Wijziging Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (instelling landelijke huurcommissie); Nota naar aanleiding van het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2008-2009
 
 
 
 KST133844
 2008-2009
 
 31 903
 Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (instelling van
een landelijke huurcommissie)
 
 
 
 
 Nr. 
 8
 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
 Ontvangen 23 juli 2009
 Met veel belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de algemene
commissie voor Wonen, Wijken en Integratie.
 
 Hieronder zal ik ingaan op de specifieke vragen van de leden van de verscheidene
fracties, waarbij ik de vragen zoveel mogelijk in onderlinge samenhang zal
behandelen volgens onderstaande indeling (conform het verslag van de commissie).
 
 1. Inleiding 2
 2. Aanleiding vorming één huurcommissie 3
 3. Afweging voor de te kiezen vorm van geschillenbeslechting 8
 4. De huurcommissies in één ZBO 8
 4.1 De vorming van de huurcommissies in een ZBO op hoofd-lijnen 8
 4.2 Samenstelling en benoeming van de huurcommissie 8
 4.3 Taken en bevoegdheden van het bestuur van een huur-commissie 9
 4.4 Taken en bevoegdheden van de administratieve onder-steuning 10
 4.5 Beleidsregels (uitvoeringsbeleid) van de huurcommissie 10
 5. Verantwoording en toezicht 13
 6. Financieel-technische aspecten 14
 7. Financiële effecten 17
 7.1 Financiële effecten verbonden aan de organisatie van de huurgeschillenbeslechting
17
 7.2 Totale financiële effecten 17
 8. Artikelsgewijs 18
 1. Inleiding
 De leden van de CDA-fractie, de VVD-fractie, de ChristenUnie-fractie en
de PvdA-fractie hebben aangegeven positief te staan tegenover dit wetsvoorstel.
Ik ben verheugd over deze opstelling.
 
 De leden van de SP-fractie hebben met scepsis kennis genomen van het wetsvoorstel.
Deze leden constateerden dat het wetsvoorstel uitsluitend is ingegeven
door bezuinigings- en efficiencyoverwegingen. Zo wordt een aantal drempels
voor de huurders verhoogd, zoals de verhoging van de leges en het schrappen
van de verplichting om dichtbij de woonplaats van de huurder een zitting te
houden, en wordt niets gedaan aan een aantal bekende knelpunten, zoals het
ontbreken van de mogelijkheid tot het voeren van een gecombineerde procedure
door huurders van eenzelfde verhuurder bij een gelijksoortig geschil. Ook
de borging van fatsoenlijke doorlooptijden, zoals eerder bepleit in de aanbevelingen
van de Nationale Ombudsman, wordt op geen enkele manier geregeld, aldus de
leden van de SP-fractie.
 Op de door die leden genoemde aspecten zal ik in het vervolg ingaan. Ten
aanzien van de verhoging van de leges verwijs ik naar paragraaf 6. Financieel-technische
aspecten. Ten aanzien van de materie rondom het houden van zittingen en het
gecombineerd procederen verwijs ik naar paragraaf 4.5. Beleidsregels
(uitvoeringsbeleid) van de huurcommissie. Tot slot kan ten aanzien van de
doorlooptijden en de aanbevelingen van de Nationale Ombudsman worden verwezen
naar paragraaf 2. Aanleiding vorming één huurcommissie.
 Meer in algemene zin hecht ik eraan te wijzen op het uitgangspunt dat
het wetsvoorstel is ingegeven door de wens om de huurgeschillenbeslechting
met een grotere betrokkenheid van huurders- en verhuurdersorganisaties beter
te laten functioneren vanuit het perspectief van degenen die zich tot de huurcommissie
wenden om advies of geschilbeslechting.
 
 Het is de leden van de VVD-fractie opgevallen dat in de memorie van toelichting «Huurcommissie»
met een hoofdletter wordt geschreven en in de tekst van het wetsvoorstel zelf «huurcommissie»
met een kleine letter wordt geschreven. Wat is daarvan de reden, vroegen die
leden. Abusievelijk is in de memorie van toelichting «huurcommissie»
met een hoofdletter geschreven, daar waar in het wetsvoorstel «huurcommissie»
met een kleine letter is geschreven. In het vervolg zal in kamerstukken een
kleine letter gehanteerd worden.
 In het maatschappelijk verkeer, zoals de communicatie richting huurders
en verhuurders, wordt «huurcommissie» overigens wél met
een hoofdletter geschreven.
 
 De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen of de verhouding tussen kwaliteit
en huurprijs niet een verantwoordelijkheid van de overheid is, althans voor
zover de betreffende huurovereenkomst niet is geliberaliseerd. Daarmee is
de overheid ook verantwoordelijk voor de instandhouding van een laagdrempelige,
onafhankelijke en toegankelijke voorziening voor huurgeschillenbeslechting,
aldus die leden.
 Vooropgesteld moet worden dat in het voorliggende wetsvoorstel is gekozen
voor een gelijkblijvende verantwoordelijkheid van de overheid voor de huurgeschillenbeslechting.
Wel is beoogd huurders en verhuurders zowel bestuurlijk als financieel (vanwege
hun eigen verantwoordelijkheid) meer bij de huurcommissie te betrekken.
 De bevoegdheden van de huurcommissie in de nieuwe vorm inzake huurprijzen
verschillen niet van die van de huurcommissie in de huidige vorm. Hiermee
hangt samen dat ook de huurprijsregelgeving door dit wetsvoorstel geen wijziging
ondergaat.
 Dit betekent onder meer dat de huurcommissie niet de mogelijkheid heeft
om op eigen initiatief in te grijpen in een contractueel overeengekomen huurprijs.
De huurcommissie heeft ten aanzien van een huurprijswijziging alleen een rol
als de huurder of de verhuurder zich daarvoor tot de huurcommissie wendt.
Voorts zal de huurcommissie zich bij een huurprijsgeschil net als nu beperken
tot hetgeen tussen partijen in geschil is. Zo heeft de huurcommissie uitsluitend
de bevoegdheid om een uitspraak te doen over het geschil dat door de huurder
of de verhuurder via het daartoe strekkende verzoek is voorgelegd. 
 De taken van de huurcommissie, waar dit de verhouding tussen kwaliteit
en huurprijs betreft, beperken zich dus tot het beslechten van individuele
huurprijsgeschillen. Dit vloeit voort uit de inrichting van het privaatrecht:
er is vrijheid van overeenkomst tussen contractspartijen.
 2. Aanleiding vorming één huurcommissie
 De leden van de PvdA-fractie vroegen of de doelstellingen met betrekking
tot de afhandeltermijnen worden aangescherpt richting de vier maanden en of
de vorming van één huurcommissie bijdraagt aan het verkorten
van de afhandeltermijnen.
 Ook de leden van de SP-fractie vroegen of thans de norm van de Nationale
Ombudsman aangaande de afhandeltermijn van vier maanden als doelstelling wordt
gehanteerd. Wat is dienaangaande de doelstelling na de invoering van het wetsvoorstel,
vroegen die leden en waarom is er van afgezien om een betere borging van de
doorlooptijden bij deze wetswijziging te regelen? Ook de leden van de VVD-fractie
vroegen wat er concreet wordt gedaan om de afhandeltermijnen daadwerkelijk
te verminderen.
 Ik streef ernaar dat de afhandeltermijnen worden verscherpt naar de termijn
van vier maanden, zoals vermeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(hierna: Uhw). De vorming van één zelfstandig bestuursorgaan
(hierna: ZBO) huurcommissie en de inrichting van dit ZBO zal hieraan bijdragen.
Op dit moment worden de termijnen gehaald zoals ze in de begroting Wonen,
Wijken en Integratie 2009 zijn opgenomen. Daarin is vermeld dat 80%
van de huurprijsgeschillen wordt afgehandeld binnen zes maanden en 80%
van de servicekostengeschillen binnen zeven maanden.
 
 Het wetsvoorstel bevat een aantal wijzigingen dat een bijdrage levert
aan het verkorten van de afhandeltermijnen.
 Met het wetsvoorstel wordt geregeld dat de huurcommissie in beginsel zitting
houdt (op een of meerdere zittingslocaties) in het arrondissement waarin de
woonruimte is gelegen. Echter, het bestuur kan bepalen dat de huurcommissie
zitting houdt in een ander arrondissement, indien daartoe aanleiding is. Daarbij
wordt een afweging gemaakt tussen efficiëntie en laagdrempeligheid/ klantvriendelijkheid.
In het verlengde hiervan zijn in het nieuwe ZBO huurcommissie de zittingsleden
landelijk inzetbaar, hetgeen het plannen en houden van zittingen vergemakkelijkt.
Door deze verbeteringen is het mogelijk om de in te zetten capaciteit te spreiden
en dus de afhandeltermijnen te verlagen.
 
 Een ander element is dat voorgesteld wordt dat niet meer de minister voor
Wonen, Wijken en Integratie maar het bestuur bepaalt aan welke vorm een verzoekschrift
aan de huurcommissie dient te voldoen. Zo ontstaat er voor de huurcommissie
de mogelijkheid om de eisen aan verzoekschriften zodanig in te richten dat
deze zo veel mogelijk bijdragen aan een snelle afdoening van het verzoek.
 Voorts wordt voorgesteld dat de voorzitter van de huurcommissie in voorkomende
gevallen binnen vier weken na het voorbereidend onderzoek uitspraak kan doen.
Dit is thans niet mogelijk; als er een voorbereidend onderzoek heeft plaatsgevonden,
dient de zaak ter zitting door de voltallige huurcommissie te worden behandeld.
Dit element in het wetsvoorstel maakt dat voor de zaken die het betreft de
behandeltermijn aanzienlijk verkort zal worden.
 
