Huurbeleid; Verslag algemeen overleg op 28 maart 2006 over onder meer de uitwerking modernisering huurbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 108

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

04-05-2006

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2005-2006

27926 nr. 108

28-04-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen uit de commissieAntwoord van de ministerNadere gedachtewisselingOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 59 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 108VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEGVastgesteld 28 april 2006De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 28 maart 2006 overleg gevoerd met minister
Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:– brief van de minister van VROM d.d. 22 december
2005 over de uitwerking modernisering huurbeleid (27 926, nr. 82);– brief van de minister van VROM d.d. 17 februari
2006 over het ontwerpbesluit inzake aanpassing bedragen van de Wet op de huurtoeslag
voor het tijdvak van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2007 (30 300-XI,
nr. 92);– brief van de minister van VROM d.d. 21 februari
2006 over plannen scheefwonen (27 926, nr. 83);– brief van de minister van VROM d.d. 7 maart
2006 over juridische verankering van het nieuwe huurbeleid (27 926, nr.
84);– brief van de minister van VROM d.d. 9 maart
2006 over uitstel algemeen overleg huurbeleid (VROM-06-240);– brief van de minister van VROM over invoering
eerste wijzigingen huurbeleid d.d. 14 maart 2006 per 1 juli 2006
(VROM-06-238);– brief van de minister van VROM d.d. 17 maart
2006 over de beantwoording van vragen uit het algemeen overleg huurbeleid
d.d. 22 februari 2006 (27 926, nr. 91);– brief van de minister van VROM d.d. 22 maart
2006 over de beantwoording van aanvullende vragen uit het algemeen overleg
huurbeleid d.d. 22 februari 2006 (27 926, nr. 92).Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissieDe heer Depla (PvdA) constateert dat er te
weinig huizen worden gebouwd, dat de woningmarkt op slot zit en dat de woonlasten
hoog zijn. Drie jaar geleden is het kabinet met dit probleem aan de slag gegaan.
Het resultaat is dat het politieke probleem van de coalitie is opgelost, maar
de huurders moeten meer huur betalen, de wachtlijsten voor een woning zijn
langer geworden en in de toekomst kun je aan de postcode zien hoeveel iemand
verdient. Wie nu huurbescherming heeft, vreest dat een volgende woning door
de mogelijke liberalisering aanzienlijk duurder is. Deze huurder
zal daarom zo lang mogelijk blijven zitten waar hij zit. Uit angst de huurbescherming
kwijt te raken, zal hij tegen nieuwbouw of het opknappen van de buurt zijn.
Ouderen raken opgesloten in hun woning omdat de huren van een seniorenwoning
vaak veel hoger zijn en de huurbescherming bij verhuizing vervalt. De heer
Depla wil graag weten wat het effect van het nieuwe huurbeleid is op de doorstroming.
Hij meent dat de doorstroming verslechtert, terwijl de huren van drie miljoen
mensen de komende jaren fors meer zullen stijgen dan hun inkomen. De stelling
van de minister dat door hogere huren meer huizen zullen worden gebouwd, vindt
de heer Depla onzin. Woningcorporaties zeggen zelf dat geldgebrek niet de
oorzaak is van de lage bouwproductie. De minister kan beter eerlijk zijn en
toegeven dat zij een bezuinigingstaakstelling moet waarmaken. Omdat het mes
niet onbeperkt in de huursubsidie kan worden gezet, is met de verhuurders
afgesproken dat zij elk jaar 250 mln. plus de groei van de kosten van de huursubsidie
betalen. In ruil daarvoor is hun de mogelijkheid gegeven het geld door middel
van huurverhogingen bij de huurders terug te halen.Onder het nieuwe huurbeleid zullen particuliere beleggers minder in plaats
van meer huurwoningen bouwen. Woningen die volgens het huidige puntensysteem
onder het liberale segment vallen zullen door de verwerking van de WOZ-waarde
in het woningwaarderingssysteem (WWS) ineens in het overgangsgebied terechtkomen.
Het lagere rendement en de onzekerheid leiden zo tot minder investeringen.
Ook de productie van koopwoningen zal worden verminderd. Sommige projecten
gaan immers pas van start als 70% verkocht is. Als particuliere verhuurders
door de plannen van de minister afhaken, krijgen anderen dus geen koopwoning.De segregatie wordt bevorderd doordat de mensen met een lager inkomen
naar de buurten met goedkopere woningen worden verjaagd en de mensen met hogere
inkomens naar de buurten met duurdere woningen. In feite wordt dit probleem
alleen opgelost op de Waddeneilanden, in Zwolle en in Goes. Door de liberalisering
en de introductie van de WOZ-waarde in het puntenstelsel worden de woningen
in de betere buurten en de randgemeenten duurder. De heer Depla overhandigt
de minister een door hem opgesteld overzicht van de spreiding van huursegmenten
waaruit blijkt dat het percentage huurwoningen dat geliberaliseerd wordt,
in de kleine en middelgrote gemeenten het hoogst is. Deze woningen zijn dus
niet meer toegankelijk voor mensen met een smalle beurs. De corporaties hoeven
de huren in het overgangsgebied niet te verhogen, maar de helft van deze woningen
is in handen van particuliere verhuurders en corporaties mogen volgens hun
eigen Corporatiebrief Huurwoningen in het overgangsgebied niet met verlies
verhuren. Kan de minister dit uitleggen?Het nieuwe puntenstelsel voor de niet geliberaliseerde woningen is een
ondoordacht plan. De veranderingen die de huurders geld kosten, voert de minister
door, maar aanpassingen die de huurders geld besparen worden minstens een
jaar uitgesteld. Zo wordt bijvoorbeeld de exploitatie van de studentenwoningen
en de hofjeswoningen onbetaalbaar. Hoe gaat de minister deze problemen oplossen?Elke Nederlander hoort de wet te kennen en de minister van VROM hoort
zeker de huurwetten te kennen. Zij is er pas laat achtergekomen dat voor de
plannen drie wetswijzigingen nodig zijn, en nog steeds heeft zij niet door
dat de huren volgens het Burgerlijk Wetboek slechts eens in de twaalf maanden
verhoogd mogen worden. Hoe denkt zij de huren per 1 juli 2006 en 1 januari
2007 te kunnen verhogen?Mevrouw Gerkens (SP) concludeert dat de gesprekken
in de coalitie over het nieuwe huurbeleid de afgelopen maanden maar één
winstpunt hebben opgeleverd: de zittende huurders van de te liberaliseren
woningen behouden na 2010 enige huurbescherming. Zij benadrukt «enige»,
want vanaf 2009 mag deze huur jaarlijks met de inflatie plus
4% worden verhoogd. Door het onderscheid tussen zittende en nieuwe
huurders zal de woningmarkt nog verder op slot gaan. De echte oorzaak van
de lange wachttijden voor huurwoningen is het tekort aan aanbod. Het aandeel
huur in de woningvoorraad is in tien jaar tijd 8% teruggelopen, terwijl
de koopkracht van de armste helft van de Nederlandse bevolking in die periode
nauwelijks is gestegen.In de definitie van de aandachtsgroep is als inkomenscriterium circa € 33 000
gehanteerd. Voor de groep huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000
en 1,5 maal modaal zijn de mogelijkheden om een huis te kopen echter beperkt.
De huur die zij nu betalen – met € 500 per maand hebben zij
een redelijke huurquote – is redelijk. Het zou belachelijk zijn om dat
als scheefwonen te betitelen. Mevrouw Gerkens zal de regering daarom in een
motie verzoeken de definitie van de aandachtsgroep bij te stellen en het begrip «scheefwonen»
te herijken.Op het gebruik van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) voor het
bepalen van het geliberaliseerd gebied en als onderdeel van het WWS is fundamentele
kritiek geuit. Het is winst dat de huurder straks als belanghebbende bezwaar
mag maken tegen de WOZ-beschikking. De minister streeft ernaar de WOZ-bepalingen
sneller af te wikkelen en ook dat is goed, maar zij gaat niet in op de aantasting
van de laagdrempelige procedure voor de huurprijsbepaling en van de rechtszekerheid
en op de ongelijke behandeling tussen mensen die in het verleden wel of niet
een bezwaar hebben ingediend tegen een WOZ-beschikking. De minister stelt
dat door de gedeeltelijke WOZ-grondslag in het WWS de gemiddelde maximale
huurprijs van de woningen niet verandert, maar WOZ-waarden worden jaarlijks
herzien. Het is nog maar de vraag of de momentopname in 2005 wel het juiste
beeld voor de toekomst weergeeft. Het is waarschijnlijker dat de WOZ-waarde
van woningen in aantrekkelijke wijken bovengemiddeld zal stijgen, terwijl
deze in onaantrekkelijke wijken niet echt zal dalen. Dat de verlaging van
de maximale huurprijs ook kan betekenen dat de feitelijke huur wordt verlaagd,
lijkt mevrouw Gerkens onwaarschijnlijk. Een verlaging van de huurprijs komt
hooguit voor in gebieden waar de vraag onder het aanbod ligt, en daar zijn
de prijzen al lager dan het wettelijk maximum. Mevrouw Gerkens wil graag weten
of de fracties van het CDA en D66 dit redelijk vinden.Maatwerk per gemeente is alleen mogelijk in zeer uitzonderlijke gevallen.
Als het kabinet zoveel vertrouwen heeft in lokale overheden, kan het kabinet
het ook aan gemeenten en regio’s overlaten om te bepalen of er sprake
is van bijzondere gevallen. Vindt de minister bijvoorbeeld een wachttijd van
acht jaar voor een huurwoning een uitzonderlijk geval? Kan het maatwerk ook
betrekking hebben op wijken of stadsdelen?De minister vindt het essentieel dat in nieuwbouwgebieden een flink aandeel
sociale huurwoningen wordt gebouwd. De prestatieafspraken hebben betrekking
op de periode tot 2010. De differentiatie zou op dezelfde periode betrekking
moeten hebben, maar aan bestaande differentiatieplannen kan niets meer worden
gewijzigd. Heeft de minister voor deze gevallen sancties? De minister laat
het aan de gemeenten en woningcorporaties over om woningen onder gereguleerde
condities te verhuren. Daarmee maakt zij zich afhankelijk van de woningcorporaties.
Kunnen zij niet verplicht worden om nieuw gebouwde sociale huurwoningen minstens
tien jaar in het sociale segment te houden? Dit zou via de prestatieafspraken
aangescherpt kunnen worden. Hierover dient mevrouw Gerkens zo nodig een motie
in.Bij de begrotingsbehandeling is vergeefs geprobeerd de nieuwe korting
op de huurtoeslag van € 17 per maand terug te draaien. Wil de minister,
gelet op de protesten van de afgelopen tijd, overwegen om die korting te herzien?De heer Van Bochove (CDA) stelt vast dat op
1 juli 2006 niet wordt geliberaliseerd en dat de zittende huurders ook
na 2010 worden beschermd. Het beeld dat mensen niet kunnen verhuizen, is niet
juist. Het zal precies duidelijk zijn welke woningen onder het gereguleerde
en het overgangsgebied vallen; bij verhuizing binnen het gereguleerde gebied
wordt de bescherming gehandhaafd. Inzake de verhuizing van oudere of minder
valide mensen heeft de minister afspraken gemaakt. Een deel van de verantwoordelijkheid
is daarbij neergelegd bij gemeenten en woningcorporaties. Voor deze groep
kan dus een efficiënte oplossing worden gevonden.Een belangrijk element voor het bevorderen van doorstroming is nieuwbouw.
De komende periode zullen meer dan 400 000 woningen worden bijgebouwd.
Bovendien zullen mensen van het gereguleerde naar het overgangsgebied verhuizen
omdat zij bijvoorbeeld meer gaan verdienen en comfortabeler willen wonen.
Ook daardoor komen woningen in het gereguleerde gebied vrij. Liberaliseren
is echter pas mogelijk bij een ontspannen woningmarkt. Het beschermende beleid
van de afgelopen jaren heeft tot stagnatie in de doorstroming geleid. De heer
Van Bochove pleit er daarom voor meer differentiatie in het huurbeleid aan
te brengen en minder te beschermen. Kiezen voor de middenweg is de goede oplossing.De huurstijgingen zijn in de afgelopen jaren fors beperkt en voor de komende
periode staan geen extreem hoge huurverhogingen op stapel. De minister stelt
de maximale huurstijging vast. De verhuurder heeft altijd de mogelijkheid
om een lagere huur te bedingen. De CDA-fractie is tevreden over de stappen
die per 1 juli 2006 en 1 januari 2007 worden gezet. Om deze stappen
te kunnen zetten, moet een zorgvuldig wetgevingstraject doorlopen worden.
De heer Van Bochove gaat ervan uit dat de minister in dat traject gebruik
zal maken van de punten die door de Kamer zijn aangereikt. Het lijkt hem dat
de WOZ-waarden en de WOZ-grenzen op een verantwoorde manier worden gebruikt.
Hij meent niet dat dit tot een geweldige segregatie zal leiden. Op dat gebied
ligt de verantwoordelijkheid nadrukkelijk bij het gemeentebestuur. Wellicht
kan de minister de gemeenten ertoe bewegen aan scheefwonen meer aandacht te
schenken. Het realiseren van 75% gereguleerd gebied wordt regionaal
getoetst. De heer Van Bochove wil in gemeenten geen extreme afwijkingen en
is daarom blij met de tegemoetkoming van de minister dat een gemeente minimaal
65% gereguleerd gebied moet hebben. Gemeenten en randgemeenten moeten
afspraken maken over een zorgvuldige verdeling van woningen in het gereguleerd
gebied. Zo nodig kan de minister bij de regionale woonruimteverdeling sturend
optreden. Hebben de gemeenten desondanks problemen met het huisvesten van
de doelgroepen van het beleid, dan kunnen zij de minister vragen hen tegemoet
te komen. Dit alles vindt de heer Van Bochove winst.Gemeenten moeten bij nieuwbouw met de bouwende partijen afspraken maken
over de woningen die per segment worden gebouwd. Het is overdreven om te eisen
dat alle nieuwe woningen de eerste tien jaar niet geliberaliseerd mogen worden,
maar het mag ook niet voorkomen dat alle nieuwe woningen ineens onder het
overgangsgebied of in geliberaliseerd gebied vallen. Is de minister het hiermee
eens en kan zij ingaan op de reeds afgesloten contracten?De communicatie met huurders en verhuurders is nog onvoldoende en moet
worden verbeterd. Kan de minister precies aangeven welke huurders in welke
segmenten een beroep kunnen (blijven) doen op de huurcommissies?De lasten die voortvloeien uit de Wet betaalbaarheidheffing huurwoningen
zullen zeker op de korte termijn worden gedragen door de woningcorporaties,
die daarvoor hun eigen vermogen aanspreken. Deze lasten worden dus niet uit
de huurtoeslag of uit een verhoging van de huurprijs betaald. De Huurprijzenwet
biedt de corporaties beperkte ruimte om de huren te verhogen.
Het maximum mogen zij niet overschrijden. Voor de komende jaren is een huurstijging
voorzien die bestaat uit het inflatiepercentage plus een beperkte toeslag.
Dat was voorheen niet anders.De heer Hermans (LPF) vindt dat de woningmarkt
van het slot moet worden gehaald. Er moeten meer huizen worden gebouwd. Burgers
moeten wooncarrière kunnen maken, zodat huizen vrijkomen aan de onderkant
van de markt. Het advies van de Raad van Economisch Adviseurs (REA) is in
de ogen van de heer Hermans een zware afrekening met het tot nu toe gevoerde
beleid. Het advies van de REA – liberaliseren, doelgroepen beperken,
doelgroepen fiscaal ondersteunen en woningcorporaties laten kiezen voor de
commerciële of sociale woningbouw en dan hun winsten afromen –
staat in feite dichter bij het beleid dat de minister in eerste instantie
voor ogen had dan bij de huidige voorstellen. De heer Hermans ziet de reactie
van de minister op dit advies dan ook graag tegemoet. Uit het advies blijkt
ook dat slechts 36% van de woningen van de woningcorporaties wordt
bewoond door de doelgroep. Daarin zou de LPF graag verandering zien. Met de
definitie van de aandachtsgroep en het inkomenscriterium van € 33 000
dat daarbij is gehanteerd is de heer Hermans het eens. Uiteraard moet er voor
liberalisatie tegelijkertijd een voldoende woningaanbod zijn, maar het lijkt
hem dat dit met de overgangsperiode waarin is voorzien, moet lukken. Desgevraagd
geeft hij aan dat ook hij vindt dat 30% van het inkomen verwonen, te
veel is. Als dat zo is, is de woonruimte niet in overeenstemming met het inkomen.De voorstellen van de minister voor het maatwerk kan de heer Hermans steunen.
Een beleid waarbij voor verschillende gemeenten allerlei uitzonderingen mogelijk
zijn, heeft niet zijn voorkeur.Voor het overgangsgebied worden mogelijk te weinig woningen gebouwd. Projectontwikkelaars
pleiten voor het liberaliseren van alle nieuwbouwwoningen en de VNG pleit
voor een regulering in de eerste tien jaar, maar de oplossing zal in het midden
liggen. Woningbouw moet plaatsvinden in verschillende prijsklassen en voor
verschillende doelgroepen. De Vereniging van Institutionele vastgoedbeleggers
Nederland (IVBN) pleit ervoor geen huurplafond te koppelen aan een woning
die volgens de WOZ-waarde onder het overgangsgebied valt. Waarom denkt de
minister dat de productie voor dit gebied niet in gevaar komt? Het is toch
denkbaar dat geen woningen worden gebouwd als de huren daarvan niet opwegen
tegen de investeringen? De heer Hermans vindt dat de minister moet kunnen
ingrijpen als er te weinig woningen beschikbaar komen. Hij betwijfelt de stelling
van de minister dat vrijwillige liberalisering voor voldoende productie zorgt
en stelt daarom voor de markt goed te monitoren.De vrees dat segregatie door het nieuwe beleid wordt bevorderd, heeft
de minister door haar brief en de daarin aangehaalde onderzoeken weggenomen.
Het creëren van werk, het bieden van opleidingen en het zekerstellen
van veiligheid en kwaliteit van de openbare ruimte is de beste manier om segregatie
tegen te gaan. Ook de gemeenten hebben in samenwerking met de woningcorporaties
voldoende mogelijkheden om segregatie actief te bestrijden.Hoe met het ook wendt of keert, de bescherming van zittende huurders leidt
tot vertraging van de liberalisatie. Er zijn ongetwijfeld modellen gemaakt
waaruit blijkt hoe groot deze vertraging is en in hoeverre de gewenste liberalisering
wel tot stand gebracht kan worden. Deze modellen wil de heer Hermans graag
inzien.Het is vaak onvermijdelijk dat generiek beleid in specifieke gevallen
negatief uitpakt. Het is moeilijk om daar iets aan te doen, maar de heer Hermans
vraagt wel aandacht voor de volgende casus. Een hartpatiënt met een WAO-uitkering
heeft geen permanent dienstverband, maar werkt naar vermogen, waardoor zijn
inkomen fluctueert. Kiezen voor huurbescherming betekent voor
deze persoon dat hij moet stoppen met werken. Het is niet de bedoeling om
allerlei uitzonderingen te maken, maar kan in dit soort evidente gevallen
niet toch iets worden gedaan?Mevrouw Koşer Kaya (D66) vindt het
noodzakelijk dat het slot van de woningmarkt wordt gehaald. Het doel is een
gezonde woningmarkt waarin geïnvesteerd kan worden, een markt zonder
wachtlijsten voor sociale huurwoningen en met groeimogelijkheden voor starters
en studenten. Bescherming van degenen die het niet breed hebben is daarbij
essentieel. De sleutel is bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Daarna kan tot
liberalisatie worden overgegaan. Zij is er blij mee dat ook de minister deze
lijn volgt. Na 2010 zal geen liberalisatie plaatsvinden als er niet genoeg
is bijgebouwd en met name ouderen, gehandicapten, mensen met een focuswoning
en mensen met een bescheiden inkomen zullen ook na 2010 worden beschermd.
Toch is er in Nederland nog veel onrust over het beleid van de minister. Het
is dan ook van belang dat het beleid goed uitgelegd wordt en dat de overheid
betrouwbaar en voorspelbaar opereert. Om de veranderingen op de woningmarkt
goed te laten verlopen, is het essentieel dat draagvlak voor het beleid wordt
gecreëerd. De minister moet er samen met haar ministerie nog harder aan
trekken om de communicatie te verbeteren en het vertrouwen van de mensen te
winnen. Het door de minister aangekondigde informatieoffensief lijkt mevrouw
Koşer Kaya een goed idee. Kan de minister hierover meer zeggen?In sommige gemeenten zullen de percentages van de verschillende segmenten
op de huurmarkt niet zo uitvallen als afgesproken doordat vaak kleine woningen
een relatief hoge WOZ-waarde hebben of doordat in randgemeenten alleen dure
woningen worden gebouwd. Zij stelt daarom voor te bezien of gemeenten niet
zelf een mogelijkheid kunnen krijgen om binnen de gemeentegrenzen de juiste
percentages te realiseren, zodat ook starters en studenten een eerlijke kans
krijgen. Daarbij moet ook in gedachte worden gehouden dat in de wijken geen
segregatie door inkomen of culturele achtergronden mag ontstaan. Tot nu toe
heeft de minister haar op dit gebied nog niet tevreden gesteld, zodat zij
hierover een motie heeft opgesteld. De minister wil voor een aantal gemeenten
maatwerk bieden, maar mevrouw Koşer Kaya wil ook de gemeenten met heel
grote wijken steunen. Zij heeft daarom een motie voorbereid om gemeenten de
instrumenten te verschaffen om een juiste differentiatie op hun huurmarkt
te realiseren.De segregatie op de huidige woningmarkt zal niet verdwijnen als het beleid
niet wordt gewijzigd. Door krapte op de woningmarkt is weinig mobiliteit mogelijk
waardoor segregatie in wijken steeds meer voorkomt. Dit is een gevaar voor
de nieuw te bouwen wijken, maar vooral de woningen in reeds bestaande wijken
vallen door beslissingen die in het verleden zijn gemaakt, allemaal in eenzelfde
segment. Om ervoor te zorgen dat in gemeenten en wijken in de toekomst een
gedifferentieerd woningmarktbeleid wordt gevoerd, blijft zij daarom vasthouden
aan haar motie om segregatie te voorkomen en tegen te gaan.De probleemanalyse van de REA liegt er niet om. Het harmoniseren van de
huren is slechts een deel van de oplossing. Over de visie op de woningmarkt,
die de Kamer in mei zal ontvangen, zal nog gesproken worden. De bouwproductie
per hoofd van de bevolking bevindt zich blijkens deze visie op een dieptepunt.
Kan de minister bekrachtigen dat het tekort in 2010 naar 1,5% is teruggebracht
en uitleggen hoe zij dit zal realiseren?De heer Hofstra (VVD) duidt erop dat het eigenwoningbezit
in Nederland slechts 54% is. 46% van de woningen zijn dus huurwoningen.
Dat is niet zo erg, maar het is wel erg dat 95% van die huurwoningen
streng gereguleerd is. Het probleem is de onevenwichtigheid tussen de prijs
(de huur) en het product (kwaliteit van de woning, kwantiteit,
locatie). De fractie van de VVD verwacht niet alleen maar heil van een ander
huurbeleid. Het is vooral van belang dat flink wat woningen worden gebouwd
waar vraag naar is. Daarvoor is het nodig dat de procedures en de ruimtelijke
ordening worden vereenvoudigd, zodat het voor particulieren en woningcorporaties
interessant wordt om te investeren. Daarnaast is het van belang dat veel sociale
huurwoningen worden verkocht, het liefst aan de zittende huurders. Hij roept
de andere Kamerleden daarom op het wetsontwerp voor de tweede wet bevordering
eigenwoningbezit te steunen.De REA vindt de plannen van de minister nog niet voldoende, maar wel een
stap op de goede weg. Een verandering moet stap voor stap, zorgvuldig en rechtvaardig
worden doorgevoerd, met begrip voor de situatie van de zittende huurders.
Van een huurexplosie is volgens de heer Hofstra geen sprake omdat het nieuwe
beleid in kleine stapjes wordt ingevoerd. Het register dat wordt ingevoerd
voor de geliberaliseerde woningen moet administratief eenvoudig zijn. De definitie
van de geliberaliseerde woning is nu te lastig. Per 1 januari 2007 zou
de lijst moeten worden opgeschoond en de woningen moeten bevatten die op dat
moment geliberaliseerd zijn. Door de bijstellingen wordt de huuropbrengst
wat lager, waardoor volgens de minister ook de betaalbaarheidheffing lager
moet worden vastgesteld. De heer Hofstra neemt aan dat deze «navenant»
lager zal worden bijgesteld. Kan de minister daarop ingaan?Hij is het met de minister eens dat maatwerk slechts in bepaalde gevallen
kan worden toegestaan. Als de door de minister genoemde 65% niet wordt
gehaald, moet een relatie worden gelegd met de grootte van de groep die moet
worden gehuisvest. Als de groep heel klein is, kan ook een lagere norm acceptabel
zijn. Kan de minister toezeggen dat het inderdaad maar om enkele uitzonderingen
gaat? De minister schrijft in haar brief (27 926, nr. 91) dat bepaalde
categorieën huurders in het overgangsgebied een beroep op de huurcommissie
kunnen blijven doen. Houdt dit in dat er ook een groep is die geen gebruik
meer kan maken van de huurcommissie? En om welke woningen gaat het dan?Het lijkt de heer Hofstra reëel dat de nieuw afgesproken woonsystematiek
geldt voor de nieuwbouwplannen die na 1 januari 2007 worden ontwikkeld.
Het is van belang dat hierop geen terugwerkende kracht van toepassing is.
Anders kan een investeerder die woningen voor de vrije sector bouwt, straks
niet meer de huur vragen op basis waarvan de investeringen zijn gedaan. Voor
de nieuwe woningen gaat dan de WOZ-waarde gelden. Woningen die worden gebouwd
voor gereguleerd gebied, moeten in hetzelfde pakket kunnen blijven zitten,
maar ook voor deze woningen geldt dan de WOZ-waarde.Bij een consequente toepassing van het systeem kan straks ook sprake zijn
van huurverlaging. Specifieke verhuurders met een afwijkend woningbezit hebben
hier vragen over. Hoe gaat de minister hiermee om als dit straks voor de exploitatie
een probleem oplevert? Tot slot pleit ook de heer Hofstra voor een duidelijke
voorlichting aan gemeenten, huurders en verhuurders.Mevrouw Van Gent (GroenLinks) heeft het gevoel
dat de Kamer vandaag het zoveelste coalitiecompromis over de liberalisering
van de huren bespreekt. De huurders zijn er weinig mee opgeschoten, want het
staat als een huis dat een miljoen huurders iedere maand € 18 huurtoeslag
moeten inleveren en dat de verhuurders 300 mln. moeten meebetalen aan de huurtoeslag
en dit geld mogen terughalen bij de huurders. Vanaf 2010 wordt een kwart
van alle huren vrijgegeven, ook als er nog honderdduizenden woningen te weinig
zijn. De huurlasten zijn de afgelopen jaren harder gestegen dan het inkomen.
De WOZ-waarde krijgt een belangrijke rol bij het vaststellen van de huurprijs,
waarmee het risico op «wijken voor de rijken» ontstaat. Dit is
kortom een coalitie van koopwoningen, van segregatie en van huurexplosie.
Het wordt hoog tijd voor een linkse lente in de volkshuisvesting.Mevrouw Van Gent betreurt het dat de liberale plannen op het gebied van
volkshuisvesting nog steeds recht overeind staan. De zittende huurders zijn
nu iets minder de dupe, de nieuwe bewoners iets meer. De pijn van de liberalisering
wordt niet verzacht, maar anders verdeeld. Kennelijk moeten de 500 mln. bezuinigingen
worden binnengehaald. De zittende huurders worden niet geconfronteerd met
een huurexplosie, maar krijgen wel jaarlijks een stevige huurverhoging. De
winst voor de zittende huurders is het verlies voor jongeren, starters en
ouderen. Waarom wordt het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek niet
eens bekeken?Door de zittende huurders enigszins in bescherming te nemen, blijft iedere
huurder wonen waar hij woont en raakt de woningmarkt volledig verstopt. Niet
alleen starters zijn hiervan de dupe, maar ook iemand die vanwege een ziekte
wil verhuizen naar een seniorenappartement. Het is namelijk nog maar de vraag
of zo’n appartement na 2010 nog te betalen is. Blijven de zittende huurders
daadwerkelijk beschermd als zij niet verhuizen en in hoeverre worden zij nog
beschermd tegen een huurexplosie als zij moeten verhuizen? Mevrouw Van Gent
nodigt de minister uit om op 8 april mee te gaan naar Amsterdam om daar
de demonstrerende huurders toe te spreken.Hoe minder de verhuurders kunnen verdienen op de zittende huurders, hoe
meer zij zullen terughalen bij de nieuwe huurders. De minister geeft de verhuurders
daarvoor alle ruimte. In het WWS wordt de maximaal redelijke huur met 10%
opgehoogd. Bovendien zal de WOZ-waarde mede de huur bepalen. Waar het woningtekort
hoog is, worden de huurders dus extra getroffen. Segregatie zal hierdoor toenemen.
De minister zal toch moeten erkennen dat van de 111 000 woningen die
de wooncorporaties beloven te bouwen er nul zullen worden toegewezen aan mensen
met een minimumloon. Mevrouw Van Gent daagt de minister uit daar een ander
scenario tegenover te zetten. Zij betwijfelt het dat mensen met een laag inkomen
of middeninkomen nog aan de bak komen in randgemeenten of in gemeenten waarin
de WOZ-waarden hoog zijn.Mevrouw Van Gent heeft uit een nota van wijziging begrepen dat van de
328 mln. 163 mln. zal worden betaald uit de betaalbaarheidheffing. Daarmee
wordt het lontje van de huurexplosie langer, maar de bom zal uiteindelijk
toch ontploffen. Deze heffing moet immers uiteindelijk toch betaald worden.
Is dit het enige dat de minister van VROM met de minister van Financiën
heeft geregeld?Het voorgestelde huurbeleid moet naar de mening van GroenLinks rechtstreeks
naar de prullenbak. Hiervoor heeft mevrouw Van Gent een motie voorbereid.
Het voorgestelde beleid is ingrijpend en onrechtvaardig en uiteindelijk alleen
maar bedoeld voor het realiseren van 500 mln. aan bezuinigingen. Het roer
in de volkshuisvesting moet om, maar niet op de nu voorgestelde manier. PvdA,
SP en GroenLinks zouden een pact moeten sluiten om de huren niet te liberaliseren,
de bezuiniging op de huurtoeslag terug te draaien en de hypotheekrenteaftrek
te moderniseren. Mevrouw Van Gent betreurt het dat het CDA en D66 akkoord
gaan met deze slechte liberale plannen. Zij richt haar hoop op een duidelijk
signaal van de kiezer.Antwoord van de ministerDe minister legt uit dat het kabinet heeft
gekozen voor de modernisering van de woningmarkt om de stagnatie op de woningmarkt
te doorbreken. Omdat het een ingrijpende verandering is, is een balans gezocht
tussen enerzijds de hervorming van het stelsel en anderzijds de bescherming
van de zittende huurders. Het huidige pakket vindt de minister evenwichtig.
Zij wijst erop dat de liberalisering geleidelijker wordt doorgevoerd naarmate
zittende huurders meer worden beschermd. Het doel van het nieuwe beleid
is het vergroten van het woningaanbod en het verbeteren van de doorstroming.
Hiervoor wordt het accent op vier aspecten gelegd. 1. Nieuwbouw. Met twintig
regio’s zijn woningbouwafspraken gemaakt. Centrumgemeenten maken over
sociale woningbouw afspraken met omliggende gemeenten. Uiteindelijk moeten
op deze wijze 445 000 woningen worden gebouwd. 2. Herstructurering. Via
slopen en bouwen wordt een kwalitatieve verbetering en het realiseren van
20 000 woningen beoogd in bestaande wijken. 3. Woningcorporaties, belangrijke
actoren op het gebied van de sociale woningbouw. In de brief aan de woningcorporaties
is duidelijk uiteengezet wat hun taken en positie zijn bij sociale en commerciële
activiteiten. 4. Nieuw huurbeleid.De woningmarkt is een complexe markt. Het woningaanbod zal via diverse
met elkaar samenhangende instrumenten worden vergroot. Eerst en vooral moet
er namelijk worden gebouwd. In hetzelfde ritme kan de huurliberalisering op
gang komen. In 2008 en 2010 zal de voorraad worden gemeten. Het principe van
het huurbeleid houdt wel in dat de marktwaarde van de woning in de huurprijs
wordt meegenomen. De WOZ-waarde krijgt daarmee betekenis voor de huurwoningen.
Ook wordt de WOZ-waarde verdisconteerd in het puntenstelsel van het WWS, namelijk
voor 20%. De locatie van de woning valt ook onder de WOZ-waarde, zodat
de werkelijke waarde van de woning zichtbaar wordt. De echte modernisering
van het huurbeleid komt daarom pas vanaf 1 januari 2007 op gang.
Per 1 juli 2006 vindt voor het gereguleerd gebied een normale stap plaats:
inflatie plus 1,5%. Op 1 januari 2007 kan nog eens 0,5%
worden toegekend voor het overgangsgebied. De aankondiging voor het overgangsgebied
kan in één keer worden gedaan, tegelijk met de huuraanzegging
per 1 juli 2006; dat kan juridisch goed worden onderbouwd. De laatstgenoemde
aanzegging moet wel voor eind april 2006 geschieden. Daarvoor is een ministeriële
regeling nodig.De bescherming van de zittende huurders, ook na 2010, maakt een belangrijk
onderdeel uit van de plannen. Voor de zittende en nieuwe huurders in het overgangsgebied
geldt vanaf 1 januari 2007 de maximale huurbegrenzing van het WWS
met een opslag van 10% zolang de woningmarkt gespannen is. Voor de
zittende huurders buiten het gereguleerde gebied zal ook na 2010 nog jaarlijks
een huurverhogingplafond worden vastgesteld, en wel op 1% boven de
huurverhoging in het gereguleerde gebied op het niveau van 2010. Dit betekent
dat de marktwerking geleidelijk op gang zal komen. Prijs en kwaliteit van
woningen komen meer met elkaar in overeenstemming. Beide zijn noodzakelijk
om investeringen aantrekkelijk te maken. Als er meer gebouwd wordt, is er
ook meer keuze en dat bevordert de doorstroming. Zo leidt één
nieuwe woning tot 2,25 verhuizingsmogelijkheden. Door het grote aantal nieuwbouwwoningen
dat wordt opgeleverd, zullen er dus meer verhuisbewegingen komen.Door de WOZ-waarde te introduceren in het WWS wordt de marktwaarde in
de puntentelling ingebracht. Daardoor wordt de verhouding tussen prijs en
kwaliteit evenwichtiger en kunnen gerichter investeringen worden gedaan. Dat
is de sleutel om het doen van investeringen aantrekkelijker te maken. De minister
is ervan overtuigd dat deze opgave door de woningcorporaties kan worden gerealiseerd.
Een inflatievolgend huurbeleid zou de investeringen beperken. De betaalbaarheidheffing
is een onderdeel van het totale pakket. De minister hoopt het desbetreffende
wetsvoorstel, dat sinds december 2005 bij de Kamer ligt, snel met de Kamer
te kunnen bespreken.Dit jaar krijgen alle woningen een WOZ-beschikking. Zodoende is er bij
de invoering van het nieuwe stelsel op 1 januari 2007 geen onduidelijkheid
meer over de waarde bij de huurders. Ook de onduidelijkheid over het gemeentelijk
maatwerk is dan opgehelderd. Het aantal procedures inzake de WOZ-beschikking
dat dan nog loopt, zal zeer klein zijn. De gemeenten kunnen zelf aangeven
of zij een beroep doen op het maatwerk. De condities daarvoor zijn bij de
gemeenten bekend. De minister verwijst hierbij ook naar haar
brieven die in dit AO geagendeerd zijn, waarin is aangegeven op welke wijze
wordt omgegaan met een bezwaar tegen de WOZ-waarde. Ook is daarin aangegeven
hoe het wetstraject voor de huurverhogingen verloopt en wat op dat vlak nog
moet gebeuren. Die stappen zullen nauwkeurig worden gevolgd. De stelling dat
de verhoging van 0,5% op 1 januari 2007 in strijd is met het Burgerlijk
Wetboek wijst de minister van de hand.Het uitgangspunt 75% gereguleerd, 20% overgangsgebied en
5% geliberaliseerd is op macroniveau genomen. Het is van belang dat
de gemeenten een woonvisie hebben waaruit blijkt hoe voor de bevolking kan
worden gebouwd. Daarbij wordt eerst bekeken of de doelgroep goed kan worden
gehuisvest. Woningen die voor 1 januari 2007 geliberaliseerd zijn verhuurd
blijven geliberaliseerd. Vervolgens wordt het overgangsgebied bepaald met
als inzet om het woningtekort terug te brengen naar 1,5% in 2010, en
komt er dan een woning vrij met een WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens,
dan geldt voor de nieuwe verhuurder de geliberaliseerde markt.Voor de doorstroomgegevens verwijst de minister naar de onderzoeksrapporten
van ABF Research, waarin een duidelijke relatie is aangegeven tussen doorstroom,
nieuwbouw en de verhuisketen. De minister erkent dat door de extra bescherming,
na 2010, de doorstroom geleidelijker zal gaan. Deze geleidelijkheid wordt
onderbouwd door een plafond in de huren voor het overgangsgebied na 2010.
Dat is de consequentie van de bescherming. Dat is voor de zittende huurders
een positief bericht. De verhuurders moeten daarmee rekening houden. Door
de nieuwbouwafspraken wordt het woningaanbod echter vergroot. De minister
wijst er nogmaals op dat een woning pas over kan gaan naar het geliberaliseerde
segment als er voldoende is gebouwd. Komt voor deze tijd een woning vrij in
het overgangsgebied, dan blijft die woning dus in het overgangsgebied. Instromers
in het geliberaliseerde, het gereguleerde of het overgangsgebied vallen onder
de regels die voor het respectievelijke segment gelden. De stelling van mevrouw
Van Gent dat er in het gereguleerd gebied niets zal vrijkomen door de huurbescherming,
onderschrijft de minister niet. Ook voor starters zal moeten worden gebouwd.
De minister zegt toe in mei een voorstel te doen voor het nog beter aanpakken
van de problemen voor de starters op de woningmarkt.In het overzicht dat de heer Depla heeft overgelegd, is overzichtelijk
aangegeven hoe de zaken de afgelopen jaren zijn gegroeid. Nu zijn echter woningbouwafspraken
gemaakt waarin met centrumgemeenten en randgemeenten is afgesproken dat ook
in de randgemeenten het aandeel in de sociale woningbouw gerealiseerd moet
worden. Wordt dat in een regio niet of onvoldoende opgepakt, dan kan de minister
de desbetreffende gemeente daarop aanspreken. De woningbouwafspraken worden
overigens ondersteund door BLS-gelden (Besluit locatiegebonden subsidie).
De stedelijke regio’s krijgen op basis van dit besluit een voorschotbedrag.
Worden de gemaakte afspraken nagekomen, dan volgt het restantbedrag. Het uitgangspunt
van alle stappen is dat de doelgroep kan worden gehuisvest. Tot nu toe heeft
de sociale woningbouw voornamelijk in de grote steden plaatsgevonden. Dit
is een eerste stap naar een verdeling van de sociale woningbouw, ook in de
omliggende gemeenten.Door in de definitie van de aandachtsgroep als inkomenscriterium € 33 000
te hanteren is de doelgroep heel nadrukkelijk omschreven. De minister erkent
dat het lastig is als mensen daar net boven vallen, maar er moet voor de sociale
woningbouw nu eenmaal een grens worden getrokken. Zolang er zittende huurders
zijn in het gereguleerde gebied en in het overgangsgebied is er ook toegang
tot de huurcommissies.Het maatwerk voor gemeenten heeft geen betrekking op de wijken. De sturing
is in handen van de gemeenten zelf. Een verzoek om tot maatwerk over te gaan,
moet door een gemeente worden toegelicht. Volgens de berekeningen is het aantal
keren dat maatwerk moet worden toegepast op de vingers van een
hand te tellen. De minister wacht overigens de verzoeken van de gemeenten
af en zal de argumenten zorgvuldig wegen. Het uitgangspunt blijft dat de doelgroep
moet worden gehuisvest. In de brief aan de gemeente is voldoende aangegeven
hoe groot de ruimte is. De minister wil dit niet aan de gemeenten zelf overlaten
omdat het hierbij om generiek beleid gaat. Het toekennen van een marktwaarde
aan woningen moet in één keer gebeuren. De indeling in de vier
categorieën moet ook landelijk gebeuren. Binnen dat kader opereert de
gemeente zelfstandig, mits zij voldoet aan de uitgangspunten: huisvesten van
de doelgroep, bepaling van het overgangsgebied en het geliberaliseerd laten
van woningen die ook al voor 1 januari 2007 geliberaliseerd werden verhuurd.
In mei vindt een bijeenkomst plaats van de minister, de woningcorporaties
en de besturen van de regionale woningbouwmarkten. Op deze bijeenkomst zal
de betekenis van het maatwerk zorgvuldig worden besproken.Nieuwbouw moet goed worden verdeeld over de drie segmenten. De minister
volgt daarmee noch het pleidooi van de VNG, noch het pleidooi van de IVBN.
Ook als door gemeenten contracten zijn aangegaan met commerciële verhuurders,
is dat gedaan op basis van de grondexploitatie en de te verwachten huuropbrengst.
De minister gaat ervan uit dat daarbij vooral is uitgegaan van de behoeften
aan verschillende woningen in een gemeente en dat de gemeente zich realiseert
dat voor gedifferentieerde groepen moet worden gebouwd. De verantwoordelijkheid
van de gemeenten om te bouwen voor de doelgroep blijft overeind. De minister
is het met de leden eens dat informatievoorziening aan de huurders en verhuurders
goed moet zijn. Daarop zal zij dan ook inzetten zoals in haar brief (27 926,
nr. 91) is aangegeven.Uit de samenvatting van het advies van de REA heeft de minister begrepen
dat deze raad de huurliberalisering ondersteunt. Haar reactie op het rapport
van de REA wil de minister verwerken in de visie op de woningmarkt. Dan kunnen
de argumenten van de economisch adviseurs en de visie van het kabinet tegelijkertijd
in ogenschouw worden genomen. Op het thema «scheefwonen» wordt
ook in de visie op de woningmarkt ingegaan.Op de casus die de heer Hermans naar voren heeft gebracht, antwoordt de
minister dat altijd ondersteund moet worden dat iemand blijft deelnemen aan
de arbeidsmarkt. De minister is ervan overtuigd dat verhuurders met een nadrukkelijke
maatschappelijke en sociale taak het goed zullen opvangen als zo iemand moet
verhuizen. Ook bij de oudere die van een rijtjeshuis naar een seniorencomplex
wil verhuizen, zal samen met de verhuurder bekeken moeten worden wat de beste
plek kan zijn. Dat is iets wat op het niveau van de verhuurder en de oudere
in kwestie moet worden opgelost. Dat hiervoor daadwerkelijk een oplossing
wordt gevonden, kan de minister niet garanderen. De minister heeft de bescherming
van de zittende huurders in het beleid vastgelegd. Individuele cases zijn
voor de verantwoordelijkheid van de sociale verhuurder, maar de minister is
ervan overtuigd dat de verhuurder dit op een goede manier zal oppakken. In
de brief aan de wooncorporaties heeft de minister duidelijk aangegeven dat
ook voor specifieke groepen een oplossing moet worden gevonden.Het bevorderen van de verkoop van sociale huurwoningen wil de minister
ondersteunen. Zo heeft zij bijvoorbeeld het Te woonconcept van een van de
wooncorporaties aangenomen. Tegelijkertijd heeft iedere wooncorporatie de
taak om ook voor sociale huurwoningen bij te bouwen. Het register voor de
geliberaliseerde woningen zal zo eenvoudig mogelijk worden gehouden. De betaalbaarheidheffing
zal inderdaad door de late invoeringsdatum van de WOZ lager zijn. De omvang
hiervan zal bij voorjaarsnota worden vastgesteld. Tegenover de heer Hofstra
zegt de minister dat het nieuwe huurbeleid, dat start op 1 januari 2007,
geen terugwerkende kracht heeft.Nadere gedachtewisselingMevrouw Gerkens (SP) verzoekt de minister,
eventueel schriftelijk, in te gaan op de procedure die wordt gevolgd bij het
bezwaar tegen de WOZ-beschikking.De minister laat het aan het krachtenspel tussen gemeenten en woningcorporaties
over om nieuwbouwwoningen onder gereguleerde condities te verhuren. Mevrouw
Gerkens zou graag zien dat wordt afgesproken dat de woningen die voor het
gereguleerde segment worden gebouwd de komende tien jaar ook in dat segment
blijven.Voor het indienen van een aantal moties zal zij een VAO aanvragen.De heer Hofstra (VVD) constateert dat de verhuurder
vrij is om de huur van een woning in het overgangsgebied die na 1 januari
2007 vrijkomt, aan te passen. Daarbij dient hij binnen de maximale huurbegrenzing
te blijven en kan hij een opslag van 10% toepassen.De heer Hofstra stelt voor om in de circulaire aan de gemeenten op te
nemen dat voor alle nieuwe plannen het systeem van de WOZ-indeling geldt.
De geliberaliseerde sector moet de geliberaliseerde sector blijven en dus
buiten de WOZ-discussie blijven.Mevrouw Koşer Kaya (D66) heeft twee
moties voorbereid. Deze wil zij alsnog plenair indienen met het doel gemeenten
te kunnen aanspreken als dat nodig mocht zijn.De heer Van Bochove (CDA) heeft begrepen dat
de gemeenten over nieuwbouw afspraken maken met woningcorporaties, projectontwikkelaars
en dergelijke. Contracten die reeds zijn gesloten, moeten worden gerespecteerd.
Voor het overige moeten afspraken op lokaal niveau worden gemaakt.De heer Depla (PvdA) vindt het antwoord van
de minister niet bevredigend. Hem is niet duidelijk geworden op welke manier
het nieuwe huurbeleid tot meer woningen leidt. Het effect van dit beleid op
de doorstroming is hem ook niet duidelijk. Hij wacht een desbetreffend onderzoek
af.1. Welk instrument heeft de minister aan de gemeenten gegeven om invloed
uit te oefenen op het huurbeleid van woningcorporaties en particuliere verhuurders?
De uitspraken die hierover in de verschillende brieven worden gedaan, lijken
hem strijdig. Kan de minister hierover uitsluitsel geven?2. Is het juist dat gemeenten in volstrekte vrijheid samen met woningcorporaties
kunnen bepalen wat zij met een woning doen? Hoe zwaar telt de WOZ-grens daarbij?3. De WOZ-waarde is voor sommige kleine verhuureenheden lastig. De minister
geeft aan dat het niet anders is. Is dit het einde van de studentenhuisvesters
die een kleine onzelfstandige woning verhuren?In de brief van 22 december (27 926,nr.82) meldt de minister
dat het Besluit huurprijzen Woonruimte moet worden aangepast. Waarom heeft
zij toen niets gezegd over al die andere wetten?Mevrouw Van Gent (GroenLinks) valt het op
dat de minister veel woorden nodig heeft om uit te leggen hoe goed haar beleid
is, maar in feite komt het erop neer dat de woningcorporaties bereid zijn
om een inflatievolgend huurbeleid te volgen als de betaalbaarheidheffing maar
van tafel gaat. Over de ruggen van de huurders moet gewoon 500 mln. op tafel
komen. Daar draait het uiteindelijk om.De minister wil best naar de kleine woningen voor starters kijken, maar
voegt eraan toe dat aan het systeem niet te tornen valt. Mevrouw Van Gent
concludeert daarop dat de minister helemaal niets voor de starters zal doen.
Die groep moet gewoon meer gaan betalen. Kan de minister bewijzen
dat er voor de bijzondere groepen voldoende wordt gebouwd, zodat zij niet
met een lange wachtlijst en een torenhoge rekening worden geconfronteerd?
Individuele gevallen moeten met de verhuurders worden besproken, maar wat
gebeurt er als men er niet uit komt? Worden deze mensen dan in de herstructurering
met hoge huren opgezadeld of moeten zij dan in een woning blijven zitten die
voor hen niet geschikt is? Hierover moeten sluitende afspraken worden gemaakt.
Als dat niet gebeurt, wil mevrouw Van Gent hierover een motie indienen.Alles overziend, besluit mevrouw Van Gent dat zij een motie van afkeuring
over de liberaliseringsplannen zal indienen.De minister is het met mevrouw Gerkens eens
dat bij een beroep tegen de WOZ-beschikking de rechtszekerheid niet mag worden
aangetast. Om die reden is op basis van de WOZ-waarde van 2005 gehandeld en
wordt nu de datum 1 januari 2007 aangehouden voor de ingang van het nieuwe
beleid. De minister zegt toe een en ander op een rijtje te zetten en bij het
desbetreffende wetsvoorstel aan te geven wat de consequenties zijn.De woningbouwafspraken zijn erop gericht niet alleen in de centrumgemeenten,
maar ook in de omliggende gemeenten een aandeel sociale woningbouw te hebben.
De minister wil niet toezeggen dat nieuw woningen in de sociale huursector
minstens tien jaar in het gereguleerde gebied blijven. De kern van het beleid
is immers dat dit soort zaken niet wordt vastgezet, maar dat van de marktwaarde
wordt uitgegaan.Reeds afgesloten contracten worden gerespecteerd, maar de minister gaat
er wel van uit dat men rekening heeft gehouden met de woningbehoefte op lokaal
niveau.In de corporatiebrief staat duidelijk dat gemeenten een woonvisie moeten
ontwikkelen. Op basis van deze woonvisie kunnen woningcorporaties en anderen
hun investeringsplannen voorleggen. Dat moet uitmonden in duidelijke convenanten
en prestatieafspraken. Worden geen prestatieafspraken gemaakt dan heeft de
gemeente niet duidelijk voor ogen hoe een woonvisie in elkaar moet zitten
en voor wie er gebouwd moet worden, of het is de woningcorporatie niet duidelijk
wat geïnvesteerd kan worden. Komen partijen er niet uit, dan is er een
vorm van mediation. Komen partijen er daarna nog steeds niet uit, dan volgt
een investeringsdoelstelling. De gemeente heeft ervoor te zorgen dat de doelgroep
wordt gehuisvest. Een laatste instrument is nog de aangekondigde Huisvestingswet,
met daarin meer instrumenten voor de woonruimteverdeling.Voor sommige kleine verhuureenheden kan de WOZ-waarde inderdaad een naar
effect hebben. De minister wil daar binnen het systeem naar kijken. Zij vindt
het vanzelfsprekend dat wetgeving wordt aangekondigd als de implementatie
van het huurbeleid bij de Kamer voorligt. Zij heeft daarom nu het overzicht
voor de wetgeving gegeven.Tot slot concludeert de minister dat mevrouw Van Gent en zij het niet
eens zullen worden.De voorzitter vat de toezeggingen als volgt
samen:1. de Kamer zal bij het wetsvoorstel schriftelijk worden geïnformeerd
over de punten van kritiek op het gebruik van de WOZ-waarde (Vereniging sociale
advocatuur 17 januari 2006),2. het effect van de WOZ-waarde op de kleine eenheden zal nadere worden
bekeken binnen het stelsel.De voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer,BuijsDe griffier van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer,Van der LeedenXNoot1Samenstelling:Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik
(CDA), Van Gent (GroenLinks), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van
der Horst (CDA), Van As (LPF), Van Bochove (CDA), Duyvendak (GroenLinks),
Huizinga-Heringa (ChristenUnie), Koopmans (CDA), Gerkens (SP), Spies (CDA),
Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (PvdA), ondervoorzitter,
Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA),
Hermans (LPF), Veenendaal (VVD) en Lenards (VVD).Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA),
Ormel (CDA), Halsema (GroenLinks), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA),
Hessels (CDA), Van den Brink (LPF), Knops (CDA), Vos (GroenLinks), Van der
Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Vergeer (SP), Sterk (CDA), Haverkamp (CDA), Koşer
Kaya (D66), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA),
Van Heteren (PvdA), Roefs (PvdA), Varela (LPF), Oplaat (VVD) en Van der Sande
(VVD). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-108.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl