ECLI:NL:RBZWB:2026:892, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-02-2026, 11771997 CV EXPL 25-3292 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Volgens verhuurder heeft huurder de woning niet goed opgeleverd. Tijdens een voorinspectie van de woning waren beide partijen aanwezig, maar bij de eindinspectie is huurder niet meer uitgenodigd. Dat de woning niet goed schoon en leeg is opgeleverd komt niet vast te staan. De vordering tot betaling van de schoonmaakkosten wordt daarom afgewezen. Huurder moet wel betalen voor de toegebrachte schade aan de gordijnen, rekening houdend met een nieuw voor oud correctie.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11771997 \ CV EXPL  25-3292
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] , Mozambique,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.M. Molkenboer,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] e.a.,
      gemachtigde: [gemachtigde] .
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [gedaagden] e.a. huurde een woning van [eiser] . Volgens [eiser] heeft [gedaagden] e.a. de woning niet goed opgeleverd. Tijdens een voorinspectie van de woning waren beide partijen aanwezig, maar bij de eindinspectie is [gedaagden] e.a. niet meer uitgenodigd. Dat de woning niet goed schoon en leeg is opgeleverd komt niet vast te staan. De vordering tot betaling van de schoonmaakkosten wordt daarom afgewezen. [gedaagden] e.a. moet wel betalen voor de toegebrachte schade aan de gordijnen, rekening houdend met een nieuw voor oud correctie. 
      Daarnaast was [gedaagden] e.a. ook nog een laatste maand huur verschuldigd. Dit alles moet worden verrekend met de door [gedaagden] e.a. betaalde waarborgsom. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 17 juni 2025 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties,
        
        
          de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging van eis met producties,
        
        
          de conclusie van dupliek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen bestond een huurovereenkomst voor de woning aan het [adres] in [plaats 2] . De huurovereenkomst is geëindigd per 31 augustus 2024.
      
    
    
      2.2.
      Op 30 augustus 2024 heeft een voorinspectie in de woning plaatsgevonden. [gedaagden] e.a. was hierbij aanwezig en [naam] namens [eiser] . [gedaagden] e.a. heeft het inspectierapport ondertekend.  
      
    
    
      2.3.
      Op 31 augustus 2024 heeft [gedaagden] e.a. de sleutels van de woning ingeleverd.
      
    
    
      2.4.
      Op 3 september 2024 [naam] een tweede inspectie in de woning uitgevoerd. Hierbij was [gedaagden] e.a. niet aanwezig. Het inspectierapport is niet door [gedaagden] e.a. ondertekend. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagden] e.a. tot betaling van € 1.458,72, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagden] e.a. is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Er is sprake van een huurachterstand en [gedaagden] e.a. moet betalen voor schoonmaakkosten en nieuwe gordijnen vanwege het niet goed opleveren van de woning.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] e.a. voert verweer. [gedaagden] e.a. betwist niet dat er sprake was van een huurachterstand, maar voert aan dat zij dit wil verrekenen met de waarborgsom. Daarnaast betwist zij schoonmaakkosten verschuldigd te zijn en voert zij verweer tegen de hoogte van de in rekening gebrachte kosten voor nieuwe gordijnen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Bevoegdheid en toepasselijk recht
      
    
    
      4.1.
      Dit is een zaak met een internationaal karakter, omdat [eiser] in het buitenland woont. Om die reden zal eerst worden beoordeeld of de kantonrechter bevoegd is om van deze zaak kennis te nemen (rechtsmacht) en welk recht er op de zaak van toepassing is.
      
    
    
      4.2.
      De vraag naar de rechtsmacht van de Nederlandse rechter moet worden beoordeeld aan de hand van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (Brussel I bis). Op grond van artikel 4 Brussel I bis wordt de gedaagde partij in beginsel opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waar zij woonachtig is. Aangezien [gedaagden] e.a. in ( [plaats 2] ) Nederland woonachtig is, heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht en is de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Tilburg , bevoegd om van de vordering kennis te nemen.
      
    
    
      4.3.
      Er is sprake van een overeenkomst tussen partijen. Het toepasselijk recht wordt bepaald aan de hand van de Verordening (EG) nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I). Op grond van artikel 4 lid 1 sub c Rome-I is op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing het recht van het land waar de woning is gelegen. Dat is in dit geval Nederland, zodat het Nederlands recht op deze zaak van toepassing is.
      
      
        
          Niet goed opleveren (schoonmaken) van de woning
        
      
    
    
      4.4.
      Op grond van de huurovereenkomst moest [gedaagden] e.a. de woning bij het einde van de huur leeg en ontruimd opleveren. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagden] e.a. de woning goed heeft opgeleverd.
      
    
    
      4.5.
      Vast staat dat er op 30 augustus 2024 een voorinspectie is gehouden waarbij beide partijen aanwezig waren. In het voorinspectierapport staan opleverpunten genoemd die met name zien op het schoonmaken en leeghalen van de woning. [gedaagden] e.a. heeft dit rapport ook ondertekend. [gedaagden] e.a. stelt dat zij vervolgens de werkzaamheden heeft uitgevoerd en de woning schoon en leeg heeft opgeleverd, waarna ze de sleutels heeft ingeleverd. 
      
    
    
      4.6.
      Volgens [eiser] heeft [gedaagden] e.a. de woning niet goed opgeleverd. Hij onderbouwt zijn stelling met een eindinspectierapport, maar [gedaagden] e.a. betwist de juistheid daarvan. [gedaagden] e.a. heeft hierbij onder meer aangevoerd dat veel foto’s in het eindinspectierapport identiek zijn aan de foto’s in het voorinspectierapport van 30 augustus 2024 én dat sommige foto’s en opleverpunten zelfs identiek zijn aan de punten uit het eindinspectierapport van 31 augustus 2022 met de vorige huurder. Hierdoor kan getwijfeld worden aan de juistheid daarvan. De kantonrechter constateert dat veel foto’s uit het eindinspectierapport hetzelfde zijn als in het voorinspectierapport. De kantonrechter acht het dan ook niet aannemelijk dat deze foto’s op 3 september 2024 tijdens de eindinspectie zijn gemaakt. Er zijn in het eindinspectierapport weliswaar ook enkele nieuwe foto’s toegevoegd, maar bij die foto’s heeft [gedaagden] e.a. aangevoerd dat hierop juist te zien is dat de situatie is verbeterd, zoals bijvoorbeeld dat het onkruid of de kalkaanslag vrijwel volledig weg is of dat de gestelde viezigheid op de foto’s zelfs helemaal niet zichtbaar is. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] e.a. hiermee het eindinspectierapport voldoende gemotiveerd heeft weersproken.
      
    
    
      4.7.
      Het lag vervolgens op de weg van [eiser] om verder (met stukken) te onderbouwen dat [gedaagden] e.a. de woning niet volgens de afspraken heeft opgeleverd. Dat heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] e.a. is het enkele eindinspectierapport niet voldoende. De kantonrechter kan het standpunt van [eiser] dat [gedaagden] e.a. de woning niet goed heeft schoongemaakt dan ook niet controleren. [eiser] heeft er voor gekozen om [gedaagden] e.a. niet uit te nodigen voor de eindinspectie. Dit komt nu voor rekening en risico van [eiser] . [eiser] heeft in dit kader nog aangevoerd dat [gedaagden] e.a. het er feitelijk zelf naar heeft gemaakt dat zij niet bij de eindoplevering aanwezig was, omdat zij geen foto’s heeft gemaakt om aan te tonen hoe zij de woning heeft achtergelaten. Hier gaat de kantonrechter niet in mee. Het enkele feit dat [gedaagden] e.a. geen foto’s van de eindstaat van de woning heeft gestuurd aan [eiser] maakt niet dat [eiser] [gedaagden] e.a. niet meer had kunnen uitnodigen voor de eindinspectie. Nu niet komt vast te staan dat [gedaagden] e.a. de woning niet schoon en leeg heeft opgeleverd moeten de gevorderde schoonmaakkosten worden afgewezen. 
      
      
        
          Schade aan gordijnen
        
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagden] e.a. heeft erkend dat er schade is ontstaan aan de gordijnen, want dit is veroorzaakt door haar kat. Zij heeft echter aangevoerd dat de gordijnen er al lang hangen, zodat er geen nieuwprijs voor gordijnen in rekening mag worden gebracht, maar alleen de daadwerkelijke geleden schade aan de gordijnen. Volgens [eiser] moet wel een volledige schadevergoeding worden toegewezen, omdat sprake is van schade die voortvloeit uit het handelen van de huurder en haar huisdieren. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter volgt het standpunt van [eiser] niet. De kantonrechter ziet geen grondslag die rechtvaardigt dat [eiser] in een betere vermogenspositie komt te verkeren dan in het geval dat er geen schade door [gedaagden] e.a. aan het gehuurde zou zijn toegebracht. Bij het begroten van schade door een gebrekkige oplevering door de huurder, moet worden uitgegaan van de werkelijk geleden schade. Deze moet volgens vaste rechtspraak concreet berekend worden. Om de werkelijk geleden schade te bepalen, mag de kantonrechter ook een nieuw voor oud aftrek toepassen.
      
    
    
      4.10.
      Bij dagvaarding heeft [eiser] een bedrag van € 545,77 berekend voor de schade aan de gordijnen, maar uit de bij conclusie van repliek overgelegde orderbevestiging van gordijnen volgt een bedrag van € 485,77. De kantonrechter gaat daarom uit van dit laatste bedrag. De kantonrechter is van oordeel dat een nieuw voor oud correctie moet worden toegepast. [gedaagden] e.a. heeft onweersproken gesteld dat de gordijnen er in ieder geval al hangen vanaf 2009. De kantonrechter acht hierbij een aftrek van 75% redelijk, zodat de schade wordt vastgesteld op (€ 485,77 x 25%) € 121,44.
      
      
        
          Huurachterstand en verrekening waarborgsom
        
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagden] e.a. betwist niet dat zij nog € 1.400,00 aan huur voor augustus 2025 moet betalen. Zij heeft echter aangevoerd dat de huurachterstand moet worden verrekend met de door haar betaalde waarborgsom.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter overweegt dat een verhuurder de waarborgsom bij het eind van de huurovereenkomst moet terugbetalen, tenzij sprake is van – kort gezegd – schade aan het gehuurde of achterstallige huur. Nu [eiser] zelf stelt dat de door [gedaagden] e.a. betaalde waarborgsom van € 1.400,00 is ingezet om te verrekenen met de verschuldigde kosten, zal de kantonrechter deze waarborgsom ook wegstrepen tegen het totaalbedrag aan verschuldigde huur en schade van € 1.521,44 (€ 121,44 schade aan gordijnen en € 1.400,00 huurachterstand). Dit betekent dat [gedaagden] e.a. nog € 121,44 aan [eiser] moet betalen. De kantonrechter zal de vordering tot betaling hiervan toewijzen.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] heeft ook aanspraak gemaakt op een berekende wettelijke rente van € 8,03 over het aanvankelijke gevorderde bedrag van € 1.400,00 aan huurachterstand. Aangezien de kantonrechter een groot deel van die vordering heeft afgewezen (vanwege de verrekening met de waarborgsom), heeft [eiser] dus over een te hoog bedrag aan hoofdsom de vervallen rente berekend. De gevorderde berekende wettelijke rente zal daarom worden afgewezen. 
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.14.
      Aangezien partijen over en weer in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
    
      4.15.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] e.a. hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 121,44, 
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten, in de zin dat ieder de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 7:261b lid 3 van het Burgerlijk Wetboek.