ECLI:NL:RBGEL:2025:10505, Rechtbank Gelderland, 01-12-2025, 455472
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Didamzaak. Gemeente hoefde geen mededingingsruimte te bieden omdat er maar een serieuze gegadigde is. Geen sprake van verboden staatssteun.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/455472 / KG ZA 25-295
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 1 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        BECEDO VASTGOED IV B.V., 
      statutair gevestigd te Didam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eiseres sub 2], 
    
      statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: Becedo c.s.,
      advocaat: mr. A.A. al Khatib,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE DOESBURG, 
      zetelend en kantoorhoudende te Doesburg,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. D.R. Versteeg,
    
    
    
      waarin heeft gevorderd als tussenkomende, althans voegende partij te worden toegelaten:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        EKOMA ONROEREND GOED B.V.,
      
      statutair gevestigd te Apeldoorn, 
      eiseres in het incident tot tussenkomst, althans voeging, 
      hierna te noemen: Ekoma,
      advocaat: mr. H. Doornhof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      
        in de hoofdzaak en in het incident tot tussenkomst, althans voeging
      
    
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
      - de incidentele conclusie van Ekoma met een verzoek tot tussenkomst dan wel voeging, - de conclusie van antwoord van de gemeente met producties 1 tot en met 13,
      - de akte producties tevens verzoek ex artikel 22 Rv van Becedo c.s. van 29 september 2025 met producties 10 tot en met 13,
      - het verzoek van de voorzieningenrechter aan de gemeente van 30 september 2025 om per ommegaande op het bevel ex artikel 22 Rv te reageren,
      - het bericht van de voorzieningenrechter van 30 september 2025 waarin de gemeente wordt bevolen om de overeenkomst aan- en verkoop percelen bouwgrond en de taxaties zonder weggelakte delen in te dienen, 
      - het bericht van de gemeente van 30 september 2025 met het verzoek om heroverweging, 
      - het bericht van de voorzieningenrechter van 30 september 2025 met de afwijzing van het verzoek tot heroverweging,
      - de op 1 oktober 2025 ingediende ongelakte producties 11 tot en met 14 van de gemeente,- de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025,- de pleitnota van Becedo c.s.,- de pleitnota van de gemeente, 
      - de pleitnota van Ekoma,
      - het bericht van de voorzieningenrechter van 6 oktober 2025 waarin partijen de gelegenheid wordt geboden om per akte te reageren op de op 1 oktober 2025 door de gemeente ingediende producties 11 tot en met 14,
      - de akte van Becedo c.s. van 20 oktober 2025,
      - de antwoordaktes van de gemeente en Ekoma van 3 november 2025.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        in de hoofdzaak en in het incident tot tussenkomst, althans voeging
      
    
    
    
      2.1.
      Eiseres sub 1, Becedo Vastgoed, legt zich toe op vastgoedontwikkeling. Eiseres sub 2, [eiseres sub 2] , exploiteert als franchisenemer (een) Albert Heijn-supermarkt(en). Beide  bedrijven maken deel uit van het [bedrijf] . De heer [naam] (hierna: [naam] ) is directeur van dat concern.
      
    
    
      2.2.
      Ekoma is eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 2] te Doesburg , [kadastrale aanduidingen 1] met een omvang van circa 1.094 m2. Dit perceel is gelegen in Beinum, een wijk aan de zuidzijde van Doesburg. DekaMarkt, gelieerd aan Ekoma, exploiteert op het perceel een supermarkt. De DekaMarkt in kwestie is de enige supermarkt in Beinum.
      
    
    
      2.3.
      De gemeente is eigenaar van de percelen ten westen van de Breedestraat en ten zuiden van de Bingerdenseweg te Doesburg, [kadastrale aanduidingen 2] . Deze percelen liggen ook in de wijk Beinum.
      
    
    
      2.4.
      De gemeente is sinds 2016 voornemens om het centrum van Beinum ingrijpend te vernieuwen en te herontwikkelen om zo een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de gehele wijk te creëren met een voorzieningen- en ontmoetingsfunctie. Dit voornemen is opgenomen in de Ruimtelijke Structuurvisie Doesburg 2030 van 22 juni 2016. In het te vernieuwen gebied zijn thans onder meer de huidige Dekamarkt, een snackbar en een sporthal gevestigd met ertussen een parkeerplaats.
      
    
    
      2.5.
      Om te komen tot een vastgesteld omgevingsplan met daarin een nieuw stedenbouwkundig ontwerp voor het centrum van Beinum heeft de gemeente een participatieproces ingericht. In dit kader zijn door c.q. in opdracht van de gemeente onder meer een projectgroep en een stuurgroep opgericht. In de projectgroep zitten c.q. zaten verschillende deskundigen, adviseurs en belanghebbenden, waaronder (vertegenwoordigers van) de huidige grondeigenaren in het te herontwikkelen gebied zoals (de projectontwikkelaar van) DekaMarkt. In het op 29 maart 2022 gedateerde ‘projectplan herontwikkeling centrum Beinum’ staan de opgave en de ambitie van het project beschreven.
      
    
    
      2.6.
      De gemeente heeft een distributie-planologisch onderzoek (DPO) laten uitvoeren ter zake de uitbreiding van de in het centrum van Beinum gevestigde supermarkt, de DekaMarkt, eventueel op een andere locatie binnen hetzelfde gebied. De conclusies van het op 8 april 2022 gedateerde DPO luiden als volgt:
      
      
        
          ‘Kwalitatieve uitbreiding gewenst
        
        In de gemeente Doesburg is er nu en in de toekomst geen marktruimte voor het uitbreiden
        van het dagelijkse aanbod. Er is echter aanleiding om de supermarkt in de wijk Beinum uit te breiden en te moderniseren, waarmee voor de inwoners van de wijk een toekomstbestendige boodschappenlocatie gerealiseerd wordt. 
      
      
      
        
          Effecten afhankelijk van omvang supermarkt 
        
        Een dergelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid, mits de
        uitbreiding geen afbreuk doet aan de algehele detailhandelsstructuur van de gemeente. Het
        centrum van Doesburg is hét hoofdwinkelgebied en de enige bovenlokale boodschappenlocatie in de gemeente. Om deze positie niet te ondermijnen is het belangrijk dat de supermarkt in Beinum geen bovenlokale aantrekkingskracht krijgt. Er wordt dan ook geadviseerd een uitbreiding van de supermarkt tot maximaal 1.200 m² wvo toe te staan. Dit is een iets ruimere maat dan in de Detailhandelsstructuurvisie opgenomen (maximaal 1.000 m² wvo). Deze verruiming is te onderbouwen door de inmiddels doorgezette trend van schaalvergroting in de supermarktsector. Een supermarkt van 1.200 m² wvo vervult nog steeds een wijkverzorgende functie. DTNP adviseert hierbij een maximale brutovloeroppervlakte (bvo)* van 1.500 m² aan te houden.
      
      
      
        
          Prioriteit: behoud wijkfunctie centrum Beinum
        
        Het is niet gewenst dat andere winkels zich in de wijk vestigen. Het centrum van Beinum
        vervult ‘slechts’ een functie als boodschappenlocatie (behoud van één wijkverzorgende
        supermarkt) voor de lokale inwoner. Vooraanvullend aanbod is het centrum van Doesburg de gewenste vestigingslocatie.
      
      
      
        
          Mogelijke uitbreiding tot verblijfslocatie
        
        De mogelijke uitbreiding van het centrum van Beinum tot een verblijfslocatie met, naast de
        supermarkt, meerdere wijkgerichte voorzieningen (denk aan zorgfuncties, maatschappelijke
        voorzieningen, verblijfsplekken en horeca) zou eveneens binnen het detailhandelsbeleid en de mogelijke ontwikkelrichtingen van Doesburg passen (zie kader in bijlage op pagina 14).
      
      
      
        
          Aandacht voor inpassing
        
        Bij het opstellen van een uitbreidings- en ontwikkelplan voor de supermarkt en het gehele
        centrum van Beinum is de inpassing van de supermarkt belangrijk. Als grootste publiekstrekker op elke dag van de week is het van groot belang dat de supermarkt goed ingepast is ten opzichte van overige voorzieningen, zodat de ontmoetingsfunctie niet belemmerd maar optimaal gefaciliteerd wordt. Een goede aansluiting op de overige voorzieningen zorgt ervoor dat de ontmoetingsfunctie in de wijk optimaal gefaciliteerd wordt. Bij het opstellen van een uitbreidings- en ontwikkelplan voor de supermarkt en voor het gehele centrum van Beinum is aandacht voor de inpassing van de supermarkt dan ook zeer belangrijk.’
      
      
    
    
      2.7.
      Met een brief van 2 augustus 2022 heeft [naam] aan de gemeente laten weten interesse te hebben in de supermarkt die mogelijk wordt gerealiseerd op de locatie van de huidige sportfaciliteit Beumerskamp in Beinum. [naam] verzoekt in de brief te worden meegenomen in de verdere planontwikkeling en hij schrijft ervan uit te gaan dat de gemeente gelijke kansen gaat bieden aan alle geïnteresseerde partijen.
      
    
    
      2.8.
      In reactie heeft de gemeente bij brief van 8 september 2022 aan [naam] laten weten dat zij bezig is met de (voorbereiding van de) planontwikkeling voor woningbouw in het centrum van Beinum, dat daarbij de huidige functies in het gebied worden betrokken en dat bij gronduitgifte het Didam-arrest zal worden nageleefd in die zin dat ofwel een openbare selectieprocedure wordt gestart ofwel bekend wordt gemaakt dat sprake is van één serieuze gegadigde. 
      
    
    
      2.9.
      Met een brief van 15 september 2022 heeft [naam] aan de gemeente te kennen gegeven ervan uit te gaan in alle situaties uitgenodigd te gaan worden voor een openbare aanbesteding of selectieprocedure. De situatie dat er sprake is van slechts één serieuze gegadigde zal zich volgens [naam] niet voordoen.  
      
    
    
      2.10.
      Op enig moment is het participatieproces van het project doorlopen waarvan een op 13 oktober 2022 gedateerde rapportage is opgemaakt. 
      
    
    
      2.11.
      Op 14 oktober 2022 is een Nota van Uitganspunten voor het opstellen van het nieuwe stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld. De gemeente heeft vervolgens een ontwerpstudie laten uitvoeren op basis van deze Nota van Uitgangspunten. Op basis daarvan zijn drie schetsontwerpen voor herontwikkeling van het centrum van Beinum gepresenteerd tijdens een wijkbijeenkomst op 15 april 2023. In één van deze ontwerpen, model ‘De brinkjes’, is een supermarkt ingetekend op de huidige plek van de DekaMarkt. In de twee andere ontwerpen, modellen ‘De nieuwe pol’ en ‘Het marktplein’, staat de supermarkt op een andere plek in het centrum van Beinum ingetekend. Op 5 juli 2023 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het op te stellen definitieve beleid vastgesteld. 
      
    
    
      2.12.
      Met een brief van 6 juni 2023 heeft [naam] de gemeente nogmaals verzocht om geïnformeerd te worden over plannen voor de ontwikkeling van (een) supermarkt(en) op verschillende locaties in Doesburg.
      
    
    
      2.13.
      In mei 2024 heeft de gemeenteraad het definitieve ontwerp- en beeldkwaliteitsplan ‘Hart van Beinum’ vastgesteld. Daarin staat onder 2.2 de volgende ‘Gebiedsvisie’ beschreven:
      
      
        ‘(…) 
        De opgave is het ontwerpen aan een nieuw Hart van Beinum. En dat moet wel een “warm hart” zijn. Door de omstandigheden te creëren waardoor mensen met elkaar in verbinding komen en elkaar kunnen ontmoeten. Want ontmoeten en meedoen staan centraal. Het moet een plek worden waar mensen graag samenkomen, zowel bij de voorzieningen als in de openbare ruimte. Daarbij dienen we ook rekening te houden met het creëren van schuifruimte. Praktisch betekent het dat de supermarkt Dekamarkt en de cafetaria Bakhuus niet op de huidige plek kunnen blijven. Immers, ze moeten kunnen blijven functioneren op de huidige locatie totdat de andere opengaat. Pas dan komt de huidige locatie beschikbaar.
      
      
      
        Er is rekening gehouden met het feit dat de sporthal Beumerskamp wordt verplaatst (naar de beoogde locatie Den Helder in Doesburg), maar ook nog een paar jaar moet kunnen blijven functioneren op de huidige locatie.
      
      
      
        De kern van de stedenbouwkundige opgave zit in de methode van inpassing van de verschillende functies aan de hand van een kwadrantenbenadering. Er is sprake van 4 kwadranten, waarvan een kwadrant met een solitaire winkelfunctie (supermarkt) en de andere drie kwadranten met overwegend woonfuncties. De doorsnijding is er met de noord-zuid route Breedestraat (autoverkeer) en oost-west route (lopen + fietsen).
      
      
      
        Het gebied wordt ingericht als “shared space” voor gemengd gebruik van fietsers en voetgangers in de openbare ruimte.
        Om de ruimte efficiënt in te passen en de wegprofielen optimaal te kunnen indelen zullen bestaande wegen worden opgeschoven. Zodoende kan ruimte worden gecreëerd voor het beoogde programma. Het onderstaande programma wordt in het Hart van Beinum gefaciliteerd:
      
      
      
         NW-kwadrant (1): supermarkt (Dekamarkt) + (evt.) horeca (Bakhuus) + foodtruck.
         NO-kwadrant (2): appartementen + voorzieningen (dienstverlening, retail, commercieel).
         ZW-kwadrant (3): appartementen + sociaal-maatschappelijke voorziening.
         ZO-kwadrant (4): appartementen + evt. aanvullende wijkgerichte voorzieningen.
      
      
    
    
      2.14.
      Het definitieve stedenbouwkundig- en landschapsontwerp voor het centrum van Beinum ziet er als volgt uit: 
    
  
  
    *AFBEELDING*
    
      
    
    
      2.15.
      Om het onder 2.13 genoemde plan te kunnen uitvoeren wenst de gemeente onder meer de grond van Ekoma aan [adres 2] , waarop thans nog de DekaMarkt gevestigd is, te verwerven. De gemeente is op enig moment met Ekoma (en DekaMarkt) in overleg getreden om de voorwaarden van een grondruil en de verplaatsing van de DekaMarkt te bespreken.
      
    
    
      2.16.
      Op 21 juli 2025 heeft de gemeente het voornemen tot verkoop c.q. ruil van een deel van de percelen [kadastrale aanduidingen 2] (zie 2.3) (hierna: de bouwgrond) aan Ekoma of een aan haar gelieerde onderneming gepubliceerd in het Gemeenteblad (hierna: de publicatie). De publicatie luidt als volgt:
      
      
        
          Bekendmaking van voornemen tot verkoop c.q. ruil van gemeentegrond
        
      
      
      
        De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het Didam-arrest gewezen. Daarin is bepaald dat een overheidslichaam bij de verkoop van onroerende zaken, of een uitgifte anderszins, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om:
      
      
      
        
          mee te dingen naar deze onroerende zaak, of;
        
        
          in ieder geval kennis te nemen van het voornemen dat deze onroerende zaak wordt uitgeven aan één specifieke partij of persoon.
        
      
      
      
        
          Enige serieuze gegadigde
        
      
      
      
        De Gemeente Doesburg is voornemens om bouwgrond (voor de realisatie van een supermarkt met aangrenzend parkeerterrein) gelegen ten westen van de Breedestraat en ten zuiden van de Bingerdenseweg, [kadastrale aanduidingen 2] met een oppervlakte van circa 3.800 m2 (“percelen”) te verkopen aan Ekoma Onroerend Goed B.V., statutair gevestigd te Beverwijk (“Ekoma”) of een aan haar gelieerde onderneming. De Gemeente Doesburg is van oordeel dat Ekoma op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige serieuze gegadigde is die voor de aankoop van de percelen in aanmerking komt. De Gemeente komt tot die conclusie op grond van de volgende criteria:
      
      
      
        
          De gemeente wenst het centrum van Beinum te transformeren in een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de wijk Beinum. Daarvoor zijn op 29 mei 2024 de ruimtelijke kaders door de gemeenteraad van Doesburg vastgesteld (onder meer een definitief ontwerp en een beeldkwaliteitsplan Hart van Beinum);
        
        
          Ekoma beschikt over gronden binnen het transformatiegebied. Indien de gemeente niet beschikt over deze gronden van Ekoma, kan het door de raad vastgestelde plan voor het centrum van Beinum niet worden gerealiseerd. Ekoma is slechts bereid haar gronden te verkopen indien zij de (voornoemde) percelen in eigendom verkrijgt;
        
        
          Met deze verkoop c.q. grondruil wordt het mogelijk om de door de Gemeente gestelde doelen voor het centrum van Beinum te behalen. Door de positie van Ekoma en de omstandigheid dat zij beschikt over gronden die de Gemeente nodig heeft voor de transformatie, is Ekoma – in het kader van de grondruil – aan te merken als enige serieuze gegadigde. Zonder de medewerking van Ekoma kan het plan voor het centrum van Beinum niet gerealiseerd worden.
        
      
      (…)’
      
    
    
      2.17.
      Bij brief van 28 juli 2025 heeft Becedo c.s. de gemeente gesommeerd om de publicatie van 21 juli 2025 in te trekken en in lijn met de Didam-regels een openbare selectieprocedure voor de verkoop van de bouwgrond te organiseren.
      
    
    
      2.18.
      Bij antwoordbrief van 31 juli 2025 heeft de gemeente aan Becedo c.s. bericht dat de voorgenomen grondtransactie in lijn is met de Didam-jurisprudentie zodat geen aanleiding bestaat om de publicatie in te trekken of een nieuwe mededingingsprocedure te organiseren. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in de hoofdzaak 
      
    
    
    
      3.1.
      
        Becedo c.s. vordert bij vonnis in kort geding, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de gemeente te bevelen om de publicatie van 21 juli 2025 uiterlijk binnen 24 uur na de uitspraak in te trekken;
        II. de gemeente te verbieden om het perceel (de bouwgrond) te verkopen en te leveren aan Ekoma of enige andere partij zonder dat een transparante en openbare selectieprocedure in lijn met de Didam-regels is doorlopen;
        III. het voorgaande op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,00 per dag of gedeelte daarvan, dat niet geheel of niet tijdig aan de veroordeling onder I. en/of II. wordt voldaan;
        IV. de gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Becedo c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Becedo c.s. in de proceskosten. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan. 
      
      
        
          in het incident tot tussenkomst, althans voeging
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        Ekoma vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          in het incident
        
      
      
        
          i) primair Ekoma in het geding toe te laten als tussenkomende partij;
        
        
          ii) subsidiair, indien en voor zover de voorzieningenrechter zou oordelen dat tussenkomst niet kan worden toegestaan, Ekoma in het geding toe te laten voegen als partij aan de zijde van de gemeente;
        
        
          iii) primair en subsidiair, Becedo c.s. te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van Ekoma, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
      
      
        in de hoofdzaak
      
      
        
          i) Becedo c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen;
        
        
          ii) voorwaardelijk, slechts voor zover vereist voor tussenkomst, de gemeente te gebieden om de gronden zonder openbare selectieprocedure aan Ekoma te verkopen;
        
        
          iii) Becedo c.s. te veroordelen in de proceskosten van Ekoma in de hoofdzaak, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Becedo c.s. en de gemeente hebben geen verweer gevoerd tegen de gevorderde tussenkomst althans voeging aan de zijde van de gemeente door Ekoma in het kort geding. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Voorop moet worden gesteld dat voor zover de op 20 oktober en 3 november 2025 nagekomen aktes van partijen verder strekken dan (een reactie op) de naar aanleiding van het artikel 22-bevel door de gemeente in het geding gebrachte producties 11 tot en met 14, dit bij de beoordeling van dit geschil buiten beschouwing zal worden gelaten. Zoals vermeld in de brief van de voorzieningenrechter van 6 oktober 2025 dienden de aktes beperkt te zijn tot een reactie op voornoemde producties die de gemeente in het kader van het artikel 22 Rv-bevel zeer kort voor de zitting in het geding heeft gebracht.
      
      
        
          in het incident tot tussenkomst, althans voeging
        
      
      
    
    
      4.2.
      Becedo c.s. en de gemeente hebben geen verweer gevoerd tegen de tussenkomst van Ekoma. Bovendien heeft Ekoma een rechtstreeks en in rechte te erkennen belang om als tussenkomende partij in het geding te komen, omdat de gemeente voornemens is het perceel aan Ekoma te verkopen. Voor het aannemen van dat belang is niet noodzakelijk dat Ekoma een eigen vordering instelt. Dat betekent dat de voorwaardelijke vordering van Ekoma in de hoofdzaak onder (ii) geen bespreking behoeft. Ter zitting is Ekoma toegelaten als tussenkomende partij. Aan de subsidiair gevorderde voeging aan de zijde van de gemeente wordt daarom niet meer toegekomen. Becedo c.s. en de gemeente zullen in de kosten van het incident worden veroordeeld, welke kosten worden begroot op nihil.
      
      
        
          in de hoofdzaak en in tussenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Becedo c.s. ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.4.
      De inzet van de vorderingen van Becedo c.s. is het tegenhouden van de voorgenomen verkoop van de bouwgrond door de gemeente aan Ekoma. Het spoedeisend belang volgt daarmee uit de aard van de vorderingen van Becedo c.s.
      
      
        
          De Didam-arresten
        
      
      
    
    
      4.5.
      De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. Volgens vaste jurisprudentie is het Didam-arrest ook van betekenis voor grondruil. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, om gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen, aldus de Hoge Raad. 
      
    
    
      4.7.
      Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd. De door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft alleen niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam:
      
        
          i) zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, 
        
        
          ii) waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. 
        
      
      
    
    
      4.8.
      In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad vervolgens verduidelijkt dat de regels uit het Didam I-arrest ook van toepassing zijn op handelen van de overheid in de periode voordat het Didam-I arrest werd gewezen en dat een overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels op die grond niet nietig of vernietigbaar is, maar dat een overheidslichaam daardoor in beginsel wel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde en op die grond (onder meer) schadeplichtig kan zijn jegens die gegadigde. Verder heeft de Hoge Raad in dit arrest overwogen dat de Didam-regels de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen in beginsel onverlet laten, maar dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regels moeten houden.
      
      
        
          Één serieuze gegadigde?
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        In de onderhavige kwestie heeft de gemeente geen mededingingsruimte geboden, omdat zij op basis van de door haar vastgestelde criteria tot de conclusie is gekomen dat sprake is van slechts één serieuze gegadigde, te weten Ekoma. Becedo c.s. stelt in dit kort geding dat ook zij als serieuze gegadigde voor de verkoop c.q. grondruil moet worden aangemerkt, zodat in beginsel conform de hoofdregel uit het Didam-arrest een openbare selectieprocedure moet worden doorlopen. De gemeente en Ekoma betwisten dat.
        Kern van het geschil tussen partijen is dan ook of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de gemeente terecht heeft aangenomen dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de bouwgrond in aanmerking komt.
      
      
    
    
      4.10.
      
        De gemeente heeft het voornemen tot overdracht van de bouwgrond in het Gemeenteblad gepubliceerd op 21 juli 2025. Volgens Becedo c.s. heeft de gemeente met deze publicatie niet tijdig en voorafgaand aan de selectieprocedure de vereiste duidelijkheid geschapen, zodat de publicatie gebrekkig gemotiveerd is. Dat is in strijd met het motiveringsbeginsel in de zin van artikel 3:46 Awb. Zo wordt gerept over plannen zonder dat daarvan de vindplaats wordt genoemd en bovendien wordt uit de gegeven toelichting niet duidelijk waarom daaruit volgt dat Ekoma de enige gegadigde is. 
        Becedo c.s. kan niet in haar stellingen worden gevolgd. Hoewel aan Becedo c.s. kan worden toegegeven dat in de publicatie niet wordt verwezen naar de vindplaatsen van de daarin genoemde (beleids)stukken, volgt uit de publicatie duidelijk waar het om gaat: de gemeente wil de grondpositie van Ekoma in het te herontwikkelen centrum van Beinum verwerven en zij heeft daarom het voornemen om een deel van de percelen [kadastrale aanduidingen 2] te verkopen aan Ekoma, zodat de op de huidige grondpositie van Ekoma geëxploiteerde supermarkt naar die percelen kan worden verplaatst en de gemeente kan beschikken over de huidige grondpositie van Ekoma. De gemeente heeft verder onweersproken gesteld dat de in de publicatie aangehaalde (beleids)stukken online kunnen worden geraadpleegd. De gemeente heeft bovendien tijdig aan haar mededelingsplicht voldaan aangezien zij nog geen uitvoering heeft gegeven aan haar voornemen om het perceel aan Ekoma te verkopen c.q. de grond te ruilen. Een definitieve koopovereenkomst met Ekoma is nog niet tot stand gekomen.
      
      
    
    
      4.11.
      Verder twisten partijen over de vraag of de door de gemeente gehanteerde criteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Volgens Becedo c.s. is de publicatie, met de onder 2.16 genoemde inhoud, geheel naar Ekoma toegeschreven omdat alleen een vertegenwoordiger van Ekoma mocht deelnemen aan het overleg over de gemeentelijke plannen waarop de publicatie is gebaseerd, terwijl volgens Becedo c.s. ook andere plannen denkbaar zijn om de publieke doelen van de gemeente te realiseren, zoals woningbouw in het centrum en een beter supermarktaanbod in Beinum. 
      
    
    
      4.12.
      
        De gemeente heeft, zoals hiervoor al benoemd, aanzienlijke beleidsruimte als het gaat om gebiedsontwikkeling en dus ook voor wat betreft de herinrichting van (de stadskern van) Beinum. Zij heeft de beleidsvrijheid om ter realisatie van haar gemeentelijke doelstellingen niet alleen gronden aan te kopen, maar ook gronden te verkopen of te ruilen. 
        Uit de publicatie blijkt dat de gemeente het centrum van de wijk Beinum wenst te vernieuwen en dat hiervoor door de gemeenteraad ook reeds de ruimtelijke kaders zijn vastgesteld. Ter uitvoering van dat beleid wenst de gemeente te kunnen beschikken over grond, die thans in eigendom is van Ekoma en waarop door DekaMarkt een supermarkt wordt geëxploiteerd. Ekoma is bereid die grond aan de gemeente te verkopen en de (door DekaMarkt geëxploiteerde) supermarkt te verplaatsen indien zij de bouwgrond van de gemeente in eigendom verkrijgt. 
      
      
    
    
      4.13.
      
        Becedo c.s. heeft aangevoerd dat de gemeente ook alternatieven had om tot (onder andere) woningbouw en een nieuwe supermarkt in het te herontwikkelen gebied te komen en dat zij daarvoor niet is aangewezen op de (relatief kleine) grondpositie van DekaMarkt. 
        Becedo c.s. stelt in dit verband dat ook zij in staat is om een supermarkt op de bouwgrond te realiseren, terwijl de DekaMarkt op de huidige plek gevestigd blijft. Ook is volgens Becedo c.s. het scenario denkbaar dat Becedo Vastgoed of een andere projectontwikkelaar de grond in eigendom verwerft (na een selectieprocedure) en DekaMarkt huurder wordt van de te bouwen supermarkt. Ekoma is blijkens de in het geding gebrachte stukken immers (wederom) voornemens om de supermarkt na de bouw ervan te verhuren aan DekaMarkt. Volgens Becedo c.s. is het veel beter om de plancapaciteit van de voormalige Plus supermarkt in Doesburg, waarover Becedo c.s. beschikt, naar Beinum over te hevelen, omdat er anders juist een ongewenste overcapaciteit ontstaat. Dit maakt (in ieder geval) Becedo c.s. naar eigen zeggen óók tot serieuze gegadigde in voornoemde zin. 
        Becedo c.s. miskent in haar redenering echter de hiervoor reeds benoemde beleidsvrijheid van de gemeente om te kiezen voor herontwikkeling op de door de gemeenteraad vastgestelde wijze. De gemeente zal het perceel naar eigen zeggen hoe dan ook niet aan een ander dan Ekoma aanbieden, waaronder begrepen Becedo c.s., omdat dit niet bijdraagt aan de verwezenlijking van de door haar vastgestelde ruimtelijke doelen. Ekoma is immers eigenaar van de grond waarover de gemeente wil kunnen beschikken en zij zal dat ook blijven in het door Becedo c.s. geschetste scenario dat DekaMarkt de nieuw te bouwen supermarkt huurt van een andere projectontwikkelaar. In het geval Becedo c.s. of een derde het perceel zou verwerven (voor de exploitatie van een supermarkt of anderszins) blijft Ekoma eigenaar van de grond in het te herontwikkelen gebied in Beinum en kan de gemeente de door haar voorgeziene herontwikkeling niet op de vastgestelde wijze realiseren. Door de gemeente en Ekoma is in dit kader bovendien met stukken onderbouwd toegelicht dat wel degelijk gekeken is naar alternatieven, waaronder naar een alternatief waarbij de DekaMarkt op de huidige plek zou blijven bestaan (zoals model ‘De brinkjes’, zie 2.10), maar deze alternatieven hadden uitdrukkelijk niet de voorkeur van de gemeenteraad. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        Becedo c.s. meent verder dat de gemeente in strijd handelt met haar eigen beleid omdat de door Ekoma op het perceel te realiseren DekaMarkt vanwege de verdubbeling van de omvang ervan van circa 600 m2 naar 1.200 m2 en de uitbreiding van het aantal (gratis) parkeerplekken naar 92 een ‘bovenlokale’ functie zal gaan vervullen, terwijl de gemeente het altijd bij slechts één lokale supermarkt wilde houden. Becedo c.s. verwijst in dit verband naar het in haar opdracht uitgevoerde onderzoek van Sweco en de eigen stukken van de gemeente, waarin een parkeerbehoefte van 53 dan wel 56 parkeerplaatsen voor een buurtsupermarkt wordt genoemd. Dat betekent volgens Becedo c.s. onder meer dat de gemeente Becedo c.s. (ook) niet kan houden aan datzelfde beleid, dat onder meer voorschrijft dat er maar één supermarkt in Beinum mag zijn met bovendien slechts een lokale functie. 
        Becedo c.s. kan hier niet in worden gevolgd. Nog daargelaten dat de gemeente en Ekoma het voorgaande gemotiveerd hebben betwist, is het voor de beantwoording van de vraag of er maar één serieuze gegadigde is, niet relevant of de DekaMarkt die op het door Ekoma te verwerven perceel wordt gebouwd al dan niet een meer dan lokale aantrekkingskracht zal hebben. Ook is niet van belang hoeveel parkeerplaatsen (uitsluitend) bedoeld zijn voor de DekaMarkt en/of nodig zijn om aan de parkeerbehoefte in de buurt te voldoen en onder welke voorwaarden Ekoma dan wel DekaMarkt maatregelen mag treffen ter regulering van de parkeerdruk en het parkeergebruik. Ook indien hetgeen Becedo c.s. stelt zou kloppen, geldt dat bezwaren met betrekking tot de ontwikkelmogelijkheden op het perceel en de omvang van de daar te realiseren supermarkt met parkeerplaatsen thuishoren in het kader van het planologische traject en niet in deze procedure. In dat geval is het nog steeds Ekoma zonder wiens medewerking de door de gemeente beoogde herontwikkeling in Beinum geen doorgang kan vinden.
      
      
    
    
      4.15.
      Dat het in mei 2024 door de gemeenteraad vastgestelde beleid, waarvan onderdeel uitmaakt dat de gemeente de grond van Ekoma verwerft, óók kan worden gerealiseerd op een alternatieve wijze, is binnen het bestek van dit kort geding niet gebleken. Voor zover Becedo c.s. betoogt dat de gemeente had moeten onderzoeken of Ekoma ook bereid zou zijn geweest haar grondpositie in het te herontwikkelen gebied op te geven zónder daarvoor wederom (bouw)grond in eigendom te krijgen om de DekaMarkt te verplaatsen, geldt dat dit voorshands geoordeeld geen reëel alternatief is waar de gemeente redelijkerwijs onderzoek naar had moeten doen. Gelet op de bestaande grondpositie van Ekoma en het plan van de gemeente om dit perceel van haar te kopen om het centrum van Beinum te herontwikkelen, mocht Ekoma in alle redelijkheid het in eigendom verwerven van een ander perceel als voorwaarde stellen voor het verkopen van haar huidige perceel. Dat de gemeente voornemens is om deze voorwaarde in te willigen door de voorgenomen grondverkoop is dan ook niet onredelijk. Voor zover Becedo c.s. meent dat de gemeente de mogelijkheid van onteigening van Ekoma had moeten onderzoeken, geldt dat de gemeente niet op grond van de Didam-jurisprudentie gehouden is om de mogelijkheid van onteigening te onderzoeken alvorens over te gaan tot de voorgenomen transactie, nog daargelaten dat de gemeente nu juist gehouden is om een minnelijke oplossing te beproeven alvorens tot onteigening kan worden overgegaan, wat de gemeente in het onderhavige geval ook succesvol heeft gedaan. 
      
    
    
      4.16.
      Ook kan Becedo c.s. niet worden gevolgd in haar stelling dat de voorgenomen overdracht c.q. rondruil vanwege het verschil in omvang tussen het door Ekoma te verkopen en aan te kopen perceel disproportioneel is, zodat de grondpositie van Ekoma niet als rechtvaardiging voor de onderhandse verkoop zou kunnen dienen. Hoewel niet in geschil is dat Ekoma bij de voorgenomen transactie een significant groter perceel in eigendom zal verkrijgen dan dat zij aan de gemeente verkoopt, maakt die omstandigheid nog niet dat de grondruil (dus) niet proportioneel is en in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, zoals Becedo c.s. stelt. Vaststaat dat de huidige DekaMarkt moet worden gesloten en met de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt op de bouwgrond hoge kosten gemoeid zullen zijn. Niet valt in te zien waarom Ekoma mee zou moeten werken aan de plannen van de gemeente als het voor haar geen vooruitgang zou betekenen. Zij kan daartoe in ieder geval niet worden verplicht. Het valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter binnen de beleidsruimte van de gemeente om in die context te beslissen zoals zij heeft gedaan en de bouwgrond ter ruil aan te bieden voor de te verplaatsen DekaMarkt. 
      
    
    
      4.17.
      De gemeente heeft tegen de hiervoor geschetste achtergrond en gelet op de aan haar toekomende beleidsruimte voldoende gemotiveerd dat zij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria redelijkerwijs mocht concluderen dat Ekoma de enige serieuze gegadigde is voor de overdracht van de bouwgrond c.q. de grondruil. Daarbij mocht de gemeente van doorslaggevende betekenis achten dat zonder medewerking van Ekoma de herontwikkeling van het centrum van Beinum niet op de door de gemeenteraad vastgestelde wijze kan worden gerealiseerd omdat de DekaMarkt in dat geval niet, althans niet binnen afzienbare tijd, kan worden verplaatst (naar het perceel) en de gemeente niet over de grondpositie van Ekoma kan beschikken. Dat Becedo c.s. al jaren interesse heeft in het perceel en dit ook aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt, wat niet tussen partij in geschil is, maakt dan ook niet dat (ook) zij een serieuze gegadigde is voor de aankoop daarvan. Het enkele gegeven dat uiteindelijk maar één partij kan voldoen aan de door de gemeente gestelde criteria is het gevolg van het feit dat geen andere partij in staat is bij te dragen aan de verwezenlijking van het ruimtelijk doel van de gemeente. Dat rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de criteria naar Ekoma zijn toegeschreven, zoals Becedo c.s. stelt. 
      
    
    
      4.18.
      De gemeente komt voorshands geoordeeld in het onderhavige geval dan ook een beroep toe op de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure, omdat Ekoma de enige is die de eigendom van de grond die de gemeente nodig heeft om de haar gestelde doelen in het gebied te realiseren, kan overdragen.
      
      
        
          Verboden staatssteun 
        
      
      
    
    
      4.19.
      Becedo c.s. legt verder aan haar vorderingen ten grondslag dat ook als geoordeeld zou worden dat geen sprake is van strijd met de Didam-regels, de voorgenomen overeenkomst ter zake de grondruil in strijd is met het staatssteunrecht, meer in het bijzonder artikel 107 VWEU jo. artikel 108 lid 3 VWEU. Dit heeft zij in haar nagekomen akte nader toegelicht. De bezwaren van Becedo c.s. zien voornamelijk op de residuele grondwaardeberekening van de door de gemeente te ruilen/verkopen bouwgrond die in opdracht van de gemeente door Arcadis is opgesteld, meer specifiek op de wijze van waarderen en de uitkomst van die waardering. Zij lijkt haar pijlen niet (meer) te richten op de taxatie van de grond met opstallen van de huidige DekaMarkt en bijbehorende parkeerplaatsen.
      
    
    
      4.20.
      
        Geconstateerd moet worden dat de door Becedo c.s. ingestelde vorderingen gericht zijn op het tegenhouden van de voorgenomen transactie tussen de gemeente en Ekoma (of welke partij dan ook) totdat een openbare en transparante selectieprocedure conform de Didam-regels is doorlopen. Indien Becedo c.s. zou worden gevolgd in haar stellingen dat de voorgenomen verkoop in strijd is met artikel 107 VWEU jo. artikel 108 lid 3 VWEU, leidt dit er niet zonder meer toe dat de gemeente de publicatie om die reden zou moeten intrekken en haar verboden moet worden om zonder transparante en openbare selectieprocedure het perceel aan Ekoma te verkopen en te leveren. Maar ook indien het voorgaande anders zou zijn kunnen de stellingen van Becedo c.s. niet tot toewijzing van de vorderingen leiden omdat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
        Op grond van artikel 107 VWEU is steun, bekostigd met staatsmiddelen, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen vervalsen of dreigen te vervalsen en die het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt, verboden. Voor de kwalificatie als staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU is vereist dat aan alle in het artikel genoemde voorwaarden is voldaan. Het is aan degene die aanvoert dat sprake is van verboden staatssteun, in dit geval dus Becedo c.s., om dit voldoende onderbouwd te stellen. De gemeente en Ekoma hebben de stellingen van Becedo c.s. over de verboden staatssteun gemotiveerd weersproken.
      
      
    
    
      4.21.
      Volgens Becedo c.s. is de uitgevoerde residuele grondwaardeberekening geen taxatie door een onafhankelijke taxateur omdat (i) een verklaring van de auteurs, waaruit blijkt dat zij zijn gevraagd om onafhankelijk de marktprijs te taxeren, ontbreekt, (ii) de aannames en uitgangspunten achter de berekening niet worden toegelicht, (iii) geen vergelijking wordt gemaakt met andere transacties op de markt ter zake van vergelijkbare supermarktgrond en (iv) de berekening niet is ondertekend onder de verklaring dat de gegevens op een juiste wijze zijn verwerkt. Ook staan de ingeschakelde deskundigen van Arcadis niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, aldus Becedo c.s. Becedo c.s. heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door de gemeente en Ekoma, echter onvoldoende onderbouwd dat voor het bepalen van marktconformiteit in de zin van artikel 107 VWEU aan het voornoemde dient te worden voldaan. Dat in artikel 4.1 lid 3 van de concept-koopovereenkomst staat dat de berekening door een ‘geregistreerd taxateur’ moet worden opgesteld doet daar niet aan af. Het is in de eerste plaats een concept-koopovereenkomst en in de tweede plaats kan Becedo c.s. aan die bepaling als derde geen rechten ontlenen. Volgens de gemeente is de residuele grondwaardeberekening verder een gebruikelijke wijze van waardebepaling als vastgoed de hoogste waarde ontleent aan de toekomstige gebiedsontwikkeling, zoals in het onderhavige geval, en is dit ook een door de Europese Commissie aanvaarde waarderingsmethode. Uit de Nota Grondbeleid 2008 van de gemeente blijkt ook dat dit de reguliere wijze van waardebepaling is bij gronduitgifte door de gemeente. Dat deze manier van taxeren in de concept-koopovereenkomst is voorgeschreven betekent, anders dan Becedo c.s. veronderstelt, dan ook niet dat de ingeschakelde deskundige (dus) niet onafhankelijk is of dat de uitkomst van de berekening niet marktconform is. Becedo c.s. heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat waardering aan de hand van de door Arcadis opgestelde residuele grondwaardeberekening niet voldoet aan de vereisten die in het staatssteunrecht worden gesteld aan de verkoop c.q. uitgifte van grond door de overheid aan ondernemingen.  
      
    
    
      4.22.
      Partijen twisten verder over het moment van taxeren en de gevolgen daarvan. Volgens Becedo c.s. heeft de gemeente (onder meer) de bouwgrond niet laten taxeren voorafgaand aan de onderhandelingen met Ekoma. De gemeente en Ekoma voeren daartegenover aan dat de taxaties wel degelijk zijn opgesteld voorafgaand aan de onderhandelingen over de koopprijs. Wie in dit verband de waarheid aan zijn zijde heeft kan in het midden blijven. Ook in het geval de gemeente de bouwgrond niet heeft laten taxeren voorafgaand aan de onderhandelingen met Ekoma over de prijs, zoals Becedo c.s. stelt, kan dit niet zonder meer leiden tot de conclusie dat dus sprake is van een niet-marktconforme taxatie. Het moment van taxeren is niet van doorslaggevend belang, omdat de vraag of sprake is van staatssteun geen vraag is naar de juistheid van de gevolgde procedure. De Europese Commissie heeft in een Mededeling over staatssteun, zoals Becedo c.s. stelt, weliswaar opgenomen dat een taxatie die een onafhankelijke deskundige voor aanvang van de onderhandelingen uitvoert om de marktwaarde te bepalen in beginsel voldoende is, maar dat betekent niet dat enkel een waardebepaling die is uitgevoerd voorafgaand aan de onderhandelingen kan leiden tot een marktconforme uitkomst.  
    
    
      4.23.
      Ook hetgeen Becedo c.s. met betrekking tot de prijs die uit de waardebepaling is gekomen stelt, is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de gemeente en Ekoma en de in het geding gebrachte stukken, onvoldoende om binnen het bestek van dit kort geding aan te kunnen nemen dat sprake is van een niet-marktconforme prijs. Becedo c.s. stelt in haar nagekomen akte dat de marktwaarde van de bouwgrond met minimaal € 1.000.000,00 te laag is ingeschat maar er is geen contra-expertise in het geding gebracht en binnen het bestek van dit kort geding bestaat geen ruimte voor bewijslevering. De vraag, of de prijs die uit de waardebepaling is gekomen in de gegeven omstandigheden marktconform is, vergt een nader onderzoek naar de feiten en eventueel (deskundigen)bewijs. Daarvoor leent zich een kort gedingprocedure niet. Bij die stand van zaken zal in dit kort geding van de marktconformiteit van de uitkomst van de door Arcadis uitgevoerde waardebepaling worden uitgegaan. Becedo c.s. stelt verder nog dat zij waarschijnlijk een hogere marktprijs kan bieden voor het perceel maar dat is, wat er verder ook van zei, in dit kader niet relevant. Zoals hiervoor is overwogen hoefde de gemeente in het onderhavige geval geen mededingingsruimte te bieden, aangezien de gemeente Ekoma terecht als enige serieuze gegadigde heeft aangemerkt. In die situatie mocht de gemeente vertrouwelijk onderhandelen met Ekoma over de prijs voor de voorgenomen grondtransactie. Dat betekent dat niet van belang is wat een andere marktpartij voor de bouwgrond zou hebben geboden. Het gaat in dit kader alleen om de vraag of aan Ekoma een niet-marktconform voordeel is dan wel zal worden geboden en dat is niet aannemelijk geworden, nog daargelaten dat Becedo c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat aan de andere vereisten voor het aannemen van staatssteun is voldaan. Het voorgaande betekent dat het beroep op het staatssteunrecht ook om die reden faalt. Omdat binnen het bestek van dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat aan Ekoma een niet-marktconform voordeel wordt gegund, faalt eveneens het beroep van Becedo c.s. op het zorgvuldigheidsbeginsel.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.24.
      Ook een belangenafweging tussen de belangen van partijen over en weer kan niet tot een ander oordeel leiden. Zoals hiervoor is overwogen, is binnen het bestek van dit kort geding niet aannemelijk geworden dat de gemeente zich bij de voorgenomen grondverkoop c.q. grondruil niet aan de Didam-regels houdt. Ook is voorshands geoordeeld geen sprake van verboden staatssteun of van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. De gemeente heeft bovendien aangevoerd dat zij het perceel niet als zodanig in de markt zal zetten. Toewijzing van de vorderingen van Becedo c.s. zal dan hoe dan ook niet leiden tot een openbare selectieprocedure voor de verkoop van het perceel (aan Becedo c.s. of een derde). Bij voornoemde stand van zaken weegt het belang van de gemeente om uitvoering te kunnen geven aan de voorgenomen grondverkoop c.q. grondruil dan ook zwaarder dan het belang van Becedo c.s. bij het door haar gevorderde verbod. De slotsom is dat vorderingen van Becedo c.s. worden afgewezen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      Becedo c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van de gemeente en Ekoma worden voor iedere partij afzonderlijk begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                €
              
              
                   714,00
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                
              
              
                €
              
              
                   178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                €
              
              
                1.999,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.26.
      De door Ekoma gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      5.1.
      laat Ekoma toe als tussenkomende partij in het kort geding tussen Becedo c.s. en de gemeente,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Becedo c.s. en de gemeente tot betaling van de proceskosten in het incident, aan de zijde van Ekoma tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil,
      
      
        
          in de hoofdzaak
        
      
      
    
    
      5.3.
      wijst de vorderingen af, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Becedo c.s. in de proceskosten van de gemeente van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Becedo c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Becedo c.s. in de proceskosten van Ekoma van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Becedo c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2025.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        1328
      
      
      
    
  
  
     HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
  
  
     HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661.
  
  
     In rechtsoverweging 3.5.2.
  
  
     Mededeling van de Europese Commissie van 19 juli 2016 (2016/C 262/01).