Volkshuisvestingsbeleid; Brief minister over de huidige stand van zaken in de volkshuisvesting en de belangrijkste aandachtspunten voor de nabije toekomst
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24508, nr. 1

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

28-11-1995

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

24508 nr. 1

17-11-1995

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamINLEIDING1. HUIDIGE STAND VAN ZAKEN IN DE VOLKSHUISVESTING2. VOORSORTEREN VOOR DE TOEKOMST2.1. Toekomstige ontwikkelingen: Trendrapport Volkshuisvesting
19952.2. De volkshuisvesting in de komende periode Algemeen2.2.1. Huurbeleid Gematigde huurontwikkeling en huursomparameters voor 1996Modernisering huurprijsregelgevingOpschoning huurprijsregelgeving2.2.2. Gebruik van de voorraadLeefbaarheidEvenwichtige verdeling van de woningvoorraad (EVW)Herbergend vermogen2.2.3. Woningbehoefte/nieuwbouw2.2.4. Ouderen3. UITWERKING 3.1. Het huurprijsbeleid 3.1.1. Achtergrond integrale herziening huurprijsbeleid3.1.2. Beschouwing van het huur(prijs)beleidStand van zakenWoningmarktsituatie in relatie tot het huurprijsstelsel3.1.3. Toekomstvisie op het huurprijsstelsel3.1.4. De landelijke huurontwikkeling en de betaalbaarheid
van het wonenIndividuele ontheffingGenerieke verlaging3.1.5. Modernisering van de huurprijsregelgevingGlobaliseringVersterking positie huurder bij achterstallig onderhoudWoningwaarderingsstelsel3.2. Gebruik van de voorraad 3.2.1. Nog steeds toenemend belang van de voorraad3.2.2. LeefbaarheidBlijvende aandacht fysieke kantDifferentiatie van het woningaanbodDe rol van de woningcorporatiesSociale uitsluiting3.2.3. Evenwichtige verdeling van de voorraad naar inkomen3.2.4. Herbergend vermogen van de voorraad3.3. De woningbouwopgave3.3.1. De beperking van het woningtekort3.3.2. De kwantitatieve behoefte3.3.3. Het indicatieve bouwprogramma A. Leefbaarheid en nieuwbouwB. Indicatief bouwprogrammaIndicatief nieuwbouwprogramma voor de jaren 1997 t/m 1998
en 1999 t/m 20031 (aantallen x 1 000) 3.3.4. Gerichte inzet van woninggebonden subsidies ten
behoeve van de herstructureringsopgave3.3.5. De VINEX-convenanten 1995–20053.4. Huisvesting ouderen 3.4.1. Inleiding3.4.2. Algemene positie ouderen3.4.3. Beleidslijn ouderenhuisvestinga. ToegankelijkheidLiftenWet voorzieningen gehandicapten (WVG)OpplussenRol woningcorporatiesAanpasbaar bouwenb. Betaalbaarheid3.5. De gezamenlijke inspanningOndertekeningBIJLAGE 1Analyse huurbeleid in 1995, aan de hand van de CBS-huurenquêteTabel 1.1. Gemiddelde huurprijsontwikkeling in de jaren
1992–1995, uitgesplitst naar categorie verhuurder (in procenten) Tabel 1.2BIJLAGE 2Tabel 2.1. Ontwikkeling netto-huishoudinkomen, periode
1986–1994 Tabel 2.2. Ontwikkeling «resterend» netto-huishoudinkomen
(= na aftrek van de huur en eventuele IHS; periode 1986–1994) BIJLAGE 3De kwantitatieve woningbehoefte 1995–2004Tabel 3.1. Nieuwbouwbehoefte 1995–2004 – Primosraming
(aantallen x 1000) Tabel 3.2. Afleiding indicatief nieuwbouwprogramma 1997
t/m 2003 – kwantitatief 
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 117 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 1BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING
EN MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal's-Gravenhage, 17 november 1995 INLEIDINGIn de Memorie van Toelichting van de Begroting 1996 is aangekondigd voor
het eind van het jaar de beleidsconclusies te presenteren met betrekking tot:– de woningbouwopgave, de evenwichtige verdeling van de woningvoorraad
(EVW) en het herbergend vermogen van de voorraad in relatie tot de uitkomsten
van het Woningbehoefte Onderzoek 1994 (WBO94) en het Trendrapport Volkshuisvesting
1995;– de integrale herziening van het huurprijsbeleid; en– de ouderenhuisvesting.Met deze brief wordt invulling gegeven aan deze toezeggingen. In het eerste
hoofdstuk wordt mede aan de hand van de verworven inzichten op basis van het
WBO94 de huidige stand van zaken in de volkshuisvesting geschetst. Vervolgens
komen in het tweede hoofdstuk de belangrijkste aandachtspunten voor de nabije
toekomst aan de orde. Deze worden in hoofdstuk 3 nader uitgewerkt voor de
hierboven genoemde thema's.Bij de voorbereiding van de voorliggende brief heb ik gebruik gemaakt
van de adviezen van de Raad voor de Volkshuisvesting (RAVO) inzake het herbergend
vermogen van de voorraad en de integrale herziening van de huurprijsregelgeving.Zoals U weet heeft een interdepartementale werkgroep – met inachtname
van het gestelde in het Regeerakkoord – een advies uitgebracht over
de toekomst van de Individuele Huursubsidie (IHS). Het kabinetsstandpunt naar
aanleiding van dit advies wordt U afzonderlijk aangeboden. 1. HUIDIGE STAND VAN ZAKEN IN DE VOLKSHUISVESTINGOnlangs is het door het CBS uitgevoerde WBO94 ter beschikking gekomen.
Dit onderzoek is gebaseerd op informatie van 60 000 respondenten en biedt
een schat aan informatie over de stand van zaken op de woningmarkt per 1 januari
1994. Naast het WBO94 geven verschillende specifieke onderzoeken, zoals het
Trendrapport Volkshuisvesting 1995 en Bewoners Nieuwe Woningen 1994, nader
inzicht in de volkshuisvesting op dit moment. Een beschrijving van de uitkomsten
van deze onderzoeken treft U aan in de rapporten welke ik U afzonderlijk heb
doen toekomen.1 Op basis van het beschikbare materiaal
komt het navolgende beeld naar voren:– het woningtekort blijkt minder te zijn toegenomen dan werd verwacht
in de Trendbrief 1993 (TK 1992–1993, 22 800, nr. 51);– er is een verdere vraagverschuiving naar de koopsector waarneembaar;– de relatieve omvang van de doelgroep van beleid is verder afgenomen,
zij het dat de samenstelling eenzijdiger is geworden. Het aandeel alleenstaanden,
laagste inkomens en ouderen is verder toegenomen;– de huurquotes zijn de afgelopen jaren toegenomen, specifieke groepen
in met name de duurdere huurwoningen hebben daardoor problemen met de huurlasten;– er is sprake van een sterke afname van het aantal huishoudens
uit de doelgroep gehuisvest in de dure huurwoningenvoorraad; tegelijkertijd
is het aantal huishoudens met een inkomen hoger dan dat van de doelgroep in
de goedkope huurwoningenvoorraad vrij stabiel gebleven;– er is op dit moment geen sprake van een verontrustende ontwikkeling
in ruimtelijke segregatie naar inkomensgroepen, wel zijn er in specifieke
wijken en buurten leefbaarheidsproblemen te constateren;– de huisvestingssituatie van de meeste ouderen is zonder meer goed
te noemen.Uit deze gegevens maak ik op dat het wonen in Nederland redelijk in balans
is. In samenwerking met het rijk hebben de betrokken partijen nadere invulling
gegeven aan de zorg voor de kwaliteit van het wonen. Het is zaak dat het wonen
ook in de toekomst de aandacht krijgt om hetgeen dat in het verleden met succes
is opgebouwd ook in de toekomst gewaarborgd blijft. 2. VOORSORTEREN VOOR DE TOEKOMSTEr staan nog forse opgaven voor de deur, zoals bijvoorbeeld de daadwerkelijke
uitvoering van de VINEX, de afronding van de inhaaloperatie bij de stadsvernieuwing
en de verankering van duurzaam bouwen in de volkshuisvesting. Tegelijkertijd
gaat het in de volkshuisvesting niet alleen om de fysieke kant, te weten bouwen
en beheren. Het wonen moet ook betaalbaar blijven en er dient voldoende aandacht
te zijn voor de leefbaarheid en ouderenhuisvesting.De taken van de volkshuisvesting voor de komende periode laten zich (zoals
in de memorie van toelichting op de Begroting 1996 aangegeven) dan ook als
volgt omschrijven:– er dient tijdig voldoende woonruimte beschikbaar te komen, zowel
in de voorraad als door nieuwbouw;– het aanbod dient van hoogwaardige kwaliteit te zijn, waarbij voldoende
zorg wordt besteed aan de duurzaamheid, en dient in voldoende mate toegankelijk
te zijn voor de ouderen; – het wonen dient betaalbaar te blijven, ook voor de lagere inkomens
van de doelgroep;– er dient sprake te zijn van een leefbare buurt of woonomgeving. 2.1. Toekomstige ontwikkelingen: Trendrapport Volkshuisvesting
1995Het nieuwe Trendrapport berekent op basis van een aantal varianten de
toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. De zogenaamde middenvariant,
welke uitgaat van een economische groei van 2%, leidt tot de navolgende uitkomsten:– afnemende groei van de bevolking;– een grotere welvaartsgroei per hoofd van de bevolking bij eenzelfde
groei van het nationaal inkomen; dit beïnvloedt met name de kwalitatieve
woningvraag;– het aandeel jongeren neemt nog licht af, het aandeel ouderen gestaag
toe.In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is er van uitgegaan dat
de doelgroep van beleid zou afnemen van 51% in 1986 tot 38% in het jaar 2000.
In 1990 bleek deze ontwikkeling zich tot dan toe door de destijds gunstige
inkomensontwikkeling versneld te hebben voorgedaan. Daarna is de inkomensgroei
gematigder geweest, zodat dan ook in het WBO94 wordt geconstateerd dat de
doelgroep qua absolute omvang ten opzichte van 1990 vrijwel onveranderd is
gebleven. Relatief is de doelgroep in omvang afgenomen: van 43% in 1990 naar
41% van het totaal aantal huishoudens in 1994. Gesteld kan worden dat de feitelijke
ontwikkeling van de doelgroep ruim onder het verwachte aandeel zoals voorzien
in de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig blijft.Gegeven de veronderstelling van 2% economische groei en de verwachte groei
van het aantal huishoudens, groeit het gemiddelde netto huishoudinkomen in
de periode 1994–2000 reëel met 1,2% per jaar. Deze inkomensgroei
is – gegeven het niveau van economische groei – relatief gunstiger
dan in het verleden, als gevolg van de afnemende groei van het aantal huishoudens.
De omvang van de doelgroep neemt de komende periode verder af (reële
groei leidt tot afname doelgroep), in lijn met de eerdere verwachtingen. Op
deze wijze zal de zorgbreedte van de sector volkshuisvesting (omvang doelgroep)
structureel verder afnemen. In absolute aantallen daalt de doelgroep van 2,6
miljoen huishoudens in 1994 naar 2,3 miljoen in 2000.De samenstelling van de doelgroep wijzigt, zoals ook in de Trendbrief
1993 werd voorzien.Er is een oververtegenwoordiging van het aandeel ouderen (55 jaar en ouder,
55%) en alleenstaanden (ca. 40%). Het aandeel alleenstaanden neemt in de raming
tot 2000 weinig toe, het aandeel ouderen groeit naar ca. 60%. 2.2. De volkshuisvesting in de komende periode AlgemeenMet voorliggende beleidsbrief wordt gestreefd een bijdrage te leveren
aan een nieuwe balans voor het wonen, waarbij uitzicht ontstaat dat hetgeen
in het verleden met succes is opgebouwd ook in de toekomst gewaarborgd blijft,
alsmede dat de toekomstige opgaven daadwerkelijk worden verwezenlijkt. Het
gaat er dus om dat de prestaties daadwerkelijk geleverd worden. Aan de hand
van de woningmarktinformatie uit het WBO94 en de daarop gebaseerde Trendrapport-raming95
voor de middellange termijn, kan de koers voor de komende periode
nader worden ingevuld.Het algemene beeld voor de komende periode is dat de markt in belangrijke
mate zijn werk kan blijven doen in de volkshuisvesting. De welvaartsontwikkeling
wordt positief ingeschat. Aandachtspunt daarbij is wel dat de markt op doelmatige
wijze invulling geeft aan de opgaven voor de komende periode. Tegelijkertijd
is nadere aandacht nodig voor specifieke problemen, met name ten behoeve van
de onderkant van de markt. Het volkshuisvestingsbeleid zal in de komende periode
dan ook gericht moeten zijn op de bevordering van een effectieve marktwerking
met specifieke interventies daar waar nodig. De aandachtspunten, waarvoor
het thans nodig is het beleid vorm en inhoud te geven, zijn:1. het waarborgen dat de betaalbaarheid van het wonen ook in de komende
periode gegarandeerd wordt, vooral voor de laagste inkomens van de doelgroep;2. het bevorderen van een gedifferentieerd woningaanbod in zowel bestaande
als nieuwe woonwijken om te vermijden dat de ruimtelijke segregatie naar inkomensgroepen
toeneemt;3. het bevorderen van een optimaal gebruik van de bestaande voorraad zowel
vanuit oogpunt van leefbaarheid, betaalbaarheid als, vanuit oogpunt van de
toekomstwaarde van het maatschappelijk geïnvesteerd vermogen;4. het waarborgen van een goede huisvestingssituatie van de ouderen en
dan vooral de ouderen met een bescheiden inkomen.Kortom, het gaat om het in balans houden van het «wonen» door
het vergroten van de doelmatigheid van de marktwerking «daar waar mogelijk»,
alsmede het bieden van specifieke ondersteuning aan de sociaal zwakkeren «daar
waar nodig». Het volkshuisvestingsbeleid is gericht op beide aspecten,
zij het dat het instrumentarium sterker ingezet zal worden op het laatste.De concrete vertaling van deze leidende doelstellingen krijgt vorm en
inhoud in de volgende thema's. De nadere uitwerking treft U aan in hoofdstuk
3. 2.2.1. Huurbeleid Gematigde huurontwikkeling en huursomparameters voor 1996De huurontwikkeling is jarenlang fors geweest. De gevolgen hiervan zijn
zichtbaar in de oplopende huurquotes. In het kader van de toekomst van de
IHS zijn nadere analyses gemaakt van groepen huishoudens die problemen hebben
om de huidige huurlasten op te brengen. Voor deze analyse en de daaraan verbonden
beleidsmatige conclusies verwijs ik U naar de afzonderlijke brief over de
toekomst van de IHS.Naar de toekomst toe zou gerealiseerd moeten worden dat eventuele koopkrachtverbetering
niet langer (vrijwel volledig) aangewend behoeft te worden voor de volkshuisvesting.
Tegelijkertijd dient de beheersbaarheid van het IHS-budget gewaarborgd te
blijven. Het realiseren van een gematigde huurontwikkeling en een doelmatige
woonruimteverdeling worden dan ook speerpunt van beleid voor de komende periode.Met de Bruteringsoperatie is een perspectief geschapen op een gematigde
huurontwikkeling. De dalende lijn in de huurontwikkeling van de laatste jaren
geeft ook aan dat deze ontwikkeling daadwerkelijk wordt ingezet. De gemiddelde
huurontwikkeling bedraagt thans 4,7%, tegenover 5,2% in 1994 (zie ook bijlage
1, waarin de cijfers van de CBS-huurenquete staan weergegeven).
Het gaat er om deze ontwikkeling te versterken en voor de toekomst te waarborgen.
Om die reden acht ik aanvullende maatregelen noodzakelijk. Ik zal dan ook
in overleg treden met de koepelorganisaties van zowel sociale als particuliere
verhuurders om reeds in 1996 tot een meer gematigd huurbeleid te komen. Een
bedrijfsmatig verantwoord niveau aan huurinkomsten vormt hierbij het vertrekpunt.
Sociale verhuurders dienen voldoende middelen te kunnen genereren om de kostenontwikkeling
bij te houden en noodzakelijke investeringen te plegen in zaken als het op
peil houden van de kwaliteit van hun woningbestand, de nieuwbouw, duurzaam
bouwen, de ouderenhuisvesting en de leefbaarheid. Voor wat betreft de particuliere
verhuurders geldt dat het behalen van een redelijk rendement mogelijk moet
blijven. In het kader van de integrale herziening van de huurprijsregelgeving
zal ik de wettelijke mogelijkheden scheppen om een maximale huursom te introduceren
(kan-bepaling). De daadwerkelijke invoering van dit instrument stel ik afhankelijk
van de resultaten van het bovengenoemde overleg met de koepelorganisaties
van sociale en particuliere verhuurders.In verband met het huidige lage inflatie-niveau en de verwachting dat
de inflatie de eerstkomende jaren onder de 3% zal blijven, ben ik tevens voornemens
in overleg te treden met de Landelijke Centrales van de woningcorporaties
om rekening houdend met de financiële continuïteit van de toegelaten
instellingen te komen tot een verlaging van de wettelijk voorgeschreven minimale
huursomstijging voor sociale verhuurders in 1997.Voor wat betreft 1996 is de invoering van de procesvereisten (TK 1995–1996,
24 465 nrs. 1, 2 en 3) bij huurverhogingen boven een bepaald percentage
(X) van groot belang. Hiermee zal een bijdrage kunnen worden geleverd aan
de matiging van de huurontwikkeling, omdat verhuurders dan verplicht zijn
huurverhogingen boven een bepaald percentage expliciet te motiveren aan hun
huurders. Ik ben voornemens dit percentage voor 1996 – conform het meerderheidsadvies
van het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders – vast
te stellen op 3,8%.Voor wat betreft de maximale huurstijging per woning is relevant dat bij
de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting de inspanningsverplichting
is opgenomen om dit percentage in de periode tot 2000, vast te stellen tussen
de 6,5 en 7,5%. Mede gelet op het feit dat het wetsvoorstel procesvereisten
dat onlangs aan de Tweede Kamer is aangeboden en, naar ik streef tijdig voor
de huurronde 1996 tot wet wordt verheven en in werking kan treden, is het
voornemen de maximale huurstijging per woning voor 1996 vast te stellen op
6,5%. Voorts zullen de puntprijzen ingevolge het woningwaarderingsstelsel
en de IHS-parameters – evenals vorig jaar – worden aangepast met
de te verwachten huurstijging. De overige parameters kunnen ongewijzigd blijven.Samengevat betekent dit de volgende huurparameters voor 1996:– maximale huurstijging per woning 6,5%– subsidie-afbraak (voor particuliere sector en woonwagens) 5,5%– de «X» van de procesvereisten 3,8%– minimale huursomstijging 3,5%– aanpassing puntprijzen WWS en maximale huur IHS 4,0% Modernisering huurprijsregelgevingDe integrale analyse van de huurprijsregelgeving leidt tot de conclusie dat aanvullende huurprijsbescherming naast het Burgerlijk Wetboek
(BW) nodig blijft. De kern van het huidige stelsel zit in beginsel goed in
elkaar en heeft toekomstwaarde. Dat neemt niet weg dat ingrijpende verbeteringen
op onderdelen zonder meer wenselijk zijn. Deze betreffen: – globalisering van de huurprijsregelgeving waardoor de Huurcommissie
meer mogelijkheden krijgt om de situatie ter plaatse mee te laten wegen bij
met name het onderhoud en woningwaardering;– uitbreiding en zonodig verhoging van de leges;– versterking individuele positie van de huurder bij achterstallig
onderhoud;– herziening Woningwaarderingsstelsel (WWS), met als voorkeursoptie
aansluiting bij de Wet waardering onroerende zaken mits voldaan wordt aan
de geformuleerde randvoorwaarden inzake de uitvoerbaarheid en de volkshuisvestelijke
doelstellingen inzake de gematigde huurontwikkeling en de aanpak van achterstallig
onderhoud. Opschoning huurprijsregelgevingUit de integrale analyse van het huurprijsstelsel komt eveneens naar voren
dat het stelsel in zijn vorm en uitwerking onnodig ingewikkeld in elkaar zit.
Een verdere opschoning en hercodificatie acht ik dan ook noodzakelijk. Daarbij
is het streven er op gericht de huidige Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) en
Wet op de Huurcommissies (WHC) te integreren. Samen met de Minister van Justitie
acht ik het wenselijk tot een betere afstemming van de huurprijsregelgeving
met het BW te komen. De modernisering van het huurrecht in het kader van het
nieuw BW biedt de mogelijkheid om tot een gecoördineerde aanpak van beide
wetgevingstrajecten te komen. Het streven is erop gericht zuiver privaatrechtelijke
aspecten uit de huidige HPW te integreren in het nieuwe BW, waardoor het mogelijk
wordt om de algemene bepalingen betreffende huur en verhuur ingevolge het
BW en de bijzondere bepalingen met betrekking tot de huurprijzen goed op elkaar
af te stemmen. De te integreren HPW/WHC kan daarbij worden omgevormd tot Uitvoeringswet
bij het nieuw BW. Samen met de Minister van Justitie is het streven er op
gericht om per 1 januari 1998 een volledig gemoderniseerd wettelijk stelsel
te kunnen invoeren. 2.2.2. Gebruik van de voorraadNederland beschikt over een omvangrijke woningvoorraad van volwaardige
kwaliteit. In de komende periode wordt een optimaal beheer van dit maatschappelijk
geïnvesteerd vermogen steeds belangrijker. Het gaat daarbij niet alleen
om de fysieke kanten van het beheer, maar in toenemende mate om de sociale
dimensie. Dit laatste impliceert niet alleen een goed gebruik van de voorraad
naar inkomen en ruimte, maar ook een zodanig gebruik dat de bewoners er zo
prettig mogelijk in wonen, in een leefbare buurt en woonomgeving.Voorts vergt dit een gezamenlijke en samenhangende aanpak van alle betrokken
partijen op het gebied van wonen, werken, onderwijs, zorg en veiligheid. Het
convenant dat op 12 juni 1995 is gesloten tussen het kabinet en de vier grote
steden is een eerste stap hierin. Met de overige vijftien grotere gemeenten
zijn vergelijkbare afspraken gemaakt. LeefbaarheidVanuit leefbaarheidsperspectief zal ik in de toekomst een grote nadruk
blijven leggen op het belang van een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling
in zowel bestaande als nieuwe wijken. Een ruimtelijke segregatie naar inkomens
moet worden vermeden. Hiertoe dient in bestaande wijken met een
oververtegenwoordiging aan goedkopere huurwoningen een meer gedifferentieerd
woningaanbod te worden gerealiseerd. Dit vereist – conform het grote
stedenbeleid – een grotere nadruk op de herstructurering van deze wijken.
Tegelijkertijd zullen grootschalige nieuwbouwwijken ook voor een deel financieel
bereikbaar moeten zijn voor de laagste inkomens van de doelgroep. Dit kan
bewerkstelligd worden door enerzijds de betaalbaarheid van een deel van de
nieuwbouw te vergroten en anderzijds door een gerichte inzet van het IHS-instrumentarium. Evenwichtige verdeling van de woningvoorraad (EVW)Met het streven naar een meer doelmatige woonruimteverdeling zijn inmiddels
redelijke resultaten geboekt. Gelet op het belang van het in de hand houden
van de huurlasten en de beheersing van de IHS-uitgaven acht ik een voortzetting
van dit beleid nodig. Ik verwacht dat het inmiddels van kracht zijnde instrumentarium
in de komende periode zijn vruchten zal afwerpen. Daarbij zie ik af van de
fixatie op een jaartal wanneer de oorspronkelijk geformuleerde EVW-taakstelling
gerealiseerd dient te zijn, mede omdat het tempo van realisatie in sterke
mate door lokale omstandigheden wordt bepaald. Wel zal ik periodiek de voortgang
van dit beleid evalueren en op basis van de resultaten bezien of aanvullende
maatregelen nodig zijn. Herbergend vermogenDe marktpartijen hebben in toenemende mate oog voor het herbergend vermogen
van de voorraad, bijvoorbeeld in de vorm van splitsing van woningen en het
herbestemmen van bedrijfsgebouwen. Ik zal dit proces verder ondersteunen door
het Besluit Woninggeboden Subsidies (BWS) aan te passen waardoor subsidies
tevens kunnen worden aangewend voor het splitsen van woningen.Verder zal in de sfeer van de ouderenhuisvesting worden bevorderd dat
de voorraad beter toegankelijk wordt gemaakt voor de ouderen. 2.2.3. Woningbehoefte/nieuwbouwVoor de periode 1997–2003 wordt het bouwprogramma op gemiddeld 69 500
woningen per jaar gesteld. Met het voorgestelde bouwprogramma kunnen de VINEX-contracten
worden uitgevoerd. Voor wat betreft de differentiatie acht ik het van belang
dat de volkshuisvesting een bijdrage levert aan de leefbaarheid, passend in
zowel het VINEX-beleid als het Stedenbeleid (de grote 4 en de overige 15).
Ik zet dan ook in op een aanzet van de herstructureringsopgave in de bestaande
stad door middel van extra sloop (3500 woningen per jaar) en extra verkoop
van huurwoningen (6000 woningen per jaar). De sloop en verkoop van goedkope
huurwoningen in de bestaande stad brengt een extra inspanning met zich mee
ten aanzien van het aantal sociale huurwoningen op de VINEX-lokaties (van
9500 per jaar). Hierbij zal bovendien een deel van de sociale nieuwbouw betaalbaar
moeten zijn voor de laagste inkomens van de doelgroep. De behoefteraming laat
verder een toenemende vraag naar woningbouw in de middeldure en vooral naar
de dure prijsklassen zien. Dit komt ook tot uiting in de samenstelling van
het indicatieve bouwprogramma voor de periode 1997–2003.Een deel van de duurdere nieuwbouw zal in bestaand stedelijk gebied gebouwd
moeten worden, met name ook in wijken die nu gekenmerkt worden door een eenzijdig
aanbod van goedkope huurwoningen. Bij de realisatie van het bouwprogramma
en de inrichting van de woonomgeving zullen de marktpartijen goed moeten inspelen
op de vraagvoorkeuren van de consument. 2.2.4. OuderenEen toenemend deel van de ouderen heeft voldoende eigen financiële
middelen en behoeft daarom geen nadere ondersteuning vanuit de volkshuisvesting.
Er blijft ook een groep ouderen die slechts een AOW-uitkering heeft. Deze
groep verdient nadrukkelijk specifieke financiële en beleidsmatige ondersteuning,
omdat zij:– geen uitzicht hebben op substantiële inkomensverbetering
wegens deelname aan het arbeidsproces (zij zijn blijvend aangewezen op de
sociale zekerheid);– sowieso hogere woonlasten kennen dan het gemiddelde huishouden,
en dit eens te meer als bijvoorbeeld noodzakelijke aanpassingen aan de woning
nodig zijn of huisvesting vereist is in een (toegesneden) nieuwbouwcomplex.Bij de invulling van het beleid ten aanzien van de ouderen gaat het in
beginsel om twee hoofdthema's:1. de betaalbaarheid van het wonen voor de minder draagkrachtige ouderen;2. de fysieke toegankelijkheid van de huisvesting voor de ouderen.Mijn beleid gericht op een verdere matiging van de huurontwikkeling zal
zonder twijfel een positieve ontwikkeling hebben op de huurlasten van ook
de ouderen. Aanvullend daarop zal in de IHS specifieke aandacht worden besteed
aan de positie van de minder draagkrachtige ouderen.Met betrekking tot de fysieke toegankelijkheid van woningen acht ik nadere
maatregelen wenselijk. Met betrekking tot de nieuwbouw overweeg ik een minimumpakket
aan eisen voor aanpasbaar bouwen in het Bouwbesluit op te nemen. Aangezien
in de toekomst ook voor ouderen een grotere nadruk op de bestaande voorraad
komt te liggen zullen de mogelijkheden van aanpasbaar bouwen in de voorraad
eveneens moeten worden vergroot. Hiermee kan de doelmatigheid in de ouderenhuisvesting
ook worden vergroot. De marktpartijen beschikken op dit moment over voldoende
mogelijkheden om hier invulling aan te geven. De rijksrol hierbij zal aanvullend
en stimulerend blijven. Wel zal ik de voortgang op dit punt goed blijven volgen
en indien nodig met name de toegelaten instellingen hierop aanspreken. 3. UITWERKING 3.1. Het huurprijsbeleid 3.1.1. Achtergrond integrale herziening huurprijsbeleidHet huurbeleid vormt een belangrijk element bij de huurlastenontwikkeling
en de betaalbaarheid van het wonen. De CBS-huurenquetecijfers laten zien dat
er sprake is van een dalende tendens in de landelijke huurstijging. Ik vind
dit een positieve ontwikkeling, zij het nog te bescheiden. Het is daarom nodig
dat de rijksrol bij de landelijke huurontwikkeling wordt verduidelijkt en
aangescherpt.Daarnaast is van belang dat:a. de volkshuisvesting de afgelopen jaren sterk aan verandering onderhevig
is geweest, hetgeen tevens van invloed is geweest op het huurprijsbeleid.
Ik refereer in dit verband aan de invoering van de huursombenadering, de liberalisatie
bij huurwoningen met een huurprijs boven het niveau van de huursubsidiegrens,
alsmede aan de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting
en de implementatie van het advies van de Commissie Huurders-Verhuurders;b. het huurprijsstelsel veelal als ingewikkeld en onoverzichtelijk wordt
ervaren en op sommige punten onvoldoende is toegesneden op specifieke praktijksituaties.Ik heb derhalve het voornemen de huurprijsregelgeving integraal te herzien.
Primaire doelstelling is het totstandbrengen van een duurzaam en evenwichtig
stelsel dat effectief is toegesneden op de opgaven in de huurwoningmarkt voor
de komende jaren. Uitgangspunt daarbij is een stelsel waarbij partijen binnen
door het rijk vastgestelde kaders zelf verantwoordelijk zijn voor het huurprijsbeleid
met als essentieel onderdeel een groeiproces naar een meer gelijkwaardige
positie van de huurders ten opzichte van de verhuurders. 3.1.2. Beschouwing van het huur(prijs)beleidIk heb het huidige huur(prijs)stelsel de afgelopen periode doorgelicht. Gekeken is daarbij naar:– de huidige stand van zaken;– de te verwachten situatie op de woningmarkt voor de komende jaren
en de gevolgen hiervan voor het huurprijsstelsel. Stand van zakenVoor wat betreft de huidige stand van zaken kan in de eerste plaats worden
geconstateerd dat het huurprijsstelsel dat gekenmerkt werd door een centrale
rijkssturing, in de afgelopen jaren is omgevormd tot een stelsel waarbij partijen
een grotere verantwoordelijkheid dragen voor het huurprijsbeleid. In samenhang
hiermee is gewerkt aan het ontstaan van een meer evenwichtige verhouding tussen
huurders en verhuurders.De advisering door het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders
laat zien dat de marktpartijen ook daadwerkelijk mede-verantwoordelijkheid
willen dragen voor het huurbeleid. Ik acht dit een goede zaak, die voortzetting
en uitbreiding behoeft.In de tweede plaats is van belang dat de rijkssturing thans meer op afstand
is komen te staan waardoor de huurontwikkeling een resultante is van het gedrag
van de marktpartijen. Enerzijds gebruiken de partijen deze beleidsruimte steeds
meer om door middel van onder meer gedifferentieerde huurverhogingen, een
betere en meer marktconforme prijs-kwaliteitsverhouding te verkrijgen. Ik
acht dit een gewenste ontwikkeling. Een harmonieus huurpatroon dat een goede
afspiegeling vormt van de consumentenvoorkeuren is immers van groot belang.
Dit heeft een stimulerende werking op de totstandkoming van een qua prijs
en kwaliteit gedifferentieerd aanbod. De keuzevrijheid van de woonconsument
zal hierdoor toenemen. Op basis van het WBO94 kom ik tot de conclusie dat
de gewenste afstemming van de prijs op de kwaliteit nog maar in bescheiden
mate is gerealiseerd.Anderzijds is er sprake van een gemiddelde huurstijging die weliswaar
dalend is, maar bezien vanuit het perspectief van een kostendekkende exploitatie
(sociale verhuurders), respectievelijk een redelijk rendement (commerciële
verhuurders) nog te hoog is.In de derde plaats gaat het hierbij om de werking en vormgeving van het
huidige stelsel. In de kern bestaat dit stelsel uit:– een relatief sterke individuele huurbescherming (een huurovereenkomst
kan alleen worden beëindigd na expliciete toestemming van de huurder,
dan wel na een beslissing van de rechter); – het beginsel dat huurprijzen vrij kunnen worden overeengekomen
tussen huurder en verhuurder, voor zover de wet niet anders bepaalt;– van rijkswege gegeven generieke maatstaven (o.m. maximaal redelijke
huuraanpassing en maximaal redelijke huurgrens) teneinde de redelijkheid van
de huurprijs in geval van een geschil te kunnen toetsen;– individuele rechtsgang en geschillenbeslechting door tussenkomst
van de huurcommissie.Op voorhand lijkt de kern van het stelsel goed in elkaar te zitten en
daarmee ook bruikbaar te zijn voor de toekomst. Daarbij is echter wel sprake
van een weinig transparante regelgeving met een op onderdelen erg gedetailleerde
normstelling die niet meer volledig spoort met de grotere ruimte die partijen
als gevolg van de huursombenadering hebben gekregen. Ik acht een zo eenvoudig
mogelijk en naar de burgers toe goed uitlegbaar systeem voor de huurprijsvorming
van groot belang. Onderdelen waarvan de functionaliteit achterhaald is, dienen
naar mijn mening hetzij te worden herzien hetzij te worden afgeschaft. Woningmarktsituatie in relatie tot het huurprijsstelselAls gekeken wordt naar de huidige en de te verwachten toestand op de woningmarkt
voor de komende jaren, kan over de richting van de huurprijsregulering mijns
inziens het volgende worden vastgesteld. De komende jaren dient nog een aanzienlijke
woningbouwproduktie gepleegd te worden om het tekort in 2000 op het maximum
van 2% te krijgen. De situatie op de woningmarkt brengt met zich mee dat huurprijsbescherming in algemene zin nodig blijft. Zonder huurprijsregelgeving
zouden alle woningen immers de facto zijn «geliberaliseerd» en
zal de huurstijging in vooral de commerciële huursector nadrukkelijk
bepaald gaan worden door druk op de lokale woningmarkt. De recent –
in het kader van de Sociaal Culturele Verkenning 1995 – gepubliceerde
studie van het SCP laat ook zien dat een volledig vrije marktwerking zou kunnen
leiden tot veel hogere huurprijzen in met name het randstedelijke gebied.
Een beperking van de regelgeving tot slechts de huurbescherming ingevolge
het BW, biedt derhalve onvoldoende waarborgen voor een evenwichtig huurniveau.Ik ben veeleer van mening dat de huidige huurprijsregulering onvoldoende
sturend werkt ten aanzien van de landelijke huurprijsontwikkeling en daarom
aanscherping behoeft. Bedacht dient te worden dat de huurontwikkeling van
grote invloed is op de betaalbaarheid van het wonen en de beheersing van de
IHS-uitgaven. Een gematigde huurontwikkeling in de komende jaren, met inachtneming
van de Wet Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting, is derhalve
van essentieel belang.Verder is er sprake van grote verschillen tussen de regionale woningmarkten
onderling (met name tussen de randstad en de rest van Nederland, maar ook
binnen deze twee delen is sprake van een grote diversiteit en verschillende
problematiek). De huurprijsregelgeving dient naar mijn oordeel de mogelijkheid
te bieden om rekening te houden met specifieke woningmarktomstandigheden.De situatie op de woningmarkt brengt bovendien met zich mee dat de huurders
voorlopig nog niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van hun verhuurders
verkeren. Voorwaarde voor het streven om partijen – waar mogelijk –
een grotere eigen verantwoordelijkheid te geven, is een min of meer gelijkwaardige
positie van huurder en verhuurder en een heldere mede-verantwoordelijkheid
van de landelijke koepelorganisaties omtrent de kaders van het huurbeleid. Opgemerkt zij overigens dat de betrokkenheid van de huurders bij het huurbeleid
in met name de sociale huursector vooruit is gegaan. Het eerder door mij voorziene
groeiproces vordert dus, maar dient wel versneld te worden. De voorgenomen
invoering van de procesvereisten – die zowel gaan gelden voor de sociale
als commerciële verhuurders – zal hier een positieve impuls aan
geven. 3.1.3. Toekomstvisie op het huurprijsstelselHet toekomstige huurprijsstelsel dient naar mijn mening gebaseerd te zijn
op de volgende uitgangspunten:– huur- en verhuuraangelegenheden dienen zoveel mogelijk overgelaten
te worden aan de vrije marktwerking: huren moeten in principe vrijelijk overeen
gekomen kunnen worden, maar tegen extreme (door schaarste ingegeven) huurprijzen
moet kunnen worden opgetreden. Kortom marktwerking daar waar mogelijk en interventiemogelijkheden
daar waar nodig. Vergaande modellen zoals collectieve onderhandelingen (a
la de situatie in Zweden) of een volledige liberalisering acht ik niet wenselijk;– de huurprijs dient gebaseerd te zijn op de kwaliteit – in
de ruime zin van het woord – van het object. Inkomensgerelateerde huren
zijn ongewenst;– een ten minste kostendekkende woningexploitatie dient altijd mogelijk
te zijn.Commerciële verhuurders moet bovendien een redelijk rendement kunnen
maken;– er dient sprake te zijn van een min of meer gelijkwaardige positie
tussen huurder en verhuurder en een evenwicht tussen huurders- en verhuurdersbelangen.Het leveren van het gewenste maatwerk kan naar mijn overtuiging doeltreffend
worden gerealiseerd door de huurcommissie daar waar mogelijk meer beoordelingsruimte
te geven. Daarbij kan worden gedacht aan onder meer onderhoud/nulpunten en
woningwaarderingsstelsel. Een en ander kan plaatsvinden door op die plaatsen
het huidige gedetailleerde stelsel om te vormen tot een stelsel met een ruimere
normstelling, opdat meer dan thans het geval is rekening gehouden kan worden
met specifieke omstandigheden. Ik zal dit in het vervolg aanduiden met de
term «globalisering».Bij dit alles blijft de rijksoverheid een duidelijke verantwoordelijkheid
houden voor het tot stand brengen van een aanvaardbare macro-huurontwikkeling.Uitgangspunt hierbij vormen de bruteringsafspraken en de in dat kader
aangebrachte duurzame samenhang tussen de financiële continuïteit
van de sociale huursector en de huurlastenontwikkeling. Teneinde deze verantwoordelijkheid
in de praktijk ook daadwerkelijk te kunnen waarborgen is het nodig om –
naast de bandbreedte die de huursombenadering biedt door middel van de maximale
huurstijging per woning – over een nader sturingsinstrument te beschikken.
Ik denk hierbij aan het introduceren van een maximale huursomstijging. Hiermee
wordt de totale som van de jaarlijkse huuraanzeggingen op instellingsniveau
gemaximeerd. Dit leidt er toe dat verhuurders een (nog) bewuster huurbeleid
zullen moeten gaan voeren: tegenover bovengemiddelde huurverhogingen zullen
immers per definitie altijd (verhoudingsgewijs even grote) benedengemiddelde
huurverhogingen moeten staan. Ik stel me voor dat het Overlegorgaan Landelijke
Centrales Huurders-Verhuurders te zijner tijd ook advies uit gaat brengen
over het niveau van deze variabele. Kortom, in essentie wil ik samen met de Minister van Justitie komen tot
een integrale herziening van de huur(prijs)wetgeving die leidt tot een flexibeler
en globaler stelsel waarbij een grotere rol wordt toegekend aan de huurcommissie,
alsmede een aanscherping van de rijkssturing inzake de gemiddelde huurontwikkeling.
Hierdoor kan enerzijds de marktwerking tot stand komen daar waar de marktsituatie
dit toelaat en wordt anderzijds de positie van de huurder versterkt waar nodig.De thema's landelijke huurontwikkeling en de modernisering van de huurprijsregelgeving
zijn in de volgende paragrafen nader uitgewerkt. 3.1.4. De landelijke huurontwikkeling en de betaalbaarheid
van het wonenDe gemiddelde huurontwikkeling is gedaald van 5,6% in 1992 tot 4,7% in
1995. Voor nadere cijfers verwijs ik U naar bijlage 1. Op zich is dit een
positieve ontwikkeling die voortzetting behoeft, zodat op termijn het perspectief
van een kostenvolgende huurstijging daadwerkelijk kan worden gerealiseerd.Het tempo van de daling baart mij echter – zoals reeds eerder opgemerkt –
zorgen. De inflatie is immers de afgelopen tijd ook sterk gedaald, zodat er
nog steeds sprake is van een behoorlijke reële huurstijging. De huurstijging
ligt eveneens duidelijk boven de bouwkostenstijging. Een analyse van de gevolgen
hiervan voor de huishoudens uit de doelgroep van beleid is weergegeven in
bijlage 2.Het handhaven en waar nodig verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen
vormt een van de kernpunten van mijn beleid voor de komende jaren. Recente
signalen uit de samenleving bevestigen de noodzaak van deze opgave. Een matige
huurontwikkeling is hiervoor onontbeerlijk. Het feit dat de huurprijzen van
de meeste woningen inmiddels in de regel kostendekkend zijn, brengt met zich
mee dat langdurige huurstijgingen die fors boven de inflatie zitten niet meer
nodig zijn. Met de brutering is bovendien al een kader geschapen voor een
duurzame samenhang tussen de verzelfstandiging van de sociale huursector,
de overheidsuitgaven en een verantwoorde huurontwikkeling (rekening houdend
met de veronderstelde huurstijging bij de woningen die onder de wet Balansverkorting
geldelijke steun vallen) en is voorts het perspectief van een – op termijn –
kostenvolgende huurontwikkeling tot stand gekomen.Indien de inflatie de komende jaren overigens blijvend lager zou zijn
dan de – in het kader van de brutering veronderstelde – 3%, ligt
een versnelling van de daling naar mijn mening in de rede.Kortom, een gematigde huurontwikkeling is wenselijk en ook daadwerkelijk
mogelijk. Een matige huurontwikkeling betekent bovendien dat daardoor in veel
mindere mate dan voorheen de welvaartsgroei aangewend behoeft te worden voor
de volkshuisvesting en dat de huurquoten van de doelgroep van beleid in het
algemeen en de lagere inkomens van de doelgroep in het bijzonder (vanwege
de normhuurcompensatie) zich kunnen gaan stabiliseren (mits de inkomens ten
minste in dezelfde mate stijgen als de inflatie). Ook de lagere inkomensgroepen
kunnen in deze situatie derhalve een eventuele koopkrachtverbetering grotendeels
aanwenden voor een vergroting van het overige consumptiepakket. Voorts is
een matige huurontwikkeling van belang voor de beheersbaarheid en daarmee
de duurzaamheid van de IHS.Een gematigde huurontwikkeling zal echter – mede gelet op de eerder
aangehaalde druk op de woningmarkt – niet zonder meer tot stand komen
bij alle verhuurders. De binnenkort in te voeren procesvereisten zullen een
bijdrage kunnen leveren aan een matiging van de huurontwikkeling, omdat
verhuurders hiermee worden verplicht een huurverhoging boven de 3,8% (1996)
expliciet te motiveren aan hun huurders.Mijn nadrukkelijke wens om te komen tot een gematigde huurontwikkeling
brengt met zich mee dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Op korte
termijn zal ik in overleg treden met de koepelorganisaties van sociale en
particuliere verhuurders om in 1996 tot een meer gematigd huurbeleid te komen.
Uitgangspunt hierbij is wel dat een gematigd huurbeleid op basis van bedrijfsmatig
verantwoorde grondslagen wordt ingevuld. Sociale verhuurders dienen voldoende
middelen te kunnen genereren om hun reguliere taken naar behoren te blijven
vervullen. Voor particuliere verhuurders moet blijven gelden dat ze een redelijk
rendement op hun investeringen kunnen blijven behalen.Tevens zal ik een instrument voorbereiden voor het geval dat het genoemde
overleg niet tot de gewenste resultaten leidt. Een dergelijk instrument zal
niet ten koste mogen gaan van de mogelijkheden om via gedifferentieerde huurverhogingen
een betere prijs-kwaliteitsverhouding te verkrijgen en dient te passen binnen
het kader van de huursombenadering. Ik heb daarom het voornemen de wettelijke
mogelijkheden voor de introductie van een maximale huursomstijging te scheppen,
die dan gaat gelden voor alle verhuurders (dus zowel voor sociale, kleine
particuliere als institutionele verhuurders). Zonodig kan ik dan gebruik maken
van dit instrument.Voor wat betreft de uitwerking denk ik in eerste instantie aan opneming
van een en ander in de (nieuwe) HPW, conform de regeling met betrekking tot
de procesvereisten. Een maximale huursomstijging biedt enerzijds de waarborg
voor een beheerste huurontwikkeling en laat anderzijds de differentiatie-ruimte
ongemoeid. Bij de nadere uitwerking van het instrument zal ten behoeve van
verhuurders voor wie het in bedrijfsmatig opzicht onverantwoord wordt geacht
te voldoen aan een generiek huursomstijgingspercentage een ontheffingsmogelijkheid
worden geboden. Tot slot zij opgemerkt dat de IHS en de woonruimteverdeling
uiteraard sterk mede-bepalend zijn voor de betaalbaarheid van het wonen bij
het individuele huishouden. Voor wat betreft deze onderwerpen verwijs ik U
naar de beleidsbrief inzake de IHS.Tevens zal ik nadere aandacht besteden aan de voorgeschreven minimale
huursomstijging voor sociale verhuurders. In de wet balansverkorting is vastgelegd
(artikel 13, lid 1) dat de minimale huursomstijging tot 2000 telkens een half
procentpunt boven de inflatie zal liggen met een minimum van 3,5%. In de berekeningen
welke aan de bruteringsoperatie ten grondslag hebben gelegen is uitgegaan
van een inflatie van 3,0%.De huidige stand van de inflatie ligt aanzienlijk lager. Naar verwachting
zal de inflatie in de eerstkomende jaren beneden de 3% liggen.Met betrekking tot de mogelijkheid om tot een verlaging van de minimale
huursomstijging te komen, moet op basis van het huidig wettelijk kader een
onderscheid gemaakt worden tussen een ontheffing in een individueel geval
en een generieke verlaging voor alle sociale verhuurders. Individuele ontheffingIn de wet is opgenomen dat de Minister aan een individuele sociale verhuurder –
mits getoetst aan de financiële continuïteit – kan toestaan
dat men een lagere minimale huursom realiseert in geval het laatstbekende
CBS-jaarinflatiecijfer lager is dan 2%. Gelet op de huidige inflatiestand
mag verwacht worden dat individuele sociale verhuurders verzoeken zullen indienen,
ten aanzien van een lagere minimale huursomstijging voor 1996. Generieke verlagingVoorts is – naar aanleiding van de motie Tuinstra/De Jong –
tussen de contractpartijen afgesproken dat partijen in overleg kunnen treden
omtrent het generieke niveau van de minimale huursomstijging in geval de inflatiestructureel
lager is dan de bij de brutering veronderstelde 3%. Hierbij is aangegeven
dat indien na twee jaar wordt geconstateerd dat er een lagere inflatie is
gerealiseerd, dit zou moeten leiden tot deugdelijk overleg (TK 1994–1995,
23 817, nr. 7). Oftewel, bij een blijvend lagere inflatie dan de in de
berekeningen bij de brutering veronderstelde 3%, zou dit in onderling overleg
tussen de contractpartijen kunnen leiden tot een lagere generieke minimale
huursomstijging. Dit vereist overigens een wetswijziging.Gelet op het huidige lage niveau van de inflatie en de verwachting dat
de inflatie de eerstkomende jaren beneden de 3% zal blijven, ben ik voornemens
om, vooruitlopend op een eventuele wijziging van de Wet Balansverkorting,
in overleg te treden met de Landelijke Centrales van woningcorporaties over
een lager stijgingspercentage van de minimale huursom. Een verantwoorde bedijfsvoering,
oftewel de financiële continuïteit van de sociale verhuurders, vormt
voor mij het uitgangspunt van dit overleg. Aangezien een generieke verlaging
van het stijgingspercentage van de minimale huursom een wetswijziging vergt,
zal dit niet eerder dan vanaf 1997 te realiseren zijn. Voor 1996 zal ik daar
waar mogelijk actief gebruik maken van de individuele ontheffingsmogelijkheid
zoals die binnen het huidig wettelijk kader wordt geboden. Bij het verlenen
van een ontheffing wordt de financiële continuïteit en de noodzakelijke
investeringen in nieuwbouw en beheer van de verzoekende toegelaten instelling
als toetspunt gehanteerd. 3.1.5. Modernisering van de huurprijsregelgevingConform hetgeen de RAVO in zijn advisering opmerkt acht ik een opschoning
van de huurprijsregelgeving nodig en in belang van alle betrokken partijen.
Ik ben dan ook voornemens te komen tot een integrale opschoning en hercodificatie
van de huurprijsregelgeving. Gelet op het feit dat de Minister van Justitie
voornemens is het huurrecht in het kader van het nieuw BW te moderniseren
ontstaat de mogelijkheid om tot een gecoördineerde aanpak te komen. Deze
samenwerking is inmiddels voortvarend opgepakt. Daarbij wordt onder meer bezien
in welke mate elementen uit de HPW met een strikt privaatrechtelijk karakter
kunnen worden overgeheveld naar het te moderniseren huurrecht in het nieuw
BW.Hierdoor wordt ten eerste de eenheid van het privaatrecht bevorderd en
ten tweede kunnen dan algemene bepalingen betreffende huur en verhuur van
het BW die van belang zijn voor de volkshuisvesting en de bijzondere bepalingen
ingevolge de HPW en WHC goed op elkaar worden afgestemd. Hierbij zullen tegelijkertijd
de HPW en WHC worden geïntegreerd en omgevormd tot een Uitvoeringswet
bij het nieuw BW.Dit alles zal er toe leiden dat een optimale afstemming in procedures
en begrippen tot stand komt tussen het huurrecht en huurprijsrecht, hetgeen
de overzichtelijkheid voor alle betrokken partijen sterk zal verbeteren. Het
streven is erop gericht om in samenspraak met de Minister van Justitie in
de zomer van 1996 de ontwerp-wetsvoorstellen ter advisering aan de Raad
van State voor te leggen. Daarmee wordt het mogelijk om per 1 januari 1998
een volledig vernieuwd wettelijk stelsel in werking te laten treden.Bij deze operatie wil ik tevens de huurprijsregelgeving daar waar nodig
verbeteren. Dit betreft met name de navolgende punten:– het generieke en gedetailleerde stelsel beter toesnijden op specifieke
situaties ter plaatse (globaliseren);– de positie van de huurder bij achterstallig onderhoud versterken;– het huidige gedetailleerde Woningwaarderingsstelsel (WWS) herijken.
 GlobaliseringIn de Trendbrief 1993 is expliciet aandacht besteed aan het toenemende
belang van maatwerk in de volkshuisvesting. Als gevolg van de decentralisatie
en verzelfstandiging neemt de regionale differentiatie op de woningmarkt toe.
Generieke oplossingen zijn slechts in beperkte mate effectief in specifieke
situaties. Het huurprijsstelsel heeft echter een overwegend generiek karakter.
Zoals reeds opgemerkt acht ik het praktisch niet realiseerbaar allerlei specifieke
situaties gedetailleerd in de regelgeving op te nemen. Er bestaat namelijk
een gerede kans dat dergelijke bepalingen al snel door de praktijk worden
achterhaald. Bovendien zou de overzichtelijkheid van het stelsel er niet beter
op worden. Hetzelfde nadeel geldt voor het alternatief om, enigszins vergelijkbaar
met de situatie van voor 1979, te komen tot een regionaal gedifferentieerd
huurprijsstelsel. Bovendien acht ik onvoldoende objectieve gronden aanwezig
om tot een uitgebreid regionaal gedifferentieerd huurprijsstelsel te komen.
Differentiatie naar de hoedanigheid van de verhuurders vind ik eveneens onwenselijk,
omdat hierdoor afbreuk wordt gedaan aan het uitgangspunt dat de huurprijs
gebaseerd dient te zijn op de kwaliteit van het object.De voorkeur gaat daarom uit naar een globalisering van het huurprijsstelsel,
waarbij de huurcommissie meer mogelijkheden krijgt om specifieke ter plaatse
aanwezige omstandigheden te laten meewegen bij haar uitspraken. Aangezien
de huurcommissie geen rechtelijke instantie is dient de verruiming van de
interpretatieruimte uiteraard binnen bandbreedtes te blijven en specifiek
gericht te zijn op zaken die zich hiervoor lenen. Ik denk daarbij met name
aan het vaststellen of er sprake is van achterstallig onderhoud en de bepaling
van de maximaal toegestane huur in relatie tot de woningwaardering. Het betreft
hier in feite een nadere verruiming van de beoordelingsruimte op onderwerpen
met betrekking waartoe de Huurcommissie in de huidige situatie al enige interpretatieruimte
kent.Een effectieve invulling van de globalisering stelt hoge eisen aan de
kwaliteit van de uitspraken van de Huurcommissie. In de huidige situatie komt
slechts een gering deel van de huurgeschillen uiteindelijk bij de kantonrechter
terecht. Ik acht het van groot belang dat dit in de toekomst zo blijft. Ook
moet voorkomen worden dat onnodig en te gemakkelijk geschillen bij de Huurcommissie
aanhangig worden gemaakt. Idealiter zouden de huurcommissies zich moeten kunnen
concentreren op de daadwerkelijke knelpunten.Dit vereist dat:– het profijtbeginsel wordt versterkt door middel van een uitbreiding
en zo nodig verhoging van de leges;– aandacht moet worden besteed aan de samenstelling van de huurcommissies; – gezorgd dient te worden voor een adequate scholing van de leden
van de Huurcommissie.Ik ga ervan uit dat het conform het Advies van De Commissie Huurders-Verhuurders
vernieuwde benoemingsbeleid van Huurcommissieleden, waardoor de landelijke
organisaties als de NWR, NCIV, ROZ en de Woonbond een grotere betrokkenheid
bij de benoemingen verwerven, een positieve bijdrage zal hebben bij het op
peil houden en verbeteren van de kwaliteit van de Huurcommissies. In samenhang
hiermee overweeg ik het huidige provinciale toezicht op de Huurcommissies
bij het rijk neer te leggen. Dit vooral vanuit de overweging dat hiermee een
heldere verantwoordelijkheidsverdeling tot stand wordt gebracht. Versterking positie huurder bij achterstallig onderhoudDe onderhoudstoestand van de woning vormt nog altijd een belangrijke bron
van geschil tussen huurder en verhuurder. De belangrijkste knelpunten doen
zich daarbij vooral voor in de vooroorlogse particuliere huursector. Hoewel
de huurder op dit moment op basis van het BW en de HPW reeds over een aantal
mogelijkheden beschikt om onderhoudsgebreken aan te kaarten, constateer ik
dat de effectiviteit hiervan nog niet optimaal is. Het streven is er op gericht
de effectiviteit van deze procedures te verbeteren. Samen met de Minister
van Justitie zal ik bezien in welke mate de afdwingbaarheid van het onderhoud
in het BW versterkt kan worden. Daarbij denk ik mede aan de mogelijkheid om
de Huurcommissie een adviserende rol te geven in de machtigingsprocedure bij
de kantonrechter. Bij een dergelijke procedure verzoekt de huurder gemachtigd
te worden het achterstallig onderhoud zelf aan te pakken op kosten van de
verhuurder.De mogelijkheden op basis van de HPW om tot huurbevriezing en -verlaging
te komen blijken verder vaak weinig effect te sorteren. Het effect van het
niet doorgaan van een huurverhoging biedt verhuurders te weinig prikkels om
tot beter onderhoud te komen. Bovendien blijkt de mogelijkheid om bij ernstige
onderhoudsgebreken te komen tot een verlaging van de huurprijs tot 55% van
de maximaal toegestane huur al evenmin veel effect te sorteren. Dit vanwege
het feit dat de huurprijs van de betreffende woningen vaak op of zelfs onder
dit niveau liggen. Ik stel me dan ook voor de (nieuwe) HPW als volgt aan te
scherpen:– het mogelijk maken dat de werkelijke huurprijs bij ernstige gebreken
door de huurcommissie kan worden verlaagd tot 25% van de maximaal toegestane
huurprijs (i.p.v. de huidige 55%). Ik verwacht dat hiervan een grotere prikkel
voor verhuurders uit gaat, dan in de huidige situatie het geval is;– globalisering van de huidige gedetailleerde limitatieve lijst
met onderhoudsgebreken (nulpunten), waarmee bereikt wordt dat bij het vaststellen
van onderhoudsgebreken meer ruimte ontstaat om specifieke situaties mee te
laten wegen;– mogelijk maken dat een huurprijsgeschil betreffende het onderhoud
onafhankelijk van de jaarlijkse huurverhoging kan worden aangekaart. WoningwaarderingsstelselBinnen het huidige huurprijsstelsel vervult het WWS in beginsel een tweeledige
functie:1. het bepaalt de maximaal toegestane huurprijs van een woning met een
gegeven kwaliteit (gedefinieerd plafond als huurprijsbescherming);2. het is een hulpmiddel voor partijen (als een maatschappelijk aanvaarde
maatstaf) om de huurprijs van een woning met kwalitatief overeenkomstige woningen
te vergelijken. Deze functies van het WWS willen ik handhaven, maar niet de vorm van het
WWS.Het huidige stelsel is immers:– zeer gedetailleerd en daardoor ondoorzichtig;– onvoldoende afgestemd op met name de consumentenvoorkeuren. Met
name de meer subjectieve elementen in de woonbeleving, de waardering van de
wijk en de locatie, alsmede de verhuurbaarheid van de woning zouden onvoldoende
tot uitdrukking komen in het huidige puntenstelsel.Daarbij wil ik overigens rekening houden met het feit, zoals dat door
de RAVO in zijn advisering naar voren is gebracht, dat een herziening van
het WWS de nodige omschakeling en gewenning voor het veld met zich meebrengt.
De introductie van een nieuw stelsel dient gepaard te gaan met uitvoerig overleg
met de betrokken partijen in het veld.Bij de voorgenomen herziening van het huidige WWS gaat mijn voorkeur uit
naar aansluiting te zoeken bij de economische waardering uit de onlangs ingevoerde
Wet waardering onroerende zaken (Staatsblad 1994, 954). De belangrijkste voordelen
hierbij zijn:– de maatschappelijke herkenbaarheid door aansluiting te zoeken
bij een uniform waarderingsstelsel i.p.v. het vasthouden aan een aparte systematiek
voor de volkshuisvesting;– de aansluiting bij een dergelijk uniform algemeen aanvaard stelsel
brengt naar verwachting lagere perceptiekosten mee dan het aanpassen van het
huidige puntenstelsel;– een systematiek van economische waardering geeft een goede indicatie
van de marktpositie van een woning aan zowel de verhuurder of investeerder
als de bewoner, naar alle waarschijnlijkheid altijd beter dan welk geobjectiveerd
puntenstelsel ooit kan bereiken.Desalniettemin stel ik ook een aantal randvoorwaarden bij mijn voorkeursoptie.
Deze betreffen in de eerste plaats de uitvoerbaarheid van de systematiek.
De taxaties van de economische waarde dienen adequaat te zijn. Ik ga ervan
uit dat de ingestelde Waarderingskamer hiervoor borg zal staan. In de komende
periode zal moeten blijken of er voldoende maatschappelijk draagvlak bestaat
voor de taxaties die op dit moment worden uitgevoerd. Verder mag een keuze
voor de economische waardering niet in strijd komen met het beleid inzake
een gematigde huurontwikkeling en de beheersbaarheid van de IHS. Tenslotte
zie ik in het kader van de globalisering van de huurprijsregelgeving mogelijkheden
de Huurcommissie ruimte te geven om specifieke omstandigheden en de onderhoudstoestand
van de woning mee te laten wegen in geval van een geschil met betrekking tot
de maximaal toegestane huur. Ten behoeve van de nadere uitwerking van een
nieuw WWS zal ik een aantal effect-simulaties doen uitvoeren. 3.2. Gebruik van de voorraad 3.2.1. Nog steeds toenemend belang van de voorraadNederland telt inmiddels meer dan 6 miljoen woningen. Uit het beschikbare
onderzoeksmateriaal kan worden afgeleid dat het relatieve belang van de nieuwbouw
op wat er op de woningmarkt gebeurt geleidelijk aan afneemt. Zoals reeds in
de Trendbrief93 aangegeven komt daarmee een steeds grotere nadruk in de volkshuisvesting
op het gebruik van de voorraad te liggen. Een effectief en doelmatig voorraadbeheer
zal een steeds zwaarder accent binnen het volkshuisvestingsbeleid verwerven.
Daarbij gaat het overigens niet alleen om de fysieke kant van het woningbeheer,
maar in toenemende mate om de sociale dimensie: de betaalbaarheid
van het wonen, maar vooral ook de leefbaarheid ten aanzien van zowel de woning
als de woonomgeving. Het optimaliseren van de toekomstwaarde van de voorraad
wordt daarmee een speerpunt van beleid. In dit verband wordt hier nadere aandacht
besteed aan een drietal, overigens onderling verweven, thema's:– de leefbaarheid en bestrijding van de segregatie;– de evenwichtige verdeling van de voorraad naar inkomen;– het herbergend vermogen van de voorraad. 3.2.2. LeefbaarheidIk ben van mening dat vanuit de volkshuisvesting een wezenlijke bijdrage
aan het leefklimaat van buurten en wijken moet en kan worden geleverd. De
noodzaak daartoe is primair aanwezig in de oudere wijken van de grote steden
waar sociale problemen op het gebied van werkloosheid, criminaliteit, verloedering
en drugsoverlast cumuleren. De problematiek in die wijken vraagt om een gezamenlijke
en samenhangende aanpak van alle betrokken partijen op het gebied van wonen,
werken, onderwijs, zorg en veiligheid. Het convenant dat op 12 juni 1995 is
gesloten tussen het kabinet en de grote steden over de problematiek van de
grote steden is daarin een eerste stap.Maar ook in bredere zin moet de volkshuisvesting haar verantwoordelijkheid
nemen als het gaat om het verbeteren van het sociale leefklimaat. De volkshuisvesting
is niet klaar als iedereen een kwalitatief goed dak boven het hoofd heeft.
De woonbeleving van mensen wordt naast de woning ook in belangrijke mate bepaald
door de sociale woonomgeving. Het maatschappelijk rendement van de enorme
investeringen die in de woningbouw zijn en worden gedaan hangt nauw samen
met de wijze waarop een buurt wordt beheerd en de manier waarop het leefklimaat
zich ontwikkelt.Vanuit de volkshuisvesting kan de sociale woonomgeving op verschillende
manieren worden beïnvloed:– volkshuisvesting heeft invloed op de fysieke leefomgeving;– op de bevolkingssamenstelling en betaalbaarheid;– op de relatie tussen bewoners en woonomgeving;– op de veiligheid. Blijvende aandacht fysieke kantIn het verleden is veel maatschappelijk vermogen geïnvesteerd in
de bouw, het onderhoud en de verbetering van woningen. Daardoor heeft de fysieke
kwaliteit van het wonen in Nederland een hoog peil bereikt. Uit onderzoek,
waaronder het WBO94, blijkt dan ook dat de fysieke aspecten van het wonen
in de woonbeleving van de meeste burgers geen ernstig knelpunt zijn. Daarmee
is niet gezegd dat er geen verdere investeringen in de gebouwde omgeving nodig
zijn.In het kader van de stadsvernieuwing blijft aandacht nodig voor de fysieke
kwaliteit van de woningen en woonomgeving van de bestaande stad. In het kader
van BELSTATO is een traject uitgezet naar de herijking in 1997. Naast een
toets op de in 1990 aangenomen kosten wordt ook de omgeving – in de
zin van maatschappelijke ontwikkelingen die samenhangen met de stadsvernieuwing –
in kaart gebracht. Deze omgevingsverkenningen zullen in de zomer van 1997
aan de Tweede Kamer worden aangeboden. Hierin zullen de verbanden die er zijn
tussen stadsvernieuwing, stedelijke vernieuwing, bodemsanering, beheer en
onderhoud en de positie van de naoorlogse wijken nader worden geanalyseerd.Behalve in de stadsvernieuwing zullen tevens omvangrijke investeringen
gerealiseerd moeten worden om nieuwe wijken – met name in het kader
van de VINEX – te bouwen. De nodige aandacht zal bij de ontwikkeling
van deze wijken besteed dienen te worden aan de te realiseren kwaliteit van
zowel de woningen als de woonomgeving. Het rijk past bij de daadwerkelijke
ontwikkeling van die wijken overigens een bescheiden rol die zich concentreert
op voorlichting en kennisoverdracht, alsmede op het stimuleren van een effectieve
informatie-uitwisseling tussen betrokken partijen. In dit verband kan gewezen
worden op Kwaliteit op lokatie; een initiatief van VROM voor kennisoverdracht
aan betrokken marktpartijen over de inrichting van toekomstige bouwlokaties.
Hier kan ook het initiatief van Stawon/BNA «Ontwerpen voor Nederland»
(OVN) genoemd worden. Differentiatie van het woningaanbodIk wil in mijn beleid meer nadruk gaan leggen op de effecten die het volkshuisvestingsbeleid
kan hebben voor het leefklimaat in buurten en wijken. Dat is bijvoorbeeld
al tot uiting gekomen in de actieve opstelling van mijn departement bij de
totstandkoming van het onderdeel «Leefbaarheid» van het convenant
kabinet – grote steden. De integrale wijkplannen die de grote steden
ontwikkelen zijn daar een direct uitvloeisel van. In het convenant is ook
aangegeven dat het beleid gericht zal zijn op differentiatie van wijken en
dat rijk en steden zullen nagaan welke maatregelen noodzakelijk zijn om ongewenste
segregatie-effecten tegen te gaan.Er zijn geen eenduidige gegevens beschikbaar die erop duiden dat er sprake
is van een significante toename van ruimtelijke segregatie naar inkomens.
Wel blijkt uit ondermeer het WBO94 dat er wijken zijn – meestal oude
buurten met voornamelijk huurwoningen – waar een groot deel van de huishoudens
moet rondkomen van een laag inkomen. Dat is natuurlijk geen nieuw verschijnsel,
wijken met een concentratie aan lagere inkomens hebben altijd bestaan, net
zo goed als buurten met een concentratie aan hogere inkomens. Bovendien leidt
een concentratie van huishoudens met lage inkomens zeker niet altijd tot leefbaarheidsproblemen.
Toch acht ik waakzaamheid geboden. Door demografische ontwikkelingen, veranderingen
op de arbeidsmarkt en de instroom van migranten worden de steden geconfronteerd
met een overmaat aan huishoudens die uitkeringsafhankelijk zijn, een lagere
beroepsopleiding hebben en/of allochtoon zijn. Mede door in het verleden gevoerd
beleid zijn in een aantal steden relatief eenzijdige wijken ontstaan. Ondanks
dat het woningtekort minder is toegenomen dan verwacht is er nog altijd sprake
van druk op de onderkant van de woningmarkt, zeker in stedelijk gebied. Aangezien
de huidige nieuwbouw slechts in beperkte mate bereikbaar is voor de laagste
inkomens bestaat er een risico van verdergaande concentratie van lagere inkomens
in de genoemde relatief eenzijdige wijken.Het volkshuisvestingsbeleid zal dan ook gericht moeten zijn op een zo
groot mogelijke differentiatie – naar inkomen – van de bevolkingsopbouw
van buurten en wijken. Het is daartoe primair van belang dat het woningaanbod
in zowel de bestaande stad als de nieuwe uitleg zo gedifferentieerd mogelijk
is.In het overleg dat ik met de vier grote steden voer is hier ruimschoots
aandacht aan besteed. Ik vind het dan ook van groot belang om door middel
van herstructurering (sloop, verkoop en verbetering) een meer gedifferentieerd
woningaanbod in de bestaande stad te realiseren. Tegelijkertijd zal een deel
van de nieuwbouw op de VINEX-locaties betaalbaar moeten zijn voor de laagste
inkomens van de doelgroep. Ik streef ernaar om hierover heldere afspraken
te maken met de stadsgewesten. In het hoofdstuk over het nieuwbouwprogramma
is dit nader uitgewerkt. De rol van de woningcorporatiesIn het overleg met de Kamer van 11 oktober en 2 november jl. over het
werkgebied van en het toezicht op woningcorporaties is nader ingegaan op de
rol de toegelaten instellingen bij de leefbaarheid.Ik heb aangekondigd dat de rol van corporaties bij de leefbaarheid in
belangrijke mate gecodificeerd zal worden in een vijfde verantwoordingsveld
in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Daarmee beoog ik tevens te
stimuleren dat corporaties als beheerders van een belangrijk deel van de fysieke
omgeving, hun aandeel leveren in het bevorderen van de leefbaarheid van buurten
en wijken. Voorop blijft staan dat de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor
de leefbaarheid bij de gemeente ligt. De gemeente is immers verantwoordelijk
voor de openbare ruimten, de wegen, de voorzieningen, de handhaving van de
openbare orde etc. Maar corporaties hebben een grote invloed op en een direct
belang bij de leefbaarheid in die buurten en wijken. Zij kunnen daar als sociale
verhuurders maatschappelijk op worden aangesproken.Naar mijn mening mag van corporaties bijvoorbeeld worden verwacht dat
zij– constructief met bewoners, gemeenten en anderen overleggen over
leefbaarheidsproblemen, meewerken aan oplossingen en daartoe zelf ook de nodige
initiatieven ontplooien;– in de fasering en planning van hun investeringsbeleid nadrukkelijk
ook overwegingen van leefbaarheid betrekken, bijvoorbeeld in samenhang met
de gebiedsgerichte aanpak door gemeenten;– binnen de kaders van het BBSH een beleid voeren gericht op de
realisering van gedifferentieerde woonmilieus, zowel in bestaand stedelijk
gebied als op uitleglocaties;– bijdragen aan het bevorderen van de veiligheid in huis (inbraakbestendigheid)
en in de directe omgeving (huismeesters, flatwachten, toezichthouders).Ten aanzien van de werkzaamheden die corporaties op het gebied van de
leefbaarheid mogen ontplooien zullen ook een aantal randvoorwaarden moeten
gelden, bijvoorbeeld:– de activiteiten dienen een directe relatie te hebben met de volkshuisvesting
en het wonen (inclusief de veiligheid van de woning en de directe woonomgeving);– corporaties mogen geen taken verrichten op het terrein van de
maatschappelijke zorgverlening (i.v.m. ouderdom, ziekte, psychische problemen).
Zij mogen dergelijke activiteiten wel faciliteren, bijvoorbeeld door te zorgen
voor de huisvesting.– corporaties mogen zich in beginsel niet bezighouden met activiteiten
die duidelijk tot de verantwoordelijkheid van een ander behoren, maar zij
kunnen andere partijen uiteraard wel aanspreken op hun verantwoordelijkheden.Over het bovenstaande wordt overleg gevoerd met de koepels van woningcorporaties
en de VNG teneinde zo spoedig mogelijk te komen tot voorstellen voor aanpassing
van het BBSH op dit punt. Sociale uitsluitingEen met de leefbaarheid samenhangend probleem is dat van de «stille
armoede» en de sociale uitsluiting. Vanuit de volkshuisvesting zal hieraan
blijvend aandacht worden besteed opdat sociaal zwakkeren niet worden gemarginaliseerd
in de slechtste delen van de woningvoorraad dan wel geconfronteerd worden
met woonlasten waardoor ze in een situatie van «stille armoede»
raken. Mede om die reden is het beleid gericht op matiging van
de huurontwikkeling, het bereikbaar houden van een deel van de nieuwbouw voor
de laagste inkomens van de doelgroep en een meer gerichte inzet van de IHS. 3.2.3. Evenwichtige verdeling van de voorraad naar inkomenIn de brief aan de Tweede Kamer van 2 mei 1990 (TK 1989–1990, 20 691,
nr. 9) is het belang van een evenwichtige verdeling van huishoudens over de
woningvoorraad naar inkomen benadrukt. Daarbij zijn taakstellingen geformuleerd
voor het jaar 2000 ten aanzien van het terugdringen van het aantal huishoudens
behorend tot de doelgroep in de dure huurwoningenvoorraad en van het aantal
huishoudens met hogere inkomens uit de goedkope huurwoningenvoorraad. Tevens
is aangekondigd dat in het midden van de jaren negentig de balans zou worden
opgemaakt wat betreft de voortgang van dit beleid. Met het navolgende wil
ik daaraan invulling geven.Uit het WBO94 blijkt dat de taakstelling met betrekking tot het terugdringen
van het aantal huishoudens uit de doelgroep van beleid uit de dure huurwoningenvoorraad
inmiddels ruimschoots is gerealiseerd. Er is gemeten dat nog maar 106 000
huishoudens uit de doelgroep in de dure voorraad wonen, terwijl de oorspronkelijke
doelstelling voor 2000 120 000 huishoudens bedraagt. Dit positieve
resultaat kan in belangrijke mate worden toegeschreven aan het met succes
gevoerde fiatteringsbeleid. Uit het WBO '94 blijkt tevens dat als gevolg van
deze ontwikkeling een afnemend deel van het IHS-budget aan de dure huurwoningenvoorraad
besteed hoeft te worden.In die zin draagt de gesignaleerde ontwikkeling bij aan zowel het in de
hand houden van de huurlasten als de beheersbaarheid van het IHS-budget.Wat betreft de voortgang in het realiseren van de taakstelling met betrekking
tot de huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens in de goedkope
huurwoningenvoorraad komt een ander beeld naar voren. Op basis van het WBO94
kan geconstateerd worden dat dit weinig afwijkt van dat uit het voorgaande
WBO, hetgeen uiteraard mede het gevolg is van de autonome positieve inkomensontwikkeling
in de afgelopen jaren. Hierbij dient overigens ook in ogenschouw te worden
genomen dat het WBO94 de stand van zaken per 1 januari 1994 meet, d.w.z. op
een moment dat het instrumentarium ter bevordering van een meer evenwichtige
woonruimteverdeling, zoals met name het BBSH en de Huisvestingswet, recent
waren ingevoerd. Ik verwacht dan ook dat in de komende periode een grotere
vooruitgang in het streven naar een meer evenwichtige woonruimteverdeling
zal worden geboekt, dan is gemeten voor de periode 1990–1994. Dit geldt
eens te meer wanneer de VINEX-lokaties tot daadwerkelijke uitvoering komen.
Het is echter niet erg waarschijnlijk dat de oorspronkelijk in 1990 geformuleerde
EVW-kwantitatieve taakstelling voor het jaar 2000 volledig gerealiseerd zal
worden.Een doelmatige woonruimteverdeling is van belang om de betaalbaarheid
van het wonen, ook voor de laagste inkomens van de doelgroep, te blijven garanderen.
Met het terugdringen van het aantal huishoudens met lagere inkomens uit de
dure huurwoningenvoorraad is hiermee een eerste succesvolle stap gezet. Dit
biedt enige ruimte om genuanceerd te kijken naar de taakstelling ten aanzien
van het terugdringen van het aantal huishoudens in de goedkope huurwoningenvoorraad
met een inkomen boven dat van de doelgroep.Inmiddels blijkt namelijk de directe noodzaak om goedkope woonruimte vrij
te maken voor te duur gehuisveste huishoudens enigszins afgenomen.
Tegelijkertijd krijgt het vraagstuk van de leefbaarheid toenemende aandacht.
Vanuit die invalshoek is het van belang dat een te eenzijdige bevolkingssamenstelling
van wijken wordt vermeden, wat in specifieke situaties kan pleiten voor het
in bepaalde buurten tijdelijk aanvaarden van een groter aandeel huishoudens
met een hoger inkomen in goedkope woningen.Vanuit het streven tot het in de hand houden van de huurlasten in combinatie
met de beheersbaarheid van het IHS-budget acht ik het van essentieel belang
dat er ook in de toekomst voldoende goedkope woonruimte beschikbaar blijft
voor de doelgroep van beleid. Naar verwachting zullen zoals opgemerkt de mogelijkheden
om hier invulling aan te geven in de komende periode toenemen. Tevens zullen
prestatie-afspraken in het kader van de toekomstige ihs-systematiek een extra
impuls kunnen geven. Periodiek zal de vinger aan de pols worden gehouden om
de voortgang van dit beleid te volgen. Indien de resultaten inzake de evenwichtige
verdeling van de woningvoorraad daartoe aanleiding geven zal ik alsdan bezien
of er nog aanvullende maatregelen nodig zijn. In 1997 zal opnieuw een tussenstand
worden gepresenteerd. 3.2.4. Herbergend vermogen van de voorraadNaar aanleiding van de Trendbrief 1993 is uitvoerig gediscussieerd over
het herbergend vermogen van de voorraad. Een betere benutting van de bestaande
voorraad zou de noodzaak tot nieuwbouw kunnen inperken en daarmee tevens de
consumptie van schaarse ruimte en grondstoffen beperken. Hierover is nader
advies gevraagd aan de Raad voor de Volkshuisvesting. In zijn advies geeft
de RAVO aan dat de mogelijkheden van het herbergend vermogen van de voorraad
niet overschat mogen worden. De markt pakt daar waar mogelijk door middel
van splitsing van woningen, functieverandering c.q. herbestemming van panden
de zaak reeds op. Verdergaande sturing dan het rijk inmiddels met het verstedelijkingsbeleid
in VINEX en BELSTATO heeft gegeven wordt door de RAVO niet realistisch geacht.
Ervan uitgaande dat de consument zich niet laat dwingen en de markt inmiddels
oog heeft voor de bestaande mogelijkheden van een beter gebruik van de voorraad,
acht de RAVO een aanvullende en stimulerende rol van het rijk meer op zijn
plaats.Ik onderschrijf het advies van de RAVO. Met het huidige verstedelijkingsbeleid
dat gericht is op een bundeling van wonen en werken in en aan de rand van
de stad wordt het ruimtebeslag voor het wonen in de komende jaren zo laag
mogelijk gehouden. Het nog verder opvoeren van de dichtheden acht ik niet
realistisch zonder de leefbaarheid van buurten en wijken in gevaar te brengen.
Uit het WBO94 kan verder worden opgemaakt dat vooral oudere huishoudens ruim
wonen. De doorstroming van deze huishoudens kan alleen op gang worden gebracht
indien er een voldoende aantrekkelijk aanbod van kleinere woningen wordt gerealiseerd,
zeker indien het ouderen met een redelijk inkomen betreft. Deze uitdaging
ligt primair bij de marktpartijen waarbij de rijksrol vooral stimulerend en
aanvullend zal zijn.Bij het herbergend vermogen dient verder niet alleen naar de nieuwbouw,
maar vooral ook naar het gebruik van de voorraad te worden gekeken. Met het
splitsen van woningen en het herbestemmen van kantoorpanden voor wonen zijn
er enige mogelijkheden om een beter passend aanbod in de voorraad te realiseren.
Ook hierbij geldt dat het te realiseren aanbod voldoende aantrekkelijk moet
zijn voor de consument. Zo hebben met name weer de oudere huishoudens vooral
belangstelling voor driekamer-woningen welke zich niet overal even eenvoudig
door woningsplitsing laten realiseren. Tevens dient er rekening mee worden gehouden dat voor bepaalde typen huishoudens, zoals bijvoorbeeld grote
gezinnen, juist grotere woningen nodig blijven.Desalniettemin zal ik van mijn kant er voor zorgdragen dat in de toekomst
bij woningsplitsing gebruik kan worden gemaakt van het Besluit woninggebonden
subsidies (BWS). Tevens zal in de toekomstige IHS-regeling een sterkere relatie
tussen de omvang van het huishouden en de woonruimte worden gelegd. Het grote
aanbod op de kantorenmarkt leidt ertoe dat op minder gewilde lokaties in de
binnensteden sprake is van een substantiële leegstand in kantoorgebouwen.
Dit leidt op termijn tot verloedering van de leefomgeving. Zeker als men in
aanmerking neemt dat het ook bij een opgaande conjunctuur niet te verwachten
is dat de leegstand op die lokaties aanmerkelijk zal wijzigen. Momenteel studeren
een aantal grote gemeenten op de mogelijkheid om leegstaande kantoren van
matige kwaliteit om te bouwen tot woningen. Zo onderzoeken de Rijksgebouwendienst
en de gemeente Den Haag de haalbaarheid van het ombouwen van leegstaande rijkskantoren
naar woningen.Het bevorderen van de fysieke toegankelijkheid van de voorraad voor de
ouderen acht ik van essentieel belang. Met een doelmatiger gebruik van de
voorraad ten behoeve van de ouderen kan de druk op de nieuwbouw enigszins
worden verlicht. In het hoofdstuk inzake de ouderenhuisvesting kom ik hier
nader op terug. 3.3. De woningbouwopgaveIn dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de kwantitatieve
en kwalitatieve woningbouwopgave, de bereikbaarheid van de (sociale) nieuwbouw
en op de omvang en samenstelling van het indicatieve meerjarenbouwprogramma,
mede in relatie tot de VINEX-afspraken. 3.3.1. De beperking van het woningtekortDe ontwikkeling van het woningtekort voor 1995 zoals geraamd in PRIMOS
1992 (3,5 % gemiddeld in Nederland) was aanleiding om in de Trendbrief 1993
de strategie te richten op het taakstellend reduceren van het woningtekort
tot 2 % in het jaar 2000. In de Trendbrief-1993 is daarom de uitbreidingsbehoefte
voor woningbouw in de periode 1995–2005 opnieuw gedefinieerd naar deze
doelstelling rond het woningtekort.Dit leidde met name voor de periode tot 2000 tot een forse inhaalslag
in de vorm van een aanvullend benodigde produktie van ruim 140 000 woningen.
In de VINEX-convenanten met de BoN-regio's en voor wat betreft de overige
stadsgewesten met de provincies, zijn daaropvolgend de produktie-afspraken
op deze hogere aantallen te bouwen woningen gemaakt.Het woningtekort wordt in het nieuwe WBO bepaald op 137 000 woningen
per 1 januari 1994, terwijl in de Primos-raming 1994 een toename was voorspeld
tot 186 000 woningen per 1 januari 1995. Deze verwachting was gebaseerd
op de achterblijvende groei van het woningaanbod bij de groei van het aantal
huishoudens, een ontwikkeling die zich feitelijk heeft voorgedaan. Uit nadere
analyse blijkt dat een toename heeft plaatsgevonden van het aantal bewoners
van andere (niet-zelfstandige) woonruimte. Daarbij blijkt dat voor het overgrote
deel (circa 80%) bewoning van andere woonruimte plaatsvindt binnen de groep
zelfstandige huishoudens van jongeren tot 25 jaar. Tevens blijkt dat de situatie
van de betreffende groep huishoudens vrij redelijk is. De groep kan gekarakteriseerd
worden als zich bevindend in het voorportaal van de woningmarkt,
nog studerend of pas gestart op de arbeidsmarkt, goed opgeleid en derhalve
met goede inkomensvooruitzichten. Echter, kenmerkend voor deze groep is dat
individueel gezien, de inkomenssituatie onzekerder is geworden (meer tijdelijke
arbeidscontracten e.d.).Uit een nadere analyse van de opeenvolgende WBO's tussen 1982 en 1994
blijkt dat fluctuaties in de huishoudensontwikkeling of het woningaanbod zich
niet altijd direct vertalen in de ontwikkeling van het woningtekort. Het feitelijke
gedrag van consumenten en producenten op de markt, waarbij ze anticiperen
op actuele ontwikkelingen, laat zich dus niet altijd één op
één doorvertalen in een model. Daarmee is overigens niet gezegd
dat er geen verband bestaat tussen aanbod-vraag en tekort op de markt. Indien
het aanbod over een langere periode achter blijft op de kwantitatieve vraag
neemt het woningtekort uiteraard wel degelijk toe. 3.3.2. De kwantitatieve behoefteOp basis van het WBO94 is de raming van de kwantitatieve woningbehoefte
geactualiseerd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van het model gebaseerd op
het «Prognose Informatie Monitoring Systeem» (Primos). Evaluatie
van de vorige raming op basis van deze gegevens wees uit dat de ontwikkeling
van het aantal huishoudens goed is voorspeld. Belangrijke bijstellingen bleken
dus wat dit betreft niet nodig. Conform het kabinetsbesluit inzake de voorstellen
van de Commissie Welschen is de capaciteit van bejaardenoorden constant gehouden
(deze liep in de vorige raming na 1997 demografisch op). Op basis van het
model zou de Primos-raming 1995, indien rekening wordt gehouden met de verwachte
pijplijnproduktie tot en met 1997, resulteren in een kwantitatief bouwprogramma
voor de periode 1997–2003 van indicatief 66 000 woningen per jaar. 3.3.3. Het indicatieve bouwprogramma A. Leefbaarheid en nieuwbouwIn het kader van het grote stedenbeleid en de bevordering van de leefbaarheid
hecht ik grote waarde aan het tot stand brengen van een gedifferentieerd woningaanbod
in de bestaande stad en op uitleglokaties. Ik zet dan ook in op een aanzet
van de herstructureringsopgave in de bestaande stad door middel van extra
sloop (3 500 woningen per jaar) en extra verkoop van huurwoningen (6 000
woningen per jaar). De extra sloop en verkoop van goedkopere huurwoningen
in de bestaande stad brengt een extra inspanning met zich mee ten aanzien
van het aantal sociale huurwoningen op de VINEX-lokaties (van 9 500 per
jaar). Hierbij zal bovendien een deel van de sociale nieuwbouw betaalbaar
moeten zijn voor de lagere inkomens van de doelgroep. Zodoende wordt zowel
een grotere herstructurering van de bestaande voorraad gerealiseerd, alsmede
een grotere differentiatie van de VINEX-lokatie bereikt en wordt dus vermeden
dat een te eenzijdig woningaanbod (zoals in het verleden het geval is geweest)
tot stand komt. Waar mogelijk kan op deze wijze een goedkoper woningaanbod
in voormalige groeikernen worden gerealiseerd. Dit zal de betaalbaarheid van
het wonen en de beheersbaarheid van de IHS in deze gemeenten ten goede kunnen
komen. Het effect van de voorgestelde herstructureringsopgave is dat door
de sloop van 3 500 slechte goedkope huurwoningen de kwantitatieve behoefte
met een overeenkomstig aantal toeneemt1. Het
kwantitatief bouwprogramma komt daarmee vanaf 1997 gemiddeld op 69 500
per jaar uit. B. Indicatief bouwprogrammaUit het WBO'94 blijkt dat het tekort aan goedkope huurwoningen is afgenomen
en het tekort aan dure koopwoningen is toegenomen. Het percentage gewenste
koop onder urgente doorstromers en starters is toegenomen.Als een ruimere groep verhuisgeneigden wordt bezien (alle verhuisgeneigde
doorstromers) dan is deze ontwikkeling nog scherper zichtbaar: per saldo minder
behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen en meer behoefte aan vooral
dure koop.Deze ontwikkelingen hebben zich voorgedaan ondanks ontwikkelingen in het
aanbod van woningen: vergeleken met de berekende nieuwbouwbehoefte in het
Trendrapport 1992 is er relatief weinig huur en relatief veel koop gebouwd.Op grond van de veronderstelde maatschappelijke ontwikkelingen is in de
toekomst een grote vraag naar duurdere woningen te verwachten. In de berekende
nieuwbouwbehoefte komt dit tot uiting door een hoog aandeel koopwoningen met
een prijs boven f 238 0001. Dit gaat
gepaard met een afnemend aandeel goedkope woningen. Uitgedrukt in de categorieën
die in het bouwprogramma worden onderscheiden, ligt de ontwikkeling volgens
de nieuwe prognose in het verlengde van die uit het vorige Trendrapport.Een deel van de duurdere nieuwbouw zal in bestaand stedelijk gebied moeten
worden gerealiseerd, met name ook in wijken met een overwegend eenzijdig aanbod
van goedkope huurwoningen. De extra herstructureringsopgave in deze wijken
biedt de ruimte om hier marktwoningen te bouwen.Indien de behoefte in de categorie «sociaal» volgens het Trendrapport
in de periode 1995–2004 wordt afgezet tegen de – geraamde – produktie in die sector in de periode t/m 1997, leidt dit er toe dat
er in rekenkundig opzicht met ingang van het programmajaar 1997 (= produktie
in het jaar 1998) geen behoefte aan sociale nieuwbouw meer resteert.Dit betekent derhalve dat het sociaal bouwprogramma vanaf 1997 volledig
gebaseerd zal zijn op de hierbovenbeschreven beleidsmatige gewenste extra
herstructureringsopgave van 9 500 woningen per jaar.Het voorgaande, met verwerking van de geraamde produktie t/m 1997, leidt
tot het volgende indicatieve bouwprogramma: Indicatief nieuwbouwprogramma voor de jaren 1997 t/m 1998
en 1999 t/m 20031 (aantallen x 1 000)  < f 167 000f 167 000 tot f 238 000> f 238 000TotaalRaming produktie 1995 t/m 199710661140307 Nieuwbouwprogramma 1997 t/m 1998 3130 96157 1999 t/m 2003 35,5 80214329,5Indicatief programma 1997 t/m 2003 66,5110310486,51 Programmajaar X leidt tot produktie in jaar X + 1. Programmajaar
1997 t/m 2003 betreft dus produktie in de periode 1998 t/m 2004. 3.3.4. Gerichte inzet van woninggebonden subsidies ten
behoeve van de herstructureringsopgaveIn de huidige situatie wordt ca. 10% van de sociale nieuwbouw betrokken
door huishoudens met een minimum inkomen. Vanwege het toegenomen belang van
een gedifferentieerde wijkopbouw wil ik dat een beduidend groter percentage
van de sociale nieuwbouw kan worden betrokken door huishoudens met een minimum
inkomen. Gezocht zal worden naar een combinatie van randvoorwaarden om dit
doel te bereiken. Financieel gezien gaat het hierbij om het zelfoplossend
vermogen van de sector en bijdragen die te leveren zijn vanuit de IHS en het
BWS-budget. Voor wat betreft het BWS-budget gaat het hierbij dan meer in het
bijzonder om een gerichtere (specifiekere) inzet van middelen.De realisering van woningen in de marktsector op de te herstructureren
lokaties in de bestaande stad zal niet in alle gevallen probleemloos zijn.
Immers, door middel van herstructurering moet (middel)-dure nieuwbouw (in
de bestaande stad) kunnen concurreren met het aanbod in de VINEX-gebieden.Dit zal alleen mogelijk zijn bij het afdekken van de onrendabele voorinvestering
bij herstructurering in bestaand stedelijk gebied. Bij méér
sloop in de slechtere delen van de voorraad (met name particulier bezit) vereist
dat méér – onrendabele – investeringen.Indien een (intensievere) herstructurering niet van de grond komt, zal
dit leiden tot stagnatie van een verdere wijkdifferentiatie in de bestaande
stad. Zo'n beweging vergroot immers het risico van het «wegzuigen»
van koopkrachtige vraag van stadsbewoners naar VINEX en dus een toenemende
«tweedeling». Op deze wijze zou wederom het risico ontstaan van
eenzijdige wijkopbouw door «teveel van hetzelfde». Ik acht het
dan ook, vanuit de optiek van het grote stedenbeleid van het Kabinet, nodig
om vanuit het BWS-budget een specifieke ondersteuning te bieden aan deze categorie
herstructurerings-nieuwbouw in de bestaande stad. Ook hierbij zal het gaan
om een meer gerichte inzet van middelen met het doel een bijdrage te leveren
aan de compensatie van de lokatiespecifieke extra kosten voor deze woningen
in de marktsector.De omvang van de rijksbijdrage voor de geschetste herstructureringsopgave
op basis van het BWS zal worden bepaald aan de hand van de actuele gegevens
van het moment ten tijde van de besluitvorming over de Kaderbrief. 3.3.5. De VINEX-convenanten 1995–2005Bij het verschijnen van deze brief zijn VINEX-uitvoeringsconvenanten ondertekend
voor de 7 BON-regio's. Voor de overige 18 stadsgewesten zijn in 1994 akkoorden
tussen rijk en provincies gesloten over de uitvoering verstedelijking VINEX.
Met deze akkoorden en convenanten is in totaal een locatiecapaciteit van 457 000
woningen gemoeid, die in de periode 1995–2005 gerealiseerd zullen worden.
In de afspraken is vastgelegd, dat 2/3 deel hiervan vóór het
jaar 2000 zal worden opgeleverd. In de zogenaamde uitleglocaties zal minimaal
70% van de woningen in de marktsector worden gerealiseerd, terwijl in de lokaties
in bestaand stedelijk gebied wordt uitgegaan van 50% woningen in de marktsector.Op basis van Primos '94 bleek voor de periode tot 2005 ten opzichte van
de VINEX-afspraken een behoefte aan aanvullende woningbouw van ca. 60 000
woningen. In het regeerakkoord is daarom een verhoging van het bouwprogramma
afgesproken met 28 000 woningen tot 2000. Gelet op de afspraken in de
convenanten kwam dat overeen met een aanvullende behoefte aan
lokatiecapaciteit van 24 000 woningen tot het jaar 2000. Besloten is
toen om de convenanten niet meer te wijzigen, maar voor de aanvullende lokatiecapaciteit
anderszins een oplossing te zoeken. Gelet op de uitkomsten van de laatste
woningbehoefte-raming is de noodzaak hieraan ontvallen. De bij het regeerakkoord
afgesproken beperkte beleidsintensivering ten behoeve van aanvullende lokatie-capaciteit
is dan ook geschrapt. Aangezien in de huidige VINEX-convenanten, ten opzichte
van de recente behoefteraming, slechts een beperkte capaciteitsruimte aanwezig
is om fluctuaties in de woningbehoefte-ontwikkeling op te vangen, respectievelijk
om compensatie te bieden voor eventuele tegenvallers in de lokatiecapaciteit,
vraag ik de regio's en provincies waar nodig en mogelijk (uiteraard binnen
de kaders van het vigerend ruimtelijk ordeningsbeleid) aanvullende lokatie-capaciteit
zonder rijksbijdragen te reserveren.Uit het Trendrapport 1995 blijkt een verdere verschuiving in de richting
van dure categorieën woningen. De voorkeuren gaan in overgrote mate uit
naar woonmilieus met eengezinswoningen in een groene omgeving. Als gevolg
van het ruimtelijk beleid zal de woningvraag grotendeels in de VINEX-lokaties
moeten worden opgevangen. Voor wat betreft de woningen en woonomgeving zal
bij de inrichting van de VINEX-lokaties derhalve zorgvuldig gelet moeten worden
op aansluiting op de overheersende vraagvoorkeuren.Door (de samenstelling van) het indicatieve meerjarenbouwprogramma wordt
de mogelijkheid geschapen om bij de uitvoering van VINEX zo goed mogelijk
te voorzien in de benodigde kwaliteit van woningbouw en woonomgeving. De kwalitatieve
verschuivingen in de woningvraag – en de doorvertaling daarvan in het
bouwprogramma – zullen in zijn algemeenheid leiden tot een groter aandeel
marktsectorwoningen in VINEX-lokaties dan gemiddeld 70% en daarbinnen tot
een groter aandeel woningen in de dure prijsklasse. Dit zal in nog sterkere
mate eisen stellen aan de te realiseren plankwaliteit. De realisatie van recente
grote nieuwbouwplannen (bv. Rotterdam, Prinsenland) laat echter zien dat er
een goed evenwicht mogelijk is tussen duurzaam ruimtegebruik en de wensen
van de woonconsument.Anderzijds geven de overwegende vraagvoorkeuren uit het Trendrapport aan
dat ook de opgave voor woningbouw in binnenstedelijk gebied in sterkere mate
een accent op de middeldure en dure sector zal moeten krijgen. De beleidsvoornemens
met betrekking tot intensivering van de herstructurering in bestaand stedelijk
gebied kunnen een bijdrage leveren aan het realiseren van een groter aandeel
marktsectorwoningen in de bestaande stad.Het VINEX-beleid moet mede bijdragen aan een beperking van de groei van
de auto-mobiliteit. Uit analyses van WBO-gegevens van de afgelopen twaalf
jaar blijkt dat er sprake is geweest van een sterke stijging van de afgelegde
kilometers. Deze toename wordt verklaard vanuit:– a. de groei van het aantal huishoudens en– b. het aantal tweeverdieners, wat zorgt voor «kruisforensisme»
(files in alle richtingen) en per saldo voor een toegenomen afstand tussen
woning en werkplek.Het gaat hier overigens om de totale mobiliteit, dus zowel auto, fiets
als openbaar vervoer. Ik acht het echter niet alleen van belang om naar de
totale mobiliteit te kijken, maar vooral ook naar het soort mobiliteit. Met
het bouwen en het bundelen van wonen en werken, in en aan de stad, alsmede
het aanleggen van hoogwaardige openbaar vervoer-voorzieningen, wordt beoogd
de automobiliteit te reduceren. Ik ga er van uit dat met de uitvoering
van VINEX – onder de voorwaarde dat tijdig hoogwaardige openbaar vervoer-voorzieningen
gerealiseerd worden – daadwerkelijk een belangrijke bijdrage wordt geleverd
aan de beperking van de automobiliteit in het woon-werk verkeer. 3.4. Huisvesting ouderen 3.4.1. InleidingDe voornaamste aanleiding om bij de realisatie van de doelstellingen op
het terrein van de volkshuisvesting een aparte plaats in te ruimen voor ouderen
is gelegen in de demografische ontwikkelingen, in het bijzonder de dubbele
vergrijzing. Voorts is in de brief Modernisering Ouderenzorg (TK 1994–1995,
24 333, nr. 1) aangekondigd dat ik een nader standpunt met betrekking
tot het vergroten van de toegankelijkheid van de nieuwbouw en de voorraad
voor ouderen zou presenteren.Op dit moment telt Nederland 2,1 miljoen 55+-huishoudens (dit is 30% van
het totale aantal huishoudens in Nederland). Het aantal 75+-huishoudens in
1995 is circa 530 000. In 2020 zal het aantal 55+-huishoudens zijn toegenomen
tot 3,5 miljoen (bijna 50% van alle huishoudens). Het aantal 75+-huishoudens
zal dan zijn gestegen tot 825 000. Deze ontwikkeling houdt in dat een
steeds groter deel van de bevolking nadere eisen zal gaan stellen aan de woning
en woonomgeving. Deze eisen zullen zich toespitsen op de toegankelijkheid
en aanpasbaarheid van woningen, een sociaal veilige woonomgeving en de nabijheid
van zorg- en andere voorzieningen.Het beleid met betrekking tot huisvesting van ouderen draait om twee assen:
enerzijds het beschikbaar zijn van voldoende voor ouderen kwalitatief geschikte
woningen, anderzijds de betaalbaarheid van de woonruimte. Vertrekpunt van
beleid is het bevorderen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen
in de eigen vertrouwde omgeving. Het welbevinden van ouderen in de eigen wijk
vraagt om een integrale aanpak op lokaal niveau. Hier ligt een belangrijke
relatie met de inspanningen op het gebied van leefbaarheid.De aandacht zal in de eerste plaats uit moeten gaan naar de voorraad.
Het zijn de bestaande woningen, de bulk van het aanbod, die toegankelijk moeten
worden gemaakt. In de toekomst zal nieuwbouw steeds minder de oplossing kunnen
bieden voor huisvestingsproblemen van ouderen. Dit geldt zeker als het gaat
om ouderen die tot de doelgroep behoren.Naast de ouderen behorende tot de doelgroep is er op dit moment al een
categorie koopkrachtige ouderen die als kritische consumenten vraag uitoefenen
naar specifieke woonvormen voor ouderen in de koop- en huursector. Deze groep
neemt naar verwachting in omvang toe. Bij het aanbod zal hiermee terdege rekening
moeten worden gehouden. 3.4.2. Algemene positie ouderenOp basis van de gegevens van het WBO94 en het onderzoek Bewoners Nieuwe
Woningen 1994 komt het navolgende beeld ten aanzien van de ouderen naar voren.Vooral dankzij de gunstige pensioenopbouw maakt een groeiend aandeel van
de ouderen een positieve inkomensontwikkeling door. Een sterk afnemend aandeel
van de ouderen zal in de toekomst tot de doelgroep van beleid horen. Tegelijkertijd
is en blijft er een groep ouderen bestaan die niet profiteert van deze welvaartontwikkeling
en aangewezen blijft op louter de AOW. Deze groep zal in absolute aantallen
licht afnemen, maar tegelijkertijd een groeiend aandeel van de
doelgroep van beleid vormen.Voorts zijn de ouderen oververtegenwoordigd in de huursector. Dit wordt
mede veroorzaakt door het feit dat een grote groep oudere eigenaar. bewoners
na hun 55ste op zoek gaat naar een huurwoning. Doorgaans wonen oudere huishoudens
relatief ruim veelal in woningen met 4 of meer kamers. De verhuisgeneigdheid
bij deze groep is echter doorgaans laag. Indien men wel wil verhuizen is er
een sterke voorkeur voor 3-kamerwoningen, waarbij veel 65-plussers belangstelling
hebben voor gestapelde bouw (appartementen). De vraag naar specifieke bejaardenhuisvesting,
woon-zorg eenheden en serviceflats manifesteert zich vooral bij de 75-plussers.De afgelopen jaren is het IHS-gebruik onder de ouderen gegroeid en dan
vooral onder de groep van 75-plussers. Met name alleenstaande ouderen met
alleen AOW, gehuisvest in de duurdere huurwoningen, hebben problemen om de
huidige huurlasten op te brengen. 3.4.3. Beleidslijn ouderenhuisvestingDe verantwoordelijkheid voor de realisatie van voldoende geschikte huisvesting
voor ouderen ligt bij gemeente en marktpartijen. Op grond van het BBSH hebben
woningcorporaties als hoofdtaken de zorg voor huisvesting van mensen met lagere
inkomens en het aanbieden van geschikte huisvesting. In de beleidsplannen
van de corporaties zal een en ander tot uiting moeten komen. Alleen als partijen
deze verantwoordelijkheid niet of niet voldoende oppakken, kan interventie
geboden zijn. Voor het overige stuurt het rijk via tijdelijke subsidieregelingen,
zoals voor liften bij bestaande woningen, en voorlichting. Het stimuleren
van nieuwe ontwikkelingen vindt plaats via de experimenten van de Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting (SEV).De belangrijkste vraagstukken zijn de toegankelijkheid van zowel de voorraad
als de nieuwbouw (aanpasbaar bouwen), alsmede de betaalbaarheid. Onderstaand
wordt hier nader op ingegaan. a. ToegankelijkheidVergroting van de toegankelijkheid van de bestaande woningvoorraad beschouw
ik als de belangrijkste opgave bij de huisvesting van ouderen. Op vele plaatsen
in het land worden door gemeenten en corporaties al de nodige activiteiten
ontplooid. Dit proces verdient extra impulsen. Alle partijen kunnen hierop
aangesproken worden. Een eerste belang is het gericht toewijzen van geschikte
woningen aan ouderen. Gemeenten kunnen overwegen een deel van de voorraad
specifiek voor ouderen te reserveren. Bij de woningtoewijzing speelt voor
ouderen de woonomgeving een niet te onderschatten rol.Er bestaan op dit moment al enkele instrumenten om de toegankelijkheid
van bestaande woningen voor ouderen te verbeteren. De gemeente heeft de beschikking
over middelen in het kader van het BWS t.b.v. ingrijpende verbetering en de
Wet voorzieningen gehandicapten. In het recente verleden zijn de middelen
van de zogenaamde f 2 000,- regeling, bedoeld voor kleine aanpassingen
aan de woning tot een bedrag van f 2 000, ook overgeheveld naar
het Gemeentefonds. Ook de liftenregeling moet hier worden genoemd, waarover
hierna meer. De SEV tenslotte ontwikkelt een programma voor het bouwkundig
«opplussen» van woningen en wooncomplexen. LiftenVoor nog veel flatwoningen, in gebouwen met vier of minder bouwlagen,
geldt dat de woningen alleen per trap zijn te bereiken. Dit kan voor ouderen
op den duur een onneembare hindernis vormen. Dit terwijl de flatwoningen (gelijkvloers)
over het algemeen door ouderen zeer gewaardeerd worden.Volgens berekening van de SEV gaat het om ongeveer 730 000 na-oorlogse
flatwoningen, waarvoor naar schatting 27 000 liftinstallaties zouden
nodig zijn om deze woningen beter toegankelijk te maken.Naar aanleiding van de evaluatie van de «Tijdelijke Regeling geldelijke
steun liftplaatsing bij bestaande woongebouwen» heb ik onlangs besloten
de regeling aan te passen om in te kunnen spelen op liftplaatsing bij woongebouwen
met smalle portieken, die onvermijdelijk gepaard gaat met bouwkundige ingrepen
en hoge investeringskosten. De regeling loopt af per eind 1996. Over de uitvoering
van het door het vorige Kabinet genomen besluit om het VROM-budget «Knelpunten
ouderenbeleid», waaruit de liftensubsidies worden betaald, over te hevelen
naar de gemeenten (f 13 mln in 1997 en f 18 mln vanaf 1998) zal
nog nader overleg plaatsvinden met de VNG. Wet voorzieningen gehandicapten (WVG)Op 1 april 1994 is de WVG van kracht geworden. Op voet van deze wet dragen
gemeenten zorg voor de verstrekking van woonvoorzieningen, vervoersvoorzieningen
en rolstoelen. De WVG is een raamwet, wat betekent dat gemeenten beleidsvrijheid
hebben om de omvang en de inhoud van het lokale voorzieningenpakket te bepalen.
Ook de WVG is onlangs geëvalueerd. Uit deze evaluatie blijkt allereerst
dat er een goed voorraadbeheer wordt gevoerd in de zin dat meer dan voorheen
gekeken wordt naar de mogelijkheid te verhuizen naar een reeds eerder aangepaste,
dan wel een eenvoudiger aan te passen woning. Verder blijkt dat gemeenten
de WVG-middelen – naast individuele aanpassingen voor gehandicapten –
ook gebruiken voor aanpasbaar bouwen, zij het nog in geringe mate. Gemeenten
hebben de mogelijkheid méér WVG-gelden te besteden voor aanpasbaar
bouwen, het verbeteren van de toegankelijkheid van woningen of het geschikt
maken van woningen voor ouderen. Dit laatste temeer, daar uit de evaluatie
van de WVG blijkt, dat het aantal aanvragers van woonvoorzieningen voor bijna
60% bestaat uit ouderen. OpplussenDe SEV is momenteel bezig met het ontwikkelen van een nieuw instrument
gericht op het vergroten van de voorraad woningen die geschikt is voor iedereen,
inclusief ouderen en gehandicapten. Dit wordt het «opplussen»
genoemd. Gedacht kan hierbij worden aan maatregelen die betrekking hebben
op de aanpassingen van de algemene ruimten van woongebouwen (drempels, trappen,
liften), aanpassingen aan de entrees van woningen (drempels) en aanpassingen
aan de binnenkant van woningen (drempels, aanpasbaar keukenblok, lichtschakelaars,
beugels).In samenwerking met de SEV zal bij wijze van experiment in 1996 een twintigtal
projecten in de praktijk worden uitgevoerd, met in totaal 2200 woningen. Doel
is zowel een exacter inzicht te krijgen in de praktijkkosten als de produktontwikkeling
door fabrikanten te stimuleren. Om de betrokken corporaties over de streep
te trekken wordt een premie per op te knappen woning in het vooruitzicht gesteld.
Van de corporatie wordt een initieel onrendabele investering verwacht. Ook
van de gemeente wordt een bijdrage verwacht. Aan de hand van
de resultaten van dit experiment zal eind 1996 worden besloten over vervolgacties. Rol woningcorporatiesDe woningcorporaties spelen naar mijn mening een cruciale rol bij de verbetering
van de toegankelijkheid. Dit wordt ook van die zijde onderkend. In het voorstel
voor een Nationaal Programma Volkshuisvesting wordt aangekondigd dat woningcorporaties
met gemeenten, voor een periode van vier jaar, afspraken zullen maken over
de wederzijds te leveren prestaties, onder meer ten aanzien van het voorraadbeleid
en de woonomgeving. Ik ben van mening dat bij de prestatie-afspraken tussen
corporaties en gemeenten de toegankelijkheidsbevordering van de voorraad een
belangrijk onderdeel dient uit te maken. In het overleg dat ik frequent met
de landelijke centrales van woningcorporaties en met de VNG voer zal ik hiervoor
uitdrukkelijk de aandacht vragen.Corporaties kunnen behalve door het fysiek beter toegankelijk maken van
de woningen, ook door middel van aanvullende dienstverlening er voor zorgen
dat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. Recente voorbeelden hiervan zijn
de zogenaamde service-plus-pakketten van bepaalde corporaties, waarbij fysieke
aanpassingen in de woningen plaatsvinden, een alarmeringssysteem wordt geïnstalleerd
en tevens afspraken worden gemaakt met andere instellingen over zorg- en dienstverlening.
Daarbij past de kanttekening dat de corporaties in beginsel geen taken mag
verrichten op het terrein van de (maatschappelijke) zorgverlening. Zij mogen
dergelijke activiteiten wel faciliteren, bijvoorbeeld door het zorgen voor
adequate huisvesting, alsmede door andere partijen krachtig aan te spreken
op hun verantwoordelijkheden. Aanpasbaar bouwenZeker bij de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de eis van
toegankelijkheid. Door reeds bij het ontwerp en de bouw rekening te houden
met eisen van aanpasbaar bouwen kunnen belangrijke voordelen worden geboekt.
Aanpasbare woningen zijn zo gebouwd dat ze betrekkelijk eenvoudig en tegen
lage kosten kunnen worden aangepast wanneer een bewoner een handicap heeft
of krijgt.Daardoor kan verhuizing uit de vertrouwde omgeving worden voorkomen. Omdat
het geen leeftijdgebonden woningen zijn is het tevens een duurzame investering.
Uit onderzoek van de SEV en de Nationale Woningraad naar aanleiding van 40
praktijk-experimenten is gebleken dat het aanpasbaar bouwen van woningen met
betrekkelijk weinig meerkosten (maximaal ca. duizend gulden per woning) is
te realiseren.Weliswaar blijkt uit onderzoek dat aanpasbaar bouwen gemeengoed aan het
worden is en dat voor een niet onbelangrijk deel de eisen van aanpasbaar bouwen
al worden gerealiseerd. Tevens kan echter worden geconstateerd dat dit nog
niet geldt voor alle eisen. De grootste knelpunten vormen de opstap van buiten
naar de voordeur, de vrije doorgang van de deuren (woonkamer, voordeur en
toilet) en de afmetingen van het toilet. Ik overweeg daarom in het Bouwbesluit
een minimumpakket aan eisen op te nemen (conform de adviezen van de SEV).
Alvorens hierover echter een definitieve beslissing te nemen, wil ik eerst
de mening van de praktijk vernemen. Binnenkort zal ik mijn voornemen om eisen
van aanpasbaar bouwen op te nemen in het Bouwbesluit voor advies voorleggen
aan het Overleg Platform Bouwregelgeving. Zo nodig zal een nadere kosten/baten-analyse
worden uitgevoerd. In dit verband moet ook stil gestaan worden bij de effecten van minimumeisen
van aanpasbaar bouwen voor de bestaande woningen. Bij een ingrijpende verbetering
respectievelijk hoogniveau-renovatie van bestaande woningen (waarvoor een
bouwvergunning is vereist) zijn in principe de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit
van toepassing, dus ook de minimumeisen van aanpasbaar bouwen.Voor de bestaande woningen die niet ingrijpend behoeven te worden verbeterd
zijn andere instrumenten inzetbaar, zoals voorlichting en kennisoverdracht.
Mijn verwachting is dat de eerdergenoemde opplus-experimenten aan het denken
over toegankelijkheidsbevordering van de voorraad een belangrijke impuls kunnen
geven.Los van het Bouwbesluit heeft de gemeente mogelijkheden aanpasbaar bouwen
te bevorderen. Gemeenten kunnen immers uit de eigen middelen van het Gemeentefonds
extra bijdragen verstrekken indien de woningen voldoen aan extra door de gemeente
gestelde eisen in een verordening op basis van de Gemeentewet. b. BetaalbaarheidIn paragraaf 3.3.4 is al in algemene zin ingegaan op de betaalbaarheid
van de nieuwbouw, deels ook voor de laagste inkomens van de doelgroep. Gelet
op het aandeel van ouderen in het laagste inkomenssegment zullen ook zij hier
baat bij hebben. Nieuwbouw zal nodig blijven om bestaande tekorten aan bepaalde
typen woningen voor ouderen in de regio weg te werken. Eveneens zal nieuwbouw
nodig zijn daar waar de voorraad niet tijdig oplossingen kan bieden.Het wonen in specifieke huisvesting voor ouderen (aanleunwoning, serviceflat,
woonzorgcomplex), moet betaalbaar blijven, mits er op een sobere en doelmatige
wijze invulling aan is gegeven. De analyses die zijn uitgevoerd in het kader
van de toekomst IHS laten zien dat ouderen in een aantal gevallen duurder
moeten wonen vanwege extra bouwkundige voorzieningen. Met name woonzorgcomplexen
kennen deze voorzieningen (overdekte, brede buitengangen en galerijen, gemeenschappelijke
ruimten, een grotere lift voor een hoog/laag-bed). In de voorstellen voor
een nieuwe Wet IHS wordt hier rekening mee gehouden. 3.5. De gezamenlijke inspanningIn de komende periode zullen nog forse opgaven moeten worden gerealiseerd.
Voor een belangrijk deel zal de markt zijn werk kunnen doen. Partijen hebben
een grotere eigen verantwoordelijkheid gekregen en er is geen directe aanleiding
om te verwachten dat ze die niet waar zullen kunnen maken. Uit de trendprognoses
komt naar voren dat de meeste huishoudens naar verwachting een positieve welvaartsontwikkeling
zullen doormaken. De toekomstige consument is in beginsel in staat meer voor
zijn huisvesting te betalen, maar dan dient de prijs wel in evenwicht te zijn
met de kwaliteit van het aanbod. Kortom, dit vergt een hoogwaardig aanbod.De rol van het rijk zal hierbij primair aanvullend en stimulerend zijn,
teneinde te waarborgen dat de gewenste prestaties geleverd worden. Concreet
betreft dit vooral het scheppen van goede randvoorwaarden, het leveren van
bijdragen in de sfeer van kennisoverdracht en het kritisch en nauwlettend
volgen van de ontwikkelingen op de markt. Met de VINEX-contracten, BELSTATO,
het Plan van Aanpak DUBO en het zorgdragen voor een adequate toezichtstructuur
voor de sociale huursector geeft het rijk nader invulling aan zijn verantwoordelijkheid. Met betrekking tot de taken voor de toekomst is tevens aangegeven dat
daar waar nodig gerichte interventies zullen plaatsvinden vooral ten behoeve
van de lagere inkomensgroepen. Concreet zijn daarbij vooral de volgende zaken
aan de orde gekomen:A. de zorg voor de betaalbaarheid van het wonen en dan met name voor de
lagere inkomens, wat wordt vertaald in:* gematigd huurbeleid* gerichte inzet van de huursubsidie* doelmatig voorraadbeheer en evenwichtige woonruimteverdelingB. grotere aandacht voor de leefbaarheid en dan vooral het bevorderen
van een gedifferentieerd woningaanbod in zowel de oude wijken als op de nieuwe
uitleglokaties. Dit vertaalt zich in:* grotere inspanning t.a.v. de herstructurering van de bestaande stad
teneinde een groter aandeel hoogwaardig aanbod in de oude wijken van de grond
te krijgen* een hoger sociaal bouwprogramma te realiseren dan de huidige behoefte
rekentechnisch uitwijst ter ondersteuning van het genoemde herstructureringsbeleid* een groter deel van de sociale nieuwbouw betaalbaar maken voor de laagste
inkomens van de doelgroep teneinde ook op de VINEX-lokaties een gedifferentieerde
wijkopbouw te kunnen realiserenC. het bevorderen van de toegankelijkheid in financieel en fysiek opzicht
van de woningen voor de ouderen, m.n. voor de minder draagkrachtige ouderen.
Dit wordt geconcretiseerd in het streven naar levensloopbestendige nieuwbouw
en gerichte aanpassingen van de voorraad voor de ouderen.Het rijk en de marktpartijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het
realiseren van de genoemde opgaven, ook wat betreft het dragen van de kosten.Dit betekent naar mijn opvatting:– dat burgers in de regel – mede gelet op de positieve inkomensontwikkeling
die ze naar verwachting de komende jaren zullen doormaken – in staat
zijn zelf een hoogwaardige woonkwaliteit te bekostigen;– dat de corporaties – binnen de randvoorwaarde van duurzame
financiële continuïteit (revolving fund) – zullen moeten zorgen
voor goede en betaalbare huisvesting van met name de doelgroep van beleid;– het rijk nadere specifieke ondersteuning biedt daar waar nodig,
voor met name de doelgroep door middel van:* de subjectsubsidiëring: in de toekomstige IHS-systematiek wordt
gekozen voor een meer gerichte inzet van de bijdragen. Een uitwerking daarvan
treft U aan in de afzonderlijke brief over de toekomst van de IHS. Binnen
het toekomstig IHS-budget wordt expliciet rekening gehouden met de kosten
welke het beleid met name ten aanzien van de betaalbare nieuwbouw en de ouderenhuisvesting
in de voorliggende brief met zich meebrengen.* de objectsubsidiëring: met vooral het stadsvernieuwingsfonds en
het BLS levert het rijk een substantiële bijdrage met meerjarige zekerheid.
Met het BWS zal een zelfde koers worden ingeslagen, waarbij een meer gerichte
inzet van het BWS wordt voorgestaan. Deze inzet van BWS-gelden ten behoeve
van een gedifferentieerd aanbod in de bestaande stad en op de nieuwe uitleglokaties
vergt een bestuurlijke inbedding. Hiertoe zullen achteraf controleerbare prestatie-afspraken
met de budgethouders worden gemaakt teneinde een doelmatige inzet van de gelden
te waarborgen. Hierbij moet in ieder geval worden gedacht aan afspraken
inzake de te realiseren aantallen, de differentiatie en de toewijzing.De omvang van de rijksbijdrage voor de geschetste herstructureringsopgave
op basis van het BWS zal worden bepaald aan de hand van de actuele gegevens
van het moment ten tijde van de besluitvorming over de Kaderbrief.Voor wat betreft de bijdrage van de corporaties is de vermogensontwikkeling
in deze sector van groot belang. Ik heb de indruk dat de vermogensontwikkeling
op macro-niveau een positieve ontwikkeling doormaakt. Ik ben mij echter sterk
bewust dat nadere keuzes betreffende de huurontwikkeling van grote invloed
zijn op het toekomstige vermogensplaatje van de sector. Gelet op deze onzekerheidsmarges
ben ik niet voornemens al te snel conclusies te trekken omtrent de exacte
bijdrage van de sector aan de gemeenschappelijke volkshuisvestingsopgaven.
Het handhaven van het opgebouwde maatschappelijk geïnvesteerde vermogen
vereist namelijk een zorgvuldige en afgewogen benadering.Op dit moment ben ik bezig met een eerste rekenschema waarbij de vermogensontwikkeling
van de sociale huursector wordt afgezet tegen de investeringsopgave op de
vijf onderdelen te weten:– betaalbare nieuwbouw– onderhoud en verbeteringen inclusief herpositionering van de voorraad– duurzaam bouwen– ouderenhuisvesting– leefbaarheidGelet op zowel het belang als de complexiteit van deze materie heb ik
een beroep gedaan op onafhankelijke externe deskundigheid om dit rekenschema
nader te toetsen. Indien nodig zal daarbij tevens de expertise van de sector
zelf worden betrokken. Ik zal U nog nader berichten wanneer het inzicht in
het zelfoplossend vermogen van de sector, afgezet tegen de investeringsopgaven,
beschikbaar komt. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. Tommel BIJLAGE 1Analyse huurbeleid in 1995, aan de hand van de CBS-huurenquêteDe gemiddelde huurontwikkeling vertoont in de afgelopen jaren een dalende
tendens. Deze heeft zich in 1995 voortgezet. Gemiddeld is sprake van een percentage
van 4,7. Bij zowel de sociale (4,6%) als de particuliere sector (5,0%) is
een huurverhoging gerealiseerd die een half procent lager is dan in 1994.
Onderstaand is een overzicht gegeven van de gemiddelde huurprijsontwikkeling
in de afgelopen jaren. Tabel 1.1. Gemiddelde huurprijsontwikkeling in de jaren
1992–1995, uitgesplitst naar categorie verhuurder (in procenten)  1992199319941995woningvoorraad
(x 1000) totaal Nederland5,65,45,24,73 166      sociale huursector5,65,45,14,62 317– toegelaten instellingen5,65,45,14,62 144– gemeentelijke woningbedrijven5,65,45,64,8272particuliere sector5,45,45,55,0674 –
institutionele beleggers5,55,45,44,9299 –
kleine particuliere beleggers5,35,25,75,4374Bron: CBS-huurenquête; inclusief harmonisatie ineens.Gezien het huidige lage inflatieniveau mag worden aangenomen, dat de dalende
lijn in de huurontwikkeling zich in 1996 verder zal doorzetten. Daarbij kan
het wetsvoorstel procesvereisten voor huurverhogingen boven een bepaald percentage
(X) een positieve rol vervullen. Tevens is van belang, dat de Landelijke Koepels
van Woningcorporaties zich in hun voorstel voor een Nationaal Programma Volkshuisvesting
sterk maken voor een gematigde huurontwikkeling.De kloof tussen de huidige en gewenste huur kan overbrugd worden door
geleidelijke boven- of ondergemiddelde huurverhoging dan wel door harmonisatie
ineens.De differentiatie in de jaarlijkse huurverhoging is nog steeds groeiende.
Een vergelijking van de huurverhogingen in Nederland over de jaren 1992 tot
en met 1995 geeft het volgende beeld. Tabel 1.2De toenemende spreiding doet zich bij alle sectoren voor. Uit de grafiek
komt ook duidelijk de dalende tendens inzake de huurverhogingen naar voren.
Met name het aantal woningen dat een huurverhoging tussen de 0 en 4% heeft
gekregen is in vergelijking tot vorige jaren fors toegenomen. {{ GRAFIEK }}Uit extern onderzoek van het RIGO1 blijkt
een toenemend gebruik van de harmonisatie ineens. Dit is mogelijk indien de
woning opnieuw wordt verhuurd. Ingeschat wordt dat bij ruim 10% van dergelijke
mutaties een harmonisatie wordt toegepast. Een aantal jaren geleden lag dit
percentage nog onder de 5%. Tegenover het toegenomen gebruik staat dat de
daarbij toegepaste huurverhoging (huursprong) gemiddeld afneemt. BIJLAGE 2De koopkrachtontwikkeling op huishoudniveauEen verandering van de huurquote zegt op zich niets over de koopkrachtontwikkeling,
maar laat alleen zien welk deel van het inkomen (op een bepaald moment) wordt
besteed aan de huur.Teneinde na te gaan hoe de koopkracht zich voor het inkomensdeel exclusief
de huurcomponent heeft ontwikkeld, is op basis van de WBO-gegevens voor de
periode 1986–1994 de nominale en reële verandering van:A. het (totale) netto-huishoudinkomen bekeken;B. het «resterend» netto-huishoudinkomen (= na aftrek van
de huur en eventuele IHS) bekeken.Een en ander laat zien of de huishoudens al dan niet op het overige bestedingspakket
hebben moeten bezuinigen, teneinde de huur te kunnen blijven betalen.Er dient overigens nadrukkelijk voor ogen gehouden te worden dat de onderstaande
cijfers betrekking hebben op het gemiddelde netto-huishoudinkomen van bepaalde groepen huishoudens en dat individuele gezinnen een andere
ontwikkeling doorgemaakt kunnen hebben. Verder is van belang dat in deze benadering
de samenstelling van de beschouwde groepen huishoudens in de loop der tijd
uiteraard (iets) verandert: er vindt in- en uitstroom plaats.Dit wijkt qua methodiek op zich dus af van de individuele koopkrachtplaatjes
die jaarlijks door het kabinet wordt opgesteld, omdat deze betrekking hebben
op het vrij besteedbare inkomen van standaardgezinnen (waarvan de sociale
status niet verandert).Dit laat echter onverlet dat een en ander qua uitkomsten – mede
vanwege het feit dat nader is uitgesplitst naar een specifieke groep als de
huishoudens met een minimumtabel-inkomen conform de IHS-norm – vrijwel
hetzelfde oplevert. Tabel 2.1. Ontwikkeling netto-huishoudinkomen, periode
1986–1994  19861994   (nominaal)(reëel)Doelgroep van beleid1:    onderkant doelgroep100121,0106,6tussengroep100116,3102,5 bovenkant doelgroep100119,0104,8    Overige huurders100126,2111,11 De doelgroep van beleid is opgesplitst in alle huurders die
qua huishoudinkomen vallen in de eerste IHS-kolom (= onderkant doelgroep;
degene die in het midden van de IHS-tabellen vallen en degene die aan de bovenkant
zitten). * De index geeft zowel de nominale als de reële stijging weer; de
reële huishoudinkomensverbetering is verkregen door de nominale index
te corrigeren voor de inflatie; deze bedroeg in de betreffende periode 13,5%. Tabel 2.2. Ontwikkeling «resterend» netto-huishoudinkomen
(= na aftrek van de huur en eventuele IHS; periode 1986–1994)  19861994   (nominaal)(reëel)Doelgroep van beleid1:    onderkant doelgroep100115,7105,6tussengroep100111,1101,4 bovenkant doelgroep100114,2104,2    Overige huurders100124,1113,21 De doelgroep van beleid is opgesplitst in alle huurders die
qua huishoudinkomen vallen in de eerste IHS-kolom (= onderkant doelgroep;
degene die in het midden van de IHS-tabellen vallen en degene die aan de bovenkant
zitten). * De index geeft zowel de nominale als de reële stijging weer;
de reële huishoudinkomensverbetering is verkregen door de nominale index
te corrigeren voor de inflatie van het overige bestedingspakket; deze bedroeg
in de betreffende periode 9,6%. BIJLAGE 3De kwantitatieve woningbehoefte 1995–2004Tabel 3.1. Nieuwbouwbehoefte 1995–2004 – Primosraming
(aantallen x 1000)  Primos
1994Primos 1995verschil tekort 1995204152– 52inloop 1995-20006917– 52     uitbreidingsbehoefte
1995–1999381365– 15 idem incl inloop
tekort450382– 68 vervanging 1995–199965650nieuwbouwbehoefte 1995–1999515447– 68    uitbreidingsbehoefte 2000–2004254249– 
5 vervanging 2000–200475750 nieuwbouwbehoefte
2000–2004329324–  5 nieuwbouwbehoefte
1995–2004844771– 73In tabel 3.1 is de raming van de kwantitatieve nieuwbouwbehoefte weergegeven
volgens de actuele Primosraming 1995, afgezet tegen de vorige raming van 1994.In tabel 3.2 is vervolgens aangegeven welke behoefte resteert als rekening
wordt gehouden met de bouwproductie die «in de pijpleiding» zit
tot en met het bouwprogramma 1996 (aangegeven zijn de realisatie-jaren; het
bouwprogramma in programmajaar J wordt verondersteld in jaar J+1 in gerealiseerde
woningen te resulteren en in de behoefte in dat jaar te voorzien: realisatie-jaar
ofwel behoefte-jaar genoemd) Tabel 3.2. Afleiding indicatief nieuwbouwprogramma 1997
t/m 2003 – kwantitatief  MvT
1996(x 1 000)TR/PRIMOS 1995(x 1 000) Nieuwbouwbehoefte
1995 t/m 2004844771 Verw. pijplijnproduktie1
1995 t/m 1997307307 Resterende behoefte 1998 t/m 2004 (programmajaren
1997 t/m 2003)537464    = gemiddeld per jaarca.77ca.661 Op basis van de bouwprogramma's in de jaren 1994 t/m 1996.XNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie.XNoot1Zie bijlage 3.XNoot1Prijspeil 1996XNoot1Verkenning huurbeleid verhuurders, Amsterdam, oktober 1995. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24508-1.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl