Volkshuisvestingsbeleid; Verslag algemeen overleg op 20 maart 1997 van de vaste commissie voor VROM met staatssecretaris Tommel (VROM)
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24508, nr. 25

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

15-05-1997

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1996-1997

24508 nr. 25

16-04-1997

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen uit de commissieHet antwoord van de staatssecretarisOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 35 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 25VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEGVastgesteld 16 april 1997De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 20 maart 1997 overleg gevoerd met staatssecretaris
Tommel van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:– diens brief d.d. 16 januari 1997 over de rapportage van het
onderzoek «probleemcomplexen en leefbaarheid» (VROM-97–56);– diens brief van 20 januari 1997 over het macrobeeld socialehuursector
1995 en de rapportage over de financiële positie van toegelaten instellingen (24 508, nr. 19);– diens brief van 12 maart 1997 over woningverkoop door corporaties (VROM-97–244);– de brief van 12 maart 1997 over een schrijven van De Amstel
advocaten d.d. 14 september 1996 (controle besteding saneringsbijdrage CFV) (VROM-97–247).Van het gevoerde overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag
uit. Vragen en opmerkingen uit de commissieDe heer Duivesteijn (PvdA) constateerde dat het macrobeeld
socialehuursector positief is over de financiële positie van de sector
als geheel. In feite is het beeld nog gunstiger dan wordt geschetst, want
er is bewust geen rekening gehouden met stille reserves en is uitgegaan van
lage prognoses voor de verkoop van woningen. Ook zou het beeld wellicht positiever
uitvallen als werd uitgegaan van bedrijfswaardeberekening. Mede om onnodige
financieringsoperaties van het Rijk te voorkomen is verslaglegging op basis
van bedrijfswaardeberekening van groot belang. Hoever zijn corporaties met
de omschakeling naar dit berekeningssysteem? Wordt dit ook de basis voor beoordeling?
Zorgelijk is de constatering dat in potentie meer corporaties in de gevarenzone
kunnen belanden dan eerder werd voorzien. Dit roept de vraag op of via zelfregulering
problemen van zwakke corporaties wel adequaat kunnen worden opgelost. Dat
hiervoor nog steeds geen concrete plannen voorhanden zijn, stemde hem somber.
Duidelijk moet worden op welke termijn de sector de nu al anderhalf jaar geleden
aangekondigde plannen voor een sluitende systematiek ter ondersteuning van
zwakke corporaties zal presenteren. Zolang hierover geen duidelijkheid
bestaat, zal de onrust op dit terrein voortduren. Hoewel hij zich ervan bewust
was dat verevening op dit moment nog niet aan de orde is, wenste hij deze
mogelijkheid niet geheel uit te sluiten. In dit verband herinnerde hij aan
eerdere pleidooien van zijn fractie om via aanpassing van het Besluit beheer
socialehuursector (BBSH) een verevening mogelijk te maken. Hoe ziet de staatssecretaris
dit en is hij bereid om in die zin in te grijpen?Somber gestemd was de heer Duivesteijn ook over ontwikkelingen rond de
verkoop van woningen in de socialehuursector. In een situatie waarin vanaf
1995 een stijgende lijn is te constateren in het aantal verkopen is het voor
gemeentebesturen zeer demotiverend om te moeten ervaren dat hun bezwaren tegen
voorgenomen verkopen door de staatssecretaris bijna altijd ongegrond worden
verklaard. Verkoop van (complexen) woningen aan beleggers vond hij ronduit
onaanvaardbaar. Waarom is de staatssecretaris akkoord gegaan met de verkoop
van 929 woningen te Haarlem aan een BV die het vooral gaat om het «uitponden»
ervan? Doet een corporatie hiermee niet precies wat vroeger aan particuliere
verhuurders werd verweten? De corporatie wil de woningen verkopen om snel
aan geld te komen voor de sanering van haar financiële positie. Had zij
zich daartoe niet primair tot het Centraal fonds voor de volkshuisvesting
(CFV) moeten richten? Regelgeving moet zo worden aangepast dat corporaties
woningen primair ter verkoop moeten aanbieden aan hun huurders en dat pas
als dat niet mogelijk blijkt, verkoop aan een andere corporatie of een bonafide
belegger (niet gericht op uitponden) in beeld komt.De heer Jeekel (D66) begreep uit de rapportage «probleemcomplexen
en leefbaarheid», dat onduidelijk blijft wie primair verantwoordelijk
is voor het aspect leefbaarheid en voor het overleg met bewoners daarover.
Bewoners wenden zich primair tot de corporatie, ook als het zaken betreft
die buiten haar werkveld liggen. Gaan zij hierop in dan nemen corporaties
veel meer op zich dan bedoeld was bij het opnemen van het aspect leefbaarheid
in het BBSH. Goed samenspel met de gemeente is derhalve van groot belang.
Het onderzoek geeft aan dat dit in veel gevallen te wensen overlaat. Hoe ziet
de staatssecretaris de invulling van het aspect leefbaarheid? Heeft het ministerie
van Binnenlandse Zaken de leefbaarheidsmonitor al afgerond?Uit het macrobeeld maakte de heer Jeekel op, dat de sector er als geheel
redelijk goed voor staat, ook al zijn de jaarresultaten als gevolg van de
brutering gemiddeld negatief. Hoe en op welke termijn kunnen deze cijfers
weer positief worden? Op welke termijn is de inspectie bij de nu bekende zwakke
corporaties afgerond en wanneer krijgt de inspectie opdracht te interveniëren
bij corporaties die nader worden onderzocht? Gezien het aantal taken dat zij
moeten vervullen maar ook om het huurniveau op een redelijk niveau te houden,
zouden corporaties er goed aan doen via fusering te komen tot schaalvergroting.
Hij onderschreef dat de verzelfstandigde sector zelf zorg moet dragen voor
de ondersteuning van zwakke corporaties. Dat het nog enige tijd zal duren
voordat dit getalsmatig precies is uitgewerkt, kon hij billijken. Wel drong
hij aan op spoedige verschijning van het nu al anderhalf jaar geleden toegezegde
nationaal programma volkshuisvesting, dat een visie moet geven op de wijze
waarop de sector de eigen verantwoordelijkheid denkt in te vullen. Hoe denkt
de staatssecretaris de sector in dezen tot spoed te kunnen manen? Mocht de
sector niet in staat blijken zo'n programma op een redelijke termijn te presenteren,
dan zouden andere maatregelen overwogen kunnen worden.Dat in de komende jaren veel huurwoningen verkocht zullen worden, stond
voor de heer Jeekel vast. Veelal zal worden verkocht aan zittende huurders,
maar in beginsel kan uiteindelijk na een heel zorgvuldige proceduregang ook
worden verkocht aan beleggers. Corporaties moeten een verkoopbeleid formuleren
dat primair uitgaat van het aanbieden van woningen aan zittende
huurders, dan wel aan andere corporaties. Pas als dat niet lukt, kunnen alternatieven
aan de orde komen. Over het verkoopbeleid en concrete verkopen moeten huurders
zich kunnen uitspreken. Notulen van het overleg hierover moeten door partijen
worden goedgekeurd. Het BBSH zou moeten bepalen dat woningen niet mogen worden
verkocht als een corporatie geen verkoopbeleid heeft geformuleerd en geen
overleg heeft gevoerd met huurders. Worden bezwaren van gemeenten volgens
een bepaalde beleidslijn getoetst? De praktijk geeft namelijk aan dat de gemeente
het begrip «ernstige schade aan de volkshuisvesting» anders interpreteert
dan het Rijk. Van de beslissingen in de zaken Heerenveen en Nieuwegein (Jutphaas)
nam hij met instemming kennis. In het geval Haarlem ware een andere beslissing
te prefereren geweest. Waarom is voor de sanering van de situatie bij de betrokken
woningbouwverening niet eerder een beroep gedaan op het CFV? Voor het nu bereikte
resultaat verdient vooral de inspectie een pluim, maar op die basis mag in
de toekomst geen beleid worden gevoerd. De heer Biesheuvel (CDA) voelde zich door de rapportage «probleemcomplexen
en leefbaarheid» gesterkt in zijn eerdere verzet tegen de opname van
het werkveld «leefbaarheid» in het BBSH. Leefbaarheid speelt een
grote rol als het gaat om de verhuurbaarheid van woningen, maar de praktijk
geeft aan dat problemen met leefbaarheid veelal niet alleen door een corporatie
kunnen worden opgelost. Samenwerking met andere partijen is daartoe vaak nodig.
Om te voorkomen dat partijen op elkaar gaan zitten wachten, moet dan wel duidelijk
zijn wie de regie op zich neemt. Deelt de staatssecretaris de conclusie in
het OTB-rapport dat de regie in dit soort zaken veelal bij de gemeente zal
liggen?De zelfredzaamheid van de sector stelde de heer Biesheuvel centraal bij
zijn beoordeling van het macrobeeld. Bij de brutering is de sector vertrouwen
geschonken en het macrobeeld geeft vooralsnog geen aanleiding om te twijfelen
aan de juistheid van die beslissing. Dat laat echter onverlet dat er aandacht
moet zijn voor goede signalerings- en toezichtsystemen. Hoe staat het met
dit laatste? Uitgaande van de zelfredzaamheid van de sector voelde hij er
niet voor via overheidsingrijpen te bereiken dat rijkere corporaties de zwakkere
helpen. Wel drong hij erop aan dat de sector spoed maakt met het uitbrengen
van het reeds geruime tijd geleden toegezegde nationaal programma volkshuisvesting.
Waarom maant de staatssecretaris tot voorzichtigheid bij het maken van vergelijkingen
tussen het huidige macrobeeld en eerdere versies? Het macrobeeld bevestigt
toch de eerdere conclusie dat de sector er als geheel positief voor staat?Dat corporaties voor de verkoop van woningen moeten beschikken over een
geformuleerd verkoopbeleid onderschreef de heer Biesheuvel. Dit geeft huurders
houvast bij een voorgenomen verkoop van woningen. Gezien de zelfstandigheid
van de sector deelde hij vooralsnog niet het standpunt dat in zo'n beleid
moet worden geformuleerd dat woningen in alle gevallen primair moeten worden
aangeboden aan de zittende huurders of een andere corporatie en dat pas alternatieven
aan de orde komen als dit niet mogelijk blijkt. Welk effect wordt beoogd met
de stelling dat een redelijke verkoopprijs voor woningen minimaal 90% van
de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat moet zijn? Is dit gebaseerd op
bestaand beleid of is dit een nieuwe eis? Wil de staatssecretaris zo de kans
verkleinen of het zelfs onmogelijk maken dat (complexen) woningen worden verkocht
aan particuliere verhuurders of beleggers en zo ja, is dat wel in het belang
van corporaties? Kon de verkoop van woningen in Haarlem op juridische gronden
worden geweigerd?De heer Hofstra (VVD) zag in de aanbeveling uit het OTB-onderzoek,
dat er geen aanleiding lijkt te zijn om in het BBSH een lijst op te nemen
van activiteiten die corporaties al dan niet moeten ondernemen in het kader van de leefbaarheid, een bevestiging van de eerdere bedenkingen
van zijn fractie tegen opneming van het werkveld «leefbaarheid»
in het BBSH. Hij pleitte er dan ook voor het werkveld in ieder geval niet
verder uit te breiden. Het liefst zou hij zien dat het bij een volgende wijziging
uit het BBSH werd gehaald. Op dit punt zijn gemeenten primair aanspreekbaar.Uit het macrobeeld socialehuursector concludeerde de heer Hofstra dat
de verzelfstandiging goed is verlopen, dat er geen aanleiding is om op dit
besluit terug te komen en dat de sector er als geheel financieel gunstig voor
staat. Slechts een relatief klein aantal corporaties bevindt zich in de gevarenzone.
Hoe staat het wat dit betreft eigenlijk met de NWI's? Is een solvabiliteit
van 7,18% wel voldoende? Welke norm wordt in dezen gehanteerd? Het eigen vermogen
is thans nog berekend op basis van de historische aanschafwaarde. Wat zou
het vermogen zijn als werd berekend op basis van bedrijfswaarde en welk effect
zou dit hebben op de solvabiliteit? Uit par. 4 van Kamerstuk 24 508,
nr. 19, zou kunnen worden afgeleid dat de huurinkomsten van 1994 op 1995 met
7,1% zijn gestegen, terwijl de stijging volgens de opgave veel lager zou zijn
geweest. Wat is hiervan de oorzaak? Gezien de vangnetten waarin in de verzelfstandigde
sector is voorzien en het feit dat niet in alle gevallen corporaties buiten
hun schuld in de problemen zijn gekomen, zag hij geen aanleiding om zwakke
corporaties via verevening uit de problemen te helpen.Tegen verkoop van socialehuurwoningen door de eigenaar ervan had de heer
Hofstra geen bezwaar. Hoewel daarbij zijn sterke voorkeur primair uitging
naar verkoop aan zittende bewoners, wenste hij ruimte te laten voor verkoop
aan anderen als corporaties of particuliere verhuurders. Volkomen ten onrechte
wordt de indruk gewekt dat particuliere ondernemers bij de aankoop van dit
soort woningen per definitie malafide oogmerken hebben. De praktijk tot nu
toe toont aan dat dit zich slechts in een beperkt aantal gevallen voordoet.
Hij waarschuwde voor de stigmatiserende werking die kan uitgaan van voortdurende
suggesties als zouden particuliere verhuurders per definitie malafide zijn.
Hij ging ervan uit dat van verkoop aan anderen dan de zittende bewoners vooral
sprake is bij complexgewijze verkoop. Hoe verhouden de bepalingen inzake huurbescherming
en huurbeleid zich tot het eigendomsrecht van degene die (een complex) woningen
koopt? Normaal gesproken wordt een bewoonde opstal verkocht tegen 60% van
de waarde bij vrije verkoop. Wordt verkocht aan een zittende huurder dan is
het reëel om uit te gaan van 90% van de waarde bij vrije verkoop. Kan
de staatssecretaris juridisch afdwingen dat dit uitgangspunt wordt gehanteerd?
Bij complexgewijze verkoop is 90% van de vrije verkoopwaarde niet reëel
en moet over een lager percentage onderhandeld kunnen worden. Indien de staatssecretaris
in dit soort gevallen toch wenst vast te houden aan 90%, doet hij er beter
aan complexgewijze verkoop gewoon te verbieden. Een bonafiditeitstoets achtte
hij overbodig. Met toevoeging aan het BBSH dat corporaties een geformuleerd
verkoopbeleid moeten hebben, stemde hij in. Uit de stukken maakte hij op dat
de verkoop van woningen in Nieuwegein was doorgegaan als de discussie daarover
niet op politiek niveau was aangekaart. In dit geval zijn heel verkeerde dingen
gepasseerd. Hij ging ervan uit dat verkoop van woningen te Haarlem op juridische
gronden niet was te voorkomen. Ten slotte vroeg hij wanneer het wetsvoorstel
inzake de verhouding tussen huurders en verhuurders verschijnt. Hoe staat
het met de uitvoering van de motie inzake bevordering van het eigen woningbezit
onder mensen met lagere inkomens?Mevrouw Aiking-van Wageningen (groep-Nijpels) vond dat in de
discussie tot nu toe te weinig aandacht is geschonken aan het aspect leefbaarheid.
Bezoeken aan probleemwijken in Arnhem en Zeist hadden haar somber gestemd.
De aanbevelingen in het OTB-rapport zijn zeer oppervlakkig. Problemen worden
veelal primair veroorzaakt door de wijze waarop woningen zijn
gebouwd. Vooral de anonieme wijze waarop hoogbouw is uitgevoerd, leidt tot
problemen. Dit ontneemt vooral kinderen de mogelijkheid om iets eigens te
projecteren op de plek waar ze wonen. Om hier verbetering in te brengen, zou
de rijksoverheid gemeenten moeten stimuleren om via o.a. het uitschrijven
van ontwerpwedstrijden te komen tot een betere bouwwijze. Bij de invulling
van Vinex-locaties moeten architecten met fantasie en visie worden ingeschakeld.
De regie van de leefbaarheid moet impulsen krijgen vanuit de landelijke overheid
en ligt vervolgens primair bij de gemeenten en niet bij de corporaties.De heer Poppe (SP) stelde dat met complexgewijze verkoop van
socialehuurwoningen aan commerciële verhuurders of beleggers de uitverkoop
van de socialehuursector (waaraan huurders en de gemeenschap als geheel hebben
betaald) een feit is. Het is slecht als corporaties gedwongen zijn om het
volkshuisvestingsbelang op korte termijn te schaden, teneinde dat op lange
termijn te kunnen dienen. Volgens de staatssecretaris is verkoop vrijwel altijd
nodig om financiële nood van een corporatie te lenigen. Wat echter, als
een corporatie in die situatie kan kiezen tussen verkoop tegen een hoge prijs
aan een particuliere belegger of verkoop tegen een lagere prijs aan een andere
toegelaten instelling of aan zittende huurders? Zijn corporaties in zo'n geval
niet verplicht om in het belang van de volkshuisvesting te kiezen voor verkoop
tegen die lagere prijs? Bij verkoop aan een particuliere belegger is het volkshuisvestingsbelang
immers niet gewaarborgd. Tegen deze achtergrond is het verontrustend dat het
BBSH eigenlijk geen ruimte biedt om verkoop van woningen te verbieden, ook
al zijn in datzelfde BBSH gestelde regels op dit punt niet nageleefd. Wil
de staatssecretaris onderzoek doen naar een geval in Helmond, waarin een particuliere
belegger een schadeclaim van maar liefst f 200 000 heeft ingediend
bij een woningbouwvereniging, omdat die na verzet van haar raad van commissarissen
een inmiddels getekend contract voor de verkoop van 32 woningen niet kon nakomen?
Zolang niet duidelijk is wat er de laatste tijd precies is verkocht en waarom
corporaties woningen ter verkoop aanbieden, moet worden gestopt met de verkoop
van socialehuurwoningen aan niet toegelaten instellingen. Wel zou mogen worden
verkocht aan zittende huurders en toegelaten instellingen. Verder moet het
BBSH ten spoedigste zodanig worden aangepast dat de verplichting om over verkoop
te overleggen met de huurders echt inhoud krijgt. Is de staatssecretaris bereid
de artikelen 15 en 18 van het BBSH zodanig aan te passen dat het niet naleven
ervan grond kan opleveren voor het onthouden van goedkeuring aan een besluit
van aanmerkelijk belang? Hij nam zich voor, over dit onderwerp zo nodig een
uitspraak van de Kamer te vragen. Dat de verkoop van complexen huurwoningen
vooral is ingegeven door financiële motieven toont aan dat op z'n minst
een deel van de sociale huursector onvoldoende middelen heeft om haar taak
goed uit te voeren. Derhalve is het de hoogste tijd dat de overheid haar taak
op dit gebied weer oppakt en terugkomt op het beleid dat is ingeslagen sinds
de behandeling van de nota «Volkshuisvesting in de jaren negentig».Uit het macrobeeld socialehuursector constateerde de heer Poppe dat het
eigen vermogen van corporaties in 1995 gemiddeld 8,2% bedroeg. Dat 91,8% van
het corporatiebezit derhalve geleend is, geeft aan dat geen hoge verwachtingen
moeten worden gewekt over nieuwe noden die kunnen worden gelenigd uit de «vetpotten»
van de corporaties. Zijn de overschotten van alle corporaties tezamen groot
genoeg om gedwongen verkopen door zwakke corporaties te voorkomen? Corporaties
zijn wettelijk verplicht om hun geld in de sector te investeren. De staatssecretaris
kan zich dus niet verschuilen achter het argument dat de sector zelfstandig
is. Of hij treedt op en eist dat overschotten in de sector worden aangewend,
óf hij concludeert dat de overschotten niet groot genoeg zijn om de nood te lenigen. Wat zal sanering van de nu bekende 22 zwakke
corporaties en de 77 nader te onderzoeken corporaties kosten? Kan het CFV
dit financieel aan zonder van corporaties een hogere financiële bijdrage
te vragen en zo neen, hoe kan dan een verdere uitverkoop in de socialehuursector
worden voorkomen?Het Macrobeeld geeft aan dat de huurinkomsten van 1994 op 1995 zijn gestegen
van 15,5 mld. naar 16,6 mld., terwijl het aantal woningen met 30 000
toenam. Omgerekend per woning komt dit neer op een stijging met 5,86%, terwijl
de huurstijging volgens de publicatie «volkshuisvesting in cijfers 1996»
4,7% bedroeg. Vanwaar dit grote verschil? Het antwoord van de staatssecretarisDe staatssecretaris onderstreepte de constatering uit het macrobeeld
dat de sector als geheel er na de bruteringsoperatie goed voor staat. Op basis
van kengetallen 1994, indrukken van het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW)
en kennis van de inspectie gingen eerdere rapportages nog uit van 40 tot 60
zwakke corporaties. Thans wordt op basis van geactualiseerde kengetallen,
gegevens van het WSW en gegevens uit de financiële verslagen van corporaties
uitgegaan van 22 zwakke corporaties en 77 corporaties die voor nader onderzoek
in aanmerking komen. Doordat voor in de verslagen thans een langere tijdshorizon
wordt gehanteerd, is een vergelijking met voorgaande rapportages niet goed
te maken. Het is beslist niet zo dat de 22 zwakke corporaties en de 77 nader
te onderzoeken corporaties in aanmerking zouden komen voor sanering door het
CFV. Het overgrote deel ervan is geborgd door het WSW. Juist om sanering door
het CFV te voorkomen wordt onderzocht welke risico's zich op langere termijn
voor deze corporaties kunnen voordoen. Naar verwachting ontstaat hierover
voor het eind van 1997 meer duidelijkheid. Vaststaande verkopen zijn in het
Macrobeeld verwerkt. Corporaties gebruiken in hun verslaglegging de systematiek
die is voorgeschreven door de Raad voor de jaarverslaglegging. In het algemeen
wordt niet berekend op basis van bedrijfswaarde. Tot welke verschillen een
overgang naar dit berekeningssysteem zou leiden, was hem onbekend. Overigens
voelde hij niet voor omschakeling naar dit systeem. Door van jaar op jaar
op uniform te berekenen met het voorzichtige systeem van de Raad voor de jaarverslaglegging
kunnen goede vergelijkingen worden gemaakt en is er zekerheid dat bij beoordelingen
van de sector de nodige veiligheidsmarges in acht zijn genomen. De solvabiliteitsnorm
moet niet worden vergeleken met wat in het bedrijfsleven gebruikelijk is,
omdat de sector voorziet in vangnetten. Zolang die er zijn, is het huidige
percentage voldoende. Het tempo waarin de effecten van de bruteringsoperatie
worden verwerkt, verschilt per corporatie. Naar verwachting zullen de laatste
corporaties deze effecten hebben verwerkt in het jaar 2010. De indruk van
een relatief grote stijging van het huurniveau van 1994 op 1995 wordt veroorzaakt
door fluctuaties in de woningvoorraad als gevolg van aankopen, verkopen, sloop
en nieuwbouw. Vast staat dat de huurstijging in deze periode niet hoger was
dan werd opgegeven. Desgevraagd zegde hij toe dit schriftelijk toe te lichten.De staatssecretaris ging ervan uit dat er hoe dan ook altijd sprake zal
zijn van sterke en zwakke corporaties. Zwakke corporaties zijn primair zelf
verantwoordelijk om al het nodige te doen om hun voortbestaan te verzekeren.
Gedacht kan o.a. worden aan verkoop van woningen, samenwerking of fusie met
een sterkere partner. Tegen deze achtergrond juichte hij de toenemende fusietendens
onder corporaties toe. Dit proces is een logisch gevolg van de krimpende markt
waarin corporaties actief zijn en de toename van hun taken. Om de omvang van
de problematiek goed in beeld te brengen en om goed inzicht te krijgen in
de reële behoeften en in de mate waarin regio's zelfstandig in staat
zijn hun taken te vervullen, werken gemeenten en corporaties samen aan regionale prognosemodellen. Hulpmiddel hierbij is het regionale prognosemodel
van de rijksoverheid. Deze modellen geven aan welke regio's echt behoefte
hebben aan steun van buiten en hoe die het best kan worden gegeven. Ook neemt
de sector op diverse andere manieren de verantwoordelijkheid op zich om zwakke
corporaties te steunen. Desondanks drong ook hij aan op spoedige presentatie
van een nationaal programma volkshuisvesting. Mocht uiteindelijk blijken dat
de sector de eigen verantwoordelijkheid onvoldoende invult, dan zullen rijke
corporaties op grond van het BBSH worden gedwongen hun overreserves volkshuisvestelijk
te gebruiken. De gedachte aan verevening wees hij echter resoluut van de hand.De NWI-problematiek is vooral ernstig omdat in die sector niet is gebruteerd
en omdat een ongelukkige prijs-kwaliteitverhouding leidt tot steeds grotere
problemen bij de verhuur. Om hieraan een eind te maken is besloten tot een
bruteringsoperatie, gekoppeld aan sanering en een pakket maatregelen dat een
terugval naar de oude situatie moet voorkomen. De staatssecretaris was ervan
overtuigd dat deze actieve aanpak goedkoper zal uitpakken dan afwachten tot
instellingen echt in de problemen raken. Ook zal het leiden tot aanzienlijk
aantrekkelijker huurniveaus. Omdat over de invulling van deze aanpak nog met
instellingen moet worden onderhandeld, wenste de staatssecretaris zich niet
nader uit te spreken over het bedrag dat met een overigens dure operatie als
deze gemoeid mag zijn.De staatssecretaris benadrukte dat ook huurders van woningen die niet
tot het bezit van een corporatie behoren, goede huurbescherming genieten.
Dat thans een aantal gevallen aan de orde is waarin een gemeente zich verzet
tegen verkoop van huurwoningen, wil niet zeggen dat gemeenten hier per definitie
tegen zijn. Een BAB-besluit ingevolge het BBSH kan thans slechts worden getoetst
aan twee criteria. Het eerste is de financiële continuïteit van
de betrokken corporatie. Op die grond kan verkoop vrijwel nooit worden verhinderd,
omdat die veelal juist bedoeld is om de financiële positie van een corporatie
te verbeteren. Het tweede is het op zich heldere criterium «ernstige
schade aan de volkshuisvesting ter plaatse». Hoewel hij in het algemeen
tegen verkoop van woningen uit de goedkope voorraad was, vond hij dat er nog
geen sprake is van «ernstige schade» indien in een grote gemeente
bijvoorbeeld een zestal woningen uit deze voorraad zou worden verkocht. Hoe
dan ook moet gegarandeerd zijn dat de doelgroep goed kan worden gehuisvest.
Als dat niet meer kan, is er sprake van ernstige schade aan de volkshuisvesting.
Naast bovenbedoelde criteria moet aan het BBSH als derde criterium worden
toegevoegd dat getoetst moet kunnen worden aan de vraag of een corporatie
een verkoopplan heeft opgesteld en of de zittende huurders zijn geraadpleegd.
Toetsing aan een verkoopplan heeft als voordeel dat verkoop zich nog in een
vroeg stadium bevindt. De huurder wordt dan in een vroeg stadium geïnformeerd
en er is alle ruimte voor inspraak en overleg. Desgevraagd onderschreef hij
dat opneming van deze bepaling in het BBSH impliceert dat (noodgevallen uitgezonderd)
corporaties zonder verkoopplan niet kunnen verkopen. Naar verwachting zal
het nieuwe BBSH binnen enkele weken aan de ministerraad worden voorgelegd.De staatssecretaris had voorkeur voor verkoop van woningen aan zittende
huurders, maar erkende dat er zich omstandigheden kunnen voordoen waarin een
andere oplossing meer voor de hand ligt. In zo'n geval zou verkocht kunnen
worden aan een corporatie of een particuliere belegger. Het liefst zag hij
dat in zo'n geval werd verkocht aan een andere corporatie, maar een strikte
regel wenste hij in dezen niet vast te leggen omdat dit corporaties te zeer
zou binden in hun financieel beleid. Uiteindelijk zou dit ten koste van de
huurders kunnen gaan. Ook kan in het BBSH geen volgorde bij verkoop worden
vastgelegd. Ieder geval is namelijk verschillend. Wel kan hierover het een
en ander worden opgenomen in de toelichting bij het BBSH. Ook was hij bereid
hierover nader met de corporaties te overleggen. Dat in de brief
van 12 maart jl. is opgenomen dat een redelijke prijs voor een woning 90%
van de vrije verkoopwaarde (in onbewoonde staat) bedraagt, is niet bedoeld
om (complexgewijze) verkoop aan particuliere beleggers te verbieden. Deze
regel is gesteld om verkoop aan zittende huurders tegen een te lage prijs
te voorkomen en wordt uit een oogpunt van rechtsgelijkheid ook gehanteerd
bij verkoop aan een belegger. In de toelichting op het BBSH zal deze regel
nader uiteen worden gezet, waarbij ook ruimte wordt gelaten voor afwijkingen
in situaties waarin toepassing ervan apert onredelijk zou zijn.Verkoop van woningen in Nieuwegein is afgekeurd omdat veel goedkope woningen
ter verkoop werden aangeboden en omdat afspraken tussen gemeente en corporatie
werden doorbroken. Op juridische grond bleek het niet mogelijk de verkoop
in Haarlem tegen te houden, omdat de gemeente zich in een eerder stadium er
niet tegen had verzet en zij slechts twijfelde aan aantasting van de strategische
voorraad. In die situatie is ervoor gekozen via inschakeling van de inspectie
te trachten tot een zo optimaal mogelijke overeenkomst te komen. Op de door
de heer Poppe bedoelde situatie in de gemeente Helmond wenste de staatssecretaris
niet in te gaan.De bonafiditeitstoets is bedoeld om te voorkomen dat via verkoop van woningen
drugsgelden of ander zwart geld wordt witgewassen. Het wetsvoorstel betreffende
de verhouding tussen huurders en verhuurders wordt op zeer korte termijn behandeld
door de ministerraad, waarna het wordt voorgelegd aan de Raad van State. Gezien
de mogelijke financiële consequenties ervan, kan een notitie over bevordering
van het eigen woningbezit pas worden gepresenteerd na afloop van de in april
geplande voorbereidende begrotingsbesprekingen.Uit de OTB-rapportage concludeerde de staatssecretaris dat primair de
gemeente de regie moet voeren bij bevordering van de leefbaarheid. Uit een
oogpunt van verhuurbaarheid van haar woningen heeft echter ook de corporatie
op dit gebied een verantwoordelijkheid. Een succesvolle aanpak vereist dat
gemeente en corporatie samen in een vroeg stadium mogelijke problemen signaleren
en samen een beleidslijn bepalen om ze op te lossen. Omdat ieder geval verschillend
is, voelde hij er niet voor op dit punt in het BBSH toetsingslijsten op te
nemen waaraan de corporaties moeten voldoen. De door het ministerie van Binnenlandse
Zaken opgestelde leefbaarheidsmonitor is inmiddels beschikbaar. De voorzitter van de commissie,Versnel-SchmitzDe griffier van de commissie,De Gier XNoot1Samenstelling: Leden: Lansink (CDA), Van Erp (VVD), Te Veldhuis (VVD),
Van den Berg (SGP), Soutendijk-van Appeldoorn (CDA), M. M. van der Burg (PvdA),
Versnel-Schmitz (D66), voorzitter, Van Gijzel (PvdA), Feenstra (PvdA), Verbugt
(VVD), Gabor (CDA), ondervoorzitter, Aiking-van Wageningen (groep-Nijpels),
Poppe (SP), Augusteijn-Esser (D66), Duivesteijn (PvdA), Giskes (D66), Stellingwerf
(RPF), Crone (PvdA), M. B. Vos (GroenLinks), Dijksma (PvdA), Klein Molekamp
(VVD), Hofstra (VVD), Assen (CDA), Jeekel (D66) en Th. A. M. Meijer (CDA).Plv. leden: Biesheuvel (CDA), Blauw (VVD), O. P. G. Vos (VVD),
Van Middelkoop (GPV), De Haan (CDA), Verspaget (PvdA), Jorritsma-van Oosten
(D66), Valk (PvdA), Houda (PvdA), Van Blerck-Woerdman (VVD), Leers (CDA),
Hendriks, Reitsma (CDA), Huys (PvdA), De Graaf (D66), Leerkes (Unie 55+),
Swildens-Rozendaal (PvdA), Oedayraj Singh Varma (GroenLinks), Witteveen-Hevinga
(PvdA), Keur (VVD), H. G. J. Kamp (VVD), Ten Hoopen (CDA), Van 't Riet (D66)
en Van de Camp (CDA). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24508-25.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl