ECLI:NL:RBNHO:2025:15961, Rechtbank Noord-Holland, 18-12-2025, 11664902 \ EJ VERZ 25-18
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Appartementsrecht. Het besluit van de Vereniging van Eigenaars tot vervanging van de rookgasafvoeren is nietig omdat de rookgaskanalen tot de privégedeelten behoren.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11664902 \ EJ VERZ  25-18
    
    
    
      
        Beschikking van 18 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verzoeker 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [verzoeker 2], 
      te [plaats 1] ,
      verzoekende partijen,
      verwerende partijen in het tegenverzoek,
      hierna samen te noemen: [verzoekers] ,
      gemachtigde: mr. D.N. Reijnders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vereniging van eigenaars
      
        VVE [verweerder], 
      te [plaats 2],
      verwerende partij,
      verzoekende partij in het tegenverzoek,
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: mr. M.J. Vijverberg.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift
      - het verweerschrift, met een tegenverzoek
      - aanvullende stukken van [verzoekers] van 30 oktober 2025
      - aanvullende stukken van de VvE van 10 november 2025
      - de mondelinge behandeling van 20 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [verzoekers] is eigenaar van een appartement aan de [adres] te [plaats 1] . Het appartement maakt deel uit van een gebouw dat bij akte van splitsing van 29 december 1997 is gesplitst in 25 appartementen. Bij deze akte van splitsing is tevens de VvE opgericht. 
      
    
    
      2.2.
      In de akte van splitsing is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. In artikel 9 lid 1 onder a en b van het Modelreglement staat:
      
      
        1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
      
      
        a. (…) de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen (…);
      
      
        b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
      
      
    
    
      2.3.
      In artikel 15 van het Modelreglement staat:De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten (…)
    
    
      2.4.
      In artikel 21 lid 1 van het Modelreglement staat:Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
      
    
    
      2.5.
      Elk appartement wordt verwarmd door een eigen cv-ketel, die zich in het privégedeelte van elke appartementseigenaar bevindt. Vanaf elke cv-ketel loopt (door een gemeenschappelijke schacht) een rookgasafvoer. Deze rookgasafvoeren zijn niet aan elkaar gekoppeld.
      
    
    
      2.6.
      
        Op 18 maart 2025 heeft een algemene ledenvergadering (alv) van de VvE plaatsgevonden. Op de vergadering is besloten om de rookgasafvoeren van alle appartementen te vervangen (hierna: het besluit). In de notulen van de vergadering is daarover het volgende opgenomen:
        
          Op de vorige vergadering zijn de rookgasafvoeren uitgebreid besproken. Elke eigenaar heeft z’n eigen cv-ketel en een eigen bijbehorende rookgasafvoer. Normaliter zou de verantwoordelijkheid voor vervanging bij de eigenaar liggen. Echter, eigenaren kunnen hun eigen rookgasafvoeren niet vervangen zonder hak- en breekwerk en overlast aan andere appartementen. Dit maakt dat de rookgasafvoeren daarmee een collectief (VvE) probleem zijn. Daarbij is het als collectief belangrijk, in het kader van veiligheid, dat alle rookgasafvoeren aan de huidige wetgeving voldoen. Vorig jaar heeft de vereniging goedkeuring gegeven om onderzoek te laten uitvoeren door een externe adviseur. 
          
          De vergadering bespreekt de plannen om de rookgasafvoeren te vervangen. Er zijn twee mogelijke oplossingen geïdentificeerd: een pijp-in-pijp systeem dat minimale sloopwerkzaamheden vereist, en een alternatieve oplossing die als minder wenselijk wordt beschouwd. De eerste oplossing vereist wel de vervanging van de cv-ketels. 
          
          De heer [betrokkene] , de adviseur, wacht op de goedkeuring van de vergadering om verder te gaan met het aanvragen van offertes. Er wordt een informatiedag gepland om eigenaars verder te informeren over de voortgang en de keuzes met betrekking tot de nieuwe ketels. De aanschaf van nieuwe ketels is voor kosten van de eigenaren zelf, maar de VvE kan hierin wel bemiddelen met als doel om schaalvoordeel op te doen. Deelname daaraan is vrijwillig. De vergadering behandelt de juridische aspecten van de verantwoordelijkheid voor de rookgasafvoeren, waarbij wordt geconcludeerd dat het een VvE probleem wordt wanneer er hak- en breekwerk nodig is om de leidingen te vervangen. De vergadering besluit om het voorstel voor de vervanging van de rookgasafvoeren door te laten gaan, met één tegenstem middels machtiging. Het maximale budget bedraagt € 87.000.”
          
        
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Het verzoek van [verzoekers] strekt tot nietigverklaring en/of vernietiging van het besluit van de vergadering van de VvE van 18 maart 2025 en tot onmiddellijke schorsing van het gewraakte besluit, totdat op het onderhavige verzoekschrift onherroepelijk is beslist.
      
    
    
      3.2.
      
        [verzoekers] legt aan het verzoek ten grondslag dat het besluit om de rookgasafvoeren te vervangen in strijd is met de splitsingsakte. Daarnaast is het besluit volgens Philips in strijd met de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      3.3.
      De VvE verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken. Zij erkent dat de rookgaskanalen tot de privégedeelten behoren, maar betwist dat sprake is van strijd met de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid. Voor het geval het besluit nietig wordt verklaard of wordt vernietigd, verzoekt de VvE bij wijze van tegenverzoek een verklaring voor recht dat [verzoekers] zijn medewerking moet verlenen aan de vervanging van de rookgasafvoeren bij de overige eigenaars die hiertoe wel wensen over te gaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hieronder, voor zover relevant, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
        
        het verzoek
      
      
        
        Bevoegdheid kantonrechter
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [verzoekers] doet onder meer een beroep op de nietigheid van het besluit. Een vordering strekkende tot nietigheid van een besluit dient in beginsel niet aan de kantonrechter maar aan de rechtbank in een dagvaardingsprocedure te worden voorgelegd.
        Aangezien [verzoekers] zich echter zowel op de nietigheid als de vernietigbaarheid van het besluit beroept, acht de kantonrechter zich in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020 bevoegd om het verzoek te behandelen en daarover te beslissen.
      
      
      
        
          Het besluit is nietig
        
      
      
    
    
      4.2.
      Een besluit van een rechtspersoon is nietig indien het in strijd is met de statutaire bepalingen. Daaronder wordt ook de akte van splitsing verstaan. Volgens [verzoekers] is het besluit in strijd met de akte van splitsing omdat de rookgasafvoeren tot de privégedeelten van de eigenaren behoren en de VvE niet de bevoegdheid heeft om privézaken te vervangen. [verzoekers] wijst ter onderbouwing van zijn standpunt op artikel 9 lid 1 onder a en b van de akte van splitsing en de uitleg daarvan door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een arrest van 14 augustus 2018. 
      
    
    
      4.3.
      De VvE erkent dat de rookgaskanalen tot de privégedeelten behoren. Zij betwist echter dat sprake is van strijd met de splitsingsakte. Volgens de VvE gaat het om een gelegenheid die valt onder het beheer van de gemeenschap als bedoeld in artikel 5:126 lid 1 BW en artikel 15 van het Modelreglement. Zij voert in dit verband aan dat de VvE verantwoordelijk is voor deugdelijk onderhoud van het gebouw en voor het gemeenschappelijk belang van veiligheid. Daarbij verwijst zij onder meer naar het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 16 januari 2008.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter volgt de VvE niet in dit betoog. Weliswaar heeft de VvE een verantwoordelijkheid voor het gemeenschappelijk belang van veiligheid, maar dat betekent niet dat zij kan besluiten over te gaan tot vervanging van zaken die op grond van de akte van splitsing evident tot het privégedeelte van een eigenaar behoren. In zoverre gaat de verwijzing naar het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch, waarin het ging om het sluiten van een collectief onderhoudsabonnement voor privé cv-ketels dan ook niet op. Bovendien behelst het besluit dat de kosten van de vervanging van de rookgasafvoeren worden betaald uit de gemeenschappelijke gelden waaraan iedere eigenaar overeenkomstig zijn breukdeel moet bijdragen. Dit is in strijd met artikel 19 van het Modelreglement dat bepaalt dat privégedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaars zijn. Wanneer niet-gemeenschappelijke kosten ten laste worden gebracht van de gemeenschappelijke reserves, wijkt de resulterende kostenverdeling immers af van de situatie waarin elke eigenaar verantwoordelijk is voor het onderhoud van de eigen rookgasafvoer.
    
    
      4.5.
      
        Het besluit is dan ook in strijd met de splitsingsakte en het Modelreglement en is dus nietig. De verzochte verklaring voor recht zal daarom worden uitgesproken. 
        
          
          Schorsing of vernietiging niet mogelijk
        
      
      
    
    
      4.6.
      Hiervoor is vastgesteld dat sprake is van een nietig besluit. Omdat een nietig besluit juridisch gezien nooit heeft bestaan of nooit geldig is geweest is vernietiging daarvan niet mogelijk. Het daartoe strekkende verzoek wordt afgewezen. Bij het verzoek tot schorsing van het besluit heeft [verzoekers] geen belang (meer) zodat ook dit verzoek wordt afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoekers] tot vandaag vast op € 180,00 aan griffierecht en € 528,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 264,00) en € 132,00 aan nakosten. Dit is totaal € 840,00. De wettelijke rente hierover wordt toegewezen op de wijze als hierna onder de belissing vermeld. 
      
    
    
      4.8.
      
        [verzoekers] verzoekt om van deze veroordeling te worden uitgezonderd, maar de VvE wordt als rechtspersoon in de proceskosten veroordeeld en niet de individuele leden. De proceskosten zullen dan ook door de vereniging moeten worden betaald. Hoe de veroordeling vervolgens intern wordt afgehandeld is aan de vereniging.
      
      
        
          het tegenverzoek
        
      
      
    
    
      4.9.
      De VvE heeft als (voorwaardelijk) tegenverzoek een verklaring voor recht verzocht dat Philips zijn medewerking moet verlenen aan de vervanging van de rookgasafvoeren bij de overige eigenaars die hiertoe wel wensen over te gaan.
      
    
    
      4.10.
      
        Het tegenverzoek wordt afgewezen. Los van de kwestie of een dergelijke verklaring voor recht überhaupt toewijsbaar is – daarvoor bestaat immers de procedure van artikel 5:121 BW – geldt dat Philips op de zitting heeft benadrukt dat hij zich “in geen enkel opzicht” verzet tegen vervanging van individuele rookgasafvoeren. Ook heeft Philips te kennen gegeven dat hij er geen enkel bezwaar tegen heeft als de algemene ledenvergadering de VvE opdraagt om dergelijke werkzaamheden te coördineren. De vrees van de VvE dat Philips geen medewerking zal verlenen aan de vervanging van de rookgasafvoeren bij de overige eigenaars is daarom ongegrond. 
        
          proceskosten 
          
        
      
    
    
      4.11.
      De VvE wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [verzoekers] betalen. Niet gebleken is dat [verzoekers] kosten heeft gemaakt voor het tegenverzoek die hij niet al in het kader van zijn eigen verzoek heeft gemaakt. De proceskosten van [verzoekers] in het tegenverzoek worden daarom begroot op nihil. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
      
        
        het verzoek
        
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat het besluit van de vergadering van de Vereniging van Eigenaars [verweerder] d.d. 18 maart 2025 tot vervanging van de rookgasafvoeren nietig is wegens strijd met de akte van splitsing;
      
    
    
      5.2.
      wijst het meer of anders verzochte af;
      
      
        
          het tegenverzoek
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        wijst het verzoek af;
        
          het verzoek en het tegenverzoek
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de VvE in de proceskosten die aan de kant van [verzoekers] tot vandaag worden vastgesteld op € 840,00;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.6.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1275.
  
  
     artikel 2:14 BW jo artikel 5:129 lid 1 BW.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2018:7317.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2008:BC3828