ECLI:NL:RBOVE:2026:1277, Rechtbank Overijssel, 10-03-2026, 11881396 \ CV EXPL 25-1638
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partij A huren een woning van Viverion. De huurcommissie heeft per 1 juni 2022 op verzoek van partij A de huur tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken aan de woning. Later is door de huurcommissie geoordeeld dat per
      
      1 juni 2024 weer de volledige huurprijs moet worden betaald. Door partij A zijn nog andere gebreken aan de huurcommissie voorgelegd, maar dat waren volgens de huurcommissie geen ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen. Partij A zijn het daar niet mee eens. In de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638 vorderen zij daarom onder andere dat Viverion veroordeeld wordt om de gestelde gebreken te verhelpen en, zolang dat niet is gebeurd, de kantonrechter bepaalt dat de huurprijs verlaagd blijft. Vervolgens is door Viverion de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216 aangebracht, waarin zij betaling van de huurachterstand vordert die partij A hebben laten ontstaan, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De zaken zijn vanwege hun samenhang gevoegd behandeld.
      
      De kantonrechter is van oordeel dat partij A de gestelde gebreken onvoldoende hebben onderbouwd. Hun vorderingen worden daarom afgewezen. De kantonrechter is verder van oordeel dat de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen van Viverion (grotendeels) toe. Wel ziet de kantonrechter gelet op het feit dat in de woning ook de minderjarige dochter van partij A woont, aanleiding om de ontruimingstermijn te verruimen naar vier maanden na betekening van dit vonnis. Partij A moeten dus binnen die termijn de woning verlaten.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      
        Vonnis van 10 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638
    
    
  
  
    
      1 [partij A 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [partij A 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: [partij A] ,
      gemachtigde: mr. R.W. Legters,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING VIVERION,
      te Lochem,
      gedaagde partij, 
      hierna te noemen: Viverion,
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216
    
    
    
      
        STICHTING VIVERION,
      te Lochem,
      eisende partij, 
      hierna te noemen: Viverion,
      gemachtigde: M. Schoenmaker (Groothuis, Ligtermoet & Nijhuis Gerechtsdeurwaarders),
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [partij A 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [partij A 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna te noemen: [partij A] ,
      gemachtigde: mr. R.W. Legters,
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      1De zaken in het kort 
    
    
      1.1.
      
        
          [partij A] huren een woning van Viverion. De huurcommissie heeft per 1 juni 2022 op verzoek van [partij A] de huur tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken aan de woning. Later is door de huurcommissie geoordeeld dat per 
        1 juni 2024 weer de volledige huurprijs moet worden betaald. Door [partij A] zijn nog andere gebreken aan de huurcommissie voorgelegd, maar dat waren volgens de huurcommissie geen ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen. [partij A] zijn het daar niet mee eens. In de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638 vorderen zij daarom onder andere dat Viverion veroordeeld wordt om de gestelde gebreken te verhelpen en, zolang dat niet is gebeurd, de kantonrechter bepaalt dat de huurprijs verlaagd blijft. Vervolgens is door Viverion de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216 aangebracht, waarin zij betaling van de huurachterstand vordert die [partij A] hebben laten ontstaan, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De zaken zijn vanwege hun samenhang gevoegd behandeld. 
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] de gestelde gebreken onvoldoende hebben onderbouwd. Hun vorderingen worden daarom afgewezen. De kantonrechter is verder van oordeel dat de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen van Viverion (grotendeels) toe. Wel ziet de kantonrechter gelet op het feit dat in de woning ook de minderjarige dochter van [partij A] woont, aanleiding om de ontruimingstermijn te verruimen naar vier maanden na betekening van dit vonnis. [partij A] moeten dus binnen die termijn de woning verlaten. Hierna zal worden toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638 blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van [partij A] (d.d. 26 augustus 2025),
        
        
          de conclusie van antwoord van Viverion (d.d. 10 oktober 2025),
        
        
          de schriftelijke reactie van [partij A] (d.d. 8 januari 2026),
        
        
          de nadere producties 24 t/m 32 van Viverion (d.d. 29 januari 2026),
        
        
          de nadere producties 33 t/m 35 van Viverion (d.d. 5 februari 2026). 
        
      
    
    
      2.2.
      Het verloop van de procedure met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216 blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van Viverion (d.d. 2 december 2025),
        
        
          de schriftelijke reactie aan te merken als conclusie van antwoord van [partij A] (d.d. 8 januari 2026),
        
        
          een akte van Viverion (d.d. 2 februari 2026).  
        
      
    
    
      2.3.
      Door [partij A] is verzocht om de zaken met bovengenoemde zaaknummers te voegen. Viverion is daarmee akkoord gegaan. De kantonrechter heeft vervolgens voeging toegestaan, gelet op het verknochte karakter van beide zaken.
      
    
    
      2.4.
      Op 13 februari 2026 zijn de gevoegde zaken tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [partij A 1] aanwezig, bijgestaan door mr. R.W. Legters. Namens Viverion zijn de heer [naam 1] (projectconsulent), mevrouw [naam 2] (woonconsulent), mevrouw [naam 3] (projectconsulent) en mevrouw [naam 4] (medewerker incasso) verschenen, bijgestaan door mr. M.M.A. Vermin en mevrouw M. Schoenmaker. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door mr. Legters spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      2.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Partijen hebben op 10 april 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een (sociale) huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning). De huurprijs van de woning bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 616,26 per maand, vermeerderd met een voorschot op de servicekosten van € 3,81 per maand. 
      
    
    
      3.2.
      
        Op 7 september 2022 is door [partij A] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot huurprijsverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken in de woning. Het verzoek is door de Huurcommissie geregistreerd onder het zaaknummer 549842. Op 
        10 januari 2023 heeft de Huurcommissie het verzoek als redelijk beoordeeld. De woning heeft volgens de Huurcommissie op 1 juni 2022 de volgende ernstige gebreken: Er is sprake van vochtplekken na een inmiddels opgeheven lekkage van de douche en schimmelvorming als gevolg van oppervlakte condensatie op de overloopwanden. De geldende huurprijs van 
        € 616,26 per maand is daarom per 1 juni 2022 tijdelijk verlaagd tot € 369,76 per maand. 
      
      
    
    
      3.3.
      Op 13 augustus 2020 en 28 december 2023 hebben [partij A] bij Viverion melding gedaan van meerdere gebreken in de woning. 
      
    
    
      3.4.
      Viverion heeft eind 2023/begin 2024 een groot onderhouds- en renovatieproject uitgevoerd, waar de woning van [partij A] onderdeel van uitmaakte. Dit project is in februari 2024 afgerond. 
      
    
    
      3.5.
      
        Op 10 september 2024 heeft Viverion [partij A] in gebreke gesteld voor de achterstallige huur over de periode van 1 oktober 2023 tot 30 september 2024 van in totaal 
        € 4.547,19. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        Op 25 oktober 2024 is door [partij A] opnieuw een verzoek tot huurprijsverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken in de woning ingediend. Dit verzoek is door de Huurcommissie geregistreerd onder zaaknummer 2416435. Op 
        3 juli 2025 heeft de Huurcommissie beslist dat de woning geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. [partij A] zijn op 26 augustus 2025 tegen deze beslissing van de Huurcommissie opgekomen door een dagvaarding in te dienen in de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638. 
      
      
    
    
      3.7.
      
        Op 12 november 2024 heeft Viverion bij de Huurcommissie het verzoek ingediend om in de zaak met zaaknummer 549842 te bepalen of, en zo ja met ingang van welke datum, zij de huurprijs van 616,26 per maand weer bij [partij A] in rekening mag brengen. Op 5 november 2025 heeft de Huurcommissie aan partijen laten weten dat het ernstige gebrek gedeeltelijk is verholpen en de huurprijs daarom met ingang van 1 juni 2024 weer 
        € 616,26 per maand bedraagt. 
      
      
    
    
      3.8.
      Op 25 november 2025 heeft Viverion, in verband met het feit dat de tijdelijke huurverlaging met terugwerkende kracht is opgeheven, aan [partij A] gemeld dat de achterstallige huur over de periode van 1 juni 2024 tot en met november 2025 € 4.437,00 bedraagt. 
      
    
    
      3.9.
      De achterstallige huur wordt door [partij A] niet betaald. Viverion vordert daarom bij dagvaarding van 2 december 2025 in de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216 onder andere de totale huurachterstand. 
      
    
  
  
    
      4De vorderingen
    
    
      
        In de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij A] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter:
      
        
          voor recht verklaart dat Viverion toerekenbaar te kort is geschoten door geen of slecht onderhoud aan de woning uit te voeren, 
        
        
          Viverion veroordeelt de gebreken in de woning te herstellen en, zolang dat niet is gebeurd, bepaalt dat de huurprijs verlaagd blijft tot € 369,76, 
        
        
          Viverion veroordeelt om noodzakelijke maatregelen te nemen tegen de overlast veroorzakende buren aan de [adres 2] , 
        
        
          Viverion veroordeelt om maatregelen te nemen ten behoeve van noodzakelijke geluidsreductie in de woning. 
        
      
      Daarnaast vorderen [partij A] dwangsommen voor het geval Viverion de hiervoor genoemde veroordelingen niet nakomt en veroordeling van Viverion in de kosten van deze procedure.
      
      
      
        
          In de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216
        
      
      
    
    
      4.2.
      Viverion vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de woning, alsmede [partij A] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de huur(achterstand), vermeerderd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten, betaling van een schadevergoeding voor elke maand dat niet wordt ontruimd na ontbinding van de huurovereenkomst en de kosten van deze procedure.  
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638
      
    
    
    
      5.1.
      Door [partij A] is gesteld dat de woning (nog steeds) zeer ernstige gebreken heeft. Zij verwijzen naar een rapport van 25 april 2024 die op hun verzoek door Bouwinspecteurs Nederland (hierna: het deskundigenrapport) is opgemaakt. Verder is in de dagvaarding een lange lijst met klachten opgesomd, waaronder klachten over slecht dakbeschot, ondeugdelijke kozijnen en ramen/deuren met tocht- en sluitproblemen, schimmelvorming, scheurvorming in balken op zolder, vochtige binnenmuren bij het trapgat/de gang, poreus gevelmetselwerk, onvoldoende ventilatievoorzieningen en verroeste en loszittende radiatoren. Tijdens de mondelinge behandeling is daar door [partij A 1] nog aan toegevoegd dat de woning een asbesthoudend rookkanaal heeft dat niet is afgedekt. 
      
    
    
      5.2.
      Viverion betwist dat de woning gebreken heeft, althans gebreken die een tekortkoming van de kant van Viverion opleveren. Viverion verwijst daarvoor naar de laatste twee uitspraken van de Huurcommissie waarin zij in het gelijk is gesteld. 
      
      
        
          Juridisch kader 
        
      
      
    
    
      5.3.
      Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      5.4.
      Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
      
    
    
      5.5.
      In het kader van de vordering van een huurder tot huurprijsvermindering, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op de huurder de stelplicht en de bewijslast van: (i) het gebrek, (ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en (iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. Dit zijn cumulatieve voorwaarden, wat betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.
      
      
        
          Heeft de woning onderhoudsgebreken?
        
      
      
    
    
      5.6.
      Ter onderbouwing van hun stelling dat de woning zeer ernstige onderhoudsgebreken heeft, wordt door [partij A] verwezen naar in het geding gebrachte foto’s en het deskundigenrapport. De kantonrechter heeft deze stukken bekeken, maar leidt daaruit niet af dat daaruit duidelijk blijkt dat van de gestelde gebreken sprake is. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      5.7.
      Bouwinspecteurs Nederland heeft de woning beoordeeld en in het deskundigenrapport uiteengezet dat de woning een algemene gebouwconditiescore heeft van 3. Volgens het deskundigenrapport houdt dat in dat de woning redelijk is, met plaatselijk zichtbare veroudering, maar functioneel. In het deskundigenrapport zijn de verschillende onderdelen van de woning ook individueel beoordeeld. De meeste onderdelen zijn daarin beoordeeld met de score 2 (goed) of 3 (redelijk). Op twee onderdelen scoort de woning een 4 (matig), wat volgens de toelichting in het deskundigenrapport betekent dat de functievervulling incidenteel in gevaar is. Het gaat daarbij om de onderdelen hellende daken en buitenkozijnen. Verder is op het onderdeel binnenwanden een 8 (n.o.) gescoord, wat betekent dat nader/specialistisch onderzoek nodig is om daar een oordeel over te kunnen geven. 
      
    
    
      5.8.
      In de uitspraak van 3 juli 2025 van de Huurcommissie staat dat het deskundigenrapport van Bouwinspecteurs Nederland bij de beslissing is meegenomen. De Huurcommissie merkt daarover op dat zij ziet dat er wel dingen in de woning aan de hand zijn en het begrijpelijk is dat de huurder vindt dat er daarom sprake is van onderhoudsgebreken. Volgens de Huurcommissie worden in het deskundigenrapport echter geen ernstige onderhoudsgebreken genoemd en alle klachten vallen binnen de norm. De kantonrechter merkt op dat [partij A] in deze procedure weer verwijzen naar het deskundigenrapport en verder niets nieuws aanvoeren waaruit blijkt dat de conclusie van de Huurcommissie niet juist is. In de dagvaarding wordt nog wel een aanvullend deskundigenonderzoek in het vooruitzicht gesteld, maar dat is uiteindelijk niet uitgevoerd. Wel zijn door [partij A] foto’s in het geding gebracht van onderzoek dat zij zelf hebben uitgevoerd met verschillende apparaten, maar daaruit kan de kantonrechter niet goed opmaken of de woning gebreken heeft. Gelet op het rapport van Bouwinspecteurs Nederland, op hetgeen de Huurcommissie over het rapport heeft gezegd en wat [partij A] daarna nog hebben aangevoerd, ziet de kantonrechter geen grond om te oordelen dat sprake is van ernstige gebreken die tot de conclusie leiden dat er aan de kant van Viverion sprake is van een tekortkoming. 
      
    
    
      5.9.
      Door Viverion is gewezen op het rapport van de Dienst van de Huurcommissie (hierna: de Dienst) van 10 februari 2025, waarin is geconcludeerd dat de woning geen ernstige gebreken heeft zoals genoemd in categorie a, b of c van het Gebrekenboek van de Huurcommissie. [partij A] hebben bij de Huurcommissie tegen het door de Dienst uitgevoerde onderzoek verschillende bezwaren geuit, maar die bezwaren maken nog niet dat het rapport in deze procedure terzijde moet worden geschoven. Zo is door [partij A] kritiek geuit op het feit dat het onderzoek van de Dienst uit een visuele inspectie bestond, maar dat is niet onderscheidend; dat heeft de door [partij A] ingeschakelde deskundige van Bouwinspecteurs Nederland namelijk ook gedaan. Niet valt in te zien – en dat is ook niet onderbouwd – waarom een visuele inspectie niet voldoet. Dat de Dienst niet onafhankelijk, onpartijdig of niet-deskundig is, zoals door [partij A] bij de Huurcommissie is betoogd, is in deze procedure niet gemotiveerd naar voren gebracht. 
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrecht van oordeel dat de stelling dat de woning onderhoudsgebreken heeft onvoldoende door [partij A] is onderbouwd. 
      
      
        
          Is de ervaren geluidsoverlast van de buren een gebrek?
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [partij A] stellen verder dat sprake is van een gebrek omdat zij structureel geluidsoverlast ervaren van de buren die wonen aan de [adres 2] . Ondanks dat daarover door [partij A] meerdere keren bij Viverion is geklaagd, doet Viverion daaraan volgens hen niets. Er is enkel buurtbemiddeling opgestart, maar dat heeft de situatie niet verbeterd omdat de buren niet wilde meewerken en Viverion zich verder afzijdig hield. Volgens [partij A] dient Viverion als verhuurder te zorgen voor rustig huurgenot, waarvan op dit moment geen sprake is. Door [partij A] is aan Viverion gevraagd om bouwkundige maatregelen te nemen ten behoeve van noodzakelijke geluidsreductie in hun woning en die van de buren, maar ook daaraan werkt Viverion niet mee. 
      
    
    
      5.12.
      Viverion betwist dat sprake is van de gestelde burenoverlast en dat de betreffende woningen zeer gehorig zijn. Incidenteel zijn er door [partij A] meldingen gedaan van geluidsoverlast. Die meldingen heeft Viverion onderzocht, maar de overlast werd niet bevestigd door de gemeente, politie en/of andere omwonende buren. Wel heeft Viverion buurtbemiddeling ingeschakeld. De stelling van [partij A] dat de woningen extreem gehorig zijn en dat een gebrek oplevert, is volgens Viverion onjuist en onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      5.13.
      Uit vaste jurisprudentie volgt dat in een dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen maar dat dit, als het binnen zekere grenzen blijft, erbij hoort, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Ook wordt een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar gezien en dat een en ander afhankelijk is van de concrete situatie. 
      
    
    
      5.14.
      Naar oordeel van de kantonrechter hebben [partij A] onvoldoende onderbouwd dat hun buren structureel geluidsoverlast veroorzaken. Door [partij A] is enkel verwezen naar correspondentie met Viverion over de ervaren overlast, maar zij tonen dit verder niet aan met verifieerbare feitelijke gegevens, zoals bijvoorbeeld geluidsopnamen, een geluidsonderzoek, klachten van andere omwonende of waarnemingen van de gemeente en/of politie. Gelet op de betwisting van Viverion, had het wel op de weg van [partij A 1] gelegen om de door haar ervaren geluidsoverlast nader te onderbouwen. Dat de ervaren geluidsoverlast een gebrek is en/of tekortkoming van Viverion oplevert, is daarom niet vast komen te staan. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat [partij A] het bestaan van de gestelde gebreken onvoldoende hebben onderbouwd. Omdat zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan, is voor bewijslevering geen plaats.  
      
    
    
      5.16.
      Nu de gestelde gebreken niet vast zijn komen te staan, kan de vordering van [partij A] tot verlaging van de huurprijs niet worden toegewezen. Hierdoor bestaat er ook geen grond voor toewijzing van de overige vorderingen van [partij A] . Zonder gebreken is Viverion immers niet gehouden om onderhoud aan de woning te plegen en dus kan niet gezegd worden dat zij tekort is geschoten. De vorderingen van [partij A] worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.17.
      
        [partij A] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en worden daarom (hoofdelijk) veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Viverion worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                648,00
              
              
                (1,5 punten × € 432,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                792,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.18.
      Ten aanzien van de proceskosten wordt de veroordeling hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [partij A 1] als [partij A 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          In de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216
        
      
      
      
        
          De huurachterstand en wettelijke rente 
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        Viverion stelt dat [partij A] een huurachterstand hebben van meer dan 17 maanden huur. Deze achterstand is opgebouwd in twee verschillende perioden. Het gaat ten eerste om de periode van 1 oktober 2023 tot en met 1 oktober 2024, waarin de op dat moment verlaagde huurprijs van € 373,57 (incl. servicekosten) niet is betaald. Daarnaast gaat het om de periode vanaf 1 juni 2024, waarvan de huurcommissie heeft geoordeeld dat de volledige huurprijs van € 616,26 weer betaald had moeten worden maar waarin door [partij A] de verlaagde huurprijs is betaald. Bij akte van 13 februari 2026 heeft Viverion uiteengezet dat de huurachterstand t/m februari 2026 in totaal € 10.660,62 bedraagt, vermeerderd met een bedrag van € 498,23 aan rente berekend tot 
        27 november 2025 en verder de rente vanaf die datum. 
      
      
    
    
      5.20.
      Het voorgaande is door [partij A] niet gemotiveerd betwist. Zij worden daarom (hoofdelijk) veroordeeld om de huurachterstand te betalen, vermeerderd met wettelijke rente zoals gevorderd. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      5.21.
      Naast betaling van de huurachterstand, vordert Viverion ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens [partij A] moeten deze vorderingen worden afgewezen. [partij A 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling aan Viverion verzocht om akkoord te gaan met een betalingsregeling voor de achterstallige huur. Hij denkt dat hij en [partij A 2] de huurachterstand in ongeveer anderhalf jaar af kunnen lossen naast betaling van de lopende huur. Viverion heeft aangegeven niet bereid te zijn om [partij A] in de woning te laten wonen met een dergelijke betalingsregeling. Zij heeft er, gelet op alles wat is voorgevallen tussen partijen, geen vertrouwen in dat een betalingsregeling zal worden nagekomen. 
      
    
    
      5.22.
      De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Daarbij wordt in het bijzonder meegewogen dat het hier niet alleen gaat over een periode waarvan de huurcommissie later heeft geoordeeld dat met terugwerkende kracht de volledige huur betaald moet worden, maar ook om een periode van een jaar (oktober 2023 tot en met oktober 2024) waarin de huur door [partij A] helemaal niet is betaald. [partij A 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij en [partij A 2] de huur dat jaar niet hebben betaald vanwege boosheid en frustratie over hoe Viverion omging met de gemelde gebreken in de woning en de problemen met de buren. Dit rechtvaardigt echter nog niet het geheel stoppen met het betalen van de huur. Hoewel [partij A] vanaf januari 2026 de huur weer volledig betalen, is door hen niet inzichtelijk gemaakt wat zij daarnaast nog meer kunnen aflossen. Niet duidelijk is in hoeverre het reëel is om te verwachten dat een betalingsregeling zal worden nagekomen, nu door [partij A 1] tijdens de mondelinge behandeling is verklaard dat hij en [partij A 2] door persoonlijke omstandigheden meerdere schulden hebben. 
      
    
    
      5.23.
      
        [partij A] hebben aangevoerd dat in de woning ook hun minderjarige dochter verblijft. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind vormt het belang van het minderjarige kind een eerste overweging bij een beslissing zoals de ontruiming van een woning waar het kind verblijft. Dit betekent echter niet dat de woning niet ontruimd mag worden. Ouders van minderjarige kinderen zijn in principe zelf verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot een ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor het kind zoveel mogelijk te beperken. De kantonrechter wijst daarom de gevorderde ontbinding en ontruiming toe, maar ziet gelet op het belang van de minderjarige dochter wel aanleiding om een ruimere ontruimingstermijn te bepalen, te weten vier maanden na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      5.24.
      Viverion vordert verder (hoofdelijk) betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding en betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu daartegen geen verweer is gevoerd, zal die vordering worden toegewezen. Door Viverion is ook de wettelijke toegestane huurverhoging over de schadevergoeding gevorderd, maar dat zal worden afgewezen. De huurovereenkomst is op dat moment al ontbonden en de wettelijke huurverhoging is enkel toewijsbaar over de bedragen die op grond van de overeenkomst verschuldigd zijn. De schadevergoeding is op grond van de wet verschuldigd.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.25.
      Viverion heeft een bedrag van € 701,46 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Viverion heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat het nog oude voorwaarden zijn met betrekking tot het beding over de buitengerechtelijke incassokosten en dat zij op de hoogte is van de jurisprudentie op basis waarvan wordt geoordeeld dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten in deze algemene voorwaarden niet klopt.
      
    
    
      5.26.
      
        In artikel 15 van de “Algemene huurvoorwaarden woonruimte Viverion” van
        1 januari 2009, is het volgende opgenomen:
      
      
      
        
          “Indien één der partijen een verplichting uit de wet/en of de huurovereenkomst niet nakomt en daardoor de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voorvloeiende kosten voor rekening van die ene partij. De daarbij door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft. Deze buitengerechtelijke incassokosten bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.”
        
      
      
    
    
      5.27.
      De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment dat de vordering uit handen is gegeven direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij na het intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn niet opgenomen in artikel 15 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Als gevolg van bovenstaande worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.28.
      
        [partij A] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en worden daarom (hoofdelijk) veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Viverion worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                648,00
              
              
                (1,5 punten × € 432,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.481,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In de zaak met zaaknummer 11881396 \ CV EXPL 25-1638
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          In de zaak met zaaknummer 12012602 \ CV EXPL 25-2216
        
      
      
    
    
      6.4.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres 1] , 
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [partij A] om het voormelde perceel met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan Viverion toebehorende roerende zaken te verlaten en te ontruimen binnen vier maanden na betekening van dit vonnis en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Viverion te stellen, met aanzegging dat, indien [partij A] daarmee in gebreke mochten blijven de ontruiming door de deurwaarder zal worden bewerkstelligd en [partij A] met alle zich daarop en daarin bevindende personen en niet aan Viverion toebehorende roerende zaken uit het gehuurde te doen brengen naar de openbare straat,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [partij A] hoofdelijk om aan Viverion te betalen:
      - een bedrag van € 10.660,62 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 
      27 november 2025 tot de dag van volledige betaling,
      
        
          een bedrag van € 498,23 aan wettelijke rente, berekend tot 27 november 2025,
        
        
          een bedrag van € 620,07 per maand aan huur (incl. servicekosten), te rekenen vanaf 1 maart 2026 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst,
        
        
          een bedrag van € 620,07 per maand als schadevergoeding, voor elke maand of een gedeelte daarvan dat [partij A] in gebreke blijven het gehuurde te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van Viverion te stellen, ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden,
        
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [partij A] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.481,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.
      
    
  
  
     Zie artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Zie artikel 7:207 lid 1 BW.
  
  
     Zie o.a. gerechtshof Den Haag 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430. 
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68.