Verstedelijkingsbeleid tot 2010; Brief van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27562, nr. 24

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

16-04-2009

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2008-2009

27562 nr. 24

08-04-2009

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27562Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 42 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 562Verstedelijkingsbeleid tot 201031 371Kredietcrisisnr. 24BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIEAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 april 2009Kamerlid Tang heeft vorig jaar aan de minister van Financiën gevraagd
of de financiële positie van koopstarters in kaart kan worden gebracht.
Dit verzoek heeft de minister van Financiën doorgegeven aan mijn voorgangster.
Tijdens het overleg van 27 november 2008 met de algemene commissie voor
Wonen, Wijken en Integratie over het begrotingsonderzoek heb ik toegezegd
begin 2009 hierover een brief aan de Tweede Kamer te sturen. Deze brief geeft
invulling aan die toezegging.Met name is gevraagd naar een vergelijking tussen koopstarters en andere
huizenkopers wat betreft de verhouding tussen lening en woningwaarde (loan
to value) en tussen lening en inkomen (loan-to-income), en naar eventuele
verschillen naar regio en inkomen. Onder meer werd gevraagd naar het aantal
kopers met een loan-to-value groter dan 100 en hoeveel daarvan starters zijn.Voor het in beeld brengen van de positie van starters zijn kwantitatieve
gegevens uit het onderzoeksbestand Woon-onderzoek Nederland 2006 (WoON 2006)
gebruikt. Er zijn op dit moment nog geen gegevens over latere jaren beschikbaar.
In de loop van 2010 komen de resultaten van het WoON 2009 beschikbaar. Wel
worden de effecten van de kredietcrisis op de financiële positie van
koopstarters benoemd aan het slot van deze brief.Het begrip starter wordt niet door iedereen gelijk geïnterpreteerd.
Daarom is het belangrijk het begrip «starter» goed te definiëren.
Starters op de woningmarkt zijn huishoudens die voor het eerst een zelfstandige
woning betrekken in de huur- of koopsector. In deze brief gaat het om koopstarters.
Dat zijn huishoudens die voor het eerst een woning kopen. De groep koopstarters
kan worden onderverdeeld in verschillende sub-groepen:– een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een
koopwoning;– een huishouden dat een eerder zelfstandig bewoonde huurwoning
achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of – een huishouden dat de «eigen» huurwoning koopt.In aansluiting op de startersbrief uit oktober 2006 (TK 2006–2007,
30 800 XI, nr. 6) volgt in onderstaande tabel de omvang van de verschillende
groepen koopstarters in de periode tot en met 2006.Tabel 1. Aantallen koopstarters en doorstromers (1994–2006;
Bron: WBO/WoON/Kadaster)  2006200219981994Starters beginnend in de koop40 80044 10043 30044 000 Doorstromers van huur naar koop56 50060 90092 70059 600Kopers van eigen huurwoning8 40010 50017 6009 700 Totaal koopstarters105 700115 500153 600113 300     Doorstromers koop naar koop86 700111 60096 60052 7001. Vergelijking koopstarters en doorstromersOnderstaand worden de verschillen en overeenkomsten tussen koopstarters
en doorstromers uiteengezet. Hiervoor worden de loan-to-value en loan-to-income
steeds als uitgangspunt gehanteerd, conform het verzoek van uw Kamer (Tweede
Kamer, vergaderjaar 2007–2008, Aanhangsel, 2397). De loan-to-income
geeft de verhouding tussen de lening en het inkomen. Bij de loan-to-value
gaat het om de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand
(de woning). Deze verhoudingen zijn altijd een momentopname. Eventuele wijzigingen
in het inkomen of aflossingen op de hypotheekschuld op een latere datum leiden
uiteraard tot andere verhoudingen. Nadat de verhoudingen in internationaal
perspectief worden geplaatst worden de cijfers naar regio uitgewerkt en daarna
voor verschillende inkomensgroepen.1.1. Loan-to-value en loan-to-income in NederlandIn internationaal perspectief is de verhouding tussen de hoogte van de
lening en de waarde van het onderpand (loan-to-value) in Nederland relatief
hoog. Dat kan te maken hebben met risico-gedrag en risico-perceptie van huishoudens,
maar het heeft ook te maken met de meer institutionele kenmerken van de afzonderlijke
hypotheekmarkten. Dan gaat het bijvoorbeeld over het fiscale systeem en over
de gewoonten en regulering van de hypotheekverstrekking ten aanzien van elementen
zoals looptijd, hypotheekvorm of hoogte van de lening. In Denemarken bijvoorbeeld
mag een loan-to-value van een hypotheeklening maximaal 80% bedragen.
Om een aankoop mogelijk te maken dient eigen geld te worden ingebracht of
een niet-hypothecaire lening te worden afgesloten. In Nederland kan de volledige
aankoopsom van de woning en de bijkomende kosten middels een hypotheeklening
worden gefinancierd. Hierdoor is een loan-to-value van meer dan 100%
mogelijk. Tot de bijkomende kosten behoren de overdrachtsbelasting, de afsluitprovisie
van de hypotheeklening, de notariskosten en de makelaarskosten. Deze bijkomende
kosten (kosten koper) bedragen in Nederland circa 10% van de koopsom.Er zijn gegevens van het Kadaster die De Nederlandsche Bank heeft gepubliceerd
en die in antwoord op de oorspronkelijke vragen van het kamerlid Tang zijn
genoemd (Tweede Kamer, vergaderjaar 2007–2008, Aanhangsel, 2397). Daarnaast
zijn er, zoals in de inleiding wordt gemeld, gegevens uit het WoON 2006 gebruikt. Voordeel van de cijfers uit het WoON is dat er een onderscheid kan worden
gemaakt tussen starters en doorstromers en dat er uitsplitsingen naar inkomen
en regio kunnen worden gemaakt. Ten aanzien van de cijfers naar regio zijn
er wel beperkingen. Verbijzondering naar woningmarktgebieden levert onvoldoende
betrouwbare cijfers op. Vandaar dat is gekozen voor de provincie als regionale
maatstaf.Volgens de cijfers die De Nederlandsche Bank heeft gepubliceerd bedraagt
de gemiddelde loan-to-value van huizenkopers in Nederland in 2006 114%.
Dit cijfer is ontleend aan de registergegevens van het Kadaster over de koopsom
van de woning en de hypotheeksom. Deze cijfers leiden tot een overschatting
van de loan-to-value omdat bij veel hypotheken sprake is van een hogere inschrijving
dan het werkelijk geleende bedrag op het moment van de transactie. Die hogere
inschrijving is mogelijk door het meefinancieren van de spoedig na overdracht
uit te voeren verbetering of verbouwing van de woning. Ook komt het voor dat
alvast een hogere hypotheeksom wordt ingeschreven met oog op een eventuele
latere aanpassing van de woning. De hogere inschrijving voorkomt dat de koper
op dat latere moment naar de notaris moet voor een nieuwe hypotheekakte. De
koper kan op deze manier kosten besparen.De gemiddelde loan-to-value van huiseigenaren in Nederland bedraagt volgens
het WoON 65%. Bij de recente huizenkopers (koopstarters en doorstromers)
ligt dat percentage veel hoger, namelijk op 107%. Voor koopstarters
is het 113% en voor doorstromers van koop naar koop is het 99%1. Ook deze cijfers zijn een overschatting, maar wel in
mindere mate dan de kadastergegevens.2Tabel 2. Gemiddelde loan-to-value, loan-to-income
en aandeel aankopen met NHG voor koopstarters, doorstromers en alle eigenaar-bewoners
(Bron: WoON 2006)  KoopstartersDoorstromersAlle eigenaren Gemiddelde loan-to-value (%)1139965Loan-to-value groter dan 100 (%)684921    Gemiddelde loan-to-Income4,03,82,6Loan-to-income groter dan 5 (%)20199     Met NHG (%)452333Ongeveer 1 op de 5 huishoudens in een koopwoning waarop een hypotheek
rust heeft een loan-to-value van meer dan 100%. Dat zijn in totaal
zo’n 650 000 huishoudens, waarvan 11% starters. Van het
totaal aantal koopstarters heeft 68% een loan-to-value van meer dan
100%.Bij de doorstromers, degenen die van de ene koopwoning naar de andere
koopwoning zijn verhuisd, heeft de helft (49%) een loan-to-value van
meer dan 100%. Deze groep heeft in veel gevallen overwaarde op de vorige
woning kunnen opbouwen en die overwaarde bij de aankoop van de volgende woning
ingezet. Starters hebben vaker een volledige financiering nodig. Behalve de
koopsom dienen ook de bijkomende kosten te worden gefinancierd. Hierdoor ligt
de gemiddelde loan-to-value voor koopstarters hoger dan 100%.Starters lenen dus relatief meer ten opzichte van de woningwaarde dan
doorstromers. Dat geldt niet of nauwelijks ten aanzien van het inkomen. De
verhouding tussen lening en inkomen (loan-to-income) is bijna gelijk voor
koopstarters (4,0) en doorstromers (3,8). Deze verhoudingen passen binnen
de vuistregel van de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypothecaire Financieringen
die stelt dat ongeveer 4,5 maal het inkomen kan worden geleend. Die verhouding
is gebaseerd op NIBUD-normen ten aanzien van een verantwoorde
verhouding tussen maandlasten en inkomen die ook door de Nationale Hypotheekgarantie
worden gebruikt.1 Om te zien of starters relatief
vaker hogere leningen ten opzichte van het inkomen afsluiten is gekeken naar
het percentage kopers met een loan-to-income van 5 of hoger. Zowel bij de
koopstarters als bij de doorstromers heeft ongeveer 20% een loan-to-income
groter dan 5. Ook hierin is dus nauwelijks verschil.Ongeveer de helft (45%) van de koopstarters financiert de aankoop
met een lening onder Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Van de doorstromers
heeft ongeveer een kwart (23%) een lening met NHG. Starters maken dus
aanzienlijk vaker gebruik van de mogelijkheid van NHG-garantie bij de aankoop
van hun woning.1.2. Verschillen naar regioDe regionale uitsplitsing van de loan-to-value en loan-to-income cijfers
geven aan dat starters in alle regio’s meer lenen ten opzichte van de
woningwaarde dan doorstromers. De hoogte van de lening ten opzichte van het
inkomen is bij koopstarters bijna gelijk aan die van doorstromers.De regionale verschillen tussen koopstarters ten aanzien van loan-to-value
zijn aanzienlijk. Wellicht anders dan verwacht is de gemiddelde loan-to-value
voor koopstarters relatief hoog in de provincies Zeeland, Groningen, Friesland.
In de provincies Drenthe en Limburg is de loan-to-value voor koopstarters
relatief laag. Het aandeel koopstarters met een loan-to-value hoger dan 100%
is relatief hoog in provincies met wat minder gespannen woningmarkten (Groningen,
Friesland, Drenthe en Zeeland). Ook bij de doorstromers is er sprake van aanzienlijke
verschillen in de loan-to-value.De spreiding in de gemiddelde loan-to-income tussen provincies is met
name voor koopstarters gering.Bij de doorstromers is er sprake van grotere regionale verschillen. Het
beeld is hier redelijk eenduidig. Relatief lage loan-to-income uitkomsten
in Groningen, Zeeland en Drenthe. De loan-to-income ligt wat hoger in de provincies
met de gemiddeld duurdere woningen zoals Noord- en Zuid-Holland en Brabant.Opvallend is dat de verschillen tussen koopstarters en doorstromers minder
groot zijn dan bij de loan-to-value. De gemiddelde loan-to-income van starters
is slechts licht hoger dan die voor doorstromers (4,0 ten opzichte van 3,8).
Ten aanzien van het aandeel huishoudens met een loan-to-income die hoger ligt
dan 5, verschillen de uitkomsten sterk per provincie, maar het landelijk gemiddelde
ligt voor zowel starters als doorstromers op ongeveer 20%. Tabel 3. Loan-to-value naar provincie voor koopstarters,
doorstromers en alle eigenaar-bewoners (Bron WoON 2006)  Gemiddelde loan-to-value (%)Loan-to-value groter dan 100 (%) Koop-startersDoorstromersAlle eigenarenKoopstartersDoorstromersAlle eigenarenGroningen1209471784526Friesland1198567743524Drenthe10810665745321Overijssel11710163734620Flevoland11610077695627Gelderland1078960713619Utrecht1169065733921Noord-Holland11710869625823Zuid-Holland1109768685223Zeeland12310368755622Noord-Brabant1119758635218Limburg1059862665220Nederland1139965684921 Tabel 4. Loan-to-income naar provincie voor koopstarters,
doorstromers en alle eigenaar-bewoners (Bron WoON 2006)  Gemiddelde loan-to-IncomeLoan-to-Income groter dan 5 (%) Koop-startersDoorstromersAlle eigenarenKoopstartersDoorstromersAlle eigenarenGroningen3,73,22,512148Friesland4,43,32,628118Drenthe3,63,72,613137Overijssel4,03,52,613128Flevoland3,83,62,819138Gelderland4,13,92,719229Utrecht4,23,72,724169Noord-Holland4,14,22,7272310Zuid-Holland3,83,82,615198Zeeland3,83,42,519158Noord-Brabant3,94,02,618269Limburg3,93,42,517148Nederland4,03,82,6191991.3. Verschillen naar inkomenDe verschillen tussen loan-to-value en loan-to-income zijn aanzienlijk
bij de afzonderlijke inkomensgroepen. Zowel bij koopstarters als bij doorstromers
neemt de loan-to-value toe met het inkomen. Bij de wat lagere inkomens is
de loan-to-value laag en naarmate het inkomen stijgt, neemt ook de loan-to-value
toe. Hetzelfde is te zien bij de loan-to-value groter dan 100%. Het
zijn vooral de wat hogere inkomens die een hoge loan-to-value hebben. Met
name bij de doorstromers is dat goed waarneembaar.Tabel 5. Loan-to-value naar inkomensgroep voor koopstarters,
doorstromers en alle eigenaar-bewoners (Bron WoON 2006)  Gemiddelde loan-to-value (%)Loan-to-value groter dan 100 (%) Koop-startersDoorstromersAlle eigenarenKoop-startersDoorstromersAlle eigenaren tot minimumloon 85 564350267 beneden modaal104 6954632816 tot 1,5*modaal 1078662674021 tot 2*modaal12310969755425 2*modaal en meer 11410467665321Totaal1139965681921Bij de loan-to-income is het omgekeerde te zien. Vooral de lagere inkomens
kennen een vrij hoge loan-to-income, terwijl die voor hogere inkomens afneemt.
Deze cijfers bevestigen het beeld dat ook uit andere onderzoeken
blijkt, namelijk dat de woonlasten voor lagere inkomens een relatief groter
deel van de uitgaven vormen. Overigens kon ten tijde van het verzamelen van
de onderzoeksgegevens nog geen beroep worden gedaan op de in 2007 verruimde
koopsubsidie en op de startersleningen met rijksbijdrage.Tabel 6. Loan-to-income naar inkomensgroep voor koopstarters,
doorstromers en alle eigenaar-bewoners (Bron WoON 2006)  Gemiddelde loan-to-incomeLoan to Income groter dan 5 (%) Koop-startersDoor-stromersAlle eigenarenKoop-startersDoor-stromersAlle eigenaren tot minimumloon 7,0 6,24,3755637 beneden modaal5,1 4,53,5514224 tot 1,5*modaal 4,34,23,0282812 tot 2*modaal3,83,92,69226 2*modaal en meer 3,2 3,42,1593Totaal4,03,82,619499Het aantal kopers met een minimumloon is overigens zeer klein: 1%
van het aantal starters en doorstromers en 2% van alle kopers. In vergelijking
met de doorstromers hebben koopstarters gemiddeld genomen een lager inkomen.
Bij de koopstarters heeft bijvoorbeeld 42% van de huishoudens een inkomen
tot anderhalf keer modaal. Bij de doorstromers behoort 26% tot deze
inkomensgroep.Ook bij de hoogste inkomensgroepen zijn er aanzienlijke verschillen tussen
koopstarters en doorstromers. Zo’n 30% van de koopstarters heeft
een inkomen van twee maal modaal. Bij de doorstromers ligt dat aandeel op
bijna 50%.Er is een groot verschil in de mate van het gebruik van de NHG tussen
koopstarters en doorstromers. Koopstarters maken ongeveer twee maal zoveel
gebruik van de NHG dan doorstromers. Het zijn met name de lagere en middeninkomens
die gebruik maken van NHG. Vanaf een inkomen van twee maal modaal neemt zowel
bij de starters als bij de doorstromers het aandeel aankopen van woningen
met NHG-garanties sterk af. Een verklaring hiervoor kan gevonden worden in
de voor NHG gestelde voorwaarden (kostengrens voor woningen, NIBUD-normen
voor maximale leencapaciteit, maximaal 50% aflossingsvrije hypotheek).
Hieruit kan worden geconcludeerd dat de NHG met name wordt ingezet door de
groepen waarvoor deze bedoeld is, namelijk lagere en middeninkomensgroepen.Tabel 7. Aandeel (%) koopstarters, doorstromer,
alle eigenaar-bewoners en aankopen met NHG naar inkomensgroep (Bron WoON 2006)  KoopstartersNHGDoorstromersNHGAlle eigenarenNHG tot minimumloon1*1*224 beneden modaal 1449730 1031 tot 1,5*modaal 285318332237 tot 2*modaal285026302439 2*modaal en meer 2931 4715 4227Totaal100451002310033* te weinig gegevens beschikbaar.1.4. ConclusiesEr zijn verschillen in de financiële positie van starters en doorstromers.
Die verschillen liggen vooral in de verhouding tussen lening en woningwaarde
en het aandeel aankopen van woningen met NHG-garanties. Starters
hebben met 113% een duidelijk hogere gemiddelde loan-to-value dan doorstromers
(99%). Dit verschil kan goed worden verklaard uit de grotere financieringsbehoefte
van starters op de woningmarkt (geen eigen geld of overwaarde en de financiering
van de bijkomende kosten of«kosten koper»). Ten aanzien van de
verhouding tussen lening en inkomen zijn de verschillen beperkt. De loan-to-income
van starters is met 4,0 maar net iets hoger dan die voor doorstromers (3,8).
In dit opzicht ontlopen starters en doorstromers elkaar nauwelijks. Dat blijkt
ook als wordt gekeken naar het aandeel kopers met een loan-to-income hoger
dan 5. Voor starters en doorstromers ligt dat percentage gelijk op ongeveer
20%.Er zijn behoorlijk wat regionale verschillen in de loan-to-value van koopstarters
en doorstromers. Deze verschillen zijn niet direct te verklaren uit regionale
woningprijzen. Wat betreft de loan-to-income zijn de regionale verschillen
beperkt. De verschillen komen duidelijker naar voren bij de uitsplitsing naar
inkomen. De loan-to-value neemt doorgaans toe met het inkomen, terwijl de
loan-to-income juist afneemt met de toename van het inkomen.Woonlasten vergen doorgaans voor de wat lagere inkomens een hoger aandeel
van het inkomen dan voor hogere inkomens. Anders dan ten tijde van het WoON-onderzoek
zijn er voor starters met beperkte inkomens nu meer mogelijkheden voor ondersteuning
in de vorm van de verruimde koopsubsidie en de gemeentelijke startersleningen
met rijksbijdrage. Onderstaand volgt een overzicht van de faciliteiten voor
startersondersteuning.2. Ondersteuning van koopstartersOp dit moment bestaan er diverse faciliteiten ter ondersteuning van koopstarters.
Het Kabinet ondersteunt starters met specifieke regelingen zoals de Wet bevordering
eigen woningbezit (BEW) en startersleningen. Daarnaast is er meer «indirecte»
facilitering via de mogelijkheden tot verkoop onder voorwaarden (zoals Koopgarant).
De faciliteiten zijn onder te verdelen naar 3 hoofdgroepen:2.1. Financiële instrumenten om maandlasten
te verlagenDe financiële instrumenten beïnvloeden de betaalbaarheid met
name via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden daarvan zijn de Nationale Hypotheekgarantie
(NHG), de koopsubsidie (BEW), de startersleningen en de speciale hypotheekvormen
die hypothecair financiers hebben ontwikkeld voor met name starters.– De NHG dient ter bevordering van het eigen woningbezit en stimuleert
verantwoorde financiering door het hanteren van normen tussen het inkomen
en de hypotheeklasten. Doordat de NHG de hypotheekbetalingen van de koper
garandeert aan de financier, gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven.
Deze korting op de rente bedraagt gemiddeld zo’n 0,4%. Hiermee
wordt voorzien in een verantwoorde en voordeliger financiering waarvan met
name starters ook gebruik maken. In 2008 hebben in totaal ruim 84 000
huishoudens hun woningen gefinancierd met NHG. In 63 456 gevallen was
sprake van een hypotheek voor de aankoop van een woning en voor de overige
gevallen (20 647) was sprake van een herfinanciering in verband met woningverbetering.Wanneer betalingsproblemen leiden tot een gedwongen verkoop kan een restschuld
ontstaan als de verkoopprijs lager is dan de uitstaande hypotheekschuld. Als
de eigenaar met NHG heeft geleend en buiten zijn schuld in de betalingsproblemen
is gekomen door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid, dan zal
het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, uitvoerder van de NHG)
bij gedwongen verkoop van de woning de restschuld kwijtschelden. Een groot
deel van de koopstarters financiert de woningaankoop met een lening die onder
NHG is afgesloten. In 2008 is het gebruik van de NHG toegenomen. In het vierde
kwartaal van 2008 is binnen de kostengrens van de NHG (€ 265 000)
ongeveer 60% van alle aankopen van bestaande woningen gefinancierd
met NHG. In 2007 lag dat percentage op 41%. Om gedwongen verkoop van
de woning te voorkomen kunnen woningeigenaren die buiten hun schuld om in
de problemen zijn geraakt een beroep doen op de Woonlastenfaciliteit van de
NHG. Op dit moment wordt bekeken hoe de woonlastenfaciliteit kan worden verbeterd.
U bent bij brief van 30 januari jl. «Analyse woningmarkt en overheidsinstrumentarium»
geïnformeerd over mijn overleg met het WEW, om te bezien hoe dit kan
worden vorm gegeven.– De koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten
waardoor een hogere lening mogelijk wordt gemaakt. Deze regeling is bedoeld
voor koopstarters; mensen die voor het eerst een woning kopen. Voorwaarde
voor een toekenning is dat aanvragers in de afgelopen drie jaar geen eigenaar
van een woning zijn geweest. Het doel van de BEW is om lagere inkomens meer
keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. Zoals aan de hand van tabel
7 is geconstateerd zijn de koopstarters vooral te vinden in de wat lagere
inkomensgroepen.Het budget voor de BEW is bij de voorjaarsnota 2008 verruimd zodat dit
jaar en volgende jaren zo’n 10 000 aanvragen kunnen worden toegekend.
Verder is het sinds begin september mogelijk koopsubsidie aan te vragen in
combinatie met verkoop onder voorwaarden.– Speciaal voor starters heeft de stichting Stimulering Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn) een startersregeling ontwikkeld. Hiermee kunnen
deelnemende gemeenten startersleningen verstrekken. Een starterslening is
een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het
eerste huis mogelijk te maken. De regeling kan door iedere gemeente specifiek
worden ingevuld. De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij.
Iedere drie jaar vindt een toets op het inkomen plaats. Bij inkomensgroei
wordt voor (een deel van) de starterslening rente en aflossing betaald. Het
rentevrije deel wordt daarmee kleiner. Gemeenten kunnen sinds 2007 startersleningen
aanbieden via de SVn waarbij de helft van de kosten wordt betaald door de
minister voor WWI . Hiervan werd in 2008 door ruim 1600 koopstarters gebruik
gemaakt. Het totaal in 2008 aantal verstrekte startersleningen (inclusief
de leningen waaraan het Rijk geen bijdrage levert) komt daarmee op 1766. In
totaal doen zo’n 200 gemeenten mee met startersleningen.2.2. Verkopen onder de marktwaarde van de woning– Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters
is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde.
Het zijn vooral gemeenten en corporaties die dit middel inzetten. Gemeenten
kunnen bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de «vrij
op naam-prijs» te drukken. Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen
vragen, onder andere bij verkoop onder voorwaarden. Bij verkoop van corporatie
woningen is op basis van artikel 11 van het Besluit beheer sociale huurwoningen
(Bbsh) maximaal 10% korting op de marktwaarde zonder meer toegestaan.
Indien er sprake is van verkoop aan personen die in aanmerking komen voor
koopsubsidie kan de korting oplopen tot 20% voor nieuwe bewoners en
30% voor zittende huurders. Daarnaast kunnen corporaties
ten behoeve van kopers zonder koopsubsidie een verzoek bij de minister voor
WWI indienen om hogere kortingen dan 10% te verlenen. Bij verkoop met
toepassing van het «Fair Value-model» (verkoop met een korting
op de marktwaarde van de woning en deling in de waardeontwikkeling bij latere
doorverkoop) kunnen ze hogere kortingen dan 10% toepassen (MG 2002–6).Al met al hebben corporaties mogelijkheden om woningen tegen een lagere
prijs dan de marktwaarde aan te bieden. Doordat corporaties daarbij steeds
vaker gebruik maken van de meer beproefde formules van verkoop onder voorwaarden,
zoals Koopgarant, treedt bovendien een zekere standaardisatie in de verkoopformules
op.– Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven.Het hanteren van erfpacht is een andere manier om woningen goedkoper aan
te bieden. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond
blijft in eigendom van de verkopende partij. Afhankelijk van de gekozen constructie
is er voor de verkopende partij terugkooprecht van de woning of bestaat er
de mogelijkheid voor de koper om op een later moment de grond aan te kopen.
Ook kan de woning – zonder de grond – doorverkocht worden. In
de praktijk zijn het vooral gemeenten en corporaties die werken met erfpachtconstructies.Een mooi voorbeeld van de effecten van het gebruik van subsidie- en garantieregelingen
voor huiseigenaren is de wijze waarop de corporatie Woonstad in Rotterdam
bij verkoop van woningen opereert. Van elke vijf door Woonstad verkochte woningen
gaan er vier naar starters. Zij vinden het een comfortabele gedachte dat ze
in een ommezien van hun huis en hypotheeklast verlost zijn, mochten ze willen
of (door gewijzigde omstandigheden) moeten verkopen. Spijtoptanten kunnen
hun woning namelijk gegarandeerd terugverkopen aan Woonstad Rotterdam.2.3. Aanbod specifiek gericht op koopstarters– Hieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op
starters gericht of bij uitstek voor starters geschikt zijn. Dit soort initiatieven
zijn talrijk en worden door alle bij woningbouw betrokken partijen toegepast.
Het bouwen van sociale koopwoningen door ontwikkelaars of corporaties valt
hieronder. Verder worden er relatief kleine en goedkope woningen gebouwd voor
speciale doelgroepen.Uit bovenstaande blijkt dat diverse partijen koopstarters op verschillende
manieren ondersteunen. Om deze reden wordt op dit moment gewerkt aan een handreiking
voor medeoverheden, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en financiers.
Deze handreiking beoogt een samenhangend beeld over de mogelijkheden en zicht
op good-practices te geven, met als doel te helpen om te bepalen of en zo
ja, welke instrumenten een bijdrage kunnen leveren aan het verminderen van
koopstartersproblemen.3. Financiële positie koopstarters in het licht
van de kredietcrisisEr is veel discussie gevoerd over de positie van koopstarters op de woningmarkt.
In het bijzonder over de gevolgen van de sterke stijging van de verkoopprijzen
voor de positie van koopstarters. Inmiddels lijkt door de huidige economische
ontwikkelingen de situatie te veranderen. Een ontspanning van de woningmarkt
en een eventuele daling van de koopprijzen en de hypotheekrentes leidt tot
een toename van de betaalbaarheid van huizen. Vooral voor koopstarters kunnen
deze ontwikkelingen gunstig zijn. In dit kader wordt een onderscheid gemaakt tussen kopers die «binnenkort
wensen over te gaan tot koop» en «recent gestarten in de koop».
De eerste groep (de woningzoekers) kan voordelen genieten doordat er een kopersmarkt
aan het ontstaan is.Voor de tweede groep is het de vraag of zij niet extra kwetsbaar zijn
met betrekking tot betaalbaarheid. Zij hebben net gekocht en staan aan het
begin van hun wooncarrière en hebben geen overwaarde. Uit de eerder
in hoofdstuk 1 in deze brief gemaakte vergelijking tussen koopstarters en
doorstromers is gebleken dat koopstarters gemiddeld gesproken een iets hogere
loan-to-income en een fors hogere loan-to-value hebben dan doorstromers. Dit
maakt de recente koopstarters kwetsbaarder dan andere huiseigenaren. Doordat
zij logischerwijs nog weinig of geen overwaarde in de woning hebben opgebouwd
zijn de vermogensrisico’s voor deze groep in principe groter.In gevallen waarbij het huishoudinkomen vermindert of de (variabele) rente
stijgt, kan de betaling van de maandelijkse lasten een probleem worden. Over
het algemeen kan men stellen dat ernstige betalingsproblemen vaak voorkomen
in combinatie met een forse inkomensdaling (als gevolg van bijvoorbeeld een
relatiebreuk of werkloosheid). Dat geldt voor alle woningeigenaren, maar nog
meer voor starters op de koopwoningenmarkt. Starters hebben vaker relatief
hoge woonlasten en een iets hogere loan-to-income. Het betalingsrisico voor
starters is dus groter. Niet elke verandering van de woonlasten of het inkomen
leidt echter tot een betalingsprobleem. Huishoudens hebben over het algemeen
wel enige buffer om een tegenvaller op te vangen. Bij starters is die buffer
doorgaans kleiner. Starters verkeren echter, wat een aantal belangrijke aspecten
betreft, weer in een gunstiger positie dan andere huiseigenaren. Zo maken
starters in het algemeen een snelle inkomensgroei door, omdat ze veelal nog
aan het begin van hun arbeidscarrière staan. Dit betekent dat de hypotheeklasten
in verhouding tot het inkomen sneller kleiner kan worden in vergelijking met
andere eigenaren. Verder hebben veel starters hun hypotheek kortgeleden afgesloten.
Als ze de rente langdurig hebben vastgezet, zijn hun rentelasten voor langere
tijd relatief stabiel. Uit recent onderzoek van Independer blijkt dat steeds
meer kopers hun rente langer dan 5 jaar vastzetten. Het beeld is dus genuanceerd.
Door een relatief hoge loan-to-value en iets hogere loan-to-income zijn starters
in principe relatief kwetsbaar voor de effecten van de crisis, maar in geval
van een sterke inkomensontwikkeling en lange vaste rentes worden de betalingsrisico’s
weer deels beperkt. Indien er een situatie ontstaat waarbij er sprake van
is dat de eigenaar buiten zijn schuld in de betalingsproblemen is gekomen
maar met NHG heeft geleend, dan zal de eigenaar een beroep kunnen doen op
de faciliteiten van de NHG, zoals de woonlastfaciliteit en de mogelijkheid
dat een eventuele restschuld wordt kwijt gescholden. Ongeveer de helft van
de koopstarters heeft financiering met NHG (zie tabel 2).Voor de huishoudens die nog geen woning hebben gekocht maar dat wel overwegen
te doen, is het van belang dat veel geldgevers de bestaande regels voor kredietverstrekking
meer dan voorheen lijken na te leven. De zogeheten Gedragscode Hypothecaire
Financieringen geeft aan hoeveel consumenten maximaal mogen lenen («comply»).
In bijzondere gevallen mag hier volgens de gedragscode van worden afgeweken,
mits dit wordt gemotiveerd («explain»). Geldgevers lijken minder
vaak af te wijken van de gedragscode. Dit kan er toe leiden dat sommige consumenten
minder (gemakkelijk) financiering kunnen krijgen voor de aankoop van een woning
of voor onderhoudsinvesteringen, maar brengt tegelijk met zich mee dat de
Nederlandse consument beter wordt beschermd tegen de risico’s van onverantwoord
hoge woonlasten. De toepassing van de gedragscode is met name voor koopstarters relevant,
omdat zij, anders dan doorstromers, nog geen overwaarde hebben kunnen opbouwen.
Overigens is op dit moment nog niet het beeld dat koopstarters onevenredig
minder toegang tot financiering hebben.Zoals eerder al aangegeven, kunnen de huidige economische ontwikkelingen
ook kansen bieden voor starters op de koopwoningmarkt. Volgens berichten van
een grote hypotheekadviesketen is de woningmarkt aantrekkelijker geworden
voor koopstarters en maakten in januari 2009 50% meer koopstarters
een afspraak met een hypotheekadviseur dan in januari 2008.Het Kabinet zal de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend blijven
volgen en u hierover, indien nodig, in breder verband, nader informeren.De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,E. E. van der Laan XNoot1Op de peildatum van het onderzoek (1 januari 2006) zijn ook de verhuizingen
van doorstromers inbegrepen die hebben plaatsgevonden voor de bijleenregeling
die op 1 januari 2005 is ingegaan. Deze bijleenregeling heeft een dempend
effect op de mogelijkheden van doorstromers; zij hebben minder mogelijkheden
op een loan-to-value groter dan 100.XNoot2De waarde van de woning is gebaseerd op de WOZ-waarde. Dit leidt waarschijnlijk
tot een zekere overschatting van de loan-to-value-uitkomsten omdat in het
WoON-onderzoek de datum van woningaankoop (2004 en 2005) en de peildatum van
de WOZ-waarde (2003) uit elkaar liggen.XNoot1Een verantwoorde verhouding tussen lening en inkomen volgens de gedragscode
is niet in alle gevallen 4,5, maar is sterk afhankelijk van inkomenshoogte
en rentepercentage. Bij een relatief hoog inkomen en een lage rente is de
verhouding hoger, bijvoorbeeld 6. Bij een relatief laag inkomen en een hogere
rente is de verhouding bijvoorbeeld eerder 4. Ten tijde van het WoON-onderzoek
was de rente relatief laag waardoor een loan-to-income van 5 of 6 in
veel gevallen binnen de normen paste. Daarnaast houdt de AFM sinds 1 januari
2007 toezicht op de naleving van de overkrediteringsnorm op grond van de Wet
op het financieel toezicht. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27562-24.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl