ECLI:NL:RBZWB:2026:596, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-02-2026, 11979030 \ VV EXPL  25-107 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur, overlast door huurder en zijn bezoekers is ernstig en structureel, ontruiming

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11979030 \ VV EXPL  25-107
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
      gemachtigden: mr. R. Bressers en mr. L.W.M. Oor
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de bewindvoerder] , eigenaar van de [eenmanszaak] , in haar hoedanigheid van BEWINDVOERDER over de gelden en goederen van [gedaagde], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. J. Pearson.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze procedure vordert de verhuurder ontruiming van de verhuurde woning. De kantonrechter beoordeelt allereerst welke huurovereenkomst geldt. Vervolgens beoordeelt zij of sprake is van overlast door de huurder en zijn bezoekers die ernstig en structureel is. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan sprake is en dat het voldoende waarschijnlijk is dat op basis hiervan in een bodemprocedure ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen. Daarom wordt de vordering tot ontruiming in dit kort geding toegewezen.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 19 januari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt- de spreekaantekeningen van [eiser 1] en [eiser 2]- de spreekaantekeningen van de bewindvoerder.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    - In november 2021 was een overeenkomst gesloten voor de verhuur van de woning aan [adres] te [plaats 3] [verder: de woning]. Als verhuurder stond op de schriftelijke huurovereenkomst vermeld ‘ [voorletter] [eiser 2] ’ en als huurder ‘ [bv] ’. Op deze overeenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De overeenkomst had een looptijd van 1 december 2021 tot en met 30 november 2023. 
    
    
      [bv] verhuurde met toestemming de woning onder. Bij oplevering van de woning bij het einde van de huurovereenkomst bleek de onderhuurder [gedaagde] te zijn. 
    
    - [eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens een nieuwe huurovereenkomst opgesteld, op grond waarvan zij als verhuurders de woning wilden verhuren aan [gedaagde] als huurder. [gedaagde] heeft deze nieuwe huurovereenkomst niet ondertekend. 
    
    - [gedaagde] is in de woning blijven wonen en is doorgegaan met het betalen van huur.
    
    - [eiser 1] en [eiser 2] ontvingen overlastklachten van omwonenden en de Vereniging van Eigenaren [verder: de VvE] over het gedrag van [gedaagde] en mensen die bij hem op bezoek kwamen, althans voor hem aan de deur kwamen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde] hierover aangeschreven en ook de bewindvoerder op de hoogte gesteld.
    
    - Op 6 november 2024 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde] aangeschreven met het verzoek om de overlast te staken en het gehuurde in een acceptabel onderhoudsstaat te brengen. Een kopie van deze brief is aan de bewindvoerder gestuurd.
    
    - In oktober 2025 zijn door een bezoeker vernielingen aangericht aan het pand waarvan de gehuurde woning deel uitmaakt en is tussen deze bezoeker, [gedaagde] en een andere persoon ruzie ontstaan. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hiervan aangifte gedaan bij de politie.
    
    - Hierna hebben meerdere omwonenden, voormalige bewoners van het complex en medewerkers van [B.V.] overlastklachten ingediend en heeft de voorzitter van de VvE [eiser 1] en [eiser 2] verzocht om maatregelen te treffen tegen [gedaagde] .
    
    - Op 27 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde] en de bewindvoerder per brief de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats 3] en betaling van de proceskosten door de bewindvoerder.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden dan wel de wet.
      
    
    
      4.3.
      De bewindvoerder voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] en [eiser 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      De bewindvoerder voert daarbij aan dat er volgens haar geen sprake is van een spoedeisend belang. Ook betwist zij dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, althans is de overlast volgens haar niet zo ernstig dat die een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Als de ontruiming toch toegewezen wordt, wil zij een langere ontruimingstermijn van drie maanden.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        
          [eiser 1] is geen verhuurder en kan geen ontruiming vorderen
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter stelt vast dat op de schriftelijke huurovereenkomst met [bv] alleen [eiser 2] staat vermeld als verhuurder en niet [eiser 1] . Ook overigens wordt zijn naam niet vermeld in de huurovereenkomst. Op grond daarvan moet  ervan worden uitgegaan dat [eiser 1] bij deze huurovereenkomst geen partij was en dat alleen [eiser 2] verhuurder was.
      
      
        Hoewel [eiser 1] en [eiser 2] na de beëindiging van de huurovereenkomst met [bv] een nieuwe huurovereenkomst wilden sluiten met [gedaagde] , heeft [gedaagde] deze nieuwe huurovereenkomst niet ondertekend. Er is daarmee geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst van [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagde] . Uit artikel 7:269 lid 1 BW (Burgerlijk Wetboek) volgt in dat geval dat op het moment van beëindiging van de huur tussen [bv] en [eiser 2] de onderhuur door [gedaagde] voortgezet is door [eiser 2] .
      
      
    
    
      5.2.
      De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] is gebaseerd op het niet nakomen door [gedaagde] van verplichtingen die hij heeft als huurder. Omdat [eiser 1] geen verhuurder is, kan hij op deze grond geen vordering instellen tegen [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] aangevoerd dat hij als eigenaar van de woning wel een belang heeft om op te treden tegen [gedaagde] . Als eigenaar is hij namelijk lid van de VvE en in die hoedanigheid is hij verzocht om op te treden tegen [gedaagde] . Dit vormt echter geen grondslag waarop [eiser 1] zelf ontruiming van de bewindvoerder of [gedaagde] kan vorderen. Daarom wordt de vordering tot ontruiming voor zover deze is ingesteld door [eiser 1] afgewezen.
      
      
        
          Toetsingskader voor de vordering tot ontruiming van [eiser 2]
        
      
      
    
    
      5.3.
      In deze procedure wordt de ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning als voorlopige voorziening gevorderd. De kantonrechter stelt voorop dat dit een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [gedaagde] . De kantonrechter moet daarom beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de vordering van [eiser 2] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om de ontruiming nu al toe te wijzen. De belangen van beide partijen moeten worden meegewogen, waarbij verhuurder ook een spoedeisend belang moet hebben. Daarbij geldt dat er in een kort gedingprocedure geen ruimte is voor verdere bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser 2] stelt dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde] en zijn bezoekers, wat in oktober 2025 is geëscaleerd. [gedaagde] is herhaaldelijk op dit gedrag aangesproken, ook schriftelijk, maar heeft daarop niet gereageerd. Ook zijn er meerdere hulptrajecten opgestart, maar deze zijn niet voortgezet, omdat [gedaagde] niet meewerkte. Zijn gedrag is ondanks deze inspanningen niet veranderd en er is geen zicht op verbetering, aldus [eiser 2] . Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. 
      
      
        
          Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende waarschijnlijk is
        
      
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de vordering van [eiser 2] in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een eventuele veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van de woning ook door [gedaagde] moet worden nageleefd. Voor zover de bewindvoerder in deze procedure wordt veroordeeld, is dat uit hoofde van haar taak als bewindvoerder en treft de veroordeling haar niet persoonlijk.
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser 2] baseert haar vordering op een tekortschieten door [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder. Daarbij beroept [eiser 2] zich primair op de inhoud van de overeenkomst tussen [eiser 2] en [bv] en de bijbehorende algemene voorwaarden. Zoals hiervoor overwogen, is echter de onderhuurovereenkomst voortgezet en geldt deze als huurovereenkomst tussen [eiser 2] en [gedaagde] . Dat betekent dat [eiser 2] zich niet kan beroepen op de inhoud van haar overeenkomst met [bv] en de daarbij behorende algemene voorwaarden. 
      
      
        Subsidair baseert [eiser 2] haar vordering op een tekortschieten door [gedaagde] in de verplichtingen die zijn opgenomen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst met [bv] . Het is volgens haar aannemelijk dat deze ook van toepassing zijn op de huurverhouding tussen haar en [gedaagde] , omdat het aannemelijk is [bv] deze van toepassing heeft verklaard op de onderhuurovereenkomst. [eiser 2] heeft echter niet onderbouwd op grond waarvan dit aannemelijk is. Ook blijkt niet dat [gedaagde] deze algemene voorwaarden op enig moment alsnog heeft aanvaard. Daarom gaat de kantonrechter aan deze grondslag voorbij.
      
      
      
        Meer subsidiair baseert [eiser 2] haar vordering op de wet, zodat de kantonrechter haar vordering daaraan zal toetsen. 
      
      
      
        
          Is sprake van een tekortkoming door [gedaagde] ?
        
      
      
    
    
      5.7.
      Voorop staat dat een huurder zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder moet gedragen. Dit betekent onder andere dat hij geen overlast of onveiligheid mag veroorzaken. Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, moet de overlast wel ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter vindt het voldoende waarschijnlijk dat de ontruiming in een bodemzaak zal worden toegewezen. Daarbij overweegt zij het volgende.
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser 2] heeft meerdere klachten overgelegd van omwonenden en voormalig bewoners van het complex. Tot halverwege 2025 gaat het om enkele klachten, maar over de periode daarna zijn meerdere klachten gestuurd. Daarin wordt herhaaldelijk verklaard dat bezoekers van [gedaagde] ’s nachts schreeuwen, bonken op deuren en bij andere bewoners aanbellen als zij niet worden binnengelaten. Ook wordt verklaard dat door hen het slot van de gemeenschappelijke voordeur meerdere keren is vernield. Daardoor komen onbekenden binnen die soms slapen in de fietsenstalling en daar drugs gebruiken. Dit zorgt volgens de omwonenden voor veel overlast en een gevoel van onveiligheid, mede uit angst voor confrontaties met [gedaagde] of zijn bezoekers. Door [B.V.] , dat meerdere studio’s verhuurt in het complex, is verklaard dat haar medewerkers niet meer in de [adres] komen, omdat ze vanwege [gedaagde] bang zijn voor hun veiligheid. Ook vermeldt zij het gebruik van drugs door [gedaagde] en zijn bezoekers. Daarnaast heeft de voorzitter van de VvE laten weten dat hij meerdere malen klachten heeft ontvangen over geluidsoverlast en agressief gedrag van [gedaagde] en zijn bezoekers, waarbij zij vaak onder invloed lijken te zijn. Vanwege deze klachten heeft de VvE [eiser 2] gevraagd op te treden tegen [gedaagde] . Van een incident op 11 oktober 2025 heeft Gulij een filmpje overgelegd. Daarop is te zien dat [gedaagde] samen met iemand bij het complex staat en dat zij samen even later een derde persoon vanuit het complex achterna gaan met een fietsketting. Deze derde persoon komt later terug met een schep, waarmee hij de brievenbussen van het complex vernielt. Daarna blijft deze persoon nog enige tijd bij het complex wachten. Als de politie komt, gaat hij weg.
      
      
        
          [gedaagde] betwist dat hij ernstig en structureel overlast veroorzaakt en dat hij bezoekers ontvangt. Hij is volgens hem juist degene die alles opruimt. Bovendien is het volgens [gedaagde] niet aan [eiser 2] om te beoordelen of hij verslaafd is of niet.
      
      
    
    
      5.10.
      De overgelegde verklaringen onderbouwen de stelling van [eiser 2] dat geregeld mensen komen voor [gedaagde] en dat zij en [gedaagde] al langere tijd ernstige overlast veroorzaken en zorgen voor een gevoel van onveiligheid voor de omwonenden en de medewerkers van [B.V.] . Ook na het starten van dit kort geding heeft [eiser 2] nog een overlastklacht ontvangen over nachtelijk gebruik van een slijptol in de fietsenstalling door [gedaagde] en anderen. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat hij en/of zijn bezoek overlast veroorzaken, maar hij heeft verder geen verklaring gegeven waar de klachten dan op zijn gebaseerd en waarom zijn naam in alle klachten wordt genoemd. Dat [eiser 2] wellicht niet de aangewezen persoon is om vast te stellen dat [gedaagde] verslaafd is, neemt niet weg dat meerdere omwonenden en [B.V.] hebben verklaard dat [gedaagde] en zijn bezoekers in de gemeenschappelijke ruimtes drugs gebruiken. Daarbij volgt uit het filmpje van het incident op 11 oktober 2025 dat [gedaagde] geweld heeft gebruikt in of bij het complex. [gedaagde] heeft verklaard dat hij daarmee overlast (slapen in de gemeenschappelijke ruimte) wilde stoppen. Los van het feit dat dit optreden juist het gevoel van onveiligheid voor omwonenden heeft vergroot, heeft [gedaagde] ook de overlast van hem en de mensen die voor hem komen blijkbaar niet kunnen stoppen, terwijl dat wel zijn verantwoordelijkheid was. [gedaagde] heeft zijn betwistingen verder op geen enkele manier onderbouwd. Dat had hij gezien de uitgebreide onderbouwing van [eiser 2] wel moeten doen. De kantonrechter is op basis hiervan van mening dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde] en personen die voor hem komen, waarvoor hij verantwoordelijk is. 
      
      
        Daarnaast is van belang dat zowel [eiser 2] als de bewindvoerder hebben aangevoerd dat op meerdere manieren is geprobeerd om [gedaagde] te helpen. Dit betrof schuldhulp bij de gemeente Tilburg en [hulpverlening 1] en [hulpverlening 2] voor hulp en begeleid wonen. Volgens de bewindvoerder heeft recent een zitting plaatsgevonden in verband met de inzet van forensische hulp via de reclassering. [gedaagde] heeft ontkend dat sprake was van enige hulp en heeft verklaard dat hij niet bekend is met actie vanuit de reclassering en forensische hulp. Met deze niet onderbouwde betwisting wordt naar het oordeel van de kantonrechter de stelling van zowel [eiser 2] als de bewindvoerder bevestigd dat hulp niet is gelukt, omdat [gedaagde] niet, althans onvoldoende meewerkte. Daarnaast heeft [gedaagde] ook niet gemotiveerd, waarom hij niet heeft gereageerd op berichten van [eiser 2] of haar gemachtigde. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eiser 2] ook voldoende actie heeft ondernomen om het gedrag van [gedaagde] te proberen te veranderen. Dit lijkt tevergeefs, omdat niet blijkt van concreet uitzicht op verbetering bij [gedaagde] .
      
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter is op grond van deze overwegingen van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] en mensen die voor hem aan de deur en binnen komen ernstig en structureel overlast veroorzaken in de woning en de gemeenschappelijke ruimtes. [gedaagde] heeft dit niet gestopt, ondanks waarschuwingen en geboden hulp. Dat betekent dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met zijn wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Daarmee is sprake van een tekortkoming, die ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] heeft verder niet aangevoerd dat hij een specifiek belang heeft bij het behoud van zijn woning, anders dan dat hij als gevolg van de ontruiming op straat komt te staan. Er zijn daarmee volgens de kantonrechter geen, althans onvoldoende omstandigheden die ertoe zullen leiden dat de ontbinding niet wordt toegewezen in een bodemprocedure.
      
      
        
          De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming toe
        
      
      
    
    
      5.13.
      Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat het voldoende waarschijnlijk is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden toegewezen in een bodemprocedure. Daarom wijst de kantonrechter de ontruiming van de woning toe. Daarbij wordt een termijn gegeven van veertien dagen, omdat dat een redelijke termijn is en de bewindvoerder niet heeft gemotiveerd waarom een langere termijn van drie maanden noodzakelijk is. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.14.
      De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.183,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats 3] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser 2] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser 2] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.183,47, te betalen aan [eiser 2] binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2026.