Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting; Verslag algemeen overleg over aanvull. bijdrage bij economische eigendom, reactie AR over toezicht op woningcorporaties, huurprijzenbeleid 1996
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 23817, nr. 55

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

22-03-1996

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

23817 nr. 55

13-03-1996

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen uit de commissieAntwoord van de staatssecretarisDiscussie in tweede termijnOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 23817Toon alle publicaties in het hoofddossier
Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in dit dossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 55 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
23 817Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 55VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEGVastgesteld 13 maart 1996De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 18 januari 1996 overleg gevoerd met staatssecretaris
Tommel van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:– Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting: aanvullende
bijdrage bij economische eigendom (brief van 20 november 1995, kamerstuk
23 817, nr. 50);– de reactie van de Algemene Rekenkamer over het toezicht op
woningcorporaties (brief van 21 november 1995, VROM-95–848);– het huurprijzenbeleid voor 1996 (de betreffende delen
van de brief van 17 november 1995, kamerstuk 24 508, nr. 1).Van het gevoerde overleg brengt de commissie als volgt beknopt verslag
uit. Vragen en opmerkingen uit de commissieDe heer Duivesteijn (PvdA) had uit de brief van de Algemene
Rekenkamer opgemaakt dat deze weinig voelt voor een rol bij het toezicht op
woningcorporaties. Het leek hem daarom verstandig om vast te houden aan de
indertijd aangenomen motie over een onafhankelijk toezicht door een zelfstandig
bestuursorgaan. Hij drong erop aan dat deze motie nu zo snel mogelijk wordt
uitgevoerd.De voorstellen inzake het te voeren huurprijsbeleid hadden zijn instemming
niet. Hij was voornemens daar bij latere overleggen, o.a. over de positie
van huurders, het trendrapport en de individuele huursubsidie, nader op in
te gaan. Vandaag wilde hij zich concentreren op de wijze waarop uitvoering
wordt gegeven aan de motie-Tuinstra/De Jong die begin 1994 bij de behandeling
van de bruteringsoperatie door de Kamer is aangenomen (23 400, XI, nr.
44).In het bruteringsakkoord, in november 1993 tot stand gekomen, waren o.a.
afspraken opgenomen over een maximale huurstijging per woning van tussen de
6,5% en de 7,5% en een minimale huursomstijging van 3,5%. Daarnaast werd uitgegaan
van een «gemiddelde huursomstijging» van 3,8%, als een soort rekenmodel
voor een gezonde exploitatie. Op grond van dit akkoord werden de corporaties
geacht, vanaf het moment van inwerkingtreding ervan in staat te zijn tot een
verantwoorde exploi-tatie. Elke corporatie zou de huursomstijging
ook individueel moeten vaststellen, afhankelijk van de werkelijke exploitatiegegevens
van het eigen bezit. In de praktijk blijken veel corporaties de 3,8% echter
niet als een rekenmodel maar als een norm te zien, waardoor zij zonder meer
het percentage van 3,8 aanhouden, onafhankelijk van de vraag of dat wel nodig,
dan wel juist onvoldoende is voor een verantwoorde exploitatie van het eigen
bezit. De heer Duivesteijn drong erop aan dat de woningcorporaties nog eens
wordt voorgehouden hoe zij jaarlijks dienen te komen tot vaststelling van
het huurverhogingspercentage. In het wetsvoorstel procesvereisten is trouwens
ook een verantwoordingsplicht voor de corporaties opgenomen, zij het helaas
pas boven een te hoog percentage.In de motie-Tuinstra/De Jong is de regering verzocht om bij een lagere
inflatie dan verwacht in het bruteringsakkoord, in overleg te treden met de
contractpartners over de gevolgen hiervan. Inmiddels is, aldus een recent
persbericht van het CBS, de inflatie in 1994 gedaald naar 2,6% en is in 1995
een verdere daling naar 1,6% opgetreden, terwijl in het bruteringsakkoord
is uitgegaan van een inflatiepercentage van 3 en is vastgelegd dat de minimale
huursomstijging steeds 0,5 procentpunt hoger dient te liggen dan de inflatie,
met een minimum van 3,5%. In het CBS-persbericht is ook aangegeven dat de
stijging van de huren, met inbegrip van het huurwaardeforfait voor huiseigenaren,
voor meer dan 50% de prijsstijging in 1995 heeft veroorzaakt en volgens de
macro-economische verkenningen wordt zelfs één procentpunt inflatie
veroorzaakt door de stijging van de huren. Het voeren van een huurmatigingsbeleid
heeft derhalve een belangrijke invloed op het niveau van de inflatie en een
nog verdere verlaging van de inflatie is van veel wijdere betekenis dan alleen
de volkshuisvestingssector. Dat heeft immers ook gevolgen voor de prijscompensatie,
de koppelingsproblematiek, het minimumloon, de algemene koopkracht e.d.Bij brief van 28 februari 1994 (23 400, XI, nr. 48) heeft de vorige
staatssecretaris van VROM laten weten geen bezwaar te hebben tegen aanneming
van de motie-Tuinstra/De Jong. De vorige staatssecretaris is, aldus deze brief,
met de indieners van deze motie van mening dat bij een gebleken lagere inflatie
dan waarvan is uitgegaan in het bruteringsakkoord, het in de rede ligt dat
partijen bereid zijn om het initiatief te nemen om de minimale huursomstijging
aan te passen. De brief vervolgt met «Ik heb inmiddels begrepen dat
ook de koepels NWR en NCIV van mening zijn dat de situatie zich kan voordoen
waarin dat besproken dient te worden». Op dit moment ligt de inflatie
veel lager dan de in het bruteringsakkoord verwachte 3% en de verwachting
bestaat dat de inflatie ook in 1996 laag zal blijven. In de brief van 17 november
jl. geeft de huidige staatssecretaris weliswaar aan bereid te zijn in de loop
van 1996 het gesprek hierover met de koepels aan te gaan, maar nu het verschil
tussen de in het bruteringsakkoord verwachte inflatie en de werkelijke inflatie
zo groot is geworden, zag de heer Duivesteijn alle reden voor de staatssecretaris
om zo snel mogelijk met de koepels te gaan onderhandelen over een verlaging
van de minimale huursomstijging. Eigenlijk had de staatssecretaris dit gesprek
met de koepels al moeten aangaan, zo vond de heer Duivesteijn. Hij ging er
hierbij overigens van uit dat een verlaging van de minimale huursomstijging
ook zal leiden tot een verlaging van de maximale huurstijging per woning.Voor het doorvoeren van de door hem gewenste verlaging van de minimale
huursomstijging zag hij verschillende mogelijkheden. Zo kan het bruteringsakkoord
worden aangepast, maar hij kon zich ook voorstellen dat een gentleman's agreement
wordt gesloten. Hij voorzag op dit punt geen financiële problemen, want
nu de inflatie veel lager is komen te liggen dan de 3% van het bruteringsakkoord,
ging hij ervan uit dat de opbrengst van de binnenkomende huren in reële
termen thans méér waard is dan volgens het bruteringsakkoord
in feite de bedoeling was. In totaal gaat het, zo was zijn indruk, om aanzienlijke
bedragen en met behulp hiervan kan worden gekomen tot verlaging
van de minimale huursomstijging.In dit verband stelde hij dat vooral door de particuliere verhuurders
thans zeer hoge rendementen worden behaald, omdat zij in staat zijn om mee
te liften met de maximale huurstijging van 6,5%, terwijl die stijging niet
volledig nodig is voor het opvangen van de normale kostenontwikkelingen. In
1993 hebben de woningcorporaties al een rendement van meer dan 10% behaald
en het rendement bij particuliere verhuurders, zeker bij pensioenfondsen,
ligt daar nog boven, o.a. in verband met de garanties die de rijksoverheid
heeft afgegeven voor bepaalde rentepercentages bij verstrekte leningen over
een periode van twintig jaar.Om een indruk te geven om wat voor soort bedragen het kan gaan bij hogere
huurstijgingen dan de 3,5%, wees de heer Duivesteijn op de antwoorden op zijn
schriftelijke vragen over de reserves van woningcorporaties waar o.a. uit
blijkt dat elk procentpunt extra huurverhoging boven de minimale 3,5% in het
jaar 2000 leidt tot extra huurinkomsten van in totaal circa 1 mld., ten opzichte
van het huursomniveau-1995.Samenvattend betoogde hij dat er, in de lijn van de motie-Tuinstra/De
Jong en de daarop door de vorige staatssecretaris gegeven reactie, gezien
de veel lagere inflatie dan de 3% van het bruteringsakkoord nu alle aanleiding
is om de komende weken opnieuw te onderhandelen met de koepels NWR en NCIV
over de minimale huursomstijging. Als deze lager kan worden gesteld dan de
nu voorziene 3,5%, ging hij ervan uit dat dan tevens kan worden gekeken naar
het mogelijke effect ervan op de maximale huurstijging per woning die nu op
6,5% is gesteld. Bij een maximale stijging van 5,5% wordt trouwens nog juist
binnen het percentage voor de subsidie-afbraak gebleven.De heer Biesheuvel (CDA) ging eerst in op de brief van 20 november
over aanvullende bijdrage bij economische eigendom. Bij de passage over de
factor traagheid leek hem de vraag van belang, of die traagheid al dan niet
te wijten is aan de betreffende corporatie. In de praktijk doen zich namelijk
behoorlijke problemen voor bij de eigendomsoverdracht van woningen, o.a. in
Utrecht, maar ook in Den Haag. Hij drong er dan ook op aan dat wordt overwogen
om alsnog een hardheidsclausule in te bouwen. Dit is trouwens een goed middel
om, tenminste bij de corporaties die het betreft, de door het kabinet zo voorgestane
huurmatiging te bereiken.Bij de brief van de Algemene Rekenkamer herinnerde hij nog eens aan de
indertijd van CDA-zijde gedane suggestie over een zelfstandige kamer voor
het financiële toezicht. Overigens zal over enige tijd nog het onderzoek
van de Rekenkamer uitkomen over de werking van het toezicht door het rijk
in 1993 en 1994 onder het regime van het BBSH en hij stelde zich voor bij
die gelegenheid dieper op een en ander in te gaan.Ingaand op het huurprijzenbeleid voor 1996 merkte hij eerst op dat de
huurparameters voor 1996 zoals ze op blz. 5 van de brief van 17 november zijn
genoemd, geen verrassing kunnen zijn geweest. Verder leek het hem mogelijk
dat voor 1 maart a.s. de wet procesvereisten tot stand komt, zodat deze wet
nog kan werken voor de huurronde-1996. Daarmee zou dan zijn voldaan aan de
voorwaarde van CDA-kant inzake de maximale stijging van 6,5%.Bij het percentage van 5,5 voor de subsidie-afbraak wees hij op het technische
wetsvoorstel ter zake dat nu in de fase van de schriftelijke voorbehandeling
verkeert. Vanwege het CDA is in het verslag over dit wetsvoorstel de vraag
opgeworpen waarom uit een oogpunt van meer huurmatiging niet is gekozen voor
5%, in plaats van de 5,5%. Hij zou graag zien dat daar vandaag al antwoord
op komt.Naar aanleiding van het betoog van de heer Duivesteijn vroeg de heer Biesheuvel
aan de staatssecretaris, waarom deze niet al zelf met het oog op de gebleken
lagere inflatie het initiatief heeft genomen om het gesprek met de corporaties
aan te gaan. Is er nu nog voldoende tijd om tot overeenstemming
met de koepels te komen over een wijziging van het beleid voor 1996? Bedacht
moet worden dat, als met de koepels overeenstemming wordt bereikt, deze koepels
vervolgens nog geruime tijd nodig zullen hebben voor overleg met hun achterban.
Er is daarnaast nog een andere mogelijkheid, namelijk het geven van individuele
ontheffingen, waarmee wordt toegestaan om een lagere minimale huursom te realiseren.
Overigens moeten individuele sociale verhuurders zo'n ontheffing zelf aanvragen.In de beschrijving van het vanaf 1997 te voeren huurbeleid wordt gesproken
over «een verantwoorde bedrijfsvoering, ofwel de financiële continuïteit
van de sociale verhuurders». Welke criteria hanteert de staatssecretaris
hierbij? Past het idee om te komen tot een maximale huursom, met individuele
ontheffingsmogelijkheid, binnen het bruteringsakkoord, of moet daar opnieuw
over onderhandeld worden? Op welk huurniveau zal voor 1997 worden ingezet?De heer Hofstra (VVD) kon op dit moment nog geen afgerond oordeel
geven over de brief van 20 november over artikel 7 van de Wet balansverkorting,
mede omdat er daarnaast ook wetsvoorstel 24 514 ligt dat eveneens betrekking
heeft op dit artikel en dat nu in de fase van de schriftelijke voorbehandeling
door de Kamer is. Kennelijk zijn er vergissingen begaan, hoewel volgens de
brief van 20 november iedereen die betrokken was bij de contractonderhandelingen,
wist wat de bedoeling was. Is het mogelijk dat partijen hier in onderling
overleg alsnog uitkomen? De brieven die de Kamer hierover van een advocatenkantoor
en de Nationale woningraad heeft ontvangen, lijken op een aantal punten toch
wel redelijk.De Algemene Rekenkamer zegt in haar brief van 16 november dat het haar
niet goed mogelijk is om gevolg te geven aan de suggestie dat zij de eerste
vijf jaar het toezicht uitoefent, omdat de Comptabiliteitswet geen controlebevoegdheden
voor de Rekenkamer bij gemeenten en toegelaten instellingen bevat. Daarmee
is nog wel de mogelijkheid open dat op basis van vrijwilligheid controle door
de Rekenkamer wordt uitgeoefend, al dan niet steekproefsgewijs. Daarvoor zal
overleg met de koepels nodig zijn. Ziet de staatssecretaris mogelijkheden
op dit punt? In algemene zin was de heer Hofstra ingenomen met de toekomstvisie op
het huurprijsstelsel in de brief van 17 november (blz. 11). Deze visie komt
in feite neer op: minder sturing vanuit de centrale overheid, meer marktconform
en vereenvoudiging. Wel heeft het rapport van het Sociaal en cultureel planbureau
duidelijk gemaakt dat er op dit moment een zeer onvoldoende marktwerking bij
de huren is. Er is ook een opvallend verschil tussen de situatie in de Randstad
en die in de rest van Nederland: naar verhouding zijn de huren in de Randstad
laag, is het percentage huurwoningen hoog en hebben de corporaties in de Randstad
in het algemeen minder vermogen dan de corporaties elders. In de genoemde
toekomstvisie komt een fraaie volzin voor, namelijk «Kortom marktwerking
daar waar mogelijk en interventiemogelijkheden daar waar nodig», maar
de interventies hebben nog steeds betrekking op de zogenaamde spanningsgebieden
en dat zijn nu juist de gebieden met de laagste huren. De heer Hofstra vond
daarom dat de marktwerking dient te worden versterkt en dat zeer terughoudend
moet worden omgegaan met interventies.Bij de uitgangspunten voor het toekomstige huurprijsstelsel was hem het
uitgangspunt opgevallen dat «een ten minste kostendekkende woningexploitatie
altijd mogelijk dient te zijn». Hij onderschreef dit uiteraard, maar
nam wel aan dat dit niet per woning hoeft te gelden. Verder vond hij het niet
nodig dat bij dit uitgangspunt ook wordt vermeld dat commerciële verhuurders
een redelijk rendement moeten kunnen maken. Die moeten zich maar zelf redden;
de rijksoverheid hoeft zich daar niet druk over te maken. Wel is hier de vraag
van belang, mede gezien de opmerking van de heer Duivesteijn over
een hoog rendement van particuliere verhuurders, of met «redelijk rendement»
het rendement over de omzet is bedoeld, dan wel het rendement op het geïnvesteerd
vermogen.Verder is een min of meer gelijkwaardige positie tussen huurder en verhuurder
gewenst om dictaten van verhuurders te voorkomen, maar een echt gelijkwaardige
positie tussen huurder en verhuurder kan natuurlijk nooit bereikt worden.De heer Hofstra wees er vervolgens op dat niet gewoond kan worden in stille
reserves en dat bestaande huren primair door kapitaallasten en rente worden
bepaald, niet door de inflatie. In het bruteringsakkoord is uitgegaan van
3% inflatie, maar als die zakt naar 1%, worden de corporaties daar nauwelijks
beter van, want de kapitaallasten blijven dan gelijk. De lagere inflatie kan
wel doorwerken in componenten als loonkosten, bureaukosten e.d., maar daarbij
gaat het slechts om ondergeschikte componenten, bij elkaar misschien om zo'n
20% van de kapitaallasten en de rente. Verder moet bedacht worden dat de rijksoverheid
veel meer geld op tafel had moeten leggen bij de brutering als daarbij was
uitgegaan van bijvoorbeeld 1% of 0,5% inflatie. Dit betekent ook dat het de
rijksoverheid in principe altijd geld kost als wordt geknabbeld aan het bruteringscontract.Overigens voelde hij niet voor pogingen om aan dat contract te knabbelen,
nu hier toch pas vrij kort geleden definitieve beslissingen over zijn genomen.
Een overheid die betrouwbaar wil zijn, hoort zich aan afgesloten contracten
te houden en de gemaakte afspraken correct uit te voeren, al kan natuurlijk
altijd nader gesproken worden met de contractpartner. In dit verband wees
hij ook op de in het vooruitzicht gestelde «maximale huursomstijging».
Als die op 10% wordt gesteld, zou hij er weinig moeite mee hebben, maar als
bijvoorbeeld een percentage van 3,8 wordt gekozen, zouden de bruteringsafspraken
wel worden ondergraven.Voorts wees hij er hierbij op dat op dit moment sprake is van een sterke
concurrentie voor de corporaties vanuit de koopsector. Hij was voorstander
van het nog verder toenemen van het eigen-woningbezit, vooral door het bouwen
van veel meer koopwoningen in populaire prijsklassen. Dan treedt vanzelf een
sterkere marktordening in de corporatiesector op en is ook minder betutteling
vanuit de centrale overheid nodig, want dan letten de corporaties daar, als
sociale ondernemers, veel meer zèlf op. Overigens herinnerde hij in
dit kader aan de centralistische uitspraken die de Kamer helaas vlak voor
het kerstreces heeft gedaan bij de bespreking van de positie van corporaties.
Die leiden tot extra bureaucratische rompslomp en dus tot extra kosten, met
negatieve gevolgen voor de hoogte van de huren. Hetzelfde geldt trouwens voor
het fenomeen van procesvereisten.Al met al vond de heer Hofstra dat met de toekomstvisie op het huurprijsstelsel
op zichzelf de goede richting wordt ingeslagen, maar dat er het risico is
dat op twee gedachten wordt gehinkt. Bovendien zou hij meer ruimte aan de
markt willen geven, zij het uiteraard met een zekere geleidelijkheid.Huurbescherming is op zichzelf een belangrijk goed, maar er zijn de laatste
jaren excessen opgetreden. Zo kwam het voor dat mensen die tijdelijk elders
gingen wonen en hun eigen woning verhuurden, na terugkomst niet meer in de
woning terug konden en zelfs een groot deel van de kosten moesten gaan dragen.
Hij zou graag zien dat op dit soort punten de huurbescherming wordt geredresseerd.Hij had geen moeite met het stellen van striktere sancties op achterstallig
onderhoud (blz. 16 van de brief van 17 november). Een woning waar de verhuurder
een goede huur voor wil krijgen, dient ook goed onderhouden te worden.Vervolgens ging hij in op het huurprijzenbeleid voor 1996. Met een aantal
van de voorgestelde huurparameters voor 1996 had hij geen moeite,
maar moeite had hij wel met het hanteren van een percentage voor de maximale
huurstijging per woning. Het leek hem voor een goede marktwerking beter om
hier niet een percentage te hanteren, maar een maximumbedrag, waarbij zijn
gedachten uitgingen naar f 41,91, zijnde 4% van de liberaliseringsgrens.
Bij het steeds maar hanteren van een percentage wordt het verschil in huurprijs
tussen een goedkope en een dure woning immers steeds groter.Bij de «X» van de procesvereisten (3,8% voor 1996) tekende
hij aan te betwijfelen of het ontstaan van een papierwinkel voor een verhuurder
voldoende aanleiding zal zijn om de huren te matigen. Echter, àls dan
wordt uitgegaan van die hypothese, zou er alles voor te zeggen zijn om de
«X» van de procesvereisten lager te stellen, bijvoorbeeld op 3%.Bij de minimale huurverhoging (voor 1996 op 3,5% gesteld) gaat het om
een plicht voor de corporaties, niet om een recht. Hij was geneigd om te stellen
dat die plicht wel zou kunnen worden afgeschaft, vooral gezien reacties van
individuele corporaties dat zij helemaal geen huurverhoging nodig hebben.
Er dient dan wel een zekere koppeling te worden gelegd met de eigen reserve,
want het failliet gaan van corporaties moet uiteraard worden voorkomen. Een
gesprek met de koepels hierover zou hij op prijs stellen.De heer Jeekel (D66) was op zichzelf wel aangesproken door
de suggestie om de Rekenkamer toch een rol te geven in het toezicht op toegelaten
instellingen, namelijk op vrijwillige basis. Mocht ook die suggestie niet
goed mogelijk blijken, dan wilde hij zich aansluiten bij het door de staatssecretaris
gedane voorstel. De Kamer kan dan immers de staatssecretaris aanspreken op
diens politieke verantwoordelijkheid voor het toezicht.Hij had begrepen dat circa tien tot vijftien corporaties in financiële
problemen dreigen te komen in verband met artikel 7 van de Wet balansverkorting.
De formele positie van de staatssecretaris, zoals beschreven in de brief van
20 november, is op zichzelf helder en begrijpelijk, want dit onderwerp is
in de discussie over de brutering inderdaad aan de orde gekomen. Anderzijds
ligt hier in de praktijk wel een lastig probleem voor een aantal corporaties
en als eenieder vasthoudt aan de ingenomen formele posities, is het mogelijk
dat uiteindelijk de gemeenten aansprakelijk blijken te zijn voor hun laksheid
en daarvoor dus zullen moeten betalen, of dat de corporaties de kosten moeten
opvangen met huurverhogingen. Dat zou niet stroken met de bedoeling van artikel
7, want dat artikel beoogt juist om ervoor te zorgen dat ook corporaties met
een groot aandeel DKP-woningen een gematigd huurverhogingsbeleid voeren. De
heer Jeekel pleitte daarom voor een oplossingsgerichte aanpak op dit punt,
op basis van een goede inventarisatie van de problemen en de mogelijke kosten.Aanvullend vroeg hij in dit verband nog of inderdaad bij het sluiten van
het bruteringsakkoord het wèrkelijke woningbezit is geteld. In dat
geval zou het punt van economisch of juridisch eigendom op dat moment geen
rol hebben gespeeld.De voorstellen voor het huurprijzenbeleid-1996 zag hij als een evenwichtig
pakket. De maximale en minimale huursomstijging (voor 1996 6,5% resp. 3,5%)
zijn pas vrij kort geleden vastgelegd in het bruteringsakkoord en als daar
nu al in formele zin aan zou worden getornd, zou dat belangrijke gevolgen
kunnen hebben, in het bijzonder voor de financiers van de corporaties.Inmiddels ligt de inflatie inderdaad belangrijk lager dan de 3% waarvan
in het bruteringsakkoord is uitgegaan, maar in 1994 lag de inflatie nog op
2,6%, dus dicht in de buurt van de 3%. 1995 is derhalve het eerste jaar waarin
de inflatie belangrijk ligt dan de 3%. Nu had de heer Jeekel begrepen dat
indertijd is afgesproken dat er overleg tussen contractpartijen dient te komen
als twéé jaar lang een lagere inflatie is gerealiseerd
dan de 3%. Als dit inderdaad is afgesproken, is het terecht dat de staatssecretaris
zich voorstelt om in 1997 tot een lagere generieke minimale huursomstijging
te komen. Mocht die afspraak niet zijn gemaakt, dan is er wel wat voor te
zeggen voor de redenering van de heer Duivesteijn. Daarbij geldt dan wel de
randvoorwaarde dat er eerst nog duidelijkheid moet komen over de vraag of
één procentpunt lagere inflatie ook rechtstreeks kan leiden
tot één procentpunt minder minimale huursomstijging, dan wel
hooguit tot een verlaging met circa één-vijfde procentpunt,
zoals de heer Hofstra heeft betoogd. Gezien de ruime ontheffingsmogelijkheid
voor de minimale huursomstijging die de staatssecretaris voorstaat, leek het
ook de heer Jeekel overigens terecht om de vraag op te werpen waarom eigenlijk
nog een minimale huursomstijging nodig is. Verder wees hij in dit verband
op de dalende lijn in de gemiddelde huurontwikkeling van de laatste jaren.
In 1994 was deze nog 5,2%, in 1995 ging het om 4,7% en voor 1996 zal het percentage
naar raming uitkomen op 3,9.Met de «X» van de procesvereisten zal, zo verwachtte hij,
in de praktijk een bodem in de markt worden gelegd. Enerzijds is het een stimulans
voor huurmatiging, want er zullen zeker verhuurders zijn (vooral particuliere
verhuurders) die opzien tegen de papierwinkel die samenhangt met de motiveringsplicht
en die daarom geen hoger percentage dan de «X» zullen vragen,
maar anderzijds zullen zij ook niet geneigd zijn om een láger percentage
dan deze «X» te vragen. De vraag of 3,8% voor deze «X»
het juiste percentage is, vond hij daarom relevant, zeker nu de gemiddelde
huurontwikkeling voor 1996 naar verwachting 3,9% zal zijn, dus vrijwel gelijk
aan de «X». Om deze «X» goed te laten werken, dient
het percentage ervoor juist een redelijk stuk lager te liggen dan de gemiddelde
huurontwikkeling, ook al omdat de procesvereisten vooral van belang zijn voor
de sector particuliere verhuur.Hij had zorgen over de hoge woonlasten voor een aantal groepen, zoals
alleenstaanden, ouderen en degenen die een uitkering ontvangen, vooral als
het gaat om gezinnen met meer kinderen. Met het beleid op het vlak van de
individuele huursubsidie (IHS) kunnen de gevolgen van hoge woonlasten gedeeltelijk
worden opgevangen, maar hierover vindt in maart a.s. nog een apart overleg
plaats. Verder geeft de staatssecretaris in de brief van 17 november al aan,
in overleg te zullen treden met de koepelorganisaties van zowel sociale als
particuliere verhuurders om reeds in 1996 tot een meer gematigd huurbeleid
te komen. De heer Jeekel zou graag zien dat in dat gesprek wordt gepleit voor
een zodanige gedragslijn van corporaties dat juist in 1996 (een jaar waarin
er nog geen nieuw IHS-systeem is en de kwaliteitskorting nog steeds van kracht
is, zij het enigszins verzacht) de huurstijging voor die wijken waar hoge
bedragen aan IHS worden uitgekeerd, uitkomt op minder dan 3,9%. Op die manier
kan binnen het in 1996 nog steeds geldende formele kader toch tot differentiatie
worden gekomen.Inderdaad profiteren de kleine particuliere verhuurders mee van het bruteringsakkoord
en het maximale stijgingspercentage van 6,5. De feitelijke gemiddelde huurstijging
is in deze sector in 1995 ook het hoogst geweest, namelijk 5,3%, en de vraag
is of daar voldoende tegenover staat. Hij stelde zich dan ook voor bij de
komende plenaire behandeling van het wetsvoorstel procesvereisten nog eens
goed het handhavingsregime tegen het licht te houden. Voorkomen moet immers
worden dat particuliere verhuurders min of meer automatisch op hoge huurstijgingen
uitkomen zonder dat daar het nodige tegenover staat.In dit verband was hem opgevallen dat maar weinig cijfermateriaal over
afzonderlijke categorieën verhuurders beschikbaar is. Zo is bijvoorbeeld
niet bekend hoeveel procent van de corporaties met de huurverhogingen tussen
de 5% en de 6,5% uitkomt en om hoeveel woningen het dan gaat.De huren vormen een belangrijk deel van de woonlasten, maar het andere
deel van de woonlasten, zoals onroerend-zaakbelastingen en andere
gemeentelijke heffingen, nutstarieven en waterschapsomslagen, stijgt de laatste
jaren sterker dan de huren. De heer Jeekel vond het dan ook nodig dat precies
in beeld wordt gekregen waar het om gaat bij het niet-huurdeel van de woonlasten,
hoe de besluitvorming daarover plaatsvindt en hoe in de toekomst een verband
kan worden gelegd tussen het beleid ten aanzien van de huren en het beleid
ten aanzien van het andere deel van de woonlasten. Hij stelde zich voor hiertoe
in het kader van de bespreking van de Armoedenota een initiatief te nemen.De heer Stellingwerf (RPF) stelde vast dat de inkomensstilstand
en de stijgende huren tot grote problemen leiden, niet alleen bij individuele
burgers, maar ook bij groepen burgers, zoals ouderen, alleenstaanden en gezinnen
met kinderen. Soms leidt dat tot gedwongen verhuizingen en corporaties kunnen
daardoor met leegstand worden geconfronteerd, terwijl ze anderzijds vaak niet
in staat zijn om betrokkenen goedkopere woonruimte aan te bieden. Dat laatste
geldt zeker in de groeikernen. Bij het huurbeleid zal dan ook gestreefd moeten
worden naar zoveel mogelijk maatwerk. De suggestie om bij duurdere woningen
de huurverhoging niet in procenten, maar in centen uit te drukken, leek hem
althans voor de duurdere woningen een goede mogelijkheid om tot maatwerk te
komen. In het algemeen vond hij dat de gemiddelde huurverhogingen lager moeten
uitkomen en hij was dan ook verheugd dat de staatssecretaris soepel wil omgaan
met verzoeken van corporaties om beneden de minimale huursomstijging van 3,5%
te mogen blijven.Maatwerk wordt ook bevorderd als huurcommissies huurverhogingen beter
kunnen toetsen op een redelijke verhouding tussen prijs en kwaliteit. Hij
drong erop aan dat hier meer mogelijkheden voor komen.Ten slotte leek het hem nuttig om eens na te gaan of de huurkosten gefiscaliseerd
zouden kunnen worden. Er is aan de «onderkant» sprake van een
enorme scheefgroei: 738 000 huishoudens zitten in een te goedkope woning,
waarbij het gaat om 41% van het totale aantal woningen. Die scheefgroei zou
door fiscalisering van de huurkosten grotendeels kunnen worden weggenomen.
Daarmee wordt voorkomen dat nog langer publieke middelen worden ingezet ten
behoeve van mensen die daar eigenlijk geen aanspraak op behoren te maken,
en wordt bovendien geld vrijgemaakt ten behoeve van groepen die met te hoge
woonlasten te maken hebben.Ook mevrouw Nijpels-Hezemans (groep-Nijpels) wees erop dat
de hoogte van de woonlasten, waar de huur een belangrijk onderdeel van is,
veel mensen langzamerhand gaat opbreken. Zij vond het opvallend dat de woordvoerders
van de drie grote fracties zich vooral over technische punten hebben gebogen
en ook in de brief van 17 november wordt aan de hoogte van de woonlasten niet
veel aandacht besteed. Wel zijn enige interessante suggesties gedaan, zoals
verlaging van de «X» van de procesvereisten, afschaffing van de
minimale huursomstijging en voor duurdere woningen een verhoging in centen
in plaats van in procenten. Als die suggesties ertoe bijdragen dat de woonlasten
zoveel mogelijk beperkt worden gehouden, steunde zij ze graag. In dit verband
wees zij ook op het plan van de grote steden om de hoogte van de huren te
koppelen aan de draagkracht van de bewoners. Zij vroeg daar een reactie van
de staatssecretaris op.In ieder geval stond zij een minder hoge huurstijging in 1996 voor dan
nu voor ogen staat. Gezien de veel lagere inflatie dan waar bij de brutering
van is uitgegaan, is het misschien zelfs mogelijk om de huren te bevriezen.
Waarom heeft de staatssecretaris nog geen initiatieven genomen om hierover
met de koepelorganisaties tot afspraken te komen?De heer Poppe (SP) had ongeveer een jaar geleden, bij het toen
gevoerde debat over huurverhogingen, gesteld dat de huurder aan het verzuipen
was. Op dit moment probeert de staatssecretaris nog steeds de huurder
kopje onder te duwen. Voor de VVD is dat kennelijk geen probleem, als de op
de vrije markt gerichte verhuurder maar rendement maakt, maar in rendement
kunnen mensen niet wonen. De zorgen die de minister-president bij de algemene
beschouwingen heeft geuit over de hoogte van de huren, blijken ook al loos
te zijn geweest, want de huren worden voor de zoveelste keer weer veel sterker
verhoogd dan de inflatie, waardoor de huurder steeds sterker in het financiële
moeras wordt gedrukt. Weliswaar heeft de staatssecretaris, na alle rampzalige
cijfers lang tegengesproken te hebben, eindelijk de financiële ellende
van veel huurders erkend en heeft zelfs de Koningin de armoede ontdekt, maar
er wordt toch doorgegaan met het desastreuze huurprijzenbeleid. Gesteld wordt
wel dat de huurstijging gematigd is en de gemiddelde huurontwikkeling al enkele
jaren aan het dalen is, maar als gelet wordt op de reële huurontwikkeling,
dus op de huurverhogingen minus de inflatie, is van een daling geen sprake.
De reële huurstijging bedroeg namelijk in 1991 3,1%, in 1992 en in 1993
3,3%, in 1994 3,1% en in 1995 weer 3,3%.Bovendien wordt de inflatie in belangrijke mate bepaald door de huurverhogingen.
Als voor dat effect wordt gecorrigeerd, valt de werkelijke huurstijging waar
de mensen concreet mee te maken hebben, nog veel groter uit. Het Sociaal en
cultureel planbureau heeft eind 1995 in een rapport over de gevolgen van het
huidige kabinetsbeleid voor de inkomens aangegeven dat de lagere inkomens
erop achteruit gaan en de hogere inkomens erop vooruit, waarbij juist de huurverhogingen
een belangrijke rol spelen. Sinds 1988/1989 zijn de huren met 84% gestegen,
terwijl de inflatie in die periode 40% bedroeg. Voor alle huurders zijn de
uitgaven aan kale huur in de periode 1982/1995 gestegen van 15,8% naar 22,8%
van het netto inkomen, maar voor ontvangers van huursubsidie (in het algemeen
de laagste inkomensgroep) ging het om een stijging van 17,7% naar 24,3%. In
groeikernen ligt het percentage voor alle huurders al op circa 25, terwijl
het voor inwoners van groeikernen met een minimuminkomen, waaronder vele ouderen,
zelfs op 50 ligt. Daarbij gaat het nog steeds alleen om de kale huur, niet
om bijkomende kosten. De Nederlandse huurders behoren nu, wat hun woonlasten
betreft, tot de koplopers in Europa, terwijl de verschillen met andere landen
jaarlijks verder toenemen. Op dit moment hebben 250 000 huishoudens problematische
schulden en is er huurachterstand bij 600 000 huishoudens. Dit alles
heeft nu al tot gevolg dat jaarlijks 2500 huurders uit hun woning worden gezet.
Verder komen in 1996 de woonlasten van huurders met een minimuminkomen voor
het eerst boven de 40% van het totale inkomen uit.De heer Poppe beaamde dat, als naar de ontwikkeling van de gemiddelde
huur wordt gekeken, het allemaal wel mee lijkt te vallen. In 1992 was de gemiddelde
huur immers f 542 en in 1995 was dat f 584. Het rekenen met gemiddelden
vertekent het beeld echter sterk. Het leek hem beslist nodig om de huren aan
te pakken die hoger liggen dan dit gemiddelde en daartoe zal dan eerst moeten
worden bepaald wat een redelijke huur in verhouding tot het inkomen is. Zoals
het nu gaat, kan het niet doorgaan, want elk procent huurverhoging boven de
inflatie vormt weer een nieuw probleem voor mensen die balanceren op het randje
van hun financiële mogelijkheden. Voor de laagste inkomensgroepen ligt,
zo vond de heer Poppe, de huur nu zo'n 10% à 15% te hoog en daarom
leek hem voorlopig een huurverhoging van 0% ruim voldoende.De heer Hendriks achtte het een compliment waard dat de huurprijsstijging
in 1995 flink is beperkt in vergelijking met voorgaande jaren. Hij hoopte
dat dit ook in 1996 weer gerealiseerd zal kunnen worden en hij zag daar ook
wel enkele mogelijkheden voor. Zo zou eens kritisch gekeken kunnen worden
naar de rendementsberekeningen die verhuurders hanteren. Daarnaast zou het
systeem waarbij door middel van punten de kwaliteit wordt gewaardeerd en dat
inmiddels zo'n 25 jaar bestaat, opnieuw onder de loep kunnen worden genomen.
Een herschikking van de puntenwaardering geeft waarschijnlijk
mogelijkheden om de huurprijs te matigen. Antwoord van de staatssecretarisDe staatssecretaris ging eerst in op de opmerkingen over de
brief van 20 november inzake artikel 7 van de Wet balansverkorting. Er is
indertijd expliciet met de corporaties een peildatum afgesproken voor de juridische
eigendom van de woningen en vervolgens is een mogelijke versoepeling hiervan
in discussie gekomen, waarbij werd gedacht aan gevallen van problemen met
bodemverontreiniging. Daarover is toen ook een bepaling in de wet vastgelegd.
Hierna is bij de mondelinge behandeling van de wet erop gewezen dat er nog
méér corporaties waren die per 1 januari 1993 (de afgesproken
peildatum) nog geen juridisch eigenaar van woningen waren en dus de gelden
voor flankerend beleid voor hoog DKP-bezit dreigden mis te lopen. Met het
oog hierop kwam de vraag op tafel of nog andere algemeen geldende criteria
geformuleerd zouden kunnen of moeten worden om ook die corporaties onder de
ontheffingsclausule te laten vallen, maar de conclusie was dat dergelijke
objectieve, algemeen geldende criteria niet gevonden konden worden. Op basis
van die conclusie zijn vervolgens de gelden voor het flankerend beleid verdeeld.Op zichzelf vond de bewindsman het terecht dat de betreffende koepels
en gemeenten nogmaals voor dit probleem aandacht hebben gevraagd. Wel geldt
dat de omstandigheden sinds de behandeling van de Wet balansverkorting, waarbij
dit probleem door alle woordvoerders is besproken, in het geheel niet zijn
gewijzigd. Anderzijds onderkende hij dat het voor de betrokken corporaties
om een serieus financieel probleem kan gaan. Zij moeten nu ook extra huur
vragen om financieel rond te kunnen komen. Bij de corporatie waar dit probleem
het ernstigst is, gaat het om een extra huur van circa 0,9% per jaar, terwijl
er daarnaast een corporatie is die 0,7% extra huur moet vragen, en een corporatie
die 0,3% extra in rekening moet brengen. Bij de overige corporaties die hiermee
te maken hebben (circa zeven) betreft het veel kleinere percentages.Een schuldvraag speelt hierbij niet, zo meende hij. Er kunnen allerlei
redenen zijn voor het feit dat de betrokken corporaties op de peildatum nog
geen juridisch eigenaar van de woningen waren, maar dat neemt het feit zelf
niet weg. Er is op dit punt ook geen vergissing begaan; een en ander is bewust
in de wet vastgelegd en bij de behandeling in de Kamer is er uitvoerig aandacht
aan besteed. Hij wilde zich daarom op dit moment terughoudend opstellen ten
opzichte van de veronderstelling dat hier in onderling overleg in redelijkheid
toch wel uit te komen moet zijn. De vraag is dan immers opnieuw op grond van
welk objectief criterium eruit te komen valt, en een eventuele afwijking van
de wettelijke bepalingen zal een omvangrijke precedentwerking hebben. Bovendien
kost compensatie van de betreffende circa tien corporaties ruwweg 100 mln.
en de beschikbare gelden voor flankerend beleid zijn enige tijd geleden al
verdeeld, zodat dit bedrag van 100 mln. extra op tafel zou moeten worden gebracht.
Hij zag daar op dit moment geen mogelijkheid toe. Herverdeling van de gelden
die de corporaties al hebben gekregen, leek hem een onbegaanbare weg, want
de corporaties hebben die gelden ontvangen op basis van een wettelijke bepaling.Hierna ging de bewindsman in op de brief van 21 november ter begeleiding
van de reactie van de Algemene Rekenkamer. Hij had uit deze reactie opgemaakt
dat het door hem voorgestane onafhankelijke adviesorgaan volgens de Rekenkamer
op zichzelf mogelijk is, mits de taken van dit orgaan en van de inspectie
goed worden onderscheiden. Hij stond daarom nog steeds zo'n college van advies
voor. Daarnaast is er het alternatief van een zelfstandig bestuursorgaan dat
op dit moment nog niet nader is uitgewerkt op de punten die de Rekenkamer
noemt. Het beleid van het kabinet is overigens om zeer terughoudend te zijn
met het instellen van zelfstandige bestuursorganen, een lijn
die in ieder geval door de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken uit de
Kamer wordt onderschreven. Verder hechtte hij zeer aan de komende rapportage
van de Rekenkamer over de werking van het toezicht vanwege het rijk in 1993
en 1994 onder het regime van het BBSH, vooral omdat deze zal aangeven of en,
zo ja, waar er in het feitelijke toezicht nog knelpunten zitten en hoe deze
zouden kunnen worden opgelost. Hij wilde deze rapportage nu eerst afwachten
en stelde zich voor, vervolgens een brief aan de Kamer te zenden met een concreet
voorstel inzake het toezicht op de corporaties. Uiteraard zal in de komende
tijd de inspectie actief haar taken blijven uitvoeren.Ingaande op het huurprijzenbeleid gaf hij eerst enige uitgesplitste cijfers
over de huurverhogingen (inclusief de huurharmonisatie) in de afgelopen jaren:– In 1994 viel nog 20% van de corporatiewoningen in de sector 6%
en meer huurverhoging, terwijl dat in 1995 zakte naar 15%. Voor de gemeentelijke
woningbedrijven waren de percentages 23 en 22, voor de beleggerswoningen 25
en 20 en voor de woningen van particuliere verhuurders 21 en 15. In deze sector
is dus in iedere categorie een daling (en soms een flinke daling) opgetreden.– In 1994 werd voor 44% van de corporatiewoningen een huurverhoging
van 5% tot 6% doorgevoerd, welk percentage in 1995 zakte naar 27%. Voor de
andere categorieën waren de percentages: gemeentelijke woningbedrijven
49 en 33, beleggers 56 en 34 en particuliere verhuurders 54 en 39. In deze
sector van 5% tot 6% huurverhoging valt dus in alle categorieën een zeer
sterke matiging te constateren.– Aan de «onderkant» van de huurverhogingen, d.w.z.
de sector minder dan 4% huurverhoging, is het spiegelbeeld te zien. De percentages
voor de diverse categorieën in 1994 en 1995 waren: corporaties 11 en
29, gemeentelijke woningbedrijven 6 en 24, beleggers 12 en 23 en particuliere
verhuurders 20 en 28.De trend van matiging van de huurverhogingen is ook zichtbaar over een
langere reeks van jaren: in 1992 gold voor 93% van alle huurwoningen een huurverhoging
van 5% of méér, in 1993 gold zo'n huurverhoging nog voor 80%,
in 1994 was het percentage gezakt naar 67 en in 1995 is het uitgekomen op
44. Aan de «onderkant», d.w.z. een huurverhoging van minder dan
4%, is wederom het spiegelbeeld te zien: 6% in 1992, 7% in 1993, 11% in 1994
en 28% in 1995. Hoewel de staatssecretaris de huurstijgingen nog steeds te
hoog vond en hij matiging nastreefde, zoals uitvoerig omschreven in zijn brief
van 17 november, stelde hij in ieder geval aan de hand van de genoemde cijfers
vast dat het ook nu al met de huurontwikkeling de goede kant opgaat. Hij zegde
toe deze cijfers nog eens afzonderlijk in een overzicht vast te leggen en
daarbij ook aan te geven wat de invloed van de inflatie in de genoemde jaren
is geweest.Hierna ging hij in op de vraag welke mogelijkheden er op dit moment al
zijn om tot huurmatiging te komen. In de eerste plaats is er de mogelijkheid
om aan een individuele corporatie, als deze daarom vraagt, toe te staan om
een lagere minimale huursomstijging dan 3,5% door te voeren. Hij wachtte verzoeken
in deze zin van individuele corporaties graag af. Indien bij toetsing van
zo'n verzoek blijkt dat de financiële continuïteit van de corporatie
verzekerd is, stelde hij zich voor royaal (in feite vrijwel automatisch) ontheffing
te verlenen, waardoor de minimale huursomstijging verlaagd kan worden tot
het inflatiepercentage + 0,5.In de tweede plaats is, met de al genoemde motie-Tuinstra/De Jong, indertijd
vastgelegd dat er reden is om samen met de andere partijen de minimale huursomstijging
van 3,5% opnieuw onder ogen te zien als de inflatie twee jaar lang substantieel
lager blijkt te liggen dan waarvan is uitgegaan in het bruteringsakkoord.
Overigens is de 3,5% in de wet vastgelegd, dus als het gewenst wordt geacht
om daarvan in algemene zin af te wijken, is het wel nodig om
tot wetswijziging te komen. De staatssecretaris had de vrijheid genomen om
hier alvast op vooruit te lopen, door aan de koepelorganisaties te berichten
dat hij in het kader van het lopende overleg met deze organisaties over het
nationaal programma volkshuisvesting ook zou willen spreken over de vraag
of afspraken gemaakt kunnen worden over een lagere minimale huursomstijging
dan de 3,5%. Hem leek dit redelijk, nu de inflatie op dit moment zoveel lager
is dan bij het bruteringsakkoord nog werd verwacht, hetgeen overigens mede
een gevolg is van de matiging van de huurstijging in 1994 en 1995.Al met al vormen nu een aantal met elkaar samenhangende elementen onderwerp
van gesprek met de koepelorganisaties: de financiële positie van de corporaties,
in het bijzonder hun reservepositie, welke bedragen de corporaties de komende
jaren moeten investeren in nieuwbouw en welk deel daarvan onrendabele investeringen
betreft, welke bedragen de komende jaren beschikbaar moeten komen voor onderhoud,
renovatie en leefbaarheid en op welke wijze al die bedragen op tafel kunnen
komen. Als over dit totale financiële beeld eenmaal duidelijkheid is
ontstaan, zal ook duidelijk zijn of de minimale huursomstijging in 1977 generiek
lager kan zijn dan 3,5%.In dit verband wees de staatssecretaris ook nog op het wetsvoorstel procesvereisten
dat, naar hij hoopte, volgende week plenair in de Kamer zal worden besproken.
Bij die gelegenheid wilde hij graag nader ingaan op het voor de «X»
te kiezen percentage. In ieder geval was hij ervan overtuigd dat ook deze
wet al in 1996 een matigende invloed zal hebben. Hij herinnerde aan zijn al gedane toezegging om een notitie over de relaties
tussen inflatie, rente en huurontwikkeling uit te brengen. Inderdaad geldt
niet zonder meer dat bij een lage inflatie ook de huur laag kan zijn, want
de huurhoogte is mede afhankelijk van andere factoren, zoals de rentestand
en de ontwikkeling van de bouwkosten.Uit de door hem genoemde cijfers blijkt al dat de afgelopen jaren de ruimte
voor de maximale huurstijging in de praktijk steeds minder wordt benut. Juist
de huursombenadering waar corporaties van uitgaan, geeft de mogelijkheid om
bij woningen die slecht verhuurbaar zijn, de huurstijging sterk te matigen
of zelfs de huur te verlagen en van die mogelijkheid is dus in de praktijk
gebruik gemaakt. In dit verband bevestigde hij dat het uitgangspunt van een
«ten minste kostendekkende woningexploitatie» niet per woning
geldt, maar voor het gehele bezit van een corporatie.Aan de «bovenkant» van de huurmarkt is in tweeërlei opzicht
sprake van concurrentie. In de eerste plaats kunnen commerciële verhuurders
het zich niet permitteren om de huurontwikkeling veel ruimer te laten zijn
dan bij corporatiewoningen het geval is en daarnaast is hier inderdaad sprake
van een toenemende concurrentie vanuit de koopsector. Buiten de Randstad is
de concurrentie vanuit de koopsector al zeer aanzienlijk bij huren vanaf f 700
à f 800, terwijl dat in de Randstad het geval is bij huren vanaf
zo'n f 900. Alleen al uit markttechnische overwegingen zijn verhuurders
dus genoodzaakt om de huren in het bovenste huursegment sterk te matigen.
In de dure sector begint ook leegstand te ontstaan en dat leidt eveneens weer
tot huurmatiging. Die marktwerking blijkt ook uit de naar regio uitgesplitste
cijfers. De hoogste huurstijgingen hebben zich in 1995 voorgedaan in Zuid-Holland
en Gelderland, juist provincies waar de vraag groot is en het aanbod nog relatief
klein. In provincies waar de vraag relatief klein is en het aanbod juist groot,
namelijk Drenthe en Friesland, is veel vaker gekozen voor de minimale huurstijging.
Voor de bewindsman vormde dit mede een reden om te bevorderen dat de omvang
van de nieuwbouw goed op peil wordt gehouden, zeker in de huidige omstandigheden
waarin het mogelijk is om in feite tegen minimale rentes geld te lenen.Aanvullend merkte hij in dit verband op dat problemen met hoge huren zich vooral voordoen buiten de grote steden, in het bijzonder in de
groeikernen, waar de voorraad goedkope huurwoningen klein is.Bij het uitgangspunt over een «redelijk rendement» gaat het
om het rendement op het geïnvesteerde vermogen. Verder had hij hiermee
alleen willen aangeven dat commerciële verhuurders in ieder geval een
zeker rendement moeten kunnen maken, omdat anders de animo om in huurwoningen
te investeren, tot nul zal dalen.Bij het uitgangspunt van een min of meer gelijkwaardige positie tussen
huurder en verhuurder is gedoeld op de manier waarop huurder en verhuurder
met elkaar om dienen te gaan: dat hoort op een gelijkwaardige manier te gebeuren.
Het wetsvoorstel procesvereisten ligt in deze lijn en in de brief van 17 november
had hij ook nog verdere stappen aangekondigd.Knabbelen aan het bruteringscontract ligt absoluut niet in het voornemen.
Hij wilde dit contract nauwgezet naleven, maar los daarvan kan uiteraard wel
in goed onderling overleg tot nadere afspraken worden gekomen en de koepelorganisaties
staan daar ook open voor. Uit het onderzoek van het RIGO naar de wijze waarop
de corporaties de huren vaststellen, blijkt trouwens dat de sociale component
daarbij een zeer grote rol speelt.Ook hij had excessen rond huurbescherming geconstateerd. Bij de desbetreffende
wetgeving kan hier nader op worden ingegaan.De suggestie om voor de maximale huurstijging per woning niet langer een
percentage te hanteren, maar een maximumbedrag, kan voor 1996 geen rol spelen,
maar ook op langere termijn betwijfelde de bewindsman of dit een goede suggestie
kan zijn. Deze suggestie strookt niet met de gemaakte afspraken, zou zijns
inziens de marktwerking juist sterk beperken en zou ook ruimte geven voor
zeer sterke huurstijgingen in de goedkope voorraad. Bovendien leek een maximumbedrag
van circa f 40 hem veel te hoog. Uitgaande van een gemiddelde huurstijging
van 4% in 1996 en een gemiddelde huur van f 600 over het gehele bezit
kwam hij in ieder geval op een veel lager bedrag uit dan circa f 40.
Daarnaast komt bij zo'n maximumbedrag de relatie tussen kwaliteit en hoogte
van de huur in het gedrang.De wens van de heer Jeekel om in 1996 te komen tot een extra huurmatiging
voor die wijken waar hoge bedragen aan IHS worden uitgekeerd (en waar de huren
dus hoog liggen), gaf de bewindsman graag door aan de corporaties. Verder
merkte hij op dat er zeker aandacht is voor het niet-huurdeel van de woonlasten,
al betrof dat niet direct zijn portefeuille.Hij onderkende de problematiek in de groeikernen. Mede met het oog hierop
had hij zijn voorstellen inzake de IHS gedaan.Fiscalisering van de huurkosten betekent in feite een keuze voor inkomenshuren.
Hij voelde daar principieel niets voor. Het zou trouwens de armoedeval vergroten,
want mensen die weer op de arbeidsmarkt beginnen, in het algemeen tegen een
laag inkomen, worden dan direct afgestraft. Bij de IHS-voorstellen is hier
juist rekening mee gehouden. Ook het plan van de grote steden komt neer op
inkomenshuren en ook daar voelde hij derhalve niet voor. Het probleem dat
bepaalde categorieën mensen een bepaalde huur niet kunnen dragen, dient
geregeld te worden door middel van het IHS-systeem.In reactie op de door de heer Poppe gebruikte term «desastreus huurprijzenbeleid»
stelde de bewindsman vast dat het nu gevoerde huurprijzenbeleid juist gunstig
werkt op de hoogte van de huren. Uit de door hem gegeven cijfers blijkt immers
dat inmiddels een forse daling optreedt. Hij was ook voornemens met kracht
te bevorderen dat die daling nog verder doorzet, voor zover dat in financieel
opzicht voor de corporaties verantwoord is. Verder wees hij er hierbij op
dat in de gebruikelijke inkomensplaatjes geen rekening wordt gehouden met
de verbeteringen in het IHS-systeem die gedeeltelijk al zijn doorgevoerd en
gedeeltelijk in de komende periode nog voor ogen staan. Dit leidt
dan ook tot een vertekening in ongunstige zin.Ten slotte merkte hij op dat het systeem van de puntenwaardering in de
komende tijd nog nader onder ogen wordt gezien. Discussie in tweede termijnDe heer Duivesteijn (PvdA) was voorstander van het terugbrengen
van de maximale huurverhoging in 1996 naar 5,5%. Hij vond het dan ook verheugend
dat de staatssecretaris naar aanleiding van de motie-Tuinstra/De Jong al in
gesprek is met de koepelorganisaties en drong erop aan dat de resultaten van
dat gesprek over enige weken aan de Kamer bekend worden gemaakt. Verder wilde
hij graag de suggestie in overweging nemen om de maximale huurverhoging niet
langer in procenten, maar in centen vast te stellen. Daarnaast meende hij
dat ook het percentage van de minimale huursomstijging lager gesteld zou moeten
worden. Hij voelde daarom in ieder geval voor een generieke ontheffing, zij
het wel onder enige voorwaarden.Ten slotte kondigde hij aan voornemens te zijn het verzoek te doen om
het verslag van het overleg op de plenaire agenda van de Kamer te plaatsen.
Het leek hem zinvol om dat niet volgende week, maar pas de week daarna te
doen, omdat dan naar verwachting het wetsvoorstel procesvereisten door de
Kamer zal zijn afgehandeld.De heer Biesheuvel (CDA) had uit de beantwoording begrepen
dat het niet mogelijk is om nog wijzigingen aan te brengen in de huurparameters
voor 1996. Alleen is daar wellicht nog een uitzondering op mogelijk waar het
gaat om het percentage voor de subsidie-afbraak, maar hij stelde zich voor
daarop terug te komen bij het technische wetsvoorstel hierover. Daarnaast
is toegezegd dat een ruim ontheffingenbeleid zal worden gevoerd waar het gaat
om verzoeken van individuele corporaties om af te mogen wijken van de minimale
huursomstijging van 3,5%, maar een generieke verlaging van dit percentage
voor 1996 zit er, zo had hij uit het antwoord begrepen, niet in. Mochten de
regeringspartijen toch tot verdere huurverlaging willen komen in 1996, dan
is er eigenlijk alleen nog het instrument van de IHS. Hij zag dan ook de komende
discussie daarover met grote verwachtingen tegemoet.De heer Hofstra (VVD) kon in grote lijnen akkoord gaan met
de huurparameters voor 1996 zoals vermeld in de brief van 17 november, maar
vond wel dat de «X» van de procesvereisten lager moet worden gesteld.
Hij zou ervoor zijn om deze op 3% te stellen. Daarnaast meende hij dat, ervan
uitgaande dat de inflatie in 1996 lager blijft dan 2%, voor 1996 generiek
gebruik dient te worden gemaakt van de ontheffingsmogelijkheid in artikel
13 van de Wet balansverkorting, waarbij alleen aan corporaties die in financiële
moeilijkheden verkeren, geen ontheffing gegeven zou moeten worden. De minimale
huursomstijging zou dan dankzij die ontheffingsmogelijkheid kunnen komen te
liggen op het percentage van de inflatie + 0,5, hetgeen in de praktijk dan
rond de 2% zou zijn. Ten slotte vond hij dat voor de maximale huurverhoging
niet langer met een percentage gewerkt zou moeten worden, maar met een bedrag
in guldens, waarbij hij nu dacht aan f 55.Wat de minimale huursomstijging in 1996 betreft, zou de heer Jeekel (D66)
de voorkeur geven aan een uitspraak van de Kamer dat gestreefd zou moeten
worden naar een collectieve afspraak met de koepelorganisaties om deze stijging
te beperken tot het inflatiepercentage + 0,5. Dit zou in zijn ogen nog iets
meer ruimte aan de staatssecretaris geven in de onderhandelingen met de koepelorganisaties
dan een uitspraak over een zoveel mogelijk generiek ontheffingenbeleid
op basis van artikel 13 van de Wet balansverkorting.Hij was aangesproken door de suggestie om de maximale huurverhoging voortaan
in centen uit te drukken, maar anderzijds is er dan inderdaad het gevaar dat
bij lage huren huurverhogingen van boven de 10% worden gevraagd. Dit risico
kan wellicht voorkomen worden door bij de maximale huurverhoging niet alleen
een bovengrens in centen vast te leggen, maar ook een bovengrens in procenten.De heer Poppe (SP) meende dat er nog steeds geen sprake is
van een reële matiging van huurverhogingen. De groep van 600 000
mensen die nu problemen met de huur hebben, zal dus niet kleiner worden. Eerder
zal het tegendeel het geval zijn, bijvoorbeeld omdat de verhuurder geneigd
zal zijn, als zich inderdaad in de dure huursector leegstand gaat voordoen,
de huurverhogingen dan vooral te laten drukken op de wat goedkopere huurwoningen.
De huurders van die woningen worden dan nog sterker de dupe en juist zij hebben
geen uitweg naar de koopsector, want zij zijn aangewezen op huurwoningen.
Verder zag hij het risico dat een eventueel lager percentage van de minimale
huursomstijging alleen kan worden toegepast door rijke corporaties, of opnieuw
weer vooral ten goede komt aan de duurdere huurwoningen, omdat die anders
onverhuurbaar worden. Ook dit biedt dus geen oplossing voor de grote probleemgroep.De staatssecretaris wees er eerst op dat duidelijkheid over
de vraag hoe de Kamer staat tegenover de diverse huurparameters voor 1996,
dringend gewenst is. Huurders en verhuurders moeten nu toch wel weten waar
ze aan toe zijn, alleen al om de Wet procesvereisten goed te laten werken.Hij stelde vast dat de Kamer instemt met een zeer ruimhartig beleid in
1996 ter zake van ontheffing van de minimale huursomstijging van 3,5%, mits
de financiële continuïteit van de individuele corporaties daardoor
niet in gevaar komt. Daarnaast is nu het gesprek met de koepelorganisaties
gaande over de vraag wat het beleid in 1997 dient te zijn. Als het de bedoeling
is de minimale huursomstijging generiek op een lager percentage te stellen
dan 3,5, is het immers nodig om de wet te wijzigen en een voorstel daartoe
zal dan toch zo snel mogelijk aan de Kamer moeten worden voorgelegd. Overigens
achtte hij het volstrekt ondenkbaar dat over twee weken al aan de Kamer de
resultaten van dit gesprek met de koepelorganisaties gemeld zouden kunnen
worden, want er komen tal van aspecten in dit gesprek aan de orde, zoals hij
in eerste termijn had geschetst. Hij sloot niet uit dat al in de loop van
1996 tot een verdere matiging van huurverhogingen kan worden gekomen, maar
dat kan, gezien de Wet balansverkorting, alleen als de koepelorganisaties
daar vrijwillig mee instemmen.Hij beaamde dat in het algemeen rijkere corporaties meer mogelijkheden
zullen hebben om tot een lagere minimale huursomstijging te besluiten dan
armere corporaties. Op zichzelf vond hij dat gerechtvaardigd, want rijkere
corporaties zijn vaak juist rijker geworden door wat meer huur te vragen.De suggestie om de maximale huurstijging niet meer in procenten, maar
in centen uit te drukken, wilde hij graag nog eens bezien, omdat hij de indruk
had dat hier vele haken en ogen aan zitten. Hij stelde zich voor daarop terug
te komen bij gelegenheid van de verdere bespreking van de brief van 17 november.Verlaging van de maximale huurstijging naar 5,5% achtte hij in strijd
met het bruteringsakkoord, waar hij zich aan meende te moeten houden. Met
een percentage van 6,5 had hij toch al gekozen voor het minimum dat op grond
van dit akkoord mogelijk is, want daarin wordt gesproken over een maximale
huurstijging van 6,5% tot 7,5%. Als hij nog verder zou gaan, zou hij van het
akkoord afwijken en zou hij ook geen enkele basis meer hebben
om de corporaties te vragen zich vrijwillig te matigen in de huurverhogingen.
Verder wees hij op het belangrijke punt van de marktwerking, waarbij er een
duidelijk verband is tussen de kwaliteit van de woning en de prijs die ervoor
betaald wordt. Dat wordt geweld aangedaan bij verlaging van de maximale huurstijging
naar 5,5%. Bovendien vond hij dat er ruimte moet komen voor matiging van onevenredig
hoge huren, huren dus die niet in een goede relatie staan met de kwaliteit
van de woningen. Die ruimte moet dan worden gevonden door onevenredig láge
huren juist wat sterker op te trekken. De voorzitter van de commissie,Versnel-SchmitzDe griffier van de commissie,De Vries XNoot1Samenstelling: Leden: Lansink (CDA), Van Erp (VVD), Te Veldhuis (VVD),
Van den Berg (SGP), Verspaget (PvdA), Soutendijk-van Appeldoorn (CDA), Esselink
(CDA), ondervoorzitter, M. M. van der Burg (PvdA), Versnel-Schmitz (D66),
voorzitter, Van Gijzel (PvdA), Verbugt (VVD), Aiking-van Wageningen (groep-Nijpels),
Poppe (SP), Gabor (CDA), Augusteijn-Esser (D66), Duivesteijn (PvdA), Giskes
(D66), Stellingwerf (RPF), Crone (PvdA), M. B. Vos (GroenLinks), Dijksma (PvdA),
Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), Assen (CDA) en Jeekel (D66).Plv. leden: Biesheuvel (CDA), Blauw (VVD), O. P. G. Vos (VVD),
Van Middelkoop (GPV), Houda (PvdA), Bukman (CDA), Van de Camp (CDA), Oudkerk
(PvdA), Jorritsma-van Oosten (D66), Valk (PvdA), Van Blerck-Woerdman (VVD),
Hendriks, Bijleveld-Schouten (CDA), Reitsma (CDA), Huys (PvdA), De Graaf (D66),
Leerkes (Unie 55+), Swildens-Rozendaal (PvdA), Oedayraj Singh Varma (GroenLinks),
Witteveen-Hevinga (PvdA), Keur (VVD), H. G. J. Kamp (VVD), Ten Hoopen (CDA)
en Van 't Riet (D66). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-23817-55.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl