Wet op het overleg huurders verhuurder; Memorie van toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24080, nr. 5

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

15-09-1995

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1994-1995

24080 nr. 5

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInhoudsopgave 1. Stelselwijziging volkshuisvesting2. Betekenis van het overleg huurders en verhuurder3. Huidige positie van huurders en hun organisaties4. Waarom een wettelijke regeling?5. Het wetsvoorstel6. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1, eerste lid, onderdeel cArtikel 1, eerste lid, onderdeel fArtikel 1, tweede lid, onderdeel a t/m cArtikel 2, algemeenArtikel 2, eerste lidArtikel 2, tweede lidArtikel 3, eerste lidArtikel 5Artikel 6, eerste lidArtikel 6, tweede lidArtikel 7Artikel 8Artikel 9, eerste lidArtikel 9, derde lidArtikel 10Artikel 11, eerste lidArtikel 12Artikel 13Artikel 14, eerste lidArtikel 14, tweede lidArtikel 15Artikel 16Artikel 18Artikel 19Artikel 19, eerste lidArtikel 19, derde lidArtikel 19, vierde lidArtikel 20, eerste lidArtikel 22, eerste lidArtikel 22, eerste lid, onderdeel a tot en met kArtikel 22, tweede tot en met zesde lidArtikel 23Artikel 24Artikel 25Artikel 26Artikel 27Artikel 28Artikel 29, eerste en tweede lidArtikel 29, derde lidArtikel 30Artikel 31Artikel 31, vierde lidArtikel 33, tweede lid
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24080Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 79 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 080Voorstel van wet van het lid Duivesteijn houdende regels ter bevordering
van de medezeggenschap van huurders op het functioneren van verhuurbedrijven
van woongelegenheden (Wet op het overleg huurders verhuurder)nr. 5MEMORIE VAN TOELICHTING ZOALS GEWIJZIGD NAAR AANLEIDING VAN HET ADVIES
VAN DE RAAD VAN STATE Inhoudsopgave 1. Stelselwijziging
Volkshuisvesting1 2. Betekenis van het overleg
huurders en hun verhuurder4 3. Huidige positie van huurders en
hun verhuurder8 4. Waarom een wettelijke regeling?12 5.
Het wetsvoorstel14 6. Artikelsgewijze toelichting171. Stelselwijziging volkshuisvestingIn 1985 komt de vanzelfsprekendheid van interventie door de overheid op
het terrein van de volkshuisvesting ter discussie te staan. De in 1985 door
de minister van Financiën ingezette operatie Heroverweging vormt aanvankelijk
de basis voor de herijking van het subsidiesysteem waarvan de uitgaven moeilijk
in de hand waren te houden. De parlementaire enquête over bouwsubsidies
in 1987 en 1988 versnelt het proces tot herijking. Het volkshuisvestingsbeleid
zelf komt nu ter discussie te staan, de noodzaak van een al te intensieve
overheidsbemoeienis wordt betwijfeld en de doelmatigheid van de uitgaven betwist.
De vraag wordt opgeroepen of er nog wel een woningtekort is en of de volkshuisvesting
in de nabije toekomst niet primair een verdelingsvraagstuk is.In 1988 laat het kabinet Lubbers de Nota Volkshuisvesting in de jaren
negentig (Kamerstukken II 1988/89, 20 691) verschijnen (hierna te noemen:
nota Vhv). De nota Vhv introduceert een nieuwe filosofie voor de volkshuisvesting.
Hiermee creëert de regering een breuk met het tot dan toe gevoerde volkshuisvestingsbeleid
waarin dit vanaf de invoering van de Woningwet in 1901 in de volkshuisvesting
een min of meer vanzelfsprekende taak van de overheid is. Het «uitgangspunt
is daarbij dat het in de eerste plaats tot de eigen verantwoordelijkheid van
bewoners en maatschappelijke organisaties behoort, zelf te voorzien in goede
huisvesting. De overheid heeft tot taak hiertoe de benodigde ruimte te scheppen,
met name door het vaststellen van de door alle betrokkenen, inclusief haarzelf,
geldende spelregels». 1 Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, 1988, Kamerstukken
II 1988/89, 20 691, nr. 3). De voorgestane stelselherziening houdt een «beperking van de financiële
bijdragen in van de rijksoverheid aan de woningbouw en het woningbeheer, decentralisatie
van verantwoordelijkheden en bevoegdheden in de besluitvorming rond volkshuisvestingsprocessen,
deregulering van wetgeving en regelgeving en tenslotte liberalisatie van de
verhoudingen tussen partijen: meer markt, minder overheid»2. De benadering in de nota Vhv sluit aan bij behoefte om de taken van
de rijksoverheid te beperken tot de «kerntaken». De veronderstelling
dat de tijd van grote woningtekorten voorbij is, maakte het mogelijk om uit
te gaan van een «voorraadmarkt waarin de vraag naar en het aanbod van
woningen grotere ruimte krijgen elkaar op te zoeken»33. Verhuurders kunnen zonder een al te directe bemoeienis
van de rijksoverheid voorzien in de behoefte van de woningmarkt.Voor alle partijen binnen de volkshuisvesting betekenen deze uitgangspunten
een radicale wijziging van de verantwoordelijkheden en de werkwijze tot dan
toe. Zo zal de rijksoverheid een meer toetsend en voorwaardenscheppende bewaker
zijn van het maatschappelijk belang, gericht op beschikbaarheid, betaalbaarheid
en kwaliteit van de volkshuisvesting. De rol van de gemeenten wordt naar de
opvatting van het rijk belangrijker. Met de mogelijkheden tot het verdelen
van subsidiegelden, het voeren van een woonruimteverdelingsbeleid en met de
toezichtstaken hebben zij instrumenten in handen tot het voeren van een op
regionale en lokale omstandigheden af te stemmen volkshuisvestingsbeleid.Voor de sociale verhuurder en de huurders zijn de veranderingen het meest
ingrijpend. De nota Vhv gaat er vanuit dat «de burgers en hun organisaties,
particulier initiatief en het bedrijfsleven zelf een groter deel van de verantwoordelijkheden
kunnen dragen». Deze opvatting rechtvaardigt naar de mening van de rijksoverheid
haar terugtreding op dit beleidsterrein waarbij zij er vanuit gaat dat een
verhuurder in staat moet worden geacht met een gezonde exploitatie zijn bezit
duurzaam te onderhouden en te vernieuwen om daarmee te voorzien in de dan
actuele behoeften van de woningmarkt. Een gezonde exploitatie zal mogelijk
worden gemaakt door de verhuurder in staat te stellen een op de woningmarkt
gericht beleid te voeren.De rijksoverheid stelt in de nota Vhv een reeks wijzigingen voor. Enkele
van deze maatregelen zijn de liberalisering van het huurprijsbeleid bij woningen
die een huur hebben boven de maximaal subsidiabele huur in het kader van de
individuele huursubsidie, hogere aanvangshuren bij nieuw gebouwde gesubsidieerde
huurwoningen, en de invoering van de huursombenadering waardoor het mogelijk
wordt een eigen, meer gedifferentieerd huurbeleid te voeren. Door de invoering
van de Wet Balansverkorting (bruteringsoperatie) worden de verdere financiële
banden met de rijksoverheid verbroken. De sociale huursector kan op deze wijze
een zodanige financiële ontwikkeling doormaken «dat die sector
op termijn zichzelf in stand kan houden»4.
Dit «waarborgt dat corporaties (...)voldoende inkomsten genereren om
ook in de toekomst hun sociale taak te kunnen vervullen op de wijze als in
de Woningwet bedoeld»5. Voor met name de
sociale verhuurder betekent het feit dat hij financieel niet meer kan terugvallen
op de rijksoverheid een belangrijke wijziging in verantwoordelijkheid en werkwijze.
De facto gaat men van een beschermde markt waar de overheid risico's afdekt
naar een vorm van zelfstandig ondernemerschap.Na de aanvaarding in juni 1990 van de nota Vhv door de Tweede Kamer werkt
het kabinet met grote voortvarendheid aan de uitvoering van de stelselherziening.
De terugtreding van de rijksoverheid, de decentralisatie van verantwoordelijkheden
naar de lokale overheden en provincies en de verzelfstandiging van de sociale
verhuurder worden in hoog tempo tot stand gebracht. Enkele van
de maatregelen zijn de herziening van de Woningwet, de invoering van het Besluit
Woninggebonden Subsidies, de aanvaarding van de Huisvestingswet en de herziening
van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in het Besluit
beheer sociale huursector (BBSH, Stb. 1992, 555). De evaluatie van de stadsvernieuwing
reduceert het aantal regelingen zeer sterk. De subsidiestromen worden grotendeels
beperkt tot de individuele huursubsidie, de stadsvernieuwing en in omvang
zeer beperkte woningbouw- en locatiesubsidies. De stelselherziening in de
volkshuisvesting is daarmee een van de meest omvangrijkste dereguleringsoperaties
ooit door de rijksoverheid ingezet.Voor de rechtspositie van de huurders en hun organisaties is er sprake
van een fundamentele rolwijziging. In de nota Vhv wordt er vanuit gegaan dat
huurders en verhuurder in een vrije marktsituatie («voorraadmarkt»)
gelijkwaardige onderhandelingspartners zullen kunnen zijn. De nota Vhv stelt
dan ook dat «overleg op basis van gelijkwaardigheid uitgangspunt is
van het beleid inzake de betrokkenheid van bewoners bij het beheer van sociale
huurwoningen. Een grotere zelfstandigheid van sociale verhuurders moet gepaard
gaan met een grotere nadruk op het afleggen van verantwoordelijkheid aan de
huurders». Vanuit deze uitgangspunten kondigt de staatssecretaris een
aanscherping van de Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV,
Stb. 1976, 469) aan. Hierin staan onder meer de omgangsregels van sociale
verhuurder met hun huurders vermeld. De voorgestelde aanpassingen zullen slechts
de sociale verhuurder betreffen aangezien particuliere verhuurders niet onder
de werkingssfeer vallen van het genoemde besluit. Het kabinet erkent dat de
positie van de huurders verzwakt wordt en kondigt dan ook aan dat «nader
onderzoek en overleg moeten uitwijzen op welke wijze inhoud kan worden gegeven
aan een gelijkwaardige positie van woonconsumentenorganisaties op lokaal en
landelijk niveau en in hoeverre een wettelijke verankering van de positie
van woonconsumentenorganisaties een rol kan spelen»6.Het onderzoek en overleg blijven echter uit en de staatssecretaris beperkt
zich tot de vaststelling van het BBSH op 9 oktober 1992: «In het Besluit
Beheer Sociale Huursector zijn artikelen uit het BTIV overgenomen die het
betrekken van bewoners bij beleid en beheer van de toegelaten instellingen
regelen»7. Wel voegt de staatssecretaris
de verplichting toe dat verhuurders over «de verhouding met de huurders»8 jaarlijks verslag moeten uitbrengen aan hun eigen toezichthoudende
organen en aan de overheid. Dit gebeurt achteraf door middel van het «volkshuisvestingsverslag».
De lokale overheid treedt hierbij op als toezichthouder. Zij ziet toe op basis
van het volkshuisvestingsverslag of de verhuurder zijn verplichting zoals
is vastgelegd in het BBSH nakomt. Het BBSH stelt ten aanzien van de verplichting
tot overleg geen specifieke prestatie-eisen of vormvoorschriften. De garantie
«dat een overleg tussen verhuurder en bewoners niettemin één
maal per jaar plaatsvindt, wordt gewaarborgd door artikel 17, dat wel een –
tot de verhuurder gericht – voorschrift ter zake bevat» schrijft
de staatssecretaris in de nota van toelichting op het BBSH.De staatssecretaris gaat daarmee voorbij aan een van de belangrijkste
uitgangspunten van de stelselwijziging, namelijk de door hem noodzakelijk
geachte «gelijkwaardigheid tussen huurders en verhuurders». Uiteindelijk
zal het kabinet in november 1992 alsnog besluiten een commissie in te stellen
welke het onderzoek naar de verbetering van de positie van de huurder in gang
moet zetten. «Directe aanleiding voor de instelling van de commissie
was een motie van de kamerleden Koetje (CDA) en De Jong (PvdA) waarin de regering
werd uitgenodigd om in samenspraak met organisaties van woonconsumenten in
de huursector en organisaties van verhuurders te komen tot een
nadere uitwerking van de relatie tussen huurders en verhuurders»9.De Commissie Huurders Verhuurders dient te komen tot een nadere uitwerking
van de relatie tussen huurders en verhuurder. In de Commissie Huurders Verhuurders
worden als vertegenwoordigers van de verhuurders en de huurders respectievelijk
de koepelorganisaties NWR en NCIV en de Nederlandse Woonbond uitgenodigd.
De particuliere verhuurders worden niet uitgenodigd. Hiermee blijft feitelijk
de werking van de commissie beperkt tot de sociale huursector. Op 22 september
1993 brengt zij haar advies uit. In haar inleiding stelt de commissie «door
het gebrek aan (betaalbare) alternatieven op delen van de woningmarkt en de
financiering en praktische en sociale drempels om te kunnen verhuizen hebben
huurders een relatief zwakke markt- en onderhandelingspositie. (...) Met name
de ontwikkelingen in het huurbeleid maken, naar de mening van de commissie,
een verdere verbetering van de positie van huurders noodzakelijk. (...) Voor
reële invloed op het beheer en beleid van de verhuurder zijn zij afhankelijk
van de goodwill van de verhuurder»10. Voor
huurders van woningen van sociale verhuurders is de situatie zorgelijk en
bij huurders van woningen van particuliere verhuurder «nog knellender».Ondanks de scherpe analyse over de positie van de huurders en haar vertegenwoordigers
beperkt de commissie zich in haar aanbevelingen in hoofdzaak tot het –
voor de gehele huursector – aanscherpen van de procesvereisten met betrekking
de wijze waarop huurders betrokken worden bij de huurprijsvorming. De beste
weg hiervoor is een aanpassing van de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW). Over
de wijze waarop zijn de vertegenwoordigers van de huurders en de verhuurders
sterk verdeeld. Van een groter belang is echter het feit dat de vertegenwoordigers
van NWR en het NCIV zich sterk verzetten tegen iedere vorm van aanpassing
en aanvulling van de in het BBSH opgenomen regelgeving met betrekking tot
het overleg huurders verhuurder. Ondanks het feit dat het BBSH wel aangeeft
dat er overleg moet worden gevoerd en ook uitgebreid de onderwerpen van het
overleg omschrijft, zijn er geen vormvoorschriften of prestatieafspraken.
Het ontbreken van ook maar enige bereidheid tot een nadere invulling van het
BBSH te komen introduceert een nieuwe impasse om te komen tot een wezenlijke
verbetering in de rechtspositie van huurders en haar vertegenwoordigers ten
opzichte van haar verhuurder. Er is echter een belangrijk verschil; door de
stelselwijziging binnen de volkshuisvesting is de macht van de verhuurder
aanzienlijk toegenomen en is de positie van de huurder belangrijk verslechterd. 2. Betekenis van het overleg huurders en verhuurderDat het overleg tussen huurders en verhuurder van grote betekenis is wordt
desalniettemin algemeen onderkend. Het is in dit verband van belang meer specifiek
op de betekenis van het overleg in te gaan. Drie overwegingen zijn daarbij
van betekenis: het grondrecht van het wonen zelf, de kwaliteit van de woon-
en leefomgeving, en de participatie van burgers in maatschappelijke instellingen
en organisaties.Grondrecht van het wonen: In Nederland is het hebben van een woning een
basisvoorziening in een sociale rechtsstaat, waar iedere burger recht op heeft.
Volgens artikel 22, tweede lid, van de Grondwet is «Bevordering van
voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg der overheid». In de praktijk
echter is de burger zelf verantwoordelijk voor zijn huisvesting. Voor een
deel van de bevolking is het geen probleem een woning te kopen en daarmee
te voorzien in de eigen huisvesting. Dit geldt ook voor een ander deel dat
om hem moverende redenen een huurwoning verkiest. Een niet onaanzienlijk deel is voor hun huisvesting echter afhankelijk
van de vraag of er voldoende betaalbare woningen zijn. Dit zijn vrijwel altijd
huurders. Om aan deze behoefte te kunnen voldoen heeft de overheid in de Woningwet
uitwerking gegeven aan de Grondwet. In artikel 70, eerste lid, van de Woningwet
is de mogelijkheid opgenomen om «verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid
en stichtingen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de
volkshuisvesting werkzaam te zijn en niet anders beogen uitkeringen te doen
anders dan in het belang van de volkshuisvesting kunnen bij koninklijk besluit
worden toegelaten als instellingen, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting».
Deze instellingen hebben tot taak zorg te dragen voor «voldoende woongelegenheid».
Om aan deze taakstelling te voldoen ontvingen verhuurders van de rijksoverheid
in ruime mate subsidies. In Nederland functioneren 999 verhuurders als toegelaten
instelling in het kader van de Woningwet. Vooral deze verhuurders zijn in
het verleden in staat gesteld uit collectieve middelen een kapitaal op te
bouwen teneinde deze maatschappelijke taak ook naar behoren te vervullen.
In de nieuwe volkshuisvestingsoptiek blijven de sociale verhuurders verantwoordelijk
om inhoud te geven om het grondrecht van goed wonen ook daadwerkelijk voor
iedereen in onze samenleving haalbaar te maken. In die zin vervullen verhuurders
een maatschappelijke taak en kunnen zij beschouwd worden als gemeenschapsvoorzieningen.De door het kabinet veronderstelde markt is echter niet alleen de markt
van vraag en aanbod maar evenzeer, en misschien van groter belang, de afstemming
van wensen en behoeften op huurders. Voor velen is de markt tot het verkrijgen
van een woning geen vrije markt en in die zin verzorgen de verhuurders een
«zorg in natura». Juist in een markt waarin de verhuurders een
basisgoed moet leveren en waar in belangrijke delen van het land sprake is
van schaarste, is het van belang ervoor zorg te dragen dat er tussen twee
partijen een goed samenspel is. Een samenspel waarin huurders hun wensen en
behoeften kenbaar kunnen maken.Woon- en leefomgeving: Naast de primaire taak van het voorzien in een
goede en verantwoorde huisvesting zijn de verhuurders in algemene zin verantwoordelijk
voor de kwaliteit van een zeer aanzienlijk deel van de woon- en leefomgeving
in ons land. In Nederland is 56% van de woningen een huurwoning. Deze huurwoningen
zijn in beheer bij de lokale overheid (7%), woningbouwverenigingen (35%),
particuliere personen (8%), en institutionele beleggers en onroerend goed
maatschappijen (6%)11. Verhuurders hebben daarmee
invloed op het dagelijks welbevinden van vele burgers in onze samenleving.
De overheid heeft dit welbevinden na 1945 in belangrijke mate positief beïnvloed
door de enorme investeringen die in de volkshuisvesting zijn gedaan. De vraag
of de woningvoorraad in Nederland in de toekomst in dezelfde mate zal worden
vernieuwd en verbeterd is in belangrijke mate afhankelijk van het beleid van
de verhuurders zelf. De overheid heeft in deze bewust het initiatief uit handen
gegeven en het vertrouwen uitgesproken in een zelfregulerende woningmarkt.
In de nota Vhv gaat het kabinet ervan uit dat een gezonde woningmarkt in staat
zal zijn tijdig te voorzien in goed onderhoud, renovatie en zo nodig vervanging.Het beheer van de bestaande woningvoorraad vraagt een permanente aandacht.
Onvoldoende aandacht voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van thans
nog goede woningen en woongebieden kan ertoe leiden dat deze in hoog tempo
in kwaliteit achteruit gaan. Het risico is niet denkbeeldig dat bij een sterk
op de markt gericht beleid ook de sociale verhuurder het begrip rendement
een andere betekenis zal geven. Het financieel rendement kan dan om meerdere
redenen van een groter belang zijn dan het maatschappelijk rendement. Het
is een veelvoorkomend verschijnsel dat particuliere verhuurders
na een bepaalde exploitatieperiode ertoe overgaan het minder rendabele deel
van het woningbezit af te stoten. Het is niet denkbeeldig dat opnieuw grote
gebieden gaan ontstaan met kleine niet kapitaalkrachtige particuliere eigenaars
die onvoldoende in staat zijn zelf te voorzien in het onderhoud van het eigen
bezit. In het verleden heeft dit geleid tot probleemgebieden waar niemand
een aanwijsbare verantwoordelijkheid voor draagt. De vraag staat centraal:
hoe te voorkomen dat dit opnieuw gebeurt?De relatie huurders en verhuurder kan bij het instandhouden van de kwaliteit
van de woningvoorraad een belangrijke schakel zijn. Terwijl in de openbare
discussie tussen de huurders en verhuurder het huurprijsbeleid vaak centraal
staat, is het toch slechts één van de onderwerpen die de relatie
huurder en verhuurder betreffen. In het BBSH komt een groot aantal onderwerpen
aan de orde die voor huurders van wezenlijk belang zijn: «treffen van
voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving,
vervreemden, bezwaren en slopen van woongelegenheden, toewijzings- en verhuurbeleid,
voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur, het huurreglement, pakket
van diensten, beheer van centrale voorzieningen en installaties». Het
BBSH erkent bovendien dat het niet slechts een kwestie is van de «eigen
huurders maar dat het om de woongemeenschap in bredere zin gaat». Daarom
gaat de overlegverplichting van de verhuurder verder dan slechts de «eigen
bewoners van een sociale verhuurder. Wanneer het om kwesties gaat waarbij
ook andere bewoners betrokken zijn is de verhuurder verplicht ook dezen bij
het overleg te betrekken».In de kern gaat de relatie huurder verhuurder dus over de kwaliteit van
de woon- en leefomgeving. Wanneer de woning en woonomgeving van kwalitatief
hoog niveau zijn blijkt dit het welbevinden van de bewoners direct in positieve
zin te beïnvloeden. In deze buurten is de doorstroming aanzienlijk lager
en het gevoel van sociale veiligheid aanmerkelijk groter. In een door P. van
Soomeren gehouden onderzoek Criminaliteit en gebouwde omgeving over de periode
1975 tot 1985 blijkt «dat 40% van de Nederlandse bevolking op enigerlei
wijze angst voelt als men 's avonds alleen thuis is en er wordt gebeld. Men
brengt dit in verband met zaken die met buurt, wijk en stad als geheel te
maken hebben»12. Uit het rapport Criminaliteitsbeeld
van Nederland blijkt dat de onveiligheidsbeleving in de afgelopen tien jaar
een relatief stabiel beeld heeft behouden. Wel nemen de onveiligheidsgevoelens
buitenshuis toe. In 1993 kent 36% van de Nederlanders plekken of straten in
de eigen wijk waar men 's avonds liever niet alleen zou komen. Tot 1985 lag
dit percentage nog rond de 30%. (....) Bovendien is aangetoond dat onveiligheidsgevoelens
ook samenhangen met verschijnselen als verval van een buurt«13. Het gebrek aan aandacht voor de kwaliteit van de buurt
en het beheer ervan dragen dus sterk bij aan de onveiligheidsgevoelens van
burgers. Voor de meeste burgers is dan ook de kwaliteit van de eigen woonomgeving
de hoogste prioriteit wanneer het gaat om aspecten als veiligheid en geborgenheid.
Zij hebben belang bij een goede kwaliteit van de woonomgeving en zijn hier
ook deskundig in.Een kwalitatief hoogwaardige woon- en leefomgeving kan niet los worden
gezien van een kwalitatief hoogwaardige volkshuisvesting. Een goed functioneren
van wijken, buurten en straten is, in een tijd van een terugtredende overheid,
meer en meer een zorg van de direct belanghebbenden, zijnde de huurders, de
verhuurders en de eigenaar-bewoners. Het is dan ook een maatschappelijk belang
dat er structuren ontstaan waarin systematisch aandacht wordt gegeven aan
zowel de kwaliteit van de woning zelf als die van de directe omgeving. Een
goed en regelmatig overleg tussen huurders en verhuurder kan een
scharnierpunt zijn om te waarborgen dat een gemeenschap van onderop werkt
aan kwaliteitsverbetering van de eigen woon- en leefomgeving. De lokale overheid
bovendien kan gebruik makend van deze overlegstructuur verdere impulsen geven
aan een meer structurele aandacht voor de woon- en leefomgeving.Participatie: Na 1945 is er in Nederland een zogeheten overlegdemocratie
gegroeid: partijen trachten onderling in goed overleg te komen tot de oplossing
van de eigen vraagstukken. Al in 1950 wordt een eerste kaderwet voor het overleg
tussen twee partijen aangenomen door de Tweede Kamer, de Wet op de Ondernemingsraden
(Stb. 1950, K 174), die het overleg regelt tussen ondernemer en werknemer.
In 1971, in 1981 en in 1995 is deze wet aangepast en voor wat betreft de bevoegdheden
van de ondernemingsraad belangrijk uitgebreid. Deze wet heeft op het terrein
van participatie baanbrekend werk verricht. Zij wordt gezien als een goede
structuur waarbinnen partijen met verschillende verantwoordelijkheden en posities
met elkaar komen tot overleg en een gemeenschappelijk beleid. De wet heeft
daadwerkelijk bijgedragen aan een evenwichtige verstandhouding tussen werkgevers
en werknemers.Niet alleen binnen het bedrijfsleven is door de Rijksoverheid gestimuleerd
dat er een gelijkwaardig overleg tot stand kwam tussen verschillende partijen.
In de zestiger en zeventiger jaren werd de participatie van de burger op andere
terreinen in onze samenleving van betekenis geacht. Op het gebied van de woon-
en leefomgeving werd het van belang geacht dat de burger actief zou kunnen
participeren in processen die voor haar van directe betekenis waren. Voor
een deel kwam deze aandacht voort uit het feit dat ook de burger zelf meer
invloed wilde uitoefenen op zijn eigen welbevinden. In eerste instantie uitte
zich dat door het opkomen van tal van spontane bewegingen die zich vaak voor
een specifiek belang gingen inzetten. Op het terrein van de woon- en leefomgeving
waren vooral bewonersorganisaties actief binnen de stadsvernieuwingsgebieden.
Als gevolg van de onleefbare woonsituatie werden mensen actief om gezamenlijk
te trachten invloed uit te oefenen op gemeentebesturen en eigenaren van het
woningbezit aldaar. Mede hierdoor kwam het bevorderen van allerlei vormen
van samenlevingsopbouw bij lagere overheden sterk in de aandacht te staan.
Vaak gingen lagere overheden over tot het formaliseren van het «recht
op inspraak», werden bewonersorganisaties als «gesprekspartner»
erkend en ontstonden er tal van overlegstructuren. Daar waar een directe participatie
niet eenvoudig mogelijk was, kwamen er wetten en instituten om het inzicht
en de controleerbaarheid voor de burger te vergroten. Op deze wijze stelde
ook de overheid zich meer open op. Zo maakte de Wet Openbaarheid van bestuur
het voor de burger mogelijk om meer inzicht te krijgen in het handelen van
de vaak ondoordringbare overheid. Werd de mogelijkheid gecreëerd van
een klachtrecht bij de ombudsman voor de diverse overheden.De mondigheid van de burger werd niet beperkt tot ondernemingen en de
directe woon- en leefomgeving. Op tal van andere terreinen zien wij dat er
overleg, overlegvormen en uiteindelijk vaste overlegstructuren ontstaan. Zo
is het tegenwoordig vanzelfsprekend dat er ouderraden zijn in scholen en cliëntenraden
in zorginstellingen. Daarbij wordt er terecht vanuit gegaan dat in de tegenwoordige
tijd de burger, de wijkbewoner, de werknemer, de ouder en de patiënt
in staat worden geacht mee te denken, mee te praten over dat wat van wezenlijk
belang voor haar welbevinden is. Waarbij het uitgangspunt is dat de kwaliteit
van het produkt, de woon- en leefomgeving, de school, de werkplek, en de dienstverlening
van de diverse ondernemingen of instituten, hierdoor belangrijk verbeteren. Een wettelijke regeling voor het overleg tussen partijen is geen unicum.
Naast de Wet op de Ondernemingsraden kent het Nederlandse parlement een traditie
in het vaststellen van kaderwetten voor het overleg. Als logisch gevolg op
de Wet op de Ondernemingsraden ontstaat in 1984 het Besluit Medezeggenschap
Onderwijs, in 1992 wordt dat de Wet Medezeggenschap Onderwijs. In 1992 komt
het Besluit overleg en medezeggenschap landelijke selectie- en opleidingsinstituut
politie (LSOP) tot stand, in 1994 het Besluit overleg en medezeggenschap Politie.
In 1993 is de Regeling van de medezeggenschap van het overheidspersoneel in
de wet op de Ondernemingsraden aangenomen. Op 27 september 1994 wordt door
de Tweede Kamer de Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen (23 041)
aanvaard. Verwacht wordt dat de Eerste Kamer in de loop van 1995 deze wet
zal aanvaarden.In de ordening van de Nederlandse samenleving wordt veel waarde toegekend
aan een goed en gelijkwaardig overleg tussen verschillende partijen die om
de een of andere reden tot elkaar «veroordeeld» zijn. De op dit
terrein ontstane wetgeving laat zien dat juist in een tijd van een terugtredende
(Rijks)overheid de burgers meer zelfstandigheid wordt geboden. De overheid
kan zich in die opvatting beperken tot, in de woorden van de Nota Volkshuisvesting
in de jaren negentig, «het vaststellen van de (...) spelregels».
Toch blijft juist een evenwichtige regeling voor het overleg tussen huurders
en verhuurder uit en is dit beleidsterrein daarmee een van de weinige essentiële
onderdelen van de samenleving, waarin nauwelijks kan worden teruggevallen
op zodanige regelgeving dat er sprake is van een «gelijkwaardigheid»
tussen betrokken partijen. 3. Huidige positie van huurders en hun organisatiesIn de Nota Vhv in 1988 gaat de regering er nog van uit dat er op korte
termijn sprake zal zijn van een voorraadmarkt waarin vraag en aanbod elkaar
in evenwicht houden. In 1992 waarschuwt de Wetenschappelijke Raad voor het
Regeringsbeleid voor de risico's die verbonden zijn aan deze vorm van functionele
decentralisatie. In het bijzonder betrof dit het risico van een «nieuwe
machtsconcentratie» en het mogelijke effect ervan. Prof. dr. W. Salet
hierover in zijn beschouwing; Een dynamische orde: «Deze instellingen
krijgen een grotere vrijheid om eigen beleid te voeren, bijvoorbeeld inzake
prijs, kwaliteit en toegankelijkheid van de voorzieningen. Maar er ontstaat
dan wel een controle-deficit. De overheid trekt immers haar handen terug.
Tegelijkertijd functioneert echter ook de controle van de markt niet, aangezien
de concurrentie tussen aanbieders gering is, en de consumenten van deze maatschappelijke
voorzieningen vaak geen echte marktactoren zijn en dat in sommige gevallen
(..) ook niet zullen worden» (Socialisme en democratie nr. 6, 1992 pp.
241–246). Het Trendrapport volkshuisvesting (1992) bevestigt het toenemen
van de schaarste op de woningmarkt. Ging het kabinet nog uit van de bouw van
645 000 woningen tot 2005. De nieuwe woningbehoefteprognose (PRIMOS94),
gebaseerd op CBS-bevolkingsprognoses, geeft volgens de middenraming een extra
woningbehoefte voor de periode 1995 – 2005 van 50 000 woningen
aan. Er is vooral een hogere behoefte aan woningen als gevolg van toenemende
aantallen immigranten en ouderen. Het laatste is vooral een gevolg van de
toenemende vergrijzing en de behoefte van ouderen om langer zelfstandig te
wonen. Ook bij voltooiing van de extra woningbehoefte zal er nog een landelijk
woningtekort zijn van gemiddeld 2%. In grote delen van het land is aantoonbaar
sprake van een toenemende woningschaarste. Eind 1993 zijn volgens het Centraal
Bureau voor de Statistiek 1,2 miljoen woningzoekenden zes maanden of langer
op zoek naar een – andere – woning. Per duizend woningen zijn
er 198 woningzoekenden. Hierdoor is naar de mening van het Sociaal en Cultureel Planbureau «de positie van de vrager op de woningmarkt
verhoudingsgewijs slecht. Als gevolg van de schaarste is er sprake van een
aanbiedersmarkt. De woningmarkt is in grote delen van Nederland zo krap dat
waar woningen worden gebouwd, mensen komen wonen. De macht van de consument
is daardoor beperkt»14. Hoe groot de «macht
van de verhuurder», of de «onmacht van de huurder» is blijkt
uit het feit wanneer een vergelijking wordt gemaakt tussen de woonlasten van
kopers en huurders. Was Nederland voor de huurders lange tijd een land met
vrijwel de laagste huren in Europa. Thans behoort Nederland met Duitsland
en Denemarken tot het land met de hoogste woonlasten, namelijk gemiddeld zo'n
24,4%. Het reeds door de Tweede Kamer vastgestelde huurbeleid voortkomend
uit de Wet Balansverkorting volkshuisvesting zal er voor zorg dragen dat Nederland
binnen vijf jaar het duurste huurland in Europa zal worden. Voor kopers ligt
dit aanmerkelijk lager. Voor hen komen de woonlasten op gemiddeld 16,9% uit.
Voor de komende vijf jaar is er een verplichte gemiddelde huurverhoging vastgesteld
van tenminste 3,5% welke voor de individuele huurder kan oplopen tot 7,5%.
Hierdoor zullen de woonlasten opnieuw aanmerkelijk stijgen en moet niet worden
uitgesloten dat de huursector zich zelfs uit de markt prijst. De koopsector
is dan enkel en alleen al vanuit het motief van de woonlasten een reëel
alternatief. Op zich is het vraagstuk niet of mensen kopen of huren, dat is
gelukkig een vrije keus. Wel is het zorgelijk dat als gevolg van de schaarste
grote groepen «veroordeeld zijn tot woonlasten die geen werkelijke relatie
meer hebben met het geleverde produkt». Daarentegen zijn de mogelijkheden
om dit te beïnvloeden minimaal. Het SCP merkt op: «jarenlang zijn
de verhuurders de belangrijkste belangenbehartigers geweest van de huurders,
omdat deze onder het beleid in de jaren zeventig en tachtig niet gebaat waren
bij hoge huren. Na de beleidsomslag hebben de verhuurders wel belang bij hogere
huren om hun financiële positie veilig te stellen. De huurdersorganisaties
hebben echter niet de macht om daar tegenin te gaan»15.Dat door de stelselwijziging de verhouding tussen huurders en verhuurders
inmiddels fundamenteel is gewijzigd werd tijdens de beraadslagingen en de
aanbevelingen van de commissie huurders verhuurders scherp zichtbaar. De belangen
van sociale verhuurders lopen niet meer per definitie parallel aan die van
haar huurders. Een verzakelijking in de organisatievorm en de opstelling naar
huurders toe is hiervan een gevolg. Veel van de thans nog als vereniging functionerende
woningcorporaties worden omgezet in stichtingen en in een aantal gevallen
is er zelfs sprake van de totstandkoming van de oprichting van besloten vennootschappen
(BV's). Feitelijk betekent dit een verslechtering voor die huurders die in
de oude verenigingsstructuur nog mogelijkheden hadden mee te denken en zelfs
mee te beslissen over het wel en wee van de eigen corporatie. In de komende
jaren mag worden verwacht dat deze verzakelijking zich doorzet. Er is een
proces gaande waarin er sprake zal zijn van schaalvergroting door fusies van
thans nog zelfstandig opererende sociale verhuurders.De uitleg van het fenomeen «verzelfstandiging» wordt soms
wel erg ruim opgevat. Een al te eenzijdige benadering van het functioneren
van het eigen woningbedrijf door de verhuurder kan een gevaar zijn voor de
instandhouding van de voorraad betaalbare huurwoningen, en evenzeer voor de
wijze waarop voorzien wordt in de huisvesting van met name lagere inkomensgroepen.
Een pregnant voorbeeld hiervan, wat zich in meerdere gemeenten voordoet, deed
zich medio 1994 voor in Den Haag waar de Woningstichting Ons Belang sloop
voorstelde van een complex van 140 woningen aan de Barnsteenhorst, woningen
van 30 jaar oud met huren van 550 tot 580 gulden. De toelichting van de woningstichting:
«Puur financieel is sloop de beste oplossing». De woningcorporatie
De Ronde Venen uit Mijdrecht stelde in de toekomst nog slechts
koopwoningen te zullen gaan bouwen. Terwijl sociale huurwoningen met regelmaat
worden omgezet in koopwoningen. Hierbij staat niet per definitie het volkshuisvestingsbelang
centraal. Zo motiveerde de Stichting Wonen Brunssum de verkoop van 56 woningwetwoningen
aan de beleggingsmakelaardij Stienstra zich met het argument: «Om bedrijfstechnische
redenen is het voor ons onaantrekkelijk om in complexen (...) een gedeelte
te verkopen en een ander deel te behouden».Om in deze kwesties mee te praten, te denken en te kunnen adviseren is
de huurder in belangrijke mate afhankelijk van de vraag of de verhuurder bereid
is te komen tot overleg om als volwassen en volwaardig consument te worden
gehoord. In een aantal gemeenten hebben sociale verhuurders op een serieuze
wijze artikel 16 tot en met 20 van het BBSH ter hand genomen. Soms is dat
in de vorm van huurdersraden waarin vertegenwoordigers van huurders door huurders
worden gekozen. Deze huurdersraden hebben binnen de gemeente of binnen de
toegelaten instelling een juridische basis. Huurdersraden zien wij bij de
Stichting Woningbedrijf Den Haag in de vorm van het Stedelijke Bewonersraad
Den Haag, en de huurdersraad van woningbouwvereniging Volksbelang in Hoogezand
en de Huurdersraad bij het Wijcker Meer Wonen in Beverwijk. Daarnaast kennen
wij andere vormen van overleg waarin sociale verhuurders convenanten hebben
afgesloten met de huurdersorganisatie. Enkele van de meest vergaande voorbeelden
is die van de Stichting Centrale Woningzorg Amersfoort in samenwerking met
de Vereniging Huurdersbelangen Amersfoort en de Emmense Woningstichting met
de Huurdersfederatie Emmen. Bij deze voorbeelden is sprake van een helder
convenant, waarin mogelijkheden tot scholing en vorming, een informatieplicht,
een gekwalificeerd adviesrecht en op onderdelen een instemmingsrecht zijn
vastgelegd. Daar waar sprake is van een goed en gestructureerd overleg tussen
huurders en verhuurder is vaak ook sprake van een professionalisering van
de huurdersorganisatie. Algemeen kan worden gesteld dat daar waar huurders
en hun vertegenwoordigers serieus worden genomen, ook de omvang van de organisatiegraad
toeneemt alsmede de betekenis van het overleg.De goede voorbeelden ten spijt moet worden geconstateerd dat het overleg
tussen huurders en verhuurder in het algemeen niet eenvoudig tot stand komt
en zich onvoldoende ontwikkelt in de richting van een volwassen relatie waarin
beide partijen «gelijkwaardig» zijn. Een objectieve meetlat hiervoor
is de vraag of er overleg wordt gevoerd over de jaarlijkse huuraanpassingen
en als dit zo is hoe dit overleg wordt gewaardeerd. Hier geldt voor sociale
verhuurders de wettelijke verplichting: «de toegelaten instelling stelt
de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers tijdig in
de gelegenheid zich uit te spreken over (...) het beleid inzake de huurprijzen»16. In de nota van toelichting van het BBSH omschrijft
de staatssecretaris dat «onder het beleid inzake de huurprijzen wordt
mede begrepen het beleid inzake de huurdifferentiatie». Het laatste
verwijst naar artikel 23 van het BBSH waarin omschreven wordt hoe de sociale
verhuurder «de huursombenadering invult». Feitelijk wordt op grote
schaal deze wetsbepalingen niet nageleefd. Onderzoeken van zowel de Nederlandse
Woonbond als van de Nationale Woningraad tonen dit aan16. Uit beide onderzoeken blijkt dat een groot deel van de verhuurders
geen overleg voert met de huurders en hun vertegenwoordigers.Uit het door de Nederlandse Woonbond uitgevoerde onderzoek blijkt dat
in 1993 maar liefst 35% van de corporaties, 41% van de gemeentelijke verhuurbedrijven
en 86% van de particuliere verhuurders geen overleg heeft gevoerd. 36% van
de corporaties, 26% van de gemeentelijke woningbedrijven en 9%
van de particuliere verhuurders beperkt zich tot één enkele
informatiebijeenkomst. Het kwalitatieve oordeel over deze bijeenkomst van
61% van de huurders in de sociale huursector en 91% van de huurders van particuliere
verhuurders is negatief: «onvoldoende tot slecht». In 1994 stijgt
het percentage sociale verhuurders dat géén overleg voerde van
36% naar 38%. In 1994 beperkte 30% het overleg tot één enkele
bijeenkomst. 88% van de huurders van particuliere verhuurders was in 1994
op geen enkele manier betrokken bij de huurprijsvaststelling. De waarderingscijfers
van de huurder die betrokken zijn bij het overleg zijn weliswaar in 1994 iets
gunstiger maar nog steeds schokkend slecht. Bij de sociale verhuurders scoort
50% negatief, bij de particuliere verhuurders 82%.De NWR voert naar aanleiding van het Woonbond-onderzoek een eigen enquête
uit onder 198 van haar leden. Het persbericht roept een positief beeld op:
«Overleg tussen woningcorporaties en huurders verloopt goed».
In het onderzoeksverslag is de titel genuanceerder: «Overleg huurders-verhuurders
verbetert jaar op jaar». Het onderzoeksverslag zelf blijkt voor wat
betreft de hoofdpunten vergelijkbaar met dat van de Woonbond. Ook hier zien
wij dat tenminste 30% van de sociale verhuurders geen overleg voert met huurders
en huurdersorganisaties.Een ander inzicht in de ontwikkeling en de inhoud van het overleg tussen
huurders en verhuurder blijkt uit de resultaten van een onderzoek van de Nederlandse
Woonbond naar de wijze waarop sociale verhuurders het verantwoordingsveld
«betrekken van huurders bij beheer en beleid naar de lokale overheid»
hebben ingevuld. Voor het onderzoek zijn 201 volkshuisvestingsverslagen geïnventariseerd,
zoals deze door de verhuurders bij de toezichthoudende lokale overheid zijn
ingediend18.Van de verhuurders blijkt naar eigen verklaring 20% geen klachtencommissie
te hebben, ook al is deze sinds 1 januari 1993 verplicht. Slechts 59% voldoet
aan de wettelijke eis om ten minste één vertegenwoordiger van
de huurders op te nemen in het bestuur of de raad van toezicht. Bij minder
dan 30% is het overleg tussen huurders en verhuurder in convenanten of afspraken
geregeld. Minder dan 20% kent prestatie-afspraken. Als de verhuurder al faciliteiten
beschikbaar stelt aan de vertegenwoordigers van de huurders, zijn deze meestal
karig: 13,7% biedt kopieermogelijkheden, 14,9% stelt vergaderruimte beschikbaar,
16,1% maakt scholing mogelijk, 23,2% draagt in financiële zin bij. Ook
al moeten deze cijfers met enige reserve worden beschouwd – het is onduidelijk
of alle verhuurders een even volledig verslag hebben ingediend – het
bevestigt het beeld van verhuurders die weinig bereidwillig zijn om ernst
te maken met huurdersparticipatie.Het is, ondanks de al lang bestaande wettelijke verplichting (BTIV, 14
mei 1991, Stb. 245), de verhuurder die bepaalt of en zo ja hoe er overleg
plaatsvindt. In de woorden van de Commissie Huurders Verhuurders: «de
huurder is in belangrijke mate afhankelijk van de goodwill van de verhuurder».
Een in maart 1995 uitgebracht onderzoek van het Onderzoeksinstituut OTB te
Delft, «Lokale ordening van de volkshuisvesting, de eerste contouren
van de volkshuisvesting» waarin uitgebreid aandacht wordt gegeven aan
de in de Nota Vhv «beoogde gelijkwaardigheid» stelt het als volgt:
«De bewonerscommissies hebben in theorie een met veel waarborgen uit
het BBSH en door de Commissie Huurders Verhuurders omschreven positie gekregen.
Het zijn echter vooral procedurele waarborgen die redelijk vrijblijvend zijn
voor corporaties en gemeenten. Inhoudelijke waarborgen komen niet voor. Bewoners
zijn eenzijdig afhankelijk van de manier waarop corporatie en gemeenten de
voorschriften voor inspraak, klachtencommissie, en ondersteuning interpreteren
en in de praktijk brengen. Het kennisniveau en de middelen van bewonersorganisaties
vallen in het niet in vergelijking met die van de corporaties»19.Hoewel er in formele zin sprake is van het niet nakomen van een wettelijke
regeling hebben de lokale overheden tot nog toe maar spaarzaam de consequenties
getrokken uit hun toezichthoudende taak. Van de zijde van het kabinet wordt
in deze thans nog een afwachtende houding aangenomen. De wettelijk vastgelegde
verplichting tot overleg tussen huurders en verhuurder blijkt in de praktijk
onvoldoende hanteerbaar te zijn met als gevolgd dat deze onvoldoende wordt
nageleefd, zowel door de verhuurder, als door de lokale overheid, en door
de rijksoverheid.Het ontbreken van een gelijkwaardige evenwichtige relatie tussen huurders
en verhuurder leidt ertoe dat het voor Nederland zo kenmerkende evenwicht
tussen partijen in de volkshuisvesting verdwijnt. Het op 22 september 1993
uitgebrachte advies van de Commissie Huurders Verhuurders heeft, anders dan
een in voorbereiding zijnde aanpassing van de Huurprijzenwet, niet geleid
tot concrete voorstellen om de beoogde gelijkwaardigheid tot stand te brengen.
Zelfs de aanbeveling die de koepelorganisaties NWR en NCIV zelfstandig tot
uitvoering konden brengen komt niet van de grond. Zo is het «Nationaal
stimuleringsfonds voor de ontwikkeling en versterking van huurdersorganisaties»,
dat «bijdragen zal kunnen verstrekken aan projecten die van algemeen
belang zijn voor het functioneren van huurdersorganisaties en bewonerscommissies»20, nog steeds niet opgericht. Het had gedurende een
periode van 1 januari 1994 tot 1 januari 1998 moeten gaan functioneren en
zou door het NWR en het NCIV met enige miljoenen worden gevuld. Sinds februari
jl. is wel het door de Commissie Huurders Verhuurders voorgestelde «Nationaal
Overleg huurders verhuurders» van start gegaan.Ondanks dat mag worden aangenomen dat bovenstaande resultaten in de komende
jaren zullen verbeteren, is de verwachting niet gerechtvaardigd dat de positie
van de huurders structureel zal verbeteren. Eerder moet worden geconstateerd
dat deze zal verslechteren als gevolg van het groeiende woningtekort en de
toenemende schaarste aan betaalbare woningen. 4. Waarom een wettelijke regeling?In de traditie van de Nederlandse volkshuisvesting is een zekere mate
van zorg voor de positie van huurders een wezenlijk onderdeel. Het zou een
te betreuren situatie zijn wanneer de stelselwijziging een eenzijdige uitwerking
als resultaat zou hebben en daarmee belangrijke waarden die de Nederlandse
volkshuisvesting kenmerken, verloren zou laten gaan. Gelijkwaardigheid van
beide partijen is een van die waarden en terecht was dit in de nota Vhv dan
ook een basisvoorwaarde bij de invoering van de stelselherziening. Een benadering
welke eigenlijk gelijktijdig met de omvangrijke deregulering binnen de volkshuisvestingssector
had moeten worden geëffectueerd. In die zin kan dan ook gesproken worden
van een omissie van de wetgever die in feite tot taak heeft om daar waar de
traditionele rollen veranderen ervoor zorg te dragen dat ten tijde van en
als gevolg van een transformatieproces geen betrokkenen gedupeerd worden.
Juist daar waarin in het oude systeem de rijksoverheid belangrijke bevoegdheden
had om het samenspel tussen huurders en verhuurder in positieve zin te bevorderen
kan bij onvoldoende werkende regelgeving in de nieuwe situatie een vacuüm
ontstaan. Het Sociaal Cultureel Planbureau omschrijft de huidige situatie in de
volkshuisvesting als volgt: «in een korte periode, van 1988 tot en met
1993, is het naoorlogse beleid op zijn kop gezet en bevindt de volkshuisvesting
zich nu in een overgangsfase waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn»21. Een aspect kan echter met zekerheid worden vastgesteld:
de positie van de huurders en hun organisaties is er geenszins op vooruit
gegaan. Het ontbreken van het gewenste evenwicht moet zelfs worden aangemerkt
als een reële bedreiging voor het functioneren van het stelsel zelf en
daarmee de beoogde zelfregulering van de volkshuisvesting. De opvatting dat
het tot stand brengen van een overleg tussen huurders en verhuurder vooral
een aangelegenheid is van de individuele verhuurder en zijn huurders, biedt
geen garantie voor een zorgvuldige regeling van het overleg en dupeert op
voorhand die huurders waar de verhuurder geen werkelijke bereidheid heeft
tot het voeren van overleg.Bij de behandeling van de begroting Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer op 1 november 1994 hebben meerdere fracties de ongelijkheid
in posities tussen huurders en verhuurder erkend. Voor de leden Esselink en
Duivesteijn was het aanleiding de Kamer een motie voor te leggen waarin de
regering werd verzocht nog voor «de volgende huurverhogingsronde van
1 juli 1995 te komen tot een wijziging van de Huurprijzenwet Woonruimte».
De voorgestelde wijziging beoogt procesvoorwaarden te stellen aan het kunnen
opleggen van een huurverhoging boven een x-percentage (1995: 3,8%). De beoogde
wetswijziging is thans door het kabinet voor advies aan de Raad van State
voorgelegd en zal nog dit najaar door de Tweede Kamer in behandeling worden
genomen. Het beoogde wetsvoorstel betreft slechts de wijze waarop een verhuurder
de huurverhoging boven een vooraf vastgesteld percentage kan opleggen. Het
gaat hierbij om een zorgvuldige procesgang en een plicht tot onderbouwing
van de noodzaak te komen tot de voorgestelde huurverhoging. Hoewel dit een
verbetering betreft gaat het slechts om een aspect van het verkeer tussen
huurders en verhuurder.De huidige staatssecretaris onderschrijft het belang van een goed overleg
tussen huurders en verhuurder. Bij de behandeling van de begroting 1995 van
het hoofdstuk Volkshuisvesting in de Tweede Kamer stelde de staatssecretaris:
«Ik wil de nieuwe ordening de ruimte en de tijd geven om zichzelf te
bewijzen. Ik zal de ontwikkeling consciëntieus monitoren en mijn conclusies
trekken uit de opgedane ervaringen (Handelingen TK 18, 1994)». Anders
dan de staatssecretaris is initiatiefnemer van mening dat het niet verstandig
is te wachten totdat is aangetoond of de resultaten wel of niet positief zijn.
Een evaluatie van de huidige stand van zaken zal zeker nog twee jaar op zich
laten wachten. Onvermijdelijk zal een wettelijke regeling noodzakelijk zijn.
Met de totstandkoming daarvan zal nog zeker twee jaar zijn gemoeid. De huurders
en hun organisaties blijven in die periode afhankelijk van de «goodwill»
van hun verhuurder voor een goed en vooral volledig overleg over voor hen
belangrijke aangelegenheden. Bovendien is het een misverstand om bij het regelen
van de relatie huurders verhuurder te blijven uitgaan van de veronderstelling
dat het slechts zou gaan om de huurders van sociale huurwoningen. De huurders
van particuliere verhuurder staan er vaak nog slechter voor en ontberen vrijwel
iedere vorm van gereguleerd overleg met de verhuurder. Het gaat dus ook om
de relatie die de particuliere verhuurder heeft met zijn huurders. Deze relatie
is, in termen van medezeggenschap, ronduit slecht te noemen. Hier zijn al
helemaal geen aanwijzingen voor structurele verbetering. Het principe van
rechtsgelijkheid verlangt dat huurders overal dezelfde rechten hebben. Nederland kan tot nog toe bogen op een redelijk functionerende woningmarkt.
Dat gaat op voor zowel de huur- als de koopsector. Beide sectoren zijn in
gelijke mate voorradig en in beide is er sprake van een min of meer evenwichtige
spreiding van onze bevolking. Het is dus van een nationaal belang er zorg
voor te dragen dat beide ook als evenwichtig en evenwaardig naast elkaar hun
eigen bestaansrecht blijven behouden. Dat is voor de huursector thans minder
vanzelfsprekend. Het Sociaal- en Cultureel Planbureau constateert: «Het
verschil in machtspositie van de huurders ten opzichte van de kopers zal nooit
kunnen verdwijnen, omdat de huursector altijd het vangnet zal vormen voor
zwakkere groepen op de woningmarkt, waarvan de belangen bij uitstek door de
politiek behartigd zullen moeten worden. Om die reden ligt het ook voor de
hand dat van overheidswege wordt aangegeven wat de onderhandelingspositie
van de huurders is. In een vrijere woningmarkt is de overheid bij uitstek
verantwoordelijk voor zwakke groepen in de samenleving»22.Een wet op het overleg huurders verhuurders moet worden geplaatst in het
kader van de omvangrijke deregulering van de volkshuisvesting van de afgelopen
jaren en is onvermijdelijk om de rechtspositie van de huurders op een verantwoorde
en eigentijdse wijze te regelen. Een wet op het overleg huurders en verhuurder
legt de basis voor zelfregulering tussen huurders en verhuurder overeenkomstig
de lijn van de stelselwijziging. De overheid kijkt daarin op gepaste afstand
toe hoe twee gelijkwaardige partijen met elkaar in goed overleg komen tot
een verantwoord beheer van de woningvoorraad. Dan is het leuk wonen in Nederland,
ook in een huurhuis! 5. Het wetsvoorstelMet de aanvaarding van het wetsvoorstel wordt bewerkstelligd dat beide
partijen, huurders en verhuurder, op een gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen
overleggen. Omdat de wet vooral beoogt het overleg te regelen, zijn vormgeving
en inrichting van het voorstel analoog aan bestaande kaderwetten die overlegsituaties
regelen tussen particuliere partijen. Deze reeds bestaande wetgeving biedt
een goed kader om het overleg tussen partijen te regelen die niet over een
gelijke posities beschikken, en de «zwakkere partij» de mogelijkheid
geven om binnen een vastgesteld kader (spelregels) mee te denken, mee te praten
en te adviseren. Door aan te sluiten bij bestaande wetgeving op het terrein
van het overleg tussen partijen mag worden verwacht dat de invoering van de
wet zonder noemenswaardige problemen mogelijk zal zijn. Met onderhavig wetsvoorstel
wordt bovendien beoogd de stelselherziening zoals deze op het terrein van
de volkshuisvesting is doorgevoerd te completeren. Dat gebeurt naar de mening
van initiatiefnemer niet door ervan uit te blijven gaan dat het overleg door
de verhuurder «in vertrouwen» wel tot stand wordt gebracht, maar
door het overleg volgens vastgestelde regels, verwachtingen en prestaties
ten opzichte van elkaar te regelen.Waar het om overleg gaat bestaat er geen principieel onderscheid tussen
huurders van sociale verhuurders en van particuliere verhuurders. In beide
situaties worden huurders met dezelfde vraagstukken geconfronteerd aangaande
het beheer van de woning en de woonomgeving. Theoretisch kan het zo zijn dat
een aantal huurders bij particuliere verhuurders financieel draagkrachtig
genoeg is om bij ongenoegen over het beleid van de verhuurder te verhuizen.
Dit laat echter onverlet het feit dat een woning niet een produkt is dat zich
eenvoudig laat inwisselen voor een gelijk produkt van een ander merk. Terecht
sprak de Commissie Huurders Verhuurders van «sociale drempels om te
kunnen verhuizen»23. Voor het overleg van huurders en verhuurder kan worden volstaan met het
formuleren van de basisregels voor het overleg en de bevoegdheden van de verschillende
partijen. Het gaat in de wet niet om het overnemen van verantwoordelijkheden.
Het gaat om het opbouwen van een kader waarin verhuurders, huurders en hun
organisaties bij het beleid betrekken. Op deze manier wordt de basis gecreëerd
waarop beide partijen kunnen komen tot een meer gelijkwaardige relatie en
waarin beider visies op het te voeren beleid onderdeel van overleg is. De
wet regelt dat wat minimaal noodzakelijk is voor een goed verkeer tussen huurders
en verhuurder. De volkshuisvestelijke uitwerking van de wet is volledig gebaseerd
op reeds door de Tweede Kamer geaccepteerde regelgeving in het Besluit Beheer
Sociale huurwoningen (BBSH). Wanneer daar behoefte aan bestaat kunnen huurders
en verhuurder komen tot een verdere uitwerking van het overleg. Daarbij is
bij de vormgeving van de wet uitgegaan van die overlegsituaties welke als
positieve voorbeelden in de huidige praktijk zijn aangehaald. In beginsel
gaat de wet ervan uit dat deze goed funktionerende overlegsituaties in hoofdlijnen
kunnen worden voortgezet. Waarbij voor die situaties waar verhuurders met
huurdersorganisaties samenwerkingsovereenkomsten hebben afgesloten voor de
eerste termijn van drie jaar de huurdersorganisatie de leden van de huurdersraad
zelf kunnen aanwijzen. Hiermee kan een meer geleidelijke invoering van de
wet worden mogelijk gemaakt. De verwachting is gerechtvaardigd dat beide partijen
zoveel gemeenschappelijke belangen hebben dat zij in een vruchtbaar overleg
tot gezonde verhoudingen binnen de volkshuisvesting kunnen komen, waarmee
de kwalitatieve instandhouding van de bestaande woningvoorraad gediend is.De hoofdlijnen van het wetsvoorstel zijn:De huurdersraad: Onduidelijkheid over een herkenbare en representatieve
overlegpartner staat een goed overleg tussen huurders en verhuurder in de
weg. Uit de eerder aangehaalde NWR-enquête blijkt tussen de verhuurders
onderling grote verwarring bestaat over wat de beste overlegstructuur is en
wie daarin de meest geëigende partners zijn. De huurdersraad, waarin
de huurders door middel van actief en passief kiesrecht kunnen participeren,
is een adequate regeling voor een heldere vertegenwoordiging van huurders.
Met de huurdersraad ontstaat eenduidigheid over de belangenbehartiging en
vertegenwoordiging. Ook voor de verhuurder creëert het een heldere structuur
voor overleg. In de wet wordt uitgegaan van één huurdersraad
per verhuurder. De praktijk is echter gedifferentieerder. Vaak wordt en kan
het overleg op een niveau worden gevoerd dat dichter bij de betrokken huurders
staat. De wet maakt het mogelijk dat de huurdersraad haar bevoegdheiden overdraagt
aan een huurderscommissie. Op deze wijze is het mogelijk om zoveel als wenselijk
gedecentraliseerd overleg te voeren daar waar de relatie huurders en verhuurder
het meest tot z'n recht komt.Overlegvergadering: De hier voorgestelde wet regelt vooral het overleg
zelf en doet géén uitspraken over de wijze waarop het beleid
gevoerd moet worden. Dat is een zaak van beide «marktpartijen».
De invoering van de wet beoogt beide partijen een gelijkwaardige positie te
geven in het overleg. Dit laat onverlet de eigen verantwoordelijkheden van
huurdersraad en verhuurder. Huurders behouden hun individuele rechtsbescherming
en verhuurders blijven uiteindelijk verantwoordelijk voor de wijze waarop
het woningbedrijf wordt geleid. Het feitelijke overleg vindt plaats in de
overlegvergadering waarin de huurdersraad en de verhuurder elkaar ontmoeten.Bevoegdheden huurdersraden: In de wet wordt de verhuurder de verplichting
opgelegd de huurdersraad advies te vragen over een aantal expliciet genoemde
voorgenomen besluiten van algemeen belang voor het functioneren
van het woningbedrijf. Daarnaast is bepaald dat de huurdersraad ook ongevraagd
mag adviseren over de genoemde onderwerpen en over andere onderwerpen die
voor de huurders van belang zijn. Deze bepaling opent voor de huurdersraad
de mogelijkheid ook actief bepaalde wijzigingen in het beleid van de verhuurder
ten aanzien van het woningbedrijf na te streven. De verhuurder mag een advies
van de huurdersraad, gevraagd en ongevraagd, niet zomaar naast zich neerleggen.
Als hij een advies niet wil opvolgen, moet hij over de afwijkende beslissing
onder opgave van de redenen aan de huurdersraad verslag doen.Annex aan het adviesrecht van de huurdersraad voorziet het wetsvoorstel
in de verplichting voor de verhuurder de huurdersraad tijdig alle inlichtingen
te verstrekken, die deze nodig heeft voor de vervulling van zijn taak. Voorts
moet de verhuurder ten minste eenmaal per jaar algemene inlichtingen verstrekken
over het gevoerde en het te voeren beleid. Naar aanleiding van het verstrekken
van deze inlichtingen kan de huurdersraad desgewenst met de verhuurder in
algemene zin overleggen over de gang van zaken.Naleving: Het sluitstuk van de regeling is de naleving ervan. Het wetsvoorstel
kent aan de huurdersraad bevoegdheden toe, waarvan zij gebruik kunnen maken.
Het ligt derhalve voor de hand het toezicht op het naleven van de wettelijke
regeling bij de huurders zelf en vooral bij de huurdersraad te leggen. Het
wetsvoorstel bevat ook een aantal verplichtingen voor de verhuurder, welke
voor een goed functioneren van het overleg van groot belang zijn, maar over
de correcte naleving waarvan door de aard van de verplichtingen mogelijk verschil
van inzicht tussen verhuurder en huurdersraad kan bestaan. Dit betreft de
verplichting van de verhuurder tot het (tijdig) vragen van advies van de huurdersraad
over daarvoor in aanmerking komende voorgenomen besluiten, van het geven van
een gemotiveerde redengeving inzake een afwijking van een advies, tot het,
gevraagd en ongevraagd, tijdig verstrekken van informatie die de huurdersraad
voor de vervulling van zijn taak nodig heeft.Ter voorkoming van een onnodige belasting van de kantonrechter is er in
het wetsvoorstel voor gekozen om door de minister een commissie huurders verhuurder
in te stellen, die op verzoek van de huurdersraad of de verhuurder in dergelijke
geschillen een bemiddelde rol kan spelen. Deze commissie beschikt over specifieke
kennis inzake de omstandigheden en verhoudingen van beide betrokken partijen.
De commissie heeft de mogelijkheid zelf te komen tot een uitspraak in het
geschil. Mocht de huurdersraad of de verhuurder de uitspraak van de commissie
huurders verhuurder niet naleven, kan de belanghebbende daartegen opkomen
bij de Kantonrechter. De Kantonrechter zal in dat geval vooral toetsen op
de vraag of de verhuurder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid
tot zijn besluit had kunnen komen.Bestuurlijke en financiële lasten: De financiële lasten die
met de uitvoering van de wet zijn gemoeid zijn principieel niet anders dan
alle andere activiteiten die een verhuurder moet verrichten in het kader van
een verantwoordelijke exploitatie van het eigen woningbezit. Zoals sociale
verhuurders terecht gelden uittrekken uit de exploitatie van het woningbedrijf
voor hun belangenbehartiging door de koepelorganisaties, zo is het investeren
in een goed en zorgvuldig overleg met de eigen huurders en hun vertegenwoordigers
een essentieel onderdeel van een verantwoorde bedrijfsvoering van het woningbedrijf.
In zijn algemeenheid gesproken zullen de meeste verhuurbedrijven en verhuurders
vormen van informatievoorziening en/of overleg hebben met huurders, bewonerscommissies
en eventueel huurdersorganisaties. In die zin zal de wet in de dagelijkse
praktijk eerder een stroomlijning betekenen van het bestaande werk en zullen
de financiële lasten niet of niet substantieel toenemen. Slechts organisaties
die geen gewoonte hebben opgebouwd met informatieoverdracht en overleg worden
geconfronteerd met een verzwaring van de bestaande financiële lasten. 6. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1, eerste lid, onderdeel cEen wooncomplex is een verzameling woningen die op een bepaalde manier,
voornamelijk uit het oogpunt van beheer en exploitatie, een eenheid vormen.
Deze definitie is van belang, omdat bepaalde besluiten over het beheer van
de woningen van de verhuurder en die van wezenlijk belang kunnen zijn voor
de huurders, vaak betrekking hebben op een specifiek wooncomplex. Artikel 1, eerste lid, onderdeel fDe huurdersorganisatie is een organisatie met rechtspersoonlijkheid en
volledige rechtsbevoegdheid die zich krachtens haar statuten tot doel stelt
de belangen van huurders en/of huurdersorganisaties te behartigen. Huurdersorganisaties
zijn ingevolge deze wet bevoegd kandidatenlijsten in te dienen voor de verkiezing
van de huurdersraad. Aan de hand van de genoemde criteria rechtspersoonlijkheid,
volledige rechtsbevoegdheid en statutaire doelstelling kan worden vastgesteld
of een bepaalde organisatie bevoegd is een kandidatenlijst in te dienen. Artikel 1, tweede lid, onderdeel a t/m cVoor de toepassing van deze wet wordt onder de huurder ook verstaan de
medehuurder. De bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de medehuurder houden
ondermeer het volgende in. De echtgenoot van de huurder is van rechtswege
medehuurder. Men kan ook het medehuurderschap verkrijgen op grond van het
hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder, mits
de verhuurder daarmee instemt. Stemt de verhuurder niet binnen drie maanden
in met een dergelijk verzoek, dan kan de kantonrechter worden verzocht te
bepalen dat een bepaalde persoon medehuurder is. Onder huurder wordt naast
de medehuurder begrepen de persoon die na het overlijden van de huurder de
huurovereenkomst voortzet. Artikel 2, algemeenDe wet beoogt, ter bevordering en stimulering van het overleg tussen huurders
en verhuurder, de instelling van huurdersraden. Alle verhuurders die meer
dan 250 woningen in eigendom of in beheer hebben zijn verplicht een huurdersraad
in te stellen. In de huurdersraad nemen door de huurders gekozen vertegenwoordigers
deel.De huurdersraad maakt deel uit van de organisatie van de verhuurders,
maar functioneert binnen het woningbedrijf onafhankelijk. Hoewel de huurdersraad
een eigen reglementering kent, gaat het in essentie om het bevorderen van
een overlegsituatie waarin de huurders en de verhuurder samen zoeken naar
oplossingen rondom kwesties van gezamenlijk belang. Van grote betekenis is
vervolgens dat binnen de in dit wetsontwerp gekozen overleg- en organisatiestructuur
de verschillende verantwoordelijkheden blijven liggen waar ze behoren: de
huurdersraad adviseert, de verhuurder beslist. De verhuurder blijft de eindverantwoordelijke
voor het besturen en de bedrijfs- en beleidsvoering van het woningbedrijf,
maar neemt definitieve beslissingen nadat de huurdersraad in de gelegenheid
is gesteld zich daarover uit te spreken. Met de verplichting voor verhuurders om een huurdersraad in te stellen
is een belangrijke basisvoorwaarde voor goed overleg tussen huurders en verhuurder
wettelijk geregeld. De kaders van deze wet laten de nodige ruimte aan huurders
en verhuurder om hun overlegrelatie zelf nader in te vullen en vorm te geven. Artikel 2, eerste lidHet eerste lid van dit artikel verplicht de verhuurder een huurdersraad
in te stellen en daarbij de voorschriften van het onderhavige wetsvoorstel
te volgen. De verplichting wordt beperkt tot verhuurders die tenminste 250
woongelegenheden in eigendom of in beheer hebben. Men kan ervan uitgaan, dat
verhuurbedrijven van deze omvang beschikken over een professionele werkorganisatie,
waardoor verwacht kan worden dat binnen de bestaande organisatie en werkwijze
van het woningbedrijf de verplichtingen van deze wet zonder al te grote extra
taakverzwaring kunnen worden uitgevoerd. Artikel 2, tweede lidOp het moment dat de verhuurder niet langer de voor dit wetsvoorstel vereiste
minimumomvang heeft, komt na de zittingsperiode van de zittende huurdersraad
de verplichting tot het instellen en instandhouden van een huurdersraad te
vervallen. Voor verhuurbedrijven kleiner dan 250 woningen kan door Onze Minister
op grond van artikel 37 in een aanvullende AMVB worden vastgelegd dat er sprake
is van een informatieplicht en gelegenheid tot overleg. Artikel 3, eerste lidHet is van belang dat er een relatie bestaat tussen de omvang van het
woningbedrijf en het aantal leden van de huurdersraad. Hiermee wordt gewaarborgd
dat de huurdersraad voldoende draagvlak heeft voor een goede uitoefening van
zijn taken. Door een minimum aantal huurdersraadsleden vast te leggen, wordt
voorkomen dat bij een woningbedrijf van grote omvang de huurdersraad uit een
te gering aantal leden zou bestaan. Voor zeer grote verhuurders is het aantal
leden gebonden aan een maximum van 15. Artikel 5De huurdersraad bepaalt de eigen werkwijze en legt dit vast in een reglement.
Dit is van belang voor een gelijkwaardige en zelfstandige positie in het overleg
met de verhuurder. De verhuurder wordt wel, met het oog op een goed functionerend
overleg, in de gelegenheid gesteld zijn standpunt over het reglement kenbaar
te maken alvorens het door de huurdersraad wordt vastgesteld. Artikel 6, eerste lidHet actief kiesrecht is voorbehouden aan huurders van het woningbedrijf.
Met de verkiezing is de vertegenwoordigende functie en de legitimatie van
de huurdersraad geregeld. Artikel 6, tweede lidDe verkiezing geschiedt aan de hand van kandidatenlijsten, die door huurdersorganisaties
worden ingediend. In beginsel kunnen alle huurdersorganisaties,
die voldoen aan de criteria van artikel 1, eerste lid, onderdeel f, een kandidatenlijst
indienen. Huurdersorganisaties zijn daardoor in de gelegenheid door middel
van het stellen van kandidaten een positie te verwerven in het overleg met
de verhuurder. Door te zijn gekozen als huurdersraadslid zijn kandidaten van
huurdersorganisaties gelegitimeerd. Artikel 7Binnen de kaders van dit wetsvoorstel is de huurdersraad in de gelegenheid
de gang van zaken en procedures rond de verkiezingen zelf nader in te vullen.
Hierdoor kan de huurdersraad inspelen op specifieke lokale omstandigheden. Artikel 8Dit artikel regelt de bekendmaking van de samenstelling van de huurdersraad
aan alle belanghebbenden. Vooral voor de huurders is het van belang dat zij
weten wie hen in het overleg met de verhuurder vertegenwoordigt. Artikel 9, eerste lidIn het belang van de representativiteit en legitimiteit van de huurdersraad
moeten de leden periodiek worden gekozen of herkozen. De zittingsperiode mag
daarentegen niet van te korte duur zijn, omdat dit de kwaliteit en de continuïteit
van de huurdersraad zou kunnen schaden. De zittingsperiode van leden van de
huurdersraad is om deze redenen gebonden aan een termijn van drie jaar. Na
deze periode zijn zij herkiesbaar. Artikel 9, derde lidHet is denkbaar dat een lid van de huurdersraad tijdens zijn zittingsperiode
ophoudt huurder te zijn van het woningbedrijf dan wel ophoudt een huurdersorganisatie
te vertegenwoordigen. In een dergelijk geval is dit lid na zijn zittingsperiode
niet herkiesbaar. Artikel 10De wet voorziet in een adequaat minimumniveau van reglementering van de
werkwijze en procedures van de huurdersraad. De bedoeling is in elk geval
te bewerkstelligen dat de huurdersraad voor de huurders en de verhuurder controleerbaar
en inzichtelijk functioneert. Artikel 11, eerste lidDe huurdersraad kan huurderscommissies instellen voor de behandeling van
de aangelegenheden die specifiek betrekking hebben op wooncomplexen. De huurdersraad
kan dan een gedeelte van zijn taken en bevoegdheden aan deze commissies overdragen.
Hiermee wordt bevorderd dat aangelegenheden die uitsluitend betrekking hebben
op een bepaald complex, zoals thans in de praktijk reeds gebruik is, met de
direct betrokken huurders kunnen worden besproken. Dit is bevorderlijk voor
de betrokkenheid van de huurders en de doelmatigheid van het overleg. De huurdersraad
wordt hierdoor tegelijkertijd ontlast van de zaken die niet het woningbedrijf
als geheel betreffen. Deze voorziening draagt bij aan het goed functioneren
en een goede taakuitoefening van de huurdersraad. Huurders of leden van een huurdersorganisatie die geen lid zijn van de
huurdersraad kunnen deel uitmaken van een commissie. Dit maakt de organisatie
flexibel en bewerkstelligt dat de huurdersraad voor de uitvoering van zijn
taak, indien hij dit nodig acht, over meer mensen en mogelijkheden kan beschikken
dan alleen de kring van huurdersraadsleden.In de praktijk zijn vaak huurdersorganisaties actief, die zich tot doel
hebben gesteld de belangen van de huurders in een bepaald wooncomplex of meerdere
wooncomplexen te behartigen. Deze huurdersorganisaties kunnen de huurdersraad
verzoeken voor dat complex een huurderscommissie in te stellen. De huurdersraad
honoreert een dergelijk verzoek tenzij er goede redenen zijn dit niet te doen.
De huurdersraad doet er goed aan terughoudend te zijn in het eventueel afwijzen
van een dergelijk verzoek. Deze wet beoogt de betrokkenheid van huurders en
hun organisaties bij het overleg huurders verhuurder te stimuleren. Dit impliceert,
dat de mogelijkheden voor mensen die zich actief willen inzetten, ook op andere
niveaus dan het woningbedrijf als geheel, mogelijk dienen te zijn. Artikel 12De huurdersraad kan zich bij de uitoefening van zijn werkzaamheden laten
bijstaan door deskundigen. Dit draagt bij aan het kennisniveau en de kwaliteit
van de huurdersraad. Het is bevorderlijk voor de gelijkwaardige positie van
de huurders in het overleg met de verhuurder, die deze wet beoogt te bevorderen. Artikel 13De geheimhoudingsplicht is noodzakelijk, aangezien ten behoeve van het
overleg gegevens van het woningbedrijf worden uitgewisseld die, als deze bekend
zouden worden buiten het bedrijf, de bedrijfsvoering kunnen benadelen of het
woningbedrijf kunnen schaden. In de gevallen waarin de verhuurder een geheimhoudingsplicht
oplegt zijn zowel de leden van de huurdersraad, commissies als externe adviseurs
daaraan gehouden. Wel dient de verhuurder de noodzaak tot geheimhouding te
motiveren. Het is wenselijk dat de verhuurder terughoudend omgaat met de bevoegdheid
een geheimhoudingsplicht op te leggen. Daarbij is het gewenst dat hij de geheimhoudingsplicht
zoveel mogelijk beperkt tot concrete, aanwijsbare aangelegenheden. Een algemene
geheimhoudingsplicht ten aanzien van de door de verhuurder te verstrekken
informatie ligt niet voor de hand.De huurdersraad kan ingevolge het vierde lid van dit artikel een beslissing
van de kantonrechter vragen indien hij het niet eens is met de noodzaak tot
geheimhouding van bepaalde aangelegenheden. Artikel 14, eerste lidDe huurdersraad maakt onderdeel uit van de organisatie van het woningbedrijf
en functioneert in het belang van het woningbedrijf en haar huurders. De verhuurder
draagt de kosten die de huurdersraad en de huurderscommissies maken bij de
uitoefening van hun taak. Het is wenselijk dat de huurdersraad vooraf overleg
voert met de verhuurder over de hoogte van de te verwachten kosten. Er kan
dan een budget worden overeengekomen. Artikel 14, tweede lidMet betrekking tot de kosten van rechtskundige bijstand bij het voeren van rechtsgedingen en het inschakelen van deskundige adviseurs als
bedoeld in artikel 12, is vooraf overleg met de verhuurder een voorwaarde.
Heeft dit overleg niet plaatsgevonden, dan hoeft de verhuurder deze kosten
niet te dragen. Artikel 15Om een goed functioneren van de huurdersraad mogelijk te maken dient de
verhuurder faciliteiten te bieden. Deze kunnen bijvoorbeeld bestaan uit het
ter beschikking stellen van vergaderruimte, het bieden van gelegenheid tot
het maken van fotokopieën, het gebruik van tekstverwerkingsapparatuur,
postverzending aan de huurders en het bieden van administratieve ondersteuning.
Het wetsvoorstel verplicht de verhuurder er in elk geval toe de faciliteiten
in natura ter beschikking te stellen. Het is echter ook mogelijk dat de verhuurder
en de huurdersraad jaarlijks een budget overeenkomen, dat door de huurdersraad
naar eigen inzicht kan worden besteed, zoals bedoeld in artikel 14. Artikel 16Het is bevorderlijk voor een goed functioneren van de huurdersraad en
zijn overleg met de verhuurder dat de leden van de huurdersraad, indien zij
dat nodig achten, in de gelegenheid worden gesteld zich op het gebied van
het huurdersraadswerk te laten scholen. De verhuurder dient hen daartoe in
de gelegenheid te stellen door deze kosten te financieren. De huurdersraad
maakt jaarlijks een afspraak met de verhuurder over het hiervoor beschikbare
budget. Artikel 18Huurdersorganisaties zijn belangenorganisaties van huurders. In die zin
zijn zij in eerste instantie verantwoordelijk voor hun eigen financiering.
In de sociale huursector is het gebruikelijk dat de rijksoverheid, de lokale
overheden en de sociale verhuurders deze huurdersorganisaties in financiële
zin ondersteunen. De wet beoogd nadrukkelijk deze vormen van financiële
ondersteuning te bevorderen daar waar dat noodzakelijk is. De verhuurder kan
met de huurdersorganisatie overeenkomen in welke verhouding de huurdersorganisaties
die zijn vertegenwoordigd in de huurdersraad zelf voor hen eigen bijdragen
moeten zorgdragen en dat deel wat van de zijde van de verhuurder wordt bijgedragen. Artikel 19Niet alleen de wijze van het beheer, maar ook de inhoud van het beleid
van het woningbedrijf is voor de huurders van groot belang. De noodzaak van
het betrekken van de huurders daarbij wordt door vrijwel alle betrokkenen
onderschreven. In de algemene toelichting is al aangegeven, dat hieraan in
de afgelopen periode niet altijd adequaat inhoud is gegeven.De bevoegdheden van de huurdersraad en de proceswaarborgen, waarmee deze
in dit wetsvoorstel zijn omgeven, zijn bedoeld om deze betrokkenheid van huurders
verder te stimuleren. Het initiatief is daarbij zoveel mogelijk aan de kant
van de huurders gelaten. Zij bepalen zelf of zij van hun bevoegdheden gebruik
maken. Samengevat gaat het om de volgende bevoegdheden van de huurdersraad:Initiatiefrecht (artikel 19, derde en vierde lid)Adviesrecht bij ingrijpende besluiten (artikel 22 en 23)Informatierecht (artikel 25 en 26)Verdere bevoegdheden (artikel 24) De wet geeft een aantal minimumvereisten aan. In het algemeen staat het
de huurdersraad en de verhuurder derhalve vrij om verdergaande bevoegdheden
af te spreken dan deze wet voorschrijft. Artikel 19, eerste lidDe huurdersraad en de verhuurder komen tenminste tweemaal per jaar in
vergadering bijeen. Deze frequentie is minimaal noodzakelijk voor een goed
functionerend overleg. Zo wordt in artikel 21 bepaald, dat tenminste eenmaal
per jaar de gang van zaken van het woningbedrijf in algemene zin wordt besproken.
Aangezien het de bedoeling is, dat in het overleg ook over plannen wordt gesproken,
is tweemaal per jaar tenminste noodzakelijk.Daarnaast vindt er overleg plaats wanneer hetzij de huurdersraad, hetzij
de verhuurder dit nodig vindt en daar de ander om verzoekt. Artikel 19, derde lidDe huurdersraad heeft het recht om zelf onderwerpen aan de orde te stellen
en/of een ongevraagd advies over uit te brengen. Dit initiatiefrecht is beperkt
tot onderwerpen die het woningbedrijf betreffen. Het kan hierbij gaan om onderwerpen
die vallen buiten de in de artikelen 22 en 23 genoemde onderwerpen, ten aanzien
waarvan de huurdersraad adviesrecht heeft. Artikel 19, vierde lidOok buiten de overlegvergaderingen kan de huurdersraad voorstellen doen
aan de verhuurder. Dit gebeurt dan wel schriftelijk. De verhuurder dient het
voorstel serieus te behandelen; hij zal geen beslissing nemen dan nadat het
voorstel in een overlegvergadering aan de orde is geweest. Het antwoord op
het voorstel wordt vervolgens schriftelijk en gemotiveerd gegeven. Artikel 20, eerste lidHoewel de huurdersraad en de verhuurder gezamenlijk de vergaderorde kunnen
bepalen (artikel 20, vijfde lid), gelden toch een paar basisspelregels voor
de overlegvergadering. Er is bijvoorbeeld pas sprake van een overlegvergadering,
wanneer ten aanzien van de huurdersraad hetzelfde quorum aanwezig is als voor
vergaderingen van de raad zelf is vereist. Alle leden van de huurdersraad
zijn gerechtigd het woord te voeren. In principe wordt alleen gesproken over
onderwerpen die tevoren zijn aangemeld. Zowel de huurdersraad als de verhuurder
kunnen zich in de overlegvergadering laten bijstaan door deskundigen. Artikel 22, eerste lidHet tot stand brengen van een goed overleg tussen huurders en verhuurder
vormt de kern van deze wet. De adviesbevoegdheden van de huurdersraad zijn
daarbij een onmisbaar instrument om dit doel te bereiken. Hierin ligt het
principe opgesloten, dat de huurdersraad niet alleen in de gelegenheid is
zich uit te spreken over alle onderwerpen die voor de huurders van wezenlijk
belang kunnen zijn, maar dat tevens een aantal proceswaarborgen is vastgelegd.
Deze proceswaarborgen bevorderen dat hetgeen de huurdersraad naar voren brengt
door de verhuurder niet kan worden genegeerd of veronachtzaamd. De verhuurder is verplicht om de huurdersraad advies te vragen ten aanzien
van alle (belangrijke) voorgenomen besluiten met betrekking tot een aantal
nader omschreven onderwerpen. Het is moeilijk in zijn algemeenheid vast te
stellen, wat een «belangrijk» besluit is. Het is daarom gewenst
dat huurders en verhuurder expliciet met elkaar overeenkomen, welke besluiten –
binnen de gegeven kaders en onderwerpen van deze wet – voorwerp zijn
van advisering door de huurdersraad. Artikel 22, eerste lid, onderdeel a tot en met kBij de keuze van de onderwerpen tot welke de adviesbevoegdheden van de
huurdersraad zich uitstrekken, is aansluiting gezocht bij het Besluit beheer
sociale huursector. In de Nota van toelichting op het BBSH schrijft de staatssecretaris
van VROM: «De betrokken bepalingen zijn bij besluit van 14 mei 1991
(Stb. 245) tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
en het Besluit geldelijke steun volkshuisvesting in die besluiten ingevoegd
en met ingang van 1 augustus 1991 in werking getreden. Genoemd wijzigingsbesluit
is tot stand gekomen na een langdurig proces van voorbereiding en overleg
met betrokkenen. Om die reden is er voor gekozen die bepalingen goeddeels
ongewijzigd te laten». In het kader van onderhavig wetsvoorstel is de
gangbare tekst in het BBSH een reeds door de wetgever geaccepteerde basis
voor het overleg tussen huurders en verhuurder. Van de zijde van de (sociale)
verhuurders mag dan ook een acceptatie worden verwacht ten aanzien van de
onderwerpen waarvoor een adviesbevoegdheid aan de Huurdersraad zal worden
gegeven. Zij zijn immers bij de opstelling ervan betrokken geweest. Voor de
particuliere verhuurders zal een en ander een wijziging inhouden ten opzichte
van hun huidige werkwijze. Het is echter uitdrukkelijk de bedoeling van deze
wet ook in de particuliere sector een goed overleg tussen huurders en verhuurder
te bewerkstelligen.Het gaat om onderwerpen, het woningbedrijf betreffend, die van wezenlijke
invloed zijn op de woon- en leefsituatie van de huurders in de meest brede
zin. Het gaat dus om onderwerpen van algemeen belang voor de huurders. Het
gaat in dit artikel in eerste instantie dus niet om het belang van de individuele
huurder. De rechten van de individuele huurder zijn immers al afdoende geregeld
in het Burgerlijk Wetboek en de Huurprijzenwet Woonruimte.De onderdelen a. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen
aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving, b. het vervreemden
bezwaren en slopen van woongelegenheden, c. het toewijzings- en verhuurbeleid,
g. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder
aan te bieden pakket van leveringen en diensten en h. het beheer van de centrale
voorzieningen en installaties, zijn van directe invloed op de woon- en leefsituatie
van de huurders. Daarom is het vanzelfsprekend dat de huurdersraad dan wel
de betrokken huurderscommissie hierover kan adviseren.De onderdelen d. de algemene huurvoorwaarden, e. het huurreglement en
f. het beleid inzake de huurprijzen omvatten als het ware de algemene leveringsvoorwaarden
van het woningbedrijf en raken dus de belangen van alle huurders. Verhuurders
zullen zich veelal marktgericht opstellen. Aangezien de woningmarkt het karakter
heeft van een aanbiedersmarkt, hebben huurders daarin een ongelijkwaardige
positie. Door het adviesrecht van de huurdersraad over deze onderwerpen te
regelen, is ook ten aanzien van deze onderwerpen een gelijkwaardige positie
van huurders in het overleg tot stand gebracht. De onderdelen i. het door de verhuurder aangaan van fusies met andere
verhuurders, j. deelneming door de verhuurder in andere rechtspersonen en
k. de verkoop van de onderneming van de verhuurder hebben ingrijpende gevolgen
voor het karakter van het woningbedrijf. Omdat de gevolgen van dergelijke
besluiten de belangen van alle huurders raakt, is het belangrijk dat de huurdersraad
deze door middel van het adviesrecht kan beïnvloeden. Artikel 22, tweede tot en met zesde lidIndien de verhuurder zich voorneemt ten aanzien van de in het eerste lid
genoemde onderwerpen een besluit te nemen, dan vraagt hij tijdig advies aan
de huurdersraad. Hij kan niet weigeren de huurdersraad in de gelegenheid te
stellen zijn advies uit te brengen. De wijze waarop de verhuurder het advies
vraagt is in principe vormvrij, hetgeen betekent dat de huurdersraad en de
verhuurder dit in onderling overleg kunnen invullen. De adviesaanvrage van
de verhuurder dient wel aan een aantal kwalitatieve vereisten te voldoen;
de verhuurder moet zijn beweegredenen aangeven en hij moet inzicht verschaffen
in de gevolgen die het besluit voor de huurders heeft. Alvorens de huurdersraad
zijn advies geeft, wordt over het betrokken onderwerp tenminste eenmaal overleg
gepleegd in een overlegvergadering. De verhuurder stelt de huurdersraad zo
spoedig mogelijk schriftelijk op de hoogte van het besluit en geeft daarbij,
indien van het advies van de huurdersraad is afgeweken, de redenen aan waarom
hij het advies niet heeft gevolgd. Wanneer het besluit afwijkt van advies,
wordt de uitvoering van het besluit opgeschort tot vier weken na de dag waarop
de huurdersraad in kennis is gesteld van het besluit. Deze opschortingstermijn
kan worden bekort wanneer de huurdersraad te kennen geeft daarmee in te stemmen.De procedurevoorschriften rond het adviesrecht van de huurdersraad zijn
erop gericht dat het advies serieus en goed wordt behandeld. De huurdersraad
wordt de nodige tijd gegeven om een afgewogen advies te geven en het overleg
bevordert het uitwisselen van meningen en argumenten. Deze proceswaarborgen
zijn van essentieel belang voor een goed overleg met de verhuurder. Uiteindelijk
is het de verhuurder die beslist, zodoende vormen zij geen inbreuk op de inhoudelijke
eindverantwoordelijkheid van de verhuurder voor de gang van zaken in het woningbedrijf. Artikel 23De huurdersraad heeft het recht te adviseren over de benoeming van bestuurders
van het woningbedrijf. Deze bevoegdheid is uitsluitend toegekend aan huurdersraden
van toegelaten instellingen. Bestuurders voor deze maatschappelijke organisaties
worden in de regel bij coöptatie benoemd. Het benoemingsbesluit van een
bestuurder is daardoor volledig aan de invloed van de huurders onttrokken.
Toch gaat het om een besluit van verstrekkend belang voor de huurders van
het woningbedrijf. Om deze reden is het adviesrecht van de huurdersraad ten
aanzien van het benoemingsbesluit van bestuurders in deze wet geregeld. Artikel
7, eerste lid, onderdeel e, van het Besluit Beheer Sociale Huursector, bepaalt,
dat de huurders of in het belang van huurders werkzame organisaties in de
gelegenheid worden gesteld een bindende voordracht te doen voor tenminste
één zetel in het bestuur of toezichthoudend orgaan van de toegelaten
instelling. In dit artikel is de mogelijkheid om hiervan gebruik te maken
overgelaten aan de huurdersraad. Artikel 24De verhuurder en de huurdersraad kunnen altijd afspreken dat de huurdersraad
meer bevoegdheden heeft dan die welke de raad op grond van de wet toekomen.
Om iedere mogelijke twijfel hieromtrent uit te sluiten, is deze mogelijkheid
expliciet in het wetsvoorstel opgenomen. Het kan dan gaan om instemmingsbevoegdheden,
die niet in het wetsvoorstel zijn opgenomen of zwaardere bevoegdheden ten
aanzien van bepaalde onderwerpen die de wet wel noemt, maar waarvoor de wet
met een lichtere bevoegdheid volstaat. Wel moet een en ander – om verschil
van mening te voorkomen – schriftelijk worden vastgelegd. Artikel 25De huurdersraad kan slechts verantwoord adviseren indien hem bij de adviesaanvrage,
maar ook los daarvan meer in het algemeen, alle informatie wordt verstrekt
die hij voor zijn werkzaamheden nodig heeft. Daarom is in dit artikel expliciet
bepaald dat de verhuurder de huurdersraad, al dan niet op diens verzoek, alle
benodigde informatie moet geven. Het ligt voor de hand dat de informatie veelal
schriftelijk wordt verstrekt. Als de huurdersraad dat wil, moet de informatie
schriftelijk worden gegeven.De huurdersraad heeft er recht op te weten hoe het woningbedrijf is opgezet
en hoe het functioneert. Bron voor deze kennis zijn in de eerste plaats de
statuten, de reglementen, en de stukken waarin de namen van eigenaren en bestuurders
zijn vastgelegd. Dit is de informatie bedoeld in het tweede lid onder a t/m
d. Artikel 26De huurdersraad heeft er ook recht op te weten hoe het woningbedrijf in
financieel en beleidsmatig opzicht functioneert. De verhuurder is daarom verplicht
tenminste eenmaal per jaar informatie in algemene zin te verstrekken over
het gevoerde beleid (eerste en tweede lid), en het in de toekomst te voeren
beleid (derde lid), zoals bijvoorbeeld de jaarbegroting, meerjarenbeleidsplannen,
het ondernemingsplan en meerjarenprognoses. Artikel 27De klachtencommissie behandelt klachten van huurders over het handelen
en nalaten van de verhuurder en adviseert hem over de afhandeling ervan. De
verhuurder rapporteert jaarlijks aan de huurdersraad wat de stand van zaken
is met betrekking tot de klachtenafhandeling.Met het oog op de rechtsgelijkheid van huurders in de sociale en particuliere
sector is de klachtencommissie opgenomen in deze wet. Het BBSH kent weliswaar
een vergelijkbare regeling, maar is slechts van toepassing op toegelaten instellingen,
waardoor voor huurders van particuliere verhuurbedrijven geen klachtenregeling
bestaat. Artikel 28Dit artikel regelt de instelling van de Commissie Huurders-Verhuurder.
Deze commissie is paritair samengesteld uit vertegenwoordigers van huurders
en verhuurders. De leden worden door de Minister van VROM benoemd op voordracht
van representatieve en landelijk werkzame huurders- en verhuurdersorganisaties.
De Minister van VROM wijst de organisaties, die het voordrachtrecht
kunnen uitoefenen, bij ministerieel besluit aan.De Commissie Huurders-Verhuurder is belast met de behandeling van alle
aangelegenheden betreffende de huurdersraden. Zij kan daartoe desgevraagd
aan belanghebbenden uitspraken doen met betrekking tot alle zaken die te maken
hebben met de uitvoering, de naleving en interpretatie van deze wet.De taak van de Commissie Huurders-Verhuurder is in het eerste lid van
dit artikel opzettelijk ruim geformuleerd. Hiermee is beoogd te bewerkstelligen,
dat de bij de Commissie betrokken organisaties (in overleg met de minister)
gezamenlijk komen tot een bij de praktijk van het huurdersoverleg aansluitende
structuur en werkwijze. Op hoofdlijnen zou de commissie zich ondermeer bezig
kunnen houden met:– stimulering en bevordering van het overleg tussen huurders en
verhuurder– advisering van de Minister ten aanzien van de toepassing en uitvoering
van deze wet– advisering aan en bemiddeling tussen belanghebbenden in aangelegenheden
betreffende de huurdersraden– bevordering van de instelling van huurdersraden– algemene geschillenbeslechting Artikel 29, eerste en tweede lidHet toezien op de naleving van de bepalingen van deze wet is in handen
gelegd van de betrokkenen en belanghebbenden zelf. Elke belanghebbende kan
de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de verhuurder of de huurdersraad
het bij of krachtens deze wet bepaalde naleeft. Artikel 29, derde lidOm de kantonrechter niet onnodig te belasten, schrijft de wet voor dat
een verzoek aan de kantonrechter niet ontvankelijk is alvorens de Commissie
Huurders-Verhuurder schriftelijk om bemiddeling is gevraagd en zij op dat
verzoek een advies aan partijen heeft uitgebracht. De Commissie streeft er
in haar bemiddeling naar, dat partijen alsnog tot een minnelijke schikking
komen. Het spreekt voor zich dat het advies van de Commissie een belangrijke
rol speelt bij de oordeelsvorming van de Kantonrechter. De verwachting is
gerechtvaardigd dat veel zaken dan, alvorens zij bij de Kantonrechter terechtkomen,
al op andere wijze tot een oplossing zijn gekomen. Artikel 30Bij algemene maatregel van bestuur kunnen door de minister nadere regels
worden gesteld ter bevordering van een goede uitvoering van deze wet. Tevens
kan de minister op basis van de uitgangspunten van deze wet nadere regels
stellen ten aanzien van de informatieverstrekking en een beperkte vorm van
overleg aan die verhuurders die minder dan 250 woongelegenheden in eigendom
of beheer hebben.Hiermee wordt beoogd ook bij deze verhuurders een goed overleg met haar
huurders te bevorderen. Artikel 31Dit artikel regelt de situatie, dat wanneer nog geen huurdersraad bij
het woningbedrijf is ingesteld, de verhuurder initiatieven neemt om een huurdersraad
tot stand te brengen. De verhuurder is verplicht dit initiatief te
nemen. Hij kan daartoe bijvoorbeeld een voorlopig reglement opstellen en verkiezingen
uitschrijven. Wanneer er sprake is van een samenwerkingsverband van de verhuurder
met een bestaande huurdersorganisatie, dan wordt deze bij het tot stand brengen
van de eerste huurdersraad betrokken. Dit artikel regelt dat de verhuurder
verplicht is tot het instellen van een huurdersraad en hiervoor een voorlopig
reglement opstelt. Artikel 31, vierde lidDaar waar reeds een samenwerkingsovereenkomst tussen huurdersorganisatie
en verhuurder bestaat kan, indien de huurdersorganisatie daar gebruik van
wil maken, zij voor de eerste termijn van drie jaar leden aanwijzen voor de
huurdersraad. Na deze periode vinden er conform artikel 6 verkiezingen plaats.
Op deze wijze wordt beoogd om goed functionerende samenwerkingsverbanden door
te laten functioneren waarbij de samenwerkingsvorm echter een wettelijke bais
heeft gekregen. Geleidelijk kan op deze wijze worden toegegroeid naar een
overlegstruktuur als bedoeld in deze wet. Artikel 33, tweede lidBij de inwerkingtreding van deze wet zal zich de situatie kunnen voordoen
dat een huurdersraad moeten worden ingesteld waar al organen werkzaam zijn
ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de huurders. Deze organen
zullen al beschikken over bepaalde bevoegdheden en door de verhuurder beschikbaar
gestelde materiële middelen. Soms zullen de bevoegdheden verder gaan
dan in deze wet is bepaald. Dit artikel regelt dat het betreffende orgaan
of organisatie de toegekende bevoegdheden en materiële middelen behoudt
tot aan het moment dat de eerste huurdersraad is benoemd. De bevoegdheden
gaan op dat moment over naar de huurdersraad. Verdergaande bevoegdheden gaan
ook over naar de huurdersraad.A. Duivesteijn XNoot2Woningbouw, inspiratie & ambities, Noud de Vreeze, Nationale Woningraad,
1993, pagina 494. XNoot3Zie noot 1.XNoot4Besluit beheer sociale huurwoningen (BBSH), pagina 35 huursombenadering.XNoot5Zie noot 4.XNoot6Zie noot 1.XNoot7Advies van de Commissie Huurders Verhuurders, 22 september 1993. Inleiding,
pagina 2.XNoot8Zie noot 4.XNoot9Brief van de staatssecretaris van VROM drs. E. Heerma, aan de Voorzitter
van de Tweede Kamer der Staten Generaal inzake de «aanbieding van het
rapport van de commissie huurders – verhuurders», DHE 20993054,
22 september 1993.XNoot10Zie noot 7.XNoot11Volkshuisvesting onder Europees gesternte, Raad voor de Volkshuisvesting
(RAVO), 1990.XNoot12Van Soomeren m.m.v. P. de Savornin Lohman, H. Caron e.a., Criminaliteit
en gebouwde omgeving, Den Haag 1987. Pagina 85.XNoot13Criminaliteitsbeeld van Nederland. Omvang, achtergronden, spreiding en
preventie van criminaliteit, 1980–1992, Oktober 1993. Directie Criminaliteitspreventie,
Ministerie van Justitie.XNoot14Sociaal en Cultureel Rapport 1994, SCP, September 1994. pagina 276. XNoot15Zie noot 14.XNoot16Zie noot 4. XNoot17Huurenquête 1993, Nederlandse Woonbond, september 1993, Huurenquête
1994, Nederlandse Woonbond, september 1994 en Overleg huurders-verhuurders
verbetert jaar op jaar, onderzoeksverslag naar betrokkenheid huurders bij
huurbeleid woningcorporaties. Nationale Woningraad, januari 1995, Almere.XNoot18Tussenrapportage onderzoek beoordeling van de volkshuisvestingsverslagen,
Nederlandse Woonbond, 1995.XNoot19Pagina 176, A.J. van Beelen, F.M.J. van der Zon, 1995 XNoot20Zie noot 7; Aanbeveling 20.XNoot21Zie noot 14.XNoot22Zie noot 14, pagina 276/77.XNoot23Zie noot 7. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24080-5.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl