Grondbeleid; Brief minister over de resultaten van het onderzoek naar het zelfrealisatierecht
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27581, nr. 26 h1

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

03-07-2006

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2005-2006

27581 nr. 26

16-06-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamZelfrealisatierecht en kwaliteitUitkomsten onderzoek kwaliteit en concurrentieMogelijkheden met bestaand instrumentariumAfschaffing zelfrealisatierecht via onteigening of ontkoppeling
eigendomsrecht en ontwikkelingsrechtAfschaffing zelfrealisatierecht en EVRMReikwijdte eigendomsbegripAlgemeen belang per geval beoordelenSchadeloosstellingAfschaffing zelfrealisatierecht, buitenland en economische
effectenStandpunt over afschaffen zelfrealisatierechtOndertekeningBIJLAGEToetsing onteigening aan zelfrealisatieverweer, standaardformulering
Kroonbesluit
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 27581, nr. 26 b1Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27581, nr. 26 b2Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27581, nr. 26 b3Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27581, nr. 26 b4Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27581Toon alle publicaties in het hoofddossier

 
 
 Heruitgave en origineel

Kamerstuk 27581, nr. 26Origineel van deze publicatie

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 32 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 581Grondbeleidnr. 261BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 16 juni 2006Hierbij zend ik u mijn brief over de resultaten van het onderzoek naar
het zelfrealisatierecht. Deze brief is een gevolg van het Algemeen Overleg
met uw Kamer over het Grondbeleid d.d. 7 februari 2005 (Kamerstuk 27 581/25 449,
nr. 25). In dat overleg is met name aandacht gevraagd voor het besluit
het zelfrealisatierecht niet af te schaffen zoals dat in het Kabinetsstandpunt «Concurrentiebevordering
op Ontwikkelingslocaties» d.d. 25 oktober 2004 (Kamerstuk 27 581,
19H) is opgenomen. Dit besluit werd in het debat ter discussie gesteld. Ik
heb aangeboden hier nader onderzoek naar te laten doen. Bijgaand ontvangt
u de vier onderzoeken.2Het zelfrealisatierecht houdt in dat er een koppeling is tussen het eigendomsrecht
en het ontwikkelingsrecht. Op basis hiervan heeft een eigenaar die bereid
en in staat is een commerciële bouwopgave te realiseren overeenkomstig
het bestemmingsplan, ook het recht deze te realiseren. De gemeente heeft dan,
als de eigenaar zich terecht op zelfrealisatie beroept, geen titel om tot
onteigening over te gaan omdat de noodzaak tot onteigening ontbreekt. Dit
zou ten koste kunnen gaan van de kwaliteit voor de woonconsument.In het onderstaande zal ik onderbouwen dat nadere wettelijke ingrepen
in het zelfrealisatierecht niet wenselijk zijn. Allereerst omdat de veronderstelling
dat het afschaffen van het zelfrealisatierecht leidt tot een betere plankwaliteit
en het belang van de woonconsument dient, op basis van het onderzoek dat ik
heb laten uitvoeren, niet hard valt te maken. Daarnaast staat overheden reeds
een uitgebreid instrumentarium ter beschikking waarmee een goede plankwaliteit
kan worden gerealiseerd. Dit instrumentarium wordt met de Grondexploitatiewet
bovendien uitgebreid. Daarbij komt dat het Europees Verdrag voor de Rechten
van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) inbreuken op het eigendomsrecht
slechts beperkt mogelijk maakt. Steeds zal ieder concreet geval afzonderlijk
beoordeeld moeten worden op de aanwezigheid van een algemeen belang bij de
inbreuk. Tenslotte zou afschaffing van het zelfrealisatierecht ook
leiden tot een hogere regeldruk en tot grotere financiële lasten voor
gemeenten die vaker marktpartijen zouden moeten onteigenen.Ik ben van mening dat de kwaliteit van nieuwbouw een belangrijk punt van
aandacht is. Om die reden heeft het Kabinet in zijn standpunt Concurrentiebevordering
op Ontwikkelingslocaties aangegeven dat getoetst zal worden in welke mate
toepassing van (vormen van) marktselectie op locaties, in vergelijking met
locaties die niet via deze weg ontwikkeld worden, beter aansluit op de consumentenvoorkeuren.
Ik heb dit onderzoek uitgevoerd in het kader van het door u gevraagde nader
onderzoek naar zelfrealisatie omdat in het Algemeen Overleg bij enkele leden
van uw Kamer de gedachte naar voren kwam dat het zelfrealisatierecht belemmerend
werkt voor de positie van de woonconsument en de prijs/ kwaliteitsverhouding
van het plan. In deze brief ga ik achtereenvolgens in op de volgende punten
uit het Algemeen Overleg en uit het onderzoek:1. Het eerste punt dat in het Algemeen Overleg naar voren kwam is dat,
door het zelfrealisatierecht af te schaffen, het mogelijk wordt partijen aan
de hand van een programma van eisen op kwaliteit te laten concurreren. Daardoor
zullen projectontwikkelaars met hun grondpositie minder macht hebben. Ook
werd gesteld dat in andere lidstaten wel wordt gewerkt met systemen waarbij
men moet inschrijven op een plan en dat om die reden het zelfrealisatierecht
ten onrechte op grond van het EVRM door het Kabinet verdedigd wordt.2. Het tweede punt dat in het Algemeen overleg naar voren kwam is dat
het afschaffen van het zelfrealisatierecht kan in twee vormen. In de eerste
plaats kan het zelfrealisatierecht afgeschaft worden door het grondeigendom
als geheel te onteigenen. In de tweede plaats kan het gaan om loskoppeling
van het eigendomsrecht en het ontwikkelingsrecht. In het Algemeen Overleg
werd in dat verband ook aandacht gevraagd voor het «systeem van ontwikkelingsrechten».3. Als derde punt werd in het Algemeen Overleg het standpunt van het Kabinet
betwist dat afschaffing van het zelfrealisatierecht mogelijk op gespannen
voet staat met het eerste protocol van het EVRM. Gesteld werd dat de bescherming
van de eigendom in het EVRM niet moet gelden voor projectontwikkelaars die
grond kopen uit speculatieve overwegingen en dat het ontwikkelingsrecht daarom
moet worden ontkoppeld van het grondeigendom. Tevens werd gesteld dat onderscheid
gemaakt kan en moet worden tussen grond in eigendom van particulieren die
wordt gebruikt voor bewoning door die particulieren, en grond die voor andere
doeleinden wordt gebruikt. Verder behandel ik hier het algemeen belang en
de schadeloosstelling bij een dergelijke inbreuk op het eigendomrecht.4. Tenslotte heb ik onderzoek laten doen naar buitenlandse voorbeelden
en de economische effecten van afschaffing van zelfrealisatie.Zelfrealisatierecht en kwaliteitAd. 1 Eerst mijn reactie op het punt
dat de kwaliteit gediend zou kunnen zijn bij afschaffing van het zelfrealisatierecht.
Door afschaffing van het zelfrealisatierecht zou de gemeente de mogelijkheid
hebben om vrij de ontwikkelaars voor woningbouw te selecteren. Deze mogelijkheid
heeft de gemeente nu niet, waar het de commerciële functies betreft,
wanneer zij een locatie wil ontwikkelen waar ontwikkelaars een grondpositie
hebben ingenomen. Deze ontwikkelaars kunnen namelijk stellen bereid en in
staat te zijn de bestemming zelf te realiseren. Daarmee ontbreekt de noodzaak
voor onteigening. Ik heb laten onderzoeken of dit in concurrentie selecteren
van een projectontwikkelaar door de gemeente, op reeds gerealiseerde bestaande
locaties tot aanmerkelijke verbeteringen heeft geleid voor de woonconsument. Een constatering vooraf is dat indien selectie door de gemeente of een
door haar ingestelde commissie geschiedt, concurrentie niet direct plaatsvindt
om de gunst van de woonconsument maar om de gunst van de gemeente of de commissie.
In het standpunt Concurrentiebevordering op Ontwikkelingslocaties heeft het
Kabinet destijds aangegeven dat deze door de gemeente georganiseerde concurrentie
niet automatisch hoeft te leiden tot een betere behartiging van de belangen
van de woonconsument. Dit omdat bij een ontwikkelingscompetitie de gemeenten,
en door de gemeente ingestelde commissies, andere prioriteiten kunnen stellen
dan de woonconsument. Er is dus geen directe relatie tussen de woonconsument
in het toekomstige plangebied en de voor het plan te selecteren ontwikkelaar.Uitkomsten onderzoek kwaliteit en concurrentieHet uitgevoerde onderzoek richtte zich op de vraag in hoeverre bewoners
van woningen die in concurrentie gerealiseerd zijn, beter af zijn dan bewoners
waarbij dat niet het geval is, doordat beter tegemoet gekomen wordt aan de
consumentenvoorkeuren of doordat sprake is van een betere prijs/kwaliteitsverhouding.
Er is zowel een subjectieve meting verricht (bijvoorbeeld de tevredenheid
van de consument met de grootte van de tuin) als een objectieve meting (wat
is de grootte in m2 van de tuin). Voor beide metingen zijn overeenkomstige
locaties vergeleken die in concurrentie, respectievelijk niet in concurrentie
zijn gerealiseerd. Uit het onderzoek komen geen overtuigende aanwijzingen
naar voren dat sprake is van een aanmerkelijke verbetering van de positie
van de woonconsument of van een verbetering van de prijs/kwaliteitsverhouding
van de woning. Er treden weliswaar kleine verschillen in waardering op in
het voordeel van concurrentie, maar dat deze verschillen veroorzaakt worden
door marktselectie, is niet aangetoond. De verschillen hebben bovendien geen
betrekking op de door de geënquêteerde woonconsumenten meest belangrijk
geachte aspecten. Bewoners hechten het meeste belang aan omvang en indeling
van de woning. Hier worden geen significante verschillen aangetroffen. Op
aspecten als buitenruimte, groen en parkeren worden wel verschillen aangetroffen,
maar het belang dat hieraan gehecht wordt door de bewoners is veel kleiner.
Daarmee wordt naar mijn mening ook de eerdere stelling van het Kabinet bevestigd
dat het door de gemeente organiseren van concurrentie niet automatisch leidt
tot een betere behartiging van de belangen van de woonconsument.Mogelijkheden met bestaand instrumentariumDe overheid heeft al goede mogelijkheden om de kwaliteit van de gebouwde
omgeving te borgen. Het Bouwbesluit legt de minimale kwaliteitseisen vast
voor woningen en andere bouwwerken. Aan de ontwikkeling van bouwlocaties worden
eisen gesteld via het bestemmingsplan. In de nabije toekomst zal de Grondexploitatiewet
de mogelijkheden voor de gemeentelijke overheid bovendien verder versterken
in gevallen waarin de grond in eigendom is van marktpartijen. Zo komen er
betere mogelijkheden om gereguleerde huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap
te realiseren en biedt het exploitatieplan de basis voor kwaliteitseisen met
betrekking tot de openbare ruimte en het bouwrijp maken. Wanneer een gemeentelijke
overheid bepaalde wensen op het vlak van de kwaliteit van het plan en de ruimtelijke
ordening gerealiseerd wil zien, kan zij deze uiteindelijk via onteigening
afdwingen (zie Bijlage Toetsing onteigening aan zelfrealisatieverweer, standaardformulering
Kroonbesluit). Dat vereist wel een gemeentelijke overheid die het ter beschikking
staande instrumentarium kent, wil en durft in te zetten. Met de genoemde instrumenten,
die alle ook van toepassing zijn wanneer projectontwikkelaars
de gronden in handen hebben, zijn de mogelijkheden om de gewenste kwaliteit
te realiseren goed verankerd.In het Algemeen Overleg werd verder opgemerkt dat in veel andere EVRM
lidstaten wel wordt gewerkt met systemen waarbij men moet inschrijven op een
plan en dat om die reden het zelfrealisatierecht ten onrechte op grond van
het EVRM door het Kabinet verdedigd wordt. Het EVRM staat op zich niet in
de weg aan inschrijving op een plan. Dit komt ook regelmatig voor in Nederland.
