ECLI:NL:GHAMS:2026:587, Gerechtshof Amsterdam, 10-03-2026, 200.357.992
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Een woningcorporatie vordert ontbinding en ontruiming vanwege onderverhuur. Huurder heeft eerder onbevoegd onderverhuurd en daarvoor een schriftelijke waarschuwing gekregen. Na die waarschuwing heeft huurder de woning weer onderverhuurd. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming. Huurder voert in hoger beroep aan dat de onderhuur nu echt is beëindigd en dat zijn persoonlijke omstandigheden meebrengen dat niet ontbonden en ontruimd moet worden. Het hof volgt hem daarin niet en bekrachtigt het bestreden vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.357.992/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 11551522 \ CV EXPL 25-3267
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] ,
      gevestigd te [plaats 1] ,
      appellante,
      advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WOONSTICHTING EIGEN HAARD,
      
      gevestigd te Amsterdam ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.P. van Oudenhoven te Amsterdam .
    
    
    
      De formele en materiële partijen worden hierna de bewindvoerder, [appellant] en Eigen Haard genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Een woningcorporatie vordert ontbinding van de met haar huurder gesloten huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning vanwege onderverhuur. Huurder heeft eerder onbevoegd onderverhuurd en daarvoor een schriftelijke waarschuwing gekregen. Na die waarschuwing heeft huurder de woning weer onderverhuurd. De kantonrechter heeft vervolgens de huurovereenkomst ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming. Huurder voert in hoger beroep aan dat de onderhuur nu echt is beëindigd en dat zijn persoonlijke omstandigheden meebrengen dat niet ontbonden en ontruimd moet worden. Het hof volgt hem daarin niet en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      De bewindvoerder is bij dagvaarding van 30 juli 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 2 mei 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam , (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres in de hoofdzaak en in het incident en de bewindvoerder als gedaagde in de hoofdzaak en verweerster in het incident (hierna: het bestreden vonnis). Deze dagvaarding bevat de grieven en aan deze dagvaarding zijn producties gehecht.
    
    
    
      Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties ingediend.
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten op het volgende neer.
    
    
    
      3.1.
      De kantonrechter in de rechtbank Amsterdam heeft bij beschikking van 17 december 2020 de goederen die (zullen) toebehoren aan [appellant] onder bewind gesteld en de bewindvoerder als zodanig benoemd.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard verhuurt aan [appellant] sinds 14 september 2010 de woning gelegen aan het adres [straat] [nummer+letter] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 621,95 per maand.
      
    
    
      3.3.
      Op de huurovereenkomst zijn ‘algemene voorwaarden woonruimte’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
      
    
    
      3.4.
      In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).
      
    
    
      3.5.
      In artikel 10 van de algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
    
    
      10.1.
      
        Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. (...)
      
    
    
      10.3.
      
        Huurder veroorzaakt, door zijn gedrag of anderszins, geen overlast, hinder of gevaar aan omwonenden. (…)
      
    
    
      10.7.
      
        Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. (…)
      
    
    
      10.8.
      
        Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. (...)
      
      
    
    
      3.6.
      Eigen Haard heeft in 2018 geconstateerd dat sinds de aanvang van de huurovereenkomst vijftien personen ingeschreven hadden gestaan op het adres van het gehuurde. Tijdens een huisbezoek is toen gebleken dat [appellant] in detentie zat en zijn dochter in het gehuurde verbleef.
      
    
    
      3.7.
      Eigen Haard heeft op 31 augustus 2023 geconstateerd dat in het gehuurde illegaal kamers werden verhuurd.
      
    
    
      3.8.
      
        Eigen Haard heeft op 18 september 2023 aan [appellant] een zogenoemde ‘gele kaart’, (hierna: gele kaart) uitgereikt, die ook door [appellant] is ondertekend. In de gele kaart staat onder meer:
        
          In de woning van huurder is op 31-08-2023 onrechtmatige bewoning geconstateerd. Wij zagen dat 2 slaapkamers afgesloten waren d.m.v. een zelf aangebracht cilinderslot. De huurder heeft ter plaatse aan ons en aan de politie verklaard dat hij deze kamers verhuurt. De huurder is er van op de hoogte dat het door verhuurder niet is toegestaan de woning in zijn geheel of gedeeltelijk zonder toestemming van de verhuurder in gebruik te geven aan derden.
        
        
          Een en ander geeft voor Eigen Haard normaal gesproken aanleiding tot een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. In dit geval geeft Eigen Haard huurder een waarschuwing. Om de ontbinding verder af te wenden worden tussen partijen de volgende afspraken gemaakt:
        
      
      
        - Huurder zal zich als een goed huurder gedragen en zal niet in strijd handelen met zijn verplichtingen jegens Eigen Haard;
      
      
        - Huurder zal, door zijn eigen gedrag of dat van derden, geen overlast veroorzaken;
      
      
        - Huurder zal de woning niet (gedeeltelijk) onderverhuren dan wel in gebruik afstaan aan derden;
      
      
        - Huurder zal feitelijk op de woning verblijven en aldaar zijn hoofdverblijf hebben;
      
      
        - (...)
      
      
        - Overtreding van de bovenstaande bepalingen levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op. In geval van constatering zal Eigen Haard direct overgaan tot het instellen van een procedure tot ontbinding/ontruiming. (...)
      
      
    
    
      3.9.
      
        Naar aanleiding van een melding van overlast heeft op 12 november 2024 een onderzoek in het gehuurde plaatsgehad. Daarbij waren aanwezig een team van de politie, toezichthouders van Wonen van de gemeente [plaats 1] en medewerkers van Eigen Haard. In het door de gemeente [plaats 1] opgestelde rapport van bevindingen is - in een schematisch overzicht op blad 2 - vermeld dat op het adres van het gehuurde in het BRP staan ingeschreven [appellant] (geboren [datum 1] ) en [naam 1] (geboren [datum 2] ). Tevens is vermeld dat zes bewoners zijn aangetroffen, onder wie [appellant] . In het rapport staat dat [appellant] tijdens het onderzoek onder meer heeft verklaard:
        
          U heeft mij uitleg gegeven over uw komst. Ik heb u toestemming gegeven om mijn woning te betreden. Ik ben de hoofdbewoner van deze woning. (...). Ik woon vanaf 2010 in deze woning en ik huur de woning van Eigen Haard. Ik slaap in de woonkamer in een bed. In deze woning verblijven nog vijf mannen uit [plaats 2] . Enkelen van hen zijn student. In de kamer achter mij (kamer linksachter) verblijven twee jongens uit [plaats 2] . Volgens mij zijn zij studenten. Vanaf oktober 2024 verblijven zij in mijn woning en hebben zij die kamer. De huur bedraagt 400 euro per maand per persoon. Soms kunnen ze geen 400 euro betalen en dan betalen ze iets minder. Voordat deze jongens in deze woning kwamen wonen (in kamer linksachter) verbleef een [plaats 3] man in die kamer. Hij verbleef daar een jaar. De laatste maand huur heeft hij niet betaald. (...) In de kamer aan de voorkant (rechtsvoor) verblijft een [plaats 3] jongen. In de woonkamer (kamer linksvoor) verblijven twee jongens uit [plaats 2] . Al die mannen betalen mij 400 euro per maand aan huur en soms dus iets minder. De huur krijg ik in contanten. De mannen staan niet op dit adres ingeschreven. (...) De mannen in de kamer voor (rechtsvoor) wonen al twee jaar in die kamer. De twee jongens in die kamer achter (links achter) verblijven twee maanden in deze woning. Vorig jaar had ik drie huurders. (...)
        
        
          Een jongen [naam 2] , (kamer linksachter, kookt wel eens voor mij. Hij verblijft vanaf september 2024 in deze woning. (...)
        
        
          De jongens betalen mij maandelijks de huur en de huur krijg ik in contanten. Ik krijg niet elke maand 2000 euro (5x400) omdat het afhankelijk is van hun inkomsten. (...) Ik heb een schuld van 8000,-- bij [naam 3] en ik los die schuld af met de gelden die ik ontvang uit de huur. De huur van deze woning wordt via de bewindvoerder betaald. (...) Ik verhuur al twee jaar deze woning aan jongens. Die jongens in de kamer voor (rechtsvoor) waren de eerste huurders en zij wonen er nu nog steeds. (...) 
        
        
          Eigen Haard weet niets van deze verhuur situatie. Eigen Haard heeft mij vorig jaar wel al een waarschuwing gegeven dat het verhuren van - kamers in - mijn woning verboden is ik heb mij niet gehouden aan de afspraken die ik met Eigen Haard gemaakt heb. (…) Mijn zoon [naam 4] (...} woont bij zijn vriendin ergens in de buurt van [plaats 4] . (…)
        
        
          Uw collega mag foto ‘s van de woning maken. Ik begrijp dat u een rapport opmaakt en dat er mogelijk vervolg stappen komen. ik weet dat de mevrouw naast u een medewerkster is van Eigen Haard en ik weet dat Eigen Haard mij vorig jaar een waarschuwing heeft gegeven.
        
      
      
      
        In het rapport staat dat door de overige aangetroffen bewoners het volgende is verklaard:
      
      
      
        ( [naam 5] ) Ik woon sinds enkele dagen in deze woning (…); Ik heb aan de hoofdbewoner, dat is de meneer waarmee uw collega nu praat 1.350,- euro cash betaald toen ik aankwam; Ik heb met hem afgesproken dat het 450,- euro per maand is en ik heb dus voor 3 maanden betaald; Ik mag gebruik maken van de gehele woning daarvoor; Dit is een mondelinge afspraak, ik heb geen huurcontract. (…)
      
      
      
        ( [naam 6] ) Ik woon sinds 2 maanden in deze woning; Ik gebruik de achterste slaapkamer en deel deze met meneer [naam 7] ; We huren ieder een bed in deze kamer; (…) De man die de deur opendeed is de eigenaar of de echte bewoner; Wij kennen hem als [naam 8] ; Ik heb aan [naam 8] 900,- euro cash betaald voor een bed en gebruik van de woning; Ik heb vooruit betaald voor 2 maanden want het is hier 450,- per maand voor een bed. (…)
      
      
      
        ( [naam 9] ) Ik woon hier sinds 2 maanden in deze kamer; (…) Ik betaal cash huur aan meneer [appellant] ; Ik betaal 450,- euro per maand en dat is all-in. (…)
      
      
      
        ( [naam 10] ) (…) Het bed aan de raamzijde gebruik ik (…) Ik woon hier sinds een week of 8; U vraagt of ik ook 450,- euro huur betaal, ja dat klopt; Ik betaal dat cash aan meneer [naam 8] aan het einde van de maand; Meneer [naam 8] is de man met wie uw collega praat; Ik bedoel daarmee de oudere man die hoofdbewoner is; (...)
      
      
      
        ( [naam 11] ) Ik woon hier nu een maand en 12 dagen; Ik heb hiervoor ook 450 cash betaald; De afspraak is dat ik een bed in de woonkamer heb; (…) voor het geld kan ik alle voorzieningen gebruiken; (…)
      
      
    
    
      3.10.
      Bij dagvaardingen van 10 februari 2025 heeft Eigen Haard een vordering tot ontbinding en ontruiming ingesteld, zie hierna onder 4.
      
    
    
      3.11.
      Per 3 maart 2025 stonden op het adres van het gehuurde in de BRP ingeschreven [appellant] , [appellant] , geboren 27 september 2016, en zijn moeder [naam 12] .
      
      
    
  
  
    
      4De procedure in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft Eigen Haard in eerste aanleg in de hoofdzaak gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst van het gehuurde te ontbinden en [appellant] en de overige (mede gedaagde) bewoners van het gehuurde te veroordelen tot ontruiming met veroordeling van gedaagden in de proceskosten. Bij vordering in het incident heeft Eigen Haard gevorderd een voorlopige voorziening tot ontruiming te treffen voor de duur van de procedure in de hoofdzaak. De bewindvoerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De overige medegedaagden zijn niet verschenen en tegen hen is verstek verleend.
      
    
    
      4.2.
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering in de hoofdzaak toegewezen en in het incident afgewezen met als dragende argumenten dat het contractuele verbod op onderhuur structureel en stelselmatig door [appellant] is geschonden, ook na de gele kaart. Deze tekortkoming acht de kantonrechter zodanig ernstig dat deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De vordering in het incident is afgewezen omdat al in de hoofdzaak op de gevorderde ontruiming was beslist.
      
      
    
  
  
    
      5Het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De bewindvoerder concludeert, samengevat, tot het volgende, uitvoerbaar bij voorraad:
      - primair: vernietiging van het bestreden vonnis, herstel van de huurovereenkomst en een verbod op ontruiming van het gehuurde; 
      - subsidiair, als reeds is ontruimd: een bevel aan Eigen Haard tot het weer beschikbaar stellen van het gehuurde of een vervangende woning; 
      - meer subsidiair: als de ontbinding wordt bekrachtigd, schorsing van de ontruiming voor een redelijke termijn om [appellant] in de gelegenheid te stellen passende vervangende woonruimte te vinden;
      - een veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties. 
      
      
        De bewindvoerder heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
      
      
    
    
      5.2.
      Eigen Haard concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      De bewindvoerder heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Het hof ziet aanleiding de grieven vanwege hun inhoudelijke samenhang gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven bestrijdt de bewindvoerder het oordeel van de kantonrechter dat de beweerde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen mede in aanmerking genomen de persoonlijke omstandigheden van [appellant] . 
      
      
        
          Tekortkomingen
        
      
      
    
    
      6.2.
      
        [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Eigen Haard. Partijen hebben in de huurovereenkomst afgesproken dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor [appellant] . In artikel 10.8 van de algemene voorwaarden is bovendien uitdrukkelijk bepaald dat het [appellant] verboden is om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard. Tussen partijen staat vast dat het gehuurde in ieder geval vanaf 31 augustus 2023 zonder toestemming van Eigen Haard door [appellant] is onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden. Daarmee handelde [appellant] in strijd met de gemaakte afspraken. [appellant] heeft in het gesprek met Eigen Haard zoals vastgelegd in de door [appellant] ondertekende gele kaart, ook erkend dat hij vanaf 31 augustus 2023 kamers van zijn woning heeft onderverhuurd. Vervolgens is afgesproken dat [appellant] niet weer het gehuurde zal onderverhuren en dat overtreding van die afspraak een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die overtreding heeft kort erna al plaatsgevonden. Uit het rapport van 12 november 2024 (hiervoor vermeld onder 3.9., hierna: het rapport) blijkt dat [appellant] zijn woning weer heeft onderverhuurd althans in gebruik heeft gegeven aan derden. [appellant] erkent dit ook. Deze overtreding van de huurovereenkomst heeft gedurende langere tijd plaatsgevonden.
      
    
    
      6.3.
      Het betoog van [appellant] dat door hem aan de medebewoners geen huur is gevraagd en dat zij hem behulpzaam waren bij het verlenen van mantelzorg is onvoldoende onderbouwd en overigens niet relevant genoeg om tot een ander oordeel te komen. Wat betreft de huurbetaling is het onvoldoende onderbouwd omdat uit het rapport een ander beeld naar voren komt: uit de verklaringen van zowel [appellant] als de medebewoners blijkt dat zij een vergoeding aan [appellant] betaalden voor het gebruik van de kamers in zijn woning. [appellant] heeft daarover zelf verklaard: “De huur bedraagt 400 euro per maand per persoon. Soms kunnen ze geen 400 euro betalen en dan betalen ze iets minder. (…) Ik heb een schuld bij [naam 3] van 8000,-- en ik los die schuld af met de gelden die ik ontvang uit de huur.” De aangetroffen vijf medebewoners hebben eenstemmig verklaard, zoals onder 3.9. aangehaald, dat zij, per persoon, € 450,00 per maand betaalden voor een bed en het gedeelde gebruik van de woning. Verder blijkt uit het rapport weinig tot niets van verleende mantelzorg; [appellant] stelt slechts: “Een jongen, [naam 2] (kamer linksachter) kookt wel eens voor mij.” Ook overigens is de mantelzorg door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Het betoog is bovendien niet relevant genoeg om tot een ander oordeel te komen omdat voldoende vaststaat dat [appellant] het gehuurde in strijd met de afspraken bij herhaling in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. Daarbij is niet doorslaggevend of feitelijk huur wordt betaald en evenmin of en zo ja welke zorg of bijstand de medegebruikers hebben gegeven aan [appellant] . Het herhaald in gebruik geven aan derden in strijd met de overduidelijke en herhaalde gemaakte afspraken levert al een toerekenbare tekortkoming op.
      
    
    
      6.4.
      Het verweer van [appellant] dat hij onder druk is gezet om zijn in het rapport weergegeven verklaring af te leggen is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het zal worden gepasseerd. Dat de verklaring niet door hem is ondertekend is op zichzelf onvoldoende om de inhoud ervan als onjuist te beoordelen, te minder nu [appellant] niet heeft onderbouwd op welke onderdelen het verslag van zijn verklaring niet zou overeenstemmen met de door hem afgelegde verklaring. Het hof ziet daarom geen aanleiding om aan de juistheid van de in het     – op ambtsbelofte opgemaakte – rapport opgenomen verklaringen waaronder die van [appellant] , te twijfelen.
      
      
        
          Grond voor ontbinding
        
      
      
    
    
      6.5.
      De genoemde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst omdat het gaat om een handelen in strijd met het genoemde contractuele verbod tot het onderverhuren en in gebruik geven aan derden. Daar komt bij dat [appellant] deze schending van de afspraken heeft herhaald, ook nadat hem een gele kaart is uitgereikt en hij had toegezegd de overtreding niet te zullen herhalen. Desondanks heeft hij weer onderverhuurd en daarvoor een vergoeding ontvangen die de gereguleerde huurprijs die hij aan Eigen Haard betaalt, ruimschoots overstijgt. Op deze wijze heeft [appellant] de voor hem bestemde sociale huurwoning gebruikt op een oneigenlijke wijze die het systeem van de sociale huurmarkt ondermijnt.
      
    
    
      6.6.
      Het argument van [appellant] dat de gevorderde ontbinding niet in verhouding staat tot de overtreding en een extra waarschuwing of het aangaan van overleg meer gepast zou zijn, houdt evenmin stand: ten tijde van de afgifte van gele kaart was er al een door [appellant] erkende toerekenbare tekortkoming ontstaan. De gele kaart was nu juist bedoeld om [appellant] te waarschuwen voor de mogelijke gevolgen bij herhaling. Voor dat doel is ook opgenomen in de door hem ondertekende tekst in de gele kaart, zie 3.9.: “- Overtreding van de bovenstaande bepalingen levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op. In geval van constatering zal Eigen Haard direct overgaan tot het instellen van een procedure tot ontbinding/ontruiming. (...).” [appellant] had er dus rekening mee kunnen en moeten houden dat bij herhaling ontbinding en ontruiming zou kunnen volgen.
      
      
        
          Persoonlijke omstandigheden
        
      
      
    
    
      6.7.
      De in grief 3 aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [appellant] maken het oordeel van het hof niet anders. Het verlies van een huurwoning is altijd een ingrijpende zaak voor de betrokken bewoner. De door [appellant] geschetste gevolgen van een gedwongen ontruiming zullen, naar het hof begrijpt, aanzienlijk zijn. Die gevolgen vloeien echter voort uit door [appellant] gemaakte keuzes, waarvoor zijn financiële en medische problemen onvoldoende rechtvaardiging vormen. De aangevoerde persoonlijke omstandigheden zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende om de ontbinding en ontruiming te kunnen afwenden. Evenmin vindt het hof daarin grond voor toekenning van een langere ontruimingstermijn dan in het vonnis is gegeven.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.8.
      Thans resteert nog een beslissing over de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. De eerste zin van artikel 24 lid 3 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
      
      
        
          Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij. 
        
      
      
      
        Het hof is gehouden dit beding (verder: het proceskostenbeding) ambtshalve te toetsen aan de Richtlijn 93/13/EG (verder: de richtlijn oneerlijke bedingen), ook als er geen beroep op het beding is gedaan. 
      
      
    
    
      6.9.
      In zijn prejudiciële beslissing van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beding in een overeenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder dat ertoe strekt dat de huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding. Het hof is in lijn hiermee voornemens om het proceskostenbeding te vernietigen. Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin de bewindvoerder zonder dat beding zou verkeren, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 Rv, terwijl niet gezegd kan worden dat Eigen Haard redelijkerwijs ervan uit kon gaan dat [appellant] , bij het aangaan de huurovereenkomst, een dergelijk beding zou hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. 
      
    
    
      6.10.
      Een definitieve beslissing over de proceskosten kan het hof echter nog niet nemen omdat op dit moment onvoldoende duidelijk is wat de consequentie van vernietiging van het proceskostenbeding is voor het recht van Eigen Haard, als de in het gelijk gestelde partij, op een proceskostenveroordeling op grond van de wet. In zijn voornoemde prejudiciële beslissing overweegt de Hoge Raad dat er redelijkerwijs twijfel over kan bestaan of de richtlijn in de weg staat aan toekenning van, kort gezegd, een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 237 Rv nadat een proceskostenbeding is vernietigd omdat het oneerlijk is. De Hoge Raad heeft hierover in zijn arrest van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld. In afwachting van de beantwoording van deze vraag zal de beslissing over de proceskosten worden aangehouden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing in hoger beroep; ook de proceskostenbeslissing in eerste aanleg ligt in dit verband nog ter beoordeling voor. 
      
    
    
      6.11.
      Het hof zal partijen, Eigen Haard als eerste, in de gelegenheid stellen zich schriftelijk uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de eventuele gevolgen van die vernietiging, nadat het Hof van Justitie van de Europese Unie de genoemde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe naar een roldatum over een jaar worden verwezen. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Eigen Haard om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen. 
      
      
        
          Slotsom, kosten en bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.12.
      Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om de bewindvoerder toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. De beslissing op de vordering tot vergoeding van de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep zal worden aangehouden. 
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      7.1.
      houdt de beslissing over de proceskosten in beide instanties aan;
      
    
    
      7.2.
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 9 maart 2027 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard bedoeld onder 6.11., waarop de bewindvoerder bij antwoordakte kan reageren;
      
    
    
      7.3.
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en Z.D. van Heesen-Laclé en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.