ECLI:NL:GHARL:2025:6866, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-11-2025, 200.321.201
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, huurachterstand, ontbinding, verschuldigde huur, huurprijswijzigingsbeding. Indexatiebeding is geen kernbeding en niet oneerlijk.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof: 200.321.201
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9743217)
    
    
    
      
        arrest van 4 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Dunavast Next Three B.V.,
      die is gevestigd in Woerden,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als eiseres,
      hierna: Dunavast,
      advocaat: mr. J.A. van Strijen, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Wett & Roobe B.V., 
      die is gevestigd in Veenendaal,
      in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder],
      die bij de rechtbank optrad als gedaagde,
      hierna: de bewindvoerder,
      advocaat: mr. E. Weijer.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      In zijn tussenarrest van 12 maart 2024 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof de kern van de zaak en het verloop van de procedure weergegeven. Kort gezegd, ligt in dit hoger beroep de vraag voor of de huurovereenkomst tussen Dunavast en [de huurder] (hierna: [de huurder] ) op grond van een huurachterstand moet worden ontbonden en of voor de berekening van die huurachterstand werking toekomt aan de in de huurovereenkomst opgenomen prijswijzigingsbedingen. In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat de persoonlijke omstandigheden aan de kant van [de huurder] meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. De verdere beoordeling heeft het hof aangehouden in afwachting van een prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over de vraag of prijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten oneerlijke bedingen zijn. 
      
    
    
      1.2.
      De Hoge Raad heeft die prejudiciële beslissing op 29 november 2024 gegeven. Vervolgens hebben partijen ieder gelijktijdig nog een akte genomen en het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling in hoger beroep
    
    
      
        De prejudiciële beslissing en de geldigheid van de prijswijzigingsbedingen
      
    
    
    
      2.1.
      In zijn prejudiciële beslissing heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat een indexatiebeding en een opslagbeding onderling verschillende doelen hebben en op inhoudelijke gronden van elkaar te scheiden zijn. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. 
      
    
    
      2.2.
      De Hoge Raad heeft er verder op gewezen dat Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, een bijlage kent met een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (art. 3 lid 3 Richtlijn 93/13). Onder 1.l van deze lijst worden vermeld bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de verkoper of de dienstverrichter het recht te verlenen zijn prijs te verhogen zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs. Onder 2.d van de lijst is bepaald dat het onder 1.l vermelde niet in de weg staat aan bedingen van prijsindexering, voor zover deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet beschreven is. De lijst maakt aldus onderscheid tussen indexatiebedingen en andere bedingen die de verkoper of dienstverrichter het recht geven de prijs te verhogen. Ook de Nederlandse wetgever maakt bij de jaarlijkse (maximale) huurprijsverhoging een onderscheid tussen enerzijds een inflatiecomponent (of loonstijgingscomponent) en anderzijds een opslag. Een opslagbeding staat daarom met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan los van een indexatiebeding opgenomen in diezelfde bepaling. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet dus apart worden getoetst. Dit laat onverlet dat bij die toetsing het (cumulatieve) effect van het andere beding moet worden meegewogen.
      
    
    
      2.3.
      Het hof komt op grond van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad tot het navolgende oordeel over de door Dunavast aan [de huurder] berekende huurverhogingen. Het gaat daarbij om de volgende prijswijzigingsbedingen. 
      
      
        In artikel 5.2 van de huurovereenkomst staat: “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met nog maximaal 7%.” In artikel 16 van de Algemene Bepalingen staat:“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (…)- (…)
      
      
        
          
            zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende (…)
          
        
        
          
            geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. ” 
            
          
        
      
    
    
      2.4.
      Het hof volgt Dunavast in haar betoog dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 16 van de Algemene Bepalingen een indexatiebeding en een opslagbeding bevat, zoals bedoeld door de Hoge Raad. Deze bedingen moeten daarom apart worden getoetst.
    
    
      2.5.
      Tussen partijen staat vast dat Dunavast de aan [de huurder] berekende huurverhogingen uitsluitend heeft gebaseerd op het onderhavige indexatiebeding. Het hof overweegt dat in de huurovereenkomst een (aanvangs)huurprijs is afgesproken en deze overeenkomst kan (voort)bestaan zonder het indexatiebeding. Het indexatiebeding is een aanpassingsmechanisme van de kosten van de aan de consument ( [de huurder] ) te verstrekken diensten (het huurgenot) en vormt geen kernbeding in de zin van artikel 4, lid 2 Richtlijn 93/13. Uit de stellingen van partijen volgt evenmin dat over het indexatiebeding is onderhandeld, zodat het beding moet worden getoetst op oneerlijkheid. Als oneerlijk wordt beschouwd een beding dat in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (in dit geval [de huurder] ) aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst.
      
    
    
      2.6.
      Het hof acht het indexatiebeding in beginsel niet oneerlijk, omdat het beoogt de gevolgen van geldontwaarding te compenseren zodat de huurprijs zijn monetaire waarde behoudt. Richtlijn 93/13 staat ook niet in de weg aan bedingen van prijsindexering als deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet is beschreven (zie hiervoor 2.2). Aan deze eisen is voldaan. Het indexatiebeding maakt voor de gemiddelde consument-huurder voldoende duidelijk en begrijpelijk dat de huurprijs jaarlijks op 1 juli wordt aangepast op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer van het CBS. Het betoog van [de huurder] dat artikel 16 van de Algemene Bepalingen niet voldoet aan de eis dat de verhuurder de huurder vooraf moet informeren als hij gebruik maakt van zijn bevoegdheid om de huurprijs te wijzigen gaat dus niet op ten aanzien van het indexatiebeding. De jaarlijkse wijziging van de huurprijs aan de hand van het prijsindexcijfer is immers een automatisme en niet afhankelijk van een door de verhuurder uit te oefenen bevoegdheid. Anders dan [de huurder] , geeft het hof weinig gewicht aan de omstandigheid dat artikel 16 van de Algemene Bepalingen neerwaartse aanpassing van de huurprijs uitsluit. Het is algemeen bekend dat deflatie zich zeer zelden voordoet, zodat de bedoelde uitsluiting het evenwicht tussen rechten en verplichtingen van partijen nauwelijks of niet verstoort. Andere aanknopingspunten om het indexatiebeding oneerlijk te achten zijn het hof niet gebleken. Dat betekent dat Dunavast zich op het indexatiebeding kan beroepen.
      
    
    
      2.7.
      Het voorgaande betekent dat voor de huurachterstand van [de huurder] uitgegaan moet worden van de door Dunavast geïndexeerde huur. In het midden kan verder blijven of het opslagbeding vernietigd moet worden omdat het oneerlijk is. De vorderingen van Dunavast berusten immers niet op dat beding en evenmin heeft de bewindvoerder een vordering ingesteld op grond van het oneerlijke karakter van dat beding. Het hof hoeft over het opslagbeding daarom niet te oordelen. 
      
      
        
          De geldvorderingen van Dunavast
        
      
      
    
    
      2.8.
      Uit de door partijen na tussenarrest genomen akten blijkt dat de bewindvoerder op 8 januari 2025 de huurachterstand (inclusief indexatie) heeft voldaan, behoudens een bedrag van € 23,84 en de wettelijke rente over die huurachterstand. Dunavast heeft haar vordering ter zake van de huurachterstand dienovereenkomstig verminderd en vordert thans betaling van € 23,84 en betaling van de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot 8 januari 2025. Het hof begrijpt dat Dunavast met die laatste betaling bedoelt de wettelijke rente over te laat betaalde huur vanaf de datum waarop de betreffende huur is verschuldigd tot 8 januari 2025. De bewindvoerder heeft in haar akte weliswaar aangegeven dat ook het bedrag van € 23,84 en de wettelijke rente zullen worden betaald, maar niet is komen vast te staan dat die betaling heeft plaatsgevonden. Het hof zal de (verminderde) vordering van Dunavast daarom toewijzen. 
      
    
    
      2.9.
      Het hof zal [de huurder] echter niet veroordelen tot betaling van overige verschuldigde of nog verschuldigd te raken huur vermeerderd met wettelijke rente vanaf de vervaldata, omdat niet is gebleken dat [de huurder] dienaangaande niet heeft voldaan of zal voldoen aan zijn betalingsverplichtingen. [de huurder] heeft immers zijn de huurachterstand (bijna) geheel ingelopen en de verschuldigdheid van de geïndexeerde huur verder niet bestreden.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vordering van Dunavast tot betaling van € 305,45 aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. In hoger beroep heeft Dunavast die vordering vermeerderd tot een bedrag van € 753,25. Dunavast heeft echter niet gesteld dat [de huurder] ook voor dat verhoogde bedrag een aanmaning heeft ontvangen die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (veertiendagenbrief). Reeds daarop stuit deze vordering af. Omdat partijen tegen het door de kantonrechter toegewezen bedrag verder geen grieven hebben aangevoerd zal het hof die veroordeling bekrachtigen. 
      
      
        
          Het hof handhaaft zijn oordeel dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.11.
      In haar akte na het tussenarrest heeft Dunavast aangevoerd dat kort na haar akte van 29 augustus 2023 [de huurder] is opgehouden met het betalen van aflossingen en daarnaast alleen de niet-geïndexeerde huur heeft betaald aan Dunavast. Dunavast vindt dat het betalingsgedrag van [de huurder] alsnog moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerder heeft op die nieuwe stellingen niet meer kunnen reageren. Ook als die stellingen juist zouden zijn, ziet het hof daarin echter geen aanleiding terug te komen van zijn eerdere oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Dunavast heeft een punt dat het hof voor dat oordeel heeft meegewogen dat de bewindvoerder was gestart met maandelijkse afbetalingen van € 200,- op de huurschuld. Als die afbetalingen zouden zijn gestopt staat daar voldoende tegenover dat [de huurder] inmiddels de huurschuld (bijna) volledig en dus versneld heeft voldaan. Het hof ziet daarom geen grond voor een ander oordeel over de ontbinding. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      2.12.
      Het hoger beroep van Dunavast slaagt niet. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, behalve de veroordeling van [de huurder] tot betaling van € 5.600,18 aan huurachterstand vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.054,48 vanaf 8 maart 2022 tot de dag van voldoening. In plaats daarvan zal het hof [de huurder] veroordelen tot betaling van € 23,84 en tot betaling van de wettelijke rente over te laat betaalde huur vanaf de datum waarop de betreffende huur is verschuldigd tot 8 januari 2025. Deze veroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
    
      2.13.
      Omdat Dunavast in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Dunavast veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.Het hof laat de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling in stand, omdat de gedeeltelijke vernietiging van het vonnis het gevolg is van de betaling die [de huurder] na het vonnis heeft gedaan.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      3.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 21 september 2022, behalve de beslissing onder 4.1 voor zover [de huurder] daarbij is veroordeeld tot betaling aan Dunavast van € 5.600,18 aan huurachterstand tot en met augustus 2022, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.054,48 vanaf 8 maart 2022 tot de dag van voldoening, die hierbij word vernietigd;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [de huurder] tot betaling van € 23,84 en tot betaling van de wettelijke rente over door [de huurder] te laat betaalde huur vanaf de datum waarop de betreffende huur is verschuldigd tot 8 januari 2025;
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt Dunavast tot betaling van de proceskosten van [de huurder] , tot op heden begroot op:
        € 343,- aan griffierecht 
        €  3. 642,- aan salaris van de advocaat van [de huurder] 3 procespunten x het toepasselijke tarief II) 
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart de veroordeling bij 3.2 uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, M.P.M. Hennekens en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 nvoember 2025. 
      
      
      
    
  
  
     HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten
  
  
     Vgl. de uitspraak van HvJEU van 26 april 2012, zaak C 472/10, EU:C:2012:242 (Invitel), punt 23.
  
  
     Zie hierover de conclusie van plaatsvervangend Procureur-Generaal M.H. Wissink, ECLI:NL:PHR:2024:771, nr. 7.70. 
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853