ECLI:NL:RBNNE:2026:518, Rechtbank Noord-Nederland, 25-02-2026, C/17/199097 / HA ZA 25-60
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: "Toepassing van ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera). Vertegenwoordigde was voornemens om percelen grond te verkopen, wist dat deze aangeboden waren aan de koper en wist ook dat de vader van de statutair bestuurder van vertegenwoordigde daarover gesprekken voerde met koper. Vertegenwoordigde had ervoor moeten waken dat er geen misverstand over zou kunnen bestaan dat een uiteindelijke verkoop nog onderhevig zou zijn aan een formeel akkoord van de statutair bestuurder. Door dat na te laten en zelfs op zijn beloop te laten, heeft vertegenwoordigde het risico dat zij onbevoegd vertegenwoordigd werd in het leven geroepen althans laten voortbestaan en mocht koper, ook gelet op het verloop van de onderhandelingen en wat daaromtrent is vast komen te staan, vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de vader."

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Leeuwarden
    
    
    
      Zaaknummer: C/17/199097 / HA ZA 25-60
    
    
    
      
        Vonnis van 25 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. E.C. Netten en mr. D.M. Vaccaro,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VASTGOED KOOTSTERTILLE B.V., 
      te Wâlterswâld,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: VK,
      advocaat: mr. M.M.M. Rooijen. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 mei 2025
      - de beslissing van de rechtbank dat het recht van [eiser] om een conclusie van antwoord in reconventie te mogen nemen is vervallen
      - de akte overlegging aanvullende producties van [eiser]
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 september 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Deze procedure gaat over de vraag of tussen [eiser] en VK een koopovereenkomst is gesloten ten aanzien van een aantal percelen grond in [plaats] , met [eiser] als koper en VK als verkoper. Volgens [eiser] is deze overeenkomst op 15 november 2024 gesloten, waarbij VK werd vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1 ] en [vertegenwoordiger 2 ] , respectievelijk de broer en vader van de enig (indirect) bestuurder van VK, [bestuurder] . VK betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens haar is aan de essentialia voor een koopovereenkomst niet voldaan. Voor zover dat al anders zou zijn waren [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] niet bevoegd om namens VK een koopovereenkomst aan te gaan. [eiser] is dat niet met VK eens, maar voor zover zij daarin niet zou worden gevolgd beroept zij zich op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. VK heeft betwist dat die situatie aan de orde is en betwist dus dat VK aan de beweerde koopovereenkomst is gebonden. De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] gestelde koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat VK daaraan is gebonden. VK is toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming daarvan want zij heeft de percelen grond ook aan een derde verkocht en aan die derde geleverd. De gevorderde verklaring van recht zal daarom worden toegewezen en VK zal ook worden veroordeeld om schadevergoeding aan [eiser] te betalen. De zaak zal daarvoor naar de schadestaatprocedure worden verwezen. Voor het toekennen van een voorschot op de schadevergoeding bestaat geen aanleiding. De rechtbank legt dat oordeel hierna uit. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is een producent van prefab beton. De onderneming van [eiser] is gevestigd op een terrein in [plaats] . [eiser] behoort tot het concern van Ballast Nedam. De heer [directeur] is directeur van [eiser] en de heer [productiemanager] is productiemanager bij [eiser] . [directeur] is samen met de heer [gevolmachtigde] gevolmachtigd om [eiser] te vertegenwoordigen. Enig bestuurder van [eiser] is Ballast Nedam Infra B.V.
      
    
    
      3.2.
      VK is een onderdeel van het familiebedrijf van de familie [familienaam] en opgericht in het kader van een biogasproject dat VK samen met energiemaatschappij RWE tot stand wilde brengen. Dit project is uiteindelijk niet doorgegaan. De bestuurder van VK is Wâlterswâld Beheer B.V., die ook de bestuurder is van Taurus Equipment B.V. [bestuurder] is enig bestuurder van laatstgenoemde vennootschap en daarmee de enig (indirect) bestuurder van VK. [bestuurder] wordt bij zijn werkzaamheden ondersteund door zijn vader [vertegenwoordiger 2 ] en zijn broer [vertegenwoordiger 1 ] . 
      
    
    
      3.3.
      VK is sinds 29 december 2022 eigenaar van een aantal percelen bedrijfsterrein die gelegen zijn direct naast het terrein van [eiser] , aan het adres [adres] . Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Kooten, [sectie] , nummers [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] (hierna aan te duiden als: de percelen). Bij één of meer percelen is sprake van bodem- en asbestverontreiniging. VK had de percelen aangekocht in verband met het hiervoor bedoelde project met RWE.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] kreeg door een toenemende vraag vanuit de markt in 2024 behoefte aan uitbreiding van haar bedrijfsterrein. De enige optie ter plekke was verwerving van de percelen omdat het terrein van [eiser] verder grenst aan water en een woonwijk.
      
    
    
      3.5.
      Op 15 november 2024 heeft in [plaats] een overleg plaatsgevonden, waarbij in ieder geval [directeur] , [productiemanager] , [vertegenwoordiger 1 ] en [vertegenwoordiger 2 ] aanwezig waren. Bij die gelegenheid heeft [vertegenwoordiger 1 ] een handgeschreven notitie opgesteld die hij vervolgens als foto per WhatsApp naar [productiemanager] heeft gestuurd. Het gaat om deze notitie:
      
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      3.6.
      
        
          [eiser] heeft notariskantoor [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: de notaris) op of kort na 15 november 2024 opdracht gegeven om een (concept-)koopovereenkomst met betrekking tot de percelen op te stellen. Op 19 november 2024 heeft [directeur] een 
        e-mailbericht aan ‘ [mailadres vertegenwoordiger 2] ’ en aan [vertegenwoordiger 1 ] gestuurd met de volgende inhoud:
      
      
      
        De notaris is de boel aan het voorbereiden en hij vraagt naar ‘enkele bezwaringen van de percelen (opstalrecht voor APW en hypotheekrecht voor [bedrijfsnaam 2] B.V.)’. Kunnen jullie dat voor hem toelichten?
      
      
    
    
      3.7.
      
        [productiemanager] heeft op 19 november 2024 per e-mail aan [directeur] bericht, met c.c. aan ‘ [mailadres vertegenwoordiger 2] ’ en [vertegenwoordiger 1 ] :
      
      
        Zojuist met [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] gesproken. Onderstaand citaat heeft betrekking op een hypotheek van [naam] die erop rust. Die gaat er voor overdracht van af. De notaris kan hem doorhalen.
      
      
      
        
          [vertegenwoordiger 1 ] heeft hierna, eveneens op 19 november 2024, per e-mail aan [directeur] en [productiemanager] , met c.c. aan ‘ [mailadres vertegenwoordiger 2] ’, bericht:
      
      
      
        Ik heb zojuist met [productiemanager] (rechtbank: [productiemanager] ) gesproken. En daarom van mijn een korte toelichting op de gestelde vraag opstal recht apw.
        Ik weet dat dit opstal recht te maken heeft met een stukje verhuur van de zendmast die geplaatst is op het dak van een loods in [plaats] . Ik verwacht dat de uiteindelijk juiste manier van handelen moet zijn; de nieuwe eigenaar [eiser] de verbinding die er middels het opstalrecht met awp licht in takt houdt en verder voortzet. 
      
      
      
        
          [vertegenwoordiger 1 ] heeft hierbij gebruik gemaakt van het e-mailadres ‘ [mailadres vertegenwoordiger 1 ] ’.
      
      
    
    
      3.8.
      
        [productiemanager] heeft op 21 november 2024 per e-mail een offerte van [bedrijfsnaam 3] B.V. naar [vertegenwoordiger 1 ] gestuurd, met - voor zover hier van belang - [vertegenwoordiger 2 ] in de c.c. De offerte is gericht aan VK en heeft betrekking op sloopwerkzaamheden en asbestsanering. [productiemanager] heeft in de begeleidende e-mail onder meer geschreven: 
      
      
        In de bijlage gevoegd de offerte die wij van [naam 2] (dat is de man die je in [plaats] ontmoet hebt) hebben mogen ontvangen. 
      
      
      
        Hij heeft naast het verwijderen van het asbest het complete slopen, inclusief vergunningstraject geoffreerd. Van [directeur] (rechtbank: [directeur] ) begreep ik dat jullie [uitvoerder sloopwerkzaamheden] opdracht gegeven hebben voor het slopen van de loods? (…)
      
      
    
    
      3.9.
      De notaris heeft vervolgens een concept voor een koopovereenkomst opgesteld. Op het voorblad van dit document is bovenaan vermeld: ‘Q.G.M. concept 6 december 2024 – uitsluitend voor besprekingsdoeleinden’. [eiser] heeft dit document op 10 december 2024 per e-mail aan [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] gestuurd.
      
    
    
      3.10.
      VK heeft op enig moment de percelen voor een bedrag van € 2.422.840,00 verkocht aan [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) en op 31 december 2024 aan [bedrijf] geleverd. Tegelijkertijd heeft Taurus Equipment B.V. een demontabele kraan en een demontabele loods, destijds aanwezig op een perceel in Harlingen, aan [bedrijf] geleverd. Hiermee was een koopsom van 1,1 miljoen euro gemoeid. 
      
    
    
      3.11.
      Op 16 januari 2025 heeft [eiser] VK aangeschreven en meegedeeld dat VK toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] . [eiser] heeft daarbij aanspraak gemaakt op schadevergoeding en VK gesommeerd om binnen zeven dagen een miljoen euro te betalen. VK heeft dat niet gedaan.
      
    
    
      3.12.
      
        Op 27 januari 2025 heeft [eiser] , na daartoe op 27 januari 2025 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, ten laste van VK conservatoir beslag gelegd onder diverse derden te weten De Mieden B.V. te Wâlterswâld, Taurus Equipement B.V. te Ysselsteyn, Wâlterswâld Beheer B.V. te Ysselsteyn en ABN Amro Bank N.V., ING Bank N.V. en Coöperatieve Rabobank U.A., allen te Amsterdam. 
        De beslagen zijn op 30 januari 2025 en op 4 februari 2025 overbetekend aan VK.  
      
      
    
  
  
    
      4De vorderingen
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      ( a) voor recht verklaart dat VK toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming
      van de koopovereenkomst met [eiser] ter zake van de percelen, en dat VK de schade die [eiser] hierdoor heeft geleden en nog zal lijden aan [eiser] dient te vergoeden, welke schade (de rechtbank leest) nader dient te worden opgemaakt bij staat,
      ( b) VK veroordeelt tot betaling van een voorschot op de in de schadestaatprocedure vast te stellens schadevergoeding ter grootte van € 1.000.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 24 januari 2025, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
      ( c) VK veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de
      conservatoire beslagen.
      
    
    
      4.2.
      VK voert verweer. VK concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig, in de beoordeling betrokken.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      VK vordert dat de rechtbank, bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair
        
        I.    de door [eiser] gelegde beslagen opheft,
        II.   [eiser] veroordeelt in de proces- en nakosten van deze procedure in reconventie, met bepaling dat indien [eiser] het bedrag aan proces- en nakosten niet heeft voldaan binnen 14 dagen na dagtekening of betekening van het te wijzen vonnis, [eiser] over het bedrag aan proces- en nakosten vanaf de 15de dag de wettelijke rente is verschuldigd, zulks tot aan de dag der algehele voldoening,
      
      
      
        
          subsidiair
        
        III.  [eiser] veroordeelt de door haar gelegde beslagen op te heffen binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiser] in gebreke blijft met de voldoening aan deze
        veroordeling,
        IV.  [eiser] veroordeelt in de proces- en nakosten van de procedure in reconventie, met bepaling dat indien [eiser] het bedrag aan proces- en nakosten niet heeft voldaan binnen 14 dagen na dagtekening of betekening van het in dezen te wijzen vonnis, [eiser] over het bedrag aan proces- en nakosten vanaf de 15de dag de wettelijke rente is verschuldigd, zulks tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft geen conclusie van antwoord in reconventie ingediend en ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen de vordering in reconventie, gelet op de wijze waarop deze vordering is geformuleerd. 
      
    
    
      4.6.
      De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig, in de beoordeling betrokken.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        Het geschil 
      
    
    
    
      5.1.
      
        
          [eiser] baseert haar vordering op de stelling dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat VK in de nakoming daarvan (toerekenbaar) tekortgeschoten is. Volgens [eiser] is tussen haar en VK een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij VK bevoegd werd vertegenwoordigd, althans waarbij [eiser] ervan uit heeft mogen gaan dat dat het geval was. Volgens VK is noch het een, noch het ander juist, zodat de vordering van [eiser] afgewezen moet worden. 
        Gelet op het verweer van VK zal de rechtbank na uiteenzetting van de standpunten van partijen eerst ingaan op de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en daarna op de vertegenwoordigingsbevoegd van [vertegenwoordiger 1 ] en [vertegenwoordiger 2 ] .
      
      
      
        
          Het standpunt van [eiser] 
        
      
      
    
    
      5.2.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat er op 15 november 2024 een koopovereenkomst is gesloten waarbij is afgesproken dat [eiser] de percelen koopt voor een bedrag van 4,3 miljoen euro, beroept [eiser] zich op de hiervoor onder 3.5 opgenomen schriftelijke notitie van [vertegenwoordiger 1 ] . Deze notitie fungeert wat [eiser] betreft als bewijs van de overeenkomst. Partijen hebben weliswaar afgesproken dat in de week van 18 november 2024 een meer gedetailleerde uitwerking van de afspraken in een koopovereenkomst moest zijn vastgelegd, maar dat laat onverlet dat de verkoop al op 15 november 2024 rond was. Op 15 november 2024 zijn volgens [eiser] namelijk alle essentialia van de koopovereenkomst, zoals de identiteit van koper en verkoper, de prijs, het object, de leveringstermijn en fiscale aspecten afgesproken. Partijen hebben elkaar hiermee op die dag ook gefeliciteerd. 
      
    
    
      5.3.
      Van belang is volgens [eiser] dat aan de op 15 november 2024 gemaakte afspraken een traject is voorafgegaan, waarbij er al vanaf 30 september 2024 werd toegewerkt naar de aankoop door [eiser] op initiatief van VK. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] het navolgende gesteld. Volgens [eiser] heeft [vertegenwoordiger 2 ] op 27 september 2024 contact opgenomen met [productiemanager] , met de vraag of [eiser] geïnteresseerd was in aankoop van de percelen. [vertegenwoordiger 2 ] had zich kort na de overname van de percelen door VK al aan [eiser] voorgesteld als de nieuwe buurman en [productiemanager] en [vertegenwoordiger 2 ] waren sindsdien elkaars contactpersoon. In 2023 heeft [vertegenwoordiger 2 ] aan [eiser] aangeboden dat zij mallen op het terrein van VK zou kunnen opslaan en [eiser] heeft van dat aanbod ook gebruik gemaakt. Op 30 september 2024 heeft in vervolg op de vraag van [vertegenwoordiger 2 ] een bespreking plaatsgevonden tussen enerzijds [directeur] en [productiemanager] namens [eiser] en anderzijds [vertegenwoordiger 2 ] . [vertegenwoordiger 2 ] heeft bij die gelegenheid een rondleiding over de percelen gegeven en aan [eiser] de sleutels van het kantoor op het terrein en bouwtekeningen gegeven. [eiser] heeft tevens de gelegenheid gekregen om de gebouwen op de percelen op te meten. Bij die bespreking is door [vertegenwoordiger 2 ] aangegeven dat VK, althans haar zustervennootschap Taurus Equipment B.V., ook een demontabele kraan en een demontabele loods in Harlingen te koop had staan. Aan [eiser] is gevraagd of zij daarvoor ook interesse had. Op 4 oktober 2024 heeft [eiser] die objecten geïnspecteerd. Daarna heeft zij aangegeven geen interesse te hebben in de kraan en loods.
      
    
    
      5.4.
      Verder is er op 2 en 10 oktober 2024 nog telefonisch contact geweest tussen [directeur] en [vertegenwoordiger 2 ] . [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] hebben [eiser] vervolgens op 15 oktober 2024 bezocht. [eiser] heeft toen aangegeven dat zij ten behoeve van de financiering een taxatie wilde laten uitvoeren. Op 28 oktober 2024 heeft [eiser] de percelen laten taxeren. [vertegenwoordiger 2 ] is daarbij deels aanwezig geweest. Volgens hem kon [eiser] de taxateur wel rondleiden want [eiser] was volgens hem ‘toch al half eigenaar’. Hierna heeft [vertegenwoordiger 2 ] [eiser] op 30 oktober 2024 laten weten haast te willen maken met het afronden van de koop omdat er mogelijk een andere gegadigde was.
      
    
    
      5.5.
      
        Op 7 november 2024 heeft een overleg plaatsgevonden in Nieuwegein op het kantoor van Ballast Nedam, de moedermaatschappij van [eiser] . Daarbij was naast 
        
          [vertegenwoordiger 2 ] en [directeur] een lid van de Raad van Bestuur van Ballast Nedam aanwezig in de persoon van de heer [lid raad van bestuur] (hierna: [lid raad van bestuur] ). [vertegenwoordiger 2 ] heeft tijdens die vergadering [eiser] een miljoen euro geboden als zij van de aankoop van de percelen af wilde zien omdat er een andere potentiële koper was die ook de kraan en de loods van VK wilde overnemen. Hij heeft gevraagd of hij [eiser] daarmee kon ‘afkopen’. [eiser] heeft dat voorstel niet aanvaard. Daarbij is namens [eiser] aangegeven dat zij tot aankoop van de percelen wenste over te gaan. [eiser] had half november 2024 alles rond en heeft VK uitgenodigd om op 15 november 2024 naar [plaats] te komen. [vertegenwoordiger 2 ] heeft eerst nog telefonisch contact met [productiemanager] opgenomen om te vragen of partijen nu tot een afronding konden komen, want anders zou hij niet helemaal van Limburg naar Friesland rijden. Dit is door [productiemanager] bevestigd en [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] zijn vervolgens samen in de auto gestapt en naar [plaats] gereden. De afspraken zijn tijdens de bijeenkomst verder uitgewerkt en daarover is overeenstemming bereikt. De finale overeenstemming is ter plekke vastgelegd door [vertegenwoordiger 1 ] . De aanwezigen hebben elkaar daarbij de hand gegeven en elkaar gefeliciteerd met de deal. 
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] is vervolgens aan de slag gegaan met het uitwerken van een aantal details die in de notitie van 15 november 2024 zijn vermeld. Er is gecorrespondeerd met VK over een opstalrecht en een hypotheekrecht, in welk verband [vertegenwoordiger 1 ] in zijn e-mail van 19 november 2024 [eiser] de nieuwe eigenaar van de percelen heeft genoemd. [eiser] en VK zijn ook begonnen met de voorbereidingen van de sloopwerkzaamheden en de asbestsanering. [bedrijfsnaam 3] B.V. heeft hiervoor een offerte opgesteld die conform de overeenkomst van 15 november 2024 aan VK is gericht want VK zou de kosten van de asbestsanering betalen. Daarnaast is aan de notaris opdracht gegeven om de concept-koopovereenkomst op te stellen. De reden dat de concept-akte vervolgens pas op 6 december 2024 door de notaris is opgesteld, is volgens [eiser] dat zij na het geven van de opdracht van de notaris hoorde dat er door [bedrijf] conservatoir leveringsbeslag was gelegd op de percelen. [eiser] stelt hierover contact opgenomen te hebben met [vertegenwoordiger 2 ] , die aangaf dat dit zou worden opgelost want ‘ [bedrijf] had geen poot om op te staan’. [eiser] heeft die ontwikkelingen eerst willen afwachten.
    
    
      5.7.
      Medio december 2024 heeft [vertegenwoordiger 2 ] voorstellen aan [eiser] gedaan voor alternatieve leveringsconstructies in de vorm van A-B-C-levering en A-B-A-levering, waar [bedrijf] een onderdeel van zou moeten zijn. [eiser] is daar niet op ingegaan.
      
    
    
      5.8.
      In de periode na 15 november 2024 hebben [directeur] en [productiemanager] in totaal 27 telefoongesprekken met [vertegenwoordiger 1 ] / [vertegenwoordiger 2 ] gevoerd. Ook [lid raad van bestuur] heeft meerdere malen telefonisch contact gehad met [vertegenwoordiger 2 ] nadat bij [eiser] bekend was geworden dat [bedrijf] beslag had laten leggen op de percelen. [vertegenwoordiger 2 ] zei toen steeds dat het een misverstand was en dat het goed zou komen.
      
    
    
      5.9.
      Op 8 januari 2025 is er nog telefonisch contact geweest tussen [directeur] en [vertegenwoordiger 2 ] en daarbij is toegezegd dat VK alsnog aan haar leveringsverplichting jegens [eiser] zal voldoen. Volgens [vertegenwoordiger 2 ] zou er uiterlijk op 13 januari 2025 met [eiser] een vaststellingsovereenkomst tussen VK en [bedrijf] worden gedeeld, waarin een terugkoop door VK zou zijn vastgelegd. Deze afspraak is niet nagekomen.
      
    
    
      5.10.
      
        Volgens [eiser] bevestigen al deze door haar gestelde feiten en omstandigheden dat er op 15 november 2024 een koopovereenkomst tussen haar en VK tot stand is gekomen. Uit de notitie van [vertegenwoordiger 1 ] van 15 november 2024 blijken volgens [eiser] de essentialia van de koopovereenkomst. Het te verkopen object was bij partijen bekend terwijl de notitie van 15 november 2024 het adres aan [adres] vermeldt. Dat de kadastrale perceelnummers en de exacte oppervlakte van de percelen niet in de notitie staan, maakt dit volgens [eiser] niet anders omdat het op deze manier voldoende duidelijk was. Ook de koopprijs is vermeld, 4,3 miljoen euro, en de leveringsdatum (‘voor 15 december 2024’) eveneens, alsmede een aantal bijkomende afspraken over asbestsanering en bodemverontreiniging. De kosten van de asbestsanering zouden voor rekening van VK komen, maar [eiser] zou dit regelen. [eiser] zou een bedrag van 
        € 267.000,00 pas betalen zodra de werkzaamheden ten aanzien van grondvervuiling uitgevoerd zouden zijn. Ook de nadere uitwerking van de details was bepaald. 
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] erkent dat uitsluitend [bestuurder] bevoegd is om VK te vertegenwoordigen. Volgens haar blijkt uit de gedragingen van [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] zoals hiervoor uiteengezet echter dat zij over een volmacht van VK moeten hebben beschikt. Voor zover geoordeeld zou worden dat dat niet het geval is, is volgens haar sprake van door VK gewekte schijn van volmachtverlening. 
      
      
        
          Het standpunt van VK 
        
      
      
    
    
      5.12.
      VK heeft aangevoerd dat zij op enig moment in 2024 heeft besloten om de percelen te verkopen. Zij heeft deze voorgenomen verkoop ook met [eiser] besproken. Het feit dat [eiser] niet (ook) geïnteresseerd was in de koop van de kraan en de loods in Harlingen was voor VK een reden om eerst naar andere gegadigden te kijken. Deze kraan en loods moesten op grond van een afspraak tussen Taurus Equipment B.V. en RWE voor een bepaalde datum verwijderd zijn en vanwege de grootte van de kraan en de loods zou Taurus Equipment B.V. deze alleen op de percelen kunnen stallen. Anders zou zij de kraan en de loods moeten slopen en afvoeren, waarmee een investering van € 800.000,00 à 1,5 miljoen euro gemoeid zou zijn. Voor VK was het daarom heel belangrijk dat de kraan en de loods onderdeel zouden zijn van de koopovereenkomst met betrekking tot de percelen. VK is daarom verder in onderhandeling getreden met [bedrijf] , die de kraan en de loods wel wilde overnemen en waarmee zij uiteindelijk ook overeenstemming heeft bereikt. 
      
    
    
      5.13.
      VK heeft tijdens de zitting erkend dat op 15 november 2024 een bespreking met [eiser] heeft plaatsgevonden over de percelen. [eiser] heeft toen aangegeven interesse te hebben in aankoop van een deel van de grond van VK. Er is alleen gesproken over de eventuele verkoop aan [eiser] . Nadien heeft [vertegenwoordiger 2 ] in een telefonisch onderhoud aan [eiser] meegedeeld dat er al een afspraak lag met [bedrijf] en dat verkoop en levering alleen zou kunnen plaatsvinden als [bedrijf] daaraan meewerkte. Dit spoor is echter al snel doodgebloed. 
      
    
    
      5.14.
      VK betwist verder dat uit de notitie van [vertegenwoordiger 1 ] - die op verzoek van [eiser] nadien per WhatsApp is gedeeld - overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst kan worden afgeleid. Het object van de koopovereenkomst, om welke perceelnummers het gaat, is niet duidelijk. Uit de later in opdracht van [eiser] opgestelde concept-koopovereenkomst blijkt ook dat de grootte van de percelen niet duidelijk en niet definitief was. Er was dus geen overeenstemming over het object van de koop. Het is volgens VK ook niet duidelijk wat er in de notitie wordt bedoeld met de termen ‘asbest sanering’, ‘reserve voor grondvervuiling’, ‘bouwrijp maken’ en ‘uitgevoerde sloopwerkzaamheden’. Er was volgens VK ook geen overeenstemming over de koopprijs. Waar het genoemde bedrag van 4.300.000 op ziet is niet duidelijk, want dat staat er niet bij. Wat wordt bedoeld met ’33.000 asbestsanering’ en ‘267.000 reserve voor grondvervuiling’ is ook niet duidelijk: dat zouden verrekenbare bedragen kunnen zijn of een soort garantie, maar dat blijkt niet uit de notitie. Ook hieruit blijkt dat er geen overeenstemming was over de koopprijs. Verder is de datum van levering niet bepaald en is er geen schriftelijke vastlegging van de koop gevolgd, terwijl [vertegenwoordiger 1 ] namens VK tijdens de bespreking duidelijk heeft aangegeven dat dat voor VK van groot belang was. De notitie van [vertegenwoordiger 1 ] is dan ook slechts een ‘kladje’ en bevat alleen zijn aantekeningen van de bespreking. [eiser] had als professionele partij ook moeten begrijpen dat VK zich pas gebonden zou achten na schriftelijke vastlegging. Bovendien wist [eiser] dat VK ook met [bedrijf] in onderhandeling was. [eiser] mocht er daarom niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat op basis van een kladje op 15 november 2024 een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Daar komt nog bij dat [eiser] wist dat alleen [bestuurder] als enig (indirect) bestuurder bevoegd is om overeenkomsten namens VK aan te gaan. [vertegenwoordiger 1 ] en [vertegenwoordiger 2 ] hebben die bevoegdheid niet en VK heeft op geen enkele wijze de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. [bestuurder] was op geen enkele wijze bij de gesprekken betrokken. VK heeft verder opgemerkt dat het e-mailadres ‘ [mailadres vertegenwoordiger 2] ’ niet bestaat.
      
    
    
      5.15.
      De door [eiser] overgelegde conceptovereenkomst die door de notaris is opgesteld was blijkens het opschrift uitsluitend voor discussiedoeleinden en daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat er nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Dit concept is ook pas op 10 december 2024 door [eiser] verstuurd, zodat de in de notitie genoemde leveringsdatum van 15 december 2024 dan niet realistisch is. [eiser] wist ook dat er onderhandelingen met [bedrijf] liepen. Om die reden mocht [eiser] niet alleen maar op basis van de notitie er op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen.
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de door [eiser] gestelde koopovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.16.
      De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de vraag of, indien veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de (schijn van) volmachtverlening, op 15 november 2024 een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen tot stand is gekomen. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord zal daarna op de (schijn van) volmachtverlening worden  ingegaan. 
      
    
    
      5.17.
      Of er een koopovereenkomst met de door [eiser] gestelde inhoud tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
      
    
    
      5.18.
      De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat [eiser] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de bespreking van 15 november 2024 niet op zichzelf stond, maar voortvloeide uit veelvuldig contact over de verkoop van de percelen en juist het sluitstuk vormde van het onderhandelingsproces tot dan toe. VK heeft dit naar het oordeel van de rechtbank niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. 
      
    
    
      5.19.
      De uiteenzetting van [eiser] komt er in de kern op neer dat op initiatief van [vertegenwoordiger 2 ] eind september 2024 contact met [eiser] werd gelegd in verband met de voorgenomen verkoop van de percelen, gevolgd door een aantal besprekingen, alsmede dat er tussen deze contactmomenten geregeld telefoongesprekken over de verkoop hebben plaatsgevonden tussen [vertegenwoordiger 2 ] en [eiser] . [eiser] heeft specifiek en gedetailleerd toegelicht dat zij al op 30 september 2024 tijdens de rondleiding door [vertegenwoordiger 2 ] de sleutels van het kantoor op het terrein van VK heeft gekregen. Ter zitting heeft [directeur] verklaard die sleutels bij zich te hebben. VK heeft dat niet weersproken en ook geen andere verklaring voor het bezit van die sleutels bij [eiser] gegeven dan de potentiële aankoop door [eiser] zoals [eiser] stelt. VK heeft verder nagelaten om specifiek te reageren op het door [eiser] aangehaalde bezoek van 4 oktober 2024 aan de loods van VK te Harlingen, waar [eiser] de loods en de kraan bezichtigd heeft die VK ook wilde verkopen en waarbij [eiser] daarna direct heeft aangegeven daarvoor geen belangstelling te hebben. Dat geldt ook voor het door [eiser] genoemde gesprek van 15 oktober 2024, waarbij het over de taxatie van de percelen zou zijn gegaan in het kader van de financiering voor de voorgenomen koop door [eiser] , welk gesprek op 28 oktober 2024 ook in aanwezigheid van [vertegenwoordiger 2 ] is gevoerd en waarbij [vertegenwoordiger 2 ] aangegeven zou hebben dat [eiser] ‘toch al half eigenaar’ was. Dat [vertegenwoordiger 2 ] nadien op 30 oktober [eiser] heeft gebeld om te vragen of de koop nu, na het afronden van de taxatie, afgerond kon worden is ook niet weersproken door VK. Tot slot heeft [eiser] op de zitting bij monde van [directeur] en [lid raad van bestuur] in detail toegelicht dat er op 7 november 2024 op het kantoor van Ballast Nedam is gesproken over een mogelijke ‘afkoop’ van [eiser] voor een miljoen euro tussen [vertegenwoordiger 2 ] enerzijds en [directeur] en [lid raad van bestuur] anderzijds. VK heeft hierop niet specifiek gereageerd. 
      
    
    
      5.20.
      De betwisting van dit alles door VK komt er op neer dat er pas op 15 november 2024 een eerste oriënterend gesprek heeft plaatsgevonden en dat dit niet een voor het aangaan van de overeenkomst afrondende bespreking was, zoals door [eiser] is gesteld. Zij heeft in dit verband op de zitting aangevoerd dat [eiser] eerst medio november ‘in beeld kwam’ als mogelijke koper van de percelen, onder verwijzing naar wat door [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] tegen haar advocaat gezegd zou zijn. Met deze vrij algemeen geformuleerde betwisting is onvoldoende gemotiveerd betwist wat [eiser] naar voren heeft gebracht over de contactmomenten in september en oktober 2024. Daarmee neemt de rechtbank het bestaan en de gestelde inhoud van die contactmomenten als vaststaand aan. 
      
    
    
      5.21.
      Verder is nog van belang de notitie van [vertegenwoordiger 1 ] van 15 november 2024. VK heeft niet weersproken dat deze notitie aantekeningen bevat van wat er op 15 november 2024 is besproken tussen de bij die bespreking betrokken personen. 
      
    
    
      5.22.
      Uit de notitie blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook wat die overeenstemming inhoudt. De aanhef vermeldt dat het gaat om de verkoop van [adres] . Hoewel het object van de koop niet heel exact is omschreven, kan tegen de achtergrond dat als onvoldoende weersproken vast staat dat [directeur] , [productiemanager] en [vertegenwoordiger 2 ] al op 30 september 2024 de percelen en opstallen hadden bezichtigd en [directeur] de sleutels van het aanwezige kantoor en bouwtekeningen had ontvangen, redelijkerwijs geen misverstand bestaan welk object partijen voor ogen stond. Dat dit in de notitie niet minutieus, met kadastrale aanduiding en oppervlakte, is vermeld maakt dit niet anders. Een dergelijke notitie is naar zijn aard beperkt tot de hoofdlijnen van hetgeen is afgesproken en door [eiser] is ook gesteld dat dergelijke details in de op te stellen schriftelijke koopovereenkomst zouden worden opgenomen. Dat ligt ook voor de hand, nu de notitie naar een nog te maken concept-koopovereenkomst verwijst. 
      
    
    
      5.23.
      In de notitie wordt verder een bedrag (€ 4.300.0000) genoemd, alsmede bedragen met betrekking tot asbestsanering en grondwerkzaamheden. Ook wordt aangegeven dat [eiser] sloopwerkzaamheden zal organiseren en in verband daarmee te treffen maatregelen vermeld en worden fiscale aspecten (btw en overdrachtsbelasting) genoemd. Deze punten zijn verwerkt in de overgelegde, nadien opgestelde conceptovereenkomst. [eiser] heeft ter zitting nog enige toelichting gegeven met betrekking tot het afgesproken bedrag voor asbestsanering en VK heeft daartegenover niets aangevoerd. Verder wordt in de notitie ook vermeld dat de levering plaats zal vinden ‘uiterlijk’ (en dus niet zoals VK lijkt te veronderstellen ‘op’) 15 december 2024, zodat ook de termijn van levering voldoende duidelijk in de notitie is vermeld.
      
    
    
      5.24.
      De rechtbank betrekt bij deze beoordeling verder nog de e-mail van [vertegenwoordiger 1 ] van 19 november 2024. Hierin wordt [eiser] letterlijk de nieuwe eigenaar genoemd. Deze e-mail ziet op een concrete vraag van de notaris die de concept-koopovereenkomst heeft opgesteld en wijst er op dat er in de beleving van [vertegenwoordiger 1 ] een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Zonder andersluidende toelichting, die ontbreekt, valt deze e-mail niet anders te begrijpen. Hierop strandt ook het betoog van VK dat een (nadere) schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst noodzakelijk zou zijn voor de totstandkoming daarvan. Voor dat standpunt zijn ook geen aanknopingspunten in de stukken te vinden, terwijl de e-mail van 19 november 2024 juist op het tegendeel wijst. 
      
    
    
      5.25.
      Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de aldus vastgestelde en vaststaande feiten en omstandigheden dat partijen op 15 november 2024 wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia met betrekking tot een koopovereenkomst voor de percelen. 
      
      
        
          De vertegenwoordigingsbevoegdheid
        
      
      
    
    
      5.26.
      Vervolgens is de vraag of VK aan die overeenkomst is gebonden, nu partijen het erover eens zijn dat haar (indirect) bestuurder [bestuurder] op geen enkel moment voor of op 15 november 2024 bij de gesprekken hierover was betrokken. Voor zover VK desondanks aan de overeenkomst gebonden zou zijn door het handelen van [vertegenwoordiger 2 ] en/of [vertegenwoordiger 1 ] , is het volgens VK nog zo dat [directeur] - die alleen gezamenlijk bevoegd is met [gevolmachtigde] - niet bevoegd was om namens [eiser] de overeenkomst aan te gaan. Ook om die reden is er volgens haar geen koopovereenkomst tot stand gekomen tussen VK en [eiser] . 
      
    
    
      5.27.
      Ten aanzien van dat laatste overweegt de rechtbank dat uit het bepaalde in artikel 2:240 lid 3 BW volgt dat alleen de vennootschap zelf een beroep op onbevoegdheid van haar vertegenwoordiger toekomt, zodat alleen om die reden al dit verweer van VK niet kan slagen. Los daarvan heeft [directeur] verklaard dat hij tot twee keer toe mandaat had gekregen van de Raad van Bestuur van Ballast Nedam, wat ook ter zitting door [lid raad van bestuur] is bevestigd. Daarmee staat de bevoegdheid van [directeur] om de koopovereenkomst namens [eiser] aan te gaan vast.
    
    
      5.28.
      Ten aanzien van de vraag of VK op haar beurt gebonden is aan de koopovereenkomst, stelt de rechtbank voorop dat [vertegenwoordiger 2 ] en [vertegenwoordiger 1 ] aan die zijde de enige betrokkenen waren, terwijl zij geen (indirect) bestuurder van VK zijn. [eiser] heeft gesteld dat er een (stilzwijgende) volmacht tot het aangaan van de koopovereenkomst was (artikel 3:60 BW), althans dat de schijn dat van een dergelijke volmacht sprake was door toedoen van VK bij haar is gewekt (artikel 3:61 lid 2 BW). 
      
    
    
      5.29.
      Op grond van de hoofdregel uit artikel 150 Rv ligt het op de weg van [eiser] om de feiten en omstandigheden te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen, waaruit een en ander volgt. 
      
    
    
      5.30.
      
        [eiser] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit, indien deze vast zouden komen te staan, volgt dat er sprake was van een (stilzwijgende) volmacht als bedoeld in artikel 3:60 BW. Voor zover het niet gaat om vermoedens en veronderstellingen of algemeenheden (zoals dat [vertegenwoordiger 2 ] de pater familias zou zijn binnen het familiebedrijf van de familie [familienaam] ), stelt [eiser] in hoofdzaak feiten en omstandigheden die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat er sprake was van een toerekenbare schijn. Gelet op wat de rechtbank hierna op dat punt zal overwegen en beslissen, doet het overigens niet meer ter zake of en zo ja in welke mate [vertegenwoordiger 2 ] en/of [vertegenwoordiger 1 ] (al dan niet stilzwijgend) gevolmachtigd waren om VK te vertegenwoordigen bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] . 
      
    
    
      5.31.
      Op grond van artikel 3:61 lid 2 BW kan VK ook gebonden zijn aan de koopovereenkomst als [eiser] er, kort gezegd, op mocht vertrouwen dat [vertegenwoordiger 2 ] en/of [vertegenwoordiger 1 ] bevoegd waren om VK te vertegenwoordigen. Dat is onder andere het geval als dat vertrouwen voortkomt uit feiten en omstandigheden die voor risico van VK komen en waaruit naar verkeersopvattingen een zodanige vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Daarbij moet het gaan om meer dan verklaringen of gedragingen van [vertegenwoordiger 2 ] en/of [vertegenwoordiger 1 ] . Er moeten ook feiten of omstandigheden worden vastgesteld die VK betreffen en die rechtvaardigen dat zij in verhouding tot [eiser] het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Dat kan ook bestaan uit een niet-doen, waaronder het laten voortbestaan van een bepaalde situatie.
      
    
    
      5.32.
      
        [eiser] stelt dat [bestuurder] als (indirect) bestuurder van VK volledig op de hoogte was van het handelen van het proces dat heeft geleid tot de koopovereenkomst met [eiser] en heeft toegelaten dat [vertegenwoordiger 2 ] zich jegens [eiser] heeft opgeworpen als vertegenwoordiger van VK in dit verband. [bestuurder] heeft daarbij nagelaten om op enig moment aan [eiser] duidelijk te maken dat niet [vertegenwoordiger 2 ] , maar hijzelf de finale zeggenschap zou hebben met betrekking tot de verkoop. Daarmee heeft hij ervoor gezorgd dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [vertegenwoordiger 2 ] werd gecreëerd althans in stand werd gelaten. Daarbij wijst [eiser] ook op het gegeven dat VK onderdeel is van het familiebedrijf van de familie [familienaam] en alleen maar is opgericht met het doel de percelen te verwerven in het kader van het project met RWE.  
      
    
    
      5.33.
      VK heeft hiertegen aangevoerd dat [eiser] zich eerst in november 2024 aandiende als potentiële koper. Zoals hiervoor al werd overwogen kan dat standpunt niet worden gevolgd. Uit wat [bestuurder] ter zitting heeft verklaard blijkt verder dat hij bevestigt dat VK enkel is opgericht met het doel om de percelen aan te kopen in het kader van het project met RWE, terwijl dat project uiteindelijk niet doorgegaan is en VK de percelen dus heeft willen verkopen. Volgens [bestuurder] is aan de familietafel tussen hemzelf en (in elk geval) [vertegenwoordiger 2 ] gesproken daarover. Verder is aan diezelfde familietafel aan de orde gekomen dat de percelen aan [eiser] aan waren geboden. Omdat hij te druk was met andere werkzaamheden, heeft [bestuurder] weinig aandacht gehad voor de gang van zaken rondom de verkoop van de percelen. Hij heeft ook niet meer teruggehoord wat de reactie van [eiser] was op het aanbod.
      
    
    
      5.34.
      Gelet op de door [eiser] gestelde en door VK ten dele bevestigde en voor het overige onvoldoende gemotiveerd weersproken gang van zaken, is vast komen te staan dat VK voornemens was de percelen te verkopen, wist van het aanbieden daarvan aan [eiser] en daarmee ook op de hoogte was van het feit dat [vertegenwoordiger 2 ] daarover gesprekken voerde met [eiser] , nu [bestuurder] zelf heeft verklaard geen tot weinig bemoeienissen te hebben gehad met de verkoop van de percelen. Deze voor risico van VK komende omstandigheden maken tezamen met de wijze waarop de koopovereenkomst is uitonderhandeld en tot stand gekomen dat [eiser] heeft mogen aannemen dat [vertegenwoordiger 2 ] bevoegd was om namens VK de koopovereenkomst met [eiser] te sluiten. Het had immers gelet op wat VK (althans haar indirect bestuurder [bestuurder] ) wist op de weg van VK gelegen om ervoor te waken dat er geen misverstand over zou kunnen bestaan dat een uiteindelijke verkoop nog onderhevig zou zijn aan een formeel akkoord van [bestuurder] namens VK. Dat heeft VK nagelaten en kennelijk zelfs op zijn beloop gelaten. Daarmee heeft VK het risico dat zij onbevoegd vertegenwoordigd werd in het leven geroepen althans laten voortbestaan en dat kan zij vervolgens niet aan [eiser] tegenwerpen. Voor zover het nog zo zou zijn dat [vertegenwoordiger 2 ] in zekere zin eigengereid heeft gehandeld, zoals [bestuurder] heeft verklaard, dan komt ook dat gegeven tegen deze achtergrond voor risico van VK. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.35.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat er met betrekking tot de percelen op 15 november 2024 een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen VK als verkoper en [eiser] als koper.
      
    
    
      5.36.
      VK moest op grond van deze koopovereenkomst de percelen aan [eiser] leveren. Zij heeft dat niet gedaan, maar in plaats daarvan heeft zij de percelen aan [bedrijf] geleverd na ook met die partij een koopovereenkomst te hebben gesloten. Leveren aan [eiser] en daarmee alsnog de koopovereenkomst met [eiser] nakomen is daardoor niet meer mogelijk. VK schiet aldus (toerekenbaar) tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering van [eiser] met betrekking tot de verklaring van recht dat VK toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst zal daarom worden toegewezen.
      
    
    
      5.37.
      De rechtbank leidt uit de wijze van formulering van de vordering onder a) af dat [eiser] tevens vordert dat VK wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming en daarvoor verwijzing naar de schadestaatprocedure vordert. VK heeft deze vordering kennelijk ook zo begrepen nu zij inhoudelijk op deze vordering is ingegaan. Uit artikel 6:74 lid 1 BW volgt dat degene die toerekenbaar  tekortschiet in de nakoming van een verbintenis verplicht is om de schade te vergoeden die de wederpartij daardoor lijdt. [eiser] heeft gesteld dat zij schade heeft geleden en nog lijdt. Het verwerven van de percelen was voor haar een essentiële en noodzakelijke stap om de verdere groei van de onderneming mogelijk te maken. [eiser] is nu genoodzaakt om met [bedrijf] in onderhandeling te treden voor een veel hogere vraagprijs dan met VK was overeengekomen. Verder stelt [eiser] dat zij met het oog op de verwerving van de percelen al opdrachten aangenomen had die zij nu mogelijk niet zal kunnen uitvoeren. De daardoor mis te lopen winst omdat zij opdrachten niet zal kunnen uitvoeren en mogelijke schadeclaims van deze opdrachtgevers vormen eveneens een schadepost, [eiser] heeft bovendien intussen bij derden terrein moeten huren en zij moet daarvoor (huur)kosten maken.
      
    
    
      5.38.
      
        [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij (enige) schade heeft geleden. De vordering tot veroordeling van vergoeding van de schade zal eveneens worden toegewezen, op te maken bij staat. 
      
    
    
      5.39.
      Het door [eiser] gevorderde voorschot op schadevergoeding zal worden afgewezen omdat daarvoor naar het oordeel van de rechtbank op dit moment onvoldoende grond is. Wat de daadwerkelijke schade - die zal moeten worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen de feitelijke situatie mét normschending en de hypothetische situatie zonder normschending - voor [eiser] als gevolg van de tekortkoming door VK is, is nog onduidelijk. Ten tijde van de zitting was immers nog niet bekend of [eiser] de percelen alsnog van [bedrijf] kan verwerven, en zo ja, voor welk bedrag. De uitkomst van dat proces is rechtstreeks van invloed op de hoogte van de schade. [eiser] heeft weliswaar ook gesteld dat zij opdrachten heeft gemist door de toerekenbare tekortkoming van VK, maar vervolgens is ook door haar gesteld dat zij bedrijfsterreinen elders is gaan huren om de bedrijfscapaciteit uit te kunnen breiden. Hoe één en ander uiteindelijk uitwerkt in een schade-opstelling valt nu onvoldoende vast te stellen, laat staan dat op basis van de nu summiere informatie 1 miljoen euro, of in ieder geval een ander substantieel bedrag, als voorschot kan worden toegewezen. VK heeft dan ook op goede gronden betoogd dat er nu onvoldoende onderbouwing is om een (aanzienlijk) voorschot op de later mogelijk toe te kennen schadevergoeding toe te wijzen. 
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.40.
      VK zal in conventie als de voornamelijk in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden vastgesteld op:
      - explootkosten	dagvaarding	€        122,25
      - explootkosten beslagen	€     2.309,23
      - griffierecht		 	€     6.861,00
      - salaris advocaat		€     1.959,00 (3 punten x tarief  II)
      totaal			             €   11.251,48
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.41.
      VK heeft in reconventie opheffing van de door [eiser] gelegde conservatoire beslagen gevorderd. [eiser] heeft zich ten aanzien van deze vordering gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
      
    
    
      5.42.
      De primaire en de subsidiaire vorderingen van VK in reconventie zijn gebaseerd op afwijzing van de vorderingen van [eiser] in conventie. Nu deze vorderingen niet (volledig) zullen worden afgewezen, is er geen grond voor toewijzing van de vorderingen in reconventie. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.43.
      VK zal in reconventie als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan de zijde van [eiser] worden deze kosten vastgesteld op € 653,00 (1 punt, tarief II) vanwege salaris advocaat.
      
      
        
          verder in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.44.
      
        VK zal in tevens worden veroordeeld in de nakosten, vastgesteld op
         € 296,00, te vermeerderen met € 98,00 in geval van betekening van dit vonnis.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat VK toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] ter zake van de percelen,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt VK tot vergoeding van de schade die [eiser] hierdoor heeft geleden en nog zal lijden, nader op te maken bij staat, 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt VK in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] met uitzondering van de nakosten tot op heden vastgesteld op € 11.251,48,
      
    
    
      6.4.
      wijst het anders of meer gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt VK in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] met uitzondering van de nakosten tot op heden vastgesteld op € 653,00,
      
      
        
          verder in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.7.
      
        veroordeelt VK in de nakosten, vastgesteld op € 296,00, te vermeerderen met 
        € 98,00 in geval van betekening van dit vonnis,
      
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de beslissingen onder 6.2, 6.3, 6.6 en 6.7.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman, mr. T.P. Hoekstra en mr. P. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
      
      
      
        c. 439
      
    
  
  
       Hiermee wordt gedoeld op het e-mailaccount ‘ [mailadres vertegenwoordiger 2] .
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:2043, rechtsoverweging 3.3.2.
  
  
     ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera)
  
  
     ECLI:NL:HR:2017:142 r.o. 3.4.3.
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:1456 (Zilveren Kruis c.s./IPGGZ).