ECLI:NL:RBROT:2026:1736, Rechtbank Rotterdam, 20-02-2026, 11947935 VV EXPL 25-658
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Brand in huurwoning. Door verhuurder geëiste ontruiming afgewezen. Huurder werkt voldoende mee aan herstel en het is onvoldoende aannemelijk dat zij de brand en overlast heeft veroorzaakt. Verhuurder moet binnen een maand de binnenkant herstellen en de buitenkant voortvarend. Verhuurder hoeft geen vervangende woonruimte te regelen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11947935 VV EXPL 25-658
    
    
    
      datum uitspraak: 20 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: Hoek van Holland,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. C.J. Luiten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Woningbouwvereniging Hoek van Holland, 
      vestigingsplaats: Hoek van Holland,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘WVH’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 19 november 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de brief namens [eiseres], met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres] en haar gemachtigde.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting met de partijen en hun gemachtigden besproken. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat het over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt een woning van WVH. In de nacht van 2 op 3 april 2025 is er een brand geweest, waardoor de woning nu niet bewoonbaar is. Volgens [eiseres] doet WVH onvoldoende haar best om de woning te herstellen. Ze eist dat WVH wordt veroordeeld om daar binnen zeven dagen mee te beginnen en dat binnen een maand helemaal af te ronden. Ze eist daarnaast dat de kantonrechter de huur voorlopig vaststelt op € 0,- en WVH veroordeelt om vervangende woonruimte te regelen, tot de woning hersteld is.
      
    
    
      2.2.
      WVH is het niet eens met de eis. Volgens haar komt het door [eiseres] zelf dat het herstel van de woning nog niet is begonnen. Ze vindt dat ze ook niet verplicht is om andere woonruimte te regelen. WVH eist zelf dat [eiseres] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat ze niet meewerkt aan herstel, de brand heeft veroorzaakt en voor overlast zorgt.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter veroordeelt WVH om de brandschade aan de binnenkant van de woning binnen een maand te herstellen en de brandschade aan de buitenkant zo voortvarend mogelijk. Alle andere eisen worden afgewezen. In dit vonnis licht de rechter dit toe.
      
      
        
          
            [eiseres] hoeft de woning niet te ontruimen
        
      
      
    
    
      2.4.
      WVH wil dat [eiseres] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Die eis wordt afgewezen, omdat de kantonrechter het niet aannemelijk vindt dat dit de uitkomst is van een gewone procedure. De kantonrechter gaat hierna in op de argumenten van WVH.
      
      
        
          De buitengerechtelijke ontbinding gaat niet op
        
      
      
    
    
      2.5.
      WVH stelt in de eerste plaats dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk terecht heeft ontbonden, omdat herstel van de gebreken niet van haar gevergd kan worden (artikel 7:210 BW). Die redenering volgt de kantonrechter niet. WVH is namelijk van plan om de schade te gaan herstellen. Dat zij tegelijkertijd stelt dat dit niet van haar gevergd kan worden, kan de kantonrechter daar niet mee combineren.
      
      
        
          
            [eiseres] werkt voldoende mee
        
      
      
    
    
      2.6.
      WVH vindt dat de overeenkomst in een gewone procedure ook ontbonden moet worden omdat [eiseres] onvoldoende meewerkt aan herstel. Dat heeft zij onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      2.7.
      WVH stelt dat [eiseres] de sleutel van de woning niet heeft afgestaan. [eiseres] heeft erop gewezen dat zij in een mail van 28 augustus 2025 WVH heeft laten weten dat zij die in een sleutelkast bij de woning heeft gelegd en wat de code van die kast is. De kantonrechter heeft WVH tijdens de zitting om een reactie hierop gevraagd en er ook op gewezen dat WVH in september 2025 al een inspectie van de woning heeft gedaan. WVH heeft daarop aangegeven dat ze niet weet of zij nu een sleutel heeft. Hiermee heeft zij haar stelling dat [eiseres] de sleutel van de woning niet heeft afgestaan onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      2.8.
      Er waren nog spullen van [eiseres] in de woning aanwezig, zoals een paar meubels en gordijnen. WVH stelt dat de aannemer wil dat die spullen verwijderd worden, voor hij aan herstel begint. Volgens [eiseres] heeft de aannemer tegen haar gezegd dat dit achter mocht blijven. Zij heeft onbetwist aangevoerd dat WVH pas op 28 oktober 2025 na de aankondiging van dit kort geding voor het eerst heeft gevraagd of ze die spullen weg kon halen. Tijdens de zitting heeft ze aangegeven dat verwijderen voor haar geen probleem is en dat ze dit uiterlijk op maandag 12 januari 2026 zal doen. Het had voor de hand gelegen dat [eiseres] dit al zo snel mogelijk na 28 oktober 2025 had gedaan, omdat zij zelf wil dat de woning snel wordt hersteld. Maar dit is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden, zeker niet omdat WVH dit pas zo laat voor het eerst heeft gevraagd.
      
    
    
      2.9.
      WVH stelt verder dat [eiseres] onbereikbaar was. [eiseres] heeft dat betwist. Ze stelt dat ze deels in het buitenland verbleef, maar per mail altijd bereikbaar was. WVH heeft haar stelling vervolgens niet verder onderbouwd met bijvoorbeeld onbeantwoorde mails, of tevergeefse oproepen. Ook dit is dus geen reden voor ontbinding. 
      
      
        
          Dat [eiseres] de brand heeft veroorzaakt is onvoldoende aannemelijk
        
      
      
    
    
      2.10.
      WVH onderbouwt haar ontruimingseis verder met de stelling dat [eiseres] de brand heeft veroorzaakt. Dat vindt de kantonrechter in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk.
      
    
    
      2.11.
      In de verklaringen die WVH bij het antwoord heeft gedaan verklaren verschillende buren dat [eiseres] op de avond van de brand in de tuin zat en vuur aan het stoken was in een vuurkorf. Volgens [eiseres] klopt dit niet, maar was dat een avond eerder. Ze heeft ook een verklaring aangeleverd van een vriendin die de avond van de brand bij haar was. Die verklaart ook dat het vuur die avond niet aan is geweest. 
      
    
    
      2.12.
      Omdat de verklaringen van [eiseres] en haar vriendin lijnrecht staan tegenover de verklaringen van buren, zullen in een gewone procedure vermoedelijk getuigen moeten worden gehoord om te kunnen vaststellen of de brandoorzaak bewezen kan worden. Hiervoor is in dit kort geding geen plaats. Verder ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten om op dit moment meer waarde te hechten aan de verklaringen van de buren dan aan die van [eiseres] en haar vriendin.
      
      
        
          De overlast is onvoldoende aannemelijk
        
      
      
    
    
      2.13.
      WVH stelt ten slotte dat [eiseres] overlast veroorzaakt. Ook dat vindt de kantonrechter onvoldoende aannemelijk. In de verklaringen bij het antwoord verklaren enkele buren dat [eiseres] regelmatig tot ’s avonds laat of ’s nachts in de tuin zat bij de vuurkorf en hard praatte en lachte. Volgens de buren krijgen ze een grote mond als ze [eiseres] daarop aanspreken. [eiseres] betwist dit. Zij geeft aan dat ze juist altijd vroeg naar bed gaat en slaapmedicatie neemt, omdat ze prikkelarm leeft. De vuurkorf is volgens haar maar een paar keer aan geweest. De overige keren hebben de buren misschien een haardvuur op haar grote tv-scherm aangezien voor een open haard, aldus [eiseres]. De kantonrechter kan nu in dit kort geding niet vaststellen of het klopt dat [eiseres] overlast veroorzaakte. Zelfs als het zou kloppen, dan zou dit nog geen reden zijn voor ontbinding, omdat [eiseres] hier nooit op is aangesproken door WVH. Zij heeft dus ook haar gedrag niet aan kunnen passen.
      
      
        
          WVH moet beginnen met herstel van de woning
        
      
      
    
    
      2.14.
      Door de brand is het nu niet mogelijk om in de woning te wonen. Er is geen discussie over dat dit een gebrek is en dat WVH in principe verplicht is om dit gebrek te herstellen (artikelen 7:204 en 7:206 BW). WVH vindt dat zij dit toch niet hoeft te doen, omdat [eiseres] de inboedel niet wil verwijderen en de sleutels niet wil afgeven. Die verweren gaan niet op. Dat legt de kantonrechter hierna uit.
      
    
    
      2.15.
      Zoals hiervoor al staat, heeft [eiseres] aangegeven dat ze de spullen uiterlijk maandag 12 januari 2026 zou verwijderen (2.8). De kantonrechter gaat ervan uit dat dit inmiddels is gebeurd. Verder heeft [eiseres] op de zitting aangegeven dat zij WVH vrijwaart voor enige schade die ontstaat aan het laminaat en het behang. Het feit dat deze niet waren afgedekt door [eiseres] vormde voor WVH kennelijk ook een belemmering om de aannemer opdracht te geven tot herstel.
      
    
    
      2.16.
      Ook de stelling dat [eiseres] de sleutel van de woning niet heeft afgestaan heeft WVH onvoldoende onderbouwd (2.7).
      
      
        
          De werkzaamheden aan de binnenkant moeten binnen een maand klaar zijn
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] wil dat alle herstelwerkzaamheden binnen een maand klaar zijn. WVH heeft tijdens de zitting aangegeven dat ze op korte termijn kan starten met de werkzaamheden aan de binnenkant. Ze heeft ook niet aangevoerd dat volledig herstel binnen een maand onhaalbaar is. 
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter veroordeelt WVH daarom om de binnenkant binnen een maand volledig te herstellen. Zij verbindt geen startdatum aan deze veroordeling. Het is aan WVH om de werkzaamheden op zo’n moment te starten dat die binnen een maand kunnen zijn afgerond. Op de zitting is gebleken dat als deze werkzaamheden zijn uitgevoerd de woning weer bewoonbaar is. Als de binnenkant van de woning is hersteld, moet WVH daarom de woning weer ter beschikking stellen aan [eiseres]. [eiseres] wil dat WVH ook wordt veroordeeld om dit herstel voortvarend en onafgebroken uit te voeren. Dat deel van de eis heeft geen afzonderlijke betekenis naast de einddatum en wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter koppelt een dwangsom aan deze veroordeling. De brand was namelijk in april 2025 en op het moment van de zitting was WVH nog niet begonnen met herstel, ondanks vele verzoeken van [eiseres]. De dwangsom vormt een stok achter de deur om nu aan de slag te gaan. De kantonrechter stelt de dwangsom vast op € 100,- per dag, met een maximum van € 10.000,-.
      
      
        
          De werkzaamheden aan de buitenkant moeten voortvarend worden uitgevoerd
        
      
      
    
    
      2.20.
      Volgens WVH is herstel van de buitenkant niet haalbaar binnen een maand, omdat de gevel monumentaal is en zij pas net een vergunning van de gemeente heeft gekregen om te beginnen met herstel. Ze moet nu nog op zoek naar technische specialisten, zoals een smid. [eiseres] heeft dat niet betwist. De rechter heeft onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen wat wel een realistische termijn is. Hieraan verbindt ze dus geen begin- en einddatum en dwangsom.
      
    
    
      2.21.
      Tegen een voortvarend herstel van de buitenkant heeft WVH geen verweer gevoerd. Dat deel van de eis wijst de rechter dus toe. Omdat WVH voor de buitenkant afhankelijk is van derden en de technische mogelijkheden, wordt zij niet veroordeeld om die volledig en onafgebroken te herstellen.
      
      
        
          WVH hoeft geen vervangende woonruimte te regelen
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [eiseres] eist dat WVH wordt veroordeeld om vervangende woonruimte te regelen. WVH heeft er terecht op gewezen dat hier geen juridische basis voor is. Daarom wijst de rechter die eis af.
      
    
    
      2.23.
      Volgens [eiseres] is de juridische basis dat WVH huurgenot moet verschaffen, maar zij dit nu niet doet. Die redenering gaat niet op. WVH moet het huurgenot verschaffen van de woning die [eiseres] van WVH huurt. Als zij dat niet doet betekent dat niet dat zij dan huurgenot ergens anders moet regelen. [eiseres] heeft ook niet gesteld dat WVH een schadevergoedingsplicht heeft en dat is ook niet gebleken (artikel 7:208 BW). 
      
      
        
          De huurprijsvermindering wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.24.
      
        [eiseres] wil dat de kantonrechter de huurprijs voorlopig op € 0,- zet. Die eis wijst de kantonrechter af, omdat [eiseres] daar geen belang bij heeft (artikel 3:303 BW). Uit niets is namelijk gebleken dat WVH nu huur eist. WVH stelt zelf dat de woning onbewoonbaar is. Het is daarom logisch dat zij nu geen huur in rekening brengt.
      
      
        
          WVH moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.25.
      De proceskosten komen zowel in conventie als reconventie voor rekening van WVH, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die WVH aan [eiseres] moet betalen in conventie op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht en € 577,- aan salaris voor de gemachtigde en in reconventie op € 288,50 aan salaris voor de gemachtigde. De nakosten worden begroot op € 144,-. Dat is in totaal € 1.247,54. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.26.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en WVH daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt WVH om de brandschade aan de binnenkant van de woning aan de [adres] uiterlijk 20 maart 2026 volledig te herstellen en de woning uiterlijk die dag weer aan [eiseres] ter beschikking te stellen, en bepaalt dat zij een dwangsom moet betalen van € 100,- per dag dat zij hier niet aan voldoet, met een maximum van € 10.000,-;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt WVH om de brandschade aan de buitenkant van de woning voortvarend te herstellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt WVH in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.247,54 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 6 maart 2025;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        33394