Huurbeleid; Verslag schriftelijk overleg over de circulaire huurbeleid 2005 (kamerstuk 27926, nr. 48)
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27926, nr. 50

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

28-04-2005

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2004-2005

27926 nr. 50

26-04-2005

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekeningLichaamInleidingVragenInbreng van de leden van de CDA-fractieInbreng van de leden van de PvdA-fractieInbreng van de leden van de VVD-fractieInbreng van de leden van de SP-fractieAntwoorden
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 38 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 926Huurbeleidnr. 50VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEGVastgesteld 26 april 2005De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft een aantal vragen voorgelegd aan de minister van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer naar aanleiding van
de circuliaire over het huurbeleid 2005 (kamerstuk 27 926, nr. 48). De
minister heeft deze vragen beantwoord bij brief van 26 april 2005.Vragen en antwoorden, voorzien van een inleiding, zijn hierna afgedrukt.De voorzitter van de commissie,BuijsDe griffier van de commissie,Van der LeedenInleidingMet belangstelling heb ik kennis genomen van de schriftelijke vragen en
opmerkingen van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer van de Tweede Kamer inzake de circulaire over het huurbeleid
2005 (brfnr. 40/VROM/2005). Met deze brief geef ik een reactie op de gestelde
vragen en opmerkingen. Waar van toepassing zijn nauw verwante vragen in onderlinge
samenhang beantwoord.VragenInbreng van de leden van de CDA-fractieDe maximale huurgrens om voor huursubsidie in aanmerking te komen wordt
per 1 juli 2005 aangepast met het inflatiepercentage. De maximaal toegestane
huurverhoging is per die datum 2,7%.Volgens de leden van de CDA-fractie is het gevolg hiervan dat er huursubsidiegerechtigden
(huidige ontvangers) zijn die hun individuele huursubsidie kwijtraken. Dit
is een probleem dat zich nu voor het eerst lijkt voor te doen. Hoe wordt voorkomen
dat huurders hun individuele huursubsidie verliezen? Is dit in overeenstemming
met het gestelde in de brief inzake de modernisering van het huurbeleid dat
huurders met individuele huursubsidie hun individuele huursubsidie behouden
zolang zij niet verhuizen? Is dit niet het argument om tenminste één
staffelgrens te behouden? Is daarbij een staffelgrens op 74% van maximaal
redelijk, waarboven de huurstijging maximaal inflatie volgend is, niet een
bruikbaar uitgangspunt? Bent u bereid hier alsnog een passende maatregel te
treffen?Het toepassen van de motiveringsplicht wordt in de MG-circulaire (MG 2005-3)
feitelijk op een gekunstelde wijze neergezet. Is het waar dat het Burgerlijk
Wetboek voor de nieuwe regelgeving, i.c. de jaarlijkse inflatie, moet worden
aangepast? Is het niet mogelijk dit alsnog te doen, bijvoorbeeld met behulp
een spoedwet zonder de Raad van State te raadplegen? Dit lijkt deze leden
zeer gewenst mede in het licht van de oplossing die de MG-circulaire aangeeft.
Zo niet, hoe kan dan worden bewerkstelligd dat de motiveringsplicht wel wordt
toegepast? Bij welk percentage is dit naar uw opvatting gewenst?Inbreng van de leden van de PvdA-fractieDe leden van de PvdA-fractie merken op dat de wijze waarop de jaarlijkse
huurverhoging wordt vastgesteld dit jaar op enkele punten is gewijzigd. Deze
wijzigingen hebben een negatief effect op de inkomenspositie en de rechtspositie
van huurders.In het huurbeleid 2005 zijn enkele aanpassingen ingevoerd ten opzichte
van de voorgaande jaren. Veranderingen die soms op het eerste gezicht marginaal
lijken, kunnen uiteindelijk grote gevolgen hebben voor de rechten van huurders,
de hoogte van de huur en de mogelijkheden tot het ontvangen van huursubsidie.Per 1 juli 2005 zal de maximale huurstijging worden vastgesteld op
basis van het inflatiecijfer van het voorgaande jaar plus een vast opslagpercentage
van 1,5%. Voor 2005 komt dit neer op een maximale huurverhoging van 2,7%.
De maximaal gemiddelde huurstijging op instellingsniveau mag 1,6% zijn. De
verwachte huurstijging is vastgesteld op 1,8%. Daarnaast schaft u per 1 juli
2005 de staffelgrenzen af.Deze leden vragen u de 1,8% verwachte huurstijging nader te onderbouwen.
Waarom gaat u er van uit dat alle woningcorporaties de maximale huursomstijging
toepassen? Op welke wijze controleert uw ministerie de maximale
stijging van de huursom? Wat zijn de consequenties voor woningcorporaties
die de huursom overschrijden?Particuliere verhuurders zijn niet gebonden aan een huursombeperking.
Deze leden verwachten dat de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders
vrijwel gelijk zal zijn aan de maximale huurverhoging van 2,7%. Hoe hoog schat
u de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders? Zijn de huurverhogingen
van particuliere verhuurders meegenomen bij de berekening van de gemiddelde
huurstijging?Neemt u maatregelen wanneer blijkt dat de gemiddelde huurstijging bij
sociale en particuliere verhuurders hoger is dan 1,8%?Deze leden zijn van mening dat de gemiddelde huren in Nederland hoog genoeg
zijn. Een inflatievolgend huurbeleid, zeker in tijden van koopkrachtverlies
bij middeninkomens en de minima, is niet meer dan rechtvaardig. Deze leden
zijn het met u eens wanneer u stelt dat de prijs-kwaliteitverhouding van de
woningen behouden en verbeterd moet worden. Het afschaffen van de staffelgrenzen
leidt echter tot een tegengesteld effect. Is het, juist met het oog op de
prijs-kwaliteitverhouding, niet volstrekt logisch dat de huren van de woningen
die lager zijn dan 74% van de maximaal redelijke huur harder mogen stijgen
dan de woningen met een huur boven de 74% van de maximaal redelijke huur?
Huurders die meer dan 74% van de maximaal redelijke huurprijs betalen kunnen
met het afschaffen van de staffelgrenzen geconfronteerd worden met een huurprijsstijging
boven inflatie. Met name voor huurders in de particuliere sector kan dit leiden
tot forse huurstijgingen. Particuliere verhuurders zijn niet gebonden aan
een huursombeperking en zullen in de meeste gevallen voor alle woningen de
maximale huurprijsstijging doorrekenen.Deze leden zijn dan ook van mening dat «relatief» lage huren
mogen stijgen met inflatie plus een opslagpercentage en dat «relatief»
hoge huren moeten inflatievolgend zijn. Bent u bereid dit voorstel over te
nemen? Zo neen, waarom niet?Deze leden willen er voorts op wijzen dat het afschaffen van de staffelgrenzen
in combinatie met de wijze van indexering van de maximale huur voor huursubsidie
en de huurliberalisatiegrens, zal leiden tot mogelijke overschrijding van
de maximale huur voor huursubsidie en de liberalisatiegrens.De maximale huur voor huursubsidie wordt per juli 2005 aangepast met het
inflatiepercentage van 1,2%. De maximale huurstijging voor 2005 bedraagt 2,7%.
Mensen met een huur net onder de huursubsidiegrens verliezen bij de maximale
huurprijsstijging van de ene op de andere dag het recht op huursubsidie. Het
is geen toeval dat de huur van bepaalde woningen net onder de huursubsidiegrens
valt. Grotere gezinswoningen, aangepaste woningen voor huurders met medische
indicaties of ouderenwoningen hebben relatief vaak een huurprijs die net onder
de huursubsidiegrens blijft. Juist deze mensen lopen het risico het recht
op huursubsidie te verliezen.Deze leden vrezen dat door afschaffen van de staffelgrenzen de huren van
mensen met een relatief hoge huur sterk stijgen en dat huurders met een huur
net onder de huursubsidiegrens daarmee ten onrechte het recht op huursubsidie
verliezen.Deze leden vragen hoeveel huurders hierdoor getroffen kunnen worden. Klopt
het dat dit vooral gezinnen in grotere woningen zijn en ouderen in aangepaste
woningen? Deze leden vinden het ongewenst dat deze mensen hun huursubsidie
verliezen zonder dat hun inkomen of woonsituatie is veranderd. Deze leden
pleiten daarom voor het in stand houden van de hoogste staffelgrens op 74%
van de maximaal redelijke huurprijs. De huren van de duurste woningen stijgen
met het inflatiecijfer. Het probleem van huurgrensoverschrijding wordt opgelost
doordat de huren niet meer kunnen stijgen dan de maximale huur voor huursubsidie.De huurliberalisatiegrens wordt ook met slechts 1,2% verhoogd. Wanneer
huurders met een huur net onder de liberalisatiegrens een huurverhoging boven
inflatie opgelegd krijgen, lopen zij het risico geliberaliseerd te worden.
Deze leden willen graag geïnformeerd worden over de gevolgen van het
aanpassen van de huurliberalisatie grens met slechts 1,2%:– Kunt u een nader beeld geven van het deel van de woningvoorraad
dat mogelijk van de ene op de andere dag geliberaliseerd wordt?– Betreft het grote woningen of kleine woningen?– Over welke bouwjaren gaat het?– Betreft het met name woningen van particuliere verhuurder of van
woningcorporaties?– Hoeveel woningen betreft het?Deze leden vragen wat de gevolgen zijn voor huurders die van de ene op
de andere dag in een geliberaliseerde woning wonen. In dit verband willen
deze leden in ieder geval nader geïnformeerd worden over de huurbescherming
en de huursubsidie. Blijft een huursubsidiegerechtigde zijn subsidie ontvangen,
of vervalt deze van de een op de andere dag?Welke mogelijkheden heeft een huurder om bezwaar te maken tegen de overgang
van het sociale naar het liberale regime? Op welke wijze wordt uw ministerie
geïnformeerd over dergelijke omzettingen? Moet uw ministerie fiat verlenen,
of staat het de verhuurders vrij?Deze leden willen u vragen of het niet veel logischer is ook de liberalisatiegrens
en de huurgrens voor huursubsidie met 1,8% te verhogen. Deze leden vinden
het vreemd dat de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wel geïndexeerd
worden met 1,8% (het percentage dat de verwachte huurverhoging weergeeft).
Wat is de legitimatie van dit onderscheid?Deze leden willen er op aandringen óf de maximale huur voor huursubsidie
en de huurliberalisatiegrens te verhogen met minimaal 1,8% óf één
staffelgrens te behouden op 74% van de maximaal redelijke huurprijs. Te allen
tijde dient voorkomen te worden dat huurders als gevolg van huurverhogingen
de huursubsidie verliezen of geliberaliseerd worden.Sinds 2002 geldt voor verhuurders een motivatieplicht bij huurverhogingen
boven de gemiddelde inflatie van de voorgaande vijf jaren. Verhuurders krijgen
vanaf 1 juli 2005 de mogelijkheid de huren met 1,5% boven inflatie
te verhogen. Deze leden wijzen op het feit dat als gevolg van het ontbreken
van de benodigde wetswijziging de motivatieplicht voor huurverhogingen per
1 juli 2005 komt te vervallen. In het Burgerlijk Wetboek is deze wijziging
nog niet verwerkt. De motivatieplicht bestaat wettelijk nog, maar verliest
haar betekenis.De maximale huurverhoging van 2,7% (inflatie plus toeslag) is lager dan
het gemiddelde vijf jaars inflatiecijfer van 2,8%. Huurverhogingen boven inflatie
hoeven op basis van de huidige wetgeving dus niet langer gemotiveerd te worden.
Deze leden vinden het wegvallen van de motivatieplicht een kwalijke zaak.Iedere huurverhoging boven inflatie moet volgens deze leden gemotiveerd
worden. Het wegvallen van de motivatieplicht bij boveninflatoire huurverhogingen
verzwakt de rechtspositie van de huurder. Met de motivatieplicht valt ook
de mogelijkheid iets te ondernemen tegen ongemotiveerde hoge huurverhogingen
weg.Deze leden dringen er bij u dan ook op aan dat deze situatie door middel
van een reparatiewet snel wordt rechtgezet en dat de motivatieplicht bij boveninflatoire
huurstijgingen gehandhaafd blijft.Inbreng van de leden van de VVD-fractieDe inflatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de jaarlijkse
aanpassing van de huren. De huurprijs (huurverhoging) is echter een belangrijke
component bij het bepalen van het inflatiecijfer. Kan worden aangegeven wat
de invloed is van de huurprijs op de inflatie c.q. hoe zwaar de huurprijs
meeweegt bij het bepalen van het inflatiecijfer?Vanaf 1 juli 2006 komt (volgens de door u voorgestelde plannen)
20% van de huurwoningen in een overgangsgebied en is 5% van de huurwoningen
geliberaliseerd. Welke woningen binnen dit geliberaliseerde deel vallen, wordt
volgens het voorstel bepaald aan de hand van de WOZ-waarde.Op dit moment geldt het beleid dat de Huurprijzenwet niet van toepassing
is op twee groepen woningen (deze zijn dus al geliberaliseerd), te weten:– woningen waarvoor sinds 1 juli 1994 een huurovereenkomst
is gesloten met een aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens
en– woningen die voor het eerst bewoond zijn op of na 1 juli
1989, met een aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens.Is het mogelijk de voorgestelde definitie van het geliberaliseerde gebied
te versimpelen, door hiervoor dezelfde criteria te hanteren als op dit moment
al gelden? Hierdoor blijven de woningen die nu al geliberaliseerd zijn, dat
ook na 1 juli 2006.Wanneer kan de Kamer een voorstel tegemoet zien voor een aanpassing van
het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij de punten 9, 10, 11 en 12 worden
vervangen door een puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde? WWS-componenten
zoals woonvorm en woonomgeving worden dan gerelateerd aan de WOZ. Hoe hoger
de WOZ-waarde, hoe meer punten.Inbreng van de leden van de SP-fractieDe leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van de circulaire over
het huurbeleid 2005. Zoals zij al in eerdere debatten heeft aangegeven vinden
deze leden dat de gemiddelde huren in Nederland hoog genoeg zijn. Zeker in
het licht van alle bezuinigingen van de afgelopen jaren en de kostenstijgingen
die daarmee gepaard zijn gegaan. Deze leden vrezen dat met voorliggende circulaire
vooral grote gezinnen, ouderen in aangepaste woningen en mensen vlak onder
de huursubsidiegrens de dupe worden. Kunt u uitsluiten dat dit het geval zal
zijn? En welke maatregelen gaat u nemen om dergelijke gevolgen uit te sluiten?
Kunt u aangeven hoeveel mensen ten gevolge van dit voorstel hun recht op huursubsidie
verliezen? Bent u het met de deze leden eens dat dit een bijzonder ongewenst
effect is?Daarnaast willen deze leden er bij u op aandringen dat er wel een motivatieplicht
komt bij huurverhogingen boven inflatie. Kunnen deze leden voorstellen van
uw kant verwachten? Zo ja, op welke termijn? Bent u het met deze leden eens
dat het wegvallen van de motivatieplicht de positie van de huurder verzwakt
en dat dit ongewenst is? Zeker nu in samenwerking met de Woonbond nog moet
worden geadviseerd over het versterken van de positie van de huurder. Is het
niet zinvol om eerst dit advies wordt afgewacht alvorens er overgaan wordt
tot beleid dat de positie van huurders verzwakt?AntwoordenDe leden van het CDA, de PvdA en de SP spreken de vrees uit dat huidige
huursubsidieontvangers hun recht op huursubsidie zullen verliezen omdat de
verhoging per 1 juli 2005 van de maximale huurgrens huursubsidie met
het inflatiepercentage plaatsvindt (1,2%), terwijl de maximaal toegestane
huurverhoging per dezelfde datum 2,7% is. De leden van de PvdA-fractie vroegen
voorts of het klopt dat het vooral gezinnen in grotere woningen zijn en ouderen
in aangepaste woningen die hierdoor getroffen zouden worden.Er treedt geen verlies van het recht op huursubsidie op. In de Huursubsidiewet
is vastgelegd dat overschrijding van de maximale huurgrens huursubsidie geen
reden is om een bijdrage te weigeren indien aan de betrokken huurder huursubsidie
is toegekend over de maand juni die onmiddellijk voorafging aan die overschrijding.
Bestaande huursubsidiegebruikers behouden dus hun recht op subsidie als de
huurprijs ten gevolge van een huurverhoging de maximale huurgrens overschrijdt.
Wel blijft bij de berekening van de hoogte van de huursubsidie het deel van
de huurprijs dat ligt boven de maximale huurgrens, buiten beschouwing. Woningcorporaties
verhuren in het algemeen de beschikbare grotere woningen en aangepaste woningen
zodanig dat huurders in aanmerking kunnen komen voor huursubsidie en houden
hier rekening mee bij het vaststellen van de huurprijs.Voorts vragen de leden van de PvdA naar de legitimatie van het onderscheid
dat wordt gemaakt bij de jaarlijkse verhoging van respectievelijk de maximale
huurgrens huursubsidie (met de inflatie) en de kwaliteitskortingsgrens en
aftoppingsgrenzen (met de verwachte gemiddelde huurstijging).De aanpassingen van deze grenzen en de wijze waarop dit plaats vindt,
vloeit rechtstreeks voort uit de wet: de kwaliteitskortingsgrens in art. 27,
lid 1, onder b van de Huursubsidiewet en de maximale huurgrens in art. 27,
lid 3, van deze wet. In 1999 is de – bij de inwerkingtreding van de
Huursubsidiewet op 1 juli 1997 bevroren – maximale huurgrens huursubsidie
ontdooid. Daarbij is bepaald dat deze grens jaarlijks wordt geïndexeerd
met het inflatiepercentage. Hiervoor is destijds gekozen om te vermijden dat
het (huurprijs)bereik van de huursubsidie nodeloos wordt opgerekt, met als
gevolg hoge huurlasten voor huursubsidiegebruikers die verhuizen naar (te)
dure woningen. In het segment tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens
wordt immers ten hoogste 50% van de huurprijs door huursubsidie gecompenseerd.
Ook speelde de wens tot beheersing van de rijksuitgaven voor huursubsidie
een belangrijke rol. Deze argumenten zijn nog steeds van kracht.De leden van de fractie van het CDA beschouwden het handhaven van één
staffelgrens als een mogelijkheid om huurders met individuele huursubsidie
deze subsidie te laten behouden zolang zij niet verhuizen. Deze leden gaven
aan een staffelgrens op 74% van maximaal redelijk, waarboven de huurstijging
maximaal inflatievolgend is, als een bruikbaar uitgangspunt te zien.De leden van de PvdA-fractie meenden dat «relatief» lage huren
mogen stijgen met inflatie plus een opslagpercentage en dat «relatief»
hoge huren inflatievolgend moeten zijn. Zij vroegen of ik bereid ben dit voorstel
over te nemen en zo neen, waarom niet.Het handhaven van een staffelgrens is niet nodig om te voorkomen dat zittende
huurders hun huursubsidie verliezen. Zoals ik hiervoor reeds heb aangegeven
is overschrijding van de maximale huurgrens huursubsidie geen
reden om een bijdrage te weigeren indien aan de betrokken huurder huursubsidie
is toegekend over de maand juni die onmiddellijk voorafging aan die overschrijding.
Zoals ik reeds heb aangegeven in mijn brief van 4 juli 2004 en de bijbehorende
uitgangspunten notitie (Kamerstukken II, 2003/04, 27 926, nr. 25) is
het van belang voor het verbeteren van de marktwerking in de huurwoningmarkt
om ruimte te geven voor aanpassingen van de huurprijs bij individuele woningen.
Destijds heb ik reeds aangegeven dat de staffel hiervoor dient te verdwijnen.
Het woningwaarderings-stelsel (WWS) bepaalt de maximaal redelijke prijs/kwaliteitverhouding
voor niet-geliberaliseerde huurwoningen. Ook voor de huurwoningen die onder
het WWS vallen is het van belang om een huurprijs te kunnen vragen die past
bij de geboden kwaliteit. Het is dan ook van belang dat voor alle woningen
in gereguleerd gebied de maximale huurprijsstijging gelijk is. Vervolgens
is het aan de verhuurder al dan niet gedifferentieerd met zijn huurverhoging
om te gaan. Ik maak daarbij één uitzondering en dat is voor
de woningen met relatief lage huren: onder de € 200,– en daarbij
op een niveau onder de 50% van de maximale huurprijs. Voor deze woningen is
een nominale huurstijging tot € 25,– per maand toegestaan.De leden van de CDA-fractie vonden de toepassing van de motiveringsplicht
in de circulaire gekunsteld overkomen. De leden van de fracties van het CDA,
de PvdA en de SP vroegen om (spoed)wetgeving, waarmee alsnog huurverhogingen
boven een, nader te bepalen, niveau gemotiveerd moeten worden. De leden van
de PvdA- en de SP-fractie gaven aan om als criterium een boveninflatoire huurprijsstijging
te hanteren. De leden van de fractie van de SP meenden tevens dat het zinvol
is om eerst het advies over de versterking van de positie van de huurder af
te wachten alvorens de motiveringsplicht te laten vervallen.Om de definitie te wijzigen van het inflatiepercentage waarboven de huurverhoging
gemotiveerd moet worden, is een wijziging van het Burgerlijk Wetboek vereist,
namelijk art. 252 van Boek 7. Gezien het moment waarop besloten is om als
basis voor het huurverhogingspercentage in het vervolg uit te gaan van het
inflatiepercentage van het voorgaande jaar in plaats van het vijfjaarsgemiddelde,
was een wetswijziging van het Burgerlijk Wetboek niet meer haalbaar voor 1 juli
2005. Daarom is motivering van de huurverhoging door middel van het bijvoegen
van een puntentelling en voor zelfstandige woningen een toelichting op het
onderhouds- en huurprijsbeleid per 1 juli 2005 slechts verplicht bij
een voorgestelde huurverhoging boven de 2,8%.Een wetswijziging is zeker niet meer haalbaar voor de huurverhoging per
1 juli 2005. Nog afgezien van de in acht te nemen termijnen voor een
wetswijziging, zullen verhuurders hun voorstellen voor huurverhoging per 1 juli
2005 uiterlijk 30 april 2005 moeten verzenden. Het is dus goed mogelijk
dat gedurende deze maand reeds voorstellen voor huurverhoging zijn verzonden,
die op basis van de nu geldende regelgeving niet zijn voorzien van een motivering.
Per 1 juli 2006 is een wetswijziging voor de wijziging van de motiveringsplicht
alsnog mogelijk.Ik vind het belangrijk om, gegeven de modernisering van het huurbeleid,
in een nadere analyse de positie van de huurder opnieuw tegen het licht te
houden. Recentelijk heb ik dan ook een Commissie zeggenschap en versterking
positie huurders(organisaties) ingesteld om mij hierover te adviseren. Of
de motiveringsplicht in zijn huidige vorm gehandhaafd dient te blijven, hangt
mede af van de uitkomsten van deze commissie, die ik daarbij wil betrekken.
Het advies van deze commissie wordt rond de zomer verwacht. Dit advies kan
nog deze kabinetsperiode leiden tot eventuele nadere acties en aanpassingen
wat betreft de positie van huurders(organisaties). Ook wil ik bij de wijze
waarop de motiveringsplicht aangepast wordt, de omvang van de administratieve
lasten betrekken.De leden van de PvdA-fractie vroegen de verwachte huurstijging van 1,8%
te onderbouwen, hoe deze stijging wordt gecontroleerd en wat de consequenties
zijn als woningcorporaties de huursom overschrijden. Voorts vroegen deze leden
om mijn inschatting van de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders
en of dit meegenomen is in de totale gemiddelde huurstijging. Ook werd gevraagd
of ik maatregelen neem wanneer de gemiddelde huurstijging hoger zal zijn dan
1,8%.Voor de onderbouwing van de verwachte gemiddelde huurstijging per 1 juli
2005 is geraamd zoals tot op heden te doen gebruikelijk. Uitgangspunten waren
het inflatiecijfer over 2004, de voorraad sociale en particuliere huurwoningen
en de maximaal mogelijk huurverhogingspercentages uit de circulaire. Daarbij
is rekening gehouden met het feit dat sociale verhuurders een lagere huurverhoging
vragen dan particuliere verhuurders, vanwege de huursombeperking voor woningcorporaties.
Niet alleen vanwege de overgang van vijf-jaarsinflatie naar één-jaarsinflatie,
het geen tot een generiek lagere huurverhoging leidt, maar ook vanwege de
lage inflatie op zich, verwacht ik wel dat verhuurders eerder gebruik maken
van de geboden ruimte boven inflatie.Bij het vaststellen van de verwachte gemiddelde huurstijging ben ik er
van uit gegaan dat niet elke corporatie en particuliere verhuurder de maximaal
toegestane huurstijging zal toepassen. Daar staat tegenover dat een aantal
verhuurders een bedrag in euro's (max. € 25,–) in rekening
zal brengen vanwege lage huren. Op basis van deze uitgangspunten kom ik uit
op een gemiddele huurverhoging van 1,8%. Deze 1,8% is een verwacht gemiddelde;
op individueel niveau kunen huurders indien zij een huurverhoging krijgen
die hoger dan 2,8% (de gemiddelde inflatie over de periode 2000 t/m 2004)
is naar de huurcommissie gaan.Voor sociale verhuurders is de maximaal mogelijk te realiseren huurstijging
1,6% op instellingsniveau. De maximale huursomstijging in 2006 ligt namelijk
op 0,4% boven inflatie (1,2%). Het gaat daarbij uitsluitend om de jaarlijkse
huurverhoging bij zittende huurders van woonruimte die een zelfstandige woning
vormt. Effecten op de gemiddelde huurverhoging als gevolg van onder meer nieuwe
verhuringen, huurverhogingen in het geliberaliseerde gebied en huurstijgingen
als gevolg van woning verbeteringen tellen niet mee. Ook huurverhogingen in
euro's bij lage huren blijven buiten beschouwing. De corporaties geven in
hun jaarverslag aan wat de gemiddelde huurstijging over het voorafgaande jaar
is geweest. In de toelichting op de wijziging van het BBSH van 9 april
2002, Staatsblad 2002 nr. 193, is aangegeven dat bij de overschrijding van
de huurprijsnorm de toegelaten instelling een aanwijzing op basis van artikel
41 van het BBSH kan worden gegeven, waarbij zij kan worden verplicht de gevolgen
van de overschrijding van de maximale huurprijsnorm voor de gezamenlijke huurders
van de betrokken woningen ongedaan te maken. Dit kan betekenen dat de toegelaten
instelling het bedrag waarmee de norm is overschreden dient in te zetten om
voor een opvolgend huurronde jaar ten faveure van die gezamenlijke huurders
een verlaging van de woonlasten door te voeren.De leden van de fractie van de PvdA vroegen voorts naar de gevolgen voor
het deel van de huurwoningvoorraad dat geliberaliseerd wordt verhuurd bij
het aanpassen van de huurliberalisatiegrens met slechts 1,2%. De leden van
de VVD-fractie vroegen tevens of het mogelijk is de voorgestelde definitie
van het geliberaliseerd gebied te vereenvoudigen, zodat woningen die nu al
geliberaliseerd zijn, dat ook na 1 juli 2006 blijven.Een wijziging in de huurprijs tijdens de duur van het huurcontract heeft
geen gevolgen voor het al dan niet geliberaliseerd zijn van het huurcontract en heeft dan ook geen directe invloed op het deel van de huurwoningvoorraad
dat geliberaliseerd wordt verhuurd. Momenteel is voor liberalisatie uitsluitend
de situatie bij aanvang van het huurcontract bepalend. Of een contract geliberaliseerd
is hangt af van de aanvangshuurprijs (eventueel na toetsing van de aanvangshuurprijs
door de huurcommissie). Wanneer de aanvangshuurprijs boven de op dat moment
geldende huursubsidiegrens ligt is het huurcontract geliberaliseerd. Dit geldt
overigens alleen voor contracten die op of na 1 juli 1994 tot stand zijn
gekomen, of contracten waarvoor de Interimliberalisatie gold (nieuwbouwwoningen
vanaf 1989).Zoals ik in mijn brief van 19 november 2004 (Kamerstukken II, 2004/05,
27 926, nr. 39) heb aangegeven ben ik voornemens per 1 juli 2006
de WOZ-waarde van de woning bij aanvang van het contract bepalend te laten
zijn voor het al dan niet geliberaliseerd zijn van een huurcontract. Zoals
ik ook in antwoorden op eerdere vragen (Kamerstukken II, 2004/05, 27 926,
nr. 45, vraag 16) heb aangegeven wil ik bezien of een woning die nu geliberaliseerd
wordt verhuurd, ook in de toekomst geliberaliseerd dient te blijven. In mijn
komende brief over de modernisering van het huurbeleid ga ik daar nader op
in.De leden van de VVD-fractie vragen hoe zwaar de huurprijs meeweegt bij
het bepalen van het inflatiecijfer c.q. wat de invloed is van de huurprijs
op de inflatie.Op deze vraag kan ik u meedelen dat huurprijzen voor circa 6½%
meewegen in de bepaling van de inflatie. Dit betekent dat een huurstijging
van 2% leidt tot een bijdrage aan de inflatie van 0,13%.De leden van deze fractie vroegen tevens wanneer uw Kamer een voorstel
tegemoet kan zien voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel om enkele
onderdelen te vervangen door puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde.Nog dit voorjaar zal ik aan het landelijk overleg huurders-verhuurders
(LOHV) een concept-voorstel voorleggen, waarbij de punten betreffende de woonomgeving
en woontype worden vervangen door de WOZ-waarde. Vervolgens zullen in de loop
van 2005 de voorstellen voor de tweede fae verder worden uitgewerkt. De planning
is er opgericht om een eerste fase van het nieuwe stelsel (invoering van de
WOZ-waarde voor woonomgeving en woonvorm) per 1 juli 2006 in te voeren.
Voorzien is in een (verplichte) nahangprocedure voor uw Kamer begin 2006.XNoot1Samenstelling:Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik
(CDA), Van Gent (GL), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA),
Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter
(SP), Duyvendak (GL), Huizinga-Heringa (CU), Koopmans (CDA), Spies (CDA),
Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (PvdA), ondervoorzitter,
Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA),
Hermans (LPF), Veenendaal (VVD).Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming-Bluemink (VVD), Mastwijk
(CDA), Ormel (CDA), Halsema (GL), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD),
Dubbelboer (PvdA), Hessels (CDA), Van den Brink (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer
(SP), Vos (GL), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp
(CDA), Koser Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA),
Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA),
Varela (LPF), Oplaat (VVD). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27926-50.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl