Wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet; Nader verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24150, nr. 7

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

26-09-1996

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1996-1997

24150 nr. 7

18-09-1996

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamI ALGEMEEN 1. Inleiding2. Werkingsgebied van het wetsvoorstel 2.1 Vermijding van overbescherming en kantoren2.2. Samenloop met herziening Boek 7, BW2.3. Verhouding tot andere overeenkomsten3. Positie van de exploitanten van motorbrandstoffenstations4. Huurprijsvaststelling 4.1. Duur van de huurovereenkomst en opzeggingsgronden4.2. Huurprijsvaststelling4.3. Omzethuur4.4. Deskundigenadvies5. Renovatie en onderhuur6. Werklast rechterlijke machtII ARTIKELEN Artikel I (wijzigingen vijfde afdeling van de zevende
titel van het Burgerlijk Wetboek) Artikel 1624, derde lidArtikel 1624a, tweede lidArtikel 1624a, derde lidArtikel 1624a, vijfde lidArtikel 1624a, zesde lidArtikel 1625 jo. artikel 1631cArtikel 1627Artikel 1628, eerste lidArtikel 1628, tweede lidArtikel 1628, derde lidArtikel 1628, vijfde lidArtikel 1628, zesde lidArtikel 1631d, eerste lidArtikel 1635n tweede lidArtikel XIIIOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24150Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 54 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 150Wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte
en intrekking van de Huurwetnr. 7NADER VERSLAGVastgesteld 18 september 1996De vaste commissie voor Justitie1, belast
met het voorbereidend onderzoek van het onderhavige wetsvoorstel, heeft de
eer als volgt nader verslag uit te brengen van haar bevindingen. De door de
regering ingediende nota van wijziging, alsmede de nagekomen commentaren van
derden, waren voor de commissie reden om dit nader verslag uit te brengen. Inhoud  Blz.   IALGEMEEN2   1.Inleiding2 2.Werkingsgebied van het
wetsvoorstel2 2.1.Vermijding van overbescherming en kantoren22.2.Samenloop met herziening Boek 7, BW5 2.3.Verhouding
tot andere overeenkomsten5 3.Positie van de exploitanten
van motorbrandstoffenstations6 4.Huurprijsvaststelling84.1.Duur van de huurovereenkomst en opzeggingsgronden8 4.2.Huurprijsvaststelling84.3.Omzethuur10 4.4.Deskundigenadvies115.Renovatie en onderhuur12 6.Werklast rechterlijke
macht12   IIARTIKELEN13I ALGEMEEN 1. InleidingDe leden van de PvdA-fractie hebben met belangstelling kennis genomen
van de Nota naar aanleiding van het verslag en de Nota van wijziging.Anders dan de regering stelt, hebben zij geenszins ingestemd met het voornemen
van de regering de wettelijke regels inzake huur en verhuur van bedrijfsruimten
te vereenvoudigen. Integendeel, bij herhaling hebben zij naar voren gebracht
dat vereenvoudiging van regelgeving hen aanspreekt, maar dat die er niet toe
mag leiden dat de bescherming van de maatschappelijk zwakkere partij. i.c.
de huurder, wordt aangetast. Meer marktwerking, zoals voorgesteld, in een
imperfecte markt – zoals de markt van verhuur en huur van bedrijfsruimten
kan worden gekarakteriseerd – versterkt immers de onvolkomenheden in
machtsposities.De leden van de CDA-fractie constateren dat de regering op zich de bedoelingen
van het wetsvoorstel helder uiteen gezet heeft. De vraag is echter of de consequenties
van de nieuwe regelgeving in voldoende mate zijn doorzien.De leden van de VVD-fractie hebben met belangstelling kennis genomen van
de nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot het voorliggende
wetsvoorstel.De leden van de D66-fractie hebben kennisgenomen van de argumenten van
de regering om het huurrecht van bedrijfsruimte te veranderen. Die argumentatie
heeft deze leden nog niet overtuigd.De leden van de SGP-fractie hebben met belangstelling kennis genomen van
de Nota naar aanleiding van het verslag. Ondanks de uitvoerigheid van de nota
hebben deze leden de inhoud bepaald niet steeds als overtuigend ervaren. Mede
naar aanleiding van ontvangen commentaren bestaat bij hen behoefte enige nadere
vragen voor te leggen.De leden van de GPV-fractie zeggen de regering dank voor de beantwoording
van de door hen in het voorlopig verslag gestelde vragen. Naar aanleiding
van de nota naar aanleiding van het verslag en de nota van wijziging stellen
deze leden nog enkele vragen. 2. Werkingsgebied van het wetsvoorstel 2.1 Vermijding van overbescherming en kantorenHet antwoord van de regering dat de huidige artikel 1624 BW-regeling te
weinig flexibel zou zijn, waardoor de mobiliteit van de huurder niet erg groot
is, ook waar meer mobiliteit verantwoord is, komt de leden van de PvdA-fractie
weinig overtuigend voor. De gedwongen mobiliteit van de huurder – waartoe
het voorstel kan leiden – staat haaks op de behoefte aan continuïteit
en stabiliteit, voorwaarden voor het kunnen afschrijven van door de huurder
gedane investeringen (waaronder milieu-investeringen). Daarvoor wordt doorgaans,
gelet op de fiscale afschrijvingstermijnen, tenminste tien jaar gerekend.
Het voorstel kan dus leiden tot kapitaalvernietiging, maar ook tot problemen
van de huurder bij het verkrijgen van externe financiering.Ook de verhuurder is gebaat bij een zekere continuïteit. Het argument
dat deze belemmerd zou worden een bepaald branchepatroon te realiseren spreekt
deze leden niet aan. In de praktijk blijkt de verhuurder hierin
nauwelijks geïnteresseerd; slechts een zéér klein marktsegment,
winkelcentra in eigendom van één verhuurder zou er behoefte
aan kunnen hebben invloed uit te oefenen op het branchepatroon. Ook de stelling
dat de verhuurder bij de huidige regeling weinig bereid is in het verhuurde
pand te investeren, wordt door de regering niet onderbouwd. Terwijl als gevolg
van ruimtelijk en/of vestigingsbeleid van gemeenten reeds sprake is van een
opwaartse druk op de huurprijzen, bestaat bovendien de kans dat als gevolg
van het nieuwe stelsel van nadere huurprijsvaststelling de huurprijzen zullen
stijgen, zoals ook de regering zelf al oppert.De constatering van de regering dat de bescherming van de huurder met
het oog op de continuïteit en stabiliteit van de bedrijfsvoering in beginsel
voldoende gewaarborgd is door de nieuwe regeling van de huurprijsvaststelling
en de opzeggingsbescherming kunnen deze leden dan ook niet delen.Zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat aanleiding voor de wijzigingsvoorstellen
niet zozeer is het gebrek aan flexibiliteit van de huidige artikel 1624, BW,
maar de behoefte te komen tot het onder één regime brengen van
alle bedrijfsruimten (met uitzondering van grote kantoren). Dat het vergroten
van de bescherming van de huidige Huurwet-huurders onherroepelijk zou moeten
leiden tot verminderde bescherming van de huidige artikel 1624 BW-huurders,
hetgeen nu wordt voorgesteld, spreekt deze leden niet aan. Temeer niet nu
ook uit de toelichting van de regering blijkt dat de huidige regeling niet
tot een grote toeloop tot de rechter aanleiding geeft.Het uitbreiden van het werkingsgebied van de huidige artikel 1624 BW-regeling
met die categorie bedrijfsruimten (met uitzondering van grote kantoren, ter
voorkoming van overbescherming) die nu nog onder de Huurwet vallen zou –
indien een nieuwe regeling niet op lopende overeenkomsten van toepassing wordt
verklaard – het overwegen waard zijn. Zij vragen de regering hier op
in te gaan.De suggesties voor wijzigingsvoorstellen met betrekking tot het voorliggende
wetsvoorstel die deze leden in het verslag hebben gedaan, hebben uitdrukkelijk
het karakter van «tweede optie». Een aantal is door de regering
overgenomen, waarvoor deze leden hun dank zeggen. Ook de in het vervolg van
het nader verslag gestelde vragen en verdere wijzigingsvoorstellen moeten
in dat licht worden bezien.De leden van de PvdA-fractie vragen of geen groter beroep op de rechter
zal moeten worden gedaan, nu de regering stelt dat het van geval tot geval
van de omstandigheden zal afhangen of er sprake is van een bedrijfsruimte
waar alleen bureauwerkzaamheden worden verricht.De regering stelt dat de verplaatsing van grote bedrijven door de stand
der techniek naar verhouding eenvoudig is, en dat op de markt voor kantoren
geen schaarste heerst, zodat het vinden van een gelijkwaardige vestigingsplaats
niet op al te grote moeilijkheden zal stuiten. De leden van de CDA-fractie
vinden deze argumenten niet overtuigend. Ten aanzien van het eerste argument
merken zij op, dat juist de stand der techniek dure inpandige infrastructuur
noodzakelijk maakt (automatisering). Voor wat betreft het tweede argument
merken zij op, dat het ontbreken van schaarste op de markt wellicht een tijdelijke
zal zijn; op een dergelijke onzekere factor kan dit wetsvoorstel toch niet
geschreven zijn.De vraag of alleen bureauwerkzaamheden worden verricht is ondanks de uitleg
van de regering, vatbaar voor discussie, aldus deze leden. Valt bijvoorbeeld
een advocatenkantoor onder deze omschrijving?De leden van de VVD-fractie leiden uit de Nota naar aanleiding van het
verslag af dat de regering van mening blijft dat meer mobiliteit met betrekking
tot artikel 1624-bedrijven verantwoord is. Deze leden begrijpen nog steeds
onvoldoende op welke gronden de regering die mening is toegedaan. Zij achten
een nadere toelichting noodzakelijk. Het bijzondere van 1624-bedrijfsruimte,
in de zin van kleinschalige ambachtsbedrijven, detailhandel en horecaondernemingen
etc. is immers dat de aard van die bedrijven met zich brengt dat de mobiliteit
beperkt is. In verband met plaatsgebonden goodwill en de mogelijkheid van
het terugverdienen van investeringen is stabiliteit wenselijk. Als voorbeeld
wijzen deze leden op een wijkgebonden winkel die commerciële trekkracht
heeft, omdat die winkel zich op een goed toegankelijk punt in de wijk bevindt.
De goodwill die aan een dergelijke winkel is verbonden is van een andere aard
dan de goodwill van een dokter die mede om zijn kennis en vaardigheden zal
worden benaderd.De regering heeft thans gekozen voor een regeling die in beginsel voor
alle mogelijke bedrijfsruimten toepasselijk is. Daarop heeft zij uitzonderingen
mogelijk gemaakt. De leden van de VVD-fractie vragen de regering of het niet
mogelijk zou zijn de voorgestelde regelgeving tot 1624-bedrijfsruimte in strikte
zin te beperken. In dat geval zou gebillijkt kunnen worden dat de 1624-bedrijven
de gebruikelijke termijn- en opzeggingsbescherming behouden.Daarnaast zou ermee kunnen worden volstaan de ontruimingsbescherming ingevolge
de huurwet in te trekken. Binnen dit voorstel achten deze leden het goed verdedigbaar
ook bloemenstallen c.q. straatwinkels – die soms het aanzien van een
vaste winkel hebben gekregen – en strandbedrijven onder de werking van
artikel 1624 te brengen. Het komt regelmatig voor dat de betreffende exploitanten
jaren achtereen dezelfde locatie van de gemeente of de domeinen tegen een
vergoeding ter beschikking te hebben. Ziet de regering alsnog een mogelijkheid
om die bedrijven onder de werking van artikel 1624 te brengen?Centrale plaats in de argumentatie van de regering neemt de stelling in
dat mobiliteit van de huurder noodzakelijk is. Wie hebben er belang bij een
grotere mobiliteit? De leden van de D66-fractie sluiten niet uit dat door
huurder en verhuurder meer contractsvrijheid te geven, en door het marktmechanisme
zijn werk te laten doen, er een grotere mobiliteit optreedt. Is dat wenselijk?
Is het vergroten van de mobiliteit niet strijdig met het oogmerk van de regering
om continuïteit en stabiliteit te creëren? Bovendien vinden deze
leden het standpunt van de regering – dat door een grotere mobiliteit
in het algemeen verhuurders meer bereid zullen zijn om in hun pand investeringen
te doen – onvoldoende overtuigend onderbouwd. Ook is niet zeker dat
een grotere mobiliteit een realisering van branchepatronen tot gevolg zal
hebben. Slechts eigenaren van een winkelcentrum kunnen met succes streven
naar branchepatronen. Voor de gemiddelde verhuurder geldt dat niet.De situatie is heel wel denkbaar dat verhuurders even weinig in hun pand
investeren als onder de huidige wetgeving het geval is, en alleen maar zullen
trachten hun pand voor de hoogst mogelijke prijs te verhuren. Daarnaast zullen
huurders minder in de panden investeren omdat hen een kortere huurtermijn
wacht en zij dus minder tijd hebben de door hen gedane investeringen terug
te verdienen. Dat lijkt weer in het nadeel van de verhuurder te zijn, die
evenzeer belang heeft bij zekerheid, rendementen op lange termijn en geen
veelvuldige huurderswisselingen. Een dergelijke ontwikkeling kan nadelige
gevolgen voor de gemiddelde Nederlandse winkelstraat hebben. Dergelijke ontwikkelingen
zijn niet in het belang van de consument. De leden van de D66-fractie vragen
de regering om een reactie.Deze leden hebben bedenkingen tegen de nieuwe tweedeling, die artikel
1624a invoert. Bij sommige bedrijfsruimten kan van dwingendrechtelijke bepalingen
worden afgeweken en bij andere niet. Er zullen zich naar het zich laat aanzien
veel grensgevallen voor gaan doen met dientengevolge de nodige juridische
procedures. Het tweede lid van dit artikel geeft twee criteria, die volgens deze leden
voor veel verwarring kunnen gaan zorgen. Allereerst het criterium uitsluitend
bestemd voor het verrichten van bureauwerkzaamheden. Elke huurder, die ongewild
wordt geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst zal proberen
niet onder de uitzonderingsbepaling te vallen. Met andere woorden, huurders
van kantoorruimten zullen er alles aan doen om aan te tonen dat zij niet alleen
maar vanachter een bureau werkzaamheden verrichten. Is een balie met een wachtkamer
voor klanten voldoende om het pand dat verder uit alleen maar verdiepingen
bestaat, waar bureauwerkzaamheden worden verricht, niet onder de uitzondering
te laten vallen? Moet zo'n balie ook daadwerkelijk door de huurder worden
benut of is louter fysieke aanwezigheid voldoende? Wat als er in het kantoor
ook substantiële niet-bureauwerkzaamheden worden verricht, bijvoorbeeld
ten behoeve van een bedrijvenverzamelarchief? Valt een school, waar de leerlingen
voor een belangrijk deel van de tijd achter bureaus werken, ook onder de uitzondering?
En hoe staat het met het advokatenkantoor, dat ook cliënten ontvangt? 2.2. Samenloop met herziening Boek 7, BWKan de regering de leden van de D66-, en SGP-fractie aangeven waarom zij
vooruitlopend op de geplande herziening van boek 7 BW alvast het huurrecht
van bedrijfsruimte wil aanpassen? Uit de praktijk – o.a. tijdens het
over dit onderwerp door het tijdschrift voor woon- en bedrijfsruimterecht
(WR) d.d. 23 mei 1996 georganiseerde congres – komen de signalen dat
men bevreesd is voor een vloed aan procedures. Dit zal voor jarenlange onrust
en jurisprudentievorming kunnen leiden, terwijl de praktijk met de huidige
wetgeving en jurisprudentie redelijk uit de voeten kan. Een koppeling aan
de herziening van Boek 7 zorgt maar voor één majeure wijziging
in het huurrecht en niet twee wijzigingen in relatief korte tijd. Ook de NVvR
adviseert in gelijke zin in haar advies van 20 juni 1996.Naar aanleiding van een commentaar van de NVvR willen de leden van de
SGP-fractie graag vernemen waarom de regering er niet voor heeft gekozen om
de voorgestelde regeling direct in Boek 7 BW te incorporeren. Zou die aanpak
niet het voordeel hebben dat de justiciabele zich slechts eenmaal behoeft
te oriënteren op de nieuwe regelgeving, terwijl het voordeel voor de
rechterlijke macht is dat niet één regeling van het overgangsrecht
kan volstaan? 2.3. Verhouding tot andere overeenkomstenDe leden van de PvdA-fractie gaan er van uit dat artikel 6:215, Nieuw
BW, er niet aan in de weg staat dat dwingendrechtelijke bepalingen de bepalingen
van regelend recht opzij zetten. Of de bij nota van wijziging voorgestelde
uitzonderingen op de bepalingen van huur van bedrijfsruimten (lease-constructies)
tot ongewenste situaties zullen leiden, waaraan de Tijdelijke Wet Huurkoop
Onroerende Zaken een eind beoogde te maken, kunnen zij niet op voorhand beoordelen.
Zij vragen de regering in de wet op te nemen dat een en ander na verloop van
enige tijd zal worden geëvalueerd.De leden van de SGP-fractie waren en zijn er niet gerust op dat de ruime
mogelijkheid om met goedkeuring van de rechter afwijkende bedingen op te nemen
goed zal werken in gevallen waarin de huurder in feite geen andere keuze heeft
dan het accepteren van die afwijkingen. Ook wat betreft de positie van de
onderhuurder achten deze leden zodanige voorzieningen gewenst dat de bedrijfscontinuïteit
zoveel mogelijk wordt gediend, bijvoorbeeld door vervanging in
natura bij beëindiging van de hoofdhuur.Ter zake van gemengde contracten bepleiten de leden van de SGP-fractie
een zodanig systeem dat bij een botsing van dwingendrechtelijke huurregels
met regels van regelend recht de huurregels vóórgaan. Wat is
het standpunt van de regering terzake?De leden van de GPV-fractie vragen wat zich ertegen verzet dat in geval
van gemengde contracten, bij strijdigheid van de toepasselijke rechtsregimes,
het bedrijfsruimtehuurrecht voor gaat. Biedt het schrappen van de bepaling
die daarop ziet geen rechtsonzekerheid voor de betrokkenen over de vraag welke
wettelijke bepalingen op hen van toepassing zijn? Wat is de meerwaarde van
een rechterlijke voorziening in dergelijke gevallen? 3. Positie van de exploitanten van motorbrandstoffenstationsVolgens de leden van de PvdA-fractie is de regering van oordeel dat met
de gewijzigde redactie van artikel 1624a, vijfde lid, onder b, van een situatie
«waar machtsverhoudingen tussen huurder en verhuurder van dien aard
zijn dat eerstgenoemde snel bereid zal zijn in te stemmen met van dwingend
recht afwijkende bedingen», zoals de relatie exploitant pompstation
en de oliemaatschappij, in de praktijk geen sprake zal zijn. Bovendien zal
de huurder bij het aangaan van een nieuwe overeenkomst voor dezelfde bedrijfsruimte
niets te vrezen hebben, omdat het op dat moment opnemen van dergelijke bedingen
niet door de rechter gezien zal worden als «redelijk aanbod».De exploitant zal dus volgens het gewijzigde voorstel in de praktijk altijd
gebruik kunnen maken van de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Kan de regering
dit bevestigen? Van sommige oliemaatschappijen is bekend dat zij uniformiteit
nastreven in de wijze van exploitatie. Vanuit hun optiek hebben zij er een
gerechtvaardigd belang bij dat de opvolger zich ook aan de exploitatieovereenkomst
zal houden. Strekt het bepaalde in artikel 1635, tweede lid, er ook toe dit
belang te dienen, in die zin dat onder «behoorlijke bedrijfsvoering»
mede kan worden verstaan de bedrijfsvoering zoals door de verhuurder (oliemaatschappij)
wordt beoogd? Met andere woorden, mag de rechter dergelijke wensen van de
oliemaatschappij bij de toetsing betrekken en dient de vertrekkende exploitant
daarmee bij de voordracht van een derde rekening te houden?De gevolgen voor de positie van de exploitanten van motorbrandstofstations
is de leden van de CDA-fractie nog niet geheel duidelijk. Kan de regering
aangeven wat de consequenties van dit voorstel zijn voor de groep exploitanten
waar het betreft de uniformiteit, zoals gemeenschappelijke inkoop en dergelijke?
Kan de regering aangeven in hoeverre naast de bescherming van investeringen
van de huurder, ook de investeringen van de verhuurder een mate van bescherming
krijgen?Deze leden kunnen zich voorstellen, dat de positie van de motorbrandstoffenstations
dermate uniek is, dat een en ander apart geregeld wordt, zoals ook in de winkelsluitingswet
is gebeurd. Hoe denkt de regering hierover?De leden van de CDA-fractie vragen of het toch niet de voorkeur verdient
dat alle afwijkende bedingen vrij getoetst kunnen worden. Immers, de rechter
beoordeelt een en ander ook op basis van de redelijkheid en billijkheid.Met betrekking tot de verhouding tussen pompstationexploitanten en benzinemaatschappijen
is het niet ondenkbaar dat de benzinemaatschappij in voorkomende gevallen
de contractuele voorwaarden aan de exploitant kan dicteren, aldus de leden
van de VVD-fractie. In die gevallen is bescherming voor de exploitant
wenselijk. Daarentegen hebben de benzinemaatschappijen voorbeelden aangedragen
van overeenkomsten waarin aan de exploitanten een gegarandeerd ondernemersinkomen
wordt geboden, en tevens alle investeringen door de benzinemaatschappij worden
gedragen. Naar het oordeel van deze leden blijkt daaruit dat de contractuele
verhouding tussen deze partijen zeer complex kan zijn, mede omdat er sprake
is van een gemengd karakter, met inbegrip van een overeenkomst van huur en
verhuur, een afnamecontract en een franchise-achtige overeenkomst. Bovendien
speelt ook nog de kwestie van het huurregime met betrekking tot de ondergrond
en het bedrijf als zodanig. De leden van de VVD-fractie vragen de regering
in hoeverre onderzoek is gedaan naar deze contractuele verhoudingen, en of
de regering – voor het geval dat onderzoek niet is gedaan – daartoe
alsnog bereid is. Aan de hand van de uit het onderzoek af te leiden bevindingen
zou vervolgens een oordeel kunnen worden gegeven over de vraag in hoeverre
enige wettelijke beschermende maatregelen wenselijk zijn. In afwachting daarvan
zou vooralsnog de thans bestaande kwalificatie van de rechtsverhouding kunnen
worden gehandhaafd, met de bijbehorende bescherming.De leden van de SGP-fractie vestigen nogmaals de aandacht op het grotendeels
wegvallen van de termijnbescherming waardoor vooral tankstations worden geconfronteerd
met het feit dat van verplaatsbaarheid van het bedrijf veelal geen sprake
zal zijn. Zij vrezen dat kortdurende contracten nadelige effecten zullen hebben
op de mogelijkheden tot indeplaatsstelling en op de hoogte van de beëindigingsvergoedingen,
alsook op de investeringsbereidheid van de exploitant. Zij vragen of de regering
zich er in voldoende mate van bewust is dat het in deze sector vrijwel uitsluitend
gaat om adhesiecontracten.De leden van de GPV-fractie zijn van mening dat het nieuwe artikel 1624a,
vijfde lid, onder b, de rechtspositie van pompstationhouders kan verbeteren.
Het is deze leden niet duidelijk of dat onder alle omstandigheden wel het
geval zal zijn. Deze leden vragen of de situatie zich voor zou kunnen doen
dat de rechter, afgaande op verklaringen van verhuurder en huurder, vaststelt
dat de pompstationhouder niet gedwongen is met de afwijkende bedingen in te
stemmen terwijl de pompstationhouder in werkelijkheid alleen maar met die
afwijkende bedingen heeft ingestemd om voor het moment zijn broodwinning veilig
te stellen. Biedt de voorgestelde regeling in die gevallen de mogelijkheid
dat de rechter – in afwijking van door de partijen gedane verklaringen –
vaststelt dat geen goedkeuring kan worden gehecht aan de afwijkende bedingen
vanwege de kennelijk zeer afhankelijke dan wel ondergeschikte rol van de verhuurder?Voorts merken de leden van de GPV-fractie op dat de rechtspositie van
exploitanten van brandstoffenstations vanwege het wegvallen van de termijnbescherming
voor deze groep huurders nog steeds zwak is tegenover de verhuurder. Het wegvallen
van die termijnbescherming kan immers tot gevolg hebben dat voortaan kortdurende
contracten worden afgesloten tussen verhuurder en pompstationhouder hetgeen
weer van betekenis kan zijn voor de beoordeling van de rechter van de mogelijkheden
tot beëindiging van een huurcontract, indeplaatsstelling en schadevergoedingen.
Verder merken deze leden op dat aan de plaatsgebondenheid van brandstoffenstations
een speciale betekenis moet worden toegekend omdat verplaatsing van een dergelijk
bedrijf, vanwege concessie-, milieu- en ruimtelijke ordeningsregelingen, in
het algemeen geen optie is. Deze leden zouden zich dan ook voor kunnen stellen
dat de bijzondere omstandigheden van de pompstations en hun kwetsbare positie
in aanmerking nemende een van het wetsvoorstel afwijkende regeling zou worden
getroffen die de rechtspositie van die groep huurders (verder)
zou kunnen versterken. Deze leden denken daarbij bijvoorbeeld aan het handhaven
van de termijnbescherming van tien jaar. 4. Huurprijsvaststelling 4.1. Duur van de huurovereenkomst en opzeggingsgrondenDe leden van de PvdA-fractie verwijzen naar hetgeen zij in de inleiding
van dit nader verslag hebben opgemerkt over de verminderde bescherming van
de huurder. Juist door de combinatie van voorstellen over afschaffen van de
termijnbescherming, de wijze van huurprijsvaststelling en de opzeggronden
zal deze gestalte krijgen. Zij blijven van mening dat de algemene belangenafweging
als beëindigingsgrond eerst na tien jaar zou moeten worden toegepast.
Daarop zal naar hun mening pas na die termijn door de verhuurder een beroep
moeten kunnen worden gedaan. Anders dan in het oorspronkelijke voorstel is
bij Nota van wijziging «door de verhuurder» weggelaten in artikel
1628, derde lid. Deze leden gaan er van uit dat dit een vergissing is.MKB-Nederland stelt dat de consequentie van het schrappen van de termijnregeling
en de veranderingen rond de beëindigingsgronden een mindere zekerheid
voor de huurders is om gedurende een bepaalde tijd over het pand te beschikken
en de gedane investeringen te kunnen terugverdienen, terwijl het midden- en
kleinbedrijf het daardoor moeilijker zal krijgen om externe financiering te
verwerven, aldus de leden van de PvdA-, D66- en GPV-fractie. Wil de regering
op deze stelling reageren?De leden van de GPV-fractie vragen een uiteenzetting over de effecten
van een termijnbescherming voor een periode van zeven jaar op de flexibiliteit
van de bedrijfsruimtemarkt, en de gevolgen voor verhuurders en huurders wanneer
de termijnbescherming in plaats van vijf jaar voor een periode van zeven jaren
van kracht zou zijn in vergelijking met de situatie zoals die zal ontstaan
na invoering van het onderhavige wetsvoorstel.De leden van de GPV-fractie hebben behoefte aan een nadere uiteenzetting
over de omstandigheden waaronder kan worden gesproken van een nieuwe huurovereenkomst
tussen de verhuurder en de huurder, en wanneer wordt gesproken van een nieuwe
huurovereenkomst zijnde een verlenging van de bestaande overeenkomst, vanwege
de overeenkomsten tussen de essentiële huurvoorwaarden van de bestaande
huurovereenkomst en de nieuwe overeenkomst. 4.2. HuurprijsvaststellingDe leden van de PvdA-fractie vragen waarop de stelling is gebaseerd «dat
het huidige stelsel waarbij de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs
let op het gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter
plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande
aan de dag van het instellen van de vordering niet goed werkt». Gezien
de geluiden uit de praktijk en het geringe aantal procedures terzake zou immers
het tegendeel blijken. Na 25 jaar is de werkwijze bij de huurprijsvaststelling
goed uitgekristalliseerd. De voorgestelde wijziging «met inachtneming
van» de marktwaarde biedt de rechter weliswaar meer ruimte, maar onduidelijk
blijft met welke – niet limitatief opgesomde – factoren de rechter
verder rekening moet houden. Met name is het niet duidelijk welk gewicht aan
ieder der factoren toekomt en wat de onderlinge verhouding daarvan is.Is het de bedoeling dat de ontwikkeling van het huurprijsniveau over een
aantal jaren geen rol meer speelt? Hoe beoordeelt de regering de waarschuwing
vanuit de betreffende branche-organisatie dat te hoge huurprijzen,
die bij het voorstel het criterium marktwaarde te hanteren niet zijn uitgesloten,
zullen leiden tot – verdere – infiltratie van criminelen binnen
de horeca?De leden van de CDA-fractie zijn door de toelichting op het begrip «marktwaarde»
gesterkt in hun vrees dat over de vaststelling van dit begrip in individuele
gevallen moeizame juridische gevechten gevoerd kunnen gaan worden. Het aantal
«omstandigheden» waarmee door de rechter rekening gehouden moet
worden, is onbepaald. De leden van de CDA-fractie vragen de regering een begrip
te zoeken, dat zowel de huurder als de verhuurder meer zekerheid biedt omtrent
de te verwachten prijs, en dat een minder zwaar accent op de rechter legt.Met betrekking tot de mogelijkheid van stijging van huurprijzen door de
invoering van dit wetsvoorstel, vragen deze leden of concreter is aan te geven,
hoe naar de verwachting van de regering de markt zich zal ontwikkelen. Zou,
gelet op het ontbreken van schaarste op de kantorenmarkt, niet eerder een
verlaging van huurprijzen te verwachten. Of zal er na invoering van dit voorstel
sprake zijn van een «inhaalslag»?Volgens artikel 1631c kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen
dat de rechter de huurprijs overeenkomstig de marktwaarde bepaalt. De regering
heeft gesteld dat er geen aanleiding zou zijn in dit kader een prijsvergelijking
te hanteren met soortgelijke bedrijfsruimte binnen een vastomlijnd gebied.
De leden van de VVD-fractie achten dit antwoord onvoldoende bevredigend en
onduidelijk. Deze leden zijn van mening dat het bepalen van de marktwaarde
van een huurobject bij uitstek niet aan de rechter kan worden overgelaten
die immers geen commerciële taak heeft. Hij zal zich derhalve in zeer
belangrijke mate moeten verlaten op het oordeel van een deskundige. Aan de
rechter resteert met name te toetsen of de deskundige op zorgvuldige en overtuigende
wijze de prijs heeft bepaald. Het voorgestelde art 1631c bevat evenwel in
zeer beperkte mate richtinggevende criteria. Volgens de NVvR is het begrip
«marktwaarde» een niet te hanteren begrip. De leden van de VVD-fractie
verzoeken de regering nog eens uiteen te zetten hoe de rechter de commerciële
taak tot vaststelling van de marktwaarde zal dienen uit te voeren. Acht de
regering de huidige criteria toereikend om tot een oordeel te komen indien
bijvoorbeeld de marktwaarde van de enige discotheek in een provinciestad moet
worden vastgesteld? Tevens wensen zij te vernemen in hoeverre een deskundige
gehouden is zijn oordeel te motiveren. Is de regering van mening dat een door
de deskundige gemaakte richtinggevende taxatie met de marktwaarde kan worden
gelijkgesteld? Wordt de marktwaarde niet met name bepaald in de onderhandeling
tussen betrokken partijen?De leden van de GPV-fractie merken op, dat het nieuwe stelsel van nadere
huurprijsvaststelling niet mag betekenen dat de huurprijzen van bedrijfsruimten
gaan stijgen op een wijze die geen enkele relatie meer heeft met de marktwaarde
van de bedrijfsruimten. Een dergelijke situatie kan zich voordoen wanneer
sprake is van imperfecties in de markt voor (bepaalde) bedrijfsruimten of
wanneer de huurder in een (knellende) afhankelijkheidsrelatie met de verhuurder
verkeert. Deze leden zijn er nog niet van overtuigd dat de nu voorgestelde
meer algemene regeling ook voor dergelijke kwetsbare groepen voldoende huurbescherming
kan bieden.Deze leden stellen vast dat het deskundigenadvies een grote rol zal spelen
bij de nadere huurprijsvaststelling door de rechter. Voorts breidt het wetsvoorstel
de beoordelingsvrijheid van de rechter bij een nadere huurprijsvaststelling
aanzienlijk uit. Deze leden menen dan ook dat het van het grootste belang
is dat dergelijke adviezen zo volledig mogelijk zijn en voldoende zijn onderbouwd.
Weliswaar stelt de Nota naar aanleiding van het verslag dat de
deskundigen rekening zullen houden met de omstandigheden van het vierde lid
van artikel 1631c, maar deze leden hechten eraan te vragen of bij nadere beschouwing
toch geen wettelijk omschreven motiveringsplicht, alsmede de reikwijdte daarvan
(waaronder de aan de maatstaven toegekende gewichten), in de wet kan worden
opgenomen. 4.3. OmzethuurDe leden van de PvdA-fractie vragen de regering waarop zij de verwachting
baseert dat de omzethuurprijs een prijsmatigend effect zou hebben. De verhuurder
zal immers wél bereid zijn bovenop een nominaal bedrag een percentage
van de omzet extra te vragen, maar zal dit nominale bedrag niet als plafond
stellen en genoegen nemen met minder huur, indien de omzet daartoe aanleiding
geeft. Hoe moet de rechter de omzethuur overigens bijstellen? Waarom zal onder
de nieuwe regeling deze huurvorm veel vaker worden toegepast dan thans het
geval is?De leden van de VVD-fractie vragen de regering tevens een nadere indicatie
te geven over de mogelijkheden van de koppeling van de huurprijs aan de omzet.
Heeft de regering rekening gehouden met de verwachting dat in voorkomende
gevallen de verhuurder aanspraak zal maken op tenminste een financiële
ondergrens? Bovendien zoeken deze leden een toelichting op de vraag welke
elementen aan de omzet kunnen worden toegeschreven. Welke kosten kunnen al
dan niet van de omzet worden uitgesloten? Is hierbij ook overwogen dat de
omzet een onzeker gegeven is dat zowel positief als negatief door de huurder
kan worden beïnvloed?De leden van de D66-fractie maken zich vooral zorgen over de invloed die
de voorgestelde wetswijzigingen kunnen hebben op de middenstandsbedrijfruimte
in de gemiddelde Nederlandse winkelstraat. Bestaat niet het gevaar dat door
de verminderde bescherming van de positie van de huurder, gekoppeld aan de
nieuwe criteria om tot huurprijsvaststelling te komen, dat winkeliers zullen
verdwijnen, die geen hoge omzet kunnen halen vanwege de aard van de goederen
die zij verkopen? Zal het straatbeeld dan niet zodanig wijzigen dat ofwel
grootwinkelbedrijven hun filialen in de leeggevallen plekken zullen openen,
ofwel dat er anderszins een verschraling van het winkelaanbod plaats zal vinden
? Een dergelijke tendens is zichtbaar. Winkeliers maken plaats voor bijvoorbeeld
uitzendbureaus, hetgeen voor het winkelend publiek een «dood»
stuk straat betekent, waardoor de loop voor de andere winkels uit de straat
kan gaan. In sommige oude wijken van grote steden huren veel winkeliers van
buitenlandse origine de vrijkomende winkelruimte. Zij voelen zich gedwongen
om – teneinde de huurkosten te drukken – de hele familie inclusief
leerplichtige kinderen te laten meewerken.De regering geeft toe dat de kans bestaat dat als gevolg van het nieuwe
stelsel van nadere huurprijsvaststelling de huurprijzen zullen stijgen. Om
dat tegen te gaan stelt de regering dat de introductie van de omzethuur soelaas
kan bieden. De leden van de D66-fractie zijn daar sceptisch over. Ingevolge
artikel 1631c, tweede lid, kan een omzethuur door de rechter worden vastgesteld,
indien de geldende huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk al een dergelijk
regime kent. De geldende huurovereenkomsten kennen maar weinig omzethuren.
Veel betekenis kan dan ook niet aan deze introductie worden gehecht. Bovendien
is volstrekt onduidelijk welke criteria de rechter bij het vaststellen van
de omzethuur aanlegt. Zoals MKB-Nederland terecht schrijft in haar brief aan
de vaste commissie van Justitie d.d. 29 augustus 1996 heeft elke omzethuur
een relatie met de bedrijfseconomische positie van de huurder. Hoe wordt het criterium «marktwaarde» in de omzethuur verdisconteerd?
Hoe beoordeelt de rechter de nominale elementen in de omzethuur?De beschouwingen van de regering over het huurprijsmatigend effect van
het principe van de omzethuur zijn voor de leden van de SGP-fractie niet duidelijk.
Wordt de behoefte aan omzethuur niet sterk overschat? Beseft de regering zich
dat omzethuurprijzen in de regel tevens een nominaal bedrag als basis kennen?
En volgens welke criteria moet de rechter bij de eventuele vaststelling van
omzethuurprijzen te werk gaan? En welke betekenis komt daarbij toe aan het
begrip «marktwaarde»?Een deel van de huurbescherming moet volgens de regering gezocht worden
in de mogelijkheid de nadere huurprijs niet te koppelen aan de marktwaarde
maar aan de omzet in de bedrijfsruimte waarvoor een nadere vaststelling van
de huurprijs wordt gevraagd. Het is de leden van de GPV-fractie niet duidelijk
waarom een omzethuurprijs een huurprijsmatigend effect zou hebben in vergelijking
met de situatie dat partijen een concreet bedrag hebben afgesproken. Verder
vragen zij uiteen te zetten wat precies onder omzethuur wordt verstaan. Kan
de rechter in het kader van de huurprijsvaststelling het percentage van de
omzethuurprijs veranderen en wat zijn daarvoor de criteria? En hoe moet de
rechter omgaan met eventuele nominale elementen in de omzethuurprijs? 4.4. DeskundigenadviesDe leden van de PvdA- en GPV-fractie hebben met genoegen vastgesteld dat
de regering de kosten verbonden aan het vragen van een deskundigenadvies tot
de proceskosten wil rekenen. Indien de zaak echter na inschakelen van een
deskundige in der minne wordt geschikt, is het de vraag wie voor de kosten
moet opdraaien.De leden van de PvdA-fractie menen dat de deskundige eerst aangewezen
dient te worden wanneer het conflict is ontstaan en niet reeds op voorhand
bij het aangaan van de overeenkomst. Deelt de regering deze mening? Is er
in dat geval sprake van een voor de huurder nadelig beding?Uit de rechtspraktijk blijkt dat er niet bijster veel procedures over
huurprijsvaststelling worden gevoerd, aldus de leden van de D66-fractie. Meestal
komen verhuurder en huurder er onderling wel uit, vaak na inschakeling van
een deskundige. De ontvankelijkheidseis beoogt een dam op te werpen tegen
lichtvaardig procederen. Nu er meer bedrijfsruimte onder het onderhavige regime
gaat vallen, is de regering bevreesd dat zonder ontvankelijkheidsvereiste
de aantallen procedures zullen toenemen. Nu de criteria, op grond waarvan
de huurprijs dient te worden vastgesteld, verruimd zijn, zal het voor een
deskundige moeilijker worden tot een voor beide partijen overtuigend advies
te komen. De adviezen zullen goed gemotiveerd moeten zijn. In de rechtspraktijk
wordt het geluid nog wel eens gehoord dat taxatierapporten, opgesteld door
beëdigde makelaars, niet aan de te stellen eisen van behoorlijke motivering
voldoen. Wordt het rapport in de procedure gebracht, dan is het noodzakelijk,
zo vinden de leden van de D66-fractie, dat de rechter zonder nader onderzoek
naar de factoren, die de vast te stellen huurprijs bepalen, het rapport als
uitgangspunt kan nemen. Is de regering niet bevreesd dat niet deugdelijk gemotiveerde
rapporten slechts als kostenverhogend zullen uitpakken? Deze leden stellen
voor dat de regering in de wettekst het vereiste van deugdelijke onderbouwing,
verificatie en motivering opneemt.MKB-Nederland doet het voorstel om in de wettekst te bepalen dat de deskundige
pas benoemd wordt, wanneer een concreet geschil ontstaat. De deskundige dient
niet reeds in een standaardbepaling van het – meestal alleen –
door de verhuurder opgestelde huurcontract van te voren te worden aangewezen.
De leden van de D66-fractie menen dat dit de onafhankelijkheid van de deskundige
beter kan waarborgen. Wat vindt de regering van dit voorstel?De leden van de SGP-fractie vragen of de deskundige in het concrete geval
door partijen of door de rechter moet zijn benoemd of dat het ook mogelijk
is dat de deskundige op voorhand in het huurcontract is aangewezen. Met het
oog op de onafhankelijkheid van de deskundige zouden deze leden laatstgenoemde
mogelijkheid liever uitgesloten zien.Zij vragen tevens of de wetgever niet zou dienen te bepalen dat het advies
beredeneerd/gemotiveerd dient te zijn, ook al zal dat normaliter het geval
(moeten) zijn. Dat de kosten van het deskundigenadvies tot proceskosten worden
bestempeld beoordelen deze leden positief. Zij stellen evenwel de vraag of,
in geval het niet tot een gerechtelijke procedure komt, bij het huurcontract
bepaald kan/mag worden dat de bedoelde kosten ten laste van de huurder komen. 5. Renovatie en onderhuurDe leden van de PvdA-fractie delen de mening van de regering dat de rechter
de belangen van de onderhuurder dient mee te wegen bij zijn oordeel over de
vordering tot opzegging. Hun in het verslag naar voren gebrachte punt (nl.
dat de onderverhuurder zijn onderhuurder onmiddellijk van de opzegging door
de hoofdverhuurder op de hoogte moet brengen) blijft evenwel overeind. Anders
dan de hoofdhuurder kan de onderhuurder er baat bij hebben zich tegen de opzegging
te verzetten. Zou de hoofdhuurder zonder iets aan de onderhuurder te melden
met de opzegging instemmen dan komt de rechter er niet aan te pas. De onderhuurder
rest dan slechts schadevergoeding. Het is maar zeer de vraag of deze in natura
kan worden verstrekt. Omdat hij strikt genomen pas drie maanden voor ontruiming
op de hoogte gesteld kan zijn, en de hoofdverhuurder wellicht met een nieuwe
huurder een overeenkomst heeft gesloten zal hij niet op de voor hem belangrijke
lokatie kunnen blijven. Dat terwijl ook hij de nodige investeringen kan hebben
gedaan. Deze leden vinden dat onwenselijk. Zij vragen of het niet dienstig
is in de wet zelf (artikel 1627) op te nemen dat ook van degene die bevoegdelijk
onderhuurt toestemming nodig is. 6. Werklast rechterlijke machtDe leden van de CDA-fractie merken op dat van de eenvoud, die een belangrijke
motivatie vormt voor de totstandkoming van de nieuwe regeling, niet zondermeer
als geslaagd moet worden beschouwd. De noodzakelijke maatregelen om de zwakkere
huurder te beschermen, zijn niet altijd eenvoudig. Te denken valt aan de tamelijk
arbitraire grens van 200 m2 vloeroppervlak in artikel 1624a, tweede
lid, of het begrip marktwaarde in artikel 1631c, eerste lid, aanhef. Deze
leden zijn er vooralsnog niet van overtuigd dat dit wetsvoorstel niet een
aanzienlijke belasting voor de rechterlijke macht met zich mee kan gaan brengen. II ARTIKELEN Artikel I (wijzigingen vijfde afdeling van de zevende
titel van het Burgerlijk Wetboek) Artikel 1624, derde lidDe redactie van het nieuwe lid 3 kan volgens de leden van de D66-fractie
tot rechtsongelijkheid leiden. Indien de huurder van een hobby- of recreatieruimte,
bijvoorbeeld de schaakclub, een natuurlijke persoon is, valt hij niet onder
de beschermingsbepalingen van de artikel 1624 e.v. Wanneer hij een vereniging
is en zich van zijn statutaire taak kwijt, krijgt hij die bescherming wel.
Een yogalerares, die een ruimte huurt om deze als oefenruimte voor zichzelf
te gebruiken, valt slechts onder de algemene huurbepalingen. Geeft zij yogalessen
in de ruimte, dan oefent zij daar een beroep uit. Valt zij dan wel onder dit
artikel? Ongewijzigde instandlating van de tekst van lid 3 zal ongetwijfeld
tot veel procedures leiden, omdat er veel grensgevallen zijn. Vaak zal de
tekst van de bestemmingsbepaling in huurovereenkomsten met betrekking tot
dit soort beroeps- of bedrijfsruimte geen duidelijkheid bieden omtrent de
bedoeling van partijen, omdat partijen bij het sluiten van de overeenkomst
zich niet bewust zijn van de verschillen in rechtsgevolgen van het ene of
het andere huurrechtregime.Het derde lid van dit artikel roept de vraag op hoe het werkingsgebied
van de voorgestelde bedrijfshuurbepalingen zich verhoudt tot de Pachtwet als
het object een agrarisch bedrijfsgebouw betreft waarin niet-agrarische activiteiten
worden uitgeoefend, bijvoorbeeld een loonwerkbedrijf of een hoveniersbedrijf.
Wil de regering nauwgezet op deze vraag ingaan, zo vragen de leden van de
SGP-fractie? Artikel 1624a, tweede lidDe leden van de VVD- en de GPV-fractie zijn van mening dat dat het criterium
van 200 m2 betrekkelijk arbitrair is gekozen en in de praktijk
snel tot procedures aanleiding zal geven. In dat standpunt worden zij gesteund
door het advies van de Nederlandse Vereniging voor Rechtspraak (NVvR), die
te kennen heeft gegeven dat de memorie van toelichting onvoldoende strakke
definities van deze criteria bevat. Het antwoord van de regering op deze vraag
achten deze leden vooralsnog onvoldoende bevredigend.De regering geeft aan dat de ratio van de uitzonderingsbepaling is, dat
grotere kantoren niet overbeschermd moeten worden. Zij zouden zich gemakkelijker
kunnen verplaatsen. De leden van de D66-fractie betwijfelen zulks. Ook een
groot kantoor, waar louter en alleen bureauwerkzaamheden worden verricht,
kan er een bijzonder groot belang bij hebben in de nabijheid van een ander
gebouw gevestigd te zijn. Denk bijvoorbeeld aan een handelskantoor in de buurt
van een beursgebouw, een advocatenkantoor in de buurt van het gerechtsgebouw
etc. Mocht de regering niet tot aanpassing van de redactie overgaan, dan achten
de D66-leden het op zijn minst geraden dat de regering zich expliciet uitspreekt
dat de uitzonderingscategorie restrictief dient te worden uitgelegd.Ten tweede hanteert de regering het criterium dat het gehuurde een vloeroppervlak
van tenminste 200 vierkante meter bedraagt. Dit oppervlak is tamelijk willekeurig
gekozen. Is het gelet op de naar voren gebrachte bezwaren niet beter om de
uitzondering maar helemaal te laten vallen?De leden van de SGP-fractie hebben kennis genomen van de opmerkingen met
betrekking tot het vereiste «uitsluitende bestemming voor bureauwerkzaamheden»,
dat kennelijk toch ruim geïnterpreteerd moet worden. Zij vragen echter
of niet expliciet uitgesproken dient te worden wat tot het vloeroppervlak
gerekend moet worden. Artikel 1624a, derde lidHet derde lid kent de uitzondering bij gemengde overeenkomsten, waarin
huurkoop en leasing te herkennen valt. Wil de regering expliciet aangeven
dat aangesloten wordt bij de huidige jurisprudentie op het gebied van de gemengde
(huur)overeenkomsten? MKB-Nederland plaatst, kanttekeningen bij de huurkoop
en de leaseconstructies, aldus de leden van de D66-fractie. Volgens deze organisatie
is het niet in de praktijk aan de huurder, maar aan de verhuurder om te kiezen
welk regime hij van toepassing wil laten zijn. In die zin is er derhalve geen
sprake van contractsvrijheid. De behoefte bij huurders aan huurkoop en lease-constructies
lijkt gering vanwege het aspect van vastleggen van kapitaal. Huurkoop en lease-constructies
vergroten de kans op omzeiling van het huurrecht met de essentiële waarborgen
daarin voor de huurder. Wil de regering inhoudelijk op deze kritiekpunten
ingaan?De leden van de SGP-fractie vragen of onder de «prijs» in
dit lid verstaan moet worden: de schriftelijk vastgelegde van tevoren bepaalde
prijs. Artikel 1624a, vijfde lidMet betrekking tot het vijfde lid stelt Prof. mr J.C.M. Leyten in zijn
bijdrage op blz. 157 van WR, 1996; 6, dat een wetgever zijn bepalingen niet
zo moet redigeren dat hij zelf al rekening gaat houden met de kans dat ze
twijfels oproepen. Als bepalingen als het tweede en derde lid al opgenomen
moeten worden, dan dienen ze ondergebracht te worden bij die bepalingen waarvoor
de rechter goedkeuring dient te verlenen. De leden van de D66-fractie onderschrijven
deze kritiek en verzoeken de regering de redactie van het artikel te wijzigen
conform het door prof. Leijten gedane tekstvoorstel.Met betrekking tot het bij nota van wijziging geredigeerde artikel 1624a,
vijfde lid, onder b, merken de leden van de VVD-fractie het volgende op. Het
voorgestelde artikel beperkt de mogelijkheden tot afwijking van de regelgeving
ten nadele van de huurder. Dat kan zinvol zijn in een situatie waarin de verhouding
tussen de huurder en verhuurder niet in balans is. Heeft de regering het risico
onderkend dat deze bepaling ook zal worden toegepast in die potentiële
situaties waarin geen ongelijkwaardige partijen zijn?De leden van de SGP-fractie nodigen de regering uit om zich ten behoeve
van de kantonrechter zo nauwkeurig mogelijk uit te spreken over de «bijzondere
omstandigheden van het geval». Artikel 1624a, zesde lidHet valt de leden van de D66-fractie op dat de regering in het zesde lid
de bevoegdheid van de kantonrechter regelt. Is dat niet een overbodige bepaling
naast artikel 39, RO? Is het niet met het oog op eventuele herziening van
de rechterlijke organisatie praktischer te spreken van «de rechter»,
zoals bijvoorbeeld ook artikel 1629 doet? Hoort de rest van dit lid niet thuis
in het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering? Artikel 1625 jo. artikel 1631cDe leden van de PvdA-fractie vragen welke de gevolgen zijn als de huurder
aangeeft van zijn optie gebruik te willen maken vóórdat hem
bekend is dat de verhuurder ter gelegenheid van de verlenging van de overeenkomst
een huurprijsaanpassing vraagt. Kan hij, indien de huurprijs zijns inziens
te hoog is vastgesteld zonder meer de verlengde overeenkomst op die grond
opzeggen? Artikel 1627De leden van de VVD-fractie stellen dat artikel 1627, tweede lid, voorziet
in de al dan niet uitvoerbaar bij voorraad van een gerechtelijk vonnis. Zij
vragen of er alsnog aanleiding is de rechter op dit punt te beperken, ervan
uitgaande dat voorafgaande aan de gerechtelijke procedure reeds fase heeft
plaatsgevonden waarin deskundigen worden betrokken. Bevordert het niet juist
de rechtszekerheid indien partijen sneller voor de keuze geplaatst worden
hoe zij met een gerechtelijk oordeel moeten omgaan? Indien bijvoorbeeld een
huurder in beroep is gekomen tegen een voor hem nadelig vonnis, zal hij evenals
de verhuurder een keuze moeten maken over de verdere proceskansen en -risico's.
Bovendien beschikt een huurder altijd over de mogelijkheid om eventueel in
kort geding opheffing van de executie te vragen. Artikel 1628, eerste lidArtikel 1628, eerste lid, geeft als criterium dat de vordering afgewezen
wordt, als niet van de huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
Er kunnen zich echter situaties voordoen dat de hoofdhuurder juist wel wil
ontruimen (hij vindt de huurprijs te hoog), maar dat de rechter de vordering
heeft afgewezen in verband met de belangen van de onderhuurder, aldus de leden
van de D66-fractie. Geeft dit de regering aanleiding de redactie van het eerste
lid te wijzigen? Artikel 1628, tweede lidIn artikel 1628, tweede lid, is bij nota van wijziging de positie van
de onderhuurder in de wettekst verwerkt. De onderhuurder, aldus de leden van
de D66-fractie, kan groot belang hebben bij continuering van de overeenkomst,
terwijl de hoofdhuurder wellicht aanleiding heeft gegeven tot beëindiging
op grond van slecht huurderschap. Zou het in dat soort situaties niet redelijk
zijn dat de onderhuurder in de plaats van de hoofdhuurder gesteld kan worden?
Artikel 1635 regelt deze situatie niet. Wat vindt de regering van dit voorstel?De bescherming van degene, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, is in
artikel 1628, tweede lid, volgens de leden van de D66-fractie niet goed genoeg
geregeld, nu de onderhuurder slechts drie maanden voor de beëindiging
van de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdhuurder/onderverhuurder gewaarschuwd
hoeft te worden. Deze leden vinden dat de hoofdhuurder/onderverhuurder verplicht
moet worden de onderhuurder meteen na opzegging van de hoofdhuurovereenkomst
te informeren. Zodoende krijgt de onderhuurder de kans om zich in de beëindigingsprocedure
als procespartij te voegen. Is de regering bereid dit voorstel over te nemen? Artikel 1628, derde lidMet betrekking tot artikel 1628 merken de leden van de VVD-fractie het
volgende op. Toepassing daarvan kan tot gevolg hebben dat de huurovereenkomst
reeds na vijf jaar zal worden beëindigd. Als gevolg van dat risico
is het mogelijk dat huurders zich genoodzaakt zullen zien investeringen uit
te stellen of te beperken. Bovendien zullen uitgevoerde investeringen sneller
worden afgeschreven hetgeen ten opzichte van de consument een prijsverhogend
effect zal hebben. Deze leden vragen de regering of voornoemd risico is onderkend.
Zij vragen de regering tevens haar gedachten te bepalen over de mogelijkheid
de in art 1628, derde lid, genoemde termijn van vijf jaar tot tien jaar te
verlengen. Na ommekomst van die termijn zou dan de belangenafweging kunnen
plaatsvinden. Artikel 1628, vijfde lidDe NVvR adviseert om het vijfde lid van artikel 1628 BW, te schrappen.
Wat is het standpunt van de regering in deze, zo vragen de leden van de D66-fractie?De leden van de SGP-fractie verzoeken om een reactie van de regering op
de kritiek van de NVvR op dit lid en op het zesde lid wat betreft de mogelijkheid
tot verlenging door de kantonrechter tot een bepaald tijdstip. Artikel 1628, zesde lidHet is de leden van de D66-fractie niet duidelijk of de vordering tot
huurprijsvaststelling altijd moet worden ingesteld tijdens de procedure over
de beëindiging van de overeenkomst. Kan de vordering ook nog binnen zekere
tijd na afwijzing van de vordering tot beëindiging worden ingesteld?
Als dat het geval is, dan dient de huurprijs ook een latere ingangsdatum te
hebben. Deze leden geven daar de voorkeur aan en dringen aan op verheldering
van de wettekst.Mr M.F.A. Evers doet in WR, 1996; 6, het voorstel tot vereenvoudiging
van de huurprijsvaststellingsartikelen. Zij stelt voor artikel 1628, zesde
lid, BW, te schrappen. In artikel 1631c, eerste lid, sub b, zou niet de ingangsdatum
van de huur als referentiepunt genomen moeten worden, maar de ingangsdatum
van de laatste huurprijsvaststelling, hetzij door partijen, hetzij door de
rechter. Huurprijsherziening zou dan, aldus mr Evers, eenvoudigweg mogelijk
zijn telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste
huurprijsvaststelling, tenzij partijen een huurperiode zijn aangegaan met
een langere aanvangstermijn (en eventueel langere verlengingstermijnen) dan
vijf jaar. In combinatie met een eventuele beëindigingsprocedure kan
dan alleen huurprijsvaststelling worden gevraagd indien de huurprijs tenminste
vijf jaar geleden is vastgesteld. Is de huurprijs korter geleden vastgesteld,
dan lijkt er ook geen reden in een eventuele beëindigingsprocedure tot
huurprijsherziening over te gaan. De leden van de D66-fractie vernemen graag
de reactie van de regering op dit voorstel. Artikel 1631d, eerste lidDe leden van de SGP-fractie stellen de vraag hoe de hier genoemde drie-maandstermijn
gezien moet worden in verhouding tot de bij de hoofdhuurovereenkomst in acht
te nemen opzegtermijn van één jaar. Artikel 1635n tweede lidDe leden van de PvdA-fractie achten het onderzoek naar de antecedenten
van groot belang. Zij vragen welke consequenties de rechter daaraan kan verbinden.
Geenszins is immers gezegd dat iemand met antecedenten die bijvoorbeeld wijzen
op een crimineel verleden geen voldoende waarborgen zal bieden voor een correcte
nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Of valt onder bedrijfsvoering ook «moraliteit»? Enerzijds moet
voorkomen worden dat bijvoorbeeld ex-delinquenten geen nieuw
leven kunnen opbouwen, anderzijds dient infiltratie van het bedrijfsleven
door criminelen te worden voorkomen. Deze leden vragen tot wie de voorwaarden
of de last zijn gericht die de rechter aan de machtiging kan verbinden.De leden van de GPV-fractie vragen naar de achtergrond van de niet nader
omschreven bevoegdheid van de verhuurder om aan de rechter een onderzoek naar
de antecedenten van de voorgestelde huurder te vragen. Zijn omstandigheden
denkbaar waarin de rechter een dergelijk verzoek niet honoreert? Artikel XIIIIn WR, 1996; 6, bekritiseert mr Evers de overgangsrechtelijke bepalingen
uit artikel XIII. De leden van de D66-fractie verzoeken de regering om commentaar. De voorzitter van de commissie,V. A. M. van der BurgDe griffier voor dit verslag,Van Luyk XNoot1Samenstelling: Leden: V. A. M. van der Burg (CDA), voorzitter, Schutte
(GPV), Korthals (VVD), Janmaat (CD), De Hoop Scheffer (CDA), Soutendijk-van
Appeldoorn (CDA), Van de Camp (CDA), Swildens-Rozendaal (PvdA), ondervoorzitter,
M. M. van der Burg (PvdA), Scheltema-de Nie (D66), Kalsbeek-Jasperse (PvdA),
Zijlstra (PvdA), Aiking-van Wageningen (Groep Nijpels), Rabbae (GroenLinks),
J. M. de Vries (VVD), Van Oven (PvdA), Van der Stoel (VVD), Dittrich (D66),
Verhagen (CDA), Dijksman (PvdA), De Graaf (D66), Rouvoet (RPF), B. M. de Vries
(VVD), O. P. G. Vos (VVD) en Van Vliet (D66).Plv. leden: Koekkoek (CDA), Van den Berg (SGP), Van Blerck-Woerdman
(VVD), Marijnissen (SP), Biesheuvel (CDA), Bremmer (CDA), Doelman-Pel (CDA),
Van Traa (PvdA), Van Heemst (PvdA), Bijleveld-Schouten (CDA), Rehwinkel (PvdA),
Vliegenthart (PvdA), Meijer (Groep Nijpels), Sipkes (GroenLinks), Rijpstra
(VVD), Middel (PvdA), Passtoors (VVD), Van Boxtel (D66), Van der Heijden (CDA),
Apostolou (PvdA), vacature D66, Leerkes (U55+), Van den Doel (VVD), Weisglas
(VVD) en De Koning (D66). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24150-7.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl