ECLI:NL:RBAMS:2025:7634, Rechtbank Amsterdam, 07-10-2025, 11826104 CV EXPL 25-10650
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte, verstek, ambtshalve toetsing. Oneerlijk BIK-, boete- en proceskostenbeding. Verhuurder heeft haar huurders een aanbod gedaan dat strekt tot schrapping van alle bedingen die zouden kunnen worden toegepast als huurder niet of te laat betaalt. Gedaagde heeft niet gereageerd. In dat geval is het niet redelijk om vast te houden aan de gevolgen uiteengezet in het Dexia-arrest. Verhuurder mag vanaf het verstrijken van de reactietermijn terugvallen op de Nederlandse wetgeving. De 14-dagenbrief is gestuurd na het verstrijken van de reactietermijn. BIK daarom ook toewijsbaar.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11826104 CV EXPL 25-10650
      vonnis van:  7 oktober 2025
      fno.:  561
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de stichting stichting Ymere
    
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      niet verschenen
    
    
    Verloop van de procedure
    
    
      Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    Gronden van de beslissing
    Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
    
    1. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 
    
    2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk n die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. 
    
    3. Eiseres heeft zich in de dagvaarding geconformeerd aan het oordeel van de kantonrechter voor wat betreft de ambtshalve toetsing en wenst zich daar niet nader over uit te laten. Wel heeft eiseres nadrukkelijk haar e-mail van 21 november 2024 aan al haar huurders, waaronder gedaagde, onder de aandacht gebracht. 
    
    4. In die e-mail staat het volgende:
    
  
  
    “Huurvoorwaarden buitengerechtelijke kosten 
    
      
        (…)
      
      
        Wij willen iets in de huurvoorwaarden en huurovereenkomsten van al onze huurders aanpassen. Hiervoor vragen wij uw toestemming. Hierover gaat dit bericht. 
      
    
    
    
      
        Wij willen oneerlijke voorwaarden verwijderen uit huurovereenkomsten en huurvoorwaarden
      
      
        Ook in uw huurovereenkomst en huurvoorwaarden kunnen voorwaarden staan die volgens de Europese regelgeving niet eerlijk zijn. Het gaat over gevolgen waar u mee te maken kunt krijgen als u niet (of niet op tijd) uw huur betaalt. Denk aan deze extra kosten: buitengerechtelijke kosten, gerechtelijke kosten, rente en boetes. Wij hebben nooit gebruik gemaakt van deze oneerlijke voorwaarden. Dus verwijderen we deze oneerlijke voorwaarden helemaal uit oude overeenkomsten en voorwaarden. Natuurlijk komen ze ook niet in onze nieuwe voorwaarden. 
      
    
    
    
      
        Geeft u ons toestemming om uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden aan te passen?
      
      
        Laat het ons binnen 4 weken weten door te klikken op onderstaande knop. Wij vinden ons voorstel redelijk omdat het past bij de doelen van de Europese Richtlijn. Én het beschermt u als huurder tegen oneerlijke gevolgen van een huurschuld. 
      
    
    
  
  
    Wij berekenen huurders alleen buitengerechtelijke kosten volgens de wet
    
      
        Dus als u in de toekomst een huurschuld krijgt, kan het zijn dat u nog wel deze extra kosten moet betalen. Het verwijderen van de oneerlijke voorwaarden uit uw huurovereenkomst en/of huurvoorwaarden verandert daar niets aan. 
      
      
        (…)”
      
    
    
    
      
        De ambtshalve toetsing in dit geval 
      
    
    
    5. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst en het daarbij horende Overzicht maandelijkse prijs zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
    
    6. De artikelen 1.4 (huurprijswijziging) en 1.12 (wijziging voorschot servicekosten) van de Algemene Voorwaarden versie juli 2005 (hierna: de Algemene Voorwaarden) zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
    
    7. Ook de artikelen 11.1, 11.2 en 11.3 van de Algemene Voorwaarden zijn getoetst. Deze artikelen luiden als volgt:  
    
    
      11.1
      Indien de huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hem rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten waarbij inbegrepen de BTW voor rekening van de huurder. 
      
    
    
      11.2
      Indien de huurder de maandelijkse prijs niet uiterlijk op de eerste van de maand heeft voldaan, is hij in verzuim zonder dat ingebrekestelling vereist is. Ymere kan in dat geval per (deel van) maand een boete opleggen, waarvan de hoogte vermeld staat in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). 
      
    
    
      11.3
      Buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij haar vordering op de andere partij uit handen geeft. Deze kosten bedragen 15% van de vordering met een minimum van een in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst) opgenomen bedrag vermeerderd met BTW. 
      
      8. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten (artikel 11.1 en 11.3 zoals hiervoor geciteerd) zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk. 
      
      9. Ten aanzien van artikel 11.2 van de Algemene Voorwaarden overweegt de kantonrechter het volgende. Op basis van dit beding kan Ymere een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. Voor de hoogte van de boete verwijst het beding naar de Tarievenlijst. Eiseres heeft de Tarievenlijst echter niet overgelegd. De mogelijkheid bestaat dat de boete veel hoger is of kan zijn dan de wettelijke rente, die een consument normaliter is verschuldigd. Dit zou betekenen dat het beding oneerlijk is. 
      
      10. Artikel 11.1 is voorts oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. 
      
      
        
          De e-mail van 21 november 2024 
        
      
      
      11. Indien sprake is van oneerlijke bedingen, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag deze bepalingen dan niet gebruiken en zij mag normaal gesproken ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68). 
      
      12. In dit geval heeft eiseres de onder 4 genoemde e-mail gestuurd waarin zij haar huurders een aanbod doet. Dit aanbod strekt in de kern tot schrapping van alle oneerlijke bedingen die zouden kunnen worden toegepast als de huurder niet of te laat betaalt. Het gaat dan meer specifiek om incassobedingen, proceskostenbedingen, rentebedingen en boetebedingen in de huurovereenkomsten en/of algemene voorwaarden van alle huurders van eiseres. De schrapping van de bedingen heeft tot gevolg dat het doel van de Richtlijn – die strekt tot bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen – wordt bereikt. 
      
      13. Hoewel in de e-mail van 21 november 2024 niet concreet is benoemd welke bedingen eiseres uit de huurovereenkomst en algemene voorwaarden van gedaagde wil verwijderen, begrijpt de kantonrechter uit de redactie van die brief dat het in ieder geval gaat om de artikelen 11.1, 11.2 en 11.3 van de Algemene Voorwaarden als hiervoor geciteerd. 
      
      14. Op grond van artikel 6:2 en 6:248 BW is een huurder verplicht zich te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid, terwijl het rechtsgevolgen kan hebben als hij dat niet doet. Tot dit handelen overeenkomstig de redelijkheid en billijkheid behoort ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en de algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Dit maakt dat huurders het aanbod van eiseres zoals vervat in de e-mail in beginsel dienen te aanvaarden. Het niet aanvaarden van dit aanbod of het niet reageren op dit aanbod door gedaagde, waardoor de oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst/huurvoorwaarden blijven staan, kan er onder omstandigheden toe leiden dat het ten aanzien van die oneerlijke bedingen niet langer redelijk is vast te houden aan de gevolgen zoals uiteengezet in het Dexia-arrest (ECLI:EU:C:2021:68). Dat betekent dat in dergelijke gevallen ondanks het bestaan van een oneerlijk beding in de overeenkomst/voorwaarden kan worden teruggevallen op de Nederlandse wetgeving. Zie in dit verband ook de uitspraken van de kantonrechter te Amsterdam van 4 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:3292) en 15 juli 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). 
      
      15. Eiseres heeft in de dagvaarding gesteld dat zij de e-mail aan al haar huurders, waaronder gedaagde, heeft gestuurd en dat gedaagde niet op de e-mail heeft gereageerd. In het door eiseres overgelegde bericht staat ook een e-mailadres genoemd, dat aansluit bij de naam en het geboortejaar van gedaagde. Gedaagde is niet in de procedure verschenen zodat door haar ook niet weersproken is dat de e-mail aan haar is verstuurd en door haar is ontvangen. Dat wordt dan ook tot uitgangspunt genomen. Gelet op de datum van de verzending van de e-mail (21 november 2024) en de daarin aan gedaagde gegeven termijn om te reageren (4 weken) is er aanleiding om te oordelen dat vanaf 4 weken na 21 november 2024, dus vanaf 20 december 2024, het redelijk is om ondanks het bestaan van een of meer oneerlijk(e) beding(en) in de overeenkomst/voorwaarden terug te vallen op de Nederlandse wetgeving. 
      
      16. Dit betekent dat eiseres in dit geval voor wat betreft de rente en de proceskosten kan terugvallen op de Nederlandse wetgeving, zodat deze in beginsel toewijsbaar zijn zoals gevorderd. 
      
      17. Datzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten. Eiseres heeft gedaagde op 13 maart 2025 aangemaand tot betaling middels een zogeheten 14-dagenbrief. Dat is ruim na het verstrijken van de reactietermijn van 4 weken die was genoemd in de e-mail van 21 november 2024. De 14-dagenbrief voldoet ook aan alle daaraan te stellen eisen. 
      
      
        
          De vordering
        
      
      
      18. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, tenzij hierna iets anders is overwogen. 
      
      19. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, nu daarvoor onvoldoende is gesteld. 
      
    
  
  
    BESLISSING 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres:
        	a) € 1.284,39 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 juli 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 augustus 2025 tot de voldoening; 
        	b) € 111,32 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
      
      
    
    
      veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 145,45 aan explootkosten, € 204,00 aan salaris gemachtigde, € 340,00 aan griffierecht en € 67,50 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.