Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek; Verslag wetgevingsoverleg over wetsvoorstellen inzake huur, huurprijzen woonruimte en huur van bedrijfsruimte
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 26089, nr. 19

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

03-04-2001

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2000-2001

26089 nr. 19

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekeningStenografisch verslag van een wetgevingsoverleg van de vaste commissies
voor Justitie en voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en MilieubeheerOnderdeelsgewijze behandeling wetsvoorstel 26089Afdeling 2Afdeling 3Afdeling 4Afdeling 5Wetsvoorstel 26090Wetsvoorstel 26932
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 26089Toon alle publicaties in het hoofddossier
Kamerdossier 26090Toon alle publicaties in dit dossier
Kamerdossier 26932Toon alle publicaties in dit dossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 225 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
26 089Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek26 090Integratie van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
in een uitvoeringswet huurprijzen woonruimte onder gelijktijdige overheveling
van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe
titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte)26 932Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van
bedrijfsruimte)nr. 19VERSLAG VAN EEN WETGEVINGSOVERLEGVastgesteld 29 maart 2001De vaste commissies voor Justitie1 en voor
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer2hebben op 26 maart 2001 overleg gevoerd met minister Korthals van Justitie
en staatssecretaris Remkes van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
over wetsvoorstellen inzake huur, huurprijzen woonruimte en huur van bedrijfsruimte.Van het overleg brengt de commissie bijgaand stenografisch verslag uit.De voorzitter van de vaste commissie voor Justitie,Swildens-RozendaalDe voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer,ReitsmaDe griffier van de vaste commissie voor Justitie,Pe Stenografisch verslag van een wetgevingsoverleg van de vaste commissies
voor Justitie en voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en MilieubeheerMaandag 26 maart 2001 11.15 uurDe voorzitter: Swildens-RozendaalAanwezig zijn 6 leden der Kamer, te weten:Swildens-Rozendaal, Weekers, Biesheuvel, Van Gent, Poppe en Van 't Riet,alsmede de heren Korthals, minister van Justitie, en Remkes, staatssecretaris
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.Aan de orde is de behandeling van de wetsvoorstellen:Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089);Integratie van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
in een uitvoeringswet huurprijzen woonruimte onder gelijktijdige overheveling
van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe
titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte) (26090);Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk
Wetboek (huur van bedrijfsruimte) (26932).De voorzitter:Ik heet de minister en de staatssecretaris welkom. De bedoeling van dit
overleg is dat de leden eerst in algemene zin iets zeggen over de samenhang
der dingen en de reden waarom de wetsvoorstellen gezamenlijk worden behandeld,
zodat zij hun politieke ei kwijt kunnen. Vervolgens gaan wij over tot de artikelsgewijze
behandeling, te beginnen bij het BW en afdelingsgewijs. Ik zal het aangeven
als de bij een afdeling genoemde artikelen een relatie hebben met artikelen
elders in het wetsvoorstel, zodat zij gemeenschappelijk kunnen worden behandeld.
Daarna behandelen wij de uitvoeringswet en vervolgens het wetsvoorstel over
de bedrijfsruimte.Voor dit overleg is tijd uitgetrokken tot 23.00 uur. De commissie heeft
dit echter zelf in de hand. Als wij hard werken, behoeven wij waarschijnlijk
niet tot 23.00 uur door te gaan.Ik ben ten slotte in de comfortabele positie dat ik deze vergadering mag
voorzitten en tevens woordvoerder ben voor de fractie van de PvdA. Ik hoop
dat u daar begrip voor zult hebben. Ik zal met interrupties dus spaarzaam
zijn.De heerWeekers(VVD)Mevrouw de voorzitter! Op dit moment zal ik volstaan met een aantal algemene
opmerkingen, die fundamenteel zijn en gelden voor alle wetsvoorstellen. Ik
wil daarbij meteen het eerste amendement van mij bespreken, omdat dit zeer
nauw ermee samenhangt.De voorzitter:Wij beschouwen dat eerste amendement van u ook als een discussiestuk.
Gaat uw gang.De heerWeekers(VVD)De huurovereenkomst is nu de meest onoverzichtelijk geregelde privaatrechtelijke
overeenkomst. Zij is stokoud en in de loop der jaren is er heel wat in gewijzigd.
Wij denken dat het opnieuw systematiseren en het onderbrengen in de terminologie
van het nieuw Burgerlijk Wetboek een goede zaak is. De oplossingen die worden
voorgesteld voor een aantal actuele problemen, zoals de renovatie bij huur
van bedrijfsruimte, de veranderingen in het gehuurde door zelfwerkzaamheid
van de huurder en de versterking van de positie van de huurder bij achterstallig
onderhoud, worden door de VVD-fractie gesteund, al hebben wij daar op onderdelen
nog wat vragen over. Maar toch is de VVD niet tevreden.Toen ik het wetsvoorstel bestudeerde, vroeg ik mij af of dit nu het huurrecht
van de 21ste eeuw is. Het voorstel past absoluut niet in het streven naar
marktwerking en deregulering. Daar waar nog enige ruimte bestond voor partijen
om zelf afspraken te maken, is dat met grote ijver en nauwgezetheid ongedaan
gemaakt. In mijn ogen is er sprake van veel te veel regelgeving. Er moet volgens
de VVD in elk geval ruimte komen om rechten en plichten aan te passen aan
zich wijzigende omstandigheden, met name bij nieuwe huurovereenkomsten. Het
is een hardnekkig misverstand dat de positie van de huurder per definitie
ondergeschikt is aan die van de verhuurder. Er wordt vergeten dat de burger,
ook als het gaat om wonen en huren, mondiger is geworden. Ook de terecht steeds
sterkere rol van huurdersbelangenverenigingen is niet meegenomen in het wetsvoorstel.
Zij zijn tegenwoordig regelmatig met verhuurders in gesprek en ik durf de
stelling aan, dat huurders tegenwoordig best in staat zijn om goede afspraken
te maken met verhuurders ofschoon ik uiteraard erken dat huurders beschermd
moeten worden en zeker tegen huisjesmelkers.Kritiek heeft mijn fractie dan ook op de verdere inperking van de contractvrijheid.
Wij zijn van mening dat die contractvrijheid binnen goede waarborgen voor
de zwakkere partij moet worden vergroot in plaats van verkleind.
In elk geval moet de mogelijkheid worden geschapen om afspraken op maat te
maken. Leidende gedachte van de nota Wonen is het vergroten van de keuzemogelijkheden
van de woonconsument, waarbij de vraag steeds meer tendeert naar kwaliteit
en op maat gesneden arrangementen. Dat heeft ook consequenties voor de regelgeving.
Er ligt nu een algemene deken van huurbescherming over de huurders. Dat is
niet meer van deze tijd. Hebben bijvoorbeeld de mensen die in Marbella of
Malaga een eigen huis hebben en in Nederland een tweede woning huren om af
en toe bij de kleinkinderen te kunnen zijn, volledige huurbescherming nodig?
Ik meen van niet. Is het redelijk dat de verhuurder van die woning de huurovereenkomst
niet kan opzeggen om zijn eigen dochter onderdak te bieden? Ik meen van niet.
Het duidelijke traditionele onderscheid tussen sterke verhuurder en zwakke
huurder is vervaagd. Niet elke verhuurder is huisjesmelker en niet elke huurder
is een zwakke partij. Met de leus "huren is een keuze" wordt vandaag de dag
ook op tv duidelijk gemaakt dat steeds meer mensen de keuze hebben tussen
huren en kopen. Voor een betere werking van de woningmarkt is het daarom menselijk
dat er meer mogelijkheden komen voor huurders en verhuurders om daar waar
dat mogelijk is, meer onderling te regelen. Dit geldt in de eerste plaats
op het niveau van de individuele huurder en verhuurder, maar ook op het niveau
van de huurders- en verhuurdersorganisaties. Voorkomen moet worden dat wettelijke
regels, hoewel bedoeld ter bescherming van de woonconsument, dezelfde woonconsument
juist belemmeren in het bereiken van een voor hem optimale woonsituatie. En
onlosmakelijk hiermee verbonden is het behoud van voldoende rechtsbescherming
voor hen die dit nodig hebben, voor de zwakkere partijen. In veel gevallen –
dat erken ik – is immers nog steeds sprake van ongelijkwaardigheid van
partijen. Bovendien is er nog steeds sprake van een zekere krapte op de woningmarkt,
hetgeen verhuurders een nog sterkere positie verschaft. De huurder is bovendien
nog eens extra kwetsbaar, omdat wonen een eerste levensbehoefte is. De VVD
vindt dan ook dat de zwakke huurder beschermd moet blijven.De belangrijkste vraag die zich nu echter aandient, is of de huurbescherming
die in de jaren tussen 1950 en 1979 is geformuleerd, in deze vorm moet worden
gehandhaafd. De dwingend wettelijke bepalingen zijn steeds ingewikkelder geworden
om elk belang te beschermen. Moet de beperkte mogelijkheid van beëindiging
wegens dringend eigen gebruik voortduren? Zou niet kunnen worden volstaan
met een vorm van huurbescherming die neerkomt op een rechterlijke belangenafweging,
waar het in dit geval in concreto aan de rechter is om te beslissen of het
belang van de huurder om te blijven opweegt tegen het belang van de verhuurder
om het gehuurde ter beschikking te krijgen. Ik meen van wel. De rechter is
voldoende geëquipeerd om met het redelijk- heids- en billijkheidscriterium
belangen af te wegen. Onmatig woest is dit vraagpunt niet, want dit soort
huurbescherming is al sinds 1993 in de wet opgenomen bij kamerhuur. Ik vraag
de bewindslieden dan ook om hierop in te gaan. Is de regering bereid, de systematiek
van huurbescherming, die uitblinkt in overregulering, fundamenteel te herzien?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Gaat het de VVD-fractie nu om te veel regels of gaat het de VVD-fractie
erom de positie van huurders te verslechteren? Ik heb een beetje de indruk
dat dit achter de opmerkingen van de heer Weekers zit. Is dit dan een eigentijdse
regeling van huurbescherming? En daaraan gekoppeld, wat heeft de huurder te
maken met het veranderen van de persoonlijke omstandigheden van de verhuurder?De heerWeekers(VVD)De VVD is er niet op uit om daar waar de huurder bescherming nodig heeft,
die bescherming aan te tasten. Wij zien wel dat de huurmarkt en de positie
van huurder en verhuurder heden volstrekt anders is dan 30 tot 40 jaar geleden.
Wij vinden dat in elk geval arrangementen op maat mogelijk moeten worden gemaakt
en dat de wet- en regelgeving daarin niet belemmerend, maar juist faciliterend
moet werken. Een ding staat voorop: de zwakke partij zal altijd moeten worden
beschermd. De vraag is of dat moet met een hele waslijst aan regeltjes dan
wel of je kunt volstaan met een rechterlijke belangenafweging. Ik meen dat
die vraag op zichzelf legitiem is.In het huurrecht zijn er tal van bepalingen waarvan niet mag worden afgeweken.
Nieuw punt is dat niet mag worden overeengekomen dat onvoldoende onderhoud
niet als een gebrek wordt aangemerkt. Zelfs als een huurder uitdrukkelijk
toestemt met de onvoldoende onderhoudstoestand van het gehuurde dan wel het
toekomstig onderhoud zelf wil uitvoeren in ruil voor een lagere huurprijs,
dient de verhuurder er rekening mee te houden dat de huurder later hierop
kan terugkomen en onderhoud kan vorderen overeenkomstig de maatstaf van een
goed onderhouden soortgelijke woning. De verhuurder kan in feite niet tegemoetkomen
aan de wens van een jong stel dat een slecht onderhouden woning graag zelf
wil opknappen, wanneer de woning tegen een zacht prijsje kan worden gehuurd.
Ook kan de verhuurder niet tegemoetkomen aan de wens van een zelfklussende
huurder of van een huurdersbelangenvereniging die het groot onderhoud goedkoper
en beter zelf kan en wil uitvoeren. De VVD vindt dat onnodig betuttelend.
Uitgangspunt dient te zijn dat er sprake is van een goed onderhouden zaak,
maar waarom mag er niet in afwijking daarvan uitdrukkelijk worden overeengekomen
dat de huurder een slecht onderhouden woonruimte huurt?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het klinkt uitermate sympathiek dat dit allemaal mogelijk moet zijn, maar
hoe wordt gecheckt dat die woning eerst goed wordt opgeknapt en vervolgens
goed wordt onderhouden? Je hebt ook te maken met de totale status van het
bezit. Wij zitten er niet op te wachten, de VVD ook niet, dat in dergelijke
constructies in het slechtste geval een deel van het bezit verpaupert.De heerWeekers(VVD)Het is niet de bedoeling van de VVD om de totale woningvoorraad in Nederland
te laten verpauperen. Wij vinden dat er afspraken op maat mogelijk moeten
zijn. De gemeente heeft bepaalde bevoegdheden om verkrotting tegen te gaan.
Ik vraag mij af of je het civiele recht zo zwaar moet belasten
met zaken van algemeen belang die je ook via een andere weg kunt realiseren.Ook zijn de mogelijkheden te beperkt om een woning in familiebezit tegen
voorwaarden op maat te verhuren. De woning van mijn moeder kan niet tijdelijk
aan een derde worden verhuurd om bijvoorbeeld over vijf jaar tot mijn beschikking
dan wel tot de beschikking van mijn kinderen te komen. Wanneer ik voor enige
tijd naar het buitenland ga dan wel voor mijn werk in Den Haag moet wonen,
kan ik mijn woning in Limburg wel tijdelijk verhuren. Maar dan moet ik een
waslijst aan bezwerende toverformules in mijn contract hebben gezet, wil ik
straks mijn eigen woning weer kunnen betrekken. Vergeet ik de bezwerende formule
dat de zaak ook moet worden ontruimd op tijdstip X, dan kan ik naar mijn eigen
woning fluiten. Ook mag ik niet dergelijke afspraken maken om mijn dochter
straks in die woning te laten wonen. Nog erger is dat ik, wanneer ik mijn
woning tijdelijk heb verhuurd en de bezwerende formules netjes in het contract
staan, maar mijn termijn in het buitenland tussentijds wordt verlengd, gedwongen
ben om mijn huurder aan het contract te houden, hem op straat te zetten en
voor de resterende tijd de woning leeg te laten liggen. Anders kan ik straks
zeker naar mijn eigen woning fluiten. Of mijn huurder nog wel een tijdje langer
wil huren dan wel of ik iemand anders blij kan maken met tijdelijke huisvesting,
doet volgens de wet niet terzake.Wat te denken van de volgende situatie? Ter realisatie van een bestemmingsplan
staat een slecht onderhouden, maar op zichzelf nog wel bewoonbare woning op
de nominatie gesloopt te worden en wel over zes jaar. Iemand wil het graag
voor die tijd huren tegen een lage prijs. De eigenaar heeft er geen problemen
mee, mits hij geen onderhoud hoeft uit te voeren en geen schadevergoeding
hoeft te betalen wegens de realisering van het bestemmingsplan. Volgens het
dwingend recht kunnen deze partijen niet tot elkaar komen, althans, loopt
de verhuurder het risico dat de afspraken achteraf worden vernietigd en dat
hij alsnog onderhoud moet plegen en een afkoopsom moet betalen. Dergelijke
zaken hebben tot gevolg dat zulke woningen dan ook die zes jaar leeg blijven
liggen.Dergelijke voorbeelden laten zien dat het huurrecht onnodige belemmeringen
opwerpt om afspraken op maat te maken waarbij zowel de huurder als de verhuurder
baat kunnen hebben. Ik wil van de bewindslieden weten wat zij willen gaan
doen om onnodige belemmeringen van het economische verkeer weg te nemen.Dit brengt mij op mijn eerste en tevens belangrijkste amendement. Dit
beoogt meer keuzevrijheid in het systeem te brengen en tegelijkertijd vast
te houden aan voldoende rechtsbescherming voor degenen die dat nodig hebben.
Ik heb het dan over het amendement op stuk nr. 15 tot invoeging van een nieuw
artikel 202a. Wij vinden namelijk dat er een zekere keuzevrijheid moet komen
om af te wijken van het dwingend recht onder gelijktijdige bescherming van
de zwakkere partij. Ik denk dat een vorm van huurbescherming die neerkomt
op een rechterlijke belangenafweging waarbij redelijkheid en billijkheid –
ik sprak daar zojuist over – centraal staan, in het kader van dit wetsvoorstel
nog een brug te ver is. En daarom heb ik die alternatieve manier bedacht.
Er moet in onze ogen een mogelijkheid komen om bij uitdrukkelijk schriftelijk
beding af te wijken van het dwingend recht, waarbij ter bescherming van de
huurder gedacht kan worden aan de bepaling dat voor dergelijke afwijkingen
vooraf goedkeuring moet worden gevraagd aan een kantonrechter. Dat is dan
een soort driekwart dwingend recht dat zowel in het huurrecht bedrijfsruimte
als in het arbeidsrecht precedenten kent. De ontsnappingsroute in het huurrecht
bedrijfsruimte, die al sinds jaar en dag bestaat, is in mijn ogen zeer evenwichtig
en is ook heel evenwichtig geformuleerd in het wetsvoorstel dat wij later
deze dag nog bespreken. Die formulering is: "Bedingen die ten nadele van de
huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen niet op die grond
worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de kantonrechter. Ieder
van de partijen kan een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt
alleen gegeven, indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling
ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking
met die van verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige
afdeling in redelijkheid niet behoeft." Ik denk dat via deze route maatwerk
kan worden geleverd daar waar dat gewenst wordt door beide partijen en waar
dat gewenst wordt wanneer het confectiepak van het dwingend recht niet is
toegesneden op de omstandigheden.De voorzitter:Het amendement op stuk nr. 15 is dermate algemeen geformuleerd dat het
in deze algemene ronde kan worden meegenomen. De andere amendementen lenen
zich echter meer voor de artikelsgewijze behandeling.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Het huurrecht dat vandaag volledig wordt herzien, stamt grotendeels
uit 1838. Juriste Abas gaf in 1999 in het Nederlands Juristenblad aan dat
iedere verandering een verbetering is. Dat moet vandaag echter nog blijken.
De GroenLinks-fractie heeft in ieder geval nog op een aantal punten commentaar.
Bovendien is niet altijd iedere verandering een verbetering. Dat blijkt bijvoorbeeld
uit de discussies over het privatiseren en afstoten van zaken van het rijk
naar andere gremia. Toch is het zo dat rechters, bedrijven, instellingen,
overheden en burgers ruim 160 jaar hebben gewerkt met de oude wetstekst. Toen
ik mij op dit debat voorbereidde, bedacht ik dat het heel leuk zou zijn als
onze inspanningen van vandaag anno 2160 nog altijd zouden doorwerken.Ook ik wil vooraf een compliment maken aan de juristen van onder meer
de departementen van Justitie en van VROM die van deze integrale herziening
van de huurregelgeving bijna hun levenswerk hebben gemaakt. Het is een heel
precieze exercitie waar wij vandaag mee bezig zijn. Het is natuurlijk aan
ons om hier nog weer wat politieks van te maken. Ik zag er eerst wat tegenop,
maar werkendeweg kreeg ik er enorm veel plezier in om alles door te wroeten
en te bekijken hoe wat eigentijdser ingestoken kan worden op zaken die in
het verleden geformuleerd zijn.Voorzitter! Vandaag worden drie afzonderlijke, maar in onze ogen wel sterk
samenhangende wetsvoorstellen besproken. Deze behelzen de herziening van de
afdelingen huur en huur van woonruimte uit het Burgerlijk Wetboek met een
verschuiving van een deel van de huurprijsregelgeving, de integratie van de
Wet op de huurcommissies en een deel van de Huurprijzenwet woonruimte
in een nieuwe uitvoeringswet en de herziening van het huurrecht voor bedrijfsruimte.
Het BW lijkt ons nu logisch opgebouwd. Eerst huurrecht algemeen, vervolgens
huur van woonruimte en ten slotte huur van bedrijfsruimte. De fractie van
GroenLinks steunt deze indeling. De wetenschap heeft gesuggereerd dat de huurprijsregelgeving
niet in het BW thuishoort. Het dynamischehuurprijsbeleid zou niet passen in
het wat statische BW. Wat GroenLinks betreft is de gekozen opzet zeker te
rechtvaardigen. Eén van de belangrijkste eigenschappen van een huur-verhuurrelatie
betreft de prijs van het gehuurde. Het is van belang dat deze is gefundeerd
in het basisdocument van het BW. De motiveringsplicht bij een boveninflatoire
huurverhoging is nu in het BW opgenomen, maar wellicht komt de commissie-Vermeulen
nog met betere suggesties. Voorziet de staatssecretaris dat titel 7.4 van
het BW naar aanleiding van concrete aanbevelingen van de commissie-Vermeulen
weer moet worden gewijzigd?Dan het kopje dat ik heb genoemd: "huren, dat kan natuurlijk ook". De
fractie van GroenLinks heeft een heldere visie op huren. De vraag wie de eigenaar
is, mag niet bepalend zijn voor het genot dat men ontleent aan het gebruik
van een auto, een strandstoel, een boormachine, een aanhangwagen, een woning
of een bedrijfsruimte. Los van de eigendomsverhouding is het van belang dat
de gebruiker het goed prettig en flexibel kan gebruiken en dat het genot zeer
hoog is. Voor woonruimte geldt dit des te meer. Of iemand nu een koopwoning,
een huurwoning, een onderhuurwoning, een huurvastwoning of een MGE-woning
heeft, hij of zij moet in de gelegenheid zijn deze aan zijn of haar actuele
woonwensen aan te passen.Tot op heden is het aanpassen van een woning in juridische termen enkel
voorbehouden aan eigenaren-bewoners. Je zou dat ook huurders van de bank kunnen
noemen. GroenLinks vindt dat ook voor huurders van een woon- en bedrijfsruimte
moet gaan gelden dat klussen moet kunnen. Tot onze spijt is in het voorliggende
voorstel geen substantiële verbetering van de positie van de huurder
te bespeuren. Een woning moet nog altijd in oude staat worden achtergelaten.
Bovendien is het artikel over een opnamestaat er simpelweg uit gehouden. Ondanks
de overeenkomst tussen Aedes en de Woonbond wordt de meest conservatieve particuliere
verhuurder nog rechts door het kabinet ingehaald. Dat is een gemiste kans.
Ik wijs op het convenant tussen Aedes en de Woonbond, inhoudend dat het huis
niet in de oorspronkelijke staat, maar in goede staat moet worden achtergelaten
als je hebt gehuurd. GroenLinks zou GroenLinks niet zijn als wij dit niet
zouden rechtzetten. Over de oplevering en de zelf aangebrachte voorzieningen
heb ik een tweetal amendementen voorgesteld, de nrs. 8 en 9. Verdere toelichting
zal ik geven bij de artikelsgewijze behandeling.Dan het initiatiefrecht. Doorredenerend vanuit het principe van de eigendomsneutrale
volkshuisvesting is het voorliggende voorstel ons ook een tikje te conservatief
als het gaat om de zeggenschap van de huurders over de kwaliteit van hun woning
en het servicepakket. Dat is analoog aan onze inbreng bij de discussie over
de nota Wonen. De motie over het initiatiefrecht heb ik ingetrokken, maar
de staatssecretaris komt daar nog op terug. De fractie van GroenLinks is van
mening dat georganiseerde huurders de verhuurder moeten kunnen bewegen voorzieningen
aan te brengen die het woongenot verhogen. Dat zou ook moeten gelden voor
het servicepakket. Net zoals de vereniging van eigenaren in meerderheid kan
besluiten een portiek af te sluiten of een huismeester aan te nemen, moet
dit in onze visie ook gaan gelden voor huurders. Uiteraard moet er sprake
zijn van meerderheid van stemmen; 70% moet ervoor zijn. Voorts moeten de eisen
redelijk zijn en het moet kunnen binnen een verantwoorde bedrijfseconomische
exploitatie door de verhuurder. Met andere woorden, huurders moeten met elkaar
en met de verhuurder een afweging maken als het gaat om de wenselijkheid van
voorzieningen. Ook moeten zij een kostenplaatje opstellen. Daartoe heb ik
ook een tweetal amendementen ingediend. Ook daar kom ik later op terug.Dan de positie huurder-verhuurder. Er zijn veel verhalen bekend over de
goede verhuurder. Ik noem bijvoorbeeld de huismeesters in Groningen. Zij geven
huurders vrijwel onbeperkt de ruimte om te klussen en te verbouwen. Ik noem
ook de corporaties in Tilburg. Zij hebben zich verbonden aan een convenant
met huurders en gemeente om de betrokkenheid van zittende huurders te garanderen.
Er zijn echter ook slechte voorbeelden bekend. Ik heb het dan met name over
steden met een hoge druk op de huurmarkt. Daar is regelmatig sprake van meldingen
van grote uitwassen. Zo worden zittende huurders weggepest door een huisjesmelker
die het pand wil verkopen. Dat hebben wij twee weken geleden nog kunnen horen
in een uitzending van B&W. In de huurregelgeving moet wat ons betreft
worden uitgegaan van de malafide verhuurder. Immers, de goede verhuurders
hebben niets te vrezen van een ietwat aangescherpte huurwetgeving in het voordeel
van de huurder. Dit is toch een beetje in tegenstelling tot de voorstellen
van mijn buurman van de VVD, die in mijn ogen liberalisering voorstelt ten
koste van de bewoner, maar ten nutte van niemand. De fractie van GroenLinks
heeft er dan ook geen enkele behoefte aan om vandaag de aantasting van de
huurbescherming in te gaan zetten.De keuzevrijheid van het systeem, de zwakke huurders en de ongelijkwaardigheid
spelen nog steeds een grote rol. Ook dat geeft de VVD-fractie aan, maar onderbouwt
vervolgens te weinig hoe die keuzevrijheid in haar voorstellen gegarandeerd
kan blijven. Wat ons betreft blijft het dwingend recht als het gaat om de
huurbescherming vooropstaan. Ik heb het idee dat onder het mom van het versoepelen
van regelgeving en het niet passen in het zogenaamde MDW-proces, nu toch een
voorzichtig begin wordt gemaakt door de VVD-fractie als het gaat om aantas-
ting van huurbescherming. Wij hebben daar geen zin in.GroenLinks is ingenomen met het feit dat de huurcommissies een sleutelrol
blijven vervullen in de handhaving van de huur- en huurprijsregelgeving. Het
is een relatief laagdrempelig en blijkens de jaarverslagen een nuttig en veel
geraadpleegd instituut. De uitvoeringswet steunen bij dan ook.De legesheffing bij de huurcommissie is nu een jaar actueel. Ik heb daarover
een aantal vragen aan de staatssecretaris. Regelmatig bereiken ons berichten
dat de legesheffing een gigantische verzwaring van de administratieve
lasten heeft betekend. Acceptgiro's worden met de hand uitgeschreven en zo
zijn er nog meer dingen. Kent hij deze signalen ook? Is hij nog altijd van
mening dat de legesheffing het enige middel is om de druk op de huurcommissies
te beperken? Een huurcommissie heeft op dit moment tien verschillende procedures,
met tien verschillende formulieren. Wat vindt de staatssecretaris van het
idee van onder andere de huurteams in Amsterdam om deze procedures en formulieren
volledig te integreren totéén formulier en dus een eenmalige
legesheffing. Daarmee wordt de administratievelastendruk verminderd. Daar
staan wij zeer sympathiek tegenover. Ik ben ook benieuwd hoe dit speerpunt
van het kabinet als het gaat om huurcommissies gestalte krijgt.Ook vandaag is de kwestie van de bedrijfsruimten aan de orde. Daar zijn
al heel wat politieke strijdjes om gestreden. Aanvankelijk was het de bedoeling
om de rechten van de kleine middenstanders in te perken. Daar is paal en perk
aan gesteld. Dat soort voorstellen zijn dan ook van de baan. Hetgeen vandaag
voorligt, zijn een aantal technische aanpassingen die wij als fractie steunen.
Wij hebben niet al te veel commentaar op dit onderdeel. Je zou het ook een
soort politieke helderheid kunnen noemen. De fractie van GroenLinks dient
met name amendementen in om de positie van de huurders te versterken. Ik heb
gisteren nog de amendementen van de heer Weekers van mijn mail afgehaald en
toen viel het mij op dat hij wel erg veel nadruk legt op de bedrijfsruimten
en het verslechteren van de positie van de huurders.De heerWeekers(VVD)Ik wil collega Van Gent vragen hoe zij denkt te kunnen onderbouwen dat
de VVD de positie van de huurders zou willen verslechteren. Het voorstel dat
ik heb gedaan, houdt namelijk nadrukkelijk bescherming van de huurder in.
Er mag niet zonder meer af te worden geweken van het dwingend recht. Daar
zit nog een toets van de rechter op, die de belangen van de zwakke partij
in het oog moet houden.De voorzitter:Ik vraag mevrouw Van Gent om niet in te gaan op deze uitlokking, want
als zij verstandig is, zou zij dan op alle amendementen in gaan. Dat wil ik
nu niet doen. Daar krijgt u straks namelijk nog alle gelegenheid voor.De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! Aan deze vergadering is een uitgebreide schriftelijke behandeling
voorafgegaan. Ik heb als het om huurrecht gaat geleerd dat er altijd sprake
moet zijn van balans. Als je aan de ene kant een steen weghaalt, moet je van
tevoren weten wat het contragewicht aan de andere kant teweegbrengt. Beschouwen
wij het huurrecht met de ogen van nu, dan moet het gelegd worden langs de
lat van de administratieve lasten, de deregulering en de marktwerking; drie
actuele onderwerpen die in de schriftelijke voorbereiding uitvoerig zijn behandeld.
Ik zal op die drie onderwerpen zo nodig bij de bespreking van de artikelen
die daarop betrekking hebben nog nader terugkomen.In dit verband vind ik het jammer dat wij bij de behandeling van de nota
Wonen vorige week niet het advies van de commissie-Vermeulen hebben kunnen
bespreken. De tamtam over dat advies heeft aangegeven dat verschillende partijen
in die commissie akkoord gaan met meer arrangementen op maat. Zou het advies
van de commissie-Vermeulen kunnen leiden tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek?Het wijzigingsvoorstel dat voorligt heeft de bedoeling om het huurrecht
moderner te benaderen. Ook ik was getroffen door wat het huurteam Amsterdam
meldde met betrekking tot het aantal procedures. Het huurteam vraagt in een
brief of het voorstel zoals het nu voorligt in het meest gunstige geval niet
leidt tot vermindering van het aantal procedures. Daarom lijkt het mij van
belang om goed met elkaar door te nemen wat de toets voor deregulering en
administratieve lasten in gaat houden.Ik sprak al eerder over de balans in het huurrecht en dan gaat het om
de positie van de huurder en die van de verhuurder. De heer Hofstra heeft
bij de behandeling van de nota Wonen de positie van de verhuurder aan de orde
gesteld naar aanleiding van de casus-Van Dijk. Van Dijk is mede door zijn
website vrij bekend geworden. Dat is inderdaad één kant van
de zaak. Voor de andere kant van de zaak verwijs ik naar een uitzending van
het programma B&W. Ik was getroffen door één geval dat ik
zojuist al heb voorgelegd aan de beide bewindspersonen. Daarbij werd een huurder
puur op grond van intimidatie weggepest. Het Burgerlijk Wetboek is niet meer
geschikt om in zo'n geval een oplossing te bieden en dan val je tussen het
Burgerlijk Wetboek en het strafrecht in. Nu heeft de wethouder belast met
deze zaken in Leiden het voorstel gedaan om de wet Victoria daarop van toepassing
te laten zijn. Ik vraag mij af of dat kan. Aanvankelijk dacht ik dat het om
een incident ging, maar het komt in de grote steden vaker dan incidenteel
voor. Er worden ook meldpunten voor opgericht. Met name in Leiden, Utrecht
en Amsterdam is de situatie ernstiger dan ik van tevoren dacht. Dat kan te
maken hebben met het grote woningtekort in deze steden. Wellicht kan een oplossing
gevonden worden door meer woonruimte te creëren voor jonge mensen. In
de meeste gevallen gaat het namelijk om studenten. Maar dat laat onverlet
dat de huurder een sterkere positie moet hebben. Het is toch schrijnend dat
mensen op deze manier woongenot ontnomen wordt, terwijl het Burgerlijk Wetboek
daar geen oplossing voor kan bieden. Mijn concrete vraag aan de minister van
Justitie is dan ook: wat zijn de mogelijkheden en de onmogelijkheden van het
strafrecht? Daarbij realiseer ik mij zeer wel dat het strafrecht geen vergaarbak
moet zijn voor situaties die niet op een andere wijze opgelost kunnen worden.Voorzitter! Dan kom ik bij de door het CDA altijd belangrijk gevonden
huurcommissies. Ik ga straks nader in op het niet verruimen van de toetsingsmogelijkheden.
Wij vinden de huurcommissie belangrijk vanwege de zeefwerking en de laagdrempeligheid.
De huurcommissie is misschien nog wel laagdrempeliger dan de kantonrechter.
In een optimistische bui heb ik ooit, toen wij het over legesheffing hadden,
de suggestie aan de toenmalige staatssecretaris Tommel gedaan om het voorbeeld
van de basketbalbond te gebruiken. Ik noem het voorbeeld opnieuw, omdat ik
het in de praktijk van de tucht- en geschillencommissie van de basketbalbond
zeer bruikbaar vond. De bond vraagt legesgeld als een zaak aanhangig wordt
gemaakt. Als je wint, krijg je het terug, maar als je verliest, ben je het kwijt. De huurcommissie vreesde echter op die manier de laagdrempeligheid
te verminderen. De ervaring bij de basketbalbond is dat dit helemaal niet
het geval is.In verband met de huurcommissie is een mediationexperiment toegezegd,
een soort bemiddeling. In de advocatuur wordt wel een advocaat ingehuurd om
een zaak uit het slop te trekken. Hoe zit dat met dat mediationexperiment?
Ik heb er weinig meer van gehoord.Sprekend over huurcommissies is de sprong naar de bedrijfshuuradvies-
commissies niet zo groot. De bedrijfshuuradviescommissies krijgen een belangrijke
rol in het voorstel van beide bewindspersonen. Over het huidige functioneren
van deze commissies hoor ik nogal negatieve geluiden. Hoe denken de bewindslieden
de rol van de bedrijfshuuradviescommissies te verbeteren?Ik neem aan dat wij of bij de artikelen 226 en 227 nog eens bij het proefschrift
van de heer Westrik stil zullen staan of bij het algemene deel nog wat te
horen zullen krijgen over de vraag van deze jonge promovendus die zegt dat
wij het adagium "koop breekt geen huur" veel te ruim interpreteren. Het is
een unieke gelegenheid voor beide bewindspersonen hun wetshistorische interpretatie
daarvan te geven.MevrouwVan 't Riet(D66)Voorzitter! Aan de orde is een integrale herziening van ons huurrecht.
Regels ten aanzien van de bescherming van de huurder behoren op dit moment
tot de meest onoverzichtelijke privaatrechtelijke overeenkomsten. De ambtenaren
die dit ongelooflijke werk hebben verricht, wil ik daarvoor prijzen, want
het is een hele uitzoekerij voordat dit allemaal is geregeld.De wetgeving is nu versnipperd over allerlei wetten. Uitgangspunt is de
deregulering in het kader van de MDW-operatie. De kritiek van beleggers is
echter dat aan het criterium van deregulering niet is voldaan. Evenmin is
voldaan aan het streven naar marktwerking. Misschien kunnen de bewindslieden
op deze kritiek reageren.De grondgedachte is bescherming van de huurder. Nu kan namelijk nog niet
worden gesproken over een gelijkwaardige positie van huurders en verhuurders.
De huurbescherming blijft, terecht, gewoon in stand. Het gaat erom, aan te
sluiten bij de zelfwerkzaamheid van de huurder en de renovatieproblematiek.Omdat de huurprijs behoort tot het burgerlijk recht en volgens de minister
thuishoort in het BW, werd de vraag gesteld of de materie zich hiervoor wel
leent, omdat de problematiek rond de huurprijs zo vaak wijzigt. Als argument
bij de onoverzichtelijkheid en versnippering van wetgeving noemt de minister
de toepassing van het codificatiebeginsel, namelijk dat alle burgerlijk recht
in het BW hoort. Delegatiebepalingen kunnen veranderde omstandigheden opvangen,
zoals algemene maatregelen van bestuur. Daarmee zijn wij het eens.Bij de dwingendrechtelijke bepalingen moet duidelijk zijn in hoeverre
een bepaling van dwingend recht is. In de wetstekst zou duidelijker aangegeven
kunnen worden of een bepaling al dan niet van dwingend recht is. Daarop is
commentaar gegeven. Met de bepaling dat niet ten nadele van de huurder kan
worden afgeweken, wordt aangegeven dat de bescherming van de huurder vooropstaat.
De Nederlandse orde van advocaten en de Vereniging van huurrechtadvocaten
menen echter dat de wet daarmee onoverzichtelijker en onevenwichtiger zou
zijn. Dit betreft met name het gegeven dat de verhuurder de gebreken van de
woning had moeten kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Vooral bij
grondverontreiniging is dat lastig. Kunnen de bewindslieden dit punt nader
toelichten?Voorzitter! Ik kom te spreken over de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
In het algemeen onderschrijft D66 de vereenvoudiging van het huurrecht. Het
is wenselijk dat de uitspraken van huurcommissies een grote uniformiteit vertonen
en dat er meer eenduidigheid is in de uitspraken van de kantonrechters. Bij
de uitwerking van de voorstellen is aandacht geweest voor de vergelijking
met andere Europese landen. Nederland komt tot onze verbazing uit in de middenmoot:
niet opmerkelijk veel markt en ook geen extreem doorgevoerde regulering. Het
is ook aardig om te vernemen dat in Duitsland gekozen is voor een aanpak waarbij
het huurrecht volledig wordt overgeheveld naar het Bürgerliches Gesetzbuch.
Wij zijn nu immers bezig met hetzelfde proces.Door de integrale aanpak wordt het huurrecht eenvoudiger en overzichtelijker.
De integratie van de Huur- prijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
vindt plaats door een gelijktijdige overheveling van de privaatrechtelijke
kant naar het BW. Wij juichen het toe dat de regering van mening is dat verbeteringen
aan de woning, dus veranderingen die objectief beschouwd een verbetering betekenen,
na opzegging van de huur niet ongedaan gemaakt hoeven te worden. Dat is echt
een pre. De regering merkt op dat het nog maar de vraag is of de verhuurder
recht heeft op ongedaanmaking. Dat is niet het geval bij geoorloofde veranderingen.
Waar moet hierbij aan denken, waar ligt precies de grens? Dat kan nog wel
wat discussie geven. Of is dit afhankelijk van vooraf gemaakte afspraken tussen
huurder en verhuurder? Het is prettig dat de wet heel duidelijk is over de
vraag bij wie de bewijslast ligt als er een meningsverschil is gerezen over
een vermeende verandering. Die ligt niet bij de huurder maar bij de verhuurder.
Dat is ook wel logisch: wie eist, bewijst!Ik merk in dit verband nog op dat verbeteringen waardoor het woongenot
is gestegen, niet in de huur worden verdisconteerd als die veranderingen na
beëindiging van de huur weer ongedaan worden gemaakt. Dat staat in artikel
13. Hierin wordt niet gespecificeerd wie de veranderingen heeft aangebracht.
Betreft het hier soms een huurverlaging als gevolg van inspanningen van de
verhuurder? Ik denk bijvoorbeeld aan een nieuwe douche, nieuwe kranen of een
parketvloer.Ik vind de toegezegde uitgebreide voorlichting bij de invoering van het
wetsvoorstel op haar plaats. Er verandert immers wel het een en ander. Ik
neem aan dat dit voor alle wetsvoorstellen geldt. Is die informatievoorziening
vanuit de overheid proactief of moet de huurder zelf de boer op? Ik vind daar
niets over terug. Ik heb verder nog een vraag over de rappelprocedure. Is
het juist dat een verhuurder geen rappelbrief hoeft te sturen wanneer hij
zijn huurverhogingsvoorstel zes weken voor de voorgestelde ingangsdatum van
1 juli aangetekend verstuurd heeft en de huurder daar niet op gereageerd heeft?
Het komt mij voor dat de verhuurders in dat geval en masse aangetekende brieven zullen versturen, zodat zij verschoond zullen blijven van het
sturen van een rappel.Ik kom te spreken over het advies van de Raad van State en merk allereerst
op dat de raad niet veel op te merken had. Daaruit put ik de hoop dat dit
wetsvoorstel steun zal krijgen. De opmerkingen van de Raad van State over
wetsvoorstel 26090 concentreren zich op het begrip "gebrek". Wat wordt onder
dit begrip verstaan? Naar aanleiding van het advies is artikel 1, eerste lid,
onder c, aangepast. De definitie van "gebrek" die in het wetsvoorstel wordt
gehanteerd, is dezelfde als de omschrijving in artikel 7:241 BW, zodat in
artikel 1, eerste lid, sub c, wordt verwezen naar 7:241 BW. Dat roept wel
weer de vraag op waarom aanvankelijk zo moeilijk werd gedaan over die begripsomschrijving?
Daarbij ging het om breder versus de nulpuntendefinitie.Voorzitter! Ik wil ten slotte spreken over bedrijfsruimte. Het betreft
hier een opschoning van het huidige recht en een aanpassing van de huur van
bedrijfsruimten. Het huidige werkingsgebied is gehandhaafd, evenals de termijn-
en opzeggingsbescherming. De positie van de huurder is niet verzwakt. De verouderde
Huurwet wordt ingetrokken en de ontruimingsbescherming die de Huurwet biedt,
wordt opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Het algemeen belang is dat het
bestand aan woon- en bedrijfsruimte op de huurmarkt van een goed niveau dient
te zijn. Deze liberale minister heeft zich niet laten verleiden tot liberalisering
alsmede flexibilisering van de termijn- en opzeggingsbescherming, uitbreiding
van het werkingsgebied en vaststelling van de nadere huurprijs aan de hand
van de marktwaarde. Daar was en is onvoldoende draagvlak voor, zolang er nog
geen sprake is van een gelijkwaardige positie van huurder en verhuurde. Dit
kwam voort uit de behandeling van het ingetrokken wetsvoorstel, dat overigens
van twee D66-ministers was. In die zin waren zij weer te liberaal. Zo zie
je hoe het in de politiek gaat! In het voorliggende wetsvoorstel wordt uitgegaan
van handhaving van het bestaande toepassingsgebied en de bestaande opzeg-
en termijnbescherming. Ook de regeling voor de vaststelling van de huurprijs
is gehandhaafd. D66 kan instemmen met deze keuzen.Op de vraag waarom is gekozen voor een afzonderlijk wetsvoorstel en niet
voor een koppeling met de twee andere wetsvoorstellen, wordt als argument
aangevoerd dat de problematiek inhoudelijk een andere is dan die van de bedrijfsruimte.
Mijn fractie onderschrijft dit argument maar ten dele. Wij denken dat vooral
het procedurele argument, namelijk dat het ene wetsvoorstel het andere niet
zou ophouden, een rol heeft gespeeld. Eigenlijk zou ik de wetsvoorstellen
het liefst geïntegreerd willen zien.Door de in 1980 ingevoerde periode van vijf jaar te handhaven, zou het
Lijnbaaneffect niet ontstaan. Dat is mij volstrekt niet duidelijk. Er wordt
namelijk gesteld dat na twee keer vijf jaar geldt dat het voor onbepaalde
tijd is. Misschien kan iets worden gezegd over die periode van vijf jaar.
Ik steun overigens het voorstel tot invoering van die vijf jaar wel.De rest van mijn opmerkingen heeft betrekking op artikelen. Ik kan nu
dus stoppen.De voorzitter:Die vijf jaar hoort eigenlijk ook thuis bij de artikelsgewijze behandeling,
maar goed. Wij zullen er zo dadelijk wel met elkaar over delibereren of daarop
bij de artikelsgewijze behandeling dan wel bij het algemene rondje door de
regering wordt geantwoord.De heerPoppe(SP)Voorzitter! De heer Weekers van de VVD stelde aan het begin van zijn betoog
dat de positie van de huurder niet per definitie ondergeschikt is aan die
van de verhuurder. Dat is een belangrijk punt. Weinig is per definitie in
het leven. Het is een kwestie van kiezen en kabelen en van afwegen.Wij zien dat dankzij het paarse beleid van bijna acht jaar de positie
van de huurder aan het verzwakken is, met name doordat de wachtlijsten van
mensen die een huurwoning zoeken en recht hebben op huursubsidie langer worden.
Dat is het gevolg van allerlei vormen van beleid, zoals het slopen en verkopen
van huurwoningen en het verhogen van de huur. Bij ons prevaleert de wens de
huurder te beschermen.De VVD meldde dat er huisjesmelkers zijn en niet-huisjesmelkers. Het is
de vraag wanneer je iemand een huisjesmelker noemt en wanneer niet. Dan moet
je dat begrip ook weer definiëren en dat is erg moeilijk.Huren is niet meer zomaar een keuze. Een heleboel mensen zijn gezien hun
financiën verplicht om te huren of als het ware via de bank te huren
door een hypotheek te nemen. Wij zien door die gecreëerde woningnood
een toename van het aantal mensen die een aflossingsvrije hypotheek nemen.
De schulden van alle eigenaren-bewoners gezamenlijk zijn al tot zo'n 614 mld.
toegenomen, dat is miljarden meer dan de staatsschuld bedraagt.De SP-fractie vindt het natuurlijk prima om te kappen in een verouderd
woud van wet- en regelgeving. Wetgeving heeft de neiging in de loop der jaren
te leiden tot enorm veel regels. Het is goed om daar op een gegeven moment
in te kappen. Ik ben natuurlijk geen bosbouwer, maar heb gehoord dat als er
door bosbouwers wordt gekapt er ook meteen voor nieuwe aanplant wordt gezorgd.
Dat mis ik in deze voorstellen. Zo'n jonge aanplant zou beter zijn dan alleen
kappen.Bij de artikelsgewijze behandeling zal ik het hebben over het functioneren
van de huurcommissies. Ik ben van mening dat er veel minder naar de kantonrechter
moet worden gegaan en dat de huurcommissies een zwaardere en betere taak moeten
krijgen. Maar daar zijn problemen mee en daarover zijn vragen gesteld, die
volgens mij nog moeten worden beantwoord door de staatssecretaris. Het gaat
ook over de drempel en de leges. Bij de artikelsgewijze behandeling zal ik
ook opmerkingen maken over de servicekosten. Bij een heleboel dingen gelden
geen sancties. De minister van Justitie stel ik de algemene vraag wat een
regel waard is als er geen sanctie op staat. Wat zou het voor een effect hebben
als je niet door rood mag rijden, maar weet dat je geen bekeuring krijgt?
Bij voorschriften en regels horen sancties.Gesteld wordt dat buurtgebonden bedrijfsruimte alleen de middenstand betreft.
Er zijn natuurlijk ook andere voorzieningen – het buurthuis, de kindercrèche
en dergelijke – die buurtgebonden "bedrijfsruimte" hebben, misschien
zelfs nog meer dan de middenstand.Waarom is het initiatiefvoorstel van de heer Duivesteijn inzake de huurharmonisatie
niet geïntegreerd in de drie wetsvoorstellen waarover het nu gaat? Een
zaak als het woningwaarderingsstelsel met daaraan gekoppeld een maximale puntprijs wordt niet in de nieuwe wet maar in lagere regelgeving verankerd.
Wat is hiervan de reden? Het gat in de rechtsbescherming van huurders met
particuliere huisbazen wordt nog steeds niet gedicht. Er is nog steeds geen
gelijkheid tussen huurders en eigenaren en zelfs ook niet tussen huurders
en huurders als het gaat om sociale verhuurders versus particuliere verhuurders.Kunnen de bewindslieden aangeven waarom zij zich hebben beperkt tot een
louter technische revisie en niet ook tegemoet zijn gekomen aan duidelijke
andere behoeften in de samenleving waarvan ik er een paar heb genoemd? Met
andere woorden: in hoeverre zijn de praktijkmensen van de huurcommissies betrokken
bij de totstandkoming van deze wetsvoorstellen? De jaarverslagen van de huurcommissies
roepen de nodige twijfels op over een goede gang van zaken.Een ecologische hoofdstructuur moet goed in elkaar zitten, er mogen geen
hiaten in zitten. Dat geldt ook voor het bos van deze drie wetsvoorstellen.
Het lijkt mij dat er één huurwet van moet worden gemaakt. Wij
hebben daarom ook gevraagd, maar toen is geantwoord dat er een scheiding moet
blijven tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aspecten. Ik vind
dat antwoord echter niet overtuigend. De zaken moeten zoveel mogelijk in de
huurwet worden geregeld zodat de huurcommissies kunnen beslissen bij geschillen.
Er moet naar worden gestreefd dat zo min mogelijk mensen hun heil hoeven te
zoeken bij de kantonrechter. Dat levert juist voor de huurders, die na zeven
jaar Paars in een zwakkere positie terecht zijn gekomen, veel problemen op.De voorzitter:Ik wil beginnen met de bewindslieden en hun medewerkers te danken voor
hun uitvoerige werk dat moest worden verricht. Een week geleden is in de Kamer
een overleg gehouden over de nota Wonen. Mijn fractiegenoot Duivesteijn heeft
toen vanuit een filosofische achtergrond zeer behartigenswaardige woorden
gesproken. Men kan gerust zijn: ik zal die opmerkingen niet herhalen. Ik vond
zijn woorden trouwens ook hartverwarmend, want niet ontkend kan worden dat
hij de wonende mens zeer centraal heeft geplaatst, niet zozeer als woonconsument
als wel als burger. Het accent lag daarbij op medeverantwoordelijkheid voor
de eigen woonsituatie, in het huis zelf en ook de directe omgeving. Als men
woont, wil men – ook als huurder – iets van zijn omgeving maken.
Zelfwerkzaamheid moet positief beoordeeld worden en dat vinden wij gelukkig
ook terug in de drie wetsvoorstellen die vandaag aan de orde zijn. Zelfwerkzaamheid
ook in het algemeen belang, het op peil houden van de kwaliteit van de nationale
woningvoorraad. Vanuit dat algemene belang is er natuurlijk ook sprake van
een cruciale rol van de overheid, niet alleen waar het gaat om het volkshuisvestingsbeleid
in ruime zin, maar ook waar het gaat om het aanwezig zijn van voldoende betaalbare
huurwoningen, ook in tijden van mindere conjunctuur. Betaalbaar wonen is een
eerste levensbehoefte, een dak boven het hoofd en dan wel een dak van kwaliteit.
Je zou wat dat betreft ook kunnen spreken van "niet bij dak alleen"!Vooropstaat toch de bescherming van de positie van de huurder als zwakkere
partij. Historisch is dat ook steeds zo gezien. Het resultaat van alle wetgevingsinspanningen
is wel regelgeving voor huur van woonruimte waarin de bescherming vooropstaat
van alle burgers die vanwege hun geringe inkomen zijn aangewezen op huur,
bescherming zowel waar het gaat om huurprijzen en andere vergoedingen, maar
ook in de zin van continuïteit van bewoning – het permanente dak
boven het hoofd – bescherming tegen opzegging en tegen kwaliteitsverlies.
Het is prima dat de ontwikkeling de laatste jaren steeds meer de richting
opgaat van eigenwoningbezit, al dan niet gesteund door de overheid, maar betaalbare
huurwoningen juist voor degenen voor wie, met name gelet op hun inkomenspositie,
het kopen van een woning onbereikbaar is en zal blijven, zijn nu eenmaal een
must en daarvoor zal dan ook een beschermingsregime in wetgeving moeten worden
geboden. Dat is geen zieligheidsdenken, maar realistisch, want de huurder
moet worden gezien als verantwoordelijke burger en gebruiker, niet alleen
in het kader van de net genoemde zelfwerkzaamheid, maar zal zich dan ook als
fatsoenlijk huurder moeten gedragen. Dat moet ook in de sfeer van privaatrecht
tot uitdrukking worden gebracht, waarbij ik met name denk aan de huurder die
overlast bezorgt, waarover de heer Weekers met een amendement is gekomen.
Tegelijkertijd zijn het huurders die zich kunnen organiseren en zo kunnen
opkomen voor hun belangen. Ik denk aan het wetsvoorstel over overleg. Dat
zou er inderdaad wel eens toe kunnen leiden dat wij te maken krijgen met een
accentverschuiving in de regelgeving. Ik zeg dat maar heel voorzichtig naar
aanleiding van het amendement dat de heer Weekers als een soort "praatstuk"
heeft ingediend. Bij een betere overlegpositie van huurders zou er wellicht
wat meer ruimte kunnen zijn voor contractuele mogelijkheden naast dwingende
bepalingen die bescherming bieden, maar mijn fractie is zover nog niet, want
daarvoor zouden dan wel eerst zeer stevige waarborgen moeten worden gesteld.Bij de wetgevingsactiviteiten vanaf de jaren vijftig staat weliswaar bescherming
van de huurders, zowel qua prijs en continuïteit als qua kwaliteit, voorop
maar inmiddels hebben ze wel geleid tot een privaatrechtelijke en publiekrechtelijke
onoverzichtelijke lappendeken met de nodige onduidelijkheden en tegenstrijdigheden,
hetgeen uiteindelijk altijd het risico in zich bergt van interpretatieverschillen,
waardoor uiteindelijk de rechtszekerheid op de tocht komt te staan en daarmee
ook de rechtsbescherming.Vandaag behandelen wij dus drie wetsvoorstellen die met elkaar samenhangen.
Het is dan ook goed dat wij ze vandaag tegelijkertijd behandelen. Dat heeft
weliswaar enig geduld gekost van met name het ministerie van VROM omdat bepaalde
voorstellen al eerder klaar waren. Wij hebben gewacht op de voorstellen rondom
de huur van bedrijfsruimten om die gemeenschappelijke behandeling mogelijk
te maken. Wij moeten vaststellen dat er nu sprake is van een veel eenvoudiger,
overzichtelijker en evenwichtiger stelsel. Daarbij wordt de privaatrechtelijke
relatie waaronder de huurprijs – een cruciaal onderdeel van de huurovereenkomst –
in het BW ondergebracht, evenals de rechtsgang naar de huurcommissie en de
rechter. De meer publiekrechtelijke, volkshuisvestelijke onderwerpen komen
terecht in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten. Mijn fractie is van
mening dat dit een veel betere systematiek is die versnippe ring
en overlapping eindelijk tegen gaat.De heer Poppe sprak over kappen zonder nieuwe aanplant. Ik denk dat in
de voorliggende wetgeving bij uitstek wordt ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen.
Ik wijs dan met name op renovatie, zowel van woon- als bedrijfsruimte, en
het honoreren van zelfwerkzaamheid. Ook de versterking van de positie van
de huurder bij achterstallig onderhoud is een nieuw element. Dit is in feite
een impuls tot verbetering voor de verhuurder. De bescherming wordt beter
door een scala van dwingendrechtelijke bepalingen voor de huurder.De heerPoppe(SP)Ik heb in het kader van een actie eens geholpen met de aanplant van een
bos en toen bleek dat sommigen de takjes in de grond plantten en de wortels
in de lucht lieten steken. Dan werkt nieuwe aanplant niet. Vindt mevrouw Swildens
de nieuwe voorstellen wel zo levensvatbaar? Verwacht zij dat de bewindslieden
goede bosbouwers zijn?De voorzitter:Ik vind het vermeldenswaard dat op een aantal nieuwe ontwikkelingen is
ingegaan waardoor de huurder niet alleen zijn bescherming ziet verwezenlijkt,
maar ook zijn zelfwerkzaamheid gehonoreerd. Is er sprake van bescherming van
de huurder in directe, individuele zin bij renovatiewerkzaamheden? Die kunnen
op korte termijn de indruk wekken dat de bescherming wordt aangetast, maar
aan de andere kant is een kwalitatief goede woningvoorraad ook van belang
voor huurders, mits de huurprijs daardoor niet omhoogschiet.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het is mooi dat mevrouw Swildens zich schaart achter de voorstellen voor
zelfwerkzaamheid en nieuwe initiatieven. Ik heb al iets gezegd over het initiatiefrecht
van de huurder als de kwaliteit van de woning in het geding is, of het servicepakket.
Hoe denkt mevrouw Swildens hierover? Ik heb amendementen ingediend en ook
in het algemeen gesproken over de zelfwerkzaamheid. Ik begrijp dat die inbreng
op warme steun van haar fractie kan rekenen?De voorzitter:Ik kan mij laten verleiden en nu ingaan op de onderdelen die bij de artikelsgewijze
behandeling aan de orde kunnen komen, maar de bewindslieden rekenen er ook
op dat wij eerst een algemene ronde houden. De vragen van mevrouw Van Gent
zijn mijns inziens te gedetailleerd voor een algemene ronde. Ik zal haar later
antwoord geven.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik kan mij voorstellen dat mevrouw Swildens ook in een algemene ronde
aangeeft wat versterking van de positie van de huurder voor haar betekent.
Zij heeft al gezegd dat zij de zelfwerkzaamheid van groot belang vindt. Vindt
zij het dan ook van groot belang dat huurders zelf het initiatief kunnen nemen
om de kwaliteit van de woning te verbeteren of het servicepakket uit te breiden?
Het lijkt mij voor de algemene discussie heel zinvol als zij hierop ingaat.De voorzitter:Dat is wat ik versta onder zelfwerkzaamheid en de mogelijkheid om kwalitatief
beter te wonen door de uitbreiding van servicepakketten. Of een en ander moet
worden geregeld op de wijze waarop dat is gedaan in het amendement van mevrouw
Van Gent, zullen wij bespreken bij de artikelsgewijze behandeling. In zijn
algemeenheid vind ik de tendens van de wetsvoorstellen zeer goed, hetgeen
ook de reden is dat ik geen amendementen heb ingediend.Dwingendrechtelijke bepalingen zijn van groot belang voor de bescherming
van de huurder. Ook de bepaling dat niet mag worden afgeweken als dat ten
nadele is van de huurder, is een vorm van privaatrechtelijke sanctionering
van wangedrag. Men mag immers wel afwijken als dat ten voordele van de huurder
is. Als de rechter of de huurcommissie een verzoek van de huurder honoreert,
is dat tegelijkertijd een sanctie voor een verhuurder die zich wellicht niet
netjes heeft gedragen. Sancties in het privaatrecht kunnen verder alleen worden
"opgelegd" via de aansprakelijkheid.Omdat afdeling 7.4 van het Burgerlijk Wetboek zich over veel meer vormen
van huur uitstrekt dan alleen de verhuur van woonruimte, hebben wij hier te
maken met algemene bepalingen. Ook hier is echter voorzien in dwingendrechtelijke
bepalingen. Verder loopt de bescherming bij de huur van woonruimte via die
dwingendrechtelijke bepalingen op. Mijn fractie is het daar van harte mee
eens.Het zal al met al duidelijk zijn dat mijn fractie grosso modo kan instemmen
met de voorstellen van de regering. Behalve een betere systematiek bieden
deze voorstellen ook veel meer duidelijkheid. Zo komt de bescherming van de
huurder goed tot uitdrukking en wordt er op een goede manier ingespeeld op
de huidige ontwikkelingen, zoals het stimuleren van de huurder tot het aanbrengen
van verbeteringen. Het belang van die duidelijkheid voor de rechtszekerheid
mogen wij als medewetgever zeker niet onderschatten. Ik denk daarbij aan het
beter aangeven van het aanvangsmoment van de voortzetting van de huur door
de partner, het medehuurderschap en de voortzetting die nu juist niet van
de verhuurder mag worden geëist. Bij dat laatste moet men denken aan
het bekende geval van de student in het bejaardencomplex. Een andere stap
voorwaarts is het uitdrukkelijk toestaan van kamerverhuur.Dit zijn allemaal punten waarover in het verleden uitgebreid is gestecheld
en het is dan ook goed dat die nu bij wet worden geregeld. Ik teken hier nog
bij aan dat deze voorbeelden slechts een greep zijn uit al de voorbeelden
die ik had kunnen noemen. Zo had ik ook nog kunnen wijzen op de huurverlaging
bij gebreken. Het is ongelooflijk belangrijk dat bij algemene maatregel van
bestuur de gebreken in de woonruimte die van invloed zijn op het woongenot,
uitdrukkelijk worden gedefinieerd. Kan de staatssecretaris aangeven of het
de bedoeling is om van het percentagesysteem over te gaan op een maximumprijssysteem?
Ik neem aan dat wij hierover nu de discussie nog niet zullen voeren, maar
misschien kan hij al een indicatie geven van de voorstellen die hij terzake
zal doen.Anders dan mevrouw Van Gent denk ik dat het wel belangrijk is dat de definitie
van servicekosten nader wordt uitgewerkt. Hierover moet helderheid worden
geschapen, want hoe helderder de wet, hoe meer bescherming diegene geniet
die een beroep doet op een huurcommissie of de rechter. De helderheid van
de procedures is immers een deel van de bescherming.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik begrijp niet waarom mevrouw Swildens een tegenstelling veronderstelt
tussen haar en mijn opvatting hierover.De voorzitter:Ik had de indruk dat mevrouw Van Gent onder het kopje "service" een aantal
zaken had willen regelen die in de voorstellen niet worden beoordeeld door
de huurcommissie. Als ik het goed heb gezien, heb ik van haar een daartoe
strekkend amendement onder ogen gehad.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Dat was de heer Poppe. Ik heb in verband met de huurcommissies gesproken
over vereenvoudiging van de regelgeving en het aantal formulieren en procedures.De voorzitter:Neem mij niet kwalijk. Dan spreek ik de verkeerde collega aan. Dan was
het de heer Poppe.Ik kom bij de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Mijn fractie vindt
de voorgestelde verdeling over de wetsvoorstellen een goede: de privaatrechtelijke
relatie in het BW en de rest, zo zeg ik maar even oneerbiedig, in de uitvoeringswet.
Er zullen dikwijls zaken moeten worden gewijzigd, waarvoor zo'n uitvoeringswet
zich beter leent. Met name de lijst met gebreken is buitengewoon belangrijk.
Ook het maximale huurverhogingspercentage is zeer belangrijk. Er is al gevraagd
of er wordt gedacht over een maximale huurprijs. Dat willen wij dan graag
horen. Verder noem ik de puntprijzen ter berekening van onder meer de maximale
huurprijsgrens. De uitvoering wordt geregeld in de uitvoeringsbesluiten. De
ingang in de huurcommissie, de vergoeding aan de staat voor de geschilvoerende
partijen en de toetsingscriteria ten behoeve van de huurcommissie zijn belangrijke
punten in de wet. Mijn fractie denkt dat er met de in het voorstel weergegeven
taken en bevoegdheden voor de huurcommissies op zichzelf een goede regeling
is. Wij horen graag de reactie van de bewindslieden op voorstellen van anderen
die daarin iets willen wijzigen.Niet alleen de verslaglegging, maar ook de planning is belangrijk. Wat
betreft de wijze waarop de verslaglegging wordt gepresenteerd, ook aan de
Tweede Kamer en de wijze waarop de discussie daarover kan worden gehouden,
kan de staatssecretaris misschien een voorstander zijn van geconsolideerde
verslaglegging. Ik hoor graag een reactie van hem.Met het voorstel zou kunnen worden ingestemd, ware het niet dat de suggestie
wordt gewekt dat het woningwaarderingssysteem niet zal worden gehandhaafd
zoals wij dat nu gewend zijn, maar dat er wordt gedacht aan een oriëntatie
op de WOZ. Ik beklemtoon nogmaals dat mijn fractie absoluut geen voorstander
is van een marktconform woningwaarderingssysteem. Ik zal er bij de wet zelf
ook nog iets over zeggen, maar ik wil het nu alvast melden. Uiteindelijk kan
zo'n systeem, dat wij bij de huur van bedrijfsruimten met succes uit de wet
weggewerkt hebben, op het gebied van woonruimte segregatieversterkend werken.Wat de huur van bedrijfsruimten betreft kan ik heel kort zijn. Wij hebben
in het verleden een wetsvoorstel dat te veel de marktwaarde als basis nam
en in feite een te geringe termijn- en opzegbescherming presenteerde aan de
Kamer weer even hard terugverwezen. Ook door vorige sprekers is daarop gewezen.
Dit voorstel kan op zichzelf de instemming van mijn fractie hebben. In feite
verandert er niet veel ten opzichte van de huidige situatie. Dat is precies
een puntje van kritiek waarnaar opnieuw zou moeten worden gekeken. Het betreft
de reikwijdte: waar leggen wij de knip, was de vraag, ook bij het ingetrokken
voorstel? Moet er toch niet meer gemoderniseerd worden, moet het anachronisme
er niet een beetje uit? Kortom, moet er niet meer worden gekeken naar de locatiegebondenheid
en minder naar de huidige opsomming? Ik realiseer mij dat het moeilijk is.
Ik hoor graag een reactie van de bewindslieden. Het hoeft ook niet van de
ene op de andere dag. Wij zullen niet proberen om het voorstel te amenderen,
maar het is een aandachtspunt.Wij spreken vandaag over drie wetsvoorstellen betreffende de bescherming
van de huurder. Uitgerekend voor het bespreken van deze wetsvoorstellen promoveert
de heer Westrik en verschijnt zijn proefschrift, dat buitengewoon lezenswaardig
is. Ik kan niet zeggen dat ik het in alle opzichten eens ben met de strekking,
integendeel, maar ik vind het wel een belangrijk signaal. In het proefschrift
"Koop breekt geen huur, en het huurbeding" wordt gesuggereerd dat het huidige
artikel 7A:1612 te ver doorgeschoten is. Van een sociaal-democratische fractie
kan echter niet verwacht worden dat zij zal voorstellen om daar grootscheepse
wijzigingen in aan te brengen. Het proefschrift geeft wel aan dat de regelgeving
onnodig gecompliceerd is en daarmee in de praktijk tot verwarring en interpretatieverschillen
kan leiden. Welnu, dat is iets wat wij ons als wetgever zeer moeten aantrekken.
Ik vraag van de bewindslieden niet om daar vandaag al in extenso op te reageren,
maar ik wil wel graag een reactie op dat proefschrift krijgen, met name van
de minister van Justitie. Het liefst krijg ik een gedegen schriftelijke reactie
hierop.De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Vindt u het goed dat het proefschrift "Koop breekt geen huur"
wat uitgebreider besproken wordt in het licht van het artikel terzake? Ik
heb hier ook het nodige over te zeggen en trouwens ook over een aantal andere
onderwerpen die collega's aan de orde hebben gesteld.De voorzitter:Daar kan natuurlijk iets over gezegd worden, maar misschien kan het niet
uitputtend behandeld worden. Als woordvoerder van de PvdA wil ik voorstellen
dat wij, als wij niet uitputtend kunnen concluderen over dat proefschrift,
nog een schriftelijke nabrander krijgen.MinisterKorthalsVoorzitter! Ik begin met twee algemene opmerkingen. De eerste opmerking
is van staatsrechtelijke aard. Door verschillende sprekers zijn complimenten
gemaakt aan onze medewerkers en ambtenaren. Ik maak daar bezwaar tegen. Als
er complimenten gemaakt worden, dan behoren die aan de bewindslieden gericht
te worden. Vervolgens is het aan de bewindslieden om te bepalen of zij die
complimenten willen doorgeven of niet.Mijn tweede opmerking wil ik richten tot de heer Poppe. Hij betwijfelt
of de heer Remkes en ik goede bosbouwers zijn. Ik moet zeggen dat de heer
Poppe de laatste is die daar vragen over mag stellen, omdat hij zelf bossen
gaat aanbrengen met mensen die de stokjes met de wortels naar
boven in de grond steken. Wat dat betreft, heeft hij dus niet erg veel kennis
van zaken.De heerPoppe(SP)De minister zal begrijpen dat wij dit natuurlijk meteen hersteld hebben.MinisterKorthalsVoorzitter! Het verheugt mij buitengewoon dat de Kamer heeft besloten
om de drie voorliggende wetsvoorstellen voor een integrale herziening van
ons huurrecht gezamenlijk te behandelen. De huurovereenkomst is, maatschappelijk
gezien, een belangrijke materie. Er bestaat veel behoefte aan duidelijke regels
die de huurder, waar nodig, bescherming geven. Bovendien is het een zeer gevoelige
materie. Des te schrijnender is het dan ook dat het thans waarschijnlijk een
van de meest onoverzichtelijk geregelde privaatrechtelijke overeenkomsten
is. De bijzondere aard van de materie van het huurrecht heeft met zich gebracht
dat het huurrecht de afgelopen decennia voortdurend de aandacht van de wetgever
heeft gevraagd. De materie heeft dan ook een duidelijk politiek gewicht. De
huurregels die thans nog verspreid zijn over het Burgerlijk Wetboek en de
onder VROM ressorterende Huurwet, Huurprijzenwet woonruimte en Wet op de huurcommissies,
zijn stuk voor stuk tegen het licht gehouden. Overbodige regels waar het huidige
recht vol mee zit, zijn geschrapt en herhalingen zijn voorkomen. Het resultaat
is een geheel herzien huurrecht, waarbij het privaatrechtelijke deel in het
BW is neergelegd en het publiekrechtelijke in de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Het herziene huurrecht dient twee doelen die voor de praktijk
beide van het grootste belang zijn. Het eerste doel is het van dienst zijn
van de dagelijkse praktijk. De onderhavige wetsvoorstellen bieden daartoe
oplossingen voor thans in de praktijk voorkomende problemen. Ik wijs op de
regeling ter bevordering van de zelfwerkzaamheid van de huurder. Ik noem de
regels met betrekking tot de renovatieproblematiek. Het gaat hier om regels
waaraan in de praktijk zeer dringend behoefte bestaat. Het tweede doel is
de vernieuwing op termijn. Het thans herziene huurrecht biedt immers een uitstekende
basis om op voort te bouwen. De onderhavige wetsvoorstellen voorzien namelijk
in een geheel vernieuwd kader, waarin verdere vernieuwingen op het terrein
van het huurrecht op eenvoudige wijze kunnen worden opgenomen. De discussie
over het huurrecht is wat ons betreft na deze behandeling geenszins gesloten.
Wij dringen er bij de Kamer met klem op aan, deze regels zo snel mogelijk
in werking te laten treden. Verder uitstel is volgens ons niet gewenst.De grondgedachte in de wetsvoorstellen blijft: bescherming van de huurder.
Dat zeg ik name in de richting van de heer Weekers. Er is niet toegegeven
aan de overigens niet breed gedragen oproep in vakliteratuur tot een zekere
liberalisering van het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimten, omdat nog
altijd niet kan worden gesproken van een gelijkwaardige positie van huurder
en verhuurder. In sommige gevallen is daar wel degelijk sprake van, maar over
het algemeen kun je die gelijkwaardige positie nog niet zien.Bij de bescherming van de huurder van de woonruimte gaat het er in de
kern om dat huurders de beschikking hebben over een behoorlijke woning en
dat zij die woning niet kunnen worden uitgezet, omdat de verhuurder de huur
wil beëindigen. Zo'n bescherming is op zijn plaats, want verhuizen kost
niet alleen geld, maar verbreekt ook banden die voor het wonen als sociaal-culturele
activiteit nu juist zo belangrijk zijn. Bovendien liggen de alternatieven
in delen van de markt niet direct voor de hand. Met andere woorden, wij moeten
daar voorzichtig mee zijn.Bij de huur van bedrijfsruimten moeten wij rekening houden met de continuïteit
van de in de gehuurde ruimten gedreven ondernemingen. Er moet met name worden
gelet op de belangen van het midden- en kleinbedrijf en die van buurthuizen.
Daar wees de heer Poppe terecht op. Mijn ambtsvoorganger heeft indertijd samen
met de toenmalige minister van Economische Zaken verstrekkende voorstellen
gedaan met het oog op liberalisering van de huur van de bedrijfsruimten. Tijdens
de parlementaire behandeling werd allengs duidelijk dat een maatschappelijk
draagvlak voor deze vergaande liberalisering ontbrak. Dat is een politiek
gegeven. Sterker nog, tijdens de Kamerbehandeling werden eerder voorstellen
gedaan tot verdergaande bescherming van de huurder. Een en ander heeft ertoe
geleid dat ik bedoeld wetsvoorstel in augustus 1999 heb ingetrokken. In het
voorliggende wetsvoorstel voor de huur van bedrijfsruimten in afdeling 7.4.6
BW heb ik mij dan ook beperkt tot een opschoning van het huidige recht en
een aanpassing van de huur van bedrijfsruimten aan de eveneens voorliggende
nieuwe algemene bepalingen inzake huur. Ik heb het huidige werkingsgebied
gehandhaafd.Dit alles betekent niet dat wij geen oog hebben voor de belangen van de
verschillende groepen van verhuurders. Ook hun belangen moeten wij niet uit
het oog verliezen. Het moet voor hen economisch aantrekkelijk blijven om woningen
en bedrijfsruimten te verhuren. Dat zal ook de investeringszin van de verhuurder
naar ons oordeel bevorderen. Ten slotte speelt het algemeen belang een rol.
Het bestand aan woon- en bedrijfsruimten op de huurmarkt dient van een goed
niveau te zijn. Verpaupering moet krachtig worden tegengegaan. Behalve dat
de voorliggende wetsvoorstellen het huurrecht eenvoudiger, overzichtelijker
en evenwichtiger maken, zorgen zij er ook voor dat de zojuist door mij genoemde
belangen worden gediend. Ten slotte wil ik hier kort de nota Mensen, wensen,
wonen ter sprake brengen. Die heeft de vaste commissie voor VROM vorige week
behandeld. Staatssecretaris Remkes zal daar straks nader op ingaan. Het is
goed mijnerzijds reeds nu al te constateren dat de thans voorliggende wetsvoorstellen
goed sporen met het gedachtegoed van deze nota. Ik zal mij beperken tot de
privaatrechtelijke kant van de wetsvoorstellen en staatssecretaris Remkes
zal de publiekrechtelijke kant voor zijn rekening nemen. Hij zal tevens ingaan
op het volkshuis- vestings- en huurprijzenbeleid.Voorzitter! Ik zal nu ingaan op de meer specifieke vragen die zijn gesteld.
De heer Weekers en mevrouw Van 't Riet hebben geconstateerd dat de thans bestaande
huurbescherming in het onderhavige wetsvoorstel wordt gehandhaafd. Het wetsvoorstel
beoogt niet tegemoet te komen aan de overigens niet talrijke stemmen in de
vakliteratuur. Bij de voorbereiding van de wetsvoorstellen is zorgvuldig nagegaan
of de huurbescherming kan worden verminderd. Zoals ik al eerder
heb gezegd, ben ik met staatssecretaris Remkes tot de conclusie gekomen dat
een vergaande liberalisering niet op voorhand wenselijk is.Ik wil nu al iets zeggen over een belangrijk amendement van de heer Weekers.
Dat betreft het amendement op stuk nr. 15. Over de andere amendementen zal
ik bij de artikelsgewijze behandeling spreken. Tegen dit amendement bestaan
bezwaren. De regel is geschikt voor bedrijfsruimten, maar niet voor het veel
omvangrijkere terrein van huur van woonruimten. Daar gaat het om een vorm
van huurbescherming die is afgestemd op wonen als een primaire levensbehoefte.
Het daar geldende dwingend recht moet niet door de rechter opzij gezet kunnen
worden. Het woonbelang dat hier aan de orde is, brengt mee dat bijvoorbeeld
een bedongen uitbreiding van de opzeggingsgronden voor alle gevallen vernietigbaar
moet zijn. De rechter moet een dergelijke uitbreiding niet kunnen goedkeuren,
ook niet op de in lid 2 van het amendement vermelde grond dat de huurder een
sterkere maatschappelijke positie zou hebben dan de verhuurder. Ik vrees dat
anders grote onzekerheid met betrekking tot de positie van de huurder zou
ontstaan. Verder ben ik bang dat een regel als deze voor het omvangrijke gebied
van huur van woonruimten een veel te groot beslag op de rechter zou leggen.
Verwacht mag worden dat verhuurders die van het dwingend recht willen afwijken,
op grote schaal zullen proberen daarvoor goedkeuring van de rechter te verkrijgen.
Dat zou een belangrijke extra belasting van de rechterlijke macht op leveren,
ook als dergelijke verzoeken meestal zouden worden afgewezen.Deze bezwaren gelden bij huur van bedrijfsruimten niet of althans op veel
minder grote schaal, terwijl de behoefte aan eventuele afwijkingen daar ook
groter is. Het kan om allerlei soorten van bedrijven gaan, met uiteenlopende
behoeften en belangen. Ik denk aan verschillende dingen als een koffiebar
in een winkelcentrum, een pompstation, een ambachtelijke bakkerij en een kampeerterrein.
Dat brengt mee dat een overeenkomst die afwijkt van het dwingend recht soms
in het belang van beide partijen kan zijn. Bij woonruimte gaat het daarentegen
steeds om het in beginsel gelijke en zwaarwegende belang van de woonbehoefte.
Iets anders is of de oplossing van artikel 291 van wetsvoorstel 26932 misschien
voor een beperkt aantal bedingen betreffende huur van woonruimte bruikbaar
zou zijn. In de inbreng van de heer Weekers wordt het amendement niet toegelicht,
maar er wordt wel gesuggereerd dat dit een oplossing zou kunnen zijn voor
zelfklussende huurders. Als het amendement alleen op dergelijke gevallen zou
slaan, gelden de genoemde bezwaren inderdaad veel minder. Over een precieze
begrenzing zou dan nog moeten worden nagedacht, naar mijn gevoel in het kader
van de nota Wonen, waar deze problematiek ook ter sprake is gekomen. Voorkomen
moet worden dat grote verhuurders een beding in hun algemene voorwaarden door
de rechter laten goedkeuren, om zo al het onderhoud ten laste van die huurders
te brengen.De heerWeekers(VVD)De minister heeft aangegeven dat de behoefte aan afwijkingen van het dwingend
huurrecht van de zijde van de huurder betrekkelijk gering zal zijn. Ik heb
daar een aantal voorbeelden van genoemd die met name betrekking hebben op
de situatie waarin een woning in familiebezit is die tijdelijk wordt verhuurd.
Toch vreest de minister grote onzekerheid en een te groot beslag op de rechterlijke
macht. Hoe denkt de minister over het amendement als het aangepast zou worden
in dier voege dat er tussen huurder en verhuurder overeenstemming moet bestaan
over de afwijkingen?MinisterKorthalsIk heb zojuist verschillende redenen aangegeven waarom ik vind dat het
in dit stadium belangrijk is dat er in algemene zin huurbescherming is voor
de huurder van woonruimte. Ik heb aangegeven dat er in specifieke gevallen
gedacht zou kunnen worden over een andere regeling, bijvoorbeeld voor de zelfklussende
huurder. Dit kan echter beter worden ingepast in de discussie over de nota
Wonen.De heerWeekers(VVD)Kunt u toezeggen dat het kabinet andere oplossingen voor de zelfklussende
huurder gaat uitwerken en dat het kabinet de opzeggingsgronden voor de huur
van een woning in familiebezit nog eens goed tegen het licht houdt om tegemoet
te kunnen komen aan de wensen die er bestaan? Wanneer het kabinet die bereidheid
toont, bestaat aan dit amendement natuurlijk verder geen behoefte meer.MinisterKorthalsIk kom daar nog op, mede naar aanleiding van de vraag of de mogelijkheid
geboden moet worden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten na het verstrijken
van de afgesproken termijn, eventueel na toetsing van de rechter of er sprake
is van het vereiste zwaarwegende belang. Wij zijn van oordeel dat de wetsvoorstellen
aan de verhuurder een redelijke armslag bieden om tijdelijke huurovereenkomsten
aan te gaan. Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur
die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen,
hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk
dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken
van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in
de woning wil trekken. Is zo'n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder
meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard
de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen
schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk
wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder.
Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen.
In zo'n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet
gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een
gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder.
Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten
met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning
ontruimt? Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten
gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming.
Dat zou te ver gaan.Tot slot nog iets over het andere voorbeeld dat de heer Weekers naar voren
bracht, waarbij de ouder een woning koopt voor een kind dat later
gaat studeren en het in de tussentijd wil verhuren. Dat kan. De ouder moet
het kind zelf laten verhuren en daarna kan het kind opzeggen wegens dringend
nodig hebben voor eigen gebruik. Dus zelfs in die situatie is er nog wel een
mouw aan te passen. De mogelijkheden zijn dus ruimer dan je op het eerste
gezicht zou denken.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Tot nu toe kan ik de lijn van de minister onderschrijven. Over het amendement
op stuk nr. 15 heb ik nog een vraag. De heer Weekers wijst op de mogelijkheid
van overeenstemming tussen huurder en verhuurder. Is de minister niet met
mij van mening dat overeenstemming lastig is als het gaat om de gelijkwaardigheid
en ongelijkwaardigheid in de positie van de huurder? Wat heb je onder die
voorwaarde nog vrij te kiezen als je een woning wilt huren en de markt heel
erg krap is?MinisterKorthalsZoals mevrouw Van Gent het stelt, is het antwoord ja.De heerPoppe(SP)De minister gebruikt als argument dat er wel een mouw aan te passen is.
Maar het gaat niet alleen om een woning in familiebezit die in voorraad wordt
genomen voor een dochter of zoon van 14 die straks gaat studeren en voor wie
men een huis wil hebben in een bepaalde gemeente. Het kan ook in andere situaties
gelden. Huisjesmelkers kunnen op die manier ook contracten sluiten met toekomstige
huurders of verkoop/eigenaren. De onprettige situatie wordt dan dat sommige
mensen wel en andere niet woningen in een krappe markt in voorraad kunnen
nemen.MinisterKorthalsIk geloof dat de heer Weekers zich aangesproken voelt. Het wetsvoorstel
laat dit echter niet toe. Het criterium waarom het gaat en het voorbeeld dat
ik aangaf van die ouder, is dat in dat geval het kind zelf de verhuurder wordt.
Huisjesmelkers worden dat natuurlijk niet.De heerPoppe(SP)Maar ook dan geldt dat argument van een mouw aanpassen. De toekomstige
bewoner kan het huis dan ook huren door een afspraak te maken met de eigenaar.
Dat kan toch?MinisterKorthalsWij komen hierop uitvoerig terug bij de behandeling van artikel 274.De voorzitter:Mijnheer Weekers, u hebt dit balletje opgegooid en u krijgt daarop antwoord
en commentaar, maar ik verzoek u de minister in de gelegenheid te stellen
antwoord te geven. Als u op alles reageert, zitten wij hier niet alleen vanavond
om elf uur nog, maar zelfs later.De heerWeekers(VVD)Ik laat mij niet aanleunen dat de VVD de huurbescherming voor de huurder
wil afschaffen. Wij willen alleen dat meer oplossingen op maat mogelijk worden.
Daartoe is de suggestie gedaan, een ontsnappingsroute te creëren voor
slechts enkele gevallen waarin dat noodzakelijk is. Daarbij hoort een zware
toets door de rechter. Ik begrijp dat daarvoor onvoldoende steun bestaat en
dat de regering hiertegen op dit moment bezwaren heeft. Wij moeten wel blijven
doordenken over een manier waarop in de toekomst ervoor kan worden gezorgd
dat oplossingen op maat mogelijk zijn zonder dat de huurder in een dwangpositie
komt te verkeren en er vreemde alternatieve routes moeten worden bewandeld.De voorzitter:Ik wil daar een vraag aan vastknopen. Soms zou je uitzonderingssituaties
mogelijk willen maken. Maar wetgeving geldt voor iedereen. Is de minister
het met mij eens dat je door uitzonderingen mogelijk te maken, juist een situatie
creëert die je niet voor ogen stond?MinisterKorthalsU wilt geen algemene regel waarop te veel uitzonderingen mogelijk zijn.
Daardoor zou ontduiking of afwijking van de algemene regel mogelijk worden.
In het kader van de nota Wonen kan nog naar verschillende situaties gekeken
worden, bijvoorbeeld naar de onderhoudsverdeling. De staatssecretaris van
VROM zal daarop meer specifiek ingaan, mocht dat nog nodig zijn. Ik meen namelijk
uitvoerig op dit punt te zijn ingegaan.Voorzitter! Mevrouw Van 't Riet en de heer Poppe hebben opgemerkt dat
het wellicht beter zou zijn om het huurprijzenrecht niet in het BW onder te
brengen, omdat het zo vaak moet worden gewijzigd. Zoals bekend, is het BW
geen statisch begrip. Het is zeer dynamisch en het wordt zeer vaak gewijzigd.
Naar mijn oordeel gebeurt dat soms zelfs te vaak. Dat kunnen wij dus wel degelijk
aan.Mevrouw Van 't Riet heeft verder gevraagd of niet duidelijker kan worden
aangegeven of een bepaling van dwingend recht is. Waar duidelijker kan worden
aangegeven of een bepaling van dwingend recht is, hebben wij daarvoor gezorgd
in de nota van wijziging behorend bij de nota naar aanleiding van het verslag.
De wijze waarop is aangegeven dat een bepaling van dwingend recht is, komt
overeen met de wijze waarop dit elders in het BW gebeurt. Strekt een bepaling
ter bescherming van een der partijen, dan is er sprake van vernietigbaarheid.
In het huurrecht wordt meestal de bescherming van de huurder beoogd. Mag van
een bepaling die de huurder beschermt niet worden afgeweken, dan wordt dat
aangegeven met de woorden "van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder
worden afgeweken". Daar zijn ook duidelijke voorbeelden van te geven. Ik verwijs
bijvoorbeeld naar artikel 206, lid 3. Maar ook kan aan het eind van een titel
worden bepaald dat een titel van dwingend recht is. Uit deze voorbeelden wordt
duidelijk dat zorgvuldig is nagegaan waar dwingend recht echt nodig is. Ik
wil met name in de richting van de heer Weekers opmerken dat te veel dwingend
recht ook weer niet goed is. Dat brengt echter mee dat het niet goed mogelijk
is om een simpeler systeem te volgen om aan te geven welke bepalingen dwingend
zijn en welke niet. Juist door rekening te houden met wat voor elke dwingende
regel het duidelijkst is, wordt de gezochte duidelijkheid bereikt.Mevrouw Van 't Riet heeft voorts gewezen op de onduidelijkheid met betrekking
tot de termijn van vijf jaar. Dat kan waar zijn, maar dat is iets wat ook
al in het huidige recht bestaat. Men is zo langzamerhand gewend om daarmee
om te gaan. Het gaat om een termijn van vijf jaar en vervolgens nog een verlenging
van vijf jaar.MevrouwVan 't Riet(D66)Het ging mij om het begrip "onbepaalde tijd". Men gaat wel uit van een
"onbepaalde tijd", maar in de wet wordt gesteld dat dit begrip niet bestaat. Het is een termijn van vijf jaar en die kan worden verlengd met vijf
jaar. Je zou dan kunnen zeggen dat het na tien jaar "onbepaalde tijd" wordt.
Dat kan onduidelijkheid geven. Waarom kan dan niet gewoon in de wet worden
opgenomen dat altijd wordt uitgegaan van vijf jaar? Ik mis dus een zekere
logica.MinisterKorthalsNa vijf jaar kan het worden opgezegd. Dan kan het ook nog een keer verlengd
worden voor vijf jaar. Als het dan niet opgezegd wordt, wordt het een overeenkomst
voor onbepaalde tijd. Dat is op zichzelf best moeilijk te begrijpen, maar
degenen die daarmee omgaan, kunnen dat zo langzamerhand goed hanteren.De heer Poppe heeft nog een opmerking over de toetsing gemaakt. Gaat het
om huurprijzen, dan is de huurcommissie bevoegd en goed toegerust. Maar gaat
het om andere zaken, zoals redelijke of onredelijke bedingen, dan is de kantonrechter
naar mijn oordeel echt beter toegerust dan de huurcommissie. Daarbij zijn
immers juridische aspecten aan de orde. Toetsing op redelijkheid en billijkheid
op grond van artikel 248, Boek 6 BW is echt een taak die aan de kantonrechter
toebehoort. De procedure bij de kantonrechter is natuurlijk ook laagdrempelig.
Men behoeft bijvoorbeeld niet een advocaat te nemen. Men kan zelf naar de
kantonrechter gaan. De procedure is over het algemeen bepaald eenvoudiger
dan die voor de rechtbank.Mevrouw Swildens heeft gevraagd of verouderde begrippen zoals "kleinhandelsbedrijf"
en "ambachtsbedrijf" niet gemoderniseerd zouden kunnen worden. Zij heeft voorts
gevraagd of de regeling van huurbescherming niet van toepassing zou moeten
zijn op alle beroeps- en bedrijfsruimten met een duidelijk plaatsgebonden
karakter. Voor het toepassingsgebied van de huur van bedrijfsruimten is de
huidige omschrijving inderdaad gehandhaafd. Daarvoor bestaat ook een goede
reden. Het ingetrokken wetsvoorstel voor de huur van bedrijfsruimten had een
veel ruimer toepassingsgebied dan de huidige regeling en het onderhavige wetsvoorstel.
Daarmee zijn onze ambtsvoorgangers in de vorige periode behoorlijk in de problemen
gekomen. Aangezien wij er zijn om problemen te voorkomen, hebben wij dat dus
niet overgenomen, omdat wij bij het wel overnemen een geweldige discussie
over het toepassingsgebied zouden krijgen. Het is dus puur praktische handigheid,
waar zelfs mijn ambtenaar het mee eens is.De wetsvoorstellen bieden naar mijn oordeel voldoende mogelijkheden om
wegpesten te voorkomen. Krijgt de huurder niet wat hij mocht verwachten, dan
is er sprake van een gebrek dat door de verhuurder moet worden verholpen.
Dat komt expliciet aan de orde bij artikel 204. Bij dat artikel zal ik er
redelijk uitgebreid op ingaan. Omdat ik het wegpesten altijd een belangrijk
punt heb gevonden, ben ik, zoals bekend, indertijd als Kamerlid gekomen met
gedachten over het aanpakken van het wegpesten bij drugspanden en dergelijke.StaatssecretarisRemkesMevrouw de voorzitter! Zowel door de minister van Justitie als door een
aantal leden van de Kamer is gerefereerd aan de behandeling vorige week van
de nota Wonen. Die behandeling zal morgen, naar ik hoop, worden afgerond.
De minister van Justitie heeft ook gezegd, dat de bespreking hier verdere
discussie natuurlijk niet uitsluit. Ik onderstreep dat.Vorige week is uitvoerig stilgestaan bij de vraag wat precies de contouren
zijn van de nieuwe Woonwet zoals die in ontwerp zal worden ingediend. Er ligt
natuurlijk ook een relatie met de vraag wat daarin moet worden geregeld en
wat in de toekomst in het BW moet worden geregeld als gevolg van de nota Wonen.
Ik benadruk de woorden van de minister van Justitie, dat de wetsvoorstellen
in feite al een niet onbelangrijke bijdrage leveren aan datgene wat in de
geest van de nota Wonen wordt beoogd te regelen. Ook wat mij betreft, is er
dus alles voor te zeggen om deze wetsvoorstellen zo spoedig mogelijk af te
handelen. Dit is ook een antwoord aan het adres van mevrouw Van Gent.MevrouwVan 't Riet(D66)Onze vraag was of er wijzigingen te verwachten zijn, die zo ingrijpend
zijn dat deze wetten nu niet in hun totaliteit kunnen worden vastgesteld.
Want er staat in de toelichting op de wetsvoorstellen dat de opmerkingen die
in de nota Wonen zijn gemaakt over de gedragscode niet zijn verwerkt. Dat
zal later toch moeten gebeuren. Komen er nota's van wijziging? Hoe gaat u
dat aanpakken? En dan is er ook nog de commissie-Vermeulen waarover iedereen
het heeft.StaatssecretarisRemkesLaat ik het zo zeggen: er zijn niet zodanig ingrijpende wijzigingen te
verwachten, dat afhandeling van deze wetsvoorstellen daardoor gehinderd zou
moeten worden. Dat wil niet zeggen, dat er geen wijzigingsvoorstellen zullen
volgen. Ik wil er straks ook een paar voorbeelden van geven. Die wijzigingsvoorstellen
zullen overigens waar het om het BW gaat, als volgt kunnen worden getypeerd.
In de eerste plaats wordt gezocht naar mogelijkheden om maatwerk te verruimen.
In de tweede plaats zal er geen sprake zijn van een fundamentele herziening
in de richting van liberalisering van huurwetgeving. Ik vind dat er nog alleszins
reden is voor een vrij strakke huurprijsbescherming om misbruik te voorkomen.
Aan de ene kant zullen er voorstellen komen die de positie van de huurder
verder versterken. Ik noem in dit verband de zelf aangebrachte voorzieningen.
Er zijn op dit punt enkele amendementen ingediend en het is wellicht nuttig
daar nog eens goed naar te kijken. Aan de andere kant zal er meer maatwerk
komen. Ik noem in dit verband de dwingende onderhoudsverdeling en de tijdelijke
verhuur. Er zullen op deze punten geen forse stappen worden genomen, maar
er kan wellicht nog even naar gekeken worden. Zo kan ik mij voorstellen dat
er in het kader van de nota Wonen ook nog gekeken wordt naar de overlastbepalingen.
Ik voeg hieraan toe dat het mij een lief ding waard is dat huurders en verhuurders
trachten een en ander in convenanten vast te leggen. Niet alles hoeft wettelijk
te worden geregeld. Ten slotte denk ik aan een aantal taken van de huurcommissies.
Mede naar aanleiding van de resultaten van de behandeling van de wetsvoorstellen
in de Kamer zal daar nog verder naar gekeken worden.Gevraagd is of het advies van de commissie-Vermeulen zal leiden tot wetswijziging.
Het advies is nog niet uitgebracht, dus kan ik deze vraag moeilijk antwoorden.
Als echter bijvoorbeeld wordt geadviseerd meerjarige zekerheid
te creëren voor huurders, zal dat moeten leiden tot een wijziging van
het BW.De heer Poppe heeft gevraagd waarom het woningwaarderingsstelsel is vastgelegd
in lagere regelgeving. Als de wetgever hiermee zou worden belast, zou het
allemaal veel te ingewikkeld worden. Het zou veel te lang duren om wijzigingen
van betrekkelijk marginale aard te implementeren. Ik verwacht dat het woningwaarderingsstelsel
op de helling zal gaan naar aanleiding van adviezen van de commissie-Vermeulen.Mevrouw Van Gent heeft een vraag gesteld over de administratieve lasten
en de leges. Zij vroeg zich af of het mogelijk is om aan de hand van adviezen
uit Amsterdamse dreven met één formulier te gaan werken. De
evaluatie van de eerste fase van de IHH vindt op dit ogenblik plaats. Daarbij
wordt ook gekeken naar de mogelijkheid om formulieren te integreren. Of dat
uiteindelijk leidt tot één formulier is overigens zeer de vraag.
Er zijn immers procedures aan de orde die nogal van elkaar verschillen. Ik
noem servicekosten, onderhoud en huurverhoging. Dat vergt verschillende manieren
van onderzoek en dat maakt het dus ook lastig om met één formulier
te werken. Er zal echter terdege worden bekeken hoe de administratieve lasten
kunnen worden beperkt.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb niet alleen gesproken over de integratie van formulieren, maar
ook over de mogelijkheid om in één keer een aanvraag te doen
voor verschillende zaken en dus ook maar één keer leges te betalen.StaatssecretarisRemkesDe hele legesbetaling is vanzelfsprekend onderdeel van die evaluatie,
maar daar wil ik nu niet op vooruitlopen. Bij de behandeling van die eerste
fase IHH hebben wij daarvoor een zorgvuldige procedure afgesproken en ook
met de voorzitters van de huurcommissies heb ik daarover afspraken gemaakt.Naar aanleiding van de door haar verleden week ingetrokken motie vroeg
mevrouw Van Gent nog hoe het zit met het initiatiefrecht. Ik herhaal dat dit
aan de orde zal moeten komen bij de behandeling van de Woonwet. Op de achtergrond
speelt daarbij ook nog de evaluatie van de overlegwet een rol.Het experiment mediation – een vraag van de heer Biesheuvel –
kan volgens mij halverwege dit jaar in het Rotterdamse van start gaan. Tot
nu toe is dat wat opgehouden door de reorganisatie van de apparaten van de
huurcommissies. Dat men nu een experiment start, wil wat mij betreft nog niet
zeggen dat het taakveld mediation ook bij de huurcommissies wordt ondergebracht,
want dat vergt toch een wat bijzondere specialisatie.Ik kan overigens opmerken dat de vragen van de heer Poppe inmiddels zijn
beantwoord. In het antwoord op de laatste vraag is ook aangegeven dat wij
bereid zijn om in de toekomst te werken aan een geconsolideerde verslaggeving.
Er staan meer wijzigingen op stapel, alle als gevolg van die reorganisatie
en de wat andere werkwijze. Als structureel beeld, dus los van wat problemen
als gevolg van de reorganisatie, kan ik wel zeggen dat er de afgelopen jaren
sprake is geweest van een fors teruggelopen werklast van de huurcommissies
en dat het zeker niet mijn bedoeling is om via allerlei geforceerde operaties
die te vergroten. Als er nuttige zaken zijn, moeten wij daar met elkaar over
kunnen praten, maar in de jaarverslagen van de huurcommissies bespeur ik zelf
nog wel eens de ondertoon dat handhaving van de werklast de doelstelling is.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het gaat er natuurlijk om dat er politieke en maatschappelijk overeenstemming
bestaat over wat de huurcommissies zoal moeten doen. Niemand zit er op te
wachten dat de werklast hoger wordt, maar ik vind dat je ook niet kunt zeggen
dat dit de doelstelling van de huurcommissies zelf is. Hun doelstelling en
hopelijk ook die van mij en de staatssecretaris is toch om een aantal belangrijke
taken uit te voeren. Wij zijn er bevreesd voor dat als een aantal taken wordt
weggehaald die zaken weer via de rechter moeten gaan lopen en wij willen niet
zo drempelverhogend gaan werken.StaatssecretarisRemkesIk constateer dat mevrouw Van Gent en ik het eens zijn. Wij zijn het erover
eens dat werklasthandhaving geen doelstelling is.Mevrouw Van 't Riet heeft gevraagd of voorzieningen die door huurders
zelf worden aangebracht, gevolgen hebben voor de maximaal redelijke huurprijs.
Het antwoord op die vraag is nee.Zij heeft ook nog een vraag gesteld over een rappel. Bij aangetekend schrijven
is een rappel overbodig.MevrouwVan 't Riet(D66)Ik sprak over de administratieve rompslomp die ontstaat doordat nu iedereen
aangetekende brieven zal sturen om rappellen te voorkomen. Onderkent de staatssecretaris
dit risico?StaatssecretarisRemkesIk vind dat het sturen van een aangetekende brief uit oogpunt van duidelijkheid
en zekerheid de meest aangewezen weg is. Daardoor kan een rappel worden voorkomen.De voorzitter:Wij zijn nu gekomen aan het einde van de "algemene beschouwingen".De vergadering wordt van 13.17 tot 14.00 uur geschorst.Onderdeelsgewijze behandeling wetsvoorstel 26089De voorzitter:Wij zullen dit wetsvoorstel per afdeling behandelen. Als geen van de leden
een opmerking maakt over een bepaalde afdeling, zijn de desbetreffende artikelen
daarmee vastgesteld.Afdeling 2De heerWeekers(VVD)In het algemene gedeelte is al iets gezegd over artikel 204. Meer in het
bijzonder is gevraagd of tegemoetgekomen moet worden aan de zelfklussende
huurder. De staatssecretaris heeft aangegeven dat hij dit zal laten uitwerken.
Mijn fractie onderschrijft het uitgangspunt dat er sprake moet zijn van een
goed onderhouden pand. Wij vinden echter wel dat oplossingen op maat mogelijk
moeten zijn als dat bij uitdrukkelijk schriftelijk beding wordt afgesproken.
De staatssecretaris heeft toegezegd dat hij zal laten bestuderen of het mogelijk
is om een en ander uit te werken in een goede balans tussen verhuurders- en
huurdersorganisaties en daarom zal ik hierover nu geen vragen meer stellen.In artikel 207 wordt geregeld dat een huurder om vermindering van de huurprijs
kan vragen als er sprake is van een gebrek. Mijn fractie vindt dat een
goede zaak, omdat de huurder hiermee een drukmiddel wordt gegeven om de verhuurder
aan zijn verplichtingen te houden. Wij vinden het echter niet redelijk dat
de verhuurder geen redelijke termijn hoeft te worden gegund waarbinnen hij
zijn herstelwerkzaamheden moet aanvangen en afronden. Ik vraag het kabinet
om alsnog een redelijke termijn, die kort kan zijn, in dit artikel op te nemen.
Ik ben namelijk bang dat men voor het minste en geringste aan de rechter een
korting op de huur zal vragen als dat niet wordt gedaan.MevrouwVan Gent(GroenLinks)De minister heeft gezegd dat hij bij de behandeling van artikel 204 terugkomt
op het pesten en intimideren. Ik ga ervan uit dat hij daar dan ook in zijn
antwoord op in zal gaan.Ik heb een amendement op stuk nr. 9 ingediend dat ertoe strekt artikel
242 zodanig te wijzigen dat daarin wordt vastgelegd dat niet ten nadele van
de huurder mag worden afgeweken. Ik hoef de toelichting niet te herhalen,
want die heeft u allen kunnen lezen. Dit sluit ook heel keurig aan bij de
nota Mensen, wensen, wonen. Wij hebben daar dus al rekening mee gehouden.
Zo zijn wij ook wel weer. Ik krijg graag een reactie op het amendement op
stuk nr. 9.De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! De minister heeft al een tipje van de sluier opgelicht als
het gaat om de intimidatie in artikel 204. De kern van mijn vraag is of artikel
204 in dat verband voldoende is.In hoeverre regelt artikel 204 nu dat de verhuurder aansprakelijk is voor
de woning en de woonomgeving? Het gaat met name om lid 3. De vraag is of burenlast
dan een gebrek is, zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel.Mevrouw Van 't Riet is al ingegaan op artikel 206, lid 3, met het voorbeeld
van het verhelpen van verzuim. Zij noemde de waterkraan. Dat is een prachtig
voorbeeld. Als ik dat zou doen, zou dat voor de verhuurder waarschijnlijk
rampzalig zijn. Hoe moeten wij daar precies mee omgaan? Leidt met name lid
3 van artikel 206 niet tot interpretatieverschillen?In verband met artikel 207, lid 1, noemde de heer Weekers de redelijke
termijn. Dit lijkt mij noodzakelijk, wil je niet in de praktijk vervelende
situaties krijgen.Artikel 210 betreft ontbinding van een huurovereenkomst. In feite is het
een andere situatie dan vroeger. Nu is sprake van een geheel onmogelijk geworden
genot. Als een huis in de fik gaat en een deel van het huis zou nog bewoonbaar
zijn, heb ik dan goed begrepen dat artikel 210 regelt, in afwijking van vroeger,
dat het geheel geacht wordt niet meer van toepassing te zijn. Heb ik goed
begrepen dat de overeenkomst nu geheel tenietgaat, ook al is een deel van
de woning nog bewoonbaar?MevrouwVan 't Riet(D66)Mevrouw de voorzitter! Ik val een beetje in herhalingen, maar dat komt
doordat ik vanmorgen mijn algemene verhaal en de onderliggende artikelen uit
elkaar moest rafelen. Daar is wat misgegaan.Artikel 204, de gebrekenregeling, betreft het feit dat in de huurprijs
de afspraken over het onderhoud worden verdisconteerd. Eigenlijk heb ik het
antwoord al gekregen, maar misschien kan de bewindsman er nog iets over zeggen.
Is overwogen om in de wet een bepaling op te nemen die aan de verhuurder een
afzonderlijke onderhoudsverplichting oplegt?In de nota Wonen is aangegeven dat VROM in overleg met Justitie zou kijken
naar een gedragscode voor burenoverlast. Wat kan er gedaan worden aan burenoverlast
en moet dit in de huurovereenkomst worden opgenomen? Wordt de mogelijkheid
overwogen om een bepaling in de wet op te nemen en heeft het overleg al plaatsgevonden?Ten slotte wil ik nog iets zeggen over artikel 206, lid 3. Ik heb dat
al bij de inleiding gedaan; de heer Biesheuvel wees er ook op. Als de verhuurder
de gebreken niet herstelt, kan de huurder dat zelf doen en de kosten daarvan
in mindering brengen op de huur. Als ik dat zou doen, zou het heel goed uitkomen.
In die zin ben ik het dan ook niet eens met de heer Biesheuvel. Kan dit niet
tot chaotische toestanden leiden? De huurder krijgt dan een verrekeningsrecht.
De kans bestaat dat het herstel op ondeskundige wijze wordt uitgevoerd. Hoe
zit het met de vordering van de huurder? Wie bepaalt de hoogte van die verrekening.
Het voorbeeld van de kraan was mooi: je zat boven ƒ 1000, terwijl het
alleen om het leertje ging. Wie toetst er?De heerPoppe(SP)Voorzitter! In artikel 206 wordt geregeld dat de verhuurder verplicht
is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. In artikel 208 wordt
dat nader aangegeven. In dat artikel wordt de schadevergoeding geregeld indien
het gebrek de verhuurder valt toe te rekenen, bijvoorbeeld lekkage, achterstallig
onderhoud en daaruit voortkomende schade. Zou het recht op schadevergoeding
niet explicieter moeten worden geregeld? Je hebt onderhoudswerkzaamheden,
renovatie en allerlei toestanden waaruit grote ellende kan voortkomen, met
name schade aan de inboedel van de huurder. Zoals het artikel nu is geformuleerd,
zou je het helemaal moeten overlaten aan de rechter. Er vindt een ingrijpende
vervanging plaats van bijvoorbeeld de pui. De vloerbedekking is 5 centimeter
te kort geworden, de gordijnen passen niet meer; het gaat om dergelijke schade.
Dan zal de ene rechter zeggen: ƒ 500 om het een beetje af te timmeren
en bij te werken. Een andere rechter kan zeggen: ƒ 10.000 om alles
te vervangen. Er kunnen dus grote verschillen ontstaan. Moet niet explicieter
worden geregeld wat die schadevergoeding moet inhouden? Eventueel overweeg
ik een amendement in te dienen om dat duidelijker te krijgen.De voorzitter:Ik heb nog twee opmerkingen namens de PvdA-fractie. Het interesseert ons
ook hoe de toetsing van de verrekening plaatsvindt – zie artikel 6,
derde lid – en op welke wijze kan worden voorkomen dat het aanleiding
geeft tot onwenselijke situaties.Mijn tweede punt betreft de relatie tussen de artikelen 207, 241, 242
en 257. Ik heb een vraag over artikel 257, met name wetstechnisch. In het
eerste lid staat dat er sprake is van een vervaltermijn van zes maanden na
aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis
heeft gegeven aan de verhuurder. Dat is een normale vervaltermijn. Vervolgens
kan de huurder naar de huurcommissie stappen. Hij heeft zes maanden de tijd
om zijn probleem voor te leggen. Wel moet hij eerst zes weken wachten om de
verhuurder in de gelegenheid te stellen om de zaak te herstellen of het gebrek
te verhelpen. In het derde lid is sprake van het volgende: na het verstrijken
van de in de voorgaande leden bedoelde termijn van zes maanden
kan voor wat het verleden betreft geen huurvermindering worden verlangd voor
een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering
of het indienen van het verzoek. Als dat verzoek aan de huurcommissie is gedaan
door de huurder en wel direct na ommekomst van de zes weken die de verhuurder
moet worden gegund om het gebrek te verhelpen, zeg na acht weken, dan zou
de periode waarop de huurvermindering vervolgens kan worden berekend, die
niet langer mag zijn dan zes maanden voorafgaand aan dat verzoek, ook de periode
kunnen beslaan waarin nog geen ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. Ik
neem aan dat dit niet de bedoeling is, maar zoals het is geformuleerd, is
dat niet uit te sluiten. Ik krijg daar graag helderheid over.MinisterKorthalsVoorzitter! De heren Weekers en Biesheuvel hebben opgemerkt dat de huurder
ingevolge artikel 207 in geval van een gebrek een evenredige vermindering
van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag dat de verhuurder van het gebrek
kennis heeft gekregen. Zij verbonden hieraan de vraag waarom de verhuurder
niet een redelijke termijn wordt gegund om het gebrek te herstellen en waarom
de termijn van 40 dagen van artikel 7A:1591 hier niet op zijn plaats is. Volgens
de algemene regels van het overeenkomstenrecht, zoals die in Boek 6 van het
BW zijn bepaald, kan een partij in geval van gedeeltelijke niet-nakoming van
de overeenkomst door de wederpartij de door hemzelf verschuldigde prestatie
naar evenredigheid verminderen. Dat vloeit met name voort uit artikel 270.
Je moet dit in verbinding zien met artikel 265, lid 2, van Boek 6. Het gaat
hier niet om schadevergoeding, maar om gedeeltelijke evenredige ontbinding.
Voor een dergelijke ontbinding is niet nodig dat de tegenpartij in verzuim
is.De Hoge Raad heeft deze regel in het arrest-Van Bommel/Ruijgrok ook op
de huurovereenkomst toegepast in het geval van huur van een woonruimte. Volgens
de Hoge Raad volgt uit deze artikelen dat de huurvermindering ingaat op de
dag waarop de huurder de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het
gebrek, of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen
over te gaan. Met name wordt niet de eis gesteld dat de verhuurder in verzuim
is. Dat is begrijpelijk, omdat als het gebrek leidt tot een substantiële
vermindering van het genot dat de huurder van het gehuurde mocht verwachten,
de huurder vanaf dat moment al niet krijgt waarop hij recht heeft. Nu de Hoge
Raad deze benadering voor alle wederkerige overeenkomsten aanvaardt en haar
ook op de huurovereenkomst toepast, is het niet goed mogelijk te rechtvaardigen
waarom het in het wetsvoorstel ineens anders zou moeten voor huurders. Dat
zou erop neerkomen dat de huurder de bescherming wordt ontnomen die het huidige
algemene overeenkomstenrecht aan contractanten, inclusief huurders, geeft.
Artikel 207 doet dan ook niets anders dan de algemene regel van het arrest
enigszins uitwerken. In de nota van wijziging van 4 september 2000 is de redactie
van artikel 207 nog enigszins aangevuld om nog beter met het arrest in de
pas te lopen. Wel wil ik er nog op wijzen dat gebreken van ondergeschikte
aard niet zo snel tot een substantiële vermindering van het genot van
de huurder zullen leiden. Ik zie dat de heer Biesheuvel het begint te begrijpen.
Dat begon al op het moment dat ik verwees naar het arrest van de Hoge Raad
van 1997.Er is gevraagd of ik voornemens ben om iets te doen aan de ergerlijke
praktijk van burenoverlast. Als bewoner van een woning kun je inderdaad veel
hinder ondervinden van je omgeving. Er zijn verschillende situaties van overlast
te bedenken. Het probleem zit hem vooral in de burenoverlast. Om te beginnen,
moet ik zeggen dat aan de ergste vorm van overlast, de drugsoverlast, al heel
veel gedaan is op initiatief van mijn toenmalige collega Van Heemst en mij
als Kamerlid. In 1998 is in de Gemeentewet een bepaling opgenomen dat drugspanden
op last van de burgemeester gesloten kunnen worden. Thans wordt een nadere
invulling aan die regeling gegeven. De problemen op dat punt zijn dus voor
een belangrijk deel opgelost. Ik zie evenwel in dat er nog andere vormen van
overlast zijn die weliswaar minder ernstig zijn, maar niettemin zeer storend.
Als het gaat om een overlastveroorzaker die huurt van dezelfde verhuurder
als de overlast ondervindende huurder, dan is er geen probleem. De verhuurder
is verplicht, op te treden tegen de overlastveroorzaker. Er is hier sprake
van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen, want de huurder krijgt niet
het genot dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De
verhuurder kan de overlastveroorzaker dwingen zijn gedrag te verbeteren op
basis van artikel 3:296 BW, of hij kan hem de huur opzeggen op basis van artikel
274, lid 1, onder a. Een huurder die overlast veroorzaakt, gedraagt zich niet
als een goed huurder. Om zijn eisen kracht bij te zetten, kan de overlast
ondervindende huurder de betaling van de huur opschorten. Is de overlastveroorzaker
een buitenstaander en hebben huurder en verhuurder afgesproken dat de verhuurder
hiertegen zal optreden, dan is de verhuurder eveneens verplicht op te treden
tegen de overlastveroorzaker. Dat volgt uit Boek 6. De moeilijkheden ontstaan
pas als de overlastveroorzaker een buitenstaander is en als verhuurder en
overlast ondervindende huurder niets hebben afgesproken. Deze overlast is
in beginsel voor rekening van de huurder. De huurder is in dat geval beter
dan de verhuurder in de gelegenheid actie te ondernemen. Hij kan de overlastveroorzaker
uit onrechtmatige daad aanspreken. Ik denk hierbij aan de bepalingen over
hinder in Boek 5.Behalve de eigenaar heeft ook de huurder zich te onthouden van het onrechtmatig
hinderen van zijn buren. Artikel 37 van Boek 5 geldt namelijk niet alleen
voor de eigenaar van een erf, maar ook voor alle andere gebruikers. Dus geldt
de bepaling ook voor huurders. Zo is het verboden aan je buren hinder toe
te brengen door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen.
Evenmin is het geoorloofd je buren te hinderen door ze lucht of licht te onthouden.
De huurder die in die zin hinder ondervindt, kan bij de rechter eisen dat
het de buren wordt verboden zich nog verder schuldig te maken aan overlast.
Dat verbod kan ook nog worden versterkt met een dwangsom. Voorts kan de huurder
op dezelfde wijze ook de verhuurder van de overlastveroorzaker aanspreken
uit onrechtmatige daad en deze dwingen maatregelen te nemen.Er is ook gesteld dat het voor een huurder vaak heel moeilijk is, zijn buren aan te spreken op hun wangedrag. Pesterijen of intimidaties
kunnen inderdaad het gevolg zijn. Door het ontbreken van een contractuele
band tussen enerzijds het slachtoffer en anderzijds de overlastveroorzaker
en zijn verhuurder is het niet mogelijk anders dan door middel van het instellen
van een actie uit onrechtmatige daad op te treden. Daarvoor is in het BW moeilijk
een afdoende oplossing te bedenken. Ik voeg eraan toe dat het naar de rechter
stappen een zwaar middel is dat alleen in het uiterste geval een oplossing
biedt. Doorgaans zijn de problemen daarvoor niet ernstig genoeg. Je moet dat
pas doen na een zekere cumulatie van de problemen.De overlast kan deels ook worden veroorzaakt door de verschillende leef-
en woonstijlen van de bewoners. Wij zijn dan ook ingenomen met de experimenten,
zoals die thans op een aantal plaatsen in ons land plaatsvinden, waarbij kleine
groepjes huurders gedragsregels opstellen. Het is de bedoeling dat de huurders
zich aan deze regels zullen houden. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting
volgt een en ander en doet vervolgens aanbevelingen. Op grond daarvan kan
eventueel worden bekeken of nadere regelgeving dient plaats te vinden.Dan de strafbare feiten. Wanneer er sprake is van een strafbaar feit,
zoals in het Wetboek van Stafrecht staat beschreven, is het altijd mogelijk
aangifte bij de politie te doen, zodat de politie tot opsporing en justitie
tot vervolging kan overgaan.Dan het wegpesten door de verhuurder. De verhuurder moet de zaak ter beschikking
stellen. Krijgt de huurder niet datgene wat hij mocht verwachten, dan levert
dat een gebrek op op grond van artikel 204. Dat moet hij dan verhelpen. Bovendien
levert dergelijk gedrag een onrechtmatige daad op. De huurder kan in kort
geding een verbod van dit soort kwalijk gedrag vragen. Er is dus wel altijd
een actie van de huurder zelf noodzakelijk. Je kunt echter niet alles regelen.
Dat betekent dat er wel degelijk wegen zijn. Die zijn volgens mij over het
algemeen ook afdoend. Er zijn echter gevallen bij die zo schrijnend zijn dat
het zeer moeilijk is om op te treden. Dat proberen wij echter tot een minimum
te beperken.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb een vraag voor gevallen dat er geen band is tussen de huurders
onderling, omdat zij van twee verhuurders huren. Ik weet dat verschillende
gemeenten en daarbinnen de verhuurders afspraken met elkaar maken om bij overlast
of ernstige problemen, te proberen dat met elkaar op te lossen. Kent u dergelijke
initiatieven? Bent u ook bereid om die te stimuleren?MinisterKorthalsWij proberen die in de Stichting Experimenten Volkshuisvesting samen te
brengen, zodat wij ervan kunnen leren en vervolgens kunnen bekijken of er
nog nadere aanpassing in de regelgeving kan en moet plaatsvinden. Het probleem
is dat er in de gevallen die u noemt, contractueel geen band is tussen huurder
en verhuurder. Alleen al om die reden moet via het middel van de onrechtmatige
daad tot actie worden overgegaan.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het kan echter ook gebeuren dat één persoon van een gezin
veel overlast veroorzaakt en dat het hele gezin op straat komt te staan. Daarvoor
zijn die onderlinge afspraken bedoeld, zodat men kan proberen om dat gezin
te herhuisvesten en dan wellicht op een locatie waar die overlast minder een
rol speelt. Ik vind dit dan ook belangrijke initiatieven.De voorzitter:Het is dan wel de vraag of dat kan worden geregeld in het kader van het
BW. Verder willen wij graag het antwoord van de minister op alle leuke initiatieven.MinisterKorthalsEr wordt gekeken of een betere samenwerking tussen verhuurders mogelijk
is. Ik heb zojuist de Stichting Experimenten Volkshuisvesting genoemd, waar
dit soort zaken aan de orde kunnen komen. Als het gaat om één
lid van het gezin die het verpest voor het hele gezin, moet die zaak voor
de rechter komen, want die moet dan een belangenafweging maken. Het is namelijk
de vraag of je het hele gezin de dupe moet laten zijn van het gedrag van dat
ene familielid. Aan de andere kant kun je je ook afvragen of die familie niet
zelf wat maatregelen moet treffen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het kan om kleine kinderen gaan.MinisterKorthalsMijn kleine kinderen kregen dan een correctie.De heerBiesheuvel(CDA)De minister geeft helder aan wat de problemen zijn bij overlast van een
ander dan de verhuurder. Ik doelde op de situatie dat de verhuurder in ernstige
mate overlast veroorzaakt. Zou het mogelijk zijn om via het Burgerlijk Wetboek
iemand te verbieden verhuurder te zijn? Dit in het kader van de verplichting
een goed verhuurder te zijn.MinisterKorthalsDat lijkt mij niet te kunnen via het Burgerlijk Wetboek. Dat betreft namelijk
de rechtsbetrekking tussen burgers. Dat zou dan een straf zijn van de overheid
en dan zou je eerder aan het strafrecht denken.De heerBiesheuvel(CDA)In de situatie die ik u en de staatssecretaris heb voorgelegd, zijn alle
civiele middelen gebruikt, tot en met het stalkingsverbod toe, maar de verhuurder
is nu zo "handig" geweest om een kantoortje in zijn eigen pand te vestigen.
De rechter kan hem niet verbieden om in zijn kantoor te zitten. Met andere
woorden: het pesten kan heel ver gaan.MinisterKorthalsIk weet daar nu direct de oplossing niet voor. Het kan echter niet via
het BW.De heerPoppe(SP)Met name in oudere woningen is de isolatie niet perfect en vaak zelfs
slecht. Het plafond bestaat vaak uit houten balken met daaronder een plaatje
gips. Als daarboven dan een parketvloer wordt gelegd, is het duidelijk dat
er overlast zal zijn. Er zijn ook mensen die een beetje doof zijn en daarom
de televisie wat hard aan hebben staan. Het is dan een ramp als je daar beneden,
boven of naast woont. Hoe moet dat worden opgelost? Is dat een zaak van de
verhuurder? Moet hij voor betere isolatie zorgen?MinisterKorthalsDat hangt heel erg van de omstandigheden af. Ik kan mij voorstellen dat
dit een materieel gebrek is dat op grond van artikel 204 moet worden opgelost,
ter beoordeling van de rechter, maar ik kan mij ook voorstellen dat dit niet
een kwestie van een materieel gebrek is, maar dat het gaat om pesterijen en
intimidatie. Dan moet je het via een immaterieel gebrek proberen
op te lossen. Daar heb ik de middelen voor aangegeven.Voorzitter! Mij werd gevraagd door mevrouw Van 't Riet en de heer Biesheuvel
of ik de vrees van de IVBN (de vereniging van institutionele beleggers in
vastgoed) deel dat de regeling in artikel 206, lid 3, tot wantoestanden zal
leiden. Die vrees deel ik niet. Als de huurder namelijk een gebrek constateert,
dan moet de verhuurder dat in beginsel verhelpen. Doet de verhuurder dat niet,
dan zal de huurder de verhuurder in gebreke moeten stellen. Dat betekent dat
de huurder de verhuurder een redelijke termijn moet geven om het gebrek te
verhelpen. Voor alle duidelijkheid verwijs ik naar artikel 6:82 van het Burgerlijk
Wetboek, waarin staat dat de verhuurder in verzuim treedt als nakoming binnen
de genoemde termijn uitblijft. Pas dan zal de huurder zelf aan de slag mogen
gaan. Dat is ook heel redelijk. De huurder kan dan het gebrek op eigen kosten
laten herstellen en vervolgens de kosten met de huur verrekenen.De heer Biesheuvel en mevrouw Van 't Riet hebben gevraagd hoe de ontbinding
geschiedt. In geval van wanprestatie van de verhuurder kan de huurder de overeenkomst
ontbinden op grond van de regels van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, ook
als de verhuurder aan de tekortkoming niets kon doen. Slechts indien de tekortkoming
zo gering is dat zij ontbinding niet rechtvaardigt, is ontbinding uitgesloten.
Maar in beginsel kan de huurder in geval van wanprestatie door de verhuurder
ontbinden. Voor die ontbinding is een schriftelijke verklaring van de huurder
voldoende, maar hij kan ook ontbinding bij de rechter vorderen. Pleegt de
huurder wanprestatie, dan kan de verhuurder op gelijke wijze de huur ontbinden.
Is de gehuurde zaak echter een woning of ander gebouw of een woonwagen en
een standplaats, dan kan de verhuurder alleen maar via de rechter ontbinding
verlangen. Zou de verhuurder de mogelijkheid worden gelaten de huur alleen
met een schriftelijke verklaring te ontbinden, dan zou de opzeg- gings- en
ontruimingsbescherming van de onderhavige wetsvoorstellen kunnen worden ontdoken.
Voor roerende zaken geldt deze regel niet. Het zou te ver voeren voor de ontbinding
van de huur betreffende een roerende zaak door de verhuurder steeds een rechterlijke
tussenkomst te vragen.De onderhavige regeling geeft daarnaast nog twee bijzondere regels. Is
het gebrek van dien aard dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel
onmogelijk is, dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder de overeenkomst
ook schriftelijk ontbinden. Dan kom ik bij artikel 7:210. Men moet dan bijvoorbeeld
denken aan een brand die de huurwoning voor een deel verwoest, zodat de woning
niet meer is zoals de huurder mocht verwachten. Ook kan men denken aan een
overheidsmaatregel die de bewoning dermate beperkt, dat niet meer sprake is
van het genot dat de huurder mocht verwachten. Indien het gebruik van het
gehuurde geheel onmogelijk is geworden, heeft de huurder ook niets meer aan
de opzeggings- en ontruimingsbescherming. Het heeft dan ook geen zin ontbinding
door een schriftelijke verklaring uit te sluiten.Ten slotte merk ik op dit punt nog op dat de verhuurder de huur op grond
van artikel 231, lid 2, schriftelijk kan ontbinden als het door hem verhuurde
pand wegens drugsoverlast door de burgemeester wordt gesloten.Voorzitter! De heer Poppe vroeg of artikel 208 een zelfstandige betekenis
heeft naast de artikelen 6:74 en 6:75 van het BW. Het is niet mogelijk om
aan de wens van de heer Poppe tegemoet te komen om artikel 208 nader te preciseren.
De artikelen 74 en 75 van Boek 6 geven een regeling voor wanprestatie. Uitgangspunt
van artikel 208 is dat een gebrek een tekortkoming van de verhuurder oplevert
in de zin van artikel 74 van Boek 6. Voor de vraag of de verhuurder voor de
door deze tekortkoming veroorzaakte schade aansprakelijk is, is van belang
of deze tekortkoming hem kan worden toegerekend op grond van artikel 75. Het
artikel 208 preciseert dit nader. Artikel 208 namelijk noemt uitdrukkelijk
een paar omstandigheden die een tekortkoming van de verhuurder betekenen.
Als de verhuurder het gebrek kende bij het aangaan van de overeenkomst, moet
hij de schade die door het gebrek is veroorzaakt, vergoeden. Heeft de verhuurder
tegen de huurder gezegd dat de zaak geschikt was voor een bepaald gebruik,
maar dit blijkt onjuist, dan is er sprake van een gebrek en moet de verhuurder
de schade veroorzaakt door het gebrek, aan de huurder vergoeden.Door het noemen van die omstandigheden wordt iedere discussie afgesneden
of onder die omstandigheden grond bestaat voor toerekening van de tekortkoming
van de verhuurder. Door de omstandigheden, zoals die zijn genoemd in artikel
208, kan de tekortkoming immers krachtens de wet aan hem worden toegerekend.
Daarmee is dan voldaan aan een van de toereke- ningsgronden van artikel 75.De heerPoppe(SP)Het is mij nog niet helemaal duidelijk. Dit soort regels is er als er
problemen zijn. Als het onderling geregeld kan worden, is er geen regelgeving
nodig. Er zijn dus problemen. De verhuurder wil er een nieuwe pui in zetten
of andere renovatieactiviteiten uitvoeren. Er is overeenstemming: er komt
geen schade voor de huurder. Het verschil is maar 5 of 10 centimeter voor
vloerbedekking of voor de lengte van de gordijnen. Daarover kan gesteggel
ontstaan. Na de uitleg van de minister is het mij nog niet duidelijk wat de
rechten van de huurder en de plichten van de verhuurder zijn, als de verhuurder
dat verschil van 5 of 10 centimeter geen schade noemt.MevrouwVan 't Riet(D66)De formulering in artikel 208 vind ik onvoldoende duidelijk. De verhuurder
had het gebrek behoren te kennen. In de nota naar aanleiding van het verslag
staat dat hij daarnaar onderzoek had moeten doen. Ik heb in mijn algemene
bijdrage het voorbeeld van de grondverontrei- niging genoemd. In het artikel
wordt dit voorbeeld niet expliciet genoemd. Hoe realistisch is nu de formulering?MinisterKorthalsOp de grondverontreiniging kom ik bij artikel 218 terug.Het voorbeeld van 10 centimeter vloerbedekking wordt heel casuïstisch.
Uiteindelijk zijn deze zaken ter beoordeling van de rechter. Wij kunnen er
lang en breed over praten en de casus nog ingewikkelder maken, maar de regeling
zelf geeft de huurder voldoende mogelijkheden om genoegdoening te krijgen.De heerPoppe(SP)In de praktijk doet de ene rechter een heel andere uitspraak dan de andere.
Dat kan van ƒ 500 tot ƒ 10.000 uiteenlopen. Als het
om gelijke rechten gaat, kan dat niet. Kan nou niet duidelijker worden omschreven
dat als er een activiteit gepleegd wordt door de verhuurder in overeenstemming
met de huurder, waardoor problemen ontstaan, bijvoorbeeld omdat de inboedel
niet meer past doordat de maten veranderd zijn, alle daaruit voortkomende
schade door de verhuurder geregeld dient te worden? Als er dan nieuwe vloerbedekking
komt, wordt er natuurlijk gezegd dat de oude er al vijf jaar ligt en dat men
daarvan het vruchtgebruik heeft gehad, waarna aftrek van nieuwkosten plaatsvindt.
Dat soort dingen komt vaker voor. Daarover kan een kantonrechter een uitspraak
doen. De vraag of de een 5 of 10 centimeter een gebrek vindt en de ander niet,
moet mijns inziens geregeld worden. Zodra de maat- voering verandert, moet
alle schade die daaruit voortvloeit, doordat de inboedel niet meer past, vergoed
worden.MinisterKorthalsHet tweede punt heeft direct te maken met de renovatieproblematiek die
aan de orde komt bij artikel 220. Bij de behandeling van dat artikel ga ik
er nader op in.Aan het eerste punt, dat de ene kantonrechter in een vrijwel identiek
geval een totaal andere schadevergoeding oplegt dan een andere kantonrechter,
kan een minister van Justitie weinig doen. In het systeem van onze rechtspraak
is er dan de mogelijkheid van hoger beroep. Over het algemeen zijn die twee
uitspraken bekend. Daardoor krijg je meer eenheid in de rechtspraak. In individuele
gevallen kan dat dus nog best wel eens mislopen, maar structureel wordt dat
dus altijd weer ongedaan gemaakt doordat men in hogere instantie tot een gelijkluidende
uitspraak komt.Voorzitter! U heeft zelf een vraag gesteld over de termijn van zes maanden
in artikel 257. Deze bepaling is een beperking van artikel 207. De huurder
kan huurvermindering vragen over de periode dat de verhuurder van het gebrek
kennis heeft. Bij woonruimte zorgt artikel 257 ervoor dat de verminde- ringsvordering
niet te hoog kan oplopen, omdat de huurder lang wacht met het indienen van
een vordering. Hij moet namelijk binnen zes maanden zijn vordering indienen.
Doet hij dit niet, dan kan hij over die zes maanden geen huurvermindering
meer vorderen. Zo zit het systeem in elkaar.De voorzitter:Ik denk nog even over deze laatste opmerking na. Ja, zo zit het systeem
in elkaar. Maar goed, ik vraag toch om nog eens te kijken of het laatste artikellid
het kleine manco uitsluit. Dat dit de bedoeling was, dat is logisch. Maar
het is de vraag of de tekst van de wet niet op een andere manier vertaald
kan worden. Dat hoor ik dan straks wel.StaatssecretarisRemkesVoorzitter! Volgens mij hoef ik slechts op één punt te reageren:
het amendement op stuk nr. 9 van mevrouw Van Gent.De voorzitter:Het amendement heeft, strikt genomen, betrekking op een andere afdeling,
maar de staatssecretaris kan er ook nu op reageren.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het heeft zowel met artikel 242 als artikel 224 te maken.StaatssecretarisRemkesMevrouw Van Gent draait de bewijslast in feite om. De wens die is neergelegd
in dit amendement, sluit aan bij de praktijk zoals die op dit ogenblik in
ieder geval bij de grote verhuurders al gebruikelijk is. Het schept wel de
nodige duidelijkheid. Het is ook de strekking van datgene wat in de nota Wonen
is aangegeven. Daaruit vloeit voort, alles opgeteld en afgetrokken, dat ik
in ieder geval geen grote bezwaren tegen dit amendement heb. Het is overigens
wel noodzakelijk dat er nog even goed gekeken wordt naar wat er moet gebeuren
met de lopende huurcontracten. Het lijkt mij een buitengewoon moeilijke zaak
om dit met terugwerkende kracht van toepassing te laten zijn.Afdeling 3De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Collega Van Gent heeft in deze afdeling twee amendementen
ingediend waarop ik even wil ingaan. Het ene amendement is zojuist al aan
de orde geweest.De voorzitter:Ik stel voor, dat iemand die over een amendement spreekt, daarbij het
nummer van dat amendement noemt. Het is allemaal al ingewikkeld genoeg.De heerWeekers(VVD)Het amendement op stuk nr. 8 van collega Van Gent op artikel 215 kan worden
beschouwd als codificatie van de afspraken over zelfwerkzaamheid die de belangenverenigingen
hebben gemaakt. Dat amendement oogt sympathiek, maar volgens mij moet de eigenaar-verhuurder
voldoende ruimte behouden om een eigen beleid te kunnen voeren ten aanzien
van zijn bezit. Die ruimte moet daarin bestaan, dat hij veranderingen niet
kan toestaan dan wel daaraan bepaalde voorwaarden kan verbinden, bijvoorbeeld
de voorwaarde van herstel in de oude toestand bij vertrek. De verhuurder zal
uiteraard wel goede argumenten moeten hebben om van de huurder te eisen dat
bepaalde verbeteringen of veranderingen van het object achteraf weer worden
teruggedraaid. Mij is onvoldoende duidelijk of, gelet op de redactie van artikel
126, de verhuurder aan zijn toestemming de voorwaarde van herstel in de oude
toestand kan verbinden. Indien dat niet kan, zal naar ik vrees de toestemming
worden geweigerd in verband met de angst voor een actie inzake ongerechtvaardigde
verrijking. Hoe wordt bepaald of iets de verhuurbaarheid schaadt? Stel dat
de huurder het badkamertje wil veranderen en daarbij de douche wil inruilen
voor een bad, dan is dat een verbetering voor een jong gezin, maar een verslechtering
voor oudere mensen. Daarmee kan het huurbeleid van de verhuurder op de wat
langere termijn ondermijnd worden.Ook speelt een rol de vraag of een dergelijke regeling, waarover een aantal
belangenverenigingen op het terrein van huurwoningen het kennelijk eens zijn,
ook toegepast moet worden op bedrijfsruimten en zelfs op andere zaken. Want
hoe zit het bijvoorbeeld met de huurauto? Immers, dit amendement heeft betrekking
op het algemene gedeelte van het huurrecht en slaat daarmee volgens mij op
álle huurovereenkomsten. Ik zie de staatssecretaris bedenkelijk kijken,
maar wellicht heeft hij er zometeen een goed antwoord op. In elk geval moet
dus de verhuurder volgens mij voorwaarden kunnen stellen. Graag krijg ik daarop
een reactie.Wat artikel 220 betreft, merk ik op dat de VVD-fractie akkoord gaat met
een werkbare renovatieregeling. Kan de minister aangeven wat hij precies verstaat
onder renovatie? Kan de regeling ook toegepast worden op uitbreiding
voor voorzieningen of service?Het gekwalificeerd initiatiefrecht voor huurders, zoals voorgesteld door
mevrouw Van Gent in haar amendement op stuk nr. 11, zien wij niet zitten,
omdat het een te grote inbreuk maakt op het eigendomsrecht.In tegenstelling tot wat het geval is in het huidige recht, wordt in artikel
221 onderhuur toegestaan, tenzij anders is overeengekomen. Kan de minister
aangeven waarom deze omdraaiing wordt voorgesteld? Immers, onderhuur leidt
niet zelden tot problemen. Hoe zit het met bestaande overeenkomsten, waarin
geen verbod op onderhuur is opgenomen, omdat dit al in de wet stond? Gaat
de minister daarvoor nog overgangsrecht formuleren?In artikel 224 mis ik een helder toetsingscriterium voor de staat van
oplevering. Ik had daartoe een amendement willen formuleren in overeenstemming
met de nota Mensen, wensen, wonen. Collega Van Gent was mij echter voor. Ik
ondersteun van harte de strekking van haar amendement op stuk nr. 9. Wel wil
ik hierbij opmerken dat ook op dit punt iets moet worden geregeld in de sfeer
van het overgangsrecht.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Ik wil beginnen bij artikel 215 en mijn amendement op stuk
nr. 8. De heer Weekers heeft al een prachtig pleidooi gehouden voor dit amendement,
maar hij roept wel enige verwarring op. Het amendement beoogt een codificatie
van afspraken over zelfwerkzaamheden die bijvoorbeeld door de Woonbond en
Aedes zijn gemaakt. Het gaat hier om het eeuwige gedoe rond het achterlaten
van de huurwoning in goede staat of oorspronkelijke staat. Dit punt staat
in de top 5 van ergernissen van huurders, want het geeft altijd aanleiding
tot veel problemen. Ik heb dat zelf ook meegemaakt toen ik een huurwoning
verliet waarin ik vijftien jaar had gewoond. Toen kreeg ik allerlei commentaar
over de tuin waaruit ik met de nodige moeite veel puin heb moeten verwijderen.
Huurders doen vaak investeringen in afzuigkappen, douches en zelfs centrale
verwarming. Dat zijn zaken die leiden tot woningverbetering, maar vaak moeten
dergelijke voorzieningen er uiteindelijk toch weer uitgesloopt worden. Dat
kan – al was het maar uit een oogpunt van duurzaamheid – natuurlijk
nooit de bedoeling zijn. Dat heb ik omschreven in het amendement op stuk nr.
8, want het is een misser dat bij deze herziening dit belangrijke punt niet
is meegenomen. De verhuurder wordt verplicht binnen acht weken toestemming
te verlenen voor aanpassingen en toevoegingen die de verhuurbaarheid niet
schaden. De heer Weekers vroeg wat er precies moet worden verstaan onder "zwaarwichtige
bezwaren". Het lijkt mij niet dat veranderingen moeten worden aangebracht
die leiden tot instortingsgevaar. De veranderingen moeten de huurwoning in
goede staat laten en als het even kan verbeteren. Als er geen zwaarwichtige
bezwaren zijn, moet de verhuurder toestemming verlenen. Voor eenvoudig verwijderbare
voorzieningen blijft het door het kabinet voorgestelde regime gelden, dat
wil zeggen dat ze in principe worden toegestaan.De voorzitter:Het amendement is natuurlijk heel sympathiek, maar ik vraag mij af of
het op de goede plek geregeld wordt. Het is toegespitst op woningen, maar
het lijkt mij ook dat een autoverhuurder niet blij is met een bloemenman die
de huurauto pimpelpaars schildert. Waarom heeft u dit artikel uitgekozen voor
uw amendement?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Dat is ons geadviseerd. Er is uitgebreid overleg geweest met ambtenaren
van de bewindslieden. Wellicht kunnen zij hier ook nog eens op ingaan. Het
gaat ons in de eerste plaats om woonruimte. Ik kan mij niet voorstellen dat
je een gehuurde boormachine zodanig verandert dat het apparaat niet meer werkt
en dat je het vervolgens terugbrengt. Als je een huurauto pimpelpaars schildert –
ik zou een andere kleur nemen – kan het heel goed zijn dat je daarover
afspraken hebt gemaakt met de verhuurder. In allerlei leaseconstructies komen
bepalingen op dit punt voor. In dit amendement heb ik het echt willen toespitsen
op woonruimte en ik heb het goed ambtelijke advies gekregen om dat in dit
artikel te regelen.Voorzitter! Ik kom op artikel 218, lid 3, en het amendement op stuk nr.
9 met een verwijzing naar de voorgestelde wijziging van artikel 224. In dat
amendement wordt gesteld dat de huurder in principe de woning in onbeschadigde
toestand heeft ontvangen, tenzij anders blijkt uit het opnamerapport dat wordt
genoemd in artikel 224. Daarover hebben wij al gesproken.In mijn algemene inleiding ben ik al ingegaan op artikel 220 en mijn amendement
op stuk nr. 11 over het initiatiefrecht op het gebied van het onderhoud. Het
gaat erom het initiatiefrecht van huurders, bewoners en bedrijven te creëren
in een nieuw lid 3. Voorgesteld wordt dat minimaal 70% van de huurders het
initiatief kan nemen voor verandering of toevoeging, waarbij kan worden gedacht
aan bijvoorbeeld het vernieuwen van kozijnen, het afsluiten van portieken
of het plaatsen van een nieuwe warmwatervoorziening. Het lijkt mij een goed
plan, waarvoor ik in mijn algemene inleiding al enkele voorwaarden heb genoemd.
De kosten kunnen natuurlijk doorberekend worden in de huren, want de verhuurbaarheid
mag het niet schaden. Waarom zou op dit moment alleen nog maar de verhuurder
dit soort initiatieven kunnen nemen en de huurders niet? VvE's kunnen dat
ook en het lijkt mij dat met dit amendement de positie van de huurders alleen
maar wordt versterkt.Mijn amendement op stuk nr. 10 slaat op artikel 255. In lid 1b wordt geregeld
dat de verhuurder tegen een redelijke vergoeding verdisconteerd in de huurprijs
verbeteringen kan aanbrengen. Met ons amendement voegen wij daaraan toe dat
de huurder daarmee dient in te stemmen. Dat heeft ook te maken met de akkefietjes
die wij straks hebben besproken. Het gaat er daarbij om dat er niet zomaar
enorme veranderingen kunnen worden aangebracht die een gigantische huurprijsstijging
tot gevolg hebben. Wij zouden op dit punt toch graag enige bescherming willen
inbouwen.In artikel 274 gaat het om dringend eigen gebruik om reden waarvan de
verhuurder de huur mag opzeggen. Ik was blij met de algemene beantwoording
van de minister waarin hij stelde dat toch de bescherming van de huurder op
dit punt overeind moet blijven en dat er geen aanleiding is om die bescherming
aan te tasten. Ik ben dus blij dat het amendement op stuk nr.
15 van de heer Weekers de prullenbak in kan. Wel heb ik nog enkele vragen.
Moet de in lid 1 van de aanhef genoemde vordering niet nader worden geoperationaliseerd
en wat wordt precies bedoeld met "andere passende woonruimte" in 1c? In lid
3c wordt gesteld dat bij seniorenhuisvesting waarop het recht verdwijnt door
bijvoorbeeld overlijden, indicatiestelling ook wordt aangemerkt als dringend
eigen gebruik. Wat gebeurt er dan als een jongere partner na overlijden van
de oudere partner overlijdt of in het geval van moeder en zoon die al 20 jaar
samen een seniorenwoning bewonen en de moeder overlijdt? Moet de zoon dan
vertrekken?De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! Ik wil eerst ingaan op de amendementen op de stukken nrs.
8 en 11 van mevrouw Van Gent. Daar zou op zich niets tegen zijn, als zij een
codificatie behelzen van iets wat al bestaat. Bij de behandeling van de nota
Wonen heb ik wel gezegd dat je voorzichtig moet zijn om daar waar zelfregulering
wordt bevorderd, alle zelfregulering per definitie weer in wetsteksten te
vertalen. Dit zou het particulier initiatief kunnen smoren, omdat een van
de partijen ervoor kan kiezen op de wet te wachten. Van zo'n werkwijze zijn
mooie voorbeelden te zien bij de Stichting van de Arbeid en in de sociale
wetgeving. Het amendement van mevrouw Van Gent is niettemin helder. Overigens
geldt dit ook voor de vragen van de heer Weekers terzake. Ik sluit mij daarbij
aan, maar ik ga er ook van uit dat tevoren duidelijk kenbaar wordt gemaakt
wat de verhuurder in de oorspronkelijke staat wil houden. Ik onderken dat
er problemen kunnen ontstaan met de verhuurbaarheid als een woning die heel
lang door dezelfde mensen is bewoond, wordt overgenomen door een jong gezin
dat heel andere eisen stelt aan die woning. Ik ga er echter van uit dat hierover
wel afspraken kunnen worden gemaakt. Verder verwacht ik dat veel oudere mensen
juist een douche willen houden. Ik vond de vraag van de heer Weekers dus niet
onredelijk, maar het amendement ook niet.Het amendement op stuk nr. 11 vormt eigenlijk het spiegelbeeld van de
verhuurder. Het is erg voorzichtig geredigeerd. Voor de verhuurder is nog
een punt dat een en ander binnen zijn financiële capaciteit moet kunnen
worden verwezenlijkt. De huurders hebben misschien een ander belang. De verhuurder
kan dit dan laten toetsen door de rechter die dat belang misschien moet afwijzen,
omdat het niet financieel haalbaar is. Is dit spiegelbeeld met de huidige
formulering van dit amendement wel te verwezenlijken?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb in mijn toelichting bij het amendement op stuk nr. 11 verwezen
naar artikel 255 dat onverkort van kracht blijft. Hierin is bepaald dat veranderingen
en toevoegingen mogen leiden tot een verhoging van de huurprijs die in een
redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten. De opmerking
van de heer Biesheuvel dat dit amendement ten koste kan gaan van de financiële
capaciteit van de verhuurder, wijs ik af. In het initiatiefrecht voor verhuurders
dat ik voorstel, bedoel ik niet dat huurders eisen kunnen stellen die niet
passen in het totale financiële plaatje. Dan moet een goede afweging
worden gemaakt. Een portiekafsluiting bijvoorbeeld kan echter een redelijk
verzoek zijn, ook als de verhuurder weigert daarvoor te zorgen.De heerBiesheuvel(CDA)Ik meen dat dit ook op een andere manier kan worden opgelost. Nu wordt
dit onder het begrip renovatie geplaatst. Ik denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid
dat de huurders zeggen dat de corporatie of de particuliere verhuurder dit
best uit het eigen vermogen kan betalen en dat zij dit niet in de huurprijs
willen merken. Als er zo'n geschil dreigt te ontstaan, moet de rechter dan
een beslissing nemen? Hoe vangen wij dit op?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Ik wil graag proberen om de heer Biesheuvel nog wat extra
argumenten te geven. Ik heb de term renovatie gebruikt in mijn toelichting,
omdat dit woord in artikel 220 wordt gebruikt voor verandering of toevoeging.
Het woord renovatie wordt dus niet alleen gebruikt voor grootschalige veranderingen;
het kan ook kleine toevoegingen of veranderingen betreffen die de verhuurder
niet wil aanbrengen, maar die de huurders van groot belang achten.De heerBiesheuvel(CDA)In artikel 218 wordt de bewijslast voor reeds bestaande bodemverontreiniging
en andere onzichtbare schade en gebreken geregeld. Als ik het goed heb begrepen,
wordt in dit wetsvoorstel geregeld dat de verhuurder niet aansprakelijk is
voor de gevolgschade die is veroorzaakt door een gebrek dat hij niet kon kennen.
Ik heb de indruk dat van de huurder wel wordt verwacht dat hij dergelijke
schade meldt bij de verhuurder. Die verwachting is volgens mij echter alleen
gerechtvaardigd als de huurder die schade kende. Al met al vraag ik mij af
of artikel 218 wel helder genoeg geredigeerd is of dat kan worden volstaan
met deze wetshistorische interpretatie.MevrouwVan 't Riet(D66)Volgens artikel 220 kan de verhuurder het pand bij renovatie opeisen voor
eigen gebruik, mits hij voor vervangende woonruimte zorgt. Die vervangende
woonruimte is een nieuw pand en dat roept de vraag op of de huurovereenkomst
wordt voortgezet. Het gaat immers om een ander pand.In artikel 220 is een idee verwerkt van de Woonbond en wel dat de verhuurder
moet instemmen met collectieve verbeteringen als de meerderheid van de huurders
die verbeteringen wil. Daarbij wordt gedacht aan energiebesparende maatregelen,
maar ook aan de aanleg van "domotica", een term die bij de behandeling van
de nota Wonen in het leven is geroepen. Onder deze term wordt de aanleg van
bijvoorbeeld kabel of van ISDN verstaan. Een en ander vertoont enige overeenkomsten
met het amendement van mevrouw Van Gent op stuk nr. 11, waarin wordt geregeld
dat als 70% van de bewoners van een complex iets wil, dat door de verhuurder
moet worden uitgevoerd. Hiermee wordt een soort initiatiefrecht voor huurders
vastgelegd. Ik ben erg benieuwd te horen hoe de minister en de staatssecretaris
tegenover een dergelijke vorm van initiatiefrecht staan.Onderhuur is thans verboden. Artikel 221 regelt echter dat dit verbod
kan worden doorbroken als dat op grond van redelijkheid en billijkheid noodzakelijk
is. Artikel 221 bevat ook aanvullend recht en wel dat de huurder van een zelfstandige
woning een gedeelte van de huur van de woning aan een ander in gebruik kan
geven. Dit moet in de huurovereenkomst worden geregeld. De verhuurder
kan een verbod in de huurovereenkomst opnemen, waarbij wordt uitgegaan van
"ja, mits". Ik denk echter dat het beter is om uit te gaan van "nee, tenzij".
Ik neem hiermee overigens een voorschot op de behandeling van het wetsvoorstel
dat de verhuur van bedrijfsruimte regelt, want ook in dit wetsvoorstel is
een uitermate ondoorzichtige onderhuurregeling opgenomen.De heerPoppe(SP)Artikel 220 bepaalt dat als 70% van de huurders akkoord gaat, de overige
30% die beslissing moeten gedogen. Het is mij niet geheel duidelijk wat zij
precies moeten gedogen. Ik kan mij voorstellen dat voor deze 70%-regeling
wordt gekozen als er zaken aan de orde zijn die alleen collectief voor het
hele woonblok kunnen worden geregeld, zoals de renovatie van de pui. Het is
echter ook denkbaar dat een beslissing wordt genomen over meer individuele
elementen, zoals de vervanging van een keukenblok. Daarbij komt bovendien
dat een dergelijke vervanging ook nog eens kan leiden tot een huurverhoging.
Ik vraag mij af men in dit soort gevallen verplicht moet kunnen worden om
een beslissing te gedogen. Als alle keukens tegelijkertijd worden vernieuwd,
is het goedkoper om iedereen te verplichten mee te doen. Maar het is best
mogelijk dat sommige huurders in plaats van zo'n hardboard keukenblokje liever
kiezen voor een iets duurder blokje. Al met al vraag ik mij af of artikel
220 niet moet worden beperkt tot zaken die noodzakelijkerwijs collectief moeten
worden aangepakt.De voorzitter:Als je een probleem wilt zien, moet je het zoeken in het derde lid. Het
gaat er daarbij om dat er vermoed wordt sprake te zijn van een redelijk voorstel
als 70% of meer van de huurders heeft ingestemd. Het probleem betreft dan
die 30% of minder die er geen behoefte aan heeft. Als het voorstel vermoed
wordt redelijk te zijn, betreft het niet alleen de verbouwing, de toevoeging
of de renovatie, maar ook de prijs die de huurder na afloop moet betalen.
Wanneer men als huurder met een fantastische opknapbeurt wordt geconfronteerd,
zegt men misschien enthousiast "ja", maar men zegt dan impliciet ook "ja"
tegen de verhoogde huurprijs. Het kan gebeuren dat sommigen zich ertegen verzetten,
het absoluut niet gedogen en door de rechter in het gelijk worden gesteld.
De verbouwing of renovatie zal dan, als de weigeraar echt een cruciale spilfunctie
betreft, niet doorgaan. In een aantal gevallen is dat niet aan de orde en
zal er wel verbouwd of gerenoveerd worden. Men kan dan naar de rechter stappen
op grond van artikel 255 en vragen om vermindering van de huurprijs. Dat verzoek
kan worden gehonoreerd, vooral als men in de situatie verkeert dat men bijvoorbeeld
anders huursubsidie misloopt. In hoeverre achten de bewindslieden het redelijk
dat er verschil in behandeling kan ontstaan tussen de diverse huurders? Het
gaat enerzijds om de huurders die niet hebben ingestemd, terwijl de rechter
zegt dat de renovatie gewoon door mag gaan en zij minder huur behoeven te
betalen, en anderzijds om de huurders – zeg maar die 70% – die
met het hele voorstel hebben ingestemd en daarmee voor precies hetzelfde product
in feite veel meer huur moeten betalen. Het is inherent aan het huurrecht,
maar de vraag is of het logisch is dat een zekere rechtsongelijkheid ontstaat,
omdat tot die groep van 70% huurders kunnen behoren die, als zij naar de rechter
waren gestapt voordat zij tot die groep toetraden, wellicht ook huurvermindering
toegewezen hadden gekregen. Kan er sprake zijn van een onredelijke situatie
die voor de rechter aanleiding kan vormen om de huurder in staat te stellen,
op het instemmen met het oorspronkelijke voorstel terug te komen? Ik ben bang
dat dit niet mogelijk is. Als dat zo is, vind ik dat er een onrechtvaardigheid
in schuilt waaraan iets moet worden gedaan.MinisterKorthalsVoorzitter! De heer Weekers vroeg aandacht voor het amendement van mevrouw
Van Gent op stuk nr. 8, waarin is gesteld dat de verhuurder de huurder toestemming
moet verlenen voor het aanbrengen van veranderingen aan de woning als die
veranderingen de verhuurbaarheid en de waarde van de woning niet schaden.
Een dergelijk voorstel spoort met de praktijk. Aedes, de Vereniging van woningcorporaties
en de Woonbond hebben onlangs afspraken gemaakt die op hetzelfde neerkomen.
Huurders krijgen altijd toestemming om zelf veranderingen aan te brengen.
Daaraan zijn twee voorwaarden verbonden. Ten eerste mogen de veranderingen
de verhuurbaarheid van de woning niet schaden. Ten tweede mogen de veranderingen
de waarde van de woning niet schaden. De verhuurder kan hieraan uiteraard
niet de voorwaarde verbinden dat de huurder de veranderingen bij het einde
van de huur verwijdert. Wat dat betreft kunnen wij ons vinden in het amendement
dat door mevrouw Van Gent is voorgesteld. Maar één zwaluw maakt
nog geen zomer, zeg ik er direct bij!De heer Weekers vroeg of het niet vreemd is dat de huurder de door hem
aangebrachte geoorloofde veranderingen mag laten zitten en dat de verhuurder
er ook nog voor moet betalen. De vrees die bij sommigen bestaat, namelijk
dat de verhuurder veranderingen krijgt opgedrongen waarvoor hij achteraf ook
nog moet betalen, delen wij niet. Ik doel hierbij op de bepaling uit artikel
216, lid 3. Daar staat dat de huurder aan het einde van de huur vergoeding
kan vragen voor geoorloofde veranderingen die niet zijn weggehaald. Ik begrijp
de vrees, maar hij is onterecht. Vooropgesteld moet worden dat het hier om
een voortbouwen op thans reeds bestaand recht gaat. Laten wij blijven bij
het voorbeeld dat een woning verbeterd is om het woongenot te verhogen. De
huurder vervangt op eigen kosten gaskachels door een centrale verwarming van
hoge kwaliteit. De verhuurder had geen toestemming gegeven, maar de rechter
wel. De rechter had niet de voorwaarde gesteld dat de centrale verwarming
aan het einde van de huur weer moest worden verwijderd. Een dergelijke voorwaarde
zou ook bepaald onredelijk zijn. Terugbrengen in de oorspronkelijke staat
mag er niet toe leiden dat een duidelijke woningverbetering weer ongedaan
moet worden gemaakt. Als de verhuurder door deze centrale verwarming aan opvolgende
huurders een hogere huur kan vragen, wordt hij door de centrale verwarming
verrijkt, waarvoor de huurder op grond van de regeling in Boek 6 een vergoeding
kan vragen. Op grond van die regeling moet dan worden nagegaan of deze verrijking
ongerechtvaardigd is. Dat is de verhuurder bijvoorbeeld weer niet, als hij
heeft meebetaald aan de verwarming. De verhuurder is ook niet ongerechtvaardigd
verrijkt, als hij geen hogere huur vraagt. In de literatuur vinden
wij steun voor deze opvatting. Hylkema spreekt in Woonrecht zelfs van "vrees
voor koud water". Dat is weer eens iets anders dan Westrik! Bovendien stelt
artikel 212 van Boek 6 de eis dat de vergoeding die de verrijkte moet betalen,
redelijk is. Kortom, de strenge eisen die artikel 212 van Boek 6 stelt aan
de verrijking, zullen ervoor waken dat de verhuurder ten onrechte moet betalen
voor niet door hem gewenste veranderingen.De heerWeekers(VVD)Ik stel nog een vraag over de artikelen 215 en 216. Wij hebben daarbij
ook de vraag gesteld of een dergelijke regeling wel in het algemeen deel past,
nu zij in wezen alleen bedoeld is voor het huurrecht woonruimte.De voorzitter:De vraag was of het amendement erin past en niet de regel zelf.De heerWeekers(VVD)Inderdaad, de strekking van het amendement.MinisterKorthalsHet gaat over het amendement op stuk nr. 8. Ik ben al op dat punt ingegaan
en ik dacht dat de heer Weekers ook redelijk tevreden was.De heerWeekers(VVD)Dat is het geval, want het amendement kwam ons sympathiek voor. Wel heb
ik gevraagd of het amendement wel in het algemeen deel past. Als dat zo is,
slaat het ook op alle andere huur- overeenkomsten, zoals de overeenkomst tot
huur van een auto. Kan dit amendement niet beter geplaatst worden in het deel
woonruimte?MinisterKorthalsDe artikelen 215 en 216 zijn bedoeld voor alle zaken. Maar het heeft praktisch
belang voor gebouwde onroerende zaken. De heer Weekers hoeft zich er in de
praktijk dus niet zoveel zorgen over te maken. Op zichzelf is zijn opmerking
echter zeer terecht.Wanneer is er sprake van renovatie? Is dit ook het geval als uitsluitend
sprake is van uitbreiding van de voorzieningen of van de service? Onder renovatie
wordt verstaan sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing
door verandering of toevoeging. Daaronder wordt dus niet verstaan uitbreiding
van voorzieningen of service. Het is natuurlijk wel denkbaar dat de uitbreiding
van de service of voorzieningen gepaard gaat met renovatie. Ik denk aan een
nieuwe keuken in een verzorgingsflat. De huurders worden voortaan van maaltijden
voorzien vanuit de nieuwe keuken.Mevrouw Van 't Riet heeft gevraagd hoe de renovatieregeling precies in
elkaar zit. De voorgestelde regeling trekt de lijn door van het huidige recht.
Het belang van de voorgestelde regeling zit voor een belangrijk deel in de
codificatie van dat recht. Deze wettelijke basis leent zich weer goed voor
verdere uitwerking in de rechtspraak. De verhuurder wil zijn verhuurobject
renoveren. Het kan daarbij gaan om woonruimte of bedrijfsruimte. De verhuurder
kan de huur opzeggen. De opzeggingsgrond "dringend nodig hebben voor eigen
gebruik" omvat mede renovatie die zonder beëindiging van de huur niet
mogelijk zou zijn. Wel moet de huurder passende vervangende huurruimte kunnen
krijgen, maar vaak zal de verhuurder het huurobject willen renoveren met instandhouding
van de huurovereenkomst. Hij moet dan proberen met de huurder overeenstemming
te bereiken over de renovatie. Verhuurder en huurder zullen daarover uiteraard
onderhandelen. Alles dient zoveel mogelijk op basis van vrijwilligheid te
gebeuren. De verhuurder zal daarom een redelijk voorstel tot renovatie moeten
doen. Is de huurder het niet met dat voorstel eens, dan kan de verhuurder
bij de rechter vorderen dat de huurder hem toch gelegenheid tot renovatie
geeft. Het voorstel moet redelijk zijn. De verhuurder moet de nodige feiten
stellen en eventueel bewijzen. De belangen van de huurder en van de verhuurder
moeten door de rechter tegen elkaar worden afgewogen. Daarbij wordt bijvoorbeeld
gelet op de volgende omstandigheden: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak
van medewerking door de huurder, de financiële consequenties voor de
verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid van een
tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder. Oordeelt de rechter het voorstel
van de verhuurder redelijk, dan moet de huurder de verhuurder in beginsel
toestaan om te renoveren.De huurder is natuurlijk vrij de huur te beëindigen, als hij de rompslomp
van een renovatie niet wil. Blijft de huurder echter zonder meer weigeren
het voorstel van de verhuurder te aanvaarden, ook als dat door de rechter
redelijk is bevonden, dan riskeert hij dat hem de huur wordt opgezegd. Renovatie
die met handhaving van de overeenkomst niet mogelijk is, mag immers worden
beschouwd als een grond voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dat
staat met zoveel woorden in artikel 220 en in de artikelen 274, lid 3, en
296, lid 2. Het kan zich voordoen dat de huurder en verhuurder het over alles
eens zijn, behalve over de huurverhoging. De huurcommissie kan dan een uitspraak
doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging.Ik heb nu alleen gesproken over het geval dat de verhuurder de door één
huurder gehuurde woning of bedrijfsruimte wil renoveren. Veel vaker komt het
voor dat de verhuurder een heel complex wil renoveren; denk aan dubbele beglazing,
vernieuwing van de gevel en vervanging van de collectieve verwarming door
individuele cv's. Ook daarvoor geeft artikel 220 een speciale regeling. De
verhuurder legt aan alle huurders van het complex een voorstel voor. Accepteert
70% of meer van de huurders het voorstel, dan wordt vermoed dat het voorstel
redelijk is. "Vermoed" wil zeggen dat tegenbewijs mogelijk is. Dat tegenbewijs
moet dan worden geleverd door de huurder die niet met het voorstel instemt.
Hij krijgt daar acht weken de tijd voor vanaf het moment dat de verhuurder
de huurders schriftelijk op de hoogte heeft gebracht dat 70% of meer van de
huurders met zijn voorstel heeft ingestemd. De huurder zal moeten bewijzen
dat het voorstel jegens hem onredelijk is. Als de rechter het voorstel onredelijk
vindt jegens deze ene huurder, is alleen deze ene huurder niet verplicht om
de verhuurder toe te staan te renoveren. De 70% of meer die wel hebben ingestemd,
blijven aan die instemming gebonden. De verhuurder kan overigens van de renovatie
afzien, omdat deze voor hem niet meer aantrekkelijk is als niet alle huurders
meewerken. In dat geval zou de renovatie onrendabel of zelfs onmogelijk kunnen
zijn. De renovatie van fundamenten, trappenhuizen of liften kan moeilijk jegens
de ene huurder wel en jegens de andere niet worden uitgevoerd.
In de praktijk neemt de verhuurder in zijn renovatievoorstel altijd de voorwaarde
op dat hij zich het recht voorbehoud om het voorstel in te trekken of een
ander voorstel te doen in geval van onvoldoende steun. Als de rechter oordeelt
dat het renovatievoorstel jegens de niet-instemmende huurder wel redelijk
is, dan kan de huurder doen wat ik zojuist heb aangegeven, namelijk het voorstel
tot renovatie aanvaarden of de huur beëindigen. Doet hij geen van beide,
dan riskeert hij dat de verhuurder de huur opzegt op grond van dringend nodig
hebben voor eigen gebruik. Hieronder is renovatie begrepen als deze zonder
beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is, omdat de huurder de
verhuurder een redelijk voorstel tot renovatie niet laat uitvoeren.Mevrouw Van 't Riet vroeg of er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst.
In mijn toelichting op het renovatiestelsel heb ik aangegeven dat renovatie
mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst. Is dat niet mogelijk,
dan betekent dat het einde van de huurovereenkomst en wordt deze gewoon opgezegd.Mevrouw Swildens heeft in het kader van artikel 274, lid 1, en artikel
220 gevraagd of een redelijk voorstel tot renovatie ook een voorstel tot huurverhoging
kan inhouden. Het wetsvoorstel beoogt het voor de huursector beter mogelijk
te maken dat er gerenoveerd wordt. Wil de verhuurder bereid zijn tot renovatie,
dan moet er voor hem wel wat tegenoverstaan. De renovatie komt eerst; daarna
de eventuele huurverhoging. Bij de opzeggingsgrond op basis van een redelijk
voorstel tot wijziging van de overeenkomst gaat het om iets heel anders. De
verhuurder wil de overeenkomst wijzigen, bijvoorbeeld de voorwaarden. Als
het echter geen renovatie betreft, mag het voorstel geen huurwijziging inhouden.
Huurwijzigingen moeten gedaan worden volgens de criteria van onderafdeling
2 van titel 7.4.De voorzitter:Het ging mij vooral om degene die behoort tot de minderheid van 30% die
de renovatie uiteindelijk wel gedoogt, maar die vervolgens naar de rechter
stapt om een verzoek te doen tot het niet meemaken van de daaruit voortvloeiende
huurverhoging, omdat dit in zijn situatie onredelijk zou kunnen zijn of althans
niet op te brengen zou zijn. Aangezien ik ervan uitga dat dit verzoek gehonoreerd
kan worden, heb ik gevraagd wat de gevolgen daarvan zijn voor de 70% die wel
heeft ingestemd met de renovatie. Het is namelijk niet ondenkbaar dat men
zich niet altijd de consequenties voor de huurprijs realiseert van een voorstel
voor renovatie. Als de rechter aan één van de huurders een lagere
huur toestaat, zou het zuur zijn als de overigen volop gebonden zouden zijn
aan de afspraak. Ik kan mij niet voorstellen dat zij van die huurverhoging
af kunnen, maar er zit wel iets onredelijks in. Hoe beoordelen de bewindslieden
dat?De heerPoppe(SP)Ik wil hier nog even op doorgaan, want ik heb een iets andere insteek
dan de voorzitter. Bij een renovatie is vaak sprake van een complex van ingrepen,
bijvoorbeeld nieuwe puien, dubbel glas, raamkozijnen enzovoort. Daarbij neemt
de verhuurder vaak een aantal andere dingen mee, zoals een nieuwe natte groep
of een nieuw keukenblok. Het is mogelijk dat een huurder bezwaar maakt tegen
bepaalde onderdelen van een renovatie. Een praktijkvoorbeeld. Iemand wil een
veel mooier keukenblok dan de huisbaas erin wil zetten. De desbetreffende
persoon kan de keuken er ook zelf inzetten. Dat is goedkoper. Dat spaart arbeidsloon
uit. Als deze persoon uitrekent wat de mooiere keuken hem kost, vergeleken
met wat hij de komende tien jaar kwijt zou zijn aan huurverhoging, dan kan
hij in totaal goedkoper uitkomen. Valt dit onder de afspraak die Aedes met
de Woonbond heeft gemaakt op het punt van veranderingen die de huurders zelf
mogen aanbrengen? Kan deze persoon die mooiere keuken er zelf inzetten?MinisterKorthalsVoorzitter! Huurders die hebben ingestemd, kunnen op basis van de criteria,
geregeld in de artikelen 250 en volgende, om huurverlaging vragen. Bovendien
staat ook nog de weg van artikel 258 van Boek 6 open. Die bepaling maakt het
mogelijk dat de overeenkomst wordt gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden.
Moet een huurder door zijn weigering de renovatie kunnen tegenhouden als bijvoorbeeld
90% van de huurders wel instemt? Eén huurder maakt bezwaar tegen de
huurverhoging. De rechter vindt dat een redelijk bezwaar. Hij komt tot het
oordeel dat jegens deze ene huurder het voorstel wat betreft de huurverhoging
onredelijk is. Partijen kunnen dan naar de huurcommissie stappen met het verzoek
een redelijke prijs vast te stellen. Mocht deze huurprijs lager uitvallen
dan de voorgestelde, dan geldt voor deze ene huurder de lagere prijs. Voor
de overige huurders geldt dat niet. Het moet overigens wel om schrijnende
gevallen gaan. Ik denk dan bijvoorbeeld aan het kwijtraken van de huursubsidie.
Overigens zal de rechter het feit dat 90% van de huurders wel akkoord is gegaan
ook in zijn oordeel betrekken.Een ander voorbeeld. De huurder stemt niet in, omdat hij na renovatie
het gebouw niet meer in kan met zijn rolstoel. De rechter zal dan oordelen
dat het voorstel jegens deze ene huurder niet redelijk is. Om dergelijke gevallen
gaat het. De verhuurder kan dan altijd nog afzien van renovatie. Het gaat
te ver de weigerende huurder van rechtswege aan de instemming van meer dan
70% van de huurders te binden. Zo werkt dit dus in de praktijk.Dan het belangrijke amendement van mevrouw Van Gent. Dat is nogal wat.
Zij heeft dit overigens niet zelf bedacht. Zij heeft dat toegespeeld gekregen
van de Woonbond.De voorzitter:Dat is staatsrechtelijk niet aardig.MinisterKorthalsDat is waar, voorzitter! Dat is niet erg fair.Wij vinden het overigens geen goede gedachte dat huurders de verhuurder
tegen zijn zin tot renovatie zouden moeten kunnen dwingen, ook niet via de
rechter. De verhuurder heeft het beste inzicht in de technische en financiële
kanten van een eventuele renovatie. Hij moet het laatste woord in dezen hebben.
Wel geeft artikel 220 de huurders een handvat bij de verhuurder om op renovatie
aan te dringen. Het artikel maakt het de verhuurder immers gemakkelijker te
renoveren. De verhuurder moet echter zelf beslissen of en hoe hij de renovatie
inricht. Ik voeg eraan toe dat de wens van mevrouw Van Gent vooral wordt ingegeven
met het oog op energiebesparende maatregelen, zo heb ik begrepen. Daar ging
het de Woonbond namelijk om.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Maar niet door een energiebedrijf!MinisterKorthalsNeen, mevrouw Van Gent laat zich niet inspireren door een energiebedrijf
als het gaat om energiebesparende maatregelen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Jawel. Ik wijs op het heel leuke initiatief op het gebied van zonnepanelen.MinisterKorthalsDan loop ik achter, maar op dat gebied is reeds een regeling opgenomen
in de Woningwet.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het wordt mij toch iets te gemakkelijk afgeserveerd. Het is een serieus
amendement, dat is geïnspireerd door het maatschappelijk middenveld,
maar dat erg goed aansluit bij de opvattingen van de fractie van GroenLinks.
De minister zegt dat het geen goede gedachte is, omdat de verhuurder het initiatief
moet houden. Hij heeft in zijn algemene inleiding echter aangegeven dat hij
de positie van de huurder belangrijk vindt en wil versterken. Als het gaat
om een bonafide verhuurder is er niet zoveel aan de hand, want die zal redelijk
zijn en bereid zijn om met de huurders te overleggen. Stel echter dat een
verhuurder niets wil, terwijl 70% van de huurders graag een aantal verbeteringen
aan wil laten brengen en bereid is daar meer huur voor te gaan betalen. Als
er dan een goede financiële onderbouwing wordt gemaakt en het technisch
ook allemaal mogelijk is, zie ik niet in wat het bezwaar is. De verhuurder
heeft dat nu in handen. Ik betoog juist dat huurders een sterkere positie
moeten krijgen op dit punt, want dat is degene die de huur betaalt en die
bestaansrecht geeft aan de verhuurder. Uit zo'n initiatief blijkt dat hij
zich ook zorgen maakt over de verhuurbaarheid van die woningen in de toekomst
en over het woongenot heden. Ik vind hetgeen de minister zegt dus iets te
gemakkelijk.MinisterKorthalsIk dacht dat ik al aangegeven had dat artikel 220 een handvat is voor
de huurders om bij de verhuurder op renovatie aan te dringen. Een redelijke
verhuurder zal daar ook mee akkoord gaan. Waar het hier om gaat, is dat je
lasten kunt opleggen aan de verhuurder die die verhuurder op dat moment in
het kader van allerlei ontwikkelingen het best kan overzien. Het gaat dan
ook wel erg ver om hem daar blijvend mee te confronteren.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Dat is precies mijn punt, want de kosten worden natuurlijk doorberekend.
Dat gebeurt ook als de verhuurder het initiatief neemt. Ik heb in mijn amendement
ook aangegeven dat het technisch wel uitvoerbaar moet zijn en dat er een financiële
toetsing plaats moet vinden. Je kunt wel aandringen, maar de minister weet
net zo goed als ik dat je wel aan kunt dringen, maar dat dat niet wil zeggen
dat je je zin krijgt. 70% van de huurders moet ermee instemmen. Ik wil het
initiatief van onderop, dat bijvoorbeeld bij een vereniging van eigenaren
wel een mogelijkheid is, mogelijk maken.MevrouwVan 't Riet(D66)Ik wil een opmerking maken die in het verlengde ligt van de behandeling
van de nota Wonen. Ik wil geen splitsing aanbrengen in het kabinet en ik neem
aan dat de minister het kabinetsbeleid verwoordt, maar toen zijn wij uitdrukkelijk
uitgegaan van de wens en het initiatief van de consument. Aangezien er in
dit amendement nogal wat waarborgen zitten en er wordt gezegd dat huurverhogingen
aan de orde kunnen zijn en de huurder dus kan bekijken wat de balans is tussen
de renovatie en de hogere huur die hij daarvoor moet betalen, vind ik het
niet goed als alleen wordt gezegd dat het geen goede gedachte is.De heerPoppe(SP)De nota van aanleiding van het verslag was op dit punt niet echt duidelijk,
maar het is mij nu nog niet duidelijker geworden. Vandaar dat ik nog een poging
zal doen om een expliciete vraag te stellen. Als het bij een renovatie gaat
om zaken die niet per se collectief moeten en als de huurder heeft berekend
dat hij het zelf goedkoper en beter kan doen en dus geen huurverhoging wil
betalen, moet hij dat, in de redenering van de minister, voor de kantonrechter
aantonen. Mijn vraag is of, als er een afspraak is tussen Aedes en de Woonbond,
dat zelf doen daar een onderdeel van is. Dan hoeft het geen onderdeel te zijn
van de renovatie, met de daarmee samenhangende huurverhoging. Dat is lastig
voor de verhuurder die alles collectief wil regelen, maar het is redelijk
tegen de achtergrond van de afspraak die gemaakt is met Aedes en de Woonbond.
Kan dit punt uit het onderdeel van het voorstel voor renovatie gelicht worden?De voorzitter:Ik heb ook nog een aanvullende vraag. Als het amendement op stuk nr. 11
op de door mevrouw Van Gent voorgestelde manier niet te realiseren is, vraag
ik mij af of collectieve zelfwerkzaamheid wellicht afdwingbaar is. Als de
verhuurder niet zelf tot uitvoering overgaat, bestaat de mogelijkheid om de
aanpassing namens 70% van de huurders uit te laten voeren met doorberekening
van de kosten. In feite is dat een collectieve actie gegrond op het amendement
op stuk nr. 8 waar de minister zojuist erg enthousiast over was.MevrouwGent(GroenLinks)Ik heb een aanvullende vraag naar aanleiding van het amendement op stuk
nr. 11. Ik heb in mijn toelichting op dat amendement aangegeven dat toetsing
door de rechter van de redelijkheid van het huurdersinitiatief is opgenomen.
Ik zeg dit nog eens expliciet omdat de minister aangeeft dat het wel technisch
en financieel haalbaar moet zijn en gaf het voorbeeld van een verhuurder die
noodlijdend is en niet kan betalen wat het huurdersinitiatief vraagt. Dat
zou dan via die rechterlijke toetsing duidelijk worden. Ik heb de bezwaren
die de minister noemt wel degelijk onderkend en daar heb ik vervolgens een
regeling voor opgenomen in het amendement op stuk nr. 11. Graag een reactie
hierop.StaatssecretarisRemkesAllereerst ga ik in op de vraag van de voorzitter met betrekking tot de
zelf aangebrachte voorzieningen. Dat zijn voorzieningen die door de huurder
zelf betaald worden. Op zichzelf vind ik de denklijn van de voorzitter in
het verlengde van de nota Wonen liggen. Ik heb vorige week al aangegeven dat
ik de amendementen van mevrouw Van Gent met betrekking tot de zelf aangebrachte
voorzieningen redelijk sympathiek vind. Zij heeft toen een motie ingediend
betrekking hebbend op dezelfde denklijn. Ik heb toen gevraagd om een nadere
verkenning af te wachten in het kader van de uitvoering van de nota Wonen.
Zij heeft haar motie toen ingetrokken. Nu liggen er twee amendementen
voor, de nrs. 11 en 12, die consequenties hebben voor het huurbeleid en die
ten principale eenzelfde soort gedachtelijn hebben. Het lijkt mij op dit moment
voorbarig om deze lijn te volgen. Het is beter om de zaken zorgvuldig te bekijken
en juridisch te voorzien van alle oormerken die nodig zijn. Wat wordt bijvoorbeeld
bedoeld met 70% van de huurders? Ik kan corporaties opnoemen waarbij je met
deze formulering behoorlijk in de problemen komt. Dus mijn pleidooi is om
in het verlengde van de verstandige stap van mevrouw Van Gent van vorige week,
waarbij de motie ingetrokken werd, deze twee amendementen in te trekken. Ik
zeg mevrouw Van Gent toe dat hier in het kader van de uitwerking van de nota
Wonen op een serieuze manier naar gekeken zal worden.De voorzitter:Daarbij wil ik aantekenen dat op het moment dat het collectief wordt aangepakt
op kosten van de huurders, dit consequenties moet hebben voor de huurprijs
na afloop, zodat er als het ware sprake is van voorfinanciering.StaatssecretarisRemkesEen zelf aangebrachte voorziening is ten principale iets anders dan wat
bedoeld wordt met dit initiatiefrecht. Een zelf aangebrachte voorziening wordt
in eerste instantie door de huurder betaald.De voorzitter:Het was bedoeld als oplossing indien het systeem van mevrouw Van Gent
niet zou functioneren. Met een beroep op een ander artikel kan ongeveer hetzelfde
worden bewerkstelligd. Dit zou consequenties kunnen hebben voor het huurprijsbeleid
daarna. Misschien kan het hele complex nog eens worden bekeken.MevrouwVan Gent(GroenLinks)De staatssecretaris zegt dat de amendementen op de stukken nrs. 11 en
12 aan de orde komen bij de uitwerking van de nota Wonen. Het betrekken van
deze amendementen bij de uitwerking vind ik iets te mager. Daarom denk ik
er nog na over zijn verzoek ze aan te houden. Ik wil gewoon dat het geregeld
wordt. Over de juridische uitwerking kunnen wij later praten. Mij gaat het
erom dat er een initiatiefrecht van huurders komt, zowel voor voorzieningen,
renovatie als voor het aanleggen van extra voorzieningen. Dat punt zou ik
graag opgenomen zien in de wet.StaatssecretarisRemkesOok in dit opzicht zal de positie van huurders versterkt moeten worden.
Daarover mag geen misverstand bestaan. Je zult veel nauwkeuriger moeten aangeven
waarover je praat. Er ontstond zojuist al een aardige gedachtewisseling tussen
mevrouw Van Gent en de heer Biesheuvel. Dat geeft aan welke discussies hierdoor
kunnen ontstaan. Om die reden pleit ik ervoor, dit niet op deze manier in
de wet op te nemen. Vanuit dat idee, waarover geen verschil van mening bestaat,
wil ik er zorgvuldig naar kijken.MinisterKorthalsVoorzitter! Ik wil graag doorgaan met de vraag of onderhuur verboden moet
worden. Onderhuur is thans verboden. De regels van redelijkheid en billijkheid
kunnen dit verbod doorbreken. Voor de rechtszekerheid is het beter, als hoofdregel
te bepalen dat onderhuur in beginsel is toegestaan. Onderhuur is niet toegestaan
als de huurder moet aannemen dat de verhuurder redelijke bezwaren tegen onderverhuur
zal hebben. Daarbij kan de verhuurder redelijke bezwaren hebben tegen de onderverhuur
op zichzelf of tegen de persoon van de onderhuurder. Wij hebben dat in artikel
221 voorgesteld. Wij moeten daarbij benadrukken dat deze bepaling van regelend
recht is. De verhuurder kan in de huurovereenkomst bedingen dat onderhuur
niet is toegestaan. Doet de verhuurder dat niet dan is het voor hem kennelijk
niet van erg groot belang.Er is echter een uitzondering op de regel dat onderhuur is toegestaan.
Onderhuur van woningen blijft in beginsel verboden. Alleen als de onderverhuurder
zelf in de gehuurde woning woont, mag hij een deel daarvan aan een ander verhuren.
Dit is in het huidige recht overigens ook zo.Voorzitter! Ik kom toe aan het amendement op stuk nr. 9 van mevrouw Van
Gent.De heerWeekers(VVD)Ik begrijp de redenering van de regering inzake onderhuur. Komt er nog
overgangsrecht om te bepalen dat voor bestaande huurovereenkomsten het huidige
wettelijke regime blijft gelden, zodat verhuurders straks niet ineens bij
de wetswijziging geconfronteerd worden met een tegengesteld regime inzake
onderhuur?MinisterKorthalsBij dit soort complexe wetgeving komt er altijd een invoeringswet. Bij
de invoeringswet wordt uiteraard met deze vraag rekening gehouden. Daarin
moeten alle overgangsbepalingen geregeld worden.De vraag of ik kan instemmen met het amendement op stuk nr. 9 van mevrouw
Van Gent over de opleveringsprocedure hangt af van de wijze waarop zij omgaat
met de amendementen op de stukken nrs. 11 en 12. Als zij die wil aanhouden,
ben ik bereid te zeggen, te kunnen instemmen met het amendement over de opleveringsprocedure.Ik kom nu toe aan het amendement van mevrouw Van Gent op stuk nr. 10.
Artikel 255 gaat over de invloed op de huurprijs van de door de verhuurder
aangebrachte voorzieningen, veranderingen en toevoegingen. Met dit amendement
wil mevrouw Van Gent vastleggen dat voor die voorzieningen, veranderingen
en toevoegingen toestemming van de huurder nodig is. Naar mijn gevoel is dit
amendement overbodig, omdat artikel 255 alleen betrekking heeft op de huurprijs,
indien een verhuurder op eigen kosten voorzieningen, veranderingen en toevoegingen
heeft aangebracht. De vraag of de huurder dergelijke voorzieningen, veranderingen
en toevoegingen heeft te dulden, wordt niet in dit artikel beantwoord, maar
in artikel 220. In beginsel behoeft de huurder zulks niet te dulden en kan
de verhuurder dus alleen iets doen als de huurder daarvoor toestemming geeft.
Uitgangspunt van artikel 220 is immers dat de huurder alleen dringende werkzaamheden
heeft te gedogen, dat wil zeggen, werkzaamheden die niet zonder schade kunnen
worden uitgesteld. Buiten dit geval zal de verhuurder het dus moeten hebben
van overleg met de huurder. Het is mogelijk dat de verhuurder de weg van de
renovatie kiest. Dat kan alleen als de door hem aan te brengen voorzieningen,
veranderingen en toevoegingen als een vernieuwing in de zin van artikel 220,
lid 2, kunnen worden aangemerkt. Maar ook dit kan de verhuurder niet buiten
de huurder om doen. Hij moet namelijk beginnen met aan de huurder een redelijk
voorstel te doen, dat vervolgens door de rechter kan worden getoetst.
Ook hier kan dus niets gebeuren zonder overleg tussen huurder en verhuurder.
Dat is dan ook de reden waarom ik dit amendement ontraad.De heerPoppe(SP)Wij komen natuurlijk steeds terug bij artikel 220. Bij een renovatie,
waarbij activiteiten plaatsvinden die in redelijkheid niet anders dan collectief
kunnen worden verricht, worden vaak ook zaken meegenomen die lossere elementen
bevatten, zoals wat ik al heb genoemd. Waarom wil de minister niet helder
zeggen, dat de definiëring van het begrip renovatie zodanig moet worden,
dat duidelijk is dat die lossere elementen eruit kunnen en door de bewoners
kunnen worden geweigerd, omdat zij de te verkrijgen meerwaarde de huurverhoging
niet waard vinden of die elementen zelf willen aanbrengen.MinisterKorthalsVoorzitter! De vraag is duidelijk, maar ik wijs de heer Poppe erop dat
er een duidelijk onderscheid moet worden gemaakt tussen artikel 220 en artikel
215. In artikel 220 gaat het om renovatie en in artikel 215 gaat het om het
zelf klussen. De huurder kan zelf op grond van de artikelen 215 en 216 veranderingen
aanbrengen. De verhuurder kan renoveren, maar de huurders moeten dat niet
kunnen afdwingen. Maar goed, dan komen we weer terug bij de amendementen van
mevrouw Van Gent waarvan de staatssecretaris heeft gezegd dat hij er later
op terugkomt.Ik vraag de heer Poppe dat onderscheid te maken. Dat zelf klussen kan
dus op grond van artikel 215 en artikel 216.De heerPoppe(SP)Vandaar juist mijn vraag. Ik geef een voorbeeld. De verhuurder wil het
hele complex in één keer voorzien van nieuwe keukenblokken,
omdat hij ergens een partij goedkoop heeft weten te krijgen. Daarbij wordt
dat zelf klussen dan uitgesloten. Is het dan mogelijk dat huurders een beroep
doen op artikel 215, met als gevolg dat het voorstel van de verhuurder niet
meer compleet is?MinisterKorthalsEen vereiste bij de renovatiewerkzaamheden is natuurlijk wel dat de huurders
ermee instemmen. Op het moment dat huurders niet instemmen met een renovatievoorstel,
kunnen zij op grond van de artikelen 215 en 216 zelf aan het werk. Het zou
natuurlijk onlogisch zijn als bijvoorbeeld 70% van de huurders met een renovatievoorstel
instemt, terwijl alle huurders het eigenlijk zelf zouden willen doen.De heerPoppe(SP)Waarom wordt in artikel 220 dan niet voor zaken die los kunnen staan van
het voorstel van de verhuurder en gemakkelijk zelf kunnen worden gedaan, verwezen
naar de mogelijkheid van artikel 215 om die zelf te doen? Waarom wordt niet
duidelijk gemaakt, dat die mensen dan niet onder het juk van de gedoogplicht
door hoeven?MinisterKorthalsHet is volstrekt duidelijk dat het mogelijk is via de weg van de artikelen
215 en 216. Een aparte verwijzing is niet nodig. Bovendien moet je in wetsartikelen
nooit overbodige zaken regelen.Gevraagd is of de vordering, waarvan sprake is in artikel 274, lid 1,
niet nader moet worden geoperationaliseerd door verwijzing naar artikel 273.
Wat wordt precies bedoeld met "andere passende woonruimte"? Artikel 274, lid
3c, brengt ook onder dringend eigen gebruik het geval waarin de verhuurder
van een seniorenwoning de woning nodig heeft voor een andere senior, nadat
de oorspronkelijke bewoner is overleden en er medehuurders achterblijven die
niet voldoen aan de eisen voor seniorschap. Wat gebeurt er met die medehuurders
of met een moeder en zoon die al 20 jaar een seniorwoning bewonen?Een verwijzing in de aanhef van artikel 274 naar artikel 273 is niet nodig.
Naar mijn mening is duidelijk genoeg dat met "de vordering" is bedoeld de
vordering van artikel 272, lid 2, waarop ook artikel 273 betrekking heeft.
Ook het huidige artikel 7A:1623e, waaraan artikel 274 is ontleend, spreekt
eenvoudigweg van "de vordering".Met "andere passende woonruimte" wordt hetzelfde bedoeld als op het ogenblik
in artikel 1623e, lid 1, onder 3. Dit begrip is in de rechtspraak uitgewerkt
en onder het nieuwe recht zal die betekenis volledig worden gehandhaafd. Het
begrip geeft aan de rechter overigens veel vrijheid. Volgens de rechtspraak
van de Hoge Raad kan ook woonruimte die door grootte, ligging of anderszins
een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, voor een bepaalde huurder
passend zijn. Maar de rechter zal volgens deze rechtspraak wel het woongenot
van de huurder bij de vraag of de andere woonruimte passend is, in aanmerking
moeten nemen. Zo moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de
huurder in het gehuurde een beroep of een bedrijf uitoefende. Hij moet het
dan ook in de aangeboden andere woning kunnen doen. Het hangt dus van de omstandigheden
af en al die zaken kunnen niet volledig in de wet worden vastgelegd.Artikel 274, lid 3c, maakt het mogelijk dat de verhuurder de huur van
een seniorwoning wegens het dringend nodig hebben voor eigen gebruik opzegt
als na het overlijden van de senior een medehuurder in de woning is achtergebleven.
Het gaat hier om het geval dat de medehuurder niet aan de eisen voldoet om
in een dergelijke woning te kunnen wonen. Gedacht kan worden aan een jongere
partner. Het is wenselijk dat dan opzegging mogelijk is met het oog op een
efficiënt gebruik van speciaal voor senioren gebouwde en ingerichte woningen.
De opzegging gebeurt dan omdat de verhuurder de woning nodig heeft voor een
andere senior die wel aan de eisen voldoet. Als de rechter de vordering toewijst,
zal het belang van de achtergebleven jongere partner moeten wijken voor het
algemeen belang, ook als het om een moeder met een kind gaat. De rechter zal
overigens wel rekening kunnen houden met de belangen van de medehuurder in
het kader van de afweging conform artikel 274, lid 1c.Artikel 218 schept een weerlegbaar juridisch vermoeden dat schade aan
de gehuurde zaak door een tekortschieten van de huurder is ontstaan. Aangezien
de huurder veel beter dan de verhuurder in staat is na te gaan door welke
oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan, is op de huurder de bewijslast
gelegd. Hij moet bewijzen dat de schade niet is ontstaan door een tekortkoming
van zijn kant. Dit vermoeden geldt niet bij brandschade en schade aan de buitenzijde
van gehuurde gebouwen. De heer Biesheuvel vroeg wat nu geldt bij bodemverontreiniging
en andere niet zichtbare gebreken en bracht daarbij ter sprake dat van de
huurder wordt verwacht dat hij schade bij de verhuurder meldt. Ik stel daarbij
voorop dat als de huurder gebreken ontdekt, hij op grond van
artikel 222 inderdaad de verhuurder daarvan op de hoogte moet stellen. Die
regel staat naast de bewijslastverdeling van artikel 218. Het spreekt vanzelf
dat de meldingsplicht alleen kan bestaan voor gebreken die de huurder heeft
ontdekt en die hij dus kent. Hoe kan hij ze anders melden? Ontdekt de huurder
een bodemverontreiniging en meldt hij die, dan kan de vraag rijzen of hij
voor die verontreiniging aansprakelijk is. Daarvoor is nodig dat hem het ontstaan
ervan is toe te rekenen. Het vermoeden van artikel 218 zal hier niet werken;
bodemverontreiniging zal namelijk schade opleveren aan de buitenzijde van
het gebouw. Maar het kan natuurlijk ook gaan om verborgen schade van het gebouw
zelf, dus aan de binnenzijde. Dan werkt het vermoeden van artikel 218 weer
wel. De huurder zal moeten aantonen dat de waterschade in de kamer onder de
badkamer niet is ontstaan door bijvoorbeeld het overlopen van het bad. Met
dit alles loopt in de pas dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade
als gevolg van bodemverontreiniging of andere onzichtbare gebreken die bij
het aangaan van de overeenkomst bestonden, maar die hij niet kon kennen, zoals
artikel 208 bepaalt. Als de huurder zo'n gebrek later ontdekt en dat meldt,
moet de verhuurder het wel herstellen – dat volgt weer uit artikel 206 –
maar het zou te ver gaan om hem ook nog met de gevolgschade daarvan op te
zadelen, zoals het vervangen van de door de verontreiniging doodgegane bomen,
planten, mollen, en dergelijke.Mevrouw de voorzitter! Ik dacht dat ik met dit uitgebreide antwoord deze
afdeling afdoende heb behandeld.MevrouwVan 't Riet(D66)Wij zullen er dan ook geen amendement meer over indienen!De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Ik wil nog even ingaan op het amendement op stuk nr. 8 van
mevrouw Van Gent. Zoals gezegd, staan wij daar zeer sympathiek tegenover omdat
daarmee toch de afspraak met de Woonbond en Aedes in de wet wordt gebracht,
maar ik blijf erbij dat dit niet op de goede plaats in de wet terechtkomt.
Het is uitdrukkelijk de bedoeling om dat te regelen voor het woonrecht, maar
het wordt nu in één klap ook geregeld voor het huurrecht bedrijfsruimten
en zelfs voor de oude huurwetgevallen en voor roerende zaken. Ik vraag mij
af of alle consequenties daarvan op dit moment zijn te overzien. Ik vraag
de regering dan ook nogmaals of het niet verstandiger is om een dergelijke
regeling uitsluitend onder het woonrecht te brengen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik ben natuurlijk erg gelukkig dat dit amendement zo positief door het
kabinet wordt gewaardeerd en het lijkt mij glashelder dat het op de goede
plaats in de wet wordt gebracht. Ik ben ook blij dat de heer Weekers het een
sympathiek amendement vindt, maar gelet op al zijn vragen, twijfel ik eraan
of hij het wel echt wil regelen, maar dat is misschien toch een wat te slechte
gedachte van mijn kant.Ik heb nog een vraag over de amendementen op de stukken nrs. 11 en 12
waar het gaat om het initiatiefrecht voor de huurders. De staatssecretaris
zegt dat de denklijn wel de juiste is en dat hij zorgvuldig naar dit gedachtegoed
zal kijken bij de uitwerking van de nota Wonen. Dat klinkt allemaal wel aardig,
maar vervolgens vraagt hij mij deze amendementen even te parkeren c.q. op
dit moment in te trekken. Ik ben nog niet zover. Ik kan mij voorstellen dat
er een soort plannetje van aanpak komt voor het initiatiefrecht. Is de staatssecretaris
bereid nog meer helderheid te verschaffen? Pas dan kan ik beslissen of ik
mijn amendementen intrek. Het klinkt allemaal heel sympathiek, maar ik ben
er nog niet van overtuigd dat alle elementen die ik mijn amendementen noem,
een plaats krijgen in de uitwerking van de nota Wonen.De staatssecretaris zegt dat hier juridische haken en ogen aanzitten.
Ik vind dit niet zo'n sterk argument, want ik pleit eenvoudig voor een spiegelbeeldbepaling
van wat de verhuurder mag doen. Daar zitten toch ook geen juridische haken
en ogen aan? Ik vind dit een te gemakkelijk argument om hiermee nu zo weinig
te doen. Wat ik voorstel, kan niet door de verhuurder worden ingeperkt. Ik
noem in de amendementen op de stukken nrs. 11 en 12 helder een aantal bepalingen
waaraan het initiatiefrecht moet voldoen, wil het praktijk kunnen worden.De heer Poppe spreekt over het bewuste artikel, maar het gaat mij natuurlijk
om collectieve voorzieningen. Dat is iets anders dan de discussie die hij
aanzwengelt over keukenblokjes.Ik zou dus kortom een plan van aanpak van de staatssecretaris willen ontvangen
voor het initiatiefrecht. Wil hij meer zekerheid verschaffen over de uitwerking
bij de nota Wonen?StaatssecretarisRemkesHet is de bedoeling nog dit kalenderjaar een voorstel voor de Woonwet
in procedure te brengen. Daarbij wordt vanzelfsprekend ook naar andere betrokken
wetgeving gekeken. In dit verband zal dit zeer nauwkeurig onder ogen worden
gezien. Het initiatiefrecht zal in die lijn een plaats krijgen. Dit is mijn
plan van aanpak. Ik heb er geen bezwaar tegen om hierover tussentijds nog
eens te praten als mevrouw Van Gent dat wil.Het is juist de spiegelbeeldige situatie die ontstaat die een aantal aanvullende
juridische en principiële vragen oproept. Ik ben bereid hierop wat preciezer
in te gaan in een nader schriftelijk bericht aan de Kamer. Ik wil mijn beroep
echter herhalen. Als wij iets doen, dan moet dat zorgvuldig gebeuren. Aan
dit vraagstuk zitten volgens sommigen ook een aantal principiële kanten.
Ik zou die niet graag in een latere fase opnieuw tegenkomen, doordat het wetsvoorstel
is geamendeerd.MinisterKorthalsTegen de heer Weekers wil ik zeggen dat ik graag meedenk. Ik heb mij redelijk
positief uitgelaten over het amendement op stuk nr. 8 van mevrouw Van Gent.
De heer Weekers vraagt echter of er geen onduidelijkheid kan ontstaan, dat
wil zeggen dat het de vraag is of dit amendement zich beperkt tot woonruimten.
Ik kan mij voorstellen dat het in afdeling 2 wordt opgenomen en dat wij daarin
duidelijk bepalen dat dit tot woonruimten wordt beperkt. Ik ben bereid om
dat amendement in die zin in een nota van wijziging over te nemen. Een andere
mogelijkheid is dat mevrouw Van Gent haar amendement wijzigt.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het is glashelder dat de GroenLinks-fractie brede steun krijgt voor haar
voorstel om dit goed te regelen. Het maakt dan inderdaad niet meer zoveel
uit hoe het precies wordt geregeld. Ik vind dat de minister wel snel
door de bocht gaat, want in eerste termijn gaf hij aan dat het heel goed in
deze afdeling ondergebracht kan worden. Als hij daaraan had vastgehouden,
had het heel goed middels mijn amendement op stuk nr. 8 kunnen worden geregeld.
Ik vraag mij toch een beetje af of het niet mogelijk is om dit amendement-Van
Gent over te nemen. Ik ben niet zo kinderachtig om aan deze mogelijkheid vast
te houden, maar ik kan mij wel voorstellen dat de minister nu nogmaals ingaat
op mijn amendementen op de stukken nrs. 11 en 12. Waarom is hij overigens
zo snel door de bocht gegaan? Is dat soms een gevolg van de wel heel nadrukkelijke
inbreng van de heer Weekers op dit punt?MinisterKorthalsVoorzitter! Het is de bedoeling van dit gemene overleg tussen de Staten-Generaal
en de regering om zo goed mogelijke wetgeving tot stand te brengen. Als de
heer Weekers naar voren brengt dat een en ander moet worden beperkt tot woonruimte
en ik tegelijkertijd bemerk dat dit eigenlijk ook de bedoeling van mevrouw
Van Gent is, moet het toch mogelijk zijn dat mevrouw Van Gent haar amendement
in die zin verandert. Als zij dat doet, is het probleem van tafel. Een en
ander neemt niet weg dat het wellicht fraaier is om dit in de afdeling woonruimte
te regelen. Wij moeten hier uit kunnen komen en als dat lukt, lucht dat waarschijnlijk
het gemoed van de heer Weekers zozeer op, dat haar amendement of eventueel
mijn nota van wijziging op nog grotere steun kan rekenen.De voorzitter:Hiermee is de behandeling van afdeling 3 afgerond. Mij heeft van diverse
zijden het verzoek bereikt om de vergadering enige minuten te schorsen. Ik
schors de vergadering daarom vijf minuten.De vergadering wordt van 16.15 uur tot 16.20 uur geschorst.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Het lijkt mij het beste, voorzitter, het amendement op stuk nr. 8 zodanig
te wijzigen dat het helder is dat het om woon- en bedrijfsruimte gaat. Volgens
mij is dan het probleem opgelost en kan ik de hartelijke steun van ook de
heer Weekers voor dit amendement krijgen.MinisterKorthalsVoorzitter! Ik heb al gezegd dat ik de Kamer de aanvaarding van dit amendement
niet wilde ontraden. Als wij het alleen beperken tot woonruimte dan moet het
vallen onder afdeling 1. Wil men het beperken tot woon- en bedrijfsruimte
dan staat het waar het moet staan. Men kan ook aan alle zaken denken en dan
staat het eveneens goed. Ik denk dat het verstandig is, daarover even nader
overleg te voeren. Mevrouw Van Gent moet het overigens wel eens zien te worden
met de heer Weekers.De voorzitter:Het gaat niet alleen om de heer Weekers. Ik heb niet voor niets het voorbeeld
gegeven van die bloemist met een bontgeverfde auto. Ik had ook het voorbeeld
kunnen geven van een paarse Milkakoe. Ik vraag mij af of het niet gewoon op
deze plek kan blijven staan, onder de vermelding dat het alleen woon- en bedrijfsruimte
betreft. Dan zijn wij er volgens mij uit. Als mevrouw Van Gent dat erin zet,
blijft het haar amendement.MinisterKorthalsAkkoord.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Dat is precies mijn bedoeling. Ik weet dat mijn amendement brede steun
geniet, maar ik vind het prettig als de heer Weekers er ook mee kan instemmen.
Zo ben ik wel!De heerWeekers(VVD)Ik vind het prettig dat mevrouw Van Gent dat ook prettig vindt.De voorzitter:Als wij het overleg in deze sfeer kunnen afronden, brengt dat wellicht
een hoop moois.Afdeling 4De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Ik begin met de artikelen 226 en 227, handelend over de materie
rond "koop breekt geen huur". Sommigen hebben in het algemene deel hierover
al gesproken. Het adagium "koop breekt geen huur", geregeld in artikel 226,
zorgt echter samen met het huurbeding, dus artikel 264 van Boek 3, voor grote
rechtsonzekerheid. In essentie gaat het daarbij om een botsing tussen de hypotheekhouder
en een latere huurder, dat wil zeggen een huurder die zijn huurrecht verkreeg
nadat het hypotheekrecht was gevestigd. Op 16 maart jl. is op dit thema de
heer Westrik gepromoveerd. Uit zijn wetenschappelijk onderzoek blijkt dat
het adagium "koop breekt geen huur" te ruim wordt uitgelegd, waardoor het
systeem van burgerlijk recht uit balans wordt gebracht. Ik zeg het even in
mijn eigen woorden: relatief recht krijgt met dit adagium absolute werking
en het kruipt voor in de rangorde van het zakelijk recht, tenzij die zakelijk
gerechtigde weer een relatief huurbeding heeft gemaakt. Rechtssystematisch
is dat een gedrocht. Een hypotheekrecht kan als goederenrechtelijk recht al
niet aangetast worden door een nadien gevestigd ander goederenrechtelijk recht
en het zou dan zeker niet aangetast worden door een later verleend huurrecht,
want dat is een persoonlijk recht waaraan de wetgever enige goederenrechtelijk
karakter niet heeft willen toekennen. De goederenrechtelijke aard van het
hypotheekrecht brengt absolute werking jegens derden met zich mee; een werking
die een persoonlijk recht, zoals het huurrecht, moet ontberen. Westrik betoogt
dat het huidige artikel 1612 BW, dus het nieuwe artikel 226, verkeerd wordt
geïnterpreteerd en daarom te ruim wordt uitgelegd, door het huurrecht
ook te laten voorgaan boven daaraan anterieure, dus ten opzichte daarvan oudere
rechten. Vervolgens moet gezocht worden naar herstelmogelijkheden ten behoeve
van die oudere rechten. Worden die gevonden, met het huurbeding in Boek 3
en artikel 227 – Westrik noemt dit "tekortschietende reparatiewetgeving" –
dan brengen die zoveel gevolgproblemen met zich mee dat het zicht op het basisprincipe
van "koop breekt geen huur", inhoudende dat een bestaand huurrecht moet worden
gerespecteerd, steeds minder wordt, met een onontkoombare verwarring en rechtsonzekerheid
tot gevolg.Westrik is van mening dat het adagium "koop breekt geen huur" in essentie
en oorsprong ziet op één situatie, namelijk verkoop en levering
van het verhuurde pand door de eigenaar van het pand. Op grond van het wettelijk
systeem, zoals neergelegd in de artikelen 8 en 98 van Boek 3, beschermt het
artikel echter ook tegen vestiging van latere beperkte rechten. En zo hoort
het ook. Maar moet het ook tegen oudere beperkte rechten worden beschermd?
Volgens Westrik niet. De vraag is of dit wellicht ook door de wetgever
niet moet gebeuren. Daarom is in artikel 264 van Boek 3 dat huurbeding als
reparatie opgenomen, hetgeen weer tot rangordeproblemen leidt. De rangordeproblemen
die thans door de onbalans in het wettelijk systeem bestaan, kunnen volgens
Westrik eenvoudig worden opgelost, namelijk door het loslaten van de te ruime
interpretatie van het adagium "koop breekt geen huur". Artikel 226 moet dan
worden geherformuleerd, conform de oorspronkelijke "koop breekt geen huur"-regel.
De essentie daarvan is dat een bestaand huurrecht niet aangetast moet kunnen
worden door latere goederenrechtelijke handelingen van de verhuurder. Dan
kan ook artikel 227 vervallen. Westrik werkt in hoofdstuk 10, paragraaf 3.2,
van zijn proefschrift de noodzakelijke aanpassingen van de diverse artikelen
uit. Het voert te ver om dat nu hier allemaal voor te dragen. Daarom volsta
ik met het verzoek aan de regering, de problematiek rondom "koop breekt geen
huur" te heroverwegen en daarbij in elk geval de suggesties van Westrik te
betrekken en, zo mogelijk, na heroverweging eventueel met een nota van wijziging
te komen. Daardoor kunnen de tegenstrijdigheden, vragen, gewrongen tegenstellingen
en onoverzichtelijkheid in de wetssystematiek worden opgelost. Dan kan ook
aan de rechtsonzekerheid een einde worden gemaakt.Naast de problematiek van het adagium "koop breekt geen huur" geeft de
redactie van artikel 226 nog steeds aanleiding tot twijfel of zelfs gesjoemel.
Dan gaat het over de vraag welke bedingen meegaan. Moet zich dit beperken
tot de schriftelijke huurovereenkomst? En wat als deze er niet is of niet
bekend is bij de eigenaar? Gaat een mondelinge afspraak, bijvoorbeeld dat
er nooit huurverhogingen zouden komen of dat de fiets in de gemeenschappelijke
opgang of tuin mag staan, ook mee over? Die vragen worden in de praktijk aan
de kantonrechter voorgelegd. Als die afspraak is gemaakt met een verhuurder
die inmiddels is overleden en dus niet meer kan worden gecheckt, hoe wordt
er dan mee omgegaan? In elk geval leiden zulke vragen tot twijfel en zelfs
tot gesjoemel en onnodige procedures bij de kantonrechter. Daarom heb ik het
amendement op stuk nr. 17 ingediend om de nieuwe eigenaar-verhuurder alleen
te binden aan de in huurovereenkomsten gebruikelijke bedingen. Vreemde of
bizarre bedingen moeten maar opnieuw met de nieuwe eigenaar worden overeengekomen.
Overigens zou er ook aan kunnen worden gedacht om de nieuwe eigenaar-verhuurder
alleen te binden aan die bedingen die zijn ingeschreven in de openbare registers.
Het voert wat te ver om er nu al iets voor te regelen, maar gezien de verregaande
computerisering van de samenleving behoort registratie van huurrechten door
inschrijving meer dan ooit tot de mogelijkheden. Hoe kijkt de regering daar
tegenaan? Is zij bereid om dat in de komende tijd dieper te bestuderen en
onderzoeken? De openbaarheid, die de kern vormt van het goederenrecht, ontbreekt
namelijk in het huurrecht, terwijl door het adagium "koop breekt geen huur"
aan dat huurrecht toch een zekere en in elk geval feitelijke goederenrechtelijke
werking toekomt.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Het is mij nog niet helemaal duidelijk wat die vreemde of
bizarre bedingen precies zijn. Kan de heer Weekers heldere voorbeelden geven?
Komt het er grosso modo niet op neer dat hij ook hier de huurbescherming wil
aanpakken?De heerWeekers(VVD)Integendeel, ik wil absoluut niet tornen aan de wezenlijke huurbescherming.
Ik heb dat de hele dag gezegd en blijf dat volhouden. Het gaat mij erom dat
er helderheid en rechtszekerheid bestaat. De vraag is welke bedingen mee overgaan.
Ik heb twee voorbeelden gegeven die in de praktijk hebben geleid tot vragen
aan de kantonrechter. In het ene geval stelde de huurder dat hij een afspraak
had met de vorige verhuurder dat er nooit huurverhogingen zouden komen. De
vorige verhuurder is overleden, dus dat is niet meer na te gaan. In het andere
voorbeeld is afgesproken dat fietsen etc. in een gemeenschappelijke ruimte
zouden mogen staan. In de praktijk geeft dat aanleiding tot problemen, waarbij
de nieuwe eigenaar wordt geconfronteerd met zaken die hij van tevoren absoluut
niet had verwacht. Dergelijke problemen wil ik in de toekomst graag uitsluiten.Mevrouw Van Gent zegt: je hebt toch een huurcontract. Als er een huurcontract
is, is dat verder prima. Dan moet dat door de nieuwe eigenaar worden nageleefd.
Daarover bestaat geen verschil van opvatting. Het gaat mij vooral om de bedingen
die niet helder op papier staan en die in de loop der jaren misschien zo zijn
gegroeid.Ik kom bij artikel 230: indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder
met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt
daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht
de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd. Rond dit
artikel speelt de problematiek dat er sprake kan zijn van een ontruimingsvonnis.
In de nota naar aanleiding van het verslag staat dat, pas indien de verhuurder
zijn recht op tenuitvoerlegging van het vonnis heeft prijsgegeven of dit recht
zou hebben verwerkt, de situatie zoals bedoeld in dit artikel zich voordoet.
Kan de minister aangeven wanneer daarvan sprake is?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb bij deze artikelen geen opmerkingen, maar ik heb nog wel een vraag
over het amendement van de heer Weekers op stuk nr. 17 inzake vreemde of bizarre
bedingingen. De heer Weekers schrijft daarin dat een huurcontract moet worden
nageleefd, maar dat dat lastig is als het niet op papier staat. Bij mondelinge
overeenstemming is er volgens mij echter ook sprake van een contract. Ik erken
dat dit lastig te bewijzen is, maar dat geldt zowel voor de huurder als de
verhuurder. De vraag is of de voorwaarden van een huurovereenkomst gewijzigd
kunnen worden op het moment dat er een nieuwe eigenaar komt. Het lijkt mij
niet. Het lijkt mij ook niet dat wij daarin middels dit amendement een wijziging
moeten aanbrengen. Ik wil daar dus graag wat meer informatie over.De voorzitter:De heer Weekers is daar helder genoeg over geweest. Wij zullen dus eerst
het antwoord van de regering afwachten. Dat geeft wellicht alle duidelijkheid.De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! Ik had in mijn algemene opmerkingen al verwezen naar het proefschrift
van de heer Westrik. Ik was met name getroffen door zijn opmerkingen dat het
adagium "koop breekt geen huur" niet alleen van toepassing wordt
verklaard, wanneer het om een reeds bestaand huurrecht gaat, maar ook indien
een hypotheekhouder wordt geconfronteerd met een huurrecht dat na de hypotheekvestiging
is verleend. Ik baseer me niet op één bron, want in WPNR van
januari 2000 is mevrouw Asbreuk met dezelfde kritiek gekomen. Ik vind het
dan ook interessant om de reactie van de regering daarop te horen.Verder wil ik graag een aantal concrete voorbeelden horen bij artikel
291, lid 3, aannemende dat dat artikel ook aan de orde is. Ik had daar namelijk
weinig houvast bij.MevrouwVan 't Riet(D66)Voorzitter! Ook ik hoor graag een verduidelijking van de strekking van
het laatste artikel dat de heer Biesheuvel noemde. Ik had dit punt voor mijzelf
trouwens onder het kopje huur van bedrijfsruimte geplaatst.De voorzitter:U mag dat punt ook bewaren tot straks. Misschien horen wij het antwoord
dan tweemaal, maar dat geeft niet.Namens de PvdA-fractie wil ik in dit verband nog twee puntjes noemen.
Mijn fractie gaat ervan uit dat de koopoptie onder de bepaling van artikel
226, lid 3, valt. De nota naar aanleiding van het verslag veroorzaakt enige
verwarring, omdat daarin op bladzijde 30 wordt gesteld "zo de koopoptie daar
onder valt". Ik kan mij niet voorstellen dat de koopoptie daar niet onder
kan vallen, als aan alle voorwaarden van dat artikel is voldaan. In de algemene
ronde heb ik al gevraagd om een fundamentele reactie op de in het proefschrift
van de heer Westrik beschreven complicaties en onevenwichtigheden van het
onderhavige wetsvoorstel. Het beginsel van "koop breekt geen huur" moet echter
niet overboord gezet worden. Dat zou ook nooit de inzet van de PvdA kunnen
zijn.Mijn tweede vraag betreft artikel 226 in relatie tot het huurbeding. Mij
is nog niet duidelijk wat de positie van de tweede hypotheekhouder is in de
volgende casus. De eerste hypotheekhouder maakt geen huurbeding, maar de tweede
hypotheekhouder wel. Daarna wordt de huurovereenkomst gesloten. Op het moment
dat de eerste hypotheekhouder executeert, blijft de huur bestaan. Wat gebeurt
er dan evenwel met de tweede hypotheekhouder? Hier mag geen onduidelijkheid
over blijven bestaan.MinisterKorthalsVoorzitter! Ik heb met bewondering kennisgenomen van het feit dat vele
leden het proefschrift van de heer Westrik hebben bestudeerd. Dat is ook op
het ministerie van Justitie gebeurd. Men heeft daar met veel waardering kennisgenomen
van het proefschrift. Dat neemt niet weg dat wij het niet op alle punten met
de inhoud ervan eens zijn.Zoals bekend, is in de literatuur een discussie ontstaan, waarin wordt
aangedrongen op een heroverweging van de artikelen 226 en 227. Daarin is de
regeling "koop breekt geen huur" vastgelegd. In die discussie gaat het om
het onderscheid tussen zakelijke en persoonlijke rechten. Men is geneigd hier
een strakker dogmatisch onderscheid aan te brengen dan de wetgever van het
nieuwe BW indertijd voor ogen heeft gestaan. Omdat de huur in verschillende
opzichten ook tegen derden werkt, zoals bij de regel "koop breekt geen huur",
meent men er goed aan te doen huur als een zakelijk recht te beschouwen. Wij
zijn tot het oordeel gekomen dat het niet wenselijk is de artikelen 226 en
227 door een ander stelsel te vervangen. Aan het door critici voorgestane
strakker dogmatisch onderscheid tussen zakelijke en persoonlijke rechten bestaat
naar ons oordeel geen behoefte. Men maakt ook ten onrechte bezwaar tegen de
overgang van de verhuurderpositie van de verhuurder-eigenaar op de erfpachter,
vruchtgebruiker of opstaller, indien op de verhuurde zaak een recht van erfpacht,
respectievelijk vruchtgebruik of opstal wordt gevestigd.Ook is men ten onrechte van mening dat het hier iets nieuws betreft. Dat
is niet het geval. Ook thans gaat de verhuurderpositie over van de eigenaar
op de beperkt gerechtigde, indien een dergelijk recht op de verhuurde zaak
wordt gevestigd. Dat is ook de reden waarom wij aanvankelijk hebben gemeend
met een summiere toelichting op de artikelen 226 en 227 te kunnen volstaan.
Het gaat per slot van rekening om handhaving van het huidige recht. De discussie
is ontstaan, doordat men zich daarvan niet bewust is geweest. Als gevolg daarvan
is men zich ook niet bewust geweest van de overwegingen die aan de artikelen
226 en 227 ten grondslag liggen.De heer Westrik en mevrouw Asbreuk – de heer Biesheuvel maakte terecht
een opmerking over haar rol – gaan in hun kritiek voorbij aan de kern
van de zaak. Ik zeg dat een beetje plompverloren.De heerBiesheuvel(CDA)Ze zijn wel gepromoveerd.MinisterKorthalsWij hebben een en ander goed bestudeerd. Ik wijs er overigens op dat ik
redelijk deskundig ben op dit gebied, want ik heb indertijd een scriptie over
het huurbeding geschreven, rakend aan deze kwestie. Ik was dat vergeten tot
vandaag, maar ineens dacht ik: dit komt mij bekend voor!MevrouwVan Gent(GroenLinks)Wat was het cijfer?MinisterKorthalsIk denk een acht.Kort gezegd, komt het erop neer dat voor de huurder van belang is dat
degene die hem krachtens artikel 201 de zaak in gebruik moet geven daartoe
de mogelijkheid heeft. In beginsel is de eigenaar daartoe het beste in staat.
Heeft de eigenaar de zaak bezwaard met een beperkt genotsrecht, zoals een
vruchtgebruik, erfpacht of opstal, dan verkeert de eigenaar niet meer in die
positie. Dan is alleen de vruchtgebruiker, erfpachter of opstaller daartoe
in staat. Daarom moet op deze figuur de positie van de verhuurder overgaan.
Dat was al het geval onder het huidige recht en dat blijft zo. Ons is ook
niet van enige praktische moeilijkheid gebleken. Integendeel, de oplossing,
zoals die thans en in de toekomst door ons wordt voorgestaan, is juist uit
praktische overwegingen ingegeven. Worden er andere dan beperkte genotsrechten
op de zaak gevestigd, zoals bijvoorbeeld bezitloos pand en hypotheek, dan
houdt de eigenaar in beginsel de zaak onder zich. Dat houdt in dat de eigenaar
bevoegd blijft en ook in de mogelijkheid verkeert, de zaak naar eigen inzicht
te exploiteren, bijvoorbeeld door de zaak te verhuren. Dat moet ook kunnen.
Dit alles heeft dus niets te maken, zo zeg ik in de richting van de heer Biesheuvel,
met de prioriteitsregels, zoals die in het goederenrecht gelden. Sterker nog,
met prioriteitsregels bereik je niet het gewenste effect. Diegene
die in de positie is de huurder de zaak in gebruik te geven en te laten, moet
de wederpartij van de huurder zijn en moet dus de verhuurder worden.Afschaffen van het huurbeding bij hypotheek, zoals de heer Westrik –
die overigens weinig medestanders heeft – voorstelt, houdt geen rekening
met het stelsel dat sinds 1992 op goede gronden geldt. Maar een profeet staat
in het begin altijd alleen, dus hoop doet leven. In de praktijk levert dit
stelsel geen problemen op. Per jaar vinden er ongeveer tussen de 400 en 500
executoriale verkopen plaats door hypotheekhouders, tegen ongeveer 350.000
overdrachten onder andere titel. Van stelselwijziging als door de critici
voorgesteld, kan men eerder problemen verwachten omdat de praktische gevolgen
moeilijk zijn te overzien. Zo is nu al duidelijk dat, als huur een zakelijk
recht wordt, dit voor de omzetbelasting en de overdrachtsbelasting ingrijpende
consequenties zal hebben. In de literatuur wordt hier door fiscalisten ook
op gewezen. Ik verwijs naar hetgeen is gezegd in de WPNR's van 2000 op de
pagina's 64 en 125 en van 2001 op de pagina's 64 en 132, waar de heer Biesheuvel
ongetwijfeld reeds kennis van heeft genomen. Wij vertrouwen erop dat door
de uitvoerige toelichting, die alsnog in de nota naar aanleiding van het verslag
is opgenomen, nu de nodige duidelijkheid is verkregen. Er is gevraagd of ik
het eens ben met de opvatting van Westrik in zijn onlangs verschenen dissertatie,
dat de regel "koop breekt geen huur" te ruim wordt uitgelegd, met als gevolg
een onbalans in de rechtsonzekerheid. Ik ben het dus niet eens met die vraag.De heer Weekers vroeg nog naar het huurbeding. Hij wilde dat hier aan
de orde stellen. Ik kan echter op eigen gezag zeggen dat het weinig te maken
heeft met het onderwerp dat nu aan de orde is. Het hoort eigenlijk bij het
hypotheekrecht thuis. Dat is overigens weloverwogen in 1992 op de wijze zoals
nu wordt voorgesteld, ingevoerd.De heerWeekers(VVD)Ik heb dat huurbeding in relatie gebracht met artikel 226. Ik heb niet
betoogd dat van het huurrecht maar onmiddellijk een zakelijk recht moet worden
gemaakt. Ik heb verwezen naar de suggesties die de heer Westrik heeft gedaan
in zijn proefschrift. Hij laat het huurrecht een persoonlijk recht zijn, maar
hij zegt dat een bestaand huurrecht niet kan worden aangetast door een schuldeiser
van de verhuurder die executeert krachtens een aan het huurrecht posterieur
recht. Ik heb het huurbeding louter genoemd in relatie tot een alternatieve
tekst van artikel 226 en het laten vervallen van artikel 227, omdat het huurbeding
dan niet meer nodig is.MinisterKorthalsLaten wij vooropstellen dat de werking van het huurbeding in de loop der
tijden al aardig is uitgekristalliseerd. In de praktijk leidt dat niet tot
grote problemen. De heer Weekers zegt dat hij van huur en dergelijke niet
een zakelijk recht wil maken. De heer Westrik brengt het echter wel onder
een stelsel van prioriteitsregels. Dat is een benadering die wij niet voorstaan.
Ik heb dat zojuist ook al aangegeven en ik moet ervoor oppassen dat ik wat
dat betreft niet in herhalingen verval.Voorzitter! Dan het amendement van de heer Weekers op stuk nr. 17. Naar
mijn gevoel brengt dat amendement geen verbetering. De maatstaf van het wetsvoorstel
komt overeen met wat nu vaste rechtspraak is. Ik verwijs hiervoor naar de
uitspraak van de Hoge Raad van 11 december 1981. Vanuit de praktijk wordt
nogal eens bepleit deze maatstaf ruimer te maken, zodat in beginsel alle bedingen
die gemaakt zijn overgaan. Men vreest dat anders de overeenkomst ontwricht
raakt. Het amendement bepleit juist het omgekeerde, namelijk een beperking
tot in een huurovereenkomst gebruikelijke bedingen. Deze laatste maatstaf
lijkt niet goed hanteerbaar. Artikel 226 heeft namelijk betrekking op alle
huurovereenkomsten, gebruikelijke en ongebruikelijke en met een onderling
sterk verschillend karakter. Ook wanneer men zich beperkt tot huur van onroerende
zaken of een gedeelte daarvan, komt huur in allerlei uiteenlopende vormen
voor. Tegen die achtergrond is het niet doenlijk uit te maken wat in een huurovereenkomst
gebruikelijke bedingen zijn. Dat geldt zeker als het om een op zichzelf al
ongebruikelijke huurovereenkomst gaat, zoals huur van een vliegtuigloods of
een vuilverbrandingsinstallatie. Maar het geldt ook in meer voorkomende gevallen.
Wat bij een pompstation gebruikelijk is, behoeft het niet te zijn bij een
vakantiehuisje en omgekeerd. Er is bovendien geen goede reden om ongebruikelijke
bedingen buiten beschouwing te laten. Juist ongebruikelijke bedingen zullen
immers vaak invloed hebben gehad op de door de huurder verschuldigde tegenprestatie.
Het gaat niet aan, het recht op deze tegenprestatie op de nieuwe verhuurder
te doen overgaan, maar niet het ongebruikelijke beding dat een last op de
verhuurder legt. Dat beding heeft immers juist tot een evenredig hogere huurprijs
geleid. In het stelsel van het amendement zou dus de huurovereenkomst door
de overgang op de nieuwe verhuurder geheel uit zijn evenwicht worden getrokken.
De koper kan zichzelf beschermen door van tevoren het huurcontract ter inzage
te vragen. Hij weet in dat geval dan ook precies waar hij aan toe is. Daarmee
geef ik aan dat het niet om losse mondelinge afspraken gaat en dat geeft ook
aan dat ik niet erg geporteerd ben voor dit amendement.Overigens wijs ik erop dat het inschrijven van bedingen in openbare registers
voor registerhouders zeer bewerkelijk is gezien de veelheid aan huurovereenkomsten.
Dit is misschien een punt om bij de overwegingen over de administratieve lasten
te betrekken.Voorzitter! Ik wil vooropstellen dat artikel 230 op allerlei verschillende
gevallen ziet waarin een huurder na afloop van de huurovereenkomst, met goedvinden
van de huurder, het gebruik van het gehuurde behoudt. Zonder regel is het
in de huidige praktijk moeilijk te zeggen wat dan geldt. De huidige artikelen
1609 en 1623 lossen die moeilijkheden niet op. Het gaat daarbij om verschillende
vragen. Moet uit de gang van zaken worden afgeleid dat weer verhuring heeft
plaatsgevonden? Voor welke tijd geld die huur dan? Welke voorwaarden zijn
daarop van toepassing? Dit hangt in beginsel af van de partijbedoeling, maar
die is moeilijk vast te stellen omdat partijen zich vaak niet uitdrukkelijk
hebben uitgelaten. Artikel 230 beoogt hier meer zekerheid te geven door een
vermoeden in te voeren dat voor tegenbewijs vatbaar is. Gaat het om een geëindigde
huur voor bepaalde tijd, dan wordt vermoed dat de huur wordt voortgezet op
dezelfde voorwaarden maar nu voor onbepaalde tijd. Maar als er aanwijzingen
zijn dat partijen hebben gedacht dat de voortzetting voor een
gelijke periode als de oorspronkelijke zal plaatsvinden, dan geldt dit laatste.
In het geval van een ontbindingsvonnis zal in de eerste plaats de inhoud van
dit vonnis van belang zijn en voorts wat de verhuurder aan de huurder heeft
medegedeeld over zijn bedoeling. In beginsel zal dat voldoende zijn om het
vermoeden van artikel 230 te weerleggen. De bedoeling is kennelijk dat de
huurder het gebruik mag voortzetten zolang hij behoorlijk betaalt. Dat wordt
pas anders als de huurder uit de uitingen van de verhuurder mag opmaken dat
hij weer als huurder is aanvaard. Artikel 230 is dan weer van belang, omdat
dan vermoed wordt dat de huur plaatsvindt op dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke
en voor onbepaalde tijd. Uit de uitingen van de verhuurder kan zeer wel iets
anders volgen. Het vermoeden van artikel 230 wordt daardoor dan weerlegd.De heer Biesheuvel vroeg op welke gevallen artikel 291, lid 3, precies
ziet. Ik heb al aangegeven dat 15% van de huurders van winkelruimten tot de
groep van kleine zelfstandigen behoort en 85% tot de groep van grootwinkelbedrijven
en dergelijke. Voor deze laatste groep geldt bedoelde bepaling bij uitstek.
Zij verkeren immers in de maatschappelijke positie dat zij in staat zijn,
met de verhuurder afwijkende afspraken te maken. Afwijking ligt echter minder
voor de hand bij de kleine zelfstandige. De rechter zal bij deze groep dan
ook minder snel afwijkingen goedkeuren. Het gaat daarbij om de maatstaf dat
het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast.Mevrouw Swildens heeft gevraagd of de koopoptie valt onder artikel 226,
lid 3. Het antwoord op die vraag is volmondig ja. Het huurbeding geldt ook
voor de tweede hypotheekhouder.De voorzitter:Mijn vraag was wat er met de tweede hypotheekhouder gebeurt als de eerste
hypotheekhouder geen huurbeding heeft gemaakt en wel executeert, zodat de
huurovereenkomst blijft bestaan.MinisterKorthalsDe hypotheekhouder maakt altijd een huurbeding.De voorzitter:Als men ervan uitgaat dat de hypotheekhouder altijd een huurbeding maakt,
zal het probleem zich niet voordoen. De hypotheekhouder is echter absoluut
niet verplicht een huurbeding te maken. In de familiesfeer kunnen daarvoor
misschien wel goede redenen zijn.Als er echter een tweede hypotheekhouder is en de eerste hypotheekhouder,
die geen huurbeding heeft, executeert, dan blijft de huurovereenkomst bestaan.
Maar wat gebeurt er dan met die tweede hypotheekhouder? De executiewaarde
zal natuurlijk lager zijn als het pand verhuurd is. Wanneer komt die tweede
hypotheekhouder dan aan de beurt?MinisterKorthalsDe tweede hypotheekhouder komt aan de beurt, wanneer de schuld aan de
eerste hypotheekhouder daadwerkelijk is afgelost. De tweede hypotheekhouder
heeft het beding wel gemaakt en waarom zou hij dat niet doen? Het spreekt
bijna vanzelf en anders wijst de notaris hem er wel op. Een dergelijke situatie
zal in de praktijk zelden voorkomen.De voorzitter:Wetgeving wordt altijd gemaakt voor de meest uitzonderlijke situaties
waarin je conflicten wilt voorkomen. Vandaar dat ik heb gevraagd wat de conse-
quenties zijn. Ik zal er nog eens diep over nadenken.MinisterKorthalsIk meen hiermee de vragen over afdeling 4 te hebben besproken.De voorzitter:Ik constateer dat de staatssecretaris geen behoefte heeft, in te gaan
op afdeling 4.De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Naar aanleiding van het antwoord wil ik nog een enkele opmerking
maken. Als het gaat om het adagium "koop breekt geen huur" vind ik dat de
minister het zojuist besproken proefschrift onrecht aan doet en er op onderdelen
een verkeerde interpretatie aan geeft. De heer Westrik heeft de prioriteitsregel
juist niet tot uitgangspunt willen nemen. Hij heeft als uitgangspunt genomen,
dat bestaand goederenrecht niet aangetast kan worden. Dat is wat anders dan
van huurrecht zakelijk recht maken. Een ander belangrijk punt is dat er feitelijk
eigenlijk niets verandert. Allerlei omwegen, nodig om allerlei extra zaken
te regelen die eigenlijk onnodig zijn, zouden kunnen worden afgesneden door
te kiezen voor een systeem als door de heer Westrik is voorgesteld in de door
mij genoemde paragraaf van hoofdstuk 10 van zijn proefschrift. Ik vraag de
minister daarom met name dat hoofdstuk 10 nogmaals te bekijken – dat
hoeft niet vandaag – en de Kamer daarover bij brief te informeren. Wat
mij betreft, hoeft de afdoening van dit wetsvoorstel daardoor niet opgehouden
te worden, mede omdat er ook andere zaken een rol bij spelen, zoals het huurbeding.
Wel zou ik graag zien, dat wij deze kwestie nog eens nader met elkaar zouden
kunnen bespreken.Ik besef dat ik de fout die ik eerder vandaag mevrouw Van Gent verweet,
zelf ook heb begaan door bij amendement in de algemene bepalingen iets te
willen regelen wat louter voor het huurrecht woonruimte zou moeten gelden.
Het was mijn bedoeling om met het amendement een heleboel problemen in de
praktijk te voorkomen, maar ik ben overtuigd geraakt van de argumentatie van
de minister dat er alleen maar meer problemen door gecreëerd worden.
Dat leidt ertoe dat ik mijn amendement op stuk nr. 17 bij dezen intrek.De voorzitter:Aangezien het amendement-Weekers (26089, nr. 17) is ingetrokken, maakt
het geen onderwerp van beraadslaging meer uit.De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Ten aanzien van de inschrijving in de openbare registers heb
ik niet willen betogen, dat wij nu moeten regelen dat allerlei bedingen maar
ingeschreven moeten gaan worden. Omdat het huurrecht ook derden aan bepaalde
zaken bindt, heb ik gezegd dat wij gegeven de verdergaande computerisering
van de samenleving moeten bekijken of het niet zinvol is om er in de toekomst
wat anders mee om te gaan. Het is niet mijn bedoeling om de administratievelastendruk
te verhogen.MinisterKorthalsVoorzitter! Ik heb hoofdstuk 10 natuurlijk uitvoerig gelezen. Als de heer
Weekers vindt dat ik het verkeerd heb geïnterpreteerd, dan kan hij misschien
nog iets nauwkeuriger aangeven op welke punten dat volgens hem het geval is. Wellicht kunnen wij dat ook later eens bespreken.Het huurbeding is geregeld in Boek 3 van het BW. Het is er in 1992 weloverwogen
in opgenomen. Men moet ermee oppassen om daartegen in dit stadium bezwaar
te maken.De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Ik maak geen bezwaar tegen het feit dat in 1992 het huurbeding
in het BW is opgenomen. Dat is juist opgenomen vanwege het artikel "koop breekt
geen huur" dat ook in het toenmalige huurrecht al voor kwam. Het enige wat
ik heb willen betogen, is dat de heer Westrik in zijn proefschrift een alternatieve
weg aangeeft waardoor de reparatiewetgeving die in de loop van de tijd is
gemaakt niet meer nodig is. Het lijkt mij zinvol om als wij de rechtssystematiek
in het hele burgerlijk recht kunnen verbeteren, dat ook te doen. Vandaar mijn
vraag aan de minister of hij in dat kader hoofdstuk 10 van het proefschrift
er nog eens op na wil slaan en of hij de Kamer bij brief wil informeren of
het daar gestelde niet inderdaad bij nader inzien tot een verbetering van
de gehele wetssystematiek van het burgerlijk recht zou kunnen leiden.De voorzitter:Ik heb het gevoel dat de vraag steeds uitgebreider wordt. Misschien kan
de minister ons hierover schriftelijk informeren.MinisterKorthalsDat wil ik wel doen; in het kader van verdere ontwikkelingen op huurgebied
zal er ongetwijfeld naar gekeken worden. Soms wordt de regering echter schriftelijk
gevraagd, in te gaan op een dissertatie en het lijkt mij dat wij die weg niet
al te snel moeten opgaan. Het moet natuurlijk wel concreet blijven, maar in
het door de heer Weekers geschetste kader wil ik hierop wel reageren. Ik wil
overigens nog wel verwijzen naar onze uitvoerige reactie in de nota naar aanleiding
van het verslag, met name bij artikel 226, onder punt 5.Afdeling 5De voorzitter:Een aantal artikelen is al uitgebreid aan de orde geweest. Dat zou kunnen
betekenen dat wij door deze afdeling heen schieten. Het gaat hierbij als het
ware om de restjes die nog niet aan de orde zijn geweest.De heerWeekers(VVD)Begrijp ik het goed dat wij het restant van "huur algemeen" en "woonruimte"
tegelijkertijd bespreken?De voorzitter:Ja.De heerWeekers(VVD)Ik heb een vraag naar aanleiding van het tweede lid van artikel 259. De
IVBN heeft ons geschreven dat de verplichting van de verhuurder om elk jaar
uiterlijk binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar een naar de soort
uitgesplitst overzicht van servicekosten te verstrekken in een groot aantal
gevallen niet goed uitvoerbaar is. Ik vind de voorgestelde regeling op zichzelf
een goede verbetering voor zowel huurder als verhuurder, maar ook een goede
regeling moet uitvoerbaar zijn. Is de staatssecretaris bereid de regeling
zodanig aan te passen dat de servicekostenafrekening geen betrekking hoeft
te hebben op een kalenderjaar maar op een aaneengesloten periode van telkens
twaalf maanden? Is hij verder bereid om de termijn van zes maanden waarbinnen
de afrekening moet plaatsvinden te verlengen tot negen maanden? De IVBN heeft
ook geschreven dat de term "servicekosten" eigenlijk vervangen moet worden
door "leveringen en diensten" omdat dat beter aansluit op de bestaande huurcontracten
en de in het algemeen gebezigde terminologie.Voorzitter! Zowel in artikel 262 als in artikel 230a van het huurrecht
bedrijfsruimte wordt de relatieve bevoegdheid van de rechter geregeld die
als het ware als appèlinstantie van de huurcommissie dient, namelijk
de rechter in wiens rechtsgebied de woning is gelegen. Ik kan mij daarin vinden,
maar ik vraag mij af, of het wel zo gelukkig is dat in het herziene burgerlijk
procesrecht, dat wij onlangs uitvoerig in de Kamer hebben gesproken, de exclusieve
bevoegdheid van de rechter in wiens rechtsgebied het gehuurde is gelegen,
is opgeheven. Daarin is namelijk een vormkeuze geïntroduceerd zonder
het huurrecht daarvan uit te zonderen. Straks wordt de rechter dus geconfronteerd
met huurzaken die in een heel andere regio spelen. Ik vraag mij af of dat
wel zo'n goede zaak is gelet op het feit dat in het huurrecht het plaatselijk
gebruik beslist geen dode letter is en bovendien ten aanzien van de Huurprijzenwet
woonruimte en de huurwetgevallen de exclusieve bevoegdheid blijft bestaan.
Wellicht kan dit nog in de aanpassingswetgeving rondom het burgerlijk procesrecht
worden rechtgetrokken. Overigens mijn excuus dat ik dit niet eerder aan de
orde heb gesteld, maar vaak stuit je pas op dit soort zaken als je op andere
zaken, zoals vandaag het huurrecht, gaat studeren.Ik wil nog een opmerking maken over de medehuur van rechtswege, de artikelen
266 t/m 269. Het is prima dat in het huurrecht woonruimte voor een aantal
gevallen het medehuurderschap wordt geregeld, en overigens al jaren is geregeld,
die de huur ook na het wegvallen van de oorspronkelijke huurder kunnen voortzetten.
Die regeling schiet op dit moment echter tekort omdat er geen meldings- of
inlichtingenplicht aan verboden is. Dat leidt ertoe dat de verhuurder niet
eens hoeft weten wie zijn contractspartner is en dus ook niet weet aan wie
hij bepaalde rechten kan ontlenen of jegens wie hij bepaalde plichten heeft.
Ook weet hij dan niet wie hij bij geschillen in rechte moet betrekken. Bekend
zijn gevallen waarin de kantonrechter de verhuurder niet ontvankelijk heeft
moeten verklaren in zijn vordering omdat hij de verkeerde persoon, althans
niet alle medehuurder of opvolgend huurders van wie hij het bestaan niet eens
kon weten, in de procedure had betrokken. Mijn fractie vindt dat in elk geval
ongewenst. Wat haar betreft zou dan ook in de wet moeten worden opgenomen
datgene wat een fatsoenlijk mens al uit zichzelf zou doen, namelijk de verhuurder
op de hoogte brengen van de identiteit van de medehuurder en hem informeren
wanneer de oorspronkelijk huurder wegvalt en de medehuurder daarvoor in de
plaats treedt. Daartoe heb ik het amendement op stuk nr. 18 ingediend.Voorzitter! Wat dit wetsvoorstel betreft, kom ik ten slotte op artikel
274. Door collega's is al gesproken over ernstige overlastsituaties en over
de wijze waarop daartegen kan worden opgetreden. In het wetsvoorstel wordt
niets geregeld wat uitzetting van notoire overlastveroorzakers kan vergemakkelijken.
Iedereen is het erover eens dat het mogelijk moet zijn om hen uit te zetten.
Ook in de nota Wonen wordt daaraan een passage gewijd. Nu is dat eigenlijk
alleen mogelijk als de verhuurder door andere huurders wordt
gevraagd op te treden omdat die in hun feitelijk genot worden gestoord en
de verhuurder op dat punt een zekere aansprakelijkheid heeft. Vervolgens is
het nog een heel gedoe. Een vorm van huurbescherming die neerkomt op een rechterlijke
belangenafweging zou dit probleem kunnen ondervangen. Ik heb in elk geval
een amendement op stuk nr. 16 ingediend waarmee een extra beëindigingsgrond
wordt opgenomen waarmee het gemakkelijker wordt om notoire overlastveroorzakers
uit te zetten.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Hoe wordt vastgelegd wat precies onder overlast moet worden verstaan?
Dat lijkt mij nogal ingewikkeld. Ik ga graag uit van goeder trouw, maar je
kunt je ook voorstellen dat je buurman je niet zo bevalt en dat je dus maar
steeds aangeeft dat je er last van ondervindt. Kunt u eens nader omschrijven
hoe je dat zou moeten bewijzen? Het lijkt wel populair, maar ik zie het in
de praktijk nog niet gestalte krijgen.De heerPoppe(SP)Een deel van de overlast kan ook bij normaal, fatsoenlijk woninggebruik
worden verklaard uit het feit dat de woning zo gehorig is. De buren hebben
dan eigenlijk altijd last van elkaar. Dit voorstel roept dan problemen op.
Hoe denkt de heer Weekers dit aan te pakken?De heerWeekers(VVD)Mijn amendement is er niet op gericht om het gemakkelijker te maken huurders
uit te zetten bij overlast door bijvoorbeeld spelende kinderen of een normaal
gebruik van de woning waarvan anderen in subjectieve zin overlast ondervinden.
Integendeel zelfs. Daarom heb ik de term "notoire overlast" gebruikt. Ik versta
daaronder de gevallen waarin sprake is van voortdurende, notoire overlast
waarin de verhuurder de huurder bij herhaling heeft moeten aanspreken op bepaalde
gedragingen. Ik ga ervan uit dat iemand die ten onrechte wordt beschuldigd
van het veroorzaken van overlast, die beschuldiging in het juiste perspectief
kan plaatsen. Uiteindelijk is het aan de rechter om een finale afweging van
belangen te maken. Het gaat te ver te veronderstellen dat de rechter op grond
van de enkele bewering dat er sprake is van overlast, zou besluiten tot het
uitzetten van een huurder.MevrouwVan Gent(GroenLinks)In het amendement van de heer Weekers wordt alleen toegevoegd: indien
de huurder ernstige overlast veroorzaakt. Pas in de toelichting wordt gesproken
over notoire overlastveroorzakers en dus niet in het artikel. Waarop zal nu
precies worden getoetst? Dit lijkt mij knap ingewikkeld. Ik doel vooral op
de subjectiviteit. Verder heeft de minister al in het algemene deel aangegeven
dat inmiddels ook andere afspraken zijn gemaakt, bijvoorbeeld over drugsoverlast.
De burgemeester kan dan bij gemeentelijke verordening ingrijpen. Op de plaatselijke
niveaus zijn hiervoor dus al handvatten beschikbaar. Hoe wil de heer Weekers
dit nu verder objectief regelen? Ik vind het van groot belang dat de objectiviteit
blijft gehandhaafd.De heerWeekers(VVD)Ook ik wil die objectiviteit natuurlijk bewaren, maar ik wil dat de uiteindelijke
afweging van belangen bij de rechter plaatsvindt. Op dit moment is het mogelijk
een huurovereenkomst op te zeggen vanwege slecht huurderschap. Die mogelijkheid
wordt vaak aangegrepen als er sprake is van overlast of in die gevallen dat
in de huurovereenkomst terzake bepalingen zijn opgenomen. Het is mijn bedoeling
dat voortaan de weg naar de rechter openstaat in zaken waarin het vandaag
de dag moeilijk is om de veroorzakers van overlast die volgens velen niet
langer kan worden getolereerd, aan te pakken. Ik vind het heel moeilijk om
in dit overleg alle denkbare gevallen op te sommen. Het moet uiteindelijk
aan het oordeel van de rechter worden overgelaten. Als mijn amendement door
een aanscherping duidelijker wordt door bijvoorbeeld begrippen als herhaaldelijk
en ernstig toe te voegen, dan moeten wij dat zeker doen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik wil eerst iets zeggen over het amendement op stuk nr. 16 over het veroorzaken
van overlast. De vraag is natuurlijk ook of wij de ultieme consequentie aanvaarden
dat bijvoorbeeld een gezin op straat wordt gezet, omdat een van de gezinsleden
ernstige overlast veroorzaakt. In het algemene deel hebben wij al gesproken
over het feit dat op plaatselijk niveau steeds vaker afspraken worden gemaakt
tussen verhuurders over de wijze waarop zij omgaan met de veroorzakers van
overlast. Dan kan ook worden geprobeerd om degene die de overlast veroorzaakt,
in een andere woning te plaatsen. Daarmee voorkom je dat iemand in de goot
terechtkomt. De heer Poppe wees terecht op het probleem van slecht geïsoleerde
woningen. Het is inderdaad mogelijk dat iemand er last van heeft dat jij de
wc doortrekt, maar dat mag er toch niet toe leiden dat iemand de rechter daarmee
lastig moet vallen?In artikel 240 over de kleine herstellingen wordt gesteld dat kleine herstellingen,
die overigens voor rekening van de huurder komen, in een algemene maatregel
van bestuur kúnnen worden aangewezen. Waarom is gekozen voor de formulering
"kunnen worden aangewezen"? Is het niet beter om die AMvB nu al op te stellen,
opdat het voor iedereen duidelijk is wat daarin komt te staan?In artikel 252 worden de vormvereisten geregeld voor de jaarlijkse huurverhogingen.
Bij zevende nota van wijziging is dit artikel aangevuld met een uitgebreide
motiveringsplicht. De GroenLinks-fractie is de regering dankbaar voor die
wijziging, hetgeen niet wegneemt dat ik nog een enkele vraag over dit artikel
wil stellen. Wordt in lid 2, onder f, gedoeld op de inhoudelijke onderbouwing
door de verhuurder, bijvoorbeeld het investerings- of onderhoudsprogramma?
Wat doet de staatssecretaris verder als de commissie-Vermeulen een afwijkend
advies uitbrengt?Als ik het goed begrijp, wordt in artikel 253 niet geregeld dat de verhuurder
in het huurverhogingsvoorstel moet aangeven hoe en bij wie bezwaar kan worden
gemaakt. In welk artikel wordt vermeld bij wie men bezwaar kan maken en is
het niet beter om deze artikelen aan elkaar te verbinden, zodat ook de huurder
weet waar hij aan toe is?Ik heb op stuk nr. 13 een amendement ingediend op artikel 264. Dit amendement
strekt ertoe dat de nietigheid van onredelijke bedingen als eerste aan de
huurcommissie moeten kunnen worden voorgelegd. In de toelichting op mijn amendement
heb ik aangeven dat ik daarbij denk aan de bekende onredelijke bedingen
als sleutelgeld, borg en overnamekosten die niet in verhouding staan tot de
geleverde goederen. Ik heb dit amendement ingediend, omdat deze bevoegdheid
van de huurcommissie om mij onduidelijke redenen is gesneuveld in dit wetsvoorstel.
Dit wetsvoorstel stelt enkel en alleen de gang naar de rechter open en dat
is een verhoging van de drempel. Kan de regering aangeven wat de achterliggende
gedachte hierbij is en of zij het niet met mij eens is dat het beter is om
deze bevoegdheid weer bij de huurcommissie te leggen?Artikel 270 geeft huurders het recht op woningruil, eventueel afdwingbaar
via de rechter. Kan de staatssecretaris aangeven waaraan een en ander wordt
getoetst? Wat zijn verder de gevolgen voor de desbetreffende bepaling in de
Huisvestingswet, het recht op huursubsidie en de prestatienormering van de
huursubsidie?Artikel 275 regelt de vergoeding van verhuiskosten. Is overwogen om de
hoogte van de vergoedingen voor verhuis- en herinrichtingskosten in een AMvB
op te nemen? Ik vraag dit, omdat dit de huurders en verhuurders wellicht meer
duidelijkheid zou bieden. Kan men verder aangeven welke standaard hierbij
door de rechter worden gehanteerd? Mijn fractie wil namelijk voorkomen dat
er enorme verschillen en rechtsongelijkheid ontstaan.Ik wil verder nog weten wanneer wetsvoorstel 26089, eenmaal tot wet verheven,
in werking treedt. Wij vinden dat wij zo snel mogelijk zekerheid moeten krijgen.De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! Wat artikel 237, lid 3 betreft, kun je zeggen dat een onderscheid
is aangebracht tussen "woonservicekosten" en "andere servicekosten". Dit heeft
consequenties met betrekking tot het toetsen door de huurcommissie. Heb ik
dat goed begrepen? Ik denk dat in het verlengde daarvan het amendement past
van mevrouw Van Gent dat handelt over artikel 264. In dat artikel wordt de
bescherming geregeld tegen onredelijke bedingen met betrekking tot andere
dan woonservicekosten. Hoe worden de na de totstandkoming van de huurovereenkomst
gemaakte afspraken getoetst? Voor woonservicekosten is in een dergelijk geval
een beschermingsregeling opgenomen. Kan een beding dat bij de aanvang van
de huurovereenkomst is aangegaan en bij de uitvoering onredelijk blijkt te
zijn nog getoetst worden?Artikel 250 beschermt op het eerste gezicht de huurder, aangezien een
huurprijs in principe maar een keer in de twaalf maanden kan worden gewijzigd.
Wanneer blijkt dat een fout is begaan, bijvoorbeeld erin resulterend dat de
huurprijs hoger is dan de maximaal wettelijk redelijke huurprijs, kan dan
pas per 1 juli daaropvolgend de aanpassing plaatsvinden?In de artikelen 259 en 260 zijn een aantal termijnen geregeld. De vraag
is of dit voor huurders in een bepaalde situatie niet onredelijk kan uitpakken.
Als een verhuurder talmt met de afhandeling van de afrekening van de servicekosten,
kan dit betekenen dat de huurder door de gestelde termijnen, in deze twee
artikelen genoemd, een en ander niet meer kan voorleggen aan de huurcommissie.
Daar zijn al wat praktijkvoorbeelden van. Heb ik dit goed begrepen?Artikel 261, lid 3, biedt de huurder de mogelijkheid om in geval van een
verschuldigd voorschotbedrag dat aanzienlijk hoger is dan de verwachte servicekosten,
de huurcommissie te verzoeken, het voorschotbedrag te verlagen tot een bedrag
dat in redelijke verhouding tot die kosten staat. Deze procedure geldt echter –
ik verwijs naar artikel 237, lid 3 – alleen voor de woonservicekosten.
Is dit niet een te grote beperking voor de huurder? Ook hierbij merken wij
weer wat de doorwerking is van het onderscheid tussen woon- en andere servicekosten.
Is het niet redelijker, alle servicekosten in één procedure
te toetsen en daarbij hetzelfde toetsingscriterium te hanteren?Tot slot ben ik erg benieuwd naar de reactie op het amendement op stuk
nr. 13. Deze zou wel weer eens in de categorie "gunstig voor mevrouw Van Gent"
kunnen uitpakken.De heerPoppe(SP)Voorzitter! Ik zal een paar opmerkingen maken over de artikelen 253 en
259.Artikel 253 gaat over de rappelprocedure, die van de huurcommissie verhuist
naar de verhuurder. De Woonbond is hier uitgebreid op ingegaan. Ik stel een
vraag aan de minister over de zorgvuldigheidseisen, die ik niet zo scherp
terug kan vinden in dit artikel. De huurder wordt nu min of meer afhankelijk
van de zorgvuldigheid en de tijdigheid waarmee de verhuurder zijn rappel verstuurt.
Aangezien er geen sancties op zitten als dat verkeerd loopt, vraag ik om dit
wat beter af te kaderen, opdat de verhuurder weet waaraan hij zich moet houden
bij de rappelbrief aan de huurder.Wat artikel 259 betreft is er geen sanctie opgenomen jegens de verhuurder
die niet voldoet aan lid 2, de omschrijving van de verplichting. De Huurdersfederatie
Emmen heeft hierover een brief geschreven aan de staatssecretaris van VROM.
In de brief schrijft de federatie over een kostenoverzicht van de servicekosten
"Een systeem dat uitgaat van een uiterste termijn waarop een verhuurder een
kostenoverzicht moet verstrekken, is weinig zinvol als aan het niet nakomen
van deze verplichting geen gevolgen zijn verbonden. Een dergelijk systeem
is zelfs contraproductief, wanneer op grond van artikel 13, lid 2, van de
HPW de huurder de dupe wordt van het te kort schieten van de verhuurder."
De vraag is dan ook waarom er geen sanctie op staat als het niet goed gaat?
Dat is bijvoorbeeld de sanctie van een half jaar vrijstelling van de servicekosten.
Wat is het standpunt van het kabinet hierover?Dan het tweede punt bij artikel 259. Wij vragen ons af of bij de bepaling
van "een redelijke vergoeding", die in lid 1 staat, door de rechter uitsluitend
mag of moet worden gekeken naar de juistheid van de geclaimde servicekosten
en naar een juiste documentatie van die kosten, via betaalde rekeningen, bestede
uren en dergelijke. Zijn de verhuurders wel voldoende gemotiveerd om het beheer
zorgvuldig te doen? Zijn zij bij uitbesteed werk, zoals het schoonmaken van
trappenhuizen en liften, wel gemotiveerd om te controleren of er op een juiste
manier gewerkt is door de uitvoerder en of de prijs die in rekening gebracht
wordt, in overeenstemming is met de geleverde kwaliteit? Heeft de verhuurder
op grond van de voorgestelde wetstekst straks de verplichting om aan te tonen
dat de geleverde service onvoldoende is? Het is een zware taak voor de verhuurder
om dat aan te tonen. Kan dit iets beter geregeld worden? Ik heb op stuk nr.
14 een amendement voorgesteld om dit beter te regelen. Wat vindt
het kabinet van het amendement?De voorzitter:Wat de artikelen 259 en 260 betreft sluit ik mij aan bij de vragen van
de heer Biesheuvel.Artikel 252, tweede lid, is bij nota van wijziging aanzienlijk verbeterd.
Het is veel helderder geworden.Het klinkt misschien wat muggenzifterig, maar ik maak ook een opmerking
over het derde lid van artikel 252, waarin sprake is van een verplichting
voor het doen van een voorstel tot verhoging van de huurprijs met meer dan
een bepaald percentage én voor een verlaging van de huurprijs: men
dient gebruik te maken van het formulier. In artikel 47, tweede lid, van de
uitvoeringswet is evenwel sprake van een facultatieve bepaling, die de minister
de mogelijkheid geeft om die formulieren op te stellen. Er is geen man overboord
als de staatssecretaris dat ook daadwerkelijk van plan is, maar ik denk dat
het vanwege de zuiverheid van regelgeving op elkaar moet worden afgestemd.Een ander puntje is artikel 267, de leden 2 en 3. Die lijken in samenhang
bezien een vreemde inconsistentie op te leveren. De verhuurder kan namelijk
als voorwaarde stellen voor fatsoenlijk verhuur dat er geen sprake is van
het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Dat staat in het tweede
lid: nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan
een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd
met hetgeen overeengekomen is, namelijk met een ander in de woonruimte een
gemeenschappelijke huishouding heeft, enzovoort. Volgens het derde lid wijst
de rechter de vordering slechts toe indien de persoon bedoeld in lid 1 ten
minste gedurende twee jaar in dezelfde woonruimte het hoofdverblijf heeft
gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft
gevoerd. Het is van tweeën één. Het is een voorwaarde om
de vordering toe te wijzen, maar dan is het heel tragisch dat je daarvoor
eerst twee jaar illegaal moet hokken en een gemeenschappelijke huishouding
moet voeren, waarbij je strikt genomen wanprestatie pleegt ten opzichte van
de verhuurder. Dat kan dus niet. Is de minister het ermee eens dat dit een
inconsistentie is? Is hij bereid die bij de invoeringswet te repareren op
de wijze zoals dat bedoeld was?MinisterKorthalsVoorzitter! De heer Weekers ging in op de melding van het medehuurderschap
en heeft op dat punt het amendement op stuk nr. 18 ingediend. Het betreft
het geval van artikel 266 dat de echtgenoot of de geregistreerde partner van
rechtswege medehuurder wordt en de gevallen van de artikelen 268 en 269 dat
de verhuurder de huurovereenkomst moet voortzetten met een ander dan de oorspronkelijke
huurder. Het amendement wil het medehuurderschap en de voortzetting van de
huur telkens binden aan een mededeling daarvan aan de verhuurder. Het huidige
recht eist een dergelijke mededeling niet. De regel van het amendement zou
ertoe leiden dat in veel gevallen van de bescherming van de echtgenoot, geregistreerde
partner of ander gezinslid zoals bedoeld in de artikelen 266 en 268 in geval
van overlijden van de huurder niets terecht zou komen. Dat neemt niet weg
dat de verhuurder er belang bij kan hebben, op de hoogte te zijn van de identiteit
van de medehuurder of diegene met wie hij de huur moet voortzetten. Dat brengt
mee dat de huurder dan wel de andere hier bedoelde personen in beginsel verplicht
zijn het medehuurderschap of de voortzetting door een ander aan de verhuurder
mee te delen. Dat die verplichting bestaat, kan worden gegrond op de algemene
regels van het overeenkomstenrecht, in het bijzonder de eisen van redelijkheid
en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248. Partijen bij een overeenkomst
behoren elkaar op de hoogte te houden van wat zij moeten begrijpen dat voor
een ander van belang is. Dat is het uitgangspunt. In die zin heb ik weinig
behoefte aan dit amendement.Dan kom ik bij het amendement van de heer Weekers op stuk nr. 16. Hij
wil in artikel 274, lid 1, een nieuwe opzeggingsgrond voor huur en woonruimte
invoegen, te weten door de huurder veroorzaakte ernstige overlast. De artikelen
275 en 276 wil hij vervolgens aanpassen. Op het punt van de overlast ben ik
uitvoerig ingegaan in het algemene deel. Ernstige overlast door de huurder
valt volgens de vaste rechtspraak al onder de maatstaf van artikel 274, lid
1, onder a. Daar gaat het over zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Het amendement roept dan ook de vraag op of de rechtspraak in de nieuwe formulering
wel haar betekenis behoudt. Om die onzekerheid te vermijden, ontraad ik de
aanvaarding van het amendement, zoals dat is voorgesteld door de heer Weekers.
Ik wil overigens herhalen wat mevrouw Van Gent zei, namelijk dat er afspraken
gemaakt kunnen worden door de verhuurders. Waar mogelijk, zijn wij aan het
bekijken wat daarmee kan gebeuren. Verder wijs ik erop dat er, wanneer een
woning slecht geïsoleerd is, geen sprake is van overlast, maar van een
materieel gebrek dat hersteld moet worden. Als dat om de een of andere reden
niet kan, is er volgens mij ook nog geen sprake van overlast.Voorzitter! Artikel 264 ziet erop toe dat de huurder beschermd wordt,
indien hij zich bij het aangaan van de overeenkomst gedwongen heeft gezien
om bedingen te aanvaarden die hem onredelijk benadelen. Hij verkeert dan namelijk
in een dwangpositie. Hij wil immers graag een huurovereenkomst sluiten met
de verhuurder, maar uit vrees om anders het huurcontract mis te lopen, kan
hij zich genoodzaakt zien om de onredelijke bedingen te aanvaarden. Dit risico
bestaat dus alleen bij het sluiten van de overeenkomst. Naderhand afgesproken
bedingen kunnen er niet toe leiden dat de huurder het huurcontract misloopt.
De huurder verkeert dan in een positie waarin hij vrij is om een beding af
te wijzen. Dat is bij het tot stand brengen van de huurovereenkomst natuurlijk
niet het geval. Om die reden is de zorg die de heer Biesheuvel in dit verband
uitsprak, niet gegrond.Ik kom op het belangrijke amendement van mevrouw Van Gent op stuk nr.
13. Dit amendement wil terugkeren naar het stelsel van artikel 6 van de Huurprijzenwet
woonruimte en gaat zelfs nog verder dan dat artikel. Het huidige artikel 6
geeft de huurcommissie slechts een adviesrol, juist omdat de huurcommissie
geen bindende uitspraken over nietigheid kan doen. Het amendement, als ik
het goed lees, wil de huurcommissie zelfs een uitspraak laten doen. De tussenkomst
van de huurcommissie is in artikel 264 weggelaten, omdat de huurcommissie
slechts een specifieke deskundigheid heeft op het gebied van de huurprijzen
en wat daarmee samenhangt. Artikel 264 heeft daarentegen betrekking
op een algemene vraag van het contractenrecht. Als gevolg daarvan moet een
beding nietig worden geacht, als daarbij een "onredelijk" voordeel is bedongen.
Het geval lijkt op toetsing van de algemene voorwaarden op de vraag of zij
onredelijk bezwarend zijn ingevolge artikel 233 van Boek 6 BW en op toetsing
van bedingen aan de hand van de vraag of zij in strijd komen met de eisen
van redelijkheid en billijkheid ingevolge artikel 248 van Boek 6 BW. De toetsing
van dergelijke bedingen is aan de rechter overgelaten, ook als zij deel uitmaken
van een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Er is geen reden om het juist
bij een bedongen onredelijk voordeel anders te doen. Het is niet efficiënt
om de huurcommissie te belasten met oneigenlijke taken. Dergelijke taken kunnen
de voortgang van de gewone werkzaamheden in gevaar brengen. En dat moet naar
mijn oordeel ten enenmale worden vermeden. In antwoord op vragen van de heer
Poppe ben ik al ingegaan op de vrees van sommigen dat de gang naar de kantonrechter
te hoogdrempelig is.Mevrouw Van Gent heeft ook nog gevraagd wanneer deze wet in werking zal
treden. Zodra deze wetsvoorstellen door de Tweede Kamer zijn aanvaard, kan
de invoeringswet naar de ministerraad. Dat zal vrij snel gebeuren. Daarmee
rekening houdend, zal het wetsvoorstel vermoedelijk eind 2002 in werking treden.
Dat komt ook, omdat er op het gebied van voorlichting door het departement
van VROM nog flink wat moet gebeuren. Voorts moeten er nog een heleboel AMvB's
worden opgesteld. Laten wij uitgaan van eind 2002. Misschien kan het sneller.Dan kom ik op het amendement op stuk nr. 14 van de heer Poppe. Hij wil
de verhuurders verplichten tot bewaking van de kosten en de kwaliteit van
door hen aan derden uitbestede service. Naar mijn mening is de verhuurder
ook nu al verplicht zich als een goed verhuurder te gedragen. Dat ligt besloten
in de algemene regels van het overeen- komstenrecht. Partijen bij de over-
eenkomst dienen zich over en weer te gedragen in overeenstemming met de eisen
van redelijkheid en billijkheid. Dat brengt met zich dat de verhuurder, als
hij bij de serviceverlening derden inschakelt, heeft toe te zien op de kosten
van het kwaliteitsniveau. Bovendien is hij voor de gedragingen van deze derden,
evenals voor zijn eigen gedragingen, aansprakelijkheid. Dat blijkt ook al
uit artikel 76 van Boek 6. In die zin is dit amendement niet nodig.De heerPoppe(SP)Voorzitter! De toevoeging van een punt 5 op deze plaats in dit artikel
kan echt geen kwaad. Dat is niet dubbelop of iets overdoen. Het gaat niet
om de goede verhuurders. Het gaat om de slechte verhuurders. In de toelichting
staat dat sommige verhuurders denken dat ze geen belang hebben bij een goed
toezicht, omdat ze vooral naar de prijs kijken. Ik wijs wat dat betreft op
de problemen die zich soms voordoen in de relatie tussen huurder en verhuurder
als het gaat om dat soort zaken.MinisterKorthalsVoorzitter! Als bepalingen in het algemene deel zijn opgenomen, terwijl
je die vervolgens ook nog eens specifiek in bepaalde artikelen opneemt, dan
lijkt het erop, a contrario geredeneerd, dat de bepalingen in het algemene
deel voor andere artikelen niet meer gelden. Daarom kiezen wij ervoor dat
soort bepalingen in het algemene deel op te nemen of in een bepaald artikel.
Als het vaker voorkomt, dan zijn wij er uiteraard voorstander van om het in
algemene deel op te nemen.Mevrouw Swildens vroeg naar artikel 267. Echtgenoten en geregistreerde
partners zijn van rechtswege medehuurder. Een samenwoner is dat niet. Deze
moet eerst een duurzame relatie hebben met de huurder. Als dat het geval is,
dan kan de huurder met de samenwoner een verzoek indienen om de samenwoner
ook huurder te laten worden. Als de samenwoner er twee jaar woont, dan moet
de rechter de vordering toewijzen. Volgens het wetsvoorstel is de samenwonersrelatie
dan duurzaam genoeg voor een contractuele band met de verhuurder. Dit betekent
niet dat er in het wetsvoorstel van uit wordt gegaan dat de samenwoner er
dan twee jaar illegaal zit. Het is geen onderhuur. De samenwoner maakt deel
uit van het gezin. Met andere woorden, je zult eerst twee jaar moeten samenwonen.
Dan moet je dat bij de verhuurder aangeven. Vervolgens heb je een duurzame
relatie, op grond waarvan je bij het overlijden van bijvoorbeeld de huurder
de huurovereenkomst kunt voortzetten.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik meen dat in andere bepalingen een relatie al na één jaar
duurzaam is. Ik vraag mij af waarom het op dit punt is opgerekt naar twee
jaar. Ik denk dat zelfs veel verhuurders het op één jaar houden.MinisterKorthalsIk neem aan dat daar goed naar gekeken is. Wellicht kunt u nu een voorbeeld
geven. Zo niet, dan zullen wij dat voor alle zekerheid nakijken. Het zou namelijk
goed zijn als de termijnen op elkaar aansluiten.De voorzitter:Het probleem blijft dat als er een verzoek is gedaan, er geen vordering
tot ontbinding meer kan worden toegewezen, wegens strijd met hetgeen is overeengekomen,
namelijk dat de huurder niet met iemand een gemeenschappelijke huishouding
mocht voeren. Die eis van twee jaar geldt echter, wil de rechter de vordering
kunnen toewijzen.MinisterKorthalsZo is het niet. Je kunt de vordering eerder instellen en dan kan de rechter
die toewijzen. In artikel 267 gaat het over de situatie dat er al twee jaar
samengewoond wordt en dan moet de rechter het toewijzen.De voorzitter:Mijn probleem is dat er in strijd met de overeenkomst wordt gehandeld
als de verhuurder dat samenwonen niet toestaat. Als ik mij vergis, is er niets
aan de hand en als ik mij niet vergis, kan het nog gerepareerd worden.MinisterKorthalsWij kijken daar uiteraard nog naar, maar volgens mij is het geen probleem
en is het zoals ik heb gezegd. Mocht het wel een probleem zijn, dan wordt
het uiteraard bij de invoeringswet gerepareerd.StaatssecretarisRemkesVoorzitter! De heer Weekers heeft vragen gesteld over de servicekosten.
Mij was ook in de brief van de IVBN opgevallen dat er kennelijk wat misverstanden
zijn over termijnen en dergelijke. Er is inderdaad sprake van misverstanden.
Artikel 259, lid 2, bepaalt dat de verhuurder kostenposten die niet een kalenderjaar betreffen, bijvoorbeeld de afrekening van de verdampingsmeters, maar
voor een deel in dat kalenderjaar in rekening moet brengen. Ik zal een voorbeeld
geven. Loopt de afrekenperiode van de verwarming van augustus 2000 tot augustus
2001, dan zal de verhuurder in het te verstrekken kostenoverzicht per uiterlijk
1 juli 2001 slechts de kosten van augustus 1999 tot augustus 2000 mee moeten
nemen. De periode van augustus 2000 tot december 2000 wordt pas een jaar later
afgerekend. Een periode van zes maanden moet als voldoende worden aangemerkt.De heer Weekers heeft verder de vraag gesteld of het niet voor de hand
zou liggen om de term "servicekosten" te vervangen door "levering van diensten".
Dat lijkt mij onwenselijk, ten eerste omdat de term "servicekosten" toch redelijk
ingeburgerd is en ten tweede omdat als wij nu ineens gaan spreken over "levering
van diensten" de terminologische begripsverwarring geoptimaliseerd wordt.
Veel beter is het om met elkaar af te spreken dat de servicekosten nader zullen
worden aangegeven in een algemene maatregel van bestuur, zodat bij die gelegenheid
duidelijkheid wordt geschapen. In de omschrijving zou bijvoorbeeld kunnen
staan: de servicekosten hebben betrekking op de levering van de volgende diensten.
Mij dunkt dat daarmee het probleem waar de heer Weekers op doelt, is opgelost.Mevrouw Van Gent heeft gevraagd of het punt van de kleine herstellingen
bij algemene maatregel van bestuur kan. Dat zal in een algemene maatregel
van bestuur geregeld worden omdat die behoefte er thans is.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Maar dan moet het woord "kunnen" worden geschrapt uit artikel 240.StaatssecretarisRemkesNee, het schept een bevoegdheid en die hangt af van de behoefte die er
in de praktijk bestaat. Wij zijn voornemens om van die bevoegdheid gebruik
te maken. Ik kan mij situaties voorstellen waarbij dat niet aan de orde is.
Maar op dit moment doet zich dat niet voor.Mevrouw Van Gent heeft tevens gevraagd naar de motiveringsplicht. Dat
is op dit moment voldoende geregeld. Verder heeft zij gevraagd wat ik zal
doen bij een afwijkend advies van de commissie-Vermeulen. Als de commissie-Vermeulen
adviseert om in het voorliggende wetsvoorstel wijzigingen aan te brengen en
ik ben van dat advies overtuigd – overigens heb ik al aangegeven dat
ik het als een zeer zwaarwegend advies zal beschouwen – dan zal er vanzelfsprekend
wetswijziging worden geëntameerd. Wat de motiveringsplicht betreft verwijs
ik naar artikel 252, lid 2, sub f.Mevrouw Van Gent heeft gevraagd waaraan getoetst moet worden bij woningruil
en wat de gevolgen zijn ingevolge de Huisvestingswet voor het recht op huursubsidie
en de prestatienormering huursubsidie. De rechter wijst toe als de huurder
een zwaarwegend belang heeft bij woningruil en hij wijst af als de huurder
niet voldoende waarborgen biedt voor behoorlijke huurbetaling. In artikel
6 van het Huisvestingsbesluit is eveneens voorzien in woningruil. Bij een
woningruil mag geen onderscheid worden gemaakt in economische of maatschappelijke
binding wanneer het gepensioneerden, remigranten of vluchtelingen betreft.
Het recht op huursubsidie gaat in principe niet verloren bij een woningruil,
tenzij men bijvoorbeeld ruilt met een woning boven de huursubsidiegrens, maar
dat is een normaal mechanisme. Het wordt overigens beschouwd als een nieuwe
aanvraag. Ook voor de prestatienormering wordt woningruil beschouwd als een
nieuwe aanvraag. Er is geen verschil met een normale situatie.De heer Biesheuvel heeft naar aanleiding van publicaties van de heer Zuidema
naar het onderscheid tussen woonservice en overige servicekosten gevraagd.
Hiervoor geldt hetzelfde als wat ik zojuist aan het adres van mevrouw Van
Gent heb gezegd, namelijk dat het primair van belang is dat de servicekosten
in een algemene maatregel van bestuur precies worden aangegeven. Naar mijn
mening – maar ik geef onmiddellijk toe dat dit moeilijk in objectieve
termen te gieten is – zijn de huurcommissies wat minder geëquipeerd
voor de overige servicekosten en dat zij primaire geëquipeerd zijn voor
de woongerelateerde aangelegenheden. Wij willen er geen halszaak van maken,
maar dat onderscheid is naar mijn mening redelijk goed overeind te houden.
Ik hoor in tweede termijn wel hoe daarover in den brede wordt gedacht.De heer Biesheuvel heeft een vraag gesteld over de termijnen. Wanneer
tijdens het jaar blijkt dat de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens,
kan pas per 1 juli een verlaging plaatsvinden. Wij zijn bereid, te bezien
in hoeverre op dat punt aan de kritiek van het CDA tegemoet kan worden gekomen.
Er is wel enige ruimte voor. Bij nota van wijziging kan dit worden geregeld.De heren Biesheuvel en Poppe hebben naar aanleiding van de artikelen 259
en 260 een vraag gesteld over het niet tijdig verstrekken van het servicekostenoverzicht.
Daaraan is wel een sanctie verbonden. Als er niet tijdig een afrekening is,
kan de huurcommissie de servicekosten op nihil vaststellen of op een heel
laag bedrag. De verhuurder kan de gang naar de huurcommissie dus niet blokkeren
door het overzicht laat te versturen. Als ik het goed inschat, is dat hetgeen
de heren Biesheuvel en Poppe probeerden te zeggen.Mevrouw Swildens heeft een vraag gesteld over artikel 252 en het dwingend
voorschrijven van formulieren. In artikel 252 wordt er inderdaad van uitgegaan
dat er een voorgeschreven formulier is. Artikel 47, lid 2, geeft de bevoegdheid
de formulieren vast te stellen. Artikel 252, lid 4, heeft derhalve weinig
zin zonder een vastgesteld formulier. Bij nota van wijziging zal overigens
worden geregeld dat een formulier door de minister dient te worden vastgesteld.
Mij lijkt dat voor de hand liggend, maar als dat kennelijk onduidelijk is,
kan dat alsnog op die manier geregeld worden.De heer Poppe vraagt of de huurder bij huurverhoging afhankelijk is van
de zorgvuldigheid van de verhuurder. De voorwaarden waaraan een voorstel tot
huurverhoging moet voldoen, staan zoals de heer Poppe heeft kunnen lezen,
in artikel 252. De twee voorwaarden zijn tijdige verzending van het voorstel
en een eventueel rappel in aangetekende vorm. Voldoet de verhuurder niet aan
deze eisen, dan kan de huur niet worden verhoogd.De vraag van mevrouw Swildens over de motiveringsplicht heb ik al beantwoord.De voorzitter:De minister van Justitie wil nog een kleine aanvulling op zijn eerdere
antwoord geven.MinisterKorthalsDe heer Weekers heeft aandacht gevraagd voor de wijze waarop de relatieve
competentie wordt geregeld in dit wetsvoorstel ten opzichte van het voorstel
voor het burgerlijk procesrecht. Hij zou wel eens gelijk kunnen hebben dat
dit niet helemaal past. Bij de invoeringswet van dit wetsvoorstel zal hetgeen
is bepaald in het nieuwe burgerlijk procesrecht tegen het licht worden gehouden.
Dan komt de overeenstemming die hij zich voorstelt tot stand.De voorzitter:Ik wil u een gewetensvraag voorleggen. Aan het begin van de vergadering
riep iedereen overmoedig en enthousiast dat het niet tot elf uur vanavond
hoefde te duren. Ik stel vast dat u dat nog steeds roept. Nu moeten wij nog
het wetsvoorstel Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090) en het wetsvoorstel
Huur van bedrijfsruimte (26932) behandelen. Ik heb het gevoel dat een aantal
daarin voorkomende onderwerpen al eerder deze dag aan de orde is geweest.
Wij moeten voorkomen dat wij in herhaling vervallen. Wanneer wij met elkaar
afspreken, dat wij niet gaan herhalen als dat niet strikt noodzakelijk is,
zullen wij naar mijn gevoel de behandeling van het wetsvoorstel Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte en het wetsvoorstel Huur van bedrijfsruimte kunnen
afronden vóór vijf voor half acht, de uiterste grens voor de
Stenografische dienst. Zo niet, dan moeten wij een dinerpauze inlassen. Ik
constateer, dat eenieder zich kan vinden in niet schorsen.Ik begrijp dat er nog een tweede termijn nodig is over afdeling 5.De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Ik zal in deze tweede termijn niet in herhaling vallen als
het niet echt nodig is.Mijn opmerking over de relatieve bevoegdheid strekte er met name toe de
minister te vragen of de regeling die in het burgerlijk procesrecht geldt,
niet alsnog moet worden aangepast aan datgene wat in dit wetsvoorstel is vastgelegd.
Ook dat zou in het kader van de Invoeringswet burgerlijk procesrecht kunnen
worden geregeld. Ik vraag de minister dan ook of zijn standpunt over de vraag
of de kantonrechter een exclusieve relatieve bevoegdheid moet hebben voor
het huurrecht, in het kader van deze invoeringswet aan de Kamer kan worden
medegedeeld.Naar aanleiding van mijn amendement op stuk nr. 18 wil ik nog ingaan op
de mededelingsplicht. De minister heeft gezegd weinig behoefte aan dit amendement
te hebben, omdat het daarin gestelde eigenlijk al volgt uit het algemeen verbintenissenrecht.
Ik ben het met de minister eens dat wanneer het systeem van wetgeving al in
iets voorziet, niet nog eens een nadere speciale regeling behoeft te worden
opgenomen. Alleen, ik ben gestuit op jurisprudentie in dezen. De Hoge Raad
heeft bij arrest van 11 februari 2000, gepubliceerd in Woonrecht 2000, nr.
29, onder meer gesteld dat het zo mag zijn dat de verhuurder er belang bij
heeft op de hoogte te worden gesteld van wijzigingen in verband met het huwelijk
of echtscheiding, dus in het kader van het medehuurderschap, maar dat de wettelijke
regeling hiermee geen rekening houdt en dat aan het achterwege blijven van
een dergelijke mededeling dan ook geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden.
Uit het arrest blijkt verder, dat met het belang van de verhuurder wel rekening
kan worden gehouden wanneer in het contract een mededelingsplicht is opgenomen.
Vanwege dit arrest en een aantal publiceerde uitspraken van lagere rechters
in voorgaande jaren is met name vanuit de rechtspraktijk de vraag aan de wetgever
gekomen om te zorgen voor een mededelingsplicht in de wetgeving. Uiteindelijk
is het de wetgever die aan bepaalde personen de status van medehuurder of
opvolgend huurder toekent. Daarvan mag de verhuurder toch niet de dupe worden.De vraag is of het geregeld moet worden op de wijze waarop ik dat heb
willen doen. Wellicht zitten daar wat negatieve consequenties aan vast. Dat
kan ik niet helemaal overzien. Ik vraag de minister mede met het oog op de
bestaande jurisprudentie en de noten die daarover zijn gekraakt, of hij dit
punt wil heroverwegen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Ik heb een vraag gesteld over het bezwaar tegen een voorgestelde
huurverhoging (artikel 253) die nog niet is beantwoord. Hetzelfde geldt voor
mijn vraag over de vergoeding van de verhuiskosten (artikel 275). Ik heb gevraagd
of het niet verstandig is dat in een AMvB te regelen zodat er meer duidelijkheid
komt voor huurder en verhuurder. Ik ben blij dat nog even gekeken wordt naar
de vraag wanneer gesproken kan worden van een duurzame relatie. Een termijn
van twee jaar vind ik onredelijk lang en ik zou dat graag getoetst zien aan
andere regelgeving waarin vaak al na een jaar een relatie als duurzaam wordt
betiteld.Wat betreft het amendement op stuk nr. 13 heeft de staatssecretaris gezegd
dat de huurcommissie er primair is voor woongerelateerde zaken, terwijl de
minister zegt: mevrouw Van Gent gaat nog verder, want zij wil nu een uitspraak,
terwijl er tot nu alleen maar sprake is van een advies. Ik wijs erop dat het
nu ook de rechter is die een oordeel velt over de redelijkheid van bedingen
in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dat zien wij als
drempelverhogend, terwijl die drempel eigenlijk zou moeten worden verlaagd
door aan het adviesrecht een uitspraak te koppelen. Op die manier hoeft minder
vaak de gang naar de rechter te worden gemaakt. De financiële drempels
zijn nogal verschillend en dat ervaren wij als een groot probleem. Ik kan
mij voorstellen dat in ieder geval het adviesrecht bij de huurcommissie wordt
gehouden.MinisterKorthalsDe heer Weekers heeft gezegd dat er in het burgerlijk procesrecht een
aanpassing moet plaatsvinden als het gaat om de relatieve competentie. Wij
zullen daarnaar kijken.De heer Weekers kwam verder met een interessante stroom van jurisprudentie
met betrekking tot de meldingsplicht. Ik moet eerlijk zeggen dat ik de consequenties
daarvan niet direct voor ogen heb. Het lijkt mij verstandig de Kamer daarover
nog voor de stemming schriftelijk te informeren.Mevrouw Van Gent vroeg verder nog wanneer een relatie als duurzaam kan
worden gekenschetst. Ik vertel mijn dochters dat een relatie pas na vijf jaar
duurzaam is, maar ik geef toe dat ik wat dit betreft wellicht een uitzondering
ben. Ik zal kijken naar andere wetsbepalingen en als daarin staat dat al na
één jaar gesproken moet worden van een duurzame relatie, zal
een aanpassing plaatsvinden. Als dat niet het geval is, houden wij het zo. Ten aanzien van verhuis- en inrichtingskosten zijn moeilijk algemene regels
te formuleren. Die kosten zijn immers sterk afhankelijk van de specifieke
omstandigheden. Wat redelijk is voor een jonge huurder van wie verwacht kan
worden dat hij zelf iets doet, hoeft niet redelijk te zijn voor een oudere
huurder van wie dat minder gemakkelijk kan worden gevergd. Ook aard en ligging
van de oude en nieuwe woonruimte kunnen van belang zijn. Net als bij de vaststelling
van schadevergoeding in het algemeen is hier daarom aan de rechter veel vrijheid
gelaten. De huurder doet er in ieder geval goed aan om een gedetailleerde
specificatie van zijn kosten aan de rechter over te leggen, zodat deze daarin
een richtsnoer voor de vaststelling van de vergoeding heeft. Ik wijs er overigens
op dat het hier om een tegemoetkoming gaat. Ook dat geeft aan de rechter een
zekere vrijheid om rekening te houden met de omstandigheden. Gelet op dit
alles lijkt het mij niet goed mogelijk en ook niet wenselijk om hiervoor een
AMvB te maken. Ook is mij niets bekend van door de rechterlijke macht ontwikkelde
standaarden op dit punt.StaatssecretarisRemkesMevrouw Van Gent merkte nog op dat in de wet niet staat aangegeven dat
de verhuurder in het verhogingsvoorstel moet aangeven dat daartegen bezwaar
kan worden gemaakt. In de formulieren die de minister kan vaststellen zal
dat in ieder geval worden aangegeven. Het is overigens wel een beetje vragen
naar de bekende weg!De voorzitter:Ik stel vervolgens het wetsvoorstel Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(26090) in zijn geheel aan de orde.Wetsvoorstel 26090De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Wij hebben in het verslag al aangegeven dat wij kunnen instemmen
met het opschoningstreven.Het woningwaarderingsstelsel is, zoals ook het kabinet erkent, aan vernieuwing
toe. Consumentenvoorkeuren worden onvoldoende weerspiegeld. Bovendien constateren
wij een overmaat aan regelgeving. Wij vragen het kabinet voortvarendheid te
betrachten bij de herziening van het puntenstelsel en – dit in tegenstelling
tot de wens van collega Swildens – dat toch meer te enten op de WOZ-waarde,
waarbij de marktwaarde van een huis mede bepalend wordt voor het aantal punten.Ook wil ik aandacht vragen voor de huurprijssystemen van monumenten die
thans per huurcommissie anders zijn. Volgens mij deugt bijvoorbeeld het Amsterdamse
stelsel helemaal niet. Als één van de parameters wordt daarin
het rendement op staatsleningen gehanteerd door middel van koppeling aan het
dynamischekostprijssysteem, waardoor zich het wonderlijke fenomeen heeft voorgedaan
dat huurders het afgelopen jaar met succes forse huurverlagingen hebben weten
te realiseren, terwijl de verhuurder toch te maken heeft gehad met stijgende
kosten en een fors stijgende marktwaarde. In de memorie van toelichting is
het voornemen aangekondigd om bij AMvB een eenvoudig model voor te schrijven
conform het Utrechtse model. Ik vraag de staatssecretaris wanneer wij dat
kunnen verwachten.Ik heb nog een vraag over artikel 13.4. Waarom worden bij de beoordeling
van de kwaliteit van de woonruimte de voorzieningen die de huurder onverplicht
en voor eigen rekening heeft aangebracht niet buiten beschouwing gelaten indien
partijen zijn overeengekomen dat de huurder die voorzieningen na beëindiging
van de huurovereenkomst niet ongedaan hoeft te maken?Ten slotte merk ik nog op dat ik op zich wel sympathiek sta tegenover
het amendement van de heer Poppe op stuk nr. 8 dat een vereenvoudiging van
de rechtsgang betekent.MevrouwVan 't Riet(D66)Voorzitter! Wij kunnen instemmen met deze uitvoeringswet, maar vragen
nog wel een uitleg van de passage in artikel 7 dat de uitspraak zoveel mogelijk
in overeenstemming moet zijn met het verzoek als de niet verzoekende partij
de vergoeding niet tijdig heeft betaald.De heerPoppe(SP)Voorzitter! Wat is de reactie van de bewindslieden op ons amendement op
artikel 3 om de liberalisatiegrens op te trekken tot 125% van de maximale
huurgrens van de Huursubsidiewet met de bedoeling om ook de huurders in de
particuliere huursector bescherming te bieden?Wat betreft artikel 11 heb ik een vraag aan de staatssecretaris over het
opnemen van een sanctie in de wet jegens verhuurders die bij herhaling een
aanvangshuur vragen die na toetsing door de huurcommissie boven het wettelijk
maximale ligt. In sommige gevallen is dat nogal lucratief volgens het principe
van "neen heb je en ja kun je krijgen". Dit is geen theoretische kwestie,
want alleen al in Amsterdam komen de huurteams per jaar honderden woningen
tegen waarvoor een huur wordt gevraagd boven het wettelijk maximum.Ik heb nog een analoge vraag over artikel 13. De Woonbond heeft voorgesteld
een sanctie op te leggen jegens verhuurders die herhaaldelijk voorstellen
doen voor een huurverhoging boven het wettelijk toegestane percentage. De
regering neemt deze suggestie niet over in de nota naar aanleiding van het
verslag. Zij stelt op pagina 12 dat de huurprijs in vrijheid overeengekomen
kan worden. Met andere woorden: als een "domme" huurder akkoord gaat met een
verhoging boven het wettelijk maximum, dan moet hij dat zelf weten. Geen enkele
huurder die de wet kent, zal accepteren dat een verhuurder een bovenwettelijke
huurverhoging in rekening brengt. Verhuurders die dit toch doen, speculeren
daarmee op de onwetendheid van de huurder. Het zal duidelijk zijn dat wij
niet van alle huurders kunnen verlangen dat zij van alles op de hoogte zijn.
Daarom moet de huurder in bescherming worden genomen. De wetgever die op deze
overtreding geen sanctie stelt, zet in feite een premie op het ontduiken van
de wet. Wil de staatssecretaris ingaan op deze redenering? Is hij bereid toch
een sanctie te treffen als iemand herhaaldelijk in de fout gaat?Wij hebben in onze inbreng een vraag gesteld bij artikel 32, namelijk
over de criteria die gelden voor een behandeling achter gesloten deuren. Wij
vinden het antwoord op die vraag redelijk, maar het is niet duidelijk of de
huurcommissies de zitting achter gesloten deuren kunnen voortzetten met uitsluitend
vertegenwoordigers van een van beide partijen. Dit zou betekenen dat de andere
partij zich niet kan verweren tegen aantijgingen van de partij
in de zaal. Wordt met "besloten" bedoeld dat slechtséén van
beide partijen binnen zit?Ik heb over artikel 30 het amendement op stuk nr. 8 ingediend. Ik zou
daarop graag een reactie ontvangen.Ik heb over de artikelen 43 en 45 een amendement op stuk nr. 9 ingediend.
Hierin wordt gesproken over de wenselijkheid dat de Kamer inzicht krijgt en
heeft in het functioneren van de huurcommissies alsmede in de wijze waarop
de regering actie onderneemt op in de afzonderlijke jaarverslagen gesignaleerde
knelpunten en suggesties. Ik heb begrepen dat de staatssecretaris zojuist
antwoord heeft gegeven op eerder gestelde vragen, maar ik heb dat nog niet
kunnen lezen. Wil hij dit punt toelichten?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb met betrekking tot artikel 4 een amendement ingediend over toetsing
onredelijke bedingen. Dit heeft betrekking op de taken van de huurcommissies,
het adviesrecht over sleutelgeld en vergelijkbare zaken. Hierover is al het
een en ander gewisseld bij de bespreking van het amendement op stuk nr. 13.
Ik vraag de bewindslieden om een nadere reactie.Wij hebben zojuist gesproken over de 10 verschillende regelingen en formulieren
en 10 keer betalen. Ik ga ervan uit dat die vragen over artikel 7 over de
huurcommissies en de vergoedingen te zijner tijd terugkomen. Dit is nu nog
niet helemaal duidelijk.Over artikel 11 over het toetsen van de hoogte van huurprijzen en de maximaal
redelijke huur wil ik nog een vraag stellen. In mijn ogen wordt de verhuurder
nu niet echt gestimuleerd om ten hoogste de maximaal redelijke huur te vragen.
Immers, het ergste wat hem kan overkomen, is dat de huur wordt teruggebracht
tot maximaal redelijk. Heeft de staatssecretaris overwogen een strafbepaling
bij artikel 11 op te nemen?De voorzitter:Ik heb een vraag voorbereid over een bij nota van wijziging aangepast
artikel. Ik realiseer mij nu echter dat deze vraag een beetje het karakter
heeft van het zoeken van spijkers op laag water. Als wetgever verkeren wij
echter wel vaker in het dilemma of wij echt alles tot in detail moeten willen
regelen of dat wij bereid moeten zijn met een artikel te leven als het maar
goed te verstaan is. Ik stel mijn vraag over artikel 13, zevende lid, zoals
dat bij de zesde nota van wijziging is gewijzigd, ondanks die overwegingen,
toch maar. In dat zevende lid worden de inhoudelijke beoordeling van het voorstel
tot huurverhoging, waarvan wordt gezegd dat zij redelijk zal zijn, en de formele
eisen samengepakt. Dat is geen gebruikelijke gang van zaken en daarom geef
ik de staatssecretaris in overweging om dit artikel nog eens nader te bezien
en te overwegen om het op een andere manier te formuleren. Meer zal ik niet
doen en hij hoeft dan ook niet bang te zijn dat ik hem op dit punt met een
amendement zal bestoken.Ik heb gezegd dat wij niet terug moeten komen op zaken die al in het algemene
rondje zijn behandeld. Uitgedaagd door de heer Weekers, herhaal ik echter
toch maar dat mijn fractie absoluut geen voorstander is van een woningwaarderingssysteem
à la de WOZ. Mijn fractie heeft dat al vaker naar voren gebracht en
deze opmerking zal dan ook niemand vreemd in de oren klinken. De reden voor
deze opstelling van mijn fractie is dat de problemen die men tegenkomt bij
de WOZ, ook zullen optreden bij de huurwoningen. Ik chargeer wellicht, maar
uiteindelijk kan het er toch op neer komen dat men weliswaar een lek dak heeft,
maar toch de huurprijs moet betalen, omdat men zo'n mooi uitzicht heeft.Een en ander brengt bovendien het risico met zich dat mensen uit hun buurtje
worden verjaagd door de moderne yup, niet omdat kwaliteit van de woningen
in die buurt zo hoog is, maar wel omdat de locatie zo gewild is. Daarvan zijn
inmiddels voorbeelden te over en mijn fractie is dan ook buitengewoon beducht
dat een en ander tot segregatie leidt. De staatssecretaris heeft ons tot op
heden nog niet de garantie kunnen geven dat dit effect niet zal optreden,
vandaar dat ik naar aanleiding van dit wetsvoorstel nogmaals waarschuw voor
dit gevaar. Hoe denkt de staatssecretaris overigens deze regelgeving op een
fatsoenlijke manier op de nieuwe Woonwet af te stemmen? Worden het aparte
regelingen; kan een en ander zonder al te veel moeite op elkaar worden afgestemd
of wordt de ene regelgeving een onderdeel van de andere? De laatste optie
is natuurlijk dat het op dit moment nog helemaal niet bekend is hoe een en
ander zal worden geregeld.StaatssecretarisRemkesVoorzitter! Het is de bedoeling dat in de eerste tranche van de Woonwet
die zaken worden geregeld die betrekking hebben op de positie van de burgers
en dus ook van de huurders, de grondslagen van het corporatiebestel en de
bestuursketen, inclusief de bestuursrechtelijke verhoudingen met gemeentebesturen
en provincies.De heer Weekers zei dat het tijd wordt dat het WWS wordt gemoderniseerd.
Ik ben het daar van harte mee eens. Dit is echter onderwerp van bespreking
in de commissie-Vermeulen die zal adviseren over de volle breedte van het
huurbeleid voor de middellange termijn. Ik ben benieuwd of men hier uitkomt.
Een en ander betekent overigens wat mij betreft niet dat het nieuwe WWS volledig
wordt gebaseerd op de WOZ-systematiek. Het betekent wel dat zaken als consumentenvoorkeuren
en omgevingsfactoren zwaarder in de puntenwaardering gaan meetellen. Zo is
daar een heel afgewogen systematiek voor denkbaar, die toegesneden is op de
komende tien tot vijftien jaar. Te verwachten is dat voor de zomer een brief
van mijn kant aan de Kamer wordt gestuurd over het advies van de commissie-Vermeulen,
indien dat er tenminste komt.Wat de monumenten betreft, is er sprake van het Amsterdamse en het Utrechtse
model. Zoals wel vaker het geval is, hebben beide voor- en nadelen. Wij bestuderen
of het mogelijk is, een geheel eigen oplossing te kiezen waarin de voordelen
van de verschillende modellen kunnen worden gecombineerd.De heer Weekers veronderstelt dat voorzieningen die voor eigen rekening
worden aangebracht niet buiten beschouwing blijven bij de vaststelling van
de maximale huurprijs. Ik merk op dat deze wel buiten beschouwingen worden
gelaten. Dat is geregeld in de nota van wijziging.Mevrouw Van 't Riet vindt artikel 7 onduidelijk. Toen zij het voorlas,
dacht ik: wat hebben wij precies opgeschreven? Het artikel komt erop neer
dat degene die bij de huurcommissie bezwaar maakt en tijdig de leges betaalt
in principe in het gelijk wordt gesteld als de andere partij de leges
niet heeft betaald. Dat is soms lastig, bijvoorbeeld wanneer er sprake is
van het algemeen geformuleerde verzoek om de redelijkheid van de overeengekomen
aanvangshuurprijs vast te stellen. In dat geval kan de huurcommissie niet
volstaan met het honoreren van het verzoek, maar moet zij ook de wel redelijke
huurprijs vaststellen. Daarop slaat"zoveel mogelijk in overeenstemming met".De heer Poppe vraagt of een sanctie van toepassing moet zijn op verhuurders
is die telkens de huurprijs verhogen met meer dan wat maximaal mogelijk is.
Mevrouw Van Gent heeft als ik het goed heb begrepen dat ook gevraagd. Die
sanctie geldt al. De huurder moet dan wel de gang naar de huurcommissie maken
om die sanctie geëffectueerd te krijgen. Zoals mevrouw Van Gent veronderstelde,
wordt de huurprijs verlaagd naar het maximum. Op de vraag of ik andere sancties
overweeg, is het antwoord: nee.De heer Poppe heeft het gehad over gesloten deuren en vroeg hoe het zit
met de verschillende partijen. Dat wil zeggen: met alle partijen maar zonder
publiek. Artikel 7 leges komt terug bij de evaluatie van de eerste fase van
de IHH.Ik kom tot de amendementen. Het amendement van mevrouw Van Gent vloeit
voort uit het BW als ik het goed heb begrepen.De heer Weekers heeft zijn adhesie al betuigd aan het amendement van de
heer Poppe op stuk nr. 8. Het staat er ook zo sympathiek: gevoegd. Ik wijs
erop dat het op dit moment al kan. De toelichting is mij echter volstrekt
onduidelijk. De situatie die in de toelichting wordt beschreven, zal zich
niet voordoen. Waar doelt de heer Poppe precies op? Ik wil het misverstand
wegnemen dat er ook bij voeging geen consequenties kunnen zijn voor de hoogte
van de leges. Dus als die bedoeling erachter zit, moet ik dat toch direct
met kracht weerspreken. Eén zaak is één keer betalen.
Als er meerdere zaken gevoegd worden, blijft er bij het betalen van leges
sprake van meerdere zaken, dus ook van meerdere keren leges. Zo simpel zie
ik dat.De heerPoppe(SP)Ik weet niet wat er zo onduidelijk is aan mijn toe- lichting.StaatssecretarisRemkesDe situatie doet zich niet voor.De heerPoppe(SP)Iemand krijgt een huurverhoging aangezegd en daar maakt die persoon bezwaar
tegen, vanwege achterstallig onderhoud. Het achterstallig onderhoud is echter
zo groot, dat hij eigenlijk een huurverlaging wil. Dat wil hij dan voegen.
Dat is toch niet zo ingewikkeld?StaatssecretarisRemkesDe situatie die de heer Poppe beschrijft, doet zich in de praktijk niet
voor. Het kan best zijn dat er andere praktijkvoorbeelden zijn. Ik ben hier
niet dogmatisch in. Als ik overtuigd kan raken van de toegevoegde waarde,
dus als zich in de praktijk inderdaad situaties voordoen waarin gevoegd kan
worden, dan heb ik tegen aanvaarding van het amendement geen bezwaren. De
toelichting moet dan wel veranderd worden. Dat is het signaal dat ik geef.Dan het amendement-Poppe op stuk nr. 9. Wat daarin staat, heb ik vanochtend
in feite toegezegd. Het is de heer Poppe in de schriftelijke antwoorden ook
al toegezegd. Mij ontgaat daarom enigszins de toegevoegde waarde van dit amendement,
tenzij de heer Poppe zegt dat hij mijn toezegging zo weinig vertrouwt dat
hij het echt in de wet vastgelegd wil hebben. Zoals het in het amendement
geformuleerd staat, heb ik er bezwaren tegen. Er staat: "Onze Minister stelt
jaarlijks voor 1 oktober een geconsolideerd jaarverslag op van de verslagen"
enz. Naar mijn opvatting is dat een verantwoordelijkheid van de huurcommissies
als ZBO's. Ik zie de vertoning anders al voor mij, want dan leveren de huurcommissies
de verslagen in, waarna onder verant- woordelijkheid van de minister een geconsolideerd
verslag gemaakt moet worden. Ik kan mij voorstellen welke discussies daarmee
opgeroepen worden. Er mag ook niet het misverstand ontstaan dat langs deze
weg de voorgestelde verzelfstandiging ondermijnd wordt. Zoals het amendement
nu luidt, moet ik aanvaarding ervan ontraden. Mijn materiële toezegging
blijft gewoon in stand.Ik heb ook een amendement-Poppe op stuk nr. 10 gezien. Dat was een soort
nagekomen bericht, met een liberalisatiegrens gelijk aan 125% van de maximale
huurgrens van de Huursubsidiewet. Volgens mij is een amendement met een vergelijkbare
strekking al eens eerder ingediend. Het houdt in dat de liberaliseringsruimte
kleiner wordt. Het betreft een problematiek die op dit moment in studie is
bij de commissie-Vermeulen. Alleen al om die reden ontraad ik aanvaarding
van het amendement. Overigens lijkt het mij, gegeven een aantal ontwikkelingen,
niet de meest voor de hand liggende gedachte.De heerPoppe(SP)Voor de verhuurders die regelmatig in de fout gaan door een bovenwettelijke
huurverhoging te vragen, bestaat al een sanctie, namelijk via de Huurcommissie.
Wij gaan er dan van uit dat de huurders het in de peiling hebben en naar de
Huurcommissie stappen. Als er geen sanctie op staat, bijvoorbeeld in sfeer
van "als je het twee keer doet, nemen wij sancties", is het een lucratieve
zaak. Bij 100 huurders zijn er misschien 4 die het in de peiling hebben en
naar de huurcommissie stappen. De rest doet dat niet. Dan heeft men mooi de
bovenwettelijke huur binnen. In die zin is de gang naar de Huurcommissie geen
sanctie.StaatssecretarisRemkesDit betekent dat u zegt: VROM, voer op dit punt een goede voorlichtingscampagne
voor de huurders en wijs daarbij goed op de motiveringsplicht en alles wat
daarmee samenhangt. Op dat punt zijn er in het verleden een aantal toezeggingen
gedaan, die op dit ogenblik in uitvoering of in voorbereiding van uitvoering
zijn. Dat wil ik bij deze graag herhalen.De heerPoppe(SP)Wat zijn die toezeggingen precies?StaatssecretarisRemkesDe voorlichting over de motiveringsplicht, goede monitoring en dergelijke,
ook in de toekomst.De heerPoppe(SP)Voorzitter! Wij zitten in een situatie waarin wij te maken hebben met
verhuurders, die weer huurders hebben. Ik weet niet of voorlichting dan voldoende
zal zijn. Uit datgene wat de staatssecretaris nu zegt, wordt mij niet duidelijk
hoe je de mensen bereikt. Het is vooral voorlichting aan de huurders. Het
gaat vaak om probleemgevallen, enzovoorts. Wij kennen die woningen; ik noem
Amsterdam. Ik vind dat huisjesmelkers veel harder moeten worden
aangepakt, als zij twee of drie keer worden betrapt door een huurder die wel
zo gers is geweest om naar de huurcommissie te stappen. Dat moet toch kunnen?
Er moet toch onderzoek kunnen worden gedaan: hoe zit het hier met de huren?MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik wil even ingaan op mijn amendement op stuk nr. 7. De staatssecretaris
zegt dat het in het Burgerlijk Wetboek moet. Dat heb ik ook aangegeven. Ik
zou het prettig vinden als hij op mijn toelichting ingaat. Wij hebben er eerder
al een discussie over gehad. Naar mijn idee worden de taken van de huurcommissie
ingeperkt en overgeheveld naar het Burgerlijk Wetboek. Ik zou een aantal taken
heel helder bij de huurcommissie willen houden. Dat beoog ik met dit amendement.StaatssecretarisRemkesDe minister heeft er zojuist al uitvoerig op gereageerd bij het amendement
op stuk nr. 13. Dat bedoelde ik te zeggen. Dit hangt rechtstreeks samen met
het amendement op stuk nr. 13.De voorzitter:Dit zou wel in de andere wet terechtkomen. De problematiek is vergelijkbaar,
maar het zou op een andere plek worden geregeld. Mevrouw Van Gent heeft op
zichzelf gelijk dat zij, als zij bij de ene wet een amendement indient, dat
bij de andere wet consequent ook moet doen.Ik stel vervolgens het wetsvoorstel Vaststelling van afdeling 7.4.6 van
het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) (26932) in zijn geheel aan
de orde.Wetsvoorstel 26932De heerWeekers(VVD)Voorzitter! Aan het aantal amendementen dat ik hierop heb ingediend, kunt
u afleiden dat ik uitgebreid wil stilstaan bij het huren van bedrijfsruimte.
De collega's Van Gent en Biesheuvel waren in elk geval coulant en hebben zojuist
tegen mij gezegd dat ik het meeste van hun spreektijd hiervoor mocht gebruiken.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik heb daarbij gezegd dat ik wel een spreektijdbeperking ga instellen.De heerWeekers(VVD)Doe dat maar nadat ik dit heb afgerond.Voorzitter! Wat de huur van bedrijfsruimte betreft, is het begrijpelijk
dat de regering eieren voor haar geld heeft gekozen nadat de Kamer in de vorige
periode het wetsvoorstel op stuk nr. 24150 heeft afgeserveerd. Toch is het
jammer en zelfs teleurstellend dat van de aanvankelijk voorgestelde harmonisering,
liberalisering en flexibilisering in het geheel niets meer is overgebleven.
Ook vind ik het jammer dat niet nog een poging is gewaagd om het marktwaardecriterium
uit te werken, want angst voor het Lijnbaaneffect is volgens mij in de huidige
omstandigheden toch koudwatervrees. Ik vraag de minister van Justitie alsnog
een poging te wagen. Een van de onderwerpen die op dit moment in de branche
actueel zijn, is de zogenaamde omzethuur. Waarom is een dergelijke mogelijkheid
niet opgenomen in het wetsvoorstel?In het huurrecht bedrijfsruimte is volgens mij sprake van twee hoofdpunten.
Er wordt geïnvesteerd en investeringen moeten enige tijd beschermd worden.
Om kapitaalvernietiging te voorkomen, met name aan de zijde van de huurder,
kennen wij termijnbescherming. Aangezien het uit de aard der zaak gaat om
langlopende contracten, is er behoefte aan een mechanisme om na verloop van
tijd de huurprijs aan te passen aan de waarde van dat moment. Bij het ontbreken
van een dergelijk mechanisme resteert de botte bijl van huuropzegging, gevolgd
door onderhandelingen, misschien zelfs wilde onderhandelingen. En dat willen
wij voorkomen. Als deze uitgangspunten als juist worden erkend, dan is het
verschil tussen middenstandsbedrijfsruimten met forse bescherming en overige
bedrijfsruimten met nauwelijks enige bescherming ongerijmd.Een ondernemer die een bedrijfszaal huurt voor de productie van bijvoorbeeld
ijslolly's of repen chocolade, moet fors investeren in later nauwelijks te
verplaatsen machines. Dit is een huurwethuurder en die heeft nauwelijks termijnbescherming.
Huurprijsaanpassing gaat via de botte bijl van opzegging. Plaats daarnaast
de landelijk bekende winkelketens, bijvoorbeeld de spijkerbroekenwinkel die
bij wijze van spreken kan volstaan met eenvoudig te verplaatsen voorraadrekken.
Deze 1624-huurder, om maar in de oude terminologie te spreken, heeft alle
denkbare bescherming. Uit jurisprudentie blijkt dat een pedicure die een ruimte
huurt in een bejaardenhuis, de bescherming van de 1624-bedrijfsruimte geniet,
terwijl een schoonheidssalon ingevolge een recent gewezen arrest weer niet
onder die categorie wordt gerangschikt. Ik kan dat niet uitleggen. Daarom
vraag ik de regering, het begrippenkader van artikel 290 nog eens fundamenteel
tegen het licht te houden en te moderniseren. De met het amendement-Poppe
op stuk nr. 7 bedoelde instellingen met een dienstverlenend karakter in de
non-profitsector kunnen daar dan ook bij betrokken worden. Op zichzelf heeft
de heer Poppe namelijk een punt met zijn amendement. Overigens behoeft zich
dat niet te beperken tot de non-profitsector, want kleine beroepsbeoefenaren,
zoals een huisarts of een tandarts die in zijn eentje een praktijk heeft,
hebben dergelijke bescherming net zo hard nodig.Over artikel 290, lid 3, heb ik nog de volgende vraag. Kan de minister
bevestigen dat voor het antwoord op de vraag of er sprake is van een onzelfstandige
woning, bepalend is de tussen partijen gemaakte afspraak? Deelt de minister
de opvatting dat, wanneer een bedrijfsruimte en een woning in één
huurovereenkomst zijn verhuurd tegen één huurprijs, de betreffende
woning als onzelfstandig c.q. afhankelijk van de bedrijfsruimte wordt beschouwd?Ik kom op artikel 291. In het huurrecht bedrijfsruime is het, gelukkig,
mogelijk om met machtiging van de kantonrechter af te wijken van het dwingend
recht. Ten aanzien van het algemene huurrecht waarover wij eerder vandaag
hebben gesproken, heb ik een amendement ingediend om met een dergelijke goedkeuringsprocedure
vooraf in het gehele huurrecht te kunnen afwijken van het dwingend recht onder
gelijktijdige bescherming van de zwakke partij. De regering heeft de aanvaarding
daarvan ontraden. Verder heb ik gemerkt dat ik de handen daarvoor niet op
elkaar kon krijgen bij de collega's. Daarom heb ik besloten om het amendement
op stuk nr. 15 bij wetsvoorstel 26089 in te trekken. Aangezien het amendement
op stuk nr. 8 bij het wetsvoor stel 26932 hiermee samenhangt,
trek ik dat ook in.De voorzitter:Aangezien het amendement-Weekers (26089, nr. 15) en het amendement-Weekers
(26932, nr. 8) zijn ingetrokken, maken zij geen onderwerp van beraadslaging
meer uit.De heerWeekers(VVD)Mijn fractie vindt het onbegrijpelijk dat in het voorgestelde artikel
291 een uitzondering is gemaakt op de zogenaamde indeplaatsstelling. Het argument
van pompstationhouders, zoals dat in de memorie van toelichting staat, overtuigt
niet. Dergelijke belangen worden immers beschermd door het derde lid van artikel
291. Mijn inziens wordt de contractvrijheid daardoor onnodig ingeperkt en
worden oplossingen op maat voor nieuwe ontwikkelingen daardoor geblokkeerd.
Een outletcentrum, maar ook een chic winkelcentrum met allure kan wel degelijk
belang hebben bij het hebben van een huurder die handel drijft in een specifiek
kleding- of schoenmerk. Het is echter niet de bedoeling dat zo'n winkeltje
met Nike-schoenen na verloop van tijd gehuurd wordt door bijvoorbeeld een
schoenenreus. Ook komt het voor dat in de onderhandelingen tussen huurder
en verhuurder afspraken worden gemaakt over een lagere prijs. Stel dat een
verhuurder een groot winkelbedrijf, bijvoorbeeld Hennes & Mauritz, de
trekker wil laten zijn van een winkelcentrum. Dat bedrijf krijgt een lagere
huurprijs, maar in ruil daarvoor mag er geen indeplaatsstelling plaatsvinden.
Ik vind het vreemd, als je te maken hebt met een zeer kapitaalkrachtige en
machtige huurder, dat je dan geen afwijkende afspraak kunt maken over de indeplaatsstelling.
Wanneer de indeplaatsstelling wel is toegestaan en als er sprake is van een
huurovereenkomst met relatief lage huur, dan zie je dat er via de huurovereenkomst
wordt gehandeld in goodwill. Die goodwill slaat alleen maar op het verschil
tussen de lage huurprijs en de normaal redelijke huurprijs. Dit heeft niets
te maken met de nering die het winkeltje dreef. Ik probeer dit door middel
van het amendement op stuk nr. 9 ongedaan te maken.Dan artikel 296. De VVD-fractie vraagt zich af waarom de opzeggingsgrond
wegens dringend eigen gebruik beperkt zou moeten blijven tot bedrijfsruimten
in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan
is toegestaan, is volgens mijn fractie een rechtens te respecteren opzeggingsgrond.
Een voorbeeld. In een tennishal werd een ruimte verhuurd als winkeltje in
tennisartikelen. Dat winkeltje werd vervolgens gekarakteriseerd als een bedrijfsruimte
in de zin van artikel 1624, met alle bescherming van dien. De tennishal wilde
de zaak intern verbouwen. Op de plek van het winkeltje zou de nieuwe open
balie moeten komen, maar dat was geen winkelruimte in de zin van artikel 1624.
De opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik ging niet door. Een ander voorbeeld.
Een bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een drogist. Dat is een bedrijfsruimte
in de zin van artikel 1624. Stel dat de dochter van de eigenaar van het pand
daar een schoonheidssalon in wil beginnen. Dat is geen bedrijfsruimte in de
zin van artikel 1624, maar beroepsuitoefening. In dat geval kan er niet worden
opgezegd. Wanneer die dochter vervolgens een paar potjes extra in de schoonheidssalon
zet, zou het weer wel mogen. Dat soort prietpraat moet wat mijn fractie betreft
niet kunnen.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Hoe zit het met de huurbescherming voor de zittende ondernemer? De heer
Weekers noemt een paar voorbeelden, maar het probleem bij dit soort zaken
is dat wat de ene ondernemer wil ten koste van de andere ondernemer gaat.
Dat lijkt mij niet zo liberaal.De heerWeekers(VVD)Als je de zaak voor dringend eigen gebruik nodig hebt, mag je in het ene
geval wel opzeggen, maar in het andere geval niet, binnen het kader van dat
dringend eigen gebruik en binnen het kader dat volgens het bestemmingsplan
mogelijk is in het desbetreffende pand. Ik kan dat niet meer uitleggen. Ik
wil aan die onzin een eind maken. Daarom heb ik het amendement op stuk nr.
10 ingediend. Dat maakt opzegging tegen het eind van de huurovereenkomst derhalve
ook mogelijk wanneer de verhuurder of diens directe bloed- of aanverwanten
het verhuurde duurzaam in gebruik willen nemen voor een bedrijfsruimte, niet
vallend onder artikel 290, en voor woonruimte. Ik wil mevrouw Van Gent toch
tevreden stellen. De rechter kan krachtens artikel 297 altijd een schadevergoeding
toekennen aan degene wiens huurovereenkomst wordt beëindigd. Wanneer
het begrippenkader rondom de bedrijfsruimte zou worden gemoderniseerd, zou
genoemd probleem voor een belangrijk deel kunnen worden opgelost.Artikel 303 betreft de huurprijs en de huurprijstoetsing. In het verslag
hebben wij de mogelijke dubbele temperende werking van de huurprijstoetsing
aan de orde gesteld. Mij lijkt een dubbele tempering wat te veel van het goede.
Uit de nota naar aanleiding van het verslag maak ik op dat de geleidelijke
ingroei slechts in bijzondere omstandigheden mag worden toegepast en daarmee
is aan een belangrijk bezwaar onzerzijds tegemoetgekomen. Ik vind wel dat
omwille van de zuiverheid die geleidelijke huuraanpassing naar twee kanten
moet kunnen uitpakken en dat niet alleen een huurverhoging geleidelijk kan
worden ingevoerd, maar ook een huurverlaging. Ik denk hierbij aan de lokale
drogist van 55 jaar die zich door het grootwinkelbedrijf heeft laten verleiden
om met zijn winkel te stoppen en zijn pand voor een goede prijs te verhuren.
De huurpenningen van het pand vormen zijn pensioen en er wordt bewust meer
geboden door het grootwinkelbedrijf dan de markthuur om hem over de streep
te trekken. Na vijf jaar vindt een huurprijstoetsing plaats en mijn fractie
vindt dat de rechter in dit soort bijzondere omstandigheden de mogelijkheid
moet hebben om de lagere huurprijs geleidelijk in te laten gaan. Daartoe heb
ik het amendement op stuk nr. 11 ingediend. Ik denk overigens dat het amendement
ook wetssystematisch een verbetering inhoudt, omdat de rechter op grond van
een andere bepaling de huurverlaging later kan laten ingaan.Ik sprak al even over de overkill aan huurprijsdemping. Deelt de minister
de opvatting dat als het gaat om vergelijkingspanden het niet reëel is
om oude, nooit herziene huren, die tot stand zijn gekomen voor de referentieperiode,
mee te nemen? Volgens mij moet het gaan om panden waarvoor in de referentieperiode
een nieuw huurcontract is ingegaan, dan wel panden waar recentelijk een huurprijstoetsing heeft plaatsgevonden teneinde de marktontwikkelingen te kunnen bijhouden.Uitgangspunt is de regel dat de door de rechter vastgestelde huurprijs
ingaat op de dag waarop de desbetreffende vordering is ingesteld. Is de huurder
dan ook vanaf die dag wettelijke rente verschuldigd? Of hangt dat wellicht
af van de omstandigheden van het geval? Zo ja, van welke?Over artikel 304 het volgende. De uitspraak van een huurprijstoetsing
is op dit moment voor alle partijen onzeker, vooral omdat er geen richtlijnen
bestaan over de te hanteren methoden. Ik denk dat het daarom goed is wanneer
een grotere uniformiteit van werken wordt gestimuleerd. Dat wordt ook door
de diverse belangenorganisaties aan de orde gesteld. Ik verneem dat ook uit
de advocatuur die op dit terrein gespecialiseerd is. Het zou ook goed zijn
wanneer er een superbedrijfshuuradviescommissie, dan wel een landelijk expertisecentrum
zou worden opgericht, dat normen voor vergelijkingspanden zou kunnen opstellen
en dat geraadpleegd kan worden met de vraag of het concept deskundigenadvies
volgens de regelen der kunst is opgesteld. Dat voorkomt problemen tijdens
de procedure en kan derhalve zorgen voor een grotere voorspelbaarheid vooraf
en kortere en efficiëntere procedures. Bovendien voorkomt het appèlprocedures.De Raad voor onroerende zaken pleit voor het instellen van een infor-
matieplicht, zodat de bedrijfshuuradviescommissie gemakkelijker aan referentiemateriaal
kan komen. Ik vraag de minister hoe hij aankijkt tegen een dergelijke informatieplicht.De mogelijkheid van het antecedentenonderzoek bij de indeplaatsstelling
is niet opgenomen in artikel 307 – dit in tegenstelling tot een vorig
ontwerp – omdat het volgens de regering ook voor de ex-crimineel mogelijk
moet zijn om een nieuw leven te beginnen. Op zichzelf is dat laatste juist,
maar ik kan dat niet rijmen met het feit dat de verhuurder in eerste instantie,
namelijk bij het aangaan van een huurovereenkomst, wel die mogelijkheid heeft.
Hij kan bijvoorbeeld een bewijs van goed gedrag verlangen van zijn huurder.
Waarom kan hij dat dan niet bij de indeplaatsstelling?Ik heb op de artikelen 309 en 310 amendementen ingediend. Ik vraag mij
af waarom die zelfrealisatie van het bestemmingsplan in dit geval niet mogelijk
is. In de memorie van toelichting dan wel in de nota naar aanleiding van het
verslag stelt de minister dat de verhuurder toch weet wat het bestemmingsplan
is en dat hij daarmee rekening moet houden met de huurovereenkomst. Ik constateer
echter dat een verhuurder tegen problemen aan kan lopen als hij te lang eigenaar
is. Ik constateer tevens dat er tegen een ander probleem kan worden aangelopen
wanneer de huurder een bedrijf runt dat niet valt onder artikel 1624 BW. Ik
vraag mij af waarom iemand die al 30 jaar lang eigenaar is van een complex
en een huurovereenkomst van 20 jaar heeft, het bestemmingsplan niet zelf zou
mogen realiseren.Dan kom ik bij het amendement op stuk nr. 13 inzake de gerechtelijke ontbinding
van huurwetgevallen. Als voorbeeld stel ik een gemeente die in het kader van
overbewinkeling kantoren wil bouwen in plaats van een winkelcentrum bij een
station, waarbij de eigenaar of projectontwikkelaar wel de huurovereenkomst
kan laten ontbinden met de drogist, maar niet met de schoonheidspecialiste
en wel met de meubelhandel, maar niet met de meubeltoonzaal of de keukenshowroom.
Dit is wel geregeld in artikel 309. Waarom niet in artikel 310?In dit verband vraag ik de minister of onder de terminologie "verwezenlijking
bestemmingsplan" ook de procedure van het nieuwe artikel 19 van de Wet op
de ruimtelijke ordening wordt begrepen, omdat heel veel ontwikkelingen via
een partiële herziening worden geregeld.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Maar alleen als er een actueel bestemmingsplan ligt. Pikant detail is
dat het daaraan nogal eens ontbreekt.De heerWeekers(VVD)Ja, inderdaad.Voorzitter! Ik heb een amendement ingediend op artikel 230a. Op zichzelf
hebben wij geen enkel bezwaar tegen de drie keer één jaar ontruimingsbescherming
zoals die in de wet is geregeld. Wij vragen ons alleen af of het in het kader
van de procesefficiency niet beter is om de kantonrechter zich één
keer met de belangenafweging te laten bezighouden en dan ook in één
keer duidelijkheid te verschaffen, zowel aan huurder als aan verhuurder, wanneer
daadwerkelijk het moment van ontruiming is aangebroken.Voorzitter! Dat waren mijn opmerkingen ten aanzien van het huurrecht bedrijfsruimten.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Voorzitter! Ik heb in mijn algemene inleiding al aangegeven dat er op
dit moment geen belangrijke inhoudelijke aanpassingen zijn ten aanzien van
het huidige huurrecht voor bedrijfsruimten. Dit in tegenstelling tot het voorstel
dat door voormalig minister van Justitie Sorgdrager werd ingediend onder nr.
24150, dat door de Kamer is verworpen en vervolgens door minister Korthals
is ingetrokken.Ik heb een enkele opmerking naar aanleiding van het betoog van de heer
Weekers. Je zou denken dat hij hier zoveel aandacht aan besteedt om de ondernemers
in de middenstand tegemoet te komen. Maar je moet dan wel de rechten van alle
ondernemers helder in kaart brengen. Hij wil zaken versoepelen, maar dat gaat
wel ten koste van andere ondernemers. Ik wijs op zijn amendement op stuk nr.
10 met betrekking tot directe bloed- of aanverwanten. Die mogen de bedrijfsruimte
in gebruik nemen, maar waar blijft dan de verantwoordelijkheid ten opzichte
van de zittende huurders. Dat is altijd een lastige afweging. Wij vinden het
bovendien van groot belang dat als het gaat om bedrijfsruimte de diversiteit
op een goede manier beschermd moet worden en dat ook de kleine zittende huurder
tegemoetgekomen moet worden. In het voorliggende voorstel is dit evenwichtig
geregeld. Wij hebben absoluut geen behoefte aan het verslechteren van de huurbescherming
van ondernemers en dat geldt voor diverse ondernemers. Natuurlijk is het zo
dat als het gaat om bestemmingsplannen of andere werken van algemeen belang,
er een totale afweging gemaakt moet worden. Ik vind het volstrekt idioot dat
wijziging of aanpassing van bestemmingsplannen wordt gekoppeld aan één
belanghebbende. Dat kan helemaal niet, omdat je juist in een bestemmingsplan
verschillende belangen tegen elkaar moet afwegen en in samenhang, omdat het
vaak een groter gebied betreft. Een dergelijk voorstel werp ik verre van mij.De heerWeekers(VVD)Mevrouw Van Gent moet het artikel dan nog maar eens goed lezen. Het artikel
opent de mogelijkheid, als de ene verhuurder de ruimte aan een ander verkoopt,
de laatste vervolgens het bestemmingsplan mag realiseren, ongeacht de vraag
of diegene al dan niet andere belangen in een wat groter gebied heeft. Het
ontgaat mij waarom een opvolgende huurder die mogelijkheid wel heeft en de
oorspronkelijke huurder niet.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik zal daar inderdaad nog eens naar kijken. De heer Weekers zegt ook dat
een belanghebbende het bestemmingsplan kan wijzigen.De heerWeekers(VVD)Nee, hij kan dat niet wijzigen, maar realiseren. Het leerstuk van zelfrealisatie
speelt op dit moment in het hele onteigeningsrecht.MevrouwVan Gent(GroenLinks)Ik ben nog niet overtuigd, maar misschien wel na de beantwoording van
de minister. Ik zal er nog eens over nadenken, maar voorlopig ben ik nog niet
enthousiast.De algemene bepalingen over huur in het Burgerlijk Wetboek 7.4, dus ook
het initiatiefrecht, moeten onzes inziens ook gelden voor huur van bedrijfsruimte.
Ik zou de heer Weekers daarop willen aanspreken. Mij lijkt het een eigentijdse
insteek als ook huurders van bedrijfsruimten zelf initiatieven kunnen ontplooien
om de bedrijfsruimte aan te passen.Het amendement op stuk nr. 7 van de heer Poppe inzake dienstverlenende
non-profitinstellingen met een buurtbinding vind ik uiterst sympathiek. Wij
zullen dat dan ook steunen.De heerBiesheuvel(CDA)Voorzitter! Ik wil slechts enkele korte opmerkingen maken. Ik kan mij
het wetgevingsoverleg over het vorige wetsvoorstel nog goed herinneren. Ik
meen dat de voorzitter daar ook bij aanwezig was, evenals de heer Korthals
als woordvoerder namens de VVD-fractie. De Kamer heeft toen een duidelijk
signaal afgegeven aan het kabinet. Je zou de stelling kunnen verkondigen dat
dit wetsvoorstel het resultaat is van het duidelijke signaal de vorige keer.
De amendementen van de heer Weekers heb ik helaas nog niet allemaal kunnen
doorgronden, omdat ik ze wat laat kreeg, maar dat lag niet aan de heer Weekers.
Wij moeten deze amendementen plaatsen naast het duidelijke signaal van de
Kamer de vorige keer.De vraag is wel in hoeverre sinds 1995 veranderingen hebben plaatsgevonden.
Is het inderdaad waar dat de huurders van de winkelruimtes nu duidelijk een
andere positie hebben dan vroeger? Mij wordt verteld dat het huidige filiaalbedrijf
thans 80% van de winkellocaties in bezit heeft. De positie van de verhuurder
moet in dat licht worden bekeken. Er moet wel een balans zijn.Ik heb al een vraag gesteld over de bedrijfshuuradviescommissies. Over
hun functioneren zijn in de diverse regio's wat klachten. Wil de minister
daarop ingaan?Ik heb nog een vraag over artikel 290. Betekent de beëindiging van
de hoofdhuurovereenkomst tevens het einde van de huurovereenkomst van de afhankelijke
woning? Kan de minister daar wat meer duidelijkheid over geven?MevrouwVan 't Riet(D66)Voorzitter! In mijn algemene bijdrage heb ik al een toelichting gegeven
op deze wet die ik niet zal herhalen. Over een aantal artikelen heb ik nog
enkele opmerkingen. De helft heb ik kunnen schrappen, omdat die in feite al
zijn behandeld bij de vorige wetsvoorstellen.Mijn eerste opmerking betreft artikel 290, lid 2, inzake de non-profit-
instellingen die buurtgerichte dienst- verlening verzorgen. Deze instellingen
vallen niet onder het werkingsgebied van de regeling en hebben geen wettelijke
bescherming, omdat zij geen economische binding aan een bepaalde plaats hebben.
Dat is correct, maar ze hebben vaak een sociale binding aan een bepaalde plaats.
Waar geldt die binding niet? Ik noem als voorbeeld buurt- en clubhuizen, instellingen
voor dienstverlening aan ouderen en consultatiebureaus.Mijn volgende vraag is eigenlijk aan de staatssecretaris gericht, maar
die is er niet meer. Toch stel ik deze vraag over de afhankelijke woning nog
maar. Er zijn nogal wat problemen in steden over wonen boven winkels. Dat
komt met name door de wetgeving die daaraan ten grondslag ligt. Kan de wet
niet zodanig worden verbeterd, dat wel goed vorm kan worden gegeven aan het
beleid om het wonen boven winkels te bevorderen? Deze vrij algemene vraag
kan ik natuurlijk op een ander moment ook nog wel stellen.In artikel 304, lid 1, wordt bepaald dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling
slechts ontvankelijk is als deze vergezeld gaat van een deskundigenadvies.
Vanwaar deze verplichting als partijen er eventueel zelf zonder deskundigenadvies
ook uit kunnen komen? De minister noemt zelf harde argumenten tegen deze verplichting:
duur en kostenverhogend.De heerPoppe(SP)Voorzitter! Wij hebben een amendement ingediend op artikel 290, dat al
aan de orde is geweest. Het kan toch niet zo zijn dat de middenstander wél
wordt gezien als iemand die afhankelijk is van de buurtgebonden klanten en
een non-profitinstelling niet. Non-profitinstellingen mogen geen economische
binding hebben, als die moeten vertrekken vanwege huurverhogingen of zoiets,
dan veroorzaakt dat kaalslag in de sociale cohesie in die wijk. Die instellingen
hebben dan wel geen economische functie in zo'n wijk, maar wel een sociale.
Vandaar het amendement. Ik hoop dat dat wordt gesteund.Ik heb nog een vraag over artikel 303 wat betreft de door de rechter aan
vergelijkbaar onroerend goed te toetsen huurprijs. In onze schriftelijke inbreng
hebben wij al gewezen op de grote prijsverschillen binnen winkelcentra. Elke
zichzelf respecterende gemeente krijgt een nieuw winkelcentrum. De projectontwikkelaar
wil grootwinkelbedrijven graag als trekkers hebben. Daarom kunnen de grootwinkelbedrijven
natuurlijk een lagere huurprijs bedingen. Bedrijven als Albert Heijn en Dirk
van den Broek sluiten andere huurcontracten af dan voor het openbare aanbod
gelden. Welke huurprijs zij naar winkelvloeroppervlak betalen, is niet openbaar.
Heeft de rechter toegang tot dit soort contracten? Zo niet, dan kan hij uitsluitend
vergelijken met het openbare aanbod van de regionale makelaars. Kan de rechter
op grond van de huidige redactie van artikel 303 ook inzage krijgen in vertrouwelijke
contracten van zo'n winkelcentrum met grootgrutters?De voorzitter:Ik zal niet alles herhalen wat ik in de algemene ronde heb
gezegd, maar roep de bewindslieden en met name de minister van Justitie op
om opnieuw te kijken naar de reikwijdte.Wij hebben het wetsvoorstel dat in 1995 werd gepresenteerd natuurlijk
niet voor niets afgewezen. Daarin werd de knip op een volstrekt verkeerde
plek aangebracht. Met wat er nu ligt, loopt men ook tegen problemen aan, zoals
al door iedere spreker is aangegeven. Dat is met voorbeelden onderstreept.
Er is toch sprake van een zekere willekeur. Ik hoop dat de minister de Kamer
daarover schriftelijk het een en ander meldt, want amenderen kan niet. Die
exercitie hebben wij de vorige keer ook niet uitgevoerd, want dat bleek echt
onmogelijk te zijn. Daarom begrijpen wij ook het probleem waarmee de bewindspersonen
worstelen.Kortheidshalve wil ik mij beperken tot het antecedentenonderzoek. Ik vind
dat ook bij de indeplaatsstelling in sommige sectoren daarvoor ruimte zou
moeten zijn. In ieder geval moet het niet onmogelijk worden gemaakt. De rechter
heeft de mogelijkheid om aan de machtiging voorwaarden te verbinden of een
last op te leggen. Ik zou van de minister willen horen dat die voorwaarden
of die last in ieder geval ook betrekking kunnen hebben op een antecedentenonderzoek.
Inderdaad, iedereen moet een nieuw leven kunnen starten maar het is volstrekt
duidelijk dat in de horecasector soms bedrijven als dekmantel worden gebruikt
voor volstrekt andere activiteiten. Er moet een serieuze afweging zijn tussen
de behoefte van de huurder, die de indeplaatsstelling vraagt met het oog op
zijn pensioenvoorziening, en het belang van de verhuurder om in zijn pand
of in de buurt niet de huurders te krijgen die hij daar op goede gronden niet
wil hebben.MinisterKorthalsVoorzitter! De heer Weekers vroeg of in het stelsel van het wetsvoorstel
omzethuur is toegestaan, hoewel dat niet uitdrukkelijk is bepaald. Ook vroeg
hij of de rechter op grond van artikel 303 een aan de omzet gerelateerde huurprijs
kan vaststellen. In het ontwerp blijft het voor partijen mogelijk, een door
de omzet bepaalde huur overeen te komen. Meestal gebeurt dat door een combinatie
van een vast bedrag, vermeerderd met een bepaald percentage van de omzet.
Als dat is overeengekomen, kan daarmee bij de nadere huurprijsvaststelling
conform artikel 303 rekening worden gehouden. De nadere huurprijs kan dus
een omzethuur zijn. De nadere huurprijsvaststelling kan dan bestaan uit een
hoger of lager percentage van de omzet of in een hoger of lager vast bedrag.
Daarbij moet wel als richtsnoer gelden dat de door artikel 303 voorgeschreven
vergelijking met andere huurprijzen plaatsvindt. Daarbij hoeft het niet per
se ook om omzethuren te gaan. Dat de oorspronkelijke huur een omzethuur was,
is een bijzondere omstandigheid waarmee de rechter eveneens rekening heeft
te houden. Een dergelijke bijzondere omstandigheid kan ook zijn dat partijen
met de omzethuur hebben beoogd de huur niet te hoog te laten oplopen. Een
en ander is in overeenstemming met een uitspraak van de Hoge Raad van 26 februari
1993. Ik wijs er nog op dat artikel 303 neerkomt op het handhaven van de regeling
van artikel 7A:1632a. Wel staat het stelsel van artikel 303 eraan in de weg
dat, als er oorspronkelijk geen omzethuur was overeengekomen, de rechter later
de huurprijs alsnog aan de omzet bindt. Ook dat volgt uit het al door mij
genoemde arrest. Dat neemt echter niet weg dat artikel 303 een verdere ontwikkeling
van omzethuren niet in de weg staat, mits partijen maar beginnen met in hun
overeenkomst een omzethuur te bedingen.Verder is gevraagd naar een vergelijking met oude huren. De vergelijkingsmaatstaf,
gekoppeld aan een referentieperiode van vijf jaar, heeft tot doel plotselinge
en excessieve verhogingen te voorkomen. Bij elke huur van bedrijfsruimten
kan de verhuurder eens in de vijf jaar opnieuw vorderen dat de huur nader
door de rechter wordt vastgesteld, ook als de huurprijs van oude datum is.
Als geen huurverhoging door de verhuurder is verlangd, zie ik niet in dat
de huur niet bij de vergelijking kan worden betrokken. Dat de verhuurder de
huur niet heeft gewijzigd, kan immers heel wel een aanwijzing zijn voor het
huurprijsniveau in de betreffende referentieperiode, aangenomen dat het om
vergelijkbare bedrijfsruimten gaat. Als daarmee geen rekening mag worden gehouden,
zou het met de maatstaf beoogde mitigerende effect voor een belangrijk deel
verloren gaan. Bovendien roept een beperking tot nieuwe huren de vraag op
wat er moet gelden als die er niet zijn. Het kan zich immers voordoen dat
bij bedrijfsruimten als waarom het in het gegeven geval gaat, in de referentieperiode
algemeen van een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is afgezien.De heer Poppe vroeg in dit verband ook nog toetsing door de rechter. Bij
de voorbereiding van dit wetsvoorstel heeft overleg plaatsgevonden met de
organisaties. Daaruit is gebleken dat het thans veel gemakkelijker is om inzage
in de gegevens te krijgen. De praktijk is steeds minder huiverig om inzage
in de cijfers te geven. Bovendien werkt de bedrijfshuuradviescommissie (BAHC)
steeds beter. Wij krijgen dus steeds vaker de gegevens zodat er ook een betere
indruk kan worden verkregen.Mevrouw Swildens en de heer Weekers zijn teruggekomen op de reikwijdte.
Naar aanleiding van de opmerkingen in eerste termijn heb ik al gesproken over
het toepassingsgebied. Nogmaals, iedere wijziging in de omschrijving leidt
tot nieuwe onzekerheid en ik vrees een toevloed op de rechter. Thans is de
rechtspraak over de omschrijving zo uitgekristalliseerd dat iedereen wel zo'n
beetje weet waar hij aan toe is. De heer Weekers wees op recente rechtspraak
die de pedicure die ruimte huurt in een bejaardenhuis aanmerkt als huurder
van bedrijfsruimte, maar een schoonheidssalon niet. Het gaat hier om een extreem
voorbeeld. Bij randgevallen zijn dergelijke verschillen niet te voorkomen
met een andere omschrijving van bedrijfsruimte. Overigens wil ik mij best
nog eens beraden op het toepassingsgebied en de Kamer daarover in een later
stadium informeren.Ik kom vervolgens op de indeplaatsstelling, waarover de heer Weekers een
amendement op stuk nr. 9 heeft ingediend. Ik ben daar geen voorstander van.
Artikel 307 maakt het mogelijk dat de huurder van gevorderde leeftijd zijn
bedrijf kan overdragen tegen een koopsom die tegelijk als oudedagsvoorziening
dient. Kleine zelfstandige ondernemers hebben daar behoefte aan, omdat zij
in de regel geen pensioen hebben kunnen opbouwen. Dat sociale motief heeft
ertoe geleid hier geen afwijkend beding toe te staan, ook niet
met goedkeuring van de rechter. Vanuit de praktijk is ook op deze uitzondering
sterk aangedrongen, onder meer door pompstationhouders. Ik meen daarom dat
de huidige tekst van artikel 291 moet worden gehandhaafd.Moet in artikel 307 niet uitdrukkelijk worden bepaald dat de rechter op
verlangen van de verhuurder een antecedentenonderzoek van de voorgestelde
huurder beveelt? Ik weet dat zich in de horeca het probleem voordoet dat een
nieuwe caféhouder die de huur van de vorige caféhouder overneemt
niet altijd even bonafide is. Ik erken het probleem waar met name bierbrouwerijen
last van hebben. Voor het aanpakken van dat probleem echter lijkt mij een
uitdrukkelijke bepaling dat er een antecedentenonderzoek moet plaatsvinden
niet nodig. Het komt inderdaad voor dat de verhuurder niet instemt met een
verzoek van de huurder om een andere huurder in zijn plaats te stellen, omdat
de aspirant-huurder er malafide praktijken op nahoudt. Stapt de huurder naar
de rechter om machtiging te vragen om die aspirant-huurder in zijn plaats
te stellen, dan kan de rechter die de omstandigheden van het geval heeft te
onderzoeken daarin op verlangen van de verhuurder ook de antecedenten van
de huurder betrekken. Daarover is geen uitdrukkelijke bepaling in de wet nodig.
Al met al lijkt mij dat de regeling in de wetsvoorstellen de verhuurder de
beste mogelijkheden biedt de praktijk van de malafide huurders tegen te gaan.Vervolgens kom ik op het amendement op stuk nr. 10 van de heer Weekers
waartegen ik geen bezwaar heb. In artikel 296, lid 2, is al toegevoegd dat
het dringend nodig hebben voor eigen gebruik met het oog op renovatie ook
voldoende is. Het amendement breidt dat nog wat uit. Het maakt het bijvoorbeeld
mogelijk om op te zeggen op grond van het feit dat de verhuurder de bedrijfsruimte
dringend nodig heeft om er voor zichzelf woonruimte van te maken. Bij de woonruimte
komt ook een soortgelijke opzeggingsgrond voor. Ook daar wordt niet de eis
gesteld dat de verhuurder de woonruimte nodig heeft voor eigen gebruik als
woonruimte. Dat de verhuurder de woonruimte nodig heeft als bedrijfsruimte
kan dus voldoende grond voor opzegging zijn. Het amendement heeft tot gevolg
dat artikel 296 daarmee in de pas gaat lopen. Als het voldoende steun heeft,
zou ik het zelfs wel willen overnemen!Ik kom nu op het amendement op stuk nr. 11. Het bijzondere belang van
de huurder bij de geleidelijkheid van een eventuele verhoging doet zich aan
de kant van de verhuurder niet voor. Alleen de huurder, met name de kleine
huurder, is afhankelijk van het winstniveau van zijn bedrijf. De behoefte
aan geleidelijkheid aan de zijde van de verhuurder is dus minder sprekend.
De verhuurder die bij wijze van belegging bedrijfsruimte verhuurt, heeft immers
veel huurders en is niet afhankelijk van één huurder. Maar nu
het hier om een bevoegdheid van de rechter gaat, heb ik tegen het amendement
dan ook geen groot bezwaar. Dus laat ik dit aan het oordeel van de Kamer over.Voorzitter! Dan nu het amendement op stuk nr. 12 van de heer Weekers.
De artikelen 309 en 310 regelen figuren die in verband staan met onteigening
in der minne. Formele onteigening wordt voorkomen doordat de eigenaar besluit
mee te werken door de onroerende zaak te verkopen aan diegene die ten behoeve
van de zaak anders zou zijn onteigend, vaak een publiekrechtelijk lichaam
zoals een gemeente. Is de zaak ten tijde van die verkoop verhuurd, dan wordt
een nieuwe eigenaar op grond van de regel "koop breekt geen huur" verhuurder.
Bij formele onteigening behoort de huurder op grondslag van de Onteigeningswet
een schadeloosstelling te ontvangen. De onderhavige artikelen zorgen ervoor
dat bij onteigening in der minne hetzelfde gebeurt en dat die schadeloosstelling
verschuldigd is door de nieuwe eigenaar ten behoeve van wie de onteigening
in der minne plaatsvond. Zoals ik zei, is dat vaak een publiekrechtelijk lichaam.
Het amendement miskent deze achtergrond van de artikelen. Heeft de onteigening
in der minne plaatsgevonden in onverhuurde staat en gaat de nieuwe eigenaar
in afwachting van uitvoering van de in artikel 309 bedoelde werken in algemeen
belang of de in artikel 310 bedoelde verwezenlijking van de bestemming zelf
alsnog verhuren, dan is er geen reden voor toepassing van de artikelen 309
en 310. Deze verhuurder – vaak een publiekrechtelijk lichaam –
zal dan gebonden zijn aan de gewone opzeggingsgronden. Anders dan het amendement
wil, hoort de huurder hier volledige huurbescherming te genieten. Wil het
publiekrechtelijk lichaam dat niet, dan zal het van verhuring moeten afzien
of moeten overgaan tot een tijdelijke verhuring voor minder dan twee jaar
of met een andere bestemming dan bedrijfsruimte in de zin van artikel 290.
De huurder die huurbescherming geniet, heeft natuurlijk geen recht op schadevergoeding
als een van de gewone opzeggingsgronden mocht slagen. Wel kan hij schadevergoeding
bedingen in ruil voor deze bereidheid deze huurbescherming op te geven. Derhalve
moet ik dit amendement ontraden.Tegen aanvaarding van het amendement op stuk nr. 13 zie ik geen bezwaar.
Ook artikel 309 is blijkens lid 5 van dat artikel op andere bedrijfsruimten
dan die van artikel 290 van toepassing. Ik betwijfel echter of er veel behoefte
bestaat aan dit amendement. Juist bij andere bedrijfsruimte waar geen huurbescherming
bestaat, zal beëindiging door opzegging in de regel veel sneller gaan
dan ontbinding door de rechter. Anders dan artikel 309 schrijft artikel 310
immers een vordering tot ontbinding voor. Ik heb een lichte voorkeur voor
de eigen formulering.De heer Weekers heeft ook nog gepleit voor een super bedrijfshuuradviescommissie.
Als de belanghebbenden een dergelijke commissie wenselijk vinden, ben ik daar
zeker niet op tegen en wil ik daarover best overleg voeren.Met betrekking tot het amendement op stuk nr. 14 merk ik op dat ik voorkeur
heb voor het flexibeler stelsel van het wetsvoorstel. Dit geeft de rechter
de mogelijkheid om bij de vraag of een volgende verlenging moet volgen, ook
rekening te houden met omstandigheden die bij zijn eerste beslissing nog niet
bekend waren. Een periode van drie jaar is immers moeilijk te overzien. Dit
kan gemakkelijk tot divergerende rechtspraak leiden. In het stelsel van het
amendement zullen sommige rechters geneigd zijn, juist omdat zij niet in de
toekomst kunnen zien, dan maar meteen een verlenging van drie jaar te verlenen.
Intussen kan dan aan het licht komen dat de huurder zich schuldig maakt aan
onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling als bedoeld
in artikel 230a, lid 4. In het stelsel van het amendement is daaraan dan weinig
meer te doen. Andere rechters zullen daarom in dit stelsel geneigd zijn de
termijn te beperken, maar dat kan weer zeer onredelijk zijn tegenover de zorgvuldige
huurder die werkelijk geruime tijd nodig heeft om zijn bedrijf over te planten.
Daarbij komt dat mij niet is gebleken dat het huidige stelsel tot praktische
moeilijkheden leidt.De heer Biesheuvel vroeg of het waar is dat 15% van de winkelruimte bij
kleine zelfstandigen in gebruik is. Dat is waar en dat betekent dat 85% van
de huurders van winkelruimte bestaan uit grootwinkelbedrijven, samenwerkingsverbanden,
franchiseorganisaties, inkoopcorporaties en dergelijke. Dat is inderdaad voor
de oordeelsvorming van belang, maar volgens mij niet doorslaggevend.Voorzitter! Hoe functioneren de bedrijfshuuradviescommissies in de diverse
regio's? Er worden nog wel eens klachten vernomen over de verschillende normen
die gehanteerd zouden worden. Men heeft het initiatief genomen voor een onderzoek
naar de resultaten van de huuradviescommissies. Daaruit blijkt onder andere
dat er moeilijk een verband is te leggen tussen de door de BHAC geadviseerde
prijs en de marktprijzen. Door het ontbreken van richtlijnen voor de te hanteren
methoden bij huuradvisering zijn de uitkomsten onzeker. Nu is de BHAC een
traject gestart om de advisering te uniformeren. Dat gaat dus bepaald de goede
kant op.Mevrouw Van 't Riet en de heer Biesheuvel hebben opmerkingen gemaakt over
artikel 209 dat handelt over de afhankelijke woning. Beëindiging van
de hoofdhuurover- eenkomst betekent tevens het einde van de huurovereenkomst
van de afhankelijke woning. De afhankelijke woning volgt immers het lot van
de bedrijfsruimte. Bij onderhuur van de bedrijfsruimte met de afhankelijke
woning betekent het einde van de hoofdhuur tevens het einde van de onderhuur
van de bedrijfsruimte, inclusief de afhankelijke woning.De heer Poppe heeft op stuk nr. 7 een amendement ingediend dat ertoe strekt
de huur van bedrijfsruimte uit te breiden tot de huur van ruimte voor publieke
dienstverlening in de publieke sector. Ik ontraad de aanneming van dit amendement.
De regeling voor de huur van midden- standsbedrijfsruimten is in het leven
geroepen, omdat een middenstander sterk afhankelijk is van zijn vaste klanten
en met het oog daarop moeilijk zijn bedrijf kan verplaatsen naar een andere
locatie. Verplaatsing betekent voor hem veelal inkomstenverlies, omdat hij
met zijn arbeid en inkomstenverwerving gebonden is aan de door hem gehuurde
bedrijfs- ruimte. Zoals de werknemer bescherming verdient tegen ontslag, heeft
de huurder van bedrijfsruimte bescherming nodig tegen opzegging van de huur.Deze argumenten spelen geen rol bij non-profitinstellingen. Het kan wel
aantrekkelijk zijn voor een dergelijke instelling om in een bepaalde wijk
te zitten, omdat de instelling dan, bijvoorbeeld, in de buurt zit van degenen
aan wie zij haar diensten verleent. Dat is echter een binding van een andere,
niet-economische aard. Hoe sterk die behoefte is, zal overigens vooral afhangen
van de aard van de aangeboden diensten. Het enkele feit van een verhuizing
behoeft voor dergelijke instellingen geen structurele gevolgen te hebben,
hetgeen overigens niet betekent dat non-profitinstellingen geen enkele bescherming
genieten. Zij vallen immers onder de ontruimingsbescherming van artikel 230a,
zoals dat middels dit wetsvoorstel wordt ingevoegd in titel 7.4.De heerPoppe(SP)Ik heb gezegd dat er in een wijk sprake kan zijn van een sociale kaalslag.
Er is dan geen economische binding, maar wel een directe binding aan de mensen.
Non-profit is niet economisch. Dat is mij bekend. Als zo'n instelling moet
verkassen naar een andere wijk houdt de non-profit op. Ik begrijp de minister
niet helemaal, maar ik zal nagaan wat artikel 230a voor bescherming geeft.
Volgens mij geeft mijn amendement een betere bescherming.De heerWeekers(VVD)Het amendement op stuk nr. 9 betreft de machtiging van de rechter in relatie
tot de indeplaatsstelling. De minister zegt: je moet de wat oudere winkelier
beschermen, of de pompstationhouder die via de indeplaatsstelling zijn pensioen
moet genereren. Ik ben dat met hem eens. Volgens mij biedt de redactie van
datgene waaraan de rechter zich heeft te houden als het gaat om de vraag of
hij afwijkingen van het dwingend recht kan goedkeuren voldoende handvaten
en zal het probleem zich in de praktijk niet voordoen. Wij moeten bedenken
dat de nieuwe redactie van de goedkeuringsprocedure een stuk strakker is dan
de oude. Wanneer het amendement wordt aangenomen, ontstaat er ruimte voor
nieuwe ontwikkelingen.Het amendement op stuk nr. 12 betreft de zelfrealisatie van een bestemmingsplan.
De minister heeft aangegeven dat het in de meeste gevallen gaat om een publiekrechtelijk
lichaam. Dat is juist, maar het artikel gaat alleen maar uit van de opvolgende
verhuurder. Dat kan een nieuwe, commerciële verhuurder zijn. Het kan
zelfs een bevriende verhuurder zijn. Ik vind het gek dat de oude verhuurder
niet tot zelfrealisatie van een bestemmingsplan mag overgaan en de opvolgende
verhuurder wel. Dan had de minister dit moeten beperken tot publiekrechtelijke
lichamen.Tot slot verzoek ik de minister te antwoorden op mijn vraag of een partiële
herziening van een bestemmingsplan in het kader van de nieuwe procedure ex
artikel 19 WRO wordt begrepen onder werken van algemeen belang dan wel wijziging
van een bestemmingsplan.MinisterKorthalsVoorzitter! De laatste vraag moet ik met de staatssecretaris van VROM
bespreken. Ik zal over het resultaat daarvan snel een brief aan de Kamer sturen.Het amendement op stuk nr. 12 houdt direct verband met de onteigeningswetgeving
en er moeten parallellen worden getrokken. Wij denken dat het op de wijze
zoals het in het voorstel is verwoord het beste is gewaarborgd.Ik kom tot het amendement op stuk nr. 9. Wat wij niet willen, is dat de
indeplaatsstellingsregeling illusoir wordt en dat de zwakkere bij het aangaan
van de overeenkomst gedwongen wordt, af te zien van de indeplaatsstellingsregeling.
Ik heb aangegeven dat sommigen die regeling behoeven om te kunnen voorzien
in hun pensioenvoorziening. Ik heb het gehad over de vraag van de pompstationhouders.De voorzitter:Ik dank de regering en de commissieleden voor hun inbreng.Sluiting 19.44 uur.XNoot1 Samenstelling: Leden: Swildens-Rozendaal (PvdA), voorzitter, Van de Camp (CDA), Biesheuvel
(CDA), Scheltema-de Nie (D66), Zijlstra (PvdA), Apostolou (PvdA), Middel (PvdA),
Van Heemst (PvdA), Dittrich (D66), ondervoorzitter, Rabbae (GroenLinks), Van
Oven (PvdA), Kamp (VVD), Rouvoet (ChristenUnie), O.P.G. Vos (VVD), Passtoors
(VVD), Van Wijmen (CDA), De Wit (SP), Ross-van Dorp (CDA), Niederer (VVD),
Nicolaï (VVD), Halsema (GroenLinks) Weekers (VVD), Van der Staaij (SGP)
en Wijn (CDA). Plv. leden: Wagenaar (PvdA), Balkenende (CDA), Verhagen (CDA), Van Vliet
(D66), Duijkers (PvdA), Kuijper (PvdA), Albayrak (PvdA), Barth (PvdA), Hoekema
(D66), Karimi (GroenLinks), Santi (PvdA), Luchtenveld (VVD), Slob (ChristenUnie),
Van den Doel (VVD), Rijpstra (VVD), Rietkerk (CDA), Marijnissen (SP), Buijs
(CDA), Van Baalen (VVD), Van Blerck-Woerdman (VVD), Oedayraj Singh Varma (GroenLinks),
De Vries (VVD), Van Walsem (D66), De Pater-van der Meer (CDA) en Arib (PvdA).XNoot2 Samenstelling: Leden: Reitsma (CDA), voorzitter, Witteveen-Hevinga (PvdA), Van Middelkoop
(Christen- Unie), Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), Poppe (SP), Duivesteijn
(PvdA), Augusteijn-Esser (D66), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), ondervoorzitter,
Eisses-Timmerman (CDA), Th.A.M. Meijer (CDA), Luchtenveld (VVD), Van Wijmen
(CDA), Kortram (PvdA), Van der Knaap (CDA), Ravestein (D66), Van der Steenhoven
(GroenLinks), Van Gent (GroenLinks), Oplaat (VVD), Van der Staaij (SGP), Schoenmakers
(PvdA), Waalkens (PvdA), Udo (VVD) en Depla (PvdA). Plv. leden: Leers (CDA), Dijksma (PvdA), Stellingwerf (ChristenUnie),
Valk (PvdA), Essers (VVD), De Wit (SP), Van Heemst (PvdA), Scheltema-de Nie
(D66), Van Beek (VVD), Geluk (VVD), Visser-van Doorn (CDA), Schreijer-Pierik
(CDA), Blok (VVD), Biesheuvel (CDA), Crone (PvdA), Van den Akker (CDA), Giskes
(D66), M.B. Vos (GroenLinks), Halsema (GroenLinks), Niederer (VVD), Van 't
Riet (D66), Spoelman (PvdA), Hindriks (PvdA), Snijder-Hazelhoff (VVD) en De
Boer (PvdA). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-26089-19.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl