ECLI:NL:RBOVE:2026:1234, Rechtbank Overijssel, 06-03-2026, 12050917 \ CV EXPL  26-31
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Welbions vordert dat gedaagden de door hen gehuurde woning te ontruimen, omdat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik hebben gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring. Toen Welbions dat ontdekte, heeft zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog. Door de buitengerechtelijke vernietiging hebben gedaagden de woning zonder recht of titel in gebruik. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe. In verband met de aanwezigheid van een minderjarige dochter wordt de ontruimingstermijn gesteld op twee maanden.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 12050917 \ CV EXPL  26-31
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 6 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting STICHTING WELBIONS, 
      gevestigd te Hengelo (O),
      eisende partij,
      hierna te noemen: Welbions,
      gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      gedaagde partijen, hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. F.L.P. Vulto.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 22 januari 2026;- de conclusie van antwoord;
      - de spreekaantekeningen die Welbions op voorhand heeft toegestuurd;- de mondelinge behandeling van 20 februari 2026;- de spreekaantekeningen van [gedaagden]
      
      
    
  
  
    
      2De samenvatting
    
    
      2.1.
      Welbions vordert dat [gedaagden] de door hen gehuurde woning in [plaats] ontruimen, omdat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik hebben gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring. Toen Welbions dat ontdekte, heeft zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog. Door de buitengerechtelijke vernietiging hebben [gedaagden] de woning zonder recht of titel in gebruik. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe. In verband met de aanwezigheid van een minderjarige dochter wordt de ontruimingstermijn gesteld op twee maanden. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagden] hebben via woninghuren.nl gereageerd op de woning aan de [adres] (hierna: de woning) die door Welbions te huur werd aangeboden. Daarop heeft Welbions een aantal documenten opgevraagd bij [gedaagden] , om te beoordelen of zij voldeden aan de toewijzingsvoorwaarden. Op 20 november 2025 hebben zij verschillende documenten bij Welbions aangeleverd, zoals inkomensverklaringen, jaarrekeningen en aanslagen inkomstenbelasting. 
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast heeft [gedaagde 2] op 2 december 2025 een positieve verhuurdersverklaring van de woningstichting Ons Huis (de vorige verhuurder van [gedaagden] , hierna: Ons Huis)naar Welbions gestuurd. Op deze verhuurdersverklaring staat het volgende:
      
      
        [afbeelding]
      
      
    
    
      3.3.
      Vervolgens heeft Welbions de woning aan [gedaagden] toegewezen. De huurovereenkomst is op 4 december 2025 getekend en op 8 december ingegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 1.228,40 per maand, tegen vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Welbions van toepassing. 
      
    
    
      3.4.
      In artikel 7 van de huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        “7.1 Huurder verklaart dat de door hem aan verhuurder vóór aanvang van de huurovereenkomst verstrekte gegevens met betrekking tot zijn huishoudinkomen, gezinssamenstelling en overige gegevens, zoals een verklaring van een vorige verhuurder, juist en volledig zijn. Dat betekent dat deze gegevens authentiek dienen te zijn en op geen enkele manier -handmatig noch geautomatiseerd of anderszins- zijn gemanipuleerd, gewijzigd of vervalst.
      
      
    
    
      7.2
      
        Indien huurder onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt en hij bij verstrekking van de juiste en volledige gegevens niet in aanmerking zou zijn gekomen voor het gehuurde, moet huurder het gehuurde ontruimen op eerste aanzegging van verhuurder. Indien huurder hiertoe niet overgaat, start verhuurder een gerechtelijke procedure met als doel ontruiming van het gehuurde.”
      
    
    
      3.5.
      
        Kort na het ingaan van de huurovereenkomst heeft Ons Huis contact opgenomen met Welbions, omdat Ons Huis verbaasd was dat Welbions de woning aan [gedaagden] heeft toegewezen gelet op de door Ons Huis afgegeven negatieve verhuurdersverklaring. In deze verhuurdersverklaring die Ons Huis vervolgens heeft toegezonden aan Welbions, staat het volgende: 
        [afbeelding]
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      3.6.
      Daarop heeft Welbions bij exploot van 18 december 2025 een brief van 16 december 2025 door de deurwaarder laten betekenen aan [gedaagden] Daarin heeft Welbions de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd in verband met bedrog c.q. dwaling. Volgens Welbions hebben [gedaagden] de verhuurdersverklaring van Ons Huis vervalst en omgezet naar een positieve verhuurdersverklaring, op grond waarvan Welbions de woning aan [gedaagden] heeft toegewezen. Welbions heeft [gedaagden] daarbij gewezen op artikelen 7.1 en 7.2 van de huurovereenkomst en dat zij door de buitengerechtelijke vernietiging de woning zonder recht of titel in gebruik hebben. Welbions heeft daarom de ontruiming aangezegd. 
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 7 januari 2026 heeft de gemachtigde van [gedaagden] aan Welbions meegedeeld dat [gedaagden] de woning niet verlaten en de sleutels niet inleveren, onder meer omdat [gedaagde 2] eind december 2025 is bevallen van een dochter. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Welbions vordert – samengevat – ontruiming van de woning aan de [adres] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Welbions legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk heeft vernietigd vanwege bedrog dan wel dwaling, omdat [gedaagden] de verhuurdersverklaring hebben vervalst. Daardoor hebben [gedaagden] de woning zonder recht of titel in gebruik en verblijven [gedaagden] zonder recht of titel in de woning. [gedaagden] moeten daarom de woning ontruimen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen primair tot niet-ontvankelijkheid van Welbions, subsidiair tot afwijzing van de vorderingen van Welbions, en uiterst subsidiair om de ontruimingstermijn te bepalen op minstens zes maanden, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Welbions in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] voeren – kort samengevat – het volgende aan. Nadat Welbions op 16 december 2025 de vermeende vernietiging heeft ingeroepen, heeft zij de huur over januari 2026 geïncasseerd waardoor Welbions de huurovereenkomst ex artikel 3:55 BW heeft bekrachtigd en haar bevoegdheid om zich op vernietiging te beroepen is vervallen. Ook kan Welbions de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk vernietigen, omdat woonruimtehuur volgens artikel 7:231 Burgerlijk Wetboek (BW) alleen door een rechter kan worden beëindigd. Verder heeft Welbions de verhuurdersverklaring van Ons Huis onrechtmatig verkregen. Dat bewijs moet in dit kort geding worden uitgesloten. Er ligt verder geen bewijs waarmee het vermeende bedrog kan worden aangetoond. Ten slotte wegen de belangen van [gedaagden] (onder meer vanwege hun pasgeboren dochter en de krapte op de woningmarkt) zwaarder dan de belangen van Welbions. 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      5.1.
      Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vordering (ontruiming van de woning in verband met gebruik zonder recht of titel) en hetgeen daarover door Welbions is gesteld, aanwezig. De kantonrechter zal de vordering van Welbions dan ook inhoudelijk behandelen. 
      
      
        
          Toetsingskader ontruiming
        
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Bedrog
        
      
    
    
      5.3.
      Welbions stelt dat sprake is van bedrog op grond waarvan zij de huurovereenkomst met [gedaagden] bij exploot van 18 december 2025 buitengerechtelijk heeft ontbonden.
      
    
    
      5.4.
      Artikel 3:44 lid 1 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is wanneer zij door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Artikel 3:44 lid 3 BW bepaalt dat sprake is van bedrog wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter oordeelt in deze zaak dat Welbions voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagden] de verhuurdersverklaring hebben vervalst. De positieve verhuurdersverklaring die [gedaagde 2] (namens [gedaagden] ) naar Welbions heeft gestuurd (rechtsoverweging 3.2) wijkt op essentiële punten af van de negatieve verhuurdersverklaring van Ons Huis (rechtsoverweging 3.5):
      
        
          op de vraag of sprake is van een huurachterstand staat op de verklaring van [gedaagden] ‘Nee’, terwijl op de verklaring van Ons Huis ‘Ja’ staat;
        
        
          op de vraag of de huur in de lopende maand structureel wordt voldaan, staat op de verklaring van [gedaagden] ‘Ja’, terwijl op de verklaring van Ons Huis ‘Nee’ staat;
        
        
          op de vraag of er de afgelopen twee jaar een huurachterstand is geweest, staat op de verklaring van [gedaagden] ‘Nee’, terwijl op de verklaring van Ons Huis ‘Ja’ staat;
        
        
          op de vraag of er de afgelopen twee jaar een vordering naar de deurwaarder is gegaan, staat op de verklaring van [gedaagden] ‘Nee’, terwijl op de verklaring van Ons Huis ‘Ja’ staat;
        
        
          op de vraag of [gedaagden] zich als goed huurder gedroegen, staat op de verklaring van [gedaagden] ‘Ja’, terwijl op de verklaring van Ons Huis ‘Nee’ staat;
        
        
          onder het kopje “Eventuele opmerkingen over het betaalgedrag van de (mede)huurder” staat op de verklaring van [gedaagden] niets, terwijl op de verklaring van Ons Huis de volgende mededeling is opgenomen: “Huur wordt niet elke maand betaald.”.
        
      
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter oordeelt dat bovenstaande afwijkingen zo structureel en in onderlinge samenhang zo consistent zijn, dat het niet anders kan dan dat de originele verklaring van Ons Huis is vervalst. De (mogelijke) verklaringen die [gedaagden] hebben gegeven voor de afwijkingen in de verhuurdersverklaringen, worden door de kantonrechter verworpen als zijnde ongeloofwaardig. Zij overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      5.7.
      Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagden] op vordering van Ons Huis in november 2025 zijn veroordeeld om de eerder door hen van Ons Huis gehuurde woning binnen twee weken te ontruimen, omdat sprake was van een huurachterstand. [gedaagden] wisten dan ook dat Ons Huis geen positieve verhuurdersverklaring zou verstrekken, terwijl zij wel een positieve verhuurdersverklaring nodig hadden om in aanmerking te komen voor de door Welbions te huur aangeboden woning. 
      
    
    
      5.8.
      De stelling van [gedaagden] dat sprake kan zijn geweest van een administratieve fout of communicatiestoornis tussen verschillende systemen of medewerkers van betrokken corporaties, is op geen enkele wijze onderbouwd terwijl hieruit ook niet volgt hoe het mogelijk is dat de verklaringen op essentiële punten zodanig structureel en consistent van elkaar afwijken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] nog verklaard dat zij de door hen van Ons Huis ontvangen verklaring ongeopend (en dus zonder te controleren), hebben doorgestuurd naar Welbions. De kantonrechter gaat ook hier niet in mee, omdat het onaannemelijk is dat Ons Huis een dergelijke positieve verklaring zou verstrekken gelet op de ontruimingsprocedure vanwege wanbetaling in november 2025. En zelfs als dat abusievelijk zou zijn gebeurd en [gedaagden] hier niet de hand in zou hebben gehad, dan had het toch voor de hand gelegen dat [gedaagden] de e-mail van Ons Huis met de gestelde positieve verhuurdersverklaring in de procedure hadden gebracht, maar dat hebben zij niet gedaan. 
      
    
    
      5.9.
      Kortom: naar het oordeel van de kantonrechter in dit kort geding staat voldoende vast dat [gedaagden] bij het aangaan van de huurovereenkomst met Welbions gebruik hebben gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring, en dat Welbions op basis van die vervalste verhuurdersverklaring de huurovereenkomst met [gedaagden] is aangegaan.
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagden] hebben nog gesteld dat Welbions haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen zou hebben verwerkt, omdat zij de huur over januari 2026 heeft geïncasseerd en daarmee volgens [gedaagden] de huurovereenkomst heeft bevestigd. De kantonrechter gaat daar niet in mee. Welbions had op het moment van incasso (januari 2026) al gebruik gemaakt van haar buitengerechtelijke vernietigingsbevoegdheid, zodat de huurovereenkomst op dat moment al niet meer bestond. Bovendien is de incasso van maandelijkse huurpenningen een administratief proces en zijn [gedaagden] na de buitengerechtelijke vernietiging een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur aan Welbions verschuldigd voor het gebruik van de woning. Dat in de betalingsomschrijving ‘Incasso Huur’ staat, doet daar niet aan af.
      
    
    
      5.11.
      Het verweer van [gedaagden] dat Welbions de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk mocht vernietigen omdat beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte volgens artikel 7:231 BW enkel via de rechter kan, gaat ook niet op. Het gaat in deze zaak om buitengerechtelijke vernietiging en niet om ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      5.12.
      Ook de stelling van [gedaagden] dat Welbions het bewijs (de ‘originele’ negatieve verhuurdersverklaring van Ons Huis) onrechtmatig heeft verkregen en dat dat bewijs daarom moet worden uitgesloten, snijdt geen hout. Niet valt in te zien waarom sprake zou zijn van onrechtmatig verkregen bewijs en bovendien bestaat er geen aanleiding om eventueel onrechtmatig verkregen bewijs in deze civiele procedure niet mee te nemen. 
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter is op grond van wat hiervoor is overwogen van oordeel dat Welbions de huurovereenkomst op 18 december 2025 op goede gronden buitengerechtelijk heeft vernietigd. Van een huurovereenkomst is geen sprake (meer) en dat betekent dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven. Dat is onrechtmatig. De overigens door [gedaagden] gevoerde verweren kunnen niet tot een andere conclusie leiden. Onder deze omstandigheden is het aannemelijk dat een bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      5.14.
      Welbions heeft gesteld dat zij als toegelaten instelling de verplichting heeft om ervoor te zorgen dat haar huurwoningen op evenwichtige en rechtvaardigde wijze worden verdeeld onder woningzoekenden. Het aanbod van huurwoningen is beperkt en de kring van woningzoekenden is groot, waardoor woningzoekenden soms jaren moeten wachten totdat zij in aanmerking komen voor een (huur)woning. Welbions heeft er daarom belang bij dat (potentiële) huurders de juiste informatie verstrekken en dat woningzoekenden op een eerlijke manier in aanmerking komen voor een woning. [gedaagden] hebben gesteld belang te hebben bij behoud van de woning, omdat toewijzing van de vordering tot ontruiming in de gegeven omstandigheden zou leiden tot een noodtoestand voor hen en hun dochter, dat niet opweegt tegen het belang van Welbions. 
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Welbions prevaleren. Haar belang om op te treden tegen huurders die gebruikmaken van onjuiste informatie om het woningverdeelsysteem van woningcorporaties te doorbreken, dient in dit geval zwaarder te wegen dan de belangen van [gedaagden] bij het behoud van de woning. [gedaagden] kunnen zich bovendien niet verschuilen achter de belangen van hun pasgeboren dochter. Zij zijn daarvoor als ouders primair zelf verantwoordelijk, als ook voor de gevolgen van hun frauduleuze handelen – hoe verstrekkend die gevolgen met de ophanden zijnde ontruiming ook zijn. Met de belangen van de pasgeboren dochter van [gedaagden] zal rekening woren gehouden bij de hierna te bepalen ontruimingstermijn. 
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      5.16.
      Welbions vordert een ontruimingstermijn van zeven dagen. Dat is gelet op (onder meer) de pasgeboren dochter en de krapte op de woningmarkt veel te kort. Bij het bepalen van de termijn van ontruiming is van belang dat uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagden] geen binding met de regio hebben en eventueel overal in het land zouden kunnen wonen. Ook zijn zij, gelet op hun inkomen niet (enkel) aangewezen op sociale huur en verricht [gedaagde 2] haar werkzaamheden vanuit huis. Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn vast te stellen op twee maanden na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.17.
      
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Welbions worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                154,09
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                865,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.302,09
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Welbions zijn, en de sleutels af te geven aan Welbions,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.302,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.