ECLI:NL:RBAMS:2025:8788, Rechtbank Amsterdam, 13-11-2025, 11672934 CV EXPL25-6524
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toetsing redelijkheid aanvangshuurprijs 7:249 BW na uitspraak huurcommissie (2417551). All-inprijs overeengekomen. De na splitsing vastgestelde huurprijs geldt als aanvangshuur.  Vaststelling geliberaliseerde huurprijs.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11672934 \ CV EXPL  25-6524
    
    
    Vonnis van 13 november 2025
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      1. [eiser 1], 
      te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [gedaagde] , 
    
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. R.R. Beuker.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij exploot van dagvaarding van 16 april 2025, met producties, hebben huurders gevorderd zoals in de dagvaarding omschreven.
    
    
    
      Verhuurder nam een conclusie van antwoord, met een productie.
      Bij tussenvonnis van 19 juni 2025 is een mondelinge behandeling gelast. 
    
    
    
      Huurders hebben op voorhand ten behoeve van de mondelinge behandeling bij akte nadere bewijsstukken overlegd en hun eis gewijzigd.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 september 2025. Zowel huurders als verhuurder zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht - de gemachtigde van verhuurder mede aan de hand van een pleitnota - zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis bepaald. 
    
    
    
    
  
  
    
      GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet, althans onvoldoende weersproken, staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Huurders hebben van 4 april 2023 tot en met 31 december 2024 van verhuurder een zelfstandige woonruimte gehuurd gelegen aan het adres [adres] (verder: de woning). Bij aanvang zijn partijen een maandelijks te betalen bedrag van € 1.875,00 overeengekomen. Daarbij is bepaald dat in dat bedrag niet de in artikel 4.5. genoemde servicekosten zijn begrepen, of de kosten van artikel 5 (belastingen en heffingen) Artikel 4.5. waarin servicekosten van € 0,00 zijn opgenomen, is doorgehaald. Verder is in artikel 1.1. van de huurovereenkomst opgenomen dat verhuurder de woning in gemeubileerde staat verhuurt en in gebruik geeft. 
    
    
      1.2.
      De huur is per 1 augustus 2024 geïndexeerd tot een bedrag van € 1.978,00 per maand. 
    
    
      1.3.
      Naar aanleiding van een door huurders op 26 november 2024 ingediend verzoek om op grond van art 7:249 BW de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, heeft de huurcommissie bij uitspraak, die aan partijen is verzonden op 24 februari 2025, geoordeeld dat partijen een all-inprijs zijn overeengekomen. Om die reden is de huurcommissie tot splitsing overgaan en heeft de huurprijs per 4 april 2023 ambtshalve vastgesteld op een bedrag van € 1.031,28 (55% van € 1.875,00) en de servicekosten op een bedrag van € 468,75 (25% van € 1.875,00).  Voorts heeft de huurcommissie de woonruimte gewaardeerd op 155 punten, waarbij een maximale huurprijs van € 821,24 per maand geldt. Omdat dit laatste bedrag hoger ligt dan de in 2023 geldende liberalisatiegrens van € 808,06,  is de huurcommissie tot de conclusie gekomen dat er sprake is van geliberaliseerde huur en wordt de overeengekomen huurprijs van € 1.875,00 als gevolg daarvan toch redelijk geacht.
    
  
  
    Vordering en verweer
    2. Huurders vorderen - na vermindering van eis - dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:a) de huurprijs van de woning vaststelt op een bedrag van € 1.031,25 per maand en het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten op een bedrag van € 468,75 per maand met ingang van 4 april 2023;b) de afrekening van de kosten voor de bijkomende leveringen en diensten over de periode 4 april 2023 tot en met 31 december 2024 vaststelt op een bedrag van € 1.400,07;c) verhuurder veroordeelt tot betaling aan huurders van € 16.833,68 aan onverschuldigd betaalde huur en bijkomende leveringen en diensten, te vermeerderen met de wettelijke rente; en voorts verhuurder te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
    3. Huurders stellen daartoe - kort gezegd - dat partijen een all-inprijs zijn overeengekomen. Na aanvankelijk te hebben gesteld dat er daarom geen sprake kan zijn van een geliberaliseerde huurprijs, omdat er geen aanvangshuurprijs is die getoetst kan worden aan de huurprijsliberalisatiegrens, hebben huurders zich nadien kennelijk op het standpunt gesteld dat er wel sprake is van een aanvangshuurprijs, nadat de all-inprijs is uitgesplitst, doch dat, omdat de maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, de huurprijs niet op de maximaal redelijke kan worden vastgesteld. Wel dient de all-inprijs gesplitst te worden en de huurprijs vastgesteld op 55 % van de overeengekomen prijs en het voorschot op de servicekosten op 25 % van de overeengekomen huurprijs. 
    
    4. Huurders stellen voorts dat door verhuurder geen eindafrekening van de servicekosten is verstrekt. Bij gebrek aan gegevens hebben huurders de dagwaarde van de meubilering en stoffering begroot en aan de hand daarvan de redelijke maandelijkse vergoeding voor het gebruik daarvan volgens de het gebruikelijke beleid van de huurcommissie berekend op een totaal bedrag van € 66,67 per maand. Over de gehele huurperiode komt dat per saldo neer op een bedrag van € 1.400,07.
    
    5. Huurders vorderen het verschil tussen wat zij betaald hebben enerzijds en de na splitsing vastgestelde huurprijs en de vastgestelde servicekosten anderzijds terug als onverschuldigd betaald.
    6. Verhuurder betwist de vorderingen door aan te voeren dat partijen geen all-inprijs zijn overeengekomen, maar dat het overeengekomen bedrag van € 1.875,00 de kale huurprijs is. De in de woning aanwezige meubilering is om niet aan huurders ter beschikking gesteld. Voor het geval toch sprake zou zijn van een all-inprijs, dan volgt verhuurder de redenering van de huurcommissie dat nu de redelijkheid van de huurprijs beoordeeld wordt aan de hand van het puntenaantal van de woning en daarbij behorende maximale huurprijs hoger is dat de liberalisatiegrens, er niet ingegrepen kan worden in de afspraken tussen partijen. Verhuurder verwijst in dit verband ook naar een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2025:1827 of WR 2025/91 met noot van mr. J.A.M. Deckers).
    7. Op de nadere standpunten van partijen zal – voor zover relevant – bij de beoordeling worden ingegaan.
    
  
  
    Beoordeling      Uitspraak huurcommissie
    8. Met het instellen van de onderhavige vordering is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.Ambtshalve toetsing
    9. Nu niet gebleken is dat verhuurder met betrekking tot deze overeenkomst heeft gehandeld in hoedanigheid van handelaar, is ambtshalve toetsing niet aan de orde.All-in huur
    
    
      10. Om de redelijkheid van de huurprijs te kunnen toetsen moet allereerst beoordeeld worden of partijen een all-inprijs zijn overeengekomen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende. 
      10. In de huurovereenkomst staat in artikel 1.1. vermeld dat de woning in gemeubileerde staat wordt verhuurd. Huurders hebben ook verklaard dat in de woning de nodige meubels aanwezig waren. Volgens verhuurder betrof de meubilering slechts een oude bank en een boekenkast. Uit de foto’s die in het opnamerapport zijn opgenomen is echter te zien dat bij aanvang van de huur naast gordijnen en een harde vloer in de woning ook een bank, een koffietafel, een wandmeubel met televisie, een eettafel met stoelen, een wasmachine en droger, een hanglamp, een kapstok en een kast in de slaapkamer aanwezig waren. De meubels ogen op de foto in een prima staat. Uitgaande van deze meubilering en stoffering wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst meer omvatte dan het enkele gebruik van de woning. 
      10. Verhuurder wordt niet gevolgd in haar stelling dat het overeengekomen bedrag van € 1.875,00 enkel zag op de huurprijs. Weliswaar staat in artikel 4.4. van de huurovereenkomst vermeld dat het bedrag van € 1.875,00 ‘de huurprijs’ is, maar onbetwist gelaten is dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet is gesproken of er al dan niet kosten voor het gebruik van meubilering en stoffering in rekening zou worden gebracht. Mede gelet op zowel de omvang als de prima staat van de meubilering, is het niet aannemelijk dat verhuurder dit alles om niet aan huurders ter beschikking heeft gesteld. Daarom is de kantonrechter - net als de huurcommissie - van oordeel dat het overeengekomen bedrag van € 1.875,00 niet alleen ziet op de huurprijs, maar ook op het gebruik van de meubilering en stoffering.  Daarmee is sprake van een all-in huur. Toetsing aanvangshuurprijs op grond van  7:249 BW  
    
    
    13. De vordering van huurders tot vaststelling van de huurprijs is gebaseerd op artikel 7:249 lid 2 (oud) Burgerlijk Wetboek (BW). De huurovereenkomst is gesloten voor 1 juli 2024 waardoor zij hun verzoek hebben kunnen doen op grond van het tweede lid  van genoemd artikel. De kantonrechter doet een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, maar moet eerst ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-inprijs. Op grond van artikel 17a Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) kan de kantonrechter, voordat een uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs.
    
    
      
        Vastgestelde huurprijs
      
    
    
    14. Nu vast is komen te staan dat er sprake is van een all-in huur, moet deze op grond  van artikel 17a UHW ambtshalve worden gesplitst in een kale huurprijs van € 1.031,28 (55% van de all-in huur) en een voorschot op de servicekosten van € 468,75 (25% van de all-in huur).
    
    
      
        Geliberaliseerde huur 
      
    
    
    
      15. Deze huurprijs van € 1.031,28 overstijgt de in 2023 geldende huurprijsliberalisatiegrens van € 808,06.
      15. Partijen zijn het er over eens dat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel op 155 punten moet worden gewaardeerd, zoals door de huurcommissie is vastgesteld, zodat de kantonrechter hiervan zal uitgaan. Bij dit puntenaantal geldt een maximale huurprijs van € 821,24 per maand en ook deze huurprijs overstijgt de in 2023 geldende huurprijsliberalisatiegrens. 
    
    
    17. De vraag is of hieruit volgt  dat er sprake is van geliberaliseerde huur. Daarvoor is doorslaggevend of, zoals art. 7:247 BW bepaalt, aangenomen kan worden dat bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold die hoger is dan de liberalisatiegrens. Dit is het geval bij een huurovereenkomst “…die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag…”. Taalkundig kan je uit de tekst van dit artikel afleiden dat de aanvangshuurprijs bij aanvang (“gold”) of later (“geldt”) kan zijn vastgesteld. Een vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:249 BW gebeurt achteraf, maar geldt vanaf het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Artikel 7:249 BW sluit niet uit dat deze later vastgestelde huurprijs valt onder het bereik van dit artikel.
    
    18. Bij een all-inprijs is geen sprake van een overeengekomen huurprijs. De prijs omvat immers meer dan alleen het gebruik van het gehuurde. Door splitsing van de all-inprijs op grond van art. 17a UHW wordt een huurprijs vastgesteld. In art. 17a lid 2 UHW is bepaald dat art. 17 lid 2 UHW van overeenkomstige toepassing is. In dat artikellid staat dat de huurprijs die door splitsing wordt vastgesteld ingaat op de eerste van de maand volgend op de maand waarin het verzoek door de huurcommissie is ontvangen. Het gevolg daarvan zou zijn dat er geen aanvangshuurprijs is die getoetst kan worden en dat de woning daarom niet geliberaliseerd is. De kantonrechter is van oordeel dat dat in dit geval niet de bedoeling van de wetgever kan zijn geweest, omdat art. 17a lid 1 UHW uitdrukkelijk verwijst naar art. 7:249 BW, waarin aanvangshuurprijs op redelijkheid getoetst wordt. Om die reden moet de na uitsplitsing vastgestelde huurprijs als aanvangshuurprijs worden aangemerkt. Steun voor deze opvatting is ook te vinden in het recent bij de Tweede Kamer ingediende wetsontwerp 36791 (Wet Toekomstbestendige huurcommissie), waarin art. 17a lid 2 UHW komt te vervallen, hetgeen betekent dat, indien deze wet in werking treedt, de ingangsdatum van de splitsing is: de ingangsdatum in de voorliggende procedure. In de procedure op grond van art. 7:249 BW is dat de datum van ingang van de huurovereenkomst.  
    
    19. Nu aldus aangenomen wordt dat er met de splitsing sprake is van een aanvangshuurprijs en, zoals hierboven in rov 17 is overwogen, de maximaal redelijke huurprijs bij het voor deze woning vastgestelde puntenaantal de in 2023 geldende liberalisatiegrens overschrijdt, is sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Als gevolg daarvan volgt uit art 11 lid 4 UHW dat de huurcommissie niet bevoegd is om de huurprijs vast te stellen op de maximaal redelijke huurprijs, doch uitgesproken dient te worden dat de door partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Er is echter geen aanleiding om aan te nemen dat de opdracht in art. 11 lid 4 UHW om de overeengekomen huurprijs in stand te laten eraan in de weg staat dat op grond van art. 17a UHW de all-inprijs wordt gesplitst en de huurprijs wordt vastgesteld op de in dat artikel genoemde percentages van de overeengekomen prijs. Een en ander past ook bij de wens van de wetgever om het gebruik van all-in huurovereenkomsten te ontmoedigen.
    
    20. De kantonrechter zal de huurprijs dan ook vaststellen op € 1.031,25. Vaststelling van een voorschot op de servicekosten is niet nodig, gelet op hetgeen hieronder wordt overwogen ten aanzien van de (eind)afrekening van de servicekosten en dat de huurovereenkomst is geëindigd. 
    
    21. Deze uitkomst is ook in lijn met hetgeen de gemachtigde van huurders blijkens zijn eisvermindering heeft gevorderd. 
    
    22. In tegenstelling tot hetgeen in de uitspraak van de huurcommissie tussen partijen is overwogen, is de kantonrechter aldus van oordeel dat er in dit geval sprake is van een geliberaliseerde huurprijs en zal de huurprijs bij aanvang worden vastgesteld op € 1.031,25.
    
    
      
        onverschuldigd betaalde huur 
        
      
    
    23. Uitgaande van de aldus vastgestelde huurprijs per 4 april 2023 van € 1.031,25 hebben huurders over de periode 4 april 2023 tot en met 31 december 2024 teveel huur betaald. Voor hen bestaat dan ook aanspraak op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bedragen. Nu verhuurder de door huurders gestelde hoogte van de hierop ziende vordering niet heeft betwist, is het bedrag van € 16.833,68 toewijsbaar onder aftrek van wat de huurders nog moeten betalen op basis van de eindafrekening servicekosten. 
    
      eindafrekening servicekosten
      
    
    
      24. Door verhuurder is aangevoerd dat zij geen overzicht als bedoeld in artikel 7:259 BW heeft opgesteld aangezien door haar ook geen servicekosten in rekening zijn gebracht. Zoals hiervoor overwogen, is echter vast komen te staan dat een deel van het overeengekomen bedrag van € 1.875,00 servicekosten betreffen, te weten een voorschot op de vergoeding voor de meubilering en stoffering van de woning. Verhuurder had dan ook een overzicht moeten opstellen van de door haar in rekening gebrachte kosten. Dit heeft zij niet gedaan. Verhuurder heeft de door huurders gebruikte rekenmethode voor het berekenen en de daaruit volgende hoogte van een redelijke vergoeding voor het gebruik van stoffering en meubilering niet betwist. Daarom zal daarvan worden uitgegaan en wordt de afrekening van de servicekosten over de periode 4 april 2023 tot en met 31 december 2024 vastgesteld op een totaal bedrag van € 1.400,07.
      24. Omdat verhuurder grotendeels in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten betalen. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis.
    
    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      stelt de huurprijs van de woonruimte gelegen aan het adres [adres] met ingang van 4 april 2023 vast op € 1.031,25 per maand en het voorschot voor  de bijkomende leveringen en diensten op € 468,75 per maand ;
    
    
      stelt de afrekening van de kosten voor de bijkomende leveringen en diensten over de periode 4 april 2023 tot en met 31 december 2024 vast op een bedrag van € 1.400,07;
    
    
      veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurders van € 15.433,61 (€ 16.833,68 -/- € 1.400,07) aan onverschuldigd betaalde huur en bijkomende leveringen en diensten te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 16 april 2025 tot aan de dag van voldoening;
    
    
      veroordeelt verhuurder in de kosten van het tot op heden aan de zijde van huurders begroot op:exploot		€	145,45salaris		€	812,00griffierecht	€	732,00		   -----------------totaal		€        1.689,45
    
    
      veroordeelt verhuurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde;
    
    
      bepaalt dat de veroordelingen onder IV. en V., voor zover verschuldigd, inclusief btw zijn, en dienen te worden voldaan binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedragen wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.