ECLI:NL:RBOBR:2026:933, Rechtbank Oost-Brabant, 12-02-2026, 25/1649
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Eiser stelt gemotiveerd dat de heffingsambtenaar hem in bezwaar is gevolgd dat de waarde moet worden vastgesteld op (enkel) de grondwaarde, maar dat onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser geraamde sloopkosten van de opstallen. Heffingsambtenaar maakt geen gebruik van de mogelijkheid om zich hiertegen te verweren en slaagt dus niet in zijn bewijslast. Eiser slaagt ook niet in zijn bewijslast om de door hem bepleite waarde (m.n. verlaging i.v.m. de sloopkosten) aannemelijk te maken. Waarde schattenderwijs vastgesteld. Beroep gegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/1649
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: S. van Herpt).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 22 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 634.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 16 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 372.000.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woonboerderij met bouwjaar 1890. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 258 m², twee dakkapellen van elk 1 m², een carport van 20 m² en een vrijstaande berging/schuur van 40 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.280 m².
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      Eiser bepleit een waarde van € 308.000. Ter onderbouwing voert hij het volgende aan. Eiser heeft met de heffingsambtenaar informeel contact opgenomen over de waarde. Daarin heeft eiser aan de orde gesteld dat in de afgelopen 12 jaar er zich vier overstromingen hebben voorgedaan waardoor volgens eiser de woning onverkoopbaar is geworden. Wat volgens hem resteert is de waarde van de grond. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar eiser hierin is gevolgd. De heffingsambtenaar heeft toen de waarde verlaagd naar de grondwaarde conform het gemeentelijk grondprijsbeleid (2024). Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de sloopkosten van de opstallen en de kosten die gemoeid zijn met het ophogen van het perceel (om nieuwe overstromingen te voorkomen). Eiser wijst erop dat een potentiële koper meer zal betalen voor een perceel waarop direct gebouwd kan worden in vergelijking met een vergelijkbaar perceel, waarvan eerst de opstallen nog gesloopt moeten worden en het terrein moet worden opgehoogd. Eiser raamt deze kosten op € 64.000 en vindt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde (en met de uitspraak op bezwaar verlaagde) waarde met dit bedrag (verder) moet worden verlaagd.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar is door de rechtbank op 29 juli 2025 in de gelegenheid gesteld om binnen acht weken na genoemde datum een verweerschrift (en taxatie) in te dienen. In dit bericht staat onder andere: “Als u niet reageert op deze brief gaat de rechtbank ervan uit dat u geen verweerschrift en taxatierapport wilt indienen en wordt de zaak verder behandeld.” De heffingsambtenaar heeft op dezelfde dag gereageerd en aangegeven een verweerschrift (en taxatie) te zullen indienen.
      
    
    
      3.3.
      Aangezien inmiddels bijna een halfjaar was verstreken sinds het verzenden van genoemd bericht en nog altijd geen reactie van de heffingsambtenaar was ontvangen, is de rechtbank ervan uitgegaan dat bij de heffingsambtenaar geen behoefte bestond om zich te verweren tegen het gemotiveerde betoog van eiser. Zij heeft daarom op 16 januari 2026 aan partijen voorgesteld om op het beroep te beslissen zonder het houden van een zitting.
      
    
    
      3.4.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het gemotiveerde betoog van eiser als niet weersproken wordt beschouwd. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd.
      
      
        4. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde heeft onderbouwd. Eiser heeft in beroep weliswaar gemotiveerd een waarde bepleit, maar de door hem geraamde kosten voor het slopen van de opstallen en het grondverzet zijn verder niet onderbouwd. Eiser is daarmee ook niet in zijn bewijslast geslaagd. Dit betekent dat de rechtbank de waarde schattenderwijs moet vaststellen en zij zal dat doen op een waarde van € 320.000.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2025, per waardepeildatum 1 januari 2024, vast op € 320.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting vermindert overeenkomstig deze waarde;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 53.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, overweging 3.2. (Oostflakkee).