ECLI:NL:RBROT:2026:1635, Rechtbank Rotterdam, 30-01-2026, 11428963 CV EXPL 24-30017
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woning bleek na sluiten koopovereenkomst stadsverwarming te hebben in plaats van elektrische verwarming. Sprake van non-conformiteit. Kopers hebben tijdig geklaagd. De vraag is wat de schade is die kopers hierdoor lijden. Nadere bewijslevering om schade te kunnen begroten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11428963 CV EXPL 24-30017
    
    
    
      datum uitspraak: 30 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser] ,
    
      
        2. [eiseres]
      
      woonplaats: Rotterdam,
      eisers,
      gemachtigde: mr. D. Bakker,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2] ,
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mrs. H.F.C. Hoogendoorn.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] c.s.’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 november 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de brief van [eiser] c.s. van 29 april 2025, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van (de gemachtigde van) [gedaagde 1] c.s.;
        
        
          de brief van [gedaagde 1] c.s. van 17 oktober 2025, met één bijlage;
        
        
          de rolbeslissing van 7 november 2025;
        
        
          de akte van [eiser] c.s., met bijlagen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          de heer [eiser] en mevrouw [eiseres] met een tolk en hun gemachtigde;
        
        
          mr. M. Hoogendoorn en mr. M.T.H. van der Ploeg als gemachtigden van [gedaagde 1] c.s.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] c.s. hebben in 2023 een woning gekocht van [gedaagde 1] c.s. [eiser] c.s. gingen er bij de koop van de woning vanuit dat de woning verwarmd werd door een boiler, maar vlak voor de oplevering van de woning bleek dat de woning door stadsverwarming werd verwarmd. [eiser] c.s. hebben de oplevering van de woning wel laten plaatsvinden, maar hebben [gedaagde 1] c.s. achteraf gesommeerd om alsnog een elektrische verwarming in de woning te plaatsen. Omdat een reactie van [gedaagde 1] c.s. uitbleef, hebben [eiser] c.s. zelf eerst een nieuwe elektrische cv-ketel geïnstalleerd en die uiteindelijk vervangen door een warmtepomp. [eiser] c.s. hebben vervolgens [gedaagde 1] c.s. verzocht om aan hen de kosten die zij voor een en ander hebben moeten maken te vergoeden. Omdat [gedaagde 1] c.s. die kosten niet aan [eiser] c.s. hebben vergoed, eisen [eiser] c.s. in deze procedure dat [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om aan [eiser] c.s. een schadevergoeding te betalen met incassokosten en rente. [gedaagde 1] c.s. zijn het er niet mee eens en hebben verweer gevoerd. 
      
      
        
          De uitkomst
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. zijn aansprakelijk voor de eventueel door [eiser] c.s. geleden schade. Om de omvang van de schade te kunnen bepalen heeft de kantonrechter meer informatie nodig. [eiser] c.s. worden daarom in de gelegenheid gesteld om die informatie te verstrekken. Zodra zij dat gedaan hebben mogen [gedaagde 1] c.s. daarop reageren. Hierna wordt dit uitgelegd.    
      
      
        
          Er is sprake van non-conformiteit
        
      
      
    
    
      2.3.
      Tussen partijen is in geschil of de woning voldeed aan de koopovereenkomst. Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. 
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat de woning in eigendom is overgedragen in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst legt daarmee in beginsel het risico voor alle gebreken - zichtbare en onzichtbare - bij de kopers. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dienden [gedaagde 1] c.s. als verkopers er desondanks wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Op grond van deze bepaling geldt dat [gedaagde 1] c.s. wel aansprakelijk zijn voor gebreken als, ten gevolge van deze gebreken, een normaal gebruik van de woning wordt belemmerd, tenzij die gebreken aan [eiser] c.s. bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer). 
      
    
    
      2.5.
      Dat er op het moment van de eigendomsoverdracht sprake was van stadsverwarming in plaats van elektrische verwarming staat vast. Volgens [eiser] c.s. stond de aanwezigheid van stadsverwarming normaal gebruik van de woning in de weg, omdat het verwarmen van de woning door middel van stadsverwarming hen dermate veel geld koste, dat zij zich het feitelijk niet konden veroorloven om de verwarming in de woning aan te zetten. Het feitelijke gevolg daarvan was dat zij de woning niet konden verwarmen. 
      
    
    
      2.6.
      Naar het oordeel van de kantonrechter vormde de aanwezigheid van stadsverwarming, in plaats van een elektrische boiler, geen belemmering van het normaal gebruik van de woning belemmerde. Volgens [eiser] c.s. was sprake van een dergelijke belemmering, omdat het verwarmen van de woning door stadsverwarming volgens haar aanzienlijk duurder was dan verwarmen door middel van een elektrische boiler. Tijdens de zitting hebben [eiser] c.s. verklaard dat stadsverwarming ongeveer € 350,00 per maand zou kosten. Ook hebben [eiser] c.s. verklaard dat de verkopende makelaar hen voorafgaand aan de koop zou hebben verteld dat het verwarmen van de woning door middel van een boiler € 250,00 per maand zou kosten. Dat laatste bedrag was voor [eiser] c.s. kennelijk geen beletsel om de woning te kopen. Zonder nadere toelichting, die [eiser] c.s. niet hebben gegeven, valt niet in te zien waarom het voor [eiser] c.s. onmogelijk of zeer bezwaarlijk was om de kosten van stadsverwarming te dragen, gelet op het beperkte verschil tussen het werkelijke bedrag van de verwarmingskosten en het bedrag dat [eiser] c.s. verwachtten.  
      
    
    
      2.7.
      Dit neemt echter niet weg dat [eiser] c.s. wél voldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat [gedaagde 1] c.s. de aanwezigheid van elektrische verwarming door middel van een boiler in de woning hebben willen garanderen, of dat [eiser] c.s. daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben mogen vertrouwen. De volgende feiten en omstandigheden zijn daarvoor van belang. 
      
    
    
      2.8.
      In de verkoopbrochure van de woning staat uitdrukkelijk “verwarming en warmwatervoorziening middels elektrische boiler. (voorheen aangesloten op stadverwarming)” en dat er een boiler aanwezig is. Daarnaast staat in de vragenlijst van de woning onder de vraag “Wat voor warmte-installatie is er aanwezig?” “Stadsverwarming. Deze is afgesloten en vervangen door en boiler (2019)” en volgt ook uit het energielabel van 23 juni 2022 dat sprake is van elektrische verwarming en een elektrische boiler. 
      
    
    
      2.9.
      Bovendien mochten [eiser] c.s. ook op basis van de door de verkoopmakelaar gedane mededelingen ervan uitgaan dat sprake was van elektrische verwarming. Per e-mail van 16 juni 2023 heeft de voormalig gemachtigde van [eiser] c.s. aan de verkopende makelaar om een toelichting gevraagd over wat er is besproken voor en na het ondertekenen van de koopovereenkomst. In haar antwoord per e-mail van 19 juni 2023 laat mevrouw [persoon A] (de verkopende makelaar, hierna: de makelaar) weten dat zij [eiser] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft medegedeeld dat de woning werd verwarmd door een boiler. In die e-mail schrijft zij onder meer: “Zij vroegen mij om nogmaals naar de woning te kijken om te bepalen waarom deze niet verkocht werd. Voor ik naar ze toe ging heb ik mij ingelezen in de verkooptekst van de vorige makelaar. In deze tekst stond ook dat de warmwater en verwarming via de boiler liepen. Ik heb de familie [naam] dus hier ook specifiek naar gevraagd. Deze gaven inderdaad aan dat ze de stadsverwarming niet meer konden betalen en deze hadden afgesloten en hier voor in plaats een elektrische boiler hadden aangeschaft. Daarna heb ik ook nog gevraagd hoe het dan zat met de verwarming. Zij vertelden mij dat deze ook op de boiler liep.(…) Toen de meneer [eiser] de woning heeft bezichtigd heb ik hem inderdaad verteld dat de verwarming via de boiler liep. We zijn vervolgens tot een akkoord gekomen betreft de vraagprijs en de koopovereenkomst is opgemaakt. Vervolgens werd de woning door mijn oud collega [persoon B] getaxeerd. Hij vroeg mij ook specifiek naar de verwarming. Toen ik hem het verhaal vertelde gaf hij aan dat dit niet mogelijk is. Dat dus alleen de warm water via de boiler liep. Na deze bevinding heb ik mevrouw [gedaagde 2] hierop aangesproken. Ik kon alleen praten met de vrouw van de eigenaar omdat de eigenaar intussen gevangen zat. Deze gaf aan dat inderdaad alleen de warm water via de boiler liep en dat het geen probleem was om de verwarming zo weer aangesloten kon worden. Een dag voor de levering van de woning was de eindinspectie. Mevrouw [gedaagde 2] zou hier bij aanwezig zijn maar helaas stond zij vast in de file, waardoor we niet in de meterkast konden kijken. Ik heb op dat moment wel aan meneer [eiser] verteld dat het dus anders zat dan in de verkoop tekst stond en wat ik hen verteld had.” 
      
    
    
      2.10.
      Gelet op deze expliciete mededelingen en de schriftelijke informatie over de woning hadden [eiser] c.s. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat [gedaagde 1] c.s. wilden garanderen dat de woning werd verwarmd door middel van een elektrische woning in plaats van stadsverwarming. Hoewel de mededelingen zijn gedaan door de verkoopmakelaar, is deze makelaar ingeschakeld door [gedaagde 1] c.s. en handelde zij in opdracht van hen. Bovendien heeft de makelaar zelf aangegeven dat zij bij het doen van deze mededelingen is uitgegaan van de informatie die haar door [gedaagde 1] c.s. is verstrekt. De betreffende mededelingen zijn daarmee – zij het indirect – afkomstig van [gedaagde 1] c.s. Weliswaar staat in het taxatierapport dat [eiser] c.s. hebben laten opstellen dat het huis wordt verwarmd door middel van stadsverwarming, maar op dat moment was de koopovereenkomst tussen partijen al gesloten. De koopovereenkomst is immers op 17 maart 2023 tot stand gekomen terwijl het taxatierapport van 22 maart 2023 dateert. 
      
    
    
      2.11.
      Onder die omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, waardoor artikel 6.3 buiten beschouwing moet worden gelaten. Als gevolg daarvan geldt onverkort de wettelijke conformiteitsregeling van artikel 7:17 BW. Nu [eiser] c.s. ervan mochten uitgaan dat sprake was van elektrische verwarming in de woning, terwijl de woning werd verwarmd door middel van stadsverwarming, beantwoordt de woning dus niet aan de overeenkomst en is sprake van non-conformiteit. 
      
      
        
          
            [eiser] c.s. hebben tijdig geklaagd 
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat [eiser] c.s. te laat hebben geklaagd. Volgens hen waren [eiser] c.s. al op 22 maart 2023 (door middel van het taxatierapport) op de hoogte van het feit dat de woning niet door een boiler werd verwarmd maar door stadsverwarming, maar hebben zij pas op 15 augustus 2023 via hun gemachtigde geklaagd. [eiser] c.s. zeggen daarover dat zij direct na de eindinspectie hebben geklaagd.
      
    
    
      2.13.
      Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. 
      
    
    
      2.14.
      Uit de hiervoor genoemde e-mail van 16 juni 2023 blijkt dat [eiser] c.s. één dag nadat zij tijdens de eindinspectie op 27 mei 2023 door de makelaar ervan op de hoogte werden gesteld dat sprake was van stadsverwarming, bij [gedaagde 1] c.s. hebben geklaagd. [eiser] c.s. hebben zelfs schadevergoeding gevraagd, waar [gedaagde 1] c.s. het niet mee eens waren. Uit de brief van 15 augustus 2023 van de gemachtigde van [eiser] c.s. blijkt weliswaar dat [eiser] c.s. in het taxatierapport hadden gelezen dat sprake was van stadsverwarming, maar dat zowel zij als de makelaar hadden gedacht dat dat een fout moest zijn. Toen [eiser] c.s. bij de eindinspectie hoorden dat de woning inderdaad verwarmd werd door stadsverwarming, hebben zij direct bij [gedaagde 1] c.s. geklaagd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] c.s. tijdig hebben geklaagd. Dit betekent dat [eiser] c.s. een beroep kunnen doen op artikel 7:17 BW e.v. 
      
      
      
        
          Wat is de schade?
        
      
      
    
    
      2.15.
      Nu de woning niet beantwoordde aan de overeenkomst, konden [eiser] c.s. als kopers onder meer eisen dat alsnog een elektrische boiler zou worden geplaatst (artikel 7:21 lid 1 BW). [eiser] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. daartoe bij brief van 15 augustus 2023 in de gelegenheid gesteld, maar [gedaagde 1] c.s. hebben daar geen gehoor aan gegeven. Zij vorderen daarom in deze procedure geen nakoming in de zin van artikel 7:21 lid 1 BW, maar vergoeding van de schade die zij hebben geleden als gevolg van de non-conformiteit (artikelen 7:22 lid 4 en 6:74 BW). 
      
    
    
      2.16.
      De vraag is echter welke schade [eiser] c.s. geleden hebben. [eiser] c.s. hebben er uiteindelijk voor gekozen om zelf eerst een elektrische cv-ketel en daarna een warmtepomp te laten installeren. Zij hebben hiervoor gekozen omdat het voor [eiser] c.s. belangrijk was dat er geen stadsverwarming was en dat er een duurzaam alternatief aanwezig zou zijn dat aangesloten kon worden op zonnepanelen die [eiser] c.s. nog zouden aanleggen met het geld uit het bouwdepot. Volgens [eiser] c.s. was een boiler niet geschikt, omdat die niet de gehele woning zou kunnen verwarmen. Zij vorderen daarom de kosten voor de omzetting naar een driefasensysteem (€ 389,38), de prijs van de warmtepomp (€ 12.337,50) en de prijs voor de tijdelijke elektrische cv-ketel (€ 1.275,19). Daarop strekken in mindering de subsidie die zij heeft ontvangen en de opbrengst van de verkochte cv-ketel. 
      
    
    
      2.17.
      
        [eiser] c.s. mochten ervan uitgaan dat sprake was van elektrische verwarming in plaats van stadsverwarming. Zij hebben niet gesteld dat zij verwachtten dat er een warmtepomp aanwezig zou zijn en zij mochten daar op basis van de verkoopbrochure en de mededelingen die zijn gedaan ook niet van uitgaan. De kosten voor het aanleggen van een warmtepomp en de kosten van de omzetting naar een driefasesysteem komen als zodanig dan ook niet voor rekening van [gedaagde 1] c.s., zij het dat die kosten wel een rol kunnen spelen bij het bepalen van de omvang van de eventuele schade (zie hierna onder 2.20).   
      
    
    
      2.18.
      Ook de kosten van de elektrische cv-ketel komen niet voor vergoeding in aanmerking. [eiser] c.s. hebben zelf verklaard dat de elektrische cv-ketel, die zij tijdelijk hebben gebruikt, heel duur was in gebruik. Het is niet gesteld of gebleken dat de aanschaf van de cv-ketel tot lagere verwarmingskosten heeft geleid en de kosten van die aanschaf kunnen daarom niet worden aangemerkt als redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade (artikel 6:96 lid 2 onder a BW).   
      
    
    
      2.19.
      
        
          [eiser] c.s. hebben ter zitting verklaard dat de makelaar die optrad namens [gedaagde 1] c.s. heeft gezegd dat de kosten van verwarming ongeveer € 250,00 per maand zouden zijn. [gedaagde 1] c.s. hebben dat tijdens de zitting (bij gebrek aan wetenschap) betwist en zijn in de gelegenheid gesteld om zich hierover nader uit te laten. [gedaagde 1] c.s. hebben daarop e-mailcorrespondentie tussen hun gemachtigde en de verkopende makelaar in het geding gebracht. Uit die correspondentie blijkt, voor zover hier van belang, dat de verkopende makelaar op de vraag “[m]ag ik uit uw email afleiden dat u dus geen uitlating richting kopers heeft gedaan over de hoogte van de maandelijkse energielasten?” het volgende heeft geantwoord: 
        “Het is al weer een tijd geleden. Als ik er uitspraken over heb gedaan dan komt dat bedrag van de verkopers vandaan en niet van mij. Aangezien ik niet kan weten hoeveel hun maandelijkse lasten zijn”. 
        Uit deze verklaring blijkt niet de betreffende mededeling niet zou zijn gedaan. De betwisting door [gedaagde 1] c.s. is daarmee onvoldoende onderbouwd. Daarmee staat vast dat de verkopende makelaar [eiser] c.s. voorafgaand aan de koop heeft medegedeeld dat de verwarmingskosten ongeveer € 250,00 per maand zouden bedragen. Deze mededeling kan aan [gedaagde 1] c.s. worden toegerekend en [eiser] c.s. mochten afgaan op de juistheid van die mededeling. 
      
      
    
    
      2.20.
      Om de omvang van de eventueel door [eiser] c.s. geleden schade te kunnen begroten moet de hypothetische situatie dat de verwarmingskosten van de woning € 250,00 per maand zouden hebben bedragen worden vergeleken met de huidige situatie. [eiser] c.s. hebben in het driefasensysteem en de warmtepomp € 12.726,88 geïnvesteerd (€ 389,38 + € 12.337,50); na aftrek van de ontvangen subsidie (€ 3.150) bedraagt de netto-investering € 9.576,88. [eiser] c.s. zijn hiervoor een lening van € 10.000,00 aangegaan bij de Stichting Nationaal Warmtefonds, waaraan mogelijk ook kosten zijn verbonden. De investering zal echter ongetwijfeld hebben geresulteerd in lagere maandelijkse kosten. Om de schade te kunnen begroten dient de kantonrechter te beschikken over meer informatie, te weten de eventuele kosten van de lening bij het Warmtefonds, de gemiddelde maandelijkse verwarmingskosten in de huidige situatie en de verwachte economische levensduur van de warmtepomp. Ook kan van belang zijn wat de verwachte resterende economische levensduur van de boiler was op het moment van de koop van de woning. [eiser] c.s. zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich daarover uit te laten. Zodra zij dat gedaan hebben zullen [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid worden gesteld om daarop te reageren. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      bepaalt dat [eiser] c.s. in de gelegenheid worden gesteld om de gegevens te verstrekken die nodig zijn om de eventuele schade te begroten, zoals overwogen onder 2.20 van dit vonnis, bij akte die uiterlijk een dag voor de rolzitting van donderdag 26 februari 2026 om 11:30 uur door de griffie moet zijn ontvangen;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        37555