ECLI:NL:RBDHA:2024:22464, Rechtbank Den Haag, 31-12-2024, AWB - 24 _ 3403
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waarde wordt verminderd, verweerder heeft waarde onvoldoende onderbouwd en ten onrechte geen rekening gehouden met de op de woning rustende agrarische bestemming, naar het oordeel van de rechtbank is dat een waardeverminderende factor.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 24/3403
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van              31 december 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: A. Oosters),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 16 februari 2024 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2024. 
      De gemachtigde van eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. D.J. Koopmans en B. Smit.  
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 500.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 500.000;
      
      
        vermindert de aanslag watersysteemheffing tot een berekend naar een waarde van € 500.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.126,26;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden;
      
      
        draagt verweerder op om de toegekende proceskosten en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
      
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 776.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2023.
    
    2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    3. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1930. De woning heeft een gebruiks- en perceeloppervlakte van respectievelijk 244 m2 en 427 m2. Op het gehele perceel is het bestemmingsplan agrarisch van toepassing.
    
    4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
    
    5. Eiser bepleit een waarde van € 373.000. Eiser voert daartoe aan dat rekening gehouden dient te worden met het aanwezige bestemmingsplan. Volgens eiser dient de woning te worden vergeleken met objecten met eenzelfde bestemming, dan wel met behulp van de Taxatiewijzer agrarische objecten (de Taxatiewijzer).
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder voert daartoe aan dat de woning/het perceel niet meer agrarisch wordt gebruikt. Derhalve is toepassing van de Taxatiewijzer volgens verweerder niet mogelijk.
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn andere type woningen met een aanzienlijk kleiner gebruiks- en perceeloppervlakte en zijn gelegen in een ander gedeelte van Oegstgeest. Daarnaast heeft verweerder ten onrechte geen rekening gehouden met de op de woning rustende agrarische bestemming. In de rechtspraak is algemeen geaccepteerd dat de bestemming als bedrijfswoning bij een bedrijf een waardedrukkend effect heeft, omdat deze bestemming zelfstandige bewoning onmogelijk maakt en de kring van gegadigden veelal tot familieleden beperkt. Daarnaast speelt bij de waardebepaling het feitelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan in beginsel geen rol. Een potentiële koper van de woning zal te rade gaan welke van de voorschriften uit het bestemmingsplan van toepassing zijn en vervolgens welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de woning zou kunnen geven. Iedere potentiële koper heeft ermee te rekenen dat de gemeente dat bestemmingsplan jegens hem zal willen handhaven. Dat brengt mee dat het waardedrukkende effect dat uitgaat van de agrarische bestemming zich hier ten volle doet gelden. Dat is alleen anders als er sprake zou zijn van meer dan persoonsgebonden gedoogbeleid van de gemeente, dat inhoudt dat de gemeente aan de rechtsopvolgers onder bijzondere titel wil toestaan de grond te blijven gebruiken overeenkomstig de huidige (feitelijke) bestemming, die strijdig is met het bestemmingsplan. Echter, niet gesteld en ook niet gebleken is dat dergelijk gedoogbeleid door de gemeente wordt gevoerd. Dit wordt temeer bevestigd doordat eiser zelf reeds een bestemmingsplanwijziging heeft ingediend, welke door de gemeente is afgewezen. Dat betekent dat verweerder bij de waardebepaling van de woning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de bestemming die rust op de agrarische grond bij de woning.
    
    9. Nu verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, is de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite lagere waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser heeft bij zijn berekening de Taxatiewijzer als uitgangspunt genomen, maar heeft hierbij de door hem gehanteerde bedragen onvoldoende gespecificeerd. Het valt derhalve niet te achterhalen hoe eiser aan de door hem gestelde bedragen is gekomen.
    
    10. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 500.000. 
    
    11. Verder heeft eiser zich erover beklaagd dat verweerder het verweerschrift te laat heeft ingediend. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (Awb) verweerder, nadat de gronden van het beroep aan hem zijn toegezonden, alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter dient toe te zenden, waarbij een verweerschrift kan worden ingediend. Artikel 8:42 Awb maakt deel uit van afdeling 8.2.2 Awb, getiteld ‘Vooronderzoek’. Een uitnodiging voor de zitting maakt voor partijen kenbaar dat het vooronderzoek is afgerond. Stukken die na het vooronderzoek worden ingediend kunnen daarmee niet meer de titel hebben van de stukken die in de fase van het vooronderzoek worden gewisseld, waaronder het verweerschrift. Nieuwe stukken die na afronding van het vooronderzoek en uiterlijk op de elfde dag vóór de zitting worden ontvangen, worden aangemerkt als nader stuk en niet als verweerschrift. Indien een verweerschrift na afronding van het vooronderzoek wordt ingediend als nader stuk, wordt veronderstelt dat het indienen van een conclusie van repliek feitelijk onmogelijk wordt gemaakt en een belanghebbende kan worden bemoeilijkt een adequate reactie te geven.
    
    12. In onderliggend geval zijn partijen op 26 november 2024 uitgenodigd om op 17 december 2024 ter zitting te verschijnen. De rechtbank heeft het verweerschrift ontvangen op 5 december 2024, waardoor het verweerschrift niet is ingediend in de fase van het vooronderzoek en wordt aangemaakt als nader stuk en niet als verweerschrift. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat sprake is van een schending van het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen. Nu eiser ter zitting heeft kunnen reageren op dit nadere stuk heeft de rechtbank geen reden gezien tot schorsing van het onderzoek. 
    
    13. Tot slot heeft eiser verzocht om een vergoeding voor het door hem overgelegde deskundigenrapport. Op grond van artikel 7:15, tweede lid, en artikel 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bestaat recht op vergoeding door het bestuursorgaan van kosten die eiser in verband met de behandeling van zijn bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Onder deze kosten zijn op grond van het bepaalde in artikel 7:15, vierde lid, en artikel 7:28, vijfde lid, van de Awb in samenhang met artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht tevens begrepen de kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht. Eiser komt derhalve in aanmerking voor een vergoeding van € 106 (2 uur x € 53), vermeerderd met 21% btw, per ingediend deskundigenrapport.
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
    
    15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 1 (gemiddeld). De rechtbank stelt alsdan de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.126,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 624 (tarief 2024), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 (tarief 2024) en een vergoeding van € 128,26 voor het deskundigenrapport).
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H. Bergman, rechter, in aanwezigheid van                mr. S. Liesveld, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6874.
  
  
     Hoge Raad 20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF2256.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739.
  
  
     Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.