Huurbeleid; Brief minister over uitwerking voorstellen m.b.t. modernisering van het huurbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 82

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

30-12-2005

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2005-2006

27926 nr. 82

22-12-2005

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. De huurontwikkeling in 20052. De grenzen van de huurprijsregulering3. Modernisering woningwaarderingsstelsel4. EffectenTabel: huurquoten over 5 jaar5. Fasering uitvoering6. Samenvatting en conclusieOndertekeningBIJLAGE IDe huurronde 2005Resultaten van het huuronderzoek 2005Het huurprijsbeleid per 1 juli 2005Het onderzoeksrapportDe belangrijkste bevindingen uit het rapport zijn:BIJLAGE IIDe regionale indelingBIJLAGE IIIOntwikkeling huurquotenTabel 1. Ontwikkeling netto huurquote, per einde
jaar naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Conform
brief 19 november 2004Tabel 2. Ontwikkeling netto huurquote per einde jaar
naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Op basis WOZ-waarden
2003
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 27926, nr. 82 b1Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27926, nr. 82 b3Gerelateerde publicatie
Kamerstuk 27926, nr. 82 b2Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 957 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 82BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 22 december 2005In mijn overleg met uw Kamer over de modernisering van het huurbeleid
(kamerstuk 27 926/29 800 XI, nr. 49) heb ik aangegeven dat
ik de Kamer zo spoedig mogelijk zal informeren over de uitwerking van mijn
voorstellen. De uitwerking in wet- en regelgeving geschiedt op dit moment
conform de uitkomsten van het overleg met uw Kamer. Toegezegd was om zodra
de WOZ-gegevens 2003 beschikbaar zouden zijn de betreffende parameters van
het huurbeleid te actualiseren. Het gaat om de vaststelling van de grenzen
van het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied en om het opnemen van
de WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel. Op deze onderdelen is het nu
mogelijk om nadere informatie te geven over de invulling van de voorstellen
en de effecten daarvan.1De afgelopen maanden zijn onder meer gebruikt om de voorstellen voor modernisering
van het huurbeleid door te lichten op uitvoerbaarheid, waarbij vooral de consequenties
voor de lagere inkomensgroepen zijn bezien. Dit heeft geleid tot de conclusie
dat de voorstellen gefaseerd moeten worden ingevoerd. Ook hier zal ik op ingaan.Verder maak ik van de gelegenheid gebruik om u het onderzoeksrapport «Feiten
en achtergronden huurbeleid 2005» aan te bieden.1De opbouw van de brief is als volgt. In paragraaf 1 ga ik kort in
op de huurontwikkeling in 2005. De bepaling van de grenzen van de huurprijsregulering
komt in paragraaf 2 aan de orde en de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel
in paragraaf 3. De effecten voor de ontwikkeling van de huurprijzen,
de huurquoten en de uitgaven aan huurtoeslag komen aan bod in paragraaf 4.
De achtergrond en de consequenties van de gefaseerde invoering van de voorstellen
worden in paragraaf 5 aangegeven.Bij deze brief zijn twee rapporten gevoegd van onderzoeksbureau ABF. Het
ene rapport betreft een actualisering naar aanleiding van het beschikbaar
komen van de WOZ-waarden 2003 van het eerdere onderzoek dat is meegezonden
bij de brief van 19 november 2004. Tevens zijn nu de aanvullende
beschermende maatregelen (instelling van een gebied met beschermende maatregelen,
gekoppeld aan de bouwproductie) zoals die tot 2010 gelden verwerkt. Het andere
rapport gaat dieper in op de effecten van de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.1. De huurontwikkeling in 2005Mijn voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid hebben betrekking
op de periode tot 2010. Hiervan was 2005 het eerste jaar. In mijn brief van
19 november 2004 (kamerstukken II 2004–2005, 27 926, nr. 39)
heb ik opgemerkt dat de voorstellen zouden resulteren in een lage huurstijging
in 2005 en 2006. Het onderzoek naar de ontwikkeling van de huurprijzen laat
zien dat de gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie in 2005 is uitgekomen
op 1,8% (2,1% inclusief harmonisatie). Dit is de laagste huurstijging
sinds 1959. Ik concludeer dat mijn verwachtingen ten aanzien van het huurprijsbeleid,
zoals dat per 1 juli 2005 door mij is voorgestaan, zijn uitgekomen. In
bijlage I van deze brief wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste
conclusies.Voor 2006 mag eveneens een lage huurstijging worden verwacht. Daarmee
is bereikt dat de huurontwikkeling gematigd is in de jaren die nodig zijn
voor economisch herstel.2. De grenzen van de huurprijsreguleringIn deze paragraaf wil ik u informeren over de consequenties van de nieuwe
WOZ-gegevens 2003 voor de afbakening van het gereguleerde en het beschermde
gebied en het toekomstige geliberaliseerde gebied.In mijn brief van 19 november heb ik aangegeven dat voor mij het
uitgangspunt is dat het gereguleerde gebied groot genoeg is om de huisvesting
en keuzeruimte voor huishoudens met een lager inkomen zeker te stellen.Inmiddels zijn de WOZ-waarden met ijkjaar 2003 bekend en kunnen de grenzen
op basis van de actuelere waarden worden ingevuld. In eerste instantie is
aangesloten bij de regionale driedeling van 19 november 2004. Hoewel
aan de uitgangspunten wordt voldaan leidt de gekozen indeling van de regio’s
in drie categorieën ertoe dat de omvang van de gereguleerde en overige
gebieden nogal sterk verschilt tussen de regio’s. In sommige regio’s
is sprake van een ruime overmaat aan gereguleerde woningen, terwijl deze in
andere regio’s krap is. Vanuit een oogpunt van keuzeruimte voor huishoudens
met een lager inkomen vind ik deze resultaten niet bevredigend. Daarom heb
ik gekeken naar een mogelijkheid om een betere verdeling te krijgen over de
regio’s.De oplossing is gevonden door zoveel mogelijk aan te sluiten bij de regio’s
waarmee in het kader van het BLS afspraken zijn gemaakt en deze onder te verdelen
in vier categorieën. De daarbij behorende grenzen liggen op 130 000–230 000,
150 000–250 000, 175 000–275 000 en 195 000–295 000
euro1. In bijlage II wordt een grafisch overzicht
gegeven van de regioindeling. Het rapport van ABF gaat dieper in op de redenen
om te kiezen voor vier categorieën in plaats van drie. Resultaat is dat
de verschillen tussen de regio’s voor wat betreft de omvang van de onderscheiden
gebieden kleiner worden en dat de overmaat aan gereguleerde woningen groter
wordt in regio’s waar die bij de indeling in drie prijscategorieën
krap was.In mijn brief van 19 november 2004 heb ik de mogelijkheid opengelaten
om in gemeenten waar de gereguleerde woningvoorraad erg klein danwel erg groot
uitvalt een afwijkende grens vast te stellen. Ik heb daarbij nadrukkelijk
aangegeven dat ik daar slechts in uitzonderingsgevallen toe over zal gaan,
omdat de duidelijkheid van de regelgeving ermee is gediend dat er niet teveel
uitzonderingen ontstaan. Bovendien geldt op regionaal niveau dat
de gereguleerde woningvoorraad voldoende groot is ten opzichte van de omvang
van de aandachtsgroep tot de voormalige ziekenfondsgrens. Verder hebben gemeenten
en verhuurders de mogelijkheid om afspraken te maken over het verhuren van
woningen op basis van vrijwillige regulering, waarbij woningen in overgangsgebied
en geliberaliseerd gebied ook onder gereguleerde condities verhuurd kunnen
worden.Ik ben van mening dat met de nu gekozen indeling van de regio’s
in vier categorieën een evenwichtige verdeling van de overmaat aan gereguleerde
woningen over de regio’s wordt bereikt.Om te onderzoeken of in een bepaalde gemeente maatwerk nodig is, start
ik een onderzoek onder gemeenten. Ik zal de gemeenten daartoe binnenkort benaderen,
waarbij ik onder andere betrek de afspraken met de in die gemeente werkzame
verhuurders. Aangezien het vraagstuk van eventueel maatwerk wordt ingegeven
door de toekomstige omvang van de verschillende reguleringssegmenten, is dit
voor mij ook de reden is om pas tot eventueel maatwerk over te gaan op het
moment dat de grondslag voor de huurprijsregulering structureel verandert,
dus per 1 januari 2007.3. Modernisering woningwaarderingsstelselIn mijn brieven van 19 november 2004 en 4 februari 2005 ben
ik ingegaan op de noodzaak van aanpassing van het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Ik heb toen vermeld dat ik voornemens ben om het stelsel beter te laten
aansluiten bij de consumentenvoorkeuren en wel door middel van het inbrengen
van WOZ-waarden. Daardoor zouden in ieder geval de factoren locatie en woningtype,
die op de woningmarkt zo bepalend zijn, beter in het stelsel tot uitdrukking
moeten komen.Over de voorstellen voor de modernisering van het WWS heb ik op 12 juli
jl. advies gevraagd aan het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV).
Het LOHV heeft mij op 21 oktober jl. bericht dat men niet tot een eenduidig
standpunt kon komen over een aanpassing van het WWS, met dien verstande dat
men het er wel over eens was dat de waardering van kwaliteitselementen modernisering
behoeft. Hoewel ik betreur dat de modernisering van het WWS niet in één
keer ingevuld kan worden, heb ik er begrip voor dat voor een ingrijpende wijziging
meer tijd nodig is. Aansluitend bij wat ik u in mijn brieven van 19 november
2004 en 4 februari 2005 heb medegedeeld is om deze reden nu alleen de
vervanging van de onderdelen woonvorm en woonomgeving, inclusief de aftrek
voor hinderlijke situaties, uitgewerkt. Deze voorstellen moeten leiden tot
een aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte die per 1 juli
2006 van kracht wordt.Voor wat betreft het vervolg wil ik, nu er geen advies ligt van het LOHV,
verder gaan met de uitwerking van de waardering van kwaliteitselementen ten
behoeve van een verdere aanpassing van het WWS. Ik zal daarbij de opvattingen
die bij elk van de LOHV-partijen hierover leven inventariseren en bij mijn
afweging betrekken. Aangezien ook hiervan de effecten onderzocht moeten worden
zal een verdere aanpassing van het WWS niet eerder dan per 1 juli 2007
kunnen plaatshebben.Bij de opname van de WOZ-waarde in het WWS is het uitgangspunt dat de
maximale huurprijs landelijk gemiddeld ongeveer gelijk blijft. Dit uitgangspunt
is gehanteerd om te voorkomen dat de overgang naar een mede op de WOZ-waarde
gebaseerd stelsel leidt tot een algehele ophoging van de maximale huurprijzen,
hetgeen ik niet gewenst acht. In het nieuwe stelsel bepaalt de WOZ-waarde
gemiddeld voor zo’n 20% de maximale huurprijs; dat is overeenkomstig
het aandeel dat de elementen woonvorm en woonomgeving, inclusief de aftrek
voor hinderlijke situaties, in het huidige WWS hebben.Huurders en verhuurders kunnen de nieuwe puntenwaardering van woonvorm
en woonomgeving eenvoudig bepalen: deze is gelijk aan 0,00017 maal de WOZ-waarde
2003 van een woning. De huidige punten voor deze onderdelen komen te vervallen.In het rapport van ABF dat ik meegezonden heb bij mijn brief van 19 november
2004 waren de effecten van een gedeeltelijke vervanging van het WWS al verwerkt,
op basis van de toen beschikbare WOZ-gegevens met ijkjaar 1999. Door ABF zijn
na het beschikbaar komen van de WOZ-waarden met ijkjaar 2003 nieuwe berekeningen
gemaakt (zie het bijgevoegde onderzoeksrapport).De belangrijkste resultaten van de opname van WOZ-waarden in het WWS kunnen
als volgt worden samengevat:• De verschillen in maximale huurprijzen tussen de provincies worden
geringer. Er treedt daarbij een verschuiving op: in de provincies Noord- en
Zuid-Holland en Utrecht wordt de maximale huur gemiddeld hoger, maar ligt
dan toch nog onder of op het landelijk gemiddelde. In de noordelijke provincies
en in Flevoland, Overijsel, Zeeland en Limburg dalen de maximale huurprijzen
het meest. In Gelderland en Noord-Brabant blijven de maximale huurprijzen
min of meer gelijk.• Voor de grote steden (G4) geldt dat de maximale huurprijzen gemiddeld
stijgen, maar onder het landelijk gemiddelde blijven. De gemiddelde maximale
huurprijzen in de G26 en de overige gemeenten dalen.• Woningen in het centrum-stedelijke woonmilieu zien hun maximale
huurprijzen gemiddeld stijgen, maar blijven onder het landelijk gemiddelde.
De gemiddelde maximale huurprijs in de landelijke gebieden daalt maar blijft
het hoogst van alle woonmilieus.• Wijken met een sociale en fysieke problematiek hebben gemiddeld
genomen de laagste maximale huurprijzen en dat blijft ook zo onder het nieuwe
stelsel.• De maximale huurprijzen bij eengezinswoningen zullen gemiddeld
dalen onder het nieuwe stelsel, maar blijven gemiddeld veel hoger dan bij
meergezinswoningen.• Bij woningen gebouwd voor 1945 stijgen de maximale huurprijzen,
maar blijven onder het landelijk gemiddelde.In het overgangsgebied geldt een opslag van 10% op de maximale
huurprijs. Een hogere maximale huurprijsgrens betekent niet dat de huren met
10% omhoog gaan, maar dat de huren in de toekomst iets verder door
mogen stijgen. Om de huurders in dit gebied te ondersteunen zal het voor hen
mogelijk blijven om alle geschillen betreffende de woning met hun verhuurder
aan de huurcommissie voor te leggen, dus bijvoorbeeld ook geschillen over
gebreken en achterstallig onderhoud. Daarmee kom ik gedeeltelijk terug op
mijn eerdere brieven waarin werd aangekondigd dat alleen nog geschillen over
de hoogte van de (maximale) huurprijs en de huurstijging aan de huurcommissie
ter beoordeling voorgelegd zouden kunnen worden. Zowel zittende als nieuwe
huurders hebben hier voordeel bij. Voor nieuwe huurders in het overgangsgebied
geldt overigens geen maximering van de huurstijging.Bovenstaande voorstellen betreffen de waardering van zelfstandige woonruimte.
De waardering van onzelfstandige woonruimte en van woonwagens en standplaatsen
blijft in dit stadium plaatsvinden op basis van het huidige stelsel, dus zonder
bijdrage van een WOZ-waarde. Onzelfstandige woonruimte en woonwagens kennen
geen punten voor woonomgeving, zodat deze ook niet vervangen kunnen worden
door een WOZ-bijdrage. Voor onzelfstandige woonruimte wordt ook geen WOZ-waarde
vastgesteld. Bij woonwagens wordt alleen een WOZ-waarde vastgesteld voor de
standplaats en niet voor de wagen zelf. Om deze redenen zijn beide woonvormen
niet in de wijziging van het Besluit meegenomen.4. EffectenOm inzicht te krijgen in de effecten van het toepassen van de WOZ-gegevens
2003, de instelling van een gebied met beschermende maatregelen tot 2010 en
de keuze om reeds geliberaliseerde woningen blijvend te liberaliseren, zijn
door bureau ABF nieuwe berekeningen gemaakt (zie het bijgevoegde rapport).
Het gaat om de effecten op de huurontwikkeling, de uitgaven aan huurtoeslag
en de ontwikkeling van de huurquoten.De nieuwe berekeningen laten zien dat de effecten voor wat betreft de
huurontwikkeling en de uitgaven aan huurtoeslag niet veel verschillen met
de berekeningen uit 2004 (gepresenteerd bij de brief van 19 november
2004). Het verwacht huurniveau is in 2009 nagenoeg gelijk aan het niveau bij
25% geliberaliseerd gebied waarmee is gerekend in 2004. Er is sprake
van een opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van een hoger markthuurniveau,
maar dit effect wordt gecompenseerd door de extra genomen maatregelen die
de huurstijging beperken. Bij dat laatste betreft het met name de introductie
van een overgangsgebied met huurprijsplafonds.De uitgaven aan huurtoeslag kennen een gematigde ontwikkeling en bevinden
zich bij de 50% harmonisatievariant die hier als uitgangspunt is genomen
in 2009 in reële termen op het niveau van 2004.Dit is de resultante van een stijging van de uitgaven aan huurtoeslag
in het gereguleerde gebied en een lichte daling van de uitgaven in het overgangsgebied.Voor wat betreft de ontwikkeling van de huurquoten heeft het toepassen
van de WOZ-waarden 2003 nauwelijks gevolgen. De onderstaande tabel laat dit
zien.Tabel: huurquoten over 5 jaar50% harmonisatievariantEind 2004Eind 2009   brief november
2004Nieuwbrief november 2004nieuw Huurders met huursubsidie24,324,525,225,4– gereguleerd24,224,525,125,3– overgang/geliberaliseerd*24,924,426,425,6Huurders tot ziekenfondsgrens26,426,529,429,7– gereguleerd25,424,025,725,5– overgang/geliberaliseerd*30,935,032,535,7* inclusief overgangsgebied, zittende huurdersDe gemiddelde huurquote van alle huishoudens in de huursector bedraagt
per eind 2009 22,5 voor de 50% harmonisatievariant en 22,8 voor de
100% harmonisatievariant. Ten tijde van de brief van 19 november
2004 was dit respectievelijk 22,4 en 22,9. De verschillen zijn dus miniem.
Ook uitgesplitst naar inkomensgroep zijn de verschillen in quote tussen de
oude en nieuwe raming gering (max. 0,2 per huishoudentype).In bijlage III wordt wordt een overzicht gegeven van de huurquoten en
wordt een toelichting gegeven voorzover er sprake is van een verschil met
de situatie geschetst in de novemberbrief 2004.5. Fasering uitvoeringDe Belastingdienst heeft aangegeven dat een onverkorte invoering van de
voorstellen per 1 juli 2006, en dan in het bijzonder de onderdelen die
betrekking hebben op de wijziging van de grondslag en de daarmee samenhangende
overgangsmaatregelen, op grote bezwaren zou stuiten en dat een vlekkeloze
uitvoering dan niet kan worden gegarandeerd. Dat hangt samen met
de lange voorbereidingstijd die is gemoeid met de aanpassing van de geautomatiseerde
toekennings- en controlesystemen en de formulierontwikkeling.Daarbij speelt ook een rol dat per 1 januari 2006 de Belastingdienst
voor het eerst de uitvoering van de huurtoeslag en de zorgtoeslag voor zijn
rekening neemt.Het risico op fouten wil ik zoveel mogelijk vermijden. Daarom heb ik besloten
om de wijziging van de grondslag voor de bepaling of een woning gereguleerd
is of niet pas per 1 januari 2007 te laten ingaan. De Belastingdienst
heeft aangegeven de noodzakelijke uitvoeringsmaatregelen dan gereed te kunnen
hebben.Wel zullen per 1 juli 2006 de nieuwe maximale huurprijzen op basis
van het gemoderniseerde WWS gaan gelden. Ook voor de differentiatie van de
maximale huurverhogingen is de WOZ-waarde al per 1 juli 2006 bepalend.
Per 1 januari 2007 vindt dan de daadwerkelijke indeling in drie segmenten
plaats: gereguleerd, geliberaliseerd en een tussengelegen gebied waar beschermende
maatregelen van kracht zijn.De verschuiving van een deel van de maatregelen naar 1 januari 2007
brengt voor huurders en verhuurders geen nadelige financiële gevolgen
met zich mee. De bescherming die huurders geboden wordt blijft intact.6. Samenvatting en conclusieDe uitwerking van de voorstellen voor modernisering van het huurbeleid
is in lijn met hetgeen besproken is in de overleggen met de Tweede Kamer.
Voorzover er sprake is van bijstellingen zijn deze ingegeven door overwegingen
van uitvoerbaarheid. Het beschikbaar komen van de WOZ-waarden 2003 is aanleiding
geweest om de woningmarktregio’s in te delen in vier categorieën
in plaats van de eerder voorgestelde drie; het resultaat is een evenwichtige
verdeling van de gereguleerde woningvoorraad over de regio’s, waarbij
in elk van de regio’s nog steeds geldt dat de genoemde doelgroep van
huishoudens met een lager en middeninkomen in het gereguleerde segment terecht
kunnen.De gefaseerde invoering van een deel van de voorstellen komt voort uit
de noodzakelijke voorbereidingstijd van met name de uitvoering van de huurtoeslag
door de Belastingdienst, maar ook dit leidt niet tot nadelige gevolgen voor
huurders en verhuurders.Afgezet tegen de resultaten ten tijde van de brief van 19 november
2004 zijn de verschillen in effecten op de huurontwikkeling, de ontwikkeling
van de huurtoeslagen en de huurquoten van het beschikbaar komen van de WOZ-waarden
2003 en de daarop gebaseerde aanpassing van het woningwaarderingsstelsel zeer
beperkt. Ik zal de uitwerking in regelgeving van de voorstellen voor de modernisering
van het huurbeleid zo spoedig mogelijk aan de Kamer voorleggen, waarbij ik
mij gesterkt voel door de uitkomsten van het jaarlijkse huuronderzoek, dat
voor 2005 een historisch lage huurstijging laat zien.De tijd tot de beoogde invoeringsdatum 1 juli 2006 is kort. Van de
zijde van gemeenten en verhuurders is aangedrongen op een spoedige verstrekking
van informatie over de uitwerking van het nieuwe huurbeleid. Zij hebben deze
tijd nodig om hun eigen beleid af te stemmen op het nieuwe huurbeleid en ook
om onderling afspraken te maken. Om hen tegemoet te komen stuur ik een circulaire
waarin zij op de hoogte worden gesteld van de uitwerking en de gekozen parameters
zoals hiervoor besproken. Deze brief wordt als bijlage meegezonden.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. Dekker BIJLAGE IDe huurronde 2005Resultaten van het huuronderzoek 2005Het Ministerie van VROM heeft onderzoek laten verrichten naar de effecten
van het huurbeleid voor het jaar 2005. Het betreft de effecten van het beleid
op de gemiddelde huurstijging en hoe de verhuurders de maatregelen in praktijk
hebben gebracht. Hierbij bied ik u het onderzoeksrapport «Feiten en
achtergronden huurbeleid 2005» aan.Het huurprijsbeleid per 1 juli 2005Het huurprijsbeleid voor het jaar 2005 stond in het teken van de overgang
naar de modernisering van het huurprijsbeleid per 1 juli 2006. In mijn
brief aan de Tweede Kamer van 19 november 2004 (Kamerstukken II 2004/05,
27 926, nr. 39) heb ik mijn voorstellen voor deze modernisering van het
huurprijsbeleid uiteengezet.De wijzigingen per 1 juli 2005 betroffen de volgende elementen:1. Het vervangen van het vijfjaars gemiddeld inflatiepercentage door het
jaarlijkse inflatiepercentage van het direct voorafgaande jaar (1,2%)
als basis voor de huurverhoging;2. Het afschaffen van de staffelgrenzen, in plaats daarvan is één
vast, in de tijd oplopend, maximaal opslagpercentage gekomen. Per 1 juli
2005 is dat opslagpercentage 1,5%. De totale maximale huurstijging
per 1 juli 2005 bedraagt dus 2,7%. Voor de sociale huursector
geldt dat de gemiddelde huurstijging op instellingsniveau niet meer mag bedragen
dan 0,4% boven de inflatie over het voorafgaande jaar te weten: 1,2%
+ 0,4% = 1,6% (huurprijsnorm);3. De huurverhoging in euro’s (maximaal € 25,–)
voor woningen met een relatief zeer lage huur t.o.v. de geboden kwaliteit;4. Het ontdooien van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen,
woonwagens en standplaatsen en het ophogen daarvan met het inflatiepercentage
voor het direct voorafgaande jaar.Het onderzoeksrapportDe rapportage «Feiten en achtergronden huurbeleid 2005» geeft
op basis van de CBS-huurenquête een overzicht van de gemiddeld gerealiseerde
landelijke huurstijging zowel in- als exclusief harmonisatie per 1 juli
2005.Daarbij zijn er diverse uitsplitsingen gemaakt naar o.a. provincies, grote
gemeenten en de huurontwikkeling in de sociale- en commerciële huursector.Naast de cijfermatige gegevens uit de CBS-huurenquête is er een
apart representatief onderzoek uitgevoerd onder de leden van de verhuurdersorganisaties
om na te gaan wat voor hen de beweegredenen zijn geweest om te handelen zoals
zij gehandeld hebben. Dit om naast de cijfermatige gegevens uit de CBS-huurenquête
ook meer over de achtergronden bij het huurbeleid te kunnen zeggen.De belangrijkste bevindingen uit het rapport zijn:• De gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie is per 1 juli
2005 uitgekomen op 1,8%, dit percentage komt overeen met mijn verwachting
van begin dit jaar. Ik merk op dat dit de laagste huurstijging is sinds 1959;• Uit de verhuurdersenquête is naar voren gekomen dat 66%
van de verhuurders gebruik heeft gemaakt van de extra ruimte om de huren te
verhogen. Tevens heeft 73% van de verhuurders aangegeven dat zij de
ontdooiing van de maximale huurprijsgrenzen hebben aangegrepen om hun streefhuurpercentage
(gewenste feitelijke huur t.o.v. de maximale huurprijsgrens) aan
te passen. Dit speelt in de commerciële huursector iets meer dan in de
sociale huursector;• Uit de huurenquête blijkt dat de sociale verhuurders zich
gehouden hebben aan de huurprijsnorm van 0,4% boven de inflatie. Wel
heeft bijna de helft van hen aangegeven dat zij problemen ondervinden met
deze huurprijsnorm. Aangegeven wordt door deze verhuurders dat zij deze bepaling
niet alleen ervaren als een beperking van hun inkomsten maar ook dat er daardoor
weinig ruimte is voor differentiatiemogelijkheden;• Vooral de sociale verhuurders hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid
om de huurprijs, bij nieuwe verhuringen(harmonisatie ineens), in overeenstemming
te brengen met bijvoorbeeld de eigen streefhuur. Bij de commerciële verhuurders
is daarentegen sprake van een afname van het aandeel harmonisaties ineens.
Het harmonisatie effect is ten opzichte van 2004 licht toegenomen en is per
1 juli 2005 uitgekomen op 0,3%. De landelijk gemiddelde huurstijging
inclusief harmonisatie bedroeg daardoor 2,1%.Voor meer informatie verwijs ik u naar de rapportage. BIJLAGE IIDe regionale indelingBIJLAGE IIIOntwikkeling huurquotenTer vergelijking van de effecten van de nieuwe WOZ-waarden 2003 op de
huurquoten worden hierna twee tabellen gepresenteerd. Tabel 1 is gelijk aan
de tabel die is opgenomen in de brief van 19 november 2004; tabel 2 geeft
de nieuwe situatie weer.In de tabellen zijn de netto (macro) huurquoten vermeld van de huishoudens
met huursubsidie, de huishoudens tot de ZFW-grens en de hogere inkomensgroepen,
verbijzonderd naar gereguleerd en geliberaliseerd gebied (incl. overgangsgebied).Tabel 1. Ontwikkeling netto huurquote, per einde
jaar naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Conform
brief 19 november 2004 Huurders met hsHuurders zonder hs tot zfw-grensHuurders met een hoger inkomenTotaal  2004200920042009200420092004200950% harmonisatie24,325,226,429,415,917,120,722,4– gereguleerd24,225,125,425,715,415,620,621,1– geliberaliseerd*24,926,430,932,516,918,220,722,4100% harmonisatie24,325,326,430,415,917,420,722,9– gereguleerd24,225,125,426,015,415,820,621,3– geliberaliseerd*24,926,430,932,516,918,220,722,4* inclusief overgangsgebied, zittende huurdersTabel 2. Ontwikkeling netto huurquote per einde jaar
naar inkomensgroep, voorraadsegment per harmonisatievariant. Op basis WOZ-waarden
2003 Huurders met hsHuurders zonder hs tot zfw-grensHuurders met een hoger inkomenTotaal  2004200920042009200420092004200950% harmonisatie24,525,426,529,716,017,120,722,5– gereguleerd24,525,324,025,514,815,620,121,2– geliberaliseerd*24,425,635,035,717,818,522,323,1100% harmonisatie24,525,426,530,316,017,320,722,8– gereguleerd24,525,424,025,714,815,720,121,3– geliberaliseerd*24,425,535,035,717,818,422,323,1* inclusief overgangsgebied, zittende huurdersDe gemiddelde huurquote van alle huishoudens in de huursector bedraagt,
per eind 2009, 22,5 en 22,8 voor de 50% en 100% harmonisatievariant
tegenover resp. 22,4 en 22, 9 ten tijde van de novemberbrief 2004. De
verschillen zijn dus miniem. Ook uitgesplitst naar inkomensgroep zijn de verschillen
in quote tussen de oude en nieuwe raming gering (max. 0,2 per huishoudentype).Per voorraadsegment zijn er echter verschillen in quoten tussen de nieuwe
en de oude raming. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat de voorraadsegmenten
in beide ramingen niet hetzelfde zijn, met andere woorden: de huurders zijn
nu anders over de onderscheiden deelsegmenten ingedeeld. Dat hangt samen met
het bij de nieuwe raming gehanteerde uitgangspunt dat de nu al geliberaliseerde
woningen niet kunnen terugvallen naar gereguleerd gebied, ook al hebben deze
woningen (ten dele) een lage WOZ-waarde. In de oude raming vond deze terugval
wel plaats.Daardoor is de toename in huurquote voor alle
groepen huishoudens in geliberaliseerd gebied (incl. overgangsgebied) in de
nieuwe raming lager dan in de oude raming. Bij de huurders met een reeds geliberaliseerd
huurcontract zal de toename beperkt blijven omdat zij met hun huurprijs grotendeels al op markthuurniveau zitten. De absolute quoteniveau’s van de huishoudensgroepen in geliberaliseerd
gebied zijn, om dezelfde reden, daardoor juist hoger in de nieuwe raming.
Uitzondering hierop zijn de huishoudens met huursubsidie in geliberaliseerd
gebied. De huurquote voor deze categorie huishoudens is in de nieuwe raming
lager omdat in de nieuwe raming voor de aanpassing van de maximale huur in
de HS-regeling de inflatie is genomen tegenover de gemiddelde huurstijging
in de raming van 2004. Bij deze quotedaling speelt ook mee dat door het gebruik
van nieuwe WOZ-waarden bij de bepaling van de regiogrenzen relatief wat meer
huishoudens met hogere quoten in gereguleerd gebied terecht zijn gekomen.XNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Om te voorkomen dat in de toekomst de noodzakelijke WOZ-bestanden niet
tijdig beschikbaar zijn – dit is afhankelijk van het tijdstip van aanlevering
van gegevens door gemeenten en van de tijd gemoeid met automatiseringstechnische
bewerkingen – zal, indien de WOZ-waardebepaling jaarljks zal plaatsvinden,
worden uitgegaan van de WOZ-waarde uit het voorafgaande jaar (t-1). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-82.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl