ECLI:NL:RBMNE:2021:6506, Rechtbank Midden-Nederland, 23-12-2021, UTR 21/801
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde; woning; standaard; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 21/801
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2021 in de zaak tussen
    
      [eiser] , te [plaats] , eiser
    (gemachtigde: R. van der Weide),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder, verweerder
      (gemachtigde: mr. M. Boerlage).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres 
      
        [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 380.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.   
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 november 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    1. De woning is een in 1985 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 146 m2 en een kaveloppervlakte van 258 m2.
    
    2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 339.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 380.000,-.
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [referentiewoning 1] , verkocht op 15 juni 2019 voor € 336.500,-;
    - [referentiewoning 2] , verkocht op 22 mei 2019 voor € 349.000,-;
    - [referentiewoning 3] , verkocht op 24 mei 2019 voor € 350.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
      
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen ( [wijk] ), niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Recht van overpad
      
    
    8. De gemachtigde van eiser heeft de beroepsgrond, dat onvoldoende rekening is met het recht van overpad, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
    
    
      
        Vergelijkbaarheid referentiewoningen
      
    
    
      9.1.
      Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze woningen zijn voor de staat van voorzieningen met ‘luxe’ zijn gewaardeerd, terwijl de woning van eiser met ‘normaal’ is gewaardeerd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals ook hierboven aangegeven, hoeven de referentiewoningen niet identiek aan de woning te zijn, als verweerder maar in voldoende mate rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. In dat kader overweegt de rechtbank dat de prijs per m2 van de woning (€ 1.845,-) aanzienlijk onder de prijs per m2 van [referentiewoning 2] (€ 2.201,-) en [referentiewoning 3] (€ 2.092,-) ligt. Verweerder houdt dus rekening met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      9.2
      Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de door eiser aangedragen woningen [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] . Deze woningen heeft verweerder niet als referentiewoningen meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Met de aangedragen referentiewoningen maakt eiser niet aannemelijk dat verweerder niet de beste referentiewoningen heeft geselecteerd. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Conclusie
        
        10.	De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
                 rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.
  
  
     Zie o.a. de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 2 april 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:798.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 13 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163, of van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3543.