ECLI:NL:RBZWB:2026:1225, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-02-2026, 11691644 \ CV EXPL  25-2329 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vaststelling huurprijs bedrijfsruimte artikel 7:303 BW. ZieZo Optiek B.V. huurt een bedrijfsruimte van verhuurders. ZieZo is van mening dat de huurprijs te hoog is. Op verzoek van ZieZo heeft de kantonrechter een deskundige benoemd voor het opstellen van een advies over de huurprijs. ZieZo vordert in deze procedure vaststelling van de door deze deskundige berekende lagere huurprijs en vergoeding van de deskundigenkosten. Verhuurders zijn het op meerdere punten niet eens met het rapport van de deskundige. De kantonrechter wijst de vorderingen grotendeels toe.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11691644 \ CV EXPL  25-2329
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ZIEZO OPTIEK B.V., 
      gevestigd en kantoorhoudend in Oisterwijk,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ZieZo ,
      gemachtigde: mr. R. Bressers ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonend in [plaats 1] ,2. [gedaagde 2], 
      wonend in [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. R.S. Namjesky .
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      ZieZo huurt een bedrijfsruimte van [gedaagden] . ZieZo is van mening dat de huurprijs te hoog is.  Op verzoek van ZieZo heeft de kantonrechter een deskundige benoemd voor het opstellen van een advies over de hurprijs. ZieZo vordert in deze procedure vaststelling van de door deze deskundige berekende lagere huurprijs en vergoeding van de deskundigenkosten. [gedaagden] zijn het op meerdere punten niet eens met het rapport van de deskundige. De kantonrechter wijst de vorderingen grotendeels toe. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 23 juli 2025
      - de mondelinge behandeling van 15 december 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    
    - ZieZo huurt van [gedaagden] de winkelruimte aan de [straat] [huisnummer 1] in [plaats 1] [verder: het gehuurde]. Deze bedrijfsruimte is gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het pand. De huurovereenkomst heeft als ingangsdatum 1 augustus 2018. De overeengekomen huurprijs is € 38.787,00 exclusief btw per jaar.
    
    - Op 16 november 2023 heeft ZieZo via de heer [persoon 1] van Pact Retail B.V. [verder: Pact Retail] een voorstel tot huurprijsverlaging gedaan aan [gedaagden] op basis van een door Pact Retail uitgevoerd onderzoek naar de huurprijs van referentiepanden. Het voorstel hield in een huurprijs van € 25.000,00 exclusief per jaar ingaande per 1 januari 2024. [gedaagden] zijn met dit voorstel niet akkoord gegaan.
    
    - Vervolgens heeft ZieZo op 21 februari 2024 bij de Rechtbank op basis van artikel 7:304 BW (Burgerlijk Wetboek) een verzoek ingediend tot het benoemen van een deskundige. De Rechtbank heeft bij beschikking van 25 juni 2024 de heer [persoon 2] van [bedrijf] te [plaats 2] [verder: [persoon 2] ] aangewezen als deskundige.
    
    - Op 9 september 2024 heeft [persoon 2] het gehuurde geïnspecteerd in aanwezigheid van ZieZo en de heer [persoon 1] en van de heer [persoon 3] namens [gedaagden] met een adviseur. Na partijen gehoord te hebben, heeft [persoon 2] op 10 maart 2025 zijn definitieve rapport uitgebracht. De uitkomst is een huurprijs van € 29.849,26 exclusief btw per jaar met als peildatum 21 februari 2024 met als advies een huurwaarde afgerond van € 29.800,00 per jaar exclusief btw.
    
    - [gedaagden] hebben de huurprijs naar aanleiding van dit advies niet aangepast.
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      ZieZo vordert na wijziging van eis - samengevat - te bepalen dat de huurprijs per 21 februari 2024 een bedrag is van € 29.849,26. Daarnaast vordert zij [gedaagden] te veroordelen om de onverschuldigd betaalde huur (het meerdere boven deze huurprijs) vanaf 21 februari 2024 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke (handels-)rente. Tot slot wil zij dat [gedaagden] ook de kosten van de deskundigen [persoon 2] (een bedrag van € 6.352,50) en Pact Retail (een bedrag van € 6.618,75) en de proceskosten betalen, te vermeerderen met de wettelijke (handels-)rente. 
      
    
    
      4.2.
      Daarbij voert ZieZo aan dat uit beide rapporten blijkt dat de huidige huurprijs te hoog is en dat een lagere huurprijs redelijk is. Zij is bereid het advies van [persoon 2] te volgen, omdat zijn advies tot stand is gekomen op basis van artikel 7:304 BW, ook al is daarin een hogere huurprijs geadviseerd dan de huurprijs die volgens ZieZo juist is. Op basis van artikel 7:303 BW vraagt ZieZo daarom vaststelling van deze huurprijs van € 29.840,26 per 21 februari 2024. [gedaagden] moet volgens ZieZo de kosten van [persoon 2] betalen, omdat dit proceskosten zijn zoals bedoeld in artikel 273 Rv en de kosten van Pact Retail op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van ZieZo , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van ZieZo , met veroordeling van ZieZo in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      Zij voeren daarbij aan dat er meerdere fouten staan in het rapport van [persoon 2] . Daarom vinden [gedaagden] dat het rapport onvoldoende basis is voor een juiste huurprijsvaststelling en dat zij daarom ook de kosten daarvoor niet hoeven te betalen. Ten aanzien van de peildatum volgen [gedaagden] het oordeel van de kantonrechter. [gedaagden] betwisten dat zij de kosten van Pact Retail moeten betalen, omdat volgens hen daarvoor een rechtsgrond ontbreekt, als er al kosten zijn gemaakt. In verband met de hoogte van de gevorderde deskundigenkosten, betwisten [gedaagden] dat ZieZo aanspraak kan maken op btw, omdat zij die als onderneming kan verrekenen. Tot slot is er volgens [gedaagden] geen sprake van een handelsovereenkomst, zodat ZieZo geen recht heeft op vergoeding van handelsrente.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De wet biedt in artikel 7:303 lid 1 BW de mogelijkheid om de huurprijs door de kantonrechter nader vast te laten stellen. Op grond van het tweede lid van dit artikel let de kantonrechter daarbij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze prijzen moeten worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de gegevens waarover hij wel beschikt, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer gebruikt.
      
    
    
      5.2.
      ZieZo heeft voor de onderbouwing van haar stelling dat de huurprijs te hoog is en aangepast moet worden, een deskundigenrapport overgelegd van een deskundige die door de kantonrechter is aangewezen op grond van artikel 7:304 BW. De kantonrechter neemt daarom dit rapport als uitgangspunt.
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagden] zijn van mening dat het rapport op meerdere punten niet juist is. Ten eerste hebben zij bezwaar tegen de door de deskundige toegepaste waardering van de diverse (onderdelen van de) ruimtes en de zonering. Ten tweede voeren zij aan dat niet alle in het rapport opgenomen afmetingen en oppervlaktes kloppen. Tot slot zijn volgens [gedaagden] ten onrechte de huurprijzen van twee panden niet herleid. 
      
    
    
      5.4.
      Bij de beoordeling van deze bezwaren stelt de kantonrechter voorop dat het vrijwel onmogelijk is om met het gehuurde identieke vergelijkingspanden te vinden om een redelijke huurprijs vast te kunnen stellen. Juist om individuele verschillen te matigen is ervoor gekozen uit te gaan van meerdere vergelijkingspanden en een gemiddelde huur berekend over een periode van vijf jaren. Dit betekent dat niet ieder verschil dat [gedaagden] in deze procedure aanvoeren, de conclusie rechtvaardigt dat het advies van de [persoon 2] ondeugdelijk is. Daarvoor is meer nodig. Dat geldt te meer, omdat beide partijen al (ieder dezelfde) gelegenheid hebben gehad om op het conceptrapport van [persoon 2] te reageren, voordat [persoon 2] zijn rapport definitief heeft gemaakt. 
      
      
        
          Er is geen aanleiding af te wijken van de door [persoon 2] gehanteerde waardering en zonering 
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagden] hebben na ontvangst van het conceptrapport van [persoon 2] opgemerkt dat zij graag een toelichting van [persoon 2] willen in verband met de door hem gehanteerde norm 3 x pui breedte = diepte (=100%) en de zonering van de daarachter liggende ruimtes. [persoon 2] heeft een gemotiveerde toelichting gegeven. Daarin geeft hij aan dat het hier gaat om een “afgeleide van de gedachte dat een standaard winkelruimte in Nederland een frontbreedte heeft van 6 m, een vloeroppervlakte heeft van 120 m² en de A-zone (100%) op standaard 10 m diepte wordt vastgesteld en de opvolgende 10 m diepte op 50% (B-zonde) en de daaropvolgende diepte op 25% (C-zonde). Als ideale diepte van de A-zone wordt door verschillende deskundigen de vuistregel 3 of 4 keer de frontbreedte genomen.” Omdat het gehuurde afwijkt van deze standaard doet de door hem gehanteerde norm volgens [persoon 2] meer recht aan de gebruiksfunctionaliteit vanwege de aanwezige bouwkundige trappartij. Hij vervolgt “De verschillende ruimten worden op basis van kennis en ervaring van de deskundige afgezet tegen de 100% zone A ofwel zone I zijnde ' het meest aantrekkelijke deel van de totale ruimte' door aan de ruimten met minder kwaliteiten een lager percentage toe te kennen. […] heeft de deskundige gemeend om voor de overige zones niet de ‘half backing methode ' (100% - 50% - 25% ) toe te passen maar een matiging daarvan hetgeen neerkomt dat de B-zone 75% (i.p.v. 50%), de C-zone 50% (Lp.v. 25%) en de overige ruimten op de begane grond 25% van de huurwaarde van de A-zone vertegenwoordigen.”
      
      
        
          [gedaagden] hebben tegen deze uitgebreide motivering in deze procedure aangevoerd dat deze methode geen recht doet aan de waardering van het gehuurde. De begane grond moet volgens hen op 100% worden gewaardeerd. De correctie met 75% voor de verdieping is volgens [gedaagden] te hoog, omdat er sprake is van verbeteringen waarmee volgens hen ten onrechte geen rekening is gehouden. 
      
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagden] hebben geen nadere onderbouwing gegeven van de juistheid van de volgens hen te hanteren waarderingen. Ook hebben zij niet, althans onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij de kosten van verbeteringen in verband met de verdieping aan de huurder hebben vergoed. Dat had, als verhuurders, wel op hun weg gelegen. Dat geldt te meer, omdat dit punt door hen in hun reactie op het conceptrapport al aan de orde is gesteld en [persoon 2] daaruit uitgebreid gemotiveerd heeft gereageerd. De kantonrechter ziet hierin dan ook geen aanleiding om af te wijken van de door [persoon 2] toegepaste norm en zonering.
      
      
        
          Er is geen aanleiding af te wijken van de toegepaste correcties
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagden] hebben in verband met de referentiepanden [straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] betwist dat een correctie van -10% moet worden toegepast in verband met het opleveringsniveau. Volgens [gedaagden] hebben de huurders voor de afwerking (goeddeels) betaald. [gedaagden] hebben dit echter niet onderbouwd, zodat de kantonrechter niet toekomt aan bewijslevering en hieraan voorbij gaat.
      
    
    
      5.8.
      Daarnaast hebben [gedaagden] in verband met enkele referentiepanden betwist dat de juiste correcties voor de attentiewaarden in verband met de semi-hoekpositie of terugliggende gevel/pui zijn toegepast. [gedaagden] hadden dit ook opgemerkt in hun reactie op het conceptrapport, waarop de deskundige hierop gemotiveerd heeft geantwoord mede onder verwijzing naar de motivatie die hij al in het concept-rapport had opgenomen. [gedaagden] hadden hun betwisting daarom nader moeten onderbouwen, maar hebben dat niet, althans onvoldoende gedaan. De kantonrechter ziet hierin dan ook geen aanleiding om af te wijken van de gemotiveerde uitgangspunten van [persoon 2] .
      
      
        
          Er is geen aanleiding af te wijken van de door [persoon 2] gehanteerde metingen en oppervlaktes
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagden] hebben zelf diverse metingen uitgevoerd aan de voorzijdes van enkele referentiepanden en ook enkele metingen laten verrichten door [ingenieursbureau] B.V. [verder: [ingenieursbureau]]. De uitkomsten van deze metingen verschillen van de door [persoon 2] aangegeven puibreedtes van deze referentiepanden. Op grond daarvan zijn [gedaagden] van mening dat in de berekening van de huurprijzen bij meerdere referentiepanden verkeerde correcties zijn toegepast ten aanzien van de berekende oppervlakte en zoneringen en de attentiewaarde die is afgeleid van de puibreedte.
      
      
        
          Metingen van [gedaagden] zelf
        
      
    
    
      5.10.
      De resultaten van de metingen die [gedaagden] eigenhandig hebben uitgevoerd, hebben zij per pand weergegeven door middel van een foto met daaronder enkele handgeschreven aantekeningen. De kantonrechter kan op basis hiervan niet beoordelen of deze metingen corresponderen met de daadwerkelijke situatie van de betreffende panden, op basis waarvan van welk vermeld getal moet worden uitgegaan en of de metingen voldoen aan de geldende (NEN-)normen. Daarnaast blijkt hieruit niet, althans onvoldoende, waarom de metingen van [persoon 2] op grond hiervan niet juist zijn. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagden] het rapport van [persoon 2] op dit punt onvoldoende gemotiveerd hebben betwist en betrekt deze metingen niet in de verdere beoordeling. 
      
      
        
          Metingen van [ingenieursbureau]
        
      
    
    
      5.11.
      De metingen die [gedaagden] hebben laten uitvoeren door [ingenieursbureau] hebben enerzijds betrekking op de pui van de panden aan de [straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Deze zijn weergegeven op een plattegrond waarop meerdere panden waaronder [straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] staan. Op deze plattegrond staan zowel gedrukte afmetingen in zwarte als rode inkt en met de hand geschreven afmetingen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de kantonrechter en partijen deze tekening nader bekeken. [gedaagden] hebben toegelicht dat de zwarte cijfers door een architect zijn aangegeven en betrekking hebben op de situatie voordat een verbouwing heeft plaatsgevonden aan de panden. De rode cijfers zijn volgens hen van [ingenieursbureau]. Los van het feit dat de cijfers slecht leesbaar zijn, hebben [gedaagden] enkel een eigen interpretatie gegeven aan de cijfers. De kantonrechter kan daarom niet objectief beoordelen waar deze cijfers op zien en waaruit blijkt dat hiermee op een juiste manier invulling kan worden gegeven aan de toe te passen puibreedte. Daarom gaat de kantonrechter aan deze metingen voorbij.
      
    
    
      5.12.
      De metingen van [ingenieursbureau] hebben anderzijds betrekking op [straat] [huisnummer 4] , waarvoor [ingenieursbureau] een meetrapport heeft opgesteld. Daarin is een verhuurbare oppervlakte berekend van 177,53 m². [persoon 2] is voor dit referentiepand uitgegaan van een verhuurbare oppervlakte van 200 m². [gedaagden] hebben daarmee de door [persoon 2] gehanteerde oppervlakte van 200 m² weliswaar betwist, maar dit leidt toch niet tot een aanpassing voor dit referentiepand zoals zij berekenen. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. 
      
      
        Ten eerste geeft [ingenieursbureau] in haar rapport aan “Tijdens het uitvoeren van de 3D scan op locatie waren de ramen vanaf de buitengevel dichtgezet, waardoor deze NIET volledig konden worden ingemeten. Hierdoor is deze glaslijn niet opgenomen in deze rapportage.” Tijdens de mondelinge behandeling heeft ZieZo betwist dat een raam dicht is gezet. De kantonrechter heeft [gedaagden] op dit punt om een toelichting gevraagd, maar [gedaagden] konden hier geen duidelijkheid geven.
      
      
      
        Ten tweede is de kantonrechter van oordeel dat het enkele feit dat sprake is van een verschil tussen de door [ingenieursbureau] verrichte meting en de door [persoon 2] ontvangen huurgegevens niet zonder meer betekent dat de ontvangen huurgegevens niet kloppen, althans dat [persoon 2] daarom ten onrechte is uitgegaan van 200 m². 
      
      
      
        Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat [persoon 2] in zijn rapport heeft vermeld dat hij het deskundigenadvies heeft “uitgevoerd op basis van de ter beschikking gestelde informatie door opdrachtgever(s) en/of derden. Zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens […] verhuurders en huurders van de vergelijkbare referenties.” Partijen hebben in hun reacties op het conceptrapport hiertegen geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat dit ook een werkbare methode is, waaraan wel inherent is dat niet-significante afwijkingen met de praktijk geaccepteerd moeten worden. Dat betekent dat [persoon 2] de ontvangen huurgegevens in beginsel kon gebruiken om de gecorrigeerde huurprijs van dit referentiepand te bepalen. 
      
      
      
        
          [gedaagden] hebben in de conceptfase van het rapport voor dit pand al gevraagd of de oppervlakte klopte, waarop [persoon 2] heeft geantwoord dat deze oppervlakte uit de ontvangen huurgegevens blijkt. [gedaagden] konden daarom in deze procedure niet volstaan met de enkele opmerking dat deze huurgegevens niet kloppen, omdat zij zelf een andere oppervlakte hebben gemeten. Daarnaast roept de berekening van [gedaagden] vraagtekens op. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, blijkt niet dat ook voor een gecorrigeerde oppervlakte gebaseerd op 177,53 m² zonder meer kan worden uitgegaan van een huurprijs van € 50.449,96. Volgens [persoon 2] staat immers in de huurgegevens deze huurprijs opgenomen voor een verhuurbare oppervlakte van 200 m². Op grond hiervan gaat de kantonrechter aan deze betwisting van [gedaagden] voorbij.
      
      
      
        
          De huurprijzen van twee panden zijn niet herleid
        
      
      
    
    
      5.13.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft ZieZo erkend dat de huurprijzen van de vergelijkingspanden aan de [straat] [huisnummer 5] en [huisnummer 6] ten onrechte niet zijn herleid. Dat betekent dat voor deze referentiepanden de huurprijzen over de referentieperiode alsnog naar het prijsniveau van het moment van herziening moeten worden gebracht om inflatie te neutraliseren voor deze vergelijkingspanden. 
      
      
        Uitgaande van de door [persoon 2] gehanteerde percentages (per jaar), leidt dat tot de volgende berekening:
      
      
      
        
          Referentiepand 7 ( [straat] [huisnummer 5] )
        
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                werkelijk betaalde huurprijs
              
              
                herleide huurprijs
              
            
            
              
                120,19%
              
              
                € 18.300,00
              
              
                € 15.226,43
              
            
            
              
                118,68%
              
              
                € 19.500,00
              
              
                € 16.430,18
              
            
            
              
                114,76%
              
              
                € 20.471,40
              
              
                € 17.838,82
              
            
            
              
                104,04%
              
              
                € 21.218,25
              
              
                € 20.395,03
              
            
            
              
                100,98%
              
              
                € 23.078,58
              
              
                € 22.855,03
              
            
          
        
      
      
      
        herleide huurwaarde per jaar				 € 18.549,10
        herleide huurwaarde gecorrigeerde oppervlakte 69,36m² €      267,43
        huurwaarde per m2 na correctie (totaal +15%)	 €      307,55
      
      
      
        
          Referentiepand 10 ( [straat] [huisnummer 6] )
        
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                werkelijk betaalde huurprijs
              
              
                herleide huurprijs
              
            
            
              
                120,19%
              
              
                € 51.000,00
              
              
                 € 42.434,32 
              
            
            
              
                118,68%
              
              
                € 51.000,00
              
              
                 € 42.971,24 
              
            
            
              
                114,76%
              
              
                € 50.249,94
              
              
                 € 43.787,91 
              
            
            
              
                104,04%
              
              
                € 49.999,92
              
              
                 € 48.060,04 
              
            
            
              
                100,98%
              
              
                € 49.999,92
              
              
                 € 49.515,59 
              
            
          
        
      
      
      
        herleide huurwaarde per jaar					€ 45.353,82 
        herleide huurwaarde gecorrigeerde oppervlakte 143m² 	€      317,16 
        huurwaarde per m2 na correctie (totaal -5%)		€      301,30
      
      
      
        
          De kantonrechter stelt de huurprijs vast op € 29.849,26 per jaar
      
      
    
    
      5.14.
      Aan de hand van de herleide huurprijzen van alle referentiepanden zou de jaarlijkse huurprijs uitkomen op een bedrag van € 29.077,10. De kantonrechter komt tot dit bedrag op grond van de volgende berekening:
      
      
        
          
        
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                huurprijs
              
              
                maanden
              
              
                totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                1
              
              
                158,34
              
              
                60
              
              
                 €       9.500,40 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                2
              
              
                229,95
              
              
                60
              
              
                 €     13.797,00 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                3
              
              
                201,62
              
              
                35
              
              
                 €       7.056,70 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                4
              
              
                223,72
              
              
                52
              
              
                 €     11.633,44 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                5
              
              
                449,87
              
              
                47
              
              
                 €     21.143,89 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                6
              
              
                210,89
              
              
                60
              
              
                 €     12.653,40 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                7
              
              
                 € 307,55 
              
              
                60
              
              
                 €     18.452,82 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                8
              
              
                328,8
              
              
                60
              
              
                 €     19.728,00 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                9
              
              
                340,52
              
              
                53
              
              
                 €     18.047,56 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                10
              
              
                 € 301,30 
              
              
                60
              
              
                 €     18.078,10 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                         547,00 
              
              
                 €   150.091,31 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                 €          274,39 
              
              
                gemiddeld huurprijs per m2 per jaar
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                105,97
              
              
                gecorrigeerde oppervlakte in m2
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                 €     29.077,10 
              
              
                totale gemiddelde herleide huurwaarde per jaar correctie
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                29849,26
              
              
                totale gemiddelde herleide huurwaarde per jaar taxatierapport
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                 €         -772,16 
              
              
                verschil
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        €      274,39	gemiddeld huurprijs per m2 per jaar
                105,97	gecorrigeerde oppervlakte in m2
        € 29.077,10	totale gemiddelde herleide huurwaarde per jaar correctie
      
      
      
        ZieZo heeft verzocht om de huurprijs vast te stellen op een bedrag van € 29.849,26. Dit bedrag is hoger dan het bedrag van € 29.077,10 dat volgt uit de berekening waarbij de huurprijzen van alle referentiepanden zijn herleid. De kantonrechter kan niet méér toewijzen dan gevorderd, zodat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op het gevraagde bedrag van € 29.849,26 per jaar.
      
      
      
        
          Peildatum
        
      
      
    
    
      5.15.
      ZieZo heeft gevorderd 21 februari 2024 als peildatum te hanteren. Dit is ook de datum die [persoon 2] als peildatum heeft gehanteerd, zij het dat de deskundige kennelijk met instemming van partijen als rekendatum 1 maart 2024 heeft gehanteerd. De kantonrechter zal, conform het advies van de deskundige 21 februari 2024 als peildatum hanteren.
      
      
        
          ZieZo heeft recht op terugbetaling van te veel door haar betaalde huur
        
      
      
    
    
      5.16.
      De door de kantonrechter vastgestelde huurprijs is lager dan de huurprijs die ZieZo op grond van de huurovereenkomst moet betalen. Dat betekent dat ZieZo vanaf 21 februari 2024 aanspraak kan maken op terugbetaling van huur wegens onverschuldigde betaling, voor zoveel zij in de periode vanaf 21 februari 2024 een hoger bedrag heeft betaald dan € 29.849,26 per jaar. Deze vordering van ZieZo wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      5.17.
      ZieZo vordert ook de wettelijke (handels-)rente over de te veel betaalde huur vanaf de data waarop de betalingen hebben plaatsgevonden. Die vordering zal worden afgewezen. Voor een aanspraak op wettelijke rente is namelijk verzuim vereist. Dat te veel is betaald, is pas komen vast te staan door de nadere vaststelling van de huurprijs in deze procedure. Door de enkele ontvangst van de achteraf bezien te veel betaalde huur zijn [gedaagden] nog niet in verzuim geraakt. 
      
      
        
          
            [gedaagden] hoeven de kosten van Pact Retail niet te betalen
        
      
      
    
    
      5.18.
      ZieZo heeft aangevoerd dat zij Pact Retail heeft ingeschakeld om een nieuwe huurprijs vast te stellen en om een snelle oplossing tussen partijen te bevorderen en zo kosten van een procedure te vermijden. Uit het rapport blijkt dat de huurprijs te hoog was, zodat daaruit volgens ZieZo volgt dat zij te veel huur heeft betaald. Het rapport dient daarmee volgens ZieZo ter vaststelling van haar vordering op [gedaagden] en van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De facturen heeft zij nog niet ontvangen. 
      
      
        
          [gedaagden] betwisten dat er een rechtsgrond is voor deze vordering. Daarnaast voeren zij aan dat ZieZo geen enkele onderbouwing heeft gegeven van de kosten.
      
      
    
    
      5.19.
      Artikel 6:96 lid 2 sub b BW bepaalt dat als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Het berekenen van een passende huurprijs, ziet echter niet op het vaststellen van schade of aansprakelijkheid. Ook kosten die zijn gemaakt in het kader van onderhandelingen over een huurprijs komen zonder nadere afspraken, waarvan hier niet blijkt, niet voor vergoeding in aanmerking. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering af. Dat geldt ook voor de daaraan gekoppelde vordering tot betaling van wettelijke (handels-)rente.
      
      
        
          
            [gedaagden] moeten de proceskosten, inclusief de kosten van [persoon 2] , betalen
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        
          [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Uit artikel 7:304 lid 3 BW volgt dat de kosten die [persoon 2] heeft gemaakt om zijn deskundigenrapport op te stellen, ook proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Dat betekent dat [gedaagden] ook deze kosten moeten betalen. ZieZo heeft betaling van de deskundigenkosten inclusief btw gevorderd. [gedaagden] hebben betwist dat zij btw moeten betalen. Omdat ZieZo een (btw-)plichtige onderneming drijft en zij de omzetbelasting daarom kan aftrekken dan wel verrekenen, zal de kantonrechter de deskundigenkosten daarom exclusief btw toewijzen. 
        Daarmee worden de proceskosten van ZieZo begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                121,02
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
                - kosten deskundige
              
              
                €
                €
              
              
                864,00
                5.250,00 
              
              
                (2 punten × € 432,00)
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                7.840,02
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De veroordeling tot betaling van de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
      
        
          
            [gedaagden] moeten alleen rente betalen als zij niet tijdig het vonnis nakomen
        
      
      
    
    
      5.21.
      ZieZo vordert betaling van wettelijke (handels-)rente over de kosten van [persoon 2] en overige proceskosten. Omdat deze kosten niet gebaseerd zijn op de overeenkomst tussen partijen, is de gevorderde handelsrente op grond van artikel 6:119a BW niet toewijsbaar. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen zoals in de beslissing aangegeven.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [straat] [huisnummer 1] in [plaats 1] vanaf 21 februari 2024 vast op € 29.849,26 per jaar exclusief btw,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis aan ZieZo te betalen het verschil tussen de door ZieZo betaalde huurprijs en de vanaf 21 februari 2024 vastgestelde huurprijs van € 29.849,26 over de periode vanaf 21 februari 2024 tot aan de datum van dit vonnis,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 7.840,02, te betalen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente volgens artikel 6:119 BW als niet tijdig wordt betaald, met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagden] in de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.