ECLI:NL:RBAMS:2026:1031, Rechtbank Amsterdam, 06-02-2026, AMS 25/4043
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde te hoog vastgesteld; art. 17 Wet WOZ; schade door verborgen gebrek (zwembad met asbestverdacht puin) onterecht niet meegenomen; mogelijkheid schadeverhaal niet relevant; rechtbank stelt WOZ-waarde schattenderwijs vast; beroep gegrond.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 25/4043 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
    
  
  
    Inleiding
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 juni 2025.
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 785.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2025 opgelegd.
    
    3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
    
    5. Eiseres heeft nadere stukken ingediend. 
    
    6. De rechtbank heeft het beroep op 10 december 2025 op zitting behandeld. Eiseres was hierbij aanwezig door middel van een beeldverbinding. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door [naam] , taxateur. 
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        De vaststaande feiten
      
    
    7. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning, gebouwd in 1959, met een oppervlakte van 109 m2 en een tuin. 
    
    8. De woning is in oktober 2024 door eiseres gekocht voor een bedrag van € 895.000,-. Na de aankoop heeft eiseres onder meer een verborgen zwembad met puin in de tuin ontdekt.
    
    
      
        Geschil
      
    
    9. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld en vindt een correctie naar een waarde van tussen € 675.000,- en € 695.000,- redelijk. Volgens haar heeft de heffingsambtenaar onterecht geen rekening gehouden met drie verborgen gebreken: een verborgen zwembad met asbestverdacht puin, schimmelvorming in de meterkast en rotte draagbalken. Zij was hiervan bij de aankoop niet op de hoogte. Alleen het onderzoeken en verwijderen van het zwembad met puin kost al € 70.000,- tot € 100.000,-. De heffingsambtenaar is volgens eiseres dan ook ten onrechte uitgegaan van een, achteraf bezien, te hoge aankoopprijs.
    
    10. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarde correct heeft vastgesteld en baseert zich op een intern waarde-advies. Bij de waardering is aangesloten bij de voor de woning betaalde prijs, gecorrigeerd naar de waardepeildatum en met inachtneming van de erfpacht. Hij erkent dat het zwembad met puin een verborgen gebrek is en bestrijdt niet dat de koopsom zonder kennis daarvan tot stand is gekomen. Eiseres kan echter de verkopers hiervoor aansprakelijk houden en dus rechtens schadeloos worden gesteld. De herstelkosten moeten daarom niet in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een vergelijkbare waarderingssystematiek bij bodemverontreiniging. De overige verborgen gebreken worden door hem betwist. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    11. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 785.000,- niet te hoog is vastgesteld. Dit doet zij aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    12. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    13. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    14. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (de bewijslast). De koopprijs is in beginsel de meest concrete aanwijzing voor de waarde in het economisch verkeer van de woning. Dit is slechts anders als de partij die zich daarop beroept omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft.Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij een gebrek aan de woning dat op de waardepeildatum al aanwezig was, maar niet in de koopprijs is verdisconteerd omdat de koper van de woning daarmee bij de aankoop niet bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn (een verborgen gebrek). Het gaat daarbij om een gebrek dat objectief vast te stellen is.
    
    
      
        Leiden de (verborgen) gebreken tot een lagere waarde?
      
    
    15. Ten aanzien van het verborgen zwembad met asbestverdacht puin geldt het volgende. Vaststaat dat dit zwembad bij de aankoop niet zichtbaar was, omdat het was afgedekt met kunstgras. Ook mocht eiseres er bij de aankoop van uit gaan dat de tuin volledig bruikbaar was. Zij heeft offertes overgelegd waaruit blijkt dat de kosten voor onderzoek en verwijdering, inclusief een asbestinventarisatie en eventuele sanering, worden begroot op een bedrag tussen € 70.000,- en € 100.000,-. De heffingsambtenaar heeft het bestaan van dit verborgen gebrek en de begrote kosten niet betwist.
    
    16. De rechtbank acht aannemelijk dat het zwembad met puin een verborgen gebrek is dat de waarde van de woning beïnvloedt. Volgens rechtspraak moet in dat geval rekening worden gehouden met de schade als gevolg van dat verborgen gebrek. Op die manier wordt aangesloten bij wat een redelijke koper minder zou hebben betaald als hij van het verborgen gebrek op de hoogte was geweest. Dit betekent overigens niet automatisch een waardevermindering ter hoogte van de volledige herstelkosten. Deze kosten vormen wel een zwaarwegende factor, net als de urgentie van het herstel, de risico’s en de eventuele verwijderingsplicht. Vaststaat dat de heffingsambtenaar bij de waardering op geen enkele manier rekening heeft gehouden met de schade als gevolg van het verborgen zwembad. De rechtbank vindt dat hij dat wel had moeten doen.
    
    17. Dat eiseres haar schade mogelijk op de verkoper had kunnen verhalen, maar daarvan heeft afgezien, doet aan het voorgaande niet af. Voor de waardering is beslissend of het verborgen gebrek op de waardepeildatum de waarde van de woning beïnvloedde, niet of schadecompensatie (achteraf) is of eventueel kan worden verkregen. Wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, met een verwijzing naar de waarderingssystematiek bij bodemverontreiniging, is onvoldoende om van bovenstaand oordeel af te wijken.
    
    18. Wat betreft de schimmelvorming in de meterkast en de verrotte draagbalken geldt dat deze gebreken door de heffingsambtenaar wel zijn betwist. De rechtbank overweegt dat eiseres deze gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft op de zitting toegelicht dat de schimmelvorming pas na de koop is ontstaan. Daarnaast zijn geen objectieve gegevens over de omvang van de gebreken en de herstelkosten overgelegd. Eiseres heeft alleen een (begroot) bedrag van € 2.000,- voor het herstel van de draagbalken genoemd. Hiermee is niet aannemelijk gemaakt dat de schimmelvorming en de verrotte draagbalken (ook) verborgen gebreken opleveren. De heffingsambtenaar heeft hier dan ook terecht geen rekening mee gehouden bij de waardering.
    
    19. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het verborgen zwembad met puin. Dat betekent dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    20. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, rijst de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. De rechtbank vindt van niet. Eiseres heeft een ‘redelijke correctie’ voorgesteld tot maximaal € 695.000,-. Deze waarde zou volgens haar rekening houden met alle verborgen gebreken. Eiseres heeft echter niet onderbouwd dat de genoemde totale herstelkosten van “minimaal € 100.000,-” juist zijn en leiden tot een daarmee gelijke waardevermindering op de waardepeildatum. Dit geldt te meer omdat de heffingsambtenaar een deel van deze kosten heeft betwist. Ook is niet aannemelijk gemaakt dat bij haar waardering andere relevante factoren zijn betrokken (zie overweging 15 hiervoor).
    
    21. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2024 schattenderwijs op € 750.000,-. De rechtbank is tot deze waarde gekomen door de in het intern waarde-advies opgenomen gecorrigeerde koopsom van € 796.000,- te verminderen met een bedrag van € 46.000,-. Bij het bepalen van dit laatste bedrag heeft de rechtbank onder meer rekening gehouden met de begrote kosten voor het onderzoeken en verwijderen van het zwembad en het puin, een asbestinventarisatie en een deel van de begrote asbestsaneringskosten, vanwege de onzekerheid over de aanwezigheid van asbest. 
    
    22. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt dus.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    23. Het beroep is gegrond. De WOZ-waarde is te hoog is vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
    
    24. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum wordt verminderd tot € 750.000,-.
    
    25. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Eiseres heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2025;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 	2025 tot een bedrag van € 750.000,-;
    - vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor 	het jaar 2025 dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde bestreden uitspraak 	op bezwaar;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiseres moet 	vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A.H. Gonera, griffier.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Uitgesproken op 6 februari 2026.
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Onder verwijzing naar: [persoon] e.a., Compendium Gemeentelijke belastingen en de Wet WOZ 2023/2.5.7.
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8378 en Rb. Amsterdam 3 november 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:6355.