Huurbeleid; Brief minister over modernisering van het huurbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 39

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

01-12-2004

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2004-2005

27926 nr. 39

19-11-2004

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. InleidingSamenwerking met de landelijke organisaties van huurders
en verhuurders2. De positie van huurdersorganisaties en van woningcorporatiesPositie huurders en huurdersorganisatiesVerhouding tussen rijk en woningcorporaties3. De modernisering van het huurbeleid op onderdelen3.1 Vergroting geliberaliseerde gebiedWOZ als uitgangspuntOvergangsregimeVrijwillige regulering bij huurcontractenGeschilbeslechting in het geliberaliseerde gebied3.2 Modernisering van het woningwaarderingsstelsel3.3 De jaarlijkse huurverhogingEen oplopende reeks met jaarlijkse huurstijgingenBeperking van de stijging van de huursom bij corporatiesHuurverhogingsreeks overgangsregime nieuw geliberaliseerd
gebied (met ingang van 2006)Huurstijging bij woningen met heel lage huurprijzen3.4 Afspraken over investeringen in woningbouwSociale verhuurdersIndicatieve productie per jaarCommerciële verhuurdersFinanciële consequenties investeringen3.5 De bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid4. De effecten voor de burger4.1 BetaalbaarheidTabel 1. Mogelijke effecten huurbeleid op de netto huurquote
van huurders in de periode 2004–2009.4.2 Het tegengaan van ongewenste segregatie5. Het verdere traject6. ConclusieBetere werking van de woningmarkt:Meer investeringen:Betaalbaarheid:Segregatie:Ondertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 27926, nr. 39 b1Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27926, nr. 39 b2Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27926, nr. 39 b3Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27926, nr. 39 b4Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 76 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 39BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 19 november 20041. InleidingOp 24 en 29 juni jl. heb ik met uw Kamer overlegd over de voorstellen
van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid. Ik heb toen toegezegd
om in het najaar de Kamer een nadere uitwerking van de voorstellen toe te
sturen. Met deze brief kom ik aan deze toezegging tegemoet.De hierna gepresenteerde voorstellen zijn te zien als uitwerkingen van
mijn eerdere brieven over de modernisering van het huurbeleid d.d. 4 en 28 juni
2004, van het startdocument en de Bestuurdersakkoorden die ik met de landelijke
organisaties van huurders en verhuurders gesloten heb, en met in achtneming
van de besprekingen in uw Kamer.Het kabinet heeft zich tot doel gesteld om een aantal structurele en vaak
langdurige problemen, die Nederland in een ongunstige positie voor de toekomst
dreigen te brengen, aan te pakken. Bij verschillende beleidsdossiers heeft
het kabinet maatregelen voorgesteld die ingrijpend en soms ook pijnlijk zijn
voor de korte termijn, maar die op langere termijn vruchten afwerpen voor
de burgers. Voor wat betreft het wonen is de gebrekkig functionerende woningmarkt
hét hardnekkige probleem, waar zonder ingrijpende maatregelen geen
vooruitgang geboekt kan worden. De door het kabinet voorgestelde maatregelen
zijn structureel van aard en de resultaten ervan zullen geleidelijk zichtbaar
worden.Ik breng daarbij in herinnering dat de afgelopen jaren de landelijke organisaties
onderling pogingen hebben gedaan om tot overeenstemming te komen over het
toekomstige huurbeleid. Het is nu tijd om mijn verantwoordelijkheid te nemen
en met gerichte voorstellen te komen.Als onderdeel van deze aanpak is de modernisering van het huurbeleid één
van de drie centrale opgaven gericht op het functioneren van de woningmarkt
voor de komende jaren. De andere zijn de verhoging van de nieuwbouwproductie
en het krachtig doorpakken bij de herstructurering van de verouderde wijken.Ik heb in mijn eerdere brieven het verband tussen de drie centrale opgaven
aangegeven, en daarbij de noodzaak van de modernisering van het huurbeleid
geschetst om tot betere prijs/kwaliteitsverhoudingen en betere investeringscondities
te komen.De voorstellen van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid
zijn gericht op het wegnemen van belemmeringen die investeringen en een betere
werking van de huurwoningenmarkt in de weg staan, onder de voorwaarde dat
de bescherming van degenen die daar op zijn aangewezen blijft bestaan, de
betaalbaarheid van het wonen wordt gehandhaafd en verhuurders een bijdrage
aan de betaalbaarheid leveren. Bovendien vormen de effecten van deze voorstellen
op de segregatie een toetspunt.De thans voorliggende voorstellen leiden ertoe dat de bezuinigingstaakstelling
is ingevuld en dat de huidige meerjarenraming voor de stedelijke vernieuwingsgelden
en het huursubsidiebudget gehandhaafd kan blijven. Beide budgetten spelen
een cruciale rol bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing en het voorkomen
van segregatie.Voor wat betreft de betaalbaarheid merk ik op dat de hierna volgende voorstellen
voor de jaren 2005 en 2006 resulteren in een lagere
gemiddelde huurstijging dan het geval zou zijn geweest bij voortzetting van
het huidige beleid. Voor de jaren daarna, als een verrruiming van het huurbeleid
plaatvindt, wordt ingezet op het vergroten van het aanbod van woningen. Huurders
moeten dan, wanneer zij de prijs en de kwaliteit van hun woning tegen elkaar
afwegen, voldoende keuzeruimte hebben om eventueel een financieel beter passende
woning te vinden. De investeringen door verhuurders in nieuwbouw en herstructurering
moeten hieraan een forse bijdrage leveren.Samenwerking met de landelijke organisaties van huurders
en verhuurdersZoals bekend is het mijn streven om de modernisering van het huurbeleid
samen met de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang uit te werken,
alsmede om de G4, G26 en de VNG hierbij te betrekken. Zij delen de zorg voor
de situatie op de woningmarkt en willen zich er daarom voor inzetten om tot
maatregelen te komen die tot een beter functionerende woningmarkt leiden.
De voorliggende brief heb ik opgesteld naar aanleiding van uitvoerig overleg
met de landelijke organisaties, waarbij ik de organisaties erkentelijk ben
voor de geleverde inzet.Uitgangspunt van het overleg is steeds geweest om de modernisering van
het huurbeleid gestalte te geven in de vorm van een evenwichtig totaalpakket
van maatregelen waarbij, naast de verruiming van het huurbeleid in relatie
tot de investeringen, ook de positie van huurdersorganisaties en de positionering
van corporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghebbenden aan de
orde is. Daarnaast heb ik uitdrukkelijk rekening gehouden met de betaalbaarheid
van het wonen voor de aandachtsgroep. Het is van belang om de hierna gepresenteerde
voorstellen in het licht van deze samenhang te lezen. Ik heb ernaar gestreefd
om op zoveel mogelijk onderdelen overeenstemming te bereiken. Dit laat onverlet
dat elk van de organisaties op onderdelen haar eigen kanttekeningen plaatst.Op de belangrijkste onderdelen ziet het beeld na het overleg er als volgt
uit. Alle organisaties kunnen zich vinden in de relatie die wordt gelegd tussen
de verruiming van het huurbeleid en investeringen. Een modernisering van het
woningwaarderingsstelsel wordt ook door alle organisaties gewenst.Met Aedes heb ik overeenstemming bereikt over uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied, de indicatie van de te realiseren investeringen veronderstellende
dat toereikende investeringscondities aanwezig zijn, en over de huurverhogingsreeks
in het gereguleerde gebied. Voor wat betreft de begrenzing van de huursom
bij woningcorporaties, kan volgens Aedes van het handhaven van deze begrenzing
na 2007 uitsluitend sprake zijn indien onvoldoende investeringen worden gerealiseerd
als gevolg van verwijtbaar gedrag van corporaties.Voor wat betreft huurverhogingen in het overgangsregime van het geliberaliseerde
gebied wil Aedes een stijgingsreeks met een vlakker verloop. Aedes merkt,
evenals de andere verhuurdersorganisaties, op een stap te hebben gezet met
het loslaten van de vijfjaarsgemiddelde inflatie als parameter voor de huurverhogingen.
Verder wil ik samen met Aedes een commissie instellen die de positie van de
woningcorporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghouders ten principale
gaat bezien.De Woonbond stemt in met de lagere huurstijgingen in de eerste twee jaar
met uitzondering van de particuliere sector, maar wijst de voorgestelde huurstijgingen
vanaf 2007 af alsmede de mogelijke afschaffing van de huursom vanaf 2008.
De Woonbond kan zich niet vinden in de uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied en de huurverhogingsreeks van het overgangsregime en pleit in ieder
geval voor een betere rechtsbescherming in dit segment. De Woonbond vindt
voorts een huurstijging van € 25 voor de allerlaagste huren te hoog.
Samen met de Woonbond wil ik een commissie instellen die, uitgaande van de
evaluatie van de Wet op het overleg huurders – verhuurder en door de
toenmalige staatsscretaris van VROM, op basis daarvan geformuleerde uitgangspunten,
gaat adviseren over de positie van de huurdersorganisaties. Deze commissie
zal ook om advies gevraagd worden over de betrokkenheid van huurders(organisaties)
bij prestatieafspraken op lokaal niveau.De commerciële verhuurders zijn tevreden met de vergroting van het
geliberaliseerde gebied en de grotere differentiatieruimte. De IVBN gaat niet
akkoord met het bijdragen door commerciële verhuurders aan de betaalbaarheid
van het wonen (taakstelling), mede vanwege het verlies van inkomsten in de
eerst komende jaren als gevolg van het loslaten van het vijfjarig gemiddelde
inflatiecijfer. Wel tekent de IVBN daarbij aan een bijdrage te willen leveren
aan de kosten voor extra huursubsidie-uitgaven. Vastgoed Belang betreurt het
dat de ruimte voor de laagste huren niet nog groter is geworden.Ik ben overigens voornemens om de beleidsvoorstellen zoveel mogelijk in
convenanten voor de periode 2005 – 2010 met de landelijke organisaties
van huurders en verhuurders vast te leggen.Het bureau ABF Research heeft een aantal effecten van het voorgestelde
beleid onderzocht, waaronder de effecten op de huurquoten en de inkomsten
van verhuurders. Dit rapport is als bijlage bijgevoegd.1 Het Centraal Planbureau is gevraagd om de rekenmodellen van ABF te
valideren. Het CPB heeft hierover inmiddels gerapporteerd (zie bijlage).1 Het Centraal Planbureau is tot de conclusie gekomen dat de modelmatige
uitwerking door ABF verantwoord en adequaat is. Het CPB heeft samen met ABF
ook nog enkele aanvullende berekeningen gemaakt om de beleidseffecten scherper
in beeld te krijgen. Het CPB concludeert dat het nieuwe huurbeleid kan bijdragen
aan een beter functionerende woningmarkt, maar plaatst vraagtekens bij de
prikkels tot investeren en doorstroming. In verband met het grote belang van
investeringen- zowel voor de doorstroom als voor de marktwerking – vraagt
het CPB aandacht voor de relatie van het huurbeleid met (in het bijzonder)
het ruimtelijke beleid.Opgemerkt moet nog worden dat de modelmatige uitwerkingen in het ABF-rapport
(en daardoor ook in de validatie van het CPB) enigszins afwijken van de uiteindelijke,
in deze brief opgenomen parameters. De reden hiervoor is gelegen
in de volgtijdelijkheid tussen de technische vormgeving van de door ABF gebruikte
modellen en de gedurende het proces bijgestelde uitgangspunten. Niettemin
zijn de afwijkingen zodanig gering dat de gebruikte modellen een goed beeld
van de effecten opleveren.Bijzondere aandacht verdient de relatie tussen de modernisering van het
huurbeleid en segregatie. Daarop wordt ingegaan in paragraaf 4.2. Bovendien
is ter zake een aparte bijlage aan deze brief toegevoegd.12. De positie van huurdersorganisaties en van woningcorporatiesDe voorgestelde maatregelen zetten in op een betere werking van de woningmarkt.
Meer marktwerking betekent meer eigen verantwoordelijkheid van huurders en
verhuurders en dit is aanleiding om ook de posities van de partijen op de
woningmarkt nog eens tegen het licht te houden. In bijzonder gaat het daarbij
om:• de positie van huurdersorganisaties ten opzichte van hun verhuurder
en om• de verhouding van het rijk ten opzichte van de woningcorporaties,
de grootste aanbieders van huisvesting op de huurwoningenmarkt, en burgers.Positie huurders en huurdersorganisatiesBij een beleid waarbij de huur, zeker waar het de uitbreiding van het
geliberaliseerde gebied betreft, meer marktconform tot stand komt, is het
van belang de positie van de huurders en de huurdersorganisaties ten opzichte
van de verhuurder nader te bezien. Dit dient te leiden tot een evenwichtige
positionering van de huurders en huurdersorganisaties ten opzichte van de
verhuurders. Die moet in een evenwichtige verhouding staan tot de verruiming
van het huurbeleid. Het functioneren van de woningmarkt is gediend bij een
sterke positie van huurders, hetgeen onder andere tot uitdrukking moet komen
in bescherming van huurders die daar op zijn aangewezen en zeggenschap voor
huurdersorganisaties.De positie van de huurderorganisaties in relatie tot de verhuurder is
vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder.Ik wil vanuit de uitgangspunten zoals verwoord in de brief van staatssecretaris
Remkes «Evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder»
(kamerstukken II, 2001/2002, 28 160, nr. 3) de voorstellen tot wijziging
van de Overlegwet nog eens bezien in het kader van de beleidsvoornemens inzake
de modernisering van het huurbeleid en de grotere marktwerking die dit met
zich meebrengt.Daartoe wil ik samen met de Woonbond het advies inwinnen van een daartoe
in te stellen commissie. Deze commissie zal in ieder geval ook de opvattingen
van de landelijke organisaties van verhuurders erbij betrekken. Verder zal
aan de commissie gevraagd worden of bijzondere voorzieningen moeten worden
getroffen voor de betrokkenheid van huurders(organisaties) bij prestatieafspraken
op lokaal niveau en zo ja, in hoeverre het een rijksverantwoordelijkheid is
die voorzieningen te treffen. Ik ga ervan uit dat de commissie hierbij ook
de ideeën betrekt zoals die leven bij de verhuurders.Het streven is er op gericht dat deze commissie haar advies in het voorjaar
van 2005 heeft afgerond.Verhouding tussen rijk en woningcorporatiesSamen met Aedes kies ik voor herijking van de relatie rijk – corporatie.
Het vernieuwde arrangement zal voldoende ruimte moeten bieden in twee opzichten:
enerzijds aan innovatie en klantgericht ondernemen en tevens de
borging van de maatschappelijke legitimiteit van de woningcorporaties, anderzijds
zal het een antwoord moeten bieden op de vraag hoe de ministeriële verantwoordelijkheid
wordt ingevuld.De grotere vrijheid die corporaties als zelfstandige maatschappelijke
ondernemingen hebben verkregen bij de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig
van toenmalig staatssecretaris Heerma en vervolgens zijn financiële beslag
heeft gekregen bij de brutering, heeft ook voor onduidelijkheid gezorgd. Vele
corporaties hebben die vrijheid nadrukkelijk benut om prestaties te leveren
die maatschappelijk gewenst zijn. Sommige corporaties zijn daarbij de grenzen
van hun mogelijkheden gaan opzoeken.De vele discussies in de Tweede en Eerste Kamer laten zien dat de minister
van VROM steeds wordt aangesproken op de realisatie van de gewenste maatschappelijke
doelen op het gebied van wonen. Voor de realisatie van deze doelen zijn de
corporaties onmisbaar. In het BBSH zijn de verhoudingen met de overheid daartoe
geregeld.Dit alles leidt in toenemende mate tot vragen over de bestaande verhoudingen,
niet alleen tussen rijk en corporaties, maar ook tussen gemeenten en corporaties.
In het verleden leidde deze spanning tot voortdurende aanpassingen van het
BBSH, dan wel politieke druk om daartoe over te gaan. De vragen over de verhoudingen
werden daarmee echter niet beantwoord. Daarom kies ik samen met Aedes voor
de herijking van de relatie tussen de rijksoverheid en de corporaties, welke
moet resulteren in meer ruimte voor ontwikkelkracht van het ondernemerschap
van corporaties en waarbij de invulling van de ministeriële verantwoordelijkheid
uitgangspunt is. Deze vernieuwde relatie moet toekomstvast zijn voor de ontwikkelingen
in de 21e eeuw.Dit moet gepaard gaan met terugdringing van regelgeving die vanuit dit
oogpunt niet nodig is, onder de voorwaarden dat het hybride karakter wordt
behouden en dat er rijkstoezicht blijft op het behoud van het maatschappelijk
gebonden vermogen. Bijzondere aandacht dient daarbij te worden gegeven aan
de wezenlijke gedachte dat de betrokkenheid van de lokale maatschappelijke
belanghouders versterkt moet worden.Samen met Aedes wil ik op korte termijn een adviescommissie instellen
die adviseert over de vormgeving van de vernieuwde relatie tussen rijk en
corporaties. De taakopdracht aan deze commissie zal in ieder geval de volgende
onderwerpen bevatten:– De vergroting van de ruimte voor maatschappelijk ondernemerschap
en de vermindering van de regeldruk en administratieve lasten terwijl de prestaties
van corporaties meer dan nu zeker gesteld worden.– De realisatie van de landelijke doelstellingen door corporaties
terwijl tegelijkertijd recht wordt gedaan aan de lokale verankering van de
prestaties van de corporaties door de betrokkenheid van de gemeente en andere
belanghouders.– De hiervoor vereiste regelgeving en governancestructuur.Ik ga er vanuit dat de adviescommissie ook de ideeën betrekt die
leven bij onder meer de Woonbond en bij de overige landelijke organisaties
van verhuurders, en VNG, G4 en G26.Het streven is er op gericht dat de commissie haar advies in het voorjaar
van 2005 afgerond heeft.Hierna ga ik nader in op de verschillende onderdelen van het huurbeleid.3. De modernisering van het huurbeleid op onderdelen3.1 Vergroting geliberaliseerde gebiedIn de brief van 4 juni jl. is aangegeven dat een structurele vergroting
van het geliberaliseerde gebied noodzakelijk is. Nu is maar liefst 95% van
de huurmarkt gereguleerd. De regulering blijkt te leiden tot een verminderde
investeringsbereidheid bij met name commerciële verhuurders. Er is een
vraag naar middeldure en dure huurwoningen, in het bijzonder van huishoudens
die kiezen voor het gemak, de service en de relatief snelle beschikbaarheid
die daar bij horen. Maar het aanbod blijft achter. Door de marktwerking te
stimuleren wordt het investeren in dit prijssegment bevorderd waardoor meer
aan de vraag tegemoet zal worden gekomen. Zoals ik het nu beoordeel kan dit
bij een geliberaliseerd gebied van 25%. IVBN heeft er herhaaldelijk op gewezen
dat de institutionele beleggers substantieel meer zouden willen bouwen in
het middeldure en dure segment als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot.In de convenanten zullen over deze investeringen afspraken worden gemaakt.
Ik heb in mijn eerdere brieven aangegeven dat dit prijssegment bij uitstek
geschikt is om een bufferfunctie te vervullen tussen huren en kopen, omdat
deze woningen bij een aantrekkende economie omgezet zouden kunnen worden in
koopwoningen. Daarnaast, zo blijkt uit de vraag, is er behoefte aan duurdere
huurwoningen.Ik heb in mijn eerdere brieven ook aangegeven dat een randvoorwaarde is
dat het gereguleerde gebied groot genoeg blijft om huishoudens met lagere
inkomens (huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens van de Huursubsidiewet)
te huisvesten, waarbij ik nu uitga van een zodanige ruimte dat in principe
ook de groep huishoudens met een inkomen tot aan de inkomensgrens van de Ziekenfondswet
nog in het gereguleerde gebied gehuisvest kan worden.Met name op het punt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied
zijn gesprekken gevoerd met wethouders van de G4 en met wethouders van de
G26, evenals met de VNG. De voornaamste zorg die is geuit betreft het toereikend
en beschikbaar blijven van de woningvoorraad voor de huishoudens met lage
inkomens en het tegengaan van segregatie. Hier is vooral gewezen op enerzijds
de zorg dat wijken eenzijdiger van samenstelling worden en dat anderzijds
de omliggende gemeenten bij de centrumstad voor lage inkomens onbereikbaar
worden. Voor wat betreft het toereikend en beschikbaar blijven van de woningvoorraad
voor lage inkomens verwijs ik naar het navolgende, waaruit blijkt dat de voorraad
toereikend is en blijft voor deze huishoudens. Aanvullend vind ik het van
groot belang dat bestuurders en verhuurders niet-vrijblijvende afspraken hierover
maken. Daartoe zal ik bezien welke extra maatregelen nodig zijn. Ik ben bereid
om, in laatste instantie, te interveniëren wanneer één
van beide partijen daarom vraagt.Wat het probleem van de omliggende gemeenten betreft zal ik daar waar
nodig de omvang van het geliberaliseerde gebied begrenzen.WOZ als uitgangspuntIk heb gekozen om de WOZ-waarde te gebruiken om het nieuwe te liberaliseren
gebied te bepalen, omdat deze waarde het beste de marktpotentie van woningen
weergeeft. Alternatieven, zoals de overeengekomen huurprijs of de maximale
huurprijs, doen dit veel minder: de gevraagde huurprijzen zijn teveel bepaald
door het in het verleden gevoerde huurbeleid, terwijl de op basis van het
woningwaarderingsstelsel bepaalde maximale huurprijzen niet meer aansluiten
bij de actuele consumentenvoorkeuren, reden overigens om ook het woningwaarderingsstelsel
aan te passen (zie 3.2). De woningen met de hoogste WOZ-waarden worden geliberaliseerd, dat wil zeggen die woningen die op de huurwoningenmarkt (in potentie)
de hoogste prijs zouden kunnen opbrengen.Randvoorwaarde voor de vergroting van het geliberaliseerde gebied is het
behouden van voldoende ruimte voor huisvesting van de lagere inkomens. Ervan
uitgaande dat circa 75% (dat is ongeveer 2,3 miljoen woningen) van de huurwoningenvoorraad
gereguleerd moet blijven vanwege de huisvesting van huishoudens met lagere
inkomens, is een omvang van het geliberaliseerde gebied van circa 25% het
resultaat. Een landelijk uniforme grens gebaseerd op de WOZ, die vanuit eenvoud
en transparantie valt te prefereren, zou echter ongewenste effecten met zich
meebrengen op de werking van de regionale woningmarkt. In sommige gebieden
zou een te gering gereguleerd gebied overblijven, in andere gebieden juist
een gereguleerd gebied van te grote omvang. Gekozen is daarom voor een beperkte
differentiatie naar boven en naar beneden op regionaal woningmarktniveau,
waarmee wordt aangesloten op het niveau waarop de woningmarkt functioneert.
Verder ligt aansluiting bij het regionale niveau voor de hand omdat met de
verschillende regio's bestuurlijke afspraken worden gemaakt over de woningbouwproductie.Uitgaande van het genoemde uitgangspunt van een geliberaliseerde woningvoorraad
van circa 25% op landelijk niveau, is voor de bepaling van de effecten gerekend
met een landelijk uniforme grens van €115 000 (WOZ peildatum 1 januari
1999), met een correctie van €15 000 zowel naar boven als naar beneden,
afhankelijk van de regio. In totaal worden daarmee zo'n 600 000 woningen
extra geliberaliseerd. Het aantal geliberaliseerde woningen komt daarmee op
circa 750 000 waarvan circa 500 000 in het bezit van de woningcorporaties
en 250 000 in het bezit van commerciële en particuliere verhuurders.
In bijlage 11 en in paragraaf 2.1.2 van het
ABF-rapport wordt dit nader gespecificeerd.Om te voorkomen dat in sommige gemeenten een te groot deel van de woningvoorraad
geliberaliseerd wordt, waardoor te weinig keuzeruimte zou overblijven voor
het huisvesten van de doelgroep van lagere inkomens uit de eigen gemeente
of van de gemeenten uit de regio waarmee afspraken zijn gemaakt, wil ik daarnaast
het geliberaliseerde deel van de woningvoorraad op gemeentelijk niveau begrenzen.
Dat kan door voor die gemeenten waar gegeven de regionale grens dit aandeel
groter zou zijn, de liberalisatiegrens op een hogere WOZ-waarde vast te stellen.
Bij de keuze van een percentage zal erop worden gelet dat landelijk in ieder
geval 25% van de woningvooraad geliberaliseerd blijft.Om aan de andere kant gemeenten tegemoet te komen waar de ruimte voor
vergroting van het geliberaliseerde gebied erg gering blijkt te zijn, bijvoorbeeld
in een centrumstad, wil ik voor de betreffende regio's een lagere WOZ-waarde
hanteren.Gezien de tijd die nodig is voor wetswijziging en gezien de nieuwe taxatieronde
voor de WOZ (nieuwe waarden bekend in voorjaar 2005) is het verstandig de
nieuwe liberalisatiegrens per 1 juli 2006 in te voeren. De regionale
grenzen zullen dan op basis van de WOZ-waarden 2003 definitief worden vastgesteld,
met dezelfde uitgangspunten en randvoorwaarden als hiervoor aangegeven.Bij toekomstige aanpassingen van de WOZ-waarden (dus na 2006) zal, overeenkomstig
de huidige systematiek, worden geregeld dat alleen bij mutatie een wisseling
van huurcontract gereguleerd naar geliberaliseerd of andersom kan plaatsvinden.
Dat is vanuit een oogpunt van zekerheid voor huurders en verhuurders gewenst.OvergangsregimeDe vergroting van het geliberaliseerde gebied zal in één
keer worden ingevoerd, per 1 juli 2006. De organisaties van verhuurders
zouden dat zelfs eerder gerealiseerd willen zien. Tijdens de bespreking in
de Kamer was met name de positie van zittende huurders een punt van groot
belang. Ik heb toen, in antwoord op vragen van onder andere de heer Van Bochove,
aangegeven dat ter bescherming van de zittende huurders waarvan de woning
wordt geliberaliseerd een overgangsregime zal gelden. Ik maak hierbij een
onderscheid tussen ontvangers van huursubsidie en overige huurders.Voor huurders zonder huursubsidie zal een overgangsregime gelden dat vier
jaar duurt. Gedurende deze periode zal, in de pas lopend met de vergroting
van het aanbod, de maximaal toegestane huurstijging elk jaar toenemen. Hierbij
geldt de reeks zoals vermeld in paragraaf 3.3. De woning kan daardoor
gefaseerd naar het markthuurniveau groeien. Dit geeft huurders de gelegenheid
aan het nieuwe huurniveau te wennen, danwel om te zien naar een andere woning.Voor de huursubsidieontvangers in het te liberaliseren gebied blijft het
recht op huursubsidie bestaan, evenals de regulering van de jaarlijkse huurstijgingen.
Dat betekent dat de maximale huurstijgingen per woning zijn beperkt tot dezelfde
reeks die geldt in het gereguleerde gebied, tot het moment dat het betreffende
huishouden niet langer in aanmerking komt voor huursubsidie.Voor huurders in het geliberaliseerde gebied met huursubsidie blijft de
huurgeschillenbeslechting ongewijzigd. Andere huurders en verhuurders in het
geliberaliseerde gebied kunnen in deze periode alleen voor zover het de huurverhogingen
betreft een beroep blijven doen op de procedures voor geschillenbeslechting
bij de huurcommissies.De huurovereenkomsten die nu geliberaliseerd zijn, maar waarvan de WOZ-waarde
van de woning lager is dan de nieuwe liberalisatiegrens, blijven zolang de
huurovereenkomst geldt geliberaliseerd. Pas bij mutatie zal de woning in het
gereguleerde gebied komen te vallen. Voor huurder en verhuurder zijn er in
die gevallen dus geen veranderingen.Vrijwillige regulering bij huurcontractenZeker sociale verhuurders zullen niet altijd de geliberaliseerde huurwoningen
ook daadwerkelijk tegen een marktprijs willen aanbieden. Woningcorporaties
hebben vanuit hun maatschappelijke doelstelling te kennen gegeven dat zij
ook mensen behorend tot de doelgroep in het geliberaliseerde gebied willen
kunnen (blijven) huisvesten.Bij met name nieuw gebouwde woningen, die doorgaans duurder zijn dan bestaande
woningen, kunnen voor verhuurders goede redenen zijn om een deel daarvan,
ook met een WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens, te verhuren aan huishoudens
met lagere inkomens. Denk hierbij bijvoorbeeld aan VINEX-locaties, waarvan
het gewenst is dat ook huishoudens met lagere inkomens hier kunnen wonen.
Dat draagt bij aan een gemêleerde wijkopbouw, zowel in de nieuw gebouwde
wijken als in de oudere wijken. Andere voorbeelden zijn woningen in woon-zorgcomplexen
en woningen voor grote gezinnen.Verhuurders hebben de mogelijkheid om verschillende contractvormen aan
te bieden. Zo is het mogelijk om in het huurcontract bepalingen op te nemen
die de huurstijging limiteren tot de in het gereguleerde gebied geldende huurstijgingen.
Ook kan in het huurcontract het huurniveau worden beperkt tot een bepaald
maximum. In feite is dan sprake van een vrijwillige regulering. Geregeld zal
worden dat in dergelijke gevallen ook huursubsidie kan worden toegekend, als
tenminste aan de overige voorwaarden van de Huursubsidiewet is voldaan.Geschilbeslechting in het geliberaliseerde gebiedIndien in het geliberaliseerde gebied een geschil ontstaat tussen huurder
en verhuurder (afgezien van het overgangsregime met betrekking tot de maximale
huurverhoging, dan kunnen zij dit geschil voorleggen aan de rechter. Ik dring
er, in lijn met wat ik hiervoor heb aangegeven over de positie van huurders
en verhuurders op een goed functionerende woningmarkt, alsmede de opmerkingen
van de heer Van Bochove hierover indachtig, bij de landelijke organisaties
van huurders en verhuurders op aan om op korte termijn aan te geven hoe een
voor huurders en verhuurders herkenbare vorm van bemiddeling kan worden gevonden,
zodat de stap naar de rechter niet te snel gezet hoeft te worden. Ik zal het
LOHV, het samenwerkingsverband van de landelijke organisaties van huurders
en verhuurders, daartoe binnenkort om een advies vragen. Ik zie dit advies
graag tegemoet in het voorjaar van 2005. Overigens kunnen partijen ook nu
al op vrijwillige basis een geschil over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud
voor advies aan de huurcommissie voorleggen.3.2 Modernisering van het woningwaarderingsstelselHet woningwaarderingsstelsel (WWS) is de basis voor de bepaling van de
maximale huurprijzen en als zodanig een van de pijlers van de huurprijsbescherming.
In zijn vijfentwintigjarige bestaan is het WWS nauwelijks aangepast zodat
het, hoewel nog steeds van nut, niet meer goed aansluit bij de actuele consumentenvoorkeuren.
Met name het element locatie is slechts in termen van voorzieningen in het
WWS opgenomen. Nadeel hiervan is dat het WWS de huurders onvoldoende informatie
geeft over een goede prijs/kwaliteitsverhouding van een woning in vergelijking
tot andere woningen en dat het, omdat het WWS geen onderscheid maakt tussen
gewilde en minder gewilde locaties, verhuurders niet stimuleert om meer te
investeren op die gewilde locaties. Investeringen kunnen dus hoger zijn als
verhuurders de gelegenheid krijgen om meer in te spelen op de markt.Voorts is er voor gepleit om, naast het element locatie, ook te bezien
hoe enerzijds beter kan worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen van
een woning, en anderzijds hoe in de nieuwe regeling meer rekening kan worden
gehouden met luxe en maatschappelijk gewenste voorzieningen. Redenen genoeg
om te besluiten het WWS te herzien.Ik wil bij de modernisering van het WWS aansluiten bij de WOZ systematiek.
Dit draagt bij aan de onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen
en daarmee aan de transparatie op de woningmarkt. In mijn brief van 4 juni
jl. heb ik aangegeven dat wat mij betreft het lange termijn perspectief is
dat het gehele WWS wordt vervangen door een op WOZ-waarden gebaseerd stelsel.
Ik realiseer mij evenwel dat dit niet binnen deze kabinetsperiode is door
te voeren omdat de gevolgen te ingrijpend zijn voor al te veel woningen. Daarom
is mijn streven er voor de komende jaren op gericht dat, conform ook de wens
van de heer Hofstra, nog binnen deze kabinetsperiode een substantieel deel
van het WWS op WOZ-waarden wordt gebaseerd.Ik streef ernaar om, behalve het invoeren van de WOZ-waarde voor woonomgeving
en woonvorm, ook voor meer onderdelen van het WWS tot een modernisering te
komen. Zoals vermeld denk ik dan aan inpassing van kwalitatieve tekortkomingen
en luxe en maatsschappelijk gewenste voorzieningen; ook zal ik onderzoeken
of een aanpassing van de maximale huurprijs op de laagste niveaus van het
WWS wenselijk is. Daarbij zal ik ook bezien op welke termijn zo'n nieuwe systematiek
kan worden gerealiseerd.Nog dit jaar zal ik aan het LOHV het kader aangeven waarbinnen een nieuwe
systematiek uitgewerkt zal worden. Na bespreking hiervan zal ik vervolgens
in het voorjaar van 2005 het LOHV het voorstel voor de invulling hiervan voorleggen.
Ik zal daarna in de loop van 2005 mijn voorstellen aan de Tweede Kamer voorleggen.Het nieuwe stelsel wil ik per 1 juli 2006 invoeren. Een eerdere ingangsdatum
is niet haalbaar, mede omdat verhuurders voldoende gelegenheid moeten krijgen
om hun administratie op het nieuwe stelsel in te richten.De maximale huurprijzen van zelfstandige woningen zijn de laatste drie
jaar niet aangepast. Deze bevriezing van de maximale huurprijzen maakte onderdeel
uit van het pakket van maatregelen zoals voorgesteld door de Commissie Huurbeleid
voor de jaren 2002 – 2004. Er is geen reden om de bevriezing van de
maximale huurprijzen voort te zetten. Integendeel, een voortgaande bevriezing
maakt investeren in nieuwe woningen voor verhuurders onaantrekkelijker.De maximale huurprijzen zullen per 1 juli 2005 met het inflatiecijfer
(over het voorafgaande jaar) worden aanpast. Ik ben voornemens om vanaf 2006,
mede in het kader van de introductie van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel,
een betere aansluiting te bewerkstelligen met het feitelijk gerealiseerde
huurbeleid in het gereguleerde gebied, ook in relatie tot de ontwikkeling
van de huursubsidiegrenzen.3.3 De jaarlijkse huurverhogingDe belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het
verbeteren van de werking van de woningmarkt komt van de vergroting van het
geliberaliseerde gebied. Maar ook in het gereguleerde deel moet de woningmarkt
beter zijn werk kunnen doen. Voor het realiseren van goede prijs/kwaliteitsverhoudingen
in het gereguleerde deel van de woningvoorraad is het noodzakelijk dat verhuurders
voldoende ruimte hebben om de huurprijzen gedifferentieerd aan te passen.
Het beleid met betrekking tot de toegestane maximale huurverhogingen per woning
wordt daarop afgestemd.Het kabinet wil verder een relatie leggen tussen de verruiming van het
huurbeleid en de keuzeruimte die huurders op de woningmarkt hebben. In dit
verband is met name de begrenzing in de komende jaren van de huursom bij sociale
verhuurders relevant. Zolang er nog te weinig keuzemogelijkheden voor de huurder
zijn, is een gematigd huurbeleid nodig. Ik heb met Aedes overeenstemming over
het uitgangspunt dat de beperking van de huursom voor sociale verhuurders
in 2008 vervalt, tenzij de vereiste investeringen niet gerealiseerd worden.
Het ijkmoment is 2008, in dat jaar zal beoordeeld worden of er voldoende is
gerealiseerd.Ten aanzien van de commerciële verhuurders wordt nog bezien langs
welke weg het beste de relatie tussen de verruiming van het huurbeleid en
de investeringen gelegd kan worden, waarbij overigens ook voor hen het ijkmoment
van 2008 zal worden aangehouden.Een oplopende reeks met jaarlijkse huurstijgingenDe voorwaarde dat verhuurders hun verantwoordelijkheid nemen en meer investeren
waardoor de keuzeruimte voor huurders wordt vergroot, komt tot uitdrukking
in de oplopende reeks van maximale huurstijgingen per woning in de periode
2005 – 2009. Begonnen wordt in 2005 met een gematigde maximale huurstijging,
omdat dan de keuzeruimte voor huurders nog te beperkt is:Tijdvak vanaf 1 julimaximale huurstijging per woning 2005inflatie + 1,5% 2006inflatie + 1,5%2007inflatie + 2,5% 2008inflatie + 2,5%2009inflatie + 3,0%Beperking van de stijging van de huursom bij corporatiesVoor woningcorporaties geldt daarnaast dat de huursom op instellingsniveau
wordt begrensd (het huidige artikel 15a BBSH). Huurders kunnen dus maximaal
de hiervoor vermelde reeks jaarlijkse huurstijging per woning verwachten,
maar voor velen zal het vanwege de begrenzing van de huursom bij corporaties
lager uitpakken. Deze huursombeperking heeft alleen betrekking op de jaarlijkse
huuraanpassing van zelfstandige woonruimte in het de gereguleerde gebied,
maar exclusief de aanpassing in euro's bij lage huren, zoals hierna aangegeven.
Hiervoor gelden de volgende percentages:Tijdvak vanaf 1 julimaximale stijging huursom2005inflatie + 0,4% 2006inflatie + 0,8%2007inflatie + 1,2%De begrenzing van de huursom zal vanaf 1 juli 2008 komen te
vervallen als in 2008 tenzij blijkt dat er onvoldoende nieuwe woningen zijn
gerealiseerd. Overigens zie ik af van de mogelijkheid van uitruil van huursommen,
mede gezien de bezwaren die hiertegen tijdens de bespreking met uw Kamer zijn
gebleken.Voor wat betreft de commerciële verhuurders zal nog worden bezien
welke consequenties het eventueel onvoldoende realiseren van investeringen
zal hebben.Huurverhogingsreeks overgangsregime nieuw geliberaliseerd
gebied (met ingang van 2006)Voor het nieuw geliberaliseerde gebied geldt tijdens de overgangsperiode
de volgende reeks:Tijdvak vanaf 1 julimaximale huurstijging per woning overgangsregime2005n.v.t. 2006inflatie + 2,0% 2007inflatie + 3,0% 2008inflatie + 3,5% 2009inflatie + 4,0%Huurstijging bij woningen met heel lage huurprijzenVoor woningen met een heel lage huurprijs zal een andere maximale huurstijging
gelden (circa 100 000 woningen).Het gaat om woningen met een huurprijs onder de € 200,- per
maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale
huurprijs. Bij dergelijke apert lage huurprijzen is het verschil met wat op
de woningmarkt gangbaar is erg groot geworden, zodat een hogere huurstijging
gerechtvaardigd is. In deze gevallen wordt niet een percentage, maar een huurstijging
van nominaal € 25 per maand toegestaan.3.4 Afspraken over investeringen in woningbouwSociale verhuurdersIn de vorige paragraaf heb ik aangegeven dat er een relatie gelegd wordt
tussen investeringen in nieuwe woningen door sociale verhuurders en de ruimte
die in het huurbeleid wordt gegeven. IJkmoment binnen de periode 2005–2010
is 1 januari 2008.Bij de uitwerking van deze investeringsafspraken gelden de volgende uitgangspunten.In de eerste plaats wordt – in lijn met mijn voornemens ter verhoging
van de woningbouwproductie (brief van 21 september 2004, kamerstukken
II 2004/05, nr. 27 562, nr. 4) – gekozen voor een regionale benadering.
Dat wil zeggen dat per regio zal worden afgewogen of de voorgenomen investeringen
zijn gerealiseerd en of daarmee het huurbeleid kan worden verruimd. Wanneer
de woningbouwafspraken begin 2010 zijn uitgevoerd, zal het woningtekort in
het totaal van de stedelijke regio's teruggebracht zijn tot 1,5%. In het kader
van de woningbouwafspraken zullen de regio's zelf de fasering van de daarvoor
benodigde woningbouw invullen. Voor overig Nederland zijn geen afspraken gemaakt
maar mag, gelet op de ervaringen uit het verleden en de ruimte om voor natuurlijke
aanwas te bouwen, eenzelfde ontspanning worden verwacht, zodat voor heel Nederland
het woningtekort in 2010 op 1,5% kan liggen.Op basis van de daarover tot nu toe bekende gegevens en Bouwprognoses
verwacht ik dat het woningtekort begin 2008 kan zijn teruggebracht tot circa
2%. Daarmee ontwikkelt het woningtekort zich binnen de bandbreedte die ik
in mijn brief van 30 september 2003 heb aangegeven als ambitie voor terugdringing
van het tekort (1,5 tot 2% in 2010).In de tweede plaats wordt -in lijn met mijn brief van 4 juni jl.
en de uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid- leidend dat de huursombeperking
voor sociale verhuurders in 2008 vervalt, tenzij de prestaties van sociale
verhuurders op het terrein van de nieuwbouw niet geleverd zijn. Verhuurders
die hun bijdrage aan de realisatie van de regionale opgaven hebben geleverd
moeten in principe de ruimte krijgen om het huurbeleid te verruimen. Dit principe
is bijvoorbeeld ook door de heer Hofstra aangehaald tijdens het algemeen overleg
van 29 juni jl. Daarbij past echter wel de kanttekening dat er in de
regio daadwerkelijk sprake moet zijn van een vergroting van het aanbod. Voor
de verhuurders ligt er in die zin ook een (gezamenlijke) verantwoordelijkheid
om de nieuwbouwaantallen te realiseren.In de derde plaats is het van belang dat de afspraken tussen gemeenten
en verhuurders ook -niet vrijblijvend- worden vastgelegd in prestatieafspraken.In gesprekken met partijen (Aedes, VNG, G4 en G26) is deze noodzaak onderkend.
Zowel Aedes als de organisaties van gemeenten (VNG, G4, G26) hebben daarbij
benadrukt dat het maken van afspraken niet vrijblijvend mag zijn. Ik constateer
dat partijen daarmee over en weer de noodzaak voelen om de knelpunten op de
woningmarkt – in het bijzonder de nieuwbouwproductie – aan te
pakken en bij te dragen aan de oplossingen. Ik vind dit een belangrijk signaal
en wil bezien hoe het commitment over en weer versterkt kan worden. Daarbij
geldt wel dat de verantwoordelijkheid om eruit te komen in de eerste plaats
op lokaal niveau ligt. Waar nodig en mogelijk kan ik partijen daarbij ondersteuning
bieden. Wanneer vervolgens, in tweede instantie, blijkt dat één
van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot blijvende afspraken
te komen, ben ik bereid te interveniëren. Partijen hebben daarnaast aangegeven dat de afspraken niet alleen beperkt
zouden moeten worden tot nieuwbouwproductie maar dat ook – gegeven de
uitbreiding van het geliberaliseerde gebied – afspraken over de toegang
van huishoudens tot de geliberaliseerde woningmarkt van belang zijn.Gegeven deze uitgangspunten wordt de samenhang tussen de investeringen
en de ruimte in het huurbeleid als volgt vorm gegeven.Met Aedes heb ik onderstaande aantallen woningen besproken voor de periode
2005 tot 2010 en welk deel van die woningen op 1 januari 2008 gebouwd
zou kunnen zijn. Daarbij is uitdrukkelijk sprake van een indicatie van wat
redelijkerwijs als te realiseren productie kan worden verwacht, veronderstellende
dat de gemeenten ook voldoende investeringscondities daarvoor bieden, met
name in termen van grond, en voldoende urgentie geven aan de te doorlopen
procedures.Indicatieve productie per jaar 20052006200720082009Corporaties huur10 00010 00015 00020 00025 000Corporaties koop5 0005 0006 0007 5007 500Totaal15 00015 00021 00027 50032 500Op basis van deze aantallen op landelijk niveau zal de relatie tussen
de investeringen en de verruiming in het huurbeleid als volgt vorm gegeven
worden.0 In het kader van de woningbouwafspraken zijn en worden er afspraken
gemaakt over de woningbouwproductie in de verschillende regio's.1 Op basis van de woningbouwafspraken en bovenstaande indicatieve aantallen
zal op regionaal niveau een indicatie door het Rijk worden gegeven van de
productie die van woningcorporaties kan worden verwacht. Daarbij hanteer ik
een bandbreedte waarbinnen ik verwacht dat de bijdrage van de woningcorporaties
in de betreffende regio zal liggen. Deze bandbreedte wordt vastgesteld om
op regionaal niveau te komen tot een op maat gesneden differentiatie. De bandbreedte
zal plus of min 10 % bedragen. Het totale aantal (uitgaande van het midden
van de bandbreedte) voor alle regio's resulteert in het indicatieve landelijke
aantal zoals aangegeven in bovenstaande tabel.2 Gemeenten en sociale verhuurders zullen in het kader van de uitwerking
van de woningbouwafspraken vervolgens overgaan tot het maken van prestatieafspraken
over de te realiseren aantallen. Ik verwacht daarbij in lijn met bovengenoemde
uitgangspunten tijdig een signaal van betrokkenen wanneer men het onderling
niet eens wordt.3 Langs deze lijn ontstaat er een definitief beeld van het aantal nieuwe
woningen dat door corporaties in de periode 2005 tot en met 2010 wordt gebouwd.
Indien de afgesproken aantallen niet binnen de -bij de indicatieve verdeling
aangegeven bandbreedte- vallen, dan zal ik bestuurlijk overleg voeren om tot
definitieve aantallen te komen. Medio 2005 kan ik vervolgens per regio de
aantallen vaststellen die voor 1 januari 2008 door sociale verhuurders
moeten worden gerealiseerd.4 In april 2008 kan ik – op basis van de rapportages van sociale
verhuurders en gemeenten en de CBS-cijfers over de woningproductie –
per regio/provincie vaststellen of de corporaties de bijdrage aan de woningbouw
geleverd hebben. Tot 2008 zal ik jaarlijks de invulling van de afspraken tussen
gemeenten en verhuurders in de verschillende regio's intensief monitoren.
Dit biedt de mogelijkheid om tijdig passende maatregelen te nemen.
Op deze wijze is er daadwerkelijk zicht op het halen van de investeringen.5 In 2008 kan de huursombeperking dan voor alle in de regio werkzame sociale
verhuurders vervallen, tenzij de investeringen niet zijn gerealiseerd.6 Wanneer de investeringen op regionaal niveau niet zijn gerealiseerd
maar een individuele sociale verhuurder heeft wel zijn prestaties geleverd,
zal de huursom voor die individuele woningcorporatie in de regio eveneens
worden beëindigd, als tenminste de regionale ondergrens (-10% ) is gerealiseerd.Ik sta voor de sociale verhuuders buiten de stedelijke regio's een soortgelijke
aanpak voor.Langs bovenstaande lijnen ligt er een goede aansluiting tussen de woningbouwafspraken
in de bestuurlijke kolom en de afspraken tussen gemeenten en verhuurders.
De nieuwbouw door de corporaties is van groot belang voor het realiseren van
de productie in de regio's: zij geven immers mede invulling aan het onderdeel
huurwoningen en sociale koop van de regionale woningprogramma's.Aedes acht de genoemde indicatieve aantallen realistisch in de context
van voldoende investeringscondities en gegeven de hiervoor geschetste systematiek.
Zoals in de inleiding is aangegeven plaatst Aedes daarbij de kanttekening
dat de sancties richting corporaties bij onvoldoende investeren (i.c. voortzetting
van de huursombeperking) alleen mogelijk is als dit de corporatie verwijtbaar
is. Deze lijn deel ik niet. Wanneer in een regio onvoldoende woningen zijn
gerealiseerd, gelet op de noodzakelijke keuzemogelijkheden voor de burger,
blijft de huursombeperking voor de corporaties in de regio bestaan.Commerciële verhuurdersParticuliere investeerders realiseren momenteel zo'n 4000 huurwoningen
per jaar. De IVBN heeft aangegeven dat haar leden hun jaarlijkse productie
van momenteel circa 1650 huurwoningen zullen optrekken naar circa 4000 per
jaar. Daarnaast heeft de IVBN aangegeven – op basis van onderzoek –
een aanzienlijk grotere behoefte aan vrije sector huurwoningen te signaleren.
Voor het kunnen realiseren van die behoefte zijn meerdere factoren van belang.
Het gaat dan onder meer om het grondbeleid en de woningbouwprogrammering van
gemeenten. Bij een verbetering van het investeringsklimaat zal de productie
verder kunnen toenemen. Een verhoging van de productie van alle particuliere
verhuurders samen zal in dat geval naar de 8000 nieuwe huurwoningen per jaar
kunnen groeien, aldus de IVBN.Ik ben voornemens met de IVBN tot afspraken te komen over een op landelijk
niveau te realiseren aantal nieuwbouwwoningen in de periode 2005–2010.
Ik zal daarbij nog bezien welke consequenties gerelateerd aan het huurbeleid
richting commerciële verhuurders denkbaar zijn indien deze investeringen
niet worden gehaald.Financiële consequenties investeringenDe voorgestelde maatregelen zullen zowel voor de sociale als de commerciele
verhuurders tot een financieel resultaat leiden dat enerzijds de beoogde investeringen
en anderzijds een bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid verantwoord
maken. De vermogensontwikkeling van de sociale sector bij deze maatregelen
is positief te noemen.3.5 De bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheidHet pakket aan maatregelen dat het kabinet voorstelt is gericht op een
verruiming van de mogelijkheden om prijs en kwaliteit van huurwoningen op
elkaar af te stemmen. De huursubsidiesystematiek laat ik ongewijzigd. Dat
betekent dat vanwege de grotere differentiatiemogelijkheden verhuurders voor
(delen van) hun voorraad huurverhogingen kunnen doorvoeren die zullen leiden
tot hogere huursubsidie-uitgaven.Gezien deze omstandigheden acht het kabinet het redelijk en verantwoord
om aan verhuurders een substantiële bijdrage te vragen aan de bekostiging
door het Rijk van de betaalbaarheid van het wonen. Concreet gaat het dan om
een bijdrage die voorziet in:– Een bijdrage aan de betaalbaarheid van jaarlijks € 250
miljoen (met indexering);– De toename van de huursubsidie-uitgaven te berekenen per tijdvak
als gevolg van huurstijgingen boven inflatie, zowel in gereguleerd als geliberaliseerd
gebied. Autonome ontwikkelingen vallen hier buiten en zijn voor rekening van
het rijk.Ik beraad mij thans op de concrete vormgeving van deze bijdrage van de
verhuurders, de grondslagen waarop deze zal rusten en de verdeelsleutel over
de verhuurders. De meest voor de hand liggende vorm lijkt de bestemmingsheffing
in relatie tot de verdiencapaciteit op basis van de woningvoorraad. Een bestemmingsheffing
stelt de overheid in staat om een deel van de specifieke kosten, die de overheid
maakt om een bepaald doel te verwezenlijken, via een heffing terug te ontvangen
van diegenen die de kosten mede veroorzaken. Omdat niet alleen sociale verhuurders
maar ook commerciële verhuurders profiteren van de vraagondersteuning
door middel van de huursubsidie en het ruimere huurbeleid, wordt nog onderzocht
op welke wijze dit vorm gegeven kan worden.Een tweede onderzoekspunt is op welke wijze de bijdrage zodanig kan worden
vormgegeven dat de gewenste investeringen van verhuurders in nieuwbouw en
herstructurering tot stand komen.Een bestemmingsheffing vereist met het oog op de rechtszekerheid van zowel
de betrokken verhuurders als het rijk een wettelijke grondslag.Ik wil hierbij verhuurders evenwel niet de mogelijkheid ontnemen te komen
tot onderlinge afspraken over de te hanteren verdeelsleutel. Zo heeft Aedes
aangegeven de bijdrage bij voorkeur vorm te willen geven door een regeling
voor de woningcorporaties onderling, waarbij het rijk een dergelijke regeling
algemeen verbindend verklaart. Ik zal die mogelijkheid zorgvuldig afwegen
zowel wat de juridische houdbaarheid betreft als op het punt van de zekerheid
dat de bovengenoemde bijdrage op die wijze ook daadwerkelijk wordt opgebracht.In mijn brief van 28 juni jl., geschreven naar aanleiding van het
algemeen overleg van 24 juni, heb ik – op verzoek van de heer Hofstra –
toegezegd verschillende mogelijkheden voor de vormgeving van de bijdrage te
onderzoeken.Ik heb onderzocht of de heffing kan worden vormgegeven door aan te sluiten
bij de heffingen zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting deze kan
opleggen. Deze heffingen hebben echter een ander doel (sanering en projectsteun)
en hebben een wettelijke grondslag die het niet toestaat een bijdrage zoals
hiervoor bedoeld op te baseren. Ook hebben deze heffingen het karakter van
een «revolving fund», waarbij de geheven middelen binnen de corporatiesector
blijven en niet ten goede komen aan (de uitgaven van) het Rijk. Ik acht het
daarom, ook gezien de thans daar reeds ondergebrachte taken, niet voor de
hand liggen om de bijdrageheffing onder te brengen bij het Centraal Fonds.Voorts heb ik de mogelijkheid bekeken dat deze bijdrage zou kunnen worden
opgebracht uit een fiscale aanslag op verhuurders. Het blijkt echter dat een
dergelijke aanslag om ficaal-juridische redenen niet beperkt kan worden tot
de verhuur van woningen. Deze mogelijkheid heeft ook als nadeel dat de bijdrage
zal toevloeien naar de algemene rijksmiddelen, en daarmee (o.a. voor de verhuurders)
niet meer herkenbaar zal zijn als specifieke bijdrage aan de betaalbaarheid
van het wonen. Deze mogelijkheid heeft om die redenen niet mijn voorkeur.Ik memoreer overigens dat ik uw Kamer, tijdens een Algemeen Overleg over
het Besluit beheer sociale huursector op 27 oktober jl., heb toegezegd
u nader te informeren over de mogelijkheden woningcorporaties volledig onder
de Vennootschapsbelasting (Vpb) te brengen en de daarmee gemoeide mogelijke
opbrengsten. Een eerste verkenning hiervan heeft tot het inzicht geleid dat
de bij de Vpb gehanteerde systematiek van afschrijvingen ertoe leidt dat de
heffing onvoldoende oplevert om aan de taakstelling te kunnen voldoen. Een
heffing op verhuur past ook slecht in de systematiek van de Vpb, omdat de
inkomsten uit pure verhuur gezien worden als beleggingsinkomsten, die vrijgesteld
zijn van Vpb. De Vpb belast het bedrijfsmatig handelen in woningen (verkoop
of investeren voor verkoop). Dit zou ertoe kunnen leiden dat bijvoorbeeld
woningcorporaties die een actief verkoopbeleid hebben, meer moeten afdragen
dan woningcorporaties die een weinig actief beleid voeren. Verder gaan van
een algemene Vpb-plicht ongewenste gedragsprikkels uit. Zo zouden rijkere
corporaties hun resultaat kunnen drukken door geringe huurstijgingen te vragen.
Ik acht daarom aan een heffing op grond van de Vpb teveel bezwaren verbonden.4. De effecten voor de burger4.1 BetaalbaarheidIn mijn brief aan de Tweede Kamer van 24 juni 2004 heb ik effecten
met betrekking tot de woonlasten van het toekomstige huurbeleid in beeld gebracht.
Deze effecten zijn apart zichtbaar gemaakt voor drie groepen huishoudens (huurders
met huursubsidie, huurders met een inkomen tot de ziekenfondsgrens1 en huurders met een hoger inkomen) door middel van veranderingen
in de netto huurquote over de periode 2005–2010.Uitgaande van de woonlastenontwikkeling bij ongewijzigd beleid, dat wil
zeggen een huurbeleid waarbij de huurstijging gelijk is aan het vijfjaarsvoortschrijdende
inflatiecijfer, heb ik in mijn brief van juni het afzonderlijke effect van
verschillende beleidsmaatregelen op de netto huurquote vermeld (kamerstuk
vergaderjaar 2003–2004; 27 962 nr. 26)2.In bovengenoemde brief zijn de effecten van een aantal beleidsmaatregelen
nog niet meegenomen, omdat deze effecten nog niet nader waren geconcretiseerd
en gekwantificeerd. Het gaat om de volgende beleidsmaatregelen:– verruiming van de geliberaliseerde sector tot 25%;– de extra huurstijging voor woningen met een lage huur en een grote
afstand tot maximaal redelijk;– aanpassing van het woningwaarderingstselsel met vervanging van
een deel van de woningpunten door de WOZ-waarde;– de opslag in de maximale huurstijging per woning voor huurders
in nieuw geliberaliseerd gebied die geen huursubsidie ontvangen (het overgangsregime).Tevens is de maximale huurstijging per woning in de tijd voor gereguleerd
gebied aangepast ten opzichte van de reeks in de brief van juni. Ook de eigen
bijdrage verhoging voor huursubsidieontvangers met ingang van 2004 (voortkomend
uit de taakstelling van € 210 miljoen en niet uit de modernisering
huurbeleid) is nu in de woonlasten verwerkt. Ten slotte is bij de nieuwe ramingen
rekening gehouden met een reële inkomensontwikkeling van huurders van
gemiddeld 0,3% per jaar. Deze inkomensstijging is afgeleid van een van de
midden scenario's (Transatlantic Market) van de meest recente lange termijn
scenario's van het CPB.Om uitspraken te kunnen doen over het gemiddelde effect van het gehele
pakket aan maatregelen, zijn de effecten geraamd met een dynamisch model.
Dat betekent dat in het model ook vooronderstellingen zijn opgenomen over
gedragsreacties van verhuurders.Zo is de huurontwikkeling en daarmee de woonlastenontwikkeling in de huursector
mede afhankelijk van de mate waarin verhuurders gebruik maken van de ruimte
die zij krijgen in het huurbeleid. Om de effecten hiervan inzichtelijk te
maken zijn de woonlasteneffecten voor twee scenario's met betrekking tot het
gedrag van sociale verhuurders gepresenteerd. In scenario I benutten corporaties
50% van de ruimte die zij krijgen in geliberaliseerd en 100% gereguleerd gebied.
In scenario II maken corporaties voor 100% gebruik van de huurverhogingruimte
(bij zittende huurders en bij mutaties).Ter toelichting het volgende:De tabel geeft netto huurquotes weer. Dat zijn de nettohuren (rekening
houdend met huursubsidie) gedeeld door het besteedbaar inkomen.– De eerste rij in de tabel geeft de woonlastenontwikkeling voor
alle huurders in de totale huursector in het referentiescenario weer onderverdeeld
naar huishoudensgroepen. Als referentie is vermeld de woonlastenontwikkeling
indien het huidige beleid met huurstijging gelijk aan vijfjaars gemiddelde
inflatiecijfer zou worden voortgezet.– De eerste rij van zowel scenario I als II geeft de gemiddelde
woonlastenontwikkeling per huishoudensgroep weer voor alle huishoudens binnen
deze periode.– De tweede rij van beide scenario's geeft de gemiddelde huurquote
van alle huishoudens in gereguleerd gebied weer.– De derde rij van beide scenario's geeft de gemiddelde huurquote
weer van alle huishoudens in geliberaliseerd gebied, die niet verhuisd zijn
(de zittende huishoudens) maar met een overgangsregime te maken hebben.Niet vermeld zijn de huishoudens die er zelf voor kiezen om naar of binnen
het geliberaliseerd gebied te verhuizen. Zij kunnen te maken krijgen met een
lagere, gelijke of (fors) hogere huur. De huurstijgingen kunnen leiden tot
huurquotes van 40% en meer. Overigens blijkt ook uit het Woningbehoefte Onderzoek
2002 dat in de huidige situatie circa 150 000 huishoudens huurquoten
boven de 40% hebben. Bij een verhuizing naar een financieel passende woning
in het gereguleerde gebied zal zich dit niet voordoen.Tabel 1. Mogelijke effecten huurbeleid op de netto huurquote
van huurders in de periode 2004–2009.Huurquote (macro quote)Huurders met huursubsidie (HS)Huurders met inkomen
tot de ziekenfondsgrens zonder HSHuurders met hoger inkomen Totaal ultimoultimoultimoultimo 20042009200420092004200920042009Referentiescenario         Huurstijging = 5 jaars gem. inflatie24,325,226,427,015,916,220,721,2Huurbeleid          + Scenario I (50% ruimtegebruik)24,325,226,429,415,917,120,722,4 waarvan in gereguleerd gebied24,225,125,425,715,415,620,621,1 in geliberaliseerd gebied (zittende huurders*)24,926,430,932,516,918,220,722,4          + Scenario II (100% ruimtegebruik)24,325,326,430,415,917,420,722,9 waarvan in gereguleerd gebied24,225,125,426,015,415,820,621,3 in geliberaliseerd gebied (zittende huurders*)24,926,430,932,516,918,220,722,4* met overgangsregime. Deze rij in de tabel betreft quoten van huishoudens
die niet verhuizen.Ten aanzien van het effect van dit gehele pakket van beleidsmaatregelen
op de huurquoten is het zinvol om onderscheid te maken naar:a) huurders in de gereguleerde sectorb) huurders in het overgangsregime van gereguleerd naar geliberaliseerd
per 1 juli 2006.Ad aIn het gereguleerde gebied zorgt het complex van maatregelen gemiddeld
voor een stijging van de netto huurquote in vijf jaar met in totaal 0,5 procentpunt
(en 0,7 procentpunt in de variant met 100% ruimtegebruik). De woonlastenontwikkeling
verandert voor deze groep huishoudens nauwelijks ten opzichte van het referentiescenario
zonder de beleidsmaatregelen. Een belangrijke constatering is dus dat er gemiddeld genomen voor 2,3 miljoen huurders in het gereguleerde
gebied met betrekking tot de woonlasten nagenoeg niets verandert. Op het niveau
van individuele huishoudens kan de stijging uiteraard hoger of lager uitkomen.Ad bVoor huurders in het overgangsregime zijn dergelijke cijfers sterk afhankelijk
van het gedrag van zowel verhuurders als huurders. Voor verhuurders speelt
de vraag of zij de maximaal toegestane huurstijging ook daadwerkelijk zullen
benutten; dit is onder andere afhankelijk van de marktsituatie van de woningen.
Voor huurders is de vraag of zij gedurende de vier jaar overgangsregime in
hetzelfde huis blijven wonen of dat zij ervoor kiezen te verhuizen, hetzij
naar de gereguleerde sector, hetzij naar de geliberaliseerde sector. In totaal
zullen 644 000 huishoudens met het overgangsregime te maken hebben. Hier
is nog een onderscheid te maken in huurders met en zonder huursubsidie.– Voor huurders met huursubsidie in het overgangsregime (naar schatting
een vijfde van de huishoudens in het overgangsregime) verandert er relatief
weinig. Zij ervaren gedurende vijf jaar een lastenstijging van in totaal ca
1,5%. Dit is gemiddeld voor deze groep huishoudens een ca. 0,6% procentpunt
hogere stijging als in het referentiescenario zonder de beleidsmaatregelen.– Huishoudens zonder huursubsidie die niet verhuizen hebben een
grotere stijging in hun woonlasten, te weten gemiddeld ca. 1,3% tot ca. 1,6
% tot 2010. Dit is gemiddeld voor deze groep huishoudens een ca. 1,0 procentpunt
hogere stijging als voor alle huurders in het referentiescenario zonder de
beleidsmaatregelen.Voor meer gedetailleerde informatie over de gehanteerde veronderstellingen
verwijs ik naar bijgevoegd analyserapport.4.2 Het tegengaan van ongewenste segregatieTijdens de bespreking in de Kamer is door verschillende partijen, onder
meer door de heer Depla en mevrouw Huizinga-Heringa, de vrees uitgesproken
dat de voorliggende voorstellen segregatietendensen zullen versterken. Het
tegengaan van ongewenste segregatie is een speerpunt van het kabinetsbeleid,
en daarmee vanzelfsprekend ook een toetspunt voor de modernisering van het
huurbeleid. Ongewenste segregatie is een verschijnsel waaraan een complex
van meestal langjarige oorzaken ten grondslag ligt. De huurprijsopbouw van
de woningvoorraad speelt een rol, maar het huurbeleid is daarbij noch als
oorzaak, noch als oplossing doorslaggevend. De beste manier om segregatie
tegen te gaan komt vanuit andere invalshoeken. Ik noem inkomensbeleid, werkgelegenheid
en opleiding als belangrijke factoren. Daarnaast zijn de veiligheid in de
wijk, integratie alsmede de kwalititeit van de openbare ruimte belangrijke
factoren. Ten slotte is de mate waarin sprake is van een gedifferentieerde
opbouw van de voorraad van belang. Deze factoren tezamen bepalen in grote
mate of iemand in een bepaalde wijk het woonklimaat vindt dat bij hem of haar
past.Het is van belang de relatie tussen het huurbeleid en segregatie nauwkeurig
te bezien. Vooral ook de situatie op regionaal niveau en lokaal niveau. Ik
heb daarbij de situatie in Amsterdam en Rotterdam betrokken. Dit geeft de
volgende beelden te zien.Nederland beschikt over een woningvoorraad die, vanwege de ruimtelijke
spreiding en variatie in de prijsopbouw, mogelijkheden biedt om op wijkniveau
tot een evenwichtige bevolkingssamenstelling te komen. De sociale woningvoorraad
draagt daar in belangrijke mate aan bij. Tot op wijkniveau kan vaak worden
vastgesteld dat woningcorporaties een substantieel deel van de voorraad in
beheer hebben. In diverse steden is het aantal goedkope woningen aanzienlijk
groter dan de omvang van de aandachtsgroep.Omdat de Amsterdamse en Rotterdamse woningmarkt in een omgekeerde verhouding
tot elkaar staan, is van deze steden een nadere analyse gemaakt. Op het eerste
gezicht lijkt in Amsterdam de toegang van lagere inkomens tot aantrekkelijke
(centrum-) wijken bij uitbreiding van het geliberaliseerde gebied minder te
worden en daarmee uitsluitend voor hogere inkomens toegankelijk te zijn. In
Rotterdam lijken lagere inkomens op het eerste gezicht juist in de stad «gevangen»
te blijven omdat de aantrekkelijkere wijken aan de rand van de stad voor de
hogere inkomens gereserveerd zouden zijn. Bij nadere beschouwing blijkt dit
in beide gevallen veel genuanceerder te liggen.In de ROA-regio resulteert een liberalisatiegrens van €130 000,-
per Amsterdams stadsdeel in een verschillend aandeel van geliberaliseerde
woningen. Maar zelfs in het stadsdeel met het grootste aandeel geliberaliseerde
woningen (Zuideramstel) blijft een gereguleerde woningvoorraad over van 40%.
Het overgrote deel van dit percentage is in bezit van de corporaties. Ook
wanneer naar het lagere schaalniveau van buurten en wijken wordt gekeken,
dan blijkt de Amsterdamse woningvoorraad nog steeds zeer gevarieerd te zijn
naar prijs en daarmee mogelijkheden te bieden voor een gemêleerde bevolkingsopbouw.Een zelfde conclusie geldt voor Rotterdam. Bij een liberalisatiegrens
van €115 000 geldt dat in alle deelgemeenten sprake is van een substantiele
omvang van de gereguleerde voorraad. Anders dan in Amsterdam wordt de huursector
in Rotterdam gekenmerkt door lage WOZ-waarden. Slechts in drie deelgemeenten
(Hillegersberg-Schiebroek, Prins Alexander en Centrum) is het
aandeel huurwoningen met een WOZ-waarde boven de€115 000 tussen
de 10% en de 20%. In de overige deelgemeenten is dit lager. De sociale voorraad
ligt in deze drie deelgemeenten op respectievelijk 36%, 53% en 41%. Wat betreft
het corporaties kan worden opgemerkt dat zij ook in de meest aantrekkelijke
Rotterdamse wijken voldoende bezit hebben om de doelgroep te huisvesten. Hoewel
de druk op het goedkopere segment in Rotterdam groot is, kenmerkt de voorraad
zich door een grote overmaat aan sociale huurwoningen in relatie tot de omvang
van de doelgroep. Tegelijkertijd is er een tekort aan middeldure en duurdere
segmenten. De inzet van de gemeente, corporaties en marktpartijen is er dan
ook op gericht te investeren in deze duurdere segmenten. In de Woonvisie van
Rotterdam moet het percentage van goedkope huurwoningen van 78% nu, verder
dalen naar 65% in 2017.De gemeenten om Rotterdam heen beschikken ook over een relatief groot
aandeel sociale huurwoningen. Bij de uitgangspunten voor liberalisatie uit
deze brief blijft ook in de omliggende gemeenten het gereguleerde deel van
de huurwoningenvoorraad aanzienlijk. Door delen daarvan beschikbaar te houden
voor huishoudens uit Rotterdam, ontstaat in die stad meer ruimte voor sloop
en herstructurering, waardoor in Rotterdam meer middeldure en dure woningen
aan de voorraad kunnen worden toegevoegd.Het kabinet acht de situatie in Rotterdam van zodanige aard dat het geëigend
is om hiervoor een uitzonderingswet te ontwikkelen, om de grootstedelijke
problematiek in brede zin aan te pakken.De in deze brief voorgestelde maatregelen leiden tot een verruiming van
de mogelijkheden voor verhuurders voor het voeren van een gedifferentieerd
huurbeleid. De mogelijkheid om te differentiëren is een kans voor de
ontwikkeling van een gericht beleid door verhuurders, in overleg met de lokale
partners. Sommige wijken zijn gediend met een stabiele prijsontwikkeling,
andere wijken juist met een meer gedifferentieerde prijsontwikkeling. Daarnaast
ga ik ervan uit dat verhuurders gebruik maken van de mogelijkheid om geliberaliseerde
woningen aan te bieden conform het gereguleerde huurprijsregime. Van met name
sociale verhuurders kan worden verwacht dat zij dit doen om duurdere wijken
toegankelijk te houden of te maken voor huishoudens met een lager inkomen.
Eerder in deze brief heb ik al aangegeven dat ik in dit verband verwacht dat
gemeenten en verhuurders niet-vrijblijvende afspraken maken over de beschikbaarheid
van voldoende woningen voor huishoudens met lage inkomens. Ik ga ervan uit
dat de afspraken zich ook uitstrekken tot de spreiding van de beschikbare
woningen over de verschillende wijken. In Amsterdam bijvoorbeeld bestaan al
jaren beleidsafspraken tussen corporaties en gemeente waarin o.a. de overmaat
van sociale huurwoningen t.o.v. de doelgroep in de wijken is vastgelegd. Er
is gegeven de doelstellingen van de corporaties alle reden om deze afspraken
voort te zetten.Ook in het kader van de woningbouwafspraken zijn de centrumgemeenten en
de omliggende gemeenten als het ware op elkaar aangewezen om sluitende afspraken
met elkaar te maken over de opvang van de aandachtsgroep. Ik acht dergelijke –
niet vrijblijvende – afspraken van essentieel belang en ik zal, indien
partijen er zelf niet uitkomen, zonodig zelf interveniëren.In praktisch alle Meerjarige Ontwikkelingsplannen (MOP's) die door de
30 grote gemeenten in het kader van ISV/GSB recent zijn gemaakt, is een meer
gedifferentieerde cq te differentieren woningvoorraad in wijken, uitgangspunt
voor stedelijke vernieuwing. Kijkend naar de wijken waar ongewenste segregatie
zich voordoet, valt mij vooral op, naast de sociaal-economische problematiek,
dat dit meestal ook de wijken zijn met een verouderde en eenzijdig samengestelde
woningvoorraad. De noodzaak tot fysieke ingrepen in de woningvoorraad is om
deze redenen vaak groot. De verruiming van het huurbeleid maakt
het voor verhuurders aantrekkelijker om te investeren in nieuwbouw en herstructurering.
De eenzijdigheid van de woningvoorraad kan dan in de betreffende wijken worden
doorbroken en de woningkwaliteit verbeterd. Dit is volledig in lijn met het
beleid met betrekking tot stedelijke vernieuwing en herstructurering, en met
het Grotestedenbeleid Het opvangen van huishoudens die vanwege sloop of ingrijpende
woningverbetering in het kader van de herstructurering elders gehuisvest moeten
worden, kan ook onderdeel uitmaken van bovenbedoelde afspraken. Overigens
moet dit in z'n juiste proporties worden bezien. De praktijk in zowel Amsterdam
als Rotterdam laat zien dat het aantal jaarlijks vrijkomende betaalbare woningen
groter is dan het aantal huishoudens dat vanwege herstructurering elders gehuisvest
moet worden. Het voorgestelde huurbeleid brengt daarin geen substantiële
verandering.Het tegengaan van segregatie heeft een regionale context. Van belang is
dat zowel in de centrumstad als in de randgemeenten voldoende betaalbare woningen
beschikbaar blijven. Een regionale liberalisatiegrens brengt echter met zich
mee dat vooral in de randgemeenten het percentage dat in het geliberaliseerde
deel valt relatief hoog is. Dat vormt een belangrijk argument om een maximum
te stellen aan het percentage woningen dat in een gemeente onder het geliberaliseerde
segment kan vallen.Mijn conclusie is dat maatregelen in het kader van de modernisering van
het huurbeleid in combinatie met de woningbouwafspraken, de aanpak van de
oude stadswijken en de lokale afspraken tussen partijen kan bijdragen aan
het tegengaan van segregatie. Dit om de volgende redenen:– De praktijk laat zien dat de woningvoorraad in de grotere steden
over het algemeen een gedifferentieerd beeld laat zien op wijk en buurtniveau.
Daar komt door de liberalisatievoorstellen geen substantiële negatieve
verandering in, mede door de beperking van de maximale liberalisatie per gemeente.– De herstructurering en de 56 wijken aanpak bevorderen dat al te
monotoon gebouwde wijken gedifferentieerd worden. De maatregelen in het kader
van het huurbeleid vormen geen belemmering voor de noodzakelijke schuifruimte
voor het herstructureringsproces.– De maatregelen uit het huurbeleid bieden voldoende kader en maatwerk
voor maatwerk op regionaal en lokaal niveau in de vorm van – niet vrijblijvende –
afspraken tussen gemeenten onderling en gemeenten en verhuurders om segregatie
tegen te gaan. Zonodig zal ik interveniëren indien die afspraken niet
tot stand komen.5. Het verdere trajectDe planning voor de komende maanden ziet er als volgt uit:2004:overleg met de Kamer
en uitwerking convenanten. Voorjaar 2005:ondertekening
convenantenMedio 2005:definitief
investeringsprogramma verhuurders1 juli 2005:nieuw
huurprijsregime 2006:start bijdrage verhuurders
aan financiering huursubsidie 1 juli 2006:invoering
nieuwe liberalisatiegrens en wijziging WWS1 januari 2008:ijkpunt huurbeleid in 2008 en 2009 op basis van investeringen6. ConclusieSamengevat in een aantal kernbegrippen ziet het pakket van maatregelen
er als volgt uit:Betere werking van de woningmarkt:• Uitbreiding van het geliberaliseerde gebied tot 25% van de huurwoningenmarkt.• Betere verhouding tussen prijs en kwaliteit in het woningwaarderingsstelsel.• Differentiatieruimte voor verhuurders om bij woningen een betere
prijs/kwaliteitsverhouding te realiseren.Meer investeringen:• Koppeling tussen ruimte in het huurbeleid en investeringen.• Vergroting van de bouwproductie bij zowel sociale als commerciële
verhuurders.Betaalbaarheid:• In de jaren 2005 en 2006 lagere huurstijgingen dan bij voortzetting
van het huidige beleid.• In de jaren daarna meer keuzeruimte voor huurders op de woningmarkt.• De huursubsidie-ontvangers worden beschermd.Segregatie:• Maatregelen in het kader van de modernisering van het huurbeleid
in combinatie met de woningbouwafspraken, de aanpak van de oude stadswijken
en de lokale afspraken tussen partijen kunnen bijdragen aan het tegengaan
van segregatie.De thans voorliggende voorstellen leiden ertoe dat de bezuinigingstaakstelling
is ingevuld en dat de huidige meerjarenraming voor de stedelijke vernieuwingsgelden
en het huursubsidiebudget gehandhaafd kan blijven. Beide budgetten spelen
een cruciale rol bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing en het voorkomen
van segregatie.Met deze maatregelen wordt naar mijn mening een nieuwe fase in het huurbeleid
ingeluid en een belangrijke stap gezet naar een betere werking van de woningmarkt,
met als doelstellingen een hogere nieuwbouwproductie, een doortastende aanpak
van de herstructurering en een gemoderniseerd huurbeleid. Het nieuwe karakter
komt in de eerste plaats tot uiting in de uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied. Voor dit deel van de woningmarkt, maximaal een kwart van de gehele
huurwoningenmarkt, wordt de overheidsregulering losgelaten en wordt het beroep
dat wordt gedaan op de eigen verantwoordelijkheid van huurders en verhuurders
groter. Naar mijn stellige overtuiging maakt dit het investeren voor verhuurders
in woningbouw aantrekkelijker.In het gereguleerde deel van de woningmarkt neemt de ruimte om de huurprijzen
gedifferentieerd aan te passen toe, wat ook bijdraagt aan een aantrekkelijker
investeringsklimaat, maar daarbij gelden een aantal restricties. Zo is de
stijging van de huursom bij woningcorporaties in de jaren tot en met 2007
beperkt. Voor de jaren daarna is er, zowel voor sociale als voor commerciële
verhuurders, een relatie tussen de ruimte in het huurbeleid en de gerealiseerde
investeringen in nieuwe woningen. De keuzevrijheid en de betaalbaarheid voor
huurders zijn daarmee uitgangspunt.Tegelijkertijd wordt de positie van de huurders en hun organisaties en
de positie van de woningcorporaties tegenover het rijk en hun andere belanghebbenden
opnieuw tegen het licht gehouden. Doel is het in evenwicht houden of brengen
van de verschillende posities op de woningmarkt van huurders
en verhuurders, en verder het zekerstellen van de maatschappelijk vereiste
prestaties door de corporaties.Al met al kent het pakket van maatregelen dus «checks and balances»
die de positie van huurders en verhuurders in evenwicht houden. En dat is
een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S.M. DekkerXNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede KamerXNoot1Definitie inkomensgrens voor huishoudens tot ziekenfondsgrens per 2002:
belastbaar inkomen voor huishoudens tot 65 jaar 30 700,–, voor
huishoudens 65 jaar en ouder: € 19 550,–.XNoot2Bij de presentatie van de cijfers waarin deze effecten op de huurquoten
wel zijn gekwantificeerd moet nog een technische kanttekening worden gemaakt.
De berekening van de netto huurquoten in de brief van juni jl. gaan uit van
individueel huishouden (een zgn. microquote). Wanneer deze berekening voor
alle huishoudens gezamenlijk wordt gemaakt (macroquote) leidt dit tot een
nominaal ander niveau van de quoten, maar de mutaties (in procentpunten) blijven
gelijk. Door uit te gaan van de macrocijfers kan ook rekening gehouden worden
met de dynamiek van zowel inkomensontwikkelingen als verhuisbewegingen, doorstroming
etc. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-39.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl