ECLI:NL:GHDHA:2025:2680, Gerechtshof Den Haag, 16-12-2025, 200.346.809/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen; Europese richtlijn; indexatiebeding; opslagbeding; splitsing

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.346.809/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 11062997 CV EXPL 24-10998
    
    
    
    
      
        Arrest van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Beheer [naam] VASTGOED,
      
      gevestigd in Leidschendam-Voorburg,
      appellante,
      advocaat: mr. I.R. Köhne,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonend in [woonplaats] ,
      2. [geïntimeerde 2] ,
      wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      beiden in hoger beroep niet verschenen (verstek verleend).
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellante] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of huurders een huurachterstand hebben laten ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dat verband is relevant of het huurprijswijzigingsbeding, zoals opgenomen in de huurovereenkomst, een oneerlijk beding is en om die reden vernietigd moet worden.
    
    
      1.2
      De kantonrechter vond het hele beding onredelijk. Het hof is van oordeel dat het beding gesplitst moet worden en dat het indexatiebeding niet oneerlijk is. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 2 oktober 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2024 en die separaat aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is uitgebracht; 
        
        
          de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] , ingaande op 17 april 2020, tegen een huursom van € 938,00 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald, voor zover relevant:
        
          “
          Huurprijswijziging
        
        
          (…)
        
      
    
    
      5.2
      
         Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 (hof: woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs) gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 
        1 juli 2020
         en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.” 
      
    
    
      3.2
      
        In de algemene bepalingen is, voor zover relevant, opgenomen:
        
          “
          Huurprijswijziging
        
        
          16. 
          Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
        
      
      
        - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);” 
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [appellante] heeft [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gedagvaard en kort gezegd gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alsmede betaling van de huurachterstand. [geïntimeerde 2] is in eerste aanleg niet verschenen, [geïntimeerde 1] wel. Tegen [geïntimeerde 2] is verstek verleend. Op grond van art. 140 lid 3 Rv is door de kantonrechter een vonnis op tegenspraak gewezen. De kantonrechter heeft samengevat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.279,12. Ook heeft de kantonrechter bepaald dat, wanneer [geïntimeerde 1] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt, hij het op dat moment openstaande bedrag direct in één keer aan [appellante] moet betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Indien [geïntimeerde 1] niet aan de voorwaarde van op tijd de huur betalen tijdens de aflosperiode voldoet, wordt bovendien de huurovereenkomst ontbonden, moet [geïntimeerde 1] de woning ontruimen en tot de dag van de ontruiming een gebruikersvergoeding betalen van € 983,00 per maand.
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft ambtshalve geoordeeld dat de overeengekomen huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, hetgeen tot gevolg heeft dat het beding vernietigd dient te worden en dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs (de huurprijs ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst) is blijven gelden. 
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] vordert gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van de huurachterstand tot en met juli 2024 ad € 6.199,03 en een gebruiksvergoeding van € 1.079,15 vanaf 1 augustus 2024, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na arrestdatum, en de nakosten conform liquidatietarief.
      
    
    
      5.2.
      Kort gezegd zien de bezwaren van [appellante] op het oordeel van de kantonrechter dat de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Grief 1 klaagt over de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding omdat het een oneerlijk beding zou zijn. Daardoor zijn alle huurverhogingen komen te vervallen en is de huurprijs die bij het sluiten van de overeenkomst is overeengekomen ten onrechte bij de beoordeling van het geschil tot uitgangspunt genomen. [appellante] wijst op het onlangs gewezen arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, (ECLI:NL:HR:2024:1780), waarin de Hoge Raad prejudiciële vragen heeft beantwoord en heeft geoordeeld dat een opslagbeding zoals opgenomen in de huurovereenkomst voor wat betreft de oneerlijkheid los staat van een indexatiebeding in diezelfde huurovereenkomst. Het opslagbeding is nimmer toegepast door [appellante] ; [appellante] heeft de huur alleen verhoogd op basis van de consumentenprijsindex. [appellante] voert aan dat de huurovereenkomst een duurovereenkomst is die voor langere tijd is gesloten en die [appellante] slechts op beperkte gronden kan beëindigen. [appellante] heeft derhalve een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen. [appellante] stelt dat de financiële gevolgen van het opslagbeding met een maximum van 5% voorzienbaar waren voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Een stijging van 5% bovenop de consumentenprijsindex was een redelijke inschatting van de markt die bij het sluiten van de huurovereenkomst was te verwachten. Om voornoemde redenen had de kantonrechter volgens [appellante] het huurprijswijzigingsbeding niet mogen vernietigen en al helemaal niet voor wat betreft het indexatiebeding. De huurachterstand is derhalve per 1 juli 2024 € 6.199,03 en de gebruikersvergoeding geen € 938,00 per maand, maar een bedrag van € 1.079,15 per maand. Ten slotte stelt [appellante] dat [geïntimeerde 1] zich niet heeft gehouden aan de betalingsregeling. Daarom is de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 ontbonden en wordt er nu actie ondernomen om [geïntimeerde 1] te ontruimen. [geïntimeerde 2] heeft de woning verlaten en woont nu in Den Haag.
      
    
    
      6.2
      Het hof overweegt als volgt. Het betreft hier een huurwoning in de geliberaliseerde sector. In de geliberaliseerde sector is het huurprijswijzigingsbeding de enige basis waarop een reguliere periodieke huurverhoging mogelijk is. In de huurovereenkomst is naast het indexatiebeding (art. 16 van de algemene bepalingen) in art. 5.2 van de huurovereenkomst een opslagbeding overeengekomen. Dit houdt in dat de verhuurder bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig art. 16 van de algemene bepalingen, recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. Gelijk de kantonrechter heeft gedaan in het bestreden vonnis dient er een ambtshalve toetsing plaats te vinden of deze overeengekomen huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest van 29 november 2024 overwogen dat een contractuele huurverhogingsbepaling in een overeenkomst met een consument kan worden gesplitst in twee afzonderlijke bedingen: een indexatiebeding en een opslagbeding. Een dergelijke bepaling moet dus niet als één beding, te weten de consumentenprijsindex (CPI) plus de maximale opslag van maximaal 5%, worden beschouwd. Volgens de Hoge Raad moet bij de beoordeling van het oneerlijk karakter van een beding worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. De Hoge Raad acht dat gerechtvaardigd aangezien die bedingen in hun geheel moeten worden beoordeeld, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft.
      
    
    
      6.3
      Niet ter discussie staat dat het indexatiebeding op basis van de CPI, dat tot doel heeft geldontwaarding te compenseren, als zodanig niet een oneerlijk beding in de zin van voornoemde Richtlijn is. Naar het oordeel van het hof heeft een opslagbeding van 5% naast het indexatiebeding wel een oneerlijk karakter in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dient het beding om die reden te worden vernietigd. [appellante] heeft geen goede argumenten naar voren gebracht waarom in dit specifieke geval een hogere opslag dan de 3% die de Hoge Raad in beginsel als eerlijk beding tot uitgangspunt neemt, nodig is ter compensatie van boven-inflatoire kostenstijgingen of het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Evenmin heeft [appellante] (andere) bijkomende omstandigheden aangevoerd, die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, die een opslag van 5% bovenop de CPI indexatie rechtvaardigen. De argumenten van [appellante] dat de huurovereenkomst een duurovereenkomst is die voor langere tijd is gesloten, die [appellante] slechts op beperkte gronden kan beëindigen, en dat de financiële gevolgen van het opslagbeding voorzienbaar waren voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zien op het percentage van 3% jaarlijkse verhoging die in beginsel niet als oneerlijk kan worden beschouwd. Deze argumenten gaan echter niet op voor de extra 2%, dus de 5% jaarlijkse verhoging die is opgenomen in de huurovereenkomst. De stelling dat een stijging van 5% bovenop de consumentenprijsindex ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een redelijke inschatting van de markt was, is niet door [appellante] onderbouwd. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof dan ook niet toe. Overigens ontbreekt het [appellante] – gelet op het onder rov. 6.4 overwogene – ook aan belang bij bewijslevering. 
      
    
    
      6.4
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat het opslagbeding in art. 5.2 van de huurovereenkomst wordt geacht niet te hebben bestaan (vgl. HvJEU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478), zodat het geen gevolgen heeft voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Nu [appellante] alleen de overeengekomen indexering bij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in rekening heeft gebracht en niet het opslagpercentage van 5% heeft gevorderd, is het resultaat in dit geval per saldo hetzelfde. Een eventuele terugbetalingsplicht voor de verhuurder is dan ook niet aan de orde. De slotsom luidt dat grief 1 slaagt. 
      
    
    
      6.5
      
        Onder grief 2 is een rekensom gemaakt van de totale huurachterstand en gebruikersvergoeding in geval van vernietiging van het vonnis. Deze grief behoeft geen behandeling bij gebrek aan zelfstandige betekenis. Voor grief 3 geldt hetzelfde, nu deze grief enkel het dictum van het bestreden vonnis betreft. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.6
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis gedeeltelijk vernietigen. Het hof zal [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
      
    
    
      6.7
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [appellante] op:
        dagvaardingen	€     273,44	
        griffierecht	€     798,00
        salaris advocaat	€  1.214,00		(1 punten × tarief II ad € 1.214,00)
        
          nakosten 	€	178,00 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€  2.463,44	
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2024 doch uitsluitend voor zover het betreft rechtsoverweging 3.1 en 3.7;
    en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
      
        veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 6.199,03;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 1.079,15 per maand over de periode 1 augustus 2024 tot en met de dag van ontruiming;
      
      
        bekrachtigt het vonnis voor het overige;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 2.463,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben betaald; 
      
      
        bepaalt dat als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,00; 
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    
    Dit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.