ECLI:NL:RBGEL:2026:1253, Rechtbank Gelderland, 28-01-2026, 11719248
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Terkomingen niet vast komen te staan, afwijzing ontbinding en ontruiming

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11719248 \ CV EXPL  25-4385
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiser]
        , 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. D. van Alst,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.D. van Koningsveld.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 23 juli 2025 en de daarin genoemde processtukken;
      - de akte overlegging producties van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling van 8 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de akte vermeerdering van eis die tijdens de mondelinge behandeling door [eiser] is overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Woningcorporatie Mooiland het pand gelegen aan het adres [adres] .
      
    
    
      2.2.
      Sinds 1 september 2000 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] twee kamers – om door één persoon te worden gebruikt als woonruimte – in het pand gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat voor zover van belang:
      
      
        
          “1.1.	(…) om te worden gebruikt als woonruimte door maximaal een persoon.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      In 2022 krijgt [eiser] meldingen van buurtbewoners dat [gedaagde] het gehuurde niet als woonruimte maar als bedrijfsruimte in gebruik heeft. Naar aanleiding daarvan observeert [eiser] een kalenderjaar lang het gehuurde en gebruik van [gedaagde] .
      
    
    
      2.4.
      In april 2024 ontvangt [eiser] een e-mailbericht van een voormalige bewoner waarin [gedaagde] schrijft dat zij niet in het gehuurde overnacht. 
      
    
    
      2.5.
      In mei 2024 wijst [eiser] [gedaagde] tijdens een telefoongesprek erop dat zij het gehuurde enkel als bedrijfsruimte in gebruik heeft, de situatie niet kan voortduren en spreken partijen af dat [gedaagde] vanaf september 2024 in het gehuurde gaat wonen. 
      
    
    
      2.6.
      Omstreeks september 2024 verricht [eiser] opnieuw observaties. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 26 maart 2025 stuurt Woningcorporatie Mooiland een brief naar [eiser] met daarin onder meer:
        
          “Er zijn veel waarnemingen gedaan op verschillende tijdstippen en datums. Op 26-09-
        
        
          2024, 12-11-2024, 12-12-2024 en 10-03-2025 is ook beeldmateriaal beschikbaar.
        
        
          Hieruit kon in niet opmaken ik dat [gedaagde] structureel overnachtte in de woning
        
        
          
            [adres] . De open toegankelijke woning was zo ingericht dat het lijkt of de
        
        
          keuken, slaapkamer en douche dagelijks werden gebruikt. In werkelijkheid zag ik
        
        
          langere periodes geen verplaatsing van attributen/kleding e.d. in deze ruimtes. Ook
        
        
          bij de waarnemingen was er niemand in de woning aanwezig. Ik ervaarde de
        
        
          waarneming als een bezoek aan een museum "stil leven".
        
      
      
      
        
          Ook in de ochtend en avond in de donkere maanden branden er geen lampen in de
        
        
          woning. Voor het raam prijkt een blauw met de naam van de praktijk duidelijk
        
        
          zichtbaar. In grote ruimte trof ik ook een verstelbare "medische" behandeltafel aan,
        
        
          op de tafel zag kleine bruine flesjes met dop, handdoeken en behandelfacturen
        
        
          liggen van de praktijk.
        
      
      
      
        
          Gedurende het onderzoek kon ik constateren dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf
        
        
          heeft aan de [adres] en dit adres enkel gebruikt als praktijkruimte
        
        
          voor commerciële activiteiten van [bedrijf] (…)
        
      
      
      
        
          Ik hoor graag uiterlijk 8 april 2025 welke stappen [gedaagde] en de vereniging van
        
        
          bewoners [adres] hebben ondernomen.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In de periode van 10 maart tot en met 10 april 2025 observeert en fotografeert [eiser] het gehuurde. 
      
    
    
      2.9.
      Tijdens een gesprek tussen partijen op 1 april 2025 wijst [eiser] [gedaagde] erop dat zij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft waardoor sprake is van woonfraude en vraagt [eiser] aan [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen. 
    
    
      2.10.
      Op 5 april 2025 schrijft [gedaagde] onder meer aan [eiser] dat zij al jaren haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en zij bezig is met het inwinnen van advies. 
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] verricht een onderzoek onder (voormalige) buurtbewoners. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en ontruiming van het gehuurde toewijst, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ gebruikt. Zij woont niet in het gehuurde en gebruikt het gehuurde voor het uitvoeren van haar praktijk. Zij handelt daarmee in strijd met artikel 1.1 van de huurovereenkomst en de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Subsidiair stelt [eiser] dat zij conform haar statutaire doelstelling - de vereniging heeft als doel het verschaffen van woonruimte aan personen die daartoe naar het oordeel van het bestuur in aanmerking komen aan panden die daartoe ter beschikking van De Vereniging zijn gekomen (artikel 2 van de statuten van de Vereniging, opgemaakt d.d. 21 februari 1979, productie 8) - er belang bij heeft dat het gehuurde als woonruimte wordt gebruikt.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert - samengevat - aan dat zij wel in het gehuurde woont. Zij verricht dagelijkse activiteiten vanuit het gehuurde en slaapt er. Enkele dagen in de week slaapt zij bij haar ex-partner, omdat zij graag samen de zorg voor de kinderen op zich nemen. Er is geen vast patroon wanneer zij in het gehuurde slaapt of bij haar ex-partner. Verder ontvangt zij klanten in het gehuurde voor haar acupunctuurpraktijk, maar dat is slechts hobbymatig. [gedaagde] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Vermeerdering van eis
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling een akte overgelegd waarmee zij haar eis vermeerderd met de ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat zij niet op de vermeerdering heeft kunnen reageren en daardoor volgens haar sprake is van strijd met een goede procesorde. 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 130 lid 1 Rv bepaalt dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser, in casu [eiser] , bevoegd is haar eis of de grond daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. De gedaagde, in casu [gedaagde] , is bevoegd daartegen bezwaar te maken op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daarvan is sprake indien de gedaagde door de wijziging van eis onredelijk wordt bemoeilijkt in zijn verdediging dan wel daardoor het geding onredelijk wordt vertraagd. 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is hiervan in het onderhavige geval geen sprake. Op grond van de wet is [eiser] bevoegd om haar eis te vermeerderen. De vermeerdering, de ontruiming, hangt samen met de door [eiser] ingestelde ontbindingsvordering en [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling voldoende gelegenheid gekregen om op de vermeerdering te reageren. Er is dan ook geen sprake van een onredelijke bemoeilijking van de verdediging, noch van een onredelijke vertraging van het geding. Dat betekent dat het bezwaar van [gedaagde] ongegrond is en de eisvermeerdering wordt toegestaan. 
      
      
        
          Tekortkomingen [gedaagde] niet vast komen te staan
        
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen hebben, zo volgt uit artikel 1.1. van de huurderovereenkomst, afgesproken dat het gehuurde bestemd is om te gebruiken als woonruimte. Partijen verschillen van mening of het gehuurde ook daarvoor wordt gebruikt door [gedaagde] . [eiser] stelt dat [gedaagde] niet woont in het gehuurde en het gehuurde (hoofdzakelijk) gebruikt als praktijkruimte. Zij handelt daarmee in strijd met voornoemde bepaling van de huurovereenkomst en de artikelen 7:213 en 7:214 BW. 
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat een huurder gehouden is zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en gehouden is om het gehuurde te gebruiken volgens de bestemming ervan (artikel 7:214 BW). Wanneer één van deze verplichtingen niet wordt nagekomen, schiet de huurder tekort in de nakoming van een verbintenis tegenover de verhuurder. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.6.
      Op [eiser] rust de stelplicht en indien nodig de bewijslast dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont (artikel 150 Rv). [eiser] onderbouwt haar stelling onder andere met verklaringen van omwonenden, foto’s van de slaapkamer en badkamer en een brief van 26 maart 2025 van Woningcorporatie Mooiland met daarin onder andere constateringen van haar onderzoek. [gedaagde] betwist dat zij niet woonachtig is in het gehuurde. Zij verricht dagelijks activiteiten vanuit het gehuurde; zij doet boodschappen, gaat vanuit het gehuurde naar haar werk en keert er weer terug, zij gaat vanuit het gehuurde naar yoga en zij ontvangt familie en vrienden in het gehuurde. Verder slaapt zij enkele dagen in de week bij haar ex-partner, omdat zij graag samen de zorg voor de kinderen op zich nemen. Er is geen vast patroon wanneer zij in het gehuurde slaapt. Uit de door [eiser] overgelegde foto’s van de slaapkamer en de badkamer blijkt dat het gehuurde ook is ingericht om er te wonen; er staat een bed, verzorgingsspullen, wasmachine met wasmiddel en kleding. In de woonkamer bewaart zij haar privéspullen als foto’s e.d. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij een verklaring van een oud omwonende overgelegd die onder andere verklaart dat [gedaagde] in het gehuurde woont. 
      
    
    
      4.7.
      Op basis van de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan is de kantonrechter van oordeel dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont. [eiser] had nader moeten onderbouwen dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont, bijvoorbeeld met een gedetailleerd onderzoeksrapport. Uit de producties die zij ter onderbouwing van haar stellingen heeft overgelegd blijkt, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , onvoldoende dat op de momenten dat omwonenden of derden verklaren dat [gedaagde] niet in het gehuurde aanwezig is, dat zij daar daadwerkelijk niet aanwezig is. [gedaagde] kan immers ook in het gehuurde aanwezig zijn zonder dat haar fiets bij het gehuurde staat of zonder dat de lampen aan staan. Ook de enkele omstandigheid dat [gedaagde] regelmatig bij haar ex-partner slaapt vanwege de zorg voor haar kinderen, is onvoldoende om aan te nemen dat zij niet in het gehuurde woont. Op basis van dit punt is dus geen sprake van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] .
      
    
    
      4.8.
      Verder staat vast dat in de huurovereenkomst bedrijfsmatig gebruik van de woning niet uitdrukkelijk is verboden of gekoppeld aan (schriftelijke) toestemming van [eiser] . Wel staat in de huurovereenkomst duidelijk dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Dat brengt niet mee dat de woning alleen als woonruimte gebruikt mag worden. Volgens vaste rechtspraak is het in zijn algemeenheid niet zo dat de huurder van een tot woonhuis bestemd onroerend goed alleen dan een bedrijf in of vanuit het gehuurde mag uitoefenen als de verhuurder daar toestemming voor heeft verleend (Hoge Raad 30 maart 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1081). Het enkele feit dat de huurder ook bedrijfsmatig gebruik maakt van de huurwoning hoeft dus geen tekortkoming aan de kant van de huurder op te leveren. Bedrijfsmatige activiteiten vanuit een huurwoning zijn tot op zekere hoogte verenigbaar met een overeengekomen gebruik als woonruimte, zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Of die situatie zich voordoet is afhankelijk van de aard van het bedrijf en de verdere omstandigheden van het geval. Het bedrijfsmatig gebruik mag geen afbreuk doen aan het gebruik conform de overeengekomen bestemming en ook overigens niet in strijd zijn met de verplichting het gehuurde als goed huurder te gebruiken. Voor iedere bedrijfsactiviteit in een huurwoning moet worden gekeken naar de aard van het betreffende bedrijf en de situatie ter plaatse.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de aard van het gebruik geen reden vormt om te oordelen dat [gedaagde] in strijd handelt met de woonbestemming en dat het bedrijfsmatige gebruik daaraan geen afbreuk doet. [gedaagde] erkent dat zij het gehuurde naast woonruimte ook gebruikt voor haar acupunctuurpraktijk, maar dat is minimaal. Zij heeft onweersproken aangevoerd dat zij voor haar acupunctuurpraktijk maximaal vier klanten per week ontvangt, dat dit hobbymatig is en dat zij naast haar praktijk ook elders werkzaam is als fysiotherapeute. Daarnaast is in randnummer 4.7. geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont. Ook is gesteld noch gebleken dat alle gehuurde ruimten voor de acupunctuurpraktijk worden gebruikt, dat door de uitoefening van haar acupunctuurpraktijk schade is ontstaan aan het gehuurde en veiligheidsrisico’s zijn ontstaan, dat omwonden overlast ervaren van haar acupunctuurpraktijk en dat sprake is van illegale activiteiten. Dat betekent dat ten aanzien van dit punt ook geen sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.10.
      Op basis van het voorgaande is de conclusie dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en/of op basis van de wet op haar rustende verplichtingen. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Steverink en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        47414 \ 43477