Woningcorporaties; Brief minister over de prestaties in 2004 van de woningbouwcorporaties
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 29453, nr. 38

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

21-04-2006

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2005-2006

29453 nr. 38

13-04-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInleidingParagraaf 1 BeleidsconclusiesParagraaf 2 Volkshuisvestelijke ontwikkelingen2.1 Aantal instellingen, de voorraad, mutaties en
herstructureringTabel 1 Mutaties in de voorraad 2.2 Huisvesten van de doelgroep: leegstand, toewijzing
van woningen, mutatiegraad, huurontwikkelingTabel 2 Kengetallen huurniveau, leegstand, mutatiegraad
en overdracht woonwagens en -standplaatsen 2.3 KwaliteitsbeleidTabel 3 Onderhoud en verbetering 2.4 Huurders betrekken bij beleid en beheer2.5 Leefbaarheid2.6 Wonen en zorg2.7 MatchingParagraaf 3 Prestatieovereenkomsten en afsprakenParagraaf 4 De financiële continuïteit4.1 De vermogenspositieTabel 4 Financiële kengetallen 2001–2002–2003–2004 4.2 Het jaarresultaatTabel 5 Resultaat: baten en lasten 4.3 Onderzoeken door het CFVParagraaf 5: individueel oordeel en werkdomein van
woningcorporaties5.1 Individueel oordeel financieel, rechtmatigheid
en volkshuisvestelijk presterenTabel 6 Financiële beoordeling door het CFV Tabel 7: Resultaat financiële beoordeling 5.2 Nevenactiviteiten en werkdomein van woningcorporatiesOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 29453Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 102 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
29 453Woningcorporatiesnr. 38BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal13 april 2006InleidingOp grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) hebben woningcorporaties
voor 1 juli 2005 hun jaarstukken over 2004 aan mij gestuurd. Voor 1 december
jongstleden heb ik elke instelling individueel op de hoogte gebracht van mijn
oordeel over de prestaties in 2004 voor wat betreft het al dan niet rechtmatig
handelen, de financiële continuïteit en de inspanningen op het terrein
van wonen en zorg alsmede het huisvesten van specifieke doelgroepen, zoals
dak- en thuislozen. Ruim 100 grotere woningcorporaties werkzaam in de grote
steden heb ik ook beoordeeld op hun inspanningen voor nieuwbouw en herstructurering.
Over deze individuele beoordelingen heb ik u separaat bericht gestuurd. Met
dit schrijven en de bijgevoegde bijlagen informeer ik u, conform het gestelde
in artikel 43a van het Bbsh, over de prestaties van de sector als geheel.Ik wil u er op wijzen dat het hiernavolgende grotendeels betrekking heeft
op de prestaties in 2004. Op relevante onderdelen worden de prestaties vergeleken
met voorgaande jaren maar ook met de voornemens van de sector voor 2004. Deze
vergelijkingen zijn verwerkt in het bijgevoegde Toezichtsverslag sociale huursector
2004. Ten aanzien van de financiële aspecten heb ik mij laten adviseren
door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft een
aantal nadere financiële analyses verricht welke beschreven staan in
het financiële verslag. Als bijlagen1 bij
deze brief treft u aan het Verslag Financieel Toezicht woningcorporaties 2005
(verslagjaar 2004), het Toezichtsverslag sociale huursector 2004 en een rapport
met de analyse van de prestatieafspraken en voorgenomen activiteiten: Prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties.
Analyse van de overeenkomsten in 2005. Analyse van de voorgenomen activiteiten
van woningcorporaties in 2004 en 2005.2
Tevens is bijgevoegd een rapport over de activiteiten van corporaties voor
wat betreft de huisvesting van doelgroepen aan de onderkant van de woningmarkt,
toegespitst op activiteiten in 2004. In de nu voorliggende brief treft u een samenvatting aan van de rapporten
alsmede de conclusies die ik daaraan verbind.• In paragraaf 1 van deze brief heb ik de belangrijkste beleidsconclusies
weergegeven.• In paragraaf 2 worden de volkshuisvestelijke ontwikkelingen
en prestaties in 2004 samengevat. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de
mutaties in de voorraad, de ontwikkeling van de huren, de toewijzing van woningen
aan de doelgroep en de kwaliteit van de voorraad door onderhoud en verbetering.
