ECLI:NL:RBMNE:2026:559, Rechtbank Midden-Nederland, 18-02-2026, C/16/580021 / HL ZA 24-230
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst. De afgesproken erfdienstbaarheid blijkt niet gevestigd ten behoeve van het geleverde perceel. Verkoper is aansprakelijk voor de schade die koper als gevolg daarvan lijdt.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/580021 / HL ZA 24-230
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] B.V., 
    
      te [vestigingsplaats] ,
      eiser in conventie, gedaagde sub 1 in reconventie,
      advocaat: mr. W.J.M. Sengers en mr. M.G. Sträter,
      hierna te noemen: [eiseres sub 1] ,
    
    
  
  
    
      2 [eiseres sub 2] B.V.,
    
      te [vestigingsplaats] ,
      eiser in conventie, gedaagde sub 2 in reconventie,
      advocaat: mr. W.J.M. Sengers, en mr. M.G. Sträter,
      hierna te noemen: [eiseres sub 2] ,
    
    
    
      hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] c.s.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      advocaat: mr. O.G. Tacoma,
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie
      hierna te noemen: [gedaagde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 3 september 2025- de akte van [eiseres sub 1] c.s. met producties 28 en 29 - de akte van [gedaagde] met productie 14.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft een perceel grond verkocht aan [eiseres sub 1] . [eiseres sub 1] stelt dat het perceel niet voldoet aan wat partijen daarover hebben afgesproken. Partijen zijn het er over eens dat afgesproken is dat het perceel beschikt over een erfdienstbaarheid van uitweg van en naar de [straat] ten laste van een drietal naastgelegen percelen. [eiseres sub 1] stelt dat die erfdienstbaarheid er op één van die naastgelegen percelen niet blijkt te zijn. [gedaagde] stelt dat die erfdienstbaarheid wel bestaat. In het tussenvonnis van 3 september 2025 heeft de rechtbank om nadere informatie gevraagd, omdat zij nog niet tot een oordeel kon komen. Uit deze nadere informatie blijkt dat de afgesproken erfdienstbaarheid niet gevestigd is, waardoor [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiseres sub 1] van 7 maart 2023. [eiseres sub 1] krijgt daarom grotendeels gelijk. 
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      3.1.
      Deze zaak draait in de kern om de vraag of er wel of geen erfdienstbaarheid van weg is gevestigd op perceel nr. [nummeraanduiding 1] ten behoeve van het naastgelegen perceel nr. [nummeraanduiding 2] , waardoor het perceel nr. [nummeraanduiding 2] een uitrit heeft naar de [straat] . Perceel nr. [nummeraanduiding 3] , het perceel waaruit de percelen [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] zijn ontstaan, is in de loop der tijd meermalen gesplitst, van vorm veranderd, vernummerd en geruild. Daarbij zijn in verschillende notariële aktes een erfdienstbaarheid van uitweg van en naar de [straat] gevestigd ten behoeve en ten laste van niet nader omschreven delen van percelen. De rechtbank heeft in overweging 3.9 van het tussenvonnis van 3 september 2025 gevraagd om informatie waaruit blijkt welke percelen wanneer uit perceel nr. [nummeraanduiding 3] zijn ontstaan, zodat in kaart gebracht kon worden of er een erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel nr. [nummeraanduiding 2] rust op perceel nr. [nummeraanduiding 1] .
      
    
    
      3.2.
      Hoewel [eiseres sub 1] c.s. niet volledig uitvoering heeft gegeven aan overweging 3.9 van het tussenvonnis, heeft [eiseres sub 1] c.s. wel voldoende informatie overgelegd om bovenstaande vraag te kunnen beantwoorden. Uit het overzicht dat [eiseres sub 1] c.s. bij productie 28 heeft aangeleverd blijkt namelijk dat er geen erfdienstbaarheid van weg is gevestigd op perceel nr. [nummeraanduiding 1] ten behoeve van perceel nr. [nummeraanduiding 2] . Hieronder zal de rechtbank uitleggen waarom.
      
    
    
      3.3.
      Voor de duidelijkheid zal hieronder de afbeelding van de kadastrale situatie worden ingevoegd, zoals ook te zien in overweging 3.6 van het tussenvonnis van 3 september 2025, evenals een schematische weergave van de vernummering van de totstandkoming van percelen [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] . 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Er rust geen erfdienstbaarheid op perceel [nummeraanduiding 1] ten behoeve van perceel [nummeraanduiding 2] 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Uit bovenstaande schematische weergave blijkt dat percelen [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] zijn ontstaan uit perceel [nummeraanduiding 4] , welke weer is ontstaan uit perceel [nummeraanduiding 5] . Bij de akte van levering van 28 december 1998 (bijlage 7 bij productie 28 bij de akte van [eiseres sub 1] c.s.) is perceel [nummeraanduiding 3] gesplitst in percelen [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 5] . In die akte is een recht van erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van perceel [nummeraanduiding 5] en ten laste van perceel [nummeraanduiding 6] . Hierdoor had perceel [nummeraanduiding 5] een uitrit naar de [straat] over perceel [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] . Bij de akte van levering op 3 augustus 2000 (bijlage 10 bij productie 28 bij de akte van [eiseres sub 1] c.s.) is uit perceel [nummeraanduiding 5] , perceel [nummeraanduiding 4] ontstaan. Bij de akte van ruiling van 3 september 2009 (bijlage 15 bij productie 28 bij de akte van [eiseres sub 1] c.s.) is perceel [nummeraanduiding 4] gesplitst in percelen [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] . Perceel [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] zijn bij verschillende eigenaren terechtgekomen. Om te garanderen dat perceel [nummeraanduiding 2] nog een uitrit over perceel [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 8] en [nummeraanduiding 7] zou hebben, diende toen een recht van erfdienstbaarheid van perceel [nummeraanduiding 2] ten laste van [nummeraanduiding 1] gevestigd te worden. Dat is niet gebeurd. Het gevolg is dat de eigenaar van perceel [nummeraanduiding 2] geen recht van erfdienstbaarheid van en naar de [straat] had en heeft over perceel [nummeraanduiding 1] .  
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat vaststaat dat op enig moment een erfdienstbaarheid is gevestigd jegens (het huidige) perceel [nummeraanduiding 8] en [nummeraanduiding 7] en ten behoeve van perceel [nummeraanduiding 5] (nu percelen [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] ). Op het moment van splitsing van perceel [nummeraanduiding 5] in percelen [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] , is de eigenaar van percelen [nummeraanduiding 8] en [nummeraanduiding 7] ook eigenaar geworden van perceel [nummeraanduiding 1] . [gedaagde] meent dat daarmee is aangetoond dat perceel [nummeraanduiding 1] daarmee ook lijdend erf is geworden ten aanzien van perceel [nummeraanduiding 2] . Hier gaat de rechtbank niet in mee. Door splitsing wordt een (deel van een) perceel niet vanzelf lijdend erf, waar het eerst een heersend erf betrof. Dit moet vastgelegd worden in een akte, zoals dat bijvoorbeeld ook met betrekking tot perceel [nummeraanduiding 8] is gebeurd. Verder heeft [gedaagde] geen feiten gesteld waarvan het bewijs zou kunnen leiden tot het bestaan van de erfdienstbaarheid, zodat aan een bewijsopdracht niet wordt toegekomen. 
      
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiseres sub 1]
        
      
      
    
    
      3.6.
      Het gevolg van bovenstaande is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 7 maart 2023. Zij heeft namelijk afgesproken een perceel te leveren met erfdienstbaarheid van weg van en naar de [straat] , en dat heeft zij niet gedaan. De schade die [eiseres sub 1] als gevolg hiervan heeft geleden komt in beginsel voor vergoeding in aanmerking. Dit is anders voor wat betreft de positie van [eiseres sub 2] . [eiseres sub 1] heeft perceel nr. [nummeraanduiding 2] inmiddels verkocht aan [eiseres sub 2] . [eiseres sub 2] is tussengekomen in de hoofdzaak, vanwege haar belang bij het hebben van een uitrit naar de [straat] . Omdat [gedaagde] alleen een overeenkomst heeft gesloten met [eiseres sub 1] , en niet met [eiseres sub 2] , is er geen sprake van een tekortkoming jegens [eiseres sub 2] . De schade die [eiseres sub 2] stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd, komt dus niet voor vergoeding in aanmerking. 
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      Het voorgaande betekent het volgende voor de vorderingen in conventie. 
      
      
        
          De vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank wijst de vordering van [eiseres sub 1] c.s. om voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst toe, nu vast is komen te staan dat dit het geval is. Wel zal de verklaring voor recht uitsluitend zien op de verplichtingen jegens [eiseres sub 1] , omdat [eiseres sub 2] geen partij bij de koopovereenkomst was en [gedaagde] jegens haar dus geen verplichtingen had.
      
      
        
          
            [eiseres sub 2] heeft geen recht op schadevergoeding
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van schade van [eiseres sub 2] , primair ter hoogte van € 275.000,00 en subsidiair op te maken bij staat, afwijzen. [eiseres sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat [eiseres sub 2] andere percelen boven de marktwaarde heeft moeten kopen om een uitweg van perceel [nummeraanduiding 2] naar de [straat] te verkrijgen. [eiseres sub 2] meent hierdoor 
        € 275.000 te veel te hebben betaald voor de nieuwe percelen. Deze schade komt echter niet voor vergoeding in aanmerking, zoals al geschreven in overweging 3.6. [eiseres sub 2] was namelijk geen partij bij de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres sub 1] . Niet is gebleken waarom [gedaagde] ook jegens [eiseres sub 1] is tekortgeschoten. Dat [eiseres sub 2] perceel [nummeraanduiding 2] van [eiseres sub 1] heeft gekocht voor dezelfde prijs als [eiseres sub 1] aan [gedaagde] heeft betaald, met de wetenschap dat er géén erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [nummeraanduiding 2] was gevestigd op perceel [nummeraanduiding 1] , moet voor rekening van [eiseres sub 2] blijven. 
      
      
      
        
          De vordering tot vergoeding van kosten gemaakt in het kader van het geschil wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        
          [eiseres sub 1] stelt ook schade te hebben geleden door kosten te maken in het kader van dit geschil. Daarom vordert [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] te veroordelen een bedrag van 
        € 29.050,00 aan buitengerechtelijke en proceskosten, te vermeerderen met wettelijke handelsrente te voldoen aan [eiseres sub 2] . Die kosten komen naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking, met uitsluiting van de kosten die zijn gemaakt voor het voeren van deze procedure. [eiseres sub 1] heeft namelijk voldoende onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt, en zij had deze kosten niet hoeven maken indien de afgesproken erfdienstbaarheid wel aanwezig was geweest. Bovendien zijn de kosten redelijk en voorzienbaar. De rechtbank baseert dit oordeel op onderstaande omstandigheden. 
      
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde] heeft meermaals de juistheid van de stellingen van [eiseres sub 1] betwist, en is ten onrechte bij het standpunt gebleven dat zij perceel [nummeraanduiding 2] met de afgesproken erfdienstbaarheid heeft geleverd. Hierdoor heeft [eiseres sub 1] een advocaat in de arm moeten nemen. Bovendien was hierdoor het enige alternatief voor [eiseres sub 1] om een uitweg van en naar de [straat] te realiseren door het aanleggen van een noodweg. De kosten om dat alternatief te benutten zijn daarmee zowel redelijk als voorzienbaar. Het komt daarom voor rekening van [gedaagde] dat [eiseres sub 1] genoodzaakt was een procedure te starten tegen de buren wiens medewerking voor die aanleg van belang was. Dat de zaak tegen die buren uiteindelijk is ingetrokken omdat een grondtransactie soelaas bood, doet er niet aan af dat de proceskosten van de procedure tegen deze buren als schade zijn aan te merken. 
      
    
    
      3.12.
      
        Uit de door [eiseres sub 1] overgelegde declaraties is het niet helemaal duidelijk of de kosten die in het kader van het geschil gemaakt zijn zien op de voorkoming van het geschil, de procedure tegen de buren (die uiteindelijk is ingetrokken), of de procedure tussen procespartijen in deze zaak. Voor de proceskosten tussen de procespartijen geldt namelijk het liquidatietarief. Bovendien moet bij de procespartijen nog een onderscheid gemaakt worden tussen de kosten die betrekking hebben op de niet toewijsbare vordering van [eiseres sub 2] en de kosten die betrekking hebben op de vordering van [eiseres sub 1] . De rechtbank zal daarom een correctie toepassen voor wat betreft de kosten die zijn gemaakt voor het opstellen van processtukken in deze zaak waarvoor het liquidatietarief geldt en voor wat betreft de niet toewijsbare vordering van [eiseres sub 2] . Nu duidelijke aanknopingspunten voor een nadere specificatie ontbreken, zal de rechtbank de schade van [eiseres sub 1] begroten op 
        € 15.000,00. Dit bedrag zal dus worden toegewezen. 
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eiseres sub 1] c.s. heeft wettelijke handelsrente over dit bedrag gevorderd. De wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) geldt niet voor een vordering tot betaling van schadevergoeding. Dit betekent dat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dagvaarding tot aan de dag van de algehele betaling. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [eiseres sub 1] heeft ook proceskosten voor deze procedure gevorderd. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van [eiseres sub 1] worden op basis van haar vordering begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                552,28
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.090,50
              
              
                (2,5 punten × € 836,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                148,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.679,28
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.15.
      In reconventie vordert [gedaagde] – kort gezegd – op de voorwaarde dat het gevorderde in conventie niet toewijsbaar is, voor recht te verklaren dat de betreffende erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan. Na de tussenkomst door [eiseres sub 2] heeft [gedaagde] haar vordering in reconventie vermeerderd met de hoofdelijke veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de werkelijke proceskosten van primair € 34.914,37, subsidiair € 20.101,55, en meer subsidiair de proceskosten met nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. In haar akte heeft [gedaagde] verder gevorderd de PM posten uit deze vorderingen te mogen aanvullen als de rechtbank de vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. zou afwijzen en de vorderingen van [gedaagde] zou toewijzen. 
      
      
        
          De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen
        
      
      
    
    
      3.16.
      De rechtbank wijst de vorderingen van [gedaagde] af. Deze zijn namelijk allemaal gebaseerd op de grondslag dat zij niet tekortgeschoten is in de nakoming jegens [eiseres sub 1] . Uit het voorgaande blijkt dat deze grondslag onjuist is, nu zij haar verplichting om een perceel met erfdienstbaarheid van weg te leveren niet is nagekomen.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in reconventie betalen. De proceskosten van [eiseres sub 1] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.632,50
              
              
                (2,5 punten × € 653,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                148,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.780,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door het perceel, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] aan [eiseres sub 1] te leveren zonder dat het perceel beschikt over een uitweg naar de [straat] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] een bedrag van € 15.000,00 te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.679,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.780,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      4.8.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.