ECLI:NL:RBNNE:2026:145, Rechtbank Noord-Nederland, 20-01-2026, AWB_LEE 24/3049
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ- de heffingsambtenaar moet de waarde onderbouwen met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De WOZ-waardes van nabij gelegen woningen zijn niet relevant voor de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van eiseres en de gebruikte referentiewoningen – beroep ongegrond

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/3049
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen 
    (gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 juni 2024. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning van eiseres) per waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 791.000 (de WOZ-waarde). 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiseres is, zonder bericht aan de rechtbank, niet verschenen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	De woning van eiseres is een vrijstaande woning uit 2002 met een dakkapel, een berging (38 m2) en een garage (49 m2). De gebruiksoppervlakte van de woning is 195 m2 en de oppervlakte van de kavel is 1.033 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Formele overweging vooraf
      
    
    
    
      3.	Eiseres procedeert vrijwillig digitaal bij de rechtbank. De griffier van de rechtbank heeft op 9 oktober 2025, om 9.44 uur, een bericht in het digitale dossier van eiseres geplaatst, waarbij zij onder vermelding van tijd en plaats is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zaak op 7 januari 2026. Van de vrijgave van dit bericht in het digitale dossier is op hetzelfde tijdstip een geautomatiseerd notificatiebericht gestuurd aan het 
      e-mailadres dat eiseres voor dit doel heeft opgegeven. Op grond hiervan neemt de rechtbank aan dat eiseres de uitnodiging voor de zitting op 9 oktober 2025 heeft ontvangen. Zij is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting daarom door laten gaan.  
    
    
    
      
        Inhoudelijk
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2023 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.2.
      Eiseres is van mening dat de waarde van haar woning per 1 januari 2023 niet hoger is dan € 697.095. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van € 791.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
        5.	Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar daar niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      6.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de WOZ-waarde naar de waardematrix die hij heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers opgenomen van vier vrijstaande woningen in [plaats] (de referentiewoningen), namelijk [adres 2] (verkocht op 30 september 2022 voor € 920.000), [adres 3] (verkocht op 2 augustus 2022 voor € 793.750), [adres 4] (verkocht op 3 juni 2022 voor € 782.023) en [adres 5] (verkocht op 3 oktober 2022 voor € 820.000). In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar uitgewerkt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen voor wat betreft gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, bijgebouwen en de staat van de woning (de zogenaamde KOUDV-L-factoren).
      
    
    
      7.2.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat het verkoopcijfer van het referentieobject aan de [adres 5] alleen als extra onderbouwing moet worden gezien, omdat die woning qua bouwjaar afwijkt van de woning van eiseres en van de overige drie referentiewoningen. 
      
      
        
          De vergelijking met de overige woningen aan [adres 2] en [adres 6] 
        
      
      8. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is in verhouding tot de vergelijkbare woningen aan [adres 2 en 7 t/m 15] . Haar woning heeft maar drie slaapkamers, waar de andere woningen in het rijtje er vier hebben. Wanneer wordt vergeleken met de woningen aan [adres 7] en [adres 6] (die wat ligging en uitstraling vergelijkbaar zijn), resulteert dat in een andere WOZ-waarde dan de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar op basis van de door hem gebruikte referentiewoningen heeft vastgesteld.
      
      9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar terecht stelt dat hij op basis van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een woning moet vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen kan niet als basis voor de waardebepaling gelden.
      
      
        
          De vergelijking met het referentieobject aan de [adres 2]
        
      
      10. Eiseres stelt verder dat het referentieobject aan de [adres 2] een woning met een praktijkruimte betreft. Daardoor is het bebouwd oppervlak van die woning volgens haar niet 221 m2, maar 242 m2. De prijs per eenheid zou daardoor lager worden, en toepassing van die lagere eenheidsprijs op de woning van eiseres leidt tot een WOZ-waarde van haar woning van € 697.095. Bovendien zijn de voorzieningen van [adres 2] volgens de heffingsambtenaar gedateerd, maar dat geldt ook voor de voorzieningen van de woning van eiseres, omdat die nog van het bouwjaar 2002 zijn.
      
      11. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar met het oog op de waardebepaling de referentiewoningen in objectonderdelen heeft gesplitst. Uit de matrix volgt dat hij de praktijkruimte afzonderlijk heeft gewaardeerd. De gebruiksoppervlakte van [adres 2] is op 215 m2 bepaald en de praktijkruimte op 70 m2. De heffingsambtenaar heeft er dus rekening mee gehouden dat de gebruiksoppervlakte van de woning van eiseres 20 m2 kleiner is dan die van [adres 2] . De rechtbank houdt het ervoor dat op die manier de aanwezigheid van de extra slaapkamer van [adres 2] is meegenomen in de waardebepaling, omdat die onder de gebruiksoppervlakte van het woongedeelte valt. Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft gesteld (en dit blijkt ook uit de overgelegde waardematrix) dat hij het voorzieningenniveau van zowel de woning van eiseres als van [adres 2] als gemiddeld (KOUDV-L-factor 3) heeft aangemerkt. Dat betekent dus dat hij als uitgangspunt voor de waardebepaling het voorzieningenniveau van beide woningen als gelijkwaardig beschouwt.
      
      
        
          De waardematrix
        
      
    
    
      12.1.
      De rechtbank overweegt allereerst dat niet in geschil is dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar wel in zijn stelling dat [adres 5] minder goed vergelijkbaar is, en zij laat die daarom buiten beschouwing. 
      
    
    
      12.2.
      Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak vrij is in de keuze van de referentiewoningen waarmee hij de waarde wil onderbouwen. Hij hoeft dus geen gebruik te maken van referentiewoningen die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden beschouwd. 
      
    
    
      12.3.
      
        De rechtbank vindt in het bijzonder het referentieobject [adres 2] goed vergelijkbaar qua bouwjaar en type woning. De m2-prijs van het woningdeel is met € 2.449 wel ruim € 100 lager dan de m2-prijs van de woning van eiseres (€ 2.554), maar [adres 2] is wat groter dan de woning van eiseres. Dan moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat vanaf een bepaald aantal vierkante meters voor de extra oppervlakte een lagere prijs per vierkante meter wordt betaald (beginsel van “afnemend grensnut”). Dat doet zich met name voor bij woningen die, zoals in dit geval, goed vergelijkbaar zijn qua type en kopersdoelgroep. [adres 3] is op 1 m2 na even groot en heeft een prijs per eenheid van € 2.727, terwijl de voorzieningen en het onderhoud als benedengemiddeld zijn gekwalificeerd en de woning tien jaar ouder is. Daarmee onderbouwt het verkoopcijfer van dit referentieobject naar het oordeel van de rechtbank ook dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
        Voor [adres 4] geldt ook dat de m2-prijs van € 2.263 lager ligt dan die van de woning van eiseres, maar ook hier speelt het beginsel van afnemend grensnut een rol ( [adres 4] is namelijk 31 m2 groter). 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Op basis van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, en in het licht van wat eiseres daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat betekent dat het beroep ongegrond is en dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijft op € 791.000. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. 
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
      Uitgesproken op: 20 januari 2026
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
    Zie artikel 8:36c, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht en Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:160.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
    
      Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging.