ECLI:NL:RBAMS:2026:624, Rechtbank Amsterdam, 26-01-2026, 11967381 KK EXPL 25-794
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur, verboden onderhuur, vervalsing huurovereenkomst door huurder, ontruiming, reconventie toewijzing gevraagde onderbouwing servicekosten door middel van facturen

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11967381 KK EXPL 25-794
      vonnis van: 26 januari 2026
      func.:  569
    
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Ruyter B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde
      nader te noemen: De Ruyter
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema. 
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 19 november 2025, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
      De mondelinge behandeling is gehouden ter terechtzitting van 13 januari 2026. [eiser] is verschenen vergezeld door de heer [naam 1] en de gemachtigde. De Ruyter is verschenen bij de gemachtigde. Beide partijen hebben vóór de zitting stukken in het geding gebracht waaronder van de zijde van De Ruyter een conclusie van antwoord en een eis in reconventie. De gemachtigden van beide partijen hebben zich tijdens de zitting bediend van schriftelijke pleitaantekeningen. Alle stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd. Partijen hebben tijdens de zitting hun standpunten naar voren gebracht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben na de zitting overleg gehad om te bezien of een schikking mogelijk was. De gemachtigde van [eiser] heeft aan de rechtbank per e-mail van 19 januari 2026 meegedeeld dat partijen geen regeling hebben weten te treffen en heeft verzocht vonnis te wijzen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    
  
  
    Uitgangspunten
    
    
      1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
    
    
      1.1.
      
        [eiser] verhuurt met ingang van 7 oktober 2021 de woning gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] – hierna het gehuurde –. De huurprijs bedraagt thans € 2.106,00 per maand.     
    
    
      1.2.
      
        In de huurovereenkomst zijn partijen als verhuurder en huurder opgenomen en is voorts opgenomen:
        ‘[naam 2] / [naam 3]
      
      
      
        
          hierna te noemen de ‘bewoner’.’
      
    
    
      1.3.
      Artikel 2.1 van de toepasselijke algemene bepalingen luidt:‘Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers (…)’  
    
    
      1.4.
      De destijds gemachtigde van [eiser] , mr. M. Vink, heeft aan De Ruyter per brief van 9 februari 2024 onder verwijzing naar voornoemd artikel uit de algemene bepalingen meegedeeld:‘Verder is (in de huurovereenkomst, kantonrechter) opgenomen dat De Ruyter het gehuurde aan tweetal werknemers in gebruik mocht geven (…)Cliënt heeft echter enige tijd geleden, door een lekkage bij de onderburen, geconstateerd dat het gehuurde aan drie (…) andere personen wordt verhuurd, niet zijnde personeel van De Ruyter. Sterker nog, er is sprake van een commerciële exploitatie.(…) Bovendien is uw handelen in strijd met de publiekrechtelijke regels voor onderhuur, omdat er geen kamerverhuur- c.q. omzettingsvergunning door de gemeente [gemeente] is verstrekt wegens de verhuur aan van aan drie of meer personen.’ 
    
    
      1.5.
      Per e-mail van 5 maart 2024 deelt mr. Vink aan de gemachtigde van De Ruyter mee:‘heeft cliënt begrepen dat er inmiddels één bewoner (van de drie bewoners) is vertrokken uit het gehuurde. (…)client [zal] de huidige situatie coulancehalve gedogen, waarbij de twee betreffende onderhuurders in het gehuurde mogen blijven. (…)Voor de goede orde: dit gedoogbeleid (…) is uitdrukkelijk geen toestemming voor toekomstige onderhuur c.q. gebruik aan andere personen. Het onderhuurverbod uit de huurovereenkomst blijft onverminderd van kracht.’ 
    
    
      1.6.
      De gemachtigde van De Ruyter heeft per brief van 20 maart 2024 aan mr. Vink meegedeeld:‘Nu uw cliënt de bewoning door drie personen niet langer wenst te dulden acht client het op zijn minst redelijk dat tevens de huurprijs herzien zal worden (…)
    
    
      1.7.
      Per e-mail van 27 maart 2024 deelt mr. Vink aan de gemachtigde van De Ruyter mee:‘Verder volhardt cliënt in zijn standpunt dat een huurverlaging, vanwege een verminderd aantal onderhuurders in het gehuurde, niet aan de orde is (geweest) (…) nu dit nimmer is overeengekomen.‘
      
    
    
      1.8.
      De Ruyter heeft vervolgens het gehuurde onderverhuurd aan DOT Personeel B.V. – hierna DOT. In een door [eiser] in het geding gebrachte huurovereenkomst ter zake van het gehuurde, gedateerd 5 april 2024, is opgenomen dat [naam 4] , als gevolmachtigde van De Ruyter, is gemachtigd om namens [eiser] op te treden als verhuurder. In de huurovereenkomst is tevens opgenomen dat DOT ‘Guarantor’ is. DOT is vertegenwoordigd door [naam 5] . Onder B tot en met D zijn drie personen als huurders opgenomen, waarvan twee met de achternaam [familienaam 1] en één met de achternaam [familienaam 2] . Als huurprijs is opgenomen € 2.450,00 per maand.
    
    
      1.9.
      In een door De Ruyter in het geding gebrachte, ongedateerde huurovereenkomst, ter zake van het gehuurde, is De Ruyter opgenomen als verhuurder en DOT als huurder. [naam 5] is opgenomen als vertegenwoordiger van DOT en bij haar naam staat een kruis (X). Als ingangsdatum is opgenomen april 2024. Als huurprijs is opgenomen € 2.450,00 per maand. 
    
    
      1.10.
      
        [eiser] heeft SBWH, Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt, ingeschakeld. In een rapport van 22 augustus 2025 van SBWH is vermeld dat het gehuurde op 21 augustus 2025 is bezocht door rapporteur [naam 6] namens SBWH, de heer [naam 1] (een werknemer van [eiser] ) en mevrouw [naam 7] namens De Ruyter, en dat daar drie mensen zijn aangetroffen die hebben verklaard dat vier mensen op het gehuurde woonachtig zijn. 
    
    
      1.11.
      De heer [naam 1] is op 9 oktober 2025 door een onderhuurder toegelaten tot het gehuurde en hij trof daar 4 onderhuurders aan. Eén van hen (mevrouw [naam 8] ) heeft vervolgens een schriftelijk stuk ondertekend, waarin onder meer is opgenomen dat vier personen, met naam en toenaam genoemd en anderen dan onder 1.8 genoemd, in het gehuurde wonen. Ook stelden onderhuurders verhuurder ter kennis van de gesloten onderhuurovereenkomst (zie 1.8 hiervoor).
      
    
    
      1.12.
      Op 31 oktober 2025 heeft de bestuurder van De Ruyter het gehuurde bezocht. Daarvan zijn opnames gemaakt. Daarop is te zien en horen dat de bestuurder van De Ruyter – kort gezegd – aan de aanwezige personen meedeelt dat hij honderd keer had gezegd dat zij de deur niet mochten opendoen en dat zij waren geïnstrueerd om niet met [naam 1] (werkzaam bij verhuurder, kantonrechter) te praten, dat dit toch is gebeurd en dat zij diezelfde dag vóór 17:00 uur het gehuurde dienden te verlaten. De bestuurder van De Ruyter biedt de aanwezigen andere woonruimte aan. De aanwezige personen hebben vervolgens het gehuurde verlaten. 
      
    
    
      1.13.
      In de onder 1.8 en 1.9 genoemde huurovereenkomsten is [naam 5] opgenomen als vertegenwoordiger van DOT. [naam 5] heeft per e-mail een schriftelijke en ondertekende verklaring d.d. 12 januari 2026 aan [naam 1] ( [naam 1] , kantonrechter) doen toekomen die luidt:‘De huurovereenkomst die mij zojuist is getoond, waar op pagina 3 een kruis (X) staat bij mijn naam heb ik niet eerder gezien en is niet juist. De juiste huurovereenkomst van 4 paginas , van 5 april, waarop de heer [eiser] staat dat De Ruyter BV gemachtigd is door de heer [eiser] en als B,C,D 3 huurders worden genoemd is de juiste huurovereemkomst die ik namens DOTCo heb gesloten met De Rutyer BV [sic]’ 
    
    
      1.14.
      Partijen hebben vanaf medio 2025 over en weer gemaild ter zake van onbetaalde servicekosten vanaf 2021. De Ruyter heeft de servicekosten betaald. De Ruyter heeft aan [eiser] verzocht een onderbouwing te verstrekken van de servicekosten. 
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    
      In conventie
    
    
    2. [eiser] vordert dat De Ruyter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot ontruiming van het gehuurde, binnen drie dagen na betekening van het vonnis, en tot betaling van de huursom tot en met de daadwerkelijke ontruiming. Tot slot vordert [eiser] veroordeling van De Ruyter in de proceskosten. 
    3. [eiser] stelt daartoe – kort gezegd – dat De Ruyter in strijd heeft gehandeld met de bepalingen uit de huurovereenkomst door meer dan twee personen in het gehuurde te huisvesten. Nadat deze overtreding in februari 2024 is geconstateerd werd De Ruyter een laatste kans geboden. De Ruyter heeft vervolgens echter, wederom, de afspraak tussen partijen geschonden. Daarnaast heeft De Ruyter een huurovereenkomst opgesteld onder een valse volmacht, door ten onrechte te vermelden dat zij gevolmachtigd was namens verhuurder op te treden (1.8). Deze overeenkomst is aan [eiser] verstrekt door de onderhuurders. Kennelijk om deze valse volmacht te repareren heeft zij vervolgens een ‘nieuwe’ huurovereenkomst gemaakt (1.9), maar die is de daarin genoemde vertegenwoordiger van DOT niet bekend, zoals volgt uit haar verklaring. Voorts volgt uit de opnames (1.12) dat de bestuurder van De Ruyter de aanwezige onderhuurders heeft geïnstrueerd om niet met de verhuurder te praten. Deze onderhuurders zijn overigens diezelfde dag het gehuurde uitgezet. 
    4. De Ruyter voert verweer en voert – kort gezegd – aan dat tussen partijen vanaf aanvang duidelijk was dat er drie personen in het gehuurde mochten verblijven. Overigens heeft hij steeds aan verzoeken van [eiser] voldaan om de aanwezige onderhuurders terug te brengen naar twee, na constatering dat er meer dan twee onderhuurders waren. De instructie aan de onderhuurders om niet met [eiser] te praten is het gevolg van pogingen van [eiser] om de huurovereenkomst op oneigenlijke wijze te beëindigen. Aan de onderhuurders is overigens andere huurruimte aangeboden, zo volgt ook uit de opnames. Thans wordt het gehuurde door twee personen bewoond.
    In reconventie
    5. De Ruyter vordert dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis aan De Ruyter te verstrekken:a. afschriften van de onderliggende facturen behorende bij de servicekosten over de jaren 2021 en 2022;b. afschriften van de facturen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2023 en 2024;op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat [eiser] in gebreke blijft hieraan te voldoen met een maximum van € 5.000,00. De vordering om een gespecificeerde jaarafrekening van de servicekosten over de jaren 2021 en 2022 (onderdeel a van het petitum) heeft zij ter zitting ingetrokken.
    6. De Ruyter stelt daartoe dat zij meerdere malen heeft verzocht om onderbouwing van de servicekosten. Dat is niet gebeurd tot op heden.  
    7. [eiser] voert verweer. De Ruyter heeft de servicekosten betaald. Daaruit volgt dat zij het eens is met de onderbouwing daarvan. Overigens is [eiser] bereid om deze onderbouwing, nogmaals, te verstrekken. [eiser] verzet zich tegen toewijzing op grond van een dwangsom. 
    
    
      In conventie en reconventie
    
    8. De stellingen en verweren van partijen komen – voor zover van belang – bij de beoordeling aan de orde. 
  
  
    Beoordeling
    
    
      In conventie en reconventie
    
    9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    
      In conventie 
    
    
      10. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening gevorderdeontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming heeft immers veelal onomkeerbare gevolgen en er is in deze procedure geen plaats voor bewijslevering. Voldoende aannemelijk dient te zijn dat de rechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. 
      10. In de huurovereenkomst tussen partijen zijn twee bewoners opgenomen. Partijen twisten over de vraag of vanaf aanvang enkel twee bewoners in het gehuurde mochten verblijven. Wat daar verder ook van zij, het was in ieder geval vanaf februari 2024 voor De Ruyter duidelijk dat er niet meer dan twee bewoners in het gehuurde mochten verblijven, ook met het oog op de publiekrechtelijke regels. Daar heeft De Ruyter zich ook aan geconformeerd, zo volgt uit de correspondentie in februari/maart 2024.  
      10. Daarmee verhoudt zich niet dat vervolgens een onderhuurovereenkomst wordt opgesteld, waarbij De Ruyter partij is en waarin drie (onder)huurders zijn opgenomen. Gelet op de verklaring van [naam 5] van DOT is voldoende aannemelijk dat dít de huurovereenkomst is die tussen De Ruyter en DOT is gesloten. Tevens is gelet op de verklaring van [naam 5] voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst waar De Ruyter zich op beroept, niet is gesloten tussen De Ruyter en DOT. [eiser] was tot vlak vóór/gedurende deze procedure niet bekend met beide overeenkomsten. Dat betekent dat voldoende aannemelijk is dat er in strijd met de afspraken tussen partijen zoals in ieder geval geldend vanaf februari 2024, en overigens in ieder geval vanaf dat moment ook in strijd met artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen, is gehandeld door De Ruyter. Dat mondeling zou zijn afgesproken dat drie mensen in het gehuurde mochten wonen, zoals De Ruyter naar voren heeft gebracht, is niet aannemelijk geworden. Daarmee verhoudt zich overigens ook niet dat De Ruyter naar eigen zeggen elke keer heeft voldaan aan de sommaties om het bewonersaantal terug naar twee te brengen. Bovendien is aannemelijk dat er vanaf augustus 2025 zelfs vier onderhuurders woonden. Voorts is er een onderhuurovereenkomst in het geding gebracht door De Ruyter, waarvan thans voldoende aannemelijk is geworden dat de daarop vermelde vertegenwoordiger van DOT die niet heeft gesloten, zodat voldoende aannemelijk is dat dit een vervalsing betreft. Tot slot volgt uit de videopnames in ieder geval dat De Ruyter gepoogd heeft te verhinderen dat de verhuurder toegang tot het gehuurde verkreeg, dan wel informatie verkreeg over wie er in zijn woonruimte verbleef. Voorgaande omstandigheden, in samenhang bezien maar ook reeds afzonderlijk, leiden tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. 
      10. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming en de nevenvordering toewijsbaar zijn. Deze worden toegewezen als hierna te melden. De ontruimingstermijn is gesteld op zeven dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    In reconventie
    14. Dat De Ruyter de afrekeningen servicekosten heeft betaald, betekent niet dat hij instemt met de gegrondheid van hetgeen in rekening is gebracht. De Ruyter verzoekt op goede gronden om onderbouwing daarvan. [eiser] heeft meegedeeld daar geen bezwaar tegen te hebben. Anders dan [eiser] aanvoert is niet aannemelijk geworden dat deze onderbouwing reeds is gegeven. Uit de overgelegde stukken volgt dat niet. [eiser] heeft zich verzet tegen het opleggen van een dwangsom. Dat verweer wordt gepasseerd. Tot op heden heeft hij nog niet voldaan aan verzoeken tot onderbouwing, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Derhalve zijn de gevorderde stukken in reconventie toewijsbaar. De dwangsom wordt gematigd, gemaximeerd en toegewezen als hierna te melden.
  
  
    
      In conventie en reconventie
    15. Bij deze uitkomst wordt De Ruyter veroordeeld in de kosten in conventie en [eiser]  in de kosten in reconventie als hierna te melden. 
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      In conventie
    
    
    
      veroordeelt De Ruyter om de woning aan het adres te [adres] te ( [postcode] ) [plaats] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, met het hare en de haren, en onder afgifte van de sleutels te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; 
    
    
      veroordeelt De Ruyter tot betaling van de maandelijkse huursom aan [eiser] tot de daadwerkelijke ontruiming;
    
    
      veroordeelt De Ruyter in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:exploot	€ 148,04salaris	€ 543,00griffierecht	€   90,00		-----------------totaal	€ 781,04voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt De Ruyter in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw; 
    
    
      
        veroordeelt De Ruyter tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis indien het vonnis wordt betekend;
        
          In reconventie
      
    
    
      veroordeelt [eiser] om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan De Ruyter te verstrekken:a. afschriften van de onderliggende facturen behorende bij de servicekosten over de jaren 2021 en 2022;b. afschriften van de facturen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2023 en 2024;op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eiser] in gebreke blijft hieraan te voldoen met een maximum van € 2.000,00;
    
    
      veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De Ruyter begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde;  
    
    
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw; 
    
    
      
        veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis indien het vonnis wordt betekend;
        
          In conventie en reconventie
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
    
  
  
     Opname [nummer] en opname Video.