ECLI:NL:RBAMS:2026:1244, Rechtbank Amsterdam, 05-02-2026, 11970581 \ KK EXPL  25-800
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurwoning is op last van de burgemeester gesloten wegens de vondst van o.a. drugs en contant geld. De vordering van verhuurder dat huurder de woning ontruimt omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, wordt toegewezen. Huurder is verantwoordelijk voor wie hij in de woning laat en moet toezien op een juist gebruik van de woning. Daarin is hij tekortgeschoten. De persoonlijke omstandigheden van huurder leggen, tegenover de belangen van verhuurder, onvoldoende gewicht in de schaal om de buitengerechtelijke ontbinding door verhuurder disproportioneel te achten.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11970581 \ KK EXPL  25-800
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 5 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 19 november 2025, met producties- de conclusie van antwoord, met producties.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 22 januari 2026. Namens Eigen Haard was aanwezig mr. L. Pruntel (jurist), met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, Eigen Haard aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 16 februari 2015 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 651,16 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden sociale woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en zijn gezin). In artikel 10 van de algemene voorwaarden is bepaald dat het huurder verboden is (een deel van) het gehuurde, al dan niet tijdelijk, onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van de verhuurder.
      
    
    
      2.3.
      Op 24 april 2025 heeft de politie de woning bezocht. Hierbij is onder meer het volgende aangetroffen:
      - 2,54 kg aan harddrugs, waarvan 377,6 gram indicatief is getest op cocaïne 
      - € 56.465,00 aan contant geld
      - 2 stempels met een Apple-logo
      - gesealde zakken met witkleurige brokken
      - vacuümverpakte witte brokken
      - sealapparaat en weegschaal.
      
    
    
      2.4.
      De burgemeester heeft naar aanleiding van de vondst in de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet het besluit genomen de woning met ingang van 19 juni 2025 te sluiten voor de duur van drie maanden.  
      
    
    
      2.5.
      Per brief van 14 juli 2025 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst per direct buitengerechtelijk ontbonden.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        De vorderingen
      
    
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
      
      
        3.1.1.
        primair: op grond van het feit dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft doordat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen haard, onder afgifte van de sleutels;
        
      
      
        3.1.2.
        subsidiair: wegens ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst [gedaagde] eveneens te veroordelen om de woning binnen drie dagen na het te wijzen vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels;
        
      
      
        3.1.3.
        
          zowel primair als subsidiair:
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs van € 651,16 per maand totdat Eigen Haard de vrije beschikking heeft over de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim;
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover.
        
        
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De burgemeester heeft de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten. Daarom heeft Eigen Haard op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden met de brief die zij op 14 juli 2025 stuurde aan [gedaagde] . Daarnaast is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft de woning gebruikt dan wel laten gebruiken voor bedrijfsmatige criminele activiteiten en voor de opslag van en/of handel in harddrugs. Daarmee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 10 van de algemene voorwaarden. Daarnaast heeft hij zich niet als goed huurder gedragen en heeft hij de woning gebruikt in strijd met de overeengekomen bestemming. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Het verweer
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Eigen Haard in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. Hoewel sprake is van een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b Opiumwet, dient bij een vordering tot ontruiming naar aanleiding daarvan de proportionaliteit van die vordering te worden getoetst. Een ontruiming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Sinds 31 maart 2025 is [gedaagde] gestart met een behandeling bij Jellinek in verband met middelengebruik en -verslaving. Gedurende de behandeling verbleef [gedaagde] bij zijn broer. In die periode heeft hij de sleutels van de woning gegeven aan [naam] , en hem gevraagd in de woning kluswerkzaamheden te verrichten. [gedaagde] had geen wetenschap van de middelen en de persoon die volgens de politierapportage in de woning zijn aangetroffen. 
      
    
    
      3.5.
      Om clean te blijven en terugval te voorkomen, heeft [gedaagde] een stabiele thuisomgeving nodig. Bij toewijzing van de ontruiming ligt terugval op de loer. Bovendien heeft hij geen sociaal netwerk om op terug te kunnen vallen. Daarnaast heeft dakloosheid tot gevolg dat [gedaagde] zijn minderjarige kinderen niet meer kan intvangen in een veilige en vertrouwde omgeving. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing
      
    
    
    
      4.1.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.2.
      Eigen Haard heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben. In deze procedure zijn geen bedingen uit de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden bij de beoordeling van de onderhavige vordering relevant, die aan te merken zijn als een oneerlijk beding, zodat de uitkomst van de uitgevoerde ambtshalve toetsing niet aan toewijzing van het gevorderde in de weg staat. 
      
      
        
          Beoordelingskader kort geding
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.4.
      Eigen Haard heeft, gelet op de onder 2.3. beschreven samenvatting van de aangetroffen spullen in de woning en de tijdelijke sluiting door de burgemeester, een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
      
      
        
          Beoordeling vorderingen
        
      
      
    
    
      4.5.
      De woning is op grond van artikel 13b Opiumwet door de burgemeester gesloten. Op grond van de grote hoeveelheid drugs, verpakkingsmateriaal en het substantiële bedrag aan contant geld die in de woning zijn aangetroffen is aannemelijk dat er in de door [gedaagde] van Eigen Haard gehuurde woning in strijd met artikel 2 Opiumwet gehandeld is. Eigen Haard had dan ook voldoende grondslag om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] voert aan dat de ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      4.7.
      Vooropgesteld moet worden dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het gebruik van de woning. Die verantwoordelijkheid blijft hij houden als hij derden toestemming geeft het gehuurde te gebruiken. Zijn verantwoordelijkheid brengt mee dat van hem – als hij, zoals hij stelt, de sleutel van de woning aan een derde heeft gegeven – redelijkerwijs verlangd mocht worden dat hij toezicht hield op het gebruik dat die derde van de woning maakte. Het is daarmee ook aan [gedaagde] om te voorkomen dat in zijn woning overtredingen op grond van de Opiumwet plaatsvinden. Het feit dat, zoals [gedaagde] stelt, hij geen wetenschap had van de aanwezigheid van de middelen in de woning of van de persoon die die middelen in de woning heeft gebracht, maakt dit niet anders. Het is namelijk aan [gedaagde] om op de hoogte te blijven van wat er in de woning gebeurt. Daarbij weegt de rechter mee dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verklaard dat hij geen contact meer kan leggen met de persoon die hij de sleutels van de woning heeft gegeven, [naam] . Ook kon [gedaagde] niet nader verklaren over de persoon van [naam] , of over de tussen hen gemaakte afspraken rondom de werkzaamheden die hij zou gaan verrichten in de woning. 
      
    
    
      4.8.
      Met een dergelijke hoeveelheid aan drugs en contant geld is sprake van een zeer ernstige tekortkoming. Dat [gedaagde] een stabiele thuisomgeving nodig heeft om terugval in zijn eigen middelengebruik te voorkomen, legt, tegenover de belangen van Eigen Haard, onvoldoende gewicht in de schaal om de buitengerechtelijke ontbinding door Eigen Haard disproportioneel te achten. En weliswaar heeft [gedaagde] een omgangsregeling met zijn kinderen, maar tijdens de zitting is gebleken dat deze informeel is geregeld en soepel verloopt. Onvoldoende is gebleken dat behoud van de woning essentieel is voor het in stand blijven van de omgangsregeling. 
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dan ook dat de primaire vordering van Eigen Haard zal worden toegewezen. De huurovereenkomst is op 14 juli 2025 door Eigen Haard buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. [gedaagde] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
    
    
      4.10.
      Eigen Haard wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs van € 651,16 tot het moment dat [gedaagde] de woning ontruimt. Deze vordering zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden afgewezen, omdat deze bedragen op dit moment nog niet opeisbaar zijn.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het niet uitvoerbaar verklaren van het vonnis verdraagt zich niet met de aard
        van de vordering. Eigen Haard heeft er belang bij dat [gedaagde] de woning op korte termijn ontruimt zodat zij de woning kan verhuren aan iemand die de woning wel volgens de afspraken bewoont. Daarbij past niet dat [gedaagde] in de woning zou mogen blijven wonen totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat – zoals terecht door Eigen Haard aangevoerd – onderdeel van effectief optreden tegen drugsoverlast moet zijn dat huurovereenkomsten in zulke gevallen op relatief korte termijn beëindigd kunnen worden, mede in het kader van de preventieve werking die daarvan uitgaat. Dit betekent dat het voor [gedaagde] nadelige gevolg van de ontruiming geen reden kan zijn om de veroordeling(en) in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van Eigen Haard op dit punt weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                865,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan het adres [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Eigen Haard zijn, en de sleutels af te geven aan Eigen Haard,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Eigen Haard € 651,16 per maand aan gebruiksvergoeding, vanaf de datum van dagvaarding tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.221,45, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
      
      
      
        57327
      
    
  
  
     Artikel 7:219 BW.