ECLI:NL:RBDHA:2025:23939, Rechtbank Den Haag, 12-12-2025, 11953267
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder op grond van artikel 39 FW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit wordt onder meer getoetst door de aannemelijkheid van toewijzing van een vordering tot indeplaatsstelling in een bodemprocedure te toetsen. De vergevorderde onderhandelingen met een derde partij wegen mee in het oordeel.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      AR/c
      Zaaknummer: 11953267 \ RL EXPL  25-20915
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Fouad EL HOUZI q.q., 
        handelende in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidVAVA LEIDSENHAGE B.V., 
      te Leidschendam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: de curator,
      gemachtigde: mr. S.E.J.A. Collard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidURW NEDERLAND WINKELS 2 B.V., 
      te Amstelveen,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: URW,
      gemachtigden: mr. J.A. le Clercq en mr. P.A.A. du Perron.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding met producties van 19 november 2025;
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties;
        
        
          de aanvullende producties van de curator;
        
        
          de akte wijziging van eis van de curator;
        
        
          de aanvullende productie van URW.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 28 november 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Hierbij hebben de gemachtigden van de curator en van URW pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      URW verhuurt de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] aan Vava Leidsenhage B.V. De bedrijfsruimte bevindt zich in de Westfield Mall of the Netherlands (MOTN) in Leidschendam. Vava Leidsenhage exploiteerde hierin een Vapiano-restaurant (hierna: Vapiano Leidsenhage). 
      
    
    
      2.2.
      Bij vonnis van 9 september 2025 is Vava Leidsenhage in staat van faillissement verklaard met benoeming van de curator tot faillissementscurator. De curator heeft de exploitatie van het restaurant voortgezet tot 26 oktober 2025. Op 24 september 2025 heeft URW de door Vava Leidsenhage verleende bankgarantie van drie maanden huur getrokken. 
      
    
    
      2.3.
      Van der Valk Participaties II B.V. is (indirect, via Vava Holding B.V.) bestuurder en aandeelhouder van Vava Leidsenhage. Bestuurder van Van der Valk Participaties II B.V. is Van der Valk Participaties B.V., waarvan de bestuurder is Stichting Van der Valk International Beheer. Een van de bestuurders van deze stichting is [naam]. In het vervolg van het vonnis zal voor de leesbaarheid worden gesproken over “Van der Valk” als het gaat om (een van de genoemde) aan de stichting gelieerde entiteiten. Op 12 september 2025 is vanwege de curator aan de advocaat van de bestuurder van Vava Leidsenhage c.q. Van der Valk, mr. Beneder, meegedeeld dat het zijn cliënte niet is toegestaan om (zelfstandig) contact op te nemen met URW. 
      
    
    
      2.4.
      Nadat Vava Leidsenhage in staat van faillissement was verklaard, heeft onder andere Pavarotti Motn B.V. (hierna: Pavarotti) de curator een bod gedaan inzake de overname van het onder de naam Vapiano Leidsenhage geëxploiteerde bedrijf. Pavarotti exploiteert onder andere een Italiaans restaurant net buiten MOTN en in MOTN een Italiaanse ijszaak. Van der Valk heeft de curator ook een bod gedaan inzake de doorstart van Vapiano Leidsenhage. De curator achtte het bod van Pavarotti het meest opportuun.
      
    
    
      2.5.
      De curator en URW heeft Pavarotti bij URW geïntroduceerd als kandidaat-koper van het bedrijf en opvolgend huurder van de bedrijfsruimte. Op 1 oktober 2025 stuurt URW de curator een mail met – onder meer – de volgende inhoud:
      
      
        “We hebben het plan van Pavarotti besproken en willen graag het volgende voorstellen:
        - Nieuwe entiteit is OK
        - Waarborgsom van 6 maanden
        - Kwartaalbetaling voldaan voor ingangsdatum
        - 10 jaar vaste huurtermijn (zelfde als Vapiano)
        - De SBR van Vapiano was gebaseerd op een self-service concept. Als het een full-service concept wordt zal de SBR daar ook op aangepast worden naar 10%
        - Technische zaken opgelost in overleg met Technisch Management. Zo niet, dan houden we de bankgarantie vanwege nalatigheid Vapiano om deze zaken zelf op te lossen.
        - Ontwerp van het restaurant en de aanpassingen die Pavarotti wil doen moeten voorafgaand goedgekeurd worden door URW Design studio – dit is een standaard procedure voor elke huurder.
        - Oktober huur zoals maandag besproken wordt ingehouden van de bankgarantie van Vapiano.
        Als jullie met bovenstaande akkoord kunnen gaan, dan zijn we (onder voorbehoud van goedkeuring directie) verder te gaan met Pavarotti.”
      
      
    
    
      2.6.
      Hierop reageert de curator op 2 oktober 2025 – onder meer – als volgt:
      
      
        “Ik ga slechts in op de punten waarover geen overeenstemming bestaat:
        - De waarborgsom van 6 maanden is langer dan thans in de huurovereenkomst staat, nl. 3 maanden. Daar zal de huurder waarschijnlijk niet mee akkoord gaan.
        - 10 jaarstermijn: de huurder hecht aan voortzetting van de huidige huurperiode (met mogelijkheid van verlenging), thans is er nog 5 jaar in plaats van de gewenste 10 jaar.”
      
      
    
    
      2.7.
      Op 2 oktober 2025 stuurt [naam] een e-mail aan (onder andere) mr. Beneder, waarin zij meedeelt dat zij contact heeft opgenomen met URW om haar te informeren over het voornemen van Van der Valk om een verzoek tot ontslag van de curator in te dienen. Verder verklaart zij dat zij heeft vernomen van URW dat de curator een nieuwe huurovereenkomst met Pavarotti wil sluiten. Afsluitend schrijft zij – onder meer – het volgende:
      
      
        “Zij (URW, toevoeging kantonrechter) gaf aan dat er nog geen nieuwe huurovereenkomst is gesloten en dat men de uitkomst van ons verzoek zal afwachten. Toen ik aangaf dat, mocht het huurcontract worden geëindigd, Westfield vervolgens rechtstreeks een overeenkomst met ons kan sluiten, wilde zij daar op dit moment nog niet op vooruitlopen. Wel merkte zij op dat dit mogelijk zal leiden tot een open onderhandelingspositie (…).”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 3 oktober heeft Van der Valk een verzoekschrift tot ontslag van de curator ingediend. 
      
    
    
      2.9.
      Op 6 oktober 2025 heeft URW de curator meegedeeld dat zij de huurovereenkomst per 6 januari 2026 opzegt.
    
    
      2.10.
      Op 7 oktober 2025 schrijft de curator per e-mail aan URW:“Zoals gisteren besproken hierbij de bevestiging dat overeenstemming is bereikt met Pavarotti (…) over de activiteiten incl. personeel van Vava Leidsenhage B.V. Ook de rechter-commissaris heeft de transactie goedgekeurd.” 
    
    
      2.11.
      Op 8 oktober 2025 sluiten de curator en Pavarotti een overeenkomst inzake de overname van het restaurantbedrijf tegen een koopsom van € 750.000,--, te weten € 150.000,-- voor inventaris en voorraad en € 600.000,-- voor goodwill. 
      
    
    
      2.12.
      Op 8 oktober 2025 stuurt [naam] URW een e-mail waarin zij de wens uitspreekt om op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst met URW aan te gaan “onder de vleugels van Love & Food”.
      
    
    
      2.13.
      Op 9 oktober 2025 stuurt URW aan Pavarotti en Van der Valk een e-mail waarin zij hen beide verzoekt om vóór vrijdag 10 oktober 10:00 uur per e-mail een ‘uiterlijk voorstel’ te doen voor de commerciële uitgangspunten voor de huur van de bedrijfsruimte. 
      
    
    
      2.14.
      Op 9 oktober 2025 ontvangt URW een voorstel van Van der Valk. Op 23 oktober 2025 ontvangt URW een voorstel van Pavarotti. Op 24 oktober 2025 heeft URW zowel met Pavarotti als met Van der Valk een gesprek gehad over de voorstellen.  
      
    
    
      2.15.
      Op 30 oktober 2025 stuurt URW aan de curator een e-mail waarin zij, onder andere, verklaart dat URW ervoor gekozen heeft momenteel enkel onderhandelingen te voeren met Van der Valk, althans een gelieerde entiteit.
      
    
    
      2.16.
      Op 11 november 2025 heeft de rechtbank Rotterdam het verzoek van Van der Valk tot ontslag van de curator op een zitting behandeld en bij mondelinge uitspraak afgewezen.
      
    
    
      2.17.
      Op donderdag 27 november 2025 heeft URW een mail aan de advocaat van Van der Valk gestuurd met daarbij een concept-huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte tussen URW en VAP Leidschendam MOTN B.V. Deze B.V. is op 7 november 2025 opgericht en de enig aandeelhouder en bestuurder is Love & Food Restaurant Holding s.r.o., die op haar beurt de enig aandeelhouder van de franchisegever van Vapiano is, waarvan Van der Valk de eigenaar is. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        De curator vordert – samengevat en na wijziging van eis – primair dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. bepaalt dat de opzegging door URW geen rechtsgevolg, althans geen effect heeft en dat de huurovereenkomst doorloopt; en/of
        II. machtiging althans toestemming verleent, althans URW veroordeelt Pavarotti als huurder in de plaats te stellen van Vava Leidsenhage, eventueel onder de voorwaarden van een bankgarantie voor drie maanden huur en borgstelling zoals in overeenkomst tussen de curator en Pavarotti overeengekomen; althans
        III. URW veroordeelt om mee te werken aan een contractovername door Pavarotti ,op straffe van verbeurte van een dwangsom, eventueel onder de eerdergenoemde voorwaarden; althans
        IV. URW bij wege van voorlopige maatregel veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat Pavarotti de exploitatie in het gehuurde voortzet totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is beslist op een vordering tot indeplaatsstelling, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
      
    
    
      3.2.
      Subsidiair vordert de curator dat de kantonrechter, als de vordering onder sub I niet wordt toegewezen, dat de vordering onder sub II toch wordt toegewezen, eventueel onder voorwaarden. Meer subsidiair vordert de curator dat de kantonrechter URW veroordeelt om de exclusieve onderhandelingen met Pavarotti te goeder trouw te hervatten en af te ronden, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      3.3.
      De curator legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de opzegging van URW moet worden gekwalificeerd als misbruik van omstandigheden en dat die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe stelt de curator dat URW gebruik maakt van de onbehoorlijke opstelling van Van der Valk, die verantwoordelijk is voor de grote boedelschuld en met wie URW nu een huurovereenkomst wenst te sluiten. Het enige belang dat URW heeft bij de opzegging is het realiseren van een hogere huurprijs en betere voorwaarden en dat is volgens URW niet de ratio van artikel 39 Faillissementswet (Fw). Het belang van de curator, dat gevormd wordt door de belangen van de gezamenlijke schuldeisers van Vava Leidsenhage, moet prevaleren boven dit belang. Ten aanzien van de vordering machtiging indeplaatsstelling heeft de curator verschillende omstandigheden gesteld die volgens hem maken dat die vordering toewijsbaar is. URW wordt daardoor niet in haar (overige) belangen geschaad, omdat de huur elke maand is betaald, onder andere door middel van het trekken van de bankgarantie van drie maanden huur.
      
    
    
      3.4.
      URW voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de curator, dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de curator in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.5.
      URW betwist dat de opzegging in strijd is met artikel 39 Fw en dat voldaan is aan de vereisten voor indeplaatsstelling. Zij voert hiertoe aan dat haar belang niet alleen is gelegen in een hogere verhuurprijs, maar dat er verschillende elementen een rol hebben gespeeld bij de opzegging, zoals de onzekerheid over de positie van de curator als gevolg van het ontslagverzoek en over het door Van der Valk geclaimde pandrecht.
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.6.
      URW vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de curator veroordeelt de bedrijfsruimte binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan URW, op straffe van een dwangsom.
      
    
    
      3.7.
      De curator heeft de vordering bestreden.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Vanwege de onderlinge samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld. 
      
      
        
          Voldoende spoedeisend belang?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of de curator bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. 
      
    
    
      4.3.
      De curator heeft voldoende onderbouwd dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vordering, nu de huurovereenkomst bij een rechtsgeldige opzegging op 6 januari 2026 eindigt. Daarnaast dragen ook de vergevorderde onderhandelingen van URW met VAP Leidschendam MOTN bij aan het spoedeisend belang.
      
      
        
          Is het waarschijnlijk dat een machtiging indeplaatsstelling zal worden toegewezen in een bodemprocedure? 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
        
          Inhoudelijke beoordeling
          
        
      
    
    
      4.5.
      URW heeft de huurovereenkomst met Vava Leidsenhage opgezegd op grond van artikel 39 Fw. Dit artikel geeft de verhuurder bij faillissement van de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, en andersom. Artikel 39 Fw berust volgens de Hoge Raad blijkens de totstandkomingsgeschiedenis op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs (HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534). 
      
    
    
      4.6.
      In bepaalde gevallen kan een opzegging op grond van artikel 39 Fw als misbruik van recht worden gekwalificeerd, dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In dat geval doet een opzegging de huurovereenkomst niet eindigen. Het moet gaan om evidente onaanvaardbaarheid, in de zin dat sprake moet zijn van indringende belangen van de huurder die aanmerkelijk zwaarder moeten wegen dan die van de verhuurder. De kantonrechter zal eerst beoordelen of dat in deze zaak het geval is, mede aan de hand van de criteria die gelden voor indeplaatsstelling. 
    
    
      4.7.
      Uit artikel 7:307 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat de kantonrechter een vordering tot indeplaatsstelling alleen kan toewijzen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
      a. de gewenste overdracht dient het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te betreffen (lid 1);
      b. de huurder dient een zwaarwichtig belang bij de overdracht te hebben.
      Bovendien moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering (lid 2). Als dat niet het geval is, moet de kantonrechter de vordering afwijzen.
    
    
      4.8.
      Als voorshands aannemelijk is dat aan deze wettelijke vereisten is voldaan, dan dienen de belangen van de curator bij de indeplaatsstelling te worden afgewogen tegen de belangen van URW bij de afwijzing daarvan.
      
      
        
          Wordt aan de wettelijke vereisten voldaan? 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het eerste vereiste is de overdracht van het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Pavarotti zal, net als Vava Leidsenhage, een Italiaans restaurant exploiteren. In artikel 2.1 van de koopovereenkomst tussen de curator en Pavarotti is opgenomen dat Pavarotti de inventaris, voorraad en goodwill van Vava Leidsenhage zal overnemen. Pavarotti wil de inventaris en inrichting van het gehuurde niet veranderen. Verder is in artikel 2.3 opgenomen dat Pavarotti de werknemers van Vava Leidsenhage een arbeidsovereenkomst zal aanbieden. Dit zijn allemaal omstandigheden die er op wijzen dat sprake is van overdracht van het bedrijf. Het enkele feit dat het ‘rood’ van Vapiano zal worden vervangen door het ‘blauw’ van Pavarotti en dat Pavarotti werkt op basis van full-service in plaats van een digitaal-bestelconcept, maakt dit niet anders. URW heeft nog aangevoerd dat Pavarotti alleen Vapiano Leidsenhage wenst te exploiteren en niet ook de andere, door eveneens failliet verklaarde Vava B.V.’s geëxploiteerde Vapiano-restaurants; daarom zou geen sprake kunnen zijn van overdracht van de onderneming. Dit standpunt wordt verworpen. Het gaat in dit kort geding alleen over het huurcontract van de vestiging Vapiano Leidsenhage. Gelet op het bovenstaande is voldoende waarschijnlijk dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van overdracht van het uitgeoefende bedrijf. 
      
    
    
      4.10.
      De curator heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Dit belang bestaat – kort samengevat – uit het maximaliseren van de opbrengst voor de gezamenlijke schuldeisers. Pavarotti betaalt op grond van de koopovereenkomst met de curator een bedrag van € 750.000,00 voor de overdracht van inventaris, voorraad en goodwill. Daarnaast zullen ook kosten worden bespaard bij de overname door Pavarotti. Zo hoeft de curator bijvoorbeeld geen kosten te maken om het pand te ontruimen. URW heeft dit belang onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het is dan ook voldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure tot machtiging indeplaatsstelling zal worden geoordeeld dat de curator daarbij een zwaarwichtig belang heeft.
      
    
    
      4.11.
      
        Tot slot heeft de curator in de dagvaarding en in de pleitnota het nodige gesteld over de waarborgen die Pavarotti biedt voor de nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Onder meer zal Pavarotti een bankgarantie stellen van drie maanden huur en zal Big Horeca B.V., een financieel gezonde garant, een concerngarantie verstrekken. Daar komt bij dat Pavarotti reeds vier andere etablissementen exploiteert in en rondom de MOTN met positieve resultaten, aldus de curator. URW heeft deze stellingen niet gemotiveerd bestreden. Dat URW met VAP Leidschendam MOTN B.V. – een onlangs opgerichte B.V. – een additionele zekerheid heeft bedongen, doet niet af aan de waarborgen die Pavarotti biedt. Hieruit volgt dat het voldoende waarschijnlijk is dat op basis van de in het geding gebrachte stukken in een procedure tot machtiging indeplaatsstelling zal worden geoordeeld dat Pavarotti voldoende financiële waarborgen biedt voor nakoming van de huidige huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
        
          Afweging van de belangen van de curator tegen de belangen van URW
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het zwaarwichtige belang van de curator volgt uit rechtsoverweging 4.9. 
    
    
      4.13.
      URW stelt dat haar belang bestaat in – kort samengevat – continuïteit, toekomstbestendigheid en de uitstraling van de MOTN, en dat de gevorderde indeplaatsstelling deze belangen schaadt, omdat zij dan niet kan contracteren met VAP Leidschendam MOTN B.V., die de Vapiano-formule wil voortzetten. URW wijst er daarnaast op dat VAP Leidschendam MOTN B.V. meer huur en promotiekosten gaat betalen dan Pavarotti had voorgesteld.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat er aanzienlijke schulden zijn in het faillissement van – onder andere – Vava Leidsenhage, waaronder een schuld aan Payper Payroll BV voor een bedrag van € 715.063,22. Het gaat daarbij om onbetaalde facturen ter zake van betalingen die dit payrollbedrijf aan het personeel van Vava/Vapiano Leidsenhage heeft gedaan. Volgens de curator is er een totale schuldenlast van ongeveer € 1,5 miljoen, naast een door Van der Valk geclaimd bedrag. Het belang van de curator om de gezamenlijke schuldeisers een zo hoog mogelijk bedrag te kunnen uitbetalen voor door hen geleverde goederen en diensten weegt heel zwaar, en de opbrengst die behaald kan worden met de overdracht van het bedrijf aan Pavarotti in combinatie met een indeplaatsstelling, namelijk € 750.000,00, is substantieel. Bij uitvoering van de nieuwe huurovereenkomst van URW met VAP Leidschendam MOTN B.V. wordt geen enkel bedrag gegenereerd voor de schuldeisers. Daarnaast heeft URW onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij continuïteit, toekomstbestendigheid en uitstraling van de MOTN wordt geschaad door de indeplaatsstelling van Pavarotti. De acceptatie van Pavarotti als potentiële nieuwe huurder in de e-mail van URW van 1 oktober 2025 wijst daar ook niet op. De curator heeft verder onweersproken gesteld dat de – ook aan Van der Valk gelieerde – B.V. die eerder Vapiano Leidsenhage exploiteerde, in 2020 ook failliet is verklaard. De toekomstbestendigheid en continuïteit lijken dan ook meer gediend bij een doorstart met Pavarotti dan met een bedrijf dat opnieuw is gelieerd aan Van der Valk, gelet op wat hiervoor is overwogen over de waarborgen die Pavarotti biedt. Daarnaast heeft URW haar stelling dat Vapiano meer publiek trekt, niet onderbouwd, anders dan met de algemene stelling dat het restaurant bekender is bij het publiek.
    
    
      4.15.
      URW heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Van der Valk beweert een pandrecht te hebben en dat de franchisegever heeft verklaard dat derde partijen de inventaris van Vapiano Leidsenhage niet mogen gebruiken. Dit brengt volgens URW onzekerheid mee als de indeplaatsstelling van Pavarotti wordt gerealiseerd. Ook dit standpunt wordt verworpen. Naast het feit dat de curator dit pandrecht buitengerechtelijk heeft vernietigd op 6 oktober 2025, is in de koopovereenkomst tussen de curator en Pavarotti een voorziening getroffen voor het pandrecht, die aannemelijk maakt dat URW geen nadeel zal ondervinden als het pandrecht wel rechtsgeldig mocht zijn. Het ligt voor de hand dat de curator daarvoor dan een financiële oplossing zou bereiken met de pandhouder. 
      
    
    
      4.16.
      Dan resteert nog het financiële belang van URW. Het is duidelijk dat zij belang heeft bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met VAP Leidschendam MOTN B.V., omdat die nieuwe huurovereenkomst gunstigere voorwaarden kent voor UWR. Uit de overeenkomst blijkt dat, naast een hogere huur en promotiekosten, een tekengeld van € 150.000,-- is overeengekomen. Dit belang weegt echter niet op tegen dat van de boedel bij een maximale opbrengst van het bedrijf. Kenmerkend aan een indeplaatsstelling is dat de huurvoorwaarden, waaronder de huurprijs, gelijk blijven. URW gaat er bij een indeplaatsstelling dus financieel niet op achteruit in vergelijking met de verhuur aan Vava Leidsenhage. Dat URW hogere inkomsten misloopt, legt, tegenover het belang van een opbrengst van € 750.000,-- voor de boedel, onvoldoende gewicht in de schaal. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel dat de belangen van de curator bij een indeplaatsstelling aanzienlijk zwaarder wegen dan die van URW bij het afwijzen daarvan.
      
    
    
      4.17.
      Dit brengt ook mee dat in een bodemprocedure de vordering tot een machtiging indeplaatsstelling waarschijnlijk zal worden toegewezen.
      
      
        
          Is de opzegging van URW op grond van artikel 39 Fw naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
        
      
      
    
    
      4.18.
      De vraag die vervolgens aan de orde komt, is of de opzegging op grond van artikel 39 Fw aan toewijzing van een vordering tot een machtiging indeplaatsstelling in de weg staat. URW heeft naar voren gebracht dat het genoemde artikel haar de vrijheid geeft de huurovereenkomst zonder motivering en zonder beperkingen op te zeggen en een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met de door haar gewenste huurder. Gelet op de eerder aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad gaat het echter ook hier om een afweging van belangen. 
      
    
    
      4.19.
      Gelet op de concrete plannen en vergevorderde onderhandelingen over de bedrijfsovername door Pavarotti, die ook blijken uit de in rechtsoverweging 2.5 en 2.6 geciteerde mailwisseling tussen URW en de curator, de waarborgen die Pavarotti biedt voor het nakomen van de huurovereenkomst en de grote belangen voor de boedel, in combinatie met het feit dat URW steeds de maandelijkse huur is blijven ontvangen, maken dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat handhaving van de opzegging van URW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij weegt mee dat Van der Valk haar failliete B.V. met een hoge schuldenlast – waaronder (tenminste) € 750.000,-- aan onbetaalde vorderingen wegens loonbetalingen door het payrollbedrijf – heeft achtergelaten en vervolgens, ondanks het verbod van de curator om rechtstreeks contact met URW op te nemen, met URW is gaan onderhandelen en uiteindelijk een hogere huur en de betaling van een tekengeld van € 150.000,-- is overeengekomen. Onder die omstandigheden is het belang van URW om met een opnieuw aan Van der Valk gelieerde B.V. een nieuwe huurovereenkomst te kunnen sluiten niet zo zwaarwegend dat een indeplaatsstelling mag worden doorkruist door de opzegging van de huurovereenkomst, in aanmerking nemende de onevenredigheid van dit belang van URW bij uitoefening van de opzeggingsbevoegdheid ten opzichte van het indringende belang van de curator c.q. de gezamenlijke schuldeisers, dat door de opzegging ernstig wordt geschaad. 
    
    
      4.20.
      URW heeft nog aangevoerd dat de curator zelf zo veel onzekerheid heeft veroorzaakt dat zij wel degelijk een goede reden had om de huurovereenkomst op te zeggen. Zo heeft de curator volgens URW geen openheid betracht over het door Van der Valk ingediende ontslagverzoek: toen een medewerker van URW – nadat zij dat ontslagverzoek  van Van der Valk had ontvangen – de curator belde, maakte hij daar geen melding van. De kantonrechter merkt op dat URW het ontslagverzoek in dat gesprek, hoewel zij daarvan dus op de hoogte was, kennelijk bewust zelf ook niet ter sprake heeft gebracht. Voor zover bij URW al sprake was van onzekerheid, is die bovendien aan Van der Valk te wijten, die het ontslagverzoek heeft ingediend. Verder zou de curator volgens URW melding hebben moeten maken van het feit dat Van der Valk zich op een pandrecht op de inventaris beriep. De curator heeft hier tegenin gebracht dat hij tegenover Van der Valk de vernietiging van dat pandrecht had ingeroepen. Nu dit pandrecht in eerste instantie de curator regardeerde, valt niet in te zien waarom dit zou noodzaken tot de opzegging van de huurovereenkomst. Bovendien geldt ook ten aanzien van het pandrecht dat Van der Valk daarvan melding heeft gedaan bij URW. Voor zover URW daar vragen over had, had zij die aan de curator kunnen stellen.
    
    
      4.21.
      De stelling van URW dat de curator nooit naar indeplaatsstelling door Pavarotti heeft gestreefd, wordt verworpen. In een e-mail van 30 september 2025 heeft URW de curator onder meer geschreven: “gezien het feit dat het Vapiano-concept niet wordt voortgezet is er geen sprake is van een zuivere indeplaatsstelling en dat een IDPS daarom niet aan de orde is.” Uit deze mail blijkt voldoende dat de curator juist wel een indeplaatsstelling beoogde, maar dat URW meende dat daarvan geen sprake kon zijn. Dit argument van URW was onjuist, omdat – zoals hiervoor overwogen – het feit dat de Vapiano-formule niet zou worden voortgezet, niet in de weg stond aan een bedrijfsoverdracht en dus ook niet aan een indeplaasstelling. De curator heeft URW op dat moment ruimte geboden om nieuwe voorwaarden overeen te komen met Pavarotti. Dat URW daar uiteindelijk geen gebruik van heeft gemaakt en ervoor heeft gekozen in zee te gaan met een vertegenwoordiger van het bestuur van de failliete B.V., moet voor haar rekening blijven. De door de curator geboden ruimte om een nieuwe huurovereenkomst met Pavarotti te sluiten staat niet in de weg aan de thans door hem voorgestane indeplaatsstelling.
    
    
      4.22.
      Ten slotte heeft URW nog aangevoerd dat de huurovereenkomst tussen de curator en Pavarotti niet meer bestaat, omdat de opschortende voorwaarde van indeplaatsstelling niet in vervulling is gegaan. Dit verweer wordt verworpen, omdat op de zitting is gebleken dat Pavarotti en de curator nog steeds bereid zijn uitvoering te geven aan de overeenkomst. 
      
      
        
          Conclusie: een deel van de vorderingen in conventie wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      4.23.
      De curator vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de opzegging door URW geen rechtsgevolg, althans geen effect heeft. Deze vordering zal, gelet op het bovenstaande, worden toegewezen, maar slechts voor de duur van een binnen twee maanden na vandaag door de curator te entameren bodemprocedure, uiteraard tenzij URW alsnog instemt met de indeplaatsstelling van Pavarotti. 
      
    
    
      4.24.
      Daarnaast zal de kantonrechter de vordering van de curator toewijzen om URW bij wijze van voorlopige maatregel te veroordelen om te gedogen dat Pavarotti de exploitatie in het gehuurde voortzet, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is beslist op een vordering tot indeplaatsstelling, onder de voorwaarden die in de dagvaarding zijn vermeld, zoals door URW voor het geval van toewijzing van de vordering verzocht. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat de kantonrechter erop vertrouwt dat URW, als zakelijke partij met een hoog te houden reputatie, uitvoering zal geven aan dit vonnis. 
      
    
    
      4.25.
      Voor het overige zijn de vorderingen van de curator constitutief van aard en daarom in het kader van een voorlopige voorziening niet toewijsbaar. Deze zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          De vordering in reconventie wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.26.
      In het voorgaande ligt besloten dat de vordering in reconventie, die is gebaseerd op de opzegging waaraan in conventie de werking wordt ontnomen, zal worden afgewezen.
      
      
        
          URW wordt veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.27.
      URW is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de curator in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                122,35
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.433,35
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.28.
      URW wordt in reconventie eveneens in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat het debat in conventie is samengevallen met het debat in reconventie, begroot de kantonrechter de proceskosten in reconventie aan de zijde van de curator op nihil.
      
    
    
      4.29.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat aan de opzegging door URW van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] geen effect toekomt, totdat in een binnen twee maanden na heden door de curator te entameren bodemprocedure onherroepelijk is beslist of URW alsnog instemt met de indeplaatsstelling van Pavarotti;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt URW om – totdat in een binnen twee maanden na heden door de curator te entameren bodemprocedure onherroepelijk is beslist op een door de curator in te stellen vordering tot indeplaatsstelling of URW alsnog instemt met de indeplaatsstelling van Pavarotti – te gedogen dat Pavarotti de exploitatie in voornoemde bedrijfsruimte voortzet, onder de voorwaarden:
        - dat Pavarotti Motn B.V. binnen veertien dagen na heden overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.1 sub (i) van de huurovereenkomst met de curator een bankgarantie stelt voor een bedrag ter hoogte van drie maanden huur zoals die laatstelijk gold;
        - dat Pavarotti Motn B.V. ervoor zorgdraagt dat Big Horeca Holding B.V. binnen veertien dagen na heden een schriftelijke en ondertekende verklaring verstrekt waarin Big Horeca Holding B.V. zich conform artikel 6.1 sub (i) van de huurovereenkomst met de curator garant stelt voor een bedrag ter hoogte van drie maanden huur zoals die laatstelijk gold;
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt URW in de proceskosten van € 1.433,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als URW niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt URW tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt URW in de proceskosten, aan de zijde van de curator begroot op nihil;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N.B. Verkleij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2025.