Wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten; Memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 19951996-24235, nr. 202b

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

05-06-1996

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

24235 nr. 202b

03-06-1996

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24235Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 50 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 235Wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeentennr. 202bMEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 3 juni 1996Met grote erkentelijkheid voor de voortvarende behandeling heeft de regering
kennis genomen van het, op 10 april 1996 vastgestelde, voorlopig verslag van
de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
inzake de wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De regering stelt
vast dat – naast principiële kritiek – op onderdelen nog
vragen leven over de interpretatie van de wet. Van deze gelegenheid wordt
graag gebruik gemaakt deze onduidelijkheden weg te nemen.Van de ontvangen bijdragen bevat alleen die van de leden van de VVD-fractie
grote bezwaren tegen het voorliggende wetsvoorstel. Deze bezwaren zijn in
een reeks van punten uiteengezet.Zo waren deze leden van mening dat hier niet kan worden gesproken van
«een geringe inperking ten aanzien van het individuele eigendomsrecht
van grondeigenaren». Uitgaande van de veronderstelling dat partijen
het niet eens worden over de koopprijs en dat de eigenaar steeds zo snel mogelijk
handelt terwijl de overheden de hun toegewezen termijnen maximaal benutten
kan de procedure 74 weken in beslag nemen, zo meenden deze leden. Al die tijd
kan de eigenaar zijn onroerend goed niet vrij verkopen. Indien de gemeente
vasthoudt aan haar voorkeursrecht, loopt de eigenaar een kans om minder geld
voor zijn bezit te krijgen dan wat hem door een derde werd geboden, aldus
de aan het woord zijnde leden.Gelet op de verantwoordelijkheid van de overheid voorwaarden te scheppen
voor een goede, duurzame en betaalbare inrichting van ons land, kan het niet
zo zijn dat het belang van de individuele grondeigenaar steeds volledig dient
te prevaleren boven dat algemene belang. In bepaalde omstandigheden kan een
relatief weinig belastende randvoorwaarde bij de uitoefening van het individuele
eigendomsrecht, in die zin dat de volledig vrije verhandelbaarheid van de
grond beperkt wordt, gerechtvaardigd zijn. Regering en parlement verlangen
van gemeenten dat zij het vastgestelde nationaal ruimtelijk beleid daadwerkelijk
tot uitvoering brengen volgens de daarvoor gestelde democratische procedures
en dat zij tegelijkertijd rekening houden met de gerechtvaardigde belangen
van individuele burgers. Dit impliceert dat de gemeentelijke besluitvorming
over de uitvoering van de verstedelijkingstaakstelling tot stand komt in openbare
democratische procedures, die aan rechterlijke toetsing onderhevig zijn. Onder
die – op zich zelf zeer gewenste – openbare condities, acht de
regering het gerechtvaardigd dat gemeenten gebruik kunnen maken van een instrument
dat hen in staat stelt een evenwichtige afweging te maken tussen het belang
van de individuele grondeigenaar en het democratisch vastgestelde algemeen
belang waarvoor zij staan.Deze afweging is niet onbegrensd; integendeel. In het wetsvoorstel zijn
tal van waarborgen opgenomen om te voorkomen dat zittende eigenaren onevenredig
zouden kunnen worden getroffen door de vestiging van het voorkeursrecht. De
belangrijkste garantie is uiteraard dat de eigenaar, op het moment dat hij
zijn grond daadwerkelijk wil verkopen, een prijs kan verlangen die hij redelijkerwijze
op de vrije markt mag verwachten en dat – bij een eventuele onenigheid
over die prijs – een algemeen aanvaarde onafhankelijke taxatie-procedure
wordt gevolgd, waarbij hij gedurende deze procedure ook nog het recht heeft
om van verkoop af te zien; een vrijheid die de gemeente zich niet zonder meer
kan veroorloven. Zij is vanaf het moment dat de taxatie-procedure is gestart,
gehouden de grond inderdaad aan te kopen tegen de in de taxatie-procedure
vastgestelde prijs. Doet zij dat niet dan kan zij gedurende drie jaar geen
voorkeursrecht meer op de desbetreffende gronden vestigen. De kans dat zich
gedurende de procedure een derde meldt die meer dan de getaxeerde prijs zegt
te willen bieden, zal zich inderdaad kunnen voordoen. Of echter dit «buitenkansje»
onder deze specifieke omstandigheden zou moeten worden gehonoreerd, raakt
wel aan de vraag in hoeverre een – al dan niet toevallige – eigenaar
van grond die voor een bestemmingswijziging in aanmerking komt, onbeperkt
voordeel mag trekken uit die wijziging als ware hij monopolist. Naar het oordeel
van de regering behoort dat niet het geval te zijn. Dit wetsvoorstel heeft
mede tot doel excessieve prijsopdrijving ten gevolge van bestemmingsplanwijzigingen
te voorkomen. Daarover behoeft geen misverstand te bestaan.Tenslotte zij er op gewezen dat het in het algemeen geenszins in het belang
van de gemeente behoeft te zijn de haar toegewezen onderhandelingstermijnen,
die in het totaal maximaal 48 weken bedragen, volledig te benutten. De ervaringen
met de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten hebben geleerd dat daar in de
praktijk ook geen sprake van blijkt te zijn. Echter lijkt het tegendeel het
geval. Gemeenten hebben er belang bij de rechtbankprocedures, waarop de door
genoemde leden vermelde tijdsduur in belangrijke mate betrekking heeft, te
voorkomen; mede daarom zijn zij bereid marktconforme prijzen te betalen.De leden van de VVD-fractie vroegen voorts aan de regering een gedegen
verweer op de kritiek van de Commissie vermindering en vereenvoudiging van
overheidsregelingen (Commissie Geelhoed) uit 1983 op het destijds voorliggende
wetsvoorstel.De analyse van de Commissie Geelhoed heeft plaatsgevonden in 1983 toen
de Wet voorkeursrecht gemeenten nog niet in werking was getreden, er derhalve
nog geen enkele ervaring was opgedaan en de situatie op de grondmarkt geheel
anders was dan de verhoudingen in de afgelopen jaren. Aan het eind van de
jaren zeventig en in het begin van de jaren tachtig hebben gemeenten, gedwongen
door de toenmalige marktomstandigheden, vaak teveel grond moeten verwerven
om er van verzekerd te zijn de op dat moment geldende ruimtelijke opgaven
waar te kunnen maken. Deze grote – en in veel gevallen duur ingekochte –
grondvoorraad heeft sommige gemeenten voor aanzienlijke financiële problemen
gesteld toen de vraag tijdelijk stagneerde, de grondprijzen daalden en de
renteverliezen op de niet uitgegeven grond opliepen. Inmiddels
zijn deze omstandigheden drastisch gewijzigd. De schaarste aan bouwgrond komt
tot uiting in aanzienlijk stijgende prijzen, waarbij incidenteel ook sprake
is van aantoonbare speculatieve prijsopdrijving of pogingen daartoe. Sommige
gemeenten zien zich door deze ontwikkelingen zelfs genoodzaakt een soort «schijnplanologie»
te bedrijven, waarbij plannen regelmatig moeten worden gewijzigd om dergelijke
handelwijzen te omzeilen. Dat is een ongewenste ontwikkeling die de integriteit
en het democratisch karakter van het overheidsbeleid op het terrein van de
ruimtelijke ordening op het spel zet.De meeste gemeenten zijn, mede gelet op de hiervoor aangegeven ervaringen,
inmiddels allang afgestapt van een volledig actieve grondpolitiek. Zij kiezen
liever voor een goede samenwerking met de markt. Daarbij is het wel noodzakelijk
dat zij – vanuit hun eigen publieke verantwoordelijkheid – invloed
kunnen uitoefenen op een tijdige en evenwichtige uitvoering van de verstedelijkingstaakstellingen
waarvoor zij geplaatst staan. Invloed op de grondmarkt door de mogelijkheid
(selectief) gronden te verwerven kan hiervoor een belangrijk hulpmiddel zijn.De essentie van dit wetsvoorstel is gemeenten een instrument ter beschikking
te stellen dat in bepaalde situaties gericht kan worden ingezet en voorkomt
dat zich wederom een ontwikkeling zal voordoen zoals de Commissie Geelhoed
in 1983 aantrof. Dat daar een grote behoefte aan bestaat blijkt uit de voortdurende
vraag vanuit de gemeenten en ook uit de interesse voor het wetsvoorstel bij
een aantal marktpartijen die bezig zijn met de ontwikkeling van de Vinex-locaties. Voor wat betreft de door de Commissie Geelhoed gevreesde lasten die voor
gemeenten, gedeputeerde staten en de administratieve en burgerlijke rechter
uit de hantering van de Wet voorkeursrecht gemeenten zouden kunnen voortvloeien,
kan vooralsnog worden vastgesteld dat de – weliswaar beperkte –
ervaring met de wet heeft geleerd, dat hiervan tot op heden geen sprake is.
