Aanvulling titel 7.1, nieuw BW met bepalingen inzake koop van onroerende zaken alsmede vastst. en invoering titel 7.12; Brief minister met toegezegde informatie over wenselijkheid wetswijziging op drietal punten
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20032004-23095, nr. A1

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

12-01-2004

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2003-2004

23095 nr. A

31-12-2003

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Uitbreiding van het vormvereiste van een schriftelijke
koopovereenkomst2. Aanvullende eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst3. De tweewegenleer4. Enkele ontwikkelingen ten aanzien van de koop-/aannemingsovereenkomst5. Wetsvoorstel huurkoop onroerende zakenOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 23095Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 33 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
23 095Aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en
invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk)ABRIEF VAN DE MINISTER VAN JUSTITIEAan de Voorzitter van de Eerste Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 31 december 2003Tijdens de plenaire behandeling door uw Kamer op 2 en 3 juni 2003 van
het voorstel van wet dat heeft geleid tot de Wet van 5 juni 2003 houdende
aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en
invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk) (Stb. 238) heb ik toegezegd
uw Kamer voor het einde van het jaar te berichten over de vraag of verdergaande
wijziging van de wet wenselijk is op de volgende punten:1. het uitbreiden van het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst
tot de koop van onroerende zaken in het algemeen, dus ook indien de koop niet
op een woning betrekking heeft en ook als de koper niet een consument is;2. het stellen van aanvullende eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst;3. het invoeren van de «tweewegenleer»: indien de koop met
notariële tussenkomst wordt gesloten, kan in de koopakte afstand worden
gedaan van de bedenktijd (die zeven dagen bedraagt), dan wel is er geen bedenktijd
op grond van de wet.Deze brief strekt tot de nakoming van bedoelde toezegging.In verband met de invoering van de wet heeft overleg plaatsgevonden met
de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Vereniging Eigen
Huis, de Consumentenbond, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende
goederen en vastgoeddeskundigen (NVM), de Vereniging Bemiddeling Onroerend
goed (VBO), de Landelijke Makelaarsvereniging (LMV) en het Garantie Instituut
Woningbouw (GIW) over de aanpassing van de door deze organisaties gehanteerde
modelcontracten voor de koop van woningen. Zoals is toegezegd aan de PvdA-fractie
is daarbij ook gewezen op het belang van de verstaanbaarheid van deze modelcontracten
voor de leek. 1Voorts heeft voorlichting plaatsgevonden over de nieuwe wet door middel
van een persbericht, een factsheet in gedrukte vorm en op de Internetsite
van het ministerie van Justitie en een radio-uitzending van de RVD. Tevens
is, zoals toegezegd, gestimuleerd dat consumentenorganisaties voorlichting
over de bedenktijd verzorgen en dat deskundigen de consument wijzen op de
bedenktijd.Met het oog op de voorbereiding van deze brief zijn de bovengenoemde organisaties
van belanghebbenden geraadpleegd, alsmede het Algemeen Verbond Bouwbedrijf
(AVBB) en MKB Nederland.Bij de beantwoording van de vraag of verdergaande wijziging van de wet
wenselijk is op bovengenoemde punten wil ik de beginselen die aan het contractenrecht
ten grondslag liggen, tot uitgangspunt nemen. Dit zijn het beginsel van de
vormvrijheid, het beginsel van de gebondenheid aan het gegeven woord en het
beginsel dat partijen vrij zijn als het gaat om de inhoud van de overeenkomst.Voorts moet het volgende worden vooropgesteld. Waar het vermogensrecht
wettelijke regels kent die strekken tot bescherming van de consument, zien
deze doorgaans op overeenkomsten tussen een partij die handelt in de uitoefening
van een beroep of bedrijf en een partij die niet handelt in de uitoefening
van een beroep of bedrijf (de consument). Voorbeelden zijn de regeling van
de consumentenkoop, de overeenkomst op afstand, de koop van rechten van gebruik
in deeltijd van onroerende zaken en de colportage. Voor zover de wet de koop
van bestaande woningen betreft, ziet zij doorgaans op overeenkomsten tussen
een consument-koper en een consument-verkoper. Het verdergaand beschermen
van de eerste groep (bijvoorbeeld door de verkoper extra informatieverplichtingen
op te leggen of de bedenktijd te verlengen) betekent automatisch een zwaardere
last voor de tweede groep.Tevens wordt nog opgemerkt dat de hierboven genoemde organisaties, met
uitzondering van de KNB, eraan hechten de evaluatie van de wet af te wachten.
Zij zien onvoldoende reden vooruitlopend op die evaluatie reeds thans op wetswijziging
aan te dringen.Tegen de achtergrond van het voorgaande ga ik thans in op de hierboven
genoemde drie punten. Daarna vermeld ik enkele ontwikkelingen ten aanzien
van de overeenkomst tot aanneming van de bouw van een nieuwbouwwoning in opdracht
van een consument. Afgesloten wordt met het resultaat van de heroverweging
van wetsvoorstel 24 212 (huurkoop onroerende zaken).1. Uitbreiding van het vormvereiste van een schriftelijke
koopovereenkomstDe fracties van CDA en PvdA hebben zich tijdens de behandeling van het
wetsvoorstel door uw Kamer uitgesproken voor uitbreiding van het schriftelijkheidsvereiste
tot de koop van onroerende zaken in het algemeen, dus ook als geen sprake
is van de koop van een woning door een consument of een overeenkomst tot aanneming
van de bouw van een nieuwbouwwoning in opdracht van een consument (artikelen
7:2 lid 1 en 7:766 lid 1 BW). Dit vormvereiste, dat een inbreuk is op het
genoemde beginsel van contractenrecht dat overeenkomsten vormvrij tot stand
komen, is in de artikelen 7:2 en 7:766 BW noodzakelijk omdat de bedenktijd
die de consument heeft op grond van deze bepalingen aanvangt nadat hem de
koopakte of een afschrift daarvan is ter hand gesteld, zodat hij zich, mede
aan de hand van de inhoud van de koopakte, binnen zijn bedenktijd op de koop
kan beraden.De vraag of ook voor andere gevallen, waarin de bedenktijd niet geldt
en het vormvereiste van schriftelijkheid dus niet
noodzakelijk is om een startpunt voor de bedenktijd te hebben, een inbreuk
dient te worden gemaakt op het beginsel dat overeenkomsten vormvrij tot stand
komen, heb ik aan de betrokken belangenorganisaties voorgelegd.De KNB pleit voor veralgemening van het schriftelijkheidsvereiste tot
alle koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken omdat dit vereiste naar
de mening van de KNB de rechtszekerheid bevordert, de kleine ondernemer een
betere bescherming biedt en de afbakening tussen consument-kopers en ondernemers
wat dit vereiste betreft overbodig maakt.De overige hierboven genoemde belangenorganisaties merken op dat het stellen
van het schriftelijkheidsvereiste een inbreuk is op het principe van vormvrij
contracteren. Zij menen dat de zorgvuldigheid vereist dat een dergelijke beperking
zijn grondslag vindt in een aantoonbare maatschappelijke behoefte en dat de
enkele stelling dat ook kleine ondernemers meer bescherming verdienen daartoe
niet voldoende lijkt. Overeenkomstig een door deze organisaties gedane suggestie
heb ik MKB Nederland geraadpleegd over het uitbreiden van het schriftelijkheidsvereiste
tot alle koop van onroerende zaken. Deze organisatie heeft geantwoord hiervan
voorstander te zijn gezien de overwegend grote bedragen die bij de koop van
onroerende zaken in het geding zijn.In de praktijk zal evenwel van de koop van een onroerende zaak doorgaans
ook dan een schriftelijke overeenkomst worden opgemaakt in die gevallen waarin
artikel 7:2 BW daartoe niet verplicht. Hieraan wordt bijgedragen door de mogelijkheid
de koop op de voet van artikel 7:3 BW in de openbare registers voor registergoederen
in te doen schrijven. Voor de inschrijfbaarheid van de koop is namelijk vereist
dat van de koop een akte is opgemaakt. Verwacht mag daarom worden dat het
veralgemenen van het schriftelijkheidsvereiste (zeer) weinig verandering zal
brengen in de mate waarin koopovereenkomsten met betrekking tot onroerende
zaken schriftelijk worden vastgelegd.Invoering van een schriftelijkheidsvereiste in alle gevallen van koop
van onroerende zaken zal derhalve hoofzakelijk gevolgen hebben in grensgevallen.Op dit moment heb ik nog onvoldoende inzicht in het soort gevallen waar
het daarom gaat, om nu al een definitief oordeel te vellen over het algemeen
maken van het schriftelijkheidsvereiste.2. Aanvullende eisen aan de inhoud van de koopovereenkomstTijdens de behandeling van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer hebben
de fracties van CDA en PvdA erop aangedrongen dat nadere regels worden gesteld
met betrekking tot de inhoud van de koopovereenkomst. Ik heb deze gedachte
aan de betrokken belangenorganisaties voorgelegd. Deze hebben aangegeven terughoudend
te staan tegenover het stellen van aanvullende eisen aan de inhoud van de
koopovereenkomst.De KNB, die aanvankelijk voorstander was van het stellen van aanvullende
eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst, bepleit hier thans terughoudendheid.
Zij wijst daartoe op de nadelen die kleven aan het stellen van aanvullende
eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst, zoals het ontbreken van een geldige
overeenkomst indien niet alle aanvullende eisen in acht zijn genomen, waardoor
eerder sprake zal zijn van rechtsonzekerheid dan van rechtszekerheid.De overige organisaties achten het eveneens in het algemeen niet noodzakelijk
dat in de wet nadere eisen worden gesteld aan de inhoud van de koop(-/aannemings)overeenkomst,
mede in het licht van het feit dat in de praktijk in zeer grote mate gebruik
wordt gemaakt van door organisaties van consumenten, makelaars en bouwondernemingen
gezamenlijk opgestelde nieuwe modelcontracten, die alle noodzakelijke informatie
bevatten om het koopproces verantwoord en met voldoende waarborgen omkleed
te doen geschieden. Ook deze organisaties wijzen op het gevaar dat de rechtszekerheid
wordt aangetast als de wetgever aanvullende eisen gaat stellen aan de inhoud
van de koopovereenkomst, nu op een later moment kan blijken dat er wegens
nietigheid helemaal geen koopovereenkomst is, terwijl partijen zich dat mogelijk
niet eens hebben gerealiseerd omdat de transactie tot volle tevredenheid van
partijen is verlopen.Volgens de genoemde organisaties van consumenten, makelaars en bouwondernemingen
zou wellicht een uitzondering kunnen worden gemaakt voor de verplichting (de
uitwerking van) de bedenktijd in de overeenkomst op te nemen, gelet op de
mogelijkheid dat met name bij de koop van bestaande onroerende zaken koopovereenkomsten
tot stand zouden kunnen komen waarin de wettelijke bedenktijd niet is vermeld.
In dit verband noemen deze organisaties transacties door onroerend goedhandelaren
die niet direct belang hebben bij het vermelden van de bedenktijd in de overeenkomst.
Als mogelijke sanctie op niet-naleving noemen deze organisaties het inroepen
of vorderen van vernietiging door de koper, hetgeen na de levering van de
onroerende zaak niet meer mogelijk zou moeten zijn.De organisaties van consumenten c.s. wijzen erop dat de door hen mede
ontworpen modelcontracten reeds informatie over (de inroeping van) de bedenktijd
bevatten.Zoals ik tijdens de parlementaire behandeling van artikel 7:2 BW heb opgemerkt,
moeten in de koopakte in ieder geval zaken als object, prijs en de personalia
van koper en verkoper zijn opgenomen en ligt het voor de hand dat de koopakte
ook bedingen bevat over de zakenrechtelijke toestand, obligatoire beperkingen,
publiekrechtelijke beperkingen, financiering, garantie, bouwtechnische toestand
etc. Ook heb ik gewezen op de informatieplicht van de verkoper (men zie de
artikelen 7:15 en 17, 3:44 en 6:228 BW).Het beginsel dat partijen vrij zijn ten aanzien van de inhoud van de overeenkomst
kent uitzonderingen. Gewezen kan bijvoorbeeld worden op de regelingen van
de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken, van de overeenkomst
op afstand en van de overeenkomst die het gevolg is van colportage. Daarin
wordt geëist dat in de overeenkomst zaken worden vermeld als de bedenktijd
en de wijze van uitoefening van de ontbindingsbevoegdheid binnen de bedenktijd,
de belangrijkste kenmerken van de verkochte zaak en de wijze van betaling,
aflevering of uitvoering van de koop. De vraag is of ook bij de koop van een
woning door een consument een uitzondering moet worden gemaakt op het beginsel
van de vrijheid van partijen ten aanzien van de inhoud van de overeenkomst.Ik zie onvoldoende reden om hier zon uitzondering te maken. Hierbij is
van groot belang dat een wettelijke verplichting voor beroeps- of bedrijfsmatig
handelende verkopers van woningen tot het opnemen van bepaalde informatie
in de koopovereenkomst een nieuwe administratieve last zou vormen. Alle departementen
zijn immers op grond van het regeerakkoord gehouden de administratieve lasten
die voortvloeien uit de regelgeving op hun beleidsterrein gedurende
deze kabinetsperiode, ten opzichte van de peildatum 31 december 2002, terug
te dringen met 25%. Onder administratieve lasten moeten in dit verband worden
verstaan de kosten voor het Nederlandse bedrijfsleven om te voldoen aan informatieverplichtingen
voortvloeiend uit weten regelgeving van de overheid. Het gaat hierbij om het
verzamelen, bewerken, registreren, bewaren en ter beschikking stellen van
informatie.Voorts is van belang dat een wettelijke verplichting tot informatieverschaffing
voor de consument-verkoper die even onwetend is als de consument-koper onredelijk
zou zijn. De bestaande in de kooptitel opgenomen (door Europese richtlijnen
opgelegde) aanvullende eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst zijn gelegd
op partijen die bij de overeenkomst handelen in de uitoefening van een beroep
of bedrijf.3. De tweewegenleerDe fractie van de VVD heeft tijdens de behandeling van het wetsvoorstel
een voorkeur uitgesproken voor invoering van de tweewegenleer. Hieromtrent
merk ik het volgende op.Artikel 7:2 BW kent aan de consument-koper van een woning een driedaagse
bedenktijd achteraf toe. Deze bestaat ook in het geval dat partijen een notaris
inschakelen teneinde de door hen bereikte wilsovereenstemming in een schriftelijke
koopovereenkomst te laten neerleggen. Het laten opstellen en medeondertekenen
van de koopakte door een notaris heeft voor de koper het voordeel dat hij
de koop al tijdens de bedenktijd kan laten inschrijven in de openbare registers
voor registergoederen (artikel 7:3 lid 2 BW).De bedenktijd is te beschouwen als een uitzondering op het beginsel dat
partijen aan het gegeven woord gebonden zijn.De zogenoemde «tweewegenleer» voegt hieraan een element toe.
Indien de koopovereenkomst wordt vastgelegd ten overstaan van een notaris
(hetgeen een verdergaande uitzondering op het beginsel van de vormvrijheid
van de overeenkomst betekent dan artikel 7:2 BW bevat) bestaat er van rechtswege
geen bedenktijd, of kan de koper ervoor kiezen geen bedenktijd te hebben.
Indien de koopovereenkomst niet wordt vastgelegd ten overstaan van een notaris
heeft de koper wel een bedenktijd, namelijk één van zeven dagen.
Een dergelijke langere bedenktijd zou een verdergaande inbreuk betekenen op
het beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst dan de huidige
bedenktijd van drie dagen.De KNB is voorstander van de «tweewegenleer». Zij meent dat
deze de consument een betere bescherming biedt dan het huidige systeem en
wijst op praktijkproblemen die in het huidige systeem niet en in de «tweewegenleer»
wel zouden worden opgelost.Ik merk hierover allereerst op dat de introductie van een keuzemogelijkheid
tussen bedenktijd en notariële inschakeling bij de koop voor de door
de KNB opgevoerde gevallen in zoverre geen verschil zou maken, dat in de tweewegenleer
nog altijd de bedenktijd kan gelden, namelijk als de koper deze verkiest boven
notariële inschakeling bij de koop. Daaraan zij nog toegevoegd dat de
wet er geenszins aan in de weg staat dat de koopovereenkomst met bijstand
van een notaris schriftelijk wordt vastgelegd.Als eerste voorbeeld van een praktijkprobleem voert de KNB het geval op
van kopers B en C die na de koop (en kennelijk ook na het verstrijken van de bedenktijd) relationele problemen krijgen, waardoor C de woning
niet meer wil afnemen. Verkoper A is in beginsel bereid de woning alleen aan
B te verkopen maar wil niet de koopovereenkomst wijzigen: hij wil niet het
risico lopen dat een wijziging van zijn wederpartij ertoe leidt dat van een
nieuwe koopovereenkomst sprake is, zodat de bedenktijd opnieuw van toepassing
is. B zou geen afstand kunnen doen van deze bedenktijd. Resultaat zou zijn
dat C zijn leveringsrecht voor de helft van de woning aan B moet doorverkopen,
zodat A levert aan B en C, en C de helft doorlevert aan B. Een onwenselijk
maar onvermijdelijk resultaat, aldus de KNB, die meent dat gezien de gewijzigde
financieringsomstandigheden een beroep op de bedenktijd reëel is en dat
daarom in de koop A/B geen afstand kan worden gedaan van de bedenktijd.Het tweede voorbeeld betreft een geval waarin de verkoper in verband met
het verstrijken van de zes maandentermijn van de overdrachtsbelasting direct
wil leveren, dus binnen de bedenktijd, omdat op die manier slechts éénmaal
in plaats van tweemaal overdrachtsbelasting verschuldigd is. Partijen kunnen
in de koop niet afspreken dat de koper afstand doet van de bedenktijd, aldus
de KNB.Het is onwaarschijnlijk dat de twee geschetste gevallen zich in de praktijk
vaak zullen voordoen. Voor het eerste geval geldt daarnaast dat partijen een
oplossing hebben gevonden die het bezwaar van de verkoper tegen wijziging
van zijn wederpartij heeft ondervangen. Voor het tweede geval geldt voorts
dat de koper de mogelijkheid moet houden zich te bedenken. De bedenktijd beoogt
immers een waarborg tegen overijling te bieden, alsmede de mogelijkheid van
deskundigeninschakeling te garanderen. De uitkomst die de «tweewegenleer»
in dit geval zou hebben, namelijk dat de koper wel afstand zou kunnen doen
van de bedenktijd, indien hij de notaris de koopovereenkomst zou laten opstellen,
lijkt mij dan ook niet wenselijk.Het derde voorbeeld van de KNB betreft het geval dat na de koop maar voor
de levering blijkt dat de buurman van de verkoper een recht van overpad heeft
ten aanzien van het erf van de verkoper. Deze komt met de koper een lagere
koopprijs overeen. Deze wijziging van de koop zou, aldus de KNB, een nieuwe
koopovereenkomst met opnieuw een bedenktijd betekenen. De vraag is volgens
de KNB of de koper, gezien de verzwaring die de erfdienstbaarheid met zich
brengt, in de leveringsakte rechtsgeldig afstand zou kunnen doen van zijn
ontbindingsbevoegdheid.Het komt mij voor dat de hier door de KNB opgeworpen vraag ontkennend
moet worden beantwoord. De verkoper kan echter het opnieuw ontstaan van een
bedenktijd voorkomen door overeenkomstig artikel 7:15 BW de koper tijdig,
dus bij de koop, de bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk te laten
aanvaarden.De consumentenorganisaties c.s. zijn tegenstander van de «tweewegenleer».
Zij stellen zich op het standpunt dat de notaris altijd een onafhankelijke
positie moet innemen en zich niet als belangenbehartiger van koper of verkoper
mag ontpoppen. Voorts speelt de notaris in bouwkundig opzicht naar hun mening
geen enkele rol; hoogstens zou hij kunnen wijzen op het nut van het laten
doen van bouwtechnisch onderzoek. De koper die zijn bedenktijd heeft ingeruild
tegen de notaris komt volgens deze organisaties van een koude kermis thuis
als uit het bouwkundig onderzoek ernstige falen zouden blijken. In de tweewegenleer
komt een koper die naar de notaris gaat om de koopovereenkomst te laten opstellen
de facto in een aanmerkelijk slechtere positie dan de koper die dit doet in
het huidige stelsel (met behoud van mogelijkheid tot ontbinding binnen de
bedenktijd, bijvoorbeeld omdat de technische keuring daartoe aanleiding
geeft), aldus de consumentenorganisaties c.s. Zij stellen dat de koper te
allen tijde de vrije keus moet hebben een deskundige in te schakelen voor
het opstellen van de koopovereenkomst, dat de bedenktijd daarbij onverkort
moet worden gehandhaafd, dat de «tweewegenleer» de huidige bescherming
van de koper op onaanvaardbare wijze aantast en dat deze derhalve niet op
hun steun kan rekenen.Na hernieuwde overweging, mede op grond van de hierboven weergegeven standpunten
van de betrokken belangenorganisaties, meen ik dat niet moet worden overgegaan
tot invoering van de «tweewegenleer». Het verlengen van de wettelijke
bedenktijd in alle gevallen tot zeven dagen stuit af op het bezwaar dat dit
te diep ingrijpt in de gerechtvaardigde belangen van de verkoper, die veelal
ook een particulier zal zijn. Voor het geval van de koop/aanneming van nieuwbouwwoningen
(waarbij de wederpartij van de consument-koper wel handelt in de uitoefening
van een beroep of bedrijf) is in modelcontracten overigens ten gunste van
de consument van artikel 7:766 BW afgeweken door te voorzien in een bedenktijd
van zeven kalenderdagen.Ook afgezien van de duur van de bedenktijd verdient de tweewegenleer naar
mijn mening niet de voorkeur boven het huidige, op 1 september jl. ingevoerde
stelsel. In de gevallen waarin de huidige wetgeving voorziet in een bedenktijd
voor consumenten, is nergens voorzien in een keuzemogelijkheid inhoudende
dat in het geval van inschakeling van een bepaald type deskundige de consument
kan afzien van zijn bedenktijd, of zelfs dat de bedenktijd dan van rechtswege
komt te vervallen. Dit klemt temeer daar het in al deze gevallen gaat om overeenkomsten
die de consument sluit met (kort gezegd) een ondernemer, terwijl bij de koop
van onroerende zaken de verkoper veelal net als de koper een consument zal
zijn. Hier komt bij dat de consument gediend is met een duidelijk en eenvoudig
wettelijk systeem van bescherming. Van zon systeem is geen sprake als het
de consument de keuze laat tussen zulke uiteenlopende beschermingsmodaliteiten
als inschakeling van de notaris bij de koop en een bedenktijd. De voorlichting
door de notaris blijft beperkt tot de juridische aspecten van de koop. De
bedenktijd kan worden benut als extra mogelijkheid om deskundigen te raadplegen,
ook over andere dan juridische aspecten, en om een mogelijk overhaast gesloten
koop ongedaan te maken. Bepaald onwenselijk vind ik dat de verkoper in de
«tweewegenleer» kan trachten de keuze die de koper maakt te sturen
in de door de verkoper gewenste richting, die naar valt aan te nemen inschakeling
van de notaris bij de koop zal zijn, onder het doen van afstand van de bedenktijd.
Gegadigden voor een woning zouden tegen elkaar kunnen worden uitgespeeld:
de verkoper zou de hoogste bieder die heeft geopteerd voor de bedenktijd kunnen
voorhouden dat hij de voorkeur geeft aan degene die iets lager heeft geboden
maar heeft geopteerd voor notariële inschakeling bij de koop onder het
doen van afstand van de bedenktijd, tenzij de hoogste bieder alsnog voor deze
laatste variant kiest. Zelfs zou de verkoper, als de markt voor hem gunstig,
is zo ver kunnen gaan dat hij aangeeft biedingen niet in overweging te zullen
nemen indien de bieder kiest voor de bedenktijd, of voor inschakeling van
de notaris bij de koop zonder dat hij afstand doet van de bedenktijd.Een belangrijk bezwaar van de tweewegenleer is voorts dat daarin aan de
notaris een rol wordt toegekend als deskundige die één partij
adviseert, namelijk de koper. Deze rol past niet bij zijn taak als onafhankelijk
en onpartijdig adviseur die de belangen van beide partijen en van derden die
niet bij een akte betrokken zijn, in het oog houdt. Die taak moet de notaris
vervolgens wel weer op zich nemen in de fase die pleegt te volgen op de schriftelijke
koopovereenkomst, namelijk die van de levering.4. Enkele ontwikkelingen ten aanzien van de koop-/aannemingsovereenkomstGaarne maak ik melding van enige recente ontwikkelingen die van belang
zijn voor de bescherming van de consument in wiens opdracht een nieuwbouwwoning
wordt gebouwd. Het gaat hier om:a) de evaluatie van de 5%-regeling;b) een initiatief tot verbetering van de kwaliteit van nieuwbouwwoningen;c) de totstandkoming van het ene loket voor de beslechting van geschillen
inzake nieuwbouwwoningen.Ad a)In artikel 7:768 BW wordt de opdrachtgever de bevoegdheid toegekend om
onder behoud van het recht op oplevering 5% op de laatste termijn(en) van
de aanneemsom in te houden en in plaats van aan de aannemer te betalen in
depot te storten bij een notaris. De opdrachtgever kan bedoeld bedrag gedurende
drie maanden na de oplevering in depot houden, zonder dat hij hoeft aan te
voeren dat zich gebreken hebben voorgedaan.In het kader van de MDW-operatie is het project Koper op de nieuwbouwmarkt
uitgevoerd. Doel van dit project was versterking van de positie van de koper
op de markt voor nieuwbouwwoningen. De MDW-werkgroep heeft in haar rapport
aanbevolen de 5%-regeling vooruitlopend op de reguliere evaluatie zo spoedig
mogelijk na de inwerkingtreding te evalueren. Er wordt naar gestreefd het
kabinetsstandpunt omtrent dit rapport begin volgend jaar aan de Tweede Kamer
aan te bieden. Zoals bekend is aan het parlement toegezegd dat de Wet koop
onroerende zaken vijf jaar na haar inwerkingtreding (dus per 1 september 2008)
zal worden geëvalueerd. Naar verwachting zal in het kabinetsstandpunt
over genoemd MDW-rapport worden aangekondigd dat de 5%-regeling reeds na drie
jaar zal worden geëvalueerd (dus per 1 september 2006). Mocht deze evaluatie
opleveren dat wijziging van de 5%-regeling wenselijk is, dan zal een voorstel
daartoe ter hand worden genomen.Ad b)De Vereniging Eigen Huis, via welke organisatie bij de helft van alle
nieuwbouwwoningen een opleveringskeuring plaatsvindt, heeft ter verbetering
van de kwaliteit van opgeleverde nieuwbouwwoningen het initiatief genomen
tot het monitoren van deze kwaliteit met behulp van een computersysteem waarin
de gebrekenscore van alle bouwers wordt neergelegd. Ook zullen vanaf de tweede
helft van het volgend jaar aannemers gecertificeerd gaan worden volgens de
normen van het Keurmerk Klantgericht Bouwen.Ad c)De partijen in de nieuwbouwmarkt zijn voornemens begin volgend jaar het
ene loket voor de beslechting van geschillen omtrent nieuwbouwwoningen te
openen. Daarmee zal een eind komen aan de situatie dat bedoelde geschillen,
indien deze rijzen ten aanzien van woningen die worden gebouwd onder garantie
van het GIW, worden beslecht door twee instanties, namelijk het GIW voor zover
het gaat om garantiegeschillen en de Raad van Arbitrage voor de Bouw voor
zover het gaat om andere geschillen, zoals geschillen omtrent te late oplevering.Ik hoop met het voorgaande voldoende inzicht te hebben verschaft in mijn
beleid ten aanzien van de positie van de consument die een bestaande woning
koopt of een koop-/aannemingsovereenkomst sluit ter zake van een nieuwbouwwoning.
Ik zal deze positie nauwlettend blijven volgen en daar waar dit
nodig is marktpartijen blijven aanspreken op hun verantwoordelijkheden.5. Wetsvoorstel huurkoop onroerende zakenIn mijn brief aan uw Kamer van 6 mei 2003, kenmerk 5206707/03/6, heb ik
aangegeven het voorstel van wet houdende vaststelling en invoering van afdeling
7.1.12 (huurkoop onroerende zaken) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (Kamerstukken
I, 24 212) te willen heroverwegen. Deze heroverweging heeft ertoe geleid
dat bevorderd zal worden dat dit wetsvoorstel zal worden ingetrokken. Het
ligt het meest voor de hand een nieuw wetsvoorstel huurkoop onroerende zaken
voor te bereiden dat goed is afgestemd op het nieuwe huurrecht en dat niet
opnieuw de misstanden doet ontstaan met het oog waarop de Tijdelijke wet huurkoop
onroerende zaken in het leven is geroepen.De Minister van Justitie,J. P. H. Donner.XNoot1De eerder verschenen stukken inzake dit wetsvoorstel zijn gedrukt onder
EK nrs. 178 t/m 178b, vergaderjaar 2001–2002 en EK nrs. 38 t/m 38b,
vergaderjaar 2002–2003. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20032004-23095-A1.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl