Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek; Nota n.a.v. het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 28614, nr. 5

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum indiening

15-03-2004

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2003-2004

28614 nr. 5

09-03-2004

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamAlgemeenArtikelenArtikel IA–CEFHJKNArtikel IIIOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 28614Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 47 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
28 614Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboeknr. 5NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAGOntvangen 9 maart 2004AlgemeenMet belangstelling nam ik kennis van de vragen en opmerkingen in het voorlopig
verslag. Ik ga daarop graag als volgt in.De leden van de CDA-fractie vroegen waarom bij de voorbereiding van het
wetsvoorstel niet ook een representant van de verenigingen van eigenaars betrokken
is geweest. Hierop moet worden geantwoord dat bij deze voorbereiding wel een
representant van de verenigingen van eigenaars betrokken is geweest, namelijk
de Vereniging Eigen Huis. Voorts is het advies van de door de KNB ingestelde
Werkgroep herziening appartementsrecht, welk advies ten grondslag ligt aan
het wetsvoorstel, op 27 november 2001 tijdens een symposium van een andere
representant van de verenigingen van eigenaars, namelijk VvE Belang, aangeboden
aan een vertegenwoordiger van het ministerie van VROM. Ter voorbereiding van
de nota naar aanleiding van het verslag heeft overleg plaatsgevonden met de
Werkgroep herziening appartementsrecht en met VvE Belang. Dit overleg heeft
geleid tot de bij deze nota gevoegde nota van wijziging.Vervolgens vroegen de leden van de CDA-fractie waarom is afgezien van
het opnemen van de mogelijkheid tot wijziging op grond van de redelijkheid
en billijkheid. Dat de eisen van redelijkheid en billijkheid ook de verhouding
tussen appartementseigenaars beheersen, behoeft niet met zoveel woorden te
worden bepaald omdat dit reeds uit de wet voortvloeit (bijvoorbeeld de artikelen
5:124 lid 2 jo. 2:8 BW; zie ook Hoge Raad 30 oktober 1998, NJ 1999, 83).
Een wettelijke bepaling waarin deze gelding met zoveel woorden is neergelegd
brengt bovendien het gevaar mee van a contrario-redeneringen elders. In de
bestaande artikelen 5:139 e.v. (waaronder de artikelen 5:140 (vervangende
machtiging van de rechter) en 5:144 (rechterlijk bevel tot wijziging van de
akte van splitsing)) zijn mogelijkheden tot wijziging van de akte van splitsing
zijn neergelegd. Het wetsvoorstel voegt hieraan het door deze leden gememoreerde
voorstel tot wijziging van artikel 5:139 (onderdeel N van het wetsvoorstel)
toe. Deze wijziging brengt mee dat een besluit tot wijziging van de akte van
splitsing voortaan ook bij meerderheidsbesluit zal kunnen worden genomen.
De behoefte aan deze versoepeling zal niet worden weggenomen door
het openen van de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing wegens
onvoorziene omstandigheden. Het gewijzigde artikel 5:139 bestrijkt een veel
ruimer gebied nu het niet de eis stelt dat van onvoorziene omstandigheden
sprake moet zijn om een meerderheidsbesluit tot wijziging van de akte van
splitsing te kunnen nemen. Dat er in de praktijk behoefte bestaat aan een
wettelijke bepaling die aan bovenstaande wegen om tot wijziging van de akte
van splitsing te komen de mogelijkheid toevoegt van wijziging van de akte
van splitsing wegens onvoorziene omstandigheden, is mij niet gebleken.De vraag van deze leden naar het aantal en de aard van de geschillen inzake
het appartementsrecht dat aan de rechter wordt voorgelegd, kan niet worden
beantwoord omdat deze gegevens niet voorhanden zijn.Naar aanleiding van de opmerking van deze leden over het introduceren
van de expliciete mogelijkheid van een raad van commissarissen voor met name
grote verenigingen van eigenaars wijs ik erop dat deze mogelijkheid reeds
bestaat (vgl. de artikelen 5:135 jo. 2:48 lid 1 BW); een expliciete wettelijke
bepaling in titel 5.9 BW is daartoe niet noodzakelijk.Deze leden vroegen tevens of het niet wenselijk is dat wordt toegezien
op de kwaliteit van verenigingen van eigenaars, en of de regering wil overwegen
te bevorderen dat een vorm van zelfregulering van het toezicht of kwaliteitsbewaking
in de sector wordt geïntroduceerd. Deze vragen worden bevestigend beantwoord.
Bevordering door de rijksoverheid van de introductie van een vorm van zelfregulering
van het toezicht of de kwaliteitsbewaking in de sector is echter inmiddels
niet meer opportuun. In 2001 is namelijk het VvE-certificaat ingevoerd. Dit
is een KOMO-procescertificaat voor Verenigingen van Eigenaars. Het VvE-certificaat
wordt, op basis van een nationale beoordelingsrichtlijn, verstrekt door een
door de Raad voor Accreditatie erkende certificatie-instelling.Het openen van de mogelijkheid de «gewone» eigendom van onroerende
zaken uit te breiden met het kwalitatieve lidmaatschap van een vereniging
(«Home Owners Association») is bij de voorbereiding van het wetsvoorstel
niet aan de orde geweest. Van een reële behoefte in de praktijk aan bedoelde
mogelijkheid is mij tot nu toe niet gebleken.De leden van de fractie van GroenLinks vroegen waarom bij het uitgeven
van stukken grond andere mogelijkheden, zoals erfdienstbaarheden of kwalitatieve
bedingen, niet toereikend zijn. Ook vroegen zij aan te geven in welke gevallen
en wanneer gebleken is van een behoefte aan de mogelijkheid om grond in appartementsrechten
te splitsen. Van deze behoefte is bijvoorbeeld gebleken in gevallen waarin
de uitgifte van parkeer- of ligplaatsen door middel van het verschaffen van
een zakelijk recht aan de gebruiker wordt gewenst. Splitsing in appartementsrechten
zal dan de eenvoudigste weg zijn om (door middel van opneming in het splitsingsreglement)
met werking tegen derden bepaalde noodzakelijke regelingen te treffen inzake
bijvoorbeeld het gebruik en het onderhoud van parkeer- of ligplaatsen.ArtikelenArtikel IA–CDe leden van de CDA-fractie vroegen naar aanleiding van het voorstel ook
de mogelijkheid tot splitsing van het recht op een onbebouwd stuk grond in
de wet neer te leggen of het dan toch niet noodzakelijk is dat een vast stuk
grond wordt aangewezen om aan het huidige lid 3 van artikel 5:106 te kunnen
voldoen. Deze noodzaak is niet aanwezig. Evenals onder genoemde bepaling reeds
thans het geval is, is niet uitgesloten dat het appartementsrecht recht geeft
op het gebruik van bijvoorbeeld een willekeurig parkeervak in
een parkeergarage. In dat geval kan de gerechtigde tot het appartementsrecht
dus niet aanspraak maken op het uitsluitende gebruik van één
specifiek parkeervak in die parkeergarage. Het buiten twijfel stellen van
de mogelijkheid tot het splitsen van een recht op een onbebouwd stuk grond
brengt geen wijziging in de omstandigheid dat een appartementsrecht recht
kan geven op het gebruik van een willekeurig deel van de grond. Ook de aan
artikel 5:106 lid 4 (nieuw) toegevoegde zin, die qua formulering geheel aansluit
bij het huidige lid 3 van artikel 5:106, brengt niet mee dat een vast stuk
grond moet worden aangewezen. De splitsing kan dus even goed dienen om de
bevoegdheid te creëren tot het exclusieve gebruik van bijvoorbeeld een
willekeurige parkeerplaats op een zeker parkeerterrein («floating space»).Voorts vroegen deze leden waarom de regering ervan heeft afgezien in artikel
5:106 ook de timesharing («periode-eigendom») te regelen. De door
deze leden bedoelde Europese regelgeving, neergelegd in richtlijn nr. 94/47/EG
betreffende de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft
van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik
van onroerende goederen (PbEG L 280), betreft uitsluitend een aantal verbintenisrechtelijke
aspecten van de koop van timeshares, niet de rechtsvorm daarvan. Er bestaat
geen daadwerkelijke behoefte aan een regeling van de timesharing in het kader
van het appartementsrecht, nu timesharing in Nederland geen gangbare figuur
is.EDe leden van de fractie van de LPF vroegen of het voor notariaat en makelaardij
voldoende duidelijk is hoe zij moeten omgaan met de voorgestelde toevoeging
aan artikel 5:113 lid 1 (vermelding in de akte van splitsing van de grondslag
waarop de bepaling van de omvang van de aandelen berust in het geval dat deze
aandelen ongelijk zijn). Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Gelet op
de consequenties van de omvang van het aandeel van een appartementseigenaar
in gebouw en grond (aantal stemmen, hoogte bijdrage ex artikel 5:113) is het
belangrijk dat een voldoende duidelijke grondslag in de splitsingsakte is
opgenomen, bijvoorbeeld het aantal kubieke meters dat het betrokken appartement
telt of de taxatiewaarde ervan, vastgesteld op een in de splitsingsakte omschreven
basis.Naar aanleiding van de vraag van de leden van de PvdA-fractie naar de
uitgestelde werking van de wijziging van artikel 5:113 lid 1 merk ik op dat
bij nota van wijziging in plaats daarvan wordt voorgesteld het oude recht
te eerbiedigen.FDe leden van de CDA-fractie vroegen waarom vestiging van het recht van
opstal op het privé-gedeelte van het appartementencomplex mogelijk
wordt gemaakt zonder medewerking van andere appartementseigenaars, en of het
oprichten van gebouwen, werken en beplantingen niet het belang van de andere
appartementseigenaars kan schaden. Ook de leden van de PvdA-fractie stelden
een vraag hieromtrent. Het nieuw voorgestelde artikel 5:118a past in het mede
aan dit wetsvoorstel ten grondslag liggende streven naar grotere flexibiliteit
in het appartementsrecht. Deze bepaling wil voorzien in de behoefte die een
appartementseigenaar kan hebben om een opstalrecht op zijn privégedeelte
te vestigen zonder dat de andere appartementseigenaars en eventuele beperkt
gerechtigden daaraan behoeven mee te werken. Met het oog op het belang van
de andere appartementseigenaars en het belang van beperkt gerechtigden is
voorzien in enkele beperkingen van deze bevoegdheid van de appartementseigenaar.
In de eerste plaats kan de splitsingsakte deze bevoegdheid beperken of uitsluiten.
In de tweede plaats kan een opstalrecht alleen worden gevestigd
ten behoeve van het oprichten van toekomstige
gebouwen, werken en beplantingen. Gaat het daarentegen om reeds bestaande
gebouwen, werken en beplantingen, dan vereist artikel 5:118a de medewerking
van alle appartementseigenaars en beperkt gerechtigden, omdat anders inderdaad
sprake zou zijn van een te ver gaande inbreuk op de mede-eigendom respectievelijk
op de aanwezige beperkte rechten, namelijk door de onttrekking van dergelijke
reeds bestaande gebouwen etc. aan de splitsing zonder medewerking van alle
appartementseigenaars en beperkt gerechtigden aan de vestiging van het opstalrecht.Tevens vroegen de leden van de CDA-fractie waarom de regering het stemrecht
niet automatisch heeft verbonden aan de hoofdelijke aansprakelijkheid uit
het tweede lid. Ten aanzien van het recht van opstal konden deze leden zich
voorstellen dat het stemrecht altijd bij de appartementseigenaar blijft. Het
stemrecht is in artikel 5:118a niet automatisch verbonden aan de hoofdelijke
aansprakelijkheid uit het tweede lid, omdat dit haaks zou staan op het hierboven
reeds genoemde streven naar meer flexibiliteit in het appartementsrecht. Bovendien
is in het huidige artikel 5:123 lid 3 inzake vruchtgebruik van een appartementsrecht
deze automatische koppeling ook niet gelegd. Aldaar is bepaald dat het stemrecht
wordt uitgeoefend door de beperkt gerechtigde (de vruchtgebruiker), tenzij
(bij de instelling van het vruchtgebruik) anders wordt bepaald. Dat het stemrecht
in het geval van de vestiging van een recht van opstal bij de appartementseigenaar
blijft, behoeft niet steeds voor de hand te liggen. Ook hier geldt dat een
te strakke regel tot onwenselijke resultaten kan leiden.De leden van de fractie van de LPF wilden nader toegelicht zien hoe groot
het praktische belang van artikel 5:118a is. De praktijk heeft er behoefte
aan dat de mogelijkheid buiten twijfel wordt gesteld om een erfpachts- of
opstalrecht te vestigen op een privé-gedeelte van een appartementencomplex
(bijvoorbeeld een opstalrecht ten behoeve van een aan te leggen openbare nutsvoorziening
op de tuin die bij een appartementsrecht behoort) zonder dat de appartementseigenaar
daarvoor de medewerking moet zien te verkrijgen van alle andere appartementseigenaars
en eventuele beperkt gerechtigden. Dit vereiste kan een grote belemmering
opleveren voor de vestiging van een erfpachts- of opstalrecht op een privé-gedeelte.HDe leden van de CDA-fractie stelden een vraag over het geval dat de vervreemder
de hoogte van het bedrag betwist dat is vermeld in de verklaring van het bestuur
van de vereniging van eigenaars omtrent de bijdragen die de vervreemdende
appartementseigenaar op de dag van de overdracht nog aan de vereniging verschuldigd
is. Het ligt niet voor de hand dat de verkrijger in deze situatie uitstel
van de overdracht vraagt. Het belang van de verkrijger brengt hier veeleer
mee dat het betwiste bedrag van de koopprijs wordt afgehouden en in depot
wordt gesteld totdat partijen over de hoogte van het bedrag overeenstemming
hebben bereikt of de hoogte daarvan in rechte is komen vast te staan. Juist
de bepaling dat de vervreemder het altijd eens moet zijn met de opgave wil
de overdracht doorgang kunnen vinden, zou de overdracht ophouden. Zij zou
het belang van de verkrijger bij overdracht op de overeengekomen datum onevenredig
benadelen.De hier aan het woord zijnde leden vroegen voorts of het vereiste van
een reservefonds niet strijdig is met het vrije beheer van de middelen van
de vereniging. Naar mijn mening zijn het belang van de vereniging en het belang
van de individuele appartementseigenaars juist gebaat bij het voorschrijven
van een reservefonds. De praktijk tot dusver heeft geleerd dat
niet steeds voldoende reservering plaatsvindt voor met name (groot) onderhoud.
De noodzaak daarvan kan zich soms plotseling manifesteren; bovendien kunnen
de kosten van (groot) onderhoud zodanig hoog zijn dat zij zonder dat reservering
gedurende een reeks van jaren heeft plaatsgevonden wellicht niet of moeilijk
zijn op te brengen. De veronderstelling dat een reservering niet noodzakelijk
behoeft te zijn kan ik niet onderschrijven. Aan appartementencomplexen zal
net als aan andere gebouwen na verloop van kortere of langere tijd altijd
onderhoud noodzakelijk zijn. Wel is het uiteraard zo dat de frequentie en
de aard van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden van complex tot complex
zullen verschillen, afhankelijk van bijvoorbeeld de ouderdom van het complex
en de mate van onderhoudsgevoeligheid van de bij de bouw daarvan gebruikte
materialen. Daarmee zal dan ook rekening kunnen worden gehouden bij het bepalen
van de hoogte van de periodieke bijdrage van de appartementseigenaars aan
het reservefonds.Vervolgens vroegen deze leden of de regering inzicht heeft in het aantal
verenigingen waar geen goed financieel beheer is. Uit het in opdracht van
het ministerie van VROM gehouden onderzoek «Koopappartementen in Nederland»
(eindrapport d.d. 13 augustus 2002) blijkt dat er in Nederland naar schatting
58 300 VvE's zijn. Daarvan kent 31% een periodieke bijdrage aan een reservefonds
voor onderhoud, heeft 33% een schriftelijk meerjarenonderhoudsplan en heeft
56% de laatste twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke
bouwdelen van het woongebouw. Oudere en kleinere woongebouwen kennen de grootste
onderhoudsproblemen, terwijl het achterstallig onderhoud zich voornamelijk
voordoet in de binnensteden van Den Haag en Rotterdam.Niet is overwogen voor te schrijven dat het meest recente jaarverslag
en de meest recente balans en staat van baten en lasten (artikelen 5:135 juncto
2:48 BW; verenigingen van eigenaars zijn niet verplicht een jaarrekening op
te maken) van de vereniging van eigenaars aan de akte van overdracht van een
appartement moeten worden gehecht. Zo'n voorschrift is immers niet voldoende
om te bewerkstelligen dat daadwerkelijk voldoende gelden worden gereserveerd
voor met name (groot) onderhoud. Wel is de verplichting een reservefonds in
stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten
gecombineerd met het voorschrift dat de verklaring van het bestuur van de
vereniging van eigenaars omtrent hetgeen de vervreemdende appartementseigenaar
nog aan de vereniging schuldig is ook een opgave inhoudt van de omvang van
het reservefonds van de vereniging. Uiteraard neemt dit niet weg dat de aspirant-koper
van een appartementsrecht desgewenst inzage kan vragen in het meest recente
jaarverslag en de meest recente balans en staat van baten en lasten.De leden van de CDA-fractie vroegen voorts of het niet wenselijk is dat
ook de akte van splitsing en het reglement aan de overdrachtsakte moeten worden
gehecht. De akte van splitsing, en daarmee tevens het reglement, heeft na
de inschrijving daarvan in de openbare registers voor registergoederen (artikel
5:109 lid 1) werking tegenover verkrijgers onder algemene en bijzondere titel.
Het ligt daarom voor de hand dat de notaris ook zonder dat de wet zulks voorschrijft
verplicht is ervoor zorg te dragen dat een afschrift van de akte van splitsing
en van het daarvan deel uitmakende reglement wordt gehecht aan de akte van
overdracht ter zake van een appartementsrecht.De leden van de fractie van de LPF merkten op dat een toename van de zorgplicht
van de notaris niet zonder een passende vergoeding kan. Zij vroegen op welke
wijze in deze vergoeding zal worden voorzien. Gelet op het feit dat de notaristarieven
zijn vrijgegeven, is het aan de notaris om uit te maken of hij de extra kosten
van bijvoorbeeld het verkrijgen van de in artikel 5:122 leden 5 en 6 bedoelde
verklaring zal doorberekenen aan zijn cliënt.In antwoord op de vraag van de leden van de PvdA-fractie naar aanleiding
van het voorgestelde artikel 5:122 lid 5 inzake de aan de overdrachtsakte
te hechten verklaring van het bestuur van de vereniging van eigenaars waarin
wordt vermeld hetgeen de vervreemdende appartementseigenaar nog aan de vereniging
schuldig is, moet worden opgemerkt dat deze bepaling inderdaad enige verzwaring
van de taak van de notaris meebrengt. Uit het met de KNB gevoerde overleg
is evenwel naar voren gekomen dat de KNB een voorstander is van het onderhavige
voorschrift. Een betwist bedrag ter zake van achterstallige bijdragen aan
de vereniging van eigenaars kan in depot worden gesteld bij de notaris die
het overdracht verzorgt, maar vereist is dit niet. Naar het mij voorkomt behoeft
het in depot stellen bij de notaris niet noodzakelijkerwijs te leiden tot
hogere notariële kosten voor de verkrijger. Het gevolg van het niet afgeven
van de in artikel 5:122 lid 5 bedoelde verklaring door het bestuur van de
vereniging van eigenaars leidt ertoe dat de verkrijger niet aansprakelijk is
uit hoofde van artikel 5:122 lid 3. Dit ligt besloten in artikel 5:122 lid
5, tweede zin. Het ligt voor de hand dat de notaris van het niet verkregen
zijn van de verklaring melding maakt in de akte van overdracht of toedeling.
De overdracht of toedeling wordt niet belemmerd door het niet verkregen zijn
van de verklaring.JDe leden van de CDA-fractie vroegen of het Modelreglement en de model-koop/aannemingsovereenkomst
voldoende waarborgen bieden tegen het aangaan van verplichtingen die zich
uitstrekken over een langere periode dan een jaar na de algemene oplevering
van een gebouw. Ik acht deze waarborgen inderdaad zodanig adequaat dat ik
hier geen aanleiding zie voor een wettelijke bescherming van toekomstige verkrijgers
van appartementsrechten. Het bestuur van de vereniging zal in overeenkomsten
tot vervreemding van appartementsrechten, zoals koop-/aannemingsovereenkomsten,
moeten (laten) vermelden dat de vereniging reeds overeenkomsten is aangegaan.
Uit artikel 39 van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten
1992 volgt dat de vergadering van eigenaars in beginsel slechts indien uit
het reglement de mogelijkheid daartoe blijkt, kan besluiten overeenkomsten
aan te gaan waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien die
zich uitstrekken over een periode van langer dan een jaar. In de model koop-/aannemingsovereenkomst
voor appartementsrechten met toepassing van de GIW Garantie- en Waarborgregeling
(versie 1 september 2003) zijn in artikel 8 onder b en c en in artikel
9 lid 2 de volgende waarborgen opgenomen. Als hoofdregel geldt dat de vergadering
van eigenaars en het bestuur, voor zover aan hem het beheer van de gemeenschappelijke
gedeelten en zaken is opgedragen, geen beslissingen kunnen nemen of overeenkomsten
aangaan waaruit verplichtingen voortvloeien die zich uitstrekken over een
langere periode dan een jaar na de algemene oplevering van het gebouw. Een
uitzondering op deze hoofdregel geldt ingeval bedoelde verplichtingen noodzakelijkerwijze
moeten gelden voor een langere periode, dan wel ten minste tweederde van de
appartementsrechten door de ondernemer (verkoper/aannemer) aan derden is overgedragen.
Indien deze hoofdregel en uitzondering niet in de akte van splitsing zijn
opgenomen en in strijd daarmee langlopende verplichtingen bestaan, verbeurt
de ondernemer ten behoeve van de verkrijger van het appartementsrecht (koper/opdrachtgever)
een boete van € 500, onverminderd het recht van de verkrijger op
vergoeding van eventuele hogere schade. In beginsel zijn afwijkingen van de
model koop-/aannemingsovereenkomst ten nadele van de verkrijger nietig en
geldt de oorspronkelijke in het model opgenomen bepaling (artikel 13).KDe leden van de fractie van de LPF vroegen of er beleggingsvoorschriften
zullen worden gegeven om grenzen te stellen aan de (beleggings)risico's waaraan
het reservefonds mag worden blootgesteld. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord.
Dergelijke voorschriften zouden een te ver gaande inbreuk zijn op de bevoegdheid
van de vereniging van eigenaars het door de bijdragen van de appartementseigenaars
zelf gevulde reservefonds te beheren. Wel is denkbaar dat beleggingsvoorschriften
in het (Model)reglement worden opgenomen; men zie hieromtrent thans artikel
32 lid 4 van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992.Deze leden wensten voorts meer duidelijkheid over de omvang van het te
vormen fonds. Zij vroegen of deze gerelateerd dient te zijn aan de jaarlijkse
bijdrage. Ook de leden van de fractie van de PvdA stelden een vraag hieromtrent.
Het reservefonds is bestemd voor de bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse
kosten, met name onderhoudskosten. Een goede werkwijze is de voeding van het
fonds te laten plaatsvinden op basis van een meerjarenonderhoudsplan voor
de gezamenlijke bouwdelen van het gebouw (op grond van artikel 5:112 lid 1,
onderdeel c, moet het reglement reeds thans een regeling inhouden omtrent
onder meer het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten; een dergelijke
regeling kan mede de omvang van het reservefonds betreffen). Met een dergelijke
planmatige aanpak zal de hoogte van de jaarlijkse reservering beter aansluiten
bij de werkelijke kosten van (groot) onderhoud op jaarbasis. Het zou te ver
voeren een maatstaf voor de omvang van het reservefonds in de wet neer te
leggen, omdat de wenselijke omvang van het fonds teveel afhangt van de omstandigheden
van het geval.De leden van de fractie van de PvdA vroegen hoe de regering de verplichting
tot het hebben van een (voldoende gevuld) reservefonds wil handhaven. Hierbij
is van belang dat in de eerste plaats appartementseigenaars zelf er belang
bij hebben dat een voldoende gevuld reservefonds aanwezig is. Dit geldt niet
alleen voor het niet denkbeeldige geval dat zich plotseling de noodzaak voordoet
tot het doen van hoge investeringen die zonder reservering gedurende de voorafgaande
jaren wellicht moeilijk of niet zijn op te brengen, maar ook in het evenmin
denkbeeldige geval dat een appartementseigenaar zijn appartementsrecht wil
vervreemden. Het kan immers zijn dat een aspirant-koper slechts wil kopen
indien er een reservefonds bestaat dat met een passend bedrag gevuld is, of
dat hij een lagere prijs wil betalen indien het fonds niet bestaat of met
een te laag bedrag gevuld is. Hierbij zij gewezen op het nieuw voorgestelde
lid 6 van artikel 5:122. Op grond hiervan moet de door het bestuur van de
vereniging van eigenaars in het geval van overdracht van een appartementsrecht
af te geven verklaring omtrent de hoogte van de door de vervreemdende appartementseigenaar
nog aan de vereniging verschuldigde bijdragen ook een opgave inhouden van
de omvang van het reservefonds. Op grond van een en ander ben ik van mening
dat voldoende prikkels bestaan tot het nakomen van de verplichting tot het
hebben van een reservefonds.De leden van deze fractie vroegen of de periode van drie jaar die verenigingen
van eigenaars na de inwerkingtreding gegund is de gelden voor een reservefonds
bijeen te brengen lang genoeg is voor «armlastige» of «slapende»
verenigingen van eigenaars. Ik acht deze periode voldoende lang, mede gelet
op het feit dat verenigingen van eigenaars die nog geen reservefonds hebben
reeds thans een aanvang kunnen maken met de vorming van een reservefonds,
in plaats van daarmee te wachten tot de inwerkingtreding van deze wetswijziging.In antwoord op de vraag van deze leden over het ontwikkelen van een fiscale
stimulans ter bevordering van fondsvorming door verenigingen van
eigenaars merk ik op dat er geen voornemen bestaat tot het ontwikkelen van
zo'n stimulans. Een afzonderlijke stimulans voor appartementseigenaren zou
op gespannen voet staan met het gelijkheidsbeginsel. Ook eigenaren van «gewone»
woningen moeten immers zorgdragen voor periodiek onderhoud. Een fiscale faciliteit
voor onderhoudsreserves van alle huiseigenaren wordt niet overwogen, onder
meer omdat de toestand van 's Rijks financiën een dergelijke stimulans
niet toelaat en omdat een faciliteit voor een voorgenomen uitgave tot grote
uitvoeringsproblemen en tot een stijging van de administratieve lasten zou
leiden. Hierbij kan nog worden opgemerkt dat thans reeds voor de inkomstenbelasting
in box III een heffingsvrij vermogen bestaat van € 19 252 per
persoon (in het geval van fiscale partners € 38 504).Ook vroegen deze leden in hoeverre het verplicht instellen van een reservefonds
een bijdrage kan leveren aan het inlopen van reeds bestaand achterstallig
onderhoud van appartementen in het bijzonder, en aan stadsvernieuwing in het
algemeen. Door het verplichten van een reservefonds zal het – in tegenstelling
tot de huidige situatie – niet, of in ieder geval veel minder vaak,
voorkomen dat onderhoud zal moeten worden uitgesteld wegens gebrek aan daarvoor
gereserveerde middelen. Zo zal ook reeds bestaand achterstallig onderhoud
van appartementen, al dan niet in stadsvernieuwingsgebieden gelegen, eerder
kunnen worden weggewerkt.Tevens vroegen de leden van de PvdA-fractie waarom niet een minimumomvang
van het reservefonds in de wet wordt opgenomen, bijvoorbeeld 1% van de vastgestelde
WOZ-waarde van het totale eigendom van de vereniging van eigenaars. Het in
de wet opnemen van een minimumomvang van het reservefonds acht ik weinig zinvol.
De omvang van dit fonds – voor zover dit betrekking heeft op onderhoudskosten –
wordt immers bepaald door de hoogte van de te verwachten kosten van noodzakelijk
onderhoud. De aard en omvang van dit onderhoud zal van geval tot geval verschillen.NDe vraag van de leden van de CDA-fractie of met het tweede lid van artikel
5:139 wordt bedoeld dat het daadwerkelijk aantal door eigenaars uitgebrachte
stemmen niet van invloed is op het benodigde aantal stemmen beantwoord ik
bevestigend. Inderdaad is ongeacht het aantal aanwezigen vier vijfden van
het totaal aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen vereist
(tenzij in de akte van splitsing een grotere meerderheid wordt vereist). Juist
is eveneens de constatering van deze leden dat met vier vijfden van het aantal
stemmen ook kan worden besloten dat in de splitsingsakte alleen een unanimiteitsvereiste
wordt gesteld voor besluiten van de vergadering van eigenaars tot wijziging
van de akte van splitsing. Ik ben van mening dat deze mogelijkheid moet worden
opengelaten. Het zou niet stroken met de in de praktijk levende wens te komen
tot grotere flexibiliteit in het appartementsrecht, indien de wet deze mogelijkheid
zou uitsluiten. Hierbij dient te worden bedacht dat in de akte van splitsing
ook kan worden bepaald dat de vereiste grotere meerderheid (bijvoorbeeld negen
tienden van het aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen), dan
wel de vereiste unanimiteit alleen geldt voor een bepaalde categorie of bepaalde
categorieën besluiten tot wijziging van de akte van splitsing.De leden van de fractie van het CDA vroegen voorts of voor een zeer grote
vereniging van eigenaars niet een grotere gekwalificeerde meerderheid gewenst
is, temeer daar artikel 5:139 lid 2 erop gericht is de tegenwerking van een
of enkele appartementseigenaars te breken. Ik meen dat ook dit aan de betrokken
verenigingen van eigenaars zelf moet worden overgelaten. Het zou te ver voeren
om de vereiste meerderheid te differentiëren al naar gelang de grootte
van de vereniging van eigenaars, nog afgezien van de moeilijkheid
welke maatstaf in dat geval geschikt zou zijn voor het bepalen van de vereiste
grootte van de vereniging.Ik geloof niet dat de nieuw voorgestelde leden van artikel 5:139 binnen
veel verenigingen van eigenaars verschil van mening zullen doen ontstaan.
Zij beantwoorden juist aan de in de praktijk duidelijk levende behoefte wijziging
van de splitsingsakte op grond van een meerderheidsbesluit van de vergadering
van eigenaars mogelijk te maken. Juist de huidige regeling, waarin (afgezien
van het geval van rechterlijke tussenkomst) de medewerking van alle appartementseigenaars
vereist is voor wijziging van de splitsingsakte, zal kunnen leiden tot geschillen,
namelijk indien slechts één of enkele appartementseigenaars
weigeren akkoord te gaan met een door de overige appartementseigenaars gewenste
wijziging, bijvoorbeeld ten aanzien van een dringende modernisering van de
gemeenschappelijke bouwdelen van het appartementencomplex. Verwacht mag worden
dat het openen van de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing
op grond van een meerderheidsbesluit van de vergadering van eigenaars zal
leiden tot minder geschillen dan de huidige regeling. Hierbij dient te worden
bedacht dat het voorstel het initiatief de tussenkomst van de rechter in te
roepen (vordering tot vernietiging van het meerderheidsbesluit tot wijziging
van de akte van splitsing) overlaat aan de minderheid van de appartementseigenaars
die niet voor het wijzigingsbesluit heeft gestemd en dat de rechter de vordering
tot vernietiging kan afwijzen in het geval dat de eiser geen schade lijdt
of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden (mits voldoende zekerheid
wordt gesteld voor de betaling hiervan). In de huidige regeling dienen juist
degenen die de wijziging wensen het initiatief te nemen tot het inroepen van
de tussenkomst van de rechter. Ook is van belang dat de grote meerderheid
die wordt geëist (ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat
aan de appartementseigenaars toekomt, of een in de akte van splitsing bepaalde
grotere meerderheid) remmend zal werken ten aanzien van het ontstaan van conflicten
tussen voor- en tegenstemmers.De leden van de fractie van de LPF vroegen of een meerderheid van appartementseigenaars
een besluit tot wijziging van de akte van splitsing zou moeten kunnen nemen
in het geval dat het appartementencomplex minder dan vijf appartementen telt.
Bij de beantwoording van deze vraag moet worden vooropgesteld dat (anders
dan in de memorie van toelichting, p. 9, op grond van raadpleging van de praktijk
is gesteld) de minimaal vereiste meerderheid van vier vijfden van het aan
de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen niet per definitie meebrengt
dat de nieuw voorgestelde leden van artikel 5:139 alleen geldt voor complexen
die vijf of meer appartementen tellen. Dit hangt namelijk af van de inhoud
van de akte van splitsing. De aandelen in de splitsing kunnen ongelijk zijn
(vergelijk artikel 5:113 lid 1), bijvoorbeeld indien de vloeroppervlakten
van de appartementen in het betrokken complex onderling verschillen en de
omvang van de aandelen in de splitsing is bepaald aan de hand van die oppervlakten.
Het voorgaande brengt mee dat de mogelijkheid bij meerderheid te besluiten
tot wijziging van de akte van splitsing onder omstandigheden ook zal bestaan
bij complexen die minder dan vijf appartementen tellen, namelijk in die gevallen
waarin het totaal aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen ten
minste vijf is (zoals bij een complex van oorspronkelijk vijf appartementen
met identieke vloeroppervlakten waarvan twee appartementen zijn samengevoegd,
waarbij de eigenaar van het samengevoegde appartement twee stemmen heeft en
de overige eigenaars elk één stem). Het voorgaande neemt uiteraard
niet weg dat er de nodige kleine complexen zullen overblijven waar de voorgeschreven
meerderheid van vier vijfden meebrengt dat meerderheidsbesluiten tot wijziging
van de splitsingsakte niet mogelijk zijn. Dit is een gevolg van de wens aan
de belangen van een eventuele meerderheid die tegen wijziging is, voldoende
recht te doen, door een meerderheid te kiezen waarbij voldoende
draagvlak voor de wijziging aanwezig moet worden geacht om gebondenheid aan
die wijziging ook van de tegenstanders daarvan in beginsel gerechtvaardigd
te achten. Deze tegenstanders kunnen desgewenst op de voet van het voorgestelde
artikel 5:140a trachten vernietiging van het meerderheidsbesluit door de rechter
te bewerkstelligen. Van belang is voorts dat de huidige mogelijkheden om de
akte van splitsing gewijzigd te krijgen door tussenkomst van de rechter, onveranderd
in stand blijven (artikelen 5:140 en 144).De leden van de PvdA-fractie vroegen of de regering verwacht dat de voorgestelde
nieuwe procedure tot wijziging van de splitsingsakte korter zal zijn dan de
oude procedure. Ik verwacht dat dit doorgaans inderdaad het geval zal zijn.
In de huidige situatie zal nadat is gebleken dat het niet mogelijk is unanimiteit
te bereiken over een besluit tot wijziging van de akte van splitsing, vervangende
machtiging van de rechter moeten worden verzocht. Dit verzoek moet (afgezien
van het hier niet ter zake doende geval van lid 3 van artikel 5:140) worden
gedaan door één of meer appartementseigenaars aan wie ten minste
de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt (artikel
5:140 lid 2). Tevens moeten alle personen van wie de medewerking of toestemming
krachtens artikel 5:139 vereist is, bij name worden opgeroepen om op het verzoek
te worden gehoord (artikel 5:140 lid 4). Deze laatste eis geldt ook in het
geval dat een persoon wiens medewerking of toestemming tot wijziging van de
akte van splitsing vereist is de rechter verzoekt te bevelen dat de akte van
splitsing wordt gewijzigd. Zo'n verzoek kan echter alleen worden gedaan in
de limitatief in artikel 5:144 lid 1 omschreven gevallen. In de voorgestelde
nieuwe regeling die de mogelijkheid opent van wijziging van de splitsingsakte
op grond van een meerderheidsbesluit van de vergadering van eigenaars zijn
waar mogelijk stimulansen ingebouwd voor een zo vlot mogelijke totstandkoming
van de wijziging. Het is aan de appartementseigenaar die in de vergadering
van eigenaars niet voor dit meerderheidsbesluit heeft gestemd om vernietiging
van dit besluit te vorderen (de belangen van de grondeigenaar, beperkt gerechtigden
en beslaglegger zijn al voldoende gewaarborgd door het toestemmingsvereiste
van artikel 5:139 lid 3). Hij dient dit op grond van artikel 5:140a lid 2
te doen binnen een korte termijn, namelijk binnen drie maanden na de dag waarop
het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen (dus niet: binnen
drie maanden nadat hij van dit besluit op de hoogte is gekomen). Van belang
is ook dat de gevallen waarin de rechter de vernietigingsvordering kan afwijzen
limitatief zijn opgesomd in artikel 5:140a lid 3: de rechter kan de vordering
alleen afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling
wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
Daarmee wordt een rem gezet op het zonder voldoende belang aanspannen van
een vernietigingsprocedure.De leden van de PvdA-fractie vroegen naar aanleiding van laatstgenoemde
bepaling of bij de daar bedoelde redelijke schadeloosstelling ook rekening
wordt gehouden met immateriële schade. Hiervan kan alleen sprake zijn
in de door artikel 6:106 lid 1 limitatief omschreven gevallen. Het lijkt echter
niet waarschijnlijk dat deze gevallen zich in het geval van een meerderheidsbesluit
van de vergadering van eigenaars tot wijziging van de akte van splitsing snel
zullen voordoen.Deze leden vroegen of de voorwaarde van de «redelijke schadeloosstelling»
werkelijk nodig is, of het risico niet groot zal zijn dat het aantrekkelijk
wordt om tegen te stemmen met als uiteindelijk doel een financiële tegemoetkoming
te krijgen en of de wetenschap dat dit mogelijk is niet zal leiden tot, in
wezen niet gerechtvaardigde, onderhandelingen binnen de vereniging van eigenaars
met als enig doel een procedure te voorkomen. Het element van de «redelijke
schadeloosstelling» in artikel 5:140a lid 3 is belangrijk
omdat het beoogt bij te dragen aan het evenwicht tussen de belangen van de
appartementseigenaars die wijziging van de akte van splitsing nastreven en
de belangen van de appartementseigenaars die tegen zo'n wijziging zijn. Van
belang is dat artikel 5:140a lid 3 is ontleend aan het reeds jaren geldende
lid 3 van artikel 141. Deze bepaling heeft voor zover bekend niet geleid tot
de door de leden van de PvdA-fractie gevreesde problemen. Voorts steunt de
praktijk het opnemen van artikel 5:140a lid 3.De veronderstelling dat als gevolg van de door artikel 5:139 lid 2 geboden
mogelijkheid in de akte van splitsing naar boven af te wijken van de in die
bepaling voorgeschreven meerderheid, unanimiteit bij de besluitvorming rondom
wijziging van de splitsingsakte vereist kan zijn, is juist. Deze leden vroegen
vervolgens hoe in het geval dat de splitsingsakte unanimiteit vereist, alsnog
kan worden bewerkstelligd dat bij meerderheid van stemmen wijzigingen worden
aangebracht in de splitsingsakte. Dit kan door een (unaniem genomen) besluit
van de vergadering van eigenaars (bepaalde categorieën) wijzigingen van
de splitsingsakte op grond van een meerderheidsbesluit, genomen met ten minste
vier vijfden van het aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen,
mogelijk te maken. Zonodig kan de mogelijkheid vervangende machtiging te vragen
op de voet van artikel 5:140 worden benut.De hier aan het woord zijnde leden vroegen tevens of de eis van een meerderheid
van vier vijfden niet zeer zwaar is, zeker als het gaat om kleinere verenigingen.
Bij de keuze voor een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal
stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt is doorslaggevend geweest
dat aan de gerechtvaardigde belangen van de minderheid die niet voor het wijzigingsbesluit
stemt voldoende recht moet worden gedaan. Pas als een (over)grote meerderheid
van de stemmen voor het wijzigingsbesluit wordt uitgebracht, is een voldoende
sterk draagvlak aanwezig voor de wijziging om ook de tegenstanders in beginsel
gebonden te laten zijn en het aan hun initiatief over te laten om (binnen
beperkte tijd) ongedaanmaking van het besluit via de rechter te bewerkstelligen.
Voorts hangt het bij de kleinere verenigingen af van het totaal aantal stemmen
dat toekomt aan de appartementseigenaars, of de vereiste meerderheid van vier
vijfden meebrengt dat wijziging bij meerderheidsbesluit op de voet van artikel
5:139 lid 2 niet mogelijk is. Is deze weg afgesloten, dan staan binnen deze
verenigingen van eigenaars nog altijd de wegen van de artikelen 5:140 en 144
open om tot wijziging van de splitsingsakte te komen. Het is echter niet zo
dat bij alle complexen met minder dan vijf appartementen wijziging van de
splitsingsakte krachtens een meerderheidsbesluit niet mogelijk zal zijn. Bij
een complex dat bijvoorbeeld vier appartementen telt van ongelijke grootte
kan het totaal aantal aan de appartementseigenaars toekomende stemmen heel
wel meer dan vier zijn, in welk geval de door artikel 5:139 lid 2 geboden
mogelijkheid wel benut kan worden.De veronderstelling van de leden van de PvdA-fractie dat het wetsvoorstel
bestaande verenigingen van eigenaars noodzaakt
tot herziening van de splitsingsakte is juist voor zover het de verplichting
betreft tot vermelding in de akte van splitsing van de grondslag van de verhouding
van de aandelen in de splitsing in het geval dat deze aandelen niet gelijk
zijn. Op dit punt wordt echter in de nota van wijziging voorgesteld de uitgestelde
werking te vervangen door eerbiediging van het oude recht, waardoor de noodzaak
tot herziening van de splitsingsakte vervalt. Voor het overige brengt het
wetsvoorstel geen verplichtingen mee voor ten tijde van de inwerkingtreding
reeds bestaande verenigingen van eigenaars tot wijziging van de splitsingsakte.Artikel IIIArtikel III is voor de indiening van het wetsvoorstel niet voor commentaar voorgelegd aan de Werkgroep herziening appartementsrecht, omdat deze
had aangegeven daaraan geen behoefte te hebben. Naar aanleiding van de vraag
hieromtrent van de leden van de CDA-fractie is alsnog commentaar ingewonnen
van de werkgroep en van VvE Belang. Dit commentaar heeft geleid tot de bij
nota van wijziging voorgestelde wijziging van artikel III die ertoe strekt
het oude recht te eerbiedigen ter zake van de verplichting tot vermelding
in de akte van splitsing van de grondslag van de verhouding van de aandelen
in de splitsing in het geval dat deze aandelen niet gelijk zijn (artikel 5:113
lid 1, laatste zin). In ten tijde van de inwerkingtreding reeds aanwezige
splitsingsakten waarin deze grondslag niet is vermeld, behoeft deze grondslag
na de inwerkingtreding dus niet alsnog te worden vermeld. Voorts kwam de wenselijkheid
van de uitgestelde werking van artikel 5:118a ten aanzien van de vestiging
van het erfpachtsrecht aan de orde. Deze uitgestelde werking is gehandhaafd
omdat door het ontbreken van een wettelijke bepaling terzake thans niet onomstreden
is of, en zo ja, in hoeverre de bevoegdheid tot het vestigen van een erfpachtsrecht
op een privé-gedeelte bestaat. Daarom moet voor overgangssituaties
de mogelijkheid worden gecreëerd om de akte van splitsing desgewenst
aan artikel 5:118a (dat de vestiging mogelijk maakt voor zover in de akte
van splitsing niet anders is bepaald) aan te passen. De vraag is gesteld of
de in artikel III voorgestelde uitgestelde werking van drie jaar niet zou
kunnen worden teruggebracht tot één jaar. Zulks verdient geen
aanbeveling omdat een dergelijke termijn te kort kan zijn om, indien gewenst,
de akte van splitsing aan de nieuwe wettelijke bepalingen aan te passen. Daarom
is aangesloten bij het bestaande artikel 172 lid 2 Overgangswet, dat ook een
uitgestelde werking van drie jaar bevat (die de gelegenheid gaf akten van
splitsing aan te passen aan de in 1992 ingevoerde titel 5.9 BW).De leden van de LPF-fractie vroegen hoe de naleving wordt gecontroleerd
van de wijzigingen van artikel 172 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek
(uitgestelde werking van drie jaren van de daar genoemde bepalingen), en welke
sancties worden verbonden aan het niet naleven daarvan. Nu zoals zojuist is
uiteengezet de enige overgangsbepaling die een verplichting tot wijziging
van de splitsingsakte meebracht is vervangen door een overgangsbepaling waarvoor
dit niet geldt, zijn deze vragen alleen van belang voor de verplichting tot
het hebben van een reservefonds, waarvoor op grond van het voorgestelde artikel
172 lid 6 Overgangswet een uitgestelde werking van drie jaar zal gelden. Een
mailing op basis van een adressenlijst van het Kadaster zou hier inderdaad
uitkomst kunnen bieden. Hierbij is van belang dat in de eerste plaats appartementseigenaars
zelf er belang bij hebben dat tijdig een voldoende gevuld reservefonds aanwezig
is. Er kan zich nu eenmaal plotseling de noodzaak voordoen tot het doen van
hoge investeringen die zonder reservering gedurende de voorafgaande jaren
wellicht moeilijk of niet zijn op te brengen. Ook is denkbaar dat een aspirant-koper
van een appartement slechts wil kopen indien er een reservefonds bestaat dat
met een passend bedrag gevuld is, of dat hij een lagere prijs wil betalen
indien het fonds niet bestaat of met een te laag bedrag gevuld is. De naleving
van de verplichting tot het hebben van een reservefonds zal voorts worden
bevorderd doordat de verklaring van het bestuur van de vereniging van eigenaars,
die op grond van artikel 5:122 lid 5 in het geval van overdracht of toedeling
van een appartementsrecht dient te worden afgegeven aan de notaris, na afloop
van de bovengenoemde termijn van drie jaar tevens een opgave in dient te houden
van de omvang van het reservefonds van de vereniging. Op grond van een en
ander ben ik van mening dat voldoende prikkels bestaan tot het nakomen van
de verplichting tot het hebben van een reservefonds.De Minister van Justitie,J. P. H. Donner 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-28614-5.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl