ECLI:NL:GHDHA:2024:1198, Gerechtshof Den Haag, 02-07-2024, BK-23/860
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 3, Wet WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde schoolgebouw 2021. Heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld tegen door Rechtbank vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft in hoger beroep lagere waarde niet aannemelijk gemaakt. Vergoeding omzetbelasting over taxatiekosten. Recht op immateriële schadevergoeding.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/860
    
    
    
    Uitspraak van 2 juli 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 25 juli 2023, nummer SGR 22/1652.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 2.920.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 360. De beslissing van de Rechtbank, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Inspecteur als verweerder, luidt als volgt:
        “De rechtbank: 
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot €2.616.000;
        
        
          vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van €2.616.000;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        
        
          wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
        
        
          veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.496;
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 2 mei 2024 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 28 mei 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt gebruikt voor het geven van beroepsonderwijs voor de landbouw en bestaat uit schoolgebouw 1 met bouwjaar 1987, schoolgebouw 2 met bouwjaar 2000, noodlokaal 1 met bouwjaar 2016 en noodlokaal 2 met bouwjaar 1978, alsmede verharding. De in de waardebepaling betrokken oppervlakte van de grond bedraagt 34.428 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatieverslag met opbouw van de taxatiewaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 is daarbij bepaald op € 2.775.000. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Volgnummer 
                
              
              
                
                  Archetype
                
              
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                13
              
              
                Kazerne - Lesgebouw voor 1990
              
              
                
              
              
                €
              
              
                878.992
              
            
            
              
                14
              
              
                Stuksprijs op basis van oppervlakte
              
              
                Grond bij niet woning
              
              
                €
              
              
                557.550
              
            
            
              
                15
              
              
                Stuksprijs op basis van oppervlakte
              
              
                Extra Grond
              
              
                €
              
              
                323.928
              
            
            
              
                18
              
              
                GVW op basis van oppervlakte
              
              
                Verharding
              
              
                €
              
              
                0
              
            
            
              
                23
              
              
                Stuksprijs op basis van oppervlakte
              
              
                
              
              
                €
              
              
                185.850
              
            
            
              
                24
              
              
                Bijgebouw - Opslag / magazijn (bijgebouw)
              
              
                Opslag
              
              
                €
              
              
                205.696
              
            
            
              
                26
              
              
                Beroepsonderwijs - Beroep standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000
              
              
                
              
              
                
                €
              
              
                
                182.199
              
            
            
              
                27
              
              
                Bijgebouw - Werkruimte (bijgebouw)
              
              
                
              
              
                €
              
              
                144.658
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  :
                
              
              
                €
              
              
                2.478.873
              
              
                
              
            
            
              
                
                  BTW
                
              
              
                
                  :
                
              
              
                €
              
              
                296.424
              
              
                +
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                2.775.297
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
              
                
                  :
                
              
              
                €
              
              
                2.775.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vastgestelde waarde is inclusief BTW
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een (herziene) taxatiekaart gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het schoolgebouw is op de waardepeildatum bepaald op € 2.394.000. Een verkorte versie van de taxatiekaart is hieronder opgenomen.
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Schoolgebouw 1
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                O145ST12
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1987
              
            
            
              
                Oppervlakte in m2
              
              
                2.842
              
            
            
              
                Stichtingskosten per m2 in €
              
              
                1.256
              
            
            
              
                Stichtingskosten totaal in €
              
              
                3.569.552
              
            
            
              
                Waarvan:
                Ruwbouw 50% in €
                Afbouw 30 % in €
                Installaties 20% in €
              
              
                
                1.784.776
                1.070.866
                713.910
              
            
            
              
                Levensduur
                Ruwbouw 
                Afbouw 
                Installaties 
              
              
                
                50
                38
                38
              
            
            
              
                Restwaarde in %
                Ruwbouw 
                Afbouw 
                Installaties 
              
              
                
                -2,0
                -2,5
                -4,0
              
            
            
              
                Technische veroudering
                Ruwbouw
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in € 
                Afbouw
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in € 
                Installaties
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
              
              
                
                
                2,04
                67,32
                583.265
                
                2,7
                89,01
                117.654
                
                2,74
                90,32
                69.137
              
            
            
              
                Functionele veroudering
                Ruwbouw factor
                Afbouw factor
                Installaties factor
                Deelwaarde ruwbouw na correctie voor functionele veroudering in €
                Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
                Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
              
              
                
                0,89
                0,87
                0,9
                520.739
                102.183
                62.223
              
            
            
              
                
                  Noodlokaal 1 
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                O000PL62
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2008
              
            
            
              
                Oppervlakte in m2
              
              
                304
              
            
            
              
                Stichtingskosten per m2 in €
              
              
                661
              
            
            
              
                Stichtingskosten totaal in €
              
              
                200.908
              
            
            
              
                Levensduur
              
              
                50
              
            
            
              
                Restwaarde in %
                Ruwbouw  
              
              
                
                -2,0
              
            
            
              
                Technische veroudering
                Ruwbouw
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in € 
              
              
                
                
                0,76
                24,48
                151.725
              
            
            
              
                Functionele veroudering
                Ruwbouw factor
                Deelwaarde ruwbouw na correctie vo functionele veroudering in €
              
              
                
                0,9
                136.553
              
            
            
              
                
                  Schoolgebouw 2
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                O145ST12
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2000
              
            
            
              
                Oppervlakte in m2
              
              
                273
              
            
            
              
                Stichtingskosten per m2 in €
              
              
                1.256
              
            
            
              
                Stichtingskosten totaal in €
              
              
                342.888
              
            
            
              
                Waarvan:
                Ruwbouw 50% in €
                Afbouw 30 % in €
                Installaties 20% in €
              
              
                
                171.444
                102.866
                65.578
              
            
            
              
                Levensduur
                Ruwbouw 
                Afbouw 
                Installaties 
              
              
                
                50
                30
                25
              
            
            
              
                Restwaarde in %
                Ruwbouw 
                Afbouw 
                Installaties 
              
              
                
                -2,0
                -2,5
                - 4,0
              
            
            
              
                Technische veroudering
                Ruwbouw
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde ruwbouw na correctie voor technische veroudering in € 
                Afbouw
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde afbouw na correctie voor technische veroudering in € 
                Installaties
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde installaties na correctie voor technische veroudering in €
              
              
                
                
                2,04
                40,08
                101.495
                
                3,42
                68,33
                32.574
                
                4,16
                83,20
                11.521
              
            
            
              
                Functionele veroudering
                Ruwbouw factor
                Afbouw factor
                Installaties factor
                Deelwaarde ruwbouw na correctie vo functionele veroudering in €
                Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
                Deelwaarde afbouw na correctie voor functionele veroudering in €
              
              
                
                0,89
                0,87
                0,90
                90.615
                28.921
                10.369
              
            
            
              
                
                  Noodlokaal 2s
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                O000PL62
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1978
              
            
            
              
                Oppervlakte in m2
              
              
                572
              
            
            
              
                Stichtingskosten per m2 in €
              
              
                661
              
            
            
              
                Stichtingskosten totaal in €
              
              
                378.023
              
            
            
              
                Levensduur 
              
              
                50
              
            
            
              
                Restwaarde in % 
              
              
                -2,0
              
            
            
              
                Technische veroudering
                Correctie per jaar in %
                Correctie totaal in %
                Deelwaarde na correctie voor technische veroudering in € 
              
              
                
                1,4
                85,68
                54.133
              
            
            
              
                Functionele veroudering
                Factor
                Deelwaarde na correctie voor functionele veroudering in €
              
              
                
                0,9
                48.720
              
            
            
              
                
                  Verharding (klinkers)
                
              
              
                
              
            
            
              
                Archetype
              
              
                I30000130
              
            
            
              
                Oppervlakte in m2
                €/m2
                Stichtingskosten
                Technische veroudering in %
                Deelwaarde verharding na correctie technische veroudering in €
                Functionele afschrijving factor
                Deelwaarde 
              
              
                1.500
                63
                94.470
                80,00
                18.894
                0,9
                17.005
              
            
            
              
                
                  Deelwaarde opstallen en verharding exclusief btw in €
                
              
              
                
                  1.016.696
                
              
            
            
              
                
                  Deelwaarde opstallen en verharding inclusief btw in €
                
              
              
                
                  1.230.202
                
              
            
            
              
                
                  Grond
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond bij niet-woning in m2
                Grond bij niet-woning in €/m2 
                Deelwaarde grond bij niet woning in € 
                Grond bij niet-woning in m2
                Grond bij niet-woning in €/m2 
                Deelwaarde grond bij niet woning in €
                Extra grond (overgrond) in m2
                Extra grond (overgrond)in €/m2
                Deelwaarde extra grond (overgrond) in €
                
                  Deelwaarde grond excl. BTW in €
                
                
                  Deelwaarde grond incl. BTW in €
                
              
              
                3.717
                150
                557.550
                3.717
                50
                185.850
                26.494
                10
                264.940
                
                  1.008.340
                
                
                  1.164.454
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totale gecorrigeerde vervangingswaarde excl. BTW in €
                
              
              
                
                  2.025.036
                
              
            
            
              
                
                  Totale gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW in €
                
              
              
                
                  2.394.656
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.4.
      Ter zitting heeft belanghebbende nader het standpunt ingenomen dat de waarde € 2.433.000 bedraagt omdat noodlokaal 1 niet het bouwjaar 2008 heeft maar het bouwjaar 2016.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft – voor zover van belang - aan de gemachtigde de volgende, op 1 maart 2021 gedagtekende, volmacht verleend: 
      
      
        “om hem/haar zowel in als buiten rechte te vertegenwoordigen in alle aangelegenheden aangaande de aanslag lokale belastingen alsmede de daarop vermelde WOZ beschikking(en) en het indienen van een verzoek voor het afgeven van een nieuw/ mede belanghebbende beschikking(en). Deze volmacht houdt onder andere het in ontvangst nemen van besluiten, al dan niet op grond van een bezwaarschrift genomen, daartegen bezwaar, (hoger) beroep, verzet of cassatie in te dienen.
        Tevens kan op basis van deze volmacht: (…) bestuursorganen worden verzocht om een besluit te nemen tot het vergoeden van door volmachtgever geleden schade en om al datgene te doen of te laten wat de gevolmachtigde in het belang van volmachtgever gewenst, nuttig of noodzakelijk acht en de volmachtgever zelf tegenwoordig zijnde, zou kunnen, mogen of moeten doen.
        Daarnaast machtigt volmachtgever gevolmachtigde om de vergoeding voor de geleden processchade (zowel materieel als immaterieel), de proceskostenvergoeding, de verbeurde dwangsommen en/of het griffierecht voor hem/haar op rekening van gevolmachtigde te ontvangen. Deze machtiging is geldig voor belastingjaar 2021 en de voorgaande belastingjaren. Dit alles met het recht van substitutie.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
      “Waarde van de onroerende zaak
      6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      a. de aard en de bestemming van de zaak;
      b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    
    
    
      7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
    
    
    
      8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op basis van de beperkte stukken die verweerder wel heeft overgelegd, hierin niet geslaagd.
    
    
    
      9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem verdedigde waarde van € 2.516.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Eiseres heeft een taxatiematrix ingebracht, waarbij eiseres de levensduur op maximaal 50 jaar heeft geschat en de restwaarde op dat moment 0% is. Eiseres is met de taxatiematrix en hetgeen zij overigens heeft gesteld naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op haar rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door haar aanvankelijk bepleite waarde van € 2.616.000 voor de onroerende zaak juist, althans niet te laag, is. De nader ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat de door haar bepleite waarde met € 100.000 moet worden verminderd, heeft eiseres niet voldoende aannemelijk gemaakt.
    
    
    
      10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
    
      11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.[2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.[3] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een halfjaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaak is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 18 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van 25 juli 2023. Daarmee is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden en zeven dagen.
    
    
    
      12. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vorderingen uit hoofde van vergoedingen voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, kosten voor een deskundige, dwangsommen en immateriële schadevergoedingen ter zake van overschrijding van de redelijke termijn aan zijn gemachtigde worden gecedeerd en dat de genoemde vergoedingen rechtstreeks op de rekening van gemachtigde worden overgemaakt. Voor zover deze bedragen (vanwege verrekening of anderszins) toch naar eiseres worden overgemaakt, dan is zij uit hoofde van de machtiging verplicht de vergoeding over te maken naar gemachtigde. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (I punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor I). Tevens dienen de taxatiekosten ten bedrage van € 230 (exclusief omzetbelasting) te worden vergoed.
      (…)
      [2] Hoge Raad 22 april 2005, ECL1:NL:HR:2005:A09006.
      [3] Hoge Raad, 19 februari 2016, ECL1:NL:HR:2O16:252.”
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep 
    
    
      4.1.
      In geschil is of de door de Rechtbank op € 2.616.000 vastgestelde waarde van het schoolgebouw te hoog is, of belanghebbende recht heeft op vergoeding van de omzetbelasting over de kosten van het taxatierapport en of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens lange duur van de procedure. Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 2.433.000 alsmede tot vergoeding van de omzetbelasting over de taxatiekosten en tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade alsmede tot een proceskostenvergoeding voor het hoger beroep. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Gecorrigeerde vervangingswaarde
      
    
    
    
      5.1.
      Partijen zijn eenparig van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke standpunt van partijen.
      
    
    
      5.2.
      Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de  vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, welke bepaling een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde welke de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, nr. 30314, ECLI:NL:HR:AA1799, BNB 1996/250). 
      
      
        
          Omvang geding in hoger beroep en bewijslastverdeling
        
      
      
      
        5.3.1.
        De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de door hem bij de beschikking vastgestelde waarde van € 2.920.000 niet aannemelijk heeft gemaakt en heeft de waarde van het schoolgebouw vastgesteld op de door belanghebbende in zijn taxatiekaart verdedigde waarde van € 2.616.000. De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbende een lagere waarde niet aannemelijk heft gemaakt
        
      
      
        5.3.2.
        De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank geen hoger beroep en ook geen incidenteel hoger beroep ingesteld, hetgeen hij ter zitting heeft bevestigd, maar hij heeft in hoger beroep wel het standpunt ingenomen dat de Rechtbank de waarde van het schoolgebouw eerder te laag dan te hoog heeft vastgesteld aangezien de waarde op de waardepeildatum volgens de Heffingsambtenaar € 2.775.000 bedraagt. Het Hof stelt voorop dat, ook al zou deze stellingname juist zijn, in hoger beroep de waarde van het schoolgebouw niet hoger kan worden vastgesteld dan € 2.616.000, omdat de Heffingsambtenaar geen rechtsmiddel heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. 
        
      
      
        5.3.3.
        Belanghebbende heeft in hoger beroep in vergelijking met haar voor de Rechtbank ingenomen standpunt nader gesteld dat de waarde van het schoolgebouw per de waardepeildatum € 2.433.000 bedraagt. Belanghebbende dient gelet op het in 5.3.1 en 5.3.2 overwogene de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken (vgl. Hof Den Haag 1 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022;491 en Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887, BNB 2021/154). 
        
        
          
            Taxatiewijzers
          
        
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar in hoger beroep voorgestane waarde een herziene taxatiekaart overgelegd. Daarin heeft zij gebruik gemaakt van de kengetallen uit taxatiewijzers. Voor schoolgebouw 1 en schoolgebouw 2 is uitgegaan van archetype O145ST12, waarvan kengetallen zijn opgenomen in bijlage 3 van de Taxatiewijzer en kengetallen, Onderwijs, deel 1, waardepeildatum 1 januari 2020 (Taxatiewijzer Onderwijs);. Voor noodlokaal 1 en noodlokaal 2 is uitgegaan van archetype O000PL62 uit dezelfde Taxatiewijzer. Voor de verharding is uitgegaan van archetype I3000130 uit de Taxatiewijzer en kengetallen 26 Algemeen (Taxatiewijzer Algemeen). Bij de noodlokalen heeft belanghebbende conform de Taxatiewijzer Onderwijs geen afbouw en installaties in aanmerking genomen. Bij alle gebouwen is belanghebbende afgeweken van de restwaardepercentages uit de Taxatiewijzer Onderwijs en heeft zij een negatieve restwaarde in aanmerking genomen. Ten aanzien van de schoolgebouwen: voor de (ruw)bouw -2 %, voor afbouw -2,5% en voor installaties -4 %. Ten aanzien van de noodlokalen:-2 %. Voorts hanteert belanghebbende in afwijking van de Taxatiewijzer Onderwijs een lagere prijs per eenheid van gemiddeld € 661 voor de noodlokalen in plaats van gemiddeld € 880. . 
      
    
    
      5.5.	.
      De partij die van de in een taxatiewijzer opgenomen kengetallen wil afwijken, dient daarvoor de gronden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, BNB 2020/174, r.o. 2.4.3. en 2.4.4.).  Op belanghebbende rust dus de bewijslast van haar stelling dat terecht is afgeweken van de Taxatiewijzer Onderwijs.
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de restwaarde van de schoolgebouwen 1 en 2 en noodlokalen 1 en 2 op een negatief percentage dient te worden gesteld, aangezien, zo er al van enige restwaarde sprake zou zijn, deze wegvalt in de sloopkosten. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling een lijst overgelegd met gesloopte schoolgebouwen. 
      
    
    
      5.7.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd. 
      
      
        5.7.1.
        De door belanghebbende overgelegde lijst met dertien gesloopte gebouwen met een levensduur tussen de drieëntwintig en vierenvijftig jaar biedt geen enkel inzicht in de restwaarden van schoolgebouwen en noodlokalen, omdat een cijfermatige onderbouwing daarin ontbreekt. De lijst kan alleen hierom al niet dienen als onderbouwing voor de afwijking van de gemiddelde restwaarden van de archetypen O145ST12 en O000PL62 uit de Taxatiewijzer Onderwijs. 
        
      
      
        5.7.2.
        Belanghebbende heeft voorts geen onderbouwing gegeven van de afwijking van de gemiddelde prijs per eenheid van € 661 van de noodlokalen uit de Taxatiewijzer Onderwijs. De enkele stelling dat hiermee gecorrigeerd wordt ten opzichte van de standaard grootte van het archetype is hiertoe onvoldoende. Evenmin heeft belanghebbende een onderbouwing gegeven van de – door de Heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken – prijs van € 10 per m² die zij heeft gehanteerd voor de extra grond. 
        
      
      
        5.7.3.
        Belanghebbende heeft aldus de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
        
      
    
    
      5.8.
      Het Hof ziet in de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting geen aanleiding het oordeel van de Rechtbank dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 2.616.000 niet in stand te laten.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
      
        5.9.1.
        Belanghebbende stelt dat zij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten aanzien van de bezwaar- en beroepsfase. Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank ten onrechte geoordeeld dat zij geen spanning en frustratie heeft ondervonden omdat zij de vordering op eventuele immateriële schade in de machtiging bij voorbaat heeft gecedeerd aan de gemachtigde. 
        
      
      
        5.9.2.
        De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 10 juni 2011, nrs. 09/02639, 09/05112 en 09/05113, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BO5080 en BO5087, BNB 2011/232, beslist dat het rechtszekerheidsbeginsel ertoe noopt dat ook belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden beslecht en dat in voorkomend geval overschrijding van de redelijke termijn, behoudens bijzondere omstandigheden, dient te leiden tot vergoeding van immateriële schade omdat ook in de procedure in belastingzaken wordt verondersteld dat de belanghebbende zolang als de procedure duurt in onzekerheid verkeert over de afloop en hij daarvan spanning en frustratie ondervindt.
        
      
      
        5.9.3.
        Als uitgangspunt geldt vervolgens dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen.
        
      
      
        5.9.4.
        In dit geval is het bezwaarschrift ontvangen op 19 maart 2021 en heeft de Heffingsambtenaar op 28 januari 2022 uitspraak op bezwaar gedaan, is het beroep binnengekomen op 11 maart 2022 en heeft de Rechtbank uitspraak gedaan op 25 juli 2023. De redelijke termijn van twee jaar is daarmee in beginsel overschreden met naar boven afgerond vier maanden. De procedure in bezwaar heeft langer dan zes maanden geduurd. Er zijn door de Heffingsambtenaar geen redenen aangevoerd op grond waarvan de termijn van zes maanden zou moeten worden verlengd. De overschrijding van de redelijke termijn dient daarom te worden toegerekend aan de bezwaarfase. 
        
      
      
        5.9.5.
        De Rechtbank heeft – kort gezegd – geoordeeld dat belanghebbende niet persoonlijk wordt gecompenseerd voor spanning en frustratie, omdat zij bij voorbaat de vordering op vergoeding van immateriële schade heeft gecedeerd aan haar gemachtigde. Gelet op hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:775, r.o. 3.1 tot en met 3.2.3., is dat oordeel onjuist. De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld:
        
        
          “3.1 De klachten zijn gericht tegen het hiervoor in 2.3.3 weergegeven oordeel van het Hof dat belanghebbende geen spanning en frustratie ervaart, althans dat belanghebbende daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De gronden waarop het Hof het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft afgewezen, laten onverlet dat de tijdsduur die verstrijkt voordat de belastingplichtige duidelijkheid heeft over het verschuldigde belastingbedrag, aanleiding geeft tot spanning en frustratie, aldus de klachten.
        
        
      
      
        3.2.1
        In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende daardoor immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Anders dan de Minister in zijn verweerschrift betoogt, geldt dit uitgangspunt in dezelfde mate voor natuurlijke personen, rechtspersonen en andere entiteiten.[2] Tot de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden moeten onder meer worden gerekend de situatie dat degene die een rechtsmiddel heeft aangewend daartoe niet is gerechtigd[3], en de situatie dat de belanghebbende geen weet ervan heeft (gehad) dat namens hem of haar een belastingprocedure wordt gevoerd.
        
      
      
        3.2.2
        De hiervoor in 2.3.3 weergegeven vaststellingen van het Hof over de overeenkomst tussen belanghebbende en de gemachtigde kunnen niet tot de slotsom leiden dat zich bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan zoals hiervoor in 3.2.1 bedoeld. De hiervoor in 2.3.3 vermelde omstandigheden rechtvaardigen namelijk, ook in onderling verband bezien, niet de conclusie dat belanghebbende moet worden geacht geen of minder spanning en frustratie te hebben ervaren als gevolg van de lange duur van de procedure. Dat de belanghebbende bij voorbaat een beslissing heeft genomen over de besteding van de vergoeding die hij eventueel zal krijgen voor spanning en frustratie vanwege de lange duur van een procedure, zoals het geval is bij een overeenkomst als de onderhavige, brengt niet mee dat die spanning en frustratie hem bespaard zullen blijven, en hij dus niet zulke immateriële schade zal lijden.
        
      
      
        3.2.3
        
          Indien spanning en frustratie bij belanghebbende moeten worden verondersteld, kunnen de hiervoor in 2.3.3 vermelde omstandigheden niet de conclusie van het Hof rechtvaardigen dat belanghebbende daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. Al eerder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat aan toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn niet in de weg staat dat de belanghebbende ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van zodanige schade aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald.[4] Het Hof heeft verder blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met zijn oordeel dat belanghebbende van het recht op de vergoeding van immateriële schade heeft afgezien. Een dergelijk prijsgeven volgt niet uit de omstandigheid dat de belanghebbende bij voorbaat ermee heeft ingestemd dat een eventuele aan hem toegekende vergoeding van immateriële schade, door middel van verrekening ‘met gesloten beurzen’, in mindering wordt gebracht op de vergoeding die de gemachtigde aan hem in rekening zal brengen voor de ter zake van de procedure verleende rechtsbijstand.
          (…)
        
        
        
          [2] Zie HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.15.
          [3] Vgl. HR 5 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1660, rechtsoverweging 2.3.
          [4] Vgl. HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:965, rechtsoverweging 2.3.3, laatste volzin.”
        
        
      
      
        5.9.6.
        Nu uit het dossier in deze zaak geen aanwijzingen volgen dat zich feiten hebben voorgedaan die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat belanghebbende geen spanning en frustratie heeft ervaren in verband met de onredelijk lange duur van de procedure, dan wel dat belanghebbende niet voor spanning en frustratie hoeft te worden gecompenseerd, is er geen reden om belanghebbende geen schadevergoeding wegens de onredelijk lange duur van de procedure toe te kennen. 
        
      
      
        5.9.7.
        Indien de redelijke termijn is overschreden, dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). De overschrijding van de termijn bedraagt in de onderhavige zaak naar boven afgerond vier maanden, hetgeen betekent dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn geheel dient te worden toegerekend aan de bezwaarfase zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld tot betaling van genoemd bedrag van € 500.
        
      
      
        5.9.8.
        In hoger beroep is de redelijke termijn niet (verder) overschreden.
        
        
          
            Vergoeding voor taxatiekosten
          
        
        
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende heeft in beroep verzocht haar een vergoeding toe te kennen voor het uitgebrachte taxatierapport van € 278,30 inclusief omzetbelasting De Rechtbank heeft aan belanghebbende een vergoeding voor taxatiekosten toegekend van € 230. Het Hof acht met belanghebbende aannemelijk dat zij voor de omzetbelasting aanspraak kan maken op de onderwijsvrijstelling, hetgeen de Heffingsambtenaar ook niet heeft weersproken. Het gevolg daarvan is dat de omzetbelasting over de taxatiekosten op belanghebbende blijft rusten omdat zij die niet in mindering kan brengen op door haar - wegens verrichte belaste prestaties - af te dragen omzetbelasting. Volgens de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Stcrt. 2018, 28796, bedraagt de vergoeding voor de taxaties van incourante niet-woningen het gefactureerde bedrag met inachtneming van het volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht geldende maximumbedrag. Nu het door belanghebbende gestelde bedrag dit maximum niet overschrijdt en inclusief omzetbelasting is, komt het volledige bedrag van € 278,30 voor vergoeding in aanmerking. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.11.
      Het hoger beroep is gegrond voor wat betreft de vergoeding van immateriële schade (5.9.6.) en de procesvergoeding voor taxatiekosten in beroep (5.10.). Voor het overige is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsprocedure. Het Hof stelt deze kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten en de daarbij behorende bijlage vast op € 1.750 (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 875 en wegingsfactor 1). 
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding voor taxatiekosten en de immateriële schadevergoeding; 
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van het hoger beroep en taxatiekosten in beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.028,30;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens lange duur van de bezwaarfase, vastgesteld op € 500.
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 136 aan griffie-
      
    
    recht te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door  T.A. de Hek, G.J. van Leijenhorst en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 2 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad 
        www.hogeraad.nl
        .
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
  
  
    Hierna is het totale complex aangeduid als het schoolgebouw.
  
  
     Schoolgebouw 1 is volgnummer 13 en is aangeduid als Kazerne - Lesgebouw; noodlokaal 1 is volgnummer 24 en is aangeduid als Bijgebouw/Opslag, Schoolgebouw 2 is volgnummer 26 en aangeduid als Beroepsonderwijs en noodlokaal 2 is volgnummer 27 en aangeduid als Bijgebouw-Werkruimte.