ECLI:NL:GHAMS:2026:615, Gerechtshof Amsterdam, 10-03-2026, 200.342.894
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Tussenarrest. Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde duur aangegaan? Het hof laat de verhuurder toe te bewijzen dat partijen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden zijn overeengekomen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.342.894/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10502297 \ CV EXPL 23-2866
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      tevens geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. J.S. de Gram te 's-Gravenhage,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ACCURAAT BEGELEID WONEN B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      tevens appellante in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. L.M. Ravestijn te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Accuraat genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Accuraat huurt van [appellant] woonruimte voor de huisvesting van haar cliënten. Aan het hof ligt als belangrijkste geschilpunt de vraag voor of de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde duur is aangegaan. Het hof laat [appellant] toe te bewijzen dat partijen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden zijn overeengekomen.  
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 28 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 10 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Accuraat als (één van de) gedaagde(n) (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Bij tussenarrest van 20 augustus 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft geen doorgang gevonden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven (in principaal hoger beroep), met producties;
    - memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
    - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.3. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
      
      a. a) Accuraat is een zorginstelling die (woon) begeleiding aanbiedt aan jongeren met diverse problematiek. 
      
      b) Accuraat huurt van [appellant] woonruimte te [plaats] met ingang van 1 april 2022 tegen een bedrag van € 2.100,00 per maand. Accuraat huurt deze woning voor de huisvesting van haar cliënten.
      
      c) [appellant] heeft de huurovereenkomst tegen 1 maart 2023 opgezegd, omdat hij van mening is dat deze voor de duur van elf maanden is aangegaan. Accuraat heeft daarmee niet ingestemd. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
    
      4.1.
      Samengevat heeft [appellant] , na wijziging van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang, in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen per 28 februari 2023 is geëindigd, met de ontruiming van het gehuurde en onder betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.100,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Accuraat het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehouden. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat Accuraat wordt veroordeeld tot betaling van in totaal € 1.255,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, bestaande uit een bedrag van € 630,00 wegens het te laat betalen van de huur en € 625,00 wegens het niet betalen van overige kosten, € 900,00 aan boetes, € 5.487,80 aan energiekosten en € 206,85 aan zuiveringsheffing, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over deze bedragen. Ten slotte heeft [appellant] gevorderd dat Accuraat wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat partijen een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van elf maanden hebben gesloten, met de mogelijkheid tot verlenging. Hij heeft tijdig aan Accuraat laten weten dat de huurovereenkomst op 28 februari 2023 zou eindigen, maar Accuraat heeft nagelaten het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren. Daarnaast is Accuraat op grond van de huurovereenkomst boetes, de zuiveringsheffing en energiekosten verschuldigd. Wat betreft de energiekosten heeft Accuraat een voorschot van € 100,00 per maand betaald; zij is gehouden om de overige bij [appellant] in rekening gebrachte energiekosten te voldoen. Tevens is Accuraat volgens [appellant] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 
      
    
    
      4.3.
      Accuraat heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Accuraat heeft betwist dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden hebben gesloten. Volgens Accuraat hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten die ten minste twee jaar zou duren. Met een kortere termijn heeft Accuraat nooit ingestemd, omdat het gaat om huisvesting voor kwetsbare jongeren die niet zijn gebaat bij huisvesting voor korte duur. Accuraat heeft verder betwist de door [appellant] gevorderde kosten en boetes verschuldigd te zijn. Wat betreft de energiekosten heeft Accuraat primair aangevoerd dat deze in de huur zijn inbegrepen. Subsidiair heeft zij de door [appellant] gestelde hoogte daarvan gemotiveerd betwist. 
      
    
    
      4.4.
      Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld tot betaling van de proceskosten, met dien verstande dat de kantonrechter Accuraat op grond van artikel 6:96 lid 4 BW heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, wegens het niet tijdig betalen van de huur over de maanden mei en september 2022 (r.o. 5.2.). De kantonrechter heeft kort samengevat onder meer overwogen dat niet kan worden vastgesteld dat partijen een bindende afspraak hebben gemaakt over de duur van de huurovereenkomst. Die onduidelijkheid moet volgens de kantonrechter voor rekening van [appellant] blijven. Volgens de kantonrechter is tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen, die nog voortduurt, omdat deze niet conform de wettelijke vereisten is beëindigd.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn vordering gewijzigd. Deze wijziging houdt in dat hij nu primair een verklaring voor recht vordert dat de huurovereenkomst per 28 februari 2023 (na elf maanden) is geëindigd en subsidiair per 31 maart 2024 (na twee jaar). Daarnaast vordert hij in hoger beroep toewijzing van een bedrag van € 625,00 aan buitengerechtelijke incassokosten wegens het niet betalen van de door hem gevorderde kosten en boetes, naast het door de kantonrechter al toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten in verband met het niet tijdig betalen van de huur door Accuraat. 
      
    
    
      5.2.
      
        [appellant] vordert verder in het principaal hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van zijn (gewijzigde) vorderingen, met veroordeling van Accuraat in de kosten van het geding in beide instanties. 
      
    
    
      5.3.
      Volgens Accuraat moet het hof in het principaal hoger beroep - samengevat - de vorderingen van [appellant] afwijzen en het bestreden vonnis bekrachtigen. In het incidenteel hoger beroep heeft Accuraat gevorderd dat het hof het bestreden vonnis vernietigt voor zover de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen (r.o. 5.2.), met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van hetgeen Accuraat op grond van het bestreden vonnis al heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander met veroordeling van [appellant] (naar het hof begrijpt:) in de kosten van het hoger beroep. 
      
    
    
      5.4.
      
        [appellant] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. 
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      
        Principaal hoger beroep
      
    
    
    
      6.1.
      Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in het principaal hoger beroep met vier grieven op. De grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken.
      
      
        
          Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde duur (grieven I en II)
        
      
      
    
    
      6.2.
      Met grieven I en II in het principaal hoger beroep heeft [appellant] samengevat aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat tussen partijen geen huurovereenkomst voor bepaalde duur tot stand is gekomen, maar een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, die niet is geëindigd. [appellant] heeft in hoger beroep opnieuw aangevoerd dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden hebben afgesproken. Volgens [appellant] hebben [naam 1] , de directeur van Accuraat, en hijzelf bij hun eerste ontmoeting overeenstemming bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst, waaronder de duur daarvan voor elf maanden. [naam 1] was die dag zonder afspraak bij de onder het gehuurde gelegen coffeeshop binnengelopen, waar [appellant] aan het werk was. Bij dat gesprek was [naam 2] , een andere huurder van [appellant] , als getuige aanwezig. [naam 2] heeft de inhoud van dat gesprek in een schriftelijke verklaring bevestigd. Vervolgens heeft [appellant] een schriftelijke huurovereenkomst laten opstellen door een derde met daarin onder meer de overeengekomen duur van elf maanden. Het feit dat Accuraat die schriftelijke huurovereenkomst niet ondertekend heeft geretourneerd, doet niet af aan hetgeen zij hebben afgesproken. Dat de afspraken golden, blijkt uit het feit dat Accuraat gevolg is gaan geven aan de schriftelijke huurovereenkomst door de borg en huur te gaan betalen zoals daarin voorgeschreven. Subsidiair heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat partijen de huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van twee jaar zijn aangegaan en dat deze in ieder geval per 31 maart 2024 is geëindigd, omdat hij deze tijdig heeft opgezegd.
      
    
    
      6.3.
      Accuraat heeft opnieuw het standpunt ingenomen dat partijen geen bepaalde duur hebben afgesproken. De huurovereenkomst loopt volgens haar voor onbepaalde tijd door. 
      
    
    
      6.4.
      Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop (zoals ook de kantonrechter onder 4.5. van het bestreden vonnis) dat het hier gaat om huur van woonruimte. De wettelijke bepalingen die daarop van toepassing zijn brengen een vergaande bescherming van de huurder mee. Die bescherming maakt dat huurcontracten voor woonruimte door de verhuurder niet zonder meer kunnen worden beëindigd: als de huurder met die beëindiging niet instemt, zal de verhuurder zich tot de rechter moeten wenden. Een uitzondering daarop was een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 (oud) BW voor maximaal twee jaar die daadwerkelijk eindigt op de overeengekomen einddatum als de verhuurder de huurder tijdig informeert. Aangezien [appellant] zich als verhuurder beroept op het rechtsgevolg van de gestelde bepaalde tijd, ligt de stelplicht en bewijslast ten aanzien daarvan bij hem. 
      
    
    
      6.5.
      Vast staat dat [appellant] woonruimte ten behoeve van de cliënten van Accuraat ter beschikking heeft gesteld tegen een door Accuraat betaalde maandelijkse huur van € 2.100,00. Aldus is een huurovereenkomst tot stand gekomen, aangezien voor de totstandkoming van een huurovereenkomst geen aanvullende vormvereisten, zoals een schriftelijkheidsvereiste gelden. 
      
    
    
      6.6.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep, onder verwijzing naar zijn in eerste aanleg gedane bewijsaanbod, aangeboden om te bewijzen dat partijen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden zijn overeengekomen. Volgens [appellant] was [naam 2] bij het eerste gesprek dat tussen partijen plaatsvond aanwezig en hebben partijen daarbij de duur van de huurovereenkomst besproken. Als vast komt te staan dat partijen inderdaad een duur van elf maanden hebben afgesproken, staat daarmee tevens vast dat een huurovereenkomst met een bepaalde duur tot stand is gekomen. [appellant] zal daarom conform zijn aanbod worden toegelaten tot het bewijs dat partijen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden zijn overeengekomen. 
      
    
    
      6.7.
      De zaak zal worden verwezen naar de rol van 24 maart 2026. [appellant] kan dan laten weten of hij getuigen wil laten horen en zo ja, wie. 
      
    
    
      6.8.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
      
    
    
      6.9.
      Partijen wordt in overweging gegeven om, ter besparing van verdere tijd en kosten, de zaak thans in der minne te regelen.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep: 
    
    
    
      laat [appellant] toe tot het leveren van bewijs, door middel van het horen van getuigen, van zijn stelling dat partijen mondeling een huurovereenkomst voor de duur van elf maanden zijn overeengekomen; 
    
    
    
      beveelt dat het getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.E. van der Werff, daartoe tot raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een ander te bepalen dag en uur; 
    
    
    
      bepaalt dat de advocaat van [appellant] uiterlijk op de rol van 24 maart 2026 onder opgave van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door [appellant] voor te brengen getuigen in de periode van juli 2026 tot en met september 2026 aan het (enquêtebureau van het) hof een datum dient te verzoeken voor het bepalen van het getuigenverhoor; 
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, Z.D. van Heesen-Laclé en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.