Huurbeleid; Brief minister met Uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 25

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

10-06-2004

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2003-2004

27926 nr. 25

04-06-2004

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Inleiding2. De opgave en de structurele oplossingsrichtingenI. LiberalisatieII. Prijs en kwaliteit van een woning: moderniseren woningwaarderingsstelselIII. Jaarlijkse huurverhoginga. Investeringen door verhuurdersb. De taakstellingIV. Conclusie3. ProcesOndertekeningLichaamUITGANGSPUNTENNOTITIE MODERNISERING HUURBELEIDDe situatie op de woningmarkt: analyse en oplossingsrichtingDe historie van het huurbeleidDe opgaven voor de komende jarenDe modernisering van het huurbeleid nader ingevuldA. Uitbreiding van het geliberaliseerde gebiedB. Modernisering WoningwaarderingsstelselC. Meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijgingContractuele afspraken over investeringenInflatie: jaarlijks in plaats van vijfjaarlijks inflatiecijferDe gemiddelde huurontwikkeling in de komende jaren: begrenzing
huursomstijgingRuimte voor differentiatie: de jaarlijkse huurstijging
per woningBetaalbaarheid en huursubsidie: medeverantwoordelijkheid
verhuurdersConclusieSamenvattend overzicht van het pakket van maatregelen
en randvoorwaarden
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 27926, nr. 25 b1Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 60 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 25BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 4 juni 20041. InleidingIn mijn Huurbrief van 29 oktober 2003 (TK, 2003–2004, 27 926,
nr. 14) heb ik de Tweede Kamer op de hoogte gesteld van mijn voornemen om
het huurbeleid met ingang van 1 juli 2005 te moderniseren. Ik heb daarbij
een relatie gelegd met de situatie op de woningmarkt en aangegeven dat het
weer in beweging krijgen van de woningmarkt prioriteit heeft. Ook het huurbeleid
dient hier een bijdrage aan te leveren.Ik heb ook aangegeven dat het mijn voornemen is, omdat ik hecht aan draagvlak
in de sector, om zoveel mogelijk in overleg met de landelijke organisaties
van huurders en verhuurders (te weten Nederlandse Woonbond, Aedes, Vastgoed
Belang en IVBN) het nieuwe huurbeleid te ontwikkelen. Daartoe heb ik in de
afgelopen maanden constructief overleg gevoerd met de landelijke organisaties
van huurders en verhuurders, wat heeft geresulteerd in procesafspraken met
deze partijen, op 15 april jl. vastgelegd in de «Convenanten procesafspraken
modernisering huurbeleid» en de bijbehorende Bestuurdersakkoorden (TK
2003–2004, 27 926, nr. 23). Bijgaande Woningmarktanalyse1 en Uitgangspuntennotitie zijn in overleg met hen opgesteld.In debatten met uw Kamer heb ik overigens met betrekking tot dit punt
de toezegging gedaan dat ik vooralsnog geen bindende contracten zal tekenen,
maar dat ik, voordat ik met de landelijke organisaties definitieve afspraken
maak, eerst de discussie met uw Kamer zal aangaan over de ontwikkelde beleidsvoorstellen.De hoofddoelstelling van het kabinetsbeleid, het weer in beweging krijgen
van de woningmarkt, wordt door alle organisaties gedeeld. Op onderdelen verschillen
de visies, maar de Uitgangspuntennotitie vormt wel de basis waarop elk van
de organisaties het toekomstige huurbeleid met zijn leden zal bespreken. Na de bespreking met uw Kamer van dit kabinetsbeleid, waarvan ik hoop
dat deze nog voor het zomerreces kan plaatsvinden, en na de ledenraadpleging
door de landelijke organisaties zal het toekomstige huurbeleid definitief
worden uitgewerkt.2. De opgave en de structurele oplossingsrichtingenDe huidige situatie op de woningmarkt is zorgwekkend. Het woningtekort
is gestegen van 110 000 woningen in 1998 tot 170 000 (ofwel 2,5%)
in 2002. Samenhangend hiermee is de doorstroming in die periode afgenomen
van 410 000 naar 320 000 huishoudens. De woningproductie is in 2003
ingezakt naar een niveau van circa 60 000 woningen, terwijl gezien het
woningtekort een niveau van 80 000 woningen nodig is. Ook past de differentiatie
van de nieuwbouw met circa 80% koopwoningen niet op de toegenomen vraag naar
met name duurdere huurwoningen. En in de herstructurering zijn in de afgelopen
jaren opgaven blijven liggen, reden waarom ik heb gekozen voor de 56 wijken
aanpak.Er is dus onvoldoende aanbod op de woningmarkt, met name in de middeldure
en dure huursector, en vooral starters, huishoudens met lagere inkomens en
de bewoners van wijken waar het herstructureringsproces onvoldoende op gang
komt hebben weinig keuzemogelijkheden.De opgave voor de komende jaren bestaat dus uit het weer in beweging krijgen
van de woningmarkt. De belangrijkste bijdrage zal moeten komen van het vergroten
van de woningbouwproductie. Ik wil hier de juiste investeringscondities voor
creëren. Naast mijn beleid inzake woningbouw en herstructurering schept
ook het huurbeleid noodzakelijke voorwaarden voor die investeringen. Daarbij
moet ik constateren dat het huurbeleid al jarenlang vast zit en in een impasse
verkeert. Dat geldt zowel voor de geringe marktwerking als gevolg van de zeer
beperkte liberalisatie, als ook vanwege het gebrek aan marktelementen in het
systeem van waardering van kwaliteit en prijs van een huurwoning.Deze problemen met het huurbeleid worden al enige jaren onderkend, maar
de analyses en visies op de oplossingsrichtingen verschillen daarbij op onderdelen
wezenlijk, zodat de door de landelijke organisaties van huurders en verhuurders
in het leven geroepen Commissie Huurbeleid, die zichzelf tot taak gesteld
had het huurbeleid fundamenteel te herzien, uiteindelijk niet tot overeenstemming
kon komen over de zeer noodzakelijke stelselwijzigingen.Deze impasse moet worden doorbroken. In een goed functionerende woningmarkt
hebben burgers voldoende keuzeruimte om een woning naar hun wensen te vinden
en dragen ze daarbij zelf de verantwoordelijkheid voor de afweging tussen
prijs en kwaliteit. Deze keuzeruimte ontbreekt nu in grote delen van Nederland.
Pas als een grotere woningbouwproductie is gerealiseerd en een inhaalslag
in de oude wijken op gang is gekomen kunnen burgers hun eigen verantwoordelijkheid
weer invulling geven.Er moeten daarom maatregelen genomen worden: de belemmeringen in het huurbeleid
die een betere prijs/kwaliteitsverhouding in de weg staan en de investeringen
afremmen moeten worden weggenomen, onder de strikte voorwaarde dat verhuurders
dan hun verantwoordelijkheid invullen en concrete afspraken maken over investeringsprogramma's
en deze ook nakomen. Tegelijkertijd moet de betaalbaarheid gegarandeerd blijven.
Met deze mix van maatregelen moeten de verantwoordelijke partijen voldoende
mogelijkheden hebben voor een evenwichtige wijkopbouw.Ik zie daarbij drie wegen waarlangs het huurbeleid gemoderniseerd kan
worden, zoals vastgelegd in bijgaande uitgangspuntennotitie: uitbreiding van
het geliberaliseerde deel van de voorraad, modernisering van het woningwaarderingsstelsel
en meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijging in relatie tot het tempo van
de investeringen.I. LiberalisatieThans behoort maar liefst 95% van de huurwoningenvoorraad tot het zogeheten
gereguleerd gebied. Dit betekent huurprijsbescherming en van rijkswege voorgeschreven
maximale huurverhogingspercentages. Slechts 5% van de huurwoningen is geliberaliseerd
en alleen daar kan in de markt een prijs/kwaliteitsverhouding ontstaan zonder
deze regulering. Ik ben van mening dat het geliberaliseerde deel van de huurmarkt
structureel verruimd moet worden in de orde van grootte van zo'n 15% tot 25%
van het huursegment. En dat zo spoedig mogelijk: indien mogelijk per 1 juli
2005, maar uiterlijk 1 juli 2006. Dat biedt voor de investeringen in
duurdere huurwoningen aanzienlijk betere condities, omdat die dan niet langer
onderhevig zijn aan met name de jaarlijkse huurverhogingspercentages. Daarmee
wordt tegemoet gekomen aan met name commerciële verhuurders, die hebben
aangegeven meer te willen investeren als het geliberaliseerde gebied wordt
vergroot. En juist die duurdere huurwoningen zijn nu nodig gezien de verminderde
vraag naar koopwoningen en de lange doorstromingsketens die door deze duurdere
woningen worden gecreëerd. Ook zijn deze woningen bij uitstek geschikt
om een nuttige bufferfunctie te vervullen tussen de huurwoningenmarkt en de
koopwoningenmarkt, omdat ze, als de koopkracht weer aantrekt, desgewenst verkocht
kunnen worden.Uitgangspunt is dat er voldoende huurwoningen onder de prijsregulering
ten behoeve van de doelgroep van huishoudens met lagere inkomens beschikbaar
blijven. Dat is bij de voorgestelde omvang van het geliberaliseerde deel van
de huurwoningen ook goed mogelijk. Voor de zittende huurders zal er een beperkte
overgangstermijn komen. Tijdens deze overgangstermijn kunnen de huren wel
worden verhoogd, maar binnen duidelijke grenzen. Daarbij zal tevens de rechtspositie
van huurders in het geliberaliseerde gebied worden betrokken.II. Prijs en kwaliteit van een woning: moderniseren woningwaarderingsstelselSinds 1979 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) vrijwel ongewijzigd.
Het is verouderd en gedetailleerd en schenkt onvoldoende aandacht aan de waardering
in de markt van de locatie en het type van de woning. Maar dit zijn voor de
marktprijs van een woning wel zeer bepalende factoren. Ik wil deze systematiek
fundamenteel wijzigen en baseren op de marktwaarde van de woning. Mij staat
voor ogen dat het WWS uiterlijk in 2010 de WOZ-waarde als basis heeft. Daarmee
wordt zowel voor koopwoningen als huurwoningen de waarderingsgrondslag ten
principale gelijk getrokken. Het creëren van een op de marktwaarde gebaseerde
maximale huurprijs zie ik als een belangrijke voorwaarde voor een goede werking
van de huurmarkt met een meer reële prijs/kwaliteitsverhouding. En dat
is een belangrijke investeringsconditie.Ik besef dat dit grote consequenties heeft voor de maximale huurprijzen
van zeer veel woningen in het niet-geliberaliseerde marktsegment. Het is niet
verantwoord om dat in één keer door te voeren. Daarom neem ik
als tussenstap het hanteren van de WOZ-waarde voor de elementen woonomgeving
en woontype in het huidige WWS. Ik streef er naar om dit per 1 juli 2006
te realiseren. Daarbij zal ik ook bezien hoe moet worden omgegaan met kwalitatieve
tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds. Bezien wordt welke
stappen er tussen 2006 en 2010 mogelijk zijn. Tevens zal ik de vigerende bevriezing
van de maximale huurprijzen ongedaan maken. Overigens wil ik de
WOZ-waarde ook gaan hanteren als criterium voor de liberalisatiegrens.III. Jaarlijkse huurverhogingMeer beweging op de woningmarkt betekent meer keuzemogelijkheden voor
burgers. Allereerst zijn investeringen nodig, maar tegelijkertijd moet zoals
gezegd het huurbeleid hieraan bijdragen. De prijs en de kwaliteit van huurwoningen
moeten in een betere verhouding tot elkaar komen te staan. In het vergrote
geliberaliseerde gebied komt dit door de werking van vraag en aanbod tot stand.
In het gereguleerde deel, ook straks nog in omvang verreweg het grootste deel
van de huurwoningenmarkt (circa 75/85%), is de hiervoor besproken aanpassing
van het woningwaarderingsstelsel een noodzakelijke stap. Maar ook de huidige
feitelijke huurprijzen zullen waar nodig moeten worden aangepast. Nu worden
de debatten over de jaarlijkse huurverhoging over het algemeen gedomineerd
door koopkrachteffecten en de gevolgen voor het huursubsidiegebruik. Dat zijn
ook belangrijke argumenten, en ook is duidelijk dat van het vrijlaten van
de huurprijzen in het gereguleerde deel nu en in de toekomst geen sprake kan
zijn. Eén element blijft in mijn ogen echter structureel onderbelicht
en wel de prijs/kwaliteitsverhouding als investeringsconditie. Ook dit moet
bijdragen aan een goede werking van de woningmarkt.Ik kies voor een gefaseerde invoering van een betere prijs/kwaliteitsverhouding,
waarbij de ruimte om de huurprijzen te verhogen toeneemt van een niveau van
1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 oplopend tot 3% boven inflatie in 2009.Dat biedt de ruimte om individuele woningen een prijs te geven die meer
in overeenstemming is met de waardering van hun kwaliteit in de markt. Voor
woningen met nominaal en in verhouding tot het toegestane maximum (WWS) zeer
lage huren wil ik daarvoor nog meer ruimte geven door een maximale huurverhoging
met een bedrag van 15 tot 35 euro toe te staan. Deze ruimte voor huuraanpassingen
van individuele woningen acht ik van fundamenteel belang voor het verbeteren
van de marktwerking in de huursector. De huidige «staffel» voor
de huurverhoging vervalt.Zoals in het Hoofdlijnenakkoord is aangegeven wil het kabinet haar uiterste
best doen de lasten voor de burgers zo min mogelijk te laten stijgen. Voor
wat het huurbeleid betreft wil ik daar op de volgende wijze inhoud aan geven.
Allereerst wil ik – mede uit een oogpunt van transparantie – de
in de afgelopen jaren gehanteerde rekenmethodiek van de vijfjaars gemiddelde
inflatie loslaten en, zoals in vele dossiers gebruikelijk is, de inflatie
van het voorafgaande jaar hanteren. Dat heeft op zichzelf een beperkend effect
op de huurverhoging van in totaal 3% á 4% voor de komende jaren.Bovendien wil ik voor de corporaties de huursom, dat is de totale huurstijging
bij zittende huurders in het gereguleerde gebied per corporatie (dus niet
de stijging voor individuele woningen), voor de tijdvakken van 1 juli
2005 tot 1 juli 2008 beperken tot een reeks van 0,4% , 0,8% en 1,2% boven
inflatie. Corporaties kunnen zo de huursom van hun totale voorraad in de eerste
jaren beperkt laten stijgen. Echter, de huurprijs per woning mag wat meer
gevarieerd worden (namelijk van 1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 oplopend
tot 3% boven inflatie in 2009, zie hiervoor). De voorwaarde is dat het totaal
aan huursom bijvoorbeeld in het eerste jaar slechts met 0,4% boven inflatie
mag stijgen. Sociale verhuurders krijgen zo de mogelijkheid om maatwerk te
leveren, waar op dit moment duidelijk behoefte aan is. De ene
wijk vraagt immers om dynamiek in de huurprijsaanpassingen, de andere is meer
gebaat bij stabiliteit.Dat betekent dat de gemiddelde huurquoten in deze voor de koopkrachtontwikkeling
moeilijke jaren slechts zeer beperkt zullen stijgen. Voor commerciële
verhuurders geldt geen beperking van de huursom. Voor hen geldt derhalve alleen
de maximale huurverhoging per woning.De ruimere mogelijkheden in het huurbeleid, voor sociale verhuurders het
beëindigen van de begrenzing van de huursom, worden pas geëffectueerd
als aan twee randvoorwaarden, die beide essentieel zijn, is voldaan:a. Investeringen door verhuurdersDe eerste voorwaarde is dat verhuurders aanzienlijk meer gaan investeren
in nieuwbouw en herstructurering. Dit moet in drie stappen worden bereikt:1. Ik sluit allereerst in de zomer van 2004 contracten met de koepelorganisaties
over de macro aantallen nieuwbouw en de investeringen in de herstructurering;2. Tezelfdertijd sluit ik woningbouwafspraken met provincies en gemeenten
per regio die, met inzet van het BLS-budget van circa €600 miljoen, in
2010 tot een woningtekort van 1,5% moeten leiden. Daarnaast worden eind dit
jaar de ISV-convenanten gesloten met de 30 grote gemeenten over de aanpak
van de stedelijke vernieuwing;3. De individuele verhuurders en met name de corporaties dienen met de
gemeente tot een prestatiecontract te komen dat past binnen de regionale en
lokale opgave en dat in het belang van de volkshuisvesting tot een substantiële
vermindering van het woningtekort leidt. Mocht een corporatie geen of onvoldoende
inzet plegen, dan zal ik de corporatie verplichten deze bijdrage alsnog te
leveren. Hiertoe zullen alvast wettelijke maatregelen in voorbereiding worden
genomen.Voor het kabinet is dit dus niet vrijblijvend. Ik acht investeringen door
verhuurders van het grootste belang. Immers, het verminderen van de schaarste
door meer nieuwbouw en herstructurering is wezenlijk om huurders keuzes te
kunnen laten maken, zeker als zij bij stijgende huurprijzen een andere afweging
willen maken over hun woning en de woonlasten. Indien de afgesproken investeringen
zijn gerealiseerd, dan kunnen de ruimere mogelijkheden in het huurbeleid voor
commerciële verhuurders en sociale verhuurders worden geëffectueerd.
Mijn meetpunt in deze zal 1 januari 2008 zijn.b. De taakstellingDe tweede voorwaarde hierbij is dat de verhuurders vanuit hun ruimere
huurinkomsten een bijdrage leveren aan de financiering van de huursubsidie.
Dit betreft de in mijn begroting aangegeven taakstelling van 250 miljoen euro
vanaf 2006, alsmede het extra beslag op de huursubsidie dat door de hogere
huren wordt veroorzaakt. De wijze waarop de bijdrage van verhuurders wordt
zeker gesteld zal nog worden uitgewerkt.IV. ConclusieHet weer in beweging krijgen van de woningmarkt en het opheffen van de
schaarste zijn de centrale opgaven voor de komende jaren. Het gaat erom burgers
weer voldoende keuzeruimte te geven op de woningmarkt zodat ze een woning
naar hun wensen kunnen vinden en daarbij zelf een afweging tussen prijs en
kwaliteit kunnen maken. De voornaamste bijdrage zal moeten komen van het verhogen
van de nieuwbouwproductie en de aanpak van de herstructureringswijken, maar
ook het huurbeleid heeft hier een functie te vervullen. Daarom
heb ik, na overleg met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders,
een pakket van maatregelen op het terrein van het huurbeleid opgesteld.Dit samenhangende pakket van maatregelen voor de periode 2005–2010
betekent in mijn ogen een verregaande maar noodzakelijke wijziging van het
huurprijsstelsel, met als belangrijkste kenmerken meer liberalisatie, meer
marktconforme waardering van huurwoningen en meer ruimte om de huurprijs in
overeenstemming met de kwaliteit te brengen. Kortom, meer ruimte voor marktwerking.
Dat alles strekt er toe betere condities te scheppen voor investeringen in
nieuwbouw en herstructurering, waardoor de woningmarkt weer in beweging kan
komen. Tegelijkertijd wordt met deze mix van maatregelen de mogelijkheid geboden
voor maatwerk, zodat de verantwoordelijke partijen voldoende mogelijkheden
hebben voor het realiseren van een evenwichtige wijkopbouw.Het kabinet is van mening dat dit een evenwichtig pakket is, waarbij de
betaalbaarheid van het wonen gewaarborgd blijft, met name in de komende twee
á drie jaar die qua koopkrachtontwikkeling moeilijk zijn. Dat wordt
bereikt door een zeer gematigde gemiddelde huurstijging in die jaren. Dat
voorkomt dat grote groepen extra ondersteuning in hun woonlasten nodig zouden
hebben. Voorwaarde voor verdere stijging van de gemiddelde huur in de latere
jaren is dat de investeringen substantieel toenemen en daarmee ook de keuzemogelijkheden
voor de huurder.Daarbij blijft mijn perspectief ook voor de periode na 2010 liberalisatie
en marktwerking. Maar ook dan moeten voldoende keuzemogelijkheden blijven
en moeten de lasten voor de huurders met lagere inkomens begrensd blijven,
waarbij de vorm en inhoud daarvan nader moeten worden bezien. Daarbij kunnen
ook opvattingen over structurele lastenmaximering worden betrokken. De effecten
van marktwerking in de huursector zullen worden bezien in het licht van de
draagkracht van burgers.3. ProcesZoals aangegeven hoop ik nog voor het zomerreces met de Tweede Kamer over
de voorliggende beleidsvoorstellen van gedachten te wisselen. In de zomer
kan dan met de landelijke organisaties, die dan ook hun raadpleging van hun
leden over de Uitgangspuntennotitie hebben gehad, verder worden gesproken
over de nadere uitwerking van het huurbeleid. Dit moet leiden tot convenanten
van het rijk met de afzonderlijke organisaties, waarin met de verhuurders
in elk geval afspraken met betrekking tot de investeringen en de bijdrage
van verhuurders aan de beheersing van de huursubsidie-uitgaven (taakstelling
van € 250 miljoen) worden vastgelegd.Ik zal het huurbeleid in uitgewerkte vorm in de begroting van VROM voor
2005 opnemen.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. Dekker UITGANGSPUNTENNOTITIE MODERNISERING HUURBELEIDDe situatie op de woningmarkt geeft reden tot zorg. In de afgelopen jaren
is het tekort aan woningen opgelopen: er worden te weinig nieuwe woningen
gebouwd, het verbeteren van de achterstandswijken komt niet voortvarend genoeg
op gang, de doorstroming stokt en de wachtlijsten voor een woning lopen op.Het rijk en de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, te
weten de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, willen samen
dat hier verandering in komt. Ze hebben afgesproken om hun visies op de aanpak
van de problemen op de woningmarkt te delen en indien mogelijk te komen tot
een gezamenlijk gedragen beleid. In april 2004 heeft het rijk met elk van
de genoemde organisaties bestuurdersakkoorden gesloten, die overigens meer
afspraken bevatten dan over de modernisering van het huurbeleid.Het doel is daarbij voor alle partijen duidelijk: huishoudens moeten weer
binnen een redelijke termijn een woning van hun gading kunnen vinden. Daarbij
zijn ze het erover eens dat alle partijen op de woningmarkt hun verantwoordelijkheid
moeten nemen.De voorliggende notitie is besproken door het rijk met de afzonderlijke
organisaties en vormt de basis voor de beleidsnotitie van de minister aan
de Tweede Kamer. Voor de organisaties is het tevens een basis om de modernisering
van het huurbeleid met hun leden te bespreken. De gebruikte berekeningen met
betrekking tot de effecten van hetgeen in deze notitie is aangegeven zullen
op korte termijn door partijen worden gevalideerd.In deze notitie wordt begonnen met een schets van de situatie op de woningmarkt
en een analyse van de mogelijkheden om de woningmarkt weer vlot te trekken.
Daarna worden op basis van de analyse de opgaven voor de komende jaren geformuleerd.
In het bijzonder wordt ingegaan op de rol die het huurbeleid, naast de vergroting
van het aanbod, kan spelen om de woningmarkt weer in beweging te krijgen.De situatie op de woningmarkt: analyse en oplossingsrichtingNederland telt momenteel ruim 6,7 mln. woningen waarvan circa 46 % huur
en 54 % koop. Van de huurwoningenvoorraad is ruim 75 % in het bezit van sociale
verhuurders en 25 % van commerciële verhuurders (particuliere verhuurders
en institutionele beleggers).Bijna 1 mln. huishoudens ontvangt huursubsidie. De totale huursubsidie-uitgaven
op de begroting van VROM bedragen ruim 1,5 miljard.De afgelopen jaren is het woningtekort flink opgelopen. Van 110 000
in 1998 is het toegenomen tot 170 000 in 2002 (ofwel 2,5%), een toename
met ruim 50 %. Tegelijk is de doorstroming in dezelfde periode flink afgenomen:
van 410 000 naar 320 000 huishoudens (doorstromers die een andere
woning achter laten) per jaar, ofwel een afname met ruim 20%. Beide ontwikkelingen
zijn veroorzaakt door een slechte afstemming van het woningaanbod op de vraag,
zowel kwantitatief als kwalitatief.Kwantitatief gezien is de omvang van de woningbouwproductie te laag. Dit
verklaart de toename van het woningtekort.Kwalitatief gezien is de verschuiving in de woningvraag van huishoudens
naar meer huurwoningen, die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden, nog onvoldoende
gevolgd door aanpassing van de samenstelling van de nieuwbouw. De huidige
differentiatie van het nieuwbouwprogramma met ca. 75/80% koopwoningen sluit
niet meer aan bij de actuele woonvraag van de consument. Woningmarktsimulaties
voor de periode tot 2010 laten zien dat een bouwprogramma met ca. 50% huurwoningen
het best aansluit op de huidige vraag. De knelpunten op de woningmarkt die momenteel bestaan, worden het scherpst
gevoeld door de groepen met de minste keuzemogelijkheden: de starters en de
lage-inkomensgroepen.Om meer beweging op de woningmarkt te krijgen is het bouwen van meer woningen
de belangrijkste motor. Het rijksbeleid is er dan ook op gericht om het productieniveau,
in de afgelopen jaren steeds gedaald tot een dieptepunt van ca. 60 000
in 2003, weer omhoog te krijgen naar gemiddeld 80 000 woningen per jaar
in de komende jaren. Door dit extra aanbod van nieuwe woningen zullen in de
bestaande voorraad via verhuisketens veel woningen vrij komen (2¼ vrijgemaakte
woningen in de voorraad door 1 nieuwgebouwde woning). Ook veel goedkope huurwoningen
komen in dit verhuisproces vrij voor lagere inkomensgroepen en starters.Tegelijkertijd dient de herstructurering stevig op gang te komen. In het
kader van GSB III / ISV II is het beleid erop gericht om door middel van de
56 wijken aanpak versnelling teweeg te brengen in de aanpak van de voorraad.Modernisering van het huurbeleid levert langs verschillende wegen een
bijdrage aan een betere afstemming van vraag en aanbod en meer beweging op
de woningmarkt.In de eerste plaats zal door een meer marktconform huurbeleid het voor
verhuurders en beleggers aantrekkelijker worden om te investeren in nieuwbouwwoningen
hetgeen een stimulans vormt voor de realisatie van het gewenste nieuwbouwprogramma
van 80 000 woningen.Een huurbeleid met hogere huurprijzen en een betere prijs/kwaliteitsverhouding
van huurwoningen in de voorraad zal huishoudens, ook midden inkomensgroepen,
er tevens eerder toe aanzetten te kiezen voor een duurdere huurwoning of een
koopwoning.Het beleid m.b.t. de bouwproductie en het huurbeleid tezamen levert dus
een belangrijke bijdrage aan meer beweging op de woningmarkt door een zo goed
mogelijke kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van vraag en aanbod op
de woningmarkt mogelijk te maken. Dat veronderstelt wel dat partijen hun verantwoordelijkheid
nemen.De historie van het huurbeleidDe huidige situatie op de woningmarkt is mede ontstaan als gevolg van
het in het verleden gevoerde huurbeleid. Het huurbeleid heeft over de jaren
heen gestalte gekregen in het spanningsveld van soms tegenstrijdige doelstellingen,
zoals het opheffen van de woningnood, een beheerste loon- en prijsontwikkeling,
een goede financiële positie voor verhuurders en de financiële beheersing
van de huursubsidie en woningbouwsubsidiëring door de overheid.De wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog vereiste een beheerste ontwikkeling
van de lonen en de prijzen. Om dit mogelijk te maken moesten ook de woonlasten
en daarmee de huurstijgingen beperkt blijven. De overheid pompte jarenlang
veel geld in de woningbouw, tenslotte was de woningnood lange tijd volksvijand
nummer 1, en stelde daarbij eisen aan de aanvangshuren en de huurstijgingen.Ook was het zaak om gunstige investeringscondities te scheppen voor verhuurders,
zodat deze in staat zouden zijn om grote aantallen nieuwbouwwoningen te realiseren.
In tijden van budgettaire nood van de overheid werden vaak hogere huurstijgingen
toegestaan, omdat daardoor minder exploitatiesubsidies hoefden te worden gegeven.
De huidige prijsopbouw is als gevolg hiervan onevenwichtig, in die zin dat
er geen eenduidige relatie is tussen prijs en kwaliteit van huurwoningen.
Daarnaast kent het huidige huurbeleid zeer gedetailleerde voorschriften die
de mogelijkheden voor verhuurders beperken om de huurprijzen aan deontwikkelingen
op de woningmarkt aan te passen en om maatwerk te kunnen leveren. Ook is er
weinig relatie met de kostenontwikkeling van nieuwbouwwoningen, waardoor verhuurders
zich uit bepaalde segmenten terug trekken. Met name particuliere verhuurders
geven aan, verwijzend naar het NEI rapport van mei 2002, dat hun rendementen
laag zijn en dat ze na het leegkomen hun woningen verkopen, omdat ze van een
investering in andere beleggingsvormen meer rendement verwachten.Om al deze redenen is de investeringsbereidheid bij verhuurders afgenomen.Om een lange termijn visie te ontwikkelen voor het huurbeleid hebben de
landelijke organisaties van huurders en verhuurders, Nederlandse Woonbond,
Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, in 2000 het initiatief genomen voor de oprichting
van een Commissie Huurbeleid voor de middellange termijn, Deze commissie,
waarin ook het Ministerie van VROM was vertegenwoordigd, kwam in september
2001 met een advies. De commissie stelde voor om voor de langere termijn de
bestaande huurprijsregelgeving op een aantal punten fundamenteel aan te passen.Met de uitwerking en de voorbereiding van de invoering zou enige tijd
gemoeid zijn; voor het huurbeleid voor de tussenliggende periode, dat wil
zeggen de periode tot aan 1 juli 2005, kon in de commissie geen overeenstemming
worden bereikt met alle partijen. Wel konden vier van de vijf partijen (m.u.v.
IVBN) het eens worden over een pakket van maatregelen. Dit pakket behelsde
onder meer een staffel voor de maximale huurverhoging, het nemen van het vijfjarig
gemiddelde inflatiecijfer als uitgangspunt voor de huurverhoging en een gemaximeerde
stijging van de huursom bij woningcorporaties. Dit interim-beleid is overgenomen
door de toenmalige staatssecretaris Remkes en kon ook in de Tweede Kamer op
steun rekenen.Voor wat betreft de uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn
konden de partijen in de Commissie Huurbeleid het niet eens worden.De opgaven voor de komende jarenUit de analyse blijkt dat het op het gebied van het wonen de komende jaren
vooral aankomt op het fors verhogen van de woningbouwproductie, het aanpakken
van de stedelijke vernieuwing onder het gelijktijdig waarborgen van de betaalbaarheid
van het wonen. Bij een voldoende en juist aanbod van nieuwbouw kunnen zittende
huurders en kopers doorstromen naar de woning van hun gading. Daardoor komen
goedkopere woningen vrij, zodat ook starters met lagere inkomens huisvesting
kunnen vinden.Een voldoende nieuw aanbod is ook een noodzakelijke randvoorwaarde voor
het op gang komen van de herstructurering van oude wijken. Zonder alternatieven
voor bewoners is een solide aanpak niet mogelijk. De aanpak van stedelijke
vernieuwing is nodig om midden en hogere inkomens voor de stad te behouden,
segregatie tegen te gaan en om de bewoners al dan niet binnen hun eigen wijk
toekomstperspectief te geven.Het huurbeleid speelt hierbij een rol. De huidige prijs/kwaliteitsverhoudingen
van huurwoningen doen onvoldoende recht aan de marktverhoudingen. Ook sluit
het huidige prijsniveau van huurwoningen onvoldoende aan bij het kostprijsniveau
van nieuwgebouwde huurwoningen. Verder kent het huurbeleid gedetailleerde
regelgeving, wat het inspelen op de markt nogal eens in de weg zit. Deze verschijnselen
leiden ertoe dat van het huurbeleid onvoldoende stimulans uitgaat voor verhuurders
om te investeren in de nieuwbouw van huurwoningen en de aanpak van de oudere
delen van de woningvoorraad. Het huurbeleid werpt dus belemmeringen op.Het is zaak dat deze belemmeringen in de komende tijd worden weggenomen.
Verhuurders moeten de ruimte in het huurbeleid krijgen om maatwerk
te leveren en beter in staat te zijn om de leemten in de woningmarkt, met
name het tekort aan de middeldure en duurdere huurwoningen, beter aan te pakken.De ruimte die zo ontstaat legt de partijen op de woningmarkt wel de verplichting
op om hun verantwoordelijkheid te nemen. Naast modernisering van het huurbeleid
zal de minister dan ook contracten sluiten over investeringen zodat verhuurders
meer investeren in nieuwbouw en de aanpak van oude wijken. Ook zullen verhuurders
een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van het wonen en de beheersing
van de huursubsidie. Hierbij is wel sprake van een volgtijdelijke relatie.
Een substantiële generieke verhoging van het huurprijsniveau, meer in
overeenstemming met de kwaliteit van woningen, is pas verantwoord als de investeringen
aanzienlijk zijn toegenomen.Immers, als het aanbod aanzienlijk verruimd is – en de betaalbaarheid
gewaarborgd –, dan heeft de burger voldoende alternatieven, zodat het
redelijk is om het huurprijsniveau daadwerkelijk te verhogen. Daarbij hebben
huurders – tenminste als de komende jaren meer wordt geïnvesteerd
in de woningbouw en de keuzeruimte als gevolg daarvan toeneemt – een
eigen verantwoordelijkheid om te kiezen voor een financieel passende woning.De modernisering van het huurbeleid nader ingevuldDe huurprijsregelgeving beschermt de huurders op twee manieren: de huurprijs
mag niet hoger zijn dan de voor de betreffende woning geldende maximale huurprijs
en, zolang de maximale huurprijs nog niet is bereikt, mag de huurprijs jaarlijks
slechts worden aangepast binnen door het rijk vastgestelde grenzen. Bij woningen
met een huurprijs boven de zogenoemde liberalisatiegrens – per 1 juli
2004 bedraagt deze grens € 597,54 – is de huurprijsbescherming
niet van toepassing.De huidige huurprijsregelgeving kent een aantal problemen:– het aandeel van gereguleerde woningen is erg groot ten opzichte
van de doelgroep, wat de marktwerking niet ten goede komt en investeringen
niet bevordert;– de maximale huurprijzen houden onvoldoende rekening met de kwaliteitskenmerken
zoals die thans in de markt gewaardeerd worden;– de ruimte voor het aanpassen van de huurprijs bij zittende huurders
aan de veranderende marktomstandigheden is beperkt.Er zijn in het verlengde hiervan drie wegen om het huurbeleid aan de eisen
van deze tijd aan te passen: het vergroten van het geliberaliseerde gebied,
het moderniseren van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en het toestaan van
meer maatwerk bij de jaarlijkse huurverhoging in combinatie met een gefaseerde
verruiming van de jaarlijkse huurverhoging in relatie tot de investeringen.De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de periode 2005–2010.A. Uitbreiding van het geliberaliseerde gebiedOp dit moment valt 95% van de huurwoningen onder de huurprijsregulering.
In het verleden is politiek en beleidsmatig wisselend aangekeken tegen de
gewenste omvang van het geliberaliseerde gebied. Voor 1972 waren er regionale
gebieden waar de huurprijsregelgeving niet van kracht was. In 1972 is dit
ongedaan gemaakt en werd de gehele huurwoningvoorraad onder de huurprijsregulering
gebracht. In 1993 werd daar weer deels op teruggekomen en werd een deel van
de huurwoningvoorraad, dit keer gerelateerd aan de huurprijs, geliberaliseerd.
Geconstateerd kan worden dat thans de omvang van het gereguleerde deel van
de woningvoorraad fors groter is dan de omvang van de doelgroep. Niet elke huurder heeft dezelfde mate van bescherming nodig. Voor huurders
met hogere inkomens is de keuzeruimte groter en zij hebben daardoor een sterkere
positie op de woningmarkt. Ook kunnen huurders met een hoger inkomen hogere
eisen aan de kwaliteit stellen. De huurprijsregelgeving is afgestemd op de
kwaliteitsmaatstaven zoals die gelden voor de bulk van de woningen, terwijl
de wettelijk verankerde huurprijsregelgeving niet geschikt is om in te spelen
op de trendgevoelige kwaliteitseisen in het duurdere marktsegment. De huidige
huurprijsbescherming heeft ook een direct nadelig effect. Door sommige marktpartijen
wordt aangeven dat investeringen uitblijven omdat de huurprijsregulering teveel
beperkingen opwerpt. Institutionele verhuurders geven aan dat zij graag meer
willen investeren in het segment van €550,– tot €700,–
per maand, maar dat zij dat alleen zullen doen als de woningen prijstechnisch
goed in de markt gezet kunnen worden en ook met de huurprijs aan de veranderende
marktomstandigheden aangepast kunnen worden.Dit zijn belangrijke signalen. Het toevoegen van duurdere woningen, waar
veel vraag naar is, vervult een belangrijke functie voor de doorstroming en
daarmee voor het in beweging krijgen van de woningmarkt.Daarnaast kan juist dit middensegment een bufferfunctie vervullen tussen
huren en kopen, omdat deze woningen bij uitstek geschikt zijn om, wanneer
bij een aantrekkende economie de vraag naar koopwoningen weer toeneemt, omgezet
te worden van huur naar koop.Als dit aanbod echter niet tot stand komt vanwege een te restrictief huurbeleid,
dan ontstaat er een situatie waarin noch woningzoekenden noch verhuurders
bewegen. Dat draagt juist bij aan het voortbestaan van de huidige schaarste.
Deze situatie moet worden doorbroken.Het geliberaliseerde gebied moet daarom zo spoedig mogelijk in omvang
worden vergroot. De omvang van het gereguleerde gebied wordt afgestemd op
de omvang van de groep huishoudens die op huurprijsbescherming zijn aangewezen,
inclusief een bepaalde overmaat om voldoende keuzeruimte te behouden. Bezien
zal nog worden of deze maatregel vanuit deze optiek differentiatie behoeft,
bijvoorbeeld naar regio en/of woningtype, en zal ook rekening worden gehouden
met de woningbehoefte van bijzondere groepen, zoals ouderen en grote gezinnen.Een tweede overweging bij de beperking van het gereguleerde gebied is
dat de bulk van de duurdere nieuwbouw van huurwoningen in het geliberaliseerde
segment valt, zodat er voor die nieuwbouw betere investeringscondities ontstaan.
De gewenste verhouding in nieuwbouw van 50% koop en 50% huur, met daarbinnen
een nadruk op middeldure en duurdere huurwoningen, wordt daardoor bevorderd.Hoewel nu nog niet valt aan te geven hoe groot het geliberaliseerde gebied
precies zal worden, wordt gedacht aan een verhouding van 75/85% versus 25/15%
voor respectievelijk het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Naar
de precieze verhouding wordt nader onderzoek verricht.Voor de bepaling welke woningen worden geliberaliseerd is een objectief
kwalitatief criterium wenselijk, zoals bijvoorbeeld de WOZ waarde.In het verlengde van de nieuwe bepaling van de liberalisatiegrens zal
ook gekeken moeten worden naar de huursubsidiegrens. In de huidige situatie
zijn beide grenzen gekoppeld. In de rede ligt dat de huursubsidiegrens ook
omlaag gaat. Om tot een goed oordeel hierover te komen zullen eerst de gevolgen
voor de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van nieuwbouwwoningen, met name
ook in VINEX-gebieden, bezien moeten worden. Voor wat betreft het laatste
mag het in ieder geval niet zo zijn dat huishoudens met lage inkomens niet
in VINEX-wijken zouden kunnen wonen. Een uitbreiding van het geliberaliseerde gebied is op korte termijn alleen
mogelijk als ook bestaande huurcontracten worden geliberaliseerd. Dat betekent
dat ook zittende huurders in duurdere woningen de gevolgen zullen merken van
de liberalisatie. Dit kan echter niet in één keer, de betreffende
huurders moeten de gelegenheid krijgen om aan de nieuwe situatie te wennen
dan wel om te zien naar een nieuwe woning. Er zal een overgangstermijn komen,
mede in relatie tot de investeringen en het beschikbaar komen van woningen.
Tijdens deze overgangstermijn kunnen de huren wel worden verhoogd, maar binnen
duidelijke grenzen. Daarbij zal tevens de rechtspositie van huurders in het
geliberaliseerde gebied worden bezien.B. Modernisering WoningwaarderingsstelselOp dit moment wordt de kwaliteit van de huurwoningen gemeten aan de hand
van het WWS en de kwaliteit van koopwoningen (t.b.v. de belastingwetgeving)
aan de hand van de WOZ waarde. Op zich is het naast elkaar bestaan van twee
verschillende systemen om woningen te waarderen niet logisch. Woonconsumenten
zouden een betere vergelijking kunnen maken wanneer de wijze van waarderen
uniform was.Daarbij komt dat het WWS op onderdelen verouderd is. Het WWS wordt in
het algemeen geaccepteerd door huurders en verhuurders, maar bestaat inmiddels
zo'n vijfentwintig jaar en is in deze vijfentwintig jaar nauwelijks aangepast.
De consumentenvoorkeuren van nu verschillen van die van vijfentwintig jaar
geleden. Opvallend is verder dat kenmerken van de woonomgeving wel als element
zijn meegenomen, maar dat de locatie van de woning en de gewildheid van de
buurt niet zijn opgenomen terwijl dat in de markt van vraag en aanbod van
huurwoningen een grote rol speelt. Het buiten beschouwing laten van een zo
bepalende factor als locatie, betekent dat de prijs/kwaliteitsverhouding wordt
verstoord.Het herzien van de puntenwaardering is een omslachtige operatie, waarbij
bedacht moet worden dat voor elke huurwoning al een WOZ waarde is vastgesteld.
Het ligt daarom voor de hand om de WOZ waarde, waarin de locatie wel is verdisconteerd,
een rol te geven in de gemoderniseerde huurprijsregelgeving. Het is overigens
niet de bedoeling om de absolute prijsschommelingen van koopwoningen te volgen,
en ook is het niet de bedoeling dat de introductie van WOZ waarden leidt tot
een algehele huurstijging. Waar het om gaat is de informatie die besloten
zit in de verschillen in WOZ waarde tussen huurwoningen.Begonnen zal worden met die onderdelen van het WWS waar het meeste kritiek
op is, waaronder in ieder geval de waardering van de woonomgeving en het woningtype.
Daarnaast kunnen de andere objectieve puntenwaarderingen nog eens op hun merites
worden beschouwd, waarbij wordt bezien hoe kan worden omgegaan met kwalitatieve
tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds. Een nieuw stelsel
mag daarbij niet tot meer bureaucratie en hoge uitvoeringskosten leiden, maar
moet juist transparant zijn en eenvoudig in zijn toepassing voor huurders
en verhuurders. Ook zal een nieuw stelsel worden getoetst aan criteria als
het waarborgen van de betaalbaarheid voor de doelgroep en regionale effecten.Daarmee wordt al een eind tegemoet gekomen aan de wens om het stelsel
meer rekening te laten houden met verschillen in marktomstandigheden en om
meer maatwerk te kunnen leveren. Het streven is er op gericht om dit per 1 juli
2006 in te voeren. Ook maakt een gedeeltelijke vervanging het mogelijk om
te bezien hoe het gebruik van WOZ waarden uitpakt in de praktijk, waarbij
de acceptatie door huurders en verhuurders van belang is, evenals de effecten
op de (regionale) woningmarkt. Met ingang van 2010 het gehele WWS in principe
op WOZ waarden gebaseerd. C. Meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijgingIn een goed functionerende woningmarkt volgt de prijsopbouw van de huurwoningenvoorraad
de wisselende eisen die de markt stelt. Dat vereist dat verhuurders maatwerk
kunnen leveren, om zodoende aan te kunnen sluiten bij de verschillen in dynamiek
tussen wijken. In wijken met een grote dynamiek is het van belang dat het
huurbeleid voldoende flexibiliteit bezit om op de daarop in te kunnen spelen,
terwijl andere wijken meer zijn gediend met meer stabiele huurprijsontwikkeling.Verhuurders kunnen de huurprijs van een woning op twee momenten opnieuw
bepalen: bij aanvang van het huurcontract en bij de jaarlijkse huuraanpassing
van de lopende huurcontracten. De jaarlijkse aanpassing is van groter belang,
omdat het daarbij om een veel groter aantal huurcontracten gaat.Nu is het beleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging bij uitstek
het onderwerp van veel politieke en maatschappelijke debatten geweest. De
situatie op de woningmarkt is daarbij niet altijd het uitgangspunt geweest.
Dit heeft ertoe geleid dat de bestaande onevenwichtige verhouding tussen prijs
en kwaliteit van huurwoningen mede in stand wordt gehouden door de beperkte
mogelijkheden om de huurprijzen bij lopende contracten aan de veranderende
marktomstandigheden aan te passen.Bij de uitwerking van dit onderdeel moet voor ogen worden gehouden dat
het om de beweging op de woningmarkt gaat. En de beweging op de woningmarkt,
zo blijkt ook uit de analyse, is het resultaat van vooral investeringen waardoor
het aanbod wordt vergroot. Het huurbeleid speelt daarnaast een rol om prijs
en kwaliteit meer in evenwicht te brengen, maar wel als onderdeel van het
totale pakket. Verder is van belang dat, als burgers een huurstijging ervaren,
zij de keuze moeten kunnen maken tussen meer betalen in relatie tot de kwaliteit
die wordt geboden, of een woning kunnen kiezen die qua prijsniveau meer passend
is. Ook dit vereist dat er inmiddels voldoende aanbod is.Als gekeken wordt wat nodig is om prijs en kwaliteit bij elkaar te brengen
dan zou de jaarlijkse huurverhoging afgestemd moeten worden op de situatie
op de woningmarkt, zodat deze markt beter kan functioneren.De uitwerking ervan zou neerkomen op een gedurende een aantal jaren volgehouden
algemene huurverhoging boven inflatieniveau. Voordeel van een dergelijk beleid
zou zijn dat zowel de ruimte om de huren gedifferentieerd aan te passen aan
de marktomstandigheden wordt vergroot en dat tegelijkertijd, vanwege de stijging
van het algemene huurniveau, de bestaande huurprijzen beter zouden aansluiten
bij de prijzen van nieuw gebouwde woningen.Omdat er in dit systeem nog onvoldoende keuzemogelijkheden voor burgers
zouden zijn, zou er – al dan niet tijdelijk – compensatie moeten
worden geboden voor een grote groep burgers (circa 1 miljoen naast de huursubsidieontvangers).Daarom is een andere benadering nodig. Prijs en kwaliteit kunnen ook meer
bij elkaar worden gebracht in een tempo dat een relatie heeft met investeringen,
zonder dat – al dan niet tijdelijk – een grote groep extra afhankelijk
wordt van ondersteuning, maar wel zodanig dat verhuurders de mogelijkheid
krijgen om meer differentiatie te bieden en de investeringen zullen toenemen.
Het gaat tenslotte om beweging op de woningmarkt.Deze benadering kan vormgegeven worden door gefaseerd de ruimte bij de
jaarlijkse huurverhoging te vergroten, waarbij een relatie wordt gelegd met
de gerealiseerde investeringen. De relatie met de investeringen is essentieel,
aangezien de huurders die worden geconfronteerd met hogere huurstijgingen
wel iets te kiezen moeten hebben. Tot dat moment is het niet verantwoord om
het algemene huurniveau fors te laten oplopen. Wel moeten verhuurders gelegenheid
hebben om maatwerk te leveren en moeten ze differentiatieruimte krijgen om
woningen prijstechnisch goed in de markt te zetten.Dit wordt als volgt uitgewerkt.Contractuele afspraken over investeringenMet betrekking tot het investeringsprogramma zullen met verhuurders contracten
worden gesloten – zij het dat de positie van kleine particuliere verhuurders
nog nader bekeken moet worden in verband met de uitvoerbaarheid –, waarin
de aantallen woningen die moeten worden bijgebouwd en de termijnen waarbinnen
deze beschikbaar moeten zijn, worden vastgelegd.Inflatie: jaarlijks in plaats van vijfjaarlijks inflatiecijferIn het huurprijsbeleid zal een relatie worden gelegd met de ontwikkeling
van de inflatie.Voor wat betreft het te hanteren inflatiecijfer wordt, omwille
van de transparantie, de in de afgelopen jaren toegepaste systematiek van
een vijfjaarlijks gemiddelde inflatiecijfer los gelaten en vervangen door
het inflatiecijfer van het afgelopen jaar. Dat betekent voor de komende jaren
een de facto lager inflatiepercentage (1 tot 1,5% lager) dan waarmee tot nog
toe gerekend werd. Dat heeft in ieder geval in de eerste jaren een gunstig
effect op de huurquoten en de huursubsidie-uitgaven.De gemiddelde huurontwikkeling in de komende jaren: begrenzing
huursomstijgingVoor de eerste jaren wordt de huurprijsregelgeving zo aangepast dat de
gemiddelde huurstijging in Nederland slechts weinig boven inflatie uitkomt.
In latere jaren, indien voldoende is geïnvesteerd, kan de gemiddelde
stijging hoger zijn. De volgende reeks wordt daarbij gehanteerd: JaarMaximale stijging huursom 2005inflatie + 0,4% 2006inflatie + 0,8% 2007inflatie + 1,2%Indien de afgesproken investeringen zijn gerealiseerd, dan zal de begrenzing
van de huursomstijging vervallen.De begrenzing van de stijging van de huursom bij verhuurders wordt in
de regelgeving vastgelegd, waarbij de huursom in het geliberaliseerde gebied,
de stijging van de huursom als gevolg van huurharmonisatie ineens en de verhoging
van de laagste huren met een bedrag in plaats van een procentuele stijging
(zie hierna) niet onder de begrenzing vallen. Voor woningcorporaties kan dit,
evenals thans het geval is, worden geregeld in het BBSH. Voor commerciële
verhuurders is het de bedoeling dat effectief eenzelfde huurstijging tot stand
komt, al dient nog te worden uitgezocht hoe dit binnen de huurprijssystematiek –
op een vanuit een uitvoeringsoogpunt verantwoorde wijze – kan worden
geregeld, waarbij met name de positie van kleine particuliere verhuurders
aandacht vraagt.In 2008 zal, bij realisatie van het afgesproken nieuwe aanbod van woonruimte,
de maximering van de huursomstijging dus komen te vervallen. Dat is goed voor
de marktwerking. De huurprijzen in de vanuit de koopkrachtontwikkeling gezien
moeilijke jaren 2005 en 2006 zullen slechts in beperkte mate stijgen. Uit dit oogpunt zal ook worden geregeld, en dat is een wijziging ten opzichte
van de huidige situatie, dat de maximering van de huursomstijging geldt op
sectorniveau. Corporaties krijgen daardoor de mogelijkheid om onderling afspraken
te maken over de verdeling van de huursomstijging, die primair wordt vastgesteld
per organisatie. Dit draagt bij aan de differentiatiemogelijkheden en dus
aan een betere marktwerking, terwijl de algemene huurprijsontwikkeling hierdoor
ongewijzigd blijft.De maximering van de huursomstijging geldt voor woningen in het gereguleerde
gebied. De gehele stijging van de huursom, dus inclusief de huuropbrengsten
in het geliberaliseerde gebied, wordt overigens betrokken bij het beoordelen
van de mogelijkheden voor verhuurders om bij te dragen aan de betaalbaarheid
en het beheersen van de huursubsidie-uitgaven (zie hierna).Ruimte voor differentiatie: de jaarlijkse huurstijging
per woningDe maximering van de huursomstijging bindt verhuurders aan een gematigde
huurontwikkeling. Aan de andere kant krijgen verhuurders de gelegenheid om
per woning een verschillende huurstijging te bepalen. Daardoor kunnen ze de
huurprijs van een individuele woning in overeenstemming brengen met de kwaliteit
en de marktomstandigheden. De differentiatieruimte per woning wordt gefaseerd
verruimd, van 1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 tot 3% boven inflatie in
2009.Gegeven de wens om verhuurders meer ruimte geven in hun huurbeleid, wordt
de maximale huurstijging niet meer gerelateerd aan de feitelijke huurprijzen
in relatie tot de maximale huurprijzen (de huidige «staffel» komt
daarmee dus te vervallen).Dat geldt ook voor de bevriezing van de maximale huurprijzen. Na een aantal
jaren niet te zijn verhoogd, is het thans gewenst om de maximale huurprijzen
aan te passen. De maximale huurprijzen zullen in de komende jaren jaarlijks
worden verhoogd met het inflatiecijfer of de gemiddelde huurstijging.Een speciale categorie van aandacht wordt gevormd door de woningen waarbij
de prijs sterk is achtergebleven bij de algemene huurontwikkeling. De lage
huurprijs van sommige woningen maakt het voor, in het bijzonder kleine particuliere
verhuurders buitengewoon moeilijk om te investeren in woningverbetering, wat
uit een oogpunt van leefbaarheid van buurten, zeker in de oude stadswijken,
wél noodzakelijk is. Meer in het algemeen is het voor een goede marktwerking
van belang dat lage huren – die ver onder de maximale huur liggen –
in een paar jaar kunnen worden opgetrokken naar een redelijke prijs/kwaliteitsverhouding.
Het ligt daarom in de rede om voor deze woningen een hogere stijging toe te
staan die ertoe moet leiden dat de huurprijzen voor huurder en verhuurder
redelijk zijn. Dit zou kunnen door niet met een procentuele huurstijging te
werken, maar met een gemaximeerd geldbedrag, waarbij de gedachten in eerste
instantie uitgaan naar een bedrag in de orde van grootte van € 25,-
voor woningen met een huurprijs tot circa 50% van de maximale huurprijs. Woningen
met een apert lage huurprijs zouden daarbij, bijvoorbeeld via een systematiek
vergelijkbaar met de huidige staffel, meer in prijs kunnen stijgen dan andere.
Daarnaast zal vanuit deze optiek bezien worden of de maximale huurprijs op
de laagste niveaus van het WWS aanpassing behoeft.Betaalbaarheid en huursubsidie: medeverantwoordelijkheid
verhuurdersTegenover de verruiming van het huurbeleid als extra inkomstenbron staat
de bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid en de beheersing van de
huursubsidie-uitgaven. De uitgaven aan huursubsidie stijgen voortdurend,
terwijl de noodzaak van beheersing van de rijksuitgaven, nodig voor het economisch
herstel van Nederland, beperkingen oplegt aan het hiervoor beschikbare budget.
De begroting van VROM heeft in deze een taakstelling vanaf 2006 van €250
miljoen per jaar, waarvan de dekking is gerelateerd aan de verruiming van
het huurbeleid.De hiervoor geschetste beleidsvoornemens resulteren in ruimere mogelijkheden
voor verhuurders om de huurprijzen aan te passen. Daarmee kunnen verhuurders
deze taakstelling voor hun rekening nemen, inclusief de extra stijging van
de huursubsidie als gevolg van het ruimere huurbeleid. Dit als bijdrage aan
de betaalbaarheid van het wonen, dus als deel van de financiering van de huursubsidie.In de huidige raming van de huursubsidie is uitgegaan van de vijfjaarlijkse
gemiddelde inflatie, zoals in de afgelopen jaren is gehanteerd. Het inflatieverloop
is een autonome factor, dat wil zeggen dat er op voorhand niet met zekerheid
te zeggen is dat er vijf jaar een inverdieneffect zal optreden. Gezien de
huidige ontwikkeling van de inflatie zijn de eerste jaren inverdieneffecten
te verwachten die in mindering gebracht worden op de taakstelling. Dit laat
onverlet de verrekening met de kostenverhogende elementen van de modernisering.
Overigens zal bij de maximering van de huursomstijging rekening worden gehouden
met de verdiencapaciteit van verhuurders om deze taakstelling te kunnen opbrengen.De vormgeving van de bijdrage aan de betaalbaarheid zal nog nader worden
uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is dat van alle verhuurders een bijdrage
wordt verwacht.ConclusieDe ruimte in het huurprijsbeleid neemt dus gefaseerd toe in de komende
jaren, als tenminste voldoende is geïnvesteerd. Wanneer aan deze voorwaarde
is voldaan nemen de kansen toe voor een beter functionerende woningmarkt:
huurders hebben dan iets te kiezen en verhuurders kunnen de huurprijzen aan
de marktomstandigheden aanpassen.Samenvattend overzicht van het pakket van maatregelen
en randvoorwaardenDe woningmarkt zit op slot en moet weer in beweging worden gebracht. De
nieuwbouw van woningen is daarbij de belangrijkste motor, waaraan prioriteit
moet worden gegeven. Het huurbeleid kan, als onderdeel van het pakket van
maatregelen, een bijdrage leveren aan het weer op gang krijgen van de woningmarkt
door de investeringscondities voor verhuurders te verbeteren. Dat vereist
dat het rijk maatregelen neemt, zodat maatwerk mogelijk wordt en de marktwerking
verbetert.Een van de te nemen maatregelen betreft een uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied. Dit is mede ingegeven doordat thans sprake is van een overregulering:
95% van de huurwoningen valt onder de regulering, wat afgezet tegen de doelgroep
een te forse omvang is. Daarom zal een relatie worden gelegd met de omvang
van de doelgroep van huishoudens die is aangewezen op de huurprijsbescherming.
Doel van deze maatregel is het sterk verhogen van de investeringen in duurdere
huurwoningen. Dit is hard nodig omdat hieraan een groot tekort is.Een betere prijs/kwaliteitsverhouding kan ook tot stand komen als de regelgeving
daarop wordt aangepast. Het Woningwaarderingsstelsel zal daarom in fasen worden
gemoderniseerd, waarbij gebruik zal worden gemaakt van WOZ waarden om de woonomgeving
en het woningtype beter dan nu in de maximale huurprijzen tot uitdrukking
te brengen. Verder zal worden bezien hoe kan worden omgegaan met kwalitatieve
tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds. Tenslotte zal de regelgeving met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging
worden ingezet om investeringen te verhogen en tegelijkertijd verhuurders
de gelegenheid te geven om, rekening houdend met de situatie op de lokale
woningmarkten, maatwerk te kunnen leveren.Het belangrijkste kenmerk van de nieuwe regelgeving is dat de ruimte voor
verhuurders om de huurprijzen aan te passen in de periode 2005–2010
geleidelijk toeneemt, onder de voorwaarde dat de afgesproken investeringen
in de woningbouw worden gerealiseerd. De relatie met de investeringen is essentieel,
omdat het niet redelijk is om huurders met forse huurstijgingen te confronteren
als ze geen uitwijkmogelijkheden hebben. Huurders moeten kunnen kiezen voor
een financieel passende woning, maar dan moet die keuzeruimte er wel zijn.Het nieuwe huurbeleid geeft verhuurders meer ruimte. Dat vereist dat verhuurders
van hun kant hun verantwoordelijkheid nemen. De belangrijkste randvoorwaarden
daarbij zijn:– De betaalbaarheid van het wonen moet gewaarborgd zijn.– Verhuurders moeten meer investeren in nieuwbouw en de aanpak van
oude wijken.– Verhuurders leveren een bijdrage aan de betaalbaarheid van het
wonen.Daarbij is de samenstelling van wijken een aandachtpunt. Van verhuurders
wordt verwacht dat zij hierover afspraken maken met gemeenten, zodat wordt
voorkomen dat het huurbeleid bijdraagt aan het ontstaan van eenzijdig samengestelde
wijken.Verder zal bij de uitwerking moeten worden gelet op de effecten voor de
armoedeval/marginale druk, de werkgelegenheid en de administratieve lasten.Per 1 januari 2008 zal worden bezien in hoeverre de contractueel
overeen gekomen investeringen zijn gerealiseerd en daarmee in welke mate de
beoogde condities voor de voorgestane verdere verruiming van het huurbeleid
worden gerealiseerd. XNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-25.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl