ECLI:NL:RBNHO:2026:1501, Rechtbank Noord-Holland, 14-01-2026, 11890660 \ CV EXPL 25-6308
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Woningbedrijf Velsen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat sprake zou zijn van ernstige overlast in en om de woning. De vorderingen zullen worden toegewezen. Dat (een deel van) de overlast is veroorzaakt door derden leidt in het onderhavige geval niet tot een ander oordeel.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11890660 \ CV EXPL 25-6308
    
    
    
      
        Vonnis van 14 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONINGBEDRIJF VELSEN, 
      te [plaats 2],
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woningbedrijf Velsen,
      gemachtigde: mr. M. van den Oord,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BIS DIENSTEN B.V., 
      
      in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [betrokkene],
      te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: BIS Diensten en [betrokkene],
      gemachtigde: mr. R.P. Groot.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Woningbedrijf Velsen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat sprake zou zijn van ernstige overlast in en om de woning. Ook is op 7 juli 2025 31,15 kilo hennep aangetroffen in de berging behorende bij de woning. De vorderingen zullen worden toegewezen. Dat (een deel van) de overlast is veroorzaakt door derden leidt in het onderhavige geval niet tot een ander oordeel, omdat zowel uit de huurovereenkomst als de wet volgt dat [betrokkene] verantwoordelijk is voor dat wat in en om de woning en de daarbij behorende berging gebeurt.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 18 september 2025- de conclusie van antwoord van 26 november 2025- de aanvullende producties die door Woningbedrijf Velsen is overgelegd
      - het tussenvonnis van 3 december 2025
      - de mondelinge behandeling van 17 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Pre Wonen is een toegelaten instelling. 
      
    
    
      2.2.
      
        [betrokkene] huurt per 6 november 2020 de woning aan het adres [adres] in ([postcode]) [plaats 2] (hierna: de woning) van Woningbedrijf Velsen. Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbedrijf Velsen van 1 augustus 2018’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      De toezichthouders van de gemeente Velsen hebben op 3 februari 2023, 8 februari 2023 en 22 december 2023 geconstateerd dat vanuit de woning een illegale seksinrichting werd geëxploiteerd. [betrokkene] is op 5 maart 2024 door de gemeente Velsen aangeschreven en gewaarschuwd de prostitutie uit de woning te stoppen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 24 februari 2024 is bij de woning van [betrokkene] een explosief afgegaan met schade tot gevolg.  
      
    
    
      2.5.
      Op 7 juli 2025 is door de politie 31,15 kilo hennep aangetroffen in de berging behorende bij de woning. De burgemeester van Velsen heeft deze berging met ingang van              4 augustus 2025 voor de duur van drie maanden gesloten. 
      
    
    
      2.6.
      Omwonenden hebben tussen 18 mei 2021 en 17 november 2025 geklaagd over overlast die zou worden veroorzaakt door [betrokkene] en haar bezoek. Deze overlast bestaat onder meer uit het overdag en ’s nachts aanbellen, geluidsoverlast en het drugsbezit van [betrokkene] dan wel haar bezoek. Ook opdrachtnemers van Woningbedrijf Velsen (schilders) hebben geklaagd over ongepaste en agressieve gedragingen door [betrokkene] haar bezoek. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woningbedrijf Velsen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van BIS Diensten in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [betrokkene] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, waarbij Woningbedrijf Velsen vooral verwijst naar de hennep die in de berging behorende bij de woning is aangetroffen en de overlast die (bezoek van) [betrokkene] veroorzaakt voor buren en omwonenden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woningbedrijf Velsen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
      
    
    
      3.3.
      BIS Diensten/[betrokkene] voert verweer. Zij voert aan dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Veel van de verwijten zijn toe te rekenen aan derden, niet aan [betrokkene]. De aangetroffen hennep is niet van [betrokkene]. Ook de overlast wordt veroorzaakt door derden, meer specifiek door ongenode bezoekers. Om overlast te voorkoen laat [betrokkene] geen derden meer in de woning toe. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn toewijsbaar
        
      
      
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt is dat [betrokkene] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [betrokkene] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [betrokkene] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.2.
      
        [betrokkene] heeft niet (gemotiveerd) betwist dat (1) er ruim 31 kilo hennep is aangetroffen in haar berging, waarna die berging voor de duur van drie maanden is gesloten, (2) dat op enig moment prostitutie plaatsvond in de woning, (3) dat bekenden van [betrokkene] in en om de woning overlast veroorzaken dan wel hebben veroorzaakt en (4) dat derden soms een nacht in de woning slapen. Alleen al daarom concludeert de kantonrechter dat sprake is van zodanige tekortkomingen dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat een deel van de overlast is veroorzaakt door derden leidt in het onderhavige geval niet tot een ander oordeel, omdat zowel uit de huurovereenkomst als de wet volgt dat [betrokkene] verantwoordelijk is voor dat wat in en om de woning en de daarbij behorende berging gebeurt. 
      
    
    
      4.3.
      
        [betrokkene] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij is gestopt met het toelaten van deze derden in haar woning en dat zij op deze manier probeert bezoek van ongenode derden (die overlast veroorzaken) te voorkomen. Ook maakt zij melding van overlast door dit bezoek bij de politie. Het voorgaande leidt evenmin tot een ander oordeel. Dat [betrokkene] op dit moment aan haar verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst voldoet, maakt immers niet dat tekortkomingen uit het verleden hun gewicht verliezen. 
      
    
    
      4.4.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [betrokkene] verzocht een langere ontruimingstermijn aan te houden. Woningbedrijf Velsen geeft aan hier in de gegeven omstandigheden begrip voor te hebben. Daarbij speelt mee dat Woningbedrijf Velsen de afgelopen maand geen overlastmeldingen heeft ontvangen en Woningbedrijf Velsen erkent dat [betrokkene] op dit moment haar best doet om de overlast te minimaliseren. [betrokkene] zal daarom worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing algemene voorwaarden
        
      
      
    
    
      4.5.
      De huurovereenkomst is gesloten met een consument ([betrokkene]). Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.6.
      
        Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden ziet onder meer op de proceskosten. Voor zover Woningbedrijf Velsen op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
        
          BIS Diensten wordt veroordeeld in de kosten
          
        
      
    
    
      4.7.
      
        [betrokkene] is in het ongelijk gesteld, daarom moet BIS Diensten (in haar hoedanigheid van bewindvoerder voor [betrokkene]) de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningbedrijf Velsen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,85
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,85
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2],
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [betrokkene] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woningbedrijf Velsen zijn, en de sleutels af te geven aan Woningbedrijf Velsen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt BIS Diensten, in haar hoedanigheid van bewindvoerder voor [betrokkene], in de proceskosten van € 790,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als BIS Diensten niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.
      
    
  
  
     Op grond van artikel 19 van de Woningwet. 
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.