ECLI:NL:RBAMS:2026:2370, Rechtbank Amsterdam, 11-02-2026, C/13/764384 / HA ZA 25-374
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning. Verkopers aansprakelijk wegens ontbreken vergunning dakterras en dakkapel? Uitleg van bijzondere bepaling koopovereenkomst, verkopers niet aansprakelijk voor niet-vergund dakterras. Verkopers wel aansprakelijk voor niet-vergunde dakkapel o.g.v. non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Schadebegroting niet mogelijk, verwijzing naar schadestaatprocedure (artikel 612 Rv).

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/764384 / HA ZA 25-374
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. R.R. Beuker,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      hierna samen (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. D.J. Lok.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 30 januari 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie,
      - het tussenvonnis van 9 juli 2025, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 november 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 13 november 2025, die zich in het dossier bevinden.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] was sinds 2018 eigenaar van een dubbele bovenwoning in [woonplaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      Op de bovenste etage aan de achterzijde van de woning is door de vorige eigenaren in 2016 een dakterras en een dakkapel aangelegd. Het dakterras is gemaakt door middel van een inham in het schuine dakvlak (een zogenoemde ‘dakloggia’). Het dakterras en de dakkapel zijn destijds ontworpen door architect [naam architect] (hierna: de architect).
      
    
    
      2.3.
      Op 19 juni 2024 heeft [gedaagde] via de architect een vergunning aangevraagd bij de [gemeente] (hierna: de gemeente) voor het legaliseren van de dakkapel en het dakterras.
      
    
    
      2.4.
      Op diezelfde dag heeft [gedaagde] de woning te koop gezet, waarbij zij werd bijgestaan door makelaarskantoor [verkoopmakelaar] (hierna: de verkoopmakelaar).
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] , die werd bijgestaan door [aankoopmakelaar] (hierna: de aankoopmakelaar), heeft daarop contact opgenomen met de verkoopmakelaar voor een bezichtiging.
      
    
    
      2.6.
      Voorafgaand aan de bezichtigingen op 11 juli 2024 en 16 juli 2024 heeft de verkoopmakelaar documentatie over de woning gestuurd aan de aankoopmakelaar. Beide bezichtigingen hebben plaatsgevonden in het bijzijn van de aankoop- en verkoopmakelaar.
      
    
    
      2.7.
      De verkoop van de woning vond plaats via inschrijving van biedingen. Uiteindelijk heeft [gedaagde] het bod van [eiseres] ter hoogte van € 859.800,- geaccepteerd.
      
    
    
      2.8.
      Op 23 juli 2024 heeft de notaris die de aan- en verkoop van de woning begeleidde (hierna: de notaris) het eerste concept van de koopovereenkomst aan partijen en hun makelaars gestuurd.
      
    
    
      2.9.
      De aankoopmakelaar heeft daarop op 24 juli 2024 per e-mail laten weten geen op- of aanmerkingen te hebben op de concept-koopovereenkomst.
      
    
    
      2.10.
      De verkoopmakelaar heeft op 25 juli 2024 om 09:06 uur per e-mail gereageerd op de concept-koopovereenkomst en zover hier relevant het volgende geschreven:
      
      
        	“Wij hebben de volgende aanvullingen:
        	(…)
        	Bijzondere bepaling:
      
      
      
        
          ‘Koper is ermee bekend dat er momenteel geen vergunning aanwezig is voor het in 2016 aangelegde dakterras’
        
      
      
      
        
          Toelichting: De legalisatieaanvraag is door dezelfde architect (…) alsnog recentelijk gedaan op verzoek van verkoper (19 juni jl.) De vergunningsaanvraag is nog niet afgerond. (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Binnen een uur, om 10:00 uur heeft de notaris per e-mail een aangepaste concept-koopovereenkomst aan partijen en hun makelaars gestuurd. In de e-mail staat voor zover relevant:
      
      
        	‘hierbij stuur ik jullie het aangepaste concept.
        Als belangrijke aanpassingen zijn opgenomen:
        (…)
        Bijzondere bepaling Dakterras in artikel 16: “Partijen zijn ermee bekend dat momenteel geen vergunning aanwezig is voor het in 2016 aangelegde dakterras en dat recentelijk, op verzoek en voor rekening en risico van Verkoper, een legalisatie-aanvraag voor het dakterras is gedaan.”’
      
      
    
    
      2.12.
      Op 26 juli 2024 hebben [eiseres] en [gedaagde] de koopovereenkomst digitaal ondertekend. In de overeenkomst is [gedaagde] aangeduid als ‘Verkoper’ en [eiseres] als ‘Koper’. Naast het hiervoor genoemde artikel 16 bepaalt de koopovereenkomst – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        	“Mededelingsplicht
        
          	Artikel 3
        
        Verkoper staat er voor in, dat Verkoper aan koper al die inlichtingen en informatie heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
      
      
      
        
          Verklaringen van Koper 
          
          Artikel 6
        
        	(…)
        b. Koper verklaart een kopie te hebben ontvangen van de documenten zoals omschreven op de aan deze overeenkomst gehechte lijst van documenten (…)”
      
      
    
    
      2.13.
      Op 12 september 2024 heeft de gemeente telefonisch en per e-mail aan de architect medegedeeld dat zij voornemens is de legalisatieaanvraag te weigeren, vanwege twee negatieve adviezen daarover. De e-mail van de gemeente luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
      
      
        
          “
          Niet akkoord
        
        De buitenruimte in de kap is een aantasting van de kap die voldoet niet aan het beleid. Dakterrassen zijn toegestaan op platte daken van de hoofdbebouwing. Het verwijderen van een deel van de kap voor een zogenaamde dakloggia is een forse ingreep in het dakvlak die niet past in de karakteristiek van het pand. Een dakkapel is een geëigend type voor deze bebouwing. Opgemerkt wordt dat op de foto’s te zien is dat de dakkapel zoals deze nu is uitgevoerd geen afstand houdt tot de schoorsteen. De afstand tot de belending moet volgens de richtlijnen minimaal 50 cm zijn. Op de bouwkundige tekening is deze afstand aangegeven, maar is de schoorsteen niet getekend. (…) 
      
      
      
        Gelet op bovenstaande adviezen dient uw aanvraag tot legalisatie geweigerd te worden.
        Alvorens ik hiertoe overga wil ik u in de gelegenheid stellen om te reageren op de gegeven adviezen, dan wel aan te geven of u de aanvraag wenst in te trekken. 
        (…) Een intrekking heeft geen rechtsgevolg. Een weigering wel. (…)”
      
      
    
    
      2.14.
      Dezelfde dag heeft de architect aan [gedaagde] laten weten dat de gemeente voornemens was de legalisatieaanvraag te weigeren. Een dag later, op 13 september 2024, heeft [gedaagde] de legalisatieaanvraag ingetrokken en op 16 september 2024 heeft de gemeente die intrekking bevestigd.
      
    
    
      2.15.
      Op 16 september 2024 is de woning geleverd aan [eiseres] .
      
    
    
      2.16.
      Op 7 oktober 2024 heeft [gedaagde] per e-mail aan [eiseres] laten weten dat zij de legalisatieaanvraag heeft ingetrokken.
      
    
    
      2.17.
      Bij brief van 17 oktober 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de kosten van opheffing van de illegale situatie en waardevermindering van de woning. [gedaagde] heeft bij brief van 11 november 2024 aansprakelijkheid van de hand gewezen.
      
    
    
      2.18.
      Op enig moment heeft [eiseres] haar eigen architect onderzoek laten doen naar de dakkapel. In een memo van 22 november 2024 schrijft die architect – voor zover relevant – het volgende:
      
      
        “Het dakkapel in het achterdakvlak voldoet niet aan criteria nummer 5 om te voldoen aan artikel 2.29 vergunningsvrije omgevingsplanactiviteit. Tussen de bestaande schoorsteen op de erfgrens met [adres] (deze schoorsteen ontbreekt overigens op tekeningen van [de architect]) de buitenzijde van de zijwang van het dakkapel zit 32cm (zie tekening B-1 02 in bijlage), in plaats van de minimale afstand van 50cm. (…) Om aan de criteria te voldoen, dient het dakkapel aan schoorsteenzijde met minimaal 18cm te worden versmald om een minimale afstand te realiseren tussen zijkant dakkapel en de bestaande schoorsteen.”
      
      
    
    
      2.19.
      Daarna heeft de verkoopmakelaar de notaris op enig moment vragen gesteld over artikel 16 van de koopovereenkomst. Daarop heeft de notaris op 28 maart 2025 per e-mail, voor zover relevant, het volgende geantwoord:
      
      
        “In de eerste versie van de koopovereenkomst was nog geen bepaling opgenomen over (het ontbreken van de vergunning ter zake) het dakterras, aangezien hierover in het verzoek ook niets was opgenomen. 
      
      
      
        Vervolgens hebben wij van jullie opmerkingen gekregen op deze versie van de koopovereenkomst, waaronder de opmerking over het feit dat er momenteel geen vergunning aanwezig was voor het dakterras en het verzoek daarover een bepaling op te nemen. In de toelichting op deze opmerking werd aangegeven dat de legalisatieaanvraag recentelijk op verzoek van verkoper alsnog (door dezelfde architect) is gedaan en dat deze aanvraag nog niet is afgerond.
      
      
      
        Dit heeft geleid tot de in de koopovereenkomst opgenomen bepaling, waarnaar vervolgens bij het verzenden van het aangepaste concept expliciet is verwezen.
      
      
      
        Vervolgens hebben partijen (voor wat betreft verkoper bij woorde van diens makelaar) akkoord gegeven op de aanpassingen. (…)”
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] heeft op 15 juli 2025 de notaris (voorwaardelijk) aansprakelijk gesteld. De notaris heeft in een e-mail van 11 september 2025 aansprakelijkheid afgewezen en daarin, voor zover relevant, het volgende geschreven:
      
      
        “Wij hebben destijds enkel gepoogd vast te leggen wat tussen partijen is overeengekomen. Beide partijen hebben akkoord gegeven voor de betreffende bepaling”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        
          voor recht verklaart dat [gedaagde] tekort gekomen is in haar verplichtingen jegens [eiseres] uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen en verplicht is de als gevolg daarvan door [eiseres] geleden schade te vergoeden;
        
        
          primair: [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 143.905,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, subsidiair: de procedure voor de vaststelling van de schade verwijst naar de schadestaatprocedure;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] vordert, voor zover enig door [eiseres] in conventie gevorderd bedrag toewijsbaar zou zijn, dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      - de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen wijzigt om het nadeel dat
      
        
          [gedaagde] bij ongewijzigde instandhouding lijdt op te heffen, zodat daarmee iedere
        verplichting van [gedaagde] tot vergoeding van de door [eiseres] gevorderde schade en/of kosten geheel of ten dele vervalt;
      
      - [eiseres] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] legt – samengevat – aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de niet-vergunde staat van het dakterras en de dakkapel. [eiseres] maakt wat betreft de grondslag voor die aansprakelijkheid onderscheid tussen enerzijds het dakterras en anderzijds de dakkapel. De rechtbank zal dit onderscheid aanhouden en hierna voor het dakterras en de dakkapel afzonderlijk beoordelen of [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] gestelde schade.
      
      
        
          Dakterras
        
      
      
    
    
      4.2.
      Volgens [eiseres] is [gedaagde] op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de gevolgen van de afwijzing van de legalisatieaanvraag. Uit de tekst van dit artikel volgt volgens haar dat de legalisatieaanvraag ‘voor rekening en risico van Verkoper’ is. De notaris heeft deze zinsnede toegevoegd aan het tekstvoorstel van [gedaagde] na telefonisch contact met de aankoopmakelaar. Naar de taalkundige betekenis van de zinsnede moet [gedaagde] daarom de negatieve gevolgen dragen van de verwezenlijking van het risico van de legalisatieaanvraag. Er is maar één risico bij een legalisatieaanvraag, namelijk dat die aanvraag kan worden afgewezen en de situatie illegaal blijft. De bepaling kan dan ook niet anders worden uitgelegd dan dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de afwijzing van de legalisatieaanvraag, aldus steeds [eiseres] .
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist de uitleg die [eiseres] aan artikel 16 van de koopovereenkomst geeft. [gedaagde] heeft de notaris verzocht om artikel 16 op te nemen, juist om zich vrij te waren van aanspraken van [eiseres] met betrekking tot het niet-vergunde dakterras. Het artikel is expliciet bedoeld ter bescherming van [gedaagde] en [eiseres] had geen commentaar op het verzoek om dit artikel toe te voegen. De door [eiseres] genoemde zinsnede is niet op haar verzoek toegevoegd, maar uit eigen beweging door de notaris opgenomen op basis van de gegeven toelichting van de verkoopmakelaar over de legalisatieaanvraag. De zinsnede houdt slechts in dat de legalisatieaanvraag op initiatief en op kosten van [gedaagde] is gedaan. [gedaagde] heeft nooit het door [eiseres] gestelde risico op zich willen nemen, en als [eiseres] van mening was dat de bepaling een garantie voor haar zou inhouden had zij dat kenbaar moeten maken. Met de bepaling werd een vrijwaring voor aanspraken ten aanzien van de niet-vergunde staat bedoeld, dus het tegenovergestelde van wat [eiseres] stelt, aldus steeds [gedaagde]
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 16 van de koopovereenkomst. Om over dit geschilpunt te beslissen, moet de koopovereenkomst worden uitgelegd. De te hanteren maatstaf bij de uitleg van de overeenkomst is de zogenoemde Haviltex-norm. De vraag hoe bepalingen in een overeenkomst moeten worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg. Het gaat om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Kort gezegd: wat waren de over en weer kenbare bedoelingen van partijen? Daarbij moeten alle relevante omstandigheden van het geval worden betrokken.
      
      
        
          
            [gedaagde] is niet aansprakelijk voor het niet-vergunde dakterras
        
      
      
    
    
      4.5.
      De tekst van artikel 16 bestaat uit twee gedeeltes, waarin staat dat partijen ermee bekend zijn dat: 1) momenteel geen vergunning aanwezig is voor het in 2016 aangelegde dakterras en 2) dat recentelijk, op verzoek en voor rekening en risico van [gedaagde] , een legalisatieaanvraag voor het dakterras is gedaan.
      
    
    
      4.6.
      Ten aanzien van de totstandkoming van het eerste gedeelte (‘deel 1’) zijn partijen het erover eens dat dit gedeelte door de notaris is opgenomen op verzoek van [gedaagde] Dat blijkt ook uit de e-mails van 25 juli 2024 van de verkoopmakelaar en de notaris (zie onder 2.10 en 2.11). Voor [eiseres] en haar aankoopmakelaar was het duidelijk dat op basis van deel 1 van artikel 16, een afwijzing van de legalisatieaanvraag voor risico van [eiseres] zou komen. [eiseres] heeft ook ter zitting bevestigd dat zij wist dat deze door [gedaagde] voorgestelde passage in haar nadeel was. De bedoeling van deel 1 was voor beide partijen dus duidelijk, namelijk een vrijwaring voor [gedaagde] voor aanspraken ten aanzien van de niet-vergunde staat van het dakterras.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiseres] stelt dat haar aankoopmakelaar – omdat de bepaling voor haar ongunstig was – telefonisch contact heeft op genomen met de notaris, en dat de notaris daarop het tweede gedeelte (‘deel 2’) van artikel 16 heeft toegevoegd. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist door aan te voeren dat de notaris deel 2 zelf heeft toegevoegd op basis van de toelichting die in de e-mail onder 2.10 is gegeven over de legalisatieaanvraag. Dit lijkt ook te volgen uit de e-mails van de notaris van 28 maart en 11 september 2025 (zie onder 2.19 en 2.20) en het zeer korte tijdsverloop tussen het verzoek van de verkoopmakelaar en de toezending van de aangepaste concept-koopakte door de notaris. [eiseres] heeft verder niet onderbouwd dat deel 2 van artikel 16 op instructie van haar aankoopmakelaar is toegevoegd en dit is ook niet op te maken uit de overgelegde e-mailcorrespondentie. Tot slot is ter zitting gebleken dat [eiseres] of haar aankoopmakelaar niet schriftelijk of mondeling met [gedaagde] of de verkoopmakelaar hebben gecommuniceerd over (de toevoeging van) deel 2. 
      
    
    
      4.8.
      Op grond van de verklaring van de notaris over de totstandkoming van de bepaling, de mailcorrespondentie over de bepaling, het tijdsverloop tussen het verzoek van de verkoopmakelaar en de verwerking daarvan door de notaris en het ontbreken van een nadere onderbouwing van de stelling van [eiseres] dat deel 2 op verzoek van haar aankoopmakelaar is toegevoegd, gaat de rechtbank er van uit dat de notaris deel 2 heeft opgesteld naar aanleiding van genoemde toelichting in de mail van de verkoopmakelaar. Uit hetgeen onder 4.6 is overwogen volgt dat [eiseres] wist dat deel 1 een vrijwaring voor [gedaagde] inhield, zodat aan deel 2 niet zomaar de tegenovergestelde betekenis kan worden toegekend zoals [eiseres] die voorstaat. De rechtbank overweegt dat zelfs als de notaris deel 2 op instructie van de verkoopmakelaar zou hebben toegevoegd, [eiseres] er niet op mocht vertrouwen dat [gedaagde] door die toevoeging zomaar afstand zou doen van de gevraagde vrijwaring. Zij heeft namelijk niet met [gedaagde] gecommuniceerd dat zij een ander, meeromvattend risico op [gedaagde] wilde leggen, zoals waardevermindering of schadevergoeding in geval van afwijzing van de vergunningaanvraag. Een dergelijke risicoverschuiving blijkt bovendien niet eenduidig uit de letterlijke tekst van artikel 16. Daarin wordt namelijk slechts feitelijk geconstateerd dat partijen ermee bekend zijn dat er op verzoek van en voor rekening en risico van [gedaagde] een legalisatieaanvraag is gedaan. Dit kan ook inhouden, zoals [gedaagde] aanvoert, dat de kosten van de legalisatieaanvraag (zoals de leges) voor rekening en risico van [gedaagde] zouden komen. [eiseres] had in de gegeven omstandigheden – waarin [gedaagde] zich juist wilde vrijwaren van aanspraken – redelijkerwijs niet mogen verwachten dat [gedaagde] ineens zou instemmen met het risico zoals [eiseres] dat kennelijk voor ogen had.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] voert nog aan dat zij wel mocht verwachten dat [gedaagde] het volledige risico van afwijzing op zich zou nemen, omdat het risico op afwijzing van de legalisatieaanvraag op dat moment klein leek. Volgens de verkoopmakelaar zou het namelijk slechts een formaliteit zijn om het dakterras vergund te krijgen. De rechtbank volgt dit standpunt van [eiseres] niet. [gedaagde] betwist dat de verkoopmakelaar dit gezegd heeft. Volgens [gedaagde] heeft de verkoopmakelaar juist benadrukt dat de uitkomst van de legalisatieaanvraag onzeker was. [eiseres] heeft haar stelling daarop niet verder onderbouwd. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat aan artikel 16 van de koopovereenkomst niet de uitleg kan worden gegeven zoals [eiseres] die voorstaat. Dit betekent dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de door [eiseres] gestelde schade als gevolg van de niet-vergunde toestand van het dakterras. De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde schadevergoeding worden dan ook afgewezen voor zover deze zien op het dakterras.
      
      
        
          Dakkapel
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] stelt dat de woning niet voldoet aan hetgeen zij daarvan mocht verwachten, omdat de dakkapel niet voldoet aan de daarvoor geldende voorschriften. [gedaagde] was daarvan op de hoogte, maar heeft [eiseres] daar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet over geïnformeerd. Bij gebreke van enig andersluidend bericht mocht [eiseres] verwachten dat er niets mis was met de dakkapel. [gedaagde] heeft dus in strijd gehandeld met haar mededelingsplicht, aldus steeds [eiseres] .
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij alle relevante (technische) informatie over het dakterras heeft gedeeld met [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, zoals ook blijkt uit artikel 6 sub b van de koopovereenkomst (zie onder 2.12). Uit deze informatie – waaronder een constructieberekening en een constructietekening – blijkt dat het dakterras en de dakkapel feitelijk één onlosmakelijk geheel vormen, waarvoor gezamenlijk de vergunning is aangevraagd. Bovendien was er zonder de dakkapel geen toegang tot het dakterras. Voor zover partijen hebben gesproken over het dakterras, werd daarmee dus de aangebrachte constructie in zijn geheel bedoeld, waaronder de dakkapel. Ook in artikel 16 van de koopovereenkomst wordt met ‘dakterras’ dus gedoeld op de dakkapel. [eiseres] had, aangezien ze werd bijgestaan door adviseurs, op basis van de ontvangen informatie zelf onderzoek kunnen en behoren te doen naar de kans van slagen van de legalisatieaanvraag, aldus steeds [gedaagde]
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (‘conformiteit’). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Voor de koper van een woning brengt de conformiteitseis van art. 7:17 BW ook mee dat hij in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.
      
      
        
          
            [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade als gevolg van de niet-vergunde dakkapel
        
      
      
    
    
      4.14.
      In dit geval staat vast dat de dakkapel niet voldoet aan de geldende voorschriften. Uit de voorgenomen afwijzing van de legalisatieaanvraag door de gemeente blijkt namelijk dat de dakkapel te dicht bij de schoorsteen is aangelegd (zie onder 2.13). Ook uit een door [eiseres] overgelegd rapport van haar architect blijkt dat tussen de dakkapel en de schoorsteen 32 centimeter afstand zit in plaats van de minimale afstand van 50 centimeter, en de dakkapel dus 18 centimeter te breed is. Verder zijn partijen het erover eens dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was en dat [gedaagde] niet expliciet tegen [eiseres] heeft gezegd dat de dakkapel niet vergund is, omdat de dakkapel nooit tussen partijen is besproken.
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank is van oordeel dat de mededelingsplicht van [gedaagde] in dit geval boven de onderzoeksplicht van [eiseres] gaat. [gedaagde] had expliciet aan [eiseres] moeten mededelen dat ook de dakkapel niet voldeed aan de daaraan gestelde eisen. [eiseres] hoefde dat niet te betwijfelen en mocht verwachten dat de dakkapel aan de voorschriften voldeed. Anders dan [gedaagde] aanvoert, hoefde [eiseres] namelijk – voor zover er werd gesproken over het dakterras – niet te begrijpen dat daarmee ook op de dakkapel werd gedoeld. Het dakterras en de dakkapel vormen niet één constructief geheel en de dakkapel is geen onlosmakelijk onderdeel van het dakterras. Ter zitting is namelijk gebleken dat het dakterras en de dakkapel naast elkaar gelegen zijn, en dat de toegang naar het dakterras niet in de dakkapel is aangelegd, maar in de rechte achterzijde van de loggia. De enkele omstandigheden dat de bouwwerken tegelijkertijd zijn ontworpen en aangelegd en er één legalisatieaanvraag voor beide bouwwerken is gedaan, maken dat niet anders. [gedaagde] kon in dit verband dus niet volstaan met de enkele mededeling dat het dakterras onvergund was. Om dezelfde reden gaat de rechtbank ook niet mee in de stelling van [gedaagde] dat de vrijwaring van artikel 16 mede op de dakkapel ziet. Verder had [eiseres] op basis van de ontvangen informatie ook niet meer onderzoek hoeven doen naar de slagingskans van de legalisatieaanvraag. Dat er een constructietekening en -berekening van het dakterras en dakkapel bij de koopovereenkomst waren gevoegd, maakt op zichzelf namelijk niet dat [eiseres] er op bedacht moest zijn dat het dakkapel niet aan de voorschriften voldeed. 
      
    
    
      4.16.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] is tekortschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de dakkapel niet voldoet aan hetgeen [eiseres] daarvan mocht verwachten. [gedaagde] is daarom in beginsel aansprakelijk voor de schade die [eiseres] door de niet-vergunde staat van de dakkapel geleden heeft. De rechtbank zal hierna de door [eiseres] in dit verband gestelde schade bespreken.
      
      
        
          Schade als gevolg van de niet-vergunde dakkapel
        
      
      
    
    
      4.17.
      Volgens [eiseres] is de door haar betaalde koopprijs gebaseerd op de vergunde toestand van het dakterras en de dakkapel. Daarom moet voor de begroting van de schade worden aangesloten bij een vergelijking tussen de huidige marktwaarde van de woning, in de niet-vergunde toestand, en de prijs die [eiseres] heeft betaald. Ook moet rekening worden gehouden met het risico van verwijdering van het dakterras en aanpassing van de dakkapel. De daarmee gemoeide kosten raamt [eiseres] op € 60.310,-. De huidige marktwaarde van de woning onderbouwt [eiseres] met een taxatie van De Nederlanden. Daarin staat dat de marktwaarde van de woning in huidige staat, met een illegale dakkapel en dakterras, € 723.000 bedraagt. Dat is een verschil van € 136.800,- met de koopsom die [eiseres] heeft betaald en volgens [eiseres] heeft zij recht op dat waardeverschil. Daarnaast stelt [eiseres] dat de door haar geleden schade nog bestaat uit € 6.500,- aan architect- en constructeurskosten en € 605,- aan taxatiekosten.
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] betwist de door [eiseres] gestelde schade. De betaalde koopprijs was gebaseerd op de feitelijke niet-vergunde toestand van het dakterras en de dakkapel. Dat blijkt onder meer uit de WOZ-waarde van de woning in 2024 van € 892.000,-, een onafhankelijke taxatie ter hoogte van € 950.000 in 2022, de door [eiseres] verkregen hypotheek van € 820.000 en de andere biedingen die [gedaagde] heeft ontvangen die dicht bij de koopprijs lagen. Aangezien de prijs die is betaald overeenkomt met de waarde van de woning in niet-vergunde staat, heeft [eiseres] geen schade geleden. Verder is de taxatie van De Nederlanden die [eiseres] heeft ingebracht onjuist en ontbreekt daarin enige onderbouwing van de gestelde marktwaarde. Daarnaast bestaat de niet-vergunde situatie sinds 2016 en heeft de gemeente nog nooit gehandhaafd. Dit geldt ook voor de gelijksoortige dakterrassen in hetzelfde woningblok. De gemeente heeft laten weten dat de intrekking van de legalisatieaanvraag geen rechtsgevolg heeft. Het is dus maar zeer de vraag of de gemeente ooit tot handhaving zal overgaan. Tot slot kan [eiseres] geen waardevermindering vorderen, omdat zij nog geen kosten heeft gemaakt en geen concrete schade heeft geleden, aldus steeds [gedaagde]
      
      
        
          De zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure
        
      
      
    
    
      4.19.
      Als de rechtbank een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, wordt de schade voor zover mogelijk begroot in het vonnis (artikel 612 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Indien dat niet mogelijk is, kan de zaak naar de schadestaatprocedure worden verwezen. Daarvoor moet degene die schadevergoeding eist, wel feiten stellen waaruit aannemelijk wordt dat mogelijk schade is geleden. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij mogelijk schade heeft geleden als gevolg van de niet-vergunde toestand van de dakkapel, maar dat deze schade niet begroot kan worden in deze procedure. Daarom zal de rechtbank de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. 
      
    
    
      4.20.
      De gemeente heeft in haar e-mail van 12 september 2024 (zie onder 2.13) aangegeven dat een dakkapel in beginsel is toegestaan, maar dat deze dakkapel 18 centimeter te dicht bij de schoorsteen is gebouwd. Dit zou betekenen dat [eiseres] in het slechtste geval de dakkapel zou moeten aanpassen. De gemeente heeft evenwel in dezelfde e-mail geschreven dat een intrekking van de legalisatieaanvraag geen rechtsgevolg heeft. [gedaagde] heeft de aanvraag daarna ook ingetrokken, zodat het de vraag is of de gemeente ooit tot handhaving zal overgaan. Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat zij geen bericht van de gemeente heeft gekregen dat er zal worden gehandhaafd, en [gedaagde] heeft een dergelijk bericht in de jaren dat zij eigenaar was ook nooit gehad. Het is dus onzeker of [eiseres] de dakkapel ooit zal moeten aanpassen en daarvoor kosten moet maken. 
      
    
    
      4.21.
      Aan de andere kant bestaat wel de kans dat de niet-vergunde toestand van de dakkapel een drukkend effect zou hebben gehad op de biedingen en/of koopsom, als [gedaagde] tijdens de verkoop potentiële kopers had medegedeeld dat de schoorsteen 18 centimeter te dicht op de schoorsteen was gebouwd. Uit hetgeen onder 4.15 is overwogen volgt namelijk dat bieders – waaronder [eiseres] – er bij gebreke aan een dergelijke mededeling ervan uit mochten gaan dat de dakkapel voldeed aan de voorschriften. Of een dergelijke mededeling daadwerkelijk een drukkend effect zou hebben gehad, en hoe groot dat zou zijn, is echter niet vast te stellen. Die situatie is namelijk niet aan de taxateur voorgelegd en [eiseres] heeft over die situatie niets gesteld.
      
    
    
      4.22.
      Tot slot geeft de taxatie die [eiseres] heeft overgelegd onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen of te schatten hoeveel schade zij heeft geleden als gevolg van de niet-vergunde toestand van de dakkapel. De taxatie is zeer beperkt onderbouwd en geeft geen inzicht hoe de marktwaarde van de woning is berekend. Om te kunnen bepalen of en zo ja, wat de lagere waarde van de woning was in juli 2024, moet onder meer inzichtelijk worden gemaakt: i) hoe de taxatie tot stand is gekomen, ii) welke referentiewoningen zijn meegenomen, iii) in hoeverre het risico op handhaving is meegenomen gezien de onder 4.20 genoemde omstandigheden en iv) in hoeverre dat een drukkend effect zou hebben gehad op de biedingen in juli 2024 rekening houdend met de verhitte woningmarkt destijds. 
      
    
    
      4.23.
      Gezien alle bovengenoemde omstandigheden heeft [eiseres] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de (niet-vergunde) toestand van de dakkapel tot de door haar gestelde schade heeft geleid. Zij heeft echter wel aannemelijk gemaakt dat zij mogelijk schade heeft geleden. Gezien deze omstandigheden acht de rechtbank het aangewezen om [gedaagde] met toepassing van artikel 612 Rv te veroordelen tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. In die schadestaatprocedure kan vervolgens de discussie over het bestaan en de omvang van de schade nader worden gevoerd. 
      
    
    
      4.24.
      De slotsom is dat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen wat betreft de onder 4.16 genoemde tekortkoming. Hoewel de gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, wordt de zaak naar de schadestaatprocedure verwezen voor zover de schade samenhangt met de vastgestelde tekortkoming van [gedaagde] met betrekking tot de dakkapel.
      
      
        
          Hoofdelijkheid 
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde] wordt hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de schade. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.27.
      De veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de schade van [eiseres] , nader op te maken bij staat, wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat, ook wanneer tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld, kan worden aangevangen met de schadestaatprocedure.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [gedaagde] heeft een reconventionele vordering ingesteld onder de voorwaarde dat enig door [eiseres] in conventie gevorderd bedrag toewijsbaar zou zijn. Uit hetgeen onder 4.23 is geoordeeld, volgt weliswaar dat [gedaagde] aansprakelijk is voor eventuele schade door de vastgestelde tekortkoming met betrekking tot de dakkapel, maar dat die schade zelf nog onderwerp van debat is in een schadestaatprocedure. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, zodat de rechtbank daarop niet hoeft te beslissen. Er volgt daarom ook geen proceskostenveroordeling. 
      
    
    
      4.29.
      Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de reconventionele vordering ook op inhoudelijke gronden niet zou slagen. [gedaagde] vordert wijziging van de overeenkomst op grond van dwaling. Dat is gegrond op de stelling dat – mocht zij op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor de gevolgen van de legalisatieaanvraag – zij te dien aanzien een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad – anders gezegd, gedwaald heeft – omtrent dit artikel. Uit hetgeen onder 4.10 is overwogen, volgt een dergelijke aansprakelijkheid juist niet uit artikel 16 en is de uitleg van artikel 16 die [gedaagde] voorstaat de juiste. Daarom is er aan de zijde van [gedaagde] geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, zodat een beroep op dwaling reeds om die reden niet kan slagen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is gekomen in haar verplichtingen jegens [eiseres] uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen en verplicht is de als gevolg daarvan door [eiseres] geleden schade te vergoeden (zoals weergegeven onder 4.16);
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot vergoeding van de als gevolg van deze tekortkoming door [eiseres] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      5.6.
      verstaat dat over de vordering niet hoeft te worden beslist.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, rechter, bijgestaan door mr. J.G.H. Tonnaer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.
      
    
  
  
     Zie HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383, r.o. 3.5.3.