ECLI:NL:RBLIM:2026:1207, Rechtbank Limburg, 11-02-2026, 11917654 \ CV EXPL 25-4297
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Waarborgsom na einde huurovereenkomst niet volledig terugbetaald. De kosten van de slotenmaken zijn ten terecht ingehouden, maar een bedrag aan stookkosten niet. Eiser heeft nog recht op € 94,08.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11917654 \ CV EXPL  25-4297
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      wonende te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      wonende te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [verhuurder] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de conclusie van repliek,- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [huurder] huurde samen met de heer [persoon] van [verhuurder] vanaf 28 oktober 2022 tot en met 31 oktober 2024 de zelfstandige woonruimte aan [adres]. De maandelijks te betalen huurprijs en servicekosten bedroeg € 1.395,00. Dit bedrag bestond uit
      
        
          € 1.255,00 aan huur,
        
        
          € 20,00 voor de aanvullende leveringen en diensten,
        
        
          € 120,00 maandelijks voorschot voor de verwarming.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [huurder] een waarborgsom van € 1.395,00 betaald. 
      
    
    
      2.3.
      
        [huurder] heeft in november 2022 een slotenmaker ingeschakeld. De kosten daarvan bedroegen € 320,00 en dit bedrag heeft [huurder] ingehouden op de betaling van de huur van december 2022.
      
    
    
      2.4.
      Na beëindiging van de huurovereenkomst op 31 oktober oktober 2024, heeft [verhuurder] niet de volledige waarborgsom van € 1.395,00 terugbetaald. Hij heeft de kosten van de slotenmaker ad € 320,00 ingehouden en een bedrag van € 94,08 aan stookkosten voor het jaar 2024.
      
    
    
      2.5.
      Rotsvast Nederland B.V. (hierna: Rotsvast) trad voor [verhuurder] op als de beheerder van de woning.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [huurder] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [verhuurder] tot betaling van € 414,08, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [verhuurder] voert verweer. Hij betoogt dat hij de kosten van de slotenmaker en het bedrag ter zake de stookkosten over 2024 terecht in mindering heeft gebracht op de terugbetaling van de waarborgsom.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Bevoegdheidskwestie
      
    
    
    
      4.1.
      Deze zaak is aangebracht bij de rechtbank Limburg, locatie Maastricht. [verhuurder] heeft aldaar voor antwoord geconcludeerd. Vervolgens is de zaak met toepassing van het zaakverdelingsreglement vanwege de woonplaats van [verhuurder] verwezen naar de locatie Roermond. De kantonrechter is op grond van het bepaalde in artikel 110 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gehouden ambtshalve te beoordelen of zij in relatieve zin bevoegd is van de vordering kennis te nemen. Hoewel het antwoord op die vraag “nee” is, de zaak gaat over de huur van woonruimte die gelegen is in [plaats 3], zodat gelet op het bepaalde in artikel 103 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de zaak bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam had moeten worden aangebracht, heeft zij omwille van proceseconomische redenen, nu verwijzing na het aanbrengen van de dagvaarding in Maastricht abusievelijk achterwege is gebleven, besloten om de zaak toch aan zich te houden. 
      
      
        
          Kern geschil
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het gaat in deze procedure om de vraag of [huurder] wel of geen recht heeft op terugbetaling van de volledige waarborgsom. De vordering is immers gegrond op de stelling dat [verhuurder] na de beëindiging van de huurovereenkomst ten onrechte niet de volledige waarborgsom van € 1.395,00 heeft terugbetaald. De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat [huurder] na beëindiging van de huurovereenkomst in beginsel recht had op restitutie van de waarborgsom van € 1.395,00. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] geen recht heeft op volledige terugbetaling van de waarborgsom. Het beroep van [verhuurder] op verrekening van een deel van de waarborgsom met de kosten van de slotenmaker van € 320,00 slaagt. Het beroep op verrekening slaagt niet voor zover het ziet op de nabetaling van stookkosten over 2024 van € 94,08. De motivering van dit oordeel volgt hierna. 
      
      
        
          De kosten van de slotenmaker
        
      
      
    
    
      4.4.
      Bij de beoordeling van het onderdeel van de vordering dat ziet op de kosten van de slotenmaker, neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat partijen het erover eens zijn dat [huurder] een slotenmaker heeft ingeschakeld, omdat zij bij aanvang van de huurovereenkomst niet alle sleutels van de ramen en de brievenbus heeft ontvangen. [huurder] heeft de kosten van de slotenmaker van € 320,00 in mindering gebracht op de betaling van de huur voor december 2022. [verhuurder] heeft dit bedrag vervolgens in mindering gebracht op de terugbetaling van de waarborgsom van € 1.395,00. Hij betoogt in dat kader dat [huurder] geen toestemming heeft gevraagd en heeft verkregen voor het inschakelen van de slotenmaker, zodat [huurder] deze kosten niet in mindering mocht brengen op de betaling van de huur voor december 2022. Daarbij wijst hij ook op de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Hieruit volgt volgens [verhuurder] dat de kosten van het vervangen van sloten voor rekening van de huurder komt. Ten slotte betoogt hij geen noodzaak bestond voor het inschakelen van een slotenmaker en al helemaal niet op een zaterdag, waardoor ook nog extra kosten in rekening zijn gebracht.
      
    
    
      4.5.
      Dit beroep op verrekening slaagt. [verhuurder] heeft voldoende onderbouwd dat hij bij het einde van de huurovereenkomst in verband met de kosten van de slotenmaker een voor verrekening met de waarborgsom in aanmerking komende vordering had op [huurder] . [huurder] betoogt weliswaar dat de beheerder Rotsvast toestemming heeft gegeven voor het inschakelen van de slotenmaker (waarbij [huurder] naar de kantonrechter begrijpt bedoelt dat dit op kosten van [verhuurder] zou gebeuren), maar [verhuurder] betwist dat. Daarom had het op de weg van [huurder] om haar stelling te onderbouwen. Dit is niet gebeurd. Uit de inhoud van de overgelegde e-mails blijkt weliswaar dat [huurder] heeft gevraagd om de sleutels van de ramen en de brievenbus en dat zij aankondigt een slotenmaker in te schakelen in het geval de sleutels niet worden verstrekt, maar uit de e-mails blijkt niet dat Rotsvast toestemming hiervoor heeft gegeven. Op basis hiervan kan dan ook niet worden geconcludeerd dat deze kosten voor rekening van [verhuurder] komen. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover de stellingen van [huurder] zo moeten worden begrepen dat de aanspraak op vergoeding van de kosten van de slotenmaker door [verhuurder] is gelegen in het niet tijdig verstrekken van de sleutels, leidt dat niet tot een ander oordeel. [huurder] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat op [verhuurder] vanwege wanprestatie of onrechtmatige daad een schadevergoedingsplicht rustte, waarbij de te vergoeden schade uit de kosten van de slotenmaker bestaat.
      
      
      
        
          De stookkosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      Voor de stookkosten over 2024 geldt dat het beroep van [verhuurder] op verrekening niet slaagt. [verhuurder] heeft in het licht van de betwisting daarvan door [huurder] onvoldoende onderbouwd dat [huurder] in aanvulling op hetgeen als voorschot op de stookkosten over 2024 is betaald, bij het einde van de huurovereenkomst nog een bedrag van € 94,08 verschuldigd was ter zake de stookkosten over 2024. De afrekening van de VVE over 2024 is niet in het geding gebracht en ook overigens zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat [huurder] dit bedrag is verschuldigd. [verhuurder] heeft kennelijk aansluiting gezocht bij het bedrag dat na vaststelling van de stookkosten over 2023 nog door [huurder] moest worden betaald, maar zonder nadere toelichting die niet is gegeven, kan niet worden vastgesteld dat dit bedrag ook over 2024 is verschuldigd. Aangezien het beroep op verrekening op dit punt niet slaagt, ligt de vordering van [huurder] voor toewijzing gereed voor zover deze strekt tot betaling door [verhuurder] van 94,08.
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [huurder] vordert de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 30 november 2024. Omdat van de gevorderde hoofdsom een bedrag van € 320,00 wordt afgewezen, is de daarover gevorderde wettelijke rente alleen al om die reden niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.9.
      Er resteert dan de gevorderde wettelijke rente over een bedrag van € 94,08. Ook dit onderdeel van de vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. In het exploot van dagvaarding is geen enkel woord gewijd aan de verschuldigdheid van de wettelijke rente over de hoofdsom. [huurder] heeft hiermee niet voldaan aan haar stelplicht, zodat deze nevenvordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [verhuurder] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 94,08, 
      
    
    
      5.2.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Lafghani en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.