ECLI:NL:RBLIM:2025:13194, Rechtbank Limburg, 03-12-2025, C/03/341751 / HA ZA 25-212
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Lekkende riolering. Geen non-conformiteit van een woning. De koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule. Kopers waren dus geïnformeerd over de ouderdom van de woning, ook die van de riolering en hadden kunnen weten dat er kans bestond dat de verouderde riolering binnen afzienbare termijn gerenoveerd of vervangen zou moeten worden vanwege lekkages. Een verouderde riolering maakt de woning daarom niet non-conform. Dat de riolering lekte op het moment van koop kan niet worden vastgesteld.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/341751 / HA ZA 25-212
    
    
    
      
        Vonnis van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: kopers,
      advocaat: mr. B.C. van Hees,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 3] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 4] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: verkopers,
      advocaat: mr. A.G.E. Verbart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      1. de dagvaarding2.	de conclusie van antwoord3.	de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      4. de mondelinge behandeling van 3 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Verwijzing naar bijlagen vindt plaats door vermelding van het nummer van het processtuk gevolgd door het nummer van de bijlage.
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Verkopers waren eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] . Het is een vrijstaande woning met daaronder een garage en kelder die zij in gebruik hadden voor opslag en stalling van een motor. De woning dateert uit de jaren zestig. 
      
    
    
      2.2.
      Verkopers hebben de woning in januari 2023 te koop gezet. Eind augustus 2023 hebben kopers in aanwezigheid van de verkoopmakelaar de woning bezichtigd en dezelfde dag een bod uitgebracht. Dit bod is door verkopers geaccepteerd en de woning is verkocht voor een bedrag van € 340.000,--. Partijen hebben de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd (bijlage 1.1).
      
    
    
      2.3.
      
        In de koopovereenkomst zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
        “6.3 	De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als Woonhuis voor eigen bewoning.
        
          […]
        
        
          artikel 23 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte ruim 62 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk anders liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In verband hiermee zijn partijen overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico van koper komen.
        
        
          […]
        
        
          Artikel 25 Bouwtechnische keuring
        
        
          Verkoper heeft koper in de gelegenheid gesteld een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Koper heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Koper accepteert derhalve de onroerende zaak in de huidige staat en verklaart dat dit nimmer aanleiding zal vormen tot ontbinding van de onderhavige overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door verkoper.
        
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is op 29 december 2023 aan kopers geleverd. Zij zijn vlak daarna in de woning getrokken.
      
    
    
      2.5.
      Op 22 februari 2024 hebben kopers te kampen gehad met een verstopping in de riolering (zoals blijkt uit het rapport van CED, bijlage 1.11). Het toilet spoelde niet goed door. Kopers hebben eind februari 2024 bij verkopers geïnformeerd naar de put waarop het riool uitliep. Door hen is een bedrijf ingeschakeld om de riolering te laten doorspuiten.
      
    
    
      2.6.
      Doordat er vochtplekken op de kelderwand verschenen, er water op de vloer van de kelder bleef staan en vochtschade aan de wand van het toilet op de begane grond optrad, heeft (in opdracht van de verzekeraar van kopers) Polygon tweemaal een lekdetectie-onderzoek gedaan. In de eerste rapportage van 24 mei 2024 (bijlage 1.5) concludeert Polygon dat het vochtprobleem niet te maken heeft met een leidingtechnische lekkage, maar een bouwkundige oorzaak heeft. In de tweede rapportage van 14 juni 2024 (bijlage 1.7) geeft Polygon aan dat kopers al een stuk van de riolering bestaande uit gres buizen hebben vrij gegraven. Door middel van een rookproef heeft Polygon geconstateerd dat de zichtbare gres buis aansluitingen lek waren en dat rook uit de fundering bij het toilet kwam (hetgeen op lekkage duidt). De conclusie is dat de vochtschades worden veroorzaakt door de lekkende gresbuis onder en voor het huis.
      
    
    
      2.7.
      Kopers hebben de verkopers hiervan bij e-mail van 21 juni 2024 (bijlage 1.10) op de hoogte gesteld en een nader onderzoek naar de omvang van de schade aangekondigd. Dat onderzoek is (in opdracht van de verzekeraar van kopers) uitgevoerd door CED, die daarover op 2 juli 2024 heeft gerapporteerd (bijlage 1.11). CED stelt vast dat de gehele riolering vernieuwd dient te worden vanwege de vele breuken en slechte staat ervan. De totale schade wordt begroot op ongeveer € 20.000,--.
      
    
    
      2.8.
      Kopers hebben de verkopers al bij brief van 27 mei 2024 (bijlage 1.6) aansprakelijk en in gebreke gesteld voor “vochtdoorslag van de buitenmuren naar binnen”. Bij brief van de advocaat van kopers van 5 augustus 2024 (bijlage 1.12) hebben zij de aansprakelijkstelling herhaald en verkopers gesommeerd een schadevergoeding te betalen van € 24.804,80. Kopers hebben de aansprakelijkheid gebaseerd op de aanwezigheid van een verborgen gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat en het verzwijgen van dit gebrek door verkopers die volgens kopers van het gebrek op de hoogte geweest moeten zijn.
      
    
    
      2.9.
      Verkopers hebben de aansprakelijkheid bij brief van 20 augustus 2024 van de hand gewezen (bijlage 1.13) en de hoogte van de schade betwist. Zij stellen dat zij tijdens hun bewoning nooit last van vocht of water in de kelder of op het toilet hebben gehad en er op hen dus geen mededelingsplicht rustte.
      
    
    
      2.10.
      In opdracht van kopers heeft vervolgens op 4 oktober 2024 een deskundigenonderzoek plaatsgevonden door KakesWaal die daarover op 30 oktober 2024 heeft gerapporteerd (bijlage 1.14). Omdat kopers niet wilden dat verkopers in hun woning kwamen zijn zij niet uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn. Volgens de deskundige is er causaal verband tussen de lekkage van de riolering en de vochtproblemen in de kelder en het toilet en was de lekkage al ruim voor de datum van de koopovereenkomst aanwezig. De herstelkosten worden begroot op € 27.100,--. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Kopers vorderen - samengevat -  veroordeling van de verkopers tot vergoeding van door kopers geleden schade ter hoogte van € 38.745,18, primair omdat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, subsidiair omdat is gedwaald en meer subsidiair op grond van onrechtmatige daad. In alle gevallen met veroordeling van de verkopers in de proceskosten en nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Verkopers voeren verweer. Verkopers concluderen tot niet-ontvankelijkheid van kopers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van kopers, met veroordeling van kopers in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
      4.1.
      Deze procedure gaat over de vraag of de door verkopers aan kopers geleverde woning over de eigenschappen beschikte die kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Kopers stellen dat dit niet het geval is omdat de riolering lekt. Kopers vinden daarom dat verkopers de herstelkosten moeten vergoeden. Verkopers zijn van mening dat de woning wel aan de vereisten voldeed omdat de lekkage pas na verkoop en levering is ontstaan. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank volgt het standpunt van verkopers dat geen grond bestaat voor de conclusie dat de woning non-conform is en zal de vorderingen afwijzen. Dit oordeel heeft de rechtbank gebaseerd op de volgende overwegingen.
      
      
        
          Het toetsingskader
          4.3.	In artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt bepaald dat de woning de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het gaat om eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik als woning. De koper kan zich niet beroepen op het ontbreken van dergelijke eigenschappen wanneer hij daarvan bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was of redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn.
      
      
    
    
      4.4.
      Of een gebrek redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, hangt af van diverse omstandigheden, waaronder de onderzoeksplicht van koper en de mededelingsplicht van verkoper. Of, en hoe goed de koper moet onderzoeken of er gebreken zijn, hangt af van de aard van de woning (bijvoorbeeld nieuwbouw of een oud pand) en van de mededelingen van de verkoper. De verkoper die weet dat de woning een gebrek heeft (dat de koper niet eenvoudig kan ontdekken) moet dat gebrek melden aan de koper. Wanneer de verkoper dat niet doet en zijn mededelingsplicht schendt, kan hij de koper het nalaten van onderzoek niet verwijten.
      
      
        
          het gebrek
        
      
    
    
      4.5.
      
        In de koopovereenkomst is als artikel 23 een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Hierin verklaren kopers ermee bekend te zijn dat de woning 62 jaar oud is en gebruikte materialen mogelijk niet meer de kwaliteitseisen van de huidige tijd voldoen. Dergelijke eigenschappen of gebreken komen voor risico van de koper. 
        Kopers waren dus geïnformeerd over de ouderdom van de woning, ook die van de riolering en hadden kunnen weten dat er kans bestond dat de verouderde riolering van gresbuizen binnen afzienbare termijn gerenoveerd of vervangen zou moeten worden vanwege lekkages. De verouderde riolering maakt de woning dus niet non-conform. 
      
      
    
    
      4.6.
      Een lekkende riolering op het moment van leveren maakt de woning wel non-conform. Een woning met een lekkende riolering is namelijk niet geschikt voor normale bewoning. 
      
    
    
      4.7.
      Kopers stellen dat de lekkage in de riolering al aanwezig moet zijn geweest op het moment van de koop dan wel levering van de woning. Verkopers hebben dit uitdrukkelijk betwist; zij stellen dat zij tijdens hun bewoning nimmer last van lekkage of vocht hebben gehad. Omdat het essentieel is voor aansprakelijkheid van verkopers dat vastgesteld kan worden dat de lekkage er al was toen zij het huis nog bewoonden, is het  aan kopers om dat te bewijzen. De rechtbank is van oordeel dat zij daar om de volgende redenen niet in zijn geslaagd. 
      
    
    
      4.8.
      Kopers stellen dat zij de lekkage hebben ontdekt in januari 2024, kort nadat zij de woning hadden betrokken. Zij stellen dat de muur in de kelder een vochtplek had en dat er een plas water op de vloer bij de keldertrap lag. De juistheid van deze stelling wordt niet onderbouwd met foto’s of stukken waarin de lekkage wordt genoemd. In de app berichten die eind februari naar verkopers zijn gestuurd, wordt geen melding gemaakt van een lekkage of vochtplekken op de muur. Er wordt alleen gevraagd waar de put ligt om het riool door te spuiten. Die vraag hield kennelijk verband met de verstopping van het riool waar ze op dat moment last van hadden. 
      
    
    
      4.9.
      Dat de lekkage al in januari 2022 aanwezig was wordt ook niet onderbouwd met de door kopers overgelegde rapportage van KakesWaal van 30 oktober 2024 (bijlage 1.14). Integendeel, hierin staat namelijk dat kopers pas eind april 2024 gebreken op de wanden van de kelder ontdekten. Dit past ook bij de lekdetectie die in mei 2024 door Polygon is uitgevoerd (bijlage 1.5). Ook in het rapport van CED van 2 juli 2024 (bijlage 1.11) staat vermeld dat de vochtplekken pas zijn ontstaan nadat kopers de riolering hebben proberen door te spuiten en dat dit aanleiding was om een lekdetectie uit te voeren.
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande lijkt te volgen dat de lekkage pas is ontstaan (en in ieder geval zichtbaar is geworden) nadat kopers de rioolverstopping hebben laten verhelpen. Dit is een paar maanden na levering van de woning. Daarmee ontbreekt een voldoende onderbouwing voor de door kopers gestelde non-conformiteit.
      
      
        
          conclusie
        
      
    
    
      4.11.
      Omdat niet kan worden vastgesteld dat de lekkage er al was op moment dat de woning gekocht werd, kan niet worden aangenomen dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik en ontbreekt een grondslag voor de door kopers gevorderde schadevergoeding. De vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verkopers worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.124,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      de rechtbank,
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt kopers in de proceskosten van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als kopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt kopers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
        CB