ECLI:NL:RBAMS:2026:3043, Rechtbank Amsterdam, 17-03-2026, 11935681 \ CV EXPL  25-14723
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De huurovereenkomst van een woning eindigt per 17 juni 2026 vanwege een succesvol beroep van de verhuurders op dringend eigen gebruik

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11935681 \ CV EXPL  25-14723
    
    
    
      
        Vonnis van 17 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna individueel te noemen bij hun achternaam en samen te noemen: eisers,
      gemachtigde: mr. D.P. de Vries,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      beiden wonende te [plaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna individueel te noemen bij hun achternaam en samen te noemen: gedaagden,
      gemachtigde: S.S. Balaydin.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 10 oktober 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - het tussenvonnis van 21 november 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte overlegging productie van eisers.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 februari 2026. Beide partijen zijn verschenen met de gemachtigden. Zij zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. De zaak is op verzoek van partijen aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Dit heeft niet geleid tot een regeling in der minne. Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Eisers zijn eigenaar van het appartementsrecht wat het recht geeft op het exclusieve gebruik van [adres] (hierna: de woning). Zij verhuren de woning sinds 1 februari 2022 aan [gedaagde 1] . De huurprijs bedraagt momenteel€ 3.197,25 per maand inclusief servicekosten. [gedaagde 1] woont in de woning met [gedaagde 2] en hun baby.
    
    
      2.2.
      
        [eiser 1] was profvoetballer en verbleef vanwege zijn carrière langere tijd in het buitenland met zijn gezin. In juli 2025 is het contract bij zijn laatste voetbalclub beëindigd, waardoor hij de door zijn werkgever beschikbaar gestelde woning moest verlaten. Hij heeft geprobeerd een nieuwe voetbalclub te vinden, maar dat is niet gelukt.
      
    
    
      2.3.
      Eisers hebben op 7 augustus 2025 een brief aan gedaagden gestuurd, waarin zij de huurovereenkomst voor de woning opzeggen op grond van artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wegens dringend eigen gebruik.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eisers vorderen kort gezegd, zo hebben zij ter zitting verduidelijkt, dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom en veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Ze hebben geprobeerd hierover afspraken te maken met gedaagden, maar dat is niet gelukt.
      
    
    
      3.3.
      Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure. Zij voeren aan dat zij zwaarwegende persoonlijke belangen hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst. Daarnaast betwisten zij dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van eisers.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het beroep op dringend eigen gebruik slaagt
      
    
    
    
      4.1.
      Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW moeten eisers in de eerste plaats aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Zij moeten vervolgens aannemelijk maken dat hun behoefte aan de woning zo dringend is, dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ten slotte moet zijn gebleken dat gedaagden andere passende woonruimte kunnen krijgen.
      
    
    
      4.2.
      Eisers hebben aangevoerd dat de carrière van [eiser 1] als profvoetballer is geëindigd door een knieblessure. Hierdoor heeft hij geen inkomen meer, waardoor eisers geen hypotheek voor de aanschaf van een andere woning kunnen krijgen. Ook het vinden van een huurwoning lukt daarom niet. Eisers hebben geen ander onroerend goed in Nederland. Eisers hebben sinds juli 2025 daarom samen met hun drie kinderen in een recreatiewoning in het buitenland en bij familie en vrienden in Nederland gewoond. Op het moment van de mondelinge behandeling verbleven zij met hun gezin in een Airbnb. Eisers hebben daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij geen andere woonruimte in Nederland hebben en dat zij het gehuurde daarom dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dat eisers éérder aan gedaagden hebben laten weten dat zij de woning wilden verkopen, maakt dat – anders dan gedaagden hebben aangevoerd – niet anders. Eisers hebben namelijk ter zitting voldoende toegelicht dat zij dat weliswaar eerder van plan waren, maar dat zij in verband met de beëindiging van de voetbalcarrière van [eiser 1] nu zelf in de woning willen gaan wonen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter weegt de belangen van eisers en gedaagden tegen elkaar af en oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van eisers uitvalt. Eisers hebben op dit moment namelijk geen vaste woonruimte en verblijven met hun drie kinderen telkens op tijdelijke adressen. Zij hebben voldoende onderbouwd dat zij geen andere vaste woonruimte hebben of kunnen vinden (zie 4.2 hiervoor). Ook hebben zij onweersproken aangevoerd dat hun families in de buurt van de woning wonen en dat hun kinderen in die buurt (weer) naar school gaan en zij er daarom belang bij hebben om in de woning te wonen. 
      
    
    
      4.4.
      Hetgeen gedaagden daartegenover hebben aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Gedaagden hebben aangevoerd dat zij belang bij deze woning hebben, omdat zij voor hetzelfde bedrag niet vergelijkbare woonruimte qua woonoppervlakte en energielabel in dezelfde buurt zouden kunnen vinden. Maar daar staat tegenover dat eisers met hun gezin met drie kinderen momenteel in het geheel geen vaste woonruimte hebben. Door gedaagden is aangevoerd dat eisers wel andere woonruimte zouden kunnen vinden als ze allebei werk zouden zoeken, maar zelfs als dat zo zou zijn, volgt een dergelijk vergaande verplichting niet uit de wet. Gedaagden hebben verder aangevoerd dat zij ongeveer een jaar geleden een kind hebben gekregen en dat de woning hen rust, continuïteit en veiligheid biedt. Deze belangen zijn tegenover de door eisers aangevoerde belangen echter onvoldoende om de belangenafweging in het voordeel van gedaagden te laten uitvallen. 
      
    
    
      4.5.
      Eisers hebben al in december 2024 suggesties voor andere woonruimte aan gedaagden toegestuurd. Verder hebben eisers bij dagvaarding een productie (9) overgelegd, waaruit onweersproken volgt dat er op dat moment veertien huurwoningen in de buurt van de woning beschikbaar waren in een vergelijkbare prijscategorie van ruim € 3.000,-. Gedaagden hebben onvoldoende gemotiveerd weersproken dat dit passende woonruimtes betreffen. Daarvoor is in ieder geval niet vereist dat de andere woonruimte zowel qua woonoppervlakte als qua energielabel minimaal identiek is aan de woning. De kantonrechter weegt voorts mee dat er geen sprake is van een huurachterstand, waaruit volgt dat gedaagden in staat zijn een aanzienlijke maandelijkse huur te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus voldoende gebleken dat gedaagden andere passende woonruimte kunnen krijgen.
      
      
        
          De kantonrechter beëindigt de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eisers op dringend eigen gebruik slaagt. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom beëindigen. De datum van beëindiging van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld op 17 juni 2026 en gedaagden worden veroordeeld de woning per die datum te ontruimen.
      
      
        
          Ingebruikneming van de woning door eisers
        
      
      
    
    
      4.7.
      Hoewel er op dit moment geen aanwijzingen zijn dat eisers niet zelf in de woning gaan wonen, bepaalt artikel 7:276 BW dat zij schadeplichtig tegenover gedaagden zijn als hun wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen, in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
      
    
    
      4.8.
      Op grond van artikel 7:276 lid 3 BW kan de kantonrechter ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, als later blijkt dat de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid toch niet aanwezig is geweest. Desgevraagd hebben eisers ter zitting verklaard dat zij het daar mee eens waren. De kantonrechter ziet aanleiding om ambtshalve aan dit artikellid toepassing te geven en stelt dit bedrag vast op € 50.000,-. 
      
      
        
          Eisers moeten een verhuiskostenvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter kan ook ambtshalve een bedrag vaststellen dat eisers aan gedaagden moeten betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:275 lid 1 BW. De kantonrechter stelt deze verhuiskostenvergoeding vast op de minimumbijdrage in de zin van artikel 7:275 lid 4 BW, namelijk € 7.926,-.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling zijn voornemen een verhuiskostenvergoeding op te leggen aan partijen geuit. Eisers hebben desgevraagd verklaard dat zij geen behoefte hebben aan een intrekkingstermijn als bedoeld in artikel 7:275 lid 2 BW. Die zal dan ook niet worden geboden.
      
      
        
          De beslissing wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen. In artikel 7:272 lid 1 BW is ten aanzien van huur van woonruimte bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter kort gezegd daarover onherroepelijk heeft beslist. Daar kan slechts bij zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken. Dergelijke zeer bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken.
      
      
        
          De dwangsom wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde dwangsom als gedaagden de woning niet ontruimen wordt afgewezen, omdat eisers op grond van de wet (artikel 557 juncto 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) met behulp van een gerechtsdeurwaarder de ontruiming van de woning kunnen bewerkstelligen.
      
      
        
          Gedaagden moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.13.
      Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                434,00
              
              
                (2 punten × € 217,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                742,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar, nu het geen handelsovereenkomst betreft. De wettelijke rente is wel toewijsbaar zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] eindigt op 17 juni 2026,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres] te ontruimen per 17 juni 2026, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van eisers zijn, en de sleutels af te geven aan eisers,
      
    
    
      5.3.
      bepaalt het bedrag als bedoeld in artikel 7:276 lid 3 BW dat eisers aan gedaagden moeten betalen, als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, op € 50.000,00,
      
    
    
      5.4.
      stelt het bedrag dat eisers aan gedaagden moeten betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 7.926,00,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 742,43, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt gedaagden tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.
      
      
      
      
        66351