ECLI:NL:RBZWB:2026:1542, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-02-2026, C/02/443194 / KG ZA 25-684
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Herstel van gebrekkige damwand. Om (verdere) schade te voorkomen, dient de verhuurder vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure tot herstel over te gaan.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/443194 / KG ZA 25-684
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [persoon 1] , 
    
      2. [persoon 2], 
      beiden wonende te [plaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [partij 1] ,
      advocaat: mr. J.W. van Koeveringe,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE GOES, 
      gevestigd te Goes ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaten: mr. A.M.E van Wijk-Driessen en mr. D.J.G. Peters.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 januari 2026, met producties 1 t/m 22,
      - de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties 1 t/m 10,- de mondelinge behandeling van 29 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van mr. Van Koeveringe.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij 1] is per 1 juli 2022 eigenaar van het perceel met woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: het perceel van [partij 1] ). Per 1 januari 2023 huurt [partij 1] van de Gemeente een gedeelte van een naastgelegen perceel (kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] , hierna: het gehuurde perceel).
      
    
    
      2.2.
      De vorige eigenaar van het perceel van [partij 1] heeft medio 2016 een damwand geplaatst. 
      
    
    
      2.3.
      Bij renovatiewerkzaamheden medio mei 2025 van [partij 1] is gebleken dat de damwand in slechte staat verkeerde. Bouwtechnisch Keuringsbureau Zeeland (hierna: BKZ) heeft vervolgens vastgesteld dat de damwand gebrekkig is. [partij 1] heeft de Gemeente op de hoogte gesteld van de bevindingen van BKZ. 
      
    
    
      2.4.
      
        In een e-mail van een landmeter van de Gemeente van 10 juni 2025 staat onder meer het volgende:
        
          “De erfgrens ligt 2m. evenwijdig aan de oorspronkelijke zijgevel volgens het kadastrale veldwerk. De betreffende damwandconstructie zit op onze grond, ongeveer 2,5m. uit de gevel.
        
        (…)” 
      
      
    
    
      2.5.
      
        In een e-mail van de coördinator Riolering van de Gemeente van 26 juni 2025 staat onder meer het volgende:
        
          “Afgelopen week hebben wij een bezoek gebracht aan het perceel [adres] . Aanleiding was de melding van de bewoner dat de huidige grondkerende constructie tussen de woning en naastliggend gemeentelijk perceel gebreken vertoont.
        
        
          Op locatie blijkt dat er door de vorige bewoner in het bestaande dijklichaam is gegraven en er als grondkering een stalen damwandprofielplaat (dakplaat) is aangebracht. De gekozen constructie voldoet niet aan de eisen die hiervoor gelden. De aangebrachte constructie volstaat niet om de grond over lange tijd deugdelijk te kunnen keren. Momenteel is het nog niet urgent maar er dient binnen nu en een jaar wel degelijk een permanente oplossing te worden gerealiseerd. 
        
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      
        In een (geanonimiseerde) e-mail van een beleidsmedewerker vastgoed van de Gemeente van 1 juli 2025 staat onder meer het volgende:
        
          “De heer             heeft in 2016 op een gedeelte van onze grond een damwand geplaatst (ca 50 cm over de perceelsgrens). (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      
        [partij 1] heeft de Gemeente meermaals verzocht om tot herstel van de damwand over te gaan. De Gemeente heeft herstel geweigerd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij 1] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen:
      - tot herstel dan wel het vervangen van de damwanden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00,
      - tot voldoening van € 898,00 aan onderzoekskosten binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente,
      - in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij 1] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De damwand is een opstal in het gehuurde perceel en is eigendom van de Gemeente. De Gemeente weigert om de damwand te herstellen. [partij 1] lijdt schade, die toeneemt. Het nalaten van de Gemeente om tot herstel over te gaan is jegens [partij 1] een onrechtmatige daad. 
      
    
    
      3.3.
      De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1] , met veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      De Gemeente vordert – samengevat – primair om [partij 1] te veroordelen om op zijn kosten de gebreken van de damwand duurzaam te herstellen. Subsidiair vordert de Gemeente [partij 1] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde perceel binnen 2 weken na de datum van het vonnis, in die zin dat [partij 1] de aangebrachte opstallen verwijdert en vervolgens te gehengen en te gedogen dat de Gemeente het gehuurde perceel betreedt en de damwand verwijdert. Meer subsidiair vordert de Gemeente [partij 1] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde perceel binnen 2 weken na opzegging van de huurovereenkomst en de opzeggingstermijn is verstreken. De Gemeente vordert zowel primair, subsidiair en meer subsidiair [partij 1] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.5.
      De Gemeente legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [partij 1] is op grond van natrekking eigenaar van de damwand en [partij 1] is hiervoor zelf verantwoordelijk. De damwand maakt geen deel uit van het gehuurde perceel. Op grond van de huurovereenkomst is [partij 1] gehouden het gehuurde inclusief het daarop aanwezige te onderhouden. Omdat de damwand gebrekkig is, heeft de Gemeente belang bij verwijdering daarvan. [partij 1] weigert de Gemeente het perceel te laten betreden. Omdat sprake is van een huurovereenkomst voor onbebouwde grond, gesloten voor onbepaalde tijd, kan de Gemeente deze overeenkomst te allen tijde opzeggen. Na opzegging dient [partij 1] het gehuurde perceel leeg en ontruimd op te leveren. 
      
    
    
      3.6.
      
        [partij 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de voorzieningenrechter deze gezamenlijk beoordelen.
      
    
    
      4.2.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is nodig dat ieder der partijen daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Daarbij is veelal geen ruimte voor nadere bewijslevering. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het er over eens dat de onderhavige damwand gebrekkig is. Als [partij 1] geen maatregelen zou hebben getroffen, is aannemelijk dat de damwand reeds zou zijn bezweken, dan wel dat deze op korte termijn zal bezwijken. Ook valt niet uit te sluiten dat de stutten, die de damwand nu tegenhouden, tot schade kunnen leiden aan de woning van [partij 1] . In dat opzicht bestaat dus voldoende spoedeisend belang voor het treffen van een voorlopige voorziening, in die zin dat de damwand zo spoedig mogelijk dient te worden hersteld of vervangen ter voorkoming van (verdere) schade. 
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter zal de Gemeente bij wijze van voorlopige voorziening veroordelen tot herstel van de damwand. De voorzieningenrechter sluit hiervoor aan bij de inhoud van de e-mails van 10 juni 2025 en 1 juli 2025, waarin personeel van de Gemeente aangegeven dat de damwand zich op het gehuurde perceel van de Gemeente bevindt. De voorzieningenrechter benadrukt dat niet vaststaat wie aansprakelijk is voor de kosten van het herstel, maar dat slechts wordt vastgesteld wie alvast het herstel dient uit te voeren. Een belangenafweging dient mee te brengen dat de Gemeente dit herstel dient uit te voeren nu zij beter geëquipeerd is om dit herstel op korte termijn uit te voeren. Wie uiteindelijk de rekening van het herstel van/aan de damwand zal moeten betalen, dient in een bodemzaak te worden uitgemaakt. Hiermee is ook geen spoedeisend belang gemoeid, zodat de voorzieningenrechter zich hierover niet zal uitspreken.   
      
    
    
      4.5.
      Bij het uitvoeren van het herstel is de Gemeente geheel vrij. Zij dient tot herstel over te gaan op de wijze die haar goeddunkt en zij is hierbij niet gebonden aan aanbevelingen van welk adviesbureau dan ook. Het herstel dient aan te vangen binnen dertig dagen na heden en dient uiterlijk vóór 26 juni 2026 te zijn uitgevoerd. Dit is immers de datum waarvan de Gemeente meent dat een permanente oplossing moet zijn gerealiseerd. De voorzieningenrechter zal daarbij [partij 1] veroordelen tot het verlenen van alle medewerking aan de Gemeente om het herstel van de damwand te kunnen bewerkstelligen.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het spoedeisende belang dat met het herstel is gemoeid en de weigerachtige houding van de Gemeente tot nu toe, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om aan de aanvang en de uitvoering van het herstel een dwangsom te verbinden.
      
    
    
      4.7.
      De voorzieningenrechter zal de overige over en weer gevorderde voorlopige voorzieningen afwijzen. Enerzijds omdat er onvoldoende spoedeisend belang bij die voorzieningen bestaat, anderzijds omdat thans onvoldoende aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen nu in een kortgedingprocedure geen ruimte is voor nadere bewijslevering. 
      
    
    
      4.8.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de Gemeente om uiterlijk binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan te vangen met herstelwerkzaamheden aan/van de damwand en veroordeelt de Gemeente deze herstelwerkzaamheden uiterlijk vóór 26 juni 2026 te voltooien, alles op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor elke dag, een dagdeel hieronder begrepen, dat de Gemeente deze veroordeling(-en) niet naleeft tot een maximum van € 25.000,00;
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij 1] om alle medewerking aan de Gemeente te verlenen aan het herstel aan/van de damwand;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart het vonnis ter zake van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2026