Deze ervaring leert dat, indien een gemeente de wet op een pragmatische wijze
toepast en de uitvoering goed organiseert, hiervoor ook in de toekomst geen
vrees behoeft te bestaan. Desalniettemin zijn in het voorliggende wijzigingsvoorstel
en in de voorgenomen vereenvoudiging van het Besluit voorkeursrecht gemeenten
enkele maatregelen opgenomen die inspelen op de tegenwoordig beschikbare geautomatiseerde
administratieve systemen, waardoor de efficiency van de wet in de praktijk
wordt verbeterd. Bovendien zal op initiatief van de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten een handleiding worden vervaardigd waarin de praktische toepassing
van de wet nader wordt toegelicht.De regering heeft – aldus de aan het woord zijnde leden –
geen steekhoudende experimenten aangedragen waarom zij meent dat het voorkeursrecht
ook buiten de Vinex-gebieden onmisbaar zou zijn. In de memorie van toelichting
wordt met betrekking tot dit punt verklaard dat deze wet beschouwd moet worden
als gemeentelijk instrument voor de realisering van het ruimtelijk beleid
zoals dat wordt vastgesteld in structuur- en bestemmingsplannen. Maar dat
is een «statement» – geen argumentatie. Deze leden vroegen
hier alsnog om.In de nota naar aanleiding van het verslag (kamerstukken II 1995/96, 24 235,
nr. 5, pag. 3 t/m 5) is uitvoerig ingegaan op de noodzaak niet alleen in de
Vinex-locaties het voorkeursrecht van toepassing te doen zijn. Samengevat
komen deze argumenten op het volgende neer.De ruimte voor verstedelijking ook buiten de Vinex-gebieden wordt steeds
schaarser en mede daardoor worden de verstedelijkingsopties steeds meer en
steeds vroeger voorspelbaar. Marktpartijen spelen hier op in en het wordt
voor gemeenten steeds moeilijker de belangen waarvoor zij verantwoordelijk
zijn in dat proces op een adequate wijze in te brengen.Door het instrument alleen van toepassing te doen zijn op de Vinex-locaties zal zich in de toekomst – met aan zekerheid grenzende
waarschijnlijkheid – de situatie voordoen dat wederom achter de feiten
wordt aangelopen. In zekere zin was dat al aan de orde bij de stadsvernieuwingsgebieden
in 1985 en ook nu wordt, onder meer door de aan het woord zijnde leden, terecht
de vraag gesteld of het loslaten van de beperking van het toepassingsbereik
van het instrument niet te laat beschikbaar komt om nog concreet betekenis
te hebben voor de Vinex-bouwopgave. Hoewel de regering van mening is dat deze
wetswijziging wel degelijk nog betekenis heeft voor de Vinex-gebieden, kan
worden toegegeven dat het de uitvoering van de Vinex bepaald eenvoudiger zou
hebben gemaakt indien de Wet voorkeursrecht gemeenten reeds eerder in de betrokken
gebieden had kunnen worden toegepast in de vorm waarin het onderhavige wetsvoorstel
voorziet. De uitvoering van de Vinex is derhalve niet het enige motief het
toepassingsbereik van de Wet voorkeursrecht gemeenten uit te breiden. Het
kan veeleer als aanleiding worden beschouwd. Om die reden is nu gekozen voor
een toepassingsbereik dat synchroon loopt met de ontwikkeling van het ruimtelijk
beleid van rijk en provincies dat uiteindelijk wordt vastgelegd in bestemmingsplannen.Het had de leden van de VVD-fractie voorts verbaasd dat de regering de
Wet voorkeursrecht gemeenten in 1993, toen blijkbaar stemmen opgingen om het
voorkeursrecht weer uit de diepvries te halen, niet onmiddellijk in werking
had laten treden. Met uitzondering van een kleine technische correctie op
artikel 8, lid 2, waar sprake is van de Verstedelijkingsnota, had dat natuurlijk
best gekund. Door in plaats daarvan te kiezen voor een aantal vrij ingrijpende
wijzigingen, heeft de regering twee à drie jaar voorbij laten gaan,
aldus deze leden. Inmiddels is veel grond in Vinex-gebieden buiten de gemeenten
om verkocht; en dat was toch juist hetgeen de regering wilde voorkomen? In
een brief aan de Tweede Kamer (kamerstukken II, 1995/1996, 24 172, nr.
17) geeft de regering aan dat nog slechts 17,5% van de grond in Vinex-gebieden
in oorspronkelijke handen zou zijn. Inmiddels zijn wij een half jaar verder.
Is dat cijfer nog actueel? Komt dit wetsvoorstel wat de Vinex-gebieden betreft
eigenlijk niet als mosterd na de maaltijd?Zoals door de leden van de VVD-fractie reeds zelf is aangegeven heeft
de Wet voorkeursrecht gemeenten een lange voorgeschiedenis en is zij in 1985
slechts voor stadsvernieuwingsgebieden in werking getreden. Vervolgens bleek
uit onderzoek1 dat de wet – vanwege zijn
complexiteit – in de praktijk slechts beperkt wordt toegepast. Deze
bevindingen zijn bevestigd in de daarop volgende onderzoeken2 . Dit was aanleiding de wetswijziging zodanig aan te pakken dat er
een voor gemeenten in de dagelijkse praktijk bruikbaar instrument ter beschikking
zou komen. De uitgangspunten daarvoor zijn vastgelegd in de beleidsnotitie
«Het grondbeleidsinstrumentarium en de uitvoering van de VINEX»
(kamerstukken II 1993/94, 23 599, nr. 5). Samengevat komen deze uitgangspunten
er op neer dat het toepassingsbereik van de wet verruimd dient te worden,
de – tijdelijke – vestiging van het voorkeursrecht in een vroeger
stadium van de ruimtelijke besluitvorming mogelijk moet zijn en dat het bestuur
dat verantwoordelijk is voor de grondverwerving zelf de zeggenschap over de
inzet van het voorkeursrecht dient te houden respectievelijk dient te krijgen.
Deze uitgangspunten zijn zowel door de Tweede Kamer als door de diverse adviesraden
voluit onderschreven. De adviesronde naar aanleiding van genoemde beleidsnotitie
heeft vervolgens nog meer waardevolle suggesties opgeleverd, die hebben geleid
tot een aanzienlijk beter en meer overwogen wijzigingsvoorstel van de wet
dan aanvankelijk gedacht was. De regering is er van overtuigd dat, indien
louter was volstaan met een kleine technische correctie op artikel 8, tweede
lid, de praktische betekenis van de Wet voorkeursrecht gemeenten niet groter
zou zijn geworden dan reeds in het eerstgenoemde onderzoek is vastgesteld.
Dat neemt niet weg dat ook de regering graag had gezien dat het onderhavige
wetsvoorstel sneller in werking was getreden, omdat de betekenis voor de Vinex-gebieden
dan uiteraard groter zou zijn geweest. In antwoord op de vraag of 17,5% van de grond in de Vinex-gebieden nog
in oorspronkelijke handen zou zijn, gaat de regering er van uit dat dit cijfer
inmiddels alweer verouderd zal zijn. Het ligt overigens niet in de rede dat
de regering dit cijfer voortdurend actualiseert, aangezien de verantwoordelijkheid
voor de uitvoering van de verstedelijkingstaakstelling bij de desbetreffende
(samenwerkende) gemeenten is gelegd. In verband met dit wetsvoorstel is daarom
tenminste zo relevant in hoeverre nieuwe eigenaren bereid en in staat zijn
uitvoering te geven aan de Vinex-taakstelling zoals deze door de gemeenten
wordt uitgewerkt dan wel of zij louter en alleen om speculatieve redenen (strategisch
gelegen snippers) grond in eigendom hebben genomen. Is dat laatste het geval
dan kan het van kracht worden van dit wetsvoorstel een belangrijke bijdrage
zijn bij de uitvoering van de Vinex-taakstelling. Zodra deze eigenaren van
plan zijn de desbetreffende percelen te verkopen kan de gemeente die op de
betrokken gronden een voorkeursrecht heeft gevestigd van dat recht gebruik
maken en de grond – eventueel na een onafhankelijke taxatie –
tegen de ter plaatse geldende marktprijs verwerven. In dat verband kan dit
wetsvoorstel dus ook van betekenis zijn in de Vinex-gebieden.De leden van de VVD-fractie hadden grote bezwaren tegen de ruime mogelijkheden,
die de vervroegde vestiging van het voorkeursrecht ingevolge het nieuwe artikel
8 biedt. «Hierdoor mogen de gemeenten, zonder dat sprake is van enige
planologische grondslag, een voorkeursrecht uitoefenen gedurende een periode
van twee jaar. Is hier geen sprake van een onterechte beloning van gemeenten,
die niets met de Vinex van doen hebben, maar die doodgewoon hun planologische
zaakjes niet voor elkaar hebben?», zo vroegen deze leden. In artikel
8 van de oude wet kan het voorkeursrecht alleen door de Kroon worden toebedeeld
aan gemeenten, genoemd in de Verstedelijkingsnota; en daarbuiten slechts bij
wijze van overgangsmaatregel gedurende één jaar na de inwerkingtreding
van de wet. De aan het woord zijnde leden betreurden het dat deze wijze beperking
in het voorliggende wetsvoorstel is losgelaten.De veronderstelling dat «gemeenten die hun planologische zaakjes
doodgewoon niet voor elkaar hebben ten onrechte beloond zouden worden door
de vestiging van een voorkeursrecht op basis van het voorgestelde artikel
8», doet onrecht aan de situatie waarin gemeenten verkeren die zich
voor een nieuwe bouwtaakstelling geplaatst zien. Nieuwe bouwlocaties liggen
veelal buiten de bebouwde kom en bij het ontwikkelen daarvan gaat het vrijwel
altijd om een bestemmingswijziging. Pas op dat moment komt, op grond van artikel
2, tweede lid, ook de toepasselijkheid van het voorkeursrecht in beeld.Zoals hiervoor al is aangegeven is uit alle onderzoek naar de praktische
werking van de Wet voorkeursrecht gemeenten gebleken dat het voor een effectieve
toepassing van dat instrument noodzakelijk is dat het voorkeursrecht vroegtijdig
kan worden gevestigd; dat wil zeggen vooruitlopend op de totstandkoming van
het bestemmingsplan. In de huidige wet is daarin voorzien door de mogelijkheid
een tijdelijk voorkeursrecht te vestigen op basis van een structuurplan. Door
zowel de onderzoekers als door de verschillende adviesraden is gesteld dat
deze mogelijkheid in de praktijk te weinig soelaas biedt. In de huidige marktverhoudingen
en gelet op de snelheid waarmee grondtransacties tot stand kunnen komen, heeft
het in het algemeen geen zin om voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht
eerst een openbare planologische procedure af te ronden. De posities op de
grondmarkt zijn dan allang ingekomen. Daarom is in dit wetsvoorstel er voor
gekozen de gemeente de mogelijkheid te bieden in een vroegtijdig
stadium van de uiteindelijke totstandkoming van het bestemmingsplan een tijdelijk
voorkeursrecht te vestigen om daarmee een slagvaardig uitvoeringsbeleid te
kunnen voeren.De gehele systematiek van de wet is en blijft er echter op gericht dat
het bestemmingsplan waarop het voorkeursrecht wordt gebaseerd ook daadwerkelijk
tot stand komt (zie artikel 2, vierde lid). Als het al zo zou zijn dat gemeenten
«hun planologische zaakjes niet voor elkaar zouden hebben», dan
nog zouden zij door het gebruik maken van dit instrument gedwongen worden
binnen de daarvoor gestelde termijnen een deugdelijk bestemmingsplan vast
te stellen. Zoniet, dan vervalt het tijdelijk gevestigde voorkeursrecht.Hoewel de regering, zoals bekend, aanvankelijk de verantwoordelijkheid
voor een dergelijke vestiging van een tijdelijk voorkeursrecht geheel aan
de gemeenteraad zelf heeft willen laten, heeft de behandeling van het wetsvoorstel
door de Tweede Kamer ertoe geleid dat het raadsbesluit wordt gerelateerd aan
het ruimtelijk beleid van rijk of provincie (zie artikel 2a). Hiermee is weliswaar
in enige mate teruggekomen van het uitgangspunt dat het bestuur dat verantwoordelijk
is voor de grondverwerving de zeggenschap over de inzet van het voorkeursrecht
dient te houden respectievelijk dient te krijgen. In vergelijking met de nu
geldende tekst van de Wet voorkeursrecht gemeenten is echter het toezicht
op dit raadsbesluit bij een passender bestuursniveau gelegd, te weten bij
de provincie in plaats van bij het rijk. Met die keuze wordt ook beter aangesloten
bij de systematiek van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarin provincies
het toezicht uitoefenen op het ruimtelijk beleid van de gemeenten.Verder was het de leden van de VVD-fractie opgevallen dat een deel van
de wijzigingen, waaraan de regering blijkbaar zo'n belang hechtte, verbeteringen
ongedaan maakten die destijds op verzoek van CDA en VVD waren aangebracht
of door hen per amendement waren ingediend.Het betreft hier:a) de uitsluiting van het structuurplan als basis voor het voorkeursrecht
in het buitengebied (ingevolge de Wet op de Ruimtelijke Ordening is hier immers
een bestemmingsplan voorgeschreven);b) het uitzonderen van vrijwillige veilingen voor de toepassing van het
voorkeursrecht enc) de beperking van de hierboven reeds aangehaalde artikel 8-procedure.
Kan de regering aangeven waarom zij thans, anders dan 15 jaar geleden, zoveel
bezwaar koestert tegen deze toch niet onredelijke beperkingen op het voorkeursrecht,
zo vroegen deze leden.Voor wat betreft het structuurplan als basis voor de vestiging van het
voorkeursrecht in het buitengebied, wordt er op gewezen dat ook het onderhavige
wetsvoorstel onverlet laat dat een dergelijk voorkeursrecht een tijdelijk
karakter heeft en dat het voor de vestiging van een definitief voorkeursrecht
vereist is dat in het buitengebied een bestemmingsplan wordt vastgesteld.
Het structuurplan kan – indien de gemeente een voorkeursrecht wil vestigen –
alleen ter voorbereiding van het bestemmingsplan tijdelijk als planologische
grondslag dienen. In het voorafgaande is hier reeds op gewezen.Zowel uit de genoemde onderzoeken als uit de adviezen over de notitie
«Het grondbeleidsinstrumentarium en de uitvoering van de VINEX»
(kamerstukken II 1993/94, 23 599, nr. 5) is gebleken dat de uitzondering
van vrijwillige veilingen aanleiding kan geven tot situaties waarin het voorkeursrecht
van de gemeente op eenvoudige wijze kan worden gefrustreerd. De vrijstelling
voor openbare verkopen suggereert weliswaar dat daarmee aankopen tegen de
vrije verkeerswaarde gegarandeerd zijn, maar dat is betrekkelijk. De verkoper
die weet dat de gemeente het voorkeursrecht heeft gevestigd en
derhalve belangstelling heeft voor zijn grond, kan daar erg gemakkelijk gebruik
van maken. Zoals de wet nu luidt moet de gemeente op de veiling opbieden tegen
een ieder die een bod uitbrengt; dit kan vrij eenvoudig leiden tot «opzetjes»
tussen verkoper en zogenaamde andere gegadigden en kan de deur openzetten
voor ongewenste en onredelijke prijsstijgingen. Om deze reden is besloten
deze vrijstellingsgrond te schrappen. De taxatie-procedure geeft de verkoper
een goede garantie een aanvaardbare, marktconforme, prijs voor zijn grond
te krijgen. Op de voorgestelde wijziging van artikel 8 tenslotte, is hiervoor
al uitvoerig ingegaan.Voorts hadden de leden van de VVD-fractie grote bezwaren tegen het werkingsgebied
van het wetsvoorstel en de wijze, waarop daaraan vorm is gegeven in het nieuwe
artikel 2a. Zij concludeerden dat artikel 2a de gemeenten in twee groepen
indeelt. De gemeenten uit de eerste groep, omschreven in de eerste volzin
van het eerste lid, ontlenen hun aanspraken op toepassing van het voorkeursrecht
aan een nationale of provinciale bouwopdracht, die uitgaat boven de eigen
behoefte. De gemeenten uit de tweede groep, omschreven in de tweede volzin
van het eerste lid, kunnen het voorkeursrecht pas uitoefenen na verkregen
toestemming van gedeputeerde staten. Aangezien, volgens deze leden, aan de
tweede groep geen specifieke eisen zijn gesteld, noch in de wettekst noch
in de toelichting, zitten hierin in principe alle gemeenten van Nederland,
die niet tot de eerste groep behoren.Aangezien voorts het wetsvoorstel geen enkele beperking oplegt aan de
provinciale besturen met betrekking tot de vraag of het voorkeursrecht in
een gemeente zou moeten worden gevestigd en zo ja onder welke voorwaarden,
kan de conclusie, volgens deze leden, niet anders luiden dan dat met de welwillende
medewerking van de provincies in principe alle gemeenten het voorkeursrecht
kunnen verwerven – ook de gemeenten, die geen bijzondere bouwopdracht
hebben. Deze leden vroegen daarom op welke goede grond gedeputeerde staten
een gemeente de vestiging van het voorkeursrecht zouden kunnen onthouden.
Naar zijn aard kan het voorkeursrecht immers nooit het provinciaal ruimtelijk
beleid frustreren, zo meenden zij. Zij vroegen aan de regering of deze analyse
juist is. Zo ja, betekent dat dan niet dat artikel 2a nauwelijks of geen beperkingen
aan het werkingsgebied van het wetsvoorstel oplegt? En is dit niet des te
meer waar, omdat iedere gemeente het voorkeursrecht automatisch verkrijgt
indien gedeputeerde staten simpelweg niet binnen vier weken op een verzoek
van een gemeente reageren? Zo neen, zou de regering dan zeer nauwkeurig en
volledig uiteen willen zetten wat er mis is met deze analyse en hoe naar haar
oordeel artikel 2a dan wèl moet worden verstaan? Mocht een provincie
niettemin besluiten om aan een gemeente vestiging van het voorkeursrecht te
weigeren (wat deze leden niet erg waarschijnlijk voorkwam), welke beroepsmogelijkheid
staat die gemeenten dan open? De leden van de CDA-fractie sloten zich bij
bovenstaande opmerkingen en vragen over artikel 2a aan.Gelet op de totstandkoming van artikel 2a ligt het niet in de rede dat
gemeenten, als bedoeld in de tweede volzin van lid 1 van artikel 2a, ongeclausuleerd
een beroep zouden kunnen doen op gedeputeerde staten om het voorkeursrecht
te vestigen. Tijdens de behandeling in de Tweede Kamer is uitvoerig van gedachten
gewisseld over de vraag in welke fase van de planologische beleidsvorming
op provinciaal respectievelijk rijksniveau een gemeente het voorkeursrecht
zou moeten kunnen vestigen om uitvoering te geven aan dat beleid. De conclusie
van deze beraadslagingen was dat het gewenst is dat gemeenten in een vroegtijdig
stadium daartoe de gelegenheid zouden moeten krijgen en niet pas op het moment
dat het rijk respectievelijk de provincie de planprocedures hebben afgerond.
Dit heeft tot de volgende opzet van artikel 2a geleid. In de eerste
volzin is met de woorden «toegedacht of gegeven» aangegeven dat
dit ruimtelijke beleid reeds kenbaar is vastgelegd; bijvoorbeeld in een ontwerp
respectievelijk in een vastgesteld streekplan. De tweede volzin heeft vervolgens
betrekking op het stadium dat het ruimtelijk beleid van de provincie of het
rijk nog niet op een dergelijke wijze is vastgelegd, maar daarvoor al wel
voorbereidingen worden getroffen. In dat geval kan het gewenst zijn reeds
een voorkeursrecht te vestigen, maar dan dient eerst nagegaan te worden in
hoeverre gedeputeerde staten zich kunnen en willen binden aan de te verwachten
ruimtelijke ontwikkeling van de desbetreffende gemeente. Is dat niet het geval
dan weigeren gedeputeerde staten op grond van hun ruimtelijke visie de verklaring
van geen bezwaar. Dat is hun verantwoordelijkheid.Dat het verlenen van een dergelijke verklaring van geen bezwaar voor de
provincie geen bestuurlijke gevolgen zou hebben, wordt bestreden. Een gemeente
die een voorkeursrecht vestigt, nadat zij hiertoe het groene licht van gedeputeerde
staten heeft verkregen, moet er op kunnen vertrouwen dat gedeputeerde staten
zich zullen inspannen de voorziene taakstelling op zijn minst in de eerstvolgende
herziening van het streekplan op te nemen. In de praktijk zullen gedeputeerde
staten daarom niet zonder meer een verklaring van geen bezwaar afgeven, maar
dit slechts doen, indien zij een redelijke mate van zekerheid hebben dat de
ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente past in het voorgenomen beleid van
de provincie.Indien nu gedeputeerde staten een verklaring van geen bezwaar weigeren
en de gemeente is het daar niet mee eens, dan staat hiertegen de mogelijkheid
van bezwaar en beroep open ingevolge de Algemene wet bestuursrecht.Noch de tekst van artikel 2a, noch de toelichting geeft volgens de leden
van de VVD-fractie enig uitsluitsel over wat precies onder provinciaal ruimtelijk
beleid moet worden verstaan. Zij beschouwden dit als een ernstig manco, want
daaraan zouden sommige gemeenten immers hun «automatisch» recht
op toepassing van het voorkeursrecht moeten ontlenen. Kan de regering hier
meer duidelijkheid scheppen? Deze leden voorzien hier moeilijkheden in de
bestuurlijke praktijk. Hoe kan een gemeente, die voor bepaalde gebiedsdelen
het voorkeursrecht wil vestigen, nu met zekerheid weten dat zij daar zonder
toestemming van gedeputeerde staten toe bevoegd is?Zoals hiervoor al is aangegeven wordt onder toegedacht ruimtelijk beleid
verstaan: beleid dat in kenbare vorm is vastgelegd. Dit kan bijvoorbeeld een
ontwerp-streekplan zijn, maar ook een ander beleidsdocument over ruimtelijke
ontwikkelingen maakt onderdeel uit van het provinciaal ruimtelijk beleid.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als gedeputeerde staten voor een bepaald
onderdeel van het streekplan een uitwerkingsbevoegdheid hebben of indien in
het streekplan een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen. Ook kent de Wet op
de Ruimtelijke Ordening de figuur van een staten-uitspraak, gehoord de provinciaal
planologische commissie.Uiteraard doet een gemeente er verstandig aan om in geval van twijfel
een verklaring van geen bezwaar te vragen. Daarmee kan ook worden voorkomen
dat zich in een later stadium conflicten voordoen bij het provinciale toezicht
op het ruimtelijk beleid van de gemeente. De procedure die daarvoor in het
wetsvoorstel is opgenomen, is zodanig dat hieruit noch voor de gemeente noch
voor de provincie zware bestuurslasten of ernstige vertragingen voortvloeien.De leden van de VVD-fractie constateerden een lacune in de formulering
van artikel 2a. Blijkens de tekst wordt artikel 2a van toepassing verklaard
op besluiten ingevolge artikel 2, eerste lid (structuur- en bestemmingsplannen) en artikel 8, eerste lid (vervroegde vestiging). Twee andere
procedures, namelijk die van artikel 8a (vooraankondiging door B en W met
een werking van acht weken) en die van artikel 6 (voorkeursrecht op basis
van een ontwerp bestemmings- of structuurplan met een werking van vijf maanden)
vallen hier buiten. Het is toch onlogisch dat gemeenten, die volgens artikel
2a toestemming aan gedeputeerde staten zouden moeten vragen om het voorkeursrecht
te vestigen op basis van een structuur- of bestemmingsplan, dat niet behoeven
te doen als het gaat om een ontwerpstructuur- of bestemmingsplan; ook al geldt
in het laatste geval de vestiging voor een kortere periode? De VVD leden konden
zich niet voorstellen dat de weglating van de artikelen 6 en 8a uit de tekst
van artikel 2a met opzet is geschied. Mocht dat wel zo zijn, dan zouden zij
daar gaarne een verklaring voor vernemen.Naast vestiging van het voorkeursrecht door de raad, is er de mogelijkheid
om daarop vooruitlopend door toedoen van burgemeester en wethouders al eerder
het rechtsgevolg van een raadsbesluit in het leven te roepen, en wel door
hun voorstel aan de raad tot vestiging van het voorkeursrecht. Dit voorstel
roept een soort voorbescherming in het leven ten behoeve van het nadien door
de raad te vestigen voorkeursrecht. Het is dan ook van beperkte duur, gerelateerd
aan het later te nemen raadsbesluit en de grondslag waarop dat berust.Artikel 2a rept niet van deze, anticiperende, vestigingsmogelijkheid.
De leden van de fractie van de VVD hebben hier terecht op gewezen.De reden hiervan is dat de artikelen 6 en 8a slechts ene beperkte en afgeleide
betekenis hebben. Het gaat in beide gevallen om een voorstel van burgemeester
en wethouders aan de raad om een vestigingsbesluit te nemen. Normaliter heeft
een voorstel van burgemeester en wethouders aan de raad geen zelfstandige
betekenis.Alleen omdat aan de voorstellen ingevolge de artikelen 6 en 8 als een
soort voorbescherming het rechtsgevolg van een raadsbesluit wordt toegekend,
worden zij met zoveel woorden aangemerkt als een besluit. Artikel 9a, eerste
lid, voorziet hierin.Dat rechtsgevolg is echter van korte duur; het vervalt als het niet tijdig
wordt overgenomen door het raadsbesluit. In het geval bedoeld in artikel 8a
duurt het ten hoogste acht weken; in dat bedoeld in artikel 6 ten hoogste
vijf maanden. Binnen die onderscheidene termijnen moet de raad het voorstel
hebben bestendigd, anders vervalt het.Of de raad bevoegd is tot vestiging van het voorkeursrecht en dus tot
overname van het voorstel moet met zoveel woorden blijken uit nationaal of
provinciaal ruimtelijk beleid of uit een verklaring van geen bezwaar.Uit een oogpunt van de vereiste spoed en het vermijden van voortijdig
verkregen kennis van het toepassen van het instrument is het niet opportuun
deze verklaring aan te vragen voorafgaande aan het voorstel. Daarmee zou het
wetsvoorstel aanzienlijk minder effectief zijn.Dat ook beoogd is de aanvraag voor de verklaring vooraf te laten gaan
door het voorstel, blijkt uit de termijn die gedeputeerde staten is gegeven
om op de aanvraag te beslissen; zij hebben vier weken voor hun beslissing
omtrent de verklaring van geen bezwaar. Deze termijn past, met de daarbij
behorende verzending van stukken, binnen de acht weken-termijn van het voorstel
ingevolge artikel 8a. Bij het voorstel ingevolge artikel 6 is deze termijn
vijf maanden. De termijn voor de beslissing op de aanvrage van de verklaring
past hier ruim in.Wat nu als gedeputeerde staten de verklaring van geen bezwaar weigeren
terwijl er op grond van een voorstel een tijdelijk voorkeursrecht geldt?Het voorstel van burgemeester en wethouders kan dan dus niet door een
raadsbesluit worden overgenomen. In beginsel zal dan ook het voorstel
van burgemeester en wethouders, dat immers er toe strekt de raad het voorkeursrecht
te laten (be-)vestigen, het beoogde doel missen. Het ligt voor de hand dat
het college zelf in zo'n situatie het voorstel intrekt. Gelet op de tijdsduur
van het voorstel zal dit overigens niet zozeer spelen bij artikel 8a (acht
weken werking vooraaankondiging), wél bij artikel 6 (vijf maanden werking
ontwerp-plan).Als een spontane intrekking door het college om enigerlei reden wordt
nagelaten is er alle aanleiding voor de raad om burgemeester en wethouders
hiervoor ter verantwoording te roepen.Gebeurt ook dit niet en blijft, hoe kort dan ook, het voorkeursrecht nog
van kracht dan kan een verkoper die in zo'n situatie met het voorkeursrecht
wordt geconfronteerd, naar verwachting met succes, een beroep doen op de ontheffingsmogelijkheid
van artikel 14. Het ontbreken van de legitimatie voor (de voortzetting van)
het voorkeursrecht is toch bij uitstek een zwaarwichtige reden om niet met
de gemeente te hoeven onderhandelen.Daarnaast is niet ondenkbaar dat tegen een voorkeursrecht dat op grond
van een voorstel van burgemeester en wethouders voorlopig tot stand is gekomen,
en waarvan de bevestiging door de raad een verklaring van geen bezwaar vergt,
bezwaar en beroep ingevolge de Algemene wet zal worden ingesteld, eventueel
vergezeld van een verzoek aan de rechter om een voorlopige voorziening.Ook langs deze weg zal aan zo'n tijdelijk voorkeursrecht een einde gemaakt
kunnen worden.Volgens de leden van de VVD-fractie maakte de oorspronkelijke Wet voorkeursrecht
gemeenten niet duidelijk wat er nu precies moet gebeuren indien na de beschikking
van de rechtbank de eigenaar nog steeds niet bereid is om aan de gemeente
te verkopen en de gemeente bij nader inzien afziet van haar voorkeursrecht.
Het is denkbaar dat in zo'n situatie gedurende de beschreven periode van drie
maanden geen der partijen enige actie onderneemt. Anders dan in de situatie
van bijvoorbeeld artikel 12, tweede lid of artikel 17, vierde lid, is in artikel
21 niet vastgelegd dat de eigenaar in dat geval gedurende een periode van
drie jaar is gevrijwaard van het gemeentelijk voorkeursrecht. Is hier eigenlijk
geen sprake van een lacune? Hoe zou volgens de regering een dergelijke impasse
kunnen worden doorbroken?De situatie die genoemde leden beschrijven is in de Wet voorkeursrecht
gemeenten niet geregeld. Anders dan deze leden veronderstellen heeft namelijk
de gemeente nadat de rechter heeft gesproken geen zelfstandige mogelijkheid
om tot actie over te gaan. Het initiatief is bij de verkoper. De situatie
is hierbij als volgt.Artikel 21 van de Wet voorkeursrecht gemeenten vormt het sluitstuk van
de verwervingsprocedure. Alle stappen om tot verkoop respectievelijk verwerving
te komen zijn gezet; in de procedure hebben partijen geen overeenstemming
kunnen bereiken. Tenslotte heeft de rechter uitspraak gedaan over de hoogte
van de prijs voor de onroerende zaken. Deze prijs moet overeenkomen met de
prijs die ingevolge de artikelen 40b–40f van de onteigeningswet geldt.
Het gaat daarbij – het is al eerder gezegd – om de marktwaarde,
te weten de prijs die geldt in het vrije verkeer tussen een redelijk handelende
verkoper en een redelijk handelende koper.Artikel 21 moet in dit kader gezien worden als een garantie voor de verkoper:
als de rechter uitspraak heeft gedaan kan de verkoper de gemeente gedurende
drie maanden houden aan aankoop tegen door de rechtbank bepaalde prijs.Gedurende die periode kan de gemeente zich, in tegenstelling tot de verkoper,
niet meer eenzijdig terugtrekken. Voor de gemeente is er echter geen garantie. De verkoper zelf kan immers
nog steeds afzien van de verkoop. Als hij om hem moverende redenen de gemeente
niet wil houden aan de verplichting om de zaak te verwerven tegen de door
de rechter bepaalde prijs en alsnog van de verkoop afziet, kan de gemeente
de verkoper niet dwingen tot verkoop.Als de verkoper, na verloop van de drie maanden waarin hij de gemeente
had kunnen houden aan de gevolgen van de uitspraak van de rechter maar dit
niet heeft gedaan, toch nog steeds wil verkopen, dan zal hij dan ook wederom
de onroerende zaak aan de gemeente moeten aanbieden. Met andere woorden een
verkoper die geen genoegen neemt met de door de rechter bepaalde prijs zal
opnieuw de procedure moeten doorlopen.Als de gemeente daarentegen na de uitspraak van de rechter alsnog zou
willen afzien van de aankoop kan zij slechts hopen dat de verkoper geen gebruik
maakt van artikel 21. Als inderdaad de verkoper de gemeente niet aan haar
verplichting houdt, gebeurt er vervolgens niets. Althans er vindt geen verkoop
plaats. Alleen in déze situatie ligt een reactie van gemeentezijde
dat er daar geen interesse (meer) in het (hernieuwde) aanbod bestaat in de
rede. Na zo'n reactie heeft de verkoper ingevolge artikel 12 gedurende drie
jaren de vrijheid de onroerende zaak aan een derde te vervreemden.Zo is er dan al sprake is van een lacune, dan is dat hoogstens aan de
kant van de gemeente die de verkoper niet aan de uitspraak van de rechter
kan houden, anders dan de verkoper die die bevoegdheid wel heeft. Het ligt
overigens niet in de bedoeling de impasse die bij een uitblijven van actie
aan de kant van de verkoper zou kunnen optreden nader te regelen door de gemeente
de bevoegdheden te geven in dat stadium de verkoper te houden aan de verkoop.De leden van de CDA-fractie hadden met belangstelling kennis genomen van
dit wetsvoorstel en hadden daarbij enkele vragen.Artikel 2a beperkt het voorkeursrecht tot die gemeenten die zelfstandig
of samen met andere gemeenten blijkens nationaal of provinciaal ruimtelijk
beleid uitbreidingscapaciteit is toegedacht of gegeven. Is deze omschrijving
voldoende duidelijk voor gemeenten om te weten of men wel of niet van het
voorkeursrecht gebruik kan maken?Wanneer is sprake van uitbreidingscapaciteit en hoe groot moet deze zijn
om een voorkeursrecht te vestigen? Staat dit voldoende duidelijk in de rijks-
en provinciale plannen aangegeven?Voorts meldt artikel 2a, eerste lid, dat wanneer een zodanige capaciteit
niet is toegedacht of toegekend het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht
niet genomen kan worden zonder een verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde
Staten. Betekent dit dat het voorkeursrecht dus in principe open staat voor
alle gemeenten?Op grond van welke criteria kunnen provincies bezwaar maken? Zijn de vier
weken die gedeputeerde staten gegeven zijn om hun bezwaren kenbaar te maken
niet erg kort, zo vroegen deze leden.Uit de beraadslagingen in de Tweede Kamer blijkt dat artikel 2a beoogt
het toepassingsbereik van de Wet voorkeursrecht gemeenten te beperken tot
gemeenten die in het kader van het ruimtelijk beleid van rijk en provincie
grond nodig hebben voor de uitvoering van een verstedelijkingstaakstelling
of uitbreidingscapaciteit. Gelet op het vigerende verstedelijkingsbeleid,
zoals dat ook is vastgelegd in de Vinex en in de streekplannen, betreft die
uitbreidingscapaciteit niet alleen woningbouw, maar ook bedrijventerreinen
en de bij deze verstedelijking behorende voorzieningen. Noch de wettekst,
noch de toelichting en beraadslaging daarover in de Tweede Kamer laten op
dit punt onduidelijkheid bestaan.Vervolgens doet zich wel de vraag voor of een en ander ook zonder meer is af te leiden uit de rijks- en provinciale plannen. Voor zover
dat het rijk betreft is het ruimtelijk beleid in hoofdlijnen vastgelegd in
de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid. Daarin zijn onder meer de stadsgewestelijke
taakstellingen omschreven en zijn de principes voor het restrictief beleid
aangegeven. Deze beleidslijnen zijn nader uitgewerkt in bestuurlijke afspraken
met de provincies en de Bon-gebieden. Voor zover uit deze afspraken niet direct
zou zijn af te leiden in hoeverre sprake is van een uitbreidingscapaciteit
waaraan een gemeente zelfstandig of in samenwerking met andere gemeenten uitvoering
moet geven, moet het streekplan uitkomst bieden. In het algemeen blijkt dat
bij de nu reeds vigerende streekplannen geen probleem te zijn. Voor zover
daar nog wel onduidelijkheid over zou bestaan, verdient het aanbeveling daarover
door middel van het vragen van een verklaring van geen bezwaar (als bedoeld
in artikel 2a, eerste lid, tweede volzin) helderheid te vragen aan gedeputeerde
staten. Met de indiener van het amendement, dat geleid heeft tot artikel 2a,
de heer Esselink, is het kabinet overigens van oordeel dat bij komende herzieningen
van streekplannen rekening zal worden gehouden met deze wijziging van de Wet
voorkeursrecht gemeenten en dat daarom in de toekomst steeds minder onduidelijkheid
zal bestaan over de toepasselijkheid van het voorkeursrecht in bepaalde omstandigheden.Voor wat betreft de beantwoording van de vraag naar de gronden waarop
gedeputeerde staten een verklaring van geen bezwaar kunnen weigeren, wordt
hier volstaan met een verwijzing naar een uitvoerige beantwoording van dezelfde
vraag van de VVD-fractie ter zake. De conclusie is in ieder geval dat gedeputeerde
staten niet zonder meer een verklaring van geen bezwaar zullen afgeven, maar
dit slechts zullen doen, indien zij een redelijke mate van zekerheid hebben
dat de uitbreidingscapaciteit, ter uitvoering waarvan het voorkeursrecht zal
worden gevestigd, past in het voorgenomen ruimtelijk beleid van de provincie.
Met betrekking tot de termijn van vier weken waarbinnen gedeputeerde staten
dienen te beslissen over een verzoek om een verklaring van geen bezwaar voor
vestiging van een voorkeursrecht, kan worden opgemerkt dat deze beslissing
in de meeste gevallen direct is af te leiden uit reeds aan de orde zijnde
ontwikkelingen en discussies binnen het provinciaal bestuur. Het moet dan
niet te moeilijk zijn de verklaring snel te kunnen geven. Voor de gemeente
is dat vaak ook heel belangrijk, omdat zij tijdig zal willen inspelen op de
ontwikkelingen in de grondmarkt. In die gevallen, waarin gedeputeerde staten
nog geen duidelijk standpunt kunnen of willen innemen, dienen zij de verklaring
van geen bezwaar te weigeren teneinde zich zelf op een later tijdstip niet
voor voldongen feiten te plaatsen in het kader van het provinciaal toezicht
op het ruimtelijk beleid van gemeenten.De leden van de fractie van D66 hadden met gemengde gevoelens kennis genomen
van het onderhavige wetsvoorstel. Te weinig en te laat zijn de steekwoorden
die naar het oordeel van de leden van de fractie van D66 op dit wetsvoorstel
van toepassing zijn. Te weinig, omdat het bereik van het voorkeursrecht niet
langer ongeclausuleerd van toepassing is op alle gemeenten. Te laat, omdat
het onderhavige wetsvoorstel geen substantiële bijdrage meer kan leveren
voor de uitvoering van de Vinex. Deze leden konden niet geheel overzien welke
ruimte nu precies door artikel 2a geboden wordt.Op grond van de letterlijke tekst van de eerste zin van het eerste lid
van genoemd artikel komt simpelweg elke gemeente in aanmerking die door rijk
of provincie een uitbreidingscapaciteit is toegedacht of gegeven. Het gaat
dan om uitbreidingscapaciteit die bijvoorbeeld in de Vinex en in streekplannen
is aangegeven. Het kwam deze leden voor dat de letterlijke tekst van de hier
bedoelde zin niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Deze leden meenden
stellig dat de letterlijke tekst uit een oogpunt van wetsinterpretatie voldoende
houvast biedt, zodat de toelichting op het achterliggende amendement
in feite buiten beschouwing kan blijven. In zijn algemeenheid kan toch worden
gesteld dat de wordingsgeschiedenis van een wet eerst voluit opportuun wordt,
als de tekst van de wet onduidelijk is, of aanleiding geeft tot interpretatieverschillen.
Kan de regering deze gedachtengang – zowel de algemene strekking als
de concrete toepassing in het onderhavige geval – ondersteunen, zo informeerden
deze leden.De visie van de leden van de D66-fractie op de wijze van interpretatie
van regelgeving kan in grote lijnen worden onderschreven. Dat neemt niet weg
dat van een gelegenheid als deze gebruik kan worden gemaakt een en ander nog
eens te verduidelijken zoals blijkt uit de hieraan voorafgaande beantwoording
van de vragen van de fracties van de VVD en het CDA terzake. Op deze wijze
zal naar verwachting de wetsgeschiedenis wel degelijk een rol spelen in de
toekomstige uitvoeringspraktijk.Voor wat betreft de toelichting op het achterliggende amendement vroegen
de hier aan het woord zijnde leden zich af of de verwijzing naar de «eigen
woningbehoefte» wel voldoende onderscheidend is. Zeker nu in toenemende
mate steeds meer van regionale woningmarkten gesproken kan worden, rijst de
vraag wanneer nu precies de eigen woningbehoefte van een gemeente overgaat
in een regionale taakstelling en regionale behoefte. Hoe kan, met andere woorden,
tegen de achtergrond van een regionale woningmarktstrategie in de vorm van
afspraken over omvang, soort en tempo van nieuwbouw en woonruimteverdeling
nog met vrucht gesproken worden over een eigen woningbehoefte van een gemeente?
En wanneer kan gesproken worden over een «uitbreidingscapaciteit, die
duidelijk boven de eigen behoefte van de gemeente uitgaat»? En hoe moet
de uitspraak verstaan worden van de heer Esselink, gedaan tijdens het plenaire
debat in de Tweede Kamer, dat «Binnen zo'n regio (....) zal elke gemeente,
of zij nu uitsluitend in de eigen behoefte voorziet of mede ten behoeve van
externe opvang werkt, het voorkeursrecht moeten kunnen krijgen»? Wordt
met deze uitspraak de toetsing aan de uitbreidingscapaciteit niet onverkort
op regionaal niveau gelegd?Deze leden kregen de indruk dat in de praktijk verreweg de meeste gemeenten
een bouwtaakstelling, hoe bescheiden ook, is toebedeeld. Ter vergroting van
het inzicht in de precieze reikwijdte van het wetsvoorstel stelden deze leden
het op prijs wanneer de regering aan de hand van bijvoorbeeld het in 1995
vastgestelde streekplan Zuid-Holland Oost wil aangeven welk gemeenten in dit
gebied naar haar oordeel geen gebruik kunnen maken van het voorkeursrecht.Om nog meer duidelijkheid te bereiken is de verleiding groot in te gaan
op de suggestie van de leden van de D66-fractie om aan de hand van het streekplan
Zuid-Holland Oost aan te geven welke gemeenten wel en welke gemeenten niet
naar het oordeel van gedeputeerde staten gebruik zullen kunnen gaan maken
van het voorkeursrecht. Het lijkt mij geen goede zaak hieraan tegemoet te
komen. De kans moet dan immers groot geacht worden dat de discussie zich te
veel concentreert op de interpretatie van dit ene streekplan en een dergelijke
uitleg al snel een eigen leven zal gaan leiden. Voor een dergelijke interpretatie
zou de wetgever moeten plaatsnemen op de stoel van gedeputeerde staten als
bestuurlijke instantie die de wet moet gaan toepassen. Dit is uit staatsrechtelijk
oogpunt niet gewenst. Het is immers aan gedeputeerde staten om in de toekomst,
daadwerkelijk voor de vraag gesteld, de concrete situatie te toetsen aan het
geldende of voorziene ruimtelijke beleid. Het zou niet juist zijn gedeputeerde
staten hierbij in hun beleidsruimte te beperken. Om deze redenen wordt volstaan
met een algemene uitleg en antwoord op vragen van de leden van de VVD- en
de CDA-fractie. Kan de regering aangeven – zo vervolgden de leden van de D66-fractie –
hoe gedeputeerde staten om zullen gaan met verzoeken aan gemeenten die onder
een restrictief beleid vallen en van een maximale bebouwingscontour zijn voorzien?
In hoeverre geldt voor deze «contourgemeenten» het vereiste dat
er sprake moet zijn van een uitbreidingscapaciteit die duidelijk boven de
eigen behoefte van de gemeente uitgaat? Deze leden zeiden zich te kunnen voorstellen
dat de hier bedoelde gemeenten met grote zorgvuldigheid om zullen gaan met
de per definitie schaarse, want eindige bouwmogelijkheden. Ligt hierin niet
een dwingend argument om deze gemeenten onder het bereik van het voorkeursrecht
te brengen, ook al is er geen sprake van een boven de eigen behoefte uitgaande
uitbreidingscapaciteit, zo vroegen deze leden. Het criterium uit artikel 2a heeft alleen betrekking op de gemeente, waaraan
zelfstandig of samen met andere gemeenten blijkens nationaal of provinciaal
ruimtelijk beleid uitbreidingscapaciteit is toegedacht of gegeven. Valt een
gemeentelijke taakstelling niet binnen dat criterium, dan zal de desbetreffende
gemeente het voorkeursrecht niet zonder meer kunnen vestigen ook al zal dat
in sommige gevallen door die gemeenten zeer gewenst worden.Hoewel de regering – zoals bekend zal zijn – aanvankelijk
de mening van de hier aan het woord zijnde leden deelde, is na ampele overweging
besloten de voorkeur van de Tweede Kamer te volgen. Dat laat onverlet dat
indien uit de evaluatie van de wet mocht blijken dat het hier gesignaleerde
vraagstuk tot ernstige problemen bij de uitvoering van het ruimtelijke beleid
leidt, het niet uitgesloten is dat op dit onderdeel aanvullende wetgeving
zal worden voorgesteld. Op dit moment is dat echter niet aan de orde.Het lid van de SP-fractie had met belangstelling kennis genomen van het
onderhavige wetsvoorstel. Dit lid stelde vast – zoals in de Tweede Kamer
uitgebreid is besproken – dat met name in de Vinex-gebieden reeds op
grote schaal is gespeculeerd en dat voor die gebieden het voorkeursrecht te
laat komt. Naar het oordeel van het lid van de SP-fractie bood het voorkeursrecht
verder geen afdoende garantie tegen het plaatsvinden van speculatie. Een aanpassing
van de onteigeningswet in die zin dat gemeenten het recht krijgen grondgebied
voor de oorspronkelijke prijs aan te kopen zou dit effect wel kunnen hebben.Het lid van de SP-fractie vroeg of de regering het belang van een dergelijke
wijziging onderschrijft en of zij bereid is een wijziging van de onteigeningswet
in die zin voor te bereiden.Noch uit de onderzoeken, noch uit de adviezen over de beleidsnotitie «Het
grondbeleidsinstrumentarium en de uitvoering van de VINEX» is de noodzaak
naar voren gekomen tot wijziging van de prijswaarderingssystematiek zoals
vastgelegd in de onteigeningswet. Dit standpunt wordt gedeeld door de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten. Bij het kabinet bestaat dan ook niet de behoefte
deze systematiek te veranderen. Het zou de uitvoering van de Vinex, zoals
die zich nu in goede samenwerking met de markt voltrekt, aanzienlijk vertragen.
Bovendien zou met een dergelijke verandering het maatschappelijk draagvlak
voor de toepassing van de wet en daarmee de effectiviteit van het hier voorliggend
wetsvoorstel sterk belast worden.Het lid van de fractie van het GPV, reagerende mede namens de fracties
van SGP en RPF, merkte op dat als straks gemeenten van hun voorkeursrecht
in de Vinex gebieden gebruik gaan maken, de waardebepaling plaats zal vinden
op het niveau van de marktwaarde van dat moment. Een marktwaarde waarvan de
trend door voorafgaande aankopen door de projectontwikkelaars is gezet, is
het juist te veronderstellen dat gemeenten, die een voorkeursrecht
hebben gevestigd, de resterende gronden in de Vinex-lokaties niet tegen lagere
prijzen kunnen verwerven dan eerdere transacties die in het vrije economische
verkeer, tussen projectontwikkelaars en verkopers, tot stand zijn gekomen?Indien die vraag in bevestigende zin kan worden beantwoord dan kan de
vraag opkomen, aldus dit lid, of het vestigen van een voorkeursrecht nog wel
zin heeft. Nu zal het ongetwijfeld zo zijn dat de prijsstijgingen voor de
nog resterende gronden minder hoog worden dan op een markt zonder voorkeursrecht.
Het inzetten van het instrument voorkeursrecht kan dus zin hebben. Op nog
een ander punt kan dit zo zijn. Een negatief punt bij het aankopen van grote
gebieden door één projectontwikkelaar is dat er voor zo'n ontwikkelaar
een monopoliepositie ontstaat. Hij kan dus zonder concurrentie zelf de kostprijs
voor de woningen vaststellen. De wat kleinere aannemers komen er niet aan
te pas. Ook dit aspect zal voor de woningbouw een prijsopdrijvend effect hebben.
Het zou dan ook voor de gemeenten een goede zaak zijn indien zij door middel
van het voorkeursrecht tijdelijk in het bezit kunnen komen van de nog resterende
gronden. Op deze gronden kan dan, in concurrentie, sociale woningbouw worden
gerealiseerd. Dit lid informeerde of de regering het met deze visie eens is.Het is niet zonder meer zo dat gemeenten, die een voorkeursrecht hebben
gevestigd, de resterende gronden in Vinex-locaties nooit tegen lagere prijzen
kunnen verwerven dan eerdere transacties die in het vrije economisch verkeer,
tussen projectontwikkelaars en verkopers, tot stand zijn gekomen. Uitgangspunt
is vergoeding van de werkelijke waarde in het vrije economische verkeer. Bij
die waardebepaling is elke redelijke methode van waardering toegelaten. Vaak
worden vergelijkingsprijzen gehanteerd. Bij het bepalen van de werkelijke
waarde moet men rekening houden met alle omstandigheden, zoals de aard van
de zaak, de grootte, de ligging, de staat waarin de zaak verkeert, de vorm,
de gebruiksmogelijkheid, het al dan niet verhuurd, verpacht of met een beperkt
recht bezwaard zijn en de bijzondere geschiktheid voor het werk en de bestemming.Daarnaast vindt egalisatie van de waarde plaats. Immers niet alle grond
heeft een even rendabele bestemming. Als de grond zal dienen voor een onrendabele
bestemming zal in het algemeen de hoogste waarde zijn de waarde naar het bestaande
gebruik. Bij onrendabele bestemmingen kan onder meer gedacht worden aan: weg,
water, groen, natuur en recreatie. Bouwrijpe grond zal daarentegen een aanmerkelijk
hogere waarde opbrengen. Zeker als nog niet precies duidelijk is welke bestemming
waar zal komen te liggen, wordt bij het bepalen van de waarde van de gronden
de gemiddelde waarde gehanteerd.Met het aan het woord zijnde lid kan echter worden ingestemd dat de verwachting
gerechtvaardigd is dat door de vestiging van het voorkeursrecht de prijsstijgingen
in het algemeen minder hoog zullen worden en een eventuele prijsspiraal kan
worden doorbroken. Dit is ook een van de doelstellingen van deze wetswijziging.Een wellicht nog belangrijker doelstelling van de wetswijziging echter
is dat gemeenten in staat worden gesteld de uitvoering van het verstedelijkingsbeleid
op een verantwoorde en duurzame wijze tot stand te brengen. Grondbeleid kan
gemeenten behulpzaam zijn om samen met de markt tot een goede ruimtelijke
ontwikkeling te komen. Op deze wijze kunnen gemeenten hun regierol bij de
uitvoering van het ruimtelijk beleid waarmaken. Met de vestiging van het voorkeursrecht
kan op selectieve wijze worden ingespeeld op de concrete situatie in de grondmarkt
en kan inderdaad – waar dat noodzakelijk blijkt – voorkomen worden
dat er ongewenste monopolieposities van grondeigendom bij een
marktpartij ontstaan. In die zin zal het onderhavige wetsvoorstel een belangrijke
bijdrage kunnen leveren aan een betaalbare en maatschappelijk verantwoorde
duurzame inrichting van ons land. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,M. de Boer XNoot1Evaluatie Planfiguren Wsdv, leefmilieuverordening, stadsvernieuwingsplan
en voorkeursrecht, Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening,
september 1991.XNoot2Grondverwerving en baatbelasting «nieuwe stijl», een analyse
van instrumenten voor het Vinex-beleid (Van den Brand-Advisering BV en dGK,
adviseur voor beslissingsvoorbereiding, september 1993); en «recht op
voorrang» (De Wolff, de Jong, Pluijmers, Delftse Universitaire Pers,
1994). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-19951996-24235-202b.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl