ECLI:NL:GHAMS:2025:3767, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2025, 200.350.676
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Indexering huurprijs. Verrekeningsverweer slaagt niet. Contractuele boete.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht,
      team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.350.676/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 11033798 \ CV EXPL 24-963 TB
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] 
        ,
      
      wonend in [plaats] , Noord-Holland,
      appellant,
      advocaat: mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonend in [plaats] , Noord-Holland,
      geïntimeerden,
      niet verschenen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerde onder 1. wordt [geïntimeerde 1] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De vraag die in deze zaak in hoger beroep nog voorligt is of [geïntimeerden] een huurachterstand hebben. Het hof oordeelt dat dit het geval is. [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs niet zou worden geïndexeerd. Daarnaast hebben zij ten onrechte energiekosten van andere huurders verrekend met de huur. [geïntimeerden] moeten de desbetreffende bedragen alsnog aan [appellant] betalen. Tot slot zijn [geïntimeerden] een contractuele boete aan [appellant] verschuldigd.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 18 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 25 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      
        [geïntimeerden] zijn in hoger beroep niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. [appellant] heeft daarna een memorie van grieven met producties ingediend. 
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant] heeft in eigendom het pand gelegen in [plaats] , Noord-Holland, op de hoek van [straat 1] en [straat 2] Dit pand bestaat uit een winkelruimte op de begane grond ( [straat 1] [nummer 1] ), twee kantoorruimtes op de eerste verdieping ( [straat 1] [nummer 1] en [nummer 2] ) en een zolder ( [straat 1] [nummer 3] ). 
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerden] huurden met ingang van 1 juli 2010 de winkelruimte op de begane grond met bijbehorende kelderruimte en de kantoorruimte aan [straat 1] [nummer 1] voor een maandelijkse huurprijs van € 4.250,00. In de kantoorruimte aan [straat 1] [nummer 2] was een advocatenkantoor gevestigd, en de zolder werd door [appellant] zelf gebruikt. 
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
      
    
    
      4.5
      
        
           Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli voor het eerst met ingang van 1 juli 2011 aangepast overeenkomstig 9.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 9.2 tot en met 9.6 algemene bepalingen.
        
        
          (…)
        
        
          9.5
          , Energiekosten:
        
        
          De verbruikskosten van elektriciteit, gas en water komen geheel voor rekening van de huurder. 
        
        
          NB: de huurder van de kantoorruimte op de eerste verdieping aan de zijde van [straat 1] , zijnde een advocatenkantoor, en de gebruiker van de zolderverdieping zal maandelijks bij achteraf betaling een aandeel in deze kosten aan de huurder van de winkelruimte voldoen.
        
        
          Deze verrekening zal geschieden in nader goed overleg met de beide huurders op de 1e en 2e verdieping van het gebouw in gebruik hebben.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 9.5 van deze algemene bepalingen luidt als volgt:
      
      
        
          Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
        
      
      
      
        In artikel 18.1 van de algemene bepalingen staat:
      
      
      
        
          De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (…)
        
      
      
      
        Artikel 18.2 van de algemene bepalingen luidt:
      
      
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
        
      
      
    
    
      3.5.
      Bij brieven van 29 mei 2011 en 25 juni 2012 heeft [naam] , de makelaar van [appellant] (hierna: [naam] ), [geïntimeerden] erover geïnformeerd dat de huurprijs zou worden geïndexeerd, en daarbij [geïntimeerden] verzocht om vanaf 1 juli 2011 respectievelijk 2012 de nieuwe huurprijs te voldoen.
      
    
    
      3.6.
      Op 27 juni 2014 zijn partijen een [bedrijf] overeengekomen bij de huurovereenkomst, waarin zij hebben afgesproken dat vanaf 1 juli 2015 [geïntimeerden] de kantoorruimte aan [straat 1] [nummer 1] niet meer huren, de huurprijs voor de nog gehuurde ruimtes € 2.900,00 bedraagt en dat de huurovereenkomst overigens geheel van kracht blijft. 
      
    
    
      3.7.
      De twee kantoorruimtes op de eerste verdieping ( [straat 1] [nummer 1] en [nummer 2] ) worden door [appellant] verhuurd aan derden (hierna: de bovenhuurders). 
      
    
    
      3.8.
      Bij e-mail van 17 mei 2018 heeft [naam] aan [geïntimeerde 1] geschreven: 
      
      
        
          Bijgaand mailen wij jou de huurindex per 1 juli 2018 van de winkel aan [straat 1] [nummer 1] . 
        
      
      
      
        Daarop heeft [geïntimeerde 1] bij e-mail van 22 mei 2018 onder meer aan [naam] geschreven: 
      
      
      
        
          Volgens mij hebben wij destijds zonder huurindex de huurprijs afgesproken. 
        
      
      
      
        Bij e-mail van 23 mei 2018 heeft [naam] vervolgens onder meer aan [geïntimeerde 1] geschreven:
      
      
      
        
          Ik mail jou ook nog de mail van 27 juni 2014 en de pagina huurprijswijziging artikel 9 van de algemene bepalingen winkelruimte 2003. Dit is wat wij met elkaar hadden afgesproken.
        
      
      
      
        Bij e-mail van 28 mei 2018 heeft [geïntimeerde 1] aan [naam] geschreven:
      
      
      
        
          Zoals je weet is er nooit index berekend. Dus straks ook niet
        
      
      
      
        Bij e-mail van 30 mei 2018 heeft [naam] onder meer aan [geïntimeerde 1] geschreven:
      
      
      
        
          In de huurovereenkomst van 1 juli 2010 is overeengekomen onder artikel 4.5. dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli kan worden geindexeerd;
        
        
          		Dit is de eerste keer gedaan, zie brief d.d. 25 juni 2012.
        
        
          		Deze indexering is nooit door jou betaald.
        
        
          
            [appellant] heeft hier verder niet op aangedrongen i.v.m. minder goede economische omstandigheden.
        
      
      
      
        
          Daarna is op 27 juni 2014 middels een [bedrijf] afgesproken dat de huur vanaf 1-7-2015 zal worden verlaagd naar € 2900,-- 
        
        
          		Dit op grond van dezelfde minder goede economische tijden.
        
      
      
      
        
          In de [bedrijf] is ook beschreven dat de reeds bestaande huurovereenkomst ingegaan op 1 juli 2010 overigens geheel van kracht zal blijven. 
        
      
      
      
        
          Verhuurder heeft vanaf 1 juli 2016 uit coulance overwegingen de indexering niet toegepast.
        
      
      
      
        
          Vanaf 1 juili 2018 maakt verhuurder weer gebruik van de mogelijkheid om de indexering toe te passen. Zie onze brief d.d. 17 mei j.l..
        
        
          		De nieuwe huur zal vanaf 1 juli 2018 zijn € 2929,--.
        
      
      
      
        
          Bij verhuurder, [appellant] , is niets bekend dat er zou zij n afgesproken dat de mogelijke jaarlijkse huurindexering niet zal worden toegepast. 
        
      
      
      
        Bij e-mail van 31 mei 2018 heeft [geïntimeerde 1] aan [naam] geschreven: 
      
      
      
        
          Zoals reeds telefonisch besproken is er mondeling afgesproken dat er geen huurindexatie zal plaats vinden en dat de huur een vaste huurprijs is.
        
      
      
      
        Bij e-mail van 1 juni 2018 heeft [naam] aan [geïntimeerde 1] geschreven: 
      
      
      
        
          Verhuurder, [appellant] , heeft mij medegedeeld dat er hem geheel niets bekend is over een mondelinge afspraak dat de huurprijs niet zal worden geïndexeerd.
        
      
      
      
        
          	Ik heb het gehele dossier huurovereenkomst winkel [straat 1] [nummer 1] doorgenomen en 	hier ook geen aantekening van kunnen vinden.
        
      
      
      
        
          		In de [bedrijf] opgemaakt op 27 juni 2014 zou dan toch niet artikel 5 zijn opgenomen!
        
      
      
      
        Bij e-mail van 1 juni 2018 heeft [geïntimeerde 1] aan [naam] geschreven:
      
      
      
        
          Dan zal [appellant] in zijn geheugen moeten graven. 
        
      
      
      
        
          		In ieder geval gaan wij niet akkoord.
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [geïntimeerden] zijn vervolgens de in de [bedrijf] overeengekomen huurprijs van € 2.900,00 blijven betalen, met daarop steeds in mindering gebracht een bedrag aan energiekosten van de bovenhuurders bij wege van verrekening. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft bij de kantonrechter – na eiswijziging – gevorderd om bij vonnis [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 38.080,66, met rente. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 
      
        
          € 30.698,12 aan huurachterstand;
        
        
          € 4.804,03 aan belastingen;
        
        
          € 178,51 aan onderhouds- en herstelkosten; en
        
        
          € 2.400,00 aan contractuele boete.
        
      
      Daarnaast heeft [appellant] een verklaring voor recht gevorderd dat de huurprijs voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst jaarlijks per 1 juli wordt gewijzigd overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst, en dat de huurprijs per 1 juli 2024 is verhoogd naar € 3.637,22 per maand, dan wel de huurovereenkomst op deze wijze te wijzigen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, met uitzondering van de post van € 178,51 voor onderhouds- en herstelkosten. De kantonrechter heeft met betrekking tot de gevorderde huurachterstand geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak bestaat om niet jaarlijks te indexeren. Daarnaast heeft de kantonrechter over deze vordering geoordeeld dat, nu ook geen rekening is gehouden met het feit dat [geïntimeerden] de energiekosten hebben betaald voor de bovenhuurders, voor haar niet is vast te stellen welk deel van de vordering terecht is ingesteld.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] vordert, naar het hof begrijpt: gedeeltelijke, vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing van zijn vorderingen voor zover die zijn afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. [appellant] heeft echter geen grief gericht tegen de afwijzing van de vordering tot vergoeding van € 4.804,03 aan belastingen. Deze post is dan ook geen onderdeel van de rechtsstrijd in hoger beroep. In hoger beroep ligt enkel ter beoordeling voor of er een huurachterstand is en of [geïntimeerden] in dat verband contractuele boetes en wettelijke rente verschuldigd zijn.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      
        [geïntimeerden] zijn in hoger beroep niet verschenen en tegen hen is verstek verleend. Het hof zal bij de behandeling van de grieven van [appellant] acht slaan op de stellingen van [geïntimeerden] in de procedure bij de kantonrechter.
      
      
        
          De indexering van de huurprijs
        
      
      
    
    
      6.2.
      Het eerste punt dat partijen verdeeld houdt is de vraag of tussen partijen een mondelinge afspraak bestaat, die inhoudt dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt. Op [geïntimeerden] rusten de stelplicht en, eventueel, de bewijslast ter zake, omdat zij zich (hebben) beroepen op het rechtsgevolg van deze afspraak. Dit rechtsgevolg is dat de door hen te betalen huurprijs, in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst, niet jaarlijks geïndexeerd wordt en dus € 2.900,00 per maand blijft zolang de huurovereenkomst loopt. [geïntimeerden] hebben blijkens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg gesteld dat de afspraak in 2014 is gemaakt, en dat hierover in 2018 is gemaild. [appellant] heeft daar vervolgens niet meer op gereageerd, aldus [geïntimeerden] Bovendien is de huur nooit geïndexeerd. Dat is het enige bewijs dat zij hebben, zo stellen zij.
      
    
    
      6.3.
      De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerden] het bestaan van de mondelinge afspraak om de huurprijs niet te indexeren hiermee voldoende aannemelijk hebben gemaakt, ook omdat [geïntimeerden] de oude huurprijs zijn blijven betalen en [appellant] daar nooit over heeft geklaagd. [appellant] heeft pas in het kader van deze procedure concreet, met bedragen onderbouwd, aanspraak gemaakt op de indexeringen. Daarnaast achtte de kantonrechter van belang dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat hij nu aanspraak maakt op de onbetaalde indexeringen omdat hij geïrriteerd is over het feit dat tussen partijen een conflict is ontstaan over de energiekosten. 
      
    
    
      6.4.
      De tegen deze overweging van de kantonrechter gerichte grief van [appellant] slaagt. In het licht van wat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 9.5 van de algemene bepalingen staat en al hetgeen [appellant] – mede in hoger beroep – met stukken onderbouwd naar voren heeft gebracht, volstaat de hiervoor genoemde (blote) stelling van [geïntimeerden] niet. Het hof legt dit oordeel hierna uit.  
      
    
    
      6.5.
      
        [appellant] stelt onweersproken dat [naam] bij alle besprekingen tussen [appellant] en [geïntimeerden] aanwezig was, en dat die – net als [appellant] zelf – niet op de hoogte is van een in 2014 gemaakte mondelinge afspraak om de huurprijs niet te indexeren. [appellant] heeft in hoger beroep een verklaring van [naam] overgelegd die steun biedt voor die stelling. Daarnaast heeft [appellant] onder meer gewezen op de op 27 juni 2014 gemaakte nadere, schriftelijke afspraken tussen partijen over de huur (zie hiervoor onder 3.6), waaronder de uitdrukkelijke bepaling dat ‘de reeds bestaande huurovereenkomst ingegaan op 1 juli 2010 (…) overigens verder geheel van kracht [blijft].’ Indien partijen een afspraak over het niet-indexeren van de huurprijs zouden hebben gemaakt, had het naar het oordeel van het hof voor de hand gelegen deze afspraak in de [bedrijf] vast te leggen. Verder heeft [appellant] nog gewezen op de onder 3.5 en 3.8 opgenomen correspondentie, waaruit blijkt dat hij verschillende keren aanspraak heeft gemaakt op indexatie – hoewel dat op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 9.5 van de algemene bepalingen al automatisch gebeurt; ook ná het sluiten van de [bedrijf] . Zo heeft hij niet alleen aanspraak gemaakt op de jaarlijkse indexering in 2011, 2012 en 2018, waarop die correspondentie ziet, maar blijkens door hem in eerste aanleg overgelegde correspondentie ook nog in 2019 en 2023. [appellant] heeft in dit verband, terecht, het standpunt ingenomen dat het zijn keuze is om de (hogere) huur wel of niet te incasseren. Uit het enkele uitblijven van incassomaatregelen kan daarom niet worden afgeleid, zoals [geïntimeerden] kennelijk doen, dat partijen een afspraak hebben gemaakt om de huurprijs niet te indexeren. 
      
    
    
      6.6.
      
        [geïntimeerden] moeten de nog niet betaalde huurverhogingen dus alsnog betalen. 
      
      
        
          De verrekening van energiekosten
        
      
      
    
    
      6.7.
      De tweede grief van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de energiekosten van de bovenhuurders mochten verrekenen met de aan [appellant] verschuldigde huur. 
      
    
    
      6.8.
      Ook deze grief slaagt. Het is [geïntimeerden] op grond van artikel 18.1 van de algemene bepalingen immers niet toegestaan om een vordering die zij menen te hebben op [appellant] te verrekenen met de huurprijs. 
      
    
    
      6.9.
      
        [geïntimeerden] zijn dus alsnog de volledige huursom aan [appellant] verschuldigd. Uit het in eerste aanleg overgelegde – en onbetwist gebleven – overzicht van [appellant] , dat hij bij memorie van grieven nog nader heeft toegelicht, blijkt dat de huurachterstand tot 26 juli 2024 € 30.698,12 bedraagt. Het hof zal [geïntimeerden] veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [appellant] .
      
      
      
        
          De contractuele boetes
        
      
      
    
    
      6.10.
      Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerden] de huur gedurende (ten minste) acht maanden niet volledig hebben voldaan. [appellant] kan daarom op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen aanspraak maken op het door hem gevorderde bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boetes. De derde grief slaagt dus ook. Het hof zal [geïntimeerden] veroordelen tot betaling van dit bedrag. Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg aldus dat zij betwisten dat zij wettelijke rente verschuldigd zijn. Dat is terecht in het licht van de toewijzing van de gevorderde contractuele boetes. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, namelijk in de plaats van schadevergoeding op grond van de wet (zoals wettelijke rente).
      
      
        
          De gevorderde verklaringen voor recht
        
      
      
    
    
      6.11.
      
        [appellant] heeft – zoals hij zelf ook onderkent – geen belang bij de door hem gevorderde verklaringen voor recht, omdat uit het slagen van de eerste grief al volgt dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt gewijzigd overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst, en dat de huur per 1 juli 2024 € 3.637,22 per maand bedroeg. De afwijzing van deze vorderingen door de kantonrechter blijft, zij het op een andere grond, in stand. 
      
      
        
          Slotsom en kosten 
        
      
      
    
    
      6.12.
      Omdat de eerste drie grieven slagen, slagen ook de hierop voortbouwende grieven vier en vijf. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen. De vordering van [appellant] om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 30.698,12 aan huurachterstand wordt toegewezen, samen met het gevorderde bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boetes. [geïntimeerden] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
      
      
        In hoger beroep:
      
      - explootkosten	€    138,80
      - griffierecht	€    827,00
      - salaris advocaat	€ 1.571,00 (tarief III, 1 punt)
      In eerste aanleg:
      - explootkosten	€    137,47
      - griffierecht	€    706,00
      
        -	salaris advocaat	€ 1.357,50tarief € 543,00, 2,5 punten)
      Totaal	€ 4.737,77.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen; 
    
    
    
      en doet opnieuw recht:
    
    
    
      7.1.
      veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van € 33.098,12 aan huurachterstand en contractuele boetes;
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, die worden vastgesteld op € 4.737,77; 
      
    
    
      7.3.
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
      
    
    
      7.4.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      7.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.