ECLI:NL:RBAMS:2026:911, Rechtbank Amsterdam, 29-01-2026, 11787961 \ CV EXPL  25-9399
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Zakelijke overeenkomsten met betrekking tot tijdelijke (ver)huur en verbouwing van appartement. Vordering in conventie en reconventie afgewezen, omdat de (tegen)vorderingen van partijen elkaar nauwelijks ontlopen. Proceskosten gecompenseerd.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11787961 \ CV EXPL  25-9399
    
    
    
      
        Vonnis van 29 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. H.G. Pomper,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FIXAAA B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: FixAAA,
      gemachtigde: mr. H.P.C. Goedegebure.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 30 juni 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
      - het instructievonnis van 2 oktober 2025,
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 december 2025. [eiser] is verschenen, vergezeld door mr. H.G. Pomper. FixAAA is verschenen bij [naam functie] [naam] , vergezeld door mr. H.P.C. Goedegebure en door I. Huygens, tolk in de Engelse taal. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft partijen direct bij aanvang van de zitting erop gewezen dat hij ingevolge artikel 103 Rv relatief onbevoegd is, omdat aan (een deel van) de vordering een huurovereenkomst ter zake van een woonruimte ten grondslag ligt, terwijl het gehuurde in [plaats] is gelegen. Aan partijen is voorgehouden dat de kantonrechter op de voet van artikel 96 Rv alsnog een beslissing kan nemen, als beide partijen daarmee instemmen. Partijen hebben vervolgens laten weten daarmee in te stemmen, waarbij zij zich het recht op hoger beroep hebben voorbehouden.
      
    
    
      1.4.
      Vervolgens hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht, FixAAA aan de hand van spreekaantekeningen. 
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] . [eiser] is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars (hierna: VvE) van het pand waar het appartement onderdeel van uitmaakt. Het appartement van [eiser] is opgesplitst in twee zelfstandige woonruimten, ieder op een afzonderlijke verdieping. Het opgesplitste appartement beschikt over één elektriciteitsaansluiting en één gasaansluiting.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is op enig moment in contact gekomen met [naam] , [naam functie] van FixAAA. Gesproken is over de mogelijkheid om dakterrassen te realiseren op de bovenste verdieping van het pand. House Management Group B.V., handelend onder de naam RSA & Associates (hierna: RSA), heeft een offerte uitgebracht, waarna een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de VvE en RSA.
      
    
    
      2.3.
      Tussen [eiser] en FixAAA is een overeenkomst gesloten die ziet op het opknappen door FixAAA van de bovenste verdieping van het onder 2.1 omschreven appartement van [eiser] . In dat kader heeft FixAAA op 1 augustus 2022, via WhatsApp, het volgende aanbod aan [eiser] gedaan, waarmee [eiser] akkoord is gegaan:
      
      
        
          Paint 1000
        
        
          Floor 1000
        
        
          Door bathroom 500
        
        
          Paint balcon 0
        
        
          Hall fix 500
        
        
          Divers 1000
        
        
          New door seperation 1000
        
        
          Material 1500
        
        
          Total 5500-6500
        
        
          Approximately
        
        
          (…)
        
        
          Just give a new touch to the place for another 10 years.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Per 1 november 2022 is een huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] en FixAAA met betrekking op het appartement op de bovenste verdieping, dat toegang gaf tot het dak, waarbij het de bedoeling was dat FixAAA het appartement enkele maanden zou huren. De kosten voor het opknappen van het appartement (zie vorige overweging) zouden met de door FixAAA verschuldigde huur worden verrekend. De huurprijs is vastgesteld op € 900,00 per maand, exclusief nutsvoorzieningen. In artikel 2 van de huurovereenkomst staat:
      
      
        
          The rented premises are to be used exclusively as a temporary accommodation and storage for the construction for the Lessee.
        
      
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst is komen te eindigen op 18 april 2024. FixAAA heeft geen huur aan [eiser] betaald. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] was ontevreden over de kwaliteit van de door FixAAA uitgevoerde werkzaamheden aan zijn appartement. Hij heeft daarom WX Vastgoed Expertise B.V. (hierna: WX) ingeschakeld om de situatie in het appartement te beoordelen en daarover te rapporteren. De opname vond plaats op 23 mei 2024. De rapportage, voorzien van foto’s, dateert van 22 juni 2024. In de rapportage staat onder meer dat er meerdere oplevergebreken en schade aan de woning is ontstaan, er een verkeerde afwerkvloer ligt en de woning vervuild is. De schadeherstelbegroting van WX bedraagt € 24.155,59.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in conventie veroordeling van FixAAA tot betaling van € 44.728,79, vermeerderd met rente en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Voornoemd bedrag bestaat voor € 24.155,59 aan herstelkosten, € 1.100,00 aan kosten voor het deskundigenrapport en € 19.473,20 aan onbetaald gelaten huur inclusief kosten voor nutsvoorzieningen.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] stelt dat FixAAA tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst ter zake van het opknappen van het appartement van [eiser] en in de nakoming van de huurovereenkomst, door geen huur te betalen. De renovatiewerkzaamheden die FixAAA zou verrichten zijn slecht uitgevoerd. Om te tekortkomingen en schade inzichtelijk te maken is een deskundige ingeschakeld. De herstelkosten worden begroot op € 24.155,59. De kosten voor de deskundige bedroegen € 1.100,00. 
      
    
    
      3.4.
      FixAAA betwist aansprakelijk te zijn voor de door [eiser] gestelde schade. De werkzaamheden die FixAAA aan het appartement zou verrichten waren beperkt, voor een beperkt budget van rond de € 5.000,00. De overeengekomen werkzaamheden zijn uitgevoerd, maar de daarvoor verstuurde factuur is niet betaald. Het appartement van [eiser] bevond zich in een zeer slechte staat. Die staat tracht [eiser] nu af te wentelen op FixAAA. 
      
    
    
      3.5.
      FixAAA vordert in reconventie betaling van € 17.550,00. Dat bedrag bestaat uit € 9.500,00 ter zake van de werkzaamheden in het appartement. Hiervoor is een factuur opgemaakt, maar deze is onbetaald gebleven. Daarnaast heeft FixAAA een spoedreparatie uitgevoerd in het appartement en nog werkzaamheden verricht in twee andere appartementen van [eiser] . Hiervoor is een factuur van € 8.050,00 opgemaakt, die ook onbetaald is gebleven. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling van FixAAA in de proceskosten.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vanwege de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld. 
      
    
    
      4.2.
      Vooropgesteld wordt dat alle overeenkomsten die onderwerp van discussie zijn en aan de vorderingen ten grondslag liggen zijn aan te merken als zakelijke overeenkomsten. Weliswaar lijkt [eiser] in de conclusie van antwoord in reconventie (bij punt 7) een beroep te doen op consumentenbescherming, maar (onder meer) het appartement omschreven in overweging 2.1 wordt door hem structureel bedrijfsmatig verhuurd, normaliter voor Airbnb gasten en tijdelijk aan FixAAA ten behoeve van werkzaamheden. Ambtshalve toetsing aan het consumentenrecht is daarom niet aan de orde.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van de feiten en het verhandelde ter zitting is het volgende komen vast te staan. [eiser] zou zijn appartement op de derde verdieping van het pand, die toegang had tot het dak, tijdelijk aan FixAAA verhuren, exclusief voor opslag van materialen en tijdelijk verblijf van de werklieden. Partijen hebben in dat kader een huurovereenkomst gesloten, waarbij het de bedoeling was dat deze slechts enkele maanden zou duren, te weten voor de duur van de werkzaamheden aan het dak en daarna de werkzaamheden ter zake van het opknappen van het appartement van [eiser] . Op die manier hadden de werklieden toegang tot het dak van het appartementsgebouw en konden zij de daarvoor benodigde materialen opslaan. Partijen zijn het erover eens dat is afgesproken dat de kosten die FixAAA aan het opknappen van het appartement van [eiser] zou maken zouden worden verrekend met de huur.
      
    
    
      4.4.
      Voor wat betreft de inhoud van de afspraken van partijen ter zake het opknappen van het appartement is de schriftelijke vastlegging daarvan geciteerd in overweging 2.3. De aldaar genoemde werkzaamheden zijn niet nader gespecificeerd of geconcretiseerd. Weliswaar zijn door [eiser] (als productie 12 bij antwoord in reconventie) nog screenshots overgelegd, waarop een doorgestuurde lijst met wensen van [eiser] is te zien en de reactie daarop van FixAAA, maar niet duidelijk is wanneer deze berichten zijn gestuurd. Als datum bovenaan de berichte staat 11 december 2023, terwijl de werkzaamheden ongeveer een jaar daarvoor zouden starten. Ook is niet duidelijk of in dit verband nadere afspraken over de prijs zijn gemaakt, omdat de wensenlijst uitgebreider is dan de scope die volgt uit het citaat in overweging 2.3. Voor zover dat is gebeurd, zijn die afspraken niet schriftelijk vastgelegd, althans niet overgelegd, terwijl partijen hierover verschillende standpunten innemen.
      
    
    
      4.5.
      De bevindingen van WX laat de kantonrechter voor wat ze zijn. Ze dragen niet bij aan de toewijsbaarheid van de vorderingen van [eiser] , omdat een vergelijking met de aanvangssituatie niet is gemaakt. De door [eiser] overgelegde Airbnb foto’s en reviews volstaan in dat kader niet, omdat ze niet dateren van het moment waarop de huur aanving. Los daarvan constateert de kantonrechter dat de rapportage van WX ingaat op de situatie van het gehele appartement, terwijl de aan FixAAA verstrekte opdracht en uit te voeren werkzaamheden slechts een beperkte scope hadden. Bovendien rekent WX bij bepaalde onderdelen exorbitante bedragen voor herstel van bepaalde zaken, zoals het vervangen van een volledige trap voor € 4.550,00 vanwege een barst in één traptrede. De meeste herstelpunten die door WX zijn opgesomd maken ofwel geen deel uit van de door [eiser] aan FixAAA verstrekte opdracht, ofwel heeft FixAAA daar geen bemoeienis mee gehad.
      
    
    
      4.6.
      Partijen hadden steeds de bedoeling gehad om hun vorderingen ‘tegen elkaar weg te strepen’, omdat die elkaar niet veel zouden ontlopen. Dat zal ook de reden zijn geweest dat FixAAA aanvankelijk geen huur betaalde en [eiser] pas in maart 2023, toen de huurovereenkomst al 4,5 maand liep, voor het eerst om huurbetaling heeft verzocht nadat de werkzaamheden ten behoeve van de VvE allemaal langer bleken te duren (zonder dat die langere duur overigens was te wijten aan FixAAA of RSA). 
      
    
    
      4.7.
      Partijen hebben ook nog andere afspraken gemaakt, waarover zij allebei bijzonder weinig hebben losgelaten. Zo hebben partijen kennelijk afgesproken dat [eiser] een ‘VvE subsidie’ zou goedkeuren en bepaalde andere facturen zou afwijzen (e-mail van 22 maart 2023), zou [eiser] mogelijk recht hebben op een commissie van 10%, omdat hij had geregeld dat FixAAA of RSA ‘the job’ kreeg (e-mail van 16 maart 2023) en zouden bepaalde ‘profits’ worden gesplitst tussen [eiser] en FixAAA (e-mail van 20 maart 2023). Ook blijkt uit de e-mail van 21 maart 2023 dat [eiser] en FixAAA bepaalde zaken geheim zouden houden voor de VvE, namelijk dat FixAAA geen huur zou betalen en [eiser] op zijn beurt niet zou hoeven betalen voor de werkzaamheden. 
      
    
    
      4.8.
      Wat daar verder ook van zij, daarmee staat voldoende vast dat partijen de kantonrechter bewust geen volledig en daarmee waarheidsgetrouw beeld hebben gegeven van alle voor de beoordeling van belang zijnde feiten en omstandigheden. Dat geeft de kantonrechter aanleiding, ook gelet op de aanvankelijke bedoeling van partijen, om de vorderingen van partijen, waarvan de hoogte aan beide zijden niet eenvoudig kunnen worden vastgesteld maar elkaar niet veel zullen ontlopen, tegen elkaar weg te strepen. Het grootste deel van de door [eiser] gevorderde ‘herstelkosten’, alsmede de kosten van WX, komen immers om de in overweging 4.5 genoemde redenen grotendeels niet voor toewijzing in aanmerking, zodat met name de onbetaald gelaten huur resteert. Daarover is afgesproken dat die zou worden verrekend met door FixAAA uitgevoerde werkzaamheden in het appartement van [eiser] . Vast staat dat die werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast heeft FixAAA nog werkzaamheden verricht in andere appartementen van [eiser] . De kosten van al deze werkzaamheden van FixAAA worden, met inachtneming van de door FixAAA opgemaakte facturen, schattenderwijs begroot op het bedrag dat nog openstaat aan huur (inclusief nutsvoorzieningen). 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt tot afwijzing van zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie. 
      
    
    
      4.10.
      Bij deze uitkomst worden de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd. Partijen dragen ieder de eigen kosten.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      wijst de vordering af,
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten en bepaalt dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2026.
      
      
      
      
      
        991