Volkshuisvestingsbeleid; Brief staatssecretaris over de financiële ontwikkeling van de sociale huursector per regio
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24508, nr. 39

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

04-07-1997

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1996-1997

24508 nr. 39

27-06-1997

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInleidingDEEL I: CONTEXT 1. Positiebepaling regionale uitwerking 1.1 Doel1.2 Werkwijze1.3 Karakter van de berekeningenDEEL II: MODELMATIGE UITKOMSTEN 2. Landelijke uitgangssituatie2.1 Kerncijfers in de startpositie2.2 Doorrekening kerncijfers 1995Figuur 1: Relatie huurstijging en eigen vermogen sociale
huursector 3. Uitkomsten op regionaal niveau 3.1 Opzet regionale prognose3.2 Verdeling van de landelijke investeringsopgave over
regio's3.3 Verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit per regio3.4 Algemene oorzaken solvabiliteitsontwikkeling4. Verdieping 4.1 Inleiding4.2 Gevoeligheidsanalyse4.3 Woningmarktfotoa. Stedelijke regio's met relatief laag huurniveaub. Stedelijke regio's met een gemiddeld huurniveaua. Landelijke gebieden met een laag huurniveaub. Landelijke gebieden met een hoog huurniveauc. Landelijke gebieden met een gemiddeld huurniveauDEEL III: BEVINDINGEN 5. Conclusies 5.1 Algemeen5.2 De collectieve verantwoordelijkheid van de sectorDe mogelijke oplossingen binnen een regioAfstemming tussen corporaties en regio's5.3 Samenvattend beeld van de matige en zwakke regio'sROA/Haaglanden/SRRFlevolandCentraal-Groningen5.4 Monitoring en vervolgtrajectOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 52 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 39BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING
EN MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal's-Gravenhage, 27 juni 1997 InleidingIn mijn brief van 17 september 1996 (TK 1996/1997 24 508 nr. 10)
heb ik u geïnformeerd over de financiële draagkracht van de sociale
huursector op lange termijn. Ik heb toen, op basis van het ontwikkelde prognosemodel,
een samenhangend inzicht geboden in de financiële positie van de sociale
huursector in relatie tot de investeringsopgave en het huurbeleid. Over deze
landelijke uitkomsten heb ik in een Algemeen Overleg op 5 december 1996 met
u van gedachten gewisseld.In dit landelijke model wordt de financiële positie voor alle corporaties
en gemeentelijke woningbedrijven tezamen weergegeven, waardoor «de plussen
en de minnen» tegenover elkaar wegvallen en geen inzicht ontstaat in
de regionale verschillen. Daarom heb ik u toegezegd om de regionalisering
van het landelijke beeld ter hand te nemen en u daarover voor het zomerreces
1997 te informeren. Met deze brief kom ik aan deze toezegging tegemoet.1Daarnaast is tijdens het genoemde Algemeen Overleg met de vaste commissie
voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verzocht om ook
een variant uit te werken waarbij vanaf heden de huurstijging gelijk aan de
inflatie is verondersteld. In deze brief zal worden aangegeven hoe de financiële
positie van de sector op landelijk en regionaal niveau zich ontwikkelt bij
een dergelijk huurstijgingspercentage.In deze brief wordt de financiële ontwikkeling van de sociale huursector
per regio geschetst. Hiermee wordt vroegtijdig inzicht geboden in de financiële
situatie per regio bij ongewijzigd beleid. Geconstateerd wordt dat de regionale
financiële positie thans gemiddeld genomen redelijk is. De uitkomsten
van het prognosemodel laten zien dat de financiële verschillen in de
toekomst groter kunnen worden2. Met name regio's
met een zwakke startpositie en veel DKP-bezit, die tevens te maken hebben
met een zwakke woningmarkt, zijn kwetsbaar. Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat de sector evenwel in staat
mag worden geacht de regionale volkshuisvestingsopgaven te realiseren, mits
goed invulling wordt gegeven aan de collectieve verantwoordelijkheid.De brief bestaat uit drie delen.In deel I wordt de context van de regionale uitwerking van het prognosemodel
behandeld, waarbij het doel, de werkwijze en het karakter van de regionale
berekeningen uiteengezet worden.In deel II wordt ingegaan op de modelmatige uitkomsten van de regionale
berekeningen. Eerst wordt de landelijke uitgangssituatie geschetst, waarbij
tevens voor het landelijke niveau ingegaan wordt op de variant met een huurstijging
op inflatieniveau. Daarna worden in een volgende paragraaf de regionale uitkomsten
gepresenteerd, die vervolgens verder verdiept worden.Deel III gaat in op de bevindingen ten aanzien van de uitkomsten. Vervolgens
wordt in relatie tot deze algemene conclusie tevens een vervolgtraject aangegeven. DEEL I: CONTEXT 1. Positiebepaling regionale uitwerking 1.1 DoelDoel van de regionalisering van het prognosemodel is ten eerste om inzicht
te verschaffen in de financiële ontwikkeling van de sector op het regionale
niveau, mede in relatie tot het regionale huur- en investeringsbeleid. Het
gaat er hierbij vooral om een beeld te krijgen van de onderlinge verschillen
qua vermogensontwikkeling tussen de regio's (en niet zozeer om de absolute
getallen per regio). Dit inzicht is ook van belang in verband met de tot stand
te brengen afstemming binnen de sector tussen beschikbare middelen en de investeringsopgave.
Het gaat immers primair om het realiseren van de lokale/regionale volkshuisvestingsopgaven.Een tweede doel is het bevorderen dat corporaties en gemeenten zich een
beeld vormen van het gewenste huur- en investeringsbeleid toegesneden op de
eigen gemeente/regio voor de komende jaren. De regionale uitkomsten van het
prognosemodel kunnen de discussie hierover stimuleren. Om dit proces te bevorderen
zullen per regio aparte toelichtende rapportages opgesteld worden. Van deze
regionale rapporten zal ik u voor de begrotingsbehandeling exemplaren ter
kennisname toesturen. 1.2 WerkwijzeVoor de regionale verfijning van het prognosemodel is een analytische
benadering gevolgd, waarbij de uitgangspunten van het macro-model het vertrekpunt
vormden.– Het landelijke investeringspakket is aan de hand van objectieve
verdeelsleutels (met name gebaseerd op kenmerken van de huidige woningvoorraad
en de daarin voorziene mutaties) aan de onderscheiden regio's toegerekend.
Bij de verdeling van dat investeringspakket is rekening gehouden met bestaande
beleidsafspraken, zoals de Vinex-convenanten. Wat betreft de relatie met de
stedelijke vernieuwing, waarover u gelijktijdig met deze brief geïnformeerd
wordt, wordt opgemerkt dat de in dit kader voor de corporaties geraamde opgave
past binnen de (regionale) investeringsopgave die in het prognosemodel is
meegenomen.– Voor het aangenomen verloop van de huurontwikkeling, de inflatie
en het renteniveau, is uitgegaan van één van de
zes varianten van het landelijke model; te weten variant F, met een dalende
huurstijging van 4,6% in 1995 naar 3% vanaf 1998, een oplopend inflatiepercentage
van 2% tot 3% in 2009 en een reëel renteniveau van 4%. Opgemerkt wordt
dat deze parameters vanwege de benodigde onderlinge vergelijkbaarheid van
de uitkomsten voor alle regio's op een identieke wijze zijn verwerkt; er heeft
op dit punt dus geen regionale differentiatie plaatsgevonden. Voor de andere
vijf varianten (A t/m E) geldt globaal dat de uitkomsten per regio naar rato
dezelfde verschillen te zien geven als de landelijke prognoses. 1.3 Karakter van de berekeningenDoor de gevolgde werkwijze hebben de berekende prognose-uitkomsten een
sterk modelmatig karakter. Ze laten zien welke financiële ontwikkeling
de corporaties in een bepaalde regio de komende jaren grosso modo zullen kennen
bij een rechtlijnige doorrekening van het gevoerde beleid en gesignaleerde
trends.Ik verwacht dat deze modelmatige prognose-uitkomsten mede aanleiding zullen
zijn voor corporaties, gemeenten en regionale samenwerkingsverbanden om zich
nader te gaan beraden over het eigen lokale/regionale huur- en investeringsbeleid.
Het gaat er immers om dat men in de praktijk komt tot eigen afwegingen en
anticiperend handelen (bijvoorbeeld meer gaan verkopen als de woningmarktsituatie
dan wel de financiële positie daartoe aanleiding geeft). Hierbij acht
ik het van belang dat gemeenten en corporaties vervolgens onderlinge afspraken
maken, waarop zij elkaar kunnen aanspreken. Bij voorkeur zal dit gebeuren
in de vorm van prestatie-afspraken, zoals bedoeld in het per 1 januari 1997
gewijzigde Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).Om deze discussie te ondersteunen is bij de regionale uitwerking ook een
gevoeligheidsanalyse opgenomen, zodat inzicht ontstaat in de financiële
effecten van andere (regionaal toegesneden) keuzen in de sfeer van huur- en
investeringsbeleid (zie 4.2).Dit betekent dat de gegeven uitkomsten bruikbare indicaties geven over
de toekomstige financiële positie van de sociale sector in de verschillende
regio's en dat deze vooral waarde kunnen hebben voor de verantwoordelijke
partijen om in het toekomstig beleid rekening mee te houden teneinde ongewenste
ontwikkelingen in de praktijk te voorkomen. Aan de hand van een schets van
de woningmarktsituatie (de zogenoemde woningmarktfoto) is daarom bekeken in
welke mate de lokale partijen binnen de context van hun woningmarktsituatie
maatregelen moeten en kunnen nemen om de verwachte ontwikkelingen bij te sturen. DEEL II: MODELMATIGE UITKOMSTEN 2. Landelijke uitgangssituatieOm de financiële prognoses per regio goed te kunnen plaatsen wordt
eerst teruggegrepen op het landelijke prognosemodel, zoals dat met de indiening
van de begroting 1997 aan u is verzonden. Allereerst wil ik hierbij ingaan
op de gebruikte financiële kerncijfers in de startpositie. Vervolgens
wordt de invloed van geactualiseerde kerncijfers op de landelijke positie
uiteengezet, waarbij ook aandacht wordt besteed aan de uitkomsten op landelijk
niveau van de variant van een huurstijging op inflatieniveau. 2.1 Kerncijfers in de startpositieDe in september 1996 gepresenteerde landelijke uitkomsten waren gebaseerd
op de BBSH-kerncijfers 1994. Hoewel de bruteringsoperatie (per 01-01-1995)
nog niet in deze cijfers van de corporaties was verwerkt zijn de effecten
van de brutering toen op een rekentechnische manier in het prognosemodel meegenomen.
Hierbij zijn de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving ten aanzien
van de verwerking van de brutering in de jaarrekening als uitgangspunt gehanteerd.
De toegepaste rekenregels zijn getoetst en voor het betreffende doel goedgekeurd
door het accountantsbureau KPMG.Omdat inmiddels de BBSH-kerncijfers 1995 bekend zijn (TK 1996/1997 24 508
nr. 19), waarin de gevolgen van de brutering zijn besloten zoals deze door
de corporaties zelf zijn verwerkt in hun jaarrekening, is voor de regionale
prognoses uitgegaan van deze actuelere kerncijfers van 1995.Bij de controle van de kerncijfers 1995 ten behoeve van het gebruik voor
het prognosemodel bleek dat de brutering niet door alle corporaties op een
zelfde manier verwerkt was. Daarom was het nodig in een beperkt aantal gevallen
de kerncijfers te corrigeren, in die zin dat enkele balansposten (gedeeltelijk)
verschoven werden. Door deze correcties blijft de financiële positie
per corporatie ongewijzigd, maar wordt voorkomen dat het incidentele bruteringseffect
structureel zou doorwerken in de prognoses. Ook deze aanpassingen in de kerncijfers
1995 zijn voorzien van een contra-expertise door het accountantsbureau KPMG
en met het oog op het prognosemodel aanvaardbaar bevonden. In Bijlage 1 worden
de bijstellingen van de kerncijfers en in de berekeningen nader toegelicht.1Voorts zijn in de berekeningen de woningen van de Landelijk Toegelaten
Instellingen (LTI's) naar rato van de woningvoorraad in een bepaalde regio
toegevoegd aan de betreffende regio's. Op deze manier wordt voorkomen dat
de regionale uitkomsten beïnvloed worden door de financiële positie
van de corporaties die in de betreffende regio hun hoofdkantoor hebben.Daarnaast is bij het opstellen van de prognoses in voorkomende gevallen
de voor de komende jaren toegekende financiële steun door met name het
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verwerkt. Deze aanvulling in het model
was nodig om een adequaat beeld van de toekomstige financiële situatie
van de betreffende regio's te kunnen verschaffen. 2.2 Doorrekening kerncijfers 1995Op basis van de kerncijfers 1995 komt de landelijke prognose, uitgaande
van variant F, per ultimo 2009 uit op een eigen vermogen van f 13 miljard.
Op basis de kerncijfers 1994 was sprake van een bedrag van f 12 miljard.
Het verschil wordt veroorzaakt door meerdere factoren. Zo hebben nog niet
alle corporaties in 1995 de DKP-tekorten afgeboekt (hetgeen in de komende
jaren naar verwachting nog gaat plaatsvinden; het gaat hierbij om een bedrag
van f 1,1 miljard) en is de toegekende financiële steun door met
name het CFV (dit betreft een bedrag van f 620 miljoen) nog niet meegenomen.
Tevens is in de regionale prognose de realisatie van het jaar 1995 verwerkt
qua investeringen, resultaat en balanspositie. Gesteld kan dus worden dat
de landelijke prognose op basis van de kerncijfers 1995 overeenkomt met de
prognose op basis van de kerncijfers 1994.In het landelijke rapport was al een variant opgenomen met een inflatievolgende
huurstijging voor de gehele periode 1995–2009 (variant C). Op basis
van de kerncijfers 1995 komt deze variant uit op een ABR van f -9 miljard
per 2009.Naar aanleiding van het verzoek van de vaste commissie voor Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op 5 december 1996 is een
variant doorgerekend, waarbij de huurstijging vanaf heden gelijk is aan de
inflatie. In dit verband is, uitgaande van variant F voor wat betreft het
verloop van rente en inflatie en een zelfde investeringspakket, een doorrekening
gemaakt waarbij de huurstijging met ingang van 1998 gelijk is gesteld aan
de inflatie (van 2% in 1995 naar 3% in 2009). Dit levert een ABR op per 2009
van f 0 miljard. Indien de uitkomst van deze variant met een huur op
inflatieniveau vanaf 1998 gekoppeld wordt aan het geraamde investeringspakket
en de meegenomen onderhoudsuitgaven betekent dit dat er over een periode van
15 jaar ca. f 10 miljard minder (onrendabel) geïnvesteerd zou moeten
worden om bij dit huurniveau de financiële positie op het huidige niveau
houden. Theoretisch kan dit (in absolute zin) vertaald worden in een beperking
van het onderhoud met ca. 15%, een beperking van de investeringsopgave van
ca. 50%, dan wel een verdubbeling van het aantal verkopen. Uiteraard zal ook
een combinatie van deze mogelijke maatregelen bij een volledig inflatievolgende
huurstijging op dezelfde (huidige) omvang van het eigen vermogen uitkomen.In figuur 1 zijn de verschillende aannamen voor huurstijging en de invloed
op het eigen vermogen schematisch weergegeven. Deze uitkomsten geven aan dat
de hoogte van de huurstijging een grote invloed heeft op de toekomstige financiële
positie van de sector. Figuur 1: Relatie huurstijging en eigen vermogen sociale
huursector VariantAangenomen huurstijging
voor 1995–2009InflatieEigen vermogen 2009 (op basis van
kerncijfers 1995)Solvabiliteitspercentage in 2009 C3%
(inflatievolgend)3%f – 9 miljard– 8%F, met vanaf 1998van 4,6% naar ca. oplopend vanf 0
miljard0% huurstijging op2% in 1998 naar2% naar 3%  inflatieniveau3%
in 2009   Fvan 4,6% in 1995oplopend vanf 13
miljard9%  tot 3% vanaf 19982% naar 3%  3. Uitkomsten op regionaal niveau 3.1 Opzet regionale prognoseVoor de regionale uitwerking van het prognosemodel zijn 28 regio's onderscheiden.
Hierbij is uitgegaan van de zeven BON-gebieden en zijn verder binnen de grenzen
van de provincies de BWS-regio's samengenomen, die ten aanzien van de woningkenmerken
van de sociale huursector zekere overeenkomsten vertonen (zie Bijlage 2)1. Met deze regio-indeling kon tevens worden voldaan aan
de eisen van een minimum aantal sociale huurwoningen en een minimum aantal
corporaties per regio met het oog op de statistische betrouwbaarheid van de
regionale prognoses.Opgemerkt wordt dat de 28 onderscheiden regio's een volkshuisvestelijke
samenhang vertonen, maar dat de begrenzing van deze gebieden niet altijd overeenkomt
met die van de bestuurlijke samenwerkingsverbanden. Dit neemt echter niet
weg dat de verkregen regionale inzichten een hulpmiddel kunnen zijn bij lokale/regionale
discussies en het komen tot prestatie-afspraken.Evenals in het landelijke model wordt in de regionale verfijning inzicht
verschaft in de financiële ontwikkeling van de sector voor de periode
tot en met 2009. Omdat het prognosemodel leidt tot een modelmatige doorrekening
voor een periode van 15 jaar op basis van aannames zowel voor
de investeringen als ten aanzien van de parameters, geldt dat de onzekerheid
ten aanzien van de uitkomsten op de langere termijn toeneemt. Daar de regionale
prognoses betrekking hebben op kleinere woningbestanden en extreme ontwikkelingen
elkaar dan niet compenseren, geldt dit voorbehoud in sterkere mate voor de
regionale uitkomsten dan voor de landelijke prognose. Ook met het oog op het
belang van anticiperend handelen door de regionale partijen heb ik ervoor
gekozen om bij (de analyse van) de regionale uitkomsten te concentreren op
de eerste periode tot en met 2001. 3.2 Verdeling van de landelijke investeringsopgave over
regio'sZoals aangegeven geldt het landelijke investeringspakket als uitgangspunt
voor de investeringsopgave per regio. Dit investeringspakket is onder meer
gebaseerd op bestaande beleidsafspraken, zoals de Vinex-convenanten en de
Trendbrief 1994. Per saldo is voor de periode 1995–2009 sprake van een
investeringspakket van ca. f 54 miljard, waarvan ongeveer éénderde
deel onrendabel is. Daarnaast zullen door de sector aanmerkelijke uitgaven
gedaan moeten worden op het gebied van onderhoud. Voor dergelijke lopende
uitgaven wordt uitgegaan van een kostenpost van ongeveer f 85 miljard. Dit landelijke investeringsprogramma is op basis van objectieve verdeelsleutels
aan de regio's toegerekend. De achtergronden van die exercitie worden uitgebreid
beschreven in het rapport «Investeringen sociale huursector; regionaal
beeld: uitgangspunten» dat door het onderzoeksbureau RIGO is opgesteld.
In Bijlage 31 is een samenvattend
overzicht opgenomen van de verdeelsleutels en de aldus verkregen investeringsopgave
per regio. 3.3 Verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit per regioUitgaande van de financiële positie per 31-12-2001 kunnen de 28 onderscheiden
regio's voor de analyse worden ingedeeld in vier categorieën:– 10 regio's met een solvabiliteit in 2001 hoger dan 10%, in dit
verband aangeduid als «sterk»;– 7 regio's met een solvabiliteit in 2001 tussen 6% en 10%, in dit
verband aangeduid als «goed»;– 9 regio's met een solvabiliteit in 2001 tussen 0% en 6%, in dit
verband aangeduid als «matig»;– 2 regio's met een solvabiliteit in 2001 lager dan 0%, in dit verband
aangeduid als zwak.In de volgende overzichten is de ontwikkeling van de solvabiliteit tot
2001 in de verschillende regio's per categorie grafisch weergegeven. De volgorde
in de legenda bij de grafieken komt overeen met de volgorde in de solvabiliteit
in 2001. Voor een schets van de ontwikkelingen tot 2009 wordt verwezen naar
Bijlage 41.Voor de meeste regio's wordt eerst een vermindering van de financiële
positie waargenomen, waarna deze in de regel (vanaf 1998) weer verbetert.
Dit verloop wordt veroorzaakt doordat na de doorvoering van de brutering liquiditeitstekorten
bij DKP-complexen niet meer kunnen worden geactiveerd, hetgeen met name de
eerste jaren na de brutering het jaarresultaat negatief beïnvloedt.De ontwikkeling van de financiële positie voor de sterke regio's
wordt vooral bepaald door de gunstige uitgangspositie. De solvabiliteit is
namelijk nu al hoog en zal in de komende jaren nog sterk kunnen toenemen. Volgens de berekeningen van het prognosemodel zullen de regio's die in
financieel opzicht goed scoren zich bij ongewijzigd beleid tot 1999 handhaven
op het huidige solvabiliteitsniveau, dan wel te maken krijgen met een beperkte
solvabiliteitsafname. Daarna wordt een verbetering van de solvabiliteit berekend.De in financieel opzicht als matig omschreven regio's krijgen bij een
rechtlijnige doorrekening van de aannamen tot 2001 te maken met een afnemende
solvabiliteit, die overigens wel positief blijft. De (rechtlijnige) doorkijk
naar 2009 voor deze regio's geeft een gedifferentieerd beeld. Er zijn enkele
regio's die nadien te maken krijgen met een verbetering van het solvabiliteitsniveau
tot het niveau in de beginsituatie of zelfs hoger. Anderzijds kunnen de regio's
Haaglanden, ROA en SRR bij een modelmatige doorrekening op den duur geen positief
solvabiliteitsniveau handhaven. Dit moment wordt voor Haaglanden en SSR voorzien
in 2004 en voor ROA omstreeks 2006. In § 5.3 wordt nader ingegaan op
de mogelijkheden om een dergelijke situatie in deze regio's te vermijden.De twee zwakke regio's zijn Centraal-Groningen en Flevoland. Bij een modelmatige
doorrekening zal Centraal-Groningen ook op langere termijn geconfronteerd
blijven worden met een (verder verslechterende) negatieve solvabiliteit. In
Flevoland is globaal gezien sprake van een stabilisering van de financiële
positie rond het nulpunt.Ten aanzien van deze financiële positie van Flevoland moet worden
opgemerkt dat ook de in 1995 in de balans geactiveerde DKP van invloed is
op de omvang van het eigen vermogen en dus op de solvabiliteit. Het voor geheel
Nederland nog af te boeken bedrag van f 1,1 miljard heeft in met name
Flevoland een substantieel effect (ca. f 150 miljoen). Door de post geactiveerde
DKP lijkt het berekende eigen vermogen per 2001 iets hoger dan het in werkelijkheid
is. 3.4 Algemene oorzaken solvabiliteitsontwikkelingIn deze paragraaf wordt in zijn algemeenheid geschetst wat de oorzaken
kunnen zijn van een slechte financiële ontwikkeling in enkele regio's.
In § 5.2 worden deze verklaringen voor de matige en zwakke gebieden
gekoppeld aan de ontwikkelingen en bevindingen in de specifieke regio.In de eerste plaats speelt de uitgangssituatie per 1995 een rol. De solvabiliteit
in 1995 ligt tussen 2% en 14%. In het algemeen kan worden gesteld dat regio's
die per 2001 in de categorie «goed» of «sterk» vallen
ook in 1995 een bovengemiddeld solvabiliteitsniveau kennen. Anderzijds hebben
de regio's die als «matig» en «zwak» getypeerd worden,
ook in 1995 reeds met een gemiddeld lagere solvabiliteit te maken.Dit verschil in financiële startpositie is nog sterker indien ook
rekening gehouden wordt met de hoogte van de onderhoudsvoorziening in 1995.
Over het algemeen hebben armere regio's een duidelijk lager onderhoudsfonds
dan rijkere regio's. Vanwege de onderlinge vergelijkbaarheid van de berekende
solvabiliteit wordt het onderhoudsfonds in het prognosemodel in de loop van
de jaren «gelijk getrokken», hetgeen ten laste dan wel ten gunste
van het eigen vermogen uitwerkt. Vooral voor de noordelijke gebieden geldt
dat de ontwikkeling van de financiële positie sterk beïnvloed wordt
door de hoogte van de onderhoudsdotatie.Daarnaast heeft ook het huurniveau in de aanvangssituatie grote invloed
op de financiële ontwikkeling. Voor de periode 1995–2009 is namelijk
in het prognosemodel voor alle regio's een gelijk huurstijgingspercentage
aangehouden. Dit betekent dat regio's die in 1995 relatief lage huurinkomsten
per woning realiseren, ook per 2009 op een lager niveau uitkomen. Dit speelt
vooral een rol bij de grootstedelijke regio's. De ruimte op de
woningmarkt, zoals deze blijkt uit de woningmarktfoto (zie § 4.3),
is hierbij dus niet meegenomen.Als naast de huurinkomsten ook het niveau van de structurele lasten en
baten in ogenschouw wordt genomen, welke tezamen de basis vormen voor de toekomstige
verdiensten, blijkt het verband met de ontwikkeling van de solvabiliteit nog
groter. Een negatieve verhouding tussen structurele lasten en baten speelt
(vanwege de rentelasten) vooral in Flevoland een rol, ondanks dat in deze
regio het huurniveau hoger ligt. Vervolgens heeft ook de regionale investeringsopgave invloed op de financiële
draagkracht van de regio, maar duidelijk minder dan de startpositie en de
huuropbrengsten. Hoewel sommige grote investeringslasten (zoals onderhoud,
woningverbetering en een aantal leefbaarheidsposten) betrekkelijk gelijkmatig
aan de regio's zijn toegerekend, zal een aantal andere investeringen vooral
in specifieke gebieden neerslaan. Hierbij moet m.n. gedacht worden aan de
investeringen in het kader van de stedelijke vernieuwing. Per saldo ontstaan
hierdoor per woning gedifferentieerde investeringsbedragen. Vooral in de gebieden
rond de vier grote steden ligt het investeringsniveau gemiddeld iets hoger,
maar is gemiddeld genomen ook sprake van een lager huurniveau. 4. Verdieping 4.1 InleidingHiervoor is reeds benadrukt dat vanwege een rechtlijnige toerekening van
de investeringen en de modelmatige doorrekening van de aannamen geen rekening
gehouden wordt met anticiperend gedrag van de verantwoordelijke partijen.
Dit impliceert dat het, mede gelet op de specifieke woningmarktsituatie ter
plaatse, mogelijk is dat in werkelijkheid meer of minder geïnvesteerd
zal worden. Ook de mogelijkheden binnen een regio om, afhankelijk van het
huidige huurprijsniveau en de concurrentie van de particuliere huursector
en de koopsector, een meer of minder gematigd huurbeleid te voeren, zijn niet
in deze prognoses verwerkt.Daarom is een gevoeligheidsanalyse gemaakt, waarin de financiële
effecten van gewijzigde veronderstellingen voor de investeringen en de macro-economische
parameters zichtbaar gemaakt zijn.Ook is om enig inzicht te genereren in de factoren die van invloed zullen
zijn op het handelen van de verantwoordelijke partijen in de regio's tevens
een beschrijving gemaakt van de verschillende woningmarkten. Omdat het hierbij
gaat om een momentopname, gebaseerd op gegevens uit het WBO 1993/1994, wordt
gesproken van een woningmarktfoto. 4.2 GevoeligheidsanalyseBij de gevoeligheidsanalyse zijn de gevolgen voor het eigen vermogen van
een aantal denkbare wijzigingen in de investeringen dan wel in de macro-economische
parameters in beeld gebracht. Achtereenvolgens is gekeken naar het effect
van 25% meer verkopen, een rentedaling van 0,25%, een afname van het onderhoud
met 10%, een afname van de totale investeringen met 10% en een verhoging van
de huurstijging met 0,5%.In Bijlage 5 is voor de onderscheiden regio's het effect van deze maatregelen
op de solvabiliteit per 2001 weergegeven.De gevoeligheidsanalyse, die evenals de financiële berekeningen een
modelmatig karakter heeft, laat zien dat de afzonderlijke regio's (theoretisch)
behoorlijke ruimte hebben om op termijn tot een verbetering van de solvabiliteit
te komen, zeker als in aanmerking wordt genomen dat ook een combinatie van
verschillende maatregelen denkbaar is. Wel moet hierbij bedacht worden dat
met deze gevoeligheidsanalyse slechts de enkelvoudige effecten
van de gewijzigde aannamen zichtbaar gemaakt worden; de doorwerking van de
aanpassing in andere investeringsposten of parameters wordt niet meegenomen.
Over het algemeen hebben het beperken van het onderhoudsniveau of het doorvoeren
van een hogere huurstijging het meeste effect op de ontwikkeling van de solvabiliteit.
Ook voor de zwakke en matige regio's kan op basis van de gevoeligheidsanalyse
geconcludeerd worden dat er aanzienlijke mogelijkheden zijn om ook op de kortere
termijn de financiële positie te verbeteren, zoals door het efficiënter
omgaan met onderhoud en extra verkopen. 4.3 WoningmarktfotoDe daadwerkelijk aanwezige financiële ruimte wordt mede bepaald door
de woningmarktsituatie. Er kan voor de sociale huursector onderscheid worden
gemaakt in vijf typen woningmarkten. Dat onderscheid is gebaseerd op de criteria
stedelijk gebied versus landelijk gebied, een gemiddeld hoger versus een gemiddeld
lager huurprijsniveau en de ruimte op de woningmarkt.Kenmerkend voor de stedelijke regio's is dat men te maken heeft met een
relatief groot aandeel in de sociale huursector en dat de doelgroep in deze
gebieden voor het grootste deel aangewezen is op de sociale sector. Verder
bestaat er vanwege de opbouw van het bezit in deze regio's een noodzaak om
in het kader van de stedelijke vernieuwing fors te investeren in de bestaande
voorraad in vooral de vroeg na-oorlogse wijken. Voor de stedelijke regio's
kan een onderscheid gemaakt worden naar gebieden met een lager en gebieden
met een gemiddeld huurniveau. a. Stedelijke regio's met relatief laag huurniveauDit betreft de stedelijke gebieden met een grote goedkope voorraad en
bijgevolg een verhoudingsgewijs laag gemiddeld huurniveau. Als goedkope stedelijke
regio's worden gekenmerkt: de BON-gebieden ROA, SRR en Haaglanden. In deze
regio's wordt zowel voor koopwoningen als voor huurwoningen een grote druk
op de woningmarkt waargenomen. Dit biedt een zekere speelruimte voor het huurniveau,
voorzover de betaalbaarheid van de voorraad huurwoningen dit toelaat. Door
de druk op de koopmarkt bestaan er ook mogelijkheden om sociale huurwoningen
te verkopen.Ook Centraal-Groningen geldt als een stedelijk goedkoop gebied, maar de
woningmarkt in deze regio wijkt op een belangrijk punt af van de genoemde
BON-regio's: er is hier geen sprake van een gespannen woningmarkt voor de
sociale huursector, waardoor de ruimte om de huren te verhogen of bijvoorbeeld
het onderhoud te verminderen beperkt is. Wel kent deze regio een aanzienlijke
vraag naar koopwoningen, zodat er wel mogelijkheden zijn om een deel van de
woningvoorraad te verkopen. b. Stedelijke regio's met een gemiddeld huurniveauDit zijn de stedelijke gebieden met een beperkte goedkope voorraad en
een mede daardoor gemiddeld huurniveau. Te denken valt aan het BON-gebied
BRU en regio's als Gooi & Vechtstreek. Gezien het huurniveau en de concurrentie
met de koopsector is er niet veel ruimte om de huren meer te verhogen dan
aangenomen. Door die concurrentiepositie zou verkoop van woningen in deze
regio's wel mogelijkheden bieden tot een financiële verbetering, maar
vanwege de beperkte omvang van de sociale huursector dient daarbij de omvang
van de kernvoorraad nauwlettend in het oog te worden gehouden. De landelijke regio's kennen andere omstandigheden. De woningmarkt is
hier veelal redelijk in evenwicht en in sommige gevallen is er zelfs sprake
van een woningoverschot. De prijzen van de koopwoningen zijn hier in het algemeen
aanzienlijk lager dan die van vergelijkbare koopwoningen in stedelijke gebieden.
De concurrentie tussen de huursector en koopsector is in deze gebieden dan
ook nadrukkelijk aanwezig. De huidige lage rentestand versterkt dit effect.Het aandeel van de huursector (merendeels eengezinswoningen) in deze gebieden
en ook de omvang van de doelgroep is lager dan in de stedelijke gebieden.
Bovendien is een belangrijk deel van de doelgroep woonachtig in de koopsector.
De investeringsopgave is van een beperktere omvang dan in de stedelijke gebieden.
De landelijke regio's kunnen als volgt worden ingedeeld. a. Landelijke gebieden met een laag huurniveauHet gaat hierbij om landelijke gebieden met een verhoudingsgewijs laag
gemiddeld huurniveau, zoals bijvoorbeeld Friesland, Drenthe en Zeeland. De
woningmarkt in deze gebieden geeft geen eenduidig beeld: deze varieert van
ontspannen tot evenwichtig. Dit betekent dat ook de mogelijkheden om de financiële
positie te verbeteren divers zijn. In de regio's met een evenwichtige woningmarkt
zullen naast opbrengsten van woningverkoop ook aanvullende huurinkomsten gegenereerd
kunnen worden. In gebieden met een ontspannen woningmarkt is huurverhoging
geen bruikbare optie evenals dat de investeringen en het onderhoud van het
bezit hier niet of nauwelijks kunnen worden teruggedrongen. Wel geldt ook
voor deze gebieden dat verkoop van een deel van het bezit de financiële
positie zo nodig zou kunnen verlichten. b. Landelijke gebieden met een hoog huurniveauDit betreft de landelijke gebieden met relatief veel DKP-woningen en mede
daardoor een vrij hoog gemiddeld huurniveau. Te denken valt aan de provincie
Flevoland en delen van Noord-Holland (o.m. Alkmaar en omgeving). Vanwege dit
relatief hoge huurniveau is de concurrentie met de koopsector in deze regio's
aanzienlijk. Omdat daarnaast ook het bezit aan sociale huurwoningen omvangrijk
is, kan een ontspannen woningmarkt voor sociale huurwoningen waargenomen worden.
Deze woningmarktsituatie impliceert dat de eigen mogelijkheden om de financiële
positie van de sector te verbeteren met name zullen bestaan uit op de verkoop
van woningen. c. Landelijke gebieden met een gemiddeld huurniveauDit betreft de landelijke gebieden met een gemiddeld huurniveau zoals
in grote delen van Gelderland, Noord-Brabant en Noord en Midden-Limburg het
geval is. Kenmerkend aan deze gebieden is dat er in algemene zin sprake is
van een evenwichtige woningmarkt. Hierdoor hebben deze regio's over het algemeen
redelijke mogelijkheden om de toekomstige financiële ontwikkeling te
beïnvloeden. Zowel huurmaatregelen, minder investeringen als extra verkopen
kunnen vanuit het oogpunt van de woningmarktsituatie zo nodig worden toegepast. DEEL III: BEVINDINGEN 5. Conclusies 5.1 AlgemeenDe regionale uitsplitsing van de landelijke prognose ondersteunt het beeld
dat ik u in mijn brief van 17 september 1996 heb gepresenteerd. De conclusie
van destijds, dat de sector in financieel opzicht voldoende sterk is om de
volkshuisvestingstaak op een adequate wijze te vervullen, wordt bevestigd:
van de 28 regio's zijn er 17 als goed of sterk te kwalificeren. De overige
regio's kunnen worden aangemerkt als matig (negen) of zwak (overige twee).
Van de negen matige regio's zijn er zes (Noord- en Oost- Groningen, Friesland,
BRU, Duin- en Bollenstreek, Drechtsteden/Hoekse Waard en Zuid-Limburg) die
bij ongewijzigde omstandigheden na 2001 weer te maken krijgen met enige groei
van de solvabiliteit.Bovendien wordt hierbij benadrukt dat er in de regel voldoende mogelijkheden
zijn, bijvoorbeeld door aanpassing van de aangenomen huurstijging of het investerings-
en uitgavenpatroon (waaronder extra verkopen), om de berekende financiële
ontwikkeling in de praktijk te beïnvloeden. Ook is het in dit kader van
belang dat de Landelijke Centrales willen komen tot een afstemming van beschikbare
financiële middelen en investeringsopgaven. Ik ga hier in de volgende
paragrafen nader op in.Ten aanzien van de huurstijging zij opgemerkt dat mijns inziens uiterst
zorgvuldig met de huurstijging dient te worden omgegaan. De door u gevraagde
rekenexercitie die uitgaat van een inflatievolgend huurbeleid per 1998 toont
immers nogmaals aan dat de huurstijging grote invloed heeft op de financiële
ontwikkeling van de sector (zie 3.2). Op grond daarvan moet ik de conclusie
trekken dat, hoewel de huurstijgingen momenteel een dalende trend laten zien
en deze zich naar verwachting zal doorzetten, gemiddeld genomen niet voor
alle regio's een volledig inflatievolgend huurbeleid op de korte termijn mogelijk
is. Met de berekende investeringspakketten per regio zou dit de financiële
continuïteit danig onder druk zetten. Dit laat onverlet dat in sommige
regio's of voor bepaalde marktsegmenten in regio's een inflatievolgende huurontwikkeling,
vanwege de specifieke woningmarktsituatie, nodig kan zijn en in financieel
technisch opzicht ook mogelijk is.In generieke zin blijft mijn streven gericht op het bereiken van een meer
gematigde huurontwikkeling: de huurstijging dient zich in de komende jaren
nog meer in de richting van het inflatieniveau te gaan bewegen. Ook het in
een regio noodzakelijk geachte investerings- en uitgavenpatroon speelt een
rol in deze afweging. Mede met het oog op deze ontwikkelingen is met de Landelijke
Centrales overeengekomen deze minimale huursomstijging reeds vóór
de huurronde 1998 af te schaffen.Dit beeld van een dalende huurstijging en een verdere (regionale) differentiatie
in de huurstijging wordt ook bevestigd door de uitkomsten van een peiling
onder de sociale verhuurders door de Inspectie van de Volkshuisvesting naar
de (voorlopige) huurverhogingen per 1 juli 1997. Hieruit blijkt dat de gemiddelde
huurverhoging met 0,4% daalt van 3,9% naar 3,5%. In alle provincies doet zich
een dergelijke daling voor, maar in Groningen, Friesland en Zeeland is deze
het scherpst. 5.2 De collectieve verantwoordelijkheid van de sectorBij de gedifferentieerde financiële ontwikkeling van corporaties
gaat het om:– een verschillende ontwikkeling van corporaties binnen een regio;– een verschillend financieel perspectief van regio's/gebieden onderling. De mogelijke oplossingen binnen een regioDe financiële positie van corporaties binnen een regio verschilt.
Het is zeker mogelijk dat een zwakke corporatie in een regio de volkshuisvestingstaak
niet op eigen kracht kan uitvoeren. In een dergelijke situatie zal een beroep
moeten worden gedaan op de aanwezige mogelijkheden van de overige corporaties
binnen het gebied. Het is daarom belangrijk dat de corporaties en gemeenten
in de komende tijd onderlinge afspraken maken over zowel de noodzakelijke
investeringen in de eigen regio als de benodigde huurstijging en daarbij vaststellen
welke partij daarin, in relatie tot de toekomstige financiële positie
van de corporaties binnen de regio, welk aandeel voor zijn rekening neemt.
In dit kader wil ik met name wijzen op de verantwoordelijkheden van de grote
steden, om alle mogelijkheden tot samenwerking binnen de BON-regio actief
in kaart te brengen en te benutten. Om de samenwerking van de regionale partijen
te stimuleren zal de komende periode door de Inspectie van de Volkshuisvesting
met de verantwoordelijke regionale partijen contact gezocht worden. De regionale
uitwerking van het prognosemodel vormt een hulpmiddel bij dit proces. Afstemming tussen corporaties en regio'sDe uitkomsten van de macro-prognose ten aanzien van de financiële
positie van de sociale huursector in combinatie met de geconstateerde verschillen
in financiële ontwikkeling tussen regio's, laat (zoals reeds werd verwacht)
zien dat hier een taak ligt voor de sector. Hiertoe zullen regio's met een
sterke of goede financiële positie moeten bepalen hoe zij hun financiële
middelen ten behoeve van de volkshuisvesting kunnen inzetten. Vanwege de binding
met de lokale en regionale ontwikkelingen is het logisch dat deze inzet van
middelen primair binnen de eigen regio zal plaatsvinden. Een appèl
op de maatschappelijke verantwoordelijkheid buiten de regio kan in redelijkheid
worden gedaan indien de regio's met een zwakke en matige financiële positie
de eigen mogelijkheden ter verbetering van de financiële positie maximaal
hebben benut. Binnen de sector is men zich bewust dat ook een interregionale
afstemming van taken en middelen geboden is. De Landelijke Centrales zijn
bezig de onderlinge samenwerking tussen corporaties, die in verschillende
regio's werkzaam zijn, te stimuleren en te bevorderen en er is reeds een aantal
concrete gevallen van collegiale financiering te noemen.Ik ga er vanuit dat de sector dit vraagstuk in de komende periode verder
ter hand zal nemen. Een belangrijk onderdeel van het programma volkshuisvesting
van de Landelijke Centrales is in mijn ogen dan ook de (te verwachten) bevestiging
van de sector van haar collectieve verantwoordelijkheid en het feit dat dit
binnen de sector een goede afstemming vergt tussen de beschikbare middelen
en de voorliggende investeringsopgaven (zie ook mijn brief van 5 juni jl.).Ik hecht er aan dat deze samenwerking op vrijwillige basis gebeurt en,
gelet op de afgegeven signalen heb ik ook het vertrouwen dat de sociale sector
haar maatschappelijke verantwoordelijkheid wil oppakken. Ik ga er van uit
dat dan de meest passende samenwerking en afstemming gevonden zal worden door
de betrokkenen. 5.3 Samenvattend beeld van de matige en zwakke regio'sVoor de drie matige regio's, die zich (modelmatig) na 2001 tot een zwakke
regio ontwikkelen, en de twee zwakke regio's is onderstaand een samenvattend
beeld weergegeven. ROA/Haaglanden/SRRIn deze regio's, die qua financiële ontwikkeling veel op elkaar lijken,
speelt een combinatie van factoren. Enerzijds hebben deze te maken met een
laag eigen vermogen in 1995 en een relatief lage onderhoudsvoorziening in
1995. Anderzijds is er hier sprake van een lage verhouding tussen huurinkomsten
versus structurele lasten/baten (ofwel: de verdiencapaciteit) en een bovengemiddeld
investeringspakket. Gecombineerd met de bevindingen van de gevoeligheidsanalyse
en de woningmarktfoto betekent dit dat voor deze drie stedelijke regio's verschillende
mogelijkheden openstaan om een negatieve solvabiliteitsontwikkeling te vermijden.
Hiertoe zullen de verantwoordelijke partijen de maximale creativiteit moeten
aanwenden bij het bepalen welke (combinatie van) mogelijke oplossingen gezien
de regiospecifieke omstandigheden het meest toepasselijk is, teneinde vooral
na de eeuwwisseling een beter exploitatieresultaat tot stand te brengen. FlevolandDe belangrijkste oorzaak voor de zwakke financiële positie in de
komende jaren in dit gebied is het hoge lastenniveau, waarin de rentelasten
doorslaggevend zijn. Op het gemiddeld jonge woningbezit rusten namelijk nog
hoge financieringslasten. Ook vanwege het jonge bezit is nog geen gelegenheid
geweest vermogen op te bouwen waardoor men te maken heeft met een zwakke startpositie
van het eigen vermogen. Ook speelt mee dat één van de corporaties
in Lelystad in financiële problemen verkeert en hier sprake is van een
saneringsaanvraag. De in dit kader te verwachten financiële steun van
het Centraal Fonds is niet meegenomen in de prognose-berekeningen.Daarnaast speelt in Flevoland ook de woningmarktsituatie een belangrijke
rol: in de berekeningen komt dit tot uitdrukking doordat de uitkomsten van
Flevoland beïnvloed worden door de huidige leegstandsproblemen (met name
in Lelystad), waardoor met lagere toekomstige huurinkomsten wordt doorgerekend.
Zoals ook beschreven in mijn brief over de leegstand die ongeveer gelijktijdig
met deze brief aan u verzonden is, wordt de woningmarktsituatie in Lelystad
momenteel nader geanalyseerd door de zogenoemde Lelystadtafel, waarin vertegenwoordigers
van de verschillende betrokken partijen zitting hebben. Daarnaast wordt actief
(ook financieel) steun gegeven aan herstructureringsplannen die mede tot doel
hebben de leegstand te bestrijden.Uit de doorkijk naar 2009 en de gevoeligheidsanalyse blijkt voorts dat
de situatie in Flevoland perspectief op herstel biedt. In de eerste plaats
ontwikkelt de solvabiliteit zich op de langere termijn tot een (gering) positief
niveau. Daarnaast geldt dat met alle berekende variaties een negatief solvabiliteitsniveau
in 2001 vermeden kan worden.Mede gelet op dit laatste punt wil ik eerst de uitkomsten van de Lelystadtafel
en de besluitvorming van het Centraal Fonds afwachten, alvorens een oordeel
te vormen over de financiële ontwikkeling van de corporaties in Flevoland. Centraal-GroningenDeze regio beschikt momenteel over een betrekkelijk klein eigen vermogen,
terwijl ook de voorziening voor onderhoud laag is. Daarnaast heeft deze regio
te maken met een relatief lage verdiencapaciteit door een laag niveau van
huurinkomsten in combinatie met hoge structurele lasten. Omdat er sprake is
van een ruime woningmarkt, zullen er nauwelijks mogelijkheden zijn om het
niveau van de huurinkomsten te verhogen. In dit kader verwijs ik ook naar
mijn brief over de leegstand, die gelijktijdig met deze brief
aan u verzonden is, waarin woningmarktproblematiek in een breder kader geschetst
wordt. Voorts blijkt uit de gevoeligheidsanalyse dat beperkte variaties ten
aanzien van de aannamen in het model geen voldoende soelaas bieden om de financiële
problematiek in deze regio op te lossen. Ook een combinatie van alle aangenomen
maatregelen in de gevoeligheidsanalyse leidt niet tot een ontwikkeling naar
een positief saldo in 2001.Op grond van deze nadere beschouwing kom ik dan ook tot de conclusie dat
de situatie in de regio Centraal-Groningen in vergelijking met de andere regio's
het minst rooskleurig is. Het is duidelijk dat de sociale huursector in deze
regio substantiële maatregelen zal moeten overwegen om de negatieve financiële
ontwikkeling te keren. Tegelijkertijd met een specifieke volkshuisvestingsaanpak
is een integraal samenhangend beleid nodig, waarin onder andere ook ruimtelijke
ordeningsaspecten betrokken worden. Gezien de geconstateerde ernst van de
situatie en regionale woningmarkt kan voor wat betreft het volkshuisvestelijke
gedeelte echter geconcludeerd worden dat deze problematiek niet alleen binnen
de regio kan worden opgelost, maar dat hier ook een taak ligt voor de sociale
huursector in het algemeen. Naar ik heb begrepen worden hiertoe reeds enkele
initiatieven ontplooid. 5.4 Monitoring en vervolgtrajectAllereerst is het van belang dat sinds 1 januari jl. het BBSH de mogelijkheid
biedt om corporaties individueel aan te spreken om de middelen die zij niet
aan hoeven te houden voor het zekerstellen van de financiële continuïteit,
in te zetten voor de volkshuisvesting. Derhalve ga ik er van uit dat deze
bepaling verwerkt wordt in het Nationaal programma volkshuisvesting voor de
sociale huursector, dat naar verwachting in oktober door de Landelijke Centrales
zal worden uitgebracht. Dit programma volkshuisvesting van de sector zal betrekking
hebben op de periode 1998 tot en met 2001 en loopt daarmee parallel aan de
eerste fase van de stedelijk vernieuwing.Gedurende deze periode zullen de ontwikkelingen in de sociale huursector
goed gevolgd moeten worden. Het is de bedoeling om jaarlijks via de verslagen,
die de corporaties ieder jaar op voet van het BBSH indienen, en zo nodig via
aanvullend onderzoek de voortgang te monitoren. Zoals toegezegd in mijn brief
inzake Prestaties en toezicht in de volkshuisvesting d.d. 7 april jl., zal
in december 1998 een eerste overzicht geleverd worden van de geleverde prestaties
op basis van de informatie uit de volkshuisvestingsverslagen en kerngegevens.Gelet op de geschetste mogelijkheden en de tot nu toe in gang gezette
ontwikkelingen binnen de sociale huursector heb ik er vertrouwen in dat de
sector haar verantwoordelijkheden in de komende maanden nader zal invullen
om de collectieve taakstelling daadwerkelijk tot stand zal brengen. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. Tommel XNoot1Het «prognose-instrument sociale huursector, deelrapport 2: regionale
ontwikkeling» en «Investeringen sociale huursector» zijn
ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie.XNoot2Er zijn ten behoeve van het rekenmodel 28 regio's onderscheiden (zie verder
§ 3.1 en Bijlage 2).XNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie.XNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie.XNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24508-39.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl