ECLI:NL:RBGEL:2025:11146, Rechtbank Gelderland, 05-12-2025, 11705105
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: VvE-zaak. Kosten in verband met onderhoud. Hoofd- en onder- VvE.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11705105 \ AZ VERZ  25-7
    
    
    
      
        Beschikking van 
        5
         december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        , 
      te [woonplaats] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [verzoeker] ,
      gemachtigde: mr. J.H. Bargeman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAREN WOONEENHEDEN COMPLEX SCHELLINGSHOF, 
      te Beek-Ubbergen,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: mr. G.J.G. Olijslager.
    
    
    
    
      Als belanghebbenden zijn aangemerkt de individuele eigenaars binnen de VvE. Aan hen is het verzoekschrift toegestuurd. Voorts hebben zij een oproep gekregen voor de mondelinge behandeling.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift met producties;
      - het verweerschrift van de VvE met producties;
      - de e-mail met bijlagen van de heer [naam] van 3 november 2025;
      - de brief van [verzoeker] van 7 november 2025 met productie 17;
      - de pleitaantekeningen van mr. Bargeman;
      - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij notariële akte van splitsing van 2 juni 2003 is het appartementencomplex Schellingshof in Beek-Ubbergen gesplitst in drie appartementsrechten. Het betreft een appartementsrecht ter zake van winkelruimten (index 1: Luscinia en index 2: Turdus), een appartementsrecht ter zake van 39 woningen (index 3, later aangeduid met nummer 44) en een appartementsrecht ter zake van een hotel (index 4: Carduelis).
      
    
    
      2.2.
      Er is een vereniging van eigenaars opgericht waarin de eigenaars van de drie hiervoor genoemde appartementsrechten lid zijn: de VvE Complex Schellingshof (hierna: ‘de hoofd-VvE’).
      
    
    
      2.3.
      Het appartementsrecht ter zake de woningen is ondergesplitst in appartementsrechten per woning. Ook deze eigenaren zijn lid van een vereniging van eigenaars, verweerder in deze procedure en aangeduid als ‘de VvE’. [verzoeker] is eigenaar van één van deze appartementsrechten en aldus van rechtswege lid van de VvE.
      
    
    
      2.4.
      Op beide splitsingen is het Modelreglement van Splitsing van eigendom 1992 van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.5.
      Binnen de VvE is discussie ontstaan over een aantal door de VvE gedragen kosten van onderhoud. [verzoeker] heeft aan de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: ‘de ALV’) een voorstel met betrekking tot deze kosten gedaan. Dit luidt als volgt:
      
      
        
          Besluit dat de VvE Complex Wooneenheden Schellingshof niet langer het onderhoud zal (laten) uitvoeren aan de gemeenschappelijke delen van de hoofd-VvE (alle delen als genoemd in artikel 9 van de akte van hoofdsplitsing).
        
        
          Besluit dat een vergoeding zal worden verzocht aan de VvE Complex Schellingshof van de kosten die in 2024 en 2025 gemaakt zijn ten behoeve van de gemeenschappelijke delen van de hoofdsplitsing, waarop in mindering zal worden gebracht de bijdrageplicht van de VvE Complex Wooneenheden Schellingshof conform de akte van hoofsplitsing én het bestuur te machtigen met een zodanig voorstel in te stemmen.
        
        
          Besluit om aan het bestuur opdracht te geven een voorstel bij de vergadering van VvE Complex Schellingshof in te dienen om te besluiten tot het verlenen van opdracht aan het bestuur van de hoofdsplitsing om over te gaan tot uitvoering van het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen in de hoofdsplitsing waarbij de kosten op de voet van artikel 2 van de akte van hoofsplitsing over de leden worden verdeeld én het bestuur te machtigen met een zodanig voorstel in te stemmen.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Het bestuur van de VvE heeft aan de ALV voorgelegd een voorstel tot wijziging van het binnen de VvE gehanteerde huishoudelijk reglement. 
      
    
    
      2.7.
      In de ALV van 10 april 2025 is het voorstel van [verzoeker] verworpen en het gewijzigde huishoudelijk reglement aangenomen.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          te besluiten dat het besluit van de VvE van 10 april 2025 om het voorstel van [verzoeker] als weergegeven in het verzoekschrift onder 26 (begrepen wordt 25) sub a af te wijzen nietig is, dan wel dat besluit te vernietigen;
        
        
          te besluiten dat het besluit van de VvE van 10 april 2025 om het voorstel van [verzoeker] als weergegeven in het verzoekschrift onder 26 (begrepen wordt 25) sub b en c af te wijzen te vernietigen;
        
        
          te besluiten dat het besluit van de VvE van 10 april 2025 tot vaststelling van de jaarrekening 2024 en decharge van het bestuur nietig is, dan wel dat besluit te vernietigen;
        
        
          te besluiten dat het besluit van de VvE van 10 april 2025 ter wijziging van het huishoudelijk reglement nietig is, althans dat besluit te vernietigen;
        
        
          de VvE te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De VvE verzoekt [verzoeker] niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, dan wel dit verzoek af te wijzen, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      De heer [naam] (hierna: ‘ [naam] ’) verzoekt:
      
        
          vast te stellen dat de kosten vanaf januari 2010 door een externe deskundige herrekend moeten worden conform de splitsingsakte en dat de te veel betaalde servicekosten moeten worden teruggestort op de rekening-courant van de ondersplitsing om daar eerlijk te worden verdeeld;
        
        
          vast te stellen dat de kosten binnen de ondersplitsing vanaf 2010 door een externe deskundige herrekend moeten worden op basis van vaste en variabele kosten en dat de te veel betaalde servicekosten moeten worden teruggestort op de rekening-courant van de ondersplitsing om daar eerlijk te worden verdeeld.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op de verzoeken en verweren wordt hierna, waar nodig voor de beoordeling van de zaak, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [verzoeker] roept de nietigheid in van besluiten van de VvE en verzoekt (al dan niet subsidiair) vernietiging van besluiten. De kantonrechter is bevoegd om zowel op de verzoeken tot vernietiging als op het beroep op nietigheid te oordelen.
      
    
    
      4.2.
      Waar de zaak om draait, is dat [verzoeker] van mening is dat de VvE kosten draagt voor onderhoud aan zaken die onder het beheer van de hoofd-VvE vallen. De stelling is dat daardoor door de leden van de VvE – onder wie [verzoeker] – een te hoge bijdrage moet worden betaald.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter begrijpt de stellingen van [verzoeker] zo dat zij meent dat de kosten moeten worden gedragen conform haar aan de ALV voorgelegde voorstel en dat het aangenomen gewijzigde huishoudelijk reglement van de juiste verdeling afwijkt en eveneens de jaarrekening 2024 waarvoor decharge is verleend en dus de door de ALV genomen beslissingen – afwijzing van de voorstellen van [verzoeker] en het aannemen van het gewijzigde huishoudelijk reglement en het verlenen van decharge– nietig dan wel vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigbaar zijn.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Artikel 2 lid 3 van het hoofdsplitsingsreglement (in de akte van splitsing), luidt als volgt:
      
      
        De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. De vergadering kan overigens ook tot een van de in dit artikel afwijkende draagplicht besluiten. De vergadering kan daartoe slechts besluiten met instemming van alle (onder)eigenaars.
      
      
    
    
      4.5.
      Dat feitelijk wordt afgeweken van deze verdeling, is door [verzoeker] niet onderbouwd. Er is weliswaar geen overzicht van de (begroting van de) hoofd-VvE waaruit volgt welke kosten door deze hoofd-VvE moeten worden gedragen en zijn gedragen en welk deel daarvan ieder van de onder-VvE’s dient bij te dragen, maar evenmin is gebleken dat door de VvE kosten worden gedragen die zij niet zou moeten dragen of in een groter aandeel dan haar breukdeel rechtvaardigt. Dat binnen de VvE (relatief) meer wordt gereserveerd ter zake onderhoud dan de hoofd-VvE of in de andere VvE’s – zo dit al het geval is want dit is alleen in algemene termen en onder niet verder geduide verwijzing naar producties door [verzoeker] gesteld – kan dit niet onderbouwen. Hoe binnen de andere VvE’s de kosten worden gedragen – dit kan immers ook via eenmalige bijdragen van de leden als deze kosten zich voordoen – is niet gesteld. Hierbij is bovendien van belang dat de VvE 73,42% van de kosten moet dragen gelet op de breukdelen, dit is onweersproken. Dat zij absoluut en relatief meer besteedt en begroot, is dus logisch en onderbouwt het standpunt van [verzoeker] , zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet.
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot een aantal kostenposten die [verzoeker] noemt – onderhoud aan de intercom en onderhoud aan de noodverlichting – geldt bovendien dat de VvE onweersproken heeft gesteld dat dit kosten betreft voor installaties die ten dienste van één privé gedeelte strekken (namelijk alleen van de woningen) als bedoeld in artikel 9 van het hoofd-splitsingsreglement. [verzoeker] heeft geen argumenten aangevoerd die maken dat moet worden geoordeeld dat dit gemeenschappelijke zaken zijn waarvan de kosten voor het onderhoud (dus) voor rekening van de hoofd-VvE, en daarmee voor een kleiner deel namelijk 73,42% voor de VvE, moeten komen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit anders ligt voor de door [verzoeker] ter zitting genoemde hellingbaan naar de – alleen door de woningen gebruikte – parkeergarage en de – eveneens alleen door de woningen gebruikte – binnentrappen. Dit kan dus het standpunt van [verzoeker] dat de VvE teveel van de kosten draagt niet onderbouwen.
      
    
    
      4.7.
      De argumentatie van [verzoeker] ziet met name toe op het onderhoud aan de buitengevels. Dat deze als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, is evident en (dus) ook niet weersproken. De huidige praktijk is dat ieder van de drie hoofd-appartementsgerechtigden de kosten voor het onderhoud aan de eigen gedeelten draagt. Dat dit tot een van voornoemd artikel uit de splitsingsakte afwijkende draagplicht leidt, is wederom door [verzoeker] niet (cijfermatig) onderbouwd. Het had op de weg van [verzoeker] gelegen tenminste in grote lijnen te schetsen welk totaalbedrag aan onderhoud voor deze gemeenschappelijke delen is besteed en welk deel daarvan door de verschillende VvE’s is gedragen en in de visie van [verzoeker] had moeten worden gedragen. Dit is op geen enkele wijze gedaan. [verzoeker] en haar gemachtigde hebben desgevraagd niet kunnen noemen of de VvE en dus [verzoeker] überhaupt gunstiger uitkomen qua bijdrageplicht indien haar verzoek wordt toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      Dat de VvE teveel bijdraagt aan het onderhoud van gemeenschappelijke zaken is daarom niet aannemelijk. De kantonrechter heeft veeleer de indruk dat [verzoeker] de vergelijking trekt met de bijdrage die zij aan de VvE betaalde vóór 2010. Deze was veel lager, maar dit kwam doordat in die jaren binnen de VvE werd gerekend met vaste en variabele kosten. Ook [naam] valt terug op deze kostenverdeling, die in het voordeel was van de grotere appartementen, zoals dat van [verzoeker] . Echter is het zo dat voor het rekenen met vaste en variabele kosten geen grondslag bestond, zoals de VvE heeft aangevoerd maar ook de eigen gemachtigde van [verzoeker] . Deze rekenmethodiek keert niet terug en dus ook niet het door [verzoeker] verschuldigde veel lagere bedrag, nog los van het feit dat in de door [naam] gepresenteerde vergelijking geen rekening is gehouden met (onder andere) de inflatie in de verstreken periode van vijftien jaar (2009-2024).
      
    
    
      4.9.
      Dit leidt ook meteen tot afwijzing van de verzoeken van [naam] , waarbij nog komt dat hij geen belanghebbende is. Ter zitting is immers gebleken dat hij een appartement huurt en dus geen lid van de VvE is. [naam] zou als gemachtigde van appartementseigenaren optreden (de werkgroep Eerlijke Kosten Toerekening), maar een machtiging ontbreekt. En voorts is geen sprake van een besluit van de VvE wat betreft de voornoemde rekenmethodiek met vaste en variabele kosten waar [naam] (tijdig) tegen kan opkomen. Dit besluit dateert immers al uit 2010, zo is de eigen stelling van [naam] . De thans tussen [verzoeker] en de VvE in geschil zijnde besluiten zien hier niet op.
      
    
    
      4.10.
      Voor zover de VvE al meer zou bijdragen aan onderhoud van gemeenschappelijke zaken, geldt nog dat hiertoe binnen de hoofd-VvE unaniem kan worden besloten, van welke mogelijkheid ook [verzoeker] uitgaat.
      
    
    
      4.11.
      
        [verzoeker] betwist dat een dergelijk besluit is genomen. Onweersproken is echter dat al lange tijd – de VvE stelt sinds 2005, [naam] stelt sinds 2010 – op deze wijze de kosten feitelijk worden verdeeld. Dat van het besluit geen notulen voorhanden zijn, kan de VvE niet worden tegengeworpen gezien de verstreken tijd sinds het gestelde moment van het nemen van het besluit en de aanvang van de discussie daarover. Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat gezien de al sinds jaar en dag op deze wijze opgestelde, en door de ALV geaccordeerde, begrotingen en aan bestuurders op die basis verleende decharge, uitgegaan moet worden van een in de hoofd-VvE (zo nodig) genomen besluit tot het vaststellen van een afwijkende draagplicht.
      
    
    
      4.12.
      Voorts betwist [verzoeker] dat het bestuur van de VvE over een mandaat beschikte om een dergelijke beslissing te nemen. Zij trekt de vergelijking met het ontbreken van een volmacht. Echter, die vergelijking volgend, kan bekrachtiging plaatsvinden van handelingen van een niet bevoegde gevolmachtigde. Dat de ALV dit heeft gedaan, is evident gezien de recente besluiten. Ook dit argument faalt. 
    
    
      4.13.
      
        [verzoeker] noemt dat de hoofd-VvE de enige is die het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen kan voeren. Dit is, op grond van artikel 15 in verband met artikel 9 van het hoofdsplitsingsreglement, juist. Voor de winkels is in artikel 18 een uitzondering opgenomen, zodat zij dit zelf voor hun eigen gevels kunnen doen, zo is niet in geschil. Zoals gezegd gaat het [verzoeker] hier naar de inschatting van de kantonrechter niet zozeer om, maar om de hiervoor al besproken kostenverdeling. 
      
    
    
      4.14.
      Hoe dat verder zij, de kantonrechter vat de huidige werkwijze als volgt op. Het binnen de bevoegdheid en verantwoordelijkheid van de hoofd-VvE vallende beheer en onderhoud wordt gedaan. Op sommige punten (zoals het dak) loopt dit zoals [verzoeker] voorstaat. Met betrekking tot de gevels gebeurt dit onderhoud ook, maar moet begrepen worden dat de hoofd-VvE aan deze verplichting voldoet via uitvoering door de onder-VvE’s. Dat dit tot problemen leidt, of anders zou zijn vorm gegeven als de hoofd-VvE als (direct) beheerder zou zijn opgetreden, is door [verzoeker] niet gesteld. Hierbij komt overigens dat de kantonrechter, anders dan [verzoeker] , meent dat de winkels weliswaar zelf hun onderhoud kunnen (laten) uitvoeren, maar dat de VvE hier wel degelijk aan zou moeten meebetalen. Op dit punt is immers aan het door [verzoeker] zelf ingeroepen artikel 2 van het splitsingsreglement niets veranderd.
      
    
    
      4.15.
      Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van nietige besluiten van de VvE of een nietige vastlegging van de huidige praktijk in het huishoudelijk reglement.
      
    
    
      4.16.
      Ook het aan haar verzoek tot vernietiging van de besluiten door [verzoeker] gedane beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt. Ook hier geldt dat onderbouwing van de door [verzoeker] gestelde onjuiste bijdrage door de VvE ontbreekt en deze niet kan worden vastgesteld. Dat dus een situatie in strijd met de redelijkheid en billijkheid bestaat, blijkt reeds daarom niet. Daarbij komt huidige systematiek – die er feitelijk op neerkomt dat winkels, woningen en hotel zelf zoveel mogelijk hun kosten dragen en zelf zoveel mogelijk beslissen en voor andere delen (zoals het dak) gezamenlijk – de kantonrechter, overigens evenals de door [naam] geraadpleegde instantie Vereniging Eigen Huis, juist redelijk en praktisch voorkomt. 
      
    
    
      4.17.
      Dat sprake is of kan zijn van willekeur vanuit het bestuur van de VvE ten laste van de individuele eigenaars van de woningen blijkt nergens uit en is ook niet aannemelijk in het context van de gehouden ALV’s, de controle door de kascommissie en de noodzaak voor bestuursleden decharge te verkrijgen van de ALV.
      
    
    
      4.18.
      Dit leidt al met al tot afwijzing van de verzoeken. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [verzoeker] in de kosten van de VvE worden veroordeeld. Voor een separate kostenveroordeling van [naam] , gezien de afwijzing van diens verzoeken, ziet de kantonrechter geen reden nu door de VvE en [verzoeker] geen separate kosten zijn gemaakt ter zake dit verzoek.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de verzoeken af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van de VvE, tot deze uitspraak begroot op € 1.086 aan salaris voor de gemachtigde,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Deze beschikking is gegeven door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 
                5 december 2025.
                
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        560
      
    
  
  
     Artikel 5:130 lid 1 BW juncto artikel 2:15 BW en 2:14 BW en Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
  
  
     Artikel 3:61 BW
  
  
     Artikel 3:69 BW