ECLI:NL:RBLIM:2025:13223, Rechtbank Limburg, 17-09-2025, C/03/333401 / HA ZA 24-341
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op non-conformiteit beleggingspanden bestemd voor de verhuur van woonruimte. Nader onderzoek nodig naar de omvang van de gestelde gebreken ten tijde van levering, de omvang van de herstelkosten en de omvang van de schade als gevolg van huurderving.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/333401 / HA ZA 24-341
    
    
    
      
        Vonnis van 17 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VELI VASTGOED EN PROJECTONTWIKKELING B.V., 
      te Geleen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Veli,
      advocaat: mr. Ph.A.A. Nijbakker,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. R.R.H.J. Ramakers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 22,- de conclusie van antwoord met productie 1 en 2,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte eiswijziging en overleggen producties van Veli met producties 23 tot en met 34,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 april 2025,
      - de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling voorgedragen spreekaantekeningen,- de akte n.a.v. de mondelinge behandeling en overlegging van producties van Veli met producties 35 tot en met 47,- de antwoordakte van [gedaagden]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 13 februari 2023 hebben [gedaagden] aan Veli een onroerend goed, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] verkocht. Het betreft een verzamelgebouw met daarin zeven wooneenheden, bestemd voor de verhuur (hierna: het pand [adres 1] ). Levering vond plaats op 1 april 2023. De verkoopprijs bedroeg € 815.000,00.
      
    
    
      2.2.
      
        Omstreeks 14-16 april 2023 hebben [gedaagden] aan Veli een onroerend goed, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 2] verkocht. Het betreft een verzamelgebouw met daarin negen wooneenheden, bestemd voor de verhuur (hierna: het pand [adres 2] ). Levering vond plaats op 5 juni 2023. De verkoopprijs bedroeg
        € 1.000.000,00.
      
      
    
    
      2.3.
      In de schriftelijke koopovereenkomsten ter zake van de beide panden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        ‘Artikel 6	Feitelijke levering
      
      
      
        	1.	De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage. (...)
        	2. 	Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor het hierna omschreven normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de onderhavige overeenkomst.
        	3.	Koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken als beleggingsobject t.b.v. woonfunctie. Het verkocht zal bij feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik ten behoeve van woonfunctie gebruikelijk zijn. Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die aan een normaal gebruik als bovenbedoeld door koper in de weg staan. (...)’
      
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 14 november 2023 zijn [gedaagden] namens Veli gesommeerd om – kort gezegd – het pand [adres 2] in een deugdelijk toestand te brengen conform de koopovereenkomst. Bij e-mail van 16 februari 2024 zijn [gedaagden] namens Veli gesommeerd om – kort gezegd – het pand [adres 1] in een deugdelijk toestand te brengen conform de koopovereenkomst. Bij e-mails van 22 november 2023 en 23 februari 2024 is namens [gedaagden] afwijzend gereageerd op de ingebrekestellingen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Na wijziging van eis vordert Veli – samengevat – dat de rechtbank:
      
      
        I.
        primair: voor recht verklaart dat middels de in de dagvaarding opgenomen gedeeltelijke ontbindingsverklaring, de koopovereenkomsten ter zake de beide panden gedeeltelijk zijn ontbonden, in die zin dat de betalingsverplichting van Veli uit die koopovereenkomsten is verminderd evenredig aan de herstelkosten, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 444.100,30, te vermeerderen met rente,
      
      
      
        subsidiair: de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomsten ter zake de beide panden uitspreekt, in die zin dat de betalingsverplichting van Veli uit die koopovereenkomsten is verminderd evenredig aan de herstelkosten, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 234.956,30 (ter zake het pand [adres 2] ) en van  € 209.144,00 (ter zake het pand [adres 1] ), te vermeerderen met rente,
      
      
      
        meer subsidiair: hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 444.100,30, te vermeerderen met rente, ten titel van nadeelsopheffing of enige andere grondslag,
      
      
      
        II.
        hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 96.315,28, te vermeerderen met de huurderving ter zake het pand [adres 1] vanaf juni 2025 tot en met de datum van oplevering van de werkzaamheden, te vermeerderen met rente,
      
      
      
        III.
        hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de volledige kosten van de procedure.
        ten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Veli, met veroordeling van Veli in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Standpunt Veli
      
    
    
    
      4.1.
      Veli baseert haar vorderingen – kort gezegd - op de volgende stellingen.
      
      
        
          [gedaagden] zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten ten aanzien van de panden. Beide panden waren bij levering niet geschikt voor het normaal gebruik zoals genoemd in artikel 6.2. en 6.3. van de koopovereenkomsten terwijl [gedaagden] dit wel hadden gegarandeerd. Vanwege die garantie kan de tekortkoming aan [gedaagden] worden toegerekend. Verzuim is ingetreden omdat [gedaagden] afwijzend hebben gereageerd op de ingebrekestellingen. Een en ander geeft Veli het recht de overeenkomsten partieel te ontbinden, in die zin dat zij wordt bevrijdt van haar verplichting de volledige koopsom te betalen, welke ontbinding zij middels de dagvaarding heeft ingeroepen. De vermindering van de koopsom wordt becijferd aan de hand van de kosten die moeten worden gemaakt om de gebreken te herstellen die het normaal gebruik verhinderden. Ter zake van het pand [adres 1] wordt verwezen naar een begroting van de herstelkosten, welke sluit op een bedrag van € 209.144,00. Ter zake van het pand [adres 2] volgen de herstelkosten uit de facturen van de aannemer die de gebreken aan dit pand heeft hersteld. Het totaal van die facturen bedraagt € 234.956,30. Veli heeft daarnaast aanspraak op vergoeding van de schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming, onder meer bestaande uit derving van huurinkomsten. Het noodzakelijke herstel van de gebreken, noodzaakte dat huurders elders werden gehuisvest waardoor huur is gederfd. De totale huurderving tot juni 2025 bedraagt € 83.695,45 en loopt verder op zolang het pand [adres 1] nog niet geschikt is voor (volledige) verhuur. Veli kan tevens aanspraak maken op vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor het inschakelen van deskundigen die de aard, omvang en financiële gevolgen van de gebreken hebben geïnventariseerd. Het totaal van deze kosten bedraagt € 5.3939,53. Tot slot dienen [gedaagden] de door Veli gemaakte kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte ter hoogte van van € 7.226,30, zijnde advocaatkosten, te voldoen.
      
      
      
        
          Standpunt [gedaagden]
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] hebben – kort gezegd – het volgende verweer gevoerd.
      
      
        Betwist wordt dat de panden bij levering behept waren met (een) gebrek(en) die het overeengekomen normaal gebruik verhinderde(n). Bovendien heeft Veli niet voldaan aan haar onderzoeksplicht, om welke reden de gepretendeerde schade niet op [gedaagden] kan worden verhaald. Ook is het verzuim niet ingetreden omdat de werkzaamheden aan het pand [adres 2] in opdracht van Veli al zijn aangevangen voordat de ingebrekestelling is uitgegaan. De juistheid van de berekening en begroting van de herstelkosten wordt betwist, net als de noodzaak van de alle opgevoerde onderzoekskosten. Dat huur is gederfd en zo ja, dat dit het gevolg was van de beweerdelijke gebreken aan de panden wordt eveneens betwist. De advocaatkosten komen niet voor aparte vergoeding in aanmerking, maar zijn vervat in het forfaitaire systeem van de proceskostenveroordeling.
      
      
      
        
          Kader
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het erover eens dat de tussen hen gesloten overeenkomsten inhouden dat [gedaagden] er voor hebben ingestaan dat de panden bij levering geschikt waren voor het in de overeenkomsten omschreven normaal gebruik. Voor zover de panden daaraan niet voldeden, zijn [gedaagden] dus tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst(en).
      
      
        De stellingen van [gedaagden] over de onderzoeksplicht doen daar niet aan af. Er zijn namelijk geen concrete feiten en omstandigheden gesteld, op grond waarvan Veli aanleiding zou moeten hebben gezien om te twijfelen aan hetgeen was toegezegd en op grond waarvan nader onderzoek naar de toestand van de panden aangewezen was voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten. De omstandigheid dat Veli een professionele vastgoedbelegger is, is dat niet omdat dit geen verband houdt met de relevante concrete omstandigheden van dit geval. Zou het standpunt van [gedaagden] worden aanvaard, dan zou een professionele vastgoedbelegger zich enkel kunnen beroepen op het niet voldoen van het geleverde aan de koopovereenkomst als hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst steeds, ook zonder concrete aanleiding, een bouwkundig onderzoek laat doen. Die stelling kan niet worden aanvaard.
      
      
      
        Veli heeft in haar processtukken ook nog aandacht besteed aan de wetenschap van [gedaagden] met gebreken. Daaraan is echter geen rechtsgevolg gekoppeld, zodat het verder onbesproken blijft.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Als [gedaagden] tekort zijn geschoten, heeft Veli met recht de partiële ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. Door (de reactie op) de ingebrekestellingen is immers ook het verzuim ingetreden. Mocht het zo zijn dat Veli al is begonnen met herstelwerk voordat in gebreke is gesteld of binnen de gestelde termijn, kan dat er niet toe leiden dat het verzuim is uitgebleven. Duidelijk is namelijk – blijkens de reactie door en namens [gedaagden] buiten en in rechte – dat [gedaagden] het standpunt van Veli niet aanvaardden en aanvaarden en niet bereid waren aan de sommatie gehoor te geven. Zij zijn dan ook niet in enig belang geschaad als Veli ‘prematuur’ zouden zijn gaan herstellen.
        Als niet weersproken staat vast dat, in het geval van partiële ontbinding, aan Veli een aanspraak op vermindering van de koopsom toekomt, waarvan de hoogte correspondeert met de omvang van de herstelkosten.
      
      
    
    
      4.5.
      Als een tekortkoming wordt vastgesteld zijn [gedaagden] , gegeven het feit dat zij dan in verzuim zijn geraakt, ook schadeplichtig. Immers is (terecht) niet weersproken dat in dat geval de tekortkoming aan hen kan worden toegerekend.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande betekent dat allereerst moet worden vastgesteld of de panden bij levering behept waren met gebreken die het normale gebruik verhinderden. Is dat het geval, dan moet worden beoordeeld wat aan kosten van herstel kan worden aangenomen en welke schade Veli eventueel geleden heeft. Op die onderdelen zal hierna worden ingegaan.
      
      
        
          Gebreken die normaal gebruik verhinderden?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Vast staat dat het normaal gebruik zag op de voortzetting van het gebruik voorafgaand aan de levering: het verhuren van de verschillende wooneenheden. Dit betekent dat de panden geschikt moesten zijn voor bewoning. De rechtbank hanteert daarbij als norm dat in de panden moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
      
        
          
            [adres 2]
          
        
      
      
    
    
      4.8.
      In de dagvaarding heeft Veli als gebreken genoemd: een constructief gebrekkige dakkapel en de aanwezigheid van asbest(resten) achter een voorzetwand. Omdat in een door Veli aangehaald memo ook nog een ander gebrek werd benoemd dat ook tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen, heeft de rechtbank Veli opgedragen om duidelijk aan te geven welke gebreken naar haar mening aan het normale gebruik in de weg stonden. Dat deed Veli in de na de mondelinge behandeling genomen akte, waar [gedaagden] op reageerden. Op de stellingen dienaangaande van partijen zal hierna worden ingegaan.
      
      
        4.8.1.
        Veli stelt dat tussen twee wooneenheden (studio’s)  geen dragende constructie aanwezig was ter plaatse van de oplegging van vloerbalken boven tuindeuren. Veli verwijst daartoe naar een memo van Bouwadvies Nass, een aan Mennbouw toegeschreven opmerking bij die vaststelling dat dit ‘constructief onveilig’ was en naar een eigen toelichting die door Mennbouw wordt beaamd. Die eigen toelichting luidt – kort gezegd – dat de bestaande constructie leidde tot een onvoldoende draagkracht van de vloer, met een serieus risico op doorbuigen of instorten van de vloer.
        
        
          
            [gedaagden] stelt dat niet gebleken is dat een voldoende dragende constructie ontbrak, (ook) gegeven het feit dat de vloer niet naar beneden is gekomen. De eigen toelichting van Veli beschrijft volgens [gedaagden] een algemeen geval en niet concreet de onderhavige kwestie.
        
        
        
          De rechtbank is van oordeel dat Veli aan haar stelplicht heeft voldaan door uit te leggen waarom er naar haar mening sprake was van een gevaarlijke situatie. De omstandigheid dat het gestelde gevaar zich nog niet had verwezenlijkt is onvoldoende om aan te nemen dat dit gevaar niet bestond. In zoverre wordt het standpunt [gedaagden] dus niet gevolgd. Gelet op het verweer van [gedaagden] kan echter niet worden aangenomen dat het standpunt van Veli over de gevaarlijke situatie juist is. Dit betekent dat Veli op dit punt nog niet heeft voldaan aan haar bewijslast. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Vast staat immers dat het pand [adres 2] inmiddels volledig is gerenoveerd. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren. De rechtbank merkt hierbij op dat, als niet weersproken, vaststaat dat er zich geen draagbalk boven de tuindeuren bevond en dat de discussie zich dus toespitst op de vraag of die situatie gevaarlijk was.
        
        
      
      
        4.8.2.
        Veli stelt dat er achter een voorzetwand losse stukken asbesthoudend materiaal zijn aangetroffen. Zij verwijst daartoe naar de memo van Bouwadvies Nass waarin staat dat verdacht materiaal is aangetroffen, een rapportage van een asbestinventarisatie van Asdesk waarin onder meer staat dat asbesthoudend materiaal is aangetroffen, de aan Mennbouw toegeschreven opmerking bij de vaststelling van Bouwadvies Nass luidende  ‘gezondheidsrisico, niet geschikt om te wonen’ en de door Menbouw beaamde eigen toelichting. In die toelichting staat onder meer dat het afbreken van asbest en het verstoppen ervan achter een wand riskant is omdat niet met het oog waarneembare vezels in de lucht blijven hangen en het probleem niet wordt opgelost door het verbergen van het materiaal achter een gipsplaat omdat deze de achterliggende ruimte niet luchtdicht afsluit waardoor vezels alsnog in de leefruimte terecht komen en zich verspreiden via luchtstromen.
        
        
          Ten verwere voeren [gedaagden] aan dat zij plaatsen van de dakkapel, bij gelegenheid waarvan het materiaal mogelijk achter de wand is gedeponeerd, aan een aannemer hebben overgelaten, zodat zij mochten aannemen dat dit correct is gebeurd. Ook stellen zij dat de enkele aanwezigheid van asbest geen afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van het pand en dat die aanwezigheid op zichzelf niet maakt dat het pand niet geschikt is voor bewoning.
        
        
        
          De rechtbank is van oordeel dat Veli voldoende heeft gesteld om tot nader bewijs te worden toegelaten. Vast staat immers dat zich asbesthoudend materiaal achter een voorzetwand bevond, bestaande uit afgebroken onderdelen met asbesthoudend materiaal. Dat is in zoverre dus een andere situatie dan een waarin oorspronkelijk in het pand verwerkt asbesthoudend materiaal onaangeroerd is gebleven. Mogelijk leidt dit om die reden tot een risico dat in de weg staat aan veilige bewoning. Wie die situatie feitelijk heeft bewerkstelligd ( [gedaagden] , een door hen ingeschakelde aannemer of iemand anders) is in dit kader niet relevant. Of er daadwerkelijk sprake was van een gezondheidsrisico op het moment van levering, kan nu niet worden vastgesteld. Dit betekent dat Veli op dit punt nog niet heeft voldaan aan haar bewijslast. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Vast staat immers dat het pand [adres 2] inmiddels volledig is gerenoveerd. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
        
        
      
      
        4.8.3.
        Veli stelt dat de constructie van de dakkapel ernstige gebreken vertoonde, in die zin dat een oude gording volledig was doorgebroken en slechts provisorisch hersteld waardoor het dakvlak constructief onveilig was. Zij verwijst daartoe naar de memo van Nass Bouwadvies die een en ander vaststelt en constateert dat ter plaatse de constructie sterk is vervormd wat de grote doorbuiging in het plafond verklaart. Ook legt Veli foto’s over. Verder verwijst zij naar haar eigen, door Mennbouw beaamde, verklaring waarin zij het risico op doorzakken of instorten van het dak benoemt.
        
        
          Ook hier voeren [gedaagden] aan dat zij de dakkapel hebben laten maken door een aannemer. Verder wijzen zij erop dat het dak voorafgaand aan levering niet was ingezakt laat staan ingestort en dat niet vaststaat dat het herstel van de gebroken gording onvakkundig was.
        
        
        
          De rechtbank is van oordeel dat Veli aan haar stelplicht heeft voldaan. Wat zij, onder verwijzing naar verklaringen van Nass Bouwadvies en Mennbouw, aanvoert, geeft voldoende aanleiding om rekening te houden met de mogelijkheid dat de situatie onveilig was. Zoals hiervoor al overwogen is de enkele omstandigheid dat het concreet benoemde en geduide gevaar zich nog niet heeft verwezenlijkt niet voldoende reden om aan te nemen dat dit gevaar niet bestond. Niet relevant is dat de dakkapel door een ander dan [gedaagden] is gerealiseerd. Gelet op verweer op dat punt, kan de rechtbank nu echter niet vaststellen dat de constructie, gelet op de wijze waarop de gording was gerepareerd, onveilig was. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Vast staat immers dat het pand [adres 2] inmiddels volledig is gerenoveerd. Misschie ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
        
        
        
          
            
              [adres 1]
            
          
        
        
      
    
    
      4.9.
      In de dagvaarding heeft Veli tal van problemen geduid die alle te maken zouden hebben met waterlekkages en (andere) vochtproblematiek. Daarmee was niet zonder meer helder wat de te onderscheiden gebreken waren en in hoeverre die (alle) in de weg zouden staan aan het normale gebruik. Ook op dit punt is Veli in de gelegenheid gesteld bij de nadere akte duidelijkheid te verschaffen, waarna [gedaagden] reageerden. Op de stellingen dienaangaande van partijen zal hierna worden ingegaan. 
      
      
        4.9.1.
        Veli stelt dat er balkoppen van vloerbalken rot waren, met het (risico op) het doorzakken van vloeren als gevolg. Veli heeft aanvankelijk verwezen naar een verklaring van MvL-groep van 23 februari 2024 waarin deze schrijft dat de zoldervloer zichtbaar is verzakt. Ook verwijst zij naar een verklaring van [naam 1] die schade ter plaatse van verschillende plafonds benoemt en die opmerkt dat dit met name aanwezig lijkt te zijn in de beplating/beplanking van de constructieve houten balken en dat de vloerbalken zelf slechts oppervlakkig lijken aangetast, zodat de constructieve veiligheid nog niet in het gedrang lijkt. Dit met uitzondering van de vloer ter plaatse van het zolderappartement waar ook de constructieve houten balken zijn aangetast en het vloerveld ernstig is verzwakte en zelfs wat gezakt. De aannemer die (herstel)werkzaamheden verricht aan het pand – [naam 2] – heeft verklaard dat de balkkoppen zowel op de zolderverdieping als de onderliggende verdieping verrot zijn en foto’s gemaakt die deze conclusie zouden onderstrepen.
        
        
          
            [gedaagden] betwisten dat er sprake was van aantasting van de balkenconstructie ten tijde van de levering. Zij wijzen er daarbij op dat het onderzoek van de MvL-groep circa 9,5 maand na de levering heeft plaatsgevonden en dat de oorzaak wordt gevonden in gebrekkige kitranden bij de douchebak(ken) waarmee ten tijde van de levering volgens [gedaagden] geen problemen waren. Verder voeren zij aan dat het onduidelijk is wanneer [naam 2] diens conclusies deed, met dien verstande dat diens facturen dateren van begin 2025, dus bijna twee jaar na de levering. [gedaagden] stellen dat er mogelijk in februari 2024 – ten tijde van het onderzoek van MvL – al geruime tijd lekkages in het pand speelden die tot 2025 niet zijn aangepakt, waardoor het, aldus [gedaagden] , niet verwonderlijk is dat balken uiteindelijk zijn aangetast.
        
        
        
          De rechtbank neem als vaststaand aan dat de gestelde aantasting van de balkenconstructie op de zolderverdieping er was toen MvL en [naam 1] daarover verklaarden (februari 2024). Ook staat vast dat dit onveilig is, gezien de op die punten niet gemotiveerd betwiste stellingen van Veli, die zijn onderbouwd met verklaringen en fotomateriaal. Daaruit kan worden afgeleid dat de zoldervloer doorzakte als gevolg van de aantasting van de balkenconstructie met vocht. Ten aanzien van andere vloeren is niet gebleken van constructief onveilige situatie. Uit de verklaring van [naam 1] moet worden afgeleid dat de andere vloeren (nog) niet constructief waren aangetast in februari 2024. De enkele mededeling van [naam 2] dat dit – begin 2025 – anders zou zijn, is – zonder toelichting, die ontbreekt - onvoldoende om aan te nemen dat [naam 1] dat een jaar eerder verkeerd heeft gezien.
          Niet als vaststaand kan worden aangenomen dat dit gebrek er was ten tijde van de levering, wat aan Veli is om aan te tonen. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Namens Veli is immers verklaard dat het pand [adres 1] deels is gerenoveerd. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
        
        
      
      
        4.9.2.
        Veli voert de lekkende douchebanken als apart gebrek op. Zij stelt dat deze onvoldoende waren ondersteund, waardoor kitnaden open gingen staan waarlangs water af kon lopen.
        
        
          
            [gedaagden] hebben terecht aangevoerd dat het gestelde gebrek op zichzelf niet in de weg zal staan aan het gegarandeerde normale gebruik. Voor zover de gevolgen daarvan een ander gebrek hebben doen ontstaan – zie 4.9.1. hiervoor – wordt dat gebrek apart in de beoordeling betrokken.
        
        
      
      
        4.9.3.
        Veli omschrijft een verder gebrek als volgt: ‘isolatie onder het dakbeschot zonder vochtwerende lagen / dakbeschot weg rondom dakramen die zorgen voor vochtinslag’.  Ter onderbouwing wordt verwezen naar foto’s van [naam 2] en een toelichting van [naam 2] , luidende: ‘Rondom de dakkapel en de dakramen waren gaten geslagen in het asbest om de openingen te maken. De afdichtingen tussen het dakbeschot en de dakramen en dakkapel waren niet aangebracht waardoor alle onderliggende isolatie kletsnat was en de daksporen waren aangetast door vocht. Ook deze waren op enkele plekken volledig doorgerot en was er gevaar van inzakken’ 
        
        
          
            [gedaagden] betwisten dat er sprake was van vochtproblemen in het dak en stellen dat zij nooit klachten hebben ontvangen over vocht in het dak. Ook wordt betwist dat een eventueel lekkage al bestond bij levering, gezien ook het tijdsverloop tussen de levering en de gestelde constatering. Ook maakt binnendringend vocht niet zonder meer dat het pand ongeschikt is voor het normale gebruik, aldus [gedaagden]
        
        
        
          De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] niet betwisten dat de gestelde aantasting van de daksporen een gebrek is dat, vanwege het gevaar voor verzakking, aan normaal gebruik in de weg zou staan. Dat ten tijde van de levering van die gestelde situatie sprake was, staat niet vast. Veli zal dit moeten bewijzen. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Namens Veli is immers verklaard dat het pand [adres 1] deels is gerenoveerd.. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
        
        
      
      
        4.9.4.
        Een volgend door Veli opgevoerd gebrek, betreft de dakkapel. De constructie daarvan, is, aldus Veli, door middel van ‘metal stud’ dragers en metalen hoekjes vastgemaakt aan de dakconstructie, wat tot gevolg zou hebben dat de dakconstructie onvoldoende draagkrachtig was. Veli verwijst naar foto’s die [naam 2] maakte en naar een eigen verklaring die is bevestigd door [naam 2] .
        
        
          
            [gedaagden] betwisten dat de dakconstructie en dakkapel onvoldoende draagkracht zouden hebben. Enig bewijs daarvan ontbreekt, aldus [gedaagden] , waarbij zij erop wijzen dat ondanks hevige stormen en regenval er geen tekenen aanwezig zijn dat de dakkapel of – constructie op instorten stond.
        
        
        
          De rechtbank is van oordeel dat Veli aan haar stelplicht heeft voldaan. Wat zij, onder verwijzing naar verklaringen van [naam 2] , aanvoert, geeft voldoende aanleiding om rekening te houden met de mogelijkheid dat de situatie onveilig was. Zoals hiervoor al overwogen is de enkele omstandigheid dat het concreet benoemde en geduide gevaar zich nog niet heeft verwezenlijkt niet voldoende reden om aan te nemen dat dit gevaar niet bestond. Gelet op verweer op dat punt, kan de rechtbank nu echter niet vaststellen dat de constructie, gelet op de wijze waarop de gording was gerepareerd, onveilig was. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Namens Veli is immers verklaard dat het pand [adres 1] deels is gerenoveerd.. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
        
        
      
      
        4.9.5.
        Veli klaagt over het ontbreken van loodindekkingen rondom het platte dak. Deze zouden leiden tot lekkages. Verwezen wordt naar foto’s en haar eigen verklaring.
        
        
          
            [gedaagden] hebben erop gewezen dat de fotoreportage van [naam 2] geen foto’s over ontbrekend dakbeschot bevat. Zij betwisten (dan ook) dat daarvan sprake was. Ook voeren zij aan dat hun huurder geen last heeft gehad van hevige lekkages, terwijl dat wel het geval zou zijn geweest als het dak gebrekkig was zoals Veli stelt.
        
        
        
          De rechtbank is het met [gedaagden] eens dat Veli haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de fotorapportage noch de verklaring van [naam 2] wordt dit gebrek kenbaar genoemd en zelfs uit de eigen verklaring kan niet worden afgeleid dat het over het nu gestelde gebrek gaat. Dat is, zeker in dit stadium van de procedure, onvoldoende, nog afgezien van de vraag of het gestelde gebrek in de weg zou hebben gestaan aan het normale gebruik. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.6.
        Veli noemt verder niet passende raamkozijnen, waardoor het pand ter plaatse niet wind- en waterdicht zou zijn. Ook zou dit leiden tot inzakkingsgevaar.
        
        
          
            [gedaagden] hebben er terecht op gewezen dat op de foto’s waarnaar Veli verwijst geen kozijnen (meer) te zien zijn. Bovendien is het verhinderen van het normale gebruik niet deugdelijk toegelicht. Dat is geconstateerd dat er sprake was concreet ervaren problemen is niet gesteld en het inzakkingsgevaar is bloot gesteld. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.7.
        Veli stelt dat er ‘rioolbuizen aan elkaar zijn geknutseld zonder deugdelijke koppelingen’. Onder verwijzing naar de verklaring van [naam 2] wordt gesteld dat de riolering gebrekkig is en, vanwege vrijkomende rioolgassen, serieuze gezondheidsrisico’s met zich brengt.
        
        
          
            [gedaagden] voeren aan dat de huidige manier van installeren een andere is dan decennia geleden en dat uit opmerkingen daarover niet kan worden afgeleid dat het pand niet geschikt is voor normaal gebruik. Dat zich rioolgassen hebben opgehoopt, wordt betwist, waarbij [gedaagden] aanvoeren dat dit tot stankoverlast had moeten leiden waar [gedaagden] nooit klachten over hebben gehad en Veli kennelijk ook niet, aldus [gedaagden]
        
        
        
          Veli heeft haar standpunt onvoldoende onderbouwd, in die zin dat zij onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat er sprake is van een gebrek dat in de weg zou staan aan het normale gebruik. Dat er daadwerkelijk sprake was van vrijkomende rioolgassen is niet concreet gesteld en de daaraan gekoppelde stelling van serieuze gezondheidsrisico’s niet nader onderbouwd. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.8.
        Veli stelt, onder verwijzing naar foto’s van [naam 2] , en de eigen, met [naam 2] afgestemde verklaring, dat de afvoer van rookgassen vanuit de CV-ketel niet naar buiten liep, met een risico op koolmonoxidevergiftiging tot gevolg.
        
        
          
            [gedaagden] betwisten dat in de afvoer van rookgassen op onjuiste wijze was voorzien en stellen dat zij de CV-installatie in 2022 door een gecertificeerde en externe partij heeft laten installeren.
        
        
        
          Hoewel de onderbouwing van Veli met de verwijzing naar een niet verder toegelichte foto en een eigen verklaring niet uitvoerig is, heeft zij voldoende gesteld om tot verder bewijs te worden toegelaten. Niet in geschil is dat een rookgasafvoer die niet naar buiten voert, gevaarlijk is. Veli zal dus hebben te bewijzen dat een dergelijke situatie bestond ten tijde van levering. Veli zal zich mogen uitlaten over de vraag of zij nader bewijs wil leveren. Hoewel op de herstelkosten hierna nog zal worden ingegaan, merkt de rechtbank hier al op dat als dit gebrek er was ten tijde van levering, het voor de hand ligt dat de herstelkosten worden begroot op het aanbrengen van een afvoer naar buiten.
        
        
      
      
        4.9.9.
        Veli voert aan dat op meerdere plekken ‘waterleidingen aan elkaar zijn geknutseld’ en dat het verkeerd of ondeugdelijk aanleggen van leidingen kan leiden tot lekkages en een kans op legionellabesmetting. 
        
        
          
            [gedaagden] voeren terecht aan dat niet duidelijk wordt wat Veli precies bedoelt met ‘aan elkaar knutselen’ van waterleidingen. De kans op lekkages kan bovendien – zonder verdere toelichting, die ontbreekt – niet gelden als voldoende onderbouwing van de stelling dat er sprake zou zijn van een gebrek dat het normale gebruik hindert. Het gestelde risico op legionella is ook niet verder onderbouwd. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.10.
        Veli noemt verder ondeugdelijke en brandgevaarlijke elektra. Zij verwijst naar foto’s en de volgende opmerking van [naam 2] : ‘Elektra was op meerdere plaatsen onveilig aangebracht. Draden waren verlengd door middel van kroonsteentjes en onveilige lasdozen. Op enkele plaatsen waren flexibele elektrakabels ingestuct in de muur. Op appartement [nummer] was deze zelfs in de badkamer ingestuct en waren kabels in een lasdoos gefrommeld. Vochtige lucht en openstaande elektra is een hele gevaarlijke situatie. Door geleiding van stroom kun je geëlektrocuteerd worden in je eigen douche’.
        
        
          
            [gedaagden] betwisten dat de elektra ten tijde van de oplevering ondeugdelijk zou zijn. Volgens hen wordt op geen enkele wijze duidelijk gemaakt wat het verwijt is en waarom dit tot gevolg zou hebben dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was. Volgens [gedaagden] blijkt het gestelde gebrek ook niet uit de foto’s. Die zouden zijn gemaakt toen de sloopwerkzaamheden in volle gang waren. Ook betwisten [gedaagden] de deskundigheid op dit punt van [naam 2] en stellen zij dat lasdozen en -verbindingen veelvuldig in woningen voorkomen.
        
        
        
          Hoewel uit de opmerkingen van [naam 2] wel blijkt dat hij van mening is dat het elektrawerk niet aan de maat is, kan Veli in dit stadium van de procedure niet volstaan met de verwijzing naar die opmerkingen. Deze opmerkingen betreffen immers deels een algemene duiding (‘op meerdere plaatsen’), wat in zoverre onvoldoende concreet is. Of en zo ja waar het wel concreet geduide gevaar van elektrocutie zich voordeed is mede daarom onvoldoende duidelijk toegelicht terwijl bovendien de kritische kanttekeningen (‘verlengen met kroonsteentjes’, ‘onveilige lasdozen’, ‘(flexibele) elektrakabels ingestuct en in een lasdoos gefrommeld’) zonder verdere toelichting – die ontbreekt – niet zonder meer daarmee in oorzakelijk verband kunnen worden gebracht. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.11.
        Veli stelt dat de brandveiligheid niet in orde was, verwijzend naar bouwtekeningen en een vergunning. De brandwerendheid van wanden zou niet de voorgeschreven 60 minuten bedragen.
        
        
          
            [gedaagden] betwisten de stelling van Veli en voeren aan dat de gemeente meerdere brandveiligheidsinspecties heeft verricht, zonder dat er opmerkingen zijn ontvangen. Verder wijzen zij erop dat Veli de door haar genoemde vergunningen en/of bouwtekeningen niet overlegt en (dus ook) niet aanduidt op welke specifieke plaatsen er een strijdigheid zou zijn.
        
        
        
          Het verweer van [gedaagden] slaagt, in die zin dat Veli in dit stadium van de procedure en nadat zij expliciet is opgedragen alle beweerdelijke gebreken concreet te duiden, niet kan volstaan met algemene duidingen onder verwijzing naar niet overgelegde stukken. Dit beweerdelijk gebrek speelt geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.12.
        Veli voert nog aan dat het dak ‘aan alle kanten’ slecht is en rondom vochtinslag heeft, waardoor ook de sporen van het dak verrot zijn. Verwezen wordt naar foto’s op pagina 4 en 9 van de fotoreportage van [naam 2]. Aan de hand daarvan wordt gesteld dat het dak niet waterdicht was, waardoor het hout in het dak en in de muren was aangetast, met een reëel risico op instorting als gevolg. Vocht in de muren leidt tot schimmelvorming en een ongezonde leefomgeving, aldus Veli.
        
        
          
            [gedaagden] stellen dat het hen niet duidelijk is of het hier een zelfstandige klacht betreft of in het verlengde ligt van andere klachten. Verder betwisten zij dat het dak ‘aan alle kanten’ slecht was en dat wordt volgens hen door Veli ook onvoldoende onderbouwd. Zij stellen dat Veli slechts verwijst naar twee foto’s van (een deel grenzend aan) de dakkapel en dus niet van het hele dak. Ten tijde van de levering was het dak bovendien waterdicht, aldus [gedaagden]
        
        
        
          Voor zover Veli verwijst naar verrotte daksporen zoals beweerdelijk zichtbaar op pagina 4 van de fotoreportage van [naam 2] , heeft Veli voldaan aan haar stelplicht. Daarmee heeft zij immers voldoende concreet geduid wat volgens haar een gebrek is dat, vanwege instortingsgevaar, aan de weg stond aan het normale gebruik. Gelet op verweer op dat punt, kan de rechtbank nu echter niet vaststellen dat de het dak onveilig was. Mogelijk is benoeming van een deskundige in dit kader aangewezen, met dien verstande dat het de vraag is of een deskundige op basis van nog beschikbare gegevens conclusies kan trekken. Namens Veli is immers verklaard dat het pand [adres 1] deels is gerenoveerd. Misschien ziet Veli nog mogelijkheden voor bewijs anderszins. Veli zal zich mogen uitlaten over (het nut van) een deskundigenbericht en/of bewijslevering anderszins, waarna [gedaagden] zullen mogen reageren.
          Voor het overige zijn de stellingen van Veli over het dak te weinig specifiek om in dit stadium van de procedure als voldoende onderbouwing te kunnen gelden voor zowel de aard van het gebrek als de invloed op het normale gebruik. In zoverre speelt dit beweerdelijk gebrek geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
      
      
        4.9.13.
        Een volgende klacht betreft het ventilatiesysteem dat volgens Veli niet (goed) functioneerde. Terecht hebben [gedaagden] echter opgemerkt dat de aanwezigheid van een ventilatiesysteem niet als noodzakelijk voor het normale gebruik kan gelden. Wat er ook zij van de overige stellingen en verweren, speelt dit beweerdelijk gebrek dus geen rol in de verdere beoordeling.
        
      
      
        4.9.14.
        Veli stelt tot slot dat de trappen slecht beloopbaar waren, want niet voorzien van de juiste balustrades. Het betreft hier echter evident geen gebrek dat – indien aanwezig – het normale gebruik verhindert. Het speelt daarom geen rol in de verdere beoordeling.
        
        
          
            Tussenconclusie
          
        
        
        
          Ten aanzien van de verschillende hiervoor aangehaalde gestelde gebreken die in de verdere beoordeling worden betrokken, zal Veli zich kunnen uitlaten zoals aangegeven. Aan de hand daarvan en de reactie van [gedaagden] zullen verdere beslissingen worden genomen. Hoewel de relevantie van de beoordeling van de stellingen over de kosten van herstel en schade (deels) afhangt van de nog te nemen beslissingen over de gebreken, zal daarop om redenen van proceseconomie wel al worden ingegaan.
        
        
        
          
            Kosten herstel?
          
        
        
        
          
            
              [adres 2]
            
          
        
        
      
    
    
      4.10.
      Voor wat betreft de omvang van de herstelkosten verwijst Veli aangaande de [adres 2] naar de facturen van Mennbouw. Deze facturen zien volgens Veli op werkzaamheden ter plaatse zijn verricht en die nodig waren voor het herstel van de gebreken. Het totaalbedrag van die facturen bedraagt € 234.956,30.
      
    
    
      4.11.
      In de conclusie van antwoord hebben [gedaagden] allereerst aangevoerd dat de facturen alle de projectnaam ‘ [adres 2] – vervangen dak’ vermelden, terwijl van de noodzaak om het gehele dak te vervangen volgens [gedaagden] niet is gebleken. Verder voeren zij aan dat ook overigens veel in rekening gebrachte kosten niet (kenbaar) te relateren zijn aan de gestelde gebreken, een en ander zoals nader beschreven in randnummer 96 van de conclusie van antwoord.
      
    
    
      4.12.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Veli bij akte een verklaring van Mennbouw overgelegd waarin wordt gereageerd op het verweer van [gedaagden] . Namens Veli is deze verklaring in deze akte noch tijdens de mondelinge behandeling aangehaald of toegelicht. [gedaagden] zijn er wel op ingegaan, waarbij zij hebben aangevoerd dat, uitgaande van de verklaring van Mennbouw, een gedeeltelijke vervanging van het dak zou hebben plaatsgevonden, wat [gedaagden] afzetten tegen het daarvoor opgevoerde bedrag van ruim € 243.000,00. Verder stellen [gedaagden] te weten dat een deel van de tuin is afgegraven en een tuinmuur is afgebroken om de werkzaamheden te vergemakkelijken. Voorts handhaven zij hun stelling dat uit de facturen moet worden afgeleid dat ook vele andere delen van het pand zijn aangepakt, zonder dat de noodzaak daartoe is gesteld, aannemelijk gemaakt of bewezen door Veli.
      
    
    
      4.13.
      Teneinde Veli in de gelegenheid te stellen (alsnog) in te gaan op het verweer van [gedaagden] , is Veli in de gelegenheid gesteld bij akte daarop in te gaan. Veli heeft vervolgens een financieel overzicht van Mennbouw en een eigen Excel-overzicht overgelegd, stellende dat daaruit blijkt welke herstelkosten waren gemoeid met de drie gestelde gebreken. Dit laatste kan de rechtbank niet onderschrijven omdat:
      - het Excel-overzicht van Veli vier posten vermeldt (waaronder ‘overig’)
      - er geen als zodanig kenbare koppeling is te zien tussen de beide stukken. Verder hebben [gedaagden] bij antwoordakte er onder andere terecht op gewezen dat:
      - het overzicht van Mennbouw een ander dan Veli als opdrachtgever vermeldt en verwijst naar een project in Schinnen (wat misschien een eenvoudige verschrijvingen betreft maar in ieder geval geen vertrouwen inboezemt wat betreft de zorgvuldigheid van het stuk),
      - het overzicht van Mennbouw lijkt te verwijzen naar werkzaamheden ten aanzien van de gehele dakconstructie, wat niet in overeenstemming is met de stellingen van Veli en de eerdere verklaring van Mennbouw,
      - verschillende werkzaamheden zoals vermeld in het overzicht van Mennbouw qua omschrijving niet passen bij de drie gebreken die Veli hebben aangevoerd (zoals nader geduid in randnummer 65 van de antwoordakte).
      
    
    
      4.14.
      Al met al moet worden vastgesteld dat Veli, ondanks daartoe expliciet in de gelegenheid te zijn gesteld, er niet in is geslaagd haar standpunt over de omvang van de herstelkosten deugdelijk te onderbouwen. Dat standpunt kan dus niet dienen als (begin van) onderbouwing haar vordering ter zake, terwijl er geen aanleiding is Veli nogmaals de gelegenheid te bieden uit eigen bron bewijs bij te brengen. De rechtbank is voornemens om een eventueel vast te stellen bedrag aan herstelkosten te begroten met behulp van een door de rechtbank te benoemen deskundige. Uit praktische overwegingen zou een opdracht daartoe wellicht gecombineerd kunnen worden met een onderzoeksopdracht naar het bestaan en de ernst van gebreken, zoals hiervoor besproken. Partijen zullen zich daarover kunnen uitlaten in de te nemen aktes.
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Ten aanzien van de herstelkosten voor de [adres 1] heeft Veli in de dagvaarding verwezen naar begroting daarvan van Mennbouw Deze begroting vermeldt een totaalbedrag van € 340.162,16.
      
    
    
      4.16.
      In de conclusie van antwoord hebben [gedaagden] aangevoerd dat een ‘raming’ niet kan dienen als onderbouwing van de beweerdelijke herstelkosten. Verder stellen zij dat de begroting posten bevat die niet zijn onderbouwd en waarvan de juistheid of redelijkheid niet kan worden gecontroleerd. [gedaagden] stellen uit de begroting te kunnen afleiden dat daarin de vernieuwing van zeven badkamers, drie keukens, een toilet, vloeren, plafonds, binnendeuren en E- en W-installatie is opgenomen, zonder dat is toegelicht waarom dit (allemaal) als herstel moet worden beschouwd.
      
    
    
      4.17.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Veli bij akte een Excel-overzicht van [naam 2] overgelegd met een nadere begroting, die sluit op € 209.144,00. Veli merkt daarbij op dat [naam 2] is ingeschakeld voor het uitvoeren van het herstel en dat, omdat de uitvoering daarvan gaande is, de herstelkosten nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld. Een deel van de door [naam 2] gezonden facturen is eveneens overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling zijn deze stukken niet toegelicht. [gedaagden] zijn er wel op ingegaan. Zij voeren aan dat ook de begroting van [naam 2] een summiere beschrijving met niet nader onderbouwde bedragen bevat. De overgelegde facturen zijn niet ter relateren aan noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de [adres 1] , aldus [gedaagden] . Verder gaan [gedaagden] in op enkele posten uit de begroting, stellende dat deze kennelijk niet zien op het (noodzakelijke) herstel van de door Veli gestelde gebreken, een en ander zoals nader geduid in randnummer 5 van de spreekaantekeningen van mr. Ramakers.
      
    
    
      4.18.
      Teneinde Veli in de gelegenheid te stellen (alsnog) in te gaan op het verweer van [gedaagden] , is Veli in de gelegenheid gesteld bij akte daarop in te gaan. In de nadere akte verwijst Veli naar een nieuw overzicht dat in samenspraak met [naam 2] zou zijn opgemaakt. [gedaagden] hebben terecht aangevoerd dat dit overzicht geen verduidelijking biedt omdat het veel te algemeen is geen duidelijke koppeling wordt gelegd met de gestelde gebreken.
      
    
    
      4.19.
      Ten aanzien van de herstelkosten aangaande het pand [adres 1] moet dus de conclusie dezelfde zijn als die ten aanzien van de herstelkosten aangaande het pand [adres 2] , zie 4.14. hiervoor. Partijen zullen zich ter zake uit mogen laten, te beginnen met Veli.
      
      
        
          Schadevergoeding?
        
      
      
      
        
          Huurderving
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        Ter zake van schadevergoeding vordert Veli onder meer een bedrag in verband met huurderving, stellende dat een deel van de wooneenheden in de panden niet verhuurd konden en kunnen worden in verband met de herstelwerkzaamheden. Bij dagvaarding heeft Veli gesteld dat zij huurders elders heeft moeten huisvesten en moeten compenseren voor het gemiste huurgenot. Zij heeft een overzicht overgelegd waarin zij stelt aan te geven welke wooneenheden gedurende welke periode niet beschikbaar zijn geweest en welke schade daaruit voort is gevloeid. Dit overzicht zou sluiten op € 55.989,85. Het daadwerkelijk overgelegde overzicht betreft echter alleen de [adres 2] en sluit op
        € 7.036,39.
      
      
    
    
      4.21.
      Bij conclusie van antwoord hebben [gedaagden] betwist dat daadwerkelijk voor vervangende woonruimte is gezorgd en dat huurderving het gevolg zou zijn van gebreken. Als daarvan als sprake was, zal dat volgens [gedaagden] het gevolg zijn geweest van de keuze van Veli om, volgens [gedaagden] , het gehele dak te vervangen.
      
    
    
      4.22.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Veli bij akte aangegeven haar vordering ten aanzien van de huurderving bij te werken tot en met maand mei 2025. Voor wat betreft de [adres 1] zou dit € 76.659,06 betreffen, waartoe wordt verwezen naar een bij de akte overgelegd overzicht. Veli heeft verder producties overgelegd met als omschrijving:
      - bijgewerkt Excel-overzicht huurderving [adres 2],
      - Excel-overzicht verhuizingen huurders [adres 2],
      - E-mailcorrespondentie met huurders [adres 2] inzake werkzaamheden en verhuizingen,
      - Excel-overzicht verhuizingen huurders [adres 1],
      - E-mailcorrespondentie met huurders [adres 1] inzake werkzaamheden en verhuizingen.
      Deze stukken zijn in de akte noch tijdens de mondelinge behandeling toegelicht. Wel is desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de vordering ter zake van huurderving (enkel) ziet op huur die niet in rekening kon worden gebracht vanwege de herstelwerkzaamheden en niet op aan huurders betaalde vergoedingen (waarop in de dagvaarding wel werd gehint).
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagden] hebben tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de onderbouwing van de (omvang van) de vordering erg summier is. Productie 25 bevat enkel een lijst met huurbedragen en iedere verdere onderbouwing ontbreekt. Verder hebben [gedaagden] herhaald dat eventuele de huurderving mogelijk het gevolg is geweest van zeer ingrijpende verbeteringen aan de panden, waarmee veel tijd is gemoeid, die volgens [gedaagden] niet voor hun rekening komen.
      
    
    
      4.24.
      Veli is in de gelegenheid gesteld haar vordering nader te onderbouwen, waarbij is opgemerkt dat het aan Veli is om helder uiteen te zetten voor welke studio over welke periode geen huur gerekend kon en/of kan worden en waarom en de bewijsstukken daarbij concreet te duiden.
      
      
        4.24.1.
        
          Ter zake van de [adres 1] heeft Veli heeft verwezen naar de producties 25 (overzicht huurderving per wooneenheid in de periode april 2024 tot en met mei 2025), 31 (overzicht van verhuizingen van huurders) en 32 (e-mails aan huurders).
          
            [gedaagden] hebben er terecht op gewezen dat er dus ten aanzien van vier van de beweerdelijke zeven ontruimde wooneenheden geen bewijsstukken zijn overgelegd anders dan eigen overzichten van Veli. Een eventuele schadevergoedingsvordering kan daarom ten aanzien van de [adres 1] alleen worden gebaseerd op de drie overige wooneenheden.
          Uit de e-mails ten aanzien van de betreffende drie wooneenheden kan weliswaar worden afgeleid dat Veli aan de desbetreffende huurders alternatieve woonruimte aanbiedt waarvoor een gelijke huur moet worden betaald als voor de woonruimte in de [adres 1] – zodat in zoverre geen huur is gederfd – maar de rechtbank stelt ook vast dat de e-mails vermelden dat de huurprijs voor de alternatieve woonruimte ten minste gelijk was aan de huurprijs voor de ontruimde wooneenheden. Dit betekent dat – vanwege het niet voor verhuur beschikbaar zijn van de wooneenheden waarin de huurders van de [adres 1] in zijn ondergebracht – moet worden aangenomen dat Veli per saldo (ten minste) huur heeft gederfd ter hoogte van de huurprijs van de ontruimde wooneenheden.
          Afhankelijk van de uitkomst van het oordeel over – kort gezegd – de door Veli gestelde gebreken, zal een verder oordeel worden gegeven over de toewijsbaarheid van de schadevergoedingsvordering ter zake van de huurderving, met dien verstande dat deze dus beperkt zal zijn tot de drie voormelde wooneenheden en verder als uitgangspunt heeft te gelden de (niet weersproken) omvang van de maandelijkse huurprijzen. In dat kader zal, zo nodig, ook nog worden ingegaan op het beroep op de schadebeperkingsplicht door [gedaagden] vanwege de gestelde periode van ontruiming en op hetgeen Veli daarover heeft gesteld. Dat op dit punt nadere bewijslevering nodig is, kan niet worden uitgesloten.
        
        
      
      
        4.24.2.
        Ter zake van de [adres 2] heeft Veli verwezen naar de producties 28 (overzicht huurderving per studio in de periode november 2023 tot en met maart 2024), productie 29 (verhuisoverzicht) en productie 30 (e-mails aan huurder [naam huurder 2] en een interne e-mail over huurder ‘ [naam huurder 1] ’). Uit de e-mails aan huurder [naam huurder 2] kan worden afgeleid dat hem is gevraagd de gehuurde wooneenheid te ontruimen vanwege problemen met het dak en dat hem later is meegedeeld dat hij per 1 april 2024 de wooneenheid weer kan gebruiken. Uit de interne e-mail inzake ‘ [naam huurder 1] ’ kan worden afgeleid dat is besproken dat deze huurder in oktober 2023 ‘voor langere tijd’ zijn wooneenheid zal verlaten en dat vanaf november 2023 twee wooneenheden ‘tot nader bericht’ leeg staan. Deze bewijsstukken geven voldoende aanleiding tot nader onderzoek naar de omvang van huurderving, indien de uitkomst van de bewijslevering naar de gebreken daar aanleiding toe geeft. Ook hier geldt dat in voorkomend geval zal worden gerekend met de opgegeven huurprijs, het beroep op de schadebeperkingsplicht dan nog aan de orde zal komen en nadere bewijslevering niet kan worden uitgesloten (zie ook 4.24.1.)
        
        
        
          
            Overige schade
          
        
        
      
    
    
      4.25.
      De beslissing omtrent de gevorderde deskundigen/rapportagekosten en buitengerechtelijke kosten, wordt aangehouden in afwachting van de uitkomst van de oordelen over de gebreken en de herstelkosten
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 8 oktober 2025 voor het nemen van een akte door Veli over wat is vermeld onder:
      - 4.8.1.,
      - 4.8.2.,
      - 4.8.3.,
      - 4.9.1.,
      - 4.9.3.,
      - 4.9.4.,
      - 4.9.8.,
      - 4.14. en
      - 4.19,
      waarna [gedaagden] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op
        17 september 2025.
      
      
      
        BdB
      
    
  
  
     Productie 3 en 4 van Veli
  
  
     Productie 11 van Veli
  
  
     Productie 14 van Veli
  
  
     Producties 12 en 15 van Veli
  
  
     Productie 5 van Veli
  
  
     Productie 5 van Veli
  
  
     Productie 35 van Veli
  
  
     Producties 36 en 37 van Veli
  
  
     Productie 7 van Veli
  
  
     Productie 6 van Veli
  
  
     Productie 9 van Veli
  
  
     Productie 10 van Veli
  
  
     Productie 38 van Veli
  
  
     Productie 26 van Veli
  
  
     Productie 26 van Veli
  
  
     Productie 26 van Veli
  
  
     Producties 39 en 40 van Veli
  
  
     Productie 26 en 39 van Veli
  
  
     Productie 38 van Veli
  
  
     Productie 41 van Veli
  
  
     Productie 38 van Veli
  
  
     Producties 26 en 29 van Veli
  
  
     Productie 26 van Veli
  
  
     Productie 18 van Veli
  
  
     Productie 27 van Veli
  
  
     Waarbij in de toelichting in het proces-verbaal abusievelijk is vermeld dat het zou moeten gaan om een reactie op de schade bestaande uit herstelkosten, waar het, zoals hiervoor ook is overwogen, geen schadevergoedingsvordering betreft.
  
  
     Productie 44 van Veli
  
  
     Productie 45 van Veli
  
  
     Productie 16 van Veli
  
  
     Productie 23 van Veli
  
  
     Productie 24 van Veli.
  
  
     Productie 47 van Veli
  
  
     Productie 21 van Veli
  
  
     Productie 25 van Veli
  
  
     Productie 28 van Veli
  
  
     Productie 29 van Veli
  
  
     Productie 30 van Veli
  
  
     Productie 31 van Veli
  
  
     Productie 32 van Veli