ECLI:NL:RBNNE:2026:668, Rechtbank Noord-Nederland, 10-03-2026, AWB_LEE 25/462
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ – Tussen partijen is onder meer in geschil of de heffingsambtenaar een juiste objectafbakening heeft gehanteerd en of hij ten onrechte in de WOZ-waarde van het melkveebedrijf geen waardedruk als gevolg van het PAS-melderschap heeft verdisconteerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de objectafbakening correct. Wel oordeelt de rechtbank dat het PAS-melderschap van invloed is op de waarde. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat de onzekerheid bij PAS-melders over onder meer legalisatie ook op de waardepeildatum in algemene zin een waardeverminderend effect heeft op hun agrarische bedrijf. Verder is de PAS-problematiek het gevolg van publiekrechtelijke voorschriften: die problematiek geldt ongeacht de persoon van de exploitant van het melkveebedrijf. De rechtbank is van oordeel dat het waardeverminderend effect, anders dan de heffingsambtenaar stelt, zich ook in het individuele geval van eiser voordoet. Tussen partijen staat vast dat de in de toegepaste taxatiewijzer gebruikte kengetallen zijn gebaseerd op marktgegevens van agrarische objecten die over de benodigde vergunningen beschikken. De rechtbank acht die taxatiewijzer daarom niet zonder meer toepasbaar op het melkveebedrijf. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 25/462
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 maart 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [naam eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: J. van der Leij RT),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 december 2024. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft in een beschikking ten aanzien van eiser de waarde van de onroerende zaak aan [X-weg] [999a] in [woonplaats] (nr. [999a] ) per waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 553.000. Op hetzelfde aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan [X-weg] [999] BEDR in [woonplaats] (nr. [999] BEDR) per de waardepeildatum voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.091.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van nr. [999a] gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van nr. [999a] verlaagd naar € 462.000. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde van nr. [999] BEDR ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van nr. [999] BEDR gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft op de zitting nadere stukken overgelegd. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep tegelijk met het beroep in de zaak met nummer LEE 25/463 op 17 februari 2026 op een zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Eiser heeft het genot krachtens eigendom van nr. [999a] , een vrijstaande bedrijfswoning uit 2021 met een vrijstaande garage (96 m2). De oppervlakte van het woondeel is 233 m2 en die van de grond is 2.715 m2. Alleen eiser en zijn echtgenote gebruiken nr. [999a] , als woning.
      
    
    
      2.2.
      Eiser heeft het genot krachtens eigendom van nr. [999] BEDR. Het betreft een melkveehouderij met een traditioneel bedrijfsgebouw en bestaande uit verschillende bedrijfsonderdelen (het melkveebedrijf). Eiser neemt deel in een maatschap waarvan zijn echtgenote en zijn zoon, [naam zoon] (de zoon), samen met eiser de vennoten zijn (de maatschap). In die hoedanigheid zijn eiser, zijn echtgenote en de zoon gezamenlijk gebruikers van nr. [999] BEDR.
      
    
    
      2.3.
      Het melkveebedrijf heeft in het verleden gebruik gemaakt van de uitzondering die door het Programma Aanpak Stikstof 2015-2021 (het PAS) werd geboden op de vergunningplicht voor bepaalde activiteiten die stikstofdepositie veroorzaken (hierna ook: het PAS-melderschap).
      
    
    
      2.4.
      De zoon heeft als enige het genot krachtens eigendom van [X-weg] [999] in [woonplaats] (nr. [999] ). Alleen de zoon gebruikt nr. [999] , als woning.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van nrs. [999a] en [999] BEDR per waardepeildatum terecht en niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. Die gronden houden in de kern in dat (i) de heffingsambtenaar de onroerende zaken niet correct heeft afgebakend en (ii) de heffingsambtenaar bij de waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het PAS-melderschap.
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    4. Op de zitting is komen vast te staan dat in de eerste plaats in geschil is of de heffingsambtenaar nrs. [999] , [999a] en [999] BEDR correct heeft afgebakend als drie WOZ-objecten. Eiser voert aan dat nrs. [999] , [999a] en [999] BEDR als één WOZ-object moeten worden afgebakend. Eiser heeft daartoe gesteld dat nr. [999] op naam van de zoon staat, maar dat de rest van het bedrijf op naam van de maatschap staat. Eiser heeft er verder op gewezen dat hij nr. [999] BEDR samen met zijn echtgenote en de zoon, als vennoten in de maatschap, gebruikt. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat deze drie onroerende zaken elk een afzonderlijk WOZ-object vormen.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaken terecht als drie afzonderlijke WOZ-objecten afgebakend. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
    
    
      6.1.
      Voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom, een ongebouwd eigendom, of een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat naar de indeling ervan bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ook een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, wordt voor de toepassing van de Wet WOZ aangemerkt als één onroerende zaak.
    
    
      6.2
      De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat nrs. [999] , [999a] en [999] BEDR volgens hem op zich afzonderlijke eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan zijn, maar dat zij niettemin als één WOZ-object moeten worden aangemerkt omdat sprake is van dezelfde eigenaren en dezelfde gebruikers. 
      
    
    
      6.3.
      Naar aanleiding van dit betoog van eiser stelt de rechtbank het volgende voorop. Twee (zelfstandige gedeelten van) eigendommen zijn voor de toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik als het ene eigendom X bij slechts één persoon in gebruik is, terwijl het andere eigendom Y bij een groep van meerdere personen in gebruik is. Dat geldt ook als die ene gebruiker van eigendom X tevens deel uitmaakt van de groep van gebruikers van eigendom Y. 
      
    
    
      6.4.
      
        De rechtbank deelt de opvatting van eiser dat sprake is van één WOZ-object niet. Daaraan staat alleen al het verschil in gebruikers van de onroerende zaken in de weg. Tussen partijen staat feitelijk namelijk vast dat de onroerende zaken de volgende gebruikers hebben:
        - nr. [999] : de zoon;
        - nr. [999a] : eiser en zijn echtgenote, en
        - nr. [999] BEDR: de maatschap, althans eiser, zijn echtgenote en de zoon gezamenlijk. 
        Gelet op wat in 6.3 is overwogen, wordt nr. [999] BEDR niet gebruikt door dezelfde belastingplichtige als nr. [999] of nr. [999a] . Een andere uitleg van artikel 16 van de Wet WOZ zou in dit geval het ongerijmde gevolg hebben dat nr. [999] BEDR zowel met nr. [999] , als met nr. [999a] een samenstel kan vormen, terwijl nr. [999] en nr. [999a] met elkaar geen samenstel kunnen vormen. 
      
      
      
        
          WOZ-waardering
        
      
    
    
      7.1.
      Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      7.2.
      De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Als de heffingsambtenaar hier niet in slaagt, moet de rechtbank vervolgens beoordelen of eiser aannemelijk maakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is.
      
    
    
      7.3.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van nrs. [999a] en [999] BEDR vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarisch, waardepeildatum 1-1-2023 (de taxatiewijzer). Tussen partijen is niet in geschil dat de taxatiewijzer het uitgangspunt moet zijn voor de waardering van nrs. [999a] en [999] BEDR.
      
      
        
          WOZ-waarde nr. [999a]
        
      
      8. Eiser heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat voor de berekening van de grondwaarde (en dus voor de toepassing van de grondstaffel in de taxatiewijzer) moet worden uitgegaan van het totaal van de kaveloppervlaktes van nrs. [999] , [999a] en [999] BEDR (als zijnde één WOZ-object). Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de grondwaarde te hoog berekend door de grondstaffel steeds afzonderlijk toe te passen op nrs. [999] , [999a] en [999] BEDR. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen over de objectafbakening, is dit standpunt van eiser naar het oordeel van de rechtbank onjuist. De grondwaarde van nr. [999a] is niet te hoog berekend.
      
      9. Eiser heeft zich ten aanzien van nr. [999a] verder op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de waardedrukkende invloed van het PAS-melderschap van het melkveebedrijf. Eiser heeft op de zitting evenwel verduidelijkt dat hij dit standpunt voor nr. [999a] alleen inneemt indien nr. [999a] als één WOZ-object tezamen met nr. [999] BEDR moet worden aangemerkt. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen over de objectafbakening, slaagt ook dit standpunt van eiser dus niet.
      
      10. Eiser heeft de WOZ-waarde die voor nr. [999a] is vastgesteld verder niet gemotiveerd betwist. De rechtbank zal die waarde daarom bevestigen. In zoverre is het beroep ongegrond.
      
      
        
          WOZ-waarde nr. [999] BEDR
        
      
      11. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat onderdeel 20 op de taxatiekaart van nr. [999] BEDR ten onrechte als ‘ligboxenstal hoog type stenen wanden’ in plaats van als ‘jongveestal stenen wanden’ is getypeerd. Partijen zijn het erover eens dat onderdeel 20 daarom voor een m2-prijs van € 147 in plaats van € 175 in de waardering moet worden meegenomen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde alleen daarom al niet aannemelijk heeft gemaakt en dat de rechtbank het beroep daarom sowieso gegrond zal verklaren.
      
    
    
      12.1.
      Volgens eiser had de heffingsambtenaar bij de waardebepaling daarnaast rekening moeten houden met de waardedrukkende invloed van het PAS-melderschap. Deze omstandigheid maakt dat de verkoopbaarheid van het bedrijf al sinds 2019 onder grote druk staat ten opzichte van agrarische bedrijven die wel de nodige vergunningen hebben. Eiser heeft in zijn beroepschrift in verband hiermee een korting op de waarde van 25% bepleit.
      
    
    
      12.2.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij bij de waardering terecht geen rekening heeft gehouden met het PAS-melderschap, omdat er vanuit de rijksoverheid in het kader van een legalisatietraject eind 2024 budget is vrijgemaakt om PAS-melders te helpen bij de legalisatie. Ook bestaat nog de mogelijkheid dat het bedrijf wordt uitgekocht door de overheid. Bovendien ligt het melkveebedrijf niet in een Natura 2000-gebied en was er op de toestands- en waardepeildatum sprake van een lopende bedrijfsvoering. Al met al is hier sprake van een relatief kansrijke PAS-meldersituatie, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      13.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte in de WOZ-waarde van nr. [999] BEDR geen waardedruk als gevolg van het PAS-melderschap verdisconteerd. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe.
      
    
    
      13.2.
      De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 29 mei 2019 kort gezegd geoordeeld dat stikstofveroorzakende activiteiten waarvoor op grond van het PAS een uitzondering op de vergunningplicht van de natuurbeschermingswetgeving gold, alsnog vergunningplichtig zijn (de PAS-uitspraak). Op 28 februari 2022 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit een legalisatieprogramma vastgesteld, omdat het voornemen altijd is geweest om de betrokken activiteiten van de PAS-melders alsnog te legaliseren. Waar aanvankelijk in 2025 duidelijkheid voor PAS-melders had moeten bestaan, is die termijn inmiddels verlengd tot in 2028.
      
    
    
      13.3.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat de onzekerheid over onder meer legalisatie waarin PAS-melders verkeren, ook op de waardepeildatum, in algemene zin een waardeverminderend effect heeft op hun agrarische bedrijf. De heffingsambtenaar heeft slechts verklaard dat hij niet weet hoe groot dat waardeverminderende effect moet zijn en betwist dat dat effect zich ook in het individuele geval van eiser voordoet. Tussen partijen staat verder vast dat de in de taxatiewijzer gebruikte kengetallen zijn gebaseerd op marktgegevens van agrarische objecten die over de benodigde vergunningen beschikken en dus niet door PAS-melderschap worden geraakt. Tussen partijen is tot slot niet in geschil dat het melkveebedrijf PAS-melder is (zie 2.3). Gelet op deze uitgangspunten is naar het oordeel van de rechtbank de taxatiewijzer niet zonder meer toepasbaar bij de waardebepaling van nr. [999] BEDR. De heffingsambtenaar heeft bij de toepassing van de taxatiewijzer ten onrechte geen rekening gehouden met waardedruk als gevolg van het PAS-melderschap. De stellingen van de heffingsambtenaar dat er gewerkt wordt aan een oplossing voor PAS-melders, dat uitkoop ook een optie is, dat bij eiser sprake is van een lopende bedrijfsvoering en dat het melkveebedrijf een “kansrijk geval” is, maken het oordeel van de rechtbank niet anders. Ook onder deze omstandigheden geldt voor het melkveebedrijf namelijk dat een oplossing al sinds de PAS-uitspraak met onzekerheid is omgeven. De rechtbank acht het daarom aannemelijk dat de waardedruk die van het PAS-melderschap uitgaat, zich op de waardepeildatum ook in het geval van nr. [999] BEDR deed voelen. Tot slot maakt ook de omstandigheid dat het melkveebedrijf niet in een Natura 2000-gebied ligt het oordeel van de rechtbank niet anders. Een bedrijf hoeft niet in een Natura 2000-gebied te zijn gelegen om op zo’n gebied stikstofdepositie te veroorzaken
      
    
    
      13.4.
      Gelet op wat op de zitting is besproken, verdient nog opmerking dat de zogenoemde waarderingsficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet verhinderen dat met waardedruk als gevolg van het PAS-melderschap rekening wordt gehouden. De rechtbank overweegt daartoe dat de PAS-problematiek het gevolg is van publiekrechtelijke voorschriften. Die publiekrechtelijke voorschriften hebben bovendien gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van nr. [999] BEDR als zodanig. Het zijn namelijk de activiteiten van het melkveebedrijf die, voor zover ze onder de PAS-melding vallen, zonder vergunning zijn gerealiseerd of verricht en later alsnog vergunningplichtig zijn gebleken. Dat probleem geldt ongeacht de persoon van de exploitant van het melkveebedrijf. Elke potentiële koper van nr. [999] BEDR zal met andere woorden rekening moeten houden met de (onzekere) verwachtingen omtrent de verdere afhandeling en gevolgen van de PAS-problematiek.
      
      
        14.	Gelet op wat in 11 en 13.1 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van nr. [999] BEDR niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat in verband met het PAS-melderschap een korting van 25% op de waarde van nr. [999] BEDR moet worden toegepast. Eiser heeft dit percentage namelijk niet onderbouwd. Omdat beide partijen niet in hun bewijslast zijn geslaagd, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op een bedrag van € 850.000.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    15. Het beroep is gegrond omdat de WOZ-waarde van nr. [999] BEDR wordt verminderd tot € 850.000. De WOZ-waarde van nr. [999a] blijft gehandhaafd op € 462.000. 
    
    16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt.
    
    17. De rechtbank zal de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten veroordelen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.868 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934, met toepassing van een wegingsfactor 1). Hierbij moet vervolgens in aanmerking worden genomen dat de zaken met de nummers LEE 25/462 en 25/463 met elkaar samenhangen in de zin van het Bpb, zodat aan eiser de helft van die vergoeding toekomt, oftewel € 934. Vermindering van deze vergoeding op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ is niet aan de orde, omdat tussen partijen vaststaat dat het geval van eiser met het oog op de proceskostenvergoeding is aan te merken als een bijzonder geval als bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van [X-weg] [999] BEDR in [woonplaats] ;
    - vermindert de vastgestelde waarde van [X-weg] [999] BEDR in [woonplaats] voor het belastingjaar 2024 tot een bedrag van € 850.000;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van [X-weg] [999] BEDR in [woonplaats] ;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van de helft van € 1.868, oftewel € 934; en
    - draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 53 aan eiser te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. 
    
    
    
    
      w.g. griffier	w.g.					rechter
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op: 10 maart 2026.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Artikel 16, aanhef en onder a tot en met c, van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Zie ABRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1603.
  
  
     Zie artikel I, onderdeel B, van de Wet legalisering PAS-projecten, Stb. 2026,36.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, r.o. 3.5.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 17 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AM1462 en Hoge Raad 8 augustus 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD9490, r.o. 3.3.