ECLI:NL:RBLIM:2025:13203, Rechtbank Limburg, 24-09-2025, C/03/335293 / HA ZA 24-460
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op non-conformiteit woning. Koper moet bewijzen dat de gestelde gebreken er waren ten tijde van levering. Beroep op schenden onderzoeksplicht gaat niet op, omdat er geen concrete aanleiding bestond voor nader onderzoek.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/335293 / HA ZA 24-460
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. M.J.A. Verhagen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. M.W.M. van Doorn.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,
      - de akte overlegging producties van [eiseres] met producties 1 tot en met 28,- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte houdende overlegging producties tevens houdende wijziging van eis van [eiseres] met producties 29 tot en met 31
      - B-16 formulier van [gedaagde] met producties 8 en 9,- B-16 formulier van [eiseres] met een aanvulling op productie 30H,- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 mei 2025,
      - de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door mrs. Verhagen en Van Doorn voorgedragen spreekaantekeningen,- de brief namens [eiseres] van 21 mei 2025,- de brief van de griffier van 4 juni 2025,- de akte overlegging producties tevens houdende bewijsaanbod van [eiseres] met producties 32 tot en met 34,- de akte uitlating en overlegging producties van [gedaagde] met producties 10 en 11.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      In deze zaak staat de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna ‘de woning) centraal. [gedaagde] was eigenaar van deze woning, gelegen op een voormalig vakantiepark. [gedaagde] heeft de woning in juni 2023 te koop gezet. Na twee bezichtigingen heeft [eiseres] een bod gedaan van € 420.000,00 dat door [gedaagde] is geaccepteerd. De schriftelijke koopovereenkomst is getekend op 21 juni 2023.
      
    
    
      2.2.
      In de schriftelijke koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...). Koper aanvaardt deze staat (...).
        (...)
      
    
    
      6.3.
      
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal en permanent gebruik als: woning voor privégebruik.
        (...)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor risico van koper
        Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (...)
      
      
      
        (...)
      
      
      
        
          Artikel 22 Ouderdomsclausule
        
        Het is koper bekend dat de onderhavige woning in oorsprong ongeveer 53 jaar oud is, wat impliceert dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die louter het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van koper’
      
      
    
    
      2.3.
      De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2023.
      
    
    
      2.4.
      Op 4 augustus 2023 heeft [eiseres] via WhatsApp aan [gedaagde] en de betrokken verkoopmakelaar gemeld dat er – kort gezegd – vochtproblemen in de woning zijn geconstateerd. Op 7 augustus 2023 is daaraan toegevoegd dat er inmiddels diverse experts ‘alle problemen’ hebben vastgesteld.
      
    
    
      2.5.
      Op 15 mei 2024 heeft DEKRA Experts (hierna: Dekra) in opdracht van (de verzekeraar van) [eiseres] een onderzoek uitgevoerd naar – kort gezegd – mogelijke gebreken aan de woning. Van dat onderzoek is een op 24 augustus 2024 gedateerd rapport opgemaakt.
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] heeft ten laste van [gedaagde] conservatoir derdenbeslag gelegd onder bankinstellingen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Na wijziging van eis vordert [eiseres] - samengevat – dat de rechtbank:
      
      
        1.
        primair: [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 159.343,25, te vermeerderen met wettelijke rente,
        subsidiair: de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en veroordeelt om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 159.343,25, te vermeerderen met wettelijke rente,
        meer subsidiair: voor recht verklaart dat de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt gewijzigd en wel in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 159.343,25, met veroordeling van [gedaagde] om dit bedrag aan [eiseres] te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente,
        2.
        
          [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade en kosten ter voorkoming van verdere schade ter hoogte van € 7.011,60, te vermeerderen met wettelijke rente,
        3.
        
          [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 2.865,82, te vermeerderen met wettelijke rente,
        met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder 3.231,86 aan beslagkosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Standpunten partijen
      
    
    
    
      4.1.
      Ter onderbouwing van haar (primaire) vordering stelt [eiseres]  het volgende.
      
      
        De door [gedaagde] aan [eiseres] verkochte woning was, vanwege de daaraan klevende gebreken zoals vermeld in het rapport van Dekra, op het moment van leveren niet geschikt voor bewoning. Kort gezegd betreffen de problemen:
      
      - optrekkend en doorslaand door verschillende oorzaken,
      - een gebrekkige riolering, met een verstopping en optrekkend vocht als gevolg,
      - een slechte toestand van het dak, met lekkages tot gevolg.
       Omdat [gedaagde] , door middel van artikel 6.3. van de koopovereenkomst, gegarandeerd heeft dat dit gebruik wel mogelijk zou zijn, is zij toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. [eiseres] maakt aanspraak op vervangende schadevergoeding ter hoogte van de kosten van herstel zoals begroot door Dekra.
      
    
    
      4.2.
      Ten verwere voert [gedaagde] het volgende aan.
      
      
        Betwist wordt dat de woning bij levering behept was met de gebreken die [eiseres] noemt. Waar Dekra suggereert dat dit wel kan worden aangenomen, is dat niet voorzien van een deugdelijke onderbouwing. Daarbij is relevant dat er na de levering, maar voorafgaand aan het onderzoek van Dekra, sprake is geweest van extreme regenbuien met uitzonderlijke wateroverlast in de hele regio als gevolg. Ook zat er geruime tijd tussen de levering en het onderzoek van Dekra.
        Voor zover er wel sprake was gebreken, kan [eiseres] [gedaagde] niet aanspreken omdat het dan kenbare gebreken betrof waarvoor aansprakelijkheid in artikel 6.3. van de koopovereenkomst is uitgesloten. [eiseres] heeft immers haar onderzoeksplicht verzaakt. Daarbij is relevant dat het voor haar, vanwege gezondheidsklachten, van belang was dat er geen vocht- of schimmelproblemen in de woning waren. Ook wist zij dat het een woning betrof van begin jaren zeventig en oorspronkelijk is gebouwd en heeft gefungeerd als vakantiewoning. Ook was zij door de verkoopmakelaar geïnformeerd over een eerdere lekkage. Zij had daarom voorafgaand aan de aankoop van de woning een bouwkundig onderzoek moeten laten uitvoeren. 
        In ieder geval komt [gedaagde] een beroep toe op de ouderdomsclausule zoals opgenomen in artikel 22 van de koopovereenkomst.
        De begroting van Dekra van de herstelkosten kan, indien daaraan wordt toegekomen, niet worden overgenomen. [gedaagde] kan alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die het normaal gebruik verhinderden. Bovendien is in de overeenkomst bepaald dat er rekening moet worden gehouden met een aftrek nieuw-voor-oud. Het door Dekra aangehaalde rioolprobleem, vindt de oorzaak in het gemeenschappelijk riool en komt ook daarom niet voor risico van [gedaagde] . 
        In het kader van een eventuele schadeberekening zal het schenden van de onderzoeksplicht door [eiseres] er op grond van artikel 6:101 BW toe moeten leiden dat de schade aan haar wordt toegerekend. Bovendien heeft [eiseres] mogelijk onvoldoende schadebeperkend gehandeld. Een eventuele schadevergoedingsplicht zal moeten worden gematigd omdat [gedaagde] zelf nooit enige problemen heeft ondervonden.
      
      
      
        
          Kader
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Partijen zijn het erover eens dat de tussen hen gesloten overeenkomst inhoudt dat [gedaagde] er voor heeft ingestaan dat de woning bij levering geschikt was voor het in de overeenkomst omschreven normaal gebruik, te weten het gebruik als woonhuis. In navolging van de niet betwiste stelling van [eiseres] hanteert de rechtbank daarbij als norm dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
        Voor zover de woning daaraan niet voldeed, is [gedaagde] dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Niet betwist is dat een eventueel op die basis vast te stellen tekortkoming aan [gedaagde] zou kunnen worden toegerekend, wat, in dat geval, betekent dat [eiseres] aanspraak kan maken op schadevergoeding. Dat die schadevergoeding, in beginsel, kan worden vastgesteld aan de hand van de kosten van het herstel van de gebreken, is niet in geschil (en volgt ook uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst).
      
      
    
    
      4.4.
      De stellingen van [gedaagde] over de onderzoeksplicht doen niet aan af aan wat hiervoor is overwogen. Er zijn namelijk geen concrete feiten en omstandigheden gesteld of gebleken, op grond waarvan [eiseres] aanleiding zou moeten hebben gezien om te twijfelen aan hetgeen was toegezegd en op grond waarvan nader onderzoek naar de toestand van de woning aangewezen was voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Dat [eiseres] , vanwege haar gezondheid, een bijzonder belang had bij een woning zonder vochtproblematiek, betekent vanzelfsprekend niet dat zij er om die reden aan moest twijfelen dat het gegarandeerde gebruik geleverd zou worden. Daarbij is van belang dat niet gesteld of gebleken is dat de [eiseres] aanspraak maakt op een bijzonder gebruik dat afwijkt van hetgeen in het algemeen kan worden verstaan onder het gebruik als woonhuis voor een willekeurige bewoner. Dat [eiseres] is gewezen op een eerder vochtprobleem, hoefde haar geen aanleiding te geven voor het doen van nader onderzoek. Daarover is namelijk namens [gedaagde] gezegd dat het onderliggende probleem was verholpen. Niet is aangegeven waarom [eiseres] daarop niet hoefde te vertrouwen (nog afgezien van de vraag of het bedoelde vochtprobleem onderdeel is van de gebreken die [eiseres] aanvoert).
      
    
    
      4.5.
      
        Door partijen is gediscussieerd over de vraag of [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, op de hoogte was van de door [eiseres] genoemde gebreken, als er vanuit wordt gegaan dat die er toen waren. De rechtbank laat die discussie (nu) voor wat die is, omdat deze geen relevantie heeft voor de beoordeling van de (primaire) vordering van [eiseres] . De vordering is namelijk gebaseerd op de stelling dat de woning bij levering gebreken had die het gegarandeerde gebruik verhinderden. Als dat zo is, dan is [gedaagde] zoals gezegd toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Of zij al dan niet wist van de gestelde gebreken, maakt daarbij geen verschil.
        In dit kader is nog het volgende relevant. [gedaagde] heeft niet heeft betwist dat als de door [eiseres] aangehaalde gebreken uit het rapport van Dekra aanwezig waren bij levering, deze in de weg stonden aan het normale gebruik. [eiseres] heeft, desgevraagd, niet kunnen aangeven dat er gebreken waren die niet in de weg stonden aan het normale gebreken maar toch zouden leiden tot aansprakelijkheid van [eiseres] . Dit bevestigt dat de discussie zich toespitst op de vraag naar de aanwezigheid van de door [eiseres] in navolging van Dekra genoemde, aan het gebruik als woonhuis in de weg staande, gebreken ten tijde van levering. 
      
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande betekent dat allereerst moet worden vastgesteld of de woning bij levering behept was met de door Dekra genoemd gebreken. Is dat het geval, dan moet worden beoordeeld wat aan kosten van herstel kan worden aangenomen en welke aanspraak [eiseres] op grond daarvan zou kunnen hebben. Op die onderdelen zal hierna worden ingegaan.
      
      
        
          Gebreken 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling in het kader van deze procedure alleen de gebreken worden betrokken die door [eiseres] de processtukken concreet zijn geduid. Andere in het rapport van Dekra genoemde gebreken blijven buiten beschouwing. Deze zijn kennelijk niet beschouwd als gebreken die het normale gebruik verhinderden of die anderszins niet aan [gedaagde] kunnen worden tegengeworpen. Ter beoordeling liggen daarmee voor de gebreken die in het rapport van Dekra zijn genoemd bij de beantwoording van vraag 1 (naar onder andere de aanwezige gebreken) in de punten 1, 10, 17 en 18.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft de aard en omvang van deze gebreken zoals gerapporteerd door Dekra niet betwist. Wel heeft zij betwist dat deze gebreken er al waren ten tijde van de levering. Dat deed zij gemotiveerd, zie 4.2. hiervoor, zodat het standpunt van [eiseres] op dit moment niet als vaststaand kan worden aangenomen. Daarbij merkt de rechtbank op dat [gedaagde] terecht heeft aangevoerd dat voor wat betreft het ontstaansmoment van de gebreken, niet zonder meer kan worden uitgegaan van het rapport van Dekra. Op dat punt bevat het rapport niet verder onderbouwde aannames over met name werkzaamheden die door of namens [gedaagde] zouden zijn verricht ter bestrijding of camouflage van gebreken. Daarmee is dat dermate speculatief (verwoord) dat er geen bewijswaarde aan kan worden toegekend.
      
    
    
      4.9.
      Het is dus aan [eiseres] om aan te tonen dat de in deze procedure relevante gebreken aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning op 1 augustus 2023. [eiseres] heeft dit bewijs geleverd als in rechte moet worden aangenomen dat de gebreken er waren op 1 augustus 2023 in een mate waardoor ook toen het normale gebruik werd verhinderd. Eventueel latent aanwezige gebreken doen dat niet en zijn daarom niet relevant. Anderzijds is de achterliggende oorzaak van gebreken niet relevant, in die zin dat het niet uitmaakt waardoor mogelijk bij levering aanwezige gebreken zijn ontstaan. [gedaagde] heeft het ontbreken daarvan immers gegarandeerd, ongeacht de oorzaak. Daarom is het bijvoorbeeld niet relevant dat, volgens het rapport van Dekra, de problemen met het riool deels veroorzaakt worden door problemen met het gemeenschappelijk riool op het voormalige vakantiepark.
      
    
    
      4.10.
      Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Vast staat immers dat er inmiddels ten minste enig herstelwerk heeft plaatsvonden. Misschien ziet [eiseres] nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Partijen zullen zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en [eiseres] over bewijslevering anderszins. Ten aanzien van een eventueel deskundigenbericht zullen partijen zich ook kunnen uitlaten over  het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) voor te leggen vragen. 
      
    
    
      4.11.
      Het beroep dat [gedaagde] doet op de ouderdomsclausule zoals neergelegd in artikel 22 van de koopovereenkomst, gaat niet op. [eiseres] heeft betwist dat de gestelde gebreken louter het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, waaraan is toegevoegd dat vaststaat dat een groot deel van de woning veel jonger was dan de in de clausule genoemde 53 jaar.  [gedaagde] is er verder niet op ingegaan en heeft  in zoverre haar standpunt onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Indien komt vast te staan dat de woning bij levering behept was met (een deel van) de relevante gebreken, moet beoordeeld worden tot welk bedrag [eiseres] aanspraak kan maken op de kosten van herstel. Daarbij is van belang dat tussen partijen overeen is gekomen dat daarbij de zogenoemde nieuw-voor-oud aftrek in acht moeten worden genomen. [eiseres] stelt dat het strijd zou komen met de eisen van redelijkheid en billijkheid als [gedaagde] daarop een beroep zou kunnen doen, gegeven het feit dat zij zou hebben geweten van de gebreken en daarover heeft gezwegen. De rechtbank is het echter met [gedaagde] eens dat er een onvoldoende verband kan worden gelegd tussen de contractueel opgenomen bepaling over de herstelkosten en een eventueel schenden van een spreekplicht door [gedaagde] . De bepaling in de overeenkomst ziet er kennelijk op dat herstel kan leiden tot een verbetering van de toestand van het pand ten opzichte van de situatie die [eiseres] bij aankoop mocht verwachten en maakt expliciet dat dit voor rekening van [eiseres] komt. De beweerdelijke geschonden spreekplicht heeft daar op zichzelf niets mee te maken. Bij de eventuele begroting van de herstelkosten zal dus rekening moeten worden gehouden met een correctie nieuw-voor-oud. Partijen zijn niet ingegaan op de vraag wat dat, in dit geval, concreet inhoudt. Daarover zullen zij zich nog mogen uitlaten.
      
    
    
      4.13.
      Gegeven het feit dat Dekra in haar schadebegroting niet kenbaar rekening heeft gehouden met de aftrek nieuw-voor-oud, ook andere kosten dan herstelkosten opneemt en niet duidelijk is of alleen de kosten van herstel van de relevante gebreken zijn meegenomen, kan de begroting van Dekra niet dienen tot eventuele vaststelling van de vergoedingsplicht van [gedaagde] . De rechtbank is voornemens (ook) daarover deskundige voorlichting in te roepen. Mogelijk kan dat, om redenen van proceseconomie, worden gecombineerd met een deskundigenonderzoek zoals hiervoor onder 4.10. aangehaald. Dat zal mede kunnen afhangen van de vraag of eenzelfde deskundige niet alleen in staat is om een uitspraak te doen over het ontstaansmoment van de gebreken en de kosten van herstel, maar eventueel ook over de aftrek nieuw-voor-oud. Dat zal weer (kunnen) afhangen van de wijze van berekening van deze aftrek. Partijen zullen zich over al deze punten mogen uitlaten.
      
      
        
          Tot slot
        
      
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten zoals hiervoor vermeld. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
    
    
      4.15.
      Iedere verdere beslissing, waaronder die over de in dit vonnis niet besproken geschilpunten, zal worden aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 22 oktober 2025 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over hetgeen is vermeld in 4.10., 4.12. en 4.13,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.BdB
      
    
  
  
     Productie 4 van [eiseres] .
  
  
     Productie 7 van [eiseres]
  
  
     Productie 8 van [eiseres]
  
  
     Productie 17 van [eiseres]
  
  
     Namens [eiseres] is opgemerkt dat in het proces-verbaal van de mondeling behandeling niet zou zijn vermeld dat [eiseres] dit standpunt inneemt, maar het staat er wel (pag. 3, tweede alinea).