ECLI:NL:GHDHA:2025:2674, Gerechtshof Den Haag, 09-12-2025, 200.349.770/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Verhuurder ontbindt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW vanwege harddrugs in de (sociale) huurwoning en drie maanden burgemeesterssluiting. Ontruiming is in dit geval disproportioneel. De belangen bij behoud van de woning wegen in dit bijzondere geval zwaarder dan het belang bij ontbinding en ontruiming onder het zero-tolerance beleid.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.349.770/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 11322548 \ RL EXPL 24-17768 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Vidomes,
      gevestigd in Delft,
      appellante,
      advocaat: mr. M. Jansen, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. C.G.A. Mattheussens, kantoorhoudend in Roosendaal.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna Vidomes en [geïntimeerde].
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Na het aantreffen van harddrugs in de woning van [geïntimeerde], de huurder, heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten. Daarop heeft de verhuurder, Vidomes, de huurovereenkomst ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Vidomes vordert in dit kort geding ontruiming. 
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In dit arrest bekrachtigt het hof het vonnis. De ontruiming is disproportioneel, omdat de belangen bij behoud van de woning in dit bijzondere geval zwaarder wegen dan het belang bij ontbinding en ontruiming onder het zero tolerance beleid.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de spoedappeldagvaarding van 30 december 2024 met daarin de grieven, waarmee Vidomes in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 december 2024 en waarna op 25 februari 2025 een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft plaatsgevonden;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen;
        
        
          de bijlage 10 die Vidomes ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 13 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Sinds 21 februari 2022 verhuurt Vidomes aan [geïntimeerde] een sociale huurwoning in [plaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] woont daar.
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] heeft psychische problemen gekregen en zich op 13 juni 2024 aangemeld voor geestelijke gezondheidszorg (ggz) bij Parnassia. Toen is hij op een wachtlijst geplaatst.
    
    
      3.3
      Op 13 juli 2024 heeft de politie een inval gedaan in de woning, nadat [geïntimeerde] buiten was aangehouden wegens ernstige schending van verkeersregels. Bij de inval zijn een handelshoeveelheid harddrugs, een weegschaal en € 20.780,- aan contanten aangetroffen. De verdovende middelen bevonden zich in de woonkamer in een schoenendoos op de grond voor de zitbank en op de salontafel. [geïntimeerde] is in preventieve hechtenis genomen.
    
    
      3.4
      Op 22 juli 2024 heeft de burgemeester aan Vidomes geschreven dat hij de woning drie maanden zou gaan sluiten omdat een handelsvoorraad drugs in de woning aanwezig was. Vervolgens heeft hij besloten om de woning van 11 september 2024 tot 11 december 2024 te sluiten. Dat besluit is inmiddels onherroepelijk.
    
    
      3.5
      Vidomes heeft aan [geïntimeerde] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen vanwege handelen in strijd met zijn wettelijke en contractuele verplichtingen. [geïntimeerde] heeft dit niet gedaan. Daarna heeft Vidomes de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 11 september 2024 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met de ontbinding. Toen is Vidomes dit kort geding begonnen. Op 4 december 2024 heeft de kantonrechter in dit kort geding vonnis gewezen (zie hieronder bij § 4.4).
    
    
      3.7
      Bij strafvonnis van 28 januari 2025 is [geïntimeerde] veroordeeld tot 180 dagen gevangenisstraf, waarvan 78 dagen voorwaardelijk, een taakstraf van 240 uren en een rijontzegging van 180 dagen, voor het op 13 juli 2024 opzettelijk aanwezig hebben van brokken en pillen MDMA en 2C-B en voor het op dezelfde dag ernstig schenden van verkeersregels. Het voorwaardelijk deel van de straf is opgelegd onder een aantal bijzondere voorwaarden, waaronder dat [geïntimeerde] actief deelneemt aan gedragsinterventie leefstijltraining (of andere gedragsinterventie gericht op verslaving en middelengebruik), zich laat behandelen door Fivoor (of een soortgelijke zorgverlener) en meewerkt aan controles op drugsgebruik. 
    
    
      3.8
      
        [geïntimeerde] houdt zich aan alle voorwaarden. Hij had zich in oktober 2024 (vóór het strafvonnis) al gemeld bij GGZ Reclassering Fivoor. Hij heeft de leefstijltraining positief afgerond. Op 1 april 2025 heeft de reclasseringswerker geschreven dat vanuit een intakegesprek mogelijkheden voor behandeling worden gezien en dat [geïntimeerde] op 3 april 2025 meer over zijn behandelplan te horen zal krijgen.
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerde] werkt drie tot vijf dagen per week als dakdekker (ZZP-er). Hij woont in de woning.
    
  
  
    
      4De procedure bij de kantonrechter en het hof
    
      4.1
      Vidomes heeft [geïntimeerde] op 8 oktober 2024 gedagvaard. Zij heeft gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen en verlaten onder afgifte van de sleutels en om tot aan de daadwerkelijke ontruiming € 632,44 per maand te betalen, met rente en met veroordeling in de proceskosten. 
    
    
      4.2
      Aan haar vorderingen heeft Vidomes ten grondslag gelegd:
      
        
          
            primair: [geïntimeerde] houdt de woning zonder recht of titel onder zich, want de burgemeester heeft de woning op grond van artikel 13b Opiumwet gesloten en Vidomes heeft als reactie hierop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, waartoe zij bevoegd was op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
        
        
          
            subsidiair: [geïntimeerde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als goed huurder te gedragen en door het verrichten van opiumdelicten in de woning. Daarom is Vidomes bevoegd de huurovereenkomst te (doen) ontbinden.
        
      
      Vidomes heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft, terwijl Vidomes deze aan een van de vele woningzoekenden wil verhuren. Bovendien heeft Vidomes de taak om een veilige woonomgeving voor haar huurders te creëren, terwijl de aanwezigheid van (hard)drugs een negatieve invloed op het leefklimaat heeft. Vidomes moet een effectief zero tolerance beleid kunnen voeren.
    
    
      4.3
      
        [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
    
    
      4.4
      Bij kortgedingvonnis van 4 december 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen van Vidomes afgewezen. De kantonrechter overwoog dat aan Vidomes de bevoegdheid toekwam om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden, maar dat dat niet wegneemt dat de rechter bij een woning de proportionaliteit van de ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst moet toetsen. De kantonrechter achtte het, gelet op alle relevante omstandigheden, niet ondenkbeeldig dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat het niet proportioneel is om buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De kantonrechter achtte (vanwege de omstandigheden) de tekortkoming ook niet van voldoende gewicht voor ontbinding.
    
    
      4.5
      Vidomes heeft op 30 december 2024 hoger beroep tegen het vonnis aangetekend. Zij wil dat het hof het vonnis vernietigt. Volgens haar heeft de kantonrechter een onjuist toetsingskader aangelegd (niet terughoudend genoeg), heeft [geïntimeerde] de voor misbruik of strijd met de redelijkheid en billijkheid relevante feiten en omstandigheden niet bewezen en zijn deze fout of onbegrijpelijk gewogen en voorts lag (ook) haar subsidiaire vordering voor toewijzing gereed. Zij legt met haar grieven het geschil in volle omvang aan het hof voor. Zij vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter.
    
    
      4.6
      Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] gemotiveerd verweer gevoerd.
    
  
  
    
      5Beoordeling in hoger beroep
    Spoed
    
      5.1
      Vidomes heeft aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de woning, omdat [geïntimeerde] daarin zonder recht of titel verblijft. Het hof zal daarom beoordelen of [geïntimeerde] inderdaad zonder recht of titel in de woning verblijft. Dit is het geval als Vidomes de huurovereenkomst in september 2024 terecht heeft ontbonden vanwege de burgemeesterssluiting (de primaire grond) of als deze direct ontbonden wordt of al is vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (de subsidiaire grond).
    
    
      5.2
      
        Omdat dit een kort geding is zal het hof zich richten naar de – op dit moment – meest waarschijnlijke uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure. Die uitkomst staat met een uitspraak in kort geding niet vast. Voor bewijslevering door het (doen) horen van getuigen is in kort geding geen plaats. Het hof gaat voor deze uitspraak dan ook uit van de feiten en omstandigheden die vooralsnog voldoende aannemelijk zijn gemaakt.
        
          De ontbindingsbevoegdheid van 7:231 lid 2 BW
        
      
    
    
      5.3
      Vast staat dat de burgemeester het besluit had genomen om de woning voor drie maanden te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Bij zo’n burgemeestersbesluit verleent artikel 7:231 lid 2 BW aan de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zoals Vidomes heeft gedaan. Deze bevoegdheid is er vóórdat het burgemeestersbesluit onherroepelijk is en ongeacht of de openbare orde daadwerkelijk was verstoord. Deze bevoegdheid staat ook los van de vraag of er al dan niet sprake was van een tekortkoming aan de kant van de huurder. Vidomes heeft dus terecht aangevoerd dat het niet van belang is in hoeverre de aanwezigheid van de harddrugs aan [geïntimeerde] kan worden verweten vanwege een (wel of niet bestaande) kwetsbare psychische toestand en (wel of niet) misbruik door ‘vrienden’ daarvan. 
    
    
      5.4
      
        Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat artikel 7:231 lid 2 BW aan Vidomes de bevoegdheid verleende om de huurovereenkomst in september 2024 te ontbinden. 
        
          Verdere toets
        
      
    
    
      5.5
      
        Om gebruik te kunnen maken van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:231 lid 2 BW moet ook aan de andere eisen van de wet zijn voldaan. Daarom zal de rechter bij een  ontbinding die ontruiming van de woning tot gevolg heeft, niet alleen moeten beoordelen of aan de eisen van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan, maar ook of gebruikmaking van de ontbindingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) en geen misbruik van bevoegdheid oplevert (artikel 3:13 BW) en of de gevorderde ontruiming in de gegeven omstandigheden van het concrete geval geen disproportionele inmenging vormt in de rechten van de huurder uit artikel 8 EVRM. Bij deze proportionaliteits-toets moet de rechter (dus nu dit hof) alle relevante omstandigheden van het concrete geval in aanmerking nemen. Tegenover de in artikel 7:231 lid 2 BW bij wet gegeven ontbindingsbevoegdheid, brengt de formulering van de proportionaliteitstoets (“onaanvaardbaar”, “disproportioneel”) tot uitdrukking dat de rechter bij deze toets de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten (oftewel: de lat ligt hoog).
        
          Disproportionaliteit
        
      
    
    
      5.6
      Met inachtneming van het voorgaande, oordeelt het hof in dit kort geding dat zich in deze zaak (een combinatie van) feiten en omstandigheden voordoen waardoor waarschijnlijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure, alle omstandigheden in aanmerking nemende, zal oordelen dat het in dit (uitzonderlijke) geval niet proportioneel is om de woning te ontruimen – en daarom ook niet voor Vidomes om van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
    
    
      5.7
      Vidomes heeft in beginsel een groot belang bij onmiddellijk gebruik van haar ontbindingsbevoegdheid na burgemeesterssluiting wegens harddrugs. Vidomes heeft immers een algemeen, zwaarwegend belang om ten aanzien van harddrugs een zero tolerance beleid te voeren. Dat beleid houdt in dat Vidomes bij sluiting van een huurwoning op grond van artikel 13b Opiumwet altijd direct tot ontbinding van de huurovereenkomst over zal gaan. Het belang bij dit beleid vloeit direct voort uit het doel van Vidomes om 
      1. medehuurders en omwonenden te ontmoedigen om drugsgerelateerde activiteiten in hun woning uit te oefenen door de afschrikwekkende werking van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Als een huurder na burgemeesterssluiting in de woning mag blijven zou bij omwonenden het idee kunnen ontstaan dat het aanwezig hebben van harddrugs in de huurwoning zonder consequenties blijft. 
      en 
      2) een veilige leefomgeving voor haar huurders te waarborgen en verloedering in wijken waarin haar sociale huurwoningen gelegen zijn te voorkomen (door afwenden van drugsgerelateerde criminaliteit, aanloop van louche figuren en ripdeals, e.d.). Vidomes is een toegelaten instelling op grond van artikel 19 Woningwet met een taak op het gebied van de leefbaarheid van buurten en wijken waarin haar verhuurde woningen zijn gelegen. Zij wil een krachtig signaal afgeven dat zij het ter beschikking stellen van een woning voor criminele activiteiten als die van [geïntimeerde], niet accepteert.
    
    
      5.8
      In deze concrete zaak doen zich echter feiten en omstandigheden voor die in dit geval afbreuk doen aan het belang om onverkort een zero tolerance beleid te voeren en die maken dat het in het geval van [geïntimeerde], gelet op alle relevante feiten en omstandigheden, disproportioneel is om van de ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken. Hiertoe doelt het hof op het navolgende (5.9 – 5.20).
    
    
      5.9
      
        Voor wat betreft het idee bij omwonenden, acht het hof aannemelijk dat wanneer [geïntimeerde] in de woning mag blijven, zulks in dit geval niet bij omwonenden het idee geeft dat het aanwezig hebben van harddrugs in de huurwoning zonder consequenties blijft. Zij weten namelijk dat de aanwezigheid van harddrugs wél ernstige consequenties voor [geïntimeerde] heeft gehad. Immers, het is voor hen niet onopgemerkt gebleven dat [geïntimeerde] drie maanden niet naar huis kon omdat de burgemeester zijn woning had gesloten en daarnaast is voldoende aannemelijk dat de buren van [geïntimeerde] weten dat hij een maandenlange gevangenisstraf moest ondergaan en ook dat hij er nu alles aan doet en moet doen om zijn gedrag goed te houden teneinde zijn woning te behouden. Dit blijkt onder meer uit de brief van de bovenbuurvrouw van 26 februari 2025 waarin zij aan Vidomes schreef: 
        
          “Ik zou het vreselijk vinden als mijn buurman [geïntimeerde] zou moeten zien vertrekken en ik denk dat ik in dat opzicht ook voor mijn buren kan spreken. (…) Zoals ik weet heeft hij [hof: [geïntimeerde]] een rot tijd achter de rug waarin alles in zijn leven even fout liep en [geïntimeerde] [hof: [geïntimeerde]] het even kwijt was, op dit moment zie ik de oude [geïntimeerde] weer terug en is hij weer de vrolijke behulpzame nette jongen die hij daarvoor was. Ik zou het heel erg fijn vinden als [geïntimeerde] mijn buurman kon blijven (…).”
      
    
    
      5.10
      Voor wat betreft de leefomgeving en het voorkomen van verloedering stelt het hof voorop dat [geïntimeerde] zich slechts een relatief korte periode aan harddrugs heeft vergrepen. Zelf verklaart hij dat hij met die drugs is begonnen na het opbreken van zijn relatie en het overlijden van zijn hond, beide ongeveer een half jaar vóór de inval. De bovenbuurvrouw schrijft in haar brief van 26 februari 2025 dat zij “de oude [geïntimeerde] [hof: [geïntimeerde]] weer terug [ziet]”, wat erop wijst dat [geïntimeerde] vanaf de aanvang van de huur begin 2022 en voordat hij “het even kwijt was” (zoals zij ook schrijft) niet onder invloed van harddrugs was. 
    
    
      5.11
      Verder wijst niets er op dat [geïntimeerde] dealde of zelf pillen maakte of in drugs handelde. Concrete aanwijzingen hiervoor zijn tijdens de strafzaak niet gevonden. [geïntimeerde] is niet veroordeeld voor de tenlastegelegde bereiding of handel. Een bedrijfsmatig karakter van de opslag van de handelshoeveelheid drugs in de woning is niet aannemelijk geworden – ook in dit hoger beroep zijn geen aanwijzingen voor bedrijfsmatig gebruik van de woning naar voren gekomen –. Het in de woning aangetroffen contant geld kon volgens financieel onderzoek afkomstig zijn uit sparen en de opbrengst van een motorverkoop en is in de strafrechtelijke procedure aan hem teruggegeven. De in de woning aangetroffen drugs lagen in het zicht in de woonkamer in één schoenendoos voor de zitbank en op de salontafel. Dit maakt de mogelijkheid aannemelijker dat de drugs waren meegenomen voor eigen gebruik binnen de ‘vriendengroep’ tijdens een ‘feestje’ bij [geïntimeerde] thuis.
    
    
      5.12
      Meldingen van overlast door harddrugs (of anderszins) vanuit de woning zijn er niet. Integendeel, er is inmiddels niet alleen een handtekeningenlijst waarop 23 omwonenden in maart 2025 met een handtekening verklaren dat zij nooit problemen van [geïntimeerde] hebben ondervonden, maar naast deze lijst hebben drie van deze bewoners zelf een brief geschreven, voorzien van handtekening en naam en adres en/of van (kopie) identiteitsbewijs, waarin zij schrijven dat zij nooit last van [geïntimeerde] hebben ondervonden. Niets wijst er op dat deze brieven uit angst of onder druk zijn geschreven; integendeel, de inhoud wijst er eerder op dat dat niet zo is. Onderdelen zijn voldoende concreet om daar navraag naar te doen (bijvoorbeeld het ziekelijk zijn van de bovenbuurvrouw, klaarstaan, huiselijke klusjes en de goede band); Vidomes heeft geen concrete punten aangewezen die wellicht onwaar zijn. Bij gebrek aan enige aanwijzing voor het tegendeel, acht het hof aannemelijk dat deze buren wanneer de rechter hen in een bodemzaak als getuige zou horen, hetzelfde zullen verklaren als wat in hun brief staat. 
    
    
      5.13
      De bestuursrechtelijke stukken die zijn overgelegd over de last tot sluiting van de woning reppen slechts over de aanmerkelijke handelshoeveelheid harddrugs die op 13 juli 2024 in de woning werd aangetroffen. De belangenafweging die de burgemeester maakte zag op de preventie en beheersing van de uit drugsgebruik voortvloeiende risico’s voor de volksgezondheid en het voorkomen van nadelige effecten van de handel en het gebruik van drugs op het openbare leven in het algemeen, waarbij binnen de criminele drugsmarkt de toepassing van of dreiging met geweld een gegeven is. De commissie voor bezwaarschriften heeft onderzocht of het besluit “klopt volgens de wet en het beleid”. Dat er in dit geval daadwerkelijk concreet invloed op de omgeving was van de drugscriminaliteit in de woning staat niet in de overgelegde bestuursrechtelijke stukken. Het is dus goed mogelijk dat de burgemeester de nadelige effecten voor de omgeving in dit geval tijdig heeft afgewend door de sluiting.
    
    
      5.14
      Sinds de woningsluiting en ondanks dat [geïntimeerde] na die sluiting en zijn detentie in de woning is teruggekeerd en de wijkagent van de situatie afweet (hof: en dus waarschijnlijk ter plaatse zal opletten) is tot op heden geen criminaliteit in of vanwege de woning opgemerkt. [geïntimeerde] heeft ter zitting desgevraagd verteld dat zijn ‘drugsvrienden’ niet bij de woning langskomen en dat hij afstand van hen heeft genomen. Het hof heeft geen signalen gekregen dat dit mogelijk anders is. Op zitting heeft de reclasseringsambtenaar desgevraagd verteld dat zij goede mogelijkheden voor [geïntimeerde] ziet om deze ‘vrienden’ bij hem en de woning weg te houden; [geïntimeerde] weet dat wanneer ze toch voor de deur zouden staan, hij 112 kan bellen en dat de reclassering continu hulp aanreikt.
    
    
      5.15
      
        Ter zake van de leefbaarheid in de omgeving weegt het hof mee dat de bovenbuurvrouw op 26 februari 2025 in voornoemde brief (ook) schreef:
        
          “[geïntimeerde] is een lieve behulpzame jongen die voor mij klaarstaat en ook voor de buren als dat nodig is. Zo helpt hij mij waar nodig en kan ik voor huiselijke klusjes en ook andere dingen bij hem terecht.
          
          Zelf ben ik ziekelijk dus is het heel erg fijn als er iemand in de buurt is die ik kan benaderen voor de hulp die nodig is.”
        
        Dit duidt er op dat [geïntimeerde] momenteel een positieve invloed op zijn woonomgeving heeft.
      
    
    
      5.16
      In verband met het belang, dat Vidomes (ook) naar voren heeft gebracht, om de woning (een sociale huurwoning) te kunnen verhuren aan een woningzoekende die op grond van het woonruimteverdeelsysteem voor de woning in aanmerking komt, overweegt het hof dat het woonbelang van woningzoekenden op de wachtlijst niet zwaarder weegt dan het woonbelang van [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft van de woning zijn thuis gemaakt. Hij woont daar. Net als iedereen heeft hij een groot belang bij behoud van zijn thuis in het kader van zijn fundamentele recht op respect voor zijn woning.Daarnaast zijn er in deze zaak ook een aantal bijzondere omstandigheden waardoor [geïntimeerde] daarbij bijzonder belang heeft.
    
    
      5.17
      
        [geïntimeerde] verkeerde in een kwetsbare psychische toestand toen de drugs op 13 juli 2024 in de woning werden aangetroffen. Kort daarvóór was hij al aangemeld voor een behandeling bij PsyQ/i-Psy (onderdeel van de Parnassiagroep) en daar (vanwege personeelstekorten in de geestelijke gezondheidszorg) op de wachtlijst gezet.
    
    
      5.18
      
        Er is (eerder) vastgesteld, zo blijkt uit het schrijven van de reclasseringsmedewerker op 20 november 2024, dat [geïntimeerde] ADD (Attention Deficit Disorder) heeft. De reclasseringsmedewerker rapporteerde dat mensen met ADD overgevoelig zijn voor uitwendige prikkels en zich vaak zullen moeten terugtrekken om ervaringen te verwerken. Daartoe is de woning van [geïntimeerde] geschikt. 
        Wanneer [geïntimeerde] de woning verliest, zal hij op straat terecht komen, waar het te onrustig voor hem is. Het hof acht voldoende aannemelijk dat verblijf bij zijn moeder, zoals hij na de detentie tijdens de woningsluiting tijdelijk heeft gedaan, geen oplossing biedt, want zijn moeder heeft geschreven dat het voor [geïntimeerde] te druk is bij haar in huis met te veel prikkels, mede omdat zij haar kleinkind vaak in huis heeft en [geïntimeerde] bij haar geen eigen ruimte heeft (na de detentie sliep hij bij haar op de bank). Het hof heeft geen aanwijzingen dat wat de moeder schrijft niet klopt. Evenmin zijn er (voldoende concrete) aanwijzingen dat [geïntimeerde] binnen een aanvaardbare termijn elders een geschikt woonadres kan krijgen.
      
    
    
      5.19
      Het is voor het hof voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] sinds zijn vrijlating zijn uiterste best doet om zijn leven weer op de rails te krijgen en te houden. Hij gebruikt geen drugs meer, zoals ook uit de frequente testen door de reclassering blijkt. Hij heeft het contact met zijn ‘drugsvrienden’ verbroken en nieuwe contacten gelegd bij een kerk. Hij werkt als dakdekker. De relatie met zijn vriendin, die zwanger van hem is, is hersteld. Hij is gemotiveerd voor de psychische begeleiding en de door de reclassering geboden hulp. Het hof acht het (gezien de berichten van de reclasseringswerker van GGZ Fivoor) ook voldoende aannemelijk dat het voor de stabiliteit en ook voor het reclasseringstraject en het welslagen van de behandeling bij de GGZ, noodzakelijk is dat [geïntimeerde] in zijn woning kan blijven wonen. 
    
    
      5.20
      
        Bovendien is er een maatschappelijk belang bij dat de reeds ingezette behandeling van [geïntimeerde] door kan gaan. Deze behandeling is er op gericht dat [geïntimeerde] niet opnieuw in de fout gaat. Iedereen heeft daar baat bij. De behandeling gaat tot nu toe goed. Daarom is er een maatschappelijk belang om dit (succesvolle) reclasseringswerk niet te frustreren. Dit belang moet Vidomes, als een toegelaten instelling met een taak op het gebied van de leefbaarheid van haar buurten, zich óók aantrekken. De reclasseringswerker heeft ter zitting laten weten – en dat blijkt ook uit de overgelegde reclasseringsrapportages – dat [geïntimeerde] echt nog hulp nodig heeft en dat zijn behandeling stagneert wanneer hij de woning uit moet; in de rapportage schreef de reclassering dat het voor het welslagen van de behandeling noodzakelijk is dat [geïntimeerde] in zijn woning kan blijven wonen. Daarom bestaat in dit geval ook een zwaarwegend maatschappelijk belang bij behoud van de huidige situatie waarin [geïntimeerde] in de woning woont. 
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      5.21
      
        De conclusie is dat het nu disproportioneel is om van de in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken en [geïntimeerde] de woning te laten ontruimen. Het hof acht dus aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat het niet proportioneel is dat Vidomes een beroep doet op de buitengerechtelijke ontbinding met ontruiming tot gevolg. 
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming in de nakoming
        
      
    
    
      5.22
      Vidomes heeft zich er subsidiair op beroepen dat [geïntimeerde] ernstig is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen door het verrichten van opiumdelicten in de woning. 
    
    
      5.23
      Dit beroep faalt in dit kort geding. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Daarbij zijn alle relevante omstandigheden van het geval van belang. De rechter moet dus beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
    
    
      5.24
      
        Dat is in deze zaak niet zo. Dit volgt uit wat het hof vóór de “Tussenconclusie” heeft overwogen: de aanwezigheid van harddrugs in de woning op 13 juli 2024 (hoe ernstig ook) rechtvaardigt in dit concrete geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      5.25
      De conclusie is dat het hoger beroep van Vidomes niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis in kort geding bekrachtigen.
    
    
      5.26
      Het hof zal Vidomes als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep in dit kort geding.
    
    
      5.27
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:
        griffierecht	€ 	362,-	
        salaris advocaat	€  2.428,-		(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€	178,-	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€	2.968,-
      
    
  
  
    
      6Beslissing in kort geding
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 december 2024;
      
      
        veroordeelt Vidomes in de kosten van deze procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.968,-; 
      
      
        bepaalt dat als Vidomes de kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving heeft betaald en dit arrest vervolgens wordt betekend, Vidomes de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. A.M. Voorwinden en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
    
  
  
     EHRM 13 mei 2008, ECLI:NL:XX:2008:BD3994 (McCann v The United Kingdom)
  
  
     Neergelegd in artikel 8 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.