ECLI:NL:RBNHO:2026:1737, Rechtbank Noord-Holland, 06-02-2026, HAA - 24 _ 7876
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting; omvang stakingswinst; waardering bewoonde onroerende zaak; landbouwvrijstelling; makelaarskosten.

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 24/7876
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. S. Alkema)
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2017 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 72.412 (de aanslag). Daarbij is € 1.673 belastingrente berekend. 
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het belastbaar inkomen uit werk en woning verminderd naar € 68.863 en de belastingrente dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2026 te Haarlem.
      Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] en mr. [naam 3] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    1. Eiser en zijn twee broers [naam 4] (H) en [naam 5] (T, gezamenlijk “de
    broers”) dreven gezamenlijk een agrarische onderneming met de naam V.O.F. [onderneming] (de onderneming). De activiteiten van de onderneming bestonden uit een veehouderij en een kaasmakerij. De broers waren ieder voor 1/3 gerechtigd in de winst van de onderneming. De onderneming is op 31 december 2017 gestaakt. 
    
    2. Tot het ondernemingsvermogen van de onderneming behoorden (onder meer) de
    landerijen gelegen aan [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] .  
    3. [adres 1] te [plaats] is in 2017 (grotendeels) verkocht en geleverd aan de
    zus en zwager van de drie broers. De koopprijs is € 3.900.000. [adres 1] werd bewoond door eiser en hij is in 2018 elders gaan wonen. Ter zake van de verkoop van [adres 1] heeft [makelaarskantoor] een courtage gefactureerd van € 29.250 exclusief btw.
    
    4. [adres 2] bestaat uit een woonstolpboerderij met schuur, ondergrond, tuin, erf en verdere
    aanhorigheden en het bedrijfsgebouw met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden. De boerderij werd ten tijde van de staking bewoond door H en hij is daar na de staking blijven wonen. [makelaarskantoor] heeft de waarde van [adres 2] getaxeerd op € 516.000 per 31 december 2017. Van die waarde is € 280.000 toegerekend aan (de ondergrond van) het woonhuis en de tuin en erf. De resterende € 236.000 is toegerekend aan (erf en ondergrond van) bedrijfsgebouwen en overig erf. 
    
    5. Bij notariële akte van 1 mei 2019 hebben eiser en T hun deel in [adres 2] aan H
    geleverd. Vanwege overbedeling heeft H aan elk van de twee broers (1/3 * € 516.000 =) € 172.000 voldaan.
    
    6. [adres 3] betreft een perceel grond dat direct grenst aan [adres 2] . [adres 2] is naar
    aanleiding van de staking overgegaan van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen van de broers. Bij notariële akte van 1 mei 2019 is [adres 3] toebedeeld aan T. Aan [adres 3] is een waarde toegekend van € 9.500. Vanwege de overbedeling heeft T aan elk van zijn broers (1/3 x € 9.500 =) € 3.166 voldaan. 
    
    7. Het veehouderijbedrijf bestaande uit een stolpboerderij met loods, ligboxenstal, met erf
    en ondergrond en gelegen aan [adres 4] is in april 2017 verkocht aan derden voor een bedrag van € 3.300.000. Eerder woonde T in de bedrijfswoning. Ter zake van de verkoop van [adres 4] heeft [makelaarskantoor] een courtage gefactureerd van € 24.750 exclusief btw. Daarmee komt de totale courtage van [makelaarskantoor] voor [adres 1] en [adres 4] op (€ 29.250 + € 24.750=) € 54.000 exclusief btw (de makelaarskosten). 
    
    8. Het resultaat van de onderneming in 2017 bedraagt € 6.152.509, bestaande uit de
    normale jaarwinst van -/- € 52.682 en een stakingswinst van € 6.205.191. Van de stakingswinst is € 938.765 aangemerkt als belaste winst. Het overige deel van de stakingswinst is in aanmerking genomen onder de landbouwvrijstelling.  
    
    9. Eiser heeft in de aangifte IB/PVV 2017 ter zake van de overgang van [adres 2] naar het
    privévermogen een bedrag van € 32.667 als “overige vrijgestelde winstbestanddelen” in aanmerking genomen. Dit betreft het 1/3 deel van een afslag van 35% van de aan (de tuin/erf en ondergrond van) het woonhuis van [adres 2] toegekende taxatiewaarde. Eiser heeft deze afslag toegepast in verband met de duurzame zelfbewoning van het woonhuis door H. Ook heeft eiser de makelaarskosten in aftrek genomen bij de bepaling van de belaste winst van de onderneming.  
    
    10. Op 1 november 2019 heeft verweerder een boekenonderzoek aangekondigd. Na het
    inleidend gesprek hebben partijen gecorrespondeerd. Op 28 mei 2020 zijn de controlerapporten van de onderneming en eiser vastgesteld. Daarbij heeft verweerder aangekondigd dat de makelaarskosten zijns inziens niet volledig in aanmerking kunnen worden genomen bij de bepaling van de belaste winst, maar onder de landbouwvrijstelling in aanmerking moeten worden genomen. Ter zake van de verkoop van [adres 4] houdt volgens verweerder 97,22% van de courtage verband met de vrijgestelde winst waardoor (€ 24.750 x 97,22% =) € 24.057 niet aftrekbaar is. Voor de verkoop van [adres 1] rekent hij 94,58% toe aan de vrijgestelde winst wat leidt tot minder aftrekbare kosten normale jaarwinst van € 29.250 x 94,58% = € 27.664. Tot slot zijn aftrekposten van € 3.393 en € 4.325 niet gevolgd, waardoor de jaarwinst wordt gecorrigeerd met € 59.439, waarvan 1/3 (€ 19.813) toerekenbaar is aan eiser. Voorts heeft verweerder aangekondigd dat de afslag voor zelfbewoning met betrekking tot [adres 2] niet zal worden toegestaan en dat daarom een additioneel bedrag van € 32.667 tot de stakingswinst moet worden gerekend. 
    
    11. Bij het opleggen van de aanslag is verweerder afgeweken van de aangifte.
    De in het controlerapport aangekondigde correcties zijn doorgevoerd. De aanslag is opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 72.412 
    
    12. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de aanslag verminderd tot een aanslag
    berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 68.863. Verweerder heeft de correctie makelaarskosten ter zake van [adres 4] verminderd naar € 22.500 en voor [adres 1] naar € 24.563. Ook is een correctie gemaakt op één van de andere niet in aftrek toegestane kosten. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    13. In geschil is de omvang van de stakingswinst. Meer specifiek is in geschil of het hele
    bedrag van de makelaarskosten aftrekbaar is bij de bepaling van de regulier belaste stakingswinst. Voorts is in geschil of bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer van [adres 2] een waardedrukkende factor in aanmerking moet worden genomen in verband met de bewoning van die woning door H.  
    
    14. Eiser stelt dat de makelaarskosten in aftrek komen op de (regulier belaste) jaarwinst. Zij
    vormen geen direct op de verkoop van landbouwgrond drukkende verkoopkosten en vallen dus niet onder de landbouwvrijstelling. Eiser verwijst naar het arrest ECLI:NL:HR:2015:79 en stelt dat de Hoge Raad in dit arrest mogelijk om is gegaan ten opzichte van eerdere jurisprudentie. Eiser voert voorts aan dat [adres 2] een door H bewoonde bedrijfswoning betreft waardoor voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer sprake is van zelfbewoning en bij de bepaling van de waarde van de verhuurde staat moet worden uitgegaan. Eiser baseert zich op ECLI:NL:HR:2000:AA6212 en het besluit van de staatssecretaris van 3 augustus 2009 CPP2009/1092M. Rekening houdend met de leeftijd van H dient een waardedrukkende factor in aanmerking te worden genomen van 35% op de getaxeerde waarde, aldus eiser. 
    
    15. Verweerder voert aan dat de makelaarskosten die zien op de verkoop van
    landbouwgrond waarbij de opbrengst is vrijgesteld onder de landbouwvrijstelling niet in aftrek kunnen worden gebracht op de belaste winst. De landbouwvrijstelling is een netto vrijstelling waardoor de makelaarskosten die rechtstreeks samenhangen met de verkoopopbrengst van de vrijgestelde winstbestanddelen daarmee voor de bepaling van de landbouwvrijstelling in mindering op de hoogte van de boekwinst en daarmee de vrij te stellen winstbestanddelen komen. Het arrest waar eiser naar verwijst is in dit geval niet van toepassing, aldus nog steeds verweerder. Voorts is verweerder van mening dat bij de waardebepaling van [adres 2] geen waardedrukkende factor voor duurzame zelfbewoning in aanmerking genomen hoeft te worden omdat eiser de woning niet zelf bewoonde, maar de woning werd bewoond door H. Van zelfbewoning is dus geen sprake. Eiser heeft de waarde in vrije staat uitbetaald gekregen en moeten ook over deze waarde afrekenen, aldus verweerder. 
    
    
      
        Beoordeling
      
    
    
    
      
        Aftrekbaarheid makelaarskosten
      
    
    16. De rechtbank ziet geen aanleiding om eiser te volgen in zijn standpunt dat weliswaar
    direct op de verkoop drukkende kosten op grond van vaste jurisprudentie in aftrek dienen te komen op onder de landbouwvrijstelling vrijgestelde opbrengst, maar dat de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2015:79 mogelijk is om gegaan waardoor de makelaarskosten alsnog geheel in aftrek zouden komen. Het door eiser aangehaalde arrest betrof de toerekening van kosten aan belaste bestemmingswijzigingswinst dan wel de onder de landbouwvrijstelling vrijgestelde winst, waarbij de Hoge Raad tot het oordeel komt dat de in dat geval gemaakte saneringskosten moesten worden toegerekend aan de bestemmingswijzigingswinst. De Hoge Raad heeft dus niet geoordeeld dat direct op de verkoop van landbouwgrond drukkende kosten niet meer onder de landbouwvrijstelling vallen. Verweerder heeft de kosten toegerekend naar rato van de belastbaarheid van het resultaat uit de verkoop van [adres 1] en [adres 4] . De rechtbank ziet geen aanleiding om een hoger deel van de makelaarskosten aan de belaste jaarwinst toe te rekenen. 
    
    
      
        Afslag op waarde [adres 2]
      
    
    17. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om eiser te volgen in het standpunt dat bij de
    waardebepaling van [adres 2] een afslag moet worden toegepast in het kader van de bewoning daarvan door H. De door eiser aangehaalde jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2000:AA6212) betreft de situatie waarbij een ondernemer ten tijde van de overgang naar het privévermogen in de bedrijfswoning bleef wonen. Daarbij is dus geen daadwerkelijke vergoeding ontvangen op grond waarvan de waarde in het economisch verkeer kan worden bepaald. Dat is een andere situatie dan bij eiser, niet alleen omdat eiser niet zelf in de bedrijfswoning woonde maar ook omdat eiser na staking wél een vergoeding van zijn broer heeft ontvangen en wel voor de getaxeerde waarde per ultimo 2017. Dat deze vergoeding zoals eiser ter zitting heeft aangevoerd niet al voor het stakingsmoment overeen is gekomen maar op het moment dat zij moesten nadenken over de fiscale afwikkeling van de staking, doet er niet aan af dat het 1/3 deel van de getaxeerde waarde het bedrag is dat eiser daadwerkelijk heeft gerealiseerd . 
    
    18. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
    
    19. Voor het toekennen van een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, voorzitter, en mr. A.A. Fase en mr. G.H. de Soeten, leden, in aanwezigheid van mr. J.M. Kempers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026. 
    
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op: