Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg over begrenzing van de huurharmonisatie; Gewijzigde memorie van toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 25796, nr. 5

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

26-05-1998

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

25796 nr. 5

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamALGEMEEN InleidingHuurontwikkeling vanaf de Tweede WereldoorlogHuidige huurbeleid van sociale en particuliere verhuurdersToekomstige huurontwikkelingBegrenzing van de harmonisatieruimteARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Artikel I Onderdeel A, onder 1Onderdeel A, onder 2Onderdeel BOnderdeel CArtikel IIArtikel IIIArtikel IIIa
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25796Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 34 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 796Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg houdende
wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
(begrenzing van de huurharmonisatie)nr. 5MEMORIE VAN TOELICHTING ZOALS GEWIJZIGD NAAR AANLEIDING VAN HET ADVIES
VAN DE RAAD VAN STATE ALGEMEEN InleidingVergroting van de marktwerking is een van de fundamentele wijzigingen
in het volkshuisvestingsbeleid, en dan met name in het huurprijsbeleid, in
het begin van de jaren negentig.De effecten van deze beleidswijziging worden steeds duidelijker zichtbaar
in de praktijk, net als de consequenties hiervan op de langere termijn.De ontwikkelingen in de huurprijzen laten een beeld zien waarbij in vijf
jaar tijd vrijwel een spiegelbeeld ontstaan is in de spreiding van de huren
over verschillende prijsklassen. Ruim de helft van de woningen heeft op dit
moment een huur boven de f 600,– per maand, terwijl dit in 1990
slechts 16,5% van de woningvoorraad betrof. Omgekeerd is het aantal woningen
met een huur beneden de f 600,– in vijf jaar tijd gedaald van 83,5%
naar 46,7%.Deze snelle en forse afname van het aantal woningen dat toegankelijk is
voor de doelgroep wordt nog versterkt door een forse toename van het gebruik
van het instrument huurharmonisatie na vrijkomen van een huurwoning. Inmiddels
passen verhuurders dit instrument toe bij bijna de helft van de mutaties.
In die delen van de steden die als aantrekkelijk worden ervaren is het gevaar
aanwezig dat juist hier het aantal betaalbare woningen versneld afneemt. Het
risico van een gedeelde stad wordt hierdoor vergroot.Voortzetting van de afname van de jaarlijkse huurverhogingen in de richting
van de inflatie zal een positief effect hebben. Maar daarnaast is het wettelijk
begrenzen van de ruimte voor ingrijpende huurverhogingen bij mutatie (huurharmonisatie)
onvermijdelijk.Bilaterale afspraken tussen gemeenten en verhuurders geven hiervoor te
weinig zekerheid. Daarom beoogt het onderhavige wetsvoorstel de beleidsruimte
voor verhuurders om bij mutatie de huren aan te passen aan de markt te beperken
tot 70% van de maximaal redelijke huur. Op deze wijze kan instandhouding van
de goedkope woningvoorraad voor de doelgroep beter worden gewaarborgd en het
risico van een gedeelde stad beter worden tegengegaan.In dit wetsvoorstel wordt tevens de positie van de huurders versterkt
door de uitspraak van de huurcommissie over de toegestane huur
directe werking te laten hebben, tenzij een van de partijen de kantonrechter
om een uitspraak verzoekt. Huurontwikkeling vanaf de Tweede WereldoorlogDe huurontwikkeling in Nederland is vanaf de Tweede Wereldoorlog lange
tijd volgens een stringent huurprijsbeleid verlopen. Dit huurprijsbeleid had
zijn basis niet slechts in volkhuisvestingsmotieven maar had tevens een relatie
met het gevoerde sociaal-economische beleid. Het inkomens- en werkgelegenheidsbeleid
werd mede als uitgangspunt gehanteerd voor een gematigd huurprijsbeleid. De
huurprijzen werden sterk aan rijksregelgeving gebonden. Als gevolg daarvan
kende Nederland in vergelijking met de andere Europese landen decennia lang
een laag huurprijsniveau.Aan het einde van de jaren tachtig kwam hierin een kentering. Met de Nota
Volkshuisvesting in de Jaren Negentig uit 1990 deed de Tweede Kamer afstand
van het tot dan toe gevoerde huurprijsbeleid. Aanvankelijk stelde de rijksoverheid
zich hiermee ten doel een evenwichtiger verhouding aan te brengen tussen de
kostprijs van de woning en de door de huurder te betalen huurprijs. Gaandeweg
is er een verregaande mate van liberalisering van het huurprijsbeleid ontstaan
waarin de verhuurder meer en meer de marktwerking als uitgangspunt neemt bij
de vaststelling van huurprijzen.Verhuurders kregen nieuwe instrumenten voor een eigen, specifieker huurprijsbeleid.
Officieel sinds 1 juli 1994 is de Huurprijzenwet Woonruimte grotendeels niet
meer van toepassing op huurovereenkomsten van woningen met een huurprijs boven
de maximumhuurgrens van de Huursubsidiewet (deze is voor 1997/1998: 1085 gulden).
Ook voor de woningen onder deze maximumgrens kreeg de verhuurder een nieuwe
mogelijkheid om inhoud te geven aan een eigen huurprijsbeleid. De verhuurder
kan tot een bepaald maximum (1997: 6,5%) zelf de huurverhoging voor een woning
of complex woningen vaststellen. Door de mogelijkheid tot huurharmonisatie
kan de verhuurder bij het leegkomen van een woning de huur optrekken naar
een binnen de woningmarkt geldend marktprijsniveau, binnen de grenzen van
het waarderingsstelsel m.b.t. de woning en de woonomgeving. Hierbij ligt de
bovengrens bij de zogenoemde maximaal redelijke huurprijs.In de opvatting van toen was het verantwoord deze maatregelen in te voeren.
De goedkope en bereikbare woningvoorraad was, vergeleken met de doelgroep,
immers omvangrijk genoeg. Dankzij het nieuwe huurprijsbeleid kon worden bereikt
dat huurders die, gezien hun inkomen, te goedkoop woonden, een huur zouden
gaan betalen die meer overeenstemde met de kwaliteit van de woning, dan wel
zouden doorstromen naar duurdere huur- of koopwoningen. En om te voorkomen
dat als gevolg van dit nieuwe beleid de kernvoorraad van goedkope en bereikbare
huurwoningen voor de doelgroep wordt aangetast, moeten gemeenten en (sociale)
verhuurders vervolgens «prestatieafspraken» maken over het instandhouden
van de noodzakelijk geachte kernvoorraad.De liberalisering van het huurprijsbeleid die hiermee werd ingeluid, had
aanvankelijk een geleidelijk karakter. Dit werd ruw verstoord doordat de rijksoverheid
zich genoodzaakt achtte fors te bezuinigen op de rijksbegroting. In 1992 leidde
dit tot een bezuinigingsoperatie, de zogenaamde Tussenbalans (TUBA). Binnen
dit kader werd bepaald dat de jaarlijkse huurverhoging voor een periode van
vier jaar moest worden vastgesteld op 5,5%.Feitelijk kwam dit neer op een verschuiving van kosten van de rijksoverheid
naar de burger. Immers, een betere exploitatie van woningen die met
een rijkssubsidie tot stand waren gekomen, resulteerde in een vermindering
van de jaarlijkse subsidieverplichtingen aan verhuurders. In de Wet Balansverkorting
Volkshuisvesting (1996) werd opnieuw voor een periode van vier jaar (tot 2000)
de jaarlijkse gemiddelde huurstijging vastgelegd, met een wettelijke minimale
huursomstijging van tenminste 3,5%.Deze opeenstapeling van maatregelingen heeft ervoor gezorgd dat het huurniveau
drastisch is gestegen. Was Nederland in Europa begin jaren tachtig nog een
van de landen met de laagste huren, thans is ons land samen met Duitsland
en Denemarken het duurste huurland. De verdeling van de huurwoningvoorraad
over verschillende huurniveaus in Nederland is nu, eind jaren negentig, een
spiegelbeeld van de situatie van voor 1990. Onderstaande figuur geeft de ontwikkelingen
van de huurprijzen weer in 1990 tot en met 1996.  1990199119921993199419951996700+ 5,5% 8,5%12,5%17%21,9%26,5
%31,9% 600–70011%13,2%15,4%17,6%19,2%20,4%21,4%500–60019,1%20,5%21,5%21,3%21,6%21,8%20,8%400–50023,6%23,7%23,2%22,6%20,9%18,9%16,6%300–40026%23,5%19,7%15,8%12,4%9,5% 7,1% tot 29915%10,6% 7,7%5,7% 4% 2,9% 2,2%Bron: Huurwoningvoorraad naar kale huur. CBS huurenquête, huur per
1 juli 1997.De bovenstaande cijfers laten duidelijk een forse stijging van de huurprijzen
zien. Het gevoerde huurprijsbeleid heeft er toe geleid dat het aandeel van
woningen met een huur tot 600 gulden per maand is teruggegaan van 83.7% van
de totale woningvoorraad in 1990 tot 46,7% in 1996. Woningen met een huur
onder de 300 gulden, in 1990 nog goed voor 15% van het bestand, zijn per saldo
zelfs bijna helemaal verdwenen.De Huursubsidiewet gaat uit van een normhuur van 330 gulden per maand
voor de laagste inkomens. Nemen we dit als referentiekader, dan moet worden
geconstateerd dat vrijwel geen huishouden met een inkomen op minimumniveau
nog een woning kan huren zonder gebruik te maken van het recht op huursubsidie.
De betaalbaarheid van deze normhuur is binnen de Tweede Kamer overigens nog
onderwerp van discussie. Tijdens de beschouwingen over de Huursubsidiewet
is een motie aangenomen waarin aan het Kabinet een nader onderzoek is gevraagd
naar de acceptabele huurquote voor huurders die afhankelijk zijn van huursubsidie.
Met name de alleenstaanden hebben een relatief hoge huurquote. Niet moet worden
uitgesloten dat voor deze groep zelfs de normhuur van 330 gulden als te hoog
zal worden aangemerkt.De vraag is relevant of bij de introductie van de marktwerking binnen
de volkshuisvesting deze effecten op de huurprijsontwikkeling – en daarmee
op het gebruik van huursubsidie – werkelijk zijn beoogd. Goedkope en
betaalbare woningen zijn een schaars goed aan het worden. De vraag dringt
zich op of op middellange termijn met het huidige huurprijsbeleid de instandhouding
van de goedkope woningvoorraad voor de doelgroep wel is gewaarborgd.Nu al is in delen van het land een tekort ontstaan in het segment goedkope
en betaalbare woningen. Het gemeentebestuur in Haarlem heeft de zorg over
deze ontwikkeling verwoord in de nota «Gaten in de volkshuisvesting»
(1996). Hierin wordt voorspeld dat bij een gelijkblijvend huurprijsbeleid
de kernvoorraad goedkope en bereikbare huurwoningen binnen tien
jaar met maar liefst de helft zal afnemen, terwijl de omvang van de doelgroep
in dezelfde periode naar verwachting gelijk zal blijven.Een ander steeds meer onderkend risico van een ongeremde marktwerking
in de volkshuisvesting is het ontstaan van een ruimtelijke tweedeling in de
steden. De opeenstapeling van de jaarlijkse huurverhoging, de huurharmonisatie,
de huurverhogingen als gevolg van verbetering van de woningvoorraad, de sloop
van goedkope woningen, de bouw van nieuwbouwwoningen met een hoge aanvangshuur
en het toewijzen van woningen met een oorspronkelijk lage huur aan huurders
met een relatief hoog inkomen, kan ertoe leiden dat in delen van de stad een
eenzijdige bevolkingssamenstelling ontstaat. Daarbij doet zich de paradox
voor dat, terwijl de steden voorheen werd verweten dat zij te veel nadruk
legden op de bouw van goedkope woningen en daarmee bijdroegen aan een eenzijdige
bevolkingssamenstelling, de hierboven beschreven maatregelen in sommige delen
van de stad leiden tot een andere eenzijdigheid, namelijk van bewoners met
een relatief hoog inkomen.Twee markante voorbeelden hiervan zijn al eerder door de fractie van de
PvdA in de vaste Kamercommissie voor VROM aan de orde gesteld: de Benedenstad
in Nijmegen en Nieuw Waldeck in Den Haag. Beide wijken zijn primair gebouwd
voor de huisvesting van lagere inkomensgroepen. Ze zijn, door de kwaliteit
van de woningen en van de woon- en leefomgeving, echter op de markt van vraag
en aanbod ook zeer aantrekkelijk voor andere inkomensgroepen. In beide gevallen
zijn in relatief korte tijd de huurprijzen zodanig gestegen dat moet worden
gevreesd dat deze wijken nauwelijks meer toegankelijk zullen zijn voor de
oorspronkelijke doelgroep. Een vergelijkbare ontwikkeling is waar te nemen
in de wijken rondom de grachtengordel van Amsterdam.Wanneer deze trend zich doorzet, is een ruimtelijke tweedeling in onze
steden onafwendbaar. Dat wil zeggen dat in de aantrekkelijke wijken vooral
de midden- en hogere inkomensgroepen wonen en lagere inkomensgroepen worden
verdrongen naar de naoorlogse wijken. In beide situaties is er sprake van
inkomenswijken en dit wordt in het kader van het algemeen aanvaarde volkshuisvestingsbeleid
als onwenselijk beschouwd. Toch is er slechts in beperkte mate sprake van
een beleid om dit proces te keren. De in het herstructureringsbeleid voorgestane
«injecties» in de bestaande stad dreigen in het niet te vallen
bij de effecten van de bouw van de VINEX-wijken. Deze laatste zullen als gevolg
van hun eenzijdige opzet (in hoofdzaak eengezinswoningen met relatief hoge
koopprijzen) juist toegankelijk zijn voor midden- en hogere inkomensgroepen
die thans nog in de bestaande stad gehuisvest zijn. Huidige huurbeleid van sociale en particuliere verhuurdersIn de afgelopen jaren is een verlaging opgetreden van de gemiddelde huurstijging,
van 5,2% in 1994 naar 3,7% in 1997.Echter, de reële huurverhoging komt nog steeds ruim uit boven de
inflatie. Daarnaast wordt het gemiddelde geflatteerd doordat er sprake is
van een sterke daling van de huurverhogingen bij dure huurwoningen, die anders
vanwege de concurrentie met de koopwoningmarkt met leegstand worden bedreigd.Gemiddelde cijfers geven weinig inzicht in de feitelijke huurverhoging
waarmee individuele huurders, en specifieke groepen huurders, worden geconfronteerd.
Het rapport van het Research Instituut voor de Gebouwde Omgeving (RIGO) «Huurprijsbeleid
Verhuurders 1997» stelt:«De spreiding in huurontwikkeling van individuele woningen is nog
steeds groot, variërend van 0% (of incidenteel zelfs huurverlaging) tot
enkele tientallen procenten in gevallen van harmonisatie ineens. (...) De
marktsituatie bepaalt in sterke mate de mogelijkheden voor verhuurders om de huren te verhogen. Een krappe woningmarkt geeft verhuurders de
gelegenheid om de huren meer te verhogen dan een ruime woningmarkt. Net als
vorig jaar worden de hoogste huurstijgingen aangetroffen in de Randstad, de
laagste in de noordelijke provincies. (...) De huurontwikkeling in de grote
steden ligt boven het landelijk gemiddelde. Den Haag springt er met een gemiddelde
huurverhoging van 4,4% het laagst uit. Utrecht, met een gemiddelde huurverhoging
van 5,3%, het hoogst. Deze hogere huurverhogingen worden bij alle typen verhuurders
gevonden, met uitzondering van de beleggers in Den Haag.»Daarbij is het opvallend dat woningen met een huurprijs onder de 600 gulden
relatief het vaakst te maken krijgen met een hoge huurverhoging. Het onderzoek
laat voorts zien dat particuliere verhuurders, in het bijzonder de «makelaars
en handelaren», maximaal profiteren van de huursombenadering. Deze verhuurders
vroegen in 1996 voor 45% van hun woningbezit een huurverhoging van 5 of meer
procent. In 1997 is dit percentage gestegen tot 49%.Verder laat het RIGO-rapport zien dat verhuurders de mogelijkheid van
huurharmonisatie steeds vaker toepassen:«geleidelijk aan worden de huren vanaf 1995 steeds vaker naar tussen
de 60 en 80% van maximaal redelijk opgetrokken. (...) Sinds 1993 is het harmoniseren
van de huur bij het vrijkomende van een woning toegenomen van 0,6% naar 4,1%
van de huurwoningvoorraad in 1997. Bij ongeveer de helft van de woningen die
vrijkomen wordt de huur na mutatie aangepast.» Hierbij geldt dat hoe
lager de huur was, hoe hoger het stijgingspercentage bij harmonisatie is. Van de royaal «geharmoniseerde» woningen had 53% een huur
onder de 600 gulden. Woningen met een huur van minder dan 400 gulden ondergingen
een huurstijging van gemiddeld 21,8%. Voor woningen van 400 tot 600 gulden
gold een gemiddeld huurstijgingspercentage van 9,7%.Ook hier geldt dat gemiddelden geen inzicht geven in de specifieke werkelijkheid
van wijken en buurten. Inmiddels bereiken ons regelmatig berichten dat vooral
particuliere verhuurders de huurharmonisatie aangrijpen om de huur op te trekken
naar de maximaal redelijke huurprijs. Daarbij gaat het vooral om de woningen
die gelegen zijn in de binnensteden, de voormalige stadsvernieuwingsgebieden
dan wel woningen op aantrekkelijke locaties. Zo worden deze delen van de goedkope
woningvoorraad versneld onbereikbaar voor lagere inkomensgroepen. Toekomstige huurontwikkelingGeeft het beleid van jarenlange forse huurverhogingen al reden tot zorg
over de omvang van de kernvoorraad van goede en bereikbare woningen voor de
doelgroep, de versterkte toepassing van de huurharmonisatie vergroot deze
zorg. Hier gaat het immers om een minder geleidelijk proces waarbij met relatief
forse huurverhogingen het betaalbaarheidsniveau wordt aangetast.Niets wijst erop dat dit proces zich in de komende jaren niet zal voortzetten.
Ook is niet ondenkbeeldig dat er een verschuiving zal plaatsvinden van hoge
huurverhogingen naar het nog op bredere schaal toepassen van het instrument
van de huurharmonisatie. De mogelijkheden daartoe (de harmonisatieruimte)
zijn nog relatief groot. In totaal bevindt momenteel 6% van de voorraad van
sociale verhuurders zich boven 80% van de maximaal redelijke huurprijs; voor
de beleggers is dit percentage 41% en bij particulieren verhuurders komt dit
op 38%. In Nederland is er thans sprake van een huurprijsniveau dat ligt op
circa 65% van de maximaal redelijke huurprijs.De harmonisatieruimte is bovendien vergroot door de aanvaarding van de
Huursubsidiewet. Deze is weliswaar bedoeld als een belangrijke verbetering
van de financiële situatie van die huurders die afhankelijk zijn van huursubsidie. De andere zijde van de medaille is dat ook duurdere huurwoningen
(afhankelijk van het huishouden en de woninggrootte tot 873 gulden huur per
maand) voor lagere inkomens bereikbaar zijn geworden. Dit geeft de verhuurder
de mogelijkheid om het huurprijsbeleid aan te passen aan de nieuwe grenzen
van de Huursubsidiewet. Dit proces is al waarneembaar op de VINEX-locaties,
waar verhuurders de betaalbaarheid voor de te bouwen sociale woningbouw niet
meer definiëren in termen van 700 gulden maar de nieuwe aftoppingsgrenzen
als «betaalbaar» beschouwen. Deze verhoging van de aanvangshuur
zal (in het geval dat de woning wordt toegewezen aan een huishouden met een
minimuminkomen) slechts voor een deel door de huurder worden betaald; de rijksoverheid
zal zo'n 75% met huursubsidie moeten compenseren. Een vergelijkbaar proces
is waarneembaar binnen de bestaande woningvoorraad. Ook als dit met slechts
bescheiden percentages gebeurt, maar wel op grote schaal, zal de rijksoverheid
een belangrijk deel hiervan moeten «subsidiëren» via de Huursubsidiewet.En daarmee lijkt de volkshuisvesting weer terug bij af. Het instrument
dat was bedoeld om de huurders in een aanvaardbaar woonlastenniveau tegemoet
te komen, ontwikkelt zich tot een exploitatiesubsidie die via het subject
(de huurder) wordt uitgekeerd.Over de handhaving van de kernvoorraad goedkope en bereikbare woningen
en over de sociale doelstellingen van het volkshuisvestingsbeleid maken gemeentebesturen
«prestatieafspraken» met de sociale huursector, zoals is vastgelegd
in het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH). Voor wat betreft de beheersing
van de huursubsidieuitgaven zijn in de wet bepalingen opgenomen die gemeenten
moeten houden aan een tweetal normen, namelijk de verhuisnorm en de huursubsidie-uitgavennorm.Inmiddels heeft een aantal gemeenten daadwerkelijk prestatieafspraken
gemaakt met sociale verhuurders. Uit onderzoek van de Werkgroep 2duizend van
de Universiteit Utrecht blijkt dat 80% van de grote gemeenten (meer dan 100 000
inwoners) dit reeds gedaan heeft, en zo'n 17% daarmee bezig is. Voor de kleine
en middelgrote gemeenten ligt het percentage veel lager. De helft van de gemeenten
tussen 30 000 en 100 000 inwoners kent prestatieafspraken en ruim
een kwart is bezig met het opstellen daarvan. Voor de kleinste gemeenten (minder
dan 30 000 inwoners) liggen de percentages op respectievelijk 22.6 en
12 (NWR Magazine 24 – 1997, blz.2).Dergelijke afspraken hebben echter geen juridische kracht. Het zijn intentieverklaringen
die op zichzelf niet onbelangrijk zijn, maar die de individuele sociale verhuurders
ruimte laten tot het voeren van een eigen beleid. Het gemeentebestuur heeft
geen andere sanctiemogelijkheden dan achteraf hierover rapporteren aan de
staatssecretaris van Volkshuisvesting. Er ontbreekt wetgeving die het nakomen
van prestatieafspraken in het uiterste geval afdwingbaar maakt bij de rechter.
Tussen particuliere verhuurders en gemeenten zijn tot nog toe nauwelijks afspraken
gemaakt en ontbreekt een kader. Begrenzing van de harmonisatieruimteDe liberalisering van de volkshuisvesting die met de Nota Volkshuisvesting
in de Jaren Negentig werd ingeluid, werd destijds gezien als een nieuw middel
om de bestaande, en onverminderd geldende maatschappelijke doelstellingen
van het volkshuisvestingsbeleid na te streven. Voor zover liberalisering ook
als een doel in zichzelf werd beschouwd, kan worden geconstateerd dat dit
doel inmiddels in ruime mate is bereikt. Nu is de vraag aan de orde of de
(verdere) liberalisering van de volkshuisvesting niet een bedreiging aan het
worden is voor het primaire volkshuisvestingsdoel, en voor de
mogelijkheden om ook in de toekomst een sociaal volkshuisvestingsbeleid te
voeren.In het bijzonder de huisvesting van de lagere inkomensgroepen, het tegengaan
van een verdergaande ruimtelijke tweedeling en het voorkomen van een onbeheerst
oplopen van de huursubsidieuitgaven voor de rijksoverheid vragen zorg. Voorkomen
moet worden dat door de huidige vrijheid in het huurprijsbeleid de voorraad
goedkope en betaalbare huurwoningen in hetzelfde tempo blijft afnemen als
in de afgelopen jaren.Het is in het belang van de instandhouding van een afdoende kernvoorraad
goedkope en bereikbare woningen, en van het tegengaan van het risico van een
gedeelde stad, dat er een gematigder huurbeleid ontstaat. Een van de mogelijkheden
hiertoe is een beperking van de mogelijkheden tot huurharmonisatie. Daarbij
gaat het om het stellen van een grens waarboven slechts nog sprake kan zijn
van huurverhogingen. Ons voorstel gaat er daarbij van uit dat deze grens ligt
bij zeventig procent van de maximaal redelijke huurprijs van de individuele
woning. Indien de betreffende woning reeds een huurprijs kent van 70% van
de maximaal redelijke huurprijs dan wel een huurprijs die hoger is dan is
er geen mogelijkheid tot een andere aanpassing van de huurprijs dan via een
jaarlijkse huurverhoging dan wel middels een aantoonbare verbetering van de
woning. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Artikel I Onderdeel A, onder 1Een termijn van drie maanden is te kort om als huurder het initiatief
te kunnen nemen tot een schriftelijk verzoek om uitspraak te doen over de
redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Een termijn van zes maanden
is redelijker omdat de huurder in een schaarstemarkt vaak genoodzaakt is een
woning te accepteren bij gebrek aan andere meer betaalbare woonruimte. Onderdeel A, onder 2De huurcommissie doet een uitspraak over de redelijkheid van de huur.
Deze wordt als niet redelijk beoordeelt wanneer aan twee voorwaarden is voldaan.
De gevraagde huur is hoger dan de huur die de voorgaande bewoner betaalde
en de huur van de woning wordt door deze huurverhoging voor het eerst over
de grens van 70% van maximaal redelijk getild. Indien er sprake is van een
huurprijs die reeds boven de 70% van maximaal redelijk ligt kan er geen huurharmonisatie
worden toegepast. De huur is als vanouds ook onredelijk indien de onderhoudstoestand
van de woonruimte daartoe aanleiding geeft.De huurcommissie is verplicht in haar uitspraak aan te geven welke huur
zij redelijk acht.Op grond van artikel 27, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte
hebben verhuurder en huurder na de uitspraak van de huurcommissie twee maanden
de tijd om de kantonrechter te verzoeken de huurprijs vast te stellen. Indien
van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt geldt de huur zoals deze
door de huurcommissie in haar uitspraak is vermeld. Onderdeel BHet nieuwe artikel 17a strekt ertoe de verhuurder te verplichten aan de
nieuwe huurder een opgave te verstrekken van de oude huurprijs. Deze verplichting is noodzakelijk om de nieuwe huurder in de gelegenheid
te stellen de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te beoordelen. Komt
de verhuurder deze verplichting niet of niet volledig na, dan moet de huurcommissie –
indien er een artikel 17-procedure wordt gestart – als redelijke huurprijs
uitspreken 70 % van de maximaal redelijke huurprijsgrens. Onderdeel CDe wijziging van artikel 28, eerste lid, strekt ertoe dat de kantonrechter
op een verzoek van de huurder of verhuurder om de huurprijs vast te stellen
tevens beschikt met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de artikelen
17, tweede lid, tweede volzin, en 17a, tweede lid. Artikel IIDoor de wijziging van artikel 29, eerste lid, van de Wet op de huurcommissies
wordt de verhuurder verplicht inzage te verschaffen in en afschrift te laten
nemen van bescheiden die de huurcommissie nodig heeft om een uitspraak te
kunnen doen. Hiermee kan de huurcommissie de oude huurprijs controleren indien
de huurcommissie de juistheid van de verstrekte gegevens betwijfelt. Artikel IIIDit artikel bevat een overgangsbepaling: eerbiedigende werking voor overeenkomsten
van huur en verhuur die voor het tijdstip van inwerkingtreding van de wet
zijn tot stand gekomen. Artikel IIIaDit artikel strekt ertoe het wetsvoorstel af te stemmen op p het voorstel
van wet Leges/Onderhoud en Toezicht dat thans in behandeling is bij de Eerste
Kamer.DuivesteijnM. M. van der Burg 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25796-5.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl