ECLI:NL:RBAMS:2025:7686, Rechtbank Amsterdam, 10-09-2025, 750291
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten voor een onroerende zaak. Deze koopovereenkomst is door koper ontbonden. Volgens verkoper is de ontbindende voorwaarde waarop koper zich beroept, niet vervuld. Zij wil dat koper meewerkt aan levering, de koopsom betaalt en ook een boete en schadevergoeding. Verkoper vindt dat de ontbindende voorwaarde wel is vervuld. Hij wil onder meer terugbetaling van zijn waarborgsom. De zaak draait om de uitleg van de ontbindende voorwaarde. De rechtbank komt tot het oordeel dat koper de koopovereenkomst mocht ontbinden en dat de waarborgsom aan hem moet worden terugbetaald.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/750291 / HA ZA 24-502
    
    
    
      
        Vonnis van 10 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        NEDSTEDE VASTGOED B.V., 
      gevestigd in Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      gedaagde partij in reconventie,
      hierna te noemen: Nedstede,
      advocaat: mr. R.F. Raven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. W.Th. Post.
    
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
      Nedstede en [gedaagde] hebben een koopovereenkomst gesloten voor een kerkgebouw aan de [locatie] . Deze koopovereenkomst is door [gedaagde] ontbonden. Volgens Nedstede is de ontbindende voorwaarde waarop [gedaagde] zich beroept, niet vervuld. Zij wil dat [gedaagde] meewerkt aan levering van het kerkgebouw, de koopsom betaalt en ook een boete en schadevergoeding. [gedaagde] vindt dat de ontbindende voorwaarde wel is vervuld. Hij wil onder meer terugbetaling van zijn waarborgsom. De zaak draait om de uitleg van de ontbindende voorwaarde. De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] de koopovereenkomst mocht ontbinden en dat de waarborgsom aan hem moet worden terugbetaald. 
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 26 april 2024, met producties,
      - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
      - de akte overlegging producties 68 en 69 van Nedstede,- de mondelinge behandeling van 1 juli 2025, waarvan een verkort proces-verbaal is opgemaakt en de zittingsaantekeningen zich in het dossier bevinden.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Nedstede belegt in vastgoed. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is een particulier die lang in het buitenland heeft gewoond en gewerkt. [gedaagde] woont sinds 2022 weer in Nederland. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op 28 februari 2020 heeft Nedstede een kerkgebouw aan de [adres] (hierna: het pand) als belegging aangekocht. Het pand is een rijksmonument en heeft op grond van het bestemmingsplan de bestemming Gemengd-1, wat erop neerkomt dat het bestemd is voor zowel wonen als, kort gezegd, werken. Nedstede heeft - met hulp van architect [naam 1] (hierna: de architect) - een omgevingsvergunning aangevraagd om dit rijksmonument te verbouwen naar een 
        deel bedrijfsruimte en een deel woning (hierna: de omgevingsvergunning). Gelijktijdig heeft Nedstede het pand te koop gezet.	
      
      
    
    
      2.4.
      In 2020 heeft [gedaagde] het pand met een makelaar bezichtigd.
      
    
    
      2.5.
      Op 12 juni 2023 vraagt [gedaagde] aan Nedstede of zij nog eigenaar is van het pand. Nedstede antwoordt bevestigend. Daarna laat Nedstede weten dat er een bouwaanvraag werken/wonen loopt en dat dit ‘de goede kant op gaat’. [gedaagde] laat Nedstede weten dat hij zelf met zijn gezin in het pand wil gaan wonen. Daarna vindt op 15 juni 2023 een gesprek plaats tussen de heer [naam 2] (bestuurder van Nedstede) en [gedaagde] , waarbij zij mondeling op hoofdlijnen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het pand aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.6.
      
        Op 21 juni 2023 bericht de door Nedstede ingeschakelde makelaar [naam 3] (hierna: de makelaar) [gedaagde] : 
        “We zijn bezig met een omgevingsvergunning voor de wijziging van de bestemming van de kerk aan de [adres] . Deze aanvraag is gedaan door IO Studio [naam 1] (…) Jij hebt de intentie om dit object vooruitlopend op de vergunning aan te kopen.
        
          Uitgangspunten hierbij zijn;
        
        
          Koper [gedaagde] prive met zijn gezin
        
        
          koopsom €3.250.000,- kk
        
        
          huidige bestemming kerk, toekomstige bestemming wonen/werken
        
        
          intentie aankoop als woning, risico overdrachtsbelasting bij koper
        
        
          10% storten bij notaris binnen 10 werkdagen na tekenen
        
        
          koper wijst notaris binnen [plaats] aan, model koopakte [plaats] .
        
        
          Geen voorbehouden bij tekenen koopakte
        
        
          Verkooptransactie op basis “as is where is”
        
        
          Verkoper geeft geen enkele garantie
        
        
          Transport uiterlijk in de ochtend van 5 december2023
        
        
          Nadat de 10% gestort is kan koper de aanvraag eventueel aanpassen aan zijn wensen welke
        
        
          eerst door verkoper moeten worden goedgekeurd”.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 23 juni 2023 bericht [gedaagde] notaris [naam 4] (hierna: de notaris) dat hij een bod heeft gedaan op het pand met gemengd bestemmingsplan wonen/werken. Daarbij vraagt [gedaagde] of de notaris ervaring heeft met ondersteuning bij vastlegging in een akte van zijn intentie als koper om het pand alleen te gebruiken voor woondoeleinden. Ook meldt [gedaagde] dat hij in aanmerking wil komen voor het 2%-tarief van de overdrachtsbelasting. Daarna hebben de notaris en [gedaagde] op 27 juni 2023 overleg. In dit overleg heeft [gedaagde] de notaris verteld dat Nedstede bezig was met het verkrijgen van een woon- en werkvergunning en, als antwoord op de vraag van de notaris, dat hij niet wist wanneer die vergunning precies zou worden verleend. 
      
    
    
      2.8.
      
        Op 28 juni 2023 bericht [gedaagde] aan de architect, nadat zij samen het pand hebben bekeken:“Ik had met [naam 2] [ [naam 2] , rechtbank] besproken dat hij het traject met jou afrond tot dat er een woon/werkvergunning is. Uiteraard was dit op basis van je huidige plannen. Ik heb enkel de “nieuwe” plannen gedeeld om te kijken of dat jouw eventueel meehelpt om dit sneller af te ronden. 
        
          Misschien handiger om een tentative timeline te maken wanneer we 
          (a)
           die woon/werk vergunning verwachten te krijgen en 
          (b)
           wat er dan precies (eventueel als voorbereidend werk) al gedaan mag worden? 
        
        (…)
        
          Zodra, die woon/werk vergunning er is, dan sta ik ervoor open om samen te werken en kijken hoe we een mooi huis bouwen.”
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 30 juni 2023 stuurt de notaris aan [gedaagde] een concept van de koopovereenkomst voor het pand. Hiervoor is gebruik gemaakt van het in [plaats] gebruikelijke Ringmodel koopovereenkomst van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het Ringmodel). Daarbij stelt de notaris aan [gedaagde] voor een fiscalist in te schakelen voor de 2% overdrachtsbelasting. De notaris meldt verder:
        “Ik ga ook nog het bestemmingsplan beoordelen. Wil je ons nog de laatste correspondentie omtrent de woonvergunning sturen?” 
      
      
    
    
      2.10.
      Op 3 juli 2023 laat [gedaagde] aan de notaris weten dat hij in de koopovereenkomst wil opnemen dat hij in goed overleg en aan de hand van het belastingadvies bepaalde ingrepen mag doen om het pand voor levering een woonkarakter te geven. Ook stelt hij de vraag waarom de overheid werkzaamheden aan het pand in 2022 heeft stilgelegd. 
      
    
    
      2.11.
      
        Op 5 juli 2023 stuurt een medewerker van de notaris aan [gedaagde] een aangepast concept van de koopovereenkomst en meldt daarbij:
        “Wij hebben gekeken of het bestemmingsplan de woonfunctie toelaat. Dat is het geval. (…).
        
          Klopt het dat reeds een woonvergunning is verleend? Het is mogelijk dat voor het realiseren van een woning in het pand naast een woonvergunning ook een vergunning op grond van de Huisvestingswet is vereist. Als deze vergunningen nog niet zijn verleend adviseren wij om dit alsnog als ontbindende voorwaarde toe te voegen in de overeenkomst. Op die manier kan je de overeenkomst ontbinden indien de vereiste vergunningen niet worden verkregen, Ik heb nu onder 5(a) toegevoegd dat Verkoper voor zijn rekening en risico zal zorgdragen voor alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen uiterlijk op de Leveringsdatum is toegestaan in het Verkochte.” 
      
      
    
    
      2.12.
      In antwoord op de vraag van [gedaagde] bericht de medewerker van de notaris hem dat de werkzaamheden aan het pand in 2022 door de overheid zijn stilgelegd omdat deze zonder omgevingsvergunning waren uitgevoerd en dat een dwangsom is opgelegd, die ook geldt voor rechtsopvolgers, dus ook voor [gedaagde] als toekomstig eigenaar. 
      
    
    
      2.13.
      
        Op 6 juli 2023 bericht de notaris aan [gedaagde] :
        
          “Voordat wij de concept koopovereenkomst met de makelaar van de verkoper delen, vernemen wij graag nog even wat de status is van de woonvergunning en of we dit niet alsnog als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst moeten opnemen.”
        
        
          [gedaagde] heeft hierop geantwoord dat hij dat wil.
      
      
    
    
      2.14.
      
        Op 6 juli 2023 heeft de notaris het concept van de koopovereenkomst - zonder markeringen van afwijkingen ten opzichte van het Ringmodel - aan de makelaar gestuurd waarin bij artikel 5 (a) is opgenomen:
        “Verkoper verklaart dat het hem niet bekend is dat het huidige gebruik en het beoogde gebruik als woning van het verkochte op publiek- en/of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd en/of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. Verkoper zal voor zijn rekening en risico zorgdragen voor alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen uiterlijk op de Leveringsdatum is toegestaan in het Verkochte.” 
      
      
    
    
      2.15.
      
        En in artikel 7.1 onder (ii) is opgenomen:
        “De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat (…) (ii) Verkoper niet uiterlijk op de Leveringsdatum alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen is toegestaan in het Verkochte heeft verkregen en Koper aan de Notaris heeft verklaard dat hij wegens het niet verkrijgen van deze vergunningen, de Koop wil ontbinden.”
        Dezelfde dag laat Nedstede aan [gedaagde] weten dat zij het concept heeft ontvangen en dit ‘goed zal doornemen’. 
      
      
    
    
      2.16.
      In de avond van 6 juli 2023 hebben Nedstede en [gedaagde] contact over de wens van [gedaagde] om het pand binnen het 2%-tarief van de overdrachtsbelasting te laten vallen. Over de werkzaamheden die nodig zijn voor de ‘bewoonbaarheid’ op de beoogde datum van levering bespreken partijen dat die niet ‘omgevingsvergunningsplichtig’ mogen zijn omdat dit problemen oplevert voor Nedstede. Vervolgens doet de makelaar een verzoek aan de notaris om de koopovereenkomst conform deze afspraken aan te passen.
      
    
    
      2.17.
      
        Op 7 juli 2023 stuurt de notaris een nieuw concept van de koopovereenkomst, met markeringen van de wijzigingen ten opzichte van de versie van 6 juli 2023. Artikel 20.1 is dan als volgt:
        “20.1. Koper is bekend met de lopende aanvraag omgevingsvergunning voor wonen/werken. Nadat de waarborgsom conform het bepaalde in artikel 8 door Verkoper is ontvangen mag Koper voor zijn rekening en risico wijzigingen aan het ingediende bouwplan aanbrengen waarbij de kosten van de architect en de leges vanaf de eerste wijziging voor rekening van Koper zijn.
      
    
    
      20.2.
      
        Nadat de waarborgsom conform het bepaalde in artikel 8 door Verkoper is ontvangen, heeft Koper het recht om het Verkochte te betreden en voor zijn rekening en risico werkzaamheden te verrichten in het Verkochte. Verkoper zal Koper te allen tijde toegang verlenen tot het Verkochte en zal de uit te voeren werkzaamheden toestaan en niet belemmeren. Koper zal de werkzaamheden in goed overleg met Verkoper uitvoeren. 
      
    
    
      20.3.
      
        De in lid 2 van dit artikel bedoelde werkzaamheden betreffen werkzaamheden ter voorbereiding van de volledige transformatie van het Verkochte tot woning en betreffen werkzaamheden waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist. Genoemde werkzaamheden zijn slechts toegestaan voor zover deze niet in strijd zijn met wet- en regelgeving.”
      
    
    
      2.18.
      Op 7 juli 2023 ondertekenen partijen de koopovereenkomst.
      
    
    
      2.19.
      Op 29 juli 2023 is een waarborgsom van € 325.000,00 door [gedaagde] gestort bij de notaris.
      
    
    
      2.20.
      
        Op 25 september 2023 stuurt Nedstede aan [gedaagde] :
        “(…) we hebben elkaar niet meer gesproken. Afgesproken is dat je vanaf het moment van de ondertekening koopakte de volledige regie zou krijgen. Het bestemmingsplan laat wonen toe. Mijn vraag is wij zouden graag komende weken willen leveren krijg je dat voor elkaar. Daarnaast begrijp ik van [naam 1] dat je de aanvraag die ik heb voorbereid wil wijzigen van kantoor wonen naar helemaal wonen. Mijn vraag is aangezien we een onvoorwaardelijke deal hebben gesloten, of je wel de koop kan nakomen. Ik wil uiteraard niet in de situatie komen dat de aanvraag voor jouw rekening en risico wordt gewijzigd en ik straks een gebouw heb voor wonen want dat wilde wij niet.”
      
      
    
    
      2.21.
      
        Op 26 september 2023 bericht [gedaagde] aan Nedstede:
        “Even over het onderstaande: het originele plan was dat ik de regie zal overnemen nadat jij/Nedstede de omgevingsvergunning (incl. de herbestemming voor woon/werk) en de woon vergunning had verkregen (destijds verwacht in September). Op dat moment zou ik dan leiding nemen om de kerk “woonbaar” maken om tijdens de overdracht in de lagere overdrachtbelasting bracket te laten vallen. Ik begrijp van [naam 1] dat jouw aanvragen nog steeds lopen en hij vroeg mij of het de intentie is dat ik het overneem of niet. Ik heb hem geïnformeerd dat totdat de Kerk op mijn naam staat, ik hier niet over kan (en wil) beslissen - voor exact dezelfde reden die jij in het onderstaande aangeeft. Het is zeker nog mijn intentie om de kerk te kopen en er te wonen. Het geld is er, enkel voor mij zijn er nog de paar grote vraagtekens met betrekking tot wat’ er precies “wanneer” gedaan MOET en KAN worden. Daarom denk ik dat het beter is voor jou om eerst de huidige omgevingsvergunning aanvraag af te ronden. Zodra ik overga tot de koop, ga ik met [naam 1] [architect, rechtbank] verder voor eventuele activiteiten en aanpassingen.”
      
      
    
    
      2.22.
      Daarna stuurt Nedstede diverse berichten aan [gedaagde] waarin zij haar standpunt kenbaar maakt dat niet is afgesproken dat Nedstede enige vergunning voor [gedaagde] zou regelen, dat [gedaagde] dat zelf moet doen en dat een omgevingsvergunning geen voorwaarde voor de koop die op basis van “as is, where is” tot stand gekomen is. 
      
    
    
      2.23.
      
        Op 28 september 2023 legt [gedaagde] de discussie met Nedstede aan de notaris voor. De notaris meldt [gedaagde] dat de koopovereenkomst duidelijk is, verwijst naar artikel 7.1. en laat weten:
        “Als die vergunningen er op 5 december zijn, kun jij niet ontbinden (en ook niet als blijkt dat er geen vergunningen vereist zijn). En als die (vereiste) vergunningen er niet zijn, kun je wel ontbinden. Welke vergunningen dat precies betreffen, zal de gemeente moeten aangeven.”
      
      
    
    
      2.24.
      Nadat partijen over en weer hun standpunten in e-mails hebben herhaald, bericht [gedaagde] Nedstede op 13 oktober 2023 dat hij een advocaat heeft ingeschakeld. [gedaagde] wijst Nedstede op artikel 5 sub (a) van de koopovereenkomst en dat Nedstede verantwoordelijk is voor de vergunningen die nodig zijn voor wonen. Ook meldt [gedaagde] dat die vergunningen er op dit moment niet zijn en dat in ieder geval de omgevingsvergunning voor het wijzigen van een rijksmonument er niet is. [gedaagde] kondigt aan de koopovereenkomst op de beoogde leveringsdatum op grond van artikel 7.1 van de koopovereenkomst te ontbinden als de vergunningen voor wonen er niet zijn.
      
    
    
      2.25.
      Op 3 november 2023 stelt Nedstede [gedaagde] in gebreke en sommeert zij [gedaagde] om mee te werken aan levering op 5 december 2023. Op dezelfde dag laat Nedstede weten dat zij en de makelaar de ontbindende voorwaarde van de vergunningen over het hoofd hebben gezien omdat de notaris hen niet op deze afwijking van het Ringmodel heeft gewezen. 
      
    
    
      2.26.
      Op 5 december 2023 ontbindt [gedaagde] de koopovereenkomst met een beroep op artikel 7.1. 
      
    
    
      2.27.
      Beide partijen hebben aanspraak gemaakt op uitbetaling van de onder de notaris door [gedaagde] gestorte waarborgsom, waaraan de notaris geen gevolg heeft gegeven. 
    
  
  
    
      3Het geschil
    In conventie:
    
      3.1.
      
        Nedstede vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan levering van het pand aan hem, daaronder begrepen alles te betalen wat daarvoor nodig is op de kwaliteitsrekening van de notaris, waaronder de volledige koopsom van € 3.250.000,00 en de op de overdracht vallende kosten na opgave van de notaris, en door voor de notaris te verschijnen en de concept leveringsakte te ondertekenen, met inachtneming van een door de rechtbank te bepalen leveringsdatum, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor ieder (dag)deel dat [gedaagde] dit niet doet,
        II. voor recht verklaart dat [gedaagde] de volledige contractuele boete van € 325.000,00 heeft verbeurd,
        III. [gedaagde] gebiedt om binnen 24 uur na betekening van het vonnis de notaris ongeclausuleerd opdracht te geven de volledige waarborgsom als contractuele boete aan Nedstede uit te keren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 voor ieder (dag)deel dat [gedaagde] dit niet doet,
        IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de schade die Nedstede lijdt en heeft geleden, op te maken bij staat, 
        V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen en voert verweer. [gedaagde] wil dat de vorderingen van Nedstede worden afgewezen, met veroordeling van Nedstede in de proceskosten, met wettelijke rente. 
      
      
        
          In reconventie:
        
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        A. voor recht verklaart dat [gedaagde] met recht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in artikel 7.1 sub (ii) van de koopovereenkomst, dat de koopovereenkomst als gevolg daarvan is ontbonden en dat [gedaagde] recht heeft op restitutie van de door hem betaalde waarborgsom,
        B. Nedstede gebiedt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan de notaris ongeclausuleerd opdracht te geven de onder hem gehouden waarborgsom van € 325.000,00 aan [gedaagde] uit te keren, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat Nedstede dit niet doet,
        met veroordeling van Nedstede in de kosten van de procedure, met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.4.
      Nedstede betwist de vorderingen van [gedaagde] en wil dat die worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    In conventie en reconventie:
    
    
      4.1.
      Vanwege de samenhang behandelt de rechtbank de conventionele en reconventionele vorderingen gezamenlijk. 
      
      
        
          Uitleg van de ontbindende voorwaarde
        
      
    
    
      4.2.
      
        Partijen zijn het erover eens dat zij zijn overeengekomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden als Nedstede op 5 december 2023 niet 
        
          “alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen is toegestaan in het Verkochte heeft verkregen”. Nedstede en [gedaagde] verschillen van mening over het antwoord op de vraag of die ontbindende voorwaarde is vervuld door het ontbreken van de omgevingsvergunning op het moment van levering. Partijen zijn het dus niet eens over de uitleg van de bepaling.
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank moet deze bepaling daarom uitleggen. Dit gebeurt aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de rechtbank niet alleen naar de letterlijke tekst kijkt, maar ook bekijkt hoe beide partijen de bepaling hebben begrepen en redelijkerwijs mochten begrijpen. Ook is van belang wat partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle relevante omstandigheden van het geval van belang. Ook kan worden meegewogen tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van die partijen kan worden verwacht. 
      
      
        
          Standpunten van partijen
        
      
    
    
      4.4.
      Op [gedaagde] rust de stelplicht en bewijslast van vervulling van de ontbindende voorwaarde. Hij stelt dat hij bedoeld heeft overeen te komen dat hij de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden als bij levering niet alle denkbare vergunningen waren verkregen die nodig waren om met zijn gezin in het pand te gaan wonen. Hieronder valt ook de omgevingsvergunning, die nodig is om het pand (een kerkgebouw) geheel of gedeeltelijk tot woning te verbouwen. [gedaagde] heeft niet alleen uit de uitlatingen van Nedstede, de makelaar, de architect en de notaris begrepen en mogen begrijpen dat die vergunning nodig was om in het pand te mogen wonen, maar ook is die omgevingsvergunning noodzakelijk om er te kunnen gaan wonen. Dit laatste strookt bovendien met de betekenis die in het normale spraakgebruik aan de tekst van de ontbindende voorwaarde moet worden toegekend, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.5.
      Volgens Nedstede volgt uit de tekst van de ontbindende voorwaarde dat daaronder alleen vergunningen vallen die nodig zijn om in het pand te mogen wonen. Daar is de omgevingsvergunning niet voor nodig. Wonen is immers al toegestaan op grond van het bestemmingsplan en [gedaagde] kon zich ook op dat adres registreren in de Basisregistratie Personen van de [gemeente] . Dat de omgevingsvergunning niet onder de reikwijdte van de ontbindende voorwaarde valt, volgt ook uit artikel 20 van de koopovereenkomst. Hierin is aan [gedaagde] het recht toebedeeld wijzigingen in de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te brengen en daar kon Nedstede dus geen invloed meer op uitoefenen. Hiermee is het risico van het verkrijgen van de omgevingsvergunning volledig op [gedaagde] overgegaan en dat is niet te verenigen met het recht de koopovereenkomst te ontbinden als de omgevingsvergunning op het moment van levering niet is verkregen. Daarnaast heeft de notaris ook niet bedoeld om de omgevingsvergunning onder de reikwijdte van de ontbindende voorwaarde te laten vallen en die bedoeling moet aan [gedaagde] worden toegerekend. [gedaagde] geeft achteraf een uitleg van de ontbindende voorwaarde die hem goed uitkomt, aldus Nedstede. 
      
      
        
          Oordeel van de rechtbank
        
      
    
    
      4.6.
      Partijen zijn het niet eens over hoe de tekst van de ontbindende voorwaarde in het normale spraakgebruik moet worden opgevat, oftewel hoe deze bepaling taalkundig moet worden uitgelegd. Aan Nedstede kan worden toegegeven dat ‘alle vereiste vergunningen op basis waarvan wonen is toegestaan’ in het normale spraakgebruik betekent dat het alle vergunningen betreft die nodig zijn om het pand als woning te mogen gebruiken. Echter, partijen wisten allebei voorafgaand aan de koop dat het pand een woonbestemming had. Vast staat dat geen enkele vergunning nodig was om in het pand te mogen wonen. Dit brengt mee dat, als Nedstede in haar taalkundige uitleg zou worden gevolgd, de ontbindende voorwaarde van meet af aan zinloos was. Desgevraagd heeft Nedstede immers ook niet kunnen bedenken welke vergunningen in haar interpretatie dan wél onder het bereik van de ontbindende voorwaarde zouden vallen. Bovendien ligt het niet voor de hand dat een partij ter versterking van haar eigen positie een ontbindende voorwaarde overeenkomt die bij voorbaat niet kan worden vervuld. Nedstede had de ontbindende voorwaarde dus redelijkerwijs ook niet zo mogen begrijpen. 
      
    
    
      4.7.
      Daarbij komt dat [gedaagde] de ontbindende voorwaarde redelijkerwijs wel zo had mogen begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat daaronder alle vergunningen vallen die nodig waren om daadwerkelijk in het pand te kunnen gaan wonen en dat dat ook de omgevingsvergunning omvat. Daarvoor geldt het volgende. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] mocht op basis van de berichten van de makelaar en de notaris ervan uitgaan dat hij zonder de omgevingsvergunning niet met zijn gezin in het pand zou kunnen wonen en dat de ontbindende voorwaarde is opgesteld met het doel dat risico voor [gedaagde] te ondervangen. Zo zegt de makelaar tegen [gedaagde] in het bericht van 21 juni 2023 (zie 2.6.) dat ze bezig zijn met een omgevingsvergunning voor de wijziging van de bestemming van de kerk van kerk naar wonen/werken. Daarna heeft [gedaagde] de notaris laten weten dat de verkopende partij bezig was met het verkrijgen van een woon-werkvergunning. In de berichten van 5 en 6 juli 2023 van de notaris die daarop volgden werd [gedaagde] geadviseerd een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen voor het geval er geen woonvergunning zou zijn zodat hij de koopovereenkomst kon ontbinden als de vereiste vergunningen niet worden verkregen. [gedaagde] mocht er redelijkerwijs vanuit gaan dat deze partijen het steeds hadden over de omgevingsvergunning. Hierbij is van belang dat dit de enige vergunning was waarvoor op dat moment een aanvraag liep bij de gemeente. Het was dus de omgevingsvergunning die onderwerp van gesprek is geweest in het eerste gesprek tussen Nedstede en [gedaagde] , wat daarna door de makelaar aan [gedaagde] is bevestigd. [gedaagde] heeft vervolgens de notaris geïnformeerd, waarna de ontbindende voorwaarde is opgesteld. Dat [gedaagde] spreekt van de “woon/werk vergunning” in plaats van de omgevingsvergunning maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.9.
      Verder is van belang dat niet in geschil is dat [gedaagde] het pand aankocht met het doel er met zijn gezin in te gaan wonen en dat Nedstede van dat doel op de hoogte was. Dat daarvoor een (ingrijpende) verbouwing nodig was waarvoor eerst een omgevingsvergunning moest zijn verleend, is door [gedaagde] toegelicht en door Nedstede onvoldoende weersproken. Vast staat dat het pand een kerk betreft met de daarbij behorende indeling en inrichting. Niet valt in te zien hoe het pand in deze staat geschikt zou kunnen zijn voor permanente bewoning door een gezin. Dat er, zoals door Nedstede ter zitting is toegelicht, nu antikraak-bewoning zou plaatsvinden, maakt dat niet anders. Dit is namelijk niet met elkaar te vergelijken.
      
    
    
      4.10.
      Uit zijn bericht van 28 juni 2023 aan de architect volgt dat [gedaagde] de ontbindende voorwaarde ook daadwerkelijk zo heeft begrepen dat hiermee het risico van het niet verkrijgen van de omgevingsvergunning bij Nedstede werd gelegd. Uit dat bericht kan worden opgemaakt dat [gedaagde] ook voorafgaand aan het geschil met Nedstede ervan uitging dat die vergunning door Nedstede zou worden geregeld. De rechtbank gaat daarom niet mee in het verweer van Nedstede dat [gedaagde] achteraf een uitleg van de ontbindende voorwaarde geeft die hem goed uitkomt. 
      
    
    
      4.11.
      Aan het voorgaande doet niet af dat de notaris na het ontstaan van dit geschil desgevraagd aan Nedstede heeft verklaard met artikel 7.1 (ii) te hebben beoogd dat koper de koop kan ontbinden indien blijkt dat wonen in het verkochte op publiekrechtelijke gronden niet is toegestaan en daarmee niet te hebben bedoeld dat een omgevingsvergunning moet zijn verstrekt. Bij de uitleg van de overeenkomst is namelijk niet de bedoeling van de notaris van belang, maar die van partijen zelf. Ook blijkt uit niets dat de notaris zijn nadien aan Nedstede verklaarde bedoeling bij de bepaling voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde] heeft gedeeld. Deze bedoeling - wat daar ook van zij - kan dan ook geen inkleuring geven aan hoe [gedaagde] de ontbindende voorwaarde redelijkerwijs had moeten begrijpen. 
      
    
    
      4.12.
      Artikel 20 van de koopovereenkomst dwingt ook niet tot een andere uitleg van de ontbindende voorwaarde. Dat [gedaagde] enerzijds de bevoegdheid kreeg om wijzigingen in de aanvraag voor de omgevingsvergunning aan te brengen en anderzijds de overeenkomst kan ontbinden als die omgevingsvergunning niet verkregen is bij levering, legt inderdaad een groot risico bij Nedstede. Dit is echter niet voldoende om te oordelen dat de omgevingsvergunning van de ontbindende voorwaarde zou zijn uitgezonderd. Hierbij is van belang dat Nedstede een professionele partij is die handelt in vastgoed. [gedaagde] had er daarom niet aan hoeven twijfelen dat Nedstede met het aangaan van de koopovereenkomst beoogde dit risico te accepteren. Dat partijen voorafgaand aan de koop besproken hebben dat er geen voorbehouden bij het tekenen van de koopovereenkomst zouden zijn, de verkoper geen enkele garantie zou geven en de verkooptransactie op basis van “as is where is” zou plaatsvinden, maakt dat niet anders. [gedaagde] mocht er namelijk van uitgaan dat Nedstede, zoals zij zelf ook aangaf, de overeenkomst goed zou hebben doorgenomen en dat zij met ondertekening daarvan overeenstemming hebben bereikt, ook over de ontbindende voorwaarde. Dat Nedstede de ontbindende voorwaarde over het hoofd heeft gezien, komt voor haar risico. 
      
    
    
      4.13.
      Het verweer van Nedstede dat [gedaagde] geen belang zou hebben bij het verkrijgen van een ongewijzigde omgevingsvergunning, is onvoldoende toegelicht. Niet duidelijk is welk rechtsgevolg Nedstede hieraan verbindt. Voor zover zij hiermee bedoelt dat [gedaagde] vanwege een gebrek aan belang geen beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde, gaat dit niet op. [gedaagde] heeft immers toegelicht dat hij bij een omgevingsvergunning conform de lopende aanvraag in ieder geval een deel van de kerk tot woonhuis kon verbouwen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] was gerechtigd tot ontbinding, afwijzing vordering in conventie, toewijzing vorderingen in reconventie
        
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat de ontbindende voorwaarde zo moet werden uitgelegd dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden als op de beoogde leveringsdatum de omgevingsvergunning niet was verkregen. Vast staat dat die omgevingsvergunning op 5 december 2023 niet was verleend. [gedaagde] was dus gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden. Dat betekent dat [gedaagde] niet verplicht is mee te werken aan levering van het pand en dat Nedstede geen aanspraak kan maken op de koopsom, de boete en enige schadevergoeding, haar vorderingen in conventie worden dus afgewezen. Als gevolg van die ontbinding moet de door [gedaagde] bij de notaris gestorte waarborgsom van  € 325.000,00 aan hem worden terugbetaald en Nedstede moet daartoe opdracht geven aan de notaris, zoals door [gedaagde] in reconventie is gevorderd. De rechtbank ziet geen aanleiding daaraan een dwangsom te verbinden. Onbetwist is immers dat in de koopovereenkomst is afgesproken dat de notaris zal overgaan tot uitbetaling van de waarborgsom indien in een bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard (waarover hierna meer) vonnis beslist is aan wie hij moet uitbetalen. Mocht Nedstede niet voldoen aan het gebod de notaris opdracht te geven de waarborgsom aan [gedaagde] uit te betalen, dan kan [gedaagde] die uitbetaling zelf bewerkstelligen door overlegging van dit vonnis aan de notaris. De door [gedaagde] gevorderde dwangsom wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Gebod uitkeren waarborgsom aan [gedaagde] wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
    
    
      4.15.
      Nedstede verzoekt het gebod de notaris opdracht te geven tot uitbetaling van de waarborgsom van € 325.000,00 aan [gedaagde] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank begrijpt dat volgens Nedstede sprake is van een restitutierisico. Nedstede vreest namelijk dat [gedaagde] geen verhaal meer zal bieden bij een veroordeling in hoger beroep. De rechtbank gaat hierin niet mee en zal het gebod uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uitgangspunt is dat een veroordeling, als dat is gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, behalve als sprake is van omstandigheden die rechtvaardigen om van dat uitgangspunt af te wijken. Nedstede heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om afwijking van dit uitgangspunt te rechtvaardigen. Dat er een restitutierisico zou zijn gelet op de (eerdere) carrière van [gedaagde] in het buitenland en dat hij niet over activa in Nederland zou beschikken, is daarvoor onvoldoende. 
      
      
        
          Nedstede moet de proceskosten in conventie en reconventie betalen
        
      
    
    
      4.16.
      Nedstede is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                8.714,00
              
              
                (2 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                11.518,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
    
    
      4.17.
      De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.357,00
              
              
                (0,5 punt × € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.535,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Nedstede af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Nedstede in de proceskosten van € 11.518,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Nedstede niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Nedstede tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen in 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          In reconventie:
        
      
    
    
      5.5.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] met recht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in artikel 7.1 sub (ii) van de koopovereenkomst, dat de koopovereenkomst als gevolg daarvan is ontbonden en dat [gedaagde] recht heeft op restitutie van de door hem betaalde waarborgsom,
      
    
    
      5.6.
      gebiedt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan notaris [naam 4] ongeclausuleerd opdracht te geven de onder de notaris gehouden waarborgsom van € 325.000,00 aan [gedaagde] uit te keren, 
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Nedstede in de proceskosten van € 1.535,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Nedstede niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Nedstede tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.9.
      verklaart de veroordelingen in 5.6., 5.7. en 5.8. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.