ECLI:NL:RBMNE:2026:1121, Rechtbank Midden-Nederland, 11-03-2026, 11877916 \ UC EXPL  25-7191 WMB/61313
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Arbeidsrecht

Samenvatting: Onverschuldigde betaling van huur na uitspraak huurcommissie en terubetaling waarborgsom. Verrekeningsverweer op grond van servicekostenafrekening slaagt niet.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht, kantonrechter 
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11877916 \ UC EXPL  25-7191 WMB/61313
    
    
    
      
        Vonnis van 11 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. V.N. Gijlstra,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer [gemachtigde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] op 9 september 2025 gedagvaard. Op 12 november 2025 heeft [gedaagde] een verweerschrift ingediend, aan te merken als conclusie van antwoord. Op 10 februari 2026 heeft de kantonrechter partijen gevraagd om een uitspraak van de huurcommissie toe te sturen, omdat die niet bij de stukken zat terwijl er wel naar werd verwezen in de dagvaarding. [eiser] heeft die uitspraak per e-mail toegestuurd. [gedaagde] heeft op dezelfde dag om uitstel van de mondelinge behandeling verzocht. Dat verzoek heeft de kantonrechter afgewezen. Op 17 februari 2026 vond de mondelinge behandeling plaats. Daarvan heeft de griffie aantekeningen gemaakt. [eiser] is samen met mr. Gijlstra verschenen. Namens [gedaagde] is haar bestuurder, de heer [gemachtigde] verschenen. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurde van [gedaagde] van 1 februari 2022 tot en met 31 mei 2025 een kamer in de woning met het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [eiser] wil dat [gedaagde] haar in totaal € 3.973,50 terugbetaalt, omdat [gedaagde] haar de betaalde waarborgsom van € 900,00 niet heeft terugbetaald en zij daarnaast € 3.173,50 onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] weigert dat te doen, omdat zij volgens haar een servicekostenafrekening met dat bedrag heeft verrekend. De vorderingen van [eiser] worden grotendeels toegewezen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vorderingen van [eiser] 
      
    
    
    
      3.1.
       vordert betaling van in totaal € 3.973,50. Het grootste gedeelte van dat bedrag is [gedaagde] volgens haar aan haar verschuldigd als gevolg van een uitspraak van de huurcommissie van 27 juli 2023. In die uitspraak heeft de huurcommissie de oorspronkelijke all-in huurprijs per 1 november 2022 gesplitst in een kale huurprijs van € 247,50 per maand en een voorschotbedrag voor bijkomende kosten van € 112,50 per maand. Daarnaast heeft de huurcommissie daarin de kale huurprijs per 1 november 2022 vanwege een gebrek verlaagd naar € 99,00 per maand. [eiser] zegt dat zij voor de maanden november 2022 tot en met oktober 2023 € 2.862,00 te veel aan [gedaagde] heeft betaald, omdat zij in die maanden de oude all-in huurprijs van € 450,00 heeft overgemaakt. Daarnaast zegt zij dat [gedaagde] haar waarborgsom van € 900,00 nog terug moet betalen en dat zij per ongeluk nog € 211,50 heeft overgemaakt voor de maand juni 2025, terwijl de huurovereenkomst op 31 mei 2025 is geëindigd.
      
      
        
          Het verrekeningsverweer van [gedaagde] slaagt niet
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] erkent dat zij [eiser] in beginsel het totale gevorderde bedrag moet betalen, maar zegt dat zij dat bedrag heeft verrekend met een servicekostenafrekening over 2023, 2024 en 2025. De kantonrechter overweegt dat om te kunnen verrekenen, het nodig is dat [gedaagde] een opeisbare tegenvordering heeft op [eiser] , die bovendien op eenvoudige wijze moet kunnen worden vastgesteld. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is en overweegt daarbij als volgt.
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] het recht heeft om de kosten voor de door [eiser] verbruikte energie aan haar door te berekenen. Wat haar verbruik en de kosten daarvoor zijn geweest, blijkt echter op geen enkele manier uit de stukken waarop [gedaagde] zich beroept. [gedaagde] heeft [eiser] op 21 augustus 2025 een berekening gestuurd van de servicekosten over de jaren 2023, 2024 en 2025, die uitgaat van haar eigen schattingen van het waterverbruik in die jaren en van een aantal facturen van de energieleverancier Vattenfall. Ten eerste kan [gedaagde] niet zomaar kosten bij [eiser] in rekening brengen op basis van schattingen, zonder dat daar enige onderbouwing bij kan worden gegeven. Ten tweede blijkt uit de facturen van Vattenfall dat die óók zijn gebaseerd op schattingen, nu van het energieverbruik, omdat [gedaagde] de meterstanden nooit aan Vattenfall heeft doorgegeven. Ook die kosten kunnen dus niet zomaar bij [eiser] in rekening worden gebracht. Of [eiser] op basis van haar werkelijke energieverbruik nog een afrekening moet betalen, is met die stukken dus niet (eenvoudig) vast te stellen. Dit nog daargelaten het feit dat [gedaagde] de afrekening veel te laat heeft verstrekt en bovendien [eiser] er terecht op heeft gewezen dat het aantal medebewoners in het huis wisselend is geweest en niet inzichtelijk is hoe [gedaagde] de kosten over de kamers heeft verdeeld, althans de verdeling niet redelijk is. 
    
    
      3.4.
      Bij dit alles komt dat [gedaagde] heeft verzuimd om de meterstanden te noteren bij aanvang van de huurovereenkomst, zodat het werkelijke energieverbruik in de huurperiode helemaal niet meer (nauwkeurig) kan worden vastgesteld. Om te bepalen hoeveel servicekosten voor de huurperiode [eiser] moest betalen, is het daarom redelijk terug te vallen op het verbruik dat normaal gesproken van [eiser] mocht worden verwacht. Dit verbruik is tot uitdrukking gebracht in het voorschotbedrag, dat in dit geval is vastgesteld door de huurcommissie. Meer dan dat kan [gedaagde] dus niet bij [eiser] in rekening brengen. Dat [gedaagde] zelf kennelijk meer heeft betaald aan Vattenfall op basis van een geschat verbruik, maakt dat niet anders. Het komt namelijk voor haar eigen rekening en risico dat [gedaagde] de meterstanden al die jaren niet heeft opgenomen of gecontroleerd en de facturen dus zonder enige controle heeft betaald. Het verrekeningsverweer van [gedaagde] slaagt daarom niet en de kantonrechter zal de door [eiser] gevorderde - en impliciet door [gedaagde] als verschuldigd erkende - bedragen toewijzen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet [eiser] wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      3.5.
      Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. De wettelijke rente over het bedrag dat [eiser] te veel heeft betaald voor de maanden november 2022 tot en met juli 2023 (€ 2.146,50), zal worden toegewezen vanaf 9 augustus 2025. [gedaagde] wist namelijk pas vanaf de uitspraak van de huurcommissie op 27 juli 2023 dat [eiser] een deel van de huurbedragen voor die maanden onverschuldigd had betaald en heeft die betalingen dus te goeder trouw ontvangen. Zij is daarom pas in verzuim geraakt met de terugbetaling van het onverschuldigde deel, nadat zij op 1 augustus 2025 is aangemaand om binnen zeven dagen het totaalbedrag terug te betalen en zij dat niet heeft gedaan. 
      
    
    
      3.6.
      Dat is anders voor het onverschuldigd betaalde deel van de huurtermijnen voor augustus, september en oktober 2023, omdat [gedaagde] al wist dat een deel daarvan onverschuldigd werd betaald toen zij die termijnen ontving. Door het onverschuldigd betaalde deel alsnog te houden, is zij met de terugbetaling van € 238,50 in elk van die maanden gelijk in verzuim geraakt. De wettelijke rente zal voor die bedragen daarom worden toegewezen vanaf het begin van elke maand, zoals gevorderd. Datzelfde geldt voor de betaling van € 211,50 voor de maand juni 2025, die [gedaagde] per ongeluk heeft gedaan. Ook daarvan wist [gedaagde] bij ontvangst dat het bedrag onverschuldigd was betaald. De wettelijke rente daarover wordt daarom toegewezen vanaf het moment van betaling, zoals gevorderd. Aangezien hierboven verder is vastgesteld dat [gedaagde] niets met de waarborgsom van € 900,00 kan verrekenen, had zij die waarborgsom uiterlijk op 14 juni 2025 aan [eiser] terug moeten betalen. De wettelijke rente daarover zal daarom worden toegewezen vanaf 15 juni 2025.
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 632,04 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] betalen
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] vordert vergoeding van € 632,04 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten. Die vordering zal worden toegewezen, omdat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en het bedrag redelijk is gelet op de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, zoals gevorderd. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                147,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                576,00
              
              
                (2 punten × € 288,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.124,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.973,50, te vermeerderen met de wettelijke rente:
      
        
          over een bedrag van € 238,50 vanaf 1 augustus 2023,
        
        
          over een bedrag van € 238,50 vanaf 1 september 2023,
        
        
          over een bedrag van € 238,50 vanaf 1 oktober 2023,
        
        
          over een bedrag van € 900,00 vanaf 15 juni 2025,
        
        
          over een bedrag van € 2.146,50 vanaf 9 augustus 2025,
        
        
          over een bedrag van € 211,50 vanaf de dag van betaling door [eiser] aan [gedaagde] ,
        
      
      telkens tot aan de dag van de algehele voldoening,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 632,04 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van algehele voldoening,
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.124,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met:
      
        
          de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
        
        
          de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
        
      
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
      
    
  
  
     In de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     = 12 x (€ 450 - € 112,50 - € 99,00).
  
  
     Artikel 6:127 BW.
  
  
     Artikel 6:136 BW.
  
  
     Artikel 4.6 jo. 4.5 van de huurovereenkomst.
  
  
     Zie artikel 7:259 lid 4 BW.
  
  
     Artikel 6:205 BW.
  
  
     Artikel 7:261b lid 3 BW.
  
  
     Als bedoeld in artikel 6:119 BW.
  
  
     Als bedoeld in artikel 6:119 BW.
  
  
     Als bedoeld in artikel 6:119 BW.