ECLI:NL:GHAMS:2026:453, Gerechtshof Amsterdam, 17-02-2026, 200.338.823/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanneming van werk. Bouw woningen. Gebreken aan gevels. Opdrachtgever vordert schadevergoeding. Vallen de gebreken aan de gevels onder de specifieke garantie van de aannemer? Tussenarrest. Gelegenheid opdrachtgever bewijs te leveren van stelling over de reikwijdte van de garantie.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.338.823/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/335244 / HA ZA 23-1
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      gevestigd te [plaats 1] ,
      appellante,
      advocaat: mr. J.H. Meerburg te Bussum,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      
        2. [geïntimeerde 2] ,
      
      beide gevestigd te [plaats 2] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. M. Littooij te Breda.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde 1] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [geïntimeerde 1] heeft in 2010 in opdracht van [appellante] 55 woningen in [gemeente] gebouwd. In
      deze procedure vordert [appellante] schadevergoeding van [geïntimeerde 1] omdat die woningen gebreken vertonen aan de gevels. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen, onder meer omdat de gebreken aan de gevels niet onder de specifieke garantie van [geïntimeerde 1] vallen. In dit tussenarrest wordt [appellante] in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren van haar stelling dat de reikwijdte van de garantie de waterdichtheid van de gehele gevel betreft, althans dat [geïntimeerde 1] dat heeft moeten begrijpen.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 16 januari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 25 oktober 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde 1] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte van de zijde van [geïntimeerde 1] houdende deponering gevelpaneel en voorbeeld gevel.
    
    
      Op 27 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Partijen hebben tegen deze vaststelling geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende. 
      
    
    
      3.2.
      
        [appellante] is een woningcorporatie die woningen verhuurt in de regio [plaats 1] . Tot de organisatie van [appellante] behoren verschillende vennootschappen, waaronder [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) en [appellante] (hierna: [appellante] ). [appellante] is partij in deze procedure, maar in navolging van partijen zal het hof (net als de rechtbank) haar steeds aanduiden als [appellante] , tenzij specifiek [appellante] ter onderscheiding van [bedrijf 1] is bedoeld.
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerde 1] drijft een bouwonderneming die zich bezighoudt met de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. 
      
    
    
      3.4.
      
        [bedrijf 1] heeft in 2009 het project [straat 2] (hierna: het project) aanbesteed. Het Project bestond uit 55 woningen aan de [straat 1] in [gemeente] . [geïntimeerde 1] heeft hierop ingeschreven met prefab woningen. De opdracht is aan [geïntimeerde 1] gegund en [bedrijf 1] en [geïntimeerde 1] hebben op [datum] een aannemingsovereenkomst gesloten.
      
    
    
      3.5.
      In het door [appellante] voor het Project opgestelde bestek zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden 1989 (hierna: UAV 1989) op de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard.
      
      
        § 12 van de UAV 1989 luidt als volgt:
        “1.	Na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk.
      
      2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering:
      a. indien het geval, voorzien in artikel 1645 BW zich voordoet;
      b. indien het werk of enig oordeel daarvan door schuld van de aannemer (…) een verborgen gebrek bevat en de aannemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan, 
      (…)
      4. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid bedoelde dag.
      (…)”
      
      
        § 22 van de UAV 1989 luidt als volgt:
        “1.	Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing, tenzij het bestek anders bepaalt.
      
      2. Indien in het bestek is vermeld dat één of meer onderdelen van het werk moeten worden gegarandeerd, zal de garantie inhouden dat de garant zich verbindt om voor zijn rekening alle tijdens de garantieperiode optredende gebreken (…) op eerste aanzegging van de opdrachtgever zo spoedig mogelijk te herstellen.
      (…)
      4. Een op grond van deze paragraaf overeengekomen garantie geldt vanaf het gereedkomen of de levering van het gegarandeerde onderdeel gedurende de in het bestek genoemde periode.”
      
    
    
      3.6.
      
        In § 01.02.12.91 van het bestek is ten aanzien van de garantie het volgende opgenomen:
        “GARANTIE
        Aan paragraaf 12 lid 4 van de UAV toevoegen: “Deze termijn van vijf jaren geldt niet voor onderdelen waarvoor volgens het bestek een garantieverklaring wordt verlangd.””
      
      
    
    
      3.7.
      
        In § 01.02.22.01 van het bestek is het volgende opgenomen:
        "GARANTIE VOOR EEN ONDERDEEL
        01. TE GARANDEREN ONDERDELEN
        Voor de volgende onderdelen wordt een garantie verlangd gedurende de vermelde periode.
        Onderdelen:
        Zie Bijlage "Standaard Garantiebepalingen voor werken in opdracht van Stichting [appellante] "."
      
      
    
    
      3.8.
      
        De “Standaard Garantiebepalingen voor werken in opdracht van Stichting [appellante] ” van januari 2008 (hierna: de standaard garantiebepalingen) bevatten - voor zover van belang - de volgende bepalingen:
        “(…)
      
    
    
      1.1
      
        Toepasselijkheid
      
      
      
        Deze Standaard Garantiebepalingen zijn van toepassing op alle werken c.q. werkonderdelen die worden uitgevoerd in opdracht van Stichting [bedrijf 1] .
        (…)
      
      
    
    
      1.2
      
        Begripsbepalingen
      
      
      
        (…)
        
          Garantiegerechtigde
        
        Stichting [appellante] c.q. haar rechtsopvolger.
        (…)
      
      
    
  
  
    
      2GARANTIE
    
    
      2.1
      
        Ingaan garantietermijn
      
      
      
        De garantie gaat in drie maanden na de oplevering.
        (…)
      
      
    
    
      2.2
      
        
          Garantie
        
        (…)
        
          Garantieverklaring
        
        Er wordt een garantieverklaring verlangd per werkonderdeel conform het bij deze Standaard Garantiebepalingen behorend model.
        (…)
      
      
    
    
      2.4
      
        Garantietermijnen
      
      
      
        
          Algemene garantietermijn
        
        Met uitzondering van de hierna vermelde onderdelen met een afwijkende garantietermijn bedraagt de algemene garantietermijn 6 jaar.
      
      
      
        
          Afwijkende garantietermijnen
        
        00 In geval voorzien in art. 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar.
        (…)
      
      
    
    
      2.6
      
        Procedurele bepalingen
      
      
      
        
          Verzoek tot herstel
        
        Indien de woning of enig onderdeel waarop deze Standaard Garantiebepaling van toepassing is, na het ingaan van de garantietermijn blijkt niet te voldoen aan een of meer garantienormen, zal de garantiegerechtigde daarvan zo spoedig mogelijk nadat hem de tekortkoming gebleken is en binnen de toepasselijke garantietermijn schriftelijk opgave doen aan de garant door middel van een verzoek tot herstel.
        (…)”
      
      
    
    
      3.9.
      Bij de bouw van de 55 woningen heeft [geïntimeerde 1] gebruik gemaakt van prefabricage. Onderdelen van de door [geïntimeerde 1] gebouwde woningen, waaronder de gevels, zijn in de fabriek vervaardigd, waarna deze onderdelen op de bouwplaats zijn verwerkt.
      
    
    
      3.10.
      
        [appellante] heeft 17 van de 55 door [geïntimeerde 1] gebouwde woningen verkocht. De overige 38 woningen verhuurt [appellante] . [geïntimeerde 1] heeft deze 38 woningen opgeleverd in de periode 21 juli tot en met 10 september 2010. Deze woningen zijn na oplevering binnen de organisatie van [appellante] door [bedrijf 1] overgedragen aan [appellante] .
      
    
    
      3.11.
      Na oplevering van het project hebben zich lekkages voorgedaan aan de gevel. Daarop heeft [bedrijf 6] onderzoek uitgevoerd en haar bevindingen neergelegd in haar rapport van 20 januari 2011 (hierna: [bedrijf 6] -rapport 2011). Uit dit rapport blijkt dat in 15 van de 55 woningen lekkages zijn vastgesteld en dat die lekkages zich op diverse punten voordeden: 
      - lekdorpel aan de bovenzijde van de gevel bij de woningen met dakopbouw;
      - dakrand met daktrim;
      - horizontale voeg tussen de gevelelementen op verdiepingshoogte;
      - rond de ramen;
      - bij de voordeur; en
      - vanuit de raamsponning.
      Per type lekkage is in het rapport opgenomen: een analyse, de door [geïntimeerde 1] voorgestelde herstelmaatregel, de status van de herstelmaatregel en de controle daarop. 
      
    
    
      3.12.
      
        Bij brief van 6 mei 2011 over “afwikkeling schadevergoeding [appellante] ” heeft [geïntimeerde 1] de afspraken verwoord die partijen over het project hebben gemaakt. Zij heeft onder meer geschreven: 
        “Tevens is overeengekomen dat de garanties conform de SWK voorwaarden en termijnen 
        (GIW/ISSO regeling 2007), welke voor dit project van toepassing zijn, voor de waterdichtheid van de gevels verlengd wordt tot 12 jaar en de garantie op de Reboard plafonds tot 10 jaar. Deze garantieverklaringen zijn bijgevoegd.”
      
      
      
        De tekst van de bijgevoegde garantieverklaring luidt als volgt:
        “Project: [gemeente] , [straat 2] – 55 woningen
      
      
      
        
          [geïntimeerde 1] Innovate verleent, in aanvulling op de overeengekomen SWK (GIW/ISSO regeling 2007), een verlengde garantie van in totaal 12 jaren op de waterdichtheid van het prefab metselwerk gevels. Indien in deze periode blijkt dat er sprake is van een garantiegebrek, zal dit gebrek worden verholpen.
      
      
      
        Ingangsdatum 06 oktober 2010
        Einddatum 05 oktober 2022
      
      
      
        Deze garantie is mede alleen van toepassing indien er iedere 4 jaar controle c.q. onderhoud wordt gepleegd door een erkend voegafdichtingsbedrijf met verstrekking van een rapportage aan [geïntimeerde 1] lnnovate.
        (…)”
      
      
    
    
      3.13.
      
        
          [appellante] heeft hierop gereageerd bij brief van 20 mei 2011 en - voor zover van belang - het volgende opgemerkt:
        “(…)
        In hoofdlijn zijn wij akkoord met de inhoud van uw brief. Wel verlangt [appellante] op
        een aantal punten nog aanpassing van de door u gestuurde vaststellingsbrief en
        de beide garanties.
        (…)
      
      
      
        Daarnaast heeft [appellante] moeite met de wijze waarop de onderhoudsverplichting
        met betrekking tot het prefab metselwerk van de gevel, nu in de garantie is
        opgenomen. Het lijkt ons vooreerst een verplichting van [geïntimeerde 1] om deze controle
        uit te voeren. Dit mede ook om discussies te voorkomen over de wijze waarop
        eventueel onderhoud gedurende de garantieperiode is uitgevoerd.
        Voorts hebben wij een aantal aanvullingen op de garantie omschrijving in de beide
        garanties.
        (…)
        2. Betreffende de garantieverklaring m.b.t. de gevels:
        De garantie betreft de waterdichtheid van de gevels mits 4 jaarlijks onderhoud wordt uitgevoerd aan de voegen.
        De garantieverklaring moet ook de eventuele aantasting als gevolg van in de gevelconstructie doorgedrongen water omvatten.
        Daarnaast dienen de voegen te worden benoemd en dient het onderhoud door en voor rekening [geïntimeerde 1] te worden verzorgd, zodat later geen discussie kan ontstaan over de kwaliteit en vorm van het uitgevoerde onderhoud.
        (…)”
      
      
    
    
      3.14.
      
        Bij brief van 25 mei 2011, met als onderwerp “afwikkeling m.b.t. project [straat 2] te [gemeente] ” heeft [geïntimeerde 1] aan [appellante] geschreven, voor zover van belang:
        “Garantieverklaring gevels
        Indien de gevelconstructie aangetast wordt door indringend water en dit lekkage tot gevolg heeft, valt dit onder de garantievoorwaarden. De controle van de gevels kunnen wij iedere vier jaar uitvoeren voor een bedrag van € 2.000,- excl. BTW per controle, waarvan twee maal noodzakelijk is. Om de garantie te waarborgen kunnen wij ook het onderhoud voor u verzorgen. De kosten hiervoor bedragen € 19.250,- excl. BTW per vier jaar, waarvan twee maal noodzakelijk is.”
      
      
    
    
      3.15.
      
        
          [appellante] heeft bij brief van 21 juni 2011 - voor zover van belang - als volgt gereageerd: 
        “T.a.v. de garantie op de gevels stemmen wij niet in met uw voorstel. De onderzoekskosten
        vormen een onlosmakelijk onderdeel van de garantie en komen dus voor uw rekening.”.
      
      
    
    
      3.16.
      
        [geïntimeerde 1] heeft voor het project onder meer de volgende aanvullende garantieverklaring afgegeven (hierna: de garantie):
      
      
        “GARANTIEVERKLARING
      
      
      
        Project: [gemeente] , [straat 2] – 55 woningen
      
      
      
        “ [geïntimeerde 1] Innovatie verleent, in aanvulling op de overeengekomen SWK (GIW/ISSO regeling 2007), een verlengde garantie van in totaal 12 jaren op de waterdichtheid van het prefab metselwerk gevels (…)
      
      
      
        Ingangsdatum 06 oktober 2010
        Einddatum 05 oktober 2022
      
      
      
        Deze garantie is alleen van toepassing indien [appellante] op aangeven van [geïntimeerde 1] onderhoud laat uitvoeren door een erkend voegafdichtingsbedrijf. [geïntimeerde 1] zal hiertoe op eigen initiatief inspecties uitvoeren en hierover aan [appellante] rapporteren. De inspectie vindt alleen plaats op verouderings- en onthechtingsaspecten. De frequentie van de inspectie is de verantwoordelijkheid van [geïntimeerde 1] en te laat inspecteren zal geen afbreuk doen aan de garantie. (…)”
      
      
    
    
      3.17.
      
        Na klachten van huurders over de plafonds en over lekkages aan onder meer de gevels heeft [appellante] in 2020 verschillende aannemers onderzoek laten verrichten. Op 18 augustus 2020 heeft [appellante] naar aanleiding van de klachten de volgende e-mail gestuurd naar [geïntimeerde 1] :
        “(…)
        Sinds een kleine maand hebben meerdere bewoners van het [straat 2] zich verzameld als klankbord voor hun klachten. De klachten betreffen vocht en lekkages en de gevolgen daarvan. Ze geven aan dat dit al jaren speelt. In 2010 hebben jullie dit complex voor ons ontworpen en gebouwd en we hopen met jullie in gesprek te gaan over een oplossing. Kunnen wij overleggen binnen een paar weken en eventueel face to face?
        (…)”
      
      
    
    
      3.18.
      
        Op 19 november 2020 heeft [appellante] de volgende brief aan [geïntimeerde 1] gestuurd:
        “(…)
        Zoals reeds bij u bekend zijn er sinds de oplevering van het project ‘ [straat 2] ’ in meerdere woningen sprake van ernstige gebreken. Deze gebreken bestaan uit (…) en structurele lekkageproblemen. (…) Uit meerdere onderzoeken van onder andere [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] is inmiddels gebleken dat de lekkageproblemen worden veroorzaakt door ontbrekende waterkerende folie op verschillende plekken en de slechte aansluiting tussen gevel en kozijnen. Ook kan er op verschillende punten geen water uittreden via de waterkering. Het water wordt hier via het kozijnprofiel en het spouwblad de woning in getransporteerd. De lekkages worden kort gezegd veroorzaakt door het niet naar behoren aanbrengen van bovengenoemde elementen tijdens de bouw. Er is geen sprake geweest van goed en deugdelijk werk.
        (…)
        Gezien het vorengaande dient [appellante] te concluderen dat het opgeleverde gebouw niet blijkt te voldoen aan de overeenkomst, het bestek en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. [appellante] houdt [geïntimeerde 1] hiervoor aansprakelijk en verzoekt, en voor zover nodig sommeert, [geïntimeerde 1] dan ook dringend om zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie weken na heden een aanvang te maken met het herstel van de gebreken. [appellante] houdt [geïntimeerde 1] tevens aansprakelijk voor de schade die [appellante] reeds heeft geleden. (…)
      
      
      
        Indien u niet binnen 3 weken na dagtekening van deze brief een aanvang maakt met het herstel van de gebreken dan wel in constructieve zin het gesprek met [appellante] aangaat dan zal [appellante] op korte termijn herstel laten plegen door een andere aannemer en het herstel en alle daarvoor benodigde werkzaamheden, voorzieningen een aanpassingen voor rekening en risico van [geïntimeerde 1] uit laten voeren, zonder dat [geïntimeerde 1] hiervoor opnieuw in gebreke wordt gesteld.
        (…)”
      
      
    
    
      3.19.
      
        
          [appellante] heeft de woningen vervolgens laten onderzoeken door [bedrijf 5] en [bedrijf 6] . Het (concept)rapport van [bedrijf 5] van februari 2021 vermeldt - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende:
        “(…)
      
    
    
      1.3
      
        
          Huidige situatie en historie klachten
        
        Volgens informatie van [appellante] is er sinds 2018 een sterke toename van het aantal gemelde lekkages. In 2018 betrof het 5 lekkages, in 2019 14 stuks en in 2021 21 lekkagemeldingen. (…)
      
      
    
    
      2.3
      
        
          Conditie van de gevels
        
        Uit de inspecties en gesprekken met bewoners blijkt dat er ook vochtplekken zijn, die ontstaan door inwatering via de gevel of door optrekkend vocht van onder het maaiveld. (…)
      
      
    
    
      2.4
      
        
          Bouwkundige detaillering gevels
        
        (…) Wat direct opvalt aan de detaillering en de bouwzijde is het gebruik van alléén lichte, weinig vocht absorberende, materialen (zoals traditioneel metselwerk wel is).
        Ook wordt regen en vocht niet van de gevel afgehouden door een overstek of bredere waterslagen/lekdorpels. Het langs de gevel lopende vocht kan (…) op diverse plaatsen capillair de constructie binnendringen. (…) Een luchtspouw (belangrijk voor vochtafvoer) ontbreekt geheel in de constructie opbouw.
        (…)
      
      
    
    
      2.5
      
        
          Optrekkend vocht
        
        Optrekkend vocht komt vanonder het maaiveld. Gevolgen zijn vocht en schimmel en aantasting van de 20mm betonnen plaat aan binnenzijde van het gevelelement. Het detail van de aansluiting van de gevelelementen met de fundering ziet er kwetsbaar uit.
        (…)”
      
      
    
    
      3.20.
      
        Het rapport van [bedrijf 6] van 24 januari 2022 houdt – voor zover van belang – het volgende in:
        “(…)
        
          Conclusies:
        
        De vochtproblemen met de woningen zijn complex, omdat er verschillende oorzaken zijn:
        De zes belangrijkste problemen zijn:
      
      
      1. Aansluiting horizontale naden tussen de elementen. Deze hebben al veel eerder problemen gegeven en zijn nooit afdoende en structureel behandeld.
      2. Betonnen elementen buitenzijde. Deze hebben al veel eerder problemen gegeven. Zowel de scheuren als de vervormingen zijn nooit optimaal aangepakt. (…)
      3. Aansluiting metselwerk met de houten kozijnen. Deze aansluiting leidt tot lekkages en moet worden aangepast.
      4. Houten gevelbekledingen. De risico’s die hier genomen worden, kunnen nu en zeker op termijn tot ernstige problemen leiden. Ook het ontbreken van onderhoud speelt hier een rol.
      5.	(…)
      6. Algeheel onderhoud. Het onderhoud van de gevelbekledingen en de kozijnen is matig tot slecht. Om verdere degradatie tegen te gaan, is op korte termijn groot onderhoud noodzakelijk.
      (…)”
      
    
    
      3.21.
      Bij akte van cessie van 16 juni 2023 heeft [bedrijf 1] alle vorderingen die zij uit hoofde van de aannemingsovereenkomst en bijbehorende garantie op [geïntimeerde 1] heeft, overgedragen aan [appellante] .
      
    
    
      3.22.
      
        [appellante] heeft [bedrijf 7] (hierna: [bedrijf 7] ) de opdracht gegeven tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. [bedrijf 7] heeft nader onderzoek uitgevoerd en haar bevindingen in een onderzoeksverslag van 2 juni 2022 vastgelegd. Daarna heeft [bedrijf 7] de herstelwerkzaamheden nader uitgewerkt in een werkomschrijving van 18 december (naar het hof begrijpt) 2022. Op basis van deze werkomschrijving is de gekozen hersteloplossing getest op een proefwoning. 
      
    
    
      3.23.
      
        [appellante] heeft de uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de proefwoning laten toetsen door [bedrijf 6] , die haar bevindingen heeft neergelegd in een memorandum van 12 januari 2023. Daarnaast heeft [appellante] de kosten laten toetsen door een kostendeskundige. Zowel [bedrijf 6] als de kostendeskundige hebben akkoord gegeven. Vervolgens zijn herstelwerkzaamheden aan de woningen uitgevoerd. Verder heeft [appellante] een architect ingeschakeld en een omgevingsvergunning aangevraagd. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      Samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [appellante] bij de rechtbank gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde 1] aansprakelijk is voor de schade en kosten van [appellante] als gevolg van de gebreken aan de gevel en een vergoeding door [geïntimeerde 1] van de kosten gemoeid met herstel van die gebreken, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [appellante] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat in de woningen van het project vochtproblemen optreden als gevolg van gebreken aan de gevels. Volgens [appellante] heeft zij deze gebreken tijdig bij [geïntimeerde 1] gemeld, is [geïntimeerde 1] als aannemer aansprakelijk voor de gebreken op de grond dat zij tekort is gekomen in haar verplichtingen uit de aanneemovereenkomst en moet [geïntimeerde 1] daarom de herstelkosten betalen. [appellante] heeft zich beroepen op de garantie.
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerde 1] heeft verweer gevoerd, onder meer inhoudende dat de dekking van de garantie beperkt is. Volgens [geïntimeerde 1] ziet de garantie uitsluitend op het prefab metselwerk als onderdeel van de gevels van de woningen.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen, onder meer omdat de gebreken aan de gevels niet onder de garantie van [geïntimeerde 1] vallen. De rechtbank heeft [appellante] - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep 
    
    
      5.1.
      
        
          [appellante] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van de volgende vorderingen:
        I. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] aansprakelijk is voor de schade en kosten van [appellante] als gevolg van de gebreken aan de gevel zoals in de processtukken beschreven;
        II. [geïntimeerde 1] te veroordelen in de herstelkosten van € 1.002.393,62, althans, voor zover bepaalde posten niet concreet kunnen worden begroot dan wel geschat of de eiswijziging niet wordt toegelaten, tot een nader bij staat op te maken bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        III. [geïntimeerde 1] te veroordelen in de deskundigenkosten van € 25.833,50, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. [geïntimeerde 1] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 6.916,14;
        V. [geïntimeerde 1] te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellante] aan [geïntimeerde 1] uit hoofde van het bestreden vonnis betaalde proceskosten ad € 4.206,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
        met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in beide instanties, waaronder begrepen € 16.932,74 aan advocaatkosten mocht [geïntimeerde 1] wederom betogen dat de garantie zou zijn ingegeven door het innovatieve karakter van de sierstenen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met tien grieven (negen genummerde grieven en één daaraan voorafgaande algemene grief). Het hof ziet aanleiding eerst een aantal verweren van [geïntimeerde 1] te bespreken.
      
      
        
          
            [appellante] is contractspartij en de garantie ziet op 55 woningen
        
      
      
    
    
      6.2.
      Als meest verstrekkende verweer heeft [geïntimeerde 1] in eerste aanleg het standpunt ingenomen dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen. [geïntimeerde 1] betwist dat de rechten waarop [appellante] zich beroept, kwalitatieve rechten zijn die zijn overgegaan bij de overdracht van de woningen. Wegens de devolutieve werking van het hoger beroep is dit verweer van [geïntimeerde 1] weer aan de orde. Hetzelfde geldt voor het verweer dat de garantie alleen zou zien op de koopwoningen, en niet op de huurwoningen van [appellante] die het onderwerp zijn van deze procedure. Over dit laatste verweer heeft [geïntimeerde 1] ter zitting in hoger beroep op vragen van het hof verklaard het in hoger beroep te handhaven.
      
    
    
      6.3.
      Het formele verweer van [geïntimeerde 1] dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen stuit af op het volgende. Voor zover de vorderingen van [bedrijf 1] niet al op grond van artikel 6:251 lid 2 BW op [appellante] zijn overgegaan op [appellante] bij de overdracht van de woningen binnen de organisatie van [appellante] , zijn alle vorderingen die [bedrijf 1] nog op [geïntimeerde 1] mocht hebben uit hoofde van de aannemingsovereenkomst en de garantie bij de akte van cessie (zie 3.21 bij Feiten) overgedragen aan [appellante] . 
      
    
    
      6.4.
      Het verweer dat de garantie slechts betrekking zou hebben op de koopwoningen en niet op alle 55 woningen van het project, houdt ook in hoger beroep geen stand. Immers, de tekst van de garantie noemt expliciet 55 woningen. Ook staat in de garantie dat deze is verleend in aanvulling op de overeengekomen SWK (GIW/ISSO regeling 2007). Voor het vermeende onderscheid tussen koop- en huurwoningen biedt de tekst van de garantie dan ook geen aanknopingspunten. Ook overigens zijn geen omstandigheden aangedragen die tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          Klachtplicht niet geschonden
        
      
      
    
    
      6.5.
      Verder heeft [geïntimeerde 1] betoogd dat [appellante] haar klacht te laat bij [geïntimeerde 1] heeft gemeld. [appellante] heeft eerst in 2020 geprotesteerd terwijl zij al in 2018 met de vermeende gebreken bekend was. Als gevolg van het te late klagen is [geïntimeerde 1] in haar belangen geschaad. Als zij in 2018 al was betrokken bij de lekkageproblematiek had zij [appellante] kunnen wijzen op het achterstallige onderhoud en de relatie met de lekkageproblematiek en had [appellante] door het uitvoeren van onderhoud meer meldingen kunnen voorkomen. Pas nadat al drie partijen onderzoek naar de lekkages hebben uitgevoerd is [geïntimeerde 1] betrokken. Aannemelijk is dat de schade als gevolg van de lekkages in 2018 aanzienlijk minder groot zou zijn geweest dan nu volgens [appellante] het geval is, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] . [appellante] heeft verweer gevoerd. Zij heeft betwist dat zij te laat heeft geklaagd. Verder heeft [appellante] , samengevat, het volgende aangevoerd. Eerst heeft [appellante] ad hoc klachten van huurders in behandeling genomen. Op een gegeven moment heeft zij het vermoeden gekregen dat er meer aan de hand was. Zij heeft daarop onderzoek laten verrichten door aannemers en toen duidelijker werd dat het ging om structurele gebreken, heeft zij [geïntimeerde 1] aangeschreven. Dat was nog voordat deskundige [bedrijf 5] een rapport had uitgebracht. Ook heeft [geïntimeerde 1] geen nadeel ondervonden, onder meer omdat [appellante] geen gevolgschade vordert. De verantwoordelijkheid voor controle op het onderhoud lag juist bij [geïntimeerde 1] en dit heeft geen relatie met de klachten en de vordering van [appellante] . [geïntimeerde 1] heeft de gevels niet, althans te laat, geïnspecteerd. 
      
    
    
      6.6.
      Het hof volgt [geïntimeerde 1] niet in haar betoog op dit punt. De klachttermijn van artikel 6:89 BW gaat pas lopen zodra de schuldeiser het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze heeft kunnen ontdekken en van de schuldeiser wordt in dit verband verwacht dat hij het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek verricht. [geïntimeerde 1] heeft niet gesteld dat in het onderhavige geval onderzoek achterwege had kunnen of moeten blijven dan wel dat de termijn die is gebruikt voor het doen van onderzoek te lang is geweest. Dat [appellante] eerst ad hoc klachten heeft behandeld en aannemers naar de gevels heeft laten kijken kan haar niet worden tegengeworpen omdat niet direct duidelijk was dat het om structurele gebreken ging en zij eerst onderzoek moest laten verrichten naar de gevels. In het onderhavige geval is de klachttermijn redelijkerwijs niet eerder gaan lopen dan nadat [appellante] door verschillende aannemers de gevel heeft laten onderzoeken, dus in de loop van 2020 (zie 3.17. bij Feiten). [appellante] heeft [geïntimeerde 1] aangeschreven in augustus 2020. Dit tijdsverloop leidt dan ook niet zonder meer tot de conclusie dat [appellante] haar klachtplicht heeft geschonden.
      
    
    
      6.7.
      De vraag of [appellante] tijdig aan haar klachtplicht heeft voldaan, moet mede worden beantwoord aan de hand van een afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Het hof oordeelt hierover het volgende. [appellante] heeft de stelling van [geïntimeerde 1] dat haar belangen zijn geschaad als gevolg van het vermeend late klagen door [appellante] gemotiveerd betwist. Zo heeft [appellante] haar stellingen niet gebaseerd op de onderzoeken van de aannemers die zij heeft laten verrichten in de loop van 2020, voordat zij heeft geklaagd. Die onderzoeken zijn niet als productie overgelegd in deze procedure. Dat geldt wél voor de onderzoeken die [appellante] heeft laten verrichten door de deskundigen [bedrijf 5] en [bedrijf 6] . Die rapportages dateren van januari 2021 en februari 2022 (zie 3.19. en 3.20. bij Feiten), dus van nadat [geïntimeerde 1] bekend was met de gevelproblematiek, en de bevindingen uit die rapportages heeft [appellante] aan haar stellingen in deze procedure ten grondslag gelegd. [appellante] heeft haar vorderingen niet gegrond op het ontstaan van gebreken aan de gevel als gevolg van achterstallig onderhoud. Zij beroept zich op de garantie die volgens [appellante] ziet op de waterdichtheid van de gevel. Dit brengt mee dat de discussie over wie verantwoordelijk was voor het onderhoud van de gevel en het al dan niet uitblijven van het verrichten van onderhoud in het midden kan blijven. Daarbij komt dat [appellante] geen gevolgschade heeft gevorderd, zodat ook om die reden het tijdsverloop tussen het openbaren van de gebreken aan de gevel en het melden daarvan bij [geïntimeerde 1] niet tot nadeel voor [geïntimeerde 1] heeft geleid.
      
    
    
      6.8.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hof ook dit verweer passeert. 
      
      
        
          Reikwijdte van de afgegeven garantie: bewijslevering [appellante]
        
      
      
    
    
      6.9.
      De algemene grief en grieven één tot en met zes bestrijden vanuit verschillende invalshoeken het oordeel van de rechtbank dat de reikwijdte van de garantie die [geïntimeerde 1] heeft afgegeven uitsluitend het prefab metselwerk betreft. 
      
    
    
      6.10.
      Het hof overweegt ten aanzien van deze grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, als volgt. 
      
      
        6.10.1
        Het standpunt van [appellante] is dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de garantie ziet op de gehele gevel, niet enkel op het deel waarin bakstenen zijn aangebracht. Volgens [appellante] is dat de meest logische uitleg van de garantie gelet op de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van de garantie. Daartoe voert zij, kort gezegd, het volgende aan. Siermetselwerk heeft geen bouwkundige/waterafdichtende functie, terwijl de garantie ziet op waterdichtheid, het siersteenwerk op diverse geveldelen ontbreekt en de kopse kanten niet eens zijn gevoegd. Ook is de verantwoordelijkheid voor tijdig onderhoud bij [geïntimeerde 1] gelegd. Het baksteendeel heeft geen onderhoud nodig of voegwerk dat, zo snel al, moet worden bijgehouden. Ook de totstandkomingsgeschiedenis bevestigt deze uitleg van de garantie. Na de oplevering van het project zijn lekkages aan de gevel opgetreden. [bedrijf 6] heeft onderzoek verricht en haar bevindingen gepresenteerd in het [bedrijf 6] -rapport 2011. De gevel is op een andere manier opgebouwd dan gebruikelijk en vertoonde lekkagegebreken. Dit is dan ook de achtergrond geweest waartegen de garantie is afgegeven. In de daaropvolgende correspondentie van 6, 20 en 25 mei en 21 juni 2011 hebben partijen oor wat betreft de garantie gesproken over garantie op de gevels. Hieruit valt af te leiden dat [geïntimeerde 1] de deugdelijkheid van de gehele gevel heeft gegarandeerd. Immers, [geïntimeerde 1] sprak in haar brief van 6 mei 2011 over een garantie op de waterdichtheid van de gevel en ook [appellante] heeft in haar brief van 20 mei 2011 opgemerkt dat de garantie de waterdichtheid van de gevels betreft, daaraan toevoegend dat het onderhoud door en voor rekening van [geïntimeerde 1] moet worden verzorgd. Verder heeft [geïntimeerde 1] bij brief van 25 mei 2011 medegedeeld dat aantasting van de gevelconstructie door indringend water met als gevolg lekkage onder de garantie valt en aangeboden om tegen betaling controle uit te voeren, waarbij de frequentie en de kosten van dat onderhoud ook omstandigheden zijn die erop duiden dat de garantie op de gehele gevel inclusief de voegen tussen de elementen en tussen de in de gevel aangebrachte onderdelen ziet, aldus nog steeds [appellante] .
        
      
      
        6.10.2
        
          [geïntimeerde 1] betwist dit. Volgens haar ziet de garantie slechts op het innovatieve deel van de gevel, het siermetselwerk. [geïntimeerde 1] voert, samengevat, het volgende aan. Het [bedrijf 6] -rapport 2011 wordt niet aangehaald in de correspondentie waarop [appellante] zich beroept ter onderbouwing van haar stellingen en de garantie houdt hier ook geen verband mee. Het [bedrijf 6] -rapport 2011 biedt geen schokkende inzichten of vermelding van generieke (lekkage)problemen, het gaat om zes verschillende types lekkages. Het rapport biedt geen basis om een aanvullende, verlengde garantie op de waterdichtheid van de gehele gevel te verlangen. In de tekst van de garantie staat dat deze op het prefab metselwerk is verstrekt, niet dat deze op de gehele gevel ziet. Dat op de garantie enkel een beroep kan worden gedaan bij lekkages als gevolg van het niet waterdicht zijn van metselwerk als gevolg van veroudering c.q. onthechting van de betonvoegen, volgt ook uit de voorwaarden waaronder [geïntimeerde 1] de garantie heeft afgegeven. Zo is opgenomen dat [appellante] onderhoud zou moeten uitvoeren door een voegafdichtingsbedrijf en dat [geïntimeerde 1] de gevel zou inspecteren op verouderings- en onthechtingsaspecten, dat is echter nooit nodig geweest. Voor de andere onderdelen van de gevel en de woning, de “bewezen producten” geldt dat de levensduur c.q. -verwachting bekend was en daarvoor waren al specifieke SWK-garantietermijnen overeengekomen. Het prefab metselwerk van de gevels was echter het innovatieve onderdeel van de gevel dat zich in de praktijk nog niet had bewezen, daarvoor bestond geen (standaard) specifieke garantie in de regelingen van SWK, [appellante] , Stabu en dergelijke en dat onderdeel was door [bedrijf 6] niet beoordeeld. [geïntimeerde 1] heeft dan ook altijd bedoeld, begrepen en mogen begrijpen dat de garantie ziet op specifiek het prefab metselwerk van de gevels, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] . Daarmee heeft [geïntimeerde 1] de stellingen van [appellante] gemotiveerd weersproken.
        
      
      
        6.10.3
        De tekst van de garantie en de totstandkomingsgeschiedenis daarvan vormen naar het oordeel van het hof onvoldoende bewijs van de door [appellante] gestelde afspraak. Uit de correspondentie van mei en juni 2011 die [appellante] heeft overgelegd blijkt geen evident verband tussen de lekkages die zich destijds hebben voorgedaan en de afgifte van de (aanvullende en verlengde) garantie. In die correspondentie wordt bijvoorbeeld niet genoemd dat [appellante] zich zorgen zou maken over de bestendigheid van de waterdichtheid van de gehele gevel in de toekomst wat betreft de typen lekkages die [bedrijf 6] heeft onderscheiden. Dat klemt te meer gelet op de omstandigheid dat [geïntimeerde 1] destijds naar aanleiding van de lekkages na de oplevering van het project maatregelen heeft genomen om de waterdichting te verbeteren nadat deze maatregelen aan [bedrijf 6] zijn voorgelegd en door [bedrijf 6] zijn getoetst. Daarbij komt dat ook de tekst van de ondertekende garantie beperkt is en expliciet slechts het prefab metselwerk aan de gevels vermeldt: “ [geïntimeerde 1] Innovate verleent, in aanvulling op de overeengekomen SWK (GIW/ISSO regeling 2007), een verlengde garantie van in totaal 12 jaren op de waterdichtheid van het prefab metselwerk gevels.”. Hoewel [appellante] in haar brief van 20 mei 2011 aan [geïntimeerde 1] wel opmerkingen maakt over de tekst van de garantie die zij bij brief van 6 mei 2011 heeft ontvangen, heeft dit niet geleid tot aanpassing van de tekst in de garantie die is ondertekend. Dat had wel voor de hand gelegen als [appellante] destijds van mening was dat de afspraak was dat de garantie op de gehele gevel zou zien. In diezelfde brief schrijft [appellante] over de onderhoudsverplichting met betrekking tot het prefab metselwerk, niet over de onderhoudsverplichting met betrekking tot de (gehele) gevel. Ook de onderhoudsafspraken die in de garantie zijn opgenomen leggen onvoldoende gewicht in de schaal, gezien hetgeen [geïntimeerde 1] hierover heeft aangevoerd. In het licht van het voorgaande biedt de tekst van de garantie dan ook geen steun aan de ruime reikwijdte daarvan, zoals [appellante] voorstaat. 
        
      
      
        6.10.4
        Het is, gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] , aan [appellante] om te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat de reikwijdte van de garantie de waterdichtheid van de gehele gevel betreft, in dier voege dat [geïntimeerde 1] dat heeft moeten begrijpen. [appellante] zal overeenkomstig haar bewijsaanbod in de gelegenheid worden gesteld hiervoor bewijs te leveren.
        
      
    
    
      6.11.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      laat [appellante] toe tot het bewijs haar stelling dat de reikwijdte van de garantie de waterdichtheid van de gehele gevel betreft, in dier voege dat [geïntimeerde 1] dat heeft moeten begrijpen;
    
    
    
      beveelt dat, indien [appellante] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. M.E. van Neck, daartoe tot raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te [plaats 1] op een nader te bepalen dag en uur;
    
    
    
      bepaalt dat de advocaat van [appellante] uiterlijk op 10 maart 2026 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te doen toekomen de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te brengen getuigen in de periode april tot en met juni 2026;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. M.E. van Neck, mr. J.C.W. Rang en mr. S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.