ECLI:NL:RBNHO:2026:2402, Rechtbank Noord-Holland, 18-02-2026, 11802687
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen stellen over en weer tekortkomingen van de ander in de nakoming van de huurovereenkomst en willen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Op basis van het feitelijk handelen van partijen stelt de kantonrechter echter vast dat de huurovereenkomst op 12 juni 2025 al tot een einde is gekomen. Partijen hebben daarom geen belang bij de gevorderde ontbinding. In deze procedure is verder vast komen te staan dat huurder een deel van de huur niet heeft betaald. De door huurder gevorderde terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen, omdat deze vordering door verrekening met de huurachterstand teniet is gegaan. De tegenvordering van verhuurder tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen tot het bedrag dat na verrekening resteert. De overige vorderingen van partijen worden afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11802687 \ CV EXPL  25-2638  (NE)
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. T. Novakovic,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Partijen stellen over en weer tekortkomingen van de ander in de nakoming van de huurovereenkomst en willen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Op basis van het feitelijk handelen van partijen stelt de kantonrechter echter vast dat de huurovereenkomst op 12 juni 2025 al tot een einde is gekomen. Partijen hebben daarom geen belang bij de gevorderde ontbinding. In deze procedure is verder vast komen te staan dat huurder een deel van de huur niet heeft betaald. De door huurder gevorderde terugbetaling van de waarborgsom wordt afgewezen, omdat deze vordering door verrekening met de huurachterstand teniet is gegaan. De tegenvordering van verhuurder tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen tot het bedrag dat na verrekening resteert. De overige vorderingen van partijen worden afgewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 9 juli 2025
      - de conclusie van antwoord
      - het tussenvonnis van 17 september 2025
      - de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] is eigenaar van de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna te noemen: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft op 8 december 2024 per e-mail aan [eiser] een concept huurovereenkomst verzonden en daarin verder als volgt geschreven: “Naar aanleiding van ons telefoongesprek stuur ik je hierbij de concept huurovereenkomst. (…) Het te betalen bedrag bij aanvang van de huurovereenkomst bedraagt € 18.350,-Wij hebben gisteren de navolgende betaalmethode besproken:- Kale huur plus servicekosten: € 6.975 contant
      
        - Kale huur plus servicekosten: € 6.975 bankoverschrijving
      
      
        - Borg: € 4.400 bankoverschrijving 
        
        (…)”
      
      
        [eiser] heeft daarop geantwoord dat zij akkoord is met de concept huurovereenkomst en dat de definitieve huurovereenkomst kan worden gemaakt.
      
    
    
      2.3.
      Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder is op 9 december 2024 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning met ingang van 1 januari 2025, waarbij de woning wordt bewoond door een werknemer van [eiser] en zijn vriendin (hierna de bewoners). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en kan gedurende het eerste jaar niet worden opgezegd. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 2.325,00 inclusief servicekosten per maand en een betaalperiode per half jaar.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft via bankoverschrijvingen € 4.400,00 aan waarborgsom en in totaal € 6.682,50 aan huur aan [gedaagde] betaald.
      
    
    
      2.5.
      Op 9 maart 2025 heeft [gedaagde] via Whatsapp aan [eiser] bericht dat er een huurachterstand is en verzoekt betaling daarvan. [eiser] heeft daarop niet gereageerd.
      
    
    
      2.6.
      De verhoudingen tussen partijen zijn verstoord geraakt. [gedaagde] heeft daarom op 29 april 2025 aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. Partijen zijn vervolgens in overleg gegaan over een vaststellingsovereenkomst, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. In de correspondentie maakt [eiser] aanspraak op onder andere een schadevergoeding wegens verminderd huurgenot en vordert [gedaagde] betaling van een huurachterstand van € 7.267,50. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst per brief van 2 juni 2025 buitengerechtelijk ontbonden en verzocht om terugbetaling van de betaalde huur en waarborgsom. [gedaagde] heeft daar niet mee ingestemd.
      
    
    
      2.8.
      De bewoners hebben het gehuurde op 2 juni 2025 verlaten.
      
    
    
      2.9.
      Per brief van 6 juni 2025 heeft [eiser] stukken aan [gedaagde] verstuurd ter onderbouwing van een door haar gestelde tekortkoming van [gedaagde] en heeft zij een nieuw voorstel gedaan om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. In deze brief heeft [eiser] ook aan [gedaagde] laten weten dat de bewoners het gehuurde hebben verlaten en heeft zij verzocht om een eindinspectie.   
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft op 6 juni 2025 aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij niet akkoord gaat met het voorstel en heeft [eiser] gesommeerd zijn tekortkomingen, waaronder de huurachterstand van € 7.267,50, uiterlijk 11 juni 2025 te herstellen, bij gebreke waarvan hij voornemens is het woongenot op te schorten en de sloten van het gehuurde te laten vervangen.
      
    
    
      2.11.
      Op 13 juni 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat hij de sloten op 12 juni 2025 heeft laten vervangen en een eindinspectie heeft uitgevoerd waarbij hij schade heeft geconstateerd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van de huur en waarborgsom van in totaal € 18.350,00 en tot betaling van immateriële schade van € 2.325,00. Subsidiair vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding wegens de tekortkoming van [gedaagde] die heeft geleid tot verminderd huurgenot. Meer subsidiair vordert [eiser] terugbetaling van de (laatste) huurtermijn van juni en de waarborgsom en uiterst subsidiair tot terugbetaling van de huur vanaf 13 juni tot en met 30 juni 2025 en de waarborgsom. In alle gevallen vordert [eiser] rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het verschaffen van ongestoord huurgenot. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, wat leidt tot restitutieverplichtingen. Ook heeft [eiser] door de tekortkomingen van [gedaagde] schade geleden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. Vanaf aanvang van de huur is sprake van een huurachterstand van € 7.267,50. Ook andere verplichtingen uit de huurovereenkomst is [eiser] niet nagekomen. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [eiser] tot betaling van de huurachterstand van - inmiddels - € 21.758,70,  schadevergoeding van € 2.878,14 en  buitengerechtelijke kosten van € 2.000,00 ter voorbereiding van de conclusie van antwoord.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst niet tussentijds via een vaststellingsovereenkomst is beëindigd en evenmin door [eiser] is opgezegd tegen het einde van het eerste jaar. De huurachterstand tot en met 31 december 2025 bedraagt € 21.758,70. De tekortkomingen van [eiser] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] vordert verder vergoeding van zijn schade van € 2.878,14 (vervanging binnendeur en herstelwerkzaamheden). 
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich vanwege de samenhang voor gezamenlijke behandeling.
      
      
        
          De tekortkomingen tot 12 juni 2025
        
      
      
    
    
      4.2.
      Zowel [eiser] als [gedaagde] vorderen ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens [eiser] is sprake van verschillende tekortkomingen van [gedaagde] , zoals een te late en niet schoon opgeleverde woning en geen toegang tot de berging. Van deze gestelde tekortkomingen was echter al sprake vanaf het begin van de huurovereenkomst. [eiser] heeft daar destijds geen consequenties aan verbonden en het kennelijk geaccepteerd. [gedaagde] kan niet worden verweten dat hij in de buurt van de woning is gezien, alleen al door het feit dat zijn moeder in de buurt woont. Voor het bezoek aan de woning van [eiser] heeft [gedaagde] bovendien onbetwist een redelijke verklaring gegeven. De door [eiser] gestelde tekortkomingen rechtvaardigen, ook in samenhang bezien, vanwege hun geringe betekenis geen ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      Op zijn beurt vindt [gedaagde] dat [eiser] verschillende afspraken uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, maar ook hier geldt dat ofwel [eiser] dat op enig moment heeft hersteld (contracten met water- en energieleveranciers) ofwel [gedaagde] daaraan geen gevolgen heeft verbonden (de geplaatste meubels voor de berging en het hebben van een huisdier). Dat geldt echter niet voor de gestelde huurachterstand van € 7.267,50, waarvan [gedaagde] in deze procedure betaling vordert. [eiser] betwist de huurachterstand en beroept zich op een contante betaling van dat bedrag. De bewijslast daarvan ligt bij [eiser] . Omdat [gedaagde] de gestelde contante betaling gemotiveerd heeft betwist, is het aan [eiser] om dit met concrete feiten en stukken te onderbouwen. Dat heeft [eiser] onvoldoende gedaan. In de dagvaarding heeft [eiser] alleen een beroep gedaan op bankoverschrijvingen en heeft niets gesteld over een contante betaling. Pas tijdens de zitting komt [eiser] daarmee. [eiser] vertelt dat zij een kwitantie van de contante betaling heeft ontvangen van [gedaagde] , maar dat zij deze is kwijtgeraakt. Dat een kwitantie is verstrekt, blijkt volgens [eiser] uit een appwisseling tussen partijen, maar daarin wordt geen bedrag genoemd en volgens [gedaagde] gaat dit over een contante betaling van € 50,00. Ook verwijst [eiser] naar zijn exemplaar van de huurovereenkomst. Daarop staat een handgeschreven aantekening dat op 9 december 2024 € 6.975,00 contant is betaald met een paraaf erbij. De aantekening en paraaf zijn van de bestuurder van [eiser] . [gedaagde] betwist dat de aantekening en paraaf destijds en in zijn bijzijn zijn geplaatst op de huurovereenkomst en wijst erop dat deze op zijn exemplaar van de huurovereenkomst ontbreken. Op basis van de stukken waarnaar [eiser] verwijst, kan de kantonrechter daarom niet vaststellen dat [gedaagde] op 9 december 2024 een contante betaling van € 7.267,50 (of van € 6.975,00) heeft gedaan. [eiser] heeft verder haar verweer dat zij contant heeft betaald niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld een bankafschrift van pinopnames, en heeft de omstandigheden waaronder de betaling heeft plaatsgevonden niet nader uitgewerkt, zoals hoe dit precies is gegaan en in welke coupures zij heeft betaald. Dat had gelet op de omvang en het specifieke - niet ronde - bedrag wel van haar mogen worden verwacht. Ook is geen aannemelijke verklaring gegeven voor het feit dat [eiser] niet heeft gereageerd op de in 2.5 en 2.6 vermelde aanmaningen van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand van € 7.267,50. Als [eiser] dit bedrag al in december contant had betaald, was het logisch geweest te reageren op deze aanmaningen en een beroep te doen op deze contante betaling. Dat is niet gebeurd. Dit betekent dat de gestelde contante betaling onvoldoende is onderbouwd. Daarmee komt in deze procedure vast te staan dat sprake is van een huurachterstand van € 7.267,50. Dit levert een tekortkoming op van [eiser] .
      
      
        
          De huurovereenkomst is op 12 juni 2025 beëindigd.  
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft op 12 juni 2025 de sloten van het gehuurde laten vervangen. Daarmee heeft [gedaagde] de bewoners de toegang tot het gehuurde ontnomen en geen huurgenot meer verschaft. [gedaagde] beroept zich op opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot, omdat [eiser] haar daartegenover staande verplichting tot volledige betaling van de huur (en andere verplichtingen uit de huurovereenkomst) niet is nagekomen. 
      
    
    
      4.5.
      Het is juist dat in het door [gedaagde] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024 is geoordeeld dat de verhuurder onder bepaalde omstandigheden bevoegd is tot opschorting. Dit is bijvoorbeeld het geval als de huurder niet alleen is opgehouden met betaling van de huur, maar ook het gehuurde zelf al heeft verlaten. Hoewel [gedaagde] in zijn brief van 6 juni 2025 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij voornemens is de verschaffing van het huurgenot op te schorten, heeft hij eerder aan [eiser] laten weten van de huurovereenkomst af te willen. Partijen hebben daarover in mei 2025 gecorrespondeerd. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid, maar de bewoners hebben het gehuurde wel om die reden op 2 juni 2025 verlaten en [gedaagde] heeft op 12 juni 2025 niet alleen de sloten laten vervangen maar ook een eindinspectie van het gehuurde gedaan. Dit feitelijk handelen van partijen en dus ook van [gedaagde] was naar het oordeel van de kantonrechter gericht op een einde van de huurovereenkomst en niet op opschorting door [gedaagde] tot het verschaffen van het huurgenot. Het ontbreken van overeenstemming over de financiële afwikkeling maakt dit niet anders.
      
      
        
          Dit leidt tot afwijzing van de gevorderde ontbinding
        
      
      
    
    
      4.6.
      De conclusie van het voorgaande is dat de huurovereenkomst op 12 juni 2025 is geëindigd. Dit leidt tot afwijzing van de door beide partijen gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.  
      
      
        
          De overige vorderingen van partijen
        
      
      
    
    
      4.7.
      Primair vordert [eiser] nog terugbetaling van de huur en waarborgsom, omdat als gevolg van de ontbinding restitutieverplichtingen zijn ontstaan. De grondslag van deze vordering is gelet op het voorgaande komen te ontvallen. Dat [eiser] een rechtspersoon is leidt al tot afwijzing van de gevorderde immateriële schadevergoeding. [eiser] als rechtspersoon heeft immers geen persoonlijke schade als gevolg van aantasting in de persoon of lichamelijk letsel.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] vordert subsidiair schadevergoeding wegens een tekortkoming van [gedaagde] die heeft geleid tot verminderd huurgenot, maar zij laat na de juridische grondslag van deze vordering en de gestelde schade te onderbouwen. Voor zover [eiser] aanspraak maakt op een vermindering van de huurprijs vanwege een verminderd huurgenot geldt dat zij onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat gedurende de periode van de huurovereenkomst sprake was van een gebrek dat voor rekening van [gedaagde] komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot. De subsidiaire vordering van [eiser] wordt daarom ook afgewezen. 
      
    
    
      4.9.
      Meer en meest subsidiair vordert [eiser] terugbetaling van (een deel van) de huur over juni 2025 en de waarborgsom. Deze vorderingen worden ook afgewezen. Het gehuurde is op 2 juni 2025 op eigen initiatief verlaten, zodat geen recht bestaat op terugbetaling van de huur van (een deel van) die maand. De waarborgsom moet [gedaagde] in beginsel bij het einde van de huurovereenkomst terugbetalen, tenzij hij kan verrekenen met kosten voor herstel van schade aan het gehuurde en/of een betalingsachterstand in de huur.  Gelet op de huurachterstand is dat het geval. De verrekening heeft tot gevolg dat de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom teniet is gegaan en nog een vordering van [gedaagde] op [eiser] van € 2.867,50 (€ 7.267,59 - € 4.400,00) resteert.  
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande leidt ook tot afwijzing van de nevenvorderingen van [eiser] . 
      
    
    
      4.11.
      De reconventionele vordering van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen tot een bedrag van € 2.867,50. 
      
    
    
      4.12.
      In reconventie vordert [gedaagde] verder een schadevergoeding. Een beschrijving van de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst ontbreekt echter. Daarom wordt verondersteld, behoudens tegenbewijs, dat [eiser] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. De stelplicht en bewijslast dat het gehuurde niet in dezelfde staat is opgeleverd, rust op [gedaagde] . Op grond van artikel 19.7 van de toepasselijke algemene voorwaarden vindt een gezamenlijke eindinspectie plaats en wordt een rapport opgemaakt over de bevindingen van de staat van het gehuurde. Een gezamenlijke eindinspectie heeft niet plaatsgevonden en een rapport van de bevindingen is niet opgemaakt. [gedaagde] heeft alleen foto’s overgelegd van beschadigingen aan muren, plafonds, deuren en deurposten, maar heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de bewoners deze beschadigingen hebben veroorzaakt. Ook staat aan deze vordering in de weg dat [eiser] niet in de gelegenheid is gesteld eventuele schade te herstellen, wat op grond van de algemene voorwaarden wel is vereist. De gevorderde schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.  
      
      
        
          De proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.13.
      In conventie is [eiser] in het ongelijk gesteld. [eiser] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] maakt aanspraak op buitengerechtelijke kosten van € 2.000,00 voor de tijd die hij aan de conclusie van antwoord heeft besteed. Gezien deze uitleg betreft het geen buitengerechtelijke kosten maar proceskosten. Omdat [gedaagde] geen gemachtigde heeft, komen alleen reis-, verblijf- en verletkosten aan de kant van [gedaagde] voor vergoeding in aanmerking. Omdat [gedaagde] op de zitting is verschenen, worden deze kosten ambtshalve vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00. Hogere reis-, verblijf- en verletkosten zijn niet gebleken. De nakosten worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
    
      4.14.
      Omdat partijen in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.867,50,
      
    
    
      5.6.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:389.