Huurbeleid; Lijst van vragen en antwoorden naar aanleiding van voorstellen inzake de modernisering van het huurbeleid, 19 november 2004 (Kamerstuk 27926, nr. 39)
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 44

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

23-02-2005

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2004-2005

27926 nr. 44

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekeningLichaam123456, 7 en 194891011121314, 15 en 361617181920 en 17021222324252627 en 1352829, 30, 31323334353637 en 1193839 en 6740414344, 81, 114 en 179Voorbeeld 1Voorbeeld 2Voorbeeld 3Voorbeeld 445 en 195464748495051 en 15552535455565758WoningtypePrijsklasse (basishuur per maand)Waar in NederlandZittende bewonersgroepen59, 143 en 15160 en 616263646566686970 en 7271727374 en 757677787980828384858687 en 888990919293, 94, 95 en 15796979899100101 en 106102 en 161103104105106107108109110111112113115116117118119120121122123124125126 en 128127129130131132133134135136137 en 141138139140141142143144145146147148149150151152153154155156157158159160Boveninflatoire huurstijging periode 2005–2009161162163164165166167168169170171172173174175176177178179180181182183184185186187188189190191192193194195196197198199200201202203204
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 221 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 44LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDENVastgesteld 15 februari 2005De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft naar aanleiding van de voorstellen inzake de modernisering
van het huurbeleid, 19 november 2004 (kamerstuk 27 926, nr. 39)
vragen ter beantwoording aan de regering voorgelegd. Deze vragen alsmede de
daarop op 15 februari 2005 gegeven antwoorden zijn hieronder afgedrukt.De voorzitter van de commissie,BuijsDe adjunct-griffier van de commissie,Van Halen1In de voorstellen over modernisering van het huurbeleid
(hierna te noemen: voorstellen) wordt gesproken over de woningmarkt. Bestaat
Nederland uit één woningmarkt of is er sprake van (regionale)
differentiatie?Woningconsumenten beperken zich bij hun zoektocht naar een woning meestal
tot de regio waar zij wonen. Ook blijken de prijsverschillen bij koopwoningen
tussen regio's meestal groter dan binnen één regio. En tenslotte
maken gemeenten in een regio vaak ook afspraken over woningbouw en woonruimteverdeling.
In die zin functioneren woningmarkten dus regionaal.Verder kunnen binnen regionale woningmarkten deelmarkten worden onderscheiden,
zoals bijvoorbeeld die voor duurdere woningen of voor zorgwoningen.Daarnaast zijn er ook factoren die landelijk zijn bepaald en die een kader
scheppen waarbinnen de regionale woningmarkten opereren. Denk hierbij aan
de rijksregelgeving zoals huurprijsbescherming, huursubsidie en hypotheekrenteaftrek.
Ook economische ontwikkelingen zijn meestal regio en deelmarkt overstijgend.2Zijn de problemen op de woningmarkt met generieke maatregelen
op te lossen? Zijn niet veeleer specifieke maatregelen nodig?De voorstellen die het kabinet heeft gedaan zijn erop gericht om ruimte
te creëren waarbinnen de woningmarkt zijn werk kan doen. De lokale partijen
kunnen binnen deze kaders hun eigen keuzes maken, rekening houdend met de
regio en deelmarkt waarop zij opereren. Zo kunnen gemeenten en de daar werkzame
verhuurders, eventueel in overleg met huurdersorganisaties, afspraken maken
over de woningbouwproductie en de herstructurering. Verhuurders kunnen binnen
de kaders van de huurprijsbescherming een eigen huurbeleid ontwikkelen. Ze
hoeven daarbij niet de gehele ruimte te benutten die wordt gegeven, dat zal
ook afhangen van de situatie op de woningmarkt aldaar. De voorstellen van
het kabinet laten dus voldoende ruimte voor specifieke maatregelen op lokaal
niveau en bevorderen dat partijen onderling tot afspraken komen.3Is het mislukken van afspraken binnen de commissie
Vermeulen niet mede veroorzaakt door het ontbreken van één Nederlandse
woningmarkt?Bij mijn weten is het mislukken van de Commissie Huurbeleid veroorzaakt
doordat partijen het niet eens konden worden over de invulling van het eerder
door de commissie voorgestelde stelsel van referentiehuren. Dit betrof zowel
de keuze van onderdelen waaruit het stelsel zou moeten bestaan als de hoogte
van de daaruit resulterende referentiehuren. Bij verhuurdersorganisaties bestond
de angst dat de referentiehuren teveel op het in het verleden gevoerde huurbeleid
zouden zijn gebaseerd en hen daardoor te weinig ruimte zouden laten om op
marktsituaties in te spelen.4Is de verschillende beoordeling van de voorliggende
voorstellen door bijvoorbeeld de gemeentebesturen van Amsterdam en Rotterdam
niet juist het bewijs dat generieke maatregelen niet werken?Zoals aangegeven laten de voorstellen ruimte voor specifieke invulling
door de op lokaal niveau werkzame partijen. De gemeentebesturen van Amsterdam
en Rotterdam verschillen van inzicht met betrekking tot de werking van de
woningmarkt en met betrekking tot de mogelijkheid om tot afspraken
te komen. De analyse dat de woningmarkt stagneert en dat daardoor groepen
in de knel komen wordt overigens door alle partijen gedeeld.5Is een meer regionale benadering van de woningmarkt
juridisch mogelijk? Zijn vrijblijvende convenanten wel voldoende?Een regionale benadering van de woningmarkt is juridisch mogelijk. Zo
staat het lagere overheden vrij binnen de landelijke kaders hun eigen woningmarktbeleid
te voeren, afhankelijk van de plaatselijke situatie. Ook is het juridisch
gezien mogelijk onderscheid te maken wanneer verschillende situaties daartoe
aanleiding geven.Ik acht convenanten zeker niet vrijblijvend. Mijn ervaring is dat wanneer
op regionaal of lokaal niveau afspraken gemaakt worden, partijen zich goed
aan de gemaakte afspraken houden.Daarbij kunnen partijen door onderling tot overeenstemming te komen optimaal
inspelen op de situatie ter plaatse en daarmee maatwerk leveren.Ik heb aangegeven partijen daarin te willen ondersteunen. Zie ook mijn
brief van 4 februari jl.6, 7 en 194Welke juridisch houdbare oplossing kan het kabinet
aan gemeentebestuurders bieden om op gemeentelijk niveau met alle verhuurders
tot afspraken te komen over de volgende onderdelen: voldoende bereikbare en
betaalbare woningvoorraad, voorkomen van segregatie (dat wil zeggen in elke
buurt en wijk is een voldoende mix van goedkope en dure woningen en van huur-
en koopwoningen), het hanteren van een overgangsrecht en het ontzien van kwetsbare
groepen huurders? Zijn ook particuliere verhuurders hierin te binden?Als die juridische mogelijkheden ontbreken en er dus
geen bindende afspraken te maken zijn, is dat dan niet het failliet van het
voorgenomen beleid en het voorkomen van segregatie?Aan welke extra maatregelen denkt u dat nodig zijn
om tot afspraken tussen bestuurders en verhuurders te komen (pagina 6)?Evenals in de huidige situatie kunnen gemeenten en verhuurders over diverse
onderwerpen afspraken maken. In de huurbrief heb ik daartoe bijvoorbeeld de
beleidsovereenkomst in Amsterdam genoemd waarbij gemeente, stadsdelen, corporaties
en huurdersvereniging afspraken maken over het toegankelijk houden van een
deel van de voorraad voor mensen met lage inkomens en het differentiëren
van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteit. Ook veel andere gemeenten kennen
vergelijkbare overeenkomsten (prestatieafspraken). Dergelijke overeenkomsten
zouden aangevuld kunnen worden met afspraken over het voorkomen van segregatie,
het hanteren van een overgangsrecht en het ontzien van kwetsbare groepen huurders.Over de nakoming van dergelijke privaatrechtelijke overeenkomsten kunnen
partijen elkaar over en weer aanspreken en in het uiterste geval geschillen
voorleggen aan de rechter.In de praktijk zullen de meeste afspraken gemaakt worden tussen gemeenten
en sociale verhuurders maar ook met particuliere verhuurders zijn dergelijke
afspraken mogelijk.Zoals ik in de brief over het huurbeleid heb aangegeven ligt de verantwoordelijkheid
om tot afspraken te komen op lokaal niveau maar ben ik bereid te interveniëren
wanneer één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid
is tot blijvende afspraken te komen.Van belang is dat gemeenten het huidige (en toekomstige) instrumentarium
dat tot haar beschikking staat optimaal inzetten. Corporaties zijn op basis
van het BBSH verplicht gemeenten haar beleidsvoornemens voor het komende jaar
kenbaar te maken en daarover (desgewenst) in gesprek te gaan. Veelal leidt
dit tot deze prestatieafspraken. Daarnaast kan de gemeente via de huisvestingsverordening
passende toewijzing van woningen op basis van huur en inkomen borgen. Verder
ben ik – zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven –
voornemens om de Huisvestingswet aan te passen waardoor gemeenten nog meer
mogelijkheden krijgen woningen voor specifieke doelgroepen stringent toe te
wijzen. Tenslotte krijgen gemeenten met de toekomstige grondexploitatiewet
de mogelijkheid in een bestemmingsplan het aandeel sociale woningen en het
aandeel woningen voor eigenbouw te bepalen. Dit schept waarborgen dat sociale
woningbouw tot stand komt en het gekozen percentage sociale woningen op peil
blijft, evenals de differentiatie naar prijs en kwaliteit.Over de relatie tussen huurbeleid en het voorkomen van segregatie verwijs
ik u naar het antwoord op vraag 185.8Is het kabinet bereid met de Kamer te zoeken naar mogelijkheden
die leiden tot instrumenten die gemeentebestuurders kunnen gebruiken om tot
concrete en afdwingbare afspraken in de zogenoemde convenanten te komen?Het is van groot belang dat gemeenten en (vooral) sociale verhuurders
tot afspraken komen. Dat geldt in het bijzonder voor de afspraken met betrekking
tot de woningbouw, omdat dit uiteindelijk bepalend is voor de keuzeruimte
op de woningmarkt. Ik zal bevorderen dat deze afspraken tot stand komen, maar
ga daarbij in eerste instantie uit van de eigen verantwoordelijkheid en deskundigheid
van lokale partijen. Wel geef ik per regio een bandbreedte aan waarbinnen
naar mijn opvatting de woningbouwproductie van corporaties dient te liggen.Wanneer blijkt dat hierover onvoldoende afspraken tot stand komen, zal
ik interveniëren. Ik heb in mijn brief aangegeven dat ik van de betrokkenen
tijdig een signaal verwacht wanneer men het onderling niet eens wordt. In
dat geval zal ik mijn verantwoordelijkheid nemen en bestuurlijk overleg voeren
om tot vaststelling van de definitieve te realiseren woningbouwaantallen te
komen. In de opdracht van de commissie Rijk/Woningcorporaties is een vraagstelling
opgenomen over de relatie van de corporaties en de lokale belanghouders waaronder
uiteraard de gemeenten. Bovendien heb ik in mijn brief van 4 februari
2005 aangegeven dat ik hierom de gemeenten nauw bij deze commissie zal betrekken.9In de voorstellen wordt gesproken over diverse maatregelen
om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren. Moet er niet eerst ingezet
worden op nieuwbouw en herstructurering in combinatie met inflatievolgend
huurbeleid en pas na het bereiken van een zeker bouwvolume bezien worden welke
percentage geliberaliseerd kan worden? Kunnen regionale en lokale verschillen
hier worden geaccepteerd?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari 2005.10Hinkt het kabinet niet op twee gedachten, namelijk
in het geliberaliseerde deel zijn vanaf 2006 huurstijgingen zonder concrete
tegenprestatie mogelijk en in het niet geliberaliseerde deel gelden eerst
zekere prestaties en dan pas meer vrijheid. Waarom worden deze
verschillende benaderingswijzen gehanteerd? Welke redenering zit hier achter?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari 2005.11Welke bijdragen leveren de Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en Vastgoed Belang en de in deze organisaties
verenigde leden aan het bereikbaar houden van de betaalbare woningvoorraad
in alle wijken?Een deel van de woningvoorraad van commerciële verhuurders blijft
ook na invoering van de voorgestelde maatregelen onder het huurprijsregime.
Dat deel blijft daarmee bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen.
Ook kunnen gemeenten de daarvoor in aanmerking komende woningen via het gemeentelijk
distributiesysteem toewijzen aan lagere inkomensgroepen.Voor middeldure en dure huurwoningen is de situatie anders. Van woningcorporaties
mag vanwege hun sociale doelstelling worden verwacht dat zij een deel van
deze huurwoningen bereikbaar maken voor huishoudens met een lager inkomen.
Daarover kunnen afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en verhuurders,
o.a. met betrekking tot de spreiding over de wijken. De positie van commerciële
verhuurders is een andere. Zij kennen geen sociale doelstelling. Van hen kan
dus ook niet worden verwacht dat zij woningen bereikbaar houden voor lagere
inkomensgroepen, tenzij ze daar zelf voor kiezen. Een mogelijkheid is dat
gemeenten hierover afspraken maken met commerciële verhuurders wanneer
overeenkomsten worden gesloten over de (her)ontwikkeling van locaties.12Welke bijdragen leveren IVBN en Vastgoed Belang aan
de betaalbaarheid van de individuele huursubsidie en een voldoende nieuwbouw
van woningen?Ik ben voornemens de bestemmingsheffing ook van toepassing te laten zijn
op commerciële verhuurders; op dit moment vindt nog overleg plaatst met
het ministerie van Financiën over de vorm en inhoud.Over de nieuwbouw van woningen door commerciële verhuurders zullen
in de convenanten met IVBN en Vastgoed Belang afspraken worden opgenomen.13Welke garanties hebben «hun» huurders dat
afspraken worden nagekomen?Zoals eerder aangegeven worden met IVBN en Vastgoedbelang afspraken over
woningbouw gemaakt in het kader van de te sluiten convenanten. Overigens zijn
de afspraken die worden gemaakt met sociale en commerciële verhuurders
niet toe te delen naar groepen van huurders. Alle huurders en woningzoekenden
hebben er baat bij dat het aanbod op de woningmarkt wordt uitgebreid.14, 15 en 36Kan het kabinet garanderen dat een huurder met garanties,
zoals in de voorstellen staat omschreven, die garanties kan behouden als hij
of zij om medische- en/of sociale redenen moet verhuizen?Kan het kabinet dit ook garanderen voor huurders met
huurbescherming die niet huren bij woningcorporaties?Huursubsidieontvangers behouden hun huursubsidie zolang
zij niet verhuizen. Hoe wordt voor alle verhuurders gezorgd dat bij verhuizing
om medisch en/of sociale redenen de huursubsidie behouden blijft (bijvoorbeeld
van 3 hoog naar de begane grond)?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari 2005 en de daarin opgenomen
aanvullende maatregelen ten aanzien van het overgangsgebied met gematigde
huurontwikkeling en de aanpassing van de Huisvestingswet. Beide maatregelen
zijn bij uitstek van belang voor de in vragen bedoelde categorieën huurders.Verder geldt, evenals in de huidige situatie, dat gemeenten in de huisvestingsverordening
regels kunnen opnemen waarbij bij de toewijzing van woningen voorrang wordt
gegeven aan huishoudens die om medische en/of sociale redenen verhuizen. Ook
is het wenselijk in de prestatie afspraken tussen gemeenten en verhuurders
afspraken te maken over de opvang van deze huishoudens, bijvoorbeeld door
af te spreken dat – indien geen gereguleerde woning beschikbaar is –
een woning in het overgangsgebied danwel een geliberaliseerde woning (zie
brief van 4 februari jl.) met vrijwillige regulering aangeboden wordt.Ik acht het zeer gewenst dat dergelijke afspraken ook daadwerkelijk tot
stand komen. Waar nodig en mogelijk zal ik daarbij ondersteuning bieden. Wanneer
één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot
afspraken te komen ben ik ook bereid te interveniëren.Dergelijke afspraken kunnen zowel met sociale als particuliere verhuurders
worden gemaakt hoewel het waarschijnlijk is dat – gelet op de taak van
corporaties – de opvang van urgenten met name bij sociale verhuurders
zal plaatsvinden. Ook particuliere verhuurders zijn echter vaak bereid om
ook in de toekomst in voorkomende gevallen te zoeken naar oplossingen.16Kan het kabinet garanderen dat mensen die uiteindelijk
moeten verhuizen, omdat hun geliberaliseerde woning niet meer betaalbaar is,
schadeloos gesteld worden voor woningverbeteringen die zij hebben aangebracht?
Geldt dit voor alle verhuurders?Over het algemeen zal een huurder die wil overgaan tot het aanbrengen
van zogenoemde zelf aangebrachte voorzieningen hiervoor toestemming dienen
te vragen van zijn verhuurder. Sinds 1 augustus 2003 dient een verhuurder
deze toestemming te geven wanneer de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid
van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van
het gehuurde. Daarbij kunnen dan ook afspraken gemaakt worden over het al
dan niet verwijderen van de voorzieningen bij verhuizing of over een vergoeding
voor deze voorzieningen bij het verlaten van de woning.Wanneer hierover niets is afgesproken, de aangebrachte voorzieningen bij
het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan (hoeven te) worden gemaakt
en deze hebben geleid tot een waardevermeerdering van de woning waarvoor de
huurder niet anderszins vergoed wordt (bijvoorbeeld door een overnamesom)
dan kan de huurder zich volgens artikel 7: 216 lid 3 BW beroepen op het leerstuk
van de ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6: 212 BW, en
een vergoeding van de verhuurder vorderen.Deze regeling geldt voor alle verhuurders.17Er zijn verhuurders die niet aangesloten zijn bij de
organisaties waarmee het kabinet afspraken maakt. Hoe wordt de positie van
hun huurders beschermd?De huurprijsregelgeving maakt geen onderscheid tussen huurders bij verschillende
groepen van verhuurders. De bescherming van de huurprijsregelgeving geldt
dus voor elke huurder.Daarnaast geldt dat elke huurder en woningzoekende ermee gediend is dat
het aanbod op de (huur)woningenmarkt groter wordt, ongeacht welke verhuurders
de uitbreiding van het aanbod tot stand brengen.18Nagenoeg alle hiervoor gestelde vragen hebben geen
betekenis in een ontspannen markt. Is dit niet het bewijs dat het liberaliseren
in een overspannen markt tot ongelukken leidt?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari 2005.19De gemaakte afspraken leiden tot gematigde huurstijgingen
voor de komende jaren voor het niet geliberaliseerde deel. Later, na het leveren
van de bouwprestatie, mogen de huren meer stijgen. Waarom is deze financiële
prikkel nodig gezien de investeringsruimte die de woningcorporaties nu al
hebben?20 en 170Er wordt een relatie gelegd tussen verruiming huurbeleid
en het doen van investeringen. Is dat niet vreemd? De extra huuropbrengst
is toch slechts nodig voor de bijdrage van de verhuurders in de individuele
huursubsidie?In het NRC Handelsblad van 22 december jl. doet
de minister van VROM de volgende uitspraak. «Door deze benadering kunnen
verhuurders meer huuropbrengst genereren. Dat is een gevolg, niet het doel.
En omdat ze dat niet direct nodig hebben, heb ik met hen afgesproken dat zij
bijdragen aan de bezuiniging die VROM zijn opgelegd» Hoe verhoudt deze
uitspraak zich tot de voorstellen waarin (op pagina 10) is opgenomen dat de
belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het verbeteren
van de werking van de woningmarkt van de vergroting van het geliberaliseerde
gebied komt.Hebben verhuurders nu wel of niet het geld nodig uit
de hogere huuropbrengst om te investeren in woningbouw? En als ze het niet
nodig hebben, waarom de exercitie van het verhogen van de huren? Waarom niet
gewoon meer bouwen?Verruiming van het huurbeleid is voor de commerciële verhuurders
een belangrijke investeringsvoorwaarde. De corporatiesector beschikt over
een voldoende vermogenpositie om de gewenste investeringen te doen. De koepelorganisatie
Aedes heeft mij ook bevestigd dat zij deze ruimte niet direct nodig hebben
om te investeren. Voor hen geldt ook een lagere huurreeks dan voor commerciële
verhuurders als gevolg van de huursombeperking gedurende de eerste jaren.
Ik merk op dat die vermogenspositie van woningcorporaties kleiner is dan bij
voortzetting van het huidige beleid.De verruiming van het huurbeleid is van dien aard dat bovendien door zowel
commerciële als sociale verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid
kan worden geleverd. Deze bijdrage dekt de opgelegde taakstelling van € 250
miljoen, vermeerderd met de toename van het huursubsidiegebruik als gevolg
van huurstijgingen boven inflatie. Daarom hoeft verder niet bezuinigd te worden
op het ISV of de huursubsidie.Ik verwijs verder naar mijn antwoord op vraag 183.21Zijn er andere mogelijkheden onderzocht om tot deze
bijdrage te komen? Zo ja, welke alternatieven zijn er en waarom zijn die afgewezen?
Zo neen, waarom niet?Ja, andere mogelijkheden om de betaalbaarheid van de huursubsidie te beheersen
zijn bv om de bijdrage binnen de systematiek van de huursubsidie te zoeken.
Hier is uitdrukkelijk niet voor gekozen omdat dit zich niet verhoudt met mijn
streven om de betaalbaarheid voor de lagere inkomens te waarborgen. De enige
andere begrotingspost die een structurele bijdrage van een dergelijke omvang
mogelijk maakt is het ISV. Het ISV is – samen met het BLS – een
noodzakelijke ondersteuning om de andere twee pijlers van mijn beleid nl.
de forse bouwopgave en de herstructurering te realiseren. Alleen de combinatie
van bouwen, stedelijke vernieuwing en modernisering huurbeleid zal de woningmarkt
van het slot halen en zal het mogelijk maken dat de burger meer keuzemogelijkheden
krijgt. Zie verder mijn antwoord op de vragen 41 en 42.22Met Aedes gaat de minister een commissie instellen
die de positie van de woningcorporaties ten opzichte van het rijk e.a. ten
principale gaat bezien. Moet niet de positie ten opzichte van lokale en regionale
overheden ten principale worden bezien?De relatie tussen woningcorporatie en het rijk is een andere dan die tussen
woningcorporatie en de lokale en regionale overheden maar deze relaties kunnen
niet los van elkaar gezien worden. Daarom komt in het advies ook de positie
ten opzichte van de lokale en regionale overheden aan de orde. Een van de
onderwerpen van het advies is namelijk de lokale verankering van de prestaties
van woningcorporaties door de betrokkenheid van de gemeente en andere (lokale/regionale)
belanghouders, alsmede de burger. Daarvoor is juist de regierol van gemeenten
van belang. Zoals eerder gesteld zal dit onderwerp in de commissie aan de
orde komen.23De lokale bestuurders hebben nu geen greep op verhuurders,
in die zin dat als verhuurders niet tot afspraken willen komen er geen convenanten
komen. Verklaart dit niet voor een belangrijke deel de weerstand die waarneembaar
is tegen de voorstellen bij lokale bestuurders?In de praktijk, zoals bijvoorbeeld in Rotterdam, blijken gemeenten zeer
wel in staat om tot harde afspraken met verhuurders, met name corporaties,
te kunnen komen. Overigens zal de commissie die mij zal adviseren over de
relatie Rijk-Woningcorporaties zich met name ook richten op de vraag hoe de
prestaties van corporaties zekerder gesteld kunnen worden.24Het kabinet is voornemens om de voorstellen zoveel
mogelijk in convenanten voor de periode 2005–2010 vast te leggen. Hoe
vrijblijvend zijn deze convenanten? De leden van de CDA-fractie verwachten
van de minister dat zij pas afspraken maakt na instemming van de Kamer.Mijn streven is om met de afzonderlijke organisaties van huurders en verhuurders
convenanten te sluiten waarin de belangrijkste elementen van de modernisering
van het huurbeleid zijn vastgelegd. Dit zoals procesmatig aangegeven in het
Startdocument en de Bestuursakkoorden die ik samen met deze partijen heb ondertekend
op 15 april 2004. Ik zal dat uiteraard alleen doen als uw Kamer mijn
beleid in deze voldoende mate steunt.25Wat is de ratio achter de keuze om van 5% naar 25%
geliberaliseerde huurwoningvoorraad te gaan.Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..26Kan uit deze generieke maatregel geconcludeerd worden
dat specifiek beleid niet mogelijk is?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..27 en 135Waarom is mede in relatie tot een overspannen markt
niet gekozen voor een sterk gefaseerde invoering zowel in tijd als in percentage?
Denk daarbij aan een beperkt percentage na een bepaalde verruiming van de
woningmarkt.Als de woningmarkt in 2010 in sommige regio's nog overspannen
is, bent u dan bereid om de huurverhoging van geliberaliseerde woningen weer
aan banden te leggen?Zie ook mijn brief van 4 februari jl..Met het realiseren van een betere prijs/kwaliteitsverhouding wordt beoogd
investeringen in middeldure en dure huurwoningen te vergroten. Dit komt de
werking van de woningmarkt ten goede. Het CPB spreekt in dit verband ook van
een «betere allocatie» van schaarse middelen. Daardoor zal de
woningmarkt doelmatiger functioneren.28Aedes heeft tijdens het rondetafelgesprek d.d. 15 december
jl. in de Kamer aangegeven naar een andere afspraak te willen, namelijk dat
in iedere gemeente tenminste 75% van de voorraad huurwoningen niet geliberaliseerd
is. Hoe staat het kabinet hier tegenover? Hoe zijn de andere verhuurders hierbij
te betrekken? Zijn de huurders bij andere verhuurders dan corporaties niet
vogelvrij? Is het kabinet bereid in het verlengde hiervan af te spreken dat
in gemeenten waar de percentages anders zijn, bijvoorbeeld het merendeel is
reeds geliberaliseerd, ook naar tenminste 75% niet geliberaliseerd te gaan?Zie mijn brief van 4 februari 2005.29, 30, 31De leden van de CDA-fractie hebben in juni 2004 bepleit
voor een goede analyse van het woningwaarderingsstelsel en mogelijke verbeteringen
daarin. Waarom is dat niet gebeurd?Kunt u alsnog aangeven waarom nu ineens naar de WOZ
als uitgangspunt wordt gegaan? WOZ-waarden kunnen een prijsopdrijvende werking
hebben. Hoe verhoudt zich dit tot het voorkomen van segregatie?Waarom is er geen ruimte voor de Kamer om eerst op
basis van een goede vergelijking over beide uitgangspunten te discussiëren?Het huidige woningwaarderingsstelsel houdt onvoldoende rekening met de
actuele consumentenvoorkeuren en is weinig transparant. Deze constatering
werd al zo'n 10 jaar geleden gedaan in de zogenoemde Trendbrief van de toenmalige
staatssecretaris Tommel. In deze brief werd in het verlengde daarvan voorgesteld
om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren door het toepassen van de
WOZ-waarden. Later is in de Nota Wonen van staatssecretaris Remkes dit uitgangspunt
herhaald. Door de Kamer is de keuze voor het toepassen van WOZ-waarden steeds
als te onderzoeken optie aanvaard, met daarbij de aantekening dat de partijen
in de Kamer meestal hebben aangegeven dat de uiteindelijke instemming zou
afhangen van de uitkomsten van het rekentechnische onderzoek naar de toepassing
van WOZ-waarden.Ook de Commissie Huurbeleid heeft gekeken naar de huurprijsregulering
en is daarbij tot de conclusie gekomen dat het woningwaarderingsstelsel fundamenteel
zou moeten worden herzien. De Commissie Huurbeleid koos voor vervanging door
een stelsel van referentiehuren, waarbij mogelijk ook de WOZ-waarden zouden
worden betrokken.Dat het woningwaarderingsstelsel aan modernisering toe is en dat de WOZ-waarden
daarbij een rol kunnen spelen wordt dus inmiddels al zo'n 10 jaar erkend.
Van een plotselinge keuze is derhalve geen sprake.In het kader van het uitwerken van een referentiestelsel is een aantal
onderzoeken gedaan naar mogelijkheden voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.
Het bleek toen dat vervanging van (onderdelen van) het woningwaarderingsstelsel
met betrekking tot consumentenvoorkeuren niet goed mogelijk was binnen de
bestaande systematiek.WOZ-waarden bieden wel inzicht in de actuele marktvoorkeuren, omdat ze
tot stand zijn gekomen op basis van de verkoopprijzen waardoor de verschillen
in waardering tussen woningen ten volle tot uitdrukking komen.Het gaat daarbij overigens niet om de absolute hoogte van de WOZ-waarden,
waar om de relatieve verschillen tussen WOZ-waarden van woningen. Door de
keuze van dit uitgangspunt wordt ook het prijsopdrijvend effect van de WOZwaarden
voor de huurprijzen beperkt.Voor wat betreft de relatie tussen segregatie en de keuze voor WOZ-waarden
moet in acht worden genomen dat ook wanneer niet gekozen zou worden voor WOZ-waarden
maar voor een andere maatstaf, het meer marktconform maken van het woningwaarderingsstelsel
nog steeds zou leiden tot een stijging van de (maximale) huurprijzen van de
gewildste woningen.In alle gevallen zal de voornaamste bijdrage vanuit de volkshuisvesting
aan een anti-segregatiebeleid komen van afspraken tussen gemeenten en sociale
verhuurders over het bereikbaar houden van delen van de woningvoorraad in
gewilde wijken voor huishoudens met een laag inkomen en van het investeren
in duurdere woningen in herstructureringswijken, naast investeringen die de
leefbaarheid ten goede komen.Uiteraard zal ik de Kamer te zijner tijd informeren over de uitwerking
van het toepassen van WOZ-waarden.32Wilt u het voorstel van de Huurdersvereniging Amsterdam
puntsgewijs vergelijken met het voorstel van het kabinet en deze vergelijking
van een waardeoordeel voorzien? Waarom gaat de voorkeur van diverse gemeentebestuurders
en verhuurders uit naar dat systeem?Op hoofdlijnen geldt dat het voorstel van de Huurdersvereniging Amsterdam
(HA) uitgaat van objectieve/normatieve factoren. Daarmee blijft het voorstel
voor wat betreft het uitgangspunt kort bij de huidige opzet van het woningwaarderingsstelsel.
Het kabinetsvoorstel gaat uit van een groot gewicht van de WOZ-waarden in
een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel. Het uitgangspunt is daarmee anders,
omdat een groter gewicht wordt toegekend aan de prijsverschillen tussen woningen
zoals die in de markt, dus door woonconsumenten bepaald, tot uiting komen.
Met het oog op een betere marktwerking verdient dit de voorkeur.In het huidige woningwaarderingsstelsel is oppervlakte de factor die het
zwaarst meetelt. Door gebruik te maken van WOZ-waarden blijft de oppervlakte
een zwaar meewegende factor, maar neemt de factor locatie aan belang toe.
Voor zover ik kan overzien hangt de voorkeur van sommige gemeentebestuurders
voor het voorstel van de HA met dit verschil samen. Deze gemeentebestuurders
vrezen dat gewildere buurten niet meer toegankelijk zijn voor huishoudens
met een laag inkomen. Echter, uit de analyse van de situatie in Amsterdam
en Rotterdam (zie de bijlage bij mijn beleidsbrief) blijkt dat in elke buurt
voldoende woningen in het gereguleerde segment overblijven. Bovendien kunnen
gemeenten en sociale verhuurders concrete afspraken maken over het bereikbaar
houden van bepaalde wijken.Omgekeerd zou de uitbreiding van het geliberaliseerd gebied op basis van
het huidige of in lichte mate aangepaste woningwaarderingsstelsel ertoe leiden
dat de dan te liberaliseren woningen minder goed bij de marktsituatie aansluiten.
In Amsterdam zou dit bijvoorbeeld betekenen dat minder woningen in het centrum
geliberaliseerd zouden worden, maar wel de grote woningen in de Bijlmermeer.
Daarmee wordt naar mijn oordeel evenwel teveel afstand genomen van de actuele
consumentenvoorkeuren voor deze wijken.33Is de WOZ-waarde niet veel te generiek?In de WOZ-waarden komen in principe alle verschillen in waardering van
woonconsumenten voor kwaliteitskenmerken van woningen tot uitdrukking. De
WOZ-waarden zijn in dat opzicht juist niet generiek, maar weerspiegelen in
tegendeel de relatieve waarderingen van woningkenmerken ten opzichte van elkaar,
zoals bijvoorbeeld locatie, grootte, aanwezigheid van gewaardeerde orginele
details etc.De vaststelling van de WOZ-waarden vindt voor alle zelfstandige woningen
plaats en is gebonden aan de landelijke voorschriften van de Waarderingskamer,
zodat een uniforme uitvoering gewaarborgd is. Dat maakt WOZ-waarden bij uitstek
geschikt om ook op de huurwoningenmarkt een rol te spelen.34Moet er niet per gemeente, in goed overleg met alle
betrokkenen en op basis van bindende afspraken, tot een bepaalde WOZ-waarde
gekomen worden op basis waarvan kan worden geliberaliseerd?Zie mijn brief van 4 februari 2005.35In de voorstellen is er sprake van een overgangsperiode
van vier jaar voor zittende huurders. Dit kan toch alleen in gaan als er voldoende
alternatieven beschikbaar zijn? De leden van de CDA-fractie zijn van mening
dat er alleen kan worden geliberaliseerd indien de huurder een redelijk alternatief
aangeboden krijgt met een overgangstermijn om een keuze te kunnen maken. Bijvoorbeeld:
een huurder van 55 jaar met een middeninkomen krijgt een aanbod om een woning
te kopen, of een betaalbare woning te huren. Moet deze afspraak zo geïnterpreteerd
worden?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl.36Huursubsidieontvangers behouden hun huursubsidie zolang
zijn niet verhuizen. Hoe wordt voor alle verhuurders gezorgd dat bij verhuizing
om medisch en/of sociale redenen de huursubsidie behouden blijft (bijvoorbeeld
van 3 hoog naar de begane grond)?Zie mijn antwoorden op de vragen 14 en 15.37 en 119Op pagina 7 van de voorstellen wordt gesproken over
vrijwillige regulering bij huurcontracten. Is wat hier vermeld wordt niet
veel te optimistisch en vrijblijvend?In betere buurten zijn er volgens u (NRC 22 december
2004 en bijlage huurbrief) voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar.
Kunt u tegen deze achtergrond de stelling van de burgemeester van Katwijk
tijdens het rondetafelgesprek van 15 december jl. weerleggen, waarin
hij stelt dat er te weinig betaalbare huurwoningen in Katwijk zijn en dus
elk procent vermindering van de betaalbare voorraad ongewenst is? Als de beschikbaarheid
van voldoende betaalbare woningen in alle buurten geen reden is van het bestaan
van segregatie, kunt u dan uitleggen waarom in de betere buurten en randgemeenten
en vinex-locaties het aantal mensen met lagere inkomens en etnische minderheden
zwaar ondervertegenwoordigd is?Mij staat niet als ideaal voor ogen dat de goedkope woningen en lage inkomens
over alle wijken en buurten verdeeld zijn. Tegelijk is het ook niet zo dat
alle betere buurten geheel verstoken zijn van betaalbare woningen: integendeel.
Mijn voorstellen zijn er bovendien op gericht om maatwerk te leveren. Ook
woningen in het overgangsgebied en in het geliberaliseerde gebied (zie mijn
brief van 4 februari jl.) kunnen gereguleerd verhuurd worden. Op die
manier kan voldoende aanbod gecreëerd worden.Vrijwillige regulering is naar mijn mening niet te optimistisch en ook
niet te vrijblijvend.Voor corporaties staat behalve hun taakstelling ten aanzien van het huisvesten
van huursubsidieontvangers, ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden ook
hun taak ten aanzien van het verbeteren van de leefbaarheid in wijken voorop.
Dit zal er toe leiden dat zeker corporaties, ook in gevallen waarin een contract
geliberaliseerd is, er regelmatig voor zullen kiezen deze woningen toch middels
het contract onder het gereguleerde regime te brengen. Noch de taakstelling
voor corporaties, noch de vervolgens in het huurcontract vastgelegde afspraken
zijn daarmee vrijblijvend.Zoals ik in mijn brieven van 19 november jl. en 4 februari jl.
heb aangegeven kan in gemeenten waar de gereguleerde voorraad te klein dreigt
te worden de omvang van de niet-gereguleerde voorraad worden begrensd.38Indien er voldoende woningen worden gebouwd zal de
huursom voor het niet geliberaliseerde gebied in 2008 worden losgelaten. Mocht
dit streven niet gehaald worden blijft de huursom bestaan. Welk percentage
gaat dan gelden: die van het tweede jaar (0,8%) of die van het derde jaar
(1,2%)? Van verschillende kanten wordt aangegeven dat het loslaten van het
systeem van de huursom vanaf 2008 niet verstandig is. Wat is de visie
van het kabinet?Als begin 2008 blijkt dat de overeengekomen investeringen niet zijn gehaald
dan zal de huursombegrenzing voor corporaties blijven bestaan. Het niveau
van de begrenzing die dan zal gelden zal ik nog nader bezien.Daarbij geldt het uitgangspunt dat vermeden moet worden dat de goeden
onder de kwaden lijden, dat wil zeggen dat verhuurders die wel de overeengekomen
nieuwbouwproductie hebben geleverd dezelfde beperkingen krijgen opgelegd als
de verhuurders die in gebreke zijn gebleven. Daarom zal, wanneer in een regio
de overeengekomen nieuwbouwaantallen niet worden gehaald, maar wel binnen
een bandbreedte van 10% van de planning gebleven wordt, voor de goed presterende
corporatie de begrenzing worden opgeheven, terwijl deze blijft voortbestaan
voor de corporatie die niet de overeengekomen nieuwbouwaantallen heeft gerealiseerd.Als de overeengekomen investeringen wel zijn gehaald wordt in 2008 de
begrenzing van de huursom opgeheven. Wanneer voldoende in nieuwe woningen
wordt geïnvesteerd neemt ook de keuzeruimte voor huurders toe. Er is
dan geen reden om deze begrenzing te laten voort bestaan39 en 67Kan het kabinet de gemaakte bouwafspraken nader specificeren:a. Wat zou er al gebouwd worden?b. Wat is het extra precies?c. Zijn, gezien de uitkomsten van het Rigo-rapport over de directe bouwmogelijkheden,
deze getallen niet veel te laag?d. Zijn gezien de lange aanlooptijd tot aanvang van de bouw deze getallen
wel realistisch?e. Kan niet beter met het verruimen van de huursom vanaf het tweede jaar
gewacht worden tot 2010 gezien de afspraken met de regio's over de inzet van
het BLS?Waarom is de door de corporaties te bouwen woningbouwproductie
voor de jaren 2005 en 2006 op een zodanig laag aantal gesteld ? Het is ruim
20 000 woningen minder dan in de jaren negentig nog gebruikelijk was.
De corporaties hebben immers voldoende middelen om te bouwen. Mocht de grond
op de korte termijn nog het probleem zijn geweest dan had het kabinet minstens
aanvullende afspraken kunnen maken over harde investeringen in bijvoorbeeld
de herstructurering. Waarom heeft het kabinet de eerste jaren genoegen genomen
met een dergelijke bescheiden tegenprestatie?Ik deel de veronderstelling in de vraag niet dat er sprake is van een
bescheiden tegenprestatie. Het totale woningbouwprogramma voor de jaren 2005–2010,
zoals aangegeven in mijn brief van 19 november jl. is gericht op het
bereiken van het woningtekort van 1,5% in 2010. In het recente verleden (bijvoorbeeld
in de Trendbrief 1993 van de toenmalige bewindslieden Alders en Heerma,
TK 1993-1993, 22 800 XI, nr. 51) was de strategie gericht op het taakstellend
terugdringen van het woningtekort naar 2% (in plaats van de 3,5% van destijds).De aantallen van de door de corporaties te bouwen aantallen woningen passen
in het programma en de doelstelling het tekort terug te dringen tot 1,5%.
De programmering heeft een realistisch verloop; dat wil zeggen dat in 2005
en 2006 rekening is gehouden met de daadwerkelijke mogelijkheden voor verhoging
van de productie op de korte termijn. Ten opzichte van het huidige niveau
zal de nieuwbouw door corporaties geleidelijk toenemen tot in totaal 46 000
woningen extra in de periode tot 2010.Met de aantallen zoals weergegeven in de brief bereiken we een tekort
van 2,2% in 2008; daarmee zijn we een fors deel op weg naar de 1,5% in 2010.In onderstaand overzicht wordt de ontwikkeling getoond sinds 2000 van
het aantal afgegeven bouwvergunningen en het aantal gereed gemelde corporatiewoningen.AANTAL
AFGEGEVEN BOUWVERGUNNINGENcorporatiesAANTAL GEREED GEMELDE WONINGENcorporaties  koophuurTotaal  koophuurTotaal2000t/m
oktober3 6538 36712 0202000t/m oktober2 6596 8379 496 Jaartotaal4 62810 06814 696 jaartotaal4 49810 06514 5632001t/m
oktober2 9486 7979 7452001t/m oktober2 7716 4539 224 jaartotaal3 5617 89111 452 jaartotaal4 2599 46613 7252002t/m
oktober3 3817 42010 8012002t/m oktober2 9615 2868 247 jaartotaal4 6409 41614 056 jaartotaal4 8528 24913 1012003t/m
oktober4 5239 71414 2372003t/m oktober2 7225 0187 740 jaartotaal6 07412 14618 220 jaartotaal4 7688 59713 3652004t/m
oktober4 8429 65714 4992004t/m oktober2 9054 6487 553  geschat jaartotaal16 57312 16418 737 geschat
jaartotaal4 9197 59212 5111 Voor de schatting van het jaartotaal is het gemiddelde (van
2002 en 2003) percentage gebruikt van het aantal verleende bouwvergunningen
t/m oktober t.o.v. het jaartotaal.Het RIGO is bezig de plancapaciteit voor wonen per 1 januari 2004
te inventariseren, in termen van bestemmingsplancapaciteit volgens de Wet
Ruimtelijke Ordening. Uitkomsten zijn er binnen een maand. Het globale beeld
is dat er, in geheel Nederland, per 1-1-2004 bestemmingsplancapaciteit voor
de bouw van ca. 1 miljoen woningen is. Echter, voor zo'n 237 000 woningen
geeft die capaciteit een directe bouwtitel. Dat betekent dat er sprake is
van vastgestelde en goedgekeurde bestemmingsplannen waarop direct gebouwd kanworden. Voor de overige capaciteit kan dat dus op dit
moment (1-1-2004) nog niet; die plannen zijn nog in diverse stadia van voorbereiding.Voor wat betreft de begrenzing van de huursom het volgende. Het beleid
geeft verhuurders de mogelijkheid om betere prijs/kwaliteitsverhoudingen te
realiseren zodat er een beter investeringsklimaat voor verhuurders ontstaat.
In het gereguleerde segment van de woningvoorraad geldt niettemin een beperking
van de gemiddelde huurontwikkeling bij corporaties, in de vorm van een begrenzing
van de huursomontwikkeling, met als ijkjaar 2008. Het gereguleerde segment
heeft een bijzondere functie voor de huisvesting van huishoudens met een lager
inkomen, zodat een begrenzing van de huursom bij corporaties verantwoord is
zolang de er onvoldoende keuzeruimte is voor deze groep huishoudens. Wanneer
daardoor in 2008 de overeengekomen investeringen daadwerkelijk zijn gerealiseerd
en daardoor de keuzeruimte voor huishoudens met een laag inkomen is toegenomen,
is er geen reden meer om de begrenzing te handhaven.40Uit de afspraken op pagina 12 valt op te maken dat
de afweging wel of niet loslaten van de huursom in 2008 regionaal kan verschillen.
Klopt dit? Wat is de juridische titel voor deze ongelijkheid?Het is juridisch gezien zeer wel mogelijk onderscheid te maken wanneer
verschillende situaties daar aanleiding toe geven.Wanneer in de ene woningmarkt een voldoende aanbod aan woningen is gecreëerd,
waardoor de betreffende woningmarkt meer in evenwicht is, maar in de andere
niet, waardoor hier sprake is van overheersende schaarste, dan is ook onderscheid
in regulering van huurprijzen op zijn plaats.Hiervoor zal een wettelijke basis moeten worden geschapen.41Waarom is gekozen voor een bestemmingsheffing? Waarom
is niet gekozen voor een heffing via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) waar veel corporaties voor pleiten?Worden alle verhuurders hierdoor aangesproken?Er wordt thans gewerkt aan een wetsvoorstel dat voorziet in een bijdrage
aan de betaalbaarheid die moet worden opgebracht door in beginsel alle verhuurders,
dat wil zeggen woningcorporaties en commerciële verhuurders. Om die reden
is het niet mijn voornemen om de uitvoering te leggen bij het CFV, aangezien
die slechts een wettelijke taakopdracht heeft ten aanzien van woningcorporaties.
Bovendien betekent heffen via het CFV dat de financiële middelen binnen
de corporatiesector blijven. De taakstelling zal dan of via de huursubsidie
danwel via het ISV moeten worden geregeld. Zie hiervoor ook mijn antwoord
op vraag 21.Ik heb gekozen voor een bestemmingsheffing en niet voor een algemene belastingmaatregel,
omdat ik nadrukkelijk een koppeling wil houden tussen deze bijdrage van de
verhuurders en de VROM-begroting. Een algemene belastingmaatregel zou leiden
tot een bijdrage aan de algemene middelen van de rijkskas. Daarnaast is het
de vraag of de € 250 miljoen taakstelling dan gerealiseerd wordt.
Een algemene maatregel zal ook andere partijen treffen dan de betrokkenen
bij het huurbeleid. Dat is juridisch aanvechtbaar.Een bestemmingsheffing acht ik een zuivere maatregel. De bestemming van
de heffing – in casu de betaalbaarheid van het huren – is van
te voren bepaald. De bijdrage wordt geheven omdat de modernisering van het
huurbeleid te weten de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding, verhuurders
extra financiële ruimte geeft. Zo kan ik als Minister van VROM zowel
de taakstelling uitvoeren als de betaalbaarheid garanderen.43In de publiciteit wordt uitgegaan van huurstijgingen
van meer dan 25%. In de voorstellen worden totaal andere percentages genoemd.
Is nog eens precies aan te geven wat de verwachte inkomensstijgingen de komende
jaren zullen zijn en over welke huurstijgingspercentages we naar verwachting
zullen spreken?In de raming over de effecten van het huurbeleid is uitgegaan van een
gemiddelde reële inkomensgroei voor huurders van 0,3% per jaar voor de
periode 2005–2009. Deze inkomensgroei verschilt naar leeftijd van het
huishouden en naar gereguleerd/overig gebied. De inkomensgroei voor huurders
is afgeleid van de groei van het Bruto Binnenlands Product uit een van de
middenscenario's (Transatlantic Market) van de in november 2004 gepubliceerde
Lange Termijn Verkenningen van het CPB.Voor huurders die niet verhuizen in de periode tot 2010 blijven de reële
gemiddelde huurstijgingen t.o.v. 2004 beperkt tot maximaal ca. 4% in gereguleerd
gebied en ca. 13% in de overige gebieden, wat resulteert in 7% gemiddeld voor
alle zittende huurders.Voor huishoudens die verhuizen is de huurstijging afhankelijk van de woningkeuze
die individuele huishoudens maken en van het gedrag van verhuurders.In welke mate corporaties de hun geboden ruimte zullen gebruiken is moeilijk
van te voren in te schatten. Ook in het huidige huurprijzenstelsel hebben
corporaties ruimte om de huren te harmoniseren. Van deze mogelijkheid maken
zij maar ten dele gebruik. Waar het om gaat is dat sociale verhuurders de
gelegenheid krijgen om betere prijs/kwaliteitsverhoudingen te realiseren bij
woningen en wijken waar dit naar hun eigen inschatting, en overeenkomend met
eventuele afspraken die met gemeenten zijn gemaakt over de samenstelling en
de verdeling over de wijken van een voorraad betaalbare huurwoningen, gewenst
is. Daarbij is randvoorwaarde voor het overgangsgebied in de komende jaren
dat de huur na verhuizing nooit hoger mag zijn dan 5,4% van de WOZ-waarde.44, 81, 114 en 179Wat zijn de effecten van het beleid voor met name de
middeninkomens?Kan het kabinet, gezien het commentaar van het CPB,
alsnog de macro netto huurquoten voor de 650 000 huishoudens die in de
geliberaliseerde sector terecht komt geven?Op pagina 18, ad a wordt geconstateerd dat er gemiddeld
genomen voor 2,3 miljoen huurders in het gereguleerde gebied met betrekking
tot de woonlasten nagenoeg niets verandert. Dit woord «gemiddeld»
is cursief gedrukt. Kan aan de hand van een paar concrete voorbeelden (iemand
met een bepaald inkomen in een bepaald type woning) de bandbreedte worden
aangeven rondom dit gemiddelde? De leden van de PvdA-fractie merken op dat
het gemiddelde nog niets zegt over individuele situaties en daar gaat het
natuurlijk wel om. Graag de reactie van het kabinet hierop.Kan, naast de in Tabel 1 genoemde percentages, een
vergelijkbare tabel worden gemaakt waarbij voor de verschillende groepen huurders
(de ontwikkeling van) de nominale huur in kaart wordt gebracht, waarbij wordt
gerekend met een huurniveau van € 300, € 500 en € 700
in 2004?Bij de eerste presentatie van het beleidsvoornemen is een aantal voorbeelden
uitgewerkt van individuele cases (brochure «Modernisering Huurbeleid»).
De voorbeelden 1 tot en met 3 geven een indicatie van de bandbreedte voor
zittende huurders en de voorbeelden 7 en 8 geven een indicatie van de effecten
voor huishoudens die verhuizen naar een woning binnen het gereguleerde gebied.In het licht van de aanpassingen in de voorstellen geef ik er de voorkeur
aan om juist die gevallen in beeld te brengen waarvan de woning in het overgangsgebied
terechtkomt of waarin het huishouden besluit om te verhuizen naar een woning
in het overgangsgebied. In onderstaande voorbeelden worden micro-huurquoten
weergegeven. Om inzicht te geven in de uitwerking van het maximum van 5,4%
van de WOZ-waarde is in de rekenvoorbeelden cursief aangegeven hoe de huur
(in euro's) en de netto huurquote (in procentpunten) zich zouden ontwikkelen
als dit plafond er niet zou zijn.In voorbeeld 1 huurt een alleenstaande met een bovenmodaal inkomen (€ 40 000
bruto) een woning van een particulier in het gereguleerde gebied. De woning
heeft een WOZ-waarde van € 115 000 en komt daarmee in het overgangsgebied.
De markthuur van deze woning is 5,4% van deze waarde. Indien de verhuurder
de maximale huurstijging toepast, wordt reeds in 2006 de markthuur bereikt.
Voor de volgende jaren vindt er lichte stijging van de huur plaats vanwege
de jaarlijkse aanpassing van dit plafond met de inflatie. Daarmee blijft de
netto huurquote op een constant niveau.Voorbeeld 1In voorbeeld 2 woont een modaal gezin (€ 28 500 bruto)
in een woning van een particuliere verhuurder in het gereguleerde gebied.
De huur bedraagt hier in 2003 € 350. Vanwege gezinsuitbreiding wordt
in 2007 verhuisd naar een grotere woning in het overgangsgebied met een huur
in 2003 van € 475. De nieuwe woning heeft een marktwaarde van € 115 000
en een markthuur van € 517,50. Inmiddels is de huur van de nieuwe
woning gestegen naar € 529,92. Dit is minder dan de geïndexeerde
marktwaarde, dus mag de verhuurder nog de maximale huurstijging vragen. In
2009 is echter het plafond bereikt en blijft de huurstijging beperkt tot de
inflatie.Voorbeeld 2In voorbeeld 3 woont weer een modaal gezin (€ 28 500 bruto)
in een woning van een particuliere verhuurder in het gereguleerde gebied.
De huur bedraagt hier in 2003 € 350. Ook hier wordt in 2007 verhuisd
naar een grotere woning in het overgangsgebied, nu met een huur in 2003 van € 500.
De nieuwe woning heeft een marktwaarde van € 120 000 en een
markthuur van € 540. In 2007 is deze huur gestegen naar € 560,60.
Dit is minder dan de geïndexeerde marktwaarde, dus mag de verhuurder
nog de maximale huurstijging vragen. Nu wordt echter al in 2008 echter het
plafond van de markthuur bereikt en blijft de huurstijging beperkt tot de
inflatie.Voorbeeld 3In voorbeeld 4 is weer sprake van een alleenstaande in Amsterdam met een
bovenmodaal inkomen, die nu voor € 400 per maand een woning huurt
van een particulier in het gereguleerde gebied. In 2007 wordt verhuisd naar
een woning in het overgangsgebied die in 2003 een huur had van € 600.
De woning heeft een WOZ-waarde van € 150 000 en een markthuur
van € 675. In 2009 is de huur van deze woning gegroeid naar het
marktniveau en daarmee is het plafond bereikt.Voorbeeld 445 en 195De afwijkingen in de WOZ-waarde problematiek zoals
in de voorstellen aangegeven lijken erg arbitrair. Bijvoorbeeld in Flevoland
is 15% geliberaliseerd. Door de verschillende bouwjaren blijkt dit in Almere
en Lelystad bij lange na niet te kloppen. Het is veel ongunstiger. Wat kan
hier gedaan worden om voldoende betaalbare woningvoorraad te krijgen?Kunt u uw plannen over het nader begrenzen van de omvang
van het geliberaliseerde gebied toelichten (pagina 6)?Zie mijn brief van 4 februari jl.46Op pagina 11 van het rapport ABF-research staat dat
als een woning wordt geliberaliseerd en de zittende bewoner geen individuele
huursubsidie ontvangt, er een jaarlijkse maximale huurverhoging van het gereguleerde
segment plus een opslag geldt. Waar kan dit worden teruggevonden in de voorstellen?Op pagina 7 van de brief wordt onder de kop «Overgangsregime»
beschreven welke de gevolgen zijn voor de verschillende groepen. De percentages
staan vermeld onder paragraaf 3.3, onder de kop «Huurverhogingsreeks
overgangsregime nieuw geliberaliseerd gebied (met ingang van 2006)»
blz. 10.Zie verder mijn brief van 4 februari jl. voor de aanvullingen.47Rigo heeft in opdracht van Beter Wonen Vechtdal, SWZ
Zwolle en Wooncom Ommen een rapport «De rekening voor de huurder»
geschreven. De bevindingen uit dit rapport lijken aanzienlijk in negatieve
zin af te wijken van ABF en CPB. Graag zien de leden van de CDA-fractie een
vergelijking tussen de bevindingen van dit rapport en de bevindingen die door
het kabinet worden gehanteerd. Bovendien zien deze leden graag een reactie
op die verschillen per onderdeel.In het rapport «De rekening voor de huurder» heeft Rigo zich
vooral geconcentreerd op de effecten op de woonlasten van een drietal scenario's.
Hierbij zijn de macro-economische uitgangspunten van de ABF-berekeningen door
Rigo overgenomen. Het betreft dan de ontwikkeling van de inkomens en de inflatie.
Ook de uitgangspunten over de (maximale) huurstijging, de verwerking
van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, de mutatiegraad en de regionale
differentiatie van de liberalisatiegrens zijn conform de ABF- en CPB-berekeningen.De drie varianten van Rigo wijken qua aannames af van de ABF-berekeningen.
De verschillen betreffen met name:1. de inschatting en de invulling van het verwachte gedrag van verhuurdersa. benutting van de ruimte in het geliberaliseerd gebiedb. nieuwbouw, sloop en verkoop2. de invulling van de markthuur.Met betrekking tot de benutting van de ruimte in de 25% overgangsgebied
en geliberaliseerd gebied gaat Rigo er vanuit dat verhuurders een deel hiervan
vrijwillig in het gereguleerde deel houden. In de ABF-berekeningen is dit
vormgegeven in het benutten van de ruimte na mutatie. Bovendien veronderstelt
Rigo dat de verhuurders in 2010 de huren in één keer optrekken
naar het markthuurniveau. In de ABF-berekeningen wordt dit over een langere
periode gespreid.Met betrekking tot nieuwbouw, sloop en verkoop is het onduidelijk waarom
Rigo afwijkt van de VROM-bouwprognoses. De woningbouwafspraken die ik onlangs
met gemeenten heb gemaakt komen zelfs boven deze prognoses uit. Ik heb geen
enkele reden om te twijfelen aan de juiste inschatting van gemeenten van de
lokale woningbehoefte die aan de woningbouwafspraken ten grondslag ligt.Rigo vult de markthuur principieel anders in dan ABF. Rigo kiest voor
een regionale differentiatie maar baseert zich daarvoor op de combinatie van
de huur conform het huidige woningwaarderingsstelsel en de WOZ-waarde. Ik
vind dit geen benadering van een markthuur. De huidige huren zijn immers geen
afspiegeling van de marktverhoudingen. Daarnaast verfijnt Rigo ook nog eens
regionaal de wijze waarop de streefhuur wordt bereikt. Ik mis in het rapport
echter de onderbouwing hiervan. Ik verkies daarom de methode van ABF waarbij
is gekeken naar de huur van de momenteel geliberaliseerde woningen of naar
de woonlast van recente kopers als percentage van de WOZ-waarde. Dit zijn
immers huren respectievelijk prijzen die tot stand zijn gekomen op basis van
vraag en aanbod.Naast bovengenoemde verschillen zijn er nog meer gedetailleerde verschillen
in de invulling van de scenario's en de presentatie van de resultaten naar
groepen huishoudens. Toch wijken de uitkomsten van Rigo ten aanzien van de
woonlasten op de langere termijn niet erg af van de berekeningen van ABF.
Het is vooral de weg waarlangs Rigo tot deze resultaten komt die ik niet onderschrijf.
Ik kan mij niet vinden in een aantal aannames waardoor naar mijn mening de
(tussen)resultaten feitelijk onvergelijkbaar zijn met het ABF-rapport.48In de uitgave «Modernisering Huurbeleid»
voorbeelden ontwikkeling huur etc. wordt voorbeeld 4 vergeleken met voorbeeld
1. Kijkend naar het jaar 2005, het jaar waarin nog niet geliberaliseerd wordt,
zit een fout in voorbeeld 4. Klopt dit? Zo neen, waarom niet?Bij deze rekenvoorbeelden wordt per keer aangegeven wat de aanname is
ten aanzien van de huurstijging. In voorbeeld 4 wordt de maximale huurstijging
uitgewerkt die per woning in het gereguleerde gebied mag worden gevraagd.
Qua huishoudtype is voorbeeld 4 vergelijkbaar met voorbeeld 1. Qua huurstijgingspercentage
is voorbeeld 4 vergelijkbaar met voorbeeld 2. Er kan derhalve niet worden
gesteld dat er een fout in dit voorbeeld zit. De aanname is dat
de verhuurder de maximale ruimte gebruikt die binnen het gereguleerde gebied
wordt geboden.49Bij woningen die geliberaliseerd worden zullen mensen
die huursubsidie hebben deze behouden. Blijven de woningen die zij bewonen
in dit specifieke geval in het niet geliberaliseerde gebied?Zie daartoe mijn brief van 4 februari jl. onder de kop huurprijsbescherming
in het overgangsgebied. Ook huishoudens die vanuit gereguleerd gebied in één
keer in het geliberaliseerde gebied terecht komen ontvangen de reeks die behoort
in het overgangsgebied.50De leden van de CDA-fractie zijn voorstander van lastenmaximering,
ook voor wonen. Hoe verhouden de voorliggende voorstellen zich tot dit uitgangspunt?
Is lastenmaximering niet de oplossing om de negatieve effecten van het voorgestelde
beleid te voorkomen?De modernisering van het huurbeleid is in samenhang met de huursubsidie
op belangrijke punten in lijn met het gedachtegoed van het CDA op het terrein
van lastenmaximalisatie. De bundeling van regelingen in de AWIR en de gezamenlijke
uitvoering door één loket, (separaat herkenbaar) onderdeel van
de Belastingdienst vertoont overeenkomst met de voorliggende voorstellen en
is conform de wens van onder meer het CDA om de burger meer inzicht te geven
in de beschikbare tegemoetkomingen vanuit het Rijk. Per slot is het inkomen
van het huishouden leidend in de huursubsidie (en daarmee de AWIR) voor de
bepaling van draagkracht.Daarnaast heeft de huursubsidie als inkomensafhankelijke regeling al voor
een belangrijk deel de kenmerken van een toeslag, zoals het CDA die voorstaat.
De huursubsidie gaat immers uit van een tegemoetkoming op basis van aanvaardbare
lasten, die worden bepaald door het inkomen op huishoudniveau, naast maxima
via de kwaliteitskortingsgrens, de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens
als benadering van genormeerde kosten.Een oordeel over de maximering als percentage van de woonlasten kan alleen
in samenhang met de overige inkomensafhankelijke regelingen worden gegeven.
Een dergelijk oordeel kan alleen op basis van een analyse en oordeel met betrekking
tot de woonlasten, zorgkosten en kosten voor het opvoeden van kinderen die
moeten meewegen. Vooralsnog biedt het instrumentarium van de huursubsidie
voldoende waarborgen om de lasten van het wonen tot acceptabele omvang te
maximeren.Zoals ik ook in mijn brief van 28 juni 2004 heb geschreven (kamerstuk
2003–2004, 27 926 nr. 27 wordt er bij een stelsel van lastenmaximering
een grotere verantwoordelijkheid gelegd bij woningzoekenden om een, ook in
financiële zin, passende woning te vinden. Ik wijs erop dat er dan er
wel voldoende keuzeruimte moet zijn. Bij een eventueel toekomstig stelsel
van lastenmaximering is het dus des te meer van belang dat we nu reeds inzetten
op een beleid dat ertoe leidt dat ook daadwerkelijk meer aanbod tot stand
komt.Zie verder mijn brief van 4 februari jl. voor nadere maatregelen
gericht op huurprijsbescherming in het overgangsgebied zolang de woningmarkt
nog onvoldoende keuzemogelijkheden biedt.51 en 155Liberaliseren kan alleen in een ontspannen woningmarkt.
Als de markt ontspannen is, kan er een moment komen waarop de spanning toeneemt Is er dan een weg terug? Zijn afspraken gemaakt om het liberaliseren
dan stop te zetten? Zo neen, waarom niet?Als 25% van de huurwoningen geliberaliseerd is, en
de markt blijft overspannen en het lukt u ook niet wat uw voorgangers de laatste
veertig jaar niet is gelukt, is er dan nog een mogelijkheid om de liberalisering
ongedaan te maken?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..52Welke mogelijkheden hebben verhuurders (profit en non
profit) thans om huurwoningen boven de liberalisatiegrens te verhuren? De
leden verzoeken dit graag te beantwoorden voor zowel de bouw van nieuwbouwwoningen
als ook de «doorgroei» van bestaand gereguleerd bezit naar het
geliberaliseerde segment. Welke corporaties hebben daarvan gebruik gemaakt,
en in welke mate? Waarom is er tot nu toe (te) weinig gebruik gemaakt van
deze mogelijkheid?Momenteel is een huurcontract geliberaliseerd wanneer bij aanvang van
het huurcontract een huurprijs geldt boven de liberalisatiegrens. Deze liberalisatiegrens
is momenteel gelijk aan het maximale huurbedrag waarvoor huursubsidie mogelijk
is. Bij aanvang van een huurcontract kan een verhuurder er dus middels de
vaststelling van de aanvangshuurprijs voor kiezen al dan niet geliberaliseerd
te verhuren. Dit geldt zowel voor nieuwbouwwoningen als bestaande woningen.
De woning moet dan uiteraard wel een maximale huurprijsgrens boven de liberalisatiegrens
hebben. Zo niet, dan kan de huurder binnen 6 maanden na aanvang van het contract
de aanvangshuurprijs laten toetsen en wanneer blijkt dat de maximale huurprijsgrens
onder de liberalisatiegrens lag, wordt de huurprijs van de woning verlaagd
en is het contract alsnog niet geliberaliseerd.Niet in alle gevallen wordt geliberaliseerd. De meest voor de hand liggende
reden om niet te liberaliseren is als de lokale woningmarkt dit niet toestaat
gelet op de vraag naar woningen van een bepaalde kwaliteit. In dat geval staat
het puntenaantal op basis van het woningwaarderingsstelsel de liberalisatie
toe, maar zijn de marktomstandigheden er niet naar. Het omgekeerde komt ook
voor, namelijk dat het een gewilde woning betreft, maar dat het puntenaantal
onvoldoende is voor liberalisatie.Commerciële verhuurders hebben er daarbij op gewezen dat investeringen
in het huursegment van circa € 550,– per maand alleen aantrekkelijk
zijn als de prijs in het concurrerende segment van rond de € 500,
daadwerkelijk is afgestemd op de kwaliteit.In Nederland heeft ongeveer eenderde van de huurwoningen een maximale
huurprijsgrens boven de liberalisatiegrens; 5% heeft een huurprijs die daadwerkelijk
boven de liberalisatiegrens ligt.Ook ongeveer eenderde van de corporatiewoningen heeft een maximale huurprijsgrens
boven de liberalisatiegrens, maar slechts 3% heeft een huurprijs boven de
liberalisatiegrens. Vooral corporaties in het westen en zuiden van het land
hanteren huurprijzen boven de liberalisatiegrens. Dit wijst erop dat ook bij
corporaties marktomstandigheden een rol spelen.53Wat is volgens het kabinet verklaring voor het feit
dat nu 95% van de huurmarkt is gereguleerd terwijl er «kennelijk»
vraag is naar middeldureen dure huurwoningen? Waarom blijkt het aanbod achter?
Welke belemmeringen kent het huidige stelsel om méér woningen
te verhuren in het geliberaliseerde segment? Is overwogen om die beletsels –
welke die ook zijn – te slechten in plaats van de huidige voorstellen
door te voeren?In mijn antwoord op vraag 52 ben ik hier op ingegaan.Ik heb daarbij ook aangegeven dat ik voornemens ben de beletsels, voorzover
die uit regelgeving voort komen, waar het verouderde woningwaarderingsstelsel
een voorbeeld van is, om die aan te pakken.54Waarop is de veronderstelling gestoeld dat het goed
is om voor 25% van de gereguleerde woningvoorraad meer marktwerking te hebben?
Hoe is gekomen tot 25%? Wordt dit beschouwd als een minimum of een maximum?Zie mijn brief van 4 februari 2005.55Naar aanleiding van de differentiatie in te hanteren
WOZ-waarden wordt gesteld dat bijvoorbeeld in een centrumstad een lagere WOZ-waarde
zou kunnen gelden. Lager dan € 115 000? Lager dan € 100 000?
Dat zou bijvoorbeeld betekenen dat het relatief kleine aandeel sociale woningen
in deze veelal duurdere woningmarkten nog eerder voor liberalisering in aanmerking
komen. Is dat de bedoeling? Wordt volgens uw redenering gekeken naar de absolute
aantallen en niet naar de relatieve verhoudingen. Voorbeeld: de binnenstad
van Amsterdam is in een vrij korte periode «verwit», met als gevolg
een «verwitting» van lagere scholen. Vindt u het wenselijk een
dergelijk proces te versterken?Zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven is het uitgangspunt
dat het gereguleerde deel van de woningvoorraad (75%) zodanig groot moet zijn
dat alle doelgroephuishoudens (inkomen tot aan de huursubsidiegrens) en grosso
modo de huishoudens tot de ziekenfondsgrens er een woning moeten kunnen vinden.
Aangezien er verschillen zijn tussen regio's voor wat betreft de omvang van
de doelgroep en de samenstelling van de woningvoorraad is de landelijke grens
doorvertaald naar drie regionale grenzen (€ 100 000,-, € 115 000,-
en € 130 000,-). Met de keuze van deze drie grenzen wordt ook
op regionaal niveau voldaan aan het uitgangspunt dat de woningvoorraad groot
genoeg moet zijn de huishoudens behorend tot de doelgroep te huisvesten.Bij een mogelijke differentiatie in de te hanteren WOZ-waarden worden
voorbeelden gebruikt om zowel te illustreren op welke wijze er rekening wordt
gehouden met de voorraad die beschikbaar moet blijven voor de doelgroep, als
om te laten zien dat er gekeken wordt naar de effecten op wijkniveau. De woningsituatie
in Amsterdam is wezenlijk anders dan in Rotterdam: dat betekent dat een differentiatie
in beide steden verschillend zal uitwerken. Zoals in mijn brief aangegeven
zal de differentiatie ertoe moeten leiden dat de toegang voor lagere inkomensgroepen
tot de Amsterdamse markt niet wordt afgesneden, terwijl voor Rotterdam juist
het streven is om lagere inkomens niet «gevangen te houden in de binnenstad
en het centrum juist aantrekkelijk te maken voor midden- en hogere inkomens.
Zoals de bijlage bij de brief laat zien is ook op wijkniveau het beeld zeer
gedifferentieerd. Bovendien worden in Amsterdam al jaren goede afspraken gemaakt
tussen gemeente, stadsdelen, huurdersorganisaties en corporaties over het
toegankelijk maken en houden van de voorraad. Wel acht ik het van belang dat
de uiteindelijke bepaling van de genoemde grenzen niet alleen gepaard zal
gaan met afspraken tussen gemeenten en corporaties, maar ook tussen centrumgemeenten
en omliggende gemeenten over de opvang van de aandachtgroep en de keuzemogelijkheden
binnen de voorraad.Voor elke regio heb ik aan de hand van de WOZ-waarde (100, 115 en 130
duizend euro, zie hiervoor bijlage 1 van mijn beleidsbrief ) een grens voor
het overgangsgebied bepaald. Er komt daarnaast een mogelijkheid om in sommige regio's, bijvoorbeeld met een centrumstad waar bij de voorgestelde
grens te weinig zou worden verruimd, van de voor die regio geldende grens
af te wijken. Dat kan door voor die regio een lagere WOZ-waarde als grens
vast te stellen. Dus als de oorspronkelijke grens op 100 duizend euro zou
liggen, dan kan de grens onder de 100 duizend euro worden vast gesteld. Daarbij
moet wel aan de voorwaarde worden voldaan dat voldoende gereguleerde woningen
moeten overblijven voor de huisvesting van de doelgroep van huishoudens met
een lager inkomen. Zo kan in gemeenten waar de gereguleerde voorraad te klein
dreigt te worden de omvang van het overgangsgebied en het geliberaliseerde
segment worden begrensd.Zie voor wat betreft de fasering van de uitbreiding van het geliberaliseerde
gebied mijn brief van 4 februari jl..56Waarom wordt bij het jaarlijks vaststellen van de huurprijzen
niet aangesloten bij de systematiek van de Algemene wet inkomensafhankelijke
regelingen (Awir), waarin kalenderjaren worden gehanteerd? Dus jaarlijks per
1 januari?Het staat de verhuurder in principe vrij de jaarlijkse huurverhoging op
de eerste dag van elke willekeurige maand aan te zeggen, zolang de huur maar
niet vaker dan een maal per twaalf maanden wordt verhoogd. Het merendeel van
de verhuurders kiest van oudsher voor 1 juli als datum voor de jaarlijkse
huurverhoging. In het kader van methodiek van de Awir bestaat er hiertegen
geen bezwaar, omdat de Awir erin voorziet dat met gewijzigde omstandigheden
in de loop van het jaar rekening kan worden gehouden door middel van een tussentijdse
aanpassing van het voorschot van de tegemoetkoming. Het handhaven van 1 juli
als gebruikelijke datum voor de jaarlijkse huurverhoging heeft zelfs een voordeel,
omdat dan voorafgaande aan de aanvang van een nieuw berekeningsjaar de huurprijs
voor de eerste zes maanden van dat jaar al vaststaat. De verwerking van de
per 1 juli te wijzigen huurprijzen vindt dan halverwege het berekeningsjaar
plaats, eventueel gelijktijdig met andere wijzigingen die zich in het eerste
half jaar hebben voorgedaan qua inkomen, huishoudsamenstelling en dergelijke.
Hiermee wordt een spreiding van de werklast van de Belastingdienst Toeslagen
gerealiseerd, doordat de gegevensuitwisseling met de verhuurder kan plaatsvinden
buiten de «piekperiode» voorafgaande aan het nieuwe berekeningsjaar.Om deze reden wordt niet overwogen om bij de verhuurders te bepleiten
dat de datum voor de jaarlijkse huurverhoging wordt gewijzigd in 1 januari.57Zijn het ministerie van VROM en andere betrokken instanties
in staat om per 1 juli 2006 de nieuwe liberalisatiegrenzen in te voeren?
(Zie in dit verband ook onze vragen over de WOZ-waarde.) Op welke wijze gaat
het ministerie van VROM de huurders voorlichten? Hoe verhoudt zich de publieke
voorlichting met die van de Awir? Welke lessen zijn getrokken uit de chaos
rond introductie van de EOS (de modernisering van de uitvoering van de Huursubsidiewet)?
Hoe wordt bijvoorbeeld voorzien in een telefonische helpdesk?In de planning is invoering van nieuwe grenzen van de liberalisatie (5%)
en het bijbehorende overgangsgebied (20%) (zie hiertoe de brief van 4 februari
jl.) per 1 juli 2006 voorzien onder voorbehoud van parlementaire goedkeuring.
Dit vergt een wetswijziging van de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en
het BW. Daarbij zal ook de Huursubsidiewet met ingang van genoemde datum worden
aangepast. Zoals u bekend is, ligt momenteel een tweetal wetsvoorstellen
(de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen en de daarbij behorende aanpassingswet)
ter behandeling in de Tweede Kamer die erin voorzien dat de uitvoering van
de Huursubsidiewet met ingang van 1 januari 2006 wordt overgenomen door
de Belastingdienst/Toeslagen. Er vanuit gaande dat deze wetsvoorstellen tijdig
door het parlement zullen worden aangenomen om de beoogde inwerkingtredingsdatum
te halen, zal met de Belastingdienst/Toeslagen nader overleg plaatsvinden
over de uitvoeringsconsequenties van de nieuwe grenzen voor de Huursubsidiewet.
Bij de verdere uitwerking van de benodigde voorstellen tot aanpassing van
de Huursubsidiewet zal rekening worden gehouden met de uitvoerbaarheid daarvan.
De Belastingdienst is overigens al bekend met Van de hoofdlijnen
van mijn voornemens op dit punt is de Belastingdienst overigens al op de hoogte
gesteld.Wat betreft de voorlichting over de nieuwe grenzen zal dit zowel via huis
aan huisbladen, als op internet/VROM site, als door verhuurders aan de huurders
kenbaar worden gemaakt.De voorlichting aan huursubsidiegebruikers zal plaatsvinden in overleg
met de Belastingdienst/Toeslagen en waar mogelijk of wenselijk worden gecombineerd
met de voorlichting over de uitvoering. Ook (telefonische) vragen van huursubsidiegebruikers
en hun verhuurders zullen worden afgehandeld door deze dienst, die –
mede in verband met de invoering van de Awir – beschikt over verruimde
telefoondeskcapaciteit.De overige huurders en verhuurders kunnen met hun vragen terecht bij mijn
ministerie.58Heeft het kabinet zicht op welk deel van de woningvoorraad –
woningtype, prijsklasse, waar in Nederland, met welke zittende bewonersgroepen –
geliberaliseerd kan gaan worden?Onderstaande tabellen laten zien welk deel van de 2 874 000
gereguleerde huurwoningen (dit is 95% van de huurwoningenvoorraad) gereguleerd
blijft, in het overgangsgebied terecht komt, en in de vrije sector komt (bron:
WBO 2002).1Woningtype blijft gereguleerdovergangsgebiedvrije sector totaaleengezinswoning836 00063%386 00029 %103 0008%1 325 000100%meergezinswoning1 394 00090%103 0007%52 0003%1 549 000100%Prijsklasse (basishuur per maand) blijft gereguleerdovergangsgebiedvrije sectortotaaltot € 300796 00086%86 0009%48 0005%931 000100%€ 300 – € 4501 210 00077%290 00018%70 0004%1 570 000100%vanaf € 450224 00060%113 00030%37
 00010%373 000100%Waar in Nederland blijft gereguleerdovergangsgebiedvrije sectortotaallandsdeel        Noord246 00092%12 0005%8 0003%266 000100%Oost389 00075%101 00020%28 0005%517 000100%West1 189 00077%257 00017%94 0006%1 540 000100%Zuid407 00074%118 00022%25  0005%551 000100%         gemeentegrootte        g4554 00085%65 00010%33 00 05%652 000100%g26582 00084%86 00012%22 0 003%690 000100%overige gemeenten1 094 00071%338 00022%100 0007%1 532 000100%Zittende bewonersgroepen blijft gereguleerdovergangsgebiedvrije sector totaalbesteedbaar inkomen        tot huursubsidiegrens1 037 00082%174 00014%57 0004%1 268 000100%tot ziekenfondsgrens550 00081%101 00015 %29 0004%681 000100%vanaf ziekenfondsgrens643 00070%214 00023 %68 0007%924 000100%         leeftijd hoofd huishouden        tot 65 jaar1 601 00078%352 00017%1 12 0005%2 066 000100%65 -75 jaar296 00076%76 00019%20 0
005%392 000100%vanaf 75 jaar333 00080%61 00015%22 0
005%416 000100%         huishoudensamenstelling        eenpersoons1 174 00084%155 00011%66 0005%1 395 000100%meerpersoons410 00072%123 00022%33 0006%566 000100%meerpersoons met kind646 00071%211 00023%56 
0006%913 000100%59, 143 en 151Hoe gaat het kabinet garanderen dat het gereguleerde
gebied groot genoeg blijft om huishoudens met lagere inkomens – dat
wil zeggen tot aan de ziekenfondsgrens – te huisvesten? Hoe wordt voorkomen
dat dit een dode letter wordt? Wat heeft is hierover concreet geregeld en
afgesproken? Wat wordt bedoeld met «groot genoeg»? Hoe groot is
dat? Hoeveel huishoudens moeten verhuizen naar een goedkopere woning? Is er
voor hen voldoende passend aanbod? Geldt in dit verband ook een verhuiskostenvergoeding?Voelt u zich ook verantwoordelijk voor het betaalbaarheid
van het wonen van mensen buiten de aandachtgroep? Waar liggen de inkomensgrenzen
van mensen in de aandachtgroep, onderscheiden naar alleenstaanden en gezinnen
en personen ouder en jonger dan 65 jaar?Horen mensen boven de huursubsidiegrens wat u betreft
tot de doelgroep van de sociale huursector? Zo ja, waarom worden deze huurders
dan niet beschermd tegen huurprijsstijging ten gevolge van liberalisering?
Zo neen, waarom niet?Mijn beleid is erop gericht dat er voor een ieder passende woonruimte
beschikbaar is: passend zowel naar prijs als kwaliteit. Een belangrijk instrument
daarbij is de huurprijsregelgeving; voor die groep die financieel extra bescherming
behoeft geldt de huursubsidie. Alleen voor de groep die binnen de termen van
de Huursubsidiewet valt wordt afhankelijk van de omstandigheden (waaronder
de hoogte van de huur) inkomenssuppletie gerechtvaardigd geacht. Overigens
geldt voor alle zittende huurders, zowel voor het overgangsgebied als voor
het geliberaliseerde gebied, een overgangsregime.De gereguleerde woningvoorraad moet groot genoeg blijven om alle huurders
met een inkomen tot aan de huursubsidiegrens te huisvesten. Dat
kan landelijk gezien bij een omvang van het gereguleerde gebied van 75%. In
feite bestaat er bij een gereguleerde voorraad van 75% een zodanige overmaat
ten opzichte van de doelgroep van huurders met een laag inkomen, dat op landelijk
schaalniveau gezien in principe ook alle huishoudens met een inkomen onder
ZFW-grens in dit gebied gehuisvest zouden kunnen worden. Zie voor wat betreft
de differentiatie in grenzen het antwoord op vraag 55.Bovendien zal ik een overgangsgebied met een gematigd huurprijsbeleid
invoeren rekening houdend met de gespannenheid op de woningmarkt. Zie hiertoe
mijn brief van 4 februari jl.Daarmee wordt voorkomen dat verhuurders onredelijk hoge huurprijzen in
rekening brengen.Hoeveel huishoudens uiteindelijk zullen verhuizen naar een goedkopere
woning is niet bekend en afhankelijk van een aantal factoren. Zo valt nu niet
aan te geven in welke mate verhuurders daadwerkelijk gebruik zullen maken
van de ruimte om de huurprijzen te verhogen. Hetzelfde geldt voor de mate
waarin verhuurders voor woningen in het overgangsgebied en in het geliberaliseerde
gebied op vrijwillige basis een gereguleerd huurcontract met hun huurders
overeenkomen. Maar ook het gedrag van huurders zelf is moeilijk in te schatten.
Sommige huurders zullen als gevolg van stijgende huren willen verhuizen, anderen
kunnen er ondanks de hogere huurprijs toch voor kiezen om in hun woning te
blijven. Dat is iets dat elk huishouden zelf moet afwegen.In de jaren tot en met 2009 worden afspraken gemaakt met verhuurders over
de aantallen nieuw te bouwen woningen, zodat het woningtekort kan dalen. Dit
moet er in resulteren dat het woningtekort afneemt tot circa 2% in 2008 en
1,5% in 2010, zodat huurders weer wat te kiezen hebben en een passende woning
kunnen vinden.Het is aan de lokale partijen om te bepalen in welke gevallen een verhuiskostenvergoeding
wordt uitgekeerd. In het kader van de herstructurering wordt voor corporaties
wel een (minimale) verhuiskostenvergoeding geregeld.60 en 61Wat gebeurt er met huurders zonder huursubsidie die
in een geliberaliseerde woning blijken te wonen vanaf het jaar 2010? Welke
huurverhogingen staat hen dan te wachten?Is het mogelijk dat als gevolg van de voorstellen er
in 2010 huurders kunnen zijn die in een geliberaliseerde woning wonen die
in één jaar tijd hun huur met tientallen euro's, misschien wel
meer dan 100 euro, omhoog zien gaan? Of staat het kabinet een maximum voor
ogen?Zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven vormt 2008
een eerste ijkpunt voor de vraag of het woningtekort zodanig is teruggedrongen
dat het overgangsgebied kan worden beëindigd (ca 2%); een tweede ijkpunt
is 2010.62Hoe hoog zijn de maximale jaarlijkse huurverhogingen
voor huurders met huursubsidie die in een geliberaliseerde woning blijken
te wonen?De maximale jaarlijkse huurverhogingen voor huurders met huursubsidie
in geliberaliseerd gebied en het in de brief van 4 februari jl. aangekondigde
overgangsgebied zal de reeks zijn, die ook in het gereguleerde gebied van
toepassing is met dien verstande dat deze niet boven de huursubsidiegrens
ligt.63Volgens de voorstellen wordt de huur van iemand die
in een woning woont die op basis van WOZ-waarde geliberaliseerd zou mogen
worden, maar die huursubsidie ontvangt, niet geliberaliseerd. Geldt dit alleen
als iemand daadwerkelijk huursubsidie ontvangt of ook als de betreffende persoon
recht heeft op huursubsidie, maar daar (nog) geen gebruik van maakt? Er zijn
immers mensen die wel recht hebben op huursubsidie, maar die daar om uiteenlopende
redenen (bijv onbekendheid, schaamte etc) geen gebruik van maken. Moeten zij
zorgen dat ze snel voor de nieuwe wetgeving in zal gaan, alsnog de huursubsidie
aanvragen? En wordt hun huur geliberaliseerd als zij dit niet doen? Zo ja,
kunnen zij de huursubsidie ook nog aanvragen als de huur geliberaliseerd is
en kan die liberalisatie teruggedraaid worden? Wellicht komen mensen er pas
na de liberalisatie achter dat zij eigenlijk recht hadden op huursubsidie.
Is het kabinet bereid daar rekening mee te houden?Het achteraf alsnog aanvragen van huursubsidie, met terugwerkende kracht
tot aan het tijdstip dat de huurprijsliberalisatie ingaat, is volgens de huidige
Huursubsidiewet niet mogelijk. Momenteel liggen in de Tweede Kamer echter
twee wetsvoorstellen die voorzien in een zodanige wijziging van (onder meer)
de Huursubsidiewet, dat het aanvragen van huursubsidie met terugwerkende kracht
(tot maximaal 15 maanden) wel mogelijk wordt (wetsvoorstellen Algemene wet
inkomensafhankelijke regelingen en daarbij behorende Aanpassingswet, Kamerstukken
II, 2004–2005, 29 764 en 29 765). Indien deze wetsvoorstellen
worden aangenomen, zal de desbetreffende wijziging van de Huursubsidiewet
op 1 januari 2006 ingaan. Als vervolgens de wijziging van de grens voor
het overgangsgebied (20%) en het geliberaliseerde gebied (5%) conform verwachting
op 1 juli 2006 ingaat, kunnen huurders wier huur op laatstgenoemde datum
wordt aangepast, desgewenst tot 1 april 2007 alsnog huursubsidie aanvragen
met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006.64In de voorstellen staat op pagina 8 dat de volgende
zin vermeld: «Gedurende de periode zal, in de pas lopend met de vergroting
van het aanbod, de maximaal toegestane huurstijging elk jaar toenemen».Wat
bedoelt het kabinet concreet met «in de pas lopend met de vergroting
van het aanbod? Waaruit moet dat aanbod dan bestaan? Welke aantallen? Welke
prijsklassen? Welke woningtypes? Wat gebeurt er als de vergroting van het
aanbod niet in de pas loopt? Zal de maximaal toegestane huurstijging dan niet
toenemen? Neemt zij dan af?In paragraaf 3,4 wordt de relatie uiteengezet tussen enerzijds de
investeringen in nieuwe woningen en anderzijds de ruimte die in het huurbeleid
gegeven wordt . Hier worden ook de indicaties van de woningbouw aantallen
gegeven waar de afspraken tussen gemeenten en verhuurders zich op moeten richten.
Het is aan gemeenten en corporaties om te bepalen aan welke woningtypes, prijsklasse
ed. er op regionaal en lokaal niveau er behoefte is.In genoemde paragraaf heb ik tevens uiteengezet op basis waarvan verdere
huurverruiming aan de orde is. Indien de afgesproken investeringen niet zijn
gerealiseerd zal de huursombeperking gehandhaafd blijven.Het in de pas lopen van de huurverruiming impliceert dus ook dat de eerste
jaren de gemiddelde huurverhoging lager is dan dat op basis van de trend zou
mogen worden verwacht (vijfjaarlijks gemiddelde inflatie); de eerste jaren
zal er immers nog geen sprake kunnen zijn van extra inspanningen ter vergroting
van het aanbod van woningen.65Bestaan er steekproeven of pilots waaruit blijkt hoe
hoog de markthuren worden? Kan de Kamer daarover beschikken? Mochten deze
informatie niet voorhanden zijn, is het kabinet bereid de Kamer daarin alsnog
te voorzien?De verwachte hoogte van de markthuren is afgeleid uit het Woningbehoefte
Onderzoek 2002. Een en ander wordt nader toegelicht bij vraag 128.66Welke concrete aanwijzingen heeft het kabinet om te
verwachten dat woningcorporaties bereid zullen zijn – ook op de langere
termijn, dus ná 2010 – om woningen die in aanmerking komen voor
liberalisering te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen (op Vinex-locaties,
woonzorgcomplexen, woningen voor grote gezinnen)?Corporaties hebben tot taak te voorzien in woonruimte voor huursubsidieontvangers,
ouderen, gehandicapten, zorgbehoevenden en andere aandachtsgroepen. Daarnaast
hebben zij een taak ten aanzien van de leefbaarheid. Dit is geregeld in het
BBSH. Deze taakstelling blijft ook in de toekomst bestaan.Om deze taak waar te maken zullen corporaties ook in de toekomst zorgvuldig
moeten bezien hoe zij omgaan met hun woningbestand, en met name in het overgangsgebied
(20%) en het geliberaliseerde gebied (5%).68Hoe oordeelt het kabinet nu nog over de afspraken met
de woningcorporaties gezien het WSW-rapport met forse reductie in nieuwbouwplannen?
Zijn deze afspraken nog geloofwaardig? Is er nog vertrouwen in het naleven
van deze afspraken? Waarop is dat vertrouwen gestoeld? Welke eventuele harde
sancties zijn er bij het niet naleven van deze afspraken? Is het kabinet bijvoorbeeld
ook weer bereid om de jaarlijkse maximaal toegestane huurverhogingen opnieuw
(lager) vast te stellen?In de brief over het huurbeleid zijn de aantallen te bouwen woningen op
landelijke niveau voor de sociale huursector aangegeven. Ik acht deze aantallen
realistisch. Ook Aedes onderschrijft deze aantallen als realistisch. De komende
periode worden deze aantallen op regionaal en lokaal niveau vertaald in harde
afspraken.De sanctie die mij voor ogen staat bij de afspraken over nieuwbouw door
corporaties voor de komende jaren is dat bij het niet realiseren van die aantallen
de huursombeperking niet vervalt, zoals ik in detail heb aangegeven in mijn
brief Uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid, dd. 19 november
2004. Ik heb er alle vertrouwen in dat de partijen op lokaal niveau komen
tot tijdige invulling en uitvoering van de plannen.69Mochten de woningcorporaties al voorzien in hun bescheiden
jaarlijkse taakstelling, dan zal het woningtekort zich in 2007 nog steeds
rond de 2,7% tot 3% bevinden. Welke rechtvaardiging vindt het kabinet daarin
om op dat moment al over te gaan tot een stelsel met meer marktwerking?Rond 2007/2008 ligt het woningtekort naar verwachting rond de 2,2%. Wat
betreft de jaarlijkse taakstelling van corporaties wijs ik erop dat deze bescheiden
oogt, maar in werkelijkheid een verdubbeling, vanaf 2007, van de thans
gerealiseerde aantallen inhoudt.Indien de aantallen daadwerkelijk leiden tot een tekort van ca. 2,2% –
of minder – dan zijn we in de goede richting van een tekort van 1,5%
in 2010.Voor een uitgebreidere toelichting verwijs ik naar antwoorden op de vragen
39 en 67.70 en 72Welke studies heeft het kabinet verricht naar de bruikbaarheid
van de WOZ-waarde als toekomstig ijkpunt voor het liberaliseren van een deel
van de huurwoningen? Kan de Kamer over deze eventuele studies beschikken?
Indien een dergelijke studie niet gedaan is, kan dan worden aangegeven welke
voor- en nadelen kleven aan het gebruik van de WOZ-waarde als ijkpunt?Hoe reëel is de kans op strategisch gedrag van
gemeenten bij de vaststelling van de WOZ-waarde?Gekozen is voor het uitgangspunt om het overgangsgebied (20%) en het geliberaliseerde
gebied (5%) te baseren op de marktwaarde van huurwoningen. De ruimte voor
strategisch gedrag van de zijde van gemeenten bij de vaststelling van de WOZ-waarden
wordt beperkt door de geldende landelijk uniforme waarderingsvoorschriften
en het toezicht op de naleving daarvan door de Waarderingskamer.Volgens de Waarderingskamer geeft de periodieke taxatie van woningen in
het kader van de Wet WOZ een betrouwbaar en actueel beeld van deze marktwaarde.
Ook uit het onderzoek dat de Waarderingskamer in opdracht van het ministerie
van Financiën in 2004 heeft uitgevoerd naar het eventueel te laag vaststellen
van de werkelijke marktwaarde van woningen door gemeenten, kan geconstateerd
worden dat de WOZ-waarde goed aansluit op de markt en de gerealiseerde verkoopprijzen.71Hoe denkt de VNG over de bruikbaarheid van de WOZ-waarde
als instrument voor de liberalisatiegrens?Uit de brief van de VNG aan de vaste kamercommissie VROM, dd. 25 november
2004, maak ik op dat de VNG commentaar heeft op de uitwerking van de 25% niet
gereguleerde woningen naar de verschillende regio's, maar geen commentaar
levert op het hanteren van de WOZ-waarde als zodanig.72Hoe reëel is de kans op strategisch gedrag van
gemeenten bij de vaststelling van de WOZ-waarde?Zie antwoord op vraag 70.73Is onderzocht of differentiatie in WOZ-waarde geen
verboden steun is volgens de EU-regels?Ik neem aan dat u doelt op de vraag of er bij het hanteren van differentiatie
in de WOZ-waarde sprake is van staatssteun. Het moet dan gaan om door de staat
verleende of uit overheidsmiddelen gefinancierde voordelen, al dan niet in
de vorm van geld aan bepaalde ondernemingen. Er is hier geen sprake van het
verlenen van een voordeel aan bepaalde ondernemingen, omdat de differentiatie
in WOZ-waarde juist de (regionale) marktwaarde als uitgangspunt heeft.Mocht er al sprake zijn van staatssteun, dan is deze Europeesrechtelijk
slechts verboden indien hierdoor de mededinging vervalst wordt of het handelsverkeer
tussen de Lidstaten ongunstig beïnvloedt wordt. In het onderhavige geval
is hiervan geen sprake.74 en 75Kan de Kamer nader worden geïnformeerd over de
gevolgen die de tabel met drempelwaardes gaat hebben voor de individuele huurders?
De drempelwaarde is vastgesteld om het aantal beroepsprocedures bij vaststelling
WOZ waarde voor OZB-belasting te beperken. Is dat gezien de financiële
consequenties voor huurders rond de liberaliserings-WOZ-waardegrens, die veel
groter is, wel te rechtvaardigen?Welke hausse aan beroepsprocedures over de vaststelling
van de WOZ-waarde staat ons te wachten gezien de grote belangen van zowel
huurder als verhuurder om respectievelijk niet of juist wel de grenswaarde
voor liberalisering te overstijgen? Hoe gaat dit worden afgehandeld? Een beroepsprocedure
tegen de vastgestelde WOZ-waarde kost jaren. Wat betekent dat voor de vaststelling
of een woning kan worden geliberaliseerd of niet?Ik heb in mijn brief alleen de voorstellen op hoofdlijnen aangegeven.
Dat geldt ook voor de uitbreiding van het overgangsgebied (20%) en het geliberaliseerde
gebied (5%). Na bespreking met uw Kamer zal ik de voorstellen verder uitwerken.
Daarbij zal ik in overleg treden met onder meer het ministerie van Financiën
en de VNG, waarbij de beroepsmogelijkheden tegen de WOZ-beschikking voor huurders
aan de orde kunnen komen.76Hoe hoog is het percentage grotere huurwoningen (die
alleen al door hun grootte een relatief hogere WOZ-waarde kennen) dat op termijn
aan de voorraad sociale huurwoningen onttrokken kan gaan worden?Van de 461 000 op dit moment gereguleerde huurwoningen met vijf kamers
of meer zal 33% (151 000 woningen) in het overgangsgebied terecht komen,
en 13% (58 000 woningen) in de vrije sector (bron: WBO 2002)1.77Hoe oordeelt het kabinet over de conclusie van het
CPB dat een liberalisering in de huurprijzen zal leiden tot een beperking
in de doorstroming?Een conclusie van het CPB dat liberalisatie leidt tot beperking in de
doorstroming herken ik niet.Het CPB constateert dat liberalisatie ervoor zorgt dat een groter deel
van de huurwoningen in een meer marktconforme omgeving terechtkomt. Dit heeft
voordelen zo stelt het CPB in termen van betere allocatie van schaarse middelen
en zal de woonmarkt doelmatiger laten functioneren.78Hoe oordeelt het kabinet over de conclusie van het
CPB dat op voorhand niet is te zeggen of woningcorporaties door de voorstellen
ook daadwerkelijk meer zullen gaan investeren? Hoe denkt het kabinet alsnog
zeker te stellen dat er meer geïnvesteerd gaat worden door woningcorporaties?
Is het kabinet daarbij bereid om de investeringen te duiden in aantallen sociale
huurwoningen, aantallen sociale koopwoningen, aantallen te verkopen woningen
en investeringsbedragen in de herstructurering? Welk percentage van de woningnood
kunnen corporaties oplossen?Door de koppeling van de investeringen aan het loslaten van de huursombeperking
is een zware sanctie gesteld aan corporaties om de noodzakelijke investeringen
te doen. Deze koppeling is uitvoerig beschreven in mijn brief van 19 november
2004. Daarbij zijn de prestaties van de corporaties gedefinieerd in aantallen
huur- en koopwoningen op landelijk niveau. De concrete aantallen te realiseren
woningen per regio vergt maatwerk op lokaal en regionaal niveau.
Deze aantallen zullen – langs de lijnen zoals in de brief beschreven –
worden omgezet in harde lokale afspraken.Het aandeel van de corporaties in de totale woningbouwproductie van 446 000
woningen in de jaren 2005 tot 2010 bedraagt 25%. Met deze totale productie
wordt het woningtekort teruggedrongen van 2,7% in 2005 naar 1,5% in 2010 Daarnaast
heb ik in mijn brief van 4 februari 2005 aangegeven dat voor circa 20%
van de woningen een overgangsgebied zal gelden met een gematigde huurontwikkeling.
Dit overgangsgebied zal pas worden beëindigd indien de woningmarkt meer
ontspannen is waarbij 2008 een eerste ijkpunt vormt. Zonder investeringen
zal er van ontspanning op de woningmarkt geen sprake zijn en kan het aandeel
geliberaliseerde woningen niet worden vergroot.79Hoe groot is de groep huurders die op termijn een geliberaliseerde
huurwoning zal bewonen, en zal moeten uitkijken naar een woning in de gereguleerde
sector (zie in dit verband ook de cijfers in paragraaf 3.4.3 in de CPB
notitie van 10 november jl.)? Om welk deel van de voorraad, welk type
huishouden en welk deel van het land gaat het dan? Welk aanbod (welke prijsklasse,
welke woningtype, in dezelfde woonplaats, dezelfde woonbuurt) zal er dan beschikbaar
zijn voor deze groepen huishoudens?Het aantal te liberaliseren woningen bedraagt zo'n 600 000, zodat
het totale geliberaliseerde gebied op termijn – wanneer het in mijn
brief van 4 februari jl. genoemde overgangsgebied niet meer nodig is –
uitkomt op zo'n 750 000 huurwoningen (25%). Woningen die worden bewoond
door huursubsidieontvangers worden, zolang het recht op huursubsidie bij de
huidige bewoners blijft bestaan, hiervan uitgezonderd. Ook kunnen verhuurders
op vrijwillige basis geliberaliseerde woningen en ook woningen in het overgangsgebied
conform gereguleerde voorwaarden aanbieden. In dat geval zal ook huursubsidie,
mits aan de overige voorwaarden wordt voldaan, kunnen worden toegekend.Om deze redenen kan nu niet worden aangegeven hoeveel woningen daadwerkelijk
worden geliberaliseerd dan wel tot het overgangsgebied gaan behoren Zie verder
mijn antwoord op vraag 59.80Hoe oordeelt het kabinet over het zeer kritische commentaar
van het CPB (hoofdstuk 4) dat het voorgestelde huurbeleid onvoldoende is om
beweging op de woningmarkt te realiseren?Het CPB heeft gesteld dat zeker op termijn een betere allocatie van middelen
gerealiseerd wordt, maar dat door m.n. huursubsidiegebruikers geheel te beschermen
deze herallocatie veel langer gaat duren dan zonder extra maatregelen mogelijk
zou zijn.82Kan het kabinet zich vinden in de ontwikkelingen van
de huurquoten in tabel 3.3., figuur 3.3. en 3.4 van het CPB? Is dit een wenselijke
ontwikkeling? Kan in dit verband worden aangegeven hoe wordt gedacht dat de
harmonisatie gaat verlopen?Tabel 3.3 in het CPB-rapport geeft de ontwikkeling weer van het niveau
van de netto macrohuurquote. De figuren 3.3 en 3.4 geven de procentuele toename
weer van de huurquote, maar zeggen in tegenstelling tot tabel 3.3 niets over
het niveau daarvan. De figuren hebben betrekking op de ontwikkeling van de
huurquote van zowel zittende huurders als van verhuizende huishoudens in het
overgangsgebied (20%) en het geliberaliseerde deel (5%) van de markt. De vraag
over de wenselijkheid van deze ontwikkeling is daarom niet zondermeer te beantwoorden.
Zoals ik in mijn brief reeds heb aangegeven zijn de effecten
voor zittende huurders beperkt. Alleen huishoudens met een grote afstand tot
de markthuur kunnen met een iets hogere huurstijging te maken krijgen. Huishoudens
die ervoor kiezen om te verhuizen zullen in veel gevallen een kwalitatieve
verbetering ondervinden en daarbij ook te maken kunnen krijgen met een harmonisatie
van de huur. Voor deze huishoudens zorgt de begrenzing van de maximale huurprijs
in het overgangsgebied ervoor dat deze huishoudens niet te maken krijgen met
onredelijke huren als gevolg van schaarste. Deze huishoudens zijn vooral geconcentreerd
in het rechter deel van de figuren.83Is kennis genomen van andere maatregelen van het kabinet,
zoals de verandering van het zorgstelsel, die effect hebben op het inkomen
van mensen rond de ziekenfondsgrens (er net onder of er net boven)? Is het
juist dat het dezelfde groep betreft die ook door het voorgestelde huurbeleid
met extra lasten wordt geconfronteerd? Is dat meegewogen bij de voorstellen?
Zo ja, hoe? Zo neen, waarom niet?Het kabinet heeft in zijn beraadslagingen over modernisering huurbeleid
al deze aspecten voor alle groepen meegewogen. Ik wijs er hierbij op dat de
huurstijging in de eerste jaren lager ligt dan bij voortzetting van het oude
beleid, hetgeen doorwerkt in de netto huurquote. Ook bij het presenteren van
het koopkrachtbeeld zijn al deze effecten meegenomen.84Kan worden ingegaan op de kritiek van het CPB dat het
ministerie van VROM de woonlasten en de huursubsidie-uitgaven voor de overheid
licht heeft onderschat? Hoe luiden nieuwe berekeningen?Het CPB merkt in in haar rapportage over de validatie van de ABF-uitkomsten
(paragraaf 3.5) op dat «ABF geen rekening houdt met de terugkoppeling
van huurprijsstijgingen op de inflatie. Hierdoor worden de woonlasten en huursubsidie-uitgaven
licht onderschat».In de modelberekeningen is inderdaad geen terugkoppeling van huurstijging
op inflatie meegenomen. Het effect van het ontbreken van deze terugkoppeling
op de woonlasten heeft, in vergelijking met het huidige beleid, een gemengd
effect.Ten opzichte van het continueren van het huidige huurbeleid (huurstijging
gelijk aan vijfjaarsgemiddelde inflatie) zal in 2005 en 2006 het effect van
het nieuwe huurbeleid op de inflatie positief uitpakken. De gemiddelde huurstijging
is bij voortzetting van het huidige beleid immers in die jaren hoger dan bij
de nieuwe beleidsvoorstellen met huursombeperking. Voor de jaren daarna is
het beeld andersom omdat de huurstijging als effect van het nieuwe huurbeleid
hoger zullen uitkomen. Over de gehele periode 2005–2009 bezien, zullen
de woonlasten licht stijgen.85Kan een beeld worden gegeven hoe de heffing van 250
miljoen euro wordt doorgegeven in de huurprijzen? Indien de corporaties de
heffing geheel of deels doorgeven in de huren waardoor de huurders uiteindelijk
zelf de heffing moeten opbrengen, is het kabinet dan van mening dat dit een
rechtvaardige uitkomst van het beleid is?Het voorgestelde huurbeleid geeft verhuurders ruimte om betere prijs/kwaliteitsverhoudingen
in hun woningvoorraad te realiseren. Een aanpassing van de huurprijzen zal
met name daar plaatsvinden waar de huurprijzen niet met de kwaliteit van de
woning in overeenstemming zijn. De huurwoningenmarkt kan daardoor beter gaan
functioneren. Een ander gevolg hiervan is dat de inkomsten van
verhuurders zullen toenemen. Gegeven deze extra inkomsten is het gerechtvaardigd
dat verhuurders middels een heffing een bijdrage gaan leveren aan het betaalbaar
houden van het wonen voor huishoudens met een lager inkomen.86Hoe oordeelt het kabinet over de aanbeveling van het
CPB (hoofdstuk 4) om corporaties die weinig investeren en daardoor grote vermogens
opbouwen te confronteren met extra heffingen in plaats van extra huurruimte
te gunnen die weer bijdraagt aan extra vermogensgroei? Deelt het kabinet het
oordeel van het CPB dat meer inactieve vermogens van de corporaties ten koste
kunnen gaan van huurders met een laag inkomen?Zoals aangegeven in mijn brief ligt het voor de hand om bij de voorgenomen
bestemmingsheffing een relatie te leggen met de verdiencapaciteit op basis
van de woningvoorraad en zo de facto de rijkere corporaties zwaarder te belasten
dan de minder rijke. De vorm en inhoud van de bestemmingsheffing wordt momenteel
in nauw overleg met het Ministerie van Financiën uitgewerkt.Wat betreft meer inactieve vermogens en huurders met een laag inkomen
wijs ik erop dat dit niet per sé in het nadeel van zittende huurders
hoeft te zijn, maar dat dit wel van belang is voor de gewenste investeringen
en daarmee ook toekomstige huurders.87 en 88Hoe gaat het kabinet om met de aanbeveling van het
CPB (hoofdstuk 4) dat – omdat de markt niet optimaal functioneert –
extra aandacht voor mededinging en voorkomen van machtsposities van belang
zijn?Is het kabinet voorstander van een vergroting het aantal
aanbieders op de woningmarkt? Zo ja, hoe stelt zij zich dat voor? Kan in het
antwoord worden betrokken dat het aantal corporaties door fusies en overnames
steeds verder afneemt, en het bouwclaimmodel in combinatie met het recht van
zelfrealisatie leidt tot monopolisering in aanbieders?Voor een betere marktwerking acht het kabinet investeringscondities wenselijk
waarbij zoveel mogelijk aanbieders toegang tot die markt hebben en het aanbod
vergroot wordt. Het voorgestane huurbeleid, en met name de verbetering van
de prijs-kwaliteit verhouding, creëert een aantal van die investeringscondities,
met name ook voor commerciële verhuurders. Het voortschrijdende proces
van fusies tussen corporaties, zoals dat sinds jaren plaatsvindt, is mijn
inziens eerder bevorderend voor de nieuwbouwproductie dan remmend, gezien
de verdere professionalisering die fusie normaal gesproken met zich mee brengt.
In de Nota Ruimte heeft het kabinet haar beleid uiteengezet.89Waarom wordt gekozen voor een beleid waarbij –
uitgaande van een goede inschatting van de marktwerking – middeninkomens
hogere huren moeten gaan betalen, in plaats van een beleid waarbij de koopwoningmarkt
voor deze inkomensgroepen daadwerkelijk wordt verruimd (onder meer door in
te zetten op een veel actiever verkoopbeleid van corporaties, een nieuwbouwbeleid
gericht op grote aantallen sociale koopwoningen en verbetering van de BEW-regeling)?
Nu komt er nog meer vermogen terecht bij de corporaties dat feitelijk nog
steeds niet naar de publieke sector kan worden getrokken, terwijl een beleid
gericht op meer eigen woningbezit kapitaal bij de burgers zelf vrijmaakt en
burgers de verantwoording geeft over hun eigen woning en woonomgeving. Is
het kabinet bereid om een financieel economische analyse van beide scenario's
(liberalisering huurmarkt versus vergroting aanbod sociale koopwoningen) uit
te laten voeren, zowel op micro- als macro niveau?Mijn beleid bestaat uit een breed pakket van maatregelen om het functioneren
van de woningmarkt te verbeteren. Het terugdringen van het woningtekort door
het verhogen van de nieuwbouwproductie is de belangrijkste motor om de stagnatie
op de woningmarkt te doorbreken, maar ook het doorpakken van de herstructurering
en de modernisering van het huurbeleid kunnen daaraan een grote bijdrage leveren.
Dit zijn voor de komende periode de belangrijkste opgaven voor de woningmarkt.
Met dit pakket aan maatregelen worden de keuzemogelijkheden voor de burger
vergroot in zowel de huur- als de koopsector, ook voor de middeninkomens.
Ik ben het met de PvdA-fractie eens dat een eigen woning burgers meer verantwoordelijkheid
geeft over hun woning en hun woonomgeving en dat de verkoop van huurwoningen
een grotere vlucht mag nemen dan nu het geval is. Binnen enkele maanden zal
het kabinet een reactie geven op het advies van de VROM-raad over het eigen
woningbezit.Ik verschil van mening met de PvdA-fractie om de nieuwbouw vooral uit
sociale koopwoningen te laten bestaan. Ik ben er niet voor om vanuit Den Haag
een bepaalde mix van te bouwen nieuwbouwwoningen (huur, koop, sociaal, middelduur
of duur) voor te schrijven. Het is aan gemeenten om met marktpartijen en corporaties
tot afspraken te komen over het daadwerkelijke bouwprogramma. Dat programma
zal moeten aansluiten bij de regionale vraag. Wanneer het gaat om de inzet
van ISV en Bls-gelden maak ik op basis van het lokaal en regionaal overeengekomen
bouwprogramma afrekenbare afspraken. Het uitvoeren van een financieel-economische
analyse van een vergroting van het aanbod van sociale huurwoningen ten opzichte
van het huidige pakket aan maatregelen lijkt me daarom niet zinvol.90Hoe luidt de overeenstemming tussen de minister van
VROM en Aedes ten aanzien van het geliberaliseerde gebied, de indicatie van
de te realiseren investeringen, de huurverhogingreeks in het gereguleerde
gebied en de begrenzing van de huursom? Kan de Kamer een afschrift van de
afspraken met Aedes ontvangen?Op dit moment heb ik geen andere afspraken met Aedes vastgelegd over de
modernisering van het huurbeleid dan die zijn verwoord in het Startdocument
en het Bestuurdersakkoord, dd. 15 april 2004. Wel heb ik met Aedes een
hoge mate van overeenstemming bereikt over het in mijn brief van 19 november
2004 uitgewerkte huurbeleid. Daar waar dit niet zo is, is dat ook in de brief
aangegeven.91Hoe luiden de afspraken met Aedes over «verwijtbaar
gedrag» als het aankomt op onvoldoende investeringen?Zoals ik in mijn brief van 19 november 2004 heb aangegeven deel ik
de opvatting van Aedes inzake «verwijtbaar gedrag» niet. Voor
mij is dat dus geen reden voor het laten vallen van de huursombeperking.92Waarom maken de Woonbond en de VNG geen actief deel
uit van de commissie die de positie van de woningcorporaties ten opzichte
van het rijk en andere belanghouders ten principale gaat herzien? Welke legitimering
hebt u daarvoor? Op welke wijze worden de huurders en gemeenten betrokken
bij het advies? Welke personen hebben er wel zitting in de commissie?De bedoeling is dat deskundigen, op het gebied van publieke dienstverlening,
maatschappelijk ondernemerschap en wonen in het algemeen, een onafhankelijk
advies geven over wat de mogelijkheden zijn voor een vernieuwde relatie tussen
rijk en corporaties. De commissie bestaat dan ook niet uit vertegenwoordigers
van verschillende partijen; Aedes en het rijk maken er geen onderdeel van
uit, Woonbond en VNG daarom evenmin. Bij de verdere uitwerking van deze relatie
op basis van het te ontvangen advies, zullen de vertegenwoordigers van verschillende
partijen betrokken worden. Ook zal de VNG bij de tussenrapportage worden betrokken.
De commissie is inmiddels van start gegaan en bestaat uit de heer De Boer
(voorzitter), de heer Biesheuvel, de heer Van Leeuwen, de heer Lensen en mevrouw
Meurs.93, 94, 95 en 157Een betere marktwerking veronderstelt dat de positie
van huurders en huurdersorganisatie zich evenwichtig verhoudt met die van
de verhuurders? Hoe oordeelt u over dit evenwicht?Wordt de reparatie van de Wet overleg huurders en verhuurders
(Overlegwet) nu ook bekeken op verbeteringen die noodzakelijk zijn als gevolg
van de plannen tot liberalisering? Zo ja, door wie en hoe gebeurt dit? Zo
neen, bent u bereid dat alsnog te doen?Het ligt voor de hand om pas over te gaan tot meer
marktwerking nádat de Overlegwet is gerepareerd. De positie van de
huurders dient immers eerst voldoende te zijn geborgd. Waarom wordt daar niet
voor gekozen?Is de commissie die samen met de woonbond zou worden
geformeerd al actief en wat is precies haar taak? En kunt u toelichten wat
bedoeld wordt met de passage op pagina 3: «Deze commissie zal ook om
advies gevraagd worden over de betrokkenheid van huurders-(organisaties) bij
prestatieafspraken op lokaal niveau.» Bent u het met de leden van de
SP-fractie eens dat een eventueel advies verkregen moet worden voordat het
huurbeleid wijzigt? Deze leden hechten er aan dit advies en de eventuele voorstellen
die daar uit voortvloeien te ontvangen vóórdat er beslist wordt
over het huurbeleid. Bent u het met deze leden van mening dat op basis van
onvolledige informatie geen beslissing genomen kan worden over het huurbeleid
en deze beslissing op zijn minst uitgesteld moet worden?Burgers/consumenten hebben voordeel van meer marktwerking door de verruiming
van de keuzemogelijkheden; zij zullen hun voorkeuren ook via de markt tot
uiting laten komen. Er zal echter enige tijd overheen gaan om via de markt
vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd te krijgen. Een stap naar meer marktwerking
op de huurwoningenmarkt maakt daarom ook een stap naar een betere afstemming
van vraag en aanbod wenselijk. Dat is de reden waarom ik een commissie in
het leven wil roepen die gaat onderzoeken hoe de positie van huurders en huurdersorganisaties
kan worden versterkt. Daarbij komt de vraag op welke wijze de positie van
de huurder in geliberaliseerd gebied versterkt kan worden zeker aan de orde.VROM en de Nederlandse Woonbond zullen gezamenlijk opdrachtgever zijn.
Het overleg met de Woonbond over het kader en de inhoud van de opdracht is
nagenoeg afgerond; binnenkort zullen personen worden benaderd met het verzoek
aan in deze commissie zitting te nemen.Ik zal de commissie vragen of zij aan het eind van het voorjaar een advies
kunnen uitbrengen, zodat ik daar bij de vormgeving van nieuw beleid tijdig
rekening mee kan houden.96Welke rol hebben huurders bij de prijsbepaling?Bij het aangaan van een huurcontract zijn huurder en verhuurder in principe
vrij om een huurprijs overeen te komen. Elke huurder zal een afweging
maken of hij de huurprijs in verhouding vindt staan tot de geboden kwaliteit
en of de woning financieel passend is.97Kan worden aangegeven hoe de prijsontwikkelingen verlopen
tot het jaar 2012 voor de woningmarkt in de gemeente Zoetermeer (voormalige
groeigemeente), stadsdeel Amsterdam ZuidAmstel (gewilde locatie) en de gemeente
Rheden (weinig bouwmogelijkheden)? Kunt u daarbij uitgaan van twee scenario's:a. géén benutting van de ruimte tot harmonisatie,b. volledige benutting.Over de genoemde gebieden zijn bij mij en bij de betreffende gemeenten
onvoldoende gegevens aanwezig om de vraag te kunnen beantwoorden. Wel heb
ik u een kwalitatief beeld toegestuurd, opgesteld door Companen, waarin wordt
ingegaan op de te verwachten gedragsreacties van verhuurders op mijn voorstellen.98Hoe oordeelt het kabinet over de reactie van de VNG
van 25 november 2004, waarin wordt gesteld data. de voorstellen haaks staan op het beleid van een evenwichtige spreiding
van betaalbare huurwoningen in de stad en regio, en daarmee in strijd is met
de motie Bosb. het landelijk percentage van 25% geen dogma mag zijnc. er een te groot vertrouwen is bij het kabinet in de vrijwillige zelfregulering
van woningcorporatiesd. harde taakstellingen ontbrekene. de voorstellen te vrijblijvend zijn, aangezien gemeenten met lege handen
achterblijven wanneer woningcorporaties niet meewerken.In mijn brief van 4 februari jl. heb ik nader aangegeven hoe het
traject naar meer liberalisatie zal verlopen. Zolang de woningmarkt niet ontspannen
is worden de duurdere huurwoningen – behoudens een topsegment –
niet geliberaliseerd maar komen ze in een overgangsgebied (20%) met gematigde
huurstijgingen.Voor wat betreft de relatie met het tegengaan van ongewenste segregatie
verwijs ik naar het rapport van Companen en het essay van het SCP. Beide heb
ik in een separate brief aan uw Kamer aangeboden. Mijns inziens biedt het
beleid voldoende mogelijkheden voor een evenwichtige spreiding van betaalbare
huurwoningen in stad en regio. De afspraken van gemeenten met corporaties
worden daarom juist per regio gemaakt, waardoor regionaal maatwerk mogelijk
wordt. Die afspraken zijn niet vrijblijvend en daarvoor gelden harde taakstellingen.
De sanctie voor corporaties op het niet voldoende investeren is dat de huursombeperking
blijft bestaan. Ik heb deze systematiek uitgebreid aangegeven in mijn brief
van 19 november 2004. In mijn brief van 4 februari jl. heb ik deze
sanctie aangevuld met twee maatregelen, die beide een relatie leggen met de
ontspanning op de woningmarkt en dus met de bouwproductie door verhuurders:
(1) woningen in het overgangsgebied kunnen pas worden geliberaliseerd en (2)
de huurstijgingen in het overgangsregime voor 2008 en 2009 kunnen pas worden
geëffectueerd op het moment dat het woningtekort voldoende is ingelopen.De afspraken tussen gemeenten en corporaties zullen ook betrekking hebben
op de toegankelijkheid van woningen in het overgangsgebied (20%) en geliberaliseerde
woningen (5%) voor lagere inkomens, zoals nu bijvoorbeeld in Amsterdam ook
het geval is. Bovendien heb ik mijn brief van 4 februari jl. nog aanvullende
maatregelen voorgesteld ter versterking van de positie van huurders.Wat betreft de samenwerking tussen gemeenten en corporatie heb ik in mijn
brief aangegeven dat ik zo nodig en desgevraagd bij uitblijven van overeenstemming
zal interveniëren. Bovendien zal ik de door mij ingestelde adviescommissie
inzake de relatie Rijk – Woningcorporaties vragen hoe het leveren van
prestaties door de corporaties zekerder gesteld kan worden.99In Leiden heeft de woningcorporatie Portaal aangegeven
dat alle woningen in de 80-er jaren wijk De Stevenshof worden geliberaliseerd
zodra dat mogelijk is. Huurprijzen worden dan ca. € 700 per maand.
Het gaat daarbij om 528 woningen, merendeels eengezinswoningen. De gemeente
Leiden heeft niet zo heel veel sociale eengezinswoningen. Juist eengezinswoningen
vallen doorgaans boven de WOZ-waarde. Het aanbod aan dit type woningen gaat
dus drastisch achteruit, als Portaal dit voornemen echt door zou zetten. Wat
heeft de gemeente Leiden voor instrumenten om dit te voorkomen?Gemeenten voeren regelmatig overleg met woningbouwcorporaties en maken
daarbij over velerlei onderwerpen onderling afspraken. Een van de thema's
die daarbij aan de orde komen en waarover afspraken gemaakt worden is het
beschikbaar houden van delen van de woningvoorraad voor lagere inkomensgroepen
in bepaalde wijken. Lokale partijen zullen onderling moeten uitmaken wat een
gewenste bevolkingsopbouw per wijk is. Het beschikbaar houden van bepaalde
woningtypen voor huishoudens met een laag inkomen, zoals eengezinswoningen,
en het tegengaan van segregatie zal veelal een gedeeld belang zijn voor gemeente
en woningcorporaties.Ik wijs er hier verder op dat, zoals ik in mijn brieven van 19 november
en 4 februari jl. heb aangegeven, in gemeenten waar de gereguleerde woningvoorraad
te klein dreigt te worden de omvang van het niet-gereguleerde gebied kan worden
begrensd.In de prestatieafspraken 2003–2004 tussen de gemeente Leiden en
de corporaties zijn afspraken opgenomen over de omvang van de kernvoorraad.
Op 6 januari '05 is met de gemeente Leiden ambtelijk gesproken over het
huurbeleid en de bereikbaarheid van de bestaande voorraad. De gemeente Leiden
wil voor een evenwichtige bevolkingsopbouw een zekere mate van scheefwonen
(duur en goedkoop) behouden. Leiden geeft aan, met ondersteuning van het rijk,
de regie te willen voeren bij het maken van nieuwe afspraken met de corporaties
om daarmee de bereikbaarheid van delen van de voorraad te borgen.Zoals ik in de brief over het huurbeleid heb aangegeven ligt de verantwoordelijkheid
om tot afspraken te komen op lokaal niveau maar ben ik bereid ook in Leiden
te interveniëren wanneer één van de partijen van oordeel
is dat men niet bereid is tot blijvende afspraken te komen. Zie ook mijn antwoord
op de vragen 6, 7 en 194.100Welke economische legitimering bestaat er voor evenwichtige
marktverhoudingen indien er 2010 toch nog een tekort bestaat van 1,5%, en
zeker als daarbij aangetekend wordt dat dit tekort in delen van het land (Randstad)
zeker hoger zal uitvallen?Een beperkte druk op de woningmarkt ter voorkoming van grote leegstand
is nodig ter voorkoming van leegstand. Daarbij zal het altijd zo zijn dat
de druk in de Randstad relatief groter zal zijn dan in perifere gebieden.101 en 106Is het kabinet bereid te overwegen om de volgorde in
haar voorstellen om te draaien, dat wil zeggen dat er pas geliberaliseerd
wordt wanneer er daadwerkelijk gebouwd en geïnvesteerd wordt, in plaats
van liberaliseren en daarna investeren?Op pagina 6 wordt in de eerste zin wordt gesteld dat
een structurele vergroting van het geliberaliseerde gebied noodzakelijk is.
Kan dit nader worden toegelicht, nu blijkt dat de veronderstelde relatie tussen
deze verruiming van het huurbeleid en investeringen niet of nauwelijks bestaat?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..102 en 161Is het kabinet bereid om eerst de positie van woningcorporaties
(herziening BBSH) te regelen voordat corporaties meer vrijheid krijgen om
de huurprijzen vast te stellen? Het kabinet verwacht dat de huurprijzen minder
hard zullen stijgen dan de mogelijkheid die ze in de voorstellen biedt. Achtergrond
is dat corporaties en gemeenten hier afspraken over maken. Wat is de formele
positie van gemeenten om deze afspraken te maken? Is het niet verstandig om
eerst die formele positie te regelen alvorens u de corporaties die ruimte
biedt?Op welke termijn kan de Kamer de resultaten verwachten
van de herijking van de relatie overheid – woningcorporatie? Ook hier
geldt dat de leden van de SP-fractie er aan hechten een dergelijk advies en
de eventuele voorstellen die daar uit voortvloeien te ontvangen vóórdat
het huurbeleid grondig wordt herzien. Wordt de beslissing over het huurbeleid
uitgesteld tot de resultaten er zijn?In de eerste helft van 2005 moet duidelijkheid gaan ontstaan over de hoofdrichtingen
van de herijking.De beslissing over het huurbeleid moet niet worden uitgesteld tot deze
resultaten er zijn. Het huurbeleid heeft namelijk niet de vernieuwde relatie
tussen overheid en woningcorporaties als uitgangspunt, maar verbetering van
het functioneren van de woningmarkt, ook om daarmee meer nieuwbouw te realiseren.
Dit zal altijd noodzakelijk zijn, los van de uitkomsten van het debat over
de relatie tussen overheid en woningcorporaties.Er is op dit moment geen formele positie van gemeenten om afspraken met
woningcorporaties over huurprijsstijging te maken. Maar in het huidige BBSH
(artikel 25e) is opgenomen dat de woningcorporaties met de gemeente jaarlijks
overleg moeten plegen over het volkshuisvestingsbeleid. Dat leidt in de praktijk
reeds tot afspraken tussen woningcorporaties en gemeenten over onder andere
de beschikbaarheid van betaalbare sociale huisvesting.103Welke ervaringen heeft de Franse regering opgedaan
met de huurprijsliberalisatie in 1986 onder de liberale regering Chirac? Tot
welke huurprijsstijgingen leidde het? Tot welke betalingsproblemen? Wat voor
invloed had het op de economische ontwikkeling? Leidde het tot aanpassingen
in beleid? Welke lessen kunnen daaruit worden getrokken?Een internationale vergelijking waarin verschillende tijdvakken, verschillende
woningmarkten en (effecten van) overheidsbeleid met elkaar in verband worden
gebracht, is nauwelijks te maken. Het «trekken van lessen» is
daardoor moeilijk. Het SCP geeft bovendien in «De sociale staat van
Nederland 2003» aan dat er maar weinig gegevens beschikbaar zijn om
de ontwikkelingen op de woningmarkt van de verschillende landen te volgen.
Toch kunnen, op basis van de OTB-studie «Ontwikkeling van de woonuitgaven
in zes West-Europese landen», de verschillen tussen de Nederlandse
en de Franse woningmarkt en de overeenkomsten in de uitgangspunten van beleid
in kaart worden gebracht.Het aandeel koopwoningen is in Frankrijk gelijk aan dat in Nederland,
zo'n 55%. Net als in Nederland neemt in Frankrijk het aandeel huishoudens
dat in een huurwoning woont af met het stijgen van het inkomen. Er zijn echter
verschillen.• Vergeleken met Nederland is in Frankrijk het aandeel koopwoningen
in de lagere inkomensdecielen hoog en in de hogere inkomensdecielen laag.• Het aandeel particuliere huur in de huursector is in Frankrijk
55% en de afgelopen 20 jaar nauwelijks veranderd. Dit aandeel is veel groter
dan in Nederland, waar 20% «particuliere» huur is.• In Frankrijk speelt de particuliere huursector een belangrijke
rol voor de laagste inkomensdecielen. De sociale huursector speelt met name
in het derde en vierde inkomensdeciel een belangrijke rol.In Frankrijk is, ingegeven door sociaal-economische omstandigheden, al
in 1975 geconcludeerd (het «Nora rapport») dat publieke interventie
op beperkte schaal diende plaats te vinden en dat deze vooral gericht moest
zijn op het ondersteunen van de zwakkeren. In de huisvestingswet van 1977
volgde de liberale regering van Raymond Barre dit advies door:• vergroting van de speelruimte voor de markt en verhoging van de
uitgaven van huishoudens aan het wonen door huren en rentepercentages naar
het marktniveau te brengen;• verlaging van de overheidssubsidies;• bevordering van het eigen woningbezit (m.n. voor de lagere inkomens)
en vergroting keuzevrijheid;• vereenvoudigen van het financiële systeem en verbetering van
de administratieve procedures.In 1981 kwam er in Frankrijk een nieuwe socialistische/communistische
regering die, in tegenstelling tot vele andere beleidsterreinen, veel van
het door de liberale regering ontwikkelde volkshuisvestings-beleid intact
liet. De liberale regering Chirac, die aantrad in 1986, zette verdere stappen
in de richting van een vrije markt en vergrootte de nieuwbouwbudgetten. Het
overheidsbeleid t.a.v. de Franse woningmarkt in 1986 is dus niet een actie
op zichzelf geweest, maar was al 10 jaar daarvoor ingezet.Huurprijsindex (1985 = 100)19901995Nederlandsociale huur119156  particuliere huur117151 Frankrijksociale huur124151 particuliere huur124153In «Housing Statistics in the European Union, 2003» is een
tabel met de huurprijsontwikkeling vanaf 1985 opgenomen. Uit deze tabel
wordt duidelijk dat in de periode 1985–1995 de huren in Frankrijk en
Nederland gemiddeld met eenzelfde percentage zijn gestegen. Een liberaler
woningmarktbeleid leidt dus niet per definitie tot extreme huurverhogingen
op macroniveau. In het OTB-rapport wordt wel gesteld dat rond 1990 in de grote
steden in Frankrijk betalingsproblemen bij huurders waren. Een verdere onderbouwing
met cijfers en referenties wordt niet gegeven. Verder wordt uit dit rapport
duidelijk dat de Franse woningmarkt een tekort kende aan goedkope woningen
in de sociale sector. Door het bouwen van sociale woningen en het doorvoeren
van fiscale maatregelen moest de druk op de sociale huursector voor de zwakste
groepen worden weggenomen. Bovendien nam de productie van particuliere huurwoningen toe, mede dankzij de verruiming van fiscale faciliteiten,
de huurliberalisatie en een vermindering van de huurbescherming.104In pagina 2 van de voorstellen staat dat er wordt gesteld
dat huurders voldoende keuzeruimte moeten hebben om eventueel een financieel
beter passende woning te vinden. Wat betekent dit? Wat is de definitie van
een «financieel passende woning»?Met voldoende keuzeruimte wordt bedoeld dat het aanbod voldoende differentiatie
kent zowel naar prijs als kwaliteit zodat in het aanbod tegemoet gekomen wordt
aan de wensen van de burgers. Wat «financieel passend» is maakt
de toekomstig huurder zelf uit: alleen hij maakt de afweging tussen de kwaliteit
en zijn bestedingsmogelijkheden.105In pagina 2 van de voorstellen staat dat volgens de
minister alle organisaties zich kunnen vinden in de relatie die wordt gelegd
tussen de verruiming van het huurbeleid en investeringen. Hoe verklaart het
kabinet dan de uitspraken van Aedesvoorzitter Van Leeuwen in het programma
stand.nl dat hogere huren voor woningcorporaties niet nodig zijn om te bouwen,
omdat woningcorporaties daar geld genoeg voor hebben en dat woningcorporaties
grond en vergunningen nodig hebben om te bouwen? Wat is uw reactie op deze
uitspraak?Wat is uw reactie op de volgende uitspraken in een
artikel in de Volkskrant over die relatie (tussen ruimer huurbeleid en investeringen)
door toonaangevende wetenschappers op het terrein van de volkshuisvesting?:• Rigo: Conijn betwijfelt ook of extra huurverhogingen
veel nieuwe woningen opleveren, zoals Dekker beweert. «Dat blijkt uit
geen enkel onderzoek. Het wordt nergens onderbouwd».• OTB: Die mening wordt gedeeld door Peter Boelhouwer,
wetenschappelijk directeur van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Hij
noemt het huurbeleid «een paardenmiddel». «Met draconische
huurverhogingen wordt een beperkt effect bereikt.Wat betreft de uitspraak van de heer van Leeuwen verwijs ik u naar mijn
antwoord op de vragen 19, 170 en 183. Wat betreft de vergunningen en de grondposities:
binnen het kader van de regionale woningbouwafspraken voor 2005–2010
zullen gemeenten en corporaties afspraken maken over het aandeel van de corporaties
bij de regionale investeringen. Uiteraard dient het dan te gaan over afspraken
die uitgevoerd worden, dus voorzien van vergunningen en gebaseerd op beschikbare
grond voor de corporaties.Tegenover de geformuleerde uitspraken van de heren Conijn en Boelhouwer
plaats ik de concrete aankondiging van de IVBN dat haar leden hun jaarlijkse
productie zullen vergroten bij een ruimer huurbeleid.106Op pagina 6 wordt in de eerste zin wordt gesteld dat
een structurele vergroting van het geliberaliseerde gebied noodzakelijk is.
Kan dit nader worden toegelicht, nu blijkt dat de veronderstelde relatie tussen
deze verruiming van het huurbeleid en investeringen niet of nauwelijks bestaat?
Zie antwoord op vraag 101107Op pagina 9 wordt aangekondigd te zullen onderzoeken
«of een aanpassing van de maximale huurprijs op de laagste niveaus van
het WWS wenselijk is». Kan dit nader worden toegelicht? Betekent deze
aanpassing een verhoging of een verlaging? Waarom wordt dit onderzocht? Wat
is de aanleiding?Volgens verhuurders is het zo dat de ondergrens van 40 punten in het woningwaarderingsstelsel
met de bijbehorende maximale huurprijsgrens te laag is. Dit zou betekenen
dat voor woningen met weinig punten een te lage huurprijs gevraagd moet worden.
Een aanpassing van de maximale huurprijs op de laagste niveaus van het woningwaarderingsstelsel
is denkbaar, wanneer zou blijken dat de maximale huurprijs die verhuurders
voor de betreffende woningen kunnen vragen ver zou achterblijven bij de kwaliteit
van die woningen. Dit zal worden bekeken in het kader van de modernisering
van het woningwaarderingsstelsel.108Op pagina 10 wordt gesteld dat er geen reden is om
de bevriezing van de maximale huurprijzen voort te zetten. De enige onderbouwing
daarvoor is dat voortgaande bevriezing investeren in nieuwe woningen onaantrekkelijker
maakt. De leden van de PvdA-fractie vinden dit een erg eenzijdige onderbouwing.
Kan deze onderbouwing nader worden toegelicht? Het doel van huurprijsbevriezing
zal destijds niet het afremmen van de woningbouwproductie zijn geweest. Er
waren dus andere redenen voor huurprijsbevriezing, aldus deze leden. Welke
waren dat en waarom gelden die nu niet meer?De bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen tot 1 juli 2005 maakte
onderdeel uit van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 tot 1 juli
2005, dat in een brief van 14 september 2001 aan de voorzitter van de
Tweede Kamer uiteen is gezet. Het betrof hier een samenhangend pakket van
maatregelen gebaseerd op het advies van de Commissie Huurbeleid voor de jaren
2002–2005.De huurprijsbevriezing is destijds afgesproken in combinatie met een aantal
andere afspraken, te weten: het afbouwen in 3 jaar van de verouderingsaftrek
in het woningwaarderingsstelsel, het invoeren van een vijfjaars gemiddeld
inflatiepercentage als basispercentage voor de maximale huurprijsstijgingen
en het relateren van de maximale huurprijsstijging aan de afstand tot tussen
de actuele huurprijs en de maximale huurprijsgrens en de introductie van de
maximale huurprijsnorm.Bevriezing betekent bevriezing van de prijs kwaliteit verhouding. Dit
is het tegenovergestelde aan wat ik beoog, nl dat kwaliteit een prijs mag
hebben. In de nieuwe samenhang van maatregelen zoals ik die voorstel past
bevriezing niet.109Op pagina 10 staat dat 2008 het ijkmoment is. Wat gebeurt
er concreet als de vereiste investeringen niet gerealiseerd worden? Heeft
dat alleen gevolgen voor de toegestane huurstijgingen vanaf 2008 of kunnen
ook de eerdere huurstijgingen ongedaan gemaakt worden?Wanneer in 2008 blijkt dat de met sociale verhuurders afgesproken investeringen
niet zijn gehaald, dan blijft de huursombegrenzing bij woningcorporaties bestaanHet is niet de bedoeling om eerdere huurstijgingen ongedaan te maken.
Daartoe is ook geen noodzaak. Ik herinner eraan dat de huurstijgingen in 2005
en 2006 lager zijn dan bij voortzetting van het huidige beleid.Daarnaast is 2008 het eerste ijkmoment waarop zal worden bezien of de
aanvullende maatregelen met betrekking tot het overgangsgebied gecontinueerd
dan wel beëindigd kunnen worden. Ook zal dan worden bezien of de huurstijgingen
van het overgangsregime voor 2008 en 2009 doorgang kunnen vinden zoals voorgesteld.
Zie daartoe de voorstellen in mijn brief van 4 februari jl..110Op pagina 14 wordt gesteld dat indien in een regio
onvoldoende woningen zijn gerealiseerd, de huursombeperking voor de woningcorporaties
in de regio blijft bestaan. Hoe pakt dit in de praktijk uit voor woningcorporaties
die in meerdere regio's actief zijn? Geldt de huursombeperking per regio of
per corporatie? Wat als er in de ene regio wel en in de andere regio niet
voldoende gebouwd is, en een corporatie in beide regio's actief is?Zoals ik in mijn brief van 19 november 2004 heb aangegeven geldt
de huursombeperking per regio. Dat sluit aan bij de woningbouwafspraken die
ook per regio worden gemaakt. Binnen regio's wordt in overleg tussen gemeenten
en de daar werkzame verhuurders de woningbouwopgave bepaald en vastgelegd
wat het aandeel van elke verhuurder zal zijn bij de realisatie daarvan. Vooraf
laat ik aan elke regio weten welke woningbouwproductie wordt verwacht van
woningcorporaties, waarbij ik een bandbreedte van plus of min 10% hanteer
zodat een op de maat van de betreffende regio toegesneden differentiatie mogelijk
is. De uitkomst van het regionale overleg tussen gemeenten en verhuurders
leg ik naast mijn eigen inzichten over de woningbouwopgave voor die regio
en het aandeel van de woningcorporaties daarin.In 2008 wordt per regio bekeken of de overeengekomen investeringen zijn
gehaald. Dan zal worden bepaald of de huursombegrenzing kan vervallen of moet
worden gecontinueerd, Ik zal daarbij ook kijken naar de prestaties van de
individuele corporaties. Dit kan ertoe leiden dat voor sommige corporaties
die hun investeringsafspraken niet zijn nagekomen de huursombegrenzing blijft
bestaan, terwijl deze voor andere komt te vervallen. Van dit laatste kan overigens
alleen sprake zijn indien de regionale ondergrens van min 10% is gehaald.Het gevolg van de voorgestelde regio-benadering kan zijn dat een bepaalde
corporatie voor een deel van zijn bezit nog een huursombeperking heeft en
voor een ander deel niet. Het bezit in regio's waarin onvoldoende geïnvesteerd
wordt blijft onder de huursombeperking.Zie ook het antwoord op vraag 183.111Op pagina 15 staat dat de uitwerking van de bijdrage
van de verhuurders nog zeer vaag is. De minister beraadt zich hier nog op.
Waarom dan al wel de voorstellen aan de Kamer gestuurd? Had het kabinet niet
met een beter uitgewerkt voorstel kunnen komen? Op welke termijn kan de Kamer
meer duidelijkheid hierover verwachten?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..112Op pagina 15 is een passage over de bijdrage van de
verhuurders aan de bekostiging door het rijk van de betaalbaarheid van het
wonen (dus de bijdrage aan de huursubsidie) opgenomen. De bijdrage van de
verhuurders zal uiteraard opgebracht moeten worden door de huurders. Vindt
het kabinet het acceptabel dat alleen de huurders zonder huursubsidie straks
opdraaien voor de betaalbaarheid van het wonen? Is het niet logischer om alle
belastingbetalers mee te laten betalen? Hoe verhoudt zich dit bijvoorbeeld
tot de manier waarop de hypotheekrente-aftrek fiscaal geregeld is?De modernisering van het huurbeleid moet leiden tot een betere prijs-kwaliteit
verhouding in de huren. Als dat gerealiseerd wordt is wat huurders betalen
meer in overeenstemming met de kwaliteit die zij geboden krijgen. Dat acht
ik niet onredelijk. Van de meeropbrengsten die dat oplevert acht ik het terecht
dat verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid leveren. Daarmee wordt
de taakstelling van € 250 miljoen euro gedekt, vermeerderd
met de toename van de huursubsidie als gevolg van huurstijgingen boven inflatie.
Omdat het uitgangspunt in deze benadering een betere prijs-kwaliteit verhouding
bij huurwoningen is, is het «meebetalen van alle belastingbetalers»
niet aan de orde. Een vergelijking met de hypotheekrente aftrek gaat dan ook
niet op.De hypotheekrenteaftrek maakt onderdeel uit van de primaire heffingstructuur
van de inkomensbelasting. Over de hypotheekrenteaftrek heeft het kabinet een
helder standpunt dat door een meerderheid van de Tweede Kamer wordt gedeeld,
zoals onlangs nog eens bleek in het Algemeen Overleg van 9 september
2004.113Op pagina 17 wordt geconstateerd dat de huurstijgingen
kunnen leiden tot huurquotes van 40% en meer. Er wordt echter niets over de
(on)wenselijkheid daarvan gemeld. Dat er nu ook al mensen zijn die een huurquote
boven de 40% hebben, wil niet zeggen dat het dus geen probleem is als deze
groep toeneemt. Kan hier nader op worden ingegaan? Welk huurquote is maximaal
acceptabel?Ik heb bewust voor een blijvend omvangrijk gereguleerd gebied gekozen
van 75%. De niet-gereguleerde woningen zijn grosso modo bedoeld voor midden –
en hogere inkomens. Echter, als een huishouden met een lager inkomen voor
toch deze woning kiest zal de huurquote voor dat huishouden vrij hoog zijn,
waarbij de begrenzing van de huurprijsstijging in het overgangsgebied een
dempend effect zal hebben. Ik merk hierbij nog op dat het voorgestelde overgangsgebied
pas wordt beëindigd als de woningmarkt in voldoende mate is ontspannen
(zie daartoe mijn brief van 4 februari jl.).115Op pagina 19 staat dat de Amsterdamse en Rotterdamse
woningmarkt in een omgekeerde verhouding tot elkaar staan. De Amsterdamse
en de Rotterdamse woningmarkt zijn beide als «bijzonder» te typeren,
in die zin dat ze volgens de leden van de PvdA-fractie afwijken van de gemiddelde
woningmarkt in Nederland. Waarom heeft het kabinet alleen Amsterdam en Rotterdam
gekozen om de segregatie-effecten te onderzoeken? Is het kabinet bereid een
soortgelijke analyse te maken voor een aantal andere steden in Nederland?
Welk percentage van de huurwoningen in Den Haag is in handen van particulieren?
Welke mogelijkheden heeft de gemeente Den Haag om met hen afspraken te maken
om segregatie te voorkomen? Hoe ziet u zich dat voor u? Hoe moet dat gaan
in steden als Utrecht of de regio Tilburg? Kunt u reageren op de brief van
de gezamenlijke corporaties in de Haaglanden die zeggen dat door uw beleid
de eerste stappen die zij gezet hebben om ruimtelijke segregatie te keren
wordt gefrustreerd? In de analyse van Amsterdam wordt trouwens alleen ingegaan
op de effecten bij corporatiewoningen. Is het kabinet bereid om in het vervolg
bij dergelijke analyses ook de overige huurwoningen mee te laten nemen? Wist
het kabinet dat de gemeente Amsterdam deze cijfers al geruime tijd geleden
beschikbaar had?Vooraf merk ik op dat de aanvullende maatregelen die ik in mijn brief
van 4 februari jl. heb beschreven de positie van huurders versterken
zolang de woningmarkt nog niet ontspannen is en zodoende een bijdrage leveren
aan het tegengaan van ongewenste segregatie. De introductie van een overgangsgebied
beperkt de huurprijzen in dat gebied, zodat voor bijvoorbeeld middeninkomensgroepen
die in dit gebied een woning zoeken de huurlasten worden gelimiteerd. Hun
keuzeruimte in de duurdere wijken neemt daardoor toe. Het gaat hier om een
ten opzichte van het geliberaliseerde segment (5%) breed overgangsgebied (20%).
Pas op het moment dat de woningmarkt ontspannen is en huurders daardoor weer
wat te kiezen hebben, zal een verdere uitbreiding van het geliberaliseerd
gebied plaatsvinden. Maar ook dan blijft gelden, zoals hierna zal blijken,
dat de structurele inrichting van de Nederlandse woningmarkt en in het bijzonder
de sterke positie van woningcorporaties een goede uitgangspositie bieden om
gemêleerde wijken in stand te houden of tot stand te brengen. In combinatie
met het maatwerk door lokale partijen, waarvoor ik in de Huisvestingswet meer
ruimte zal scheppen, kan ongewenste segregatie worden tegen gegaan.De keuze voor Amsterdam en Rotterdam in het onderzoek naar ruimtelijke
segregatie-effecten heeft met name te maken met het gegeven dat de twee steden
de uitersten op een continuüm innemen. De ene woningmarkt is zeer gewild,
de andere veel minder. De complementariteit tussen beide steden is bovendien
opvallend: in Amsterdam is vooral de binnenstad en omgeving een zeer populair
woongebied, in Rotterdam zijn de naoorlogse wijken meer gewild.In beide steden blijkt er, bij het nieuwe beleid, verspreid over alle
delen van de stad in principe voldoende ruimte in de woningvoorraad aanwezig
voor de opvang van lagere inkomensgroepen in het gereguleerde gebied. De ruime
en gespreide aanwezigheid van corporatiewoningen in het overgangsgebied gebied
(en later dus eventueel geliberaliseerde gebied) biedt daar bovenop voldoende
kansen om een gemêleerde bevolkingsopbouw in stand te houden. De herstructurering
van de monotone woningvoorraad in minder gewilde wijken is daarbij van wezenlijk
belang om ook in die wijken variatie in de bevolkingssamenstelling mogelijk
te maken.Bij de analyse over Amsterdam is overigens gebruikt gemaakt van een combinatie
van cijfers over de totale huurwoningvoorraad en de sociale huurwoningvoorraad
in het bijzonder. De cijfers van de gemeente Amsterdam zelf over de gehele
huurwoningvoorraad waren bekend en fungeerden als basis voor de belangrijkste
conclusies in de analyse.Uit deze gemeentelijke cijfers blijkt dat zelfs in het stadsdeel met de
meest geliefde woningvoorraad, Zuideramstel, toch nog 40% gereguleerde huurwoningvoorraad
overblijft en dat is ruim voldoende voor de opvang van de doelgroep. Voor
de jaren dat de woningmarkt nog niet ontspannen is worden in het overgangsgebied
de huurprijzen bovendien gelimiteerd. Deze opvangmogelijkheden kunnen vervolgens
ook nog verder vergroot worden door afspraken tussen gemeente en corporaties
over het overgangsgebied en daarna, bij liberalisatie, over woningen in het
geliberaliseerde gebied. Uit de cijfers van de corporaties blijkt dat zij
overal, ook in de meest gewilde stadsdelen, bezit hebben, zowel boven als
onder een WOZ-grens van 130 000 euro. Dit zijn goede condities, ongeacht
wat er in de particuliere huursector gebeurt, om differentiatie te houden
dan wel te bevorderen.In Den Haag zal het mogelijk effect vanuit de particuliere huursector
op de ruimtelijke segregatie beperkt zijn. De particuliere huurwoningen vormen
circa eenderde deel van de huurwoningvoorraad van Den Haag. Dit deel is beduidend
groter dan in de andere drie grote steden. De beleidsvoorstellen zullen echter
nauwelijks effect hebben op de huren aangezien de omvang van de geliberaliseerde
voorraad nauwelijks zal wijzigen op basis van de voorgestelde rekentechnische
liberalisatiegrens van € 115 000,- in Den Haag, nog afgezien
van het feit dat zoals gezegd de meeste woningen waar het hier om gaat in
de eerste jaren in het overgangsgebied terecht zullen komen. Dit maakt voor
eventuele afspraken met particuliere verhuurders uit.In de Haaglandse regio richten regionale afspraken tussen de corporaties
zich er op dat het aanbod voor huishoudens met lage inkomens door de hele
regio in voldoende mate wordt aangeboden en gebouwd. Het is de bedoeling van
de Haaglandse corporaties om ook na de modernisering van het
huurbeleid dergelijke afspraken te blijven maken. Ik neem aan, dat u met de
brief van de gezamenlijke corporaties in de Haaglanden doelt op de brief die
de Sociale Verhuurders Haaglanden op 9 juni 2004 hebben gestuurd aan
het bestuur van Aedes en de Aedes Ledenraad. Daarin geven de corporaties aan,
dat ze er dank zij hun bouw- en toewijzingsbeleid in geslaagd zijn om een
evenwichtiger spreiding van de doelgroep binnen de regio te bewerkstelligen
en dat zij dat in de komende jaren met hun beleid willen blijven bevorderen.
Ze uiten in die brief hun zorgen over de heffing die ze zullen moeten betalen
en uiten hun twijfels over de mogelijkheid en de wenselijkheid om die door
extra huurverhogingen te betalen.Ook in de nieuwe situatie wordt er vanuit gegaan dat partijen als corporaties
en gemeenten onderling afspraken blijven maken over gewenst beleid en de financiering
daarvan. Indien de financiële draagkracht van de Haagse corporaties onvoldoende
zal blijken om de gestelde opgave te realiseren, zullen hiervoor binnen de
corporatiesector oplossingen moeten worden gevonden.In Utrecht zou een liberalisatiegrens van € 130 000,- op
termijn, na afloop van het overgangsgebied, een extra liberalisatieruimte
bieden van zo'n 16% voor de huurwoningvoorraad in Utrecht. In Utrecht vormen
de particuliere huurwoningen echter slechts een vijfde deel van de huurwoningvoorraad.
Daardoor zal de eventuele invloed van de particuliere huursector op de ruimtelijke
segregatie dus ook in Utrecht zeer beperkt zijn. De gemeente voert bestuurlijk
overleg met organisaties van particuliere verhuurders over onder meer herstructurering,
verkoop, splitsingsvergunningen, woonruimteverdeling en huurbeleid.De situatie in Tilburg is ongeveer vergelijkbaar met die in Utrecht.116Pagina 20: Wat gaat het kabinet concreet doen als centrumgemeenten
en omliggende gemeenten niet tot sluitende afspraken komen over de woningbouwafspraken?
Eerder werd door de minister van VROM gesproken over het onthouden van subsidies
aan de betreffende randgemeente. De leden van de PvdA-fractie merken op dat
als deze gemeente niets «wil», of alleen dure koopwoningen wil
bouwen, dergelijke subsidies (BLS, ISV) dan nauwelijks een rol spelen. Welke
instrumenten heeft het kabinet dan om te zorgen dat dergelijke gemeenten hun
verantwoordelijkheid nemen?Voor 15 regio's zijn de woningbouwafspraken inmiddels ondertekend. Samen
goed voor de toevoeging van ruim 320 000 woningen. Wat betreft de 5 resterende
regio's is er sprake van regionale afstemming tussen centrumgemeente en omliggende
gemeenten. Ik verwacht dat de woningbouwafspraken voor deze regio's zeer spoedig
worden (of reeds zijn) ondertekend.Indien onverhoopt een situatie ontstaat waarbij de regionale afstemming
niet leidt tot overeenstemming over de realisatie van woningen ten behoeve
van lagere inkomensgroepen uit de stad en om die reden de ondertekening van
de woningafspraken uitblijft, dan zal ik overleg voeren teneinde de belemmeringen
in beeld te brengen en weg te nemen.117Op pagina 21 presenteert het kabinet het feit dat er
in Amsterdam en Rotterdam jaarlijks meer betaalbare woningen vrijkomen dan
dat er huishoudens elders gehuisvest moeten worden vanwege herstructurering,
als een signaal dat het met de problematiek van herhuisvesting en de druk
op de woningmarkt wel mee valt. Dat is voor de leden van PvdA-fractie te kort
door de bocht. Vergeet het kabinet dat bijvoorbeeld ook een aanzienlijk deel
van de groep starters is aangewezen op de vrijkomende betaalbare
woningen? Het zou toch wat zijn als er minder betaalbare woningen vrijkwamen
dan dat er mensen uit herstructureringswijken elders gehuisvest moeten worden.
In dat geval zouden starters, die nu al moeilijk aan een woning komen, helemaal
kansloos zijn. Kan worden toegezegd dat de problematiek van herhuisvesting
en starters in de toekomst serieuzer zal worden benaderd? En heeft het kabinet
bij het beoordelen of er genoeg betaalbare woningen beschikbaar komen ook
rekening gehouden met de toenemende vraag van mensen die moeten verhuizen
binnen vier jaar (zie pagina 7), omdat ze de hogere huur niet meer kunnen
betalen en als gevolg daarvan verhuizen?Met de aangehaalde tekst wordt niet beoogd een relatie te leggen tussen
de herhuisvestingsmogelijkheden bij herstructurering en de druk op de woningmarkt.
De druk op de woningmarkt wordt in het geheel niet ontkend. Mijn beleid dient
er juist toe die druk te verminderen.Zoals in de vraag gesteld is de druk op de woningmarkt met name nadelig
voor groepen zoals starters en ouderen met een laag inkomen. Bovendien moeten
in de komende jaren huishoudens die vinden dat ze te duur wonen andere keuzen
kunnen maken. Ook daarvoor moet voldoende ruimte komen. Met die verhuisbewegingen
is in de analyses rekening gehouden. In mijn beleid inzake de verruiming van
het huurbeleid wordt nadrukkelijk een relatie gelegd met het realiseren van
voldoende nieuwe woningen. De in mijn brief van 4 februari jl. aangekondigde
aanvullende maatregelen maken het belang voor verhuurders om voldoende te
investeren alleen maar groter.118Waarom wordt Rotterdam – in de bijlage over Amsterdam
en Rotterdam – wel in regionaal perspectief bekeken en Amsterdam niet?De problematiek met betrekking tot segregatie werd in ambtelijk overleg
met de vier grote steden door Amsterdam vooral als binnenstedelijke –
en door Rotterdam vooral als regionale problematiek geduid. Ook in de ambtelijke
analyses van VROM werd deze problematiek hoofdzakelijk als zodanig herkend.119In betere buurten zijn er volgens u (NRC 22 december
2004 en bijlage huurbrief) voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar.
Kunt u tegen deze achtergrond de stelling van de burgemeester van Katwijk
tijdens het rondeafelgesprek van 15 december jl. weerleggen, waarin hij
stelt dat er te weinig betaalbare huurwoningen in Katwijk zijn en dus elk
procent vermindering van de betaalbare voorraad ongewenst is? Als de beschikbaarheid
van voldoende betaalbare woningen in alle buurten geen reden is van het bestaan
van segregatie, kunt u dan uitleggen waarom in de betere buurten en randgemeenten
en vinex-locaties het aantal mensen met lagere inkomens en etnische minderheden
zwaar ondervertegenwoordigd is?Zie antwoord vraag 37 en 185.120Kunt u reageren op de stelling dat door huurharmonisatie
bij mutatie de huurstijging in buurten waar het minder prettig is om in te
wonen harder gaat dan in betere buurten met minder verhuizingen?Dit is mij niet bekend. Een inschatting makend lijkt mij dat als buurten
minder prettig zijn om te wonen, dat dan het aantal mensen dat daar een huis
wil huren ook niet zo groot zal zijn. Een geringe vraag naar deze woningen
zal derhalve de prijzen in die buurten onder druk zetten.121In het rapport «De rekening voor de huurder»
dat door RIGO is gemaakt in opdracht van drie corporaties wordt gesteld dat
de beoogde nieuwbouw van sociale verhuurders in 2005 en 2006 30% lager is
dan de productie die de afgelopen jaren tot stand is gekomen. Klopt dit volgens
u? Zo neen, kan dan de bouwproductie door de sociale verhuurders in de afgelopen
jaren en de beoogde nieuwbouw van sociale verhuurders in 2005 en 2006 worden
aangeven? Zo ja, vindt u deze ambitie dan niet te laag? Een centraal uitgangspunt
van het huurbeleid is toch dat er meer gebouwd moet worden en dat in ruil
daarvoor de huren omhoog mogen? Hoe verhoudt deze lagere ambitie zich met
dat uitgangspunt?De aangehaalde stelling wordt in het rapport van het Rigo niet onderbouwd.
Ik heb geen aanwijzingen dat de beoogde nieuwbouw van sociale verhuurders
de komende jaren – zonder nadere afspraken – sterk zou afwijken
van de aantallen die de afgelopen jaren zijn gerealiseerd (2002, 2003): 13 000
woningen per jaar. Ik ben het dus niet eens met de uitspraak van het Rigo.
Met de sociale verhuurders zijn afspraken gemaakt dat de productie de komende
jaren zal toenemen. Voor de jaren 2005 en 2006 is uitgegaan van 15 000
woningen per jaar. Uiteindelijk moeten door corporaties tot 2010 zo'n 110 000
woningen worden gebouwd.122Kunt u een overzicht geven van de noodzakelijke bouwproductie,
bijbehorende woningtekorten, gerealiseerde bouwproductie in alle brieven die
sinds mei 2002 naar de Kamer zijn gestuurd? Met name vragen de leden van de
PvdA-fractie aandacht voor de brief van voorjaar 2004. In hoeverre wijken
de daar genoemde streefcijfers af van de brief van dit najaar over woningbouwprognoses?
In hoeverre wijken de werkelijk gerealiseerde aantallen af van de prognoses?In de periode vanaf 2002 is een groot aantal brieven naar uw Kamer
gestuurd. In die periode is – vanwege het oplopende woningtekort –
de nadruk van het woonbeleid weer meer komen te liggen op de woningproductie.Het streven van het kabinet is het woningtekort terug te brengen tot 1,5
à 2,0% in 2010. Gezien uw bijzondere aandacht voor mijn brieven van
voor- en najaar 2004 en de mogelijke discrepantie tussen de daarin genoemde
streefcijfers, beperk ik mij in dit antwoord verder tot mijn brieven van 2 maart
2004 (TK 2003–2004, 27 562 nr. 3) en 22 november 2004 (TK
2004–2005, 24 508 nr. 66).In mijn brief van 2 maart 2004 heb ik aangegeven dat volgens huidige
inzichten in de periode 2005–2010 een woningproductie nodig is van 380 000
tot 420 000 woningen om in 2010 een woningtekort te bereiken van 1,5
à 2,0%. Bij dit aantal houd ik rekening met een gelijkblijvende jaarlijkse
toevoeging van woningen anders dan door nieuwbouw (ca. 5 000 per jaar),
bijvoorbeeld door de verbouwing van kantoorpanden of door splitsing van woningen.
Voor de periode 2005–2010 betekent dit 25 000 woningen diebovenop
de 380 000 tot 420 000- extra beschikbaar komen.In mijn brief van 22 november 2004 ga ik van dezelfde opgave uit.
De 25 000 woningen die anders dan door nieuwbouw worden toegevoegd heb
ik daar echter direct opgeteld bij de nieuwbouwopgave (420 000 + 25 000
= 445 000 woningen) en qua aantal heb ik alleen het aantal genoemd dat
nodig is om tot 1,5% woningtekort te komen in 2010. Dit laatste omdat ik via
de woningbouwafspraken, die op dit moment worden gemaakt (15 van de 20 zijn
in 2004 ondertekend), op 1,5% woningtekort in 2010 koers.Afwijkingen tussen de werkelijk gerealiseerde aantallen met die van de
recente Bouwprognose 2004–2009 zijn niet aan te geven. In het voorjaar van 2005 komen de realisatiegegevens over het jaar 2004 beschikbaar
en pas in het voorjaar van 2006 de eerste realisatiegegevens over het jaar
2005.Terugkijkend naar 2002 en 2003 kan gesteld worden dat de realisatie in
2002 in de pas liep met de prognose en de realisatie in 2003 daarbij iets
achterbleef.123In hetzelfde rapport (zie vraag 121) staat op pagina
29 dat slechts 17% van de huurders in de liberaliseerbare woningen een inkomen
heeft dat hoger is dan 1,5 keer modaal. Klopt dit?Uit het WBO komt dat 18% van de huurders in de liberaliseerbare woningen
een inkomen heeft dat hoger is dan 1,5 keer modaal.124Is het tegengaan van scheefwonen een beoogd effect
van het nieuwe huurbeleid? Hoe denkt u over scheefwonen? Wat is uw reactie
op de tekst over scheefwonen op de pagina's 38 en 39 in het rapport «Op
eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland» van de VROMRaad (advies
044)?Het tegengaan van scheef wonen is niet een beoogd effect van de modernisering
van het huurbeleid. Het belangrijkste doel daarvan is het meer in overeenstemming
brengen van de prijs en de kwaliteit van een huurwoning. Het is vervolgens
aan de burger om een keuze te kunnen maken tussen de prijs en kwaliteitsverhouding
die zijn persoonlijke voorkeur heeft. Daar het kabinet nog moet reageren op
het rapport van de VROM-raad, kan ik nog geen concrete uitspraken doen over
de inhoud ervan. Naar verwachting komt het kabinet in het tweede kwartaal
van 2005 met een reactie op het advies van de VROM-raad.125Als mensen met een relatief hoog inkomen er voor kiezen
om in een goedkope woning met relatief weinig kwaliteit te gaan wonen, valt
dit volgens u dan onder keuzevrijheid en consumentsoevereiniteit of is dit
een verschijnsel dat tegengegaan moet worden? Waarom?Voor mij staan keuzevrijheid en het beginsel van vrijheid van vestiging
voorop. Echter in een situatie van schaarste acht ik het ongewenst dat kwalitatief
eenvoudige, goedkope woningen betrokken gaan worden door hogere inkomens.
De vigerende regelgeving van woonruimteverdeling biedt gemeenten voldoende
mogelijkheden om dit waar nodig tegen te gaan. In dit verband wil ik er op
wijzen dat ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangekondigd dat de
mogelijkheden voor gemeenten om stringent toe te wijzen, d.w.z. met voorrang
voor specifieke groepen, worden vergroot.126 en 128Waarop baseert u dat de huren te laag zijn in Nederland?
Kunt u de stelling van professor Boelhouwer tijdens het rondetafelgesprek
van 15 december jl. weerleggen dat de woonuitgavenquotes van met name
de huishoudens met een laag inkomen in de jaren negentig fors zijn gestegen?
Kunt u zijn stelling weerleggen dat de huurquotes historisch gezien een recordhoogte
hebben bereikt? Kunt u tegen deze achtergrond verdedigen dat meer marktwerking
noodzakelijk is? Klopt het dat in de jaren 80 de woonquotes nog 17% waren
voor modale werknemers die huren en dit nu 26% is? De leden van de PvdA-fractie
merken op dat dit stijgt naar meer dan 30% voor modale werknemers die de pech
hebben om in een geliberaliseerde woning te wonen. Graag uw reactie hierop.
Hoe verhoudt de huurquote in Nederland zich ten opzichte van ons omringende landen?Kunt u uitleggen wat markthuren volgens u zijn?Op dit moment bestaan binnen de huursector grote verschillen in prijs/kwaliteitsverhouding.
Als de huurprijs van een woning wordt ver-geleken met zijn marktwaarde op
basis van de WOZ-waarde (zie bijgaand figuur waarin de jaarhuur als percentage
van de marktwaarde per huurprijsklasse is weergegeven) blijkt dat de prijs/kwaliteitsverhouding
voor woningen met een basishuur van minder dan €450 per maand, relatief
laag is. Markttechnisch bezien is het voor verhuurders niet mogelijk om rendabel
te investeren in dit lage huursegment.Uit de analyses van het bureau ABF komt naar voren dat de vrije markthuur
van een woning gemiddeld 5,4% bedraagt.Netto microhuurquote1990199419982002sociaal minimum tot huursubsidiegrens20,1%23,3%25,7%24,4%huursubsidiegrens tot modaal15,8%21,2%24,0%22,3% modaal tot 2x modaal13,1%15,8%17,7%17,3% huursubsidie ontvangers21,5%22,8%22,6%22,0% Alle huurders19,7%21,1%24,1%23,9%In de onderstaande tabel, die ontleend is aan figuur 3–5 van de
WBO-themapublicatie «Betaalbaarheid van het Wonen», (oktober 2004)
is de ontwikkeling van de woonlasten naar inkomensgroep in de periode 1990–2002
te lezen. De lasten zijn daarbij weergegeven als micro-quote en niet als macro-quote
zoals bij de raming van de effecten van het huurbeleid in de toekomst is gebeurd.
Voor de dynamische toekomstramingen kan, om methodische redenen, de lastenontwikkeling
van groepen huurders niet in termen van de meer gebruikelijke microquote gepresenteerd
worden.Uit de tabel kan de conclusie getrokken worden dat, voor alle inkomensgroepen,
de microhuurquoten in 2002 zijn gestegen t.o.v. 1990. De netto microhuurquote
van huursubsidieontvangers verandert nauwelijks in de tijd. Hoewel geen specifieke
ontwikkeling kan worden gegeven voor modaal is het aannemelijk dat deze huishoudens
met een stijgende netto microhuurquote te maken hebben gehad. De huurquote
voor deze groep is wel minder dan de gestelde 26%. Uit de tabel wordt ook
duidelijk dat de netto micro-huurquote in 1998 hoger was dan in 2002. Dat
komt omdat de huurontwikkeling een aantal jaren onder de inkomensontwikkeling
en inflatie heeft gelegen. De gepresenteerde microhuurquoten zijn gemiddelden
voor groepen van huurders. In individuele gevallen kunnen de microhuurquoten
uiteraard hoger zijn.Bij de geschetste ontwikkeling van de microhuurquoten moeten de volgende
kanttekeningen worden geplaatst. De ontwikkeling van de netto microhuurquote
wordt niet alleen bepaald door de jaarlijkse huurstijging. De huren van bepaalde
woningen kunnen bij mutatie worden geharmoniseerd. Verder is er in een groot
aantal gevallen sprake van een kwaliteitsverbetering door woningverbetering
of nieuwbouw. Hierbij hoort over het algemeen ook een hoger huurniveau. Aan
de ontwikkeling van de netto microhuurquote ligt dus een gedifferentieerd
beeld ten grondslag. Hierdoor is een vergelijking in de tijd, waarbij men
zich alleen richt op het niveau van de quote, te eenvoudig. Op basis van de
uitkomsten van de jaarlijkse Huurenquête van het CBS kan een inschatting
worden gegeven welk deel van de huurstijging verklaard kan worden door effecten
van huurharmonisatie en kwaliteitsverbeterin-gen. Gecorrigeerd voor inflatie
is, in de periode 1990 t/m 2003, de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging 1,8%
geweest. Tweederde deel van deze reële huurstijging is het gevolg van
de zuivere (beleidsmatige) huurstijging; 11% van de reële huurstijging is toe te wijzen aan huurharmonisatie. Kwaliteitsverbetering neemt
de resterende 22% van de reële huurstijging voor haar rekening.Een internationale vergelijking van huurquoten op microniveau is nauwelijks te geven. Er kan niet gewerkt worden met een eenduidige
definitie van netto-inkomen en netto huur omdat niet in alle landen dezelfde
gegevens beschikbaar zijn. Daarom is een veelgebruikte maatstaf voor een internationaal
vergelijkend onderzoek naar woonuitgaven de «macrohuurquote». Een internationale vergelijking van de macrohuurquoten
is zowel te vinden in de OTB-studie «Ontwikkeling van de woonuitgaven
in zes West-Europese landen» (verschenen in 2002) als in het SCP-rapport
«De sociale staat van Nederland». In beide rapporten worden de
macrohuurquoten in de verschillende landen vergeleken t/m 1995.LandJaarMacrohuurquoteNederland199517,1 Duitsland199418,3Groot-Brittannië199415,7 België199414,6Frankrijk199518,1 Zweden199526,3De macrohuurquote geeft voor een land de aan ingezeten huishoudens toegerekende
consumptieve bestedingen aan wonen weer als een percentage van de totale consumptieve
bestedingen. Uit de genoemde OTB-studie kan onderstaande tabel worden gehaald
(er zijn geen actuelere – vergelijkbare – gegevens). Uit deze
tabel blijkt dat Nederland in 1995 in de middenmoot zat wat betreft de hoogte
van de macrohuurquote.127Hoe verhoudt de huurquote zich tot de woonquote van
huizenbezitters? Kunt u tegen deze achtergrond uitleggen waarom mensen die
een huis kopen wel woonlasten subsidie krijgen en mensen die een woning huren
niet?Het is onjuist om te stellen dat huurders geen woonlastensubsidie ontvangen.
We kennen immers de huursubsidie. Afgezien van de Wet bevordering eigenwoningbezit
is er in het geval van huizenbezitters geen sprake van een woonlastensubsidie.
Indien met deze vraag wordt gedoeld op de hypotheekrenteaftrek wordt hiervoor
verwezen naar het antwoord op vraag 112.Voor de opbouw en de verhouding van de woonquote van huizenbezitters en
huurders wordt verwezen naar de publicatie «Betaalbaarheid van het wonen»
die in december 2004 aan de Kamer is aangeboden. Zoals uit de opbouw in de
genoemde publicatie blijkt, zijn de quoten inhoudelijk echter niet vergelijkbaar.
Om tot de netto woonuitgaven van de koper te komen wordt rekening gehouden
met de bruto hypotheek, de opstalverzekering, het eigenarendeel van de OZB,
erfpacht en het fiscaal effect. Dit resulteert in een gemiddelde netto koopquote
van 17,1%. Voor huurders geldt als netto vaste woonuitgaven de kale huur vermeerderd
met de subsidiabele servicekosten en verminderd met de huursubsidie. Dit resulteert
in een gemiddelde netto huurquote van 23,9%.129Als iemand op dit moment geen huursubsidie ontvangt
omdat de huur van de woning daarvoor te laag is, maar de huur van de woning
wordt op basis van de WOZ-waarde wel geliberaliseerd en de huur stijgt naar
een hoger niveau, komt de huurder dan in aanmerking voor huursubsidie en wordt
de liberalisatie van de huur van de betreffende woning op dat moment
ook stopgezet?Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden. In eerste instantie lijkt
het in de rede te liggen dat een woning met een (te) lage huur geen hoge WOZ
waarde zal hebben en liberalisatie niet aan de orde is. Het gaat bij liberalisatie
immers vooral om woningen van zodanige kwaliteit, dat dit een relatief hoge
huurprijs rechtvaardigt. Tegelijkertijd kunnen er verschillende redenen zijn
waarom een woning met een (te) lage huur toch een relatief hoge WOZ waarde
kent. Dat betekent dat de woning óf in het overgangsgebied danwel geliberaliseerde
gebied terecht komt, óf de verhuurder brengt de woning vrijwillig onder
het gereguleerde regime. In het laatste geval blijft er sprake van recht op
huursubsidie in het eerste geval niet.130In het NRC van 22 december schrijft de minister
van VROM dat de PvdA-fractie geen analyse heeft waarom het woningtekort de
afgelopen veertig jaar niet is opgelost. Op welke wetenschappelijke rapporten
is uw veronderstelling gebaseerd dat wat in veertig jaar niet gelukt is wel
in 2010 gelukt is zodat de huur(prijs)bescherming in 2010 gerust afgeschaft
kan worden omdat er evenwicht is op de woningmarkt? Zijn er in het verleden
nog nooit prestatieafspraken gemaakt over te bouwen aantal woningen? Zo ja,
wat is het verschil tussen de afspraken die u nu maakt en de afspraken die
uw voorgangers gemaakt hebben? Waarom leiden uw afspraken tot definitieve
oplossing van de woningnood en is dat uw voorgangers niet gelukt? Wat is uw
reactie op de bijdrage van professor Boelhouwer tijdens het rondetafelgesprek
van 15 december jl. die stelde dat met de bouwafspraken uit de huurbrief
er in 2007 nog een woningtekort is van 2.5 tot 3%? Vindt u het verantwoord
om in zo'n tekortsituatie 25% van de markt te liberaliseren? Zijn er voorbeelden
in andere landen of sectoren waarin dat succesvol is afgelopen?Naar mijn mening heeft het de afgelopen decennia ontbroken aan voldoende
marktwerking op de huurwoningenmarkt. Met de modenisering van het huurbeleid
wil ik tot een betere prijs/kwaliteitsverhouding komen en tot betere investeringscondities,
daarmee worden belemmeringen weggenomen die investeringen en een betere werking
van de huurwoningenmarkt in de weg staan. Dat is een wezenlijk nieuw beleid.
Daarbij geldt onverkort de voorwaarde dat de bescherming van de kwetsbare
huurders blijft bestaan en de betaalbaarheid van het wonen gehandhaafd blijft.Er zijn in het verleden nooit prestatieafspraken over de woningbouw geweest
tussen het rijk en de corporatiesector, gekoppeld aan een sanctie met ingrijpende
financiele gevolgen voor corporaties. Dat is nu wel het geval.Op basis van de tot nu toe bekende gegevens en de Bouwprognoses verwacht
ik dat het woningtekort van 2,7% op dit moment (2005) begin 2008 kan zijn
teruggebracht tot ca 2,2%.Begin 2008 kan dus een niveau van 2,2% bereikt zijn. De woningtekortcijfers
van de heer Boelhouwer zijn mijns inziens dus te hoog, zelfs als de verwachte
situatie begin 2007 wordt beschouwd.Een betere prijs/kwaliteitsverhouding is noodzakelijk om de gewenste investeringen
te stimuleren; daarbij hanteer ik in elk geval een overgangsregime ter bescherming
van de huurders. Een overgangsgebied is ook op zichzelf gewenst gezien het
feit dat nu 95% van de huurwoningenmarkt gereguleerd is. De huurbescherming
wordt niet afgeschaft: ook op termijn, na beëindiging van het overgangsgebied,
blijft 75% blijft onder rijksregulering. Zie hiertoe ook de voorstellen in
mijn brief van 4 februari jl.. Ik wijs erop dat Nederland
in vergelijking met het buitenland verreweg de grootste sociale huursector
heeft met alle regulering van dien.131Hoe komt het dat hogere huizenprijzen in de jaren negentig
geleid hebben tot een vermindering in plaats van vergroting van de bouwproductie?
Waarom dragen hogere huren dan wel bij aan vergroting van de bouwproductie?De directe koppeling tussen de hogere huizenprijzen in de jaren negentig
en de vermindering van de woningbouwproductie, zoals door u gelegd, kan niet
worden gelegd. De vermindering van de woningbouwproductie in de jaren negentig
heeft pas plaatsgevonden vanaf 1999. Toen is de productie onder de 80 000
woningen per jaar gekomen en vervolgens verder afgegleden tot 60 000
in 2003. Vanaf 2004 wordt weer uitgegaan van een opgaande lijn. Vóór
1999 lag de productie nog op meer dan 90 000 woningen per jaar. Over
de oorzaken van de vermindering van de woningbouwproductie heb ik u onder
andere in mijn brief van 30 september 2003 bericht (TK 2003–2004,
29 200 XI nr. 3).Belangrijke factoren voor het teruglopen van de bouwproductie sinds de
jaren negentig zijn onder meer de conjunctuur en marktimperfecties geweest
en daarmee het slechte investeringsklimaat. Een betere prijs kwaliteitsverhouding
verbetert het investeringsklimaat.132Klopt het dat in tegenstelling tot de voorstellen de
minister van VROM in het NRC van 22 december jl. stelt dat hogere huren
niet nodig zijn om de bouwproductie te verhogen door corporaties? Wat is dan
wel de reden dat de huren omhoog moeten? Kunt u aangeven op basis van wetenschappelijke
studies waarom markthuren leidt tot kortere wachtlijsten en betere betaalbaarheid
van het huren? Wie hebben er belang bij meer marktwerking als hogere huren
niet bijdragen aan hogere bouwproductie, betere doorstroming en betere betaalbaarheid?Inderdaad is voor de corporatiesector minder verruiming van het huurbeleid
noodzakelijk dan voor commerciële verhuurders. Corporaties krijgen dan
ook een lagere huurreeks dan commerciële verhuurders (huursombeperking).
De vermogensontwikkeling van corporaties als geheel is dusdanig dat in principe
alle gewenste investeringen gefinancierd kunnen worden ook al neemt dat vermogen
af in vergelijking met de voortzetting van het huidige beleid. Zoals eerder
aangegeven zijn de doelstellingen achter mijn huurbeleid gelegen in een betere
prijs-kwaliteit verhouding en meer marktwerking. Ook het CPB geeft aan dat
dit beleid leidt tot een betere allocatie van schaarse middelen en dat de
woningmarkt hierdoor doelmatiger zal functioneren. Alle huurders maar ook
verhuurders hebben belang bij een beter functioneren van de woningmarkt. Zie
ook het antwoord op vraag 183.Tenslotte merk ik op dat de voorstellen voor een ruimer huurbeleid in
relatie staan tot het bijdragen door verhuurders aan de betaalbaarheid van
het wonen, zodat daarmee de taakstelling op de VROM-begroting invulling kan
worden gegeven.133In het NRC van 22 december jl. stelt de minister
van VROM dat hogere huren een voorwaarde zijn voor particuliere verhuurders
om meer woningen te bouwen. Kunt u uitleggen waarom de particuliere verhuurders
pas meer woningen boven de € 600 kunnen bouwen als de huurprijsbescherming
van 25% van de bestaande huurwoningen moet worden afgeschaft? Is die voorwaarde
voor meer particuliere huurwoningen een marktvoorwaarde of een
onderhandelingsvoorwaarde? Hoeveel huurwoningen bouwen particuliere huurders
op dit moment? Hoeveel zit er in de pijplijn gezien de toegenomen vraag in
VINEX-locaties en grote steden? Welke aantallen worden extra gebouwd bovenop
die toename die op dit moment in de markt is te zien? Welk aandeel van de
noodzakelijke bouwproductie maakt de toezegging van de particuliere verhuurders
uit op de totale noodzakelijke bouwproductie van gemiddeld 80 000 huurwoningen?
En welk percentage is dit van de noodzakelijke 100 000 woningen in 2008
en later om de lage woningbouwproductie van nu te compenseren?In het segment aan de bovenkant van de huidige liberalisatiegrens bestaat
behoorlijk wat vraag. De prijs-kwaliteit verhouding die corporaties in dat
segment kunnen realiseren is zeer concurrerend met de commerciële sector
gezien de onrendabele top die corporaties voor hun rekening nemen. IVBN heeft
aangegeven dat het verschil zo groot is dat het voor de markt niet loont om
in dat segment nog net daarboven te bouwen. Dat betekent dat juist in de prijsklasse
van € 600/€ 700 een gat ontstaat in het aanbod terwijl
die prijsklasse naar mijn mening juist aantrekkelijk is voor de doorstroming.
In de beantwoording van de vraag gaat het hier dus om een «marktvoorwaarde».De afgelopen jaren (2002, 2003) zijn door particuliere- en commerciële
verhuurders 4400 woningen per jaar gebouwd. In het derde kwartaal van 2004
zaten er bijna 9 000 particuliere huurwoningen in de pijplijn (tussen
afgifte bouwvergunning en gereedmelding). Ten opzichte van 2002 is dit aantal
toegenomen. Deze toename van de pijplijn lijkt vooral toe te schrijven aan
een toename van de bouwtijd. Bij een gelijkblijvend niveau van bouwvergunningverlening
en aangenomen dat de bouwtijd niet verder toeneemt, zal dit op enig moment
tot een toename van het aantal gereedmeldingen kunnen leiden. Het moment en
de mate waarin deze toename zich zal voordoen is afhankelijk van bouwtijdfluctuaties
en het aantal afgegeven bouwvergunningen.De commerciële verhuurders verenigd in de IVBN hebben herhaaldelijk
aangegeven dat ze bij een ruimer huurbeleid meer zullen bouwen.134In het NRC artikel heeft de minister van VROM het over
een woning vinden die qua stijl bij iemand past. Wat draagt het huurbeleid
daar aan bij? Wat is een woning die qua stijl bij iemand past?In het artikel in het NRC heb ik willen benadrukken dat het van belang
is dat er keuzeruimte bestaat op de woningmarkt. Woonvoorkeuren verschillen
en pas als er voldoende keuzeruimte is zullen woningzoekenden een woning van
hun gading kunnen vinden. Of een woning qua stijl passend is, bepalen woningzoekenden
zelf.135Als de woningmarkt in sommige regio's in 2010 nog overspannen
is, bent u dan bereid om de huurverhoging van geliberaliseerde woningen weer
aan banden te leggen?Zie mijn brief van 4 februari jl.136Weet u zich nog te herinneren dat aan het eind van
de jaren negentig er veel onrust onder huurders is geweest over het uitroken
van huurders, waarbij verhuurders de huren stelselmatig met het maximaal toegestane
percentage verhoogden om de woning leeg te krijgen en vervolgens te kunnen
verkopen, zoals door de Woonbond is gerapporteerd in «Huurmoord
in Diemen», november 1999? Op welke wijze denkt het kabinet te voorkomen
dat dit verhuurdergedrag zich zal herhalen als in 2010 de huren worden vrij
gegeven?Mijn beleid is erop gericht dat vraag en aanbod in evenwicht met elkaar
komen en dus prijs en kwaliteit. Daarmee worden excessen als gevolg van schaarste
juist voorkomen. De in mijn brief van 4 februari jl. opgenomen aanvullende
voorstellen versterken de positie van huurders verder.137 en 141Corporaties moeten € 250 miljoen meebetalen
aan bezuinigingen op het minister van VROM. Met welk percentage stijgt dit
bedrag elk jaar? Hoeveel valt dit bedrag hoger uit doordat woningcorporaties
ook de hogere huursubsidie-uitgaven ten gevolge van het nieuwe huurbeleid
moeten betalen? Hoeveel geld stroomt er daardoor weg vanuit de corporatiesector
naar de particuliere verhuurders? Is dit geoorloofd gezien het feit dat het
geld van de corporatiesector een bestemmingsplicht heeft?Hoe worden de lasten van de bijdrage van de € 250
miljoen over de woningcorporaties verdeeld? Wat betekent dit voor de noodzaak
van matching? Met welk bedrag neemt de investeringscapaciteit van de corporatiesector
af als dit bedrag jaarlijks moet worden betaald? Hoe is dat verdeeld over
de regio's en corporaties met hoge investeringsopgave?Aan een wetsvoorstel om de bedoelde bijdrage aan de betaalbaarheid van
het huren te kunnen innen, wordt thans gewerkt. Onderstaande beginselen zullen
dan ook nog moeten worden getoetst op juridische houdbaarheid en uitvoerbaarheid.Uitgangspunt is dat zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders
worden aangeslagen. Daarom zal er per saldo geen sprake zijn van weglek van
corporatievermogen naar particuliere verhuurders.De bijdrage die verhuurders zullen moeten gaan betalen bestaat in hoofdzaak
uit twee componenten. Ten eerste een structureel bedrag per jaar, dat in 2006 € 250
miljoen bedraagt en in de jaren daarna zal worden geïndexeerd met de
consumentenprijsindex (inflatiecijfer). Ten tweede de extra uitgaven die het
Rijk moet maken als gevolg van toepassing door verhuurders van huurverhogingen
boven het inflatieniveau. Autonome ontwikkelingen, zoals inkomensontwikkelingen
in de huursubsidiepopulatie of veranderingen in aantallen, worden niet betrokken
in de bijdrage. De omvang van dit aanvullende bedrag zal, met toepassing van
de uitgangspunten van de brief van 19 november 2004 over het huurbeleid,
in de orde van grootte van € 80 tot 100 miljoen gemiddeld per jaar
kunnen liggen.Beoogd is de verdeling van de bijdrage over de verhuurders te laten plaatsvinden
met als grondslag de verdiencapaciteit op basis van de woningvoorraad.De op te leggen bijdrage zal in de corporatiesector leiden tot een stevig
beslag op het gezamenlijke vermogen. Het beslag op het vermogen zal echter,
over de gehele sociale-huursector gezien, niet ten koste gaan van het minimaal
noodzakelijke weerstandsvermogen dat nodig is om de benodigde investeringen
te kunnen doen. De uitkomsten kunnen per regio verschillen, onder andere als
gevolg van het aandeel gereguleerde huurwoningen. Die regionale verschillen
in de bijdrageheffing zijn thans nog niet in beeld te brengen.138In delen van Nederland met een minder gespannen woningmarkt
zijn de markthuren ongeveer 75% van maximaal redelijk. Hoe moeten deze woningcorporaties
de bijdrage aan de 250 miljoen euro financieren tegen de achtergrond dat zij
niet meer huur uit de markt kunnen halen?Het ligt voor de hand om de bestemmingsheffing te baseren op de verdiencapaciteit
op basis van de woningvoorraad. Dat betekent dat er verschillen zullen zijn
tussen corporaties. Ik constateer echter dat in de afgelopen jaren verhuurders
ook in ontspannen woningmarkten huurverhogingen hebben doorgevoerd. Van het
ontbreken van verdiencapaciteit is dus over het algemeen geen sprake.139Hoe is op de lange termijn de betaalbaarheid van huursubsidie
gegarandeerd als de betere inkomens doorstromen naar de koopsector en het
aantal huurders zonder huursubsidie in verhouding verder afneemt en de groep
huurders die de lasten moet dragen van de gestegen huursubsidielasten door
de voorstellen uit de huurbrief kleiner wordt?Mijn voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid zijn gefundeerd
in rekenkundig onderzoek, waarin zijn opgenomen de verhuisbewegingen, inkomensontwikkelingen
e.d. (door ABF-Research, gevalideerd door CPB). Het rekenkundige onderzoek
laat zien dat de verhuurders in staat zijn uit de hogere inkomsten de taakstelling
van € 250 miljoen en de extra uitgaven aan huursubsidie als gevolg
van het nieuwe beleid te betalen.Uit de berekeningen van ABF blijkt verder dat het aantal huursubsidieontvangers
op de lange termijn gelijk zal blijven of zelfs zal dalen, terwijl het totaal
aantal huurders ongeveer gelijk blijft. Verder blijkt uit het ABF rapport
dat de huursubsidie-uitgaven op de lange termijn waarschijnlijk zullen gaan
dalen.140Wat is de juridische basis om woningcorporaties mee
te laten betalen aan de huursubsidie?Voor de bijdrage van verhuurders aan de huursubsidie zal een wetsvoorstel
in procedure worden gebracht. Dit moet leiden tot een separate wet.141Hoe worden de lasten van de bijdrage van € 250
miljoen over de woningcorporaties verdeeld? Wat betekent dit voor de noodzaak
tot matching? Met welk bedrag neemt de investeringscapaciteit van de corporatiesector
af als dit bedrag jaarlijks moet worden betaald? Hoe is dat verdeeld over
de regio's en corporaties met hoge investeringsopgave?Zie antwoord op vraag 137142De afspraak met Aedes geldt voor vijf jaar. Wie betaalt
de € 250 miljoen bijbehorende extra huursubsidielasten na 2010?De afspraken met verhuurders over het voorliggende huurbeleid gelden voor
5 jaar. Het ingezette instrumentarium voor dit beleid staat vast voor de komende
vijf jaar. In 2010 wordt ook het instrumentarium bezien vanuit de dan geldende
behoefte aan beleid.143Voelt u zich ook verantwoordelijk voor het betaalbaarheid
van het wonen van mensen buiten de aandachtgroep? Waar liggen de inkomensgrenzen
van mensen in de aandachtgroep, onderscheiden naar alleenstaanden en gezinnen
en personen ouder en jonger dan 65 jaar?Zie antwoord op vraag 59.144Kunt u reageren op de volgende drie praktijkvoorbeelden?
Wat moeten deze mensen volgens u doen?Voorbeeld 1Ik woon met mijn twee kinderen in Amsterdam in een vierkamerwoning van
70m2. Niet heel groot maar ik voel me verbonden met dit huis en
met mijn buurt. Als de plannen van deze minister doorgaan zal ik echter allengs
de huur niet meer kunnen opbrengen aangezien ik een alleenstaande ouder ben
met en parttime inkomen van € 1078,– netto. Aan huur betaal
ik nu reeds meer dan een kwart van mijn netto inkomen. Omdat mijn zoon naast
zijn HBO studie een studentenbaan heeft kan ik geen beroep meer doen op de
huursubsidie omdat zijn inkomen bij dat van mij wordt opgeteld. Door de stijgende
kosten voor het levensonderhoud dreig ik in grote problemen te komen. Ik vind
het heel bedreigend om naar de toekomst te kijken want als deze plannen voor
huurliberalisatie doorgaan zal ik zeker geconfronteerd gaan worden met huurachterstand
en dreigende huisuitzetting. Ik vind dit een ongelofelijk vooruitzicht voor
iemand van 54 jaar. Ik heb altijd een bijdrage geleverd aan de maatschappij
en doe dit via mijn werk in het onderwijs nog steeds. Slapeloze nachten heb
ik hiervan!Voorbeeld 2Ik ben een vrouw van 37, werkend in de jeugdzorg, met een netto-inkomen
van 1250 euro. Ik woon al 19 jaar in Amsterdam. In april jl. ben ik, na een
wachttijd/inschrijving van ruim 13 jaar, verhuisd naar een woning in de Jordaan,
van 38 vierkante meter, niet geïsoleerd en zonder centrale verwarming
en wastafel, met een kale huur van € 318. Indien de plannen van
de minister doorgaan kan mijn huur uiteindelijk verdubbelen, want de Jordaan
is een zeer populaire buurt en mijn woning gaat zeker boven de WOZ-waarde
uitkomen die gesteld is. Omdat ik net een half jaar geleden m'n inschrijfduur
heb ingeleverd voor deze woning, kan ik nergens anders naar toe in Amsterdam
(waar je minimaal 8 jaar inschrijving moet hebben voor enigszins een woning).
Daarnaast heb ik 3000 euro spaargeld gestoken in het opknappen van deze woning
(mooie vloer, etc), daar het duidelijk leek dat ik hier lang zou blijven.
Een huur boven de 600 euro kan ik natuurlijk nooit betalen van mijn salaris.
Kopen is ook niet mogelijk in Amsterdam met mijn salaris (heb ik allang uitgezocht).
Maar ik werk hier wel! En ik ben ook in Amsterdam geboren!Voorbeeld 3Ik woon op drie hoog en ben 71 jaar. Het trappenlopen gaat me steeds moeilijker
af. Ik zit te wachten op een benedenwoning in de buurt waar ik nu al 4 jaar
woon. Met de plannen van de minister gaat dat niet meer lukken. Ik krijg geen
huursubsidie meer als ik ga verhuizen naar de begane grond. Want onze huizen
zijn te veel waard en worden geliberaliseerd. Wat moet ik doen?Juist vanwege de problematiek die is aangeven met de eerste twee voorbeelden
heb ik gekozen voor een gematigd overgangsregime zoals aangeven in mij brief
van 19 november jl. Het kan immers niet zo zijn dat terwijl er nog onvoldoende
geïnvesteerd is in schaarste situaties onredelijk hoge huurverhogingen
voor zittende bewoners worden doorgevoerd. Met de in mijn brief van 4 februari
jl. voorgestelde maatregelen worden daartoe aanvullende waarborgen gecreëerd.Ik kan mij overigens wel voorstellen dat wanneer prijs en kwaliteit beter
met elkaar in overeenstemming zijn gekomen huishoudens opnieuw keuzen maken
in hun bestedingen. Mijn beleid is er op gericht dat er dan ook keuzemogelijkheden
zijn door meer investeringen, waardoor schaarstesituaties worden weggenomen.
Overigens merk ik bij deze maar ook andere voorbeelden op dat woningen met
een gering oppervlak doorgaans ook een relatief lage WOZ-waarde
zullen kennen en dan ook niet in het overgangsgebied terecht komen of geliberaliseerd
worden. Daarnaast betekent het terecht komen in het overgangsgebied (20%)
of het geliberaliseerd worden (5%) niet op voorhand hoge huurprijzen. Verhuurders
kunnen deze woningen qua huurprijsregime gereguleerd houden. Bijvoorbeeld
in Amsterdam hebben sociale verhuurders aangegeven dat zij met de gemeente
harde afspraken willen maken over de omvang van de voorraad woningen ten behoeve
van huishoudens met lage inkomens.De in mijn brief van 4 februari jl. aangekondigde aanpassing van
de Huisvestingswet vergroot daarnaast de mogelijkheden voor gemeenten om woningen
stringent voor specifieke groepen toe te wijzen.145Wat zijn de mogelijkheden van alleenstaanden en vijftigplussers
die geen huursubsidie ontvangen om zelfstandig een woning te vinden in regio's
met overspannen markt? Is het waar dat vijftigplussers moeilijker aan een
hypotheek kunnen komen? Hoe zit dat met gepensioneerden? Wat zijn hun mogelijkheden
om door te stromen naar een koopwoning?Deze vragen zijn niet eenduidig te beantwoorden Ieder huishouden heeft
zijn/haar eigen eisen mbt de woonruimte naar product, prijs en plaats. Hoe
hoger de eisen, hoe lastiger de realisatie daarvan, zeker in een overspannen
markt. Macro gezien verschillen de slaagkansen van alleenstaanden en vijftigplussers
zonder huursubsidie nauwelijks van het gemiddelde. Dat geldt ook voor 65-plussers
ten aanzien van een koopwoning. Voor 65+ zal een aantal hypotheekvormen uitgesloten
zijn, andere zijn juist wel goed voor hen van toepassing. Ditzelfde geldt
ook voor vijftigplussers, zij het in mindere mate.146In de ingezonden brief van de minister van VROM in
het NRC van 22 december jl. wordt geconcludeerd dat de wachtlijsten opgelopen
zijn tot 8 jaar. Hoe moeten mensen in geliberaliseerde woningen die de hogere
huur niet op kunnen brengen dan binnen vier jaar verhuizen, zoals u op pagina
7 van de voorstellen stelt? Of garandeert u dat de wachtlijsten in 2008 tot
onder het jaar zijn teruggelopen zodat huurders die hogere huur niet kunnen
betalen voor 2010 een andere woning hebben kunnen vinden?Zie mijn brief van 4 februari 2005.147In de ingezonden brief van de minister van VROM in
het NRC van 22 december jl. staat dat de minister huursubsidieontvangers
heeft ontzien en afziet van bezuinigingen op het ISV. In hoeverre is hier
sprake van misleiding van de lezers van de NRC tegen de achtergrond dat de
huursubsidiebezuiniging voor huurders oploopt van € 12 per maand
in 2004 naar € 14,38 in 2005 en oplopend naar € 18 in
2006?De bezuinigingen waar de brief in de NRC op doelt is ook uitgebreid ter
sprake geweest in mijn brief van 19 november jl. en gaat over de bezuiniging
van € 250 per jaar structureel met ingang van 2006 . Hierover is
reeds in de begroting 2004 aangegeven dat verhuurders gevraagd zullen worden
naar een bijdrage om de betaalbaarheid voor kwetsbare groepen te waarborgen.
In de NRC geef ik dan ook aan dat ik de tweede bezuiniging op de huursubsidie
achterwege laat. De eerste bezuiniging, in de vorm van een verhoging op de
normhuren die met ingang van 1 juli 2005 in totaal € 14,28
(€ 12+ €2,28) zal bedragen, heeft betrekking op de besparing
uit het Hoofdlijnenakkoord ad € 210 mln. Ik ben van mening dat van
misleiding geen sprake is.148Wat draagt scheefwonen bij aan het vasthouden van koopkracht
in achterstandswijken?Het vasthouden van koopkracht in achterstandwijken door scheefheid is
naar mijn mening niet het geëigende middel om segregatie tegen te gaan.
Het gaat bij achterstandswijken vooral om werkgelegenheid, onderwijs en een
gedifferentieerd woningaanbod.Zie daartoe ook de analyse van het SCP die ik u heb toegestuurd.149Kunt u een uitgebreide reactie geven op het voorstel
van de Huurdersvereniging Amsterdam om doorstroming te stimuleren door huurprijs
per punt aan de bovengrens te verhogen en zo de liberaliseringgrens te verhogen
(zie ook vraag 32)? Kunt u aangeven wat de voor en nadelen zijn voor mensen
met middeninkomen als dit voorstel wordt ingevoerd? Wat is uw reactie op de
redenering dat veel mensen met een gewoon inkomen durven door te stromen naar
zo'n duurdere huurwoning als zij zich beschermd weten tegen markthuren in
een schaarste markt? Wat vindt u van hun idee om naast locatie ook luxe en
energiekosten mee te nemen in het puntenstelsel?Op het voorstel van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) ben ik op hoofdlijnen
ingegaan in mijn antwoord op vraag 32.De doorstroming zal in de eerste plaats moeten komen van het uitbreiden
van de woningvoorraad met woningen die voor woningzoekenden aantrekkelijk
zijn. Een goede prijs/kwaliteitsverhouding hoort daarbij.Overigens kunnen huurder en verhuurder afspraken maken over de aanvangshuur
en de huurprijsontwikkeling in de daarna volgende jaren. Zo kan ook in het
geliberaliseerde gebied zekerheid worden geboden aan huurders. Dit geldt uiteraard
ook voor het in mijn brief van 4 februari jl. voorgestelde overgangsgebied.Voor wat betreft het idee om naast locatie ook luxe en energiekosten mee
te nemen in het puntenstelsel, heb ik in mijn brief aangegeven dat ik, naast
het invoeren van de WOZ-waarde voor woonvorm en woonomgeving, voor meer onderdelen
van het woningwaarderingsstelsel tot een modernisering wil komen. Ik denk
dan aan luxe, kwalitatieve tekortkomingen en maatschappelijk gewenste voorzieningen.
Onder dat laatste kunnen ook energiebesparende maatregelen begrepen zijn.Ik wijs er verder nog op dat ik, zoals ook mijn beleidsbrief is aangegeven,
de in het LOHV verenigde partijen op een aantal momenten zal consulteren:
ik zal met hen de kaders bespreken van het onderzoek naar een nieuw woningwaarderingsstelsel,
en na voltooiing van het onderzoek de uitkomsten daarvan.150Klopt het dat in de laatste 12 jaar de huurquote gestegen
is met 4%? Klopt het dat in uw voorstellen de woonquote in 4 jaar met 4% stijgt?
Is dit verantwoord?De netto huurquote voor alle huurders is in de periode 1990–2002
inderdaad met ca. 4 procentpunt gestegen (bron: WBO 2002). In de berekeningen
van de effecten van het huurbeleid voor de vijfjaarsperiode eind 2004-eind
2009 stijgt de gemiddelde huurquote met minder dan 4% punt. Uiteraard zijn
er verschillen tussen huishoudens in de verschillende gebieden in de huursector.151Horen mensen boven de huursubsidiegrens wat u betreft
tot de doelgroep van de sociale huursector? Zo ja, waarom worden deze huurders
dan niet beschermd tegen huurprijsstijging ten gevolge van liberalisering?
Zo neen, waarom niet?Zie antwoord op vraag 59.152Hoeveel procent van de huurders heeft de financiële
mogelijkheid om door te stromen naar een koopwoning? Wat draagt hogere huren
bij aan de bereikbaarheid van koopwoningen?De inkomensgroep van potentiële kopers in de huur (boven anderhalf
modaal) bedraagt 14% van de huurders (ruim 400 000 huishoudens). Daarbij
is uitgegaan van de normen voor de Nationale Hypotheekgarantie en de huidige
prijsopbouw van de koopwoningvoorraad. Bijna een kwart van deze potentiële
kopers is 55-plus en ontmoet hogere financiële eisen dan hier gehanteerd
bij aanvraag van een hypotheek. Daar staat tegenover dat ook voor de (omvangrijke)
categorie tussen 1 en 1½ modaal de koopsector gedeeltelijk bereikbaar
is. Per saldo wordt het percentage huurders waarvoor de koopsector bereikbaar
is op ca 15% geschat. Daarbij moet worden aangetekend dat bij deze schatting
alleen rekening is gehouden met het inkomen en niet met de extra mogelijkheden
die eventueel beschikbaar vermogen biedt. (Bron: Notitie Woningmarktontwikkelingen
en Huurbeleid, bijlage bij brief dd 4 juni 2004, vergaderjaar 2003–2004,
27 926, nr. 25.)Hogere huren hebben geen invloed op deze bereikbaarheid. Zij vormen een
prikkel voor huishoudens om vaker voor een koopwoning te kiezen.153Volgens het CPB gaat de woningmarkt doelmatiger functioneren
als de prijs dichter bij de kwaliteit van een woning wordt gebracht. Als de
huren beter afgestemd zijn op de kwaliteiten van een woning en de woonomgeving
dan zal de woningkeuze van mensen ook beter aansluiten bij de waarde die zij
aan hun woning hechten. Is het tegen die achtergrond ook mogelijk om bij inflatievolgend
huurbeleid, in het puntenstelsel meer rekening te houden met kwaliteit van
de woning, en zo de doelmatigheid van de woningmarkt te verbeteren? Waarom
werkt de prikkel van gedifferentieerde huren naar kwaliteit alleen bij hoge
huren? En als dit alleen bij hoge huren werkt hoe zal het systeem dan uitwerken
in Zeeland waar de markthuren nu al aan hun plafond zitten?De prikkel van gedifferentieerde huren werkt niet alleen bij hoge huren.
Een markthuur staat ook niet gelijk aan een hoge huur. De markthuur wordt
bepaald door vraag en aanbod op de woningmarkt. De markthuur in Zeeland zal
dan ook lager liggen dan de markthuur in een meer gespannen woningmarkt.Het is de bedoeling bij de modernisering van het woningwaarderingsstelsel
meer rekening te houden met de actuele consumentenvoorkeuren en kwaliteitsbeleving
door de introductie van de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel.Het doorvoeren van een dergelijke wijziging in het waarderingsstelsel
onder het gelijktijdig handhaven van het huidige inflatievolgende huurbeleid
zal nauwelijks bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt. Het woningwaarderingsstelsel
bepaalt immers alleen een maximum huurprijs. Wanneer een woning een lage huurprijs
heeft in verhouding tot de maximum huurprijs zal de woning bij inflatievolgend
huurbeleid nauwelijks kunnen groeien naar een huurprijs met een evenwichtigere
prijs/kwaliteitsverhouding. Dit komt het functioneren van de
woningmarkt niet ten goede.154Zijn er ook andere manieren om met behoud van huurprijsbescherming,
meer marktwerking in het duurdere segment van de huursector te krijgen? Heeft
u dat onderzocht? Zo ja, kunt u dan de resultaten toelichten. Zo neen, bent
u dan bereid dit alsnog te onderzoeken? Wat vindt u tegen deze achtergrond
van het afschaffen van de huidige staffel en de voorstellen van de Huurdervereniging
Amsterdam?Tussen marktwerking en regelgeving bestaat een spanning. Er kunnen goede
redenen zijn voor regelgeving, maar er zijn vaak ook ongewenste neveneffecten.
Wanneer deze neveneffecten optreden, dan is het wenselijk om de regelgeving
nog eens tegen het licht te houden en te bezien of ze nog wel over de volle
breedte nodig is. De huidige regelgeving met betrekking tot de huurprijsbescherming
is een voorbeeld van zeer gedetailleerde overheidsbemoeienis, die onvoldoende
rekening houdt met de actuele situatie op de woningmarkt. Dit bevordert de
stagnatie op de woningmarkt en komt het investeren in woningen niet ten goede.
Juist huishoudens met lage inkomens worden hierdoor getroffen. Daarom kies
ik ervoor om meer marktwerking te brengen op de huurwoningenmarkt.Dat doe ik langs twee wegen: voor de goedkopere en middeldure woningen
die gereguleerd blijven, i.c. driekwart van alle huurwoningen, wordt het woningwaarderingsstelsel
aangepast.Van alle huurwoningen zal macro 75% gereguleerd blijven, waarmee ik invulling
geef aan mijn uitgangspunt dat dat het gereguleerde segment groot genoeg moet
zijn voor de huisvesting van de doelgroep en grosso modo de huishoudens onder
de ziekenfondsgrens. 20% van de woningen gaat naar een overgangsgebied met
gematigde huurstijgingen. Het overgangsgebied blijft zolang bestaan totdat
de woningmarkt ontspannen is. De duurste woningen (het topsegment van ca 5%)
worden meteen geliberaliseerd. Deze regeling met een breed overgangsgebied
en een geliberaliseerd topsegment is verantwoord, omdat de overblijvende gereguleerde
sector groot genoeg is om alle huishoudens met een lager inkomen te kunnen
huisvesten. De stelselwijziging wordt dus niet van de ene op de andere dag
ingevoerd, maar er komt een overgangstermijn die rekening houdt met de gespannenheid
van de woningmarkt. Nadere voorstellen daartoe treft u aan in mijn brief van
4 februari jl.. Bovendien kunnen gemeenten en verhuurders afspraken maken
over de toegang van huishoudens met een laag inkomen tot woningen die feitelijk
geliberaliseerd zijn, maar op vrijwillige basis onder gereguleerde condities
worden verhuurd.Op de voorstellen van de Huurdersvereniging Amsterdam ben ik in mijn antwoorden
op eerdere vragen ingegaan. (Zie antwoorden op de vragen 32 en 149)155Als 25% van de huurwoningen geliberaliseerd is, en
de markt blijft overspannen en het lukt u ook niet wat uw voorgangers de laatste
veertig jaar niet is gelukt, is er dan nog een mogelijkheid om de liberalisering
ongedaan te maken?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..156Op welke wijze is er nu overleg met Aedes, nu blijkt
dat een deel van hun achterban het niet eens lijkt te zijn met de gemaakte
afspraken tussen u en Aedes?Net als bij elke branchevereniging vinden er tussen de leden van Aedes
discussies plaats. Dat betekent niet dat Aedes zich niet gehouden voelt namens
de leden standpunten te verwoorden en afspraken te maken. Er ligt een eigen
verantwoordelijkheid van de branchevereniging om daarin een lijn te bepalen.
Mijn overleg met Aedes verloopt constructief.157Is de commissie die samen met de woonbond zou worden
geformeerd al actief en wat is precies haar taak? En kunt u toelichten wat
bedoeld wordt met de passage op pagina 3: «Deze commissie zal ook om
advies gevraagd worden over de betrokkenheid van huurders-(organisaties) bij
prestatieafspraken op lokaal niveau.» Bent u het met de leden van de
SP-fractie eens dat een eventueel advies verkregen moet worden voordat het
huurbeleid wijzigt? Deze leden hechten er aan dit advies en de eventuele voorstellen
die daar uit voortvloeien te ontvangen vóórdat er beslist wordt
over het huurbeleid. Bent u het met deze leden van mening dat op basis van
onvolledige informatie geen beslissing genomen kan worden over het huurbeleid
en deze beslissing op zijn minst uitgesteld moet worden?Zie antwoord op vraag 93.158In hoeverre zijn er al convenanten opgesteld met huurdersorganisaties?Met de Woonbond is op 15 april 2004 het Startdocument en het Bestuurdersakkoord
ondertekend. Andere convenanten met de Woonbond zijn nog niet opgesteld.159Het CPB vraagt om aandacht voor de relatie tussen het
huurbeleid en het ruimtelijk beleid. Gaat u grondeigenaren dwingen om de ongeveer
5000 hectare bouwgrond die braak ligt te bebouwen? Gaat u voordat u het huurbeleid
wijzigt onderzoeken wat uw mogelijkheden zijn om braakliggend bouwgrond aan
te pakken?In mijn brief van 27 september 2004 aan de Eerste Kamer der Staten-Generaal1 heb ik aangegeven dat door ontwikkelaars op ongeveer
5 280 hectare een grondpositie via optie- en koopovereenkomsten is gevestigd
voornamelijk in het buitengebied en met het oog op te realiseren woningbouw.In deze brief geef ik, onder meer, aan dat het gemeentelijk instrumentarium
voor faciliterend grondbeleid zo spoedig mogelijk moet worden verbeterd door
invoering van de Grondexploitatiewet.Tevens geef ik deze brief aan dat verwacht mag worden dat het aantal grondaankopen
en overeenkomsten door projectontwikkelaars de komende jaren lager zal liggen
dan in de onderzochte periode, zodat geen aanvullend kabinetsbeleid nodig
is.In de eerste plaats maakt de huidige Wet voorkeursrecht gemeenten dergelijke
overeenkomsten veel onaantrekkelijker, omdat binnen zes maanden na vestiging
van het voorkeursrecht de grond geleverd en betaald moet worden. In de vóórdien
geldende Wet voorkeursrecht gemeenten was hierover geen termijn vastgelegd.
Daarnaast biedt de Nota Ruimte in principe alle gemeenten mogelijkheden kleine
uitleglocaties nabij bestaande kernen te realiseren. Het aantal bouwlocaties
zal waarschijnlijk fors toenemen, waardoor een gemeente minder aan een bepaalde
locatie is gebonden.Overigens betekent het innemen van een grondpositie door een marktpartij
niet zonder meer dat sprake is van braakliggende grond. Alvorens gronden kunnen
worden bebouwd zal de gemeente de bestemming van de gronden moeten
wijzigen. De betreffende gemeenten kunnen bepalen wanneer dat gebeurt.160Kunt u toelichten op welke punten er afwijkingen zijn
in het ABF-rapport (en daardoor ook in de validatie van het CPB) als gevolg
van bijgestelde uitgangspunten gedurende het proces? Welke uitgangspunten
zijn er op welk moment bijgesteld?T.o.v. de ramingen in het ABF-rapport zijn alleen de huurprijsreeksen
zoals vermeld in mijn brief van 19 november enigszins gewijzigd in het
najaar van 2004. De verschillen zijn vermeld in onderstaande tabel.Boveninflatoire huurstijging periode 2005–2009 20052006200720082009Maximale huurstijging in gereguleerd gebied     – huurbrief1,5%1,5%2,5%2,5%3,0%– ABF-rapport1,5%1,5%2,0%2,5%3,0%Maximale huurstijging in geliberaliseerd gebied     – huurbriefn.v.t.2,0%3,0%3,5%4,0%– ABF-rapportn.v.t.1,5%3,0%4,0%5,0%Voor wat betreft het overgangsgebied (20%) en het geliberaliseerde gebied
(5%) verwijs ik naar mijn brief van 4 februari jl..161Op welke termijn kan de Kamer de resultaten verwachten
van de herijking van de relatie overheid – woningcorporatie? Ook hier
geldt dat de leden van de SP-fractie er aan hechten een dergelijk advies en
de eventuele voorstellen die daar uit voortvloeien te ontvangen vóórdat
het huurbeleid grondig wordt herzien. Wordt de beslissing over het huurbeleid
uitgesteld tot de resultaten er zijn?Zie antwoord op vraag 102.162Welk wetenschappelijk onderzoek ligt ten grondslag
aan de wens het geliberaliseerde gebied te vergroten? Waarom heeft het kabinet
nooit de gevolgen op de doorstroming van het verkleinen van het geliberaliseerde
deel onderzocht? Is het kabinet het met de leden van de SP-fractie eens dat
de kans groot is (groter dan in de voorstellen) dat mensen die zich verzekerd
weten van bescherming eerder geneigd zijn door te stromen? Bent u niet bang
dat mensen die eventueel zouden willen verhuizen door de onzekerheid die uw
beleid met zich mee brengt juist blijven zitten en dan met name de groep die
huursubsidie ontvangt? Bent u bereid alsnog onderzoek uit te voeren naar alternatieven?Aan de huidige beleidsvoorstellen ligt de wetenschap ten grondslag, dat
vermindering van regulering van marktprocessen leidt tot een betere afstemming
van vraag en aanbod.Een verkleining van het geliberaliseerde gebied is voor het kabinet geen
beleidsoptie, zodat er geen aanleiding is voor een specifiek daarop gericht
onderzoek.Zekerheid over de financiële consequenties van verhuizing is uiteraard
van invloed op de verhuisbeslissing. Ik ben van mening dat in de huidige voorstellen
de consequenties van verhuizing – afhankelijk van de huidige woonsituatie
en de gewenste woning – helder zijn. Voor de tijd dat de woningmarkt
nog niet ontspannen is geldt bijvoorbeeld in het overgangsgebied een begrenzing
van de huurprijzen (zie hiervoor mijn brief van 4 februari
jl.). Het is uiteraard van groot belang dat bewoners goed geïnformeerd
worden over deze consequenties.In beginsel ben ik altijd bereid onderzoek te doen, dat het inzicht in
woningmarktprocessen en de effecten van beleid vergroot. In dit geval ben
ik echter van opvatting dat er voldoende informatie beschikbaar is voor een
heldere besluitvorming, zodat ik nieuw onderzoek niet nodig acht.163Hoe rijmt u de kennelijke behoefte aan dure huurwoningen
met de leegstand in deze prijsklasse in bijvoorbeeld Amsterdam? Kunt u de
Kamer een overzicht sturen van de leegstand van huizen in het dure segment?Signalen van meer dan normale frictieleegstand zijn mij niet bekend. Betrouwbare
cijfers over de leegstand van dure huurwoningen in Nederland zijn niet beschikbaar.164Kunt u toelichten wat u bedoelt met de passage op pagina
6: «de gevraagde huurprijzen zijn teveel bepaald door het in het verleden
gevoerde huurbeleid, terwijl de op basis van het woningwaarderingsstelsel
bepaalde maximale huurprijzen niet meer aansluiten bij de actuele consumentenvoorkeuren»?
Heeft u hier niet abusievelijk consumentenvoorkeuren neergezet terwijl u verhuurdersvoorkeuren
bedoelde?De huurprijzen op de huurwoningenmarkt zijn onvoldoende in overeenstemming
met de kwaliteit van woningen. Woningen bij elkaar in de buurt en van gelijke
kwaliteit kunnen totaal verschillende huurprijzen hebben. Dat komt onder meer
door het in het verleden gevoerde huur- en subsidiebeleid, waarbij de aanvangshuurprijs
afhankelijk was van de toen vigerende subsidieregeling en de huurstijgingen
daarna onvoldoende zijn geweest om prijzen met elkaar vergelijkbaar te maken.
Dat komt verder ook door het huurbeleid van sociale verhuurders, dat niet
alleen heeft geleid tot een verschil in de hoogte van de huurprijzen met commerciële
verhuurders, maar ook tot verschillen in huurprijzen tussen woningen van verschillende
sociale verhuurders, zonder dat daar kwaliteitsverschillen tegenover staan.In dit verband is het illustratief dat tijdens de onderzoeken van de Commissie
Huurbeleid bleek dat de referentieprijzen nauwelijks op de huidige huurprijzen
gebaseerd konden worden, omdat er een onvoldoende statistische relatie bestond
tussen de gevraagde huurprijzen en kwaliteitskenmerken van woningen.De maximale huurprijzen zijn niet voldoende in overeenstemming met de
actuele consumentenvoorkeuren, bijvoorbeeld omdat de locatie van een woning
nauwelijks in de maximale huurprijs tot uitdrukking komt. Zo is de maximale
huurprijs van een vergelijkbare woning in Delfzijl even hoog als in Amsterdam
en zo kan de maximale huurprijs in de Bijlmer hoger zijn dan binnen de grachtengordel,
terwijl de waardering van consumenten duidelijk anders uitvalt. Ik heb dus
wel degelijk consumentenvoorkeuren bedoeld.165Verwacht u een stijging van de nieuw te bepalen WOZ-waarden
in 2005? Zou dat reden kunnen zijn om de door u vastgestelde grenzen van € 100 000, € 115 000
en € 130 000 aan te passen? Bent u van mening dat pas dan goede
besluitvorming kan plaatsvinden als de nieuwe WOZ-waarden zijn bepaald?De prijzen van koopwoningen zijn in het algemeen gestegen sinds de vorige
WOZ-peildatum, dus het valt te verwachten dat de WOZ-waarden op de nieuwe
peildatum (1 januari 2003) hoger zullen zijn. Ik zal de grenzen voor
het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied op basis van de nieuwe
WOZ-waarden vaststellen, zoals ik ook mijn brief heb aangegeven. Uitgangspunt
daarbij blijft dat de gereguleerde woningvoorraad groot genoeg moet zijn om
alle huurders met een lager inkomen te huisvesten. Zie daartoe ook de voorstellen
in mijn brief van 4 februari jl..De besluitvorming hoeft hier niet op te wachten, aangezien de nieuwe vaststelling
van de WOZ-waarden niets aan dit uitgangspunt verandert.166U geeft aan dat vanaf 1 juli 2006 woningen
in vier jaar tijd gefaseerd naar het markthuurniveau groeien. Dit geeft volgens
u huurders de gelegenheid aan het nieuwe huurniveau te wennen, dan wel om
te zien naar een andere woning. Hoe kunnen huurders omzien naar een woning
als er in 2006 netto 19 000 huizen worden gebouwd? In eerdere debatten
heeft u aangegeven niet te weten hoeveel sociale huurwoningen er precies gesloopt
worden. Bent u van mening dat een overzicht hoeveel sociale huurwoningen er
gesloopt worden van het grootste belang is om te kunnen bepalen of er geliberaliseerd
kan worden? Kunt u dit onderzoeken en voor het debat naar de Kamer sturen?Zoals aangegeven in mijn brief van 22 november 2004 is mijn beleid
erop gericht dat er in de periode 2005–2010 445 000 nieuwe woningen
zijn gerealiseerd, resulterend in een woningtekort van 1,5%. Bijna 20% daarvan
zijn sociale huurwoningen. De sloop in de periode tot 2010 wordt overeenkomstig
de trend van de afgelopen jaren ingeschat op circa 80 000. De trend volgend
is daarvan grosso modo 75% sociale huurwoningen. Deze getallen mogen aangeven
dat er aanzienlijk meer woningen gebouwd gaan worden dan waar bij uw vraag
van uit wordt gegaan en dat de sloop in de berekening van het resulterende
woningtekort is verdisconteerd.167Waarom heeft u er voor gekozen om huizen die nu in
het geliberaliseerde deel vallen, maar door de wijziging van het beleid in
het gereguleerde deel zouden horen (een lage WOZ-waarde) pas bij mutatie in
het gereguleerde deel te laten vallen? Bent u met de leden van de SP-fractie
eens dat u hier te veel naar de belangen van de verhuurder kijkt in plaats
van naar een faire invoering van beleid? Kunt u aangeven om hoeveel huizen
het gaat?Het door mij voorgestelde pakket van maatregelen is evenwichtig zowel
naar huurders als naar verhuurders. Voor wat betreft de nu geliberaliseerde
huurcontracten hanteer ik als principe dat de bestaande huurcontracten van
kracht blijven: daarmee wordt de huurder noch de verhuurder geschaad of bevoordeeld.
Uitgaande van 20% overgangsgebied en 5% geliberaliseerd gebied betreft dit
ca 70 000 woningen.168In uw brief over de verzelfstandiging van woningcorporaties
staat dat vele corporaties de vrijheid nadrukkelijk benutten om prestaties
te leveren die maatschappelijk gewenst zijn en dat sommige corporaties daarbij
de grenzen van hun mogelijkheden gaan opzoeken. Maar er staat ook dat zeker
sociale verhuurders niet altijd de geliberaliseerde huurwoningen ook daadwerkelijk
tegen een marktprijs willen aanbieden en dat woningcorporaties vanuit hun
maatschappelijke doelstelling te kennen hebben gegeven dat zij ook mensen
behorend tot de doelgroep in het geliberaliseerde gebied willen
kunnen (blijven) huisvesten.» Is het kabinet niet bang dat er ongelijkheid
zal komen te bestaan tussen huurders van«sociale» woningcorporaties
en diegene die huren van woningcorporaties die «de grenzen van hun mogelijkheden
aan het opzoeken zijn.»? Zijn huurders die geen mogelijkheid hebben
om te wennen aan de huur (vanwege de hoogte) of om te zien naar een andere
woning (vanwege de schaarste) niet te veel overgeleverd aan de welwillendheid
van corporaties?Het is en blijft de wettelijke taak van corporaties om bij voorrang mensen
te huisvesten die door hun inkomen of anderszins moeilijkheden ondervinden
bij het vinden van passende huisvesting, in het bijzonder door het verhuren
van woningen met een relatief lage huurprijs. Of en hoe het wettelijk instrumentarium
aanscherping behoeft inzake het zekerder stellen van de prestaties van corporaties
zal ik beoordelen na het advies van de door mij en Aedes ingestelde commissie
over de relatie Rijk-Woningcorporaties. Voor alle zittende bewoners in het
niet-gereguleerde gebied, zowel bij corporaties als bij particuliere verhuurders,
geldt overigens een gematigd overgangsregime, zoals uitvoerig is beschreven
in mijn brief van 19 november 2004 en in mijn brief van 4 februari
jl..169U geeft aan dat het wenselijk dat bijvoorbeeld in Vinex-locaties
ook mensen met een laag inkomen wonen. U geeft daarom aan verhuurders de mogelijkheid
geliberaliseerde woningen voor een gereguleerde prijs aan te bieden. In hoeveel
gevallen denkt u dat verhuurders daartoe over zullen gaan? Laat u gewenste
gemêleerde opbouw van wijken niet te veel over aan de markt en is integratie
van verschillende inkomensgroepen in wijken daarmee gedoemd te mislukken?Ik beschik op dit moment niet over een betrouwbare inschatting over dit
toekomstig gedrag van verhuurders. In de berekeningen, die zijn gevoegd bij
mijn brief van 19 november, is uitgegaan van een aantal varianten. Kortheidshalve
verwijs ik daarnaar.Evenals nu het geval is zal ik geen concreet beleid ontwikkelen op het
niveau van individuele wijken; ik wil dit inderdaad aan lokale partijen en
de markt overlaten. Ik acht de gemeente hiervoor verantwoordelijk en zeer
goed in staat.170In het NRC Handelsblad van 22 december jl. doet
de minister van VROM de volgende uitspraak. «Door deze benadering kunnen
verhuurders meer huuropbrengst genereren. Dat is een gevolg, niet het doel.
En omdat ze dat niet direct nodig hebben, heb ik met hen afgesproken dat zij
bijdragen aan de bezuiniging die VROM zijn opgelegd» Hoe verhoudt deze
uitspraak zich tot de voorstellen waarin (op pagina 10) is opgenomen dat de
belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het verbeteren
van de werking van de woningmarkt van de vergroting van het geliberaliseerde
gebied komt.Hebben verhuurders nu wel of niet het geld nodig uit
de hogere huuropbrengst om te investeren in woningbouw? En als ze het niet
nodig hebben, waarom de exercitie van het verhogen van de huren? Waarom niet
gewoon meer bouwen?Zie antwoord op vraag 19 en 183.171De leden van de SP-fractie hechten waarde aan een onderzoek
naar de stijging van het aantal mensen die aanspraak gaan maken op de huursubsidie
als gevolg van de modernisering van het huurbeleid en welke kosten dat met
zich mee brengt. Wilt u een dergelijk onderzoek doen en deze uitkomsten
voor het debat naar de Kamer sturen? Deze leden willen graag voor het debat
de effecten van de modernisering van het huurbeleid op de koopkracht en de
effecten op de inflatie krijgen, doorgerekend door het CPB. Bent u bereid
een dergelijk onderzoek uit te voeren?Door het bureau ABF is voor de scenario's I en II uit de huurbrief (resp.
50% en 100% harmonisatie) het huursubsidiebeslag alsmede het aantal huursubsidieontvangers
voor de periode eind 2004-eind 2009 geprognosticeerd. Uitgangspunt daarbij
is dat corporaties woningen die vrijkomen na verhuizing in geliberaliseerd
gebied niet onder het gereguleerde regime houden.Voor beide scenario's is het aantal huursubsidieontvangers per 2009 ca.
20 000 huishoudens lager dan bij voortzetting van het huidige beleid
(huurstijging gelijk vijfjaarsgemiddelde inflatie).Voor scenario I en II zijn de huursubsidie-uitgaven gecumuleerd over de
periode 2004–2009 resp. ca. 30 miljoen en ca. 70 miljoen (prijspeil
2002) hoger dan bij voorzetting van het huidige beleid.Indien corporaties een deel van de woningen in het overgangsgebied of
het geliberaliseerde gebied onder het gereguleerde regime aanbieden nemen
de huursubsidie-uitgaven verder toe. Ik ga ervan uit dat sociale verhuurders
vrijwillige regulering zullen toepassen. Dit wordt ook gestaafd door het rapport
van Companen dat ik u heb toegezonden op 4 februari jl..Het in overleg met het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid
opgestelde koopkrachtbeeld is bij brief van 4 februari jl. aan u aangeboden.172Kunt u aangeven waarom u er niet voor kiest om extra
maatregelen te nemen in het kader van grondpolitiek, temeer omdat deskundigen
zoals het CPB en het Rigo daar meer van verwachten? Bent u het met de leden
van de SP-fractie eens dat gezien de ervaringen in het verleden extra inkomsten
geen prikkel zijn om te bouwen?Het kabinet geeft uitvoering aan de verschillende acties, waartoe kabinet
en Tweede Kamer zich hebben verbonden bij de aanvaarding van de Nota Grondbeleid.
De uitvoering van dit pakket, dat al ver is gevorderd, zal ik binnenkort in
een Algemeen Overleg met uw Kamer bespreken. Het kabinet heeft geen aanleiding
gezien om, aanvullend op de agenda vanuit de Nota Grondbeleid, andere maatregelen
te overwegen in relatie tot de plannen met betrekking tot het huurbeleid voor
de langere termijn.173Wat is de reactie op de stelling van diverse wetenschappers
dat verruiming van het huurbeleid, gezien de financiële reserves van
de corporatiesector als geheel, onnodig is? Kan worden beargumenteerd waarom
ter verhoging van de bouwproductie niet eerst deze financiële reserves
worden aangesproken, voordat de ruimte voor huurverhogingen wordt vergroot?Zie het antwoord op de vragen 105 en 183.174Kunt u reageren op de woorden van de heer Van Leeuwen,
directeur bij Aedes, die stelt dat de woningcorporaties ook zonder wijzigingen
in het huurbeleid de woningbouwproductie fors zullen verhogen? Vindt u ondanks
deze constatering dat er voldoende redenen overblijven om de huurplannen door
te zetten. Zo ja, welke redenen zijn dit?Zie antwoord op vraag 105 en 183.175Kunt u reageren op de woorden van de heer Van Leeuwen,
directeur bij Aedes, dat niet een gebrek aan financiële middelen een
belemmering is om meer woningen te bouwen, maar het gebrek aan grond (zie
vraag 105)? Met andere woorden, kunt u beargumenteren waarom u de woningcorporaties
niet op weg helpt met meer bouwgrond, in plaats van enkel hun huurinkomsten
te vergroten?Zoals ik ook heb aangegeven in het antwoord op vraag 98 van de PVDA, heeft
het kabinet in de Nota Ruimte haar beleid uiteen gezet zodat meer ruimte voor
woningbouw benut kan worden.Dus ook wat grond betreft wordt een voldoende kader geboden. Ik heb in
mijn brief van 19 november 2004 bovendien aangegeven dat indien partijen
op lokaal niveau onverhoopt -bijvoorbeeld vanwege de grond- niet tot overeenstemming
kunnen komen over de investeringen, ik desgevraagd bereid ben te interveniëren.
Voor wat de betreft de grondaankopen door corporaties verwijs ik verder naar
mijn brief over de moties bij de VROM-begroting 2005 van 27 januari jl.
(BSG 2004116421).176Bent u bereid een onafhankelijk onderzoek in te stellen
naar de mogelijke effecten van het nieuwe huurbeleid op het besteedbaar inkomen
van huishoudens, bijvoorbeeld door NIBUD en/of RIGO? Zo neen, waarom niet?Zie voor wat betreft het geactualiseerde koopkrachtbeeld het u toegezonden
overzicht. Dit koopkrachtbeeld is in nauw overleg met het ministerie van SZW
opgesteld. Een onafhankelijk onderzoek is naar mijn mening niet nodig gezien
de onderzoeken die ter tafel liggen en de validatie die het CBP naar het ABF
onderzoek heeft verricht.177Kan tabel 1 (pagina 18) worden uitgebreid met, naast
de netto huurquote, een overzicht van (de ontwikkeling van) de netto woonquote
zoals gedefinieerd in het Woningbehoefteonderzoek en in «Cijfers over
Wonen»?De woonlasteneffecten van het huurbeleid zijn in tabel 1 in de huurbrief
weergegeven als macro huurquote omdat de in WBO-rapporten meer gebruikelijke
weergave van woonlastenontwikkelingen in micro huurquoten voor dynamische
ramingen, waarbij rekening wordt gehouden met doorstromings- en verhuisprocessen,
niet gebruikt kan worden. De invloed van extreme waarden op de prognose-uitkomsten
voor categorieën huishoudens en voorraden is daar te groot voor. De ramingen
in tabel 1 kunnen dus niet in gemiddelde micro huurquoten worden weergegeven.
Voor de mutaties van de huurquoten in de tijd maakt dit definitieverschil
niets uit.178Kan tabel 1 worden uitgebreid met, naast de netto huurquote
van huurders, (de ontwikkeling van) de netto koopquote zoals gedefinieerd
in het WBO en in «Cijfers over wonen»?In het kader van de ramingen van de effecten van het huurbeleid zijn geen
prognoses gemaakt van de ontwikkeling van de lasten voor eigenaar-bewoners
naar de toekomst.Voor een vergelijking van de huur- en koopquote per 2002, uit het laatste
WBO, zie antwoord op vraag 127.179Kan, naast de in Tabel 1 genoemde percentages, een
vergelijkbare tabel worden gemaakt waarbij voor de verschillende groepen huurders
(de ontwikkeling van) de nominale huur in kaart wordt gebracht, waarbij wordt
gerekend met een huurniveau van € 300, € 500 en € 700
in 2004?Samen met vraag 44.180Zijn in tabel 1 de voorgenomen bezuinigingen op de
huursubsidie, oplopend tot ruim € 18, meegerekend?Ja.181Op welke WOZ-taxatieronde zijn de voorbeelden in paragraaf 4.2
gebaseerd? Indien dit de WOZ-waarden van 1999 zijn: kunnen dezelfde berekeningen
worden uitgevoerd op basis van de (gemiddelde) verwachte stijging van de WOZ-waarden
welke uitmondt in de vaststelling van deze waarden in 2005?In de analyses is uitgegaan van de WOZ-waarden van 1999. De definitieve
grenzen voor het overgangsgebied en geliberaliseerde gebied (WOZ-waarden)
zullen bepaald worden op basis van de WOZ-waarden van 2005 (ijkjaar 2003).
Uitgangspunt daarbij is dat de omvang van de gereguleerde huursector die nodig
is voor de huisvesting van de doelgroep gelijk blijft aan de omvang die bepaald
is op basis van de WOZ-waarden van 1999. Verschillen zijn echter mogelijk
waar in specifieke gemeenten of wijken de waardeontwikkeling vanaf 1999
is afgeweken van de gemiddelde ontwikkeling in de regio. Deze verschillen
zijn momenteel echter niet goed te voorspellen.182De leden van de D66-fractie vinden het opmerkelijk
dat het kabinet nu alleen het huurdeel van de woningmarkt er uitpikt, terwijl
de problemen veel breder zijn. De aangenomen motie Giskes die is ingediend
bij het belastingplan 2004 vroeg de regering een integrale visie te presenteren
op de wijze waarop de overheid financieel betrokken wil zijn bij het wonen
in al zijn facetten. Deze leden vinden het onverstandig om nu alleen maatregelen
te nemen in het huurgedeelte van de woningmarkt. Zou het niet veel verstandiger
zijn om eerst te weten waar we in Nederland heengaan met de gehele woningmarkt?
Wat verzet zich hiertegen?Ik ben het met de leden van de D66-fractie eens dat de problemen op de
woningmarkt breder zijn dan de huursector. Vandaar dat ik wil benadrukken
dat het pakket aan maatregelen breder is en betrekking heeft op het functioneren
van de gehele woningmarkt. De modernisering van het huurbeleid maakt daarvan
een onderdeel uit. De andere pijlers van mijn aanpak om de woningmarkt weer
in beweging te krijgen zijn het verhogen van de woningbouwproductie en het
intensiveren van de herstructurering. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de
woningbouwafspraken, de 56-wijkenaanpak, de ISV-convenanten en ook om de herziening
van de Wet op de ruimtelijke ordening. Het terugdringen van het woningtekort
door het verhogen van de nieuwbouwproductie is de belangrijkste motor om de
stagnatie op de woningmarkt te doorbreken, maar ook een stevige aanpak van
de herstructurering en de modernisering van het huurbeleid kunnen daaraan
een grote bijdrage leveren. Dit zijn voor de komende periode de belangrijkste
opgaven voor de gehele woningmarkt.De noodzaak van de modernisering huurbeleid is nu nodig; dit laat onverlet
de uitvoering van de motie Giskes. Van deze motie Giskes over de financiële
betrokkenheid van het rijk met het wonen heeft de Tweede Kamer in overleg
met de staatssecretaris van Financiën aangegeven de motie in breder verband
te willen zien, namelijk inclusief de motie Geluk en de kabinetsreactie op
het advies van de VROM-raad over het eigen woningbezit. Voor de zomer zal
het kabinet een notitie hierover aan de Tweede Kamer versturen.183De leden van de D66-fractie vinden het bezwaarlijk
dat het voorstel van het kabinet onvoldoende garanties biedt dat er daadwerkelijk
gebouwd gaat worden. Immers nieuwbouw is nodig om doorstroming op gang te
brengen. Kan nader worden ingegaan op de kritiek van het CPB dat «voor
meer doorstroming meer beleidsmiddelen moeten worden ingezet dan huurverhoging
gecombineerd met liberalisering», en dat er geen «heel sterke
koppeling is tussen huurverhoging en bouwproductie»? Kan nader ingegaan
worden op de uitspraak van Aedes-directeur Van Leeuwen dat woningbouwcorporaties
de extra huuropbrengsten nodig hebben om meer woningen te bouwen?In de voorstellen uit mijn brief van 19 november 2004 wordt wel degelijk
een sterke koppeling gelegd tussen de verruiming van het huurbeleid voor corporaties
in 2008 en de investeringen van corporaties.Blijven die investeringen onder de maat dan blijft de huursombeperking
voor corporaties ook na 1 juli 2008 bestaan. De in mijn brief van 4 februari
jl. aangekondigde aanvullende maatregel van maximering van de huurprijzen
in het overgangsgebied houdt voor alle verhuurders een stimulans in om te
bouwen, omdat deze aanvullende maatregel pas komt te vervallen op het moment
dat voldoende is bijgebouwd en het woningtekort daardoor is gedaald.Voor commerciële verhuurders biedt de modernisering van het huurbeleid
betere investeringscondities omdat de modernisering is gericht op een betere
prijs-kwaliteitsverhouding. Corporaties beschikken over een voldoende vermogenspositie
om de noodzakelijke investeringen te doen, zij het dat die vermogenspositie
kleiner is dan bij voortzetting van het huidige huurbeleid. Corporaties hebben
een lagere huurreeks dan commerciële verhuurders (huursombeperking).In reactie op de opmerking van de heer Van Leeuwen merk ik op dat het
wel zo is dat corporaties nu woningen realiseren met een onrendabele top en
dat er een relatie naar de taakstelling is. Zie ook het antwoord op vraag
190.184De plannen inzake modernisering van het huurbeleid
hebben tot onrust onder huurders geleid. Met name huurders in Amsterdam vrezen
dat zij in de nabije toekomst hun huur niet meer kunnen betalen en noodgedwongen
moeten verhuizen. Waar denkt het kabinet dat deze mensen heen moeten?Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl..185Een volgend bezwaar is dat de leden van de D66-fractie
er niet van overtuigd zijn dat de voorstellen geen ongewenste effecten hebben
op de spreiding en mix van hoge, midden en lage inkomens in de steden. Voor
huurders met lage- en middeninkomens worden de huren in aantrekkelijke, dure,
geliberaliseerde buurten te hoog. Tijdens het debat over het rapport van de
commissie-Blok heeft de Kamer een motie aangenomen die de minister oproept
om haar aanwijzingsbevoegdheid te gebruiken om corporaties te
bewegen, gedifferentieerd te bouwen. Hoe verhouden zich de huurplannen tot
deze motie-Bos? Kan nader worden ingegaan op de angst die de VNG heeft geuit
dat het spreidingsbeleid zal stagneren omdat in nieuwe en betere wijken alle
huurwoningen boven de liberalisatiegrens zullen komen te liggen en onbereikbaar
worden voor lagere inkomensgroepen? Hoe staat de regering tegenover het pleidooi
van de VNG om gemeenten zelf de vrije hand te geven in het bepalen van de
liberalisatiegrens zodat gemeenten maatwerk kunnen verrichten? Wat zou zich
hiertegen verzetten?Zoals ik in mijn brief van 19 november 2004 heb aangegeven biedt
de modernisering van het huurbeleid, in combinatie met het woningbouwbeleid
en de 56 wijken aanpak, een voldoende kader voor gemeenten om de problemen
aan te pakken. De problemen inzake segregatie mogen overigens niet alleen
vanuit de invalshoek van differentiatie van wijken bezien worden. Ongewenste
segregatie is een probleem waaraan een complex van oorzaken ten grondslag
ligt. Zoals ik ook in mijn brief van 19 november 2004 heb aangegeven
speelt de huurprijsopbouw van de voorraad een rol, maar is daarbij noch als
oorzaak, noch als oplossing doorslaggevend. Andere factoren zijn inkomensbeleid,
werkgelegenheid en onderwijs. Daarnaast zijn de veiligheid in de wijk, integratie
alsmede de kwaliteit van de openbare ruimte belangrijke factoren.In dat kader heb ik het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) verzocht in
te gaan op de rol die het huurbeleid speelt en kan spelen bij het tegengaan
van segregatie. De notitie van het SCP heeft u met een separate brief ontvangen.
Daar was ook bijgevoegd een onderzoek van Companen, dat ik op verzoek van
uw Kamer onder verhuurders heb laten doen.De praktijk laat zien dat wijken en buurten in de grotere steden reeds
tamelijk gedifferentieerd zijn. Mijn beleidsvoorstellen, waaronder de woningbouwafspraken
en de aanpak van de 56 wijken, zijn erop gericht de differentiatie in de wijken
te bevorderen.De 56 wijken aanpak bevordert dit dan ook. Over de voortgang hiervan zal
ik u binnenkort uitgebreid informeren. Het sluitstuk in dit geheel vormen
deniet vrijblijvende- afspraken tussen gemeenten onderling en gemeenten en
verhuurders om segregatie tegen te gaan. Zonodig zal ik interveniëren
indien die afspraken niet tot stand komen.186Waar ligt het volgens u aan dat de landelijke organisaties
in hun onderlinge pogingen niet tot overeenstemming over het toekomstige huurbeleid
zijn gekomen (pagina 1)?De landelijk organisaties waren het erover eens dat de huurprijsregelgeving
fundamenteel tegen het licht gehouden zou moeten worden. Ze stelden onder
meer voor om het huidige woningwaarderingsstelsel te vervangen door een stelsel
van referentiehuren. Over de hoofdlijnen waren ze het eens, maar toen het
op concrete uitwerkingen aankwam bleken grote verschillen van inzicht te bestaan
ten aanzien van de in het referentiestelsel op te nemen kenmerken en ook ten
aanzien van de hoogte van de referentiehuren die uiteindelijk zouden moeten
resulteren. Voorzover mij bekend gingen de discussies in de Commissie Huurbeleid
in het bijzonder over dit laatste punt, omdat dit bepalend was voor de ruimte
die het toekomstige huurbeleid verhuurders zou bieden. De verhuurdersorganisaties
wilden meer ruimte voor huurprijsvaststelling dan de Woonbond.Zie hiervoor ook mijn antwoord op vraag 3.187Hoe dragen de nieuwe voorstellen van het kabinet bij
aan de genoemde betere prijs/kwaliteitsverhouding (pagina 2)?Op dit moment kan worden geconstateerd dat er op de huurwoningenmarkt
geen eenduidige relatie is tussen de prijs en de kwaliteit van woningen. Dit
kan worden verklaard uit het in het verleden gevoerde huurbeleid, waarbij
bijvoorbeeld de aanvangshuren van nieuwe woningen afhingen van de subsidievoorwaarden
van de op dat moment vigerende subsidieregelingen, en uit de sociale doelstelling
van woningcorporaties die maakte dat de huurprijzen lange tijd over de gehele
linie laag zijn gehouden, zonder rekening te houden met kwaliteitsverschillen.
Ook de huurprijsregelgeving zelf, met name het woningwaarderingsstelsel, is
op onderdelen achterhaald omdat niet meer wordt aangesloten bij actuele consumentenvoorkeuren.
Daar vloeien beperkingen uit voort voor verhuurders bij de huurprijsvaststelling.Gevolg hiervan is dat het investeren in nieuwe huurwoningen door verhuurders
wordt afgeremd en ook dat de doorstroming hierdoor niet wordt bevordert.Het kabinet wil hier iets aan doen en zodoende een betere marktwerking
op de woningmarkt bewerkstelligen. Dat is in lijn met wat verhuurders willen:
zowel commerciële als sociale verhuurders geven aan dat betere prijs/kwaliteitsverhoudingen
dringend gewenst zijn.In essentie komen de voorstellen van het kabinet er op neer dat een aantal
beperkingen die de huurprijsregelgeving de woningmarkt oplegt worden weg gehaald.
In concreto gaat het om:(1) de invoering van een overgangsgebied (20%) naast een geliberaliseerd
gebied (5%), waardoor voor de duurste woningen een huurprijs kan worden gerealiseerd
die in overeenstemming is met de lokale woningmarkt (zie brief van 4 februari
jl.);(2) de modernisering van het woningwaarderingsstelsel, waardoor in het
gereguleerde deel betere prijs/kwaliteitsverhoudingen mogelijk worden;(3) de ruimte bij de jaarlijkse huurverhogingen, waardoor waar nodig bij
bestaande huurcontracten de prijs meer met de kwaliteit van de woning in evenwicht
kan worden gebracht. Dit geeft meer mogelijkheden voor differentiatie en maatwerk.De maatregelen geven verhuurders dus ruimte om de huurprijzen aan te passen
aan de voorkeuren voor woningen zoals die zich op de huurwoningenmarkt voordoen,
waardoor beter prijs/kwaliteitsverhoudingen tot stand komen.188Wanneer wordt de commissie die gaat adviseren over
de positie van de huurdersorganisaties geïnstalleerd (pagina 3)? Wat
wordt precies van deze commissie verwacht? Op welke termijn?Deze Commissie Zeggenschap Huurdersorganisaties zal op korte termijn worden
geïnstalleerd, en zal onderzoeken waar en hoe de zeggenschap van huurders
en huurdersorganisaties kan worden verbeterd en versterkt. De commissie zal
dit voorjaar advies uitbrengen.189Wat betekent de inhoud van deze brief voor de inhoud
van de aangekondigde convenanten voor de periode 2005–2010 (pagina 3)?Het is mijn voornemen om de hoofdpunten van mijn beleid zoals vastgelegd
in de brieven van 19 november 2004 en 4 februari 2005 – bij voldoende steun vanuit uw kamer – vast te leggen in convenanten
voor de periode 2005–2010 met de organisaties van huurders en verhuurders.190Wat doet u met de conclusies van het CPB dat met betrekking
tot het nieuwe huurbeleid vraagtekens kunnen worden geplaatst bij de prikkels
tot investeren en doorstroming (pagina 3)?Ik vind dat met de koppeling tussen de investeringen van corporaties en
de verruiming van het huurbeleid voor corporaties (vervallen huursombespreking)
en met de introductie van een overgangsgebied met maximale huurprijzen, dat
pas komt te vervallen op het moment dat voldoende is bijgebouwd zodat de woningmarkt
is ontspannen, een belangrijke stimulans tot investeren wordt gegeven. Er
staat immers een financiële sanctie op onvoldoende investeren.Overigens besef ik dat -zoals ook het CPB heeft aangegeven- wanneer beschermende
maatregelen zoals het overgangsregiem en een gefaseerd oplopende huurreeks
achterwege zouden blijven, de doorstroming meer bevorderd zou worden. Maar
ik kies voor een verantwoord beleidspakket, inclusief die beschermende maatregelen.191Aan welke regelgeving die onnodig is wordt gedacht
als wordt gesproken over rijkstoezicht op het behoud van het maatschappelijk
gebonden vermogen (pagina 5)?Bedoeld is dat – naast de andere genoemde uitgangspunten –
een goed functionerend toezicht op het behoud van het maatschappelijk gebonden
vermogen van corporaties een belangrijk criterium is om te toetsen of concrete
vigerende regels overbodig zijn of niet.192Wie worden de leden van de adviescommissie die moet
adviseren over de vernieuwde relatie tussen rijk en corporaties (pagina 5)?
Waar moet hun advies toe leiden?De leden van de adviescommissie zijn inmiddels benoemd : het betreft deskundigen
op het gebied van publieke dienstverlening, maatschappelijk ondernemerschap
en wonen in het algemeen. Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 92.Het advies moet leiden tot een vernieuwde relatie tussen rijk en corporaties
met meer ruimte voor ontwikkelkracht van het ondernemerschap van corporaties
en waarbij de invulling van de ministeriële verantwoordelijkheid uitgangspunt
is. Zaken als het zekerder stellen van prestaties door corporaties, de betrokkenheid
van lokale belanghouders, intern en extern toezicht en governancestructuur
zullen in dit advies eveneens aan bod komen.193Kan de 25% voor een geliberaliseerd gebied nader worden
toegelicht (pagina 6)?Zie mijn brief van 4 februari 2004.194Aan welke extra maatregelen denkt u dat nodig zijn
om tot afspraken tussen bestuurders en verhuurders te komen (pagina 6)?Zie mijn brief van 4 februari 2004.195Kunt u uw plannen over het nader begrenzen van de omvang
van het geliberaliseerde gebied toelichten (pagina 6)?Zie antwoord op vraag 45.196Waar denkt u aan ten aanzien van een lagere WOZ-waarde
voor bepaalde regio's (pagina 7)?Zie daartoe mijn brief van 4 februari jl. onder de kop «mogelijkheden
voor maatwerk door lokale partijen».197Is het realistisch als u erover spreekt dat huurders
in een overgangsregime kunnen omzien naar een andere woning (pagina 8)? Is
er voldoende beschikbaar?Zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven zal het
overgangsgebied met een gematigde huurstijging worden gehandhaafd totdat de
woningmarkt meer ontspannen is en er meer keuzemogelijkheden zijn voor huurders.198Wat is uw reactie op de kritiek dat de groep mensen
die om hun moverende redenen (vaak ingegeven door een zekere trots) nooit
gebruik hebben gemaakt van de zogenaamde huursubsidie met de nieuwe plannen
feitelijk dubbel worden gepakt (pagina 8)?Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 63.Ik zal overigens bij de voorlichtingscampagne uitdrukkelijk aan dit punt
aandacht schenken.199Welke rol ziet u voor uzelf ten aanzien van de genoemde
bemiddeling tussen huurders en verhuurders (pagina 9)?Ik hecht sterk aan een laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting in
het geliberaliseerde gebied.Ik dring er daarom bij partijen op aan om een dergelijke vorm van geschillenbeslechting
vorm te geven. Ik zal het LOHV daar binnenkort een advies over vragen en verwacht
dit advies in het voorjaar van 2005. 200Afhankelijk waarvan zou een aanpassing van de maximale
huurprijs op de laagste niveaus van het woningwaarderingsstelsel wenselijk
zijn (pagina 9)?Ik verwijs naar het antwoord op vraag 107.201Hoe ziet u precies de bevoegdheidsverdeling tussen
rijk en lokaal bestuur met betrekking tot de afspraken tussen gemeenten en
verhuurders? Welke ondersteuning kunt u bieden (pagina 12)?De hoofdlijn is dat de gemeenten afspraken maken met lokale partijen –
waaronder corporaties – over de nieuwbouwproductie en andere zaken.
Het rijk maakt enerzijds afspraken met gemeenten op regionaal niveau en hanteert
anderzijds de afspraken tussen gemeenten en corporaties als toetsingskader
voor het al dan niet verruimen van het huurbeleid voor corporaties in 2008
(huursombeperking). Wanneer partijen er op lokaal niveau niet uitkomen zal
ik zonodig en desgevraagd interveniëren.De verhouding tussen gemeenten en corporaties zal ook aan de orde komen
in de Commissie Rijk/Woningcorporaties.202Aan welke consequenties gerelateerd aan het huurbeleid
denkt u als de vereiste investeringen niet worden gehaald (ten aanzien van
commerciële verhuurders) pagina 14)?De introductie van een breed overgangsgebied met maximale huurprijzen
(5,4% WOZ-waarde), wat pas wordt beëindigd op het moment dat de woningmarkt
voldoende is ontspannen, houdt voor verhuurders, zowel sociale als commerciële,
een stimulans in om te bouwen. Hoe meer er gebouwd wordt, hoe eerder het woningtekort
is ingelopen en het overgangsgebied kan komen te vervallen (zie mijn brief
van 4 februari jl.).203Op basis waarvan veronderstelt u dat andere invalshoeken
dan huurbeleid belangrijker zijn om segregatie tegen te gaan (pagina 19)?Om ongewenste segregatie tegen te gaan is samenhangend beleid op het terrein
van fysiek, sociaal, economie en veiligheid nodig, zoals vastgelegd in de
GSB-aanpak (zie de nota «Samenwerken aan de krachtige stad», bijlage
bij de brief aan de Kamer, TK 2003–2004, 21 062, nr. 116). Het
beleid in het fysieke deel richt zich vooral op woonwijken met een verouderde
en eenzijdig samengestelde woningvoorraad. Hierbij is de opbouw van een gedifferentieerde
woningvoorraad het meest van belang; dit kan worden bereikt door hier bij
nieuwbouw en herstructurering op te sturen. Het is dus vooral belangrijk dat
dergelijke investeringen op gang komen. Mijn voorstellen voor het nieuwe huurbeleid
zijn hier dan ook op gericht.Ik verwijs verder naar het essay van het SCP dat ik u op 4 februari
jl. heb toegezonden.204Zijn er andere steden dan Rotterdam die voor een uitzonderingswet
in aanmerking komen (pagina 20)?De bedoelde uitzonderingswet heeft tot doel in bepaalde gebieden het vestigings-
en investeringsklimaat voor ondernemingen te versterken en de woonproblematiek
in Rotterdam en andere grote steden aan te pakken. Het is dus niet zozeer
Rotterdam die in aanmerking komt voor een uitzonderingswet, maar de aanpak
van grootstedelijke problematiek. Om die reden luidt de naam van de wet dan
ook: Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Wel is de wet
ontwikkeld naar aanleiding van de signalen van de gemeente Rotterdam, zoals
verwoord in het actieprogramma «Rotterdam zet door».De systematiek van de wet is er op gericht om met behulp van criteria
gebieden vast te stellen of aan te wijzen waar de wet van toepassing is. Alle
steden waar zich gebieden bevinden die aan de criteria voldoen kunnen derhalve
onder de werking van de uitzonderingswet vallen.XNoot1Samenstelling:Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), Voorzitter Schreijer-Pierik
(CDA), van Gent (GL), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA),
van Oerle-van der Horst (CDA), van As (LPF), van den Brink (LPF), van Bochove
(CDA), de Ruiter (SP), Duyvendak (GL), Huizinga-Heringa (CU), Koopmans (CDA),
Spies (CDA), van Lith (CDA), van der Ham (D66), van Velzen (SP), Fierens (PvdA),
Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA)
en Veenendaal (VVD).Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA),
Ormel (CDA), Halsema (GL), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer
(PvdA), Algra (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), ten Hoopen (CDA), Vergeer
(SP), Vos (GL), van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp
(CDA), Koser Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA),
Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA) en
Oplaat (VVD).XNoot1Let op: de marge tussen gereguleerd gebied en vrije sector is voor deze
berekeningen niet regionaal gedifferentieerd. Bij de definitieve vaststelling
van de grenzen gebeurt dat mogelijk wel, waardoor de cijfers iets kunnen afwijken.XNoot1Let op: de marge tussen gereguleerd gebied en vrije sector is voor deze
berekeningen niet regionaal gedifferentieerd. Bij de definitieve vaststelling
van de grenzen gebeurt dat mogelijk wel, waardoor de cijfers iets kunnen afwijken.XNoot1Brief d.d. 27 september 2004, vergaderjaar 2004–2005, nr. 27 750(A)
aan de Voorzitter van de Eerste kamer der Staten-Generaal waarmede het onderzoeksrapport
«Grondposities voor wijziging Wet voorkeursrecht gemeenten»wordt
aangeboden. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-44.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl