Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie); Memorie van Antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Eerste Kamer der Staten-Generaal
 1
 Vergaderjaar 2009-2010
 
 
 
 KST139933
 2009-2010
 
 31 528
 Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding
bij renovatie)
 
 
 
 
 C
 MEMORIE VAN ANTWOORD
 Ontvangen 19 januari 2010
 Met belangstelling heb ik kennis genomen van het voorlopig verslag van
de commissies voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu/Wonen,
Wijken en Integratie en Justitie. Het stemt tot voldoening dat de leden van
de fractie van de PvdA met instemming hebben kennis genomen van het wetsvoorstel.
 
 Hieronder zal ik mede namens de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
ingaan op de vragen en opmerkingen van de leden van de fracties van de VVD
en de PvdA.
 
 De leden van de VVD-fractie vroegen of de
regering informatie heeft of de afgelopen jaren door particuliere verhuurders,
zonder tussenkomst van de rechter, kostenvergoedingen aan huurders zijn verstrekt
in geval van renovatie en zo ja, welke bedragen daarbij gemiddeld zijn toegekend?
 
 Voorts vroegen de leden van de VVD-fractie of de regering informatie kan
verschaffen hoe vaak de rechter, sinds het invoeren in 2005 van de verhuiskostenvergoeding
door sociale verhuurders in geval van renovatie, een oordeel heeft moeten
geven over het al dan niet toekennen van een vergoeding door de particuliere
verhuurder aan de huurder als gevolg van renovatie en welke bedragen daarbij
gemiddeld zijn toegekend? Anders gezegd: is de druk op de rechterlijke macht
toegenomen als gevolg van procedures door huurders tegen particuliere verhuurders
ter verkrijging van een verhuiskostenvergoeding in geval van renovatie sinds
het invoeren van de verhuiskostenvergoeding door sociale verhuurders?
 
 Er wordt niet bijgehouden welke kostenvergoedingen particuliere verhuurders
bij renovatie aan hun huurders verstrekken. Daarover kan dan ook geen informatie
worden verstrekt.
 Uitspraken van rechters worden beperkt gepubliceerd. Het is echter niet
mogelijk uit de gepubliceerde rechtspraak op te maken of er sinds inwerkingtreding
van de verplichting tot het verstrekken van verhuiskostenvergoeding door sociale
verhuurders op 1 juli 2005 een toename van de druk op de rechterlijke
macht heeft plaatsgevonden als gevolg van procedures tegen particuliere verhuurders
ter verkrijging van een verhuiskostenvergoeding. 
 
 De leden van de VVD-fractie vroegen verder of de regering informatie kan
verschaffen of sinds het invoeren van de verhuiskostenvergoeding in de sociale
huursector de particuliere verhuursector in belangrijke mate is achtergebleven
bij de sociale verhuursector wat betreft het renoveren van woningen?
 
 Uit schattingen op basis van onderzoeksgegevens blijkt dat in de periode
2005–2008 door particuliere verhuurders 43 000 woningen zijn gerenoveerd
of gesloopt; sociale verhuurders hebben 356 000 woningen gerenoveerd
of gesloopt.
 In de voorliggende periode van 2001–2004 betreft het respectievelijk
90 000 woningen voor particuliere verhuurders en 306 000 woningen
voor sociale verhuurders.
 Geconstateerd kan worden dat sociale verhuurders sinds 2005 iets meer
woningen renoveren of slopen en dat bij particuliere verhuurders sinds 2005
een forse vermindering van het aantal gesloopte of gerenoveerde woningen heeft
plaatsgevonden.
 Niet duidelijk is of dit op enigerlei wijze samenhangt met de introductie
van de verplichte verhuiskostenvergoeding in de sociale huursector.
 
 Tot slot vroegen de leden van de VVD-fractie of de regering informatie
kan verschaffen in welke mate, dat wil zeggen hoogte van het bedrag en rentepercentages,
de particuliere verhuurders slechter af zijn dan de sociale verhuurders bij
het verkrijgen van een lening?
 
 Over het algemeen geldt dat sociale verhuurders voor een lening waarvoor
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw borg staat, een half procent minder rente
betalen dan de rente die in de markt geldt. Particuliere verhuurders zijn
voor leningen op de markt aangewezen. Ten aanzien van de maximaal te lenen
bedragen zijn er mijns inziens geen verschillen tussen sociale en particuliere
verhuurders.
 
 De leden van de PvdA-fractie wezen erop dat
de toezegging van mijn ambtgenoot voor Wonen, Wijken en Integratie in het
plenaire debat op 12 september jl. in de Tweede Kamer, dat hij alles
in het werk zal stellen om het merendeel van de uit de boot gevallenen tegemoet
te komen, een oplossing kan bieden. Hij noemde daarbij een op te stellen Gedragscode
voor winkels < 100 m2 en een Lokaal Handvest. Het is deze leden
echter niet volstrekt duidelijk, hoe de minister voor WWI zich dit praktisch
gezien voorstelde.
 
 De leden van de PvdA-fractie vroegen of de minister voor WWI voornemens
is zich tot op corporatieniveau met een en ander zelf te gaan bemoeien of
dat hij in overleg met Aedes zal trachten tot een soort modelregeling te komen?
Zo hij kiest voor het laatste, hoe schat hij dan deze keer de kans op succes
in, gegeven het mislukken van het eerder gevoerde overleg met Aedes over een
Gedragscode?
 
 Wat betreft het Lokaal Handvest heeft mijn ambtgenoot voor WWI al aangekondigd
dat hij dit in de nieuwe regelgeving voor de corporatiesector zal gaan regelen.
Hij zal op dit punt dan ook niet streven naar een modelregeling in overleg
met Aedes. Het staat Aedes overigens vrij om op basis van de regeling in het
BBSH met een hierop aansluitende modelregeling te komen.
 Wat betreft de Gedragscode voor winkels kan het volgende worden opgemerkt.
Hierover zijn de Staatssecretaris van Economische Zaken en de Minister voor
WWI nog in gesprek met partijen (Aedes, IVBN (Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed, Nederland), Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland
en vertegenwoordigers van het MKB) om te kijken of ze een gedragscode af kunnen
spreken. Deze gedragscode zou van toepassing kunnen zijn bij een
voorgenomen renovatie van winkel- of bedrijfsruimten met een oppervlak kleiner
dan 100 m2. In deze gedragscode zal aandacht kunnen worden besteed
aan de volgende onderwerpen:
 * De wijze van betrokkenheid van de ondernemers bij de planvorming.
 * Onkostenvergoedingen bij tijdelijke of definitieve bedrijfsverplaatsing.
 * Ontruimingstermijnen.
 * Huurgewenning bij een hogere huur na renovatie.
 * Geschillenbeslechting, ingeval van geschillen over bovenstaande zaken.
 
 Inmiddels is op ambtelijk niveau overleg gevoerd met de branchekoepels
om de omvang en de reikwijdte van de problematiek te bepalen. Mijn ambtgenoot
voor Wonen, Wijken en Integratie en de Staatssecretaris van Economische Zaken
zien de onderhandelingen met vertrouwen tegemoet.
 Artikel 7:220 BW
 De leden van de PvdA-fractie hebben om bevestiging
gevraagd van hetgeen zij meenden te lezen in de diverse artikelleden van artikel
7:220. Inderdaad heeft een huurder van een woning altijd recht op een vergoeding
voor verhuis- en inrichtingskosten van € 5000 (geïndexeerd),
indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht
of hij die kosten ook werkelijk maakt. Heeft de huurder meer kosten dan kan
hij deze kosten claimen op grond van artikel 7:220 lid 1. Hij verspeelt dit
recht niet op de enkele grond dat hij het forfaitaire bedrag, vastgesteld
krachtens artikel 7:220 lid 6 heeft aanvaard. Maar het renovatievoorstel kan
anders inhouden. Heeft de huurder met dit voorstel ingestemd, dan is hij daaraan
gebonden.
 Bij de vraag hoe de bewijslast ter zake van de gemaakte meerkosten ligt,
moet worden vooropgesteld dat het hier om begroting van schade gaat. Op dit
gebied heeft de rechter blijkens artikel 6:97 BW een grote mate van vrijheid.
In verband daarmee is in beginsel voldoende dat de huurder aannemelijk maakt
dat hij meer kosten heeft moeten maken.
 Gaat het om renovatie, dan zal niet snel van eigen schuld van de huurder
sprake zijn. Helemaal uitgesloten is dit echter niet. Gedacht kan worden aan
het geval dat de huurder door, wetende dat hij moet verhuizen, niet tijdig
maatregelen te nemen op een duurdere oplossing is aangewezen dan anders het
geval geweest zou zijn.
 
 De minister van Justitie,
 E. M. H. Hirsch Ballin