ECLI:NL:RBZWB:2026:1982, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-03-2026, BRE - 25 _ 2458
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting, tarief, perceel geen aanhorigheid bij woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 25/2458 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 13 april 2025.
    
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft € 25.588 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Tegen deze voldoening op aangifte heeft belanghebbende bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de inspecteur mr. [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      2.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      3. Belanghebbende heeft een onroerende zaak gekocht aan de [adres 1] voor een bedrag van € 725.000. De woning is in de leveringsakte als volgt omschreven:
      
        “het woonhuis met erf, ondergrond, tuin, agrarische grond, en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 1] , kadastraal bekend [gemeente 1] , [kadastraal nummer] ter grootte van twee hectare, twee are en vijfentachtig centiare (2 ha 2 a 85 ca),”
      
    
    
    
      3.1.
      Ter plaatse van de woning gold in het jaar 2024 het bestemmingsplan ‘buitengebied 2e herziening’ van de [gemeente 2] . Het bestemmingsplan is digitaal en openbaar raadpleegbaar in het Omgevingsloket via omgevingswet.overheid.nl. De (geanonimiseerde) weergave van de vermelding van de onroerende zaak van belanghebbende in deze database ziet er zo uit (waarbij de woning van belanghebbende is aangeduid als x):
      
    
    
      3.2.
      
        In artikel 3 van het bestemmingsplan staat – voor zover hier van belang – vermeld:
        
          “De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:
        
        
          (…)
        
        
          s. tuinen behorende bij aangrenzende bestemmingen;”
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Op pagina 12 van de koopovereenkomst staat – voor zover hier van belang – vermeld:
        
          “Oogst agrarische gronden
        
        
          De verkoper behoudt het recht om het reeds aangeplante agrarische perceel te onderhouden tot aan de oogst van de gewassen, die naar verwachting medio augustus van het lopende jaar zal plaatsvinden. Dit omvat alle noodzakelijke maatregelen voor het behoud en de verzorging van de gewassen tot aan de oogstdatum. Na de oogst van de gewassen zal het volledige agrarische perceel, inclusief eventuele overgebleven gewassen of restanten, worden overgedragen aan de koper. De koper zal het agrarische perceel en de gewassen respecteren als eigendom van de verkoper tot aan de volledige overdracht na de oogst. De koper zal geen handelingen verrichten die de groei of kwaliteit van de gewassen zouden kunnen schaden.”
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        In een addendum bij de koopovereenkomst staat – voor zover hier van belang – vermeld:
        
          “Partijen stellen hierbij vast dat de tekst op pagina 12 van 12 van de op 19 april 2024 getekende koopovereenkomst op gespannen voet staat met de artikelen 4.2, 7.1 en 10.1 uit dezelfde koopovereenkomst en niet strookt met hetgeen zij hebben beoogd te regelen. Deze pagina 12 is dan ook mede tot stand gekomen onder invloed van wederzijdse dwaling en dient daarom volledig geschrapt te worden uit de koopovereenkomst. Die hier en thans afgelegde gezamenlijke verklaring beoogt in de plaats te treden van de geschrapte tekst.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper verklaart hierbij dat het verkochte perceel altijd als eenheid heeft gefunctioneerd. De grond heeft altijd bij de woning gehoord, is altijd in gebruik geweest vanuit de woning en is ook altijd dienstbaar geweest aan zijn woning, zijn bewoners en gebruikers.
        
      
      
      
        
          Koper verklaart hierbij dat hij de aangekochte woning na verkrijging anders dan tijdelijks als hoofdverblijf gaat gebruiken. Koper verklaart tevens dat hij de aangekochte grond na verkrijging wil gaan gebruiken als tuin conform de door verkoper verschafte informatie en conform de door [gemeente 2] vastgestelde bestemmingsregels (artikel 3 sub s van hoofdstuk 2 van het vingerende bestemmingsplan).”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        In de leveringsakte staat verder – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
        
          “OVERDRACHTSBELASTING
        
        
          Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd.
        
        
          De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper. De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs, aangezien deze ten minste gelijk is aan de waarde van het verkochte. 
        
      
      
      
        
          Verklaring laag tarief overdrachtsbelasting
        
        
          Koper verklaart dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. In verband met de overdrachtsbelasting is het perceel fictief gesplitst in woongedeelte en in een perceel agrarische grond. Voor de woning wordt een koopsom gehanteerd van vijfhonderddrieënnegentigduizend euro (€ 593.000,00) zijnde de huidige WOZ-waarde. Voor het perceel agrarische grond van een hectare en vijfenzeventig are (1 ha 75 a ) is een koopsom van éénhonderdtweeëndertigduizend euro (€ 132.000,00) gehanteerd. De verschuldigde overdrachtsbelasting voor de woning is vastgesteld naar het tarief van twee procent (2%) over de koopsom die van toepassing is op het gedeelte woning, derhalve een bedrag van elfduizend achthonderdzestig euro (€ 11.860,00). Voor de aankoop van de agrarische grond is de verschuldigde overdrachtsbelasting vastgesteld op een tarief van tien vier/tiende procent (10,4%), derhalve een bedrag van dertienduizend zevenhonderdachtentwintig euro (€ 13.728,00) 
        
        
          In totaal is een bedrag aan vijfentwintigduizend vijfhonderdachtentachtig euro (€ 25.588,00) aan overdrachtsbelasting verschuldigd.”
        
      
      
    
    
      3.6.
      Namens belanghebbende is € 25.588 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Daartegen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      3.7.
      De inspecteur heeft gedurende de bezwaarfase een derdenonderzoek ingesteld bij de [makelaar] en van de makelaar informatie ontvangen over de verkoop van de woning.
      
    
    
      3.8.
      
        De inspecteur heeft op basis van artikel 55 van de AWR ook een aantal vragen gesteld aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) over het gebruik van het agrarisch perceel in de jaren voor de verkoop. In de e-mail van 14 oktober 2024 van een medewerker van de RVO staat – voor zover hier van belang – vermeld:
        
          “Het betreffende perceel wordt in de gevraagde jaren opgegeven door [maatschap] , [adres 2] in de Gecombineerde Opgave met gebruikscode 02 (reguliere pacht). Overigens is dat de opgave van de relatie aangezien RVO de gebruikscode niet controleert. Verder hebben wij hiervan geen pachtovereenkomst. Hiervoor willen wij u verwijzen naar de relatie dan wel de grondkamer. De grondkamer mag deze gegevens niet uit leveren ook niet op basis van het genoemde artikel.
        
      
      
      
        
          De [maatschap] heeft het in de gevraagde jaren de volgende gewassen er op geteeld met daarbij de geteelde oppervlakte:
        
      
      
        
          
            2017 met gewascode 3506 (engels raaigras), 1,76 ha
          
        
        
          
            2018 met gewascode 383 (graszaad), 1,76 ha
          
        
        
          
            2019 met gewascode 262 (uien, zaai), 1,76 ha
          
        
        
          
            2020 met gewascode 2014 (consumptie-aardappelen), 1,76 ha
          
        
        
          
            2021 met gewascode 233 (wintertarwe), 1,76 ha
          
        
        
          
            2022 met gewascode 235 (wintergerst), 1,76 ha
          
        
        
          
            2023 met gewascode 233 (wintertarwe), 1,7503 ha
          
        
        
          
            2024 met gewasscode 233 (wintertarwe), 1,735 ha en gewascode 6751 (engels raaigras, groenbemesting, vanggewas), 0,0367 ha”
          
        
      
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf
      
      
        Heeft de inspecteur de omvang van het geschil ten onrechte verruimd?
      
      4. Belanghebbende stelt dat het geschil uitsluitend ziet op het toepasselijke tarief voor de overdrachtsbelasting, uitgaande van hetgeen in de leveringsakte is vermeld. In de leveringsakte heeft de notaris volgens belanghebbende vastgesteld dat sprake is van een woning met aanhorigheden. De inspecteur en de rechtbank moeten daar volgens belanghebbende van uitgaan. Daarom hoeft niet meer te worden beoordeeld of het agrarische perceel kan worden aangemerkt als een aanhorigheid bij de woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV). Door dat in bezwaar toch te beoordelen heeft de inspecteur het geschil volgens belanghebbende ten onrechte verruimd.
    
    
    
      4.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur het geschil in bezwaar niet ten onrechte verruimd. Belanghebbende stelt de tariefstelling aan de orde, de inspecteur mag in het kader van volledige heroverweging in bezwaar in volle omvang beoordelen of aan de voorwaarden voor dat tarief is voldaan. Daarbij is de inspecteur ook niet gebonden aan de kwalificatie die de notaris heeft gegeven aan hetgeen is overgedragen. De inspecteur moet zelfstandig beoordelen of aan de voorwaarden voor het toepasselijke tarief is voldaan en heeft dat naar het oordeel van de rechtbank dus terecht zelfstandig beoordeeld. 
      
      
        
          Heeft de inspecteur teveel informatie opgevraagd en overgelegd?
        
      
    
    
      4.2.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, faalt ook het betoog van belanghebbende dat de inspecteur zonder noodzaak derdenonderzoeken heeft ingesteld en, zo begrijpt de rechtbank, te veel stukken heeft overgelegd. De inspecteur mocht informatie bij derden opvragen. Die bevoegdheid is niet beperkt tot gevallen waarin de informatie niet bij belanghebbende zelf kan worden verkregen. Ook bestaat er, anders dan belanghebbende meent, geen wettelijke verplichting om belanghebbende van een dergelijk derdenonderzoek in kennis te stellen. Verder is de inspecteur in beginsel gehouden alle stukken die hem ter beschikking hebben gestaan bij de beslechting van het geschil over te leggen. De inspecteur heeft die stukken overgelegd en heeft dat naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht gedaan.
      
      
        
          Is het inzagerecht geschonden?
        
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt dat zijn hoor- en inzagerecht is geschonden omdat hij niet eerder kennis heeft kunnen nemen van alle stukken waarop de inspecteur zich in de uitspraak op bezwaar op heeft gebaseerd. De rechtbank volgt hem daarin niet voor zover het gaat om het moment van het hoorgesprek. Ten tijde van het hoorgesprek op 8 oktober 2024 waren de uit het derdenonderzoek verkregen gegevens nog niet beschikbaar. De onderzoeken zijn pas in november 2024 ingesteld. Van een schending van het hoor- of inzagerecht is dus geen sprake.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt wel vast dat belanghebbende voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar niet in de gelegenheid is gesteld om nog te reageren op de uit het derdenonderzoek verkregen informatie die is gebruikt bij de beslissing op bezwaar. Die informatie is pas na het hoorgesprek binnen gekomen bij de inspecteur, zo begrijpt de rechtbank. Hoewel het in het kader van het beginsel van hoor en wederhoor vereist is dat de inspecteur de visie van belanghebbende daarop vraagt, zeker wanneer die stukken gebruikt worden, ziet de rechtbank in dit geval onvoldoende aanleiding om gevolgen te verbinden aan het gegeven dat belanghebbende op deze stukken logischerwijs niet heeft kunnen reageren bij het hoorgesprek – de stukken waren er immers nog niet – en de zaak terug te verwijzen naar de inspecteur. Het betreft informatie waarover belanghebbende zelf grotendeels al beschikte en belanghebbende heeft in beroep alsnog voldoende gelegenheid gehad om op deze informatie te reageren.
      
      
        
          Schending fair-play beginsel
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt nog dat de inspecteur het fair-play beginsel heeft geschonden door in het kader van een compromisbespreking een volgens belanghebbende onredelijk aanbod te doen en daarbij te wijzen op de mogelijkheid van het opleggen van een naheffingsaanslag indien het aanbod niet zou worden aanvaard. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. Het stond de inspecteur vrij om in het kader van een compromisbespreking zijn standpunt en procespositie kenbaar te maken en een voorstel te doen om tot een oplossing te komen. Het doen van een voorstel maakt ook niet dat de inspecteur dan ineens gebonden is om de naheffingsaanslag te beperken tot maximaal het gedane voorstel in het kader van compromisbesprekingen. De rechtbank ziet aldus geen schending van het fair-play beginsel.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
        5. Het geschil ziet inhoudelijk op de vraag of het perceel met agrarische bestemming is aan te merken als een aanhorigheid bij de woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet BRV (zie ook 4.1). Ook de rechtbank moet dit zelfstandig beoordelen en is, in tegenstelling tot de opvatting van belanghebbende, daarbij niet gebonden aan de kwalificatie van het perceel door de notaris. 
      
      
    
    
      5.1.
      Bij de beoordeling van het geschil is van belang of het perceel ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.Niet relevant is of de verkrijger subjectief het inzicht heeft of de bedoeling heeft dat het perceel daaraan voldoet of zal voldoen, bijvoorbeeld door het oogmerk om na de verkrijging een tuin aan te leggen. Tot de functies van de eigen woning behoren niet alleen het bieden van een beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en verblijf, maar ook (onder meer) het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s.
      
    
    
      5.2.
      Het ligt op de weg van belanghebbende, die pleit voor toepassing van het verlaagde tarief op de volledige verkrijging, feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat het perceel als aanhorigheid in hiervoor bedoelde zin kan worden aangemerkt.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende stelt dat het perceel moet worden aangemerkt als een aanhorigheid bij de woning. Volgens belanghebbende is het perceel vrij van huur en elk ander gebruiksrecht verkregen, kadastraal verbonden met de woning en dienstbaar aan de woning omdat deze kan worden gebruikt voor hobbydoeleinden, zoals tuin of hobbylandbouw. De inspecteur heeft dit gemotiveerd betwist.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank overweegt als volgt. In de oorspronkelijke koopovereenkomst is opgenomen dat het perceel ten tijde van de verkoop was beplant met wintertarwe en dat de verkoper het recht behield deze tot aan de oogst te onderhouden (zie 3.3). In een later addendum verklaren partijen weliswaar dat deze passage niet overeenstemt met hetgeen zij hebben beoogd te regelen en dat het perceel altijd dienstbaar is geweest aan de woning en zijn bewoners (zie 3.4). Het dossier bevat echter zwaarwegende aanwijzingen dat het perceel in de jaren voor de verkoop juist bedrijfsmatig werd gebruikt en dus niet dienstbaar was aan de woning. Zo blijkt uit de informatie van de RVO (zie 3.8) dat [maatschap] het perceel in de jaren voorafgaand aan de verkoop heeft opgegeven als landbouwgrond en daarop gewassen heeft geteeld. In 2024 werd volgens de informatie van het RVO op het perceel nog wintertarwe geteeld. Dat stemt overeen met hetgeen is vermeld in de oorspronkelijke koopovereenkomst. De rechtbank ziet daarin sterke aanwijzingen dat het perceel tot en met het moment van de verkrijging bedrijfsmatig werd gebruikt en niet dienstbaar was aan de woning. Verder blijkt uit luchtfoto’s die tot de gedingstukken behoren dat het erf van de woning door middel van beplanting en bebouwing is afgescheiden van het agrarische perceel. Ook dit vormt voor de rechtbank een aanwijzing dat het perceel ten tijde van de verkrijging niet bij de woning in gebruik was. Alles in samenhang bezien is de rechtbank van oordeel dat het perceel niet kan worden aangemerkt als een aanhorigheid bij de woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet BRV. 
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende stelt nog dat hij vertrouwen kan ontlenen aan een beroepschrift in cassatie van de staatssecretaris van Financiën in de procedure met nummer ECLI:NL:HR:1993:ZC5412. Volgens belanghebbende volgt uit dat beroepschrift dat een zaak als aanhorigheid kan worden aangemerkt indien sprake is van geografische en organisatorische verbondenheid met de woning en dat het gebruik van de zaak daarbij niet doorslaggevend is. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. Aan uitlatingen van een bestuursorgaan kan onder omstandigheden vertrouwen worden ontleend. De uitlating van de staatssecretaris in een beroepschrift in een cassatieprocedure kan echter niet worden aangemerkt als een toezegging of standpunt waarop belanghebbende in zijn concrete geval in rechte te respecteren vertrouwen kon ontlenen. De uitlating is gedaan in de context van een andere procedure, met andere feiten en omstandigheden en is niet tot belanghebbende gericht. Reeds daarom slaagt het beroep op het vertrouwensbeginsel niet. 
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande betekent dat het tarief als genoemd in artikel 14, eerste lid, van de Wet BRV van toepassing is op de verkrijging van de het agrarische perceel door belanghebbende. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat belanghebbende het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt zij ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 18 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Artikel 7:11 van de Awb.
  
  
     Artikel 53 van de AWR.
  
  
     Artikel 8:42 van de Awb.
  
  
     Hoge Raad 16 juli 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5412.
  
  
     Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9067. 
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4057, r.o. 4.4.