Volkshuisvestingsbeleid; Brief staatssecretaris over structurele leegstand in de sociale huursector (24508, nr. 13)
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24508, nr. 38

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

10-07-1997

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1996-1997

24508 nr. 38

27-06-1997

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Inleiding2. Samenvatting3. De achtergrond van structurele leegstand4. De kwantitatieve ontwikkeling van structurele leegstand5. De ontwikkelingen op de woningmarkt6. De aanpak van structurele leegstand7. De aanpak van structurele leegstand – sociale
verhuurders8. De aanpak van structurele leegstand – gemeenten9. De aanpak van structurele leegstand – provincies10. Leegstandbeleid Rijk11. Monitoring12. Verdere stappenOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 42 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 38BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING
EN MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal's-Gravenhage, 27 juni 1997 1. InleidingOp 7 november 1996 zond ik U een brief over structurele leegstand
in de sociale huursector (24 508, nr. 13). In het Algemeen Overleg
van 18 december 1996 heb ik toegezegd, mede naar aanleiding van de motie van
de heer Jeekel ten aanzien van dit onderwerp, U voor de zomer nader over structurele
leegstand te informeren. Met deze brief voldoe ik aan die toezegging. Conform
de motie Jeekel beperk ik mij hierbij tot de structurele leegstand in de sociale
huursector.In deze brief ga ik achtereenvolgens in op de achtergrond van structurele
leegstand, de kwantitatieve ontwikkeling van structurele leegstand, de ontwikkelingen
op de woningmarkt, de aanpak van structurele leegstand door sociale verhuurders,
gemeenten en provincies, het leegstandbeleid van het Rijk, de monitoringactiviteiten
van het Rijk en de verdere stappen die ik in de toekomst zal nemen. 2. SamenvattingStructurele leegstand is in Nederland op nationaal niveau nog steeds een
beperkt probleem. Waar ik het in deze brief heb over structurele leegstand
doel ik, tenzij anders aangegeven, op de leegstand van langer dan 3 maanden
in de sociale huursector. De leegstand van langer dan 3 maanden is per mei
1997 licht toegenomen naar 0,30% van de sociale huurwoningen. In januari 1996
was dit 0,23%. Op nationaal niveau kan de structurele leegstand nog steeds
als beperkt worden gekarakteriseerd. Daarbij kan worden opgemerkt dat Nederland
in vergelijking met de meeste andere lidstaten in de Europese Unie een duidelijk
lagere leegstand kent.Structurele leegstand is niet gelijkmatig gespreid over Nederland. Er
zijn gebieden waar nauwelijks woningen leeg staan, er zijn ook gebieden met een relatief hoog structureel leegstandpercentage. Op regionaal niveau
kan structurele leegstand wel een probleem zijn.De veranderingen in vraag- en aanbod in de volkshuisvesting vinden in
hoog tempo plaats. De daling van het woningtekort en de verschuiving in de
woonvoorkeuren van huur- naar koopwoningen, maken de vraag actueel wat de
toekomstige risico's zijn van structurele leegstand. Uit het bijgesloten onderzoeksrapport
«Het risico van leegstand in de sociale huursector» van Nyfer
forum for economic research1 , dat in opdracht
van het Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting is uitgevoerd, concludeer
ik dat ondanks de ontwikkelingen in de volkshuisvesting het niet zo hoeft
te zijn dat de structurele leegstand in de toekomst kwantitatief zal toenemen.
Dit vereist wel een actief beleid van de partijen die bij structurele leegstand
betrokken zijn. In deze brief zal ik nader op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting
en de risico's voor een toename van structurele leegstand ingaan.Leegstand kan zowel met preventieve als met curatieve maatregelen worden
aangepakt. Structurele leegstand komt niet uit de lucht vallen, maar is een
fenomeen dat vaak sluipenderwijs zijn intrede doet. Een verruiming van de
woningmarkt wordt vaak zichtbaar door toename van de mutatiegraad en de kosten
om nieuwe en/of leegkomende woningen te verhuren. Maatregelen kunnen worden
getroffen als er leegstand optreedt, maar soms al eerder om te voorkomen dat
structurele leegstand optreedt. De preventieve en curatieve aanpak van structurele
leegstand is een taak die op lokaal en regionaal niveau moet worden uitgevoerd.
Een belangrijke rol voor de sociale verhuurders en gemeenten, de partijen
die op dit niveau actief zijn, is. Vanuit de relatie met het streekplanbeleid
ligt hier tevens een taak voor de provincies. In deze brief zal ik U informeren
hoe deze partijen, vaak op actieve wijze, vorm geven aan deze verantwoordelijkheid.
Ik heb recentelijk hiertoe een onderzoek laten uitvoeren door Companen adviesgroep
voor beleid. Dit onderzoeksrapport «aanpak van structurele leegstand
in de sociale huursector» is ook bijgevoegd.1De rol van het Rijk ten aanzien van structurele leegstand is beperkt.
Dit neemt niet weg dat structurele leegstand ook door het Rijk wordt opgepakt
in lopende en nieuwe beleidslijnen. Een actueel voorbeeld is herstructurering.
Voorts monitor ik de ontwikkeling van structurele leegstand en voer ik gesprekken
met provincies en gemeenten. 3. De achtergrond van structurele leegstandAlvorens in te gaan op de kwantitatieve ontwikkeling van de structurele
leegstand wil ik eerst aandacht besteden aan de achtergrond van structurele
leegstand.In «de aanpak van structurele leegstand in de sociale huursector»
is dit nader bekeken. Uit het onderzoek komen twee hoofdtypen oorzaken naar
voren. Eén oorzaak steekt met kop en schouder boven de andere uit;
de concurrentie van de koopsector. De relatief lage rentestand voor hypotheken
speelt hierbij een belangrijke rol, evenals de (gemiddeld genomen) positieve
inkomensontwikkeling en de met deze factoren samenhangende voorkeur voor een
koopwoning.De tweede hoofdoorzaak voor het ontstaan van structurele leegstand die
in het genoemde onderzoeksrapport naar voren komt, is de hoge bouwproduktie
in de eigen gemeente en/of in omliggende gemeenten in de regio. Deze bevinding
sluit aan bij hetgeen ik U op 13 mei jl. in mijn brief over de voortgang van
de woningbouw heb medegedeeld, namelijk dat buiten de Vinex-gebieden
meer woningen worden gebouwd dan nodig is volgens de inspanningsverplichting
uit de Vinex-convenanten.Naast deze oorzaken voor het ontstaan van structurele leegstand komt in
het onderzoek een aantal minder frequent spelende factoren naar voren. Het
gaat vaak om specifieke wijk- of buurtgebonden problemen. Meestal hebben deze
een sociale achtergrond, soms een technische achtergrond. Sociale oorzaken
zijn bijvoorbeeld het beeld van een wijk in relatie tot bijvoorbeeld milieu,
criminaliteit, veiligheid en het ontbreken van voorzieningen in de buurt.
Technische oorzaken zijn bijvoorbeeld onderhoudsgebreken, aanstaande sloop
of het afstoten van woningen. Een andere technische oorzaak is het ontbreken
van liften in portiekwoningen.Structurele leegstand, veroorzaakt door sociale en (bouw-)technische oorzaken
is vooral geconcentreerd in specifieke complexen, buurten of wijken en niet
gebonden aan bepaalde regio's. De structurele leegstand die voort komt uit
de concurrentie van de koopsector en de hoge bouwproduktie manifesteert zich
nu vooral in de drie noordelijke provincies en Zeeland, de gebieden met een
meer ontspannen woningmarkt. Structurele leegstand komt hier niet alleen gebonden
aan bepaalde complexen, buurten of wijken voor, maar ook breder verspreid
over de gehele gemeente. 4. De kwantitatieve ontwikkeling van structurele leegstandDoor de Inspectie Volkshuisvesting is via een z.g. quick scan in mei 1997
de omvang van de structurele leegstand in beeld gebracht.In de brief van 7 november 1996 ben ik er van uit gegaan dat leegstand
langer dan 6 maanden «structureel» is. Bij structurele leegstand
is er sprake van ongewenste leegstand die een gezonde marktwerking belemmert.
Door het CBS worden leegstandmetingen verricht die uitgaan van leegstand langer
dan 3 maanden. Hoewel bij het hanteren van leegstand langer dan 3 maanden
nog de kans bestaat dat incidenteel tijdelijke fricties worden mee gemeten
zal ik toch in deze brief uitgaan van leegstand langer dan 3 maanden, om landelijk
tot het gebruik van eenduidige cijfers te komen.Reden om naast de beschikbare CBS-cijfers ook een eigen meting uit te
voeren, is dat de CBS cijfers niet op het niveau van de individuele sociale
verhuurder beschikbaar zijn. Deze gegevens zijn voor een zorgvuldig uitvoeren
van de Rijkstaken wel noodzakelijk. Uit de IVH-quick scan blijkt dat meer
dan 6000 woningen, ofwel 0,30% van de sociale huurwoningen, eind mei 1997
drie maanden of langer leeg staan. Dit komt overeen met het percentage dat
het CBS per 1-1-1997 voor leegstand langer dan drie maanden heeft vastgesteld.
In vergelijking met de CBS meting van 1-1-1996, waarin de leegstand 0,23%
was, betekent dit een lichte toename van de structurele leegstand van langer
dan 3 maanden in de afgelopen anderhalf jaar.Bij de ontwikkeling van structurele leegstand gaat het landelijk gezien
om beperkte verschuivingen. Lokaal en regionaal kunnen echter aanzienlijke
verschillen bestaan in de aanwezigheid en de ontwikkeling van structurele
leegstand. De structurele leegstand is in Nederland niet gelijkmatig verspreid.
Leegstand langer dan 3 maanden kwam voor bij ruim 21% van alle sociale verhuurders.
De sociale verhuurders in de provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Flevoland
en Zeeland kennen relatief veel structurele leegstand. De percentages structurele
leegstand van de sociale huurwoningenvoorraad variëren eind mei 1997
van 2,1% voor Groningen en Flevoland tot 0,70% voor Friesland
en Drenthe. Zeeland heeft een structurele leegstandpercentage van 0,80%. Andere
provincies zitten hier ver onder, met percentages tot 0,20%. De laagste structurele
leegstand komt voor in Gelderland. Bijgesloten is nadere informatie over de
structurele leegstand per provincie en wordt een beeld gegeven van de spreiding
naar regio.In bijna alle provincies is er sprake van een min of meer stabiele situatie
ten aanzien van het percentage structurele leegstand. Vooral in Zeeland, Groningen
en Flevoland is er een flinke toename. 5. De ontwikkelingen op de woningmarktOm een beeld te krijgen van de potentiële risico's voor een toename
van de structurele leegstand is het belangrijk aandacht te besteden aan de
diverse relevante ontwikkelingen op de woningmarkt.Op 13 mei 1997 zond ik U een brief over de voortgang van de woningbouw
(de voortgangsbrief). Voorts zond ik U op 21 mei 1997 een brief over de huurontwikkeling
in de komende jaren. Daarnaast zond ik U op 22 mei 1997 een brief over de
ontwikkelingen in het eigen woningbezit.In de voortgangsbrief heb ik aangegeven dat de woningproductie zich landelijk
conform de convenanten/taakstelling ontwikkelt. Op grond van deze verwachte
productie en de geraamde woningbehoefte zal naar verwachting het woningtekort
in 2000 tussen 0,4 en 1,4% komen te liggen. De provincies met een relatief
hoge structurele leegstand bewegen zich volgens de verwachtingen rond het
jaar 2000 naar een woningevenwicht. In toenemende mate zal de woningbouw gerealiseerd
worden daar waar de kwalitatieve woningbehoefte is geconcentreerd, namelijk
in de marktsector.De druk op de woningmarkt is in veel stedelijke regio's nog
vrij groot, hetgeen onder meer tot uitdrukking komt in de prijzen op de koopmarkt.
In deze gebieden is het aandeel in de woningvoorraad van de sociale huursector
(voornamelijk meergezinswoningen) in de regel aanzienlijk. Tegelijkertijd
is het aantal huishoudens behorend tot de doelgroep in deze regio's relatief
hoog. Ook voor de toekomst zal er in deze regio's sprake zijn van een blijvende
vraag naar met name goedkope huurwoningen. Echter: bij een toenemend aanbod
in de koopsector mag tevens een sterkere doorstroming vanuit de sociale sector
naar de koopsector worden verwacht.Veel landelijke regio's kennen andere omstandigheden. De woningmarkt
is hier in veel gebieden redelijk (en steeds meer) in evenwicht en in sommige
gevallen is er zelfs sprake van een (huur-)woningoverschot. De prijzen van
de koopwoningen zijn hier in het algemeen behoorlijk wat lager dan die van
vergelijkbare koopwoningen in stedelijke gebieden. De concurrentie tussen
de huur- en koopsector is in deze gebieden dan ook nadrukkelijk aanwezig.
De huidige lage rentestand versterkt dit effect. Het aandeel van de huursector
(merendeels eengezinswoningen) in deze gebieden en ook de omvang van de doelgroep
is lager dan in de stedelijke gebieden. Bovendien is een belangrijk deel van
de doelgroep woonachtig in de koopsector.Ik constateer dat er een ontwikkeling is van een sterk groeiend eigen
woningbezit, waarbij de markt zich instelt op de veranderende woningbehoefte.
In Nederland kan de markt voor koopwoningen als krap worden gekenschetst.
In het kader van het prognosemodel sociale huursector heb ik als uitgangspunt
gehanteerd dat de sociale verhuurders tot het jaar 2010 (minimaal)
200 000 huurwoningen verkopen. Dit betekent gemiddeld ca. 13 000
woningen per jaar. Met deze verkoop zal ook structurele leegstand moeten worden
voorkomen. Het mogen er wat mij betreft ook meer worden, mits het verkoopbeleid
van de sociale verhuurders (vooraf) is afgestemd op het gemeentelijk beleid
gericht op het behouden van een kernvoorraad betaalbare huurwoningen.In het onderzoek «het risico van leegstand in de sociale huursector»
komen een aantal factoren naar voren die de ontwikkeling van de structurele
leegstand beïnvloeden, uitgaande van een verdere groei van de reële
inkomens van Nederlandse huishoudens. Het onderzoek presenteert scenario's
die gebaseerd zijn op een rechtlijnige doorberekening en gaan uit van een
overheid en woningcorporaties die hun beleid niet aanpassen aan veranderende
omstandigheden. Dit is vanzelfsprekend slechts een theoretisch model. In realiteit
leiden de ontwikkelingen in de woningmarkt tot aanpassing van beleid van overheid
en marktpartijen.In het genoemde onderzoek komen drie belangrijke factoren naar voren die
van invloed zijn op de toekomstige ontwikkeling van de structurele leegstand.
De eerste factor is het bouwprogramma. Het onderzoek stelt dat bij een hoger
bouwprogramma het risico voor leegstand toe neemt. Dit is inderdaad waar,
dit is één van de redenen dat ik de voortgang van de woningbouw
nauwgezet volg. Het gaat echter niet alleen om het kwantitatieve bouwprogramma
maar – en in belangrijke mate – om het kwalitatieve bouwprogramma.
Hier zie ik dat er een sterke ombuiging in de productie plaats vind waarmee
beter wordt ingespeeld op de behoefte aan woningen in de marktsector.De tweede factor is het verkoopbeleid van de huursector. Hoe minder verkoop
van woningen er plaats vindt, hoe groter het risico is voor structurele leegstand.
De bevindingen van het prognosemodel doen verwachten dat er een aanzienlijke
hoeveelheid huurwoningen kan worden verkocht. Ik heb aangegeven dat ik, onder
voorwaarden, positief sta naar een verdere verhoging van dit aantal.De reële koop- en huurprijsstijging is de derde factor. Een relatief
grotere huurprijsstijging in vergelijking met de koopprijsstijging betekent
een groter risico voor structurele leegstand. Ik heb de mogelijkheden vergroot
om in de komende jaren tot een matige huurstijging te komen, en zo de concurrentiepositie
van de huurwoningen te verbeteren.Ik constateer dat in praktijk al voor een groot deel op de bevindingen
van het Nyfer-rapport wordt ingespeeld. Dit neemt niet weg dat ik de signalen
uit het onderzoek zeker serieus neem. Zij benadrukken voor mij het belang
van een actieve rol van alle bij structurele leegstand betrokken partijen. 6. De aanpak van structurele leegstandIn het voorgaande heb ik een beeld geschetst van de oorzaken voor structurele
leegstand, de huidige structurele leegstand, en de risico's voor een toename
in de toekomst. Nu zal ik ingaan op de wijze waarop sociale verhuurders, gemeenten
en provincies ter voorkoming en ter vermindering van structurele leegstand
kunnen optreden.Ik baseer mij op de onderzoeksresultaten van het Companen-rapport «aanpak
van structurele leegstand in de sociale huursector». In het onderzoek
zijn vooral gemeenten benaderd die daadwerkelijk met structurele leegstand
te maken hebben. Deze gemeenten hebben aangegeven hoe de verhuurders in hun
gemeente de structurele leegstand aanpakken, en wat men daar zelf in aan bijdraagt.
Daarnaast zijn de resultaten van de recente IVH-meting relevant.
In deze meting, gebaseerd op een enquête onder sociale verhuurders,
wordt naast een kwantitatief beeld van de structurele leegstand, ook ingegaan
op de wijze waarop sociale verhuurders hun verantwoordelijkheid oppakken. 7. De aanpak van structurele leegstand – sociale
verhuurdersDe sociale verhuurders in de gebieden waar nu structurele leegstand voorkomt,
handelen, naar het oordeel van een ruime meerderheid van de gemeenten (70%)
slagvaardig, zo blijkt uit «aanpak van structurele leegstand in de sociale
huursector». Ik zie dit als een belangrijk signaal dat veel sociale
verhuurders op de goede weg zijn in de aanpak van structurele leegstand.Zowel uit het IVH-inventarisatie als uit het Companen rapport blijkt dat
veel verhuurders een combinatie van maatregelen gebruiken bij de aanpak van
structurele leegstand. Eén maatregel springt er echter uit, de verkoop
van woningen. In 81% van de geënquêteerde gemeenten wordt deze
maatregel door de verhuurders gebruikt. Andere maatregelen die naar voren
komen zijn onder meer aanpassing van de woning voor andere doelgroepen, sloop,
financiële maatregelen (zoals huurverlaging), aanpassing woonomgeving
of bouw- of woontechnische maatregelen, zoals het aanbrengen van verbeteringen
in de woningen (liften, centrale verwarming).Slagen en falen kunnen soms dicht bij elkaar liggen. Huurverlaging is
hier een voorbeeld van. Tal van voorbeelden zijn er in den lande dat een huurprijsverlaging
(nagenoeg) geen effect of slechts een tijdelijk effect heeft gehad op de verhuurbaarheid
van de woningen. Met name in de noordelijke provincies en voormalige groeikernen
is daarmee ruime ervaring opgedaan. Inmiddels worden daar ingrijpender maatregelen
ingezet zoals sloop en verkoop, al dan niet na verbetering van de woning.
Er zijn echter ook voorbeelden waar een huurverlaging wel het gewenste effect
heeft gehad. Met name is huurverlaging effectief om een betere prijs-kwaliteitsverhouding
te verkrijgen. Dit geldt bijvoorbeeld voor een deel van de woningen uit het
hogere prijssegment in de huursector.Buiten de woning, in de woonomgeving, zijn de verhuurders ook steeds meer
actief. Het (leveren van een bijdrage aan het) opstellen van een wijk- of
buurtbeheerplan wordt door een groeiend aantal verhuurders als maatregel gebruikt.
Het gewijzigde BBSH kent een aantal nieuwe regels die deels gericht zijn op
de woonomgeving. Corporaties krijgen meer mogelijkheden om activiteiten te
ondernemen op het terrein van de leefbaarheid in buurten en wijken en kunnen
daarop ook worden aangesproken. Een goede samenwerking met de gemeente is
hierbij overigens zeer belangrijk.De afnemende vraag naar huurwoningen is voor vele verhuurders steeds meer
een reden om zich te bezinnen op hun positie op de woningmarkt. Een groot
aantal van de verhuurders verkoopt een deel van haar bezit. De aanwezigheid
van structurele leegstand is hiervoor overigens niet de enige mogelijke reden.
Ook de wens naar het activeren van vermogen om andere investeringen te plegen
ten behoeve van een herstructurering/herpositionering van het bezit, alsmede
een gedifferentieerde wijkopbouw, kunnen goede redenen voor een beleid, gericht
op een verantwoorde vermindering van het woningbezit zijn.Een verkleining van het woningbezit hoeft voor sociale verhuurders geen
probleem te zijn als het een pro-actieve en geen reactieve strategie is. Krimpen
gaat ook niet op één manier. Het zal steeds gaan om een cocktail van maatregelen. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting
heeft het ISO-project Krimpende Corporaties opgestart om hiermee corporaties
in staat te stellen ervaring op te doen met krimpstrategieën en maatregelen
op het spoor te komen die bijdragen aan een oplossing van de problematiek.De financiële consequenties van structurele leegstand kunnen grote
nadelige gevolgen hebben voor individuele sociale verhuurders. In het Algemeen
Overleg van 18 december 1996 heb ik eerder met U over dit onderwerp gesproken.
Een indicatie voor de financiële consequenties van structurele leegstand
is huurderving. Huurderving heeft als indicator op zich echter een aantal
beperkingen. Naast de gemiste inkomsten vanwege structurele leegstand zitten
er ook de gemiste inkomsten voor kortlopende leegstand in. Ik verwijs U naar
mijn, in juni 1997 aan U verzonden, brief over de Regionale uitwerking van
het Prognosemodel sociale huursector voor nadere informatie over de financiële
draagkracht van de sociale huursector op lange termijn. 8. De aanpak van structurele leegstand – gemeentenStructurele leegstand is op dit moment met name een lokaal en regionaal
probleem, dat in een beperkt aantal gemeenten en regio's speelt. Onderzocht
zijn gemeenten die daadwerkelijk met structurele leegstand te maken hebben.Vrijwel alle onderzochte gemeenten kiezen voor een actieve opstelling.
De aanpak van structurele leegstand blijkt hierbij maatwerk. Er is geen algemeen
geldende succesformule. Door de gemeenten wordt veelal een combinatie van
maatregelen gebruikt. De meest genoemde maatregel (65%) hierbij is het stimuleren
van de verkoop van huurwoningen. Deze maatregel is inmiddels een op ruime
schaal beproefd recept, dat werkt. Overigens is dit nog een vrij nieuw fenomeen.
Uit het gevoerde onderzoek blijkt dat gemeenten bij de aanvang toch wel enige
reserve aan de dag legden ten aanzien van het verkopen van huurwoningen. In
de loop van de tijd is die terughoudendheid bij gemeenten afgenomen. Er is
pas vrij kort sprake van een situatie waarin kan gezegd worden dat de gemeenten
de verkoop van de huurwoningen daadwerkelijk stimuleren.Een maatregel in opkomst bij de onderzochte gemeenten is het opstellen
van een wijk- of buurtbeheerplan. Het is een praktisch instrument om verschillende
partijen (gemeenten, verhuurders, huurders, etc.) op één golflengte
te krijgen en om de leegstandproblematiek op een integrale wijze te benaderen.
Er kan bijvoorbeeld een combinatie worden gelegd met andere maatregelen gericht
op het verbeteren van de leefbaarheid of op herstructurering. Andere maatregelen
die gemeenten regelmatig noemen bij de aanpak van leegstand zijn de verbetering
van de woonomgeving, het geven van subsidies voor buurt-/woningverbetering,
het bouwen cq aanpassen van woningen voor andere doelgroepen, het geven van
voorlichting of management by speech en, in gebieden met een ruime woningmarkt,
het temporiseren van nieuwbouw.De gemeenten zijn ervan overtuigd dat de maatregelen die zijn ingezet
een positieve uitwerking hebben gehad op het verminderen van de leegstand.
Dat wil overigens niet zeggen dat in alle gevallen de leegstand daardoor is
afgenomen. Door sommige gemeenten is aangevoerd dat door de ingezette instrumenten
het probleem van de leegstand «minder meer» is geworden, dat wil
zeggen: zonder maatregelen zou de leegstand nog meer zijn toegenomen. Ongeveer 75% van de onderzochte gemeenten wil haar leegstandbeleid intensiveren.
Het gaat daarbij niet zo zeer om de inzet van nog niet beproefde maatregelen,
maar om een zwaardere inzet van bekende maatregelen. Met name het stimuleren
van de verkoop van huurwoningen willen de gemeenten meer in preventieve zin
gaan toepassen. Ik juich een actieve opstelling van gemeenten bij de aanpak
van structurele leegstand toe. 9. De aanpak van structurele leegstand – provinciesStructurele leegstand wordt nog niet door alle provincies als een belangrijk
probleem gezien. In het Companen-onderzoek komt naar voren dat negen provincies
van mening zijn dat structurele leegstand binnen hun provincie een rol speelt.
Tien provincies verwachten een verdere verruiming van de woningmarkt, in ieder
geval van huurwoningen.De meeste provincies die met structurele leegstand kampen zijn van oordeel
dat zij een rol hebben bij het voorkomen en verminderen van de structurele
leegstand. Enkele provincies zijn van oordeel dat de verhuurders en/of gemeenten
verantwoordelijk zijn voor de aanwezige leegstandproblemen.In tegenstelling tot de onderzochte gemeenten, die zeer actief zijn ten
aanzien van de aanpak van structurele leegstand, moet de aanpak ter vermindering
van de structurele leegstand door de provincies meestal nog vorm krijgen.
De provincies zijn bezig de maatregelen te concretiseren. Dit kost tijd. De
inzet van de provincies is vooral gericht op het aanscherpen van het streekplanbeleid
al of niet in combinatie met het maken van concrete afspraken met gemeenten
over de woningbouw in de komende jaren.Hier ligt nog een grote uitdaging. Het vraagstuk van de verruiming van
de woningmarkt is een regionaal probleem. Ondanks dat er wel eens gesprekken
zijn gevoerd zijn de meeste partijen van oordeel dat het vraagstuk op regionaal
niveau nog niet adequaat is opgepakt.Dat het ook beter kan blijkt uit het volgende Friese voorbeeld. In Friesland
heeft de Provinciale Commissie voor de Volkshuisvesting (PCV) een initiatief
genomen om tot een betere beheersing van het nieuwbouwproces te komen. Deze
beheersing moet vorm krijgen in afspraken die per woningmarktgebied worden
gemaakt over een betere afstemming van de nieuwbouw op de bestaande voorraad.
Op 27 mei jl. is hiertoe een intentieverklaring ondertekend door de provincie
Friesland, een groot aantal Friese gemeenten, alle Friese corporaties en het
ministerie van VROM.Ik hoop dat provincies, gemeenten en sociale verhuurders tezamen ook elders
in Nederland aan een betere regionale afstemming zullen werken.De bijzondere situatie van Flevoland is U, onder meer uit mijn brief van
7 november 1996, al bekend. De leegstand concentreert zich in Flevoland in
de gemeente Lelystad. Samen met de betrokken partijen participeert het ministerie
van VROM, onder voorzitterschap van dhr. Brokx, in de Lelystadtafel. Ik zal
U, zoals ik eerder heb toegezegd, later dit jaar daar apart over informeren. 10. Leegstandbeleid RijkDe rol van het Rijk ten aanzien van structurele leegstand is beperkt.
Dit neemt niet weg dat ik de afgelopen jaren verschillende acties heb ondernomen
die mede als doel hadden om structurele leegstand te voorkomen of beperken.In de afgelopen jaren is van rijkswege een bestuurlijk kader geschapen,
dat er in voorziet dat de lokale/regionale partijen integraal beleid kunnen
voeren en maatwerk kunnen leveren in specifieke omstandigheden. Zo is in dit
verband in de laatste Trendbrief voor de Volkshuisvesting het indicatieve
bouwprogramma – en in het bijzonder het aandeel woningen in de sociale
sector daarbinnen – verlaagd. Voorts heeft er ontschotting van de woninggebonden
subsidies plaatsgevonden. Doel hiervan was regio's en gemeenten beter in staat
te maken om tot keuzes te komen tussen bijvoorbeeld woningverbetering bestaande
voorraad, stimulering marktsector in binnenstedelijk gebied en sociale nieuwbouw.
Een ander voorbeeld is de balansverkorting; door het naar voren halen van
de subsidies is een van de belangrijkste belemmering voor verkoop weggenomen.
Het flankerend beleid bij de balansverkorting maakt het bovendien mogelijk
relatief dure huurwoningen minder in huur te laten stijgen. Een ander voorbeeld
is de wijziging van de huursubsidiewet. In de huursubsidiewet is de kwaliteitskorting
belangrijk lager geworden. Ik ben van mening dat dit bestuurlijke kader de
lokale/regionale partijen voldoende mogelijkheden biedt om actief de problematiek
aan te pakken en op te lossen. Zoals hiervoor kenbaar gemaakt gebeurt dit
in de praktijk ook veelvuldig. Daar waar partijen nog onvoldoende invulling
geven aan hun verantwoordelijkheden, spreek ik ze hierop aan.Zo heb ik met diverse provincies en gemeenten overlegd over de ontwikkelingen
in de volkshuisvesting. Hierbij heb ik ook gewezen op de problemen en de gevaren
van leegstand en de verantwoordelijkheid van de betrokkenen in deze. In juni
praat ik in dit kader ook met een aantal gemeenten in het noorden van het
land, zoals Delfzijl. In september voer ik overleg met de 3 noordelijke provincies
waarbij structurele leegstand één van de belangrijke agendapunten
zal zijn.De op 1 maart 1997 in werking getreden tijdelijke stimuleringsregeling
herstructurering goedkope woningvoorraad, is een actuele ontwikkeling in het
Rijksbeleid die een hulpmiddel kan zijn bij de aanpak van structurele leegstand.
Actief beleid gericht op herstructurering betekent primair het doorbreken
van een sterk eenzijdige voorraad van met name goedkope huur- en koopwoningen
in vooral stedelijke gebieden, en het bieden van een kwalitatief goed en gedifferentieerd
woningaanbod om ook de meer draagkrachtige huishoudens in die gebieden te
behouden en/of aan te trekken. In een ontspannen woningmarkt – en zonder
actief herstructureringsbeleid – kan een dergelijke eenzijdigheid ook
resulteren in structurele leegstand. Een aanpassing van de samenstelling van
de woningvoorraad door herstructurering kan hiervoor een oplossing zijn. Eén
van de elementen waar bij toetsing van de herstructureringsvoorstellen naar
wordt gekeken is het voorkomen van structurele leegstand in het plangebied.
Onder de ingediende plannen vallen veel voorstellen waarbij bestrijding en/of
voorkomen van leegstand één van de prioriteiten is. 11. MonitoringDe leegstandontwikkeling in de sociale huursector en de wijze waarop met
structurele leegstand wordt omgegaan zal ik, zoals ook aangegeven in de brief
van 7 november 1996, blijven volgen. Ik zal U voortaan jaarlijks bij
de Memorie van Toelichting bij de begroting VROM over de ontwikkelingen met
betrekking tot leegstand berichten.Voor de monitoring zal ik in overleg treden met het CBS voor verdere afstemming
en integratie van de monitoring activiteiten met betrekking tot kwalitatieve
en kwantitatieve aspecten van de leegstand. Daarnaast laat ik een verkenning
uitvoeren naar de mogelijkheden om ook de leegstand in beeld te brengen binnen
de particuliere huursector. Hierover is momenteel geen informatie beschikbaar. 12. Verdere stappenIn deze brief heb ik U nader geïnformeerd over de structurele leegstand
in de sociale huursector. Ik heb aangegeven dat op landelijke schaal de structurele
leegstand nog steeds als beperkt kan worden gekarakteriseerd.Op regionaal niveau is de structurele leegstandproblematiek in een aantal
gevallen aanzienlijk. De ontwikkelingen in de volkshuisvesting maken dat er
in de komende jaren een risico is voor een toename van de structurele leegstand.
Om een daadwerkelijke toename te voorkomen is een actieve en creatieve opstelling
van de partijen op de regionale woningmarkt noodzakelijk. In deze brief heb
ik erop gewezen dat veel partijen in dit kader al een actief beleid voeren
en hierbij successen boeken. Deze resultaten sterken mij in de overtuiging
dat de betrokken partijen hun aanpak voortvarend bezig zijn.Dit neemt niet weg dat het zaak is de ontwikkelingen op het gebied van
de structurele leegstand goed te volgen, om zo op het moment dat het nodig
is in te kunnen grijpen. Ik zal de mogelijkheden voor een verdere verbetering
van de monitoring onderzoeken.In mijn brief van 13 mei 1997 heb ik U toegezegd in september/oktober
te komen met een nadere standpuntbepaling over de voortgang van het woningbouwbeleid
tot 2005. In deze standpuntbepaling zal ik de bevindingen uit deze leegstandbrief
vanzelfsprekend meenemen.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. Tommel XNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24508-38.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl