Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg over begrenzing van de huurharmonisatie; Verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 25796, nr. 6

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

16-09-1998

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

25796 nr. 6

10-09-1998

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamI. ALGEMEEN InleidingHuurontwikkeling vanaf de Tweede WereldoorlogHuidige huurbeleid van sociale en particuliere verhuurdersToekomstige huurontwikkelingBegrenzing van de harmonisatieruimteII ARTIKELEN Artikel 1 Onderdeel A, punt 1Ondertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25796Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 37 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 796Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg houdende
wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
(begrenzing van de huurharmonisatie)nr. 6VERSLAGVastgesteld 10 september 1998De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1, belast met het voorbereidend onderzoek van dit wetsvoorstel,
brengt als volgt verslag uit van haar bevindingen.Onder het voorbehoud dat de regering de gestelde vragen tijdig zal hebben
beantwoord, acht de commissie de openbare behandeling van dit wetsvoorstel
voldoende voorbereid. I. ALGEMEEN InleidingDe leden van de PvdA-fractie hebben met instemming kennis genomen van
voorliggend wetsvoorstel. Zij delen de zorg van de indieners over het instandhouden
van een goedkope woningvoorraad voor de doelgroepen van beleid en het tegengaan
van een gedeelde stad. Zij achten het hierbij van belang dat voorliggend wetsvoorstel
een bijdrage levert aan een versterking van de sociale doelstellingen van
het volkshuisvestingsbeleid (het bieden van betaalbare huisvesting aan de
doelgroep) en dat dit wetsvoorstel bovendien voor het rijk een beheersing
van de huursubsidie-uitgaven tot gevolg kan hebben.Deze leden zijn van mening dat het verhuren van een woning aan een nieuwe
huurder voor de oude huurprijs of ten hoogste 70% van de maximaal redelijke
huurprijs zoveel als mogelijk voorkomt dat ongelijkheid ontstaat tussen zittende
en nieuwe huurders. Kan in dit verband gereageerd worden op de kritiek van
de corporaties dat voorliggend wetsvoorstel juist leidt tot een ongelijke
behandeling van huurders? (zie brief van Aedes aan de vaste commissie voor
VROM uit de Tweede Kamer van 25 augustus 1998).De leden van de VVD-fractie hebben kennis genomen van dit initiatief-wetsvoorstel.
Allereerst hebben zij enkele procedurele vragen. Zij verbazen zich erover
dat dit initiatief op dit moment wordt ingediend. Immers, er is net een nieuw
kabinet en in het regeerakkoord is vastgelegd dat er een beleidsnota zal worden
uitgebracht over het wonen in de 21e eeuw. Via deze beleidsnota zal een evaluatie
worden uitgevoerd en zo nodig tevens een bijstelling van het volkshuisvestingsbeleid.
Is dat niet bij uitstek het kader om onderwerp op zijn merites te beoordelen?
Voorts is in de laatste jaren enkele keren gedebatteerd over een algehele
herziening van het huurprijsbeleid. Ook heeft de regering onlangs concrete
wijzigingen in de wetgeving bij de Kamer ingediend. Waarom wordt de onderhavige
problematiek daarbij niet aan de orde gesteld? Voorts is er ook een duidelijke
relatie met de nieuwe Huursubsidiewet en de daarbij geldende normen. Kortom,
is het wel zinvol om deze detail-aanpassing op deze wijze bespreekbaar te
maken? De leden van de VVD-fractie achten dit nu niet zinvol, nog los van
de hierna volgende inhoudelijke kritiek.De leden van de VVD-fractie stellen vast dat er financieel een sterke
samenhang bestaat tussen de hoogte van de huur, de huursubsidie en de kosten
van de verhuurders (kapitaallasten, onderhoud en exploitatie), en daarmee
indirect ook de vermogenspositie van de verhuurders. De financiële reorganisatie
beoogde vooral om tot reële huren te komen, dat wil zeggen een zodanige
huur dat verhuurders tot een redelijke exploitatie van hun bezit kunnen komen.
Hierbij is het noodzakelijk dat de verhuurder voldoende speelruimte heeft
voor huuraanpassing. Dit kan huurverlaging zijn, als de huur hoger is dan
de markt toestaat, maar uiteraard ook huurverhoging. Bij de verhoging kan
onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds een veelal kleine generieke verhoging
en anderzijds een incidentele verhoging, in die gevallen waarin de huren (veel)
lager zijn dan de feitelijke kosten dan wel (veel) lager dan de reële
marktconforme huur. Kenmerk van de uitgevoerde verzelfstandiging is nu juist
dat de verhuurders een eigen huurbeleid moeten voeren, uiteraard binnen wettelijke
regels en mede rekening houdend met de volkshuisvestingsdoelstellingen en
met lokale en regionale marktomstandigheden. Deze leden achten deze nieuwe
ordening een belangrijke verbetering voor het functioneren van de volkshuisvesting
en daarbij past niet dat de rijksoverheid verdere beperkingen oplegt aan het
huurbeleid in het algemeen en huurharmonisatie ineens in het bijzonder. Daarbij
moet worden bedacht dat er reeds stringente regels zijn voor de toegestane
huurverhoging in het niet geliberaliseerde deel van de woningmarkt.Invoering van het wetsvoorstel betekent feitelijk dat de generieke huren
moeten worden verhoogd. Dit is ook voor de huurders onrechtvaardig omdat aldus
sommige huurders meer dan nodig moeten betalen, uitsluitend om voor andere
huurders de huren kunstmatig laag te houden. Daarmee wordt het paard achter
de wagen gespannen. Dit te meer omdat juist de huursubsidie, die nergens ter
wereld zo goed is als in Nederland, is ingevoerd om het verschil tussen enerzijds
een reële huur en anderzijds het financiële draagvlak van de desbetreffende
huishouding te kunnen overbruggen. En dit gebeurt specifiek per huishouding,
zodat alleen diegenen worden gesteund die de huur niet volledig zelf kunnen
betalen. In dit verband wijzen deze leden op de opmerking op bladzijde 3 dat
er met een inkomen op minimumniveau vrijwel steeds gebruik moet worden gemaakt
van het recht op huursubsidie. Maar daar is de huursubsidie toch ook voor
en het is toch geen beleidsdoelstelling om de huren zo laag te houden dat
in dit geval geen huursubsidie meer behoeft te worden verstrekt?Specifiek vragen de leden van de VVD-fractie de aandacht van de indieners
voor regionale verschillen en verschillen per landsdeel. Is het niet zo dat
veelal juist in de grote steden de huren relatief laag zijn ten opzichte van
die in minder dichtbevolkte gebieden? En is het ook niet begrijpelijk dat
relatief lage huren tot een slechtere vermogenspositie van verhuurders leiden?En is het dan niet gewenst dan wel nodig om via huurharmonisatie de financiële
positie van sommige verhuurders te verbeteren? Daarom moet volgens deze leden
de mogelijkheid blijven bestaan om huren eenmalig aan te passen bij het vrijkomen
van de woning, mede om onbedoelde en onrechtvaardige verschillen tussen regio's
en landsdelen te beperken. Uiteraard hebben de leden van de VVD-fractie oog voor de door de indieners
gesignaleerde ontwikkelingen zoals een dreigende tweedeling in de steden,
de hogere druk op de huursubsidie en het gevaar van een te kleine kernvoorraad.
Dit zijn belangrijke onderwerpen die centraal moeten staan en volgens hen
nu ook al staan in het beleid, niet alleen van de rijksoverheid maar ook van
verhuurders en lokale en regionale bestuurders. Dit versterkt ook juist het
pleidooi van de VVD-fractie om één en ander nader te bezien
binnen de nota «Wonen 21e eeuw», en ook bij de komende evaluatie
van de Huursubsidiewet en de herziening van de huurprijsregelgeving.Tot slot verbazen deze leden zich over de reactie van de indieners op
het advies van de raad van State. De leden van de VVD-fractie achten de opmerkingen
van de Raad van State terecht.De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennis genomen van
het voorliggende initiatief-wetsvoorstel. Op zich delen genoemde leden de
zorgen van de indieners ten aanzien van de sterk slinkende voorraad goedkope
huurwoningen. De vraag is alleen of met het voorgestelde instrument het juiste
moment gekozen is voor een afdoende oplossing van het gesignaleerde probleem.De indieners maken melding van de vergroting van de marktwerking in het
volkshuisvestingsbeleid. Vervolgens zetten zij uiteen wat de effecten hiervan
zijn. Kunnen de indieners nader aangeven of deze effecten naar hun mening
vooraf te voorzien waren? Onderschrijven de indieners nog steeds de beleidswijziging
in het volkshuisvestingsbeleid, dat geleid heeft tot meer marktwerking? Hoe
zien de indieners de relatie tussen marktwerking en de stijging van de huurprijzen,
gegeven het feit dat de concurrentie vanuit de koopsector toch ook een dempend
effect heeft op de prijsontwikkeling in de huursector? Dit wetsvoorstel wil
de beleidsruimte voor verhuurders om bij mutatie de huren aan te passen aan
de markt beperken tot 70% van de maximaal redelijke huur. In hoeverre past
deze beperking in de afspraak, die overheid en verhuurders gemaakt hebben
in het kader van het bruteringsakkoord? Is hier niet sprake van het eenzijdig
veranderen van eerder gemaakte afspraken? Zouden het aflopen van de termijn
van de bruteringsafspraken en de komende integrale herziening van de huurprijsregelgeving
niet het juiste moment zijn over de problematiek van de huurharmonisatie nader
te spreken?In dit kader hebben deze leden nog de volgende vraag: stellen indieners
met hun voorstel niet impliciet geen vertrouwen te hebben in de prestatieafspraken
die op lokaal niveau tussen gemeenten en verhuurders worden gemaakt over onder
andere de instandhouding van de kernvoorraad? Zou het geen aanbeveling verdienen het voorstel van de indieners nader
te bestuderen in samenhang met de in het regeerakkoord afgesproken beleidsnota
over wonen in de 21e eeuw, zo vragen deze leden.De leden van de D66-fractie hebben met bijzondere belangstelling kennis
genomen van het voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der
Burg dat tot doel heeft de huurharmonisatie te begrenzen en de bevoegdheden
van de huurcommissie te wijzigen. Deze leden onderschrijven het belang van
de instandhouding van een voldoende kernvoorraad goedkope en bereikbare woningen.
Ook moet het risico van de gedeelde stad worden tegengegaan. Zij zijn echter
niet overtuigd van de bijdrage die het voorstel van de leden Duivesteijn en
M.M. van der Burg aan deze doelstellingen levert.De initiatiefnemers zien in de ontwikkeling van de huren aanleiding om
het instrument van de huurharmonisatie na vrijkomen van een huurwoning aan
te passen. De leden van de D66-fractie zijn vooralsnog niet overtuigd van
de «onvermijdelijkheid» van het wettelijk begrenzen van de ruimte
voor ingrijpende huurverhogingen bij mutatie. De leden van de D66-fractie vragen waarop het weinige vertrouwen van de
initiatiefnemers is gebaseerd dat prestatieafspraken tussen gemeenten en verhuurders
niet tot een evenwichtig, op de lokale behoefte afgestemd resultaat zouden
leiden. Deze leden denken dat juist gemeenten en corporaties oog, oor en hart
hebben voor de instandhouding van voldoende goedkope woningen, voor de belangen
van de doelgroep van de volkshuisvesting en een gedeelde stad willen tegengaan.Deze leden menen tevens dat juist op lokaal niveau goed is te bepalen
hoe groot de noodzakelijk geachte kernvoorraad goedkope woningen zou moeten
zijn. Dit levert een reëler beeld op dan eventuele landelijke statistieken.
Uit de brief van 21 juli 1998 (IGE 98 054 304) over de voorgenomen
activiteiten van toegelaten instellingen 1998 komt het beeld naar voren dat
er een positieve ontwikkeling waar is te nemen wat betreft prestatieafspraken.
De leden van de D66-fractie vragen of de initiatiefnemers van mening zijn
dat prestatieafspraken in het uiterste geval afdwingbaar zouden moeten zijn
bij de rechter.Vervolgens vragen deze leden waarop de stelling is gebaseerd dat het aantal
woningen dat toegankelijk is voor de doelgroep in rap tempo afneemt. Door
de verruiming van de huursubsidie lijkt de stelling eerder gerechtvaardigd
dat er meer woningen bereikbaar en toegankelijk zijn voor de doelgroep van
de volkshuisvesting. Deze leden delen de constatering dat veel huishoudens
op minimumniveau slechts een woning kunnen huren met gebruik van het recht
op huursubsidie. De vraag is wel of dat erg is. Huursubsidie is immers een
recht en meer en meer wordt de huursubsidie (ook) gebruikt om huishoudens
met een inkomen op minimumniveau te compenseren voor tegenvallers, bijvoorbeeld
hoge stookkosten bij extreme koude.De leden van de fractie van GroenLinks hebben met belangstelling kennis
genomen van het voorliggende wetsvoorstel. Deze leden hebben waargenomen dat
de liberalisatie van de sociale-huursector ongewenste effecten met zich meebrengt
en zij staan dan ook positief tegen dit voorstel, dat een van de effecten
van de marktwerking deels zal elimineren. Deze leden delen de mening van de
indieners dat het begrenzen van de huurharmonisatie onvermijdelijk is om te
stijging van de huurprijzen te verminderen en het aanbod van relatief goedkope
woningen op peil te houden.Deze leden hebben enige vragen en opmerkingen.Graag ontvangen zij meer inzicht in de effecten van het wetsvoorstel.
Is het voor de indieners mogelijk een schatting te maken van de effecten –
zowel op de korte als op de lange termijn – van het wetsvoorstel op
de huurprijsontwikkeling, op de voorraad van de goedkope woningen en op de
continuïteit van de woningcorporaties?De leden van de SP-fractie hebben met grote instemming kennis genomen
van de intenties van de leden Duivesteijn en van der Burg om de ruimte voor
ingrijpende huurverhogingen bij mutatie te beperken. Er zijn inderdaad genoeg
redenen om dit te doen.Allereerst is Nederland, zoals de indieners terecht vaststellen, in twintig
jaar tijd binnen Europa van een goedkoopte-eiland voor huren veranderd in
een van de duurste huurlanden.Ten tweede zijn door huurharmonisatie ineens in vrijwel alle huurcomplexen
huurverschillen tot vele honderden guldens per maand ontstaan voor overigens
identieke woningen. Uit het oogpunt van het gelijkheidsbeginsel is dit onaanvaardbaar.
Het leidt bovendien tot een verregaande verdeel-en-heers politiek in huurcomplexen.Ten derde dreigt door de huurharmonisatie ineens een ruimtelijke tweedeling,
waarbij sommige regio's en wijken gesloten gebied worden voor lagere inkomensgroepen.
Wrang is dat het vaak om woningen gaat die juist speciaal voor die groepen
gebouwd zijn, bijvoorbeeld onder het motto «Bouwen voor
de buurt», opdat de oorspronkelijke bewoners van stadsvernieuwingsgebieden
na sloop of renovatie konden terugkeren in hun wijk. De indieners geven in
de memorie van toelichting ter illustratie hiervan een tweetal voorbeelden,
te weten de benedenstad in Nijmegen en Nieuw Waldeck in Den Haag. De leden
van de SP-fractie wijzen erop dat dit fenomeen ook op regionaal niveau een
rol kan spelen, bijvoorbeeld in gewilde woongebieden in het buitengebied (bij
voorbeeld Groene Hart, Veluwe en Zeeland).Ten vierde is de gedachte dat bij een mutatie een extra huurverhoging
acceptabel is, omdat een nieuwe huurder de vrije keus heeft om het huurcontract
te tekenen, een gotspe.De leden van de SP-fractie hebben de indruk dat huurharmonisatie ineens
juist in de regio's met een overspannen woningmarkt relatief vaak wordt doorgevoerd;
daar is de positie van de woningzoekende zwak.Uit de recente BBSH-rapportage van de staatssecretaris van VROM over het
jaar 1997 blijkt dat de gemiddelde huurverhoging in regio's met een gespannen
woningmarkt ongeveer anderhalf keer hoger is dan in regio's met een ontspannen
woningmarkt. Kunnen de indieners aangeven hoe de omvang waarin de huurverhoging
ineens wordt toegepast, verschilt per regio?Zijn de leden van de SP het eens met de intenties van de indieners, bij
de uitwerking zetten zij de nodige vraagtekens. Die vraagtekens hebben vooral
betrekking op de fragmentarische wijze waarop het wetsvoorstel voor één
aspect van de problematiek van de sterk gestegen huren een oplossing voorstelt,
zonder een goede analyse te maken van de oorzaken, zonder alternatieve opties
te onderzoeken, zonder in te gaan op de mogelijke effecten voor de sociale
en particuliere huursector. Ten aanzien van de oorzaken had het naar de mening
van de leden van de SP-fractie voor de hand gelegen om in ieder geval het
verband te onderzoeken tussen de koersverandering van het volkshuishuisvestingsbeleid
aan het begin van de jaren negentig en de huurontwikkeling. Wat betreft de
mogelijke effecten wees de Raad van State in zijn advies al op de vermindering
van de uitgaven voor onderhoud. Andere effecten zouden kunnen zijn: het toenemen
van sloop en verkoop, het verminderen van de uitgaven aan renovatie en goedkope
nieuwbouw, een hogere jaarlijkse huurverhoging voor de zittende huurders of
een afneming van het eigen vermogen van de verhuurders. Het ontbreken van
een financiële paragraaf bij het wetsvoorstel maakt een analyse van de
mogelijke effecten er ook niet eenvoudiger op. Kunnen de indieners alsnog
uiteenzetten hoe zij de financiële effecten van het wetsvoorstel beoordelen?Wat betreft het onderzoek van alternatieve opties willen de leden van
de SP-fractie drie mogelijkheden kort toelichten.Het verlagen van de maximale puntprijs, het uitbreiden van de werking
van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) tot (een deel van) de woningen boven
de huidige liberalisatiegrens, het verlagen van het maximumpercentage voor
de jaarlijkse huurverhoging.Allereerst de maximale puntprijs. De indieners constateren op bladzijde
5 van de memorie van toelichting: «In Nederland is er thans sprake van
een huurprijsniveau dat ligt op ongeveer 65% van de maximaal redelijke huurprijs.»
Op bladzijde 3 stellen zij dat Nederland thans samen met Duitsland en Denemarken
de hoogste huren binnen Europa heeft. Naar de mening van de leden van de SP-fractie
ligt dan de conclusie voor de hand dat de maximaal redelijke huurprijs (en
daarmee ook de puntprijs) momenteel veel te hoog is vastgesteld.Waarom kiezen de indieners er daarom niet voor om de maximale puntprijs
te verlagen tot 70% van het huidige niveau, in plaats van slechts de huurverhoging
bij mutatie te beperken?Een volgend aspect is de omvang van het bestand aan woningen dat valt
onder de reikwijdte van de HPW. Deze is ingevolge artikel 2 tweede lid van de wet beperkt tot woningen met een huur onder de maximale huurprijsgrens
uit de Huursubsidiewet, op dit moment bevroren op f 1 085 per maand.
Door harmonisatie ineens kan een woning «geliberaliseerd» worden,
waardoor de nieuwe huurder niet meer beschermd wordt door de HPW.Zijn de indieners het ermee eens dat deze overgang, indien deze op grote
schaal plaatsvindt, zeer schadelijk kan zijn in het licht van de doelstellingen
van het volkshuisvestingsbeleid? Zo ja, zijn de indieners ook van mening dat
het in essentie geen verschil maakt of de overschrijding van de maximale huurprijsgrens
plaatsvindt door een harmonisatie ineens, of door jarenlang herhaalde maximale
huurverhogingen? Weliswaar blijft de zittende huurder zolang de huurovereenkomst
duurt nog onder de werking van de wet vallen1,
maar bij diens vertrek gaat de woning automatisch over naar de geliberaliseerde
voorraad. Hierbij dient bedacht te worden dat vooral particuliere huiseigenaren
en institutionele beleggers, die niet onder de werking van het BBSH vallen
of gehinderd worden door prestatieafspraken, voor veel complexen systematisch
de maximale huurverhoging vragen. Bij een woning met een huur van f 850
per maand wordt bij een huurverhoging van 6,5% per jaar reeds na vier jaar
de maximale huurprijsgrens van f 1 085 overschreden. Indien het
wetsvoorstel wel iets doet aan de huurharmonisatie ineens zonder de excessieve
jaarlijkse huurverhoging aan te pakken, wordt de huurprijzenproblematiek onvoldoende
aangepakt.De leden van de SP-fractie vragen daarom waarom de indieners er niet voor
gekozen hebben om de koppeling die in de HPW gemaakt wordt met de maximale
huurprijsgrens uit de Huursubsidiewet, te laten vervallen of te herzien, waardoor
weer een groter aantal huurders onder de werking van de HPW zal vallen. Waarom
houden de indieners geen rekening met de mogelijke uitwerking van hun voorstel
op de financiële positie van (minder sterke) sociale verhuurders in relatie
tot de gemiddelde huuropbrengst uit hun woningbestand?Deze leden zouden graag een overzicht ontvangen van het aantal woningen
die de laatste tien jaar aan de sociale huursector onttrokken zijn door het
overschrijden van de maximale huurprijsgrens, onderverdeeld naar de sociale
en particuliere huursector.De leden van de fracties van GPV en RPF hebben met belangstelling kennisgenomen
van dit wetsvoorstel. Deze leden staan vanzelfsprekend achter de doelstelling
om de huursector betaalbaar te houden en om de huursubsidie gericht in te
zetten. Zij zijn er echter niet van overtuigd dat de eenzijdige nadruk op
de regels ten aanzien van huurharmonisatie gewenst is en voldoende effect
zal sorteren. Waarom is niet meer aandacht besteed aan de mogelijkheid om
door middel van prestatieafspraken over het huurprijs- en verkoopbeleid van
sociale verhuurders de beschikbaarheid van betaalbare woningen te bevorderen?
Het feit dat prestatieafspraken geen juridische kracht hebben, hoeft niet
bij voorbaat te betekenen dat deze afspraken onvoldoende effect zullen sorteren,
zoals in de memorie van toelichting op bladzijde 6 wordt gesuggereerd. Welke
rechtvaardiging bestaat er om nu reeds tot een aanvullend instrumentarium
over te gaan?De leden van de GPV-fractie en RPF-fractie vragen op grond waarvan is
gekozen voor de grens van 70% van maximaal redelijk. Geeft deze grens voldoende
ruimte voor een gezond huurprijsbeleid van verhuurders? Worden verhuurders
die jarenlang de huren niet of weinig hebben verhoogd met deze begrenzing
niet onredelijk benadeeld ten opzichte van verhuurders die forsere huurverhogingen
hebben toegepast?De leden van de GPV-fractie en RPF-fractie vragen bovendien of enig inzicht
bestaat in de mogelijke effecten van de voorgestelde begrenzing. Deze leden
menen dat geenszins vaststaat dat particuliere verhuurders zich juist door
de aanscherping van regels ten aanzien van huurharmonisatie meer
zullen inzetten voor de betaalbaarheid van huurwoningen. Het economisch bedrijfsresultaat
en de mogelijkheid van een gedifferentieerd huurprijsbeleid zullen immers
voorop blijven staan. Bovendien wordt mogelijk een toenemend aantal woningen
verkocht, omdat blijvend huren financieel minder aantrekkelijk is. Delen de
initiatiefnemers deze mening?Ook vragen de leden van de GPV-fractie en RPF-fractie of constructies
mogelijk zijn waarbij de regels ten aanzien van huurharmonisatie worden ontlopen.
Deze leden denken aan de mogelijkheid om een woning na vertrek van de huurder
te verkopen, bijvoorbeeld aan een rechtspersoon, om deze vervolgens tegen
een hogere huurprijs weer te gaan verhuren. Van de «nieuwe» verhuurder
zal immers niet gevraagd kunnen worden dat deze informatie verstrekt over
de huurprijs bij de «vorige» eigenaar. De leden van de SGP-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van
het initiatiefwetvoorstel inzake de begrenzing van de huurharmonisatie.Deze leden achten het van groot belang om voldoende woonruimte van een
voldoende kwaliteit voor de verschillende (in het bijzonder lagere) inkomensgroepen
betaalbaar te houden. Dit uitgangspunt verdraagt zich als zodanig zeer wel
met de doelstelling van het wetsvoorstel, namelijk bescherming van de huurders
door wettelijk te regelen dat de huurprijs bij het sluiten van een nieuwe
huurovereenkomst ten hoogste 70% van de maximale huurprijsgrens mag bedragen.
Terecht merken de initiatiefnemers op dat Nederland, met Duitsland en Denemarken,
in Europa wat huurprijzen betreft het duurste land is. In die zin ligt het
zeker in de rede om op dit terrein de vinger aan de pols te houden.De leden van de SGP-fractie willen bij het wetsvoorstel vragenderwijs
enige kanttekeningen plaatsen.Het wetsvoorstel lijkt enigszins op gespannen voet te staan met de huidige
trend binnen de volkshuisvesting, namelijk de trend van verzelfstandiging
van de woningcorporaties. Woningcorporaties zijn inmiddels toegegroeid naar
een vrij autonome positie, waarbij zij op eigen risico en zonder vormen van
subsidiëring optreden. Beogen de initiatiefnemers deze trend van verzelfstandiging
van de corporatiesector bewust te doorbreken? Beperkt het voorliggende wetsvoorstel
de corporaties in dit verband niet te zeer om de noodzakelijke huurinkomsten,
onder meer voor noodzakelijk groot onderhoud, te realiseren, zo vragen deze
leden vervolgens.De leden van de SGP-fractie vragen voorts of er geen sprake is van het
meten met twee maten. Een nieuwe bewoner van een huurhuis wordt geconfronteerd
met een huurprijs die maximaal 70% van de maximale huurprijsgrens bedraagt.
Nota bene: deze bewoner heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst zelf
de keus om de woning al dan niet te aanvaarden tegen de gevraagde prijs. Daar
staat echter tegenover dat een zittende huurder door de jaarlijkse huuraanpassingen
een huur kan bereiken van meer dan 70% van de maximale huurprijsgrens. Dit
terwijl deze huurder niet zomaar, althans niet dan met veel moeite en kosten,
een andere woning kan betrekken. Is dit een aanvaardbare consequentie van
het wetsvoorstel en is hier geen sprake van een ongerechtvaardigde ongelijke
behandeling, zo vragen deze leden. Worden nieuwe huurders op deze wijze niet
te zeer bevoordeeld boven de zittende huurders? Huurontwikkeling vanaf de Tweede WereldoorlogDe leden van de VVD-fractie merken op dat onderwerp van het wetsvoorstel
betreft de kwestie van de huurverhoging en wel de bijzondere verhoging bij
het vrij komen van een huurwoning, de zogenoemde huurharmonisatie. Aanleiding
tot het voorstel is de constatering dat de huurprijzen de laatste jaren zijn
gestegen, mede door de huurharmonisatie. En inderdaad betekent huurverhoging
dat het aantal woningen met lage huren gestaag daalt. Overigens
worden in de toelichting steeds de bruto huurstijgingen gepresenteerd, dus
inclusief de inflatie. Wat wordt in dit verband door de initiatiefnemers verstaan
onder reële huurverhoging? Dit is toch de bruto huurverhoging verminderd
met de inflatie? Zo ja, wat wordt dan bedoeld met de zin «Echter, de
reële huurverhoging komt nog steeds ruim uit boven de inflatie»
op bladzijde 4 van de toelichting? Zo nee, wat wordt dan wel bedoeld? Overigens
achten de leden van de VVD-fractie de tabel op bladzijde 3 van de toelichting
misleidend. Kunnen de initiatiefnemers niet een zuiverder tabel opstellen,
na jaarlijkse correctie van de aangegeven huurklassen-grenzen voor inflatie
en tevens na correctie voor de bewust beoogde verhoging van de zeker eertijds
kunstmatig lage huren? Alleen de dan resterende percentages zijn relevant.
Daarnaast is nog van belang dat ook steeds hogere eisen worden gesteld aan
woningen, en dat leidt uiteraard ook tot een zekere verhoging van het huurniveau. Op bladzijde 2 van de memorie van toelichting geven indieners de huurontwikkeling
van de afgelopen periode weer, aldus de leden van de CDA-fractie. Kunnen indieners
verklaren waarom in hun ogen sprake is van gaandeweg een verdergaande mate
van liberalisering van het huurprijsbeleid? Is een en ander veroorzaakt door
autonome oorzaken of liggen hier overheidsmaatregelen aan ten grondslag? Aan
welke maatregelen denken indieners dan concreet, voor zover het gaat om de
periode na de invoering van de brutering?De leden van de D66-fractie vragen of de relatie tussen het huurbeleid,
marktwerking en eventuele ruimtelijke tweedeling in de steden niet gecompliceerder
ligt dan de indieners willen doen geloven. Ook beoordelen deze leden het herstructureringsbeleid
positiever en delen zij de mening niet dat de «injecties» in de
bestaande stad in het niet vallen bij de bouw van de VINEX-wijken. Verder
willen deze leden er op wijzen dat er op VINEX-locaties meer gedifferentieerd
wordt gebouwd dan de indieners willen doen voorkomen.De leden van de GPV-fractie en RPF-fractie vragen welke recente informatie
beschikbaar is over de ervaringen van gemeenten met het maken van prestatieafspraken
en de naleving van die afspraken. Ook vragen deze leden wat er bekend is over
eventuele prestatieafspraken voor wijken als de Benedenstad in Nijmegen en
Nieuw Waldeck in Den Haag (bladzijde 4 memorie van toelichting) en over de
beoogde effecten van die afspraken. Huidige huurbeleid van sociale en particuliere verhuurdersDe leden van de PvdA-fractie merken op dat van corporatiezijde wordt gemeld
dat slechts voorzichtig gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot huurharmonisatie
en dat dan veelal sprake is van huren die nog onder de 70% blijvan van de
maximaal redelijke huurprijs. De bevindingen in het RIGO-onderzoek waarnaar
de indieners in de memorie van toelichting verwijzen (bladzijde 5 en 6) suggereren
echter dat steeds vaker gebruik gemaakt wordt van deze mogelijkheid. Dit betreft
dan in het bijzonder woningen met een huur onder de 600 gulden. Daarbij zouden
vooral particuliere verhuurders de huurharmonisatie aangrijpen om de de huren
op te trekken naar de maximaal redelijke huurprijs. Deze leden vragen of recent
vergelijkend onderzoek voorhanden is naar het harmonisatiebeleid van sociale
en particuliere verhuurders, gericht op zowel de duurdere als de goedkopere
segmenten in hun woningbestand. Gaarne ontvangen zij een nadere reactie.De indieners maken zich zorgen over de afneming van het aantal woningen
beneden een huurprijs van f 600 per maand, aldus de leden van
de CDA-fractie. Welk percentage van de huurwoningen onder de f 600 per
maand worden bewoond door huishoudens die niet behoren tot de doelgroep? In
hoeverre bevordert het voorstel inzake de begrenzing van de huurharmonisatie
het uitbannen van goedkope scheefheid?Op bladzijde 4 van de memorie van toelichting constateren de indieners
dat de reële huurverhoging nog steeds boven de inflatie uitkomt. Is dat
niet onvermijdelijk, indien veel investeringen van verhuurders gedaan zijn
in een periode dat de rente aanzienlijk hoger was dan nu het geval is? Toekomstige huurontwikkelingDe leden van de PvdA-fractie hebben nog enkele vragen en opmerkingen.
Uit de memorie van toelichting wordt niet geheel duidelijk welke berekening
ten grondslag ligt aan de 70%-norm voor harmonisatie. Op bladzijde 5 van de
memorie van toelichting stellen de indieners dat thans in Nederland sprake
is van een huurprijsniveau van ongeveer 65% van de maximaal redelijke huurprijs.
Gaarne ontvangen deze leden een nadere toelichting.Een ander overwegend bezwaar van de leden van de VVD-fractie is dat het
voorstel de definities bij het huurprijsbeleid onderuit haalt. En dan gaat
het om het begrip «maximaal redelijk». Het voorstel is zo ingekleed
dat voortaan blijkbaar «70% van maximaal redelijk» als «maximaal
redelijk» zou moeten gelden. Dit is zowel taalkundig als inhoudelijk
een onbegrijpelijke aanpak. Deze leden achten een algehele herziening van
het huurprijsbeleid gewenst, en niet de onderhavige verminking van het begrip
«maximaal redelijk». Zoals uit eerdere debatten is gebleken, streeft
de VVD-fractie hierbij naar een verantwoorde verdere liberalisering en deregulering
en ook naar vervanging van het moeizame en vaak niet realistische puntensysteem
door een koppeling aan de WOZ-waarde. Ook is het gewenst, vooral voor lage
huren, om een verhoging in guldens in plaats van in procenten mogelijk te
maken.De indieners verwachten ook nog een effect van de nieuwe huursubsidieregels
op de huurstijging (bladzijde 5 van de memorie van toelichting), merken de
leden van de CDA-fractie op. Zouden indieners bij nader inzien alsnog willen
kiezen voor een sterker oplopende kwaliteitskorting, waardoor een extra dempend
effect kan worden bereikt op de huurontwikkeling?De leden van de D66-fractie missen een adequate motivering waarom de initiatiefnemers
ervoor kiezen om de beleidsruimte voor verhuurders bij mutatie zodanig aan
te passen dat deze wordt beperkt tot 70% van de maximaal redelijke huur. Deze
leden zijn van mening dat de maximaal redelijke huur «redelijk»
is naar de maatstaven van de markt en een weerspiegeling is van de kwaliteit/prijsverhouding.
De maximaal redelijke huur wordt immers vastgesteld binnen de grenzen van
het waarderingsstelsel. Zijn de initiatiefnemers van mening dat het waarderingsstelsel
geen goede weerspiegeling geeft van het geldende marktprijsniveau? Waarom
kiezen de initiatiefnemers in dezen voor een percentage van 70% en niet voor
bijvoorbeeld 60% of 80?De leden van de fractie van GroenLinks zien graag een nadere onderbouwing
van het percentage van 70% van de maximaal redelijke huur tot waarop harmonisatie
is toegestaan. Waarom is voor dit percentage gekozen?Geldt dit percentage eveneens als de grens van 1 085 gulden wordt
overschreden of bepleiten de indieners een harmonisatie tot maximaal de huursubsidiegrens,
ongeacht de maximaal redelijke huur voor de desbetreffende woning? Het hanteren van de harmonisatiegrens van 70% sluit nominaal hoge huurstijgingen
niet uit; een verhoging van de huur van bijvoorbeeld 40% naar 70% van de maximaal
redelijke huur blijft tot de mogelijkheden behoren. Ter voorkoming hiervan
kan in plaats van de voorgestelde grens van 70%, gekozen worden voor een beperking
van de harmonisatie ten opzichte van de huur die door de laatste huurder is
betaald, waarbij de «nieuwe» huur niet meer dan enkele procenten
of enkele tientallen guldens hoger mag worden vastgesteld. Kunnen de indieners
uitleggen waarom zij juist voor het voorgestelde systeem hebben gekozen en
niet voor andere mogelijkheden? Begrenzing van de harmonisatieruimteDe leden van de VVD-fractie begrijpen de bedoelingen van dit initiatief
wetsvoorstel, maar achten het niet in overeenstemming met de bewust ingezette
verzelfstandiging en financiële reorganisatie in de sociale huursector.
Met volledige steun van de PvdA-fractie, zo merken deze leden op. In de toelichting
wordt gesuggereerd dat de sterke huurverhogingen worden veroorzaakt door marktwerking
en liberalisering als doelstelling te kiezen. Maar dit is uiteraard niet het
geval. Marktwerking, liberalisering en verzelfstandiging zijn geen doelen
op zichzelf, maar slechts middelen om tot een zo goed mogelijke en doelmatige
volkshuisvesting te komen.Immers, de bewust hoge huurverhogingen waren bedoeld om een einde te maken
aan kunstmatig lage huren, waarbij een belangrijk deel van de huur niet door
de huurder maar door het rijk werd betaald, ook als de huurders voldoende
draagkrachtig zijn. De zogenoemde objectsubsidies zijn bewust afgeschaft,
vooral via de bruteringsoperatie. II ARTIKELEN Artikel 1 Onderdeel A, punt 1De leden van de D66-fractie zijn er niet van overtuigd dat een periode
van drie maanden te kort is om als huurder het initiatief te kunnen nemen
tot een schriftelijk verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van
de overeengekomen huurprijs. De relatie die indieners leggen met een schaarstemarkt,
ontgaat deze leden. De voorzitter van de commissie,ReitsmaDe griffier van de commissie,De Gier XNoot1Samenstelling: Leden: Reitsma (CDA), voorzitter, Van Middelkoop (GPV),
Van Gijzel (PvdA), Van Heemst (PvdA), Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), Poppe
(SP), Duivesteijn (PvdA), Augusteijn-Esser (D66), Klein Molekamp (VVD), Hofstra
(VVD), ondervoorzitter, Th. A. M. Meijer (CDA), Luchtenveld (VVD),
Van Wijmen (CDA), Stroeken (CDA), De Boer (PvdA), Van der Knaap (CDA), Ravestein
(D66), Van der Steenhoven (GL), Van Gent (GL), Oplaat (VVD), Albayrak (PvdA),
Van der Staaij (SGP), Van Dok-Van Weele (PvdA) en Udo (VVD).Plv. leden: Leers (CDA), Stellingwerf (RPF), Van Zuijlen (PvdA), Van Zijl
(PvdA), Valk (PvdA), Essers (VVD), De Wit (SP), Koenders (PvdA), Scheltema-de
Nie (D66), Van Beek (VVD), Geluk (VVD), Schreijer-Pierik (CDA), Blok (VVD),
Biesheuvel (CDA), Eisses-Timmerman (CDA), Bos (PvdA), Van den Akker (CDA),
Giskes (D66), M. B. Vos (GL), Halsema (GL), Niederer (VVD), Belinfante
(PvdA), Van 't Riet (D66), Duijkers (PvdA) en Voorhoeve (VVD).XNoot1Brief staatssecretaris VROM d.d. 31 oktober 1997, kenmerk
DBD 97 566 895/z135162. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25796-6.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl