ECLI:NL:RBAMS:2026:1554, Rechtbank Amsterdam, 06-02-2026, 11850253
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tweede ontruimingsverzoek ex artikel 7:230a BW. Verzoeker exploiteert een theater in de bedrijfsruimte. Geen sprake van onbehoorlijk gebruik. Belangenafweging in voordeel van theater.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11850253 \ EA VERZ  25-976
    
    
    
      
        Beschikking van 6 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE ROODE BIOSCOOP, 
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: De Roode Bioscoop ,
      gemachtigde: mr. K. Boukema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BEUYS JOSEPH B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: Beuys ,
      gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift van 8 augustus 2025, met producties;
      - het verweerschrift, met producties.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2026. Namens De Roode Bioscoop zijn [naam 1] ( [naam functie 1] ), [naam 2] ( [naam functie 2] ) en [naam 3] ( [naam functie 3] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Beuys is [naam 4] ( [naam functie 4] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft De Roode Bioscoop aanvullende producties ingediend. Beuys heeft op deze producties gereageerd en ook aanvullende producties ingediend. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij vonnis van 22 april 2025 (zaaknummer 11281870 \ CV EXPL 24-11184) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is beëindigd.
      
    
    
      2.2.
      Op 22 april 2025 heeft de kantonrechter beschikking gewezen (zaaknummer 11371365 \ EA VERZ 24-10123) tussen partijen waarin De Roode Bioscoop voor het eerst een beroep doet op ontruimingsbescherming. In deze beschikking heeft de kantonrechter – kort gezegd – de verplichting van De Roode Bioscoop om het gehuurde te ontruimen geschorst en heeft daarbij de ontruimingstermijn verlengd tot 1 oktober 2025. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter verwijst voor de feiten tot aan de dag van de beschikking van 22 april 2025 naar die beschikking.
      
    
    
      2.4.
      
        In het addendum wat op 29 juni 2010 tussen partijen is overeengekomen (zoals staat beschreven in punt 2.2 van de beschikking van 22 april 2025) staat het volgende, voor zover relevant in deze zaak, opgenomen:
        “Artikel 7
        
          Het is verhuurder bekend dat huurder [adres] onderverhuurt aan (…) tot uiterlijk 1 juli 2011 zonder recht op verlening en voor een maandelijkse huurprijs van € 670,59. Het is aan huurder verboden om zonder schriftelijke instemming van verhuurder opnieuw het van verhuurder gehuurde deels of geheel onder te verhuren. In geval van overweging tot onderverhuur en/of verlenging van onderverhuur na 1 juli 2011 van de lopende onderverhuur treedt huurder met verhuurder in overleg ten einde gezamenlijk te kunnen beoordelen hoe onderhuur het beoogde gebruik van het gehuurde (…) ten goede komt. (…).”
      
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 25 april 2025 heeft Beuys – kort gezegd – De Roode Bioscoop verzocht om zich te onthouden van activiteiten in het gehuurde die in strijd zijn met de contractuele bestemming en heeft Beuys De Roode Bioscoop verzocht om het gehuurde niet onder te verhuren zonder schriftelijke toestemming van Beuys . 
      
    
    
      2.6.
      De Roode Bioscoop heeft op of omstreeks 21 mei 2025 [makelaar] opdracht verstrekt voor het vinden van een theaterruimte in [locatie 1] .
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      De Roode Bioscoop verzoekt de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen met één jaar te rekenen vanaf 1 oktober 2025 tot en met 1 oktober 2026, met veroordeling van Beuys in de kosten van de procedure. De Roode Bioscoop stelt daartoe – samengevat – dat zij het gehuurde behoorlijk gebruikt en niet handelt in strijd met de huurovereenkomst. Ondanks inspanningen heeft De Roode Bioscoop nog geen vervangende theaterruimte gevonden. Hiervoor heeft zij meer tijd nodig, nu het niet eenvoudig is een dergelijke geschikte locatie te vinden. Verder heeft De Roode Bioscoop belang bij de verlenging, omdat De Roode Bioscoop in verband met een procedure tussen partijen over de handelsnaam, niet kan beschikken over haar eigen naam. 
      
    
    
      3.2.
      Beuys verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. De Roode Bioscoop stelt primair dat er geen verdere ontruimingsbescherming aan De Roode Bioscoop toekomt, omdat zij zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Subsidiair stelt Beuys dat de belangen van haar zwaarder wegen dan de belangen van De Roode Bioscoop . 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vast staat dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, en dus tijdig, is ingediend. 
      
      
        
          Onbehoorlijk gebruik?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230 lid 4 BW). Echter, ook al zou een belangenafweging in het voordeel van de voormalige huurder uitvallen, wordt het verzoek toch afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
      
    
    
      4.3.
      Beuys heeft een beroep gedaan op de verplichte afwijzingsgrond zoals hiervoor genoemd en heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, omdat De Roode Bioscoop het gehuurde in strijd met het overeengekomen addendum onderverhuurt voor feesten en partijen. Dergelijke activiteiten zijn niet toegestaan in het gehuurde. De Roode Bioscoop pleegt wanprestatie door het gehuurde onder te verhuren. Partijen hebben in dit kader afgesproken dat feesten en partijen georganiseerd mochten worden in samenwerking met De Roode Remise . Bovendien heeft De Roode Bioscoop zich niet als goed huurder gedragen door de aard en gedaante van het gehuurde te wijzigen middels een geplaatste constructie die schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde en het naastgelegen appartement. Ten slotte heeft De Roode Bioscoop ook onderzoek naar de staat van de fundering in het pand gefrustreerd. 
      
    
    
      4.4.
      De Roode Bioscoop stelt zich allereerst op het standpunt dat nu de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, de rechtsverhouding niet meer door de verplichtingen uit de huurovereenkomst en het addendum wordt geregeld. De Roode Bioscoop heeft bovendien ter zitting nog toegelicht dat het onderhuurverbod uit artikel 7 van het addendum (zie punt 2.4) waar Beuys een beroep op doet, ziet op het kantoor aan de [adres] en niet op de theaterzaal aan het [locatie 2] . De Roode Bioscoop vraagt zich af of er überhaupt van onderverhuur gesproken kan worden, nu het aanbieden van de theaterzaal onderdeel is van de normale bedrijfsvoering van De Roode Bioscoop . Bovendien wordt de zaal al jaren op deze manier ter beschikking gesteld, dit was ook altijd bij verhuurder bekend en hij heeft nooit bezwaar gemaakt daartegen. De Roode Bioscoop betwist de stelling van Beuys dat was afgesproken, nadat Beuys in 2018 het pand van De Roode Remise had aangekocht, het theater alleen nog maar mocht worden onderverhuurd aan derden als er sprake was van een samenwerking met de Roode Remise . Uit de notulen waar Beuys naar verwijst blijkt enkel dat dit een idee of voorstel is, maar niet dat dit een harde voorwaarde is. Bovendien is deze samenwerking geen verplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit. Dat de samenwerking is geëindigd betekent dus niet dat er sprake is van het niet nakomen van een verplichting uit de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      De stelling van De Roode Bioscoop dat de rechtsverhouding niet meer beheerst wordt door de verplichtingen uit de huurovereenkomst en het addendum volgt de kantonrechter niet. Uit artikel 7:230a lid 6 BW volgt dat alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen van kracht blijven.  
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is niet van oordeel dat sprake is van enig onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door De Roode Bioscoop . De kern van het betoog van Beuys komt erop neer dat horeca en onderverhuur, naar de kantonrechter begrijpt: de organisatie van activiteiten, uitsluitend via de Roode Remise was toegestaan. Niet is echter gebleken van een dergelijke harde afspraak. De Roode Bioscoop heeft gemotiveerd toegelicht dat de organisatie van activiteiten al sinds de oprichting van De Roode Bioscoop binnen de De Roode Bioscoop plaatsvond en Beuys hiervan ook op de hoogte was. Van een toezegging of afspraak op grond waarvan deze al jarenlang bestaande praktijk diende te worden beëindigd, is niet gebleken. Duidelijk is wel dat een samenwerking tussen partijen was beoogd en dat deze samenwerking niet is geslaagd. Maar de huurovereenkomst verbiedt dergelijke activiteiten niet en evenmin is gebleken van een andere overeenkomst of toezegging waaruit dit volgt. Uit het onderhuurverbod uit artikel 7 van het addendum (zie punt 2.4) waar Beuys een beroep op doet, kan een verbod niet worden afgeleid. De in dat artikel bedoelde onderverhuur refereert in eerste instantie aan de langdurige onderverhuur van het kantoor aan de [adres] . Dat daarmee ook kortstondige evenementen wordt bedoeld kan niet uit de tekst of andere omstandigheden, welke ook niet zijn aangevoerd door Beuys , worden afgeleid. 
      
    
    
      4.7.
      Ook kan niet gesproken worden van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door de plaatsing van de stalen constructie door De Roode Bioscoop . Vaststaat dat De Roode Bioscoop de stalen constructie heeft verwijderd en de schade heeft hersteld. Indien er sprake zou zijn van nieuwe schade of schade bij het naastgelegen pand, heeft Beuys dit onvoldoende gemotiveerd gesteld. 
      
    
    
      4.8.
      Ten slotte heeft Beuys niet aangetoond dat de funderingsproblemen actueel zijn of eventueel funderingsonderzoek door De Roode Bioscoop wordt gefrustreerd. Ter zitting heeft Beuys ook aangegeven dat hij deze werkzaamheden uitstelt tot het moment dat De Roode Bioscoop het gehuurde heeft ontruimd. 
      
    
    
      4.9.
      Van onbehoorlijk gebruik is gezien het voorgaande geen sprake. 
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Nu van onbehoorlijk gebruik geen sprake is, komt het aan op de belangenafweging. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan alleen worden toegewezen als de belangen van De Roode Bioscoop door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Beuys bij voortzetting van het gebruik.
      
    
    
      4.11.
      De Roode Bioscoop heeft naar voren gebracht nog altijd een wezenlijk belang te hebben bij het kunnen blijven gebruiken van de ruimte. De exploitatie van het theater is zonder een daarvoor geschikt gebouw niet mogelijk en een ander gebouw is tot op heden (nog) niet gevonden. Het vinden van een geschikte vervangende ruimte is niet eenvoudig gebleken. De Roode Bioscoop heeft gemotiveerd toegelicht dat zij op zoek is gegaan naar alternatieve oplossingen voor voortzetting van het theater zonder een vaste locatie, maar is tot de conclusie gekomen dat deze oplossingen niet haalbaar waren voor een heel theater. Het telkens op een andere locatie programmeren kost een krachtinspanning die door De Roode Bioscoop niet op te brengen is. De programmering van het theater tijdelijk opschorten, zou betekenen dat het niet mogelijk is om de relaties met artiesten, medewerkers en vrijwilligers te behouden. In de praktijk zou dat betekenen dat het theater uit elkaar zou vallen en dit het einde zou betekenen van De Roode Bioscoop . Ten slotte heeft De Roode Bioscoop ter zitting toegelicht dat er op dit moment een concrete nieuwe locatie in beeld is. Hoewel dit nog niet helemaal zeker is en die locatie nog moet worden verbouwd, is de verlenging van groot belang zodat er geen gat in de programmering valt en zij de tijd hebben voor de overgang naar de nieuwe locatie, aldus De Roode Bioscoop . 
      
    
    
      4.12.
      Dit alles is door Beuys niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Vast komt dan ook te staan dat de gevolgen van ontruiming voor De Roode Bioscoop en haar theater zeer groot zijn: een ontruiming zou in essentie het einde betekenen van De Roode Bioscoop .
      
    
    
      4.13.
      Tegenover het belang van De Roode Bioscoop staat het belang van Beuys . Beuys heeft meerdere belangen naar voren gebracht. Allereerst heeft Beuys de opslag die nu door De Roode Bioscoop wordt gebruikt aan de [adres] nodig voor de opslag van de Roode Remise . Op dit moment gebruikt de Roode Remise de bovengelegen woning als opslag. Beuys heeft er belang bij dat die woning weer verhuurd als woonruimte kan worden. Daarnaast heeft Beuys er belang bij om een nieuwe huurder te vinden waarmee de beoogde samenwerking met De Roode Remise gerealiseerd kan worden. De Roode Bioscoop zou daarbij een lastercampagne voeren jegens Beuys die zorgt voor verminderde omzet van De Roode Remise . Deze verliezen lopen op zolang De Roode Bioscoop het theater bezet houdt. Ten slotte heeft Beuys belang bij ontruiming, zodat zij de fundering van het pand op korte termijn kan herstellen. Hoe langer dit herstel wordt uitgesteld, hoe groter de kans is dat er schade optreedt door verzakking. 
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter overweegt dat eerder door de kantonrechter is geoordeeld dat het belang van De Roode Bioscoop door ontruiming ernstiger wordt geschaad dan dat van Beuys . Het had ook hierom in de rede gelegen dat Beuys concreet en gemotiveerd onderbouwd uiteenzet waarom dit inmiddels anders zou zijn. Door Beuys is echter een en ander niet concreet gemaakt. Zo is niet gebleken van actuele funderingsproblemen of op wat voor manier uitstel van renovatie schade kan veroorzaken. Evenmin is gebleken dat De Roode Bioscoop weigerachtig is gebleken om mee te werken aan eventueel onderzoek rondom de fundering. Niet is gebleken dat er ook maar een concrete stap is gezet door Beuys op het gebied van renovatiewerkzaamheden. Dat Beuys als belang heeft aangevoerd dat hij een nieuwe theaterorganisatie wenst in het gehuurde waarmee het wel mogelijk wordt om de beoogde samenwerking te realiseren is op zichzelf een te begrijpen belang. Maar ook hiervoor geldt dat Beuys niet heeft laten zien dat hij hiertoe al enige stappen heeft gezet of wat de gevolgen zijn van een uitstel hiervan.
      
    
    
      4.15.
      Ten aanzien van de door Beuys gestelde lastercampagne overweegt de kantonrechter dat het bestaan hiervan door Beuys onvoldoende is onderbouwd. 
      
    
    
      4.16.
      Ten slotte is het voorstelbaar dat Beuys een economisch belang heeft bij het vrijkomen van de bovenliggende woning die op dit moment gebruikt wordt als opslagruimte voor de Roode Remise . Maar ook dit is niet concreet gemaakt. Dit belang weegt niet zwaar genoeg om de belangenafweging in voordeel van Beuys te laten uitvallen. Kennelijk zijn er in het verleden afspraken gemaakt over de opslag, maar uiteindelijk behoort de [adres] tot de huurovereenkomst, die inmiddels is geëindigd, maar waarvan het gebruik door De Roode Bioscoop voorlopig wordt voorgezet.
      
    
    
      4.17.
      Samenvattend weegt het belang van De Roode Bioscoop bij voortzetting van gebruik van het theater nog altijd zwaarder dan het belang van Beuys bij ontruiming. De Roode Bioscoop heeft de kantonrechter verzocht om de ontruimingstermijn te verlengen tot en met 1 oktober 2026 en de kantonrechter wijst dit toe. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de termijn van de verlenging in te korten tot het einde van de huidige programmering zoals Beuys ter zitting heeft aangegeven toe bereid te zijn. Nu De Roode Bioscoop concreet zicht heeft op een nieuwe locatie, maar deze nog verbouwd moet worden, ligt het voor de hand dat De Roode Bioscoop de tijd tot 1 oktober 2026 nodig heeft. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      Beuys is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Roode Bioscoop worden begroot op € 135,00 aan griffierecht, € 576,00 aan salaris gemachtigde (2 punten van € 288,00) en € 72,00 aan nakosten, plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      schorst de verplichting van De Roode Bioscoop om per 1 oktober 2025 het gehuurde te ontruimen en verlengt de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2026, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Beuys in de proceskosten van € 783, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Beuys niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        61289