Invoeringswet titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; Nota n.a.v. het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 28064, nr. 5

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum indiening

07-02-2002

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

28064 nr. 5

04-02-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamAlgemeenArtikelsgewijze behandelingArtikel IceArtikel IIabArtikel 53aArtikel 53bArtikel 53dArtikel IVArtikel 206Artikel 207Artikel 208aArtikel 208bOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 28064Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 34 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
28 064Invoering van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
en van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel 7.4 (Huur)
van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)nr. 5NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAGOntvangen 4 februari 2002Algemeen1. Met aandacht hebben ondergetekenden kennis genomen van het verslag
van de vaste commissie voor Justitie. Het verheugt ons dat de leden van de
fractie van GroenLinks hun complimenten hebben uitgesproken over de inhoudelijke
en juridisch-technische kwaliteit van het onderhavige wetsvoorstel. Wel hebben
verschillende fracties nog enige vragen en opmerkingen waarop hierna zal worden
ingegaan.2. De leden van de D66-fractie hebben aandacht gevraagd voor de mededeling
in de memorie van toelichting dat de aanpassingen van de vaststellingswetten
betreffende titel 7.4 en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte nodig zijn
geworden door intussen aanhangig geworden andere wetsvoorstellen. Zij hebben
om een overzicht gevraagd van de wetsvoorstellen waarom het gaat.De betreffende zin in de memorie van toelichting stamt uit een eerste
voorontwerp voor het onderhavige wetsvoorstel, toen werd onderzocht in hoeverre
intussen aanhangig geworden wetsvoorstellen tot wijziging zouden moeten leiden.
De aanvankelijke lijst was langer dan uiteindelijk nodig is gebleken. Het
enige overgebleven geval van wijziging van deze aard is te vinden in artikel
I onder b betreffende een aanpassing aan wetsvoorstel 26 855 tot herziening
van het procesrecht in burgerlijke zaken.3. De leden van de fractie van D66 hebben voorts gevraagd of het onderhavige
wetsvoorstel gevolgen heeft voor de plicht van een huurder om het gehuurde
object dat wordt verbouwd, terug te brengen in de oude staat. Voorts hebben
deze leden gevraagd wat die gevolgen dan zijn en of de regering voornemens
is in de plicht tot herstel in de oude toestand verandering te brengen en,
zo ja, welke voornemens dan bestaan.Het onderhavige wetsvoorstel bevat geen regels met betrekking tot de verplichting
van een huurder om een gehuurd object dat wordt verbouwd, in de oude toestand
terug te brengen. Wel is deze materie geregeld in de vaststellingswet betreffende
titel 7.4, met name in artikel 216 en 224. Indien de verbouwing van het gehuurde
bevoegdelijk door de huurder is geschied, volgt uit artikel 216 lid 2 dat
de huurder niet tot ongedaanmaking van de veranderingen en toevoegingen verplicht
is. Indien de huurder tot verbouwing is overgegaan zonder dat
hij daartoe bevoegd was, is hij volgens artikel 224 daartoe in beginsel wel
verplicht.Er bestaan thans geen voornemens deze regeling te wijzigen.4. Het antwoord op de vraag van de leden van de fractie van D66 of er
als gevolg van het onderhavige wetsvoorstel veranderingen optreden in de rechtsverhouding
tussen huurder en verhuurder, moet ontkennend luiden. Zoals deze leden terecht
opmerken, draagt het onderhavige wetsvoorstel een technisch karakter.5. De leden van de fractie van GroenLinks hebben in de eerste plaats gevraagd
naar de datum waarop het onderhavige wetsvoorstellen en de drie vaststellingswetten
rechtskracht zullen krijgen. Zoals reeds aangekondigd ter gelegenheid van
het wetgevingsoverleg van 26 maart 2001 (Kamerstukken II 2000/2001, 26 089,
26 090 en 26 932, nr 19, p. 41, linker kolom) wordt ernaar gestreefd
de onderhavige wetgeving eind 2002, en zo mogelijk eerder in werking te laten
treden.6. De leden van de fractie van GroenLinks hebben voorts gevraagd om te
onderbouwen waarom de fundamentele wijziging van artikel 242 lid 1 van titel
7.4 hier en nu dient te worden ingevoerd en niet kan wachten tot er een meer
uitgekristalliseerd beeld is ontstaan van het gewenste huurbeleid op de lange
termijn.In de eerste plaats merken wij op dat het nieuw voorgestelde lid 1 van
artikel 242 geen «fundamentele» wijziging brengt. Het handhaaft
het dwingendrechtelijke karakter van de daar opgesomde bepalingen. Wel doet
de bepaling een stap in de richting van meer flexibiliteit door de mogelijkheid
te openen van afwijking bij een standaardregeling. Deze standaardregeling
kan slechts tot stand worden gebracht door collectieve onderhandelingen tussen
organisaties van huurders en verhuurders in het kader van een daartoe te benoemen
commissie en moet worden goedgekeurd door de Minister van Justitie.Reeds in de Nota Mensen Wensen Wonen (Kamerstukken II 2000/2001, 27 559,
nr. 2) heeft tweede ondergetekende uiteengezet dat het wenselijk is tot een
verruiming te komen van de mogelijkheid af te wijken van de dwingende onderhoudsverdeling.In de brief over het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 (Kamerstukken II
2000/2001, 27 296, nr. 1) heeft tweede ondergetekende aangegeven met
ingang van 1 juli 2005 te willen komen tot meerjarige afspraken tussen
huurder en verhuurder over de (jaarlijkse) huurprijsaanpassing en de ontwikkeling
van een referentiestelsel. Daarbij past ook een verruiming van de mogelijkheden
om tot een afwijkende onderhoudsverdeling te komen. In die zin loopt de voorgestelde
regeling in de pas met de voorstellen voor het huurbeleid voor de lange termijn.
Ondergetekenden achten het dan ook niet nodig en niet wenselijk op dit punt
te wachten tot de systematiek voor meerjarige prijsafspraken en een referentiestelsel
volledig is uitgewerkt. Daarbij moet voorts worden bedacht dat het in het
leven roepen van een standaardregeling tijd kost en dat het wenselijk is om,
zo mogelijk, vast met deze figuur ervaring op te doen opdat deze ervaring
bij de vormgeving van het huurbeleid voor de lange termijn mede in de beschouwing
kan worden betrokken.Naar onze mening is het thans doen van dit voorstel niet vergelijkbaar
met de door deze leden gereleveerde gang van zaken met betrekking tot het
gekwalificeerde initiatiefrecht van huurders ter zake van woningverbetering
en servicekosten.Overigens moge verwezen worden naar hetgeen hierna is opgemerkt bij artikel I onder e in onderdeel 1.7. De leden van de fractie van GroenLinks hebben verder gevraagd, wanneer
de evaluatie van de Wet Overleg Huurders Verhuurders aan de kamer
zal worden aangeboden en wanneer een initiatief van de regering kan worden
verwacht om het gekwalificeerd initiatiefrecht voor huurders een wettelijke
basis te geven.De evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder heeft de tweede
ondergetekende op 6 december 2001 naar de Tweede Kamer verzonden (Kamerstukken
II 2000/2001, 28 160, nr. 1). In paragraaf 5.2.5 van deze brief
heeft tweede ondergetekende aangegeven dat onder bepaalde condities een initiatiefrecht
acceptabel is. Tweede ondergetekende heeft hiertoe de organisaties van huurders
en verhuurders in LOHV verband (Landelijk Overleg Huurders Verhuurders) verzocht
te willen bezien welke mogelijkheden er zijn voor vormen van initiatiefrecht
van huurdersorganisaties. De tweede ondergetekende wil voorstellen van het
LOHV op dit punt in beginsel positief benaderen. De uitwerking zal in het
kader van de thans in voorbereiding zijnde Woonwet geschieden.Artikelsgewijze behandelingArtikel IcDe leden van de fractie van D66 hebben gevraagd of zich in de praktijk
gevallen hebben voorgedaan waarin huurders of verhuurders in de problemen
raakten, omdat in artikel 230a, zoals ingevoegd bij de wet tot vaststelling
van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek, aanvankelijk verzuimd was uitdrukkelijk
tot uiting te brengen dat het om dwingend recht gaat.Dergelijke problemen hebben zich niet kunnen voordoen, nu artikel 230a
nog niet in werking is getreden. Het artikel strekt ertoe de regeling van
de thans nog geldende artikelen 28c-28h van de Huurwet te vervangen. Volgens
artikel 29 Huurwet zijn deze bepalingen van dwingend recht. De voorgestelde
toevoeging aan artikel 230a strekt ertoe buiten twijfel te stellen, dat ook
artikel 230a van dwingend recht is.e1. De leden van de fractie van D66 hebben voorts gevraagd in welke mate
het voorgestelde nieuwe lid 1 van artikel 242 tegemoet komt aan de wens om
met maatwerk ten aanzien van de dwingendrechtelijke onderhoudsverdeling te
komen. Zij hebben daaraan de vraag verbonden op welke wijze de voorgestelde
regel de contractsvrijheid vergroot en hoe de bescherming van de huurder hierbij
gegarandeerd kan blijven. Daarnaast hebben deze leden er in dit verband op
gewezen dat in de toelichting bij dit artikel wordt gerept over de wensen
van de tweede ondergetekende. Zij hebben gevraagd welke andere wensen bij
de eerste ondergetekende leven in vergelijking met de wensen van de tweede
ondergetekende. Tenslotte hebben deze leden gevraagd welke voornemens voor
het huurbeleid op lange termijn de regering op het oog heeft in de laatste
alinea van pagina 2 van de memorie van toelichting.Voor de beantwoording van deze laatste vraag verwijzen ondergetekenden
naar hetgeen hiervoor onder Algemeen in onderdeel
6 is opgemerkt.Ondergetekenden hechten beiden aan de mogelijkheid om bij standaardregeling
huurders en verhuurders de mogelijkheid te geven om tot maatwerk te komen,
zoals wij dan ook in de memorie van toelichting bij artikel I onder e hebben
aangegeven. Uiteraard is het voorstel in overeenstemming met het kabinetsstandpunt.
Wij hechten er evenwel ook aan duidelijk te maken dat met het voorstel invulling
wordt gegeven aan een beleidsvoornemen zoals de tweede ondergetekende dit
heeft aangekondigd in de Nota Mensen Wensen Wonen. Daar heeft de tweede ondergetekende aangegeven dat de zeggenschap van de huurder vergroot kan worden
wanneer met de verhuurder overeengekomen wordt dat hij zelf voorzieningen
aanbrengt in ruil voor een lagere huurprijs. Dit vergt dan wel een verruiming
van de mogelijkheid om van de dwingende onderhoudsverdeling af te wijken.Bij het voorstel moet in het oog worden gehouden dat het wel een stap
doet in de richting van meer vrijheid voor huurders en verhuurders, maar zonder
de bescherming van de huurders prijs te geven. Voor individuele huurders en
verhuurders brengt het voorstel geen verandering. Wel opent het voorstel de
mogelijkheid om tot meer maatwerk te komen in collectieve onderhandelingen
tussen organisaties van huurders en verhuurders op de grondslag van artikel
214 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. De onderhandelingen vinden plaats
in het kader van een door de Minister van Justitie te benoemen commissie teneinde
een evenwichtige samenstelling uit de kringen van belanghebbenden te waarborgen.
In dit laatste ligt tevens een belangrijke waarborg voor de bescherming van
de huurders die door betreffende huurdersorganisaties worden vertegenwoordigd.
Bovendien ligt een belangrijke waarborg in het voorschrift van artikel 214
lid 3 van Boek 6 dat de regeling niet van kracht wordt, voordat zij door de
Minister van Justitie is goedgekeurd.Uit het voorgaande volgt tevens het antwoord op de vraag van deze leden
op welke wijze dit wetsvoorstel mogelijkheden biedt om te komen tot nieuwe
contractsvormen ter zake van onderhoud en prijsvaststelling. Van nieuwe contractsvormen
kan men vooralsnog niet spreken, nu een standaardregeling wel het gevolg is
van collectief onderhandelen, maar geen overeenkomst in de zin van het Burgerlijk
Wetboek oplevert. Wel is het mogelijk in een standaardregeling door middel
van een gedifferentieerde regeling rekening te houden met uiteenlopende wensen
van verschillende groepen van huurders en verhuurders. In zoverre kan inderdaad
meer maatwerk worden geleverd.In het onderhavige kader kan niet worden gesproken van een «versterking»
of «verzwakking» van de wettelijke positie van de huurders. Waar
het om gaat is het verkrijgen van meer flexibiliteit in de gevallen waarin
daaraan behoefte bestaat.2. De leden van de D66 fractie hebben voorts de regering verzocht in te
gaan op de zorgelijke ontwikkeling dat het steeds moeilijker wordt voor huurders
die een procedure tegen hun verhuurder willen beginnen om een in het sociaalhuurrecht
gespecialiseerde advocaat te vinden. Zij vroegen of de regering met deze leden
van mening is dat er een specifiek stimuleringsbeleid gevoerd moet worden
om de sociale advocatuur te behouden.Ons hebben geen berichten bereikt dat op het terrein van het huurrecht
sprake is van een problematische situatie met betrekking tot het aanbod. Er
moge op worden gewezen dat een belangrijk deel van de rechtsvragen op dit
rechtsgebied behandeld wordt door juristen van de stichtingen rechtsbijstand.Onderzoek van onder andere het Verwey-Jonkerinstituut heeft aangetoond
dat het aanbod van sociaal advocaten momenteel voldoende is. Wel blijkt uit
het onderzoek dat de aanwas van nieuwe sociaal advocaten afneemt. Dit zou
op termijn ertoe kunnen leiden dat het aanbod onvoldoende is om aan de vraag
tegemoet te komen. De eerste ondergetekende streeft er dan ook naar de toetreding
tot het stelsel van gesubsidieerde rechtsbijstand voor advocaten aantrekkelijker
te maken. Zo is onder anderen met de invoering van het Besluit vergoedingen
rechtsbijstand 2000 de voorschotregeling voor startende advocaten aanzienlijk
verbeterd.De hoogte van de vergoeding van de sociale advocatuur op grond van het
Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000 vormt een van de factoren die de
aanwas negatief zou beïnvloeden. Het uurtarief is echter de laatste jaren fors gestegen van € 41,11 in 1994 tot € 75,78
thans. Advocaten die deelnemen aan de kwaliteitstoets en een positieve audit
verklaring kunnen overleggen zullen met ingang van 1 januari 2002 een
uurtarief van € 83,04 ontvangen. Door de substantiële verhoging
van de vergoeding is de afgelopen jaren reeds een belangrijke stimulans gegeven
met betrekking tot de bereidheid van advocaten te blijven deelnemen aan het
stelsel van gesubsidieerde rechtsbijstand. Elke verdere verhoging van het
tarief vergt echter een grote uitbreiding van de middelen die beschikbaar
zijn voor de gesubsidieerde rechtsbijstand. Naar aanleiding van de motie Kuiper
c.s. (Kamerstukken II 2000/2001, 27 400 VI, nr. 75) waarin de Tweede
Kamer heeft verzocht de vergoeding te verhogen tot een bedrag van € 95.29
heeft de eerste ondergetekende aangekondigd de vraag naar een reële uurvergoeding
te betrekken bij het thans lopende interdepartementale beleidsonderzoek rechtsbijstand.
De eerste ondergetekende verwacht de Tweede Kamer in de loop van dit najaar
over de uitkomsten van het onderzoek te kunnen berichten.Er is dan ook geen aanleiding maatregelen te treffen specifiek gericht
op de versterking van het aanbod in het sociaal huurrecht.Artikel IIaDe leden van de fractie van D66 hebben gevraagd of de voorgestelde aanvulling
van artikel 10 UHW niet teveel papierwerk eist en of wellicht deregulering
hier tot minder administratieve verplichtingen kan leiden.Met de voorgestelde aanvulling is beoogd een omissie in wetsvoorstel 26 090
te herstellen. In artikel 15 lid 1 van de huidige Huurprijzenwet woonruimte
is aangegeven dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels gesteld
worden voor de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en de redelijkheid
(van wijzigingen) van de huurprijs. Deze laatste passage is echter niet expliciet
opgenomen in artikel 10 van wetsvoorstel 26 090. Dat dit uitdrukkelijk
wel de bedoeling van het wetsvoorstel is, blijkt uit artikel 11 eerste lid
en artikel 13 eerste lid. Deze artikelen regelen toetsing van huurprijs en
de aanpassing daarvan. Met de aanvulling van artikel 10 in het onderhavige
wetsvoorstel wordt expliciet aangegeven dat de algemene maatregel van bestuur
ook betrekking heeft op deze laatste twee elementen. De voorgestelde aanvulling
leidt ten opzichte van de huidige praktijk dan ook niet tot een vergroting
van papierwerk of extra administratieve lasten. Met de uitwerking van de algemene
maatregel van bestuur zal de door deze leden ter sprake gebrachte dereguleringsgedachte
in het oog worden gehouden. Dit zal echter pas invulling kunnen krijgen bij
de uitwerking van het referentiestelsel met ingang van 1 juli 2005 (zie
ook het Algemene deel onder 6). Het is de bedoeling met de invoering van de
onderhavige wetsvoorstellen het huidige Besluit huurprijzen woonruimte onder
meer op te hangen aan artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Een daartoe strekkende nota van wijziging is gelijktijdig met de nota naar
aanleiding van het verslag bij de Tweede Kamer ingediend.bArtikel 53aDe leden van de SP-fractie hebben de mening naar voren gebracht dat er
geen overgangsperiode nodig is bij de invoering van de wettelijke verplichting
voor de huurcommissies om een jaarplan te maken. Zij hebben deze mening gemotiveerd
door te betogen dat de bedrijfsvoering van de huurcommissies dringend verbeterd
moet worden.De verplichting tot het opstellen van een jaarplan is inderdaad bedoeld om tot verbetering van de bedrijfsvoering van de huurcommissies te
komen. Dat neemt niet weg dat het niet aangaat de huurcommissies met het opstellen
van een jaarplan voor het volgend jaar te belasten op grond van de nieuwe
regelgeving in het geval dat de onderhavige wetgeving kort voor het einde
van een kalenderjaar in werking treedt. Wij wijzen er in dit verband op dat
wij ernaar streven het onderhavige wetsvoorstel samen met de vaststellingswetten
eind 2002 in werking te laten treden. Tweede ondergetekende zal evenwel bij
de huurcommissies aandringen op een tijdige beschikbaarheid van het jaarplan
en prognoses van het aantal zittingen voor 2003.Artikel 53bDe leden van D66 hebben gevraagd waarom in het onderhavige artikel is
gekozen voor een overgang van drie naar vier maanden voor de verstrekking
van de desbetreffende gegevens.De regeling van artikel 53b brengt geen verandering van de termijn van
artikel 42 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte teweeg, maar geeft
een regel voor de eerste verantwoording na invoering van de betreffende wetsvoorstellen.
Wel is het zo dat de termijn van vier maanden in artikel 42 langer is dan
de termijn van drie maanden in het huidige artikel 22 van de Wet op de huurcommissies.
Zoals ook in de toelichting van artikel 42 van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte is aangegeven (Kamerstukken II 1997/98, 26 090, nr. 3, pagina
35) bleek aan de frequentie van drie maanden in de huidige Wet op de huurcommissies
minder behoefte.Wij delen de mening van de leden van D66 dat publicatie van de betreffende
gegevens op een website de toegankelijkheid kan vergroten. Dit vergt echter
geen wettelijke regeling. Daarnaast is het van belang dat tweede ondergetekende
de gegevens in ieder geval eveneens via de reguliere weg ontvangt. Daarin
voorziet het betreffende artikel 42.Artikel 53dDe leden van de VVD- en PvdA-fractie hebben een nadere toelichting gevraagd
op de mededeling in de memorie van toelichting op dit artikel dat het grote
aantal algemene maatregelen van bestuur mee kan brengen dat de termijn van
acht weken, zoals neergelegd in artikel 46, niet zou mogen gelden.Wij vestigen er in de eerste plaats de aandacht op dat de onderhavige
wetgeving moeilijk in werking kan treden, voordat de daarop steunende algemene
maatregelen van bestuur van kracht zijn geworden. Zou de termijn van acht
weken ook hier gelden, dan betekent dit dat deze maatregelen alle tenminste
acht weken voor die inwerkingtreding in het Staatsblad moeten hebben gestaan.
Er wordt uiteraard naar gestreefd daarvoor tijdig zorg te dragen. Voorkomen
moet echter worden dat een wellicht reeds vastgestelde en gepubliceerde datum
van inwerkingtreding zou moeten worden verschoven, omdat bij één
van de algemene maatregelen van bestuur een onverwachte kink in de kabel is
gekomen, die heeft meegebracht, dat die maatregel, ofschoon zij wèl
voor die inwerkingtreding gereed was en is gepubliceerd, toch niet de volle
acht weken vóór die inwerkingtreding in het Staatsblad heeft
gestaan.Artikel IVArtikel 2061. De leden van de VVD- en PvdA-fractie hebben aandacht gevraagd voor
de afwijking in dit artikel van artikel 79 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk
Wetboek. Zij hebben de regering gevraagd inzicht te geven in de
mogelijke complicaties voor zowel verhuurders als huurders als gevolg van
de voorgestelde onmiddellijke werking. Daaraan hebben zij tevens de vraag
verbonden of het denkbaar is, dat reeds afgesloten huurovereenkomsten moeten
worden herzien, waarbij aandacht is gevraagd voor de te verwachten kosten
van een dergelijke operatie. Voorts hebben deze leden gevraagd of de regering
voornemens is een landelijke voorlichtingscampagne te voeren. Tenslotte hebben
deze leden de vraag gesteld wat zich ertegen verzet om in het voorgestelde
artikel 206 een overgangstermijn van bijvoorbeeld een jaar neer te leggen.Vooropgesteld moet worden dat artikel 79 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk
Wetboek ziet op nietigheid en vernietigbaarheid van rechtshandelingen in het
algemeen, waarbij in de eerste plaats moet worden gedacht aan het geval dat
de gehele rechtshandeling door de nietigheid of vernietigbaarheid wordt getroffen.
Voorts is uitgangspunt van artikel 79 dat naar het voorafgaande recht van
nietigheid of vernietigbaarheid van deze rechtshandeling geen sprake was.
Een daarmee vergelijkbare situatie doet zich evenwel bij de nieuwe regeling
van het huurrecht in de onderhavige wetgeving niet voor.De bepalingen betreffende nietigheid en vernietigbaarheid in deze wetgeving
vallen in twee categorieën uiteen. In de eerste plaats zijn er enkele
bepalingen die de opzegging van de huurovereenkomst betreffen, te weten de
artikelen 271 leden 4 en 7, betreffende de huur van woonruimte, en artikel
294, betreffende de huur van bedrijfsruimte. Deze bepalingen die beide tot
nietigheid van de opzegging leiden, gelden uiteraard alleen voor opzeggingen
die onder het nieuwe recht plaatsvinden. Zij komen bovendien vrijwel geheel
overeen met het voorafgaande recht. Niet valt in te zien waarom deze bepalingen
niet onmiddellijk ook voor de opzegging van lopende huurovereenkomsten van
toepassing zouden kunnen zijn.In de tweede plaats is er een omvangrijke categorie van gevallen die bedingen in de huurovereenkomst betreffen, welke in strijd
met dwingend recht komen. In vele gevallen is hier sprake van vernietigbaarheid
die alleen door de huurder kan worden ingeroepen. Dit geldt met name voor
de artikelen 206 lid 3, 209, 215 lid 5, 231 lid 3, 240, 241, 242, 243, 244,
268 leden 7 en 8, 270 lid 3, 282 en 291 lid 1. In andere gevallen is het betreffende
beding nietig. Dit is met name het geval in de artikelen 226 lid 4, 248 lid
2, 251 en 264. Veel van deze bepalingen komen neer op handhaving van het voorgaande
recht. Dat geldt in het bijzonder voor de artikelen 226 lid 4, 231, 268, 270,
282 en 291.De overige gevallen betreffen grotendeels de betere bescherming van de
huurder, in de regel de huurder van woonruimte, tegen bedingen die afbreuk
doen aan zijn rechten ter zake van gebreken aan het gehuurde en het aanbrengen
van veranderingen en toevoegingen. In al deze gevallen is het wenselijk dat
de huurders – ook die van de lopende huurovereenkomsten – van
het nieuwe recht kunnen gaan profiteren. Ook is het wenselijk dat de technische
verbeteringen van het huurrecht onmiddellijk voor lopende huurovereenkomsten
gaan gelden, ook waar die verbeteringen bestaande nietigheden of vernietigbaarheden
betreffen. Al deze bepalingen lenen zich vrijwel steeds zonder meer voor onmiddellijke
toepassing op lopende huurovereenkomsten.Van deze onmiddellijke werking zijn dan ook geen complicaties voor de
huurder of verhuurder te verwachten. Dit is bij de opstelling van de Invoeringswet
zorgvuldig nagegaan. Het resultaat daarvan is dat slechts in een enkel geval
een overgangsregel nodig is gebleken, namelijk in het geval geregeld in het
voorgestelde artikel 208e betreffende een vernietigbaar verbod van onderhuur
van een gedeelte van een zelfstandige woning.Het is geheel in strijd met de strekking van de nieuwe regeling dat lopende
huurovereenkomsten zouden moeten worden «herzien», laat staan
dat er een «operatie» nodig zou zijn die kosten zou meebrengen.Ook past het bij deze wetgeving niet om «een overgangstermijn van bijvoorbeeld een jaar» op te nemen. Iets anders is dat de invoering
van de nieuwe wetgeving uiteraard een behoorlijke voorlichtingscampagne eist
en zal krijgen. Deze zal echter geen betrekking dienen te hebben op een «operatie»
als deze leden voor ogen stond, maar op de inhoud van het nieuwe recht in
zijn geheel.2. De leden van de fractie van D66 hebben gevraagd of het denkbaar is
dat wanneer nietigheid of vernietigbaarheid van een beding onmiddellijke werking
heeft ten aanzien van een lopende huurovereenkomst, zulks ten nadele van een
huurder uitvalt en deze bijvoorbeeld de gehuurde woning dient te verlaten.Het door deze leden bedoelde geval kan zich niet voordoen. De huidige
zowel als de nieuwe regeling strekt ter bescherming van de huurder. Er worden
geen nieuwe nietigheden of vernietigbaarheden ingevoerd, die tot gevolgen
zouden kunnen leiden als door deze leden bedoeld.Artikel 207De leden van de fractie van GroenLinks hebben gevraagd of de regels voor
«zelfwerkzaamheid», te weten de bevoegdheid van de huurder om
verbeteringen aan te brengen met toestemming van de verhuurder, gaan gelden
voor alle bestaande huurcontracten.Deze vraag beantwoorden wij bevestigend. Artikel 207 geeft slechts een
regel van overgangsrecht voor het geval – kort gezegd – dat de
huurder vóór het tijdstip van inwerkingtreding toestemming aan
de verhuurder heeft gevraagd en deze op dat tijdstip dit verzoek nog niet
heeft beantwoord. Het nieuwe recht is dan van toepassing, indien het verzoek
niet langer dan drie maanden vóór dat tijdstip is gedaan.Artikel 208aDe leden van de fractie van D66 hebben gevraagd of de artikelen 208e,
208i en 208j verandering brengen in de (on)mogelijkheid van onderhuur.De voormelde artikelen in het onderhavige wetsvoorstel strekken er niet
toe om tot een verruiming van de mogelijkheid van onderhuur te komen naast
de verruiming die wetsvoorstel 26 089 biedt, doch zij bevatten slechts
regels van overgangsrecht. Artikel 244 van titel 7.4 van het BW maakt het
de huurder van een zelfstandige woning waarin hij zijn hoofdverblijf heeft
mogelijk een gedeelte van de woning onder te verhuren. Anders dan in het huidige
recht kan de verhuurder dit niet contractueel uitsluiten.Artikel 208bDe leden van de fractie van GroenLinks hebben de mening uitgesproken dat
het nieuwe artikel 224 van titel 7.4 zonder enig voorbehoud van toepassing
kan worden verklaard op reeds bestaande huurcontracten. Zij hebben om onze
reactie gevraagd. Voor het geval wij deze gedachte niet zouden volgen, hebben
zij gevraagd of het niet mogelijk is om in verband met het van kracht worden
van titel 7.4 een eenmalige gelegenheid te bieden om alsnog voor bestaande
huurcontracten een opnamestaat van het gehuurde te maken, waarmee vervolgens
de nieuwe regelgeving van toepassing kan worden verklaard op bestaande huurcontracten.
Zij vroegen of langs deze weg verhuurders gedwongen kunnen worden om met huurders
tot overeenstemming te komen, met als «sanctie» dat het nieuwe
artikel 224 alsnog van toepassing kan worden verklaard op bestaande huurcontracten.Wij stellen voorop dat het voorgestelde artikel 208b van de Invoeringswet
alleen ziet op artikel 224 lid 2, tweede volzin. Voor artikel 224 lid 1 en
lid 2, eerste volzin, geldt derhalve de hoofdregel van onmiddellijke werking voor lopende huurovereenkomsten. Voor artikel 224 lid 2, tweede volzin,
die een belangrijke nieuwe bewijslastverdeling brengt, zou dit te ver gaan.
Die bewijslastverdeling gaat er immers vanuit dat de verhuurder juist met
het oog op die bewijslast een beschrijving zal opmaken. Het zou niet redelijk
zijn hem de gevolgen van de nieuwe bewijslastverdeling te laten dragen omdat
hij een beschrijving onder het oude recht niet nodig heeft geacht. Destijds
behoefde hij op het thans in artikel 224 lid 2, tweede volzin, opgenomen gevolg
niet bedacht te zijn. Het zou niet redelijk zijn dan toch die regel op hem
toe te passen.Voor wat betreft het voorstel van deze leden om ter gelegenheid van het
van kracht worden van titel 7.4 een eenmalige gelegenheid te bieden aan huurders
en verhuurders om alsnog voor bestaande huurcontracten een opnamestaat van
het gehuurde te maken, moet bedacht worden dat de aldus tijdens de huurovereenkomst opgemaakte staat naar zijn aard alleen
bewijs kan opleveren van de toestand op het tijdstip, waarop de staat is opgemaakt,
en niet van de toestand op het veelal eerdere tijdstip waarop de huurovereenkomst
is gesloten. Het gevolg van het tegelijk uitlokken van een grote hoeveelheid
beschrijvingen van de toestand van het gehuurde lang na het sluiten van de
huurovereenkomst zal behalve veel administratieve rompslomp, naar wij vrezen,
tevens betekenen dat tussen huurders en verhuurders veel onrust ontstaat.
In het bijzonder bestaat het gevaar dat ineens allerlei conflictstof boven
komt over de vraag of de staat van het gehuurde sedert de aanvang van de huurovereenkomst
gewijzigd is. Dergelijke conflicten gedurende een huurovereenkomst moeten
zoveel mogelijk worden vermeden.Uiteraard staat het partijen bij een lopende huurovereenkomst vrij om
op vrijwillige basis afspraken te maken op welke wijze de woning te zijner
tijd opgeleverd moet worden. In dat kader is het denkbaar dat men voorzover
deze ontbreekt alsnog een opnamestaat opmaakt.De Minister van Justitie,A. H. KorthalsDe Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,J. W. Remkes 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-28064-5.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl