ECLI:NL:RBOBR:2026:932, Rechtbank Oost-Brabant, 12-02-2026, 25/1037
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning (appartement). Vergelijkingsmethode. De woning is na de waardepeildatum en voor het begin van het belastingjaar afgebouwd; toestandspeildatum is het begin van het belastingjaar. Met het anti-speculatiebeding kan, gelet op het wettelijk waardebegrip, geen rekening worden gehouden Voldoende rekening gehouden met de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Met haar hypothese dat de woning tijdens de inpandige opname in een andere staat kon verkeren dan op de toestandspeildatum, heeft eiseres niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake was. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/1037
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: dr. ing. [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (het appartement) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het appartement met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 370.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 29 april 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Eiseres heeft geen gebruikgemaakt van de door de rechtbank geboden mogelijkheid om op het verweerschrift te reageren met een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiseres heeft binnen de daartoe gestelde termijn verzocht om het beroep te behandelen op een zitting.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de echtgenoot (en tevens gemachtigde) van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres en haar echtgenoot zijn eigenaar van het appartement met bouwjaar 2024. Het appartement bestaat uit een hoofdbouw van 86 m², een balkon van 11 m², een berging van 5 m² en een parkeerplaats.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het appartement niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      
        Het door de heffingsambtenaar aangedragen bewijs: het taxatierapport
      
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 370.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 18 september 2025 is opgesteld door taxateur G. Tillema. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat het appartement is vergeleken met vijf andere appartementen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze appartementen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
      
        
          Hoe moet de waarde worden bepaald?
        
      
    
    
      3.2.
      Eiseres wijst erop dat het appartement op de waardepeildatum nog in aanbouw was. De rechtbank begrijpt dat eiseres hiermee stelt dat de waarde van het appartement niet moet worden bepaald op de (in de regel hogere) marktwaarde maar op de (in de regel lagere) vervangingswaarde. Dit betoog slaagt niet. Tussen partijen staat vast dat het appartement in 2024 na afbouw is gereedgekomen. Dit betekent dat de waarde wordt bepaald naar de staat van het appartement bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat wordt de toestandspeildatum genoemd en die is in dit geval dus 1 januari 2025. Dit laat onverlet dat de waardepeildatum 1 januari 2024 blijft.
      
      
        
          De argumenten van eiseres tegen de waardering
        
      
    
    
      3.3.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat zij haar woning de eerste vijf jaar na de aankoop niet mag verkopen (anti-speculatiebeding). Volgens haar hebben de vergelijkingsobjecten deze beperking niet. Eiseres vindt ook dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het appartement in het complex. Alle appartementen van het type B – waartoe het appartement kennelijk behoort – hebben dezelfde waarde gekregen, terwijl de aanschafprijs vanwege de verdieping en de ligging aan de oost- en westzijde verschilde. Eiseres merkt verder nog op dat zij de wijze waarop de heffingsambtenaar het appartement taxeert uitermate ondoorzichtig vindt. Tot slot heeft zij op de zitting gezegd dat het appartement weliswaar inpandig is opgenomen, maar dat de heffingsambtenaar niet weet hoe de woning er op de toestandsdatum uitzag.
      
      
        
          Eiseres heeft op dit punt de bewijslast
        
      
      
        3.3.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van het appartement leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
        
          
            Het anti-speculatiebeding leidt niet tot een lagere waarde
          
        
      
      
        3.3.2.
        In de wet staat: “De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.” De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar gelijk heeft met zijn standpunt dat op grond van de wet geen rekening kan worden gehouden met de aanwezigheid van een anti-speculatiebeding. De heffingsambtenaar wijst er verder nog op dat een anti-speculatiebeding eiseres op geen enkele manier hindert in het dagelijks gebruik van het appartement. Ook merkt de heffingsambtenaar op dat op 29 november 2024 het vergelijkingsobject [adres] is verkocht (voor € 480.000) waarvoor hetzelfde anti-speculatiebeding geldt. De heffingsambtenaar leidt hieruit af dat de aanwezigheid van het anti-speculatiebeding niet zo zwart-wit is als eiseres stelt. De rechtbank kan dat volgen.
        
        
          
            De ligging van het appartement in het complex tast de WOZ-waarde niet aan
          
        
      
      
        3.3.3.
        De rechtbank vindt dat eiseres met haar enkele verwijzing naar de vrij-op-naam (von) prijs waarvoor eiseres het appartement destijds heeft gekocht (en de von-prijzen waarvoor de andere appartementen destijds zijn verkocht) niet aannemelijk heeft gemaakt dat van een voor de waardering relevant liggingsverschil sprake is. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat genoemde von-prijzen niet geschikt zijn om de waarde te bepalen. De heffingsambtenaar wijst erop dat deze prijzen (eenzijdig) door de projectontwikkelaar zijn vastgesteld en niet op de markt – dus door vraag en aanbod – tot stand zijn gekomen. Of de door de projectontwikkelaar gehanteerde verschillen in von-prijzen ook een relatie met de markt hebben kan alleen blijken uit daadwerkelijke verkoopcijfers. En zelfs al zouden deze prijzen in beginsel wel geschikt zijn voor de waardebepaling, dan is het aan eiseres om inzichtelijk te maken welke elementen in de koop-aanneemsom zijn betrokken en welke niet. Dit inzicht heeft eiseres niet gegeven. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Dit betekent dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat uit het door haar genoemde liggingsverschil in het appartementencomplex volgt dat de vastgestelde waarde te hoog is.
        
        
          
            De hypothetische staat van het appartement op de toestandsdatum leidt niet tot twijfel aan de WOZ-waarde
          
        
      
      
        3.3.4.
        Het appartement is op 28 augustus 2025 inpandig opgenomen door taxateur G. Tillema. Eiseres heeft op zitting de hypothese opgeworpen dat de staat van het appartement tijdens de inpandige opname anders kan zijn geweest dan de staat van het appartement op de toestandspeildatum. Hoewel dit in theorie zo kan zijn, heeft eiseres niet gesteld en ook niet aannemelijk gemaakt dat haar appartement ook daadwerkelijk in een andere staat verkeerde op de toestandspeildatum. Het enkel opwerpen van de hypothese dat de staat van het appartement anders kan zijn op de toestandspeildatum geeft onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
        
        
          
            Klacht over ondoorzichtige waardering is niet onderbouwd
          
        
      
    
    
      3.4.
      De opmerking van eiseres dat zij de wijze waarop de heffingsambtenaar het appartement taxeert uitermate ondoorzichtig vindt is niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat. Verder is het voor de houdbaarheid van de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar niet vereist dat eiseres persoonlijk overtuigd is geraakt van de juistheid daarvan.
      
      
        
          De door eiseres bepleite waarde
        
      
    
    
      3.5.
      Eiseres vindt dat de waarde “ergens rond de € 325.000,00 moet liggen”. Met enkel het noemen van een andere waarde zaait eiseres geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 18, derde lid, aanhef en onder b en slot, van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.