ECLI:NL:RBDHA:2026:3006, Rechtbank Den Haag, 11-02-2026, 11124008 \ RL EXPL  24-10109
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot vernietiging meerpartijenovereenkomst, indeplaatsstellingsovereenkomst. Gebreken. Lekkages. Beroep op dwaling slaagt niet nu afspraken zijn gemaakt over lekkages in de Indeplaatsstellingsovereenkomst. Huurprijsvermindering en schadevergoeding contractueel uitgesloten.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      JB/d
      Zaaknummer: 11124008 \ RL EXPL  24-10109
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap WIZZCONCEPT B.V., 
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Wizzconcept,
      gemachtigde: mr. J. Roose,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de stichting STICHTING HOF WONEN, 
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Hof Wonen,
      gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 17 mei 2024;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 31 juli 2024;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte aanvullende producties tevens akte wijziging eis in conventie van Wizzconcept van, ingekomen ter griffie op 1 oktober 2024;
        
        
          de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie van Hof Wonen van 20 november 2024;
        
        
          de conclusie van dupliek in reconventie van Wizzconcept van 18 december 2024;
        
        
          de akte overlegging producties tevens houdende akte (tweede) wijziging eis van Wizzconcept van 15 mei 2025;
        
        
          de akte aanvullende producties van Hof Wonen van 15 mei 2025;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 januari 2025 heeft Hof Wonen een incidentele conclusie houdende provisionele vordering ingediend. Op 15 januari 2025 heeft Wizzconcept een conclusie in deze incidentele procedure ingediend. Bovendien heeft Hof Wonen in deze incidentele procedure haar eis vermeerderd en beide partijen hebben in deze procedure aanvullende producties toegezonden. In deze incidentele procedure heeft op 3 april 2025 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar is besloten deze incidentele procedure aan te houden tot de mondelinge behandeling en descente van 15 mei 2025. 
      
    
    
      1.3.
      Op 15 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling in de hoofdzaak plaatsgevonden, waarbij door de gemachtigden van beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd. Aansluitend heeft een descente plaatsgevonden, waar door de griffier een proces-verbaal van is opgemaakt. 
      
    
    
      1.4.
      Vervolgens blijkt het verloop van de procedure uit: 
      
        
          de akte uitlaten na descente tevens houdende akte aanvullende productie van Wizzconcept van 2 juli 2025;
        
        
          de akte uitlaten na descente, akte na comparitie (grondslag) en akte aanvullende productie van Hof Wonen van 2 juli 2025;
        
        
          de akte uitlaten comparitie van Wizzconcept van 30 juli 2025;
        
        
          de akte van 22 oktober 2025 van Hof Wonen. 
        
      
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen Hof Wonen als verhuurder en Tower Leisure B.V. (hierna: Tower Leisure) als huurder is op 23 november 2016 een huurovereenkomst getekend op grond waarvan Tower Leisure met ingang van 1 januari 2017 de bedrijfsruimte aan het [adres] ([postcode]) te ’s-Gravenhage huurde, blijkens de huurovereenkomst bestaande uit een gedeelte van de begane grond en de 40e tot en met 42e etage (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, waarna de huurovereenkomst zonder opzegging wordt verlengd met vijf jaar.  Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. In artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen staat onder meer het volgende: 
      
      
        
          ’11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
        
      
    
    
      11.4
      
        Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
      
      
        - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder; 
      
      
        - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; 
      
      
        […]’
      
      
    
    
      2.2.
      Op 28 juli 2022 zijn Tower Leisure, Wizzconcept en Hof Wonen een ‘Indeplaatsstelling tevens allonge’ (hierna: de Indeplaatsstellingsovereenkomst) overeengekomen uit hoofde waarvan Wizzconcept met ingang van 1 augustus 2022 de rechten en verplichtingen van Tower Leisure voortvloeiende uit de huurovereenkomst heeft overgenomen. De huurprijs bedraagt thans € 25.801,13 per maand.
      
    
    
      2.3.
      In de Indeplaatsstellingsovereenkomst staat onder meer het volgende: 
      
      
        
          ‘
          5 Bestemming Gehuurde
        
      
    
    
      5.1
      
        In afwijking van artikel 1.3 van de Huurovereenkomst zal het Gehuurde gebruikt worden ten behoeve van de exploitatie van een zalencentrum voor de zakelijke markt ten behoeve van bedrijfsbijeenkomsten, evenementen, congressen, vergaderingen en borrels. 
      
      
    
  
  
    
      8Incentive
    
      8.1
      
        Verhuurder is met ondergetekende Huurder overeengekomen dat Huurder over de eerste drie maanden geen huur verschuldigd is (periode 1 augustus t/m 31 oktober 2022). Voornoemde laat de verplichting tot betaling van het voorschot op de servicekosten onverlet.
      
      
    
  
  
    
      12Herstel lekkage
    
      12.1
      
        De herstelwerkzaamheden met betrekking tot de geconstateerde lekkages – een en ander zoals gezamenlijk geconstateerd en opgenomen is in het tussentijdse opnamerapport dd. 1 juli 2022 – zullen door Verhuurder uiterlijk 31 december 2022 zijn uitgevoerd. 
      
      
    
    
      12.2
      
        Indien de verhuurder in verzuim blijft bij het herstellen van de gebreken (schade) zal huurder conform het gestelde in artikel 7:206 lid 3 BW gebreken – na gedegen overleg met Verhuurder zelf verhelpen. 
      
      
    
    
      12.3
      
        De kosten van herstel zullen, voor zover die kosten redelijk waren, verhaald worden op de verhuurder, eventueel door die met de huur te verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW). Indien de lekkages niet verholpen kunnen worden, heeft de huurder het recht om de huur per direct op te zeggen. 
      
      
    
    
      12.4
      
        Huurder en Verhuurder zijn overeengekomen dat Huurder geen aanspraak zal kunnen maken op compensatie van eventuele vervolgschade.
      
      
    
  
  
    
      13Overig
    
      13.1
      
        Voor zover er in deze Overeenkomst geen andere afspraken opgenomen zijn, blijven alle overige bepalingen ui de Huurovereenkomst onverkort van kracht. […]’
      
      
    
    
      2.4.
      Wizzconcept heeft in het gehuurde onder de naam ‘[restaurant]’ een restaurant en vergaderlocaties geëxploiteerd.
      
    
    
      2.5.
      Na meerdere meldingen van Wizzconcept aan Hof Wonen over lekkages, hebben partijen de huurvrijeperiode met negen maanden verlengd tot 1 augustus 2023. In die periode heeft Hof Wonen zich ingespannen om lekkages te verhelpen. 
      
    
    
      2.6.
      Vanaf oktober 2023 heeft Wizzconcept herhaaldelijk geklaagd over lekkages. 
      
    
    
      2.7.
      Het bedrijf Mainplus heeft in opdracht van Hof Wonen op 14 december 2023 en 12 januari 2024 twee lekdetectierapporten uitgebracht. In het rapport van 14 december 2023 staat onder andere het volgende: 
      
      
        
          ‘CONCLUSIE HOOFDOORZAAK
        
        
          Vochtschade/lekkage uit plafond van restaurant wordt mogelijk veroorzaakt door openstaande kit rondom de vloer in de keuken op de 41e verdieping ter hoogte van de vaatwasser. 
        
        
          Bij het in gebruik nemen van de vaatwasser blijkt deze aan de onderzijde flinke lekkage te hebben waardoor er veel water op de vloer komt te staan […].
        
        
          Ook aan de afvoerleiding van de vaatwasser is lekkage bij de overgang van flexible slang naar vast PVC, […].
        
        
          Lekwater zal via de openstaande kitnaden bij de wand en rondom de afvoerleiding in de vloer trekken waardoor lekkage kan ontstaan in ondergelegen restaurant. 
        
        
          De inlaatcombinatie bij de vaatwasser is defect, deze blijft constant doorlopen. 
        
      
      
      
        
          Belendend aan de keuken ter hoogte van dezelfde schade/lekkage bevindt zich de cv-ruimte. Hier blijkt sprake te zijn van lekkage aan de linker cv – ketel ter hoogte van de rookgasafvoer aan bovenzijde van cv – ketel.[…]
        
      
      
      
        
          Daarnaast zit er boven de cv – ketel aan de linkerzijde een koperen condenswater-afvoer waarvan de messing koppeling/knie volledig is weggerot, ook deze veroorzaakt lekkage, […]
        
      
      
      
        
          Lekkage uit plafond bij de bar op de 40e verdieping is mogelijk veroorzaakt door een defect aan de mengkraan van de kleine hulpbar op de 41e verdieping. 
        
        
          Bij aanzetten van deze kraan loopt het water met stralen aan achterzijde naar beneden. Ook het blad waarop deze kraan is gemonteerd is volledig weggerot. 
        
      
      
      
        
          CONCLUSIE BIJKOMENDE OORZAAK
        
        
          Lekkage uit plafond bij lift op 40e verdieping wordt veroorzaakt door openstaande gaten in de dorpel bij de deur naar buiten ter hoogte van lift op de 41e verdieping. 
        
        
          […] Voor de vochtschade aan de wanden belendend aan de buitengevel zal een vervolgonderzoek moeten worden uitgevoerd.’
        
      
      
    
    
      2.8.
      Al eerder heeft tussen partijen een juridische procedure plaatsgevonden. Op 4 juli 2024 heeft de kantonrechter te Den Haag in een kort geding een mondelinge uitspraak gedaan en als volgt geoordeeld: 
      
      
        
          ‘1.4 	Ook de gevorderde huurachterstand tot en met juni 2024 zal worden afgewezen. […] De hoogte van de achterstand wordt tot op heden nog proportioneel geacht in het licht van de gestelde kosten van de herstelwerkzaamheden. Dit bedrag zal als een reservering kunnen worden bevroren. 
        
      
      
    
    
      1.5
      
        
          Daar staat echter tegenover dat de huur van juli 2024 en verder weer volledig betaald dienen te worden, omdat anders sprake dreigt te zijn van een wanverhouding tussen de inhouding en kosten voor herstel. Omdat de huur voor juli 2024 reeds opeisbaar is zal die maand worden toegewezen inclusief eventuele jaarlijkse indexeringen. Voor de maanden daarna zal geen toewijzend vonnis worden afgegeven, omdat die huur nog niet opeisbaar is en er – na de inhoudelijke behandeling in deze zaak – onvoldoende aanleiding is te veronderstellen dat Wizzconcept die verplichting niet zal nakomen.
        
        
          […]
        
      
      
    
    
      1.7
      
        Tot slot verschillen partijen over de invulling van de bestemming van het gehuurde. In de huurovereenkomst staat dat de bestemming horeca is. Anders dan Wizzconcept heeft betoogd leest de kantonrechter in de indeplaatsstellingsovereenkomst opgenomen artikel 5.1 wel een beperking van de bestemming. Daarin is namelijk opgenomen dat in afwijking van artikel 1.3 van de huurovereenkomst het gehuurde zal worden gebruikt ten behoeve de exploitatie van een zalencentrum voor de zakelijke markt ten behoeve van bedrijfsbijeenkomsten, evenementen, congressen, vergaderingen en borrels. Hof Wonen heeft onweersproken gesteld, en Wizzconcept heeft ook een ruimer begrip bepleit, dat Wizzconcept in strijd met die bepaling ook buiten de zakelijke markt (probeert) te opereren, zodat een gevraagd verbod op straffe van een dwangsom op zijn plaats is.[…] ’
      
      
    
    
      2.9.
      Op 25 juli 2024 heeft de (mede-)eigenaresse van Wizzconcept de volgende interne e-mail gestuurd: 
      
      
        
          ‘Beste [naam 1], [naam 2]
        
      
      
      
        
          Bij deze even de randvoorwaarden die we hebben afgesproken 20 juli in ons overleg in [restaurant]
        
        
          - Per 22 juli sluit [restaurant] […]’
        
      
      
    
    
      2.10.
      Op 5 juni 2025 heeft de voorzieningenrechter uitspraak gedaan in het incident ex 223 Rv. De voorzieningenrechter heeft in dit vonnis onder andere het volgende overwogen: 
      
      
        
          ‘4.3	Het door Wizzconcept gedane beroep op opschorting van de huurbetaling vanwege diverse gebreken aan het gehuurde, slaagt niet. Allereerst heeft de kantonrechter op 4 juli 2024 bepaald dat Wizzconcept vanaf juli 2024 de huurbetalingen moest hervatten. Voor zover Wizzconcept betoogt dat nadien opnieuw heftige lekkages hebben plaatsgevonden is de kantonrechter van oordeel dat het al dan niet bestaan van gebreken (die leiden tot lekkage) aan het gehuurde, op dit moment in het midden kan blijven. Opschorting is immers een verweermiddel dat wordt ingezet om de schuldeiser tot nakoming te bewegen. Bovendien leidt opschorting niet tot bevrijding, maar tot uitstel van nakoming. Door tot opschorting over te gaan heeft Wizzconcept Hof Wonen willen bewegen tot het herstellen van de door Wizzconcept gestelde gebreken. Echter, Wizzconcept heeft bij het herstel van de gebreken door Hof Wonen geen belang meer, nu zij het gehuurde (vrijwillig) heeft ontruimd. Dit betekent dat het verweer van Wizzconcept niet in de weg staat aan toewijzing van de vordering van Hof Wonen. In het ontruimen van het gehuurde, althans het staken van de exploitatie sinds oktober 2024, ligt het verhaalsrisico van Hof Wonen. Dat Wizzconcept hierdoor sinds oktober 2024 geen omzet meer genereert, maakt dat Hof Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot betaling van de huurachterstand en betaling van de lopende huur vanaf april 2025. Dit betekent dat Wizzconcept zal worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van een bedrag van € 152.133,80 en vanaf april 2025 tot betaling van een bedrag van € 25.801,13 per maand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente zoals in de beslissing vermeld.’ 
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      
        Wizzconcept vordert – na twee eiswijzigingen – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
        
          primair
        
      
      a. vernietiging van de indeplaatsstellingsovereenkomst op grond van artikel 6:228 BW en tenietdoening van alle uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen; 
      
        subsidiair
      
      Hof Wonen te veroordelen de gebreken in het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te herstellen op straffe van een dwangsom van € 10.000,00, dan wel een bedrag in goede justitie te bepalen, voor elke dag dat Hof Wonen hier niet aan voldoet en huurprijsvermindering tot 100%, althans tot een percentage in goede justitie te bepalen, zolang de gebreken niet zijn hersteld;
      
        meer subsidiair
      
      te verklaren voor recht dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst per 1 mei 2024 is ontbonden;
      
        dan wel:
      
      ontbinding van de Indeplaatsstellingsovereenkomst en de huurovereenkomst;
      
      
         Hof Wonen te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.078.701,98, zijnde vermogensschade door gemiste omzet en bedrijfsresultaat dan wel het bedrag van € 974.818,29, zijnde de som van de gemaakte kosten, verminderd met gerealiseerde omzet, dan wel een bedrag in goede justitie te bepalen; 
         Hof Wonen te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.215,53 als bijdrage waterzuiveringsheffing; 
         Hof Wonen te veroordelen om ter zake buitengerechtelijke incassokosten aan Wizzconcept te voldoen een bedrag ad € 6.775,00; 
         Hof Wonen te veroordelen in de kosten van deze procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      Wizzconcept legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Wizzconcept stelt dat sprake is van aanhoudende en terugkerende gebreken. Volgens Wizzconcept gaat het om de volgende gebreken:
      
        
          De sleutel van de lift werkt niet; 
        
        
          De toegang tot de locatie is rommelig en de ingang wordt door meerdere personen – die daar geen toestemming voor hebben – gebruikt; 
        
        
          De lift is onbetrouwbaar en meerdere malen is sprake geweest van liftopsluitingen; 
        
        
          Veelvuldige valse brandmeldingen en de brandinstallatie is niet goed ingeregeld; 
        
        
          Lekkages bij de vensterbanken, die enkel kunnen worden opgelost als de gondel voor raamonderhoud weer werkt; 
        
        
          Stormschade als gevolg van het openwaaien van een raam, in zijn algemeenheid de onbetrouwbaarheid van de raamafsluitingen; 
        
        
          Op verschillende plaatsen komen steeds lekkages terug, midden in het restaurant, bij de ingang van de lift en in het toilet. 
        
      
      Volgens Wizzconcept bleven de lekkages aanhouden ondanks toezeggingen van Hof Wonen om herstelwerkzaamheden te verrichten. Volgens Wizzconcept maakten bovenstaande gebreken het voor Wizzconcept onmogelijk om de locatie blijvend open te stellen voor gebruik. Hof Wonen heeft – ondanks herhaaldelijke toezeggingen daartoe – nagelaten de gebreken te herstellen, aldus Wizzconcept. Hierdoor heeft Wizzconcept regelmatig geplande activiteiten moeten annuleren, waardoor zij omzet misliep. 
      
    
    
      3.3.
      Volgens Wizzconcept is sprake van dwaling. Hof Wonen heeft immers toegezegd de bestaande gebreken die zijn opgenomen in het opnamerapport van 1 juli 2022 te verhelpen, hetgeen eveneens is opgenomen in artikel 12 van de Indeplaatsstellingsovereenkomst. Hierom is volgens Wizzconcept sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW, omdat zij onjuist is voorgelicht. Volgens Wizzconcept is ook sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW omdat Hof Wonen wist of had kunnen weten dat Wizzconcept de Indeplaatsstellingsovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij had geweten dat de oorzaak van de gebreken niet kon worden opgelost zonder uitgebreid onderzoek en een aanzienlijke verbouwing. Voorts stelt Wizzconcept dat, ook al zou Hof Wonen bij het aangaan van de Indeplaatsstellingsovereenkomst van dezelfde onjuist gebleken verwachting zijn uitgegaan dat de gebreken uiterlijk op 1 juli 2022 zouden zijn verhopen, Hof Wonen had kunnen begrijpen dat bij een dergelijke onzekerheid Wizzconcept de Indeplaatsstellingsovereenkomst niet zou zijn aangegaan. Hierdoor is sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. 
      
    
    
      3.4.
      Voor zover de overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen, betoogt Wizzconcept dat sprake is van gebreken die het gevolg zijn van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Hof Wonen. Hof Wonen kende immers de gebreken en heeft daar geen nadere afspraken over gemaakt. Wizzconcept stelt dat de gebreken een dermate beperking op het gebruiksgenot van het gehuurde geven, dat een huurprijsvermindering van 100% gerechtvaardigd is. Bovendien stelt Wizzconcept dat het gehuurde ten gevolge van de gebreken niet geschikt is voor het gebruik als bedoeld in de overeenkomst. De schade die Wizzconcept door deze tekortkoming heeft geleden bestaat volgens haar uit onder andere het gemiste bedrijfsresultaat van € 5.078.701,98, danwel een bedrag van € 974.818,29 zijnde de kosten die zijn gemaakt voor de exploitatie minus de gerealiseerde omzet. Tevens is volgens Wizzconcept sprake van een onrechtmatige daad. 
      
    
    
      3.5.
      Hof Wonen voert verweer. Hof Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wizzconcept, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wizzconcept, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wizzconcept in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.6.
      Hof Wonen betwist de gestelde gebreken en betwist dat zij geen herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Tegen het beroep op dwaling verweert Hof Wonen zich als volgt. Hof Wonen betwist dat (i) zij Wizzconcept onjuist heeft voorgelicht, (ii) zij haar mededelingsplicht heeft geschonden en (iii) dat beide partijen zijn uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling. Hof Wonen heeft de gebreken hersteld en voor zover het gaat om nieuwe gebreken doet zij haar best om de gebreken die voor haar rekening komen te herstellen. Bovendien voert Hof Wonen hierbij aan dat voor zover de gebreken niet zijn verholpen, partijen in artikel 12.2 en 12.3 van de Indeplaatsstellingsovereenkomst een regeling hebben getroffen. Tevens was de vraag of de gebreken verholpen konden worden tijdens het sluiten van de Indeplaatsstellingsovereenkomst nog onzeker en dus een toekomstige omstandigheid. Voor zover sprake is van dwaling vraagt Hof Wonen om de terugwerkende kracht van de vernietiging te ontzeggen voor zover het gaat om de verschuldigde huurpenningen, nu het verschaffen van huurgenot niet ongedaan kan worden gemaakt. Voor zover Wizzconcept huurprijsvermindering vordert, verweert Hof Wonen zich met het standpunt dat het beroep op huurprijsvermindering door aan te voeren dat huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten nu Wizzconcept niet voldoet aan de in de Algemene Bepalingen opgesomde uitzonderingen. Tevens betwist Hof Wonen dat het gehuurde volledig onbruikbaar is. 
      
    
    
      3.7.
      Ten aanzien van de gevorderde herstelwerkzaamheden verweert Hof Wonen zich met het standpunt dat voor zover het gaat om gebreken die in de rapportage van 1 juli 2022 zijn genoemd, de herstelvordering moet worden afgewezen, omdat artikel 12.2. en 12.3 van de Indeplaatsstellingsovereenkomst bepalen dat als de herstelwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd, Wizzconcept zelf tot herstel over zal gaan en een opzeggingsmogelijkheid heeft. Voor zover het wel gaat om gebreken die niet in de rapportage 1 juli 2022 zijn opgenomen, dient eerst te worden beoordeel of Hof Wonen wel een herstelverplichting heeft. 
      
    
    
      3.8.
      Verder betwist Hof Wonen dat een huurovereenkomst voor een gebouwde onroerende zaak buitengerechtelijk kan worden ontbonden. Hof Wonen betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming ten aanzien van de gestelde gebreken. In ieder geval ontbreekt de toerekenbaarheid omdat zij rechtsopvolger is van Vestia en hierdoor de oorzaak van de lekkages lastig te achterhalen zijn. Tevens is de gevelinstallatie nog niet hersteld, doordat haar aannemer met een leverings- en capaciteitstekort zit. Verder betwist Hof Wonen de verschuldigdheid en de hoogte van de schadevergoeding. Hof Wonen voert hiertoe onder andere aan dat omzetverlies geen gederfde winst is die voor vergoeding in aanmerking kan komen. Hof Wonen betwist tevens de verschuldigdheid en de hoogte van de kosten voor de bijdrage aan het waterzuiveringssysteem en buitengerechtelijke incassokosten.  
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Hof Wonen vordert in reconventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          Wizzconcept te veroordelen tot betaling aan Hof Wonen van een bedrag van € 133.235,16, te vermeerderen met de handels- dan wel wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening; 
        
        
          Wizzconcept te veroordelen om voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 augustus 2024 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, dan wel de resterende periode van de huurovereenkomst, € 25.111,57, te vermeerderen met de jaarlijkse huurverhogingen en de handelsrente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening; 
        
        
          Ontbinding van de Indeplaatsstellingsovereenkomst en de huurovereenkomst tussen partijen;
        
        
          Wizzconcept te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, het gehuurde te ontruimen;
        
        
          Wizzconcept te veroordelen tot betaling van € 1.992.000,00, dan wel € 25.111,57 voor iedere maand dat het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst niet opnieuw verhuurd is, te vermeerderen met de handels-, dan wel wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening; 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Hof Wonen legt aan haar eerste vordering ten grondslag dat Wizzconcept tot en met 1 juli 2024 een huurachterstand van € 128.641,26 heeft laten ontstaan en daardoor ook een bedrag van € 2.400,00 aan boeterente is verschuldigd. Tevens maakt Hof Wonen aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.193,90. Hof Wonen stelt dat Wizzconcept tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst door sinds augustus 2023 de huur niet, niet volledig en/of niet tijdig te betalen. Hierom vordert Hof Wonen ontbinding van de huurovereenkomst en de Indeplaatsstellingsovereenkomst, en ontruiming van het gehuurde. Hof Wonen vordert tevens de huur vanaf augustus 2024 tot aan de datum van ontruiming. Aan haar laatste vordering legt Hof Wonen ten grondslag dat zij schade lijdt als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst, omdat zij op grond van de huurovereenkomst tot en met 31 juli 2032 een bedrag van € 195.000,00 aan huur en een bedrag van € 54.000,00 aan serviceposten per jaar misloopt. Hof Wonen stelt dat de huurovereenkomst, vanaf de datum van het indienen van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, acht jaar zou doorlopen met een totale waarde van € 1.992.000,00. Hof Wonen vordert daarom betaling van dat bedrag, dan wel veroordeling tot betaling van € 25.111,57 per maand (exclusief huurverhoging) totdat het gehuurde weer verhuurd is. 
      
    
    
      3.11.
      Wizzconcept voert verweer. Wizzconcept betwist dat zij tekortschiet. Zij heeft immers instemming van de voorzieningenrechter om een gedeelte van de huur te reserveren voor herstelkosten. Verder voert Wizzconcept aan dat het niet of laat betalen van de huur een gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van Hof Wonen: het niet herstellen van de lekkages. Tevens voert Wizzconcept aan dat voor zover zij tekortschiet in de huurovereenkomst, de omvang van die tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. Er is weliswaar sprake van een hoge huurachterstand, maar de huursom per maand is ook hoog, aldus Wizzconcept. Tevens verweert Wizzconcept zich tegen de gevorderde schadevergoeding door aan te voeren dat deze op nihil moet worden gesteld omdat zij zelf ook schade lijdt. Tot slot voert Wizzconcept aan dat de resterende huurperiode niet acht jaar is, gelet op het feit dat Wizzconcept een tussentijdse opzegmogelijkheid heeft na vijf jaar. De schadevergoeding kan daarom, indien verschuldigd, niet meer zijn dan de resterende huurperiode tot 31 juli 2027. 
      
    
    
      3.12.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        Geen vernietiging van de Indeplaatsstellingsovereenkomst 
      
    
    
    
      
        Vernietiging van de Indeplaatsstellingsovereenkomst is een driepartijenaangelegenheid 
      
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst een driepartijenovereenkomst is. Art. 3:51 lid 2 BW bepaalt dat een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling wordt ingesteld tegen hen die partij bij de rechtshandeling zijn. Nu ook Tower Leisure B.V. partij is bij deze overeenkomst en zij niet door Wizzconcept in de procedure is betrokken, kan de kantonrechter geen vernietiging van de Indeplaatsstellingsovereenkomst uitspreken. Vernietiging van een Indeplaatsstellingsovereenkomst heeft immers verstrekkende gevolgen. Indien de Indeplaatsstellingsovereenkomst vernietigd zou worden, zou dit betekenen dat Wizzconcept nooit huurder is geweest en dat Tower Leisure als oorspronkelijke huurder ook aansprakelijk is en is gebleven voor de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat aan Wizzconcept tijdens de mondelinge behandeling van 15 mei 2025 is voorgehouden dat de kantonrechter geen driepartijenovereenkomst kan vernietigen als daar geen derde partij bij betrokken is. Nu Wizzconcept aan de hand van die vraag niet heeft gevraagd om Tower Leisure in de procedure te betrekken, heeft de kantonrechter ook geen aanleiding gezien om Wizzconcept daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen. Nu vernietiging niet kan plaatsvinden, betekent dit dat de primaire vordering van Wizzconcept zal worden afgewezen. Ten overvloede zal de kantonrechter de wel aan de vernietiging gelegde grondslag (dwaling) bespreken. 
      
      
        
          Aan Wizzconcept komt geen geslaagd beroep op dwaling toe 
        
      
    
    
      4.2.
      Wizzconcept legt samengevat aan het beroep op dwaling ten grondslag dat zij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan indien zij had geweten dat de lekkages niet uiterlijk eind december 2022 zouden zijn opgelost. Naar het oordeel van de kantonrechter faalt een beroep op dwaling gelet op artikel 12 van de Indeplaatsstellingsovereenkomst. In dit artikel is immers een voorziening getroffen voor het geval de lekkages niet tijdig zouden zijn hersteld. Wizzconcept had het recht om de lekkages zelf te herstellen en de kosten hiervan op Hof Wonen te verhalen, of de overeenkomst op te zeggen. Doordat in de Indeplaatsstellingsovereenkomst al een voorziening is getroffen voor het geval dat de lekkages niet zouden kunnen worden verholpen, komt aan Wizzconcept geen beroep op dwaling toe. Door dit artikel had Wizzconcept al bedacht moeten zijn op de mogelijkheid dat de lekkages niet tijdig verholpen hadden kunnen worden, nu daar in dit artikel een voorziening voor wordt getroffen. Dit maakt dat geen dwaling kan plaatsvinden ten aanzien van het niet verhelpen van de lekkages. Concluderend komt aan Wizzconcept dan ook geen geslaagd beroep op dwaling toe. 
      
      
        
          Uit niets blijkt dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst op 1 mei 2024 is ontbonden
        
      
      
    
    
      4.3.
      Wizzconcept vordert tevens te verklaren voor recht dat de indeplaatsstellingsovereenkomst op 1 mei 2024 is ontbonden. Wizzconcept heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst per die datum is ontbonden. Deze vordering om te verklaren voor recht dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst per 1 mei 2024 is ontbonden zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Gebreken
        
      
      
    
    
      4.4.
      Wizzconcept vordert herstel van de gebreken en schadevergoeding wegens het in stand laten van de gebreken. Tevens doet Wizzconcept een beroep op huurprijsvermindering. Allereerst zullen de door Wizzconcept gestelde gebreken worden besproken. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
      
        
          Liftsleutel
        
      
    
    
      4.5.
      Wizzconcept stelt dat de liftsleutel niet werkt. Hof Wonen betwist dat de sleutel niet werkt en heeft hiertoe aangevoerd dat de sleutel wel werkt maar dat deze onjuist werd gebruikt. Wizzconcept heeft hier tegenin gebracht dat de sleutel gebrekkig is omdat de sleutel enkel werkt als deze op een precieze manier wordt gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het feit dat de sleutel op een precieze manier moet worden gebruikt niet dat sprake is van een gebrek dat het huurgenot schaadt. 
      
      
        
          Rommelige toegang
        
      
    
    
      4.6.
      Wizzconcept stelt dat de toegang tot de locatie rommelig is en dat er meerdere personen de ingang kunnen gebruiken waardoor Wizzconcept de locatie niet kan verzekeren. Hof Wonen heeft betwist dat sprake is van een rommelige toegang en heeft aangevoerd dat het gehuurde afsluitbaar is, maar dat in de verdiepingen die Wizzconcept huurt zich een aantal gemeenschappelijke installaties bevinden waar derden toegang tot dienen te hebben. De kantonrechter is van oordeel dat Wizzconcept niet feitelijk heeft onderbouwd dat zij het gehuurde niet kan verzekeren. Tevens slaagt het verweer van Hof Wonen dat niet is overeengekomen dat Wizzconcept exclusief toegang heeft tot de panoramalift en de daarbij behorende toegang. Voor zover mede-gebruikers van het pand tijdelijk spullen zouden laten staan in de toegang, betekent dit dus dat naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is van een gebrek dat het huurgenot schaadt. Bovendien heeft de kantonrechter tijdens de descente geen rommelige toegang heeft aangetroffen. Dit maakt dat op dit punt geen sprake is van een gebrek. 
      
      
        
          Onbetrouwbare lift
        
      
    
    
      4.7.
      Wizzconcept stelt dat de lift onbetrouwbaar is en dat meerdere malen sprake is geweest van liftopsluitingen. Wizzconcept onderbouwt dit standpunt met twee verklaringen van bezoekers die opgesloten hebben gezeten in de lift. Hof Wonen heeft aangevoerd dat de lift tussen juni 2022 en februari 2024 drie keer een storing heeft gehad in de vorm van een opsluiting en dat een lift gemiddeld 2,7 keer per jaar een storing heeft. Hof Wonen heeft hiermee gemotiveerd betwist dat de lift onveilig is. Dat er meer storingen zijn geweest, is immers niet gebleken. Dit betekent dat er ten aanzien van de lift geen sprake is van een gebrek. 
      
      
        
          Onveilige brandmeldinstallatie
        
      
    
    
      4.8.
      Wizzconcept stelt dat sprake is van een onveilige brandmeldinstallatie en voert hiertoe aan dat er veelvuldige valse brandmeldingen zijn en dat de brandinstallatie niet goed is ingeregeld. Volgens Wizzconcept is het tweemaal voorgekomen dat er een brand heeft gewoed op een lagere verdieping en dat het brandalarm op de etage van Wizzconcept op dat moment niet is afgegaan. Wizzconcept verwijst hierbij naar twee rapporten waaruit zou moeten blijken dat de brandinstallatie gebrekkig is. Hof Wonen betwist dat de brandmeldinstallatie gebrekkig is en voert hiertoe aan dat uit de twee rapporten een aantal maatregelen naar voren zijn gekomen. Door Hof Wonen zijn deze maatregelen uitgevoerd, en is het Wizzconcept die nalaat de maatregelen uit te voeren die voor haar rekening en risico waren. Bovendien voert Hof Wonen aan dat nadien een inspectie heeft plaatsgevonden met Veiligheidsregio Haaglanden en dat in het rapport dat in dat kader is opgesteld geen gebreken naar voren zijn gekomen. Hiermee heeft Hof Wonen naar het oordeel van de kantonrechter gemotiveerd betwist dat sprake is van een onveilige brandmeldinstallatie.  
      
      
        
          Stormschade 
        
      
    
    
      4.9.
      Door Wizzconcept is enkel gesteld dat sprake is van stormschade. Zij heeft nagelaten dit standpunt feitelijk te onderbouwen, waardoor de kantonrechter aan dit standpunt voorbij gaat. 
      
      
        
          Lekkages
        
      
    
    
      4.10.
      Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde lekkages hebben plaatsgevonden.  Tussen partijen is allereerst in geschil of deze lekkages op een afdoende wijze zijn verholpen. Verder is tussen partijen in geschil wie gehouden is deze lekkages te verhelpen. Volgens Hof Wonen heeft zij alle lekkages – ondanks dat zij hier niet altijd toe was gehouden – op afdoende wijze verholpen. Voor zover er nog lekkages bestaan is Hof Wonen van oordeel dat die voor rekening en risico zijn van Wizzconcept, nu deze lekkages komen door de inboedel die aan Wizzconcept toebehoort, waaronder de vaatwasser en de mengkraan. Mogelijke vochtdoorslag vanuit de gevel kan door Hof Wonen nog niet worden opgelost, nu dit enkel kan worden verholpen middels het gebruik van een gondelinstallatie. De gondelinstallatie is op dit moment defect, en voor reparatie hiervan is Hof Wonen afhankelijk van derden. Tijdens de descente heeft de kantonrechter geconstateerd dat er in het gehuurde diverse lekkagesporen aanwezig zijn. Een actieve lekkage is door de kantonrechter tijdens de descente niet geconstateerd. 
      
      
      
      
      
        
          Wizzconcept heeft geen belang bij herstel door Hof Wonen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Uit het voorgaande is gebleken dat enkel de lekkages mogelijk kunnen worden aangemerkt als een gebrek. Voor zover de lekkages aan te merken zijn als een gebrek, heeft Wizzconcept naar het oordeel van de kantonrechter heeft geen belang meer bij herstel door Hof Wonen. 
      
    
    
      4.12.
      Daar komt bij dat de Indeplaatsstellingsovereenkomst Wizzconcept de gelegenheid heeft geboden om tot herstel over te gaan, hetgeen zij heeft nagelaten. Bovendien heeft de voorzieningenrechter bij vonnis van 4 juli 2024 heeft bepaald dat Wizzconcept de huurachterstand tot en met juni 2024 heeft mogen reserveren voor herstelwerkzaamheden. Dat Hof Wonen Wizzconcept de gelegenheid niet heeft geboden om tot herstel over te gaan is de kantonrechter niet gebleken. Daarnaast zit het gebrek aan belang bij herstel door Hof Wonen gelegen in het feit dat Wizzconcept de exploitatie in het gehuurde gestaakt en heeft het gehuurde tevens ontruimd. Daar komt bij dat de kantonrechter zich niet aan het oordeel kan onttrekken dat het staken van de exploitatie van het gehuurde te maken had met het door de voorzieningenrechter bij vonnis van 4 juli 2024 opgelegde verbod om te opereren buiten de zakelijke markt, op straffe van een dwangsom. Immers heeft Wizzconcept per e-mail van 25 juli 2024 laten weten dat zij zal stoppen met het exploiteren van [restaurant]. Dit maakt dat de vordering tot herstel van de gebreken zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Het recht op huurprijsvermindering is contractueel uitgesloten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        Wizzconcept vordert huurprijsvermindering. Uit artikel 11.3 en 11.4 van de Algemene Bepalingen volgt dat Wizzconcept geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening, tenzij sprake is (i) van een gebrek dat een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Hof Wonen of (ii) van een gebrek dat Hof Wonen bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en daar met Wizzconcept geen nadere afspraken over heeft gemaakt. Van beide uitzonderingssituaties is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Hof Wonen kende immers de lekkages en heeft hierover afspraken gemaakt in de Indeplaatsstellingsovereenkomst. Van een toerekenbare ernstige tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De tekortkoming zou volgens Wizzconcept bestaan uit het niet verhelpen van de lekkages. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit geen tekortkoming. Voor zover Wizzconcept van mening was, dat Hof Wonen de lekkages niet op een adequate manier had verholpen had zij middels artikel 12 van de Indeplaatsstellingsovereenkomst de mogelijkheid om de lekkages zelf te herstellen en de kosten hiervan te verhalen op Wizzconcept. Hier komt nog bij dat de voorzieningenrechter bij vonnis van 4 juli 2024 heeft bepaald dat Wizzconcept de gevorderde huurachterstand tot juni 2024 mocht reserveren voor de kosten van herstelwerkzaamheden. De kantonrechter is dus van oordeel dat Wizzconcept voldoende mogelijkheden had om zelf tot herstel van de gebreken over te gaan. Dat Wizzconcept niet van die mogelijkheden gebruik heeft gemaakt, maakt dat zij Hof Wonen niet kan aanspraken op wanprestatie danwel een (toerekenbare ernstige) tekortkoming wegens het niet herstellen van de gebreken. Ten aanzien van de lekkages die zou ontstaan vanuit de gevel is de kantonrechter van oordeel dat dit niet aan Hof Wonen kan worden tegengeworpen nu zij afhankelijk is van de reparatie van de gondelinstallatie op het dak van het gebouw.
        Dit betekent dat deze vordering van Wizzconcept zal worden afgewezen. 
      
      
      
      
        
          Wizzconcept heeft geen recht op schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.14.
      Wizzconcept vordert schadevergoeding. Volgens Wizzconcept bestaat haar schade uit de kosten van de startinvestering, de kosten van de onderneming, loonkosten, huur en de gederfde winst minus de gerealiseerde omzet. In randnummer 4.13 van dit vonnis heeft de kantonrechter reeds geconcludeerd dat geen sprake is van een tekortkoming zijdens Hof Wonen. Dit maakt dat tekortkoming in de nakoming geen grondslag vormt voor schadevergoeding. Gedurende de procedure is gebleken dat Wizzconcept naast wanprestatie ook onrechtmatige daad ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering tot schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat Wizzconcept deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd, nu door haar enkel het element schade ten aanzien van de onrechtmatige daad heeft gesteld. Wizzconcept heeft nagelaten om te stellen dat ook aan de overige vereisten voor een geslaagd beroep op onrechtmatige daad is voldaan. 
      
      
        
          Hof Wonen is niet gehouden om de kosten voor de waterzuiveringsheffing te betalen
        
      
      
    
    
      4.15.
      Wizzconcept vordert terugbetaling van te veel betaalde servicekosten. Volgens Wizzconcept wordt zij aangeslagen voor de waterschapsbelasting van het gehele pand en dient Hof Wonen dit aan haar terug te betalen. Hof Wonen betwist dat in de servicekosten een bijdrage voor de waterschapsbelasting is verwerkt. De kantonrechter is ten aanzien van deze vordering van oordeel dat Wizzconcept geen juridische grondslag heeft gesteld op basis waarvan deze kosten voor rekening van Hof Wonen dienen te komen. Dit betekent dat deze vordering van Wizzconcept zal worden afgewezen.  
      
      
        
          De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu de vorderingen van Wizzconcept zullen worden afgewezen, treft de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten hetzelfde lot. 
      
      
        
          Wizzconcept moet de proceskosten van Hof Wonen in conventie betalen
        
      
      
    
    
      4.17.
      Wizzconcept is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hof Wonen in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                4.884,00
              
              
                (3 punten × € 1.628,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.019,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Wizzconcept moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      4.18.
      Hof Wonen heeft bij haar eis in reconventie een bedrag van € 133.235,16 aan huurachterstand tot en met juli 2024 gevorderd. Tegen de hoogte van deze achterstand is geen verweer gevoerd, waardoor de achterstand in beginsel toewijsbaar is. Uit het voorgaande blijkt dat de verweren van Wizzconcept tegen betaling van de huurachterstand geen stand houden. Dit betekent dat de gevorderde huurachterstand en de veroordeling tot betaling van de huur vanaf augustus 2024 zal worden toegewezen. Hetgeen uit hoofde van het vonnis in de provisionele vordering van 5 juli 2025 (met zaaknummer 11124008 \ RL EXPL  24-10109) is betaald, dient hierop in mindering te strekken. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurverplichtingen 
        
      
      
    
    
      4.19.
      Hof Wonen vordert ontbinding van de Indeplaatsstellingsovereenkomst en ontbinding van de huurovereenkomst. Uit het voorgaande is gebleken dat de verweren van Wizzconcept tegen het betalen van huur niet slagen. Nu Wizzconcept de hoogte van de huurachterstand ook niet heeft betwist, staat vast dat Wizzconcept tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op hetgeen overwogen in randnummer 4.1 zal de kantonrechter niet de ontbinding van de Indeplaatsstellingsovereenkomst toewijzen. De kantonrechter begrijpt dat Hof Wonen met haar vordering bevrijding wil van haar verplichting om huurgenot te verschaffen en bevrijding van de verplichting van Wizzconcept om na ontbinding huur te betalen. Bedoeld zal zijn de op dit moment bestaande huurovereenkomst tussen Wizzconcept en Hof wonen. De kantonrechter zal dan ook de huurovereenkomst tussen Wizzconcept en Hof Wonen ontbinden. 
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      4.20.
      Ondanks dat Wizzconcept het gehuurde feitelijk heeft ontruimd zal de kantonrechter de ontruiming uitspreken. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.   
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.21.
      Ook vordert Hof Wonen een bedrag aan schadevergoeding over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst, welk bedrag Wizzconcept op grond van artikel 24 van de Algemene Bepalingen verschuldigd is. Dit betreft een bedrag van € 25.107,50 per maand. Wizzconcept zal worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding met dien verstande dat het schadebedrag wordt gefixeerd wordt op een bedrag gelijk aan zes maanden huur, gelet op de bijzondere aard en ligging van het gehuurde. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat Hof Wonen meer schade zal hebben. Hof Wonen heeft immers de plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat zes maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. Eventueel nadien door Hof Wonen geleden schade zal zij zo nodig in een afzonderlijke procedure dienen te vorderen. Dit betekent dat in totaal een bedrag van € 154.806,78 ( = 6 x € 25.801,13) zal worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.  
      
      
        
          Wizzconcept moet de proceskosten van Hof Wonen in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      4.22.
      Wizzconcept is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hof Wonen in reconventie, worden gelet op de samenhang met de conventionele vordering worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.628,00
              
              
                (1 punten × € 1.628,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.763,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Wizzconcept af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Wizzconcept in de proceskosten van € 5.019,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Wizzconcept niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de tussen Hof Wonen en Wizzconcept bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de het pand ‘[pand]’, gelegen aan het [adres] te Den Haag, met betrekking tot de begane grond, 40e, 41e en 42e verdieping;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Wizzconcept om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde (gelegen op de begane grond, 40e, 41e en 42e verdieping van ‘[pand]’, gelegen aan het [adres] te Den Haag) te ontruimen en te verlaten met zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Hof Wonen zijn, en onder afgifte van sleutels ter vrije en algehele beschikking van Hof Wonen te stellen; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Wizzconcept om aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 133.235,16, zijnde de huurachterstand tot juli 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van volledige betaling en te verminderen met hetgeen reeds is voldaan uit hoofde van het door deze rechtbank gewezen vonnis op 5 juni 2025 met zaaknummer 11124008 \ RL EXPL  24-10109;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Wizzconcept om met ingang van 1 augustus 2024 tot aan de datum waarop de definitieve ontruiming na dit vonnis heeft plaatsgevonden aan Hof Wonen per maand te betalen een bedrag van € 25.111,57, te vermeerderen met de jaarlijkse huurverhoging en de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Wizzconcept om aan Hof Wonen te betalen een bedrag van € 154.806,78, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Wizzconcept in de proceskosten van € 1.763,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Wizzconcept niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. Vink en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.