ECLI:NL:RBROT:2025:14919, Rechtbank Rotterdam, 05-12-2025, 11658220 CV EXPL 25-9831
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Procedure na uitspraak Huurcommissie. Het niet kunnen openen van slaapkamerraam is een ernstig gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Andere problemen zijn geen gebrek. Huurprijsvermindering tot 70%.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11658220 CV EXPL 25-9831
    
    
    
      datum uitspraak: 5 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. G. Meijerink,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde sub 1,
      gemachtigde: mr. M. El Idrissi,
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde 2] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde sub 2,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Havensteder’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer [persoon A] namens Havensteder, bijgestaan door mr. P.J. Remmelts namens de gemachtigde van Havensteder. Ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde 1] en een tolk in de Marokkaans-Arabische taal. 
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde 2] heeft tijdens de zitting gezegd zich aan te sluiten bij het verweer van [gedaagde 1] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1 oktober 2005 de woning aan de [adres] in Rotterdam van (de voorganger van) Havensteder. De huurprijs was tot 1 juli 2024 € 575,03 per maand en is per 1 juli 2024 verhoogd naar € 605,51.
      
    
    
      2.2.
      Op 12 februari 2024 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebreken gemeld bij Havensteder. [gedaagde 1] heeft op 24 juni 2024 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs te verlagen vanwege deze onderhoudsgebreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het verzoek op de volgende gebreken gebaseerd: 
      
        
          twee ramen die niet open gaan;
        
        
          schimmel;
        
        
          beschadigde keuken;
        
        
          stank (door geen ventilatie);
        
        
          beschadigingen aan laminaat;
        
        
          ongedierte (tapijtdiertjes).
        
      
      
    
    
      2.3.
      Een onderzoeker van de Huurcommissie heeft de woning bezocht en geconstateerd dat het raam in de slaapkamer niet geopend kan worden door gebrekkig hang- en sluitwerk. Dit kan volgens de onderzoeker mogelijk negatieve gevolgen hebben voor het binnenklimaat. Dit is een gebrek in de categorie C nummer E2. Verder heeft de onderzoeker geconstateerd dat het afzuigdebiet in de keuken (13,3 m3/h) lager is dan de vereiste waarde (75,6 m3/h). Hetzelfde geldt voor de badkamer (39,8 m3/h ten opzichte van een vereiste waarde van 50,4 m3/h). Er is ook geringe schimmelvorming in de badkamer geconstateerd. Dit is een gebrek in de categorie C sub 1. Op 13 februari 2025 heeft de voorzitter van de Huurcommissie een voorzittersuitspraak gedaan in de zaak waarin is geoordeeld dat de woonruimte twee ernstige gebreken heeft. Op basis daarvan is de huurprijs met ingang van 1 maart 2024 verlaagd tot 40% (€ 230,01 per maand) tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. 
      
    
    
      2.4.
      Over de keuken heeft de Huurcommissie geoordeeld dat deze gedateerd is, maar geen onderhoudsgebreken kent. Tot slot heeft de voorzitter opgemerkt dat het bestrijden van ongedierte moet worden gezien als een kleine herstelling is. De Huurcommissie heeft dan ook geoordeeld dat dit geen gebreken zijn.
      
    
    
      2.5.
      Havensteder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Zij erkent dat het niet kunnen openen van een raam een gebrek is, maar betwist dat sprake is van een ernstig gebrek in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Havensteder erkent verder dat de debietwaarden in de badkamer en de keuken te laag zijn (geweest), maar betwist dat dit een gebrek is. Zij voert namelijk aan dat er geen ernstige stank- en vochtoverlast is geconstateerd. Daarnaast geeft Havensteder aan dat de ventilatieproblemen ontstaan (kunnen) zijn door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Voor beide gebreken vindt Havensteder dat een huurprijsvermindering niet nodig is, omdat deze gebreken het huurgenot niet substantieel aantasten. 
      
    
    
      2.6.
      Havensteder heeft tijdens de zitting verder verklaard dat waarschijnlijk in januari van dit jaar de ventilatieproblemen zijn opgelost. In februari van dit jaar is het slaapkamerraam hersteld. Havensteder eist dat de huurprijs per 1 maart 2024 wordt vastgesteld op € 575,03 per maand en per 1 juli 2024 op € 605,51 per maand.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het wel eens met de uitspraak van de Huurcommissie en vinden dat het niet kunnen openen van een slaapkamerraam en het onvoldoende kunnen ventileren van de keuken en de badkamer gebreken opleveren die een huurprijsvermindering tot 40% rechtvaardigen. Het niet kunnen openen van het slaapkamerraam zorgt er namelijk voor dat de slaapkamer niet kon worden geventileerd en veroorzaakte stankoverlast. Het onvoldoende kunnen ventileren van de badkamer en de keuken leverde vooral schimmel- en stankoverlast op.
      
      
        
          Het oordeel in het kort
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt dat het niet kunnen openen van een slaapkamerraam gezien moet worden als een ernstig gebrek dat een huurprijsvermindering tot 70% rechtvaardigt. De overige problemen zijn geen ernstige gebreken. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
        
          De uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 13 februari 2025 en de dagvaarding is op 10 april 2025 betekend. De vordering is daarmee tijdig ingesteld. De uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen.
      
    
    
      2.10.
      Omdat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen, moet de kantonrechter beoordelen of, en zo ja in hoeverre, er aanleiding bestaat de huurprijs te verminderen en over welke periode. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over. Dat betekent dat onderhavige procedure enkel gaat over de hiervoor bij rechtsoverweging 2.3 genoemde gebreken en de kantonrechter voor het overige aanneemt dat er van andere (ernstige) gebreken in de woning geen sprake is.
      
      
        
          Het niet kunnen openen van een slaapkamerraam is een ernstig gebrek
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter oordeelt dat het niet kunnen openen van een raam in de slaapkamer van [gedaagde 1] een ernstig gebrek is in de zin van categorie C nummer E2 van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Het gebrek wordt als volgt uitgelegd: “er sprake is van een gebrek als onderdelen van het hang- en sluitwerk van de deur/het raam zijn versleten en/of gebroken. Het gevolg moet zijn dat de deur/het raam niet meer normaal geopend kan worden of niet meer afsluitbaar is.” Tussen partijen is niet in geschil dit het geval was. Het gebrek is ook ernstig, omdat door het gebrek de slaapkamer niet met frisse lucht kan worden geventileerd. De kantonrechter is het niet eens met Havensteder dat de slaapkamer gewoon gebruikt kan worden waarvoor deze bedoeld is: om te slapen. Het is voor een gezond binnenklimaat in een slaapkamer essentieel dat de kamer met frisse lucht kan worden geventileerd. Door het gebrek kan de slaapkamer dus niet op een juiste en gezonde manier worden gebruikt. 
      
      
        
          Het gebrek aan ventilatie in keuken en badkamer is geen ernstig gebrek
        
      
      
    
    
      2.12.
      Het tekort aan afzuigdebiet in de keuken en badkamer is in dit geval geen ernstig gebrek. De ventilatieproblemen zijn een ernstig gebrek als wordt voldaan aan de volgende omschrijving (categorie C sub 1 van het gebrekenboek): “onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad-of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat.”
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben onvoldoende onderbouwd dat de ventilatieproblemen hebben geleid tot ernstige stank- en vochtoverlast. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was er in de keuken slechts sprake van incidentele stankoverlast, namelijk alleen als de buren kookten. Dit kon worden opgelost door de balkondeuren te openen. Het tekort aan afzuigdebiet in de badkamer is ook geen gebrek, omdat er slechts geringe schimmelvorming is geconstateerd door de rapporteur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben wel aangegeven dat de schimmelproblemen beperkt zijn gebleven doordat zij dit schoonmaakten. Het had echter op hun weg gelegen om concreter aan te geven hoe ernstig de schimmelproblemen waren en om dit aan de hand van stukken te laten zien. Omdat zij dit niet hebben gedaan, oordeelt de kantonrechter op basis van de stukken in het dossier dat de stank- en vochtoverlast niet ernstig genoeg is om te kunnen oordelen dat de ventilatieproblemen een ernstig gebrek zijn.
      
      
        
          De huurprijs wordt vastgesteld op € 402,52 per 1 maart 2024
        
      
      
    
    
      2.14.
      Het niet kunnen openen van het slaapkamerraam rechtvaardigt een huurprijsvermindering tot 70%, omdat het gebrek aan het slaapkamerraam leidt tot een substantiële aantasting van het huurgenot. De kantonrechter hanteert dit percentage, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende hebben uitgelegd dat zij de slaapkamer door het gebrek niet konden ventileren met frisse lucht. Het tekort aan ventilatie wordt ook bevestigd door de onderzoeker van de Huurcommissie. Verder hebben zij aangevoerd dat er een vervelende geur in de kamer bleef hangen door het gebrek aan ventilatie. De kantonrechter vindt het van belang dat een ruimte waar ongeveer acht uur per dag in verbleven wordt goed geventileerd kan worden. Het is echter niet zo dat de slaapkamer in het geheel niet gebruikt kan worden, waardoor de kantonrechter een huurprijsvermindering tot 70% evenredig vindt aan het gebrek. 
      
    
    
      2.15.
      De huurprijsvermindering gaat in per 1 maart 2024, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gebreken hebben gemeld op 12 februari 2024 (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De huurprijsvermindering geldt tot de dag dat het raam is hersteld. Vast staat dat het gebrek in februari 2025 is verholpen. Havensteder, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] konden tijdens deze procedure geen specifieke dag noemen, zodat de kantonrechter de ingangsdatum voor de huurprijsvermindering zal vaststellen op 28 februari 2025. Vanaf 1 maart 2025 moet dus weer de volledige huur worden betaald. 
      
    
    
      2.16.
      Omdat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurprijs door geconstateerde gebreken wordt verlaagd, mocht Havensteder op grond van artikel 7:250 lid 2 BW en artikel 30 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte de huurprijs niet verhogen per 1 juli 2024. De huur op 1 maart 2025 is dus € 575,03.
      
      
        
          Havensteder moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen op € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 510,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      stelt de kale huurprijs vast op € 405,52 per maand vanaf 1 maart 2024 tot 1 maart 2025;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 510,00;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
    
  
  
     Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5.