ECLI:NL:GHARL:2025:8621, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-12-2025, 200.351.584/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is de koper van een woning een boete verschuldigd na een beroep op een financieringsvoorbehoud? Het hof oordeelt van niet, omdat de verkoper de overeenkomst op een verkeerde grond heeft ontbonden en de boete hoe dan ook gematigd zou moeten worden tot nihil.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.351.584/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 576322
    
    
    
      
        arrest van 23 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant1] ,
    
      en
      
        2. [appellante2],
      die wonen in [woonplaats1] ,
      hierna samen: [appellanten],
      advocaat: mr. B. Bijlsma te Tilburg,
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats2] ,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      
        
          [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het mondeling vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 15 november 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
        • de dagvaarding in hoger beroep van 10 februari 2025 en het herstelexploot van 17 maart 2025
        • de memorie van grieven van 1 juli 2025 met een productie
        • de memorie van antwoord van 21 juli 2025
      
      
    
    
      1.2
      Partijen hebben afgezien van de door het hof geboden mogelijkheid om de zaak op een zitting mondeling te behandelen en hebben om een uitspraak van het hof gevraagd. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellanten] hebben hun woning verkocht aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst ontbonden met een beroep op het overeengekomen financieringsvoorbehoud en de woning niet afgenomen. [appellanten] zijn het daarmee niet eens en hebben op grond van een tekortkoming van [geïntimeerde] de contractueel overeengekomen boete van [geïntimeerde] gevorderd (een vordering tot vergoeding van aanvullende schade hebben zij ingetrokken). De rechtbank heeft die vordering afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. [appellanten] willen dat het hof die beslissingen ongedaan maakt en hun vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] hun proceskosten in beide procedures te betalen.
      
    
    
      2.2
      Het hof zal oordelen dat de vorderingen van [appellanten] zijn gebaseerd op een grondslag die hun vorderingen niet kan dragen: zij gaan er ten onrechte vanuit dat sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] doordat hij een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Daar komt bij dat de gevorderde boete te hoog is en voor matiging vatbaar is. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen (met verbetering van gronden) en [appellanten] in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep veroordelen. Het hof zal dat hierna uitleggen na eerst de feiten te hebben weergegeven die het daarvoor van belang heeft geacht.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten 
    
    
      3.1
      
        Partijen hebben op 4 november 2023 een koopovereenkomst gesloten op grond
        waarvan [appellanten] de woning aan [adres1] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde]
        hebben verkocht voor een koopprijs van € 424.700,-.
      
      
    
    
      3.2
      
        In de schriftelijke koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, staat
        het volgende:
      
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling / Ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.	(…)
      
        Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom (€42.470,-, zegge (tweeenveertigduizendvierhonderdzeventig euro) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de
        onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
      
    
    
      15.1.
      Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
      a.	op dinsdag 28 november 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak
      
        voor een bedrag van € 424.700,-, zegge vierhonderdvierentwintigduizendzevenhonderd
        euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…) 
        De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de
        ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de zelfde werkdag na de datum waarvan in de
        betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is
        ontvangen.
        Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare
        communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als
        gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub
      
      a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat
      
        één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens
        makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/afwijking hiervan komen
        partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan
        het vereiste van ‘goed gedocumenteerd': het desbetreffende aanvraagformulieren en de
        
          afwijzing voor de betreffende aangevraagde geldlening met daarin duidelijk vermeld welk
        
        
          hypotheekbedrag koper heeft aangevraagd en vermelding van de reden
        
        
          van afwijzing van de aangevraagde geldlening.".
        
      
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerde] heeft op 31 oktober 2023 via een hypotheekadviseur ( [naam1] ) een hypotheekaanvraag gedaan bij [bank1] . [bank1] heeft op 14 november 2023 [bank1] aan [naam1] (aanvullende) vragen gesteld over die aanvraag, namelijk over een verschil in het maandsalaris in de aanvraag en een salarisstrook (€ 8.000,- tegenover € 2.000,- per maand) en het uittreden van [geïntimeerde] als bestuurder in een vennootschap. [bank1] heeft gevraagd om nadere stukken daarover te geven. 
      
    
    
      3.4
      
        [bank1] heeft met een brief van 22 november 2023 aan [geïntimeerde] het volgende bericht:
      
      
        “Uw hypotheekaanvraag van 31 oktober 2023 kunnen wij niet honoreren. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur”. 
      
      
    
    
      3.5
      
        Per e-mail van 23 november 2023 heeft de makelaar van [geïntimeerde] ,
        mevrouw [naam2] , aan de verkopend makelaar van [appellanten] , de heer
        
          [naam3] , het volgende bericht:
      
      
      
        "In opdracht van de koper, [geïntimeerde] , willen wij de aankoop voor [adres1]
        annuleren. Op basis van de aangeleverde stukken is het niet mogelijk dat er een passende
        financiering wordt uitgebracht voor de aankoop van [adres1] .
        In de bijlage treft u de afwijsbrief aan van de [bank1] .
        Graag vernemen wij van u of de ontbinding voor u volledig is en zien dan graag een
        bevestiging tegemoet."
      
      
    
    
      3.6
      
        
          [naam3] heeft op 27 november 2023 het volgende aan [naam2] geschreven:
        "Hierbij nog de bevestiging van ontvangst.
        De verkoper heeft mijn bericht gekregen dat de koop ontbonden is en wij hadden de notaris
        ook al op de hoogte gebracht."
      
      
    
    
      3.7
      
        De toenmalig gemachtigde van [appellanten] heeft op 21 december 2023 
        het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:
      
      
      
        "Om op juiste gronden de ontbindende voorwaarde te kunnen inroepen, dient u aan drie
        cumulatieve voorwaarden te voldoen, te weten 1) tijdig, 2) schriftelijk en 3) een
        gedocumenteerde afwijzing overleggen. U heeft niet aan de derde voorwaarde voldaan: de
        door u overgelegde afwijzing is onvoldoende gedocumenteerd. Met 'gedocumenteerd ' wordt
        bedoeld dat u met (financiële) stukken onderbouwt waarom u een afwijzing heeft ontvangen
        van uw hypotheekverstrekker. De letterlijke vereisten staan dikgedrukt op voorgaande
        pagina.
        
          Cliënten stellen zich op het standpunt dat u niet op de juiste gronden de ontbindende
        
        
          voorwaarde heeft ingeroepen en derhalve de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft
        
        
          ontbonden. Dat betekent dat u tekortgeschoten bent in de nakoming van uw verplichting uit
        
        
          de overeenkomst. Het is ook niet langer mogelijk om uw verplichting uit de overeenkomst na te komen. Immers, u diende een gedocumenteerde afwijzing tijdig te overleggen en aan die verplichting kunt u niet meer voldoen. Het is derhalve niet vereist dat cliënten u in gebreke stellen. (...) [onderstreping hof]
      
      
      
        Namens cliënten ga ik bij deze over tot buitengerechtelijke ontbinding van de tussen partijen
        gesloten koopovereenkomst voor de woning aan [adres1] .
        Namens cliënten verzoek, en voor zover rechtens noodzakelijk sommeer, ik u ervoor zorg te
        dragen dat het bedrag van de contractuele boete ter hoogte van € 42.470,- uiterlijk binnen
        drie weken na dagtekening van deze brief wordt voldaan aan cliënten op rekeningnummer
        (...)".
      
      
    
    
      3.8
      
        [naam1] heeft op 15 februari 2024 het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:
      
      
        “ Conform uw verzoek treft u bijgaand de aanvraag aan, alsmede een mail van de [bank1] met
        aanvullende vragen. Deze vragen zijn ontstaan omdat er geen aansluiting was tussen het
        inkomen zoals opgegeven in de aanvraag en de onderliggende stukken. Ook vanuit
        aanvullende documenten was er geen aansluiting zodat er uiteindelijk onvoldoende
        bestendig inkomen onderbouwd/aangetoond kon worden waardoor de gevraagde hypotheek
        ruimschoots niet haalbaar was. Indien deze vragen positief waren beantwoord zouden er
        overigens nog andere vragen beantwoord moeten worden, maar zover is het niet gekomen
        omdat de hypotheek gezien het inkomen sowieso dus niet haalbaar zou zijn. (...)".
      
      
    
    
      3.9
      De advocaat van [geïntimeerde] heeft deze e-mail, de hypotheekaanvraag en de afwijzingsbrief van [bank1] aan de advocaat van [appellanten] gestuurd. [appellanten] hebben met deze informatie geen genoegen genomen. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] een boete is verschuldigd omdat [appellanten] de overeenkomst hebben kunnen ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] . De stelplicht en de bewijslast dat daarvan sprake is, rust op [appellanten] 
      
    
    
      4.2
      
        [appellanten] baseren hun vordering op artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin is geregeld dat de partij die zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, aan de andere partij de bevoegdheid geeft de koopovereenkomst te ontbinden na het verstrijken van een termijn van acht dagen na ingebrekestelling. Op grond van 11.2 is in dat geval een boete verschuldigd door de tekortschietende partij. 
    
    
      4.3
      Willen [appellanten] met succes de bevoegdheid/rechten uit artikel 11 kunnen inroepen, dan dient dus in de eerste plaats sprake te zijn van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Volgens [appellanten] is daarvan sprake omdat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen die voor hem voortvloeien uit artikel 15 van de koopovereenkomst (het op juiste gronden inroepen van de ontbindende voorwaarde door [geïntimeerde] ). In de brief van 21 december 2023 is het schenden van die verplichting als grond voor de ontbinding ingeroepen en is opgemerkt dat gelet daarop niet vereist is dat [appellanten] [geïntimeerde] in gebreke stellen. In hun processtukken hebben [appellanten] in het verlengde van die brief ook alleen het schenden van de verplichting om een goed gedocumenteerd beroep op de genoemde ontbindende voorwaarde te doen aan hun vordering ten grondslag gelegd.
      
    
    
      4.4
      
        [appellanten] verliezen daarmee uit het oog dat uit een financieringsvoorbehoud, zoals aan de orde in artikel 15 van de koopovereenkomst geen verbintenis voor [geïntimeerde] voortvloeit die bij niet-nakomen daarvan jegens [appellanten] een tekortkoming oplevert, laat staan dat het niet-nakomen van wat in zo’n clausule is bepaald grond zou kunnen zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst. Artikel 15 van de koopovereenkomst biedt [geïntimeerde] de mogelijkheid om zich (indien hij dat wenst) van de koopovereenkomst te bevrijden met een beroep op de in dit artikel opgenomen ontbindende voorwaarde. Indien hij zich onvoldoende inspant om een financiering te verkrijgen, dan kan dat meebrengen dat daarmee de ontbindende voorwaarde als niet vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dat meebrengen, maar een tekortkoming als bedoeld in art. 6:74 BW en art. 6:265 BW levert het niet op. Door zich in dit geding ter onderbouwing van de door hen gevorderde boete enkel te beroepen op het onvoldoende inspannen door [geïntimeerde] om financiering te verkrijgen, hebben [appellanten] niet aan hun stelplicht ten aanzien van het kunnen opeisen van de in artikel 11.2 genoemde boete voldaan. 
      
    
    
      4.5
      Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] vanwege het door [geïntimeerde] niet voldoen aan de in artikel 15 geformuleerde voorwaarden - voor zover daarvan al sprake is - de koopovereenkomst niet hebben kunnen ontbinden op grond van artikel 11.1. Zij kunnen om die reden ook geen aanspraak maken op de aan die ontbinding gekoppelde boete van artikel 11.2.
      
    
    
      4.6
      Hetgeen verder door partijen in het kader van het financieringsvoorbehoud is aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer. 
      
      
        
          Nog een andere grond om de vordering af te wijzen
        
      
    
    
      4.7
      Ook indien veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat [appellanten] de overeenkomst wel hebben kunnen ontbinden en de boete hebben kunnen vorderen, zou hun vordering stranden en wel vanwege het door [geïntimeerde] gedane beroep op matiging van de boete. Op grond van artikel 6:94 BW heeft de rechter de mogelijkheid om op verlangen van de schuldenaar een contractuele boete te matigen. Volgens vaste rechtspraak kan voor matiging slechts grond zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
      
    
    
      4.8
      Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat [appellanten] op 19 maart 2024 de woning aan een derde hebben geleverd voor een koopprijs van € 428.000,- (dus voor€ 5.300,- meer dan de met [geïntimeerde] overeengekomen koopprijs) en gaat ervan uit dat [geïntimeerde] met deze stelling bedoelt dat [appellanten] als gevolg van het niet doorgaan van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] geen schade hebben geleden en dat dit gegeven moet leiden tot matiging van de boete – als die al zou zijn verschuldigd. Het hof is het daar mee eens: als [appellanten] al aanspraak hadden kunnen maken op een boete, zou die in dit geval gematigd moeten worden en wel tot nihil. Het gaat hier om een koopovereenkomst tussen particulieren die een standaardbeding zijn overeengekomen. Niet is gesteld of gebleken dat daarover is onderhandeld of dat anderszins [geïntimeerde] op de strekking van artikel 11.2 is gewezen. Tegenover de stellingen van [geïntimeerde] dat helemaal geen schade is geleden, hebben [appellanten] niets aangevoerd waaruit volgt dat de gevorderde boete toch in een redelijke verhouding staat tot enig nadeel aan hun zijde in verband met het niet doorgaan van de koopovereenkomst. Verder is gesteld noch gebleken dat het door [appellanten] opeisen van de boete bedoeld is geweest om [geïntimeerde] aan te sporen zijn verplichtingen na te komen (in welk geval er mogelijk minder aanleiding zou zijn tot een dergelijke matiging). Van enige wens tot aansporing door [appellanten] is ook niets gebleken; integendeel, zij hebben jegens [geïntimeerde] direct de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en de boete opgeëist. Gelet op dit een en ander, waarbij het hof ook betrekt dat [geïntimeerde] – eveneens onweersproken – heeft aangeboden de woning alsnog af te nemen en dat [appellanten] daarop niet zijn ingegaan, ziet het hof reden de boete te matigen tot nihil. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.9
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      4.10
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      bekrachtigt het (mondeling) vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 15 november 2024; :
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] tot aan de uitspraak in hoger beroep:€   827,- aan griffierecht
        € 2.213,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt x appeltarief IV)
      
      
    
    
      5.3
          verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4
          wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, M.W. Zandbergen en P.S. Bakker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
        23 december 2025.
      
    
  
  
     Dagvaarding nummer 6/memorie van grieven nummer 6. 
  
  
     Zie onder meer Asser/Hijma 7-I 2024/247-248, met verwijzing naar HR 21 oktober 1988, NJ 1989/80. 
  
  
     Artikel 6:23 lid 2 BW.
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.