ECLI:NL:RBMNE:2026:714, Rechtbank Midden-Nederland, 18-02-2026, 11811808 \ LC EXPL  25-1582
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder betaalt geen 21% btw over de huurprijs, omdat geen sprake is van belaste verhuur. Hoewel dit klopt, mocht hij de overeengekomen huurprijs niet met 21% verminderen en verrekenen. De ontstane huurachterstand rechtvaardigt echter geen ontbinding.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: 11811808 \ LC EXPL  25-1582
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1de vennootschap onder firma[eiseres sub 1] , 
    gevestigd te [plaats] ,
    
    
      en haar vennoten:2. 	[eiser sub 2], 3.  	[eiseres sub 3], 
      beiden te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] ,
      gemachtigde: mr. M. Leung (Incassocenter B.V.),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] handelend onder de naam [handelsnaam], 
      zaakdoende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: drs. [gemachtigde 1] ( [naam] Consultancy).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 24 juni 2025;
        
        
          de conclusie van antwoord met reconventionele vorderingen;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie en nadere producties;
        
        
          de akte eiswijziging van [eiseres sub 1] ;
        
        
          de akte van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2026. Namens gedaagden zijn verschenen de heer [eiser sub 2] , vergezeld van zijn neef, bijgestaan door de heer [gemachtigde 2] van Incassocenter B.V. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
    
    
      1.3.
      De zaak is vervolgens in overleg met partijen aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Partijen hebben geen schikking bereikt.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [eiseres sub 1] verhuurt aan [gedaagde] een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). [eiseres sub 1] vordert (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een grote, oplopende huurachterstand. [gedaagde] betaalt namelijk al geruime tijd geen 21% btw over de huurprijs meer, omdat volgens hem geen sprake is van belaste verhuur. Hoewel [gedaagde] op dit punt gelijk krijgt, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs niet mag verminderen met 21% en dus niet mag verrekenen met zijn betalingsverplichtingen. 
      De ontstane huurachterstand rechtvaardigt echter geen ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
    
    
  
  
    
      3De vorderingen over en weer
    
    
      3.1.
      
        [eiseres sub 1] vordert kort gezegd: (1) ontbinding, (2) ontruiming en (3) veroordeling tot beperking van het aantal voertuigen op het parkeerterrein bij het gehuurde. Verder vordert zij – na eiswijziging – betaling van: (4) een hoofdsom van in totaal € 13.636,83, (5) de huurprijs van € 847,00 tot de ontbinding en (6) de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.
    
    
      3.2.
      In reconventie vordert [gedaagde] voor recht te verklaren: (1) dat geen btw is verschuldigd zonder beschikking van de inspecteur van de Belastingdienst, (2) dat € 3.301,50 aan ten onrechte betaalde btw rechtmatig is verrekend met de opeisbare huurtermijnen en dat [eiseres sub 1] geen recht heeft hierop. Verder vordert [gedaagde] betaling van vermogensschade wegens onrechtmatige incasso en juridische kosten tot € 2.000,00, wettelijke rente, proceskosten en buitengerechtelijke kosten.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Opbouw vordering 
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiseres sub 1] vordert – na eisvermeerdering – betaling van € 13.636,83. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
                   € 15.955,92  	aan hoofdsom, bestaande uit:
         € 9.317,00 aan huurachterstand berekend tot november 2025
         € 5.000,00 aan gebruik buitenruimte
         € 2.338,92 aan afrekening elektriciteit
         minus één huurbetaling van € 700,00 op 4 mei 2025
           € 936,98 	aan wettelijke handelsrente
        
             € 943,93 +	aan incassokosten
        
          € 4.200,00 –  	in mindering vanwege 6 huurbetalingen van € 700,00
        totaal: € 13.636,83
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.2.
      Om de hoogte van de huurachterstand te bepalen moet eerst worden beoordeeld of het gaat om met btw belaste verhuur. Uit artikel 11 lid 1 aanhef en onder b van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) volgt dat verhuur van onroerende zaken in beginsel is vrijgesteld van omzetbelasting. Partijen kunnen onder voorwaarden opteren voor belastbare verhuur: dat moet dan in ieder geval blijken uit een schriftelijke huurovereenkomst of een beschikking van de inspecteur na een gezamenlijk verzoek daartoe. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat niet aan deze voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de verhuur is vrijgesteld van btw en dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat geen btw is verschuldigd toewijsbaar is.
      
    
    
      4.3.
      Dat het gaat om onbelaste verhuur betekent echter niet dat [gedaagde] 21% van de betaalde huurbedragen met terugwerkende kracht mag verrekenen. Of de verhuur wel of niet had mogen worden belast, doet namelijk niets af aan de overeengekomen huurprijs van € 847,00. Dit bedrag heeft [gedaagde] ook bij aanvang voldaan als tegenprestatie voor het gehuurde. Bovendien staat in het door [gedaagde] overgelegde (concept) huurcontract ook een huurprijs van € 847,00 “exclusief BTW.” [gedaagde] is dus gehouden om de overeengekomen maandelijkse huurprijs te voldoen. Voor de reconventie betekent dit dat de gevorderde verklaring voor recht over de volgens [gedaagde] ten onrechte betaalde € 3.301,50 aan btw moet worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen ontbinding en ontruiming 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het uitgangspunt is dat de ontbinding en ontruiming in beginsel worden toegewezen bij een huurachterstand van minstens drie maanden. De huurachterstand bedraagt circa vijf maanden.
      
    
    
      4.5.
      In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om hiervan af te wijken vanwege de bijzondere aard van de tekortkoming. [gedaagde] heeft zich namelijk terecht op het standpunt gesteld dat sprake is van onbelaste verhuur (zoals hiervoor overwogen). [gedaagde] heeft echter niet de overeengekomen huurprijs mogen verminderen met 21% en niet mogen verrekenen met zijn betalingsverplichtingen (zoals eveneens hiervoor overwogen). Als [gedaagde] op dat punt ook gelijk had gekregen (en die betalingen niet conform artikel 6:44 BW worden afgeboekt, zie r.o. 4.9), dan zou de huurachterstand slechts circa één maand bedragen. Hieruit volgt dat geen sprake is van volledige betalingsonwil of -onmacht. Dit blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] de lopende huur (weliswaar minus 21%) gewoon is blijven doorbetalen.
      
    
    
      4.6.
      Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming  van [gedaagde] niet zodanig is dat die op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.
      
      
      
        
          Handelsrente en incassokosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke handelsrente van € 936,98 is toewijsbaar. Anders dan [gedaagde] meent is voor de verschuldigdheid van handelsrente op grond van artikel 6:119a BW geen ingebrekestelling of afgesproken fatale termijn vereist.
      
    
    
      4.8.
      
        Verder vordert [eiseres sub 1] € 943,93 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [eiseres sub 1] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Anders dan [gedaagde] meent is geen “veertiendagenbrief” nodig, omdat het gaat om bedrijfsmatige huur. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen huurachterstand. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding daarom toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij de huurachterstand. Daarom zal een bedrag van € 566,70 worden toegewezen.
        
          Toerekening betalingen
          
        
      
    
    
      4.9.
      
        
          [gedaagde] heeft in totaal € 4.900,00 (7 x € 700,00) aan deelbetalingen verricht. [eiseres sub 1] heeft die betalingen afgeboekt overeenkomstig artikel 6:44 BW. 
        Dit houdt in dat de betalingen achtereenvolgens in mindering strekken op de incassokosten, de verschenen rente, de hoofdsom en ten slotte de lopende rente. Dit betekent dat een bedrag van € 3.396,32 (= € 4.900,00 minus € 566,70 minus € 936,98) resteert dat in mindering zal strekken op de huurachterstand. [gedaagde] zal dus worden veroordeeld tot betaling van de resterende huurachterstand van € 5.920,68 (= € 9.317,00 minus € 3.396,32).
      
      
      
        
          De elektriciteitskosten zijn niet toewijsbaar
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het door [eiseres sub 1] gevorderde bedrag van € 2.338,92 aan “afrekening elektriciteit” zal worden afgewezen. [gedaagde] erkent dat € 50,00 per maand aan voorschot wordt betaald, maar [eiseres sub 1] heeft nagelaten om de eindafrekening over te leggen. Het had op haar weg gelegen om de onderliggende stukken over te leggen en inzage te geven in de verbruiksgegevens. [eiseres sub 1] heeft dit, ook na de betwisting door [gedaagde] , niet gedaan. Daarom moet deze vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
      
      
        
          Het parkeerterrein
          
        
      
    
    
      4.11.
      Daarnaast vordert [eiseres sub 1] betaling van € 5.000,00 als boete dan wel als schadevergoeding omdat [gedaagde] een groter gedeelte van het parkeerterrein gebruikt dan door [eiseres sub 1] is toegestaan. [gedaagde] voert aan dat de huur tevens de buitenruimte tussen twee regenpijpen omvat, waar volgens hem acht auto’s tussen passen.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat ook deze vordering niet toewijsbaar is. Gesteld noch gebleken is van een grondslag voor dergelijke eenzijdig opgelegde boetes. Daarnaast heeft [eiseres sub 1] onvoldoende aangetoond dat zij hierdoor schade heeft geleden. 
      
    
    
      4.13.
      Verder vordert [eiseres sub 1] veroordeling van [gedaagde] tot beperking van het aantal voertuigen op haar parkeerterrein tot ten hoogste twee dan wel een door de kantonrechter te bepalen aantal. 
      
    
    
      4.14.
      Op de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat [gedaagde] auto’s mocht parkeren in het gebied tussen twee regenpijpen waar circa tien meter tussen zit. Volgens [eiseres sub 1] passen daar twee en volgens [gedaagde] acht auto’s tussen. Gelet op de gemiddelde breedte van een auto zal de kantonrechter het aantal bepalen op vier auto’s die geparkeerd mogen worden tussen de twee regenpijpen. Daarbij zal de gevorderde dwangsom worden gematigd en gemaximeerd zoals onder de beslissing vermeld.
      
      
        
          Resterende reconventionele vorderingen
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie (naast de al hiervoor behandelde verklaringen voor recht) een schadevergoeding gevorderd wegens onrechtmatige incassokosten en juridische kosten van € 2.000,00, te vermeerderen met rente. [gedaagde] heeft echter onvoldoende gemotiveerd gesteld over de wettelijke grondslag hiervan, laat staan dat hij dit heeft onderbouwd. Reeds hierom moeten deze vorderingen worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Beide partijen zijn gedeeltelijk in het (on)gelijk gesteld, zowel in conventie als in reconventie. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren. Iedere partij draagt dus de eigen proceskosten.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling tegen bewijs van kwijting aan [eiseres sub 1] van € 5.920,68 aan resterende huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 24 juni 2025 tot de dag van betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis het aantal voertuigen op het parkeerterrein te beperken tot ten hoogste vier voertuigen, mits deze niet de toegang van andere huurders blokkeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per voertuig per dag dat [gedaagde] in strijd handelt met deze veroordeling, met een maximum van € 15.000,00;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af wat er meer of anders is gevorderd;
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat geen btw verschuldigd is over de huurprijs zonder beschikking van de inspecteur (als bedoeld in artikel 11 Wet OB); 
      
    
    
      5.7.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.8.
      wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.
      
      
      
        4578
      
    
  
  
     Zie artikel 11 lid 1 onder b, onderdeel 5, Wet OB.
  
  
     11 maanden x € 847 minus 7 huurbetalingen van € 700 = € 4.417 / € 847 = 5,2 maanden.