ECLI:NL:RBGEL:2025:11645, Rechtbank Gelderland, 16-05-2025, 11412437
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanneming van werk. Bouw woning. Aanneemsom niet volledig betaald. Opschorting. Herstel gebreken.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11412437 \ CV EXPL  24-3543
    
    
    
      
        Vonnis van 16 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        BOUWBEDRIJF AVH BOUW B.V., 
      te Grave,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: AvH,
      gemachtigde: T.L.M. van der Heijden,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      gemachtigde: mr. D.F. Fransen
      hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] in mannelijk enkelvoud.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 20 december 2024
      - de conclusie van antwoord in reconventie met een productie
      - de mondelinge behandeling van 20 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      AvH als aannemer en [gezamenlijke gedaagden] als opdrachtgever hebben op 23 december 2021 een overeenkomst gesloten. De overeenkomst hield in dat AvH een helft van een 2-1 kapwoning voor [gezamenlijke gedaagden] ging realiseren. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013, versie december 2014 (hierna: AVA) van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 31 januari 2023 hebben partijen gezamenlijk een ronde gemaakt door de woning. Daar zijn punten van aandacht besproken, maar niet vastgelegd. 
      
    
    
      2.3.
      Op 9 maart 2023 hebben partijen een voorgedrukt ‘proces-verbaal van vooroplevering’ ingevuld en ondertekend waarin 22 handgeschreven punten van aandacht zijn benoemd. Bij 18 van deze punten staat “wel actie” aangevinkt.
      
    
    
      2.4.
      Op 31 maart 2023 hebben partijen opnieuw een voorgedrukt ‘proces-verbaal van vooroplevering’ ingevuld en ondertekend. Op dit formulier staan 22 voorgedrukte punten van aandacht. Bij 17 van deze punten staat ‘gereed’ aangevinkt, bij drie punten ‘wel actie’ en verder staat er met de hand bijgeschreven ‘warmtepomp defect’, ‘wtw nog niet geheel geïnstalleerd’ en ‘sleutel afgegeven’. In de voorgedrukte titel van het stuk zijn in het woord ‘vooroplevering’ de letters ‘voor’ doorgestreept. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gezamenlijke gedaagden] heeft op 4 mei 2023 schriftelijk aangegeven welke (aandachts)punten er volgens hen (nog) waren. Het betreffen 21 punten die volgens hem ‘tijdens de 3e oplevering’ besproken zijn. AvH heeft in het stuk van [gezamenlijke gedaagden] haar visie achter alle punten geschreven, onder meer inhoudende dat bepaalde punten niet terugkomen op de opleverlijst.
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gezamenlijke gedaagden] heeft de laatste termijn(en) tot een bedrag van € 15.092,33 onbetaald gelaten en in depot gestort bij de notaris overeenkomstig de zogenaamde 5%-regeling van artikel 8 van de AVA. Dat artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:
        
          (…)
        
      
      
        2. De consument kan zonder beroep te doen op artikel 6:262 BW en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aannemingssom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
      
      
        3. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de consument van zijn in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid gebruik wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de consument aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
      
      
        4. De notaris breng het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de consument daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen vindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 8 mei 2023 heeft AvH aan [gezamenlijke gedaagden] en [gedaagde 2] per brief het volgende laten weten:
        “(…)
        
          Daar we ons op dit moment in een patstelling staan daar u niet meewerkt aan het vrijgeven van het depotbedrag en wij betwisten dat het pointerwerk en de dakpannen gebrekkig zouden zijn, doen wij u het volgende voorstel.
        
      
      
      
        
          Om deze kwestie in der minne (dus zonder procedure) op te lossen zouden we een bindend advies kunnen laten uitvoeren op kosten van ongelijk.
        
        
          (…)
        
        
          Afhankelijk van de uitkomst van het bindend advies wordt er hersteld en/of wordt medewerking verleend aan het vrijgeven van het depotbedrag.
        
        
          (…)” 
      
    
    
      2.8.
      
        [gezamenlijke gedaagden] heeft op 16 mei 2023 laten weten geen gebruik te maken van het voorstel van AvH om een bindend advies te laten uitbrengen. Volgens hem is het voorstel namelijk slechts een oplossing voor een deel van de nog openstaande gebreken en niet voor alle gebreken.
      
    
    
      2.9.
      Hierna hebben partijen over en weer verder gecorrespondeerd. Op 23 juni 2023 heeft AvH aan [gezamenlijke gedaagden] (opnieuw) haar visie laten weten op de 21 punten die [gezamenlijke gedaagden] had opgesomd. Daarnaast schreef AvH dat [gezamenlijke gedaagden] binnen 14 dagen het in depot staande bedrag conform de 5% regeling moest vrijgeven. Daarop heeft [gezamenlijke gedaagden] gereageerd en partijen hebben verder gecorrespondeerd.
      
    
    
      2.10.
      
        Op 6 november 2023 heeft AvH aan [gezamenlijke gedaagden] het volgende bericht:
        “(…)
        
          Hoewel de noodzaak volgens cliënt volledig ontbreekt, stelt cliënt voor om in gezamenlijke opdracht een deskundige een onderzoek naar de oplevergebreken uit te laten voeren waarbij de overige punten meegenomen kunnen worden. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      
        Daarop heeft [gezamenlijke gedaagden] op 14 november 2023 inhoudelijk als volgt gereageerd: 
        “(…)
        
          Verzekerde geeft ons aan Bureau voor Bouwpathologie in te willen schakelen en de opdracht via ons te laten verlopen. Dus geen gezamenlijke opdracht. Verzekerde beschouwt het op te stellen rapport niet op voorhand als bindend, hoewel hij er wel op vertrouwt dat de uitkomst houvast moet kunnen bieden om tot een correcte afwikkeling te kunnen komen met uw cliënte.
        
      
      
      
        
          Wij zullen dus namens verzekerde de opdracht aan Bureau voor Bouwpathologie verstrekken met het verzoek tevens uw cliënte deugdelijk uit te nodigen. (…)”
      
      
    
    
      2.12.
      
        In het rapport van Bureau voor Bouwpathologie van 14 maart 2024 staat het volgende:
        “(…)
        
          Op maandag 8 en maandag 22 januari 2023, omstreeks 9.00 uur, hebben de opnames op locatie plaatsgevonden (…).
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek ter plaatse waren naast ondergetekende aanwezig:
        
         De heer [gedaagde 1] (…)
         Mevrouw [gedaagde 2] (…)
         De heer [naam 1] , van de firma AvH Bouw.
      
      
      
        
          Tijdens de eerste opname op maandag 8 januari 2023 is de heer [naam 1] tijdens de voorbespreking, omstreeks 10.20 uur vertrokken. Vervolgens heeft ondergetekende gezamenlijk met de heer [gezamenlijke gedaagden] een rondgang om en door de woning gemaakt waarbij een aantal van de gebreken op aangeven van uw cliënt zijn bekeken en onderzocht.
        
        
          Voor het tweede onderzoek op maandag 22 januari 2023 is de heer [naam 1] wederom uitgenodigd om bij het onderzoek aanwezig te zijn. De heer [naam 1] heeft hierop gereageerd en aangegeven niet bij het tweede onderzoek aanwezig te zijn. 
        
        
          Ondergetekende heeft tijdens deze opname wederom gezamenlijk met de heer [gezamenlijke gedaagden] een rondgang om en door de woning gemaakt waarbij de overige gebreken op aangeven van uw cliënt zijn bekeken en onderzocht.
        
        
          (…)” 
      
      
      
        Het Bureau voor Bouwpathologie heeft van 17 punten beoordeeld of sprake was van een gebrek en, zo ja, begroot wat de herstelkosten daarvan zijn. Bureau voor Bouwpathologie heeft in totaal € 12.435,00 inclusief btw aan herstelkosten begroot. 
      
      
    
    
      2.13.
      Na ontvangst hebben partijen opnieuw gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. AvH wilde pas tot (enig) herstel overgaan na betaling van de laatste 5% van de aanneemsom. [gezamenlijke gedaagden] wilde op zijn beurt pas na herstel tot betaling overgaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      AvH vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om:
      -	€ 15.092,33 aan haar te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening;
      - 	€ 925,92 aan haar te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten;
      met veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] en [gedaagde 2] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      AvH legt aan de vordering het volgende ten grondslag. AvH heeft de woning van [gezamenlijke gedaagden] op 31 maart 2023 opgeleverd. Zij is dus de verplichting die zij had, op grond van de overeenkomst, nagekomen. [gezamenlijke gedaagden] komt zijn betalingsverplichting niet na. Hij had het bij de notaris gedeponeerde bedrag van € 15.092,33 (de laatste 5% van de aanneemsom), uiterlijk drie maanden na de oplevering op 31 maart 2023 moeten vrijgeven. Bij brief van 23 juni 2023 is hem nog de gelegenheid gegeven om binnen 14 dagen te betalen, hetgeen niet is gebeurd. Om die reden is [gezamenlijke gedaagden] vanaf 7 juli 2023 ook wettelijke rente verschuldigd. Tot slot vordert AvH de buitengerechtelijke incassokosten, omdat zij [gezamenlijke gedaagden] tevergeefs heeft aangemaand.
      
    
    
      3.3.
      
        [gezamenlijke gedaagden] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van AvH, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van AvH, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van AvH in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [gezamenlijke gedaagden] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
      
      - te verklaren voor recht dat [gezamenlijke gedaagden] gerechtvaardigd gebruik heeft gemaakt van het recht tot opschorten van betaling en zulks niet tot verzuim heeft geleid;
      - AvH te veroordelen om binnen een door de kantonrechter te bepalen redelijke termijn over te gaan tot herstel van alle in de bouwrapportage van Bureau voor Bouwpathologie beschreven gebreken voor zover deze in deze procedure als terecht komen vast te staan en als onvoldoende weersproken hebben te gelden, op straffe van verbeurte van een dwangsom per dag, in goede justitie te bepalen, met een maximum van € 25.000,00;
      - te bepalen dat [gezamenlijke gedaagden] pas gehouden zal zijn het depot vrij te geven zodra alle gebreken in het rapport zijn verholpen en beschreven herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd;
      - te bepalen dat door AvH zekerheid gesteld dient te worden ter hoogte van € 12.565,00 (hoogte van de begrote herstelkosten) als de kantonrechter besluit dat het depot vrijgegeven dient te worden;
      
        subsidiair
      
      - de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden ten aanzien van de gebreken zoals in het bouwkundig rapport werden vastgelegd met een totaal herstelbedrag van € 12.565,00 inclusief btw;
      - AvH te veroordelen tot het betalen van de in het expertiserapport opgenomen herstelkosten met een totaal van € 12.565,00 inclusief btw;
      - AvH te veroordelen tot het betalen van de gemaakte expertisekosten van € 3.194,40;
      met veroordeling van AvH in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.6.
      
        [gezamenlijke gedaagden] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. AvH is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis tot het opleveren van een deugdelijke woning. Er zijn namelijk (opleverings)gebreken. Hij vordert primair herstel van de gebreken. De dwangsom is van belang om AvH tot actie te bewegen. [gezamenlijke gedaagden] vordert ook verklaringen voor recht, omdat hij van mening is dat hij terecht de laatste termijnbetaling heeft opgeschort. Subsidiair vordert [gezamenlijke gedaagden] schadevergoeding (van herstelkosten), na gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, en vergoeding van de expertisekosten. Die zijn noodzakelijk geweest om inzicht te geven in de aanwezige gebreken/klachten, aldus [gezamenlijke gedaagden] en [gedaagde 2] .
      
    
    
      3.7.
      AvH voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gezamenlijke gedaagden] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
      
    
    
      4.2.
      Partijen twisten allereerst over de opleverdatum. Deze datum is relevant, omdat AvH niet aansprakelijk is voor eventuele gebreken die [gezamenlijke gedaagden] op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken maar zonder voorbehoud van herstel heeft aanvaard (artikel 7:758 lid 3 BW). Ook is die datum bepalend voor het moment waarop het in depot gestorte bedrag alsnog aan AvH had moeten worden betaald, als vast komt te staan dat aan [gezamenlijke gedaagden] geen opschortingsrecht toekwam (artikel 8 van de AVA in samenhang met artikel 6:262 BW). 
    
    
      4.3.
      
        [gezamenlijke gedaagden] ging aanvankelijk uit van 9 maart 2023 als opleverdatum, maar heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat voor hem onduidelijk was wat de definitieve datum was en dat ook zijn e-mail van 4 mei 2023 nog onderdeel uitmaakt van het opleveringsproces. AvH gaat uit van 31 maart 2023 als opleverdatum. De kantonrechter is van oordeel dat de oplevering op 31 maart 2023 plaats heeft gevonden. Daarbij geldt het volgende. 
      
    
    
      4.4.
      
        Het werk wordt als opgeleverd beschouwd na de aanvaarding daarvan door de opdrachtgever (7:758 lid 1 BW). Aanvaarding kan ook onder voorbehoud plaatsvinden. Uit het op 9 maart 2023 door partijen ondertekende proces-verbaal van vooroplevering blijkt dat partijen punten van aandacht hebben geïnventariseerd. De benaming geeft te kennen dat van een oplevering nog geen sprake was, maar dat daar wel naartoe werd gewerkt. Uit de benaming van het ‘proces-verbaal van vooroplevering’ van 31 maart 2023 volgt vervolgens dat AvH te kennen heeft gegeven dat het werk klaar was om te worden opgeleverd en dat dit ook voor [gezamenlijke gedaagden] duidelijk moet zijn geweest. Daaruit blijkt immers dat partijen de op 
        9 maart 2023 geconstateerde punten van aandacht opnieuw zijn nagelopen en dat de meeste van die punten klaarblijkelijk ook verholpen waren, nu deze als ‘gereed’ zijn afgevinkt. 
        Bij vijf punten is vermeld dat er nog actie moest worden ondernomen. Daaruit kan worden afgeleid dat [gezamenlijke gedaagden] het werk op dat moment heeft aanvaard onder voorbehoud van herstel van die punten. Hij heeft in dat proces-verbaal ook getekend voor de ontvangst van de sleutels en de woning kennelijk in gebruik genomen. Dat hij die sleutels al op 9 maart 2023 had ontvangen, zoals [gezamenlijke gedaagden] stelt en AvH betwist, maakt in de gegeven omstandigheden niet dat de oplevering al eerder heeft plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        Dit betekent dat AvH gehouden was om de vijf punten waarvan [gezamenlijke gedaagden] op 
        31 maart 2023 een voorbehoud heeft gemaakt, alsnog te herstellen. Concreet gaat het om:
        1)	Rollaag voordeur onderzijde
        2)	Voegwerk algemeen
        3)	Pannen langs kozijn rechtmaken
        4)	Warmtepomp defect
        5)	Wtw nog niet geheel geïnstalleerd.
        AvH is slechts voor herstel van andere dan de hiervoor opgesomde opleverpunten aansprakelijk voor zover komt vast te staan 1) dat sprake is van een gebrek en 2) dat [gezamenlijke gedaagden] dit redelijkerwijs niet reeds op 31 maart 2023 had moeten ontdekken.
      
      
    
    
      4.6.
      AvH stelt dat zij de vijf opleverpunten heeft hersteld. [gezamenlijke gedaagden] betwist dat dit (deugdelijk) is gebeurd en stelt, onder verwijzing naar het rapport van Bureau voor Bouwpathologie, dat er nog meer gebreken zijn waarvan hij herstel verlangt. AvH heeft de gestelde gebreken betwist. Een en ander zal hierna puntsgewijs, in de door Bureau voor Bouwpathologie gehanteerde volgorde, worden besproken. Daarbij geldt dat de waarnemingen van de deskundige als uitgangspunt worden genomen, nu AvH in staat is gesteld om het onderzoek bij te wonen en zelf geen ander deskundigenbericht daar tegenover heeft gesteld.
      
      
        
          Punt 1 (Scheur in dakplaat)
        
      
    
    
      4.7.
      Volgens de deskundige is al op 9 maart 2023 door [gezamenlijke gedaagden] melding gemaakt van de scheur. Doordat dit op 31 maart 2023 niet (meer) als opleverpunt is benoemd, heeft AvH mogen aannemen dat [gezamenlijke gedaagden] daarvan geen herstel (meer) verlangde. Het betreft ook volgens de deskundige van [gezamenlijke gedaagden] enkel een esthetisch gebrek.
      
      
        
          Punt 2 (Leidingen 2e verdieping)
        
      
    
    
      4.8.
      Op de 2e verdieping steken de waterleidingen gedeeltelijk boven de vloer uit. Volgens de deskundige is dat een gebrek, ook omdat de leidingen daardoor losser kunnen komen te liggen. Nu dit op het moment van oplevering al zichtbaar moet zijn geweest, geldt ook hiervoor dat AvH niet meer tot herstel gehouden is.
      
      
        
          Punt 3 (Scheuren in betondekken en vloeren)
        
      
    
    
      4.9.
      Ook ten aanzien van scheuren in de vloeren geldt dat deze al zichtbaar aanwezig waren ten tijde van de oplevering, zo blijkt ook uit de e-mail van [gezamenlijke gedaagden] van 4 mei 2023.  Nu hij dit eerst bij die e-mail en dus te laat bij AvH onder de aandacht heeft gebracht, is AvH daarvoor niet (meer) aansprakelijk. 
      
      
        
          Punt 4 (Afdichting raam- en deurkozijnen, tocht, kou en kraakgeluiden)
        
      
    
    
      4.10.
      Volgens de deskundige ontbreekt een luchtdichting in de schuifpui hetgeen bij wind geluid tot gevolg kan hebben. Dat de deskundige zelf het geluid niet heeft gehoord, hoeft aan zijn conclusie op zichzelf geen afbreuk te doen nu die ook gebaseerd kan zijn op kennis en ervaring. Daarnaast heeft de deskundige een koudeval op de 1e verdieping vastgesteld. Dat zijn beide gebreken die [gezamenlijke gedaagden] niet reeds bij de oplevering hoefde op te merken, zodat hij herstel kon verlangen.De deskundige heeft de herstelkosten begroot op € 1.090,00 inclusief btw.
      
      
        
          Punt 5 (WTW installatie = opleverpunt 5)
        
      
    
    
      4.11.
      De deskundige heeft het geluidsniveau gemeten en te hard bevonden (harder dan toegestaan in het bouwbesluit). AvH erkent dat dat zo kan zijn, maar stelt dat dit door schilderwerk kan zijn gekomen. Zij heeft dat verder niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. De deskundige heeft de herstelkosten begroot op maximaal € 850,00 inclusief btw. 
      
      
        
          Punten 6 en 7 (Temperatuur badkamer respectievelijk slaapkamers)
        
      
    
    
      4.12.
      
        De deskundige refereert aan de technische omschrijving, die niet in het geding is gebracht, waarin volgens hem is vastgelegd dat de vloerverwarming als ‘hoofd’verwarming fungeert, dat de badruimten tussen 22 en 24 graden celsius moeten zijn en dat er geen vloerverwarming in de slaapkamers komt, maar wel aansluitingen voor het realiseren van elektrische radiatoren. Dit is door AvH niet betwist. Van een gebrek in de slaapkamers is daarom geen sprake. Niet is betwist dat de overeengekomen minimum temperatuur in de badkamer met opstoken niet kan worden gerealiseerd. Derhalve is (wel) sprake van een gebrek voor wat betreft de vloerverwarming in de badkamer. Dat de badkamer zelf door een derde is gerealiseerd en ook daar een radiator kan worden geplaatst, doet daar niet aan af. Dit gebrek had [gezamenlijke gedaagden] niet reeds ten tijde van de oplevering hoeven onderkennen. 
        De deskundige heeft de herstelkosten begroot op € 1.840,00 inclusief btw. 
      
      
      
        
          Punt 8 (Isolatie standleiding)
        
      
    
    
      4.13.
      Volgens de deskundige is een standleiding gerealiseerd in de meterkast. Daargelaten dat AvH gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van een standleiding (het zou enkel een afvoer van het bovenliggende toilet betreffen), heeft de deskundige hier niet vermeld dat hij het geluidsniveau heeft gemeten en dat dit het in het bouwbesluit toegestane geluidsniveau overstijgt. Van een gebrek is daarom niet gebleken.
      
      
      
        
          Punt 9 (Bekleding meterkast)
        
      
    
    
      4.14.
      Volgens de deskundige is in de technische omschrijving overeengekomen dat de meterkast zou worden bekleed met houten platen van 15mm, terwijl de aangebrachte platen slechts 12mm dik zijn. De deskundige acht vervanging ingrijpend en niet proportioneel gelet op het verschil in resultaat. Gelet hierop wordt aangenomen dat de kosten van herstel (door de deskundige begroot op € 1.020,00 inclusief btw) in geen verhouding staan tot het belang bij herstel in plaats van schadevergoeding. Niet is gesteld dat dit uit veiligheidsover-wegingen dient te geschieden, zodat van enige schade ook niet is gebleken. Onder die omstandigheden kan [gezamenlijke gedaagden] geen herstel afdwingen (zie artikel 7:759 lid 2 BW).
      
      
        
          Punt 10 (Zoneregeling)
        
      
    
    
      4.15.
      De deskundige heeft onbetwist vastgesteld dat in de technische omschrijving is vastgelegd dat de vloerverwarming per ruimte separaat regelbaar zou zijn. De verwarming is echter enkel per aangelegde groep regelbaar, waardoor de berging niet separaat regelbaar is. Dit is derhalve een gebrek, maar ook ten aanzien hiervan geldt dat dit al zichtbaar aanwezig was ten tijde van de oplevering, zo blijkt ook uit de e-mail van [gezamenlijke gedaagden] van 4 mei 2023.  Nu hij dit eerst bij die e-mail en dus te laat bij AvH onder de aandacht heeft gebracht, is AvH daarvoor niet (meer) aansprakelijk. 
      
      
        
          Punt 11 (Bouwafval, afschot riolering)
        
      
    
    
      4.16.
      
        De deskundige heeft bouwafval in de kruipruimte aangetroffen. AvH stelt de kruipruimte leeg te hebben achtergelaten en dat het afval mogelijk door hoge waterstanden daar is verzameld. Het kan er daarom voor worden gehouden dat het ten tijde van de oplevering nog niet aanwezig was en dat ook AvH van oordeel is dat het voor haar rekening kwam om al het bouwafval te verwijderen.
        Ook heeft de deskundige geconstateerd dat doorvoer van de riolering door de fundering niet op afschot ligt. AvH betwist dit niet, en evenmin dat dit een gebrek is, maar oppert dat dit door het verkeer zal zijn verzakt. Deze stelling heeft zij echter niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. AvH is dan ook aansprakelijk voor beide gebreken.
        De deskundige heeft de daarmee gemoeide herstelkosten begroot op € 1.200,00 inclusief btw. 
      
      
      
        
          Punten 12 en 17 (Metselwerk en kleur pointermortel = opleverpunt 2)
        
      
    
    
      4.17.
      
        Volgens de deskundige is het metselwerk op diverse punten vervuild en het pointerwerk op diverse plekken niet goed doorgestreken zoals vastgelegd op bijgevoegde foto’s. Hij wijt dit aan onnauwkeurig werk. Hoewel AvH moet worden nagegeven dat het handwerk blijft, is de gebruikelijke nauwkeurigheidsnorm kennelijk niet gehaald. 
        Volgens de deskundige is herstel mogelijk en heeft hij de daarmee gemoeide herstelkosten begroot op € 490,00 inclusief btw.
        Ten aanzien van de kleur van de pointermortel heeft AvH gemotiveerd betwist dat een andere dan de overeengekomen kleur is toegepast. Dat er kleurverschillen in het werk zijn opgetreden, kan die conclusie op zichzelf niet dragen. Van een gebrek op dit punt is dan ook niet gebleken.
      
      
      
        
          Punt 13 (Dakpannen = opleverpunt 3)
        
      
    
    
      4.18.
      
        Al tijdens de oplevering is aan de orde gekomen dat de dakpannen recht moeten worden gelegd. AvH zou daarop actie ondernemen. De deskundige heeft vastgesteld dat de dakpannen (nog steeds) niet in een strakke lijn zijn gedekt, dat de onderste rij niet afdoende is en dat de dakpannen en loodaansluiting niet eenduidig aansluiten rondom de dakvensters ondersteund en uitgelijnd. Ook zijn er gebroken dakpannen aangetroffen. Dit kan allemaal onder dat opleverpunt worden begrepen en had dan ook (beter) hersteld moeten worden.
        De deskundige heeft de herstelkosten begroot op € 1.200,00 inclusief btw. 
      
      
      
        
          Punt 14 (Houtwerk ModiWood)
        
      
    
    
      4.19.
      Een gedeelte van de gevel van de woning is met ModiWood bekleed. De deskundige heeft daarvan een klein stuk ontmanteld en vastgesteld dat het niet volgens de voorschriften van ModiWood is gemonteerd (geen geïmpregneerde ventilatielatten, onvoldoende steunpunten, geen voorgeboorde bevestigingsgaten en geen ventilatieruimte tussen de bekleding en het metselwerk). Nog daargelaten dat niet is gesteld dat is overeengekomen dat de gevelbekleding op die manier moest worden bevestigd, heeft de deskundige niet vastgesteld dat [gezamenlijke gedaagden] daardoor schade lijdt of in de toekomst zal lijden. Dat sprake is van een gebrek staat dan ook niet vast. De omvang van de begrote herstelkosten (€ 2.400,00 inclusief btw) staat bovendien niet in verhouding tot het belang van [gezamenlijke gedaagden] bij herstel in plaats van schadevergoeding, nu van schade (nog) niet is gebleken en die ook niet wordt verwacht. Bovendien heeft AvH dat [gezamenlijke gedaagden] daarvoor ook een garantie heeft gekregen. Onder die omstandigheden kan [gezamenlijke gedaagden] (thans) geen herstel vorderen (zie artikel 7:759 lid 2 BW).
      
      
        
          Punt 15 (Loodvervanger platdak)
        
      
    
    
      4.20.
      
        Volgens de deskundige is de aansluiting tussen de kopgevel en het platdak onvoldoende waterkerend uitgevoerd. Hij stelt dat te verwachten valt dat er in de toekomst vochtproblemen zullen ontstaan omdat water dat in de spouwmuur naar beneden sijpelt zonder open stootvoegen niet kan worden afgevoerd. Hoewel ook hier geldt dat dit nog niet tot schade heeft geleid, kan gelet op de omvang van de herstelkosten niet worden gezegd dat dit niet opweegt tegen het nu reeds verwachte nadeel. Dat dit risicovol is voor de loodvervanger, zoals AvH stelt, doet daar onvoldoende aan af.
        De deskundige heeft de herstelkosten begroot op € 65,00 inclusief btw. 
      
      
      
        
          Punt 16 (UTP kabel))
        
      
    
    
      4.21.
      Volgens de deskundige ligt de kabeldoos los op de vloer. Als dat al ten tijde van de oplevering het geval was, hetgeen AvH heeft betwist, dan was dat ook voor [gezamenlijke gedaagden] zichtbaar. Het had dan op zijn weg gelegen om ook op dat punt een voorbehoud te maken. Als de kabeldoos pas later los is komen te liggen, dan valt niet in te zien waarom AvH daarover een verwijt te maken valt. Van een gebrek waarvoor AvH aansprakelijk is, is dan ook geen sprake.
      
      
        
          Rollaag voordeur onderzijde en warmtepomp (opleverpunten 1 en 4)
        
      
    
    
      4.22.
      Tot slot wordt opgemerkt dat de deskundige niet heeft gekeken naar de opleverpunten 1 en 4. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gezamenlijke gedaagden] zich niet langer op het standpunt stelt dat dit nog hersteld moet worden.
      
    
    
      4.23.
      De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat [gezamenlijke gedaagden] (enkel) van de punten 4, 5, 6, 11, 12, 13, en 15 recht had op herstel van de geconstateerde gebreken. De daarmee gemoeide herstelkosten zijn in totaal begroot op maximaal € 6.735,00  inclusief btw. Dat brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de tekortkoming niet rechtvaardigt dat [gezamenlijke gedaagden] de betaling van de volledige laatste 5% van de aanneemsom heeft opgeschort (artikel 6:262 lid 2BW). Dat was dan ook niet toegelaten. Rekening houdend met enige marge had hij redelijkerwijs maximaal € 7.000,00 mogen achterhouden. 
    
    
      4.24.
      
        Dat betekent dat de vordering in conventie tot het bedrag van € 8.092,33 
        (€ 15.092,33 - € 7.000,00) kan worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 7 juli 2023. Na afloop van de drie maanden uit de 5% regeling had [gezamenlijke gedaagden] immers tot betaling moeten overgaan, althans in ieder geval na afloop van de daarvoor bij brief van 23 juni 2023 gestelde termijn van 14 dagen. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu aan [gezamenlijke gedaagden] geen aanmaning is verzonden die voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW. Het toepasselijke wettelijke tarief is niet in de aan [gezamenlijke gedaagden] verzonden aanmaningen vermeld. Bovendien is aan [gezamenlijke gedaagden] geen betalingstermijn gegeven van 14 dagen ingaande de dag na ontvangst daarvan. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
      
    
    
      4.26.
      Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.23 is overwogen, zal de in reconventie gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen. Ten aanzien van de geconstateerde gebreken (de punten 4, 5, 6, 11, 12, 13, en 15) is AvH gehouden om alsnog tot herstel over te gaan. Daartoe zal zij dan ook worden veroordeeld. AvH dient de gebreken zoveel mogelijk binnen de hierna te bepalen redelijke termijn te herstellen dan wel, als dat voor bepaalde gebreken redelijkerwijs niet haalbaar is, daarmee in ieder geval een aanvang te maken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om daaraan een dwangsom te verbinden omdat zij geen aanwijzing heeft dat AvH zich niet aan deze veroordeling zal houden. Evenmin is daarom toewijsbaar dat het restant van het depot pas hoeft te worden vrijgegeven nadat alle gebreken zijn verholpen. Telkens als een specifiek gebrek is verholpen, eindigt daarmee in zoverre het opschortingsrecht en is [gezamenlijke gedaagden] gehouden het daarmee corresponderende bedrag aan AvH te betalen. Het stellen van zekerheid is dan evenmin aan de orde.
      
    
    
      4.27.
      Nu het primair gevorderde gedeeltelijk wordt toegewezen, wordt aan de subsidiaire vordering niet meer toegekomen.
      
    
    
      4.28.
      Gelet op het feit dat beide partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal ieder in de eigen proceskosten worden veroordeeld.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gezamenlijke gedaagden] en [gedaagde 2] hoofdelijk om binnen 14 dagen na dit vonnis aan AvH te betalen een bedrag van € 8.092,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 7 juli 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt AvH om binnen 28 dagen na dit vonnis de gebreken als beschreven in de punten 4, 5, 6, 11, 12, 13, en 15 van het rapport van Bureau voor Bouwpathologie zoveel mogelijk te herstellen dan wel daarmee een aanvang te maken;  
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 
                16 mei 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        40141 / 25115