ECLI:NL:RBZWB:2026:1153, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-02-2026, 24/2694
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: en 24/2695. WOZ-waarden. Kinderboerderij. Aanbiedingsplicht en in erfpacht uitgegeven grond. Beroepen ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/2694 en 24/2695
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2026 in de zaken tussen
    
    
      
        Stichting [belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
    (gemachtigde: mr. B. de Smit).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 
        25 februari 2023 de waarden van de navolgende onroerende zaken per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaren en gebruikers van de gemeenten [plaats 2] en [plaats 2] voor het jaar 2023 opgelegd.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                BRE 24/2694
              
              
                
                  [adres 1]
                
              
              
                € 106.000
              
            
            
              
                BRE 24/2695
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                € 274.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, [persoon] , de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is voor de OZB eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. 
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak aan de [adres 1] betreft een kinderboerderij. Het hoofdgebouw (stal/ nachtverblijf) is gebouwd in 1982 en heeft een oppervlakte van 279 m2. De onroerende zaak staat op een perceel van in totaal 1.115 m2 en beschikt over infrastructuur van 200 m2. 
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft een notariële akte overgelegd waarin – voor zover relevant – het volgende staat: 
      
      
        
          “Stichting [belanghebbende] , namens welke de comparanten sub II, handelend als gemeld, verklaarden in erfpacht te aanvaarden:
        
        
          een perceel grond gelegen aan [adres 3] , uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid en afgepaald gedeelte (…)
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 5.
        
        
          De erfpachter zal de grond en de gebouwen in goede staat moeten onderhouden. Hij zal het erfpachtsrecht niet mogen vervreemden of met hypotheek of enig ander zakelijk recht bezwaren of verhuren of aan een ander in gebruik geven, zonder schriftelijke toestemming tevoren van de grondeigenaar.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        De onroerende zaak aan [adres 2] betreft een kinderboerderij en bestaat uit verschillende gebouwen met een totaal bruto-oppervlakte van 540 m2. De hooi-/ stroschuur (50 m2), de betonschuur (200 m2) en de vier stallen/ nachtverblijven (in totaal 130 m2) zijn gebouwd in 1975. Verder zijn in 2002 een horecazaal (135 m2), een kantoorruimte (15 m2) en een sanitaire ruimte (10 m2) gerealiseerd. De onroerende zaak staat op een perceel van 1.410 m2 en beschikt over infrastructuur van 
        400 m2 en een gras-/ weiland van 31.075 m2.
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een notariële akte overgelegd waarin – voor zover relevant – het volgende staat:
      
      
        “Aanbiedingsplicht aan de gemeente
        
          
            [plaats 1] /voorkeursrecht.
        
        
          bij het beëindigen van een samenwerking met de [stichting] of indien de Stichting [belanghebbende] tussentijd tot vervreemding wil overgaan zal de Stichting [belanghebbende] het recht van erfpacht en de opstallen te koop aanbieden aan de gemeente [plaats 1] . De gemeente [plaats 1] verplicht zich als de aanbieding door de Stichting [belanghebbende] wordt gedaan hieraan binnen drie maanden na ontvangst mee te werken om tot terugkoop over te gaan.”
        
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
    
      3.1.
      Naar oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De WOZ-waarden van de onroerende zaken
      
    
    
    
      4.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
    
      
        Onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
      
    
    
    
      4.1.
      
        De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van [adres 1] en [adres 2] twee taxatierapporten ten grondslag gelegd die beide op 
        28 november 2025 zijn opgemaakt door [taxateur] .
      
      
    
    
      4.2.
      
        De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] berekend op € 106.000. Bij de berekening is de ‘Taxatiewijzer Kinderboerderijen’ gehanteerd. 
        De onroerende zaak heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’. Voor het perceel is een prijs van € 31,48 per vierkante meter gehanteerd. 
      
      
    
    
      4.3.
      De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 2] berekend op € 287.000. De berekende waarde is € 13.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 274.000. Bij de berekening is de ‘Taxatiewijzer Kinderboerderijen’ gehanteerd. De onroerende zaak heeft de bestemming ‘Recreatie’. Voor het perceel is een prijs van € 28,34 per vierkante meter gehanteerd en voor het gras-/ weiland € 5,94 per vierkante meter.
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert aan dat een symbolische waarde moet worden toegekend aan de onroerende zaken omdat deze niet vrij mogen worden verkocht. Daartoe voert belanghebbende aan dat het erfpachtrecht dat is gevestigd op de onroerende zaak aan [adres 1] niet mag worden vervreemd. Daarnaast mogen het op de onroerende zaak aan [adres 2] gevestigde erfpachtrecht en de daarop gevestigde opstallen uitsluitend worden verkocht aan de gemeente [plaats 1] . Ter onderbouwing heeft belanghebbende twee notariële aktes overgelegd (zie 2.2 en 2.4). 
      
    
    
      4.5.
      
        De rechtbank overweegt dat bij de waardebepaling voor de WOZ moet worden uitgegaan van een overdrachtsfictie en een verkrijgingsfictie (zie 4). Deze ficties houden in dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met een daarop rustend recht van erfpacht of een aanbiedingsplicht. Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht de waarde van de in erfpacht uitgegeven grond en de daarop gevestigde opstallen van de onroerende zaken aan [adres 1] en 
        
          [adres 2] heeft betrokken bij de bepaling van de WOZ-waarde. 
      
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten. Belanghebbende heeft de daarin berekende waarden als zodanig ook niet betwist. Dit betekent dat de waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2023 niet te hoog zijn vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      5.1.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 23 februari 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.