ECLI:NL:RBAMS:2026:2176, Rechtbank Amsterdam, 25-02-2026, C/13/771589
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht - vraag of overeenkomst tot stand is gekomen - toezegging dat mogelijkheid wordt geboden - precontractuele aansprakelijkheid, zorgplicht tegenover consument

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/771589 / HA ZA 25-1231
    
    
    
      
        Vonnis van 25 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J.R. de Jong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE AMSTERDAM, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. D.J.L. van Ee.
    
    
    
  
  
    
      1Waar deze zaak over gaat
    
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of [eiser] voor zijn appartement mag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht onder de gunstige voorwaarden zoals die golden vóór 8 januari 2020. Volgens [eiser] is dit door de gemeente overeengekomen dan wel toegezegd op 30 december 2019. [eiser] doelt daarbij op het online formulier ‘overstap eeuwigdurende erfpacht’ dat op die datum namens [eiser] bij de gemeente is ingediend en de ontvangstbevestiging die de gemeente direct daarop heeft teruggestuurd.
      
    
    
      1.2.
      De gemeente betwist de vordering van [eiser] . Volgens de gemeente is er geen overeenkomst met [eiser] bereikt, en is aan hem ook geen toezegging gedaan. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank is het met de gemeente eens en wijst de vordering van [eiser] daarom af. Deze beslissing legt de rechtbank hierna in dit vonnis uit. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 24 september 2025,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 januari 2026, en de daarin genoemde stukken.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] [plaats] . Dit appartementsrecht is gevormd door omzetting en splitsing van voormalige appartementsrechten waarvan de bestemming eerst kantoor was, en nu woning. Het perceel is in erfpacht uitgegeven.
      
    
    
      3.2.
      
        Op 9 mei 2017 heeft het gemeentebestuur bepaald dat erfpachters hun erfpachtcanon eeuwigdurend konden afkopen met het ‘Besluit van burgemeesters en
        wethouders van de gemeente Amsterdam houdende regels omtrent Overstapregeling van
        voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017’. Op die afkoop zouden gunstige voorwaarden van toepassing zijn als de aanvraag voor 8 januari 2020 werd gedaan: de Algemene Bepalingen 2016, de woz-waardepeildatum 1 januari 2014 en de bsq van 2017. Bsq staat voor buurtstraatquote, het deel van de woz-waarde dat aan de opstal wordt toegerekend.
      
      
    
    
      3.3.
      Op 30 december 2019 heeft Ameo Makelaars namens [eiser] het online formulier ‘overstap eeuwigdurende erfpacht’ ingevuld en ingediend bij de gemeente.
      
    
    
      3.4.
      Diezelfde dag heeft de gemeente per e-mail de ontvangst van de aanvraag als volgt bevestigd:
      
      
        “Geachte erfpachter,
        Hartelijk dank voor het invullen van het formulier. U hebt nu uw aanvraagdatum geregistreerd voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Daarmee hebt u de zekerheid dat u gebruik kunt maken van de gunstige overstapvoorwaarden.
        Let op: u moet op een later moment uw aanvraag afmaken. Hieronder leest u hoe dat gaat:
        * Wij controleren uw gegevens en zetten de aanvraagdatum die nu is geregistreerd in het Overstapportaal. Dat doen we vanaf januari 2020.
        * Als uw aanvraagdatum in het Overstapportaal staat, krijgt u van ons een nieuwe email. Tot die tijd hoeft u niets te doen.
        * Na ontvangst van onze e-mail kunt u uw aanvraag afmaken. U hebt hiervoor 3 maanden de tijd.
        Belangrijk: U hebt de zekerheid dat voor u de gunstige overstapvoorwaarden gelden, ook al kunt u uw aanvraag pas na 1 januari 2020 verder afmaken.”
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op 24 september 2021 heeft de gemeente Ameo per e-mail het volgende bericht:
        “U hebt een (of meerdere*) registratieformulier(en) vóór 8 januari 2020 ingestuurd. Daarmee heb u de zekerheid dat u gebruik kunt maken van de gunstige overstapvoorwaarden. Hiervoor moet u wel aan de overstapvoorwaarden voldoen. 
        Uw aanvraagdatum is nu geregistreerd in ons systeem. Voordat wij uw aanvraag verder in behandeling kunnen nemen, moet u uw aanvraag verder afronden in het Overstapportaal.”
      
      
    
    
      3.6.
      In een interne mail van de gemeente staat de tekst van een op 13 oktober 2021 te verspreiden e-mail aan erfpachters, die als volgt luidt:
      
      
        “U ontvangt dit bericht omdat u geprobeerd hebt om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Of omdat u hebt geprobeerd via het Overstapportaal een aanbieding voor overstap aan te vragen. 
        Tot nu toe is uw aanvraag nog niet volledig. Wel is destijds uw aanvraagdatum onder de gunstige voorwaarden vastgelegd. 
        Nu is het Overstapportaal uitgebreid zodat u de volgende stap kunt zetten in de uw overstap naar eeuwigdurende erfpacht.
        Hebt u nog interesse om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht?  
        Ga dan naar het Overstapportaal via [internetsite] en vraag (opnieuw) een digitale aanbieding aan. 
        Doe dit wel voor 1 januari 2022. Als u dat niet doet vervalt uw aanvraag tot overstap met de gunstige voorwaarden.
        Als u meerdere erfpachtrechten hebt, dan ziet u in het Overstapportaal voor welk erfpachtrecht dit e-mailbericht geldt.”
      
      
    
    
      3.7.
      Ameo heeft per e-mail van 11 maart 2024 bij de gemeente geïnformeerd naar de stand van zaken van de aanvraag. De gemeente heeft daarop geantwoord dat [eiser] niet meer van de gunstige voorwaarden gebruik kan maken omdat hij zijn aanvraag niet op tijd heeft afgerond.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert:
      
      
        
          Primair
        
      
      
        
          aan de gemeente het gebod op te leggen om [eiser] onvoorwaardelijk in staat te stellen om zijn overstapaanvraag af te ronden met toepassing van de gunstige overstapvoorwaarden zoals die golden in 2019, door [eiser] volledige en onvoorwaardelijke toegang te geven tot het Overstapportaal onder verwerking van de tijdig ingediende aanvraag zodat de Algemene Bepalingen 2016, de woz-waardepeildatum 1 januari 2014 en de bsq van 2017 van toepassing zijn;
        
        
          de gemeente te veroordelen om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 per dag dat de gemeente niet voldoet aan het gevorderde onder I met een maximum van € 300.000,00;
        
      
      
      
        
          Subsidiair
        
      
      de gemeente te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding in natura, inhoudende dat de gemeente wordt verplicht volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen tot het geven van toegang aan [eiser] tot het Overstapportaal onder verwerking van de tijdig ingediende aanvraag zodat de Algemene Bepalingen 2016, de woz-waardepeildatum 1 januari 2014 en de bsq van 2017 van toepassing zijn;
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
      de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat onder veroordeling van de gemeente tot betaling aan [eiser] van een voorschotbedrag van € 100.000,00;
      
      de gemeente te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente.
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat de gemeente op 30 december 2019 is overeengekomen dan wel heeft toegezegd dat [eiser] voor zijn appartement mag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht onder de gunstige voorwaarden zoals die golden vóór 8 januari 2020. Dit aanbod is op 30 december 2019 namens [eiser] geaccepteerd via indiening van een online formulier ‘overstap eeuwigdurende erfpacht’. Daarmee is een overeenkomst tot stand gekomen. En anders is dat gebeurd door de ontvangstbevestiging die de gemeente direct daarop heeft teruggestuurd. Als een overeenkomst is gesloten moet de gemeente deze volgens [eiser] nakomen. Als er alleen een toezegging is gedaan mag [eiser] er in zijn visie gerechtvaardigd op vertrouwen dat de overeenkomst gesloten zou worden. De gemeente handelt dan onrechtmatig door zich niet aan die toezegging te houden, en is verplicht zijn schade te vergoeden door hem zijn aanvraag te laten afronden.
      
    
    
      4.3.
      De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Overeenkomst
      
    
    
    
      5.1.
      Voor de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen komt het aan op hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden mochten afleiden, alsmede op alle overige omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank merkt het aanbod van de gemeente in dit licht aan als aanbod tot het aangaan van een overeenkomst. Aan dat aanbod was de voorwaarde verbonden dat de aanvaarding tijdig moest worden voltooid. [eiser] heeft aan die voorwaarde niet voldaan. Er is dus geen overeenkomst tot stand gekomen.
      
      
        
          Precontractuele aansprakelijkheid
        
      
      
    
    
      5.3.
      Hetzelfde geldt voor de vraag of de gemeente een toezegging heeft gedaan waardoor [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. [eiser] beroept zich erop dat de gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld en daardoor haar precontractuele zorgplicht heeft geschonden. Ook dit betoog faalt.
      
    
    
      5.4.
      Op zichzelf is juist dat de gemeente in de ontvangstbevestiging van 30 december 2019 schrijft dat [eiser] de zekerheid heeft dat hij gebruik kan maken van de gunstige overstapvoorwaarden. Ook is juist dat de gemeente dit nog een keer heeft herhaald in de ontvangstbevestiging. Maar in de ontvangstbevestiging staat ook: 
      
      
        “Let op (...) u moet op een later moment uw aanvraag afmaken. Hieronder leest u hoe dat gaat: (…) 
        * Als uw aanvraagdatum in het Overstapportaal staat, krijgt u van ons een nieuwe email. (…)
        * Na ontvangst van onze e-mail kunt u uw aanvraag afmaken. U hebt hiervoor 3 maanden de tijd.”
      
      
    
    
      5.5.
      Uit het bericht als geheel volgt dus dat de gemeente aan [eiser] de zekerheid wil geven dat hij van de regeling kan profiteren. Die toezegging is de gemeente nagekomen door hem die mogelijkheid te bieden in de e-mail van 24 september 2021. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank is het met [eiser] eens dat de gemeente in die e-mail of daarna uitdrukkelijk behoorde te herinneren aan de voorwaarde dat de aanvraag binnen drie maanden moest worden voltooid. De gemeente handelde immers als overheidsinstantie en [eiser] handelde als consument. In die verhouding brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat de gemeente uitdrukkelijk moest waarschuwen voor de termijn en de mogelijkheid van herstel moest bieden bij het missen van één e-mail met zulke verregaande consequenties. [eiser] heeft echter niet aangetoond dat de gemeente deze zorgplicht heeft geschonden. 
      
    
    
      5.7.
      De gemeente heeft verwezen naar de tekst van de e-mail die zij op 13 oktober 2021 aan erfpachters heeft verstuurd. Daarin is er nogmaals uitdrukkelijk voor gewaarschuwd dat de aanvraag op 1 januari 2022 zou vervallen. De gemeente heeft verder verwezen naar een intern bericht, waarin een medewerker van de gemeente aankondigt het bericht te zullen versturen naar een bestand van e-mailadressen. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat in dat bestand ook het emailadres van een medewerker van Ameo ( [e-mailadres] ) als vertegenwoordiger van [eiser] was opgenomen. 
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat deze medewerker van Ameo in die periode soortgelijke e-mails heeft ontvangen, maar zich niet kan herinneren dat zij deze e-mail heeft ontvangen. De e-mails hadden geen kenmerk, waardoor deze niet tot een individueel erfpachtdossier te herleiden waren. Ameo heeft dat ook telefonisch aangekaart bij de gemeente en kreeg te horen dat de gemeente zelf ook niet wist om welke dossiers het ging.  
      
    
    
      5.9.
      Dit betoog van [eiser] vormt een onvoldoende gemotiveerde betwisting dat de gemeente de herinneringsmail heeft verzonden. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat Ameo die e-mail namens [eiser] heeft ontvangen. Daaraan doet niet af dat de e-mail geen kenmerk had. De gemeente heeft dit bericht namelijk verzonden na het bericht van 24 september 2021, dat wel een kenmerk had, en de gemeente heeft deze berichten aan het e-mailadres verzonden dat bij de aanvraag was opgegeven. Dat de aanvraag in dit geval niet door [eiser] is gedaan maar door een door hem ingeschakeld kantoor, dat ook acht vergelijkbare aanvragen deed voor andere klanten, maakt het handelen van de gemeente niet onzorgvuldig. 
      
    
    
      5.10.
      Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                4.102,00
              
              
                (2 punten × € 2.051,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                189,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                7.286,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 7.286,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.