Bouwregelgeving 2002-2006; Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2008-2009
 
 
 
 KST133461
 2008-2009
 
 28 325
 Bouwregelgeving 2002–2006
 
 
 
 
 Nr. 
 110
 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE
 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
 
 Den Haag, 9 juli 2009
 
 Op 25 september 2008 (Kamerstuk 28 235, nr. 89) tijdens
het algemeen overleg over particuliere woningverbetering en VvE problematiek,
zijn – door mijn voorgangster – de volgende acht toezeggingen
gedaan:
 
 – De minister zegt toe in overleg te gaan met de staatssecretaris
van Financiën om te bezien wat de fiscale mogelijkheden zijn met betrekking
tot de onderhoudsreservering van VvE-en om zo het activeren van VvE-en aantrekkelijker
te maken en de Kamer hierover te informeren. Zij betrekt daarbij het effect
van een onderhoudsfonds op de vermogenspositie van eigenaren.
 – De minister zegt toe bij de evaluatie van de onderhoudsmeter aandacht
te besteden aan de vraag of de afschrijvingstermijnen er al dan niet in moeten
en de Kamer hierover te informeren in de eerste helft van 2009.
 – De minister zegt toe voorbeelden van (loon)beslag bij inning van
bijdragen van appartementseigenaren te onderzoeken en de Kamer hierover te
informeren.
 – De minister zegt toe de Kamer voor november 2008 te informeren
over de Poolse situatie (casus geen/negatief rendement in relatie tot het
EVRM) in vergelijking met de Nederlandse situatie.
 – De minister zegt toe te kijken naar het plan van de SEV om te
komen tot de oprichting van bve’s en de Kamer hierover binnen een half
jaar te informeren.
 – De minister zegt toe in overleg met de minister van Justitie na
te gaan of het mogelijk is splitsingsaktes op naam op te stellen en de Kamer
hierover binnen veertien dagen te informeren.
 – De minister zegt toe om te bezien of notariële procedures
om vve-en samen te voegen c.q. aan te laten sluiten bij een koepelorganisatie
financieel aantrekkelijker kunnen worden gemaakt.
 – De minister voor WWI zegt toe met Aedes de mogelijkheden te bespreken
om te komen tot een met de IVBN vergelijkbare gedragscode verkoop huurwoningen
en de Kamer hierover te informeren.
 Mijn reactie op de als 4e en 6e genoemde toezegging heb ik U reeds eerder toegezonden namelijk bij Kamerstuk 27 926, nr. 130
Huurbeleid 4 november 2008, respectievelijk bij Kamerstuk 28 235,
nr. 93 Bouwregelgeving 2002–2006, 30 oktober 2008.
 Hierbij geef ik U mijn antwoord op de overige, op 25 september 2008
gedane, toezeggingen.
 
 
 Ik heb u toegezegd in overleg te gaan met de staatssecretaris
van Financiën om te bezien wat de fiscale mogelijkheden zijn met betrekking
tot de onderhoudsreservering van VvE-en (Verenigingen van Eigenaars) om zo
het activeren van VvE-en aantrekkelijker te maken en de Kamer hierover te
informeren. Ik betrek daarbij het effect van een onderhoudsfonds op de vermogenspositie
van eigenaren.
 
 
 Op dit moment geldt voor VvE-en het volgende:
 Als vanuit het onderhoudsfonds wordt betaald voor het onderhoud van en
verbeteringen aan het gebouw, dan is aftrek van rente en kosten over dat gedeelte
van de lening voor de storting in het onderhoudfonds mogelijk.
 
 Ook is het mogelijk dat de rente, betaald over door de VvE zelf geleende
gelden, voor de appartementsrechteigenaren aftrekbaar is. Het gaat dan om
de volgende situatie:
 – het moet een eigen woning zijn,
 – de kosten voor onderhoud of verbetering zijn betaald,
 – de appartementsrechteigenaar is hoofdelijk medeverbonden voor
de schuld (dit is vaak op grond van de wet al het geval).
 
 De rente is aftrekbaar op het moment dat de VvE de rente voldoet en de
appartementsrechteigenaar zijn aandeel in de te betalen rente aan de VvE heeft
voldaan. Zolang het onderhoud nog niet is betaald, behoort de schuld tot box
3 en naarmate het onderhoud wordt betaald, komt dit in mindering op het vermogen
in box 3. Om praktische redenen is goedgekeurd dat tot zes maanden na het
afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening steeds volledig aftrekbaar
zijn. Na zes maanden is de rente over de lening pas aftrekbaar vanaf het tijdstip
waarop de kosten van onderhoud of verbouwing zijn betaald.
 
 Daarnaast geldt dat bij koop/verkoop van het appartementsrecht de overname
van een aandeel in het aanwezige reserve- en onderhoudsfonds geen belastbaar
feit is voor de overdrachtsbelasting.
 
 Na overleg met Financiën concluderen wij dat wij geen kans zien,
naast het bovenstaande, te komen tot extra fiscale faciliteiten met betrekking
tot de onderhoudsreservering van VvE-en om zo het activeren van VvE-en nog
aantrekkelijker te maken. Wij achten het niet te bewijzen dat het niet belasten
van de onderhouds-reservering tot een betere vulling van onderhoudsfondsen
en beter onderhoud leidt. Het belasten van het individueel aandeel in het
onderhoudsfonds van VvE-en in box 3 hoeft geen remmende werking te hebben
op het daadwerkelijk reserveren van onderhoudsgelden door VvE-en.
 Het reserveren voor onderhoud is in het belang van een eigenaar zelf en
daarvoor heeft hij zelf de verantwoordelijkheid. Voor de VvE-en, waarbij het
onderhoud te wensen over laat, is – in veel gevallen – de gezamenlijke
financiële draagkracht van de eigenaren van dien aard dat het belasten
in box 3 geen issue vormt. Immers de afzonderlijke appartementsrechteigenaren
komen niet toe aan de grenswaarde waarboven zij moeten voldoen aan de vermogensrendements-heffing.
Ook zou een ongelijke situatie ontstaan voor de eigen woningbezitter die geen
lid is van een VvE. Zijn reservering voor onderhoud is immers ook belast in
box 3. Een algemene vrijstelling voor box 3 voor reservering voor onderhoud,
is daarnaast vanwege de kosten niet gewenst.
 
 
 Ik heb u ook toegezegd bij de evaluatie van de onderhoudsmeter
aandacht te besteden aan de vraag of de afschrijvingstermijnen er al dan niet
in moeten en de Kamer hierover te informeren in de eerste helft van 2009.
 
 
 In de interactieve VvE-onderhoudsmeter van VROM wordt gebruik gemaakt
van normcijfers, die zijn gebaseerd op meerjarenonderhoudsplanningen met een
looptijd van 25 jaar. Meerjaren-onderhoudsplanningen met een looptijd van
50 jaar, een planningstermijn die overwegend gebruikt wordt voor het bouwdeel
met de langste cyclus, ontbreken. Uit de gesprekken komt naar voren dat de
geraadpleegde organisaties dit niet als een probleem ervaren. Overigens VvE-en,
die met een zekere regelmaat een meerjarenonderhouds-planning laten opstellen,
hebben voldoende tijd om de noodzakelijke reserveringen te plegen, ook voor
vervanging van bouwdelen die slechts om de 50 jaar aan de beurt zijn.
 
 
 Voorts heb ik u toegezegd voorbeelden van (loon)beslag
bij inning van bijdragen van appartementseigenaren te onderzoeken en de Kamer
hierover te informeren.
 
 
 Ik heb gesproken met vertegenwoordigers van de Koninklijke Beroepsorganisatie
van Gerechtsdeurwaarders (KBvG). De KBvG geeft aan dat door een gemeente aan
de VvE, zoals ook door een VvE aan zijn leden, zeer wel een loonbeslag ter
uitvoer kan worden gelegd. De praktijk leert dat in eerste instantie veelal
een woningbeslag gehanteerd wordt. In tweede instantie komt een loonbeslag
in beeld.
 Het aantal (loon)beslagen per rechtspersoon (opdrachtgever) vormt feitelijk
interne bedrijfsinformatie die niet publiekelijk toegankelijk is. Als indicatie
geeft de KBvG aan, kijkend naar de 3 fases die te onderscheiden zijn in het
traject: minnelijke schikking, onder de rechter en uitvoeringsfase (daadwerkelijk
beslag), dat in circa 20% van de gevallen de procedure doorlopen wordt
tot in fase 3 «de ten uitvoer legging». En ook dan nog kan gekozen
worden voor afbreken van de procedure. Met andere woorden in het voortraject
van het loonbeslag, dus voordat deze daadwerkelijk effectief ten uitvoer wordt
gelegd, worden de financiële zaken (in circa 80% van de gevallen)
reeds op andere wijze geregeld. Het loonbeslag, als een stok achter de deur,
vormt daarmee een krachtig, regulier juridisch instrument dat ook voor VvE-en
behoort tot één van de reguliere opties. Het aantal gevallen,
waarbij een VvE betrokken is, is overigens zeer beperkt. Een kwalitatieve
indicatie van de KBvG komt uit op circa 0,02% van het aantal zaken
dat tot de derde fase doorloopt.
 
 
 Ik heb daarnaast toegezegd te kijken naar het plan
van de SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting) om te komen tot de oprichting
van BVE-en (BuurtVerenigingen van Eigenaren) en de Kamer hierover binnen een
half jaar te informeren.
 
 
 Bij buurten en wijken waar een concentratie van achterstallig onderhoud
aan de orde is, past een buurt- en/of wijkgerichte aanpak. Ik sta dan ook
niet onwelwillend tegenover het oprichten van BVE-en. Ik vind het wel een
zaak van lokaal maatwerk, waartoe bewoners/eigenaren zelf besluiten. De gemeente
kan waar nodig de bewoners adviseren/stimuleren.
 In het kader van het SEV Meerjarenprogramma 2007 waren middelen gereserveerd
voor onder andere experimenten met de opzet van buurtverenigingen van eigenaren.
Bedoeld was hier het bundelen van kleinere VvE-en tot één grotere.
De uitkomst daarvan is dat, voor zover mij bekend, in mei 2008 de eerste samenvoeging
van VvE-en in Nederland plaats vond te Den Haag. Hiermee werden twee Verenigingen
van Eigenaars (VvE-en) lid van een zogenoemde Blokvereniging die de onderhouds-
en beheertaken overneemt. Dit «experiment» kent, voor zover mij
bekend tot nu toe nog geen concrete navolging. Het vergt veel tijd, inspanning
en een lange adem. De gemeente Den Haag verwacht dat het aantal«blokverenigingen»
de komende jaren kan toenemen.
 
 
 Ook heb ik toegezegd te bezien of notariële procedures
om VvE-en samen te voegen c.q. aan te laten sluiten bij een koepelorganisatie
financieel aantrekkelijker kunnen worden gemaakt.
 
 
 Op 1 oktober 1999 werd de Wet op het Notarisambt aangepast en verdwenen
de vaste tarieven. Ik constateer dat in de dagelijkse praktijk schaalvoordelen
te behalen zijn door bij verschillende notarissen offertes aan te vragen en/of
goede afspraken te maken met de notaris van keuze. In het project «vergrootjewoning»
van de gemeente Den Haag zijn bijvoorbeeld bij het samenvoegen van VvE-en
afspraken gemaakt over de notariskosten die hebben geleid tot voor de samenvoegende
VvE-en lagere notariskosten dan gebruikelijk. Goed koopmanschap kan dus voordelen
bieden.
 
 
 Tenslotte is toegezegd met Aedes de mogelijkheden te
bespreken om te komen tot een met de IVBN vergelijkbare gedragscode verkoop
huurwoningen en u daarover te informeren.
 
 
 Ik heb geen concrete signalen aangetroffen dat er bij verkoop van huurwoningen
door woningcorporaties zaken niet goed gaan, behoudens een enkel incident.
Daarom is er naar mijn oordeel geen reden om bij Aedes te pleiten voor een
formele gedragscode op dit punt. Mochten zich in de toekomst problemen rond
verkoop van huurwoningen door corporaties voordoen, dan zal ik uiteraard Aedes
daarop aanspreken.
 
 Ik ga ervan uit dat hiermee de gedane toezeggingen zijn afgehandeld. 
 
 De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
 E. E. van der Laan
 
 
 
 
 Zie ook Besluit min Fin 13 november 2006, nr. CPP2006/412M, Stcrt.
228 IB.