ECLI:NL:RVS:2026:1523, Raad van State, 18-03-2026, 202501909/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Bij besluit van 14 juli 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Delft [partij] een woningvormingsvergunning voor het pand aan de [locatie 1] in Delft (het pand) verleend. Het college heeft aan [partij] - de eigenaar van het pand - een woningvormingsvergunning verleend om het pand om te vormen van twee naar vier appartementen. [appellanten], die in de woningen aan de [locatie 2] en [locatie 3] wonen, zijn het niet eens met de verdere opdeling van het pand in appartementen en hebben daarom bezwaar gemaakt tegen de vergunning. Aan de besluiten van 18 december 2023 heeft het college ten grondslag gelegd dat de woningvormingsvergunning voldoet aan de volkshuisvestelijke toets, zoals neergelegd in artikel 5:26 van de Hvv en nader uitgewerkt in de Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 (de Beleidsregel). Hierin is onder meer bepaald dat het niet is toegestaan om woningen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 180 m² te wijzigen. Op basis van een meting op locatie door een toezichthouder van de gemeente op 24 november 2023 heeft het college het standpunt ingenomen dat het pand een gebruiksoppervlakte van 184,26 m² heeft. Omdat, naast deze volkshuisvestelijke toets, ook is voldaan aan de algemene en fysieke leefbaarheidstoets, is de woningvormingsvergunning terecht verleend, aldus het college.

202501909/1/A2.
    Datum uitspraak: 18 maart 2026
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    [appellant A] en [appellant B], beiden wonend in Delft,
    appellanten,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 18 februari 2025 in zaak nr. 24/761 in het geding tussen:
    [appellanten]
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Delft.
    Procesverloop
    Bij besluit van 14 juli 2023 heeft het college [partij] een woningvormingsvergunning voor het pand aan de [locatie 1] in Delft (het pand) verleend.
    Bij besluiten van 18 december 2023 heeft het college de door [appellanten] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 18 februari 2025 heeft de rechtbank het door [appellanten] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    Tegen deze uitspraak hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld.
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    Het college heeft nadere stukken ingediend.
    [appellanten] hebben nadere stukken ingediend.
    [partij] heeft een nader stuk ingediend.
    De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 14 januari 2026, waar [appellanten] en het college, vertegenwoordigd door mr. L van der Windt en mr. L. van Broekhoven, zijn verschenen. Verder is [partij], bijgestaan door mr. G.J.M. de Jager, advocaat te Rotterdam, als partij, gehoord.
    Overwegingen
    Inleiding
    1.       Het college heeft aan [partij] - de eigenaar van het pand - een woningvormingsvergunning verleend om het pand om te vormen van twee naar vier appartementen. [appellanten], die in de woningen aan de [locatie 2] en [locatie 3] wonen, zijn het niet eens met de verdere opdeling van het pand in appartementen en hebben daarom bezwaar gemaakt tegen de vergunning.
    Wettelijk kader
    2.       Op de vergunningaanvraag is de Huisvestingsverordening Delft 2023 (Hvv), zoals die luidde van 28 juni 2023 tot en met 31 december 2024, van toepassing.
    3.       In artikel 5:26 (Weigeringsgronden) van de Hvv is bepaald dat een woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 wordt geweigerd, indien:
    a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets);
    b. vergunningverlening zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw (leefbaarheidstoets);
    c. het onder a en b genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
    d. het gebouw waarvoor de vergunning wordt aangevraagd niet een minimale woonoppervlakte van 180 m² heeft;
    e. de woonoppervlakte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft in de afgelopen 10 jaar, al dan niet op basis van een verleende omgevingsvergunning, is uitgebreid.
    Besluitvorming
    4.       Aan de besluiten van 18 december 2023 heeft het college ten grondslag gelegd dat de woningvormingsvergunning voldoet aan de volkshuisvestelijke toets, zoals neergelegd in artikel 5:26 van de Hvv en nader uitgewerkt in de Beleidsregel omzetting en woningvorming Delft 2019 (de Beleidsregel). Hierin is onder meer bepaald dat het niet is toegestaan om woningen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 180 m² te wijzigen. Op basis van een meting op locatie door een toezichthouder van de gemeente op 24 november 2023 heeft het college het standpunt ingenomen dat het pand een gebruiksoppervlakte van 184,26 m² heeft. Omdat, naast deze volkshuisvestelijke toets, ook is voldaan aan de algemene en fysieke leefbaarheidstoets, is de woningvormingsvergunning terecht verleend, aldus het college.
    Uitspraak van de rechtbank
    5.       De rechtbank heeft onder meer de volgende overwegingen ten grondslag gelegd aan haar beslissing over de door [appellanten] tegen de besluiten van 18 december 2023 ingestelde beroepen.
    Relativiteitsvereiste
    5.1.    Een belanghebbende kan een besluit slechts met succes in rechte aanvechten als het concrete voorschrift, dat volgens hem is geschonden, mede strekt tot bescherming van zijn belangen. De bestuursrechter moet de vraag welke belangen worden beschermd per afzonderlijk voorschrift behandelen. Wanneer het belang van [appellanten] geen bescherming vindt in de ingeroepen rechtsregel, kan de rechtbank de vraag of deze rechtsregel is geschonden in het midden laten en volstaan met de constatering dat de aangevoerde beroepsgrond er niet toe kan leiden dat het bestreden besluit wordt vernietigd.
    5.2.    De weigeringsgronden van artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv strekken tot bescherming van het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarmee strekken deze niet tot bescherming van de belangen van [appellanten], die al eigenaar zijn van een woning en daarmee niet behoren tot de groep van woningzoekenden. Gelet hierop kunnen de beroepsgronden die zien op deze weigeringsgronden niet slagen.
    5.3.    De weigeringsgrond van artikel 5:26 aanhef en onder b, van de Hvv strekt tot bescherming van het belang van omwonenden wanneer vergunningverlening zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende gebouw. In de Beleidsregel zijn deze toetsen verder uitgewerkt. Bij de algemene leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning in kaart gebracht. De fysieke leefbaarheidstoets bij woningvorming bestaat uit een vereist minimaal woonoppervlakte van 40 m² en een vereist niveau van geluidsisolatie. De algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidstoets, voor zover deze ziet op de geluidsisolatie, strekken tot bescherming van de belangen van [appellanten] als omwonenden.
    Leefbaarheidstoets
    5.4.    Het college heeft voldoende onderzoek gedaan naar de algemene leefbaarheid op de Nieuwe Plantage en voldoende toegelicht dat de druk op de leefbaarheid in de buurt niet teveel toeneemt door het verlenen van de woningvormingsvergunning. De stelling van [appellanten] dat de omvorming naar appartementen betekent dat de sociale samenhang minder wordt, omdat bewoners van kleine duurdere appartementen er meestal maar kort wonen en niet investeren in de buurt, berust op aannames die niet feitelijk zijn onderbouwd. Met betrekking tot de fysieke leefbaarheidstoets heeft het college erop kunnen wijzen dat het geluidsrapport inmiddels is opgemaakt en dat daarmee is aangetoond dat de nieuwe appartementen voldoen aan de eisen voor geluidsisolatie.
    5.5.    Tot slot heeft de rechtbank overwogen dat zij niet zal ingaan op het betoog over het beschermd stadsgezicht en het historische karakter van de straat, omdat dit factoren zijn die niet in het kader van de woningvormingsvergunning worden getoetst, maar in het kader van de omgevingsvergunning.
    Hoger beroep
    6.       [appellanten] betogen dat de rechtbank ten onrechte met toepassing van het relativiteitsvereiste, bedoeld in artikel 8:69a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), een groot deel van de beroepsgronden buiten beschouwing heeft gelaten. Zij vinden dat de rechtbank onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waarom de in artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv gestelde regels niet strekken tot bescherming van hun belangen en dat de verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, in dit verband te algemeen is. Zij voeren aan dat in artikel 5:26 van de Hvv niet naar de woningzoekende is verwezen, zodat dit geen criterium kan zijn. Bovendien zijn zij, anders dan de rechtbank heeft overwogen, wel degelijk woningzoekenden en daarmee ook belanghebbenden. De weigeringsgronden van artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv strekken dus tot bescherming van hun belangen.
    6.1.    De vraag of iemand belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb is bij een besluit moet worden onderscheiden van de vraag of artikel 8:69a van de Awb zich verzet tegen vernietiging van een besluit door de bestuursrechter. Het antwoord op deze vragen kan verschillen. Zie de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, onder 4.7. Niet in geschil is dat [appellanten] belanghebbenden zijn en dus ontvankelijk zijn in hun hoger beroep. Maar dit laat onverlet de mogelijkheid dat een door hen ingeroepen norm niet strekt tot de bescherming van hun belang. Dit heet het relativiteitsvereiste.
    6.2.    In artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv gaat het om normen die hetzelfde algemene belang dienen, namelijk de bescherming van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Met de onder d vermelde weigeringsgrond is een invulling gegeven aan de onder a vermelde weigeringsgrond en de onder e vermelde weigeringsgrond geldt hierbij als bijzondere voorwaarde.
    6.3.    Als een norm strekt tot bescherming van een algemeen belang, kan niet zonder meer worden aangenomen dat deze norm (ook) strekt tot bescherming van het belang, waarvoor een natuurlijke persoon in rechte opkomt. Een natuurlijke persoon kan namelijk in rechte niet opkomen voor een algemeen belang. Maar onder omstandigheden kan worden aangenomen dat het belang van een natuurlijke persoon zodanig verweven is met het algemene belang dat een rechtsnorm beoogt te beschermen, dat niet kan worden gezegd dat de rechtsnorm kennelijk niet beoogt het belang van deze natuurlijke persoon (mede) te beschermen. Zie de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, onder 7.1.
    6.4.    Naar het oordeel van de Afdeling hebben [appellanten] een verwevenheid als bedoeld onder 6.3 tussen hun individuele belangen en het algemene belang niet concreet gemaakt. Dit leidt ertoe dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat zij de beroepsgronden over de weigeringsgronden van artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv met toepassing van het relativiteitsvereiste buiten beschouwing mocht laten.
    6.5.    Hoewel de rechtbank dus niet was gehouden om een inhoudelijk oordeel te geven over de vraag of de in artikel 5:26, aanhef en onder a, d en e, van de Hvv vervatte normen zijn geschonden, heeft zij dat, ten overvloede, wel gedaan. De Afdeling volgt [appellanten] in zoverre dan ook niet in de stelling dat de rechtbank een groot deel van de beroepsgronden (ten onrechte) buiten beschouwing heeft gelaten. Maar in het midden kan blijven of dit oordeel juist is. Gelet op het imperatieve karakter van artikel 8:69a, van de Awb, kan een oordeel over bedoelde vraag namelijk niet leiden tot een vernietiging van het bestreden besluit.
    7.       De overige gronden van [appellanten] gaan over de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidstoets. Deze gronden zijn een herhaling van wat zij in beroep hebben aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en de overwegingen waarop dat oordeel is gebaseerd.
    Conclusie
    8.       Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    9.       Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    bevestigt de aangevallen uitspraak.
    Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. J.Th. Drop en mr. C.C.W. Lange, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
    w.g. Borman
    voorzitter
    w.g. Hazen
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2026
    452-1112