Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief minister over effecten afschaffing overdrachtsbelasting voor starters en over verkoop 20% huurwoningen door corporaties tot 2010
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 30800-XI, nr. 6

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

09-10-2006

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2006-2007

30800-XI nr. 6

02-10-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamPositie van starters op de woningmarktInstroom van koopstarters in de bestaande voorraad en
in de nieuwbouw (Bron: WBO 1994–2002) Bestaande vormen van ondersteuning voor koopstarters1. Financiële instrumenten om maandlasten te verlagen2. Verkopen onder de marktwaarde van de woning3. Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven4. Aanbod specifiek gericht op koopstartersConclusieVrijstelling overdrachtsbelasting voor startersMeer kansen voor koopstartersStartersleningen en BEW-plusOndersteuning starters door corporaties/verkoop huurwoningenConclusieOndertekeningBIJLAGE 1 Achtergrondkenmerken van startersStarters op de woningmarkt (huur én koop)Enkele karakteristieken van de vraag van urgent startersEnkele karakteristieken van recent verhuisde startersVerhuisgeneigden versus recent-verhuisdenKoopstarters
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30800-XIToon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 53 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 800 XIVaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2007nr. 6BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 2 oktober 2006Tijdens de begrotingsbehandeling 2006 (Handelingen der Kamer II, vergaderjaar
2005–2006 nr. 22, blz 1427–1478) heeft uw Kamer stil gestaan bij
de problematiek van starters, met name de problemen voor starters die de koopmarkt
willen betreden. Onlangs is het initiatiefwetsvoorstel tot verruiming en vereenvoudiging
van de koopsubsidie, de Wet bevordering eigen woningbezit door de Tweede Kamer
aangenomen. Met deze brief geef ik invulling aan de toezegging om in 2006
een notitie te maken over de huidige faciliteiten die starters ter beschikking
staan, de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en mijn inzet
om de problematiek voor starters aan te pakken. Deze brief is een antwoord
op de motie Van Bochove c.s. (30 300 XI, nr. 38) die verzoekt om het
in kaart brengen van de effecten van afschaffing overdrachtsbelasting voor
starters en de motie Veenendaal en Van Gent (30 300 XI, nr. 45) over
de verkoop van 20% van de huurwoningen door corporaties tot 2010.Het begrip «starter» wordt door velen verschillend geïnterpreteerd.
Daarom is het belangrijk de groep starters goed te definiëren. De motie
Van Bochove c.s. spreekt over het voor de eerste maal kopen van een woning.
Tot die categorie behoren niet alleen degenen die voor het eerst zelfstandig
gaan wonen en wel in een koopwoning. Ook degenen die al zelfstandig wonen
in een huurwoning en vervolgens doorstromen naar een koopwoning behoren tot
de groep die voor het eerst een huis kopen. Hetzelfde geldt voor degenen die
hun eigen huurwoning kopen. Al deze verschillende groepen kopen voor de eerste
maal een woning. Deze groepen kunnen worden gedefinieerd als koopstarters.De opzet van deze brief is als volgt. Eerst geef ik een inschatting van
de positie van starters op de woningmarkt. Daarna ga ik in op de huidige faciliteiten
voor koopstarters. Vervolgens komt de vrijstelling van overdrachtsbelasting
voor starters aan bod. Aansluitend geef ik mijn inzet aan voor het verlichten
van de startersproblematiek. Positie van starters op de woningmarktDe groep van koopstarters onderscheidt zich van de starters in twee opzichten:
een koopstarter kan bij verhuizing een huurwoning achterlaten of zijn eigen
huurwoning kopen en bij koopstarters worden starters die zoeken in de huursector
niet meegenomen. In de onderstaande tabel wordt de relatieve omvang van de
verschillende groepen van koopstarters duidelijk. Voor de duidelijkheid meld
ik dat het in deze tabel gaat om koopstarters die daadwerkelijk een eigen
woning hebben (kunnen) kopen. Ze zijn toegetreden tot de woningmarkt. In de
bijlage komen ook de groepen aan de orde die nog niet een plek hebben gevonden
op de woningmarkt.Instroom van koopstarters in de bestaande voorraad en
in de nieuwbouw (Bron: WBO 1994–2002)  In KOOPSECTOR
bestaande voorraad In KOOPSECTOR
nieuwbouw 200219981994200219981994Starters beginnend in de koop35 80031 80033 1008 30011 50010 900Doorstromers van huur naar koop 46 500 65 200 39 80014 400 27 500 19 800 Kopers van de eigen huurwoning10 500 17 600 9 700 – – – Totaal koopstarters92 800114 60082 60022 80039 20030 700Doorstroom van koop naar koop79 20064 90035 80032 40031 70016 900Opvallend is de lichte toename van het aantal starters beginnend in de
koop in de bestaande voorraad. Voor alle andere groepen starters op de koopwoningenmarkt
is er in 2002 een sterke afname te constateren ten opzichte van 1998. De afname
van het aantal instromende koopstarters in de nieuwbouw is fors te noemen.
De doorstroming binnen de koopsector (van koopwoning–naar koopwoning)
daarentegen is fors toegenomen in 2002 ten opzichte van de voorafgaande jaren.
De oorzaak van het feit dat tegenwoordig zo weinig starters tot de woningmarkt
toetreden is gelegen in de lage woningproductie en, mede als gevolg hiervan,
de hoge prijzen.De woningproductie is sinds midden jaren negentig met meer dan 20 000
woningen afgenomen. Hierdoor zijn starters dan ook het meest gebaat bij een
forse verhoging van de woningproductie.Bestaande vormen van ondersteuning voor koopstartersOp dit moment bestaan er diverse faciliteiten ter ondersteuning van koopstarters.
Deze faciliteiten zijn onder te verdelen naar 4 hoofdgroepen, waarvan de eerste
drie vooral vraaggericht zijn en de vierde aanbodgericht is:1. Financiële instrumenten om maandlasten te verlagenDe financiële instrumenten beïnvloeden de betaalbaarheid met
name via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden daarvan zijn de nationale hypotheekgarantie
(NHG), de koopsubsidie, de startersleningen en de speciale hypotheekvormen
die hypothecair financiers hebben ontwikkeld voor met name starters.De NHG dient ter bevordering van het eigen woningbezit en stimuleert verantwoorde
financiering door het hanteren van normen tussen het inkomen en de hypotheeklasten.
Doordat NHG de hypotheekbetalingen van de koper garandeert aan de financier,
gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven. Deze korting op de rente
bedraagt gemiddeld zo’n 0,4%. Hiermee wordt voorzien in een verantwoorde
en voordeliger financiering waarvan met name starters ook gebruik maken. In
2005 sloten zo’n 80 000 huishoudens een hypotheek met
NHG af voor de aankoop van een woning.De koopsubsidie (de Wet bevordering eigenwoningbezit, of BEW) is een maandelijkse
bijdrage in de hypotheeklasten. Het doel van de BEW is om lagere inkomens
de keuzevrijheid te bieden tussen huren en kopen. De regeling heeft in 2006
dezelfde doelgroep als de huurtoeslag en de maximale lening bedraagt circa € 106 000.
Het gebruik van de koopsubsidie is tot nu toe relatief bescheiden. In 2005
zijn zo’n 60 subsidies toegekend.Speciaal voor starters heeft de stichting Stimulering Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn) een startersregeling ontwikkeld, waarmee deelnemende
gemeenten startersleningen kunnen laten verstrekken. Een starterslening is
een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het
eerste huis mogelijk te maken. Momenteel hebben zo’n 80 gemeenten geld
vrijgemaakt waaruit de SVn voor hen startersleningen verstrekt en dat aantal
is groeiende. De regeling kan door iedere gemeente specifiek worden ingevuld.
De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij. Iedere drie jaar
vindt een toets op het inkomen plaats. Bij inkomensgroei wordt voor (een deel
van) de starterslening rente en aflossing betaald. Het rentevrije deel wordt
daarmee kleiner.Sommige hypothecair financiers richten zich met speciale hypotheekvormen
op starters. Voorbeelden zijn de startershypotheek van de Postbank en de generatiehypotheek
van de Rabobank. Deze producten hebben ieder een eigen invalshoek. Gemeenschappelijk
element is dat de leencapaciteit wordt verhoogd zonder dat daar, althans in
aanvang, hogere maandlasten tegenover staan. Doordat deze hypotheekvormen
niet voldoen aan de normen en voorwaarden van de NHG liggen de risico’s
voor de koper hoger dan bij bijvoorbeeld de SVn-starterslening die met NHG
wordt verstrekt.2. Verkopen onder de marktwaarde van de woningEen andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters
is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde.
Het zijn vooral gemeenten en corporaties die dit middel gebruiken. Gemeenten
kunnen bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de v.o.n.-prijs
te drukken. Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen vragen, onder andere
op grond van het Bbsh en bij verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk
gebonden eigendom (MGE). Bij verkoop van corporatiewoningen is op basis van
Bbsh (artikel 11) maximaal 10% korting op de marktwaarde zonder meer
toegestaan. In 2004 zijn zo’n 2 500 corporatiewoningen aan natuurlijke
personen verkocht met maximaal 10% korting. Indien er sprake is van
verkoop aan personen die in aanmerking komen voor koopsubsidie kan de korting
oplopen tot 20% voor nieuwe bewoners en 30% voor zittende huurders.
Daarnaast kunnen de corporaties bij mij een verzoek indienen om hogere kortingen
dan 10% te verlenen. Op basis van de Fair Value regeling, bijvoorbeeld,
kunnen ze hogere kortingen dan 10% toepassen (MG 2002–6). In
ruil voor die hogere korting mogen corporaties delen in de waardeontwikkeling.
Daarbij dient de verhouding tussen de verleende korting en het aandeel van
de corporatie in de waardeontwikkeling van de woning tussen vastgestelde marges
te blijven (maximaal 1:2 zijn bij bestaande bouw en 1:1,5 bij nieuwbouw).
Al met al hebben corporaties ruime mogelijkheden om woningen tegen een lagere
prijs dan de marktwaarde aan te bieden.Diverse corporaties passen deze verkoopvormen reeds toe. Een aantal van
hen, zoals Trudo en Woonbron, hebben jarenlange ervaring opgedaan met
verkoop onder voorwaarden en maatschappelijk gebonden eigendom. Dit heeft
geresulteerd in een verkoopmodel (Koopgarant) dat door meerdere corporaties
wordt gedragen. Het is in mijn ogen een goed en bruikbaar model dat kan worden
toegepast door andere corporaties. Bijzondere waardering heb ik voor het TeWoon-concept
van Woonbron waarvan het Koopgarant een onderdeel uitmaakt. Binnen dat concept
heeft de bewoner keuzevrijheid tussen huren en kopen en verschillende contract-
en tussenvormen daarbij. Het is juist deze keuzevrijheid die mij aanspreekt.
Ik hoop dat in de komende jaren meer corporaties die mate van keuzevrijheid
zullen aanbieden aan hun klanten.3. Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te gevenHet hanteren van erfpacht is een andere manier om woningen goedkoper aan
te bieden. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond
blijft in eigendom van de verkopende partij. Afhankelijk van de gekozen constructie
is er terugkooprecht of de mogelijkheid om op een later moment de grond erbij
te kopen, ook kan de woning – zonder de grond – doorverkocht worden.
In de praktijk zijn het vooral gemeenten en corporaties die werken met erfpachtconstructies.4. Aanbod specifiek gericht op koopstartersHieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op starters
gericht of bij uitstek voor starters geschikt zijn. Dit soort initiatieven
zijn talrijk en worden door alle bij de woningbouw betrokken partijen toegepast.
Het bouwen van sociale koopwoningen door ontwikkelaars of corporaties valt
hieronder. Verder worden er relatief kleine en goedkope woningen gebouwd voor
speciale doelgroepen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de Stewardessenwoning
die Bouwfonds en Timpaan hebben ontwikkeld, de Verandawoning naar Zweeds model
en de Quantumwoning van MIII architekten. Vaak gaat het om voorbeelden van
IFD (innovatief, flexibel en demontabel) bouwen. De laatste tijd is er veel
aandacht voor het ontwerpen van goedkope woningen. Een mooi voorbeeld is de
prijsvraag en netwerkdag starterswoningen die de provincie Utrecht in februari
2006 heeft georganiseerd. Op de netwerkdag werd overigens geconstateerd dat
de toename in de aandacht voor goedkope woningen nog niet heeft geleid tot
een even sterke toename in het bouwen van goedkopere woningen.Een bijzonder initiatief is het project in Casteren (gemeente Bladel)
waarbij starterswoningen in collectief opdrachtgeverschap zijn gerealiseerd.
In dit project is grote zeggenschap voor de koper gecombineerd met de bouw
van betaalbare woningen. De relatief gunstige prijzen zijn mede tot stand
gebracht door het besparen op de ontwikkelingskosten en door de lagere grondprijzen
die de gemeente heeft vastgesteld.ConclusieHet overzicht laat zien dat er vele en verschillende faciliteiten en initiatieven
zijn voor koopstarters. Vanuit het Rijk is er de nationale hypotheekgarantie
en de koopsubsidie. Gemeenten kunnen een bijdrage leveren door het vaststellen
van lagere grondprijzen, erfpachtconstructies, goedkopere woningen laten ontwikkelen
en door deel te nemen aan de startersregeling van de SVn. Corporaties hebben
vooral veel mogelijkheden voor het verlagen van de verkoopprijzen van hun
woningen, zowel voor bestaande als voor nieuwgebouwde woningen. Marktpartijen
hebben woningen in de goedkopere prijsklasse en specifiek op starters toegesneden
hypotheekvormen ontwikkeld. Het is ondoenlijk om alle bestaande initiatieven te beoordelen en te kwalificeren.
Een aantal wil ik speciaal noemen omdat het goede voorbeelden zijn van startersondersteuning
die in mijn ogen navolging verdienen. Dat zijn de starterslening die gemeenten
bij de SVn kunnen onderbrengen, het TeWoon-concept van de corporatie Woonbron,
de diverse verkoopmodellen die op de Fair Value-regeling zijn gebaseerd en
het in collectief opdrachtgeverschap ontwikkelen van woningen zoals in de
gemeente Bladel is gebeurd. Ik wil partijen die starters of lagere inkomens
willen ondersteunen bij de stap naar een koopwoning oproepen zich aan te sluiten
bij één van de goede en beproefde modellen. Daarmee wordt voorkomen
dat ieder voor zich het wiel opnieuw uitvindt en tegelijkertijd wordt het
aanbod voor de burger overzichtelijker gemaakt.Vrijstelling overdrachtsbelasting voor startersWat betreft de motie Van Bochove c.s. (30 300 XI, nr. 38), die vraagt
naar de consequenties van het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor
gevallen waarbij voor de eerste maal een woning wordt gekocht, wil ik het
volgende opmerken. De overdrachtsbelasting maakt deel uit van de uiteindelijke
prijs die kopers betalen voor een bestaande woning. Naast de koopsom van de
woning dient rekening te worden gehouden met diverse bijkomende kosten zoals
de overdrachtsbelasting, notariskosten, afsluitkosten hypotheek en eventuele
makelaarskosten. Vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters zou
op het eerste gezicht starters kunnen helpen bij de koop van een woning. Door
de lagere bijkomende kosten komt een koopwoning mogelijk eerder binnen het
financiële bereik van starters. Een vrijstelling voor starters zal echter
gepaard gaan met vraag- en prijseffecten op de woningmarkt (toename van de
vraag naar woningen in het goedkope segment) en met budgettaire effecten voor
het Rijk. Zoals in de visie op de woningmarkt is aangekondigd volgt er een
nader onderzoek naar belemmeringen om te verhuizen in algemene zin. Hierbij
zal tevens gekeken worden naar de relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt.
De overdrachtsbelasting wordt in dit algemene onderzoek meegenomen.Meer kansen voor koopstartersIk deel de wens om de kansen voor starters te vergroten. Hieronder zal
ik mijn inzet voor deze groep toelichten. De problemen voor starters op de
woningmarkt zijn op dit moment groot, zeker op bepaalde plekken in het land.
Niet alleen in de koopsector maar ook in de huursector. Mijn beleid is erop
gericht tot een ruimere en ontspannen woningmarkt te komen in 2010. Alleen
het bouwen van meer woningen kan een structurele oplossing bieden voor de
problemen van starters op de woningmarkt. Daarom is het cruciaal dat de nieuwbouwproductie
omhoog gaat. Door nieuwe woningen te bouwen gaat het aanbod omhoog en neemt
de keuzevrijheid op de woningmarkt toe. Met name starters zijn daarbij gebaat.
Tot 2010 moeten er in totaal 445 000 woningen bijkomen. Zo daalt het
woningtekort van 2,5% nu naar 1,5% in 2010.Naast het vergroten van het aanbod zie ik andere aangrijpingspunten om
de woningmarkt te verbeteren, en daarmee ook de toegang van starters tot de
woningmarkt te verbeteren. Hiervoor verwijs ik naar mijn visie op de woningmarkt
die ik u recent heb gestuurd (DGW/S2006271205). Specifiek voor koopstarters
wil ik inzetten op de verruiming van de koopsubsidie (de BEW-plus) en op een
impuls voor startersleningen. Daarnaast wil ik het mogelijk maken dat corporaties
een bijdrage kunnen leveren aan startersleningen. Startersleningen en BEW-plusDe verruiming van het aanbod zal niet onmiddellijk verandering kunnen
brengen in de problemen die met name starters ondervinden op de woningmarkt.
Om die reden wil ik starters tijdelijk en gericht ondersteunen. Op die manier
blijft het prijsopdrijvende effect beperkt en komt de steun daar terecht waar
die nodig is. De verruimde koopsubsidie (BEW-plus) en de startersleningen
van de SVn zijn beide goede instrumenten om starters op de koopmarkt te helpen.
Door de ruimere inkomens- en koopsomgrenzen van de BEW-plus ten opzichte van
de huidige wet kunnen meer mensen de overstap naar een koopwoning maken. Daarnaast
wordt de uitvoering van de regeling door de financier eenvoudiger gemaakt
door de nauwere aansluiting met de normen van de nationale hypotheekgarantie.
De starterslening die de SVn in opdracht van gemeenten verstrekt is een aanvullende,
rentevrije lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste
huis mogelijk te maken. Het sterke punt van de startersleningen is dat ze
lokaal maatwerk mogelijk maken in de vormgeving van de regeling en in de ondersteuning
van specifieke groepen.De BEW-plus en de startersleningen kunnen in mijn ogen naast elkaar bestaan.
De BEW-plus richt zich op woningen tot circa € 150 000. Startersleningen
zijn, afhankelijk van de lokale woningmarktsituatie, ook mogelijk in een duurder
segment. Overigens kunnen mensen niet van beide regelingen tegelijkertijd
gebruik maken. Het stapelen van BEW-plus en starterslening vind ik ongewenst
omdat een starter zo een dubbele subsidie ontvangt. Het stapelen is in beide
regelingen niet toegestaan. Voor de consument, die hierdoor wel heel afhankelijk
wordt, vind ik stapeling ook niet verantwoord. Zoals ik u in mijn brief van
13 mei jl. (DBO200 626 7179) heb bericht, ben ik voornemens
om middelen beschikbaar te stellen voor startersleningen en voor de BEW-plus.
Concreet gaat het bij de startersleningen om 40 miljoen euro voor een fonds
bij de SVn. Voor de BEW-plus gaat het om ruim 25 miljoen euro voor de jaren
2007 tot en met 2011, conform de ramingen van de initiatiefnemers van de BEW-plus.
Met deze middelen kunnen de komende vijf jaar circa 17 500 koopstarters
worden ondersteund.De initiatiefwetswijziging BEW (BEW-plus) is door de indieners Duivesteijn,
Hofstra en Van Bochove naar de Eerste Kamer verstuurd. Als die ermee instemt
zal het kabinet streven naar implementatie per 1 januari 2007. Per die
datum is er budget beschikbaar en treden er wijzigingen op in de normen en
voorwaarden van de NHG. Naar aanleiding van vragen van mevrouw Kruijsen merk
ik op dat per die datum woonwagens in aanmerking kunnen komen voor BEW-plus.
Cruciaal daarbij is dat het voor woonwagens mogelijk is om NHG te verkrijgen.
Voor woonboten wordt deze mogelijkheid nog onderzocht. Vanwege de complexiteit
is in overleg met het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de NHG)
en de VNG (als vertegenwoordiger van de gemeentelijke achtervang voor de NHG)
geconcludeerd dat NHG, en daarmee BEW-plus, voor woonboten nog niet gerealiseerd
kan worden per 1 januari 2007.Wat betreft de storting van 40 miljoen euro bij de SVn voor het verstrekken
van startersleningen verwacht ik dat de regeling in 2007 van start zal gaan.
De ingangsdatum zal in nauw overleg met de SVn worden bepaald. Het doel van
de regeling is het stimuleren van meer startersleningen door gemeenten, waardoor
het voor meer mensen mogelijk wordt een woning te kopen. Uitgangspunt is dat
de gemeentelijke inzet wordt verdubbeld voor zover het budget dat toelaat.
Voor iedere nieuwe starterslening die uit een gemeentelijk fonds wordt verstrekt,
wordt – binnen het budget – een starterslening uit het Rijksfonds
gefinancierd. Dit betekent dat alleen die gemeenten die (gaan)
deelnemen aan de SVn-startersregeling in aanmerking komen voor een rijksbijdrage.
Momenteel zijn dat er zo’n 80 en ik verwacht dat – mede door de
rijksbijdrage – het aantal deelnemende gemeenten zal groeien. De rijksbijdrage
wordt aangewend om het aantal startersregelingen te verhogen. Daarbij worden
het lokale maatwerk, de keuzes die gemeenten maken ten aanzien van bijvoorbeeld
doelgroep, type woning, maximale lening en maximale kostengrens, zoveel mogelijk
gerespecteerd. Wel worden enkele aanvullende voorwaarden gesteld ten aanzien
van het afsluiten van de lening onder NHG en een maximum aan het rentevrije
deel van de lening. De looptijd van de regeling bedraagt 5 jaar. Door de middelen
over 5 jaar te spreiden kunnen gemiddeld 2 000 starters per jaar ondersteund
worden. Dat is een forse toename ten opzichte van het huidige aantal verstrekkingen.
Momenteel hebben de gemeenten via de SVn in totaal ongeveer 1 000 startersleningen
verstrekt.Ondersteuning starters door corporaties/verkoop huurwoningenTijdens de behandeling van de VROM-begroting 2006 heb ik aangegeven dat
ik de mogelijkheden wil onderzoeken om corporaties te laten bijdragen aan
goedkope leningen voor starters. Concreet gaat het om de korting van 10%
op de verkoopprijs van een woning, die op grond van het Bbsh nu al gegeven
mag worden, in te zetten voor startersleningen. Hiermee kunnen corporaties
een bijdrage leveren aan de problemen die starters ondervinden.Ik ben voornemens om de MG 2001-26, die onder meer een verbod op bankieren
bevat, op korte termijn aan te passen om een bijdrage van corporaties aan
startersleningen mogelijk te maken. Toegelaten instellingen kunnen onder de
navolgende voorwaarden bijdragen aan startersleningen. De toegelaten instelling
verkoopt de woning tegen de marktwaarde aan de koper. De toegelaten instelling
keert maximaal 10% van de koopsom uit aan de koper onder de voorwaarde
dat de koper met dat geld een starterslening «inkoopt» (een extra
renteloze lening bovenop reguliere lening). De koper zelf zoekt een financier
die hem een starterslening verstrekt. Deze starterslening wordt afgesloten
onder de normen en voorwaarden van de nationale hypotheekgarantie. De financier
ontvangt als vergoeding de uitgekeerde korting via de koper. Uit die korting
worden de kosten van de starterslening betaald. Dat zijn de kosten van de
rente- en aflossingsvrije lening voor zolang het huishouden niet zelf de volledige
lasten kan dragen. Binnenkort zal ik middels een MG deze nieuwe mogelijkheid
voor corporaties om bij te dragen aan startersleningen uitgebreid toelichten.
Daarnaast ben ik bereid om andere mogelijkheden voor corporaties om bij te
dragen aan startersleningen nader te onderzoeken.De motie-Veenendaal en Van Gent pleit ervoor om ten minste 20%
van het corporatiebezit te koop aan te bieden. Momenteel worden er zo’n
30 000 huurwoningen per jaar verkocht, waarvan circa 15 000 door
corporaties. Wat mij betreft mag dat aantal hoger liggen. Er is een tekort
aan goedkope koopwoningen en met de verkoop van huurwoningen kan het aanbod
in dat segment toenemen.Ik ondersteun dus de intentie van de motie dat het goed zou zijn als corporaties
meer woningen te koop aanbieden. Het gaat vaak om betaalbare woningen. Ik
zie dat veel corporaties stappen daartoe zetten, vaak ook in samenhang met
instrumenten als verkoop onder voorwaarden of andere verkoopvormen om de woning
tegen een lagere prijs aan te bieden. De verantwoordelijkheid voor de verkoop
van huurwoningen ligt niet bij mij, maar bij lokale partijen. Voor dit punt
wil ik verwijzen naar mijn brief van 12 december 2005 over het corporatiestelsel.
Ik wijs erop dat gemeenten de mogelijkheden hebben in hun woonvisie
een doelstelling ten aanzien van verkoop huurwoningen op te nemen. Corporaties
kunnen hun voornemens tot verkoop onderdeel maken van het «bod»
dat ze uitbrengen op de verwezenlijking van die woonvisie.Wat ik tot mijn verantwoordelijkheid reken is de regelgeving rondom de
verkoop van huurwoningen door corporaties. Ik heb al eerder in deze brief
aangeven dat corporaties ook nu al verschillende mogelijkheden hebben om huurwoningen
tegen lagere prijzen aan te bieden: 10% korting geven op de marktwaarde
van de woning; na mijn toestemming kunnen hogere kortingen worden verleend;
met de Fair Value regeling kan een corporatie tot maximaal 50% meedelen
in de waardeontwikkeling van de woning in ruil voor korting op de verkoopprijs.
Hiermee hebben corporaties op zich voldoende instrumenten om huurwoningen
tegen gereduceerde prijzen te verkopen. Daarnaast ben ik bereid te bekijken
of er meer mogelijkheden nodig zijn. Daartoe zal ik de voorwaarden bij regelgeving
rondom verkoop huurwoningen herijken en zonodig aanpassen.ConclusieZoals ik ook in de brief met de visie op de woningmarkt heb uiteengezet
is het noodzakelijk starters op de koopmarkt te ondersteunen, zolang er geen
sprake is van een ontspannen woningmarkt. De kloof tussen huur en koop moet
worden overbrugd, zodat de koopstarters meer kansen krijgen. Tevens wordt
hiermee de stagnerende doorstroming van huur naar koop bevorderd. De afgelopen
jaren heb ik alle inzet gericht op de verruiming van het aanbod. Niet zonder
succes, want de woningproductie neemt weer toe na jaren van afname. De verwachting
is dat deze opgaande lijn zal doorzetten. Toch is dat op de korte termijn
onvoldoende om de problemen van de koopstarters te verlichten. Mijn inzet
is om de bijdrage van het Rijk aan het ondersteunen van starters uit te breiden
met het geven van een impuls aan startersleningen en met het invoeren van
de verruimde koopsubsidie (BEW-plus) in 2007. Daarnaast wil ik corporaties
in staat stellen een bijdrage te leveren aan startersleningen. Hiermee sluit
ik aan op de initiatieven van partijen op de woningmarkt.Het overzicht van bestaande mogelijkheden voor het ondersteunen van koopstarters
laat zien dat er meerdere initiatieven ter ondersteuning van de koopstarter
door verschillende partijen zijn ontwikkeld. Die inzet en initiatieven blijven
nodig de komende jaren, naast de inzet van het Rijk. Ik roep alle betrokken
partijen (gemeenten, corporaties en ontwikkelaars/bouwers) dan ook op die
inzet te continueren en waar nodig te intensiveren. Ik wijs de partijen hierbij
op de goede en beproefde modellen van startersondersteuning. Deze modellen
zijn er en hebben zich reeds in de praktijk bewezen. Specifiek wil ik gemeenten
aanmoedigen om deel te nemen aan de startersleningen.Ik ben me ervan bewust dat alle problemen die starters nu op de woningmarkt
ondervinden niet op korte termijn kunnen worden opgelost. Daarom is mijn beleid
er voor de middellange termijn op gericht evenwicht te brengen tussen vraag
en aanbod op de woningmarkt. Daarvoor is meer nodig dan alleen een verhoging
van de nieuwbouwproductie. Met mijn visie op de woningmarkt heb ik een breder
kader geschetst voor het beter laten functioneren van de woningmarkt. Om koopstarters
structureel meer kansen te kunnen bieden is voortdurende aandacht nodig voor
meer aanbod, meer flexibiliteit en maatwerk en een betere verdeling van de
bestaande voorraad. Ook vanuit de wens om starters te ondersteunen wijs ik
op het belang van de beleidsagenda die ik in mijn visie op de woningmarkt
heb neergelegd.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,P. Winsemius BIJLAGE 1 Achtergrondkenmerken van startersStarters op de woningmarkt (huur én koop)Om de positie van starters op de koopwoningmarkt te kunnen schetsen is
het van belang om stil te staan bij de starters op de woningmarkt, zowel de
huur- als de koopsector, in relatie tot verhuisketens1.Op basis van het meest recente cijfermateriaal moet geconcludeerd worden
dat het aantal toetredende starters2 op de woningmarkt
(koop en huur) in 2002 op een dieptepunt ligt. In 2002 traden zo’n 183 000
starters toe op de woningmarkt, terwijl vier jaar eerder 200 000 starters
een koop- of huurwoning betrokken. Ook het aandeel verhuizingen van starters
ten opzichte van het totaal aantal verhuizingen ligt zeer laag: 33%
van alle verhuizingen betreft een starter. In 1990 was dat nog 45%.
Rond de komende jaarwisseling zullen er (vanuit het Woon Onderzoek Nederland)
meer actuele cijfers beschikbaar komen.  Aantal startersAantal doorstromers Totaal aantal verhuizingenKetenlengte Woningproductie *Overig initieel aanbod ** 1990 202 000 245 000 (55%) 447 000 2,2102 000 (51%)  99 835 (49%) 1994 194 000247 000 (56%) 442 000 2,3  93 000 (48%)101 490 (52%) 1998 200 000 464 000 (70%)663 000 3,3  95 000 (48%) 104 555(52%)2002 183 000 371 000 (67%) 554 0003,0 71 000 (39%) 112 125 (61%)* Aantal woningen toegevoegd aan de voorraad middels nieuwbouw en
productie anderszins. Bron: CBS/Statline** Woningen die vrij komen door woningverlating (overlijden, tehuizen
etc.), vertrek uit Nederland of huishoudenvormingBron: WBO 1990–2002.De oorzaak van het feit dat tegenwoordig zo weinig starters tot de woningmarkt
toetreden is gelegen in de lage woningproductie. De woningproductie is sinds
midden jaren negentig met meer dan 20 000 woningen afgenomen, terwijl
het overig initieel aanbod (licht) is gestegen. Op dit moment zijn starters
dan ook het meest gebaat bij een forse verhoging van de woningproductie. In
Bijlage1 is een nadere karakterisering van starters te lezen.Enkele karakteristieken van de vraag van urgent startersBehalve de starters die daadwerkelijk zijn toegetreden tot de woningmarkt
is het ook relevant om te kijken naar de degenen die willen toetreden tot de woningmarkt. Niet voor iedere starter is de wens
tot verhuizen even groot. Er wordt daarom in analyses onderscheid gemaakt
tussen urgente en potentiële starters. Voor urgente starters (en ook
voor doorstromers) geldt dat zebinnen 2 jaar willen
verhuizen, al minimaal een half jaar actief op zoek zijn en binnen een jaar
een passende woning zouden accepteren. Voor het urgente aanbod van woningen
geldt iets soortelijks. In 2002 is zowel de urgente vraag als het saldo tussen
vraag en aanbod hoger dan in de periode 1990 tot 2002.  WBO2002 WBO1998 WBO1994WBO1990 Vraag urgente starters 206 000 153 500166 000 162 000 Aanbod urgente woningmarktverlaters 40 000 43 500 29 000 35 500Saldo urgent (het «woningtekort») 166 000 110 000137 000 126 500Bron: WBO 1990–2002.De toename van de vraag van urgente starters is vooral te vinden onder
inwonende kinderen. De vraag vanuit bewoners van wooneenheden blijkt door
jaren heen redelijk stabiel te zijn. Ook wordt het aandeel van urgente starters ten opzichte van de urgent doorstromers groter. Van de totale
urgente vraag in 2002 komt 40% vanuit een starter. Tien jaar eerder
was dat nog 34%.  WBO2002WBO1998 WBO1994 WBO1990 TOTAAL vraag urgente starters206 000 (40%) 153 500 (41%) 166 000
(36%)162 000 (34%) Vraag urgente doorstromer312 500 (60%) 224 500 (59%) 294 500 (64%)314 000 (66%) TOTAAL urgente vraag 518 500 353 000460 500 476 000Bron: WBO 1990–2002.Als bij de vraagzijde wordt ingezoomd valt op dat een kleine 40%
van de urgente starters een meergezinswoning zoekt en iets meer dan een kwart
een koopwoning. Ten opzichte van tien jaar geleden verschuift deze vraag licht
richting meergezins- resp. koopwoningen. Wanneer hier de cijfers van urgent
aanbod van woningmarktverlaters tegenover worden gezet, moet worden geconcludeerd
dat de vraag van urgente starters in toenemende mate afwijkt van wat er als
urgent aanbod op de markt komt.  urgente vraag
starterurgent aanbod woningmarktverlaters  2002 19981994 1990 2002 1998 1994 1990totaal 206 000 153 500 166 000162 000 40 000 43 500 29 000 35 500woningtype        eengezins39% 36% 43% 51% 60% 57% 42% 48%meergezins 61% 64% 57% 49% 40%43% 58% 52% eigendom        koopwoning 27% 29%24% 22% 40% 32% 27% 20% huurwoning73% 71% 76% 78% 60% 68% 73%80%Bron: WBO 1990–2002.Wanneer naar de inkomenspositie van urgente verhuisgeneigde starters wordt
gekeken valt de verschuiving op van «onder modaal» naar «modaal
tot 2x modaal». Bij de urgente verhuisgeneigde doorstromers is een toename
te zien van de groep met een inkomen van meer dan 2x modaal. De groep van
urgente vragers lijkt dus over steeds meer geld te kunnen beschikken.  urgente vraag
starterurgent vraag doorstromers  2002 19981994 1990 2002 1998 1994 1990totaal206 000 153 500 166 000162 000 312 500 224 500 294 500 314 000tot modaal 74% 78% 77% 84% 45% 43%38% 47% mod – 2x modaal 24% 19% 21%13% 34% 41% 45% 43% boven 2x modaal3% 3% 2% 3% 21% 16% 17%10%Bron: WBO 1990–2002.Enkele karakteristieken van recent verhuisde startersDe starters die naar een woning zijn verhuisd blijken in toenemende mate
tot de leeftijdscategorie 35 tot 64 jarigen te behoren. De leeftijdssamenstelling
van doorstomers is constant in de tijd. Bij de doorstromers blijkt daarentegen
wel een steeds groter wordend aandeel alleenstaanden te verhuizen. Bij de
starters is deze trend niet echt waar te nemen. Ook het aandeel starters behorend
tot de doelgroep van beleid, blijkt in de tijd nagenoeg constant
te zijn. Bij de doorstromers is echter een relatieve afname te constateren
van verhuizingen van de doelgroep. Opmerkelijk is dat bij zowel de recent
verhuisde starters als bij de recent verhuisde doorstromers er ten opzichte
van begin jaren negentig, relatief meer wordt verhuisd naar meergezinswoningen.
Tot slot wordt duidelijk dat relatief steeds meer starters slagen in de koopsector.
In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de groep van recent verhuisde
starters bijna in alle opzichten verschilt van de groep van recent verhuisde
doorstromers.  recente verhuisde
startersrecent verhuisde
doorstromers  2002 19981994 1990 2002 1998 1994 1990Totaal183 000 200 000 194 000202 000 371 000 464 000 247 000 245 000leeftijd hoofdbewoner        18 tot 34 jaar 74%78% 79% 81% 40% 47% 41% 39% 35 tot 64 jaar 23% 19% 18% 17% 47% 42%46% 46% 65 jaar of ouder 2% 3%3% 3% 13% 11% 13% 15%huishoudsamenstelling        alleenstaand 54% 50%47% 49% 29% 28% 24% 21%samenwonend 46% 50% 53% 51% 71%72% 76% 79% aandachtsgroep        doelgroep38% 40% 40% 41% 25% 33% 32% 35%niet doelgroep 62% 60% 60% 59%75% 67% 68% 65% woningtype        eengezinswoningen 37% 37% 37% 41% 63%61% 67% 70% meergezinswoningen 63%63% 63% 59% 37% 39% 33% 30%eigendomsverhouding        koopwoning 30% 27%24% 23% 56% 49% 47% 46% huurwoning70% 73% 76% 77% 44% 51% 53%54%Bron: WBO 1990–2002.Verhuisgeneigden versus recent-verhuisdenWanneer de omvang van de vraag van urgente starters resp. doorstromers
wordt geconfronteerd met het aantal geslaagde starters resp. doorstromers
kan er een gemiddelde zoektijd (uitgedrukt in aantal maanden) worden berekend
bij een gelijkblijvende vraag en aantal verhuizingen. Hierbij wordt geen rekening
gehouden met de kwalitatieve vraag. De gemiddelde
zoektijd kan wel als indicator worden gezien voor de druk op de woningmarkt.
De gemiddelde zoektijd voor starters heeft in 2002 het hoogste punt en is
langer dan die voor doorstromers. Begin jaren negentig was dit beeld andersom.  startersdoorstromers 2002 1998 1994 19902002 1998 1994 1990 Aantal recent verhuisde starters resp. doorstromers in één
jaar 183 000 200 000194 000 202 000 371 000 464 000 247 000245 000 Aantal urgent verhuis-geneigde starters resp. doorstromers 206 000 153 500 166 000 162 000312 500 224 500 294 500 314 000 Gemiddelde zoektijd (rekenkundig bepaald) 6,8 mnd 4,6 mnd 5,1 mnd4,8 mnd 5,1 mnd 2,9 mnd 7,2 mnd 7,7 mndBron: WBO 1990–2002.Uitgesplitst naar huur- resp. koopwoningen blijkt de gemiddelde zoektijd
in 2002 niet heel veel van elkaar te verschillen. Wanneer bij de groep van
vragers naast de urgente verhuisgeneigden ook de groep van potentiële verhuisgeneigden wordt meegenomen, dan neemt de gemiddelde zoektijd
fors toe en komt op een gemiddeld van zo’n 20 maanden. Dit geldt voor
zowel de starters als voor de doorstromers. Opvallend is wel dat deze waarde
in de tijd voor starters nagenoeg constant is.Koopstarters1In lijn met de verwachtingen blijken starters2
die zijn verhuisd, jong te zijn vergeleken bij de reeds gevestigde huizenbezitters.
Aspirant starters3 die zijn verhuisd blijken
gemiddeld genomen ouder te zijn dan de daadwerkelijke starters. De gemiddelde
leeftijd van de starters in onze steekproef steeg slechts marginaal van 28
jaar in 1985 tot 29 jaar in 2002. Dit duidt erop dat starters de aankoop van
hun eerste huis niet steeds verder hebben uitgesteld in hun levenspad.Het nominale besteedbare maandinkomen van starters is door de jaren heen
minder hard gestegen dan dat van de reeds gevestigde huizenbezitters (een
jaarlijkse stijging van 1.7% versus 2.7%). Aangezien de prijzen
van vrijwel alle woningen gedurende de onderzoeksperiode ruim is verdriedubbeld,
is een betrekkelijk zwakke inkomensstijging een eerste indicatie voor een
verzwakkende positie van starters. Voor alle groepen binnen de woningmarkt
is echter in de tussentijd de hypotheekrente aanzienlijk gedaald, waardoor
steeds grotere leningen konden worden afgesloten. Deze groei van de leningen
blijkt ook uit de stijgende lening-inkomens ratio van 3.3 in 1985 tot bijna
6.5 in 2002. Met andere woorden in 2002 leende de gemiddelde starter ruim
zes maal zijn/haar salaris om de eerste woning te kunnen kopen. Om de netto
effecten van deze financiële trends op waarde te kunnen schatten kan
gebruik worden gemaakt van de woonquote, welke de netto woonlasten deelt door
het besteedbare huishoudinkomen.  WBO2002WBO1994 WBO1984 huizenbezittersverhuisde «starters» verhuisde «Aspirant starters»huizenbezitters verhuisde «starters» verhuisde «Aspirant starters» huizenbezitters verhuisde «starters» verhuisde «Aspirant starters» Leeftijd 51 29 32 50 2933 50 28 32 Maandinkomen € 2 903€ 2 399 € 2 329 € 2 210 € 2 142€ 1 999 € 1 798 € 1 782 € 1 895 % single 17% 40% 43% 15% 27% 26% 14%20% 22% Huizenprijs € 254 000 € 173 000€ 195 000 € 102 000 € 85 000 € 91 000€ 70 000 € 57 000 € 64 000 Lening / inkomen3,9 6,5  3,7 4,3  2,5 3,3  Woonquote16% 23% 20% 17% 19% 19% 13% 14%17%Bron: WBO 1984–2002, bewerkt door WEC, RSM Erasmus UniversityIn netto woonlasten zijn voor kopers de effecten van de renteaftrek en
aanvullende kosten (zoals OZB en overdrachtsbelasting) expliciet opgenomen.
Deze woonquote is voor starters gestegen van minder dan 14% in 1985
tot ruim 23% in 2002. Met andere woorden, het kostenopdrijvende effect
van de huizenprijsstijgingen weegt zwaarder dan het effect van inkomensstijging
en de daling van de rentestand. XNoot1Onder een verhuisketen wordt verstaan een keten van aan elkaar geschakelde
verhuizingen, bestaande uit initieel aanbod (door nieuwbouw, woningverlating,
vertrek uit Nederland of huishoudenvorming), eventueel een aantal doorstromingen
en eindigend met een woning die wordt betrokken door een starter.XNoot2Een starter is een huishouden dat is verhuisd binnen Nederland zonder
een lege woning achter te laten óf laat als hoofdbewoner een bewoonde
(huur)woning achter bijv. als gevolg van scheiding óf laat een sloopwoning
achter.XNoot1De tekst is een samenvatting van het (nog te publiceren) artikel «First-Time
Buyers In The Netherlands», Peter Neuteboom & Dirk Brounen, Housing
Expertise Center, RSM Erasmus University.XNoot2In de navolgende tekst wordt onder «starter» verstaan een «starter
die zoekt in de koopsector».XNoot3Tot de groep van «aspirant starters» worden gerekend, huidige
huurders die aangeven op korte termijn te willen kopen. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30800-XI-6.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl