ECLI:NL:GHAMS:2026:637, Gerechtshof Amsterdam, 10-03-2026, 200.346.196
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Burenrecht. Ramen in een uitbouw die zicht geven op balkons. De balkons zijn aan te merken als ‘erf’ in de zin van artikel 5:50 BW.  Strijd met artikel 5:50 BW en geen overlast in de zin van artikel 5:37 BW. Bekrachtiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.346.196/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/733557/ HA ZA 23-448
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonend in [plaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonend in [plaats] ,
      2. [geïntimeerde 2] ,
      wonend in [plaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. S.M. van der Salm te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Deze zaak betreft een geschil tussen buren over de vraag of de ramen in de uitbouw van [appellant] die zicht geven op de balkons en woning van [geïntimeerden] , in strijd zijn met artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en over de vraag of er onrechtmatige hinder is in de zin van artikel 5:37 BW. Net als de rechtbank oordeelt het hof dat de ramen in strijd zijn met artikel 5:50 lid 1 BW en dat zij moeten worden voorzien van vaststaande matglazen ramen. Ook oordeelt het hof dat de ramen geen onrechtmatige hinder opleveren.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 20 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 december 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
    
    
      Op 27 januari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende:
    
    
    a. [geïntimeerden] zijn in 2008 eigenaar geworden van het appartementsrecht, lokaal aangeduid
    als [straat] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats] . Op dat moment waren aan de achterzijde, op de eerste en tweede verdieping, balkons aanwezig die zijn aangebracht tegen de achtergevel van het pand. Deze balkons zijn nu nog steeds aanwezig. In 2013 zijn [geïntimeerden] ook eigenaar geworden van het appartementsrecht, lokaal aangeduid als [straat] [nummer 3] , waarmee zij eigenaar zijn van het gehele pand.
    
    b. [geïntimeerden] hebben het appartement [straat] [nummer 3] verhuurd en wonen in de appartementen [straat] [nummer 1] en [nummer 2] .
    
    c. [appellant] is in 2020 eigenaar geworden van het naastgelegen pand met tuin, lokaal aangeduid als [straat] [nummer 4] . De tuin achter het pand van [geïntimeerden] is een afgezonderd perceel met een apart kadastraal nummer ( [nummer 5] ). Deze is bij de tuin achter [straat] [nummer 4] gevoegd tot één buitenruimte en is geen eigendom van [geïntimeerden]
    
    d. Ten behoeve van de balkons van [geïntimeerden] , die zich boven perceel [nummer 5] bevinden, en een uitbouw die zich op perceel [nummer 5] bevindt, is een erfdienstbaarheid gevestigd.
    
    e. De gemeente [plaats] heeft op 26 april 2018 een omgevingsvergunning verleend voor onder meer een uitbouw aan de achterzijde van het pand aan de [straat] [nummer 4] . De uitbouw is in 2020 gebouwd, op minder dan twee meter afstand van de balkons van [geïntimeerden] (hierna: de uitbouw). In de zijgevel van de uitbouw die grenst aan de balkons van [geïntimeerden] zijn te openen vensters geplaatst met daarin doorzichtig glas.
    
    f. Nadat het bestreden vonnis was gewezen heeft [appellant] begin 2024 de ramen met schroeven vastgezet en op de ramen ondoorzichtige plakfolie aangebracht. Op enig moment in 2024 hebben [geïntimeerden] geconstateerd dat de plakfolie (deels) niet meer op de ramen zat en dat een van de ramen open stond.
    
  
  
    
      4De procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerden] hebben bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis - uitvoerbaar bij voorraad -  [appellant] te veroordelen om binnen dertig dagen na betekening van het vonnis de ramen aan de zijkant van de uitbouw, die uitzicht geven op de balkons en de woning van [geïntimeerden] ter hoogte van de eerste en tweede verdieping, te voorzien van vaststaande en matglazen vensters en deze zo te behouden, op straffe van een dwangsom van € 500 voor ieder dag of dagdeel dat [appellant] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000 en [appellant] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2
      De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld om, samengevat, de ramen aan de zijkant van de uitbouw die grenst aan het pand van [geïntimeerden] , voor zover deze rechthoekig gemeten uitzicht geven op de balkons van [geïntimeerden] , ter hoogte van de eerste en tweede verdieping te voorzien van vaststaande matglazen vensters en zo te behouden, op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000 is bereikt. De rechtbank heeft deze beslissingen gebaseerd op haar oordeel dat [appellant] in strijd met artikel 5:50 BW ramen in de zijkant van de uitbouw heeft gerealiseerd voor zover deze  rechthoekig gemeten  uitzicht geven op de balkons van [geïntimeerden] . De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de uitbouw geen onrechtmatige hinder oplevert als bedoeld in artikel 5:37 BW.
      
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
    
      5.1
      
        [appellant] vordert dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vordering, althans deze aan hen zal ontzeggen, met hun veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties en hen zal veroordelen tot betaling van € 810,43 aan door [appellant] aan [geïntimeerden] voldane kostenveroordeling in eerste instantie. Subsidiair vordert [appellant] dat het hof het vonnis zal wijzigen en de veroordeling te beperken tot het ter hoogte van de eerste en tweede verdieping vastzetten met schroeven van de ramen en het voorzien van de vensters van matglazen folie. 
      
    
    
      5.2
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten van het geding in beide instanties.
      
    
    
      5.3
      In incidenteel hoger beroep vorderen [geïntimeerden] dat het hof [appellant] zal veroordelen om de ramen aan zijkant van de uitbouw, die uitzicht geven op de balkons en de woning van [geïntimeerden] , ter hoogte van de eerste en tweede verdieping, te voorzien van vaststaande en matglazen vensters en deze zo te behouden, op straffe van een dwangsom van € 500 voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000 met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten van het geding in beide instanties.
      
    
    
      5.4
      
        [appellant] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van de vordering van [geïntimeerden] , althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1
      In haar principale hoger beroep heeft [appellant] acht grieven aangevoerd. Grief 1 tot en met 6 gaan in de kern over het oordeel dat [appellant] in strijd met artikel 5:50 BW doorzichtige ramen in de zijkant van de uitbouw heeft gerealiseerd. Grief 7 gaat over de proceskosten. Met grief 8 beoogt [appellant] het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. In hun incidentele beroep voeren [geïntimeerden] één grief aan, die gaat over het oordeel dat er geen onrechtmatige hinder is in de zin van artikel 5:37 BW. De grieven in principaal en incidenteel hoger beroep zullen hierna per onderwerp en gedeeltelijk gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          De balkons behoren tot het erf van [geïntimeerden]
        
      
      
    
    
      6.2
      
        [appellant] betoogt met haar eerste drie grieven, samengevat weergegeven, dat de balkons niet als erf in de zin van artikel 5:50 lid 1 BW gelden. Deze grieven slagen niet. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
      
    
    
      6.3
      Artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat het, behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf, niet is geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De bepaling  strekt ertoe de nabuur te beschermen tegen de mogelijkheid dat door inkijk inbreuk wordt gemaakt op de privacy. 
      
    
    
      6.4
      Het begrip ‘erf’ heeft in het BW geen vastomlijnde betekenis. Wat onder ‘erf’ moet worden verstaan, hangt af van de (aard van de) wetsbepaling waarin dit begrip voorkomt. Aangenomen mag worden dat onder het begrip ‘erf’ in titel 4 van boek 5 BW, waar artikel 5:50 lid 1 BW toe behoort, moet worden verstaan iedere onroerende zaak, zoals bepaald in artikel 3:3 BW. 
      
    
    
      6.5
      Artikel 3:3 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat onroerend zijn: gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
      
    
    
      6.6
      Niet in geschil is dat de balkons zijn verenigd met het pand aan de [straat] 189 en onderdeel uitmaken van het appartementsrecht [straat] [nummer 6] en [nummer 7] . Dat betekent dat de balkons op grond van de bovenstaande maatstaf als onroerend moeten worden beschouwd en als behorend tot het erf van [geïntimeerden] . Dat de balkons zich boven perceel [nummer 5] bevinden (in eigendom van [appellant] ) of dat er ten laste van dat perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd, zoals [appellant] heeft aangevoerd, brengt in dat oordeel geen verandering. Dat staat er namelijk niet aan in de weg dat, voor de toepassing van de beschermingsbepaling van artikel 5:50 lid 1 BW, de balkons als ‘erf’ in de zin van dat artikel worden aangemerkt.
      
      
        
          
            [appellant] heeft in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW doorzichtige ramen gerealiseerd
        
      
      
    
    
      6.7
      Vast staat dat de ramen in de zijkant van de uitbouw zich op minder dan twee meter afstand van de balkons van [geïntimeerden] bevinden. Dat betekent dat [appellant] deze ramen in strijd met artikel 5:50 BW heeft gerealiseerd voor zover deze rechthoekig gemeten op minder dan twee meter afstand uitzicht geven op de balkons.
      
    
    
      6.8
      De rechtbank heeft (in r.o. 4.7) met juistheid overwogen dat de wetgever bij de toepassing van artikel 5:50 BW een belangenafweging uitdrukkelijk heeft uitgesloten, wat betekent dat het onrechtmatige karakter van het handelen van [appellant] bij overschrijding van de twee-meternorm gegeven is. Het hof maakt die overweging tot de zijne. Om die reden faalt de hiertegen opgeworpen vierde grief.
      
    
    
      6.9
      De vijfde grief van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het feit dat [appellant] de appartementen heeft verhuurd geen beletsel is om aan het vonnis te voldoen. [appellant] meent dat dat oordeel onjuist is, maar uit de feitelijke gang van zaken en uit de stellingen van [appellant] blijkt dat zij naar aanleiding van het bestreden vonnis daadwerkelijk maatregelen heeft kunnen treffen in de appartementen (zie de feitenweergave onder 3). Deze grief slaagt reeds daarom niet.
      
    
    
      6.10
      Het voorgaande houdt in dat de grieven 1 tot en met 5 in het principaal hoger beroep falen. De overige grieven hebben geen zelfstandige betekenis, zodat deze geen bespreking behoeven.
      
      
        
          Er is geen onrechtmatige hinder 
        
      
      
    
    
      6.11
      Met hun grief in incidenteel appel richten [geïntimeerden] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen onrechtmatige hinder is in de zin van artikel 5:37 BW. Deze grief slaagt niet. Dat oordeel berust op het volgende.
      
    
    
      6.12
      Artikel 5:37 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. De vraag of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij is mede van belang of degene die zich beklaagt over hinder, zich ter plaatse heeft gevestigd voor dan wel na het tijdstip waarop de hinder veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen, omdat in het laatste geval eerder een zekere mate van hinder zal moeten worden geduld. Bij de vaststelling daarvan gaat het om objectieve gegevens en niet om wat in de (subjectieve) beleving van de eigenaar van het andere erf als hinder kan worden ervaren.
      
    
    
      6.13
      Wat betreft de aard en de ernst van de hinder hebben [geïntimeerden] in de eerste plaats aangevoerd dat [appellant] (althans haar huurders) ook door het deel van het zijraam dat niet in een rechte hoek uitzicht geeft op het balkon en dat niet op grond van bestreden vonnis ondoorzichtig diende te worden gemaakt, zicht heeft op het balkon en de woning van [geïntimeerden] (deels in een schuine hoek en deels over een afstand van meer dat twee meter). Daardoor hebben [geïntimeerden] dagelijks het gevoel te worden bekeken, waardoor zij in hun privacy worden aangetast. Ook is het soms mogelijk voor [geïntimeerden] om door dit deel van het zijraam, gespiegeld in de binnenzijde van de achterruit van de uitbouw, te zien wat zich bij de buren afspeelt.
      
    
    
      6.14
      Niet in geschil is dat het vanuit het genoemde deel van het zijraam mogelijk is om de balkons en de woning van [geïntimeerden] te zien. Het hof wil wel aannemen dat dat voor hen in een zekere mate hinder oplevert. Deze hinder zal van permanente duur zijn nu de uitbouw geen tijdelijke voorziening is, waarbij wel moet worden opgemerkt dat door het ondoorzichtig maken van de ramen die in een rechte hoek op de balkons en de woning uitkijken, een groot deel van de genoemde hinder, althans de schade in de vorm van aantasting van de privacy, wordt weggenomen.
      
    
    
      6.15
      Daar komt bij dat [geïntimeerden] niet hebben gesteld, noch dat daarvan is gebleken, dat de buren daadwerkelijk gebruik maken van het doorzichtige deel van het raam, maar enkel dat [geïntimeerden] een gevoel hebben daardoor begluurd te kunnen worden. Dat zij dit als hinderlijk ervaren wil echter niet zeggen dat dit gevoel rechtens ook kwalificeert als onrechtmatige hinder. Dit geldt ook met betrekking tot de inkijk die [geïntimeerden] in de woning van [appellant] stellen te hebben gehad. Blijkens de toelichting van [geïntimeerden] gaat het daarbij bovendien om een incident. Bij dit alles is van belang dat buren nu eenmaal enige mate van overlast van elkaar hebben te dulden, zeker in een dichtbebouwd gebied zoals het centrum van [plaats] . Voordat de uitbouw werd gebouwd was daarvan al in enige mate sprake. Zoals blijkt uit de door partijen overgelegde foto’s, zijn de balkons van [geïntimeerden] vanaf de straat en huizen aan de achterkant van het pand ook voor anderen dan [appellant] goed zichtbaar. 
      
    
    
      6.16
      Onder deze omstandigheden acht het hof het feit dat de uitbouw van [appellant] later is gebouwd dan de balkons van [geïntimeerden] , niet van doorslaggevend gewicht.
      
    
    
      6.17
      
        [geïntimeerden] hebben in de tweede plaats betoogd dat de hinder bestaat uit een verminderde toevoer van licht en lucht. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de gevraagde voorziening - het plaatsen van vaststaande matglazen vensters - niet in verband staat met de gestelde hinder. Niet valt in te zien hoe het plaatsen van matglazen vensters verandering zou kunnen brengen in de toevoer van licht en lucht op de balkons en in de woning van [geïntimeerden] 
      
    
    
      6.18
      Op grond van het voorgaande is het hof, alle feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang beziend, met de rechtbank van oordeel dat de hinder niet van dien aard is dat deze onrechtmatige hinder oplevert als bedoeld in artikel 5:37 BW.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      6.19
      De slotsom is dat dat de grieven in zowel het principaal appel als in het incidenteel appel falen en dat het vonnis zal worden bekrachtigd. Dat betekent dat [appellant] er voor zal moeten zorgen dat de ramen, voor zover deze in strijd met artikel 5:50 BW zijn, zodanig vast zitten dat zij niet door de huurders zijn te openen en dat de ramen moeten worden voorzien van matglas dat niet door de huurders is te verwijderen. Het gebruik van ondoorzichtige folie of van een ander te verwijderen materiaal is daarvoor onvoldoende. Het voorgaande betekent dat ook de subsidiaire vordering van [appellant] zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Bewijsaanbod, kosten
        
      
      
    
    
      6.20
      
        [geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep bewijs aangeboden. Het hof ziet echter geen aanleiding [geïntimeerden] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. 
      
    
    
      6.21
      
        [appellant] is in het principaal hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. In het incidenteel hoger beroep geldt dat voor [geïntimeerden] 
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
    
    
    
      7.1
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      7.2
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 484,97 aan verschotten en € 2.580,00 (€ 1.290,00 x 2 punten) aan salaris en op € 189 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98 voor nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
    
    
      7.3
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.290,00 (€ 645 x 2 punten) voor salaris;
      
    
    
      7.4
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. G.J.W. Pulles, J.C.W. Rang en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.