ECLI:NL:RBZWB:2026:1980, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-03-2026, BRE 25 _ 838
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting, opstal roerend of onroerend?

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/838 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 23 januari 2025.
    
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 3.000. Bij gelijktijdige beschikking heeft de inspecteur € 282 belastingrente aan belanghebbende in rekening gebracht (de belastingrentebeschikking).  
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de naheffingsaanslag en de belastingrentebeschikking ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep, gelijktijdig met het beroep van de echtgenote van belanghebbende, [naam] , met zaaknummer 25/827, op 4 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, zijn echtgenote en namens de inspecteur, [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] en [inspecteur 4] .
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of de inspecteur de naheffingsaanslag en belastingrentebeschikking terecht en niet te hoog heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder beoordeelt de rechtbank of de aangekochte opstal een onroerende zaak is voor toepassing van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (de Wet BRV). Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het chalet een onroerende zaak voor toepassing van de Wet BRV. De inspecteur heeft dus terecht een naheffingsaanslag aan belanghebbende opgelegd. De naheffingsaanslag is wel te hoog vastgesteld en moet worden verminderd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben samen, ieder voor de onverdeelde helft, een stuk grond met daarop een opstal aan de [adres] op het [Bospark] aangekocht voor een bedrag van in totaal € 75.000 (de recreatie-eenheid). De opstal is voorzien van twee assen, vier wielen en een trekstang. 
    
    
    
      3.1.
      
        De recreatie-eenheid is bij notariële akte van 5 november 2021 aan belanghebbende en zijn echtgenote geleverd. In deze notariële akte is – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
        
          “
          Levering, omschrijving registergoed
        
        
          Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze onvoorwaardelijk in eigendom aan koper tezamen, ieder voor de onverdeelde helft, die bij deze in eigendom aanvaardt:
        
      
      
        
          
            een perceel grond op [Bospark] , gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [nummer] , ter grootte van twee are en veertig centiare (2 a 40 ca);
          
        
        
          
            en de zich daarop bevindende opstal(len),
          
        
      
      
        
          hierna ook te noemen: het "verkochte", door koper te gebruiken als recreatie-eenheid met reeds geplaatste (mobiele) opstal voor recreatief gebruik.
        
        
          (…)
        
        
          Koopprijs
        
        
          De koopprijs van het verkochte bedraagt 
          dertigduizend euro (€ 30.000,00)
          , en voor de zich op het verkochte bevindende chalet 
          vijfenveertigduizend euro (€ 45.000,00)
          , dus in totaal 
          vijfenzeventigduizend euro (€ 75.000,00)
          .
        
      
      
    
  
  
    Kosten, rechten en overdrachtsbelasting
    
      1. De kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper.
      2. Wegens de levering van het verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd.
      3. Wegens de levering van het verkochte sub a. is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper
      
        De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs, aangezien deze ten minste gelijk is aan de waarde van het verkochte sub a. Koper stelt zich derhalve op het standpunt dat over de verkrijging ingevolge deze akte aan overdrachtsbelasting is verschuldigd tweeduizend vierhonderd euro (€ 2.400,00), zijnde acht procent (8%) over de heffingsgrondslag van dertigduizend euro (€ 30.000,00). Koper stelt zich op het standpunt dat het verkochte sub b. een roerende zaak betreft en dat er derhalve in dat kader geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.”
      
    
    
    
      3.2.
      Belanghebbende en zijn echtgenote hebben de recreatie-eenheid in 2022 weer verkocht. Het verkochte is bij notariële akte van 17 februari 2022 geleverd aan de nieuwe koper. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende en zijn echtgenote hebben ter zake van de verkrijging van de recreatie-eenheid ieder € 1.200 (50% van 8% van € 30.000) overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. 
      
    
    
      3.4.
      De inspecteur heeft zich bij brief van 24 september 2024 aan belanghebbende en zijn echtgenote op het standpunt gesteld dat ter zake van de aankoop van de recreatie-eenheid ook overdrachtsbelasting is verschuldigd en hij heeft aangekondigd om in totaal € 3.600 (8% van € 45.000) bij belanghebbende en zijn echtgenote na te heffen.
      
    
    
      3.5.
      De inspecteur heeft vervolgens – conform zijn voornemen – de naheffingsaanslag en belastingrentebeschikking aan belanghebbende opgelegd (zie 1.1).
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      4. Overdrachtsbelasting wordt onder meer geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. De Wet BRV bevat geen eigen omschrijving van het begrip ‘onroerende zaken’, zodat volgens de wetsgeschiedenis daarvoor te rade moet worden gegaan bij het burgerlijke recht.
    
    
    
      4.1.
      In artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek worden als onroerend onder meer aangemerkt de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. 
      
    
    
      4.2.
      Uit het Portacabin-arrest volgt dat een gebouw of bouwwerk duurzaam met de grond kan zijn verenigd doordat het ‘naar aard en inrichting’ bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwwerk waarbij niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen.
      
    
    
      4.3.
      Partijen houdt verdeeld of de opstal als roerend of onroerend moet worden aangemerkt. De inspecteur heeft de opstal als onroerend aangemerkt. Daarvoor heeft de inspecteur in het bijzonder de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen:
      
        
          de opstal staat sinds 2009 op dezelfde plek;
        
        
          de zijwanden van de opstal zijn tot aan de grond afgewerkt;
        
        
          aan de opstal bevindt zich een voortent dat aansluit bij de opstal;
        
        
          de opstal is aangesloten op het water- en elektriciteitsnet en op de riolering;
        
        
          voor derden is objectief waarneembaar dat de opstal bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt voorop dat de vraag of een opstal als roerend of onroerend moet worden aangemerkt een beoordeling vergt van de feiten en omstandigheden van het concrete geval. Aan uitspraken in relatief bezien ‘vergelijkbare zaken’, zoals de uitspraak van rechtbank Gelderland waarnaar belanghebbende heeft verwezen, kan daarom geen doorslaggevende betekenis worden ontleend, nu deze zijn gedaan tegen de achtergrond van de daar geldende specifieke feiten en omstandigheden.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval aannemelijk dat de opstal ten tijde van de aankoop door belanghebbende naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat de opstal al zeer geruime tijd op dezelfde locatie staat. Uit de foto’s ingebracht door de inspecteur van Street Smart Cyclemedia blijkt dat de opstal in ieder geval sinds begin 2010 in nagenoeg onveranderde staat op dezelfde plek aanwezig is. Verder weegt de rechtbank bij haar oordeel mee dat de opstal is afgewerkt tot aan de grond, dat de voortent permanent is opgesteld en dat de opstal is aangesloten op gas-, water, en elektriciteitsvoorzieningen. Belanghebbende heeft niet gesteld, en het is overigens ook niet aannemelijk geworden, dat hij en zijn echtgenote met betrekking tot de opstal een ander voornemen hadden dan de opstal duurzaam ter plaatste te laten staan en aldaar te gebruiken. Dat technisch wel de mogelijkheid bestond om de opstal de verplaatsen, is niet voldoende zwaarwegend om tot een ander oordeel te komen. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande betekent dat de opstal ten tijde van de aankoop als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek moet worden aangemerkt en dat de waarde van de opstal tot de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting behoort.
      
    
    
      4.7.
      Partijen zijn het er ter zitting over eens geworden dat een deel van de koopprijs voor de opstal ziet op roerende zaken in en om de opstal. Belanghebbende heeft ter zitting niet concreet kunnen aangeven welk deel van de koopprijs op deze zaken ziet. De inspecteur heeft de waarde van de roerende zaken geschat op € 500. Belanghebbende heeft daar niets tegen ingebracht. De rechtbank rekent daarom € 500 toe aan de roerende zaken. Dat betekent dat de heffingsmaatstaf € 500 te hoog is vastgesteld en dat de heffingsmaatstaf voor de opstal moet worden verminderd tot € 44.500. De door belanghebbende verschuldigde overdrachtsbelasting daarover bedraagt dan € 1.780 (50% van 8% van € 44.500). De naheffingsaanslag is dus € 20 te hoog vastgesteld. De rechtbank zal de naheffingsaanslag daarom met € 20 verminderen tot € 2.980. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de naheffingsaanslag moet worden verminderd tot € 2.980 en dat de belastingrentebeschikking dienovereenkomstig moet worden verminderd.
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht van € 53 dat hij heeft betaald voor deze zaak terug. Belanghebbende krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten omdat hij geen kosten heeft gesteld die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting tot € 2.980 en vermindert de bijbehorende belastingrentebeschikking dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de inspecteur het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 18 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Artikel 2, eerste lid, van de Wet BRV.
  
  
    
      Kamerstukken II 1969/70, 10 560, nr. 3, blz. 25.
  
  
     Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478.
  
  
     Rechtbank Gelderland 11 december 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:9401.
  
  
     Artikel 9 van de Wet BRV.
  
  
     Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR.