ECLI:NL:RBZWB:2026:1463, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-03-2026, 24/4199 tot en met 24/4212
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/4199 tot en met 24/4212 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 maart 2026 in de zaken tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 30 april 2023 de waarden van de navolgende onroerende zaken per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevastellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB). 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  WOZ-Waarde
                
              
            
            
              
                BRE 24/4199
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 2.790.000
              
            
            
              
                BRE 24/4200
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 950.000
              
            
            
              
                BRE 24/4201
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 340.000
              
            
            
              
                BRE 24/4202
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                € 420.000
              
            
            
              
                BRE 24/4203
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                € 3.140.000
              
            
            
              
                BRE 24/4204
              
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 950.000
              
            
            
              
                BRE 24/4205
              
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 390.000
              
            
            
              
                BRE 24/4206
              
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                € 470.000
              
            
            
              
                BRE 24/4207
              
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                € 1.480.000
              
            
            
              
                BRE 24/4208
              
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                € 470.000
              
            
            
              
                BRE 24/4209
              
              
                
                  [adres 11]
                
              
              
                € 1.120.000
              
            
            
              
                BRE 24/4210
              
              
                
                  [adres 12]
                
              
              
                € 9.610.000
              
            
            
              
                BRE 24/4211
              
              
                
                  [adres 13]
                
              
              
                € 2.000.000
              
            
            
              
                BRE 24/4212
              
              
                
                  [adres 14]
                
              
              
                € 850.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de beroepen op 28 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende, mr. H. Vloet en, namens de heffingsambtenaar, mr. A.G. Hendriks. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen 14 winkelpanden gelegen op de [adres 15] . 
    
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft belanghebbende in de bezwaarfase verzocht om inlichtingen te geven over de huurovereenkomsten van de onroerende zaken, met uitzondering van de onroerende zaak aan de [adres 4] . Belanghebbende heeft de gevraagde informatie niet verstrekt. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een informatiebeschikking met dagtekening 22 januari 2024 gegeven. Belanghebbende heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarden van de onroerende zaken. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de onroerende zaken te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        
          Schending motiveringsbeginsel?
        
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen grieven. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgedaan met de enkele overweging dat de gevraagde gegevens omtrent de huurovereenkomsten niet zijn verstrekt en dat de informatiebeschikking onherroepelijk is komen vast te staan. In ieder geval hadden de grieven die geen betrekking hebben op de huurwaarde, waar de informatiebeschikking op ziet, door de heffingsambtenaar moeten worden behandeld, aldus belanghebbende. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. 
      
    
    
      3.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarden zijn gehandhaafd. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende gemotiveerd dat hij niet nader op de gronden van belanghebbende ingaat, omdat in zijn optiek de bewijslast bij belanghebbende ligt als gevolg van de onherroepelijk geworden informatiebeschikking. Dat belanghebbende het niet eens is met dit standpunt, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
      
      
        
          Schending artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)?
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Belanghebbende voert daarnaast aan dat artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, ondanks een daartoe strekkend verzoek, de voor de waardebepaling gebruikte gegevens die ten grondslag liggen aan de kapitalisatiefactoren en de welstandsklasse niet verstrekt, aldus belanghebbende. 
        	De heffingsambtenaar stelt dat hij voldoende gegevens heeft verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de gegevens die aan de bepaling van de kapitalisatiefactoren ten grondslag liggen in een database zijn vervat en zo omvangrijk zijn dat deze niet op papier of op digitale wijze aan belanghebbende verstrekt kunnen worden. Hij heeft belanghebbende ten aanzien van de in een database vervatte gegevens in de gelegenheid gesteld deze in te zien. Hiermee is voldaan aan de in artikel 40 wet WOZ neergelegde verplichting, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar merkt daarbij op dat belanghebbende de gang van zaken met betrekking tot de informatievoorziening tussen partijen zelf frustreert door de gevraagde huurovereenkomsten niet te verstrekken. 
      
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank stelt voorop dat artikel 40 van de Wet WOZ bepaalt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Deze regeling strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Het gaat daarbij niet alleen om het taxatieverslag, maar om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.8.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek van belanghebbende voldoende specifiek. Ten aanzien van de gevraagde gegevens omtrent de kapitalisatiefactoren overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad op 27 februari 2026 een arrest heeft gewezen over de reikwijdte van artikel 40 van de Wet WOZ bij woningen. De daarin algemeen verwoorde uitgangspunten gelden naar het oordeel van de rechtbank ook voor niet-woningen. De Hoge Raad heeft beslist dat uit artikel 40 van de Wet WOZ niet een algemene verplichting voortvloeit om inzicht te geven in de wijze waarop de waarde van een onroerende zaak is bepaald. Het gaat om een verplichting tot het verstrekken van afschriften, niet tot het geven van uitleg. Niet van belang is daardoor of aan de gevraagde gegevens bepaalde keuzes en aannames ten grondslag liggen. Het moet gaan om gegevens die rechtstreeks zijn gebruikt voor de waardebepaling. Afschriften van bronnen waaraan de gegevens zijn ontleend vallen daar niet onder. De rechtbank is van oordeel dat de gegevens die ten grondslag liggen aan de kapitalisatiefactoren zijn aan te merken als bronnen, die niet onder de reikwijdte van artikel 40 Wet WOZ vallen. Verder begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar geen top-downberekening of vergelijking met referentieobjecten heeft gemaakt, waardoor daarover geen gegevens kunnen worden verstrekt.
      
    
    
      3.9.
      Ten aanzien van de gevraagde gegevens omtrent de welstandsklasse gaat het om scores die een gemeente in het kader van de waardevaststelling aan de onroerende zaken kan toekennen. Deze zijn dan aan te merken als aan de waardering ten grondslag gelegde gegevens, voor zover de heffingsambtenaar daarmee bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft op zitting verklaard dat hij niet weet of bij de waardevaststelling een bepaalde welstandsklasse is gebruikt en dat de welstandsklasse is verdisconteerd in de huurwaarde. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag van [adres 1] bij ligging ‘A2’ staat. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ook bij de overige onroerende zaken de welstandsklasse is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dus, met uitzondering voor [adres 1] , niet voldaan aan de op hem rustende verplichting de gegevens te verstrekken.  Dit oordeel wordt niet anders doordat belanghebbende geweigerd heeft de door de heffingsambtenaar gevraagde informatie ten aanzien van de huurovereenkomsten te verstrekken, nog daargelaten de vraag of de gegevens omtrent de welstandsklasse al dan niet zijn af te leiden uit de huurovereenkomsten. Als sanctie op een dergelijke weigering is de regeling van de informatiebeschikking in het leven geroepen, en van die regeling heeft de heffingsambtenaar ook gebruik gemaakt.
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank komt niet toe aan de vraag of schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar of dat deze schending kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, aangezien de rechtbank hierna tot de conclusie komt dat de uitspraken op bezwaar al moeten worden vernietigd omdat de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
      
      
        
          
            [adres 4]
          
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 4] per 1 januari 2022 vastgesteld op € 420.000. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 331.000. 
      
    
    
      3.12.
      Gelet op de mededeling van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2024 en de verhandeling ter zitting is vast komen te staan dat de heffingsambtenaar akkoord gaat met de door belanghebbende voorgestane waarde van € 331.000. De rechtbank volgt partijen in deze waarde. Dit betekent dat het beroep gegrond is. De rechtbank zal de bestreden uitspraak ten aanzien van de [adres 4] vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast te stellen op € 331.000. 
      
      
        
          De andere onroerende zaken
        
      
      
      
        
          Gehanteerde taxatiemethode
        
      
      
    
    
      3.13.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.14.
      De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
      
      
        
          Informatiebeschikking: omkering en verzwaring van de bewijslast?
        
      
      
    
    
      3.15.
      De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een informatieverzoek gestuurd aan belanghebbende. In deze brief is verzocht om de huurovereenkomsten van de betreffende onroerende zaken te verstrekken en mede te delen of de huurprijs in de overeenkomsten nadien is aangepast. Belanghebbende heeft niet op dit verzoek gereageerd. Ook op de daaropvolgende informatiebeschikking heeft belanghebbende niet gereageerd. Als gevolg hiervan is de informatiebeschikking onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      3.16.
      Het rechtsgevolg van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking is dat de bewijslastverdeling wijzigt: deze verschuift van de heffingsambtenaar naar belanghebbende en wordt verzwaard. Dit betekent niet dat de heffingsambtenaar de waarde naar willekeur kan vaststellen. Hij dient een redelijke schatting te maken. Belanghebbende heeft vervolgens de bewijstaak om overtuigend aan te tonen dat en in hoeverre de beschikking onjuist is.
      
    
    
      3.17.
      Dit is slechts anders, indien toepassing van de omkering en verzwaring van de bewijslast disproportioneel is. De rechtbank toetst of de consequentie van omkering en verzwaring van de bewijslast in redelijke verhouding staat tot de gevraagde informatie. De rechtbank overweegt verder dat de omkering en verzwaring van de bewijslast niet geldt voor die geschilpunten waarvoor het antwoord op de gevraagde informatie niet van belang kan zijn.
      
    
    
      3.18.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het geconstateerde informatieverzuim van dien aard is, dat het - voor zover het ziet op de huurwaarde - omkering en verzwaring van de bewijslast rechtvaardigt. De rechtbank acht dat juist, aangezien de eigen huurprijzen van de onroerende zaken een belangrijke indicator kunnen zijn voor een juiste vaststelling van de huurwaarde indien recentelijk nieuwe huurprijzen zijn afgesproken. Dat kan door het niet verstrekken van de informatie niet worden vastgesteld.
      
    
    
      3.19.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de omkering en de verzwaring van de bewijslast geen betrekking kan hebben op het geschilpunt betreffende de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de opgevraagde informatie ook van belang kan zijn voor de kapitalisatiefactor, aangezien de huurovereenkomsten gegevens kunnen bevatten die van belang kunnen zijn voor elementen in de zogenaamde bottom-up berekening daarvan. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De waardering betreft naar het oordeel van de rechtbank een samenhangend geheel en de huurovereenkomsten zijn mogelijk relevant voor beide onderdelen van de waardering. Gelet op de mogelijke impact die de gevraagde informatie kan hebben op de waardering, met name indien blijkt dat recentelijk nieuwe huurovereenkomsten zijn gesloten, acht de rechtbank omkering en verzwaring van de bewijslast niet disproportioneel. Het niet verstrekken van de gevraagde informatie door belanghebbende heeft dus omkering en verzwaring van de bewijslast tot gevolg voor de gehele waardebeschikking.
      
      
        
          Redelijke schatting
        
      
      
    
    
      3.20.
      De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat de heffingsambtenaar echter niet van zijn verplichting om de WOZ-waarden niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting. In dat kader rust op de heffingsambtenaar de taak zijn schatting van de waarden van de onroerende zaken zodanig met feitelijke stellingen te onderbouwen dat die schatting de redelijkheidstoets kan doorstaan. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken heeft bepaald middels de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Uit hetgeen ter zitting is gesteld volgt dat partijen het eens zijn over de gehanteerde huurwaarden. Het geschil spitst zich toe op de vraag of ten aanzien van de gehanteerde kapitalisatiefactoren is uitgegaan van een redelijke schatting. 
      
    
    
      3.21.
      De rechtbank stelt vast dat in de taxatieverslagen alleen is weergegeven dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaken kapitalisatiefactoren van tussen de 9,5 en 10 heeft gehanteerd. Hieruit blijkt niet waarop de kapitalisatiefactoren zijn gebaseerd. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de verschillen onverklaarbaar zijn, aangezien het gaat om zo goed als identieke objecten met een identieke ligging. Door de heffingsambtenaar is zowel in de bezwaarfase, als in het verweerschrift als ter zitting geen onderbouwing gegeven voor de gehanteerde kapitalisatiefactoren en de verschillen daarin. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar slechts toegelicht dat de kapitalisatiefactoren worden gebaseerd op een, door de Waarderingskamer positief en betrouwbaar beoordeeld, taxatiemodel. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat een kapitalisatiefactor van 10 gangbaar is. De heffingsambtenaar heeft bevestigd dat de hoogte van de kapitalisatiefactoren niet inzichtelijk is gemaakt.
      
    
    
      3.22.
      De rechtbank overweegt dat gegevens gebaseerd op een taxatiemodel en gangbare waarden een redelijke schatting kunnen opleveren, maar dan moet de heffingsambtenaar wel inzicht geven in zijn schatting door de voor de beoordeling van de waarde van belang zijnde gegevens toe te lichten of over te leggen. De enkele stelling dat een bepaalde waarde volgt uit een geautomatiseerd proces, is onvoldoende om de redelijkheid van de schatting aannemelijk te maken. De schatting is dan immers niet te controleren. De heffingsambtenaar moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames. Nu de heffingsambtenaar hier geen inzicht in heeft gegeven en geen enkele verklaring heeft kunnen geven voor de verschillen, kan de rechtbank niet vaststellen dat de vastgestelde waarden zijn gebaseerd op een redelijke schatting. 
      
    
    
      3.23.
      De rechtbank merkt in aanvulling daarbij op dat de heffingsambtenaar, in het licht hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen over de gehanteerde objectkenmerken van de onroerende zaken. Ten aanzien van de onroerende zaken [adres 6] , [adres 9] en [adres 12] heeft belanghebbende onder verwijzing naar de gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) aangevoerd dat een onjuist bouwjaar in het taxatieverslag is vermeld, waarbij het bij twee objecten gaat om 30 jaar verschil. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom aanpassing van het bouwjaar in de taxatieverslagen gerechtvaardigd zou zijn. Ook heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op basis waarvan de oppervlaktes van de onroerende zaken zijn bepaald, wat met name in het geval van grote verschillen, aanzienlijk van invloed kan zijn op zowel de gehanteerde kapitalisatiefactor als op de eindwaarde. De rechtbank benadrukt hierbij met name de onroerende zaak [adres 5] , waarbij sprake is van een verschil van 2.200 m² tussen de in het taxatieverslag gehanteerde oppervlakte en het door belanghebbende gestelde oppervlakte, gebaseerd op de gegevens in de BAG. Ten slotte merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar ten aanzien van de onroerende zaak [adres 13] desgevraagd niet heeft kunnen toelichten wat voor object deze onroerende zaak betreft. 
      
    
    
      3.24.
      Gelet op voorgaande, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn verplichting heeft voldaan om inzichtelijk te maken dat de WOZ-waarden niet naar willekeur zijn vastgesteld. De rechtbank merkt op dat zij niet uitsluit dat de waarden niet te hoog zijn geschat, maar dat het op grond van de overgelegde stukken en verhandeling ter zitting niet mogelijk is om dit te beoordelen. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarden
        
      
      
    
    
      3.25.
      Ook de door belanghebbende voorgestane waarden geven geen blijk van wat een redelijke schatting van de waarden zou zijn, laat staan dat belanghebbende overtuigend zou hebben aangetoond dat deze waarden moeten worden gevolgd. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarden niet nader onderbouwd, anders dan door te stellen dat deze zijn gebaseerd op lagere kapitalisatiefactoren dan de factoren die door de heffingsambtenaar zijn gehanteerd. Ter zitting heeft belanghebbende bovendien verklaard dat zij niet in staat is de door haar voorgestane waarden nader te onderbouwen. 
      
    
    
      3.26.
      De rechtbank merkt op dat belanghebbende ook de door haar ingenomen standpunten ten aanzien van de onjuistheden in de waardebepaling door de heffingsambtenaar niet nader heeft onderbouwd. Zo voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige isolatie en de hogere exploitatiekosten van de onroerende zaken. Desgevraagd heeft belanghebbende echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre sprake is van een mindere isolatie en hoe hoog deze exploitatiekosten zijn. Daarnaast betoogt belanghebbende dat de onroerende zaken een groter oppervlakte hebben dan gemiddeld gebruikelijk is bij vergelijkbare objecten, waardoor onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Ook op dit punt heeft belanghebbende desgevraagd niet onderbouwd wat als een gangbare oppervlakte kan worden aangemerkt. 
      
      
        
          Vastelling van de waarden door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.27.
      Nu beiden partijen niet in hun bewijslast zijn geslaagd ten aanzien van de door hen voorgestelde waarden van de onroerende zaken, stelt de rechtbank de waarden in goede justitie vast. Gezien partijen het eens zijn over de gehanteerde huurwaarde, zal de rechtbank dit gegeven meenemen in haar schatting. De rechtbank bepaalt de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum schattenderwijs als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                BRE 24/4199
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 2.599.000
              
            
            
              
                BRE 24/4200
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 891.000
              
            
            
              
                BRE 24/4201
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                € 327.000
              
            
            
              
                BRE 24/4203
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                € 3.083.000
              
            
            
              
                BRE 24/4204
              
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                € 937.000
              
            
            
              
                BRE 24/4205
              
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                € 372.000
              
            
            
              
                BRE 24/4206
              
              
                
                  [adres 8]
                
              
              
                € 446.000
              
            
            
              
                BRE 24/4207
              
              
                
                  [adres 9]
                
              
              
                € 1.379.000
              
            
            
              
                BRE 24/4208
              
              
                
                  [adres 10]
                
              
              
                € 446.000
              
            
            
              
                BRE 24/4209
              
              
                
                  [adres 11]
                
              
              
                € 1.066.000
              
            
            
              
                BRE 24/4210
              
              
                
                  [adres 12]
                
              
              
                € 9.031.000
              
            
            
              
                BRE 24/4211
              
              
                
                  [adres 13]
                
              
              
                € 1.866.000
              
            
            
              
                BRE 24/4212
              
              
                
                  [adres 14]
                
              
              
                € 792.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. De beroepen zijn gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen moeten worden verminderd. De aanslagen OZB moeten dienovereenkomstig worden verminderd. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666 per punt, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Omdat de waardebeschikkingen dateren van voor 1 januari 2024, is de wegingsfactor in bezwaar 1. De rechtbank ziet geen aanleiding om, zoals door gemachtigde verzocht, een wegingsfactor 2 toe te kennen voor de bezwaarfase, omdat gemachtigde steeds heeft volstaan met dezelfde algemene standpunten. Omdat sprake is van samenhang als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, dient de hiervoor berekende vergoeding te worden verhoogd met de samenhangfactor van 1,5 en te worden verdeeld over 14 samenhangende zaken. Deze zaken zijn immers (nagenoeg) gelijktijdig door de rechtbank behandeld en de werkzaamheden van de gemachtigde van belanghebbende konden in elk van deze zaken (nagenoeg) identiek zijn. In elk van de zaken wordt daarom een bedrag van € 192,75 toegekend. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.698,50. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart de beroepen gegrond; 
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 4] tot een bedrag van € 331.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 1] tot een bedrag van € 2.599.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 2] tot een bedrag van € 891.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 3] tot een bedrag van € 327.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 5] tot een bedrag van € 3.083.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 6] tot een bedrag van € 937.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 7] tot een bedrag van € 372.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 8] tot een bedrag van € 446.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 9] tot een bedrag van € 1.379.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 10] tot een bedrag van € 446.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 11] tot een bedrag van € 1.066.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 12] tot een bedrag van € 9.031.000;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 13] tot een bedrag van € 1.866.000; 
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 14] tot een bedrag van € 792.000; 
    - vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.698,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 154.
  
  
     Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2667.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246.
  
  
     Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.16.2.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:130.
  
  
     Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:767.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.