ECLI:NL:RBZWB:2026:1935, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-03-2026, 11699437 \ CV EXPL 25-1673 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens prostitutieactiviteiten in het gehuurde. De kantonrechter zal deze vorderingen toewijzen. De eveneens gevorderde boete zal worden afgewezen, omdat er sprake is van een onredelijk boetebeding.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11699437 \ CV EXPL  25-1673
    
    
    
      
        Vonnis van 11 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, 
      gevestigd te Breda,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Laurentius ,
      gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats] aan het [adres] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.C.M. van den Kieboom, advocaat te Breda.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Laurentius vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens prostitutieactiviteiten in het gehuurde. De kantonrechter zal deze vorderingen toewijzen. De eveneens gevorderde boete zal worden afgewezen, omdat er sprake is van een onredelijk boetebeding. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 2 mei 2025 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord van 13 augustus 2025 met producties,
        
        
          de brief van 27 augustus 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          e akte overleggen productie van Laurentius van 15 januari 2026 met één productie,
        
        
          de akte overleggen productie van [gedaagde] van 23 januari 2026 met één productie,
        
        
          het e-mailbericht van [gedaagde] van 26 januari 2026,
        
        
          de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
        
        
          de door [gedaagde] op de mondelinge behandeling overlegde factuur van de slotenmaker.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Op 27 januari 2020 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat onder meer dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouding als woonruimte te dienen en dat op de huurovereenkomst de Algemene huurvoorwaarden van Laurentius van 1 januari 2017 (hierna te noemen: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing zijn.
      
    
    
      2.2.	(
      Ook) in de Algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat het gehuurde is bestemd als woonruimte, dat het huurder niet is toegestaan om het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven en dat huurder verplicht is er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Verder is in de Algemene huurvoorwaarden een boetebeding opgenomen bij verboden onderhuur of in gebruik geven. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op 20 januari 2025 heeft de burgemeester gelast dat de werkzaamheden vanuit de huurwoning worden gestaakt op laste van een dwangsom. In dit besluit is onder meer het volgende opgenomen:
        “(…) Eerste constatering
        
          Op 27 september 2024 op of omstreeks 21:12 uur heeft een toezichthouder van de gemeente Breda een controle uitgevoerd. De toezichthouder was in de [adres] in verband met een controle op illegale prostitutie. 
        
        
          Hij had een seksafspraak via de [website] gemaakt met ‘ [naam 1] ’. Zij bood, via haar profiel, seks aan tegen betaling.
        
        
          Om 21:12 uur bevond de toezichthouder zich in de [adres] . Uit de rapportages van de toezichthouders blijkt dat bij binnenkomst drie vrouwen aanwezig waren. Als gevolg hiervan is iedere vrouw afzonderlijk verhoord met behulp van een Spaanse tolk. Tijdens het verhoor hebben twee van de vrouwen te kennen gegeven dat ze sinds een week in Nederland waren en dat en van de vrouwen zich al ongeveer twee maanden in Nederland was. Er is bevestigd dat alle vrouwen werkzaam waren als prostituee.
        
        
          Tijdens het gesprek met de toezichthouders hebben de vrouwen aangegeven dat er namens hun een advertentie op [website] is geplaatst en dat deze niet door hun wordt beheerd. Zij worden telefonisch op de hoogte gebracht van de gemaakte afspraken wat tevens hun werktijdens bepaalt. Dit is een duidelijke indicatie van prostitutiewerkzaamheden. Zij mogen het verdiende geld zelf houden. Ze betalen wel 100 euro per dag per persoon om in de woning te verblijven en worden niet gedwongen om te werken. Dit wijst op een zakelijke huur van de woning voor prostitutiedoeleinden. 
        
      
      
      
        
          Tweede constatering
        
        
          Op 7 november 2024 op of omstreeks 21:40 uur heeft een toezichthouder van de gemeente Breda een controle uitgevoerd. De toezichthouder was in de [adres] in verband met een controle op illegale prostitutie. Hij had een seksafspraak via de [website] gemaakt met ‘ [naam 2] ’. Zij bood, via haar profiel, seks aan tegen betaling.
        
      
      
      
        
          Om 21:40 uur bevond de toezichthouder zich in de [adres] . Uit de rapportages van de toezichthouders blijkt dat bij binnenkomst een vrouw en een man aanwezig waren. 
        
        
          De man werd schaars gekleed in de slaapkamer aangetroffen waardoor de toezichthouders sterk het vermoeden hadden dat deze kamer werd gebruikt als werkruimte om seksuele handelingen te verrichten. 
        
        
          Tijdens het verhoor heeft de vrouw te kennen gegeven dat zij al vier a vijf maanden in Nederland verblijft. Ook heeft de vrouw aangegeven dat ze op [website] een advertentie heeft geplaatst en dat ze via deze weg werkt. Dit is een duidelijke indicatie van prostitutiewerkzaamheden. Ze mag het verdiende geld zelf houden en gebruikt het om haar familie in het buitenland te onderhouden. Ze huurt de woning voor 98 euro per dag via een website en wordt niet gedwongen om te werken. Dit wijst tevens op een zakelijke huur van de woning voor prostitutiedoeleinden. 
        
        
          Gelet op de advertenties op [website] en de gemaakt afspraken voor seks tegen betaling die leidde naar uw woning aan de [adres] in [plaats] , in samenhang met de aanwezigheid en de verklaring van de aangetroffen sekswerkers, is er sprake van prostitutieactiviteiten in uw woning. (…)”.
      
      
    
    
      2.4.
      Op 24 december 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een zienswijze ingediend tegen het voornemen van de burgemeester tot oplegging van een dwangsom. Het bezwaar van [gedaagde] is ongegrond verklaard. Het besluit van de burgemeester tot oplegging van een last onder dwangsom is in stand gebleven.
      
    
    
      2.5.
      Laurentius heeft (anonieme) klachten van buurtbewoners ontvangen. 
      
        
          
          
          
            
              
                “Datum
              
              
                
                  Melding
                
              
            
            
              
                
                  18 september 2024
                
              
              
                
                  Bewoner maanden niet aanwezig. Er wonen alleen vrouwen. Komen vaak Spaanstalige mensen aan en vertrekken dag later. Er is sprake van prostitutie. Lijkt op een soort mensenhandel. Mensen op de galerij voelen zich niet prettig/veilig.
                
              
            
            
              
                
                  3 oktober 2024
                
              
              
                
                  Anonieme meldingen over mogelijke prostitutie en drugshandel.
                
              
            
            
              
                
                  3 oktober 2024
                
              
              
                
                  Er verblijven buitenlandse vrouwen in het appartement die daar niet officieel wonen. Die krijgen overdags en ’s nachts (kortstondige) bezoekjes. Er wordt midden in de nacht op de deur gebonsd. Net weer uit mijn slaap gehaald. Ik voel me niet meer veilig in mijn eigen huis. Het kan echt niet langer zo doorgaan! Ik hoop dat jullie snel actie ondernemen, voordat dingen hier uit de hand gaan lopen. Ik word hier echt moedeloos van zo. 
                
              
            
            
              
                
                  6 november 2024
                
              
              
                
                  Op huisbezoek geweest bij de klager van nummer. [x]. De klager geeft aan overlast te ondervinden. Deze overlast er ook ’s nachts. Nr. [x] geeft aan dat nr. [x] ook overlast ervaart van de prostituees.”.
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Laurentius vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en een boete van € 1.000,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      Laurentius legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door prostituees vanuit zijn woning te laten werken. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius , dan wel afwijzing van de vorderingen van Laurentius , met veroordeling van Laurentius in de proces- en nakosten. [gedaagde] betwist dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven voor prostitutieactiviteiten. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat hij afhankelijk is van het gehuurde. [gedaagde] staat al geruime tijd onder behandeling van Fivoor, omdat hij (ernstige) psychische klachten heeft. [gedaagde] is diverse keren gedwongen opgenomen. [gedaagde] heeft momenteel een affectieve relatie. Dit heeft een positieve uitwerking op zijn klachten. Ze hebben plannen om te trouwen en zich te settelen in het gehuurde. Het inkomen van [gedaagde] bestaat uit een bijstandsuitkering.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekening, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. 
      
      
        
          Tekortkoming
        
      
      
    
    
      4.2.
      Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 27 september 2024 en 7 november 2024 – zoals geciteerd onder rechtsoverweging 2.3. van dit vonnis – ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen personen in het gehuurde aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. Er wordt onder meer beschreven hoe afspraken met verschillende personen via de [website] tot stand zijn gekomen, dat de aangetroffen personen zelf verklaren in het gehuurde te mogen werken tegen betaling van om en nabij € 100,00 per dag, hoe een kamer in het gehuurde was ingericht als werkruimte voor een sekswerker en wat daar is aangetroffen. [gedaagde] heeft het voorgaande ook niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voldoende vaststaat dat in het gehuurde prostitutieactiviteiten hebben plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij niet op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten in het gehuurde. In dat kader wijst [gedaagde] erop dat hij een vriend van hem ( [persoon] ) medio september 2024 aan onderdak heeft geholpen door hem de sleutel van het gehuurde te geven en zelf (tijdelijk) uit het gehuurde te vertrekken. Dit zou volgens [gedaagde] slechts een paar dagen duren, maar op verzoek van [persoon] is dat verlengd. Uiteindelijk is [gedaagde] naar eigen zeggen pas op 20 november 2024 teruggekeerd naar het gehuurde. [persoon] zou op dat moment al vertrokken zijn. [gedaagde] voert aan dat hij in de tussentijd op verzoek van [persoon] niet in het gehuurde is geweest.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt dat het geven van een sleutel aan een derde, zodat deze tijdelijk in het gehuurde kan verblijven, op zichzelf gezien nog geen tekortkoming oplevert. Beslissend is of de huurder, in het licht van de gedragingen van degene die met goedvinden het gehuurde gebruikt, zich als een goed huurder heeft gedragen (zie het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007. Concreet brengt dit mee dat [gedaagde] tekort kan zijn geschoten met betrekking tot de gedragingen van degene die in zijn woning verblijft, doordat hij bijvoorbeeld op de hoogte was van die gedragingen, door niet in te grijpen of door onvoldoende toezicht te houden. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft gehouden. Als goed huurder had het op de weg van [gedaagde] gelegen om toezicht te houden op de activiteiten in het gehuurde in de periode tussen medio september 2024 en 20 november 2024. Dat geldt temeer nu [persoon] zijn (afgesproken) vertrek steeds uitstelde en niet wilde dat [gedaagde] langskwam in het gehuurde. Door dat niet te doen heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen in de zin van artikel 8 van de Algemene huurvoorwaarden en de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Daarom kan in het midden blijven of [gedaagde] op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet het gehuurde verlaten
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning in beginsel geen tekortkoming van geringe betekenis is en een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het is een feit van algemene bekendheid dat (het laten plaatsvinden van) prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Het belang van Laurentius is gelegen in het beschermen van de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en het voorkomen van precedentwerking. Dat Laurentius streng optreedt tegen overlast en gevaar van (illegale) prostitutie is dan ook begrijpelijk.  
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] stelt dat sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat zijn belangen om in het gehuurde te blijven zwaarder wegen dan de belangen van Laurentius . Het is voor [gedaagde] van groot belang dat hij in het gehuurde kan blijven wonen, omdat een stabiele woonsituatie belangrijk is voor zijn mentale gezondheid en voor de begeleiding die hij nodig heeft in verband met zijn psychische problematiek. De kantonrechter begrijpt dat ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn en dat hij een groot belang heeft bij behoud van een dak boven zijn hoofd, maar daartegenover staan alle voornoemde belangen van Laurentius om illegalie prostitutie tegen te gaan. Alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van Laurentius hier zwaarder weegt dan het woonbelang van [gedaagde] .
      
    
    
      4.7.
      De conclusie van het bovenstaande is dan ook dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Dit is een redelijke termijn om aan de veroordelingen te voldoen. 
      
      
      
      
      
      
      
        
          Boetebeding in de Algemene huurvoorwaarden
        
      
      
    
    
      4.8.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
      
    
    
      4.9.
      Laurentius vordert op grond van artikel 19 van de Algemene huurvoorwaarden een contractuele boete van € 1.000,00, omdat [gedaagde] het gehuurde in de periode van medio september 2024 tot en met 20 november 2024 in gebruik heeft gegeven aan een derde. Uit de tekst van artikel 19 van de Algemene huurvoorwaarden blijkt dat de betreffende boete niet alleen is gesteld op onderhuur. Hieronder valt ook het enkel in gebruik geven van het gehuurde zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Onder het boetebeding valt elke vorm van het in gebruik geven. Hierbij kan gedacht worden aan het tijdelijk verlenen van onderdak in (een deel van) het gehuurde bij noodsituaties zonder dat daar een vergoeding voor wordt verlangd. Als een huurder in een dergelijke situatie, waarin hij geen enkel voordeel heeft genoten van het in gebruik geven van (een deel van) het gehuurde, de gestelde boete verschuldigd zou zijn, levert dat naar het oordeel van de kantonrechter een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen. Dit in vergelijking met hetgeen zou volgen uit de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling zouden hebben getroffen. 
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Laurentius er redelijkerwijs niet van uit mogen gaan dat [gedaagde] het boetebeding, als het die ruime strekking zou hebben, zou hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Of in dit geval sprake was van onderhuur of onbetaalde ingebruikgeving is niet doorslaggevend, omdat het bij de toetsing of een beding oneerlijk en onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich op grond van het beding hadden kunnen voordoen. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat artikel 19 van de Algemene huurvoorwaarden, oneerlijk en onredelijk bezwarend is (zie ook het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 augustus 2022). Gevolg van de oneerlijkheid is dat het beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        Laurentius heeft verzocht om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Het belang van Laurentius om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen. 
        Laurentius heeft belang bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, omdat er in dat geval een duidelijk signaal uitgaat dat er streng wordt opgetreden tegen prostitutie en hiermee wordt ook de negatieve invloed van prostitutie in de woonomgeving weggenomen. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen, is in het kader van de uitvoerbaarheid bij voorraad naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                149,71
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                340,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                434,00
              
              
                (2 punten × € 217,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                108,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.032,21
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, tenzij deze zaken van Laurentius zijn, en alle sleutels af te geven aan Laurentius ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.032,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2007:AZ8743.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2022:3016.