ECLI:NL:GHSHE:2026:460, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-02-2026, 24/434 en 24/435
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, niet-woningen
        De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is alleen het gehanteerde percentage van risico-opslag in geschil. De heffingsambtenaar heeft aangetoond dat het percentage leegstandsrisico lager is dan het gehanteerde percentage in de berekening van de kapitalisatiefactor. Die marge in het leegstandsrisico is groter dan de marge die belanghebbende bepleit ten opzichte van het percentage van het risico-opslag. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft de proceskostenvergoeding te laag vastgesteld. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummers: 24/434 en 24/435
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 13 februari 2024, nummers BRE 21/5646 en 21/5647 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid)
      
      hierna: de minister.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarden van [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna: de onroerende zaken) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaren voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [adres 1] in [plaats] is een winkel-/ verkoopruimte van 196 m2 met een kantoor van 80 m2. [adres 2] in [plaats] is een winkel-/ verkoopruimte van 73 m2 met een opslag/magazijn van 60 m2. De onroerende zaken hebben als bouwjaar 2000.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2020 bepaald op € 1.888.000 en de waarde van [adres 2] per die waardepeildatum bepaald op € 720.000. 
      
    
    
      2.3.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd. 
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum beoordeeld. De rechtbank heeft op grond van de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrixen geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog is. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn toegekend en geoordeeld dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van in totaal € 100. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 18,18 en de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 81,82. De rechtbank heeft verder een vergoeding voor de proceskosten van € 25 toegekend, de heffingsambtenaar en de minister zijn ieder voor de helft veroordeeld om deze vergoeding te betalen. Daarnaast heeft de rechtbank bepaald dat de heffingsambtenaar en de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 49 moeten vergoeden, ieder voor de helft. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
        I. Heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag vastgesteld?
        II. Heeft de rechtbank de proceskostenvergoeding te laag vastgesteld?
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarden voor de [adres 1] tot € 1.423.000 en de [adres 2] tot € 720.000 en een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Partijen gaan uit van de huurwaardekapitalisatiemethode en het hof zal ze daarin volgen.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
      
        
          
            [adres 2]
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 720.000. Dit is ook de waarde van de onroerende zaak zoals door de heffingsambtenaar vastgesteld. Hieruit volgt dat  partijen het met elkaar eens zijn dat op de waardepeildatum de waarde van de onroerende zaak € 720.000 is. Dat betekent dat geen geschil (meer) bestaat tussen partijen met betrekking tot de waarde van deze onroerende zaak en dat belanghebbende dus geen belang meer heeft bij een uitspraak op het hoger beroep voor wat betreft de waarde van deze onroerende zaak. Het hoger beroep van belanghebbende met betrekking tot de onroerende zaak [adres 2] (zaaknummer BK-SHE 24/435) is echter wel ontvankelijk, nu belanghebbende ook is opgekomen tegen de vaststelling van de proceskostenvergoeding door de rechtbank (zie 4.8).
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] naar de taxatiematrix. Voor deze onroerende zaak volgt hieruit een waarde op de waardepeildatum van € 1.889.164. De waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de huurwaarde voor de [adres 1] is bepaald op € 128.515, onder gebruikmaking van onderstaande huurtransacties: 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Ingangsdatum huur
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1] [plaats]
              
              
                1 augustus 2019
              
              
                € 150.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3] [plaats]
              
              
                1 februari 2020
              
              
                € 105.708
              
            
            
              
                
                  [adres 4] [plaats]
              
              
                1 april 2021
              
              
                € 115.000
              
            
          
        
      
      De gehanteerde kapitalisatiefactor is 14,7. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door een bottom-up berekening aan de hand van kengetallen ontleend aan de Taxatiewijzer huurwaarde-kapitalisatiefactor. In de berekening van de kapitalisatiefactor hanteert de heffingsambtenaar een leegstandsrisico van 10% en een opslagrisico van 5,57%.  
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat hij niet langer betoogt dat het leegstandsrisico van 10% te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende geldt een hoger opslagrisico dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde 5,57%. De onroerende zaak is gelegen in het zuiden van Nederland en volgens deel 24 van de landelijke taxatiewijzer ‘Huurwaarde kapitalisatiefactor’ geldt een hoog opslagrisico in verband met de minder ligging. In de tabel van de taxatiewijzer is een bandbreedte voor het risico-opslag in het geval van een winkel opgenomen van minimaal 2,74% tot maximaal 5,57% voor beste locaties en minimaal 3,64% tot maximaal 11,54% voor overige locaties. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat voor de risico-opslag rekening gehouden moet worden met het gemiddelde van 7,59% van de bandbreedte van de overige locaties.
      
    
    
      4.7.
      
        Het hof stelt vast dat, voor zover het de waarde betreft, tussen partijen alleen het gehanteerde percentage van risico-opslag in geschil is. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het leegwaarderisico is door de heffingsambtenaar als volgt onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat sinds de realisatie in het jaar 2000 de onroerende zaak slechts één maand heeft leeg gestaan. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gekeken naar de leegstand van Heuvelstraat 14 t/m 48a en Heuvelstraat 15 t/m 61 in de afgelopen 5 jaar, inclusief frictieleegstand. Hieruit blijkt een leegstandsrisico van 4,6% in de betreffende straat in de afgelopen 5 jaar, terwijl de heffingsambtenaar bij de berekening van de kapitalisatiefactor rekening heeft gehouden met 10% voor het leegstandsrisico. 
        Gesteld dat het hof het door belanghebbende verdedigde percentage van 7,59% voor de risico-opslag zou volgen, dan is het verschil overigens te gering, namelijk 7,59% minus 5,57%, ten opzichte van de marge die door de heffingsambtenaar aangetoond is in het percentage leegstandsrisico, namelijk 10% minus 4,6%. Gelet op voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] niet te hoog vastgesteld. 
      
      
      
        
          II. Proceskostenvergoeding eerste aanleg
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de rechtbank de proceskostenvergoeding te laag heeft vastgesteld. De rechtbank heeft een vergoeding toegekend van € 25, omdat het verzoek tot vergoeding van immateriële schade voor het eerst ter zitting is gedaan. De rechtbank is hierbij afgeweken van het puntensysteem uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. De heffingsambtenaar heeft, voor het geval het hof van oordeel mocht zijn dat de proceskostenvergoeding te laag is vastgesteld, verzocht om toepassing van wegingsfactor 0,25 (‘zeer licht’). Het standpunt van belanghebbende is juist, gelet op het door de Hoge Raad in het arrest van 10 november 2023 geformuleerde uitgangspunt. Op basis hiervan had de rechtbank voor het verzoek om schadevergoeding 1 punt voor een proceshandeling moeten toekennen, waarop een wegingsfactor van 0,25 van toepassing is. In dit geval betreft de proceskostenvergoeding in eerste aanleg 1 punt * € 934 * 0,25 (gewicht van de zaak) = € 233,50. De heffingsambtenaar en de minister dienen aan belanghebbende de proceskosten bij helfte te vergoeden. Voor zover de heffingsambtenaar en de minister de door de rechtbank uitgesproken proceskostenvergoeding reeds hebben voldaan, kunnen ze dit verrekenen met de nu toegekende proceskostenvergoeding. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar en de minister dienen aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd voor zover het de proceskostenvergoeding betreft. Hiervan moeten de heffingsambtenaar en de minister ieder de helft aan belanghebbende vergoeden, dus ieder € 69.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar en de minister tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
      
    
    
      4.12.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten) x € 934 (waarde per punt) x 0,25 (factor gewicht van de zaak) is € 467. Hiervan moeten de heffingsambtenaar en de minister ieder de helft aan belanghebbende vergoeden, dus ieder € 233,50.
      
    
    
      4.13.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissing over de proceskosten;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank van € 116,75, onder verrekening van het reeds uitbetaalde bedrag;
      
      
        veroordeelt de minister in de kosten van het geding bij de rechtbank van € 116,75, onder verrekening van het reeds uitbetaalde bedrag;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 233,50;
      
      
        veroordeelt de minister in de kosten van het geding bij het hof van € 233,50; 
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 69 vergoedt;
      
      
        bepaalt dat de minister aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 69 vergoedt.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J. Wessels, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E.A.D. Dockx	J. Wessels
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.