ECLI:NL:RBZWB:2026:595, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-01-2026, 11707113 \ CV EXPL  25-1750 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder stelt dat sprake is van meerdere lekkages in de woning die zij van Laurentius huurt. Zij wil daarom dat Laurentius de gebreken herstelt en dat de huurprijs verminderd wordt zolang het herstel niet is afgerond. De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat geen sprake is van lekkages, maar van condensvorming door een te lage temperatuur in de woning en te weinig ventilatie. Op grond van de gestelde feiten kan de kantonrechter ook niet vaststellen dat sprake is van actieve lekkages. Wel staat vast dat er in het verleden een lekkage is geweest. Voor die lekkage wijst de kantonrechter een tijdelijke huurprijsvermindering toe.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11707113 \ CV EXPL  25-1750
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS, 
      te Breda,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Laurentius,
      gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [huurder] stelt dat sprake is van meerdere lekkages in de woning die zij van Laurentius huurt. Zij wil daarom dat Laurentius de gebreken herstelt en dat de huurprijs verminderd wordt zolang het herstel niet is afgerond. De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat geen sprake is van lekkages, maar van condensvorming door een te lage temperatuur in de woning en te weinig ventilatie. Op grond van de gestelde feiten kan de kantonrechter ook niet vaststellen dat sprake is van actieve lekkages. Wel staat vast dat er in het verleden een lekkage is geweest. Voor die lekkage wijst de kantonrechter een tijdelijke huurprijsvermindering toe.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 6 producties
      - de aanvullende producties 7 tot en met 12 met een akte van depot van een USB-stick, productie 10, van [huurder]
      - de aanvulling op de dagvaarding en wijziging eis- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    - Laurentius verhuurt vanaf 11 juli 2022 voor onbepaalde tijd de woning aan [adres] in [plaats] (verder: de woning). De aanvangshuurprijs was € 530,59 per maand. De huurprijs in 2025 is € 573,75.
    
    - Op 19 december 2023 heeft [huurder] Laurentius aangeschreven over gebreken in de woning.
    
    - Op 25 november 2024 heeft [huurder] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie, waarin zij verzoekt om een tijdelijke huurverlaging wegens verminderd woongenot in de woning als gevolg van ernstige onderhoudsgebreken.
    
    - Naar aanleiding van dit verzoek heeft een rapporteur van de Huurcommissie op 21 januari 2025 een onderzoek uitgevoerd met betrekking tot de staat van de woning. De onderzoeker vindt dat de klachten geen ernstige gebreken zijn zoals omschreven in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. [huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen het onderzoeksrapport.
    
    - Op 20 februari 2025 heeft de zitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden in verband met dit verzoek.
    
    - Op 27 februari 2025 heeft Laurentius aan [huurder] een e-mailbericht gestuurd, waarin Laurentius aangeeft dat [huurder] verplicht is om mee te werken aan het inplannen van een afspraak met Topgevels via [persoon] .
    
    - In maart 2025 laat Laurentius werkzaamheden aan de schoorsteen uitvoeren.
    
    - Op 17 maart 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan waarbij zij de conclusies uit het onderzoeksrapport heeft gevolgd en het verzoek van [huurder] heeft afgewezen. 
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [huurder] vordert, na wijziging van eis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        - om Laurentius te gebieden de gebreken aan de woning, te weten de lekkage aan het dak, de slaapkamers, de ramen van de woonkamer en berging, de schoorsteen en het metselwerk, te verhelpen, ten minste binnen 2 weken na betekening van het vonnis, dan wel een datum in goede justitie nader te bepalen, onder last van een dwangsom van € 500,00 per dag en voor iedere dag dat deze werkzaamheden niet zijn afgerond, met een maximum van € 20.000,00;
        - de huurprijs (primair) met ingang van 1 december 2024, dan wel (subsidiair) een datum door uw rechtbank in goede justitie nader te bepalen, zal worden verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs, althans tot een bedrag door uw rechtbank in goede justitie nader te bepalen, tot het gebrek is weggenomen; 
        - met veroordeling van Laurentius tot vergoeding van de kosten van het bouwkundig onderzoek ter hoogte van € 389,00; 
        - met veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure.
      
      
      
        
          [huurder] voert daarbij aan dat zij het niet eens is met het oordeel van de Huurcommissie dat geen sprake is van ernstige gebreken. Volgens [huurder] zijn er nog steeds gebreken in de woning te weten de aanhoudende lekkage aan het dak, de slaapkamers, de ramen van de woonkamer en berging, de schoorsteen en het metselwerk. Ook is er sprake van gevolgschade. Daarom moet Laurentius de gebreken herstellen. Volgens [huurder] is sprake van ernstige gebreken die vallen onder punt 2, 3 en 8 categorie B van het gebrekenboek van de Huurcommissie, zodat een tijdelijke huurprijsverlaging gerechtvaardigd is.
      
      
    
    
      4.2.
      Laurentius voert verweer. Laurentius betwist dat sprake is van gebreken en in ieder geval van gebreken die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Hooguit zou de lekkage als gevolg van de gebreken aan de schoorsteen als gebrek aangemerkt kunnen worden met een eventueel huurkorting van 10%, maar dan enkel tot aan het herstel in maart 2025. Daarom concludeert Laurentius tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De kantonrechter vult de rechtsgronden ambtshalve aan
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter merkt op dat [huurder] niet heeft aangevoerd op welke rechtsgrond zij haar vorderingen heeft gebaseerd. De rechter vult daarom op grond van artikel 25 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de rechtsgrond ambtshalve aan voor zover de feitelijke stellingen die [huurder] in verband met haar vorderingen naar voren heeft gebracht daarvoor voldoende zijn.
      
    
    
      5.2.
      De verplichting voor een verhuurder om gebreken te herstellen, volgt uit artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarbij is van belang dat sprake moet zijn van gebreken zoals in artikel 7:204 BW aangegeven. Volgens dat artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
      
        De mogelijkheid om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering is opgenomen in artikel 7:207 BW. Uit dat artikel volgt dat als sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek, de huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek al voldoende bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In de praktijk zal slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zijn tot huurvermindering.
      
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter moet in deze zaak allereerst beoordelen of sprake is van gebreken en of dit gebreken zijn zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Het gaat daarbij in essentie om (1) lekkage bij de schoorsteen en het dak, (2) lekkage in de twee slaapkamers, (3) lekkage bij de drie ramen in de woonkamer en berging en (4) schade aan het metselwerk.
      
      
        
          Er blijkt niet van ernstige gebreken die Laurentius moet herstellen
        
      
      
      
        
          (1) Lekkage bij de schoorsteen en het dak
        
      
      
    
    
      5.4.
      Volgens [huurder] is sprake van een lekkage bij de schoorsteen en het dak, waarbij zoveel regenwater naar binnen komt dat het water via de vloer doorlekt naar de daaronder gelegen ruimtes. Er is wel een aannemer komen kijken, maar de gebreken zijn volgens [huurder] niet hersteld. 
      
      
        Ter onderbouwing van haar stellingen, heeft [huurder] na de uitspraak van de Huurcommissie een bouwkundige [verder: de bouwkundige] een onderzoek laten uitvoeren op 30 mei 2025. [huurder] voert aan dat de bouwkundige in zijn onderzoeksrapport vermeldt dat er sporen van vocht zichtbaar zijn op zolder, waarvan de oorzaak vermoedelijk ligt bij de loodslabben en loodloketten. Ook staat in het rapport dat is gebleken dat aan de achtergevel van het pand de dakgoot te laag is aangebracht, waardoor als gevolg hiervan onvoldoende regenwater kan worden afgevoerd en dit water in de gevel binnendringt. De kans is volgens [huurder] groot dat hierdoor tevens het dakbeschot is aangetast door houtrot en daarom hersteld dan wel vervangen moet worden. Verder noemt [huurder] dat in het rapport staat dat ter hoogte van de nokbalk er sprake is van een lekkage vermoedelijk veroorzaakt door de schoorsteen zelf. [huurder] heeft ook een geluidsfragment overgelegd van een telefoongesprek tussen haar en een aannemer op 25 juli 2025. Daaruit volgt volgens [huurder] dat de dakgoot niet kan worden gemaakt en de schoorsteen nog altijd lekt, doordat de aannemer de schoorsteen niet gedegen kon repareren, omdat de boiler daarvoor in de weg staat. Tot slot voert [huurder] aan dat zij de schoorsteen deelt met haar buurman en dat ook hij in zijn woning lekkages heeft bij de schoorsteen. Ook andere omwonenden ondervinden vergelijkbare lekkageproblemen, zo blijkt volgens haar uit de petitie die zij heeft overgelegd. 
      
      
      
        Laurentius betwist dat sprake is van een actieve lekkage op zolder. Laurentius verwijst daarbij naar het rapport van de Huurcommissie, waarin de rapporteur concludeert dat geen sprake is van gebreken op zolder. Zij betwist ook dat de gebreken volgen uit het rapport van de door [huurder] zelf ingeschakelde bouwkundige. Daarbij voert zij aan dat in zijn rapport weliswaar staat dat er enige sporen van vocht zichtbaar zijn die vermoedelijk het gevolg zijn van beperkt regenwater dat door de dakpannen is doorgedrongen, maar dat op pagina 8 staat dat een vochtmeting is uitgevoerd waaruit bleek dat het droog was. Dit terwijl het volgens Laurentius in de week voor het onderzoek meerdere dagen had geregend in [plaats] . Ter onderbouwing daarvan heeft zij een grafiek van de [website] overgelegd. Daarbij merkt Laurentius op dat het aanwezige en gemeten vocht aan de binnenzijde van het onverwarmde dakbeschot niet ongebruikelijk is op zo’n plek volgens de rapporteur van de Huurcommissie. De enkele aanwezigheid van vocht in een houten balk op die plek vormt daarom volgens Laurentius geen gebrek. 
      
      
      
        Daarnaast voert Laurentius aan dat zij in 2024 en 2025 diverse werkzaamheden aan en om de schoorsteen heeft laten uitvoeren. Zij verwijst daarbij naar de factuur en werkomschrijving van de in maart 2025 uitgevoerde werkzaamheden waarop staat aangegeven dat de (lood)loketten en het voetlood bij de schoorsteen zijn vervangen. Daaruit volgt volgens Laurentius dat daarin geen oorzaak van een lekkage kan liggen. Daarbij merkt Laurentius op dat de bouwkundige de schoorsteen ook alleen vanaf de straat heeft bekeken en alleen op basis daarvan heeft geoordeeld dat de loodslabben en loodloketten moeten worden nagekeken, omdat die vermoedelijk lekkage geven. Tot slot merkt Laurentius op dat als de bouwkundige in de buurt van de schoorsteen een vochtmeting heeft uitgevoerd waarbij een verhoogde vochtwaarde is gemeten, dit nog niet wil zeggen dat de lekkage niet is opgelost door de uitgevoerde werkzaamheden. Het duurt immers enige tijd voordat het vocht is weggetrokken, aldus Laurentius.
      
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat niet, althans onvoldoende blijkt dat sprake is van een actieve lekkage op zolder. Laurentius heeft weliswaar erkend dat er sprake is geweest van een lekkage, maar zij betwist dat deze nog steeds aanwezig is, omdat zij herstel aan de schoorsteen heeft uitgevoerd. Dat zij herstel heeft uitgevoerd blijkt uit de door haar overgelegde factuur en wordt door [huurder] ook niet betwist. Dat dit herstel volgens [huurder] niet voldoende was om de oorzaak van de lekkage weg te nemen, heeft [huurder] zij onvoldoende gemotiveerd gesteld. Op de foto’s van [huurder] , de rapporteur en de bouwkundige zijn weliswaar vochtplekken te zien en er is een foto van een plasje water bij de CV, maar de foto’s zijn niet voorzien van een datum. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat het gaat om recente sporen van na het herstel van maart 2025. Ook blijkt niet op basis van welke feiten en omstandigheden de door [huurder] ingeschakelde deskundige baseert dat sprake is van een actieve lekkage bij en veroorzaakt door de schoorsteen. Omdat Laurentius dit gemotiveerd heeft betwist, had het wel op de weg van [huurder] gelegen om op dit punt meer te stellen. Het enkele feit dat de aannemer in het telefoongesprek in juli 2025 heeft gezegd dat hij de schoorsteen niet voldoende kon repareren, omdat de boiler daarvoor in de weg staat, is daarvoor onvoldoende, omdat dit niet zonder meer betekent dat hierdoor sprake is van een actieve lekkage. 
      
    
    
      5.6.
      
        [huurder] heeft omwonenden gevraagd om aan te gegeven of zij wel of niet dezelfde lekkageproblemen ondervinden als [huurder] . Uit het overzichtje waarop zij dit hebben aangegeven, blijkt echter niet of en in welke mate de omstandigheden bij hun woningen identiek zijn aan de woning van [huurder] , zoals de ligging van de woning, het onderhoud en het huurdersgedrag (stook- en ventilatie omstandigheden). Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dit overzicht niet, althans onvoldoende bijdraagt als onderbouwing van de stellingen van [huurder] .
      
    
    
      5.7.
      De conclusie is dat niet is vast komen te staan dat sprake is van een actieve lekkage op de zolder, zodat niet blijkt van een gebrek op dat punt. 
      
      
        
          (2) Lekkage in de twee slaapkamers aan de achterzijde van de woning
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [huurder] heeft gesteld dat sprake is van lekkage in de slaapkamers en daarbij foto’s overgelegd. Deze lekkage wordt volgens de aannemer van Laurentius, aldus [huurder] , veroorzaakt doordat de dakgoten dienen te worden opgehoogd dan wel wordt dit veroorzaakt door een slechte buitengevel. Daarbij verwijst zij naar haar telefoongesprek met de aannemer op 25 juli 2025 en het rapport van haar bouwkundige. Laurentius betwist dat er lekkages zijn in de slaapkamers en dat de dakgoten of muren hiervan de oorzaak zijn. Zij verwijst daarbij naar de conclusie van de rapporteur van de Huurcommissie dat waarschijnlijk sprake is van condensvorming.
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit de stellingen van [huurder] onvoldoende blijkt dat sprake is van een lekkage in de slaapkamers en overweegt het volgende.
      
    
    
      5.10.
      De rapporteur van de Huurcommissie heeft in zijn rapport aangegeven dat hij vermoedt dat er geen sprake is van lekkage, maar oppervlaktecondensatie op een koudebrug boven de ramen. Hij baseert dit op waarnemingen in de woning en informatie die hij van [huurder] heeft gekregen. Uit de informatie van [huurder] is gebleken dat zij in de periode van 5 augustus 2023 tot 5 augustus 2024 een gasverbruik heeft gehad van 588 m3. Volgens de rapporteur is een gemiddeld gasverbruik voor een vergelijkbare woning (niet verduurzaamde hoekwoning) bij voldoende verwarming van circa 1.100 tot 1.200 m3 echter aannemelijker. De onderzoeker heeft het vermoeden dat de slaapkamer (gehele woonruimte) te veel afkoelt. Hij adviseert een nachttemperatuur van 18 graden in combinatie met het openen van de permanente gevel ventilatieroosters in de achtergevel. 
      
    
    
      5.11.
      
        [huurder] heeft dit standpunt weliswaar betwist, maar zij heeft haar betwisting niet inhoudelijk gemotiveerd. Op de foto’s van de slaapkamers zijn weliswaar vochtplekken zichtbaar, maar daaruit volgt niet zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt, dat het hier gaat om lekkagesporen in plaats van condensatiesporen. Ook overigens blijkt niet dat de door de rapporteur gestelde condensatie niet de oorzaak kan zijn. 
      
    
    
      5.12.
      Daarnaast blijkt niet dat de door [huurder] genoemde oorzaak (ook) vocht in de slaapkamers veroorzaakt. In het rapport van de door haar ingeschakelde bouwkundige staat vermeld dat uit eerder onderzoek blijkt dat de dakgoot aan de achtergevel van het pand te laag is aangebracht. Niet blijkt echter welk eerder onderzoek de bouwkundige daarbij bedoelt. Ook blijkt niet dat de bouwkundige op grond van eigen waarneming of eigen onderzoek heeft vastgesteld dat sprake is van gebreken aan de constructie van de dakgoten en evenmin dat hierdoor lekkages worden veroorzaakt. Daardoor kan de kantonrechter niet beoordelen op basis van welke feiten en omstandigheden de conclusie van de bouwkundige gebaseerd is. [huurder] heeft ook niet gesteld dat de bouwkundige (nog) vocht heeft gemeten in de muren van de slaapkamers. [huurder] heeft nog verwezen naar haar telefoongesprek met de aannemer van Laurentius, maar daaruit volgt zonder nadere toelichting en motivatie niet dat dit de oorzaak is van de vochtplekken die op de foto’s zichtbaar zijn. 
      
    
    
      5.13.
      Dat betekent dat niet is vast komen te staan dat sprake is van lekkages in de slaapkamer, zodat niet blijkt van een gebrek op dat punt. 
      
      
        
          (3) lekkage bij de drie ramen in de woonkamer en berging
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [huurder] stelt dat sprake is van een lekkage bij meerdere ramen in de woonkamer, waardoor volgens haar de vensterbanken nat en beschimmeld zijn en het enorm vochtig is in de woonkamer. Uit het rapport van de bouwkundige volgt volgens haar dat er meerdere ruiten lek zijn, waardoor zich condensvorming voordoet. Laurentius heeft betwist dat hier sprake is van een lekkage of lekke ruiten.
      
    
    
      5.15.
      De rapporteur van de Huurcommissie heeft dit punt onderzocht. Zijn vermoeden is dat, net als bij de slaapkamers, de woonkamer (gehele woonruimte) te veel afkoelt en daarom op het glas condensatie plaats zal vinden. 
      
    
    
      5.16.
      
        [huurder] heeft foto’s overgelegd. Daarop is te zien dat een raam vochtig (nat) is en dat er water op de vensterbank ligt. De oorzaak van het vocht volgt hieruit echter niet. Ook is niet te zien of de condens op de ruit of in de ruit zit. Overigens heeft [huurder] niet onderbouwd waar in het rapport de bouwkundige tot de conclusie komt dat blijkt dat sprake is van lekkage bij de ramen. Dat had vanwege de betwisting door Laurentius wel op haar weg gelegen. 
      
    
    
      5.17.
      Op grond hiervan blijkt niet dat sprake is van lekkage zoals door [huurder] gesteld, zodat niet blijkt van een gebrek op dat punt. 
      
      
        
          (4) schade aan het metselwerk
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [huurder] stelt dat uit het rapport volgt dat het metselwerk van de woning in slechte staat is en dat herstelwerkzaamheden nodig zijn.
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter begrijpt dat [huurder] van mening is dat door het slechte metselwerk ook sprake is van vocht in de woning. Zij heeft echter niet gesteld waaruit dit blijkt. Ook blijkt uit de stelling van [huurder] niet, althans onvoldoende wat maakt dat sprake is van een gebrek aan het metselwerk. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat de staat van het metselwerk (mede) een oorzaak is van het vocht in de woning, althans dat sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Overigens is de vordering tot herstel van het metselwerk ook onvoldoende specifiek om te bepalen welk herstel Laurentius moet uitvoeren.
      
      
        
          Laurentius hoeft geen herstel uit te voeren
        
      
      
    
    
      5.20.
      De conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Daarom wijst de kantonrechter de vordering tot het verhelpen van gebreken af.
      
      
        
          Er is aanleiding voor huurprijsvermindering voor een oude lekkage
        
      
      
    
    
      5.21.
      
        [huurder] stelt dat als gevolg van de lekkages door het gebrekkige onderhoud aan het dak, de slaapkamers, de ramen van de woonkamer en berging, de schoorsteen en het metselwerk er vocht- en schimmelproblematiek optreedt in de slaapkamers en zolder. De vocht- en schimmelproblematiek is zo ernstig dat het dekbed van [huurder] nat is en ook dat alle kleding in de kledingkast vochtig is. Daardoor woont zij, aldus [huurder] , al sinds 2022 in een situatie die niet voldoet aan de minimale eisen van goed huurderschap [waarbij de kantonrechter begrijpt dat zij bedoelt verhuurderschap] en bewoonbaarheid. 
      
      
        Laurentius betwist dat [huurder] sinds 2022 substantieel in haar woongenot wordt aangetast. Wel heeft zij erkend dat er in het verleden lekkage op zolder is geweest, maar deze was volgens haar beperkt en niet zo ernstig dat [huurder] , zoals zij heeft gesteld, emmers moest neerzetten om het naar binnen lekkende regenwater op te vangen. Door de zeer beperkte omvang, het feit dat de zolder geen verblijfsruimte is en het feit dat een huurder alleen ongemak van een lekkage ondervindt wanneer het regent, kan volgens Laurentius niet worden aangenomen dat sprake is geweest van een gebrek dat het huurgenot van [huurder] substantieel heeft aangetast. Daarom heeft [huurder] geen recht op een huurprijsvermindering, althans hooguit een huurvermindering met 10%. Daarnaast voert Laurentius aan dat de lekkage in ieder geval is weggenomen met het herstel in maart 2025, zodat [huurder] in ieder geval vanaf 1 april 2025 weer de volledige huur moet betalen.
      
      
    
    
      5.22.
      Hiervoor heeft de kantonrechter overwogen dat niet kan worden vastgesteld dat op dit moment sprake is van een actieve lekkage, althans gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Dat betekent dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een dergelijk gebrek zoals is vereist op grond van artikel 7:207 BW. Daarom heeft [huurder] op dit moment geen recht op een huurprijsvermindering.
      
    
    
      5.23.
      Wel staat vast dat er in het verleden lekkages zijn geweest, waarbij regenwater op de zolder terecht is gekomen. Uit de foto’s van de vochtsporen op het zolderluik, de zijkanten van de zolder aan de achterkant van de woning en de balken op de zolder bij de schoorsteen, volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat dit niet een geringe hoeveelheid is geweest en dat zeker bij de nokbalken structureel water is binnengedrongen. Ook vindt de kantonrechter het aannemelijk gezien de aftekening op het zolderluik dat daar water is doorgelekt naar de onderliggende gang. 
      
      
        In principe dient een woning wind- en waterdicht te zijn. Omdat dat niet het geval was, was hier sprake van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Laurentius heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [huurder] hierdoor niet is aangetast in haar huurgenot. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [huurder] recht heeft op een huurprijsvermindering vanaf de in de vordering opgenomen datum van 1 december 2024 tot het moment van herstel in maart 2025, waarbij een vermindering tot 90% van de huurprijs redelijk is.
      
      
      
        
          Laurentius hoeft de kosten van de bouwkundige niet te vergoeden
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        [huurder] vordert vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde bouwkundige. Zij heeft deze ingeschakeld om te kunnen onderbouwen dat sprake is van gebreken door aanhoudende lekkages en schade door vocht. De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat sprake is van deze gebreken. Daarom komen deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking, zodat de kantonrechter deze vordering afwijst.
      
      
        
          
            [huurder] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      vermindert de huurprijs tot 90% van de geldende huurprijs over de periode vanaf 1 december 2024 tot 1 april 2025,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.