Evaluatie integrale herziening huurwetgeving; Brief minister over het aanpassen van huurprijzen, huren en huurgeschillen zodat deze aansluit bij de ontwikkeling op de woningmarkt
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 28648, nr. 1

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

31-10-2002

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2002-2003

28648 nr. 1

21-10-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. InleidingDeel I Evaluatie van de regeling bij gebreken en achterstallig
onderhoud2. De wetswijzigingen van 30 november 19993. De opzet en resultaten van de evaluatie met betrekking
tot gebrekenregeling4. Het oordeel van de sectorpartijen over de effectiviteit
van de gebrekenregeling5. Oordeel over de evaluatie van de gebrekenregelingDeel II Evaluatie tweezijdige legesheffing6. De tweezijdige legesheffing7. Het oordeel van de sectorpartijen over de tweezijdige
legesheffing8. Beoordeling van de tweezijdige legesheffingDeel III Aanverwante onderwerpen10. Nog openstaande vragenLiteratuurAanschrijvingsinstrumentVerschillen in uitspraken van de huurcommissieZes wekentermijn/inhaalregelingOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 28648Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 36 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
28 648Evaluatie integrale herziening huurwetgevingnr. 1BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 21 oktober 20021. InleidingAl een aantal jaren loopt er een traject waarbij de regelgeving op het
gebied van het huren, huurprijzen en huurgeschillen tegen het licht gehouden
wordt en waar nodig gemoderniseerd, met als inzet een regelgeving die aansluit
bij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Het begin hiervan ligt in de zogenoemde
Trendbrief, die in 1995 naar de Tweede Kamer is gestuurd (Kamerstukken II
1995/1996, 24 508, nr. 1). Vanwege de omvang en complexiteit wordt deze
integrale herziening van de huurwetgeving (IHH) in twee fasen doorgevoerd.
Per 30 november 1999 is de eerste tranche hiervan ingevoerd (wijziging van
de Huurprijzenwet woonruimte, IHH-1), vooral maatregelen betreffende die verbeteringen
voor huurders inhouden en die niet behoefden te wachten op de afronding van
het gehele traject. Op hoofdlijnen gaat het daarbij om een nieuwe regeling
van geschillen over achterstallig onderhoud en gebreken, om de invoering van
een tweezijdige legesheffing, en om een verandering van toezicht op de huurcommissies.Er is toen ook voorzien in een evaluatie van de wetswijziging na twee
jaar. Om hier invulling aan te geven is in de afgelopen maanden onderzocht
of de beoogde doelstellingen van de wetswijzigingen zijn gehaald. De resultaten
hiervan worden in bijgaand evaluatierapport gepresenteerd.1 In deze brief zal ik deze bespreken en mijn standpunt daarbij kenbaar
maken.Het punt van het toezicht, voorheen een taak van Gedeputeerde Staten en
thans van de Minister van VROM, is niet in het evaluatieonderzoek meegenomen
en ik zal hier ook niet verder op ingaan.Bij de tweede tranche van de wetsvoorstellen tot integrale herziening
van de huurwetgeving (IHH-2) zijn aanvullende eisen gesteld met betrekking
tot het beleid, de bedrijfsvoering en verantwoordingsplicht van de huurcommissies.
Deze wetsvoorstellen liggen nu nog bij de Eerste Kamer. Bij de behandeling
hiervan in uw Kamer is hierover gesproken. Voorts zijn op dit moment voorstellen
in voorbereiding die zullen leiden tot een andere inrichting van
de geschillenbeslechting zoals die thans is ondergebracht bij de huurcommisie.
Tenslotte is er naar aanleiding van het Algemeen Overleg van 6 februari
2002 een notitie over de toekomst van de geschilbeslechting toegezegd. Aangezien
het toezicht bij al deze voorstellen aan de orde is, is de verandering van
het toezicht per 30 november 1999 buiten de evaluatie gebleven.In een motie van Van 't Riet en Van Gent (Kamerstukken II 2001/2002, 27 926,
nr. 2) wordt gevraagd om een aanscherping van de sancties bij achterstallig
onderhoud en gebreken. Het kabinet heeft deze motie gehonoreerd en sinds 1 juli
2002 kunnen de huurcommissies zwaardere sancties opleggen. Het evaluatieonderzoek
heeft plaatsgevonden voordat de zwaardere sancties van kracht werden. Over
het effect van de zwaardere sancties kan derhalve thans niets worden gemeld.De brief heeft de volgende opbouw: in het eerste deel komen de evaluatieresultaten
ten aanzien van de regeling bij gebreken en achterstallig onderhoud aan de
orde. In het tweede deel komt de evaluatie van de tweezijdige legesheffing
aan de orde. Tot slot komen in het derde deel enkele aanverwante onderwerpen
aan bod.Deel I Evaluatie van de regeling bij gebreken en achterstallig
onderhoud2. De wetswijzigingen van 30 november 1999De aanwezigheid van gebreken en achterstallig onderhoud betekent vaak
een ernstige inbreuk op het woongenot van de huurder. Het is daarom zaak dat
de verhuurder, nadat hij door de huurder daarvan in kennis is gesteld, snel
tot herstel overgaat. Meestal komen huurder en verhuurder in goed overleg
tot een oplossing, maar niet altijd. De wetswijziging van 30 november
1999 beoogde een versterking van de positie van de huurder indien het tot
een geschil hierover met verhuurder mocht komen.De huurder had op grond van artikel 20 en 23 van de Huurprijzenwet woonruimte
(Hpw), mogelijkheden om bij gebreken of achterstallig onderhoud dit in een
procedure bij de huurcommissie aan de orde te stellen. In de praktijk betekende
dat de huurder slechts éénmaal per jaar – als een voorstel
tot huurverhoging werd gedaan, doorgaans rond 1 juli – bij zijn
verhuurder druk kon uit oefenen om tot herstel over te gaan.Deze gang van zaken was op een aantal punten onbevredigend. Bij de wetswijziging
is daarom het volgende geregeld (artikel 18 Hpw):• De koppeling aan de jaarlijkse huurverhoging is geschrapt. De huurder
kan nu, als hij met zijn verhuurder geen overeenstemming bereikt, het hele
jaar door naar de huurcommissie gaan. In dat verband is ook het initiatiefrecht
komen te veranderen: de huurder dient nu zelf een procedure te starten, overigens
niet eerder dan zes weken nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft
gebracht van de geconstateerde gebreken.• De huurcommissie kan thans in plaats van een huurbevriezing een
huurverlaging opleggen, waarbij rekening wordt gehouden met de zwaarte van
de gebreken of het achterstallig onderhoud. De gebreken zijn ingedeeld in
categorieën A, B en C, waarbij A de zwaarste, en C de lichtste categorie
gebreken betreft. Is een A-gebrek geconstateerd, dan kan de huurprijs worden
verlaagd tot ten laagste 25% van de maximale huurprijs van die woning. Bij
een B-gebrek is dit tot ten laagste 40% en bij een C-gebrek tot 55%. Overigens
zijn zoals gezegd de sancties per 1 juli 2002 aangescherpt. De percentages
bedragen nu respectievelijk 20, 30 en 40 van de maximale huurprijs.• Nadat de gebreken zijn hersteld mag de verhuurder de huurprijs
verhogen tot aan het niveau van voor de procedure. De in de tussentijd misgelopen huurverhogingen mogen, behoudens de laatste gemiste huurverhoging,
echter niet worden ingehaald, terwijl voor de wetswijziging die mogelijkheid
wel bestond. De verhuurder ervaart hierdoor een extra financiële prikkel
om snel tot herstel over te gaan.3. De opzet en resultaten van de evaluatie met betrekking
tot gebrekenregelingAangezien de aanscherping van de gebrekenregeling vooral financiële
consequenties heeft voor de verhuurder, mag worden verwacht dat de positie
van de huurder bij geschillen over gebreken en achterstallig onderhoud is
versterkt. In het evaluatieonderzoek is aan de hand van een aantal criteria
bekeken of deze versterking zich inderdaad heeft voorgedaan. Als criteria
zijn meegenomen de toegankelijkheid van de regeling, de ontwikkeling van het
aantal procedures, de effectiviteit van de sancties en het moment van indienen
van het verzoek bij de huurcommissie. Ik zal hier kort op de resultaten ingaan,
voor een uitgebreider overzicht verwijs ik naar het onderzoeksrapport.Het onderzoeksbureau komt tot de conclusie dat de toegankelijkheid is
afgenomen. Het zelf initiatief moeten nemen – namelijk het zelf starten
van een procedure – blijkt voor de huurder onbedoeld een drempel op
te werpen.Ook is het aantal procedures afgenomen, wat deels samenhangt met deze
onbedoelde drempelwerking, maar waarbij de kans voor de huurder om in het
gelijk gesteld te worden is toegenomen. Voor de wetswijziging werd de verhuurder
in zo'n 70% van de gevallen in het gelijk gesteld, thans geldt nagenoeg hetzelfde
percentage voor de huurder. De factor die echter het zwaarst bijdraagt aan
de afname van het aantal procedures is de verbetering van de kwaliteit van
de woningvoorraad. Gelet op de afname van het aantal huurwoningen met een
matige of slechte onderhoudstoestand zou dit, bij een gelijkblijvend percentage
geschillen hierover, tot een afname tot 10 000 procedures bij de huurcommissies
moeten leiden. Dit staat dus los van de wetswijziging van 30 november
1999. Ook in de jaren daaraan voorafgaand kon een daling van het aantal procedures
bij de huurcommissie worden waargenomen.Voor wat betreft de effectiviteit van de sancties komt het onderzoek tot
de conclusie dat thans maar in beperkte mate de gebreken (sneller) worden
verholpen, maar dat toch ten opzichte van de situatie van voor 30 november
1999 een verbetering is opgetreden.Tenslotte blijkt dat het merendeel (86%) van de huurders die een procedure
zijn begonnen al meer dan twee jaar kampen met klachten over onderhoud en
gebreken. Van de geënquêteerde huurders is 20% een procedure begonnen
omdat ze de sancties thans zwaar genoeg vinden en verwachten dat de gebreken
als gevolg daarvan worden verholpen. Het gaat hier om een groep huurders die
kennelijk goed op de hoogte is van de regeling en die de zwaardere sancties
bij hun afweging heeft betrokken. Er kan daarom worden geconcludeerd dat de
positie van de huurders op dit punt is versterkt.Alles afwegend komt het onderzoeksbureau tot de eindconclusie dat de wetswijziging
van 1999 inderdaad de positie van de huurder heeft versterkt.4. Het oordeel van de sectorpartijen over de effectiviteit
van de gebrekenregelingOm de mening van de landelijke organisaties van huurders en verhuurders
over de uitkomsten van de evaluatie te peilen, is het onderzoeksrapport toegestuurd
naar het Landelijk Overleg Huurders en Verhuurders (LOHV). In het overleg
heeft het LOHV aangegeven dat de partijen het er in gezamenlijkheid over eens
zijn dat de huidige vormgeving van de artikel 18 procedure gehandhaafd
moet blijven. Dit geldt ook voor het zelf initiatief moeten nemen door de
huurder. Het LOHV deelt de analyse dat de huurder daardoor nadrukkelijker
dan voorheen zijn kansen moet afwegen. Dit werpt enerzijds een drempel op
tegen al te lichtvaardig begonnen procedures, anderzijds bevordert dit de
precisie van het formuleren van de klachten door de huurder richting de verhuurder
en daarna eventueel de huurcommissie.Het LOHV is verder van oordeel dat de afname van het aantal procedures
ook verklaard wordt door een te geringe bekendheid van de nieuwe procedure
en dat er meer aan voorlichting zou moeten worden gedaan.Het LOHV heeft verder aangegeven voorstander te zijn van een herhaling
van het evaluatieonderzoek na één jaar en dan te kiezen voor
een bredere opzet. De bredere opzet zou niet alleen betrekking moeten hebben
op de effectiviteit van de regeling als geheel, maar ook de werking van onderdelen
van de administratieve vormgeving moeten onderzoeken. De landelijke sectorpartijen
willen graag medeverantwoordelijkheid dragen voor de opzet van een dergelijke
evaluatie.Tenslotte dringt het LOHV er bij het Rijk op aan de fiscale aftrekbaarheid
van onderhoudskosten, die is komen te vervallen bij de invoering van het nieuwe
belastingstelsel, opnieuw in te voeren. Dit zou de mogelijkheden en bereidheid
bij verhuurders om onderhoud te plegen ten goede komen.5. Oordeel over de evaluatie van de gebrekenregelingHet beeld dat, over het geheel genomen, naar mijn mening uit het evaluatierapport
naar voren komt, is dat de wetswijzigingen van 30 november 1999 hebben
geleid tot een versterking van de positie van de huurder. Er zijn thans meer
huurders die aangeven dat ze de sancties zwaar genoeg vinden om een procedure
te starten en verder beïnvloeden de zwaardere sancties de afwegingen
die verhuurders maken ten aanzien van investeren in hun woningen. Niet in
alle gevallen leidt dit ertoe dat de gebreken worden opgeheven, maar in die
gevallen heeft de huurder ten opzichte van vroeger wel de genoegdoening van
een lagere huurprijs, waarbij ik mij overigens realiseer dat voor de meeste
huurders het herstel van de gebreken de betere oplossing zou zijn geweest.De vraag die zich nu voordoet is, of de resultaten van het evaluatieonderzoek
aanleiding geven om nieuwe of zwaardere sancties in te voeren. Ik ben van
mening dat dit niet het geval is. Op de eerste plaats wijs ik erop dat de
kwaliteit van de woningvoorraad in de afgelopen jaren steeds is verbeterd.
Het is verheugend om te kunnen constateren dat zeker tweederde van de afname
in het aantal procedures kan worden toegeschreven aan de toegenomen kwaliteit
van de huurwoningvoorraad. Er is geen reden om aan te nemen dat dit proces
niet verder zou gaan. Belangrijke impulsen voor een verdergaande verbetering
van de woningvoorraad liggen buiten de onderhavige regelgeving: het voortgaande
proces van stadsvernieuwing en herstructurering zijn hier de belangrijkste
beïnvloedende factoren.Op de tweede plaats zijn al sinds 1 juli 2002 zwaardere sancties van kracht.
Dit zal met name ook die verhuurders stimuleren die een afweging maken tussen
kosten en opbrengsten om eerder tot herstel van gebreken over te gaan. Het
effect van de zwaardere sancties kan thans nog niet worden beoordeeld, daarvoor
is tijd nodig. Wel wil ik er hier op wijzen, dat er een evenwicht moet zijn
tussen het belang van de huurder en dat van de verhuurder en tussen de zwaarte
van de sancties en de ernst van de gebreken. Op de derde plaats zijn thans
wetsvoorstellen in behandeling bij de Eerste Kamer, waarvan de invoering is
voorzien per 1 januari 2003, waarbij de huurder de mogelijkheid
krijgt om zelf opdracht te geven tot herstel van gebreken en de kosten daarvan
te verrekenen met de huurprijs.Dit betekent een verdere versterking van de positie van de huurder.Voor wat betreft de vormgeving van de procedure blijkt uit het rapport,
dat er een drempel wordt opgeworpen door het feit dat de huurder nu zelf het
initiatief moet nemen tot het starten van een procedure. De oververtegenwoordiging
bij de procedures van huurders met een hoger opleidingsniveau wijst hierop.
Hoewel deze drempelwerking niet was voorzien bij invoering van de wetswijziging,
zie ik hierin geen aanleiding om de procedure te herzien. Het zelf initiatief
kunnen nemen, het gehele jaar door en zonder tussenkomst van de verhuurder,
is een recht voor de huurder. Ik vind ook dat burgers zoveel mogelijk zelf
een afweging moeten kunnen maken of zij van hun rechten, in casu het starten
van een procedure, gebruik willen maken. Het blijkt bovendien, gelet op de
toename van voor de huurder succesvolle uitspraken bij de huurcommissies,
dat hiervan een stimulans uitgaat om vooraf de ernst van de klachten beter
in ogenschouw te nemen.Ik voel mij in mijn standpunt gesteund door het LOHV, dat aanbeveelt om
de huidige procedure, inclusief het initiatiefrecht van de huurder, te laten
voortbestaan. Wel zal ik onderzoeken of het mogelijk is de procedures te stroomlijnen.
Een van de te onderzoeken mogelijkheden betreft het van ambtswege laten omzetten
van een procedure, in die gevallen waarin blijkt dat de verzoekende partij
een voor zijn doel verkeerde procedure is gestart.De twee andere aanbevelingen die het LOHV doet, namelijk een herhaling
van het evaluatieonderzoek, maar dan breder van opzet, en het herinvoeren
van een fiscale aftrek voor onderhoud, ondersteun ik niet.Naar mijn mening is het voorliggende onderzoek voldoende om een oordeel
te kunnen vormen over de werking van de gebrekenregeling.Ten aanzien van de fiscale aftrek voor woningonderhoud merk ik op, dat
deze pas vrij recent bij de belastingherziening van 2001 is afgeschaft. Aan
de belastingherziening zijn jaren van onderzoek en langdurige parlementaire
besluitvorming vooraf gegaan, ook betreffende dit onderwerp. Ik vind het derhalve
niet opportuun om nu een herinvoering van een onderhoudsaftrek te overwegen.Een goede voorlichting vindt ik van groot belang. Inmiddels is, op 15 augustus
van dit jaar, een brief gestuurd aan alle bij het Ministerie van VROM bekende
verhuurders en huurdersorganisaties, waarin nogmaals wordt gewezen op de gebrekenregeling.
Mijns inziens is hiermee, in ieder geval voor de korte termijn, voor een belangrijk
deel invulling gegeven aan de wens van het LOHV voor meer voorlichting. Ik
zal nog bezien hoe de voorlichting voor de langere termijn het beste vorm
kan krijgen.Deel II Evaluatie tweezijdige legesheffing6. De tweezijdige legesheffingBij de wetswijziging per 30 november 1999 is geregeld dat voor alle zaken
bij de huurcommissies tweezijdige leges wordt ingevoerd, waarbij de partij
die in het gelijk wordt gesteld de leges terugbetaald krijgt. Het legesbedrag
bedraagt € 11,–.De evaluatie heeft de beoogde drempelwerking van de tweezijdige legesheffing
niet kunnen aantonen. Zoals hiervoor is aangegeven heeft de psychologische
drempel die is ontstaan door de wijziging van het initiatief bij het starten
van een procedure, een grotere invloed dan de legesheffing Voor wat betreft
de hoogte van het legesbedrag geven zowel huurders als verhuurders
aan, dat dit voor hen geen beletsel is om een procedure te starten bij de
huurcommissie. Het legesbedrag wordt door de meeste huurders redelijk gevonden
en verhuurders vinden het over het algemeen terecht dat ook zij leges moeten
betalen.De deskundigen die voor de evaluatie zijn geraadpleegd, en ook de voorzitters
van de huurcommissies, pleiten voor het afschaffen van de (tweezijdige) legesheffing
omdat de negatieve bijeffecten, vooral gelegen in de administratieve afhandeling,
groter zijn dan de voordelen.7. Het oordeel van de sectorpartijen over de tweezijdige
legesheffingOok het LOHV ziet belangrijke bezwaren verbonden aan de tweezijdige legesheffing.
Deze komen, vanwege de administratieve rompslomp, de effectiviteit van de
procedures bij de huurcommissie niet ten goede. Eerder is al aangegeven dat
het LOHV heeft geconstateerd er een drempelwerking uitgaat van het zelf initiatief
moeten nemen door de huurder voor het starten van een procedure. Het LOHV
wil deze vormgeving van de procedure handhaven en vindt de aldus ingebouwde
drempelwerking voldoende. Het LOHV is daarom voorstander van een algehele
afschaffing van de legesheffing.8. Beoordeling van de tweezijdige legesheffingDe resultaten van de evaluatie maken mijns inziens duidelijk dat de tweezijdige
legesheffing in zijn huidige vorm niet goed werkt. Ik ben er evenwel geen
voorstander van om de legesheffing in zijn totaliteit af te schaffen. Uit
oogpunt van eenheid in rijksbeleid – elders worden ook leges betaald
voor overheidsdiensten – en om toch enige drempelwerking te handhaven,
ben ik van mening dat het heffen van leges gehandhaafd moet blijven.Wel vind ik het belangrijk dat de tweezijdige legesheffing, die nu zorgt
voor enerzijds veel onduidelijkheid en administratieve rompslomp, wordt gewijzigd
in een eenzijdige legesheffing. De leges zullen dan worden opgelegd aan de
verzoekende partij. De huurcommissie doet een uitspraak over de verschuldigdheid
van de leges. Het zal er in de praktijk op neer komen dat de verzoeker, indien
deze in het gelijk wordt gesteld, de leges bij de verweerder kan terugvorderen.Een ander onderdeel van de huidige legesheffing dat relatief veel administratieve
handelingen vereist en dat tot veel onduidelijkheden in de uitvoering leidt,
betreft de vrijstellingsregeling. Ik ben voornemens de vrijstellingsregeling
af te schaffen, omdat ik van mening ben dat het voordeel dat huurders hiervan
hebben beperkt is en dat dit niet opweegt tegen de nadelen. Gelet op de geringe
omvang van het legesbedrag vind ik dit verantwoord. Daarbij moet bedacht worden
dat degene die met succes een procedure start de leges ook na afloop terug
zal krijgen.Voor wat betreft de hoogte van het legesbedrag ben ik van plan dit te
verhogen tot € 12,50. Daarmee wordt de kostenontwikkeling sinds
de invoeringsdatum deels gecompenseerd, terwijl de hoogte van het nieuwe bedrag
nog steeds geen beletsel vormt voor huurders of verhuurders om een procedure
te beginnen. Met dit bedrag wordt overigens niet een kostendekkend niveau
bereikt.Deel III Aanverwante onderwerpen10. Nog openstaande vragenTijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel is door de toenmalige
Staatssecretaris Remkes toegezegd bij de evaluatie op een aantal punten expliciet
in te gaan (zie onder meer Handelingen I 1999/2000, blz. 1335 en 1336 en paragraaf 8
van het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 1999, 69). Een aantal van deze
punten (de ervaringen met de legesregeling, de termijnen waarbinnen verhuurders
de gebreken hebben opgeheven) heb ik al eerder belicht. De punten die nog
resteren hebben betrekking op:• de kritiek die destijds in de literatuur op het wetsvoorstel is
geleverd• het aanschrijvingsinstrument van gemeenten• de eventuele verschillen in uitspraken van de huurcommissie• de zes weken termijn/inhaalregelingIn het vervolg van deze brief zal ik kort op deze punten ingaan.LiteratuurTijdens de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer is de toenmalige
Staatssecretaris Remkes gevraagd te reageren op het commentaar op het wetsvoorstel
dat onder meer in het Nederlands Juristenblad (23 januari 1998) en Woonrecht
(1998, 6) is verschenen. De toenmalige Staatssecretaris Remkes heeft destijds
reeds aangegeven terughoudend te zijn specifieke opinies van juristen in het
parlementaire debat van commentaar te voorzien. Wel is toegezegd de juridische
argumenten nog eens tegen het licht te houden. Terugkijkend op deze commentaren
kom ik echter tot de conclusie dat deze juridische argumenten achteraf gezien
in het algemeen niet tot andere keuzes leiden. Wel plaats ik daarbij de volgende
kanttekeningen:• De constatering dat het wetsvoorstel er niet toe leidt dat er direct
wat aan het onderhoud of gebrek gebeurt, is terecht, maar bedacht moet worden
dat dit ook niet met het wetsvoorstel werd beoogd. Verlaging van de huur als
gevolg van het gebrek zou een prikkel voor de verhuurder moeten zijn om sneller
de gebreken op te heffen. Eerder in deze brief is geconstateerd dat dit echter
niet altijd het geval is. De aanscherping van de sancties die per 1 juli
2002 heeft plaatsgevonden zullen deze prikkel echter vergroten. Met de invoering
van titel 7.4. van het Burgerlijk Wetboek, voorzien per 1 januari 2003,
heeft de huurder de mogelijkheid om gebreken desnoods zelf, dus zonder tussenkomst
van de rechter, te (laten) herstellen en de kosten te verhalen op de verhuurder
en te verrekenen met de huur. De aanscherping van de sanctie, de nieuwe mogelijkheden
voor de huurder en de juridische vereenvoudiging van het aanschrijvingsinstrument
door gemeenten (zie verderop in deze brief) zullen een stimulans vormen om
gebreken aan de woning ook daadwerkelijk op te heffen.• In de literatuur was men destijds van mening dat er sprake was
van een onevenwichtig systeem. Bij de toetsing van de jaarlijkse huurverhoging
speelt immers uitsluitend het woningwaarderingsstelsel een rol en blijven
gebreken buiten beschouwing. Bij de onderhoudsprocedure daarentegen spelen
de gebreken uiteraard wel een rol waarbij de sanctie wordt afgeleid van de
maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel.Ik heb niet de indruk dat deze systematiek tot onduidelijkheid voor de
huurders leidt. De verhuurder kan de huurverhoging immers niet effectueren
zolang de gebreken niet zijn hersteld. Wel is het uiteraard zaak dat de verschillende
procedures binnen de wettelijke termijnen worden afgehandeld, zodat de huurder
en verhuurder snel duidelijkheid krijgen over de uitkomst van de onderhoudsprocedure.
Helaas is de laatste tijd een tijdige afhandeling in het merendeel
van de gevallen niet gelukt, maar alle inspanningen zijn er op gericht om
de zaken binnen de gestelde termijnen af te doen.• Niettemin heb ik wel moeten constateren dat een aanzienlijk aantal
huurders nog altijd gebreken aanvoert als grond om bezwaar te maken tegen
de huurverhoging. Dat is op de eerste plaats een probleem van voorlichting.
Wellicht dat een nieuwe ronde van voorlichting die groepen huurders kan bereiken
die de invoering van de nieuwe gebrekenregeling is ontgaan. Ik zal nog bezien
of ook in het formulier nog duidelijker kan worden aangegeven dat onderhoudsklachten
niet kunnen worden aangevoerd als onderbouwing van het bezwaar tegen de huurverhoging.
Overigens zijn er ook gevallen waarbij de huurcommissie de huurprijs heeft
verlaagd in verband met een gebrek en dit gebrek nog niet is hersteld, terwijl
de verhuurder daarna wel een voorstel tot huurverhoging doet. In die gevallen
kan de huurder in zijn bezwaarschrift aan de verhuurder wijzen op een uitspraak
van de huurcommissie van het bestaan van een gebrek, waardoor de huurprijs
op grond van de wet niet kan worden verhoogd. Een betere voorlichting zou
ertoe kunnen bijdragen dat ook verhuurders geen onnodige procedures starten.AanschrijvingsinstrumentTijdens de parlementaire behandeling is destijds ook stilgestaan bij mogelijkheden
om het aanschrijvingsinstrument op grond van de Woningwet in te zetten als
middel om onderhoudsgebreken te laten herstellen en de kwaliteit van de voorraad
op peil te houden. Destijds werd geconstateerd dat een adequate inzet van
het aanschrijvingsinstrumentarium belemmerd werd vanwege het feit dat de Woningwet
op dit punt in zijn opzet sterk verouderd, complex en slecht toegankelijk
is. In dat kader zal naar verwachting in 2004 een wijziging van de Woningwet
in werking treden die onder meer voorziet in een drastische vereenvoudiging
van het gemeentelijk aanschrijvingsinstrument.Bestaande mogelijkheden om naleving af te dwingen blijven bestaan en worden
zonodig verbeterd bijvoorbeeld door invoering van de mogelijkheid tot het
opleggen van een verplichting om noodzakelijke voorzieningen te treffen indien
een bouwwerk strijdig is met de eisen van het Bouwbesluit.Verder zullen, zoals in de brief van de toenmalige Staatssecretaris Remkes
van 9 april 2002 (Kamerstukken II, 2001/2002, 28 325, nr. 1) is
aangegeven, Burgemeester en Wethouders worden verplicht een beleidsplan op
te stellen waarin wordt aangegeven hoe zij hun preventieve en repressieve
toezichthoudende taken en bevoegdheden op het terrein van de bouwregelgeving
gaan uitvoeren. De verplichting zal een impuls vormen voor een grotere bestuurlijke
aandacht en prioriteit voor toezicht, controle en handhaving.Verschillen in uitspraken van de huurcommissieDe huurcommissies hebben na invoering van de onderhoudsprocedure besloten
om voor de verschillende categorieën gebreken de maximale huurprijssanctie
aan te houden. Alleen de huurcommissie Amsterdam heeft besloten dat bij C-gebreken
in sommige gevallen kan worden volstaan met verlaging van de huurprijs tot
70% in plaats van 55%. Gesteld kan daarom worden dat de huurcommissies vrijwel
allemaal een uniform sanctiebeleid hebben vastgelegd. In de afgelopen periode
heeft de kantonrechter in enkele gevallen uitgesproken dat toepassing van
het maximale percentage bij de categorie C-gebreken in concrete gevallen soms
te hoog is1. Vooralsnog hebben de huurcommissies
geen aanleiding gezien om het uniforme beleid op dit punt te wijzigen. Wel
hebben de huurcommissies in een enkel geval gebruik gemaakt van de mogelijkheid
gebreken aan de C-lijst toe te voegen.Een uitsplitsing van de verschillende uitspraken naar soort gebreken is
niet te geven.Zes wekentermijn/inhaalregelingTijdens de parlementaire behandeling is stil gestaan bij de drempeltermijn
van zes weken die thans in artikel 18 van de Hpw is opgenomen. Daarmee wordt
bepaald dat de huurder eerst zes weken na melding van een gebrek aan de verhuurder
een onderhoudsprocedure bij de huurcommissie kan starten. Verondersteld werd
dat deze termijn voor de verhuurder mogelijk te kort zou zijn om een gebrek
te herstellen. Ik zie evenwel geen aanleiding om deze termijn te wijzigen.
Bedacht moet worden dat, op grond van de rechtspraak, de huurder reeds vanaf
het tijdstip van melding van het gebrek via de rechter aanspraak kan maken
op een korting op de huurprijs1. In de voorstellen
IHH-2 wordt nagenoeg bij deze rechtelijke uitspraak aangesloten en moet de
huurcommissie de huurprijssanctie laten ingaan op de eerste dag van de maand
volgend op de ingebrekestelling. Een termijn van zes weken vind ik in dat
licht redelijk om zo partijen de gelegenheid te geven buiten de huurcommissie
om tot een oplossing te komen.Uit het onderzoek blijkt dat bij 29% van de huurders die een artikel 18
Hpw-procedure hebben doorlopen het gebrek wordt opgeheven. In 58 % van deze
gevallen was het gebrek zelfs al voor de uitspraak van de huurcommissie opgeheven.
In vergelijking met eerder onderzoek (1995) is dit een aanmerkelijke verbetering.Niettemin moet ik constateren dat het bij tweederde van de huurders meer
dan drie maanden heeft geduurd voor gebreken werden verholpen. In dat licht
bezien vind ik een verruiming van deze zes weken termijn niet aan de orde
omdat het uitvoering van herstelwerkzaamheden verder zou kunnen vertragen.Tenslotte is destijds toegezegd dat ingegaan zou worden op de mogelijke
gevolgen van het schrappen van de inhaalregeling (Stb. 1999, 69 pag. 20).
Voorheen was het zo dat de verhuurder, in het geval de huur bevroren was als
gevolg van een uitspraak van de huurcommissie over onderhoudsgebreken, de
overgeslagen jaarlijkse huurverhogingen later alsnog kon inhalen. Ik merk
hierbij op dat ik van verhuurders geen signalen heb ontvangen dat het vervallen
van de inhaalregeling tot problemen bij de verhuurders heeft geleid. Daarnaast
ging van deze inhaalregeling een verkeerd signaal uit. De huurder mag immers
verwachten dat de verhuurder zorg draagt voor spoedig herstel van gebreken.
De verhuurder die dit nalaat kan dan ook geen aanspraak maken op het inhalen
van de oplegde huurverhoging. De verhuurder heeft overigens wel de mogelijkheid
om, na opheffing van gebreken, op grond van artikel 4 van de Hpw op een later
tijdstip één achtergebleven huurverhoging tussentijds te realiseren
en daarna te vervolgen met de jaarlijkse huurverhoging.Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,H. G. J. KampXNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Bijvoorbeeld Kantonrechter Utrecht 31 januari 2001, Mitros/Chahbouni.XNoot1Bommel/Ruijgrok, HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-28648-1.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl