Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie; Nadere memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20062007-30218, nr. G

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

08-05-2007

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2006-2007

30218 nr. G

08-05-2007

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVerhouding tussen het publiekrechtelijke en het civielrechtelijke
spoorArtikel 6.20Ondertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30218Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 35 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 218Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatieGNADERE MEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 8 mei 2007De leden van de CDA-fractie hadden met belangstelling kennis genomen van
de memorie van antwoord. De minister is uitgebreid ingegaan op de ook door
hen gestelde vragen, waarvoor deze leden de minister dank zegden. Niettemin
hadden zij – mede in het licht van de beantwoording van vragen van andere
fracties – nog wel enkele opmerkingen en vragen die zij voorafgaande
aan de plenaire behandeling zouden willen voorleggen.De leden van de fractie van de PvdA zeggen dank aan de regering voor het
uitgebreide antwoord op de vragen van onder andere de leden van de fractie
van de PvdA betreffende het voorliggende wetsvoorstel. Een wetsvoorstel, waar
zoals eerder gemeld de leden van de fractie van de PvdA het belang van onderkennen
en mee in kunnen instemmen. Toch blijven er nog enige vragen over, die vooral
te maken hebben met uitvoeringsproblemen, die zich in de praktijk zullen voordoen.De leden van de fractie van het CDA en de PvdA ben ik erkentelijk voor
hun woorden van dank. Op de door hen in het nader voorlopig verslag gestelde
vragen en opmerkingen ga ik hieronder graag in, waarbij ik zoveel mogelijk
de volgorde van dat verslag aanhoud.Verhouding tussen het publiekrechtelijke en het civielrechtelijke
spoorIn de eerste plaats gaan de leden van de CDA-fractie in op de verhouding
tussen het publiekrechtelijke en het civielrechtelijke spoor. In dit verband
wezen zij op een artikel van Prof. Mr J. Struiksma in WPNR van 2 december
2006/6689, pagina 821 e.v. De schrijver lijkt vooral bezorgd – een bezorgdheid
die op zichzelf ook wel door de leden van de CDA-fractie wordt gedeeld –
dat door de bevoegdheid om zonder vaststelling van een exploitatieplan of
door pas in een laat stadium een exploitatieplan vast te stellen gemeenten
van de civielrechtelijke contractsvrijheid gebruik zouden kunnen maken om
financiële bijdragen te verlangen die niet in het kader van het exploitatieplan
kunnen worden bedongen of bijdragen waarvan onzeker is dat die gerekend kunnen
worden tot de kostensoortenlijst, dan wel geen financiële bijdrage in
de zin van artikel 6.24, eerste lid onder a vormen. De rechtsonzekerheid
op dit punt zou al enigszins verminderen, indien vastgesteld zou worden, dat
ook op de financiële bijdrage in de zin van artikel 6.24, eerste lid,
onder a, van toepassing zijn de cumulatieve criteria die zijn neergelegd in
artikel 6.13, vijfde lid. Het komt de leden van de CDA-fractie voor dat de
structuur van het wetsvoorstel met zich meebrengt, dat die cumulatieve criteria
van het vijfde lid van artikel 6.13 inderdaad ook op de financiële bijdragen
van artikel 6.24, eerste lid, onder a, van toepassing zijn. Indien gesteld
zou worden, dat het element van profijt niet van toepassing is op de financiële
bijdrage van artikel 6.24, eerste lid, onder a, zou het bedingen van dergelijke
financiële bijdragen feitelijk neerkomen op belastingheffing. Tegen deze
achtergrond verzoeken de leden van de CDA-fractie de minister om nog eens
nader in te gaan op de op bladzijde 7 voorkomende passage uit de memorie van
antwoord over de kosten van gebruik of beheer.Alvorens op deze vraag in te gaan wil ik de problematiek graag plaatsen
in de context van gebiedsontwikkeling. In sommige gevallen worden zulke projecten
gerealiseerd via actief grondbeleid en worden alle kosten verwerkt in de gemeentelijk
gronduitgifte. Indien particuliere eigenaren over gronden beschikken wordt
vaak als eerste gezocht naar de mogelijkheden om te komen tot samenwerking
in de vorm van een publiek-private samenwerking (PPS), waarbij bijvoorbeeld
de grondexploitatiemaatschappij (GEM) de gronduitgifte voor haar rekening
neemt. Ook bij deze vormen van samenwerking worden de grondexploitatiekosten
in de gronduitgifte verwerkt. Vaak slaagt men er in met een aantal partijen
op een locatie een dergelijk PPS-contract te sluiten. Als gemeenten een PPS
hebben gesloten, hebben zij daaraan gewoonlijk een grondexploitatieopzet ten
grondslag liggen. Wanneer er eigenaren in een gebied zijn die niet meedoen
aan de samenwerking, zal het kostenverhaalsinstrumentarium worden ingezet.
Vaak lukt het kostenverhaal via een exploitatieovereenkomst, waarbij de PPS-contracten
een belangrijke normerende rol spelen. Als die optie niet slaagt, moet een
exploitatieplan worden ingezet om de kosten vervolgens via de bouwvergunning
te verhalen. De kostenverhaalscontracten waar de leden van de CDA-fractie
op doelen zijn dus lang niet altijd aan de orde.De leden van de CDA-fractie zetten vraagtekens bij de contractsvrijheid
en met name bij de mogelijkheden voor bovenplanse verevening. Ze zijn van
oordeel dat de criteria uit het exploitatieplan ook voor contracten gelden,
waardoor – naar mijn mening – de bovenplanse verevening in de
praktijk vrijwel niet meer mogelijk zal zijn. Tevens wekt hun inbreng de suggestie
dat de kostensoortenlijst geldt voor contracten.Ik wil er allereerst op wijzen dat in het wetsvoorstel nadrukkelijk voor
zoveel mogelijk contractsvrijheid is gekozen en tevens voor het mogelijk maken
van contractsafspraken over bovenplanse verevening als uitwerking van een
aangenomen motie van de kamerleden Geluk, Van Bochove en Van der Ham1. Voor alle afspraken in contracten over grondexploitatie
geldt dat ze moeten voldoen aan de normen die hiervoor in het Burgerlijk Wetboek
en – via de schakelbepalingen – in de Algemene wet bestuursrecht
zijn opgenomen. Het wetsvoorstel bevat daarnaast een specifieke basis en inkadering
voor afspraken over bovenplanse verevening in contracten over grondexploitatie
in de bepaling over «financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen».
Naar aanleiding van de inbreng van de VVD-fractie in het verslag van de Tweede
Kamer over het wetsvoorstel is een tweede inkadering aangebracht: de bijdrage
moet een grondslag vinden in een structuurvisie. De bepalingen over het exploitatieplan,
de kostensoortenlijst en de criteria zijn niet direct van toepassing op contracten
(mits deze voor de vaststelling van een exploitatieplan worden gesloten).
Wel blijkt uit de kostensoortenlijst welke kostensoorten zeker tot de grondexploitatie
behoren.Ik ben het dus niet eens met de stelling van de leden van de CDA-fractie, dat artikel 6.13, vijfde lid, mede van toepassing zou zijn op contractuele
bijdragen aan de grondexploitatie of «ruimtelijke ontwikkelingen».
Ook met hun suggestie om bovenplanse verevening in te perken door de criteria
van toepassing te verklaren, kan ik mij niet verenigen. Hiermee wordt deze
mogelijkheid te zeer ingeperkt. Ik moge voor een nadere motivering kortheidshalve
verwijzen naar de paragrafen 3.2 en 3.3c van de memorie van toelichting waarin
uitvoerig wordt ingegaan op de motieven voor de vormgeving van het privaatrechtelijk
spoor.Wat betreft de kosten van gebruik en beheer, merk ik op dat in de memorie
van antwoord bewust het woord «lijken» is gebruikt. Normaal gesproken
behoren kosten van gebruik en beheer niet tot de grondexploitatie. Dit sluit
echter niet uit dat bepaalde kosten van gebruik en beheer van gronden wel
onder het begrip grondexploitatie, als bedoeld in artikel 6.24, zouden kunnen
vallen. Een voorbeeld betreft het gebruik van een bestaand niet-openbaar pad
tussen een exploitatiegebied en een natuurgebied. In plaats van verwerving
zou gekozen kunnen worden voor de vestiging een erfdienstbaarheid met een
jaarlijkse gebruiksvergoeding.De gekapitaliseerde vergoeding zou in zo’n geval onder het begrip
grondexploitatiekosten gebracht kunnen worden.Daarnaast stellen de leden van de CDA-fractie, dat als het element van
profijt niet van toepassing is op de financiële bijdrage van artikel
6.24, eerste lid, onder a, het bedingen van dergelijke financiële bijdragen
feitelijk zou neerkomen op belastingheffing. Van een belasting is evenwel
geen sprake. Een belasting is een collectieve last: een verplichte betaling
aan de overheid zonder directe tegenprestatie. Daarvan is hier geen sprake;
het betreft contractuele verplichtingen tussen de betrokken partijen.Ook verzoeken de leden van de CDA-fractie de minister nog nader in te
gaan op de ook in de casuspositie van de Bosman-zaak aan de orde zijnde kostenposten
voor de reconstructie van een oud bedrijventerrein en de aanleg van een stuk
ringweg dat na realisatie aan de provincie zou worden overgedragen als onderdeel
van een provinciale ringweg om ’s-Heerenberg. Indien het gaat om een
aanpalend of nog verder weg gelegen bedrijventerrein dat planologisch, noch
functioneel enige verbinding heeft met een nieuw bedrijventerrein, zal toch
volgens deze leden het ontbreken van enig profijt voor de houders van bouwvergunningen
van dergelijke reconstructiekosten eraan in de weg staan, dat zij daaraan
moeten bijdragen, noch via het exploitatieplan, noch via een financiële
bijdrage in de zin van artikel 6.24, eerste lid, onder a.Evenzeer komt het de leden van de CDA-fractie voor, dat het onjuist en
onbillijk is om eerst als gemeente een stuk van de ringweg aan te leggen,
de kosten daarvan integraal ten laste te brengen van een exploitatieplan voor
een bedrijventerrein, teneinde na realisatie dat stuk van de weg aan de provincie
over te dragen. Wel zouden de leden van de CDA-fractie zich kunnen voorstellen,
dat in zo’n situatie een deel van de kosten van de aanleg van dat stuk
ringweg ten laste van het exploitatieplan wordt gebracht, namelijk voor zover
dat in overeenstemming is met het profijt dat de houders van bouwvergunningen
ervan zullen trekken. In het algemeen zal de overheid echter terughoudend
moeten zijn met het belasten van een betrekkelijk willekeurige groep burgers
of bedrijven voor voorzieningen die op grond van bestaand beleid gebruikelijk
worden bekostigd uit rijksmiddelen, provinciefonds of gemeentefonds. Het enkele
feit dat zij ook gebruik zullen maken van dergelijke voorzieningen kan in
ieder geval geen grond zijn voor het bedingen of opleggen van enige exploitatiebijdrage
in de zin van deze wet.Indien er geen sprake is van een direct planologisch of ruimtelijk verband
kan er geen overkoepelend exploitatieplan worden opgesteld. In zo’n
situatie kan overigens wel sprake zijn van samenhang op een hoger schaalniveau,
waarbij vrijwillige verevening mag plaatsvinden. Voor verrekening
via het exploitatieplan komen alleen kosten in aanmerking die aan alle drie
de criteria voldoen. Een van de criteria in het exploitatieplan is de toerekenbaarheid.
Van toerekenbaarheid is geen sprake voor zover kosten op een andere wijze
gefinancierd behoren te worden. Dat is zeker het geval bij nutsvoorzieningen,
maar kan ook bij de aanleg van een rijksof provinciale weg aan de orde zijn.
Of dergelijke kosten (deels) toerekenbaar zijn hangt van een groot aantal
factoren af. Als sprake is van profijt en toerekenbaarheid mag bovendien alleen
een proportioneel deel van de kosten worden meegenomen in het exploitatieplan.Tot slot vragen de leden van de CDA-fractie in dit kader of de minister
de lijn deelt zoals die is ontwikkeld in voorgaande beschouwingen en het standpunt
van de leden van de CDA-fractie, dat de daarin aangegeven beperkingen ook
in acht moeten worden genomen bij toepassing van artikel 6.24, eerste lid
onder a. Deelt de minister ook het gevoelen van de hier aan het woord zijnde
leden, dat – in het licht van het voorgaande – de slotzin van
de laatste passage van paragraaf 3.2 in de memorie van toelichting («Zo
zal een gemeente via het «vrijwillige privaatrechtelijke spoor»
in het algemeen toch verdergaande afspraken kunnen blijven maken dan via het
publiekrecht mogelijk is») niet geheel juist is?Zoals ik bij het antwoord op de eerste vraag van de leden van het CDA
heb aangegeven deel ik deze lijn niet. Bij contracten is de gemeente niet
gebonden aan het kader van het exploitatieplan.Artikel 6.24 biedt een zelfstandige basis voor contracten over grondexploitatie
en voor financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.Artikel 6.20De leden van de CDA-fractie hadden voorts nog enkele vragen bij artikel
6.20. In die bepaling is een afrekeningsverplichting opgenomen en ook een
terugbetalingsverplichting voor de gemeente na herberekening van de exploitatiebijdrage,
waarbij een drempel van vijf procent is aangebracht. Die drempel is gemotiveerd
met verwijzing naar de wenselijke stimulans voor gemeenten om de kosten binnen
de perken te houden. De vraag is of dit niet evenzeer ertoe kan leiden, dat
de gemeente in het exploitatieplan de kosten aan de relatief hoge kant zal
begroten, teneinde die vijf procent marge te kunnen incasseren. De minister
zou daarop kunnen antwoorden, dat belanghebbenden tegen het exploitatieplan
dan bezwaar zullen maken met verwijzing naar een te hoge begroting van de
kosten. De vraag is echter of de economische verhoudingen tussen partijen
met zich mee zal brengen, dat een belanghebbende inderdaad een dergelijk bezwaar
zou opperen. Dat is vermoedelijk niet het geval. De projectontwikkelaar die
meent dat de kosten te hoog zijn getaxeerd, heeft bij een dergelijk percentage
er geen belang bij om bezwaar te maken. Wordt het exploitatieplan vastgesteld
conform het voorstel van burgemeester en wethouders, dan zal de ontwikkelaar
de kosten integraal doorberekenen aan diens opdrachtgever of de uiteindelijke
koper. Het percentage is zo gering, dat het niet prohibitief zal zijn voor
het sluiten van een overeenkomst. Sterker nog: het is niet onwaarschijnlijk,
dat voorafgaande aan het opstellen van het exploitatieplan ook over de hoogte
van de kosten al tussen belanghebbende projectontwikkelaars en de gemeente
onderhandeld zal worden en in feite de kostenbegroting die ten grondslag ligt
aan het daarna vast te stellen exploitatieplan een weerslag is van overeenstemming
tussen gemeente en ontwikkelaars. Hoe beoordeelt de minister op dit punt de
checks and balances in het wetsvoorstel?De leden van de CDA-fractie roeren een interessant punt aan. Het wetsvoorstel
gaat uit van een realistische raming van de kosten, en verwacht mag worden
dat de mogelijkheid van beroep tegen de raming wel degelijk een
belangrijke matigende invloed zal hebben. Ik wijs er verder op dat als een
PPS is gesloten, hetgeen – zoals ik in het bovenstaande heb aangegeven –
vaak als eerste wordt nagestreefd, hieraan een grondexploitatieopzet ten grondslag
zal liggen. Als de contractpartners in de PPS aldus voor gezamenlijke rekening
en risico de locatie ontwikkelen, hebben zij weinig belang te ruim te ramen.
De reeds gesloten PPS-overeenkomsten kunnen aldus richting geven aan de raming
van de gemeente. Bovendien, en dat is mogelijk de belangrijkste«balance»
op het punt van het kostenverhaal, vindt de eindafrekening plaats op basis
van werkelijk gemaakte kosten. Voorts wil ik opmerken dat een exploitatiebijdrage
pas betaald hoeft te worden op het moment dat een bouwvergunning verstrekt
wordt. Deze is dus afhankelijk is van de bereidheid van de eigenaar om daadwerkelijk
te bouwen. Dat zal deze alleen doen als de exploitatie voor hemzelf financieel-economisch
rendabel is. Een eigenaar heeft bovendien uitsluitend kans op een vermindering
van de door de hem betaalde bijdrage. Een verhoging van de bijdrage is uitgesloten.In dit licht bezien rijst bij de leden van de CDA-fractie ook de vraag
of bij een dergelijk hoog percentage als vijf procent niet eveneens sprake
is van een heffing die niet als retributie kan worden aangemerkt, maar eerder
als een belastingheffing. Zou niet ook bij een lager percentage dan vijf procent
gemeenten bewogen worden om tot een kosten efficiënte uitvoering van
werken en werkzaamheden te komen? Een en ander klemt temeer omdat de aanspraak
op terugbetaling enkel zal gelden voor de houders van vergunningen die een
exploitatiebijdrage hebben betaald in het kader van de voorschriften verbonden
aan de bouwvergunning in de zin van artikel 6.17, eerste lid. Zij die via
het civielrechtelijke spoor een overeenkomst zijn aangegaan met de gemeente
en een bijdrage betalen, hebben geen aanspraak op enige terugbetaling.Ook dit element kan mijns inziens niet als belasting worden gekwalificeerd,
omdat tegenover het betalen van een exploitatiebijdrage het leveren van een
prestatie staat. Of het percentage de werking zal hebben die er van wordt
verwacht, en of het percentage niet lager (of hoger) moet worden gesteld,
zal worden onderzocht in de evaluatie van de Wro. De reden dat contractanten
geen wettelijk recht hebben op een teruggave is eenvoudig. Ze hebben in vrijwilligheid
gecontracteerd en staan buiten het exploitatieplan en de exploitatiebijdragen.
Overigens mag in een contract uiteraard wel een bepaling worden opgenomen
dat latere meevallers (en tegenvallers) verrekend worden tussen partijen,
al dan niet op basis van het exploitatieplan en de eindafrekening van dat
plan.Het komt de leden van de CDA-fractie voor, dat voor wederpartijen van
de gemeente, die via het civielrechtelijke spoor hebben gecontracteerd er
op basis van een exploitatiebegroting die later onderdeel is gaan uitmaken
van een exploitatieplan, waarbij op basis van naverrekening er aanzienlijke
bedragen moesten worden terugbetaald door de gemeente aan houders van vergunningen
(of rechtsopvolgers), nog wel degelijk een beroep openstaat op onverschuldigde
betaling en/of ongerechtvaardigde verrijking door de gemeente bij die contractsluiting.
In zoverre is de conclusie in de brief van de ambtsvoorgangster van de huidige
minister in haar brief van 29 juni 2006 aan de Tweede Kamer, dat het
risico van claims uit onverschuldigde betaling omdat de gemeente zich niet
aan de eigen verordening houdt met het voorliggende wetsvoorstel is vervallen,
zeer voorbarig. Daarnaast blijft het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking
nog relevant. Gaarne zien deze leden een nadere reactie van de minister op
dit punt.Zoals betoogd in de brief van 29 juni 2006 (Kamerstukken II 2005/06,
30 218, nr. 21), sluit dit wetsvoorstel een claim uit onverschuldigde
betaling niet uit. Wel is de kans op een succesvolle claim veel
kleiner, omdat de contractsbasis veel breder wordt en er geen toetsing aan
de exploitatieverordening meer plaats vindt, tenzij de gemeenteraad wederom
zo’n verordening vaststelt. De drempel van vijf procent is uitsluitend
van toepassing bij exploitatiebijdragen, welke geïnd zijn via een bouwvergunning.
Deze drempel speelt geen rol bij contracten en dus ook niet bij vorderingen
uit onverschuldigde betaling met betrekking tot deze contracten. Van ongerechtvaardigde
verrijking zal mijns inziens voor wat betreft de exploitatiebijdrage geen
sprake zijn, wet ongerechtvaardigde verrijking zal mijns inziens voor wat
betreft de exploitatiebijdrage geen sprake zijn, gelet op de expliciete wettelijke
basis voor de terugbetalingsregeling en de strekking daarvan. Bij grondexploitatiecontracten
zal de wilsovereenstemming tussen partijen een belangrijke sta in de weg zijn
bij een dergelijke claim.Er vanuit gaande dat het ruimtelijk beleid van Rijk, provincies en gemeenten
de afgelopen jaren, met instemming van marktpartijen, milieuorganisaties en
andere per situatie verschillende partijen meer en meer gericht is geraakt
op gebiedsontwikkeling zal deze grondexploitatiewet naar het oordeel van de
leden van de PvdA-fractie vooral van toepassing
zijn op grote projecten met een lange looptijd en veel verschillende grondeigenaren.
Projecten waarin veelal een proces gestart wordt waarbij gemeenten (soms provincies)
en private partijen zich voor een lange periode (financieel en programmatisch)
binden aan elkaar en aan het gebied. Een van de voorbeelden van gebiedsontwikkeling
is het gebied Binckhorst in Den Haag. De transformatie van Binckhorst zal
minimaal een periode van twintig jaar in beslag nemen. Momenteel zijn er zo’n
honderd verschillende eigenaren in het gebied. Het ligt voor de hand te veronderstellen
dat met een deel van de eigenaren privaatrechtelijke contracten afgesloten
kunnen worden. Maar juist bij dit soort gebiedsontwikkeling met zoveel verschillende
eigenaren is het meer dan waarschijnlijk dat het publiekrechtelijke instrument
van de grondexploitatiewet ingezet zal moeten worden. Door toepassing van
de grondexploitatiewet kan planontwikkeling doorgezet worden en kan in de
grondexploitatie een deel van de kosten met enige zekerheid gedekt worden.
Zeker is dat de toepassing van de grondexploitatiewet en de jurisprudentie
die in de praktijk gaat ontstaan, bepalend zijn voor de mate waarin de kosten
kunnen worden verhaald. De vraag doemt dan op of een looptijd van twintig
jaar, door toepassing van verlenging op basis van artikel 3.1, derde lid,
van de nieuwe Wro mogelijk voor een bestemmingsplan en ook voor het bijbehorende
exploitatieplan kan gelden? Is het met andere woorden mogelijk om de haalbaarheid
van een bestemmingsplan te baseren op een exploitatie van twintig jaar?Ik ben het met de leden van de PvdA-fractie eens dat bij een langlopend
project als Binckhorst met een groot scala aan eigenaren, een exploitatieplan
waarschijnlijk nodig zal zijn. Mijns inziens kan het exploitatieplan ook bij
een dergelijk project goede diensten bewijzen. Onder andere voor dit soort
situaties biedt de Wro de mogelijkheid om zowel het bestemmingsplan als het
exploitatieplan eerst globaal op te zetten en later per deelplan uit te werken,
respectievelijk te detailleren.Dan de kwestie van de looptijd. Niet alleen bij de Binckhorst maar ook
bij veel andere projecten bedraagt de looptijd meer dan tien jaar. Zowel de
Wro als dit wetsvoorstel spelen daar op in. In de Wro is bepaald dat een bestemmingsplan
binnen tien jaar na inwerkingtreding moet worden verlengd, herzien of vervangen
door een beheersverordening. Een bestemmingsplan kan dus, na verlenging of
herziening, zolang blijven gelden als nodig is. Voor een exploitatieplan was
in het wetsvoorstel in eerste instantie voorzien in een looptijd van ten hoogste
tien jaar. Toen bleek dat die looptijd in een aantal gevallen tekort zou zijn,
is de termijn van tien jaar geschrapt. Een exploitatieplan (met
inbegrip van de voorgeschreven herzieningen) kan dus van kracht blijven tot
de gehele exploitatie is afgerond; in het voorbeeld van de Binckhorst dus
twintig jaar. Zonder kunstgrepen kan derhalve een bestemmingsplan met bijbehorend
exploitatieplan worden vastgesteld met een verwachte looptijd van twintig
jaar.Een andere vraag van de leden van de PvdA-fractie is of, wanneer er een
exploitatieplan vastgesteld wordt op basis van de kostensoorten zoals in een
aangekondigde ministeriele regeling nader uitgewerkt gaat worden en in de
uitvoering blijkt dat er meevallers zijn bij de ene kostensoort en tegenvallers
bij een andere kostensoort, deze onderling verevend mogen worden. Met andere
woorden is het volgens de regering mogelijk om kostensoorten onderling te
verevenen binnen een vastgesteld exploitatieplan? Exploitatieplannen en exploitatieopzetten
als onderdeel daarvan moeten jaarlijks herzien worden. Uit de praktijk blijkt
dat zich bijna altijd meer tegen- dan meevallers voordoen wanneer de plannen
verder ontwikkeld worden. Als het niet mogelijk is om bij de herziening van
het exploitatieplan de raming van kostensoorten te verhogen, zoals begrepen
kan worden uit de memorie van antwoord (bladzijde 6) dan ligt het voor de
hand dat er voor gemeenten voldoende ruimte gecreëerd wordt om in het
exploitatieplan een hoger bedrag voor bepaalde kostensoorten vast te stellen
wanneer er een grote onzekerheidsmarge is. De leden van de PvdA-fractie vragen
of ik die opvatting deel. En wat betekent dat dan voor de amvb waarin de kostensoorten
limitatief aangegeven zullen worden? Is die amvb overigens al in voorbereiding
en wordt de daarin voor te stellen uitwerking besproken met de verschillende
partijen? Als dat zo is, dan is het misschien mogelijk daarover een tipje
van de sluier op heffen.In antwoord op deze vragen merk ik op dat bij exploitatieplannen alle
kosten bij elkaar worden opgeteld en omgeslagen over alle gronduitgiftepercelen.
Zowel de tegenvallers in de kosten als de meevallers worden dus bij elkaar
opgeteld, en in het exploitatieplan verwerkt bij de, ten minste jaarlijkse,
herziening ervan. Bij de herziening moeten dus alle meevallers en tegenvallers
verwerkt worden. De passage op bladzijde 6 van de memorie van antwoord moet
aldus worden uitgelegd. Omdat verwerking van tegenvallers mogelijk is, is
er geen probleem en zijn de aangedragen oplossingen in de vorm van een hogere
raming of aanpassing van de kostensoortenlijst niet aan de orde. Van de kostensoortenlijst
kan ik gelukkig meer dan een tipje van de sluier oplichten. Het Besluit ruimtelijke
ordening, inclusief de kostensoortenlijst, is inmiddels in voorhang gepubliceerd.
De kostensoortenlijst is gebaseerd op een in 2000 door VNG en Neprom gemaakt
voorstel. Ook zijn ze bij het opstellen van het Bro betrokken.Verder stellen de leden van de PvdA-fractie dat in het geval van Binckhorst
de gemeente Den Haag, BPF Bouwinvest en Rabo Vastgoed gezamenlijk de planontwikkeling
ter hand zullen nemen in een gebiedsonderneming. De gebiedsonderneming voert
dan de regie over de ontwikkeling en grondexploitatie van de Binckhorst. Is
het mogelijk dat de jaarlijkse actualisatie van het exploitatieplan in handen
komt te liggen van deze gebiedsonderneming? Mag de gemeente de gebiedsonderneming
het mandaat geven om dit uit te voeren?Het wetsvoorstel verzet zich er niet tegen dat de gebiedsonderneming de
regie voert over de ontwikkeling en grondexploitatie. De besluitvorming en
procedurele aspecten van een exploitatieplan kunnen echter niet gemandateerd
worden. De Algemene wet bestuursrecht verbiedt mandatering van de bevoegdheid
tot het vaststellen van algemeen verbindende voorschriften, zoals een exploitatieplan,
tenzij bij de toekenning van die bevoegdheid in mandaatverlening
is voorzien. Zo’n mandaatregeling is niet in het wetsvoorstel opgenomen.De leden van de fractie van de PvdA hebben in het verslag ook stilgestaan
bij de wenselijkheid van het verrekenen van waardestijging van onroerend goed
via de Grondexploitatiewet. In de memorie van antwoord (bladzijde 20) wordt
aangegeven dat in het Nederlandse stelsel van ruimtelijke ordening waardestijging
van grond en vastgoed tengevolge van planologische besluiten en plannen van
de overheid niet wordt afgeroomd. De leden van de fractie van de PvdA vragen
zich af of juist in de optiek van de grondexploitatiewet waardevermeerdering
niet een belangrijk begrip is dan wel zou moeten zijn? Is het niet zo dat
een operationalisering van het begrip value capturing een aanvulling kan zijn
op de algemene middelen die bij omvangrijke gebiedsgerichte ontwikkelingen
beschikbaar gesteld worden? Bij grote gebiedsgerichte ontwikkelingen waar
omvangrijke infrastructurele investeringen mee gemoeid zijn, of het nu gaat
om Binckhorst of om de Zuidas in Amsterdam, gaat het om zeer omvangrijke publieke
investeringen. Value capturing wordt dan bedoeld als verzamelnaam van instrumenten
die het mogelijk maken waardevermeerdering van grond en onroerend goed, ontstaan
door publiek handelen, direct dan wel indirect af te romen en te gebruiken
voor de bekostiging van de activiteiten die de waardestijging veroorzaken.
Daar waar het huidige instrument van baatbelasting in de praktijk om meerdere
redenen weinig toegepast wordt, wordt het begrip waardevermeerdering in de
voorliggende wet toch geoperationaliseerd en begrensd door het voorwaardelijk
stellen van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit? Als de grondwaarde
en vastgoedwaarde van een gebied aantoonbaar profijt hebben van of wel het
aanbrengen van grote infrastructurele voorzieningen dan wel anderszins het
programmatisch opnemen van voorzieningen die de leefbaarheid en veiligheid
ten goede komen dan zouden de kosten daarvan toch verrekend moeten kunnen
worden in het exploitatieplan en de uitwerking daarvan de exploitatieopzet?
Waarom zouden de bouwkosten van dergelijke voorzieningen geen onderdeel uit
kunnen maken van de kostensoorten, zoals in de vragen door de leden van de
PvdA fractie in eerste instantie gesteld? Is de in de amvb op te nemen lijst
van kosten en voorzieningen dan wel volledig genoeg qua kostensoorten die
leiden tot waardevermeerdering van een gebied?Het publiekrechtelijk deel van het wetsvoorstel voorziet uitsluitend in
de omslag van kosten. Het afromen van baten, al dan niet de vorm van valuecapturing
valt buiten het bereik ervan. Voorts betreft het uitsluitend grondexploitatie:
het geschikt of beter geschikt maken van grond voor de toekomstige bestemmingen.
De posten die daaraan normaal gesproken verbonden zijn, zijn te vinden in
de kostensoortenlijst. De kosten van bouwen en exploiteren van vastgoed vallen
buiten het exploitatieplan. Wel vindt bij de omslag van de kosten een stuk
binnenplanse verevening plaats, waarbij aan de hand van de waarde van de gronduitgiftecategorieën
(waarin de waardesprong van de grond dus verwerkt is) de kosten worden omgeslagen
over de uitgiftecategorieën. De uitgiftecategorieën met een hoge
grondwaarde dragen dus een groter deel van de kosten dan uitgiftecategorieën
met een lage grondwaarde. Grondwaardestijgingen tengevolge van investeringen
in infrastructuur zorgen voor een hogere opbrengst van de grondexploitatie,
en maken dus meer kostenverhaal mogelijk.De drie criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn uitsluitend
van belang bij de toetsing van de kosten in het exploitatieplan, maar niet
aan de opbrengstenkant. Ze spelen dus geen rol bij het begrip waardevermeerdering.
Met betrekking tot de stijging van de vastgoedwaarde tengevolge van investeringen
in vastgoed wil ik opmerken dat de gemeente via de OZB hiervan jaarlijks een
klein deel kan incasseren. Zoals in de memorie van antwoord (bladzijde
20) is aangegeven, past afroming van deze waardesprong niet in ons huidige
Nederlands stelsel van ruimtelijke ordening. Een discussie over een planbaatheffing,
voor zowel grond als vastgoed, valt buiten het kader van dit wetsvoorstel.De grondexploitatiewet noemt de voorwaarden profijt, toerekenbaarheid
en proportionaliteit wel, maar er is geen bewijslast voor deze voorwaarden.
De leden van de fractie van de PvdA zien daardoor een mogelijk conflict optreden,
waarin gerechtelijk uitspraken de wet zouden kunnen ondermijnen. Hoe zou aan
die valkuil te ontkomen zijn?Met de leden van de PvdA-fractie kan worden ingestemd, dat de criteria
een belangrijke rol spelen in het exploitatieplan. Over de toepassing van
deze criteria ben ik echter niet somber gestemd. Elk van de criteria is zowel
voor de hand liggend als logisch en is in allerlei kwesties reeds gehanteerd.
Ik zie er dan ook geen valkuil in. Gemeenten zullen hun besluiten wel moeten
onderbouwen. De rechter toetst vervolgens of aan de criteria is voldaan.Met enige teleurstelling hebben de leden van de fractie van de PvdA kennis
genomen van de antwoorden op de vragen betreffende het onderbrengen van verschillende
projectplannen in een stadsregio, al dan niet WGRplusregio, in één
exploitatieplan. Uit dat antwoord lezen deze leden dat het niet voor de hand
ligt is dat er sprake is van verevening tussen verschillende bouwplannen in
een regio. Op welke wijze wil de regering er dan voor zorgen dat er in de
randgemeenten voldoende goedkope huur- en koopwoningen gebouwd gaan worden?
Het is immers overduidelijk dat de bouw van duurdere woningen leidt tot een
hogere grondwaarde en dat iedere grondeigenaar het liefst de hoogst mogelijke
waarde wil ontvangen. Ook recent onderzoek heeft aangetoond dat in de randgemeenten
de bouw van sociale woningen achterblijft ten opzichte van de verwachtingen
en de gestelde doelen. In het regeerakkoord wordt eveneens gesteld dat de
randgemeenten meer moeten bouwen voor lagere en middeninkomens en dat een
aanwijzingsbevoegdheid overwogen wordt wanneer gemeenten onwillig zijn. Is
het daarom niet zeer voor de hand liggend om met behulp van een adequaat grondbeleid
met bijvoorbeeld een regionale grondbank te komen tot een vereveningsmogelijkheid
tussen een groot aantal kleinere bouwlocaties?Ik ben van harte voorstander van samenwerking ten aanzien van intergemeentelijk
en regionaal grondbeleid. Daarbij kan ook een regionale grondbank een nuttige
rol vervullen. De mogelijkheid van een regionale grondbank bestaat reeds onder
de vigerende wetgeving, meer in het bijzonder de Wet gemeenschappelijke regelingen.
Via vrijwillige afspraken tussen gemeenten of via zo’n grondbank kan
verevend worden tussen locaties in de regio en kunnen afspraken gemaakt worden
over aan de verschillende woningbouwcategorieën toe te rekenen grondkosten.
Dit wetsvoorstel draagt een steentje bij door de mogelijkheid van een intergemeentelijk
exploitatieplan te creëren. De reikwijdte van een intergemeentelijk exploitatieplan
is echter begrensd door de planologische of ruimtelijke samenhang van een
exploitatiegebied. Het wetsvoorstel biedt daarnaast voor het vrijwillige spoor
in de vorm van een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen
een mogelijkheid voor de omslag van een regionale vereveningsbijdrage over
particuliere eigenaren.De totstandkoming van voldoende goedkope huur- en koopwoningen wordt tot
2010 geregeld via de verstedelijkingsafspraken in het kader van het Besluit
locatiegebonden subsidies. Ik heb geen signalen dat die afspraken niet worden
uitgevoerd. Een evenwichtige woonontwikkeling en bevolkingssamenstelling is
ook een actiepunt uit het coalitieakkoord. Om te komen tot een evenwichtige
woonontwikkeling en bevolkingssamenstelling in een samenhangend
stedelijk gebied kan het wenselijk zijn dat randgemeenten meer bouwen voor
lage inkomens. Waar dit het geval is, zal een aanwijzingbevoegdheid worden
ontwikkeld voor die situaties waarin randgemeenten – onverhoopt –
onwillig zijn.Wat betreft de grondwaarde wil ik verder opmerken dat in exploitatieplannen
de grondwaarde volledig verdisconteerd wordt. Woningen met een hoge grondopbrengst
dragen meer bij aan het kostenverhaal dan woningen met een lage grondopbrengst.Tenslotte vragen de leden van de fractie van de PvdA zich af of deze wet
met terugwerkende kracht van toepassing verklaard kan worden op die gebieden
waar al jarenlang voortgangsproblemen ontstaan door «onwillige»
grondeigenaren.In antwoord op deze vraag merk ik op dat behoudens in uitzonderlijke gevallen
aan een regeling geen terugwerkende kracht wordt toegekend. De reden is gelegen
in het feit dat terugwerkende kracht bij belastende regelingen in beginsel
een aantasting van de rechtszekerheid van de burger met zich meebrengt. In
de Aanwijzingen voor de regelgeving wordt hier onder meer op ingegaan. Ik
zou menen dat een situatie als hier geschetst toch niet zodanig is dat deze
een aantasting van het rechtsbeginsel van de rechtszekerheid zou rechtvaardigen.
Ten overvloede kan hieraan nog worden toegevoegd dat aan het eventueel toekennen
van terugwerkende kracht ook niet teveel inhoudelijke betekenis kan worden
gehecht, omdat de werking van dit wetsvoorstel verder reikt dan op eerste
gezicht lijkt. Na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel kunnen via de herziening
van een bestemmingsplan in beginsel ook bestaande, nog onbenutte bouwmogelijkheden
onder het regime van het wetsvoorstel worden gebracht.De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,CramerXNoot1Kamerstukken II 2004/05, 29 435 (Nota Ruimte), nr. 68. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20062007-30218-G.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl