ECLI:NL:RBAMS:2026:902, Rechtbank Amsterdam, 30-01-2026, 11968724 \ KK EXPL  25-798
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd is geëindigd. Gevorderde ontruiming van de woning en betalingsachterstand toegewezen. Contractuele boete gematigd.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11968724 \ KK EXPL  25-798
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. K.D.C. Schemkes,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 18 november 2025, met producties,
      - de akte overlegging producties, alsmede de vermeerdering van eis van verhuurder.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2026. Verhuurder heeft via een telefonische verbinding aan de mondelinge behandeling deelgenomen. De gemachtigde van verhuurder is op de zitting verschenen. Huurders zijn op de zitting verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van verhuurder gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Ter zitting heeft verhuurder haar eis gewijzigd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Huurders hebben met ingang van 1 november 2023 van verhuurder de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) gehuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en liep tot en met 31 oktober 2025. Op de huurovereenkomst zijn de General Provision for Tanancy of Residential Accomdation (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De woning is ‘fully furnished’ verhuurd. De huurprijs bedraagt € 1.500,00 per maand. 
    
    
      2.2.
      Er hebben verbouwingen plaatsgevonden in de woning boven en rechts naast de woning. 
      
    
    
      2.3.
      Met een brief van 8 augustus 2025 heeft verhuurder het einde van de huurovereenkomst aan huurders aangezegd per 1 november 2025. 
      
    
    
      2.4.
      Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. Vanaf oktober 2025 hebben huurders in het geheel geen huur meer betaald.  
      
    
    
      2.5.
      Huurders hebben niet ingestemd met het einde van de huurovereenkomst. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Verhuurder vordert, na vermeerdering en wijziging van eis, van huurders tot ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom, en tot betaling van: 
      a. de contractuele boete van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00,
      b. € 3.500,00 aan huurachterstand tot en met oktober 2025, alsmede een gebruiksvergoeding van € 1.500,00 per maand vanaf 1 november 2025 tot het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente,c. € 775,00 aan buitengerechtelijke kosten, d. de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      Verhuurder voert aan dat de looptijd van de huurovereenkomst voorbij is en dat huurders momenteel zonder recht of titel in de woning verblijven. Ook stelt zij dat huurders een betalingsachterstand hebben laten ontstaan. Zij wil daarom dat huurders de woning ontruimen. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag verhuurder zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van huurders. Partijen zijn verder overeengekomen dat huurders een boete verbeuren als de woning niet tijdig wordt opgeleverd. 
      
    
    
      3.3.
      Huurders voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Geen ambtshalve toetsing
      
    
    
    
      4.1.
      Allereerst wordt vastgesteld dat de overeenkomst die in deze procedure centraal staat, een overeenkomst is tussen natuurlijke personen. Verhuurder heeft ter zitting toegelicht dat dit de enige woning is die zij verhuurt. Verhuurder kan daarom niet als handelaar worden aangemerkt in de zin van het consumentenrecht. De huurovereenkomst en algemene voorwaarden worden daarom niet (ambtshalve) aan het consumentenrecht getoetst.
      
      
      
        
          Toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      4.2.
      In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van verhuurder niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.3.
      Verhuurder heeft een spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding, aangezien zij zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 november 2025 is geëindigd en huurders momenteel zonder geldige titel in de woning verblijven.
      
      
        
          Huurders moeten de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat er voldoende grond is om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Hieronder wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Uit de overgelegde stukken blijkt dat verhuurder het einde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 1 november 2025 is geëindigd en dat huurders vanaf die datum zonder recht of titel de woning in gebruik hadden. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het ter zitting door huurders getoonde filmpje, is voldoende gebleken dat huurders de woning hebben verlaten. Huurders hebben de sleutels niet aan de beheerder gegeven, maar twee sleutelsets achtergelaten in de woning en de deur achter zich dichtgetrokken. Verhuurder heeft aangevoerd dat zij en de beheerder niet over een extra set sleutels beschikken, zodat zij nog niet hebben kunnen nagaan of aan de ontruimingsplicht is voldaan en er nog geen eindinspectie heeft kunnen plaatsvinden. Verhuurder heeft dus belang bij een toewijzend ontruimingsvonnis. Omdat nu niet kan worden vastgesteld of huurders (volledig) aan hun ontruimingsverplichting hebben voldaan, zal deze vordering worden toegewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Aangezien verhuurder met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een dwangsom nodig is. Omdat een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
      
      
        
          Betalingsachterstand
        
      
      
    
    
      4.8.
      Voorafgaand aan de zitting heeft verhuurder een actuele specificatie van de betalingsachterstand overgelegd. Volgens dit overzicht bedraagt de huurachterstand tot en met oktober 2025 € 3.500,00. 
      
    
    
      4.9.
      Huurders voeren aan dat verhuurder hen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hebben ingelicht over de continue geluidsoverlast van boven- en zijburen vanwege verbouwingen en dat verhuurder dit bij aanvang van de huurovereenkomst aan hen had moeten zeggen. Voor zover huurders een beroep doen op dwaling en om die reden geld terug willen slaagt dit verweer niet, alleen al omdat zij niet voldoende hebben uitgelegd dat zij als dit hadden geweten de huurovereenkomst niet (of op andere voorwaarden) waren aangegaan. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter begrijpt het verweer van huurders zo dat zij daarnaast een beroep doen op huurprijsvermindering vanwege gebreken in de woning. Omdat er geen tegenvordering is ingesteld en huurders hun stellingen niet hebben onderbouwd, is er naar het oordeel van de kantonrechter geen grond om de huurprijs aan te passen. Bovendien geldt bij overlast die wordt veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld buren, dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis.Dit zou alleen anders zijn als de verhuurder zowel aan de huurder die de overlast ervaart als aan de overlastveroorzaker verhuurt. Niet in geschil is dat de geluidsoverlast die huurders hebben ervaren werd veroorzaakt door buren en dat verhuurder niet aan hen verhuurt. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is dan ook geen sprake. Ook is verder niet aannemelijk geworden dat er allemaal persoonlijke spullen van verhuurder in de woning stonden waardoor huurders nauwelijks ruimte hadden om te leven, zoals door huurders ter zitting is gesteld. Verhuurder heeft met klem betwist dat zij persoonlijke spullen, anders dan die waren mee verhuurd, in de woning heeft laten staan. 
      
    
    
      4.11.
      Huurders hebben de hoogte van de huurachterstand verder niet betwist. De vordering tot betaling van deze huurachterstand is dan ook toewijsbaar. Op de zitting heeft verhuurder toegezegd dat de door huurders betaalde waarborgsom met de huurachterstand verrekend zal worden, als bij de eindinspectie is gebleken dat huurders de woning correct hebben opgeleverd.
      
    
    
      4.12.
      Omdat de huurovereenkomst per 1 november 2025 is geëindigd maar de woning toen niet ontruimd is, zijn huurders een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur verschuldigd per maand. Hoewel nog niet zeker is of huurders volledig aan hun ontruimingsverplichting hebben voldaan, ziet de kantonrechter aanleiding om in kort geding de gevorderde gebruiksvergoeding te beperken tot de dag dat huurders de woning hebben verlaten. Aannemelijk is dat dit de dag is waarop het filmpje is gemaakt, namelijk 21 december 2025.  
      
    
    
      4.13.
      Omdat huurders de huur, dan wel gebruiksvergoeding niet (op tijd) hebben betaald, zal de gevorderde rente ook worden toegewezen. 
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.14.
      Op  grond van artikel 11 van de huurovereenkomst zijn huurders een boete verschuldigd van € 50,00 per dag met een maximum van € 10.000,00 als zij, in strijd met artikel 19 van de algemene bepalingen, de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet tijdig aan verhuurder opleveren. Uit het voorgaande volgt dat verhuurders nog niet hebben kunnen nagaan of aan de ontruimingsplicht is voldaan en er nog geen eindinspectie heeft kunnen plaatsvinden, zodat de gevorderde boete in beginsel toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de contractuele boete te matigen. Daarbij speelt een rol dat de boete is bedoeld als prikkel tot nakoming. Duidelijk is geworden dat huurders acht maanden naar een andere woonruimte hebben gezocht. Ook is voldoende gebleken dat huurders de woning inmiddels hebben verlaten. Onder die omstandigheden is toewijzing van de volledige contractuele boete in dit geval buitensporig en onaanvaardbaar. De kantonrechter ziet in dit kort geding aanleiding de contractuele boete te matigen tot een bedrag van € 1.000,00 en zal deze boete toewijzen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Verhuurder vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Verhuurder heeft aan huurders een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet is vermeld. De kantonrechter wijst daarom de vergoeding af. 
      
    
    
      4.17.
      Huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,44
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                265,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.021,94
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      Verhuurder heeft in de eis bij dagvaarding om een hoofdelijke veroordeling gevraagd. Hoewel die niet is opgenomen in de eisvermeerdering, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit zo wel is bedoeld. De veroordeling wordt dan ook hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat beide huurders worden veroordeeld het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer aan verhuurder te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt huurders om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] [nummer] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van verhuurder zijn, en, voor zover huurders die nog onder zich houden, de sleutels af te geven aan verhuurder,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt huurders hoofdelijk om binnen zeven dagen na heden te betalen aan verhuurder:	
      
        
          € 1.000,00 aan contractuele boete,
        
        
          € 3.500,00 aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
        
        
          € 1.500,00 per maand vanaf 1 november 2025 tot en met 21 december 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde termijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die termijnen tot de dag van voldoening,
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.021,94, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2026 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.
      
    
  
  
     Artikel 7:204 lid 3 BW.