ECLI:NL:RBZWB:2026:1432, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-03-2026, BRE 24/7623
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, ongegrond, ISV.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/7623 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 319.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting gebruiker (de aanslag OZB) en de aanslag rioolheffing gebruiker van de gemeente Veere voor het jaar 2024 opgelegd
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 16 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] . 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een restaurant aan [adres] met bouwjaar 2008. Het strandpaviljoen heeft een oppervlakte van 130 m², het terras op de begane grond heeft een oppervlakte van 230 m² en het zonneterras op de eerste verdieping heeft een oppervlakte van 141 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting verwezen naar haar brief van 28 november 2025 en gesteld dat de in deze brief opgenomen beroepsgronden en hetgeen nog ter zitting wordt toegevoegd de beroepsgronden zijn waar het nog om gaat. De rechtbank ziet in de brief van 28 november 2025 echter enkel algemene gronden opgesomd, die ook in elke andere zaak van de zitting van 16 december 2025 zijn ingediend en waarvan sommige gronden ook in het geheel geen betrekking kunnen hebben op deze specifieke zaak. Ook worden stellingen ingenomen die niet worden onderbouwd. De rechtbank zal het beroep daarom enkel beoordelen aan de hand van de op zitting toegelichte standpunten. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf – verzoek om vrijstelling betaling griffierecht
        
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om vrijstelling van betaling van het griffierecht terecht afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk desgevraagd geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake betaald.
      
      
        
          Vooraf – toezending stukken per e-mail en toezending stukken na sluiting onderzoek
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft diverse e-mails naar de rechtbank gestuurd met in sommige gevallen ook bijlagen. Deze stukken zijn niet in behandeling genomen, omdat ze niet op de juiste manier zijn ingediend. Belanghebbende is hier ook steeds op gewezen. Bij wijze van uitzondering is het per e-mail ingediende verzoek om digitaal aan de zitting deel te nemen in dit geval wel in behandeling genomen. Belanghebbende is ter zitting medegedeeld dat ook dergelijke verzoeken via de post of het digitale systeem behoren te worden ingediend en dat belanghebbende anders het risico loopt dat de verzoeken niet in behandeling worden genomen.
      
    
    
      3.5.
      Na de sluiting van het onderzoek zijn de in 3.3 genoemde e-mails alsnog per post binnengekomen. De rechtbank heeft in deze stukken geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en heeft de stukken niet bij de beoordeling betrokken.
      
      
        
          Vooraf - de rioolheffing
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase in een nader stuk gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Daarnaast heeft de gemachtigde voor het eerst ter zitting de stelling ingenomen dat het gaat om een strandtent, dat niet aannemelijk is dat op het strand een riolering aanwezig is en dat het afvalwater in de grond wordt geloosd. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat de aanslag rioolheffing reeds in de bezwaarfase in geschil was en heeft daarbij gewezen op het door hem opgestelde hoorverslag in de bezwaarfase.
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat in de bezwaarfase bezwaar is ingediend tegen de aanslag rioolheffing. Het bezwaarschrift richt zich tegen de ‘aanslag WOZ/OZB 2024 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook’. De rioolheffing is niet gerelateerd aan de WOZ-waarde. De enkele stelling in het hoorverslag dat belanghebbende zich het recht voorbehoudt om terug te komen op onder meer ‘alle andere lokale lasten en heffingen, al dan niet (in)direct WOZ/OZB-gerelateerd’ indien geen minnelijke regeling tot stand komt, is naar het oordeel van de rechtbank niet aan te merken als een daadwerkelijk ingediend bezwaar tegen de aanslag rioolheffing. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar (terecht) ook enkel de hoogte van de WOZ-waarde is beoordeeld. De grond met betrekking tot de rioolheffing valt naar het oordeel van de rechtbank daarmee buiten dit geschil en slaagt daarom niet. Aangezien de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn als bedoeld in artikel 229b van de Gemeentewet komt de rechtbank ook overigens niet toe aan toetsing aan de opbrengstlimiet.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank met betrekking tot de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.9.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 319.000. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door een bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie (de Taxatiewijzer). De berekening leidt tot een kapitalisatiefactor van 13,18. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde is gerekend met een kapitalisatiefactor van 10,69. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van € 29.850 onderbouwd aan de hand van de eigen omzetcijfers van belanghebbende. De omzet over 2022 bedraagt € 500.000. Volgens verhuurders, makelaars en brouwerijen is een huur van 10% van de omzet gezond. De heffingsambtenaar heeft daarnaast gewezen op een blog van [naam] waarin staat dat een huur van 7% van de omzet ook haalbaar moet zijn. Zelfs als 7% wordt aangehouden, is de huurwaarde nog niet te hoog vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat hij bij de waardering van de WOZ-waarde is uitgegaan van een te laag aantal vierkante meters  voor het strandpaviljoen (115 m² in plaats van 130 m²) en voor de terrassen (300 m² in plaats van in totaal 371 m²).
      
    
    
      3.12.
      Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar de huurwaarde en de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd. Ook heeft de gemachtigde gesteld dat het strandpaviljoen maar heel beperkt open is. De onroerende zaak is zeker niet € 319.000 waard, maar mogelijk de helft, dus ongeveer € 158.000.
      
    
    
      3.13.
      In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het lastig is om voor dit soort objecten een vergelijking te vinden. De verkopen van strandpaviljoens worden niet opgenomen in het Kadaster. De huurwaarde is daarom onderbouwd aan de hand van de omzet van belanghebbende en de kapitalisatiefactor door middel van de bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer. Volgens de heffingsambtenaar is het strandpaviljoen slechts drie maanden per jaar gesloten.
      
    
    
      3.14.
      De heffingsambtenaar heeft met zijn in 3.11 en 3.13 weergegeven onderbouwing naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor lager zijn dan de op grond van de omzet berekende huurwaarde en op grond van de taxatiewijzer vastgestelde kapitalisatiefactor en dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te laag aantal vierkante meters. Belanghebbende heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd de onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar onvoldoende betwist.
      
      
        
          Immateriëleschadevergoeding
        
      
      
    
    
      3.15.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil beslecht had moeten zijn.
      
    
    
      3.16.
      De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ontvangen op 26 februari 2024. De uitspraak op bezwaar is van 11 november 2024. De rechtbank doet uitspraak op 4 maart 2026. De redelijke termijn is daarmee overschreden met 1 maand. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 50. De overschrijding van de redelijke termijn komt volledig voor rekening van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. In verband met de toekenning van een immateriëleschadevergoeding komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van de proceskosten voor de beroepsfase. De te vergoeden proceskosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 23,35 (1 punt voor het verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 934 en een wegingsfactor 0,25 voor het gewicht van de zaak, vermenigvuldigd met 0,1). Het griffierecht krijgt belanghebbende niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van 23,35 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 4 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Artikel 30a, derde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     Artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.