Wet bevordering eigenwoningbezit; Brief met een herziening van het initiatiefwetsvoorstel Individuele Koopbijdrage
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 25309, nr. 14

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

21-05-1999

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1998-1999

25309 nr. 14

17-05-1999

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1) Inleiding2) Van IKB naar akkoord3) Hoofdlijnen van het voorstel van wet bevordering eigenwoningbezit
(BEW)Bereik van de BEW 4) Aandachtspunten van belang bij eigen woningbezit onder
lagere inkomens4.1) Wenselijkheid van een sociale koopsector4.2) Risico's verbonden aan eigen woningbezitBetaalbaarheidsrisicoOnderhoudsrisico'sVermogensrisico4.3) Tussenvormen van koop en huur4.4) Vermogensvrijlating in de Algemene Bijstandswet4.5) Overdrachtsbelasting: vrijstelling versus compensatie4.6) Vrijkomend vermogen bij de woningcorporaties5) Effecten voor de rijksbegrotingBudgettaire Effecten EigenwoningbijdrageTabel 1 Indicatief overzicht van de effecten van de eigenwoningbijdrage
op de VROM-begroting; prijspeil 1-7-'99; (in f mln. en «-» = tekort) Budgettaire Effecten Toeslag Overdrachtsbelasting (toeslag
ovb)Tabel 2 Indicatief overzicht van de kosten van de toeslag
overdrachtsbelasting op de rijksbegroting; prijspeil 1-7-'99; Uitvoeringskosten eigenwoningbijdrage en toeslag ovb6) PlanningBIJLAGE 1BIJLAGE 2§ 1.1 Budgettaire gevolgen Eigenwoningbijdrage
(ewb) KostenOpbrengsten§ 1.2 Budgettaire gevolgen Toeslag Overdrachtbelasting§ 2 Cijfermatig beeld budgetaire consequenties §. 2.1 Cijfermatig beeld eigenwoningbijdrageTabel 2.1 Indicatief overzicht kosten opbrengsten eigenwoningbijdrage
met afkoop renteconversie van 4% m.i.v. jaar 15; (x mln) Kosten en opbrengsten BEW excl. OVB, met renteconversie
en afloop § 2.2 Cijfermatig beeld Toeslag overdrachtsbelasting Tabel 2.2 Indicatief overzicht kosten Toeslag OVB met
afkoop renteconversie 4% m.i.v. jaar 15; (x mln) § 3 Gevoeligheden van de financiële doorrekeningWijzigingen in aantallen toekenningenWijziging gemiddelde bijdrageWijziging gemiddelde opbrengst huursubsidie§ 4 Voorbeelden van effecten voor individuele
huishoudensAlleenstaande < 65 met belastbaar inkomen van f 27 000
en koopprijs woning f 135 000 Meerpersoons < 65 met belastbaar inkomen van f 30 275
en koopprijs woning f 135 000 Meerpersoons > 65 met belastbaar inkomen van f 26 500
en koopprijs woning f 110 000 Meerpersoons < 65 met belastbaar inkomen van f 35 000
en koopprijs woning f 180 000 Afkoop na 15 jaarafkoop na 15 jaar 
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25309Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 80 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 309Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en Biesheuvel houdende nieuwe
regels over het verstrekken van bijdragen aan lagere inkomensgroepen ten behoeve
van het verkrijgen of kunnen blijven bewonen van een eigen woning (Wet individuele
koopbijdrage)nr. 14BRIEF VAN DE LEDEN DUIVESTEIJN EN BIESHEUVELAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal's-Gravenhage, 17 mei 1999 1) InleidingHet is ons een genoegen u een herziening van het initiatiefwetsvoorstel
Individuele Koopbijdrage te kunnen aanbieden. Tevens willen wij u met deze
brief gaarne informeren over de achtergronden en beweegredenen die hebben
geleid tot de wijziging van het aanvankelijke voorstel van wet. Eén
van de wijzigingen betreft de citeertitel van de wet, deze zal zijn: Wet bevordering
eigenwoningbezit 2) Van IKB naar akkoordZoals u bekend hebben de leden Duivesteijn en van der Ploeg op 16 april
1997 bij uw Kamer het initiatiefwetsvoorstel Individuele Koopbijdrage ingediend.
Dit voorstel was onderdeel van de Nota «De koopwoning bereikbaar»,
waarin genoemde leden de wenselijkheid uiteenzetten te komen tot een wijziging
van het gangbare volkshuisvestingsstelsel. In het bijzonder het gegeven dat
lagere inkomens materieel zijn uitgesloten van een keuze tussen het huren
dan wel het kopen van een woning, achten indieners niet langer te rechtvaardigen.
De uitsluiting tot de koopsector wordt veroorzaakt doordat de rijksoverheid
alleen bij huurwoningen bereid is tot financiële ondersteuning wanneer
het inkomen ontoereikend is. Een vergelijkbare regeling voor burgers die een
woning willen kopen ontbreekt. Door naast de huursubsidie een koopbijdrage
te introduceren ontstaat een «eigendomsneutraal volkshuisvestingsstelsel».
De overheid laat het aan de burgers over een keus te maken tussen huur dan
wel koop.Op 9 december 1997 heeft de Raad van State een advies gegeven op het initiatiefwetsvoorstel.
Tevens hebben de verschillende maatschappelijke organisaties gereageerd. De
toenmalige indieners hebben hierop hun wetsvoorstel op een aantal onderdelen
aangepast. Na deze aanpassing hebben de leden Biesheuvel en Terpstra het initiatiefwetsvoorstel
mede ondertekend en is het gewijzigd voorstel van wet op 16 februari 1998
bij uw Kamer ingediend. De Kamer heeft op 6 april 1998 haar verslag vastgesteld.
Op 3 augustus 1998 is de nota naar aanleiding van het verslag bij uw Kamer
ingediend. Feitelijk was daarmee de weg vrij voor een plenaire behandeling
van het voorstel van wet.Bij de totstandkoming van het tweede paarse kabinet is de gedachte van
een eigendomsneutraal volkshuisvestingsstelsel aan de orde gekomen. In het
regeerakkoord is de volgende afspraak opgenomen: «De regering zal
binnen een halfjaar een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer indienen om het eigen
woningbezit onder mensen met lage inkomens te bevorderen, rekening houdend
met de inhoud van het initiatiefwetsvoorstel IKB. De behandeling van het initiatiefwetsvoorstel
IKB (individuele koopbijdrage) zal worden opgeschort totdat de voorstellen
van de regering zijn ingediend». Op 9 februari jl. heeft het kabinet aan de Kamer de brief «bevordering
eigen woningbezit onder mensen met een lager inkomen» doen toekomen.
In deze brief omschrijven de staatssecretaris van Volkshuisvesting en de staatssecretaris
van Financiën de contouren van een Stimuleringswet Eigen Woningen (SEW).
In een nader overleg tussen coalitiepartijen zijn de mogelijkheden onderzocht
te komen tot een synthese tussen het gedachtegoed van de initiatiefnemers
en dat van het kabinet.Op 9 februari jl. heeft dit geleid tot het akkoord «Bevordering
Eigen Woningbezit» (Bijlage 1). Het gewijzigde initiatiefwetsvoorstel
is ondertekend door de leden Duivesteijn en Biesheuvel, alsmede de leden Hofstra
en van `t Riet. De genoemde indieners hebben, teneinde te komen tot een zo
optimaal mogelijke wet, gesprekken gevoerd met direct betrokken deskundigen
en instanties. Het gaat hierbij om vertegenwoordigers van de Stichting Waarborgfonds
Eigen Woningen, het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting, de Vereniging
Eigen Huis, AEDES-vereniging van woningcorporaties, de corporatie Woondrecht,
de Nederlandse Woonbond en het Centraal Planbureau.Het uiteindelijk voorstel is verder uitgewerkt met technische bijstand
van mevr. drs. V. van Berkel, mevr. mr. dr. J. Bonnes, alsmede de heren drs
F. Kraanen, mr. R. Radermacher Schorer en drs. E. Witjes. 3) Hoofdlijnen van het voorstel van wet bevordering eigenwoningbezit
(BEW)Kernelement van het akkoord «Bevordering Eigen Woningbezit»
is dat het bereik van de BEW-regeling «voor de laagste inkomensgroep
niet ongunstiger zal uitpakken dan volgens het (oorspronkelijke) IKB-voorstel,
terwijl voor de hogere inkomens van de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid
wordt uitgegaan van het eerder genoemde regeringsvoorstel (SEW)». De
initiatiefnemers hebben dan ook uitgebreid stil gestaan bij de te hanteren
systematiek voor de BEW-regeling en met name het bereik. Gekozen is voor het
geven van een bijdrage in de netto rentelasten van de hypothecaire lening.
Overeenkomstig de huursubsidiewetgeving betaalt de rechthebbende immer een
deel van de lasten zelf. Per 1 juli 1999 gaat het hierbij om f 271,=
per maand voor een huishouden met een minimuminkomen. Wanneer het inkomen
van een doelgroephuishouden hoger is dan het minimum-niveau, dan neemt het
zelf te betalen deel van de netto rente toe. Hierdoor komt het bereik van
de BEW-regeling te liggen tussen dat van de twee hiervoor genoemde voorstellen.
Grafisch ziet dit er bij een hypotheekrente van 6,6% voor 15 jaar rentevast
als volgt uit. Overigens, momenteel is de hypotheekrente voor 15 jaar rentevast
aanmerkelijk lager, waardoor het bereik op dit moment groter is. Bereik van de BEW Legenda:Onderste vlak = bereik aan huizenprijzen die onder de grens vallenMiddelste vlak= bereik in termen van financieringslasten inclusief OVBBovenste vlak= bereik inclusief OVB en de verkoop tegen verlaagde prijs • De kern van de wet behelst verder het volgende1:• Huishoudens met een lager inkomen (doelgroep) worden in staat gesteld
een (goedkope) huur- of koopwoning via de BEW-regeling te kopen waarvan –
blijkens een taxatierapport – de kosten van het verkrijgen in eigendom
ten hoogste f 247 400 bedragen. De hiertoe aan te trekken hypothecaire
financiering is daarbij gemaximeerd op 80% van laatstgenoemd bedrag, te weten:
f 197 900 (= incl. kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, makelaars-
en taxatiekosten). Feitelijk betekent dit dat eventueel voorhanden zijnde
eigen vermogen mag worden aangewend ter verlaging van de aan te trekken hypothecaire
lening. Ook verlaging van de koopprijs in geval van bijvoorbeeld het verkopen
aan zittende bewoners van (sociale) huurwoningen behoort hierdoor tot de mogelijkheden.De initiatiefnemers ondersteunen in dit verband het voornemen van het
kabinet om de eis van het BBSH terzake («verkoop tegen minimaal 90%
van de marktwaarde») te verlagen naar 80% en gaan er van uit dat corporaties
het geven van een korting aan doelgroephuishoudens als een vanzelfsprekende
gedragslijn zullen gaan hanteren. Vooral voor gebieden met schaarste en/of
hoge koopprijzen zal dit zorgen voor een vergroting van het potentiële
aanbod.• De doelgroep is overeenkomstig de definitie in de Huursubsidiewet
als volgt gedefinieerd:Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar met max. belastbaar inkomen van f 35 600
en max. vermogen van f 39 650;Tweepersoonshuishoudens < 65 jaar met max. belastbaar inkomen van f 47 750
en max. vermogen van f 58 400;Eenpersoonshuishoudens > 65 jaar met max. belastbaar inkomen van f 31 600
en max. vermogen van f 67 850; Tweepersoonshuishoudens > 65 jaar met max. belastbaar inkomen van f 41 250
en max. vermogen van f 93 850.Bovendien dient de aanvrager 23 jaar te zijn en op dat moment tenminste
te beschikken over een wettelijk minimumloon, dan wel een vergelijkbaar bijstandsinkomen.• De bijdrage in de rentelasten bestaat uit een woonlastengedeelte
en een vaste toeslag ter financiering van de door de eigenaar-bewoner betaalde
overdrachtsbelasting. De woonlasten-bijdrage bedraagt maximaal f 301,=,
terwijl het bij de toeslag gaat om een genormeerd bedrag van f 39,= .
In totaal kan derhalve maximaal f 340,= per maand aan bijdrage in de
rentelasten worden ontvangen. De weergegeven bedragen, alsmede die inzake
de maximale hypothecaire financiering en de kosten van verkrijgen in eigendom
(zie hierna) zullen jaarlijks worden aangepast aan de hand van de inflatie
respectievelijk de bouwkosten.• Ten aanzien van de hypothecaire financiering geldt dat:– de lening in ten hoogste 30 jaar volledig moet worden afgelost;– sprake is van een minimale rentevaste periode van 15 jaar;– uitgegaan wordt van een spaarhypotheek;– Nationale Hypotheek Garantie een vereiste is.• De bijdrage wordt normatief verminderd op basis van een inflatievolgende
stijging van de normlasten. Verder wordt de bijdrage eens in de 3 jaar opnieuw
berekend (integrale herijking) aan de hand van het laatst bekende belastbaar
inkomen en vermogen. Dit betekent, dat de bijdrage hoger of lager uit kan
vallen afhankelijk van het inkomen van dat moment. In geval blijkt dat men
inmiddels niet meer tot de doelgroep behoort, zal vanaf dat moment de bijdrage
worden stopgezet.Mochten huishoudens binnen de 3 jaar geconfronteerd worden met een sterke
inkomensdaling (> 20%), dan kan een beroep worden gedaan op de in de wet opgenomen
vangnetregeling. De vangnetregeling voorziet er in dat (tijdelijk tot aan
het moment van de eerstvolgende integrale herijking) een aanvullende bijdrage
kan worden verstrekt.• De bijdrage-periode strekt zich uit tot 15 jaar (5 perioden van
3 jaar). Het 15e jaar is een belangrijk tijdstip. Indien de bijdrage
in dit jaar – als gevolg van inkomensstijging bij het huishouden danwel
de genoemde afbouw met de inflatie – nog niet is afgebouwd tot nul,
komt de betreffende subsidiant in aanmerking voor uitbetaling in één
keer van de resterende eigen woningbijdrage alsmede de toeslag over de resterende
jaren en een bijdrage in de eventuele toename van de netto-financieringslasten
bij renteconversie in 15e jaar. Het gaat hierbij om een bijdrage ter grootte
van de helft van deze netto toename, uitgaande van een spaarhypotheek en rekening
houdend met zowel het rentedeel als het spaardeel.• Bij verhuizing naar een andere koopwoning blijft (onafhankelijk
van de koopprijs van de nieuwe woning) het recht op een bijdrage bestaan en
blijft er gelden dat eens in de 3 jaar de bijdrage wordt herijkt. Daarbij
zal wel worden uitgegaan van de koopprijs (lees: financieringslast) van de
eerste woning. Ook blijft de verplichting bestaan dat na de verhuizing sprake
is van financiering met NHG-garantie.• De aspirant-koper zal een aanvraag kunnen indienen via de financier
bij wie hij/zij de hypothecaire wil gaan afsluiten. 4) Aandachtspunten van belang bij eigen woningbezit onder
lagere inkomensBij de discussie over het eigen woningbezit onder lagere inkomens en het
komen tot een eigendoms-neutraal volkshuisvestingsbeleid staat een aantal
onderwerpen centraal. Het gaat hierbij in het bijzonder om de risico's
die verbonden zijn aan het eigen woningbezit. Indieners achten het daarom
van belang nader in te gaan op deze risico's. Tevens is bij de voorbereiding
een aantal aspecten aan de orde gekomen, die het eigen woningbezit onder lagere
inkomens bemoeilijkt dan wel kan bevorderen. Indieners zullen deze onderwerpen
aan een nadere beschouwing onderwerpen en het kabinet verzoeken hieraan in
de Nota Wonen in de 21ste eeuw bijzondere aandacht te geven.Deze aandachtspunten zijn achtereenvolgens:• wenselijkheid van een sociale koopsector;• risico's verbonden aan eigen woningbezit;• overwegingen bij tussenvormen van koop en huur;• vermogensvrijlating in de Algemene Bijstandswet;• vrijstelling van overdrachtsbelasting;• vrijkomend vermogen bij de woningcorporaties. 4.1) Wenselijkheid van een sociale koopsectorIndieners constateren dat het eigen woningbezit een steeds belangrijkere
plaats zal gaan innemen in de Nederlandse woningmarkt. Voor de kwaliteit van
de woningvoorraad is het daarbij van groot belang dat op landelijk en gemeentelijk
niveau tijdig een beleid wordt gerealiseerd dat hierop anticipeert. Minder
dan ervoor kan immers de vernieuwing van de woningvoorraad plaatsvinden langs
de traditioneel gangbare paden van de instituties. Zeker nu ook lagere inkomens
de mogelijkheid krijgen een eigen woning te kopen, maakt dat het gewenst is
te bezien welke hulpstructuren kunnen worden ontwikkeld om te komen tot verantwoord
eigen woningbezit opdat ook op langere termijn de kwaliteit van de woningvoorraad
gewaarborgd zal zijn.Het is dan ook wenselijk, dat er een meer structurele vorm van ondersteuning
aan individuele eigenaar-bewoners gaat ontstaan, en in het bijzonder voor
degenen met een laag inkomen. Deze ondersteuning in de vorm van een sociale
koopsector zou, in aansluiting op de NHG, zorg moeten dragen voor een verdere
ondersteuning aan eigenaar-bewoners en verenigingen van eigenaren. De ondersteuning
kan bestaan uit juridische, technische en financiële advisering en waar
nodig het opzetten van nieuwe vormen van verzekeringen en van financiering.
Hierbij kan aansluiting worden gezocht bij de activiteiten van de Vereniging
Eigen Huis en de Nederlandse Woonbond teneinde specifieke programma's te ontwikkelen
voor eigenaar-bewoners met een lager inkomen.In het kader van de nota Wonen in de 21ste eeuw is het dan
ook van belang te komen met een nadere uitwerking van een sociale koopsector
waarbij bijzondere aandacht dient te zijn voor de toekomst van het eigen woningbezit,
de plaats daarbinnen van de eigenaar bewoner, hoe de betekenis van de vereniging
van eigenaren kan worden verbeterd en hoe op langere termijn de kwaliteit
van de particuliere woningvoorraad kan worden veiliggesteld. 4.2) Risico's verbonden aan eigen woningbezitHet is bekend dat aan het kopen van een woning meer risico's zijn verbonden
dan aan het huren van een woning. Het is van belang deze risico's zorgvuldig
te wegen en te bezien in hoeverre er voldoende waarborgen zijn tegen niet
aanvaardbare risico's. Risico's zijn aanwezig, dat wordt door de indieners
onderkend. Tegelijkertijd moeten de risico's ook niet worden overdreven. De,
in opdracht van het Ministerie van VROM, verrichtte studie «Risico's
en waarborgen eigen woningbezit in internationaal perspectief» van het
Nederlands Economisch Instituut (NEI) geeft een genuanceerd beeld
van deze risico's. Zo stellen de onderzoekers dat: «In de huidige situatie
in Nederland er nauwelijks sprake lijkt van verhoogde risico's die samenhangen
met het eigen woningbezit. Echte problemen deden zich in Nederland eigenlijk
alleen voor in de eerste helft van de jaren tachtig». Nederland heeft
in zijn wet- en regelgeving al de nodige instrumenten voor risicobeperking.
Deze zijn:1. het relatief goed ontwikkelde stelsel van sociale zekerheid als eerste
waarborg tegen inkomensachteruitgang;2. het fiscale stelsel met de daarbij horende volledige hypotheekrenteaftrek
(wat redelijk uniek is) en de spaarhypotheek als waarborg tegen renteschommelingen;3. de centrale kredietregistratie waardoor het gevaar van een overkreditering
wordt beperkt. In het buitenland ligt dit moeilijker vanwege privacy overwegingen;4. de Nationale Hypotheek Garantie.Met deze instrumenten kan Nederland, volgens het NEI, de vergelijking
met het buitenland «ruimschoots doorstaan». In het huidige regeerakkoord
en het voorgenomen belastingplan 21ste eeuw, blijft het fiscale
regime ten aanzien van de eigen woning ongewijzigd. Wat betreft een beleidsintensivering
doet het NEI aanbevelingen voor aanvullende overheidsmaatregelen voor de risicoproblematiek
welke verbonden is aan het eigen woningbezit. Deze aanbevelingen betreffen
naar de opvatting van de indieners waardevolle suggesties als: publieksvoorlichting,
monitoring van risico's, flexibele hypotheekvormen, schuldafhandeling, verzekeringsproducten
en onderhoud.Desalniettemin kan worden vastgesteld dat in het huidige volkshuisvestingsstelsel
er aanmerkelijke drempels bestaan voor lagere inkomens ten aanzien van het
realiseren van eigenwoningbezit. Zo ondervinden doelgroephuishoudens –
in geval zij toch besluiten tot de aanschaf van een eigen woning – een
nadeel van enkele honderden guldens per maand in vergelijking tot een huursituatie,
omdat het recht op huursubsidie vervalt («huurval»). Door hoge
woonlasten in de eigendomswoning is het betalingsrisico reëel aanwezig.
Het hierdoor onvoldoende in staat zijn tot het doen van regulier onderhoud
kan dan ook op langere termijn een goed beheer van de woningvoorraad discutabel
maken.Anders gezegd, voor met name lagere inkomens zijn er tenminste drie typen
risico's, die bijzondere aandacht vragen, te weten: betaalbaarheidsrisico,
onderhoudsrisico en vermogensrisico. Indieners zullen hierop nader ingaan
in relatie tot het gewijzigd voorstel van wet. BetaalbaarheidsrisicoKopers hebben in het algemeen in de eerste jaren na de koop hogere woonlasten,
dan zij zouden hebben gehad bij (voortzetting van de) huur van dezelfde woning.
Na verloop van tijd verandert dit: in de regel wordt het eigenwoningbezit
voordeliger dan huren. Dit komt doordat bij kopen de hypotheeklasten voor
een bepaalde periode «vast staan», terwijl de huur in beginsel
jaarlijks wordt verhoogd. De eigenwoningbijdrage zorgt voor een aanzienlijke
verkleining van deze zich in de eerste jaren voordoende «betaalbaarheidsdrempel».
In combinatie met de eis van NHG wordt tevens voorkomen dat huishoudens –
in relatie tot hun inkomen – te hoge hypotheeklasten op hun schouders
nemen. NHG leidt bovendien ook tot een direct financieel voordeel, vanwege
een lagere hypotheekrente (voordeel kan oplopen tot 0,5 procentpunt).Voorts is voorzien in een aanvullende bijdrage (vangnet) in geval huishoudens
te maken krijgen met een inkomensterugval van meer dan 20% en vindt om de
drie jaar integrale herijking van de eigenwoningbijdrage plaats. Dit kan dus
zowel leiden tot een verhoging als een verlaging van de te ontvangen eigenwoningbijdrage. Een ander belangrijk moment bij kopen betreft de zogenaamde renteconversie.
Met de eis dat immer sprake dient te zijn van een rentevaste periode van minimaal
15 jaar is in de eerste plaats bewerkstelligd dat het betreffende doelgroephuishouden
voor een lange periode stabiele hypotheeklasten heeft. In de tweede plaats
is in de BEW-regeling opgenomen dat in geval de renteconversie in het 15e jaar leidt tot hogere netto-lasten voor de burger die op dat moment
nog een bijdrage ontvangt, de rijksoverheid de helft hiervan voor haar rekening
zal nemen. Hiertoe zal men dan een aanvullende bijdrage ontvangen, die in
één keer wordt «afgekocht» en uitbetaald. Onderhoudsrisico'sOm in aanmerking te komen voor een eigenwoningbijdrage in het kader van
de BEW-regeling dient de aanvrager aan een aantal voorwaarden te voldoen.
Deze betreffen in zijn algemeenheid de voorwaarden die gelden voor de verkrijging
van een Nationale Hypotheekgarantie. In het wetsvoorstel zelf is opgenomen
dat bij de taxatie tevens dient te worden aangegeven of er sprake is van achterstallig
onderhoud. Indien de kosten daarvan hoger zijn dan 10% van de koopsom dient
er een bouwkundig rapport te worden opgesteld. Binnen de toegestane aankoopprijs
dient het onderhoud te worden weggenomen. Hiermee wordt voorkomen dat kopers
met een laag inkomen een woning kopen met (substantieel) achterstallig onderhoud.
Tevens wordt op deze wijze tegengegaan dat lagere inkomens een woning kopen
van eigenaren die het achterstallig onderhoud afschuiven op de toekomstige
kopers. Het is in dit verband zinvol de suggestie van de Vereniging van Eigen
Huis om in het kader van het in Europees verband voorgestelde experiment om
arbeidsintensieve diensten onder het lage BTW-tarief te brengen – hierbij
te betrekken. Dat wil zeggen zowel bouwtechnische keuringen en adviezen als
de uitvoering van renovatie- en onderhoudswerkzaamheden aan de eigen woning
bij de Europese Commissie aan te melden voor een laag BTW-tarief. Voorts zij
opgemerkt dat door de vaste commissie voor Financiën op 4 februari aan
de Staatssecretaris reeds is verzocht te bezien of onder andere huisschilders
en reparatiebedrijfjes – voor zover het werkzaamheden aan de eigen woning
betreft – kunnen worden aangemeldOp basis van bovenstaande uitgangspunten menen indieners dat er feitelijk
genoeg garanties zijn opgenomen in dit wetsvoorstel om de onderhoudsrisico's
beheersbaar te laten zijn. In de microberekeningen in bijlage 2 is –
net als door het Centraal Planbureau – de NEI-onderhoudsnorm van 0,9
% van de waarde van de woning per jaar opgenomen.Wel zijn indieners van mening dat de vorming van een sociale koopsector
ertoe kan bijdragen dat het eigen woningbezit voor lagere en midden inkomens
beter kan worden ondersteund dan in de huidige praktijk het geval is (zie
hiervoor). VermogensrisicoHet vermogensrisico kan ontstaan indien de woning moet worden verkocht
in een periode dat de waarde lager is dan de aankoopprijs en de schuld hoger
dan de verkoopprijs. Er ontstaat hierdoor een restschuld. Daarom is Nationale
Hypotheekgarantie verplicht gesteld voor het in aanmerking kunnen komen voor
een BEW-bijdrage. Feitelijk is de koper daarmee verzekerd tegen een mogelijke
restschuld bij een gedwongen verkoop als gevolg van een onvoorziene terugval
in inkomen waaraan de eigenaar bewoner geen schuld heeft. In dit geval kan
dan namelijk een beroep worden gedaan op kwijtschelding van de restschuld. • Samengevat zijn de indieners van mening dat eigendomsneutraliteit
in het volkshuisvestingsbeleid zo spoedig mogelijk gerealiseerd dient te worden.
Vooral voor lagere inkomens betekent dit een aanzienlijke vergroting van de
keuzemogelijkheden. Vanuit het beginsel «de burger centraal»,
achten wij dit een goede zaak. De indieners realiseren zich dat vooral bij
lagere inkomens de risico's verbonden aan het eigen woningbezit in zekere
zin groot zijn. Evenwichtige ondersteuning van overheidszijde is daarom op
zijn plaats. Evenwichtig in de zin dat de eigen verantwoordelijkheid van de
burger niet weggenomen mag worden, terwijl tegelijkertijd de risico's in de
sfeer van betaalbaarheid, onderhoud en vermogen/restschuld beheersbaar gemaakt
moeten worden. Ondergetekenden zijn ervan overtuigd met de BEW-regeling hier
op een adequate manier invulling aan gegeven te hebben. Immers, burgers zijn
en blijven op deze wijze zelf financieel verantwoordelijk, zij het dat de
overheid een gemaximeerde bijdrage geeft.• Daarnaast zij gewezen op de algemene kwestie van het onderhoud
inzake het particuliere bezit: het is noodzakelijk een beleid te ontwikkelen
dat er voor zorgt dat het particuliere woningbezit ook op langere termijn
houdbaar en verantwoord is. Het adagium «voorkomen, is beter dan genezen»
gaat ook hier op. Dat wil zeggen dat, in het kader van de Nota Wonen in 21ste eeuw, ook voor het particulier woningbezit moet worden gewerkt aan
een beleid en een stelsel dat in beginsel zelfregulerend is, dat wil zeggen
dat de overheid voorziet in een aantal basisvoorwaarden (waaronder hypotheekrenteaftrek,
NHG, subsidiëring sociale koopsector, NEI-aanbevelingen) zodat het particulier
woningbezit zichzelf ook daadwerkelijk in de toekomst in stand weet te houden. 4.3) Tussenvormen van koop en huurIndieners hebben bij de voorbereiding van dit wetsvoorstel verscheidende
tussenvormen geanalyseerd. Daarbij is de vraag aan de orde gekomen wat in
de toekomst de relevantie zou kunnen zijn van tussenvormen van huur en koop.
Daarbij gaat het om de vraag hoe niet aanvaardbare risico's (met name betaalbaarheids-,
onderhoud- en vermogensrisico) van het eigen woningbezit bij lagere inkomens
blijvend kunnen worden weggenomen. Teneinde een vorm van eigen woningbezit
mogelijk te maken zijn de afgelopen tijd diverse tussenvormen van huur en
koop ontwikkeld. Deze variëren van Maatschappelijk Gebonden Eigendom
(MGE) tot koop/huur-constructies (het kopen van de binnenzijde van de woning).Hoewel indieners sympathiek staan tegenover de beoogde doelen van deze
verschillende tussenvormen, betwijfelen zij of hun uiteindelijk oordeel positief
is. Een nadere kennismaking met verschillende tussenvormen van eigendom leert
dat de «eigen woningbezitter» wel de lasten van het eigen woningbezit
verkrijgen, maar niet de lusten. Door stringente voorwaarden gesteld door
een woningcorporatie bij een MGE-constructie kan er zelfs sprake zijn van
een situatie waarin de zeggenschap van de woningeigenaar vergaand is gemarginaliseerd.
Vormen van gedwongen winkelnering zijn hierin niet uitgesloten. Per saldo
is er in een dergelijke situatie naar de opvatting van de indieners dan ook
geen sprake van een werkelijk zelfstandig eigen woningbezit. Indieners zijn
van mening dat het aanbeveling verdient nader onderzoek te doen naar de positie
van de eigenaar-bewoners in de verschillende contracten welke ten grondslag
liggen aan tussenvormen.De vraag kan worden gesteld in hoeverre de (bestaande) tussenvormen na
de aanvaarding van deze wet nog wel noodzakelijk zijn. De belangrijkste risico's
van het eigenwoningbezit worden immers na aanvaarding van onderhavig wetsvoorstel
weggenomen, dan wel beheersbaar gemaakt. In feite is het mogelijk
binnen het wonen ook voor lagere inkomens te komen tot zelfbeschikking, zelforganisatie
en zelfbeheer. Indieners zijn dan ook van mening dat het eigenwoningbezit
voor lagere inkomens gelijk moet zijn aan het gangbare eigenwoningbezit en
dus gevrijwaard dient te zijn van knellende voorwaarden, die tot doel hebben
de zeggenschap van eigenaren in te perken. Het werkelijk kunnen nemen van
de verantwoordelijkheid voor de eigen woning en woonomgeving is een essentiële
uitgangspunt van het eigenwoningbezit. Daarnaast zij opgemerkt dat bij verkoop
de situatie zich kan voordoen dat de vraagprijs boven de maximale financieringslast
van het onderhavige wetsvoorstel uitkomt. In dit geval kan worden volstaan
met eenvoudige «verkoopregulerende bepalingen». Feitelijk gaat
het hierbij om een privaat rechtelijk anti-speculatiebeding bij de eerstvolgende
verkoop van de woning.Het bovenstaande laat onverlet het gegeven dat er voor de woningcorporaties
een belangrijke taak ligt in de totstandkoming en het beheer van Verenigingen
van Eigenaren. Tevens hebben woningcorporaties expertise op het terrein van
het onderhoud welke tegen concurrerende voorwaarden aan de VVE kunnen worden
aangeboden. Goede onderhoudsfondsen en programma's zijn onontbeerlijk voor
een goed beheer op langere termijn. Het mag hierbij echter niet gaan om «gouden
koorden». 4.4) Vermogensvrijlating in de Algemene BijstandswetEén van de uitgangspunten van de Algemene Bijstandswet (Abw) betreft
het feit dat het vermogen gebonden in de eigen woning bijstandsverlening niet
mag uitsluiten. In dit verband is ook op 1 januari 1983 een verruiming van
de vrijlating aangebracht voor het vermogen gebonden in de zelfbewoonde eigen
woning. Desalniettemin dient de vraag gesteld te worden in hoeverre het bezwaarlijk
is dat mensen met een laag inkomen enerzijds gestimuleerd worden om een woning
te kopen, terwijl anderzijds als gevolg van de vermogensvorming gebonden in
de woning – de situatie kan ontstaan dat men geen BEW-bijdrage meer
krijgt, dan wel het recht op bijstand onder druk komt te staan. Deze vraag
speelt des te meer daar in de BEW-regeling is voorzien dat (sociale) verhuurders
een korting kunnen geven op de verkoopprijs en bovendien het eigen vermogen
mag worden aangewend ter verlaging van de financieringslasten zonder het recht
op BEW-subsidie te verliezen. Kortom, de kans dat de in de Abw opgenomen vermogensvrijlating,
met de in werking treding van de BEW, na enige «subsidiejaren»
in de praktijk onvoldoende soelaas biedt, is duidelijk aanwezig.In het oorspronkelijke wetsvoorstel IKB was daarom voor wat betreft de
vermogenstoets voorzien dat geabstraheerd zou worden van het in de woning
opgebouwde vermogen. Ook was een bepaling opgenomen die er in voorzag de ABW
zodanig te wijzigen, dat het opgebouwde vermogen in de eigen woning van huishoudens
die ooit in aanmerking zijn gekomen voor een BEW-bijdrage in zijn geheel zou
worden vrijgelaten bij de toekenning van een bijstandsuitkering.De initiatiefnemers hebben nadrukkelijk stil gestaan bij dit vraagstuk.
Allereerst zijn zij van mening, dat de overheid met het onderhavige wetsvoorstel
een verantwoordelijkheid op zich heeft genomen, niet alleen om mensen met
een laag inkomen in staat te stellen een eigen woning te verkrijgen, maar
ook om deze mensen in staat te stellen de eigen woning te kunnen blijven bewonen.
Dit blijkt ook uit de considerans van het wetsvoorstel.In het BEW-voorstel is daarom een extra vrijstelling van f 49 500,= opgenomen in verband met het in de eigen woning opgebouwde vermogen.
Dit bedrag is gelijk aan het verschil tussen maximale taxatiewaarde en de
maximale hypothecaire financiering. Dit bedrag zal niet worden meegenomen
bij de vermogenstoets (ter bepaling of men tot de doelgroep van de subsidieregeling
behoort). Zonder deze bepaling zouden de betreffende huishoudens immers al
binnen enkele jaren na aankoop op grond van de vermogenstoets het recht op
een eigenwoning bijdrage verliezen, terwijl zij dan nog niet in staat zijn
om de financieringslasten zonder overheidssteun te dragen.In het verlengde hiervan is overwogen om deze huishoudens op vergelijkbare
manier ook te vrijwaren van een mogelijke aanspraak op het opgebouwde vermogen
in de eigen woning op het moment, dat zij – als gevolg van bijvoorbeeld
werkloosheid en/of echtscheiding – terugvallen in de bijstand. Een belangrijk
punt hierbij betreft het gelijkheidsbeginsel: waarom zouden andere huishoudens
die om welke reden dan ook in het verleden geen BEW-bijdrage hebben aangevraagd
of verkregen, in dat geval niet in aanmerking komen voor dezelfde (verruimde)
vrijstelling ten aanzien van het opgebouwde vermogen in de eigen woning? Deze
vraag dient naar de mening van de indieners gedegen bekeken te worden. Volkshuisvestingsdoelstellingen
(eigendomsneutraliteit in financieel opzicht) zullen in samenhang moeten worden
gebracht met de uitgangspunten bij de sociale zekerheid (Abw).Uiteindelijk hebben wij geconcludeerd dat deze discussie de reikwijdte
van het wetsvoorstel overstijgt, en daarom is afgezien van het opnemen van
een bepaling ter wijziging van het Abw op dit punt. Wel gaan wij er vanuit
dat het kabinet in de nota Wonen in de 21e eeuw hier op ingaat en daarbij
zorg zal dragen voor een voorziening die erin voorziet dat in ieder geval
de huishoudens die in aanmerking komen voor een BEW-bijdrage ingeval zij onverhoopt
in de toekomst (weer) een beroep moeten doen op de bijstand, worden gevrijwaard
van de situatie dat zij gedwongen worden de woning met een zgn krediethypotheek
te belasten, dan wel te verkopen («het vermogen in de woning als het
ware op te eten»). 4.5) Overdrachtsbelasting: vrijstelling versus compensatieDe transactiekosten bij de koop zijn aanzienlijk hoger dan bij het huren
van een woning. Vooral de overdrachtsbelasting (van 6% van de koopsom) is
substantieel en vormt daarmee een drempel voor met name lagere inkomens bij
het al dan niet overgaan tot het kopen van een woning. In het IKB-voorstel
was daarom vrijstelling van overdrachtsbelasting opgenomen in geval van aankoop
van de «eigen» huurwoning. Ook de kabinetsbrief SEW besteedt aandacht
aan dit punt, waarbij in het verlengde van het advies van de Landsadvocaat
wordt gewezen op wijze van uitwerking/formulering vanwege het gelijkheidsbeginsel.Ondergetekenden zijn allereerst van mening dat de doelstelling van de
BEW-regeling (i.c. bevordering van eigen woningbezit onder mensen met een
lager inkomen, door middel van een bijdrage in de rentelasten) zich niet goed
verhoudt tot het tegelijkertijd heffen van overdrachtsbelasting. Twee mogelijkheden
doen zich dan voor: a) vrijstelling van overdrachtsbelasting, of b) compensatie
verschaffen.Om redenen van doelmatigheid is gekozen voor compensatie in de vorm van
een aanvullende toeslag. Deze toeslag komt overeen de netto-rentelasten, die
het huishouden moet betalen over het gedeelte van de hypothecaire lening waarmee
de overdrachtsbelasting is gefinancierd en bedraagt in het eerste jaar f 39,=Een en ander is veel doelmatiger dan vrijstelling van overdrachtsbelasting, omdat uitbetaling in beginsel plaatsvindt gedurende de
looptijd van de hypotheek (30 jaar ), waarbij echter wel geldt dat indien
men als gevolg van inkomensstijging niet meer in aanmerking komt voor een
eigen woningbijdrage ook het recht op deze toeslag vervalt. Dit doet zich
in de praktijk vooral voor bij huishoudens, die tijdelijk een laag inkomen
hebben (bijvoorbeeld mensen die nog aan het begin van hun carrière
staan).Met andere woorden, alleen zolang huishoudens financiële ondersteuning
nodig hebben, krijgt men compensatie van overdrachtsbelasting. 4.6) Vrijkomend vermogen bij de woningcorporatiesHet op grote schaal verkopen van huurwoningen door corporaties, brengt
forse additionele inkomsten met zich mee voor de corporatiesector. Bij een
boekwinst van gemiddeld f 50 000 (conform prognosemodel sociale
huursector; Kamerstukken II, 1996/1997, 24 508, nr. 39) gaat het bij
20 000 verkopen om een jaarlijkse extra inkomstenstroom van f 1
mld. Het jaarresultaat van de sector (zie brief inzake de kerncijfers 1997,
dd. 16 maart 1999) zou daarmee verdubbelen.De indieners wijzen er in dit verband op dat corporaties, «toegelaten
instellingen» zijn, die een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement
dienen te behalen uit de beschikbare financiële middelen. Dit betekent
in de ogen van de indieners dat deze middelen moeten worden geherinvesteerd
in de volkshuisvesting. Dit kan langs diverse wegen. In de eerste plaats kan
gedacht worden aan het geven van eerder genoemde korting in geval van verkoop
van de huurwoning aan een doelgroephuishouden. Verder kunnen deze middelen
worden ingezet voor het – overeenkomstig het regeerakkoord – op
korte termijn realiseren van een inflatievolgend huurbeleid, dan wel het plegen
van onrendabele investeringen in het kader van herstructurering, vergroten
van de leefbaarheid van buurten en wijken, alsmede de stedelijke vernieuwing.
Op deze wijze wordt recht gedaan aan nagestreefde «revolving-fund-gedachte».
Een adequate monitoring is in dit verband van belang. Actualisering van het
prognosemodel sociale huursector zou daarbij behulpzaam kunnen zijn. Daarenboven
verzoeken de indieners het kabinet na te gaan of op grond van de huidige BBSH-verslaglegging
aan de Kamer voldoende inzicht kan worden gegeven voor wat betreft de vraag
«in hoeverre boekwinsten zijn gerealiseerd en opnieuw zijn geïnvesteerd»
en de Kamer hierover nader te berichten. 5) Effecten voor de rijksbegrotingVoor het overzicht van de kosten en opbrengsten van de BEW en de effecten
voor de rijksbegroting wordt een onderscheid gemaakt naar de effecten van
de eigenwoningbijdrage en naar de effecten van de toeslag overdrachtsbelasting.
Opgemerkt zij opgemerkt dat onderstaand is geabstraheerd van het gegeven dat
door het onderhavige wetsvoorstel lagere inkomens – conform het staande
beleid – gebruik zullen kunnen gaan maken van de hypotheekrente-aftrek. Budgettaire Effecten EigenwoningbijdrageVoor de berekening van de budgettaire consequenties van de eigenwoningbijdrage
is een doorrekening gemaakt, uitgaande van 20 000 toekenningen per jaar
(waarvan in het jaar 2000 de helft in verband met de verwachte datum van inwerkingtreding).
Voor de veronderstellingen die aan deze berekening ten grondslag liggen, wordt
naar bijlage 2 verwezen. Bij de opbrengsten is er rekening mee gehouden dat
70% van de BEW-toekenningen terecht zal komen bij huishoudens die tot nu toe
huursubsidie ontvangen. In aansluiting op de kabinetsvoorstellen m.b.t. de SEW zal ook de bijdrage
BEW gedefiscaliseerd zijn, zodat er geen inkomstenbelasting wordt geheven
over de ontvangen subsidie. Tabel 1 Indicatief overzicht van de effecten van de eigenwoningbijdrage
op de VROM-begroting; prijspeil 1-7-'99; (in f mln. en «-» = tekort) Jaar20002001200220032004200620072010Kosten eigenwoning bijdrage– 23– 69– 115– 161– 207– 289– 328– 411Opbrengsten HSW2061104148194293346497Saldo VROM– 3– 8– 11– 13– 1341886Voor de VROM-begroting betekent bovenstaand beeld dat voor het grootste
deel de additionele kosten van de eigenwoningbijdrage binnen de begroting
gecompenseerd worden, omdat een deel van de ewb-toekenningen terecht zal komen
bij huishoudens, die daarvóór huursubsidie ontvingen. De meerkosten
op de VROM-begroting worden conform de kabinetsbrief over de SEW ten laste
gebracht van de in het kader van het regeerakkoord aan VROM toebedeelde extra
budgettaire ruimte van f 125 mln. De indieners gaan er nl. van uit dat
de BEW naadloos aansluit op de doelstelling van het kabinet de keuzemogelijkheid
op de woningmarkt te vergroten.Er wordt op gewezen dat de berekening uitgaat van een gesloten systeem,
dat wil zeggen dat er geen rekening is gehouden met uitof instroom als gevolg
van beneden resp. bovengemiddelde inkomensstijging. Ook is geen rekening gehouden
met eventueel aanvullende bijdragen op grond van de vangnet-regeling (betreft
huishoudens die een sterke inkomensdaling van meer dan 20% ondervinden).Wat betreft de gevoeligheid van de financiële doorrekening voor wijzigingen
van de veronderstellingen betekent bijvoorbeeld een hoger aantal toekenningen
percentagewijze eenzelfde toename van het begrotingssaldo (zowel bij positief
als negatief saldo); een toename van de gemiddelde bijdrage van f 190
per maand naar f 225 per maand bv. door een hogere rente of door relatief
hogere koopprijzen zorgt voor een toename van de kosten voor het rijk met
f 8 mln (voor iedere f 25 per maand extra bijdrage betekent dit
f 6 mln aan extra kosten per 20 000 toekenningen). Budgettaire Effecten Toeslag Overdrachtsbelasting (toeslag
ovb)De berekening van de budgettaire effecten van de toeslag ovb gaat van
dezelfde veronderstellingen uit als de berekening van de financiële effecten
van de ewb met een enkele toevoeging. Uitgangspunt is dat alleen bij een positieve
toekenning van een eigenwoningbijdrage een huishouden in aanmerking komt voor
een toeslag ovb. Tabel 2 Indicatief overzicht van de kosten van de toeslag
overdrachtsbelasting op de rijksbegroting; prijspeil 1-7-'99; Jaar20002001200220032004200620072010Kosten toeslag5142434456778104Voor de dekking van de kosten van de toeslag voor de overdrachtsbelasting
wordt verwezen naar de – in de kabinetsbrief – voorgestelde maatregelen
op het terrein van de overdrachtsbelasting. Het gaat hier ten eerste om bestrijding
van constructies in de overdrachtsbelasting en een verscherpte controle op
het als roerend aangemerkte deel van de koopsom bij de overdrachtsbelasting,
alsmede het voorstel om de monumentenvrijstelling in de overdrachtsbelasting
aan te scherpen door het laten vervallen van de vrijstelling voor rechtspersonen
die geen algemeen nut beogen, en de vrijstelling van overdrachtsbelasting
voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet te schrappen. Ook
is voorgesteld om toegelaten instellingen vennootschapsbelastingplichtig te
maken voor het verrichten van commerciële activiteiten.Dit pakket van maatregelen zal – zo heeft het kabinet berekend –
leiden tot extra opbrengsten van 68 mln in het eerste, halve tijdvak en vervolgens
161 mln voor de jaren daarna. Ondergetekenden constateren dat deze fiscale
maatregelen de voorziene tekorten ten aanzien van de ovb-toeslag ruimschoots
dekken. Dit betekent dat bekeken zou moeten worden of de te treffen maatregelen
nader toegesneden kunnen worden op de lagere tekorten, dan voorzien door het
kabinet in de brief over de SEW dd. 9-2-'99.Een aandachtspunt is nog dat op kabinetsniveau een heldere afspraak vereist
is om de uitbetaling van de toeslag voor de overdrachtsbelasting via de VROM-begroting
te doen lopen. Indieners zijn van oordeel dat het kabinet een oplossing moet
vinden voor het feit dat de financiële stromen langs verschillende wegen
lopen (VROM-begroting versus extra belastinginkomsten). Concreet betekent
dit dat de verkregen additionele middelen aan de VROM-begroting dienen te
worden toegevoegd Tot slot zij opgemerkt dat een doelmatigere aanpak op dit
punt niet geblokkeerd zou mogen worden door de begrotingssystematiek terzake. Uitvoeringskosten eigenwoningbijdrage en toeslag ovbDe invoerings- en uitvoeringskosten van de regeling (bijdrage en toeslag)
en de mogelijke kosten verband houdend met de vangnetregeling zijn in dit
overzicht nog niet meegenomen. Een en ander is mede afhankelijk van de nadere
vormgeving en institutionele inbedding van de regeling. Ingeschat wordt dat
de invoerings- en uitvoeringskosten rond de door het kabinet ingeschatte overeenkomstige
kosten van de SEW regeling liggen te weten: een eenmalig bedrag voor invoeringskosten
ad f 4,5 mln en voor de uitvoering jaarlijks f 5 mln.Ook deze meerkosten die voor rekening van de VROM-begroting zijn zullen –
conform de kabinetsbrief – ten laste gebracht van de in het kader van
het regeerakkoord aan VROM toebedeelde extra budgettaire ruimte van f 125
mln. 6) PlanningIndien de Tweede Kamer bereid is tot een spoedige behandeling, dan is
het indieners mogelijk om nog te komen tot een plenaire behandeling van het
voorstel van wet voor het aanstaande zomerreces. Gelijktijdig zal dan een
uitvoeringsorganisatie opgezet kunnen worden, zodat deze gereed is op het
moment dat de wettelijke regeling in werking kan treden. Afhankelijk van de
parlementaire behandeling zou de wet op 1 januari 2000 gepubliceerd kunnen
worden. Naar onze opvatting een mooi begin van de 21 ste eeuw.DuivesteijnBiesheuvel BIJLAGE 1Hoofdlijnen van het akkoord Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW)De BEW is een regeling ter bevordering van het eigen woningbezit onder
lagere inkomens. De regeling is tot stand gekomen, na indiening van het initiatiefwetsontwerp
IKB, de Beleidsvoornemens van het kabinet (brief d.d. 9-2-1999) en de opvattingen
van betrokken fracties over één en ander.Op basis hiervan is door ondergetekenden een akkoord gesloten waarbij
in wezen een synthese tot stand komt tussen enerzijds de vangnet-constructie
en anderzijds het benadrukken van de individuele verantwoordelijkheid van
de woningeigenaar.De ondertekenaars zetten het initiatief IKB herkenbaar om in het initiatief
BEW en dienen dat initiatief gezamenlijk in.Het akkoord bestaat uit het volgende:1. Doelgroep:Degenen die qua inkomen en vermogen recht hebben op huursubsidie: miniumumleeftijd
23 jaar; men moet 3 jaar huurverleden hebben alvorens in aanmerking te komen;
studenten worden uitgesloten; het gaat om bestaande huurwoningen en bestaande
of nieuwe koopwoningen.2. Maximale finacieringslast:f 183 000,– vrij op naam; dit is de grens in het Besluit
Woninggebonden Subsidies, prijspeil 1999.3. Overdrachtsbelasting:In het beginsel wordt uitgegaan van vrijstelling van overdrachtsbelasting,
bij deelname aan deze regeling.4. Systeem:Er moet worden voldaan aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie,
waaronder: geen achterstallig onderhoud en restschuld-verzekering. Als hypotheekvorm
is verplicht een zogenoemde spaarhypotheek met een minimaal rentevaste periode
van 15 jaar.5. Na 15 jaar eventueel afkoop:Alleen voor die deelnemers waar nog een bijdrage noodzakelijk is, wordt
éénmalig een afkoopsom betaald. De afkoopsom is het contant
gemaakte bedrag van de eventueel resterende bijdrage. Het eventuele renterisco
wordt voor 50% door de overheid vergoed. Bij de bepaling van deze bedragen
wordt rekening gehouden met de feitelijke inkomens en woonlastensituatie in
het 15e jaar. Het renterisico wordt uitgedrukt in een nettobedrag,
na verrekening van het belastingvoordeel en de verlaging van de spaarpremie.
Het afkoopbedrag dient verplicht te worden afgelost, dan wel gestort in het
spaardeel van de hypotheek.6. Bereik en hoogte bijdrage:De regeling BEW zal voor de laagste inkomensgroep niet ongunstiger uitpakken
dan volgens het IKB-voorstel. Voor hogere inkomensgroepen wordt het SEW-voorstel
gevolgd. De maximale bijdrage bedraagt bij de start van de regeling f 295,–
per maand.7. Tussentijdse inkomensmutaties: Eens per 5 jaar wordt het actuele inkomen/vermogen getoetst. Dit kan leiden
tot een lagere of hogere bijdrage of beëindiging van de bijdrage. Elke
5 jaar wordt aldus een beschikking verstrekt. Indien het belastbare inkomen
met meer dan 20% daalt kan een beroep op bijstelling van de bijdrage worden
gedaan.8. Diversen:De regeling is slecht éénmalig te gebruik. Bij verhuizing
naar een andere koopwoning kan de subsidie ongewijzigd worden meegenomen,
wel blijft de vijfjaarlijkse toets van toepassing. Onderzocht zal worden of
de Stichting Nationale Hypotheek Garantie ten aanzien van deze regeling een
rol kan vervullen.9. Financiële dekking conform brief kabinet.Voorts ten aanzien van procedure:10. Dit akkoord kan alleen gewijzigd worden door unanimiteit bij de initiatiefnemers.11. Tijdschema: in maart 1999 indiening voorstel van wet bij Tweede Kamer.
Behandeling Tweede Kamer voor de zomer, Eerste Kamer najaar 1999; invoering
uiterlijk 1/7/2000 of zoveel eerder als mogelijk. Initiatiefnemers zullen
nader besluiten over eventueel nader (spoed-) advies van de Raad van State.DuivesteijnHofstraBiesheuvelVan 't Riet BIJLAGE 2Budgettaire gevolgen BEW-regelingEen onderscheid wordt gemaakt in de budgettaire gevolgen van de eigenwoningbijdrage
(die ten laste van de begroting van VROM komt) en de budgettaire gevolgen
van de toeslag die geboden wordt als compensatie voor de hypothecaire lasten
van het te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting (welke kosten gecompenseerd
moeten worden met fiscale maatregelen en aan de VROM-begroting toegevoegd).In paragraaf 1 wordt ingegaan op de aannames in de berekeningen,
vervolgens wordt in paragraaf 2 het cijfermatig inzicht geboden en in
paragraaf 3 aandacht besteed aan de gevoeligheden van de financiële
doorrekening. Tenslotte worden in paragraaf 4 enkele voorbeelden van
effecten voor individuele huishoudens gegeven.Voor het prijspeil is uitgegaan van prijzen dd 1 juli 1999 zoals deze
ook in het gewijzigd wetsvoorstel genoemd staan. Voor de percentages voor
inflatie, inkomensstijging, hypotheekrente ed. is aangesloten bij de uitgangspunten
budgettaire consequenties conform de kabinetsbrief over de SEW. § 1.1 Budgettaire gevolgen Eigenwoningbijdrage
(ewb) KostenVoor de berekening van de budgettaire consequenties van de ewbis
een doorrekening met de volgende de uitgangspunten gehanteerd:1. Aantal woningenEr is sprake van 20 000 toekenningen per jaar gedurende 10 jaar.
Omdat de regeling geacht wordt 1 juli 2000 in te gaan, wordt in 2000 gerekend
met 10 000 toekenningen (een half jaar dus) en in 2010 eveneens 10 000
toekenningen.2. Gesloten systeemEr wordt uitgegaan van een gesloten systeem, dat wil zeggen dat er geen
rekening is gehouden met uitstroom als gevolg van bovengemiddelde inkomensstijging.
In deze berekening is ook geen rekening gehouden met een aanvullende bijdrage
op grond van de vangnet-regeling (betreft huishoudens die een sterke inkomensdaling
van meer dan 20% ondervinden).3. Samenstelling doelgroepAangenomen is dat zowel huishoudens die behoren tot de lagere inkomensklassen
van de doelgroep, alsmede de hogere inkomensklassen binnen de doelgroep gebruik
maken van de BEW-regeling. Op micro-niveau is voor de verschillende huishoudtypen
(te weten: alleenstaanden onder en boven de 65 jaar en tweepersoonshuishoudens
onder en boven de 65 jaar) de eigenwoningbijdrage berekend, waarna totalisatie
heeft plaatsgevonden ter bepaling van het budgettaire effect voor de begroting.
Qua verdeling is hierbij aangesloten bij de huursubsidie populatie. Dat wil
zeggen, voor de berekeningen is er vanuit gegaan dat huurders die huursubsidie
ontvangen, de eigen huurwoning kopen, dan wel een kwalitatief vergelijkbare
woning. Geabstraheerd is dus van kwalitatieve veranderingen.4. Gehanteerde parameters:• hypotheekrente: voor de eerste vier jaren (dat wil zeggen voor
vier keer 20 000 toetreders) 6% en voor de toetreders in de daarop volgende
jaren 6,4%.• inkomensontwikkeling: gelijk is aan de inflatie, waarbij het inflatiepercentage
is gesteld op 2% voor de eerste vijf jaar en 2,5% voor de jaren daarna.• aankoopprijzen en maximale koopprijs van de woningen: jaarlijkse
stijging met de bouwkostenindex, welke is gesteld op 2,5%. Overeenkomstig
hiermee wordt ook de maximale bijdrage van f 301 jaarlijks geïndexeerd.• hypotheekrente-aftrek en huurwaardeforfait: er is rekening mee
gehouden dat de te betalen hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, alsmede een
bijtelling (bepaald percentage van de waarde van de woning) in verband met
het huurwaardeforfait. De renteaftrek is overeenkomstig de tarieven van de
Inkomstenbelasting 1999 (belastingschijf I B) te weten: 37,05% voor huishoudens
< 65 jaar en 19,15% voor huishoudens > 65.van hun belastbaar inkomen. De
hoogte van het huurwaardeforfait is conform de regeling genormeerd op 1%.
(Bij de berekening is overigens afgezien van een stijging van de WOZ-waarde).5. DefiscalisatieOver de eigenwoningbijdrage die aan een huishouden wordt toegekend, wordt
geen belasting betaald.Na het 15e jaar is er sprake van een nieuwe situatie. Indien een huishouden
op dat moment nog een eigenwoningbijdrage zou ontvangen komt men in beginsel
in aanmerking voor:a) afkoop van het resterende bedrag aan ewb;b) een aanvullende bijdrage in geval na renteconversie (inclusief rekening
houdend met het «dempende» effect van de spaarpremie) sprake is
van hogere netto-lasten.Ad a AfkoopVan het aantal jaren dat huishoudens na het 15e jaar nog een lagere normlast
hebben dan de rentelasten op basis van de eerste hypotheek is de netto contante
waarde van de bijbehorende eigenwoningbijdragen berekend. Dit aldus berekende
bedrag wordt geacht aan het eind van het 15e jaar (bij het aangaan van een
nieuwe rentevaste periode) uitbetaald te worden.Ad b RenteconversieDe budgettaire gevolgen van het gegeven dat de rijksoverheid een aanvullende
bijdrage zal verstrekken ter grootte van de helft van het netto-effect is
moeilijk in te schatten, omdat het nauwelijks mogelijk is, thans met enige
zekerheid te ramen of en in welke mate huishoudens over 15 jaar te maken zullen
krijgen met genoemd effect.Om een indruk te geven is indicatief een berekening gemaakt van een «rentesprong»
van 4 procentpunt (i.c. van 6% naar 10%). In dit voorbeeld bedraagt de netto
contante waarde van de aanvullende bijdrage circa f 10 000,=. Voor
een «cohort» van 20 000 huishoudens komt dit macro gezien
overeen met een bedrag van f 200 mln. OpbrengstenMet behulp van de hierboven genoemde veronderstellingen zijn ook de opbrengsten
vanuit de huursubsidie berekend. Zoals vermeld wordt ervan uitgegaan dat 70%
van toekenningen huishoudens betreffen, die eerder huursubsidie ontvingen.
Er is gerekend met een huurstijging conform inflatie (conform hierboven: 2%
in de eerste vijf jaar en 2,5% voor de jaren daarna). § 1.2 Budgettaire gevolgen Toeslag OverdrachtbelastingDe hiervoorgenoemde uitgangspunten en parameters zijn (voor zover relevant)
ook gehanteerd bij de berekening van de budgettaire consequenties van de Toeslag
Overdrachtbelasting (Toeslag OVB). Van belang is bovendien dat alleen indien
een huishouden in aanmerking komt voor een eigenwoningbijdrage een toeslag
OVB is berekend. Dit heeft vanwege de «gesloten systeemaanpak»
overigens alleen consequenties voor de berekening van de afkoop van de toeslag
ovb aan het eind van het 15e jaar.Op basis van artikel 28 lid 5 van het gewijzigd voorstel van wet (stuk
16) is uitgegaan van een genormeerde toeslag van f 39 per maand (in het
eerste jaar) voor ieder huishoudens onder de 65 jaar en f 45 voor huishoudens
ouder dan 65 jaar (dit gelet op verschil inzake de fiscale tariefstelling
bij de onderscheiden groepen. Hierbij is rekening gehouden met een jaarlijkse
stijging van de genormeerde toeslag ter grootte van het prijsindexcijfer voor
de bouwkosten (betreft 2,5%). Het genormeerde bedrag wordt niet afgebouwd
met inkomensontwikkeling/inflatie of anderszins. § 2 Cijfermatig beeld budgetaire consequenties §. 2.1 Cijfermatig beeld eigenwoningbijdrageIn de navolgende tabel wordt een indicatief overzicht gegeven van de kosten
en opbrengsten en het effecten voor de VROM begroting: Tabel 2.1 Indicatief overzicht kosten opbrengsten eigenwoningbijdrage
met afkoop renteconversie van 4% m.i.v. jaar 15; (x mln) jaarKosten
p.j EWBIHS opbrengst p.j.saldo EWB – HIS 0– 2320– 31– 6961– 8 2– 115104– 113– 161148– 13 4– 207194– 135– 250242– 8 6– 28929347– 32834618 8– 368402359– 40646155 10– 4114978611– 385510125 12– 35952216413– 332536203 14– 30654924315– 398563165 16– 4865779117– 456591136 18– 42760617919– 401621220 20– 339637298    25– 155720565Jaar 0 staat hier gelijk met de verwachte ingangsdatum halverwege het
jaar 2000 (met 10 000 toekenningen dus); in jaar 25 vindt rekenkundig
de afkoop van de laatste 10 000 toekenningen plaats. De gemiddelde opbrengst uit de huursubsidie voor de eerste 20 000
toekenningen is ca f 240 gulden per maand; dit geldt echter voor 70%
van de toekenningen. Omgerekend naar 100% komt dit neer op een gemiddelde
van f 170,-.De gemiddelde bijdrage is f 190,- per maand, dat betekent dat de
resterende f 20,- (per maand) op de VROM begroting drukt. Door de afbouw
van de bijdrage met een veronderstelde inkomensstijging verdwijnt dit tekort
na een aantal jaren. Er vanuit gaande dat de niet-uitgekeerde huursubsidie
door de jaren heen als opbrengst kunnen worden aangemerkt, geldt voor wat
betreft de VROM-begroting het voorziene tekort in de eerste jaren na in werking
treding van de BEW per 2006 omslaat in een positief saldo. Aan het eind van het jaar 15 vinden – waar van toepassing –
de eerste afkopen en afkoop van renteconversie plaats.In de tabel is nog geen rekening gehouden met invoerings- en uitvoeringskosten
van de regeling. Deze worden overeenkomstig de in- en uitvoeringskosten van
de sew-regeling uit de kabinetsbrief geschat op f 4,5 mln respectievelijk
f 5 mln; een en andere is mede afhankelijk van nadere vormgeving en institutionele
inbedding van de regeling.Grafisch is het verloop van kosten en opbrengsten als volgt weer te geven: Kosten en opbrengsten BEW excl. OVB, met renteconversie
en afloop § 2.2 Cijfermatig beeld Toeslag overdrachtsbelasting Tabel 2.2 Indicatief overzicht kosten Toeslag OVB met
afkoop renteconversie 4% m.i.v. jaar 15; (x mln) jaarKosten
p.j Toeslag  0– 5 1– 14 2– 24 3– 34 4– 45 5– 55 6– 67 7– 78 8– 89 9– 100 10– 104 11– 103 12– 102 13– 99 14– 97 15– 132 16– 165 17– 158 18– 151 19– 143 20– 136    2553 Door indexering en (geringe) rentestijging nemen de kosten de eerste jaren
toe (van f 39 p.m. in jaar 0 naar f 53 p.m. in jaar 2010); na verloop
van tijd vindt er uittrede plaats van huishoudens, die vanwege de afbouw met
de inflatie, niet meer in aanmerking komen voor een eigenwoningbijdrage en
daarom ook geen toeslag meer ontvangen. Huishoudens, waarvoor na het 15e jaar de bijdrage nog een aantal jaren doorloopt zullen aan het eind
van het 15e jaar ook voor de toeslag ovb een afkoopbedrag ontvangen. Conform
het financieel beeld van de ewb is ook in dit overzicht rekening gehouden
met een renteconversie van 4% aan het einde van het 15e jaar. De
afkoop bedraagt de netto contante waarde van het totaal bedrag aan toeslag
gerekend over het aantal jaren dat men recht heeft op de eigenwoningbijdrage.
Dit betekent aan extra kosten aan het einde van het 15e jaar (refererend
aan de eerste 10 000 toekenningen) een bedrag van ca f 40 mln (nog
steeds uitgaande van een gesloten systeem); de totale kosten van de toeslag
bedragen daarmee in dat jaar f 132 mln. Na jaar 16 lopen de kosten per
saldo af tot nul in jaar 26 omdat steeds meer jaargangen/cohorten worden afgekocht.Op microniveau kan dit voor een individueel huishouden als volgt uitwerken:
stel bv een tweepersoons huishouden dat in 2000 een woning kocht en –
gegeven bovengenoemde uitgangspunten – in aanmerking komt voor een toeslag,
dan zal – gesteld dat dit huishouden nog 5 jaar (na de eerste 15 jaar)
recht heeft op een toeslag – de afkoop f 2082,- bedragen. § 3 Gevoeligheden van de financiële doorrekeningDe in paragraaf 2 gepresenteerde financiële doorrekeningen zijn
uitkomsten op basis van een reeks veronderstellingen. Wanneer variabelen wijzigen,
wijzigen de uitkomsten, te denken valt aan wijziging in het aantal toekenningen
per jaar of aan gemiddeld hogere bijdragen als gevolg van stijging rentepercentage
of gemiddeld duurdere woningen. Op een aantal van deze mogelijke effecten
wordt hierna ingegaan. Wijzigingen in aantallen toekenningenIndien er een groter beroep op de regeling wordt gedaan dan hier verondersteld,
stijgen de kosten overeenkomstig. Dat betekent dat een stijging van 10% in
enig jaar ook een stijging van de kosten voor het rijk in dat jaar met 10%
toenemen; daar staat tegenover dat ook de opbrengsten met 10% toenemen, met
andere woorden het effect voor de VROM begroting is ook 10% van het berekende
saldo in tabel 2.1. Dit heeft een vergelijkbare doorwerking in de jaren daarop. Wijziging gemiddelde bijdrageIn de huidige berekening is uitgegaan van een gemiddelde bijdrage (excl.
ovb-toeslag) van f 190 per maand. Wijzigingen in de rente of bij aankoop
van gemiddeld duurdere huizen dan de verhouding zoals die in de berekening
is opgenomen kunnen oorzaak zijn van een hogere bijdrage. Een toename van
de gemiddelde bijdrage met f 25 per maand betekent f 6 mln aan extra
kosten. Een toename bv van f 190 per maand naar f 225 per maand
betekent een toename van de kosten voor het rijk met f 8 mln. per jaar
(voor 20 000 toekenningen).Bij wijziging van de rente zullen overigens – omdat de regeling
voorziet in een maximum aan de eigenwoningbijdrage – de extra uitgaven
van het rijk bij een stijging (of indien van toepassing een daling) van de
rente zich binnen een bepaalde bandbreedte afspelen.Behalve op de eigenwoningbijdrage heeft een rentestijging ook invloed
op de toeslag ten behoeve van de overdrachtsbelasting. Omdat een rentefluctuatie
slechts betrekking heeft op 6% van de aankoopsom is dit effect betrekkelijk
gering. Indien bijvoorbeeld in het tweede jaar van de regeling
de rente 1% hoger ligt dan de 6% waarvan is uitgegaan zouden de extra kosten
van de toeslag f 1,58 mln per jaar (voor 20 000 huishoudens) bedragen. Wijziging gemiddelde opbrengst huursubsidieDe berekende opbrengst van de huursubsidie, die neerkomt op gemiddeld
f 240 per maand (voor 70% van de ewb-populatie), zou als gevolg van een
andere inkomensdifferentiatie bij de deelnemende huishoudens anders uit kunnen
vallen. Ook zou het percentage van 70% anders uit kunnen komen. Wanneer bijvoorbeeld
de gemiddelde opbrengst geen f 240 per maand (voor 70% van 20 000
huishoudens) zou bedragen maar f 25 lager dus f 215 per maand, betekent
dit f 4 mln minder opbrengst per jaar (per 20 000 toekenningen).Opgemerkt zij dat waar in bovenstaande voorbeelden extra kosten voor het
rijk zijn berekend dit betekent dat in vergelijking met tabel 2.1 (ewb) ook
het omslagpunt van negatief in een positief saldo later op zal treden. § 4 Voorbeelden van effecten voor individuele
huishoudensVoor de vergelijkbaarheid met eerder voorbeelden op micro niveau is in
onderstaande uitgegaan van 6,5% hypotheekrente; daarmee komt de genormeerde
toeslag ovb ook iets hoger te liggen nl. op f 42 per maand per huishouden;
voor huishoudens > 65 jaar geldt een genormeerd van f 51 per maand omdat
zij onder een lager tarief voor de inkomstenbelasting vallen. De bedragen
in de tabel zijn op maandbasis. Alleenstaande < 65 met belastbaar inkomen van f 27 000
en koopprijs woning f 135 000  hypotheek.
excl. ovbovbwoonlastenhuurwoning1rentelasten73144775750fiscaal deel– 226– 14– 240 netto rente  535  normlast (gemid.over 3 jaar)– 370   ewb/toeslag13542– 177IHS– 214     netto lasten  358536 spaarpremie/vermogensopbouw  + 120  eigenaarslasten:    verzekeringen2  + 25 extralokale
lasten3  + 25  extra onderhoudslasten4  + 66 Totale
kosten  5945361 de vertaling vanuit een huurwoning is indicatief: een duurdere
huurwoning betekent hogere huurlasten (en omgekeerd)2 indicatief3 verschillend per gemeente4 extra onderhoudskosten o.b.v. NEI-norm van 0,9% van de waarde
van een woning en gecorrigeerd voor klein onderhoud dat een huurder betaalt. Meerpersoons < 65 met belastbaar inkomen van f 30 275
en koopprijs woning f 135 000  hypotheek
excl. ovbovbwoonlastenhuurwoning1rentelasten73144775750fiscaal deel– 226– 14– 240 netto rente  535  normlast (gemid.over 3 jaar)– 320   ewb/toeslag18542– 227IHS330netto lasten  308420      spaarpremie/vermogensopbouw  + 120 eigenaarslasten:     verzekeringen2  + 25 extra
lokale lasten3  + 25 extra
onderhoudslasten4  + 66 Totale
kosten  5444201 de vertaling vanuit een huurwoning is indicatief: een duurdere
huurwoning betekent hogere huurlasten (en omgekeerd)2 indicatief3 verschillend per gemeente4 extra onderhoudskosten o.b.v. NEI-norm van 0,9% van de waarde
van een woning en gecorrigeerd voor klein onderhoud dat een huurder betaalt Meerpersoons > 65 met belastbaar inkomen van f 26 500
en koopprijs woning f 110 000  hypotheek
excl.ovbovbwoonlastenhuurwoning rentelasten596366326701fiscaal deel– 95– 6– 101 netto
rente  531 normlast (gemid.over 3 jaar)– 276   ewb/toeslag22551– 276IHS– 349netto lasten  255321      spaarpremie/vermogensopbouw  + 85 eigenaarslasten:    verzekeringen2  + 25 extra
lokale lasten3  + 25 extra
onderhoudslasten4  + 54  Totale
kosten  4443211 de vertaling vanuit een huurwoning is indicatief: een duurdere
huurwoning betekent hogere huurlasten (en omgekeerd).2 indicatief.3 verschillend per gemeente.4 extra onderhoudskosten o.b.v. NEI-norm van 0,9% van de waarde
van een woning en gecorrigeerd voor klein onderhoud dat een huurder betaalt.Meerpersoons < 65 met belastbaar inkomen van f 35 000
en koopprijs woning f 180 000  hypotheek
excl.ovbovbwoonlastenhuurwoning1rentelasten975591 034900fiscaal deel– 302– 18– 320 netto rente  714  normlast (gemid.over 3 jaar)– 406   ewb/toeslag26742– 309IHS– 317netto lasten  405583      spaarpremie/vermogensopbouw  + 160 eigenaarslasten:     verzekeringen2  + 25 extra lokale lasten3  + 25  extra
onderhoudslasten4  + 88  Totale
kosten  7035831 De vertaling vanuit een huurwoning is indicatief: een duuredere
hurwoning betekent hogere huurlasten (en omgekeerd).2 Indicatief.3 Verschillend per gemeente.4 Extra onderhoudskosten o.b.v. NEI-norm van 0,9% van de waarde
van een woning en gecorrigeerd voor klein onderhoud dat een huurder betaalt. Afkoop na 15 jaarOnderstaand beeld geeft een indruk van wat afkoop met en zonder renteconversie
voor een huishouden kan betekenen (bij de huidige veronderstellingen); het
gaat hier alleen om de bijdrage exclusief toeslag ovb. De afkoop van de toeslag
ovb moet hier nog aan worden toegevoegd.Hypotheekrente = 6,5%Rente NCW = 6,17% afkoop na 15 jaar categorieKoopprijsInkomente
verrekeneneenmalig bedragjaren
tegoed Alleenstaand < 65135 000f 29 000ewb
(excl.) en renteconversief 13 77415    alleen
ewb (excl.toeslag ovb)f 1 6795 Meerpersoons <
65160 000f 32 375ewb (excl.) en renteconversief 22 16215   alleen ewb (excl.)f 5 5449 Alleenstaand
> 65110 000f 23 500ewb (excl) en renteconversief 21 97215   alleen ewb (excl.)f 6 43911meerpersoons > 65110 000f 28 050ewb
(excl.) en renteconversief 19 08315    alleen
ewb (excl.)f 3 1838XNoot1Alle hierna genoemde bedragen hebben als peildatum 1 juli 1999 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25309-14.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl