ECLI:NL:GHAMS:2026:772, Gerechtshof Amsterdam, 20-01-2026, 200.349.216
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurder heeft zijn stelling dat een huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat onvoldoende toegelicht.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.349.216/01 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam: 10863332 \ CV EXPL 24-149  
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 januari 2026 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.R. Warner te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. G.J. Mulder te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Verhuurder heeft zijn stelling dat een huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat onvoldoende toegelicht.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 9 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 september 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als opposant, tevens eiser in reconventie, en [appellant] als geopposeerde, tevens verweerder in reconventie.
    
    
    
      
        [appellant] heeft hierna een memorie van grieven ingediend en [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie en in reconventie zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    a. [geïntimeerde] heeft van [appellant] een kamer aan [straat 1] [nummer] te [plaats] gehuurd met ingang van 24 mei 2019 tegen een huurprijs van € 565,00 per maand. 
    
    b. In de huurovereenkomst is bepaald dat [geïntimeerde] een waarborgsom van € 565,00 aan [appellant] dient te betalen. [geïntimeerde] heeft hieraan voldaan.
    
    c. Een e-mailbericht van 27 (het hof leest: 24) februari 2021 van mailadres [mail 2] aan mailadres [mail 1] vermeldt:
    
    
      
        Beste, Here i communicate my willing to terminate as soon as possible the contract of rent of my room at [straat 2] [nummer] . I will be able to pay all the outstanding amount of money that I still own to the landlord before the 1st of April 2021.
      
      
        Thank you
      
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
    
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1
      Bij verstekvonnis van 31 oktober 2023 heeft de kantonrechter op vordering van [appellant] , kort gezegd, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde kamer en tot betaling van een bedrag van € 14.125,00 aan huurachterstand.
      
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] is hiertegen in verzet gekomen en heeft daarbij in conventie vernietiging van het verstekvonnis gevorderd en alsnog afwijzing van de vordering van [appellant] en in reconventie veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van de waarborgsom. [geïntimeerde] heeft daartoe aangevoerd dat hij via [naam] de huurovereenkomst heeft opgezegd per aan haar gezonden e-mailbericht van 24 februari 2021 als gevolg waarvan de huurovereenkomst is geëindigd per 1 april 2021. [naam] is volgens haar - door [geïntimeerde] in de procedure gebrachte - visitekaartje verhuurmakelaar en was door [appellant] ingeschakeld. Het visitekaartje van [naam] vermeldt haar e-mailadres. [geïntimeerde] heeft alleen met [naam] contact gehad over de kamerhuur, nooit met [appellant] zelf. [geïntimeerde] heeft gesteld de kamer op 8 april 2021 in aanwezigheid van [naam] te hebben opgeleverd en de sleutels aan [naam] te hebben overhandigd. Dat [geïntimeerde] de kamer heeft verlaten volgt ook uit WhatsApp-correspondentie van begin maart 2023 tussen [geïntimeerde] en [naam] waarin [geïntimeerde] [naam] vraagt om woonruimte. Vanwege de opzegging is het in deze procedure door [appellant] gevorderde bedrag aan huur over de daarna gelegen periode niet verschuldigd en dient [appellant] de waarborgsom terug te betalen, aldus nog steeds [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.3
      
        [naam] heeft als gemachtigde van [appellant] in eerste aanleg schriftelijk verweer gevoerd. Een mondelinge behandeling heeft niet plaatsgevonden. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort gezegd, het verstekvonnis vernietigd, de vorderingen van [appellant] alsnog afgewezen en [appellant] veroordeeld tot teruggave van de waarborgsom. De kantonrechter houdt het ervoor dat [geïntimeerde] de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij heeft daartoe overwogen dat [appellant] niet heeft weersproken dat [geïntimeerde] met betrekking tot de huur van de kamer alleen contact heeft gehad met [naam] , dat [geïntimeerde] daarom redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat hij de huurovereenkomst bij [naam] kon opzeggen en dat van de zijde van [appellant] evenmin is betwist dat [naam] het hierboven onder 3.c weergegeven e-mailbericht met de desbetreffende boodschap heeft ontvangen. Ook is onweersproken gebleven dat [geïntimeerde] de kamer op 8 april 2021 heeft opgeleverd en de sleutels daarvan aan [naam] heeft overhandigd. Verder heeft de kantonrechter gewezen op genoemde WhatsApp-conversatie. Voor zover [geïntimeerde] nog stond ingeschreven op het adres van de kamer in de Basis Registratie Personen (BRP) van de gemeente [plaats] , zoals door [appellant] is betoogd, brengt dat volgens de kantonrechter niet zonder meer mee dat [geïntimeerde] daadwerkelijk nog woonde op dit adres. De kantonrechter heeft ten slotte vastgesteld dat [appellant] geen verweer heeft gevoerd tegen de tegenvordering van [geïntimeerde] tot teruggave van de waarborgsom. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
      
      
        
          Hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.4
      Het betoog van [appellant] in hoger beroep komt in de kern hierop neer dat de kantonrechter niet ervan heeft mogen uitgaan dat de huurovereenkomst in 2021 is geëindigd zonder de vraag te hebben beantwoord of [geïntimeerde] nog daadwerkelijk in de kamer woonde. De kantonrechter had hierbij [geïntimeerde] van dit laatste de bewijslast moeten opleggen en voor zover de kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] daaraan reeds had voldaan, had [appellant] in de gelegenheid moeten worden gesteld dat bewijs te ontkrachten. [geïntimeerde] heeft geen uittreksel van het BRP overgelegd. Het verstekvonnis van 31 oktober 2023 is aan [geïntimeerde] betekend op het adres van de gehuurde kamer. Indien [geïntimeerde] daar niet meer woonde, heeft hij niet duidelijk gemaakt hoe hij dan op de hoogte is gekomen van dit vonnis, aldus [appellant] .
      
    
    
      4.5
      Dit betoog heeft geen succes. Ook het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] zijn stelling dat de huurovereenkomst was geëindigd in april 2021 voldoende heeft toegelicht en onderbouwd. [naam] , die in de procedure bij de kantonrechter als gemachtigde optrad namens [appellant] , heeft geen van de door [geïntimeerde] ter zake naar voren gebrachte feiten concreet betwist. In het licht van dit onweersproken verweer van [geïntimeerde] kan de stelling van de zijde van [appellant] dat [geïntimeerde] na april 2021 nog in de kamer is blijven wonen niet volstaan. Ook het hof is van oordeel dat de enkele voortdurende inschrijving op het adres van de gehuurde kamer, voor zover die inschrijving nog doorliep, onvoldoende is voor deze constatering, het geheel aan onweersproken feiten in ogenschouw nemend. Dat [geïntimeerde] nog stond ingeschreven op het adres van de gehuurde kamer, heeft [appellant] overigens slechts onderbouwd met de stelling dat op dit adres het verstekvonnis van 31 oktober 2023 is betekend aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft echter in zijn verzetdagvaarding in eerste aanleg nadrukkelijk gesteld dat dit vonnis hem pas heeft bereikt nadat dit op 6 november 2023 aan hem was betekend op zijn huidige, elders gelegen woonadres in [plaats] . [geïntimeerde] heeft daarbij het exploit van betekening overgelegd waaruit inderdaad blijkt dat dit vonnis aan hem is betekend op zijn huidige adres. [appellant] heeft hierop niet gereageerd. [appellant] schiet daarmee ook in hoger beroep tekort in zijn stelplicht. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
      
    
    
      4.6
      Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 349,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.