ECLI:NL:RBROT:2026:1406, Rechtbank Rotterdam, 06-02-2026, 11667889 CV EXPL 25-10237
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Achterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. IVRK ruimere ontruimingstermijn. Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking doordat verhuurder een onredelijk hoge huurprijs in rekening heeft gebracht, omdat geen of te laat gebruik is gemaakt van de wettelijke mogelijkheden om een redelijke huurprijs vast te stellen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11667889 CV EXPL 25-10237
    
    
    
      datum uitspraak: 6 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [persoon A] ,
    
      
        2. [persoon B],
      woonplaats: Amsterdam,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie, 
      gemachtigde: [naam gemachtigde] en mr. F.A. Rippen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [persoon C] ,
    
      
        2. [persoon D],
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: aanvankelijk mr. J. van Egmond, die zich heeft onttrokken.
    
    
    
      De eisers worden hierna ‘ [persoon A] c.s.’ genoemd en gedaagden worden hierna ‘ [persoon C] ’ en ‘ [persoon D] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord in conventie tevens eis in reconventie van [persoon C] en [persoon D] , met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis in conventie van [persoon A] c.s., met bijlagen;
        
        
          de akte van [persoon A] c.s. van 3 december 2025, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 28 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [persoon A] c.s. aanwezig, bijgestaan door mr. P. Noot namens hun gemachtigde. Twaalf minuten na de start van de zitting verscheen ook [persoon D] . De gemachtigde van [persoon C] en [persoon D] heeft zich bij e-mail van 24 november 2025 onttrokken aan de procedure. Namens [persoon C] en [persoon D] is geen nieuwe gemachtigde gesteld.
      
    
    
      1.3.
      Tijdens de zitting heeft de kantonrechter [persoon A] c.s. in de gelegenheid gesteld om in een akte uit te leggen welke huurprijsverhogingen [persoon A] c.s. tijdens de huurperiode in rekening hebben gebracht. Dit hebben zij gedaan. [persoon C] en [persoon D] zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren, maar hebben dit niet gedaan. De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon C] en [persoon D] huren sinds 1 april 2022 een woning in Rotterdam. [persoon A] c.s. zijn sinds 19 oktober 2023 eigenaar van de woning en dus ook verhuurder van [persoon C] en [persoon D] . De huur was tot en met juli 2025 € 1.050,00 per maand en is met ingang van 1 augustus 2025 verlaagd naar € 721,18 per maand. Er is volgens [persoon A] c.s. tot en met november 2025 een huurachterstand van € 15.274,72. [persoon A] c.s. eist dat [persoon C] en [persoon D] deze huurachterstand betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.
      
    
    
      2.2.
      
        [persoon C] en [persoon D] zijn het niet eens met de vordering. Zij betwisten de huurachterstand, omdat zij vinden dat de huurprijs van € 1.050,00 per maand hoger was dan de maximale huurprijs gebaseerd op het aantal punten dat volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) op de woning van toepassing is. Door deze onredelijk hoge huurprijs zijn zij in financiële problemen gekomen. Daarnaast hebben zij een tijd geen inkomen gehad door een auto-ongeluk. Hierdoor konden zij de huur niet betalen. [persoon C] en [persoon D] vinden dat het onder deze omstandigheden niet redelijk is om hun gezin met jonge kinderen de woning te laten ontruimen. Ze willen ook dat de kantonrechter een redelijke betalingsregeling vaststelt voor het betalen van de huurachterstand. In reconventie eisen [persoon C] en [persoon D] € 9.290,12. Dit bedrag is het verschil tussen de in rekening gebrachte huur en de huurprijs die zou moeten gelden op grond van het WWS. 
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon C] en [persoon D] moeten van de kantonrechter de gevorderde huurachterstand betalen en de woning verlaten. De eisen van [persoon C] en [persoon D] in reconventie worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter moet ambtshalve onderzoeken of er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden zijn opgenomen. [persoon C] en [persoon D] huren namelijk als consument een woning van [persoon A] c.s. die meerdere panden verhuren en dus worden gezien als handelaren.
      
    
    
      2.5.
      In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 4,1%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [persoon A] c.s. hebben niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
        
          
            [persoon C] en [persoon D] moeten een huurachterstand van € 15.274,72 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat [persoon A] c.s. de huurprijs alleen mochten verhogen op grond van het indexatiebeding. Uit de laatste akte van [persoon A] c.s. blijkt dat zij hebben afgezien van het vorderen van de huurverhogingen en in de berekening van de huurachterstand zijn uitgegaan van de aanvangshuurprijs van € 1.050,00 tot en met juli 2025 en vanaf augustus 2025 € 721,18 per maand. De vernietiging van het opslagbeding heeft dan ook geen effect (meer) op de volgens de laatste akte gevorderde huurachterstand.
      
    
    
      2.7.
      
        [persoon C] en [persoon D] worden hoofdelijk veroordeeld om € 15.274,72 aan [persoon A] c.s. te betalen. [persoon A] c.s. hebben voldoende onderbouwd dat dit de huurachterstand is tot en met de maand november 2025. [persoon C] en [persoon D] hebben ook niet betwist dat zij deze huurbedragen niet hebben betaald. Het uitgangspunt is dan ook dat [persoon C] en [persoon D] deze huurachterstand moeten betalen.
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt in reconventie dat [persoon A] c.s. niet ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten opzichte van [persoon C] en [persoon D] (artikel 6:212 BW), omdat zij niet (tijdig) gebruik hebben gemaakt van de wettelijke mogelijkheden om een redelijke huurprijs vast te laten stellen door de huurcommissie. [persoon C] en [persoon D] vinden dat de maandelijkse huurprijs tot en met juli 2025 onredelijk hoog was, namelijk hoger dan op grond van het WWS maximaal in rekening gebracht mocht worden. Bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn [persoon C] en [persoon D] akkoord gegaan met de aanvangshuurprijs van € 1.050,00. Als [persoon C] en [persoon D] dit een onredelijke huurprijs vinden, dan hadden zij binnen zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst of nadat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd verlengd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (uiterlijk zes maanden na 31 maart 2024) de huurcommissie kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (artikel 7:249 lid 2 (oud) BW). Vast staat dat [persoon C] en [persoon D] van deze mogelijkheid geen gebruik hebben gemaakt, waardoor de overeengekomen huurprijs blijft gelden tussen partijen. Na het verstrijken van deze termijn is het voor huurders nog mogelijk om aan verhuurders op grond van artikel 7:252 en artikel 7:254 BW een verlaging van de huurprijs voor te stellen. [persoon C] en [persoon D] hebben dit (pas) op 5 juni 2025 gedaan. [persoon C] en [persoon D] hebben voorgesteld om de huur met ingang van 1 september 2025 te verlagen naar € 721,18 per maand. [persoon A] c.s. hebben met dit verzoek ingestemd met ingang van 1 augustus 2025. [persoon C] en [persoon D] hebben niet gesteld op grond waarvan deze huurprijs met terugwerkende kracht vastgesteld moet worden als de redelijke huurprijs en zij daarom tijdens de gehele huurperiode ongerechtvaardigd zijn verarmd ten opzichte van [persoon A] c.s. De kantonrechter wijst de vorderingen in reconventie dan ook af en wijst de gevorderde huurachterstand toe.
      
      
        
          De kantonrechter kan geen betalingsregeling vaststellen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter kan geen betalingsregeling vaststellen in dit vonnis. Daarvoor moeten [persoon A] c.s. namelijk toestemming geven en dat hebben zij niet gedaan (artikel 6:29 BW). [persoon C] en [persoon D] kunnen wel contact opnemen met de gemachtigde van [persoon A] c.s. om te vragen of [persoon A] c.s. alsnog een betalingsregeling willen afspreken.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.10.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [persoon C] en [persoon D] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [persoon C] en [persoon D] met minderjarige kinderen in de woning wonen. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) de belangen van het kind bij behoud van de woning als eerste meewegen. De ontruiming van de woning met minderjarige kinderen is namelijk een ingrijpende maatregel voor de kinderen. Dit betekent echter niet dat de kantonrechter de huurovereenkomst niet kan ontbinden als er kinderen in de woning wonen. De kantonrechter zal [persoon C] en [persoon D] een iets ruimere termijn geven om de woning te ontruimen. De kantonrechter vindt dat deze beslissing recht doet aan de belangen van de kinderen. Het geeft [persoon C] en [persoon D] voldoende tijd om – met hulpverlening – onderdak voor de kinderen te regelen.
      
    
    
      2.11.
      Verder heeft de kantonrechter meegewogen dat [persoon C] en [persoon D] zeggen dat zij financieel uitgeput zijn doordat zij jarenlang een onredelijk hoge huurprijs moesten betalen. Zij konden de huur ook niet betalen, doordat zij een tijd lang geen inkomen hebben gehad door een auto-ongeluk. Inmiddels hebben zij wel weer een inkomen en willen zij de huur gaan betalen. Dit zijn, hoe vervelend ook, omstandigheden die in de risicosfeer liggen van [persoon C] en [persoon D] . Sinds augustus 2024 is er geen huur meer betaald; ook niet de volgens [persoon C] en [persoon D] redelijke huurprijs. De hoge huurachterstand rechtvaardigt dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          
            [persoon C] en [persoon D] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [persoon C] en [persoon D] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen twee maanden nadat dit vonnis is betekend. 
      
    
    
      2.13.
      Tot en met de dag van de ontruiming moeten [persoon C] en [persoon D] hoofdelijk een gebruiksvergoeding van € 721,18 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [persoon A] c.s. eisen ook een vergoeding voor de rest van de maand, maar heeft niet uitgelegd waarom [persoon C] en [persoon D] die moeten betalen. Daarom wordt dit deel van de eis afgewezen.
      
      
        
          
            [persoon C] en [persoon D] moeten incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De incassokosten van € 634,04 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          
            [persoon C] en [persoon D] moeten rente betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De rente wordt toegewezen, omdat [persoon A] c.s. genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [persoon C] en [persoon D] dat niet hebben betwist. De rente wordt toegewezen vanaf de dag der dagvaarding over de huurachterstand tot en met de maand april 2025, zoals gevorderd.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [persoon C] en [persoon D] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon C] en [persoon D] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW).De kantonrechter begroot de kosten die [persoon C] en [persoon D] in conventie aan [persoon A] c.s. moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 257,00 aan griffierecht, € 864,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,00) en € 144,00 aan nakosten. In reconventie worden deze kosten aan de kant van [persoon A] c.s. begroot op nihil. Dat is in totaal € 1.411,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [persoon A] c.s. dat eisen en [persoon C] en [persoon D] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon C] en [persoon D] hoofdelijk om aan [persoon A] c.s. te betalen € 15.908,76 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 9.240,00 vanaf 17 april 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [persoon C] en [persoon D] om binnen twee maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon C] en [persoon D] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [persoon A] c.s. te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon C] en [persoon D] hoofdelijk om vanaf december 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [persoon A] c.s. te betalen € 721,18 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [persoon C] en [persoon D] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [persoon A] c.s. worden begroot op € 1.411,43;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942