ECLI:NL:GHDHA:2025:1854, Gerechtshof Den Haag, 02-09-2025, 200.333.233/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte voor auto "stalling/showroom" "niet ex art. 7A:1624 BW". Regime van art. 7:290 of 7:230a BW? Bestemming krachtens huurovereenkomst, inrichting, gebruik. Geen bestemmingswijziging. Niet in overwegende mate voor verkoop. Dwangsommen verbeurd.

GERECHTSHOF DEN HAAG                      
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.333.233/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10190173 CV EXPL 22-34608 
    
    
    
    
      
        Arrest van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats 1] ,
      appellant,
      advocaat: mr. B. Coskun, kantoorhoudend in Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonend in [woonplaats 2] ,
      2. [geïntimeerde 2],
      wonend in [woonplaats 3] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. W.M. van Agt, kantoorhoudend in Bussum.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] (appellant), [geïntimeerde 1] c.s. (geïntimeerden samen) en [geïntimeerde 1] (geïntimeerde 1).
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [appellant] huurde van [geïntimeerde 1] c.s. een bedrijfsruimte voor ‘stalling/showroom’ voor auto’s. [geïntimeerde 1] c.s. hebben de huur opgezegd. Het gehuurde is ontruimd. Deze zaak gaat over de vraag of sprake was van het huurregime dat geldt voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW, of van het huurregime dat geldt voor de andere bedrijfsruimten (artikel 7:230a BW). In het eerste geval zou de huur niet rechtsgeldig zijn opgezegd, in het tweede geval wel.
    
    
      1.2
      De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst op 7:230a-huur wijst en dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om uit af te leiden dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een andere bestemming dan stalling/showroom zonder verkooppunt beoogden. Het hof bekrachtigt in dit arrest het vonnis.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 30 augustus 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank [woonplaats 1] van 9 juni 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.;
        
        
          de bijlage 22 die [geïntimeerde 1] c.s. bij gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 26 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van aantekeningen die zij hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [appellant] is sinds 1996 eigenaar van het pand aan de [plaats 1] in [woonplaats 1] (hierna ook te noemen: Pand 154). Hij heeft daar zijn [handelsnaam 1] .
    
    
      3.2
      
        [appellant] huurde sinds december 2002 een twee panden verderop gelegen bedrijfsruimte op de begane grond aan de [plaats 2] (hierna te noemen: ‘Pand 156’ of ‘het gehuurde’) van de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde 1] c.s. Deze rechtsvoorgangers waren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (samen hierna: [naam 1] c.s.). Voordat [appellant] deze bedrijfsruimte ging huren, werd die gehuurd door de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 3] dreef daar een autobedrijf dat zich bezig hield met de handel in gebruikte auto’s.
    
    
      3.3
      
        De in 2002 gesloten, ondertekende, huurovereenkomst tussen [appellant] en [naam 1] c.s. (hierna: de Huurovereenkomst) heeft als titel: 
        
          “
          HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE EN ANDERE BEDRIJFSRUIMTE, 
          niet
           ex artikel 7A:1624 BW
          ” 
          
          . 
        
        Onder het kopje bestemming en gebruik staat: 
        
          “(…)
        
      
    
    
      1.2
      
        
          Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als Stalling/showroom ruimte voor automobielen. zie tevens onder punt 9.
          
          1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.”
        
        Bij punt 9 staat onder meer:
        
          “Aanvulling van 1.2: De ruimte mag in geen geval worden gebruikt voor het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden, alsmede schadeherstel en opslag van andere materialen als olie, vetten en andere milieu belastende stoffen.”
        
      
    
    
      3.4
      In de Huurovereenkomst staat ook dat deze is ingegaan op 1 december 2002, loopt tot en met 30 november 2005 en daarna wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens drie jaar en:
    
    
      3.3.
      
        
          Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met een termijn van tenminste drie maanden.”
        
        De Huurovereenkomst is na 2005 voortgezet voor (meerdere) aansluitende perioden. 
      
    
    
      3.5
      
        Op 19 januari 2013 heeft [naam 1] aan [appellant] geschreven dat er nog geen betaling betreffende de huurachterstand was ontvangen. In die brief benoemde hij huurachterstanden en te late betalingen en schreef hij:
        
          “Wij vinden het zeer teleurstellend dat u de gemaakte afspraken niet nakomt. (…) Wij hebben u steeds vanaf het begin toegestaan om in het pand auto’s te verkopen zodat u de huur makkelijker zou kunnen betalen. (…)”
        
      
    
    
      3.6
      Volgens een overgelegd uittreksel van de Kamer van Koophandel uit 2021 is [appellant] sinds januari 2014 eigenaar van de eenmanszaak ‘ [eenmanszaak] ’ met de handelsnamen ‘ [handelsnaam 1] ’, ‘ [handelsnaam 1] ’, ‘ [eenmanszaak] ’, ‘ [handelsnaam 2] ’ en ‘ [handelsnaam 3] ’. Dit bedrijf doet in demonteren, repareren, onderhouden en in- en verkopen van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s en heeft haar hoofdvestiging in [plaats 3] en bezoekadressen in Pand 154 en Pand 156. Het bedrijf heeft in [plaats 3] ook een autoshowroom.
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerde 1] c.s. zijn vanaf 27 december 2017 eigenaren en verhuurders van Pand 156. Vrij snel na hun aankoop hebben zij aan [appellant] laten weten dat zij de huurprijs substantieel wilden verhogen. [appellant] is daar niet mee akkoord gegaan.
    
    
      3.8
      Bij brief van 14 januari 2019 en e-mail van 24 januari 2019 heeft [geïntimeerde 1] de Huurovereenkomst met [appellant] beëindigd door opzegging tegen 30 november 2020, daarbij verwijzend naar artikel 3.3 van de Huurovereenkomst (zie voor dat artikel overweging 3.4 hierboven). [geïntimeerde 1] schreef dat de Huurovereenkomst niet opnieuw zal worden verlengd en dat [appellant] het gehuurde uiterlijk voor 30 november 2020 moet ontruimen. 
    
    
      3.9
      In reactie op de e-mail heeft [appellant] verzocht om een afspraak te maken voor een gesprek.
    
    
      3.10
      Bij e-mail van 19 maart 2020 heeft [geïntimeerde 1] [appellant] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden per 1 december 2020. Deze aangeboden huurovereenkomst had het opschrift “Huurovereenkomst 230a-ruimte (kantoorruimte en andere 230a-ruimte)” en vermeldde “d. Dat het gehuurde een ruimte betreft als bedoeld in artikel 7:230a BW en huurder dus geen aanspraak kan maken op de beschermingsbepalingen van artikel 7:290 e.v. BW” met als bestemming: “Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als Stalling voor automobielen.” De aangeboden huurprijs was € 1.825,- per maand. [appellant] heeft het aanbod niet aanvaard.
    
    
      3.11
      De advocaat van [geïntimeerde 1] c.s. heeft bij brief van 12 mei 2020 herhaald dat de Huurovereenkomst is opgezegd tegen 30 november 2020. Hij heeft [appellant] erop gewezen dat hij die dag het gehuurde in goede staat, geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder moet opleveren, dat hij alle sleutels moet overhandigen en dat hij dat wat hij in, aan of op het gehuurde heeft aangebracht of van de voorgaande huurder heeft overgenomen moet verwijderen. De advocaat verzocht om een bevestiging voor een tijdige ontruiming en opgave van data voor inplannen van een voorinspectie.
    
    
      3.12
      
        [appellant] heeft niets bevestigd. Hij heeft niet met de beëindiging van de Huurovereenkomst ingestemd, het gehuurde niet ontruimd en de sleutels niet ingeleverd. 
    
    
      3.13
      
        [geïntimeerde 1] c.s. hebben in een kort geding tegen [appellant] ontruiming van het gehuurde gevorderd. [appellant] heeft toen aan [geïntimeerde 1] c.s. laten weten dat de opzegging niet rechtsgeldig is, omdat het gehuurde geen 7:230a-ruimte betreft, maar bedrijfsruimte waarop het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing is. 
    
    
      3.14
      Bij kortgedingvonnis van 22 maart 2021 heeft de kantonrechter in Rotterdam geoordeeld dat de bestemmingsbepaling duidt op artikel 7:230a BW, omdat zowel een stalling als een showroom zonder verkooppunt onder het regime van artikel 7:230a BW valt en dat [appellant] niet (voldoende) heeft onderbouwd dat het partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond om het gehuurde te gebruiken als showroom van waaruit tweedehands auto’s zouden worden verkocht. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken in goede staat te ontruimen en behoorlijk schoongemaakt aan [geïntimeerde 1] c.s. op te leveren en alle sleutels aan [geïntimeerde 1] c.s. te overhandigen, onder last van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [appellant] niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,-.
    
    
      3.15
      
        [appellant] is tegen het kortgedingvonnis in hoger beroep gekomen.
    
    
      3.16
      Op 21 april 2021 heeft [appellant] het gehuurde ontruimd. 
    
    
      3.17
      Bij arrest van 6 september 2022 heeft het gerechtshof Den Haag het kortgedingvonnis bekrachtigd.
    
    
      3.18
      Op 19 december 2024 hebben [geïntimeerde 1] c.s. Pand 156 verkocht en geleverd aan een ander. Het pand is inmiddels getransformeerd tot woonruimte en als woning aan derden verhuurd.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        
          [geïntimeerde 1] c.s. hebben [appellant] gedagvaard in de onderhavige bodemprocedure en gevorderd, kort gezegd: 
        verklaringen voor recht 
      
      
        
          dat het gehuurde bedrijfspand kwalificeerde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat het dienovereenkomstige huurregime van toepassing was, 
        
        
          dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 30 november 2020 en dat de aangezegde ontruiming rechtsgeldig was, 
        
        
          dat [appellant] het gehuurde daarna zonder recht of titel onder zich hield, 
        
        
          dat de in kort geding toegewezen ontruiming rechtsgeldig is verricht en 
        
        
          dat [appellant] niet (tijdig) aan het kortgedingvonnis heeft voldaan en daarom dwangsommen heeft verbeurd, met veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.000,- aan dwangsommen; 
        
      
      en veroordeling tot betaling van de proceskosten, met nakosten en rente; alles uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      4.2
      
        
          [appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. bestreden. Hij heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie), kort gezegd:
        verklaringen voor recht 
      
      
        
          dat het gehuurde bedrijfspand onder het huurregime van artikel 7:290 e.v. BW valt, 
        
        
          dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en dat de aangezegde ontruiming niet rechtsgeldig was, 
        
        
          dat het gehuurde na 30 november 2020 aan [appellant] ter beschikking had dienen te staan totdat wel een rechtsgeldige opzegging, ontbinding en ontruiming zou hebben plaatsgevonden,
        
        
          dat de in kort geding toegewezen ontruiming geen rechtskracht meer heeft en het gehuurde ter beschikking aan [appellant] moet worden gesteld
        
      
      en
      
         een gebod aan [geïntimeerde 1] c.s. om het gehuurde in de oude staat op te leveren om verder te kunnen huren, op straffe van een dwangsom,
         een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] een schadevergoeding verschuldigd zijn vanwege de onrechtmatige opzegging en ontruiming, op te maken bij staat;
      
      met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten, met nakosten en alles uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      4.3
      Bij vonnis van 9 juni 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat sprake was van de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zodat [geïntimeerde 1] c.s. de huurovereenkomst rechtsgeldig hadden opgezegd tegen 30 november 2020 en de aangezegde ontruiming rechtsgeldig was en rechtsgeldig is verricht. De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderde verklaringen voor recht grotendeels toegewezen en de vorderingen van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om € 5.000,- aan dwangsommen aan [geïntimeerde 1] c.s. te betalen, omdat [appellant] het gehuurde niet in goede en schone staat heeft opgeleverd en de sleutels pas later inleverde. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter. Hij wil dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. alsnog afwijst. 
    
    
      5.2
      
        [appellant] heeft daartoe meerdere grieven geformuleerd. [geïntimeerde 1] c.s. hebben die bestreden. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding; huurregime 7:290 of 7:230a BW
    
      6.1
      
        
          [geïntimeerde 1] c.s. hebben gevorderd verklaringen voor recht dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing was en dat (dientengevolge) de opzegging van de Huurovereenkomst tegen 30 november 2020 en de ontruiming rechtsgeldig waren.
        Daartegenover heeft [appellant] juist gevorderd verklaringen voor recht dat zijn huur van Pand 156 onder het huurregime van artikel 7:290 BW viel en dat (dientengevolge) de opzegging van de Huurovereenkomst tegen 30 november 2020 nietig was en het gehuurde ter beschikking van [appellant] had moeten blijven totdat er een rechtsgeldige opzegging, ontbinding en ontruiming zou hebben plaatsgevonden. Die vorderingen vormen de grondslag voor zijn vordering om het gehuurde weer te kunnen huren en voor de door hem gestelde schadevergoedingsplicht uit onrechtmatige daad.
      
    
    
      6.2
      
        Bij de beantwoording van de vraag of het huurregime van artikel 7:230a BW of het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing was op de Huurovereenkomst, stelt het hof het volgende voorop.
        Het regime van artikel 7:230a BW geldt voor bedrijfsruimten die geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimten zijn. Onder een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte wordt verstaan een zaak die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf [cursief en onderstrepingen door hof], indien (dus: èn) in het verhuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering aanwezig is. Om de bestemming krachtens overeenkomst te bepalen, moet de Huurovereenkomst worden uitgelegd. Daarbij gaat het erom wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten en moesten afleiden. Beslissend is wat aan de huurder en aan de verhuurder, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. 
        
          Bestemming krachtens de Huurovereenkomst
        
      
    
    
      6.3
      Het hof stelt vast dat de tekst van de Huurovereenkomst er op wijst dat [appellant] en [naam 1] c.s. bij het sluiten van de Huurovereenkomst het gehuurde wilden bestemmen als 230a-bedrijfsruimte voor stalling en showroom en niet (mede) als verkoopruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Immers, de (door beide partijen) ondertekende Huurovereenkomst vermeldt expliciet in de kop dat het gaat om kantoor- en andere bedrijfsruimte en niet om bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (dat artikel is nu artikel 7:290 BW) – dus niet om bedrijfsruimte voor een kleinhandelsbedrijf/detailhandel voor verkoop of showroom met verkoop. 
    
    
      6.4
      Verder staat in de bestemmingsclausule expliciet vermeldt dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als “Stalling/showroom ruimte voor automobielen” en dat het aan de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet is toegestaan om een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Een ‘stalling’ valt onder 230a-bedrijfsruimten en is niet bedoeld als verkooplocatie. Hetzelfde geldt voor een zuivere bezichtigingsruimte. Een showroom kan onder omstandigheden bedoeld zijn voor méér dan bezichtigingen, maar dan moet daarvoor wel een duidelijke aanwijzing zijn. 
    
    
      6.5
      Het hof merkt op dat in de Huurovereenkomst helemaal niets is opgenomen over ‘autohandel’ of ‘verkoop’ of ‘autoverkoop’. Dat is opmerkelijk als het, ondanks de kop van de overeenkomst, de bedoeling zou zijn geweest om het pand niet alleen als stalling en (zuivere) showroom te bestemmen. Termen als ‘autoverkoop’ en ‘autohandel’ zijn immers heldere, gebruikelijke woorden om de bestemming voor een autohandelsbedrijf mee aan te duiden als zo’n bestemming bedoeld zou zijn. Als [appellant] destijds met [naam 1] c.s. in gesprek is gegaan over de huur van Pand 156 met de bedoeling om in dat pand voornamelijk autohandel te gaan doen, zoals hij stelt, had het dus in de rede gelegen om tenminste ook ‘autoverkoop’ of iets dergelijks in de Huurovereenkomst op te nemen als die bestemming beide partijen voor ogen stond. [appellant] heeft geen verklaring gegeven waarom er niets over autohandel in de Huurovereenkomst staat. 
    
    
      6.6
      
        [appellant] heeft niet gesteld dat hij op basis van uitlatingen of gedragingen van [naam 1] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht aannemen dat het gehuurde niet alleen was bestemd voor stalling en showroom (bezichtigingsruimte), maar dat hij deze ook mocht gebruiken als plek van waaruit hij auto’s zou mogen gaan verkopen. Volgens [appellant] vond bij de totstandkoming van de Huurovereenkomst geen discussie over de bestemming plaats en sprak het voor zich dat hij en [naam 1] c.s. afspraken dat hij vanuit Pand 156 autohandel zou gaan bedrijven, net als de vorige huurder ( [naam 3] ) had gedaan.  [geïntimeerde 1] c.s. hebben dat betwist en die betwisting (naast met de Huurovereenkomst zelf) onderbouwd met de schriftelijke verklaring van 12 mei 2021 van [naam 1] , die verklaart dat hij in 2002 met [appellant] is overeengekomen dat hij de bedrijfsruimte Pand 156 zou huren “uitsluitend als showroom om daar voertuigen in te stallen” en “De ruimte was niet ingericht als winkel (…) Het was een autoshowroom/stalling, niks meer en niks minder. Dit is ook wat mij en de heer [appellant] voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst.” De door/namens [appellant] aan [naam 1] voorgehouden schriftelijke verklaring met de tekst dat “de bestemming die ons en [appellant] toentertijd voor ogen stond, was een stalling/showroom ruimte voor de verkoop van auto’s aan particulieren. Dat was ook de bestemming en inrichting die de ruimte voordien al had”, heeft [naam 1] juist niet ondertekend. (Op de brief van 19 januari 2013 (zie hierboven bij 3.5) komt het hof hierna nog terug.)
    
    
      6.7
      Het hof overweegt dat zowel de tekst van de Huurovereenkomst, als de verklaring van [naam 1] van 12 mei 2021 en het feit dat [naam 1] de andersluidende, aan hem voorgelegde verklaring niet heeft willen tekenen, erop wijzen dat het [naam 1] c.s. bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond dat het gehuurde alleen als 230a-bedrijfsruimte bestemd werd, met toepassing van de daarbij horende regels. [appellant] heeft zich, zoals gezegd, niet beroepen op een uitlating van [naam 1] c.s. bij het aangaan van de huur die inhield dat [naam 1] c.s. akkoord gingen met een verkoopbestemming. Voor zo’n bestemming is onvoldoende het enkele feit dat de voorganger [naam 3] het gehuurde daarvoor gebruikte en mogelijk wel met [naam 1] c.s. had afgesproken het gehuurde (mede) voor verkoop te bestemmen. Het gebruik door [naam 3] is ook onvoldoende om te oordelen dat [appellant] redelijkerwijs mocht aannemen dat [naam 1] c.s. er stilzwijgend mee instemden, dat het gehuurde zou worden bestemd voor de autohandel en gebruikt zou worden als autoverkoopruimte waarop de regels voor 290-bedrijfsruimte van toepassing zouden zijn. Dat klemt temeer nu de situatie van [naam 3] een andere was dan die van [appellant] . [appellant] had immers (anders dan [naam 3] ) al een pand in eigendom in dezelfde straat (de garage in Pand 154) – en hij had daarnaast vanaf 2014 een autohandel in [plaats 3]. Bovendien heeft [appellant] in dit geding naar voren gebracht dat hij een deel van Pand 156 wilde gaan gebruiken om auto’s te stallen die hij voor langer dan een dag in zijn werkplaats in onderhoud of reparatie had maar in die werkplaats niet kwijt kon (zijnde een andere dan verkoop-bestemming en die wèl is opgenomen in de Huurovereenkomst). Daarom kan het hof er niet van uitgaan dat ( [naam 1] c.s. wisten dat) [appellant] niets zou hebben aan een stalling en een showroom waarin hij uitsluitend auto’s tentoon kon stellen.
    
    
      6.8
      De inrichting van Pand 156 legt evenmin voldoende gewicht in de schaal in het voordeel van [appellant] . [appellant] heeft er op gewezen dat er een kantoortje achterin de bedrijfsruimte was waar volgens hem verkoopgesprekken en -afhandeling plaatsvonden als een klant een auto kocht. Zo’n kantoortje kan echter ook ten dienste staan van een stalling en showroom (in de zin van bezichtigingsruimte) en is als zodanig dan ook onvoldoende aanwijzing voor een autohandelsruimte. Verder heeft [appellant] weliswaar (met foto’s van Google Streetview) aangetoond dat hij borden aan de buitenkant naast de ingang had met de teksten ‘in- en verkoop’ en ‘inruil’, maar niet is gesteld (en niets wijst er op) dat deze borden er al stonden vóór het sluiten van de Huurovereenkomst. Het gehuurde was ook niet voorzien van speciale verkoopvoorzieningen (zoals een toonbank).
    
    
      6.9
      
        
          [appellant] heeft gesteld dat de showroom toegangsdeuren had die (op winkeltijden) wagenwijd open stonden en dat men telefonisch op verkoopadvertenties voor auto’s kon reageren waarop dan een tijdstip om langs te komen werd afgesproken. 
        Het hof laat in het midden of de deuren open stonden ( [geïntimeerde 1] c.s. hebben dat betwist). Dat de bedrijfsruimte met open deuren vrij toegankelijk was en dat klanten op afspraak konden langskomen, betekent namelijk niet dat de bedrijfsruimte een verkoopruimte was; ook een showroom zonder verkoop kan open deuren hebben en bezoek op afspraak.
      
    
    
      6.10
      Al met al kan niet worden vastgesteld dat zo duidelijk sprake was van een als verkoopruimte ingerichte ruimte dat [appellant] er daarom vanuit mocht gaan dat hij (anders dan in de Huurovereenkomst staat) een 290-bedrijfsruimte huurde en dat [naam 1] c.s. ermee instemde hij de ruimte zou gebruiken voor de handel in auto’s. Dat de inrichting van het pand de verkoop van auto’s niet uitsluit en dat [appellant] het mogelijk van het begin af aan ook mede daarvoor is gaan gebruiken, is iets anders (het hof komt daarop hierna nog terug). Dit betekent nog niet dat partijen bij het aanvang van de huur een verkoopbestemming zijn overeengekomen.
    
    
      6.11
      
        De conclusie is dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst eind 2002 contractueel was bestemd om als 230a-bedrijfsruimte te worden gebruikt. Ten aanzien van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. hebben [geïntimeerde 1] c.s. dat voldoende onderbouwd en heeft [appellant] dat onvoldoende betwist. [appellant] heeft zijn vorderingen die op een andere uitleg van de huurovereenkomst zijn gebaseerd, onvoldoende onderbouwd tegenover de betwisting door [geïntimeerde 1] c.s. 
        
          Instemming [naam 1] c.s. met wijziging bestemming?
        
      
    
    
      6.12
      
        [appellant] heeft aangevoerd dat het huurregime kan veranderen en dat door de toestemming van [naam 1] c.s. om het gehuurde voor een andere bestemming (namelijk de autoverkoop) te gebruiken, het 7:290-regime van toepassing was of werd, ondanks de andere – niet 7:290, maar 7:230a – bestemming krachtens de Huurovereenkomst.
    
    
      6.13
      Voor zijn stelling dat er feitelijk autoverkoop plaatsvond vanuit Pand 156 heeft [appellant] verwezen naar een schriftelijke verklaring van een klant ( [naam 4] ). Deze heeft verklaard dat hij in dat pand een auto heeft gekocht, dat hij wist dat daar altijd auto’s te koop stonden, dat dit van buitenaf duidelijk zichtbaar was en dat er tijdens zijn bezoek meerdere klanten aanwezig waren. Verder heeft [appellant] verwezen naar de verklaring van de eigenaar van het bandenservicebedrijf dat gelegen is tussen Pand 154 en Pand 156, en de verklaring van een omwonende, (beide) inhoudend dat [appellant] in Pand 156 gebruikte auto’s verkocht en dat de ruimte was ingericht als showroom voor autoverkoop. 
    
    
      6.14
      Uit deze verklaringen, indien zij juist zijn, volgt dat Pand 156 werd gebruikt voor de autoverkoop. Het hof oordeelt desalniettemin dat het betoog van [appellant] faalt, vanwege het volgende.
    
    
      6.15
      Als de huurder het gehuurde feitelijk voor iets anders gebruikt dan partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst overeen zijn gekomen, dan ‘verkleurt’ hiermee niet automatisch het toepasselijke huurrechtregime. Daarvoor is vereist dat partijen beiden instemmen met de wijziging van de bestemming (en daarmee mogelijk ook met een wijziging van het regime). Een louter stilzitten van of gedogen door de verhuurder van ander feitelijk gebruik is in dat verband niet voldoende. Een stilzwijgende instemming is op zichzelf onder omstandigheden niet uitgesloten, maar kan niet snel worden aangenomen als dit betekent dat het toepasselijke regime in het nadeel van de verhuurder wijzigt. 
    
    
      6.16
      
        In dit geval heeft [appellant] verwezen naar de brief van [naam 1] van 19 januari 2013 (zie hierboven onder 3.5.), waarin staat “wij hebben u steeds vanaf het begin toegestaan om in het pand auto’s te verkopen zodat u de huur makkelijker zou kunnen betalen.”. Deze brief rept niet over een wijziging van de bestemming en uit de laatste toevoeging blijkt juist dat het ook niet de bedoeling van [naam 1] was om in te stemmen met een wijziging van de bestemming, maar dat het verkopen van auto’s (vanaf het begin) louter werd gedoogd opdat [appellant] beter in staat zou zijn de huur voor de stalling/showroom te betalen. Daar komt bij dat in de Huurovereenkomst staat dat een wijziging van de bestemming vooraf en schriftelijk moet plaatsvinden. Dat is niet gebeurd. De brief is niet geschreven na een verzoek om een andere bestemming aan het gehuurde te mogen geven (over zo’n verzoek is niets gesteld en dat blijkt ook niet uit de brief).
        
          Gemengde huurovereenkomst en overwegend gebruik voor verkoop?
        
      
    
    
      6.17
      Voor het geval geoordeeld zou moeten worden dat het gehuurde – vanaf het begin of door latere instemming – wèl bestemd was voor niet alleen stalling en bezichtiging (waarvoor het in elk geval dan mede bestemd was), maar óók voor de handel in auto’s, overweegt het hof (ten overvloede) dat in dat geval sprake zou zijn van een bedrijfsruimte met een dubbele bestemming en daarmee een zogeheten ‘gemengde’ huurovereenkomst. Om voor één bedrijfsruimte met een dubbele bestemming te kunnen bepalen welk huurregime van toepassing is, is bepalend voor welke bestemming het pand in overwegende mate wordt (of in dit geval: werd) gebruikt. 
    
    
      6.18
      
        [appellant] heeft (zelfs nadat de kantonrechter daarop had gewezen) onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan het hof zou kunnen vaststellen dat Pand 156 in overwegende mate werd gebruikt als bedrijfsruimte voor de verkoop van auto’s. Hiertoe overweegt het hof het volgende (6.19 t/m 6.22).  
    
    
      6.19
      
        [appellant] heeft geen advertenties overgelegd met telefoonnummer of adres van Pand 156 of aangaande verkoop vanuit Pand 156 en ook geen verkoopfactuur, garantiebewijs of betalingsbewijs van een vanuit Pand 156 verkochte auto. In het dossier bevinden zich wel:
      
        
          een afdruk van een door [handelsnaam 1] op 3 april 2014 geplaatste post die alleen in- en verkoop van auto’s op de locatie in [plaats 3] en Pand 154 vermeldt, niet Pand 156; 
        
        
          een profielfoto en een website van [handelsnaam 1] uit 2014 die alleen de showroom in [plaats 3] tonen, niet Pand 156; 
        
        
          afdrukken van website-pagina’s over [handelsnaam 1] B.V. waarop de occasions van het bedrijf vermeld zijn en die slechts de adressen van [plaats 3] en Pand 154 noemen als adressen waar kopers voor een auto naartoe kunnen, niet Pand 156.
        
      
    
    
      6.20
      In het register van de Kamer van Koophandel is Pand 156 (in 2021) te vinden bij het uittreksel van [handelsnaam 1] als een vestiging van het bedrijf met de Handelsnamen “ en [handelsnaam 1]” en de activiteiten “Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). Opslag en showroom. APK-keuringsstation.” Dit uittreksel vermeldt [plaats 3] als haar hoofdvestiging en noemt ook Pand 154. Het uittreksel vermeldt naast de opslag en showroom ook de handel, reparatie en APK-keuringen. In Pand 154, niet Pand 156, vonden de reparaties en APK-keuringen plaats (dat is niet in geschil). Er blijkt niet uit het uittreksel dat de handel niet in Pand 154 maar in Pand 156 was.“ [handelsnaam 1] ” stond in 2021 in de registers van de Kamer van Koophandel ingeschreven met als bezoekadres (alleen) Pand 154 bij de “activiteiten Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). Het herstellen, veranderen, onderhouden, monteren of vervangen van automobielen alsmede handel [onderstreping hof]. Tevens APK-keuringsstation” en met haar hoofdvestiging in [plaats 3]. Gezien een en ander volgt uit (de uittreksels van) de inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel niet dat Pand 156 overwegend werd gebruikt voor de verkoop in plaats van als opslag en showroom.
    
    
      6.21
      
        [appellant] heeft een beroep gedaan op een verklaring van de accountant aan [handelsnaam 1] , waarin staat dat uit onderzoek op basis van het administratie kwartaal 1-2021 is gebleken dat meer dan 70% van de omzet wordt gegenereerd door verkoop van auto’s (met name gebruikte/2e hands auto’s die met een marge worden doorverkocht) en dat die verkoop, gezien de jaarcijfers 2019 en 2020, een structureel karakter heeft en een belangrijke omzetstroom is voor [handelsnaam 1] . Op grond hiervan kan het hof niet vaststellen dat Pand 156 in overwegende mate voor de verkoop van auto’s werd gebruikt. De accountantsverklaring vermeldt niet in hoeverre de autoverkoop vanuit Pand 156 plaatsvond en niet vanuit bijvoorbeeld [plaats 3]. Dat de omzet van het bedrijf van [appellant] in overwegende mate uit autoverkoop komt, betekent geenszins dat Pand 156 in overwegende mate voor de verkoop werd gebruikt.
    
    
      6.22
      Uit de verklaringen van de klant, de bandenservicebedrijfseigenaar en de omwonende, hiervoor genoemd in 6.14, kan wel blijken dat er in het Pand 156 autoverkoop plaatsvond, maar niet dat Pand 156 daarvoor in overwegende mate werd gebruikt. 
    
    
      6.23
      
        
          [appellant] heeft gesteld dat Pand 156 na zijn vertrek aan een ander autobedrijf is verhuurd voor de verkoop van gebruikte auto’s. [geïntimeerde 1] c.s. heeft dit betwist (volgens hen betrof het tijdelijk stallen van een enkele auto) en [appellant] heeft zijn stelling vervolgens onvoldoende onderbouwd. Het hof overweegt overigens dat een huurovereenkomst die later met een ander is gesloten, zonder toelichting omtrent bijzondere omstandigheden (die ontbreekt) niet bepalend is voor het regime van de Huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] c.s.
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      6.24
      De conclusie is dat het gehuurde Pand 156 niet krachtens Huurovereenkomst bestemd was voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en dat het ook niet een 7:290-bestemming heeft gekregen door latere toestemming van de verhuurders. Voor zover dat laatste anders zou liggen en geoordeeld zou moeten worden dat er ook een 7:290-bestemming op het gehuurde rustte, omdat (bij het sluiten van de overeenkomst in 2002 of later) is ingestemd met het gebruik van het gehuurde méde ten behoeve van de verkoop van auto’s (naast gebruik als 7:230a-stalling/showroom), geldt dat onvoldoende is onderbouwd dat het gehuurde in overwegende mate werd gebruikt voor de verkoop.  
    
    
      6.25
      Daarom was het regime van artikel 7:230a op de Huurovereenkomst van toepassing, is de Huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd door de opzegging tegen 30 november 2020 en was de aangezegde ontruiming rechtsgeldig. [geïntimeerde 1] c.s. hoefden het gehuurde na die datum niet meer aan [appellant] ter beschikking te stellen.
    
    
      6.26
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. die hierop zien dus terecht toegewezen en die van [appellant] die hierop zien terecht afgewezen.
    
    
      6.27
      
        Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] . Hij heeft weliswaar gesteld en ten bewijze aangeboden dat er (toegestane) verkoopactiviteiten waren en [geïntimeerde 1] c.s. hebben dit betwist, maar dat sprake is geweest van (toegestane) verkoopactiviteiten maakt nog niet dat het 7:290-huurregime van toepassing was, zoals blijkt uit wat het hof hiervoor heeft overwogen. [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, – tegenover de bestemming krachtens de Huurovereenkomst – tot een ander oordeel over het huurregime kunnen leiden.
        
          Dwangsommen
        
      
    
    
      6.28
      Het hof zal nu bespreken de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. om voor recht te verklaren dat [appellant] niet (tijdig) heeft voldaan aan het kortgedingvonnis van 22 maart 2021 en dientengevolge dwangsommen heeft verbeurd met veroordeling tot betaling daarvan. 
    
    
      6.29
      Bij genoemd kortgedingvonnis, dat is bekrachtigd door het hof, is [appellant] veroordeeld om Pand 156 binnen vier weken na betekening van het vonnis in goede staat met al het zijne en de zijnen geheel te ontruimen en geheel vrij van gebruik en behoorlijk schoongemaakt aan [geïntimeerde 1] c.s. op te leveren en alle sleutels aan [geïntimeerde 1] c.s. te overhandigen, onder last van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat [appellant] niet aan die veroordeling voldoet, met een maximum van € 5.000,-.
    
    
      6.30
      Het vonnis is op woensdag 24 maart 2021 aan [appellant] betekend, zodat hij het gehuurde voor woensdag 21 april 2021 moest hebben ontruimd en opgeleverd – in goede staat, behoorlijk schoongemaakt en met sleutels.
    
    
      6.31
      Volgens [geïntimeerde 1] c.s. is dit niet gebeurd. Zij hebben aangevoerd dat op 21 april 2021 de muurbedekking van de muur was getrokken, waarbij hele stukken muur naar beneden waren gekomen en elektrapunten waren kapotgemaakt/los getrokken. Zij hebben dit onderbouwd met overgelegde foto’s die dit duidelijk tonen en ook met het inspectierapport van 21 april 2021 dat hiervan melding maakt. Dit rapport vermeldt tevens het niet inleveren van de sleutels (met een X op het formulier bij door verhuurder in ontvangst genomen sleutels). [geïntimeerde 1] c.s. hebben voorts aangevoerd, eveneens onderbouwd met foto’s, dat er in de wc-ruimte nog een hoeveelheid gebruikt wc-papier lag en rommel op de vloer van de aparte ruimte. 
    
    
      6.32
      
        [appellant] heeft dit een en ander niet betwist behalve met de, niet onderbouwde (blote) stelling dat hij het gehuurde op tijd en in goede en schone staat heeft opgeleverd. Hoe het komt dat de foto’s wat anders tonen dan [appellant] stelt, heeft hij niet uitgelegd; noch heeft hij andere foto’s laten zien of stukken overgelegd (ook in hoger beroep niet) waaruit zou kunnen blijken dat het gehuurde op 21 april 2021 wel in orde was. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van de onderbouwde stelling van [geïntimeerde 1] c.s. dat het gehuurde niet op tijd in goede staat was ontruimd en behoorlijk schoongemaakt werd opgeleverd. 
    
    
      6.33
      In hoger beroep heeft [appellant] (met grief 7) aangegeven dat hij de sleutels wel op tijd heeft ingeleverd en dus niet, zoals de kantonrechter oordeelde “kennelijk 5 dagen te laat”. [appellant] heeft ook dit echter niet onderbouwd; met name heeft hij niet aangegeven wanneer (en hoe) hij de sleutels aan de verhuurders heeft overhandigd. Dit had wel gemoeten omdat vaststaat (zoals in het vonnis staat in 2.13) dat de toenmalige advocaat van [appellant] op 22 april 2021 – dus na de inspectie en opleveringsdatum van 21 april 2021 – heeft gemaild dat [appellant] de sleutels aan hem (de advocaat) heeft gegeven en dat er een moment van overhandiging kan worden afgesproken. Dat moest toen dus nog gaan plaatsvinden. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. gebeurde dit op 26 april 2021. Nergens heeft [appellant] gesteld dat, wanneer en hoe de sleutels eerder dan pas vijf dagen na de gevonniste uiterste opleveringsdatum aan [geïntimeerde 1] c.s. zijn overhandigd. 
    
    
      6.34
      
        [appellant] heeft bij zijn zevende grief aangevoerd dat de dwangsommen zijn verjaard omdat er tussen mei 2021 en 6 september 2022 geen stuiting van de verjaring van de dwangsommen heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde 1] c.s. hebben dit bestreden door te wijzen op de stuitingen in de (overgelegde) e-mails van 3 mei 2021, 16 augustus 2021, 6 oktober 2021, 10 januari 2022, 12 mei 2022 en 17 augustus 2022. [appellant] heeft de stuitingen door deze e-mails (desgevraagd ter zitting) niet betwist. Hierdoor is de verjaring (telkens) op tijd gestuit, zodat het beroep op verjaring faalt.
    
    
      6.35
      
        Het voorgaande betekent dat [appellant] de dwangsommen heeft verbeurd die hem in kort geding waren opgelegd. De kantonrechter heeft dit terecht in het vonnis uitgesproken.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.36
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Er zijn geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die (tezamen of alleen), indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. 
    
    
      6.37
      
        Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij veroordelen tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde 1] c.s. in hoger beroep (inclusief nakosten).
        Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. op:
        griffierecht	€    343,- 
        salaris advocaat	€ 2.428,- 	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€    178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 2.949,-
      
    
    
      6.38
      Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam Civiel Sector Kanton van 9 juni 2023;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 2.949,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] ook de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald; 
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     voorheen artikel 7A:1624 BW.
  
  
     Artikel 7A:1624 BW was een tot augustus 2003 geldend artikel uit het Burgerlijk Wetboek. Daarna kwam artikel 7:290 BW daarvoor in de plaats. Lid 2 daarvan beschrijft de daar bedoelde bedrijfsruimten en heeft dezelfde inhoud als artikel 7A:1624 BW.
  
  
     Anders dan een kort geding (dat tot een voorlopig oordeel leidt) leidt een bodemprocedure tot een definitief oordeel en kunnen partijen de belangrijke feiten volledig uitwerken en laten onderzoeken.
  
  
     De vordering tot verklaring voor recht dat [appellant] het gehuurde zonder recht of titel onder zich hield (genoemd in 4.1 onder 3) is niet toegewezen, omdat niet duidelijk was welk belang [geïntimeerde 1] c.s. daarbij hebben.
  
  
     Artikel 7:294 BW.
  
  
     Artikel 7:290 lid 2 onder a BW; voorheen artikel 7A:1624 BW.
  
  
     Zie voetnoot 2.
  
  
     Conclusie van antwoord §24.
  
  
     Conclusie van antwoord §27 en memorie van grieven §37.
  
  
     Conclusie van antwoord §28.
  
  
     Zoals hij stelt bij conclusie van antwoord §26 en memorie van grieven §43.
  
  
     Conclusie van antwoord §78 en memorie van grieven §51.
  
  
     In het bestreden vonnis aan het slot van 4.9.