ECLI:NL:GHAMS:2025:3669, Gerechtshof Amsterdam, 11-12-2025, 24/3875
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/3875
    
    
      11 december 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 15 augustus 2024 in de zaak met kenmerk ALK 23/1986 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op 
        € 570.000. 
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 560.000.
      
    
    
      1.3.
      Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft met een beroepschrift hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben beiden nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1948. De oppervlakte van de woning is 79 m², dat is inclusief een aanbouw van 4 m². De oppervlakte van het perceel is 645 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een berging.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Vooraf
    
    6. Ter zitting heeft eiser te kennen gegeven het verweerschrift niet te hebben ontvangen. Desalniettemin heeft de rechtbank de behandeling van het onderzoek ter zitting voortgezet. De rechtbank heeft geconstateerd dat het verweerschrift op 4 april 2024 aan eiser is doorgezonden naar het correspondentieadres van eiser. Eiser procedeert veel en is bekend met de procedure van een beroepszaak als deze, zodat eiser kon weten dat hij enkele weken voor de zitting een verweerschrift kon verwachten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het op de weg van eiser lag om eerder aan te geven dat hij nog geen verweerschrift ontvangen heeft. Daarbij heeft de rechtbank ter zitting aan eiser een kopie van het verweerschrift en de bijlagen overhandigd. Lopende de procedure heeft eiser veelvuldig gebruik gemaakt van de gelegenheid om zijn standpunten kenbaar te maken en ter zitting heeft eiser op het verweerschrift kunnen reageren. Ter zitting heeft eiser ook niet om aanhouding van zijn beroep verzocht. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank geen reden gezien om het beroep van eiser aan te houden.
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    7. Eiser stelt dat ondanks zijn verzoek in de bezwaarfase verweerder ten onrechte de
    gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten niet in de vorm van een taxatiematrix heeft verstrekt. De rechtbank begrijpt deze klachten aldus dat deze behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 40, tweede lid, Wet WOZ neergelegde verplichtingen.
    
    8. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt
    genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde, verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.
    
    9. In zijn bezwaarschrift heeft eiser het volgende verzoek gedaan: “Ik, [X] , verzoek U de door U gehanteerde vergelijkingsobjecten te laten weten waarmee U tot de waardebepaling van mijn woning is gekomen, evenzo de matrix van onderdelen en waarden als woning, uitbouwen, berging/schuren en grond. Bij de grondprijzen blijkt dat u tot heden zeer flexibele methoden hanteert en verzoek dan ook tot inzage te kunnen komen hiervanwaar c.q. formule (dan wel via internet).” Naar het oordeel van de rechtbank is dit verzoek niet dermate specifiek dat verweerder was gehouden om meer dan het taxatieverslag aan eiser te verstrekken, hetgeen verweerder heeft gedaan. Verweerder was voorts niet verplicht om in de bezwaarfase een matrix aan eiser te verstrekken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    11. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    12. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen van de opstal en van het perceel. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De waarderelevante factoren van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn in de matrix als voldoende gekwalificeerd, behoudens de kwaliteit van [A-straat] 3 en [B-straat] 1, welke als respectievelijk goed en matig zijn gekwalificeerd. In de matrix is de waarde per vierkante meter opstal van de woning bepaald op € 3.151, terwijl deze vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten respectievelijk € 3.677, € 4.050 en € 3.591 bedragen. Ter zitting heeft verweerder voorts de gehanteerde grondstaffel toegelicht en daarmee de grondprijs inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    13. Eiser heeft ter zitting foto’s van zijn woning overgelegd. Voor zover eiser hiermee heeft willen aantonen dat de kwaliteit en/of het onderhoud van zijn woning als minder dan voldoende moet worden aangemerkt, heeft eiser dat naar het oordeel van de rechtbank met het overleggen van de foto’s niet aannemelijk gemaakt.
    
    14. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde van de woning niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een of meer andere tijdvakken aan de woning is toegekend dan wel aan de WOZ-waarde van buurpand [A-straat] 6. Deze beroepsgrond kan niet slagen. De rechtbank wijst erop dat (het stijgingspercentage van) WOZ-waarden ten opzichte van eerdere jaren geen gegeven is waaraan bij de waardebepaling van de woning zelfstandige betekenis toekomt. De waarde van de woning moet namelijk ieder jaar opnieuw worden bepaald op basis van verkoopprijzen van andere objecten. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige belastingjaar vastgestelde waarde is immers slechts van belang of de waarde van de woning in overeenstemming is met het zogenaamde wettelijk waardebegrip, zoals hierboven onder 10 weergegeven.
    
    15. Voor zover eiser in dit verband (tevens) een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder andere ECLI:NL:HR:2006:AY9489) kan met toepassing van het gelijkheidsbeginsel een juiste toepassing van de Wet WOZ opzij gezet worden in gevallen waarin vergelijkbare objecten door de heffingsambtenaar te laag zijn gewaardeerd. Voorwaarde hierbij is dat aan deze te lage waardering het oogmerk van begunstiging of een begunstigend beleid ten grondslag ligt en er geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is voor het verschil in behandeling of, indien dat niet het geval is, de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen te laag heeft gewaardeerd. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel liggen de stelplicht en de bewijslast bij de partij die zich op dat beginsel beroept.
    
    16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder een begunstigend beleid voert of dat sprake is van een begunstigend oogmerk bij verweerder. Dit betekent dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien aannemelijk wordt gemaakt, en bij betwisting wordt bewezen, dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Daartoe overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad in zijn arrest van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8945) ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken onder meer heeft geoordeeld dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee (nagenoeg) identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft enkel de WOZ-waarde van [A-straat] 6 genoemd. Gelet hierop is reeds hierom geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel, het verschil in perceelgrootte tussen dit object en de woning nog daargelaten. Deze beroepsgrond kan niet slagen.
    
    17. Eiser stelt voorts dat hij nog geen uitspraak op bezwaar heeft ontvangen op zijn bezwaarschrift dat ziet op belastingjaar 2021. Zoals de rechtbank hiervoor reeds overwoog, dient de waarde van de woning voor elk belastingjaar afzonderlijk te worden bepaald en beoordeeld. Voor zover eiser met zijn stelling meent dat een beslissing van verweerder inzake dit bezwaarschrift – ten aanzien waarvan verweerder overigens stelt dat deze geen betrekking op de onderhavige woning en reeds op 15 april 2021 is verstuurd – ook van invloed is voor het onderhavige belasting jaar, is dan ook niet juist. Deze stelling van eiser kan de rechtbank daarom niet tot een ander oordeel brengen.
    
    18. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil 
    
    
      5.1.
      Belanghebbende klaagt in hoger beroep erover dat hij zijn pleitnota bij de rechtbank niet heeft kunnen voordragen. Bovendien heeft hij ter zitting bij de rechtbank aangegeven dat hij het verweerschrift niet had ontvangen. Onder die omstandigheden had, zo stelt hij, aanhouding van de zitting in de rede gelegen. Ook klaagt belanghebbende erover dat de onderhavige zaak niet is behandeld tezamen met zijn beroep over de WOZ-waarde voor het jaar 2021. Het Hof oordeelt als volgt. 
      
    
    
      5.2.
      Tot de gedingstukken behoort een p-v van de zitting bij de rechtbank. Het Hof gaat in beginsel ervan uit dat het p-v een juiste weergave van het verhandelde ter zitting vormt (vgl. HR 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY1238). In het p-v is vermeld: ‘Eiser legt de pleitnota (…) over en leest deze voor. In aanvulling daarop verklaart eiser (…) Verweerder verklaart: De stukken in de pleitnota zijn voor mij allemaal nieuw. (…) U [rechter] houdt mij voor dat de rechtbank het verweerschrift aan mij heeft doorgestuurd’ (…) U [rechter] houdt mij voor dat ik vaker procedeer en (…) waarom ik niet eerder aangegeven heb dat ik het verweerschrift mis. (…) De rechtbank overhandigt een kopie van het verweerschrift aan eiser’. Gelet hierop gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende de pleitnota heeft kunnen inbrengen en voordragen. In het p-v is niet vermeld, en zulks is door belanghebbende ook niet aangevoerd, dat hij om aanhouding van het onderzoek ter zitting heeft verzocht. De rechtbank was onder die omstandigheden niet gehouden om de zaak aan te houden. De rechtbank was evenmin gehouden om het beroep over 2021 gelijktijdig te behandelen. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende voert aan dat hij ook geschillen heeft lopen over de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2021, 2023 en 2024. Doordat dit geschil over de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022 afzonderlijk wordt behandeld is zijn rechtspositie geschaad, omdat nu niet kan worden gecontroleerd of WOZ-waarden in eerdere of latere jaren, op een juiste wijze op elkaar aansluiten, aldus belanghebbende. Het Hof oordeelt als volgt. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank heeft in r.o. 14 van haar uitspraak met juistheid overwogen dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder of later belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden (de verkopen van vergelijkingsobjecten) die zich per waardepeildatum voordoen. De Wet WOZ biedt geen ruimte voor een waardevaststelling door middel van het vergelijken en indexeren van WOZ-waarden. De klacht van belanghebbende dat hij is benadeeld, treft geen doel.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende stelt ook in hoger beroep dat de heffingsambtenaar zijn informatieplicht heeft geschonden door in bezwaar niet reeds een grondstaffel en een matrix te verstrekken. De klacht faalt. De rechtbank heeft in r.o. 9 van haar uitspraak met juistheid overwogen dat van een dergelijke schending geen sprake is. Belanghebbende heeft in bezwaar niet specifiek (genoeg) verzocht om een grondstaffel, zodat de heffingsambtenaar reeds daarom niet gehouden was om die al in de bezwaarfase te verstrekken. Het Hof onderschrijft verder r.o. 9 van de uitspraak van de rechtbank, inhoudende dat de heffingsambtenaar niet was gehouden om meer dan het taxatieverslag aan belanghebbende te verstrekken, hetgeen hij heeft gedaan.
      
    
    
      5.6.
      Vergelijking van de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde met de WOZ-waarde van het buurpand (nr. 6) wijst volgens belanghebbende uit dat sprake zou zijn van schending van beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het verbod van willekeur, waardoor sprake is van rechtsongelijkheid. Belanghebbende bepleit dat de woning lager had moet worden gewaardeerd dan de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, omdat dit in voorgaande jaren ook steeds het geval was. 
      
    
    
      5.7.
      Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende, die zich op een beginsel van behoorlijk bestuur beroept, de bewijslast rust. Indien belanghebbende een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de meerderheidsregel, heeft het volgende te gelden. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager (zie ook HR 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, r.o. 3.3.2).
      
    
    
      5.8.
      Het door belanghebbende genoemde buurpand ( [A-straat] 6) is naar ’s Hofs oordeel niet identiek in vorenbedoelde zin. De woning is 12 m2 kleiner en staat op een kleinere kavel (260 m2 in plaats van 645 m2). De heffingsambtenaar heeft bovendien gemotiveerd aangevoerd dat het verschil in WOZ-waarden tussen de woning en vergelijkingsobjecten, wordt veroorzaakt door de verschillen in objectkenmerken. Nu belanghebbende ook niet anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat er ten minste twee identieke objecten zijn waaraan een lagere WOZ-waarde is toegekend, of dat in andere gevallen sprake is van een oogmerk van begunstiging door de heffingsambtenaar dan wel begunstigend beleid, dient het beroep op het gelijkheidsbeginsel te worden verworpen. 
      
    
    
      5.9.
      Ook in hoger beroep voert belanghebbende aan dat de waarde te hoog is vastgesteld; hij bepleit een waarde van € 397.000. De woning maakt, zo voert hij aan, deel uit van een plan van in totaal 17 woningen, dat is gebouwd kort na WO II, met als bestemming ‘vakantiewoningen’. De bouwkwaliteit is eenvoudig/matig, de woningen hadden enkel glas, waren slecht geïsoleerd en de rieten daken zijn onderhoudsgevoelig; het rieten dak van de woning is aan vervanging toe. De woning is samen met het buurpand (nr. 6) als enige nog in de originele staat, aldus belanghebbende. De overige 15 woningen, waaronder de in de matrix van de heffingsambtenaar genoemde panden [A-straat] 3 en 14, zijn gerenoveerd en zijn daarom geen geschikte referentieobjecten. Maar ook als dit anders zou zijn, is met de door de renovatie ontstane onderlinge verschillen onvoldoende rekening gehouden. Belanghebbende verwijst daarvoor naar de door hem overgelegde foto’s. 
      
    
    
      5.10.
      De grief faalt. Het Hof onderschrijft hetgeen dienaangaande door de rechtbank is geoordeeld in r.o. 10 tot en met 13 van haar uitspraak. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt. De klachten richten zich vooral op de relatief slechte staat van de opstal, waaraan de heffingsambtenaar een waarde heeft toegekend van € 248.929. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een opstalwaarde van €190.437; hij is tot deze waarde gekomen middels indexering van de WOZ-waarde voor 2020. Zoals hiervoor overwogen (zie 5.4), kan de gezochte waarde echter niet worden vastgesteld door middel van indexering van een eerdere WOZ-waarde. 
      
      
    
    
      5.11.
      Het Hof stelt bovendien vast dat de heffingsambtenaar in de vergelijking in zijn matrix de opstalwaarde van de referentieobjecten [A-straat] 3 en 14 hoger heeft vastgesteld; op € 397.116 respectievelijk € 550.800. Voor de woning is ook gerekend met een lagere prijs per m2, waaruit een waardeverschil volgt dat kan worden becijferd op een  bedrag van € 56.000. Een dergelijk bedrag komt het Hof toereikend voor om het effect op de waarde van een eventueel verschil in onderhoud te overbruggen, ook in het licht van de door belanghebbende ingebrachte stukken en foto’s. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij de rechtbank in dat kader geloofwaardig aangevoerd dat [A-straat] 14 op het moment van aankoop gedateerd was (energielabel F, gedateerde keuken en badkamer) en dat deze woning ná aankoop is verbouwd/gerenoveerd. 
      
    
    
      5.12.
      De stelling van belanghebbende dat door de renovatie van [A-straat] 3 en 14 deze - overigens zeer goed vergelijkbare panden qua ligging, uitstraling, bouwstijl en bouwjaar - niet zouden kunnen dienen als vergelijkingsobject, volgt het Hof niet. De heffingsambtenaar heeft deze objecten terecht in de matrix opgenomen ter onderbouwing van de waarde. 
      
    
    
      5.13.
      
        [A-straat] 6 is door de heffingsambtenaar, anders dan belanghebbende betoogt, terecht niet als referentieobject opgevoerd, omdat deze woning niet is verkocht rondom de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.14.
      Ook de klacht dat de grondstaffel niet kan worden gevolgd omdat deze niet is onderbouwd, faalt. Een grondstaffel is, zoals door de heffingsambtenaar is aangevoerd, een vereenvoudigde weergave van een in werkelijkheid glijdende schaal. Een grondstaffel is slechts een hulpmiddel om inzichtelijk te maken wat het verband is tussen de omvang van een kavel en de waarde met inachtneming van de zogenoemde grensnuttheorie. De heffingsambtenaar heeft een grondstaffel in hoger beroep overgelegd. Het Hof ziet geen aanleiding om de daarin vermelde knikpunten/staffel in twijfel te trekken. 
      
    
    
      5.15.
      Dat de grondwaarde van € 445/m2 te hoog is vastgesteld gelet op de verkoop in 2015 van een kaveldeel door belanghebbende aan [persoon 1] , de zoon van belanghebbende, treft evenmin doel. Ten eerste omdat die verkoop te ver verwijderd is van de waardepeildatum,  ten tweede omdat het een familieverkoop betreft, die niet bruikbaar is voor het vaststellen van de gezochte waarde. 
      
    
    
      5.16.
      Ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte 4 m2 heeft bijgeteld voor een ‘aanbouw’ faalt, nu belanghebbende heeft verklaard dat deze aanbouw betrekking heeft op een met de woning verbonden berging. Onder die omstandigheden is de berging terecht als ‘aanbouw’ aangemerkt. Voor een verlaging van waarde die aan dakkapellen is toegekend, van € 5.000 per dakkapel, ziet het Hof geen aanleiding. Deze waarde komt het Hof niet te hoog voor. 
      
    
    
      5.17.
      Ook al hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.18.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 11 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: