ECLI:NL:RBNHO:2025:15917, Rechtbank Noord-Holland, 23-12-2025, HAA - 25 _ 2429
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Is het door eiseres verkregen appartementsrecht aan te merken als een woning?

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 25/2429
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres 
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Utrecht, verweerder.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Op 30 augustus 2024 verkrijgt eiseres bij akte van levering het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het gebouw met tuin, gelegen aan de [straat] [huisnummer] , [postcode] , te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De koopprijs bedraagt € 482.000.
    
    
    
      Op 10 september 2024 voldoet de notaris namens eiseres een bedrag van € 494.900 aan overdrachtsbelasting. Op [nummer] september 2024 stuurt de notaris een correctiebericht betreffende de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. De aldus gecorrigeerde op aangifte 
      voldane overdrachtsbelasting bedraagt € 51.469, zijnde 10,4% over een heffingsmaatstaf van € 494.900. Bij beschikking van 7 oktober 2024 wordt een teruggaaf verleend ter grootte van € 443.431.  
    
    
    
      Op 3 september 2024 maakt eiseres bezwaar tegen de afdracht op aangifte. Het bezwaar wordt door verweerder afgewezen.
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2025 te Haarlem. Eiseres is niet verschenen. De uitnodiging voor de zitting is op 10 november 2025 in het digitale  systeem van de rechtbank geplaatst. Op dezelfde dag, op 10 november 2025, is hiervan aan eiseres een notificatiebericht gestuurd. In overeenstemming met artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet eiseres geacht worden de uitnodiging daarmee te hebben ontvangen (vgl. Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:158). Eiseres is daarom op de juiste wijze uitgenodigd zodat de behandeling ter zitting doorgang kon vinden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. dr. [naam 1] en [naam 2] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. De onroerende zaak is in 1921 gebouwd met het doel te dienen als winkel met 
    bijbehorende woning voor één gezin. De onroerende zaak maakt deel uit van een appartementencomplex bestaande uit 125 woningen, 4 bedrijfsruimtes, 1 winkelwoonruimte en 97 bergingen, verdeeld over vijf bouwlagen.
    
    2. In 1938 is een bouwvergunning verleend voor de verbouwing van de onroerende zaak tot vergaderlokaal met kantoor. In 1955 is de onroerende zaak verbouwd tot kapsalon. 
    In 1990 is de onroerende zaak verbouwd tot kantoor. 
    
    3. In de akte van splitsing in appartementsrechten van het recht van erfpacht van 13 september 2001 staat opgenomen dat de onroerende zaak recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond met tuin, gelegen aan de [straat] [huisnummer] , [postcode] , te [woonplaats] . 
    
    4. De onroerende zaak wordt in de loop van 2024 te koop aangeboden als 
    
      bedrijfs-/kantoorruimte. In de door eiseres gesloten koopovereenkomst wordt de onroerende zaak als volgt omschreven: 
      “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de 
      bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond van het gebouw met tuin, plaatselijk bekend te [postcode] [woonplaats] , [straat] [huisnummer] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [[-]] complexaanduiding [#] appartementsindexnummer [nummer] ,”
    
    
    5. Bij akte van levering van 30 augustus 2024 is de onroerende zaak door eiseres verkregen. 
    
    6. Na verkrijging van de onroerende zaak hebben er sloopwerkzaamheden plaatsgevonden, waarbij de gehele ruimte volledig is gestript. Gedurende deze sloopwerkzaamheden wordt naar buiten toe gepresenteerd dat een architectenbureau is gevestigd in de onroerende zaak. Eiseres is na de verbouwing in de onroerende zaak gaan wonen.
    
    
      
        Geschil
      
    
    7. In geschil is of eiseres vanwege de verkrijging van de onroerende zaak, op grond van artikel 14, tweede lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) overdrachtsbelasting is verschuldigd naar het tarief van 2%. Meer specifiek is in geschil of het door eiseres verkregen appartementsrecht is aan te merken als een woning. 
    
    8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat ter zake van de verkrijging door haar van de hiervoor vermelde onroerende zaak het tarief van 2% toepassing dient te vinden, omdat: 
    a. a) de onroerende zaak een woonruimte is, waar eiseres inmiddels woont en zij de onroerende zaak ook met dat doel heeft verkregen;
    b) bij de bouw van de onroerende zaak wonen reeds de hoofdfunctie was; 
    c) het pand in een woonwijk ligt en de sfeer heeft van wonen;  
    d) er niet veel bouwkundige wijzigingen nodig waren om de onroerende zaak geschikt te 
    
      maken voor bewoning.
      Daarnaast stelt eiseres dat de werkwijze van verweerder haar maatschappelijk vertrouwen in het recht heeft geschokt. Zij stelt dat verweerder heel veel tijd heeft genomen voor de behandeling van haar bezwaarschrift, waarbij verweerder langdradig zou hebben uitgeweid en zich zou hebben bediend van vergezochte redeneringen.
      Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en verlaging van de verschuldigde overdrachtsbelasting tot die overeenkomstig toepassing van een tarief van 2%, met vergoeding van wettelijke rente over de teruggave.
    
    
    9. Verweerder stelt dat de onroerende zaak in 1921 is gebouwd als bedrijfsruimte met de annexe bestemming wonen. Volgens verweerder is de onroerende zaak zijn gedeeltelijke status van woning verloren door de verbouwing in 1938 en heeft er voorafgaand aan de verkrijging door eiseres geen verbouwing plaatsgevonden met als doel de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning. Hierdoor kwalificeerde de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door eiseres niet (gedeeltelijk) als woning. Verweerder stelt het bezwaar voortvarend, maar zorgvuldig te hebben behandeld, en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      
        Wettelijk kader
      
    
    10. Artikel 14, tweede lid, WBR luidt als volgt: 
    
      	'In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de 
      verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.'  
    
    
    11. Het begrip 'woning' is niet wettelijk gedefinieerd. In de wetsgeschiedenis is de 
    
      volgende toelichting op het begrip gegeven:  
      'Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken.' 
      (Kamerstukken II 2011/12, 33003, nr. 3, p. 115)
    
    
    
      
        Jurisprudentie 
      
    
    12. De Hoge Raad heeft in een drietal arresten een nadere invulling gegeven aan het 
    
      begrip 'woning' (Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, ECLI:NL:HR:2017:294 en ECLI:NL:HR:2017:295). Hierin is het volgende overwogen:
      '2.3.4.In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het artikel 14, tweede lid, van de WBR is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak 'naar zijn aard voor bewoning is bestemd, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.  
    
    
    
      2.3.5. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.  
    
    
    
      2.3.6. Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.’ 
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    13. De kernvraag die in het kader van dit geschil dient te worden beantwoord is of er op het tijdstip van de verkrijging sprake is van een woning. Daartoe is het van belang vast te stellen of de onroerende zaak naar zijn aard al dan niet – geheel, dan wel gedeeltelijk – bestemd is voor bewoning. De vraag of sprake is van een woning dient uitsluitend op grond van objectieve kenmerken van de onroerende zaak te worden beoordeeld. Uitsluitend de 
    feitelijke toestand op het tijdstip van verkrijging is relevant voor de toepassing van het 2%-tarief. Het gaat derhalve om de beantwoording van de vraag of de onroerende zaak op dat tijdstip de bouwkundige kenmerken van een woning had. De rechtbank overweegt als volgt. Op eiseres rust de bewijslast dat de onroerende zaak ten tijde van haar verkrijging kan worden aangemerkt als een woning. 
    
    14. De onroerende zaak is blijkens de door partijen overgelegde gegevens in 1921 gebouwd als winkel met woonruimte, bestaande uit een winkelruimte aan de voorzijde, en een woonkamer, slaapkamer, keuken, wc en bergplaats aan de achterzijde, met een aan de woonruimte grenzende tuin. De rechtbank is op grond van de overgelegde plattegronden van oordeel dat ongeveer 70% van de perceeloppervlakte van de onroerende zaak, met inbegrip van de tuin, op grond van objectieve kenmerken bestemd was voor bewoning. Dit betekent dat de rechtbank van oordeel is dat 70% van de verkregen onroerende zaak als woning dient te worden aangemerkt, tenzij zou worden vastgesteld dat de onroerende zaak zodanig ingrijpend is verbouwd tot een niet-woning dat op het moment van verkrijging door eiseres meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het woongedeelte van de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken.  
    
    15. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Er hebben in 1938, 1955 en 1990 verbouwingen van de onroerende zaak plaatsgevonden teneinde het woon- en winkelgedeelte anders in te delen en geschikt te maken voor ander gebruik, namelijk als kapsalon of kantoor. Die verbouwingen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van dien aard dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om (het woongedeelte van) de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken. Daarbij overweegt de rechtbank dat de buitenmuren en gevels bij alle verbouwingen zijn gehandhaafd, en uitsluitend gemakkelijk te verplaatsen niet dragende binnenwanden zijn ge- of verplaatst bij die verbouwingen. Uit de overgelegde foto’s van de binnenzijde van het appartement en de plattegrond van de indeling van het appartement, bestaande uit een ruimte aan de voorzijde die als woonkamer kan worden gebruikt, twee kamers aan de achterzijde bij de tuin, nog een ruimte, een apart toilet en een keuken, volgt dat de indeling van het appartement nog steeds zodanig is dat ten tijde van de verkrijging door eiseres (het oorspronkelijke woongedeelte van) de onroerende zaak naar het oordeel van de rechtbank als woning te gebruiken is.
    
    16. Weliswaar is de binnenzijde van de onroerende zaak sterk gedateerd en is het nodig om het appartement bij de tijd te brengen, de keuken en het toilet te vernieuwen en een badkamer aan te leggen, maar dit doet er naar het oordeel van de rechtbank niet aan af dat (het oorspronkelijke woongedeelte van de) de onroerende zaak op het moment van verkrijging bestemd en geschikt is als woning. Ten aanzien van het ontbreken van de badkamer hebben partijen vastgesteld dat deze ook bij de bouw in 1921 al niet aanwezig was omdat in die tijd gebruikgemaakt werd van centrale badvoorzieningen. Het ontbreken daarvan doet aan de kwalificatie van de onderhavige onroerende zaak als woning dan ook niet af. 
    
    17. De rechtbank ontleent voor dit oordeel steun aan het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294, waar een tot tandartspraktijk verbouwde woning voor de overdrachtsbelasting nog steeds als woning kwalificeerde, ondanks dat deze niet meer beschikte over een keuken en een badkamer (die waren gesloopt in verband met beoogde vervanging). De onroerende zaak is ten tijde van de verkrijging door eiseres qua indeling nog steeds geschikt voor bewoning, is onderdeel van een groot wooncomplex, en de onroerende zaak heeft op het moment van verkrijgen door eiseres ook (mede) de bestemming wonen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat (het oorspronkelijke woongedeelte van) de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door eiseres zonder (ingrijpende) bouwkundige aanpassingen te gebruiken was als woning, zij het dat een ingrijpende renovatie gelet op de staat van het appartement en de voorzieningen onvermijdbaar was.
    
    18. Niet in geschil is dat eiseres aan de overige vereisten voor het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting heeft voldaan. Dit betekent dat nu de rechtbank van oordeel is dat voor 70% van de onroerende zaak sprake is van de verkrijging van een woning, en voor 30% niet, het beroep gegrond zal worden verklaard, en de overdrachtsbelasting dient te worden verminderd naar het volgende bedrag: (€ 482.000 x 70% x 2% = € 6.748 + € 482.000 x 30% x 10,4% = € 15.038 =) € 21.786.
    
    
      
        Overige grieven eiseres
      
    
    19. Eiseres heeft gesteld dat haar door een medewerker van de Belastingtelefoon zou zijn bevestigd dat de onroerende zaak geheel kwalificeert als woning. Voor zover zij daarmee een beroep doet op het vertrouwensbeginsel wordt deze stelling door de rechtbank verworpen. Eiseres heeft niet aannemelijk kunnen maken wat besproken is, en bovendien volgt uit vaste jurisprudentie dat in zijn algemeenheid aan mededelingen van medewerkers van de Belastingtelefoon niet een zodanig vertrouwen kan worden ontleend dat een juiste wetstoepassing - in casu toepassing van het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting op het niet-woon gedeelte – achterwege moet blijven omdat dit algemene inlichtingen uit hoofde van de voorlichtende taak van de Belastingdienst zijn, en geen toezeggingen toegespitst op het concrete geval van eiseres. Daarbij heeft verweerder terecht en onweersproken opgemerkt dat medewerkers van de Belastingtelefoon geen kennis hebben van de overdrachtsbelasting en vragen daarover plegen door te verwijzen naar een specialist.
    
    20. Eiseres heeft aangegeven dat de procedure heel lang geduurd heeft door talmen van de Belastingdienst. Het is de rechtbank niet duidelijk welk gevolg eiseres aan deze grief verbindt, maar de rechtbank is van oordeel dat deze grief geen doel treft. Uit de gedingstukken volgt dat het bezwaar van eiseres zorgvuldig door verweerder behandeld is, en bovendien is de doorlooptijd tot de uitspraak van deze rechtbank ongeveer 16 maanden sinds de verkrijging van de onroerende zaak door eiseres. Deze doorlooptijd is niet bijzonder lang.
    
    
      
        Wettelijke rente
      
    
    21. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van wettelijke rente over het saldo van de terug te geven op aangifte voldane belasting.
    
    22. De rechtbank stelt voorop dat in artikel 4:103 Awb is opgenomen dat afdeling 4.4.2 Awb, die de vergoeding van wettelijke rente met betrekking tot bestuursrechtelijke geldschulden regelt, niet van toepassing is indien bij de wet een andere regeling omtrent verzuim en de gevolgen daarvan is getroffen. Het belastingrecht kent een dergelijke andere regeling, te weten de gecombineerde regeling inzake belastingrente en invorderingsrente. Voor de vergoeding van wettelijke rente bestaat derhalve geen grond.
    
    23. Ten aanzien van de belastingrente en de invorderingsrente overweegt de rechtbank als volgt. Met betrekking tot de belastingen genoemd in artikel 30h Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) (waaronder overdrachtsbelasting is begrepen) wordt bij terugbetaling daarvan belastingrente vergoed in de gevallen genoemd in artikel 30ha, leden 1 tot en met 3, AWR. Die rente wordt volgens artikel 30j, lid 1, eerste volzin, AWR door de inspecteur vastgesteld bij voor bezwaar vatbare beschikking (hierna: rentebeschikking). Gelet op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 28 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:89 mag de (bestuurs)rechter in een procedure over de voldoening op aangifte van een belasting bij het ontbreken van een rentebeschikking geen beslissing nemen over (de hoogte van) de te vergoeden belastingrente. Verweerder dient naar aanleiding van de teruggave een rentebeschikking te geven, waartegen eiseres desgewenst rechtsmiddelen kan aanwenden. De vraag of eiseres recht heeft op vergoeding van invorderingsrente op grond van artikel 28c Invorderingswet 1990 (hierna: IW), dan wel rechtstreeks op grond van het Unierecht, kan in de onderhavige procedure niet aan de orde komen, nu het bedrag aan invorderingsrente op grond van artikel 30 IW bij beschikking wordt vastgesteld en tegen een dergelijke beschikking een eigen rechtsgang open staat. De rechtbank is dan ook niet bevoegd in de onderhavige procedure hierover een oordeel te geven.
    
    
      
        Proceskostenvergoeding
      
    
    24. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding, aangezien voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet door eiseres zijn opgevoerd.
    
    25. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht van € 53 te vergoeden. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de op afdracht wegens de verkrijging op 30 augustus 2024 verschuldigde overdrachtsbelasting tot € 21.786;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; en 
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 53 aan eiseres te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M. Kempers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
    
    
      U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	 de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).