ECLI:NL:RBDHA:2026:4236, Rechtbank Den Haag, 04-03-2026, 11758202 CV EXPL 25-1986
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot betaling huurpenningen voor woningen op (voormalig) Bavo-terrein in Noordwijkerhout. Ten aanzien van de schriftelijke huurovereenkomst faalt het beroep op dwaling, omdat niet is gebleken dat deze is aangegaan onder de onjuiste voorstelling dat door de gemeente toestemming was gegeven voor de huisvesting van arbeidsmigranten in de woningen. Verder wordt het beroep op verrekening gepasseerd. Met betrekking tot de woningen waar geen schriftelijke huurovereenkomst voor bestond wordt de vordering afgewezen. Het is niet komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de door gedaagde(n) te verrichten tegenprestatie voor het gebruik van deze woningen. Artikel 7:212 BW biedt geen wettelijke grondslag om bij gebrek aan een prijsafspraak een redelijke huurprijs toe te wijzen. Vordering in reconventie tot betaling van een schadevergoeding wordt afgewezen, omdat uit de formulering van de eis niet blijkt namens welke partij(en) deze vordering is ingesteld.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Leiden
    
    
    
      EiV/cd
      Zaaknummer: 11758202 \ CV EXPL  25-1986
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats 2],
      eisende partij in conventie,verwerende partij in reconventie,
      hierna: [eiseres],
      gemachtigde: mr. R. Jansen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagden sub 1], voorheen handelend onder de naam [handelsnaam],
    
      wonende te [woonplaats],
      hierna: [gedaagden sub 1],2. de besloten vennootschap [gedaagden sub 2] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats 1],hierna: [gedaagden sub 2],
      procederend bij [gedaagden sub 1].
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 juni 2025;- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
      - de conclusie van antwoord in reconventie;
      - de akte van [eiseres] houdende een (voorwaardelijke) vermindering van eis;
      - de overgelegde producties;
      - de mondelinge behandeling van 18 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Naar aanleiding van de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden tot 3 december 2025 voor schikkingsonderhandelingen. Partijen hebben laten weten dat geen schikking is bereikt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] exploiteert een onderneming gericht op bemiddeling bij de handel en (ver)huur van vastgoed. [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] exploiteren een soortgelijke onderneming.
      
    
    
      2.2.
      Combinatie Novaform - Trebbe B.V. (hierna: CNT) is (althans was) de eigenaresse van 39 woningen op het (voormalige) Bavo-terrein in Noordwijkerhout.
      
    
    
      2.3.
      Tussen [eiseres] en CNT is per 1 april 2022 een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [eiseres] de woningen op het Bavo-terrein van CNT huurt met het doel deze beschikbaar te stellen voor tijdelijke bewoning als vorm van leegstandbeheer. Op basis van de huurovereenkomst is het [eiseres] toegestaan de woningen direct onder te verhuren aan bewoners, of aan een tussenpersoon die bewoners kan werven.
      
    
    
      2.4.
      Op 19 mei 2022 is tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1] (destijds handelend als eenmanszaak onder de naam [handelsnaam]) een (onder)huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagden sub 1] een aantal van de woningen van [eiseres] huurt met het doel deze onder te verhuren aan bewoners. In de eerste schriftelijke huurovereenkomst is over de bestemming van de woningen het volgende bepaald:
      
      
        “1.2. Het Gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke woonruimte en/of tijdelijke opvang van Oekraïense vluchtelingen/arbeidsmigranten. De maximale huisvestingscapaciteit van de woningen bedraagt 6 (zegge: zes) personen per woning.”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft op 29 juni 2022 een nieuwe (concept)versie van de huurovereenkomst gestuurd. In reactie daarop stuurt [gedaagden sub 1] dezelfde dag de volgende e-mail aan [eiseres]:
      
      
        “Ik heb de oorspronkelijke huurder verloren voor de meeste van deze woningen wegens het ontbreken van en schriftelijke toestemming dat de woningen verhuurd mogen worden zoals omschreven in het contract.
      
      
      
        
          Ik heb nu nieuwe huurders gevonden die per 1 juli willen afnemen, maar dan wil ik de schriftelijke bevestiging, in het contract, hebben dat de wijze van verhuur is toegestaan door de gemeente, en ook als aanhangsel bij het contract. Anders aarzelen ook deze huurders.”
      
      
    
    
      2.6.
      Een dag later op 30 juni 2022 stuurt [gedaagden sub 1], voor zover relevant, de volgende e-mail aan [eiseres]:
      
      
        “Het contract biedt op dit moment geen dekking als de gemeente komt handhaven.
        
          Jullie hebben op 23 juni gezegd dat je in gesprek zou gaan met [naam]. Als zij een brief stuurt waarin staat dat het allemaal goed is dan zijn we er, anders wil ik in het contract duidelijker dat jullie verklaren dat de bestemming vluchtelingen/arbeidsmigranten afgestemd is met de gemeente.”
      
      
    
    
      2.7.
      Op 12 juli 2022 heeft [eiseres] nog een (concept)huurovereenkomst aan [gedaagden sub 1] gestuurd, waarin opnieuw is opgenomen dat “het Gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke woonruimte en/of tijdelijke opvang van Oekraïense vluchtelingen/arbeidsmigranten.” Deze huurovereenkomst is door partijen niet ondertekend. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] en [gedaagden sub 1] hebben vervolgens op 10 november 2022 een (deels vervangende en deels aanvullende) schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor woningen op het Bavo-terrein. Deze overeenkomst is door beide partijen ondertekend. In die huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
      
      
        “1.2 Het Gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke woonruimte.
        (…)
      
      
    
    
      4.1
      
        Voor de kamers zoals bedoeld in artikel 1.1 bestaat met ingang van de ingangsdatum van deze Overeenkomst, de betalingsverplichting van Huurder uit de huurprijs en de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het Gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter).
      
    
    
      4.2
      
        De Huurprijs van de woningen zijn weergegeven in artikel 1.1. In deze huurprijzen is een voorschot voor GWE opgenomen van €300 â €600 per woning. (…).”
      
    
    
      2.9.
      Op 28 februari 2023 heeft de Omgevingsdienst West-Holland aangekondigd voornemens te zijn aan CNT een last onder dwangsom op te leggen vanwege het gebruik van de woningen op het Bavo-terrein als huisvesting voor arbeidsmigranten, terwijl het bestemmingsplan slechts bewoning door één huishouden per woning toestaat.
      
    
    
      2.10.
      CNT heeft het voornemen tot oplegging van de last onder dwangsom per e-mail van 14 maart 2023 aan [eiseres] doorgestuurd en [eiseres] gesommeerd om binnen drie werkdagen te zorgen dat de huisvesting op het Bavo-terrein in overeenstemming wordt gebracht met het bestemmingsplan.
      
    
    
      2.11.
      
        
          [eiseres] heeft op 15 maart 2023 het volgende bericht aan [gedaagden sub 1] gestuurd:
        
          “Betreft: Beëindiging overeenkomst
      
      
      
        
          Object : Bavo terrein Noordwijkerhout, alle objecten gelegen op het Bavo terrein,
        
        
          aangeduid met de volgende perceelnummers perceel NWKO4-E-7861 en NWKO4-E-7859
        
      
      
      
        
          Helaas hebben wij de opzegging van de eigenaar ontvangen. [eiseres] B.V. zegt daarom de
        
        
          overeenkomst op van alle objecten die gelegen zijn op perceelnummers NWKO4-E-7861 en
        
        
          NWKO4E-7859
        
      
      
      
        
          Oplevering
        
        
          Dit betekent dat deze objecten in het pand uiterlijk op 15 april 2023 ontruimd en schoon
        
        
          dienen te zijn.”
      
      
      
        
          [gedaagden sub 1] heeft dezelfde dag gereageerd dat zijn onderhuurders zich kunnen beroepen op een opzegtermijn van één maand, zodat de oplevering van de woningen op zijn vroegst eind april 2023 kan plaatsvinden. 
      
      
    
    
      2.12.
      Op 3 april 2023 heeft CNT haar huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd per 5 juli 2023.
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagden sub 1] heeft op 3 april 2023 aan [eiseres] bericht dat zijn onderhuurders bevestigd hebben de woningen per eind april 2023 te verlaten en dat hij mogelijkheden ziet om na 1 mei 2023 het gebruik van de woningen voort te zetten op een manier die binnen het bestemmingsplan valt.
      
    
    
      2.14.
      Op 22 april 2023 heeft de advocaat van [gedaagden sub 1] aan [eiseres] bericht dat [gedaagden sub 1] zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomsten zijn voortgezet voor onbepaalde tijd en dat een geldige opzeggingsgrond ontbreekt, zodat [gedaagden sub 1] zich niet gehouden acht om de woningen per 1 mei 2023 leeg op te leveren.
      
    
    
      2.15.
      Op 4 juli 2023 heeft de Omgevingsdienst West-Holland besloten aan CNT de aangekondigde last onder dwangsom op te leggen wegens het overtreden van het bestemmingsplan, met dien verstande dat CNT een dwangsom van € 25.000,- per overtreding zou verbeuren met een maximum van € 250.000,- indien de huisvesting op het Bavo-terrein niet binnen 4 weken zou worden teruggebracht tot één huishouden per woning.
      
    
    
      2.16.
      CNT heeft [eiseres], [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] op 17 juli 2023 in kortgeding gedagvaard met de vordering dat de woningen op het Bavo-terrein zouden worden ontruimd, dan wel het gebruik van die woningen op straffe van een dwangsom in lijn zou worden gebracht met het bestemmingsplan. 
      
    
    
      2.17.
      De mondelinge behandeling van het kortgeding heeft op 24 juli 2023 plaatsgevonden. Partijen hebben toen in overleg een aantal uitgangspunten geformuleerd voor een mogelijke minnelijke regeling, die zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Het proces-verbaal luidt, voor zover relevant, als volgt:
      
      
        “1. De overeenkomst tussen [CNT] en [eiseres] zal zo spoedig mogelijk worden ontbonden.
      
      
        2. All-in zal het beheer van [eiseres] overnemen per datum beëindiging. All-in zal dan ook de lopende overeenkomsten met betrekking tot de nutsvoorzieningen van [eiseres] overnemen.
      
      
        3. All-in zal zich moeite getroosten om te komen tot ontruiming zonder procedure van de vier gekraakte woningen. Indien dat niet lukt, zal door [CNT] een formele procedure
      
      
        tot ontruiming in gang worden gezet.
      
      
        4. De lopende huurovereenkomsten die All-in met haar huurders heeft gesloten, kunnen worden uitgediend tot uiterlijk 31 januari 2024. Eventuele opvolgende huurders zullen een contract krijgen aangeboden dat niet langer loopt dan tot 31 januari 2024. De
      
      
        opzegtermijn die [CNT] jegens All-in in acht dient te nemen, zal twee maanden zijn, met dien verstande dat niet eerder kan worden opgezegd dan tegen 31 januari 2024.
      
      
        5. All-in zal de huurders kenbaar maken dat gemeentelijke inschrijving een wettelijke verplichting is en zal ervoor zorgdragen dat conform de huidige gemeentelijke regelingen wordt bewoond. Indien onverhoopt van overtreding van het bestemmingsplan ten aanzien van de toegestane bewoning sprake blijkt te zijn nadat All-in daarvoor verantwoordelijk is geworden, zal een eventuele dwangsom ter zake voor rekening en risico van All-in komen. All-in mag, met medeweten van [CNT] met de gemeente contact hebben en [CNT] is gehouden om de begunstigingstermijn zo veel als mogelijk te verlengen teneinde te voorkomen dat dwangsommen verbeurd gaan raken en zo nodig daartoe een voorlopige voorziening te vragen bij de bestuursrechter.
      
      
        6. Naast voormelde grote lijn, zullen binnen de contractuele afspraken tussen [CNT] en
      
      
        
          All-in nog afspraken moeten worden gemaakt over de te betalen huurprijs en de
        
        
          brandveiligheidsvoorzieningen. Tevens zal nog moeten worden nagegaan hoe het zit met
        
        
          de opstalverzekering, die in beginsel voor rekening komt van [CNT].
        
      
      
        7. Separaat van dit kort geding loopt er een discussie tussen [eiseres] en All-in over de betaling van huurpenningen. Partijen behouden zich ter zake alle rechten voor. Dit geschil doet niet af aan voormelde afspraken.
      
      
        8. Partijen maken deze afspraken onder voorbehoud van totstandkoming van een algehele
      
      
        
          en definitieve regeling in het kader van dit geschil.
        
        
          […].”
      
      
    
    
      2.18.
      Een definitieve regeling tussen CNT, [eiseres], [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] is niet tot stand gekomen.
      
    
    
      2.19.
      
        Op 14 september 2023 heeft de oplevering plaatsgevonden van een aantal resterende woningen op het Bavo-terrein die niet in de schriftelijk huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1] waren inbegrepen. Het formulier waarin de oplevering is vastgelegd vermeldt het volgende:
        “Overnemende partij: [gedaagden sub 1] / [gedaagden sub 2] bv
        
          Datum overdracht: 14-09-2023
        
      
      
      
        (…)
        
          Bedrijfsnaam: [eiseres] B.V.
        
      
      
      
        
          De Heer [gedaagden sub 1] verklaart dat onderstaande woningen in goede staat zijn overgedragen door [eiseres] zonder gebreken. En accepteert de woningen zoals ze zijn op het moment van overdracht.
        
      
      
      
        [Een lijst van de adressen van de betreffende woningen is opgenomen]
      
      
      
        
          De heer [gedaagden sub 1] verklaart dat:
        
      
      
        
          
            De woningen in goede staat zijn overgedragen;
          
        
        
          
            Accepteert de woningen zoals ze zijn;
          
        
        
          
            Dat hij verantwoordelijk is voor de nutsvoorzieningen voor het gehele Bavo terrein na ondertekening van dit formulier;
          
        
        
          
            Hij een foto heeft ontvangen van dit rapport.
          
        
      
      
      
        
          Handtekening huurder(s)		Handtekening namens verhuurder
        
        [handtekening]				[handtekening]”
      
      
    
    
      2.20.
      Bij besluit van 22 november 2023 heeft de Omgevingsdienst West-Holland de aan CNT opgelegde last onder dwangsom ingetrokken.
      
    
    
      2.21.
      Tussen CNT, [eiseres] en [gedaagden sub 1] is afgesproken dat de woningen op het Bavo-terrein op 5 februari 2024 ontruimd zouden zijn. [gedaagden sub 1] heeft hierover op 23 januari 2024 aan CNT en [eiseres] gemaild:
      
      
        “Graag bevestig ik eea zoals hieronder genoemd, behalve het inleveren van de sleutels.
        
          Deze zullen bij [eiseres] worden ingeleverd omdat ik ze van hen heb ontvangen en de
        
        
          overeenkomst tussen [CNT] en mijn bedrijf nooit tot stand is gekomen.
        
          Er zijn ook woningen van [eiseres] bij die wij niet beheren en verhuren, dus daarvoor dien
        
        
          je sowieso afspraken met [eiseres] te maken.”
      
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagden sub 1] heeft op 5 februari 2024 de sleutels van de woningen overhandigd aan [eiseres].
      
    
    
      2.23.
      Op 3 september 2024 heeft [eiseres] aan [gedaagden sub 1] facturen gestuurd voor de huur over de periode vanaf april 2023 tot en met januari 2024. Op de facturen van april 2023 tot en met augustus 2023 is een huurprijs van € 28.850,- per maand vermeldt, op de factuur van september 2023 een huurprijs van € 35.658,53 en op de facturen van oktober 2023 tot en met januari 2024 een huurprijs van € 41.616,-. Daarnaast is een creditnota van € 28.850,- verstuurd vanwege ‘correctie vvb april 2024 ivm dubbel gefactureerd’.
      
    
    
      2.24.
      De facturen zijn, ondanks aanmaning, niet betaald.
      
    
    
      2.25.
      
        [eiseres] heeft op 5 juni 2025 conservatoir beslag laten leggen op de privéwoning van [gedaagden sub 1].
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie:
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert (verkort weergegeven) dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in de proceskosten (inclusief de wettelijke rente over die kosten):
      
        
          
            [gedaagden sub 1] veroordeelt tot betaling van € 288.500,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          
            [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 57.872,53, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          
            [gedaagden sub 1] veroordeelt tot betaling van € 3.217,50;
        
        
          
            [gedaagden sub 1], althans [gedaagden sub 2] veroordeelt tot betaling van € 1.353,73;
        
      
      althans voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter oordeelt dat [gedaagden sub 1] c.q. [gedaagden sub 2] vanaf 14 september 2023 (direct) verantwoordelijk is/zijn voor de kosten voor nutsvoorzieningen:
      
        
          
            [gedaagden sub 1] veroordeelt tot betaling van € 254.250,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          
            [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 42.926,67, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
        
        
          
            [gedaagden sub 1] veroordeelt tot betaling van € 3.046,25;
        
        
          
            [gedaagden sub 1], althans [gedaagden sub 2] veroordeelt tot betaling van € 1.204,27.
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden sub 1] op grond van de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 voor de daarin genoemde woningen een maandelijkse huur van € 28.850,- verschuldigd is, inclusief voorschot servicekosten. [gedaagden sub 1] heeft de huur over de maanden april 2023 tot en met januari 2024 niet betaald. Hij is daarom een huurachterstand van € 288.500,- aan [eiseres] verschuldigd. Daarnaast heeft [eiseres] per 14 september 2023 een aantal extra woningen beschikbaar gesteld die niet in de schriftelijke huurovereenkomst zijn inbegrepen. [gedaagden sub 1] heeft de oplevering van die woningen zowel namens hemzelf als namens [gedaagden sub 2] aanvaard. Partijen zijn (mondeling) overeengekomen dat ook voor die woningen huurpenningen betaald moeten worden. Bij gebrek aan een vastgelegde prijsafspraak, moet voor de hoogte van de verschuldigde huurpenningen worden aangesloten bij de prijzen voor vergelijkbare woningen uit de laatste schriftelijke huurovereenkomst. Voor de periode vanaf 14 september 2023 tot en met 31 januari 2024 zijn [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] daarom (hoofdelijk) een bedrag van € 57.872,53 aan [eiseres] verschuldigd, inclusief voorschot servicekosten. Omdat [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] niet tijdig tot betaling zijn overgegaan en [eiseres] aanmaningen heeft moeten versturen, zijn zij ook buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente verschuldigd. Voor zover de kantonrechter van oordeel zou zijn dat [gedaagden sub 1] en/of [gedaagden sub 2] vanaf 14 september 2023 zelf verantwoordelijk is/zijn voor de nutskosten, dienen de gevorderde bedragen te worden verminderd met de daarvoor gerekende voorschotten.
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter begrijpt de conclusie van antwoord zo dat [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in conventie primair concluderen tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, dan wel subsidiair concluderen tot toewijzing van een correct bedrag aan huur vanaf mei 2023, rekening houdend met de vorderingen en kosten van [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2]. Op het verweer wordt in de beoordeling ingegaan.
      
      
        
          In reconventie:
      
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter begrijpt verder dat [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in reconventie vorderen dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten:
      
        
          
            [eiseres] veroordeelt tot betaling van de kosten conform tegenvordering, als ook in de gederfde rente;
        
        
          het op de privébezittingen van [gedaagden sub 1] gelegde conservatoire beslag opheft.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] leggen aan hun eis in reconventie ten grondslag dat zij door de onterechte opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] een schade hebben geleden van in totaal € 122.000, volgens hen bestaande uit € 74.000,- voor niet terugverdiende investeringen, € 6.000,- niet terugbetaalde borg, € 30.000,- aan nutskosten en € 22.000,- juridische kosten.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in hun vorderingen, dan wel afwijzing van die vorderingen met veroordeling van [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in de proceskosten in reconventie. Op het verweer wordt in de beoordeling ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De huurovereenkomst van 10 november 2022 is voortgezet
      
    
    
    
      4.1.
      Met betrekking tot de huurpenningen voor de woningen genoemd in de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagden sub 1] op grond van de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 huurpenningen verschuldigd is voor de daarin genoemde woningen. [eiseres] heeft de schriftelijke huurovereenkomst bij e-mail van 15 maart 2023 willen opzeggen, waarna partijen in een door CNT aangespannen kortgedingprocedure op 24 juli 2023 een aantal uitgangspunten hebben geformuleerd voor een minnelijke regeling. [gedaagden sub 1] erkent dat tussen hem, [eiseres] en CNT uiteindelijk geen definitieve regeling is getroffen. Ook erkent hij dat partijen door het uitblijven van die regeling feitelijk geen uitvoering hebben gegeven aan de opzegging van 15 maart 2023. [gedaagden sub 1] is de betreffende woningen ook na 15 maart 2023 blijven gebruiken tot de oplevering van de woningen op 5 februari 2024. Uit de e-mail van [gedaagden sub 1] van 23 januari 2024 blijkt bovendien dat hij zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat hij die woningen in gebruik heeft gehouden op basis van zijn rechtsverhouding met [eiseres] en niet met CNT. Nu vaststaat dat door [gedaagden sub 1] en [eiseres] aan de opzegging van 15 maart 2023 geen uitvoering is gegeven en de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 dus is voortgezet, is [gedaagden sub 1] de daarin overeengekomen huurpenningen verschuldigd. [gedaagden sub 1] betwist verder niet dat hij de huurpenningen over de maanden april 2023 tot en met januari 2024 niet heeft betaald. De vordering tot betaling van € 288.500,- voor de huurachterstand is daarom in beginsel toewijsbaar, met dien verstande dat de kantonrechter hieronder zal toelichten waarom de vordering in dit geval moet worden verminderd met de resterende waarborgsom en de voorschotten voor nutskosten.
      
      
        
          Geen huurovereenkomst voor de opgeleverde woningen van 14 september 2023
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter overweegt als volgt ten aanzien van de woningen die op 14 september 2023 door [eiseres] ter beschikking zijn gesteld, maar niet in de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 zijn inbegrepen.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 7:201 BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Hieruit volgt dat één van de essentialia van een huurovereenkomst is dat de huurder zich moet hebben verbonden tot het verrichten van een tegenprestatie. Op grond van artikel 6:227 BW moet bovendien voldoende bepaalbaar zijn welke tegenprestatie door partijen is overeengekomen. Indien niet komt vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een door de huurder verschuldigde (voldoende bepaalbare) tegenprestatie, kan dus geen sprake zijn van een huurovereenkomst. Verder geldt dat het in dit geval [eiseres] is die zich erop beroept dat voor de betreffende woningen een (mondelinge) huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het is daarom aan [eiseres] om het bestaan van die huurovereenkomst te onderbouwen en zo nodig te bewijzen.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter begrijpt het standpunt van [eiseres] zo dat zij stelt dat bij de oplevering van de woningen op 14 september 2023 is overeengekomen dat [gedaagden sub 1] en/of [gedaagden sub 2] deze van [eiseres] zou(den) huren en dat – bij gebrek aan een concrete prijsafspraak – dit redelijkerwijs zo moet worden uitgelegd dat voor de woningen dezelfde huurprijs zou gelden als voor soortgelijke woningen uit de schriftelijke huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] dit voldoende gemotiveerd hebben betwist. [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hebben aangevoerd dat partijen op 14 september 2023 nog in onzekerheid verkeerden over de dreigende dwangsom van de Omgevingsdienst en dat discussie bestond over de vraag wie van de betrokken partijen daarvoor aansprakelijk zou zijn. Ook was duidelijk geworden dat [gedaagden sub 1] (dan wel [gedaagden sub 2]) niet ongestoord verder zou kunnen gaan met het gebruik van de woningen als huisvesting voor arbeidsmigranten en dat de hoeveelheid bewoners vanwege het bestemmingsplan fors zou moeten worden ingeperkt. Dat [gedaagden sub 1], dan wel [gedaagden sub 2] op 14 september 2023 akkoord zou zijn gegaan met het betalen van dezelfde huurprijs voor die woningen als voor de woningen waarvoor eerder een schriftelijke huurovereenkomst was gesloten, is niet gebleken en ligt ook niet voor de hand. [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] wijzen er bovendien op dat hoewel de uitgangspunten zoals geformuleerd in het proces-verbaal van 24 juli 2023 niet tot een definitieve regeling hebben geleid, daaruit wel volgt dat het aanvankelijk de bedoeling van partijen was dat [eiseres] zich als ‘tussenpersoon’ zou terugtrekken en dat [gedaagden sub 2] de woningen op het Bavo-terrein rechtstreeks van CNT zou gaan huren, althans voor haar zou gaan beheren. Volgens [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] is daarom verklaarbaar dat [eiseres] op 14 september 2023 een aantal van de woningen die zij nog in eigen beheer had heeft overgedragen zonder daarvoor een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met [gedaagden sub 1], dan wel [gedaagden sub 2]. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2], had het op de weg van [eiseres] gelegen om het bestaan van de door haar gestelde huurovereenkomst nader te onderbouwen. [eiseres] heeft echter geen stukken ingebracht waaruit kan blijken dat is overeengekomen dat [gedaagden sub 1], dan wel [gedaagden sub 2] voor de op 14 september 2023 overgedragen woningen huurpenningen aan [eiseres] zouden betalen. In deze procedure is daarom niet komen vast te staan dat voor de op 14 september 2023 opgeleverde woningen een huurovereenkomst is gesloten tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1] en/of [gedaagden sub 2]. In het licht van de gemotiveerde betwisting is onvoldoende onderbouwd dat overeenstemming is bereikt over één van de essentialia voor het tot stand komen van een huurovereenkomst, namelijk de voor het gebruik van de woningen verschuldigde tegenprestatie. 
      
    
    
      4.7.
      Wel staat vast dat [eiseres] de betreffende woningen aan [gedaagden sub 1] en/of [gedaagden sub 2] in gebruik heeft gegeven. Daaruit volgt echter niet, zoals [eiseres] doet voorkomen,  dat [gedaagden sub 1] en/of [gedaagden sub 2] op grond van artikel 7:212 BW bij gebrek aan een prijsafspraak een redelijke huurprijs verschuldigd zijn. In dat artikel is slechts bepaald dat een huurder verplicht is de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Dat artikel biedt dus – zelfs indien er sprake zou zijn van huur – geen grondslag voor de kantonrechter om zelf vast te stellen wat onder de gegeven omstandigheden tussen partijen een redelijke huurprijs zou zijn geweest. De vordering in deze wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Geen contractovername door [gedaagden sub 2]
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagden sub 1] voert verder aan dat zijn verplichtingen ten aanzien van de huurpenningen uit de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 zijn overgenomen door [gedaagden sub 2]. Op grond van artikel 6:159 lid 1 BW kan een partij bij een overeenkomst zijn rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen hem en de derde opgemaakte akte. [gedaagden sub 1] erkent dat hij [eiseres] niet om medewerking voor de overname van de schriftelijke huurovereenkomst door zijn B.V. [gedaagden sub 2] heeft gevraagd. Van een geldige contractovername kan daarom geen sprake zijn. De verplichtingen uit de schriftelijke huurovereenkomst zijn dus op [gedaagden sub 1] blijven rusten.
      
      
        
          Beroep op dwaling faalt
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagden sub 1] voert ook als verweer aan dat hij niet verplicht is tot betaling van de uit de schriftelijke huurovereenkomst voortvloeiende huurpenningen, omdat deze huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen onder invloed van dwaling (artikel 6:228 BW). De kantonrechter merkt op dat [gedaagden sub 1] zich daarbij niet beroept op vernietiging van de overeenkomst. De kantonrechter zal het standpunt van [gedaagden sub 1] daarom zo opvatten dat hij een beroep doet op opheffing van het dwalingsnadeel (artikel 6:230 lid 2 BW). De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
      
    
    
      4.10.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling is (onder andere) vereist dat vast komt te staan dat de overeenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden sub 1] stelt dat deze onjuiste voorstelling van zaken eruit zou hebben bestaan dat [eiseres] hem had toegezegd dat de gemeente toestemming had gegeven voor de huisvesting van arbeidsmigranten op het Bavo-terrein, terwijl dit in werkelijkheid niet zo bleek te zijn. [eiseres] betwist dat zij een dergelijke toezegging heeft gedaan. [eiseres] wijst erop dat uit de e-mails van [gedaagden sub 1] van 29 en 30 juni 2022 blijkt dat [gedaagden sub 1] wist dat er (in ieder geval op dat moment) geen toestemming was van de gemeente om het gehuurde te gebruiken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. In die e-mails schrijft [gedaagden sub 1] immers zelf dat van een dergelijke toestemming geen schriftelijk bewijs bestaat en dat het contract geen dekking zou bieden als de gemeente handhavend zou optreden. De kantonrechter overweegt dat [gedaagden sub 1] in deze procedure ook niets heeft ingebracht waaruit kan blijken dat [eiseres] dergelijk bewijs van toestemming nadien alsnog aan hem heeft gezonden of daar anderszins toezeggingen over heeft gedaan. Integendeel, uit de tekst van de laatst gesloten schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 blijkt dat ten opzichte van de eerdere huurovereenkomst artikel 1.2. is gewijzigd om als bestemming van het gehuurde niet langer de huisvesting van arbeidsmigranten te vermelden. Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat [gedaagden sub 1] die huurovereenkomst is aangegaan onder de onjuiste voorstelling dat de gemeente toestemming had gegeven om het gehuurde te gebruiken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Alleen al daarom slaagt het beroep op dwaling niet.
      
      
        
          Verrekening
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagden sub 1] stelt voorts dat hij schade heeft geleden als gevolg van het opzeggingsbericht van [eiseres] van 15 maart 2023 en dat daarmee rekening moet worden gehouden bij de vaststelling van de door hem verschuldigde huur. Voor zover [gedaagden sub 1] daarmee heeft bedoeld een beroep te doen op verrekening met de door hem gestelde schadeposten, overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.12.
      Artikel 6:136 BW bepaalt dat de rechter een vordering ondanks een beroep op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Hiervoor is overwogen dat de vordering van [eiseres] tot betaling van de huurpenningen uit de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 in beginsel toewijsbaar is. De door  [gedaagden sub 1] gestelde schadeposten zijn divers en omvangrijk en deze worden door [eiseres] gemotiveerd betwist. Dat brengt mee dat de kantonrechter niet eenvoudig kan vaststellen of [gedaagden sub 1] ten aanzien van de door hem gestelde schadeposten een verrekenbare vordering op [eiseres] heeft. Voor zover het verweer van [gedaagden sub 1] met betrekking tot de schadeposten moet worden opgevat als een beroep op verrekening, wordt dat verweer daarom gepasseerd.  
      
    
    
      4.13.
      Dat ligt anders met betrekking tot de waarborgsom. Tussen partijen staat als onweersproken vast dat [eiseres] op 29 maart 2023 een bedrag van € 6.000,- van de waarborgsom aan [gedaagden sub 1] heeft terugbetaald. [eiseres] erkent dat zij daarmee nog een bedrag van € 30.000,- aan resterende waarborgsom aan [gedaagden sub 1] moet terugbetalen. [gedaagden sub 1] heeft gesteld dit bedrag met de openstaande huurschuld te willen verrekenen en [eiseres] heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben. De toegewezen huurachterstand zal daarom met een bedrag van € 30.000,- worden verminderd.
      
      
        
          De kosten voor de nutsvoorzieningen
        
      
      
    
    
      4.14.
      Verder heeft [eiseres] een voorwaardelijke eisvermindering ten aanzien van de huurachterstand ingediend, voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagden sub 1] per 14 september 2023 zelf verantwoordelijk is geworden voor de nutsvoorzieningen. De kantonrechter overweegt dat op het opleveringsformulier van 14 september 2023, dat door [gedaagden sub 1] is ondertekend, is opgenomen dat [gedaagden sub 1] daarmee (onder andere) verklaart “dat hij verantwoordelijk is voor de nutsvoorzieningen voor het gehele Bavo terrein na ondertekening van dit formulier.” Onder het gehele Bavo terrein vallen ook de woningen die [gedaagden sub 1] huurde op grond van de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022. Reeds daaruit volgt dus dat [gedaagden sub 1] per 14 september 2023 zelf verantwoordelijk is geworden voor de kosten voor de nutsvoorzieningen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat voor zover dit al anders zou zijn, de voorschotten voor de nutskosten per 14 september 2023 hoe dan ook niet aan [eiseres] toewijsbaar zijn. Als onweersproken staat vast dat partijen voorafgaand aan 14 september 2023 voor de nutskosten gewerkt hebben met een systeem van voorschotbetalingen en afrekening met de werkelijke kosten achteraf. Het staat niet ter discussie dat [gedaagden sub 1] per 14 september 2023 feitelijk zelf rechtstreeks is gaan betalen voor de nutsvoorzieningen op het terrein. [eiseres] heeft na 14 september 2023 daarom geen nutskosten meer gemaakt die zij met [gedaagden sub 1] zou kunnen afrekenen. Door [gedaagden sub 1] per die datum betaalde voorschotten zou zij daarom hoe dan ook aan hem moeten terugbetalen.
      
    
    
      4.15.
      
        [eiseres] stelt dat bij aftrek van de voorschotten haar vordering ten aanzien van de huurpenningen uit de schriftelijke huurovereenkomst moet worden verminderd met een bedrag van € 34.250,-. Na aftrek van dit bedrag en na verrekening met de waarborgsom resteert een huurachterstand van € 224.250,-. [gedaagden sub 1] heeft de hoogte van dit bedrag verder niet betwist. De vordering tot betaling van de huurachterstand voor de woningen uit de schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2022 wordt daarom tot dit bedrag toegewezen. 
      
      
        
          Rente en incassokosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      De wettelijke handelsrente over de huurachterstand wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. [eiseres] vordert de wettelijke handelsrente toe te wijzen ‘vanaf de dag van opeisbaarheid van de vorderingen’, maar nu een deel van de bedragen waarvoor [eiseres] heeft gefactureerd wordt afgewezen, is onduidelijk hoe dat zich op het toegewezen bedrag laat toepassen. [gedaagden sub 1] heeft niet betwist in ieder geval per het instellen van de dagvaarding met betaling van het toegewezen bedrag in verzuim te zijn. Ook staat vast dat [gedaagden sub 1] in hoedanigheid van zijn eenmanszaak heeft gehandeld, zodat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW.
      
    
    
      4.17.
      
        [eiseres] vordert verder een vergoeding voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, (onder andere) bestaande uit het door haar gemachtigde laten versturen van een aanmaning aan [gedaagden sub 1]. Het gevorderde bedrag aan incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief, omdat een deel van de vordering wordt afgewezen. De kantonrechter zal het wettelijke tarief toewijzen behorende bij de toegewezen hoofdsom. Een bedrag van € 2.896,25 wordt daarom toegewezen ten aanzien van [gedaagden sub 1].
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ten aanzien van [gedaagden sub 2] worden afgewezen, omdat ook de tegen [gedaagden sub 2] gevorderde hoofdsom wordt afgewezen.
      
      
        
          De vorderingen in reconventie
        
      
      
    
    
      4.19.
      Met betrekking tot de vorderingen in reconventie overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      4.20.
      Ten aanzien van de gevorderde betaling ‘voor de kosten conform tegenvordering als ook in de gederfde rente’ heeft [eiseres] terecht opgemerkt dat uit de formulering van de eis niet blijkt namens welke partij deze vordering is ingesteld. Niet in de eis zelf, maar ook niet in de rest van de conclusie wordt door [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] duidelijk gemaakt aan wie van hun twee deze tegenvordering zou moeten worden betaald. Het is niet aan de kantonrechter of aan [eiseres] om dit zelf in te vullen. Alleen al daarom moet de tegenvordering worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat daarnaast ook niet ondubbelzinnig blijkt welk bedrag van [eiseres] wordt geëist. De bedragen die [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] in hun laatste samenvattende overweging noemen tellen niet op tot het genoemde bedrag van € 122.000,- en de daarbij inbegrepen nutskosten worden door [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] de ene keer begroot op € 35.000,- en de andere keer op € 30.000,-. Ook hier geldt dat het aan [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] is om hun tegenvordering begrijpelijk te formuleren.
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] vorderen daarnaast opheffing van het gelegde conservatoir beslag op de woning van [gedaagden sub 1]. [gedaagden sub 1] wordt in deze procedure tot betaling aan [eiseres] veroordeeld. Het is dus niet gebleken dat het beslag ten aanzien van [gedaagden sub 1] onnodig of onrechtmatig is gelegd. [eiseres] heeft verder onweersproken gesteld dat afgezien van het beslag op de privéwoning van [gedaagden sub 1], het beslag geen ander doel heeft getroffen. Van enig beslag op eigendommen van [gedaagden sub 2] is dus niet gebleken. De vordering tot opheffing van het beslag wordt daarom afgewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.22.
      In conventie krijgt [gedaagden sub 1] grotendeels ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten van [eiseres] (inclusief nakosten) betalen. De vorderingen tegen [gedaagden sub 2] worden in conventie afgewezen. [eiseres] krijgt daarom tegenover [gedaagden sub 2] ongelijk en moet haar proceskosten betalen. Aangezien [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] gezamenlijk hetzelfde verweer hebben gevoerd, worden de proceskosten van [gedaagden sub 2] echter vastgesteld op nihil.
      
    
    
      4.23.
      De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                124,16
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.310,00
              
              
                (2 punten × € 1.155,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.039,16
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom hoofdelijk de proceskosten van [eiseres] betalen. De proceskosten van [eiseres] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.010,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 1.010,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.010,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt in conventie en reconventie toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden sub 1] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 224.250, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat alles is betaald;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden sub 1] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.896,25 ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden sub 1] in de proceskosten van [eiseres] begroot op € 4.039,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagden sub 2] begroot op nihil;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        veroordeelt [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van [eiseres] begroot op € 1.010,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden sub 1] tot betaling van de kosten van betekening als hij niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, of [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordeling onder 5.5. voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagden sub 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten onder 5.3 en 5.5. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, en/of [gedaagden sub 1] en [gedaagden sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten onder 5.5. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.8.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.S. Vonck en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
      
    
  
  
     € 288.500,00 (oorspronkelijk gevorderde achterstand)  - € 34.250,00 (voorschotten nutskosten per 14 september 2023) - € 30.000,00 (resterende waarborgsom) = € 224.250,-.