ECLI:NL:RBROT:2025:14850, Rechtbank Rotterdam, 16-12-2025, ROT 24/179
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Een rijksmonument kan vergeleken worden met niet-rijksmonumenten. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 24/179 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiser] , uit [plaats] , eiser
    (gemachtigde: [persoon A] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden 
    (gemachtigde: [persoon B] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Giessenburg (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 364.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-éénkapwoning uit 1861. De gebruiksoppervlakte bedraagt 178 m² met een grondoppervlakte van 130 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
    5. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld en stelt dat deze maximaal € 321.000,- bedraagt. De woning van eiser beschikt slechts over enkele vierkante meters aan buitenruimte, waardoor er sprake is van een ondoelmatig perceel. Verder is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer, de aanwezigheid van boktorren en de enkele beglazing. 
    In aanvulling op het beroepschrift wijst eiser erop dat de onderhavige woning de status van rijksmonument heeft. Volgens eiser moet er vergeleken worden met objecten die ook een status als rijksmonument hebben, onder verwijzing naar de uitspraak van 1 februari 2022 van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] in Hoornaar, [adres 3] in Kinderdijk en [adres 4] in Groot-Ammers) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals voorzieningen, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met behulp van de matrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      6.2.
      Eiser stelt dat de woning [adres 2] in Hoornaar niet vergelijkbaar is, omdat dit volgens hem een uniek object betreft dat aanzienlijk groter is. Ter zitting heeft eiser benadrukt dat deze woning voor € 611.000,- is verkocht en dat – gelet op de zogenoemde 35%-regel – de heffingsambtenaar zich hiervan rekenschap moet geven. Eiser voert aan dat zijn eigen woning nagenoeg een bouwval is, terwijl [adres 2] een object van een geheel andere orde van grootte is. Volgens eiser dient [adres 2] daarom buiten beschouwing ter worden gelaten. De heffingsambtenaar heeft daarentegen ter zitting toegelicht dat [adres 2] juist het meest geschikte vergelijkingsobject is, omdat het – anders dan de twee kleinere objecten – qua gebruiksoppervlakte en bouwjaar goed aansluit bij de woning van eiser. Dat de staat van onderhoud van [adres 2] beter is, maakt het object volgens de heffingsambtenaar niet ongeschikt; dergelijke verschillen kunnen in de waardering worden verdisconteerd. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat [adres 2] wel bruikbaar is, met name nu het vooral het perceel is dat afwijkt qua grootte. Uit de matrix is dit duidelijk te herleiden. 
      
    
    
      6.3.
      
        Eiser stelt voorts dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn omdat deze objecten, in tegenstelling tot zijn woning, niet de status van rijksmonument hebben en daardoor niet aan dezelfde beperkingen zijn gebonden. De rechtbank oordeelt dat de enkele omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten geen rijksmonument zijn, niet maakt dat deze niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. Een eventueel waardeverlagend effect kan ook op andere wijze worden verdisconteerd. 
        Daarbij kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de kwalificatie als monument in algemene zin altijd een waardeverlagend effect heeft. Het is aan eiser om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die een waardecorrectie voor de monumentale status van de woning rechtvaardigen. Eiser heeft slechts in zijn algemeenheid gesteld dat een monumentenstatus leidt tot beperkingen en onderhoud en daardoor een drukkend effect op de waarde heeft. Dat is onvoldoende concreet, eiser heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de kwalificatie als rijksmonument in het onderhavige geval tot een lagere vaststelling van de waarde zou moeten leiden. Daar komt nog bij dat  de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat ook bij een aftrek van 7 % in verband met de monumentale status alsnog boven de vastgestelde waarde wordt gebleven.
      
      
      
        7. Wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering voldoende rekening gehouden met de voorzieningen van de woning door deze als gemiddeld (score 3) te kwalificeren. De heffingsambtenaar heeft, naar aanleiding van de stelling van eiser, verzocht om informatie over de toestand van de woning. In de bezwaarfase heeft eiser slechts één foto van de keuken overgelegd. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser nog toegelicht dat eiser een informatieformulier heeft ingevuld, waarin hij de staat van de woning als onder gemiddeld heeft omschreven. Eiser heeft hiermee evenwel onvoldoende onderbouwd dat van een slechtere staat van voorzieningen had moeten worden uitgegaan. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat de woning beschikt over een onder gemiddeld voorzieningenniveau. Dit geldt eveneens voor de stelling dat er boktorren aanwezig zijn. Eiser geeft hiervoor geen enkele onderbouwing.De heffingsambtenaar heeft verder voldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van enkele beglazing door vergelijkingsobjecten te hanteren die van een vergelijkbaar bouwjaar zijn als de woning van eiser. De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat het duurzaamheidsniveau van de onderhavige woning slechter is dan dat van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar hoefde daarin dus geen aanleiding te zien om de kwaliteit lager te waarderen.
      
      
    
    
      7.1.
      De rechtbank is van oordeel dat dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de (on)doelmatigheid van het perceel. Daarbij overweegt de rechtbank dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] beschikken over een vergelijkbaar aantal vierkante meters aan perceel. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de waardering van de heffingsambtenaar op dit punt. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      7.2.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        8. Tot slot stelt eiser dat hij genoodzaakt was om beroep in stellen teneinde de juistheid van de vergelijkingsobjecten te controleren. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar heeft op 5 mei 2023 per e-mail alle verkooptransacties in de gemeente Molenlanden over 2021 en 2022 verstrekt, inclusief de waardeopbouw. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Op die manier heeft eiser de juistheid van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten kunnen controleren. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.I. Kamp, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 16 december 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:708. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Gerechtshof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2369.