ECLI:NL:GHDHA:2026:337, Gerechtshof Den Haag, 24-02-2026, 200.334.628/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur strandperceel; buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd? opgewekte vertrouwen dat gemeente akkoord was met overname exploitatie door een derde? Didam-rechtspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.334.628/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10434369 CV EXPL 23-9783 
    
    
    
    
      
        Arrest van 24 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Holding de Zeebries B.V.,
      gevestigd in Rotterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. J. Slager, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Gemeente Rotterdam,
      gevestigd in Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. D.C.M. Wijnen, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna de Holding en de Gemeente.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Vanaf 2009 huurde de Holding een strandperceel van de Gemeente, bestemd voor de exploitatie van een horecapaviljoen en strandterras. De exploitatie was in handen van De Zeebries BV (hierna: de BV), de dochtervennootschap van de Holding. In september 2022 heeft de BV de bedrijfsruimte aan een ander bedrijf (Rose Vis BV) verhuurd en heeft de bestuurster van de Holding de aan de BV verleende exploitatievergunning ingeleverd. Vervolgens heeft de Gemeente in oktober 2022 de huurovereenkomst met de Holding buitengerechtelijk ontbonden wegens handelen in strijd met het onderhuurverbod en met de exploitatieverplichting. De Gemeente eist in deze procedure onder meer een verklaring voor recht dat deze ontbinding effect heeft gehad. Een van de belangrijkste verweren van de Holding houdt in dat ontbinding niet gerechtvaardigd was, omdat er gesprekken gaande waren met de Gemeente over overname van de exploitatie door dat andere bedrijf, althans de persoon achter dat bedrijf. 
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen van de Gemeente grotendeels toegewezen. Het hof is het daarmee eens. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 13 oktober 2023, waarmee de Holding in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 28 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; van deze op 20 februari 2024 plaatsgevonden mondelinge behandeling is geen proces-verbaal opgemaakt; 
        
        
          de memorie van grieven van de Holding, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van de Gemeente, met bijlagen;
        
        
          de bijlagen nummers 43 tot en met 49, respectievelijk 50 en 51, die de Holding ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd, en
        
        
          bijlage nummer 50, die de Gemeente ter gelegenheid van die behandeling heeft overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 15 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Vanaf 2009 heeft de Holding een strandperceel aan het adres Zeekant 11 te Hoek van Holland in (onder)huur gekregen van de Gemeente. Het strandperceel is eigendom van de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat). De huur/gebruiksvergoeding bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 1.426,96 per maand.
    
    
      3.2
      De huurovereenkomst bepaalt onder meer het volgende, zakelijk weergegeven:
      - Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als een jaarrond geëxploiteerd
      horecapaviljoen met uitgiftepunt, alsmede terrassen en een seizoensgebonden  strandterras (artikel 5 lid 1). 
      
        
          De huurder moet het gehuurde conform die bestemming in gebruik nemen en gedurende de gehele huurtijd gebruiken (artikel 6 lid 1).
        
        
          De huurder mag het perceel of de exploitatie niet (geheel of ten dele) aan een ander onderverhuren, in gebruik geven of anderszins ter beschikking stellen (artikel 7 lid 1), de huurder moet zijn zaak persoonlijk en voor eigen rekening exploiteren en mag contractuele rechten en plichten niet door derden laten uitoefenen (artikel 7 lid lid 2) en de lopende huurovereenkomst mag niet zonder schriftelijke toestemming van verhuurder aan derden worden overgedragen (artikel 7 lid 3).
        
        
          De huurder zal in gebreke zijn door het enkele niet (behoorlijk/voldoende) nakomen van een verplichting op grond van de wet of de huurovereenkomst of door de enkele overtreding van een verbodsbepaling uit de overeenkomst. Verhuurder heeft dan het recht om zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst de huurovereenkomst te ontbinden, waarna de huurder het gehuurde direct moet ontruimen (artikel 11 lid 1 en lid 2, en wat betreft de ontruiming ook artikel 13 lid 1). 
        
      
    
    
      3.3
      Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was mevrouw [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ) bestuurder en enig aandeelhouder van de Holding. De Holding is de bestuurder en enig aandeelhouder van de BV. De BV exploiteerde op het door de Holding gehuurde strandperceel een horecabedrijf (strandpaviljoen en terras). De BV had daarvoor een exploitatievergunning.
    
    
      3.4
      Met een besluit van 14 augustus 2020 heeft de burgemeester van de Gemeente (hierna: de burgemeester) de exploitatievergunning van de BV ingetrokken (in verband met (mogelijk) schijnbeheer).
    
    
      3.5
      Op 28 september 2020 heeft de Gemeente de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Daaraan heeft zij ten grondslag gelegd 1) dat de Holding ten gevolge van de intrekking van de exploitatievergunning de exploitatie van het horecabedrijf niet mag voortzetten, 2) dat de Holding het strandperceel zonder omgevingsvergunning gebruikt of laat gebruiken in strijd met het bestemmingsplan, onder andere door een aanbouw te realiseren die het maximale oppervlak overschrijdt en doordat er onder het strandpaviljoen drie zeecontainers zijn ingraven zonder omgevingsvergunning.
    
    
      3.6
      Bij uitspraak van 21 mei 2021 heeft de rechtbank Rotterdam het beroep van de BV tegen de intrekking van de exploitatievergunning gegrond verklaard en het intrekkingsbesluit van 14 augustus 2020 herroepen. De buitengerechtelijke ontbinding van 28 september 2020 is niet geëffectueerd.
    
    
      3.7
      Per 1 januari 2022 is mevrouw [bestuurder i] (hierna: [bestuurder i] ) tot het bestuur van de BV toegetreden en is de heer [bedrijfsleider] als bedrijfsleider van de BV in dienst getreden. Nadat de Gemeente de BV bij brief van 7 april 2022 erop had gewezen dat op grond van artikel 2:27 onder b APV Rotterdam 2012 alle bestuurders en feitelijk exploitanten als exploitant moeten worden aangemerkt en dat zij daarom allen op de vergunning vermeld moeten worden, heeft de BV op 17 en 24 mei 2022 een nieuwe exploitatievergunning aangevraagd, met (ook) de namen van [bedrijfsleider] en [bestuurder i] erop. 
    
    
      3.8
      Vanaf juni/juli 2022 hebben [bestuurder] en [bedrijfsleider] , ieder voor zich, contact gehad met de heer [gebiedsadviseur] , gebiedsadviseur horeca bij de gemeente Rotterdam (hierna: [gebiedsadviseur] ) over de plannen van [bedrijfsleider] om de exploitatie van het horecabedrijf voort te zetten. 
    
    
      3.9
      De hierna te vermelden communicatie is via whatsapp verlopen. 
      
        
          Op 24 augustus 2022 heeft [gebiedsadviseur] aan [bedrijfsleider] een aantal suggesties gedaan voor een naam voor zijn nieuwe horecazaak. 
        
        
          Op 30 augustus 2022 heeft [bestuurder] aan [gebiedsadviseur] laten weten dat [bedrijfsleider] de volgende dag een contract ging tekenen en dan direct de vergunning zou gaan aanvragen. 
        
        
          Op 1 september 2022 heeft [gebiedsadviseur] aan [bestuurder] het volgende geappt:
        
      
      
        
          “We gaan het meemaken”
        
        
          “Jij/jullie dienen nog wel een mail te sturen naar horecavergunningen@rotterdam.nl”
        
        
          “Met de mededeling dat jullie graag jullie aanvraag willen stopzetten/intrekken.”
        
        
          “Het kan niet zo zijn dat er twee aanvragen voor één adres lopen …”
        
      
      - Later diezelfde dag heeft [gebiedsadviseur] de volgende berichten aan [bedrijfsleider] gestuurd:
      
        
          “(…) Het ziet er naar uit dat het goed gaat komen….leuk voor je. Bel met (…) en vraag naar (…). Hij weet hiervan en helpt je verder.”
        
        
          “ [naam 1] [hof: [bestuurder] ] zal haar aanvraag nog moeten intrekken. Ik heb haar daar vandaag al een app over gestuurd.”
      
    
    
      3.10
      
        [bedrijfsleider] is bestuurder en enig aandeelhouder van Rose Vis BV (hierna: Rose Vis). Tussen de BV als verhuurder en Rose Vis als huurder is per 1 september 2022 een (onder)huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de op het strandperceel gelegen opstallen.
    
    
      3.11
      
        Bij e-mail van 7 september 2022 aan het adres horecavergunningen@rotterdam.nl heeft [bestuurder i] de namens de BV ingediende vergunningsaanvragen ingetrokken. In deze e-mail is vermeld:
        
          “Met uw afdeling is afgesproken dat de heer [bedrijfsleider] de exploitatie zal gaan overnemen, hij zal zelf de aanvraag exploitatievergunning indienen..”
        
      
    
    
      3.12
      Per e-mail van 15 september 2022 aan het adres horecavergunningen@rotterdam.nl (cc aan [gebiedsadviseur] ) heeft [bestuurder] medegedeeld de drank- en exploitatievergunning van de BV te willen intrekken (het hof begrijpt: in te willen inleveren). 
    
    
      3.13
      Op dezelfde dag, 15 september 2022, heeft [bedrijfsleider] namens Rose Vis een aanvraag ingediend voor een drank- en exploitatievergunning. 
    
    
      3.14
      De burgemeester heeft op 16 september 2022 aan de BV bevestigd dat haar drank- en exploitatievergunningen zijn komen te vervallen. 
    
    
      3.15
      Bij brief van 12 oktober 2022 heeft (de advocaat van) de Gemeente de huurovereenkomst met de Holding buitengerechtelijk ontbonden. Om deze tweede ontbinding gaat het in deze procedure. De Gemeente heeft in deze brief verwezen naar de eerdere buitengerechtelijke ontbinding uit 2020, en de redenen daarvoor, naar de volgens de Gemeente aanwezige illegale opstallen (onder meer een aanbouw, pergola, en zeecontainers) en naar een bestaande huurachterstand (over de periode mei 2021 tot aan 12 oktober 2022 zou geen huur zijn betaald). De Gemeente heeft zich in de brief op het standpunt gesteld dat de Holding heeft gehandeld in strijd met het contractuele onderhuurverbod en met de op haar rustende exploitatieverplichting, dat zij daardoor ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en dat buitengerechtelijke ontbinding onder die omstandigheden gerechtvaardigd is. De Gemeente wijst erop dat de Holding daarmee op grond van (art. 13 van) de huurovereenkomst verplicht is het perceel te ontruimen en de opstallen te verwijderen. Zij schrijft echter bereid te zijn om de Holding toe te staan de legale opstallen op het perceel te laten staan totdat duidelijk is of de Holding deze aan de nieuwe exploitant kan verkopen. 
    
    
      3.16
      Bij brief van 24 oktober 2022 heeft (de advocaat van) de Holding op deze ontbindingsbrief gereageerd. De Holding heeft laten weten bereid te zijn om in te stemmen met de buitengerechtelijke ontbinding als tussen de Gemeente en Rose Vis een (nieuwe) huurovereenkomst wordt gesloten. Daaraan heeft de Holding toegevoegd dat zij de opstallen gaat verkopen aan Rose Vis als zo’n huurovereenkomst met Rose Vis is gesloten en als de vergunningen aan Rose Vis zijn verleend. Bij brief van 15 december 2022 heeft de Gemeente aan de Holding bericht dat het niet aan de Holding is om te bepalen wie met de Gemeente contracteert, nog daargelaten dat de Gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel ruimte moet bieden aan andere potentiële gegadigden voor het huren van het strandperceel. Verder heeft de Gemeente geschreven dat de illegale opstallen nog niet verwijderd zijn, dat er nog altijd een forse huurachterstand bestaat van ruim € 27.000,-, en dat zij van [bedrijfsleider] heeft begrepen dat de opstallen op het gehuurde feitelijk geen eigendom zijn van de Holding, maar van [bestuurder i] , en dat [bestuurder] feitelijk “volledig van het toneel is verdwenen”. De Gemeente heeft bericht dat zij daarom niet langer bereid is om de Holding te faciliteren in de doorverkoop van de opstallen aan een eventuele nieuwe exploitant en dat zij nu aanspraak maakt op integrale ontruiming.
    
    
      3.17
      Bij e-mail van 2 december 2022 heeft [bedrijfsleider] de Gemeente laten weten dat hij inmiddels op de hoogte is van de problemen tussen de Gemeente en de “voormalige exploitant” en dat hij moeilijk kan beoordelen of deze wel of niet gerechtigd is tot verhuren. [bedrijfsleider] heeft bericht dat hij het liefst rechtstreeks met de Gemeente een huurovereenkomst aangaat en dat er naar zijn mening redenen zijn om aan te nemen dat de zogeheten Didam-rechtspraak (in de beoordeling wordt op die rechtspraak teruggekomen) daar niet aan in de weg staat. Op 16 december 2025 heeft (de voormalige advocaat van) de Gemeente hierop afwijzend gereageerd. De Gemeente heeft laten weten, zakelijk weergegeven, gelet op het Didam-arrest van plan te zijn een openbare selectieprocedure uit te schrijven, en dus geen huurovereenkomst aan te kunnen bieden.  
    
    
      3.18
      Op 20 december 2022 heeft de advocaat van de Holding op de brief van 15 december 2022 gereageerd en per e-mail verzocht om overleg. De Gemeente heeft de volgende dag teruggemaild bereid te zijn tot overleg, mits de insteek van dat overleg is om te komen tot de voorwaarden waarop en de termijn waarbinnen de Holding over zal gaan tot ontruiming. Een doorverkoop van de opstallen en voortzetting van de exploitatie is om de eerder genoemde redenen niet bespreekbaar, zo heeft de Gemeente laten weten.
    
    
      3.19
      
        Op 19 januari 2023 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen (onder anderen) [bedrijfsleider] en mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van de afdeling Vastgoed van de Gemeente. Tijdens dat gesprek heeft [bedrijfsleider] laten weten van plan te zijn de aandelen in de Holding over te nemen, omdat op die manier naar zijn mening aan de toepasselijkheid van de Didam-regels ontkomen zou kunnen worden. [bedrijfsleider] heeft dit gesprek opgenomen en van één fragment, waarin de stem van [naam 2] is te horen, een notarieel proces-verbaal laten opstellen. Dit fragment luidt als volgt: 
        
          “Dat [bedrijfsleider] de opstallen koopt van [bestuurder] of [bestuurder i] of wie dan ook eigenaar is van de opstallen. Dan ben jij zelf eigenaar van de opstal (….) en kunnen we gewoon een nieuwe grondhuurovereenkomst aangaan voor die locatie. Toen kwam natuurlijk eh eh Didam. Denk ik ook nog, oké, die kunnen we dan met bepaalde argumenten misschien ook nog omzeilen.” 
        
        In het dossier bevindt zich ook een schriftelijke verklaring van [naam 2] waarin zij verklaart dat zij na het horen van de voorgenomen aandelenoverdracht heeft aangegeven dat zij niet wist of dat mogelijk was, dat zij eerst juridisch advies wilde vragen bij de advocaat van de Gemeente en dat zij geen toezegging kon doen. 
      
    
    
      3.20
      Bij e-mail van 15 februari 2023 heeft [bedrijfsleider] de Gemeente bericht dat hij na het gesprek van 19 januari 2023 de door [naam 2] aangekondigde afstemming met mr. Fluitsma, de toenmalige advocaat van de Gemeente, heeft afgewacht. [bedrijfsleider] heeft laten weten de Holding en de BV te willen overnemen en heeft de Gemeente verzocht om terug te komen op de ontbinding. Naar zijn mening zou de huurovereenkomst dan herleven en zouden de eisen van Didam niet meer aan de orde zijn. De Gemeente (in de persoon van [naam 2] ) heeft bij e-mail van 25 februari 2023 gereageerd en bericht, zakelijk weergegeven, dat het Didam-arrest in de weg staat aan een ongedaanmaking van de buitengerechtelijke ontbinding. Zij heeft ook geschreven dat een aandelenoverdracht niets afdoet aan de relatie tussen de Gemeente en de Holding en dat de ontbinding dus ook dan van kracht blijft. 
    
    
      3.21
      Op 28 maart 2023 heeft de Gemeente de dagvaarding uitgebracht waarmee de onderhavige procedure is begonnen.
    
    
      3.22
      Op 17 mei 2023 zijn de aandelen in de Holding en in de BV overgedragen aan Rose Vis. 
    
    
      3.23
      Bij besluit van 26 juli 2023 heeft de burgemeester de eind mei 2023 door de BV (waarvan [bedrijfsleider] dus inmiddels indirect enig aandeelhouder was) aangevraagde drank- en exploitatievergunning geweigerd omdat de BV geen bewijs kon overleggen waaruit blijkt dat zij gerechtigd was om over de ruimte te beschikken.
    
    
      3.24
      Bij vonnis van 22 september 2023 (dit is het vonnis waartegen dit hoger beroep gericht is, zie ook hierna onder 4.2) heeft de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam onder meer voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en de Holding op 12 oktober 2022 buitengerechtelijk is ontbonden en de Holding veroordeeld het strandperceel te ontruimen. 
    
    
      3.25
      De Holding heeft vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt en gevraagd om de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 september 2023 te schorsen totdat zal zijn beslist op het door haar ingestelde hoger beroep. Deze vordering is toegewezen bij vonnis van 24 november 2023. De voorzieningenrechter heeft hierbij onder meer overwogen dat door de whatsapp-berichten (zie 3.9. hierboven), die in de hoofdprocedure bij de kantonrechter niet compleet waren overgelegd, een nieuw en beter beeld is ontstaan. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan niet worden uitgesloten dat de Gemeente bij de Holding het vertrouwen heeft gewekt dat werd ingestemd met een wijziging van exploitant en dat het eerst laten intrekken en vervolgens opnieuw aanvragen van de drank- en exploitatievergunning vereist was om dit te kunnen realiseren. De voorzieningenrechter was van oordeel dat de belangen van de Holding bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder wegen dan het belang van de Gemeente, onder andere omdat de kosten van verwijdering van de opstallen substantieel zullen zijn.
    
    
      3.26
      Op 21 maart 2024 heeft de burgemeester het bezwaar tegen het besluit van 26 juli 2023 ongegrond verklaard. De BV is hiertegen in beroep gegaan. Bij uitspraak van 2 april 2025 heeft de rechtbank Rotterdam geoordeeld dat niet voldoende is aangetoond dat de BV wel gerechtigd is over de ruimte te beschikken, zodat die beroepsgrond niet slaagde. De andere beroepsgrond slaagde volgens de rechtbank echter wel: zij oordeelde dat het bestreden besluit niet zorgvuldig tot stand is gekomen en niet deugdelijk is gemotiveerd. Zakelijk weergegeven heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen. Niet uitgesloten is dat de Gemeente (afdeling Vastgoed) bevoegd en bereid is om toestemming te geven voor het gebruik van het strandperceel, al dan niet tijdelijk, bijvoorbeeld in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep over de ontbinding. De burgemeester had hierover contact moeten zoeken met de afdeling Vastgoed, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval: men was op de hoogte van de plannen van [bedrijfsleider] om het horecabedrijf voort te zetten, en zowel over de ontbinding als over de vergunning wordt door (onderdelen van) de Gemeente beslist. Daarom was een zorgvuldige voorbereiding als bedoeld in artikel 3:2 Awb in het bijzonder van belang, mede gelet op de aannemelijkheid van schade voor de BV door de huidige toestand van onzekerheid (gesloten horecabedrijf en onduidelijkheid over de rechtsgeldigheid van de ingeroepen ontbinding). De rechtbank heeft de burgemeester bevolen een nieuw besluit op bezwaar te nemen.
    
    
      3.27
      Op 19 mei 2025 heeft de burgemeester een nieuw besluit op bezwaar genomen, waarbij het bezwaar opnieuw ongegrond is verklaard. Uit de hierna te vermelden uitspraak van de voorzieningenrechter bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) blijkt dat de burgemeester na de uitspraak van 2 april 2025 inderdaad navraag heeft gedaan en toen te horen heeft gekregen, zakelijk weergegeven, dat de Gemeente (afdeling Vastgoed) van mening is dat het haar niet vrij staat om een (tijdelijke) huurovereenkomst te sluiten met de Holding, omdat de Gemeente voor het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten de zogenoemde Didam-regels in acht moet nemen. De burgemeester is daarom bij zijn standpunt gebleven dat de BV niet gerechtigd was en is om over het strandperceel te beschikken.
    
    
      3.28
      De BV is tegen dat nieuwe besluit in beroep gegaan en de Gemeente is in hoger beroep gegaan van de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 2 april 2025. Intussen heeft de BV een voorlopige voorziening gevraagd bij de voorzieningenrechter van de Afdeling. Bij uitspraak van 24 juli 2025 heeft deze voorzieningenrechter dit verzoek afgewezen. De voorzieningenrechter heeft verwezen naar het civiele vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023 (het in dit hoger beroep bestreden vonnis) en heeft onder meer het volgende overwogen. Het is op voorhand niet onredelijk dat de burgemeester zich in het besluit van 19 mei 2025 erop heeft beroepen dat de Gemeente gelet op het Didam-arrest het perceel niet weer in huur kan geven aan de BV. De exploitatie is door de BV (met toen nog een andere eigenaar) gestaakt op 16 september 2022. Toen Rose Vis de aandelen overgedragen kreeg, acht maanden later, was er dus geen sprake van een doorlopende exploitatie. Evenmin was er een doorlopende huurovereenkomst voor het strandperceel. Naar voorlopig oordeel is er dan ook geen sprake van een voortzetting van de exploitatie door de BV en is de BV niet gerechtigd tot het strandperceel. De voorzieningenrechter heeft begrip voor de belangen van de BV, maar er is geen grond voor een voorlopige voorziening.
    
    
      3.29
      De inhoudelijke behandeling van het hoger beroep van de Gemeente bij de Afdeling stond ten tijde van de mondelinge behandeling gepland op 9 januari 2026.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      De Gemeente heeft de Holding gedagvaard en (na eiswijziging) gevorderd, zakelijk weergegeven:
      
        
          (primair) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op 12 oktober 2022, althans (subsidiair) de ontbinding in rechte van die overeenkomst per die datum of een andere in goede justitie te bepalen datum; 
        
        
          de veroordeling van de Holding tot ontruiming van het strandperceel, alle opstallen en alle bovengrondse en ondergrondse zaken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        
        
          de veroordeling van de Holding tot betaling van € 24.713,86 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
        
        
          de veroordeling van de Holding tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf 1 november 2022 tot en met maart 2023 ten bedrage van € 6.885,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, plus een gebruiksvergoeding van € 1.426,96 per maand vanaf april 2023 tot aan de dag waarop de Holding volledig aan haar ontruimingsverplichting heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
        
        
          de veroordeling van de Holding tot betaling van een bedrag van € 7.616,05 ter zake van gemeentelijke belastingen over de periode 2020 tot en met 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en
        
        
          de veroordeling van de Holding in de proceskosten en nakosten, met wettelijke rente.
        
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer het volgende overwogen, samengevat en zakelijk weergegeven. 
      
        
          Ten aanzien van vorderingen 1) en 2). De Holding is tekortgeschoten door in ieder geval vanaf 16 september 2022 niet meer aan haar contractuele exploitatieverplichting te voldoen. Reeds daarom had de Gemeente in oktober 2022 het recht de huurovereenkomst te ontbinden. In aanvulling daarop geldt dat de Holding door middel van de al voor de intrekking van de exploitatievergunning tussen de BV en Rose Vis gesloten (onder)huurovereenkomst, de exploitatie aan een derde heeft willen overdragen en dat is ook in strijd met de huurovereenkomst. De Gemeente heeft ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gehandeld door de overeenkomst te ontbinden of door niet alsnog akkoord te gaan met overname van de exploitatie door Rose Vis, dan wel voortzetting van de huurovereenkomst. Daarbij heeft de kantonrechter onder meer verwezen naar de regels uit het Didam-arrest. Ook het beroep op misbruik van bevoegdheid en de twee-wegen-leer heeft de kantonrechter verworpen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst op 12 oktober 2022 buitengerechtelijk is ontbonden en heeft de Holding veroordeeld tot ontruiming, waaronder begrepen is de verwijdering van alle opstallen en alle bovengrondse dan wel ondergrondse zaken. De gevorderde dwangsom is afgewezen.
        
        
          Ten aanzien van vorderingen 3) en 4). Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand tot en met oktober 2022 € 10.582,17 bedraagt. De Holding is daarna een gebruiksvergoeding verschuldigd zolang zij niet heeft ontruimd, want het komt voor haar risico dat het horecabedrijf niet kon worden geëxploiteerd. Over de periode november 2022 tot en met maart 2023 (de maand waarin zij werd gedagvaard) is zij € 6.885,88 verschuldigd. Van het in totaal verschuldigde bedrag moet echter de huur over de periode van 14 augustus 2020 tot en met 21 mei 2021, een bedrag van € 11.724,46, worden afgetrokken, want in die periode heeft de BV niet kunnen exploiteren terwijl achteraf is gebleken dat de exploitatievergunning ten onrechte was ingetrokken. Per saldo resteert daarom een bedrag van € 5.743,59,- tot en met maart 2023. De Holding wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag, met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. Ook wordt de Holding veroordeeld tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 1.426,96 per maand vanaf april 2023 tot aan de dag van volledige ontruiming, eveneens te vermeerderen met wettelijke rente.
        
        
          Ten aanzien van vordering 5). Deze vordering is toegewezen. De rente is toegewezen vanaf 1 juni 2023, de dag van verzuim. 
        
        
          De Holding is in de proceskosten veroordeeld.  
        
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      De Holding wil dat het hof de vorderingen van de Gemeente alsnog afwijst. 
    
    
      5.2
      Grieven 1 tot en met 4 richten zich tegen de toewijzing van de onder 1 primair gevorderde verklaring voor recht. Kort samengevat is er volgens de Holding sprake van opgewekte verwachtingen. Van tekortkomingen kan daarom niet worden gesproken, maar in elk geval is de ontbinding naar haar mening niet gerechtvaardigd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook levert de ontbinding misbruik van bevoegdheid op en een onaanvaardbare doorkruising van de twee-wegen-leer. Grief 5 (de tweede “Grief IV”) heeft betrekking op de reikwijdte van de veroordeling tot ontruiming. Grief 6 ziet op de gebruiksvergoeding en grief 7 op de gemeentelijke belastingen.   
    
    
      5.3
      Voor de goede orde merkt het hof op dat de Holding geen grief heeft gericht tegen het bestaan en de omvang van de huurachterstand tot en met oktober 2022 en dat de Gemeente evenmin is opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de Holding in redelijkheid geen huur was verschuldigd over de periode van 14 augustus 2020 tot en met mei 2021 (zie hierboven onder 4.2.). De hierboven genoemde grief 6 heeft alleen betrekking op de vraag of de Holding vanaf november 2022 een gebruiksvergoeding verschuldigd is.  
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    De ontbinding
    
      6.1
      Niet (gemotiveerd) betwist is dat de feitelijke stand van zaken ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding op 12 oktober 2022 als volgt was. [bestuurder] had de aan de BV verstrekte exploitatievergunning op 15 september 2022 ingetrokken en had de exploitatie feitelijk ook al gestaakt. Daarnaast had de BV de opstallen met ingang van 1 september 2022 (onder)verhuurd aan Rose Vis. De Holding heeft ter zitting aangevoerd dat geen sprake was van onderverhuur van de grond, maar de Gemeente heeft terecht tegengeworpen dat door het in gebruik geven van de opstallen aan een derde, die derde indirect ook toestemming krijgt voor het gebruik van de grond waarop de opstallen staan. De opstallen zijn immers niet te bereiken zonder die grond te betreden. 
    
    
      6.2
      Met de Gemeente is het hof van oordeel dat de Holding, die als huurder verantwoordelijk was voor het handelen van haar dochter-BV als exploitant, hiermee tekortgeschoten is in de nakoming van haar exploitatieverplichting en in strijd heeft gehandeld met het onderhuurverbod (artikel 6 lid 1, respectievelijk artikel 7 lid 1, 2 en 3, zie alinea 3.2. hierboven). De Gemeente mocht beide tekortkomingen dan ook aan de buitengerechtelijke ontbinding ten grondslag leggen (artikel 11 van de huurovereenkomst). Het hof gaat niet mee in het verweer van de Holding dat geen sprake is van tekortkomingen, althans dat de tekortkomingen te gering zijn om ontbinding te rechtvaardigen omdat het handelen van de Holding en de BV zou zijn afgestemd met de Gemeente (in de persoon van [gebiedsadviseur] ) en de indruk zou zijn gewekt dat de Gemeente akkoord was met de overname van de exploitatie door Rose Vis. 
    
    
      6.3
      Niet ter discussie staat dat [gebiedsadviseur] geen toezeggingen heeft gedaan over of verwachtingen heeft gewekt rond een eventuele civielrechtelijke toestemming voor onderhuur. Ook over het al dan niet verlenen van vergunningen heeft hij geen toezeggingen gedaan. In zijn whatsapp correspondentie met [bestuurder] verwijst hij voor de vergunningverlening uitdrukkelijk naar een ander emailadres binnen de gemeente. Daarbij komt dat het hof in de overgelegde appjes geen advies ziet van [gebiedsadviseur] om niet alleen de aanvraag (om de vergunning (ook) op naam van [bestuurder i] te zetten) maar ook de bestaande vergunning (op naam van de BV en [bestuurder] ) in te trekken. Niet valt in te zien waarom [bestuurder] uit de appjes – of uit de brief van de Gemeente van 7 april 2022 (zie 3.7. hierboven), waarnaar de Holding ter zitting in dit verband nog heeft gewezen – redelijkerwijs mocht afleiden dat het de bedoeling was dat zij ook de bestaande vergunning zou intrekken, nog voordat over de aanvraag van [bedrijfsleider] /Rose Vis was beslist. 
    
    
      6.4
      De Gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat [bestuurder] in de periode vóór het intrekken van de vergunning telefonisch contact heeft gehad met [gebiedsadviseur] en dat zij toen heeft verteld dat zij inmiddels een broodjeszaak was begonnen in het centrum en feitelijk geen enkele bemoeienis meer had met de exploitatie van de Zeebries. Volgens de Gemeente heeft [gebiedsadviseur] haar toen gewezen op de risico’s die zij liep als haar naam wel vermeld bleef staan op de exploitatievergunning. Mogelijk bestaat er een verband tussen dat gesprek en het geheel intrekken van de vergunning. Wat daar ook van zij, in elk geval staat vast dat [bestuurder] nog de juridisch verantwoordelijke was voor zowel de Holding (de huurster) als de BV (de exploitant) toen zij zich feitelijk terugtrok nog voordat duidelijk was of de Gemeente definitief instemde met de plannen voor overname van het horecabedrijf door [bedrijfsleider] . Ten overvloede merkt het hof in dat verband op dat uit de stukken blijkt dat [bestuurder] er al eerder expliciet op was gewezen dat het van belang was dat zij zelf, als degene met de vergunning, de touwtjes in handen hield en de exploitatie niet aan anderen overliet. Dat de eerdere intrekking van de vergunning en de eerdere ontbinding zijn teruggedraaid laat onverlet dat [bestuurder] wist wat van haar werd verwacht. De Gemeente heeft er in dat verband terecht op gewezen dat opvallend is dat het [bestuurder i] is geweest die de huurovereenkomst ten aanzien van de opstallen met Rose Vis op 1 september 2022 namens de BV heeft gesloten, terwijl [bestuurder i] toen nog niet als bestuurder op de exploitatievergunning stond vermeld. Zo ver is het ook nooit gekomen, omdat de daartoe strekkende aanvraag immers is ingetrokken. 
    
    
      6.5
      Aan de Holding kan worden toegegeven dat de communicatie vanuit de Gemeente te wensen heeft overgelaten. Het was zonder meer netter en zorgvuldiger geweest als er niet ‘rauwelijks’ was ontbonden na de intrekking van de vergunning, maar eerst navraag was gedaan bij de Holding en contact was opgenomen tussen de afdeling Vastgoed en de afdeling Horecavergunningen (vergelijk in dat opzicht ook de ‘tik op de vingers’ in de bestuursrechtelijke uitspraak van 2 april 2025, zie alinea 3.26). Dan was in elk geval ook voor de afdeling Vastgoed van de Gemeente duidelijk geworden wat de bedoeling van [bestuurder] en [bedrijfsleider] was en dat zij daarover uitgebreid en open hadden gesproken met [gebiedsadviseur] . 
    
    
      6.6
      Dat betekent echter nog niet dat de buitengerechtelijke ontbinding niet gerechtvaardigd was, of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Feit blijf immers dat [bestuurder] de exploitatie feitelijk had gestaakt, zelfs al vóór de intrekking (inlevering) van de vergunning, en dat de BV met [bedrijfsleider] /Rose Vis een onderhuurovereenkomst was aangegaan zonder medeweten, laat staan toestemming van de Gemeente zoals volgens de huurovereenkomst was vereist. Zelfs als de Gemeente de Holding in de gelegenheid had gesteld om de intrekking van de vergunning en het sluiten van de onderhuurovereenkomst ongedaan te maken, had de Gemeente zich gelet op de regels uit het zogeheten Didam-arrest in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat zij niet zonder meer akkoord kon gaan met de overnameplannen van [bestuurder] en [bedrijfsleider] . Niet juist is de stelling van de Holding dat die Didam-regels pas binnen werden gehaald door de buitengerechtelijke ontbinding. 
      
    
    
      6.7
      In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen: 
      - Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Dit geldt dus óók voor de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden hij een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. 
      - Als een overheidslichaam het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, brengt het gelijkheidsbeginsel mee dat dat overheidslichaam ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs zijn te verwachten. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 
      - Die mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft níet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken op zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen én moet hij motiveren waarom dat naar zijn oordeel bij voorbaat vaststaat of mag worden aangenomen.
    
    
      6.8
      De Hoge Raad heeft nog niet uitgemaakt dat deze regels ook gelden bij de verhuur van overheidsgrond, maar het hof gaat daar wel vanuit (het staat in deze zaak overigens ook niet ter discussie). Ook dan gaat het immers om verdeling van (schaarse) goederen/rechten, waarvoor redelijkerwijs meer belangstelling is te verwachten, en het valt niet in te zien waarom het beginsel van het bieden van gelijke kansen dan niet van toepassing zou zijn.
    
    
      6.9
      Zowel voor het sluiten van een onderhuurovereenkomst tussen de Holding en Rose Vis als voor het sluiten van een rechtstreekse huurovereenkomst tussen Rose Vis en de Gemeente was de privaatrechtelijke medewerking van de Gemeente nodig. De Gemeente heeft gesteld dat zich in algemene zin al gegadigden hebben gemeld met interesse in een strandperceel, en in elk geval was die interesse redelijkerwijs te verwachten. Daarmee kwamen de Didam-regels dus wel degelijk in beeld. Voor de goede orde zij nog opgemerkt dat niet in geschil is dat hier sprake is van verhuur van onbebouwde grond  (strandperceel) en niet van art. 7:290 BW-bedrijfsruimte. Voor de huur van onbebouwde grond geldt een beperktere huurbescherming en ook de formele, wettelijke regels van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) zijn dan niet van toepassing. 
    
    
      6.10
      Zowel in de feitelijke situatie ten tijde van de ontbinding in oktober 2022 als in de hypothetische situatie waarin de Gemeente niet direct zou hebben ontbonden en de mogelijkheid had geboden om de intrekking van de vergunning ongedaan te maken, kon de Gemeente zich in redelijkheid op het standpunt stellen dat [bedrijfsleider] /Rose Vis niet als enige serieuze gegadigde kon worden aangemerkt en dat een openbare selectieprocedure op zijn plaats was. [bedrijfsleider] /Rose Vis was immers zoals gezegd geen zittende huurder en/of zittende exploitant, maar een nieuwe kandidaat voor de exploitatie van De Zeebries. De Holding heeft aangevoerd dat de Gemeente met andere exploitanten in de omgeving wel rechtstreekse huurovereenkomsten heeft gesloten, waarbij de hoofdhuurder er tussen uit is gevallen. Volgens haar is dat in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Deze stelling is echter gemotiveerd betwist door de Gemeente en niet nader onderbouwd. De Gemeente heeft uitgelegd dat zij rechtstreekse huurovereenkomsten heeft gesloten met exploitanten die al vóór Didam exploiteerden en al vóór Didam een ‘legaal’ onderhuurcontract hadden gesloten, dat wil zeggen ofwel met voorafgaande, schriftelijke toestemming van de Gemeente ofwel omdat geen contractueel onderhuurverbod gold (hoewel de Gemeente ter zitting heeft aangegeven dat zij meende dat het laatste zich eigenlijk niet heeft voorgedaan). De Gemeente stelt zich op het standpunt dat deze legale, zittende onderhuurder-exploitanten in die gevallen als enige serieuze gegadigde konden worden aangemerkt, waarbij ook rekening is gehouden met al gedane investeringen. De Gemeente heeft ter zitting verklaard daarover in 2024 ook een Didam-publicatie te hebben uitgezet. De Holding heeft dat laatste niet betwist. Zij heeft wel betwist dat sprake is van ongelijke gevallen, maar heeft die betwisting geen handen en voeten gegeven. Het lag wel degelijk op de weg van de Holding om te onderbouwen dat en waarom er kan worden getwijfeld aan het gemotiveerde betoog van de Gemeente. 
    
    
      6.11
      De Holding heeft bij conclusie van antwoord (onder 37) en opnieuw ter zitting in hoger beroep nog verwezen naar de overname van de aandelen in Dechi Beach door Paviljoen R. Port, met behoud van het huurcontract. [bedrijfsleider] heeft ter zitting opgemerkt dat “dat ook niet is aanbesteed”. De Gemeente heeft al in haar spreekaantekeningen in eerste aanleg (onder 2.10) op deze stelling gereageerd en uitgelegd dat de gesprekken tussen haar en de voormalige huurder al liepen voordat het Didam-arrest werd gewezen en dat ook al voor dat arrest met de overdracht is ingestemd. De Gemeente heeft dit ter zitting in hoger beroep herhaald. Dat het door de Gemeente gestelde niet klopt, is door de Holding niet gesteld, laat staan onderbouwd. Het hof is het met de Gemeente eens dat ook die situatie dus niet te vergelijken is met die van de Holding en [bedrijfsleider] /Rose Vis.
    
    
      6.12
      De overdracht van de aandelen in de Holding en de BV aan Rose Vis in mei 2023 is niet relevant voor de vraag of ontbinding in oktober 2022 gerechtvaardigd was, nog daargelaten de vraag of een selectieprocedure had kunnen worden vermeden als die aandelenoverdracht al in september 2022 had plaatsgevonden – de overdracht kon daar in elk geval niet met terugwerkende kracht voor zorgen. De Gemeente was ook niet verplicht te wachten totdat de Holding en [bedrijfsleider] /Rose Vis een constructie zouden hebben bedacht waaraan de Didam-regels (mogelijk) niet in de weg stonden, laat staan dat zij verplicht was om samen met de Holding en [bedrijfsleider] /Rose Vis actief op zoek te gaan naar zo’n constructie. Ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur brachten dat niet mee. Integendeel, de Gemeente zou [bedrijfsleider] /Rose Vis in dat geval hebben bevoordeeld in strijd met de uitgangspunten van het Didam-arrest. Het was daarom evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de Gemeente dit niet heeft gedaan. Het gesprek in januari 2023 met [naam 2] doet daaraan niet af, ook niet als zij indertijd inderdaad heeft gezegd dat Didam misschien te omzeilen zou zijn als [bedrijfsleider] de opstallen zou kopen, en dat het de Gemeente niet ging om het pand of het perceel, maar om de mensen achter de huurovereenkomst en de exploitatie. Afgezien van de vraag of de Gemeente gehouden zou kunnen worden aan opgewekte verwachtingen als deze in strijd zouden zijn met de Didam-regels, kan naar het oordeel van het hof van gerechtvaardigd vertrouwen geen sprake zijn. Volgens de Gemeente heeft [naam 2] in dat gesprek immers óók gezegd dat zij niet wist wat de juridische consequenties waren van het in dat gesprek geuite plan van [bedrijfsleider] (Rose Vis) om de aandelen over te nemen en dat zij dat juridisch moest toetsen bij mr. Fluitsma, de toenmalige advocaat van de Gemeente (aldus ook de getranscribeerde verklaring van [naam 2] , zie 3.19 hierboven). Dat dit is gezegd is niet (gemotiveerd) betwist en het past ook bij de e-mail van [bedrijfsleider] van 15 februari 2023 aan [naam 2] (zie 3.20), waarin hij onder meer schrijft dat hij de door haar aangekondigde afstemming met mr. Fluitsma heeft afgewacht. 
    
    
      6.13
      
        Tot slot heeft de Holding aangevoerd dat de buitengerechtelijke ontbinding gezien moet worden als misbruik van bevoegdheid en een onaanvaardbare doorkruising van de twee-wegen-leer. Ook dat verweer faalt. De Gemeente heeft de schending van de exploitatieverplichting en de overtreding van het onderhuurverbod aan de ontbinding ten grondslag gelegd en zoals hierboven overwogen heeft zij dat ook mogen doen. Mogelijk hebben de voorgeschiedenis en de eerdere onenigheden (waaronder ook de forse huurschuld) met de Holding op de achtergrond een rol gespeeld, maar over die context is de Gemeente ook transparant geweest in de ontbindingsbrief. Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat het nieuwe (destijds nog vast te stellen) Strandbeleid de eigenlijke reden was voor de ontbinding. Bovendien heeft de Gemeente terecht opgemerkt dat niet valt in te zien met gebruikmaking van welke publiekrechtelijke bevoegdheid de Gemeente ook tot beëindiging van de huurovereenkomst met de Holding had kunnen komen. 
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      6.14
      
        Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd was, en niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Van misbruik van bevoegdheid of van een onaanvaardbare doorkruising van de twee-wegen-leer was evenmin sprake. Grieven 1 tot en met 4 falen dus.
        
          Ontruiming en verwijdering van alle opstallen?
        
      
    
    
      6.15
      Dit betekent dat de kantonrechter de Holding terecht heeft veroordeeld tot ontruiming en tot het leeg opleveren van het strandperceel, in die zin dat álle daarop aanwezige opstallen (boven- en ondergronds) verwijderd moeten worden. Volgens de Holding kan die veroordeling zich niet uitstrekken tot de ene, nog in het gehuurde aanwezige container, omdat die al bij aanvang van de huur aanwezig was. 
    
    
      6.16
      Ook dit verweer heeft geen succes. De Gemeente heeft onder verwijzing naar de opnamestaat bij de huurovereenkomst (onweersproken) aangevoerd dat de Holding bij de aanvang van de huur alle op het gehuurde aanwezige opstallen heeft overgenomen van de vorige huurder. De Holding heeft het strandperceel ook inclusief de daarop staande opstallen aanvaard (artikel 4 lid 1 huurovereenkomst). Daarmee zijn de opstallen onder de verantwoordelijkheid van de Holding komen te vallen, ook de container die zich in het gehuurde bevindt. De Holding moet daarom ook die container verwijderen. Ook grief 5 slaagt dus niet.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      6.17
      
        De Holding heeft aangevoerd dat zij geen gebruiksvergoeding is verschuldigd vanaf 15 september 2022, althans vanaf 12 oktober 2022, als mocht blijken dat de buitengerechtelijke ontbinding geen rechtsgevolg heeft gehad. Aan die voorwaarde is niet voldaan, zodat ook grief 6 faalt. De Holding is een gebruiksvergoeding verschuldigd tot aan het moment van de daadwerkelijke ontruiming. De Gemeente heeft het strandperceel ter beschikking gesteld en de Holding heeft geweigerd deze na de ontbinding te ontruimen. Het is niet aan de Gemeente toe te rekenen dat de Holding gedurende die periode niet heeft kunnen exploiteren.  
        
          Belastingaanslagen
        
      
    
    
      6.18
      
        Het hof volgt de Holding niet in haar verweer dat de Gemeente ten onrechte de aanslagen “Onroerend-zaakbelasting Eigenaren Niet Woning” ten bedrage van € 7.616,05 bij haar in rekening heeft gebracht. Uit de aanslagbiljetten in combinatie met de taxatieverslagen blijkt dat de in de aanslagen genoemde WOZ-waarden zijn gebaseerd op de waarde van de opstallen. Het gaat hier dus niet om belastingen die de eigenaar van de grond moet betalen, maar om belastingen die samenhangen met de opstallen en deze komen op grond van artikel 20 lid 1 van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder. Volgens de Gemeente heeft de Staat de aanslagen in eerste instantie ontvangen en heeft hij deze doorbelast aan de Gemeente als huurder die deze vervolgens op haar beurt heeft doorbelast aan haar huurder, de Holding dus. De Holding betwist wel dat dit zo is gegaan en stelt dat de Gemeente de aanslagen ook aan de Staat heeft doorbelast, maar dat blijkt uit niets en het ligt gezien het voorgaande ook niet in de rede. Ook grief 7 faalt. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.19
      De conclusie is dat het hoger beroep van de Holding niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal de Holding als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.20
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van de Gemeente op:
        griffierecht	€	2.135,-
        salaris advocaat	€  2.580,-	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€	189,-	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 4.904,-	
        Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023;
      
      
        veroordeelt de Holding in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 4.904,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als de Holding deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; 
      
      
        bepaalt dat als de Holding niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, de Holding de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als de Holding deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald.
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Dousma-Valk, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     ECLI:NL:RBROT:2025:4246.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2025:3459.
  
  
     HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 Didam I.