ECLI:NL:GHSHE:2026:181, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-01-2026, 23/1185 en 23/1186
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 14, lid 2 en artikel 15a, lid 4 Wbr
      
      Belanghebbenden hebben woning 1 gekocht en geleverd gekregen. Voor het tijdstip van de levering van woning 1, hebben belanghebbenden woning 2, hun droomwoning gekocht. Belanghebbenden hebben woning 1 nooit bewoond, maar wilden het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting toepassing (verkrijging woning als hoofdverblijf). Volgens het hof is het in de tussentijd verkrijgen van een droomwoning en de moeilijkheid omtrent het verkrijgen van een financiering geen onvoorziene omstandigheid waardoor belanghebbenden niet redelijkerwijs in staat zijn geweest om de eerste woning te gaan bewonen. Het verlaagd tarief van de overdrachtsbelasting is niet van toepassing. Partijen hebben in onderleg overleg overeenstemming bereikt over de waarde ten tijde van de verkrijging. Het hof volgt partijen in deze waarde.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummers: 23/1185 en 23/1186
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbenden,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 20 juli 2023, nummers BRE 22/5834 en 23/1233, in het geding tussen belanghebbenden en
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst,
      
      hierna: de inspecteur.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, [belanghebbende 1] en [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigden van belanghebbenden en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en [inspecteur 3] .
        Op deze zitting zijn de zaken van belanghebbenden met de nummers 23/1185 en 23/1186 gelijktijdig behandeld.
      
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbenden hebben voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het hof. De pleitnota is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Deze pleitnota wordt met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgelezen 
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbenden en de inspecteur hebben beide op 26 november 2025 een nader stuk ingediend. Het hof heeft vervolgens het vooronderzoek hervat en de nadere stukken via Mijn Rechtspraak met belanghebbenden en de inspecteur gedeeld.
    
    
      1.9.
      Geen van partijen heeft – na navraag door het hof – verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk medegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden hebben op 15 september 2021 de woning aan de [woning 1] in [woonplaats] gekocht voor € 440.000. Op 29 december 2021 hebben belanghebbenden een omgevingsvergunning aangevraagd voor (onder meer) de bouw van een nieuwe dakkapel en de uitbreiding van een bestaande dakkapel voor deze woning. 
      
    
    
      2.2.
      Op 14 januari 2022 hebben belanghebbenden de woning aan de [woning 2] in [woonplaats] gekocht. De levering van deze woning aan belanghebbenden vond plaats op 18 februari 2022.
      
    
    
      2.3.
      Op 7 februari 2022 hebben belanghebbenden elk de onverdeelde helft van het eigendom van de woning aan de [woning 1] , middels akte van levering, verkregen. Belanghebbenden hebben 2% overdrachtsbelasting (€ 8.800) op aangifte voldaan bij de verkrijging van deze woning, uitgaande van de koopsom van € 440.000. Bij de aangifte is een verklaring gevoegd waarin staat: “Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).”. Op 18 februari 2022 hebben belanghebbenden de woning aan de [woning 1] weer te koop aangeboden. De woning is op 1 maart 2022 voor een bedrag van € 528.000 verkocht en de levering heeft plaatsgevonden op 21 april 2022.
      
    
    
      2.4.
      De inspecteur legt met dagtekening 5 augustus 2022 de naheffingsaanslagen op naar een bedrag van € 16.720 aan beide belanghebbenden. De inspecteur heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting berekend op 8% van € 528.000. De naheffingsaanslag is voor ieder 50% van (€ 42.240 minus € 8.800) = € 16.720.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
        Is het verlaagde tarief van 2% van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) van toepassing op de verkrijging van de woning aan de [woning 1] in [woonplaats] ? Meer specifiek is in geschil of sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 15a, lid 4, Wbr?
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vernietiging van de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en tot vergoeding van de door belanghebbenden gemaakte kosten in beroep en hoger beroep. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      
        Artikel 14 Wbr luidt (tekst 2022) luidt, voor zover van belang, als volgt:
        “1. De belasting bedraagt 8 percent. 
        2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”
      
      
    
    
      4.2.
      
        Artikel 15a Wbr luidt, voor zover van belang, als volgt: 
        “4. De verkrijger die aannemelijk maakt dat hij of zijn rechtsvoorganger krachtens erfrecht door onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan voor het tijdstip van de verkrijging maar nadat de aan die verkrijging ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen, redelijkerwijs niet in staat is de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en stellig verklaart in een schriftelijke verklaring, wordt geacht die woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt. De schriftelijke verklaring vervangt de schriftelijke verklaring, bedoeld in artikel 14, tweede lid, of artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 3°.”
      
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de woning aan de [woning 1] niet als hoofdverblijf door belanghebbenden is gebruikt en dat daarom niet aan de voorwaarde van artikel 14, lid 2, Wbr is voldaan. Bij brieven van 26 november 2025 hebben belanghebbenden en de inspecteur aan de griffier van het hof bericht dat zij overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de [woning 1] ten tijde van de verkrijging op 7 februari 2022. Tussen partijen is dan ook niet meer in geschil dat de maatstaf van heffing voor de verkrijging van deze woning op 7 februari 2022 € 510.000 bedraagt.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbenden stellen dat de woning aan de [woning 1] weliswaar niet, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf door hen is gebruikt maar dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 15a Wet Wbr. Op basis daarvan is het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing op de verkrijging van deze woning. Volgens belanghebbenden is het vinden van hun droomwoning aan de [woning 2] en het rondkrijgen van de financiering van die woning na de aankoop dan wel de verkrijging van de woning aan de [woning 1] een onvoorziene omstandigheid. Belanghebbenden waren al geruime tijd op zoek naar een vrijstaande woning. Belanghebbenden woonden in een huurwoning met veel gebreken. Uit noodzaak hebben zij de woning aan de [woning 1] in [woonplaats] gekocht om uit de voor hun benarde situatie te komen. De levering van de woning aan de [woning 1] heeft volgens belanghebbenden langer geduurd vanwege een verbouwing die de verkopers nog af moesten ronden. In de tussentijd zijn belanghebbenden hun droomwoning aan de [woning 2] in [woonplaats] tegengekomen. Belanghebbenden hadden niet de verwachting dat ze de financiering van [woning 2] rond zouden krijgen, gelet op het gegeven dat de financiering van de woning [woning 1] al lastig was, maar hebben desondanks de poging ondernomen met uiteindelijk succes. De financiering van de [woning 2] is pas goedgekeurd na de levering van de woning aan de [woning 1] . Als belanghebbenden er niet in waren geslaagd om de [woning 2] te verwerven, zo hebben zij ter zitting desgevraagd verklaard, hadden zij de [woning 1] als hoofdverblijf in gebruik genomen. Volgens belanghebbenden is deze situatie aan te merken als een onvoorzien omstandigheid waardoor ze niet in de woning zijn gaan wonen. De inspecteur voert aan dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat de situatie niet vergelijkbaar is met de voorbeelden die in de wetsgeschiedenis worden genoemd.
      
    
    
      4.5.
      Het hof stelt voorop dat de belastingplichtige die het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting vanwege onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 15a Wbr wenst toe te passen, in geval van gemotiveerde betwisting door de inspecteur, de feiten aannemelijk dient te maken, die meebrengen dat er ter zake van zijn verkrijging sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden.
      
    
    
      4.6.
      Het hof stelt vast dat het huidige vierde lid van artikel 15a Wbr in werking is getreden met ingang van 1 januari 2022, onder vernummering van het oude vierde lid tot artikel 15a, lid 5, Wbr. Het hof maakt uit de bewoordingen van artikel 15a, lid 4, Wbr, alsmede uit de wetsgeschiedenis bij artikel 15a, lid 4, Wbr oud (het huidige lid 5) op dat de onvoorziene omstandigheden er redelijkerwijs toe moeten leiden dat belanghebbenden niet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf konden gaan gebruiken. De wetgever noemt in de wetsgeschiedenis een aantal voorbeelden, te weten: het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, baanverlies en het aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie. Deze opsomming is niet limitatief. Het verkrijgen van een droomwoning in de periode na ondertekening van de koopovereenkomst, maar voor de levering wordt niet genoemd. Van belang is dat de verkrijger vóór het moment dat de onvoorziene omstandigheid zich voordeed de intentie had om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar hiertoe door een onvoorziene omstandigheid (redelijkerwijs) niet in staat is.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het hof zijn de door belanghebbende gestelde omstandigheden geen omstandigheden die redelijkerwijs kunnen rechtvaardigen dat belanghebbenden uiteindelijk toch niet in de woning is gaan wonen. Het verkrijgen van een droomwoning in de tussenliggende periode en de moeilijkheid omtrent het verkrijgen van een financiering zijn geen onvoorziene omstandigheden waardoor belanghebbenden redelijkerwijs niet in staat zijn geweest om de woning aan de [woning 1] te [woonplaats] te gaan bewonen. In zoverre is het hof van oordeel dat de inspecteur de naheffingsaanslagen terecht aan belanghebbenden hebben opgelegd. 
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het overwogene in 4.3 is het hoger beroep van belanghebbenden gegrond en dient de inspecteur de heffingsmaatstaf voor de naheffingsaanslagen te verminderen naar een bedrag van € 510.000. Het hof vermindert de verschuldigde overdrachtsbelasting op de naheffingsaanslag voor ieder tot € 16.000 (8% * € 510.000 -/- € 8.800).
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      De inspecteur dient aan belanghebbenden het bij de rechtbank en/of het hof betaalde griffierecht van € 100 (2 * € 50) respectievelijk € 272 (2 * € 136) te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof veroordeelt de inspecteur tot vergoeding van de kosten die belanghebbenden redelijkerwijs hebben moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbenden ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.
      
    
    
      4.12.
      Daarbij wordt uitgegaan van twee samenhangende zaken waarin belanghebbenden in het gelijk zijn gesteld. Dit betreffen de zaken 23/1185 en 23/1186 ten name van belanghebbenden.
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming voor het beroep op 2 (punten) x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is in totaal € 1.868.
      
    
    
      4.14.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming voor het hoger beroep op 2 (punten) x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken bij minder dan 4 zaken) is in totaal € 1.868.
      
    
    
      4.15.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbenden overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht hebben gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag ten name van [belanghebbende 1] (nummer 23/1185) naar een bedrag van € 16.000;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag ten name van [belanghebbende 2] (nummer 23/1186) naar een bedrag van € 16.000;
      
      
        bepaalt dat de inspecteur aan belanghebbenden het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 373 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de inspecteur in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.736.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J. Wessels, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.E. Smorenburg, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E.A.D. Dockx	J. Wessels
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 2021-2022, 35927, nr. 3, p.72.
  
  
     Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2022).
  
  
     Kamerstukken II 2020-2021, 35576, nr. 6, p. 21.
  
  
     Kamerstukken II 2020-2021, 35576, nr. 6, p. 21.
  
  
     Kamerstukken II 2021 – 2022, 35927, nr. 3, p. 25.
  
  
     1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting bij de rechtbank, zie Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb).
  
  
     1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting bij het hof, zie Bpb.