Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie; Voorlopig verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20062007-30218, nr. B

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

27-11-2006

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2006-2007

30218 nr. B

24-11-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInleidingAanleiding wetsvoorstelInvoeringStelselkeuze en transparantieDeskundigheid bij gemeentenContractvrijheidLocatie-eisenGemeentegrens overstijgende grondexploitatiesRelatie bestemmingsplan tot het exploitatieplanRechtsbeschermingKostensoortenlijstVerevening en risicoverdelingAanbestedingenZelfrealisatieTenslotteOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30218Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 59 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 218Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatieBVOORLOPIG VERSLAG VAN DE VASTE COMMISSIE VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE
ORDENING1Vastgesteld 24 november 2006Het voorbereidend onderzoek heeft de commissie aanleiding gegeven tot
het maken van de navolgende opmerkingen en het stellen van de navolgende vragen.InleidingMet instemming hebben de leden van de fractie van de PvdA kennis genomen van dit wetsontwerp, waarop lang gewacht is en
waarover het afgelopen decennium veel geschreven en gesproken is. Met dit
wetsontwerp wordt een belangrijke stap gezet om tot goede afspraken te komen
tussen publieke en private partijen over de bestemming en betaalbaarheid van
gronden en voorzieningen. De bestemming bepaalt de prijs van de grond. Een
verwachte bestemming leidt in ons dichtbevolkt land tot een levendige grondhandel
met prijsopdrijvende werking, met daarna de druk van de partijen die grond
aangekocht hebben om invloed uit te oefenen op de meest lucratieve bestemming
op de aangekochte grond. Bestemmingen die weinig of geen winst opleveren dreigen
zo het onderspit te delven terwijl ze politiek en maatschappelijk gewenst
zijn.Met dit wetsvoorstel wordt een publiekrechtelijk instrumentarium geboden
voor gemeenten om kosten te verhalen en locatie-eisen te stellen, wanneer
dat privaatrechtelijk niet gelukt is. En dat is een goede zaak. Hoe eerder
het wetsontwerp dan ook daadwerkelijk in de praktijk kan worden ingevoerd,
hoe beter.Bij dit wetsontwerp heeft de CDA-fractie nog
enkele vragen en opmerkingen.De leden van de VVD-fractie hebben met belangstelling
kennis genomen van het wetsontwerp Wijziging Wet Ruimtelijke Ordening inzake
de Grondexploitatie en hebben daarover een aantal nadere vragen.In aanvulling op de vragen van andere fracties, hebben de leden van de
fractie van GroenLinks nog een aantal vragen. De SP-fractie merkt op dat dit wetsvoorstel
de gemeenten een meer op de eisen van vandaag toegesneden publiekrechtelijk
instrumentarium wil bieden voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen
bij particuliere grondexploitatie. Het privaatrechtelijke spoor blijft voorop
staan. Het publiekrechtelijke instrumentarium dat met dit wetsvoorstel wordt
geïntroduceerd fungeert als stok achter de deur, als het overheden en
privaatrechtelijke partijen niet/onvoldoende lukt om afspraken te maken.Eisen voor kostenverhaal, bouwrijp maken, inrichting voor de openbare
ruimte en de nutsvoorzieningen kunnen worden opgenomen in een exploitatieplan.
Het kostenverhaal en de toetsing aan de locatie-eisen vinden plaats via de
bouwvergunning. Gemeenten kunnen een aantal woningbouwcategorieën opnemen
in een bestemmingsplan.Hoewel de wetswijziging met algemene stemmen door de Tweede Kamer is aangenomen
worden er door deskundigen, die er straks in de praktijk mee moeten werken,
veel vraagtekens gezet en wordt er gewezen op talloze hiaten en onduidelijkheden.
Als de bedoeling van de wet is meer duidelijkheid, versnelling van bouwprojecten
en minder juridisering dan vreest deze fractie dat dat doel niet zal worden
bereikt. Ze neemt daarom de vrijheid, daarin gevoed door terzake kundige juristen
en ook door de conclusies en aanbevelingen zoals die zijn geformuleerd door
Vereniging voor Bouwrecht, nog enkele verhelderende vragen te stellen.Met belangstelling hebben de fracties van SGP
en ChristenUnie kennis genomen van dit wetsvoorstel.
Met de doelstelling dat gemeenten kunnen beschikken over een goed instrument
om bij particuliere grondexploitaties kosten te verhalen, te verevenen en
locatie-eisen te stellen, zijn wij het eens. Wel vragen wij ons af, of de
wet niet te gecompliceerd is, hoe zal met andere woorden de werkbaarheid van
de wet in de praktijk zijn. Het kabinet antwoordt de Raad van State dat eenvoudige
oplossingen zijn onderzocht, maar dat een zuiver publiekrechtelijke oplossing
onvoldoende maatschappelijk draagvlak heeft en zelfs kan leiden tot hoge lasten
voor gemeenten, bedrijven en rechterlijke macht. Wij vragen om een heldere
onderbouwing hiervan.Aanleiding wetsvoorstelUit de memorie van toelichting, maar ook uit de behandeling in de Tweede
Kamer, blijkt dat een van de belangrijkste motieven om te komen tot het onderhavige
wetsvoorstel, is gelegen in de wens om de zgn. «freeriders» aan
te pakken. Hieronder wordt dan verstaan grondeigenaren die profiteren van
inspanningen van de gemeente om bestemmingen te realiseren, zonder daaraan
een voldoende financiële bijdrage te leveren. Enerzijds vinden de leden
van deVVD-fractie met de minister dat dit ongewenst
is, anderzijds vragen zij zich af hoe vaak en in welke mate dit probleem zich
eigenlijk voordoet? Als dit zich voordoet, hebben de gemeenten dan voldoende
gebruik gemaakt van het bestaande instrumentarium en rechtvaardigt de omvang
van dit probleem dan, dat ter bestrijding daarvan, dit complexe wetsvoorstel
nodig is?InvoeringOver de invoering maken de leden van de fractie van de PvdA zich enige zorgen. Het aannemen van deze wet is slechts het
begin. Zo zullen ongetwijfeld in de invoeringswet van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening bepalingen uitgewerkt moeten worden, maar ook andere wettelijke regelingen
moeten wijzigingen ondergaan. Hoe lang is de weg nog die te gaan is, welke
stappen moeten nog gezet worden en hoe ziet de regering dit tijdpad voor zich?
Zijn er in de markt al bewegingen gaande waarin vooruitgelopen wordt op de
invoering van dit wetsvoorstel, zowel ten positieve, terugdringen van het
aantal freeriders, als ten negatieve, versnelde grondaankopen
en het versneld indienen van plannen op de meest gunstige plek met de hoogstopbrengende
waarde om nog net te ontkomen aan de gevolgen van deze wetswijziging? Ook
gemeenten moeten inspanningen verrichten voordat tot invoering overgegaan
kan worden door het invoeren van een baatbelasting verordening en door bekostigingsbesluiten
te maken. Geen gemakkelijke zaak en meestal niet de eerste prioriteit van
gemeenteraden. Is bekend of de gemeenten daar al mee begonnen zijn? Worden
gemeenten gestimuleerd en geholpen om dit ingewikkelde bouwwerk op de goede
manier te ontwikkelen?Stelselkeuze en transparantieNa veel discussie, adviezen en overleg met tal van partijen is uiteindelijk
gekozen voor een gemengd stelsel van een publiekrechtelijk instrumentarium
naast publiekprivate overeenkomsten tussen overheden en marktpartijen. De
leden van de fractie van de PvdA kunnen daar begrip
voor opbrengen, gelet op de gegroeide situatie en het noodzakelijke draagvlak
dat nodig is om de voorgestelde maatregelen door te voeren. In de memorie
van toelichting wordt gesteld dat «ook bij een gemengd stelsel voldaan
kan worden aan essentiële voorwaarden met betrekking tot gelijke behandeling,
rechtszekerheid en rechtsbescherming» (pag. 10). Dat moge waar zijn,
maar is zonder nadere waarborgen te eenvoudig gesteld, zo menen de leden van
de PvdA. Zij vragen zich dan ook af, evenals diezelfde leden gedaan hebben
bij de behandeling van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro), of de aandacht
voor de gevaren van de dubbelrol waarin vooral gemeentebestuurders terecht
komen, niet uitdrukkelijker aan de orde gesteld moet worden. Economisch belang
en rechtsbescherming van de eigen inwoners vallen niet zonder meer samen.
Praktijkvoorbeelden laten zien dat maar al te vaak plannen in «achterkamertjes»
gesmeed worden tussen gemeentebesturen en marktpartijen, waarbij exploitatieafspraken
gemaakt worden die regelmatig als vertrouwelijk bestempeld worden. In de memorie
van toelichting wordt dit ook met zoveel woorden toegegeven (blz. 16). Daardoor
komt het democratische proces onder druk te staan en kunnen burgers en raadsleden
achteraf weinig invloed meer uitoefenen op plannen die hun directe levenssfeer
soms behoorlijk beïnvloeden. Hoewel geregeld wordt dat gemeenten in hun
gemeenteberichten melding moeten maken van gesloten overeenkomsten wordt tegelijkertijd
gezegd dat er niet voor gekozen is om de gevolgen van het niet of te laat
bekend maken van de overeenkomsten in het wetsvoorstel te regelen. De leden
van de fractie van de PvdA betreuren dit zeer en hebben noch in de memorie
van toelichting noch in de behandeling in de Tweede Kamer een argumentatie
gevonden voor dit feit. Door het niet verbinden van gevolgen aan het niet
bekend maken wordt alles aan gemeenten zelf over gelaten en die zitten nu
juist in die dubbelrol. Als de leden van de fractie van de PvdA het goed begrepen
hebben heeft de minister echter tijdens de plenaire behandeling van de Wro
in de Eerste Kamer aangegeven deze zorgen over de transparantie en betrokkenheid
van burgers, organisaties en raadsleden met de fractie van de PvdA te delen
en daarop terug te willen komen bij de invoeringswet Wro. Dat zouden zij graag
bevestigd willen zien. De fractie van de PvdA heeft tijdens die behandeling
expliciet gepleit voor oplossingen in de richting van een meer verplichtend
karakter van het in het openbaar melding maken van initiatieven waaraan marktpartijen
met medeweten van de gemeente werken. Niet alleen nadat de overeenkomsten
zijn gesloten, maar ook tijdens het ontwikkelen van de plannen. Het valt de
leden van de PvdA immers op dat de afgelopen jaren steeds vaker het predicaat «vertrouwelijke
informatie» op ontwikkelingsplannen en vooral exploitatieopzetten geplakt
wordt, waardoor de betreffende informatie aan de openbaarheid onttrokken wordt.
Zou het daarom op zijn minst niet van belang zijn om het begrip «vertrouwelijk»
nader te definiëren en van procesvereisten te voorzien?Er is al meerdere malen opgewezen dat veel informatie ten behoeve van
onderhandeling onder de pet blijft en dat lijkt de SP-fractie
met dit wetsvoorstel niet te veranderen. Zoals het IBR erop wijst valt mogelijk
een groot deel van de exploitatieovereenkomsten onder de uitzonderingsgrond
van economisch of financieel belang van de WOB waardoor de met deze wet beoogde
transparantie in elk geval niet automatisch van de grond zal komen. Wat vindt
de minister overigens van de suggestie van het IBR om in de wet duidelijker
het onderscheid/verschil tussen anterieure en posterieure overeenkomsten vast
te leggen?Deskundigheid bij gemeentenEen ander aspect in dit geheel is dat bij vooral kleine, maar ook middelgrote
gemeenten om verschillende redenen, zoals niet toereikende ambtelijke organisatie,
vertraging ontstaat bij het realiseren van bestemmingsplannen en het afgeven
van bouwvergunningen, dit is eerder genoemd als een van de oorzaken voor het
achterblijven van de bouwproductie. De leden van de VVD-fractie zijn bezorgd dat deze complexe wetgeving, ook op deze wijze,
zou kunnen leiden tot verdere vertraging van de bouwproductie in plaats van
de ook door ons zo gewenste versnelling. Wat is de opvatting van de minister
hierover?Het is de VVD-fractie opgevallen dat in deze wet geen sanctie is voorzien
op het niet naleven van de verplichting door de gemeente om het exploitatieplan
jaarlijks te herzien. Dit kan ook leiden tot vertraging door het voeren van
procedures door belanghebbenden. Kan de minister dit verduidelijken?De zorg van de fracties van SGP en ChristenUnie is dat dit wetsontwerp, door een nieuwe planfiguur,
weer veel nieuwe regels in het leven roept, waardoor er weer talrijke juridische
vragen zullen moeten worden beantwoord. Wij vragen ons dan ook af of dit wetsontwerp
past in een streven naar minder regels. Gemeenten beschikken als de wet van
kracht is over een verbeterd instrumenten bij particuliere grondexploitaties.
Wel vragen wij ons af of gemeenten over de kennis en vaardigheden beschikken
die de ontwikkelaars in huis hebben. Er zal toch voldoende kennis moeten zijn
van de markt. Zij zullen in staat moeten zijn goede risico-inschattingen te
maken. Graag vernemen wij de visie van de minister.Zijn de gemeenten niet of onvoldoende in staat om deze zwaardere rol op
zich te nemen, dan zal dit tot onaangename verrassingen leiden, zoals vertraging
van de bouwproductie. Graag de visie van de minister hierover. Kortom, de
nieuwe wet beoogt een effectieve stok achter de deur te zijn, de vraag is
of gemeenten hem kunnen hanteren.ContractvrijheidIs het juist – zo vraagt de CDA-fractie
zich af – dat gemeenten pas verplicht zijn een exploitatieplan op te
stellen als zij ook een bestemmingsplan vaststellen? Vóór dat
moment bestaat er tussen partijen volledige contractsvrijheid.Is de verwachting gerechtvaardigd dat de gemeenten hun contractsvrijheid
optimaal zullen willen benutten en pas bestemmingsplannen zullen opstellen
indien er overeenstemming bestaat met de beoogde ontwikkelaars? Het publieksrechtelijk
kader van het exploitatieplan met de daarbij behorende rechtsbescherming komt
dan dus niet in beeld!Gaarne een reactie van de minister hierop.Is de regering het met de CDA-fractie eens dat het verlangen van financiële
bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk
geoorloofd is, waarbij de mogelijkheid voor wat betreft de hoogte van het
totale kostenverhaal privaatrechtelijk (dus voor de vaststelling van een grondexploitatieplan)
ruimer zijn dan op publiekrechtelijke grondslag? Gaarne een reactie.Bij de behandeling in de Tweede Kamer heeft de minister terecht gezegd
de privaatrechtelijke contractvorming een eerste voorwaarde te vinden. Eerst
de privaatrechtelijke en als het nodig is daarna de publiekrechtelijke invulling, «de
publiekrechtelijke stok achter de deur», aldus de minister. Dit uitgangspunt,
contractuele vrijheid, steunt de VVD-fractie van
harte, maar welke garantie c.q. sanctie is beschikbaar indien de gemeenten
zich aan de wens van de minister weinig gelegen laten liggen en direct het
publiekrechtelijke spoor gaat bewandelen?Waarom heeft de minister ten einde het beginsel van de contractvrijheid
slagkracht te geven, niet gekozen voor een soortgelijke procedure zoals art.
17 Onteigeningswet regelt? «De onteigenende partij tracht hetgeen onteigend
moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen». Analoog zou
dan in het wetsvoorstel een bepaling moeten worden opgenomen die inhoudt dat
uitsluitend tot publiekrechtelijk kostenverhaal kan worden overgegaan, nadat
het niet gelukt is om langs minnelijke weg tot een oplossing te komen (sluiten
exploitatieovereenkomst) en dit niet te wijten is aan het stellen van onredelijke
eisen door het gemeentebestuur. Graag vernemen wij de opvatting van de minister
hierover en of voor een dergelijke regeling gebruik kan worden gemaakt van
de nog te behandelen Invoeringswet?In artikel 6.12 lid 2 is opgenomen dat de gemeenteraad kan besluiten geen
exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie
over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is, waardoor
het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden inzake bouwrijp maken,
de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte
alsmede de regels voor de uitvoering van genoemde werken en werkzaamheden
niet noodzakelijk is (locatie-eisen). De SP-fractie
wil graag een nadere verduidelijking van het begrip «anderszins verzekerd».
Betekent dit dat een gemeente andere zekerheden (zoals bijvoorbeeld een hypotheekrecht
of een bankgarantie) moet vragen aan de grondeigenaar/ontwikkelaar met wie
zij de desbetreffende overeenkomst sluit? Want wat is de situatie als de ontwikkelaar
failliet gaat? Als er geen exploitatieplan bestaat kan de gemeente dan alsnog
kostenverhaal afdwingen? Of moet een gemeente in dit soort gevallen, waarin
er geen exploitatieplan is en het kosten verhaal anderszins verzekerd is,
met de ontwikkelaar afspreken dat eerst wordt gestart met de realisatie van
de openbare voorzieningen, die door de ontwikkelaar volgens afspraak worden
bekostigd?Locatie-eisenDe leden van de CDA-fractie vragen zich af
of een gemeente met deze wet nu in staat is om kwalitatieve locatie-eisen,
o.a. met betrekking tot de uitgiftecategorieën (vrije kavels t.o.v. sociale
woningbouw) en de inrichting van de openbare ruimte, te stellen? Is m.a.w.
duidelijk welke locatie-eisen door de gemeente wél en welke niet mogen
worden gesteld?Is bijvoorbeeld het opnemen van een anti-speculatie-beding (meestal bestaande
uit een plicht tot zelfbewoning van een woning en een verbod tot doorverkoop
voor een bepaalde periode, op straffe van een boete) in een exploitatieplan
toelaatbaar? Hetzelfde geldt voor zogenaamde bindingseisen (al dan niet met
punten – of loting-systemen).De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat voorwaarden die de kring van
woningzoekenden bij kavel-uitgifte beperken, ontoelaatbaar zijn.Ook vraagt de CDA-fractie zich af of het opnemen van eisen t.a.v. de architectenkeuze en de zogenaamde woonkeur (certificaat dat aan woningen
wordt toegekend als deze voldoen aan bepaalde technische eisen) in een exploitatieplan
tot de mogelijkheden behoort. Tot nog toe gold als stelregel dat de gemeenten
bij gronduitgifte de woonkeur niet contractueel aan (project-)ontwikkelaars
kunnen opleggen.Eigenlijk is de vraag hoe het exploitatieplan zich in wezen onderscheidt
van de tot nog toe geldende voorschriften bij een bestemmingsplan? Gaarne
een nadere reactie op deze vragen.De leden van de VVD-fractie signaleren dat
bij marktpartijen (ontwikkelaars en bouwondernemers) grote onzekerheid heerst
hoe gemeenten straks omgaan met het stellen van de zogenaamde locatie-eisen,
op grond waarvan de particuliere eigenaar een gedeelte van zijn grond moet
afstaan voor sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Vooral
bij kleinere plannen in stedelijke vernieuwingsgebieden met dure voorzieningen
zoals ondergronds parkeren en bodemsanering zal hiervoor exploitatietechnisch
geen ruimte zijn. In dat geval komen de desbetreffende locaties niet tot ontwikkeling,
hetgeen zal leiden tot afname in het locatie-aanbod voor ondermeer nieuwe
woningen (dit is in strijd met een belangrijke doelstelling van het wetsontwerp)
en op termijn afnemende inversteringsbereidheid van marktpartijen in stedelijke
vernieuwingsgebieden. Deelt de minister deze visie? En, indien de minister
deze visie deelt, welke maatregelen kunnen genomen worden om de geschetste
ontwikkelingen te voorkomen?Tot het publieke instrumentarium van de Grondexploitatiewet behoort onder
anderen dat gemeenten om locatie-eisen te stellen. Locatie-eisen omvatten
in dit wetsvoorstel zowel eisen aan de aanleg en inrichting van het openbaar
gebied, als eisen aan de verschillende woningbouwcategorieën.Voor wat
dit laatste betreft wordt in de nota naar aanleiding van het verslag een onderscheid
gemaakt tussen drie groepen; sociale sector, private sector en eigenbouw.
Het is echter de vraag of met dit onderscheid ook de beoogde volkshuisvesting-doelstelling
in voldoende mate wordt gewaarborgd. De praktijk is immers weerbarstiger en
laat veel meer categorieën zien toegespitst op de verschillende woonvormen
enwensen van vandaag de dag. Het is de bedoeling dat deze verdere onderverdeling
in een AMvB wordt vastgelegd. De SP-fractie is
benieuwd hoe deze AMvB er uit gaat zien en zich gaat verhouden tot de praktijk,
ook omdat een van deze AMvB afwijkend onderscheid niet is toegestaan.Ten aanzien van de eisen voor woningbouwcategorieën is na een uitvoerige
discussie in de Tweede Kamer een amendement aanvaard dat een ingrijpende wijziging
inhoudt ten opzichte van de oorspronkelijke regeling. In het eerdere ontwerp
was vastgelegd dat de eisen voor woningbouwcategorieën in een bestemmingsplan
zouden worden vastgelegd. Omdat de Tweede Kamer vreesde dat dit een te grote
inperking zou vormen op de gewenste flexibiliteit, is er in het (gewijzigde)
amendement voor gekozen om in bestemmingsplannen en projectbesluiten uitsluitend
percentages op te nemen gerelateerd aan het plangebied. Het is dus niet meer
mogelijk om in een gedetailleerd bestemmingsplan de bestemmingsaanduiding
met daarbij de woningcategorie op de plankaart aan te geven. In het exploitatieplan
(of in een overeenkomst waarin kostenverhaal en locatie-eisen zijn uitgewerkt),
kunnen deze percentages vervolgens worden uitgewerkt per kavel. Aldus fungeert
het exploitatieplan als uitvoeringsplan van hetgeen in het bestemmingsplan
is vastgelegd. Deze fractie vraagt zich af of hiermee een verbetering is ontstaan
ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Er kan nu immers in het bestemmingsplan
niet meer worden gekozen voor een gedetailleerde uitwerking. Dit zou volgens
de minister leiden tot onnodige juridisering en detaillering. Feitelijk wordt
echter de discussie verplaatst naar het exploitatieplan. Dit komt naar
ons oordeel de rechtszekerheid niet ten goede. Graag een reactie van de minister.Bovendien lijkt het of slechts aandacht bestaat voor het vastleggen van
percentages. Zeker indachtig de in de toekomst alleen maar groeiende binnenstedelijke
herontwikkelingsplannen valt het zeer te bezien of deze globale percentageregeling
voor het gehele plangebied beantwoordt aan de veel verdergaande detaillering
van dergelijke plannen. Wij denken dat het niet uitvoerbaar is op deze manier
en verzoeken de minister in ieder geval een toelichting te geven op de reikwijdte
van deze percentage regeling. Deze fractie juicht meer sociale woningbouw
toe maar vraagt zich af wat de waarde van de percentage-regeling in dit verband
beoogt te zijn.Gemeentegrens overstijgende grondexploitatiesDe Grondexploitatiewet is eveneens toepasbaar op gemeentegrens overschrijdende
grondexploitaties. Uiteraard hangt dit af van de vrijwillige samenwerking
van de betrokken gemeenten. Bij belangrijke regionale gebiedsontwikkelingen
kan de provincie met eigen bevoegdheid, in aansluiting op de provinciale regie,
zo nodig zelf het initiatief m.b.t. een gemeentegrensoverschrijdend bestemmingsplan
en daarbij behorende grondexploitatie nemen. Hierbij is er overigens geen
koppeling gelegd met het eventueel in gebreke blijven van de gemeenten.Is de bevoegdheid als een stok achter de deur voor de intergemeentelijke
samenwerking te hanteren, zo vraagt deCDA-fractie
zich af? Gaarne een reactie.Relatie bestemmingsplan tot het exploitatieplanEen exploitatieplan dient gelijktijdig te worden vastgesteld met het bestemmingsplan
of het projectbesluit, zodat duidelijk is welke eisen de overheid stelt aan
de bouwvergunning.Tevens wordt vanwege de nauwe samenhang tussen de plannen een divergentie
in rechtsbescherming onwenselijk geacht. Daarom is er voor gekozen dat tegen
een exploitatieplan, dat gekoppeld is aan een bestemmingsplan, direct beroep
kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Hiertoe wordt artikel
8.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangepast.Wél vraagt de CDA-fractie zich hierbij
af of deze toepassing er niet toe zal leiden dat een exploitatieplan geheel
of gedeeltelijk moet worden vernietigd als er alleen maar iets mis is met
een deel van het bestemmingsplan en in de praktijk met een gedeeltelijke vernietiging
daarvan zou kunnen worden volstaan. Gaarne een reactie.Marktontwikkelingen kunnen aanleiding zijn voor ander uitgiftecategorieën
en/of een andere inrichting van het te ontwikkelen gebied. Dit kan verstrekkende
gevolgen hebben voor de grondeigenaren. Het wetsvoorstel lijkt zich er niet
tegen te verzetten dat bij een herziening van het exploitatieplan de uitgiftecategorieën
en/of de inrichting worden aangepast.Is deze zienswijze juist en zo ja, dan dienen deze veranderingen wél
te blijven passen binnen het bestemmingsplan, neemt deCDA-fractie aan? Gaarne een reactie.Zowel in het advies van de Raad van State als ook bij de behandeling in
de Tweede Kamer is stilgestaan bij de verhouding tussen het bestemmingsplan
en het exploitatieplan. Een bestemmingsplan gaat gepaard met een exploitatieopzet,
waarin globaal de economische uitvoerbaarheid van het plan geregeld is. In
de exploitatieopzet wordt een kostentoedeling gemaakt op basis waarvan een
toerekening kan plaatsvinden aan de eigenaren in het gebied. De leden van
de PvdA hebben wat dit punt betreft behoefte aan
een toelichting op wat er in de memorie van toelichting op pag.
12 staat geschreven: «Voorts is de exploitatieopzet uitsluitend van
belang voor eigenaren en projectontwikkelaars. Daarom is er voor gekozen dit
element niet in het bestemmingsplan op te nemen». Wordt hier nu echt
gesteld dat het belang van een exploitatieopzet niet geldt voor raadsleden
en voor betrokken burgers en organisaties? Hier moet naar het oordeel van
de leden van de PvdA sprake zijn van een misverstand. Hoe kunnen raadsleden
een oordeel vormen over de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan
wanneer ze de exploitatieopzet niet meegestuurd krijgen, waarin uitgelegd
en verklaard wordt hoe het met de kostendragers en de kostenverdeling zit?Naast de exploitatieopzet, die jaarlijks bijgesteld en herzien moet worden,
is sprake van een exploitatieplan. Een exploitatieplan, zoals in deze wet
omschreven, is een nieuwe planfiguur en kan beschouwd worden als een meer
uitgewerkte exploitatieopzet, maar valt als de leden van de fractie van de
PvdA het goed begrepen hebben niet automatisch samen met het bestemmingsplan
(ondanks het gestelde in art. 6.12.4). Er kunnen binnen één
bestemmingsplan meerdere exploitatieplannen bestaan. Daar is wat voor te zeggen
wanneer tenminste die verschillende exploitatieplannen vallen binnen de ene
exploitatieopzet van datzelfde bestemmingsplan. Is dat juist? Wat ingewikkelder
wordt is wanneer er geen of nog geen bestemmingsplan is, maar wel een exploitatieplan
gekoppeld aan een projectbesluit voor een deel van het gebied. Daar kan het
gaan wringen met de verschillende belangen die partijen hebben, die niet vooraf
ingekaderd zijn middels een bestemmingsplan met bijbehorende exploitatieopzet.
Hoe kan in een dergelijke situatie gewaarborgd worden dat de kostentoedeling
van een groter gebied niet onevenredig toegedeeld wordt aan de laatste ontwikkelaars
(eigenaren)? Zeker nu door amendering in de Tweede Kamer ervoor gekozen is
om de woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan te regelen en niet
in het exploitatieplan, lijkt de vraag ook gerechtvaardigd hoe er voor gezorgd
wordt dat ook de sociale woningbouw en de publieke voorzieningen een plek
toebedeeld krijgen in de exploitatieplannen die niet berusten op een bestemmingsplan.
Kan de regering daar nader op ingaan?Het is de SP-fractie niet duidelijk geworden
wat de relatie is tussen structuurvisie, bestemmingsplan en exploitatie plan.
Wil de minister toelichten hoe hij denkt dat dit in de praktijk zal gaan werken.
In een niet bindende zonder inspraak tot stand gekomen visie kunnen uitgangspunten
worden vastgelegd die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening in een
bepaald gebied, inclusief beoogde maatschappelijke functies en ruimte voor
recreatie en natuur. In bestemmingsplan en exploitatie plan wordt dit vorm
gegeven. Beide zijn op verschillende manieren toegankelijk voor inspraak en
beroep. In sommigen gevallen worden ze als één besluit beschouwd.
Wij denken dat de kaders waaraan getoetst gaat worden volstrekt onhelder zijn.
Graag een reactie.Uit het wetsvoorstel vloeit onmiskenbaar een koppeling voort tussen het
bestemmingsplan en het exploitatieplan. Het blijft echter onduidelijk wat
de rechtsgevolgen zijn voor het exploitatieplan, indien het bestemmingsplan
onverhoopt in beroep wordt vernietigd. Datzelfde geldt overigens ook vice
versa. Wat gebeurt er met bouwaanvragen die voldoen aan het bestemmingsplan
op het moment dat het exploitatieplan wordt vernietigd? Geldt er dan een aanhoudingsplicht?RechtsbeschermingBij de behandeling in de Tweede Kamer is door de mnister gezegd, dat dit
wetsvoorstel zal bijdragen tot versnelling van de woningproductie. De leden
van de VVD-fractie constateren echter dat deze
nieuwe wet wel weer een geheel nieuw planfiguur met veel nieuwe regels in
het leven roept. Zo is de rechtsbescherming in dit nieuwe stelsel vrij complex. Er kan
tegen een gelijktijdig met een bestemmingsplan vastgesteld exploitatieplan
beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van
State en tegen een aan een projectbesluit gekoppeld plan bij de Sector Bestuursrecht
van de Rechtbank, met hoger beroep bij de Afdeling.Voorts kan tegen de jaarlijkse herziening van een exploitatieplan gekoppeld
aan een bestemmingsplan rechtstreeks beroep worden ingesteld bij de Afdeling,
maar gaat het om een herziening van een aan een projectbesluit gekoppeld exploitatieplan
dan moet de tussen stap van de Rechtbank worden gemaakt.Dan is er ook nog beroep mogelijk tegen een besluit omtrent een afrekening
en herberekende exploitatiebijdrage, deze volgen dezelfde procedurele lijn,
dus appellabel bij de Afdeling ofwel eerst de Rechtbank en dan de Afdeling.De leden van de VVD-fractie vinden dit gecompliceerd en constateren, dat
in de hele procedure er vele nieuwe mogelijkheden bijkomen voor bezwaar en
beroep die bovendien ook gevolgen zullen hebben voor de geldigheid van het
bestemmingsplan.Graag vernemen wij de opvatting van de minister hierover en hoe dit geheel
zich verdraagt met de opvatting dat dit wetsvoorstel een belangrijke bijdrage
kan leveren aan de versnelling van de woningbouwproductie.Hoe zit het systeem van rechtsbescherming van de burger die het niet eens
is met een groot bouwproject dat in zijn omgeving is gepland nu in elkaar,
vragen de leden van de SP-fractie? Hoe komt hij
aan zijn informatie, hoe kan hij als belanghebbende worden aangemerkt en waar
kan hij protest aantekenen dat ook nog gehoord wordt? Denkt de minister dat
een gewone burger het verschil tussen bestemmingsplan, exploitatieplan en
bouwvergunning snapt en daaraan gekoppeld inziet wat de verschillende beroepsmogelijkheden
zijn?Hoe ziet de minister zijn rol in het kader van de voorlichting en is hij
met deze fractie ook bang dat deze wet heilzaam zal werken voor de adviesbranche?
Dit laatste zal naast meer tijd, rompslomp en bureaucratie ook meer geld betekenen,
goedkoper zal het niet worden. Wat vindt de minister daarvan?KostensoortenlijstGraag willen de leden van de fractie van de PvdA
iets meer inzicht van de regering over de nadere uitwerking van de kostensoorten
die publiekrechtelijk verhaald kunnen worden en over de begrenzing van bepaalde
kostenposten. Bij dat laatste punt worden met name gemeentelijke kosten genoemd,
die als voorbereidingskosten aangemerkt kunnen worden. Zijn er ook een ander
type kosten te bedenken die mogelijk gelimiteerd kunnen worden bijvoorbeeld
het kwaliteitsniveau van de infrastructurele voorzieningen die aangebracht
worden?De leden van de fractie van de PvdA zijn enerzijds van mening dat de wetgever
voldoende duidelijkheid moet geven aan alle partijen over kostensoorten en
berekeningsmethode. Anderzijds vragen diezelfde leden zich af of er wel voldoende
ruimte voor gemeenten overblijft om maatwerk toe te passen. Zodra immers landelijk
vastgesteld gaat worden welke gemeentelijke kosten als voorbereidingskosten
aangemerkt mogen worden, dan is het bepaald niet ondenkbaar dat te weinig
rekening gehouden wordt met de verschillende omstandigheden. Ingewikkelde
binnenstedelijke projecten vragen bijvoorbeeld aanmerkelijk meer voorbereidingskosten
dan een eenvoudig plan in het uitleggebied. De leden van de fractie van de
PvdA dringen er dan ook sterk bij de regering op aan om een kosten differentiatie
aan te brengen voor plannen van verschillende zwaarte. Zou het niet de moeite
waard zijn om eerst in de praktijk te monitoren hoe het met de
uitwerking van deze onderdelen gaat en pas dan overgaan tot het nader regelen
van de hoogte van de kostenposten. Mogelijk ontwikkelt zich een interessante
gedifferentieerde praktijk, waar helemaal geen nadere regels voor gesteld
hoeven te worden. Mocht de regering daar geheel anders over denken dan hechten
de leden van de fractie van de PvdA zeer aan een voorhangprocedure van de
AMvB’s zoals bedoeld in art. 6.13, lid 7 en 8.De kostensoorten die verrekend mogen worden in het exploitatieplan zullen
in een AMvB limitatief vastgelegd worden. Dat is enigszins begrijpelijk gelet
op de angst van marktpartijen dat de gemeenten al te veel kosten zullen opvoeren
om verrekend te worden. Overigens is het de vraag waar die angst precies op
gebaseerd is? Anderzijds kunnen soms partijen ook gezamenlijk geinteresseerd
zijn om bepaalde voorzieningen wel op te nemen in het exploitatieplan van
een te ontwikkelen gebied. Algemene maatschappelijke voorzieningen worden
uitgesloten van de verrekenen kosten, zo wordt gesteld. Maar stel nu dat er
in een stedelijke herstructureringswijk twee grote partijen zijn, woningcorporaties,
en een aantal kleinere partijen met bezit van grond en/of vastgoed. Stel nu
dat de gemeente en de grote partijen privaatrechtelijk tot overeenstemming
komen over nut en noodzaak van een aantal maatschappelijke voorzieningen in
de wijk, en dat de gebouwen die daarvoor noodzakelijk zijn opgenomen worden
in het exploitatieplan. Mogen de kosten daarvan dan zelfs niet voor een klein
deel publiekrechtelijk verrekend worden met de opbrengsten ook van die (kleinere)
partijen, die daartoe niet zelfstandig bereid zijn? Want ook zij hebben baat
bij een goede leefbare wijk, waardoor de waarde van het vastgoed gaat stijgen?
Waarom zou die verwachte waardestijging niet mee verrekend mogen worden in
het plan?Het verhalen van kosten in het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan)
is alleen mogelijk, wanneer wordt voldaan aan de beginselen: profijt, toerekenbaarheid
(causaliteit) en proportionaliteit, in samenhang met een nog in een AMvB op
te nemen limitatieve lijst van kosten, voorzieningen en opbrengsten (kostensoortenlijst,
bijlage wetsvoorstel).De VVD-fractie vindt het belangrijk dat dit
geheel van voorwaarden al in het privaatrechtelijke spoor gaat gelden voor
de exploitatieovereenkomst, waardoor er een begrenzing plaatsvindt van de
bevoegdheid van de gemeentebesturen tot privaatrechtelijk kostenverhaal en
door deze waarborgen de grondexploitant ook weet waar hij aan toe is.Dit kan er toe leiden dat het privaatrechtelijke spoor wordt versterkt
en onder meer daardoor procedures aanmerkelijk kunnen worden versneld. Graag
vernemen wij de opvatting van de minister hierover.De leden van de VVD-fractie zouden graag van de minister willen vernemen
of deze aanpak ook niet goed zou zijn bij gronduitgifte door een gemeente,
waardoor de gemeente op deze wijze niet meer kosten kan doorberekenen aan
bijvoorbeeld kopers van woningen c.q. kavels dan wanneer er een exploitatieovereenkomst
zou worden gesloten?De leden van de VVD-fractie willen ook graag van de minister vernemen,
waarom de bedoelde AMvB, inhoudende de kostensoortenlijst in samenhang met
genoemde beginselen (hierover hebben alle betrokken partijen overeenstemming)
niet nu al tot stand komt, zodat deze van toepassing kan zijn voor nu reeds
af te sluiten grondexploitatieovereenkomsten.De leden van de VVD-fractie willen bovendien van de minister weten waarom
de tekst van de AMvB inhoudende de kostensoortenlijst niet gewoon in de wet
is opgenomen, nu er door alle betrokken partijen overeenstemming daarover
is bereikt. Dit met alle genoemde voordelen, te meer omdat het in de werking
treden van de Grondexploitatiewet, naar verwachting, nog geruime tijd zal
duren.In de kostensoortenlijst is onder meer (kort samengevat) opgenomen het
verrekenen van de kosten die door het gemeentelijk apparaat worden gemaakt
ten behoeve van het plan, deze maken een integraal onderdeel uit
van het kostenverhaal dat plaats vindt via de bouwvergunning. Daarnaast blijven
de legeskosten, waarbij ook kosten van het gemeentelijk apparaat worden verrekend,
bij het afgeven van de bouwvergunning in stand. Dit komt de VVD-factie onjuist
voor. Is hier geen sprake van dubbele heffing of een gedeelte daarvan? Graag
vernemen wij ook hierover de opvatting van de minister?In september 2004 werd naar aanleiding van kamervragen van de fractie
van GroenLinks zonneklaar dat projectontwikkelaars
zich in heel Nederland via ondermeer de methodiek van optieovereenkomsten
een ijzersterke grondpositie hadden verworven. De conclusie was gerechtvaardigd
dat er feitelijk geen potentieel ontwikkelingsgebied in Nederland aanwijsbaar
was waar ontwikkelaars nog geen positie hadden. De facto betekent dat, dat
de mogelijkheden van gemeenten om tot een actief grondbeleid te komen tot
nul zijn gereduceerd. Wat resteert is een faciliterend grondbeleid. Dat is
in hoge mate een afhankelijke positie, en een tijdrovende positie, waarbij
deze wet de gemeenten ook nog eens verplicht alleen de strikt noodzakelijke
kosten te verrekenen. Dat betekent dat de ontwikkeling van een gebied voortdurend
zal worden beperkt door de noodzaak om de kosten zo laag mogelijk te houden.
De positie van de gemeenten blijft daarbij in hoge mate een afhankelijke.
Waarom heeft de minister er niet voor gekozen om als grond voor het exploitatieplan
niet de kostprijsverrekening, maar een meer kwalitatieve kostenberekening
mogelijk te maken. Waarom heeft de minister er niet voor gekozen om bijvoorbeeld
publieke voorzieningen die aantoonbaar bijdragen aan de kwaliteit van de woonomgeving
in de exploitatie te mogen verrekenen? Met andere woorden: waarom heeft de
regering in de exploitatiesystematiek niet meer ruimte gemaakt voor verrekening
op basis van omgevingskwaliteit en leefklimaat?Verevening en risicoverdelingAls kosten op het moment dat een exploitatie-bijdrage wordt geïnd
lager blijken uit te vallen dan aanvankelijk was voorzien bij de opstelling
van het exploitatieplan, dan gaat de wet er vanuit dat terugbetaling ten gunste
van de particuliere eigenaren plaatsvindt. Aangezien de eindafrekening meestal
pas aangeeft of inderdaad sprake is van lagere kosten en deze eindafrekening
vaak véél later tot stand komt, vraagt de CDA-fractie zich af met welke eigenaren verrekening plaats zal vinden?Als de kosten daarentegen hoger uitvallen dan was voorzien, kunnen gemeenten
deze kosten naderhand niet alsnog verhalen op de eigenaren, waardoor het risico
aanwezig is dat de gemeenten met een ongunstige eindafrekening blijven zitten!
Acht de regering deze veronderstelling juist en zo ja, vindt de regering deze
regeling dan rechtvaardig? Gaarne een reactie.Wat betreft de berekeningsmethode wordt uitgegaan van de inbrengwaarde
van de grond gebaseerd op de verkeerswaarde en de onteigeningswaarde. Als
het gaat om zeer gewilde grond kan de verkeerswaarde zo hoog zijn dat de opbrengsten
van de door de gemeente in eerste aanleg meest gewenste bestemming (bijvoorbeeld
30% sociale woningbouw) onvoldoende zijn om de kosten te dekken. In
dat geval, zo begrijpen de leden van de PvdA draagt
de gemeente er zorg voor om het nadelige saldo voor haar rekening te nemen
dan wel andere hulpbronnen aan te boren, dan wel een planwijziging door te
voeren waardoor de opbrengsten verhoogd worden. Ook wanneer gaandeweg de uitvoering
de plankosten door onvoorziene omstandigheden omhoog gaan, mag er geen verrekening
plaats vinden met de andere partijen. Wanneer de opbrengsten echter hoger
zijn dan in de exploitatieopzet aangenomen was, dan moet de gemeente wel verrekenen
met de contractpartners. Waarom is niet gekozen voor een systematiek
waarin winst en verlies binnen marges meer tot een gezamenlijke verantwoordelijkheid
gerekend worden van alle betrokken partijen? De private partijen kunnen evenals
publieke partijen verantwoordelijk zijn voor kostenverhogende activiteiten.
Als de winst en verliesrekening gedeeld wordt is het belang van beide partijen
om binnen de afspraken te blijven groter, zo veronderstellen de leden van
de fractie van de PvdA.Wat betreft de bovenplanse verevening hebben de leden van de fractie van
de PvdA met instemming kennis genomen van het amendement Irrang c.s., waarin
mogelijkheden gecreëerd worden om tot een bovenplanse verevening te komen.
Maar als de leden van de fractie van de PvdA het goed begrepen hebben dan
wijst de minister bovenplanse verevening in het publiekrechtelijk spoor af,
maar mag er wel in het privaatrechtelijk spoor verevend worden.Als dat onderscheid zo strikt gehanteerd wordt is het gevaar dan niet
aanwezig dat meer marktpartijen dan tot nu toe het geval was gaan kiezen voor
het publiekrechtelijk spoor, omdat dat mogelijkheid wordt vergroot om zo winstgevende
locaties te kiezen en verliesgevende te laten liggen? Een voorbeeld. In een
door Tweede Kamer en regering vastgesteld woningbouwbeleid wordt beoogd dat
er in de stadsregio’s meer sociale woningbouw in de suburbane gemeenten
gerealiseerd wordt en meer duurdere woningen in de steden. De opbrengst van
de grond waarop sociale huurwoningen gebouwd worden is lager dan de opbrengst
van de grond waarop duurdere huur- of koopwoningen gebouwd gaan worden. In
een WGRplus regio worden verdelingsafspraken gemaakt over de aantallen en
categorieën woningen. Mag een dergelijk plan dat vervolgens uitgevoerd
wordt over 20 verschillende locaties ondergebracht worden in één
exploitatieplan? Als het 20 verschillende exploitatieopzetten moeten zijn,
waar gelet op tijdsverschillen en betrokkenheid van verschillende partijen
wel wat voor te zeggen is, mogen die dan wel in een overkoepelend gebiedsplan
verwerkt worden? Is het dan denkbaar dat er op de locatie waar dure koopwoningen
gebouwd worden een deel van de opbrengst ten goede komt aan een locatie in
de omliggende omgeving waar uitsluitend sociale huurwoningen gebouwd gaan
worden? Zou dat niet voor alle partijen en voor de realisering van het beoogde
beleid winst zijn als dit tot de mogelijkheden kan behoren?In de gemeente Amsterdam worden de positieve resultaten van grondexploitaties
aangewend om – via een zogenaamd vereveningsfonds – de tekorten
op negatieve grondexploitatie te dekken. De gemeente Amsterdam gaat ervan
uit dat deze methode van verevening van resultaten niet door het wetsvoorstel
aangetast. De fractie van GroenLinks vraagt de
minister of hij dat nog eens nadrukkelijk kan bevestigen?In Amsterdam wordt gewerkt met een erfpachtsysteem. Stel dat een erfpachter
betoogt dat hij al betaald heeft voor de kosten (bij eerste uitgifte) en weigert
een zogeheten canonverhoging te betalen. Zou de erfpachter een beroep op deze
wet kunnen doen?Klopt de conclusie van de SP-fractie dat als
eenmaal een bestemmingsplan is vastgesteld zonder exploitatieplan, de mogelijkheid
tot kostenverhaal niet meer aanwezig is?Het komt deze fractie voor dat hiermee ook de mogelijkheid van rechtsongelijkheid
wordt geschapen. Stel een gemeente heeft met een van de grondeigenaren binnen
een te ontwikkelen gebied dat groter is dan alleen het grondgebied van deze
grondeigenaar een overeenkomst gesloten over kostenverhaal. De gemeente denkt
dat deze overeenkomst een goede deal is; haar kosten lijken goeddeels vergoed
te worden door deze partij. De gemeente is – in tegenstelling tot de
huidige praktijk – niet meer verplicht om voorafgaand aan het sluiten
van een dergelijke overeenkomst openbare inzage te verstrekken in de exacte
omvang van de te verhalen kosten dus het kan zo zijn dat de gemeente
op dat moment nog maar zeer globaal haar kosten heeft ingeschat. Een dergelijke
overeenkomst kan al in een zeer vroeg stadium van het planproces zijn gesloten.
Kan deze gemeente dan besluiten om met de andere grondeigenaren binnen dit
gebied geen overeenkomst te sluiten en ook geen exploitatieplan vast te stellen,
omdat ze vindt dat het verhaal van kosten anderszins verzekerd is? En zo ja,
kan de grondeigenaar met wie wel een overeenkomst is gesloten, daar iets tegen
ondernemen? Hij betaalt immers wel; de rest niet. Zo ja, wat is de procedure?Hoe werkt de definitieve afrekening van de te verhalen kosten precies?
In plaats van definitieve afrekening na 10 jaar (zoals eerder was opgenomen)
bepaalt artikel 6.20 van het wetsvoorstel dat binnen 3 maanden na uitvoering
van de in een exploitatieplan voorziene werken de gemeenteraad een afrekening
van dat plan vaststelt. Indien een herberekende bijdrage meer dan 5%
lager uitvalt dan de betaalde bijdragen, betaalt de gemeente het verschil
terug. Verder is bepaald dat indien ten minste 90% van de in het exploitatieplan
begrote kosten is gerealiseerd, op verzoek van degene die houder was een bouwvergunning
waarbij een exploitatiebijdrage moest worden betaald, een afrekening wordt
opgesteld en zonodig terugbetaling plaatsvindt. Deze fractie wil graag verduidelijking
op de volgende punten. Hoe weet een belanghebbende nou wanneer dit percentage
van 90% is bereikt? Hoe werkt deze bepaling uit indien de aanleg van
de openbare voorzieningen volledig plaatsvindt door een grondeigenaar? Wat
gebeurt er als na afrekening bij ten minste 90% van de begrote kosten
blijkt dat de resterende begrote 10% van de kosten nooit wordt gemaakt?
Wanneer vindt nou echt de definitieve afrekening plaats? Een tactisch begrotende
gemeente kan zich zelf hiermee ook voordeel verschaffen. Hoe wordt dit voorkomen?AanbestedingenWat is rechtens indien een exploitant/zelfrealisator afziet van een aanbesteding,
terwijl de gemeente van oordeel is dat wel dient te worden aanbesteed (b.v.
bij openbare werken in het gebied) Alsdan komt de vraag op of de weigering
om tot aanbesteden over te gaan een grond oplevert voor onteigening. Gaarne
vernemen de leden van de CDA-fractie een reactie.De gemeente kan deze problematiek vóór zijn door zelf in
het exploitatieplan op te nemen welke werken aanbestedingsplichtig zijn, en
deze voorwaarde van aanbesteding te koppelen aan de verlening van de bouwvergunning.
Het wetsvoorstel zwijgt over deze mogelijkheid. Gaarne daarom hierop eveneens
een reactie van de regering.Hoe verhoudt de nieuwe Grondexploitatiewet zich tot het aanbestedingsrecht,
vragen de leden van de SP-fractie? In het pre-advies
wordt terecht opgemerkt dat artikel 6.19 aanhef en onder b mogelijk in strijd
is met het aanbestedingsrecht.ZelfrealisatieWelke zijn eigenlijk de redenen waarom de regering er niet voor heeft
gekozen om de koppeling tussen eigendomsrecht en bouwrecht (het zelfrealisatieprincipe)
afhankelijk te maken van de mate waarin ontwikkelaars bereid zijn om ook bij
te dragen aan de publieke belangen die in het geding zijn, zo vragen de leden
van de fractie van GroenLinks? Is de keuze voor
het in stand houden van het zelfrealisatieprincipe in dit wetsvoorstel een
principiële of een praktisch-juridische? Meent de regering dat gelet
op de Europese juridische context het afschaffen van het zelfrealisatieprincipe
een mogelijke politieke optie blijft? Volgens het IBR zal de uitspraak van het Europese Hof in de zaak Vathorst
mogelijk het recht op zelfrealisatie dat ten grondslag ligt aan de Grondexploitatiewet
in zijn wezen aantasten met nog niet te overziene gevolgen. Wat vindt de minister
van deze uitspraak vragen de leden van de SP-fractie?TenslotteWat is het oordeel van de regering over het statement van de Vereniging
voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) dat aanvaarding van dit wetsontwerp
zal leiden tot een stagnerende bouwproduktie en de doodsteek voor de stadsvernieuwing.
Voorts vreest de NVB grote vertragingen door de nieuwe wet. Gaarne ontvangen
de leden van de CDA-fractie een reactie.De leden van de fractie van de PvdA ontvingen
de afgelopen weken een interessant advies van de Vereniging voor Bouwrecht
over het voorliggende wetsontwerp1. Een advies
waarin nogal wat, zeggen wij met gevoel voor understatement, juridische haken
en ogen gezien worden bij de voorliggende wet. Niet verwonderlijk, gelet op
de lange voorgeschiedenis van de totstandkoming van de wet waaraan wel degelijke
ingewikkelde juridische problemen ten grondslag lagen. Wel is de vraag of
de regering meent dat sommige in het advies genoemde punten mogelijk in de
komende periode nog verduidelijking behoeven.De leden van de fractie van de PvdA noemen enkele hen aansprekende punten
uit de 103 aanbevelingen, waarover een nader standpunt van de regering gevraagd
wordt.Allereerst de vraag of de constatering juist is (aanbeveling 3) dat de
grondexploitatie-overeenkomst voor een groot deel mogelijk onder de uitzonderingsgrond
van de WOB valt, waardoor de in de grondexploitatiewet beleden transparantie
niet zonder slag of stoot tot stand komt. Een punt dat aansluit bij onze bij
herhaling gestelde vragen rond inspraak en rechtsbescherming.Aanbeveling 25 vraagt om verduidelijking rond een aan het projectbesluit
gekoppeld exploitatieplan, voordat een bestemmingsplan is vastgesteld. Voorgesteld
wordt om de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gekoppeld
aan een bestemmingsplan ook in die situaties te handhaven. Komt overeen met
de vragen van ons rond de relatie exploitatieplanbestemmingsplan in het voorgaande.Ook zouden de leden van de fractie van de PvdA graag een reactie zien
op aanbevelingen nrs. 52 en 53 die handelen over het vastleggen van regels
met betrekking tot woningbouw-categorieën. Ook de vraag naar de begrenzing
van art. 6.19, gedaan in aanbeveling nr. 63, zouden we graag van commentaar
van de regering willen voorzien. Datzelfde geldt voor aanbeveling nr. 68 over
het onteigeningsamendement op basis van een projectbesluit.Is de regering bereid te nader te onderzoeken hoe de kaart van Nederland
er uit ziet als alle grondposities er op worden ingetekend? Wie bezit eigenlijk
wat? Welke partijen zijn actief, welke bedragen zijn er mee gemoeid, is er
sprake van een tussenhandel? Het onderzoek waar de GroenLinks-fractie ooit om heeft gevraagd was in feite uiterst beperkt. Voor
het ontwikkelen van exploitatieplannen zouden gemeenten geholpen zijn als
de grondmarkt veel transparanter zou zijn zodat er op in de sfeer van de publieke
opinie meer publieke tegendruk ontwikkeld zou worden. Een grootschalig onderzoek,
bijvoorbeeld door het Ruimtelijk Planbureau, zou daarom de bekendheid, effectiviteit
en transparantie van de grondmarkt en de publieke omgang daarmee in de flank
kunnen ondersteunen. Is de regering bereid om een dergelijk onderzoeksprogramma
op te starten? De commissie ziet uit naar een verduidelijking van de minister op alle
door de fracties aangedragen punten.De voorzitter van de commissie,Bierman-Beukema toe WaterDe griffier van de commissie,Van Dooren XNoot1Samenstelling:Leden: Werner (CDA), Van den Berg (SGP), Ketting (VVD), Pastoor (CDA),
Meindertsma (PvdA), Bierman-Beukema toe Water (VVD), (voorzitter), Van der
Lans (GL), Hessing (LPF), Ten Hoeve (OSF), V.Dalen-Schiphorst (CDA), Van Raak
(SP), Putters (PvdA) en Engels (D66).Plv. leden: Nap-Borger (CDA), Van Middelkoop (CU), Van den Oosten (VVD),
Lemstra (CDA), Witteman (PvdA), Swenker (VVD), Minderman (GL), Van Leeuwen
(CDA), Slagter-Roukema (SP) en Schouw (D66).XNoot1De grondexploitatiewet: enkele verkenningen. Preadviezen voor de Vereniging
van bouwrecht nr. 34, van den Brand, Bregman en de Groot. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20062007-30218-B.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl