ECLI:NL:GHSHE:2026:466, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-02-2026, 23/890
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde bedrijfspand 2021. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op basis van het eigen verkoopcijfer aannemelijk heeft gemaakt. Het hof oordeelt dat de rechtbank ten onrechte een immateriële schadevergoeding heeft toegekend, omdat een deel van de termijnoverschrijding is te wijten aan het niet-onderbouwde beroep op betalingsonmacht van belanghebbende. Belanghebbende heeft geen recht op een immateriële schadevergoeding, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat het financiële belang bij de procedure hoger is dan € 1.000. Het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar is gegrond en het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/890
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V., 
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      
        en het incidentele hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 11 mei 2023, nummer SHE 21/3131, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Belanghebbende heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
      
    
    
      1.7.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2026 in ’s-Hertogenbosch, via digitale beeld- en geluidsverbinding. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , namens [kantoornaam] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.8.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.9.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.
      
    
    
      1.10.
      Belanghebbende heeft na de zitting brieven naar het hof gestuurd. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfspand met op de begane grond productie- en magazijnruimte, kantoorruimte, kantine, toiletruimten, expeditie ruimte (met vier overheaddeuren), en op de eerste verdieping kantoor ruimte. Het bedrijfspand is gebouwd in 1995.
      
    
    
      2.2.
      
        De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 4.943.000. 
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op het eigen verkoopcijfer van € 5.500.000. De onroerende zaak is op 12 juli 2019 in verhuurde staat voor dat bedrag verkocht. De onroerende zaak is met ingang van 1 augustus 2019 verhuurd voor een bedrag van € 485.000 per jaar.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd naar € 4.600.000, de aanslag overeenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van € 500 immateriële schade, de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 360 te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van € 742 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      
      
        
          Hoger beroep belanghebbende
        
        I. Is de waarde van onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld? 
        II. Is de proceskostenvergoeding tot het juiste bedrag vastgesteld?
      
      
      
        
          Incidenteel hoger beroep heffingsambtenaar
        
      
      
      
        III. Heeft de rechtbank ten onrechte de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde lager vastgesteld?
        IV. Heeft de rechtbank ten onrechte een immateriële schadevergoeding toegekend? 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verdere vermindering van de WOZ-waarde en het vaststellen van een hogere proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
        
          4. Gronden
        
      
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        4.0.1.
        De gemachtigde van belanghebbende heeft op de zitting om aanhouding van de zaak verzocht, omdat hij (nog) niet is toegelaten tot het digitale systeem en hij, naar hij stelt, na zijn aanmelding voor het digitale systeem de fysieke stukken van deze zaak heeft vernietigd. 
        
      
      
        4.0.2.
        
          De gemachtigde heeft zich op 24 januari 2026, vijf dagen voor de zitting op eigen naam en met zijn eigen BSN/DigiD nummer, aangemeld in het digitale portaal van de Rechtspraak. Belanghebbende heeft echter niet de gemachtigde in persoon gemachtigd, maar [kantoornaam] Voor professioneel gemachtigden geldt dat zij zich uitsluitend via eHerkenning kunnen aanmelden in het digitale portaal van de Rechtspraak. In dit geval had dus [kantoornaam] zich via eHerkening moeten aanmelden. Gesteld noch gebleken is dat deze aanmelding is gedaan. Het niet toelaten tot het digitale systeem is dus aan de gemachtigde van belanghebbende te wijten. 
          Dat gemachtigde, zoals hij heeft gesteld, de hem toegestuurde stukken, vooruitlopend op de digitale toegang, heeft vernietigd, dient - wat daar ook van zij – voor zijn rekening en risico te komen. Het hof heeft het verzoek om aanhouding om die reden afgewezen. 
        
        
      
      
        4.0.3.
        Voor zover belanghebbende de brieven die hij na de zitting heeft gestuurd (zie 1.10)  heeft bedoeld als een verzoek tot heropening van het onderzoek wijst het hof dit verzoek af. Aangezien deze brieven geen nieuwe argumenten bevatten, ziet het hof geen reden voor heropening van het onderzoek. 
        
        
          
            Ten aanzien van het geschil
          
        
        
        
          I. Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld?
        
        
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogstbiedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.2.
      In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat het eigen verkoopcijfer leidend is voor het bepalen van de WOZ-waarde. Dit is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde gelet op het eigen koop- en huurcijfer (zie 2.3.) niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.4.
      
        De onroerende zaak is een half jaar voor de waardepeildatum in verhuurde staat verkocht voor € 5.500.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde in onverhuurde staat kan worden bepaald door op de verkoopprijs éénmaal het bedrag aan jaarlijkse huur van € 485.000 in mindering te brengen. Dan resteert een waarde van € 5.015.000. De heffingsambtenaar heeft daarbij - onweersproken - gesteld dat deze correctie, gelet op de daadwerkelijke leegstand in Meierijstad, aan de ruime kant is. De heffingsambtenaar heeft in dit verband gewezen op het Behoeftenonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad uit 2021, waaruit blijkt dat het leegstandsrisico in de gemeente laag is. 
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan het eigen koop- en huurcijfer niet bruikbaar zou zijn. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd in zijn nadere stukken heeft geen betrekking op deze onroerende zaak en kan niet tot een ander oordeel leiden. 
      
    
    
      4.6.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het eigen verkoopcijfer aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        II.  Heeft de rechtbank terecht de uitspraak op bezwaar vernietigd? 
      
      
    
    
      4.7.
      Het vorenstaande betekent reeds dat de rechtbank ten onrechte de uitspraak op bezwaar heeft vernietigd. Aan de door de heffingsambtenaar in zijn incidenteel hoger beroep opgeworpen vraag of de rechtbank terecht heeft overwogen dat de heffingsambtenaar (in de beroepsprocedure) tekort is geschoten in de onderbouwing van de gegevens waarop de WOZ-waarde is gebaseerd komt het hof dan niet toe. 
      
      
        
          Opbrengstlimiet
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende doet in het nader stuk, ontvangen op 13 januari 2026, een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. De opbrengstlimiet is echter niet van toepassing op de onroerendzaakbelasting. Dit zijn geen rechten als bedoeld in artikel 229b Gemeentewet. Overigens is deze stelling ook te laat ingenomen en daarom in strijd met de goede procesorde. 
      
      
        III. Heeft de rechtbank de vergoeding van immateriële schade terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
      
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar stelt dat de door rechtbank geconstateerde overschrijding van de redelijke termijn met twee maanden voor rekening van belanghebbende dient te komen. Hij wijst in dat verband op het door belanghebbende gedane beroep op betalingsonmacht en doet een beroep op een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.
      
    
    
      4.10.
      Het beroep is ingediend op 14 december 2021. Belanghebbende heeft op 18 januari 2022 een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep heeft belanghebbende herhaald op 24 februari 2022. Het beroep is afgewezen op 1 december 2022. Eerst daarna heeft de rechtbank de procedure voorgezet en de heffingsambtenaar om een verweerschrift verzocht.  
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het hof is het procedeergedrag van de gemachtigde, in dit geval een ongegrond beroep op betalingsonmacht, een bijzondere omstandigheid om de termijn te verlengen. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat het beroep op betalingsonmacht op geen enkele wijze is onderbouwd, ook niet nadat (gemachtigde van) belanghebbende daarom is verzocht. De gemachtigde die, zoals het hof bekend is, regelmatig niet-onderbouwde beroepen op betalingsonmacht doet, wist dat dit beroep dan niet wordt ingewilligd. Als gevolg van dit beroep op betalingsonmacht is een vertraging van elf maanden ontstaan en die vertraging moet voor een deel aan belanghebbende worden toegerekend. Het hof houdt daarmee rekening met het feit dat de rechtbank lang heeft gedaan over het afwijzen van dit beroep. Het hof acht een toerekening van twee maanden in ieder geval redelijk. De redelijke termijn wordt aldus verlengd met twee maanden en dat betekent dat geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase en de rechtbank ten onrechte een immateriële schadevergoeding heeft toegekend.
      
    
    
      4.12.
      Het incidentele hoger beroep is ook in zoverre gegrond. 
      
      
        IV. Is de proceskostenvergoeding terecht en tot het juiste bedrag vastgesteld?
      
      
    
    
      4.13.
      
        Het hof oordeelt dat de WOZ-beschikking niet naar een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar het bezwaar terecht ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft daarom geen recht op een vergoeding van kosten in de bezwaarfase en de beroepsfase. 
        De vraag of de rechtbank terecht de proceskostenvergoeding heeft gematigd behoeft dan geen beantwoording meer.
      
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft in zijn hogerberoepschrift verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hoger beroepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. 
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank heeft op 11 mei 2023 uitspraak gedaan, het hogerberoepschrift is ontvangen op 22 juni 2023 en het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn van twee jaar om uitspraak te doen in hoger beroep is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden.
      
    
    
      4.17.
      
        De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024(hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan de tweede voorwaarde wordt in dit geval niet voldaan. 
        Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht.
      
      
    
    
      4.18.
      De Hoge Raad heeft in het arrest van 14 juni 2024 ook overwogen:
      
      
        ‘3.3.5 In de regel zal hetgeen de belanghebbende in de procedure ter zake van een of meer fiscale beschikkingen heeft gevorderd, voldoende duidelijk maken waarin het financiële belang bij de procedure is gelegen en wat de omvang daarvan is. Er zijn echter ook gevallen waarin dit niet aanstonds duidelijk zal zijn op basis van het geschil met betrekking tot de fiscale beschikking(en). Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan geschillen over een beschikking tot vaststelling van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet waardering onroerende zaken, indien uit het geschil over de waardering niet tevens blijkt wat het financiële belang daarvan is met betrekking tot een of meer aan de belanghebbende op te leggen belastingaanslagen. In zulke gevallen ligt het op de weg van de belanghebbende die om een vergoeding van immateriële schade heeft verzocht, de feiten te stellen, en in geval van betwisting aannemelijk te maken, op grond waarvan de omvang van dit financiële belang kan worden vastgesteld, zo nodig door middel van schatting.’
      
      
    
    
      4.19.
      Belanghebbende heeft gesteld dat in dit geval het geschil een belang vertegenwoordigt dat groter is dan € 1.000 mede gelet op de mogelijkheid dat de volledige aanslag moet worden vernietigd als gevolg van een onjuiste objectafbakening. Belanghebbende heeft de door hem gestelde onjuiste objectafbakening in zijn geheel niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft ook geen (andere) feiten gesteld op basis waarvan de omvang van het financiële belang bij het hoger beroep kan worden vastgesteld. Bij gebreke hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger is dan € 1.000 en het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.20.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        verklaart het incidenteel hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, J.M. van der Vegt en J. Rietveld, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst..
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      E. Royakkers	L.B.M. Klein Tank
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Gerechtshof Den Haag 18 augustus 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1660
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.