ECLI:NL:GHAMS:2025:3794, Gerechtshof Amsterdam, 16-12-2025, 200.338.534
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Een van de huurders van een sociale huurwoning exploiteert in een kamer in deze woning een massagepraktijk. De verhuurder maakt hiertegen bezwaar en vordert een verbod en, als huurders zich daaraan niet houden, ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof acht dit gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen woonbestemming en laat huurders toe tot het bewijs van de door hen gestelde toezegging van de rechtsvoorganger van verhuurder dat niet zou worden gehandhaafd zolang door dit gebruik geen overlast werd veroorzaakt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer: 	200.338.534/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 	10602913 \ CV EXPL 23-3048
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
      
      gevestigd te Alkmaar,
      appellante,
      advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1]
    
      en
      2. [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonend te [plaats] , gemeente Dijk en Waard,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. F.J.J. Baars te Alkmaar.
    
    
    
      Partijen worden hierna Woonwaard, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Een van de huurders van een sociale huurwoning exploiteert in een kamer in deze woning een massagepraktijk. De verhuurder maakt hiertegen bezwaar en vordert een verbod en, als huurders zich daaraan niet houden, ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof acht dit gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen woonbestemming en laat huurders toe tot het bewijs van de door hen gestelde toezegging van de rechtsvoorganger van verhuurder dat niet zou worden gehandhaafd zolang door dit gebruik geen overlast werd veroorzaakt.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Woonwaard is bij dagvaarding van 22 februari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 29 november 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Woonwaard als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op 29 februari 2024 een anticipatie-exploot doen uitbrengen.
    
    
    
      Op 26 maart 2024 is een tussenarrest gewezen waarbij een comparitie van partijen is bepaald. Deze comparitie heeft echter niet plaatsgevonden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties;
    - akte tot rectificatie van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
    - antwoordakte van Woonwaard.
    
    
      Op 4 september 2025 is de zaak mondeling behandeld ter zitting. Namens Woonwaard heeft mr. Dekker voornoemd de zaak toegelicht en namens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mr. I.C. Andréa, advocaat te Alkmaar. Laatstgenoemde heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zij heeft overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Woonwaard heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. 	Met grief 1 bestrijdt Woonwaard de vaststelling (onder 2.5 van het bestreden vonnis) dat [geïntimeerde 2] van 2006 tot 2010 in een schuur van het gehuurde een praktijk heeft gehad voor de training van kinderen met psychiatrische problemen en (onder 2.6 van het vonnis) dat [geïntimeerde 1] sinds 2009 in een kamer van het gehuurde een massagepraktijk heeft. Omdat deze stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door Woonwaard zijn betwist, kan het hof van de juistheid daarvan niet uitgaan. Het hof past de feitenvaststelling op die punten aan. 
      
    
    
      3.2
      Aldus aangepast, samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn de vaststaande feiten de volgende. 
      
      a. [geïntimeerde 1] huurt met ingang van 16 juni 1999 de sociale huurwoning aan de Rozenlaan 6 te Sint Pancras, aanvankelijk van de woningbouwvereniging Goed Wonen en inmiddels van Woonwaard, de rechtsopvolger van Goed Wonen. In 2006 is [geïntimeerde 2] , de partner van [geïntimeerde 1] , medehuurder geworden.
      
      b. In de huurovereenkomst staat:
      
      
        
          Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
        
      
      
      c. Het toepasselijke huurreglement bepaalt in artikel 5 lid 1:
      
      
        
          Het gehuurde is bestemd te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn/haar gezin. Huurder verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.
        
      
      
      d. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gebruiken de woning als woonruimte. In een kamer op de eerste verdieping van de woning oefent [geïntimeerde 1] een massagepraktijk uit in de vorm van een eenmanszaak, die op het adres van de woning staat ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
      
      e. In maart 2022 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nieuwe buren gekregen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben van die buren overlast ervaren. Zij hebben daarover klachten ingediend bij Woonwaard en bij de wijkagent.
      
      f. Deze buren hebben aan Woonwaard toestemming gevraagd voor een bedrijf aan huis. Die is door Woonwaard geweigerd. Daarop hebben zij aan Woonwaard gemeld dat [geïntimeerde 1] een massagesalon aan huis heeft en gevraagd waarom dat dan wel was toegestaan. Zij hebben op hun beurt ook klachten geuit over de massagepraktijk. Zij zijn inmiddels vertrokken en anderen zijn in hun woning getrokken.
      
      g. Woonwaard heeft op 10 januari 2023 aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] meegedeeld dat het niet is toegestaan om in een huurwoning een bedrijf uit te oefenen, zeker niet als dat gepaard gaat met mensen die over de vloer komen, en dat de huurwoning alleen als woonruimte mag worden gebruikt. Woonwaard heeft [geïntimeerde 1] vervolgens tot 1 mei 2023 de tijd geven om haar praktijk te verhuizen naar een bedrijfspand. De praktijk van [geïntimeerde 1] is echter nog altijd in het gehuurde gevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      4De procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1
      Woonwaard heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op straffe van verbeurte van een dwangsom worden veroordeeld om het handelen in strijd met de bestemming van de woning te staken, onder meer door daar geen enkele bedrijfsmatige activiteit meer te verrichten en de massagepraktijk te laten uitschrijven uit het handelsregister. Voor het geval de maximale dwangsommen zijn verbeurd, heeft Woonwaard ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde. Woonwaard heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat het bedrijfsmatig gebruik van de gehuurde woning in strijd is met de overeengekomen woonbestemming daarvan en een ernstige tekortkoming van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] oplevert in de nakoming van hun contractuele verplichtingen. 
      
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de vorderingen bestreden. Zij hebben als verweer aangevoerd dat het gebruik dat [geïntimeerde 1] van de kamer op de eerste verdieping maakt, past binnen de overeengekomen woonbestemming en, voorts, dat medewerkers van Goed Wonen op de hoogte waren van het bedrijfsmatige gebruik van het gehuurde en hebben toegezegd dat daartegen door Goed Wonen niet zou worden opgetreden zolang door dit gebruik geen overlast werd veroorzaakt. 
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft beide door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevoerde verweren gehonoreerd en op grond daarvan de vorderingen van Woonwaard afgewezen en Woonwaard in de kosten van de procedure veroordeeld.
      
      
    
  
  
    
      5De vordering in hoger beroep
    
    
      5.1
      Woonwaard vordert dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en – uitvoerbaar bij voorraad – hun vorderingen alsnog worden toegewezen met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten en met rente. 
      
    
    
      5.2
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vorderen dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en Woonwaard wordt veroordeeld in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        Massagepraktijk niet verenigbaar met overeengekomen gebruik als woonruimte
      
    
    
    
      6.1
      Met de grieven 6 tot en met 10 heeft Woonwaard opnieuw betoogd dat de massagepraktijk in de woning een bedrijfsmatige activiteit is die strijdig is met de huurovereenkomst en het toepasselijke huurreglement. Dit gebruik van de woning levert volgens Woonwaard, zoals gezegd, een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de in die overeenkomst en dat reglement opgenomen verplichtingen. 
    
    
      6.2
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben dit tegengesproken en hun in eerste aanleg gevoerde verweer daarbij herhaald. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is er binnen de huurovereenkomst ruimte voor de exploitatie van de massagepraktijk door [geïntimeerde 1] , gezien de volgende omstandigheden. De omvang van de massagepraktijk is relatief gering. [geïntimeerde 1] genereert hiermee een beperkt inkomen van € 30.000,00 bruto per jaar en de praktijk beslaat slechts een klein gedeelte van de woning. De woning wordt aldus niet misbruikt voor het verwerven van inkomen. [geïntimeerde 1] ontvangt per week ongeveer een kleine twintig cliënten die een uur à anderhalf uur worden behandeld. De doelgroep betreft mensen in de leeftijd vanaf veertig jaar oud, die zich rustig gedragen. De meesten komen uit de buurt en komen lopend of met de fiets en altijd op afspraak. Slechts een enkele bezoeker komt met de auto. Er is, een wat krappe, parkeergelegenheid op het oprijpad van de woning waarvan sommigen gebruik maken. Anderen parkeren elders in de wijk. Daarvoor is voldoende ruimte beschikbaar. De toeloop naar een woning waarin een gezin met een aantal opgroeiende kinderen woont, is groter dan de toeloop van de cliënten van [geïntimeerde 1] naar de woning van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , aldus [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . 
      
    
    
      6.3
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben toegelicht dat [geïntimeerde 1] de massagepraktijk is begonnen, omdat zij de zorg op zich heeft genomen voor [geïntimeerde 2] , die kampt met medische klachten. De werkzaamheden kunnen niet elders worden uitgevoerd, omdat die dan niet zijn te combineren met deze mantelzorgtaken van [geïntimeerde 1] . Het voortbestaan van deze mogelijkheid tot combineren van werkzaamheden met zorgtaken is van groot belang voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Ook zijn de kosten van het huren van een andere plek te hoog in verhouding tot de omvang van de bedrijfsexploitatie. [geïntimeerde 1] voorziet met de massagepraktijk ook in een behoefte in de wijk. 
      
    
    
      6.4
      
        [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben benadrukt dat zij uitvoering geven aan de in de huurovereenkomst afgesproken woonbestemming. De huurovereenkomst noch het huurreglement sluit enige bedrijfsmatige activiteiten uit. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is het een huurder die zijn hoofdverblijf in de woning houdt, ook toegestaan werkzaamheden in de woning te verrichten zolang dit geen overlast of schade veroorzaakt. De huidige buren van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben verklaard geen enkel bezwaar te hebben tegen de massagepraktijk. De klacht van de inmiddels vertrokken buren kwam voort uit een burengeschil. Verder is er sinds 2009, het jaar waarin [geïntimeerde 1] de massagepraktijk is begonnen, nooit geklaagd over overlast door omwonenden. Er is ook geen concrete overlast gesteld. Het bestemmingsplan ter plaatse laat de massagepraktijk toe. 
      
    
    
      6.5
      Ook hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aangevoerd dat in de huidige tijd meer en meer vanuit huis wordt gewerkt. Bij een goede balans tussen werk en privé past het verrichten van werkzaamheden vanuit huis. In een woonwijk zijn een pedicure, nagelstudio, boekhoudkantoor, huiswerkbegeleiding en muziekles aan huis, ook met enige aanloop, een bekend aanzicht. Ook in de straat waarin [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wonen is bedrijvigheid. Daar zijn ook gevestigd: een pedicure, een calculator in de bouw, een glas-in-loodbedrijf, een muziekinstrumentenreparatiebedrijf, een schoonheidsspecialiste, een pianolerares en een fietsenmaker. De leefomgeving wordt hierdoor niet aangetast. Precedentwerking treedt niet op indien Woonwaard maatwerk verricht, aldus nog steeds [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
      
    
    
      6.6
      Dit alles baat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] echter niet. Tot op zekere hoogte zijn economische activiteiten verenigbaar met een overeengekomen gebruik van het gehuurde als woonruimte. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof echter dat de exploitatie van de massagepraktijk door [geïntimeerde 1] niet valt binnen de grenzen van de overeengekomen woonbestemming en daarmee een tekortkoming oplevert. Hierbij geldt dat voor de beantwoording van de vraag of de uitoefening van een bedrijf in een gehuurde woning dient te worden toegestaan, de aard van het bedrijf in ogenschouw dient te worden genomen. Bij deze in hoge mate feitelijke afweging van de omstandigheden van het geval moet onder meer rekening worden gehouden met de mogelijke gevolgen van de bedrijfsmatige activiteiten voor het pand zelf en voor de omgeving daarvan. Hoewel [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] spreken van geringe activiteiten, is kennelijk een volwaardige en commerciële massagesalon ingericht in een ruimte in de woning. Bij de voordeur van de woning is dit met een bordje ook aan de buitenwereld kenbaar gemaakt. Zoals vermeld, ontvangt [geïntimeerde 1] ongeveer twintig mensen per week, blijkens online beschikbare, door Woonwaard overgelegde informatie gedurende vijf werkdagen en drie avonden. Dit betreft daarmee geen marginale praktijk. De praktijk geeft dan ook een aanzienlijke aanloop en in elk geval enige extra parkeerdruk in de buurt. Deze aanloop is naar de aard daarvan niet vergelijkbaar met de aanloop van een gemiddeld gezin. Het feit dat daarover geen verdere klachten zijn binnengekomen bij Woonwaard, doet niet af aan de potentiële aantasting van de leefbaarheid van de woonomgeving en de kans op overlast in de wijk. Hoewel het argument van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat deze bedrijfsactiviteiten aan huis [geïntimeerde 1] de mogelijkheid bieden ook mantelzorg aan [geïntimeerde 2] te geven, zonder meer begrijpelijk is, is Woonwaard niet gehouden op deze grond af te wijken van het overeengekomene. Dit geldt ook voor de opgevoerde kosten die het huren van een massagelocatie elders met zich brengen. Woonwaard is immers als verhuurder verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de wijk in bredere zin. Van haar kan in dit verband niet worden verwacht dat zij het bepleite maatwerk toepast. [geïntimeerde 1] heeft ter zitting in hoger beroep toegelicht dat de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemde vanuit huis plaatsvindende activiteiten in hun straat worden verricht vanuit koopwoningen. Woonwaard heeft op deze activiteiten geen invloed. Dat neemt echter niet weg dat zij vanuit haar verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid van de woonomgeving wél invloed mag uitoefenen op de activiteiten die vanuit door haar verhuurde woningen plaatsvinden. Om deze reden hebben de feiten dat het bestemmingsplan ter plaatse de bedrijfsactiviteiten van [geïntimeerde 1] niet in de weg staat en de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geschetste maatschappelijke ontwikkeling evenmin relevantie. De onderhavige grieven zijn dus gegrond.  
      
      
        
          Toezegging Goed Wonen
        
      
      
    
    
      6.7
      De vorderingen van Woonwaard moeten evenwel ook in hoger beroep stranden, als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] erin slagen de door hen gestelde toezegging te bewijzen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in dit verband aangevoerd dat de woning in 2009 is gerenoveerd en verbouwd, waarbij de woning een nieuwe dakkapel kreeg. Twee medewerkers van Goed Wonen, genaamd Vink en Meijering, hebben toen de woning bezocht. [geïntimeerde 1] heeft aan hen bij deze gelegenheid toestemming gevraagd voor de massagepraktijk. Meijering heeft vervolgens de inrichting van de massageruimte geïnspecteerd en goed bevonden. Vink heeft te kennen gegeven dat het officieel niet is toegestaan een bedrijf te vestigen in een woning, maar dat, als er geen overlast was, dit door de directie wel werd gedoogd en daartegen niet werd opgetreden. Volgens de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft Vink dit ook telefonisch aan hem bevestigd. De massageactiviteiten van [geïntimeerde 1] zijn in elk geval voor Vink en Meijering niet onopgemerkt gebleven. Toch is vanuit Goed Wonen geen actie daartegen ondernomen. Ter zitting in hoger beroep is van de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nog naar voren gebracht dat Vink een verhuurfunctionaris was die de verhuurde woningen bezocht, bijvoorbeeld voor inspectie bij het einde van een huurovereenkomst. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben daarom op zijn uitlatingen vertrouwd.
      
    
    
      6.8
      De grieven 1 tot en met 5 betreffen dit door de kantonrechter gehonoreerde verweer van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Woonwaard heeft met deze grieven deze stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] opnieuw betwist, naar het hof begrijpt uit haar uitlatingen ter zitting in hoger beroep bij gebrek aan wetenschap. Zij heeft daarbij ook weersproken dat [geïntimeerde 1] de massagepraktijk al had in 2009, omdat deze praktijk pas sinds 2018 is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en uit digitale informatie volgt dat het bordje bij de voordeur van de woning dat naar de massagepraktijk verwijst ook pas tussen september 2020 en april 2021 is geplaatst. Het ligt – zo oordeelt het hof – op de weg van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bewijs te leveren van hun stellingen die hierop neer komen dat zij gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat Goed Wonen niet tot handhaving van de woonbestemming van het gehuurde zou overgaan zolang de bedrijfsmatige activiteiten niet tot overlast zouden leiden. Zij zullen hiertoe in de gelegenheid worden gesteld. Anders dan hun advocaat heeft bepleit, is dit nog niet voorshands bewezen. 
      
    
    
      6.8
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      laat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat Goed Wonen niet tot handhaving van de woonbestemming van het gehuurde zou overgaan zolang de bedrijfsmatige activiteiten niet tot overlast zouden leiden;
    
    
    
      beveelt dat, indien [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] getuigen willen doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen datum en tijd;
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2026 voor opgave door beide partijen van hun verhinderdata en van die van de voor te brengen getuigen in de maanden februari, maart en april 2026; 
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.