 Tegelijk met het komen tot één ZBO huurcommissie wordt momenteel
geïnvesteerd in mensen en middelen. Met name een moderniseringsslag met
betrekking tot de automatisering van het afhandelingsproces en het anders
inrichten van de organisatie gaan eraan bijdragen dat de afhandeltermijnen
verkort worden. Hierbij is klantgerichtheid uitgangspunt. Het
wordt onder meer eenvoudiger voor huurders en verhuurders om de voortgang
van hun zaken te volgen. Daarnaast zal de zaakafwikkeling gedigitaliseerd
worden. Het voordeel hiervan is dat dossiers te allen tijde voor alle medewerkers
bereikbaar zijn en er beter op de voortgang ervan gestuurd kan worden.
 Het invoeren van deze veranderingen kost tijd. De veranderingen worden
gefaseerd doorgevoerd zodat het risico dat huurders en verhuurders hiervan
bij de zaakafwikkeling nadeel ondervinden – hetgeen bij ICT-operaties
niet ondenkbeeldig is – tot een minimum wordt beperkt.
 
 De leden van de PvdA-fractie vroegen voorts naar de activiteiten die worden
ondernomen om de resultaten van de huurcommissie onder de aandacht van de
huurders te brengen en wat omtrent de bekendheid van de huurcommissie gedaan
kan worden.
 Ik hecht er zeer aan dat huurders en verhuurders bekend zijn met de huurcommissie.
Wonen is een basisbehoefte. Als er ongenoegen bestaat over de woonruimte en
over de onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder, dan gaat dat vaak
gepaard met een hoop emoties. Het verder escaleren en juridiseren van conflicten
moet dan ook voorkomen worden. Maar het voorkomen van een geschil is in die
zin nog beter. Ik zie daarom in de voorlichting aan huurders en verhuurders
een zeer belangrijke taak.
 Als huurders en verhuurder goed op de hoogte zijn van het woningwaarderingsstelsel
en van de huurprijzenwet- en regelgeving, kunnen ze zelf inschatten wat een
redelijke huurprijs is, gerelateerd aan de kwaliteit van de woning, en kunnen
ze zelf inschatten wat hun rechten en plichten zijn en wat hun wederzijdse
verantwoordelijkheden zijn. Indien huurder en verhuurder bovendien weten van
het bestaan van de huurcommissie, weten ze ook dat er een instantie is bij
wie ze terecht kunnen.
 Het Ministerie van VROM besteedt hieraan structureel aandacht door voorlichting
via diverse publicaties, informatie op de eigen website en gerichte informatieverstrekking
bijvoorbeeld over de jaarlijkse huurverhoging. Voorts zorgt VROM voor specifieke
voorlichtingsactiviteiten in het geval van wijziging in de huurprijsregelgeving.
 
 Daarnaast heeft de huurcommissie onlangs op de website www.huurcommissie.nl
een drietal «checks» gelanceerd, die informatie geven over drie
onderwerpen waarover veel vragen worden gesteld aan de huurcommissie: de hoogte
van de huurprijs aan de hand van het zogenoemde puntenstelsel, de verantwoordelijkheidsverdeling
voor de verschillende soorten van onderhoud van de huurwoning, en de meest
voorkomende kostenposten die onderdeel kunnen uitmaken van de servicekosten.
 Huurders en verhuurders kunnen op deze wijze zelf voor de woonruimte controleren
of er grote afwijkingen zijn ten opzichte van wat als «normaal»
wordt beschouwd volgens de wet- en regelgeving, en kunnen op basis van de
uitkomsten van de checks met elkaar in overleg treden. Ook over de spelregels
bij dit overleg wordt informatie gegeven.
 
 Als huurders en verhuurders er dan niet uitkomen, kunnen ze een beroep
doen op de huurcommissie. Ook deze gang van zaken wordt op voormelde site
uitgelegd.
 De lancering van de checks is gepaard gegaan met een uitgebreide voorlichtingscampagne,
met name gericht op de doelgroep tot circa 45 jaar, omdat uit onderzoek is
gebleken dat die doelgroep relatief het minst op de hoogte is van het bestaan
van de huurcommissie. De slogan van de campagne luidt: «Met de Huurcommissie
heb je een punt.» De campagne is gestart op 25 mei 2009 en heeft
vier weken geduurd.
 Voor de campagne is een 0-meting gedaan door de Rijksvoorlichtingsdienst
met betrekking tot de bekendheid van de huurcommissie en na afloop wordt een
1-meting gedaan. Met de resultaten hiervan kan de huurcommissie in de toekomst
de communicatie nog beter afstemmen op haar doelgroepen en zo
de bekendheid onder huurders en verhuurders verder vergroten. Op deze manier
wil de huurcommissie de laagdrempeligheid verder vergroten.
 
 Naast de informatie op internet, geeft de huurcommissie brochures uit
met uitleg over de verschillende aspecten van huren en kunnen mensen een landelijk
telefoonnummer bellen met verzoek om informatie. Andere organisaties, zoals
het juridisch loket, verwijzen mensen door naar de huurcommissie.
 
 Het werk van de huurcommissie moet breed gedragen worden, aldus de leden
van de PvdA-fractie. In dat kader baarde het die leden zorgen dat een aantal
leden van de huidige huurcommissies terughoudend zijn bij het geven van commentaar
op het wetsvoorstel uit angst voor repercussies. De leden van de PvdA-fractie
vroegen of dit signaal wordt herkend en of kan worden toegelicht welke mogelijkheden
leden van de huurcommissie in de toekomst hebben om hun eventuele zorgen over
het functioneren van de huurcommissie te uiten.
 Het in de vraag genoemde signaal herken ik niet. De voorzitters en leden
van de huidige huurcommissies zijn al vroeg bij de thans voorgestelde wijzigingen
betrokken geworden. Deze betrokkenheid acht ik van groot belang aangezien
de aanwezige kennis en ervaring bij de huidige huurcommissies waardevol is
bij het realiseren van een werkbare landelijke huurcommissie. De inbreng van
de huurcommissies is gevraagd en gebruikt bij de voorbereiding van het wetsvoorstel.
De huidige huurcommissies zijn nadrukkelijk in de gelegenheid gesteld om hun
commentaar op de voorgestelde wijzigingen te geven. Op dit moment zijn de
huidige huurcommissies ook betrokken bij het opstellen van een bestuursreglement.
 Ook in de toekomst zullen de leden van de huurcommissie een rol hebben
bij het functioneren van die huurcommissie. De zittingsvoorzitters zullen
het uitvoeringsbeleid van de huurcommissie vaststellen, samen met het bestuur.
De zittingsleden zullen in ieder geval tweemaal per jaar worden gevraagd om
advies te geven over dit uitvoeringsbeleid. Deze gang van zaken zal in het
bestuursreglement worden opgenomen. Daarnaast wordt de zittingsvoorzitters
en zittingsleden om advies gevraagd over het jaarplan en het jaarverslag van
de huurcommissie. Deze advisering heeft geen wettelijke grondslag, maar zal
in het bestuursreglement worden opgenomen. Het wordt van grote waarde geacht
dat de zittingsvoorzitters en de zittingsleden meedenken over de richting
waarin de huurcommissie zich ontwikkelt. Het bestuur blijft verantwoordelijk
voor de geschillenbeslechting en de bedrijfsvoering van de huurcommissie.
 
 Momenteel wordt ook gewerkt aan het opstellen van een interne klachtenregeling
alsook een klokkenluidersregeling. Klachtenregelingen dragen eraan bij dat
huurcommissieleden helderheid hebben over waar zij met hun klachten terecht
kunnen. De klokkenluidersregeling regelt dat er eenduidigheid en transparantie
is over het melden van misstanden.
 
 De leden van de SP-fractie vroegen zich af of er voor het schrijven van
het wetsvoorstel een onderzoek is ingesteld naar de knelpunten die belanghebbenden
(huurders en verhuurders, alsmede hun vertegenwoordigende organisaties) ervaren
bij de bestaande wet. De huurcommissie heeft in 2007 zelf een onderzoek laten
uitvoeren naar het maatschappelijk rendement van haar uitspraken. De uitkomsten
van dit onderzoek lijken niet betrokken te zijn bij het schrijven van dit
wetsvoorstel, aldus die leden.
 Vóór het schrijven van het wetsvoorstel is een onderzoek
ingesteld naar de knelpunten die met de bestaande wet worden ervaren. Bij
dat onderzoek waren betrokken: een ambtelijke vertegenwoordiging van het Landelijk
Overleg Huurders Verhuurders (hierna: LOHV), de voorzitters van de huurcommissies
en hoogleraar Hielkema. Zij zijn gevraagd om mee te denken over knelpunten
en mogelijke verbetervoorstellen. Een deel van de verbetervoorstellen is in
het wetsvoorstel opgenomen (bijvoorbeeld: het landelijk benoemen van de zittingsleden
en het doen van een voorzittersuitspraak na onderzoek). Waar het verbetervoorstellen
betrof die niet door middel van wetgeving geëffectueerd konden worden,
zijn de voorstellen meegenomen in de verbeterslagen die binnen de huurcommissie
op het gebied van automatisering, financiën en procesinrichting worden
gemaakt. Een voorbeeld hiervan is dat het mogelijk wordt om de legesbetaling
via automatische incasso te laten verlopen. Tevens wordt gewerkt aan de mogelijkheid
voor huurders en verhuurders om online een verzoek te kunnen indienen.
 
 De leden van de SP-fractie constateerden dat in voormelde evaluatie wordt
geconcludeerd dat «Als de huurcommissie in een servicekostenzaak bepaalt
dat de door de verhuurder opgemaakte afrekening van de servicekosten niet
redelijk is, ruim de helft van de verhuurders in de berekening van de servicekosten
voor het volgende jaar rekening houdt met de uitspraak.» Die leden vinden
dit een dramatische uitkomst. Bijna de helft van de verhuurders doet niets
structureels met de uitspraak van de huurcommissie. Waarom wordt er niets
met deze constatering gedaan, aldus die leden.
 Niet alle servicekostenuitspraken lenen zich voor het eraan verbinden
van structurele consequenties (bijvoorbeeld: de afrekening van de stookkosten
is sterk afhankelijk van het verbruik). Maar bovenal geldt dat een verhuurder
na een huurcommissie-uitspraak over een geschil dat aanhangig is gemaakt door
de ene huurder, hetzelfde voorschot mag blijven vragen aan een andere huurder.
Indien die huurder dit niet redelijk vindt, dan heeft hij de mogelijkheid
om hierover een uitspraak te vragen aan de huurcommissie. Als de huurder vervolgens
gelijk krijgt, wordt het voorschot aangepast. De huurder kan dus de «structurele
consequentie» desgewenst afdwingen.
 Overigens geldt dat een verhuurder die niet zelf structurele consequenties
verbindt aan een uitspraak van de huurcommissie het risico neemt van meerdere
legesveroordelingen. Dit wetsvoorstel levert daarmee een bijdrage aan het
verbinden van structurele gevolgen aan uitspraken van de huurcommissie.
 
 De leden van de SP-fractie wezen erop dat het LOHV in zijn reactie op
het wetsvoorstel bezwaar heeft gemaakt tegen het standpunt van de regering
dat huurders en verhuurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn
voor een goede verhouding tussen kwaliteit en huurprijs. De Nederlandse wetgeving
bevat vele voorschriften met betrekking tot de huur van woonruimte waarvan
niet bij contract kan worden afgeweken. De leden van de SP-fractie onderschrijven
deze kritiek en vroegen om het herzien van deze passage in de memorie van
toelichting op het wetsvoorstel.
 Ik hecht nog steeds aan een eigen verantwoordelijkheid van huurders en
verhuurders. Partijen zullen in eerste instantie zelf moeten proberen eruit
te komen. Indien dat niet lukt, kan een partij het geschil aan de huurcommissie
voorleggen.
 
 De leden van de SP-fractie constateerden dat een analyse van de terugloop
van het aantal zaken bij de huurcommissie ontbreekt. Zij hebben het vermoeden
dat er een relatie ligt met de achtereenvolgende invoering van de leges en
de centralisatie van het secretariaat, die beide drempelverhogend gewerkt
hebben, aldus die leden. De leden van de SP-fractie vroegen of dit onderzocht
is en zo nee, of de bereidheid bestaat dit alsnog te onderzoeken.
 Uit de brief van 30 januari 2002 van mijn ambtsvoorganger aan de
voorzitter van de vaste commissie voor VROM (VROM-02112) blijkt dat de daling in de werklast al vòòr de invoering van de leges
aan de orde was. De grote daling van het aantal huurverhogingsverzoeken van
2000 op 2001 is vooral veroorzaakt door het wegvallen van de mogelijkheid
in de wet om bezwaar te maken tegen een huurverhoging op grond van onderhoudsgebreken.
 Daarnaast bleek uit de brief van mijn ambtsvoorganger van 21 oktober
2002 (Kamerstukken II 2002/03, 28 648, nr. 1) dat uit onderzoek is gebleken
dat de ingevoerde legesheffing als zodanig geen drempel vormt.
 
 Met betrekking tot de centralisatie is het zelfs zo dat hiertoe besloten
is op grond van de teruglopende zaaklast en er niet de oorzaak van is.
 Bij verzoeken met betrekking tot de afrekening van servicekosten is de
langjarige trend juist een stijging, terwijl daarvoor ook leges verschuldigd
zijn.
 
 De volgende factoren hebben een rol gespeeld bij de verlaging van het
aantal huurprijsgeschillen: lage (inflatievolgende) huurverhogingspercentages,
verbetering van de kwaliteit van de huurwoningvoorraad, vervallen van de zogenoemde
rappelprocedure, het wijzigen van de procedure rond een niet-betaalde huurverhoging
per 1 juli 2006 (initiatief lag bij verhuurder, is verlegd naar huurder),
het vervallen van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen een huurverhoging
op grond van onderhoudsgebreken (zoals eerder genoemd) en de inloop van achterstanden
bij de huurcommissie.
 
 Voorts vroegen de leden van de SP-fractie of het niet halen van de doelstellingen
in de afgelopen jaren veroorzaakt werd door de eerdere bezuinigingen op de
formatie, die sinds 2002 zijn doorgevoerd. Daarbij werd gevraagd om een overzicht
van uitgaven voor de huurcommissie vanaf 2002.
 Dat afgelopen jaren de doorlooptijden zoals genoemd in de Uhw niet behaald
zijn, is niet het gevolg van bezuinigingen. Reden is dat de bedrijfsvoering
onvoldoende toegesneden is op het sneller afhandelen van verzoeken. Ik verwijs
in dit kader ook naar paragraaf 2. Aanleiding vorming één
huurcommissie waarin ik inga op de investeringen die nu worden gedaan om de
doorlooptijden te verkorten.
 Als gevolg van een VROM-brede reorganisatie en een daarmee samenhangende
wijziging van de financiële administratie in 2004, kan het volgende overzicht
van uitgaven vanaf 2005 verstrekt worden. In aansluiting op de paragraaf 6.
Financiële effecten van de memorie van toelichting op het wetsvoorstel,
hebben deze bedragen betrekking op de huurgeschillenbeslechting; kosten die
verbonden zijn aan de uitvoering van de zogenaamde haalplicht (toetsing door
de huurcommissie van de redelijkheid van de huurprijs in het kader van de
huursubsidie resp. huurtoeslag) en bijzondere projectkosten zijn voor de vergelijkbaarheid
buiten beschouwing gelaten.
 Uitgaven voor huurgeschillenbeslechting (x € 1
mln.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 2005
 2006
 2007
 2008
 
 
 
 
 14,7
 16,0
 17,2
 17,8
 
 
 
 
 Het 2007-bedrag wijkt af van hetgeen in genoemde paragraaf is vermeld
als gerealiseerde uitgaven in 2007. De verklaring hiervoor is dat in het kader
van de voorbereiding van de invoering van het baten-lasten-stelsel er scherper
inzicht is ontstaan in de kosten die toegerekend moeten worden aan de huurgeschilenbeslechting. 
 
 De leden van de VVD-fractie vroegen in hoeverre de regering beleidsregels
met betrekking tot de taakuitoefening van de huurcommissie kan vaststellen.
 De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie kan op grond van artikel
21 van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen beleidsregels vaststellen
over de taakuitoefening van de huurcommissie.
 3. Afweging voor de te kiezen vorm van geschillenbeslechting
 De leden van de SP-fractie zijn van mening dat aan de drie in de memorie
van toelichting genoemde uitgangspunten voor geschillenbeslechting het uitgangspunt
transparantie toegevoegd dient te worden.
 Enkele aspecten van transparantie zijn bijvoorbeeld: voor belanghebbenden
dient de inzage van stukken eenvoudig te zijn, beleidsboeken en uitspraken
van de huurcommissie moeten online geraadpleegd kunnen worden en de status
van een zaak moet opvraagbaar zijn, aldus die leden.
 De drie uitgangspunten voor geschillenbeslechting, zoals genoemd in de
memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, zijn tot stand gekomen na overleg
met het LOHV. Eenstemmigheid bestond over de uitgangspunten waaraan de geschilafdoening –
ongeacht de vormgeving – moet voldoen, te weten: laagdrempeligheid,
onafhankelijkheid en brede toegankelijkheid.
 Het spreekt voor zich dat ik naast deze drie uitgangspunten ook hecht
aan transparantie. De transparantie van de huurcommissie wordt de komende
tijd verder vergroot. De status van een zaak is momenteel, voor huurders en
verhuurders die een zaak hebben lopen bij de huurcommissie, telefonisch opvraagbaar.
Zoals vermeld wordt momenteel geïnvesteerd in de uitbreiding van de mogelijkheden
voor gebruik van moderne ICT-ondersteuning. Via de eigen website van de huurcommissie
wordt het op termijn ook mogelijk om online de status van een zaak te bekijken.
Daarnaast zullen dan tevens de uitspraken van de huurcommissie op de website
terug te vinden zijn.
 4. De huurcommissies in één ZBO
 4.1 De vorming van de huurcommissies in één
ZBO op hoofdlijnen
 De leden van de CDA-fractie vroegen of de positie van de Raad van Advies
nog eens precies kan worden aangegeven. Krijgt de Raad van Advies wel voldoende
ruimte om haar positie inhoud te geven, wat is het gewicht van de adviezen
en hoe makkelijk kan het bestuur afstand nemen van adviezen, vroegen die leden.
 Met de introductie van de Raad van Advies wordt de bestuurlijke betrokkenheid
van huurders en verhuurders vergroot. De Raad van Advies adviseert gevraagd
en ongevraagd het bestuur. Het ligt voor de hand dat de Raad van Advies in
ieder geval zal adviseren op het gebied van het uitvoeringsbeleid, de zittingslocaties
en de jaarstukken. Ik ga ervan uit dat het bestuur deze adviezen serieus neemt
en deze betrekt bij zijn uiteindelijke besluitvorming.
 4.2 Samenstelling en benoeming van de huurcommissie
 De leden van de CDA-fractie vroegen zich af of de conclusie juist is dat
de voorzitter en de plaatsvervangende voorzitter, weliswaar steeds voor perioden
van zes jaar, feitelijk voor hun hele arbeidzame leven kunnen worden benoemd
en of dit wel een verstandige keuze is. In het vervolg hierop vroegen die
leden of niet beter een maximale periode van bijvoorbeeld 12 jaar kan worden
vastgelegd.
 
 Alhoewel het voor de hand ligt dat op de functies van voorzitter en plaatsvervangend
voorzitter met regelmaat vernieuwing plaatsvindt, is ervoor gekozen
om geen maximumperiode op te nemen. De continuïteit in de aansturing
van de organisatie is erg belangrijk. Het moet daarom mogelijk zijn om een
voorzitter of een plaatsvervangend voorzitter zo lang werkzaam te laten zijn
als dat wenselijk is.
 Belangrijk is, naast wat hierboven is gesteld over de zorg voor de continuïteit
in de aansturing van de organisatie, te benadrukken dat hoewel de mogelijkheid
tot herbenoeming van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter niet gemaximeerd
is, daarmee herbenoeming geen vanzelfsprekendheid of automatisme wordt. De
minister voor Wonen, Wijken en Integratie (hierna: minister voor WWI) heeft
voorafgaand aan een herbenoeming de mogelijkheid van bezinning op herbenoeming
van de voorzitter of de plaatsvervangend voorzitter. Uit hoofde van de verantwoordelijkheid
van de minister voor WWI voor de kwaliteit van het bestuur zal het afwegingsproces
voorafgaand aan een benoeming of herbenoeming met de vereiste zorgvuldigheid
doorlopen worden.
 
 Voor zittingsvoorzitters wordt een andere keuze gemaakt. Voor deze voorzitters
geldt een maximale aanstelling van drie maal vier jaar. Waarom wordt een onderscheid
met het bestuur gehanteerd, vroegen de leden van de CDA-fractie. Is een maximale
periode in dit geval van acht jaar niet meer gewenst, vroegen die leden.
 Ik onderschrijf een gezonde doorstroom binnen zowel het bestuur als onder
de zittingsvoorzitters. Voor de zittingsvoorzitters geldt dat zij voor een
periode van vier jaar benoemd worden. Hiervoor is gekozen omdat hierdoor beter
op de wisselende zaaklast van de huurcommissie kan worden ingespeeld. De zittingsvoorzitters
zijn direct bij het primaire proces betrokken, het proces waarop de zaaklast
het meeste invloed heeft. Het bestuur wordt voor periodes van zes jaar benoemd.
Dit heeft, zoals vermeld, te maken met de continuïteit. Ook bij een daling
van de zaaklast is het nodig dat de organisatie aangestuurd wordt.
 Bij het besluit om een maximaal aantal herbenoemingen voor de zittingsvoorzitters
in het wetsvoorstel op te nemen, heeft de mate van doorstroom binnen het toekomstig
ZBO huurcommissie een belangrijke rol gespeeld. Voor de functie van zittingsvoorzitter
is ervaring een belangrijk element. Echter, naast ervaring is een gezonde
doorstroom binnen een organisatie een vereiste om de kwaliteit hoog te houden.
Een maximale benoemingstermijn van twaalf jaar past bij zowel het ervarings-
als het doorstroomaspect.
 
 De leden van de SP-fractie vonden het niet erg flexibel om in de wet het
aantal zittingsvoorzitters (vier tot zeven) vast te leggen. Dit aantal is
immers afhankelijk van het aantal zaken. Bij de gekozen formulering ontstaat
er al een groot capaciteitsprobleem als het aantal zaken met 20% toeneemt,
bijvoorbeeld ten gevolge van een meer commerciële koers van de woningcorporaties
ten gevolge van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting, aldus
die leden.
 De zittingsvoorzitters maken deel uit van het ZBO. Bij het inrichten van
het ZBO is gekozen voor beperkte bezetting. Gegeven de taken en de verwachte
zaaklast van de huurcommissie, is het niet nodig om ten aanzien van het aantal
huidige voorzitters grote aanpassingen te doen. Met het gekozen model kunnen
de taken adequaat worden uitgevoerd en is er tevens voldoende flexibiliteit
om mee te bewegen met een fluctuerende werklast.
 4.3 Taken en bevoegdheden van het bestuur van een huurcommissie
 De leden van de VVD-fractie constateerden dat in de memorie van toelichting
wordt aangegeven dat er een bestuursreglement wordt vastgesteld en dat er
daarnaast regels worden vastgesteld waarin wordt bepaald op welke wijze er
uitvoering wordt gegeven aan de taken van de huurcommissie. Worden
deze regels in het bestuursreglement opgenomen en hoe verhouden deze regels
zich tot het bestuursreglement, aldus die leden.
 In het bestuursreglement wordt opgenomen hoe de huurcommissie op hoofdlijnen
intern georganiseerd is. Er wordt bijvoorbeeld opgenomen hoe de zittingsleden
en de zittingsvoorzitters advies uitbrengen over de jaarstukken. Maar ook
hoe de Raad van Advies advies uitbrengt en overleg voert met het bestuur.
Tevens staat in het bestuursreglement hoe het bestuur en de zittingsvoorzitters
het uitvoeringsbeleid van de huurcommissie vaststellen. Het is een document
gericht op een efficiënte procesvoering. Daarnaast stellen het bestuur
en de zittingsvoorzitters beleidsregels op die bijdragen aan het bevorderen
van de eenheid en de kwaliteit van de uitspraken, adviezen en verklaringen.
Het betreft hier dus meer de inhoud van de geschilbeslechting.
 4.4 Taken en bevoegdheden van de administratieve ondersteuning
 De leden van de SP-fractie constateerden dat gesteld wordt dat de taken
en bevoegdheden van de administratieve ondersteuning grotendeels overeenkomen
met de huidige. Kan worden aangegeven welke verschillen er zijn tussen de
bestaande en nieuwe situatie, vroegen die leden.
 Het huidige secretariaat van de huurcommissie en de administratieve ondersteuning
bij de ZBO huurcommissie komen qua taken grotendeels overeen. De administratieve
ondersteuning zal ten opzichte van de huidige situatie een beperkt aantal
taken erbij krijgen, zoals de ondersteuning van de Raad van Advies en taken
die thans nog door VROM-brede bedrijfsvoeringsdirecties worden uitgevoerd.
Het voornaamste verschil betreft de mandaatverhouding. Immers, de functie
van secretaris die leiding geeft aan het secretariaat, zoals thans nog in
de Uhw, komt te vervallen. In plaats daarvan zal het bestuur van de huurcommissie
leiding geven aan de werkzaamheden van de administratieve ondersteuning. De
mogelijkheid bestaat alsdan om ambtenaren binnen die administratieve ondersteuning
bepaalde door het bestuur aan hen gemandateerd taken te geven, hetgeen de
uitvoering verder ten goede komt.
 4.5 Beleidsregels (uitvoeringsbeleid) van de huurcommissie
 De leden van de PvdA-fractie vroegen hoe wordt gegarandeerd dat de reisafstand
en de reisduur die huurders moeten afleggen om een zitting bij te wonen niet
zo toeneemt dat het een drempel wordt om het recht te halen en vroegen of
er ter zake afspraken kunnen worden gemaakt over een maximale reisafstand
of reisduur die huurders moeten afleggen om een zitting bij te wonen. Het
onderhavige wetsvoorstel brengt met zich mee, dat de huurcommissie in beginsel
zitting houdt in het arrondissement waarin de woonruimte is gelegen. Het bestuur
kan echter bepalen dat er in een ander arrondissement zitting wordt gehouden.
Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen efficiëntie en laagdrempeligheid/klantvriendelijkheid.
De leden van de VVD-fractie wensten meer inzicht in het maken van deze afweging.
Daarbij werd verzocht aan te geven in hoeverre de financiële draagkracht
van een huurder een rol bij die afweging speelt.
 In beginsel vinden zittingen plaats in het arrondissement waarin de woonruimte
waarover het geschil gaat gelegen is. Het wetsvoorstel maakt het mogelijk
dat een zitting ook plaatsvindt in een ander arrondissement. Indien dit aan
de orde is, zal een afweging tussen laagdrempeligheid en efficiëntie
gemaakt worden. Per situatie zal bij deze afweging onder andere gekeken worden
naar de reisafstand van partijen en het mogelijk verkorten van afhandeltermijnen.
Daarbij kan het zo zijn, dat een zittingslocatie in een ander arrondissement
beter en gemakkelijker te bereiken is. Een voorbeeld hiervan is een zaak met
betrekking tot een woonruimte in Hilversum. Het bijbehorende arrondissement
is Amsterdam maar een zittingslocatie in Utrecht zal veelal beter
bereikbaar zijn vanwege een kortere reisduur. Dit zou vervolgens ook de reiskosten
kunnen doen afnemen. Het andere voordeel hiervan is dat huurders en verhuurders
sneller geholpen kunnen worden wanneer het bijvoorbeeld in hun eigen arrondissement
erg druk is. Maar ook andersom geldt dit: als er in een bepaald arrondissement
weinig zaken zijn kan het even duren voordat er voldoende zaken zijn om een
zitting te plannen. Een partij in dat arrondissement kan er voor kiezen om
niet te wachten op de eerstvolgende zitting, maar naar een nabijgelegen arrondissement
te gaan waar al eerder een zitting zal plaatsvinden. Het kan voor partijen
dus aantrekkelijker zijn om weliswaar naar een nabijgelegen arrondissement
te moeten reizen dan erg lang op een zittingsmogelijkheid in het eigen arrondissement
te wachten. Deze nieuwe mogelijkheid zorgt voor meer flexibiliteit bij het
plannen van zittingen en draagt daarmee bij aan het verkorten van de afhandeltermijnen.
 Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel is vermeld, is
het bij het plannen van zittingen belangrijk dat er een balans is tussen laagdrempeligheid
en een efficiënte werkwijze.
 Het vaststellen van een maximale reisafstand of reisduur voor partijen
zou bovengenoemde flexibiliteit inperken en is daarom niet wenselijk.
 Overigens worden de zittingslocaties bij bestuursreglement vastgesteld.
Op grond van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen dient dat bestuursreglement
ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Minister voor Wonen, Wijken en
Integratie, zodat in dat kader het in acht nemen van voormelde balans beoordeeld
kan worden.
 
 De leden van de PvdA-fractie vroegen om een voorstel tot (samengevat)
complexmatige geschilbeslechting op te nemen in het onderhavige wetsvoorstel.
Daarbij zou het mogelijk moeten zijn dat een collectief van huurders waarbij
tenminste 50% van de huurders in een complex is vertegenwoordigd, om
een uitspraak verzoekt die vervolgens bindend is voor alle huurders. In het
geval van het verlagen van servicekosten zal de verhuurder de servicekosten
voor het hele complex moeten aanpassen, aldus die leden.
 In dit kader vroegen de leden van de ChristenUnie-fractie waarom een huurder
die de mogelijkheid houdt een gunstiger uitspraak te verkrijgen bij de huurcommissie
de rechtszekerheid van de overige partijen zou aantasten. Het is immers toch
denkbaar dat binnen een complex voor die huurder een specifieke situatie geldt,
aldus die leden.
 Vooraleerst wil ik opmerken dat, zoals hierover reeds onder paragraaf 1.
Inleiding, is aangegeven, de huurprijsregelgeving door dit wetsvoorstel geen
wijziging ondergaat. Ik heb de mogelijkheid van collectief procederen echter
onderzocht. De huurprijsregelgeving gaat uit van een individuele huurder en
verhuurder die door middel van een huurcontract afspraken hebben gemaakt over
de kwaliteit en de huurprijs van de woning en de verhouding daar tussen. Indien
zich hieromtrent een geschil voordoet, kan een partij dit aan de huurcommissie
voorleggen. De uitspraak wordt dan ook altijd gedaan met betrekking tot een
individueel huurcontract tussen twee partijen, dan wel met betrekking tot
een individuele servicekosten-afrekening of -voorschot. De betreffende zaken
(binnen een complex) kunnen weliswaar op het oog vergelijkbaar zijn, doch
deze zullen altijd per individueel geval verschillen. Verzoeken inzake de
afrekening van servicekosten kunnen eveneens per woonruimte verschillen. Zo
is het de vraag of alle posten bij elke huurder ter discussie staan. Stookkosten
zijn bijvoorbeeld afhankelijk van individueel verbruik, de ligging van de
woning, et cetera. Ten tweede kunnen de voorkeuren van de huurders verschillen.
De ene huurder wil bijvoorbeeld best betalen voor onderhoud van het groen
rond de flat, de andere wil dat niet. Ten derde zal de puntentelling van ogenschijnlijk
identieke woningen vaak toch verschillen. Tot slot komen onderhoudsgebreken
zelden op precies dezelfde wijze in alle woningen voor.
 
 De leden van de PvdA- en ChristenUnie-fractie vroegen een reactie op de
brief van het LOHV waarin gesteld wordt dat het LOHV, anders dan is vermeld
in de brief aan de Tweede Kamer van 2 juli 2008, nooit over het onderwerp
collectieve geschillenbeslechting heeft geadviseerd. De leden van de ChristenUnie-fractie
vroegen of het LOHV alsnog in de gelegenheid kan worden gesteld ter zake te
adviseren.
 Het bedoelde overleg heeft plaatsgevonden met ambtelijke vertegenwoordigers
van het LOHV. Het doel daarvan was om systematisch te kijken naar de mogelijkheden
voor kostenbesparing, voordat de huurders en verhuurders gevraagd zouden worden
meer bij te dragen aan de huurgeschillenbeslechting. Eén van de voorstellen
die in dat kader is bekeken was «collectieve geschillenbeslechting».
Destijds overheerste de mening dat collectieve geschilbeslechting niet wenselijk
was, en wellicht zelfs niet mogelijk.
 In het licht van mijn bovenvermelde conclusie dat het onmogelijk en onwenselijk
is om te komen tot een vorm van collectieve geschillenbeslechting, acht ik
het niet zinvol om het LOHV hierover om advies te vragen.
 
 De leden van de SP-fractie constateerden dat het wetsvoorstel een grotere
beleidsvrijheid aan de huurcommissie geeft bij het vaststellen van de exacte
werkwijze. De leden van de SP-fractie onderschreven dat dit gunstig kan uitwerken
voor de efficiency. Maar het houdt eveneens het risico in dat de werkwijze
vooral wordt geoptimaliseerd vanuit het oogpunt van efficiency, ook als dit
ten koste gaat van de kwaliteit. Zij pleitten ervoor dat de nagestreefde grotere
beleidsvrijheid/flexibiliteit geborgd wordt door een verplichte consultatie
van de vertegenwoordigende organisaties voorafgaand aan de doorvoering van
wijzigingen in de werkwijze, aldus die leden.
 De grotere beleidsvrijheid moet bijdragen aan een meer effectieve en efficiënte
werkwijze. Bij het doorvoeren van wijzigingen in de werkwijze is veel betrokkenheid
mogelijk van de vertegenwoordigende organisaties via de Raad van Advies. Ter
zake verwijs ik naar hetgeen ik hiervoor heb gemeld in paragraaf 4.1.
 
 De leden van de VVD-fractie constateerden dat de huurcommissie de bevoegdheid
heeft om beleidsregels vast te stellen, onder andere voor de uitleg van wettelijke
normen. Hoe ver mag de huurcommissie daarin gaan, zonder op de stoel van de
wetgever te gaan zitten, wat is de status van deze beleidsregels en in hoeverre
houden de rechters, die zich met huurgeschillen bezighouden, zich aan deze
beleidsregels, vroegen die leden.
 Ik hecht aan eenduidige uitspraken door de huurcommissie. Bijvoorbeeld:
huurders en verhuurders in de ene regio moeten niet te maken krijgen met uitspraken
die haaks staan op uitspraken in een andere regio bij geschillen die (vrijwel)
gelijksoortig zijn.
 
 Het vormen van één ZBO huurcommissie draagt bij aan de uniformiteit
van de uitspraken aangezien er geen sprake meer is van 59 verschillende zelfstandige
bestuursorganen.
 Om te komen tot uniformiteit van de uitspraken is het nodig dat er, zonder
op de stoel van de wetgever te zitten, beleidsregels t.a.v. de uitvoering
worden gemaakt om deze uniformiteit mogelijk te maken en in ieder geval te
bevorderen. Daar waar er beleidsvrijheid aanwezig is, is dat opgenomen in
de desbetreffende regelgeving. Een voorbeeld hiervan is de waardering van
de woonomgeving. 
 De beleidsregels zijn in principe leidend voor de leden van het ZBO huurcommissie.
Gegeven de onafhankelijkheid bij het doen van uitspraken, kan er wel afgeweken
worden van beleidsregels. Maar het opstellen ervan is nodig om zoveel mogelijk
uniformiteit te bewerkstelligen.
 Rechters hoeven zich niet aan de beleidsregels van de huurcommissie te
houden; zij hebben een zelfstandige verantwoordelijkheid.
 
 Daarnaast moet hier onderscheid worden gemaakt tussen uitvoeringsregels
gericht op een doelmatige inrichting van de bedrijfsvoering van de organisatie
en beleidsregels, het uitvoeringsbeleid van de huurcommissie. De huurcommissie
kan, net als andere zelfstandige bestuursorganen, uitvoeringsbeleid ontwikkelen
ter normering van de uitoefening van gebonden bevoegdheden. Met deze beleidsregels
kunnen wettelijke normen verder worden uitgelegd en ingevuld.
 Het uitvoeringsbeleid van de huurcommissie wordt vastgelegd in zogenaamde
beleidsboeken. In dit opzicht is de nieuwe situatie niet anders dan de huidige.
Nieuw is slechts dat er één landelijke huurcommissie is, die
na een zorgvuldige afweging, komt tot een eenduidige interpretatie en uitleg
van de wettelijke voorschriften. Dit zal bijdragen aan de uniformiteit van
uitspraken in identieke situaties en transparantie van de huurgeschillenbeslechting.
De Raad van Advies adviseert, zoals gezegd, over de beleidsinvulling en het
uitvaardigen van deze beleidsregels.
 
 De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen om een reactie op het voorstel
van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om een spoedprocedure van maximaal
3 maanden in te voeren. Ook vroegen deze leden of er kritisch is gekeken of
procedureversnellingen tegelijk met de herziening van de structuur van de
huurcommissie kunnen worden doorgevoerd. Hierbij zou volgens deze leden kunnen
worden gedacht aan een kortere reactietijd voor de verhuurder, een snellere
afhandeling van de correspondentie door de huurcommissie en de mogelijkheid
om een woningopname door een (eventueel gecertificeerd) huurteam over te nemen
als huurcommissie.
 Wanneer een verzoek zich daarvoor leent, wordt een voorzittersuitspraak
gedaan. Een voorzittersuitspraak kan heel snel worden gedaan. Met het wetsvoorstel
wordt ook geregeld dat het mogelijk wordt om een voorzittersuitspraak te doen
na het voorbereidend onderzoek, dit terwijl thans is bepaald dat na een voorbereidend
onderzoek altijd een zitting van de voltallige huurcommissie dient plaats
te vinden. Dat geldt uiteraard ook voor studenten die een verzoek doen. Waar
mogelijk worden nu al procedureversnellingen doorgevoerd. Dit heeft ook resultaat.
Voor een verdere verkorting van de afhandeltermijnen worden momenteel investeringen
gedaan. Ik kan ter zake nog verwijzen naar hetgeen ik hierover heb opgemerkt
onder paragraaf 2. Aanleiding vorming één huurcommissie.
 5. Verantwoording en toezicht
 De leden van de VVD-fractie vroegen of de huurcommissie als zelfstandig
bestuursorgaan een baten-lastendienst wordt, nu zij immers een baten-lastenadministratie
gaat voeren. Hoe kan een zelfstandig bestuursorgaan een baten-lastenadministratie
hebben, zo vroegen die leden.
 De Kaderwet zelfstandige bestuursorganen biedt de mogelijkheid om een
ZBO zodanig in te richten dat deze een baten-lastenadministratie voert. Voor
zelfstandige bestuursorganen zonder eigen rechtspersoonlijkheid, zoals de
thans in te stellen huurcommissie, gelden daarbij de instellingsvoorwaarden
voor baten-lastendiensten als gekozen wordt voor een baten-lastenadministratie.
Deze zelfstandige bestuursorganen maken immers onderdeel uit van de rechtspersoon
Staat. Dat betekent dat de Comptabiliteitswet 2001 en de Regeling Baten-lastendiensten
2007 van toepassing zijn. Alleen bedrijfsmatig houdt dat in dat de huurcommissie
in de rijksbegroting en -verantwoording op dezelfde wijze wordt
opgenomen als baten-lastendiensten. Maar dit laat de wettelijke verantwoordelijkheden,
de taken en de bevoegdheden van het zelfstandige bestuursorgaan onverlet.
Momenteel is ook de instellingsprocedure in voorbereiding van de baten-lastendienst
huurcommissie, voor de verantwoording en administratieve ondersteuning en
het zelfstandig bestuursorgaan tezamen. De zogenoemde voorhangbrief is onlangs
aan uw Kamer verzonden.
 6. Financieel technische aspecten
 De leden van de PvdA-fractie vroegen of met de verhoging van de leges
van € 11 naar € 25 de drempel richting de huurcommissie
voor natuurlijke personen niet te hoog wordt. Heeft de regering de verwachting
dat minder mensen gebruik gaan maken van de huurcommissie, vanwege deze verhoging,
zo vroegen deze leden.
 Bij het bepalen van de nieuwe legesbedragen was het behoud van de laagdrempeligheid
juist een uitgangspunt. Het bedrag van € 25 wordt niet als te hoog
beschouwd. Voorts kan gemeld worden dat de leges al jaren € 11 zijn
en dus al geruime tijd niet aan verhoging onderhevig zijn geweest, terwijl
het indexeren van tarieven niet ongebruikelijk is. Bovendien zijn de nieuwe
legesbedragen van de huurcommissie in vergelijking met andere geschillencommissies
laag.
 Ik heb dan ook niet de verwachting dat deze verhoging drempelverhogend
zal werken en dat als gevolg daarvan minder mensen verzoeken zullen indienen
bij de huurcommissie.
 
 De leden van de PvdA-fractie vroegen in dit kader of een rechtspersoon
in de situaties waarin een verzoek wordt ingediend voor een uitspraak over
tien huurders in een complex ook tien keer de leges moet voldoen. Lopen huurders
nu het risico dat de verhuurders eerder naar de kantonrechter stappen met
als gevolg dat bij verlies de huurder hogere kosten moet maken, zo vroegen
die leden.
 Wanneer er tien huurders in één complex een geschil hebben
met dezelfde verhuurder, die rechtspersoon is, dan moet die verhuurder wanneer
hij in het ongelijk wordt gesteld inderdaad tien keer € 450,- betalen. Echter, ik besef dat dat in voorkomende gevallen tot
onbillijke resultaten kan leiden. Daarom heb ik bij nota van wijziging voor
die gevallen een zogenoemde hardheidsclausule in het wetsvoorstel opgenomen.
Het bestuur en de zittingsvoorzitters kunnen op grond van het voorgestelde
artikel 3a, derde lid, van de Uhw hieromtrent regels stellen. De Raad van
Advies kan op grond het voorgestelde artikel 3g, vijfde lid, van de Uhw hierover
advies uitbrengen.
 Overigens blijft de kans dat verhuurders naar de kantonrechter gaan in
plaats van naar de huurcommissie, ook in de toekomstige situatie klein aangezien
de nieuwe legesbedragen onder de tarieven van de rechter blijven. Bij het
aanbrengen van een zaak bij de rechter moeten verhuurders ook voor elke individuele
zaak betalen. Als een verhuurder toch besluit naar de rechter te gaan, bestaat
de kans dat huurders meer moeten betalen. Maar dat kan nu ook gebeuren.
 
 Op dit moment vraagt de huurcommissie de verzoekende partij vooraf een
voorschot op de leges te betalen ad € 11. Als de partij in het gelijk
wordt gesteld, krijgt hij deze leges weer terug. Minvermogende partijen kunnen
verzoeken vrijstelling van betaling te verkrijgen.
 Met het onderhavige wetsvoorstel wordt een verschil aangebracht tussen
natuurlijke personen (huurders en kleine particuliere verhuurders) en rechtspersonen
(grotere verhuurders). Bovendien wordt weliswaar nog steeds aan de verzoeker
gevraagd om de leges als voorschot vooraf te betalen, maar wordt, met de uitspraak
in het geschil, de partij die in het ongelijk wordt gesteld veroordeeld
tot het betalen van de leges. De verzoeker krijgt het voorschot dus weer terug
indien hij in het gelijk wordt gesteld. De andere partij moet dan de voor
hem geldende leges betalen. Het is ook mogelijk dat de huurcommissie uitspreekt
dat beide partijen voor de helft in het ongelijk worden gesteld waarna beide
partijen worden veroordeeld tot het betalen van de helft van de (voor hen
geldende) leges.
 Minvermogende natuurlijke personen kunnen nog steeds verzoeken om vrijstelling
van de leges.
 
 De leden van de SP-fractie oordeelden dat de enige functie van legesheffing
was het opwerpen van een drempel voor partijen om een geschil al te lichtvaardig
voor te leggen aan de huurcommissie. Het argument dat de laagste inkomens
aanspraak kunnen maken op kwijtschelding is volgens deze leden zeer betrekkelijk:
kwijtschelding is alleen mogelijk bij een inkomen onder 105% van de
bijstandsnorm.
 Ik wil hierbij opmerken dat het vragen van leges voor overheidsdiensten
rijksbeleid is. Eenheid hierin is dan ook wenselijk. Bovenal geldt dat uit
eerder evaluatieonderzoek naar de invoering van de leges bij de huurcommissie
(in 2002) is gebleken dat legesheffing niet drempelverhogend werkt.
 
 In het kader van de voorbereiding van onderhavig wetsvoorstel, is in het
bestuurlijk overleg met de organisaties van huurders en verhuurders besproken
dat een grotere bestuurlijke en substantiëler financiële betrokkenheid
van huurders en verhuurders bij de huurcommissie in de rede zou liggen. De
voorgestelde legesverhoging is de uitdrukking van die grotere financiële
betrokkenheid.
 
 In dit kader vroegen de leden van de SP-fractie of ook andere strategieën
zijn onderzocht om het aantal procedures te beperken. Zo zou de invoering
van de gebundelde procedure tot een flinke besparing op het aantal zaken kunnen
leiden, aldus deze leden, waarbij overwogen zou kunnen worden om gebundelde
procedures te stimuleren door in dergelijke gevallen slechts bij de penvoerder
van de huurders leges in rekening te brengen. Waarom is dit niet onderzocht,
zo vroegen deze leden. Ten aanzien van de mogelijkheid van collectief procederen,
verwijs ik naar paragraaf 4.5. Beleidsregels (uitvoeringsbeleid) van
de huurcommissie. Voordat het wetsvoorstel is opgesteld, is onderzoek gedaan
naar de knelpunten met de huidige wetgeving. In dat onderzoek is ook gezocht
naar mogelijke verbetervoorstellen, ook met betrekking tot het beperken van
het aantal procedures.
 Na verkenning van diverse modaliteiten is vastgesteld dat de substantiëlere
financiële betrokkenheid van huurders en verhuurders het beste vorm zou
kunnen krijgen door een aangepaste legesheffing met als uitgangspunten: borging
van laagdrempeligheid, de verliezer betaalt, legesdifferentiatie tussen natuurlijke
en rechtspersonen, voor natuurlijke personen is een legesbedrag van € 25
acceptabel en het legesbedrag voor rechtspersonen dient ruimschoots onder
de kosten te liggen, die gemoeid zijn met het inschakelen van de rechter.
 
 De leden van de VVD-fractie vroegen in dit kader waarop de hoogte van
de legesbedragen is gebaseerd.
 Zoals eerder vermeld geeft de verhoging van de legesbedragen uitdrukking
aan het uitgangspunt om de financiële bijdrage aan de huurgeschillenbeslechting
van huurders en verhuurders te vergroten. In het overleg dat gevoerd is met
het LOHV is gesproken over de totaalbijdrage van huurders en verhuurders aan
de kosten van de huurcommissie. Verschillende modaliteiten zijn bekeken van
lumpsum financiering tot legesdifferentiatie. Ik acht het redelijk dat de
financiële bijdrage van huurders en verhuurders aan de huurgeschillenbeslechting
ca 15% van de kosten van de huurcommissie bedraagt. Dit
percentage afgezet tegen de zaaklast van afgelopen jaren en de planning voor
komende jaren leverde een totaalbedrag op dat via de leges aan inkomsten gerealiseerd
moet worden. Na overleg met het LOHV heeft mijn ambtsvoorganger besloten dat€ 25
voor natuurlijke personen een redelijk bedrag is: niet te hoog, niet te laag.
Bij een lager bedrag is de verhouding zoek tussen de opbrengst per kostenveroordeling
en de inningskosten. Bij een hoger bedrag komt het uitgangspunt van laagdrempeligheid
in gevaar. Voor rechtspersonen is gekeken naar de totale kosten bij het kantongerecht;
het legesbedrag bij de huurcommissie moest hieronder liggen om ook voor deze
categorie de laagdrempeligheid van de huurcommissie te behouden. Daarom is
gekozen voor € 450.
 
 De leden van de ChristenUnie-fractie constateerden dat bij de instelling
van de huidige huurcommissies nadrukkelijk aan de orde is geweest dat de huurcommissie
een toestroom van zaken bij de kantonrechter moet voorkomen. Genoemde leden
vroegen hoe het voorgestelde tarief van € 450 voor rechtspersonen
zich hiermee verhoudt aangezien dit veel hoger is dan het griffierecht voor
de kantonrechter. Het LOHV spreekt daarbij van een onevenwichtige verdeling
van de financiële belangen van huurder en verhuurder die de verhoudingen
tussen die partijen niet ten goede komt, aldus die leden.
 Het is juist dat één van de uitgangspunten bij de nieuwe
legessystematiek is geweest dat de leges lager zouden moeten liggen dan bij
het aanbrengen van een zaak bij de rechter. Anders ontstaat het ongewenste
effect dat huurders en verhuurders direct naar de rechter gaan en dat hiermee
het uitgangspunt, dat geschillen in eerste instantie aan de huurcommissie
worden voorgelegd (en dus laagdrempelig), ondermijnd wordt.
 
 Bij de gang naar de rechter met huurprijsgeschillen zijn er twee soorten
kosten: Griffierechten, die altijd betaald moeten worden om een zaak te starten.
Deze bedragen € 110,- voor een huurder, en €  297,- voor
een verhuurder. Deze bedragen worden regelmatig herzien, hoewel niet elk jaar.
Alleen de eiser/verzoeker betaalt griffierecht, de verweerder betaalt niets.
Wint de verzoeker de zaak, dan krijgt hij deze griffierechten weer terug,
na kostenveroordeling door de rechter (dit geldt ook voor het voorschot op
de leges bij de huurcommissie).
 Hoofdsom/proceskosten. Deze bestaat weer uit twee
delen:
 Een dagvaarding, die opgesteld moet worden door een deurwaarder, kost
tussen de € 80 en € 100.
 Het salaris van de gemachtigde (advocaat). Bij «ontbindings-/ontruimings»zaken
is dit in de regel een vast bedrag: € 150,-. Bij geldvorderingszaken
hangt het bedrag af van de hoogte van de vordering.
 Bij een veroordeling in de kosten moet de verliezende partij deze twee
soorten kosten voor zijn rekening nemen, te weten de griffierechten (afhankelijk
van het «soort» verzoeker), eenmalig de dagvaardingskosten, en
twee keer het salaris, namelijk dat voor zijn eigen gemachtigde en voor die
van de winnende partij.
 Concluderend lopen de kosten, bij het verliezen van de zaak, dan uiteen
van: Minimaal € 500-, (= € 110 + ongeveer € 90
+ € 150 + € 150) als de huurder de verzoeker was Minimaal € 687-,
(= € 297 + ongeveer € 90 + € 150 + € 150)
als de verhuurder de verzoeker was.
 
 In bovenstaand overzicht zijn de kosten verbonden aan een eventuele rapportage
nog niet meegenomen. Bij de huurcommissie wordt dat rapport onpartijdig opgesteld
ter voorbereiding van de zitting. 
 Er is gekozen voor een verschil tussen natuurlijke en rechtspersonen vanwege
de financiële draagkracht van deze groepen. Voor beide tarieven geldt
dat deze onder de kosten van de rechter liggen.
 
 Tot slot vroegen de leden van de ChristenUnie-fractie of het mogelijk
is de procedure zo aan te passen dat het te laat betalen van de leges alleen
tot vertraging leidt van de procedure.
 Het uiteindelijk te laat betalen van het voorschot op de leges leidt tot
niet-ontvankelijkheid. Dat betekent dat het verzoek niet in behandeling zal
worden genomen. Echter tot het zover is, wordt de verzoekende partij meerdere
malen in de gelegenheid gesteld om (het voorschot op) de leges te voldoen.
Wordt ter zake niet gereageerd op deze mogelijkheid, dan wordt het verzoek,
zoals gezegd, uiteindelijk niet-ontvankelijk verklaard.
 7. Financiële effecten
 7.1 Financiële effecten verbonden aan de organisatie
van de huurgeschillenbeslechting
 De leden van de CDA-fractie vroegen waarom de voorgestane bestuurssamenstelling
en werkwijze van hogere betekenis is en tot betere resultaten leidt dan de
voorstellen van de Raad van State ter zake.
 Om de continuïteit van de huurcommissie te waarborgen is ervoor gekozen
om de leiding te beleggen bij een bestuur dat bestaat uit een voorzitter en
een plaatsvervangend voorzitter. Indien ervoor gekozen zou zijn om de dagelijkse
leiding van de ambtelijke ondersteuning (mede) in handen te leggen van een
ambtelijk secretaris, dan zou daarmee de huidige hybride situatie gehandhaafd
blijven. In de voorgestelde structuur is het bestuur eenduidig verantwoordelijk
voor het gehele functioneren van de huurcommissie, en daarop doorde minister
voor WWI aanspreekbaar.
 
 Het bestuur is integraal eindverantwoordelijk voor de kwaliteit en kwantiteit
van de geschillenbeslechting en de bijbehorende middelen. Daarmee is in deze
opzet gekozen voor een eenduidige, integrale verantwoordelijkheidslijn, waarvan
verwacht wordt dat die de aansturing van de organisatie ten goede zal komen.
De opzet heeft tegelijkertijd voldoende oog voor de zwaarte en breedte van
de taak van het bestuur. De functies van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter
bieden de mogelijkheid van taakverdeling en specialisatie terwijl tevens benadrukt
wordt dat zij gezamenlijk als bestuur verantwoordelijk zijn voor het reilen
en zeilen van de huurcommissie en elkaar kunnen vervangen.
 
 De leden van de SP-fractie maakten bezwaar tegen een verkleining van de
formatie van de huurcommissie, op grond van automatisering en efficiencymaatregelen,
zolang niet voldaan wordt aan de kwaliteitseisen van de Nationale Ombudsman.
Wordt erkend dat het hierdoor langer duurt eer aan de wettelijke kwaliteit
voldaan wordt. Zo nee, waarom niet, zo vroegen die leden.
 Door de investeringen die momenteel worden gedaan in de automatisering
en door de efficiencymaatregelen die worden getroffen, wordt het voor de huurcomissie
mogelijk om met een kleinere formatie te werken richting het halen van de
doorlooptijden zoals genoemd in de Uhw.
 7.2 Totale financiële effecten
 De leden van de SP-fractie zouden graag een overzicht krijgen van de aan
de huurcommissie opgelegde bezuinigingstaakstellingen sinds de centralisatie van het secretariaat, alsmede de bezuinigingstaakstelling
voor de komende jaren.
 Kan daarbij worden aangegeven wat de relatie is tussen de lopende bezuinigingen
en de invoering van het onderhavige wetsvoorstel, zo vroegen die leden.
 Sinds de centralisatie van het secretariaat, die in 2001 is afgerond,
had het secretariaat van de huurcommissie een omvang van 139 fte. In het kader
van de taakstellingen uit hoofde van de regeerakkoorden van 2002 en 2003,
is de formatie verminderd tot 125 fte. In samenhang met de vorming van een
landelijke huurcommissie, is een organisatie- en formatierapport opgesteld
waarin de omvang van de administratieve ondersteuning van het zelfstandige
bestuursorgaan is bepaald op 100 fte. Deze omvang wordt niet gewijzigd door
de bezuinigingstaakstelling die voor de komende jaren op het Ministerie van
VROM rust.
 De relatie tussen deze formatievermindering en het onderhavige voorstel
is dat het wetsvoorstel voorziet in de vorming van een bestuur dat zowel leiding
geeft aan het zelfstandige bestuursorgaan als aan de administratieve ondersteuning,
waardoor het in staat wordt gesteld te sturen op de kwantiteit en de financiële
efficiëntie van de huurcommissie. Door de in het wetsvoorstel beoogde
wijzigingen in de structuur van de huurcommissie, ontstaat er een organisatiestructuur
waarin de sturing op doorlooptijden gerichter en effectiever kan plaatsvinden
en waardoor de afhandeltermijnen met een kleinere organisatie verder kunnen
worden teruggebracht. Ik kan ter zake verwijzen naar hetgeen ik hiervoor heb
opgemerkt in paragraaf 2. Aanleiding vorming één huurcommissie.
 8. Artikelsgewijs
 De leden van de VVD-fractie vroegen of nader kan worden toegelicht waarom
de Raad van Advies niet wordt gehoord over een eventuele schorsing van de
voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter. Het moet toch mogelijk zijn
dat er snel met de Raad van Advies hierover contact wordt opgenomen, aldus
die leden.
 Het schorsen van de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter beschouw
ik als een ingrijpende interventie die slechts onder bepaalde omstandigheden
toegepast zal worden. Ondanks de status van zelfstandig bestuursorgaan blijft
de ministeriële verantwoordelijkheid onverkort van toepassing op het
zelfstandig bestuursorgaan huurcommissie. De minister voor WWI moet snel kunnen
handelen wanneer dat nodig is. Schorsing moet daarom meteen toegepast kunnen
worden.
 Dit laat onverlet dat het middel van schorsing zorgvuldig zal worden toegepast.
Uiteraard kan de minister voor WWI afhankelijk van de omstandigheden altijd,
als het moet snel, contact opnemen met de Raad van Advies.
 
 De Raad van Advies bestaat uit leden, die afkomstig zijn uit de door de
regering aangewezen organisaties van huurders en verhuurders en andere onafhankelijke
organisaties en personen. Hoe worden die organisaties van huurders en verhuurders
aangewezen, om welke organisaties van huurders en verhuurders gaat het en
om welke andere onafhankelijke organisaties en personen, zo vroegen de leden
van de VVD-fractie.
 Het gaat om de landelijke en representatieve organisaties die de belangen
van de huurders en verhuurders vertegenwoordigen. De minister voor WWI wijst
deze organisaties aan. Het gaat om de volgende organisaties: Aedes, Vastgoedbelang,
IVBN en de Woonbond.
 Bij andere onafhankelijke organisaties en personen kan het om verschillende
personen en organisaties gaan. Een voorbeeld is een expert op het gebied van
huurrecht. 
 
 De leden van de SP-fractie constateerden dat in de nieuwe artikelen 3b
en 3g de minister de bevoegdheid krijgt om de voorzitter, de plaatsvervangend
voorzitter, de zittingsvoorzitters en de leden van de Raad van Advies te schorsen
en te ontslaan.
 Op grond van welke criteria kan de minister deze maatregelen nemen, zo
vroegen die leden.
 De criteria voor schorsing en ontslag worden genoemd in artikel 12 van
de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen, die hier volledig gevolgd worden.
De genoemde criteria zijn ongeschiktheid of onbekwaamheid voor de vervulde
functie dan wel wegens andere zwaarwegende in de persoon van de betrokkene
gelegen redenen. Ontslag kan voorts plaatsvinden op eigen verzoek. Toepassing
zal steeds plaatsvinden vanuit de verantwoordelijkheid van de minister voor
de kwaliteit van het bestuur. Daarnaast kunnen de voorzitter, de plaatsvervangend
voorzitter en de zittingsvoorzitters worden ontslagen vanwege het bereiken
voor de voor hen geldende pensioengerechtigde leeftijd. Dit is vastgelegd
in het voorgestelde artikel 3g van de Uhw.
 
 In artikel 3b lid 3 worden eisen gesteld aan de betrokkenheid van de voorzitter,
de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters bij de uitoefening
van een bedrijf dat werkzaam is of mede werkzaam is op het gebied van woonruimte.
De leden van de SP-fractie vroegen zich af waarom deze eisen niet gesteld
worden aan de overige leden van zittingscommissies.
 En indien de regering van mening is dat deze eis voor verhuurder/leden
van de zittingscommissies nodeloos beperkend is, waarom wordt dan niet tenminste
uitgesloten dat bij de behandeling van een concreet geschil de leden van een
zittingscommissie niet direct betrokken mogen zijn bij enige activiteit die
gelieerd is aan de verhuurder in dat geschil, zo vroegen die leden.
 Het voorgestelde artikel 3b, derde lid, van de Uhw geldt inderdaad niet
voor de zittingsleden. De reden daarvoor is dat de zittingsleden juist werkzaam
zijn (geweest) in de huurders- of verhuurdersbranche. Zij worden voorgedragen
door huurders- of verhuurdersorganisaties.
 Om te voorkomen dat zittingsleden bij de behandeling van een concreet
geschil te maken kunnen krijgen met belangenverstrengeling, zal in het bestuursreglement
worden bepaald dat het bestuur van de huurcommissie een integriteitscode vaststelt.
In deze code zal worden bepaald dat zittingsleden niet betrokken mogen zijn
bij een activiteit die een relatie heeft met de woning waarop het geschil
betrekking heeft.
 
 In artikel 3e wordt gesteld dat de voorzitter, plaatsvervangend voorzitter
en zittingsvoorzitters ontslagen worden indien zij de voor hen geldende pensioengerechtigde
leeftijd bereikt hebben. De leden van de SP-fractie hechtten zeer aan het
recht om op tijd, dat is om misverstanden te voorkomen bij het bereiken van
de 65-jarige leeftijd, met pensioen te kunnen gaan. Maar zij hechtten óók
aan het recht om langer door te werken indien betrokkene daar de voorkeur
aan geeft.
 Om de kwaliteit van de huurgeschilbeslechting hoog te houden, is voldoende
doorstroom belangrijk. Om die reden zal de pensioengerechtigde leeftijd van
65 jaar gehanteerd worden.
 
 De leden van de SP-fractie onderschreven de wenselijkheid van een openbaar
register van uitspraken. Zij drongen erop aan dat deze verplichting op een
gebruikersvriendelijke wijze wordt ingevuld, bijvoorbeeld door aan te sluiten
bij rechtspraak.nl.
 De huurcommissie heeft een eigen website waarop per 1 januari 2011
het openbaar register te vinden zal zijn. Beoogd wordt dat dit zo gebruiksvriendelijk
mogelijk zal worden gemaakt (o.m. met een zoekmachine), waarbij rechtspraak.nl
als voorbeeld meegenomen zal worden. 
 
 De leden van de CDA-fractie constateerden dat artikel 6 een nieuw tweede
lid kent. Hierin is vastgelegd dat de voorzitter vervangen kan worden door
een zittingsvoorzitter. Is het niet beter en consequent in lijn met voorliggend
voorstel hier aan te geven dat de voorzitter vervangen kan worden door de
plaatsvervangende voorzitter en vervolgens door de zittingsvoorzitter, zo
vroegen die leden.
 De voorzitter heeft volgens de Uhw een aantal bevoegdheden die alleen
aan hem toebedeeld worden. Eén daarvan is het doen van voorzittersuitspraken.
Om praktische redenen is het niet aan te raden om deze bevoegdheid alleen
bij de voorzitter te laten. Daarom mogen de zittingsvoorzitters namens de
voorzitter ook voorzittersuitspraken doen. Aangezien hieraan ook een juridische
afweging ten grondslag ligt, is het niet logisch dat de plaatsvervangend voorzitter
deze bevoegdheid krijgt.
 Aan de functie van plaatsvervangend voorzitter zijn namelijk geen eisen
gesteld met betrekking tot juridische kennis. De plaatsvervangend voorzitter
richt zich vanuit het bestuur met name op de portefeuille bedrijfsvoering
van de huurcommissie.
 
 De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
 E. E. van der Laan