ECLI:NL:RBROT:2025:14876, Rechtbank Rotterdam, 18-12-2025, 11672692 CV EXPL 25-1783
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overeenkomst nietig vanwege strijd met de goede zeden. Kantonrechter wijst in 13 zaken de vordering tot betaling van achterstallige huur af omdat sprake is van een overeenkomst met een immoreel karakter waarbij het niet de bedoeling was de kamers daadwerkelijk te (ver)huren. Sprake van een regel van openbare orde die de kantonrechter ambtshalve toepast.

Ou RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11672692 CV EXPL 25-1783
    
    
    
      datum uitspraak: 18 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Sterrenberg Housing en Living B.V.,
      
      vestigingsplaats: Dordrecht,
      oorspronkelijk eiseres, 
      gedaagde in verzt
      gemachtigde: mr. J.B. Bogaart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde],
      
      woonplaats: Krimpen aan den IJssel,
      oorspronkelijk gedaagde,
      eiser in verzet, 
      gemachtigde: mr. B. el Ouath.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Sterrenberg’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 juli 2024, met bijlagen;
        
        
          het verstekvonnis van deze rechtbank van 2 januari 2025 2024, met zaaknummer 11354108 CV EXPL 24-4601;
        
        
          de verzetdagvaarding van 3 april 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 17 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Sterrenberg [naam 1], met mr. Bogaart. [gedaagde] is ook verschenen, met mr. El Ouath.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        Sterrenberg eist € 5.850,-- van [gedaagde]. Zij stelt dat zij met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft gesloten voor kamer 10 aan de [adres 1] en dat er een huurachterstand is ontstaan over de maanden juni 2023 tot en met juni 2024. 
        De kantonrechter wijst de vordering af omdat er sprake is van een overeenkomst in strijd met de goede zeden. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      Sterrenberg is bij deze rechtbank een groot aantal procedures tegen afzonderlijke gedaagde partijen gestart waarin zij telkens stelt een huurovereenkomst te zijn aangegaan met een gedaagde partij voor een kamer aan de [adres 1] en in één geval aan de [adres 2]. In alle zaken wordt achterstallige huur gevorderd. 
      
    
    
      2.3.
      In tien zaken hebben de gedaagde partijen verstek laten gaan. In drie zaken hebben de gedaagden wel gereageerd op de eis. De kantonrechter doet vandaag uitspraak in al deze zaken. In alle zaken wijst de kantonrechter de vordering af en maakt daarbij gebruik van informatie die tot haar is gekomen uit de afzonderlijke dossiers. 
      
      
        
          Strijd met de goede zeden
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeenkomst die Sterrenberg in alle zaken met de gedaagden heeft gesloten, in strijd is met de goede zeden. Gelet op hetgeen Sterrenberg op de zittingen heeft verteld over de algemene gang van zaken rondom deze overeenkomsten en gelet op hetgeen de drie verschenen gedaagden hebben aangevoerd gaat de kantonrechter ervan uit dat het niet de bedoeling van Sterrenberg is om de kamers daadwerkelijk te verhuren, maar dat het haar bedoeling is om geld te innen voor kamers die niet in gebruik worden genomen. Andersom gaat de kantonrechter ervan uit dat het ook niet de bedoeling van de gedaagde partijen was om een kamer te huren.
      
      
        
          Wat er bekend is geworden over de overeenkomst
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In de drie zaken op tegenspraak hebben de gedaagden afzonderlijk van elkaar aangevoerd dat zij nooit de intentie hebben gehad om een huurovereenkomst te sluiten, maar dat zij slechts met Sterrenberg hadden afgesproken om (tegen betaling van € 150,- per maand) een postadres te krijgen. Sterrenberg heeft bevestigd dat het regelen van een postadres inderdaad onderdeel van de afspraken is geweest en er zijn ook onderbouwende stukken in de dossiers die dit bevestigen. Daarnaast is vast komen te staan dat deze gedaagden niet ingeschreven stonden op het adres aan de [adres 1]. Volgens Sterrenberg schrijft zij geen mensen in op de adressen aan de Wijnstraat omdat een groot aantal mutaties van bewoners problemen geeft met de gemeente Dordrecht. Sterrenberg heeft verklaard elders over diverse verhuurbare kamers te beschikken waar mensen ingeschreven staan. Vast is komen te staan dat [naam 1] namens Sterrenberg fysiek met deze gedaagden heeft afgesproken in Rotterdam en hen heeft laten inschrijven op het adres [adres 3]. Dit is het adres van de Pauluskerk.
        Sterrenberg heeft erkend dat geen van deze gedaagden daadwerkelijk ooit in het pand aan de [adres 1] heeft gewoond, en dat zelfs nooit een sleutel aan hen is verstrekt. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        Sterrenberg heeft op de zitting in algemene zin haar werkwijze toegelicht en verteld dat sprake is van een “flexibel” systeem. Dit houdt volgens haar in dat een huurder geen aanspraak kan maken op de specifieke kamer die vermeld wordt in de schriftelijke huurovereenkomst, maar dat er “een” kamer in “een” pand wordt vrijgehouden voor wanneer een huurder daar behoefte aan heeft. Sterrenberg heeft verklaard de panden aan de [adres 2], [adres 1], [adres 4] en [adres 5] te bezitten. [adres 1] zou over 12 kamers beschikken en alle panden in totaal 18 kamers. De verschuldigde maandelijkse huur loopt volgens Sterrenberg wel door omdat een huurder na ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst verantwoordelijk is voor ‘de kamer’. Sterrenberg heeft verklaard dat de meeste mensen waarmee zij dergelijke overeenkomsten sluit, geen geld hebben. Het gaat volgens haar om mensen uit een sociaal zwakkere doelgroep die vaak problemen hebben met de belastingdienst, andere schuldeisers hebben en/of problemen met justitie. Deze mensen willen wel een kamer, maar hebben geen geld, aldus Sterrenberg. In de eerste fase die Sterrenberg de “postadresfase” noemt wordt tegen betaling van € 150,- per maand een inschrijving op een postadres geregeld en kan eventuele andere ‘hulp’ geboden worden. Op enig moment daarna gaat de “huurfase” in waarin een kamer aan de Wijnstraat gehuurd wordt en er € 450,- per maand betaald moet worden. 
        De schriftelijke huurovereenkomst wordt telkens direct bij de start van de “postadresfase” ondertekend, ook al is er nog geen sprake van huur van een kamer maar slechts de inschrijving op een adres bij een gemeente elders. Wanneer de overgang naar het daadwerkelijk huren van een kamer plaatsvindt, zou volgens Sterrenberg beschreven staan in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. De huurfase kan ook ingaan wanneer Sterrenberg niks meer hoort van een huurder en zij geen contact krijgt, omdat er volgens haar wel een kamer beschikbaar wordt gehouden. Pas wanneer de (achterstallige) huur daadwerkelijk wordt betaald, ontvangen huurders een sleutel van het gehuurde, aldus Sterrenberg. 
      
      
      
        Sterrenberg heeft op zitting verklaard dat er door haar wel vijf tot tien van dergelijke overeenkomsten per week ondertekend worden. 
      
      
      
        
          Gevolg van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter overweegt dat deze werkwijze tot gevolg heeft dat een enorm aantal ‘huurovereenkomsten’ worden gesloten, vele malen meer dan dat er kamers beschikbaar zijn. Daardoor is het mogelijk om achterstallige huur te vorderen voor dezelfde kamer over dezelfde periode. Dit is ook daadwerkelijk het geval in de zaken waarin vandaag uitspraak wordt gedaan:
      - voor kamer 4 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [naam 2] over de periode juli 2023 tot en met januari 2025, en van gedaagde [naam 3] over de periode november 2023 tot en met december 2024;
      - voor kamer 8 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [naam 4] over de periode augustus 2023 tot en met december 2023 en van gedaagde [naam 5] over periode september 2023 tot en met december 2024;
      - voor kamer 9 wordt achterstallige huur gevorderd van gedaagde [naam 6] over de periode september 2023 tot en met januari 2025 en van gedaagde [naam 7] over de periode oktober 2023 tot en met januari 2025. 
      
      
        
          Overeenkomst met een immoreel karakter 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De door Sterrenberg geschetste algemene gang van zaken waarin zij wekelijks vijf tot tien schriftelijke huurovereenkomsten laat ondertekenen voor dezelfde kamers aan de Wijnstraat is zeer dubieus te noemen. Deze overeenkomsten worden ondertekend door mensen in kwetsbare posities die afhankelijk zijn van een postadres. Zij moeten daar 
        € 150,- per maand voor betalen aan Sterrenberg terwijl inschrijving op een brp-adres gratis is in Nederland. Belangrijker nog is dat zij zich door ondertekening van de overeenkomst vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst verbinden aan een betalingsverplichting voor de huur van een kamer. Het door Sterrenberg beschreven “flexibele” systeem wordt niet beschreven in de huurovereenkomst en evenmin in de algemene voorwaarden. Als het al waar is dat een dergelijk systeem is besproken tussen partijen, dan is het voor gedaagden onduidelijk wanneer de zogenaamde ‘huurfase’ ingaat omdat dit niet wordt beschreven. Ook in de situatie dat er geen contact is weet iemand dus niet wanneer de huurverplichting gaat lopen. Daar komt nog bij dat er geen sleutel ter beschikking wordt gesteld. Een “huurder” heeft dan geen toegang tot de kamer. Dit systeem werkt in de hand dat Sterrenberg van heel veel mensen achterstallige huur kan vorderen voor dezelfde kamers over dezelfde periode. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat het niet de bedoeling van Sterrenberg is om de kamers te laten bewonen door de mensen met wie zij de overeenkomst sluit, maar dat zij alleen het geld wil innen voor de kamers. En dat is, in ieder geval, immoreel te noemen. Omdat sprake is van schending van een morele norm die bedoeld is om de samenleving, in het bijzonder een kwetsbare groep, te beschermen is sprake van een regel van openbare orde die de kantonrechter ambtshalve toepast.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.9.
      Doordat de overeenkomst in strijd is met de goede zeden, is deze nietig. Om die reden kan er geen aanspraak worden gedaan op een verplichting tot betaling die in de overeenkomst is vermeld. De vordering van Sterrenberg wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en rente
        
      
      
    
    
      2.10.
      De nevenvorderingen delen in het lot van afwijzing.
      
      
        
          Sterrenberg moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van Sterrenberg, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Sterrenberg aan [gedaagde] moet betalen op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 813,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      vernietigt het op 2 januari 2025 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11354108 CV EXPL 24-4601 en opnieuw rechtdoende:
      
    
    
      3.2.
      wijst de oorspronkelijke vordering van Sterrenberg af;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Sterrenberg in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 813,-;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken.
        35789
      
    
  
  
    Artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek