ECLI:NL:RBAMS:2026:2103, Rechtbank Amsterdam, 24-02-2026, 11873012 \ CV EXPL  25-12349
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder huurt twee appartementen van verhuurder. Volgens verhuurder heeft huurder de appartementen zonder toestemming onderverhuurd en komt zij ook op andere gronden haar verplichtingen als goed huurder niet (voldoende) na. Verhuurder wil daarom onder meer dat de huurovereenkomst met huurder eindigt. Huurder is het daar niet mee eens . Huurder krijgt in deze procedure gelijk. De vorderingen van verhuurder worden afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11873012 \ CV EXPL  25-12349
    
    
    
      
        Vonnis van 24 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ZAME B.V., 
      te Aalsmeer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ZaMe,
      gemachtigde: mr. T.R. Schelfaut,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DUTCH FOREIGNER CARE B.V., 
      te Noordwijkerhout,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: DFC,
      gemachtigde: mr. F.M.L. Dekkers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 november 2025
      - de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      DFC huurt twee appartementen van ZaMe. Volgens ZaMe heeft DFC de appartementen zonder toestemming onderverhuurd en komt zij ook op andere gronden haar verplichtingen als goed huurder niet, of niet voldoende, na. ZaMe wil daarom dat de huurovereenkomst met DFC eindigt en betaling door DFC van een contractueel verschuldigd boetebedrag alsook afdracht van inkomsten. DFC is het daar niet mee eens en heeft de stellingen van ZaMe gemotiveerd betwist. DFC krijgt in deze procedure gelijk. De vorderingen van ZaMe worden afgewezen en ZaMe wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van DFC.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      ZaMe heeft op 31 augustus 2021 de eigendom verkregen van de van [onroerendgoedbedrijf] B.V. (hierna: [onroerendgoedbedrijf] ) gekochte appartementen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] . Deze appartementen met de bestemming woonruimte waren sinds 1 februari 2021 respectievelijk 26 april 2021 (en inmiddels voor onbepaalde tijd) verhuurd aan DFC. Door de verwerving van de appartementen van [onroerendgoedbedrijf] is ZaMe de opvolgend verhuurder geworden. 
      
    
    
      3.2.
      DFC houdt zich blijkens haar statutaire doelstelling bezig met – kort gezegd – het huisvesten en vervoeren van arbeidsmigranten. DFC gebruikt de appartementen voor de huisvesting van de arbeidsmigranten.
      
    
    
      3.3.
      In de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of ten dele in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Tevens voorziet de huurovereenkomst erin dat de huurder bij overtreding van het bepaalde een boete is verschuldigd alsook de verplichting heeft om in dat geval alle verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen. 
      
    
    
      3.4.
      Artikel 11.17 van de huurovereenkomsten luidt als volgt:
      
      
        “Wanneer de verhuur van het gehuurde op basis van het huidige gebruik niet (meer) is toegestaan door de gemeentelijke handhaven of door een ander orgaan met deze bevoegdheden kunnen beide partijen zonder verdere consequenties deze overeenkomst per direct, in goed overleg, ontbinden.”
      
      
    
    
      3.5.
      In 2023 was er sprake van een splitsing van vennootschappen binnen de DFC groep. ZaMe maakte bezwaar tegen de gevolgen daarvan voor de lopende huurovereenkomsten. In het kader daarvan heeft zij op 6 juli 2023 aan Flexwonen, behorend tot de DFC groep, het volgende e-mailbericht gestuurd, voor zover hier van belang:
      
      
        “(…) Hierbij geldt echter dat wij op voorhand bezwaar hebben tegen die overname van de huurovereenkomsten, omdat de aanvankelijke constructie met DFC (waarbij zij haar eigen personeel de woonruimtes laat gebruiken) niet kan worden voortgezet door de verkrijgende vennootschap. (…)”
      
      
    
    
      3.6.
      Op enig moment heeft de gemeente [gemeente] DFC erop gewezen dat de bestemming van de appartementen weliswaar wonen was – zoals ook bepaald in de huurovereenkomsten – maar dat de vorm van het gebruik daarvan niet in overeenstemming was met de regels van ruimtelijke ordening. DFC heeft hierop, na indiening van een aanvraag daartoe, op 18 oktober 2023 een vergunning verkregen voor kamergewijze verhuur. De vergunning hield geen wijziging van de woonbestemming in, noch noodzaakte deze tot het aanbrengen van fysieke wijzigingen in de appartementen.
      
    
    
      3.7.
      In de appartementen verblijven telkens vier respectievelijk zes arbeidsmigranten gedurende ieder gemiddeld tussen de drie tot zes maanden.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      ZaMe vordert, samengevat: 
      - DFC te gelasten om alle relevante documentatie met betrekking tot de onder(ver)huur c.q. ter beschikkingstelling van het gehuurde, binnen zeven dagen na toewijzing van het verzoek aan ZaMe te verstrekken, op straffe van een tot 
      € 100.000 gemaximeerde dwangsom;
      
        
          een verklaring voor recht dat ZaMe terecht de huur heeft opgezegd, althans de huur te ontbinden per datum vonnis; 
        
        
          DFC te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis; 
        
        
          DFC te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding alsook van de verbruikte nutsvoorzieningen vanaf 1 oktober 2025; 
        
        
          DFC te veroordelen tot betaling van € 62.250 aan tot en met 19 augustus 2025 verschuldigde boetes, te vermeerderen met € 45 voor elke dag dat de inbreuken vanaf 20 augustus 2025 blijven voortduren; 
        
        
          DFC te veroordelen tot afdracht van alle inkomsten die zij in de periode van 31 augustus 2021 tot en met heden heeft verkregen voor de (onder)verhuur c.q. terbeschikkingstelling van het gehuurde, alsook alle toekomstige inkomsten die zij uit hoofde daarvan ontvangt;
        
      
      
    
    
      4.2.
      DFC concludeert tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van ZaMe in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      ZaMe stelt dat zij de huurovereenkomsten al eerder rechtmatig heeft opgezegd, althans zij wil dat de huurovereenkomsten met DFC worden ontbonden. Dit omdat DFC zich niet houdt aan de verplichtingen die zij heeft op grond van de huurovereenkomsten en omdat zij zich ook om andere redenen niet als een goed huurder gedraagt of heeft gedragen. 
      
    
    
      5.2.
      Als voornaamste verwijt stelt ZaMe dat DFC de appartementen zonder toestemming heeft onderverhuurd, hetgeen in is strijd is met de gemaakte afspraken. Ook stelt ZaMe dat DFC zich niet als een goed huurder gedraagt omdat er excessief gebruik wordt gemaakt van de nutsvoorzieningen, er sprake was van een forse betalingsachterstand en er door DFC zonder overleg met en toestemming van ZaMe een omgevingsvergunning is aangevraagd voor kamerverhuur om zo een illegale situatie te legaliseren. Volgens ZaMe zijn de tekortkomingen aan de kant van DFC, al dan niet in samenhang bezien, van voldoende gewicht voor de beëindiging van de huurovereenkomst en leidt dit ook tot de verschuldigdheid van boetes en afdracht van inkomsten. 
      
    
    
      5.3.
      DFC betwist een en ander en stelt daartoe onder meer, en onder verwijzing naar haar statutaire doelstelling, dat voor beide partijen duidelijk is geweest dat DFC de appartementen huurt om daarin haar arbeidsmigranten te kunnen huisvesten. Dit was ook zo met [onroerendgoedbedrijf] afgesproken, aan welke afspraak ZaMe thans gebonden is. 
      
    
    
      5.4.
      In de huurovereenkomsten staat in artikel 11.4 dat onderverhuur niet is toegestaan. Volgens de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte geldt dit verbod ook voor het in gebruik geven aan derden (artikel 1.3). Dit betekent in beginsel dat onderverhuur of ingebruikgeving aan derden op grond van het contract niet is toegestaan.
      
    
    
      5.5.
      Toch komt de kantonrechter - op basis van de overgelegde stukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht - tot de conclusie dat beide partijen vanaf het begin af aan voor ogen heeft gestaan, althans dat ook voor ZaMe duidelijk is geweest, dat de appartementen worden bewoond door (steeds wisselende) arbeidsmigranten.
      
    
    
      5.6.
      Uit het e-mailbericht van ZaMe aan DFC van 6 juli 2023 blijkt immers dat ZaMe ermee bekend was dat de huurovereenkomst destijds door DFC met [onroerendgoedbedrijf] was aangegaan met als doel om DFC de appartementen door “haar eigen personeel” te laten gebruiken. Gelet op de statutaire doelomschrijving kan dit niet anders worden begrepen dan dat met dit “personeel” arbeidsmigranten worden bedoeld. 
      
    
    
      5.7.
      Ter zitting heeft ZaMe erop gewezen dat in maart 2025 werd geconstateerd dat er meer bewoners waren dan toegestaan, althans dan mocht worden verwacht op basis van de huurovereenkomsten. Zij constateerde dat er in totaal 10 personen in de appartementen verbleven (in de verdeling 4-6). Dat dit meer was dan contractueel bepaald of anderszins afgesproken, blijkt niet uit de stukken en is ook overigens niet aannemelijk gemaakt. Hoe dat ook zij, op zich heeft ZaMe wel gelijk dat is gebleken dat het onderbrengen van de arbeidsmigranten op de wijze zoals DFC dat aanvankelijk deed, in strijd was met de regels van ruimtelijke ordening, en dus in principe illegaal. De gemeente heeft dit ook willen handhaven. Deze omstandigheid zou, gelet op het bepaalde in artikel 11.17 van de huurovereenkomsten (zie 3.4), eventueel van belang hebben kunnen zijn bij de beoordeling van het gevorderde, ware het niet dat het er in het licht van het voorgaande voor moet worden gehouden dat [onroerendgoedbedrijf] en daarmee ook ZaMe als rechtsopvolger instemden met dit gebruik. Bovendien was de wijze van gebruik van de appartementen op het moment dat ZaMe hiertegen bezwaren maakte (in maart 2025) inmiddels al geruime tijd met verkrijging van de vergunning voor kamergewijze verhuur in oktober 2023 gelegaliseerd, een legalisering die ook nog eens in geen enkel opzicht iets veranderde aan de al bestaande wijze van gebruik van de appartementen.  
      
    
    
      5.8.
      De conclusie is dat de bekendheid van partijen met de feitelijke situatie waarin de appartementen telkens worden bewoond door wisselende arbeidsmigranten meer gewicht in de schaal legt dan de contractuele bepalingen in de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen. Er is dus geen sprake van onderhuur, noch van niet toegestane ingebruikgeving aan derden. 
      
    
    
      5.9.
      ZaMe heeft ter onderbouwing van haar vorderingen naast dit beroep op illegale onderverhuur/ingebruikgeving ook gewezen op andere tekortkomingen van DFC in de nakoming van de huurovereenkomsten, neerkomend op het zich niet gedragen als goed huurder. Zo verwijt ZaMe DFC dat zij zonder overleg met en toestemming van ZaMe tot aanvraag van de vergunning is overgegaan. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt evenwel niet in te zien op grond waarvan DFC hiertoe verplicht was. Contact over de aanvraag tussen partijen lag wellicht in het kader van goede omgangsvormen in de rede, maar aan het ontbreken daarvan kunnen in rechte geen consequenties worden verbonden. Voor zover het op de weg van de gemeente lag om ZaMe als eigenaar/verhuurder over de vergunningaanvraag in te lichten en zij dit niet heeft gedaan, kan dat niet aan DFC worden tegengeworpen. 
      
    
    
      5.10.
      ZaMe heeft verder ook als grond voor ontbinding van de huurovereenkomsten aangevoerd dat sprake is geweest van een forse betalingsachterstand. Ook dit gaat niet op. De bedoelde achterstand is al weer enige tijd geleden geheel voldaan en overigens is niet gesteld of gebleken dat sprake is (geweest) van een patroon van betalingsachterstanden. Hoewel uitgangspunt is dat tekortkomingen in het verleden niet kunnen worden goedgemaakt, is deze van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding te kunnen dragen. 
      
    
    
      5.11.
      Tot slot heeft ZaMe aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd dat DFC in strijd met de regels rond goed huurderschap enorm hoge stookkosten maakt. Nu evenwel onbetwist door DFC is aangevoerd dat deze kosten volledig door haar worden voldaan, mist deze onderbouwing van de vordering van ZaMe iedere grondslag. 
      
    
    
      5.12.
      De conclusie is dat de vorderingen van ZaMe, die alle met elkaar samenhangen, worden afgewezen. 
      
    
    
      5.13.
      ZaMe is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DFC worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.732,00
              
              
                (2 punten × € 866,00) 
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.804,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van ZaMe af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt ZaMe in de proceskosten van € 1.804,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.