ECLI:NL:RBDHA:2025:27785, Rechtbank Den Haag, 19-12-2025, 11763776 CV EXPL 25-14180
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst niet ontbonden, ondanks hoge huurachterstand. Rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de huurder. BIK afgewezen ivm oneerlijke bepaling.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11763776 CV EXPL 25-14180
    
    
    
      datum uitspraak: 19 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder, 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 juni 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig de heer [persoon A] namens de gemachtigde van Havensteder, [gedaagde] met mevrouw [persoon B] (van Welzijn Capelle).
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 15 september 2022 een woning van Havensteder. De huur is nu € 801,62 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen, maar hoeft de woning niet te verlaten en te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.2.
      De bepaling over de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
      
        De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 6.844,23 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      Aangezien Havensteder geen aanspraak heeft op incassokosten, strekken de ontvangen betalingen van in totaal € 901,62 in mindering op de rente (€ 140,60) en de huurachterstand (€ 7.605,25) (artikel 6:44 BW). Daarna resteert een huurachterstand van € 6.844,23. [gedaagde] betwist de gestelde huurachterstand niet en wordt veroordeeld om dit bedrag aan Havensteder te betalen. De huur tot en met de maand november 2025 zit hier dus bij. Ter zitting heeft Havensteder gesteld dat een bedrag van ongeveer € 1.200,00 aan terugbetaalde servicekosten nog in mindering gebracht moet worden op deze huurachterstand. Havensteder heeft geen actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd, waardoor de kantonrechter daar geen rekening mee kan houden. De kantonrechter gaat ervan uit dat Havensteder de terugbetaalde servicekosten in mindering brengt op de huurachterstand.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst wordt niet ontbonden. De huurachterstand is op zichzelf ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat de oorzaak van de huurachterstand is gelegen in het onverwacht overlijden van de partner van [gedaagde] . Dit betekent dat zij er (ook) financieel alleen voor kwam te staan. Het is begrijpelijk dat zij in een moeilijke periode kwam te verkeren, maar zij heeft de weg omhoog weer gevonden. Zo heeft [gedaagde] inmiddels een tweetal dienstverbanden om inkomen te genereren. Zij heeft ook hulp gezocht en gevonden, want zij is toegelaten tot schuldhulpverlening. Alle schuldeisers zullen binnenkort een voorstel ontvangen voor een betalingsregeling. Ook wordt [gedaagde] geholpen door mevrouw [persoon B] van Welzijn Capelle. De kantonrechter ziet dat alle zeilen worden bijgezet om het leven van [gedaagde] te stabiliseren. Het is aan haar om nu ook koers te houden door de huurachterstand, maar ook de lopende huur te betalen.De kantonrechter weegt ook mee dat [gedaagde] sinds februari 2025 de lopende huur heeft betaald en de huurachterstand gedurende de procedure kleiner is geworden. Tot slot weegt de kantonrechter mee dat er nog twee kinderen, waarvan één net 18 jaar is geworden en de ander 8 jaar oud is, bij haar inwonen. In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter het niet redelijk de huurovereenkomst te ontbinden. Nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, hoeft [gedaagde] de woning ook niet te ontruimen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De rente wordt toegewezen, omdat Havensteder genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.501,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.7.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 6.844,23  met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 12 juni 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.501,45;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        62574
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810