ECLI:NL:RBROT:2025:15719, Rechtbank Rotterdam, 20-11-2025, 11671889 VZ VERZ 25-3059
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kwalificatie tussentijds gewijzigde huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    locatie Rotterdam
  
  
    zaaknummer: 11671889 VZ VERZ 25-3059
  
  
    datum uitspraak: 20 november 2025
  
  
    
      Beschikking van de kantonrechter
    
  
  
    in de zaak van
  
  
    
      
        [verzoekster] ,
    
    vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
    verzoekster, 
    gemachtigde: mr. T.C. Reintjes,
  
  
    tegen
  
  
    
      
        [verweerster] .
    
    vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
    verweerster,
    gemachtigde: mr. N. van Collem.
  
  
    De partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘ [verweerster] ’ genoemd.
  
  
    
      	De procedure
    
    1.1.	Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
  
  
    
      het verzoekschrift, met bijlagen;
    
    
      het verweerschrift, met bijlagen;
    
    
      de door beide partijen nader toegezonden aktes met bijlagen;
    
    
      de spreekaantekeningen van beide partijen.
    
  
  
    1.2.	[verweerster] heeft verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Aangezien de voorlopige voorziening gelijktijdig werd behandeld met deze zaak heeft zij dat verzoek ingetrokken. De stellingen van partijen en de stukken in het kader van dat verzoek worden als onderdeel van deze procedure beschouwd. Op 9 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken. 
  
  
    
      2Het geschil
    Wat is er gebeurd?
    
      2.1.
      
        Partijen hebben in februari 2021 een huurovereenkomst gesloten voor een periode
        van 23 maanden, voor de ruimte aan de [adres] in Rotterdam. Aanvankelijk is een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW gesloten. In juni 2023 is een overeenkomst ex artikel 7:230a BW gesloten. Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime van toepassing is. [verweerster] heeft de overeenkomst op basis van artikel 7:230a BW met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden opgezegd. [verzoekster] stelt dat inmiddels sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die niet (op deze manier) opgezegd kon worden. 
        
          De verzoeken van [verzoekster]
        
      
    
    
      2.2.
       verzoekt samengevat: 
      
      
        
          Primair:
        
        - te verklaren voor recht dat de op 17 maart 2021 ingegane huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW jo. 7:301 BW geldt voor een periode van vijf plus vijf jaar zodat de relatie tussen partijen nog steeds door deze overeenkomst wordt beheerst;
      
      
      
        
          Subsidiair:
        
        - te verklaren voor recht dat de op 27 en 28 juni 2023 tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW;
      
      
      
        
          Zowel primair als subsidiair:
        
        - te oordelen dat de opzegging van de huur als vervat in de brief van [verweerster] van 29 november 2024 en aanzegging van de ontruiming per 28 februari 2025 onrechtmatig is geweest, althans dat daaraan geen rechtsgevolgen kan worden verbonden;
        - aan de kwalificatie van de huur als een huurovereenkomst ex artikel 7:290 e.v. BW het rechtsgevolg te verbinden dat niet aan de voorvragen in het kader van de
        ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW wordt voldaan zodat verzoeker niet
        ontvankelijk moet worden verklaard ten aanzien van het onderhavige verzoek;
      
      
      
        
          Meer Subsidiair:
        
        - indien zou moeten worden geoordeeld dat de door partijen gesloten huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW, de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot een jaar na het eindigen van deze huurovereenkomst, dus tot en met 28 februari 2026.
      
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoekster] baseert het verzoek op het volgende. Sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Sprake is steeds geweest van een winkel en dat is ook nu nog zo. In de winkel staan fitnessapparaten, maar dat is van ondergeschikte betekenis. De omzet wordt met name gehaald uit de winkel. De oorspronkelijke tijdelijke huurovereenkomst van 17 maart 2021 is door middel van allonges verlengd tot na 17 maart 2023, waardoor van rechtswege een huurovereenkomst van vijf jaren is gaan gelden. De nieuwe huurovereenkomst met ingangsdatum 1 juli 2023 dient slechts te worden beschouwd als een verlenging van de eerdere huurovereenkomst. De wijze van gebruik van het gehuurde is niet anders geworden dan voorheen.
      
    
    
      2.4.
      
        [verweerster] is het niet eens met het verzoek. De huur, die inmiddels is beëindigd, kwalificeert niet (meer) als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De eerste huurovereenkomst ging daar wel nog vanuit, maar [verzoekster] heeft de functie van het gehuurde veranderd. Het is nu vooral een fitnessruimte / sportschool geworden, waarbij de winkelfunctie een ondergeschikte betekenis heeft gekregen. Van de oppervlakte van het gehuurde ziet 73% op fitnessactiviteiten. De nieuwe huurovereenkomst, die voor onbepaalde tijd is ingegaan op 1 juli 2023, is een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Deze overeenkomst is tot stand gekomen na onderhandelingen tussen partijen waarbij nadrukkelijk onder ogen is gezien dat het gehuurde voornamelijk de functie had gekregen van fitnessruimte. Dat blijkt ook uit de tekst van de laatste overeenkomst. Deze nieuwe huurovereenkomst is opgezegd per 1 maart 2025. [verzoekster] gebruikt het pand vanaf die datum dus zonder recht of titel. 
      
      
        
          Het verzoek van [verweerster]
        
      
    
    
      2.5.
       verzoekt [verzoekster] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 25.440,25 per maand, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag. 
      
    
    
      2.6.
      
        [verzoekster] verweert zich tegen de dat verzoek. [verzoekster] stelt dat de gebruiksvergoeding hoogstens gelijk is aan de overeengekomen huur.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Kader
    
      3.1.
      Artikel 7:230a BW is van toepassing als de huur betrekking heeft op een (deel van een) gebouwde onroerende zaak, niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Volgens vaste rechtspraak is daarbij beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en hoe zij hieraan uitvoering hebben gegeven.
      
      
        
          Kwalificatie
        
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Hoewel op zichzelf de keuze voor het type huurovereenkomst daarin niet beslissend is (wezen gaat voor de schijn), heeft het feit dat partijen expliciet een huurovereenkomst ex 7:230a BW hebben gesloten in dit geval wel een grote betekenis. Partijen hebben namelijk eerst een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW gesloten, en hebben daarna – nadat de situatie veranderd was – bewust een ander regime gekozen. Bij het sluiten van die overeenkomst is [verzoekster] ook bijgestaan door een ter zake deskundige, verbonden aan een makelaarskantoor. Die wijziging van regime laat zich goed verklaren, door een – geleidelijke – wijziging van de bestemming. Onvoldoende gemotiveerd weersproken is dat de hoeveelheid fitness apparaten en de ruimte die deze apparaten in beslag namen gestaag groeide (tot op dit moment 70% van de ruimte). [verzoekster] heeft bovendien geen afdoende verklaring kunnen geven voor de wijziging van het huurregime in de gesloten overeenkomst. Van belang is verder dat partijen over de bestemming van het gehuurde in de meest recente huurovereenkomst heel expliciet zijn geweest: “Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als sportcentrum en aanverwanten activiteiten met daarbij de verkoop van sportartikelen, voedingssupplementen en/of aanverwante artikelen.”. Deze beschrijving maakt duidelijk wat de essentie was van hetgeen partijen beoogden. Dat [verzoekster] stelt uit de winkel meer omzet te hebben behaald, is in die omstandigheden van minder groot belang. Hetzelfde geldt voor het feit dat klanten toegang kunnen krijgen tot de fitnessapparaten als zij in de winkel een product kopen. 
      
    
    
      3.3.
      
        De kantonrechter is dan ook van oordeel dat partijen op 1 juli 2023 een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan ex artikel 7:230a BW en dat die aansluit bij de feitelijke exploitatie van het gehuurde. Er is dan ook geen sprake (meer) van (een verlengde) huur van 7:290 BW bedrijfsruimte, zodat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Dit betekent dat de primaire en subsidiaire verzoeken worden afgewezen. Slechts over het meest subsidiaire verzoek moet dan nog geoordeeld worden. 
        
          Ontruimingstermijn
        
      
    
    
      3.4.
      
        [verweerster] heeft gesteld dat zij het gehuurde leeg wil hebben, omdat zij verbouwingsplannen heeft. Gebleken is dat de omgevingsvergunningen inmiddels verleend zijn, maar dat de plannen van [verweerster] niet zodanig concreet zijn dat ontruiming met spoed moet plaatsvinden. Dat voor de beoogde verbouwing al data zijn vastgelegd is niet gebleken. Ook heeft [verweerster] laten doorschemeren dat er geen haast geboden is, maar dat wel een concreet einde in het vooruitzicht moet worden gesteld. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn daarom vaststellen zoals meer subsidiair verzocht op 28 februari 2026.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding de gebruiksvergoeding hoger vast te stellen dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs zoals verzocht door [verweerster] . Het kan zo zijn dat [verweerster] voor de ruimte op dit moment een hogere huurprijs zou kunnen bedingen, maar dat gaat uit van een situatie waarin een langdurige huurovereenkomst wordt gesloten. Dat is echter niet aan de orde, omdat [verweerster] verbouwingsplannen heeft. Dat is ook de reden dat tussen partijen een lagere huurprijs is afgesproken. De tussen partijen overeengekomen en gedurende de huurrelatie geïndexeerde huurprijs – waarin is verdisconteerd dat [verzoekster] als huurder geen recht zal krijgen op langdurige huurrelatie – is naar het oordeel van de kantonrechter een redelijke gebruiksvergoeding. De gebruiksvergoeding wordt dan ook vastgesteld op € 8.001,06 per maand. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.6.
      Omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Bepaald wordt dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt.
      
      
        
          De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.7.
      Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In het (meer subsidiaire) verzoek
      
    
    
      4.1.
      verlengt de ontruimingstermijn tot en met 28 februari 2026;	
      
      
        
          In het tegenverzoek
        
      
    
    
      4.2.
      bepaalt dat [verzoekster] een vergoeding van € 8.001,06 per maand dient te betalen aan [verweerster] voor het gebruik van het gehuurde tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde;
      
      
        
          In beide verzoeken
        
      
    
    
      4.3.
      compenseert de proceskosten;
      
    
    
      4.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst al het andere af.  
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        527