ECLI:NL:RBNNE:2026:87, Rechtbank Noord-Nederland, 20-01-2026, LEE 25/1248
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wbr, teruggaafverzoek, is sprake van de vervulling van een ontbindende voorwaarde ex artikel 19, eerste lid, onderdeel a, uitleg koopovereenkomst/bedoeling partijen

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 25/1248 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [Z] , eiser
    (gemachtigde: I van Hiljum),
    
    
      en
    
    
  
  
    de inspecteur van de Belastingdienst MKB/kantoor Leeuwarden, de inspecteur
    (gemachtigde: [gemachtigde inspecteur] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 16 februari 2025.
    
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft eisers verzoek om een teruggaaf van overdrachtsbelasting afgewezen.
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft een nader stuk overgelegd.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft eisers gemachtigde deelgenomen. De inspecteur heeft zich laten vertegenwoordiging door zijn gemachtigde, bijgestaan door [persoon 1] en [persoon 2] . Ter zitting is het beroep gezamenlijk behandeld met het beroep dat de gemachtigde namens [compagnon eiser] heeft ingesteld (LEE 25/1255). [compagnon eiser] was aanwezig bij de zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Bij akte van levering van 29 december 2022 heeft eiser met [compagnon eiser] , ieder voor de onverdeelde helft, een perceel industrieterrein met eventueel aanwezige opstallen en verdere aan- en toebehoren, gelegen aan de [straatnaam] te Joure, kadastraal bekend gemeente Joure, [sectie en nummer] , groot 1.443 m2, (het perceel) verkregen van [OG B.V.] voor een koopprijs van € 150.000.
    
    3. In de akte van levering staat, voor zover hier van belang, het volgende:
    
      “BEDINGEN
       (...)
      
        BODEMVERONTREINIGING/ONDERGRONDSE TANKS/ASBEST
      
      
        Voor wat betreft de eventueel aanwezigheid van bodemverontreiniging, ondergrondse tanks en/of asbest in het verkochte, wordt te dezen verwezen naar de koopovereenkomst, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
        
        Begin citaat
        :
        
        “
        6.4.1
         Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik  [normaal gebruik als: perceel grond in verhuurde staat, rechtbank] of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (zie aanvulling artikel 17)
      (...)
      
        VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
      
    
    
      1. Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt.
      
      Noch verkoper noch koper kan zich ter zake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.
    
    2. Aan alle eventuele overeengekomen opschortende voorwaarden is voldaan.
    
      
        KOOPOVEREENKOMST
      
      
        De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de in de koopovereenkomst door verkoper en koper verstrekte garanties en gedane verklaringen blijven onverkort van kracht, voor zover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voor zover deze nog van kracht kunnen zijn.
      
      
        WAT MEER IS OVEREENGEKOMEN
        
        Te dezen wordt speciaal verwezen naar artikel 17 van de koopovereenkomst, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
      
      
        Begin citaat:
        
        “
        Artikel 17
      
      
        Betreffende de eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van de onroerende zaak zal door koper opdracht voor een bodemonderzoek worden gegeven uiterlijk 2 maanden na de eigendomsoverdracht. De kosten, ongeacht de uitkomst van het onderzoek, komen ten laste komen van koper. Het bodemonderzoek zal uitgevoerd worden na de juridische eigendomsoverdracht. Eventuele saneringskosten tot € 10.000,- zijn voor risico van koper. Vallen de kosten hoger uit dan € 10.000,- dan proberen verkoper en koper gezamenlijk tot een oplossing te komen. Komen verkoper en koper niet tot een oplossing dan kan de levering teruggedraaid worden uiterlijk 1 maand nadat de resultaten van het bodemonderzoek bekend zijn.”
        
        Einde citaat.”
    
    
    4. Eiser en [compagnon eiser] hebben een bodemonderzoek laten uitvoeren. Uit het rapport 'Verkennend bodemonderzoek' van Bodemvisie van 1 maart 2023 blijkt dat er sprake is van bodemverontreiniging die leidt tot saneringskosten.
    
    5. Per e-mailbericht van 13 maart 2023 hebben eiser en [compagnon eiser] het volgende bericht:
    “Goedemorgen [bestuurder OG B.V.] ,
    
    
      
        Zoals telefonisch besproken willen wij op basis van het onderzoeksrapport de ontbindende voorwaarde in de gemaakte koop overeenkomst inroepen. (…)
      
    
    
    
      
        Ik zal de notaris opdrachtgeven zo spoedig mogelijk de transactie terug te draaien. 
        
        (…)”
        
      
    
    6. Bij akte van teruglevering van 26 april 2023 is het perceel teruggeleverd aan [OG B.V.] In deze akte is onder meer het volgende vermeld:
  
  
    “INLEIDING
    
      - dat op negenentwintig december tweeduizend tweeëntwintig voor mij, notaris, een akte van levering is verleden, waarbij [OG B.V.] heeft geleverd aan [compagnon eiser] / [eiser] de volgende onroerende zaak
    
    (...)
    
      - dat in de hiervoor genoemde akte van levering de volgende voorwaarde is opgenomen, luidende woordelijk
    
    
      
        Begin citaat
      
      
        Artikel 17
      
      
        Betreffende de eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van de onroerende zaak zal door koper opdracht voor een bodemonderzoek worden gegeven uiterlijk 2 maanden na de eigendomsoverdracht De kosten, ongeacht de uitkomst van het onderzoek, komen ten laste komen van koper. Het bodemonderzoek zal uitgevoerd worden na de juridische eigendomsoverdracht. Eventuele saneringskosten tot € 10.000,-zijn voor risico van koper Vallen de kosten hoger uit dan € 10.000,- dan proberen verkoperen koper gezamenlijk tot een oplossing te komen. Komen verkoper en koper niet tot een oplossing dan kan de levering teruggedraaid worden uiterlijk 1 maand nadat de resultaten van het bodemonderzoek bekend zijn.
      
      
        Einde citaat
      
    
    
      - dat [compagnon eiser] / [eiser] een verkennend bodemonderzoek hebben laten uitvoeren door Bodemvisie, projectnummer 230041, en welke bevindingen zijn vastgelegd in een rapportage de dato één maart tweeduizend drieëntwintig, en van welke rapport een kopie aan deze akte zal worden gehecht;
      
      - dat op grond van de conclusie in voornoemd verkennend bodemonderzoek [compagnon eiser] / [eiser] aan [OG B.V.] heeft laten weten zich te beroepen op de voorwaarde zoals hiervoor omschreven, inhoudende de teruglevering van het hierboven omschreven perceel industrieterrein aan [OG B.V.] , een en ander zoals is vastgelegd in twee (2) emailberichten de dato dertien maart tweeduizend drieëntwintig (13-03-2023);
    
    
      - dat de condities van het verkochte identiek zijn aan het moment waarop de levering aan [compagnon eiser] / [eiser] heeft plaatsgevonden.
    
    
      
        TITEL/OMSCHRIJVING
        
        Op grond van vorenstaande levert [compagnon eiser] / [eiser] aan [OG B.V.] , die hierbij aanvaardt:
      
      
        een perceel industrieterrein (…).”
    
    
    7. Per e-mailbericht van 25 oktober 2023 heeft de makelaar van eiser en [compagnon eiser] aan hun gemachtigde het volgende bericht:“Onderwerp: Verkoop perceel grond [straatnaam] te Joure
    
      
        Geachte heer van Hijum,
      
      
        U heeft mij gevraagd hoe de transactie mbt het perceel grond aan de [straatnaam] (kadastraal bekend gemeente Joure, [sectie en nummer] , groot 1143 m2) tussen verkoper [OG B.V.] de kopers [compagnon eiser] en [eiser] tot stand gekomen is. Op 20 december hebben de kopers de door mij opgestelde koopovereenkomst getekend en op 28 december 2022 heeft de verkoper de koopovereenkomst getekend. Kopers wilden de akte laten passeren voor 1 januari 2023 ivm het lagere tarief van de overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2023 werd dat 10,4%. Partijen hebben afgesproken dat er een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst werd opgenomen ivm eventuele vervuilde grond. Als het bodemonderzoek negatief uit zou vallen hadden kopers de mogelijkheid om terug te leveren. 
        
        Het bodemonderzoek hebben ze uit laten voeren en de uitkomst was negatief voor kopers. Kosten voor sanering zouden in ieder geval boven het gestelde bedrag van € 10.000,- (omschreven in de koopovereenkomst) uitkomen. Partijen hebben overleg gehad en kopers wilden het risico niet lopen, aangezien de daadwerkelijke kosten veel hoger zouden zijn dan € 10.000,-. Kopers hadden de mogelijkheid om terug te leveren en hebben hier gebruik van gemaakt. [OG B.V.] heeft de grond weer teruggeleverd gekregen. 
        
        (…)”
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    8. De rechtbank beoordeelt of de inspecteur eiser terecht geen teruggaaf van overdrachtsbelasting heeft verleend. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur de teruggaaf ten onrechte heeft geweigerd. Dat betekent dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    10. Eiser stelt primair dat hij recht heeft op een teruggaaf op grond van artikel 19, eerste lid, onderdeel a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), omdat de teruglevering het gevolg is van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, te weten het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst. Subsidiair stelt eiser dat het recht op teruggaaf voortvloeit uit artikel 19, eerste lid, onderdeel b van de Wbr, omdat sprake is van ontbinding wegens niet-nakoming gelet op het feit dat niet is voldaan aan de artikelen 6.4.1. en 17 van de koopovereenkomst.
    
    11. Volgens de inspecteur kwalificeert het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst niet als ontbindende voorwaarde, maar als persoonlijke verplichting van de verkoper onder opschortende voorwaarde. Hierdoor is de teruglevering niet het gevolg van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, maar het gevolg van een obligatoire verbintenis tussen partijen die voortvloeit uit artikel 17 van de koopovereenkomst, zodat artikel 19, eerste lid, onderdeel a van de Wbr niet toepasbaar is. De notaris heeft een akte van teruglevering opgesteld. Dit betekent volgens de inspecteur dat – als al sprake zou zijn van een ontbindende voorwaarde – deze geen goederenrechtelijke werking heeft. In dat geval had de notaris namelijk kunnen volstaan met het constateren dat de ontbindende voorwaarde is ingeroepen.Verder is volgens de inspecteur geen sprake van non-conformiteit. Daarvan is sprake als de geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Uit artikel 6.4.1 en artikel 17 van de koopovereenkomst kan volgens de inspecteur niet worden afgeleid dat eiser geen verontreiniging mocht verwachten, zodat niet gezegd kan worden dat de zaak non-conform is als gevolg van de aangetroffen verontreiniging. 
    
    12. De rechtbank overweegt als volgt. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
    
    13. Tijdens de zitting bij de rechtbank heeft [compagnon eiser] uitgelegd dat het de bedoeling was dat de notariële levering zou plaatsvinden vóór 31 december 2022, omdat vanaf 1 januari 2023 een hoger tarief aan overdrachtsbelasting zou gaan gelden. Er was daarom geen tijd om voor de levering onderzoek te doen naar eventuele bodemverontreiniging. In artikel 17 van de koopovereenkomst hebben partijen vastgelegd wat de rechten en verplichtingen over en weer waren, en welk tijdspad eraan verbonden was, mocht blijken dat er sprake was van bodemverontreiniging. Partijen gingen ervan uit dat er in dat geval geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn.
    
    14. De rechtbank zal moeten uitleggen wat partijen hebben bedoeld overeen te komen in de koopovereenkomst. Uit de tekst van de koopovereenkomst en de verklaring van eiser ter zitting leidt de rechtbank af dat eiser en [compagnon eiser] het perceel hebben gekocht om erop te bouwen. Bodemverontreiniging zou leiden tot (hoge) kosten voor bodemsanering en was daarom een contra-indicatie. In verband met de aanstaande verhoging van het tarief van de overdrachtsbelasting heeft de levering plaatsgevonden voor de jaarwisseling en vond een bodemonderzoek pas daarna plaats. Deze gang van zaken was vastgelegd in de koopovereenkomst en partijen hebben zich ook aan die afspraken gehouden. De rechtbank constateert dat partijen zodoende een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen. Deze is vastgelegd in artikel 17 van de koopovereenkomst en ook overgenomen in de notariële akte van levering. Daarmee heeft de voorwaarde goederenrechtelijke werking gekregen.
    15. De rechtbank verwijst in dit kader ook naar de e-mail van eiser en [compagnon eiser] aan [OG B.V.] (5.). Hierin geven zij aan dat zij “de ontbindende voorwaarde in de gemaakte koop overeenkomst inroepen”. Dit is in lijn met wat de makelaar heeft verklaard over de bedoeling van partijen bij de koopovereenkomst. De makelaar verklaart dat “partijen hebben afgesproken dat er een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst werd opgenomen ivm eventuele vervuilde grond”. Dat partijen bij de koopovereenkomst en de makelaar het hebben over ‘terugleveren’ doet hier voor de rechtbank niet aan af. Zij zijn geen juridische deskundigen, zodat de rechtbank hen hun woordkeuze niet zal tegenwerpen.
    
    
      16. In de leveringsakte van 29 december 2022 heeft de notaris opgenomen dat alle overeengekomen ontbindende voorwaarden op dat moment zijn uitgewerkt. Deze verklaring kan alleen maar zien op eventuele ontbindende voorwaarden die in tijd waren beperkt tot het moment van levering. De ontbindende voorwaarde in verband met eventuele verontreiniging uit artikel 17 van de koopovereenkomst geldt juist pas ná de eigendomsoverdracht. De verklaring van de notaris betekent dus niet dat partijen geen ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen.
      16. Toen na de levering bleek dat de bodem verontreinigd was, hebben eiser en [compagnon eiser] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 17. Zij hebben vervolgens de notaris opdracht gegeven “de transactie terug te draaien”. De notaris heeft daaraan uitvoering gegeven door het opstellen van een akte van teruglevering. Gelet op de goederenrechtelijke werking was dat niet nodig geweest. De notaris had kunnen volstaan met de constatering dat de ontbindende voorwaarde is ingeroepen en had die constatering kunnen inschrijven in het kadaster om zodoende de registers weer te laten aansluiten bij de juridische werkelijkheid. Dat de notaris wel een akte van teruglevering heeft opgemaakt, kan geen afbreuk doen aan hetgeen partijen zijn overeengekomen: een ontbindende voorwaarde met goederenrechtelijke werking.
      16. De rechtbank stelt vast dat na de notariële akte van 26 april 2023 (6.) de toestand van vóór de verkrijging van het perceel zowel feitelijk als rechtens is hersteld als gevolg van de vervulling van de ontbindende voorwaarde van artikel 17. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden van artikel 19, eerste lid, onderdeel a van de Wbr. De inspecteur had eiser daarom een teruggaaf van de belasting moeten verlenen.
    
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      19. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser recht heeft op teruggaaf van de overdrachtsbelasting. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en de uitspraak op het verzoek om teruggaaf. De rechtbank draagt de inspecteur op om binnen zes weken na vandaag aan eiser een teruggaaf overdrachtsbelasting van € 6.000 te verlenen. 
      19. Omdat het beroep gegrond is moet de inspecteur het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De inspecteur moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 2.534 omdat de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift en een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen (bezwaarfase: 1 x € 666, beroepsfase: 2 x € 934, wegingsfactor 1). Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van samenhang met de zaak van eiser en de zaak van [compagnon eiser] (LEE 25/1255), omdat de zaken in bezwaar en beroep gelijktijdig zijn behandeld, de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon en omdat sprake is van nagenoeg identieke werkzaamheden. Gelet op deze samenhang zal de rechtbank de inspecteur veroordelen om in deze zaak de helft van de proceskosten (€ 1.267) te vergoeden en de andere helft in de zaak van [compagnon eiser] . Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vernietigt de uitspraak op verzoek om teruggaaf;
    - draagt de inspecteur op om binnen zes weken na vandaag aan eiser een teruggaaf overdrachtsbelasting van € 6.000 te verlenen;
    - bepaalt dat de inspecteur het griffierecht van € 53 aan eiser moet vergoeden;
    - veroordeelt de inspecteur tot betaling van € 1.267 aan proceskosten aan eiser.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. T.R. Bontsema, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Uitgesproken op 20 januari 2026.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (het Haviltex-arrest)
  
  
     Artikel 3:84 lid 4 BW