Aanvulling titel 7.1, nieuw BW met bepalingen inzake koop van onroerende zaken alsmede vastst. en invoering titel 7.12; Voorlopig verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20012002-23095, nr. 178a

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

22-03-2002

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

23095 nr. 178a

19-03-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 23095Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 36 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
23 095Aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en
invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk)nr. 178aVOORLOPIG VERSLAG VAN DE BIJZONDERE COMMISSIE VOOR DE HERZIENING VAN
HET BURGERLIJK WETBOEK1Vastgesteld 19 maart 2002Het voorbereidend onderzoek van dit wetsvoorstel heeft de bijzondere commissie
aanleiding gegeven tot het stellen van de navolgende vragen en het maken van
de navolgende opmerkingen.De leden van de CDA-fractie hadden met belangstelling
kennis genomen van het voorliggende wetsvoorstel. Zij hadden zich verbaasd
over de zware dreiging die de minister had geuit in de Tweede Kamer ter afwending
van de aanvaarding van het amendement van de leden Swildens-Rozendaal, Van
Wijmen en Van Walsem. Zeker in verband met de betekenis die dit amendement
had kunnen hebben ter bescherming van de huurkoper, gezien de samenhang met
tussen het onderhavige wetsvoorstel en wetsvoorstel 24 212, dat bij deze
Kamer nog aanhangig is, teneinde tegelijk behandeld te worden. De leden hier
aan het woord beoordeelden de tekst van wetsvoorstel 23 095 dan ook mede
in het licht van wetsvoorstel 24 212, alsmede afdeling 9A inzake de koop
op afstand.Het was de leden van deze fractie opgevallen, dat in artikel 7:2 (ontwerp)
en in artikel 7.12.16 enkel gesproken wordt over ontbinding door de koper,
respectievelijk opdrachtgever gedurende drie dagen na terhandstelling. In
afdeling 10A van boek 7 betreffende de koop van rechten van gebruik in deeltijd
van onroerende zaken wordt in artikel 7:48c lid 2 uitdrukkelijk toegevoegd:
«De gestelde termijn is in acht genomen, indien een schriftelijke verklaring
binnen die termijn is verzonden». Deze leden realiseren zich, dat deze
bepaling mede is afgestemd op de situatie dat bijvoorbeeld Nederlanders een
dergelijke timesharing-overeenkomst aangaan met een partij in Spanje, maar
niettemin lijkt de relatief korte periode van 3 dagen bedenktijd op zich een
argument om ook hier de verzendtheorie toe te passen, temeer omdat het nadeel
voor de verkoper gering lijkt en het voordeel voor de koper groot is.De bedenktijd van artikel 2 geldt ook als koper en verkoper zich hebben
doen bijstaan door een deskundige, bijvoorbeeld een makelaar, en zelfs indien
die deskundige aan iedere zijde een notaris is. Kan de minister uiteen zetten
waarom dat zo is? Is dat geen onnodige beperking? Is in het kader van de voortzetting van de behandeling van het onderhavige
wetsvoorstel ook door de minister de mogelijkheid onder ogen gezien om met
betrekking tot de koopovereenkomst of de aannemingsovereenkomst als bedoeld
in deze artikelen gebruik te maken van de figuur van een algemene maatregel
van bestuur waarin wordt voorgeschreven welke gegevens het desbetreffende
contract tenminste moet bevatten, analoog aan artikel 7:48b BW? Zou dit niet
een uitweg hebben kunnen bieden in de discussie over bedenktijd contra een
verplichte inschakeling van een deskundige, eventueel de notaris? In deze
opzet heeft immers de verkoper – teneinde een latere vernietiging van
de koopovereenkomst, ook los van de bedenktijd, te vermijden – er alle
belang bij aan de koper een koopovereenkomst voor te leggen die aan de wet,
resp. de algemene maatregel van bestuur voldoet. De kosten daarvan komen dan
ook in eerste instantie voor diens rekening.De vraag klemt ook in verband met de afdeling 9A van titel 1 van boek
7 omtrent koop op afstand. De daarin vervatte, de koper beschermende bepalingen
zijn immers niet van toepassing op koop op afstand van registergoederen en
evenmin op die betreffende de bouw van onroerende zaken. Dat roept de vraag
op hoe het verschijnsel van koop op afstand met betrekking tot registergoederen
door de minister wordt gezien, mede in relatie tot bescherming van de koper
die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf. Te denken valt hierbij
aan bijvoorbeeld koop via internet van een onroerende zaak, al dan niet via
een veilingsysteem, waarbij op internet ook de voorwaarden van koop zijn gepubliceerd.Tegen de achtergrond van deze maatschappelijke ontwikkelingen waren de
leden hier aan het woord er niet van overtuigd, dat het vereiste van een schriftelijke
overeenkomst – ook buiten consumentkoop – een ongewenste belemmering
van de contracteervrijheid is. In termen van maatschappelijke kosten leert
ook de bestaande praktijk van tamelijk snelle koopsluitingen door kleinere
ondernemers, dat de belasting van de rechterlijke macht met geschillen over
mondelinge koopovereenkomsten, mondelinge inroeping van ontbindende voorwaarden
en dergelijke aanzienlijk zijn en vermoedelijk groter – zeker als de
kosten van rechtshulp worden meegerekend – dan de eventueel optredende
kosten van deskundige bijstand als gevolg van een voorschrift van een schriftelijke
overeenkomst met een minimumcorpus aan gegevens.Bij invoering van een bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen
minimumcorpus voor een koopovereenkomst zou ook de «Vormerkung»
direct na het sluiten van de overeenkomst kunnen plaatsvinden in gevallen
dat niet de notaris het koopcontract heeft opgemaakt. In een dergelijk stelsel
zou de «Vormerkung» dan op initiatief van een van partijen kunnen
plaatsvinden en zou de toetsing aan de voorschriften van de algemene maatregel
van bestuur moeten plaatsvinden door de dienst van het Kadaster in het geval
de «Vormerkung» niet wordt aangeboden door een notaris, indien
toetsing al een voorwaarde zou moeten zijn voor Vormerkung. Op zich hoeft
dat geen grote taakverzwaring voor het Kadaster op te leveren, omdat een belangrijk
onderdeel van de toetsing zal zijn de vaststelling van vermelding in de koopakte
van bij het Kadaster ingeschreven feiten. (Overigens zou in zo'n stelsel bij
voorkeur de registratie van de publiekrechtelijke beperkingen op onroerende
zaken niet bij gemeenten, maar bij het Kadaster moeten plaatsvinden). In een
dergelijk stelsel zou ook Vormerkung mogelijk moeten zijn van andere overeenkomsten
met betrekking tot onroerende zaken dan die van consumentenkoop, indien een
dergelijke overeenkomst voldoet aan het minimumcorpus dat bij algemene maatregel
van bestuur wordt voorgeschreven. Betreffende de regels voor de aanneming van werk hadden de leden van de
CDA-fractie nog de volgende vragen. In artikel 7.12.4 lid 1 wordt gesproken
over de aannemer die bij het bepalen van de prijs geen rekening heeft behoeven
te houden met de kans op omstandigheden als in dat lid bedoeld. In lid 2 van
dat artikel wordt gesproken over de aannemer die de onjuistheid van gegevens
voor het vaststellen van de prijs had behoren te ontdekken. Is de minister
het eens met deze leden, dat de rechter in een voorkomend geval de omstandigheden
van de casus-positie in aanmerking zal moeten nemen? Daarbij dachten ze met
name aan de vraag in hoeverre de aannemer en de opdrachtgever gelijkwaardige
partijen zijn, de vraag of van een relatief klein aannemersbedrijf een expertise
mag worden verwacht die in de praktijk alleen bij grotere organisaties wordt
aangetroffen, de vraag of een opdrachtgever zich bedient van een professionele
directievoerende.Een vergelijkbaar aspect is aan de orde bij artikel 7.12.5 waar gesproken
wordt over de aannemer die de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden
in de opdracht. Daar wordt gesproken over onjuistheden die de aannemer kende
of redelijkerwijs behoorde te kennen. Is de minister het ermee eens, dat ook
hier de omstandigheden van het geval door de rechter in aanmerking moeten
worden genomen?In artikel 7.12.5 wordt in het kader van meerwerk of veranderingen en
de daaruit voortvloeiende prijswijziging gesproken over de opdrachtgever die
de noodzaak van een prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Ook
hier de vraag of dit voor iedere opdrachtgever in abstrakto geldt of dat ook
de subjectieve omstandigheden van de casuspositie in aanmerking moeten worden
genomen.Het was de leden van de CDA-fractie nog opgevallen, dat in artikel 7.12.5
uitdrukkelijk wordt bepaald, dat van die bepaling niet ten nadele van de opdrachtgever
kan worden afgeweken. Een vergelijkbare zinsnede komt niet voor in de artikelen
7.12.4 en 7.12.4a. Kan de minister dit verschil nader toelichten?In artikel 7.12.4a is de waarschuwingsplicht voor de aannemer neergelegd.
De tekst van het wetsvoorstel stamt uit 1993 en deze bepaling is sindsdien
niet gewijzigd. Wel is er sinds 1993 sprake van een aanzienlijke stroom uitspraken
omtrent de waarschuwingsplicht. Ook in de literatuur is het nodig hierover
verschenen. Uiteraard gaat het daarbij in lang niet alle gevallen om overeenkomsten
van aanneming van werk. De leden hier aan het woord vroegen de minister of
hij de mening is toegedaan, dat de voorgestelde teksten in het licht van de
jurisprudentie en literatuur adequaat is.Artikel 7.12.6 schrijft in die bijzondere gevallen ontbinding door de
rechter voor. In lid 2 gaat het daarbij om de situatie dat het reeds voor
de oplevering waarschijnlijk is dat de opdrachtgever niet of niet op tijd
of niet behoorlijk aan zijn verplichtingen zal voldoen of dat de aannemer
de overeenkomst niet zal kunnen uitvoeren ten gevolge van een omstandigheid
die hem niet kan worden toegerekend. De leden van de CDA-fractie vroegen zich
af hoe deze bepaling zich verhoudt tot artikel 6:80 lid 1 sub b en met name
sub c. Laatstgenoemde bepaling brengt immer met zich mee, dat de opdrachtgever
als schuldeiser ook buitengerechtelijk de overeenkomst met de aannemer als
schuldenaar zal kunnen ontbinden. De gelaagde opbouw van het nieuwe Burgerlijk
Wetboek zou met zich mee moeten brengen, dat in artikel 7.12.6 als het ware
een bijzondere, verdergaande bevoegdheid wordt gecreëerd, doch uit tekst
en toelichting van het ontwerp-Drion zou kunnen worden afgeleid, dat dat juist
niet de bedoeling is en 7.12.6 een beperking oplevert van de buitengerechtelijke
bevoegdheid tot ontbinding wegens anticipatory breach. Gaarne zouden deze
leden een toelichting van de minister daarop ontvangen en ze zouden het op
prijs stellen als hij daarbij tevens de vraag zou willen betrekken in hoeverre
van artikel 7.12.6 bij overeenkomst, respectievelijk bij algemene voorwaarden
zoals de UAV kan worden afgeweken. Dat lijkt – gelet op het sterke openbare-ordekarakter
van de bepaling – niet mogelijk.Daarnaast vroegen zij de minister hoe deze de praktische betekenis van
artikel 7.12.6 beoordeelt. Indien de rechter moet worden ingeschakeld, zal
de opdrachtgever moeten wachten tot hij een in kracht van gewijsde gegane
uitspraak heeft verkregen. Een voorlopige voorziening is immers niet goed
denkbaar, aangezien artikel 7.12.6 ziet op een rechterlijke uitspraak die
een declaratoir karakter heeft. Indien dus artikel 7.12.6 artikel 6:80 BW
buiten werking stelt in het geval een aanneming van werk zou dat hoogst bezwaarlijk
kunnen zijn, zeker indien van artikel 7.12.6 niet afgeweken zou kunnen worden.Bij artikel 7.12.11 vroegen de leden van de CDA-fractie wat in lid 1 moet
worden verstaan onder het begrip «te kennen heeft gegeven het gebrek
niet te zullen herstellen»? Roept dit niet onnodig processuele complicaties
en met name bewijsproblemen op, indien bijvoorbeeld pas na bijna twee jaar
een procedure wordt gestart en de aannemer roept, dat de verjaringstermijn
al is verstreken, omdat hij al wat eerder te kennen had gegeven het gebrek
niet te zullen herstellen? Het antwoord daarop zou kunnen zijn, dat bij een
dergelijk beroep van de aannemer op hem ook de bewijslast rust, dat hij zulks
te kennen heeft gegeven, maar ook dan nog kan er een discussie ontstaan over
de vraag of de opdrachtgever uit de houding, mededeling of andere wijze van
een reactie zijdens het aannemer heeft kunnen begrijpen, dat deze het gebrek
niet zou herstellen. Met andere woorden: er ontstaat dan een discussie over
de uitleg die de opdrachtgever had moeten geven aan de reactie van de aannemer.
Dat leek deze leden niet gewenst en zij vroegen dan ook of bij nader inzien
deze passage aan het slot van lid 1 van artikel 7.12.11 niet als wat ongelukkig
moet worden aangemerkt.In lid 2 van hetzelfde artikel is een verjaringstermijn opgenomen van
20 jaar. De leden van de CDA-fractie vroegen of deze termijn wel redelijk
is te achten in het licht van de in de loop van de jaren '90 opgetreden wijziging
in het verzekeringssysteem voor veel aansprakelijkheidsverzekeringen van loss
occurence naar claims made. Deze wijziging brengt immers met zich mee, dat
ook in het 19e jaar na het ontstaan van een gebrek nog premie moet worden
betaald voor een aansprakelijkheidsverzekering, teneinde een in dat jaar aangemelde
claim bij de verzekeringsmaatschappij gedekt te kunnen krijgen. In de praktijk
kan dat grote en onbillijke gevolgen hebben voor erfgenamen van aangesproken
aannemers, respectievelijk opvolgende ondernemers die aandelen in een vennootschap
hebben verworven waarop een dergelijke claim komt te rusten. De leden van
de CDA-fractie verwezen kortheidshalve naar de bedenkingen die zij hadden
geuit bij het wetsvoorstel inzake de wijziging van artikel 3:310 betreffende
de bevrijdende verjaring bij letselschade (wetsvoorstel 26 824).Artikel 7.12.11 lid 3 spreekt over het tijdstip waarop de aannemer het
onderzoek en de poging tot herstel kennelijk als beëindigd beschouwd,
het moment dat van belang is voor de beantwoording van de vraag of de verjaringstermijn
weer is gaan lopen. Hier doen zich dezelfde vragen voor als met betrekking
tot hetgeen de aannemer in lid 1 te kennen kon geven, namelijk dat hij het
gebrek niet zal herstellen. Ook hier moet kennelijk de opdrachtgever uit allerlei
feiten en omstandigheden afleiden dat de verjaringstermijn weer is gaan lopen,
omdat het onderzoek en pogingen tot herstel door de aannemer als
beëindigd worden beschouwd. De hiervoor bij lid 1 genoemde complicaties
zijn ook hier te verwachten. Ware het niet beter geweest om ook hier als eis
te stellen, dat de aannemer dat schriftelijk zou moeten meedelen aan de opdrachtgever,
teneinde de verjaringstermijn weer te laten lopen?Op de tekst van artikel 7.12.16 is in de literatuur enige kritiek gerezen
na indiening van het wetsvoorstel. Dat heeft verder geen aandacht meer gekregen.
De leden van de CDA-fractie wezen met name op het artikel van H.O. Thunissen
in BR nr 5, mei 1994, bladzijde 368 tot 375. Gaarne vernamen deze leden een
reactie op de zienswijze van deze auteur.In artikel 7.12.18 wordt in lid 3 gesproken over een uitspraak die partijen
bindt. De vraag is of daarvan ook al sprake is, indien er een bijvoorbeeld
rechtelijk vonnis is dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, maar nog wel
vatbaar is voor aanwending van een rechtsmiddel?De leden van de VVD-fractie deelden mee met
belangstelling te hebben kennis genomen van het wetsvoorstel.Het uitgangspunt voor koop en aanneming van werk was aanvankelijk helder:
voor dit soort overeenkomsten behoeven geen vormvoorschriften te gelden. De
mondelinge koop is volstrekt geldig en hetzelfde geldt voor de aanneming van
werk. Dit standpunt is in de loop der jaren geëvolueerd in die zin, dat
het toch wel vreemd gevonden wordt dat voor een dermate belangrijke overeenkomst
in iemands leven als de aanschaf van een woning geen enkel vormvoorschrift
zou bestaan. Men is tot het oordeel gekomen dat het wenselijk is dat de consument-koper
bij de aanschaf van een woning beschermd wordt.Deze opvatting ligt ten grondslag aan het onderhavige wetsvoorstel. De
leden van de VVD-fractie deelden de opvatting dat de consument-koper beschermd
moet worden.Het wetsvoorstel beoogt de consument-koper van onroerend goed te beschermen,
niet alleen door de eis te stellen dat de koop in schriftelijke vorm moet
worden aangegaan, maar ook door ten behoeve van de koper een bedenktijd in
te voeren.Het wetsvoorstel heeft inmiddels een in de tijd vrij langdurig traject
afgelegd, waarbij de inzichten of de consument-koper beschermd zou moeten
worden door het wettelijk verplicht stellen van een notariële koopovereenkomst
of van een schriftelijke overeenkomst met een bedenktijd van enkele dagen
nogal wisselden.De leden van de VVD-fractie hebben over het wetsvoorstel de volgende vragen.Hoewel hierover in den brede in de literatuur en bij de behandeling van
het wetsvoorstel in de Tweede Kamer is gesproken, rees bij de leden van de
VVD-fractie toch de vraag waarom niet is gekozen voor de koopovereenkomst
bij notariële akte. Per slot van rekening wordt de transportakte opgemaakt
door de notaris; hij moet ten behoeve van die akte het benodigde onderzoek
doen. Wanneer bij het transport bijvoorbeeld bepaalde rechten en verplichtingen
of erfdienstbaarheden boven water komen, die bij het opstellen van de koopovereenkomst
over het hoofd zijn gezien, is het meestal voor één van beide
partijen te laat. Ligt het niet voor de hand dat om redenen van rechtsbescherming
en rechtszekerheid voor zowel koper als verkoper de notaris al in een eerder
stadium, namelijk bij de koopovereenkomst, bij de koop wordt ingeschakeld?
Is de minister van oordeel dat de «Belehrungspflicht» van art.
43 lid 1 van de Wet op het Notarisambt zich ook tot de deze overeenkomst uitstrekt?
Deelt de minister de mening van de leden van de VVD-fractie dat de notaris,
vanuit zijn beroepsplicht om partijen onafhankelijk te adviseren, bij het
opstellen van de schriftelijke koopovereenkomst niet alleen de
belangen van de consument-koper, maar tevens die van de consument-verkoper
kan beschermen? Valt niet te verwachten dat, wanneer de notaris betrokken
wordt bij het opstellen van de schriftelijke koopovereenkomst, daardoor mogelijke
procedures met betrekking tot de koop van onroerend goed tot een minimum beperkt
zullen worden? Heeft dit dan niet tevens een gunstig effect op de vermindering
van de druk op de rechterlijke macht?In Amsterdam wordt thans reeds ruim 70 jaar, tot tevredenheid van alle
betrokken partijen, gewerkt met een model waarbij makelaar en notaris in onderlinge
samenwerking voor het totstandkomen van de koopovereenkomst de vereiste bijstand
aan partijen verlenen. Met partijen en hun adviseurs om de tafel wordt, onder
leiding van de onpartijdige notaris, de overeenkomst in alle facetten doorgesproken,
zonodig uitonderhandeld en vervolgens ondertekend.Het Amsterdamse model is, ondanks het feit dat dit model als zeer beproefd
kan worden gekenmerkt, niet gebruikt als uitgangspunt voor het wetsvoorstel
om de consument-koper van onroerend goed te beschermen. In zijn brief van
10 december 2001 aan de Tweede Kamer geeft de minister aan dit model positief
te waarderen en bevestigt hij de in het wetgevingsoverleg gedane toezegging
dit model te willen bevorderen. Waarom is dit model dan toch niet gebruikt
als uitgangspunt voor het onderhavige wetsvoorstel? De regering heeft als
beleidsdoelstelling geformuleerd het marktproces niet meer te beperken dan
noodzakelijk is. Waarop baseert de minister zijn vrees dat door het inschakelen
van de notaris bij de koopovereenkomst aan deze beleidsdoelstelling onvoldoende
recht wordt gedaan? Anders gesteld: is de vrees van de minister voor een monopoliepositie
van het notariaat gegrond, zelfs wanneer voldoende waarborgen worden ingebouwd?
Hebben de Minister signalen daarover bereikt en zo ja, welke?In het wetsvoorstel is gekozen voor de invoering voor de consument-koper
van een bedenktermijn van drie dagen. In de beantwoording van de vragen van
de vaste commissie voor Justitie van de Tweede Kamer stelt de minister dat
de bedenktijd een tweeledig oogmerk heeft, namelijk om de koper de gelegenheid
te bieden deskundigen te raadplegen en hem de gelegenheid te bieden van een,
wellicht gedwongen, overhaaste koopbeslissing af te komen.Door de minister wordt gesteld dat in 90% van de gevallen de deskundigen
reeds in de precontractuele fase zijn ingeschakeld. Wanneer dit niet is gebeurd
(10 % van de gevallen), is dan een termijn van drie dagen niet te kort om
dit alsnog te laten doen? Kan de koper in een eventuele latere procedure met
betrekking tot de koop worden tegengeworpen dat hij de bedenktijd niet heeft
benut voor zijn onderzoeksplicht?Wanneer in 90% van de gevallen deskundigen reeds in de precontractuele
fase zijn ingeschakeld en er dus van mag worden uitgegaan dat de koper over
ruime informatie beschikt ten aanzien van de ten verkoop aangeboden woning,
kan dan nog worden gesteld dat de koper een, wellicht gedwongen, overhaaste
koopbeslissing neemt?Die overhaaste koopbeslissing zou zich kunnen voordoen in een krappe woningmarkt.
De consument-koper zegt snel «ja» om de woning niet aan zijn neus
voorbij te laten gaan. Dankzij de bedenktermijn van drie dagen kan hij er
alsnog vanaf. De termijn van drie dagen gaat lopen vanaf het moment dat de
akte (of een afschrift daarvan) aan de koper ter hand wordt gesteld. Deelt
de minister de vrees van de leden van de VVD-fractie dat wanneer de woningmarkt
krap tot zeer krap is, mogelijkerwijs de consument-koper zich genoodzaakt
ziet om mee te werken aan frauduleuze activiteiten als het antedateren van
de schriftelijke koopovereenkomst teneinde de bedenktijd van drie dagen te
frustreren, omdat de verkoper anders niet met hem in zee gaat? Is de minister
het met de leden van de VVD-fractie eens dat dergelijke ongewenste praktijken
voorkomen kunnen worden door de consument-koper de bescherming te bieden van
de notariële koopovereenkomst?Voor de «Vormerkung» van art. 7:3 moet wel de notaris worden
ingeschakeld. Kan dit betekenen dat kopers gaan aandringen op een notariële
overeenkomst en dat mogelijk de verkopers stellen daartoe niet bereid te zijn?
Met andere woorden gaat het onderscheid een rol spelen in het biedingsproces?
Welke gevolgen zal dit kunnen hebben?Ook in het geval van de «Vormerkung» heeft de koper recht
op ontbinding van de koopovereenkomst binnen drie dagen. Kan de verkoopprijs
uit de «Vormerkung» worden opgemaakt? Zo ja, wat betekent dit
voor de verkoper als de koper gebruik maakt van zijn ontbindingsrecht en een
volgende belangstellende ziet dat het huis niet is verkocht voor het bedrag
dat in de «Vormerkung» stond vermeld? Valt niet te vrezen dat
de nieuwe belangstellende een lager bedrag zal bieden?Om welke redenen is gekozen voor een bedenktermijn van drie dagen en niet
voor de termijn van bijvoorbeeld art. 7:46d BW (koop op afstand; recht op
ontbinding van de koopovereenkomst zeven dagen na ontvangst van de zaak) of
van art. 7:48c BW (timesharing; recht op ontbinding door de koper tien dagen
na terhandstelling van de akte) of van art. 25 Colportagewet (mededeling van
ontbinding door de koper uiterlijk op de achtste dag na die waarop de akte
is voorzien van een gewaarmerkte dagtekening door de Kamer van Koophandel)?Waarom is gekozen voor wél de bedenktijd in het geval van onderhandse
executie bij de President en niet in het geval van executoriale verkoop? Ligt
het niet voor de hand om in beide gevallen de bedenktijd niet van toepassing
te verklaren?Waarom is niet gekozen voor een gelijk regime bij de koop van woonwagens,
bedrijfsruimtes e.d. door consument-kopers? Overweegt de minister de schriftelijke
overeenkomst voor alle koopovereenkomsten van onroerende zaken wettelijk voor
te schrijven?Met het invoeren van een bedenktermijn ten behoeve van de consument-koper
voor de aanschaf van een woning wijkt het wetsvoorstel af van rechtsstelsels
in ons omringende landen. Waarom is gekozen voor deze bewuste afwijking? Verdient
het niet aanbeveling om juist tot een grotere harmonisatie van wetgeving in
Europees verband te komen?Naar het oordeel van de leden van de VVD-fractie wordt door het wetsvoorstel
de regeling met betrekking tot de aankoop van onroerend goed voor de burger
er niet transparanter en inzichtelijker op. Welke is de mening van de minister
hierover? Ervaart hij dit niet als een bezwaar? Valt dit te rijmen met het
streven naar heldere, consistente, doelmatige, effectieve wetgeving? Valt
niet te verwachten dat de betrekkelijke ondoorzichtigheid en ingewikkeldheid
van de wettelijke regeling leidt tot kostenverhoging zowel voor potentiële
consument-kopers als voor potentiële consument-verkopers?De minister is voornemens de wettelijke regeling, wanneer deze is ingevoerd,
na vijf jaar te evalueren. Wanneer de evaluatie negatief uitvalt, ligt het
in de rede dat de wetgeving wordt bijgesteld en, zo nodig, grondig herzien.
De leden van de VVD-fractie erkenden het belang van evaluatie van wetgeving,
tegelijkertijd echter wezen zij erop dat juist het solide bouwwerk van ons
Burgerlijk Wetboek niet te zeer moet worden belaagd door, oneerbiedig gesteld,
«trial and error»-wetgeving. Deelt de minister deze opvatting? De leden van de PvdA-fractie hadden met belangstelling
kennis genomen van het voorliggende wetsvoorstel. Zij konden instemmen met
de verhoogde consumentenbescherming. Zij zetten echter vraagtekens bij de
wijze waarop hieraan in dit wetsvoorstel vorm is gegeven.In de eerste plaats zagen zij graag een nadere toelichting op de redenen
waarom het kabinet het onaanvaardbaar achtte, dat tussenkomst van de notaris,
zoals voorgesteld in het amendement Swildens, dat gesteund werd door een meerderheid
in de Tweede Kamer, bij het aangaan van koopovereenkomsten, als waar het hier
om gaat, verplicht wordt gesteld. Zij hadden de indruk, dat vooral de extra
kosten die hiermee mogelijk gemoeid zouden zijn een rol speelden. Dat er extra
kosten zullen zijn staat echter niet vast. Zelfs als dit zo mocht zijn, vroegen
zij zich af of de verhoogde bescherming van juist de zwakkere consumenten
niet wat meer mag kosten. Zij vroegen bovendien, of niet een aanzienlijk aantal
procedures wordt voorkomen door het betrekken van een notaris bij het opstellen
van de koopovereenkomst. Is dit laatste aspect ook meegewogen door de regering?
Graag dus een reactie en een nadere toelichting.In dit verband merkten zij ook op, dat door de regering herhaaldelijk
wordt verwezen naar de bijstand, die consumentkopers veelal zouden ontvangen
van andere deskundigen. Zij gingen ervan uit, dat hiermee in de eerste plaats
makelaars werden bedoeld. Het gaat hier dus om mensen, die anders dan notarissen,
niet onpartijdig en onafhankelijk zijn en niet juridisch deskundig. De leden
van de PvdA-fractie hadden de indruk dat er, de goede niet te na gesproken,
wel eens iets ontbreekt aan de juridische kennis van makelaars, hetgeen leidt
tot inadequate contracten, en dat zakelijke belangen van makelaars zelf ook
nog wel eens een rol spelen bij de advisering van de consument. In dit verband
vonden zij het bepaald niet geruststellend, dat de certificeringsregeling,
die in het vooruitzicht werd gesteld bij de behandeling van de makelaarswet
nog steeds niet tot stand is gekomen. Zij zouden graag vernemen hoe het hier
mee staat en wat de minister doet om te bevorderen dat een dergelijke regeling
tot stand komt.Vervolgens zouden zij graag een reactie zien op een aantal vragen die
aan de orde zijn gesteld door mr. A.L. Croes in een zeer kritisch stuk over
het wetsvoorstel koop van onroerende zaken gepubliceerd in het Nederlands
Tijdschrift voor Burgerlijk Recht(2001/7). Zijn stuk past in een lange reeks
van wetenschappelijke artikelen die gericht zijn tegen de in het wetsvoorstel
geïntroduceerde bedenktijd. Ook Croes prefereert een verplichte inschakeling
van de notaris naar Amsterdams model. De leden van fractie van de PvdA vroegen
de minister om te reageren op het pleidooi van Croes. Zij vroegen de minister
om daarbij specifiek in te gaan op de vergelijking van Croes tussen de voorgestelde
korte bedenktijd voor de koop van onroerende zaken (3 dagen) en de lange bedenktijd
uit de Colportagewet (8 dagen). Daarnaast hoorden deze leden graag een reactie
op de stelling van Croes dat ook bescherming van de consument-verkoper gewenst
is, dit laatste mede in het licht van de herhaalde opmerkingen van de minister
dat wettelijke ingrepen het evenwicht tussen de contractspartijen niet mogen
verstoren. Verder vroegen zij de minister om expliciet aandacht te besteden
aan de suggestie van Croes om de wettelijke regels ook van toepassing te verklaren
op de koop van woonboten, woonwagens en standplaatsen aangezien de huurder
van dergelijke woonplaatsen tegenwoordig ook op wettelijke bescherming kan
rekenen. Tenslotte zagen zij graag, dat de regering ingaat op de door Croes
aan de orde gestelde vraag hoe dit wetsvoorstel past in het streven naar harmonisering
van wetgeving in Europa. Is het juist, dat een in opdracht van de Europese
Commissie uitgevoerd rechtsvergelijkend onderzoek een bedenktijd uitsluitend
als nuttig aanmerkt, als de verkoper een projectontwikkelaar is en de koper
een buitenlander? Zijn er verdere plannen om op het terrein van
consumentenkoop van onroerend goed tot harmonisering te komen? Zo ja, hoe
past dit wetsontwerp in deze plannen?De minister heeft bij de behandeling in de Tweede Kamer toegezegd, dat
hij zal bevorderen, dat het Amsterdamse systeem, waardoor het amendement Swildens
was geïnspireerd, ook elders ingang vindt, maar dan op basis van vrijwilligheid.
Wat voor activiteiten gaat hij in dit verband ondernemen? Behoort daartoe
ook uitleg omtrent de voordelen, die tussenkomst van een notaris biedt gezien
het bij vierde nota van wijziging veranderde art.3, lid 2 van de wet? Deze
leden zouden graag zien, dat algemeen bekend wordt gemaakt, dat alleen als
de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een notaris, de consument-koper
de akte kan doen inschrijven tijdens de bedenktijd, en dat het belang hiervan
aan het publiek wordt kenbaar gemaakt. Zegt de minister toe hiervoor zorg
te zullen dragen?De leden van PvdA-fractie vroegen wat er gebeurt wanneer een koopovereenkomst
die krachtens artikel 7:3 BW is ingeschreven in de openbare registers, wordt
vernietigd of ontbonden. De tekst van artikel 7:3 lid 3 BW doet vermoeden
dat de onjuiste inschrijving van de koop zakelijke werking behoudt zolang
de inschrijving niet is doorgehaald, mede omdat de toelichting stelt dat de inschrijving zakelijke werking heeft. Aangezien de zakenrechtelijke
werking in dit bijzondere geval niet volgt uit de aard van hetgeen openbaar
gemaakt is (zoals de levering van een goed), maar uit de tekst van de wet,
is het van groot belang dat de wettekst op dit punt duidelijk is. Deze leden
zouden graag van de minister horen dat de bovengenoemde lezing van het artikel
onjuist is. Klopt het dat uitsluitend een geldige koopovereenkomst die is
ingeschreven (en niet de onjuiste inschrijving van een reeds vernietigde of
ontbonden koopovereenkomst) aan latere verkrijgers kan worden tegengeworpen?Bepleit wordt wel, dat onroerend goed transacties in het algemeen schriftelijk
moeten worden afgesloten(zie voor uitgebreide behandeling van het schriftelijkheidsvereiste
de afstudeerscriptie van Merel van Vloten – http://www.rechten.rug.nl/rth/schriftelijkheidsvereiste.pdf)Kan
de regering nog nader ingaan op de vraag, waarom niet gekozen is voor een
algemeen schriftelijkheidsvereiste bij onroerend goed transacties, zoals in
veel andere landen gebruikelijk? In welke andere Europese landen geldt geen
schriftelijkheidsvereiste?Kan de regering ingaan op de vraag wat de minimale inhoud van een schriftelijke
overeenkomst moet zijn om te voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste? Ware
het niet wenselijk op dit punt nadere regels te stellen? Zo neen, waarom niet?Aansluitend hierop willen de leden van de PvdA-fractie graag ingaan op
de betekenis van het schriftelijkheidsvereiste in het huidige meer en meer
digitale tijdperk. Naar aanleiding van een MDW-rapport heeft de minister verklaard,
dat de koopovereenkomst van onroerend goed ook langs elektronische weg tot
stand zou moeten kunnen komen (http://www.minjust.nl/cactual/persber/pb0274.htm) . In wetsvoorstel 27 743 wordt bovendien bepaald, dat een elektronische
handtekening in het rechtsverkeer gelijk wordt gesteld aan een handtekening
op papier. Draagt het schriftelijkheidsvereiste dan nog wel bij aan het voorkomen
van overhaaste beslissingen? En hoe moet deze overeenkomst worden ingeschreven
in het register?Tot slot vroegen de leden van de PvdA-fractie de regering nader in te
gaan op de betekenis van art.7:2, lid 5. In de memorie van antwoord heeft
de regering aangegeven, dat een onderhandse executieverkoop niet kan worden gelijkgesteld met een veilingkoop en dat voor de koper aldaar
wel een bedenktijd staat. De KNB wijst erop, dat bij onderhandse executieverkoop
dezelfde argumenten pleiten tegen een bedenktijd als bij een openbare veiling.
De minister is het hier blijkens zijn standpunt weergegeven in verslag schriftelijk
overleg kennelijk mee eens. Is dan de conclusie niet, dat de bedenktijd ook
niet geldt voor onderhandse executieverkoop en dat de wet op dit punt verduidelijkt
moet worden?De leden van de fracties van de SGP en van
de ChristenUnie hadden met belangstelling van
het wetsvoorstel kennis genomen.Deze leden betreurden het echter dat de consumentenbescherming bij een
(onroerende zaak-) transactie waarbij de koper (tevens) in zijn woonbehoefte
voorziet een enigszins willekeurige uitwerking in het voorstel heeft gekregen.
Zij verwezen daartoe eveneens naar het artikel van mr. A.L. Croes in het Nederlands
Tijdschrift voor Burgerlijk Recht, 2001/7, p. 334–339 en verzochten
om een reactie van regeringswege op het aldaar gestelde. Tevens verzochten
zij om een reactie op de bijdrage van prof. mr. R.A. van Velzen in WPNR 02/6473,
p. 93–95.Verder stelden deze leden de vraag, onder verwijzing naar laatstgenoemd
artikel, of gezegd kan worden dat de voorstellen 23 095 en 24 212
op de juiste wijze op elkaar zijn afgestemd met het oog op de huurkoop van
onroerende zaken.Deze leden betreurden het in hoge mate dat het amendement, voorkomend
op stuk nr. 13, onder druk van de minister was ingetrokken. De bezwaren van
de minister tegen dit amendement konden zij niet delen.Tenslotte stelden deze leden nog de vraag met betrekking tot artikel 7:2,
vijfde lid BW. In dit lid wordt de bedenktijd niet van toepassing verklaard
voor de koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Onder
verwijzing naar het Verslag van een schriftelijk overleg, vastgesteld op 16
oktober 2000, stuk nr. 10, p. 10 en 29, vroegen deze leden waarom vastgehouden
is aan de bedenktijd bij een onderhandse executoriale verkoop. Zij vroegen
met name in te gaan op de stelling dat het voortraject bij een dergelijke
verkoop exact hetzelfde is als bij een openbare veiling, met slechts dit verschil
dat behalve de notariële voorbereiding ook de president van de rechtbank
nog zijn goedkeuring moet geven.De voorzitter van de commissie,Van de BeetenDe griffier van de commissie,NieuwenhuizenXNoot1Samenstelling: Holdijk (SGP), Le Poole (PvdA), Ruers (SP), Van de Beeten
(CDA) (voorzitter), Hessing (D66), De Wolff (GL)
en Broekers-Knol (VVD). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20012002-23095-178a.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl