ECLI:NL:GHAMS:2025:3758, Gerechtshof Amsterdam, 16-12-2025, 24/334
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde niet-woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/334
    
    
      16 december 2025 
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [X] , gevestigd te [A] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels
    
    
    
      tegen de uitspraak van 29 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 20/6953 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      1de heffingsambtenaar van de gemeente [A] , de heffingsambtenaar, en
    2. de Staat der Nederlanden, de minister van Justitie en Veiligheid, de Staat.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen te [a-straat 1] te [A] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 565.000. In hetzelfde geschrift is een aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de aanslag ozb ongewijzigd gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank in de bestreden uitspraak ongegrond verklaard, maar vanwege een overschrijding van de redelijke termijn heeft zij wel de Staat veroordeeld in immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 1.500, alsmede in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 218,75.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 7 maart 2024 het hoger beroep ingesteld door een beroepschrift in te dienen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 13 oktober 2025, 24 oktober 2025 en 27 oktober 2025 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Het proces-verbaal van de zitting is aan deze uitspraak gehecht.
        
          2. Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een benedenwoning met een tuin in [A] -Oost ( [b-buurt] ). De oppervlakte van de woning is ongeveer 93 m² en van de tuin 37 m².
      
    
    
      2.2.
      Tegen de WOZ-beschikking heeft belanghebbende op 22 juni 2020 bezwaar gemaakt.
      
    
    
      2.3.
      In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de gemachtigde van belanghebbende tijdens het hoorgesprek heeft verklaard akkoord te zijn met de beschikte WOZ-waarde van het object.
      
    
    
      2.4.
      Na het instellen van beroep, op 29 december 2020, heeft (de gemachtigde van) belanghebbende op 2 februari 2021 een beroep op betalingsonmacht ter zake van het griffierecht gedaan.
      
    
    
      2.5.
      In de administratie van de rechtbank is vermeld dat het verschuldigde griffierecht is ontvangen op 26 februari 2021.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar is in het bijzonder de waarde van het object in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ op de peildatum 1 januari 2018 in geschil.
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank de redelijke termijn ten onrechte heeft verlengd vanwege een bijzondere omstandigheid en dat de Staat om die reden tot een hogere vergoeding van immateriële schade had moeten worden veroordeeld, alsmede dat de rechtbank de Staat had moeten gelasten het betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
      
      
    
  
  
    
      4De overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, in de bestreden uitspraak als volgt overwogen (voetnoten zijn weggelaten):
    
    
    
      “De WOZ-waarde
      (…)
      7. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd voldoende vergelijkbaar met [het object] wat betreft buurt, wijk, bouwjaar, type woning, kwaliteit, onderhoud en ligging. Eén vergelijkingsobject is gelegen in dezelfde straat als [het object] en alle vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. (…) Ook heeft de heffingsambtenaar met de matrix het vereiste inzicht over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken gegeven.
      (…)
      9. (…) De heffingsambtenaar heeft voorts in de matrix (…) voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen [het object] en de vergelijkingsobjecten. Wat betreft de tuinen heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen staffels worden gehanteerd, maar dat de m²-prijs voor tuinen wordt bepaald aan de hand van de permanente marktanalyse, zoals beschreven in het taxatierapport. De rechtbank acht de verschillen in grootte van de tuinen niet zodanig dat aannemelijk is dat toepassing van een regel van afnemende meeropbrengst tot een lagere waarde voor [het object] leidt. Wat betreft de twee vergelijkingsobjecten (verkoop 2 en 3) met een grotere tuin dan die van [het object] zou toepassing van zodanige regel immers leiden tot een lagere m²-prijs voor de tuin en juist een hogere m²-prijs voor het woongedeelte, zodat dit niet in het nadeel van [belanghebbende] is. Tussen de tuin van verkoop 1 (in dezelfde straat als [het object]) en van [het object] is er geen relevant verschil in oppervlakte.
      Wat betreft de bergingen van verkoop 2 en 3 is in de matrix een standaard stuksprijs opgenomen van € 8.000,- en [belanghebbende] heeft niet toegelicht waarom dit in relevante mate te laag is. Er is bovendien voldoende marge tussen de vierkante meterprijs van [het object] (€ 4.354,-) en de gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 4.511,-) om eventuele verschillen te compenseren. (…)
    
    
    
      10. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
      (…)
      12. (…) De rechtbank ziet aanleiding de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 2 februari 2021 een beroep op betalingsonmacht griffierecht van de gemachtigde van [belanghebbende] heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is de gemachtigde in staat gesteld het verzoek aan te vullen. De gemachtigde heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen. Het griffierecht is uiteindelijk op 2 augustus 2021 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond zes maanden. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals de gemachtigde bekend is. Deze nodeloze vertraging is aan de gemachtigde toe te rekenen. In het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht ziet de rechtbank een bijzondere omstandigheid die leidt tot verlenging van de redelijke termijn met afgerond zes maanden, van 2 februari 2021 tot 2 augustus 2021. (…) De (verlengde) redelijke termijn van twee jaar en zes maanden is bij het doen van deze uitspraak (afgerond) met veertien maanden overschreden.
      (…) 
      14. (…) De rechtbank zal de Staat veroordelen tot het betalen van € 1.500,- aan [belanghebbende] als vergoeding van door haar geleden immateriële schade.
    
    
    
      
        Proceskostenvergoeding
      
      14. De rechtbank ziet aanleiding om de Staat te veroordelen in de kosten die [belanghebbende] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een totaalbedrag van € 218,75 (1 punt voor het verzoek, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 0,25). 
      (…)
    
    
    
      
        Griffierecht
      
      17. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de Staat het door [belanghebbende] betaalde griffierecht niet te vergoeden.
      (…)”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil 
    
    
      
        Ten aanzien van de WOZ-waarde
      
    
    
      5.1.
      De klachten in het hoger beroep van belanghebbende met betrekking tot de WOZ-waarde falen. De rechtbank is in de bestreden uitspraak op goede gronden tot het oordeel gekomen dat het aannemelijk is dat de waarde, in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ, van het object op 1 januari 2018 ten minste € 565.000 beliep. Het Hof komt niet tot een ander oordeel. In hoger beroep heeft belanghebbende ook niets wezenlijk nieuws aangevoerd.
      
    
    
      5.2.
      Wat verzoeken om stukken betreft, geldt dat belanghebbende niet of althans onvoldoende heeft gesubstantieerd dat enig stuk dat zij nog in het geding gebracht wil zien, van belang kan zijn voor de te nemen beslissing. Voor zover zij heeft bedoeld te klagen over schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, is die klacht onvoldoende onderbouwd en faalt zij daarom.
      
      
        
          Ten aanzien van de vergoeding van immateriële schade en griffierecht door de Staat
        
      
    
    
      5.3.
      De klacht van belanghebbende over de door de rechtbank toegepaste verlenging van de redelijke termijn slaagt wel. Een relevante, aan belanghebbende toerekenbare vertraging van de procedure heeft het Hof namelijk niet vastgesteld, gegeven dat het griffierecht niet pas op 2 augustus 2021 is betaald, zoals ten onrechte is vermeld in de bestreden uitspraak, maar al op 26 februari 2021. Dat betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat de redelijke termijn in eerste aanleg is overschreden met meer dan 18 maanden, maar minder dan 24 maanden. De veronderstelde immateriële schade bedraagt dan € 2.000 in plaats van € 1.500.
      
    
    
      5.4.
      Tevens slaagt de klacht dat de Staat vanwege het toegewezen verzoek tot vergoeding van immateriële schade had moeten worden gelast het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Voldaan is aan de voorwaarden die zijn vermeld in rechtsoverweging 7.1.2 van het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.
      
      
        
          Overig
        
      
    
    
      5.5.
      In deze procedure is ten slotte geen plaats voor de beoordeling van een klacht over een aanslag rioolheffing voor het object die in hetzelfde geschrift als de WOZ-beschikking en de aanslag ozb is bekendgemaakt. De rechtbank heeft immers geen uitspraak gedaan op een beroep daarover. En overigens gaan de uitspraak op bezwaar en het bezwaarschrift evenmin over de aanslag rioolheffing. In het bezwaarschrift is slechts vermeld dat het bezwaar is gericht tegen de WOZbeschikking, de aanslag ozb en de daaraan gerelateerde lokale heffingen en belastingen. De [A'se] rioolheffing, geheven naar een vast tarief, is evenwel niet een aan de WOZbeschikking of de aanslag ozb gekoppelde heffing of belasting, want staat geheel op zich. Bovendien is het in strijd met een goede procesorde om de desbetreffende klacht, over overschrijding van de opbrengstlimiet en strekkende tot nader feitelijk onderzoek daarnaar, zonder duidelijke aanleiding eerst minder dan tien dagen voor de zitting in hoger beroep aan te voeren.
      
    
    
      5.6.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, leidt evenmin tot een andere beslissing dan hierna onder 7 is vermeld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Aanleiding bestaat de Staat te veroordelen in de kosten van belanghebbende voor het geding in hoger beroep. Het betreft kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te berekenen op € 45,35 (2 punten, € 907 per punt, wegingsfactor 0,25 (mede in verband met de niet of nauwelijks op de zaak toegespitste inhoud van de stukken) en vermenigvuldigingsfactor 0,1).
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch alleen voor zover het de beslissingen betreft omtrent de vergoeding van immateriële schade en het niet vergoeden van griffierecht;
      
      
        veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 2.000;
      
      
        gelast de Staat aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep en voor de behandeling van het hoger beroep heeft betaald van € 913 in totaal (€ 354 resp. € 559), en
      
      
        veroordeelt de Staat in de kosten van belanghebbende voor het geding voor het Hof, vastgesteld op € 45,35.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, H.E. Kostense en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 16 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: