ECLI:NL:GHARL:2026:1639, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2026, 200.347.493
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik door verhuurder. Is de grond voor opzegging dezelfde als waar in de procedure een beroep op wordt gedaan? Aanvulling feitelijke grondslag of nieuwe grond. Passende woonruimte.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem						
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.347.493
      zaaknummer rechtbank 10799750
    
    
    
      
        arrest van 17 maart 2026 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      die woont in [woonplaats]  
      advocaat: mr. M.H. Andreae
    
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats]  
      advocaat: mr. F. Hoff
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis in verzet dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, (hierna: de kantonrechter) op 15 mei 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep; 
        
        
          de memorie van grieven, met productie;
        
        
          de memorie van antwoord, met producties
        
        
          op 17 november 2025 brief met nagezonden producties 38-40 van [geïntimeerde] ; 
        
        
          op 20 november 2025 brief met nagezonden producties 2-7 van [appellante] ;
        
        
          op 21 november 2025 brief met nagezonden productie 7 (correctie van de eerder toegezonden productie 7) van [appellante] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Daarna heeft op 2 december 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Bij e-mail van 27 januari 2026 is namens [geïntimeerde] op dit verslag gereageerd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [geïntimeerde] huurt sinds 2014 van [appellante] een woonruimte (hierna ook wel: de woning) op de derde verdieping in een pand dat eigendom is van [appellante] . [geïntimeerde] woont daar met zijn partner. [appellante] heeft overige woonruimtes in het pand als studentenkamers verhuurd, behalve een kamer op de eerste verdieping die zij zelf bewoont. [appellante] is op leeftijd en vindt dat de kamer voor haar niet geschikt is, onder meer omdat zij vanwege haar gezondheidssituatie op een eigen toilet is aangewezen en omdat het wonen in de kamer te onrustig is door de kamerbewoners om haar heen. Daarom is zij een procedure begonnen waarin zij zich beroept op dringend eigen gebruik van de woonruimte die [geïntimeerde] huurt.
      
    
    
      2.2.
      
        [appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de kantonrechter een datum bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter heeft deze vordering bij verstek toegewezen. [geïntimeerde] heeft tijdig verzet aangetekend. Bij vonnis in verzet heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en de vorderingen van [appellante] alsnog afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen.
      
    
    
      2.3.
      Het hof zal beslissen dat het hoger beroep niet slaagt en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand.
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        de aangevoerde grond voor het dringend eigen gebruik
      
    
    
    
      3.1.
      
        Bij e-mail van 6 maart 2023 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] bericht dat zij de woning zelf wilde gaan bewonen:
        “Verder [geïntimeerde] [ [geïntimeerde] - hof], aan alles komt een eind en nu mijn kleinkinderen gaan studeren verzoek ik je vriendelijk uiterlijk per 1 augustus aanstaande de door jou bewoonde zolderruimte te verlaten en zeg ik zoals reeds enige tijd geleden aangekondigd het huurcontract met jou en [naam] [voorheen de partner van [geïntimeerde] - hof] per 1 augustus aanstaande op zodat mijn kleinkinderen de zolder kunnen gaan bewonen in verband met hun studies.”
        
          [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en daarop is [appellante] de procedure begonnen.
      
      
    
    
      3.2.
      In deze procedure heeft [appellante] zich beroepen op andere omstandigheden dan de reden die ze had aangevoerd in de e-mail die in alinea 3.1 is geciteerd. Aanvankelijk heeft [appellante] aangevoerd dat haar kleinkinderen de woning zouden gaan bewonen voor hun studies, zoals blijkt uit het citaat hierboven. Dat standpunt heeft zij verlaten, zo blijkt uit haar memorie van grieven onder 65. Inmiddels heeft zij haar gezondheidssituatie betrokken bij de noodzaak om zelf de woning te gaan bewonen. Zo stelt zij in de inleidende dagvaarding in eerste aanleg dat haar kleinzoon de woning zal betrekken en dat zij die dan over kan nemen als dat wenselijk is vanwege haar gezondheid. Dan zal ze op termijn ook een traplift laten monteren. [appellante] , die (naar zij niet of onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken) het grootste deel van het jaar in Zweden verblijft en slechts enkele weken per jaar in Nederland woont, heeft daar nog aan toegevoegd dat haar nierziekte in Zweden voor haar als buitenlandse minder goed behandelbaar is, dat het reizen van en naar Zweden steeds moeilijker wordt en dat ze in toenemende mate afhankelijk is van medische zorg en thuiszorg (conclusie van antwoord in oppositie) en dat ze daarom in de buurt moet verblijven van het ziekenhuis waar ze wordt behandeld. Dat is dicht bij de woning. Weliswaar heeft ze één van de kamers in het huis niet verhuurd en kan ze die zelf bewonen, maar als ze daar verblijft moet ze het toilet delen met haar huurders. Dat is voor haar niet wenselijk, juist omdat ze door haar nierziekte meer op het gebruik van het toilet is aangewezen. Ook wil ze meer tijd doorbrengen met haar familie en daarvoor is (de woning in) [woonplaats] mooi centraal gelegen. In de procedure in hoger beroep heeft ze hieraan toegevoegd, dat bij haar inmiddels kanker is geconstateerd waarvoor zij behandeld moet worden en dat zij daarom in de woning moet kunnen herstellen; volgens haar is de zolderverdieping de enige rustige plek in huis. Ten slotte voegt ze daaraan toe dat ze naar verwachting in de toekomst opnieuw operaties of een medische behandeling moet ondergaan.
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat de opzeggrond steeds varieert en dat dit niet in overeenstemming is met het wettelijk regime zodat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging. Ter zitting heeft [appellante] toegelicht dat zij de eigenlijke opzeggrond aanvankelijk niet bekend heeft willen maken omdat die is gebaseerd op haar gezondheidssituatie en zij daar om redenen van privacy geen beroep op heeft willen doen. Namens haar is naar voren gebracht dat de onderliggende grond, waar de wet in voorziet, steeds is gebleven dat ze de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat de opzegging door een niet-deskundige was opgesteld. 
      
    
    
      3.4.
      Ondanks het verweer van [geïntimeerde] zal het hof de omstandigheden die [appellante] voor het eerst bij de kantonrechter heeft aangevoerd bij zijn oordeel betrekken. Juist is dat alleen de in de opzeggingsbrief vermelde gronden in aanmerking mogen worden genomen (artikel 7:273 lid 1 BW). De opzeggingsgrond is dat [appellante] het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het de verhuurder is toegestaan om die opzeggingsgrond van een gewijzigde feitelijke grondslag te voorzien. Daarbij kunnen ook feiten en omstandigheden worden betrokken die later zijn opgekomen. Uit wat [appellante] heeft aangevoerd blijkt dat niet alleen de feitelijke invulling van de opzeggrond wijzigt maar ook de bestemming als de woning eenmaal ter beschikking is van [appellante] . Aanvankelijk was ze immers niet van plan om de woning zelf te gaan bewonen maar had ze die voor haar kleinkinderen bestemd. Pas later stelt ze dat ze er zelf wil gaan wonen. Desondanks zal het hof hierna in het voordeel van [appellante] de nieuwe feitelijke omstandigheden die zij heeft aangevoerd niet opvatten als nieuwe gronden voor opzegging, maar als een gewijzigde feitelijke grondslag voor de in de e-mail van 6 maart 2023 opgegeven opzeggingsgrond dat [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
      
      
        
          geen dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      3.5.
      De opzeggrond waar [appellante] zich op beroept is te vinden in artikel 7:274, eerste lid aanhef en onder c BW. Daar staat, voor zover hier van belang, wanneer opzegging mogelijk is: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Hieruit volgt dat het in de eerste plaats aan de verhuurder is om voldoende feiten te stellen (en eventueel te bewijzen) over de redenen waarom hij het gehuurde dringende voor eigen gebruik nodig heeft. In de beoordeling door het hof zal daarop de nadruk liggen, meer dan op de belangen van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft over die belangen aangevoerd dat hij in de woning wil blijven wonen omdat het moeilijk voor hem is om andere, voor hem passende woonruimte te vinden en zijn sociale leven (zoals zijn werk) zich vooral dicht bij de woning althans in [woonplaats] afspeelt. Deze aspecten komen hierna nog aan de orde bij de bespreking van de vraag of er voor [geïntimeerde] passende woonruimte is. 
      
    
    
      3.6.
      Ondanks dat het hof de omstandigheden die [appellante] later heeft aangevoerd betrekt bij zijn oordeel, slaagt haar vordering niet. Zij heeft onvoldoende toegelicht op welke wijze de diagnose van kanker en de bijbehorende behandeling met zich brengen dat zij aangewezen is op de woning. De diagnose kanker stamt volgens [appellante] uit november 2024. Zij is geopereerd in januari 2025. Dat is goed verlopen. Dat betekent, zo volgt uit mededelingen van [appellante] ter zitting, dat vooralsnog kan worden volstaan met driemaandelijkse controles als medische behandeling. Ook voor de nierziekte, waar zij sinds 2018 aan lijdt, geldt dat voor het hof niet duidelijk is waarom die ziekte meebrengt dat zij aangewezen is op de woning. Uit stukken die [appellante] heeft overgelegd leidt het hof af dat die ziekte in remissie is. Welke nadelen zij daarvan nog ondervindt is dan ook ongewis. Ter zitting heeft [appellante] daarover nog toegelicht dat haar zorg is dat ze in de toekomst nierdialyse zal moeten ondergaan en dat ze dan geen woning heeft van waaruit ze die behandeling kan krijgen. Afhankelijk worden van dialyse is ongetwijfeld een zorg maar er is geen indicatie, althans niet waar het hof over beschikt, op welke termijn sprake zou kunnen gaan zijn van de noodzaak daartoe. Niet uitgesloten is dat dit nog jaren gaat duren. Dat betekent dat in zoverre sprake is van een onzekere toekomstige omstandigheid zodat op dit moment niet kan worden geoordeeld dat dit een dringende reden oplevert. 
      
    
    
      3.7.
      Verder overweegt het hof dat [appellante] op dit moment een woning heeft in hetzelfde pand en zij niet duidelijk heeft gemaakt waarom juist de woning die [geïntimeerde] huurt, twee verdiepingen hoger, voor haar geschikt zou zijn als zij op dialyse is aangewezen of anderszins haar gezondheid verslechtert. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat uit de medische informatie van [appellante] blijkt dat haar aandoening gepaard gaat met vermoeidheidsklachten en afnemende mobiliteit, wat – ook voor het hof – vraagtekens oproept over de geschiktheid van een woning op de derde verdieping. Het enige concrete feit dat [appellante] in verband met haar ziekte naar voren heeft gebracht als nadeel van de woning op de eerste verdieping, is dat ze het toilet met anderen moet delen. Dat noemt zij mensonterend, maar het hof kan haar daar zonder nadere toelichting niet in volgen. [geïntimeerde] heeft er bovendien op gewezen dat het een eigen keuze is van [appellante] dat zij een kamer bewoont op de eerste verdieping en de overige kamers blijft verhuren aan studenten zodat ze de situatie dat ze een toilet met anderen deelt zelf in stand houdt (behalve de woning van [geïntimeerde] zijn er in het pand tien kamers, vier badkamers en twee toiletten en een keuken en een woonkamer). Volgens [geïntimeerde] zou [appellante] eenvoudig een zelfstandige woning kunnen inrichten op de begane grond; de studio die zij tot 2023 bewoonde en daarna heeft verhuurd beschikt al over een eigen badkamer en keuken. Zij heeft er dan ook zelf voor gekozen om van die voorzieningen af te zien. [appellante] heeft niet weersproken dat ze die mogelijkheid had en heeft, maar stelt slechts dat als zij een verdieping zou inrichten als zelfstandige woonruimte dat op bezwaren van de brandweer zou stuiten omdat er dan geen vluchtweg zou zijn. Dat heeft ze echter niet onderbouwd, net zomin als de noodzaak om een hele verdieping als zelfstandige woonruimte in te richten om over een eigen toilet te beschikken. Dat de woning op de derde verdieping rustiger en daarom beter voor haar zou zijn, weerspreekt [geïntimeerde] en is door [appellante] niet verder onderbouwd. 
      
    
    
      3.8.
      Ten slotte merkt het hof nog op dat wat [appellante] aanvoert over haar omstandigheden wisselt: aanvankelijk wilde ze de woning voor haar kleinkinderen althans één ervan, waarvan op enig moment ook de verwachting was dat hij als mantelzorger zou optreden, toen vanwege haar gezondheid maar zou er een traplift moeten komen (wat volgens [geïntimeerde] waarschijnlijk praktisch onmogelijk is) en weer later heeft ze betwist dat er ooit sprake is geweest van de noodzaak een traplift aan te leggen. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen, is het hof er niet van overtuigd geraakt dat [appellante] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de belangafweging in haar voordeel moet uitvallen.
      
      
        
          geen passende woonruimte voor [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      3.9.
      Het hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat [appellante] de woning niet zo dringend nodig heeft voor haarzelf dat de belangen van [geïntimeerde] daarvoor moeten wijken. Maar zelfs als dat oordeel anders zou zijn uitgevallen, zou de vordering van [appellante] moeten worden afgewezen. De wet stelt immers als eis dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Aan die eis is niet voldaan, gelet op het navolgende.
      
    
    
      3.10.
      
        [appellante] heeft in algemene termen naar voren gebracht, kort gezegd, dat het toch ‘relatief eenvoudig’ moet zijn voor [geïntimeerde] (en zijn partner, met wie hij samenwoont) om een andere woning in of in de nabijheid van [woonplaats] te krijgen. Volgens haar is hij te kieskeurig in zijn pogingen om een andere woning te vinden: passende woonruimte kan immers ook een aanmerkelijk duurdere of minder aantrekkelijke woonruimte zijn. Het hoeft geen vergelijkbare woonruimte te zijn. [geïntimeerde] heeft hier tegenin gebracht dat hij ondanks een jarenlange inschrijfduur geen andere woning heeft kunnen vinden voor hem en zijn partner. Hij heeft een groot aantal bewijzen overgelegd waaruit blijkt dat hij steeds inschrijft op woningen in of in de buurt van [woonplaats] maar die dan niet krijgt, hetzij omdat zijn plek op de wachtlijst te laag is, hetzij omdat hij wordt uitgeloot. Daarbij zijn de financiële middelen beperkt, omdat hij slechts een oproepcontract heeft bij een werkgever in [woonplaats] , terwijl ook het inkomen van zijn partner laag is, onder meer omdat haar gezondheidssituatie met beperkingen gemoeid gaat. Dat betekent dat veel woningen niet bereikbaar zijn omdat de inkomenssituatie daarvoor bepalend is.
      
    
    
      3.11.
      Naar het oordeel van het hof is niet gebleken dat [geïntimeerde] , als hij de woning moet verlaten, passende woonruimte elders kan vinden. De stellingen van [appellante] op dit punt zijn algemeen gebleven en niet met concrete voorbeelden onderbouwd. Zij wijst er alleen op dat zij haar studio op de begane grond beschikbaar heeft gesteld, zodat zij de woning kan betrekken. Niet duidelijk is of dat aanbod nog actueel is, maar [geïntimeerde] heeft (onbestreden) aangevoerd dat de studio geen passende woonruimte is onder meer omdat zij slechts geschikt is voor één persoon. Het is algemeen bekend dat de woningnood in steden als [woonplaats] , en de omgeving daarvan, hoog is en [geïntimeerde] heeft met stukken onderbouwd dat hij al jaren moeite doet om iets anders te vinden maar dat dit toch niet is gelukt. Dat sluit ook aan bij de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] al langere tijd aangeeft te willen vertrekken. [geïntimeerde] heeft bovendien aangevoerd dat zijn werk en zijn sociale netwerk in [woonplaats] zijn, zodat weinig voor de hand ligt dat hij elders een woning zou moeten zoeken. [appellante] betwist de sociale binding met [woonplaats] , maar heeft ook daartegen niets concreets tegen ingebracht. [appellante] heeft op dit punt, betreffende andere woonruimte voor [geïntimeerde] , dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.
      
    
    
      3.12.
      De slotsom is dat het hof de vordering van [appellante] om vast te stellen wanneer de huurovereenkomst eindigt, zal afwijzen. Er is geen sprake van een dringende reden terwijl bovendien niet is gebleken dat er voor [geïntimeerde] andere, passende woonruimte beschikbaar is.
      
    
    
      3.13.
      Door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.14.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.15.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 15 mei 2024; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] , tot zover begroot op:
        € 349 aan griffierecht
        € 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, G.D. Hoekstra en R.J. Dil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026. 
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612 en HR 13 juni 2008 ECLI:NL:HR:2008:BC6116.
  
  
     HR 26 mei 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC5971 (NJ 1978/63).
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.