Aanvulling titel 7.1, nieuw BW met bepalingen inzake koop van onroerende zaken alsmede vastst. en invoering titel 7.12; Memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 23095, nr. 5

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

25-10-1995

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

23095 nr. 5

19-10-1995

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamArtikel I (Koop van onroerende zaken, aanvulling van titel
7.1) AlgemeenArtikelsgewijs Artikel 7:2Artikel 7:8Artikel 7:26Artikel II (Aanneming van werk, titel 7.12) AlgemeenArtikelsgewijs Artikel 7.12.1Artikel 7.12.2Artikel 7.12.7aArtikel 7.12.10Artikel 7.12.11Artikel 7.12.12Artikel 7.12.13Artikel 7.12.18Artikel VII, artikel 217Artikel IX en slotformulierOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 23095Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 61 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
23 095Aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en
invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk)nr. 5MEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 19 oktober 1995 Artikel I (Koop van onroerende zaken, aanvulling van titel
7.1) AlgemeenNaar aanleiding van het vereiste van schriftelijke vastlegging van de
overeenkomst en de bedenktijd ter zake van de koop van een woning door een
consument, zoals opgenomen in het onderhavige wetsvoorstel, stelde de Commissie
mij in haar voorlopig verslag onder Algemeen een aantal vragen, waarin onder
meer mijn reactie wordt gevraagd op het in de literatuur voorgestelde alternatief
van verplichte inschakeling van een deskundige, met name de notaris. Deze
vragen zijn van zo fundamentele aard dat het wenselijk werd geacht, deze niet
door een demissionair minister te laten beantwoorden. Vervolgens is het noodzakelijke
overleg gevoerd met belangenorganisaties en met de ministeries van Economische
Zaken en van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.Teneinde de overzichtelijkheid van deze memorie te bevorderen, worden
naar aanleiding van de in het voorlopig verslag gestelde vragen eerst enkele
algemene opmerkingen gemaakt over het stelsel van het wetsvoorstel (vormvereiste
en bedenktijd) en over het daarvoor aangedragen alternatief (verplichte inschakeling
van een deskundige).Vooropgesteld moet worden dat de vraag of, en zo ja, hoe men de consument-koper
van een woning wil beschermen er één is van rechtspolitieke
aard. Over de wenselijkheid van zodanige bescherming lijkt geen verschil van
mening te bestaan. De – met hoge kosten gepaard gaande – verwerving
van een woning door een consument is immers veelal eenmalig, waarbij komt
dat de gevolgen van de keuze van een woning voor het dagelijkse leven van
de consument ingrijpend zijn en dat de verwerving van een woning in juridisch-technisch
opzicht niet eenvoudig is. Tevens kan door de zich met wisselende intensiteit
voordoende marktspanning de consument-koper bij het nemen van een beslissing
over de aankoop van een woning onder druk komen te staan.Over de wijze waarop aan de wenselijk geachte bescherming van de koper
vorm zou moeten worden gegeven, bestaat echter wel verschil van opvatting.
In hoofdzaak worden twee opties voorgesteld, namelijk enerzijds het vormvereiste
van schriftelijkheid gekoppeld aan een bedenktijd voor de koper
en anderzijds verplichte inschakeling van een deskundige. In het wetsvoorstel
is door de regering aan de eerste optie de voorkeur gegeven. Dit is geschied
op de volgende gronden. Naar de mening van de regering dient het marktproces
niet meer te worden beperkt dan, gelet op de wenselijkheid van een zo evenwichtig
mogelijke verhouding tussen verkoper en consument-koper, noodzakelijk is.
De aan het schriftelijkheidsvereiste gekoppelde bedenktijd kan worden beschouwd
als een middel dat evenredig is aan het doel, een zodanige verhouding tussen
partijen te bewerkstelligen. Dit standpunt is in het kader van de voorbereiding
van het onderhavige wetsvoorstel reeds verwoord in de brief van 16 juli 1991
van de staatssecretaris van Economische Zaken, de minister van Justitie en
de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
aan de Voorzitter van de Tweede Kamer (Kamerstukken II 1990/91, 21 800
XIII, nr. 79, p. 2, 3, 5).De bedenktijd met ontbindingsrecht achteraf beoogt de consument-koper
de gelegenheid te garanderen tot het aan de hand van de aan hem ter hand gestelde
koopakte raadplegen van één of meer deskundigen en tot het herstellen
van een, wellicht gedwongen, overhaaste koopbeslissing (men zie de memorie
van toelichting, p. 4, punt 5). Daarbij is met de gerechtvaardigde belangen
van de verkoper rekening gehouden door de bedenktijd kort (drie dagen) te
laten duren en door deze in beginsel slechts éénmaal ter beschikking
te stellen.Als argumenten voor verplichte inschakeling vooraf van een deskundige,
met name de notaris, in plaats van een schriftelijke koopovereenkomst met
bedenktijd en ontbindingsmogelijkheid achteraf worden in de literatuur doorgaans
genoemd het beter waarborgen van zowel de bescherming van de (consument-)koper
als van de rechtszekerheid, aansluiting bij het recht van andere Westeuropese
landen en het grote aantal complicaties waartoe de bedenktijd zou gaan leiden.
Naar aanleiding van deze argumenten moge ik het volgende opmerken.Het als eerste genoemde argument wordt wel toegelicht met de stelling
dat onafhankelijke voorlichting, juiste en volledige vastlegging van de koop
en de dwingende bewijskracht van een notariële akte consumenten (onder
wie ook verkopers) beter beschermen (aldus Luijten, WPNR 6081). Zoals zoëven
reeds is uiteengezet, heeft de regering evenwel gemeend dat de belangen van
de consument-koper (wiens bescherming zij als het meest urgent beschouwt)
voldoende gediend zijn met een combinatie van het vormvereiste van een schriftelijke
overeenkomst en een bedenktijd met ontbindingsmogelijkheid.Het rechtszekerheidsargument wordt toegelicht met de stelling dat naar
huidig recht de verplichte inschakeling van de notaris te laat plaatsvindt,
namelijk in de overdrachtsfase, wanneer partijen hun overeenkomst reeds hebben
gesloten, terwijl voor de overdracht de rechtsgeldigheid van die overeenkomst
vereist is (Luijten t.a.p.). Bij het voorschrijven van de verplicht-notariële
vorm voor de koop van een woning door een consument zal inderdaad de rechtszekerheid
gebaat zijn. Ook de in het onderhavige wetsvoorstel voorziene combinatie van
vormvereiste en bedenktijd dient echter de rechtszekerheid. Zo dient de eis
van een schriftelijke overeenkomst de duidelijkheid ten aanzien van het moment
van het bereiken van overeenstemming tussen partijen; men zie de beantwoording
van de vragen betreffende artikel 7:2, eerste alinea. Door de bedenktijd wordt
verzekerd dat daadwerkelijk de mogelijkheid bestaat van het door de koper
raadplegen van deskundigen, bij voorbeeld een notaris. Ook daarmee is de rechtszekerheid
gediend.De oplossingen die in buitenlandse rechtsstelsels zijn gekozen (waarover
onder anderen Luijten, t.a.p., Hensen, NJB 1992, p. 1484 e.v., Van Velten,
WPNR 6138 (1994)), kunnen niet zonder meer een argument opleveren om deze
in Nederland over te nemen. Dit geldt ook indien een buitenlands rechtsstelsel
waarin verplichte inschakeling van een deskundige (notaris) bij
de koop van een woning wordt voorgeschreven, geheel vergelijkbaar zou zijn
met het Nederlandse. De vraag of men bij de koop van een woning verplichte
inschakeling van een notaris zou moeten voorschrijven, is er één
van rechtspolitieke aard, zoals hierboven reeds is aangegeven. In het wetsvoorstel
is op de in het voorgaande reeds genoemde gronden de oplossing van de schriftelijke
overeenkomst met bedenktijd achteraf gekozen.De in de praktijk voorkomende vrees voor complicaties is naar mijn mening
niet gegrond. Ik moge hier volstaan met te verwijzen naar de beantwoording
van de ten aanzien van artikel 7:2 door de Commissie aan mij voorgelegde vragen.Tegen de achtergrond van de hierboven gemaakte algemene opmerkingen kunnen
thans de door de Commissie gestelde vragen worden beantwoord. De door de Commissie
gevraagde reactie op het opstel van Luijten ligt reeds in de gemaakte algemene
opmerkingen besloten. Over het door de Commissie genoemde artikel van J. de
Boer (NJB 1993, p. 1243–1244) merk ik het volgende op.De Boer stelt verplichte notariële bemoeienis met de koop van een
woning door een consument voor als oplossing van het zonder die bemoeienis
bestaande probleem dat bij de levering moeilijkheden kunnen blijken, die als
gevolg van de alsdan reeds bestaande contractuele gebondenheid bezwaarlijk
kunnen worden opgelost. Hierbij moet worden opgemerkt dat de thans voorgestelde
verplichting van een schriftelijke koopovereenkomst met daaraan gekoppeld
een bedenktijd aan de oplossing van het door De Boer aangeduide probleem kan
bijdragen, nu daardoor als gezegd de mogelijkheid van raadpleging van een
deskundige, zoals een notaris, wordt verzekerd. Het is aan de koper zelf om
uit te maken of hij van deze mogelijkheid gebruik maakt. Hierbij dient te
worden bedacht dat de koper uiteraard ook reeds vóór ingang
van de bedenktijd deskundig advies kan inwinnen, bij voorbeeld aan de hand
van een concept van de op te maken schriftelijke koopovereenkomst. Voor het
overige dient hier te worden verwezen naar het hierboven opgemerkte over de
wijze waarop aan de wenselijk geachte kopersbescherming vorm zou moeten worden
gegeven.De Commissie vroeg mij vervolgens, of het in het wetsvoorstel gekozen
systeem past in de ontwikkelingen binnen de Westeuropese landen, in het bijzonder
die van de Europese Gemeenschap. In antwoord hierop moge ik in de eerste plaats
verwijzen naar het hierboven gezegde over het belang van in het buitenland
gekozen oplossingen voor de in Nederland te maken keuze. Wat betreft de door
de Commissie bedoelde ontwikkelingen is mij in de ons omringende landen op
wetgevingsgebied alleen een Belgisch initiatiefvoorstel bekend (Belgische
Kamer van Volksvertegenwoordigers, gewone zitting 1992–1993, 822/1–92/93
d.d. 22 december 1992). Dit voorstel is echter ten gevolge van ontbinding
van de Kamer op 21 mei 1995 vervallen; het is nadien niet opnieuw ingediend.
Het voorstel strekte er toe, de koop van onroerende goederen te binden aan
het vormvereiste van een onderhandse akte, die partijen voor advies aan een
notaris dienden voor te leggen. Voorts hadden partijen een bedenktijd van
acht dagen, te rekenen vanaf de datum van het visum dat de notaris na de advisering
van partijen op ieder origineel exemplaar van de akte diende te plaatsen.
Tevens werd voorgesteld, voor de koop van een onroerend goed te bepalen dat
de eigendomsoverdracht daarvan eerst plaatsvond, wanneer de koop bij authentieke
akte werd vastgesteld. Bij dit laatste dient te worden bedacht dat volgens
het huidige Belgische recht, anders dan volgens het Nederlandse, de eigendom
van het verkochte behoudens andersluidend beding van rechtswege overgaat naar
de koper, zodra de koopovereenkomst is tot stand gekomen. Betreft de koop
een onroerend goed, dan heeft deze eigendomsovergang naar Belgisch recht evenwel
slechts derdenwerking vanaf de overschrijving van een authentieke koopakte
op het kantoor van bewaring der hypotheken. Genoemd Belgisch initiatiefvoorstel verschilt van het onderhavige wetsvoorstel
op een aantal punten, bij voorbeeld waar het een verplichte notariële
advisering van beide partijen en een, voor beide partijen geldende, bedenktijd
van acht dagen bevat. Ook hier verwijs ik kortheidshalve naar hetgeen hierboven
is opgemerkt over de wijze waarop aan de wenselijk geachte kopersbescherming
vorm zou moeten worden gegeven.De Commissie wilde mijn reactie vernemen op de kritiek van Hensen in NJB
1992, p. 1484 e.v. Hensen meent in de eerste plaats dat de beperking van de
bescherming die het wetsvoorstel biedt tot consument-kopers van een woning
niet op haar plaats is. Anders dan Hensen suggereert, is slechts ten dele
sprake van bedoelde beperking. Het voorschrift dat de koop van een woning
door een consument schriftelijk moet worden aangegaan, dient het belang van
beide partijen; men zie nader de beantwoording van de vragen ten aanzien van
artikel 7:2, eerste alinea. Voorts geldt artikel 3 van Boek 7 voor alle groepen
van kopers. Waar wel een beperking tot consument-kopers van een woning is
aangebracht, is deze ingegeven door de overweging dat zij degenen zijn die
het meest bescherming behoeven. Zo kunnen de omstandigheden die een bedenktijd
voor consument-kopers van een woning wenselijk maken naar mijn mening niet
ook een bedenktijd voor consument-verkopers rechtvaardigen, zoals deze in
genoemd Belgisch initiatiefvoorstel was opgenomen. Men zie hieromtrent ook
de hierna volgende beantwoording van de vraag van de PvdA-fractie op p. 2,
vierde volle alinea, van het voorlopig verslag.De kennelijke mening van Hensen dat een bedenktijd voor de koop van bestaande
woningen niet passend is, omdat bij zodanige koop doorgaans geen sprake is
van onevenwichtigheid in onderhandelingspositie, wordt door mij niet gedeeld.
Behalve onevenwichtigheid in onderhandelingspositie kunnen immers andere omstandigheden
goede grond opleveren voor het voorzien in een bedenktijd bij een bepaald
type overeenkomst. Zodanige omstandigheden zijn hierboven reeds genoemd.Hensen keert zich er voorts tegen dat het wetsvoorstel de hoofdregel van
de vormvrijheid van de koop van een onroerende zaak in stand laat. Het vereiste
van een schriftelijke koopovereenkomst moet echter met name worden gezien
in samenhang met de (bepaling van de aanvang van de) bedenktijd als voorgesteld
in artikel 2 van Boek 7. Deze bedenktijd geldt alleen voor de koop van een
woning door een consument. Er is geen aanleiding gezien om voor alle koopovereenkomsten
betreffende onroerende zaken het schriftelijkheidsvereiste voor te stellen.
Overigens zullen in de praktijk zodanige overeenkomsten veelal wel in schriftelijke
vorm worden opgemaakt. Volgens het voorgestelde artikel 3 van Boek 7 is zulks
vereist ingeval de koop in de openbare registers wordt ingeschreven.De leden van de CDA-fractie (voorlopig verslag, p. 2, eerste volle alinea)
hebben zich kritisch uitgelaten over de gedachte om de koper een postcontractuele
bedenktijd te geven. Hun eerste bezwaar bestond hierin dat deze figuur naar
hun mening tot talrijke juridische problemen zal leiden. Onder artikel 7:2
wordt op dit bezwaar nader ingegaan.Genoemde leden meenden voorts dat tegen de voorgestelde bedenktijd pleit
dat de koop van onroerende zaken in het algemeen niet onberaden geschiedt.
Dit is op zichzelf juist. In verband daarmee wijs ik erop dat het gevaar voor
onberaden koop in de memorie van toelichting (p. 4, punt 5) dan ook slechts
als bijkomend argument gebezigd wordt. De voornaamste grond voor het invoeren
van een bedenktijd is immers dat de koper de gelegenheid dient te hebben,
op korte termijn deskundigen te raadplegen. Daarnaast kan het zich voordoen
dat een koper – daartoe door bijzondere omstandigheden gedwongen (bijv.
een krappe markt) – overhaast tot een koop besluit. Ook met het oog
daarop is een bedenktijd wenselijk.Vervolgens hebben de hier bedoelde leden erop gewezen dat het financieringsvoorbehoud
er – ook zonder bedenktijd – in uitzonderingsgevallen
toe zal leiden dat de koop niet doorgaat. Dat is op zichzelf juist, maar levert
geen argument tegen een algemene bedenktijd van drie dagen op. Het financieringsvoorbehoud
heeft immers niet met het raadplegen van deskundigen met betrekking tot de
relevante aspecten van de koop te maken, doch slechts met de vraag of financiering
voor de koper mogelijk is, hetgeen in de regel niet binnen drie dagen zal
vaststaan.Ten slotte hebben deze leden als bezwaar tegen een bedenktijd naar voren
gebracht de positie van de verkoper bij wie zich meer serieuze kopers hebben
gemeld. Bij de belangenafweging die tot het voorstellen van een bedenktijd
heeft geleid, is deze positie uiteraard meegewogen. De oplossing is gezocht
in de korte duur van de bedenktijd (drie dagen), die meebrengt dat de verkoper
niet onredelijk in zijn onderhandelingsmogelijkheden wordt beperkt.Van het standpunt van de leden van de CDA-fractie, dat zij niet geporteerd
waren voor een wettelijk voorschrift inhoudende dat de koopakte door de notaris
zou moeten worden opgemaakt, heb ik met belangstelling kennis genomen.De leden van de PvdA-fractie stelden de vraag (voorlopig verslag, p. 2,
derde volle alinea) waarom wordt afgeweken van het systeem dat in de ons omringende
landen wordt gehanteerd, namelijk het begeleiden van partijen door deskundigen.
Naar aanleiding van deze vraag zou ik er op willen wijzen dat de in het onderhavige
wetsvoorstel voorgestelde bedenktijd juist mede is bedoeld om de koper daadwerkelijk
een (extra) mogelijkheid te verschaffen tot het raadplegen van één
of meer deskundigen (men zie de memorie van toelichting, p. 4, punt 5). Voor
het overige verwijs ik naar het hiervoor gezegde over het belang van buitenlandse
oplossingen voor de in Nederland te maken keuze.De leden van de PvdA-fractie vroegen mij vervolgens om in te gaan op enkele
door de Koninklijke Notariële Broederschap geuite bezwaren. Het eerste
bezwaar luidt dat de bedenktijd effectief is als middel tegen overhaaste koopbeslissingen,
maar minder noodzakelijk naast de eis van een schriftelijk contract. Het wil
mij voorkomen dat het voorschrift dat de koopovereenkomst ter zake van een
woning schriftelijk wordt aangegaan op zichzelf nog niet een voldoende bescherming
tegen overhaaste koopbeslissingen door consument-kopers vormt. Het in de regel
ingrijpende, kostbare en eenmalige karakter van de in juridisch-technisch
opzicht niet eenvoudige transactie brengt naar mijn mening met zich mee dat
naast het schriftelijkheidsvereiste een bedenktijd met ontbindingsmogelijkheid
wenselijk is ter bevordering van een zorgvuldig afgewogen besluitvorming door
de koper.Het tweede door de Koninklijke Notariële Broederschap geuite bezwaar
luidt dat een korte bedenktijd alleen voor de koper als middel om een betere
informatieverwerving te garanderen in elk geval onvoldoende en bovendien weinig
effectief lijkt. Naar aanleiding hiervan wijs ik er in de eerste plaats op
dat de bedenktijd kort is gehouden teneinde aan de gerechtvaardigde belangen
van de verkoper zoveel mogelijk recht te doen. In de tweede plaats is er niet
voor gekozen om ook aan de verkoper een bedenktijd toe te kennen, omdat de
overwegingen die hebben geleid tot het creëren van een bedenktijd niet
ook een bedenktijd voor de verkoper rechtvaardigen. De noodzaak om deskundigen
te raadplegen zal voor de verkoper, ook indien hij een particulier is, doorgaans
minder groot zijn dan voor de particuliere koper. Waar deze noodzaak voor
de verkoper wel bestaat, zal hij in de regel weinig behoefte hebben aan een
door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe. Aan bescherming tegen overhaaste
verkoopbeslissingen zal de verkoper, die juist vaak gebaat zal zijn bij een
snelle afwikkeling van de transactie, in het algemeen nog minder
behoefte hebben. In de derde plaats dient er hier nogmaals op te worden gewezen
dat niets de koper belet om al vóórdat hij de koop sluit en
de bedenktijd gaat lopen, één of meer deskundigen te raadplegen,
bij voorbeeld aan de hand van de concept-koopovereenkomst. Op het geval dat
de koper zulks eerst tijdens de bedenktijd doet, zullen de deskundigen zich
kunnen instellen. Zouden zij niet in staat zijn om het gevraagde advies op
de gewenste korte termijn te verschaffen, dan kan de koper desgewenst zijn
ontbindingsbevoegdheid uit hoofde van het voorgestelde artikel 2 lid 2 van
Boek 7 uitoefenen.Tevens vroegen de leden van de PvdA-fractie mij om een reactie op het
vermoeden van de Koninklijke Notariële Broederschap dat voor een bedenktijd
is gekozen in plaats van voor de begeleiding door een deskundige om twee lastige
vragen te omzeilen, namelijk of de bescherming van de woonconsument verstoring
van de vrije marktwerking rechtvaardigt door invoering c.q. uitbreiding van
een wettelijk monopolie voor een bepaalde beroepsgroep, en zo ja, voor welke
beroepsgroep dan moet worden gekozen: de makelaardij, het notariaat of beide.
Voordat ik op deze vragen inga, merk ik op dat het minder juist is om te zeggen
dat de bedenktijd is gekozen in plaats van de begeleiding door een deskundige.
De bedenktijd is immers mede bedoeld om de koper de mogelijkheid te geven
(nog eens) bij een deskundige zijn licht op te steken.Wat betreft de eerste vraag moge ik wijzen op de memorie van toelichting,
p. 4, punt 5, alwaar in herinnering is geroepen dat de bedenktijd past in
het regeringsbeleid van terughoudendheid ter zake van inmenging in het marktproces;
hierboven werd reeds op dit punt gewezen. Aldus beschouwd kan de bedenktijd,
anders dan exclusieve inschakeling van een deskundige, worden aangemerkt als
een middel dat evenredig is aan het doel, een zodanige verhouding tussen partijen
te bewerkstelligen. Daar de eerste vraag ontkennend wordt beantwoord, behoeft
op de tweede vraag niet te worden ingegaan.De leden van de SGP-fractie vroegen of de in het wetsvoorstel opgenomen
combinatie van waarborgen (vormvereiste, bedenktijd, mogelijkheid tot inschrijving
koop in de openbare registers) wel noodzakelijk en wenselijk is, gelet op
het feit dat voor de levering van de onderhavige zaken reeds een notariële
transportakte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers, vereist
is.Bij de beantwoording van deze vraag moet worden vooropgesteld dat het
onderhavige wetsvoorstel waarborgen geeft aan de koper die van belang zijn
in de periode vóórdat het is gekomen tot de levering, waarvoor
een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers
vereist is. Met het vervullen van de vereisten voor levering zijn in de praktijk
niet zelden enige maanden gemoeid. Die vereisten hebben dan ook niet zozeer
de bescherming van partijen zelf ten doel als wel het verschaffen van rechtszekerheid
voor latere verkrijgers, waaraan met het oog op een ordelijk verlopend rechtsverkeer
in registergoederen en de verlening van hypothecair krediet grote behoefte
bestaat. Die vereisten maken de bescherming van de koper in afwachting van
de levering geenszins onnodig. In de periode tot de levering is de koper immers
in beginsel gebonden, zij het dat de beperkte bedenktijd hier gedurende een
korte termijn een mogelijkheid tot terugtreden geeft. Een schriftelijke overeenkomst
dient de koper, zowel als zijn wederpartij, in de periode tot de levering
de nodige zekerheid te bieden. Voorts dient hij in deze periode door de inschrijving
van de overeenkomst zich op simpele wijze voorlopig te kunnen beschermen tegen
mogelijke aanspraken van derden, die anders voor zouden gaan. Een en ander
valt met de voor een geheel ander doel voorgeschreven leveringsvereisten niet
te bereiken. Anders dan de leden van deze fractie meenden, is de uitkomst van het overleg,
waarin onvoldoende steun voor de inschakeling van de notaris als exclusieve
deskundige is gevonden, niet het doorslaggevende argument geweest om van die
inschakeling af te zien. Dat is vooral gebeurd, omdat de bedenktijd, anders
dan exclusieve inschakeling van een deskundige, kan worden beschouwd als een
middel dat evenredig is aan het doel, een zo evenwichtig mogelijke verhouding
tussen verkoper en consument-koper te bewerkstelligen (men zie hetgeen hierboven
is opgemerkt over de wijze waarop aan de wenselijk geachte kopersbescherming
vorm zou moeten worden gegeven). Overigens is naar aanleiding van de in het
voorlopig verslag gestelde vragen over de bedenktijd wel onderzocht of inschakeling
van de notaris als exclusieve deskundige nog steeds onvoldoende steun geniet.
Zulks blijkt inderdaad het geval te zijn. Voor de bedenktijd daarentegen is
wel voldoende draagvlak gebleken.De leden van de SGP-fractie vroegen op grond van hun voorkeur voor inschakeling
van de notaris ter bescherming van de consument of uit de aard en opzet van
het nieuwe BW niet volgt dat de transactie die moet leiden tot de overdracht
van een registergoed, in het koopcontract volledig moet zijn vastgelegd en
dat het koopcontract daardoor een ander karakter krijgt dan het traditionele
«voorlopige» koopcontract. Hierop moet worden geantwoord dat zowel
onder de vigeur van het tot 1 januari 1992 geldende vermogensrecht als onder
die van het thans geldende vermogensrecht de koop van een registergoed, waaronder
begrepen een woning, vormloos tot stand kan komen. Indien de overeenkomst –
zoals pleegt te geschieden – schriftelijk wordt vastgelegd, spreekt
het uiteraard vanzelf dat die schriftelijke vastlegging een getrouwe weergave
dient te bevatten van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit was onder
het tot 1 januari 1992 geldende recht niet anders. De term «voorlopig»
is dan ook naar oud zowel als naar huidig recht misleidend, nu het in beide
gevallen om een definitieve rechtshandeling gaat die te zijner tijd als titel
voor de levering fungeert (men zie thans artikel 89 lid 2 van Boek 3).Ten slotte stelden de leden van de SGP-fractie de vraag of mag worden
aangenomen dat de door makelaars en andere bemiddelaars in onroerend goed
op te maken contracten aan de nieuwe vereisten zullen voldoen. Ik ga ervan
uit dat deze leden met «de nieuwe vereisten» doelen op de vereisten
die thans voor de koop van een onroerende zaak voortvloeien uit de Boeken
3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. In het voorgaande ligt besloten
dat de door makelaars en andere bemiddelaars in onroerend goed opgemaakte
akten na 1 januari 1992 niet aan andere eisen behoeven te voldoen dan daarvoor
het geval was, ook al heeft het nieuwe recht een aantal vernieuwingen gebracht
die neerkomen op een verbetering van de wettelijke positie van de koper. Die
positie behoeft immers in zoverre in het contract niet nader geregeld te worden,
zij het dat er wel behoefte bestaat aan uitdrukkelijke vermelding van de lasten
en beperkingen, voor zover deze door de koper worden aanvaard. Artikelsgewijs Artikel 7:2De Commissie vroeg onder verwijzing naar aanwijzing 53 van de Aanwijzingen
voor de regelgeving, waarom in de artikelen 2 en 7.12.16 van het wetsvoorstel
gebruik is gemaakt van het werkwoord «moeten». In antwoord hierop
moet worden vooropgesteld dat het aanbeveling verdient om in de onderhavige
titel in de eerste plaats aan te sluiten bij de terminologie van de Boeken
3 e.v. van het BW, bij de totstandkoming waarvan de aanwijzing nog niet bestond,
zij het dat de aanwijzing daarmee niet onverenigbaar is. In deze Boeken wordt
het werkwoord «moeten» in de wettekst gebezigd, indien
daarin een verplichting is vervat, waarvan het vorderen van nakoming denkbaar
is. Men zie bij voorbeeld artikel 17 leden 1 en 4 en artikel 48 leden 2 en
3 van Boek 7. Ook in de leden 2 van de artikelen 2 en 7.12.16 als voorgesteld
in het onderhavige wetsvoorstel is een verplichting neergelegd als zoëven
bedoeld. De leden 1 van genoemde bepalingen daarentegen bevatten vormvereisten,
die de belangen van beide partijen en van eventuele andere gegadigden dienen
door duidelijkheid te verschaffen omtrent het moment waarop partijen overeenstemming
hebben bereikt en omtrent de aanvang van de bedenktijd van de koper. Teneinde
zulks beter te laten uitkomen, verdient bij nader inzien een formulering zonder
gebruikmaking van het werkwoord «moeten» de voorkeur (men vergelijke
bij voorbeeld artikel 89 lid 1 van Boek 3). Aldus wordt voorgesteld in bijgaande
nota van wijziging.Het begrip «woning» in artikel 2 van Boek 7 riep bij de Commissie
de vraag op, wat daaronder dient te worden verstaan. Onder een tot woning
bestemde onroerende zaak, kortweg een «woning», moet worden verstaan
een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient. Maatgevend is de
feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Voorts vroeg de Commissie of voor de interpretatie van het begrip «woning»
aansluiting kan worden gezocht bij artikel 88 lid 1 onder a van Boek 1 en
de daaromtrent gevormde jurisprudentie. Naar mijn mening kan zodanige aansluiting
niet zonder meer worden gezocht. Artikel 88 lid 1 onder a van Boek 1 strekt
namelijk, anders dan het voorgestelde artikel 2 van Boek 7, tot bescherming
van een echtgenoot tegen het gevaar van stoornis in diens woonomgeving (vgl.
Parl. Gesch. Aanpassing BW, p. 27), waardoor de door beide bepalingen bestreken
gebieden niet samenvallen. De vraag van de Commissie of onder «woning»
ook een tweede woning en een vakantie- of recreatiewoning vallen, leent zich
goed om zulks te illustreren.Gelet op de strekking van artikel 2 dient ervan te worden uitgegaan dat
tot de in artikel 2 bedoelde tot woning bestemde onroerende zaken tevens behoren
tweede woningen en vakantie- en recreatiewoningen. Daarvan is ook uitgegaan
in de memorie van toelichting, p. 7, punt 5 bij artikel 2 lid 3, alwaar wordt
opgemerkt dat de omstandigheid dat het bij de daar bedoelde deelnemings- of
lidmaatschapsrechten gaat om tijdelijke bewoning, geen beletsel vormt voor
de toepasselijkheid van het artikel. Of de onderhavige woningen daarentegen
ook als «woning» als bedoeld in artikel 88 lid 1 onder a van Boek
1 kunnen worden aangemerkt, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.Ook vroeg de Commissie of een woonboot en woonwagen niet onder het in
artikel 2 lid 1 voorkomende begrip «woning» vallen, omdat zij
niet onroerend zijn. Een woonboot en woonwagen vallen inderdaad om de door
de Commissie genoemde reden niet onder het begrip «woning». Zulks
is overigens reeds met zoveel woorden in de memorie van toelichting bij artikel
7.12.15, p. 39, punt 2, gezegd. Daarentegen moeten woonboten en woonwagens
doorgaans wel als «woning» in de zin van artikel 88 lid 1 onder
a van Boek 1 worden aangemerkt. Ook hier blijkt derhalve dat de artikelen
2 lid 1 van Boek 7 en 88 van Boek 1 niet hetzelfde gebied bestrijken. Men
zie omtrent het begrip «woning» ook deze memorie bij de in het
voorlopig verslag, p. 5, eerste volle alinea, gestelde vragen.De leden van de D66-fractie vroegen de regering of zij tegen de achtergrond
van in het vervolg van het voorlopig verslag opgenomen vragen over het in
artikel 2 lid 2 van Boek 7 geregelde ontbindingsrecht nog eens in wilde gaan
op voor- en nadelen van dit recht en van het alternatief van een «optierecht»
gedurende een termijn van drie dagen vóór het definitief sluiten
van een koopovereenkomst (voorlopig verslag, p. 3 ad artikel 7:2, tweede alinea).
Bij de beantwoording van deze vraag ga ik ervan uit dat het door
de leden van genoemde fractie bedoelde «optierecht» neerkomt op
een gedurende een bepaalde tijd onherroepelijk aanbod.De hierboven onder Algemeen reeds genoemde overwegingen die hebben geleid
tot het voorstellen van een bedenktijd met ontbindingsrecht achteraf kunnen
aldus worden samengevat dat de consument-koper van een woning bij deze voor
hem in de regel zeer ingrijpende, kostbare en eenmalige transactie de gelegenheid
moet hebben tot het raadplegen van één of meer deskundigen en
tot het herstellen van een, wellicht gedwongen, overhaaste koopbeslissing
(memorie van toelichting, p. 4, punt 5, en p. 12, eerste alinea). Daarbij
is met de gerechtvaardigde belangen van de verkoper rekening gehouden door
de bedenktijd kort (drie dagen) te laten duren en door deze in beginsel slechts
éénmaal ter beschikking te stellen.Een bedenktijd met ontbindingsrecht achteraf is in het burgerlijk recht
niet onbekend: ook de Colportagewet (artikel 25) kent deze figuur. Hier komt
nog bij dat de op 26 oktober 1994 tot stand gekomen richtlijn nr. 94/47/EG
van het Europees Parlement en van de Raad van de Europese Unie betreffende
de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten
inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende goederen
(PbEG L 280) ook een bedenktijd met ontbindingsrecht bevat. Het gaat hier
om een richtlijn inzake het gebruik van onroerende zaken in «time-sharing»,
ten aanzien waarvan in de memorie van toelichting, p. 7, punt 5, reeds de
toenmalige stand van zaken is aangegeven. In deze richtlijn is onder meer
voorzien in een bedenktijd van 10 dagen, te rekenen vanaf het moment van ondertekening
van de akte die van de overeenkomst moet worden opgemaakt. Binnen deze bedenktijd
kan de overeenkomst door de verkrijger worden ontbonden. Ter uitvoering van
deze richtlijn, die een deel van het terrein van het onderhavige wetsvoorstel
bestrijkt (artikelen 2 lid 3 en 26 lid 4) is één dezer dagen
een afzonderlijk wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend.Een wettelijk «optierecht» als beschermingsinstrument is in
ons burgerlijk recht niet bekend, een in de wet geregelde bedenktijd met ontbindingsrecht
achteraf daarentegen wel.Een bedenktijd ontleent zijn zin met name aan de mogelijkheid tot reflectie
en tot het raadplegen van een of meer deskundigen. Zulks kan beter geschieden
aan de hand van een schriftelijk vastgelegde overeenkomst dan aan de hand
van een «optierecht», waarbij nog niet op alle onderdelen afspraken
door partijen behoeven te zijn gemaakt. De koper kan bij een bedenktijd met
ontbindingsmogelijkheid achteraf desgewenst de koop ontbinden en, zo de verkoper
daaraan wenst mee te werken, de onderhandelingen heropenen teneinde tot een
aangepaste overeenkomst te komen.Voorts zal een «optierecht», waarbij de koper de eigenlijke
afweging nog moet maken, eerder onberaden worden afgesproken dan dat een overeenkomst
met de mogelijkheid tot ontbinding wordt gesloten. Een «optierecht»
(dat zijn geldigheid door enkel tijdsverloop verliest) dient door de koper
te worden benut om een koopovereenkomst tot stand te kunnen laten komen. Is
een koop met ontbindingsmogelijkheid gesloten, dan dient de koper juist een
stap te zetten om de overeenkomst weer ongedaan te maken.Ten aanzien van de vervolgens in het voorlopig verslag opgenomen vragen
omtrent de voorgestelde bedenktijd met ontbindingsmogelijkheid, waar de leden
van de D66-fractie in hun eigen vragen op wezen, moge ik verwijzen naar de
hierna opgenomen beantwoording van eerstbedoelde vragen. Uit die beantwoording
moge blijken dat die vragen de wenselijkheid van de voorgestelde bedenktijd
met ontbindingsmogelijkheid achteraf niet in een ander daglicht stellen. Ten slotte zou ik er, wellicht ten overvloede, nog op willen wijzen dat
ook indien het voorgestelde artikel 2 van Boek 7 eenmaal tot wet is verheven,
uiteraard de mogelijkheid van verlening van een «optierecht» door
de verkoper aan de koper onverkort blijft bestaan.Vervolgens legde de Commissie op p. 3–5 van het voorlopig verslag
een groot aantal, door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende
goederen (NVM) geformuleerde, vragen aan mij voor naar aanleiding van de in
het voorgestelde artikel 2 van Boek 7 geregelde bedenktijd.Een deel van deze vragen wordt gesteld naar aanleiding van de veronderstelde
situatie dat binnen de bedenktijd van drie dagen na de koop eerst levering
van de woning aan de koper plaatsvindt en vervolgens de koper gebruik maakt
van zijn recht tot ontbinding van de koop uit hoofde van het voorgestelde
artikel 2 lid 2 van Boek 7. Deze situatie zal in de praktijk niet vaak voorkomen.
Indien zich bij uitzondering wel het geval voordoet dat de koper na het ingaan
van de bedenktijd, maar voordat deze voltooid is, terstond aan de totstandkoming
van de levering medewerkt, zal daarin een afstand van de bevoegdheid tot ontbinding
op de voet van artikel 2 lid 2 besloten liggen, zo al niet van rechtsverwerking
sprake is. Te bedenken valt dat de normale gang van zaken in de praktijk is
dat tussen koop en levering, mede in verband met de financiering van de koopprijs,
geruime tijd, vaak enige maanden, verstrijkt. De koper die terstond aan uitvoering
van de koop door levering c.q. betaling medewerkt, geeft daarmee te kennen
dat hij geen bedenktijd meer nodig heeft, omdat hij voldoende zeker van zijn
zaak is. Met deze houding is niet verenigbaar dat hij prompt daarop alsnog
ontbindt op de grond dat hij de bescherming van artikel 2 lid 2 behoeft, die
erop neerkomt dat de koop aan zijn zijde nog niet definitief is, met als gevolg
dat de koper de zaak vervolgens aan de verkoper terug zou moeten leveren.
Derhalve behoeft met het bizarre geval dat iemand binnen drie dagen koopt,
meewerkt aan levering, betaalt en meteen weer ontbindt, geen rekening te worden
gehouden, zodat de hierop betrekking hebbende vragen geen beantwoording behoeven.
Ik moge aan het voorgaande nog toevoegen dat de indruk gewettigd lijkt dat
de NVM bij een normale toepassing van de regeling geen bezwaren heeft geconstateerd.Hieraan zij voorts toegevoegd dat het tegen de achtergrond van het zojuist
gezegde duidelijk moge zijn dat in de artikelen 2 lid 2 en 7.12.16 lid 2 niet
met zoveel woorden behoeft te worden bepaald dat het de van de koop(-/aannemings)overeenkomst
opgemaakte akte (en niet de tot levering strekkende akte) is die aan de koper(-opdrachtgever)
moet worden ter hand gesteld.Op p. 4, derde volle alinea, van het voorlopig verslag vroeg de Commissie
mij, in te gaan op enkele vragen over de wijze van ontbinding, en wel in de
eerste plaats of ontbinding binnen de bedenktijd vormvrij is. De ontbinding
op grond van artikel 2 lid 2 van Boek 7 is inderdaad niet aan enigerlei vorm
gebonden. Dit vloeit voort uit artikel 37 lid 1 van Boek 3, waarvan in genoemd
artikel 2 niet is afgeweken.In de tweede plaats werd gevraagd of partijen beperkingen van de vormvrijheid
mogen overeenkomen. Als uitgangspunt geldt dat partijen zodanige beperkingen
inderdaad mogen overeenkomen (artikel 37 lid 1 van Boek 3). Het dwingendrechtelijke
karakter van artikel 2 (men zie lid 4) brengt echter met zich mee dat niet
geoorloofd zijn bedingen waarin de ontbindingsbevoegdheid van de koper door
het stellen van een vormvereiste voor de ontbindingsverklaring zodanig wordt
beperkt dat deze bevoegdheid praktisch niet meer valt uit te oefenen.Voorts werd nog gevraagd of bedoelde beperkingen acceptabel zijn, indien
deze zijn vervat in algemene voorwaarden in de zin van artikel 233 van Boek
6. Is het de verkoper die de algemene voorwaarden in de overeenkomst
heeft gebruikt, dan dient het desbetreffende beding te worden getoetst aan
met name de artikelen 237 onder m (het beding is geoorloofd, tenzij het een
strengere vorm dan een onderhandse akte eist) en 233 onder a (open norm) van
Boek 6. Zou het de koper zijn die de algemene voorwaarden in de overeenkomst
heeft gebruikt, dan zouden de zoëven vermelde restricties in beginsel
niet gelden.Het voorgaande laat uiteraard onverlet dat de koper er met het oog op
het bewijs van (tijdige) ontbinding verstandig aan doet om zijn ontbindingsverklaring
in ieder geval schriftelijk uit te brengen.Ten aanzien van de aanvang van de bedenktijd verzocht de Commissie (p.
4, laatste volle alinea van het voorlopig verslag) mij, te antwoorden op de
vraag of koper respectievelijk verkoper nog één of meer rechtsgeldige,
contractuele ontbindingsbevoegdheden kan hebben op het aanvangstijdstip van
de bedenktijd van de koper. Wanneer de bedenktijd als bedoeld in het voorgestelde
artikel 2 lid 2 van Boek 7 begint, kunnen zowel koper als verkoper nog één
of meer rechtsgeldige, contractuele bevoegdheden hebben tot ontbinding van
de door hen gesloten koopovereenkomst. Hierbij kan, wat de koper betreft,
worden gedacht aan een ontbindingsbevoegdheid voor het geval hij niet binnen
een bepaalde termijn een voor gebruik van de gekochte woning vereiste vergunning
van overheidswege heeft verkregen. Wat de verkoper betreft kan worden gedacht
aan een bevoegdheid tot ontbinding voor het geval hij niet binnen een bepaalde
termijn erin is geslaagd, de beschikking te krijgen over een andere passende
woning. In dergelijke gevallen wordt in de praktijk vaak de constructie van
de ontbindende voorwaarde gehanteerd. Of dergelijke ontbindingsbevoegdheden
of ontbindende voorwaarden al dan niet in de overeenkomst zijn opgenomen,
is zonder betekenis voor de aanvang van de bedenktijd die de koper krachtens
het voorgestelde artikel 2 lid 2 van Boek 7 toekomt.De vervolgens gestelde vraag of de bedenktijd van de koper aanvangt bij
terhandstelling van de getekende akte, ook al bevat de overeenkomst één
of meer opschortende voorwaarden, dient bevestigend te worden beantwoord.
Hierbij ga ik ervan uit dat in de onderhavige vraag is bedoeld het geval aan
de orde te stellen dat de overeenkomst zelf voorwaardelijk is. Tegen toepassing
van de in artikel 2 lid 2 van Boek 7 opgenomen regel omtrent de aanvang van
de bedenktijd zal het voorwaardelijk karakter van de overeenkomst zich niet
verzetten (men vergelijke hetgeen voor voorwaardelijke verbintenissen is bepaald
in artikel 26 van Boek 6). De koper kan wegens de bijzondere aard van zodanige
overeenkomst zelfs juist extra behoefte hebben aan de mogelijkheid om direct
na het sluiten van de overeenkomst deskundigen te raadplegen en eventueel
de koop te ontbinden.Met betrekking tot het einde van de bedenktijd vroeg de Commissie (voorlopig
verslag, alinea overlopend van p. 4 naar p. 5) mij in de eerste plaats, te
antwoorden op de vraag of de bedenktijd steeds eindigt tegen 24.00 uur van
de derde dag na terhandstelling of 72 uren na het tijdstip van terhandstelling.
De bedenktijd uit hoofde van het voorgestelde artikel 2 lid 2 van Boek 7 begint
op de dag na die van de terhandstelling aan de koper van (een afschrift van)
de tussen partijen opgemaakte akte en eindigt steeds op de laatste dag die
van de bedenktijd deel uitmaakt tegen 24.00 uur. Zoals ook in de memorie van
toelichting (p. 6, punt 2) is aangegeven, is op de bedenktijd de Algemene
termijnenwet van toepassing. Uit artikel 2 van deze wet vloeit voort dat de
bedenktijd zo nodig zoveel wordt verlengd dat daarvan ten minste twee dagen
deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
De bedenktijd eindigt derhalve, anders dan de door de Commissie gememoreerde
vraag suggereert, niet steeds op de derde dag na die waarop de
terhandstelling geschiedt. Men zie het in de memorie van toelichting op de
aangehaalde plaats gegeven voorbeeld.Ook wenste de Commissie een antwoord op de vraag of partijen rechtsgeldig
kunnen overeenkomen dat de bedenktijd 72 uren na terhandstelling eindigt,
indien zij het precieze tijdstip van de terhandstelling schriftelijk vastleggen.
Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Een beding als bedoeld zou immers
doorgaans een verkorting met zich brengen van de aan de koper volgens artikel
2 lid 2 van Boek 7 toekomende bedenktijd. Een dergelijke afwijking van genoemd
artikel ten nadele van de koper is op grond van lid 4 van artikel 2 niet toegestaan.Voordat ik toekom aan de behandeling van de door de Commissie op p. 5,
eerste volle alinea, van het voorlopig verslag ten tonele gevoerde voorbeelden,
maak ik de volgende algemene opmerkingen.Voor de beantwoording van de vraag of de koper in bedoelde voorbeelden
op grond van artikel 2 lid 2 van Boek 7 een bedenktijd heeft, dient met name
te worden bezien of sprake is van een tot woning bestemde onroerende zaak
en van een consument, beide als bedoeld in lid 1. Voorts dient ervan te worden
uitgegaan dat niet sprake is van huurkoop dan wel van koop op een openbare
veiling ten overstaan van een notaris. Een tot woning bestemde onroerende zaak moet worden omschreven als een
gebouw of gedeelte daarvan, dat woondoeleinden dient. Maatgevend is de feitelijke
situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Indien een
bepaald pand gedeeltelijk is bestemd voor woondoeleinden en gedeeltelijk voor
andere doeleinden, zoals het uitoefenen van een vrij beroep, moet aan de hand
van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld of zulk een pand als
een tot woning bestemde onroerende zaak kan gelden. Men zie ook deze memorie
bij artikel 7:2, tweede alinea.Is het pand in kwestie aan te merken als een tot woning bestemde onroerende
zaak, dan komt de koper alleen een bedenktijd als bedoeld in artikel 2 lid
2 van Boek 7 toe, indien hij een consument is, dat wil zeggen een natuurlijk
persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit
criterium kan ook worden aangetroffen in onder meer artikel 5 lid 1 van Boek
7, dat is geformuleerd naar het voorbeeld van de aanhef van de artikelen 236
en 237 van Boek 6. De uit de parlementaire geschiedenis van beide laatstgenoemde
artikelen af te leiden uitleg van genoemd criterium komt hierop neer dat een
consument is een natuurlijk persoon die ofwel niet een beroep of bedrijf uitoefent
ofwel de overeenkomst niet sluit in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.
Men vergelijke, met verwijzingen naar de parlementaire geschiedenis, Asser-Hartkamp
II, nr. 367.Tegen de achtergrond van het voorafgaande kan over de in het voorlopig
verslag vermelde voorbeelden het volgende worden gezegd.1. De koop van een als «studentenhuis» in gebruik zijnd pand
zal neerkomen op de koop van een onroerende zaak waarin een kamerverhuurbedrijf
wordt geëxploiteerd. Men kan daarom moeilijk spreken van een tot «woning»
bestemde onroerende zaak. Wie een dergelijk pand als belegging koopt en gaat
exploiteren, zal bovendien moeilijk als consument kunnen worden aangemerkt.
Hij zal derhalve geen bedenktijd aan artikel 2 lid 2 kunnen ontlenen.2. De koop van een winkel-woonhuis dat als één object wordt
verhandeld, is geen koop van een tot woning bestemde onroerende zaak. De koper
kan derhalve geen bedenktijd aan artikel 2 lid 2 ontlenen. Wat de koper met
het woongedeelte van plan is, doet niet ter zake.3. De koop van een pand dat voor 70% als praktijkruimte in gebruik is,
is geen koop van een tot woning bestemde onroerende zaak. De koper kan derhalve
geen bedenktijd aan artikel 2 lid 2 ontlenen. Niet ter zake doet of de
koper van plan is, de praktijkruimte te verkleinen, noch of de verkoper het
pand zelf in gebruik had.4. Koop van een kantoorpand kan geen koop van een tot woning bestemde
onroerende zaak opleveren. De koper kan derhalve geen bedenktijd aan artikel
2 lid 2 ontlenen. De plannen van de koper om er een woning in te maken, doen
niet ter zake, ongeacht of het bestemmingsplan een definitief beletsel voor
een wijziging van de bestemming vormt.De op p. 5, tweede volle alinea, van het voorlopig verslag gestelde vraag
of de verkoper onderhandelingen mag afbreken na een mondeling akkoord, moet
als volgt worden beantwoord. Zolang het vormvereiste van een schriftelijke
koopovereenkomst nog niet is vervuld, is de overeenkomst niet rechtsgeldig
tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste, waarnaar
de Commissie in haar volgende vraag informeerde, is namelijk nietigheid van
de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 39 van Boek 3. Het vormvereiste
wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat
van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden (men zie hierboven
onder artikel 7:2, eerste alinea). Dit brengt echter niet met zich mee dat
de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper
zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper
een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop
door het opmaken van de daarvoor vereiste akte.Voorts legde de Commissie mij de vraag voor of de verkoper van de koper
terugzending, binnen een termijn van bij voorbeeld twee dagen, van de ondertekende
concept-koopakte aan de verkoper kan verlangen, met de mededeling dat geen
overeenkomst zal tot stand komen en de verkoper niet verplicht is tot verder
onderhandelen, als de koper hieraan niet voldoet. Deze mededeling lijkt ten
dele overbodig: zolang niet aan het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst
is voldaan, is de koop niet rechtsgeldig tot stand gekomen. Voor het overige
is de mededeling zonder zin, daar een verplichting tot verder onderhandelen
niet aan de orde lijkt te zijn. De vraag gaat immers uit van de situatie dat
een definitieve concept-koopakte is opgesteld en aan de koper is voorgelegd.
Het ligt niet erg voor de hand dat zulks reeds geschiedt op een moment waarop
de onderhandelingen tussen partijen nog niet zijn voltooid.Hierna voerde de Commissie in het voorlopig verslag (p. 5, derde volle
alinea) het volgende voorbeeld op. A bereikt mondeling overeenstemming over
de verkoop van zijn woning, eerst met consument B en een dag later met huizenhandelaar
C. Uitgaande van de – juiste – veronderstelling dat de koop A-C
eerder totstandkomt dan de koop A-B, indien ten tijde van de totstandkoming
van de koop A-C de koop A-B nog niet in een tussen partijen opgemaakte akte
is neergelegd, werden vervolgens enkele vragen gesteld omtrent de verhouding
tussen de rechten op levering van B en C. De vraag, of gelet op artikel 298
van Boek 3 C's recht op levering voorrang heeft boven dat van B, moet op grond
van het slot van die bepaling ontkennend worden beantwoord, ervan uitgaande
dat het nog niet is gekomen tot levering of inschrijving van de koopovereenkomst
in de openbare registers overeenkomstig artikel 3 van Boek 7 als voorgesteld
in het onderhavige wetsvoorstel. De consument B heeft immers een duidelijk
zwaarder wegend belang bij het huis zelf dan de huizenhandelaar C, wiens belang
slechts financieel van aard is en die dus wel met schadevergoeding genoegen
kan nemen. Men vergelijke Parl. Gesch. Boek 3 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1397 in
verband met het opstel van W. Snijders in Recht door zee, Liber amicorum H.
Schadee, p. 190, voorbeeld a, dat precies op het onderhavige geval ziet.Ook ontkennend moet worden beantwoord de vervolgens gestelde vraag voor
het geval het niet tot een schriftelijke vastlegging van de koop A-B
zou komen. Anders dan in de vraag wordt gesuggereerd, gaat het hier niet om
de «precontractuele» redelijkheid en billijkheid. Zolang er geen
schriftelijke vastlegging als bedoeld heeft plaatsgevonden, heeft B geen recht
op levering, zodat artikel 298 van Boek 3 in de verhouding tussen B en C geen
toepassing kan vinden.Zoals zojuist reeds is aangestipt, bevat het wetsvoorstel een bepaling
die voor de onderhavige casus van bijzondere betekenis is, namelijk artikel
3 van Boek 7. Deze bepaling betreft de mogelijkheid van inschrijving van de
koop van een registergoed in de openbare registers voor registergoederen.
Kortheidshalve wordt hier volstaan met een verwijzing naar hetgeen in de memorie
van toelichting over deze bepaling is gezegd (p. 5–6, punt 8, en p.
7–11).Naar aanleiding van lid 5 van het voorgestelde artikel 2 van Boek 7 legde
de Commissie mij de vraag voor of een consument die op grond van artikel 268
lid 2 van Boek 3 onderhands een woning koopt «van» een hypotheekhouder,
bedenktijd heeft (voorlopig verslag, alinea overlopend van p. 5 naar p. 6).
Een koop als in de vraag bedoeld kan niet worden gelijkgesteld met de koop
op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. In geval van koop van
een hypotheekhouder zal de koper derhalve een bedenktijd hebben, indien aan
de daarvoor in artikel 2 van Boek 7 gestelde vereisten is voldaan. Gelet op
de bevestigende beantwoording van de onderhavige vraag behoeft op de overige
naar aanleiding van artikel 2 lid 5 van Boek 7 gestelde vragen niet te worden
ingegaan. Artikel 7:8De opmerking dat de in de voorgestelde artikelen 2 en 8 van Boek 7 gehanteerde
terminologie niet consequent is, onderschrijf ik niet. De term «woning»
in artikel 2 lid 2 verwijst in verkorte vorm naar de omschrijving van artikel
2 lid 1: «een tot woning bestemde onroerende zaak». De omschrijving
van artikel 8 doet hetzelfde, doch moest iets anders worden ingekleed om het
hier noodzakelijke verband met titel 7.12 tot stand te brengen. In al deze
gevallen is derhalve de bestemming van de onroerende zaak tot woning beslissend.Tegen de achtergrond hiervan kunnen de in het voorlopig verslag opgenomen
vragen als volgt worden beantwoord.Of een woning nieuw gebouwd is, zal van geval tot geval moeten worden
beoordeeld. Zo zal het bij de verbouw van een (bedrijfs)pand tot een woning
afhangen van de omstandigheden (bij voorbeeld: wordt achter een gehandhaafde
façade een geheel nieuw gebouw opgetrokken, of worden alleen minder
ingrijpende werkzaamheden verricht als het vervangen van sanitair en het schilderen
van het pand) of kan worden gesproken van een «nieuw gebouwde woning»
als bedoeld in artikel 8 van Boek 7.Het feit dat een woning tijdens en na de bouw onverkoopbaar was en pas
na circa een jaar leegstand wordt betrokken, doet niet af aan het nieuw gebouwde
karakter van die woning. Uiteraard is dit alleen relevant, indien de woning
wordt betrokken door een koper zoals omschreven in het hier aan de orde zijnde
artikel. Overigens is het in artikel 8 van Boek 7 van overeenkomstige toepassing
verklaarde artikel 7.12.17, dat de vooruitbetaling betreft, voor deze situatie
zonder belang. Of in de hier bedoelde situatie bij «een andere periode
van leegstand» ook van een nieuw gebouwde woning sprake is, hangt ervan
af wat in het voorlopig verslag met de tussen aanhalingstekens geplaatste
woorden is bedoeld. Indien daarmee is bedoeld dat met uitzondering van de
duur van de periode van leegstand de omstandigheden van het geval dezelfde
zijn als in de voorgaande vraag is aangegeven, zal in beginsel wel van een
nieuw gebouwde woning als bedoeld in artikel 8 van Boek 7 kunnen worden gesproken.
Ook een tijdelijke bewoning door personeel van de aannemer/verkoper
direct na de voltooiing van de bouw, maar vóór de verkoop (bij
voorbeeld om te voorkomen dat de woning door derden wordt beschadigd) zal
doorgaans niet betekenen dat niet meer van een nieuw gebouwde woning kan worden
gesproken. Artikel 7:26De Commissie vroeg bij dit artikel mijn mening omtrent de stelling dat
bij de «economische eigendomsoverdracht» van onroerende zaken
aan consumenten vooruitbetaling van meer dan 10% van de koopprijs vóór
de aflevering (ver)nietig(baar) is, maar het bedingen van betaling op het
tijdstip van aflevering niet, ook al vindt de juridische levering later plaats.
Bij de beantwoording van deze vraag ga ik ervan uit dat hier met het begrip
«economische eigendomsoverdracht» wordt gedoeld op de categorie
gevallen waarin bij de koop van een onroerende zaak de koper uitstel van de
juridische levering wenst, maar wel al het genot wil verwerven en daarom na
de verschaffing daarvan betaalt. Alsdan zal de koper geen beroep kunnen doen
op het nieuwe lid 3 van artikel 26 van Boek 7. Aangenomen moet namelijk worden
dat hij de koop c.q. het vernietigbare beding heeft bevestigd (artikel 55
van Boek 3), c.q. afstand van zijn recht op terugvordering heeft gedaan, hetgeen
achteraf mogelijk is. Overigens zal de verkoper er wel verstandig aan doen
een en ander goed te doen vastleggen, zodat de koper niet achteraf kan betogen
dat het uitstel van levering hem is opgedrongen.Bij het voorgaande moet nog worden bedacht dat de koper in de regel een
hypotheek op de nog te leveren zaak bedingt voor wat hij als schadevergoeding
kan vorderen als de levering uiteindelijk niet doorgaat. Zodanige zekerheid
is noodzakelijk voor de koper om zich te wapenen tegen het risico dat de verkoper
dan insolvent blijkt.Het nieuwe artikel 26 lid 3 van Boek 7, zoals dit thans is voorgesteld,
geldt zoals verondersteld in de door de Commissie weergegeven vraag inderdaad
bij elke koop van een onroerende zaak (of een recht waaraan deze is onderworpen)
door een consument, dus niet alleen bij woningen. Gelet op de soortgelijke
ratio van de voorgestelde artikelen 2 en 26 lid 3 van Boek 7 (men zie de memorie
van toelichting, p. 12, eerste alinea) komt het mij wenselijk voor om alsnog
het toepassingsgebied van beide bepalingen gelijk te trekken in die zin dat
zij slechts betrekking hebben op tot woning bestemde onroerende zaken. Aldus
wordt voorgesteld in bijgaande nota van wijziging. Artikel II (Aanneming van werk, titel 7.12) AlgemeenNu de zesde afdeling van de zevende titel A van Boek 7A zal vervallen
(artikel II aanhef), was de Commissie van oordeel dat de eerste verwijzing
naar die afdeling in artikel 1637c lid 2 dient te vervallen en dat de tweede
verwijzing dient te worden vervangen door een verwijzing naar titel 7.12.
Inderdaad kunnen de onderhavige verwijzingen bij de invoering van titel 7.12
niet ongewijzigd gehandhaafd blijven. Het verdient de voorkeur om niet alleen
de tweede maar ook de eerste verwijzing te vervangen door één
naar titel 7.12. Een andere oplossing zou een wijziging van meer inhoudelijke
aard met zich brengen, waarvoor dit wetsvoorstel niet de juiste plaats is.
Hier komt nog bij dat in het wetsvoorstel houdende de Vaststellingswet titel
7.10 (Arbeidsovereenkomst) (Kamerstukken II 1993/94, 23 438) een bepaling
als artikel 1637c lid 2 niet meer terugkeert. Het bovenstaande heeft aanleiding
gegeven tot het in bijgaande nota van wijziging opgenomen artikel VIA.Vervolgens verzocht de Commissie mij, in aanvulling op de memorie van
toelichting, p. 14, punt 2, aan te geven in hoeverre in de thans voorgestelde
titel 7.12 is tegemoetgekomen aan de in de literatuur op voorontwerpen van
titel 7.12 geuite kritiek. Evenals bij eerder totstandgekomen gedeelten van
het nieuwe Burgerlijk Wetboek is bij de voorbereiding van dit wetsvoorstel
bedoelde kritiek zorgvuldig overwogen. Op diverse punten is gevolg gegeven
aan in de literatuur gemaakte opmerkingen. Zulks blijkt op verschillende plaatsen
uit tekst van en/of memorie van toelichting bij dit wetsvoorstel. Gewezen
kan hier bij voorbeeld worden op het gebruik van de term «opdrachtgever»
in artikel 7.12.1 (memorie van toelichting, p. 14, punt 3), op het gebruik
van uitsluitend de term «richtprijs» in artikel 7.12.3 (memorie
van toelichting, p. 20, punt 4), op artikel 7.12.4 lid 1 (schrappen tweede
zin, memorie van toelichting, p. 22, punt 3), op de opname van artikel 7.12.4a
inzake de waarschuwingsplicht van de aannemer (memorie van toelichting, p.
23), en op de opname van artikel 7.12.7a inzake oplevering en opneming (memorie
van toelichting, p. 15, punt 5 en p. 27–28, punt 1).Voor gevallen waarin geen gevolg is gegeven aan opmerkingen in de literatuur
zie men de memorie van toelichting, p. 20, punt 4 (limiet van 10% voor overschrijding
richtprijs) en p. 24, punt 4 (minder werk).De Commissie vroeg tevens welke maatschappelijke organisatie(s) is dan
wel zijn betrokken bij de totstandkoming van titel 7.12. Zoals in de memorie
van toelichting, p. 2–3, punt 1, reeds is aangegeven, zijn over de regeling
van de koop van onroerende zaken in samenhang met die van de aanneming van
werk geraadpleegd de Consumentenbond, het Konsumenten Kontakt, de Vereniging
Eigen Huis, de Raad voor Onroerende Zaken, de Koninklijke Notariële Broederschap
en het Instituut voor Bouwrecht. Hieraan kan nog worden toegevoegd dat ook
zijn geraadpleegd het Algemeen Verbond Bouwbedrijf, het Nederlands Verbond
van Ondernemers in de Bouwnijverheid, het Garantie Instituut Woningbouw, de
Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen, de Vereniging
Bemiddeling Onroerend Goed en de Nederlandse Orde van Advocaten. Artikelsgewijs Artikel 7.12.1De Commissie vroeg hoe de uiteenzetting op p. 1–3 van de memorie
van antwoord aan de Tweede Kamer behorend bij het toenmalige wetsvoorstel
17 779 (Opdracht en vaststellingsovereenkomst) zich verhoudt tot de in
artikel 7.12.1 opgenomen term «opdrachtgever». Zoals de Commissie
zelf al aangaf, betrof bedoelde uiteenzetting de door Kortmann in WPNR 5982
(1990), p. 742–743, punt 3, verwoorde opvatting dat aan een regeling
van de aanneming van werk binnen het kader van de opdracht onmiskenbaar voordelen
zijn verbonden. De daarmee opgeworpen en in bedoelde uiteenzetting besproken
kwestie van de indeling van Boek 7 is een andere dan de hier aan de orde zijnde
kwestie of in de regeling van de aannemingsovereenkomst in titel 7.12 de term
«opdrachtgever» als benaming van één der partijen
bij de overeenkomst al dan niet de voorkeur verdient boven de term «aanbesteder».
Ten aanzien van laatstbedoelde kwestie is in de memorie van toelichting, p.
14, punt 3, reeds aangegeven dat het daartegen aan te voeren bezwaar dat de
term «opdrachtgever» ook in titel 7.7 wordt gebruikt, niet opweegt
tegen de omstandigheden dat het in de praktijk de term «opdrachtgever»
is die gebruikelijk is als benaming van de partij jegens wie de aannemer zich
verbindt om een werk tot stand te brengen en op te leveren, alsmede dat de
term «aanbesteder» in de praktijk slechts pleegt te worden gebruikt
voor degene die voornemens is een werk op te dragen. Artikel 7.12.2Het belang van artikel 7.12.2 naast artikel 76 van Boek 6, waarnaar de
Commissie informeerde, kan als volgt worden geschetst. Artikel 76 van Boek
6 geeft voor de situatie dat de schuldenaar een verbintenis uitvoert met gebruikmaking
van de hulp van andere personen de regel dat de schuldenaar voor hun gedragingen
op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is en levert aldus
een voorbeeld op van de in artikel 75 van Boek 6 bedoelde toerekening van
een tekortkoming aan de schuldenaar krachtens de wet. Artikel 7.12.2 daarentegen
beantwoordt de vraag in hoeverre het de aannemer vrijstaat het werk en de
leiding daarover aan anderen over te laten, voor het geval dat uit de overeenkomst
geen antwoord op die vraag voortvloeit. Zoals reeds in de toelichting op artikel
7.12.2 van het voorontwerp (opgenomen in de memorie van toelichting, p. 18,
punt 2) tot uitdrukking is gebracht, is het antwoord dat artikel 7.12.2 op
genoemde vraag geeft tweeledig: de aannemer is bevoegd om het werk door anderen
te doen uitvoeren, op voorwaarde dat het de aannemer is bij wie de leiding
over het gehele werk berust; voorts is de aannemer bevoegd om ook de leiding
aan anderen over te laten voor zover die leiding de uitvoering van onderdelen
van het werk betreft. In de slotzinsnede van artikel 7.12.2 wordt aan de regel
van artikel 76 van Boek 6 herinnerd.Indien derhalve de aannemer behalve de uitvoering van het gehele werk
onbevoegdelijk ook de leiding over die uitvoering aan anderen overlaat, hetgeen
op zichzelf reeds wanprestatie oplevert, kan hij tevens aansprakelijk worden
gesteld voor die gedragingen die hem niet zouden kunnen worden toegerekend
ingeval hij deze zelf zou hebben verricht. Alsdan rust op de aannemer een
verdergaande aansprakelijkheid dan uit artikel 76 van Boek 6 zou voortvloeien;
men zie Parl. Gesch. Boek 6, p. 266, laatste alinea. Artikel 7.12.7aDe Commissie vroeg welk belang aan artikel 7.12.7a toekomt naast artikel
89 van Boek 6 en voegde daaraan toe dat de motivering voor opname van artikel
7.12.7a haar te mager voorkwam. Naar aanleiding hiervan merk ik het volgende
op. In artikel 89 van Boek 6 is een regel neergelegd, die erop neerkomt dat
niet tijdig protesteren tegen een gebrekkige prestatie verlies van rechten
van de schuldeiser terzake bewerkstelligt. Artikel 7.12.7a leden 1 en 3 geeft
voor de overeenkomst tot aanneming van werk een nadere concretisering van
bedoelde regel. In artikel 7.12.7a lid 2 is analoog aan artikel 10 lid 1 van
Boek 7 bepaald dat de oplevering behalve «décharge» van
de aannemer tevens overgang van het risico voor het werk op de opdrachtgever
ten gevolge heeft.Een bepaling omtrent opneming en oplevering was niet opgenomen in het
voorontwerp van titel 7.12 uit 1972. In de literatuur werd er algemeen voor
gepleit om opneming en oplevering wel in de wet te regelen (men zie de in
de memorie van toelichting, p. 27–28, punt 1, genoemde publicaties).
Het argument hiervoor was dat de op de aannemer rustende verplichting tot
oplevering van het werk tot diens hoofdverplichtingen behoort. Met het opnemen
van artikel 7.12.7a is aan de pleidooien in de literatuur gehoor gegeven.
Daarbij heeft het zojuist aangegeven argument de doorslag gegeven.In antwoord op de vraag van de Commissie betreffende de verhouding van
artikel 7.12.7a tot de algemene regeling van het crediteursverzuim merk ik
het volgende op. Crediteursverzuim kan onder meer ontstaan doordat de crediteur
aan de debiteur niet de voor de voldoening aan diens verbintenis noodzakelijke
medewerking verleent, terwijl dit aan de crediteur valt toe te rekenen (artikel
58 van Boek 6). Dit kan zich voordoen in het geval dat de nakoming van de
op de aannemer rustende verbintenis tot oplevering (zie artikel
7.12.1 lid 1) wordt verhinderd doordat de opdrachtgever de daartoe krachtens
de overeenkomst van partijen noodzakelijke medewerking (keuring van het werk)
niet verleent. Is echter artikel 7.12.7a van toepassing, dan kan aan toepassing
van de regels inzake schuldeisersverzuim niet worden toegekomen, nu artikel
7.12.7a voor het geval dat de opdrachtgever niet het werk binnen een redelijke
termijn na gereedmelding door de aannemer keurt en aanvaardt dan wel weigert,
voorziet in stilzwijgende aanvaarding en daarmee oplevering van het werk. Artikel 7.12.10De vraag van de Commissie naar het belang van artikel 7.12.10 naast artikel
77 van Boek 6 beantwoord ik als volgt. Op grond van artikel 77 van Boek 6
wordt een tekortkoming die is veroorzaakt doordat bij de uitvoering van een
verbintenis is gebruik gemaakt van een daartoe niet geschikte zaak, toegerekend
aan de debiteur, tenzij dit op grond van enkele in het artikel genoemde maatstaven
onredelijk zou zijn. Het artikel levert een voorbeeld op van toerekening van
een tekortkoming aan de debiteur krachtens de wet als bedoeld in artikel 75
van Boek 6.Artikel 7.12.10 lid 1, dat regelend recht bevat, betreft alleen die tekortkomingen
die bestaan uit een ondeugdelijke uitvoering van het werk, veroorzaakt door
gebreken of ongeschiktheid van materialen of hulpmiddelen die de aannemer
bij die uitvoering heeft gebruikt. Het bevat daarvoor een regel die iets verder
gaat dan artikel 77 van Boek 6, nu het niet de mogelijkheid biedt om op grond
van de in het verkeer geldende opvattingen of de overige omstandigheden van
het geval de tekortkoming niet aan de aannemer toe te rekenen. De regel van
artikel 7.12.10 lid 1 moet in verband worden gezien met lid 2 van hetzelfde
artikel, uit welk lid volgt dat de regel van lid 1 in beginsel niet geldt
indien de ondeugdelijke uitvoering is toe te schrijven aan gebreken of ongeschiktheid
van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn; de gevolgen daarvan komen
voor rekening van de opdrachtgever. Lid 3 van artikel 7.12.10 breidt het toepassingsgebied
van lid 2 uit tot plannen, tekeningen en dergelijke die van de opdrachtgever
afkomstig zijn. Het in artikel 7.12.10 neergelegde genuanceerde stelsel wijkt
aldus voor verbintenissen uit aanneming van werk ten dele af van hetgeen in
artikel 77 van Boek 6 voor het veel bredere gebied van de verbintenissen in
het algemeen is bepaald. Artikel 7.12.11De redactionele opmerkingen van de Commissie zijn verwerkt in bijgaande
nota van wijziging. Artikel 7.12.12De Commissie vroeg naar de betekenis van het in artikel 7.12.12 gebruikte
begrip «verborgen gebreken». Bij de beantwoording van de vraag
of een gebrek in het werk als (aanvankelijk) verborgen moet worden beschouwd,
is maatgevend of de opdrachtgever dit gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Bij de beoordeling of zulks het geval is, dient acht te worden geslagen op
omstandigheden als de aard en de ernst van de tekortkoming waaraan het gebrek
is toe te schrijven, de deskundigheid van de opdrachtgever zelf en het al
dan niet aanwezig zijn van deskundige bijstand aan de zijde van de opdrachtgever
tijdens de uitvoering en/of de opneming van het werk. Men zie nader, in het
bijzonder ten aanzien van bouwwerken, Asser-Thunnissen, nrs. 566 e.v., en
Van Wijngaarden, Hoofdstukken Bouwrecht, deel 2, nrs. 104 e.v..De Commissie vroeg voorts naar de sanctie voor het geval een beding in
strijd met artikel 7.12.12 is overeengekomen. Het zal daarbij in de regel gaan om een beding waarin zonder nadere aanduiding iedere aansprakelijkheid
van de aannemer wordt beperkt of uitgesloten. Nu artikel 7.12.12 dwingend
recht bevat en de sanctie op het aangaan van een beding in strijd met dat
dwingende recht niet in het artikel zelf is vervat, dient de gestelde vraag
te worden beantwoord aan de hand van artikel 40 van Boek 3, en wel het tweede
lid daarvan. Daar artikel 7.12.12 uitsluitend strekt tot bescherming van de
opdrachtgever, zal een beding als bedoeld in beginsel vernietigbaar zijn. Artikel 7.12.13De Commissie stelde enkele vragen naar aanleiding van de in artikel 7.12.13
gebezigde term «invaliditeit», namelijk of deze bewust gekozen
is en of «arbeidsongeschiktheid» niet de voorkeur verdient. Hierop
moet worden geantwoord dat de term «arbeidsongeschiktheid» weliswaar
beter bij het huidige juridische spraakgebruik lijkt aan te sluiten dan de
term «invaliditeit», maar een ruimer gebied bestrijkt: ook een
korte ziekte kan arbeidsongeschiktheid opleveren. Daarom geef ik bij nader
inzien de voorkeur aan het bezigen van de woorden «duurzaam arbeidsongeschikt».
Aldus wordt voorgesteld in bijgaande nota van wijziging.De Commissie vroeg voorts of een bepaalde mate dan wel een bepaalde vorm
van invaliditeit vereist is voor de toepassing van artikel 7.12.13. De bevoegdheid
om de overeenkomst te beëindigen bestaat volgens genoemd artikel slechts
voor zover, gezien de aard van de overeenkomst, aan de invaliditeit een redelijk
belang bij beëindiging kan worden ontleend. Zoals in de toelichting op
het voorontwerp, overgenomen in de memorie van toelichting, p. 37, reeds is
aangegeven, kan in verband met de zojuist genoemde eis van een redelijk belang
bij beëindiging een nadere kwalificatie van de vereiste invaliditeit
wel achterwege blijven. Van geval tot geval zal derhalve moeten worden bezien
of aan een partij een beëindigingsbevoegdheid wegens invaliditeit van
de aannemer toekomt. Artikel 7.12.18In plaats van de door de Commissie gedane suggestie geef ik er de voorkeur
aan, de wellicht wat minder fraaie zinsnede «tot hoogte van welk bedrag»
te vervangen door: tot welk bedrag. Aldus is geschied in bijgaande nota van
wijziging, waarin tevens aan de opmerking van de Commissie omtrent de interpunctie
gevolg is gegeven.De Commissie vroeg mij voorts, te reageren op de uitlating van Thunnissen,
preadvies Vereniging voor Bouwrecht 1990, p. 76, dat de «5%-regeling»
in artikel 7.12.18 «onnodig provocatief» zou zijn. Ik merk hieromtrent
het volgende op.In de eerste plaats kwam de versie van artikel 7.12.18 waarover Thunnissen
beschikte (die van het voorontwerp van het Ministerie van Justitie d.d. 3
april 1989) reeds op essentiële punten overeen met de door Thunnissen
op p. 76–77 van zijn preadvies voorgestelde regeling (een «onderhoudstermijn»
met een lengte van drie maanden, gekoppeld aan een bevoegdheid van de opdrachtgever
om 5% van de aanneemsom in te houden).Voorts komt het thans voorliggende artikel 7.12.18 tot op zekere hoogte
tegemoet aan de door Thunnissen t.a.p. geuite wensen. Met name is nu bepaald
dat de inhouding op de laatste termijn(en) van de aanneemsom dient plaats
te vinden (lid 1).Hier komt nog bij dat, zoals reeds aangegeven in de memorie van toelichting
(p. 40), opname in de wet van een bepaling als artikel 7.12.18 van verschillende
zijden is bepleit en dat de belangrijkste in aannemingsovereenkomsten met
anderen dan consument-opdrachtgevers toepasselijk verklaarde algemene voorwaarden,
de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van
werken (UAV) 1989, in par. 43a een regeling bevatten, die tot op zekere hoogte
overeenstemt met die van artikel 7.12.18. Bij deze stand van zaken kan, ook
afgezien van het in de vorige twee alinea's opgemerkte, de regeling van artikel
7.12.18 mijns inziens niet met recht als (onnodig) provocatief worden bestempeld. Artikel VII, artikel 217Aan de redactionele opmerking van de Commissie is gevolg gegeven. Artikel IX en slotformulierAan de redactionele opmerking van de Commissie is gevolg gegeven.De Minister van Justitie,W. Sorgdrager 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-23095-5.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl