ECLI:NL:RBROT:2025:15718, Rechtbank Rotterdam, 31-10-2025, 11432836 CV EXPL 24-30613
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Ontbinding huurovereenkomst. Afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11432836 CV EXPL 24-30613
    
    
    
      datum uitspraak: 31 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1. [eiser 1]
    
      
        2. [eiser 2] ,
      
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      eisers, 
      gemachtigde: [persoon A] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      eiseres in voorwaardelijke reconventie,
      gemachtigde: mr. B. van der Eijk,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      2. [gedaagde 2] ,
    
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. Scheltes.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] ’, ‘ [eiser 2] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 november 2024 met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 1] met voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 2] ;
        
        
          de akte van [eiser 1] en [eiser 2] , met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde 2] , met bijlagen;
        
        
          pleitaantekeningen van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser 1] en [eiser 2] met [persoon A] ; [gedaagde 2] met mr. R. Scheltes [gedaagde 1] met mr. B. van der Eijk.
      
      
        
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
      2.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] eisen samengevat:
      
        
          om de huurovereenkomst betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam te ontbinden en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te veroordelen om de woning te ontruimen;
        
        
          om de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in Rotterdam te ontbinden en [gedaagde 1] te veroordelen te ontruimen;
        
        
          om [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk, te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] (ten titel huurvergoeding althans van schadevergoeding) te betalen een bedrag van € 1.628,45 per maand tot en met de maand waarin [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de woonruimte en bedrijfsruimte zullen hebben ontruimd;
        
        
          om [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van een bedrag van € 24.635,00, aan boete en onderhuurinkomsten;
        
        
          
            [gedaagde 2] en [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van de procedure.
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        Het geschil laat zich als volgt samenvatten.
        
          Onderhuur
          2.2.1.	[eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning aan [gedaagde 2] verhuurd. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [gedaagde 1] medehuurder is, omdat zij zich van meet af aan als zodanig heeft gedragen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning illegaal onderverhuurd en (mede) daarom willen [eiser 1] en [eiser 2] de huurovereenkomst ontbinden en willen zij betaling van de boete die voortvloeit uit de onderhuur en de opbrengst van de onderhuur. 
        
          [gedaagde 2] erkent weliswaar een huurovereenkomst te zijn aangegaan, maar hij stelt zich op het standpunt dat deze huurovereenkomst is geëindigd in 2019. [gedaagde 2] heeft op dat moment – in overleg met [eiser 1] en [eiser 2] – de woning verlaten. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] geëindigd is; zij hebben nooit een opzegging ontvangen. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] stellen dat [gedaagde 1] de woning is gaan huren vanaf het moment dat [gedaagde 2] uit de woning vertrok. [gedaagde 1] erkent vanaf het begin in de woning gewoond te hebben. Dat deed zij omdat dit voor haar zoon (die autisme heeft) van belang was, maar zij is nooit samen met [gedaagde 2] huurder geweest, omdat de relatie tussen haar en [gedaagde 2] niet goed was. Zij werd pas huurder toen [gedaagde 2] vertrok. [gedaagde 1] heeft nooit een huurcontract gekregen. Zij wist daarom niet dat zij de woning niet mocht onderverhuren. [gedaagde 1] heeft de onderhuursituatie op de eerste mogelijkheid beëindigd. 
        
          
          Overige gronden
        
      
      
        2.2.2.
        
          [eiser 1] en [eiser 2] gronden de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook op de stelling dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] wijzigingen hebben aangebracht in het gehuurde. Zo hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] keukenapparatuur en een vloer vervangen. Ook hebben zij meubels – die onderdeel waren van de gehuurde stoffering – verwijderd. Ook stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten onrechte niet hebben meegewerkt aan het verrichten van noodzakelijk onderhoud en zonder overleg onderhoud aan de CV-ketel hebben laten uitvoeren. Ook heeft [gedaagde 1] post van [eiser 2] opengemaakt. Ten slotte stellen [eiser 1] en [eiser 2] ook dat sprake is van overlast door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft gesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] niet reageerden op reparatieverzoeken en dat de meubels al oud en versleten waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Ook werd niet gereageerd op het verzoek om onderhoud van de CV-ketel, zodat het nummer dat op die ketel stond is gebeld. Zij heeft er verder op gewezen dat de overlast meldingen waar [eiser 1] en [eiser 2] naar verwijzen, dateren uit 2020. 
        
        
          
            
            (On)gerechtvaardigde ontbinding
          
        
      
      
        2.2.3.
        
          [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat de tekortkomingen van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde 2] verweert zich niet tegen die ontbinding, omdat hij de woning al heeft verlaten. [gedaagde 1] betwist (zoals hierboven weergegeven) de gestelde tekortkomingen en voert daarnaast aan dat die tekortkomingen in de gegeven omstandigheden de ontbinding niet rechtvaardigen. Zij bewoont de woning met haar autistische zoon. Die zoon kan niet goed tegen verandering; een ontruiming – als gevolg waarvan zij geen woning heeft – zou daarom zeer ingrijpend zijn. 
        
        
          
            Opzegging 
          
        
      
      
        2.2.4.
        
          [eiser 1] en [eiser 2] gronden hun vordering tot ontruiming niet alleen op de hiervoor besproken ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook op de grond dat zij de huurovereenkomst hebben opgezegd.
        
        
          
            Slecht huurderschap
          
        
      
      
        2.2.5.
        Hetgeen partijen in het kader van de gevorderde ontbinding hebben aangevoerd, geldt ook ten aanzien van de opzegging op grond van slecht huurderschap.
        
        
          
            Dringend eigen gebruik
          
        
      
      
        2.2.6.
        
          [eiser 1] en [eiser 2] hebben ook nog aangevoerd dat zij de huurovereenkomst terecht hebben opgezegd, omdat [eiser 2] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [gedaagde 1] heeft erop gewezen dat niet [eiser 2] maar [eiser 1] eigenaar van de woning is, zodat het beroep op dringend eigen gebruik alleen al om die reden niet op gaat.
        
        
          
            De “bedrijfsruimte”
          
        
      
      
        2.2.7.
        Tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] is in 2018 een overeenkomst ex art. 7:230a BW gesloten voor een “bedrijfsruimte” in het pand. Het betreft de slaapkamer van [gedaagde 1] (en dus een onderdeel van de woning). [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat die overeenkomst op verzoek van [gedaagde 1] is gesloten, omdat zij een bedrijf wilde beginnen. [gedaagde 1] stelt dat die overeenkomst is gesloten op verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] , omdat dit fiscaal voordelig was. [eiser 1] en [eiser 2] willen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de bedrijfsruimte niet toegankelijk is zonder toegang tot de woning (en [eiser 1] en [eiser 2] willen dat de huurovereenkomst voor de woning wordt ontbonden).
        
        
          
            De geldvordering
          
        
      
      
        2.2.8.
        
          [eiser 1] en [eiser 2] maken aanspraak op betaling van verschillende boetes die verschuldigd zijn geworden als gevolg van de illegale onderhuur, een en ander op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
        
        
          
            Voorwaardelijke reconventie
          
        
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] heeft gevorderd - indien de huurovereenkomst op grond van opzegging zal worden beëindigd - [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot betaling van een verhuis,- en inrichtingskostenvergoeding van € 7.673,- 
      
    
    
      2.4.
      Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    Vorderingen tegen [gedaagde 2]
    
      3.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] in 2019 is geëindigd. [gedaagde 2] heeft in alle jaren daarvoor steeds een nieuw jaarcontract aangeboden gekregen, en vanaf dit jaar niet meer. Dit strookt met zijn stelling dat de huurovereenkomst in overleg beëindigd is. Daarna is ook niet meer van enig contact tussen [gedaagde 2] en [eiser 1] en [eiser 2] gebleken. Sterker nog, uit alle berichten en e-mails blijkt juist dat slechts met [gedaagde 1] in haar rol als huurder wordt gecommuniceerd. Ter illustratie: op 2 juni 2020 sturen [eiser 1] en [eiser 2] een brief over overlast en een aankondiging huurverhoging, die alleen aan mevrouw [gedaagde 1] is gericht. De vorderingen die zijn gericht tegen [gedaagde 2] worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          Vorderingen tegen [gedaagde 1]
        
        
          Ontbinding
        
      
    
    
      3.2.
      Een huurder mag op grond van de wet een deel van een gehuurde woning onderverhuren. Om vast te stellen of sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet dan ook eerst worden beoordeeld of [gedaagde 1] gebonden is aan de afspraken (onder meer het verbod op onderverhuur) zoals die zijn overeengekomen in het huurcontract tussen [gedaagde 2] en [eiser 1] en [eiser 2] . Dat is niet het geval. [gedaagde 1] heeft die huurovereenkomst nooit ondertekend. Er zijn tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 2] in totaal vijf huurovereenkomsten gesloten/ondertekend. Bij geen van de contracten was [gedaagde 1] partij. Dat [gedaagde 1] ook vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (af en aan) in de woning heeft gewoond, maakt niet dat zij medehuurder is. Medehuurderschap wordt verkregen door een huwelijk / geregistreerd partnerschap aan te gaan, dan wel door het medehuurderschap aan te vragen. De afspraak dat het gehuurde niet gedeeltelijk mag worden onderverhuurd, geldt dus niet tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] . De gestelde onderhuur kan dus geen grond voor ontbinding vormen.
      
    
    
      3.3.
      De overige aangevoerde gronden zijn onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij wordt betrokken de gemotiveerde betwisting van een en ander door [gedaagde 1] . Het enkele feit dat in het verleden sprake zou zijn geweest van overlast en dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aanpassingen in het gehuurde hebben verricht (waarvan overigens niet gebleken is dat die aanpassingen het gehuurde geschaad hebben) zijn onvoldoende. Ook het gestelde niet meewerken aan een inspectie van de woning door [eiser 1] en [eiser 2] , dat zij onderhoud hebben laten plegen aan de CV-ketel en dat zij post voor [eiser 1] en [eiser 2] zouden hebben opengemaakt, is onvoldoende om een ontbinding te rechtvaardigen. 
      
    
    
      3.4.
      Uit de gewisselde stukken en het verhandelde ter zitting is een beeld naar voren gekomen van een verhuurder en een huurder waarvan de onderlinge verhoudingen stevig onder druk zijn komen te staan. Over praktische zaken als een uit te voeren inspectie of aan de CV-ketel te verrichten onderhoud vindt geen normaal contact (meer) plaats en partijen nemen dat elkaar steeds kwalijk. Partijen doen er goed aan om aan die periode een einde te maken, bijvoorbeeld door een verse start met het sluiten van een goede huurovereenkomst, waarin ook afspraken worden gemaakt over de wijze waarop wordt omgegaan met de in het gehuurde aangebrachte wijzigingen. 
      
      
        
          Opzegging
        
      
    
    
      3.5.
      Op basis van de overwegingen hiervoor, oordeelt de kantonrechter ook dat geen sprake is van slecht huurderschap. De op die grond gebaseerde opzegging houdt dus geen stand.
      
    
    
      3.6.
      De op dringend eigen gebruik gegronde opzegging gaat eveneens niet op. Het ligt op de weg van [eiser 1] en [eiser 2] dit dringend eigen gebruik aannemelijk te maken. Zij hebben hierover gesteld dat [eiser 2] al jaren antikraak woont en sterk de behoefte heeft aan een vaste woonplaats. Met die enkele stelling hebben zij onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat is voldaan aan het wettelijke criterium van dringend eigen gebruik. Niet goed valt in te zien waarom de situatie van [eiser 2] nu ineens dringend is en waarom de vaste woonplaats voor [eiser 2] (nu ineens) zo belangrijk is. 
      
      
        
          De bedrijfsruimte
        
      
    
    
      3.7.
      Partijen zijn het niet eens over het al dan niet bestaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte en de aanloop daar naartoe. Waar partijen het wel over eens zijn, is dat helemaal geen sprake (meer) moet zijn van een huurovereenkomst bedrijfsruimte: het gaat om een slaapkamer in de woning. Bovendien vorderen [eiser 1] en [eiser 2] ontbinding van die overeenkomst en verzet [gedaagde 1] zich daar niet tegen omdat zij helemaal geen bedrijfsruimte wil huren. Een andere vordering die verband houdt met de huurovereenkomst bedrijfsruimte (zoals betaling huur of schadevergoeding na ontbinding) is niet ingesteld. De kantonrechter leidt hieruit af dat beide partijen geen huurovereenkomst beogen, althans dat zij beiden geen huurovereenkomst (meer) willen, zodat de ontbinding van die overeenkomst wordt uitgesproken.  
      
      
        
          De geldvorderingen
        
      
    
    
      3.8.
      De geldvordering is volledig gebaseerd op een huurovereenkomst waaraan [gedaagde 1] niet is gebonden. Die vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Voorwaardelijke reconventie van [gedaagde 1]
        
      
    
    
      3.9.
      Gelet op het bovenstaande is aan de voorwaarde voor deze vordering namelijk dat de huurovereenkomst op grond van opzegging eindigt, niet voldaan. Deze vordering behoeft dan ook geen beoordeling.
      
      
        
          
            [eiser 1] en [eiser 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      3.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] , omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 2] moeten betalen op € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten en aan die [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] moeten betalen op € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat dat is geëist en daar geen bezwaar tegen is gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst bedrijfsruimte;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 2] worden begroot op € 1.221,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] worden begroot op € 1.221,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        527