Huurbeleid; Lijst van vragen en antwoorden over modernisering van het huurbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 45

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

03-03-2005

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2004-2005

27926 nr. 45

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekeningLichaam12, 3 en 3045 en 67 en 89101112131415161718192021 en 27222324252627282930313233343536373839
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 60 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 45LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDENVastgesteld 28 februari 2005De commissie voor Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft een aantal vragen voorgelegd aan de minister van
Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer naar aanleiding van
de brief over de aanvullende voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid
van 4 februari 2005 (kamerstuk 27 926, nr. 43). De minister heeft
deze vragen beantwoord bij brief van 7 februari 2005. Vragen en antwoorden
zijn hierna afgedrukt.De voorzitter van de commissie,BuijsAdjunct-griffier van de commissie,Van Halen 1Kunt u exact aangeven wat de verschillen zijn tussen
uw oorspronkelijke huurbrief d.d. 19 november 2004 (27 926, nr.
39) en de aangepaste plannen? Klopt het dat de huurbegrenzing van 5,4% van
de WOZ-waarde die in het overgangsgebied wordt voorgesteld, in veel gevallen
feitelijk overeenkomt met de «markthuur» die ook bij liberalisatie
waarschijnlijk zou zijn? Zo neen, waarom heeft het ABF in haar studie bij
uw brief van 19 november 2004 dit percentage gekozen?In mijn brief van 19 november 2004 was er sprake van een gereguleerd
gebied van 75% en een uitbreiding van het geliberaliseerde gebied van 5 naar
25%. De uitbreiding van het geliberaliseerde gebied was voorzien per 1 juli
2006. In mijn brief van 4 februari jl. onderscheid ik drie huurgebieden:– het gereguleerde gebied (ca 75%) met een sterke huurprijsbescherming,
zoals beschreven in mijn brief van 19 november jl.,– een breed overgangsgebied (ca 20%) van op termijn te liberaliseren
woningen, waar de komende jaren nog sprake zal zijn van een gematigde huurontwikkeling
zolang de woningmarkt gespannen is.– een beperkt geliberaliseerd gebied (ca 5%) waar – evenals
nu – de huurprijs vrij tussen de huurder en de verhuurder wordt afgesprokenIn het overgangsgebied geldt een maximale huurprijs van 5,4% van de WOZ
waarde (peiljaar 1999) van een woning.Een tweede punt van verschil met mijn eerdere voorstellen is dat er ook
bij de huurverhogingpercentages in het overgangsregime voor zittende huurders
zonder huursubsidie voor de jaren 2008 en 2009 (3,5 respectievelijk 4%) een
relatie wordt gelegd met de spanning op de woningmarkt. Daarmee wordt een
waarborg ingebouwd die er voor zorgt dat de huurverhogingsruimte in het overgangsgebied
voor zowel sociale als particuliere verhuurders wordt gematigd zolang het
woningtekort nog te hoog ligt.In de studie van ABF is de gemiddelde vrije markthuur van een woning verondersteld
op 5,4% omdat dit bedrag refereert aan de situatie dat het voor huishoudens
qua woonlasten voordeliger wordt een woning te kopen. De feitelijke huurprijs
die een verhuurder zou kunnen vragen kan echter in het concrete geval hoger
of lager liggen. In mijn brief van 4 februari 2005 heb ik dit ook geïllustreerd
aan de hand van een voorbeeld: een woning die nu concreet wordt aangeboden
met een huur van € 1250,- zou met een maximale huur van 5,4% van
de WOZ waarde (€ 165 000,-) maximaal mogen worden aangeboden
voor € 742,-.Bij de beantwoording van de eerdere kamervragen (kamerstukken II, 2004–2005,
27 926, nr. 44) heb ik bij vraag 44 één en ander specifiek
toegelicht aan de hand van een aantal concrete voorbeelden.2, 3 en 30Welke maatstaf hanteert u in 2008 en 2010 voor het
voortgaan van de liberalisering? Is het feitelijke woningtekort de maatstaf
of de bouw van 110 000 huurwoningen? Kijkt u naar het feitelijke woontekort
op de verschillende regionale woningmarkten of is het landelijke woningtekort
van 2% in 2008 of 1,5% in 2010 doorslaggevend? Is de bouw van 110 000
huurwoningen een inspanning- of resultaatverplichting?Wat gaat er gebeuren als wel de 110 000 huurwoningen
zijn gebouwd, maar het aantal van 336 000 koopwoningen niet gehaald wordt
en daardoor het woningtekort boven de 2% blijft? Wat betekent dat voor de
keuzevrijheid van huurders? Wat betekent dit voor de huurprijsstijgingen in
het gereguleerde-, overgangs- en geliberaliseerde gebied? Kan het voorkomen
dat de spanning op woningmarkt nog bestaat, maar dat huurder van een corporatie
die veel gebouwd heeft met een hogere huurstijging wordt geconfronteerd
zonder dat zijn of haar keuzevrijheid is toegenomen?Wanneer wordt er geheel geliberaliseerd, als het streefcijfer
van 2008 gehaald is of in 2010? Waarom is hier voor gekozen?Zoals in mijn antwoord op vraag 2 is aangegeven zal het overgangsgebied
blijven bestaan wanneer het woningtekort in 2008 nog boven de ca. 2% ligt.
Het gaat daarbij om het woningtekort op landelijk niveau. Wanneer dit tekort
in 2008 niet wordt gehaald vormt 2010 een tweede ijkpunt met een woningtekort
van 1,5%. Door deze ijkpunten te hanteren wordt er een relatie gelegd met
de keuzevrijheid van de woningzoekenden. Een afnemend woningtekort leidt immers
tot meer keuzemogelijkheden. Er is m.b.t. de beëindiging van het overgangsgebied
geen relatie gelegd met de door corporaties te bouwen woningen.Deze relatie ligt er alleen bij de beëindiging van de huursombeperking
voor corporaties die geldt voor het gereguleerde gebied. Zoals ik in mijn
brief van 19 november jl. in paragraaf 3.4 (kamerstukken II, 2004–2005,
27 926, nr. 39) heb aangegeven kan de huursombeperking alleen worden
beëindigd wanneer er een op regionaal niveau te bepalen aantal woningen
is gerealiseerd. Tot 2008 gaat het daarbij landelijk om 51 000 woningen.
Voor de hele periode (2005 tot 2010) gaat het om 111 000 woningen. Er
is daarbij dus sprake van een resultaatverplichting.Voor individuele corporaties kan de huursombeperking ook worden beëindigd
wanneer de productie op regioniveau binnen een bandbreedte van 10% van de
afgesproken aantallen nog niet volledig is gehaald. Voorwaarde is dan dat
de corporatie wel haar prestaties heeft geleverd. Door het hanteren van een
minimale productie op regioniveau wordt voorkomen dat er sprake is van hogere
huurstijgingen zonder dat de keuzevrijheid van huurders is toegenomen.De maximale huurstijgingen in het gereguleerde gebied, overgangsgebied
en geliberaliseerde gebied liggen als volgt:– in het gereguleerde gebied geldt voor de periode 2006 t/m 2009
een maximale huurverhoging van 1,5 / 2,5 / 2,5 en 3,0% boven inflatie. Voor
huursubsidieontvangers in het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied
gelden dezelfde maximale huurverhogingen.– voor zittende huurders zonder huursubsidie geldt in het overgangsgebied
en het geliberaliseerde gebied een maximale huurverhoging voor de periode
2006 tot en met 2009 van 2,0 / 3,0 / 3, 5 / 4,0% boven inflatie, waarbij de
percentages voor 2008 en 2009 afhankelijk zijn van het voldoende terugdringen
van het woningtekort (zie ook vraag 1).4Waarom heeft u gekozen voor een overgangsgebied van
20% van de huurwoningen? Waarom geen 40% of 0%?Zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. (kamerstukken II, 2004–2005,
27 926, nr. 43) heb aangegeven is het uitgangspunt geweest dat het gereguleerde
deel van de voorraad zodanig groot moet zijn dat alle huishoudens met een
laag inkomen er een woning moeten kunnen vinden, inclusief een bepaalde overmaat.
Dit kan met een omvang van gemiddeld 75%.Daarnaast is er, evenals nu, een beperkt gebied waarbij de huurprijs vrij
tussen huurder en verhuurder wordt afgesproken. Het gaat daarbij om een segment
van circa 5%. Per saldo resteert er dan een segment van circa 20% waarvoor
het overgangsgebied met een gematigde huurontwikkeling geldt tot het moment
dat de woningmarkt voldoende ontspannen is. 5 en 6Is een volgende regering volledig vrij om de liberalisatie
van de 600 000 woningen terug te draaien? Zo neen, aan welke voorwaarden
moet zijn voldaan voordat een nieuwe regering uw plannen kan terugdraaien?
Welke juridische verplichtingen zitten er vast voor een volgende regering
aan de convenanten die u af wilt sluiten met Aedes, Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed (IVBN) en Vastgoedbelang? Heeft u de landsadvocaat hierover
om advies gevraagd?Op welk moment kunnen de woningen in het overgangsgebied
volgens uw voorstel feitelijk geliberaliseerd worden? En op welk moment wordt
daarover besloten? Wordt dat moment nu reeds contractueel vastgelegd of heeft
de overheid de mogelijkheid om op dat moment opnieuw te bezien of liberalisering
wenselijk is?Allereerst wil ik benadrukken dat er geen sprake van volledige liberalisatie
van 600 000 woningen is. Er is sprake van een geliberaliseerd gebied
van ca 5% (200 000 woningen) en een overgangsgebied van circa 20% (537 000
woningen). Zoals ik bij vraag 2 heb aangeven kan het overgangsgebied worden
beëindigd wanneer het woningtekort ca 2% bedraagt in 2008 of –
indien dat in 2008 niet gehaald wordt – 1,5% in 2010. Op dat moment
is er immers daadwerkelijk sprake van meer keuzemogelijkheden.Op dit moment is er sprake van een pakket van maatregelen met een zekere
balans: verhuurders krijgen geleidelijk meer ruimte in het huurbeleid maar
van hen wordt aan de andere kant een bijdrage gevraagd om de betaalbaarheid
te waarborgen in de vorm van een bestemmingsheffing. Het nieuwe stelsel zal
worden vastgelegd in wetgeving. Wanneer een volgend kabinet zou besluiten
het nieuwe stelsel volledig terug te draaien vergt dat intrekking van wetgeving.
Op het moment dat een volgende regering zou besluiten één onderdeel
van de maatregelen terug te draaien zal opnieuw moeten worden afgewogen of
er nog sprake is van een evenwichtig pakket aan maatregelen. En zonder evenwicht
kan ook de taakstelling niet worden ingevuld met alle problemen van dien.
Zie voor de invulling van de bestemmingsheffing het antwoord op vraag 38.Zoals ik ook in mijn antwoord op eerder vragen van uw kamer heb aangeven
(vraag 24) zal ik pas overgaan tot het sluiten van convenanten met partijen
wanneer uw Kamer mijn beleid in voldoende mate steunt. In deze convenanten,
die voor een periode van 5 jaar worden afgesloten, zullen de uitgangspunten
en veronderstellingen zoals nu verwoord in mijn voorstellen worden vastgelegd.
Ik draag er daarbij uiteraard zorg voor dat bij de totstandkoming van de convenanten
voldoende juridische expertise wordt ingezet.7 en 8Wat is uw reactie op het bezwaar van de IVBN tegen
het hanteren van een maximum huurgrens in het overgangsgebied van 5,4% van
de WOZ-waarde? Wat is mening over de opmerkingen van de IVBN dat de WOZ-waarde
geen goede waarde is om de huurprijs vast te stellen, de WOZ-waarde geen goede
maatstaf zal zijn voor de kwaliteit van een huurwoning en de huurprijzen in
de vrije sector tussen de 1,5 en de 12,5% van de WOZ-waarde variëren?
In hoeverre kloppen deze opmerkingen volgens u? Hoe is gekomen tot de grens
van 5,4%?Is het bericht juist dat de IVBN de huurbrief van 4 februari
2005 (27 926, nr. 43) afwijst? Heeft dit gevolgen voor de afspraken over
het aantal te bouwen woningen?Voor de keuze voor 5,4% van de WOZ-waarde zie hiervoor mijn antwoord op
vraag 1. Ik acht een begrenzing van de maximale huurprijs die gebaseerd is op de
WOZ waarde van een woning een goede benadering. De WOZ waarde weerspiegelt
immers de marktwaarde van de woning. Met deze benadering geldt voor een woning
met een hogere WOZ waarde ook een hogere maximale huur dan een woning met
een lagere WOZ waarde. Aan de andere kant wordt daarmee -zolang de woningvoorraad
onvoldoende keuzemogelijkheden biedt- een extra bescherming geboden aan de
huurders die niet wonen in, of kunnen verhuizen naar, een woning in het gereguleerde
gebied.Daarbij moet er wel sprake zijn van een zekere balans tussen enerzijds
de inperking van de mogelijkheid om de huur vrij overeen te komen en de mate
waarin van verhuurders een bijdrage wordt gevraagd aan de betaalbaarheid van
het wonen (zie daartoe ook vraag 9 en 38).De IVBN constateert een spreiding in haar eigen woningbezit (huurprijzen
van 1,5 tot 12,5% van de WOZ-waarde) en heeft daarom problemen met een maximering
van de huurprijs in het overgangsgebied op 5,4% van de WOZ-waarde.Naar mijn mening blijft het voor beleggers interessant om in woningen
te investeren. Daarvoor zijn een aantal redenen. Op de eerste plaats blijft
er zoals gezegd een topsegment van ca 5% geliberaliseerde woningen. Dit is
het segment waar beleggers veel in investeren. Op de tweede plaats geldt het
overgangsregime tot het moment dat het woningtekort is ingelopen. Op het moment
dat huurders weer wat te kiezen hebben en de markt gewoon zijn werk kan doen,
kan het overgangsregime komen te vervallen en kunnen de betreffende woningen
worden geliberaliseerd. Hoe meer in woningen wordt geïnvesteerd, hoe
eerder dit moment wordt bereikt. Op de derde plaats wordt voor gereguleerde
woningen het woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd waarbij meer rekening
zal worden gehouden met de actuele consumentenvoorkeuren, zodat het stelsel
meer marktconform wordt. En tenslotte op de vierde plaats zijn de woningen
in het overgangsgebied bij uitstek geschikt om een bufferfunctie te vervullen
tussen huren en kopen. Bij een aantrekkende economie zal ook de vraag naar
koopwoningen stijgen. Beleggers kunnen er dan voor kiezen om deze woningen
te verkopen en zo de waardeontwikkeling te incasseren. Beleggers zullen investeren
in verbetering of nieuwbouw als er consequent overheidsbeleid is, waarbij
ook verdiencapaciteit van de verhuurders wordt gewaarborgd.Zoals ik in het antwoord op de vorige vraag heb aangegeven kom ik -na
het overleg met uw Kamer- met partijen te spreken over de uitwerking in convenanten.
Daarbij zal ik dan ook de bouw van woningen door particuliere verhuurders
betrekken.9Wat bedoelt u met de passage op pagina 4 dat het percentage
van 5,4% van de WOZ-waarde vanuit het ijkjaar 1999 lager zal worden i.v.m.
de stijging van WOZ-waarden, maar dat de verdiencapaciteit van de verhuurders
ook een rol speelt bij de vaststelling van dit percentage? Kan dit betekenen
dat bij een stijging van 50% van de WOZ-waarde t.o.v. 1999 het percentage
niet evenredig wordt verlaagd zodat de maximale huur een stuk hoger kan uitvallen?
Een rekenvoorbeeld: De huur van een woning in de regio Utrecht met WOZ-waarde
165 000 euro in 1999 maximaal zou maximaal €742 per maand bedragen.
Stel dat WOZ-waarde in 2003 €245 000 is. Blijft de huur dan maximaal €742
of kan die hoger uitvallen omdat u een hoger percentage gebruikt i.v.m. verdiencapaciteit
van de verhuurder?De nu gekozen grenzen op basis van de WOZ waarden van 1999 waarborgen
enerzijds de betaalbaarheid voor huurders en anderzijds de verdiencapaciteit
voor de verhuurders. Ook na aanpassing van het percentage van
5,4% als gevolg van een gewijzigde WOZ waarden is naast de waarborg voor de
betaalbaarheid ook de verdiencapaciteit voor de verhuurders van belang. Het
nieuwe landelijke percentage zal dan ook in principe gerelateerd worden aan
de 5,4% rekening houdend met enerzijds de verdiencapaciteit van de verhuurders
en anderzijds grosso modo een zelfde bescherming voor de huurder. De grenzen
zijn nog nu niet exact af te grendelen.In principe is één van de voorwaarden voor een bijdrage
van de verhuurders aan de betaalbaarheid dat de verdiencapaciteit voor verhuurders
één en ander wel mogelijk moet maken. Zie daartoe ook het antwoord
op vraag 38.10Wat is uw reactie op de berichten (o.a. in De Telegraaf
d.d. 14 februari jl.) dat de WOZ-waarde gemiddeld met 50% zal stijgen?
U heeft aangekondigd de definitieve WOZ-grenzen in uw huurplannen zodanig
aan te passen dat het effect vergelijkbaar zal zijn met de grenzen uit uw
brief bij de huidige WOZ-waarden. Er blijken echter grote verschillen in de
WOZ-stijging te zijn. Het gemiddelde bedraagt weliswaar 50%, maar de variatie
om dat gemiddelde is erg groot, van 20% tot 80%. In hoeverre kunt u waarmaken
dat bij deze nieuwe WOZ-waarden en de nieuwe WOZ-grenzen inderdaad diezelfde
woningen in aanmerking komen voor liberalisatie c.q. overgangsgebied?Na het bekend worden van de nieuwe WOZ taxaties van 2003 zullen de WOZ-grenzen
tussen gereguleerd gebied, overgangsgebied en geliberaliseerd gebied opnieuw
worden vastgesteld. Ook na de aanpassing zal één en ander resulteren
in een drietal grenzen van de regionale woningmarkt waarbij ook op regionaal
niveau voldaan wordt aan het uitgangspunt dat het gereguleerde deel van de
woningvoorraad groot genoeg moet zijn om de huishoudens behorende tot de doelgroep
te huisvesten.Het is evenwel niet zo dat een individuele woning, die op basis van de
WOZ taxatie 1999 in het gereguleerde, overgangs of geliberaliseerde gebied
valt, op basis van de WOZ waarden voor 2003 altijd in hetzelfde gebied komt
te vallen. Voor de situatie per 1 juli 2006 zijn de WOZ waarden per 1 juli
2006 bepalend.11Heeft u kennis genomen van de brief van de Vereniging
van Sociale Advocatuur Nederland d.d. 13 januari 2005 waarin juridische
bezwaren worden geuit jegens de koppeling tussen huurprijs en WOZ-waarde?
Wat is uw reactie op deze bezwaren? Zou u de bezwaren puntsgewijs van uw reactie
willen voorzien? Kunt u de mogelijkheden voor maatwerk door lokale partijen
nader toelichten? Welke mogelijkheden zijn er en wie hakt uiteindelijk de
knoop door? Kunnen er, met dit lokale maatwerk, ook andere WOZ-grenzen gehanteerd
worden binnen een bepaalde regio (dus een andere WOZ-grens in de centrumgemeente
dan in de randgemeenten)? Wie kunnen daartoe besluiten? Hoe werkt dit in de
praktijk? Wat zijn de grenzen die u stelt aan deze lokale invulling?Voor wat betreft de mogelijkheden voor maatwerk door lokale partijen verwijs
ik naar mijn antwoord op vraag 35. De regionale WOZ grenzen voor het overgangsgebied
en het geliberaliseerde gebied worden door het rijk vastgesteld. Waar deze
grenzen tot ongewenste resultaten leiden zal ik regionaal of lokaal andere
grenzen bepalen.Ik heb kennis genomen van de brief van de Vereniging van Sociale Advocatuur
Nederland. Ik ben van mening dat de WOZ waarde een goede indicatie vormt van
de consumentenvoorkeuren en daarmee van de door de consument ervaren kwaliteit
van de woning. Door in het woningwaarderingsstelsel een tweetal
elementen op basis van de WOZ waarde te baseren, meen ik dat de op grond van
het woningwaarderingsstelsel bepaalde maximale huurprijsgrenzen beter zullen
aansluiten bij de door de consument ervaren woningkwaliteit. De vereniging
is bezorgd over de mogelijkheden voor huurders om bezwaar te maken tegen de
WOZ-waardering, waardoor de huurder geen goede mogelijkheid heeft om de woningwaardering
aan te vechten. Het zal ook in de toekomst de huurcommissie zijn die bij geschillen
over de woningwaardering uitspraak doet aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.
Waar het onderdeel WOZ waarde betreft, zal de huurcommissie uitgaan van de
door de huurder of verhuurder te verstrekken WOZ taxatie. Indien de huurder
bezwaren heeft tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ waarde zal de huurder
zich met zijn bezwaar dienen te wenden tot de gemeente. Bij de uitwerking
van de voorstellen voor afschaffing van het gebruikersdeel OZB zal de positie
van de huurders ten aanzien van de WOZ beschikking nog worden bezien. De verwachting
is dat het aantal procedures tegen de WOZ taxatie zal afnemen wanneer de WOZ
waarde tweejaarlijks opnieuw wordt vastgesteld.Het nieuwe huurbeleid kent verschillende huurprijsregimes te weten drie
gebieden: gereguleerd gebied, overgangsgebied en geliberaliseerd gebied en
overgangsmaatregelen voor zittende huurders. Deze huurprijsregimes zijn bedoeld
om de verschillende groepen huurders adequate bescherming te bieden tegen
bij verruiming van het huurbeleid. Ik ben van mening dat huurders gebaat zijn
bij deze differentiatie.Huursubsidie is – evenals in de huidige situatie – mogelijk
voor huurders in het gereguleerde gebied. Om verhuurders de gelegenheid te
geven desgewenst ook duurdere woningen aan huishoudens met een lager inkomen
te verhuren komt er de mogelijkheid om deze woningen tegen gereguleerde condities
aan te bieden. In het geval van deze vrijwillige regulering zal ook huursubsidie
worden toegekend. Daarnaast behouden zittende huurders met huursubsidie die
in het overgangs- of geliberaliseerde gebied terecht komen hun huursubsidie.12Is voor alle woningen die vanaf 1 juli 2006
geliberaliseerd worden, inclusief de woningen in het tijdelijke overgangsgebied,
de Huurprijzenwet niet meer van toepassing? Betekent dit dat huurders niet
meer naar de huurcommissie kunnen gaan voor zaken als:– de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel,– de huurverhoging die gevraagd mag worden bij
het aanbrengen van verbeteringen aan de woning,– het feit dat de verbetering niet mag plaatsvinden
zolang huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben bereikt over de daarbij
behorende huurverhoging,– de huurverhoging die niet vaker mag plaatsvinden
dan 1 x per 12 maanden,– het uitsluiten van onredelijke bedingen die
niet met de huur en verhuur van de woonruimte te maken heeft (bijvoorbeeld
sleutelgeld),– het vragen van een all-inhuurprijs,– de regels voor de servicekosten,– de geclausuleerde jaarlijkse huurverhoging
(gemiddelde huursomstijging bij corporaties, en de maximale stijging per individuele
huurder in zowel de sociale als de particuliere sector),– een ingrijpen door de minister bij het vaststellen
van de huurprijs indien deze niet in verhouding staat tot de geleverde kwaliteit,– toetsing van de huurprijs bij een nieuw huurcontract,– verlaging van de huurprijs bij gebreken of
tekortkomingen,– de regels m.b.t. de procedure bij de jaarlijkse
huurverhoging. Is de huurder in het geliberaliseerde en het overgangsgebied
vanaf 1 juli 2006 aangewezen op de kantonrechter? Wat betekent dit
voor de werklast van de rechtelijke macht? Wat betekent dit voor de positie
van huurders? Kunt u per bovengenoemd punt aangeven wat er in het Burgerlijk
Wetboek voor huurders geregeld is? Is het waar dat de kantonrechter op dit
moment bij huurprijsgeschillen een jaarhuurprijs van ruim 10% van de WOZ-waarden
redelijk vindt?De woningen in het overgangsgebied zijn niet geliberaliseerd, maar zullen
op termijn, wanneer de woningmarkt voldoende ontspannen is, geliberaliseerd
worden. Voor de woningen in het overgangsgebied is toetsing van de geldende
huurprijsregelgeving in het overgangsgebied door de huurcommissie gewoon mogelijk.
Alleen zal in het overgangsgebied de maximale huurprijs niet bepaald worden
aan de hand van het woningwaarderingsstelsel maar op basis van een percentage
van de WOZ waarde. Aangezien de huurders in het overgangsgebied niet zijn
aangewezen op de kantonrechter blijft de werklast voor de rechterlijke macht
beperkt.In het geliberaliseerde segment gelden nu en zullen blijven gelden de
regels ten aanzien van:– toetsing van de huurprijs bij een nieuw huurcontract (art. 7:
249 BW)– de huurverhoging die niet vaker mag plaatsvinden dan 1 x per 12
maanden (art. 7: 251 BW)– een deel van de regels voor de servicekosten(art. 7: 259 en 261
BW)– het uitsluiten van onredelijke bedingen die niet met de huur en
verhuur van de woonruimte te maken heeft (bijvoorbeeld sleutelgeld) (art.
7: 264 BW)De overige regelgeving met betrekking tot huurprijzen uit het Burgerlijk
Wetboek geldt in het geliberaliseerde segment niet. De toegang tot de huurcommissie
is beperkt tot de mogelijkheid voor partijen om over eventuele geschillen
advies aan de huurcommissie te vragen (art. 5 lid 5 Uitvoeringswet Huurprijzen
Woonruimte). Voor het overige zijn huurder en verhuurder in het geliberaliseerde
segment aangewezen op de kantonrechter.Beoordeling van geschillen ten aanzien van de huurprijs vindt in het geliberaliseerde
segment uiteraard niet plaats aan de hand van de huurprijsregelgeving, die
nu juist in dit segment niet geldt, maar zal in veel gevallen plaatsvinden
aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare woningen ter plaatse. De
wijze van beoordelen van dergelijke geschillen is echter niet voorgeschreven.
Tot welke uitkomsten deze beoordeling momenteel gemiddeld leidt is mij niet
bekend. Overigens worden in geliberaliseerde contracten over het algemeen
bij voorbaat afspraken gemaakt over de toekomstig te realiseren huurverhogingen
(indexeringsclausules), waardoor het aantal geschillen hierover beperkt zal
zijn.13Is de heer Van Leeuwen in de Commissie die onder leiding
van de heer De Boer staat en voorstellen ontwikkelt voor de relatie tussen
de overheid en corporaties de directeur van Aedes?Nee, het betreft hier de heer Professor dr. L. van Leeuwen, thans bijzonder
hoogleraar te Tilburg en onder andere oud-burgemeester van Zoetermeer.14Kunt u aangeven wat de jaarlijkse rendementen van particuliere
beleggers (leden van de IVBN) is geweest? Kunt u dit vergelijken met de jaarlijkse
stijging van de AEX? Hoe beoordeelt u tegen die achtergrond de rendementen
van de particuliere verhuurders? In bijlage 4 van de notitie «Woningmarktontwikkelingen en huurbeleid»,
die de Kamer bij de huurbrief van 4 juni 2004 (Kamerstukken II 2003–2004,
27 926, nr. 25) is aangeboden, is de rendementsontwikkeling van woningbeleggingsfondsen
in de afgelopen jaren vermeld.In de afgelopen jaren is het totaal rendement (direct en indirect) van
woningbeleggingsfondsen gezakt van ca. 19% in 2000 naar ca. 7% per 2003. Het
directe rendement uit verhuur en verkoop is gedaald van 5,3% naar 4,2% in
dezelfde periode. Het indirecte rendement betreft de waardeontwikkeling van
het vastgoed en is sterk afgenomen van 13% in 2000 naar 2,9%. De cijfers voor
2004 zijn nog niet bekend.  2000200120022003Woningen    – Direct rendement5,3%4,7%4,3%4,2% – Indirect rendement13,3%7,4%3,9%2,9% – Totaal rendement18,6%12,1%8,3%7,1% Totaalrendement alle vastgoedobjecten16,1%11,4%8,8%7,1%Totaalrendement aandelen– 2%– 19%– 33%9%Bron: ROZ-IPD/CBSDe gerealiseerde koersstijging op de aandelenmarkt
was in 2004 ca. 3%. Inclusief dividenduitkeringen was het rendement ca. 5%
(Bron: CBS (her)beleggingsindex).Het rendement van particuliere beleggers in woningen is de afgelopen jaren
gezakt en op het gemiddelde niveau aangekomen van alle vastgoedbeleggingen.15Wat zijn de financiële gevolgen van het huurcompromis
voor de sector? Volgens het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) –
die nog uitging van de eerdere huurvoorstellen – zijn de corporaties
de komende jaren als gevolg van de bijdrage in de huursubsidie €10 miljard
kwijt aan het ministerie VROM. Afhankelijk van het huurbeleid dat de corporaties
hanteren wordt dat geld wel, deels of niet terugverdiend. Hoe luidt uw oordeel
van de over de €10 miljard waar het CFV mee rekent? Hoe verwacht u dat
de corporaties de extra ruimte in het huurbeleid gaan gebruiken en welke extra
opbrengsten levert dat de sector op? Verwacht u dat de extra opbrengsten en
de bijdrage aan de huursubsidie tegen elkaar kunnen worden weggestreept? Welke
gevolgen heeft dit voor de investeringen in de nieuwbouw?De verhuurders zullen, anders dan de vraag veronderstelt, in het eerste
jaar ca. € 250 miljoen aan de heffing kwijt zijn vermeerderd met
een opslag voor extra huursubsidie-uitgaven als gevolg van boveninflatoire
huurverhogingen. In de eerste jaren stijgt dit bedrag waarschijnlijk met gemiddeld
20% per jaar als gevolg van de verwachte extra stijging van de huursubsidie-uitgaven
in de beginperiode van het gewijzigde huurbeleid. Daarna zal de stijging geleidelijk
afnemen naar het niveau van de inflatie. Indien de heffing voor het volledige
bedrag opgebracht zou moeten worden door de corporatiesector, heeft dit volgens
het Centraal Fonds een effect op de vermogensontwikkeling van ca. € 8
à10 miljard ten opzichte van de situatie waarin er geen sprake zou
zijn geweest van een heffing.Uitgaande van het voorgenomen huurbeleid van woningcorporaties zouden
zij, om dit negatieve effect op de vermogensontwikkeling in de komende 10
jaar te voorkomen, in die periode een gemiddelde huursomstijging moeten realiseren
die circa 0,5 tot 0,6% boven de door hen voorgenomen huursomstijging ligt.
Deze huursomstijging kan gerealiseerd worden door middel van de jaarlijkse
huurverhoging of door harmonisatie ineens bij vrijkomen van een gereguleerde
huurwoning of vrijkomen van een huurwoning in het overgangsgebied of in het
geliberaliseerde gebied. De uitkomsten zullen mede worden beïnvloed
door de bouwprogramma's die de woningcorporaties zullen realiseren.Of en in welke mate de corporaties de ruimte in het huurbeleid gaan gebruiken
om de afdracht ten behoeve van de heffing volledig te compenseren is mij niet
bekend. Dit zal zowel afhangen van de financiële positie van de corporaties
als van het functioneren van de woningmarkt in de regio. Het onderzoek van
Companen1 over segregatie dat ik u bij brief
van 4 februari jl. heb toegestuurd (kamerstukken II, 2004–2005,
27 926 nr. 42) laat ook zien dat corporaties genuanceerd met de verruiming
van het huurbeleid om denken te gaan.Indien de corporaties een financieel adequaat huurverhogings- en huurvaststellingsbeleid
gaan voeren, behoeven de investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen door
de heffing niet negatief te worden beïnvloed.Ik verwijs voorts naar het antwoord op de vraag 38.16Wanneer een geliberaliseerde woning vrijkomt door verhuizing
van de huurder en deze woning heeft een WOZ-waarde die valt binnen het overgangsgebied
(dus boven €115 000 en onder €150 000), geldt voor de
nieuwe huurder dan een maximale huur van 5,4% van de WOZ-waarde of blijft
de woning geliberaliseerd?Allereerst merk ik op dat het overgangsgebied niet noodzakelijkerwijs
het gebied betreft tussen de €115 000 en onder €150 000
WOZ-waarde. Dit is afhankelijk van de regio. Uitgaande van de WOZ waarde 1999
kan het overgangsgebied het gebied betreffen tussen € 100 000,-
en € 135 000,- of tussen € 115 000,- en € 150 000,-
of tussen € 130 000,- en € 165 000,-.Bij verhuring wordt bepaald welk huurprijsbeschermingsregime van toepassing
is op het contract, op basis van de WOZ waarde van de te verhuren woning.
Wanneer na 1 juli 2006 de woning bij aanvang van het huurcontract qua
WOZ waarde in het overgangsgebied valt, zal ten aanzien van het huurcontract
de regelgeving uit het overgangsgebied gelden. Er geldt dan een maximum huurprijs
in de vorm van een percentage van de WOZ waarde. Er gelden geen maximum huurverhogingspercentages;
dit geldt alleen voor de zittende huurders die vallen onder het overgangsregime.Met mijn aanvullende voorstellen wordt de verdiencapaciteit van verhuurders
ingeperkt in vergelijking met mijn voorstellen uit de brief van 19 november
jl. Zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven zal ik bij
de vormgeving van de bijdrage aan de betaalbaarheid rekening houden met de
bescherming van de huurders maar ook met de verdiencapaciteit van de verhuurders.
Ik wil daarom bij de uitwerking bezien of een woning die nu reeds geliberaliseerd
wordt verhuurd ook in de toekomst geliberaliseerd dient te blijven.17Voorkomt de tijdelijke bovengrens van 5,4% van de WOZ-waarde
dat huurders die meer verdienen dan de huursubsidiegrens meer dan 40% van
hun inkomen kwijt zijn aan kale huur?Met het stellen van een bovengrens aan de vraaghuur in het overgangsgebied
worden excessieve huren voorkomen. Voor zittende huurders in het overgangsgebied
wordt in een gematigde huurontwikkeling voorzien, namelijk stijgingspercentages
boven inflatie van 2% per 1 juli 2006, 3% per 1 juli 2007, 3,5%
per 1 juli 2008 en 4% per 1 juli 2009. Dat betekent dat voor deze
zittende huurders de huurprijs op een geleidelijke wijze naar het markthuurniveau
toegroeit. Voor een binnen het overgangsgebied verhuizend gezin met een inkomen van € 21 000,-
( net boven de huursubsidiegrens) naar een woning met een WOZ waarde van € 150 000
(bovengrens overgangsgebied) zal de huurquote onder de 40% blijven. Alleen
in zeer extreme gevallen in de drie duurste regio's zullen in de top van het
overgangsgebied (tot € 165 000) dergelijke hoge huurquotes
na verhuizing mogelijk zijn.18Klopt het dat particuliere beleggers de laatste twee
jaar al meer huurwoningen bouwen dan in de periode 2000–2002?In onderstaande tabel is het aantal in opdracht van particuliere beleggers/verhuurders
gebouwde huurwoningen vermeld. In 2004 is het aantal gebouwde particuliere
huurwoningen voor het eerst sinds 2001 weer wat gestegen. JaarAantal gerealiseerde
part. huurwoningen2000ca. 5 100 2001ca. 4 600 2002ca. 4 4002003ca. 4 400 2004ca. 5 000Bron: CBS.19Hoe is feitelijk de situatie voor de woningen in het
overgangsgebied het beste te typeren: deze woningen zijn geliberaliseerd,
maar voor de eerste jaren geldt nog een beperking in de huurverhoging (zittende
huurders) en een beperking voor de maximale huur tot 5,4% van WOZ-waarde (voor
nieuwe contracten) of deze woningen zijn niet geliberaliseerd en pas als er
in 2008 en 2010 voldoende woningen zijn gebouwd, kan er worden geliberaliseerd?Het overgangsgebied is een gebied bestaande uit 20% niet-gereguleerde
en niet geliberaliseerde huurwoningen, waar de komende jaren nog sprake zal
zijn van een gematigde huurontwikkeling. Liberalisatie van deze woningen zal
pas plaatsvinden wanneer de woningmarkt voldoende ontspannen is. IJkmomenten
voor de ontspanning van de woningmarkt zijn 2008 en 2010.20Geldt de huursombenadering voor zowel het gereguleerde
gebied als het overgangsgebied, of alleen voor het gereguleerde gebied?De huursombenadering geldt alleen voor het gereguleerde gebied.21 en 27Kunt u aangeven hoe hoog de grenzen voor het overgangsgebied
en het geliberaliseerde gebied worden nu de WOZ-waarden veel hoger zijn geworden?Hoe gaat u het percentage van de WOZ-waarde voor de
begrenzing van de maximale huurprijs precies berekenen? Kunt u toelichten
waarom u hiervoor gekozen heeft?Op dit moment zijn nog niet alle nieuw vastgestelde WOZ-waarden bekend.
Zodra ik via het CBS de beschikking heb gekregen over een bestand met de nieuwe
WOZ-waarden zal ik de grenzen voor het overgangsgebied en het te liberaliseren
gebied opnieuw bepalen. Ik heb in mijn brief van 4 februari aangegeven
dat ik daarbij rekening zal houden met de waardeontwikkeling.
Het is mijn bedoeling de systematiek zo toe te passen dat grosso modo dezelfde
maximale huur in euro's resulteert. Dat betekent dat bij stijging van de WOZ-waarden
het percentage van 5,4% lager wordt. Ik heb verder aangegeven dat de vaststelling
van dat lagere percentage behalve door de ontwikkeling van de WOZ-waarde ook
wordt bepaald door een redelijk niveau van de verdiencapaciteit van de verhuurders.Nog dit jaar zal ik met een voorstel komen inzake de liberalisatiegrenzen
(op basis van het ijkjaar voor de WOZ waarde 2003) en het te hanteren percentage.22Kunt u uitleggen waarom uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied op termijn noodzakelijk is om een beter investeringsklimaat en een
betere prijs/kwaliteitsverhouding te krijgen? Wordt de prijs/kwaliteitsverhouding
niet juist slechter bij een groter geliberaliseerd gebied?Met de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied op termijn ontstaat
een beter investeringsklimaat voor verhuurders. Bij een markthuurniveau zullen
investeerders eerder geneigd zijn in de huursector te beleggen waardoor de
woningbouwproductie zal toenemen. Productie juist in dit segment dicht de
kloof die is ontstaan tussen de huur en de koopsector waardoor de woningmarkt
op slot zit. Deze kloof wordt aan de ene kant veroorzaakt door de sterk gestegen
koopprijzen en aan de andere kant door de prijs kwaliteitsverhouding in het
gereguleerde deel van de huursector.23Wat houdt de herijking van het woningwaarderingsstelsel
in, met name voor de elementen locatie en ligging? Betekent dit dat u nog
niet definitief voor de WOZ-waarde kiest als vervanging van het woningwaarderingsstelsel?In de WOZ-waarde zit het verschil van waardering van de elementen woonomgeving
en woningtype beter verdisconteert, dan nu in het waarderingsstelsel tot uitdrukking
komt. Om die reden zullen in ieder geval deze elementen in het waarderingsstelsel
komen te vervallen en via de WOZ-waarde tot uitdrukking worden gebracht.24Welke specifieke eisen verbindt u aan de afspraken
met de corporaties om ervoor te zorgen dat «de verwachting van de samenleving
dat maatschappelijke ondernemingen met een wettelijke taak zorg dragen voor
de huisvesting van diegenen die op betaalbare woningen zijn aangewezen»
wordt waargemaakt?De modernisering van het huurbeleid en de daarbij behorende afspraken
met woningcorporaties laten onverlet, dat de woningcorporaties bij voorrang
personen moeten huisvesten «die door hun inkomen of door andere omstandigheden
moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting».
Deze taak, vastgelegd in artikel 70c van de Woningwet, is en blijft verbonden
aan hun toelating tot de volkshuisvesting en is ook hun kerntaak. Indien sprake
zou zijn van signalen dat een woningcorporatie niet handelt in lijn met deze
taak en de in de vraagstelling aangehaalde verwachting, dan kan en zal de
woningcorporatie hierop worden aangesproken. Indien dit onverhoopt geen soelaas
zou bieden, hetgeen ik overigens niet verwacht, dan staan mij op grond van
de artikelen 70d tot en met 70i van de Woningwet instrumenten ter beschikking
om, indien een woningcorporatie het belang van de volkshuisvesting zou schaden,
verstrekkende maatregelen te treffen. Ik vind derhalve dat geen nadere specifieke eisen nodig zijn.25Wat betekent de aanpassing van de plannen, zoals verwoord
in de brief van 4 februari 2005, voor de jaarlijkse huurverhogingsruimte
in de jaren 2005, 2006, 2007 en 2008? Kan bevestigd worden dat de aanpassing
van de plannen ten opzichte van de voorstellen van 19 november 2004,
geen enkel effect heeft op de maandelijkse lasten, en de meerjarige ontwikkeling
hiervan, van zowel huurders in het gereguleerde gebied als huurders die in
het overgangsgebied vallen? Zo neen, waarom niet?Het belangrijkste effect van de aanpassing van de eerdere plannen, zoals
verwoord in de brief van 4 februari, is dat er in plaats van de uitbreiding
van de geliberaliseerde sector er een overgangsgebied komt met een gematigde
huurontwikkeling en waar de huren gemaximeerd zijn op 5,4% van de WOZ waarde.
Liberalisatie van dit overgangsgebied zal pas plaatsvinden als de woningmarkt
voldoende is ontspannen. Voor zittende huurders in zowel het gereguleerde
deel, het overgangsgebied als het geliberaliseerde deel zijn de effecten gelijk
aan die in de voorstellen van de brief van 19 november. In de overgangsperiode
tot 2009 was reeds voorzien in een gematigde huurontwikkeling. De aanvulling
op de eerdere plannen is dat voor huurders die naar- of binnen het overgangsgebied
zullen verhuizen een huurprijsplafond is ingebouwd om excessieve huren tegen
te gaan. In de beantwoording van eerdere vragen heb ik dat ook met een aantal
voorbeelden geïllustreerd (vraag 44, Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926,
nr. 44).26Waarop baseert u dat de woningmarkt voldoende ontspannen
is indien in 2010 er een woningtekort van circa 1,5% is?In afgelopen decennia is gebleken dat bij een niveau van het woningtekort
van 1,5 tot 2% een redelijk evenwichtige situatie op de woningmarkt bestaat:
geen overmatige leegstand en verhuurbaarheidsproblemen, geen afzetproblemen
in de nieuwbouw, geen lange wachtlijsten van woningzoekenden zonder woning
(starters). Met name eind jaren tachtig en eind jaren negentig van de vorige
eeuw deed deze situatie zich voor. Bij dit niveau van het woningtekort acht
ik de keuzemogelijkheden van woningzoekenden voldoende ruim.27Hoe gaat u het percentage van de WOZ-waarde voor de
begrenzing van de maximale huurprijs precies berekenen? Kunt u toelichten
waarom u hiervoor gekozen heeft?Voor de beantwoording op deze vraag zie het antwoord bij vraag 21.28Waarom acht u de maatregel van huurprijsbegrenzing
aanvaardbaar om hiermee extra bescherming te bieden aan diegenen die niet
wonen in of kunnen verhuizen naar het gereguleerde gebied, zolang de woningvoorraad
onvoldoende keuzevrijheid biedt? Is deze maximale huurprijsbegrenzing niet
veel te hoog gesteld om hieraan te voldoen?Voor wat betreft de onderbouwing van de 5,4% verwijs ik naar mijn antwoord
op vraag 1. De maximale hoogte van de huurprijzen bij 5,4% van de WOZ-waarde
(ijkjaar 1999) vind ik vanuit een oogpunt van huurprijsbescherming gerechtvaardigd
en adequaat. Onredelijke huurprijzen die zich in individuele gevallen zouden
kunnen voordoen worden hiermee voorkomen. Tegelijkertijd wordt verhuurders
ruimte geboden om binnen het aangegeven kader betere prijs/kwaliteitsverhoudingen
in het overgangsgebied te realiseren.29Wanneer zal het woningtekort geheel opgelost worden?
Waarom liggen de streefcijfers voor 2008 en 2010 zo laag?Het geheel oplossen van het woningtekort – met andere woorden een
tekort van 0% – streef ik niet na. Het optimale niveau van het woningtekort
ligt op 1,5 á 2%. (Zie ook het antwoord op vraag 26.)De streefcijfers voor de verlaging van het woningtekort in 2008 en 2010
betekenen een forse inspanning qua bouwopgave (oplopend van 70 000 naar
ruim 90 000 woningen per jaar).Een hogere bouwopgave acht ik niet realistisch maar ook niet nodig gezien
het dan te bereiken niveau van 1,5% woningtekort.30Wanneer wordt er geheel geliberaliseerd, als het streefcijfer
van 2008 gehaald is of in 2010? Waarom is hier voor gekozen?Zie voor beantwoording van deze vraag het antwoord bij vraag 3.31Kan exact worden aangegeven wat de gevolgen zijn van
de WOZ-taxaties op de hoogte van de huurprijzen in 2005, 2006, 2007 en 2008?
Kan tevens het effect van deze taxatieronde op de hoogte van het OZB-gebruikersdeel
voor huurders in kaart worden gebracht?In mijn voorstellen worden de WOZ-waarden gebruikt om de grenzen van het
geliberaliseerde en overgangsgebied te bepalen en om het woningwaarderingstelsel
te moderniseren. Er kan nu nog niet exact worden aangegeven wat de gevolgen
zijn van de hertaxaties. Dat kan pas op het moment dat een bestand met de
WOZ-waarden van alle huurwoningen in Nederland beschikbaar is. Voor de aanpassing
van de grenzen van het geliberaliseerde en overgangsgebied zie ook mijn antwoord
op vraag 21. Voor wat betreft de modernisering van het woningwaarderingsstelsel
heb ik in mijn brief van 19 november 2004 aangegeven dat ik uw Kamer
in de loop van 2005 voorstellen hiervoor wil voorleggen.Voor wat betreft het effect van de taxatieronde op de hoogte van het OZB-gebruikersdeel
voor huurders verwijs ik u naar de Monitor inkomsten uit lokale heffingen
van het ministerie van Financiën, die waarschijnlijk in juni aan uw Kamer
zal worden toegezonden.32Kan worden toegelicht hoe is berekend dat de lasten
van mensen met een koopwoning gemiddeld gelijk zijn aan het percentage van
5,4% van de WOZ-waarde als begrenzing van de jaarhuur?Bij de berekening van de 5,4% van de WOZ-waarde voor de woningen in het
overgangsgebied, is in de eerste plaats gekeken naar het huurprijsniveau van
momenteel geliberaliseerde huurwoningen die ook in het nieuwe stelsel geliberaliseerd
blijven. Dit huurprijsniveau bedraagt gem. 5,5% van de WOZ-waarde 1999. In
de tweede plaats is onderzocht wat voor startende huishoudens in het, qua
prijsniveau met duurdere huurwoningen vergelijkbare, middengedeelte van de
koopsector de netto woonlasten (incl. hypotheeklasten) zijn per 2002. Voor
dit middensegment van koopwoningen met een WOZ-waarde tussen ca. 125 000
en 175 000 euro bedragen de woonlasten voor startende kopers gem. €647
per maand oftewel ca. 5,3% bij een gem. WOZ-waarde van €147 000. 33Kan worden aangegeven hoe de huurprijzen zich op dit
moment verhouden tot het WOZ-percentage van 5,4%? Kunnen deze verhoudingen
worden uitgesplitst naar woningen in het gereguleerde, het overgangs- en het
geliberaliseerde gebied?In onderstaande tabel is aangegeven hoe de huidige huur zich in de drie
genoemde segmenten verhoudt met 5,4% van de WOZ-waarde.  huidige maandhuur5,4% van de WOZ-waarde
(op maandbasis)aantal woningen (x1000)gereguleerd€ 347€ 3612 298overgangsgebied– 410– 584537geliberaliseerd– 458– 954200 alle huurwoningen– 365– 4403 03534De arbeidsmobiliteit brengt met zich mee dat mensen
voor hun werk, dan wel voor het aanvaarden van werk, moeten verhuizen. Welke
garanties hebben huurders, die vanwege hun werk moeten verhuizen, dat zij
naar hun nieuwe woonomgeving hun «rechten» kunnen meenemen?Bij verhuizing zijn de «rechten» van de huurder afhankelijk
van de woning waar hij heen verhuist. Het toepasselijke huurprijsbeschermingsregime
zal afhankelijk zijn van de WOZ waarde van die woning. Valt de woning op basis
van de WOZ waarde in het gereguleerde gebied, dan gelden de huurverhogingen
uit het gereguleerde gebied en de maximale huurprijsgrenzen op basis van het
woningwaarderingsstelsel. Valt de woning in het overgangsgebied, dan geldt
totdat de woningmarkt ontspannen is een maximale huurprijs in de vorm van
een percentage van de WOZ waarde. Betreft het een woning die qua WOZ waarde
in het geliberaliseerde gebied valt, dan geldt geen huurprijsbescherming.
De huurder zal hier dus bij het kiezen van een nieuwe woning rekening mee
moeten houden.35Welke verwachtingen heeft u dat gemeenten daadwerkelijk
zelf de omvang van het niet-gereguleerde gebied zullen vergroten? Heeft u
hier aanwijzingen voor?Het rijk stelt de grenzen vast van het gereguleerde, overgangs en geliberaliseerde
gebied. In principe gelden de door het rijk vastgestelde grenzen per regio.
Voor gemeenten waar een erg groot geliberaliseerd gebied zou resulteren, waardoor
er voor de doelgroep onvoldoende keuzeruimte zou overblijven, kan de grens
hoger worden vastgesteld. Voor gemeenten waar het geliberaliseerd gebied juist
erg gering zou uitvallen, kan de grens worden verlaagd. Ik zal met de regio's
in overleg treden over de grenzen. Daarbij zullen de regio's de gelegenheid
hebben de eigen gegevens over de omvang van de doelgroep en de samenstelling
van de woningvoorraad in het overleg in te brengen.Daarnaast zal ik dit onderwerp nog bespreken met de VNG, G4 en G26. Ik
zal daarbij dan ook de effecten van de nieuwe WOZ taxaties betrekken.36Hoe wordt het woningtekort gedefinieerd en berekend?
Wat betekent een woningtekort van 2% in 2008 en om hoeveel woningen gaat dit?Het woningtekort wordt gemeten in het Woningbehoeftenonderzoek (WBO).
Het is berekend uit het saldo van urgente starters en woningverlaters. Starters
zijn woningzoekenden die zich nieuw op de woningmarkt begeven
of bij verhuizing geen woning leeg achterlaten, zoals thuis- of op kamers
wonende jongeren, of bij echtscheiding. Woningzoekenden zijn urgent als ze
binnen een jaar willen verhuizen, actief zoeken en bereid zijn op een passend
aanbod te reageren. Woningverlaters zijn huishoudens die willen verhuizen
naar andere woonruimte dan een woning. Het gaat veelal om ouderen die naar
een serviceflat of appartement willen verhuizen. Het percentage is bepaald
door het tekort te relateren aan de omvang van de woningvoorraad. Een woningtekort
van 2% in 2008 komt neer op een tekort van ca. 140 000 woningen. Voor
de betekenis van een tekort van 2% verwijs ik naar het antwoord op vraag 26.37Wat betekent een woningtekort van 2% voor de werking
van de woningmarkt? Kan worden aangegeven wat een daling van het woningtekort
met 1% feitelijk betekent voor jongeren en starters op de woningmarkt?Voor de eerste deelvraag verwijs ik naar het antwoord op vraag 26.Een daling van het woningtekort met 1% betekent dat het aantal urgente
starters (voornamelijk jongeren) met circa 70 000 afneemt. Bij het huidige
niveau van het woningtekort betekent dit dat de slaagkans van deze starters
(de kans om binnen een jaar een woning te vinden) ongeveer anderhalf keer
zo groot wordt. Dat betekent voor de gemiddelde zoekperiode dat deze met circa
éénderde wordt bekort.38Kan meer informatie worden gegeven over de uitgangspunten
en werking van de bestemmingsheffing?Beoogd is thans de volgende concrete uitwerking.In het licht van de structurele taakstelling ten aanzien van de VROM-begroting,
de geboden ruimte in het huurbeleid zoals beschreven in mijn brieven van 19 november
2004 resp. 4 februari jl, en de beschikbaarheid van huursubsidie, wordt
op grond van een nieuwe specifieke wet aan verhuurders een bijdrage gevraagd
ten behoeve van artikel 2 («betaalbaarheid van het wonen») van
de VROM-begroting. Deze bijdrage heeft het karakter van een bestemmingsheffing,
omdat deze beschikbaar zal zijn voor de bijdrage aan de betaalbaarheid van
het wonen (waarvan ook verhuurders wat betreft hun huurinkomsten weer profiteren).Om deze reden zal de heffing worden opgelegd bij zowel sociale als commerciële
verhuurders (zowel institutionele beleggers als particuliere verhuurders).
Er wordt immers (behoudens de maximale huursom voor sociale verhuurders) noch
in het huurbeleid onderscheid gemaakt tussen deze verschillende categorieën
verhuurders, noch bij de beschikbaarheid van huursubsidie.Het wetsvoorstel dat in voorbereiding is, hanteert als uitgangspunt dat
over het geheel genomen sprake moet zijn van een bepaald evenwicht (in juridische
termen een «fair balance») tussen de belangen van het rijk en
de verhuurders. Dat betekent dat scherp moet worden beoordeeld of de bijdrage
die verhuurders voortaan moeten betalen zich in redelijkheid verhoudt tot
de baten die verhuurders ervaren als gevolg van het gevoerde overheidsbeleid
(i.c. de modernisering van het huurbeleid). De consequentie hiervan is dat
tegenover een in te voeren bestemmingsheffing, een substantiële verruiming
van het huurbeleid, zoals voorgesteld aan uw Kamer, moet staan. Op deze wijze
behoeven ook de gewenste investeringen in nieuwbouw niet onder druk te komen
staan als gevolg van invoering van de heffing (zie ook het antwoord op vraag
15).Verder is er aandacht voor individuele specifieke effecten die kunnen
optreden bij verhuurders. Hiertoe is beoogd een specifieke vrijstellingsmogelijkheid
in de wet op te nemen voor uitzonderlijke situaties. De heffing zal bestaan uit twee hoofdcomponenten. Ten eerste de component
van € 250 miljoen per jaar (de structurele taakstelling t.a.v. de
VROM-begroting vanaf 2006). Dit bedrag zal jaarlijks worden geïndexeerd
met de consumentenprijsindex (inflatie).Ten tweede wordt via de heffing aan verhuurders een bijdrage gevraagd
ter grootte van de extra huursubsidiemiddelen die zijn benodigd als gevolg
van boveninflatoire huurstijgingen bij huursubsidieontvangers.Het ligt in het voornemen de uitvoering van de wet te laten plaatsvinden
bij de Belastingdienst. De jaarlijkse bepaling van het heffingsbedrag zal
door VROM plaatsvinden. Het totaal te heffen bedrag wordt in enig jaar in
de VROM-begroting vastgesteld voor het komende heffingsjaar.Gezien de vanaf 2006 op de VROM-begroting rustende taakstelling is
het van groot belang dat het wetsvoorstel per 1 januari 2006 in werking
treedt. Daartoe zal het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk in procedure worden
gebracht.39Hoe wordt het bedrag van € 250 miljoen, dat
corporaties en particuliere verhuurders gezamenlijk moeten opbrengen, verdeeld
over deze twee partijen? Welk deel moet (bij benadering) jaarlijks worden
opgebracht door de corporaties en welk deel door de particuliere verhuurders?Gezien de systematiek zoals aangegeven in het antwoord op vraag 38 behoeft
de uitkomst van de verdeling tussen sociale en particuliere verhuurders niet
dezelfde te zijn als hun aandeel in de woningvoorraad of het aandeel huursubsidieontvangers
aan wie zij verhuren. De uiteindelijke verdeling zal mede afhankelijk zijn
van nader vast te stellen parameters.XNoot1Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA),
Voorzitter, Schreijer-Pierik (CDA), Van Gent (GL), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff
(VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van den
Brink (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter (SP), Duyvendak (GL), Huizinga-Heringa
(CU), Koopmans (CDA), Spies (CDA), Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van
Velzen (SP), Fierens (PvdA), Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA),
Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA), Veenendaal (VVD).Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA),
Ormel (CDA), Halsema (GL), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer
(PvdA), Hessels (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer
(SP), Vos (GL), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp
(CDA), Koser Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA),
Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA),
Oplaat (VVD).XNoot1Nieuw huurbeleid en spreiding van inkomensgroepen: een verkenning. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-45.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl