ECLI:NL:GHSHE:2025:2407, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-09-2025, 200.354.068_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding inzake de ontruimingsvordering tegen een huurder van woonruimte op Skaeve Huse, een project voor mensen die vanwege onaangepast woongedrag niet in aanmerking komen voor reguliere huisvesting.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    
    
      Team Handelsrecht
    
    
    
      zaaknummer 200.354.068/01
    
    
    
      
        arrest van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting Trudo,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna: Trudo,
      advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna: [geïntimeerde] , 
      advocaat: mr. A.M.J.C. Janssen te Eindhoven ,
    
    
    
      op het bij dagvaardingsexploot van 25 april 2025 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , van 1 april 2025 tussen Trudo als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 11502908 \ CV EXPL 25-489) 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het beroepen vonnis van 1 april 2025.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van Trudo met grieven en producties en de conclusie van eis;
        
        
          de rolaantekening dat het door Trudo verzochte spoedappel is geweigerd;
        
      
      - de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord met een productie.
      
    
    
      2.2
      Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. Omdat die ontbreekt in het door Trudo gefourneerde procesdossier heeft het hof echter geen kennis kunnen nemen van de volgens het beroepen vonnis in eerste aanleg door [geïntimeerde] ingebrachte pleitnota.
      
      
        
          De kern van de zaak in hoger beroep
        
      
    
    
      2.3
      Dit kort geding spitst zich toe op de ontruimingsvordering tegen een huurder van woonruimte op Skaeve Huse , een project voor mensen die vanwege onaangepast woongedrag niet in aanmerking komen voor reguliere huisvesting.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
    
      In dit hoger beroep dienen de volgende feiten tot uitgangspunt.
    
    
    
      3.1.1
      
        Project Skaeve Huse (hierna: Skaeve Huse ) is een project van de gemeente [XX] in samenwerking met Trudo en opgezet om mensen uit de gemeente [XX] die vanwege onaangepast woongedrag niet in aanmerking komen voor reguliere huisvesting, een laatste kans te bieden om zelfstandig te wonen. Skaeve Huse bestaat uit in totaal 12 zelfstandige woonunits die eigendom zijn van en beheerd worden door Trudo. De personen die voor Skaeve Huse in aanmerking komen worden aangemeld door woningcorporaties, zorginstellingen of woonoverlastteams. Zij moeten voldoen aan de criteria van Skaeve Huse en geschikt zijn om daar te worden gehuisvest, wat wordt getoetst door een onafhankelijke toetsingscommissie, waarin Trudo, de politie en de gemeente zijn vertegenwoordigd. Als de commissie een kandidaat geschikt bevindt, wordt daarmee een huurovereenkomst gesloten.
        Op het terrein van Skaeve Huse is permanent cameratoezicht waarmee de huurders bij het ondertekenen van de huurovereenkomst hebben ingestemd. De beheerder van Trudo is ongeveer 20-24 uur per week op het terrein van Skaeve Huse aanwezig.
      
      
    
    
      3.1.2
      
        [geïntimeerde] kampt met een jarenlange verslaving aan alcohol en cannabis. Na een op vordering van een andere verhuurder gewezen ontruimingsvonnis is [geïntimeerde] vanuit een dakloze situatie op Skaeve Huse terecht gekomen. Vanaf 2020 verhuurde Trudo de op Skaeve Huse gelegen woonunit aan [adres A] (hierna: woonunit [A] ) aan [geïntimeerde] , aanvankelijk voor de duur van een jaar, later voor onbepaalde tijd. Toen woonunit [A] in 2021 uitbrandde heeft [geïntimeerde] in een tijdelijke woonunit gewoond, maar vanaf 1 maart 2023 huurt [geïntimeerde] woonunit [B] voor onbepaalde tijd.
      
    
    
      3.1.3
      De door partijen opgemaakte en ondertekende schriftelijke huurovereenkomst (hierna: Huurcontract) vermeldt, kort samengevat, in artikel 3.2: 
      
        
          onder b dat huurder geen onaanvaardbaar woongedrag mag vertonen en door verhuurder verstrekte aanwijzingen daarover zal opvolgen; 
        
        
          onder c dat onder ‘onaanvaardbaar woongedrag' in ieder geval wordt verstaan gedrag:
        
      
      
        i. in strijd met de huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende bijlagen;
        ii. waardoor het bestaansrecht van Skaeve Hose in gevaar komt,
        iii. dat onbetamelijk is tegenover verhuurster, de beheerder, de andere bewoners Skeave Huse , derden,
        iv. dat overlast of hinder veroorzaakt;
      
      
        
          onder d dat huurder verplicht is deze aanwijzingen op te volgen;
        
        
          onder e dat niet-opvolging van deze aanwijzingen een ernstige tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt;
        
        
          onder l dat huurder geen strafbare feiten mag plegen in de Leefgemeenschap en / of in het gehuurde;
        
        
          onder m dat huurder geen overlast mag veroorzaken aan de bewonersgroep van de Leefomgeving en aan de omgeving van Skaeve Huse ;
        
        
          onder aa dat huurder beseft dat het sluiten van deze huurovereenkomst een laatste kans van huurder is om zelfstandig een woonruimte te kunnen huren via een woningcorporatie;
        
        
          onder bb dat indien huurder zich in strijd met (één van) deze bijzondere voorwaarden gedraagt, dat een dermate ernstige tekortkoming vormt dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. 
        
      
      De krachtens artikel 3.1 Huurcontract toepasselijke Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: AV) bepalen in: 
      - artikel 13.1:
      
        
          Huurder is aansprakelijk voor alle schade die aan het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimte is ontstaan, dan wel die verhuurster of derden anderszins lijden, tengevolge van een huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
        
        
          Alle schade behalve brandschade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Het gehuurde wordt - echter uitsluitend voor de toepassing van dit artikel -geacht mede te omvatten de leidingen, kabels en buizen die zich bevinden in de tot het gehuurde behorende grond.
        
        De krachtens 3.2 onder z Huurcontract toepasselijke Huisregels bepalen in artikel: 
        
          12.   Verhuurster hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van grensoverschrijdend
        
        
          gedrag op welke wijze dan ook. Verhuurster zal, wanneer sprake is van
        
        
          grensoverschrijdend gedrag naar omwonenden, medewerkers van verhuurster dan wel
        
        
          derden te allen tijde melding c.q. aangifte doen bij de politie.
        
        
          13.   Het voortbrengen van storende geluiden, zoals muziek, schreeuwen, boren, timmeren,
        
        
          dan wel geluiden die op enige wijze overlast kunnen veroorzaken is tussen 22.00 uur 's
        
        
          avonds en 8.00 uur 's ochtends en tijdens feestdagen niet toegestaan. Dit geldt voor het
        
        
          gehele terrein van het project Skaeve Huse .
        
        
          14.   Bezoekers die overlast op welke wijze dan ook veroorzaken dan wel andere bewoners
        
        
          lastig vallen worden gesommeerd het terrein van het project Skaeve Huse te verlaten.
        
        
          Daar waar nodig wordt de politie ingeschakeld dan wel de betreffende bezoeker een
        
        
          terreinverbod opgelegd.
        
        
          15.   Het gebruik van drank en verdovende middelen in groepsverband op het terrein van
        
        
          Skaeve Huse dan wel in het gehuurde is niet toegestaan.
        
        
          16.   Het is niet toegestaan om drugs te kweken, knippen dan wel te produceren in het
        
        
          gehuurde dan wel op het terrein van het project Skaeve Huse .
        
        
          17.   Het is niet toegestaan om vanuit het gehuurde, het terrein van het project Skaeve Huse
        
        
          dan wel in het gebied zoals beschreven in Bijlage I van het Beheerplan Skaeve Huse
        
        
          d.d. 8 december 2014 verdovende middelen te dealen, verhandelen, produceren dan
        
        
          wel heling van goederen en/of gebruik van alcohol. Indien sprake is van dealen,
        
        
          verhandelen, produceren of heling wordt te allen tijde melding gemaakt bij de politie.
        
      
      
    
    
      3.1.4
      
        Op 10 januari 2023 hebben woonconsulenten [persoon A] en [persoon B] (van Trudo) een gesprek gehad met [geïntimeerde] . Het daarvan door [geïntimeerde] mee-ondertekende gespreksverslag vermeldt:
        
          De aanleiding van dit gesprek is een lopend conflict tussen [geïntimeerde] en [persoon C] (medebewoner binnen het project Skaeve Huse ) en diens bezoek. Alsook de gedragingen van [geïntimeerde] op het terrein van Skaeve Huse .
        
        
          De afspraken die onderling zijn gemaakt om de bewoning van [geïntimeerde] , binnen het project Skaeve Huse , niet in gevaar te brengen zijn:
        
        
          -   [geïntimeerde] stopt met het kapot gooien van glas / glaswerk op het terrein van de Skaeve Huse ;
        
        
          -   [geïntimeerde] houd zich niet bezig met het dealen van verdovende middelen op het terrein van de 
        
        
              Skaeve Huse ;
        
        
          -   [geïntimeerde] stopt met het schreeuwen naar danwel uitschelden van andere bewoners van de 
        
        
              Skaeve Huse alsook hun bezoek;
        
        
          -   [geïntimeerde] deponeert zijn huisvuil in de daarvoor bestemde containers op het terrein van de 
        
        
              Skaeve Huse ;
        
        
          -   Buiten het gehuurde brengt [geïntimeerde] geen veranderingen aan op het terrein van de Skaeve 
        
        
              Huse , tenzij met vooraf gegeven toestemming vanuit het beheer van Skaeve Huse .
        
        
          -   [geïntimeerde] weet dat het gebruik van fysiek geweld niet is toegestaan op het terrein van de 
        
        
              Skaeve Huse .
        
        
          -   [geïntimeerde] gedraagt zich als goed huurder conform de regels binnen het project Skaeve Huse .
        
        
          
            [geïntimeerde] is duidelijk te kennen gegeven dat indien hij zich niet houd aan voorstaande afspraken zijn bewoning binnen het project Skaeve Huse in gevaar kan komen. Trudo behoud zich de mogelijkheid om bij het niet nakomen van de gemaakte afspraken een procedure op te starten ter beëindiging van de huurovereenkomst.
        
      
      
    
    
      3.1.5
      
        Op 29 januari 2024 heeft [geïntimeerde] een 'laatste kans-gesprek' gehad met woonconsulenten [persoon A] en [persoon B] . Het daarvan door [geïntimeerde] mee-ondertekende gespreksverslag vermeldt:
        
          De aanleiding van dit gesprek zijn een door [geïntimeerde] gepleegde vernieling aan de berging van [adres B] d.d. 11 januari 2024 en een door [geïntimeerde] gepleegde mishandeling van de bewoner van [adres B] d.d. 24 januari 2024.
        
        
          Met [geïntimeerde] zijn voornoemde incidenten besproken en zijn de navolgende afspraken gemaakt;
        
        
          -   [geïntimeerde] maakt zich op geen enkel wijze schuldig aan het plegen van enig strafbaar feit op de
        
        
              locatie van de Skaeve Huse ( [huisnummers] );
        
        
          -   [geïntimeerde] zal zich op geen enkele manier meer dreigend of intimiderend opstellen in de 
        
        
              richting van andere bewoners / bezoekers van de Skaeve Huse ( [huisnummers] ).
        
        
          Als [geïntimeerde] zich niet houd aan de gemaakte afspraken dan zal vanuit Trudo een procedure worden opgestart voor ontbinding van de Huurovereenkomst ten laste van [geïntimeerde] met betrekking tot de bewoning van [adres C] .
        
      
      
    
    
      3.1.6
      
        Bij brief van 15 juli 2024 heeft Trudo aan alle bewoners van Skaeve Huse geschreven:
        
          Op 8 juli 2024 heeft zich een zeer ernstig incident voorgedaan. Een woning op Skaeve Huse is in brand gestoken en is volledig afgebrand. Niemand heeft actie ondernomen. (…) Niemand heeft zich zorgen gemaakt om eventuele personen die nog in de woning aanwezig waren.
        
        
          Steeds vaker gebeuren er zeer ernstige incidenten op Skaeve Huse . Trudo maakt zich ernstige
        
        
          zorgen om de veiligheid van alle bewoners van Skaeve Huse . Trudo vraagt zich af of het project Skaeve Huse kan blijven bestaan wanneer dit soort dingen gebeuren. (…)
        
        
          Skaeve Huse kan alleen maar blijven bestaan als iedereen zijn steentje bijdraagt aan de
        
        
          Leefgemeenschap. Dat betekent in ieder geval:
        
        
          -   Dat iedereen veilig kan wonen;
        
        
          -   Dat er geen agressief gedrag wordt vertoond;
        
        
          -   Dat er geen brand wordt gesticht;
        
        
          -   Dat er respectvol wordt omgegaan met de beheerders;
        
        
          -   Dat er alarm wordt geslagen wanneer iets niet goed gaat;
        
        
          -   Dat er geen bezoek wordt uitgenodigd dat deze regels overtreedt.
        
        
          Jullie dienen er samen voor te zorgen dat deze regels worden nageleefd.
        
        
          Blijft het zo doorgaan op Skaeve Huse , dan stopt Trudo met dit project.
           Als Trudo stopt
        
        
          met Skaeve Huse , verliezen jullie allemaal de woning.
        
        
          Trudo hoopt dat jullie deze boodschap heel serieus nemen en er samen voor zorgen dat de
        
        
          situatie verbetert.
        
      
      
    
    
      3.1.7
      
        In januari 2025 is er een handgemeen ontstaan tussen [geïntimeerde] en de bewoner van woonunit [C] , bij wie [geïntimeerde] op dat moment op bezoek was. Vervolgens heeft [geïntimeerde] met een schep de ramen van de door deze bewoner gehuurde woonunit beschadigd en ingeslagen. 
        Het op 3 februari 2025 opgemaakte politie-proces-verbaal van door medebewoner [persoon D] gedane aangifte inzake door [geïntimeerde] gepleegde mishandeling en vernieling vermeldt:
        
          (…) omstreeks 21.00 uur zat ik thuis met een kennis te schaken. [geïntimeerde] zat al een poosje erbij. Op enig moment vroeg hij aan mijn kennis geld. Dat doet hij vaker, geld vragen bij anderen.
        
        
          Toen [geïntimeerde] zijn zin niet kreeg begon hij ruzie te maken om zijn zin te kunnen krijgen.
        
        
          Het is mijn huis, ik heb tegen [geïntimeerde] gezegd dat hij op moest houden en moest gaan.
        
        
          Maar [geïntimeerde] werd fysiek. Ik heb hem wel richting de deur willen duwen maar ik ging
        
        
          onderuit bij de deur. (…) mogelijk heeft [geïntimeerde] mij aan mijn kleren getrokken.
        
        
          Toen ik op de grond lag heeft hij mij herhaaldelijk geschopt met geschoeide voet. (…)
        
        
          Hij heeft mij tegen lichaam en hoofd geschopt. Ik heb nog steeds pijn aan mijn rug.
        
        
          Ik weet dat het pijn deed aan mij schouders, mijn hoofd en mijn armen. Op enig moment hield hij op. [geïntimeerde] ging toen weg. Ik ben weer naar binnen gegaan naar mijn bezoek.
        
        
          Ik hoorde een minuut of 5 á 10 later hoe de ramen kapot geslagen werden. Ik zag hoe [geïntimeerde] met een schep tegen de ramen sloeg. Ik zag hoe hij eerst de raam in de deur kapot sloeg. Het was toen even stil en toen vloog het glas van de keukenraam door mijn woning. Ik zag door het kozijn [geïntimeerde] met de schep staan. Later zag ik ook dat de dorpel voor mijn deur kapot geslagen was.
        
      
      
    
    
      3.1.8
      
        Onder verwijzing naar het op 29 januari 2024 gevoerde 'laatste kans-gesprek', de brief van 15 juli 2024 en de op 13 januari 2025 door [geïntimeerde] gepleegde mishandeling en vernieling heeft de advocaat van Trudo aan [geïntimeerde] geschreven:
        
          U heeft door deze gedragingen uw verplichtingen als huurder niet nagekomen. Cliënte is dan ook genoodzaakt om stappen te zetten om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. U kunt een procedure voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen (…).. Tevens dient u in dat geval ook de woonruimte uiterlijk per 28 februari 2025 leeg en conform de huurovereenkomst aan cliënte op te leveren onder afgifte van de sleutels.
        
        
          (…) Indien u deze brief niet (…) getekend retour stuurt of het gehuurde niet uiterlijk 28 februari 2025 leeg en conform de huurovereenkomst aan cliënte oplevert onder afgifte van de sleutels, heb ik opdracht van cliënte om een kort geding procedure jegens u te starten.
        
      
      
    
    
      3.1.9
      Zo nodig zal het hof hierna nog nadere feiten vaststellen.
      
      
        
          Het geding bij de kantonrechter 
        
      
      
    
    
      3.2
      In dit met de dagvaarding van 27 februari 2025 ingeleide geding heeft Trudo in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van woonunit [B] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      3.3
      Bij het beroepen kortgedingvonnis van 1 april 2025 heeft de kantonrechter in het dictum als volgt beslist: 
    
    
      5.1.
      
        wijst de vorderingen van Trudo af,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt Trudo in de proceskosten van € 814,00,
      
    
    
      5.3.
      
        
          verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        
        (hierna: dicta 5.1 tot en met 5.3).
      
      
      
        
          Het geding bij dit hof en zich inmiddels voorgedane nieuwe feiten
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Het op 10 april 2025 opgemaakte politie-proces-verbaal van door medebewoner [persoon E] gedane aangifte inzake diezelfde dag door [geïntimeerde] gepleegde bedreiging met de dood en poging tot zware mishandeling vermeldt:
        
          Ik ben woonachtig aan de [adres B] te [XX] . Mijn buurman [geïntimeerde] en ik hebben al 
        
        
          langer problemen, dit speelt sinds augustus 2024. (…) Deze problemen ontstonden omdat 
        
        
          
            [geïntimeerde] ineens zonder reden aan de achterpoten van mijn hond trok. Daarna is het geëscaleerd 
        
        
          tussen ons. (…) 
        
        
          Een paar maanden later kwam een vriend koffie drinken bij mij thuis. [geïntimeerde] begon mijn 
        
        
          vriend zomaar uit te schelden. (…) Ook gooit [geïntimeerde] wel eens splinters op de grond waar mijn 
        
        
          hond loopt zodat mijn hond in deze splinters gaat lopen. 
        
        
          Waar ik de aangifte van wil doen gebeurde op donderdag 10 april 2025 omstreeks 14:30 uur 
        
        
          was ik op het station in [XX] gelegen aan [straatnaam] . (…) Ik stond naast mijn 
        
        
          bakfiets. (…) Ik zag dat [geïntimeerde] ook op het station zat. Ik hoorde dat [geïntimeerde] naar ons 
        
        
          schreeuwde; Kankerlijers, jullie zijn Hollandse kankerlijers. Na 5 minuten schelden vanuit 
        
        
          
            [geïntimeerde] was ik er klaar mee en was ik er heen gelopen. Ik hoorde dat [geïntimeerde] tegen mij zei; Jou 
        
        
          steek ik kapot en jouw kankerhond ook. Ik zag dat [geïntimeerde] een glazen flesje brouwers bier in 
        
        
          zijn hand had. Ik zag dat [geïntimeerde] deze op de grond kapot sloeg. Ik zag dat [geïntimeerde] 
        
        
          steekbewegingen richting mij maakte met het kapotte flesje bier in zijn rechterhand. Op dat 
        
        
          moment draaide ik mij om, ik wilde een escalatie voorkomen. Ik zag dat het flesje bier langs 
        
        
          mij af werd gegooid. (…) Op dat moment hoorde ik [geïntimeerde] schreeuwen naar mij; Ik maak jou 
        
        
          kapot, ik maak jou dood.
        
      
      
    
    
      3.5
      In dit met de dagvaarding van 25 april 2025 ingeleide hoger beroep formuleert Trudo vier grieven en vordert, kort samengevat, dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van woonunit [B] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerde] weerspreekt de grieven van Trudo in de op 17 juni 2025 genomen memorie van antwoord en concludeert, verkort weergegeven, dat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Trudo in de proceskosten.
      
      
        
          De aan het hof voorliggende vorderingen en grieven
        
      
      
    
    
      3.7
      
        Dat Trudo blijkens grief 1 de feitenvaststelling door de kantonrechter te summier en onvolledig acht, kan tot niets leiden. Zelfs bij juistheid leidt dat nog niet tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen. Bovendien onderzoekt het hof de relevante feiten zelf en stelt het hof zo nodig - onder de feitenvaststelling of elders in de beoordeling - zelfstandig vast welke feiten in hoger beroep tot uitgangspunt dienen. 
        In dit verband overweegt het hof verder nog dat een rechterlijke feitenvaststelling geen volledigheid pretendeert, maar op basis van het partijdebat geselecteerde feiten bevat die de rechter onbestreden en voor de beoordeling relevant oordeelt. Het betreft een overzicht op hoofdlijnen, dat de rechter bij de beoordeling nog nader kan uitwerken. Relevante feiten die zijn gesteld en worden weersproken, hoort de rechter niet in de feitenvaststelling op te nemen, maar afzonderlijk te onderzoeken en te beoordelen.
      
      
    
    
      3.8
      Deze aan het hof voorliggende zaak spitst zich toe op de vordering tot ontruiming van woonunit [B] van Trudo. Het hof oordeelt het voor de beoordeling in kort geding vereiste spoedeisend belang voor deze vordering van Trudo nu nog steeds aanwezig. Dat spoedeisend belang volgt al uit de aard van de voorziening die Trudo zegt te vorderen om de door [geïntimeerde] veroorzaakte overlast gevende, bedreigende en onveilige situatie voor de woonomgeving te beëindigen, om het reële risico op herhaling van het in ernst en frequentie toenemende onacceptabele gedrag van [geïntimeerde] in te dammen en om precedentwerking binnen Skaeve Huse te voorkomen. Dit alles rechtvaardigt (nog steeds) toegang tot de kortgedingrechter. De toewijsbaarheid van de vordering van Trudo in kort geding is evenwel een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken. 
      
    
    
      3.9
      De grieven 2 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Hiermee komt Trudo op tegen de afwijzing van haar vordering omdat de kantonrechter, kort samengevat, de ontruiming van woonunit [B] - in licht van de bijzondere omstandigheden op Skaeve Huse en de gedragingen van [geïntimeerde] - een te ver gaande maatregel heeft geacht, temeer omdat de toewijzing voor [geïntimeerde] met zijn (verslavings)problematiek tot verstrekkend gevolg zal (kunnen) hebben dat hij afglijdt naar een dakloos en zwervend bestaan.
      
    
    
      3.10
      
        Trudo legt aan de vordering tot ontruiming van woonunit [B] in de kern ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen en beweert in hoofdlijn als volgt.
        
          [geïntimeerde] heeft in strijd met zijn verplichtingen als goed huurder en de Huisregels, omwonenden - die tevens huurders van Trudo zijn - ernstige en structurele overlast bezorgd, geïntimideerd, mishandeld en in hun woongenot gestoord. Ook heeft [geïntimeerde] eigendommen van Trudo en omwonenden vernield. Ondanks dat Trudo [geïntimeerde] meermalen op zijn onacceptabele gedrag heeft aangesproken en heeft gewaarschuwd, blijft [geïntimeerde] een patroon van structureel wangedrag vertonen dat binnen Skaeve Huse tot oplopende spanningen en gevoelens van onveiligheid leidt en waarbij eigendommen van Trudo en omwonenden zijn beschadigd. [geïntimeerde] heeft eerder gedragsverbetering toegezegd, maar is dat niet nagekomen en heeft zich zelfs kort na het beroepen vonnis tegenover een omwonende nog agressief misdragen en Trudo heeft nu geen vertrouwen meer in een gedragsverbetering. Trudo wil precedentwerking voorkomen en de woonunit als schaarse sociale woonruimte weer beschikbaar krijgen voor haar woningzoekenden die op basis van het geldende toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komen en wel aan hun verplichtingen zullen voldoen, aldus nog steeds Trudo.
      
      
    
    
      3.11
      
        [geïntimeerde] ontkent de hem verweten incidenten als zodanig niet, maar voert aan dat hij niet de agressor is, dat hij over het algemeen rustig is, en pas als hij door een ander wordt uitgedaagd fel uit zijn slof kan schieten. Verder voert [geïntimeerde] aan dat hij enkel problemen heeft met zijn buurman en niet met de andere bewoners van Skaeve Huse , en dat die buurman hem steeds opzoekt en conflicten met hem zoekt. Ook betoogt [geïntimeerde] dat het aantal incidenten waar hij in de loop der jaren bij betrokken is geweest beperkt is.
      
    
    
      3.12
      
        Nu geen sprake is van reguliere woonruimte(ver)huur en op Skaeve Huse mensen wonen die juist vanwege hun gedragsproblematiek niet in een reguliere opvang terecht kunnen, mogen aan het gedrag van deze mensen minder hoge eisen gesteld worden dan aan het gedrag van mensen in een gewone woonwijk, en zal overlastgevend gedrag minder snel aanleiding geven tot beëindiging van de huurovereenkomst dan in een gewone woonwijk. Dit betekent niet dat Trudo dergelijke incidenten op Skaeve Huse moet tolereren en dergelijke incidenten zullen in een bodemzaak in beginsel een tekortkoming opleveren in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarmee is niet gezegd dat dergelijke incidenten ook tot ontbinding van de huurovereenkomst zullen leiden. In zoverre wijst de kantonrechter terecht op de bijzondere omstandigheid dat Skaeve Huse volgens de considerans van het Huurcontract:
        
          7.   (…) is een zelfstandige woonvorm voor enkel mensen met notoir anti-sociaal, overlastgevend en onaangepast woongedrag die in verband met dat gedrag niet te handhaven zijn in ‘reguliere’ woonbuurten. 
        
        en 	19.   Huurder is ermee bekend en aanvaardt onvoorwaardelijk (…) dat de overige bewoners 
        
          van deze leefgemeenschap soortgelijk onaangepast, overlastgevend en anti-sociaal (woon)gedrag vertonen als huurder, zodat het zeer goed mogelijk is dat huurder (op enig moment) hinder ondervindt van het leefgedrag van deze bewoners; desondanks kiest huurder er uitdrukkelijk voor om in de leefgemeenschap een woonruimte te huren;
        
        Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat:
        
          (…) Onder deze omstandigheden (…) zal bepaald overlastgevend gedrag van een huurder minder snel aanleiding zijn tot beëindiging van de huurovereenkomst. (beroepen vonnis rov. 4.5).
      
      
    
    
      3.13
      Het voorgaande geldt uiteraard voor zowel [geïntimeerde] als de andere bewoners op Skaeve Huse . Voor zover [geïntimeerde] andere bewoners misdragingen verwijt, kan dat zijn eigen onaangepaste en/of agressieve gedrag tegenover hen evenwel niet rechtvaardigen of teniet doen en dient hij zich daarvan zonder meer te onthouden. Dit geldt uiteraard in het bijzonder voor door [geïntimeerde] gepleegd fysiek geweld en vernielingen van eigendommen. Te onduidelijk blijft evenwel in hoeverre het beperkte aantal sinds 2020 door [geïntimeerde] gepleegde incidenten thans in een bodemzaak uiteindelijk nog tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van woonunit [B] zal leiden. Zo blijken uit met name de gespreksverslagen van januari 2023 en januari 2024 en uit ingebrachte opnames wel misdragingen van [geïntimeerde] , maar blijven die voor een relevant deel onvoldoende concreet, hebben die voor Trudo destijds geen aanleiding gevormd om onmiddellijk ontruiming te vorderen en blijft voorshands te onduidelijk dat die van een zodanige aard en ernst waren dat zij in een bodemzaak nu uiteindelijk nog in relevante mate aan de ontbinding en ontruiming zullen (kunnen) bijdragen. Dit ligt mogelijk anders voor de twee incidenten in 2025, maar onduidelijk blijft of [geïntimeerde] hiermee vervallen is in een patroon van structureel wangedrag, zoals Trudo oppert, terwijl bovendien niet duidelijk is in hoeverre [geïntimeerde] hierbij, zoals hij zelf stelt, door zijn buurman is uitgelokt. Om daar meer zekerheid over te krijgen zou een nader onderzoek naar de toedracht nodig zijn, waartoe dit kort geding zich niet leent. Hoewel bij een mogelijke toekomstige herhaling van dergelijke misdragingen door [geïntimeerde] anders kan worden geoordeeld, oordeelt het hof op dit moment evenwel te onduidelijk in hoeverre de bodemrechter een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zal achten. 
      
    
    
      3.14
      Waar [geïntimeerde] al jarenlang verslaafd is aan alcohol en cannabis en na een eerder gewezen ontruimingsvonnis vanuit een dakloze situatie al sinds 2020 op Skaeve Huse verblijft, is aannemelijk dat [geïntimeerde] kwetsbaar is en bij toewijzing van de vordering tot ontruiming niet over alternatieve huisvesting zal kunnen beschikken, zodat zijn belang bij afwijzing van de vordering tot ontruiming groot is. Dat binnen het beperkte kader van dit kort geding geen diepgaand feitenonderzoek past terwijl toewijzing van de vordering tot ontruiming voor [geïntimeerde] feitelijk ingrijpende gevolgen kan hebben, noopt het hof tot terughoudendheid alvorens de vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen. Nu bovendien niet uitgesloten is dat in een bodemzaak een andere uitkomst wordt bereikt, ziet het hof geen aanleiding om daarop thans al vooruit te lopen. Hoewel het hof de belangen van Trudo als zodanig erkent, komt het hof in het licht van al het voorgaande bij een afweging van de belangen van partijen niet tot het oordeel dat op dit moment gebleken is van zodanige misdragingen van [geïntimeerde] dat toewijzing in kort geding op dit moment in de rede ligt. Hierbij weegt ook mee dat misdragingen gericht tegen (medewerkers van) Trudo zelf voorshands onvoldoende aannemelijk zijn geworden. Ook de door Trudo ingeroepen explosieve of onhoudbare situatie tegenover de andere bewoners van Skaeve Huse is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden.
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      3.15
      
        Nu wat verder nog is aangevoerd geen concrete feiten bevat die anders doen beslissen, komt het hof tot de slotsom dat de voorliggende vordering tot ontruiming van woonunit [B] door de kantonrechter terecht is afgewezen en het hoger beroep geen doel treft. Omdat Trudo hierdoor de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij blijft, heeft de kantonrechter Trudo terecht in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld en faalt ook de daartegen gerichte grief 4.
        De in dit hoger beroep overwegend ongelijk krijgende Trudo zal in de proceskosten ervan worden veroordeeld. Het hof begroot de proceskosten voor het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] op: 
      
      
        
          griffierecht			€    362,--
        
        
          salaris advocaat 		€ 1.214,-- (1 punten x tarief II HB)
        
        
          
            nakosten €    178,-- (plus verhoging conform beslissing) 
        
      
      
        totaal 				€ 1.754,--.
        Het hof beslist nu als volgt.
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het beroepen vonnis van 1 april 2025;
    
    
    
      veroordeelt Trudo tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] ten bedrage van € 1.754,-- voor dit hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Trudo de proceskosten niet tijdig voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Trudo 
      € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, I.B.N. Keizer en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 september 2025.
    
    
    
    
      griffier					rolraadsheer