Wet bevordering eigenwoningbezit; Nadere memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20002001-25309, nr. 46a

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

20-11-2000

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2000-2001

25309 nr. 46a

10-11-2000

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Algemeen2. Hoofdlijnen wetsvoorstelDe (ontwikkeling van de) verkoopprijzenHet bereikBereikgrafiek bij hypotheekrente van 6,6% en een normlast
van f 271,– per maand voor een huishouden met een minimuminkomenBereikgrafiek bij hypotheekrente van 6,6% en een normlast
van f 213,– per maand voor een huishouden met een minimuminkomenLegendaToelichting ten aanzien van de verschillen tussen de 2
grafiekenEen principiële opmerking is hierbij op zijn plaats,
omdat in het huidige tijdsgewricht het normaal lijkt te zijn dat ook door
sociale verhuurders wordt uitgegaan van de vraagprijs van de woning op de
markt. Dat wordt gezien als het referentiekader. Dat is echter in de traditie
van sociale woningbouw niet vanzelfsprekend. Sterker nog, er is in deze altijd
sprake geweest van een anticyclisch beleid, dat wil zeggen tegen de marktbeweging
in. Daarbij werd een nieuwbouwwoning betaalbaar gemaakt door objectsubsidies
van het Rijk. De gemeente betaalde mee doordat werd uitgegaan van een fictieve
grondprijs. Juist in een tijd waarin aanmerkelijke winsten worden gehaald
op de woningbouw staat gemeenten en woningcorporaties niets in de weg om deze
oude sociale volkshuisvestingstraditie te hervatten. De algemene bedrijfsreserve
(ABR), mede opgebouwd met de vroegere objectsubsidies, kan worden gebruikt
ter afdekking van de onrendabele top zodat op de VINEX-locaties sociale koopwoningen
worden gerealiseerd. Bestaande huurwoningen kunnen – financieel-technische
gezien – tegen een lagere waarde kunnen worden verkocht dan de marktprijs.
Dit is geheel in overeenstemming met de doelstelling van de sociale huursector
om mensen met een lager inkomen te helpen en ondersteunen bij het vinden van
een passende huisvesting.WoonlastenplaatjesDe formules3. TussenvormenAlgemeenToelichting artikel 224. Juridische vragen5. Tot slot
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25309Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 174 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 309Voorstel van wet van de leden Duivesteijn, Biesheuvel, Hofstra en Van
't Riet houdende nieuwe regels over het toekennen van bijdragen aan lagere
inkomensgroepen ten behoeve van het verkrijgen en kunnen blijven bewonen van
een eigen woning (Wet bevordering eigenwoningbezit)nr. 46aNADERE MEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 10 november 20001. AlgemeenIndieners danken de leden van de Eerste Kamer voor hun nadere vragen.
Zowel de leden van de CDA-fractie hebben gerefereerd aan het recent verschenen
rapport van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP), getiteld Nederland
in Europa. De leden van de CDA-fractie vernamen graag hoe de indieners de
waarschuwing in dit rapport beoordelen, dat voorzichtigheid bij de verkoop
van sociale huurwoningen is geboden. Ook de leden van de GroenLinks-fractie
hadden hier graag een reactie op, alsmede op hetgeen onder meer op bladzijde
433 van dit rapport wordt gesteld.Indieners hebben met veel interesse hoofdstuk 11 (Wonen) gelezen van het
betreffende rapport van het SCP. In de concluderende paragraaf geeft het SCP,
zoals gememoreerd door deze leden, aan dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid
zich niet te eenzijdig moet richten op de verkoop van sociale huurwoningen
en dat dus voorzichtigheid is geboden. Dit doen zij vooral vanuit de vergelijking
met het Verenigd Koninkrijk, waarbij als gevolg van het feit dat bewoners
het recht kregen hun woning te kopen («right to buy»), de beste
delen van de sociale huurwoningenvoorraad zijn verkocht. En dat als gevolg
hiervan de sociale verhuurders met de slechtste woningen bleven zitten. Ook
signaleren zij in algemene zin dat een snelle toename van het eigen woningbezit
en een navenante afname van de sociale huursector het risico met zich meebrengt
van een toenemende concentratie van huishoudens met een laag inkomen en weinig
maatschappelijke mogelijkheden in de sociale huursector. Indieners achten
het een goede zaak dat het SCP hiervoor waarschuwt, maar zijn er tegelijkertijd
van overtuigd dat «Engelse toestanden» zich niet in Nederland
zullen gaan voordoen. Deze vergelijking mist namelijk iedere grond. De structuur
van de Nederlandse volkshuisvesting is immers duidelijk anders dan die in
Engeland. Zo kunnen in ons land de woningcorporaties zelf bepalen welke woningen
worden verkocht. Een kooprecht is niet aan de orde. De (ontwerp)nota Wonen
is hier ook heel helder in, getuige het gestelde in paragraaf 5.4: «Aan huurders kan evenwel geen kooprecht worden toegekend,
omdat woningen van woningcorporaties (en andere verhuurders) particulier eigendom
zijn. Een dergelijke onteigeningsmaatregel is juridisch onhaalbaar». Verder geldt dat in Engeland nauwelijks nadere hulpstructuren aanwezig
zijn: een instelling als het Waarborgfonds Eigen Woningen die de Nationale
Hypotheekgarantie (NHG) vertrekt, ontbreekt aldaar. indieners zijn overigens
(evenals de verschillende fracties) voorstander van het behoud van een sterke,
sociale huursector, die in de toekomst qua aantallen woningen wel kleiner
zal zijn dan heden ten dage.Voorts geldt dat er thans al sprake is van een zekere mate van segregatie
op de woningmarkt; juist met de wet BEW kan worden bijgedragen aan het voorkomen
van een verdere concentratie van huishoudens met weinig perspectief in de
huursector. De wet BEW maakt het immers mogelijk dat mensen met een smalle
beurs daadwerkelijk keuzemogelijkheden verkrijgen en de overstap naar een
koopwoning kunnen (gaan) maken. En dat dit ook echt nodig is, blijkt wel uit
het gestelde op pagina 434: «De sterke stijging van
de huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt het voor de middeninkomens echter
moeilijk om aan een woning te komen. De prijsverschillen tussen de huuren
koopsector zijn sterk toegenomen. De middeninkomens hebben daardoor niet veel
keuzemogelijkheden op de woningmarkt. Voor de lagere-inkomensgroepen is de
keuze tussen huren en kopen hoe dan ook niet aanwezig, voor de hogere-inkomensgroepen
ook niet gezien het beperkte aanbod van duurdere particuliere huurwoningen.»De leden van de GroenLinks-fractie refereerden, behalve aan het SCP-rapport,
ook aan de adviezen van de SER en de VROM-raad over de (ontwerp)nota Wonen.
Alle adviezen zijn negatief ten aanzien van het voornemen van de (ontwerp)nota
Wonen om de komende 10 jaar 500 000 woningen te gaan verkopen, aldus
deze leden. Daarnaast vroegen de leden van de GroenLinks-fractie om een reactie
omtrent hetgeen de VROM-raad opmerkt over tussenvormen, het gelijkwaardig
behandelen van huren en kopen, alsmede de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit.Indieners maken gaarne van de gelegenheid gebruik om hier ruim op in te
gaan. Ook nu zullen wij trachten zo volledig mogelijk te zijn. De opmerking
van deze leden in dit kader dat wij selectief winkelen in (aanbevelingen uit)
adviezen, begrijpen wij dan ook niet en is in onze ogen niet terecht. Ter
voorkoming dat deze leden ons dit opnieuw zouden kunnen verwijten, zien wij
ons genoodzaakt ruimschoots te citeren uit genoemde adviezen.Wat betreft het punt van de bevordering van het eigenwoningbezit en de
verkoop van huurwoningen zegt de Raad het volgende: «De
raad onderschrijft een beleid dat gericht is op een groter aanbod van koopwoningen
dan thans het geval is, dit gelet op de grotere vraag naar deze vorm van huisvesting.
Dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen in de eigenwoningsector plaatsvindt,
is daarvan een logisch uitvloeisel. Dit geldt eveneens voor de stimulans om –
ook in de steden – tot verkoop van huurwoningen over te gaan. In de
huidige situatie is een volumebeleid nodig waarin het aanbod de vraag volgt,
ook al om de koopwoningen voor de huishoudens met een middeninkomen toegankelijk
te houden.De Raad erkent ook dat een motief om het eigenwoningbezit
te bevorderen gelegen kan zijn in het streven naar bezitsvorming. Hierbij
valt aan te tekenen dat met hetzelfde vermogen ook op andere wijze inkomsten
verworven kunnen worden. Maar een vaste doelstelling van 65% eigen woningbezit
in 2010 kan de Raad niet zonder meer onderschrijven... (pagina 39)».Indieners maken hieruit op dat de Raad absoluut niet tegen de bevordering
van het eigenwoningbezit is. De Raad ageert in dit verband voornamelijk tegen
het hanteren van een genormeerd aantal verkopen per jaar in de (ontwerp)nota
Wonen. Dit blijkt ook uit het gestelde op bladzijde 44. Indieners
zijn van mening dat het onderhavig wetsvoorstel en de voornemens van het kabinet
opgenomen in de nota Wonen niet met elkaar vermengd dan wel verward moeten
worden. Wat betreft het wetsvoorstel geldt dat wij immer hebben aangegeven
dat het genoemde aantal van 20 000 BEW verkopen per jaar gezien dient
te worden als een rekenkundig uitgangspunt, waarop de financiële onderbouwingen
zijn gebaseerd en niet als een beleidsuitgangspunt (zie ook memorie van antwoord,
bladzijde 15). Door de leden van de D66-fractie van de Tweede Kamer is destijds
gevraagd wanneer de wet BEW naar de mening van de indieners succesvol is.
Wij hebben toen aangegeven (Kamerstukken II 1999/2000, 25 309, nr.18,
blz 22), dat:• dit het geval is als een substantieel aantal woningen wordt verkocht;• of dit er nu 5 000 of 20 000 woningen per jaar zijn,
uiteraard wel iets zegt over het succes van de wet, maar niet alles;• met de wet wordt beoogd de keuzemogelijkheden te vergroten, maar
dat de daadwerkelijke keuze door de bewoner zelf moet worden gemaakt;• mocht blijken dat uiteindelijk toch meer mensen voor huren blijven
kiezen, dit in de ogen van de indieners niet wil zeggen dat de wet minder
succesvol is.Interessant is verder dat de VROM-raad pleit voor «verkoop met beleid».
De Raad stelt dat «Verkoop een bijdrage kan leveren
aan de wens tot meer differentiatie van het woningaanbod in wijken met veel
huurwoningen en leiden tot meer binding in de wijk. Bij herstructurering is
een visie op de (toekomst van) de wijk nodig, waarin ook wordt nagegaan welke
mogelijkheden er zijn voor verbetering door middel van verkoop (kenmerken
woningvoorraad, mogelijkheden van zelfwerkzaamheid bij de bewoners) en bezien
moet worden bij welke woningen verbetering vóór verkoop moet
gaan.(...) Het zou logisch zijn om met behulp van de vermogens uit de verkoop
van huurwoningen in centraal stedelijke gebieden juist aan aankoop van woningen
te doen. Dit bevordert de toegang tot deze woonmilieus voor de gehele bevolking». ... (bladzijde 44–45).Indieners delen deze zienswijze van de Raad. Dit sluit immers goed aan
bij de wens van de indieners om te komen tot een breder geheel van maatregelen
(onder meer ter stimulering van een goed beheer en onderhoud) zodat een sociale
koopsector kan ontstaan. Ook het pleidooi van de indieners ten aanzien van
de benodigde cultuuromslag bij de corporaties, in de zin dat zij zich medeverantwoordelijk
zouden moeten gaan voelen voor een evenwichtige wijkopbouw en keuzevrijheid
voor de burger, dient in dit licht gezien te worden. Dit geldt evenzeer voor
onze suggestie om het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) uit te breiden
met een nieuw prestatieveld, met de strekking dat corporaties dienen te zorgen
voor een gedifferentieerde wijkopbouw naar zowel huur- als koopwoningen. Indieners
spreken de hoop uit dat een en ander nader zal zijn uitgewerkt in de definitieve
nota Wonen.De leden van de GroenLinks-fractie zich blijkbaar geërgerd aan het
antwoord van de indieners met betrekking tot het punt van de relatie tussen
het eigenwoningbezit en de sociale cohesie in een wijk. Uit de zinnen: «De indieners komen met het slappe verweer, dat er andere
onderzoeken zijn, die deze beweringen wel zouden staven en dat er dus over
getwist kan worden. Het lijkt dat dan maar even te doen, want deze voor huurders
beledigende aannames zijn onacceptabel en moeten de wereld uit»,
leiden wij af dat ons eerdere antwoord nogal eenzijdig is geïnterpreteerd
door deze leden. In de memorie van antwoord (Kamerstukken I 2000/2001, 25 309,
nr. 46) hebben wij in dit verband gezegd dat het ons primair gaat om het bieden
van keuzevrijheid. Dat willen wij hier herhalen. Het is onze overtuiging dat
eigenwoning bezit wel degelijk kan bijdrage aan een grotere eigen
zeggenschap over de woning en verantwoordelijkheid voor de directe woonomgeving
(bijvoorbeeld als lid van een vereniging van eigenaren). Daarnaast, en dat
delen wij met de leden van GroenLinks wij met de betreffende verwijzing naar
andere onderzoeken willen aangeven dat een genuanceerde beoordeling hier op
zijn plaats is. Ook de VROM-raad gaat hier in onze ogen op een genuanceerde
manier mee om, getuige het gestelde op pagina 45 van het advies: «Het eigenwoningbezit heeft een minder sterke invloed op de binding
van bewoners aan de wijk dan vaak wordt gedacht. Een lange woonduur in huurwoningen
en mogelijkheden om in overleg met de huurder verbeteringen aan te brengen
zijn in dit verband evenzeer van belang. Eigen woningbezit is één
van de manieren om zelf greep op de woonsituatie te verkrijgen. Een grotere
differentiatie in huurcontracten is hiervoor ook een middel.»
Wij delen deze constatering. Op het moment dat de huurder meer te zeggen krijgt
over de gehuurde woning in de zin dat hij/zij de woning naar zijn eigen woonwensen
mag gaan veranderen, vervaagt een wezenlijk onderscheid tussen huren en kopen.Wat betreft de fiscale behandeling van het eigen woningbezit geldt dat
de wet BEW is uitgewerkt met inachtneming van de afspraken in het regeerakkoord,
alsmede de vigerende en nieuwe belastingwetgeving. Voor de indieners is dit
uitgangspunt bij de vormgeving van het wetsvoorstel. Het is – in dit
kader – niet aan de gezamenlijke indieners om zich uit te laten over
het advies van de Raad om de gewenste ontwikkeling van de fiscale behandeling
van het eigenwoningbezit nader uit te werken en daarbij de eigen woning gelijk
te stellen aan andere vermogensbestanddelen. Dit laat onverlet het feit dat
de Raad – juist vanuit het oogpunt van de keuzevrijheid tussen huren
en kopen – in een eerder advies (advies nr. 14) heeft aangegeven –
juist vanuit een rechtvaardig toegang tot fiscale voordelen positief te staan
ten opzichte van de wet BEW, gezien het gestelde op pagina 55: «Bezien vanuit het streven ook lagere inkomensgroepen meer mogelijkheden
te bieden om te kopen en als tegenhanger van het fiscale voordeel bij hogere
inkomensgroepen kan deze regeling positief worden beoordeeld.»Overigens, een andere manier om de fiscale behandeling van de eigen woning
en de huur woning meer gelijk te trekken kan worden verkregen door een modernisering
van de huursubsidie. Ook de VROM-raad besteed hier aandacht aan, door dit
te noemen als één van de vier mogelijke ontwikkelingsrichtingen
voor de huursubsidie. De twee eerstgenoemde indieners wijzen in dit verband
op de aangenomen motie die zij tijdens de behandeling van de begroting van
het ministerie van VROM hebben ingediend, waarin de regering wordt verzocht
verschillende mogelijkheden van een fiscalisering van de huursubsidie uit
te werken (Kamerstukken II 2000/2001, 27 400 XI, nr. 18).De leden van de fracties van GroenLinks, RPF/GPV en SGP deelden mee gezamenlijk
van mening te zijn, dat de budgettaire effecten van het wetsvoorstel, althans
voorzover het gaat om de extra aftrek van hypotheekrente, onvoldoende in beeld
komen. In het antwoord van de indieners wordt volgens deze leden de indruk
gewekt dat het bij de budgettaire effecten om «peanuts» gaat.
Zij vroegen zich af of dat terecht is. Uitgaande van de cijfers uit het rekenvoorbeeld
van bladzijde 7 van de memorie van antwoord, waarin een fiscaal effect van
f 240 per maand is vermeld, betekent dit naar de mening van deze leden
dat bij de verkoop van 200 000 woningen na 10 jaar een budgettair effect
van 240 maal 12 maal 200 000 = 576 miljoen gulden per jaar. De vraag
is of dit een realistische schatting is en of mag worden aangenomen dat het
bedrag in de loop der jaren verder stijgt. De indieners hebben in de eerste plaats aangegeven dat het effect op de
hypotheekrenteaftrek niet afzonderlijk zichtbaar is gemaakt, omdat het hier
gaat om endogene ontwikkelingen, die niet het gevolg zijn van fiscale wijzigingen.
In de tweede plaats hebben wij willen aangegeven dat deze bestaande fiscale
mogelijkheid met de wet BEW nu ook daadwerkelijk toegankelijk wordt voor lagere
inkomens. Deze leden zien het daarbij goed dat het aan de hand van het betreffende
rekenvoorbeeld gaat om een bedrag van f 65 mln per jaar. Oftewel ca.
650 mln in het tiende jaar, uitgaande van 20 000 met BEW-subsidie verkochte
woningen per jaar.Momenteel is sprake van een jaarlijks bedrag aan hypotheekrenteaftrek
van 16 miljard gulden (bron: Begroting Ministerie van Financiën, bijlage
13, bladzijde 318). Het, na het tiende jaar berekende bedrag van f 650
mln per jaar afgezet tegen de huidige 16 mld, komt overeen met circa 4%. Kortom,
in verhouding tot het totale bedrag aan hypotheekrenteaftrek, gaat het ook
na 10 jaar (naar verwachting) om een bescheiden procentueel aandeel. In absolute
zin is een bedrag van f 650 mln per jaar uiteraard substantieel te noemen.
Indieners wijzen er op dat de hypotheekrenteaftrek mede bedoeld is het eigen
woningbezit te bevorderen en op een betaalbaar niveau mogelijk te maken. Met
het BEW-voorstel zal het voor het eerst voor lagere inkomens op een structurele
wijze gebeuren.2. Hoofdlijnen wetsvoorstelDe (ontwikkeling van de) verkoopprijzenDe leden van de RPF/GPV-fractie, sprekende mede namens de SGP-fractie,
constateerden dat de indieners niet zijn ingegaan op de vragen inzake de te
verwachten prijsontwikkeling van de categorie woningen waar de voorgestelde
regeling betrekking op heeft. Wel is er door de indieners tijdens de behandeling
van de novelle op gewezen dat de prijzen van goedkope woningen veel minder
zijn gestegen dan van duurdere woningen en in sommige gevallen zelfs nauwelijks
de inflatie hebben bijgehouden. Het zou daarom goed kunnen dat de prijzen
van goedkope woningen gaan dalen, wanneer de algemene prijsstelling van woningen
gaat afvlakken. Deze leden vroegen zich af hoe dit zich verhoudt tot de beoogde
effecten van het wetsvoorstel in het bijzonder in relatie tot het effect van
vermogensvorming.De indieners hebben er primair op willen wijzen dat ondanks de grote prijsstijgingen
in de woningmarkt er in potentie nog steeds voldoende goedkopere woningen
aanwezig zijn voor de doelgroep van de wet BEW.Wat betreft het afvlakken van de algemene prijsstijging voor koopwoningen
willen wij het volgende opmerken. Allereerst zou het voor de situatie op de
woningmarkt een goede zaak zijn indien vraag en aanbod meer in evenwicht komen.
En dat mede als gevolg hiervan de extreme prijsstijgingen van de afgelopen
tijd tot het verleden gaan behoren.Ook in een situatie van een gematigde prijsontwikkeling blijft kopen –
juist ook voor mensen met een smalle beurs – aantrekkelijk. Immers,
na de hypotheeklooptijd van 30 jaar zal de lening geheel (of gedeeltelijk,
bij een deels aflossingsvrije hypotheek) kunnen worden afgelost. De waarde
die de woning op dat moment vertegenwoordigt, kan worden beschouwd als het
opgebouwde vermogen voor het desbetreffende huishouden. Ook ingeval, over
een periode van 30 jaar, per saldo sprake zou zijn van een waardevermindering,
geldt dus nog immer dat er sprake is van vermogensopbouw, zij het dan in mindere
mate.Daarnaast kan zich de situatie van gedwongen verkoop voordoen. Mochten
huishoudens gedwongen zijn de woning tussentijds te moeten verkopen in een
periode met een ongunstige prijsontwikkeling, dan kan de verplichte NHG uitkomst
bieden. Immers, wanneer de gedwongen verkoop plaatsvindt, buiten
de schuld van de eigenaar-bewoner, geldt dat een eventuele restschuld (verschil
nog af te lossen hypotheeksom versus de verkoopprijs) voor rekening komt van
de verstrekker van de NHG, i.c. het Waarborgfonds Eigen Woningen.De leden van de GroenLinks-fractie gaven daarentegen aan dat door de krankzinnige
prijsstijgingen in de koopsector, vooral starters niet meer in staat zijn
een koopwoning te kunnen betalen en daardoor aangewezen zijn op de huursector.
Wat betekent deze gewijzigde marktsituatie voor de indieners, zo wilden zij
weten.Indieners erkennen dat de aankoopprijzen van woningen jaarlijks stijgen.
Hierdoor kan per saldo het bereik van de te kopen woningen kleiner worden,
in geval de koopprijsstijging hoger is dan het percentage waarmee jaarlijks
de maximale financieringslast wordt aangepast.Toch kan de huidige situatie geen reden zijn om de toegestane maximale
financieringslast extra te verhogen. Dat is niet verantwoord zonder niet ook
de eigenwoningbijdragen navenant te laten stijgen wil er sprake blijven zijn
van betaalbare woonlasten.Het bereikDe leden van de VVD-fractie hebben nogmaals gevraagd om een actualisering
van de grafiek inzake het bereik van de BEW, zoals weergegeven in de brief
van de indieners van 17 mei 1999 (Kamerstukken 1998/1999, 25 309, nr.
14).Allereerst willen de indieners zich ervoor verontschuldigen dat deze vraag
tot nu toe niet is beantwoord. De leden van de VVD-fractie hebben volkomen
gelijk. Ook in onze ogen biedt deze grafiek een goed inzicht in bereik van
het wetsvoorstel en de verhouding van de financieringslast en het inkomen.
Vanwege de verlaging van de normlast is een actualisering zeker op zijn plaats.
Onderstaand heeft dit plaatsgevonden. Teneinde de effecten van de betreffende
verlaging van de normlast goed te kunnen beoordelen is allereerst de «oude»
grafiek weergegeven en vervolgens de thans geldende. Evenals in stuk nr 14
is hierbij uitgegaan van een hypotheekrente van 6,6% (voor 15 jaar rentevast). Bereikgrafiek bij hypotheekrente van 6,6% en een normlast
van f 271,– per maand voor een huishouden met een minimuminkomenBereikgrafiek bij hypotheekrente van 6,6% en een normlast
van f 213,– per maand voor een huishouden met een minimuminkomenLegenda• onderste vlak: bereik aan huizenprijzen die onder de grens van
de BEW vallen• middelste vlak: bereik in termen van financieringslasten inclusief
OVB• bovenste vlak: bereik in termen van maximale taxatiewaarde van
een woning(dwz bereik incl. OVB en verlaagde koopprijs)Toelichting ten aanzien van de verschillen tussen de 2
grafiekenVergelijking van de beide grafieken laat zien dat als gevolg van het verlagen
van de normlasten in feite het bereikplaatje in zijn totaliteit iets naar
beneden is geschoven. Dit is logisch omdat door de genoemde verandering, huishoudens
eerder f 1,– BEW-subsidie krijgen, hetgeen wordt weergegeven door
de onderste schuine lijn (namelijk bij een rentelast van f 213,–
+ f 1,– = f 214,–). Hetzelfde geldt voor de bovenste
schuine lijn: de maximale subsidie van f 301,– wordt thans eerder
bereikt.Hierbij is overigens sprake van een dynamisch bereikplaatje, in de zin
dat een en ander mede afhangt van de op enig moment geldende (genormeerde)
hypotheekrente. Bij een hogere rente wordt eerder de maximale subsidie bereikt,
omdat bij een gelijkblijvende hypotheeksom sprake is van hogere rentelasten.
Omgekeerd geldt natuurlijk ook dat bij een lagere hypotheekrente het bereik
van de wet BEW in de praktijk groter is.Belangrijk onderdeel van het totale bereik van dit wetsvoorstel vormt
het bovenste vlak van de grafiek. Dat wil zeggen het bereik inclusief de mogelijkheid
van een verlaagde koopprijs.Een principiële opmerking is hierbij op zijn plaats,
omdat in het huidige tijdsgewricht het normaal lijkt te zijn dat ook door
sociale verhuurders wordt uitgegaan van de vraagprijs van de woning op de
markt. Dat wordt gezien als het referentiekader. Dat is echter in de traditie
van sociale woningbouw niet vanzelfsprekend. Sterker nog, er is in deze altijd
sprake geweest van een anticyclisch beleid, dat wil zeggen tegen de marktbeweging
in. Daarbij werd een nieuwbouwwoning betaalbaar gemaakt door objectsubsidies
van het Rijk. De gemeente betaalde mee doordat werd uitgegaan van een fictieve
grondprijs. Juist in een tijd waarin aanmerkelijke winsten worden gehaald
op de woningbouw staat gemeenten en woningcorporaties niets in de weg om deze
oude sociale volkshuisvestingstraditie te hervatten. De algemene bedrijfsreserve
(ABR), mede opgebouwd met de vroegere objectsubsidies, kan worden gebruikt
ter afdekking van de onrendabele top zodat op de VINEX-locaties sociale koopwoningen
worden gerealiseerd. Bestaande huurwoningen kunnen – financieel-technische
gezien – tegen een lagere waarde kunnen worden verkocht dan de marktprijs.
Dit is geheel in overeenstemming met de doelstelling van de sociale huursector
om mensen met een lager inkomen te helpen en ondersteunen bij het vinden van
een passende huisvesting.Met de mogelijkheid tot het stellen van beperkingen,
op grond van artikel 22 (terugbetaling kortingen, antispeculatiebeding en
terugkooprecht; zie ook hieronder) wordt door indieners beoogd eventueel misbruik
op een effectieve wijze worden tegengegaan en kan het maatschappelijk kapitaal
in stand blijven indien dit gewenst wordt.WoonlastenplaatjesDe leden van de PvdA-fractie hebben kennis genomen van het rekenvoorbeeld
op bladzijde 7 van de memorie van antwoord (Kamerstukken I 1999/2000, 25 309,
nr. 142b). Zij vroegen zich af in hoeverre dit voorbeeld in overeenstemming
is met de werkelijkheid en stellen daar een ander rekenvoorbeeld met onder
ander een hogere koopsom tegenover, met het verzoek aan de initiatiefnemers
hierop te reageren.Indien de leden van de PvdA-fractie met dit voorbeeld willen laten zien
dat bij hogere koopprijzen de liquiditeitsdrempel waarmee huishoudens te maken
krijgen, in de regel hoger is, dan delen de indieners dit. Dat komt voornamelijk
doordat er geen causale relatie is tussen de huurprijzen en koopprijzen van
woningen, waarbij geldt dat huurprijzen minder sterk worden bepaald door vraag
en aanbodfactoren. Corporaties voeren immers in doorsnee een (redelijk) gematigd
huurbeleid.Desalniettemin blijft – ook voor de wat hogere koopprijzen gelden
dat zonder de nagestreefde inwerkingtreding van de BEW de liquiditeitsdrempel
nog veel hoger zou zijn. Bij de maximale koopbijdrage van f 343,–
(f 301,– + ovb-toeslag ad f 42,–) gaat het om een bedrag
van ruim f 4100,– netto op jaarbasis!Verder maken wij van de gelegenheid gebruik er op te wijzen dat het nieuw
ingebrachte rekenvoorbeeld enige onvolkomenheden bevat. Aangegeven is dat
er sprake is van een bewoner zonder eigen geld die een hypotheek neemt van
f 204 000. Ons inziens is deze situatie niet mogelijk aangezien
de maximale hypotheeksom is vastgesteld op f 197 900. Verder wordt
gerekend met een koopsubsidie van f 357,– per maand. Ook dit is
niet mogelijk. Bij de aangenomen hypotheekrente van 6,5% bedraagt de maximale
subsidie f 343,–.Voorts denken wij dat de weergegeven (spaar)premie van f 308 te hoog
is en het fiscale effect te laag is ingeschat. Zo bedraagt voor een woning
van 2 ton de spaarpremie ons inziens ca. f 185,– per maand.Al met al is het beeld, in het eerste jaar, dus positiever dan door de
leden van de PvdA-fractie wordt verondersteld. Bovendien zij er op gewezen
dat de huren jaarlijks stijgen, terwijl de hypotheeklasten voor 15 jaar lang
constant zijn. Effect is dat op een gegeven ogenblik het kopen voordeliger
wordt dan het huren. Daarnaast bouwt een koper eigen vermogen op, terwijl
de huurder na 30 jaar (los van het genoten woongenot) nog immer met lege handen
staat.Ook de leden van de RPF/GPV-fractie hebben (mede namens de SGP-fractie)
een vraag gesteld ten aanzien van het rekenvoorbeeld van bladzijde 7 van de
memorie van antwoord. Zij wilden weten wanneer het omslagpunt zich voordoet
indien ook de extra kosten voor onderhoud e.d. worden meegenomen.Deze leden leiden terecht uit het rekenvoorbeeld af dat na ongeveer twaalf
jaar kopen (op uitgavenbasis) voordeliger wordt dan huren, bij vergelijking
van de netto huurlasten met de netto hypotheekrentelasten. Aangegeven is dat
kopers daarnaast met bijkomende maandelijkse lasten te maken hebben in de
vorm van aflossing (de spaarpremie) en extra lasten in verband met onderhoud,
ozb e.d. Deze zijn voor het betreffende rekenvoorbeeld ingeschat op f 116,–
per maand. Indien deze worden meegenomen ligt het omslagpunt rond het 22e jaar.Hierbij zij nadrukkelijk aangetekend dat in het rekenvoorbeeld is uitgegaan
van een bescheiden inflatiegerelateerde huurverhoging van 2%. Dit is gedaan
om geen «verkeerde verwachtingen» te wekken. De afgelopen jaren
is de huurstijging evenwel aanmerkelijk hoger geweest. Zo bedroeg de huurstijging
over 2000, 2,5% (zie brief Staatssecretaris van VROM inzake het huurprijsbeleid
van 6 oktober 2000). Ook voor de eerstkomende jaren zal naar verwachting de
inflatie boven de 2% liggen. Het CPB raamt in dit verband in haar Macro Economische
Verkenningen (MEV) een inflatie van 3,5% voor 2001 Indien dezelfde berekening
wordt gemaakt met de gerealiseerde huurverhoging van 2,5% in 2000, ligt het omslagpunt rond de tien jaar. En op achttien jaar indien ook extra
lasten in verband met onderhoud, ozb e.d. worden meegenomen.Een en ander laat in wezen zien dat een hogere inflatie in het voordeel
werkt van de koper in vergelijking tot de woonlasten van de huurder. Dit komt
doordat het grootste deel van de woonlasten van een koper, te weten de hypotheeklasten,
gedurende een lagere periode stabiel zijn. In dit verband wordt ook wel gesproken
over het feit dat «de inflatie de hypotheekschuld uitholt».De leden van de GroenLinks-fractie refereerden opnieuw aan de berekeningen
die in een eerder verband door dhr. Rust (Fakton) zijn gemaakt met betrekking
tot de wet BEW. Zij wilden weten of de indieners bereid zijn om dhr. Rust
om commentaar te vragen op de verschillende rekenvoorbeelden, alsmede aan
hem willen vragen of het correct is dat zijn eerdere berekeningen op verouderende
gegevens berusten.Indieners hebben bij het opstellen en met name ook het verfijnen van het
onderhavige wetsvoorstel gebruik gemaakt van adviezen van zowel het CPB als
het NIBUD. Wij achten deze instituten terzake meer dan voldoende gekwalificeerd
en zien daarom de toegevoegde niet om nadere adviezen te vragen. Dit laat
natuurlijk onverlet dat het aan een ieder die daartoe behoefte heeft vrij
staat om commentaar te geven op dit wetsvoorstel.Het is overigens evident dat de betreffende berekeningen op verouderde
gegevens berusten. Deze becijferingen zijn namelijk gedateerd op 1 juli 1999.In september 1999 hebben CPB en NIBUD evenwel geadviseerd over de wet
BEW. De conclusie van deze organisaties luidde dat de inkomens tot f 30 000,–
ook met steun van de wet BEW, onvoldoende liquide middelen zouden hebben om
de overstap van huur naar koop te maken. De zelf te betalen normlast bedroeg
toen nog f 271,– per maand. Indieners hebben goede nota genomen
van deze conclusie en naar aanleiding hiervan besloten het zelf te betalen
gedeelte te verlagen naar f 213,–. Hiermee is bereikt dat ook deze
huishoudens op een verantwoorde wijze – indien men dit wenst –
de overstap van huur naar koop kunnen maken. Voor meer informatie verwijzen
wij U naar het Tweede Kamerstuk, nr. 19 (Kamerstukken II 1999/2000, 25 309).Dit laat overigens onverlet dat in de eerste jaren kopen (op basis van
maandelijkse uitgaven) duurder is dan huren. Zowel de rekenvoorbeelden van
de indieners alsmede het nieuw ingebrachte rekenvoorbeeld van de leden van
de PvdA-fractie laten dit zien.De formulesDe leden van de VVD-fractie hebben geconstateerd dat naar aanleiding van
hun vragen er bij novelle een correctie heeft plaats gevonden op het punt
van de toeslag in verband met de overdrachtsbelasting. Echter, was het hierbij
niet eenvoudiger geweest te komen tot één formule, zoals gesuggereerd
door deze leden? Verder vroegen zij zich af waarom de ovb-toeslag is gelimiteerd
op de maximale hypotheeksom van f 197 900, wat tot gevolg heeft
dat indien woningen met een hogere koopsom worden verworven over het meerdere
de overdrachtsbelasting niet wordt gecompenseerd.Indieners hebben terdege kennis genomen van de eerdere vragen van de VVD-fractie
op dit punt alsmede van de suggestie om ter bevordering van de eenvoud te
komen tot één formule. In de memorie van antwoord is onder paragraaf 4
op bladzijde 10 ook ruim ingegaan op een en ander. In aanvulling hierop zij
het volgende opgemerkt.Door zowel de indieners als het kabinet is geconcludeerd dat de (financiële) drempels die de overstap van huur naar koop bij mensen
met een smalle beurs belemmeren, zoveel mogelijk zouden moeten worden weggenomen.
Eén van die drempels betreft de relatief hoge transactiekosten bij
een koopwoning. De hoofdmoot hiervan vormt de overdrachtsbelasting. Daarom
dacht het kabinet destijds in zijn voorstellen (Kamerstukken II 1998/1999,
23 449, nr. 6) aan het geven van vrijstelling van overdrachtsbelasting
ingeval men in aanmerking komt voor een bijdrage in de hypotheeklasten. Uit
doelmatigheidsoverwegingen is dit door de indieners omgezet in een ovb-toeslag.
Hierbij hebben de indieners over het hoofd gezien dat bij nieuwbouwwoningen
geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Bij novelle is deze omissie, zoals
ook geconstateerd door de leden van de VVD-fractie, gecorrigeerd.De indieners blijven hechten aan een regeling met twee formules. Zo blijft
er een helder onderscheid tussen de algemeen geldende formule voor de rentesubsidie
die afhankelijk is van de hoogte van de hypotheek en de formule voor de genormeerde
toeslag in verband met de overdrachtsbelasting, die alleen geldt in gevallen
dat deze verschuldigd is. De uitkomst van de eerste formule kan daardoor in
alle gevallen direct worden vergeleken met het maximale bedrag voor de eigenwoningbijdrage,
waarin de toeslag niet begrepen is – wat logisch is omdat daar niet
altijd sprake van is. Het niet begrepen zijn van die toeslag in de maximale
eigenwoningbijdrage betekent bovendien dat één nieuwe formule
allesbehalve eenvoudiger zal zijn dan de nu bestaande formules. De component
voor de overdrachtsbelasting zal in een samengevoegde formule afzonderlijk
herkenbaar moeten zijn. Is die component dat niet, dan valt des te moeilijker
uit de toepassing van de formule af te leiden of het maximale bedrag voor
de eigenwoningbijdrage wordt overschreden. Dan is wellicht de formule wel
versimpeld, maar leent deze zich niet goed genoeg voor een toetsing aan een
belangrijke voorwaarde in de wet.Het klopt dat de ovb-toeslag is gerelateerd aan de maximale hypotheeksom
van f 197 900, waardoor bij woningen met een hogere koopsom/taxatiewaarde
over het meerdere de overdrachtsbelasting niet wordt gecompenseerd. Dit vloeit
voort uit het feit dat de overheidsverantwoordelijkheid op grond van de wet
BEW in wezen is begrensd tot de genoemde f 197 900. Er is –
mede uit het oogpunt van effectiviteit – voor gekozen deze grens geen
keihard plafond te laten zijn: woningen met een taxatiewaarde van maximaal
f 247 400 vallen onder het bereik van de wet BEW. Twee situaties
kunnen zich analytisch gezien ten aanzien van deze woningen voordoen. Door
de corporatie wordt een korting gegeven, waardoor de aankoopsom (incl. OVB)
uit komt op f 197 900 of minder. Dit laatstbedoelde bedrag is dan
tevens de basis voor de te betalen overdrachtsbelasting. Ten tweede is het
mogelijk dat de aspirant-koper over eigen geld beschikt en dit aanwendt ter
overbrugging van het verschil tussen de aankoopsom en de maximale hypotheek.
Voor deze situatie achten de indieners het alleszins redelijk dat over het
meerdere geen compensatie van de overdrachtsbelasting plaatsvindt.Vervolgens vroegen de leden van de VVD-fractie zich af of er toch niet
een inconsistentie zit in de definiëring van de normlasten per maand
in het tweede lid van artikel 30. Het antwoord van de indieners op een vraag
van deze leden in het voorlopig verslag eindigde met de conclusie dat het
er feitelijk op neer komt dat te allen tijde wordt uitgegaan van één
inflatiepercentage, namelijk het percentage dat bekend wordt gemaakt in de
maand januari na het peiljaar. Deze leden stelden naar aanleiding hiervan
de volgende vragen. Betekent dit dat, om maar een voorbeeld te noemen, dat
voor een subsidieaanvraag in de eerste helft van het jaar 2001 wordt uitgegaan
van de normlasten in het jaar 1999, verhoogd met het inflatiepercentage op
1 januari 2000? En dat voor een aanvraag in de tweede helft van 2001 wordt
uitgegaan van de normlasten in het jaar 2000, verhoogd met het inflatiepercentage
op januari 2001? Zo neen, hoe zit het dan wel? Zo ja, waarom
is dat dan niet op die manier omschreven in de tekst van artikel 30?De veronderstellingen die de leden van de VVD-fractie in het door hen
genoemde voorbeeld maken, zijn in die zin juist, dat op 1 juli van elk jaar
het peiljaar één jaar opschuift, en dus ook het gehanteerde
inflatiepercentage. Bij aanvragen in de eerste helft van 2001 is het peiljaar
1999, en dus het te hanteren inflatiepercentage het percentage over 1999 dat
in januari 2000 wordt bekendgemaakt. Bij aanvragen in de tweede helft van
2001 (en de eerste helft van 2002) wordt dit één jaar later,
enzovoort. Dit is ook, in algemene termen, zo geregeld in de tekst van artikel
30, dat in dit opzicht in samenhang moet worden gelezen met de definitie van
het begrip peiljaar in artikel 1, eerste lid, onder p.Het is echter niet zo dat in de eerste helft van 2001 wordt uitgegaan
van «de normlasten in het jaar 1999» en in de tweede helft van
2001 van «de normlasten in het jaar 2000». Die normlasten bestaan
immers niet. Er wordt steeds uitgegaan van de normlasten die gelden op de
peildatum, en dat is de eerste dag van het driejaarstijdvak (artikel 1, eerste
lid, onder o), welke dag in de gehanteerde voorbeelden in 2001 ligt.3. TussenvormenDe leden van alle fracties hebben vragen gesteld over de mogelijkheid
tot inpassing van tussenvormen van huur en koop in de wet BEW. Meer specifiek
geldt dat de leden van de CDA-fractie wilden weten aan welke generieke maatregelen
ter stimulering van goed beheer en onderhoud de indieners denken en welke
inhoud het kabinet hieraan zou moeten geven. Verder vroegen deze leden naar
waarborgen ter vermijding dat kopers met BEW-subsidie in de financiële
problemen kunnen komen en in hoeverre vormen van deling van waardeontwikkeling
hierbij een rol kunnen spelen. De leden van de PvdA-fractie wilden graag voorbeelden
ter adstructie van de zinsnede dat de wet «de ruimte laat om te komen
tot tal van varianten van koop die kunnen leiden tot een vermindering van
de risico's van het eigenwoningbezit bij lagere inkomens». De leden
van de GroenLinks-fractie vroegen de indieners om commentaar op de brief van
Arnhem over MGE. Het lid van de Onafhankelijke senaatsfractie (OSF) vroeg
of door het casco in handen te laten van de woningcorporatie, niet de risico's
worden verkleind en de daardoor de keuzeruimte wordt vergroot.Wij constateren dat eerdere antwoorden op vragen over deze materie onvoldoende
tot duidelijkheid hebben geleid; dit geldt ook het commentaar op de brief
van Arnhem. Wij hechten eraan zo helder mogelijk onze opvatting over tussenvormen
te beschrijven. Voor de helderheid doen wij dat in een aantal stappen. Allereerst
wordt in algemene zin ingegaan op het fenomeen «MGE», vervolgens
zal worden ingegaan op de betekenis van en ruimte in artikel 22, vierde lid.AlgemeenHet bestaan van tussenvormen van huur en koop heeft zijn oorsprong in
situaties dat de aankoopprijs hoger is dan de maximaal toegestane financieringslast
zoals deze door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) jaarlijks wordt vastgesteld.
En wel als volgt: Doordat potentiële kopers hierdoor niet in aanmerking
komen voor NHG zijn zij in de praktijk niet in staat financiering te krijgen
voor de door hen gewenste woning. Indien zij wel een financiering krijgen
van een financieringsmaatschappij is er in feite sprake van een niet verantwoorde
aankoop. Om potentiële kopers wel in de gelegenheid te stellen een woning
«te kopen» is het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) geïntroduceerd.
Deze koopvorm is aan de Maatschappij (de corporatie) gebonden.
Het was – in z'n eerste vorm– in de praktijk een bruikleenconstructie,
waarbij een erg groot deel van de (eventuele) verkoopwinst terugvloeide naar
de corporatie. Na de invoering van de fiscale eis dat men voor minimaal 50%
risico moet lopen (in het kader van het mogen aftrekken van de hypotheekrente)
is er veelal sprake van een winstdelingsregeling.MGE is inmiddels een zéér omstreden tussenvorm van huur
en koop. Tegenover de verplichte winstdelingsregeling staan geen gelijkwaardige
financiële onvoldoende voordelen voor de burger die in het geval van
koop van zijn huurwoning nooit in vrijheid een keuzemogelijkheid heeft gehad
in eigendomsvormen. Bovendien zijn veel MGE-constructies dusdanig van opzet
dat de eigenaar-bewoner – in financieel opzicht – zorgt dient
te dragen voor het onderhoud, terwijl bij verkoop de helft van de verkoopwinst
terugvloeit naar de corporatie. Hetzelfde geldt voor door de eigenaar-bewoner
aangebrachte verbeteringen. Ten onrechte komen de voordelen van de investeringen
bij anderen, i.c. de corporaties, terecht. Via de statuten van de Vereniging
van Eigenaren (VvE) wordt de zeggenschapsrechten van de eigenaar – door
de betrokken mede-eigenaar, zijnde de woningcorporatie, vergaand gereduceerd.
Vanuit een eng financieel lange termijn belang, dan wel vanuit – een
goed bedoeld – paternalisme geredeneerd verwonderd het ons dan ook niet
dat vanuit de corporatiewereld alle zeilen worden bijgezet om de MGE-constructies
te behouden. Vanuit de gedachte dat corporaties toch ook een taak hebben in
de emancipatie van hun doelgroep begrijpen wij dergelijke – ongelijkwaardige –
tussenvormen van huur en koop in het geheel niet.De oorsprong, van wat vroeger heette «de koopwoning bereikbaar»,
van het initiatiefvoorstel Bevordering Eigen Woningbezit komt voort uit de
wens het financieringsgat te overbruggen. Dit gebeurt per saldo door boven
op het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek een extra geldsom toe
te kennen, namelijk: de eigenwoningbijdrage en een forfaitaire toeslag voor
de overdrachtsbelasting. Door het aanbrengen van een juridisch/inhoudelijke
koppeling is tevens de toegang verzekerd tot het verkrijgen van een Nationale
Hypotheek Garantie.De plicht tot aanvraag en verkrijging van een Nationale Hypotheek Garantie
heeft betekenis omdat deze een groot aantal voorwaarden kent die de risico's
van het eigen woningbezit mitigeren. Te denken valt hierbij aan onder andere
het feit dat er géén achterstallig onderhoud mag zijn, groter
dan 10% van de waarde van de woning na het verrichten van het achterstallige
onderhoud. Maar ook het feit dat er vanwege de NHG geen restschuld kan ontstaan
indien men door oorzaken die buiten henzelf liggen de woning moet verkopen,
is van grote betekenis.Naast de beperking van risico's door de NHG heeft het wetsvoorstel ook
nog een aantal extra waarborgen ingebouwd die het risico van eigen woningbezit
terugbrengen. Dit zijn:– Een periodieke herijking waarbij de te verstrekken BEW-bijdrage
aan de hand van de normering van de wet, wordt gerelateerd aan het inkomen
waarover het huishouden op dat moment beschikt;– Een vangnetregeling waarop de cliënt een beroep kan doen
in geval van een inkomensdaling met meer dan 20%– Een aanvullende bijdrage in de eventuele meerlasten van de renteconversie
na het 15e jaar.In alle bescheidenheid zijn initiatiefnemers van mening dat met de wet
BEW de noodzaak verdwenen is van tussenvormen van koop en huur. Deze wet zorgt
immers voor een betaalbaar niveau van woonlasten, slechte woningen kunnen
niet worden gekocht met behulp van de BEW-bijdrage, en een eventuele restschuld
is ondervangen. Daarnaast vertrouwen de indieners erop dat de woningcorporaties
in de toekomst bereid zullen zijn om aan VvE's steun te geven
in de vorm van beheer en via onderhoudsarrangementen. Uiteraard dienen de
toekomstige eigenaren hiervoor zelf te kunnen kiezen en dienen de aangeboden
arrangementen ook concurrerend te zijn. Daar bovenop komt een niet onaanzienlijk
aantal generieke verbeteringen, bijv. in het appartementsrecht. Deze beleidsvoornemens,
opgenomen in de (ontwerp)nota Wonen van staatssecretaris Remkes, hebben dan
ook de steun van de indieners. Zij zullen namelijk leiden tot een verdere
vermindering van de risico's van het eigenwoningbezit voor alle eigenaar-bewoners
en hebben bovendien het voordeel dat zij niet stigmatiserend zijn naar één
groep toe.Alles overziende menen indieners een evenwichtige oplossing te hebben
gevonden om de belemmeringen te slechten die het lagere inkomens niet mogelijk
maakten een gelijk eigendom te verwerven als andere inkomensgroepen. Het is
tegen die achtergrond dan ook wat vreemd te moeten vaststellen dat er sprake
lijkt van een «tussenvormen» verslaving. Blijkbaar gaat hier een
fundamenteel gebrek aan vertrouwen achter schuil dat lagere inkomens die op
een verantwoorde basis aan een eigen woning zijn gekomen hier in de toekomst
ook verantwoord mee omgaan. Nogmaals: ieder die koopt met NHG en BEW doet
een verantwoorde aankoop van zijn woning.De leden van de GroenLinks-fractie stelden dat de indieners betweterig
zijn, omdat de woonconsument zelf wel uitmaakt waar voor wordt gekozen. Indieners
delen volstrekt de opvatting dat indien de burger daadwerkelijk keuzevrijheid
wordt geboden hij of zij dan zelf wel een adequate keuze zal maken. De grondslag
van keuzevrijheid heeft dan ook centraal gestaan in het debat met de Tweede
Kamer, waarbij ook de pleitbezorgers van de tussenvormen op het standpunt
stonden dat ingeval van keuzen tussen verschillende productvormen, de keuzevrijheid
voorop behoorde te staan. En zit hier ook het probleem voor ons: op het moment
dat men mede aan de hand van volstrekt eerlijke en objectieve voorlichting
van de corporatie immer de keuze zou krijgen tussen MGE en het volledig in
eigendom kopen (zonder winstdeling), zijn wij er van overtuigd dat de burger
een weloverwogen keuze zal maken. Echter, op het moment dat de wetgever het
mogelijk zou maken dat MGE-constructies kunnen worden toegepast binnen het
kader van de wet BEW, is er geen garantie dat deze keuzevrijheid veelal niet
spontaan zal worden geboden. Veel corporaties zullen vanuit eigen overwegingen
kiezen voor het verkopen van hun huurwoningen in MGE-vorm. Weg keuzevrijheid
voor de burger. En dit kan ons inziens nimmer de bedoeling zijn van de wet
BEW. In die zin hebben indieners dan ook aangegeven BEW en MGE naast elkaar
te laten bestaan. Beide vormen zijn «betaalbaar, de een door subsidie
en de ander door een verlaging van de koopprijs. Het een is een »normale«
eigendomswoning en de ander een bruikleenconstructie met een beperkt recht
of kans op vermogenswinst of verlies.Toelichting artikel 22Het wetsvoorstel staat het natuurlijk toe dat de risico's voor de kopers
verder beperkt kunnen worden. Dat kan bijvoorbeeld door een korting te geven.
Maar de wet schrijft dit niet voor. Nee, sterker gesteld, de korting kan zelfs
helemaal worden teruggehaald binnen een toegestane periode van 30 jaar bij
verkoop van de woning. Voor de helderheid: er is hier in dat geval eigenlijk
sprake van een uitgestelde betaling.Om speculatie tegen te gaan kent de wet beperkingen die kunnen worden
overeengekomen tussen de toegelaten instelling en aspirant-koper. De eerste
is de «korting» die kan worden teruggevraagd, de tweede is een
anti-speculatiebeding voor 5 jaar en een terugkooprecht voor 15 jaar. Het
is dus niet zo dat de eerste koper onevenredig kan profiteren van zijn aankoop. Naar aanleiding van de discussie in de Tweede Kamer is in het wetsvoorstel
de mogelijkheid opgenomen dat bij AMvB nadere voorwaarden kunnen worden gesteld,
die de risico's van het eigen woningbezit verder beperken (artikel 22, vierde
lid). Dit is gedaan omdat indieners niet uitsluiten dat (nieuwe) constructies
worden ontwikkeld die hieraan voldoen, conform het algemene doel van het voorliggende
wetsvoorstel. Bekend is in dit verband dat gewerkt wordt aan het concept verzekerd
wonen geïntegreerd met een fair value variant. De Staatssecretaris van
VROM heeft op 13 oktober hierover ook een brief naar zowel de leden van de
Eerste als de Tweede Kamer gestuurd (Kamerstukken II 2000/2001, 25 309
en 27 071, nr. 66).In de ons thans bekende fair value variant komt de mogelijkheid aan de
orde van een ongelijke winstdeling bij verkoop. In de plaats hiervoor wordt
een korting verstrekt (het gaat hier feitelijk over een
uitgestelde betaling). Het verdient aanbeveling om de huidige voorstellen
ten aanzien van fair value tegen het licht te houden. Ook indieners sluiten
nadrukkelijk niet uit dat er, onder de naamgeving van fair value, varianten
denkbaar zijn die ook werkelijk gunstig zijn voor de toekomstige koper. Wij
zijn dan ook gaarne bereid ons te laten overtuigen van de voordelen van deze
varianten. Mocht onomstotelijk worden vastgesteld dat de koper en het beheer
van de woningvoorraad erbij gebaat zijn, dan is het passend te komen met een
algemene maatregel van bestuur zoals beoogd in artikel 22, vierde 4. Daarbij
geldt dat – overeenkomstig de bedoelingen van degene die een pleidooi
hielden voor tussenvormen van huur en koop – er voor de koper altijd
de keuzemogelijkheid aanwezig dient te zijn tussen een aankoop van een woning
zonder extra beperkingen en een aankoop van een woning met beperkingen. Het
is immers aan de koper te kunnen kiezen (zie ook hierboven).Thans heeft dit onderzoek nog niet plaatsgevonden. Wij zijn dan ook met
de Staatssecretaris van VROM (zie de genoemde brief van 13 oktober jl) van
mening dat het nog niet opportuun is over te gaan tot de uitwerking van een
AMvB ingevolge artikel 22, vierde lid. Juridisch gezien is dit ook niet nodig
daar er hier sprake is van een zogenaamde «kan-bepaling». Daarom
is de door de leden van de GroenLinks-fractie geuite stellingname dat pas
als de betreffende AMvB er ligt, er definitief kan worden gestemd, in juridisch
opzicht niet correct.De leden van de VVD-fractie gaven aan het jammer te vinden dat alleen
toegelaten instellingen de mogelijkheid om een verleende korting, al dan niet
geïndexeerd, terug te eisen in geval van latere vervreemding, omdat daarmee
feitelijk wordt uitgesloten dat andere niet winst beogende instellingen of
zelfs particuliere eigenaren de woning tegen een gereduceerde prijs gaan verkopen.
Gaarne ontvingen zij hierop een nadere reactie.Artikel 22 is door de indieners opgenomen om helderheid te scheppen ten
aanzien van de huidige, door toegelaten instellingen, aangeboden tussenvormen
van huur en koop. Helderheid in de zin van «bij welke nadere afspraken
komt de aspirant-koper wel respectievelijk niet in aanmerking voor financiële
ondersteuning op grond van de Wet bevordering eigenwoningbezit». Indieners
hebben het beeld dat andere niet winst beogende instellingen of particuliere
eigenaren op dit moment geen gebruik maken van tussenvormen dan wel het verkopen
tegen een gereduceerde prijs. Mocht evenwel in het kader van een eerste evaluatie
van de BEW blijken dat behoefte is aan verbreding in deze, kan desgewenst
de Staatssecretaris van VROM te zijner tijd een wetswijziging dit punt ter
hand nemen. 4. Juridische vragenDe leden van de CDA-fractie vroegen een reactie van de indieners op de
brief van de Werkgroep Verkoop Standplaatsen en Toetsing BEW d.d. 20 september
2000 gevoegd bij een brief van de Woonbond, inzake knelpunten van de wet BEW
voor woonwagenbewoners en verzoeken de indieners te bevorderen dat de BEW
in gunstige zin wordt aangepast. Voorts vroegen deze leden of woonschepen
ook onder de Wet BEW vallen.De indieners betreuren het dat pas nu – in een zo laat stadium een
reactie op de Wet BEW door deze Werkgroep wordt gegeven. De Werkgroep Verkoop
Standplaatsen en Toetsing BEW was hen tot nu toe ook onbekend. Wel willen
de indieners desgevraagd reageren.De Werkgroep constateert dat 60% van de woonwagens eigendom is van de
zittende bewoners; zij kunnen bij aankoop van alleen een standplaats niet
in aanmerking komen voor BEW. Deze constatering is juist. Omdat in de huisvestingswet
onder woningen ook woonwagens worden begrepen, hebben de indieners de wet
BEW ook toegankelijk willen maken voor woonwagens, met dien verstande echter
dat hierbij sprake moet zijn van koppeling van een woonwagen aan een standplaats
conform de aankoop van een woning, waar het ook gaat om zowel de woning als
de grond. De indieners willen daarom ook vasthouden aan deze koppeling.Voorts stelt de Werkgroep dat artikel 5 van de wet BEW met betrekking
tot de kosten van het in eigendom verkrijgen van een woning, onder andere
de kosten van herstel van achterstallig onderhoud, dat dit achterstallig onderhoud
betreft zoals zich dat bij «gewone» woningen voordoet, en vindt
dat hier óók onder zou moeten verstaan het aanbrengen van sanitair
in de wagen, en het vergroten en isoleren van de wagen.De indieners wijzen erop dat hier een oudere dan wel onvolledige wettekst
wordt aangehaald. In het voorliggende wetsvoorstel staat dat het treffen van
voorzieningen mede onder de kosten van het verkrijgen in eigendom wordt verstaan.
Onder voorzieningen vallen dus ook zaken als het aanbrengen van sanitair in
de woonwagen, isolatiemaatregelen ed.Tenslotte verzoekt de Werkgroep de eis dat de eigenaar-bewoner gedurende
een tijdvak van ten minste drie jaar voorafgaand aan de aankoop geen eigenaar-bewoner
voor oude wagens, die aan vervanging toe zijn, te laten vallen. Oude, afgeschreven
woonwagens kunnen niet worden vervangen als daar geen koopsubsidie tegenover
staat, aldus de Werkgroep. Uit het oogpunt van rechtsgelijkheid met het bepaalde
ten aanzien van woningen zijn de indieners van mening dat de eis waar de Werkgroep
op doelt gehandhaafd moet blijven.Voorts geldt dat de woonwagenthematiek complex is. De komende tijd staat
het nodige te gebeuren bij dit onderwerp. Indieners achten het logisch de
gedachten van de genoemde Werkgroep mee te nemen in dit grotere geheel, en
alsdan tot de conclusie te komen of en op welke manier door de wet BEW hieraan
een verdere bijdrage kan worden geleverd. Kortom, indieners laten de afweging
of, mede in het kader van een eerste evaluatie van de wet BEW, een aanpassing
op dit punt nodig is aan de Staatssecretaris van VROM over.Voor wat betreft de woonschepen, verwijzen de indieners naar de huisvestingswet,
waar woonschepen niet onder het begrip woningen vallen en in navolging hiervan
woonschepen ook niet in de Wet BEW meegenomen zijn.De leden van de CDA-fractie vroegen of de indieners hebben overwogen om
voor bestaande gevallen dezelfde rechten toe te passen als voor nieuwe kopers,
maar dan voor de resterende looptijd van hun hypotheek, met aftrek van het
aantal jaren dat deze reeds loopt? Zo ja, waarom wordt daar dan geen uitvoering
aan gegeven, zo vroegen deze leden. De wet BEW gaat uit van bevordering van het eigenwoningbezit. Dit betekent
inderdaad dat de wet niet van toepassing is voor degenen die reeds een woning
hebben gekocht. In die zin is het niet anders dan vroegere subsidieregelingen.
Dat is op zichzelf niet onbillijk te achten. Er kunnen zich juist in sterkere
mate onbillijkheden voor gaan doen als het uitgangspunt van het wetsvoorstel
zou zijn dat het op alle eigenaar-bewoner die binnen de doelgroep passen van
toepassing is. Ook op de bestaande gevallen zouden dan voor een echte gelijke
behandeling de voorwaarden van de wet van toepassing moeten zijn. Bij hantering
van dit uitgangspunt ontstaan problemen. Wij noemen als voorbeeld de vorm
waarin de hypotheek is afgesloten. Daarover zijn door de eigenaar-bewoners
keuzen gemaakt zonder het recht op een eigenwoningbijdrage in hun afwegingen
te kunnen betrekken. Degenen die de «verkeerde» hypotheekvorm
hebben gekozen vallen dan af; dat is onrechtvaardig ten opzichte van degenen
wier keuze wel in overeenstemming met de wet blijkt te zijn. Als dit wordt
opgelost door een aantal voorwaarden van de wet niet voor bestaande gevallen
te laten gelden, levert dat een soepeler behandeling van bestaande gevallen
op dan van nieuwe gevallen, wat wij ook onwenselijk achten. De nieuwe gevallen
voor de wet BEW vertonen overigens een zekere overlap met de bestaande gevallen
voor de Huursubsidiewet. Voor deze huishoudens wordt de keuzevrijheid vergroot,
want zowel bij huren als kopen van een woning is er een subsidie.Voor deze weg is dan ook niet geopteerd. Wel heeft in het verleden de
mogelijkheid om door middel van een experiment van de wet af te wijken deel
uitgemaakt van het wetsvoorstel. Het was de bedoeling dat het door die experimenten
in specifieke situaties mogelijk zou worden de wet open te stellen voor hen
die al eigenaar-bewoner zijn. Het zou dan gaan om eigenaar-bewoners die in
een bijzondere situatie verkeren. De Tweede Kamer bleek hier in meerderheid
tegen te zijn. Dit sluit niet uit dat er na een evaluatie van de wet besloten
kan worden om de wet voor bepaalde specifieke groepen eigenaar-bewoners open
te stellen.De leden van de RPF/GPV-fractie, sprekende mede namens de SGP-fractie,
vroegen of iemand, die na het van kracht worden van de regeling een woning
koopt, maar wegens een te hoog inkomen niet in aanmerking komt voor een BEW-bijdrage,
als nog een bijdrage kan krijgen, wanneer zijn inkomen, bijvoorbeeld als gevolg
van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, beneden de inkomensgrens zakt.
Biedt het wetsvoorstel hiertoe mogelijkheden, zo vroegen deze leden.Het wetsvoorstel biedt hiertoe geen mogelijkheden. De overwegingen voor
deze keuze zijn dezelfde als bij de keuze voor het niet van toepassing zijn
van de wet op degenen die vóór de inwerkingtreding van de wet
al eigenaar-bewoner waren en onder de termen van de wet (komen te) vallen.
Wij verwijzen naar ons bovenstaande antwoord op een vraag daarover van de
leden van de CDA-fractie.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af waarom ten aanzien van de
maximale hypotheek van f 197 900 geen onderscheid is gemaakt tussen
koop en erfpacht van de grond. Kopers die de grond in eigendom verwerven,
moeten de grondkosten in hun hypotheek meefinancieren. Maar de kopers die
de grond in erfpacht verkrijgen, behoeven de grondkosten niet te financieren
en kunnen derhalve met hetzelfde maximum van f 197 900 een veel
duurder huis kopen. Daarmee zouden zij per saldo veel hogere woonlasten op
zich (kunnen) nemen dan de indieners van het wetsvoorstel zullen hebben bedoeld,
veronderstelden deze leden. Hetzelfde geldt voor de maximum koopprijs, aldus
deze leden.Artikel 5 van het wetsvoorstel geeft aan wat wordt verstaan onder de kosten
van het verkrijgen in eigendom van een woning. Hieronder vallen de
in de vraag van de leden van de VVD-fractie genoemde grondkosten, maar ook
in voorkomende gevallen de kosten van afkoop van een toekomstige erfpachtcanon,
welke kosten als equivalent van de kosten voor de koop van «eigen grond»
kunnen worden beschouwd. In deze gevallen wordt onder de kosten van het verkrijgen
in eigendom van een woning dus steeds een component in verband met de grondkosten
begrepen. In die gevallen leidt het door de genoemde leden geschetste onderscheid
tussen eigen grond en erfpacht tot situaties die in vergaande mate met elkaar
vergelijkbaar zijn. In geen van beide gevallen wordt zonder de grondkostencomponent
het maximum voor een hypothecaire lening van f 197 900 gehaald en
in geen van beide gevallen is er sprake van extra woonlasten in de vorm van
een verschuldigde erfpachtcanon.De Nationale Hypotheekgarantie vereist dat de financieringslast die voortvloeit
uit het later afsluiten van een tweede lening in verband met de grondkostencomponent
(afkoop van de (resterende) canonverplichtingen of het verkrijgen van de volle
eigendom van de grond) het maximum dat daarvoor gold bij het afsluiten van
de eerste hypothecaire lening niet mag overschrijden. Deze eis kan een blokkade
betekenen voor het afsluiten van een dergelijke tweede lening in de gevallen
dat de maximale financieringslast al is bereikt, wat betekent dat de koper
aan de canonverplichtingen vast blijft zitten. Deze verplichtingen komen volgens
de NHG ook niet in mindering op de toegestane financieringslast, wat betekent
dat ze daarnaast dienen te worden opgebracht. Binnen de voorwaarden en normen
van de NHG wordt dat dus als aanvaardbaar gezien zonder een vermindering van
de maximale financieringslasten met het oog op deze situatie.De indieners achten het dus niet problematisch dat ook het wetsvoorstel
mogelijk maakt dat er sprake blijft van niet afgekochte canonverplichtingen.
In aansluiting op de NHG is daarbij welbewust gekozen voor één
maximum voor de hoogte van de hypothecaire lening. In het verlengde van deze
redenering is er ook geen reden voor verschillende maxima wat betreft de kosten
van het verkrijgen in eigendom van de woning.Het gelijkheidsbeginsel vereist dat ook niet. Dat beginsel manifesteert
zich in de uniforme manier waarop het risico voor te hoge woonlasten wordt
ingeperkt: door de maximale grens voor de kosten van het verkrijgen in eigendom
van de woning, de maximale grens voor de hypothecaire lening, de normen en
voorwaarden van de Nationale Hypotheekgarantie en in voorkomende gevallen
de mogelijkheid van het verlenen van een korting door woningcorporaties.5. Tot slotIndieners hebben de afgelopen tijd gemerkt dat onder potentiële kopers
uit de doelgroep duidelijk belangstelling bestaat voor deze wet. Mensen met
een lager inkomen vragen zich af of zij nu reeds tot de koop van een woning
zullen overgaan (en daarmee risico's aangaan) of dat zij nog even zullen wachten
tot de wet BEW daadwerkelijk in werking is getreden, zo blijkt uit vragen
die wij regelmatig krijgen. Wij achten het van belang is dat deze burgers
zo spoedig mogelijk desgewenst een beroep kunnen doen op dit wetsvoorstel.
Het streven is er dan ook op gericht de wet BEW op 1 januari 2001 in
werking te laten treden. Uit de eerdergenoemde brief van de Staatssecretaris
van VROM van 13 oktober jl. hebben wij opgemaakt dat zowel de voorbereidingen
ten aanzien van de uitvoeringsorganisatie alsmede de voorlichtingsactiviteiten
op schema liggen, met als positieve consequentie dat dit wetsvoorstel ook
daadwerkelijk op de genoemde datum in werking kan treden. Met het oog op tijdige publicatie van het onderhavige wetsvoorstel in
het Staatsblad, verzoeken wij U zo mogelijk nog in de maand november de plenaire
behandeling in uw Kamer te doen plaatsvinden.DuivesteijnBiesheuvelHofstraVan 't Riet 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20002001-25309-46a.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl