Mensen, wensen, wonen; Brief staatssecretaris over afspraken met regionale en lokale bestuurders en vertegenwoordigers van koepelorganisaties over de nieuwe lijnen in het woonbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27559, nr. 29

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

27-02-2002

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

27559 nr. 29

21-02-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Van ambities naar afsprakenKwaliteit en zeggenschap centraalOp weg naar implementatie: van bestuurlijk overleg ...... tot wettelijk sturingskaderAandacht voor de actuele situatie op de woningmarktKwaliteit en zeggenschap: resultaten intentie-afspraken2. Kwaliteit, transformatie en bouwproductieEen complexe opgave die tijd kostHet bevorderen van de woningbouwproductieInvesteringen: een rol voor marktpartijen én voor
de overheidDe financiële draagkracht en prestaties van corporatiesVersterking van organisatie en capaciteit in het transformatieprocesMeer zeggenschap van de burger in het transformatieproces3. ZeggenschapWettelijke verbeteringen in de positie van de burgerIntegrale informatievoorziening en dienstverlening, mondige
burgersDe bevordering van het eigen woningbezitEigen woningbezit voor huishoudens met lage inkomens:
sociale koopbeleidHet bevorderen van particulier opdrachtgeverschap4. ConclusieOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27559Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 72 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 559Nota Mensen, wensen, wonennr. 29BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING
EN MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 21 februari 2002In het Nota-overleg van 19 maart 2001 vond in de Vaste Kamercommissie
voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (kamerstuk 27 559,
nr. 22) de bespreking plaats van de Nota «Mensen, Wensen, Wonen»,
waarin het kabinet zijn ambities presenteerde voor het woonbeleid van de komende
tien jaar. Over de uitgangspunten en hoofdlijnen van beleid bestond brede
overeenstemming. Het sturingskader voor het nieuwe woonbeleid is vervat in
de Woonwet, die inmiddels is ingediend bij de Raad van State. In het afgelopen
jaar heb ik overleg gevoerd met bestuurders op regionaal en lokaal niveau
en vertegenwoordigers van koepelorganisaties, teneinde de nieuwe lijnen in
het woonbeleid indringend onder de aandacht te brengen. De gezamenlijk gedeelde
conclusie is dat de burger centraler moet komen te staan en de kwaliteit omhoog
moet. Daarmee is een begin gemaakt met een omslag in de sector die ook op
de werkvloer zijn beslag zal moeten krijgen. Ik heb bestuurlijke afspraken
gemaakt om de doelstellingen te vertalen in de beleidspraktijk. In deze brief
wordt aangegeven waar dat concreet toe geleid heeft, welke acties ik naast
het bestuurlijk overleg in gang heb gezet of nog zal zetten en welke vervolgstappen
nodig zijn.1. Van ambities naar afsprakenKwaliteit en zeggenschap centraalIn de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» is uiteengezet dat het
nodig is de kwaliteit van woning en woonomgeving te verhogen en de zeggenschap
van de burger te vergroten, mede om het sociaal-economische draagvlak van
de steden te versterken. De selectieve migratie van de midden- en hogere inkomens
uit de steden dient een halt toegeroepen te worden en dat betekent dat gezorgd
moet worden voor voldoende woningen van een kwaliteitsniveau dat beantwoordt
aan de vraag van deze groep huishoudens. We staan dan ook voor een ingrijpende
transformatie van woningen en woonmilieus. Recent is de noodzaak van de transformatie-ambitie opnieuw onderstreept.
Het SCP bevestigt in «De stad in de omtrek» dat huishoudens die
het zich kunnen veroorloven uit de steden wegtrekken om elders hun woonwensen
wél vervuld te zien. In het SCP-rapport wordt het belang benadrukt
van de beleidsopgave voor de stedelijke overheden om de woningvoorraad qua
samenstelling substantieel meer te differentiëren, in verschillende prijssegmenten,
in koop en huur, in verschillende woonmilieus. De Verkenning Economische Structuur,
die samen met vier andere verkenningen in augustus 2001 aan de Tweede Kamer
is aangeboden, stelt het begrip «vitale steden» centraal en wijst
op de noodzaak om de meer dan evenredige opeenstapeling van problemen in de
grote steden, vaak geconcentreerd in bepaalde woonwijken, aan te pakken.Naast kwaliteit vormt zeggenschap een kernbegrip. Overigens hangen deze
twee nauw met elkaar samen. Als de woonwensen van de burger serieus genomen
worden volgt daaruit onherroepelijk de noodzaak tot transformatie van woonmilieus.
Bij zeggenschap draait het immers om het zoveel mogelijk zelf vorm en invulling
kunnen geven aan de woonsituatie, dus om de kwaliteitsvraag van de burger.
Dat betreft bijvoorbeeld de mogelijkheid om zelf voorzieningen in huurwoningen
aan te mogen brengen, om keuzevrijheid te hebben tussen huur, koop en verkoop
onder voorwaarden en substantieel meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap.
De kwaliteitsvraag van bewoners reikt verder dan de woning alleen. Bewoners
vragen ook om een goede en veilige woonomgeving met voldoende voorzieningen,
aansluiting bij zorg- of dienstverleningsarrangementen, voldoende groen en
een goede bereikbaarheid. Dat betekent dat de beleidsopgave breder is geworden:
van volkshuisvesting naar wonen. Het gaat om meer dan bouwen en stenen: juist
de sociale dimensie van het wonen komt sterker in beeld (zorg, arbeid, gezondheid
en welzijn, veiligheid).Op weg naar implementatie: van bestuurlijk overleg ...Zowel de andere oriëntatie van partijen (naar «de burger centraal»)
als de verbreding van het woonbeleid naar de woonomgeving en de voorzieningen
in die woonomgeving, vragen om een forse omslag. Om deze koersverandering
op gang te brengen zijn de nodige stappen gezet, van bestuurlijk overleg tot
de introductie van een nieuw wettelijk sturingskader. Ik ben begonnen met
een eerste ronde verstedelijkingsgesprekken, parallel aan de totstandkoming
van de Nota «Mensen, Wensen, Wonen». Deze gesprekken met de meest
betrokken lokale en regionale partijen hebben de noodzaak van de omslag duidelijk
op de agenda gezet. Mede op basis van de Nota «Mensen, Wensen, Wonen»
heb ik vervolgens een akkoord gesloten, het «Nationaal
Akkoord Wonen 2001–2005», dat heeft aangetoond dat de
richting van beleid door de koepelorganisaties van cruciale partijen in de
sector wordt gedeeld. Tenslotte is in het afgelopen jaar in een tweede verstedelijkingsronde,
tegen de achtergrond van de eerste ronde, de Nota en het Nationaal Akkoord
Wonen, overleg gevoerd over bestuurlijke intentie-afspraken met vertegenwoordigers
van G30-gemeenten, provincies en kaderwetgebieden. De bestuurlijke dialoog
strekt zich ook uit tot gesprekken met directeuren van woningcorporaties,
met commerciële marktpartijen en met de koepelorganisaties op het terrein
van wonen. Deze gesprekken voer ik met regelmaat om het woonbeleid en de actuele
ontwikkelingen op de woningmarkt te bespreken. Daarnaast heb ik het afgelopen
jaar de noodzaak tot een koersverandering ook onder de aandacht gebracht op
bijeenkomsten die specifiek betrekking hadden op zeggenschap. Ik denk daarbij
aan het symposium over particulier opdrachtgeverschap met bestuurders van
de vier grote steden. De komende tijd zullen meer themabijeenkomsten over
zeggenschap plaatsvinden. ... tot wettelijk sturingskaderHet bestuurlijk overleg met de sector acht ik van groot belang voor het
bereiken van de beleidsdoelstellingen van het Rijk. Dat neemt niet weg dat
naast overleg een helder wettelijk sturingskader nodig is, waarin de taken
en verantwoordelijkheden van de diverse partijen zijn vastgelegd. Zoals in
de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» wordt geconstateerd, is sinds
de decentralisatie van beleid die aan het begin van de jaren negentig van
de vorige eeuw werd ingezet, op dit punt een nogal diffuus patroon ontstaan
waarbij het Rijk meer afstand heeft genomen van de maatschappelijke opgave
ten aanzien van het wonen dan nu als wenselijk wordt gezien. Daarnaast wordt
in de Nota vastgesteld dat na de decentralisatie de destijds al beoogde kanteling
in het beleid ten gunste van de burger nog onvoldoende van de grond kwam.
De bij de Raad van State aangeboden Woonwet voorziet dan ook in een aanmerkelijke
aanscherping in de formulering van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
van de verschillende partijen en heeft een grotere zeggenschap voor de burger
als uitgangspunt.Prestatiegerichte decentralisatie is het motto van het woonbeleid. «Wooncorporaties»
dienen volgens de Woonwet jaarlijks prestatieplannen op te stellen en zich
over de prestaties te verantwoorden. Daarbij wordt van, door Rijk, provincie
of regionaal openbaar orgaan aangewezen, gemeenten op grond van de Woonwet
verwacht dat zij een woonvisie formuleren. De verwachte prestaties zullen,
zoals aangegeven in de Nota «Mensen, Wensen, Wonen», nader worden
uitgewerkt in een rijksbeleidskader en in regionale ambitiedocumenten. Ik
moedig gemeenten en corporaties aan om in onderling overleg, tegen de achtergrond
van het rijksbeleidskader, de regionale ambitiedocumenten, het Nationaal Akkoord
Wonen en de verstedelijkingsafspraken, contracten te sluiten waarin de prestaties
worden vastgelegd.Mijn oordeel over de werking van het Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH) in de jaren 1997 tot en met 2000, dat ik op grond van artikel 48 van
het BBSH zo spoedig mogelijk na 1 juli 2001 in een verslag dien vast te leggen,
is in de praktijk reeds uitvoerig tot uitdrukking gekomen in de de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen» en heeft vervolgens zijn beslag gekregen in de aan de
Raad van State aangeboden Woonwet. Daarnaast heb ik, mede op basis van de
voortdurende monitoring en evaluatie van het BBSH door de Inspectie Volkshuisvesting,
in de afgelopen jaren ook tussentijdse aanpassingen van en aanvullingen op
het BBSH doorgevoerd (zie de MG-circulaires MG99–23 en MG2001–26
over nevenactiviteiten). Daarmee heb ik inhoudelijk voldaan aan de verplichting
in artikel 48.Aandacht voor de actuele situatie op de woningmarktIn de bestuurlijke dialoog is van mijn kant gewezen op de noodzaak van
kwaliteitsverbetering door transformatie en het centraal stellen van de woonwensen
van de burger. Ook de samenhang tussen de woonopgave en milieu, gezondheid
en veiligheid, werken, openbaar vervoer en infrastructuur, en groen, is aan
de orde gesteld. Van de kant van mijn gesprekspartners werd aangegeven dat
praktische knelpunten op de woningmarkt en regionale omstandigheden het tempo
beïnvloeden waarin de ambities geheel gerealiseerd kunnen worden. Bij
de uitwerking van het beleid in afspraken dient dan ook sprake te zijn van
regionale differentiatie en maatwerk. Bovendien dient aandacht te bestaan
voor de actuele situatie op de woningmarkt, die op een aantal punten afwijkt
van het beeld ten tijde van de totstandkoming van de Nota «Mensen, Wensen,
Wonen». In het navolgende ga ik hier verder op in. In de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» is uitgebreid aandacht
besteed aan de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt, die aan de
vraagkant wordt bepaald door demografische en welvaartsontwikkelingen. In
de Nota is een bandbreedte van scenario's verkend, waarin rekening is gehouden
met meer, en minder groei van de bevolking en van de welvaart. Daaruit is
een robuust beeld naar voren gekomen van toenemende vraag naar kwaliteit waarop,
ongeacht welk scenario zich zal voltrekken, met een kwaliteitsverbetering
door middel van transformatie van de woningvoorraad moet worden ingespeeld.
De actuele vooruitzichten bevinden zich binnen de in de Nota beschouwde bandbreedte.
De recente ontwikkelingen in de woningbehoefte vertonen dus geen trendbreuk.
Dit wordt bevestigd door de een dezer dagen gepubliceerde «Primosprognose
2001, De toekomstige ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte».
Wel zal de groei van de behoefte waarschijnlijk meer aan de bovenkant van
de bandbreedte komen te liggen, voornamelijk onder invloed van de wat hogere
trend in de buitenlandse migratie. De economische ontwikkeling is bepalend
voor de vraag naar kwaliteit. De recente afvlakking van de economische groei
zal waarschijnlijk van enige invloed zijn op de kwaliteitsvraag. De analyses
in de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» hebben echter aangetoond dat
ook bij lagere economische groei de vraag naar kwalitatief betere woningen,
en daarmee de noodzaak tot kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad, blijft
bestaan.Aan de aanbodzijde is sprake van een ontwikkeling die in belangrijke mate
en in ongunstige zin afwijkt van de verwachtingen in de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen». De omvang van de woningbouwproductie blijft achter bij
de eerdere verwachtingen en dit heeft vooral in de aanvangsfase van de uitvoering
van de Nota nadelige consequenties. Bij de opstelling van de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen» is aangenomen dat in de periode 2000 tot 2005 de nieuwbouwproductie
voor uitbreiding van de voorraad zo'n 370 000 woningen zou bedragen (gemiddeld
zo'n 75 000 woningen per jaar). Dit veronderstelde aanbod zou tot verdere
ontspanning op de woningmarkt leiden, waardoor er een impuls in de doorstroming
ontstaat, alsmede ruimte voor een intensivering van de transformatie van stedelijke
woonmilieus. De feitelijke ontwikkeling in de woningbouwproductie, alsmede
de vooruitzichten voor de komende jaren, blijven echter fors achter bij die
eerdere veronderstellingen. Op grond van de recente Nota Bouwprognoses van
VROM zal de productie voor uitbreiding van de voorraad in de periode 2000
tot 2005 uitkomen op zo'n 250 000 woningen.Het gecombineerde effect van de ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde,
waarbij vooral de achterblijvende woningbouwproductie sterk doorwerkt, leidt
tot een toename van de spanning op de woningmarkt, terwijl in de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen» is uitgegaan van een verdere ontspanning en een grotere
ruimte voor transformatie van stedelijke woonmilieus. De huidige situatie
onderstreept nog eens extra de urgentie van de noodzaak om de woningbouwproductie
op een structureel hoger niveau te krijgen. Continuering van het huidige productieniveau
zal er toe leiden dat er te weinig fysieke ruimte in de voorraad ontstaat
om te kunnen komen tot een forse intensivering van de stedelijke transformatie.
Maar ook zal de thans voorziene woningbouwproduktie tot 2005 onvoldoende zijn
om te voorzien in de uitbreidingsbehoefte aan nieuwe woningen, zoals die naar
voren komt in de recente Primosprognose-2001. Als gevolg daarvan is een vergroting
van het kwantitatieve woningtekort te verwachten.Op grond van deze ontwikkelingen heb ik in het najaar van 2001 het initiatief
genomen om, samen met alle organisatie die betrokken zijn bij het woningbouwproces,
te komen tot instelling van de Taskforce Woningbouwproductie.
Begin februari 2002 heeft de Taskforce haar eindrapport aan mij en de overige
in de Taskforce deelnemende organisaties uitgebracht. De omvang en complexiteit
van regelgeving en van procedures, in samenhang met capaciteits- en kwaliteitsproblemen
bij vooral gemeenten en bij marktpartijen, worden in het rapport van de Taskforce
aangewezen als hoofdoorzaken van de stagnatie in de woningbouwproductie. Op
de aanbevelingen van de Taskforce, waarmee alle partijen inmiddels bestuurlijk
hebben ingestemd, kom ik later in deze brief nog terug. Het rapport van de
Taskforce stuur ik U hierbij toe.1Doordat de behoefte aan nieuwe woningen (in beperkte mate) toeneemt, terwijl
het aanbod sterk achterblijft bij de veronderstellingen uit de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen», neemt de spanning op de woningmarkt toe. Dit heeft geleid
tot grote prijsstijgingen in zowel de nieuwbouw als ook in de bestaande bouw,
vaak zonder dat daar, een navenante kwaliteitsstijging tegenover stond. Daarnaast
zijn de kosten in de nieuwbouw de afgelopen jaren door hogere kosten voor
lonen en materiaal fors gestegen. De bereikbaarheid van koopwoningen is zo
verminderd, met name voor starters, waardoor de huurmarkt is aangetrokken.
In het brede segment tussen goedkope en dure nieuwbouw ontbreekt het aan voldoende
aanbod, waardoor tussenstappen in de wooncarrière bemoeilijkt worden.
De stijging in woonlasten die, bij het huidig prijsniveau in de koopsector
enerzijds en de gemiddeld gematigde huurontwikkeling van de laatste jaren
anderzijds, met een overstap van huur naar koop gemoeid kan zijn, vinden veel
huurders bovendien niet in verhouding staan tot de te realiseren kwaliteitsverbetering
en toename van zeggenschap over de woning. Mede daardoor stokt de doorstroming
op de woningmarkt, waardoor het moeilijker wordt om voor huishoudens in herstructureringsgebieden
vervangende woonruimte te vinden. Bij gebrek aan doorstroming neemt vooral
in de grote steden de druk op de huurmarkt weer enigszins toe en dat maakt
het weer lastiger om voldoende «sense of urgency» voor de transformatie-opgave
te bewerkstelligen. Zolang er nog voldoende vraag binnen de bestaande voorraad
is, is de druk op verhuurders en het lokale bestuur om de transformatie ter
hand te nemen immers niet groot.In de verstedelijkingsgesprekken heb ik aangegeven dat de transformatie-opgave
van structurele aard is en niet, op grond van conjuncturele omstandigheden
zoals een grotere druk op de huurmarkt, op de lange baan geschoven mag worden.
De transformatie is voor de toekomst van de stad van levensbelang. Wel heb
ik begrip voor de problemen op de woningmarkt en de gevolgen hiervan, zoals
het gebrek aan doorstroming. Een van de belangrijkste oplossingsrichtingen
voor deze problematiek betreft het verhogen van de woningbouwproductie. Zoals
gezegd, ga ik later in deze brief nader in op de mogelijkheden die de Taskforce
Woningbouwproductie ziet om de productie te verhogen. Wat in ieder geval niet
moet gebeuren is het toch weer op grote schaal bijbouwen van goedkope huurwoningen.
Zoals ook blijkt uit het in december aan Uw Kamer toegezonden «Toezichtsverslag
Sociale Huursector 2000», zijn er immers, gezien de afnemende omvang
van de doelgroep, nog ruim voldoende goedkope en betaalbare sociale huurwoningen.
Bovendien wordt met zo'n oplossing voor de korte termijn het hierboven geschetste
probleem niet opgelost: op de wat langere termijn ontstaan dan wijken die
niet meer aansluiten bij de vraag, waardoor de trek uit de stad verder toeneemt
met alle risico's van dien.Kwaliteit en zeggenschap: resultaten intentie-afsprakenMijn streven is om de zoveel mogelijk reeds ondertekende intentiedocumenten
voor de behandeling van de Planologische Kernbeslissing (PKB)
deel 3 van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening aan Uw Kamer aan te bieden.
Hier beperk ik me tot de resultaten op hoofdlijnen. De intentie-afspraken
met de vier landsdelen dienen in 2003 uit te monden in definitieve verstedelijkingsafspraken
voor de periode tot 2010. Die verstedelijkingsafspraken zullen ook worden
opgenomen in de regioconvenanten die in 2003 worden afgesloten en zullen kaderstellend
zijn voor de meerjarige ontwikkelingsprogramma's die in het kader van het
Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) in 2004 door gemeenten zullen
worden opgesteld.De tweede verstedelijkingsronde stond tevens in het teken van de herijking
van de VINAC-afspraken voor de periode 2005–2010. Bij die herijking
gaat het er onder andere om, dat nieuwe beleidsinzichten verwerkt worden uit
de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» waarop ik hierboven ben ingegaan,
maar ook uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, het Nationale Milieubeleidsplan
4, PKB deel 3 van het Nationaal Verkeer en Vervoersplan, de «Nota Natuur
voor Mensen, Mensen voor Natuur» en PKB deel 1 van het Structuurschema
Groene Ruimte 2. In 2003, in het kader van de dan overeen te komen definitieve
verstedelijkingsafspraken, wordt de herijking afgerond. Op dat moment vindt
definitieve besluitvorming plaats over de hiervoor gereserveerde middelen.
Wat de voor wonen gereserveerde middelen betreft dient in betekenisvolle mate
invulling gegeven te worden aan de nieuwe beleidsaccenten uit de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen». Ook moet daarbij worden aangetoond dat die vernieuwde
beleidsopgave voor gemeenten tot meer onrendabele kosten leidt. De vier belangrijkste
beleidsaccenten zijn: een versterkte inzet op stedelijke transformatie, vergroting
van het aandeel particulier opdrachtgeverschap, vergroting van het eigen woningbezit
in het bijzonder voor huishoudens met lage inkomens (primair door verkoop
van huurwoningen) en versterking van de sociale pijler (ouderenhuisvesting,
wonen-zorg, en de sociale aspecten van de transformatie). Wat wonen betreft
stonden kwaliteit en zeggenschap dus in de verstedelijkingsgesprekken centraal.
In dat verband heb ik tevens, conform de door mij onderschreven wens van Uw
Kamer, de kwaliteit van de VINEX-locaties aan de orde gesteld. Daarvoor is
eerder onder andere het «Handvest Kwaliteit van VINEX-locaties»
opgesteld. Dit nationale Handvest heeft zijn regionale en lokale vertaling
gekregen in de intentiedocumenten.De concrete resultaten van de intentie-afspraken inzake de genoemde vier
beleidsaccenten zijn hieronder samengevat. De agendering van de gesprekken
is steeds regionaal bepaald en dus zijn niet steeds dezelfde thema's in elk
gesprek aan de orde geweest. Dat betekent dat een cijfermatig overzicht gebaseerd
is op een extrapolatie van een deel van de gesprekken. Overigens zijn van
de grootste regio's alle relevante gegevens beschikbaar. Daarnaast vindt over
concrete formuleringen in de intentie-documenten op dit moment nog overleg
plaats. Het hierna volgende dient dan ook gelezen te worden onder het voorbehoud
van ondertekening.• Transformatie. De in de intentiedocumenten weergegeven aantallen
betreffende sloop, onttrekking en nieuwbouw betekenen een aanzienlijke intensivering
ten opzichte van de huidige praktijk en ook een stevige verhoging van het
ambitieniveau dat de regio's aanvankelijk zelf voor ogen hadden. Dat is winst.
Wel komt de voorgenomen nieuwbouwproductie tot 2010 ruim 10 procent lager
uit dan de rijksambities. Het aantal onttrekkingen (door sloop en samenvoeging)
zal over het geheel genomen naar verwachting circa 30 procent lager zijn dan
oorspronkelijk beoogd. In het bestuurlijk overleg is geconcludeerd dat, mede
door inzet van alternatieve methoden voor het verhogen van de kwaliteit van
woonmilieus, de transformatiedoelstelling zoals verwoord in de
Nota «Mensen, Wensen, Wonen» gerealiseerd kan worden. Ik kom hier
nog op terug.• Bevordering van het eigen woningbezit, in het bijzonder voor de
lagere inkomens. Alle regio's streven naar een percentage eigen woningbezit
van rond de 65 procent in 2010 als resultaat van nieuwbouw en verkoop van
huurwoningen door met name corporaties. Alleen in de drie grootste kaderwetgebieden
(inclusief de drie grootste steden) zijn lagere streefcijfers afgesproken.
Wat de verkoop van huurwoningen betreft zijn de aantallen weliswaar 35 procent
lager vastgesteld dan de rijksambitie, maar wel aanzienlijk hoger dan de regio
had aangegeven en dan nu praktijk is. Afgesproken is dat ook verkoop onder
voorwaarden meetelt bij de verkoopprestaties. De verkoopafspraken zullen door
middel van goed overleg uit moeten monden in prestatiecontracten tussen gemeente
en corporatie.• De realisatie van een derde deel van de regionale woningproductie
in de periode 2005–2010 in particulier opdrachtgeverschap. Deze afspraak
was al in 1997 in de VINAC-convenanten opgenomen. De doelstelling om een derde
deel van de woningbouwproductie (2005–2010) in particulier opdrachtgeverschap
te realiseren is, onder een aantal voorwaarden, in beginsel met alle regio's
overeengekomen.• Versterking van de sociale pijler. Ik heb aandacht gevraagd voor
voldoende ouderenhuisvesting en de gevolgen van de extramuralisering. Alle
regio's hebben aangegeven deze opgave op zich te nemen. Ook het eventuele
gebrek aan standplaatsen voor woonwagens heb ik waar nodig aan de orde gesteld.
En tenslotte zijn in een aantal gemeenten afspraken gemaakt over het in kaart
brengen van problemen en oplossingen met betrekking tot studentenhuisvesting.Naast deze vier speerpunten op het gebied van wonen kwamen in de verstedelijkingsgesprekken
ook milieu, werken, openbaar vervoer en infrastructuur en groen aan de orde.
Ook in de afspraken over deze onderwerpen zijn de nieuwe beleidsinzichten
verwerkt. Rond milieu had de discussie vooral betrekking op nieuwe en komende
regelgeving inzake (externe) veiligheid en op de kosten ten aanzien van bodemsanering
in relatie tot binnenstedelijke locaties. Daar zijn de nodige procesafspraken
over gemaakt. Bij de afspraken op het gebied van infrastructuur is het beleidsvoornemen
uit het Nationaal Verkeers- en VervoersPlan betrokken om de grens voor de
Gebundelde Doel Uitkering (GDU) te verhogen naar 225 miljoen euro. Afgesproken
is dat bestaande financiële reserveringen voor een aantal projecten die
een relatie hebben met de totale verstedelijkingsopgave, deel uit zullen maken
van het GDU-budget dat wordt toegekend. Hieronder bevinden zich nagenoeg alle
VINEX- en VINAC-projecten. De regio's worden hiermee zelf verantwoordelijk
voor integrale uitvoering van deze projecten. Daarnaast is ook een aantal
concrete infrastructurele knelpunten opgelost. In vergelijking met de VINAC-afspraken
zijn er op het gebied van groen veel concretere afspraken gemaakt. De afspraken
gaan vergezeld van realisatieschema's en ook over het bereiken van planologische
duidelijkheid ten behoeve van onteigening zijn soms nadere afspraken gemaakt.
De staatssecretaris van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij (LNV) heeft enkele
gesprekken bijgewoond en zowel LNV als het departement van Verkeer en Waterstaat
waren steeds ambtelijk vertegenwoordigd. Op het gebied van werken zijn afspraken
gemaakt over locatiebeleid en over herstructurering van bedrijventerreinen.
Verder is generiek de afspraak gemaakt dat de ruimtereserveringen voor werken
nog dit lopende jaar nader zullen worden onderzocht. Kortom: over de gewenste richting bestaat overeenstemming terwijl het
implementatieproces op gang komt. Nog niet in het tempo dat ik graag zou zien,
maar daarvoor heb ik gegeven de reikwijdte van de doelstellingen en de conjuncturele
situatie op de woningmarkt ook enig begrip: kwaliteit kost tijd! Ik ga nu
nader in op de kernthema's kwaliteit en zeggenschap.2. Kwaliteit, transformatie en bouwproductieEen complexe opgave die tijd kostDe noodzaak van de transformatie-opgave heb ik hierboven onderstreept.
Als we in het huidige tempo en op de huidige wijze de herstructurering van
onze steden zouden blijven aanpakken zitten we in 2010 met een groot aantal
woonmilieus die niet beantwoorden aan de woonwensen van de burger. De transformatieopgave
vraagt om ingrijpende processen van herinrichting van wijken. Daarbij moet
veel meer dan vroeger worden uitgegaan van de potenties van die wijken en
de mogelijkheden om hun identiteit te versterken. Dat betekent: complexe projecten,
grote en langjarige investeringen en soms grootschalige verhuisbewegingen.
Dat vergt financiële, organisatorische en sociale inspanningen van een
enorme omvang. Voor herstructureringsprocessen is een doorlooptijd van 10
à 15 jaar geen uitzondering. Lopende processen kunnen ook niet makkelijk
in een andere richting worden omgebogen. Het aanvankelijk voorziene tijdpad
voor de transformatie was in dit licht te ambitieus. Nu we bovendien geconfronteerd
worden met de eerder beschreven conjuncturele situatie van de woningmarkt,
moet geconcludeerd worden dat de periode die met de transformatie-opgave gemoeid
is, langer zal zijn dan aanvankelijk verwacht.Overigens is uit de verstedelijkingsgesprekken gebleken dat de andere
overheden, die zoals gezegd de noodzaak van het beleid van stedelijke transformatie
onderschrijven, de opgave in veel gevallen denken te kunnen realiseren met
een lager niveau van sloop, onttrekking en vervangende nieuwbouw in het bestaand
stedelijk gebied dan in de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» is aangegeven.
Dat is mogelijk door maatregelen gericht op bijvoorbeeld de openbare ruimte,
het groen en het voorzieningenniveau in een wijk. Daarnaast kan ook renovatie,
het samenvoegen van woningen en de omzetting van eigendomscategorie, waar
ik nog uitgebreid op terugkom, soms een grote rol spelen bij de transformatie.Desalniettemin zal in de aanvangsfase van het proces (tot 2005) een minder
omvangrijke intensivering in de uitvoering van de stedelijke transformatie
mogelijk zijn dan in de periode daarna. Bovendien zal de uitvoering van het
beleid voor een deel ook na 2010 doorlopen. Tegen deze achtergrond, stel ik
vast dat de trend die naar voren komt uit de intentie-documenten grosso modo
in lijn is met de doelstellingen uit de Nota «Mensen, Wensen, Wonen».Het bevorderen van de woningbouwproductieUit het voorgaande volgt dat de verhoging van de huidige woningbouwproductie
een belangrijke sleutel vormt voor het succes van de transformatie. Ook bij
de getemporiseerde uitvoering van het beleid is het van het grootste belang
om de eerder genoemde stagnatie in de productie te doorbreken en om op termijn
te komen tot een structureel hoger niveau van de bouwproductie. Want ook al
loopt de voor de in het kader van VINEX benodigde uitbreiding van de voorraad,
gelet op de Nota Bouwprognoses, vooralsnog geen gevaar, de nieuwbouwproductie
die nodig is om de hiervoor beschreven oplopende woningbehoefte
op te vangen én om de transformatie van wijken in de steden mogelijk
te maken komt zoals gezegd met het huidige tempo niet tot stand.Ik verwelkom daarom de nuttige voorstellen en aanbevelingen van de eerdergenoemde
Taskforce Woningbouwproductie. Op de factoren die de Taskforce ziet als de
oorzaken van de stagnatie in de woningbouwproductie ben ik hiervoor al ingegaan.
Uit de analyse volgt dat het niet om een korte termijn probleem gaat. Alle
in de Taskforce samenwerkende organisaties zijn zich er dan ook van bewust
dat uitvoering van de voorgestelde maatregelen ook pas op wat langere termijn
tot een structurele verhoging van de woningbouwproductie kan leiden. Mede
naar aanleiding van de aanbevelingen van de Taskforce zal ik de stagnatie
van de woningbouwproductie vooral met behulp van de volgende maatregelen proberen
aan te pakken:• Bij provincies en kaderwetgebieden aandringen op tijdige zekerstelling
van voldoende ruimte voor het wonen op de middellange en lange termijn (tot
2015) in nieuwe of te actualiseren streekplannen. Het gaat hier om de benodigde
ruimte zowel in de steden als in de uitleglocaties in aansluiting op de vraag
naar groenstedelijke woonmilieus. Om ruimte in de steden te creëren zal
meer dan nu moeten worden gekomen tot optimalisering van het ruimtegebruik,
ook in de sfeer van bijvoorbeeld overkluizingen en verplaatsingen van functies
die in het binnenstedelijk gebied niet meer passen. Op die wijze kan, afhankelijk
van de actuele ontwikkelingen in de woningbehoefte, gezorgd worden dat tijdig
voldoende lokale plancapaciteit voor wonen (ook rekening houdend met tegenvallers
in de locatieontwikkeling) in voorbereiding wordt genomen. Het gaat dus om
twee zaken: 1. een voortvarende uitvoering van bestaande en in voorbereiding
zijnde plannen; 2. het op grond van de in het kader van de verstedelijkingsronde
gemaakte intentie-afspraken naar voren halen van de planvoorbereiding, om
tijdige uitvoering zeker te stellen.• Uitwerking geven aan de totstandkoming van een model voor herstructureringszones.
In deze gebieden kan vrijstelling van bepaalde regelgeving, stroomlijning
van procedures en extra bevoegdheden voor gemeenten, een versnelling van de
stedelijke vernieuwing bewerkstelligen.• Instellen van tijdelijke eenheden om de woningbouwproductie aan
te jagen in grote locaties waar grotere achterstanden en vertraging is opgetreden.
Deze eenheden, bestaande uit ervaringsdeskundigen, nemen de vertraging op
de grootste VINEX-locaties onder de loep, stellen acties voor en stellen relevante
kennis ter beschikking aan alle bij de bouw betrokken partijen. Zonodig zal
ook bestuurlijke interventie door het Rijk plaatsvinden.• Versterkte inspanning plegen inzake stroomlijning van regelgeving
en procedures. Dit krijgt deels al vorm in bijvoorbeeld het vernieuwde Bouwbesluit,
de wijziging van de Woningwet en in de fundamentele herziening van de Wet
Ruimtelijke Ordening. Maar er is aanzienlijk meer winst te behalen. Zo is
door de werkgroep Service Gerichte Overheid in het kader van de operatie «Marktwerking,
Deregulering en Wetgevingskwaliteit» (MDW) aanbevolen om te komen tot
procedurele en waar mogelijk inhoudelijke coördinatie van de regelgeving.
Er zullen op korte termijn enkele pilots worden gestart om de informatievoorziening
over vergunningen en procedures te verbeteren. Dit MDW-rapport, getiteld «Geregeld
Gebouwd», heb ik onlangs met een kabinetstandpunt aan U toe gezonden.• Verduidelijken van rollen en bevoegdheden van lokale overheid en
marktpartijen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om het vaststellen van
een publiekrechtelijk kader voor de door gemeenten te stellen kwaliteitseisen.
Dit kan de vaak zeer langdurige onderhandelingstrajecten tussen lokale overheden
en marktpartijen over welke kwaliteit gerealiseerd moet worden transparanter
maken en bekorten. Daarnaast zal, meer in het algemeen, een «ontrafeling»
moeten plaatsvinden van enerzijds de taken van de lokale overheid (en de uitvoering
die zij daaraan geeft), en anderzijds het domein van de marktpartijen. Dat
komt neer op een herformulering van de gemeentelijke regierol.• Het geven van een structureler karakter aan de monitoring van de
voortgang van de woningbouwproductie. Door de decentralisatie van bevoegdheden
binnen het woningbouwproces is de rol van de rijksoverheid om zicht te houden
op zowel omvang als voortgang van de woningbouwproductie het afgelopen decennium
verminderd. Gezien de huidige ontwikkelingen in de productie is het nodig
dat het rijk sterker betrokken raakt bij de voortgang van de woningbouw. Deze
monitoring zal ik koppelen aan de uitvoering van de meerjarige ontwikkelingsprogramma's
in het kader van de stedelijke vernieuwing, en aan de herziene verstedelijkingsafspraken.Uitvoering van deze, mede door de Taskforce aangegeven, maatregelen met
het doel de woningbouwproductie structureel te verhogen is van groot belang.
Daarnaast ben ik het met de Taskforce eens dat de positie van het wonen (en
de gevolgen daarvan in termen van de benodigde nieuwbouwproductie) in de maatschappelijke
afweging met andere belangen structureel moet worden versterkt. In de bestuurlijke
beoordeling van de voorstellen van de Taskforce is ook door de gemeentelijke
en provinciale overheden ingestemd met de noodzaak voor zo'n heroverweging.
Het gevoel van urgentie voor de noodzaak van een kwalitatief en kwantitatief
voldoende bouwproductie moet hoger. In dat verband, en in het licht van de
hiervoor geconstateerde spanning op de woningmarkt, zal ik in de komende tijd
ook extra nadruk leggen op de realisatie van voldoende aantallen woningen.
Dat geldt zowel voor de uitvoering van de VINEX-afspraken en van de meerjarenprogramma's
van ISV-I, als voor de invulling en uitvoering van de verstedelijkingsafspraken
en de vormgeving van ISV-II.Op basis van signalen rondom IJburg, waar ik ook met de Kamer over heb
gediscussieerd, zou blijken dat met name de productie van middeldure woningen
niet langer mogelijk zou zijn. Een onderzoek naar een landelijk beeld van
dit probleem, dat naar aanleiding hiervan is verricht noopt mij echter tot
de conclusie dat daarvan geen sprake is. Wel komt uit het onderzoek, waarvan
het definitieve eindrapport een dezer dagen wordt opgeleverd, naar voren dat
gemeenten afhankelijk van marktomstandigheden een eigen invulling geven aan
de verdeling tussen duur en middelduur. Het onderzoeksrapport zal ik zo spoedig
mogelijk naar de Kamer zenden. De praktische betekenis van de tot nu toe door
VROM gehanteerde stichtingskostengrenzen voor de verschillende woningbouwcategorieën
(goedkoop, middelduur, duur) lijkt dan ook betrekkelijk te zijn geworden.
Temeer daar blijkt dat harde prijsafspraken op gemeentelijke niveau belemmerend
kunnen werken om flexibel te kunnen reageren op veranderende marktomstandigheden,
zie ik vanuit het Rijk op dit terrein geen aanleiding prijsvoorschriften in
te stellen. Ik heb daarom inmiddels een voorstel tot wijziging van het BBSH
aan de Ministerraad aangeboden dat onder andere voorziet in het afschaffen
van de stichtingskostengrens. Voortaan zal uitsluitend sprake zijn van een
verantwoordingsgrens, waarmee de corporatie zich achteraf verantwoordt over
nut en noodzaak van de bouw van duurdere woningen. Ik introduceer daarmee
een systematiek waarin de eigen verantwoordelijkheid van gemeenten en corporaties
om te komen tot huisvesting van de verschillende groepen op de eigen specifieke
regionale woningmarkt wordt benadrukt en waarbij dus ook meer maatwerk mogelijk
is. Juist ook in herstructureringswijken is dat maatwerk van
groot belang. Het wordt de corporaties dan makkelijker gemaakt om duurder
te bouwen dan de huidige grens van 136 135 euro (300 000 gulden).
De verantwoordingsgrens wordt gelegd op 200 000 euro, hetgeen overeenkomt
met de maximale kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie.Investeringen: een rol voor marktpartijen én voor
de overheidIn het kader van de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» is berekend
dat de benodigde investeringen voor het beleid van stedelijke transformatie
ruim 190,6 miljard euro (420 miljard gulden) bedragen, een bedrag dat voor
het grootste deel privaat gefinancierd zal moeten worden. Zoals ik U in mijn
brief van 23 november jl. heb laten weten heb ik, naar aanleiding van een
afspraak uit het Nationaal Akkoord Wonen, een «Commissie Kosten en Kostendragers
van transformatie van wijken» ingesteld om de raming uit de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen» aan een nader onderzoek te onderwerpen. Op dit moment
is het onderzoek nog niet gereed. Na afronding zal het rapport van de Commissie
aan Uw Kamer toegestuurd worden.De kostenraming uit de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» beperkt
zich tot de fysieke kant van het wonen en de directe woonomgeving. De kosten
voor het op gang brengen van dit ingrijpende proces, en voor grootschalige
investeringen in de openbare ruimte, intensief en dubbel grondgebruik, (openbaar)vervoersvoorzieningen
en voorzieningen op het gebied van zorg en dienstverlening, zijn daar niet
in meegenomen. Dergelijke publieke investeringen maken onderdeel uit van beraadslagingen
in de Interdepartementale Commissie Economische Structuurversterking (ICES).De overheid heeft een belangrijke rol bij het op gang brengen van de investeringen
in de transformatie. Zonder betrokkenheid van de overheid zullen de particuliere
investeringen niet of nauwelijks van de grond komen. In de eerste plaats zal
er binnen de steden fysieke ruimte gezocht moeten worden voor kwalitatief
goede woningbouw, groen, openbare ruimte en bedrijven. Daarmee zijn aanzienlijke
kosten gemoeid. Denk bijvoorbeeld aan overkluizingen van wegen en spooremplacementen,
het verplaatsen van rangeerterreinen, het slopen van bestaande bedrijven of
kantoren, het verplaatsen van bestaande functies. In de tweede plaats zal,
om de maatschappelijke gewenste woonmilieus te creëren, ook vaak de openbare
ruimte moeten worden aangepakt of zullen specifieke voorzieningen moeten worden
gerealiseerd. Immers, een woonmilieu wordt niet alléén bepaald
door het type woningen of de dichtheid van de bebouwing maar ook in zeer belangrijke
mate door de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte en door de aanwezigheid
van specifieke voorzieningen (voor bijv. ouderen of jongeren, winkelcentra,
sportterreinen, horeca). Met investeringen op deze twee terreinen toont de
overheid haar «commitment» voor de aanpak van wijken waar particuliere
investeringen niet vanzelfsprekend zijn. Deze voorwaardenscheppende investeringen
zijn van zeer groot belang. Marktpartijen zijn immers vaak pas bereid tot
langjarige investeringen als de overheid, door beleid en investeringen, aangeeft
daadwerkelijk en duurzaam de positionering van een wijk aan te pakken.De financiële draagkracht en prestaties van corporatiesDe investeringen die de fysieke kant van het wonen betreffen zullen grotendeels
van corporaties moeten komen. Uit het «Verslag Financieel Toezicht Woningcorporaties
2000» van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en uit het
«Toezichtsverslag Sociale Huursector 2000», rapporten die ik in
december 2001 naar Uw Kamer heb gestuurd, blijkt dat de corporatiesector als
geheel in beginsel voldoende draagkrachtig is om haar deel van
de opgave te financieren. Er is sprake van een positieve financiële ontwikkeling,
een lijn die zich ook de komende jaren voortzet. De stijgende lasten voor
zaken als onderhoud worden meer dan gecompenseerd door opbrengsten uit verhuur,
verkoop van huurwoningen en ook nieuwe koopwoningen, alsmede door dalende
rentelasten als gevolg van de lage rente en het aflopen van hoogrentende leningen
uit het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw. De corporaties verwachten
dat het eigen vermogen van de sector groeit van 8,8 miljard euro (19,4 miljard
gulden) in 2000 naar 12,3 miljard euro (27,1 miljard gulden) in 2005. Het
CFV komt dan ook tot het oordeel dat de sector, landelijk gezien, financieel
gezond is. Uit de beide rapporten blijkt ook dat individuele corporaties steeds
minder als financieel zwak kunnen worden aangemerkt. Wel zijn er regionaal
bezien verschillen, waarbij de vier grote steden er wat minder gunstig uitspringen
en niet-verstedelijkt Nederland juist hoog scoort.Ik zal overigens in overleg treden met de sector, de sectorinstituten
(het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het CFV), de VNG en de Raad voor
de Jaarverslaggeving over de wenselijkheid en mogelijkheid van een herziening
van de waarderingsgrondslagen van het bezit van woningcorporaties, de waardering
van nieuwe investeringen van woningcorporaties, in samenhang met de waarderingsregels
in het kader van de borgstelling van leningen van woningcorporaties. Daarbij
zal ik ook de relatie leggen naar de eisen voor de fiscale balans, die benodigd
wordt als gevolg van het vervallen van de subjectieve vrijstelling voor de
vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.Terwijl de draagkracht van de sector als geheel en de financiële
positie van individuele corporaties dus een steeds beter beeld laten zien,
blijkt uit het Toezichtsverslag tegelijk dat de prestaties van de corporaties
op sommige punten een forse verbetering behoeven op basis van de doelstellingen
uit de Nota «Mensen, Wensen, Wonen», het Nationaal Akkoord Wonen,
de in de verstedelijkingsronde gemaakte intentie-afspraken en de eerder door
henzelf geuite voornemens. Wat betreft het gevolgde huurbeleid stemmen de
prestaties weliswaar gemiddeld tot tevredenheid, maar zowel ten aanzien van
sloop en nieuwbouw als de verkoop van huurwoningen was in 2000 sprake van
een dalende lijn. Investeringen in leefbaarheid van buurten en wijken zijn
in 2000 gestegen ten opzichte van eerdere verslagjaren, maar blijven aanzienlijk
achter bij de voornemens die de corporaties voor 2000 hadden geformuleerd.
Vooral in de vier grote steden ligt de transformatie-inspanning nog onder
de maat. De situatie is in het licht van de eerder geschetste situatie op
de woningmarkt wel voor een deel te verklaren, maar gegeven de transformatie-opgave
niet acceptabel: de ambities, maar vooral ook de realisatie, moeten omhoog.
En er kan ook meer: als de prestaties worden opgevoerd dan zouden alleen voor
een beperkt aantal corporaties in stedelijke gebieden met een grote transformatie-opgave
financiële problemen kunnen ontstaan, vooral als het tempo van de verkoop
van huurwoningen laag blijft. Ik verwacht van corporaties dus een forse intensivering
van hun inspanningen.Daar waar draagkracht en opgave zich slecht tot elkaar verhouden kan «matching»
via het College Sluitend Stelsel (CSS) uitkomst bieden. Op grond van een positief
advies van het College kan een tekort aan financiële middelen bij woningcorporaties
met een grote transformatie-opgave namelijk worden opgelost via projectsteun
van het CFV. De middelen daartoe verkrijgt het CFV van de sector via een jaarlijkse
heffing die naar rato van het weerstandvermogen gedifferentieerd is. Van een
dergelijke matching van middelen wordt op dit moment nauwelijks gebruik gemaakt
in de sector. «Matching» vindt momenteel vooral plaats door sommige
fusies en vormen van collegiale financiering tussen corporaties. Over de oorzaken
hiervan zal ik U in de loop van dit jaar nog berichten, naar aanleiding
van een evaluatie van het CSS, die binnenkort van start zal gaan. Bovendien
heb ik in de Woonwet een verplichting voor corporaties opgenomen om overtollige
middelen voor taken elders binnen de sector in te zetten. Daarnaast is besloten
dat het CFV in 2002 tot een heffing overgaat ten behoeve van projectsteun
van 35 miljoen euro.Bij een nadere beschouwing van de werking van het matchingsinstrument
ligt een aantal zoekrichtingen voor de hand. Een eerste richting betreft een
speciale vorm van projectsteun door het CFV, waarbij minder draagkrachtige
corporaties met een concrete, grote transformatie-opgave een lening krijgen
die is gekoppeld aan een (eveneens concreet vastgelegd) verkoopprogramma.
Op die manier wordt rekening gehouden met het feit dat woningen in bepaalde
wijken soms pas na transformatie op een verantwoorde manier verkocht kunnen
worden. De hoogte van de lening kan worden bepaald door de waarde van de te
verkopen woningen. De opbrengsten uit verkoop dienen te zijner tijd ter aflossing
van de lening, waarbij rekening zou kunnen worden gehouden met kortingen die
zijn verleend aan huishoudens met lage inkomens. De voorfinanciering van deze
regeling zou dienen te komen uit een landelijke heffing door het CFV. Zo komt
het «slapende vermogen» van rijkere corporaties terecht waar die
middelen het meest nodig zijn.Een tweede zoekrichting betreft de mogelijkheid van het uitgeven en verwerven
van aandelen. Dit faciliteert kapitaalstromen binnen de sector. Aandelen versterken
de solvabiliteit van de aandelenuitgever, terwijl ze de solvabiliteit van
de aandelennemer niet benadelen. Het is zelfs denkbaar dat dergelijke aandelen
op een «wooncorporatiebeurs» verhandeld zouden kunnen worden,
zodat «matching» van vraag en aanbod tot stand komt. Een derde
zoekrichting is een investeringsmaatschappij, vergelijkbaar met de provinciale
en regionale ontwikkelingsmaatschappijen, gevoed met middelen uit de sector.
Zo'n instelling zou een positieve rol kunnen spelen bij het verstrekken van
risicodragend kapitaal ten behoeve van de transformatie. Ook de sector ontwikkelt
ideëen in deze richting. Een vierde en laatste richting is de introductie
van een prestatie-indicator, die inzicht biedt in de mate waarin corporaties
hun niet direct benodigde maatschappelijk vermogen voor de transformatie inzetten.
Deze indicator zou op termijn, tegen de achtergrond van de hierboven genoemde
verplichting in de Woonwet om overtollige middelen voor taken elders binnen
de sector in te zetten, uitgebreid kunnen worden tot een volwaardige «benchmark»,
waarbij de in een andere corporatie investerende corporatie een deel van de
prestaties van de andere corporatie bij zichzelf kan meetellen. Over de verschillende
richtingen zal ik in de loop van het jaar, na overleg met het CFV en de sector,
een nadere afweging maken. Over de uitkomsten hiervan zal ik Uw Kamer, mede
in het licht van de evaluatie van het College Sluitend Stelsel, informeren.Versterking van organisatie en capaciteit in het transformatieprocesVoor de transformatie is samenwerking tussen gemeenten, corporaties en
commerciële marktpartijen in veel gevallen een vereiste. Dat kan bijvoorbeeld
in samenwerkingsverbanden die ik gemakshalve aanduid als wijkontwikkelingsmaatschappijen.
Daarbij worden deelbelangen gebundeld tot een gezamenlijk belang, dragen partijen
een gezamenlijk financieel risico en is het commitment om, met gebruikmaking
van elkaars expertise, tot een daadkrachtige aanpak te komen het grootst.
Een dergelijke samenwerking komt tot nu toe slechts sporadisch van de grond.
Dat heeft onder meer te maken met het ontbreken van een samenwerkingscultuur
en voldoende onderling vertrouwen tussen partijen. Daarnaast speelt een rol
dat voor de in- en uitname van grond en/of gebouwen in een wijkontwikkelingsmaatschappij
twee keer overdrachtsbelasting moet worden betaald. In het licht
van de transformatiedoelstellingen acht het kabinet dit een onwenselijk effect.
Uw Kamer zal hierover op korte termijn nader geïnformeerd worden in een
brief betreffende de nadere uitwerking van het MDW-rapport «Corporaties
tussen vangnet en vrijhandel», dat in 2000 tot stand kwam. Deze brief
volgt op het kabinetsstandpunt naar aanleiding van dit MDW-rapport van begin
2000 (Kamerstukken II, 1999–2000, 24 036, nr. 147).Daarnaast is nog een aantal andere stimulerende maatregelen doorgevoerd
of in voorbereiding. In de eerste plaats is er op mijn initiatief (en ondersteund
vanuit verschillende invalshoeken zoals het Innovatie Programma Stedelijke
Vernieuwing en het kenniscentrum Publiek-Private Samenwerking van het ministerie
van Financiën) een aantal pilots gestart met betrekking tot het fenomeen
wijkontwikkelingsmaatschappij. In de tweede plaats wordt bekeken waar en hoe
«herstructureringszones» kunnen worden ingericht, zoals ook aanbevolen
door de Taskforce Woningbouwproductie. In de derde plaats werk ik aan deskundigheidsbevordering
en -ondersteuning bij transformatieprocessen, eveneens een onderdeel in de
aanbevelingen van de Taskforce. Er blijkt behoefte te zijn aan onpartijdige
bemiddelaars die in een kort tijdbestek het project (weer) op gang kunnen
brengen. Een ander probleem, vooral voor de middelgrote en kleine gemeenten,
betreft het gebrek aan capaciteit en expertise met betrekking tot de stedelijke
vernieuwing. Ik zal in overleg met VNG en IPO een voorstel uitwerken om te
komen tot regionale projectmanagementbureaus. Gemeenten zouden op deze wijze
snel en relatief goedkoop experts in kunnen huren op het gebied van stedelijke
vernieuwing, die goed bekend zijn met de lokale omstandigheden en hun expertise
overdragen aan de gemeente of regio. Om partijen op weg te helpen, te stimuleren,
en te faciliteren ten aanzien van processen van samenwerking in de transformatie,
wil ik tot slot een «Handreiking Samenwerking in het Transformatieproces»
uitbrengen.Wat de transformatie betreft is ook relevant hoe de ISV-departementen
invulling gaan geven aan de ISV-periode van 2005 tot en met 2009 én
hoe het grotestedenbeleid voor die periode vorm krijgt. Ik ben er een voorstander
van om de wijze waarop VROM uitwerking heeft gegeven aan de ontkokering in
de fysieke kolom, verder uit te bouwen. Zowel voor andere fysieke elementen,
als voor sociale aspecten kan met een aanpak conform ISV (programmafinanciering
gebaseerd op een meerjarige ontwikkelingsvisie) een grotere effectiviteit
van het beleid worden bereikt. Dat stelt gemeenten in staat om hun beleid
en aanpak op het terrein van de fysieke en sociale problematiek verder te
integreren. De transformatie-opgave is immers naar zijn aard een opgave die
niet alleen voortkomt uit, maar in zijn uitvoering ook sterk gerelateerd is
aan de sociale problematiek. Zonder gericht beleid op sociaal gebied (aanwezigheid
voorzieningen, veiligheid, toezicht, opvang probleemgroeperingen, etc.) is
het rendement van investeringen in de fysieke kwaliteit niet verzekerd.Meer zeggenschap van de burger in het transformatieprocesMet voldoende «commitment», woningbouwproductie, investeringen,
en organisatie en capaciteit zijn de belangrijkste randvoorwaarden voor de
transformatie aan de aanbodkant vervuld. Maar ook hier dient de burger centraal
te staan. Zonder betrokken burgers naar wie geluisterd wordt lukt het niet.
Ik heb in dit verband gestimuleerd dat de Woonbond, VNG en Aedes gezamenlijk
een handvest bewonersparticipatie ontwikkelen. Beoogd wordt om in dit handvest
bewonersparticipatie een verhuiskostenregeling op te nemen. Op dit moment
bestaat tussen de betrokken partijen nog geen overeenstemming over de hoogte
van zo'n vergoeding, maar de onderhandelingen tussen de partijen verkeren
in de eindfase. Het meer en beter betrekken van de wensen van burgers bij de transformatie
zou in de toekomst vorm kunnen krijgen via het opstellen van een sociale wijkvisie.
Het proces van analyse, visievorming, programmastelling en uitvoering is daarbij
van groot belang. Het zou een visie zijn van de wijk moeten zijn: van bewoners
en alle betrokken partijen. Dit betekent in de eerste fase van planvorming
een grote tijdsinvestering, die zich in een later stadium vaak zal terugverdienen.
Op termijn mag hiervan een versnelling van het transformatieproces verwacht
worden, omdat bestaande bezwaarprocedures door deze integrale aanpak beperkt
zouden kunnen worden. In 2002 zal met een aantal pilots gestart worden in
herstructureringslocaties. De ervaringen die hiermee worden opgedaan zullen
gebruikt worden bij de invulling van ISV-II.Het tijdig en juist informeren van alle burgers is een eerste stap bij
het vergroten van de zeggenschap van bewoners in het transformatieproces.
Participatie dient meer te zijn dan alleen het recht op inspraak, maar tegelijk
dient voorkomen te worden dat het proces niet (nog meer) vertraagd wordt dan
nu al het geval is. Het gebruik van ICT en multimedia (lokale radio, tv) in
combinatie met bestaande informatievormen zou aan deze beide voorwaarden kunnen
voldoen, mits hierdoor geen groepen worden uitgesloten. Gezamenlijk met enkele
kennisinstituten worden de mogelijkheden op dit punt nader verkend, met behulp
van een aantal pilots.3. ZeggenschapWettelijke verbeteringen in de positie van de burgerMeer zeggenschap van de burger is niet alleen binnen de transformatie
van belang, maar staat centraal in het woonbeleid als geheel. Zoals gezegd
wordt met de nieuwe Woonwet de positie van de burger versterkt. De zeggenschap
van bewoners over hun woning en woonomgeving wordt vergroot. Om de woonopgave
van de komende decennia voortvarend te kunnen realiseren, creëert de
Woonwet een basis voor samenwerking tussen bewoners, overheden en «wooncorporaties».
Met wetgeving alleen lukt dat overigens niet. Alle betrokken partijen dienen
van de noodzaak van meer zeggenschap doordrongen te zijn. Ik heb hiervoor
aangegeven dat met deze cultuuromslag een begin is gemaakt met de overeenstemming
over de Nota «Mensen, Wensen, Wonen», de totstandkoming van het
Nationaal Akkoord Wonen en de intentie-afspraken naar aanleiding van de verstedelijkingsgesprekken.
Dat zal zich bij alle betrokken partijen nog wel moeten vertalen in de dagelijkse
werkpraktijk.Zowel in de huur- als in de koopsector kan de zeggenschap van de burger
vergroot worden. Dankzij een belangrijke wijziging in het Burgerlijk Wetboek
worden de mogelijkheden voor huurders om hun huurwoning zelf aan te passen
aan hun woonwensen vergroot.1 De Woonwet voorziet
daarnaast in een versterking van de positie van huurders in het overleg met
verhuurders. Ik heb U hierover in mijn brief van 6 december jl. over de evaluatie
van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder uitgebreid geïnformeerd.
In de koopsector wordt de positie van de koper versterkt door de onlangs door
U aanvaarde herziening van het Burgerlijk Wetboek2,
waarbij onder andere een periode van drie dagen bedenktijd is ingevoerd bij
de koop van een woning. Op de nieuwbouwmarkt is versterking van de positie
van de koper eveneens dringend gewenst. Ik kijk daarom met belangstelling
uit naar de aanbevelingen van de MDW-werkgroep die zich momenteel met dit
onderwerp bezighoudt. De knelpunten die de koper in zijn keuzevrijheid en
zeggenschap bij de aankoop van een nieuwbouwwoning beperken worden geïnventariseerd
en waar mogelijk worden oplossingen ontwikkeld. De werkgroep bekijkt het hele
traject van grondaankoop tot oplevering. Doel is de positie van de koper te
versterken door het bieden van meer keuzevrijheid, zeggenschap
en kwaliteit. De aanbevelingen zullen gericht zijn op het verbeteren van de
aansluiting tussen het nieuwbouwaanbod en de woonwensen van consumenten en
op het versterken van de concurrentie in de sector.Ook in de bouwregelgeving wordt de zeggenschap van de burger vergroot.
Op 1 juli 2002 treedt een pakket wijzigingen van de bouwregelgeving in werking,
dat mede daarop is gericht. Onderdelen daarvan zijn onder andere de vernieuwing
van het welstandstoezicht, de verruiming van het bouwvergunningsvrije bouwen
en het schrappen dan wel versoepelen van enkele eisen uit het Bouwbesluit.
Zoals door mij op 21 februari 2001 aan Uw Kamer toegezegd bij de mondelinge
behandeling van de wijziging van de Woningwet, zal het kabinet binnenkort
in een brief haar visie op de verdere toekomst van de bouwregelgeving kenbaar
maken.Integrale informatievoorziening en dienstverlening, mondige
burgersEen belangrijke randvoorwaarde voor zeggenschap van de burger over de
eigen woonsituatie is, dat die burger op een eenvoudig toegankelijke wijze
kan beschikken over alle benodigde informatie. Daarnaast dient de burger op
een laagdrempelige manier toegang te verkrijgen tot rijkssubsidieregelingen.
In dit kader worden in relatie tot het Overheidsloket 2000 reeds diverse initiatieven
ontplooid om te komen tot laagdrempelige (integrale) overheidsloketten. Zo
wordt in het kader van de modernisering van de uitvoering van de huursubsidie
gewerkt aan de inrichting van een landelijk dekkend netwerk van lokale, fysieke
loketten waar huurders terecht kunnen voor zaken die betrekking hebben op
de afhandeling van de huursubsidie. In potentie kunnen de werkzaamheden binnen
het loket worden uitgebreid met andere taken die samenhangen met woondiensten
en inkomensafhankelijke regelingen. Te denken valt hier bijvoorbeeld aan de
uitvoering van de Wet bevordering eigen woningbezit, maar ook projecten in
het kader van de sociale as. Dit loket, klantcontactpunt genoemd, kan bij
een gemeente zijn gevestigd, maar ook bij verhuurders. Het is evenwel denkbaar
dat in een later stadium ook andere mogelijkheden benut worden. Zo ontstaan
aanknopingspunten voor de realisatie van de ook al in de Nota «Mensen,
Wensen, Wonen» genoemde «woonwinkels». Ik moedig marktpartijen
aan navolging te geven aan de initiatiefnemers van dergelijke woonwinkels,
zodat informatie, diensten en faciliteiten in toenemende mate integraal en
laagdrempelig worden aangeboden.Als de integraliteit van informatie en diensten verbetert krijgen burgers
meer mogelijkheden om voor zichzelf maatwerk te creëren. Dat past in
een trend naar een meer via de vraagzijde sturende overheid. Bijvoorbeeld
op het terrein van wonen en zorg kan daarbij bundeling van verschillende vormen
van ondersteuning (wonen, zorg, welzijn) in beeld komen in de vorm van persoonsgebonden
woonzorgbudgetten. Burgers kunnen dan in toenemende mate zelf kiezen hoe dienstverlening
van de overheid voor hen dient te worden ingevuld. Meer keuzevrijheid dus,
maar ook meer eigen verantwoordelijkheid.Een nog veel verdergaande bundeling van informatie en diensten komt in
het verschiet dankzij de samenwerking met de ministeries van Sociale Zaken
en Werkgelegenheid en van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Deze samenwerking
heeft inmiddels geresulteerd in pilots voor een gezamenlijk loket voor informatie
over inkomen(sondersteuning) en welzijn. Op de langere termijn zouden via
deze loketten ook rechtstreeks aanvragen voor subsidie of voorzieningen moeten
kunnen worden ingediend. De bevordering van het eigen woningbezitEen eigen woning geeft de burger meer zeggenschap over zijn woonsituatie.
Ik blijf benadrukken dat het kopen van een woning een wens is die leeft onder
brede lagen van de bevolking. Dit bleek mij opnieuw uit de reacties op de
Internetsite «Verkoop Huurwoningen» die de laatste maanden van
2001 op mijn initiatief was opengesteld. Onder de meer dan 6000 mensen die
de site bezochten, waren er velen die aangaven hun huurwoning te willen kopen,
maar daarbij vaak op onwillige verhuurders te stuiten. Dit onderstreept mijn
beleid om corporaties tot meer verkopen aan te zetten. Corporaties dienen
de vraag van de burger centraal te stellen. Deze moet kunnen kiezen uit een
breed palet van woningen: huur, koop en verkoop onder voorwaarden, in combinatie
met kortingen op de verkoopprijs. Van corporaties verwacht ik daarom dat zij,
in overleg met gemeenten, inzichtelijk maken welk deel van de voorraad tot
de kernvoorraad huurwoningen gerekend wordt en welke delen, zonodig door transformatie
en verkoop, tot andere segmenten (moeten gaan) behoren, dat wil zeggen ook
duurdere huur, koop en verkoop onder voorwaarden. Dit laatste biedt tevens
de mogelijkheid tot een dynamische invulling van de kernvoorraad. Op grond
van een dergelijk overzicht kan aan bewoners duidelijk worden gemaakt welke
delen van de voorraad voor verkoop in aanmerking komen.Zoals ik op 12 september jl. in het Algemeen Overleg met de Vaste Kamercommissie
voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer uiteen heb gezet,
vallen de instrumenten die ik hanteer om de verkoop van huurwoningen te stimuleren
uiteen in vier categorieën: bestuurlijk overleg, wettelijke prestatie-vereisten,
financiële prikkels en, in het uiterste geval, een kooprecht voor huurders.Ik heb hierboven aangegeven wat het bestuurlijk overleg, in het kader
van de verstedelijkingsgesprekken, naar verwachting zal opleveren als het
gaat om de verkoop van huurwoningen. Zoals uit de afspraken blijkt, zullen
de in de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» genoemde aantallen waar
ik de discussie mee inging, niet volledig gehaald worden maar zijn wel aanzienlijk
hogere aantallen afgesproken dan de regio's voor ogen hadden, uiteraard ook
onder het eerdergenoemde voorbehoud van ondertekening van de intentiedocumenten.
In de Amsterdamse regio (Regionaal Orgaan Amsterdam) is de afspraak conform
de inzet van het Rijk vastgesteld op 85 000 woningen. Voor de gemeente
Amsterdam betekent dat een verkoopaantal van 58 000. Naar aanleiding
van de door het onderzoeksbureau RIGO gesignaleerde verkoopbelemmeringen in
Amsterdam (zie mijn brief van 31 augustus aan de voorzitter van de Vaste Kamercommissie)
heeft het Amsterdamse bestuur de nodige actie ondernomen.De afspraken zijn inspanningsverplichtingen, geen resultaatverplichtingen.
Regio's en gemeenten dienen de intentie-afspraken immers nog te vertalen in
concrete prestatie-afspraken met de verhuurders, in het bijzonder de corporaties.
Daarnaast hangt het resultaat af van de uiteindelijke vraag naar de woningen
die niet precies van tevoren vaststaat. Teneinde het verkoopproces te faciliteren
zal ik op korte termijn bij ministeriële regeling de meldingsplicht bij
verkoop aan eigenaar-bewoners beperken en per 1 januari 2003 geheel afschaffen.In de ontwerp Woonwet is de verkoop van huurwoningen en de bouw van sociale
koopwoningen als prestatieveld opgenomen. Hieruit vloeit voort dat corporaties
hun beleidsvoornemens op dit punt moeten concretiseren in prestatieplannen
en dat zonodig sancties kunnen worden opgelegd. Aangezien met het wetgevingstraject
van de Woonwet nog de nodige tijd gemoeid zal zijn, zal ik in de tussenliggende
periode in een zevende prestatieveld in het BBSH de verantwoordelijkheden
van corporaties inzake zeggenschap vastleggen. Behalve de verkoop van huurwoningen
en het aanbieden van «verkoop onder voorwaarden», gaat het daarbij
ook om particulier opdrachtgeverschap en de betrokkenheid van huurders. In
samenhang met de verstedelijkingsafspraken en de monitoring daarvan geef ik
daarmee invulling aan de motie Duivesteijn/Hofstra (Tweede Kamer 2000–2001,
27 559, nr. 24).Corporaties zullen verder worden aangemoedigd tot verkopen door middel
van financiële prikkels. In relatie tot de transformatie kondigde ik
eerder in deze brief al aan dat, in overleg met het CFV en de sector, in de
loop van dit jaar een nadere afweging plaats zal vinden over verschillende
zoekrichtingen voor de verbetering van de werking van het matchingsinstrument.
De genoemde richting van een nieuwe vorm van projectsteun waarbij corporaties
op basis van een herstructurerings- én verkoopprogramma financiële
steun van het CFV kunnen krijgen, zal niet alleen de «matching»
van middelen faciliteren, maar ook een impuls betekenen voor de verkoop van
huurwoningen. In aanvulling op die financiële prikkel zal ik met het
CFV nog een andere richting onderzoeken, waarbij corporaties kortingen die
ze bij verkoop verlenen, kunnen declareren bij het CFV. Van deze maatregel
zou een stimulans tot verkopen uit kunnen gaan. Het wordt voor corporaties
zo immers aantrekkelijker om woningen te koop aan te bieden tegen een prijs
die voor de doelgroep bereikbaar is. De kosten ervan zouden moeten worden
gedekt uit de middelen voor projectsteun van het CFV, die zonodig door een
landelijke heffing worden aangevuld. Hierbij dient goed gekeken te worden
naar de uitvoeringsconsequenties en de effecten van de maatregel op de transformatie.
De mogelijkheden tot het bieden van korting bij verkoop worden verruimd in
het BBSH. Hiermee wordt het mogelijk ook kortingen van meer dan 10 procent
te verlenen aan kopers die buiten de werkingssfeer van de Wet bevordering
eigenwoningbezit vallen en zijn winstdelingsconstructies toegestaan. Tot de
tijd dat een en ander wettelijk geregeld is blijft van kracht wat ik bij MG-circulaire
2001-26 van 5 november 2001 heb aangegeven: mijn toestemming voor verkoop
met meer dan 10 procent korting blijft vooralsnog nodig, maar zal in principe
altijd gegeven worden als voldaan wordt aan de voorwaarden die ik in de bedoelde
MG-circulaire gesteld heb.Ik ga er van uit dat van de intentie-afspraken, het Nationaal Akkoord
Wonen, de wettelijke vastgelegde prestatie-vereisten en de financiële
prikkels de gewenste impulsen op de verkoop van huurwoningen uit zullen gaan.
Dat betekent dat aanzienlijk meer huurwoningen te koop worden aangeboden dan
nu het geval is. Het gaat zoals gezegd om een inspanningsverplichting. De
vraag van de burger moet centraal staan, de burger dient keuzevrijheid te
krijgen. De daadwerkelijke gerealiseerde aantallen verkochte woningen zijn
mede afhankelijk van de keuzes die burgers maken. Maar als verhuurders in
weerwil van de ingezette beleidsinstrumenten toch structureel onvoldoende
huurwoningen te koop blijven aanbieden zal het vergroten van de rechten van
de huurders van corporatiewoningen in beeld moeten komen. Het zou daarbij
bijvoorbeeld kunnen gaan om een wettelijk vastgelegde aanbiedingsplicht waarbij
corporaties verplicht worden nieuw gebouwde huurwoningen na een termijn van
bijvoorbeeld tien of vijftien jaar aan de bewoners te koop aan te bieden.
Het wettelijk regelen van een geclausuleerd kooprecht vormt een andere optie.
Met «geclausuleerd» bedoel ik dat bepaalde delen van de woningvoorraad
daarvan uitgezonderd kunnen worden. Als mijn inspanningen langs andere wegen
onvoldoende resultaat opleveren en alle andere genoemde bestuurlijke, financiële
en minder zware juridische mogelijkheden zijn uitgeput, zal ik nadrukkelijk
overwegen om een wetsvoorstel terzake in te dienen. Ik zal de juridische mogelijkheid
hiervan op korte termijn zorgvuldig onderzoeken en op basis daarvan
de voorbereidingen van een wettelijke regeling starten.Eigen woningbezit voor huishoudens met lage inkomens:
sociale koopbeleidDe verkoop van huurwoningen moet het aanbod aan koopwoningen vergroten.
Door de, vereenvoudigde, mogelijkheid om korting op de verkoopprijs te verlenen
zullen deze koopwoningen voor huishoudens met wat lagere inkomens beter bereikbaar
worden en zal het aandeel sociale koop in de bestaande bouw toenemen. Daarnaast
is de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW) bedoeld om de bereikbaar van
de koopsector voor huishoudens met lage inkomens te verbeteren. In het in
mijn brief van augustus 2001 geschetste beeld dat het beroep op de BEW nog
niet beantwoordt aan de verwachtingen, is nog geen verandering gekomen. In
de loop van dit jaar wordt naar de oorzaken hiervan nader onderzoek verricht,
op basis waarvan ik met voorstellen tot verbetering zal komen.Met betrekking tot de moties Van Zijl (Kamerstukken II 27 071 nr.
10) en Baarda (Kamerstukken I 25 309 nr. 46), inzake een aanpassing van
artikel 22 van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW), heb ik inmiddels
de procedure tot aanpassing van genoemd artikel in gang gezet. De aanpassing
moet het mogelijk maken om op basis van een AMvB ook subsidie toe te kennen
bij «koop onder voorwaarden», waarbij sprake is van een vorm van
verdeling van de waarde-ontwikkeling van de woning tussen de eigenaar en de
desbetreffende woningcorporatie. Naar verwachting zal de onderhavige wijziging
van de Wet BEW najaar 2002 van kracht worden. Ik streef er naar de AMvB, op
basis van het dan gewijzigde artikel 22 Wet BEW, gelijktijdig in werking te
laten treden.Een belangrijke impuls voor sociale koop verwacht ik van de in het kader
van de intentie-afspraken over de verstedelijking tot 2010 gereserveerde middelen
bedoeld om het mogelijk te maken dat 10 procent van de woningbouwproductie
in het bestaand stedelijk gebied in de periode 2005–2010 zal bestaan
uit sociale koop. Het gaat om een bedrag van 112 miljoen euro in aanvulling
op een bedrag van 75 miljoen euro dat op grond van de VINAC-herijking beschikbaar
komt. In de VINAC-afspraken uit 1997 is een bedrag van 680 miljoen euro aan
grondkostensubsidies van de in de periode 2005 tot 2010 te ontwikkelen woningbouwlocaties
in de stedelijke regio's in het vooruitzicht gesteld, onder voorbehoud van
de herijking van dat benodigde bedrag in 2000. De uitgevoerde herijking heeft
geleid tot een verlaging van dit benodigde bedrag tot circa 75 miljoen euro.
In afwijking van de uitgangspunten bij die «technische» herijking
heb ik met de VINAC-convenantspartners afgesproken dat 10 procent van de in
de periode 2005 tot 2010, op binnenstedelijke locaties te bouwen woningen
in de sociale koopsector wordt gebouwd. Als gevolg daarvan stel ik, aanvullend
op de 75 miljoen euro een bedrag van 112 miljoen euro beschikbaar. De voorwaarden
waaronder ik deze middelen beschikbaar stel zijn verwoord in de intentie-documenten
en zullen in de definitieve verstedelijkingsafspraken tot 2010 nader worden
gepreciseerd.Het sociale koopbeleid betreft in mijn visie een samenstel van faciliteiten
en regelingen waarmee het eigen woningbezit voor huishoudens met lage inkomens
bevorderd wordt en voldoende waarborgen worden gecreëerd om deze huishoudens
in staat te stellen op verantwoorde wijze in een koopwoning te wonen. Een
belangrijk vangnet wordt gevormd door de Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast
kunnen corporaties een rol spelen bij de beperking van vooral onderhoudsrisico's
door, op verzoek, ondersteuning te bieden aan kopers uit de doelgroep, met
name aan leden van Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Het is
een rol die thans al goed past in de taken die de corporatie met het oog op
de bevordering van de leefbaarheid op zich kan nemen. Op grond van de Woonwet,
maar ook op grond van het huidige BBSH, zal ik op dit punt prestaties van
corporaties verlangen. Aan de motie van de leden Duivesteijn en Hofstra (Tweede
Kamer 2000–2001, 27 559, nr. 7) wil ik langs deze lijnen uitwerking
geven.Behalve door het stimuleren van actieve betrokkenheid van corporaties
bij VvE's, wordt de beperking van onderhoudsrisico's ook vormgegeven door
een onderhoudsfonds als wettelijke verplichting van VvE's vast te leggen bij
de herziening van het appartementsrecht. In december 2001 heeft de werkgroep
«herziening appartementsrecht» van de Koninklijke Notariële
Beroepsorganisatie voorstellen tot verbetering van het Burgerlijk Wetboek
aan het kabinet aangereikt, welke de Minister van Justitie naar verwachting
in de loop van dit jaar aan de Kamer zal aanbieden. In 2002 gaat ook een voorlichtingscampagne
gericht op VvE's van start gaan. Tenslotte steun ik een experiment van het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN), waarin op
een eenvoudige, voor de consument goedkope manier, en binnen het huidige fiscale
regime, laagrentende leningen aan eigenaar-bewoners en VvE's verstrekt worden
voor onderhoud. Eventuele andere maatregelen om het functioneren van VvE's
te verbeteren zal ik mede af laten hangen van een inventariserend onderzoek
naar de omvang en oorzaken van de problematiek rond VvE's, dat ik momenteel
laat uitvoeren.Het bevorderen van particulier opdrachtgeverschapHet bevorderen van particulier opdrachtgeverschap vormt een speerpunt
met betrekking tot het vergroten van zeggenschap. Ik heb in het afgelopen
jaar een groot aantal acties in gang gezet, die zich specifiek richten op
het verhogen van het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw
op uitleglocaties en bij binnenstedelijke projecten. Ook van corporaties verwacht
ik dat zij initiatieven ontwikkelen die vormen van particulier opdrachtgeverschap
mogelijk maken.Een eerste voorwaarde voor particulier opdrachtgeverschap is natuurlijk
de beschikbaarheid van vrije kavels. Zoals ik hiervoor aangaf heb ik in vrijwel
alle regio's beginselafspraken kunnen maken over een derde deel particulier
opdrachtgeverschap. Soms worden vraagtekens geplaatst bij de vraag naar particulier
opdrachtgeverschap, maar uit het onderzoek terzake van onderzoeksbureau Companen,
dat ik in november 2001 aan Uw Kamer toestuurde, blijkt dat die vraag er wel
degelijk is. Daarnaast heb ik samen met de vier grote steden het onderzoeksbureau
RIGO gevraagd om te onderzoeken wat daar «in fysieke zin» de mogelijkheden
voor particulier opdrachtgeverschap zijn. Over de conclusies van het onderzoek
zal ik binnenkort met de bestuurders spreken. Zoals u weet zal in het wetsvoorstel
inzake de grondexploitatievergunning een voorziening worden opgenomen dat
gemeenten desgewenst aan de exploitatievergunning de voorwaarde kunnen verbinden
dat een deel van de betreffende kavels aan particulieren in ontwikkeling zal
worden gegeven. Ik streef ernaar om dit wetsvoorstel nog in het lopende jaar
aan U voor te leggen. Tenslotte: in het convenant over de grondprijsmethodieken
dat ik in december 2001 met VNG, Neprom en NVB heb gesloten, is afgesproken
dat er een vervolg komt dat ingaat op de prijsstelling van vrije kavels. Ik
hoop dit nog in het komend voorjaar te kunnen afronden.Vrije kavels alleen volstaan niet. In het voorjaar zal ik in een aantal
gemeenten, samen met lokale bestuurders en vertegenwoordigers van gemeentelijke
diensten, werkconferenties houden om de praktische knelpunten
te bespreken die men verwacht bij realisatie van omvangrijke aantallen particulier
opdrachtgeverschap. De Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting
(SEV) is van start gegaan met een proeftuin particulier opdrachtgeverschap
waarin samen met gemeenten wordt onderzocht welke belemmeringen gemeenten
ondervinden bij het vergroten van het aandeel particulier opdrachtgeverschap
en welke instrumenten hierbij een oplossing zouden kunnen bieden.Op mijn initiatief is door de Vereniging Eigen Huis, de SEV en Architectuur
Lokaal een brede inventarisatie verricht naar alle beschikbare kennis –
en de kennislacunes – op het gebied van woningbouw in opdracht van individuele
of groepen burgers. Hieruit is het advies voortgekomen om een landelijk Informatiecentrum
Particulier Opdrachtgeverschap op te richten waar burgers en andere geïnteresseerden
(gemeenten, bouwers etc.) terecht kunnen met hun praktische vragen. Inmiddels
wordt gewerkt aan een businessplan. Ik hoop het centrum in het voorjaar van
start te kunnen laten gaan.Tenslotte speelt het thema zeggenschap, waaronder particulier opdrachtgeverschap,
een hoofdrol bij de beoordeling van de Innovatieprojecten
voor Stedelijke Vernieuwing (IPSV). In 2002 zal dit thema als belangrijke
randvoorwaarde gehanteerd worden voor succesvolle nominaties in het kader
van IPSV. De eerste IPSV-ronde heeft voor particulier opdrachtgeverschap al
een aantal projecten opgeleverd, die met name voor de herstructureringswijken
een voorbeeldwerking vervullen (bijvoorbeeld Haarlem, Enschede).Overigens hecht ik, naast particulier opdrachtgeverschap, natuurlijk ook
aan het verhogen van het «consumentgerichte» gehalte van de projectgewijze
bouwontwikkeling. Ik acht het dan ook positief dat projectontwikkelaars en
bouwers, alom initiatieven en experimenten ondernemen om te komen tot vormen
van daadwerkelijk consumentgerichte bouw. Ik spreek nadrukkelijk de hoop uit
dat die ontwikkeling zich de komende periode in versterkte mate zal voortzetten.4. ConclusieKwaliteit en zeggenschap als leidraad voor het woonbeleid, daarover heb
ik met Uw Kamer op basis van de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» overeenstemming
bereikt. Zoals blijkt uit de bestuurlijke dialoog die ik met andere overheden
en de sector gevoerd heb, wordt de richting van het beleid breed ondersteund.
Dat is op zichzelf een belangrijk resultaat. Het is duidelijk dat het gaat
om een forse opgave, maar gegeven het belang dat er mee gemoeid is wens ik
daaraan als zodanig niets af te doen. Wel dient waar nodig begrip opgebracht
te worden voor lokale omstandigheden en voor actuele ontwikkelingen op de
woningmarkt. Onder invloed daarvan zal het tempo van de implementatie van
het nieuwe woonbeleid, op onderdelen en in de overgangsfase naar de doorwerking
van het nieuwe beleid, lager zijn dan ik aanvankelijk voor ogen had. Dat mag
echter niet betekenen dat het proces stokt. In deze brief heb ik aangegeven
hoe ik tegen de achtergrond van concrete afspraken met regionale en lokale
overheden de koersverandering vormgeef en op gang houd.De intentie-afspraken vormen een majeure stap in het implementatieproces.
De afspraken impliceren een forse intensivering van de inspanningen van alle
partijen, zowel ten aanzien van kwaliteit als van zeggenschap. Het monitoren
van de omzetting van de intentie-afspraken in de definitieve verstedelijkingsafspraken,
hetgeen in 2003 zijn beslag dient te krijgen, is dan ook van groot belang.
De tijd voor die nadere concretisering is relatief kort, omdat in het Vijfde
Nota-traject is afgesproken dat de verstedelijkingsafspraken moeten worden
afgestemd met de, ook in 2003, af te sluiten regioconvenanten
voor de vier landsdelen. Ik ben dan ook van plan om de besturen van de provincies,
de Kaderwetgebieden en de G30 binnenkort nader te berichten over de route
die mij voor ogen staat naar de concretisering van de herziene verstedelijkingsafspraken.
Daarbij wil ik in het bijzonder ingaan op de monitoring van de verdere uitvoering
van de nu bereikte intentie-afspraken, gelet op de beperkte daarvoor beschikbare
tijd. Ook zal ik criteria ontwikkelen voor het, in de verstedelijkingsafspraken,
nader concretiseren van de speerpunten uit het woonbeleid voor de periode
tot 2010. En daarnaast wil ik op hoofdlijnen aangeven welke beleidswijzigingen
mij voor ogen staan bij de instrumentering van het beleid van stedelijke transformatie
in het kader van het ISV-II, voor de periode 2005 tot 2010. In essentie wil
ik de inzet van gelden uit het ISV, in afwijking van de afspraken in de huidige
ISV-periode tot 2005, veel sterker koppelen aan concrete, toetsbare prestaties
die in de periode tot 2010 door de ISV-ontvangers geleverd moeten worden.Met de aan de Raad van State aangeboden Woonwet wordt een wettelijk kader
geschapen waarmee een betere sturing op prestaties mogelijk wordt. De taken,
verantwoordelijkheden en bevoegdheden van partijen worden scherper geformuleerd
dan nu het geval is. De gedecentraliseerde verantwoordelijkheid in de sector
blijft in stand, maar het Rijk pakt zijn sturende rol nadrukkelijker op dan
de afgelopen jaren de praktijk was. Daarmee wordt een belangrijk voornemen
uit de Nota «Mensen, Wensen, Wonen» in de praktijk gebracht.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,J. W. RemkesXNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Wetsvoorstel Integratie Huurprijzenwet woonruimte en Wet op de huurcommissies
in een uitvoeringswet huurprijzen woonruimte onder gelijktijdige overheveling
van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe
titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte), Kamerstukken 26 090.XNoot2Wetsvoorstel Koop en Ruil, Kamerstukken 23 095. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27559-29.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl