ECLI:NL:RBAMS:2026:669, Rechtbank Amsterdam, 22-01-2026, 11644639 \ CV EXPL  25-5836 en 11797188 \ CV EXPL 25-9624
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder heeft van verhuurder een woning in [woonplaats] gehuurd. De huurovereenkomst is bij verstekvonnis ontbonden en huurder is veroordeeld om de woning te ontruimen. De gevorderde dwangsom is afgewezen. Huurder is het niet eens met de ontbinding en ontruiming en is daarom in verzet gekomen. Volgens huurder is er geen sprake van ernstige en structurele overlast en is de huurovereenkomst dus onterecht ontbonden. De kantonrechter verklaart het verzet ongegrond. Huurder moet de woning dus alsnog ontruimen en hij moet tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummers: 11644639 \ CV EXPL  25-5836 en 11797188 \ CV EXPL 25-9624
    
    
    
      
        Vonnis van 22 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij in de procedure CV 25-5836
      geopposeerde in de procedure CV 25-9634
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. A. Ekkel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in de procedure CV 25-5836
      opposant in de procedure CV 25-9634
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. F. Acar.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Tussen partijen zijn twee procedures aanhangig. De procedures zijn als volgt verlopen:
      
      
        
          Procedure CV 25-5836
        
      
      
        
          de oorspronkelijke dagvaarding van 2 april 2025, met producties, van [eiser] ,
        
        
          het vonnis van 15 mei 2025, waarin de huurovereenkomst is ontbonden en waarin [gedaagde] bij verstek is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, en waarin [eiser] in de gelegenheid is gesteld om zich bij akte uit te laten, met de opdracht die akte en het vonnis aan [gedaagde] te sturen, 
        
        
          de akte uitlaten van de zijde van [eiser] , met producties,
        
        
          een antwoordakte van [gedaagde] ,
        
        
          een instructievonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
        
      
      
      
        
          Procedure CV 25-9634
        
      
      
        
          de verzetdagvaarding van 8 juli 2025, met producties, van [gedaagde] ,
        
        
          een instructievonnis dagbepaling, 
        
        
          de aanvullende producties van de zijde van [eiser] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling in beide procedures heeft plaatsgevonden op 8 december 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Aan zijn zijde was ook [naam] (Pronk Beheer). [gedaagde] was niet aanwezig bij de mondelinge behandeling. Namens [gedaagde] is [de moeder] (moeder) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. 
      
    
    
      1.3.
      De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die eveneens in het dossier zijn gevoegd. 
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2Inleiding 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde sinds 1 april 2021 van [eiser] de woning aan de [adres] . De huurovereenkomst is bij vonnis van 15 mei 2025 ontbonden en [gedaagde] is veroordeeld om de woning te ontruimen. De gevorderde dwangsom is afgewezen. [gedaagde] is het niet eens met de ontbinding en ontruiming en is daarom in verzet gekomen. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van ernstige en structurele overlast en is de huurovereenkomst dus onterecht ontbonden. De kantonrechter verklaart het verzet ongegrond. [gedaagde] moet de woning dus alsnog ontruimen en hij moet tot aan de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen. Dat wordt hierna uitgelegd. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In de verzetzaak CV 25-9634
      
    
    
    
      
        Ontbinding en ontruiming
      
    
    
      3.1.
      Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent, kort gezegd, dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 
      
      
        
          Overlast en vernieling
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] al vanaf het begin van de huurovereenkomst aanhoudend ernstige overlast veroorzaakt. De overlast bestaat volgens [eiser] uit geschreeuw op straat en vanuit de woning, intimideren van buren en vervuiling en vernieling van de woning. Zo is [gedaagde] op 23 april 2023 op het dak van de woning geklommen en heeft hij de dakkoepel vernield. Hij is vervolgens door de politie van het dak afgehaald en opgenomen in het ziekenhuis. Verder heeft [gedaagde] volgens een anonieme melder op 25 mei 2023 vanuit de woning glas naar voorbijgangers gegooid en het raam aan de voorzijde van de woning vernield en is er in augustus 2023 een ernstige ruzie in de woning geweest waarbij de politie heeft ingegrepen. Meerdere omwonenden hebben meermaals geklaagd over (nachtelijke) geluiden uit de woning, waaronder bonken, stampen, slaan tegen de muren en het verschuiven van meubels, er zijn diverse politie-invallen geweest naar aanleiding van overlastmeldingen en de directe buren van [gedaagde] gaan gebukt onder de overlast, zo stelt [eiser] . Bovendien is er bijna altijd een huurachterstand, die achterstand bedraagt momenteel twee maanden, en heeft [gedaagde] een deel van de woning vernield. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] ontkent dat hij structureel overlast veroorzaakt. Er is door de melders een beeld gecreëerd dat niet klopt. Het pand is oud en gehorig, waardoor geluiden goed te horen zijn en [gedaagde] heeft daar zelf ook last van. Hij heeft wel eens meubels verplaatst maar dat doet hij niet regelmatig en het incident met de dakkoepel was eenmalig en de herstelkosten daarvan zijn inmiddels vergoed. [gedaagde] heeft nooit met spullen gegooid en er is geen reden om bang voor hem te zijn. [gedaagde] is nooit agressief geweest en er zijn geen meldingen van fysieke bedreigingen. Hij is juist zelf slachtoffer geweest van fysiek geweld. Dat er een melding is gemaakt van pijngeluiden uit de woning, komt volgens [gedaagde] omdat er toen een kast op zijn hoofd is gevallen. Daarnaast hebben de buren er geen last van dat hij zijn woning niet goed schoonmaakt of opruimt. [gedaagde] is gebaat bij structuur en toewijzing van de vorderingen zal tot een schrijnende situatie leiden. Omdat [gedaagde] vermoedt dat de anonieme melder zijn ex-partner is en de meest recente meldingen alleen van de onderbuurvrouw zijn moeten die verklaringen buiten beschouwing gelaten worden, aldus [gedaagde] . Bovendien is een huurachterstand van twee maanden onvoldoende voor ontbinding en laat [eiser] steken vallen bij het herstellen van gebreken. 
      
    
    
      3.4.
      De moeder van [gedaagde] (hierna: de moeder) heeft ter zitting nog verklaard dat het de laatste tijd wat slechter gaat met [gedaagde] , maar dat zijn gedrag wordt veroorzaakt doordat [gedaagde] bezig is om te stoppen met het gebruik van (voorgeschreven) diazepam, met een “diadip” als gevolg, en dat [gedaagde] al enige tijd bezig is om hulp te zoeken. Zij verbaast zich erover dat hij meestal rustig is als zij telefonisch contact met hem heeft en er daarna een incident volgt. Dat kan volgens haar niet kloppen. 
      
    
    
      3.5.
      Overwogen wordt als volgt. [eiser] heeft meerdere e-mails overgelegd die zijn beheerder (Pronk Beheer) in de periode van mei 2023 tot en met januari 2025 en in november 2025 heeft ontvangen van overlast veroorzaakt door [gedaagde] . In de e-mails (waarvan de afzender is zwartgelakt) wordt met name melding gemaakt van agressief, verward en onvoorspelbaar gedrag van [gedaagde] . Ook wordt regelmatig door de melder(s) geschreven dat er politie langs is gekomen, dat [gedaagde] is meegenomen in een ambulance en dat zij zich onveilig voelen en genoodzaakt zijn om ergens anders te verblijven. Uit de meldingen blijkt dat Pronk Beheer steeds wisselend wordt aangeschreven en daaruit blijkt dat de ene melder al eerder uit zijn of haar woning is vertrokken dan de andere. Het gaat dus om meerdere melders. Dat verklaart ook dat er in november 2025 maar door één persoon geklaagd is; de andere melder verbleef op dat moment blijkbaar niet meer in zijn of haar woning. Anders dan [gedaagde] meent, volgt uit de meldingen voldoende dat de overlast aanhoudend en ernstig is.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] heeft erop gewezen dat er geen meldingen van de periode tussen januari en november 2025 zijn overgelegd, de proces-verbalen van politiebezoeken ontbreken en er geen verzoeken om huurverlaging door andere huurders zijn overgelegd, maar dat doet daar niets aan af. De gemachtigde van [eiser] heeft op de zitting op een rij gezet wanneer de belangrijkste gebeurtissen van overlast hebben plaatsgevonden en waaruit die bestonden, en dat die ook na januari 2025 tot en met november 2025 hebben plaatsgevonden. Dat de overlast niet wordt ondersteund door proces-verbalen, maakt niet dat in dit geval moet worden getwijfeld aan (inhoud van) de meldingen. Daar komt bij dat het ontbreken ervan wordt verklaard doordat de politie deze niet wil verstrekken omdat [eiser] een particuliere verhuurder is. [eiser] kon dan ook geen proces-verbalen van de politie overleggen. Verder is het aan de melders om te beslissen of zij afspraken willen maken over een eventuele huurkorting.
      
    
    
      3.7.
      Vast staat verder dat [gedaagde] meerdere keren vernielingen heeft aangericht aan de woning en het pand waarvan de woning onderdeel uitmaakt. [eiser] heeft daarnaast foto’s overgelegd die op 18 september 2024 door de aannemer van [eiser] zijn gemaakt. Op de foto’s is een zeer vervuilde woning te zien. Op de muren, het witgoed en het aanrecht in de keuken zitten (wat lijkt op) bloedspetters en de vloer van de keuken is vrijwel volledig bedekt met spullen. De deur van de badkamer is voor een groot deel vernield en de vloer van de gang is volledig bedekt met voornamelijk kleding. In een van de kamers is de vloer niet meer zichtbaar omdat de kamer vol ligt met onderdelen van een (omgevallen) kast en andere spullen, zodanig dat de kamer haast niet begaanbaar is. Ook de slaapkamer is zeer vervuild. Het matras ligt op de grond en op de bank liggen brokstukken van de zitkussens van die bank en andere spullen. Er ligt afval op de grond en een van de ramen is met een vuilniszak dichtgeplakt. De foto’s benadrukken dat de situatie onhoudbaar is. 
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft zich, door ernstige overlast te veroorzaken en vernielingen aan de  woning en het pand te verrichten niet als goed huurder gedragen en in strijd met (de algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst gehandeld. Hij schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst
      
      
        
          Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
        
      
      
    
    
      3.9.
      Vast staat dat [gedaagde] momenteel kwetsbaar is en groot belang heeft bij behoud van zijn woning. Daar staat tegenover dat de overlast ernstig is, het gedrag van [gedaagde] onvoorspelbaar en soms agressief is en dat met name ook de vernielingen ernstig zijn. Het verweer van [gedaagde] en de verklaringen van de moeder geven geen blijk van inzicht in de ernst van de situatie. [gedaagde] is door Pronk Beheer bij e-mail van 7 juni 2023 gewezen op de ontvangen meldingen en verzocht om een plan van aanpak om soortgelijke voorvallen te voorkomen. [eiser] heeft [gedaagde] ook in de periode daarna de mogelijkheid gegeven om verbetering te laten zien. De overlast is desondanks niet gestopt, ook niet na het uitbrengen van de (verzet)dagvaarding. Hoewel [gedaagde] inmiddels psychische hulp heeft aanvaard volgens zijn moeder, is niet te verwachten dat er op korte termijn verbetering te verwachten is, gezien het tijdsverloop van de gebeurtenissen. Bovendien heeft de moeder van [gedaagde] verklaard dat het momenteel minder gaat met [gedaagde] , dat de afbouw van de diazepam waaraan hij verslaafd is al drie jaar duurt en dat onduidelijk is hoe lang de afbouw nog zal duren. Van [eiser] en de omwonenden kan niet gevergd worden dat zij dat afwachten. Dat geen einde interventieverklaring of gedragsaanwijzing is (af)gegeven maakt dit niet anders. [eiser] is namelijk een particuliere verhuurder en geen convenantpartner, zodat van hem niet verwacht kan worden dat een einde-interventie-traject wordt doorlopen. 
      
    
    
      3.10.
      Gelet op het voorgaande rechtvaardigt de door [gedaagde] veroorzaakte overlast en de vernieling de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom is ook de gevorderde ontruiming terecht toegewezen. Gezien de onvoorspelbaarheid van het gedrag van [gedaagde] ziet de kantonrechter geen aanleiding om een langere dan de gebruikelijke ontruimingstermijn (veertien dagen) toe te wijzen. Het deel van het vonnis van 15 mei 2025 dat ziet op de ontbinding en de ontruiming zal worden bekrachtigd. Dit betekent dat het verzet van [gedaagde] ongegrond wordt verklaard en dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. 
      
      
        
          In procedure CV 25-5836
        
      
      
      
        
          Gebruikersvergoeding tot ontruiming
        
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser] heeft in de zaak met zaak- en rolnummer 11644639 \ CV EXPL  25-5836 naast ontbinding en ontruiming ook gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld om tot de ontruiming de huur van € 572,72 per maand te betalen. [eiser] is in het vonnis van 15 mei 2025 in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst over te leggen, aan te geven of en hoe de huurprijs door de jaren heen is verhoogd en om informatie te verschaffen over zijn eigen professionele positie als verhuurder, waarvoor de zaak naar de rol is verwezen. [eiser] heeft dat bij akte gedaan. 
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser] heeft in de akte toegelicht dat hij drie panden bezit, waarvan hij er twee verhuurt. In het andere pand woont hij zelf. Het pand waarin [gedaagde] woont bestaat uit drie zelfstandige woningen en die woningen worden allemaal door [eiser] verhuurd. [eiser] moet daarom als professionele partij worden aangemerkt. Omdat de huurovereenkomst door een professionele partij is gesloten met een consument, moet ambtshalve getoetst worden aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. [eiser] mag die bepalingen dan niet gebruiken en hij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht.
      
    
    
      3.13.
      De bedingen waarop de vordering is gebaseerd worden getoetst. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid. Artikel 5.2 Van de huurovereenkomst (huurprijswijziging) is getoetst, omdat de gevorderde gebruikersvordering daarop is gebaseerd, en wordt niet oneerlijk bevonden. 
      
    
    
      3.14.
      
        [eiser] heeft in de akte verder toegelicht dat de huurprijs in lijn met artikel 5.2. van de huurovereenkomst jaarlijks is aangepast op de in de wet bepaalde wijze. Volgens [eiser] bedroeg de kale huurprijs bij de aanvang van de huurovereenkomst (op 1 april 2021) € 513,24 en is de huur vervolgens drie keer verhoogd. Uit de toelichting van [gedaagde] en de overgelegde huurverhogingsbrieven volgt dat de huur per 1 juli 2022 met € 11,80 (2,3%), per 1 juli 2023 met € 16,28 (3,1%) en per 1 juli 2024 met € 31,40 (5,80%) is. De huurverhogingen komen overeen met de destijds geldende maximale verhogingen voor niet-geliberaliseerde woningen.
      
    
    
      3.15.
      Omdat [gedaagde] nog in de woning woont terwijl de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] tot het moment dat de woning ontruimd is een vergoeding betalen die gelijk is aan de huurprijs. [gedaagde] wordt dan ook veroordeeld om over de periode tussen de ontbinding en de daadwerkelijke ontruiming – voor zover hij dat nog niet gedaan heeft – maandelijks een gebruiksvergoeding van € 572,72 te betalen. 
      
      
        
          In beide procedures: de proceskosten
        
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] in beide procedures betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: € 710,95, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 145,45), het griffierecht (€ 90,-), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en de nakosten (€ 67,50).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in de zaak met zaak- en rolnummer 11797188 \ CV EXPL 25-9624 (de verzetprocedure)
        
      
    
    
      4.1.
      verklaart het verzet ongegrond, 
      
    
    
      4.2.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 15 mei 2025 met zaak- en rolnummer 11644639 \ CV EXPL  25-5836 voor zover [gedaagde] daarin bij verstek is veroordeeld,
      
      
        
          in de zaak met zaak- en rolnummer 11644639 \ CV EXPL  25-5836 (de oorspronkelijke procedure)
          
        
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een gebruiksvergoeding van € 572,72 per maand te betalen vanaf de ontbinding tot aan de daadwerkelijke ontruiming, 
      
      
        
          zowel in de oorspronkelijke procedure als in de verzetprocedure
          
        
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 710,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.5.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, bij dienst afwezigheid ondertekend door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 22 januari 2026.
      
      
      
        64183
      
    
  
  
     Artikel 7:231 lid 1 en artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia).
  
  
     Artikel 7:225 BW.