ECLI:NL:RBAMS:2026:1042, Rechtbank Amsterdam, 28-01-2026, C/13/769300 / HA ZA 25-1061
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Een lid van de VvE heeft een gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping bij de berging van zijn woning getrokken. Daarnaast stelt de VvE dat de berging als woonruimte wordt gebruikt. Partijen hebben geprobeerd om hierover afspraken te maken in een vaststellingsovereenkomst, maar zijn het hier niet eens over geworden. De rechtbank komt tot het oordeel dat geen toestemming is verleend voor het gebruik van de gemeenschappelijke gang en het gebruik van de berging als woonruimte.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/769300 / HA ZA 25-1061
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vereniging
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE], 
      
        handelend onder de naam VVE [handelsnaam], 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: de VvE,
      advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. B. Fresco.
    
    
  
  
    
      1De kern van de zaak 
    
      1.1.
      De VvE voert deze zaak tegen één van haar leden, [gedaagde] . [gedaagde] heeft een gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping bij de berging van zijn woning getrokken. Daarnaast stelt de VvE dat [gedaagde] de berging als woonruimte gebruikt. Omdat dit beide in strijd is met de splitsingsakte en partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over afspraken hierover, vordert de VvE in deze procedure onder meer dat [gedaagde] het gebruik van de gang en het gebruik van de berging als woonruimte beëindigt en de bouwkundige wijziging op de zolderverdieping ongedaan maakt. 
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde] is het hier niet mee eens en voert onder andere aan dat hij, via de vorige eigenaar van zijn woning, al toestemming heeft voor het gebruik van de gang op de zolderverdieping. Daarnaast voert hij aan dat hij bereid is geweest om zowel voor het gebruik van de gang als het gebruik van de berging als woonruimte een vaststellingsovereenkomst met de VvE te sluiten, maar dat de VvE hierin onterechte voorwaarden heeft gesteld.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat aan [gedaagde] geen toestemming is verleend voor het gebruik van de gemeenschappelijke gang en het gebruik van de berging als woonruimte. De rechtbank legt hierna deze en andere beslissingen verder uit. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 mei 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met een productie; 
      - het tussenvonnis van 24 september 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 3 december 2025, die zich in het dossier bevinden;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 december 2025, en de daarin genoemde stukken; in dit proces-verbaal is onder andere opgenomen dat partijen na de zitting een aangepaste overeenkomst zullen sluiten;
      - de mededelingen van partijen van 17 december 2025 dat het niet is gelukt om overeenstemming te bereiken over de inhoud van de aangepaste overeenkomst en dat zij vonnis vragen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is eigenaar van twee appartementsrechten aan de [locatie] , te weten appartementsrecht [indexnummer 1] (een woning op de derde etage) en appartementsrecht [indexnummer 2] (een berging op de vierde etage/zolderverdieping). De appartementsrechten worden hierna ook samen aangeduid als de ‘woning’. Hij is in die hoedanigheid lid van de VvE. [gedaagde] heeft de appartementsrechten gekocht van De Paltz B.V. 
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 11 van het splitsingsreglement heeft iedere eigenaar en gebruiker het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en mag hij geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers. In artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement staat dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming. In dit artikel staat ook dat de bestemming van het appartementsrecht [indexnummer 2] ‘berging’ is, dat afwijkend gebruik slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering van eigenaars, en dat de vergadering bij het verlenen van de toestemming kan bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. Op grond van artikel 29 lid 2 van het splitsingsreglement kan het bestuur een boete opleggen van € 120,- voor elke overtreding van een bepaling van de wet of het reglement.
      
    
    
      3.3.
      De VvE heeft De Paltz in 2016 toestemming gegeven om de berging op de zolderverdieping uit te breiden door een deel van de gemeenschappelijke gang bij die berging te trekken. Het gaat om ongeveer 6 m². In de “overeenkomst inzake uitbreiding berging” die de VvE en De Paltz in dat verband hebben gesloten staat:
      
      
        “De vereniging verleent de eigenaar toestemming voor het uitbreiden van het hierboven genoemde appartementsrecht op de 4e verdieping in het trappenhuis van [locatie] . De eigenaar heeft toestemming om een deel van de gemeenschappelijke ruimte aan zijn appartementsrecht toe te voegen, mits hij voldoet aan de volgende voorwaarden:
        a) Dat de hiervoor eventueel noodzakelijke vergunning afgegeven door de gemeentelijke instantie onherroepelijk is geworden;
        b) De eigenaren de appartementsrechten kadastraal bekend [gemeente] , [sectieletter] [sectienummer] [indexnummer 3] , [indexnummer 4] en [indexnummer 5] , gaan akkoord met het verzoek van de eigenaar;
        c) De realisatie voldoet aan alle vigerende wetgeving;
        d) De uitbreiding van de berging wordt uitgevoerd door een erkend aannemer met deugdelijk materiaal;
        e) De eigenaar verleent, in overleg, zijn medewerking aan de eigenaren van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] om ingeval van verhuizing de hijsbalk te kunnen gebruiken;
        f) De eigenaar zal het onderhoud aan de berging en het gemeenschappelijke gedeelte wat zich in het privé gedeelte bevindt, op eigen rekening onderhouden;
        g) De eigenaar wordt door de vereniging verantwoordelijk gesteld voor alle gevolgschade en toekomstige schade die ontstaat door de uitbreiding;
        h) De uitbreiding van de berging niets aan de bestemming berging verandert;
        i) Indien de vereniging onderhoud verricht aan het complex zullen de eventuele extra kosten die gemaakt moeten als gevolg van de uitbreiding van de berging voor rekening van de eigenaar komen;
        j) De eigenaar de berging op correcte wijze gebruikt zonder daarmee overlast te veroorzaken jegens andere bewoners;
        De vereniging is bevoegd de toestemming in te trekken, indien sprake is van schending van één of meerdere van bovengenoemde voorwaarden dan wel van een onvoorziene omstandigheid die noopt tot intrekking van de toestemming. De vereniging dient de eigenaar in een dergelijk geval eerst schriftelijk van het voornemen op de hoogte te stellen. De eigenaar dient in een dergelijk geval de situatie terug te brengen in de toestand zoals die was voor het uitbreiden van de berging.
        Bij verkoop van het appartementsrecht (…), zal de eigenaar de vereniging verzoeken om dezelfde overeenkomst aan te gaan met de nieuwe eigenaar. De eigenaar zal de nieuwe eigenaar informeren over alle punten die zijn gesteld in dit document. De nieuwe eigenaar dient alle punten te accepteren en over te nemen. Indien de nieuwe eigenaar de overeenkomst niet accepteert is de eigenaar verplicht om de situatie terug brengen in de toestand zoals die was voor het uitbreiden van de berging.
      
      
    
    
      3.4.
      In 2018 hebben een bestuurder van de VvE en de bestuurder van De Paltz een koopovereenkomst ondertekend, waarin 6 m² van de gemeenschappelijke gang aan De Paltz is verkocht voor een bedrag van € 12.000. Levering heeft nog niet plaatsgevonden.
      
    
    
      3.5.
      Op enig moment heeft De Paltz de berging daadwerkelijk uitgebreid door 6 m² van de gemeenschappelijke gang erbij te trekken. De Paltz heeft de berging ook bij de woning op de derde etage getrokken door een nieuwe interne trap te laten maken en hij heeft in de (uitgebreide) berging een badkamer laten maken. 
      
    
    
      3.6.
      De kwestie dat een van de eigenaren van een berging op de zolderverdieping een deel van de gemeenschappelijke gang bij die berging wil trekken, speelt niet alleen bij het adres [locatie] , maar ook bij andere adressen binnen de VvE. 
      
    
    
      3.7.
      De VvE is al jaren bezig de splitsingsakte te wijzigen, onder andere om mogelijk te maken dat een deel van de gang op de zolderverdieping geen onderdeel meer uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten, maar een apart appartementsrecht wordt, dat kan worden geleverd aan een van de eigenaren van een appartementsrecht op de zolderverdieping. Dit proces loopt nog steeds.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft de woning op 31 januari 2023 gekocht van De Paltz. [gedaagde] verhuurt de woning. Hij heeft de vergadering toestemming gevraagd om de berging als woonruimte te mogen gebruiken. De vergadering heeft op 23 mei 2023 besloten die toestemming te verlenen, onder de voorwaarde dat er een vaststellingsovereenkomst wordt opgesteld en ondertekend door het bestuur van de VvE en [gedaagde] . 
      
    
    
      3.9.
      De VvE heeft op 15 september 2023 een vaststellingsovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd. Daarin staat dat de VvE [gedaagde] toestemming geeft voor het tijdelijk afwijkend gebruik van de berging als woonruimte. Daarnaast geeft de VvE [gedaagde] toestemming voor het in stand houden van de door De Paltz gerealiseerde vergroting van de berging en voor het exclusieve gebruik daarvan als woonruimte. Verder staat in deze overeenkomst:
      
      
        “16. 	Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, en wel voor de duur van vijf (5) jaar, ingaande op 23 mei 2023 en eindigende op 23 mei 2028.
        17. 	De overeenkomst wordt vervolgens steeds opnieuw van rechtswege verlengd voor de duur van één (1) jaar.
        18. 	De Vereniging heeft te allen tijde het recht de overeenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste drie maanden.
        19. 	(…)
        20.	De Vereniging heeft het recht de verleende toestemming in te trekken. De toestemming kan niet op onredelijke grond worden gewijzigd of worden ingetrokken. Een geldige reden om de toestemming in te trekken is in ieder geval indien de voorgenomen aktewijziging (teneinde de wijziging van de bestemming en het vergroten van het privégedeelte behorende bij het appartementsrecht van de Eigenaar te formaliseren zodanig dat dit gebruik zakenrechtelijke werking heeft en dus permanent van aard wordt) om welke reden dan ook geen doorgang vindt. In dat geval is de Eigenaar verplicht de wijzigingen ongedaan te maken en de situatie terug te brengen naar de oorspronkelijke toestand en wel zodanig dat deze weer overeenstemt met de akte van splitsing waaronder de splitsingstekening.”
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] heeft deze overeenkomst niet ondertekend.
      
    
    
      3.11.
      Op 9 april 2024 heeft de VvE [gedaagde] verzocht de vaststellingsovereenkomst uiterlijk 7 mei 2024 aan de VvE toe te zenden. De VvE heeft daarbij aangezegd dat zij hem, als hij dat niet doet, een boete van € 120,- per dag oplegt voor elke dag dat de overtredingen voortduren.
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] heeft op 23 februari 2025 de vaststellingsovereenkomst aangepast en ondertekend. Hierin heeft hij onder andere opgenomen dat de vaststellingsovereenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd. Hij heeft deze versie aan de VvE gestuurd. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    in conventie
    
      4.1.
      De VvE vordert na wijziging eis, samengevat, dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt:
      - primair:
      
        
          ten aanzien van het gebruik van de gemeenschappelijke gang
        
        I. het gebruik van dat gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te beëindigen en beëindigd te houden, op straffe van een dwangsom;
        II. het gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom;
        III. het gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te verwijderen en de situatie in oude toestand te (laten) herstellen, op straffe van een dwangsom;
        
          ten aanzien van het gebruik van het privégedeelte met bestemming berging
        
        IV. het gebruik van de berging als woning per direct te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden, op straffe van een dwangsom;
        
          ten aanzien van het gebruik van de gemeenschappelijke gang en het privégedeelte met bestemming berging
        
        V. tot betaling van een boete van € 43.800,-;
      
      - subsidiair:
      
        
          ten aanzien van het gebruik van de gemeenschappelijke gang
        
        I. zijn medewerking te verlenen aan het feitelijk aanpassen van de begrenzing van de bestemming berging naar de situatie conform splitsingstekening, inhoudende dat [gedaagde] dat deel van de gemeenschappelijke gang dat bij zijn berging is getrokken ontruimt en de VvE in staat stelt de werkzaamheden die nodig zijn om de situatie in oorspronkelijk toestand te herstellen, inclusief het terugplaatsen van de verwijderde muren en deur, op kosten van [gedaagde] uit te (laten) voeren, op straffe van een dwangsom. 
        De VvE vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
      
      
    
    
      4.2.
      De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het gebruik van de gang op de zolderverdieping en het gebruik van de berging als woning in strijd zijn met de splitsingsakte. De VvE wil daarvoor wel toestemming geven, maar alleen onder de voorwaarden zoals neergelegd in de vaststellingsovereenkomst. [gedaagde] is niet akkoord met die vaststellingsovereenkomst. Dat betekent dat er geen toestemming is gegeven voor het strijdig gebruik. [gedaagde] moet daarom het gebruik van de gang en het gebruik van de berging als woning beëindigen en de bouwkundige wijzigingen op de zolderverdieping ongedaan maken. Omdat [gedaagde] is verzocht de vaststellingsovereenkomst uiterlijk 7 mei 2024 te ondertekenen en hij dat niet heeft gedaan, is hij vanaf die datum een boete verschuldigd van € 120,- per dag. Het gevorderde bedrag komt overeen met de 365 dagen x € 120,-.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert als verweer dat hij wel toestemming heeft voor het gebruik van de gang. De overeenkomst die in 2016 met De Paltz is gesloten is namelijk op hem overgegaan. Als dat niet het geval is, mocht de VvE aan de toestemming voor het gebruik van de gang geen andere voorwaarden verbinden, zoals zij heeft gedaan in de vaststellingsovereenkomst, omdat hij voldoet aan alle voorwaarden die in de overeenkomst van 2016 zijn genoemd. Omdat hij al toestemming had voor het gebruik van de gang, heeft [gedaagde] verzocht om een vaststellingsovereenkomst voor alleen het gebruik van de berging als woonruimte. De VvE heeft dit echter geweigerd en vastgehouden aan de gecombineerde vaststellingsovereenkomst voor het gebruik van de gang en voor het gebruik van de berging als woning. [gedaagde] heeft dit ervaren als afdreiging en chantage. [gedaagde] voert ook verweer tegen de boete. Hij betwist dat de berging wordt gebruikt als woning en hij doet een beroep op matiging. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling de vordering onder a deels ingetrokken, namelijk voor zover die ziet op de “VSO-uitbreiding berging 2018” (de koopovereenkomst die is omschreven in 3.4). [gedaagde] vordert nu, samengevat, dat de rechtbank:   
      
        
          vaststelt dat de “VSO-uitbreiding berging 2016” (de overeenkomst die is opgenomen in 3.3) een geldige overeenkomst is;
        
        
          vaststelt dat de rechten en verplichtingen uit de overeenkomsten uit 2016 en 2018 op [gedaagde] zijn overgegaan bij de verkrijging van de appartementsrechten, zulks conform de akte van 31 januari 2023;
        
        
          de VvE veroordeelt om de door [gedaagde] op 23 februari 2025 ondertekende overeenkomst na te komen, op straffe van een dwangsom;
        
        
          vaststelt dat in de onderhavige situatie geen appartementsgerechtigde van een woning/bedrijfsruimte in een andere kadastrale eenheid dan [locatie] schade zou kunnen lijden bij een overdracht van een deel van de gemeenschappelijke ruimte op de zolderverdieping aan [gedaagde] ;
        
        
          vaststelt dat alle eigenaren van een woning in de kadastrale eenheid [locatie] goedkeuring hebben gegeven voor de overdracht van een deel van de gemeenschappelijke ruimte op de zolderverdieping aan [gedaagde] .
        
      
      
        [gedaagde] vordert dat de VvE wordt veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de VvE zich op het standpunt heeft gesteld dat de eerdere overeenkomsten met De Paltz nietig zijn. Hij wil daarom dat vastgesteld wordt dat de overeenkomst uit 2016 geldig is en dat die overeenkomst met de koop van de woning op hem is overgegaan. Volgens [gedaagde] is er overeenstemming tussen partijen over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst. De wijzigingen die hij heeft aangebracht in de versie van 23 februari 2025 zijn namelijk van ondergeschikte aard. Hij vordert daarom dat de VvE deze overeenkomst nakomt. Vorderingen d. en e. zijn volgens [gedaagde] van belang omdat de splitsingsakte op grond van artikel 5:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ook kan worden gewijzigd met vier vijfde van het aantal stemmen en dat daartegen alleen degene die schade hebben geleden een vordering tot vernietiging van het besluit kunnen instellen. Alle eigenaren van [locatie] zijn ermee akkoord dat [gedaagde] 6 m² van de gemeenschappelijke gang bij de berging heeft getrokken en geen van de andere eigenaren binnen de VvE kan hierdoor schade lijden. 
      
    
    
      4.6.
      De VvE voert verweer. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst uit 2018 nietig is, maar ten aanzien van deze overeenkomst heeft [gedaagde] zijn vordering ingetrokken. Zij heeft zich niet op het standpunt gesteld dat ook de overeenkomst uit 2016 nietig is. De VvE betwist dat de overeenkomst uit 2016 met de verkoop van de woning is overgedragen aan [gedaagde] , omdat deze een persoonlijk en niet overdraagbaar gebruiksrecht voor De Paltz bevat. Met betrekking tot de vordering onder c. betwist de VvE dat tussen partijen overeenstemming is bereikt. Zij is niet bereid en bevoegd toestemming te verlenen, zonder de mogelijkheid van tussentijdse intrekking daarvan. Artikel 5:139 lid 2 BW is volgens de VvE niet van toepassing op het wijzigen van de splitsingsakte in verband met het overdragen van een gemeenschappelijk gedeelte. De vorderingen onder d. en e. moeten dus ook worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    in conventie
    
      5.1.
      Op dit moment heeft [gedaagde] een gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping in gebruik als privégedeelte. Niet in geschil is dat het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte als privégedeelte niet is toegestaan, maar dat de vergadering hiervoor wel toestemming kan geven. Daarnaast staat niet in geschil dat voor de levering van de 6 m² op de gang aan [gedaagde] een wijziging van de splitsingsakte is vereist, die er nog niet is. 
      
      
        
          De overeenkomst uit 2016 is niet overgegaan op [gedaagde] 
        
      
    
    
      5.2.
       voert als verweer dat hij toestemming heeft om het deel van de gemeenschappelijke gang privé te gebruiken omdat de overeenkomst uit 2016 op hem is overgegaan, maar dit verweer slaagt niet. De overeenkomst uit 2016 is gesloten tussen de VvE en De Paltz. In deze overeenkomst staat dat de VvE de eigenaar toestemming verleent en dat de eigenaar in geval van verkoop de vereniging zal verzoeken om dezelfde overeenkomst aan te gaan met de nieuwe eigenaar. Daaruit volgt dat de toestemming, en daarmee het gebruiksrecht voor een deel van de gemeenschappelijke gang, persoonlijk aan De Paltz is verleend en niet overdraagbaar is. [gedaagde] kan daar dus geen toestemming aan ontlenen.
      
      
        
          De door de VvE aangeboden vaststellingsovereenkomst 
        
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] voert ook aan dat hij voldoet aan alle voorwaarden van de overeenkomst uit 2016 en dat de VvE hem dus toestemming moest verlenen op diezelfde voorwaarden, maar dat zij dit niet heeft gedaan in de aangeboden vaststellingsovereenkomst. [gedaagde] verzet zich met name tegen de bepaling die inhoudt dat de VvE de toestemming te allen tijde mag opzeggen.
      
    
    
      5.4.
      Volgens De VvE is de opzeggingsmogelijkheid noodzakelijk om te voldoen aan de stand van de jurisprudentie. Zij heeft met name gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023, waarin is overwogen dat toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan een van de eigenaars een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en dat aangenomen moet worden dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts kan worden geëffectueerd met medewerking van alle appartementseigenaars. Daarnaast heeft zij gewezen op het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 6 mei 2014, waaruit volgt dat toestemming voor onbepaalde tijd in feite neerkomt op een beschikkingshandeling, waartoe de VvE niet bevoegd is. 
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank stelt voorop dat in de overeenkomst uit 2016 staat dat de eigenaar aan wie de toestemming is verleend, de VvE zal verzoeken om ‘dezelfde overeenkomst’ aan te gaan met de nieuwe eigenaar. Het uitgangspunt is dus dat daaraan geen nadere voorwaarden mogen worden verbonden.
      
    
    
      5.6.
      Ook staat in de overeenkomst uit 2016 dat de VvE de toestemming kan intrekken. Dat kan ‘indien sprake is van schending van één of meer van bovengenoemde voorwaarden’. Daarmee is de intrekkingsmogelijkheid beperkt: zolang wordt voldaan aan de voorwaarden en het appartementsrecht niet wordt verkocht, is in feite sprake van toestemming voor onbepaalde tijd. Met de VvE is de rechtbank van oordeel dat de VvE daartoe op basis van de aangehaalde jurisprudentie niet bevoegd is. Een toestemming die niet tussentijds kan worden ingetrokken is immers feitelijk een permanent gebruiksrecht en in zoverre nauwelijks te onderscheiden van een beschikkingshandeling. Dat betekent dat de VvE aan de toestemming, ondanks het in 5.5 genoemde uitgangspunt, een opzeggingsmogelijkheid mocht verbinden. Die opzeggingsmogelijkheid mag echter niet zo ruim zijn dat hij willekeurig kan worden ingezet. 
      
    
    
      5.7.
      In de vaststellingsovereenkomst die de VvE aan [gedaagde] heeft voorgelegd is de mogelijkheid van opzegging weliswaar ruim geformuleerd, namelijk ‘te allen tijde’, maar daarin staat ook dat de VvE de toestemming niet op onredelijke grond kan intrekken. De VvE heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat de toestemming nooit ‘zomaar’ kan worden ingetrokken: daarvoor is eerst een besluit van de vergadering vereist, en als [gedaagde] het daarmee niet eens is, kan hij de kantonrechter vragen het besluit te vernietigen. De kantonrechter zal dan ook toetsen of de intrekking nietig is. Gelet hierop is de opzeggingsmogelijkheid niet te ruim geformuleerd.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen toestemming voor het gebruik van de gemeenschappelijke gang 
        
      
    
    
      5.8.
      Het voorgaande betekent dat het verweer van [gedaagde] dat de VvE hem een overeenkomst met dezelfde voorwaarden als de overeenkomst uit 2016 moest aanbieden, niet slaagt. Hij heeft dus ten onrechte geweigerd de aangeboden vaststellingsovereenkomst te ondertekenen. Dat betekent dat aan hem geen toestemming is verleend voor het gebruik van de 6 m² van de gemeenschappelijke gang, zodat de vorderingen die hierop zien (I, II en III) worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen toestemming voor het gebruik van de berging als woonruimte 
        
      
    
    
      5.9.
      Uit het voorgaande volgt dat de VvE ook één vaststellingsovereenkomst mocht aanbieden voor zowel de uitbreiding van de berging als het gebruik van de berging (en de uitbreiding daarvan) als woonruimte. Er is dus geen sprake van afdreiging of chantage. Omdat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst niet heeft willen ondertekenen, is aan hem geen toestemming verleend voor het gebruik van de berging als woonruimte. Dat betekent dat de berging (en de uitbreiding daarvan) niet als woonruimte mag worden gebruikt. 
      
    
    
      5.10.
      Ook de vordering die ziet op het gebruik van de berging (IV) wordt toegewezen. De VvE heeft voldoende gesteld dat de berging daadwerkelijk wordt gebruikt als woonruimte. Zo is er een interne trap aangelegd tussen de woning op de derde etage. Ook is er een badkamer in de berging aangebracht. Dat duidt erop dat de berging is ingericht om, samen met de woning, als woonruimte te gebruiken. Daarnaast heeft de VvE verwezen naar de e-mail van [gedaagde] aan de VvE van 24 februari 2025, waarin hij de door hem aangepaste overeenkomst aan de VvE heeft gestuurd en heeft geschreven: “Ongeacht de reactie van VvE [handelsnaam] op deze brief geef ik de per 1 maart 2025 de nieuwe huurder van [adres 4] de toestemming om het appartementsrecht (…) in gebruik te nemen als woonruimte.” [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de berging door de huurder wordt gebruikt als onderdeel van de woning. 
      
      
        
          
            [gedaagde] is de boete verschuldigd 
        
      
    
    
      5.11.
      Uit het voorgaande volgt dat (het bestuur van) de VvE bevoegd was een boete op te leggen voor het zonder toestemming bij de berging trekken van de 6 m² van de gang, en voor het gebruik van de berging als woonruimte. De rechtbank ziet geen aanleiding de boete te matigen. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter hiertoe overgaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvoor heeft [gedaagde] echter onvoldoende aangevoerd. Uit het dossier blijkt dat het [gedaagde] vanaf het moment dat hij de woning kocht duidelijk is geweest dat er een gemeenschappelijk gedeelte bij de berging was getrokken, dat de VvE zich op het standpunt stelde dat hij daarvoor, los van zijn rechtsvoorganger De Paltz, toestemming moest hebben. De VvE is steeds bereid geweest die toestemming te verlenen, onder de hiervoor besproken voorwaarden, maar [gedaagde] heeft niet met die voorwaarden ingestemd. Pas toen partijen er meer dan een jaar nadat [gedaagde] het appartementsrecht had gekocht nog steeds niet uit waren, heeft de VvE een boete opgelegd. Hoewel sprake is van twee overtredingen, heeft de VvE één boete opgelegd. De VvE vordert de boete ook maar over een periode van een jaar, terwijl inmiddels al een langere periode is verstreken. Tegen die achtergrond is niet gebleken dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete moet worden gematigd. 
      
      
        
          De gevorderde dwangsommen worden afgewezen
        
      
    
    
      5.12.
      Wel is de rechtbank van oordeel dat het voorgaande maakt dat er geen aanleiding is om aan de veroordelingen een dwangsom te verbinden. [gedaagde] heeft immers al een aanzienlijke boete verbeurd, en doet dat mogelijk ook over een langere periode zolang hij niet instemt met de voorwaarden uit de vaststellingsovereenkomst. Dat is voldoende stok achter de deur. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.567,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.14.
      Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] niet langer vordert dat de rechtbank vaststelt dat de koopovereenkomst uit 2018 geldig is. Hij heeft het deel van vordering a. dat ziet op deze overeenkomst ingetrokken. Hij heeft op de mondelinge behandeling ook verklaard dat hij niet langer een beroep doet op deze overeenkomst uit 2018. De rechtbank begrijpt hieruit dat ook vordering b. nog slechts ziet op de overeenkomst uit 2016.
      
    
    
      5.15.
      Vordering b. wordt afgewezen omdat hiervoor is overwogen (zie r.o. 5.2) dat de overeenkomst uit 2016 is gesloten tussen de VvE en De Paltz en daarmee niet overdraagbaar is. Nu [gedaagde] aan deze overeenkomst geen rechten kan ontlenen, is er ook geen belang bij vordering a. 
      
    
    
      5.16.
      Vordering c. wordt afgewezen. Uit de overwegingen in conventie volgt dat de VvE de vaststellingsovereenkomst mocht aanbieden zoals zij heeft gedaan. Er is niet gebleken dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de door [gedaagde] aangepaste vaststellingsovereenkomst. De VvE kan dan ook niet worden veroordeeld tot nakoming daarvan.
      
    
    
      5.17.
      Vorderingen d. en e. worden afgewezen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2023. Daarin heeft de Hoge Raad weliswaar óók overwegingen gewijd aan de mogelijkheid om een splitsingsakte te wijzigen met vier vijfde van het aantal stemmen, maar heeft daarin  geoordeeld dat de toepassing van artikel 5:139 lid 2 BW niet voor de hand ligt bij een wijziging die inhoudt dat een gemeenschappelijk deel wordt toebedeeld aan een van de appartementseigenaars. Aangenomen moet worden dat dit slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, oftewel met medewerking van alle appartementseigenaars. Er bestaat dan ook geen belang bij vorderingen d. en e.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Vanwege de verwevenheid met de vordering in conventie past de rechtbank op het salaris advocaat een factor 0,5 toe. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (2 punten × € 614,00 x 0,5)
              
            
            
              
                - nakosten (in conventie en in reconventie samen)
              
              
                €
              
              
                278,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                892,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      5.19.
      De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
      De rechtbank
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] het gebruik van dat gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te beëindigen en beëindigd te houden;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] het gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te ontruimen en ontruimd te houden;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] het gedeelte van de gemeenschappelijke gang op de zolderverdieping dat bouwkundig bij zijn berging is getrokken te verwijderen en de situatie in oude toestand te (laten) herstellen;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] het gebruik van de berging als woonruimte per direct te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 43.800,00;
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.567,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
      
    
    
      6.9.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 892,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
      
        
          in conventie en in reconventie voorts
        
      
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.11.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 tot en met 6.6, 6.9 en 6.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.
      
    
  
  
     HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286. 
  
  
     Hof Amsterdam 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066.