ECLI:NL:GHAMS:2024:3614, Gerechtshof Amsterdam, 22-10-2024, 23/415 en 23/462
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Bestuursprocesrecht

Samenvatting: Er bestaat geen wettelijke grondslag op basis waarvan de heffingsambtenaar een beschikking als bedoeld in Hoofdstuk IV van de Wet WOZ kan nemen voor een woning of een woning in aanbouw. Het nemen van een WOZ-beschikking voor het jaar 2015 voor de woning van belanghebbende door de heffingsambtenaar is terecht geweigerd. Vertrouwensbeginsel.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 23/415 en 23/462
    
    
      22 oktober 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [plaats], belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      alsmede op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 april 2023 in de zaak met kenmerk AMS 21/6042 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ bij de heffingsambtenaar een verzoek gedaan tot afgifte van een WOZ-beschikking voor het object [straat] te Amsterdam (hierna: de woning).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de afgifte van de aangevraagde beschikking geweigerd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als eiseres):
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar van 3 november 2021;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuwe uitspraak te doen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 697,50.”
        
      
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld (zaaknummer 23/415). Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak ook hoger beroep ingesteld (zaaknummer 23/462). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Beide hoger beroepen zijn op de zitting gelijktijdig, maar niet gevoegd behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Gemeente Amsterdam heeft erfpachters de mogelijkheid geboden om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of afkoop van de erfpacht (hierna: de overstapregeling). De canon of afkoopsom wordt in de regel mede bepaald aan de hand van de WOZ-waardebeschikking voor het jaar 2015 of 2016. Indien geen WOZ-beschikking voor het jaar 2015 of 2016 is afgegeven, of wanneer de WOZ-waarde is gebaseerd op een woning in aanbouw, wordt de canon of afkoopsom bepaald aan de hand van een door het gemeentelijke grondbedrijf (de afdeling Grond & Ontwikkeling van gemeente Amsterdam) bepaalde waarde, de ‘onbezwaarde waarde’ geheten.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende was in 2021 erfpachter van de woning en heeft in het kader van de overstapregeling de heffingsambtenaar verzocht om voor het jaar 2015 een WOZ-waarde vast te stellen. De heffingsambtenaar heeft het verzoek afgewezen omdat de woning op 1 januari 2015 nog niet was opgeleverd en daarom geen WOZ-waarde voor een afgebouwde woning beschikbaar was. 
      
    
    
      2.3.
      De (daadwerkelijke) bouw van het appartementencomplex waarin belanghebbendes woning zich bevindt, is aangevangen in het jaar 2017.
      
    
    
      2.4.
      In de brochure van gemeente Amsterdam inzake “Onbezwaarde aarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen” (versie 1.0 van 27 juni 2019), staat onder meer het volgende; Erfpachters vernemen de ‘onbezwaarde waarde’ en het overstapaanbod via een persoonlijk informatiepakket op het overstapportaal van gemeente Amsterdam. De erfpachter die het niet eens is met de ‘onbezwaarde waarde’ kan bij het gemeentelijke grondbedrijf bedenkingen uiten. De procedure voor het uiten van bedenkingen schrijft voor dat de directeur Grond en Ontwikkeling een reactie met een inhoudelijke beoordeling stuurt op de geuite bedenkingen. Indien de erfpachter zich niet kan vinden in de reactie, kan de erfpachter zich wenden tot de ombudsman of de (civiele rechter bij de) rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of het nemen van een WOZ-beschikking voor het jaar 2015 voor de woning van belanghebbende door de heffingsambtenaar terecht is geweigerd.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (het Hof heeft de hierin opgenomen voetnoten weggelaten):
    
    
    
      “7. De rechtbank zal eerst beoordelen of eiseres een belang heeft in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ.
    
    
    8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiseres geen belang heeft bij de waardebeschikking van de woning in aanbouw, omdat de gemeente Amsterdam een dergelijk waardegegeven niet gebruikt voor de overstapregeling.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat eiseres wel een belang heeft bij een waardebeschikking van de woning in aanbouw. De gemeente gebruikt het waardegegeven van de woning in aanbouw namelijk als grondslag om de onbezwaarde waarde te bepalen in het kader van de overstapregeling. De gemeente doet dat door de waarde van de verschillende deelobjecten te sommeren zonder toepassing van het percentage-gereed. Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld, moet het gebruik van een waardegegeven door de gemeente Amsterdam in het kader van de overstapregeling op één lijn worden gesteld met het geval waarin het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt. De rechtbank overweegt verder dat alleen als aan bepaalde vereisten niet is voldaan, de onbezwaarde waarde onafhankelijk van het waardegegeven wordt bepaald. Dat daar in dit geval sprake van is, is niet gebleken. Daarnaast kan het waardegegeven van belang zijn in de procedure van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en bij de civiele rechter of de ombudsman, zoals de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft gezegd.
    
    10. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 voor de woning in aanbouw heeft afgegeven.
    
    11. Voor zover eiseres gesteld heeft dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd, volgt de rechtbank haar niet. De Wet WOZ biedt namelijk geen grondslag voor het afgeven van een dergelijke (fictieve) waardebeschikking.
    
    12. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de mogelijkheid om op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ een dergelijke waardebeschikking af te geven, omdat door de overstapregeling sprake is van een bijzondere omstandigheid. Daargelaten of de overstapregeling als bijzondere omstandigheid kwalificeert, wijst de rechtbank erop dat deze bepaling slechts voorziet in het verleggen van de waardepeildatum (1 januari 2014) naar de toestandsdatum (1 januari 2015), zodat met waardeveranderingen gedurende het jaar rekening kan worden gehouden. Niet in geschil is dat de woning op 1 januari 2015 nog in aanbouw was, zodat deze bepaling geen grond biedt om een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning af te geven. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    13. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de gemeente Amsterdam in strijd handelt met de wijze waarop bevoegdheden in de Gemeentewet en de Wet WOZ zijn toebedeeld. Alleen de heffingsambtenaar is bevoegd om de WOZ-waarde vast te stellen bij voor bezwaar vatbare beschikking. De gemeente Amsterdam handelt in strijd hiermee door in het kader van de overstapregeling zelf een onbezwaarde waarde vast te stellen, wat eigenlijk een soort WOZwaarde is, maar waartegen geen bezwaar en beroep mogelijk is, aldus eiseres. De rechtbank is van oordeel dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. Zoals de civiele rechter heeft geoordeeld, wordt de onbezwaarde waarde in dit geval vastgesteld in het kader van het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, wat een civielrechtelijk aanbod betreft. Er is dus geen sprake van de situatie die eiseres schetst, waarbij een ander dan de heffingsambtenaar een WOZwaarde vaststelt.
    
    14. Eiseres voert tot slot aan dat de procedure die gevolgd kan worden tegen de vastgestelde onbezwaarde waarde met minder waarborgen is omkleed dan de bestuursrechtelijke weg van bezwaar en beroep. Tegen de hoogte van de onbezwaarde waarde kan een procedure van bedenkingen worden gevoerd, en kan worden opgekomen bij de ombudsman en de civiele rechter. Deze ongelijke behandeling van woningeigenaren is in strijd met artikel 1 van de Grondwet en internationale antidiscriminatiebepalingen en antiwillekeurbepalingen. Eiseres wijst op de Memorie van Toelichting bij de Wet WOZ. Daarin staat dat het vanuit een oogpunt van rechtsbescherming noodzakelijk is dat ieder die de gevolgen ondervindt van een met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak genomen beslissing voor de belastingheffing de mogelijkheid wordt geboden om tegen de waardebeschikking bezwaar en beroep aan te tekenen. Volgens eiseres moet daarom alsnog een waardebeschikking worden afgeven alsof de woning was afgebouwd.
    
    15. De rechtbank overweegt dat het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 1 maart 2022 heeft overwogen dat bij de waardering van een woning op grond van de Wet WOZ het wettelijk waardebegrip het uitgangspunt is. Het doel waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de overstapregeling, is niet van invloed op de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde dient te bepalen. Van strijd met de door eiseres genoemde rechtsbeginselen zoals antidiscriminatiebepalingen is derhalve geen sprake. Van de door eiseres gestelde willekeur is evenmin gebleken. Hetgeen in de Memorie van Toelichting staat en waar eiseres op wijst, heeft betrekking op het gegeven dat een nieuwe belastingplichtige een rechtsingang wordt geboden ten aanzien van een voor hem geldende waarde. Dit betekent niet dat de waarde moet worden bepaald op andere wijze dan de Wet WOZ voorschrijft. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    16. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard en heeft ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 afgegeven. Dat had wel gemoeten, omdat ook het waardegegeven van een woning in aanbouw gebruikt wordt in het kader van de overstapregeling. Er bestaat verder geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning al was afgebouwd. De heffingsambtenaar zal daarom opnieuw op het bezwaar dienen te beslissen en met inachtneming van deze uitspraak een waardebeschikking voor 2015 dienen af te geven.
    
    17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
    
    18. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten voor juridische bijstand in de beroepsfase vast op € 2.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van 4 april 2022 en 0,5 punt voor het verschijnen op de zitting van 13 februari 2023, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank merkt de onderhavige zaak bij de veroordeling van de proceskosten aan als samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht met de zaken AMS 21/6042 en AMS 21/6043. De desbetreffende zaken zijn in beroep gelijktijdig behandeld, terwijl de beroepsmatige rechtsbijstand in deze zaken is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van deze gemachtigde in elk van deze zaken nagenoeg identiek konden zijn. De te vergoeden proceskosten van in totaal € 2.092,50 worden daarom verdeeld over de drie zaken. Het bedrag aan te vergoeden proceskosten met betrekking tot de onderhavige zaak wordt vastgesteld op € 697,50.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar verzocht voor het jaar 2015 bij beschikking een WOZ-waarde vast te stellen voor de woning, zijnde een object waarvan de bouwwerkzaamheden eerst in het jaar 2017 zijn begonnen. Belanghebbende heeft verzocht om een WOZ-beschikking voor de woning in de toestand waarin deze zich bij gereedkomen bevond (afgebouwd en geschikt voor gebruik) of, subsidiair, als gebouwd eigendom in aanbouw (ex artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ).
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt vast dat de woning op 1 januari 2015 niet bestond en overweegt dat een niet bestaande woning geen gebouwd eigendom is waarvoor op grond van de Wet WOZ bij beschikking een WOZ-waarde kan worden vastgesteld (artikel 16, aanhef en onder a, en artikel 17, lid 1, Wet WOZ). Evenmin was er op 1 januari 2015 een gebouwd eigendom in aanbouw in de zin van artikel 17, lid 4, Wet WOZ. Met de bouw van de woning was immers op die datum nog niet begonnen (vgl. Hof Amsterdam 13 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1610, r.o. 5.2.9 tot en met 13). Het maken van een afspraak door de gemeente met een projectontwikkelaar over de bouw van een aantal woningen kan niet als bouwactiviteit van een specifieke woning in aanbouw worden aangemerkt. Artikel 18, lid 3, sub c, van de Wet WOZ komt daarom ook niet in beeld. Er bestaat dus geen wettelijke grondslag op basis waarvan de heffingsambtenaar een beschikking als bedoeld in Hoofdstuk IV van de Wet WOZ kan nemen voor een woning of een woning in aanbouw. Ook toepassing van artikel 220d, lid 4, van de Gemeentewet komt niet in beeld, want die bepaling beoogt de behoefte aan een heffingsmaatstaf te vervullen en die behoefte bestaat in het onderhavige geval juist niet; van belastingheffing (OZB) ten aanzien van de woning voor 2015 is geen sprake.
      
    
    
      5.3.
      Het geval onderscheidt zich verder van de gevallen waarin het object op de toestandsdatum wel reeds bestaat, zoals in de arresten waar belanghebbende zich op beroept (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:596 en 597). In die zaken was het betreffende object op de toestandsdatum immers wel degelijk een onroerende zaak waarvoor op grond van de Wet WOZ een WOZ-waarde kon worden vastgesteld. Daarom doet zich ook geen ongelijke behandeling voor van gevallen die feitelijk en rechtens gelijk of althans vergelijkbaar zijn. Dat de door de gemeente Amsterdam in dit geval afgegeven onbezwaarde waarde ook een vorm van waardering van een onroerende zaak is en daarom gelijkenis vertoont met de in andere gevallen door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde maakt het voorgaande niet anders. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel en op artikel 1 van de Grondwet faalt.
      
    
    
      5.4.
      Ook bestaat geen rechtstekort; een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang bij de burgerlijke rechter staat voor belanghebbende open. Belanghebbendes standpunt dat het niet-voldoen aan zijn verzoek om de waardebeschikking in strijd komt met artikel 6 van het EVRM of artikel 19 van het VWEU faalt. Daar voegt het Hof aan toe dat geklaagd kan worden over de onbezwaarde waarde in de zogeheten procedure van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde (zie 2.4). Dat belanghebbende klaarblijkelijk de fiscale bezwaar- en beroepsprocedure prefereert maakt niet dat de belastingrechter in een door belanghebbende ervaren tekort kan voorzien.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom is dat het nemen van een WOZ-beschikking voor het jaar 2015 voor de woning van belanghebbende door de heffingsambtenaar terecht is geweigerd. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond en het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond. Het Hof ziet voorts geen aanleiding in deze zaak prejudiciële vragen te richten aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, en 
    - verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, N. Djebali en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 22 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: