ECLI:NL:RBROT:2026:2214, Rechtbank Rotterdam, 06-03-2026, 11522552 CV EXPL 25-2219
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Er is een illegale seksinrichting aangetroffen in de woning van gedaagde waarna de burgemeester de woning tijdelijk heeft gesloten. Eiseres heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De kantonrechter oordeelt dat dit terecht is. Gedaagde moet de woning ontruimen. Hij moet ook de huurachterstand betalen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11522552 CV EXPL 25-2219
    
    
    
      datum uitspraak: 6 maart 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. G. Meijerink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      zonder bekende woon- of verbijfplaats,
      gedaagde, 
      gemachtigde: mr. M.P. Harten .
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 25 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte van Hef Wonen van 6 november 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 6 november 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte houdende wijziging van eis van Hef Wonen van 21 januari 2026;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 21 januari 2026, met bijlagen; 
        
        
          de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 februari 2026 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      Hef Wonen verhuurt sinds 8 oktober 2015 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Op 8 oktober 2024 heeft de politie in de woning een illegale seksinrichting aangetroffen. Bij besluit van de burgemeester van Rotterdam is de woning vervolgens voor de duur van één maand gesloten. Op 28 oktober 2024 heeft Hef Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Na de initiële sluiting wilde de burgemeester de sluiting verlengen, maar de voorzieningenrechter heeft dit verlengingsbesluit geschorst. Het oorspronkelijke sluitingsbesluit is in stand gebleven. Daarnaast heeft [gedaagde] tot en met januari 2026 een huurachterstand van € 2.387,97 laten ontstaan. Hef Wonen vordert – na eiswijziging – een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en veroordeling tot ontruiming en betaling van de achterstand met rente en kosten. [gedaagde] is het niet eens met de eis. Volgens hem wist hij niets van de illegale prostitutie. Het was de schuld van zijn neef aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, toen [gedaagde] een periode voor zijn zieke vader zorgde. De vordering wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding 
        
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als het gehuurde door de burgemeester is gesloten wegens (kort gezegd) een verstoring van de openbare orde of illegale praktijken. Vaststaat dat de woning op 8 oktober 2024 feitelijk is gesloten na de ontdekking van een illegale seksinrichting. Een situatie als deze levert in beginsel een grond op om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
      
      
        
          Proportionaliteit en ontruiming
        
      
    
    
      2.3.
      Hef Wonen heeft gebruik gemaakt van deze bevoegdheid, maar dit betekent niet zonder meer dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. Beoordeeld moet worden of het gebruik van die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en de belangen van partijen worden afgewogen.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] voert aan dat het gaat om een ‘eenmalige fout’ door zijn neef een sleutel te geven en dat het zijn neef is geweest die de woning in gebruik heeft genomen voor illegale prostitutie toen hij ergens anders verbleef. Enige onderbouwing hiervoor ontbreekt echter. Sterker nog, dat wat de vrouwen die in de woning zijn aangetroffen hebben verteld aan de politie over hoe lang zij daar al zijn, is langer dan dat [gedaagde] zegt niet in de woning te zijn geweest. Hierbij komt dat op screenshots van camerabeelden van 23 januari 2025 tot 9 maart 2025, dus na opheffing van de sluiting, die Hef Wonen heeft overgelegd is te zien dat veel verschillende derden met een sleutel de woning betreden en na korte tijd weer verlaten. [gedaagde] heeft op de zitting niet op een begrijpelijke manier duidelijk kunnen maken wat die personen in de woning gingen doen en waarom zij een sleutel hadden. Een en ander leidt tot de conclusie dat [gedaagde] niet zodanige feiten of omstandigheden naar voren heeft gebracht dat moet worden getwijfeld aan zijn bekendheid met de illegale prostitutie in de woning.  
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] beroept zich op het belang van de woning vanwege een omgangsregeling met zijn kind. Hef Wonen heeft echter terecht opgemerkt dat het bestaan en de inhoud van die omgangsregeling op geen enkele wijze is onderbouwd. Dat hijzelf een woonbelang heeft, is juist, maar niet gesteld of gebleken is dat zijn situatie zo bijzonder is dat het zwaarder moet wegen dan het belang van Hef Wonen om haar schaarse sociale woningvoorraad ter beschikking te stellen aan woningzoekenden die zich wél aan de regels houden. Geoordeeld wordt dan ook dat Hef Wonen op goede gronden gebruik heeft gemaakt en mocht maken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Huurachterstand en algemene voorwaarden
        
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] betwist de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden uit 2013. Hef Wonen heeft toegelicht dat de huurovereenkomst expliciet verwijst naar de versie van juni 2013 en dat [gedaagde] voor ontvangst heeft getekend. Vastgesteld wordt dan ook dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn.
      
    
    
      2.7.
      Ten aanzien van het huurprijswijzigingsbeding (artikel 6 van de algemene voorwaarden) wordt overwogen dat de huurprijs bij sociale woningbouw is gebonden aan wettelijke maxima en ministeriële percentages. Zo volgt ook uit genoemd artikel dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen. Anders dan [gedaagde] meent is er geen sprake van een onbegrensde keuzevrijheid voor de verhuurder die de huurder onredelijk benadeelt. 
      
    
    
      2.8.
      De huurachterstand van € 2.387,97 die wordt gevorderd, is onderbouwd en niet betwist. Deze wordt daarom toegewezen. Dat het volgens [gedaagde] is te wijten aan de gemeente dat die achterstand is ontstaan, maakt dat niet anders. Betalingsonmacht komt in de verhouding tot de verhuurder in beginsel voor risico van de huurder.
      
      
        
          Ontruimingstermijn en gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      2.9.
      De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. Vanaf februari 2026 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs (€ 465,26 per maand) betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.10.
      De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Dit houdt in dat [gedaagde] wettelijke rente moet betalen over het openstaande bedrag van de huurachterstand, te rekenen vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn of gebruiksvergoedingstermijn tot aan de dag dat volledig is betaald. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 385,- aan griffierecht, € 434,- aan salaris voor de gemachtigde 2 punten x € 217,-) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.072,95. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] verzoekt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter wijst dit af. Het uitgangspunt is dat een toewijzend vonnis direct uitgevoerd moet kunnen worden. Gelet op de aard van de tekortkomingen en dat wat hiervoor is overwogen, heeft Hef Wonen een zwaarwegend belang om de situatie direct te beëindigen. Dit vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Rotterdam buitengerechtelijk is ontbonden;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 2.387,97, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 465,26 met ingang van de maand februari 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] om, voor iedere maand waarin de gebruiksvergoeding van € 465,26 niet of niet tijdig wordt betaald, aan Hef Wonen de wettelijke rente te betalen over het openstaande bedrag, te berekenen vanaf de vervaldatum van de betreffende gebruiksvergoedingstermijn tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.072,95 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.8.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
        53954