Slechts wanneer een dergelijke ingreep gepaard gaat met een inbreuk op het
eigendomsrecht, komt het EVRM in beeld. Het uitkiezen van het «beste
plan» is echter ook zonder afschaffing van het zelfrealisatierecht goed
mogelijk. Aan meerdere stedenbouwkundige bureaus kan bijvoorbeeld opdracht
worden gegeven om een ontwerpplan te maken. Vervolgens kiest de gemeente (al
dan niet met inspraak van burgers, deskundigenpanels e.d.) het plan met de «beste»
kwaliteit en zet dit om in het ruimtelijke plan. De plannen worden in zo’n
ontwerpcompetitie getoetst aan de publiekrechtelijke kaders en op basis daarvan
kan het bestemmingsplan bij het geselecteerde ontwerp gemaakt worden. Ontwikkelaars
op bouwlocaties moeten zich hieraan houden willen ze zich op zelfrealisatie
kunnen beroepen.Om bovenstaande redenen zie ik geen aanleiding om ten behoeve van de kwaliteit
het zelfrealisatierecht af te schaffen. Ik zal wel bezien of het wenselijk
is de kosten van het organiseren van een competitie (deels) verhaalbaar te
maken op diegenen die het plan gaan exploiteren via de kostensoortenlijst
en de Grondexploitatiewet. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de
kosten hiervan geen te zware belasting mogen vormen voor de planexploitatie.Afschaffing zelfrealisatierecht via onteigening of ontkoppeling
eigendomsrecht en ontwikkelingsrechtAd. 2 In reactie op het tweede punt waarin
het gaat om de twee vormen van afschaffing van het zelfrealisatierecht, wil
ik eerst aantekenen dat dit recht direct voortvloeit uit ons rechtssysteem
waarin eigendom een centrale positie inneemt. Het zelfrealisatierecht is zeker
geen uniek Nederlands recht. Uit het onderzoek naar buitenlandse voorbeelden
(zie ad. 4) zijn geen landen naar voren gekomen waar geen sprake is van een
zelfrealisatierecht. Afschaffing van dit zelfrealisatierecht houdt een belangrijke
inbreuk in op ons rechtssysteem. Primair is de vraag of het afschaffen van
het zelfrealisatierecht opweegt tegen de nadelen die aan dit recht verbonden
zouden zijn. Bij de gedachte het zelfrealisatierecht af te schaffen kan het
op hoofdlijnen om twee invullingen gaan. In het Algemeen Overleg kwamen deze
ook beide aan de orde.Het zelfrealisatierecht kan in de eerste plaats afgeschaft worden door
het eigendomsrecht geheel te onteigenen. Afschaffing van zelfrealisatie zou
dan bereikt worden door bij onteigening een beroep op «bereid en in
staat» zijn het plan te realiseren, uit te sluiten. In de tweede plaats
kan gedacht worden aan het door de overheid afdwingen van een scheiding tussen
het eigendomsrecht en het ontwikkelingsrecht (ontkoppeling). Dit in afwijking
van de huidige regelgeving, waarin het eigendomsrecht het ontwikkelingsrecht
omvat (voorzover ontwikkeling via het bestemmingsplan toegelaten wordt).In het vervolg van deze brief zal ik alleen uitgaan van de afschaffing
van het zelfrealisatierecht door onteigening. Ik kom hiertoe omdat ik tegenstander
ben van de invoering van een (afdwingbaar) systeem van ontwikkelingsrechten.
Ik wordt daarin ondersteund door de onderzoekers die aangeven dat het invoeren
van ontwikkelingsrechten naar verwachting een gecompliceerde operatie
is, die de nodige uitvoeringsbepalingen en flankerende regelgeving vereist,
en die afhankelijk van de uitvoering grote complicaties in de sfeer van de
schadeloosstelling met zich zal brengen. Daarnaast is er naar mijn mening
in dat geval een potentiële hindermacht bij de eigenaar, die na ontkoppeling
alleen nog de grond in eigendom heeft, terwijl hij het recht om die grond
te ontwikkelen heeft moeten afstaan aan een ander. Een dergelijke hindermacht
acht ik ongewenst. In het Kabinetsstandpunt is reeds eerder aangegeven dat
het ontwikkelingsrecht al spoedig het belangrijkste deel van de grondwaarde
voor grond met een (commerciële) bouwontwikkeling zal vormen. Om die
redenen ben ik van mening dat in plaats van het invoeren van een systeem van
ontwikkelingsrechten, volledige eigendomsverwerving meer voor de hand zou
liggen. In het vervolg van deze brief zal ik daarom alleen ingaan op de mogelijkheden
om het zelfrealisatierecht via volledige eigendomsverwerving af te schaffen.Afschaffing zelfrealisatierecht en EVRMAd. 3 Als derde punt kwam tijdens het
Algemeen Overleg de relatie tussen het zelfrealisatierecht en het EVRM aan
de orde. Gesteld werd dat de bescherming van de eigendom in het EVRM niet
moet gelden voor projectontwikkelaars die grond kopen uit speculatieve overwegingen
en dat het grondeigendom daarom moet worden ontkoppeld van het ontwikkelingsrecht.
Op mijn afwijzing van ontkoppeling ben ik hierboven al ingegaan. Blijft over
de reikwijdte van de bescherming van de eigendom in het EVRM.Reikwijdte eigendomsbegripMarktpartijen die grondposities innemen vallen, net als iedereen, onder
de bescherming van het EVRM. Dat ligt aan de betekenis van eigendom in het
verdrag. Dit begrip is in het verdrag ruimer dan in het Nederlands recht.
Voor de vraag of er sprake is van eigendom in de betekenis van het verdrag
is van belang dat op geld waardeerbare rechten en belangen worden beschermd
en dat deze rechten of belangen met voldoende zekerheid vaststaan; er moet
sprake zijn van legitieme verwachtingen. Wordt aan deze voorwaarden voldaan,
dan geldt de bescherming van het eigendomsrecht ook voor een ontwikkelaar
die een grondpositie heeft ingenomen. Hij heeft een vergelijkbare bescherming
van zijn eigendom en vermogensrechten als iedere andere eigenaar. Er kan dus
ook geen onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds grond in eigendom van
particulieren die wordt gebruikt voor bewoning door die particulieren, en
anderzijds grond die voor andere doeleinden wordt gebruikt. Bij deze andere
doeleinden kan gedacht worden aan de speculatieve overwegingen zoals die naar
voren kwamen in het Algemeen Overleg.Algemeen belang per geval beoordelenAfschaffing van het zelfrealisatierecht bij algemene maatregel verdraagt
zich niet goed met het EVRM. Bij afschaffing, al dan niet naar tijd of plaats
gedifferentieerd, zal het gediende algemene belang in het concrete geval duidelijk
moeten worden gemaakt. Per geval zal ruimte moeten bestaan voor de discussie
of er een algemeen belang is dat rechtvaardigt dat er een inbreuk op een eigendomsrecht
wordt gemaakt. De enkele wettelijke bepaling dat het argument van zelfrealisatie
zonder rechtvaardiging en belangenafweging terzijde kan worden geschoven,
is in strijd met het bepaalde in art.1 Eerste Protocol van het EVRM. Het EVRM
vereist namelijk voldoende algemeen belang bij onteigening: steeds moet per
concreet geval worden beoordeeld of de inbreuk op het eigendomsrecht niet
disproportioneel is ten opzichte van de onteigende in vergelijking met het nagestreefde algemeen belang. Algemeen belang zou bijvoorbeeld aanwezig
geacht kunnen worden wanneer de inbreuk op het eigendomsrecht gepaard gaat
met een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering of, zoals de onderzoekers van
de deelopdracht inzake afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel en het EVRM
aangeven, in een verbetering van de regiefunctie voor de gemeente.Op basis van het uitgevoerde onderzoek naar kwaliteit en concurrentie
ben ik van mening dat het algemeen belang niet gevonden kan worden in de verbetering
van de kwaliteit. Er is geen causaal verband tussen het organiseren van concurrentie
en verbetering van de kwaliteit naar voren gekomen. Ten aanzien van de mogelijke
versterking van de regiefunctie als grondslag om het zelfrealisatierecht af
te schaffen; ben ik van mening dat de Kroon, met dekking van de rechter, in
het kader van onteigening reeds ruime mogelijkheden biedt om iedere door de
gemeente gewenste ontwikkeling uiteindelijk af te dwingen. Wanneer een grondeigenaar/
ontwikkelaar hier niet aan wil voldoen zal een beroep op zelfrealisatie falen.
De regiefunctie is daarmee reeds verankerd. Het goed toepassen van minder
vergaand bestaand en nieuw instrumentarium (Woningwet, Wet op de ruimtelijke
ordening, Wet voorkeursrecht gemeenten, Grondexploitatiewet) biedt daarnaast
eveneens ruime mogelijkheden de regiefunctie waar te maken.SchadeloosstellingNaast voldoende algemeen belang zal beperking van het zelfrealisatierecht
uiteindelijk met schadeloosstelling voor de te verwerven grond gepaard moeten
gaan. Ten aanzien van de schadeloosstelling sec, worden geen grote moeilijkheden
verwacht bij afschaffing van het zelfrealisatierecht via onteigening. Dit
omdat de wijze van schadeloosstelling niet wezenlijk zal veranderen. Echter,
naar mijn mening betekent het (verder) beperken van de mogelijkheden voor
een beroep op zelfrealisatie, dat in meer gevallen een extra kostenpost voor
verwerving geïntroduceerd wordt, terwijl onder huidig recht van zelfrealisatie
door de marktpartij sprake zou zijn. Bij verwerving, uiteindelijk afdwingbaar
via onteigening, zal de gemeente schadeloosstelling moeten bieden. Dit is
hoger dan de kostenpost die aan een normale grondtransactie verbonden is en
waarbij partijen op basis van gelijkwaardigheid handelen. Ook ligt het risico
bij zelfrealisatie bij de marktpartij en niet bij de gemeente. De hoogte van
het schadebedrag per geval zal niet veranderen; de grondslag blijft de per
concreet geval te bepalen schadeloosstelling. Daarnaast zal het (verder) beperken
van de mogelijkheden voor zelfrealisatie in meer gevallen het starten van
een onteigeningsprocedure tot gevolg hebben. Dat leidt tot hogere transactiekosten,
een grotere overheidsinvestering en een hoger risicoprofiel voor de overheid
wanneer het uiteindelijk uitdraait op onteigening. Tenslotte zal de vaker
noodzakelijke investering voor de verwerving van grond door gemeenten in dat
jaar een last vormen op het toegelaten EMU saldo voor gemeenten.Uit het bovenstaande blijkt ten eerste dat een toets van concrete gevallen
aan het algemeen belang noodzakelijk blijft, ten tweede dat het afschaffen
van het zelfrealisatierecht bij algemene maatregel zich daarom moeilijk verdraagt
met het EVRM en ten derde dat de noodzakelijk geachte schadeloosstelling gepaard
gaat met een belangrijke financiële last voor de gemeente. Ik kom daarom
tot de conclusie dat verregaande ingrepen op het zelfrealisatierecht niet
wenselijk zijn. Bestaande en nog in te voeren instrumenten (met name de Grondexploitatiewet)
zijn naar mijn mening voldoende waarborg om de gewenste kwaliteit te realiseren. Afschaffing zelfrealisatierecht, buitenland en economische
effectenAd. 4 Uit het onderzoek naar buitenlandse
voorbeelden blijkt dat in alle onderzochte landen een recht op zelfrealisatie
aanwezig is, wanneer de overheid een nieuwe bestemming legt op de grond. Er
bestaan wel voorbeelden in het buitenland waarbij het zelfrealisatierecht
een wat andere invulling heeft. De exacte ligging van de percelen in eigendom
is dan bijvoorbeeld minder bepalend voor de vraag of een eigenaar bereid en
in staat is tot zelfrealisatie.De economische gedragseffecten zijn geschetst op basis van een theoretische
economische analyse. Uit dit onderzoek blijkt dat het gedrag van diverse actoren
in meerdere of mindere mate beïnvloed zal worden wanneer geen sprake
zou zijn van een recht op zelfrealisatie. Daarbij wordt door de onderzoekers
aangetekend dat het concrete gedrag van marktpartijen sterk kan afwijken van
de door hen geschetste gedragseffecten, wanneer de feitelijke ingreep in het
zelfrealisatierecht afwijkt van de door hen daaraan gegeven invulling. De
geschetste economische effecten van afschaffing van zelfrealisatie, zo dit
mogelijk zou zijn geweest, zijn sterk afhankelijk van de concrete vormgeving
en naar mijn mening te diffuus om op basis hiervan over te gaan tot deze belangrijke
inbreuk op het eigendomsrecht. Ook zou afschaffing van zelfrealisatie tot
een unieke uitzonderingspositie leiden van Nederland in de internationale
gemeenschap.Standpunt over afschaffen zelfrealisatierechtZoals ik al heb aangegeven is de kwaliteit van nieuwbouw een belangrijk
onderwerp voor mij. De vraag is of deze kwaliteit aanmerkelijk gebaat is bij
de grote ingreep in het eigendomsrecht die het afschaffen van het zelfrealisatierecht
zou inhouden. Op grond van het onderzoek kom ik tot de conclusie dat ik geen
nadere wettelijke ingrepen in het zelfrealisatierecht wil doorvoeren. Noch
in de vorm van verruiming van de onteigeningsmogelijkheden, noch in de vorm
van ontwikkelingsrechten. Het argument voor het afschaffen van het zelfrealisatierecht
is, dat dit leidt tot een betere plankwaliteit en dat daarmee het belang van
de woonconsument aanmerkelijk gediend wordt. Deze veronderstelling is op basis
van het onderzoek dat ik hiernaar heb laten uitvoeren niet hard te maken.
Bovendien staat de gemeente voor dit doel reeds een uitgebreid instrumentarium
ter beschikking. Tevens is er nog aanvullend instrumentarium in de vorm van
bijvoorbeeld de Grondexploitatiewet in aantocht. Daar waar een ontwikkelaar
niet bereid en in staat is een locatie te ontwikkelen, staat de gemeente het
onteigeningsinstrumentarium reeds ter beschikking. In de bijlage geef ik de
standaardformulering van de Kroon aan bij toetsing van onteigening aan een
zelfrealisatieverweer.Los van de veronderstelde invloed op de kwaliteit, stelt daarnaast het
EVRM beperkingen aan de mogelijkheden een inbreuk te maken op het eigendomsrecht.
Deze beperkingen zijn van dien aard dat afschaffing van het zelfrealisatierecht
door een algemene maatregel zich moeilijk verdraagt met het gegeven dat steeds
ieder concreet geval afzonderlijk beoordeeld moet worden op de aanwezigheid
van een algemeen belang bij een inbreuk. Bovendien zal een dergelijke ingreep
op het zelfrealisatierecht er toe leiden dat er vaker grond door de gemeente
verworven zal worden (uiteindelijk via onteigening), met alle financiële
risico’s van dien voor de gemeente. Een belangrijk argument bij de keuze
om niet over te gaan op een ingreep in het zelfrealisatierecht is verder de
beperking van de regeldruk en juridisering van het bouwproces. Tenslotte zijn
vanuit het buitenland geen voorbeelden bekend van een dergelijke inbreuk op
het eigendomsrecht terwijl de economische effecten van een afschaffing
van het zelfrealisatierecht sterk afhankelijk zijn van de concrete vormgeving
en naar mijn mening te diffuus zijn om over te gaan op deze belangrijke inbreuk
op het eigendomsrecht.Met bestaande en nieuwe regelgeving in de vorm van de Grondexploitatiewet
stuurt het Kabinet onder meer op kwaliteit en concurrentie in de woningbouw.
In het Kabinetsstandpunt van oktober 2004 heb ik reeds een beeld gegeven van
mijn beleidsvoornemens ten aanzien van concurrentie. Ik heb in het bovenstaande
al aangegeven dat ik nog wel zal bezien of het wenselijk is de kosten van
het organiseren van een competitie (deels) verhaalbaar te maken via de kostensoortenlijst
en de Grondexploitatiewet. Dit om een eventuele financiële belemmering
voor een competitie weg te nemen.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. Dekker BIJLAGEToetsing onteigening aan zelfrealisatieverweer, standaardformulering
KroonbesluitOm vast te stellen of een ontwikkelaar bereid en in staat is een plan
te realiseren wordt door de Kroon een uitgebreide standaardoverweging gehanteerd,
die in de loop der jaren steeds verder gespecificeerd is. Deze standaardoverweging
geeft het toetsingskader voor de Kroon om te bepalen of een eigenaar al dan
niet in samenwerking met een ontwikkelaar bereid en in staat is het plan zelf
te realiseren. Dat wil zeggen dat als een ontwikkelaar niet bereid is aan
een van de gestelde elementen te voldoen, hij in beginsel te onteigenen is.
De Kroon stelt wanneer eigenaren stellen bereid en in staat te zijn zelf het
bestemmingsplan te realiseren (het zelfrealisatieverweer):«dat in het kader van een voorgenomen onteigening zal moeten zijn
aangetoond, dat zonder de voorgestelde grondverwerving door de gemeente het
doel waarvoor wordt onteigend niet of niet in de door de gemeente gewenste
vorm te bereiken is. Hierbij is van belang, dat indien een grondeigenaar bereid
en in staat is zelf de op zijn grond rustende bestemming(en) te verwezenlijken,
onteigening voor dat doel in beginsel niet noodzakelijk is. Dit beginsel kan
uitzondering lijden, indien door de gemeente ter verwezenlijking van de betrokken
bestemming(en) een andere vorm van planuitvoering wordt gewenst dan de eigenaar
voor ogen staat. In een dergelijk geval is onteigening echter slechts dan
gerechtvaardigd, indien is aangetoond, dat aan die andere vorm van planuitvoering
in het publieke belang dringend behoefte bestaat. De vorm van planuitvoering
welke in het publieke belang geboden is, staat overigens in eerste aanleg
ter beoordeling van het gemeentebestuur. Of de betrokken grondeigenaren zelf
daadwerkelijk tot planuitvoering zullen (kunnen) overgaan, hangt dan ook in
hoofdzaak af van de vorm van planuitvoering. De potentiële uitvoerders
van het bestemmingsplan zullen met het oog daarop inzicht moeten verkrijgen
in de door de gemeente voorgestane wijze van planuitvoering, hetgeen doorgaans
voor een belangrijk deel uit de toelichting op het bestemmingsplan of uit
de bij dat plan behorende voorschriften al dan niet met de beschrijving in
hoofdlijnen blijkt. Voorts kan het vorenaangehaalde beginsel uitzondering
lijden, als de grond van de eigenaar dermate verspreid is gelegen, dat van
een op doelmatige wijze zelf realiseren van het bestemmingsplan geen sprake
kan zijn, bijvoorbeeld als de eigenaar niet beschikt over voldoende aaneengesloten
grond om binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan zelf tot realisering
over te gaan of als de te onteigenen grond geen afzonderlijk deel van het
te realiseren complex kan vormen. Verder kan het beginsel uitzondering lijden,
als er sprake is van een plan, dat integraal in onderlinge samenhang moet
worden uitgevoerd en de benodigde grond niet in zijn geheel in het bezit is
van de eigenaar die beroep doet op het (deels) zelf realiseren van het bestemmingsplan»(Onteigening Venraij, Besluit van 6 mei 2004).In de gerechtelijke fase kan de noodzaak van de onteigening opnieuw ter
discussie worden gesteld, maar in een beperkt kader:«de rechter heeft dan slechts de vraag te beantwoorden of de onteigenende
partij bij het nemen van het onteigeningsbesluit – dan wel de Kroon
bij de goedkeuring daarvan – in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen
komen dat die bereidheid of mogelijkheid niet bestaat».(HR 9 februari 2000, NJ 2000, 418). XNoot1I.v.m. en correctie in de aanhef.XNoot2Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27581-26-h1.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl