ECLI:NL:RBNHO:2025:15959, Rechtbank Noord-Holland, 31-12-2025, 11990156 \ CV EXPL  25-8010
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Toetsing van de Algemene Huurvoorwaarden de huurovereenkomst zelfstandige woonruimte maart 2024. Sociale huur.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie 
    locatie Haarlem 
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11990156 \ CV EXPL  25-8010
      Uitspraakdatum: 31 december 2025 
    
    
    
      
        Verstekvonnis in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting, Stichting Pré Wonen 
      te Haarlem
      verhuurder
      de eisende partij, hierna: de verhuurder
      gemachtigden: mr. J.J.L. Boudewijn en mr. R.G. Matti, gerechtsdeurwaarders 
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      te [woonplaats] 
      huurder
      de gedaagde partij, hierna: de huurder
      niet verschenen
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De verhuurder heeft de huurder gedagvaard. Tegen de huurder is verstek verleend. 
      
    
  
  
    
      2De vordering
    
    
      2.1.
      De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan de huurder verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met november 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
    
    
      2.2.
      De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      Ambtshalve toetsing van: 
      de Huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden De Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte maart 2024 
      (hierna: de algemene voorwaarden) 
    
    
    
      3.1.
      Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van sociale huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
      
    
    
      3.2.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      3.3.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 
      
    
    
      3.4.
      Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding, het beding betreffende de buitengerechtelijke incassokosten en de rente getoetst en deze zijn niet oneerlijk. Voor wat betreft het huurprijswijzigingsbeding begrijpt de kantonrechter dat partijen beoogd hebben om aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Omdat het hier gaat om sociale huur is het beding daarom niet oneerlijk.
      
      
        
          Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Hoewel de hoogte van de huurachterstand in beginsel de ontruiming rechtvaardigt, wijst de kantonrechter de door verhuurder gevorderde ontbinding en ontruiming af. Op grond van artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) moet een verhuurder betalingsachterstanden van huurders melden bij de gemeente. Verder moeten verhuurders huurders opmerkzaam maken op betalingsachterstanden en de mogelijkheden om daar hulp bij te krijgen. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en of ontruiming van het gehuurde wordt in beginsel afgewezen als zonder nadere toelichting tussen de datum van de zogenaamde vroegsignalering bij de gemeente en de datum waarop de dagvaarding is betekend een periode van minder dan twee maanden ligt. De reden hiervoor is dat de melding tot doel heeft de schuldhulpverlening op gang te brengen zodat een procedure tot ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden.
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter constateert dat de verhuurder de huurder pas op 23 oktober 2025 bij de gemeente heeft aangemeld in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en vervolgens op 25 november 2025 is gaan dagvaarden. Hierdoor is onvoldoende gebleken dat verhuurder redelijke maatregelen heeft genomen die erop gericht zijn (ontbinding en) ontruiming te voorkomen en aldus aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. Bovendien heeft verhuurder geen toelichting gegeven waarom de melding in dit geval zo kort voor datum waarop de dagvaarding is betekend is gedaan. 
      
    
    
      3.7.
      Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde gebruiksvergoeding eveneens afgewezen.
      
      
        
          Huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
        
      
      
    
    
      3.8.
      De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. 
      
    
    
      3.9.
      De huurder wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt de huurder ook veroordeeld tot betaling van € 119,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de verhuurder worden gemaakt.
      
    
    
      3.10.
      De verhuurder vordert tweemaal dagvaardingskosten voor het raadplegen van de Basisregistratie Personen. Omdat verhuurder niet heeft toegelicht waarom dit register tweemaal moest worden geraadpleegd, zullen voornoemde kosten slechts eenmaal worden toegewezen. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 3.157,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2025 tot aan de dag van volledige betaling;   
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
        €  145,62   wegens dagvaardingskosten,
        €  514,00   wegens griffierecht en
        €  238,00   wegens salaris gemachtigde;
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de huurder tot betaling van € 119,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de verhuurder worden gemaakt; 
      
    
    
      4.4.
      verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      4.5.
      wijst de vordering voor het overige af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier																													   De kantonrechter
      
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2.