Wijziging Boek 5 BW en Woningwet i.v.m. plegen onderhoud verenigingen van eigenaars; Memorie van Toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2008-2009
 
 
 
 KST132956
 2008-2009
 
 31 991
 Wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband
met het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars
 
 
 
 
 Nr. 
 3
 MEMORIE VAN TOELICHTING
 1. Algemeen
 Aanleiding voor het wetsvoorstel
 Een belangrijk deel van de woningmarkt bestaat uit koopappartementen in
appartementencomplexen. Daarbij kan het gaan om grote appartementencomplexen
met honderden woningen, maar ook om etagewoningen met slechts enkele appartementen.
Het kabinet heeft in zijn brief over particuliere woningverbetering en verenigingen
van eigenaars d.d. 15 november 2007 (Kamerstukken II 2007–2008,
31 200 XVIII, nr. 8) een beeld geschetst van de appartementensector.
Daarbij heeft het kabinet gewezen op het probleem van slapende verenigingen
van eigenaars.
 Een slapende vereniging van eigenaars wordt bijvoorbeeld gekenmerkt doordat
zij geen jaarlijkse vergadering houdt, geen reservefonds heeft, geen periodieke
financiële bijdrage int voor de gemeenschappelijke kosten voor bijvoorbeeld
(groot) onderhoud of onderverzekerd is voor de opstal. Vanwege het ontbreken
van een georganiseerde voeding van een reservefonds bij de vereniging van
eigenaars kunnen problemen ontstaan wanneer onderhoud echt noodzakelijk wordt.
Een gebrek aan onderhoud van appartementen kan leiden tot achteruitgang van
buurten en wijken. Vaak rest dan alleen repressief optreden op grond van de
Woningwet. Het kabinet is er veel aan gelegen om een dergelijke achteruitgang
te voorkomen. Onderhavig wetsvoorstel is er op gericht negatieve ontwikkelingen
in een eerder stadium te keren.
 Kwaliteit van de voorraad
 In 2007 heeft het Ministerie van VROM onderzoek laten doen naar het functioneren
van verenigingen van eigenaars. Het rapport is als bijlage bij eerdergenoemde
brief naar de Tweede Kamer verzonden. Daarbij is aan de hand van Kwalitatieve
Woning Registratie onderzoekgegevens over de onderhoudstoestand van appartementen
en gesprekken met gemeenten een beeld geschetst van de staat van de appartementensector.
Nederland kent ruim 500 000 koopappartementen waarvoor circa 94 000
verenigingen van eigenaars verantwoordelijk zijn. De overgrote meerderheid
van de verenigingen van eigenaars bestaat uit minder dan het gemiddelde van 5 appartementseigenaars: er zijn ca. 30 000 verenigingen met
2 appartementseigenaars (veel boven-benedenwoningen), ca. 20 000 verenigingen
met 3 appartementseigenaars en ca. 30 000 verenigingen met 4 appartementseigenaars.
De helft van de verenigingen van eigenaars bevindt zich in de vier grote steden.
Circa 100 000 appartementen hebben een niet actieve vereniging van eigenaars.
De afwezigheid van actieve verenigingen van eigenaars concentreert zich vooral
in de vooroorlogse voorraad. Bij met name de kleine verenigingen in die voorraad,
veelal beneden- en bovenwoningen, ontbreekt een adequate beheerstructuur.
 Het onderzoek laat ook zien dat de problematiek niet in alle steden in
gelijke mate optreedt. Zo zijn de appartementen met een slechte onderhoudstoestand
met name gelegen in de gemeenten Den Haag (9 000) en Rotterdam (5 800).
In Amsterdam en Utrecht zijn de problemen minder groot (3 100 respectievelijk
1 300). De middelgrote gemeenten kennen zo’n 13 000 appartementen
met een slechte onderhoudstoestand
 Ontwikkelingen in beleid
 Grote en middelgrote gemeenten hebben in de jaren tachtig en negentig
van de vorige eeuw getracht om de staat van appartementencomplexen te verbeteren
als onderdeel van de particuliere woningverbetering. Daartoe zijn vaak aanzienlijke
subsidies ingezet om de appartementseigenaren te verleiden tot het opknappen
van hun woning. Dit is op zichzelf succesvol geweest, maar na 15 of 20
jaar blijkt dat een deel van de betreffende appartementencomplexen toe is
aan een nieuwe opknapbeurt. De verenigingen van eigenaars van die complexen
hebben het onderhoud verwaarloosd en geen of onvoldoende financiële middelen
gereserveerd om het onderhoud te kunnen uitvoeren.
 De inzet van uitsluitend subsidies biedt geen garantie om de problemen
ten aanzien van achterstallig onderhoud in de toekomst te voorkomen. Veel
gemeenten hebben dan ook besloten om het instrument van subsidies niet meer
in te zetten of dit in aanzienlijke mate te beperken. Gemeenten zetten thans
meer in op preventieve maatregelen zoals voorlichting en procesmatige ondersteuning
waardoor appartementseigenaren worden gestimuleerd om het onderhoud van hun
appartement blijvend op orde te houden. Uit het eerdergenoemde onderzoek en
experimenten van de Stuurgroep experimenten volkshuisvesting (SEV) is duidelijk
geworden dat van gemeenten een actieve inzet wordt gevraagd. De meeste eigenaren
van appartementen of verenigingen van eigenaars blijken niet zelf de aangeboden
procesondersteuning te vragen. Gemeenten of daartoe door gemeenten ingestelde
ondersteuningsorganisaties moeten de eigenaren en verenigingen van eigenaars
actief benaderen. Pas dan is er een kans dat een daadwerkelijke verbetering
of vernieuwing van complexen, en daarmee buurten, tot stand wordt gebracht.
Bovendien dient deze preventieve aanpak structureel van aard te zijn.
 Huidig beleid
 Gemeenten gaan uit van de eigen verantwoordelijkheid van de woningbezitter
zonder onderscheid tussen eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Gemeenten
geven voorlichting en advies om verenigingen van eigenaars te stimuleren tot
onderhoud over te gaan. Een uitgebreid overzicht van de verschillende mogelijkheden
is geschetst in de uitgave «Particulieren aan zet» (juli 2006)
en in eerdergenoemd onderzoek over het functioneren van verenigingen van eigenaars.
Ook het Kenniscentrum stedelijke vernieuwing (www.kei-centrum.nl; dossier
aanpak woningvoorraad) geeft een uitgebreid overzicht van de bestaande mogelijkheden
en de lopende initiatieven.
 Twee recente voorbeelden zijn de «VvE-balie» in Den Haag en «VvE
010» in Rotterdam. Bij de gemeentelijke «VvE-balie»
kunnen verenigingen van eigenaars terecht voor voorlichting en advies. VvE
010, een stichting waarin de gemeente en twee woningcorporaties participeren,
biedt daarnaast ook beheer- en onderhoudarrangementen aan. Daarnaast kunnen
gemeenten financiële ondersteuning aan verenigingen van eigenaars aanbieden.
Dit kan bijvoorbeeld door het verstrekken van laagrentende leningen via het
Stimuleringsfonds volkshuisvesting (Svn) of door een bijdrage in de kosten
voor het opstellen van een onderhoudsplan. Procesmatige ondersteuning kan
worden geboden door verenigingen van eigenaars behulpzaam te zijn bij het
opstellen van een bouwkundig kwaliteitsrapport en een onderhoudsplan.
 In bijzondere gevallen kan de gemeente in samenwerking met andere partijen
overgaan tot aankoop van bezit. In het SEV-advies «aanpak verloederd
particulier woningbezit» (september 2007) is het experiment met de WOM
(Wijk Ontwikkelings Maatschappij) Tarwewijk (Rotterdam) geschetst. Het ging
hier om een sterk verloederd gebied, waaronder de beruchte Millinxbuurt. De «harde»
aanpak in dit gebied omvat een combinatie van aanschrijven, onteigenen en
aankopen. Tegelijkertijd vinden acties plaats in het kader van het project «schoon,
heel en veilig». Doel van de Wijkontwikkelingsmaatschappij is het saneren
van de slechtste panden door aankoop, bestemmingswijziging en verkoop. Hierbij
worden ook vormen van onrechtmatig gebruik tegen gegaan en worden overlastgevallen
uitgeplaatst. De aanpak werkt, maar kost veel geld en is daarom alleen toepasbaar
in wijken die sterk verloederd zijn.
 Aanvullende maatregelen activering verenigingen van eigenaars
gewenst
 De activering van slapende verenigingen van eigenaars blijft lastig. Twee
voorbeelden uit eerdergenoemd SEV-advies aanpak verloederd particulier woningbezit
kunnen dat illustreren.
 In het experiment Wenslauerstraat in Amsterdam Oud-West wordt gewerkt
met een model waarin de drie geledingen (eigenaar-bewoner, eigenaar-verhuurder
en corporatie) ieder weer vertegenwoordigd worden door hun eigen experts en
intermediairs. Er worden instrumenten bestaande uit rekenmodellen, vangnetregelingen,
zachte leningen en ruimte om woningen uit te breiden aangeboden. Het project
symboliseert de overgang van de gesubsidieerde collectieve aanpak naar de
eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren. De eigenaren zijn uiteindelijk
door deze aanpak slechts in beperkte mate gestimuleerd om zelf te gaan investeren.
Er is veel voor hen gedaan en gedacht, maar de overdracht van verantwoordelijkheden
aan de eigenaren stokt.
 Bij een experiment in de Vogelbuurt in Rotterdam-Zuid ging het om een
grotere buurt met vroegnaoorlogse flats die gebrekkig onderhoud vertoonden.
Een deel van de eigenaren toonde wel belangstelling voor de wervende aanpak
met straatdeelbijeenkomsten en grotere modelwoningen. Er is ook een servicepunt
in de wijk geopend. De meeste eigenaren bleven echter afwachtend. Na drie
jaar zijn er twintig aanvragen voor woningvergroting plus een aantal woningverbeteringen.
In een «pilot-straat» is in opdracht van de deelgemeente voor
elke vereniging van eigenaars een onderhoudsplan gemaakt. Er is wel enig resultaat
maar dat heeft een grotere inzet gekost dan aanvankelijk verwacht.
 Vanuit de gemeenten is verzocht om ruimere wettelijke mogelijkheden om
met de eigenaren te komen tot een goed onderhoudbeleid op straat- en op buurtniveau.
Als er voor kan worden gezorgd dat alle verenigingen van eigenaars aan de
noodzakelijke kwaliteitsverbetering meedoen, kan de waardeontwikkeling van
het vastgoed worden gestimuleerd. Deze waardeontwikkeling maakt dat de investeringen
door de eigenaren op termijn kan worden terugverdiend. Hiermee zal een belangrijke
blokkade voor het investeren in onderhoud kunnen worden weggenomen.
 Uit bovenbeschreven schets van het (gemeentelijk) instrumentarium kan worden geconcludeerd dat er veel in gang is gezet en instrumenten zijn
bedacht om vereniging van eigenaars te activeren. Het lukt evenwel niet in
alle gevallen om het tij te keren, waardoor gemeenten zich genoodzaakt zien
te wachten tot kan worden overgegaan tot handhaving van de bouwvoorschriften
via de Woningwet. Gelet op de substantiële overheidsmiddelen die hiermee
gemoeid zijn en de negatieve uitstraling op de buurt, wil het kabinet met
onderhavig wetsvoorstel gemeenten in staat stellen indringend met de verenigingen
van eigenaren in gesprek te komen en indien nodig ook aanvullende eisen te
stellen aan de onderhoudsplannen voordat gemeenten in de fase komen dat het
nemen van bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen vanwege een daadwerkelijke
schending van de Woningwet geboden is. Dit wetsvoorstel maakt deel uit van
het actieplan krachtwijken (Kamerstukken II 2006/2007, nr. 30 995,
nr. 7) dat een integrale en systematische aanpak toezegt voor de problemen
in de wijken.
 2. Inhoud wetsvoorstel
 In juridische zin voert een vereniging van eigenaars het beheer over de
gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk
geheel te worden gebruikt (artikel 5:126 lid 1 BW). Het reglement kan ten
aanzien van dit laatste anders bepalen (artikel 5:112 lid 4 BW). Dat betekent
dat de vereniging van eigenaars doorgaans verantwoordelijk is voor het schilderwerk
aan de buitenkant van het pand, het onderhoud van het dak en de algemene ruimten.
De vereniging moet een reservefonds in stand houden ter bestrijding van andere
dan de gewone jaarlijkse kosten, aldus artikel 5:126 lid 1 BW.
 Elke vereniging van eigenaars heeft een reglement waarin een regeling
is opgenomen omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten
die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel
5:112 lid 1, onderdeel c BW). In de statuten van de vereniging moet een regeling
zijn opgenomen omtrent de door de appartementseigenaars periodiek aan de vereniging
verschuldigde bijdragen (artikel 5:112 lid 2, onderdeel c BW).
 Het wetsvoorstel maakt het voor de gemeente mogelijk om in de privaatrechtelijke
verhouding van de vereniging van eigenaars een rol te spelen. Hiervoor is
gekozen omdat het effectiever kan zijn om in de fase van een ernstige dreiging
van de Woningwet al in contact te treden met de eigenaars, dan op een later
moment wanneer slechts bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen nog effect
hebben. De eigenaar van een woning c.q. appartement is zelf verantwoordelijk
voor het onderhoud van de woning of het appartement. In beginsel staat het
hem vrij om veel of weinig aandacht te schenken aan het onderhoud van de eigen
woning, tenzij de grenzen van de Woningwet worden gepasseerd door gebrekkig
onderhoud. Wanneer er sprake is van een appartementencomplex met een vereniging
van eigenaars, worden de beslissingen over het onderhoud van de algemene ruimtes
genomen door die vereniging. Voor besluitvorming is normaliter vereist dat
het bestuur voorstellen doet en de algemene ledenvergadering daarover besluit.
In de praktijk wordt niet steeds aan deze voorwaarden voldaan, bijvoorbeeld
doordat een bestuur ontbreekt of omdat een lid van de vereniging van eigenaars
bepaalde maatregelen blokkeert. Uitgangspunt van het wetsvoorstel is dat de
gemeente in staat is om de besluitvorming te stimuleren door een vergadering
bijeen te roepen.
 De gemeente kan in de vergadering van de vereniging van eigenaars met
de eigenaars spreken over en suggesties doen voor onderhoud van de algemene
ruimtes van de vereniging. De voorgestelde instrumenten hebben daarmee een
preventief karakter. Door via de vereniging van eigenaars in gesprek te treden
met de bewoners en voorstellen te doen, kan worden bereikt dat het onderhoud
door de vereniging alsnog plaatsvindt. Zowel de eigenaars als
de gemeente zijn erbij gebaat dat de kwaliteit van het gebouw op peil blijft.
Zo kan worden voorkomen dat de directe leefomgeving van de eigenaars en het
aanzicht van de straat verloederen.
 Meer specifiek bepaalt het nieuwe artikel 5:127a BW dat gemeenten een
machtiging kunnen vragen aan de kantonrechter om zich in de vergadering van
eigenaars te mengen in het geval van een ernstige dreiging van een schending
van artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid, van de Woningwet. De gemeente
kan in dat geval een vergadering van eigenaars bijeenroepen, kan daarin het
woord voeren en kan voorstellen doen die betrekking hebben op het onderhoud
van het gebouw. De gemeente is alsdan niet afhankelijk van het bestuur van
de vereniging en kan rechtstreeks met de leden communiceren.
 De voorstellen die de gemeente kan doen hebben telkens tot doel het beleid
van een vereniging ten aanzien van het onderhoud te veranderen. Dat kan een
aanpassing van het reglement van de desbetreffende vereniging impliceren,
maar dat hoeft niet. Een en ander hangt af van de inhoud van het reglement
dat de vereniging van eigenaars al heeft. Veelal is een modelreglement aanwezig.
Aansluiting van een vereniging van eigenaars bij het meest recente modelreglement
uit 2006 leidt in het algemeen tot een goede verantwoordelijkheidsverdeling
binnen de vereniging voor het onderhoud. Waar dit modelreglement niet aanwezig
is, kan het opstellen of aanpassen van het reglement wenselijk zijn. Een en
ander laat onverlet dat het onderhoud ook feitelijk ter hand moet worden genomen.
Het bestuur kan het beheer desgewenst uitbesteden aan een meer professionele
partij. Ook kan het noodzakelijk zijn dat de vereniging een nieuwe begroting
vaststelt of besluit over bijzondere uitgaven vanwege het voorgenomen onderhoud.
In dat geval is een besluit van de vergadering van eigenaars in overeenstemming
met de eisen die de statuten van de vereniging daaraan stelt noodzakelijk.
De statuten bepalen met welke meerderheid een besluit van de vergadering van
eigenaars kan worden genomen.
 In het geval dat een aanpassing van het reglement nodig is, kan wijziging
slechts met medewerking van alle appartementseigenaars geschieden (artikel
5:139 lid 1 BW), dan wel, wanneer de wijziging met medewerking van het bestuur
plaatsvindt, met medewerking van de appartementseigenaars die ten minste vier
vijfden van het aantal stemmen van de appartementseigenaars vertegenwoordigen.
Dit hangt samen met de omstandigheid dat het reglement onderdeel is van de
akte van splitsing (artikel 5:111, onderdeel d BW). Inactieve of dwarsliggende
leden kunnen de aanpassing van het reglement in beide gevallen in beginsel
blokkeren. Overigens zullen ook de hypotheeknemers van de leden van de vereniging
van eigenaars (of andere beperkt gerechtigden) hiervoor goedkeuring moeten
geven. Op grond van artikel 5:140 BW kunnen de leden zich reeds wenden tot
de rechter om de bedoelde medewerking of toestemming voor een wijziging van
het reglement af te dwingen. Op grond van het onderhavige voorstel kan ook
de gemeente machtiging vragen voor de aanpassing van het reglement, indien
de gemeente heeft geconstateerd dat zo’n aanpassing wordt gesteund door
de leden van de vereniging die ten minste de helft van de stemmen vertegenwoordigen.
Met dit laatste voorstel kan de gemeente – in plaats van de leden van
de vereniging van eigenaars – het initiatief nemen voor een gang naar
de rechter. De gemeente stimuleert ook op deze wijze het maken van privaatrechtelijke
afspraken over het plegen en financieren van onderhoud. Een vergelijkbare
voorziening wordt getroffen in artikel 5:121 lid 4 BW, op grond waarvan de
gemeente – in plaats van de leden – kan verzoeken om vervangende
machtiging van de rechter voor handelingen betreffende beheer of onderhoud
waarvoor een appartementseigenaar ten onrechte medewerking of toestemming
onthoudt. De machtiging kan worden verleend indien de appartementseigenaar
zijn medewerking of toestemming zonder redelijke grond onthoudt of hij zich
niet verklaart (artikel 5:121 lid 1, laatste zin BW). In dat geval
is voorts relevant of de meerderheid van de eigenaars wel medewerking of toestemming
heeft verleend voor de handeling en of er sprake is van schending of een ernstige
dreiging van schending van artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid,
van de Woningwet.
 Daarnaast voorziet het wetsvoorstel in een publiekrechtelijke regeling
in artikel 12d van de Woningwet, in verband waarmee ook de artikelen 13, 14a
en 15 van de Woningwet worden gewijzigd. Het wetsvoorstel is daarom mede onder
verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie tot
stand gekomen. Op grond van artikel 12d van de Woningwet kunnen burgemeester
en wethouders van de gemeente een vereniging van eigenaars die ten behoeve
van een bij haar in beheer zijnd gebouw niet beschikt over een onderhoudsplan,
verplichten tot het laten opstellen van een zodanig plan en tot het van kracht
laten blijven van dat plan gedurende zijn looptijd. Uitgangspunt is dat deze
bevoegdheid uitsluitend kan worden toegepast als vervolgstap nadat toepassing
is gegeven aan artikel 5:127a BW en dit niet tot het gewenste resultaat heeft
geleid. In artikel 12d van de Woningwet is daarbij als extra eis gesteld dat
het moet gaan om een gebouw dat is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid
naar het oordeel van burgemeester en wethouders onder druk staat. Hiermee
wordt tot uitdrukking gebracht dat er niet in alle gevallen een publiekrechtelijk
belang aanwezig is om te treden in de (in beginsel) privaatrechtelijke vraag
of een vereniging van eigenaars zich het onderhoud van het bij haar in beheer
zijnde gebouw wel in voldoende mate aantrekt; dat publiekrechtelijke belang
is er slechts, indien het gebouw is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid
onder druk staat.
 Bij een zodanig gebied moet met name worden gedacht aan een gebied waar
zich complexe maatschappelijke problemen voordoen, veroorzaakt door fysieke,
sociale en economische factoren. Dit kan zich onder andere uiten in hoge werkloosheid,
slechte kwaliteit van de woningvoorraad, gezondheidsachterstanden, criminaliteit,
gevoelens van onveiligheid en onrechtmatige en illegale bewoning.
 De koppeling van de toepassing van de in artikel 12d van de Woningwet
bedoelde bevoegdheid aan de aanwezigheid van een gebied als hiervoor bedoeld,
moet met name worden gezien als steun in de rug van alle activiteiten die
gemeenten thans reeds ondernemen om de leefbaarheid in zo’n gebied te
doen verbeteren. In relatie tot de woningvoorraad wordt in dat verband verwezen
naar de hiervoor in het algemeen deel van de toelichting gegeven uiteenzetting
over de diverse stimuleringsmaatregelen die op dat punt reeds worden toegepast,
waaronder het activeren van verenigingen van eigenaars. Tot dit laatste kan
ook het bij artikel I, onderdeel B, van het wetsvoorstel voorgestelde artikel
5:127a BW bijdragen. De bevoegdheid van artikel 12d van de Woningwet is een
instrument dat als sluitstuk kan worden toegepast, indien een vereniging van
eigenaars ondanks alle stimuleringsmaatregelen geen aanleiding ziet om uit
eigen beweging het onderhoud ter hand te nemen.
 Voorbereiding van het wetsvoorstel
 Eind 2007 is met verschillende experts gesproken over een voorontwerp
van het wetsvoorstel. Aan de desbetreffende bijeenkomst hebben onder andere
verschillende grote gemeenten deelgenomen, een vertegenwoordiger van het notariaat,
Vereniging Eigen Huis, VvE Belang en andere betrokken partijen. Naar aanleiding
van deze bijeenkomst en opvolgende gesprekken met verschillende grote gemeenten
is het privaatrechtelijke deel uitgebreid (artikel 5:121 BW) en is de voorgestelde
wijziging van de Woningwet geformuleerd.
 Administratieve lasten
 Het onderhavige voorstel houdt geen informatieplicht in jegens de overheid.
Het heeft derhalve geen nieuwe administratieve lasten tot gevolg. Aan de uitvoering
van het voorstel zijn voor gemeenten overigens beperkte kosten verbonden.
Deze kosten zijn in evenwicht met de besparingen die het gevolg zijn van het
eerdere ingrijpen door de gemeenten bij gebrekkig onderhoud.
 3. Artikelen
 Artikel I (wijziging BW)
 Artikel 121
 Het bestaande artikel 121 houdt rekening met het geval dat voor het uitvoeren
van een feitelijke handeling de medewerking of toestemming nodig is van een
appartementseigenaar die deze medewerking of toestemming echter niet geeft.
De handeling kan bijvoorbeeld het plegen van onderhoud betreffen (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch
3 oktober 1990, BR 1991, p. 558). De medewerking of toestemming
houdt primair verband met de toegang tot algemene ruimtes, maar kan ook betrekking
hebben op een appartement wanneer het reglement van de vereniging een regeling
omtrent het onderhoud van de afzonderlijke delen inhoudt (artikel 5:112 lid
4 BW). Wanneer de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt
onthouden of degene die haar moet geven zijn mening niet kenbaar maakt, dan
kan de medewerking of toestemming worden vervangen door een machtiging van
de kantonrechter. De weigering wordt aan de redelijkheid en billijkheid getoetst,
die de verhouding tussen de appartementseigenaars beheerst (vgl. HR 30 oktober
1998, NJ 1999, 83). Zo kan een appartementseigenaar beroep doen op artikel
5:121 lid 1 BW wanneer hij de medewerking behoeft van een andere appartementseigenaar,
van de vereniging van eigenaars of van een orgaan van de vereniging, zoals
de vergadering van eigenaars. Ook kan de vereniging of haar organen (bijvoorbeeld
het bestuur) die voor een handeling de medewerking of toestemming behoeft
van een of meer appartementseigenaars, beroep doen op de rechter.
 In het geval van een inactieve vereniging van eigenaars, waar wellicht
geen bestuurder is benoemd of geen vergadering van eigenaars wordt gehouden,
kan het moeilijk zijn om de medewerking of toestemming van de andere appartementseigenaar(s)
te verkrijgen. In dat geval zou een eigenaar die onderhoud noodzakelijk acht
kunnen verzoeken om de vervangende machtiging, Aan een dergelijke procedure
zijn echter kosten verbonden. Ook vraagt het voeren van een procedure een
zekere expertise. Daarnaast is begrijpelijk dat er een zekere schroom kan
bestaan om te procederen tegen een mede-appartementseigenaar. Dat zou echter
als gevolg kunnen hebben dat noodzakelijk onderhoud uitblijft, hetgeen vanzelfsprekend
ongewenst is. De voorgestelde regeling in artikel 121 lid 4 maakt het mogelijk
dat de gemeente in plaats van het desbetreffende lid vraagt om vervangende
machtiging voor de beoogde handelingen.
 De bevoegdheid van de gemeente is wel begrensd. De gemeente kan beroep
doen op de rechter wanneer de handeling betrekking heeft op het beheer of
onderhoud van onderscheiden gedeelten van het gebouw, waarmee een schending
of dreigende schending van artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid,
van de Woningwet kan worden beëindigd of afgewend. Daarmee is een zeker
publiekrechtelijk belang gegeven. Artikel 1a, eerste lid, van de Woningwet
betreft de algemene zorgplicht voor de eigenaar van een bouwwerk om te voorkomen
dat de staat van dat bouwwerk gevaar oplevert voor de gezondheid of veiligheid.
Artikel 1b, tweede lid, van de Woningwet betreft de voorschriften voor bestaande
bouw uit het Bouwbesluit 2003.
 Voorts is bepaald dat de gemeente slechts mag optreden wanneer de desbetreffende
handeling de steun heeft van de eigenaars die ten minste de helft van het
aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. Dit moet voorkomen
dat de gemeente via de vervangende machtiging in staat zou zijn om de toestemming
van de vergadering van eigenaars relatief eenvoudig – althans zonder
de instemming van de eigenaars die ten minste de helft van de stemmen vertegenwoordigen –
te passeren. In de praktijk zal de regeling nut kunnen hebben wanneer de statuten
bepalen dat onderhoudswerkzaamheden die een bepaald grensbedrag overschrijden,
de goedkeuring van bijvoorbeeld twee derden van de leden in de vergadering
van eigenaars behoeven en die grens niet wordt gehaald. Het belang van voldoende
onderhoud in combinatie met de steun van een meerderheid van de stemmen van
de appartementseigenaars zijn in het gegeven voorbeeld de rechtvaardiging
voor de mogelijkheid voor de gemeente om beroep te doen op de rechter. De
gemeente kan daardoor de goedwillende meerderheid van de leden ondersteunen.
De regeling is een variant op het voorgestelde artikel 5:140a BW.
 Artikel 127a
 In artikel 5:127 lid 2 BW is geregeld dat de voorzitter en het bestuur
van de vereniging van eigenaars bevoegd zijn een vergadering van eigenaars
bijeen te roepen. Op grond van het nieuwe artikel 127a is de gemeente in staat
om het (achterstallige) onderhoud door een vereniging van eigenaars aan de
orde te stellen in een daartoe door haar bijeen te roepen vergadering van
eigenaars. De regeling bewerkstelligt dat een gemeente in rechtstreeks contact
komt met de leden; een stilzittend bestuur of een stilzittende voorzitter
die geen vergadering van eigenaars bijeen willen roepen, kan hierdoor worden
gepasseerd.
 Voorwaarde voor de inmenging van de gemeente in de besluitvorming van
een vereniging van eigenaars is dat het onderhoud van – samengevat –
de gemeenschappelijke delen van het gebouw achterblijft en daardoor een ernstige
dreiging bestaat dat op afzienbare termijn niet wordt voldaan aan de eisen
van artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid, van de Woningwet. In dat
geval kan de gemeente waarin het gebouw is gelegen zich tot de rechter wenden
om gemachtigd te worden om het onderhoud aan de orde te stellen in de vergadering
van eigenaars. Of in een concreet geval sprake is van een ernstige dreiging
dat de genoemde artikelen van de Woningwet zullen worden geschonden, dient
door de rechter te worden bepaald op basis van de omstandigheden van het geval.
Beoogd is een middel dat kan worden ingezet wanneer er duidelijke signalen
zijn dat het onderhoud ernstig te wensen overlaat en daardoor een schending
van de Woningwet een kwestie van tijd lijkt te zijn. Het middel mag daarentegen
niet worden ingezet om vervroegd onderhoud af te dwingen, terwijl van een
ernstige dreiging van de schending van de Woningwet nog geen sprake is.
 Wanneer de gemeente de machtiging van de rechter verkrijgt en zij een
vergadering van eigenaars bijeenroept (artikel 5:127a onderdeel a BW), moet
daarbij dezelfde procedure worden gevolgd als wanneer het bestuur de vergadering
zou organiseren. Dat betekent dat de gemeente moet handelen overeenkomstig
de regels over het bijeenroepen van de vergadering van eigenaars in de statuten
van de vereniging (artikel 5:112 lid 2, onderdeel d BW). Voor dit uitgangspunt
is gekozen omdat de appartementseigenaars uitsluitend rekening behoeven te
houden met de in het reglement vastgestelde wijze van oproeping. Wanneer in één
bouwblok meer dan één vereniging van eigenaars verantwoordelijk
is voor het beheer van hun respectieve bouwdelen, kan de gemeente desgewenst
ook de andere verenigingen van eigenaars daartoe bijeenroepen. Dit kan eventueel
ook in de vorm van een gecombineerde vergadering van de leden van de verschillende
verenigingen van eigenaars. Dat kan bijvoorbeeld praktisch zijn wanneer in één
bouwblok meer dan een vereniging van eigenaars aanwezig is, of
wanneer de gemeente het onderhoud van verschillende panden in een straat aan
de orde wil stellen en de verschillende panden telkens een eigen vereniging
van eigenaars hebben. Zouden met de bijeenkomst kosten gepaard gaan, dan komen
deze voor rekening van de gemeente. In het geval dat de gemeente verschillende
verenigingen in eenmaal probeert te benaderen, blijft echter gelden dat de
besluitvorming over de te nemen maatregelen wel per vereniging plaatsvindt.
 In de vergadering van eigenaars, die door de gemeente mag worden bijgewoond,
kan zij ook het woord voeren en voorstellen doen die verband houden met het
onderhoud van het gebouw (artikel 5:127a onderdeel b BW). Meer specifiek kunnen
voorstellen worden gedaan omtrent:
 – het onderhoud van de buitenkant van het gebouw en andere delen
die niet bestemd zijn voor gebruik als afzonderlijk geheel;
 – bijdragen aan het reservefonds;
 – het lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie
met het oog op het onderhoud van de gemeenschappelijke delen;
 – de samenstelling van het bestuur.
 Het vrijwillig fuseren met een of meer andere verenigingen van eigenaars
of het lidmaatschap van een andere rechtspersoon die specifieke ervaring kan
inbrengen ten aanzien van (groot) onderhoud, kan ertoe leiden dat het onderhoud
meer professioneel wordt aangepakt. Ook het aanstellen van een meer professioneel
bestuur kan een alternatief zijn, hetgeen via het agendapunt «samenstelling
van het bestuur» aan de orde kan worden gesteld. De besluitvorming over
de agendapunten moet plaatsvinden overeenkomstig de eisen die de wet, het
reglement en de statuten daaraan stellen. Zo kunnen de statuten uitsluitsel
geven over de vraag of een bepaald besluit met een gewone meerderheid van
stemmen kan worden genomen of een versterkte meerderheid behoeft. Dat hangt
echter mede af van de aard van het besluit. Een besluit tot benoeming van
een nieuw bestuurslid vereist in beginsel een minder grote meerderheid dan
een wijziging van het reglement van de vereniging (vgl. ook de toelichting
op artikel 5:140a BW).
 Naar aanleiding van opmerkingen van de Raad van State is het van belang
te benadrukken dat eigenaars niet verplicht zijn om de ledenvergadering bij
te wonen. Ook blijft de besluitvorming voorbehouden aan de eigenaars zelf.
Zij beslissen over het beheer en onderhoud, over de hoogte van de bijdragen
aan het reservefonds en over de samenstelling van het bestuur. De gemeente
kan dus geen beslissing opleggen aan de vereniging van eigenaars. Daarnaast
geldt dat als de bijeenkomst kosten meebrengt, deze voor rekening van de gemeente
komen. Ook financieel raakt het faciliteren van de bijeenkomst de vereniging
dus niet.
 Onderdeel c van artikel 5:126a BW houdt in dat de gemeente op grond van
de rechterlijke machtiging ook anderen dan de bestuursleden kan belasten met
de leiding van de vergadering. Deze bepaling maakt een efficiënte vergadering
mogelijk wanneer het bestuur van de vereniging daartoe de medewerking weigert.
 Wanneer de gemeente overgaat tot oproeping van de leden van de vereniging
van eigenaars op basis van een rechterlijke machtiging, moet daarbij van het
bestaan van de machtiging melding worden gemaakt (lid 2). Voorts moet voorkomen
worden dat de besluiten die in de vergadering worden genomen achteraf ongeldig
zouden kunnen worden verklaard om de enkele reden dat de oproeping toch niet
rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, bijvoorbeeld omdat de machtiging ten onrechte
is verleend. Geïnspireerd op het bepaalde in de artikelen 2:111 en 221
(lid 2 en 3) BW wordt bepaald dat de oproeping steeds geacht wordt geldig
te zijn wanneer deze op basis van de rechterlijke machtiging heeft plaatsgevonden.
Ook wordt de mogelijkheid van hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter
uitgesloten omdat de vernietiging van de machtiging zou leiden
tot rechtsonzekerheid; de basis onder de oproeping en de genomen besluiten
valt weg. Een en ander laat de mogelijkheid onverlet dat een lid van de vereniging
van eigenaars de rechtsgeldigheid van een besluit om andere reden in rechte
ter discussie stelt.
 Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de voorgestelde regeling een
preventief karakter heeft. De gemeente kan de mogelijkheid benutten om een
schending van de Woningwet af te wenden. Het verzoek tot machtiging is rechtsgeldig
wanneer er bij indiening een ernstige dreiging van de schending van artikel
1a, eerste lid, of 1b, tweede lid, van de Woningwet bestaat. Lukt het
niet om de schending van deze artikelen van de Woningwet te voorkomen, dan
kan de gemeente gebruik maken van het bestaande publiekrechtelijke handhavingsinstrumentarium
om tegen het voortbestaan van de schending van de desbetreffende artikelen
van de Woningwet op te treden.
 Artikel 140a en 140b
 Het bestaande artikel 140a wordt vernummerd tot artikel 140b. Het nieuwe
artikel 140a is een aanvulling op de bestaande regeling voor rechterlijke
machtiging in verband met een wijziging van de akte van splitsing c.q. het
reglement. Op grond van de reeds bestaande regeling wordt een aanpassing van
de akte van splitsing onder omstandigheden via rechterlijke machtiging gerechtvaardigd
geacht, ook als niet alle leden daarmee hebben ingestemd of bijvoorbeeld beperkt
gerechtigden daarvoor geen toestemming hebben gegeven. De machtiging kan worden
verleend wanneer de appartementseigenaars (of beperkt gerechtigden op grond
van artikel 5:140 lid 1 jo. 139 lid 1, 3 en 4 BW) zich niet verklaren over
de beoogde wijziging of hun medewerking respectievelijk toestemming weigeren
zonder een redelijke grond. In dat geval vervangt de machtiging de door (een)
bepaalde betrokkene(n) niet verleende medewerking of toestemming. De rechter
geeft deze machtiging niet dan nadat hij heeft geconstateerd dat de beoogde
wijziging wordt gesteund door appartementseigenaars die ten minste de helft
van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. Alleen dan
is er voldoende rechtvaardiging voor het passeren van de wensen van de overige
appartementseigenaars (en belanghebbenden in de zin van artikel 5:139 lid
3 BW). De desbetreffende eigenaars en belanghebbenden worden overigens wel
door de rechter gehoord over het verzoek om hun medewerking of toestemming
te laten vervangen door de machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140
lid 4 BW). Het voorstel voor artikel 140a waarbij de gemeente de rechter om
een machtiging kan verzoeken, geeft geen vormvoorschriften ten aanzien van
de wijze waarop de appartementseigenaars aan de gemeente kenbaar kunnen maken
dat zij een wijziging van het reglement steunen. Dit kan blijken bij de stemming
in de vergadering van eigenaars, maar ook door correspondentie van eigenaars
met de gemeente.
 De bestaande regeling vereist dat leden van de vereniging van eigenaars
die ten minste de helft van de stemmen vertegenwoordigen, een beroep doen
op de rechter. Aan een dergelijke procedure zijn echter kosten verbonden,
zij vraagt ook een zekere expertise en het is voorts begrijpelijk dat er soms
een zekere schroom bestaat om te procederen tegen een buurman of buurvrouw.
Al met al kan dat een wijziging in de weg staan. De thans voorgestelde regeling
maakt het mogelijk dat de gemeente in plaats van de desbetreffende leden vraagt
om machtiging voor vervanging van de instemming voor de beoogde wijziging
door de uitspraak van de rechter. De gemeente kan aldus de beoogde wijziging
van het reglement bevorderen.
 Wanneer het reglement eenmaal is aangepast, is het de taak van het bestuur
van de vereniging om erop toe te zien dat de leden voldoen aan hun verplichtingen,
zoals de betaling van bijdragen aan het reservefonds (artikel 5:126 lid 3
BW). Omgekeerd kunnen de leden de bestuurders aanspreken op de
wijze waarop zij hun taak vervullen, waaronder het plegen van behoorlijk onderhoud
(artikel 5:124 lid 2 jo. 2:9 BW). Zou de gemeente constateren dat de vereniging
op enig moment het onderhoud opnieuw laat versloffen, dan kan zij desgewenst
een vergadering van eigenaars bijeen roepen om dat feit wederom aan de orde
te stellen.
 Artikel II (wijziging Woningwet)
 Artikelen 12d, 14a en 15
 Artikel II, onderdeel A, van het wetsvoorstel voegt aan de Woningwet een
nieuw artikel 12d toe. Op grond van het eerste lid, eerste volzin, van dit
artikel kunnen burgemeester en wethouders, indien een vereniging van eigenaars
ten behoeve van een bij haar in beheer zijnd gebouw niet beschikt over een
onderhoudsplan en dat gebouw is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid
naar het oordeel van burgemeester en wethouders onder druk staat, binnen een
door hen te bepalen termijn die vereniging van eigenaars verplichten tot het
laten opstellen van een onderhoudsplan door een deskundig persoon of een deskundige
instantie en tot het van kracht laten blijven van dat plan gedurende zijn
looptijd. Met deze laatste eis wordt ontduikingsgedrag van een vereniging
van eigenaars, in de vorm van een tussentijdse intrekking van een op basis
van artikel 12d opgesteld onderhoudsplan, tegengegaan. Op grond van artikel
12d, eerste lid, tweede volzin, omvat de eerder genoemde verplichting, voor
zover de looptijd van het op basis van de eerste volzin op te stellen onderhoudsplan
langer is dan vijf jaar, mede de verplichting om het onderhoudsplan elke vijf
jaar door een deskundig persoon of een deskundige instantie te laten herzien.
Deze eis hangt samen met het feit dat, zoals hierna zal blijken, in artikel
12d, derde lid, de eis is gesteld dat het onderhoudsplan een looptijd dient
te hebben van ten minste vijf jaar. Deze eis is
ontleend aan artikel 10, tweede lid, van het nieuwe modelreglement bij splitsing
in appartementsrechten van 17 januari 2006, dat de verplichting bevat
een onderhoudsplan op te stellen voor een periode van ten minste vijf jaar,
met daaraan gekoppeld de verplichting om bij een langere looptijd van het
plan het elke vijf jaar te herzien. In artikel 12d, eerste lid, tweede volzin,
is hierbij aansluiting gezocht.
 In artikel 12d, tweede lid, eerste volzin, van de Woningwet is bepaald
dat burgemeester en wethouders niet tot toepassing van het eerste lid mogen
overgaan, dan nadat zij met toepassing van artikel 5:127a BW een vergadering
van eigenaars hebben bijeengeroepen en de vereniging van eigenaars niet binnen
drie maanden nadat die vergadering heeft plaatsgevonden over een onderhoudsplan
beschikt. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat de inzet van de bevoegdheid,
bedoeld in artikel 12d, eerste lid, van de Woningwet, een vervolgstap is die
pas kan worden genomen indien een vergadering die met toepassing van artikel
5:127a BW is bijeengeroepen niet tot het gewenste resultaat heeft geleid.
Met andere woorden, eerst moet de desbetreffende vereniging van eigenaars
in de gelegenheid worden gesteld om uit eigen beweging een onderhoudsplan
op te stellen of te laten opstellen.
 Op dit uitgangspunt worden in artikel 12d, tweede lid, tweede volzin,
echter twee uitzonderingen toegestaan. Op grond van die zin is de eerste volzin
niet van toepassing, indien redelijkerwijs voorzienbaar is dat het met toepassing
van artikel 5:127a BW bijeenroepen van de vergadering van eigenaars, dan wel
het in acht nemen van de termijn van drie maanden als die vergadering al wel
heeft plaatsgevonden, er niet toe zal leiden dat de vereniging van eigenaars
uit eigen beweging een onderhoudsplan opstelt of laat opstellen. Van eerstgenoemde
situatie is bijvoorbeeld sprake als de initiële contacten met de vereniging
van eigenaars dusdanig slecht verlopen dat het bijeenroepen van een vergadering
van eigenaars al op voorhand kansloos moet worden geacht. Laatstgenoemde situatie
doet zich bijvoorbeeld voor als wel met toepassing van artikel 5:127a
BW een vergadering is bijeengeroepen, maar daarop is niemand komen opdagen,
dan wel de meerderheid van de eigenaars heeft zich op die vergadering tegen
de door de gemeente voorgestelde plannen inzake beheer en onderhoud gekeerd.
 Naast de eis dat eerst toepassing moet zijn gegeven aan artikel 5:127a
BW moet, alvorens toepassing kan worden gegeven aan artikel 12d, eerste lid,
van de Woningwet, tevens zijn voldaan aan de eis dat het gebouw van de desbetreffende
vereniging van eigenaars is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid naar
het oordeel van burgemeester en wethouders onder druk staat. Deze eis is een
extra eis ten opzichte van de eis die geldt om toepassing te geven aan artikel
5:127a BW. Met deze eis wordt tot uitdrukking gebracht dat er niet in alle
gevallen een publiekrechtelijk belang aanwezig is om te treden in de (in beginsel)
privaatrechtelijke vraag of een vereniging van eigenaars zich het onderhoud
van het bij haar in zijnde gebouw wel voldoende aantrekt; dat publiekrechtelijke
belang is er slechts, indien het gebouw is gelegen in een gebied waarin de
leefbaarheid onder druk staat.
 Op de vraag wat onder een zodanig gebied moet worden verstaan, is hiervoor
reeds ingegaan aan het slot van het algemeen deel van deze memorie van toelichting.
Het betreft hier een gebied waar zich complexe maatschappelijke problemen
voordoen, veroorzaakt door fysieke, sociale en economische factoren. Dit kan
zich onder andere uiten in hoge werkloosheid, slechte kwaliteit van de woningvoorraad,
gezondheidsachterstanden, criminaliteit, gevoelens van onveiligheid en onrechtmatige
en illegale bewoning.
 Indien een gebouw dat in beheer is bij een vereniging van eigenaars is
gelegen in een gebied als hiervoor bedoeld, dan heeft zij de maatschappelijke
verantwoordelijkheid om pro-actief voor het onderhoud van haar gebouw zorg
te dragen teneinde te voorkomen dat de – geleidelijke – achteruitgang
van de staat van onderhoud van het gebouw bijdraagt aan de verminderde leefbaarheid
in het desbetreffende gebied. Met het hebben van een onderhoudsplan geeft
een vereniging van eigenaars er blijk van dat zij zich voornoemde maatschappelijke
verantwoordelijkheid aantrekt. Zoals hiervoor is gebleken, wordt ook in het
nieuwe modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari
2006 het belang van het hebben van een onderhoudsplan onderkend; artikel 10,
tweede lid, van dat reglement bevat de verplichting om een dergelijk plan
te laten opmaken.
 In het oog dient te worden gehouden dat de bevoegdheid, bedoeld in artikel
12d, eerste lid, van de Woningwet, niet kan worden ingezet als middel om op
te treden indien reeds sprake is van zodanige onderhoudsgebreken dat zich
strijd voordoet met artikel 1a, eerste lid, of 1b, tweede lid, van de
Woningwet. Gelet op het systeem van de Woningwet staan in dat geval immers
aan burgemeester en wethouders de generieke bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten
(opleggen last onder bestuursdwang of last onder dwangsom) ten dienste om
rechtstreeks tegen de overtreding van die artikelen op te treden. Het onderhoudsplan
is juist een instrument om toekomstige «nieuwe» overtredingen
van genoemde artikelen te voorkomen.
 Het vorenstaande zal veelal ook tot uiting komen bij de onderhoudsgebreken
die aanleiding hebben gegeven tot het starten van de procedure, bedoeld in
artikel 5:127a BW. Ten tijde van het toepassing geven aan artikel 12d, eerste
lid, van de Woningwet zullen die gebreken zich immers in het merendeel van
de gevallen hebben ontwikkeld tot een concrete schending van artikel 1a, eerste
lid, of 1b, tweede lid, van de Woningwet, gelet op de tijd die het doorlopen
van de procedure van artikel 5:127a BW, met daarbij het inachtnemen van de
periode van drie maanden om de vereniging van eigenaars de gelegenheid te
geven uit eigen beweging een onderhoudsplan op te stellen of te laten opstellen,
in beslag zal nemen. Tegen de schending van genoemde artikelen zal dan dus
rechtstreeks kunnen worden opgetreden door middel van het opleggen
van een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom. Het onderhoudsplan
is voor de desbetreffende onderhoudsgebreken dan als het ware een gepasseerd
station. Dat plan dient zich te richten op het voorkomen van toekomstige «nieuwe»
onderhoudsgebreken.
 Teneinde de kwaliteit van het op te stellen onderhoudsplan te waarborgen
is in artikel 12d, eerste lid, van de Woningwet voorgeschreven dat het moet
worden opgesteld, en in voorkomend geval herzien, door een deskundig persoon
of een deskundige instantie. Een persoon of instantie kan deskundig worden
verondersteld, indien het opstellen van een onderhoudsplan behoort tot de
werkzaamheden die de desbetreffende persoon of instantie beroepsmatig pleegt
te verrichten. Of aan de eis van deskundigheid is voldaan, dienen burgemeester
en wethouders achteraf, bij de beantwoording van de vraag of aan de met toepassing
van artikel 12d opgelegde verplichting is voldaan, te beoordelen.
 Artikel 12d, derde lid, van de Woningwet schrijft voor welke onderdelen
het onderhoudsplan ten minste dient te bevatten. Zoals hiervoor reeds opgemerkt,
is bij het formuleren hiervan aansluiting gezocht bij de eisen die in het
hiervoor reeds genoemde artikel 10, tweede lid, van het nieuwe modelreglement
bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 aan het onderhoudsplan
zijn gesteld.
 Artikel II, onderdeel C, van het wetsvoorstel strekt ertoe artikel 12d
toe te voegen aan de opsomming van artikelen in de artikelen 14a en 15 van
de Woningwet.
 De toevoeging van artikel 12d aan de opsomming in artikel 14a van de Woningwet
leidt ertoe dat indien niet binnen de door burgemeester en wethouders gestelde
termijn aan de met toepassing van artikel 12d opgelegde verplichting tot het
laten opstellen van een onderhoudsplan, het van kracht laten blijven van dat
plan gedurende zijn looptijd en in voorkomend geval het laten herzien van
dat plan wordt voldaan, sprake is van overtreding van artikel 14a, voornoemd.
Burgemeester en wethouders beschikken in dat geval over de generieke bestuursrechtelijke
handhavingsinstrumenten (opleggen last onder bestuursdwang of last onder dwangsom)
om naleving van artikel 14a af te dwingen. De overtreding van artikel 14a
van de Woningwet is daarnaast in artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de
economische delicten aangemerkt als economisch delict.
 De toevoeging van artikel 12d aan de opsomming in artikel 15, eerste lid,
van de Woningwet leidt ertoe dat burgemeester en wethouders reeds gelijktijdig met hun besluit krachtens artikel 12d, eerste lid,
van de Woningwet kunnen besluiten tot het opleggen van een last onder bestuursdwang
of een last onder dwangsom gericht op naleving van het eerstgenoemde besluit.
 Artikel 13
 Het bestaande artikel 13 van de Woningwet voorziet in de mogelijkheid
voor burgemeester en wethouders om, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk
is, de eigenaar van een gebouw te verplichten tot het binnen een door burgemeester
en wethouders te bepalen termijn treffen van zodanige voorzieningen, dat de
staat van het gebouw komt te liggen op een niveau dat hoger is dan het niveau
dat overeenkomt met de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit
2003, zonder dat dit hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met
de voorschriften voor nieuwbouw uit het Bouwbesluit 2003. Indien toepassing
wordt gegeven aan dit artikel, dienen burgemeester en wethouders uitdrukkelijk
te motiveren waarom in dat concrete geval naar hun oordeel is voldaan aan
het in het artikel gestelde noodzakelijkheidsvereiste.
 Artikel II, onderdeel B, van het wetsvoorstel wijzigt artikel 13 van de
Woningwet aldus, dat indien in een onderhoudsplan voor een gebouw als bedoeld
in artikel 12d, eerste lid, voorzieningen zijn opgenomen die vallen binnen
de bandbreedte van artikel 13 en die voorzieningen niet binnen de daarvoor
in het onderhoudsplan gestelde termijn zijn uitgevoerd, wat betreft die voorzieningen
zonder meer aan het noodzakelijkheidsvereiste is voldaan. Burgemeester en
wethouders behoeven dit dus niet meer uitdrukkelijk te motiveren. Toepassing
van dit artikel in relatie tot voorzieningen die zijn opgenomen in een onderhoudsplan
voor een gebouw als bedoeld in artikel 12d, eerste lid, en die vallen binnen
de bandbreedte van artikel 13, wordt hierdoor vergemakkelijkt. Met de verwijzing
naar «een gebouw als bedoeld in artikel 12d, eerste lid» wordt
een koppeling bewerkstelligd met enerzijds de eis dat het moet gaan om een
gebouw dat in beheer is bij een vereniging van eigenaars en anderzijds de
eis dat het moet gaan om een gebouw dat is gelegen in een gebied waarin de
leefbaarheid naar het oordeel van burgemeester en wethouders onder druk staat.
Niet is de eis gesteld dat het onderhoudsplan ook met toepassing van artikel
12d, eerste lid, van de Woningwet is opgesteld. Het kan in dat verband dus
ook gaan om een onderhoudsplan dat een vereniging van eigenaars uit eigen
beweging – al dan niet dan nadat toepassing is gegeven aan artikel 5:127a
BW – heeft opgesteld of heeft laten opstellen. Hiermee wordt voorkomen
dat het hebben van een onderhoudsplan bij verenigingen van eigenaars in een
gebied als bedoeld in artikel 12d, eerste lid, niet kan worden geëffectueerd
en daarmee tot een dode letter verwordt.
 Indien aan het hiervoor genoemde noodzakelijkheidsvereiste is voldaan,
dienen burgemeester en wethouders vervolgens te bepalen of zij in een concreet
geval ook gebruik wensen te maken van hun in artikel 13 bedoelde bevoegdheid.
Deze is discretionair van aard. Alvorens van een zodanige bevoegdheid gebruik
kan worden gemaakt, dienen alle betrokken belangen deugdelijk te worden afgewogen
(artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht). De invulling van het noodzakelijkheidsvereiste
door de wetgever ten aanzien van de voorzieningen heft deze eis dus niet op.
 Uit het vorenstaande wordt duidelijk dat artikel 13 van de Woningwet niet
de basis biedt voor het integraal afdwingen van de voorzieningen genoemd in
het onderhoudsplan. Artikel 13 kan daarvoor slechts als grondslag dienen voor
zover die voorzieningen vallen binnen de bandbreedte bedoeld in dit artikel.
Het treffen van (al dan niet in een onderhoudsplan opgenomen) voorzieningen
die leiden tot een niveau dat overeenkomt met de voorschriften voor bestaande
bouw uit het Bouwbesluit 2003 kan slechts worden afgedwongen door een optreden
met de generieke bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten (opleggen last
onder bestuursdwang of last onder dwangsom) vanwege de overtreding van artikel
1b, tweede lid, van de Woningwet. Het treffen van (al dan niet in een onderhoudsplan
opgenomen) voorzieningen die leiden tot een hoger niveau dan het niveau dat
overeenkomt met de voorschriften voor nieuwbouw uit het Bouwbesluit 2003,
kan op basis van de Woningwet niet worden afgedwongen.
 Wat betreft voorzieningen die vallen binnen de bandbreedte van artikel
13 van de Woningwet maar niet zijn opgenomen in een onderhoudsplan voor een
gebouw als bedoeld in artikel 12d, eerste lid, blijft artikel 13 van de Woningwet
ongewijzigd. Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij de toepassing
van artikel 13 in relatie tot dergelijke voorzieningen uitdrukkelijk zullen
moeten motiveren waarom naar hun oordeel aan het noodzakelijkheidsvereiste
is voldaan.
 Artikel III (samenloopbepaling)
 Artikel III voorziet in een samenloopbepaling tussen dit wetsvoorstel
en het bij koninklijke boodschap van 27 september 2008 ingediende wetsvoorstel
tot wijziging van de Woningwet (vereenvoudiging en herschikking grondslagen
lagere regelgeving) (31 722). Op grond van artikel I, onderdeel I, van
dat wetsvoorstel komt in artikel 13 van de Woningwet de zinsnede «,
onderdeel a, b, respectievelijk c» te vervallen. Het betreft hier een
technische verbetering. De onderhavige samenloopbepaling strekt ertoe deze
technische verbetering in artikel 13 van de Woningwet, zoals gewijzigd door
het onderhavige wetsvoorstel, te verwerken, indien het desbetreffende wetsvoorstel
eerder in werking is getreden of in werking treedt dan de wet waartoe het
onderhavige wetsvoorstel moet leiden.
 
 De minister van Justitie,
 E. M. H. Hirsch Ballin