ECLI:NL:GHARL:2026:1013, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-02-2026, 24/2095
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 24/2095
    uitspraakdatum: 17 februari 2026
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende1] en [belanghebbende2] te [woonplaats] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 4 november 2024, nummer ZWO 23/780, in het geding tussen belanghebbenden en
    
    
    
       de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking [plaats1] , Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2022, per waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 506.000. Verder is ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2022 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en vergoedingen voor proceskosten en griffierecht toegekend van respectievelijk € 37,16 en € 50.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbenden hebben op 30 januari 2026 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2026. [belanghebbende2] is verschenen, mede namens [belanghebbende1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] . Belanghebbenden hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en ingebracht. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn broers en zijn ieder voor de helft eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in het centrum van de gemeente [plaats1] gelegen kantoorpand, bestaande uit zes verdiepingen. Het kantoorpand is omstreeks 1900 gebouwd, is een rijksmonument en maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. De bruto vloeroppervlakte van het kantoorgedeelte bedraagt 452 m2 en van het opslaggedeelte 185 m2 (kelder en zolder). De oppervlakte van het perceel bedraagt 180 m2. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbenden hebben de onroerende zaak vanaf 1 augustus 2009 verhuurd aan een derde. Per 1 augustus 2020 bedraagt de overeengekomen jaarlijkse huurprijs € 43.614. 
      
    
    
      2.3.
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden tegen de vastgestelde WOZwaarde van € 506.000 voor 2022 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, aldus de Rechtbank. 
      
    
    
      2.4.
      Dit Hof heeft in zijn uitspraak van 28 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3648, de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2019 en 2020 in goede justitie bepaald op respectievelijk € 335.000 en € 342.000.  
      
    
    
      2.5.
      Verder heeft dit Hof in zijn uitspraak van 28 mei 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3656, de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 ten bedrage van € 365.000 gehandhaafd. Belanghebbenden hebben tegen deze hofuitspraak cassatieberoep ingesteld. De Hoge Raad heeft dit cassatieberoep ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81, lid 1 Wet op de rechterlijke organisatie.   
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden staan in hoger beroep een waarde voor van € 43.614 (huurprijs) maal kapitalisatiefactor 9,3, minus € 36.153 (achterstallig onderhoud), ofwel € 369.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 506.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebracht taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op € 506.820. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2 Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2 Wet WOZ bevat een zogenoemde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Met deze ficties wordt een objectivering van de te hanteren waarde beoogd. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met het verhuurd zijn van de onroerende zaak wordt daarom geen rekening gehouden.
      
    
    
      4.3.
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2 Wet WOZ wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2 Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald.
      
      
        
          Bewijslastverdeling
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbenden hebben de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbenden ter betwisting daarvan aandragen. 
      
    
    
      4.5.
      Indien een belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.6.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
        
          Bewijslast heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd dat de WOZ-waarde van € 506.000 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof licht dat oordeel hieronder toe.
      
    
    
      4.8.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebracht taxatierapport van taxateur [naam2] van 1 maart 2024 waarin de waarde is bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten die alle zijn gelegen in de historische binnenstad van [plaats1] . In onderstaande matrix zijn de vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj.
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 
                (kantoor; ligging C)
                
              
              
                 1900
              
              
                95 m2          (kelder)
                128 m2            (bgg)
                108 m2              (1e)
                108 m2              (2e)
                108 m2              (3e)
                
                  90 m2          (zolder)
                637 m2
              
              
                € 23/m2
                € 121/m2
                € 91/m2
                € 91/m2
                € 91/m2
                
                  € 39/m2
                
                € 79/m2
              
              
                € 2.228
                € 15.488
                € 9.801
                € 9.801
                € 9.801
                
                  € 3.519
                
                € 50.638
              
              
                10
              
              
                € 506.000
                (01-01-21)
                (€ 794/m2)
              
              
                € 43.614
                (01-08-2020)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres2]
                
                (kantoor; ligging C)
              
              
                 1991
              
              
                 359 m2           (bgg)
              
              
                € 158/m2
              
              
                € 56.881
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 56.881
                (01-06-2020)
              
            
            
              
                
                  [adres3]
                
                (kantoor; ligging C)
              
              
                 1900
              
              
                 178 m2              (3e)
              
              
                € 114/m2
              
              
                € 20.292
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 20.292
                (01-09-2020)
              
            
            
              
                
                  [adres4]
                
                (kantoor; ligging C)
              
              
                 1888
              
              
                22 m2          (kelder)
                67 m2              (bgg)
                
                  33 m2                 (1e)
                122 m2
              
              
                € 210/m2
              
              
                € 21.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 21.000
                (01-09-2020)
              
            
            
              
                
                  [adres5]
                
                (kantoor; ligging C)
              
              
                 1900
              
              
                 86 m2             (bgg)
              
              
                € 152/m2
              
              
                € 13.072
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 13.072
                (01-11-2020)
              
            
            
              
                
                  [adres5]
                
                (kantoor; ligging C)
              
              
                 1900
              
              
                 32 m2                (1e)
              
              
                € 216/m2
              
              
                € 6.912
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 6.912
                (01-12-2020)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres6] 
                (kantoor; ligging C; rijksmonument)
                
              
              
                 1852
              
              
                108 m2        (kelder)
                
                  132 m2            (bgg)
                240 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 380.000
                (22-09-20)
                (€ 1.583/m2)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres7] 
                (kantoor; ligging C; rijksmonument)
                
              
              
                 1868
              
              
                115 m2        (kelder)
                120 m2            (bgg)
                120 m2              (1e)
                
                  80 m2                (2e)
                435 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 850.000
                (04-04-22)
                (€ 1.954/m2)
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld.  In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt rond de peildatum gerealiseerde koopprijs van € 380.000 voor het vergelijkingsobject [adres6] dat het buurpand betreft. Behalve de ligging zijn ook de bouwperiode (19e eeuw), de functie (kantoor) en de status (rijksmonument) goed vergelijkbaar. Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld (veel) lagere waarde per vierkante meter oppervlakte (€ 794 versus € 1.583) ook voldoende in aanmerking genomen dat het grotere oppervlakte van de onroerende zaak een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter oppervlakte afneemt naarmate de oppervlakte groter is – ten opzichte van de oppervlakte van het vergelijkingsobject. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld, hetgeen niet is weersproken, dat dit vergelijkingsobject vrij van huur is verkocht, hetgeen meebrengt dat de prijsvorming niet is beïnvloed door een bestaand huurcontract. Voorts kan uit de enkele omstandigheid dat het vergelijkingsobject is aangekocht door de bewoner van de bovenliggende woning, niet worden afgeleid dat de prijs onder onzakelijke omstandigheden tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.10.
      Bovendien hebben belanghebbenden met de ingebrachte foto’s en overige stukken niet aannemelijk gemaakt dat in vergelijking met voornoemd vergelijkingsobject sprake is van achterstallig onderhoud waarmee bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden. In dat verband laat het Hof ook meewegen dat namens de heffingsambtenaar in november 2021 de onroerende zaak door de taxateur is opgenomen en dat enig achterstallig onderhoud niet is waargenomen. 
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Anders dan belanghebbenden betogen, wordt het Hof bij dit bewijsoordeel en de daarvoor gebezigde bewijsmiddelen niet beperkt door de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels ter uitvoering van de waardebepaling (zie 4.3). 
      
      
        
          Formele grieven
        
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbenden hebben verder, evenals bij de Rechtbank, aangevoerd (i) dat het hoorverslag van de heffingsambtenaar geen goede weergave is van de verhandelingen ter hoorzitting, en (ii) dat de Rechtbank ten onrechte de correspondentie niet ook naar [belanghebbende2] heeft gestuurd. 
      
    
    
      4.13.
      De Rechtbank heeft met betrekking tot voornoemde grieven op goede gronden een juist oordeel gegeven. Het Hof neemt dat oordeel over en maakt de door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne.
      
      
        
          Aanslag onroerendezaakbelasting
        
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbenden hebben geen afzonderlijke grieven aangevoerd tegen de aanslag OZB. Omdat de beschikte WOZ-waarde in stand blijft, geldt dat ook voor deze aanslag. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbenden ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen.
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, r.o. 2.5.3.
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, r.o. 3.2; HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4; HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4; HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.