ECLI:NL:RBAMS:2026:1240, Rechtbank Amsterdam, 15-01-2026, 11741212 \ CV EXPL  25-8120
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Betreft vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Huurder is volgens verhuurder in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door niet zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en door deze onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Huurder betwist dat hij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden, maar heeft niet betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en feitelijk in het buitenland verblijft. Verder blijkt uit de door verhuurder overgelegde e-mailcorrespondentie dat huurder gedurende lange tijd in het buitenland verblijft en dus niet in de woning. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat huurder niet (meer) zijn hoofdverblijf in de woning heeft. De vorderingen van verhuurder worden toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11741212 \ CV EXPL  25-8120
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE STICHTING STICHTING STADGENOOT, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stadgenoot,
      gemachtigde: vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 4 juni 2025, met producties
      - de conclusie van antwoord
      - het tussenvonnis van 23 september 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 16 december 2025.
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] heeft verzocht om aanhouding van de zaak, omdat hij in de week waarin de mondelinge behandeling gepland stond voor controle moest worden opgenomen in het ziekenhuis. Omdat Stadgenoot bezwaar heeft gemaakt tegen dit verzoek, heeft de kantonrechter [gedaagde] in staat gesteld zijn verzoek nader toe te lichten en met (medische) stukken te onderbouwen. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. De kantonrechter heeft vervolgens besloten de mondelinge behandeling zoals gepland doorgang te laten vinden. Daarbij is aan [gedaagde] de mogelijkheid geboden om de zitting digitaal bij te wonen.
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 december 2025. Namens Stadgenoot is verschenen [persoon 1] , met [persoon 2] namens de gemachtigde. [gedaagde] is niet verschenen. Stadgenoot heeft haar standpunten nader toegelicht en een overzicht van de huidige huurachterstand overgelegd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op of omstreeks 17 oktober 1985 is (de rechtsvoorganger van) Stadgenoot een huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De huur bedraagt thans € 541,89 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      In 2012 heeft Stadgenoot aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij hem heeft verzocht de huur op te zeggen, omdat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning zou hebben en omdat hij de woning aan derden in gebruik zou geven. 
      
    
    
      2.3.
      In 2020 heeft Stadgenoot contact met [gedaagde] opgenomen naar aanleiding van een melding waarin werd aangegeven dat [gedaagde] niet in de woning zou wonen en deze aan derden in gebruik zou geven. 
      
    
    
      2.4.
      In 2021 zou Stadgenoot een bezoek aan de woning afleggen naar aanleiding van een onderzoek van de gemeente naar onrechtmatige bewoning. Stadgenoot heeft daarbij niemand aangetroffen bij de woning.
      
    
    
      2.5.
      In 2022 hebben zowel Stadgenoot als een toezichthouder van de gemeente meerdere bezoeken aan de woning gebracht en daarbij hebben zij steeds niemand aangetroffen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 7 november 2023 heeft Stadgenoot [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij hem heeft verzocht de huur op te zeggen, omdat hij de woning aan derden in gebruik zou geven. 
      
    
    
      2.7.
      Naar aanleiding van een bezoek aan de woning, waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen, heeft Stadgenoot met [gedaagde] een afspraak op kantoor op 27 mei 2024 gemaakt. [gedaagde] is op die afspraak niet verschenen. Hierna hebben partijen per e-mail contact gehad, waarin [gedaagde] meerdere keren heeft aangeven naar Nederland af te zullen reizen. 
      
    
    
      2.8.
      Op 18 maart 2025 heeft Stadgenoot een bezoek aan de woning gebracht en daarbij heeft zij niemand aangetroffen. Hierna heeft Stadgenoot [gedaagde] per brief verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. Op 6 mei 2025 heeft [gedaagde] Stadgenoot per e-mail bericht dat hij zijn best doet om naar Nederland af te reizen. Hierna heeft Stadgenoot niets meer van [gedaagde] vernomen.
      
    
    
      2.9.
      Op 16 mei 2025 heeft Stadgenoot [gedaagde] aangeschreven om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij al langer zijn hoofdverblijf niet in de woning zou houden en deze zou onderverhuren of in gebruik zou geven aan derden. Ook heeft Stadgenoot [gedaagde] in deze brief gesommeerd de huurachterstand van € 547,24 te betalen. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stadgenoot vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Stadgenoot legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten door niet zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en door deze onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Stadgenoot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast is er inmiddels een huurachterstand die tot en met december 2025 in totaal € 2.745,07 bedraagt.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij bezig is om medisch transport naar Nederland te regelen. Hij moet namelijk in Nederland de nodige operaties en revalidaties ondergaan die in Polen niet mogelijk zijn. Wanneer hij deze heeft doorlopen, wil hij de openstaande zaken met Stadgenoot afhandelen en naar Polen verhuizen. [gedaagde] betwist dat hij andere mensen op zijn adres heeft laten wonen. Ook betwist hij dat sprake is van een huurachterstand.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing
      
    
    
    
      4.1.
      In de verhouding tussen Stadgenoot en [gedaagde] moet [gedaagde] beschouwd worden als consument. Omdat onbetwist is gebleven dat de overeenkomst tussen partijen is aangegaan vóór de inwerkingtreding van de Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen), zal de kantonrechter de overeenkomst niet te toetsen aan deze richtlijn.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.2.
      Stadgenoot heeft niet de huurovereenkomst kunnen overleggen die met [gedaagde] is gesloten, maar zij heeft wel een afschrift overgelegd van een huurovereenkomst die door de rechtsvoorganger van Stadgenoot in dezelfde periode en voor dezelfde straat is gesloten met een andere huurder. In die huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat de woning uitsluitend mag worden bewoond door de huurder, en dat het verboden is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in gebruik te geven of te verhuren. Stadgenoot heeft onbetwist gesteld dat eenzelfde huurovereenkomst gesloten is met [gedaagde] , zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van die stelling en dat deze bepalingen ook in de huurovereenkomst met [gedaagde] zijn opgenomen.
      
    
    
      4.3.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en uit de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.4.
      Volgens Stadgenoot is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en omdat hij deze aan derden in gebruik geeft. [gedaagde] betwist weliswaar dat hij de woning in gebruik heeft gegeven aan derden, maar heeft niet betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en feitelijk in Polen verblijft. Hij heeft in zijn aanhoudingsverzoek juist te kennen gegeven dat hij, nadat hij alles met Stadgenoot heeft afgewikkeld, terug naar Polen te willen. Verder blijkt uit de door Stadgenoot overgelegde e-mailcorrespondentie dat [gedaagde] gedurende lange tijd in Polen verblijft en dus niet in de woning. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] niet (meer) zijn hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
    
    
      4.5.
      Het niet houden van hoofdverblijf in een schaarse sociale huurwoning levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Daar komt in dit geval nog bij dat [gedaagde] in het verleden meerdere keren is gesommeerd de huur op te zeggen vanwege beschuldigingen van vergelijkbare aard. Weliswaar zijn sommige daarvan langer geleden, maar daaruit volgt wel dat [gedaagde] was gewaarschuwd en had hij doordrongen moeten zijn van de ernst van dergelijke gedragingen. [gedaagde] heeft verder onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daarbij weegt mee dat Stadgenoot, omdat het in deze zaak om een sociale huurwoning gaat waar lange wachttijden voor staan, een zwaarwegend belang heeft bij de ontbinding van de huurovereenkomst zodat de woning vrij komt voor een nieuwe huurder. 
      
    
    
      4.6.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal tevens worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.7.
      Stadgenoot heeft verder betaling van een huurachterstand gevorderd. [gedaagde] betwist weliswaar de huurachterstand, maar hij heeft niet (met stukken, zoals bijvoorbeeld betaalbewijzen) nader onderbouwd dat de (hoogte van) de huurachterstand niet juist zou zijn. De kantonrechter zal daarom de vordering van Stadgenoot toewijzen. Berekend tot en met mei 2025 bedraagt de huurachterstand € 547,24. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de wettelijke rente over de huurachterstand zoals gevorderd vanaf de dag van de dagvaarding worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      Stadgenoot wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 541,89, te rekenen vanaf de maand juni 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand. Tot de datum van ontbinding, heden, dient [gedaagde] deze huurprijs op grond van de huurovereenkomst aan Stadgenoot te betalen. Na het ontbinden van de huurovereenkomst is deze huurprijs een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal dan ook worden toegewezen.
      
    
    
      4.10.
      Stadgenoot vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Omdat [gedaagde] een consument is, moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Stadgenoot heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Stadgenoot heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat Stadgenoot een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 99,32 incl. btw worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadgenoot worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                340,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                822,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stadgenoot zijn, en de sleutels af te geven aan Stadgenoot,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stadgenoot:
      -	€ 547,24 aan achterstallige huur tot en met 31 mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening,
      -	€ 541,89 per maand vanaf 1 juni 2025 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Stadgenoot te betalen een bedrag van € 99,32 incl. btw aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
      
      
      
        57327
      
    
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW).