ECLI:NL:GHARL:2026:1277, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-03-2026, 200.351.873/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst na herhaaldelijk aantreffen wapens en handelshoeveelheid drugs in woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.351.873/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11189259
    
    
    
      
        arrest van 3 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Wold en Waard,
      die is gevestigd in Leek,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Wold & Waard,
      advocaat: mr. A.L.S. Verhoog te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats] ,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. R.A. van Elst te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Wold & Waard heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 3 december 2024 tussen partijen heeft gewezen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de appeldagvaarding;
        
        
          de memorie van grieven;
        
        
          de memorie van antwoord, met memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
        
        
          de brief van mr. Verhoog van 30 december 2025, met producties (h1 t/m h3);
        
        
          de e-mail van mr. Verhoog van 12 januari 2026, met bijlage;
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de zitting bij het hof van 13 januari 2026.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Partijen hebben op 3 februari 2026 aan het hof bericht dat het hen niet is gelukt om in overleg tot overeenstemming te komen. Vervolgens is een datum bepaald voor arrest.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      De woningstichting Wold & Waard wil dat de huurovereenkomst met een van haar huurders – [geïntimeerde] – ontbonden wordt. Er heeft twee keer een politie-inval plaatsgevonden in de huurwoning van [geïntimeerde] ; beide keren zijn wapens en een (handels)hoeveelheid drugs aangetroffen. Volgens Wold & Waard is [geïntimeerde] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen. [geïntimeerde] meent dat zij niet tekortgeschoten is. Volgens [geïntimeerde] was zij niet op de hoogte van de aanwezigheid van de wapens en de drugs; ook zou zij niet nalatig zijn geweest. [geïntimeerde] meent dat ontbinding van de huurovereenkomst in elk geval niet gerechtvaardigd is.
      
    
    
      2.2.
      Wold & Waard heeft bij de kantonrechter gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, dit laatste binnen dertig dagen na betekening van de uitspraak. Wold & Waard heeft daarbij gevraagd om de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en om [geïntimeerde] ook te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Wold & Waard wil met dit hoger beroep bereiken dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook [geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld. [geïntimeerde] voert daarbij aan dat de kantonrechter ten onrechte geoordeeld heeft dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen.
      
    
    
      2.4.
      Het hof oordeelt dat het hoger beroep van Wold & Waard slaagt. De vorderingen van Wold & Waard zullen alsnog worden toegewezen. Het hoger beroep van [geïntimeerde] leidt daarbij niet tot een andere uitkomst. Dit oordeel wordt hierna toegelicht. Daarbij wordt eerst een kort overzicht gegeven van de feiten.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen Wold & Waard als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder is op 30 december 1997 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: ‘de woning’ of ‘het gehuurde’).
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] woonde in het gehuurde samen met haar meerderjarige zoon, [naam1] (hierna: [naam1] ).
      
    
    
      3.3.
      Op 23 november 2023 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Bij deze inval zijn aangetroffen: harddrugs, softdrugs, wapens (stroomstootwapens, boksbeugel, ploertendoder, handvuurwapen), contant geld, vuurwerk, en goederen die gebruikt worden voor drugshandel.
      
    
    
      3.4.
      Op 13 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeentenaam] per brief aan Wold & Waard onder meer het volgende bericht:
      
      
        “(…) Op 1 december 2023 heb ik een Bestuurlijke Rapportage van de politie [gemeentenaam] ontvangen over het aantreffen van drugs in de woning en het dealen van drugs vanuit de woning aan [adres] te [woonplaats] .
      
      
      
        
          Drugs in de woning en drugshandel vanuit de woning
        
        Op donderdag 23 november 2023 heeft de politie [gemeentenaam] een doorzoeking verricht in [adres] te [woonplaats] . Hierbij is een grote hoeveelheid aan verboden middelen aangetroffen. Dit gaat om een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs, een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs, wapens (stroomstootwapens, boksbeugel, ploertendoder, handvuurwapen), een grote hoeveelheid contant geld, vuurwerk en goederen die gebruikt worden voor drugshandel.
      
      
      
        
          Drugshandel tolereer ik niet
        
        (…)
        Vanuit mijn verantwoordelijkheid voor de openbare orde en veiligheid deel ik deze informatie echter ook met u als eigenaar en verhuurder van de woning. Dit doe ik bij hoge uitzondering, gezien de grote hoeveelheid aangetroffen (hard)drugs, de vele meldingen die over dit adres gedaan zijn en de risico’s die drugshandel met zich meebrengt voor de buurt. Zo stel ik u als verhuurder in staat om uw verantwoordelijkheid nemen en passende maatregelen nemen. Ik reken erop dat u zorgvuldig met deze informatie omgaat en uw verantwoordelijkheid als verhuurder neemt.”
      
      
    
    
      3.5.
      De burgemeester heeft [naam1] per brief van 18 december 2023 bericht dat hij voornemens is om hem een last onder dwangsom op te leggen. [naam1] is daarbij in de gelegenheid gesteld om zijn zienswijze kenbaar te maken. De burgemeester vermeldt in de brief onder meer:
      
      
        “Op 1 december 2023 ontving ik een bestuurlijke rapportage van de politie Eenheid Noord-Nederland in verband met het aantreffen van drugs in de woning en het dealen van drugs vanuit de woning aan [adres] te [woonplaats] .
      
      
      
        
          Politieonderzoek
        
        Uit deze bestuurlijke rapportage blijkt het volgende. In de afgelopen jaren zijn er vele meldingen binnengekomen over dat u vermoedelijk zou dealen in drugs. U wordt gezien als het lokale afhaalloket voor drugs. Op donderdag 23 november vond er een actiedag van de politie plaats ten aanzien van het dealen van drugs door u. Omstreeks 20:00 uur verkocht u twee wikkels met 1 gram cocaïne aan een afnemer, dit bleek echter een politieagent in burger. Diezelfde avond bent u hiervoor aangehouden en werd tijdens de fouillering een ponypack met wit poeder en een gripzakje met een gebruikershoeveelheid hennep aangetroffen. Nadat u door de politie aangehouden bent, is diezelfde avond uw woning aan [adres] te [woonplaats] doorzocht. In de woning werd een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs, een aanzienlijk hoeveelheid softdrugs, wapens, een aanzienlijke hoeveelheid contant geld, vuurwerk en goederen die worden gebruikt voor de drugshandel aangetroffen. Het gaat specifiek om:
      
      
      
        
          Drugs:
        
        (…)
      
      
      
        
          Wapens:
        
        - Een op een vuurwapen lijkend voorwerp, namelijk een balletjespistool;
        - Twee als zaklamp verhulde stroomstootwapens;
        - Een handvuurwapen, namelijk een gaspistool;
        - Een ploertendoder;
        - Een boksbeugel;
        - Twee alarmpistolen.
      
      
      
        
          Contant geld:
        
        - €1150,- aan 50 eurobiljetten;
        - Een groot aantal 5 eurobiljetten en vijf 100 eurobiljetten, van in totaal €1.110,-.
      
      
      
        
          Overig:
        
        - Vuurwerk;
        - Een gripzak met lege ponypacks.
        Daarnaast is in januari 2023 in een ander politieonderzoek uw woning ook al doorzocht. Toen zijn er ook al signalen die duiden op drugshandel vanuit de woning aangetroffen, net als wapens en illegaal vuurwerk.
      
      
      
        U heeft aan de politie verklaard dat u dealt in verschillende soorten drugs, namelijk: wiet, hasj, cocaïne, xtc pillen, 2CB, 3MMC, 2MMC, ketamine en speed. U verklaart ook dat u dealt vanuit uw woning, of op plekken waar mensen willen dat u komt. U heeft verklaard dat u tussen de 1 en 50 drugsdeals per dag doet, maar dat er ook wel eens een dag is dat u niet dealt.”
      
      
    
    
      3.6.
      Wold & Waard heeft per brief van 30 januari 2024 aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij als verhuurder op de hoogte is gebracht van de politie-inval van 23 november 2023 en van de zaken (onder meer wapens, drugs) die de politie daarbij had aangetroffen. Wold & Waard meldt dat dit voldoende is om te spreken van drugscriminaliteit en dat dit voor haar reden is om de huurovereenkomst te beëindigen. Wold & Waard geeft [geïntimeerde] de gelegenheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen om zo de kosten van een gerechtelijke procedure te voorkomen. Wold & Waard vermeldt dat als de opzegging niet voor 7 februari 2024 ontvangen is, zij de rechter zal vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.
      
    
    
      3.7.
      Op 29 februari 2024 vond opnieuw een politie-inval in het gehuurde plaats. Daarbij is weer een aanzienlijke hoeveelheid hard- en softdrugs aangetroffen, en ook wapens (twee boksbeugels) en contant geld (€ 2.560,00). De goederen werden aangetroffen op verschillende plekken in een slaapkamer, in een vries/koelcombinatie en in de schuur.
      
    
    
      3.8.
      Begin maart 2024 zijn in de media berichten verschenen over de politie-invallen. In een bericht van de politie op social media van 2 maart 2024 staat onder meer dat zowel bij de inval van eind november 2023 als bij de inval van 29 februari 2024 een grote hoeveelheid drugs en wapens is aangetroffen.
      
    
    
      3.9.
      De burgemeester heeft Wold & Waard op 19 maart 2024 per brief bericht dat hij op 1 maart 2024 opnieuw een bestuurlijke rapportage van de politie [gemeentenaam] ontving over het aantreffen van drugs in het gehuurde en het dealen van drugs vanuit het gehuurde. In de brief van de burgemeester wordt verder onder meer vermeld:
      
      
        “Drugs in de woning en drugshandel vanuit de woning
        Op donderdag 29 februari 2024 heeft de politie [gemeentenaam] opnieuw een doorzoeking verricht in [adres] te [woonplaats] . Hierbij is een grote hoeveelheid aan verboden middelen aangetroffen. Hieronder treft u een overzicht aan van de aangetroffen zaken in de woning:
      
      
      
        
          Slaapkamer
        
        Hier werden op 3 locaties Lijst I en II middelen van de Opiumwet aangetroffen.
        (…)
      
      
      
        
          Vries/koelcombinatie
        
        In het vriesvak van de vries/koelcombinatie werden de volgende Lijst I middelen aangetroffen:
        o 3 zakken met wit poeder.
        o Boterham zakje met 9 vellen LSD.
      
      
      
        
          Schuurtje
        
        o In de schuur werd een vierkante grijze bak aangetroffen. Hierin zaten diverse soorten Lijst I en II middelen.
      
      
      
        Gezien de hoeveelheid en de diversiteit aan soorten middelen is de gehele bak meegenomen
        naar het politiebureau. De volgende goederen bleken in deze grijze bakte zitten:
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Wapens:
        o 2 boksbeugels.
      
      
      
        Geld:
        o Totaal 2560 Euro aan contanten.
      
      
      
        Het totale netto gewicht van alle aangetroffen hennep bedraagt 650 gram. Het totale netto
        gewicht van alle aangetroffen hasj bedraagt 131 gram. (…)”
      
      
    
    
      3.10.
      Op instructie van [geïntimeerde] heeft [naam1] het gehuurde per 13 maart 2024 verlaten. [geïntimeerde] heeft [naam1] verboden het gehuurde te gebruiken of te betreden.
      
    
    
      3.11.
      
        [naam1] is verhuisd en heeft zich per 21 maart 2024 uitgeschreven op het adres van het gehuurde. [naam1] heeft de sleutels van het gehuurde afgegeven.
      
    
    
      3.12.
      Op 22 maart 2024 heeft Wold & Waard [geïntimeerde] gedagvaard in kort geding. Wold & Waard vorderde primair ontruiming van het gehuurde; subsidiair vorderde zij oplegging van een gedragsaanwijzing. Op 26 april 2024 heeft de voorzieningenrechter de primair gevorderde ontruiming afgewezen en de subsidiair gevorderde gedragsaanwijzing toegewezen. De gegeven gedragsaanwijzing houdt onder meer in dat [geïntimeerde] [naam1] niet mag toelaten tot het gehuurde. Als [geïntimeerde] zich niet aan de gedragsaanwijzing zou houden (in de periode tot het moment dat in de bodemzaak over de vordering is beslist), zou zij het gehuurde alsnog moeten ontruimen. 
      
    
    
      3.13.
      Wold & Waard heeft [geïntimeerde] op 24 juni 2024 gedagvaard in deze bodemprocedure. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 3 december 2024 de vorderingen van Wold & Waard afgewezen. Tegen dat vonnis richt zich het hoger beroep.
      
    
    
      3.14.
      Nadat de kantonrechter de vorderingen van Wold & Waard had afgewezen, heeft [geïntimeerde] [naam1] weer toegelaten tot het gehuurde. [naam1] komt nu geregeld langs / op bezoek in het gehuurde (volgens [geïntimeerde] enkele keren per week).
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      Wold & Waard vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het hof zal deze vorderingen toewijzen. Het hof stelt namelijk vast dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Die tekortkoming is dusdanig dat dit ontbinding van de overeenkomst met de gevolgen daarvan rechtvaardigt. 
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.2.
      Volgens Wold & Waard is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Wold & Waard wijst erop dat de politie zowel op 23 november 2023 als op 29 februari 2024 in de woning van [geïntimeerde] een aanzienlijke (handels)hoeveelheid drugs, wapens, en een fors bedrag aan contant geld heeft aantroffen. [geïntimeerde] wist dat de politie bij de inval van 23 november 2023 een grote hoeveelheid drugs en ook wapens had aangetroffen. Desondanks heeft zij nagelaten adequate maatregelen te nemen om te voorkomen dat er opnieuw drugs en wapens in de woning aanwezig zouden zijn. [geïntimeerde] is dan ook tekortgeschoten in haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen, aldus Wold & Waard. [geïntimeerde] betwist dat zij tekortgeschoten is. De drugs, wapens en contanten waren, aldus [geïntimeerde] , van [naam1] . Volgens [geïntimeerde] wist zij niet dat die goederen in de woning aanwezig waren en is zij ook niet nalatig geweest in het treffen van maatregelen. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.3.
      Het hof oordeelt, evenals eerder de kantonrechter, dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar contractuele verplichting om zich als goed huurder te gedragen (zie artikel 7:213 BW). De politie heeft op 23 november 2023 in de huurwoning van [geïntimeerde] een aanzienlijke (handels)hoeveelheid drugs en wapens aangetroffen. Deze goederen waren, zoals Wold & Waard opmerkt, kennelijk bestemd voor (of werden gebruikt voor) de handel in drugs. [geïntimeerde] heeft ook niet betwist dat zij van het aantreffen van deze goederen op de hoogte was. Evenmin is betwist dat [geïntimeerde] wist dat [naam1] zich had beziggehouden met handel in drugs. Wold & Waard merkt terecht op dat [geïntimeerde] er – in elk geval vanaf de politie-inval van 23 november 2023 – ernstig rekening mee had moeten houden dat [naam1] nogmaals aanzienlijke (handels)hoeveelheden drugs en ook wapens in het gehuurde aanwezig zou hebben of zou bewaren. Wold & Waard wijst er ook terecht op dat [geïntimeerde] als huurder tegenover haar dan ook verplicht was om passende, adequate maatregelen te treffen om zoveel mogelijk te voorkomen dat er opnieuw dergelijke goederen in de woning aanwezig zouden zijn. Algemeen bekend is immers dat het aanwezig hebben van dergelijke goederen, in elk geval wanneer sprake is of was van actieve handel in drugs, aanzienlijke risico’s meebrengt of kan meebrengen voor onder meer de veiligheid en de leefbaarheid in en nabij de betreffende woning. Dat [geïntimeerde] daartoe verplicht was en dat zij zich daarvan bewust had moeten zijn, geldt eens te meer vanaf het moment dat Wold & Waard bij brief van 30 januari 2024 had meegedeeld dat de eerdere politie-inval en de daarbij gevonden voorwerpen volgens Wold & Waard reden waren om de huurovereenkomst te beëindigen. 
      
    
    
      4.4.
      Wold & Waard heeft voldoende aangetoond dat [geïntimeerde] niet de maatregelen heeft getroffen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar verwacht mochten worden. [geïntimeerde] verklaart dat zij na de inval van 23 november 203 met [naam1] een stevig gesprek heeft gevoerd, dat [naam1] beloofd heeft het niet weer te zullen doen, en dat [naam1] alleen onder die voorwaarde nog in het gehuurde mocht verblijven. Verder heeft [geïntimeerde] verklaard dat zij en haar advocaat in een overleg op 5 februari 2024 [naam1] er onder meer op gewezen hebben dat hij per direct moet stoppen met zijn verboden gedragingen. [geïntimeerde] verklaart dat zij in de veronderstelling was dat haar zoon doordrongen was van de ernst van de situatie, maar dat haar zoon het advies helaas niet heeft opgevolgd. Wold & Waard wijst er terecht op dat dit handelen van [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden zonder meer onvoldoende was. De verplichting van [geïntimeerde] om zich als goed huurder te gedragen bracht mee dat zij tijdig nadere maatregelen had moeten treffen, bijvoorbeeld door de woning veelvuldig te controleren of te laten controleren op de aanwezigheid van drugs en wapens, of door [naam1] (destijds kennelijk ca. 30 jaar oud) de toegang tot de woning te ontzeggen. Dat [geïntimeerde] niet in staat zou zijn om dergelijke maatregelen te nemen, bijvoorbeeld vanwege gezondheidsklachten en corona of vanwege bouwwerkzaamheden in of bij de woning, valt niet in te zien. Zo nodig had [geïntimeerde] daarvoor immers ook derden kunnen (en moeten) inschakelen. Gelet op de aard en de hoeveelheid van de goederen die de politie op 23 november 2023 in de woning had aangetroffen, kon en mocht dat in de gegeven omstandigheden – ook als een dergelijke maatregel niet eenvoudig zou zijn – van [geïntimeerde] verwacht worden. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] dergelijke maatregelen getroffen heeft of geprobeerd heeft te treffen. Dat dergelijke maatregelen niet effectief zouden zijn geweest – bijvoorbeeld omdat de drugs goed verstopt waren – valt overigens evenmin in te zien. Zo heeft de politie op 29 november 2024 drugs aangetroffen in een bak in de schuur, in het vriesvak, en op drie plekken in een slaapkamer (zie ook hierboven, onder 3.9). Vast staat dat de politie op 29 februari 2024 opnieuw wapens een forse (handels)hoeveelheid drugs heeft aangetroffen. Daarmee staat naar het oordeel van het hof vast dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting tegenover Wold & Waard om zich als goed huurder te gedragen.
      
      
        
          Is ontbinding gerechtvaardigd?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Op grond van de wet geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst (zie artikel 6:265 lid 1 BW). Het hof merkt op dat – anders dan [geïntimeerde] lijkt te veronderstellen – voor een beroep op ontbinding geen toerekenbaarheid is vereist. Bovendien vloeit uit het hiervoor overwogene voort dat de tekortkoming wel degelijk aan [geïntimeerde] valt toe te rekenen. De wet bepaalt echter nog wel dat er geen grond is voor ontbinding, als de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de partij die tekortschiet, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval – waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst – van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (zie onder meer HR 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
      
    
    
      4.6.
      Het hof komt bij deze beoordeling tot de slotsom dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Wold & Waard heeft er terecht op gewezen dat de tekortkoming van [geïntimeerde] ziet op een belangrijke verplichting van een huurder. De aanwezigheid van wapens en een aanzienlijke (handels)hoeveelheid drugs in een woning, kan immers ernstige gevolgen hebben voor de veiligheid en de leefbaarheid in en rondom de woning (zie ook hierboven, onder 4.3). Wold & Waard heeft in dat verband opgemerkt dat er in de media berichten zijn verschenen over de politie-invallen van 23 november 2023 en 29 februari 2024, en dat daarbij ook gemeld is dat er in de woning een grote hoeveelheid drugs en wapens is aangetroffen. Mede om die reden mag verwacht worden dat buurtgenoten van het aantreffen van de verboden goederen op de hoogte zijn. Het hof merkt op dat uit de door [geïntimeerde] overgelegde verklaringen van een aantal omwonenden – inhoudende, kort gezegd, dat [geïntimeerde] geen overlast veroorzaakt – niet volgt dat het belang van de woonomgeving hier niet geschaad is. Het gaat namelijk om verklaringen van slechts een deel van de omwonenden. Bovendien merkt Wold & Waard terecht op dat in het geval dat er daadwerkelijk sprake is van een gevoel van onveiligheid en van intimidatie, omwonenden er mogelijk voor kiezen om daarover te zwijgen.
      
    
    
      4.7.
      Het hof ziet geen grond om als vaststaand aan te nemen dat herhaling is uitgesloten. Vast staat dat [naam1] , nadat de kantonrechter de vorderingen van Wold & Waard had afgewezen, weer geregeld langskomt of op bezoek komt in het gehuurde. [geïntimeerde] heeft niet voldoende duidelijk en gemotiveerd gesteld dat geen risico op herhaling aanwezig is c.q. dat nu wél adequate maatregelen zijn getroffen om te voorkomen dat [naam1] (of een ander) het gehuurde gebruikt voor het bewaren of het aanwezig hebben van wapens of een (handels)hoeveelheid drugs.
      
    
    
      4.8.
      Het hof neemt bij de beoordeling ook in aanmerking de leeftijd van [geïntimeerde] (nu ca. 67 jaar) en de gezondheidstoestand van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat zij kampt met onder meer forse pijnklachten en met psychische klachten, en dat zij bekend is met een incomplete dwarslaesie. Het hof neemt verder onder meer in aanmerking de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] zoals vermeld in de overgelegde verklaring van begeleider [naam2] , het gegeven dat [geïntimeerde] al bijna dertig jaar in de woning woont, dat [geïntimeerde] rondkomt van een Wajong-uitkering (in elk geval tot voor kort), en dat het voor haar uiterst lastig zo niet onmogelijk zal zijn om in dezelfde woonplaats ( [woonplaats] ) op redelijke termijn een andere huurwoning te vinden. Het hof weegt ook mee dat de ontbinding feitelijk in inmenging vormt in het woonrecht (zie ook artikel 12 Grondwet; artikel 8 EVRM). Ook deze en de andere omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, komt het hof echter tot de slotsom dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De inmenging die daarbij plaatsvindt in de (woon)rechten van [geïntimeerde] , is naar het oordeel van het hof in de geven omstandigheden ook noodzakelijk, evenredig en gerechtvaardigd. Daarbij acht het hof mede van belang dat de tekortkoming van [geïntimeerde] en de beslissing over ontbinding van de huurovereenkomst, niet alleen raakt aan de (woon)belangen van [geïntimeerde] , maar ook aan de door Wold & Waard als verhuurder in acht te nemen (woon)belangen van de omwonenden – zoals het belang van omwonenden bij een veilige woning en woonomgeving.
      
    
    
      4.9.
      Wold & Waard heeft verklaard dat zij, als de huurovereenkomst ontbonden wordt en de gevorderde ontruiming wordt toegewezen, zal proberen te voorkomen dat [geïntimeerde] ‘op straat’ beland. Volgens Wold & Waard zal zij – in overleg met haar samenwerkingspartners – proberen om tijdelijk onderdak voor [geïntimeerde] te vinden, en om uiteindelijk ook een andere permanente huurwoning voor [geïntimeerde] te vinden. [geïntimeerde] heeft dit alles betwist, en zij wijst erop er in elk geval geen garantie is dat er andere woonruimte gevonden wordt. Het hof acht, ook in aanmerking genomen dat niet duidelijk is of [geïntimeerde] tijdig een vervangende huurwoning kan vinden, de ontbinding met de gevolgen daarvan echter gerechtvaardigd.
      
    
    
      4.10.
      Het hof komt, alles afwegende, tot de slotsom dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Het hof zal daarom, zoals Wold & Waard vordert, de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen om het gehuurde te ontruimen. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat zij in elk geval enige tijd nodig zal hebben om vervangende woonruimte te vinden. Het hof zal de termijn voor ontruiming daarom vaststellen op drie maanden na betekening van deze uitspraak.
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen grond om, zoals [geïntimeerde] subsidiair vraagt, de vordering van Wold & Waard gedeeltelijk toe te wijzen in die zin dat volstaan wordt met een voorwaardelijke ontbinding in combinatie met een gedragsaanwijzing. Wold & Waard heeft zich tegen een dergelijke voorwaardelijke ontbinding verzet. Daarbij heeft Wold & Waard opgemerkt dat zij niet in een positie is om te controleren of aan zo’n gedragsaanwijzing voldaan wordt. Het hof oordeelt, zoals vermeld, dat de tekortkoming van [geïntimeerde] een onvoorwaardelijke ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Dat geldt ook als daarbij in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] instemt met de eventuele oplegging van een gedragsaanwijzing.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dat het hof de huurovereenkomst zal ontbinden en dat [geïntimeerde] veroordeeld zal worden de woning binnen drie maanden na betekening van de uitspraak te ontruimen. Het hof zal de veroordeling tot ontruiming, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Wold & Waard wijst er terecht op dat zij een redelijk belang heeft bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Het hof is van oordeel dat, alle omstandigheden in aanmerking genomen, het belang van Wold & Waard bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad hier ook zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] dat die bestaande toestand in stand blijft in afwachting van de uitkomst van een eventuele cassatieprocedure. Het hof wijst daarbij in het bijzonder op de aard en ernst van de tekortkoming en op het belang van Wold & Waard om eventuele aantasting van de leefbaarheid in en nabij de woning zoveel mogelijk te voorkomen en om die leefbaarheid zoveel mogelijk te behouden of te herstellen.
      
    
    
      4.13.
      Omdat het hoger beroep van Wold & Waard slaagt en de vorderingen van Wold & Waard vrijwel geheel worden toegewezen, zal het hof [geïntimeerde] veroordelen in de kosten van de procedure. Het gaat daarbij om zowel de kosten van de procedure bij de kantonrechter als de kosten van het principale hoger beroep. Onder de door [geïntimeerde] te betalen kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. De kostenveroordeling zal, zoals gevorderd, ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
    
    
      4.14.
      
        [geïntimeerde] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld, en daarbij heeft zij een aantal verweren nader onder de aandacht van het hof gebracht. Het hof heeft die verweren van [geïntimeerde] – die door de kantonrechter volledig in het gelijk was gesteld – betrokken bij de hiervoor genoemde beoordeling van de vorderingen van Wold & Waard. Het hof is daarbij tot de slotsom gekomen dat die verweren tevergeefs zijn en dat die verweren dus niet in de weg staan aan toewijzing van de vordering van Wold & Waard. Omdat het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde] niet afzonderlijk beoordeeld hoeft te worden, bestaat er echter geen aanleiding voor een kostenveroordeling in het incidentele appel.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 3 december 2024 en beslist als volgt;
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de huurovereenkomst die op 29 december 1997 tussen partijen is gesloten;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest, het gehuurde met bijbehorende ruimtes, staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats] , met het hare en de haren, derhalve met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van Wold & Waard zijn – te verlaten en te ontruimen, en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van Wold & Waard te stellen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Wold & Waard tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
      
      
        
          € 130,00 aan griffierecht
        
        
          € 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding
        
        
          € 408,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 204,-)
        
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van Wold & Waard in hoger beroep:
      
      
      
        
          € 827,- aan griffierecht
        
        
          € 145,45 aan kosten voor de appeldagvaarding
        
        
          € 2.580,- aan salaris advocaat (2 punten x appeltarief II);
        
      
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat de onder 5.4 genoemde kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; en dat als die kosten niet op tijd worden betaald, die kosten verhoogd worden met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.6.
      verklaart de veroordelingen onder 5.3 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. A.A.J. Smelt, mr. M. Willemse en mr. H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.
      
    
  
  
     Rechtbank Noord-Nederland (ktr) 3 december 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:4721.
  
  
     Grief III(b) van Wold & Waard slaagt. De grieven I, II, III(a) en IV van Wold & Waard behoeven gelet daarop geen nadere bespreking.
  
  
     Grief V van Wold & Waard slaagt.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.
  
  
     Vgl. HR 11 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV9966.