ECLI:NL:RBOBR:2026:930, Rechtbank Oost-Brabant, 12-02-2026, 25/596
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Bestuursprocesrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering zorgcomplex. Objectafbakening was in bezwaar in geschil en in beroep niet meer. Dossier bevat geen concrete informatie op basis waarvan moet worden geoordeeld dat objectafbakening onjuist is. Eiseres bepleit zonder enige argumentatie een lagere waarde. In het dossier aanwezige informatie ter onderbouwing van de vastgestelde waarde is in dat licht voldoende. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/596
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de vastgestelde WOZ-waarde van het object aan de [adres] in [plaats] (het object).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object met de beschikking van 25 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 381.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruiker is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      Omdat het beroep kennelijk ongegrond is, doet de rechtbank uitspraak zonder zitting. Artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres was op 1 januari 2024 gebruiker van het object.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
    
      3.1.
      In bezwaar heeft eiseres de objectafbakening ter discussie gesteld en in dat verband aangevoerd dat het object zou moeten worden samengesteld met diverse andere objecten aan de [adres] in [plaats] . De eigenaar van alle objecten is stichting Mooiland en eiseres is gebruiker daarvan. Weliswaar wonen verschillende cliënten van eiseres in de betreffende objecten, maar die hebben allen een zorgcontract met eiseres. Verder kunnen de diverse objecten (daarom) ook geen onderwerp zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen. Tijdens de ‘schriftelijke hoorzitting’ heeft eiseres aangegeven dat de waarde niet meer in geschil is.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar overwogen dat de eigenaar (stichting Mooiland) en de gebruiker (eiseres) niet dezelfde zijn en dat het daarom niet logisch is om de objecten samen te voegen.
      
    
    
      3.3.
      Eiseres heeft in beroep de objectafbakening niet (meer) ter discussie gesteld. Eiseres voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft dit standpunt niet verder onderbouwd, maar in haar beroepschrift aangekondigd dit alsnog te doen.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank heeft op 7 januari 2026 aan eiseres laten weten dat zij in haar beroepschrift niet de gronden van haar beroep heeft opgenomen. De rechtbank heeft eiseres in de gelegenheid gesteld alsnog gronden van beroep in te dienen. Daarbij heeft de rechtbank de mededeling gedaan dat het uitblijven van een reactie tot gevolg kan hebben dat het beroep niet-ontvankelijk wordt verklaard. Aan eiseres is de gelegenheid geboden om uiterlijk 4 februari 2026 te reageren. Een reactie is niet ontvangen.
      
      
        4. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar erin geslaagd om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarvoor is het volgende van belang.
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank moet ambtshalve beoordelen of de objectafbakening juist is. Tussen partijen is hierover in bezwaar debat geweest wat met de uitspraak op bezwaar (kennelijk) is beslecht. De heffingsambtenaar heeft van een samenstel afgezien, omdat de eigenaar en de gebruiker niet dezelfde zouden zijn. Die motivering roept wel vraagtekens op. Op grond van de wet moet bij de samen te stellen objecten het eigendom in één hand zijn en het gebruik in één hand, maar niet is vereist dat zowel eigendom als gebruik in dezelfde hand zijn. De heffingsambtenaar lijkt met zijn motivering wel van dat laatste te zijn uitgegaan. Tegelijkertijd is voor eiseres de objectafbakening in beroep geen geschilpunt meer. Het dossier bevat verder geen concrete informatie op grond waarvan tot het oordeel moet worden gekomen dat de objectafbakening onjuist is. Bij deze stand van zaken acht de rechtbank de objectafbakening juist.
      
    
    
      4.2.
      Eiseres heeft ongemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Strikt genomen is dat in het belastingrecht een voldoende concrete beroepsgrond voor een ontvankelijk beroep. In zoverre was het niet juist van de rechtbank om eiseres vanwege de afwezigheid van enige argumentatie voor dat standpunt een niet-ontvankelijkverklaring van haar beroep in het vooruitzicht te stellen (zoals zij met haar in overweging 3.4. genoemde bericht heeft gedaan).
      
    
    
      4.3.
      De afwezigheid van enige argumentatie waarom de vastgestelde waarde te hoog zou zijn kan voor de rechtbank wel aanleiding zijn om het beroep als kennelijk ongegrond af te doen. Daartoe ziet de rechtbank in dit geval ook aanleiding. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, moet namelijk worden betrokken wat eiseres heeft aangevoerd. In het dossier bevindt zich een (in de bezwaaarfase overgelegd) ‘taxatieverslag niet-woning’ en een grondstaffel. Hiermee heeft de heffingsambtenaar een onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde geleverd. Eiseres heeft hiertegen niets aangevoerd en aanvankelijk in bezwaar – na ontvangst van de hiervoor genoemde stukken – verklaard dat de waarde niet meer in geschil is. Het staat eiseres op zich vrij in beroep de waarde wel ter discussie te stellen, maar juist gegeven het vorenstaande is een argumentatie vanuit eiseres benodigd om tot het oordeel te komen dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Bij gebrek aan deze argumentatie en gegeven de eerdergenoemde onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een dergelijk oordeel te komen.
      
      
        5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over verzet
    Als partijen het niet eens zijn met deze uitspraak, kunnen zij een verzetschrift sturen naar de rechtbank waarin zij uitleggen waarom zij het niet eens zijn met deze uitspraak. Het verzetschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Als partijen graag een zitting willen om het verzetschrift toe te lichten, moeten zij dit in het verzetschrift vermelden. 
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Artikel 16 van de Wet WOZ.