Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; Memorie van toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 26090, nr. 3

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

16-07-1998

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

26090 nr. 3

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamA. ALGEMEEN § 1. Inleiding§ 2. Systematiek Burgerlijk Wetboek en Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimteBurgerlijk WetboekUitvoeringswet huurprijzen woonruimteRestbepalingenReeds gerealiseerde huurwetgeving in voorfase van de Integrale
herziening van de huurprijsregelgevingIndeling wetsvoorstel§ 3. Inhoudelijke wijzigingena. tijdelijke dwingende bepalingen bij geliberaliseerde
overeenkomsten thans structureel opgenomenb. toetsingsmogelijkheid voorschotbedrag servicekostenc. uitspraaktermijn huurcommissied. (onderhouds)gebrek in relatie tot het begrip gebrek
van het Burgerlijk Wetboeke. voorzieningen die het woongerief vermeerderenf. voorzittersuitsprakeng. vervanging rappelprocedureHuurverhogingsprocedure met bezwaarschrift tevens huurverhogingsprocedure
bij direct aangetekende verzending van voorstel zonder reactie huurder Huurverhogingsprocedure zonder reactie huurder gevolgd
door rappelbrief h. informatieverstrekking ten behoeve van volkshuisvestingsbeleidi. onderhuurverklaringenj. verzettermijn verlengd van twee naar drie wekenk. leeftijdsgrens en herbenoeming ledenl. herbenoeming voorzitters van de huurcommissiesm. huurcommissiezittingen buiten eigen ressortn. beleid huurcommissieso. aanbevelingsprocedure leden huurcommissiesp. positie secretarisq. monumentenr. maximaal huurverhogingspercentage, puntprijzen, puntenwaardering,
Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en nulpuntens. overgangsrecht§ 4. De huurcommissies 4.1 Positie en karakter huurcommissies4.2 Taken van de huurcommissies4.3 De ministeriële verantwoordelijkheid en de relatie
met de huurcommissiesad a.ad d en e.ad f.ad g.4.4 Relatie tussen de huurcommissies en het secretariaat§ 5. Overleg§ 6. Financiële effecten§ 7. WetgevingstoetsingB. ARTIKELEN Artikel 1Artikel 2Artikel 3Artikelen 4 en 5Artikel 6Artikel 7Artikel 8Artikel 9Artikel 10Artikelen 11 en 12Artikel 13Artikel 14Artikel 15Artikel 16Artikel 17Artikel 18Artikel 19Artikel 20Artikel 21Artikel 22Artikel 23Artikel 24Artikel 25Artikel 26Artikel 27Artikel 28Artikel 29Artikel 30Artikelen 31 tot en met 34Artikel 33Artikel 34Artikel 36Artikel 37Artikel 38Artikel 39Artikel 40Artikel 41Artikel 42Artikel 43Artikelen 44 en 45Artikel 46Artikel 47Artikel 48Artikel 50Artikel 51Artikel 52Artikel 53Ondertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 26090Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 101 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
26 090Integratie van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
in een uitvoeringswet huurprijzen woonruimte onder gelijktijdige overheveling
van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe
titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte)nr. 3MEMORIE VAN TOELICHTING A. ALGEMEEN § 1. InleidingAan het wetsvoorstel, dat ten nauwste samenhangt met het separaat ingediende
wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (invoering titel 7.4
Huur, bevattende het algemene deel van het huurrecht (kamerstukken II 26 089)
hebben de volgende overwegingen ten grondslag gelegen.In de eerste plaats is in de loop der jaren een steeds grotere behoefte
gebleken aan een vereenvoudiging van de huur(prijs)regelgeving, zoals deze
is neergelegd in de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies
en de diverse uitvoeringsregelingen. De in deze regelgeving sinds de inwerkingtreding
in 1979 en met name in de laatste jaren aangebrachte wijzigingen en nadere
detailleringen hebben die behoefte versterkt. De leesbaarheid en de inzichtelijkheid
is daardoor in de ogen van velen verminderd. Daarom hebben wij de structuur
van de huurprijsregelgeving en de tekst van de regelingen in hun onderlinge
verband bezien teneinde de gewenste vereenvoudiging te bereiken.In de tweede plaats hebben wij gevolg gegeven aan de roep vanuit huurdersen
verhuurdersorganisaties om voorstellen te ontwikkelen, gericht op het bewerkstelligen
van een grotere uniformiteit in de uitspraken van huurcommissies. Een onderlinge
afstemming tussen de huurcommissies kan er bovendien toe leiden dat ook de
uitspraken van de kantonrechters meer eenduidig zullen zijn.In de derde plaats hebben wij het noodzakelijk geacht nog een aantal andere
juridische en praktische knelpunten weg te nemen.In de brief van 17 november 1995 aan de voorzitter van de Tweede Kamer
der Staten-Generaal (kamerstukken II 1995/1996, 24 508, nr. 1) heeft
de eerste ondergetekende in onderdeel 3.1 uiteengezet langs welke lijnen hij
samen met de Minister van Justitie voornemens is te komen tot een integrale
herziening van de huurprijsregelgeving (IHH). Op 16 april 1996 heeft over dit onderdeel van de brief vervolgens een
Algemeen Overleg plaatsgevonden met de vaste commissie voor Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van de Tweede Kamer der Staten-Generaal.
Dit overleg heeft ertoe geleid dat enkele onderdelen van de IHH, te weten
de invoering van een afzonderlijke huurcommissieprocedure bij achterstallig
onderhoud van en gebreken aan de woonruimte, ter bespoediging van de versterking
van de positie van huurders, alsmede het invoeren van een tweezijdige heffing
van de aan de Staat verschuldigde vergoeding met restitutie van de «verliezende»
partij en het overhevelen van het toezicht op de huurcommissies van de provincie
naar het Rijk, in een afzonderlijk wetgevingstraject is opgenomen (voorstel
van wet tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies
en enkele andere wetten (introductie van een afzonderlijke huurcommissie-procedure
ter bevordering van het opheffen van gebreken aan of tekortkomingen ten aanzien
van de woonruimte, wijziging van de regeling met betrekking tot de aan de
Staat verschuldigde vergoeding voor een advies of een uitspraak door de huurcommissie
en wijziging van het toezicht op de huurcommissies), kamerstukken II 1996/97,
25 445, nrs. 1–3). Dit wetsvoorstel wordt verder genoemd: wetsvoorstel-onderhoud.
Daarnaast is bij de Eerste Kamer een wetsvoorstel aanhangig ter verbetering
van de positie van de huurders, met name die van de huurdersorganisaties (voorstel
van wet van het lid Duivesteijn, houdende regels ter bevordering van het overleg
tussen huurders en verhuurder van woongelegenheden (Wet op het overleg huurders
verhuurder), kamerstukken I 1996/97, 24 080, nr. 289). Ook van de zijde
van de regering is een wetsvoorstel ter verbetering van de positie van huurdersorganisaties
in voorbereiding.De voorstellen zijn minder ingrijpend dan zij op het eerste gezicht lijken.
Het gaat vooral om een juridisch-technische operatie. Toch bevat het wetsvoorstel
ook een groot aantal inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van het bestaande
huurrecht. Uit intensief overleg met de Nationale Woningraad (NWR), NCIV koepel
voor woningcorporaties (NCIV), de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), de Woonbond,
de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de voorzitters van de huurcommissies
is gebleken dat aan een ingrijpende wijziging van het stelsel geen grote behoefte
bestond. Uit deze contacten is wel gebleken dat er enige wensen zijn tot wijziging
van of aanvulling op de bestaande regelgeving. Deze wensen zijn waar mogelijk
gehonoreerd. Bij de uitwerking van de voorstellen is tevens aandacht geschonken
aan een vergelijking van het huurrecht met dat van de ons omringende landen
en Zweden.De aangebrachte wijzigingen zijn gebaseerd op:– diverse met vertegenwoordigers van bovengenoemde organisaties
gehouden gesprekken over bestaande knelpunten in het huurrecht en door hen
gewenste aanpassingen;– het Evaluatierapport Huurprijsregulering van 25 oktober 1993 van
een ambtelijke werkgroep waarin de voorzitters van de huurcommissies hebben
geparticipeerd;– het in opdracht van de Woonbond ingestelde onderzoek naar stook-
en servicekosten van november 1995;– het rapport van de Commissie Huurders/Verhuurders van 22 september
1993;– het rapport B&A Groep Beleidsonderzoek & -Advies BV van
22 december 1995 naar de effecten van de uitspraken van de huurcommissies
op het onderhoudsbeleid van verhuurders.Daarnaast zijn bij het opnemen van regels in het wetsvoorstel terzake
van de inrichting en vormgeving van de huurcommissies de aanwijzingen inzake
zelfstandige bestuursorganen, die zijn opgenomen in de Aanwijzingen
voor de regelgeving, gevolgd. Dit heeft geleid tot enkele wijzigingen ten
opzichte van de huidige regels die ten aanzien daarvan zijn opgenomen in de
Wet op de huurcommissies. De onderwerpen, bedoeld in aanwijzing 124d, aanhef
en onderdelen a, b en c, van de Aanwijzingen voor de regelgeving zijn behandeld
in onderdeel 4.1 en 4.2 van § 4.Zoals voorgeschreven in de hiervoor bedoelde aanwijzingen is over het
onderhavige wetsvoorstel overleg gevoerd met het Begeleidingsteam verzelfstandiging
(bestaande uit vertegenwoordigers van het Ministerie van Binnenlandse Zaken
en van Financiën). Hiermee is overeenstemming bereikt. § 2. Systematiek Burgerlijk Wetboek en Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimteDe voorstellen tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet
op de huurcommissies en als gevolg daarvan het Besluit huurprijzen woonruimte
houden wat betreft de systematiek het navolgende in. Overigens zij daarbij
ook verwezen naar de memorie van toelichting op het wetsvoorstel tot wijziging
van het Burgerlijk Wetboek. Burgerlijk WetboekUit de Huurprijzenwet woonruimte zijn die bepalingen overgeheveld naar
het in de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek neergelegde
huurovereenkomstenrecht inzake woonruimte, die betrekking hebben op de privaatrechtelijke
relatie tussen huurder en verhuurder. Daaraan zijn toegevoegd de bepalingen
die betrekking hebben op de rechtsingang bij de huurcommissies en kantonrechters
voor procedures met betrekking tot geschillen omtrent de huurprijs en overige
vergoedingen. Uitvoeringswet huurprijzen woonruimteDe resterende bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte en de bepalingen
van de Wet op de huurcommissies zijn vervolgens geïntegreerd in één
wet: de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (verder te noemen: UHW). Voorzover
mogelijk zijn in de voorstellen ook de in het Besluit huurprijzen woonruimte
neergelegde toetsingscriteria voor de huurcommissie ter afdoening van geschillen
omtrent de huurprijs en andere vergoedingen in de UHW opgenomen. De voorstellen
met betrekking tot de integratie van de desbetreffende bepalingen zijn zodanig
dat per afzonderlijke procedure alle relevante toetsingscriteria voor de huurcommissies
terzake bij elkaar zijn geplaatst. Niet alleen diegenen die belast zijn met
de huurgeschillenbeoordeling maar juist ook degenen die op de huurcommissie
een beroep overwegen te doen kunnen bij wijze van spreken in de regelgeving
in een oogopslag zien in welke gevallen en op welke wijze een huurcommissieprocedure
kan worden gestart en tevens welke aspecten de huurcommissie bij het doen
van een uitspraak zal betrekken bij de beoordeling van de afdoening van een
daartoe ingekomen verzoek. De huidige bepalingen verschaffen dit inzicht eerst
na diepgaande bestudering van meerdere regelingen met het gevaar dat belangrijke
aspecten door hun geïsoleerde ligging binnen de regeling over het hoofd
worden gezien. RestbepalingenHet is evenwel noodzakelijk gebleken een aantal bepalingen te blijven
opnemen in een uitvoeringsregeling. Het betreft in dat geval aspecten die
bij zekere regelmaat moeten (kunnen) worden gewijzigd. Hierbij denke men aan
het woningwaarderingsstelsel, de lijsten met gebreken, het maximale
huurverhogingspercentage en de puntprijzen ter berekening van onder meer de
maximale huurprijsgrens. Deze aspecten zijn derhalve niet in de voorliggende
voorstellen opgenomen doch berusten vanzelfsprekend wel daarop. Omtrent een
aantal van die aspecten vindt voorafgaande aan desbetreffend huurjaar bij
de begrotingsbehandeling overleg met het parlement plaats. Reeds gerealiseerde huurwetgeving in voorfase van de Integrale
herziening van de huurprijsregelgevingDe eerste aanpassingen in het kader van de IHH zijn reeds in wetgeving
opgenomen, althans in het wetsvoorstel-onderhoud, dat in een vergevorderd
stadium is van behandeling door de Eerste Kamer. Dit zijna. de invoering van een afzonderlijke procedure voor de huurder om op
ieder tijdstip op grond van bepaalde gebreken (de zogenoemde nulpunten) de
huurcommissie om een uitspraak te kunnen vragen over de in rekening te brengen
redelijke (lagere) huurprijs;b. de invoering van een kostenveroordeling voor de verschuldigdheid van
de aan de Staat verschuldigde vergoeding bij een huurcommissiezaak voor de
verliezende partij met daaraan voorafgaande een tweezijdige heffing van die
vergoeding;c. de overheveling van het toezicht op de huurcommissies van de provincies
naar het Rijk.Deze wettelijke bepalingen zijn ook geïncorporeerd in het onderhavige
wetsvoorstel en in voornoemd wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek. Indeling wetsvoorstelBij de indeling van de UHW is uitdrukkelijk gekozen voor een systematiek
waarbij allereerst stapsgewijs (hoofdstukken I tot en met IV) de volgende
onderwerpen worden behandeld:– de ingang bij de huurcommissie;– de aan de Staat verschuldigde vergoeding door de geschilvoerende
partijen;– de toetsingscriteria van de huurcommissie in het desbetreffende
geschil;– de aspecten die een redelijke beoordeling van de afloop van een
huurcommissieprocedure mogelijk maakt.De taken van de (voorzitters van de) huurcommissies worden in hoofdstuk
II geregeld.De samenstelling, inrichting en de werkwijze van, alsmede het toezicht
op de huurcommissies worden vervolgens in hoofdstuk V behandeld.De geschilvoerende partijen en rechtshulpverleners zullen naar verwachting
bij het lezen van de regeling aan deze informatie eerst dan behoefte hebben
indien de daaraan voorafgaande bepalingen hen aanleiding hebben gegeven een
procedure bij de huurcommissie te overwegen. Deze paragraaf, die ingaat op
de werkwijze, zal de lezer inzicht verschaffen in de inhoudelijke behandeling
van het verzoek vanaf de ontvangst van dat verzoek tot de verzending van de
uitspraak.De overige paragrafen van hoofdstuk V hebben met name betrekking op de
sturingsrelatie tussen de eerste ondertekenaar van dit wetsvoorstel en de
huurcommissies. In die paragrafen, waarin onderscheidenlijk wordt ingegaan
op de samenstelling en inrichting van, de planning en verslaglegging door,
en het toezicht op de huurcommissies, zijn de instrumenten opgenomen waarmee
de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer de
huurcommissies kan aansturen. Tot slot zijn in hoofdstuk VI het overgangsrecht, voorzover dat niet in
de invoeringswet zal worden opgenomen, en de slotbepalingen opgenomen. Daarin
wordt onder meer voorgeschreven dat de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer binnen vijf jaar na de inwerkingtreding van de wet
en vervolgens telkens binnen vier jaar aan de Staten-Generaal rapporteert
over de doeltreffendheid en doelmatigheid van het functioneren van de huurcommissies. § 3. Inhoudelijke wijzigingenOnderstaand worden de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen in het wetsvoorstel
ten opzichte van de huidige regeling in de Huurprijzenwet woonruimte en Wet
op de huurcommissies aangegeven met een korte beschrijving daarvan. In de
artikelsgewijze toelichting wordt zonodig nader op de meer technische kanten
van de wijzigingen ingegaan. a. tijdelijke dwingende bepalingen bij geliberaliseerde
overeenkomsten thans structureel opgenomenKrachtens de Huurprijzenwet woonruimte blijft een viertal bepalingen van
deze wet op geliberaliseerde huurovereenkomsten van kracht tot vijf jaar na
inwerkingtreding (1 juli 1994) van de liberalisatiemaatregel, dus tot 1 juli
1999. Het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek voorziet erin
deze tijdelijke maatregel om te zetten in een definitieve. Indien het wetsvoorstel
tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek niet uiterlijk 1 juli 1999 in werking
kan treden, zal de huidige beëindigingstermijn door middel van een afzonderlijk
in te dienen wetsvoorstel worden verlengd, zodat voornoemde artikelen ook
na 1 juli 1999 op geliberaliseerde huurovereenkomsten van toepassing blijven. b. toetsingsmogelijkheid voorschotbedrag servicekostenDe huidige huurprijsregelgeving voorziet niet in de mogelijkheid voor
de huurder om de huurcommissie een uitspraak te vragen over de redelijkheid
van de hoogte van een overeengekomen voorschotbedrag voor servicekosten. Omdat
daaraan in huurderskringen grote behoefte bestaat is in het wetsvoorstel tot
wijziging van het Burgerlijk Wetboek, en nader uitgewerkt in het onderhavige
wetsvoorstel, een daartoe strekkende bepaling opgenomen. De mogelijkheid bestaat
echter alleen in die gevallen waarin het voorschotbedrag in aanzienlijke mate
afwijkt van wat redelijkerwijs aan kosten te verwachten is. De huurder zal
dit aan de hand van een verrekenoverzicht of anderszins in zijn verzoek aan
de huurcommissie aannemelijk moeten maken.Wanneer geen sprake is van een aanzienlijke afwijking, is het verwezenlijken
van een lager voorschot niet nodig. Het gaat immers om voorschotbedragen.
Het eventueel als gevolg van een gunstiger kostenontwikkeling ontstane teveel
aan betaalde voorschotten wordt met de jaarlijkse verrekening door de verhuurder
aan de huurder gerestitueerd. c. uitspraaktermijn huurcommissieDe huurcommissies, en dus ook in voorkomende gevallen de voorzitters,
dienen thans binnen een termijn van vier maanden na indiening van het verzoek
met een verlengingsmogelijkheid met twee maanden, uitspraak te doen. Het voorstel
voorziet in een aansluiting op de Awb waarin eveneens termijnen gelden voor
afdoening van ingekomen geschriften met een aanwijzing hoe te handelen indien
de termijn van afdoening dreigt te worden overschreden. Het voorstel sluit
wat de motiveringsplicht betreft aan op het standpunt van de Nationale Ombudsman,
die de aanbeveling heeft gedaan om bij (dreigende) overschrijding van de behandelingstermijn partijen te informeren over de oorzaak van het niet halen van
deze termijn en aan te geven op welke termijn de afdoening van het verzoek
wel kan worden verwacht. De termijn van afdoening vangt aan op de dag waarop
de verschuldigde vergoeding is betaald of bij niet-betaling de dag waarop
de uiterste termijn die voor betaling geldt, is verstreken. Eerst na betaling
of, bij het achterwege blijven daarvan, na het verstrijken van de daarvoor
geldende termijn wordt het verzoek immers eerst in behandeling genomen. d. (onderhouds)gebrek in relatie tot het begrip gebrek
van het Burgerlijk WetboekHet nieuwe begrip «gebrek» in het algemene deel van het BW-huurrecht
heeft in de systematiek van het voorstel tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek een aanzienlijk andere betekenis dan het begrip gebrek thans heeft
in de Huurprijzenwet woonruimte. Omdat dit nieuwe begrip gebrek niet strookt
met de uitgangspunten van het bestaande huurrecht voor woonruimte in de Huurprijzenwet
woonruimte en Wet op de huurcommissies is in het wetsvoorstel uitgegaan van
de bestaande betekenis. Dit betekent dat, waar in het wetsvoorstel gesproken
wordt over gebreken, bedoeld worden (onderhouds)gebreken die thans ook wel
worden geduid als absolute dan wel relatieve nulpunten [klopt dit wel? Don!].
Slechts deze gebreken kunnen huurcommissies betrekken bij het doen van een
uitspraak. Deze zijn thans opgenomen in diverse bijlagen van het Besluit huurprijzen
woonruimte.Voor huurvermindering in het geval van andere gebreken kan de rechter
slechts worden betrokken. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel
tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek is op de betekenis van het begrip
uitvoerig ingegaan. e. voorzieningen die het woongerief vermeerderenDe Hoge Raad heeft in een geval waarbij een verhuurder complexgewijs verbeteringen
had aangebracht en een van de huurders in dat complex het aanbrengen van de
voorziening had gedoogd doch niet bereid was daarvoor een huurverhoging te
betalen, uitgesproken dat niet de weg van een ontruimingsprocedure wegens
het niet aanvaarden van de redelijk aanbod (huurverhoging) moest worden gevolgd
maar de procedure van artikel 10 van de Huurprijzenwet woonruimte (HR 29 januari
1989, NJ 1989, 767). Dit artikel voorziet echter alleen in de situatie dat
partijen, voorafgaande aan het aanbrengen van de voorziening, een huurverhoging
zijn overeengekomen. De huurcommissie brengt desverzocht dan ook een advies
uit over de betalingsverplichting van de huurder. In het wetsvoorstel is een
regeling opgenomen, inhoudende dat de huurcommissie na het aanbrengen van
de voorziening kan worden verzocht uitspraak te doen over een met het oog
op de kosten van die voorziening redelijk geacht huurverhogingsbedrag en de
daaruit volgende redelijke huurprijs. Het maakt derhalve niet meer uit of
partijen nu wel of geen vergoedingsbedrag zijn overeengekomen. Overigens sluit
deze verruiming aan op de reeds bestaande mogelijkheid van de huurcommissie
bij op grond van een gemeentelijke aanschrijving ex de artikelen 15 of 16
van de Woningwet aangebrachte voorzieningen uitspraak te doen wanneer partijen
omtrent een vergoedingsbedrag niet tot overeenstemming zijn gekomen..Tevens voorzien de voorstellen in de uitwerking van een nieuwe BW-bepaling
waarbij eveneens is aangesloten op jurisprudentie. Hiervoor zij verwezen naar
de volgende arresten: gerechtshof Amsterdam 07.06.84, NJ 1985/454 en gerechtshof
Den Haag 14.06.84, NJ 1985/539. Deze jurisprudentie betreft het door een zeer
kleine minderheid van huurders in een woningcomplex moeten gedogen
van een voorziening in of met betrekking tot de woning indien de overgrote
meerderheid wel daarmee heeft ingestemd. Dit geldt alleen voor voorzieningen
die de verhuurder om bouwtechnische redenen slechts complexgewijs kan aanbrengen,
zoals het vervangen van blokverwarming door individuele c.v.-ketels. Ook in
deze gevallen kunnen de huurders na het tijdstip waarop de voorzieningen zijn
aangebracht en wel tot uiterlijk 12 weken na dat tijdstip de huurcommissie
vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van vergoedingsbedrag en de
daaruit voortvloeiende verhoogde huurprijs. f. voorzittersuitsprakenHet wetsvoorstel voorziet in een regeling waarin is neergelegd in welke
algemeen geformuleerde gevallen niet de huurcommissie maar de voorzitter uitspraak
doet. Hiermee wordt een doelmatiger en efficiënter gebruik van de huurcommissiecapaciteit
beoogd. De huurcommissies kunnen dan meer aandacht schenken aan de afdoening
van de zwaardere zaken. De voorgestelde regeling is limitatief, terwijl de
huidige regeling een facultatief karakter draagt. Ook geldt de huidige regeling
voor een zeer beperkt aantal gevallen.Naast zaken waarin het verzoek kennelijk niet-ontvankelijk is of waar
het huurprijswijzigingsvoorstel kennelijk niet redelijk of evident onredelijk
is of de bezwaren daartegen kennelijk ongegrond dan wel evident gegrond zijn,
doet de voorzitter nu ook uitspraak in gevallen als hieronder onder g beschreven.
De voorzitter doet dus krachtens het wetsvoorstel nu eveneens uitspraak indien
het verzoek van de verhuurder inzake de redelijkheid van zijn huurverhogingsvoorstel
kennelijk niet redelijk is. In het wetsvoorstel is geregeld dat daarvan in
ieder geval sprake is indien de huurcommissie in een eerder gedane uitspraak
heeft bepaald dat in verband met een gebrek een lagere in rekening te brengen
huurprijs dan de tussen partijen geldende huurprijs redelijk is en niet is
gebleken dat de verhuurder het gebrek inmiddels heeft opgeheven.Ook is in het wetsvoorstel geregeld dat de voorzitter op verzoek van de
verhuurder uitspraak doet indien partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen
over de datum waarop een door de huurcommissie geconstateerd gebrek door de
verhuurder is opgeheven. g. vervanging rappelprocedureOnder het huidige recht wordt de huurcommissies in circa 40 000 zaken
door de verhuurder gevraagd de huurder nogmaals in kennis te stellen van het
door de verhuurder gedane huurverhogingsvoorstel, de zogenoemde rappelbrief,
omdat de huurder de voorgestelde huurprijs niet betaalt en huurder evenmin
een bezwaarschrift heeft ingediend. Indien de huurder daaropvolgend niet binnen
een aangegeven termijn op deze rappelbrief (inclusief voorstel) een verzoek
om een uitspraak heeft ingediend, wordt hij geacht de voorgestelde huurprijs
te zijn overeengekomen.In het wetsvoorstel is deze huurcommissie-activiteit, die zeker stelt
dat de huurder (opnieuw) het voorstel ter kennis wordt gebracht, overgeheveld
naar de verhuurder. Indien de verhuurder een huurcommissieprocedure wil starten,
dient hij daaraan voorafgaande binnen een termijn van zes weken na de voorgestelde
ingangsdatum van de huurverhoging de huurder een aangetekende brief met insluiting
van het reeds eerder gedane voorstel, bij wijze van herinnering, te sturen.
De verhuurder kan er ook voor kiezen de huurder het voorstel direct in eerste
aanleg bij aangetekende verzending toe te zenden. Indien in beide gevallen
van aangetekende verzending de huurder niet met een bezwaarschrift reageert
en evenmin de voorgestelde huurprijs betaalt, zal de voorzitter desverzocht
uitspraak doen dat de voorgestelde huurprijs (in beginsel) redelijk
is. In dit soort zaken wordt van rechtswege de voorgestelde huurverhoging
als kennelijk redelijk aangemerkt, zij het dat de voorzitter bij het doen
van een uitspraak acht slaat op een eventuele overschrijding van het maximale
huurverhogingspercentage en dit zonodig terugbrengt tot bedoeld maximum.De voorstellen leiden er naar verwachting toe dat de werklast van (het
secretariaat van) de huurcommissies met bijna 40 000 zaken vermindert.
De voorgestelde procedure voorkomt dat de huurcommissie eveneens op grote
schaal bij beide partijen de aan de Staat verschuldigde vergoeding zou moeten
invorderen. Dit is nog slechts nodig in die gevallen waarbij de huurder ondanks
de door de verhuurder in zijn aangetekend verzonden schrijven aangekondigde
vervolgprocedure en de daaraan verbonden kosten weigert zijn eventuele bezwaren
tegen het huurverhogingsvoorstel kenbaar te maken. Verwacht wordt dat dit
slechts enkele honderden zaken zullen zijn.Onderstaand is de huurverhogingsprocedure met de diverse daarbij behorende
termijnen schematisch weergegeven. Huurverhogingsprocedure met bezwaarschrift tevens huurverhogingsprocedure
bij direct aangetekende verzending van voorstel zonder reactie huurder abc <><><> 19/51/713/8 24/9a: tenminste 6 weken voor de voorgestelde ingangsdatum dient verhuurder
zijn huurverhogingsvoorstel ter kennis van huurder te hebben gebracht: uiterste
tijdstip 19 mei;b: 6-wekentermijn binnen welke de huurder de verhuurder van zijn bezwaren
tegen het voorstel kan doen blijken: uiterste tijdstip 1 juli; c: 6-wekentermijn binnen welke de verhuurder zijn verzoek met zijn voorstel
en huurders bezwaarschrift bij de huurcommissie kan indienen: uiterste tijdstip
13 augustus; indien de huurder geen bezwaar heeft ingediend en ook de voorgestelde
huurprijs niet betaalt kan de verhuurder, indien deze zijn voorstel aangetekend
heeft verzonden, direct binnen deze termijn een verzoek indienen zonder zijn
huurder eerst te rappelleren; Huurverhogingsprocedure zonder reactie huurder gevolgd
door rappelbrief abce<><><><>19/51/713/8 d 24/9   <––––––––––>    a: tenminste 6 weken voor de voorgestelde ingangsdatum dient verhuurder
zijn huurverhogingsvoorstel ter kennis van huurder te hebben gebracht: uiterste
tijdstip 19 mei;b: 6-wekentermijn binnen welke de huurder de verhuurder van zijn bezwaren
tegen het voorstel kan doen blijken: uiterste tijdstip 1 juli; c: 6-wekentermijn binnen welke de verhuurder zijn voorstel met een herinneringsbrief
naar huurder kan sturen: uiterste tijdstip 13 augustus;d: De huurder heeft ten tweede maal de gelegenheid, doch nu beperkt tot
2 weken na verzending van de herinneringsbrief, om te reageren. Uiterste tijdstip
waarop bezwaarschriften rechtsgeldig bij verhuurders kunnen binnenkomen is
2 weken na laatste mogelijkheid van verzending rappel op 13 augustus.e: 6-wekentermijn (na rappelperiode c) voor indiening van een verzoek
bij de huurcommissie in het geval alsnog tijdig een bezwaarschrift is ingediend
dan wel nog steeds geen bezwaar is ingediend en ook de voorgestelde huurprijs
niet wordt betaald: uiterste tijdstip 24 september.noot: bovengenoemde termijnen markeren uiterste tijdstippen; indiening
van een bezwaarschrift en een verzoek (bij bezwaar) is derhalve ook vóór
de aangegeven periode mogelijk! h. informatieverstrekking ten behoeve van volkshuisvestingsbeleidIn de voorstellen is in het belang van een juiste afstemming van het landelijk volkshuisvestingsbeleid op ontwikkelingen in de huursector
een regeling opgenomen die erin voorziet niet tot personen te herleiden feitelijke
gegevens van de huurcommissies te verkrijgen. Deze gegevens zijn nodig voor
de ontwikkeling van het beleid op het terrein van de volkshuisvesting. Het
betreffen voor het merendeel gegevens die door partijen aan de huurcommissies
zijn overgelegd met het oog op het verkrijgen van een uitspraak over hun privaatrechtelijke
geschil. Omdat deze gegevens tevens ten behoeve van het landelijk volkshuisvestingsbeleid
kunnen worden aangewend, zal de praktische uitwerking van deze taak na overleg
met de voorzitters van de huurcommissies plaatsvinden. Daarbij zal op zorgvuldige
wijze met de gegevens worden omgegaan. i. onderhuurverklaringenDe voorstellen behelzen geen taak meer voor huurcommissies in het geval
van door verhuurder in te stellen huurbeëindigingsprocedures bij de kantonrechter.
Dat is gedaan om de volgende reden: het overleggen in deze procedure door
verhuurder van een zogenoemde onderhuurverklaring, is uit het wetsvoorstel
tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek inzake woonruimte geschrapt. j. verzettermijn verlengd van twee naar drie wekenIndien de verhuurder of de huurder het niet eens is met de inhoud van
een voorzittersuitspraak kan thans daartegen binnen twee weken verzet worden
aangetekend bij de huurcommissie. De wenselijkheid is gebleken deze termijn
met een week te verlengen. Terzake is de verzetprocedure in het wetsvoorstel
aangepast. Om iedere twijfel weg te nemen is tevens een bepaling opgenomen
waarin is aangegeven dat voor partijen na een voorzittersuitspraak, die in
de plaats is getreden van een uitspraak van de huurcommissie, dezelfde rechtsmiddelen
openstaan als in het geval van een huurcommissie-uitspraak. Dit houdt in dat
tot uiterlijk binnen twee maanden na verzending van de voorzittersuitspraak
partijen de kantonrechter kunnen verzoeken het geschil in behandeling te nemen.
Partijen kunnen immers niet ervan worden afgehouden hun huurgeschil aan de
rechter voor te leggen. In de Huurprijzenwet woonruimte is evenwel nog niet
voorzien in het expliciet opnemen van die mogelijkheid. k. leeftijdsgrens en herbenoeming ledenIn verband met het discriminatoir geachte karakter van de leeftijdsgrens
voor de benoeming van leden van de huurcommissies, thans ten minste 18 jaar
en ten hoogste 70 jaar, zijn deze leeftijdsgrenzen in de voorstellen niet
meer opgenomen. In verband met de gestelde deskundigheidseis ligt het niet
in de verwachting dat zich kandidaten aandienen, jonger dan 18 jaar.De in de praktijk gebruikelijke herbenoeming van de leden is gecodificeerd
en daarbij gelijktijdig beperkt tot een eenmalige herbenoeming voor de termijn
van vier jaar in hetzelfde ressort. Ook hier geldt dat de beperking tot een
eenmalige herbenoeming binnen het ressort bijdraagt aan het vergroten van
noodzakelijke vernieuwende impulsen in het functioneren van de huurcommissies.
De verplichting (behoudens uitzondering) om als lid van de huurcommissie woonachtig
te zijn in het ressort van die huurcommissie zal op grond van het wetsvoorstel
komen te vervallen. Na het verstrijken van de maximale termijn van acht jaar
is een belangrijke drempel voor het lidmaatschap van een andere huurcommissie
door het vervallen van die verplichting weggenomen. Dit maakt het voorts ook
mogelijk om gelijktijdig lid van meer dan een huurcommissie te zijn. l. herbenoeming voorzitters van de huurcommissiesEvenals dat het geval is bij de leden van de huurcommissies regelt de
Wet op de huurcommissies niet expliciet de herbenoeming van de voorzitters
van de huurcommissies. Ook op dit terrein voorzien de voorstellen in een codificering
van de praktijk waarbij, gelijk bij de leden van de huurcommissie, doch thans
voor wat betreft hetzelfde ressort, eenmalige herbenoeming kan plaatsvinden
met handhaving van de thans geldende termijn van zes jaar die voor benoemingen
geldt. De beperking tot een eenmalige herbenoeming binnen het ressort draagt
bij aan het vergroten van noodzakelijke vernieuwende impulsen in het functioneren
van de huurcommissies. Na het verstrijken van de termijn van twaalf jaar kan
bij goed functioneren derhalve opnieuw benoeming in een ander ressort plaatsvinden
indien daar een voorzittersfunctie vacant is. m. huurcommissiezittingen buiten eigen ressortVoor een tijdige en efficiënte afdoening van bij de huurcommissie
binnengekomen verzoeken is ten behoeve van huurcommissies die op enig moment
een (zeer) geringe werklast kennen gezocht naar een oplossing. In de voorstellen
is een bepaling opgenomen die het die huurcommissie in die bijzondere omstandigheden
mogelijk maakt in een belendend ressort binnen het ambtsgebied van de voorzitter
van die huurcommissie zitting te houden. n. beleid huurcommissiesIngevolge het wetsvoorstel dient de huurcommissie een jaarplan op te stellen,
waarin beleidsvoornemens zijn opgenomen met betrekking de beoordeling van
door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
nader aan te wijzen verzoeken als bedoeld in artikel 9, ten aanzien waarvan
aan de huurcommissie enige beleidsruimte wordt gelaten. Voordat beleidsvoornemens
dienaangaande in het jaarplan worden opgenomen, dient daarover overleg plaats
te vinden met de andere huurcommissies. Het jaarplan dient openbaar te worden
gemaakt. In een door de huurcommissie op te stellen jaarverslag dient achteraf
te worden gerapporteerd hoe de beleidsvoornemens zijn uitgevoerd. o. aanbevelingsprocedure leden huurcommissiesHet wetsvoorstel bevat een regeling waarin is bepaald dat daartoe aangewezen
organisaties leden kunnen aanbevelen en waarin de te volgen procedure is opgenomen.
Voorts bevat de regeling een bepaling die de minister de bevoegdheid geeft
de aanbevolen kandidaten te beoordelen op hun deskundigheid. Het ligt in de
bedoeling de feitelijke toetsing of een kandidaat daaraan voldoet, in eerste
instantie door de aanbevelende organisatie te laten uitvoeren. De Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer zal vervolgens
nog slechts een marginale toetsing verrichten. p. positie secretarisTeneinde de zelfstandigheid van de huurcommissies te waarborgen, wordt
in het wetsvoorstel geregeld dat evenals thans in de praktijk het geval is
de secretaris en de medewerkers van het secretariaat voor hun werkzaamheden
ter ondersteuning van de huurcommissie uitsluitend verantwoording dienen af
te leggen aan de huurcommissie. Dit laat onverlet dat de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verantwoordelijk zal blijven voor de
instandhouding en inrichting van het secretariaat (apparaatszorg).
In paragraaf 4.4 wordt hier nader op ingegaan. q. monumentenOp grond van het wetsvoorstel kunnen bij algemene maatregel van bestuur
regels worden gesteld voor de beoordeling door de huurcommissie van de redelijkheid
van de huurprijs of wijziging daarvan. Deze regels kunnen per categorie woonruimte
verschillend zijn. De huidige regeling voor Rijksmonumentenwoningen alsmede
in bepaalde gevallen voor woonruimte, gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht,
geeft de huurcommissies in die beoordeling een grote mate van vrijheid. Dit
heeft een grote diversiteit in uitspraken van de huurcommissies tot gevolg.
De toepassing van het woningwaarderings- en huuraanpassingenstelsel is echter
voor voornoemde categorie uitgesloten. Thans bestaan twee basismodellen en
vele daarop berustende varianten. Het ene basismodel is ingewikkeld, het ander
zeer eenvoudig doch strookt niet met de bepaling die het woningwaarderingsstelsel
uitsluit. De verschillen in uitkomsten van beide modellen zijn grosso modo
marginaal. In incidentele gevallen kunnen de verschillen echter aanzienlijk
zijn.Gebleken is dat allengs grote behoefte is ontstaan aan meer uniformiteit
in uitspraken inzake bedoelde categorie woonruimte.Het voornemen is dan ook om bij algemene maatregel van bestuur voor bedoelde
categorie woonruimte een hierboven bedoeld als eenvoudig aan te merken model
voor te schrijven. Dit model is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel.
De daaruit voortvloeiende maximale huurprijs kan daarbij vervolgens worden
verhoogd met een opslagpercentage van maximaal 30 bij rijksmonumenten en van
maximaal 15 bij de overige woonruimte. Dit percentage kan worden gehanteerd
indien de aantoonbare instandhoudingskosten van de monumentale waarde van
de woonruimte of elementen daarvan daartoe aanleiding geven.Aan de hand van de berekende gecorrigeerde maximale huurprijs beoordeelt
de huurcommissie met toepassing van het huuraanpassingenstelsel de redelijkheid
van de huurprijs of van de wijziging daarvan. r. maximaal huurverhogingspercentage, puntprijzen, puntenwaardering,
Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en nulpuntenHet Besluit huurprijzen woonruimte bevat bepalingen aan de hand waarvan
de huurcommissies uitspraak moeten doen in haar voorgelegde huurprijsgeschillen.
Deze bepalingen en de daarop berustende uitspraken van de huurcommissies hebben
een normerende werking in de contractuele relatie tussen verhuurder en huurder
met betrekking tot aanvangshuurprijzen en wijziging daarvan. Jaarlijks dienen
de in genoemd besluit opgenomen puntprijzen ter berekening van de maximale
huurprijsgrens te worden aangepast. In sommige jaren geldt dit ook voor het
maximale huurverhogingspercentage. Verhuurders hebben er in verband met het
in april/mei voorbereiden van de huurverhogingsvoorstellen per 1 juli belang
bij zo vroeg mogelijk te weten wat de vastgestelde puntprijzen en het vastgestelde
maximale huurverhogingspercentage zijn. Ter bespoediging van het formele vaststellingstraject
is in het wetsvoorstel de bepaling opgenomen dat de betreffende parameters,
waarover met de Staten Generaal consensus is bereikt bij de jaarlijkse begrotingsbehandeling,
worden vastgesteld bij ministerieel besluit.Voorts bevat het Besluit huurprijzen woonruimte een bijlage waarin het
woningwaarderingsstelsel is opgenomen. Mede gelet op het advies van het Overlegorgaan
van landelijke centrales Huurders/Verhuurders (OLCHV) is het voornemen om
dit stelsel op twee onderdelen, te weten de «woonvorm» en de «woonomgeving»
te wijzigen. Deze wijziging houdt in dat de zogenoemde WOZ-waarde
van de gehuurde woonruimte op deze onderdelen wordt geïntroduceerd en
een belangrijke rol daarin zal gaan spelen.Op termijn zal worden bezien of het mogelijk is het gehele woningwaarderingsstelsel
te vervangen door de WOZ-waarde als ijkpunt voor de berekening van de maximale
huurprijsgrens. s. overgangsrechtMet betrekking tot het overgangsrecht is aangesloten bij de wijze waarop
in 1979 bij de invoering van de Huurprijzenwet woonruimte het overgangsrecht
is geregeld. Op geschillen die voor de inwerkingtreding van de voorgestelde
regeling aanhangig zijn gemaakt bij de huurcommissie of de kantonrechter,
blijft het oude recht van toepassing. In alle overige gevallen geldt het nieuwe
recht. In de Invoeringswet zal, waar nodig, nog aanvullend overgangsrecht
in verband met de invoering worden opgenomen. § 4. De huurcommissies 4.1 Positie en karakter huurcommissiesDe huurcommissies ontlenen in de huidige situatie hun bestaansgrond aan
de Wet op de huurcommissies. Ze zijn zelfstandige bestuursorganen die onderdeel
zijn van de rechtspersoon de Staat der Nederlanden. Zij hebben derhalve geen
eigen begroting en staan als afzonderlijke post in het begrotingshoofdstuk
van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
De belangrijkste reden voor de zelfstandige positie van huurcommissies is
de behoefte aan onafhankelijke oordeelsvorming op grond van specifieke deskundigheid.
In geval van een huurgeschil tussen huurder en verhuurder is het voor de legitimiteit
van de uitspraken van de huurcommissie cruciaal dat zij beschouwd kunnen worden
als een van het ministerie onafhankelijke instantie.Dit wordt gewaarborgd door het criterium «deskundigheid» voor
benoembaarheid van de voorzitter en de leden, door de vaststelling van de
taken van de huurcommissie bij formele wet en door het verschonings- en wrakingsrecht.
De evenwichtigheid in de samenstelling van de huurcommissie komt tot uitdrukking
in het vereiste dat zowel leden uit de kring van huurders als leden uit de
kring van verhuurders dienen te worden benoemd.Evenals onder het huidige recht het geval is, zullen de huurcommissies
onder de competentie van de Nationale ombudsman en onder de werking van de
Wet openbaarheid van bestuur vallen.Met het wetsvoorstel-onderhoud wordt mede beoogd een einde te maken aan
de situatie waarin ingevolge de Wet op de huurcommissies gedeputeerde staten
erop toezien dat de huurcommissie de haar opgedragen taak naar behoren vervult.Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de toezichtstaak in 1950
bij gedeputeerde staten is gelegd, omdat geschillen inzake huurprijzen toen
vaak een gemeentelijke aangelegenheid waren. Gedeputeerde staten waren in
die context de meest voor de hand liggende keuze als onafhankelijk toezichthouder.
Het toezicht op het functioneren van de toenmalige huuradviescommissie op
grond van de vóór 1979 geldende Huurwet was dan ook bij de gedeputeerde
staten gelegd. Het toezicht op de huuradviescommissies had toen een meer lijdelijk
karakter, hetgeen aanvankelijk te maken had met de tijdelijkheid van de huuradviescommissies.Het toezicht bij gedeputeerde staten bleef in 1979 gehandhaafd, zij het
dat de toenmalige staatssecretaris in de memorie van toelichting op het wetsvoorstel tot invoering van de Wet op de huurcommissies (kamerstukken
II 1976/77, 14 176, nrs. 3–4, p. 6) reeds heeft opgemerkt dat een
daadwerkelijk en effectief toezicht op het functioneren van de huurcommissies
onontbeerlijk is, in het bijzonder nu de weg zal worden ingeslagen om te komen
tot een nieuw waarderingssysteem voor de huurprijsbepaling.Sindsdien is de betrokkenheid van het Rijk bij het functioneren van de
huurcommissies steeds toegenomen terwijl tegelijkertijd het directe (financiële)
belang van het Rijk bij de uitspraken van de huurcommissies inzake huurprijzen
allengs kleiner werd. De rol van gedeputeerde staten is daardoor steeds meer
onder druk komen te staan. Dit heeft er onder meer toe geleid dat de provincies
slechts marginaal inhoudelijk betrokken werden bij het benoemen van leden
van de huurcommissies, omdat de leden op aanbeveling van landelijke «huurders-
of verhuurdersorganisaties» werden benoemd en de gedeputeerde staten
slechts in beperkte mate contacten met die organisaties hadden. Het wetsvoorstel-onderhoud
strekt er dan ook toe de toezichtstaak van gedeputeerde staten zoals die is
opgenomen in de Wet op de huurcommissies over te hevelen naar het Rijk. 4.2 Taken van de huurcommissiesDe huurcommissies hebben een gesloten huishouding. Dit betekent dat zij
geen taken mogen verrichten die niet bij of krachtens de wet aan hen zijn
opgedragen.De taken van de huurcommissie worden geregeld in de artikelen 4 en 5 van
het wetsvoorstel. Daarnaast wordt in artikel 6 van het wetsvoorstel een aantal
taken opgedragen aan de voorzitter van de huurcommissie.Behoudens een uitzondering zijn deze taken inhoudelijk dezelfde als de
huurcommissies thans krachtens de Wet op de huurcommissies hebben. Vervallen
is de taak om ten behoeve van een ontruimingsprocedure een zogenoemde onderhuurverklaring
te verstrekken. Nieuw is de taak om de eerste ondertekenaar desverzocht inlichtingen
te verschaffen die noodzakelijk zijn in het kader van het te voeren volkshuisvestingsbeleid.De belangrijkste taken zijn in het kort als volgt te omschrijven: het
desverzocht uitspraak doen in een geschil tussen partijen over de huurprijs,
een wijziging daarvan, een lagere in rekening te brengen huurprijs in het
geval van een gebrek, dan wel over de werkelijke kosten van de service, of
over een redelijk voorschotbedrag. Een belangrijk aandeel in de werklast vormt
daarnaast de verklaringen over de redelijke huurprijs in het kader van de
huursubsidie-aanvragen. Bij de artikelsgewijze toelichting wordt nader op
de afzonderlijke taken ingegaan. 4.3 De ministeriële verantwoordelijkheid en de relatie
met de huurcommissiesDe Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
behoudt de ministeriële verantwoordelijkheid voor het algemene beleidskader
en de daaruit voortvloeiende wet- en regelgeving waarbinnen de huurcommissies
hun taken vervullen.Daarnaast strekt de ministeriële verantwoordelijkheid zich uit tot
het toezicht op het algemene functioneren van de huurcommissies, eventueel
door de minister te formuleren algemene aanwijzingen daaronder begrepen.De ministeriële verantwoordelijkheid strekt zich derhalve niet uit
tot het huurcommissiebeleid omtrent de toepassing van de regelgeving en evenmin
tot de uitspraken van de huurcommissies in concrete gevallen. In voorkomende
gevallen kan de minister immers voorstellen doen tot het vaststellen en zonodig
aanpassen van de wet- en regelgeving die door de huurcommissies zullen moeten
worden toegepast. Met betrekking tot de invulling van de ministeriële verantwoordelijkheid
in relatie tot de huurcommissies zijn in het wetsvoorstel de navolgende instrumenten
opgenomen:a. het inlichtingenrecht ten aanzien van gegevens die nodig zijn in het
kader van het te voeren volkshuisvestingsbeleid (artikel 5, vierde lid);b. de bevoegdheid tot het doen van voordrachten voor benoeming van de
voorzitter (artikel 23);c. de bevoegdheid tot het benoemen, schorsen en ontslaan van de leden
(artikel 24);d. kennisneming van het voorgenomen beleid van de huurcommissies via het
jaarplan (artikel 41);e. verslaglegging ten aanzien van de taakuitoefening door de huurcommissies
en het gevoerde beleid (artikelen 42 en 43);f. het inlichtingenrecht ten behoeve van de taak van de minister (artikel
44) eng. de bevoegdheid om, na overleg met de voorzitters van de huurcommissies,
algemene aanwijzingen te geven met betrekking tot de taakuitoefening door
de huurcommissies (artikel 45). ad a.De minister kan de huurcommissies verzoeken informatie te verstrekken
uit het gegevensbestand van de huurcommissies ten behoeve van de ontwikkeling
van het volkshuisvestingsbeleid. De praktijk zal evenwel zijn dat de secretaris
van de huurcommissie deze werkzaamheden zal uitvoeren. Aangezien het gegevens
betreft die onder beheer vallen van de huurcommissie, kan de minister hier
niet de secretaris rechtstreeks op aanspreken. Het inlichtingenrecht als hier
bedoeld kan geen betrekking hebben op individuele zaken of tot personen herleidbare
gegevens, maar wel op informatie die uit de gegevensbestanden af te leiden
is en relevante kennis kan bevatten ten behoeve van de beleidsontwikkeling. ad d en e.Op grond van het jaarplan en het verslag van werkzaamheden dient de huurcommissie
de minister op de hoogte te stellen van het voorgenomen beleid in het komende
kalenderjaar, respectievelijk van het in het lopende kalenderjaar, gevoerde
beleid. Omdat de bij of krachtens de wetsvoorstellen bepaalde toetsingscriteria
voor de huurcommissies zijn of worden vastgelegd voor de periode 1 juli tot
1 juli, in de huidige regelgeving is dit niet anders, plegen de huurcommissies
de vaststelling van hun beleid ook op die zelfde periode te bepalen. Voorafgaande
aan het vaststellen van het voorgenomen beleid geldt voor de huurcommissies
een inspanningsverplichting om in overleg met andere huurcommissies dat beleid
zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. De afstemming van dat beleid is van
groot belang voor de rechtsgelijkheid voor huurders en verhuurders in geschillen
die (nagenoeg) identiek zijn.Blijkt naar het oordeel van de minister van ongewenste verschillen in
dat beleid, dan zal in overleg met (de voorzitters van) de huurcommissies
getracht worden alsnog deze verschillen in belangrijke mate ongedaan te maken.
Lukt dat niet dan ligt het in de eerste instantie in de rede een aanpassing
van de regelgeving te realiseren. Omstandigheden als ongewenste maatschappelijke
ontwikkelingen kunnen het evenwel noodzakelijk maken dat niet tot de afronding
van het aanpassingstraject van de regelgeving gewacht kan worden. In dat geval
zal spoedshalve gebruik worden gemaakt van de in artikel 45 van dit wetsvoorstel
neergelegde bevoegdheid om de huurcommissies een algemene aanwijzing te geven. ad f.Het vragen van inlichtingen in dit kader is van geheel andere orde dan
het vragen van inlichtingen als hiervoor onder a bedoeld, waar bedoelde informatie
strekt tot het ontwikkelen van volkshuisvestingsbeleid.Van de hier bedoelde mogelijkheid zal de minister gebruik maken indien
bijvoorbeeld de Tweede Kamer van de Staten-Generaal de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer om nadere informatie vraagt met betrekking
tot het beleid van huurcommissies, of in het kader van de uitoefening van
zijn toezichtstaak. ad g.Met name ten aanzien van het nieuw ingevoerde algemene nulpunt in de nulpuntenlijst
van gebreken en de daarbij ten grondslag liggende onderhoudsprocedure wordt
aan de huurcommissies een zekere ruimte gegeven ten aanzien van de beoordeling
van de vraag of sprake is van een ernstig het woongenot schadend gebrek en
de mate waarin een lagere in rekening te brengen huurprijs dan de geldende
huurprijs kan worden uitgesproken. Indien bijvoorbeeld uit het jaarplan of
jaarverslag of anderszins mocht blijken dat het begrip gebrek leidt tot grote
interpretatieverschillen tussen de verschillende huurcommissies onderling,
dan wel op andere wijze naar het oordeel van de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer sprake is van ongewenst beleid, kan hij
gebruik maken van de algemene aanwijzingsbevoegdheid om die interpretatieruimte
te beperken (zie ook hiervoor de eerste alinea van deze paragraaf). Het zal
in de meeste gevallen echter in de rede liggen om te komen tot aanpassing
van de betrokken wet- of regelgeving. Van deze aanwijzingsbevoegdheid zal
door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
derhalve zeer terughoudend gebruik worden gemaakt. Gedacht zou hierbij bijvoorbeeld
kunnen worden aan de situatie dat het beleid van een huurcommissie ten opzichte
van het gangbare beleid van huurcommissies zulke afwijkende uitkomsten geeft
dat niet gewacht kan worden tot het tijdstip van wijziging van de regelgeving
is gerealiseerd doch reeds aanstonds pogingen in het werk dienen te worden
gesteld om het beleid meer af te stemmen op het gangbare huurcommissiebeleid. 4.4 Relatie tussen de huurcommissies en het secretariaatIn het wetsvoorstel wordt geregeld dat iedere huurcommissie een secretariaat
ter beschikking staat en dat de secretaris ten aanzien van de uitoefening
van zijn werkzaamheden voor de huurcommissie evenals thans het geval is uitsluitend
verantwoording verschuldigd zijn aan de huurcommissie.Dit laat onverlet dat de secretarissen en de medewerkers in de praktijk
ambtenaar in Algemene rijksdienst en te werkgesteld bij het Ministerie van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer zijn en een daarbij
behorende rechtspositie hebben. Dit houdt derhalve in dat zij naast hun ondersteunende
werkzaamheden voor de huurcommissie tevens werkzaamheden ten behoeve van het
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer kunnen
verrichten. De secretaris en zijn medewerkers kunnen evenwel geen werkzaamheden
in opdracht van voornoemde minister verrichten die op gespannen voet staan
met de werkzaamheden die ze voor de huurcommissie verrichten. Dit laat onverlet
de bevoegdheden van de minister inzake de rechtspositie van de secretaris
en de medewerkers van het ondersteunende apparaat en zijn bevoegdheden tot
inschakeling van de secretaris en zijn medewerkers bij voorkomende beleidsactiviteiten
op het terrein van de volkshuisvesting. Aangezien deze bevoegdheden
zijn gebaseerd op de positie van de minister als hoofd van het ministerie
behoeven deze geen regeling bij formele wet.Zo zal het geven van algemene voorlichting over het ministeriële
volkshuisvestingsbeleid en -instrumentarium en in het bijzonder dat met betrekking
tot de huurwetgeving zeer wel stroken met de werkzaamheden die de secretaris
en zijn medewerkers voor de huurcommissie verrichten. Anders ligt dit als
het zou gaan om taken in verband met het ministeriële toezicht op verhuurders
in de sociale sector. Een dergelijke taak staat op gespannen voet met de taak
die de secretaris ten behoeve van de huurcommissie verricht. De huurders en
verhuurders moeten niet alleen kunnen vertrouwen op de onafhankelijkheid van
de huurcommissie maar ook op die van het haar ondersteunende apparaat bij
de uitoefening van de huurcommissietaken. § 5. OverlegHet wetsvoorstel is voorgelegd aan de Nationale Woningraad, het Nederlands
Christelijk Instituut voor Volkshuisvesting, de Nederlandse Vereniging voor
Rechtspraak, de Kring van Kantonrechters, de Orde van Advocaten, de Vereniging
van Huurrecht Advocaten, het Overleg Voorzitters Huurcommissies, de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten, de Raad voor Onroerende Zaken en de Vereniging
Nederlandse Woonbond. Met de reacties is voorzover mogelijk rekening gehouden. § 6. Financiële effectenDe financiële effecten van het voorstel van wet zijn moeilijk te
becijferen. Dat geldt ook voor het wetsvoorstel-onderhoud, waarmee beoogd
wordt enkele onderdelen van het IHH-traject, vooruitlopend op de totale integratie,
reeds op te nemen in de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies.
De effecten van voornoemde onderdelen, de invoering van tweezijdige –
en over alle geschillen verbrede – heffing van de aan de Staat verschuldigde
vergoeding en de invoering van een zogenoemde onderhoudsprocedure, zijn immers
sterk afhankelijk van het gedrag van de desbetreffende huurders en verhuurders.
Dat geldt evenzeer voor de wijzigingen ten opzichte van de huidige regelingen,
die met het onderhavige wetsvoorstel worden ingevoerd. Daarom geldt ook voor
dit wetsvoorstel dat de schatting van de financiële en personele gevolgen
met de nodige voorbehouden gepresenteerd dient te worden.Het aantal huurcommissiezaken zal naar verwachting nauwelijks toenemen
en op den duur zelfs kunnen afnemen door de effecten van de duidelijkere nieuwe
regelgeving. De uitbreiding van de gevallen waarin de voorzitter van de huurcommissie
uitspraak kan doen, zal besparend werken op de kosten van de geschillenbehandeling.
Doordat aangegeven is in welke gevallen de voorzitter uitspraak moet doen
(en dus niet langer: kan doen) is die besparing ook daadwerkelijk bereikbaar
en niet afhankelijk van het feit of een voorzitter ook daadwerkelijk van de
mogelijkheid om zelf uitspraak te doen gebruik maakt.Het bovenstaande geldt mutatis mutandis in dezelfde mate voor de effecten
op de werklast van de kantonrechters. Zoals ook al is aangegeven in de memorie
van toelichting bij bovenbedoeld wetsvoorstel, wordt momenteel nog geen 2%
van het aantal uitspraken van de huurcommissie aan de kantonrechter voorgelegd.De financiële effecten moeten uiteraard worden bezien in samenhang
met de tegelijk met dit wetsvoorstel voorgestelde wijziging van het Burgerlijk Wetboek. Ook in de memorie van toelichting bij dat wetsvoorstel is
op de financiële effecten ervan ingegaan. Voor de goede orde zij ook
naar die passage verwezen.De lasten voor huurders en verhuurders zullen per saldo ook weinig verschillen
van de thans voor hen geldende lasten. Door het laten vervallen van als overbodig
gevoelde elementen in procedures kan zelfs een lichte daling van de kosten
worden verwacht. Ten aanzien van de nieuwe gebrekenregeling, opgenomen in
het Burgerlijk Wetboek, en voor de uitwerking daarvan voor de beoordeling
door de huurcommissie is door de verhuurdersorganisaties de vrees uitgesproken
dat daarmee hoge kosten zouden zijn gemoeid. Wij zijn van mening dat dit effect
zich niet zal voordoen. Er is naar onze mening voldoende rekening gehouden
met de opmerkingen van de verhuurders. Zo is de memorie van toelichting op
de wijziging van het Burgerlijk Wetboek verduidelijkt en zal de nadere regeling
van de nulpunten zodanig worden geformuleerd dat die kosten bij een woningvoorraad
waaraan binnen redelijke grenzen onderhoud is gepleegd, binnen de perken zullen
blijven. § 7. WetgevingstoetsingDe toelichting, gegeven bij het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek onder het kopje «Deregulering en werklast rechterlijke macht»
is, voorzover dat betrekking heeft op dereguleringsaspecten, van overeenkomstige
toepassing op het onderhavige wetsvoorstel. Daarom is afgezien van een afzonderlijke
toelichting op dit punt bij het onderhavige wetsvoorstel. B. ARTIKELEN Artikel 1In afdeling 5 van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek zijn van de in
het wetsvoorstel meest voorkomende begrippen omschrijvingen opgenomen. De
begrippen woonruimte, zelfstandige woning, woonwagen, standplaats, prijs,
huurprijs en servicekosten worden gedefinieerd in titel 7.4 van het Burgerlijk
Wetboek in achtereenvolgens de artikelen 233, 234, 235, 236, 237, eerste,
tweede en derde lid. Ter voorkoming van doublures wordt daarnaar in het onderhavige
wetsvoorstel verwezen. Hoewel het begrip huurcommissie daarin ook wordt gedefinieerd
(artikel 7:238) is vanwege het feit dat dit wetsvoorstel grotendeels aan huurcommissies
is gewijd, ook in het onderhavige wetsvoorstel een omschrijving van het begrip
huurcommissie opgenomen.Het begrip gebrek is in het eerste lid afzonderlijk gedefinieerd, omdat
dat begrip in dit wetsvoorstel een beperktere betekenis heeft dan het voor
alle vormen van huur geldende begrip gebrek van artikel 7:204, tweede lid,
van het Burgerlijk Wetboek. Aangesloten is bij artikel 7:241 van het Burgerlijk
Wetboek (huur van woonruimte), waarin is bepaald dat bij algemene maatregel
van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden
aangemerkt; alleen deze gebreken zijn gebreken in de zin van het wetsvoorstel.
In de artikelen 12 en 16 van het onderhavige wetsvoorstel, in verbinding met
artikel 7:257, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, kan de huurder van woonruimte
de huurcommissie verzoeken een lagere in rekening te brengen huurprijs uit
te spreken in de gevallen dat er sprake is van een of meer ernstige gebreken,
die behoren tot de gebreken die bij of krachtens algemene maatregel van bestuur
krachtens artikel 7 241 zijn aangegeven. Die ernstige gebreken worden
ook wel aangeduid met de term: nulpunten. Alleen als van een dergelijk nulpunt
sprake is, kan de huurcommissie uitspreken dat een lagere in
rekening te brengen huurprijs redelijk is. Is er sprake van een gebrek dat
niet tot die nulpunten behoort, dan kan voornoemde onderhoudsprocedure bij
de huurcommissie geen uitkomst bieden en is de huurder aangewezen op de algemene
gebrekenregeling van het huurrecht in artikel 7:204, tweede lid, en 7:207
(in verbinding met artikel 7:257, eerste lid) van het Burgerlijk Wetboek.
Hij kan dan een vordering instellen bij de kantonrechter. Artikel 2In het wetsvoorstel is voor de reikwijdte aansluiting gezocht bij die
van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (zie artikel 7:232). Thans is deze
materie geregeld in artikel 2, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte. Artikel 3Op de zogenaamde geliberaliseerde huurovereenkomsten zijn onderafdeling
2 (huurprijzen en andere vergoedingen) van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek
en het onderhavige wetsvoorstel slechts zeer beperkt van toepassing. Voorzover
in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek artikelen zijn opgesomd die op
deze overeenkomsten wel van toepassing zijn, gelden tevens die artikelen van
het onderhavige wetsvoorstel, die een uitwerking betreffen van die artikelen.
In artikel 2, tweede en derde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte en in
artikel V, eerste lid, van de wet van 14 februari 1994, houdende wijziging
van de Huurprijzenwet woonruimte in verband met de decentralisatie van de
subsidiëring van de volkshuisvesting en de liberalisatie van huurprijzen
van duurdere woningen (Stb. 132) is deze beperking van de reikwijdte thans
neergelegd. De inhoud van die bepalingen is voor het overige deel overgeheveld
naar artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek. In artikel VI van voornoemde
wet van 14 februari 1994 was nog geregeld dat per 1 juli 1999 op de geliberaliseerde
huurovereenkomst het huidige artikel 2, tweede lid, van de Huurprijzenwet
woonruimte niet langer van toepassing zou zijn. In het voorliggende wetsvoorstel
is die beperking in tijd niet langer opgenomen. De reden daarvoor is in het
algemeen deel van de memorie vermeld.In het tweede lid is de verplichting voor de Kroon opgenomen om bij algemene
maatregel van bestuur het in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde
huurbedrag vast te stellen. Indien bij de aanvang van de bewoning de huurprijs
hoger is dan dat bedrag, is de huurovereenkomst tussen die huurder en de verhuurder
een geliberaliseerde. Ingevolge artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek en
artikel 3, eerste lid, van deze wet is dan onderafdeling 2 van afdeling 5
van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte slechts gedeeltelijk van toepassing. Het in dit lid bedoelde bedrag
zal zo nodig jaarlijks worden bijgesteld. Artikelen 4 en 5In de artikelen 4 en 5, onderscheidenlijk 6, zijn de taken van de huurcommissie,
onderscheidenlijk de voorzitter van de huurcommissie, opgesomd. Thans zijn
de taken in de artikelen 3 en 3a van de Wet op de huurcommissies opgenomen.
Een groot deel van de taken voor de huurcommissies zijn werkzaamheden die
voortvloeien uit titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en uit hetgeen
elders in dit wetsvoorstel is aangegeven. Volstaan had kunnen worden met een
verwijzing daarnaar, maar voor de overzichtelijkheid is gekozen voor een wat
uitvoeriger opsomming. Voor een volledig beeld van de uitvoering van de door
de huurcommissies te verrichten taken is derhalve ook raadpleging van titel
7 van Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek en een aantal andere
artikelen van dit wetsvoorstel noodzakelijk.Naast de in artikel 6 genoemde taken van de voorzitter van de huurcommissie
in het kader van het onderhavige wetsvoorstel en van de Huursubsidiewet heeft
de huurcommissie de in artikel 4, tweede tot en met vierde lid, en in artikel
5 omschreven taken. In artikel 4, tweede lid, zijn de taken genoemd, die voortvloeien
uit onderafdeling 2 van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. In die onderafdeling
is de mogelijkheid opgenomen om over tal van zaken, de huur van woonruimte
betreffende, een uitspraak te vragen aan de huurcommissie.In artikel 4, derde lid, is de taak van de huurcommissie omschreven in
de gevallen waarin de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan over gebreken
en er vervolgens een geschil rijst over de vraag of de gebreken nu wel of
niet – en zo ja, wanneer – zijn verholpen.In artikel 4, vierde lid, is de taak opgenomen van de huurcommissie om
uitspraak te doen indien een of meer partijen verzet aantekenen tegen een
zogenoemde voorzittersuitspraak. In artikel 20 is opgenomen in welke gevallen
een voorzitter uitspraak kan doen. In artikel 6 is deze taak van de voorzitter
expliciet genoemd.In het kader van de Huisvestingswet heeft de huurcommissie ook een taak,
die is omschreven in artikel 5, eerste lid. Bij de toetsing van (de wijziging
van) gebruiksvergoeding en aanvullende gebruiksvergoeding in de zin van die
wet toetst de huurcommissie, zoals blijkt uit de Huisvestingswet, aan dezelfde
criteria als bij de toetsing van de aanvangshuurprijs. In dit verband zij
verwezen naar de artikelen 11 en 12.Artikel 5, tweede lid, bevat de verplichting voor de huurcommissie om
desverzocht aan de kantonrechter nadere inlichtingen te verstrekken over een
door haar gedane uitspraak. Indien geen uitspraak is gedaan en de rechter
(dat behoeft niet altijd de kantonrechter te zijn) heeft behoefte aan informatie
over de kwaliteit van de woonruimte en de daarbij behorende redelijk te achten
huurprijs, dan is de huurcommissie verplicht deze te geven indien die rechter
geacht kan worden daarbij belang te hebben.Over de aan een woonruimte toe te kennen kwaliteit, de gebreken daaraan
en de redelijk te achten huurprijs verstrekt de huurcommissie ingevolge artikel
5, derde lid, desverzocht aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer of aan andere publiekrechtelijk organen die daarbij
belang hebben, informatie in een verklaring. De huurcommissie hanteert daarbij
dezelfde toetsingscriteria als in het onderhavige wetsvoorstel in de artikelen
11 en 12 aangegeven. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt die verplichting
niet, tenzij het betreft de vaststelling van de ten hoogste redelijke huurprijs
voor de toepassing van de Huisvestingswet. In artikel 1, vierde lid, van de
Huisvestingswet is daaromtrent bepaald dat voor de toepassing van die wet
de ten hoogste redelijke huurprijs in de zin van thans nog de Huurprijzenwet
woonruimte geldt, ongeacht of die wet op de betrokken overeenkomst van toepassing
is. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
kan zo nodig voor de uitvoering van deze taak van de huurcommissie nadere
regelen stellen.Ingevolge het vierde lid heeft de huurcommissie mede tot taak aan de Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer de gegevens te
verstrekken waarover deze dient te beschikken om adequaat beleid te voeren
het terrein van de volkshuisvesting en om te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen.
In de huidige wetgeving is die taak niet expliciet opgenomen. In de praktijk
is aan een dergelijke bepaling echter grote behoefte gebleken.Partijen, betrokken bij een geliberaliseerde overeenkomst, kunnen bij
de overeenkomst of op een later tijdstip afspreken dat daarbij aangegeven
geschillen voor advies worden voorgelegd aan de huurcommissie. Zonder een
dergelijke afspraak zou direct de kantonrechter bevoegd zijn. In artikel 5,
vierde lid, is deze adviestaak van de huurcommissie neergelegd. De thans in artikel 3, eerste lid, onderdeel j, van de Wet op de huurcommissies
opgenomen taak met betrekking tot zogenoemde onderhuurverklaringen is niet
meer in het wetsvoorstel opgenomen. De waarde van dergelijke verklaringen
blijkt in de praktijk gering te zijn en weegt niet op tegen de daaraan verbonden
werkzaamheden. Artikel 6De taak die de voorzitter van de huurcommissie heeft om bij zogenoemde
eenvoudige gevallen onmiddellijk uitspraak te doen is opgenomen in onderdeel
a. Deze taak is thans opgenomen in de artikelen 25a tot en met 25c van de
Huurprijzenwet woonruimte. In het wetsvoorstel is de inhoud van die artikelen
deels opgenomen in dit artikel (als onderdeel van de taakomschrijving) en
in artikel 20, waarin is aangegeven hoe de voorzitter met die taak inhoudelijk
dient om te gaan.De taak die de voorzitter van de huurcommissie heeft in het kader van
de Huursubsidiewet, thans opgenomen in artikel 3a van de Wet op de huurcommissies,
is in onderdeel b van dit artikel neergelegd. De termijn van vier weken is
verruimd tot zes weken om beter aan te sluiten bij de in de praktijk benodigde
tijd voor de behandeling van dit soort verzoeken. In de algemene maatregel
van bestuur ingevolge artikel 28, derde lid, van de Huursubsidiewet is deze
taak nader ingevuld. Artikel 7In dit artikel is een regeling opgenomen van de voor het verkrijgen van
een uitspraak door de huurcommissie door partijen aan de Staat verschuldigde
vergoeding.Deze regeling is in het wetsvoorstel-onderhoud als wijziging van de Huurprijzenwet
woonruimte opgenomen. Zoals in het algemeen deel van de memorie van toelichting
bij dat wetsvoorstel al is aangegeven, zijn beide partijen deze vergoeding
aan de Staat verschuldigd in alle gevallen waarin een verzoek om een uitspraak
aan de huurcommissie wordt gedaan. Voor een verzoek om uitspraak ingevolge
artikel 7:253, tweede of derde lid, van het Burgerlijk Wetboek is door beide
partijen een vergoeding aan de Staat verschuldigd. Indien echter verzet wordt
aangetekend, zijn partijen niet opnieuw vergoeding aan de Staat verschuldigd.De eerste ondergetekende is voornemens het bij de algemene maatregel van
bestuur ingevolge het derde lid vast te stellen bedrag (voorschot en vergoedingsbedrag
zelf) in beide gevallen te handhaven op f 25. De regeling houdt in dat
het door de «winnende» partij bij wijze van voorschot aan de Staat
betaalde bedrag geheel door het secretariaat van de huurcommissie aan die
partij zal worden geretourneerd.De huurcommissie kan in het geval er geen (duidelijke) winnaar of verliezer
is, gemotiveerd uitspreken dat beide partijen de helft van de vergoeding verschuldigd
zijn. Beide partijen ontvangen dan de helft van de als voorschot betaalde
vergoeding terug. Een andere verdeling dan 100%/0% of 50%/50% is niet goed
mogelijk. Voorkomen moet namelijk worden dat de huurcommissie overmatig wordt
belast door de vaststelling van de verschuldigde vergoedingsbedragen.Omtrent deze vaststelling van de vergoeding door de huurcommissie kan
niet ingevolge artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek een procedure bij
de kantonrechter worden gestart.Het vijfde tot en met zevende lid bevat de verplichting voor de huurcommissie
om beide partijen vier weken in de gelegenheid te stellen het voorschot aan
vergoeding te betalen, alsmede de gevolgen van het niet betalen door (een
van) beide partijen en van een intrekking vóór de uitspraak.
In gevallen van kennelijke niet-ontvankelijkheid, kennelijke ongegrondheid
van de aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren en kennelijke
niet-redelijkheid van het voorstel of het verzoek dient de huurcommissie ondanks
het niet voldoen van de verschuldigde vergoeding door de niet-verzoekende
partij toch het verzoek niet-ontvankelijk te verklaren respectievelijk het
verzoek af te wijzen. Met het woord «kennelijk» wordt tot uitdrukking
gebracht dat het moet gaan om situaties waarin zonder problemen is vast te
stellen dat een van de vier genoemde gevallen zich voordoet.Kennelijke niet-ontvankelijkheid doet zich voor indien aan formele vereisten
niet is voldaan. Van kennelijke ongegrondheid van de aan het verzoek ten grondslag
liggende bezwaren en van kennelijke niet-redelijkheid van het verzoek is sprake
indien de bezwaren zodanige grond missen respectievelijk het verzoek zodanig
onredelijk is dat de huurcommissie, onderscheidenlijk de voorzitter van de
huurcommissie, redelijkerwijs tot geen andere conclusie kan komen dan dat
het verzoek moet worden toegewezen onderscheidenlijk afgewezen. Van kennelijke
niet-redelijkheid van het voorstel is sprake indien ten aanzien van het voorstel
dat ten grondslag ligt aan het verzoek, door de huurcommissie, onderscheidenlijk
de voorzitter van de huurcommissie, onmiddellijk kan worden vastgesteld dat
het gelet op de wettelijke bepalingen niet-redelijk is.Indien de niet-verzoekende partij niet tijdig de vergoeding heeft betaald,
dient de uitspraak zo veel mogelijk in overeenstemming te zijn met de strekking
van het verzoek. Voor deze formulering is gekozen omdat zich gevallen kunnen
voordoen waarbij het verzoek zodanig algemeen is dat een uitspraak die letterlijk
in overeenstemming is met het verzoek, de verzoeker niet biedt wat hij van
het verzoek mocht verwachten. Als voorbeeld kan genoemd worden een verzoek
aan de huurcommissie ingevolge artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek om
een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie
zal dan een uitspraak moeten doen, zo veel mogelijk in overeenstemming met
de strekking van het verzoek.In dit verband zij ook nog vermeld dat een zaak waarin een voorzittersuitspraak
is gegeven waartegen een partij of beide partijen vervolgens verzet hebben
aangetekend, als gevolg waarvan de huurcommissie uitspraak op het verzet moet
doen, voor de aan de Staat verschuldigde vergoeding ingevolge artikel 20,
vierde lid, als één zaak dient te worden beschouwd.In het achtste lid is de bevoegdheid van de voorzitter van de huurcommissie
geregeld om in zogenoemde hardheidsgevallen vrijstelling te verlenen van de
aan de Staat verschuldigde vergoeding. Bij ministeriële regeling wordt,
ingevolge artikel 47, eerste lid, onderdeel b, geregeld in welke gevallen
van die bevoegdheid gebruik mag worden gemaakt. Deze bevoegdheid is in het
wetsvoorstel-onderhoud opgenomen als gevolg van een aangenomen amendement
van het lid Duivesteijn (kamerstukken II 1997/98, 25 445, nr. 12). Artikel 8Ook de hoogte van de aan de Staat verschuldigde vergoeding bij het voorleggen
aan de huurcommissie van een geschil omtrent een geliberaliseerde huurovereenkomst
in het geval dat tussen partijen is afgesproken, wordt bij algemene maatregel
van bestuur bepaald. Het is de bedoeling omtrent de hoogte ervan evenals dat
thans het geval is, aan te sluiten bij de hoogte van de vergoeding bij «gewone»
huurcommissie-zaken. Artikel 9In Boek 7, titel 4, van het Burgerlijk Wetboek en in het onderhavige wetsvoorstel,
alsmede in de daarop gebaseerde regelingen, zijn of worden voorschriften opgenomen
waaraan verzoeken aan de huurcommissie met betrekking tot overeenkomsten
van huur en verhuur van woonruimte moeten voldoen. De huurcommissie toetst
ingevolge het eerste lid of aan al deze vereisten is voldaan. Het betreft
dan bij voorbeeld de in de verschillende artikelen van titel 4 van Boek 7
van het Burgerlijk Wetboek opgenomen termijnen voor het indienen van een verzoek
bij de huurcommissie en de in het onderhavige wetsvoorstel opgenomen vereisten
met betrekking tot het betalen van de aan de Staat verschuldigde vergoeding.In het tweede lid is een aanvulling opgenomen op de vereisten waaraan
een verzoek bij de huurcommissie moet voldoen. In de eerste plaats moet een
dergelijk verzoek schriftelijk geschieden. Een mondeling verzoek wordt door
de huurcommissie niet in behandeling genomen. In de tweede plaats dient het
verzoek te worden ingediend bij de bevoegde huurcommissie, te weten de huurcommissie
in wier ressort de woonruimte waarom het geschil draait, is gelegen. Indien
een verzoek bij de «verkeerde» huurcommissie wordt ingediend,
is de onbevoegde huurcommissie overigens wel verplicht ingevolge artikel 2:3
van de Algemene wet bestuursrecht het verzoek voor behandeling door te zenden
naar de bevoegde huurcommissie. Artikel 10Ingevolge het eerste lid worden bij algemene maatregel van bestuur regels
vastgesteld met betrekking tot de waardering van woonruimte. Thans zijn die
regels opgenomen in verschillende bijlagen bij het Besluit huurprijzen woonruimte.
Bij die regels kan onderscheid worden gemaakt naar verschillende categorieën
van woonruimte, zoals dat ook thans het geval is. Thans worden onderscheiden
woonruimte die een zelfstandige woning vormt, woonruimte die een onzelfstandige
woning vormt, woonwagens en standplaatsen. Het ligt voor de hand dat een zelfde
indeling wordt aangehouden bij de nieuwe waarderingsregels.Ingevolge het tweede lid stelt de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer het maximale huurstijgingspercentage vast. Deze kan
dat percentage zo nodig jaarlijks wijzigen. Over de hoogte van dit percentage
vindt jaarlijks overleg plaats met de Tweede Kamer der Staten-Generaal, hetzij
in het kader van de begrotingsbehandeling, hetzij in een afzonderlijk overleg.
Daardoor is in de praktijk meermalen gebleken dat vaststelling bij algemene
maatregel van bestuur door de tijd die met de procedure gemoeid is, onvoldoende
flexibiliteit biedt. Daarom is mede gelet op de wijze waarop met de Tweede
Kamer wordt overlegd over voornoemd percentage gekozen voor vaststelling bij
ministeriële regeling. Artikelen 11 en 12De criteria waaraan de huurcommissie dient te toetsen bij een verzoek
om uitspraak te doen omtrent de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs
zijn in deze artikelen opgesomd.De tweede volzin van het eerste lid is ontleend aan het (aangenomen) amendement
van het lid Duivesteijn c.s., ingediend tijdens de behandeling van het wetsvoorstel-onderhoud
(kamerstukken II 1997/98, 25 445, nr. 17). Dit amendement beoogde te
bereiken dat een verklaring, gedaan naar aanleiding van een tijdig gedaan
verzoek aan de voorzitter van de huurcommissie om een zogenoemde huursubsidieverklaring
(«brengplicht»), waaruit blijkt dat de overeengekomen huurprijs
hoger is dan de bij de woonruimte behorende maximale huurprijsgrens, mede
wordt aangemerkt als een verzoek als bedoeld in artikel 17 van de Huurprijzenwet
woonruimte, thans artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (toetsing van de
aanvangshuurprijs).Ingevolge artikel 11, tweede lid, dient de overeengekomen huurprijs te
worden getoetst aan de woningwaarderingscriteria. Deze worden bij algemene
maatregel van bestuur ingevolge artikel 10, eerste lid, vastgesteld. In grote
lijnen komen deze regels overeen met hetgeen thans in de bijlagen I, IA en
II van het Besluit huurprijzen woonruimte is geregeld. In het vierde lid van
artikel 11 is geregeld dat op een overeenkomst met een aanvangshuurprijs op
of boven de liberalisatiegrens, in het geval de huurcommissie desgevraagd
heeft uitgesproken dat slechts een huurprijs beneden die grens redelijk is,
desalniettemin de volledige huurprijsbescherming van toepassing is.De huurcommissie dient blijkens artikel 11, vijfde lid, de toetsing van
het aan haar voorgelegde verzoek te doen naar de toestand op de datum van
ingang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat niet alleen de kwaliteit
van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs, maar ook de op dat
tijdstip van toepassing zijnde regelgeving voor de beoordeling maatgevend
zijn.In artikel 12 is bepaald dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs
mede wordt gelet op gebreken aan de woonruimte. Er wordt op gewezen dat ingevolge
artikel 1, eerste lid, het begrip gebrek voor de toepassing van deze wet een
beperktere betekenis heeft dan dat begrip heeft voor de toepassing van het
algemene huurrecht ingevolge het Burgerlijk Wetboek. Daarvoor zij verwezen
naar de toelichting bij voornoemd artikellid. Worden die gebreken geconstateerd,
dan geeft de huurcommissie aan welke huurprijs in rekening mag worden gebracht
totdat de gebreken zijn verholpen. Voor de beoordeling door de huurcommissie
van het al dan niet aanwezig zijn van gebreken en van de gevolgen daarvan
op de in rekening te brengen huurprijs worden bij of krachtens algemene maatregel
van bestuur ingevolge het tweede lid regels gesteld. Afhankelijk van de aard
en de ernst van de gebreken, ook wel genaamd «nulpunten», kan
de in rekening te brengen huurprijs worden teruggebracht tot een nader te
bepalen percentage van de huurprijs die ingevolge het woningwaarderingsstelsel
ten hoogste voor die woning (in goede staat) mag gelden. Thans zijn deze regels
opgenomen in de artikelen 6 tot en met 8 van het Besluit huurprijzen woonruimte
en in de bijlagen IV, IVA, V, VA en VII bij dat besluit (de zogenaamde nulpuntenlijsten).In geval van verschil van mening over het tijdstip van verholpen zijn
van door de huurcommissie in haar uitspraak aangegeven gebreken, kan ingevolge
artikel 12, vijfde lid, aan de huurcommissie een verzoek worden gedaan om
dat tijdstip aan te geven. Artikel 13De criteria waaraan de huurcommissie dient te toetsen bij een verzoek
om uitspraak te doen omtrent de redelijkheid van een voorgestelde huurprijsverhoging
zijn in dit artikel opgesomd. De huurcommissie toetst allereerst ingevolge
artikel 9 of voldaan is aan de artikelen 7:250, 7:251 en 7:252 van het Burgerlijk
Wetboek (thans nog de artikelen 4, 5 en 19 van de Huurprijzenwet woonruimte)
opgenomen inhoudelijke en procedurele voorschriften met betrekking tot een
huurprijswijzigingsvoorstel is voldaan. Vervolgens toetst zij of de voorgestelde
huurverhoging de krachtens het derde lid door de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer vastgestelde maximale huurverhogingspercentage
voor het desbetreffende jaar niet te boven gaat. Thans is dat percentage vastgelegd
in de bijlagen III (voor zelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen)
en VI (voor onzelfstandige woonruimten) van het Besluit huurprijzen woonruimte.
Uit het vierde lid vloeit voort dat verbeteringen waardoor het woongerief
geacht kan worden te zijn gestegen, niet in de waardering wordt meegenomen
als is overeengekomen dat de huurder die voorzieningen na beëindiging
van de huur weer ongedaan maakt. Ingevolge het zesde lid dient de huurcommissie de huurprijsverhoging te
beoordelen naar de toestand op het tijdstip waartegen de wijziging van de
huurprijs is voorgesteld en dus niet naar het tijdstip waarop de huurcommissie
haar oordeel velt. Indien een huurder bezwaren heeft tegen de huurverhoging
vanwege de toestand waarin de woonruimte zich bevindt, dan zal deze gebruik
dienen te maken van de onderhoudsprocedure, bedoeld in artikel 16. In het
kader van een artikel 13-procedure (het vijfde lid) kan alleen door de huurcommissie
een oordeel worden uitgesproken over de kwaliteit van de woonruimte (na toetsing
aan het woningwaarderingsstelsel), voorzover die kwaliteit al dan niet op
onderdelen voorwerp van geschil is tussen partijen.Ingevolge het tweede lid dient de huurcommissie in de uitspraak te vermelden
welke de betalingsverplichting (= de huurprijs) is van de huurder na de huurprijsverhoging.
Daarbij kan zij uiteraard geen hogere huurprijs aangeven dan die welke door
de verhuurder in zijn voorstel tot huurprijsverhoging is genoemd. Tevens dient
de huurcommissie in haar uitspraak de datum van ingang van de huurverhoging
te vermelden. In beginsel is dat de in het voorstel genoemde datum. Indien
deze wet of het Burgerlijk Wetboek dat vergt, dient zij een andere latere
datum aan te geven. Hierbij kan worden gedacht aan een latere ingangsdatum
dan de in het voorstel genoemde omdat artikel 7:250 van het Burgerlijk Wetboek
de oorspronkelijke ingangsdatum niet toestaat. Dat is behoudens uitzonderingen
het geval indien de periode tussen twee huurverhogingen minder dan twaalf
maanden bedraagt.Ingevolge het zevende lid dient de huurcommissie een voorstel tot huurverhoging
boven het in artikel 7:252, tweede lid, onderdeel f, bedoelde percentage,
dat op zich door haar redelijk is bevonden, ambtshalve terug te brengen tot
laatstgenoemd percentage, indien de voorgeschreven berekeningswijze in het
voorstel ontbreekt.Voor een toelichting op het zesde lid zij verwezen naar de toelichting
op artikel 11, vijfde lid. Artikel 14De procedure van artikel 14 is mutatis mutandis gelijk aan die van artikel
13. Ook bij een huurverlagingsvoorstel gelden de in de artikelen 7:250 tot
en met 7:252 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. De huurcommissie
toetst of deze zijn nageleefd. Vervolgens toetst de huurcommissie de voorgestelde
lagere huurprijs aan de hand van de woningwaarderingsregels op dezelfde wijze
als bij een huurverhogingsvoorstel, met dien verstande dat uiteraard niet
behoeft te worden nagegaan of het maximale huurverhogingspercentage voor het
desbetreffende jaar wordt overschreden. De huurverlagingsprocedure is thans
in artikel 23 van de Huurprijzenwet woonruimte geregeld.Ook in dit geval dient de huurcommissie de betalingsverplichting te vermelden,
waarbij zij geen lagere huurprijs kan aangeven dan die welke door de huurder
in zijn voorstel tot huurprijsverlaging is genoemd.Voor de goede orde zij opgemerkt dat in gevallen waarin er sprake is van
gebreken ingevolge artikel 16 een verzoek kan worden ingediend tot verlaging
van de in rekening te brengen huurprijs voor de tijd dat de gebreken niet
zijn verholpen. In die gevallen biedt derhalve een huurverlagingsprocedure
ingevolge artikel 14 geen soelaas. Artikel 15In dit artikel in verbinding met artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek
is datgene geregeld wat thans in de artikelen 10 en 10a van de Huurprijzenwet
woonruimte is opgenomen. Bij ingrepen, veranderingen of toevoegingen aan de
woonruimte wordt in het normale geval tevoren een huurverhoging tussen partijen
afgesproken. In sommige gevallen is dat niet mogelijk, zoals
bij verbeteringen als gevolg van een aanschrijving in de zin van de Woningwet.
In de gevallen waarin geen overeenstemming tussen partijen is bereikt, kan
de huurcommissie om een uitspraak worden gevraagd. De huurcommissie toetst
ingevolge het tweede lid of het bedrag van de voorgestelde verhoging in redelijke
verhouding staat tot de door de verhuurder daaraan bestede kosten. Daarnaast
toetst zij of de na die toetsing verkregen redelijke huurprijsverhoging niet
de voor de desbetreffende woonruimte geldende maximale huurprijs ingevolge
de woningwaardering te boven gaat. Vervolgens geeft zij aan de betalingsverplichting
die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging,
zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen,
verbeteringen of veranderingen zijn tot stand gekomen. Artikel 16In dit artikel en in artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek is de onderhoudsprocedure
opgenomen, zoals die in het wetsvoorstel-onderhoud is voorgesteld. Volgens
dat wetsvoorstel is die procedure opgenomen in artikel 18 van de Huurprijzenwet
woonruimte. Voor de situaties waarin de aanvangshuurprijs ter toetsing aan
de huurcommissie wordt voorgelegd (het huidige artikel 17 van de Huurprijzenwet
woonruimte), is in artikel 12 geregeld dat in die gevallen mede gebreken aan
de woonruimte in de beoordeling worden betrokken. De in artikel 12 aangegeven
procedure geldt grotendeels ook voor de gevallen waarin anders dan binnen
zes maanden na de aanvang van de bewoning een procedure bij de huurcommissie
wordt gestart vanwege gebreken. Wel is in deze onderhoudsprocedure anders
dan in een procedure ingevolge artikel 12 over de aanvangshuurprijs ingevolge
artikel 7:207, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek een aanzegging van de
gebreken aan het adres van de verhuurder noodzakelijk. Voor het overige wordt
naar de toelichting op artikel 12 verwezen. Daarnaast zij nog vermeld dat
door de verwijzing naar artikel 12, tweede lid, in het tweede lid van het
onderhavige artikel wordt bereikt dat ook in deze gevallen de huurcommissie
de puntenwaardering van de desbetreffende woonruimte dient vast te stellen
teneinde te ondergrens te kunnen bepalen van de uit te spreken in rekening
te brengen huurprijs. De ten laagste uit te spreken in rekening te brengen
huurprijs bedraagt immers afhankelijk van de aard en ernst van de gebreken
(«nulpunten») een nader bij algemene maatregel van bestuur (het
Besluit huurprijzen woonruimte) te bepalen percentage van de maximale huurprijsgrens
voor de desbetreffende woonruimte.Een verschil met de situatie die ontstaat na inwerkingtreding van de regeling,
opgenomen in het wetsvoorstel-onderhoud, is dat ingevolge het tweede lid de
huurcommissie de gebreken dient te toetsen aan de hand van de toestand waarop
de huurder de verhuurder de in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde
kennisgeving heeft gedaan. Het is dus niet langer zo, dat de toestand ten
tijde van de indiening van het verzoek bij de huurcommissie beslissend is.
Een ander verschil met de situatie die ontstaat door het wetsvoorstel-onderhoud,
is dat ingevolge het derde lid de ingangsdatum van de in rekening te brengen
lagere huurprijs ook wordt gerelateerd aan de datum van voornoemde kennisgeving
en niet aan de datum van indiening van het verzoek. Aldus wordt naadloos aangesloten
bij de in het Burgerlijk Wetboek gevolgde systematiek met betrekking tot gebreken
in de zin van het Burgerlijk Wetboek.In het vierde lid is een regeling getroffen voor de situatie waarin de
overeengekomen huurprijs zodanig laag is dat er door de huurcommissie in relatie
met de gebreken of tekortkomingen niet een in rekening te brengen huurprijs
kan worden uitgesproken, die lager is dan de overeengekomen huurprijs. In
dat geval is derhalve de in rekening te brengen huurprijs gelijk aan de overeengekomen
huurprijs. Het zou echter hoogst merkwaardig zijn als in dat
geval daardoor binnen de toetsingscriteria van de huurcommissie een jaarlijkse
huurverhoging zou kunnen worden verwezenlijkt. Om dat te voorkomen is het
vierde lid opgenomen. De in rekening te brengen huurprijs wordt «bevroren»
op het niveau van de huurprijs ten tijde van de uitspraak. Artikel 17Dit artikel, dat een aanvulling vormt op artikel 7:258 van het Burgerlijk
Wetboek, heeft betrekking op de zogenoemde «all-in»-huurprijzen.
Hoewel de wetgeving (Burgerlijk Wetboek en Huurprijzenwet woonruimte) altijd
als uitgangspunt heeft genomen dat tussen partijen afspraken worden gemaakt
omtrent de «kale» huurprijs en omtrent de daarbovenop komende
servicekosten, is de praktijk soms anders. Er werden en worden nog altijd
«all-in»-prijzen afgesproken. Nadeel daarvan is dat vervolgens
zonder nadere regeling geen toetsing zou kunnen plaatsvinden van de huurprijs
en de servicekosten aan de in de Huurprijzenwet woonruimte daarvoor aangegeven
normen. Het huidige artikel 11a van de Huurprijzenwet woonruimte bevat tot
nu toe de regels met betrekking tot de all-in-huren.Als huurprijs wordt, zoals ook thans het geval is, een bedrag aangewezen,
gelijk aan 55% van de maximale huurprijsgrens ingevolge het woningwaarderingsstelsel.
Ten aanzien van de servicekosten blijft gelden dat de huurcommissie, evenals
dat thans het geval is, uitspreekt dat 25% van deze huurprijs een redelijk
voorschotbedrag is.In het eerste lid, derde volzin, zijn de woorden «voorzover nodig»
ingevoegd, omdat er situaties denkbaar zijn waarin de huurcommissie het voorschotbedrag
voor de servicekosten niet behoeft aan te geven, maar kan volstaan met het
uitspreken van de ten minste redelijke huurprijs. Bij dergelijke situaties
denke men aan een all-in-huurprijs, bestaande uit een deel huurprijs en een
deel verzorgings-servicekosten, niet zijnde woonservicekosten. In die gevallen
spreekt de huurcommissie alleen een redelijke huurprijs uit. Voor een uitspraak
over de overige kosten dient de huurder zich te wenden tot de kantonrechter.Nieuw is dat een verzoek als in dit artikel bedoeld ingevolge artikel
7:258 ook in bepaalde daar omschreven gevallen kan worden gedaan door de verhuurder.
In dat geval – het gaat dan altijd om een overeengekomen prijs, liggende
onder de ten minste redelijke huurprijs – spreekt de huurcommissie een
huurprijs uit van 80% van de overeengekomen prijs. Als voorschotbedrag voor
de servicekosten geldt dan het resterende bedrag, zijnde 20% van de overeengekomen
prijs. In de toelichting op artikel 2:258 van het Burgerlijk Wetboek is deze
nieuwe mogelijkheid nader verklaard. Artikel 18In artikelen 7:259 en 7:260 van het Burgerlijk Wetboek en in dit artikel
is de materie geregeld die thans nog in de artikelen 12 en 13 van de Huurprijzenwet
woonruimte is geregeld. De term «wettelijke voorschriften» in
het tweede lid duidt op bijvoorbeeld voorschriften ingevolge de Prijzenwet.
Indien ingevolge die wet maximumprijzen gelden, kan de huurcommissie de servicekosten
die daarop betrekking hebben, niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien
uit die voorschriften. Wel kan zij de servicekosten lager stellen, indien
dat haar redelijk voorkomt. Artikel 19In de huidige huurprijsregelgeving is het niet mogelijk een te hoog voorschotbedrag
aan servicekosten door de huurcommissie te laten toetsen op de
redelijkheid. Ingevolge het voorgestelde artikel 7:261 van het Burgerlijk
Wetboek en het onderhavige artikel is dat voortaan in bepaalde gevallen wel
mogelijk. Vereiste is namelijk wel dat het voorschotbedrag in aanzienlijke
mate dient af te wijken van hetgeen in redelijke verhouding staat tot de te
verwachten uiteindelijk in rekening te brengen servicekosten. Dat vereiste
is opgenomen omdat voorschotbedragen nu eenmaal binnen betrekkelijk korte
tijd worden verrekend met de definitieve bedragen. Het is redelijk dat de
verhuurder bij het bepalen van de hoogte van het voorschotbedrag rekening
houdt met fluctuaties in de kosten van bijvoorbeeld energie en water. Een
voorschotbedrag waarin met gangbare fluctuaties rekening is gehouden kan niet
tot het oordeel leiden dat dit bedrag in aanzienlijke mate afwijkt. In gevallen
dat structureel veel te hoge voorschotkosten in rekening worden gebracht,
bieden de nieuwe bepalingen soelaas. In die gevallen geeft de huurcommissie
als voorschotbedrag aan een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de
te verwachten servicekosten. Om dat bedrag te berekenen neemt de huurcommissie
het laatstelijk in de laatste drie kalenderjaren verstrekte verrekenoverzicht
van de servicekosten en verhoogt het bedrag van de desbetreffende servicekosten
met het percentage waarmee het prijsindexcijfer sedertdien blijkens de officieel
gepubliceerde prijsindexcijfers voor de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen
is verhoogd. Indien geen zodanig verrekenoverzicht is verstrekt, gaat de huurcommissie
uit van de gebruikelijke kosten voor de desbetreffende serviceposten.Dit betekent dat de huurcommissies het voorschotbedrag in die gevallen
schattenderwijs bepalen en de verhuurder evenmin naar aanleiding van het ingekomen
verzoek aanvullende adequate gegevens heeft verstrekt.Hierdoor kunnen eveneens afwijkingen ten opzichte van de uiteindelijk
te berekenen werkelijke kosten optreden. Overigens zullen de huurcommissies
naar verwachting bij bedoelde schattingen in het geval van aanzienlijke afwijkingen
zekerheidshalve eerder aan de lage dan aan de hoge kant zitten.De verhuurder heeft immers niet aan het (bureau)onderzoek meegewerkt.
Zou het uitgesproken voorschot daardoor (aanzienlijk) te laag zijn, dan zal
dit voor verhuurder een extra stimulans zijn de eerstvolgende keer wel aan
zijn verplichting tot verrekening over te gaan waarna zo nodig het voorschotbedrag
tot een redelijk niveau mag worden verhoogd. Artikel 20De artikelen 25a tot en met 25c van de Huurprijzenwet woonruimte bevatten
thans de regels met betrekking tot de zogenoemde voorzittersuitspraken en
de mogelijkheden om tegen een dergelijke voorzittersuitspraak verzet aan te
tekenen. Wordt er verzet aangetekend dan doet alsnog de huurcommissie uitspraak.
In het wetsvoorstel-onderhoud is voorgesteld de mogelijkheden om een voorzittersuitspraak
te doen aanzienlijk te vergroten. Indien sprake is van een van de vier in
het eerste lid, onderdelen a tot en met e, algemeen omschreven gevallen, doet
de voorzitter uitspraak. Het betreft dan steeds gevallen van kennelijke niet-ontvankelijkheid,
kennelijke redelijkheid of niet-redelijkheid of kennelijk ongegronde of kennelijk
gegronde bezwaren. In die gevallen is de voorzitter anders dan thans verplicht
onverwijld, in ieder geval binnen vier weken nadat de aan de Staat verschuldigde
vergoeding is ontvangen, dan wel de termijn voor betaling van die vergoeding
is verstreken, uitspraak doen. Zou slechts de mogelijkheid tot het doen van
een uitspraak door de voorzitter zijn opgenomen, dan zou in bepaalde gevallen
toch nog de huurcommissie uitspraak kunnen doen waar dat uit een oogpunt van
efficiency bepaald ongewenst is.Door de veralgemenisering van de voorzittersprocedure konden de artikelen
25a tot en met 25c van de Huurprijzenwet woonruimte aanzienlijk
worden vereenvoudigd. Bovendien bevatten de huidige artikelen een aantal bepalingen
die zonder uitdrukkelijke regeling ervan toch al van toepassing zijn op de
voorzittersprocedure en op de procedure na verzet. Men zie de artikelen 25a,
tweede, vierde en zesde lid, en 25b van de Huurprijzenwet woonruimte. De in
dit laatste artikel opgenomen procedure bij gelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende
bezwaren als een eerder door de huurcommissie behandeld verzoek valt ook reeds
onder de algemeen geformuleerde criteria in artikel 20, eerste lid.Door de algemene formulering van de situaties waarin de voorzitter uitspraak
moet doen, zullen de bij de huurcommissie ingediende verzoeken met betrekking
tot een voorstel tot huurprijsverhoging, het voorschotbedrag van de servicekosten
en de herstelmeldingen vrijwel alle door de voorzitter moeten worden afgedaan.In het tweede lid is geregeld dat van een kennelijk redelijk verzoek in
ieder geval sprake is indien de in artikel 7:253, tweede en derde lid, van
het Burgerlijk Wetboek opgenomen procedure is gevolgd. Daarop zijn in datzelfde
lid twee uitzonderingen opgenomen. Indien er ingevolge een eerder gevoerde
onderhoudsprocedure een uitspraak is gedaan, inhoudende dat gelet op de gebreken
een lagere in rekening te brengen huurprijs redelijk is, kan er geen sprake
zijn van een kennelijk redelijk verzoek en zal de voorzitter moeten uitspreken
dat het verzoek kennelijk niet redelijk is. Indien het percentage van de voorgestelde
huurprijsverhoging het maximale huurverhogingspercentage te boven gaat, is
er slechts sprake van kennelijke redelijkheid, voorzover de voorgestelde huurverhoging
dat maximale percentage niet overschrijdt. In dat geval doet de voorzitter
derhalve wel uitspraak.Nieuw zijn de bepalingen in het vijfde lid en in de tweede volzin van
het zesde lid. Ingevolge die artikelleden zijn voor de secretaris onderscheidenlijk
de voorzitter verplichtingen opgenomen, die zij in de huidige regelgeving
al hebben met betrekking tot uitspraken van de huurcommissie. Voorgesteld
wordt soortgelijke (bijna vanzelfsprekende) verplichtingen nadrukkelijk in
de wet op te nemen.Indien geen van beide partijen na een uitspraak van de voorzitter binnen
de daarvoor gestelde termijn van drie weken verzet heeft aangetekend, worden
zij, nadat de in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek genoemde termijn
van twee maanden is verstreken, geacht te zijn overeengekomen, hetgeen de
voorzitter in de uitspraak heeft vermeld. De van overeenkomstig toepassingverklaring
van dat artikel op de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie in
het achtste lid strekt daartoe.Bij de toelichting op artikel 7 is aan het slot al aangegeven dat in eenzelfde
procedure waarin eerst een voorzittersuitspraak wordt gedaan en vervolgens
na verzet een uitspraak wordt gedaan door de huurcommissie slechts eenmaal
aan de Staat vergoeding verschuldigd is. Dat is geregeld in het vierde lid. Artikel 21Dit artikel komt in grote lijnen overeen met artikel 2 van de Wet op de
huurcommissies. In tegenstelling tot voornoemd artikel is in het eerste lid
van artikel 21 niet geregeld waar een huurcommissie haar standplaats heeft,
maar waar zij is gevestigd. Dit houdt verband met het feit dat het begrip
standplaats in dat artikel een andere betekenis heeft als het begrip standplaats
zoals dat in artikel 7:236 van het Burgerlijk Wetboek is omschreven en waarnaar
in het tweede lid van artikel 1 wordt verwezen. Artikel 22Deze materie wordt thans geregeld in artikel 4 van de Wet op de huurcommissies.
Gelijk aan de huidige situatie zal het aantal leden waaruit een huurcommissie
zal bestaan, worden vastgesteld aan de hand van het aantal te behandelen zaken
en de beschikbaarheid van de leden voor het houden van zittingen.In het derde lid van artikel 4 van de Wet op de huurcommissies is geregeld
dat de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
een rooster van waarneming vast dient te stellen voor de situatie dat de voorzitter
en de plaatsvervangend voorzitter afwezig zijn. Aangezien het aanwijzen van
bij naam genoemde vaste waarnemend voorzitters in geval van afwezigheid of
ontstentenis van de voorzitter of plaatsvervangend voorzitter op praktische
bezwaren stuit, geldt op basis van het huidige recht een flexibele regeling
van waarneming van voorzitters (zie Regeling van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 8 juli 1986, nr. HZ0876014, houdende
regels met betrekking tot de waarneming van voorzitters van de huurcommissies
(Stcrt. 151)).In het derde lid van artikel 22 is bij voornoemde regeling aansluiting
gezocht. Uitgangspunt blijft dat in eerste instantie bij afwezigheid of ontstentenis
van de voorzitter of plaatsvervangend voorzitter een beroep zal moeten worden
gedaan op een voorzitter in een aangrenzend ressort. Slechts bij gebleken
verhindering komen de overige voorzitters voor de waarneming in aanmerking.
Is ook op die wijze niet in de waarneming te voorzien, dan dient de huurcommissie
uit haar midden een waarnemend voorzitter aan te wijzen. Artikel 23De regeling met betrekking tot de benoeming en het ontslaan van de voorzitter
en de plaatsvervangend voorzitter van de huurcommissie wijkt in een aantal
opzichten af van hetgeen daaromtrent is geregeld in artikel 5 van de Wet op
de huurcommissies.Zo is naast de bevoegdheid om de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter
van de huurcommissie te benoemen en te ontslaan, tevens voorzien in de bevoegdheid
tot schorsing van de bedoelde functionarissen.Daarnaast is in het eerste lid van artikel 23 geregeld dat herbenoeming
van de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter van een huurcommissie
slechts mogelijk is voor een aansluitend tijdvak van zes jaar. Indien bedoeld
tijdvak is verstreken, kan de betrokken voorzitter of plaatsvervangend voorzitter
nog als voorzitter of plaatsvervangend voorzitter van een andere huurcommissie
worden benoemd. Dit kan bijdragen aan het vergroten van noodzakelijke vernieuwende
impulsen in het functioneren van de huurcommissies. Tevens blijft de mogelijkheid
bestaan om een persoon tot voorzitter of plaatsvervangend voorzitter van meer
dan een huurcommissie te benoemen.Er is niet meer geregeld dat gedeputeerde staten worden gehoord alvorens
de voorzitter of plaatsvervangend voorzitter wordt benoemd of ontslagen. Deze
wijziging is een gevolg van de overheveling van het toezicht op de huurcommissie
van gedeputeerde staten naar de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer (wijziging van de artikelen 5 en 6 van de Wet op
de huurcommissies).Het tweede lid van artikel 23 is gelijk aan artikel 5, tweede lid, van
de Wet op de huurcommissies. In een stelsel waarin het doen van belangrijke
uitspraken in met name geschillen over onderhoudsgebreken en daarbij behorende
in redelijkheid uit te spreken lagere in rekening te brengen huurprijzen alsmede
over servicekosten is toevertrouwd aan een commissie die zitting houdt met
de voorzitter, een lid uit de kring van huurders en een lid uit de kring van
verhuurders, is het van belang dat de voorzitter over de benodigde juridische
kennis beschikt.Daarnaast is het van belang dat de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter
niet op enigerlei wijze van partijdigheid kunnen worden beticht. Om
die reden bevat het derde lid een bepaling die de bedoeling heeft zeker te
stellen dat de voorzitter, onderscheidenlijk plaatsvervangend voorzitter,
geen belang heeft bij het beheer van en de beschikking over woonruimte als
bedoeld in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek, zonder nochtans een privéleven
onmogelijk te maken, waarin bijvoorbeeld het bezit van een enkel aandeel in
een vennootschap op het gebied van onroerende zaken of een geërfde woning
gemakkelijk kunnen voorkomen zonder dat dit enige invloed zal hebben op de
wijze van uitoefening van het voorzitterschap van een huurcommissie. Het derde
lid van artikel 23 voorziet hierin.In tegenstelling tot artikel 5, derde lid, van de Wet op de huurcommissies
is niet alleen de vraag van belang of er sprake is van betrokkenheid bij gebouwde
onroerende zaken, maar tevens of er sprake is van betrokkenheid bij woonwagens
of standplaatsen. Om die reden is in dit artikel aangesloten bij het begrip
woonruimte zoals omschreven in artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek en
waarnaar in het tweede lid van artikel 1 wordt verwezen. Artikel 24Het bepaalde in dit artikel ten aanzien van de benoeming en het ontslaan
van de leden en de plaatsvervangende leden van de huurcommissie is in een
aantal opzichten afwijkend ten opzichte van artikel 6 van de Wet op de huurcommissies.Overeenkomstig het bepaalde in artikel 23 ten aanzien van de schorsing
van de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter van de huurcommissie,
kunnen ingevolge het eerste lid van dit artikel de leden en plaatsvervangende
leden worden geschorst. Daarnaast kunnen de leden en plaatsvervangende leden
van een huurcommissie ingevolge het eerste lid van artikel 25 alleen voor
een aansluitend tijdvak van vier jaar worden herbenoemd. Dit laat de mogelijkheid
onverlet om de betrokken personen als lid van een andere huurcommissie te
benoemen.Gedeputeerde staten hebben geen bevoegdheid meer ten aanzien van het benoemen,
schorsen en ontslaan van de leden en de plaatsvervangende leden van de huurcommissie.
Deze bevoegdheid wordt in artikel 24, eerste lid, toegekend aan de Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Deze wijziging
is een gevolg van de in het wetsvoorstel-onderhoud voorgestelde overheveling
van het toezicht op de huurcommissie van gedeputeerde staten naar de Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.Ingevolge het derde lid van artikel 24 wijst de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting de organisaties aan die met het oog
op de benoeming van de leden en plaatsvervangende leden van de huurcommissies
geacht kunnen worden de belangen van de huurders of die van de verhuurders
te behartigen. Afhankelijk van de te vervullen vacature, worden de ingevolge
artikel 24, derde lid, aangewezen huurders- of verhuurdersorganisaties in
de gelegenheid gesteld een aanbeveling voor benoeming te doen. Thans is in
de op artikel 6 van de Wet op de huurcommissies gebaseerde Uitvoeringsregeling
benoeming leden huurcommissie (Stcrt. 1996, 88) geregeld welke organisaties
een aanbeveling voor een benoeming kunnen doen. Dit zijn wat betreft de huurdersorganisaties
de Nederlandse Woonbond, en wat betreft de verhuurdersorganisaties het Beraad
Centrales van Woningcorporaties en de Raad voor Onroerende Zaken. Het ligt
in de bedoeling de hiervoor genoemde organisaties in ieder geval ingevolge
het derde lid van artikel 24 aan te wijzen.Het ligt in de bedoeling de positie van huurders- en verhuurdersorganisaties
bij de benoeming van leden en plaatsvervangende leden in de praktijk in die
zin te versterken dat de organisaties bij het doen van een aanbeveling niet
uitsluitend de «representativiteit» van de huurders- of verhuurderssector
in beschouwing nemen, maar tevens rekening houden met de deskundigheid van
de betrokken kandidaat. Dit neemt niet weg dat het eindoordeel of de betrokken
kandidaat geschikt is voor de functie van lid van de huurcommissie bij de
Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer blijft
liggen. Hij draagt immers de verantwoordelijkheid voor de samenstelling van
de huurcommissie. Artikel 25In tegenstelling tot artikel 7 van de Wet op de huurcommissies zijn geen
leeftijdsgrenzen meer opgenomen om de functie van lid of plaatsvervangend
lid van een huurcommissie te bekleden. Tevens is het woonachtig moeten zijn
in een der gemeenten in het ressort van de huurcommissie geen voorwaarde meer
voor benoeming van een lid of plaatsvervangend lid van de betrokken huurcommissie.Wat betreft de leeftijdsgrens van de voorzitter en de plaatsvervangend
voorzitter is in het eerste lid van artikel 25 aangesloten bij de voor de
betrokken voorzitter geldende pensioengerechtigde leeftijd. Het ligt in de
bedoeling dat de Algemene burgerlijke pensioenwet en de Wet kaderregeling
VUT overheidspersoneel van toepassing blijven op de voorzitters en plaatsvervangende
voorzitters van de huurcommissies.Voorts zijn de criteria voor benoeming en ontslag van de voorzitter, plaatsvervangend
voorzitter en de leden en plaatsvervangende leden ten opzichte van bedoelde
criteria in de Wet op de huurcommissies algemener geformuleerd. De in het
tweede lid van dit artikel genoemde criteria gelden eveneens in geval van
schorsing. Tevens is in voornoemd artikellid voorzien in de mogelijkheid om
op eigen verzoek te worden ontslagen.Of een functionaris als hiervoor bedoeld, wordt geschorst of ontslagen,
zal afhangen van de aard en de duur van de omstandigheden. Hierbij kan gedacht
worden aan langdurige ziekte. Bij de toepassing van het criterium «andere
zwaarwegende gronden» kan worden gedacht aan bijvoorbeeld de situaties
die thans bedoeld zijn in het derde lid van artikel 7 van de Wet op de huurcommissies
zoals een veroordeling tot gevangenisstraf of hechtenis wegens misdrijf, of
bij gebleken voortdurende achteloosheid in de waarneming van hun ambt, maar
ook bijvoorbeeld aan het geval dat de voorzitter of plaatsvervangend voorzitter
een functie aanvaardt die zijn onpartijdige positie ernstig in gevaar brengt.
Bij een ingrijpende maatregel als schorsing of ontslag zal de keuze van de
maatregel op basis van evenredigheid van de ernst van de omstandigheid worden
bepaald. Artikel 26In de praktijk wordt de functie van secretaris uitgeoefend door een ambtenaar
van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Ook de medewerkers van het secretariaat, die onder leiding staan van de secretaris,
zijn ambtenaar in dienst van voornoemd ministerie dan wel op andere titel
te werkgesteld bij dat ministerie. Het onderhavige wetsvoorstel zal hierin
geen verandering te weeg brengen. In hun hoedanigheid als rijksambtenaar,
zijnde tewerkgesteld bij het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer, kunnen de secretaris en de medewerkers van het secretariaat
eveneens werkzaamheden verrichten onder verantwoordelijkheid van de Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, indien hierdoor
de werkzaamheden welke ten behoeve van de taakuitoefening door de huurcommissie
worden verricht, niet inhoudelijk worden beïnvloed.De ongewenste situatie dient immers te worden voorkomen dat de minister
op deze wijze inhoudelijk invloed kan uitoefenen op taakuitoefening door de
huurcommissie. Een verstrengeling van de verantwoordelijkheden
van de minister met die van de huurcommissie zou de zelfstandige positie van
de huurcommissie kunnen uithollen.Derhalve wordt in het derde lid van artikel 26 geregeld dat de secretaris
en de medewerkers van het secretariaat voor de uitoefening van hun taak ten
behoeve van de huurcommissie uitsluitend verantwoording verschuldigd zijn
aan die commissie.In lijn met het bovenstaande wordt in het onderhavige artikel niet meer
geregeld dat de minister ter zake van de inhoudelijke taakvervulling van de
secretaris aanwijzingen kan geven.De minister zal ingevolge het wetsvoorstel evenwel zijn verantwoordelijkheid
houden voor de instandhouding en inrichting van een adequaat ondersteunend
apparaat en de bekostiging daarvan (apparaatszorg). Dit betekent overigens
niet dat een secretaris niet meer dan één huurcommissie kan
ondersteunen en derhalve voor meerdere huurcommissies werkzaam kan zijn. Artikel 27Het eerste lid van dit artikel is gelijk aan artikel 10, eerste lid, van
de Wet op de huurcommissies. In dat artikel is de bevoegdheid toegekend bij
algemene maatregel van bestuur regels met betrekking tot de bezoldiging van,
onderscheidenlijk de vergoedingen voor, de voorzitter en plaatsvervangend
voorzitter te geven. De voorzitter en plaatsvervangend voorzitter van de huurcommissie
zijn ambtenaar in de zin van de Ambtenarenwet. Omdat de voorzitter in de Wet
op de huurcommissies op verscheidene punten een positie heeft gekregen, die
het moeilijk maakt de gebruikelijke ambtelijke rechtspositieregelingen, zoals
het Algemeen Rijksambtenarenreglement (ARAR) van toepassing te verklaren,
zijn de regels inzake de rechtspositie van voorzitters en plaatsvervangende
voorzitters vastgelegd in het Rechtspositiebesluit voorzitters huurcommissies.
In dat besluit zijn eveneens de in het eerste lid van artikel 10 van voornoemde
wet bedoelde regels inzake bezoldiging en vergoedingen opgenomen.In afwijking van artikel 10, tweede lid, van de Wet op de huurcommissies
is de bevoegdheid tot het vaststellen van regels voor vergoedingen voor de
leden en de plaatsvervangende leden in het tweede lid van dit artikel gedelegeerd
aan Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
De reden hiervoor is gelegen in het feit dat dergelijke regels in verband
met ontwikkelingen in lonen en prijzen met spoed moeten kunnen worden gewijzigd. Artikel 28Deze materie is thans geregeld in artikel 17 van de Wet op de huurcommissies.De in het zesde lid voorgeschreven terinzagelegging van stukken zal partijen
lang niet in alle gevallen noodzaken tot een gang naar het secretariaat van
de huurcommissie, omdat immers het van het voorbereidend onderzoek opgemaakt
rapport aan partijen wordt toegezonden. Uitsluitend voorzover in dit rapport
wordt verwezen naar andere stukken, zoals overgelegde brieven van partijen,
uitspraken van vorige jaren met betrekking dezelfde onroerende zaak en verslagen
van overleggroepen van huurders en verhuurders omtrent de waardering van de
ligging, zouden partijen nog belang kunnen hebben van hun inzagerecht gebruik
te maken.De secretaris dient ingevolge het zesde lid partijen ten minste twee weken
voor de behandeling van het verzoek partijen van het tijdstip van de zitting
kennis te geven. In artikel 17 van de Wet op de huurcommissies is die termijn
nog bepaald op ten minste acht dagen voor de zitting. Artikel 29Dit artikel komt overeen met artikel 17a van de Wet op de huurcommissies.
Het biedt de mogelijkheid om zaken door de voorzitter te laten voegen, waardoor
de huurcommissie ze kan afdoen alsof het een en dezelfde zaak betreft. Van
deze mogelijkheid kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt als het gaat om
de behandeling van gelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende bezwaarschriften
van bewoners van een wooncomplex. Artikel 30In dit artikel is een regeling opgenomen voor het geval er te zelfder
tijd een zogenaamde «huurverhogingsprocedure» en een «onderhoudsprocedure»
bij de huurcommissie lopen. In dat geval dient de huurcommissie en in voorkomend
geval de voorzitter van de huurcommissie eerst de «onderhoudsprocedure»
af te doen alvorens aangaande de «huurverhogingsprocedure» te
beslissen. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de in het voorstel
tot huurverhoging opgenomen ingangsdatum is gelegen vóór de
datum waarop de onderhoudsprocedure aanhangig is gemaakt. Aldus wordt bereikt
dat in dergelijke gevallen eerst over de gebreken aan en tekortkomingen ten
aanzien van de woonruimte wordt beslist. Leidt dat niet tot een verlaging
van de in rekening te brengen huurprijs, dan kan daarna worden beslist over
het voorstel tot huurverhoging. Leidt dat wel tot een dergelijke verlaging
van de in rekening te brengen huurprijs, dan kan ingevolge artikel 7:250 van
het Burgerlijk Wetboek de geldende huurprijs niet worden verhoogd. Deze regeling
is ook al voorgesteld in het wetsvoorstel-onderhoud (artikel 17b van de Wet
op de huurcommissies). Artikelen 31 tot en met 34De materie in deze artikelen, behoudens die in artikel 34, eerste lid,
eerste volzin, is thans geregeld in de artikelen 14 tot en met 19 van de Wet
op de huurcommissies. Voorzover nodig wordt bij de afzonderlijke artikelen
nog een toelichting gegeven. Artikel 33In de eerste volzin van dit artikel is een andere terminologie gebruikt
dan in de eerste volzin van artikel 11 van de Wet op de huurcommissies («vestigingsplaats»
in plaats van «standplaats»). Voor de motivering van deze wijziging
zij verwezen naar de toelichting op artikel 21.In de tweede volzin van artikel
11 van de Wet op de huurcommissies is geregeld dat de voorzitter kan bepalen
dat de zitting van de huurcommissie in een andere gemeente wordt gehouden.
Onder de werking van dat artikel is gebleken dat onduidelijk is of de betrokken
andere gemeente in hetzelfde ressort moet zijn gelegen. Voorts is gebleken
dat in enkele ressorten doorgaans een gering aantal verzoeken bij de huurcommissie
wordt ingediend, en als gevolg daarvan om doelmatigheidsredenen slechts enkele
zittingen per jaar worden gehouden.In dit artikel wordt op de eerste plaats geregeld dat de zitting in een
andere gemeente in het ressort van de huurcommissie kan worden gehouden. Ten
einde zowel een snellere afhandeling van ingediende verzoeken als een meer
efficiënte werkwijze van de huurcommissie te bevorderen, voorziet dit
artikel eveneens in de mogelijkheid dat een zitting van de huurcommissie wordt
gehouden in een gemeente van een aangrenzend ressort mits de huurcommissie
in het aangrenzende ressort door dezelfde persoon wordt voorgezeten. Artikel 34In het eerste lid van dit artikel is geregeld dat de huurcommissie zitting
houdt met de voorzitter en met één lid afkomstig uit de huurderskringen
en één lid afkomstig uit de verhuurderskringen. Hiermee wordt
gewaarborgd dat de huurcommissie tijdens een zitting naast een onafhankelijk
voorzitter altijd paritair zal zijn samengesteld uit een lid afkomstig uit
de kring van huurders en een lid afkomstig uit de kring van verhuurders. In
dit opzicht wijkt dit artikel af van artikel 12, eerste lid, van de Wet op
de huurcommissies. Artikel 36Dit artikel is gelijk aan artikel 21 van de Wet op de huurcommissies. Artikel 37De huurcommissie is ingevolge het eerste lid verplicht in beginsel uitspraak
te doen binnen vier maanden na het tijdstip waarop de termijn verstreken is
waarbinnen de aan de Staat verschuldigde vergoeding had moeten zijn voldaan,
dan wel indien beide partijen tijdig die vergoeding hebben betaald, binnen
vier maanden na het tijdstip van betaling van de laatste aan de Staat verschuldigde
vergoeding. Indien die termijn niet kan worden gehaald, kan de huurcommissie
binnen een door haar aan te geven langere termijn uitspraak doen, mits zij
dat aan partijen tijdig – binnen de termijn van vier maanden, bedoeld
in het eerste lid – schriftelijk en met redenen omkleed heeft laten
weten. Deze aanscherping van de behandelingstermijn is gezien de te verwachten
verdere spreiding over het jaar van verzoeken aan de huurcommissie naar de
mening van de ondergetekenden alleszins redelijk te achten.De in het vijfde lid opgenomen verplichting voor de huurcommissie om partijen
te wijzen op de mogelijkheid het geschil aan de kantonrechter voor te leggen,
is thans opgenomen in een aantal artikelen van de Huurprijzenwet woonruimte,
waaronder artikel 25, vierde lid. Artikel 38Dit artikel is gelijk aan de eerste volzin van artikel 9, tweede lid,
van de Wet op de huurcommissies. Het eerste lid van artikel 9, onderscheidenlijk
de tweede volzin van artikel 9, tweede lid, van die wet is niet opgenomen
omdat artikel 2:5, onderscheidenlijk artikel 2:4, tweede lid, van de Algemene
wet bestuursrecht daarin reeds voorziet. Artikel 39De uitspraak over de redelijkheid van een betalingsverplichting van een
huurder van woonruimte heeft uiteraard in meer ingewikkelde gevallen weinig
betekenis, indien de boekhouding van de verhuurder niet is opengelegd. Hoewel
thans in de praktijk over de medewerking van de verhuurders aan het onderzoek
in het algemeen geen klachten bestaan, dient voor de gevallen waarin deze
medewerking uitblijft ter wille van de mogelijkheid voor de huurcommissies
hun taak op verantwoorde wijze uit te oefenen, teruggegrepen te kunnen worden
op een wettelijke plicht tot het verlenen van inzage. Het derde lid verklaart
het niet voldoen aan deze verplichting tot strafbaar feit in de zin van overtreding. Artikel 40Dit artikel is gelijk aan artikel 28 van de Wet op de huurcommissies.
De personen van wie de voorzitter en leden van de huurcommissie zich kunnen laten vergezellen bij het betreden van woon- en bedrijfsruimte,
zullen in de regel de secretaris zijn en bouwtechnische medewerkers van het
secretariaat. Artikel 41De regels betreffende het jaarplan komen in de plaats van de regels in
artikel 12, tweede tot en met vijfde lid, van de Wet op de huurcommissies,
die betrekking hebben op een door de huurcommissie op te stellen rooster van
werkzaamheden. In tegenstelling tot het rooster van werkzaamheden, behoeft
het jaarplan niet de goedkeuring van de minister.Onder de werking van die wet is gebleken dat aan de regels die in artikel
12 van bedoelde wet gesteld worden met betrekking tot het rooster van werkzaamheden
niet volledig kan worden voldaan. Met die regels is met name beoogd ter zitting
te bewerkstelligen dat er een evenwicht bestaat tussen leden uit huurderskringen
en leden uit verhuurderskringen. Dit evenwicht wordt ingevolge artikel 34,
eerste lid, bereikt. Verwezen zij naar de toelichting op dat artikel.Aangezien de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
zorgt draagt voor de ondersteuning van de huurcommissie, is het van belang
dat het jaarplan een schatting geeft van het aantal zittingen dat een huurcommissie
voornemens is in het komende kalenderjaar te houden. In het tweede lid van
dit artikel wordt hierin voorzien.Ten aanzien van de beoordeling van een aantal verzoeken als bedoeld in
artikel 9 wordt ingevolge dit wetsvoorstel aan de huurcommissies enige beleidsruimte
gelaten. In het jaarplan wordt tevens inzicht geboden in het voorgenomen beleid
van de huurcommissies ten aanzien van de invulling van beleidsruimte met betrekking
tot de beoordeling van ingevolge het tweede lid van artikel 41 aangewezen
categorieën verzoeken. Het voorgenomen beleid dient betrekking te hebben
op de periode 1 juli tot 1 juli teneinde aan te sluiten op de periode waarvoor
krachtens artikel 10 regels voor de waardering van de kwaliteit van woonruimte
en het maximale huurverhogingspercentage worden vastgesteld of gewijzigd.
Hiermee wordt de rechtsgelijkheid voor huurders en verhuurders en de uniformiteit
van de uitspraken gediend. Het ligt in de bedoeling ingevolge voornoemd artikellid
in ieder geval aan te wijzen verzoeken als bedoeld in artikel 7:257 van het
Burgerlijk Wetboek en verzoeken als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk
Wetboek.Het jaarplan wordt toegezonden aan de minister en ligt voor een ieder
ter inzage bij het secretariaat van de huurcommissie. Artikel 42Dit artikel komt in grote lijnen overeen met artikel 22 van de Wet op
de huurcommissies. De regelmaat waarmee aan de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer een opgave van de zaken van de huurcommissies
dient te worden verstrekt is ingevolge dit artikel ten minste eenmaal per
vier maanden. In artikel 22 van de Wet op de huurcommissies is dit eenmaal
in de drie maanden. Aan een dergelijke frequentie is minder behoefte gebleken.
In afwijking van het huidige recht dient niet de secretaris maar de huurcommissie
deze informatie te verstrekken. Artikel 43Regels ten aanzien van een door de huurcommissie uit te brengen jaarverslag
zijn thans vastgelegd in artikel 24 van de Wet op de huurcommissies. In het
onderhavige artikel is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bepaling
die met betrekking tot de jaarlijkse verslaglegging door zelfstandige
bestuursorganen is opgenomen in de aanwijzingen inzake zelfstandige bestuursorganen.
In het jaarverslag zal tevens gerapporteerd moeten worden over de uitvoering
van het vastgestelde beleid waaraan de in het jaarplan genoemde beleidsvoornemens
ten grondslag hebben gelegen en wel ten aanzien van toepassing van de toetsingscriteria
bij de beoordeling van de ingevolge artikel 41 aangewezen categorieën
verzoeken. Artikelen 44 en 45In artikel 25 van de Wet op de huurcommissies is thans het inlichtingenrecht
en de bevoegdheid om aanwijzingen te geven aan de huurcommissies geregeld.
In het wetsvoorstel-onderhoud is in verband met de daarin voorgestelde overheveling
van het toezicht op de huurcommissie van gedeputeerde staten naar de Minister
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer reeds voorgesteld
dat artikel aan te passen. Het inlichtingenrecht is thans geregeld in het
tweede lid van artikel 25. In artikel 44 wordt hiervan in zoverre afgeweken
dat wat betreft de formulering aansluiting is gezocht bij de bepaling betreffende
het verstrekken van inlichtingen in de aanwijzingen inzake zelfstandige bestuursorganen.In artikel 45 wordt in tegenstelling tot artikel 25, eerste lid, van de
Wet op de huurcommissies, zoals dat komt te luiden ingevolge het wetsvoorstel-onderhoud,
uitdrukkelijk geregeld dat de bevoegdheid van de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer om aanwijzingen aan de huurcommissies
te geven, zich beperkt tot de bevoegdheid tot het geven van algemene aanwijzingen
aan de huurcommissies die bovendien ingevolge het tweede lid van artikel 45
worden gepubliceerd in de Staatscourant. Artikel 46Op grond van artikel 15, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte
is er parlementaire betrokkenheid bij de algemene maatregel van bestuur ingevolge
dat artikel. Ook in het wetsvoorstel is deze vorm van gecontroleerde delegatie
zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze opgenomen. Artikel 47In dit artikel is een aantal delegatiebepalingen opgenomen.Het eerste lid, onderdeel a, heeft betrekking op de vaststelling door
de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van
de voorwaarden waaraan een verzoek aan de huurcommissie dient te voldoen en
welke gegevens daarbij dienen te worden verstrekt of overgelegd. Het eerste
lid, onderdeel b, betreft de ministeriële regeling waarin is aangegeven
in welke gevallen de voorzitter van de huurcommissie vrijstelling kan verlenen
van de aan de Staat verschuldigde vergoeding bij een verzoek aan de huurcommissie
(zie de toelichting op artikel 7).In het tweede lid, onderdeel a, wordt aan de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer de bevoegdheid verleend een percentage
vast te stellen. Indien een voorstel tot huurverhoging wordt gedaan met een
percentage dat boven dit percentage ligt, dan dient de verhuurder ingevolge
artikel 7:252, tweede lid, onderdeel f, van het Burgerlijk Wetboek in het
voorstel aan te geven de wijze waarop de voorgestelde nieuwe huurprijs is
berekend. In het tweede lid, onderdelen b tot en met d, wordt aan voornoemde
minister de bevoegdheid verleend regels te stellen met betrekking tot te gebruiken
formulieren en modellen voor voorstellen tot huurverhoging en tot huurverlaging,
voor onderdelen van de nieuwe rappelprocedure en voor de aanzegging bij gebreken.
Op deze wijze kan worden bewerkstelligd dat er niet of nauwelijks
misverstand kan bestaan over het al dan niet nageleefd zijn van procedurele
voorschriften in het kader van voorstellen tot huurprijsverhoging boven een
aangegeven percentage of tot huurprijsverlaging, onderdelen van de rappelprocedure
en van de aanzegging van gebreken in de aanloop naar een onderhoudsprocedure.
Daardoor kan ook worden bereikt dat huurcommissies efficiënt de aan hen
voorgelegde zaken kunnen behandelen.In het tweede lid, onderdeel e, is de tekst van het huidige artikel 30
van de Wet op de huurcommissies opgenomen. Artikel 48Dit artikel voorziet in een verplichting voor de Minister van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer om éénmaal in de vier jaar
een evaluatie naar de doeltreffendheid en doelmatigheid van het functioneren
van de huurcommissies uit te voeren. Gezien de aanwijzingen voor zelfstandige
bestuursorganen dient een dergelijke bepaling te worden opgenomen. Voor het
opstellen van de evaluatie zal met name gebruik worden gemaakt van de verslagen
die de huurcommissies ingevolge artikel 43 jaarlijks opstellen. Artikel 50Dit artikel is gelijk aan het huidige artikel 37 van de Huurprijzenwet
woonruimte. In het Burgerlijk Wetboek is in artikel 7:265 een soortgelijke
bepaling opgenomen. Verschil is dat in een aantal bepalingen in het Burgerlijk
Wetboek nadrukkelijk is aangegeven dat daarvan mag worden afgeweken. In het
onderhavige wetsvoorstel is dat niet het geval. Artikel 51In artikel 38a van de Huurprijzenwet woonruimte is deze bepaling thans
opgenomen. Artikel 52Deze bepaling is thans opgenomen in artikel 38b van de Huurprijzenwet
woonruimte. Artikel 53In het tweede lid van dit artikel is geregeld dat de voorzitter en de
leden van de huurcommissies op het tijdstip van inwerkingtreding van de in
dit wetsvoorstel opgenomen regeling in dezelfde hoedanigheid werkzaam blijven
tot en met het einde van het tijdvak waarvoor ze zijn benoemd. Zij kunnen
binnen dat tijdvak slechts worden ontslagen op grond van de regels hieromtrent
in het huidige recht. Na afloop van het tijdvak van benoeming zijn ze ingevolge
dit wetsvoorstel nog slechts voor een aansluitend tijdvak eenmaal herbenoembaar.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. TommelDe Minister van Justitie,W. Sorgdrager 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-26090-3.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl