ECLI:NL:RBNHO:2026:1637, Rechtbank Noord-Holland, 12-02-2026, 11726773 / CV EXPL 25-1568
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vordert een huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld om een gebrek te verhelpen. Volgens de huurder is sprake van een gebrek doordat de binnentemperaturen in zijn woning hoog oplopen. De kantonrechter wijst de vordering tot het verhelpen van een gebrek aan de woning af, omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek. De door de huurder overgelegde stukken kunnen het standpunt van de huurder niet onderbouwen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11726773 / CV EXPL 25-1568 (SJ) 
      Uitspraakdatum: 12 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [plaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. D. van der Bie, DAS Rechtsbijstand
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting Stichting Wooncompagnie 
      gevestigd te Hoorn 
      gedaagde  
      verder te noemen: Wooncompagnie
      gemachtigde: mr. S.F. Dik
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vordert een huurder dat de verhuurder wordt veroordeeld om een gebrek te verhelpen. Volgens de huurder is sprake van een gebrek doordat de binnentemperaturen in zijn woning hoog oplopen. De kantonrechter wijst de vordering tot het verhelpen van een gebrek aan de woning af, omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek. De door de huurder overgelegde stukken kunnen het standpunt van de huurder niet onderbouwen.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 22 mei 2025 een vordering tegen Wooncompagnie ingesteld. Wooncompagnie heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 15 januari 2026 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
    
    
      1.3.
      Voorafgaand aan de zitting hebben [eiser] en Wooncompagnie bij e-mail van 5 januari 2026 respectievelijk brief van 5 januari 2026 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 13 mei 2022 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten met Wooncompagnie als verhuurder en [eiser] als huurder van de woning aan [adres] te [plaats] . De woning is een appartement op de derde verdieping van een appartementencomplex, dat in 2010 is opgeleverd. 
    
    
      2.2.
      In een e-mail van 20 juni 2023 heeft [eiser] aan Wooncompagnie een melding gemaakt van de hoge temperatuur in de woning.
    
    
      2.3.
      In een e-mail van 27 juli 2023 heeft Wooncompagnie aan [eiser] geschreven dat het appartementencomplex voldoet aan het ten tijde van de bouw geldende Bouwbesluit en dat het oplopen van de temperatuur in de woning geen gebrek is maar het gevolg van extreem weer.
    
    
      2.4.
      In een e-mail van 26 september 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Wooncompagnie geschreven dat sprake is van een hittegebrek en dat Wooncompagnie wordt verzocht dit binnen drie weken te verhelpen.
    
    
      2.5.
      In een e-mail van 19 oktober 2023 heeft de gemachtigde van Wooncompagnie aan de gemachtigde van [eiser] geschreven dat [eiser] niet heeft aangetoond dat sprake is van een gebrek en dat het verzoek van [eiser] wordt afgewezen. 
    
    
      2.6.
      Vervolgens heeft [eiser] Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB) ingeschakeld om onderzoek te doen naar (de oorzaak van) de hoge temperatuur in de woning. 
    
    
      2.7.
      Op 20 juni 2024 heeft BvB onderzoek in de woning verricht. Hierbij waren medewerkers van Wooncompagnie aanwezig. 
    
    
      2.8.
      Op 4 december 2024 heeft BvB een rapport uitgebracht. Volgens BvB is sprake van een onacceptabel thermisch zomercomfort in de woning en zijn er bouwkundige of installatietechnische aanpassingen nodig om het thermisch zomercomfort te verbeteren.
    
    
      2.9.
      In een e-mail van 10 december 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] onder verwijzing naar de bevindingen van het rapport van BvB aan de gemachtigde van Wooncompagnie meegedeeld dat sprake is van een gebrek dat Wooncompagnie moet verhelpen. Verder is aanspraak gemaakt op een huurprijsvermindering van 20% en vergoeding van de onderzoekskosten.
    
    
      2.10.
      In een e-mail van 13 februari 2025 heeft de gemachtigde van Wooncompagnie gereageerd. 
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter Wooncompagnie veroordeelt om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis een aanvang te maken met het herstel van het gebrek aan de woning, deze herstelwerkzaamheden met voortvarendheid te verrichten en deze binnen twee maanden te voltooien, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 25.000,-. Verder vordert [eiser] dat de kantonrechter bepaalt dat de (kale) huurprijs met ingang van 22 november 2024 wordt vastgesteld op 50% van de overeengekomen huurprijs tot aan de dag dat de gebreken zijn hersteld en dat de kantonrechter Wooncompagnie veroordeelt tot terugbetaling van teveel betaalde huur vanwege gemist woongenot over de door de kantonrechter vast te stellen periode. Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter Wooncompagnie veroordeelt tot betaling van de expertisekosten van € 4.114,- en de proceskosten.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt – samengevat – dat sprake is van een gebrek aan de woning omdat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet had hoeven te verwachten dat de binnentemperatuur in de woning zo hoog zou oplopen door de zoninstraling, terwijl de woning ook geen deugdelijke voorzieningen heeft om de binnentemperatuur weer te verlagen of de woning te koelen. Volgens [eiser] rechtvaardigt dit gebrek een huurprijsvermindering van 50%. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst [eiser] , onder meer, naar de bevindingen van BvB.
    
    
      3.3.
      Wooncompagnie betwist dat sprake is van een ‘hittewoning’. Wooncompagnie voert -samengevat – aan dat het rapport van BvB niet bruikbaar is omdat BvB met terugwerkende kracht een oplossing formuleert met gebruikmaking van de huidige norm voor nieuwbouw en BvB geen temperatuurmetingen heeft gedaan maar voorspellingen op basis van een softwaresimulatie, die ook niet overeenkomen met de enige feitelijke metingen die [eiser] heeft verricht. Volgens Wooncompagnie heeft [eiser] niet voldaan aan zijn bewijslast, terwijl de woning ruime ventilatiemogelijkheden heeft en er geen factoren zijn die hitte in alleen deze specifieke woning kunnen verklaren. Gelet hierop en op de bedoeling van de wetgever met betrekking tot thermisch hittecomfort bij bestaande bouw kan [eiser] de gebrekenregeling niet gebruiken om een huurprijsvermindering af te dwingen. Volgens Wooncompagnie streeft [eiser] in feite renovatiewerkzaamheden na, maar wil hij niet betalen voor een redelijke huurprijsverhoging die daarop zal volgen.
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover nodig voor de beoordeling – verder worden ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening of er sprake is van een gebrek aan de woning van [eiser] .
    
    
      4.2.
      Een gebrek is een eigenschap van de woning, waardoor de woning de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot vermindering van het woongenot. De huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de vermindering van huurgenot van voldoende betekenis zijn om de huurprijsvermindering en haar gevolgen te rechtvaardigen. 
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft zijn vordering gebaseerd op de stelling dat sprake is van een gebrek doordat de binnentemperaturen in zijn woning hoog oplopen. Op [eiser] rust dan ook de bewijslast dat sprake is van een gebrek vanwege oplopende temperaturen in de woning.
    
    
      4.4.
      
        [eiser] heeft daartoe een door hem opgesteld overzicht van vier temperatuurmetingen in de periode van 6 tot en met 8 september 2025 overgelegd. Verder heeft hij diverse foto’s overgelegd van een thermostaat en een warmtemeter waarop de gemeten temperatuur is te zien. Maar niet duidelijk is hoe en onder welke omstandigheden de metingen zijn verricht en of dat is gedaan met geijkte apparatuur. Het lijkt te gaan om momentopnames, zodat onduidelijk is hoe de temperatuur gedurende de verdere dag en nacht zich heeft ontwikkeld. Ook is niet duidelijk in hoeverre voor of tijdens de metingen gebruik is gemaakt van koelingsmogelijkheden. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen deze stukken daarom niet dienen als onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van een gebrek. Hetzelfde overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door [eiser] overgelegde verklaringen van andere bewoners van het appartementencomplex. Deze verklaringen zijn niet voldoende concreet en niet met objectieve gegevens onderbouwd. Bovendien zeggen deze verklaringen niets over de temperatuur in de woning van [eiser] .
    
    
      4.5.
      Daarnaast heeft [eiser] gewezen op de bevindingen in het rapport van BvB. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit rapport evenmin worden gebruikt als onderbouwing voor de juistheid van het standpunt van [eiser] dat sprake is van een ‘hittewoning’. Redengevend daarvoor is dat de conclusie van BvB dat er sprake is van een ‘hittewoning’ uitsluitend is gebaseerd op een softwaresimulatie op basis van de norm voor thermisch hittecomfort in het Bouwbesluit 2021 zonder dat daaraan feitelijke temperatuurmetingen met een datalogger aan ten grondslag hebben gelegen. Een wetenschappelijke onderbouwing waarom een softwaresimulatie in dit geval voldoende is, ontbreekt. Deze norm in het Bouwbesluit 2021 geldt namelijk alleen voor nieuwbouwwoningen vanaf 2021. Voor woningen die vóór 2021 zijn gebouwd, waarvan in dit geval sprake is, is er geen toetsbare norm voor thermisch hittecomfort in de zomer. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft BvB dan ook een onjuiste maatstaf gehanteerd door deze berekeningsmethode uit het Bouwbesluit 2021 te gebruiken, zoals Wooncompagnie terecht heeft aangevoerd. [eiser] wijst erop dat in het BvB-rapport is opgemerkt dat deze berekeningsmethode door veel deskundigen voor bestaande bouw wordt gebruikt, maar hiervan is de kantonrechter met Wooncompagnie niet gebleken. 
    
    
      4.6.
      Verder overweegt de kantonrechter dat uit het BvB-rapport blijkt dat [eiser] de ramen de gehele dag op de kantelstand open laat staan wanneer een warme dag wordt verwacht. Hiermee draagt [eiser] zelf bij aan de opwarming van zijn woning. Terecht voert Wooncompagnie aan dat [eiser] dan ook niet redelijkerwijs kan verwachten dat een woning als de zijne koel(er) blijft als er in zomer sprake is van hoge buitentemperaturen. De verklaring van [eiser] op de zitting dat de technisch adviseur van Wooncompagnie hem dit heeft geadviseerd, heeft Wooncompagnie gemotiveerd weersproken en blijkt ook nergens uit. Daarom volgt de kantonrechter die verklaring van [eiser] niet.
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek. Er is dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar het thermisch hittecomfort in de zomer in de woning van [eiser] . Dit betekent ook dat de vraag of oplopende binnentemperaturen in een huurwoning in het algemeen als een gebrek moet worden beschouwd op grond waarvan de gebrekenregeling kan worden gebruikt om een huurprijsverlaging af te dwingen, niet hoeft te worden beantwoord.
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. Dit betekent verder dat er geen grond is voor vergoeding van de expertisekosten.
    
    
      4.9.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wooncompagnie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                576,00
              
              
                (2 punten × € 288,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                720,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      5. De beslissing	
      
      
        De kantonrechter:
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, in samenwerking met mr. S.C. Jacobs, juridisch adviseur/griffieren op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Zie artikel 7:204 lid 2 BW.
  
  
     Zie artikel 7:207 BW.