ECLI:NL:RBMNE:2025:3830, Rechtbank Midden-Nederland, 23-07-2025, C/16/580199 / HA ZA 24-435
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanneming van werk. Eisers hebben de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden. Verweer schuldeisersverzuim slaagt niet. Gedaagde moet de door eisers gestelde schade deels vergoeden.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/580199 / HA ZA 24-435
    
    
    
      
        Vonnis van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 2] (enkelvoud),
      advocaat: mr. K. Dirlik,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 2] , 
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      advocaat: mr. A.N. Broekhoven.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De rechter beschikt over de volgende stukken:
      - de dagvaarding met producties 1 t/m 30;
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 4;
      - de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis met producties 31 t/m 40;
      - de akte overlegging aanvullende producties 41 en 42 van [eiser sub 2] van 13 maart 2025;
      - de akte overlegging aanvullende producties 5 t/m 10 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 14 maart 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 25 maart 2025. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder besproken is. De behandeling van de zaak is na de zitting aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om een schikking te bereiken. Partijen hebben de rechtbank laten weten dat dit niet is gelukt. Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 2] heeft verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de woning van [eiser sub 2] . Volgens [eiser sub 2] heeft [gedaagde sub 2] dit niet goed gedaan. [eiser sub 2] heeft de overeenkomst met [gedaagde sub 2] daarom ontbonden en vordert in deze procedure een vergoeding van de schade die zij stelt daardoor te hebben geleden van in totaal € 222.583,63. [gedaagde sub 2] betwist dat zij fouten heeft gemaakt bij de verbouwing. [gedaagde sub 2] heeft tegenvorderingen ingesteld van in totaal € 52.895,45. De rechter wijst de vordering van [eiser sub 2] gedeeltelijk toe tot het bedrag van € 81.771,23 en wijst de tegenvorderingen van [gedaagde sub 2] af. De rechter zal dit oordeel hierna uitleggen.
      
    
  
  
    
      3De achtergrond van het geschil
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser sub 2] heeft in januari 2023 aan [gedaagde sub 1] – handelend onder de naam [handelsnaam] – gevraagd of hij een offerte wilde opstellen voor de verbouwing van hun huis. Daarna heeft een architect ( [archtect] ) in opdracht van [eiser sub 2] een technische omschrijving opgesteld. [eiser sub 2] heeft vervolgens contact opgenomen met [gedaagde sub 1] met het verzoek om de offerte aan te passen aan de hand van deze technische omschrijving. Nadat de offerte meerdere keren op verzoek van [eiser sub 2] door [gedaagde sub 1] is aangepast en verduidelijkt, hebben [eiser sub 2] en [gedaagde sub 1] uiteindelijk op 29 juli 2023 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten, waarvan de offerte en de technische omschrijving onderdeel uitmaken. [gedaagde sub 1] heeft op 29 augustus 2023 medegedeeld aan de architect van [eiser sub 2] dat de overeenkomst door [gedaagde sub 2] werd overgenomen.
      
    
    
      3.2.
      In de overeenkomst hebben partijen een aanneemsom van € 142.025,40 (inclusief btw) afgesproken. [eiser sub 2] heeft tot nu toe € 28.405,09 hiervan betaald aan [gedaagde sub 2] . Op grond van de overeenkomst zou [gedaagde sub 1] (en later [gedaagde sub 2] ) onder andere een nieuwe vloer en voorzetwanden in de woning van [eiser sub 2] plaatsen. Op 14 augustus 2023 zijn de werkzaamheden gestart. Volgens [eiser sub 2] verliepen de werkzaamheden niet goed. Daarom vonden er op haar verzoek vanaf 5 september 2023 wekelijks bouwvergaderingen plaats, waarbij [gedaagde sub 2] , [eiser sub 2] en haar architect aanwezig waren. In de bouwvergaderingen van 13 en 19 september 2023 gaf [eiser sub 2] aan dat de vloer en de voorzetwanden niet waren geplaatst zoals afgesproken. Over een mogelijke oplossing worden partijen het niet eens: [eiser sub 2] wilde dat [gedaagde sub 2] overging tot herstel, maar [gedaagde sub 2] wilde pas overgaan tot herstel als [eiser sub 2] eerst haar factuur van 15 september 2023 betaalde. Als gevolg van deze impasse voerde [gedaagde sub 2] vanaf oktober 2023 geen werkzaamheden meer uit in de woning.
      
      
        
          Hoe is het toen verder gegaan?
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser sub 2] heeft  – in overleg met [gedaagde sub 2] – [deskundige 1] als deskundige ingeschakeld om onderzoek te doen naar de door [eiser sub 2] gestelde gebreken. Op verzoek van [eiser sub 2] heeft [deskundige 1] haar onderzoek vroegtijdig stopgezet. Volgens [eiser sub 2] was [deskundige 1] onvoldoende voorbereid op de onderzoeksvragen. [eiser sub 2] heeft vervolgens [deskundige 2] als deskundige ingeschakeld. [gedaagde sub 2] is hierover geïnformeerd door [eiser sub 2] . Gelijktijdig heeft [eiser sub 2] – zonder overleg met [gedaagde sub 2] – ook aan [deskundige 3] gevraagd om een deskundigenrapport op te stellen. Toen [gedaagde sub 2] hier achter kwam, heeft zij [deskundige 4] ingeschakeld om een contra-expertise uit te voeren. De bevindingen van deze deskundigen zijn in de loop van 2024 duidelijk geworden. [eiser sub 2] heeft vervolgens de overeenkomst op 11 juli 2024 ontbonden. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de woning van [eiser sub 2] inmiddels is verbouwd door een andere aannemer, namelijk Aannemersbedrijf [aannemer] B.V.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde sub 2] is de contractspartij en [gedaagde sub 1] niet meer
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser sub 2] heeft in deze procedure zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] in privé gedagvaard. [eiser sub 2] vindt dat zij een overeenkomst met [gedaagde sub 1] – die handelde onder de naam [handelsnaam] – heeft gesloten. Toch heeft [eiser sub 2] ook [gedaagde sub 2] gedagvaard, omdat [gedaagde sub 2] volgens haar hoofdelijk aansprakelijk is voor de door haar geleden schade. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat [gedaagde sub 1] de contractspartij van [eiser sub 2] is. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 2] namelijk alle bedrijfsactiviteiten van [handelsnaam] overgenomen, waaronder de overeenkomst die [handelsnaam] met [eiser sub 2] had gesloten. 
      
    
    
      4.2.
      Voor een rechtsgeldige overname van een rechtsverhouding (ook wel contractovername genoemd) is op grond van de wet onder andere de medewerking van de wederpartij (in dit geval [eiser sub 2] ) vereist. De rechter is van oordeel dat [eiser sub 2] in dit geval stilzwijgend haar medewerking heeft verleend. [gedaagde sub 2] heeft de contractovername namelijk op 29 augustus 2023 per e-mail aan de architect van [eiser sub 2] medegedeeld. [eiser sub 2] heeft erkend dat zij deze e-mail heeft gezien en zij heeft hiertegen (de overname) niet geprotesteerd. Bovendien heeft [eiser sub 2] ook uitvoering gegeven aan de contractovername door de factuur aan [gedaagde sub 2] te betalen en [gedaagde sub 2] tot de woning toe te laten en te betrekken bij de bouwvergaderingen in september 2023.
      
    
    
      4.3.
      Doordat [eiser sub 2] (stilzwijgend) haar medewerking heeft verleend, is [gedaagde sub 2] de contractspartij van [eiser sub 2] geworden. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen voor zover deze zijn ingesteld tegen [gedaagde sub 1] in privé, omdat [eiser sub 2] geen overeenkomst meer heeft met [gedaagde sub 1] . Daarnaast heeft [eiser sub 2] geen andere grondslag onderbouwd waarom [gedaagde sub 1] naast [gedaagde sub 2] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eiser sub 2] geleden schade. Volgens [eiser sub 2] had zij met [gedaagde sub 1] afgesproken dat hij een CAR-verzekering zou afsluiten, maar het enkele feit dat [gedaagde sub 2] voor 15 november 2023 geen CAR-verzekering had en [gedaagde sub 1] wel, vormt op zichzelf geen aanleiding om een dergelijke hoofdelijke aansprakelijkheid aan te nemen. 
      
      
        
          Wat hebben partijen met elkaar afgesproken?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Om vast te kunnen stellen of [gedaagde sub 2] inderdaad tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst zoals [eiser sub 2] stelt, moet eerst worden beoordeeld wat partijen precies met elkaar hebben afgesproken. De overeenkomst zal daarom moeten worden uitgelegd. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van de overeenkomst zal de rechter daarom ook letten op de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.5.
      In dat kader is het van belang dat partijen uitgebreid met elkaar hebben gesproken over de inhoud van de offerte voordat zij een definitieve overeenkomst met elkaar sloten, waarvan de offerte onderdeel is. Zo werd de offerte opgesteld en herzien aan de hand van de door de architect opgestelde technische omschrijving. [eiser sub 2] heeft ook de informatie van de constructeur in dit traject met [gedaagde sub 2] gedeeld. De definitieve offerte verwijst ook naar de opgave van deze constructeur. Daarnaast is de offerte op verzoek van [eiser sub 2] een aantal keer aangepast. Zo vond [eiser sub 2] het bijvoorbeeld belangrijk dat een aantal meldcodes expliciet in de offerte werden vermeld. Tussen partijen staat dan ook niet ter discussie dat in de offerte gedetailleerd is vastgelegd hoe het werk moest worden uitgevoerd.
      
    
    
      4.6.
      Partijen zijn het er ook over eens dat de offerte op grond van artikel 4.1 van de overeenkomst leidend is voor het antwoord op de vraag of [gedaagde sub 2] voldoet aan de in artikel 9.2 van de overeenkomst genoemde resultaatsverbintenis: “Aannemer is vrij in het indelen van zijn werkzaamheden binnen de context van het werk en de overeengekomen resultaatsverplichting.” Gelet hierop is de vrijheid van [gedaagde sub 2] om op grond van artikel 9.1 van de overeenkomst zelf te bepalen hoe het werk wordt uitgevoerd, zeer beperkt. Bovendien bepaalt artikel 2 van de overeenkomst ook uitdrukkelijk dat de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals beschreven in de offerte. Het stond [gedaagde sub 2] daarom niet vrij om naar eigen inzicht en zonder voorafgaand overleg met [eiser sub 2] af te wijken van de met [eiser sub 2] nauwkeurig overeengekomen afspraken. 
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van specifiek de vloer staat het volgende opgenomen in de offerte: “Balk en broodjesvloer begane grond volgens opgave constructeur afgewerkt met fermacell vloer meldcode KA18299”. In de opgave van de constructeur staat vervolgens uitdrukkelijk vermeld dat de “PS-renovatievloer DROOG conform opgave leverancier (VBI)” moet worden gelegd. Ook ten aanzien van de voorzetwanden hebben partijen duidelijke afspraken gemaakt in de offerte: “maken van Geïsoleerde voorzetwanden met 80mm PIR isolatie c.a. 60m2. Meldcode KA18187”. 
      
    
    
      4.8.
      Verder is het relevant dat partijen in artikel 6 de volgende betalingsafspraken hebben gemaakt: 
      
      
        
          De betaling van de aanneemsom vindt plaats in de volgende termijnen:
        
      
      
        - € 14.202,54 uiterlijk op 01 Augustus 2023 (10% bij akkoord)
      
      
        - € 14.202,54 uiterlijk op 10 Augustus 2023 (10% bij start werkzaamheden)
      
      
        - € 106.519,05 Verdeeld over de weken van start tot eind (75% tijdens werkzaamheden)
      
      
        - € 7.101,27 Na oplevering (5% na oplevering)
      
      
    
    
      4.9.
      Tot slot staat tussen partijen niet ter discussie dat zij met elkaar hebben afgesproken dat het werk in oktober 2023 zou worden opgeleverd (artikel 8.2 van de overeenkomst). 
      
      
        
          De vloer is niet gelegd op de wijze die partijen met elkaar hebben afgesproken
        
      
      
    
    
      4.10.
      In de eerste plaats is de vloer niet gelegd volgens de meldcode KA18299, terwijl dit wel de afspraak was. De door [gedaagde sub 2] geplaatste EPS-vulelementen (broodjes) hadden namelijk een isolatiewaarde van 4 en niet de volgens de meldcode vereiste isolatiewaarde 5. Dit wordt niet door [gedaagde sub 2] betwist en bovendien ook bevestigd in alle drie de deskundigenrapporten van [deskundige 3] , [deskundige 2] én [deskundige 4] .
      
    
    
      4.11.
      Daarnaast blijkt ook uit de deskundigenrapporten dat de vloer niet is gemonteerd op de in de verwerkingsinstructies van de leverancier (waar de constructeur naar verwijst) voorgeschreven wijze: [gedaagde sub 2] heeft de gaten die in de muur zijn ontstaan als gevolg van het verwijderen van de houten vloerbalken niet dichtgemetseld, de VBI hoeklijn is niet op alle punten voorzien van een ankerslag en [gedaagde sub 2] heeft geen randisolatiestroken toegepast tussen de muren en de fermacell vloer. 
      
    
    
      4.12.
      Tussen partijen bestaat tot slot ook nog discussie of een onderslagbalk onder de vloer aangebracht had moeten worden. Volgens [gedaagde sub 2] was een onderslagbalk niet nodig. Volgens haar had de bestaande pilaar geen functie meer en betrof het aanbrengen van een (nieuwe) onderslagbalk slechts een advies en geen verplichting. De rechter is van oordeel dat [gedaagde sub 2] onvoldoende heeft onderbouwd dat een onderslagbalk geen meerwaarde had. Daarnaast is ook niet gebleken dat [gedaagde sub 2] hierover in overleg is getreden met [eiser sub 2] . Dat had zij wel moeten doen gelet op de inhoud van en wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. De stelling van [gedaagde sub 2] dat deze opgave van de constructeur en/of de verwerkingsinstructies van de leverancier slechts adviezen betreffen en geen verplichtingen, zodat zij hier naar eigen inzicht en zonder overleg met [eiser sub 2] vanaf kon wijken, gaat gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dan ook niet op.
      
      
        
          De voorzetwanden voldoen niet aan de afgesproken meldcode 
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde sub 2] erkent ook dat de voorzetwanden niet voldoen aan de meldcode KA18187, terwijl partijen dit wel uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Dat de voorzetwanden voldoen aan de meldcode was voor [eiser sub 2] belangrijk, omdat dit van invloed is op onder andere het energielabel van de woning, het verkrijgen van subsidie door [eiser sub 2] en het type samenstelling van het materiaal. Volgens [gedaagde sub 2] was het juiste materiaal dat wel voldeed aan de meldcode niet beschikbaar en heeft zij daarom een alternatief gebruikt, zonder dit vooraf te overleggen met [eiser sub 2] . Dit geldt ook als een tekortkoming. Niet alleen omdat [eiser sub 2] geen recht heeft op dezelfde subsidie bij het door [gedaagde sub 2] gekozen alternatief, maar ook omdat [eiser sub 2] geen invloed heeft gehad op welk alternatief gekozen zou worden dat naar haar wens was. Hoewel het goed te begrijpen is dat de [gedaagde sub 2] snel aan het werk wil, was in dit geval overleg noodzakelijk en bovendien ook goed mogelijk geweest, mede gelet op de bouwvergaderingen die wekelijks plaatsvonden.
      
      
        
          
            [gedaagde sub 2] is in verzuim en [eiser sub 2] niet
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser sub 2] kan de overeenkomst alleen ontbinden en een schadevergoeding van [gedaagde sub 2] vorderen als [gedaagde sub 2] in verzuim is. Als uitgangspunt geldt dat [gedaagde sub 2] pas in verzuim komt als zij een verplichting niet (goed) is nagekomen en haar een herstelkans is geboden om dat alsnog te doen. Op grond van de wet is een dergelijke herstelkans (ook wel een ingebrekestelling genoemd) niet altijd nodig. Dat is bijvoorbeeld het geval als [eiser sub 2] uit een mededeling van [gedaagde sub 2] kon afleiden dat zij in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten (artikel 6:83 sub c BW) of als een door partijen overeengekomen fatale termijn is verstreken (artikel 6:83 sub a BW). Het verzuim treedt in dat geval van rechtswege direct in.
      
    
    
      4.15.
      Gelet op dit wettelijk kader is de rechter van oordeel dat [gedaagde sub 2] in verzuim is en niet [eiser sub 2] . [eiser sub 2] heeft namelijk in de bouwvergaderingen de hiervoor genoemde tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde sub 2] opgemerkt. Zo werd in de bouwvergadering van 19 september 2023 door [eiser sub 2] en haar architect benoemd dat de vloer door de tekortkoming opnieuw moest worden gelegd, waarop [gedaagde sub 2] reageerde dat zij de sleutel van de woning in dat geval zou inleveren. Weliswaar is [gedaagde sub 2] nog op deze uitspraak teruggekomen, maar uit de opvolgende brief van 5 oktober 2023 die namens [gedaagde sub 2] aan [eiser sub 2] is verstuurd, blijkt juist weer duidelijk dat [gedaagde sub 2] geen gehoor zou geven aan het verzoek van [eiser sub 2] om over te gaan tot herstel. Uit deze mededeling kon [eiser sub 2] dus afleiden dat [gedaagde sub 2] niet meer tot het herstellen van de vloer en wanden over zou gaan, terwijl dat wel nodig was. Op grond van artikel 6:83 sub c BW is [gedaagde sub 2] daarom vanaf 5 oktober 2023 in verzuim. 
      
    
    
      4.16.
      Volgens [gedaagde sub 2] hoefde zij pas over te gaan tot herstel als [eiser sub 2] eerst haar factuur van 15 september 2023 zou betalen. Dat verweer slaagt niet. Dat er een betalingstermijn van 14 dagen op de factuur door [gedaagde sub 2] is opgenomen, betekent namelijk niet automatisch dat deze betalingstermijn kwalificeert als een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW. Daarvoor is nodig dat die betalingstermijn vooraf duidelijk is overeengekomen tussen partijen. [gedaagde sub 2] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat dit is gebeurd, terwijl [eiser sub 2] dat betwist. Anders dan de in artikel 6 van de overeenkomst genoemde eerste twee betalingstermijnen, is voor de eerste deelbetaling van 25% geen termijn (datum) overeengekomen. Ook is niet gebleken dat [gedaagde sub 2] een ingebrekestelling naar [eiser sub 2] heeft verstuurd vóór 5 oktober 2023, waardoor [eiser sub 2] in verzuim is komen te verkeren. Dat betekent ook dat [gedaagde sub 2] de nakoming van haar herstelverplichting niet heeft mogen opschorten. 
      
      
        
          Tussenconclusie: [eiser sub 2] heeft de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden
        
      
      
    
    
      4.17.
      Omdat [gedaagde sub 2] op 5 oktober 2023 in verzuim is geraakt, mocht [eiser sub 2] de overeenkomst ontbinden. In dit geval was een volledige ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd. Uit de rapporten van [deskundige 2] , [deskundige 3] en [deskundige 4] blijkt namelijk dat de door [gedaagde sub 2] uitgevoerde werkzaamheden niet voldeden aan de overeenkomst en ook constructief niet goed waren uitgevoerd. [gedaagde sub 2] had moeten meewerken aan herstel, maar heeft dat ten onrechte geweigerd. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser sub 2] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zal daarom worden toegewezen. 
      
      
      
      
      
      
        
          Gevolgen ontbinding
        
      
      
    
    
      4.18.
      Doordat de overeenkomst is ontbonden, ontstaan over en weer verbintenissen tot ongedaanmaking van de al door partijen ontvangen prestaties. Dit betekent dat [gedaagde sub 2] de € 28.405,09 die [eiser sub 2] al aan haar heeft betaald weer terug moet betalen aan [eiser sub 2] . [gedaagde sub 2] kan op haar beurt de door haar verrichte werkzaamheden in de woning niet meer ongedaan maken. Als de prestatie niet meer ongedaan kan worden gemaakt, treedt daar een waardevergoeding voor in de plaats, voor zover dat redelijk is. Omdat [gedaagde sub 2] op meerdere punten tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, zal de vergoeding worden beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor [eiser sub 2] werkelijk heeft gehad. Het gaat daarbij om de subjectieve waarde van deze de prestatie voor [eiser sub 2] . De rechter is van oordeel dat dit niet exact vast te stellen is op basis van het gevoerde partijdebat dat op dit punt zeer uiteenloopt. De rechter zal dan ook, in lijn met artikel 6:97 BW, het bedrag van de waarde schatten. De rechter sluit daarbij aan bij het oordeel van [deskundige 2] dat de waarde van de door [gedaagde sub 2] geleverde prestatie € 6.684,25 bedraagt. Volgens [gedaagde sub 2] bedraagt de waarde van haar werk veel meer, namelijk € 48.000,-, maar dit klopt niet. [gedaagde sub 2] houdt daarbij namelijk ten onrechte geen rekening met de herstelwerkzaamheden die [eiser sub 2] heeft moeten uitvoeren en dat de geleverde prestaties niet in overeenstemming zijn met de gemaakte afspraken. [gedaagde sub 2] heeft bovendien onvoldoende concreet gemaakt op welke punten de door [deskundige 2] vastgestelde herstelwerkzaamheden niet kloppen. Dit betekent dat [eiser sub 2] een waardevergoeding van € 6.684,25 aan [gedaagde sub 2] verschuldigd is. [gedaagde sub 2] moet daarom in ieder geval nog  (€ 28.405,09 minus € 6.684,25 =) € 21.720,84 aan [eiser sub 2] betalen na aftrek van de waardevergoeding op grond van de ongedaanmakingsverbintenis die is ontstaan. 
      
      
        
          Aanvullende schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.19.
      Daarnaast vordert [eiser sub 2] aanvullende schadevergoeding. Deze aanvullende schadevergoeding bestaat volgens [eiser sub 2] uit zes verschillende posten, welke de rechter hierna afzonderlijk zal beoordelen: 
      
      ( i)	herstelkosten: 				€ 96.021,73
      
        (ii)	vertragingsschade: 			€ 16.440,00
        (iii)	dubbele woonlasten en opslagkosten:    € 39.951,57
        (iv)	herstel schade bij de buren:		€ 1.417,00
      
      ( v)	kosten deskundigen:  			€ 9.733,33
      (vi)	renteverhoging hypotheek:		€ 59.020,00
      
    
    
      4.20.
      De omvang van de aanvullende schadevergoeding die [gedaagde sub 2] (op grond van artikel 6:277 BW) moet vergoeden, dient te worden vastgesteld door de vergelijking tussen enerzijds de hypothetische situatie waarin [eiser sub 2] zou hebben verkeerd bij nakoming zonder normschending en anderzijds de feitelijke situatie waarin [eiser sub 2] na ontbinding van de overeenkomst verkeert na afwikkeling van de ongedaanmakingsverbintenissen.
      
      
        
          (i) Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [eiser sub 2] wil dat [gedaagde sub 2] € 96.021,73 aan haar betaalt. [eiser sub 2] stelt dat het zoveel geld kost om de fouten die [gedaagde sub 2] heeft gemaakt te herstellen. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser sub 2] een offerte overgelegd van Aannemersbedrijf [aannemer] B.V. 
    
    
      4.22.
      Als uitgangspunt geldt dat de werkelijk door [eiser sub 2] geleden schade door [gedaagde sub 2] moet worden vergoed. In zijn beoordeling neemt de rechter daarom niet mee wat de deskundigen zeggen over de kosten die gemoeid zijn met het afmaken en herstellen van het werk door een andere aannemer, omdat dit is ingehaald door de realiteit: de woning is inmiddels verbouwd door Aannemersbedrijf [aannemer] B.V. volgens het oorspronkelijke plan van [gedaagde sub 2] . [eiser sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat deze verbouwing in totaal € 220.000,00 heeft gekost. Ook heeft [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hiervan een deel van € 40.000,00 betrekking heeft op de zolder die oorspronkelijk niet bij de opdracht aan [gedaagde sub 2] zat inbegrepen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 2] ook erkend dat zij nog niet alle facturen van [aannemer] heeft ontvangen. Zij heeft aldus niet voldoende onderbouwd wat de hoogte is van deze facturen, die [gedaagde sub 2] heeft betwist. De facturen die [eiser sub 2] op het moment van de mondelinge behandeling nog moest ontvangen, neemt de rechter daarom niet mee in zijn beoordeling, omdat niet is komen vast te staan (of toetsbaar is) dat dit werkelijke schade van [eiser sub 2] is door de niet-nakoming door [gedaagde sub 2] . 
      
    
    
      4.23.
      Op basis van de offertes constateert de rechter dat [eiser sub 2] voor dezelfde verbouwing een meerprijs van (€ 220.000 minus € 40.000,00 minus € 142.025,40 =) € 37.974,60 heeft moeten betalen aan [aannemer] in vergelijking tot [gedaagde sub 2] . De waarde van het door [gedaagde sub 2] geleverde werk (€ 6.684,25) strekt hierop niet in mindering, omdat tijdens de mondelinge behandeling duidelijk is geworden dat [aannemer] voor dit bedrag het geleverde werk door [gedaagde sub 2] hebben kunnen (her)gebruiken en al in hun offertebedrag in mindering is gebracht. De rechter stelt vast dat dit bedrag (€ 37.974,60) daarom als aanvullende schade kan worden gekwalificeerd die is ontstaan doordat geen wederzijdse nakoming, maar ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden.  [gedaagde sub 2] heeft dat onvoldoende betwist. Dit betekent dat de rechter de herstelkosten ter hoogte van € 37.974,60 zal toewijzen, omdat dit de meerprijs is waarvoor [eiser sub 2] per saldo duurder uit is bij [aannemer] voor dezelfde verbouwing (de zolder niet meegerekend). 
      
      
        
          (ii) Vertragingsschade
        
      
      
    
    
      4.24.
      De vertragingsschade die [eiser sub 2] heeft gevorderd op grond van de kortingsclausule uit de UAV2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden) wijst de rechter af. [eiser sub 2] stelt dat de UAV2012 van toepassing zijn, omdat daarnaar wordt verwezen in de technische omschrijving die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd, maar de enkele verwijzing naar deze voorwaarden in de technische omschrijving is onvoldoende om aan te nemen dat de UAV2012 ook van toepassing zijn. Hiervoor is namelijk op grond van de wet vereist dat een partij deze voorwaarden heeft aangeboden en de andere partij deze voorwaarden heeft aanvaard. Niet is gebleken dat dit is gebeurd. [gedaagde sub 2] verklaart namelijk haar eigen voorwaarden in artikel 16.1 van de overeenkomst van toepassing en niet de UAV2012. Als [eiser sub 2] de UAV2012 in plaats daarvan van toepassing wilde verklaren, kon zij niet volstaan met de enkele verwijzing in de technische omschrijving zonder deze uitdrukkelijk van toepassing te verklaren. Gelet hierop mocht [gedaagde sub 2] er niet op vertrouwen dat [eiser sub 2] akkoord is gegaan met de toepasselijkheid van de UAV2012, waarin deze kortingsclausule staat opgenomen. 
      
      
        
          (iii) Dubbele woonlasten en opslagkosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eiser sub 2] vordert € 39.951,57 aan dubbele woonlasten en opslagkosten, omdat zij tijdelijk niet in haar eigen woning kon verblijven. Deze kosten komen (deels) voor vergoeding in aanmerking, omdat [gedaagde sub 2] de woning niet heeft opgeleverd in oktober 2023, terwijl dit wel de afspraak was, en ten onrechte niet over is gegaan tot herstel, terwijl zij dit wel had moeten doen. 
      
    
    
      4.26.
      
        [gedaagde sub 2] betwist niet dat de woning tijdelijk niet bewoonbaar was. Daarnaast betwist [gedaagde sub 2] ook niet de hoogte van deze kosten, maar zij verzet zich wel tegen de toewijzing daarvan, omdat zij het niet redelijk vindt dat zij dit volledige bedrag moet betalen. De rechter begrijpt deze stelling van [gedaagde sub 2] zo dat [gedaagde sub 2] vindt dat [eiser sub 2] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht op grond van artikel 6:101 BW. Dit verweer van [gedaagde sub 2] slaagt. Het was voor [eiser sub 2] namelijk al vanaf 5 oktober 2023 duidelijk dat [gedaagde sub 2] niet meer over zou gaan tot herstel (en in verzuim verkeerde). Vervolgens heeft [eiser sub 2] pas op 11 juli 2024 de overeenkomst ontbonden en pas in september 2024 heeft [aannemer] de verbouwing hervat. [eiser sub 2] had sneller kunnen en moeten handelen, zodat haar schade (de dubbele woonlasten en opslagkosten) niet zo hoog was opgelopen. [eiser sub 2] heeft onvoldoende onderbouwd waarom dit voor rekening van [gedaagde sub 2] dient te komen. De rechter zal deze schadepost, die betrekking heeft op 14 maanden, daarom beperken tot de helft, omdat 7 maanden een redelijke termijn is waarbinnen [eiser sub 2] een andere aannemer had kunnen vinden en waarbinnen die aannemer haar werkzaamheden had kunnen uitvoeren. De rechter sluit hiervoor naar analogie aan bij de periode die [eiser sub 2] nodig had om met [gedaagde sub 2] te contracteren en het werk te laten uitvoeren voor de opleverdatum, waarbij de rechter meeweegt dat [eiser sub 2] niet opnieuw tijd nodig had om een architect en constructeur de technische beschrijving te laten opmaken. Dit betekent dat de rechter de helft van het oorspronkelijk gevorderde bedrag zal toewijzen, namelijk tot € 19.975,79. 
      
      
        
          (iv) Herstel schade bij de buren
        
      
      
    
    
      4.27.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 2] erkend dat de schade bij de buren die door [gedaagde sub 2] is veroorzaakt, inmiddels al door [gedaagde sub 2] is hersteld. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          (v) Kosten deskundigen
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiser sub 2] vordert betaling van de deskundigekosten van [deskundige 2] (€ 2.100,00) en [deskundige 3] (€ 4.349,77 + € 788,56). De rechter is van oordeel dat [gedaagde sub 2] alleen de kosten van [deskundige 2] moet vergoeden en niet de kosten van [deskundige 3] . [eiser sub 2] heeft [deskundige 3] namelijk zonder overleg met [gedaagde sub 2] ingeschakeld, terwijl er al een afspraak met [deskundige 2] was gemaakt. De kosten van [deskundige 3] komen daarom voor rekening van [eiser sub 2] , omdat deze nodeloos zijn gemaakt. De kosten van [deskundige 2] moet [gedaagde sub 2] wel betalen, omdat dit de deskundige is die in aanwezigheid van [gedaagde sub 2] heeft vastgesteld dat zij tekort is geschoten in de nakoming van overeenkomst en de rechter de schade mede op basis daarvan heeft begroot. 
      
      
        
          (vi) Renteverhoging hypotheek
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [eiser sub 2] stelt tot slot dat zij een bedrag van € 60.000,00 extra heeft moeten lenen om de verbouwing te kunnen financieren tegen een nominale rente van 4,22%. Volgens [eiser sub 2] levert deze rente een totale renteschuld op van € 45.876,00 over de gehele looptijd van de lening. Omdat de risico-opslag door deze verhoging in de hypotheekrente is verhoogd, komt er volgens [eiser sub 2] nog een schadepost van € 13.144,00 bij. [eiser sub 2] wil dat [gedaagde sub 2] deze kosten (in totaal € 59.020,00) aan haar vergoed. [eiser sub 2] stelt dat zij geen extra hypotheek had hoeven af te sluiten als [gedaagde sub 2] haar afspraken wel goed was nagekomen. 
      
    
    
      4.30.
      De rechter wijst deze vordering af, omdat deze schadepost niet toewijsbaar is op grond van de wet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser sub 2] namelijk erkend dat zij deze schade niet meer lijdt zodra zij de aanvullende hypotheek kan aflossen met de schadevergoeding die zij in deze procedure toegewezen zou krijgen. De gevorderde rente betreft dus schade die het gevolg is van de vertraging in de voldoening van deze schadevergoeding. De vergoeding van deze vertragingsschade is gefixeerd op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. Dit betekent dat [eiser sub 2] naast de wettelijke rente niet nog eens apart een vergoeding kan vorderen in verband met de vertraging in de betaling van de door haar geleden schade, omdat de wet uit een oogpunt van rechtszekerheid bepaalt dat de schade die ontstaat door vertraging in de betaling van een schadevergoeding is gefixeerd op de wettelijke rente (en daarbij geen ruimte laat voor een eventuele hogere vertragingsschade voor het lenen van gelden door de schuldeiser bij gebreke aan liquide middelen).
      
    
    
      4.31.
      Daarnaast vordert [eiser sub 2] ook de kosten van haar hypotheekadviseur (€ 2.495,00). De rechter wijst deze vordering ook af op dezelfde gronden, omdat de wettelijke rente hiervoor een gefixeerde schadevergoeding biedt (en geen ruimte laat voor meerkosten gemaakt voor het lenen van gelden door de schuldeiser). Bovendien zou dit ook niet redelijk zijn. [eiser sub 2] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd waarom zij überhaupt haar hypotheek moest verhogen met zo’n hoog bedrag, mede gelet op hoe dit zich verhoudt tot de extra verbouwing van de zolder en dat zij slechts € 28.405,09 van de overeengekomen aanneemsom van € 142.025,40 aan [gedaagde sub 2] heeft betaald. [eiser sub 2] had dus nog een groot deel van het budget wat al had gereserveerd voor [gedaagde sub 2] nog tot haar beschikking voor [aannemer] .
      
      
        
          Wat betekent dit voor de vorderingen van [eiser sub 2] ?
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagde sub 2] moet nog na aftrek van de waardevergoeding van € 6.684,25 in totaal (€ 21.720,84 + € 37.974,60 + € 19.975,79 + € 2.100,00 =) € 81.771,23 aan [eiser sub 2] betalen. Dit betekent dat de resterende deel van de vordering van [eiser sub 2] (€ 140.812,40) wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.33.
      
        [eiser sub 2] vordert de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 26 juli 2024, omdat [gedaagde sub 2] toen in verzuim is geraakt. Op die dag eindigde namelijk de termijn die [eiser sub 2] had gesteld in haar brief van 11 juli 2024. De rechter is van oordeel dat uit deze brief een onvoldoende onderbouwing van de schadeposten blijkt, zodat [gedaagde sub 2] redelijkerwijs niet kon weten wat zij moest betalen.. Deze brief is namelijk erg onduidelijk: er zijn rekenfouten gemaakt,  de schadeposten worden niet voldoende toegelicht en onduidelijk is gebleven welke schade op dat moment zich al had verwezenlijkt bij [eiser sub 2] . Dit betekent dat [eiser sub 2] niet vanaf 26 juli 2024 de wettelijke rente kan vorderen, behalve voor zover het gaat over het terug te betalen deel van de aanneemsom (€ 21.720,84), omdat dit voor [gedaagde sub 2] al wel duidelijk behoorde te zijn. De wettelijke rente over het overige deel van de schade (€ 60.050,39) zal de rechter daarom toewijzen vanaf de datum van dit vonnis.
      
      
        
          
            [gedaagde sub 2] moet de buitengerechtelijke kosten betalen
        
      
      
    
    
      4.34.
      
        [eiser sub 2] vordert tot slot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt (grotendeels) voor toewijzing in aanmerking, nu aan de wettelijke vereisten voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten is voldaan.
      
    
    
      4.35.
      Het gevorderde bedrag van € 2.410,64 aan buitengerechtelijke incassokosten gaat de wettelijke staffel van € 1.592,71 die in dit geval geldt te boven. Uit de stellingen van [eiser sub 2] kan niet worden afgeleid dat zij meer buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt dan in het wettelijke tarief ligt besloten. De door [eiser sub 2] gemaakte kosten moeten dan ook als onredelijk worden aangemerkt voor zover deze de wettelijke staffel overschrijden. De vordering zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 1.592,71.
      
    
    
      4.36.
      
        [eiser sub 2] vordert wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Bij een vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten gaat de rente lopen vanaf het moment dat de betreffende schade is geleden. Dit is het moment waarop deze kosten door de schuldeiser zijn betaald. Omdat over het moment van betaling niets wordt gesteld, en ook hier onduidelijkheid bestaat over de gevorderde betaling waarvoor [gedaagde sub 2] door [eiser sub 2] is aangemaand (net zoals bij de wettelijke rente), zal de rechter voor de toewijzing van de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten ook uitgaan van de datum van dit vonnis. 
      
      
        
          
            [gedaagde sub 2] moet de proceskosten betalen
      
      
    
    
      4.37.
      
        [gedaagde sub 2] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser sub 2] betalen. De rechter neemt het toegewezen bedrag als grondslag voor het bepalen van het salaris voor de advocaat. Dit betekent in dit geval dat er een lager liquidatietarief van toepassing is (namelijk het liquidatietarief voor vorderingen tot € 98.000) dan wanneer de hele vordering van [eiser sub 2] wel was toegewezen. De proceskosten van [eiser sub 2] worden daarom begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                142,86
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.335,86
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.38.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.39.
      Volgens [gedaagde sub 2] bedraagt de waarde van het door haar verrichte werk € 48.000,00 en omdat [eiser sub 2] hiervan al een deel heeft betaald, resteert volgens [gedaagde sub 2] nu nog een bedrag van € 19.503,93 dat [eiser sub 2] aan haar moet betalen De rechter wijst deze vordering af, omdat het werk dat door [gedaagde sub 2] is uitgevoerd slechts een waarde vertegenwoordigt van € 6.684,25 en al is verrekend in het kader van de ongedaanmakingsverbintenis die in conventie is toegewezen (zie randnummer 4.18).
      
    
    
      4.40.
      
        [gedaagde sub 2] stelt daarnaast dat zij winst (in totaal € 17.033,45) is misgelopen doordat [eiser sub 2] de overeenkomst heeft ontbonden. Daarom vordert [gedaagde sub 2] betaling van dit bedrag. Ook deze vordering wordt afgewezen. [eiser sub 2] heeft de overeenkomst namelijk rechtsgeldig ontbonden. Zij hoeft [gedaagde sub 2] daarom niet schadeloos te stellen voor eventuele winst die zij is misgelopen. 
      
    
    
      4.41.
      Hetzelfde geldt voor de medewerkers van [gedaagde sub 2] die vijf dagen niet zouden hebben kunnen werken. [gedaagde sub 2] vordert van [eiser sub 2] de schade (€ 13.310,00) die zij stelt daardoor te hebben geleden. Ook deze vordering wordt afgewezen, omdat [gedaagde sub 2] haar herstelverplichting diende na te komen en niet had mogen opschorten (zie randnummer 4.16). 
      
    
    
      4.42.
      Tot slot heeft [gedaagde sub 2] ook nog twee facturen overgelegd waarvan zij nu betaling vordert (in totaal € 3.021,07), maar [gedaagde sub 2] heeft niet gesteld dat hieraan een afspraak tussen partijen ten grondslag ligt of anderszins een grond voor vergoeding bestaat. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.  
      
      
        
          
            [gedaagde sub 2] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        [gedaagde sub 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 2] worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.353,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.44.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de overeenkomst van aanneming van werk van 29 juli 2023 rechtsgeldig op 11 juli 2024 buitengerechtelijk is ontbonden, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser sub 2] van een schadevergoeding van € 21.720,84, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 26 juli 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser sub 2] van een schadevergoeding van € 60.050,39, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] aan [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 1.592,71 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 5.335,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde sub 2] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 t/m 5.5 en 5.7 t/m 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.11.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Hurenkamp en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
        EM 5792
      
    
  
  
     Artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek. 
  
  
     Artikel 6:271 BW. 
  
  
     Artikel 6:272 lid 1 BW. 
  
  
     Artikel 6:272 lid 2 BW.
  
  
     ECLI:NL:HR:2009:BI3402.