ECLI:NL:RBROT:2026:1481, Rechtbank Rotterdam, 30-01-2026, 11453206 CV EXPL 24-31963
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst vanwege tekortkoming, afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11453206 CV EXPL 24-31963
    
    
    
      datum uitspraak: 30 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Oostvoorne,
      eiser,
      gemachtigde: mr. M.J. Goedhart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: Oostvoorne,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A.M. Thomas.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 9 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie, tevens wijziging van eis, met bijlagen;
        
        
          de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] ;
        
        
          de mail van 14 november 2025 van de gemachtigde van [eiser] ;
        
        
          de mail van 14 november 2025 van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 augustus 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiser] en [gedaagde] met hun gemachtigden aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      Na de zitting is de zaak enige tijd aangehouden zodat partijen konden bezien of zij overeenstemming konden bereiken over de koop van de recreatiewoning door [gedaagde] . Dat is echter niet gelukt, waarna partijen de kantonrechter hebben gevraagd uitspraak te doen.  
      
    
    
      1.4.
      
        [gedaagde] heeft zijn tegeneis tijdens de zitting ingetrokken. Die zal daarom, behalve op het punt van de proceskosten, in dit vonnis niet inhoudelijk besproken worden. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] eist in deze zaak (na een eiswijziging) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van de woning en betaling van de huur en/of gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming. Ook vraagt hij de kantonrechter om [gedaagde] te veroordelen om de woning op te leveren in de staat waarin hij deze bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen en dat [gedaagde] een dwangsom moet betalen als hij dat niet doet. Daarvoor heeft hij het volgende aangevoerd.
      
      
        2.1.1.
        
          [eiser] is eigenaar van de recreatiewoning aan het adres [adres] in Oostvoorne. Met ingang van 15 juni 2016 verhuurt hij deze woning aan [gedaagde] . Omdat [gedaagde] de woning van de gemeente niet permanent mag bewonen, hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] maximaal 11 maanden per jaar in de woning mag verblijven. [gedaagde] houdt zich niet aan deze afspraak. Hij woont namelijk wel permanent in het gehuurde en heeft op dat adres zijn eenmanszaak ingeschreven (gehad). Ook heeft hij het adres van de woning bij de gemeente opgegeven als zijn postadres waarbij hij de handtekening van [eiser] heeft vervalst. De gemeente heeft [gedaagde] er meermaals op gewezen dat permanente bewoning niet is toegestaan, maar hij blijft ermee doorgaan. Tot slot heeft [gedaagde] een aan-/bijbouw geplaatst zonder toestemming van [eiser] . [gedaagde] schiet dus op diverse punten tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. [eiser] wil de huurrelatie daarom beëindigen. 
        
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] is het niet eens met deze eisen en heeft het volgende aangevoerd. 
        Van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, is geen sprake. [eiser] wist dat [gedaagde] de woning permanent ging bewonen en de afspraak dat hij 11 maanden per jaar in het gehuurde mocht verblijven is alleen in de overeenkomst opgenomen vanwege het risico op handhaving door de gemeente en de mogelijke gevolgen daarvan. De kwestie rondom het postadres speelt geen rol meer, omdat [gedaagde] zijn postadres al op 3 augustus 2020 heeft gewijzigd. 
        Tot slot geldt dat de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] met zich meebrengen dat de eisen van [eiser] moeten worden afgewezen. Door een ontruiming zouden [gedaagde] en zijn minderjarige kleinzoon dakloos worden en zou hij zijn (hoogbejaarde) buurman, die voor dagelijkse zaken van hem afhankelijk is, niet meer kunnen ondersteunen. 
      
      
    
    
      2.3.
      Op de stellingen van de partijen zal hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling, verder worden ingegaan. 
      
      
        
          De overeenkomst tussen partijen wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      In deze zaak moet beoordeeld worden of [gedaagde] zodanig tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen geldende overeenkomst dat die overeenkomst moet worden ontbonden (artikel 6:265 lid 1 BW) en [gedaagde] de recreatiewoning moet verlaten. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dat niet het geval is. Hierna wordt per gestelde tekortkoming uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Permanente bewoning: geen tekortkoming
        
      
      
    
    
      2.5.
      Vast staat dat [gedaagde] de woning het hele jaar door bewoont. [gedaagde] betwist dat hij hierdoor in strijd handelt met de overeenkomst, omdat de afspraak dat hij de woning 11 maanden per jaar mag bewonen volgens hem enkel formeel is en [eiser] akkoord was met permanente bewoning. Voor de beantwoording van de vraag wat partijen op dit punt precies met elkaar hebben afgesproken, moet de overeenkomst uitgelegd worden. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).
      
    
    
      2.6.
      Dat [eiser] ermee akkoord zou zijn dat [gedaagde] permanent in de woning verblijft, blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat de partijen in 2016 wel via WhatsApp besproken hebben dat zij zich bewust waren van de risico’s van de permanente bewoning en daarom op papier voor een tijdsduur van minder dan 12 maanden per jaar hebben gekozen. [eiser] heeft dat niet weersproken. In het licht van deze gesprekken tussen de partijen mocht [gedaagde] verwachten dat hij het gehele jaar in de woning mag verblijven zonder dat dit een tekortkoming jegens [eiser] oplevert. Dat dit van de gemeente niet mag en dat de gemeente ook is gaan handhaven, maakt het voorgaande niet anders. De kantonrechter constateert op dit punt dus geen tekortkoming.  
      
      
        
          Aanbouw: tekortkoming, maar van onvoldoende gewicht
        
      
      
    
    
      2.7.
      Niet in geschil is dat een huurder voor het plaatsen van een aanbouw toestemming van de verhuurder nodig heeft. Volgens [gedaagde] was [eiser] in elk geval vanaf 8 december 2019, toen hij via WhatsApp een foto stuurde, op de hoogte van de aanbouw die [gedaagde] heeft gerealiseerd en heeft [eiser] daar pas in deze procedure een punt van gemaakt. [gedaagde] leidt daaruit af dat [eiser] de aanbouw heeft gedoogd. [eiser] heeft dat niet weersproken. Gedogen is echter niet hetzelfde als stilzwijgende toestemming. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om tot de conclusie te komen dat hij ervan uit mocht gaan dat de gedoogsituatie opgevat mocht worden als stilzwijgende toestemming.
      
    
    
      2.8.
      Het plaatsen van een aanbouw zonder toestemming (expliciet dan wel stilzwijgend) getuigt niet van goed huurderschap en is een tekortkoming. Nergens blijkt echter uit dat [eiser] [gedaagde] voorafgaand aan deze procedure heeft aangesproken over de aanbouw, terwijl hij daar al minstens enkele jaren van af wist. Vanwege dit tijdsverloop vindt de kantonrechter de tekortkoming niet ernstig genoeg voor ontbinding van de overeenkomst. Dat [gedaagde] (meermaals) voornemens is geweest de woning te kopen en [eiser] er in dat geval geen belang bij zou hebben om hem te sommeren de aanbouw te verwijderen, maakt het voorgaande niet anders. Het had dan namelijk op de weg van [eiser] gelegen om zijn bezwaren kenbaar te maken voor het geval de koop (wederom) niet door zou gaan. 
      
      
        
          Postadres en registratie eenmanszaak: tekortkoming, maar van onvoldoende gewicht
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] erkent dat hij het adres van de woning in het verleden als postadres heeft geregistreerd en dat dit in strijd is met de handgeschreven bepaling in de overeenkomst dat ‘huurder zich ervan bewust is dat die zich niet kan inschrijven bij de gemeente’. [gedaagde] is op dit punt dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Omdat dit echter speelde in de periode 2018-2020 en inmiddels dus al een aantal jaren geleden is teruggedraaid, vindt de kantonrechter het te ver gaan om de overeenkomst nu nog te kunnen ontbinden op basis van deze omstandigheid. Hetzelfde geldt voor de registratie van de eenmanszaak. Ook dit is wel een tekortkoming, zij het dat deze (zowel op zichzelf als in samenhang bezien) van onvoldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.10.
      In conventie komen de proceskosten voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen op € 542,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 271,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 677,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals opgenomen in de beslissing.
      
    
    
      2.11.
      In reconventie komen de proceskosten voor rekening van [gedaagde] . Hij heeft zijn tegeneis immers pas ingetrokken nadat [eiser] daarop had gereageerd. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 271,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 406,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen dat eisen en daar over en weer geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 677,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 406,-;
      
      
        
          In conventie en in reconventie:
        
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        43416