ECLI:NL:RBDHA:2026:4858, Rechtbank Den Haag, 28-01-2026, C/09/685475 / HA ZA 25-436
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop en levering van perceel bouwgrond. Koper stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming en vordert vergoeding van schade en betaling van de contractuele boete. Vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaak- / rolnummer:: C/09/685475 / HA ZA 25-436
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GOLOGIX B.V. te Dirksland,
      eiseres,
      hierna te noemen: GOlogix,
      advocaat: mr. J.J. Linker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        C.V. BEDRIJVENPARK OOSTFLAKKEE te Den Haag,
      gedaagde,
      hierna te noemen: BPO,
      advocaat: mr. G.J. Huith.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
        - de dagvaarding van 7 maart 2025 met producties 1 tot en met 18;
        - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 31;
        - de akte wijziging van eis en grondslag van GOlogix met producties 19 tot en met 21;
        - de brief van GOlogix van 1 december 2025 met productie 22;
        - de akte overlegging producties van BPO met producties 32 tot en met 43.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 december 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Aan de zijde van GOlogix zijn spreekaantekeningen overgelegd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      GOlogix is een projectontwikkelaar. BPO is opgericht met als doel de grondexploitatie te verzorgen van een bedrijventerrein  – Bedrijvenpark Oostflakkee – aan de rand van Oude-Tonge, gemeente Goeree-Overflakkee (hierna: het plangebied).
      
    
    
      2.2.
      
        Op 4 november 2020 heeft GOlogix een perceel bouwgrond van ruim acht hectare van BPO gekocht (hierna: het perceel). Op de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zijn van toepassing de algemene verkoopvoorwaarden percelen Bedrijvenpark Oostflakkee te Oude-Tonge (hierna: de algemene verkoopvoorwaarden) uit 2006, aangevuld in 2020. Nadien hebben partijen nog drie overeenkomsten gesloten als aanvulling op de koopovereenkomst, namelijk een allonge van 28 oktober 2020, een allonge van 
        24 november 2022 en een aanvulling op de koopovereenkomst van 5 februari 2025 (hierna tezamen met de koopovereenkomst van 4 november 2020: de koopovereenkomst).
      
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst is onder meer vermeld:
      
      
        
          “
          Artikel 6: leveringscondities
        
      
      
      
        
          Het Verkochte wordt geleverd:
        
        
          (…)
        
      
      
        c. In feitelijke zin: in de toestand waarin dit verkeert op het moment van ondertekening van deze overeenkomst;
      
      
        d. In juridische zin: met alle zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en verplichtingen die rusten op het perceel zoals blijkend uit deze overeenkomst en de laatste aankomsttitel (Bijlage 3). Verkoper heeft medegedeeld dat er geen beperkingen zijn in relatie tot het door Koper beoogde gebruik, behoudens dat er mogelijk nog een datakabel kan liggen die desgevraagd door en op kosten van Verkoper zal worden verlegd. (…)
      
      
      
        
          Artikel 7: Feitelijke levering
        
      
      
      
        
          De grond is in feitelijke zin nog niet geheel bouwrijp zodat Koper additionele werkzaamheden zal moeten verrichten. De feitelijke levering zal op de datum van eigendomsoverdracht geschieden ontruimd en vrij van huur of andere aanspraken tot gebruik hoegenaamd ook, in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van ondertekening van deze overeenkomst. Koper heeft zich er van vergewist dat de bouwkavel in voldoende mate beschikt over door hem gewenste gebruikseigenschappen. Koper heeft het recht de kavel te inspecteren voorafgaande aan de eigendomsoverdracht”
        
      
      
      
        en
      
      
      
        
          “
          Artikel 9: Onderzoek door koper / informatieplicht van verkoper
        
      
      
      
        
          Verkoper verklaart aan Koper al die inlichtingen te hebben verstrekt die hij op grond van de huidige regelgeving, jurisprudentie en de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen aan Koper behoort te verstrekken. Koper verklaart op zijn beurt al die inlichtingen te hebben gevraagd en onderzoek te hebben gedaan zoals dat op grond van diezelfde regelingen en jurisprudentie en verkeersopvattingen van koper kan worden verlangd.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de algemene verkoopvoorwaarden is onder meer bepaald:
      
      
        
          “
          Wanprestatie
        
        
          Artikel 4.
        
        (…)
      
      
        2. Indien één van de partijen, na bij schriftelijke aanmaning in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…)  is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
      
      
        a. uitvoering van de koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van gemelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien aangegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille (0,3%) van de in de akte van levering vermelde koopprijs, (…).
      
      
        3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Omschrijving leveringsverplichting 
        
        
          Artikel 8.
        
      
      
        1. De CV BPO zal de koper het recht van eigendom van het verkochte leveren, dat:
      
      
        (…)
      
      
        b. niet bezwaard is met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, danwel met andere beperkte rechten dan in de koopakte uitdrukkelijk door de koper zijn aanvaard.
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Door een deel van het perceel ( [perceelnummer 1] ) liepen een waterleiding van Evides en een middenspanningskabel van Stedin (voorheen Eneco), waarvoor opstalrechten waren gevestigd. 
      
    
    
      2.6.
      Als bijlage 3 bij de koopovereenkomst is een akte van levering van 22 december 2004 gehecht (de ‘aankomsttitel’) waarin is opgenomen dat een deel van het perceel is belast met ‘het opstalrecht nutsvoorzieningen ten behoeve van N.V. Eneco’. 
      
    
    
      2.7.
      De opstalrechten van Stedin en Evides (hierna: de opstalrechten) waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
      
    
    
      2.8.
      Een adviseur van BPO – Waalpartners – had contact met GOlogix onder andere over het verleggen van de spanningskabel en de waterleiding. Op 10 juni 2021 schreef Waalpartners aan GOlogix in een e-mail onder meer:
      
      
        “Er zal namelijk nog wat kabels & leidingen omgelegd moeten worden naar buiten jullie kavel.”
      
      
    
    
      2.9.
      Op 1 november 2021 heeft Waalpartners een e-mail naar GOlogix gestuurd met als bijlage een tekening waarin het nieuwe tracé voor de spanningskabel en de waterleiding was ingetekend, namelijk langs de buitengrens van het perceel zoals dat aan GOlogix zou worden geleverd. Op 10 november 2021 heeft GOlogix daarop gereageerd dat zij mogelijk nog andere suggesties heeft voor het nieuwe tracé en dat zij daar nog op terug zal komen.
      
    
    
      2.10.
      De gemeente Goeree-Overflakkee heeft het herziene bestemmingsplan ter zake (onder meer) het plangebied eind 2023 voor zienswijze ter inzage gelegd. Op 5 december 2023 heeft Evides een zienswijze ingediend waarin is opgenomen dat rekening moest worden gehouden met de ligging van de waterleiding en haar opstalrecht. Als antwoord op deze zienswijze heeft GOlogix op 1 maart 2023 een concept antwoord naar de gemeente gestuurd, waarin onder meer was opgenomen dat de waterleiding zou worden verlegd. In de begeleidende e-mail aan de gemeente is opgenomen dat het overleg daarover met Evides nog moet plaatsvinden.
      
    
    
      2.11.
      BPO heeft eind 2023 of begin 2024 Waalpartners contact laten opnemen met Evides en DNWG Infra B.V. (de infrabeheerder van Stedin Netbeheer) met het verzoek de spanningskabel en de waterleiding te verleggen. Op 14 oktober 2024 schreef DNWG Infra B.V. dat wegens capaciteitstekort niet eerder dan eind april 2025 kon worden gestart met het voorbereiden van de verlegging van de kabels en leidingen. 
      
    
    
      2.12.
      In verband met vertraging bij het vaststellen van het bestemmingsplan, heeft GOlogix alternatieven onderzocht voor gebruik van het perceel waarbij geen herziening van het bestemmingsplan was vereist. Op 26 april 2024 heeft GOlogix aan BPO een e-mail gestuurd waarin zij BPO verzocht in te stemmen met een wijziging van de koopovereenkomst. Deze wijziging – door partijen aangeduid als het ‘tweede spoor’– hield in dat GOlogix meerdere kopers of huurders zou zoeken voor delen van het perceel, in plaats van één logistiek centrum op het perceel te realiseren. Een koper had GOlogix al gevonden ( [naam] ), maar voor de overige deelpercelen had GOlogix op dat moment nog geen kopers of huurders gevonden.
      
    
    
      2.13.
      
        Partijen hebben onderhandeld over dit ‘tweede spoor’ en zijn daarover uiteindelijk tot overeenstemming gekomen die is vastgelegd in de aanvullende overeenkomst van 
        5 februari 2025. Dit heeft onder andere geleid tot een aanpassing van het perceel dat onderwerp was van de koop, waardoor de totale omvang van het verkochte en geleverde perceel bijna negen hectare was. GOlogix was van plan om het perceel direct na levering aan haar te splitsen, waarna zij drie delen van het perceel wenste te leveren aan drie verschillende kopers ( [naam] , ASH en VDH) en een deel zelf wenste te houden. In de aanvullende overeenkomst van 5 februari 2025 tussen partijen is onder andere opgenomen dat levering door BPO aan GOlogix zou plaatsvinden ‘uiterlijk op 28 februari 2025, of zoveel eerder als Koper wenst’.
      
      
    
    
      2.14.
      Op 10 februari 2025 heeft een medewerker van het notariskantoor dat de levering van het perceel begeleidde, per e-mail aan partijen bericht dat bij het Kadaster nog twee opstalrechten zijn vermeld die nog op het perceel rustten, en dat die wat hem betreft op grond van artikel 6 sub d van de koopovereenkomst voor levering nog moesten worden doorgehaald. 
      
    
    
      2.15.
      Bij brief van 12 februari 2025 heeft GOlogix BPO onder meer verzocht om zorg te dragen voor het verwijderen van de kabel en leiding en het doorhalen van de opstalrechten voorafgaand aan de levering. In deze brief is onder meer vermeld:
      
      
        
          “Kortom, ook al lag er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog een kabel of leiding in de ondergrond dan neemt dat niet weg dat verkoper de plicht heeft ervoor te zorgen dat kabels en/of leidingen uiterlijk vóór levering van het gekochte bouwperceel zijn verwijderd en dat dan ook alle opstalrechten zijn doorgehaald in het kadaster.”
        
      
      
    
    
      2.16.
      Vervolgens heeft BPO de e-mail van DNWG Infra B.V. van 14 oktober 2024 aan GOlogix doorgestuurd waarin stond dat wegens capaciteitstekort niet eerder dan eind april 2025 kon worden gestart met het voorbereiding van het verleggen van de kabels en leidingen.
      
      
    
    
      2.17.
      Op 14 februari 2025 heeft de advocaat van BPO GOlogix per e-mail een aan Stedin gerichte conceptbrief gestuurd met het verzoek commentaar te leveren. In deze brief is onder meer vermeld:
      
      
        
          “Graag ontvangen wij uiterlijk 19 februari 2025 de schriftelijke bevestiging van Stedin/DNWG dat de middenspanningskabel uiterlijk voor eind april 2025 verwijderd is. Indien die verwijderingsactiviteit niet (tijdig) kan worden uitgevoerd, ontvangen wij graag uw schriftelijke bevestiging dat wij deze kabel zo spoedig mogelijk voor onze rekening en risico kunnen (doen) verwijderen.”
        
      
      
    
    
      2.18.
      GOlogix heeft daarop aan BPO meegedeeld dat GOlogix zich onthoudt van commentaar omdat het verwijderen van de kabel en leiding de verantwoordelijkheid was van BPO. 
      
    
    
      2.19.
      Bij brief van 19 februari 2025 heeft GOlogix BPO (nogmaals) verzocht om zorg te dragen voor verwijdering van de kabel en leiding en doorhaling van de opstalrechten voorafgaand aan levering. In deze brief is onder  meer vermeld:
      
      
        
          “Wij zitten, zoals eerder gemeld, enorm in onze maag met de situatie van de (…) genoemde opstalrechten, kabels/leidingen. Uit o.m. uw brief aan Stedin blijkt dat Bedrijvenpark Oostflakkee naar ons toe niet kan nakomen want is afgesproken want de opstalrechten, kabels/leidingen worden vóór de overeengekomen leveringsdatum niet opgeheven/verwijderd. Bedrijvenpark Oostflakkee noemt op zijn vroegst eind april 2025. De wanprestatie van Bedrijvenpark Oostflakkee staat al vast.
        
        
          (…)
        
        
          Wij stellen u hiervoor bij deze nu alvast in gebreke en geven u primair vanaf vandaag, subsidiair vanaf 21 februari 2025, een fatale termijn van 8 dagen om alle verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en ook de opstalrechten, kabels en/of leidingen binnen deze termijn van 8 dagen door Bedrijvenpark Oostflakkee zijn doorgehaald/verwijderd. De schade, boetes, rente, kosten e.d. kunnen/zullen anders door het verzuim en de wanprestatie van Bedrijvenpark Oostflakkee enorm in de papieren lopen en wij houden Bedrijvenpark Oostflakkee hiervoor aansprakelijk zowel uit hoofde van de koopovereenkomst tussen Bedrijvenpark Oostflakkee en GOlogix als de koopovereenkomst tussen GOlogix en haar kopers van (delen van) de bouwgrond.”
        
      
      
    
    
      2.20.
      Op 20 februari 2025 heeft een medewerker van het notariskantoor per e-mail een gewijzigde versie van de conceptakte van levering naar partijen gestuurd. In de betreffende e-mail is opgenomen:
      
      
        
          “Om morgen de levering door te kunnen laten gaan zal dit belast met de opstalrechten van Stedin en Evides dienen te geschieden, waarbij onder verwijzing naar de ingebrekestelling BPO in verzuim is mbt het royeren van de opstalrechten. Ik heb de akte daarop aangepast, deze gaat hierbij ter beoordeling.”
        
      
      
    
    
      2.21.
      Diezelfde dag heeft BPO per e-mail als volgt gereageerd aan het notariskantoor en GOlogix, met een kopie aan (onder andere) de advocaat van BPO:
      
      
        
          “Dank voor de onderstaande mail en de aangepaste leveringsakte. Ik kan u melden dat ik akkoord ben met de gewijzigde leveringsakte.”
        
      
      
    
    
      2.22.
      Op 21 februari 2025 heeft BPO een e-mail gestuurd aan GOlogix, waarin onder meer is opgenomen:
      
      
        
          “In reactie op uw brieven van 12 en 19 februari jongstleden, bericht ik hierbij graag als volgt.
        
      
      
      
        
          In uw laatste brief geeft u aan dat er niet op de sommatie/ingebrekestelling van 12 februari jongstleden is gereageerd. Zoals u echter weet hebben wij de afgelopen weken bijna dagelijks contact gehad om de levering van vandaag mogelijk te maken. Wij hadden ook veelvuldig contact na uw voornoemde brief van 12 februari jongstleden. Uiteindelijk hebben partijen in gezamenlijk overleg, mede ter beperking van de schade, een oplossing gevonden die in de leveringsakte is opgenomen.
        
      
      
      
        
          In de komende periode zullen wij er hard aan werken om de kabels en waterleiding te (doen) verleggen en te verwijderen, alsmede het laten royeren van de thans nog gevestigde opstalrechten. (…)”
        
      
      
    
    
      2.23.
      Op 21 februari 2025 is het perceel aan GOlogix geleverd. In de akte van levering is onder meer vermeld:
      
      
        
          “Van de koopovereenkomst, de allonges en de aanvulling op de koopovereenkomst zijn afschriften overgelegd aan mij, notaris en deze zijn aan deze akte gehecht (bijlage). De bepalingen van de koopovereenkomst, de allonges en de aanvulling op de koopovereenkomst blijven van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken.
        
        (…)
        
          Het gekochte is belast met:
        
      
      
        - een opstalrecht nutsvoorzieningen op een gedeelte van het perceel ten behoeve van de  naamloze vennootschap: Evides N.V., gevestigd te Rotterdam;
      
      
        - een opstalrecht nutsvoorziening op een gedeelte van het perceel ten behoeve van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Stedin Netbeheer B.V., gevestigd te Rotterdam;
      
      
        
          (…)
        
        
          In artikel 6 van de koopovereenkomst heeft verkoper verklaard dat er geen beperkingen zijn in relatie tot het door koper beoogde gebruik. Verkoper dient deze opstalrechten van Evides en Stedin en alle aanwezige kabels en/of leidingen voor de afgesproken leveringsdatum te laten royeren respectievelijke uit het bouwperceel te laten verwijderen. Verkoper heeft verklaard dat dit pas op zijn vroegst eind april 2025 gerealiseerd kan worden en verkeert hierdoor in verzuim, waarvoor koper aan verkoper een ingebrekestelling heeft verzonden. Ter beperking van de schade neemt koper het bouwperceel toch af, onder instandhouding van het verzuim van verkoper en van de verplichtingen van verkoper jegens koper uit de koopovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.24.
      GOlogix heeft direct na de levering van het perceel conservatoir beslag doen leggen ten laste van BPO onder de notaris voor een bedrag van de hele koopsom. Dat bedrag is op een later moment verlaagd tot € 2.231.746,-.
      
    
    
      2.25.
      De datakabel is verwijderd op 29 maart 2025. De waterleiding en de spanningskabel zijn op 29 april 2025 verwijderd. De opstalrechten zijn op 15 mei 2025 doorgehaald.
      
    
    
      2.26.
      GOlogix heeft een deel van het perceel – het deel waarin de waterleiding en middenspanningskabel lagen – doorverkocht aan een derde partij (VDH). Levering aan VDH vond plaats op 19 september 2025. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      GOlogix vordert na wijziging van eis – samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht verklaart dat BPO aan GOlogix een boete is verschuldigd van € 30.673,50 per dag, te rekenen vanaf 1 maart 2025 tot en met 15 mei 2025;
      
      
      
        II. BPO veroordeelt tot betaling van – een totaalbedrag aan verschuldigde boetes van – € 2.331.186,-;
      
      
      
        III. BPO veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de boete per dag te rekenen vanaf iedere dag vanaf 1 maart 2025 tot en met 15 mei 2025 tot de dag van volledige betaling;
      
      
      
        IV. voor recht verklaart dat BPO aansprakelijk is voor de schade die GOlogix lijdt, heeft geleden en zal lijden als gevolg van het feit dat BPO de kabels en leidingen niet tijdig heeft laten verwijderen en de opstalrechten niet tijdig heeft doen royeren;
      
      
      
        V. BPO veroordeelt tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat;
      
      
      
        VI. BPO veroordeelt tot vergoeding van de beslagkosten van € 1.064;
      
      
      
        VII. BPO veroordeelt in de proceskosten (waaronder de beslagkosten) en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      BPO vindt dat de vorderingen van GOlogix moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van GOlogix in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      GOlogix heeft in de dagvaarding geschreven dat de grondslag van de vordering ‘wanprestatie althans onrechtmatige daad’ is. GOlogix stelt niet dat sprake is van onrechtmatig handelen en heeft de voor een onrechtmatige daad vereiste elementen niet uitgewerkt (ook niet ter zitting). De vorderingen van GOlogix kunnen dan ook niet op grond van artikel 6:162 BW worden toegewezen. De rechtbank zal beoordelen of en in hoeverre de vorderingen op grond van wanprestatie toewijsbaar zijn.  
      
      
        
          BPO is tekortgekomen in de nakoming
        
      
      
    
    
      4.2.
      GOlogix stelt dat BPO is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, op grond waarvan zij aanspraak maakt op de contractuele boete opgenomen in de toepasselijke algemene verkoopvoorwaarden en vergoeding van schade op grond van artikel 6:74 BW. GOlogix stelt dat het perceel aan haar had moeten worden geleverd zonder de aanwezige kabel en leiding en onbezwaard met de opstalrechten. 
      
    
    
      4.3.
      Uit de overgelegde (en onder de feiten genoemde) correspondentie tussen partijen blijkt dat geen discussie is gevoerd over de vraag wie verantwoordelijk was voor het doen verwijderen van de kabel en leiding en het doorhalen van de opstalrechten. BPO regelde desverzocht de verwijdering van de waterleiding en middenspanningskabel en had daarover contact met Evides en Stedin. In de procedure is door BPO het standpunt ingenomen dat zij niet verantwoordelijk was voor verwijdering. Voor zover partijen het niet met elkaar eens zijn over wat zij op dit punt met elkaar hebben afgesproken, zal de rechtbank dat moeten vaststellen. Voor de vraag wat partijen met elkaar zijn overeengekomen, moet de koopovereenkomst worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het namelijk aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van notariële aktes geldt voor de goederenrechtelijke bepaling een meer objectieve uitleg. In dit geval gaat het echter om een passage in de akte van levering die alleen een rol speelt tussen de partijen bij de akte onderling. Voor de uitleg van die passage in de akte van levering geldt ook de hiervoor bedoelde Haviltex-maatstaf.
      
    
    
      4.4.
      BPO voert aan dat GOlogix de opstalrechten uitdrukkelijk heeft aanvaard en dat het perceel geleverd zou worden in de staat waarin het zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Bovendien was GOlogix volgens BPO ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst bekend (of had zij bekend moeten zijn) met de opstalrechten, omdat het opstalrecht ten gunste van Stedin blijkt uit een aan de koopovereenkomst gehechte notariële akte en beide opstalrechten waren ingeschreven bij het Kadaster. 
      
    
    
      4.5.
      In geschil is in welke staat het perceel geleverd zou worden (met of zonder kabel en leiding), of de kabel en leiding een beperking vormen voor het beoogde gebruik en of GOlogix de opstalrechten wel of niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. Daarbij verwijzen partijen onder andere naar artikelen 6, 7 en 9 van de koopovereenkomst, artikel 8 van de algemene verkoopvoorwaarden, de akte van levering en artikel 7:15 BW. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval doorslaggevend wat hierover in de akte van levering is opgenomen. In de akte van levering is opgenomen dat ‘BPO de opstalrechten van Evides en Stedin en alle aanwezige kabels en/of leidingen voor de afgesproken leveringsdatum dient te laten royeren respectievelijk uit het bouwperceel te verwijderen en dat zij voor de nakoming van deze verplichting in verzuim verkeert’. Voor zover tot dat moment nog twijfel zou bestaan over de verplichtingen van BPO op grond van de koopovereenkomst, wordt die twijfel in de akte van levering naar het oordeel van de rechtbank weggenomen. 
      
    
    
      4.6.
      Daar komt bij dat uit de onder 2.15-2.19 vermelde berichten blijkt dat GOlogix veronderstelde en aan BPO meldde dat BPO verantwoordelijk was voor het laten verwijderen van de kabel en leiding en het doorhalen van de opstalrechten voorafgaand aan levering. BPO heeft die verplichting niet betwist, maar zij heeft daaraan uitvoering gegeven door contact op te nemen met Stedin en Evides. Gelet daarop en op de duidelijke bewoordingen in de akte van levering dat BPO verantwoordelijk was voor het verwijderen van de kabel en leiding voor de leveringsdatum, zijn partijen dat naar het oordeel van de rechtbank dus overeengekomen. Wat BPO daartegen heeft aangevoerd (en onder 4.7-4.9 wordt besproken), leidt niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.7.
      Dat deze passage in de akte van levering zo moet worden uitgelegd dat BPO alleen heeft toegezegd om zich in te spannen en zich alleen faciliterend wilde opstellen, zoals BPO betoogt, blijkt niet uit de tekst van de akte en ook niet uit de hiervoor beschreven gang van zaken. Die stelling heeft BPO niet ingenomen op het moment dat GOlogix haar in gebreke stelde en aankondigde aanspraak te zullen maken op vergoeding van schade en betaling van boetes. 
      
    
    
      4.8.
      BPO voert ook aan dat deze passage op het laatste moment ‘de akte van levering in is gerommeld’ op verzoek van GOlogix. Dat deze bepaling kort voor levering in de akte is opgenomen, doet naar het oordeel van de rechtbank echter niet af aan wat partijen zijn overeengekomen. Een medewerker van het notariskantoor heeft op 20 februari 2025 de akte van levering met de betreffende bepaling per e-mail naar partijen gestuurd. In die e-mail wordt specifiek gewezen op de toegevoegde passage. De bestuurder van BPO heeft het concept van de akte vervolgens per e-mail geaccordeerd, met een kopie naar de advocaat van BPO. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bestuurder van BPO gezegd dat hij daarover overleg heeft gevoerd met ‘zijn achterban’. Op 21 februari 2025 heeft BPO aan GOlogix geschreven dat ‘partijen in gezamenlijk overleg’ een oplossing hebben gevonden die in de akte is opgenomen. Van een fout of een bepaling die per ongeluk in de akte is opgenomen, is dus geen sprake. 
      
    
    
      4.9.
      BPO betoogt dat de akte van levering niet kan worden aangemerkt als vaststellingsovereenkomst en dat de betreffende passage alleen een opmerking van de notaris(klerk) is en dus geen afspraak tussen partijen. De akte van levering bevat naar het oordeel van de rechtbank echter afspraken tussen partijen die partijen binden en dat geldt ook voor de betreffende passage. Uit de passage blijkt niet dat het enkel gaat om een door GOlogix of de notaris ingenomen stelling die door BPO wordt betwist. Bovendien is de inhoud van de akte in overeenstemming met de handelswijze van partijen voorafgaand aan het passeren van de akte. 
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van de rechtbank was BPO op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken verplicht om het perceel te leveren zonder de aanwezige kabel en leiding en onbezwaard met de opstalrechten. Die zin mocht GOlogix gezien de omstandigheden redelijkerwijs aan de koopovereenkomst en met name de akte van levering toekennen en GOlogix mocht dat redelijkerwijs van BPO verwachten. Omdat BPO die verplichting niet is nagekomen, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          BPO verkeerde in verzuim
        
      
      
    
    
      4.11.
      Op grond van artikel 6:74 lid 2 BW is BPO alleen aansprakelijk voor de door GOlogix geleden schade als BPO in verzuim verkeerde in de nakoming van haar verplichtingen. Op grond van artikel 4 lid 2 van de algemene verkoopvoorwaarden is verzuim ook vereist voor een geslaagd beroep op de contractuele boete. BPO betoogt dat zij niet in verzuim verkeerde omdat de door GOlogix aan haar gegunde termijn te kort was. Dat betoog slaagt niet.
      
    
    
      4.12.
      In artikel 4 lid 2 van de toepasselijk algemene verkoopvoorwaarden (van BPO) is opgenomen dat verzuim intreedt indien een partij na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen. Op 12 februari 2025 – negen dagen voor de afgesproken leveringsdatum van 21 februari – heeft GOlogix aan BPO verzocht om te bewerkstelligen dat uiterlijk bij levering de opstalrechten zijn doorgehaald en de kabel en leiding is verwijderd. Dat bleek niet mogelijk, omdat Stedin en Evides de kabel en leiding pas vanaf april 2025 zou kunnen verwijderen. Dat heeft BPO aan GOlogix medegedeeld. Uit deze mededeling volgt dat BPO bij levering tekort zou komen in de nakoming van zijn verplichtingen, waardoor het verzuim ontstaat ook als de vordering op dat moment niet opeisbaar is.
      
    
    
      4.13.
      Bovendien hebben partijen vervolgens in de akte van levering expliciet opgenomen dat BPO in verzuim verkeert. Daarmee heeft BPO erkend in verzuim te zijn, waarmee het verzuim ook zonder ingebrekestelling intreedt. Vervolgens heeft GOlogix zoals bepaald in artikel 4 lid 2 van de algemene verkoopvoorwaarden ook een termijn van acht dagen na levering in acht genomen, voordat zij aanspraak maakte op de boete.
      
      
        
          De tekortkoming kan aan BPO worden toegerekend
        
      
      
    
    
      4.14.
      BPO stelt dat de tekortkoming niet aan haar kan worden toegerekend, omdat zij zich heeft ingespannen om de kabel en leiding te laten verleggen maar dat dit niet is gelukt vanwege externe factoren. Deze externe factoren bestaan uit de gewijzigde plannen van GOlogix over de perceelgrens en het nieuwe leidingtracé en het capaciteitsgebrek bij Stedin en Evides waardoor de kabel en leiding pas in april 2025 verwijderd konden worden. Dit veerweer slaagt niet.
      
    
    
      4.15.
      
        BPO was, zoals hiervoor overwogen, op grond van de koopovereenkomst verplicht om zorg te dragen voor levering van het perceel zonder kabel en leiding en onbezwaard met de opstalrechten. Het feit dat BPO daarvoor afhankelijk was van derden, is inherent aan de situatie. Bovendien wist BPO al in oktober 2024 dat Stedin en Evides niet eerder dan in april 2025 konden starten met het verleggen van de kabel en leiding. Daarvan heeft BPO GOlogix – die bekend kan worden verondersteld met het feit dat de kabel en leiding in het perceel lagen – op dat moment niet op de hoogte gebracht. Vervolgens hebben partijen op 
        5 februari 2025 in een aanvullende overeenkomst afgesproken dat levering van het perceel zou plaatsvinden uiterlijk op 28 februari 2025. Kennelijk is toen ook niet door BPO met GOlogix besproken dat (pas) in april 2025 gestart kon worden met het verwijderen van de kabel en leiding. BPO heeft vervolgens de verplichting op zich genomen om te leveren uiterlijk op 28 februari 2025 terwijl zij wist dat op dat moment de kabel en leiding nog niet verwijderd zouden zijn. Dat het vervolgens niet mogelijk is gebleken om het perceel in februari 2025 te leveren zonder kabel en leiding, kan aan BPO worden toegerekend. Wel zal de afhankelijkheid van derden voor het verwijderen meewegen bij de vraag of de boete gematigd moet worden. 
      
      
      
        
          Verschuldigdheid van de boete en matiging daarvan
        
      
      
    
    
      4.16.
      GOlogix vordert betaling van een contractuele boete die volgens GOlogix verschuldigd is omdat BPO is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.17.
      In artikel 4 lid 2 sub a van de toepasselijke algemene verkoopvoorwaarden is (onder nadere) opgenomen dat de tekortkomende partij per dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is. GOlogix maakt aanspraak op een boete van € 30.673,50 per dag vanaf 1 maart 2025 tot en met 15 mei 2025, dus in totaal van € 2.331.186,-. BPO voert niet als verweer dat de boete niet van toepassing is op deze tekortkoming. In beginsel is BPO de boete verschuldigd, omdat vaststaat dat sprake is van een tekortkoming. BPO doet een beroep op matiging van de boete. De rechtbank zal de boete matigen. Dat wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.18.
      Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter de bedongen boete matigen ‘indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’. De Hoge Raad heeft bepaald dat deze maatstaf meebrengt dat ‘de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.’ De matigingsbevoegdheid moet terughoudend worden toegepast.
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank acht de volgende omstandigheden van belang.
      
    
    
      4.20.
      Het boetebeding waarop GOlogix een beroep doet bevat één bedrag voor iedere tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. In dit geval gaat het niet om niet-nakoming van de hoofdverplichting van de koopovereenkomst – verkoop en levering van het perceel – maar om een andere, meer geringe tekortkoming: het aanwezig zijn van de kabel en leiding en de opstalrechten met betrekking tot een deel van het perceel. GOlogix heeft het perceel in deelpercelen doorverkocht aan drie verschillende partijen. Voor twee van die drie opvolgende transacties had de tekortkoming in de nakoming door BPO geen enkel gevolg, omdat de kabel en leiding niet door de betreffende deelpercelen liepen. Het boetebedrag – dat niet is gemaximeerd – is gekoppeld aan de koopprijs voor het hele perceel. Bovendien is de tekortkoming binnen relatief korte tijd na levering hersteld. 
      
    
    
      4.21.
      Over de aard van de gedraging die tot verbeurte van de boete heeft geleid, weegt de rechtbank het volgende mee. Uit productie 10 en 11 bij de conclusie van antwoord blijkt – en dit is ter zitting ook besproken – dat GOlogix in ieder geval vanaf januari 2024 wist van het opstalrecht van Evides. In een e-mail van 18 januari 2024 die namens GOlogix aan de gemeente is verzonden is onder meer vermeld: “Het punt van Evides lijkt ons oplosbaar, wij zullen in overleg met BPO initiatief nemen voor een afstemmingsoverleg met Evides”. Van initiatief aan de zijde van GOlogix is echter niet gebleken. Evides heeft al op 13 mei 2024 opdracht gegeven tot verwijdering van de waterleiding aan de partij die dat zou moeten uitvoeren (DNWG). Wegens capaciteitsproblemen bij DNWG konden de kabel en leiding niet eerder dan in april 2025 worden verwijderd. Dat is in oktober 2024 bekend geworden bij BPO, die daarna verschillende malen vergeefs heeft geprobeerd om verwijdering te bespoedigen. Anders dan GOlogix in de dagvaarding heeft betoogd, is het niet zo dat BPO vanaf 2020 de tijd had om de leiding en kabel te verwijderen maar al die tijd stil heeft gezeten.  
      
    
    
      4.22.
      GOlogix had in juni 2021 al contact met Waalpartners (een adviseur van BPO) over het verleggen van de kabel en leiding. GOlogix heeft op 10 november 2021 aan Waalpartners geschreven dat GOlogix nog nader zou berichten over het nieuwe leidingtracé. Dat heeft zij echter niet gedaan en uit de stukken blijkt ook niet dat zij nog heeft geïnformeerd naar de stand van zaken, tot 12 februari 2025 (negen dagen voor levering). GOlogix heeft dit dus op zijn beloop gelaten. 
      
    
    
      4.23.
      BPO heeft ook toegelicht dat zij afhankelijk was van de uiteindelijke plannen van GOlogix. De spanningskabel en de waterleiding moesten worden verlegd rond de buitengrens van het perceel, maar deze buitengrens was lange tijd niet exact duidelijk door de wisselende plannen van GOlogix. Uiteindelijk is de perceelgrens vast komen te staan na het bereiken van overeenstemming over wat partijen aanduiden als het ‘tweede spoor’ (het plan van GOlogix om het perceel in drie deelpercelen door te verkopen). 
      
    
    
      4.24.
      Pas met het sluiten van de aanvullende overeenkomst op 5 februari 2025 stond de leveringsdatum vast en was er duidelijkheid over de perceelgrens. GOlogix heeft dus zelf bijgedragen aan de ontstane situatie, door geen actie te ondernemen en BPO op het laatste moment te confronteren met de tekortkoming. Dit terwijl partijen over een periode van ruim vier jaar veel en constructief contact hadden over de transactie en ook over de kabel en leiding. De exacte leveringsdatum en de perceelgrens stonden relatief vervolgens kort voor levering vast. 
      
    
    
      4.25.
      Zoals hiervoor is overwogen, heeft BPO zich ingespannen om de kabel en leiding te laten verwijderen, maar was zij daarbij ook afhankelijk van derden (Stedin en Evides/DNWG) die door een capaciteitstekort niet eerder beschikbaar waren. Dit leidt niet tot een geslaagd beroep op overmacht door BPO, maar naar het oordeel van de rechtbank weegt dit wel mee bij matiging van de boete. 
      
    
    
      4.26.
      Een boetebeding als het onderhavige is niet alleen bedoeld als schadevergoeding, maar vooral ook als prikkel tot nakoming. De boete per dag had in de onderhavige situatie geen wezenlijke functie als prikkel tot nakoming. Ten tijde van levering was bekend dat de kabel en leiding pas eind april 2025 zouden worden verwijderd, ondanks inspanningen van BPO dat te bespoedigen. Dat BPO nog een boete per dag verschuldigd zou zijn aan GOlogix tot de dag van het verwijderen van de kabel en leiding, versnelde het proces niet. 
      
    
    
      4.27.
      Ten slotte is van belang dat niet is gebleken dat GOlogix concrete schade heeft geleden als gevolg van de tekortkoming, zoals hierna vanaf rechtsoverweging 4.29 wordt  toegelicht.
      
    
    
      4.28.
      Toepassing van het boetebeding leidt naar het oordeel van de rechtbank in deze omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Gezien de verhouding tussen de werkelijke schade (waarvan tot op heden geen sprake is; ook de mogelijkheid van schade is niet aannemelijk gemaakt) en de hoogte van de boete, de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen, is het naar het oordeel van de rechtbank billijk dat de boete wordt gematigd. Omdat van werkelijke schade niet is gebleken, wordt de boete gematigd tot nihil. Dat in dit geval sprake is van twee professionele partijen, zoals door GOlogix aangevoerd, maakt dat niet anders. 
      
      
        
          Afwijzing verklaring voor recht en schadestaatprocedure
        
      
      
    
    
      4.29.
      GOlogix vordert een verklaring voor recht dat BPO aansprakelijk is voor alle schade die GOlogix lijdt, heeft geleden en zal lijden en een veroordeling tot vergoeding van die schade nader op te maken bij staat. 
      
    
    
      4.30.
      Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat, is nodig dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is. Dat is een lage drempel. GOlogix moet echter wel relevante feiten stellen en voldoende onderbouwen. 
      
    
    
      4.31.
      GOlogix heeft in de dagvaarding over schade slechts gesteld dat de kans dat GOlogix schade zal leiden doordat de kabel en leiding niet zijn verwijderd groot is. BPO heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Ter zitting heeft GOlogix voor het eerst iets over schade gesteld. VDH zou GOlogix (reeds op) op 19 maart 2025 in gebreke hebben gesteld en aansprakelijk hebben gesteld voor schade. Die pas ter zitting ingenomen stelling is niet onderbouwd met stukken. Van GOlogix had mogen worden verwacht dat zij deze informatie tijdig had ingebracht. Bovendien heeft BPO onweersproken gesteld dat uit de (door BPO overgelegde) akte van levering van 19 september 2025 (voor levering aan VDH) niet blijkt van enige aanspraak van VDH jegens GOlogix of een aanvullende koopovereenkomst tussen VDH en GOlogix. Uit niets blijkt dat sprake is van concrete aanspraken door VDH of schade aan de zijde van VDH waar GOlogix mogelijk aansprakelijk voor is. 
      
    
    
      4.32.
      Verder heeft GOlogix ter zitting gesteld dat met VDH een aanvullende overeenkomst op 22 mei 2025 is gesloten, waarbij afspraken zijn gemaakt over levering (per september 2025) en over maximering van de boete en schade. Op dat moment waren de kabel en leiding (per april 2025) verwijderd en de opstalrechten (sinds 15 mei 2025) doorgehaald. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom GOlogix op 22 mei 2025 afspraken heeft moeten maken over een boete en schade terwijl de opstalrechten op dat moment al waren doorgehaald. 
      
    
    
      4.33.
      GOlogix wist bovendien dat door het perceel nog kabels en leidingen liepen toen zij op 3 januari 2025 de koopovereenkomst met VDH heeft gesloten, maar heeft daar toen kennelijk niets mee gedaan (zowel niet richting BPO als richting VDH). In hoeverre GOlogix dus (mogelijk) aansprakelijk is jegens VDH uit hoofde van de tussen hen gesloten koopovereenkomst, is niet duidelijk. Ten slotte stelt GOlogix dat VDH een koopoptie met GOlogix heeft afgesproken, maar hoe die zich verhoudt tot de vertraagde levering en in hoeverre daardoor mogelijk sprake is van schade, heeft GOlogix niet toegelicht. 
      
    
    
      4.34.
      GOlogix stelt daarnaast dat zij ‘pas’ eind mei 2025 met de werkzaamheden aan de keerlus en de toegangsweg (op deelperscelen [perceelnummer 2] ) kon beginnen in plaats van eind februari 2025, waardoor het project vertraging heeft opgelopen. BPO heeft onweersproken gesteld dat de kabel en leiding de beoogde toegangsweg slechts voor een klein deel (4 van de 400 meter) doorkruiste, en dat de werkzaamheden voor het overige deel wel gestart konden worden. Dat sprake is van vertraging als gevolg van de tekortkoming, staat dus niet vast. Bovendien heeft GOlogix niet toegelicht waarom de gestelde vertraging (voor zover daar sprake van zou zijn) tot schade kan leiden. Het enkele feit dat zij drie maanden later kon beginnen met de werkzaamheden aan de toegangsweg, brengt zonder nadere toelichting en gezien de doorlooptijd van het hele project niet mee dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is.  
      
    
    
      4.35.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft GOlogix onvoldoende toegelicht, mede gezien het onderbouwde standpunt dat BPO daarover inneemt, dat de mogelijkheid dat zij schade heeft geleden of zal lijden aannemelijk is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft GOlogix toegelicht dat zij de schade in de schadestaatprocedure verder wilde uitwerken, en in eerste instantie daarom de boete vordert. Volgens GOlogix is de boete ook verschuldigd als er geen schade is. Gezien de gemotiveerde betwisting door BPO, had van GOlogix echter meer onderbouwing van haar vordering op dit punt mogen worden verwacht. 
      
    
    
      4.36.
      
        De door GOlogix gevorderde verklaring voor recht dat BPO aansprakelijk is voor alle schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt afgewezen, omdat 
        niet is gebleken van schade en de mogelijkheid dat GOlogix schade heeft geleden of zal lijden niet aannemelijk is. GOlogix heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij mogelijk schade lijdt doordat het verwijderen van de kabel en leiding en doorhaling van de opstalrechten niet voor levering zijn gebeurd. De rechtbank wijst de gevraagde verklaring voor recht en de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure daarom af. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.37.
      De slotsom is dat de vorderingen van GOlogix worden afgewezen. GOlogix is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van BPO betalen. De proceskosten van BPO worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                8.714,00
              
              
                (2 punten × € 4.357,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                11.887,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van GOlogix af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt GOlogix in de proceskosten van BPO, tot op heden begroot op € 11.887,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als GOlogix niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.
      
      
      
        type: 3557
      
    
  
  
    HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.
  
  
     HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM2334, r.o. 3.4.2.
  
  
    HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, r.o. 3.4.1.
  
  
     Zie bijvoorbeeld: HR 17 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:428, r.o. 3.2.4.