Overzicht insolvabele corporaties en grondposities
Staten-Generaal — Kamerstuk Brief
Datum: 2014-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Vergaderjaar 2013-2014
 Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Kamerstukken
 
 
 
 29 453
 
 Woningcorporaties
 
 
 Nr. 345
 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST 
 
 
 
 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
 Den Haag, 5 maart 2014
 In het Algemeen Overleg dat op 5 februari 2014 plaatsvond met de Algemene Commissie voor Wonen en Rijksdienst, heb ik toegezegd uw Kamer binnen 4 weken een overzicht te sturen van de 30 corporaties die een solvabiliteit hebben van minder dan 15% en om u een overzicht te sturen van de corporaties die onder verscherpt financieel toezicht staan van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Ik heb u in dit overleg tevens toegezegd u een overzicht te zullen doen toekomen van de omvang van de grondposities van de corporaties ten behoeve van de bouwproductie en de afwaardering hiervan.
 Op basis van informatie die het CFV mij heeft verstrekt, stuur ik u via deze brief de toegezegde informatie.
 De 30 corporaties met solvabiliteit <15%
 Uit het Sectorbeeld 2013 blijkt dat ultimo 2012 de solvabiliteit van 30 corporaties minder dan 15% bedraagt op basis van de beoordelingsmethodiek van het CFV. Het CFV heeft zich daarbij gebaseerd op de jaarstukken van de corporaties over verslagjaar 2012, aangevuld met geschatte berekeningen voor enkele corporaties waarvan de jaarstukken toen nog ontbraken. In onderstaande tabel 1 is aangegeven welke 30 corporaties dit betreft:
 
 Tabel 1: Corporaties met solvabiliteit van < 15%
 
 
 
 
 
 
 
 Lnummer
 
 
 
 
 Naam
 
 
 
 
 
 
 
 L0160
 
 
 Woningstichting Dinxperlo
 
 
 
 
 L0272
 
 
 Wassenaarsche Bouwstichting
 
 
 
 
 L0354
 
 
 Wonen Wateringen
 
 
 
 
 L0425
 
 
 Woningstichting Haag Wonen
 
 
 
 
 L0446
 
 
 Woningstichting De Goede Woning
 
 
 
 
 L0527
 
 
 Stichting Trudo
 
 
 
 
 L0682
 
 
 Woningstichting Ons Doel
 
 
 
 
 L0885
 
 
 Woningcorporatie De Woningbouw
 
 
 
 
 L0921
 
 
 Woningstichting St. Joseph
 
 
 
 
 L1005
 
 
 Laurentius
 
 
 
 
 L1066
 
 
 Stichting De Woonmaat
 
 
 
 
 L1207
 
 
 Woningstichting Urmond
 
 
 
 
 L1217
 
 
 Stichting Vitaal Wonen
 
 
 
 
 L1395
 
 
 Woningbouwvereniging Maarn
 
 
 
 
 L1578
 
 
 Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam
 
 
 
 
 L1675
 
 
 Stichting Steelande wonen
 
 
 
 
 L1716
 
 
 Viveste
 
 
 
 
 L1787
 
 
 WSG
 
 
 
 
 L1837
 
 
 Woningvereniging Nederweert
 
 
 
 
 L1910
 
 
 Stichting WBO Wonen
 
 
 
 
 L1924
 
 
 Stichting Vestia Groep
 
 
 
 
 L1969
 
 
 Stichting SIB Woonservice
 
 
 
 
 L2000
 
 
 Stichting Ouderenhuisvesting Ruijschenbergh
 
 
 
 
 L2047
 
 
 Stichting Veron
 
 
 
 
 L2063
 
 
 Stichting Humanitas Huisvesting
 
 
 
 
 L2070
 
 
 Stichting Ymere
 
 
 
 
 L2072
 
 
 Waterweg Wonen
 
 
 
 
 L2085
 
 
 Stichting Woonplus Schiedam
 
 
 
 
 L2092
 
 
 Noordwijkse Woningstichting
 
 
 
 
 L2116
 
 
 Stichting Woonformatie Ypenburg
 
 
 
 
 
 Hoewel een solvabiliteit <15% laag is, betekent dit zoals ik u tijdens het AO van 5 februari jl. reeds aangaf nog niet dat deze corporaties ook allemaal een onvoldoende vermogenspositie hebben. Het CFV acht de vermogenspositie onvoldoende indien het volkshuisvestelijk vermogen van de betreffende corporatie niet opweegt tegen de som van:
 
 
 –
 het totale risico waar de corporatie op balansdatum mee te maken heeft als resultante van het macro-economisch-, markt- en operationeel risico;
 
 
 –
 de contante waarde van de vpb-kasstroom voor de eerste 5 jaren na balansdatum1De vpb-beklemming vormt een onderdeel van de buffer die een corporatie moet hebben. Onder »beklemming» wordt verstaan het vermogen dat als buffer noodzakelijk is om aan voorzienbare, structurele betalingsverplichtingen met betrekking tot de vpb te kunnen voldoen. Ten behoeve van de solvabiliteitsbeoordeling wordt hiervoor de contant gemaakte vpb last voortvloeiende uit de prognoses van de operationele kasstroom gebruikt.;
 
 
 –
 en een buffer van 5% van het balanstotaal indien de marktwaarde van het bezit van de corporatie lager is dan 150% van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van dit bezit. Deze extra buffer wordt gehanteerd bij deze corporaties omdat ze minder mogelijkheden hebben om onverhoopte financiële tegenvallers op te vangen via verkoop van bezit.
 
 
 Zoals in het AO gemeld vindt deze beoordeling derhalve van geval tot geval plaats, met inachtneming van het specifieke activiteitenpatroon en de specifieke risico’s van de betreffende corporatie. Indien sprake is van een daadwerkelijk solvabiliteitsrisico legt het CFV maatregelen aan een corporatie op om de solvabiliteitspositie te verbeteren. Deze interventies zijn vastgelegd in de individuele toezichtbrieven. Overigens kan de beoordeling van de draagkracht van het vermogen (de balans tussen beschikbare middelen en het beslag op vermogen vanwege de voorgenomen activiteiten) of de andere toezichtvelden zoals onderstaand weergegeven ook aanleiding zijn tot een interventie.
 De corporaties onder verscherpt toezicht
 Per 1 januari 2014 staan 14 corporaties onder verscherpt toezicht van het CFV (tabel 2) en zijn er drie corporaties object van sanering (L1924 Stichting Vestia Groep, L1787 WSG en L2047 Veron).
 
 Tabel 2: Corporaties onder verscherpt toezicht
 
 
 
 
 
 
 
 
 Lnummer
 
 
 
 
 Naam Woningbouwcorporatie
 
 
 
 
 Sinds
 
 
 
 
 
 
 
 L0124
 
 
 Stadgenoot
 
 
 okt-10
 
 
 
 
 L0278
 
 
 Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH)
 
 
 nov-07
 
 
 
 
 L0632
 
 
 Stichting Woningbouw Slochteren
 
 
 nov-12
 
 
 
 
 L0673
 
 
 Stichting Wooninvest
 
 
 jun-12
 
 
 
 
 L0928
 
 
 Woonstichting ’t Heem
 
 
 okt-12
 
 
 
 
 L0993
 
 
 Bouwvereniging Onze Woning
 
 
 aug-13
 
 
 
 
 L1005
 
 
 Laurentius
 
 
 jan-12
 
 
 
 
 L1578
 
 
 Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM)
 
 
 nov-10
 
 
 
 
 L1718
 
 
 Goed Wonen Lage Zwaluwe
 
 
 okt-12
 
 
 
 
 L1991
 
 
 Woonstichting De Kempen
 
 
 okt-13
 
 
 
 
 L2058
 
 
 Mitros
 
 
 okt-13
 
 
 
 
 L2063
 
 
 Humanitas
 
 
 nov-13
 
 
 
 
 L2103
 
 
 Woonstichting De Key
 
 
 nov-10
 
 
 
 
 L2119
 
 
 Wooninvesteringsfonds (WIF)
 
 
 nov-12
 
 
 
 
 
 Het CFV houdt integraal toezicht op de financiële continuïteit van de corporaties en kijkt daarbij naar zes toezichtdomeinen:
 
 
 •
 De kwaliteit van de financiële verantwoording;
 
 
 •
 Het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen;
 
 
 •
 Het financieel risicobeheer (interne governance);
 
 
 •
 De liquiditeit;
 
 
 •
 De solvabiliteit;
 
 
 •
 De draagkracht van het vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten.
 
 
 Een corporatie kan om verschillende redenen door het CFV onder verscherpt toezicht worden geplaatst. De volgende (niet cumulatieve) criteria worden hierbij door het CFV gehanteerd:
 
 
 •
 De financiële continuïteit is in het geding: het risico op discontinuïteitproblemen op korte dan wel middellange termijn is zodanig groot, dat correctie dringend en noodzakelijk is;
 
 
 •
 De corporatie is niet voornemens een beleidswijziging door te voeren in relatie tot geconstateerde risico’s of zet daartoe niet de juiste stappen in het juiste tempo;
 
 
 •
 De corporatie is niet bereid om medewerking te verlenen aan informatieverzoeken of toezichtactiviteiten van het CFV;
 
 
 •
 De kwaliteit van de aangeleverde informatie richting het CFV is bij voortduring onvoldoende;
 
 
 •
 Er zijn zorgen of ernstige twijfels over het functioneren van de governance (inclusief de rol van RvC) binnen de corporatie;
 
 
 •
 Er zijn belangrijke bevindingen of vermoedens in relatie tot rechtmatigheid en integriteit.
 
 
 Het eerste criterium wordt breed geïnterpreteerd. De continuïteit van de corporatie kan door verschillende omstandigheden in het geding komen. De continuïteit kan niet alleen onder druk komen te staan door liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen maar ook bijvoorbeeld door verliezen die het maatschappelijk gebonden vermogen substantieel aantasten.
 Bij verscherpt toezicht heeft het CFV de corporatie verplicht tot het maken en uitvoeren van een herstelplan. Het herstelplan moet leiden tot het voortvarend en met grote urgentie wegnemen van gesignaleerde risico’s. De plaatsing onder verscherpt toezicht kan bij voldoende aanleiding elk moment plaatsvinden. Bij gebrek aan medewerking kan het CFV aan mij vragen een aanwijzing te geven of een last onder dwangsom op te leggen. Zo nodig kan er ook worden overgegaan tot: het entameren van een aansprakelijkheidsstelling, het benoemen van een extern toezichthouder bij de woningcorporatie, het onder bewindstelling laten plaatsen van de corporatie en het laten intrekken van de toelating.
 Grondposities
 Ultimo 2012 bezaten de gezamenlijke corporaties in totaal ruim 1.100 hectare grond met bouwbestemming en ruim 3.500 hectare zonder deze bestemming. Onder invloed van vooral bestemmingswijzigingen daalde het oppervlak met bouwbestemming per saldo met 118 hectare in 2012. Het oppervlak grond zonder bouwbestemming nam per saldo 37 hectare toe (tabel 3).
 
 Tabel 3: Mutaties in het oppervlak aan grondposities, 2010–2012, in hectares1Ter referentie: ingeschat wordt dat in uitleggebieden rond de 30 woningen per hectare kunnen worden gebouwd, in stedelijke gebieden kan dit iets hoger liggen.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 2010
 
 
 
 
 2011 
 
 
 
 
 2012 
 
 
 
 
 
 
 
 met bouwbestemming
 
 
 
 
 zonder bouwbestemming
 
 
 
 
 met bouwbestemming
 
 
 
 
 zonder bouwbestemming
 
 
 
 
 met bouwbestemming
 
 
 
 
 zonder bouwbestemming
 
 
 
 
 
 
 
 
 oppervlak ultimo voorgaand verslagjaar
 
 
 
 
 1.250
 
 
 
 
 3.248
 
 
 
 
 1.242
 
 
 
 
 3.237
 
 
 
 
 1.231
 
 
 
 
 3.480
 
 
 
 
 
 voorraadmutaties
 
 
 3
 
 
 – 38
 
 
 35
 
 
 50
 
 
 – 15
 
 
 – 56
 
 
 
 
 wijziging in bouwbestemming
 
 
 10
 
 
 – 18
 
 
 4
 
 
 8
 
 
 – 103
 
 
 94
 
 
 
 
 
 Oppervlak ultimo verslagjaar
 
 
 
 
 1.263
 
 
 
 
 3.192
 
 
 
 
 1.281
 
 
 
 
 3.295
 
 
 
 
 1.112
 
 
 
 
 3.505
 
 
 
 
 
 
 Bij bovenstaande tabel dient te worden opgemerkt dat ook tijdens het verslagjaar mutaties in de grondposities kunnen plaatsvinden in de vorm van verwerving van grond dan wel het in bouwproductie nemen van grond. De momenten waarop dergelijke mutaties in de administratie van corporaties wordt verwerkt kan per corporatie anders gedefinieerd zijn. Wat betreft de wijziging van de bouwbestemming geldt eveneens dat het per corporatie op verschillende momenten kan worden verwerkt in de administratie. Bovenstaande tabel is opgebouwd uit individuele cijfers, aangezien de grondposities op corporatieniveau (en niet op macroniveau) van belang zijn voor het financiële toezicht op de individuele corporaties. Er kunnen enige fouten in de opgave door corporaties zitten. Het is daarom mogelijk dat de cijfers niet overal onderling correct optellen tussen de jaren of binnen het jaar (zie laatste kolommen tabel 3). Deze verschillen zijn echter marginaal ten opzichte van het totaal.
 In 2012 schreven de gezamenlijke corporaties per saldo € 313 miljoen af op hun grondposities. Hierdoor resteerde er ultimo 2012 nog een kleine € 1,9 miljard aan waarde voor de grondposities (waarvan krap € 1,7 miljard op de balans). Ook in eerdere jaren schreven de corporaties stevig af op de waarde van hun grondposities (tabel 4). Als gevolg van deze afschrijvingen, is het risico dat corporaties lopen met deze grondposities afgenomen.
 
 Tabel 4: Verloop van de waarde van grondposities in het verslagjaar, bedragen x € 1 miljoen, 2009–2012
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 2009
 
 
 
 
 2010
 
 
 
 
 2011
 
 
 
 
 2012
 
 
 
 
 
 
 
 
 Binnen balans
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Positie ultimo vorig verslagjaar
 
 
 1.859
 
 
 2.029
 
 
 2.138
 
 
 1.974
 
 
 
 
 voorraadmutaties
 
 
 230
 
 
 115
 
 
 7
 
 
 7
 
 
 
 
 waardemutaties
 
 
 – 96
 
 
 – 216
 
 
 – 228
 
 
 – 313
 
 
 
 
 Positie ultimo verslagjaar
 
 
 
 1.994
 
 
 
 
 1.928
 
 
 
 
 1.917
 
 
 
 
 1.668
 
 
 
 
 
 
 Buiten balans 1Het komt voor dat er contractueel overeengekomen grondposities zijn die off-balance worden verantwoord. Dit betreft bijvoorbeeld een koopplicht op een toekomstig moment.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Positie ultimo voorgaand verslagjaar
 
 
 110
 
 
 168
 
 
 176
 
 
 174
 
 
 
 
 voorraadmutaties
 
 
 47
 
 
 11
 
 
 0
 
 
 39
 
 
 
 
 waardemutaties
 
 
 9
 
 
 – 27
 
 
 – 15
 
 
 0
 
 
 
 
 Positie ultimo verslagjaar
 
 
 
 166
 
 
 
 
 152
 
 
 
 
 161
 
 
 
 
 212
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Totale waardemutatie als % van waarde ultimo vorig verslagjaar (binnen én buiten balans)
 
 
 
 – 4,4%
 
 
 
 
 – 11,1%
 
 
 
 
 – 10,5%
 
 
 
 
 – 14,6%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
 
 S.A.
 Blok