ECLI:NL:RBNHO:2025:15875, Rechtbank Noord-Holland, 03-12-2025, 11659779 \ CV EXPL  25-1482
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De huurder van een sociale huurwoning van de verhuurder is overleden. De vordering van eiser (de broer/inwoner) om de huur voort te zetten wordt afgewezen. Eiser heeft zijn standpunt niet onderbouwd, het gemotiveerde verweer van de verhuurder niet weersproken en zich op de zitting gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter over de vraag of sprake is van medehuur of voortzetting van de huur door de samenwoner. De kantonrechter oordeelt dat daarvan geen sprake is. De tegenvordering wordt toegewezen omdat eiser zonder recht of titel in de woning verblijft. Eiser dient voor 1 februari 2026 de woning te ontruimen. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vordering van eiser geen reële kans van slagen heeft.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11659779 \ CV EXPL  25-1482 (MdR)
      Uitspraakdatum: 3 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. F.J.J. Baars
      [toevoeging 4QR0214]
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting Woningstichting Kennemer Wonen 
      gevestigd te Heiloo 
      gedaagde  
      verder te noemen: Kennemer Wonen
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De huurder van een sociale huurwoning van de verhuurder is overleden. De vordering van eiser (de broer/inwoner) om de huur voort te zetten wordt afgewezen. Eiser heeft zijn standpunt niet onderbouwd, het gemotiveerde verweer van de verhuurder niet weersproken en zich op de zitting gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter over de vraag of sprake is van medehuur of voortzetting van de huur door de samenwoner. De kantonrechter oordeelt dat daarvan geen sprake is. De tegenvordering wordt toegewezen omdat eiser zonder recht of titel in de woning verblijft. Eiser dient voor 1 februari 2026 de woning te ontruimen. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de vordering van eiser geen reële kans van slagen heeft.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 1 april 2025 een vordering tegen Kennemer Wonen ingesteld. Kennemer Wonen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 5 november 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Kennemer Wonen bij brief van 21 oktober 2025 nog een productie toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De ouders van [eiser] huurden sinds 1949 van (de rechtsvoorganger van) Kennemer Wonen de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
    
    
      2.2.
      De woning werd laatstelijk bewoond door de broer van [eiser] , [broer] (hierna: de broer). De broer is na het overlijden van vader in 2006 huurder geworden.
    
    
      2.3.
      
        [eiser] staat sinds 28 januari 2021 in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven op het adres van de woning.
    
    
      2.4.
      Op 2 maart 2021 heeft de broer een verzoek tot inwoning van [eiser] ingediend. [eiser] was gescheiden en daardoor dakloos geworden. 
    
    
      2.5.
      Kennemer Wonen heeft de inwoning toegestaan en heeft dit op 12 april 2021 schriftelijk bevestigd. Aan de broer is daarbij onder andere medegedeeld dat inwoners bij beëindiging van de huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op de woning.
    
    
      2.6.
      De broer is op 8 oktober 2024 overleden.
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft Kennemer Wonen telefonisch gevraagd om toestemming voor contractvoortzetting. Bij brief van 25 oktober 2024 heeft Kennemer Wonen aan [eiser] laten weten geen toestemming te geven. Kennemer Wonen heeft haar afwijzing toegelicht en [eiser] tot 30 april 2025 de tijd gegeven de woning te ontruimen.
    
  
  
    
      3De vordering, het verweer en de tegenvordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat hij de huur van de woning zal voortzetten. Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij op grond van artikel 7:267 Burgerlijk Wetboek (BW) dan wel 7:268 lid 2 BW de huur voort mag zetten.
    
    
      3.2.
      Kennemer Wonen betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eiser] geen vordering heeft ingesteld op grond van artikel 7:267 BW. Een beroep op dit artikel is onmogelijk en kansloos. [eiser] voldoet ook niet aan de criteria voor voortzetting van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 3 BW. [eiser] heeft wel zijn hoofdverblijf in de woning, maar er was geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de broer. [eiser] heeft geen enkel bewijs van zijn inkomsten of vermogen overgelegd. Kennemer Wonen betwist dan ook dat [eiser] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt. Tot slot is er geen huisvestingsvergunning overgelegd. [eiser] zal ook geen huisvestingvergunning krijgen, omdat de woning vier of meer kamers heeft en hij alleen in de woning wil blijven wonen. 
    
    
      3.3.
      Kennemer Wonen vordert bij wijze van tegenvordering – samengevat – veroordeling van [eiser] tot ontruiming van de woning binnen drie dagen, betaling van een vergoeding tot de ontruiming van de woning en de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst van de broer met Kennemer Wonen van rechtswege is geëindigd per 1 januari 2025. Er is geen sprake van medehuurderschap of een voortzetting in de zin van de wet. Aan [eiser] komt geen huurbescherming op grond van de wet toe en ook is geen sprake van een gebruiksovereenkomst. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur ter beschikking van de verhuurder te stellen. Daarom was de erfgenaam ( [eiser] ) verplicht het gehuurde per 1 januari 2025 aan Kennemer Wonen op te leveren, maar [eiser] wil de woning niet verlaten en opleveren aan Kennemer Wonen. [eiser] verblijft zonder recht of titel in de woning. Kennemer Wonen verzoekt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wegens misbruik van recht en zwaarwegende omstandigheden en belangen aan de kant van Kennemer Wonen.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      
        In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] de huur van de woning na het overlijden van de broer mag voortzetten. 
        
          Geen medehuur
        
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiser] baseert zijn vordering op medehuur. Een verzoek tot medehuurderschap moet op gezamenlijk verzoek van de huurder en samenwoner binnen een bepaalde termijn worden gedaan. Zo’n verzoekt ontbreekt. De termijn om dat verzoek te doen, is ook overschreden. [eiser] vordert ook niet dat de rechter zal bepalen dat hij medehuurder zal zijn. De kantonrechter is het met Kennemer Wonen eens dat de vordering van [eiser] in zoverre volstrekt kansloos is. [eiser] is geen medehuurder en zal dat niet (kunnen) worden.
        
          Geen voortzetting van de huur
        
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] kan de huur alleen voortzetten als is voldaan aan de eisen van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW. 
    
    
      4.4.
      Kennemer Wonen heeft gemotiveerd aangevoerd dat [eiser] niet aan die eisen voldoet en dat de rechter de vordering moet afwijzen omdat drie van de vier wettelijke afwijzingsgronden zijn vervuld. [eiser] heeft ter zitting niet inhoudelijk gereageerd op het gemotiveerde verweer van Kennemer Wonen en zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 
    
    
      4.5.
      De kantonrechter ziet geen deugdelijke grondslag voor de vordering van [eiser] tot voortzetting van de huur. [eiser] heeft onvoldoende gesteld en niet onderbouwd dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de broer en dat hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Ook heeft hij geen huisvestingsvergunning overgelegd en niet onderbouwd dat hij een vergunning heeft aangevraagd en in aanmerking kan komen voor een huisvestingsvergunning. Dat alles had [eiser] wel moeten doen omdat hij de stelplicht heeft. 
    
    
      4.6.
      Dat [eiser] niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet was tussen partijen op de zitting ook niet meer in geschil. De discussie tussen partijen spitst zich inmiddels toe op de ontruimingstermijn die aan [eiser] zal worden gegeven. De kantonrechter zal deze vraag in de zaak van de tegenvordering bespreken.
    
    
      4.7.
      
        De conclusie is dan ook dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        De proceskosten (inclusief de nakosten) komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. De proceskosten worden aan de kant van Kennemer Wonen begroot op 
        € 542,00 (2 punten × € 271,00) aan salaris gemachtigde en € 135,00 aan nakosten, te vermeerderen met de verhoging zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
    
      4.9.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, zoals vermeld in de beslissing.
        
          de tegenvordering
        
      
      
      
        
          Ontruiming van de woning
        
      
      
    
    
      4.10.
      Omdat, zoals hiervoor is overwogen, niet is voldaan aan de wettelijke voorwaarden om de huur te mogen voortzetten, is de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de broer geëindigd. Kennemer Wonen heeft [eiser] tot 30 april 2025 de tijd gegeven de woning te ontruimen. [eiser] verblijft nadien zonder recht of titel in de woning. De door Kennemer Wonen gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      4.11.
      Kennemer Wonen heeft gevorderd [eiser] te veroordelen de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. [eiser] heeft ter zitting verzocht om aan hem tot 1 april 2026 de tijd te geven de woning te ontruimen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op iets meer dan twee maanden na de datum van dit vonnis, namelijk voor 1 februari 2026. [eiser] wordt met deze ontruimingstermijn voldoende in de gelegenheid gesteld vervangende woonruimte te zoeken. Kennemer Wonen was op de zitting ook bereid hem die termijn te gunnen. Het voorgaande betekent dat [eiser] de woning (met alles wat daarbij hoort) voor 1 februari 2026 (dus uiterlijk op 31 januari 2026) moet ontruimen. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.12.
      Kennemer Wonen vordert betaling van een bedrag gelijk aan de (verhoogde) huur, te rekenen vanaf 1 juni 2025 tot en met de datum van ontruiming. [eiser] heeft daartegen geen verweer gevoerd. 
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde gebruiksvergoeding is gebaseerd op de (gewijzigde) huurprijs. De huurovereenkomst is gesloten in 1949. Op dat moment was de Richtlijn oneerlijke bedingen nog niet in het Nederlands recht geïmplementeerd. Daarom zal de kantonrechter niet ambtshalve toetsen of de huurprijs is gebaseerd op een oneerlijk beding. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter gaat daarom uit van het gevorderde bedrag. Deze vordering van Kennemer Wonen zal alleen voor de toekomst worden toegewezen, namelijk vanaf 1 december 2025, omdat Kennemer Wonen niet heeft gesteld dat er op het moment van de zitting (in november) sprake is van een huurachterstand. De gevorderde wettelijke rente daarover zal worden afgewezen, omdat nu niet zeker is of [eiser] rente verschuldigd zal zijn.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.15.
      Kennemer Wonen heeft de kantonrechter gevraagd de beslissing uitvoerbaar bij vooraard te verklaren. [eiser] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. 
    
    
      4.16.
      In een zaak over voortzetting van de huur verzet de wet zich tegen uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring van het vonnis, omdat de huur in dat geval wordt voorgezet totdat onherroepelijk op de vordering is beslist. Dit kan anders zijn wanneer sprake is van misbruik van rechtsmiddelen of andere voor verhuurder zwaarwegende omstandigheden/ onevenredigheid in wederzijdse belangen. Deze uitzondering doet zich hier voor. [eiser] heeft zijn vordering nauwelijks toegelicht, op meerdere onderdelen niet onderbouwd en niets tegen het gemotiveerde verweer van Kennemer Wonen ingebracht. Er zijn meerdere verplichte afwijzingsgronden van toepassing. De vordering van [eiser] heeft in deze omstandigheden geen reële kans van slagen. De kantonrechter weegt daarbij ook de schaarste aan sociale huurwoningen mee en de bijbehorende lange wachttijden voor woningzoekenden die wel recht hebben op een woning als de onderhavige. Al deze omstandigheden maken dat de kantonrechter de beslissing uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing.
      
      
        
          Dwangsom ontruiming
        
      
      
    
    
      4.17.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kennemer Wonen geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom omdat zij op grond van de wet met behulp van een gerechtsdeurwaarder de ontruiming van de woning kan bewerkstelligen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op € 271,00 (2 punten × factor 0,5 × € 271,00).
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] om voor 1 februari 2026 te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten de woning aan de [adres] [woonplaats] met alle daarin van hem, de zijnen en van derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning geheel leeg en bezemschoon en zonder schade wordt opgeleverd onder afgifte van alle sleutels aan Kennemer Wonen;
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] te betalen € 405,76 voor iedere maand of gedeelte daarvan te rekenen vanaf 1 december 2025 tot en met de dag van de ontruiming van de woning;
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
        
          de vordering en de tegenvordering
        
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. t/m 5.7. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.9.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 7:224 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:268 lid 6 BW.
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 BW laatste zinsnede.
  
  
     Zie HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065 en Hof Den Haag 19 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:974.
  
  
     Artikel 557 juncto 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.