ECLI:NL:RBAMS:2025:11259, Rechtbank Amsterdam, 19-12-2025, 11931053 \ KK EXPL  25-742
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze procedure ligt de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De vrouw is niet vrijwillig uit de door haar gehuurde woning vertrokken. Zij heeft haar ex-partner, die in de woning achterbleef, ook steeds verzocht te vertrekken. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat de bedoeling van partijen erop gericht was om een huurovereenkomst te sluiten.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11931053 \ KK EXPL  25-742
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 19 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. Y. Wong.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 oktober 2025, met producties 1 t/m 5,- productie 6 van [eiseres]- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 7- producties 8 t/m 13 van [gedaagde]
      - producties 7 t/m 9 van [eiseres] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 9 december 2025. [eiseres] is verschenen, met haar gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen, met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, aan de zijde van [gedaagde] aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De datum voor vonnis is bepaald op heden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 11 maart 2009 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Eigen Haard.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] en [gedaagde] kregen een affectieve relatie en [gedaagde] is in 2012 in de woning bij [eiseres] komen wonen. 
      
    
    
      2.3.
      De relatie is in 2023 door [eiseres] beëindigd. Hierna heeft zij de woning verlaten. [gedaagde] is in de woning gebleven. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        De vorderingen
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] .
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Na het beëindigen van de relatie heeft zij [gedaagde] verzocht de woning te verlaten, maar hieraan gaf hij geen gehoor. Omdat de samenleefsituatie niet meer houdbaar was, heeft [eiseres] de woning onder protest verlaten. Daarbij is mondeling afgesproken dat [gedaagde] andere woonruimte zou zoeken. Hierna heeft [eiseres] [gedaagde] talloze malen verzocht uit haar woning te vertrekken. 
      
    
    
      3.3.
      De afgelopen twee jaar heeft [eiseres] noodgedwongen bij haar zus verbleven, maar de zus heeft aangegeven dat [eiseres] dient te vertrekken en sinds 1 oktober 2025 heeft zij hierdoor geen vaste verblijfplaats meer. [gedaagde] dient de woning te verlaten aangezien hij daar zonder recht of titel verblijft. Ook dient hij zich uit te schrijven uit de BRP.
      
      
        
          Het verweer
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer en voert hiertoe het volgende aan. Hij betwist allereerst het spoedeisend belang, omdat [eiseres] bij haar broer verblijft en dus niet dakloos is. Verder voerde hij samen met [eiseres] een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiseres] heeft de woning in 2023 vrijwillig verlaten en heeft ook in latere communicatie aangegeven dat zij niet zou terugkeren. Zij liet [gedaagde] zonder protest in de woning wonen en [gedaagde] heeft altijd de huur betaald aan [eiseres] . Tussen partijen bestaat dan ook een (onder)huurovereenkomst. Verder is sprake van rechtsverwerking omdat [eiseres] twee jaar lang heeft stilgezeten. [eiseres] ontzegt haar niet de toegang tot de woning; [eiseres] is welkom om een kamer in de woning te betrekken. Onmiddellijke ontruiming is in strijd met de belangen van [gedaagde] om over woonruimte te beschikken; billijkheidshalve zou aan [gedaagde] in ieder geval een ruime termijn gegeven moeten worden om de woning te verlaten. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat zij op dit moment thuisloos is. Daarmee is een spoedeisend belang gegeven. 
      
      
        
          Beoordeling vordering ontruiming
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt allereerst vast dat geen sprake is van contractueel dan wel wettelijk medehuurderschap. Partijen zijn niet getrouwd en er is geen medehuurderschap aangevraagd. Van onderhuur kan ook geen sprake zijn, omdat een dergelijke verhouding verband houdt met de hoofdhuurder, die in deze zaak geen partij is. In deze procedure ligt dan ook alleen de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.4.
      Daarbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen behelst op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Het gaat erom dat in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
      
    
    
      4.5.
      Vast staat dat [eiseres] uit de woning is vertrokken. [eiseres] heeft gemotiveerd onderbouwd dat zij dit niet vrijwillig deed en dat [gedaagde] dat wist. Verder staat vast dat [gedaagde] voor het gebruik van de woning een vergoeding betaalde aan [eiseres] . Maar onbetwist is gebleven dat hij dit altijd al deed, ook toen partijen nog samenwoonden. In dat opzicht is daarin dus niets veranderd. Van belang is verder dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verklaard dat [eiseres] hem elke maand, als ze hem aanschreef voor het betalen van de huur, ook zei dat hij andere woonruimte moest zoeken. Bovendien heeft [gedaagde] verklaard dat hij altijd tegen [eiseres] heeft gezegd dat hij zou vertrekken zodra hij andere woonruimte had gevonden. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat de bedoeling van partijen erop gericht was om een huurovereenkomst te sluiten. De inhoud en strekking van de overeenkomst waren in dit geval niet van dien aard dat de overeenkomst in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Van een huurovereenkomst is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake.
      
    
    
      4.6.
      Van rechtsverwerking kan sprake zijn wanneer [eiseres] gedurende de afgelopen twee jaar stil had gezeten en niets had gedaan. Dat is echter geenszins aan de orde: [eiseres] heeft [gedaagde] telkens gezegd andere woonruimte te zoeken. Dit verweer gaat dus niet op.
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woning en zal deze moeten verlaten. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat het lastig is om woonruimte te vinden, heeft [gedaagde] al twee jaar de tijd hiervoor gehad. Dit belang weegt dan ook niet op tegen het belang van [eiseres] om weer te kunnen beschikken over haar eigen woning. In de aanstaande feestdagen en hetgeen [eiseres] daarover tijdens de zitting heeft aangegeven, ziet de kantonrechter wel aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op vier weken na de datum van dit vonnis.
      
      
        
          Uitschrijving BRP
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] heeft gevorderd te bepalen dat [gedaagde] zich dient uit te schrijven uit de BRP, op straffe van een dwangsom. Zij heeft wat betreft de grondslagen van en haar belang bij het gevorderde op dit punt onvoldoende gesteld om het gevorderde te kunnen toewijzen. In dit verband is van belang dat de tenuitvoerlegging van de toegewezen ontruimingsvordering betekent dat [gedaagde] zal moeten verhuizen, waarmee op hem een (publiekrechtelijke) plicht komt te rusten om zijn nieuwe adres aan de gemeente die het betreft door te geven. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het niet uitvoerbaar verklaren van het vonnis verdraagt zich niet met de aard
        van de vordering. [eiseres] heeft er belang bij dat [gedaagde] de woning op korte termijn ontruimt zodat zij weer een dak boven haar hoofd heeft. Daarbij past niet dat [gedaagde] in de woning zou mogen blijven wonen totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Dit betekent dat het voor hem nadelige
        gevolg van de ontruiming geen reden kan zijn om de veroordeling(en) in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van [eiseres] op dit punt weegt, nadat zij twee jaar heeft moeten gedogen dat [gedaagde] in haar woning verblijft, zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,55
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                846,05
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 846,05, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
      
      
      
        57327
      
    
  
  
     Zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare) en van 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167.