ECLI:NL:GHARL:2026:1526, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-02-2026, 200.340.976/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil tussen huurder en verhuurder over achterstallig onderhoud aan het bedrijfspand. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de huurder een deel van het onderhoud voor zijn rekening zou nemen. De vordering van de huurder tot verlaging van de huur wordt mede hierom afgewezen. Wel wordt de betaalde borgsom verrekend met de huurachterstand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.340.976/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10252824)
    
    
    
    
      
        arrest van 17 februari 2026
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] B.V.
      
      die is gevestigd in [plaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eisende partij in reconventie
      hierna: [appellant]
      advocaat: mr. J.A. Venema, die kantoor houdt in Emmen
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats]
      en die bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verwerende partij in reconventie
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. J.M. Pol, die kantoor houdt in Hoogeveen
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof
    
    
      1.1
      In het tussenarrest van 11 juni 2024 is een enkelvoudige mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald op 19 juli 2024. Op verzoek van beide partijen heeft die mondelinge behandeling niet plaatsgevonden.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven tevens wijziging eis genomen op 1 oktober 2024 en [geïntimeerde] een memorie van antwoord op 10 december 2024.
      
    
    
      1.3
      Op 3 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij heeft de advocaat van [appellant] spreekaantekeningen overgelegd. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder hebben een geschil over achterstallig onderhoud aan het bedrijfspand. [appellant] klaagt over lekkage en vindt dat [geïntimeerde] die had moeten verhelpen. Nu dat niet is gebeurd, heeft [appellant] de huurbetalingen gedeeltelijk opgeschort. Volgens [geïntimeerde] zijn partijen juist overeengekomen dat [appellant] (een deel van) de herstelkosten zou betalen. Hij is het daarom niet eens met de huuropschorting en heeft bij de kantonrechter betaling van de achterstallige huur gevorderd. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] grotendeels in het gelijk gesteld. De huurovereenkomst is inmiddels geëindigd.
      
    
    
      2.2
      In hoger beroep wil [appellant] dat de contractuele huurprijs over de periode april 2022 tot en met december 2023 op een lager bedrag wordt vastgesteld en dat de borgsom met de huurschuld wordt verrekend. Door de bewoordingen van de vorderingen en/of de contractuele afspraken tussen partijen wordt de huurprijs niet op een lager bedrag vastgesteld. [appellant] maakt terecht aanspraak op verrekening van de borgsom met de huurschuld. In zoverre wordt het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de huurschuld van [appellant] opnieuw bepaald. [appellant] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep veroordeeld. Nadat de relevante feiten zijn vastgesteld, zal het hof deze beslissingen uitleggen. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      Met ingang van 1 juli 2020 verhuurde [geïntimeerde] bedrijfsruimte aan [appellant] . Het gaat hierbij om een grote hal met een aantal kantoorruimtes, gelegen aan [adres1] in [plaats1] . De huurprijs bedroeg in aanvang € 2.722,50 per maand (inclusief btw). De huur is aangegaan voor een tijdvak van drie jaar en zes maanden, derhalve tot en met 31 december 2023, waarbij is overeengekomen dat [appellant] over de eerste zes maanden geen huur verschuldigd is.
      
    
    
      3.2
      In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde zal worden bestemd om te worden gebruikt als opslag-bedrijfsruimte-showroom. Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat het [appellant] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [geïntimeerde] niet is toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst was het partijen bekend dat er onderhoud aan het pand verricht moest worden en dat het dak slecht was.
      
    
    
      3.3
      
        In artikel 11 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
        "Bijzondere bepalingen
        (...)
        
          Huurder zal zorgen voor de aanwezigheid van brandblussers. (...)
        
          Overeengekomen is dat huurder de volgende verbeteringen zal aanbrengen aan het pand:
        
        o Leveren en aanbrengen van nieuwe beplating (ral9006) en zetwerk (ral7016).
        o Leveren en aanbrengen van een nieuwe overheaddeur 4x4 mtr (ral 7016)
        o Schilderwerk en renovatie kozijnen.
        (...)
        
          Overeengekomen is dat de eerste € 5000,00 excl. b.t.w. onderhoud/reparatie aan of in het bedrijfspand zal worden gedaan door de huurder, op deze manier is de huurprijs ook tot stand gekomen.
        
        (...)"
      
      
    
    
      3.4
      
        Partijen hebben de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, versie 2015, (hierna: Algemene Voorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 10 van de Algemene Voorwaarden met als kopje “Aansprakelijkheid” is in 10.3 het volgende opgenomen: 
        
          “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.” 
        
        In artikel 10.4 van de Algemene Voorwaarden zijn enige uitzonderingen op artikel 10.3 opgenomen. 
      
      
    
    
      3.5
      In april 2022 vond een forse lekkage plaats met waterschade als gevolg. In augustus 2022 is nogmaals een ernstige lekkage geweest. 
      
    
    
      3.6
      Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag wie de kosten van het herstel van het dak op zich moest nemen. Volgens [appellant] was [geïntimeerde] hiervoor verantwoordelijk en toen reparatie van het dak uitbleef, heeft [appellant] in september 2022 50% van de huur ingehouden. [geïntimeerde] stelde zich onder verwijzing naar de huurovereenkomst op het standpunt dat de kosten van reparatie en deels vernieuwen van het dak voor rekening van [appellant] komen.
      
    
    
      3.7
      
        [appellant] heeft over de maanden oktober en november 2022 en januari tot en met mei 2023 50% van de huur voldaan. Vanaf juni 2023 heeft [appellant] geen huur meer betaald. [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2023.
      
    
    
      3.8
      
        In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en een veroordeling van [appellant] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Verder heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 42.291,06. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
        € 5.594,76 huurachterstand tot en met december 2022;
        € 1.500,- aan contractuele boetes;
        € 739,97 aan kosten water;
        € 33.568,56 aan huur van 1 januari 2023 tot en met 1 december 2023;
        € 44,74 aan rente tot datum dagvaarding;
        € 696,80 aan buitengerechtelijke kosten plus € 146,33 aan btw;
        vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 39.163,32 vanaf de dag na dagvaarding.
      
      
    
    
      3.9
      In reconventie heeft [appellant] een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] in verzuim is met de correcte nakoming van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. Tevens heeft [appellant] gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden met inachtneming van een termijn van vier weken waarin [appellant] het gehuurde kan ontruimen.
      
    
    
      3.10
      
        In het vonnis van 27 februari 2024 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurovereenkomst op 31 december 2023 is geëindigd. Verder heeft de kantonrechter in conventie beslist als volgt. [appellant] is veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Verder is [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:
        € 5.594,76 huurachterstand tot en met december 2022, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 22 december 2022;
        € 26.382,81 aan achterstallige huur over het jaar 2023;
        € 618,59 aan buitengerechtelijke kosten;
        € 44,74 aan voor de dagvaarding vervallen rente.
        De reconventionele vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen. [appellant] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in hoger beroep
    
    
      
        Vorderingen in hoger beroep
      
    
    
    
      4.1
      
        In haar memorie van grieven heeft [appellant] het in de procedure bij de kantonrechter gemaakte onderscheid tussen vorderingen in conventie (van [geïntimeerde] ) en reconventie (van [appellant] ) gehandhaafd. 
        
          [appellant] concludeert in conventie tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen is betaald ter voldoening aan het bestreden vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. 
        In reconventie concludeert [appellant] als volgt:
      
      - te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gedurende de maanden vanaf april 2022 tot en met december 2023 aan [appellant] niet het volledige huurgenot heeft doen toekomen en dat dientengevolge de huurprijs over voormelde periode met 50% verminderd dient te worden met dien verstande dat de huurpenningen over voormelde periode gemaximeerd worden tot 50% van de overeengekomen huurprijs dan wel een huurprijsvermindering die het Hof in goede justitie redelijk acht;
      - te verklaren voor recht dat [appellant] een borgsom aan [geïntimeerde] heeft betaald van € 5.000,- en dat deze borgsom in mindering strekt op hetgeen [geïntimeerde] te vorderen heeft en/of krijgt op [appellant] ;
      - [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties te vermeerderen met de nakosten.
      
    
    
      4.2
      Hiermee heeft [appellant] in hoger beroep haar eis gewijzigd. Dit is bij eerste gelegenheid in hoger beroep gedaan, waartegen [geïntimeerde] geen bezwaar heeft gemaakt. De eiswijziging is ook niet in strijd met de goede procesorde zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.
      
      
        
          Geen grieven tegen toegewezen vorderingen van [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      4.3
      
        [appellant] heeft geen grieven ontwikkeld tegen de door de kantonrechter ten laste van haar uitgesproken veroordelingen in het vonnis van 27 februari 2024, voor zover gewezen in conventie. Daarbij gaat het met name om de veroordelingen tot betaling van achterstallige huur, buitengerechtelijke kosten en rente. De veeggrief (grief VI), waarin [appellant] aangeeft dat zij de zaak in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen, is niet voldoende om die geschilpunten alsnog door het hof te laten beoordelen, omdat met die algemene formulering niet voldoende kenbaar is op welke grond [appellant] meent dat dit deel van het bestreden vonnis vernietigd moet worden. [geïntimeerde] heeft in dit verband terecht gewezen op rechtsoverweging 3.4.1 van het arrest van de Hoge Raad van 5 december 2003.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.4
      
        Voor een huurprijsvermindering moet een daartoe strekkende vordering worden ingesteld. Dat blijkt uit (de bewoordingen van) artikel 7:207 lid 1 BW en de daaraan ten grondslag liggende wetsgeschiedenis. Ter zitting heeft [appellant] aangevoerd dat zij met haar eerste vordering in reconventie in hoger beroep naast de verklaring voor recht ook vermindering van de huurprijs vordert wegens het gederfde huurgenot, veroorzaakt door de lekkages in het pand. 
        Het hof volgt [appellant] hierin niet. In het petitum in de memorie van grieven vordert [appellant] een verklaring voor recht. Een verklaring voor recht is niet hetzelfde als het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering. Verder heeft [appellant] tegen de hoogte van de huurschuld – zoals in conventie toegewezen - niet gegriefd. [geïntimeerde] heeft ter zitting verklaard de vorderingen in hoger beroep zo te hebben begrepen dat [appellant] (alleen) een verklaring voor recht en geen huurprijsvermindering vordert. Het hof houdt het er tegen deze achtergrond voor dat [appellant] geen huurprijsvermindering heeft gevorderd, zodat het hof niet toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of er aanleiding is voor een huurprijsvermindering. 
      
      
    
    
      4.5
      
        Voor zover de vorderingen van [appellant] in hoger beroep – in samenhang met hetgeen [appellant] onder meer heeft opgemerkt in de nrs 2, 12, 13, 18 en 19 van de memorie van grieven – moeten worden opgevat als tevens inhoudende een vordering tot huurprijsvermindering, komt het hof evenmin tot een inhoudelijke beoordeling van een dergelijke vordering.  
        De huurprijs voor bedrijfsruimte kan op grond van artikel 7:207 BW worden verminderd. Behoudens het geval als beschreven in artikel 7:209 BW is artikel 7:207 BW van regelend recht. Verder houdt artikel 7:206 lid 3 BW in dat de huurder onder bepaalde omstandigheden gebreken aan het gehuurde zelf kan herstellen en de daarmee gemoeide kosten kan verrekenen met de huur. Artikel 7:206 lid 3 BW is ook voor huur van bedrijfsruimte van dwingend recht. 
        
          [appellant] is niet zelf tot herstel overgegaan, zodat zij geen bedragen op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW met de huurachterstand kan verrekenen. Verder zijn [geïntimeerde] en [appellant] in artikel 10.3 van de Algemene Voorwaarden (zoals hiervoor in rov. 3.4 aangehaald) van artikel 7:207 BW afgeweken. Op grond van die bepaling in de Algemene Voorwaarden kan [appellant] in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en dus ook geen daartoe strekkende vordering instellen. [appellant] heeft niet gesteld dat artikel 7:209 BW of een van de uitzonderingen van artikel 10.4 van de Algemene Voorwaarden van toepassing is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] (alleen) aangevoerd dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 10.3 van de Algemene Voorwaarden in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is. Kennelijk beroept [appellant] zich erop dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] zich op die contractuele bepaling beroept. Aan honorering van een dergelijk beroep worden hoge eisen gesteld. Nog los van het antwoord op de vraag of door eerst ter zitting zich daarop te beroepen, dit beroep tijdig is gedaan, heeft [appellant] te weinig feiten en omstandigheden aangevoerd die in dit geval een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kunnen rechtvaardigen.  
      
      
    
    
      4.6
      De gevraagde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gedurende de maanden vanaf april 2022 tot en met december 2023 aan [appellant] niet het volledige huurgenot heeft doen toekomen zal niet worden gegeven. Uit de stellingen van [appellant] volgt immers dat haar enige belang bij toewijzing daarvan is gelegen in de huurprijsvermindering die [appellant] recht geeft op terugbetaling van (een deel van) het bedrag dat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] moet betalen. Uit wat hierboven is overwogen blijkt dat [appellant] in deze procedure niet kan bereiken wat haar voor ogen staat, namelijk een vermindering van de huurprijs. Bij gebrek aan belang komt de gevraagde verklaring voor recht voor het overige daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
      
    
    
      4.7
      De grieven I, II, III, IV en VI treffen dan ook geen doel. In wat hierna volgt, zal het hof het resterende geschilpunt behandelen.
      
      
        
          De borgsom
        
      
      
    
    
      4.8
      In grief V heeft [appellant] uiteengezet dat zij een bedrag van € 5.000,- aan borg heeft betaald aan [geïntimeerde] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] dat bedrag niet geretourneerd en bij de executie van het bestreden vonnis hier ook geen rekening mee gehouden doordat het bedrag van € 5.000,- niet op de toegewezen bedragen in mindering is gebracht. Om die reden heeft [appellant] in hoger beroep een vordering ingesteld, zoals hierboven weergegeven in 4.1, tweede aandachtstreepje. Deze vordering strekt ertoe dat op de in het vonnis toegewezen bedragen de borg in mindering wordt gebracht. 
      
    
    
      4.9
      In de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] erkend dat [appellant] een borg van                       € 5.000,- heeft betaald. Ook heeft [geïntimeerde] erkend dat de borg in mindering moet strekken op de vordering van [geïntimeerde] , die [geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst op [appellant] heeft. [geïntimeerde] wijst er vervolgens op dat [appellant] geen recht op terugbetaling van de borg heeft omdat [appellant] nog altijd de vorderingen uit hoofde van het vonnis van de kantonrechter niet heeft voldaan. Eerst ter zitting – en daarmee te laat – heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat volgens hem na de oplevering van het gehuurde veel kosten zijn gemaakt om het bedrijfspand weer in verhuurde staat te krijgen. Volgens [geïntimeerde] komen die kosten voor [appellant] en wil hij de borg ook daarvoor gebruiken. Uit de memorie van antwoord leidt het hof af dat [geïntimeerde] deze vordering heeft opgevat zoals het hof hiervoor onder rov. 4.8 slot heeft weergegeven. 
      
    
    
      4.10
      Gelet op het verweer van [geïntimeerde] bij antwoord, zal het hof de door de kantonrechter toegewezen huurschuld – waarvan de niet betaalde termijnen en de hoogte van de huurprijs in hoger beroep niet in geschil zijn – verminderen met de borg van € 5.000,-.  In zoverre slaagt grief V. Bij het deel van de vordering dat betrekking heeft op de verklaring voor recht heeft [appellant] onder deze omstandigheden geen belang. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.11
      De conclusie luidt dat alleen grief V slaagt, zodat het hof de huurschuld voor het laatste jaar van de huurovereenkomst met € 5.000,- zal verlagen. Voor het overige falen de grieven en worden de vorderingen van [appellant] afgewezen. Het hof komt tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis en bekrachtigt het vonnis, zowel in conventie als in reconventie, voor het overige.
      
      
        
          De proceskosten in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.12
      Het hof zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Onder die proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.
      
    
    
      4.13
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    Het hof:
    
    
      5.1
      vernietigt in conventie de veroordeling onder sub 2 sub b van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 27 februari 2024; 
      
      
        Opnieuw rechtdoende: 
      
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen: 
        (b) € 21.382,81 aan achterstallige huur over het jaar 2023; 
      
      
    
    
      5.3
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 27 februari 2024 voor het overige; 
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde] :
      
        
          €    798 aan griffierecht;
        
        
          € 2.580 aan salaris van de advocaat (2 procespunten × appeltarief II à € 1.290);
        
      
      
    
    
      5.4
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, J.H. Kuiper en M.A.M. Essed, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 17 februari 2026.
      
    
  
  
    HR 5 december 2003, ECLI:NL:HR:2003:AJ3242.
  
  
    Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 18; Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 11 en Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, p. 14.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.