ECLI:NL:RBNHO:2026:1749, Rechtbank Noord-Holland, 25-02-2026, 11755881 \ CV EXPL 25-2312
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: non-conformiteit geleverde woning, aanwezigheid asbestzeil is non-conform. Koper komt geen beroep op die non-conformiteit toe omdat hij, na de bouwkundige keuring, op de hoogte was van de mogelijke aanwezigheid vann asbest en asbestzeil. Onder die omstandigheden had de koper nader onderzoek in moeten stellen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11755881 \ CV EXPL 25-2312
    
    
    
      
        Vonnis van 25 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: Archtop Legal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 10 september 2025
      - de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben in februari 2024 met [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning aan [adres] te [plaats 2] , [gemeente] . [eisers] hebben deze woning voor € 425.000,- van [gedaagde] gekocht. De woning is gebouwd rond 1970.
      
      
      
    
    
      2.2.
      
        Bij de verkoopinformatie betreffende de woning is een door [gedaagde] ingevulde vragenlijst gevoegd die voor de verkoop aan [eisers] is verstrekt.
        Daarin staat onder meer:
      
      
        
          
            Zijn er asbesthoudende materialen in/op de woning/ bijgebouw(en)aanwezig (bijvoorbeeld…)  						 
            X Nee
          
        
        
          
            Blijft er in de woning zeil achter, al dan niet vastgelijmd, dat is aangeschaft tussen 1955 en 1982 							
            X Ja
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      In opdracht van [eisers] heeft op 24 januari 2024 een bouwkundige keuring plaatsgevonden. In dat rapport (pagina 35) wordt melding gemaakt van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal. In een toelichting (pagina 7) is vermeld “u bent niet verplicht asbestvrij op te leveren”. Ook is vermeld (pagina 51) dat tijdens het onderzoek niet specifiek wordt gezocht naar asbest, maar dat als het gezien wordt, dit wordt gemeld.
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van de bevindingen bij de bouwkundige keuring zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] op zijn kosten en voor zijn risico het asbestzeil op zolder door een erkend bedrijf zal laten verwijderen, voor de opleveringsdatum. Die afspraak is neergelegd in de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      
        In de koopovereenkomst, ondertekend op 7 respectievelijk 9 februari 2024, zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
        
          “
          artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woonhuis 
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst komen voor rekening en risico van de koper. 
        
      
      
        6.4.3
        
          Aan koper is bekend dat 
          in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
        
        
      
    
    
      2.6.
      De woning is op 16 april 2024 geleverd.
      
    
    
      2.7.
      Tijdens de verbouwing van de woning is door [eisers] vastgesteld dat in een slaapkamer, onder tapijt, asbesthoudend zeil aanwezig was en dat zich op de begane grond achter de voordeur luiken van asbesthoudend materiaal bevonden. Op die luiken lag een mat. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.370,95, vermeerderd met rente en kosten. Zij stellen, samengevat, dat de woning een of meer verborgen gebreken kent, waarvan [gedaagde] als verkoper op de hoogte was, althans kon zijn en die hij niet heeft gemeld. Die gebreken betreffen de aanwezigheid van asbesthoudend zeil en een asbesthoudende luik. [gedaagde] is daarom gehouden de kosten voor de verwijdering daarvan, € 2.873,25 te vergoeden. 
        Daarbij komen buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. [eisers] vorderen ook dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze zaak gaat het om de vraag of de woning die [eisers] van [gedaagde] hebben gekocht voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [eisers] stellen dat sprake is van non-conformiteit van de woning op grond van artikel 7:17 BW en vorderen schadevergoeding in verband met de verwijdering van asbesthoudende zeil en de vervanging van asbesthoudende luiken.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat sprake is van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten. Bij de koop van een woonhuis komen, op grond van de modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (die ook in dit geval is gebruikt), alleen gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik als woonhuis voor rekening van de verkoper.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de vragenlijst naar eer en geweten heeft ingevuld. Tot het bouwkundig onderzoek was hij niet op de hoogte van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Toen bekend werd dat er asbest en asbesthoudend zeil de woning aanwezig was, had het op de weg van [eisers] gelegen nader onderzoek te doen. De enkele aanwezigheid van asbest maakt niet dat sprake is van non-conformiteit, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake van non-conformiteit van de woning. Het vervangen van de vloerdekking in een woning hoort tot het normale gebruik daarvan en moet door de bewoner zonder noemenswaardige extra (veiligheids-)maatregelen en kosten uitgevoerd kunnen worden. Dat geldt overigens niet voor de vervanging van de luiken naar de kruipruimte. Het enkele feit dat eisers stellen dat deze luiken van asbest waren, is daarvoor onvoldoende. Er is geen stuk overgelegd waaruit blijkt dat vervanging van deze luiken vanuit veiligheidsoverwegingen noodzakelijk was. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is echter van oordeel dat [eisers] geen beroep toekomt op deze non-conformiteit. In de koopovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat aan koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. [gedaagde] heeft weliswaar vooraf in het vragenformulier de vraag naar de aanwezigheid van asbest ten onrechte met ‘nee’ beantwoord, maar dat die inlichting niet juist was, was voor het sluiten van de overeenkomst bij partijen bekend. Uit het bouwkundig onderzoek is immers de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de constructie van de garage en de aanwezigheid van asbesthoudend zeil gebleken. Over de aanwezigheid van (mogelijk) asbesthoudend zeil heeft [gedaagde] geen onjuiste informatie verstrekt. 
      
    
    
      4.6.
      Onder deze omstandigheden mag [gedaagde] zich er op beroepen dat [eisers] zelf verder onderzoek hadden moeten doen. Uit het bouwkundig rapport kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat er alle reden was om nader onderzoek te doen naar mogelijke aanwezigheid van asbest. Op twee plaatsen was (mogelijk) asbest gesignaleerd, maar het onderzoek was daar niet speciaal op gericht. Integendeel, [eisers] zijn in het rapport erop gewezen dat niet uitgesloten is dat ook op andere plaatsen in de woning asbest aanwezig kan zijn, maar dat daar nader onderzoek voor nodig is. [eisers] hebben geen nader onderzoek laten doen maar met [gedaagde] onderhandeld over de financiële gevolgen van de bevindingen uit het bouwkundige rapport. Dat een dergelijk nader onderzoek redelijkerwijs niet van [eisers] mocht worden gevergd, of dat [gedaagde] daaraan zijn medewerking niet zou hebben verleend, is niet gesteld of gebleken. Zoals [gedaagde] ter zitting, onbetwist, heeft toegelicht had de aanwezigheid van de luiken en het zeil bovendien zonder destructief onderzoek geconstateerd kunnen worden. Het optillen van een mat en vloerbedekking was daarvoor voldoende geweest. 
      
    
    
      4.7.
      De slotsom is dat, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, het gebrek, bestaande uit de aanwezigheid van asbesthoudend zeil het normale gebruik belemmert, maar dat dit gebrek voor [eisers] kenbaar was, in die zin dat dit bij het doen van onderzoek zouden zijn gebleken. Omdat [eisers] dit onderzoek niet hebben gedaan, terwijl dat in dit geval redelijkerwijs wel van hen mocht worden gevergd, komt dit voor hun rekening en risico. 
      
    
    
      4.8.
      De vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                506,00
              
              
                (2 punten × € 253,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                126,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                632,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 632,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
      
      
      
      
        CK