ECLI:NL:RBLIM:2025:13245, Rechtbank Limburg, 29-10-2025, C/03/332378 / HA ZA 24-303
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit vanwege ontbreken publiekrechtelijke woonbestemming woning? Uitleg van de gesloten koopovereenkomst. Gerechtvaardigde verwachting van koper dat de woning daarvoor geschikt was. Non-conformiteit vanwege aantasting verhandelbaarheid woning.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/332378 / HA ZA 24-303
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaatsnaam] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. K.A.M.J. Horsch,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [plaatsnaam] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [plaatsnaam] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. J.R.P.M. Scheepers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 26 maart 2025- de akte bewijsmiddelen van [eiser]- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 4 juni 2025 
      - de conclusie na getuigenverhoor van [eiser]
      - de antwoordconclusie van [gedaagden]
      - de akte naar aanleiding van de antwoordconclusie van [eiser] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De rechtbank blijft bij hetgeen zij in haar vonnis van 26 maart 2025 heeft bepaald. In dat vonnis heeft zij [eiser] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs dat in het betreffende taxatierapport uit 2006 de bestemming van het pand [adres 1] staat vermeld.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] heeft daartoe bij akte als bewijsmiddel het desbetreffende taxatierapport overgelegd en zichzelf als getuige laten horen. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport de bestemming van de woning niet vermeldt en dat de taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002” (…), met uitzondering van onderzoek bestemmingsplan (…). Gehoord als getuige heeft [eiser] op vraag van [gedaagden] verklaard dat de taxatie plaatsvond in opdracht van de bank en dat hij niet weet waarom de taxateur geen onderzoek heeft gedaan naar het bestemmingsplan.
      
    
    
      2.3.
      Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank bewezen dat in taxatierapport niet de bestemming van zijn woning staat, zodat hij ook niet in 2006 al ervan op de hoogte was dat zijn woning geen publiekrechtelijke woonbestemming had en derhalve zijn klachtplicht niet heeft geschonden. Het beroep van [gedaagden] daarop wordt dan ook door de rechtbank gepasseerd. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 23 november 2020 aan [eiser] deelt de gemeente mee dat hij de Wabo overtreedt en kondigt zij haar voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan. [eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, welk bezwaar op 4 oktober 2021 ongegrond is verklaard. [eiser] heeft op 20 mei 2021 [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor zijn schade en heeft op 11 mei 2023 een stuitingsbericht heeft verzonden. Daarmee is er ook geen sprake van verjaring. Het verjaringsverweer van [gedaagden] wordt dan ook gepasseerd.
      
    
    
      2.5.
      De verdere stellingen die [gedaagden] heeft ingenomen in haar conclusie na enquête worden, voor zover zij niet al bij antwoord zijn ingenomen, door de rechtbank gepasseerd als tardief. Met name ten aanzien van het beroep op de WOZ-procedure die [eiser] in 1996-1997 zou hebben gevoerd en waaruit zou volgen dat hij door een ander taxatierapport wel (op dat tijdstip) op de hoogte zou moeten zijn geweest van het feit dat op zijn woning niet de publiekrechtelijke bestemming “wonen” rust, overweegt de rechtbank dat [gedaagden] deze stelling niet alleen niet eerder heeft ingenomen, daarnaast is deze stelling ook innerlijk tegenstrijdig met de stelling die de raadsvrouwe van [gedaagden] in haar pleitnota heeft geponeerd. Immers, onder verwijzing naar deze stukken, die door haar als productie 4 zijn ingediend ten behoeve van de mondelinge behandeling, heeft zij deze stukken daarin gebruikt als onderbouwing voor de stelling dat [gedaagden] [eiser] heeft geholpen met het opstellen van zijn bezwaren en dat [gedaagden] geen wetenschap had van de bijzonderheden van de bestemming, zodat er geen sprake was van schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] . Ook de stelling in de conclusie na enquête dat uit het feit dat het pand een werkplaats was en dat [eiser] dat bij aankoop in 1995 al wist, zodat hij ook moest weten dat zijn woning een bedrijfsmatige bestemming had, is innerlijk tegenstrijdig met de in r.nr. 19 van de conclusie van antwoord ingenomen stelling dat [gedaagden] altijd in de veronderstelling is geweest dat [adres 1] bewoond mocht worden, nu de woning (opmerking rechtbank: partijen spreken soms over appartement of bovenwoning, maar omwille van de duidelijkheid houdt de rechtbank ‘woning’ aan) immers ook door [vorige eigenaar] (opmerking rechtbank: [vorige eigenaar] is de vorige eigenaar en verkoper) werd bewoond en er geen enkele aanleiding was om te twijfelen aan de bewoonbaarheid.
      
    
    
      2.6.
      Gezien de rechtsgrond die [eiser] primair aan zijn vordering ten grondslag legt, ligt derhalve de vraag voor of de woning, nu deze geen publiekrechtelijke woonbestemming heeft, non-conform is. Voor beantwoording daarvan moet de overeenkomst tussen partijen worden uitgelegd. Naar vaste rechtspraak moet dit worden bepaald aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt in dat de betekenis van een omstreden (beding in een) overeenkomst door de rechter niet zuiver taalkundig moet worden uitgelegd maar ook moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  
      
    
    
      2.7.
      Vast staat dat de woning [adres 1] in januari 1995 door [gedaagden] aan [eiser] is geleverd op dezelfde dag als [gedaagden] het gehele pand ( [adres 2] , [adres 1] , [adres 3] en [adres 4] ) van [vorige eigenaar] geleverd kreeg. Vast staat ook dat het aankoopproces tegenover [vorige eigenaar] door [eiser] en [gedaagden] gezamenlijk heeft plaatsgevonden, dat [eiser] en [gedaagden] samen een aankoopmakelaar hadden ingeschakeld en de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] is opgesteld door deze makelaar. Er is dan ook geen sprake van de gebruikelijke situatie dat de [gedaagden] als verkoper de woning vooraf aan verkoop en levering aan [eiser] zelf heeft bewoond danwel deze in de hoedanigheid van eigenaar kende.
      
    
    
      2.8.
      Daarnaast is sprake van een (model)koopovereenkomst van de VBO van die tijd, welk niet alle (standaard)bepalingen bevat waar de recente jurisprudentie op ziet. De koopovereenkomst bevat echter wel in artikel 5 lid 2 de gebruikelijke bepaling dat het verkochte bij de feitelijke levering de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat voor de koper kenbare gebreken die daaraan in de weg staan, voor diens risico komen (zie ook onderdeel 2.3 van het tussenvonnis van 26 maart 2025). 
      
    
    
      2.9.
      Daarnaast bevat de koopovereenkomst de volgende bepaling:
      
      
        
          Artikel 6
        
        (…)
      
      
        2. Verkoper heeft naar beste weten kennis gegeven van alle eventueel met het verkochte verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienen erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
      
      
        1. de (laatste) akte(n) van levering;
      
      
        2. ander akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, welke 
        wel/niet
         in kopie aan deze akte zijn gehecht.
      
      
        Koper aanvaardt nadrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Indien uit onderzoek bij de openbare registers, als hiervoor omschreven, blijkt dat met het verkochte lasten en beperkingen verbonden zijn, die niet voor koper kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hij evenwel het recht uiterlijk op 
        17 oktober 1994
        , mits schriftelijk en onder opgaaf van redenen, aan de 
        verkoper/notaris
         mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat verkoper vervolgens vrij deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling hiervan aan koper, diens vertegenwoordiger of diens notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat hem de schriftelijke mededeling van het niet voetstoots aanvaarden van de zwaardere belasting door koper heeft bereikt.
      
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank is van oordeel dat gelet op de woordelijke bepalingen, de verwijzing naar artikel 3:16 BW en het feit dat het hier een standaard/model overeenkomst uit (ten laatste) 1995 betreft en partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet hebben onderhandeld als tegenover elkaar staande partijen en daarmee ook niet over de inhoud van het artikel, deze bepaling dient te worden opgevat als uitwerking van artikel 7:15 BW, zodat deze bepaling ziet op op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke verplichtingen die een bijzondere last of beperking zijn. Voor dit oordeel vindt zij ook steun in het feit dat in de standaard NVM-akten voor appartementsrechten pas in 2018 en voor eengezinswoningen pas in 2021, dus lang na 1995, een exoneratie is toegevoegd voor publiekrechtelijke beperkingen van algemene strekking. De rechtbank verwijst naar artikel 6.1 van de standaard NVM-akte, die onder meer luidt: Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
      
    
    
      2.11.
      Het onderwerp van de koopovereenkomst is dus een onroerende zaak waarvan de woning zonder meer geschikt is om te worden bewoond en dat moet als het normale gebruik in de zin van artikel 5 van de koopovereenkomst moet worden beschouwd. In samenhang gelezen met hetgeen hiervoor is overwogen brengt dit met zich dat, ondanks dat [gedaagden] de woning niet door eigen gebruik kende, hij door ondertekening van de overeenkomst er voor heeft ingestaan dat de woning, als normaal gebruik, kon worden bewoond. [eiser] mocht op grond van de overeenkomst de gerechtvaardigde verwachting hebben dat de woning daarvoor geschikt was. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank de gevolgtrekking dat er voor [eiser] geen onderzoeksplicht gold naar de algemene publiekrechtelijke bestemming. 
      
    
    
      2.12.
      De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of, ook als de onroerende zaak publiekrechtelijk niet maar feitelijk wel geschikt is voor bewoning, er sprake is van non-conformiteit. Zowel [eiser] als [gedaagden] verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar een arrest van Hof Den Haag, [eiser] wijst daarbij ook op een arrest van Hof ‘s-Hertogenbosch. Nu in de koopovereenkomst tussen partijen niet een bepaling met de strekking van een exoneratie voor publiekrechtelijke beperkingen van algemene strekking is opgenomen, ziet de rechtbank aanleiding het Hof ‘s-Hertogenbosch te volgen. Dat betekent dat onder het normaal gebruik als woonhuis zoals bepaald in artikel 5 van de overeenkomst ook valt dat de onroerende zaak over de eigenschappen zou beschikken die voor een normaal gebruik als woonruimte nodig zijn en dat hiervoor niet alleen het feitelijk gebruik bepalend is; het kan ook om eigenschappen gaan die de gebruiksmogelijkheden en de vrije verhandelbaarheid van de woning aantasten. Nu vast staat dat [eiser] zijn onroerende zaak niet meer als woning heeft kunnen verkopen en dat daarmee de verhandelbaarheid van zijn woning is aangetast, is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van non-conformiteit.
      
    
    
      2.13.
      Ter vaststelling van zijn schade heeft [eiser] zijn woning laten taxeren. Per 17 juni 2023 is waarde van zijn woning met woonbestemming getaxeerd op € 225.000,-. De waarde zonder woonbestemming wordt getaxeerd op € 84.000,-. Het verschil van € 141.000,- vordert [eiser] (primair) van [gedaagden] . [gedaagden] heeft de berekening betwist, stellende dat de schade ex tunc, derhalve ten tijde van 1995, moet worden berekend. Ook zou de taxateur geen rekening hebben gehouden met de (uitgeleefde) staat van het pand. [eiser] heeft daar tegenover gezet dat [gedaagden] ruim de tijd heeft gehad een eigen taxatie in te brengen, maar dat niet heeft gedaan. De rechtbank is, met [eiser] , van oordeel dat het [gedaagden] vrij stond om een eigen taxatie in te brengen en dat, nu zij dit niet heeft gedaan, er geen aanleiding is om [gedaagden] hiertoe alsnog de gelegenheid te bieden. Aan het ter mondelinge behandeling door [gedaagden] gedane bewijsaanbod komt de rechtbank bij gebrek aan gemotiveerde betwisting  niet toe.
      
    
    
      2.14.
      Naar vaste rechtspraak dient als uitgangspunt voor berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Nu [eiser] het verschil vordert tussen de waarde van zijn woning zonder het ontbreken van een woonbestemming en die met het ontbreken van een woonbestemming en deze onderbouwt met een recent taxatierapport, ziet de rechtbank geen reden om niet van dit bedrag uit te gaan.
      
    
    
      2.15.
      Ondanks dat [gedaagden] stelt dat [eiser] van 1995 tot 2023 het woongenot heeft gehad van de onroerende zaak en dus geen kosten heeft gehad voor een andere woonruimte waarin het wel was toegestaan te wonen, heeft zij deze stelling verder niet concreet gemaakt. De rechtbank kan hier dan ook niet verder mee uit de voeten. 
      
    
    
      2.16.
      Zoals de rechtbank al overwoog onder onderdeel 2.7 van dit vonnis, is sprake van een niet-gebruikelijk aan-/verkoopproces. [gedaagden] heeft op deze bijzondere omstandigheden weliswaar een beroep gedaan, maar heeft dit duidelijk gedaan in het kader van onderzoeks- en mededelingsplicht (de rechtbank verwijst met name naar onderdeel 8 van de conclusie van antwoord). De enkele verwijzing naar het eigen schuld-criterium - tussen haakjes in de conclusie na enquête van [gedaagden] - is daarvoor niet alleen tardief maar ook veel te summier. Voorts heeft de raadsvrouwe van [gedaagden] in haar pleitnota een beroep gedaan op het verzuim van [eiser] om schadebeperkende maatregelen te nemen door de bestuursrechtelijke beslissing van de gemeente verder juridisch te laten toetsen. De rechtbank overweegt dat niet met zekerheid kan komen vast te staan dat beroep of hoger beroep zou hebben geleid tot het alsnog verkrijgen van een publiekrechtelijke woonbestemming van de woning. Derhalve zou wellicht het leerstuk van de gemiste kans dienen te worden toegepast, maar (de raadsvrouwe van) [gedaagden] heeft daartoe veel te weinig gesteld. Ook hiermee kan de rechtbank dus verder niets.
      
    
    
      2.17.
      Voor zover [gedaagden] ten slotte nog een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 13 sub a, inhoudende dat de gemeente [eiser] geen toezegging verleent om de woning te betrekken, overweegt de rechtbank dat deze bepaling ziet op de in 1947 ingestelde Woonruimtewet, die in de jaren ‘50 buiten werking is gesteld en waarvan in 1974 via een nieuwe wet is bepaald dat gemeenten zelf mogen beslissen of zij deze wet opnieuw invoeren. Nu [gedaagden] heeft nagelaten te stellen dat deze wet door de (toenmalige) gemeente [plaatsnaam] was ingevoerd ten tijde van de aankoop van de woning door [eiser] - [gedaagden] heeft hierover zelfs helemaal niets gesteld - passeert de rechtbank dit beroep.
      
    
    
      2.18.
      
        Nu [gedaagden]  geen verdere verweren heeft gevoerd tegen de gevorderde schade van 
        € 141.000,-, zal de rechtbank dit bedrag toewijzen.
      
      
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                138,22
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - kosten deskundigen
              
              
                €
              
              
                1.838,20
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                7.716,00
              
              
                (4 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                12.496,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.20.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 141.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 18 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 12.496,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        IT
      
    
  
  
     Hof Den Haag 3 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:686
  
  
     Hof Den Bosch 20 september 2022, ECLI;nl:GHSHE:2022:3211
  
  
     onder meer HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539