Ook zal nader worden ingegaan op de inspanningen van de woningcorporaties
op het gebied van leefbaarheid van buurten en wijken, de mate waarin duurzaam
bouwen en verbeteren werden opgepakt en de relatie tussen huurders en verhuurders.
Ook komen de inspanningen van woningcorporaties op het terrein van wonen en
zorg aan de orde. Speciale aandacht in deze paragraaf gaat uit naar huisvesting
van de onderkant van de woningmarkt.• In paragraaf 3 staat een samenvatting van de analyse van de
prestatieafspraken voor 2005 tussen woningcorporaties en gemeenten.• In paragraaf 4 wordt de financiële situatie van de sector
nader aan de orde gesteld. Dit is een samenvatting van de rapportage die door
het CFV is opgesteld.• In paragraaf 5 wordt ingegaan op de individuele beoordelingen
per instelling en kwesties die in het kader van het interim-beleid ten aanzien
van het werkdomein van woningcorporaties aan de orde zijn geweest.Paragraaf 1 BeleidsconclusiesOp basis van de voorliggende rapporten kan geconcludeerd worden dat 2004
op onderdelen een omslag weergeeft ten opzichte van eerdere jaren: zowel qua
financiële ontwikkeling als qua nieuwbouwproductie.In 2004 hebben woningcorporaties en hun dochter-BV’s gezamenlijk
18 800 huurwoningen gebouwd, 5 000 meer dan in het jaar daarvoor
(2003: 13 800). Ook hebben zij 6 400 koopwoningen neergezet, 1 600
meer dan het jaar daarvoor (2003: 4 800 koopwoningen).1 Zij nemen daarmee 39% (2003: 31%) van de totale productie
van 65 000 woningen (2003: 60 000) voor hun rekening. Wat 2004 betreft
hebben corporaties 72% van de geplande huurwoningen gerealiseerd en
94% van de geplande koopwoningen. Hoewel het nog niet de aantallen
zijn waarmee de spanning op de woningmarkt op korte termijn verholpen wordt,
is het wel een hoopgevende ontwikkeling. Voor 2005 verwachtten de corporaties
31 000 huur- en 10 200 koopwoningen te bouwen. Ik heb erop aangedrongen,
en blijf erop aandringen, dat woningcorporaties hun aandeel in de nieuwbouw
verder uitbreiden, relatief en absoluut. Ik verwacht van woningcorporaties
dat zij in de huidige situatie waarin marktpartijen terughoudend zijn, juist
voor een doorbraak in de productie zorgen. De cijfers met betrekking tot het
relatieve aandeel in de woningbouwproductie stemmen in dit opzicht hoopvol.
Op korte termijn moeten corporaties de grond die zij bezitten zo snel mogelijk
bebouwen en plannen zo veel mogelijk versneld tot uitvoering brengen. Op langere
termijn dienen corporaties, in overleg met de gemeenten, over voldoende grondposities
te beschikken. Afgelopen jaar heb ik toegezegd dat corporaties gedurende een
langere periode (10 jaar) grond mogen bezitten zonder dat daar een bouwbestemming
op rust. Voorts heb ik in 2004/2005 Woningbouwafspraken gemaakt met de bouwregio’s. Deze indicatieve aantallen worden inmiddels verwerkt
in prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten.De corporatieproductie dient niet alleen op landelijk niveau, maar ook
regionaal bij te dragen aan de vermindering van het woningtekort. Dat is de
voorwaarde voor een verruiming van het huurbeleid, waarbij de beperking in
de huursom wordt losgelaten. Indicatief dienen er door corporaties in de totale
periode tot 2010 111 000 woningen gebouwd te worden, waarvan 51 000
tot en met 2007. Uitgaande van een productie van 60% van de prognoses
die corporaties in hun cijfermatige kerngegevens hebben opgenomen, wordt er
in die periode alleen een beperkt probleem verwacht in de regio Flevoland
en in de regio Amersfoort. In de periode daarna (2008 en 2009) verminderen
de thans geprognosticeerde aantallen. Overigens komt de verwachte stijging
van de sociale woningbouw met name in de steden naar voren; de randgemeenten
zullen naar verwachting nominaal ook meer sociale huurwoningen bouwen, terwijl
het relatieve aandeel daalt in de periode tot 2010. Ik zal de komende jaren
de productie door woningcorporaties zeer nadrukkelijk volgen en stimuleren
waar nodig met de mij ter beschikking staande middelen. Over de woningbouwproductie
bericht ik u ook separaat.Vorig jaar constateerde ik dat in 2003 de herstructurering van wijken
en buurten op gang was gekomen, een lijn die in 2004 werd voortgezet gelet
op de omvang van sloop, verkoop, leegstand ten behoeve van sloop alsmede verbetering
van woningen. Er werden iets minder woningen gesloopt dan in het jaar daarvoor:
13 500 in 2004 (2003: 14 200 huurwoningen). De leegstand van (deels)
te slopen woningen is ultimo 2004 opgelopen naar ruim 22 000. Er werden
ongeveer evenveel huurwoningen verkocht aan huurders als het jaar daarvoor:
15 800. De nieuwbouw trok aan, met name in de G31. Over de voortgang
van de herstructurering, mede in de 56 wijken, heb ik u separaat bericht.
Naar de toekomst kijkend, zal ik bezien of de herstructurering in meer wijken
geïntensiveerd zou moeten worden en daartoe ook informatie inwinnen bij
het CFV.Ik constateer op basis van de analyses van het CFV dat de financiële
situatie van de sector in 2004 als geheel voor het eerst in jaren niet verbeterd
is: het gecorrigeerde weerstandsvermogen daalde van € 27,8 miljard
naar € 27 miljard. De financiële mogelijkheden om onrendabel
te investeren namen af van € 14,9 miljard in 2003 naar € 14,3
miljard in 2004. Ook valt op dat het aantal corporaties dat maatregelen moet
treffen om de financiële continuïteit te garanderen, voor het eerst
in jaren weer toenam. Het CFV geeft aan dat de financiële buffer van
de sector als geheel voldoende groot is om bijv. de effecten van de betaalbaarheidheffing
op te vangen en om door middel van solidariteit (matching) de opgaven te realiseren.Ik heb in mijn oordeel over de individuele prestaties van woningcorporaties
in 2004 nader gekeken naar de inspanningen van ruim 100 grotere woningcorporaties
met een grote opgave in de G31, zowel in nieuwbouw als in herstructurering.
Ten aanzien van de jaarverslagen is in 2003 vastgesteld dat 25% daarvan
onvoldoende inzicht gaf in de prestaties van de woningcorporaties en/of hun
voornemens in de komende jaren. Ik heb geconstateerd dat er een verbetering
valt waar te nemen: wat 2004 betreft is 14% onder de maat voor wat
betreft de verslaggeving over prestaties en voornemens. De nieuwbouwprestaties
van de geselecteerde corporaties heb ik bij ongeveer de helft als voldoende
en bij de andere helft als nog onvoldoende gekwalificeerd. Wat herstructurering
betreft, heb ik bij driekwart van de corporaties mijn tevredenheid uitgesproken
over hun inspanningen en initiatieven voor de toekomst. Dit is een verbetering
ten opzichte van het voorgaande jaar. Uit de financiële beoordelingen
van het CFV komt naar voren dat voor het eerst in jaren, het aantal corporaties
dat financiële maatregelen moet treffen is toegenomen: er zijn 20 B,
C of D corporaties, zes meer dan het jaar daarvoor. Het CFV heeft relatief
en absoluut meer corporaties nader onderzocht op hun financiële continuïteit.
Volgens het CFV houdt dit verband met het feit dat corporaties opgeven een
hogere bouwproductie te verwachten, hetgeen ook betekent dat de onrendabele
investeringen toenemen. Zo beschouwd vind ik dit een acceptabele ontwikkeling,
op voorwaarde dat de te treffen maatregelen in de richting van matching gaan
en niet in het verlagen van ambities. Ik heb u separaat geïnformeerd
over mijn oordelen over individuele corporaties op alle onderdelen.Woningcorporaties geven in hun jaarverslagen aan welke inspanningen zij
plegen op het terrein van wonen en zorg, zowel in de fysieke sfeer van de
aanpassingen van woningen als in de sfeer van het bemiddelen voor zorgdiensten.
Er is in 2003 een grote toename geconstateerd in de voorraad toegankelijke
woningen: 40 000 meer dan het jaar daarvoor. Ook in 2004 nam dit toe,
in totaal met 12 000 woningen. Het aantal voor ouderen en gehandicapten
aangepaste woningen is toegenomen met 14 000 woningen. In de tussen gemeenten
en corporaties afgesloten prestatieafspraken komt dit thema zeer pregnant
aan de orde en ook op basis van de gekwantificeerde voornemens van corporaties
voor de komende jaren, ga ik ervan uit dat zij veel woongelegenheden, door
nieuwbouw dan wel door verbouw, realiseren met aandacht voor allerlei vormen
van zorg. Indien de aandacht voor wonen en zorg, voor toegankelijkheid van
woningen, voor het aanbieden van zorgarrangementen de komende jaren net zo
toeneemt als de afgelopen jaren, zou de doelstelling om eind 2009 ten opzichte
van 2002 255 000 extra toegankelijke woningen te creëren, gehaald
kunnen worden. Ik blijf de voortgang de komende jaren monitoren.Wat de huisvesting van de onderkant van de woningmarkt betreft, constateer
ik dat ongeveer de helft van alle corporaties meldt activiteiten te ontplooien.
Uit de cijfers komt naar voren dat het aantal woningen voor bijzondere doelgroepen,
zoals de dak- en thuislozen, ongeveer gelijk bleef met het voorgaande jaar,
maar dat het aantal eenheden in bijzondere woongebouwen toenam met 8 500
eenheden (maar dit betreft met name ouderenhuisvesting, niet zozeer voor specifieke
andere doelgroepen). Uit de extra informatie over de huisvesting van doelgroepen
aan de onderkant van de woningmarkt, verkregen van ongeveer de helft van alle
corporaties, komt naar voren dat er in de steden wel veel initiatieven bestaan.
De zogenoemde «Woonladder van Verdaas» is inmiddels een ingeburgerd
begrip. Corporaties voorzien nu al in een paar treden op deze woonladder,
bijv. gericht op de begeleiding van jongeren (Kamers met Kansen, Foyers de
Jeunesse), maar ook gericht op dak- en thuislozen, (ex) verslaafden of ex-gedetineerden.
In verschillende steden zijn bijv. woonhotels of sociale pensions gesticht,
waar kortdurende opvang mogelijk is. Corporaties ervaren soms het zogenoemde
NIMBY effect: zodra buurten weten dat er speciale opvang gerealiseerd wordt,
komt het verzet op gang. Mede daarom verkiezen sommige corporaties de huisvesting
van specifieke doelgroepen juist zo normaal mogelijk te laten verlopen. Uit
de verkregen informatie kan niet worden afgeleid of alle initiatieven afdoende
zijn. Onlangs hebben de grote steden besloten hun inspanningen aanmerkelijk
te vergroten om dak- en thuislozen op te vangen. Dit gaat o.a. ook in overleg
met een aantal corporaties. Daarnaast gaan in zeven gemeenten speciale projecten
van start, die begeleid worden door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV).
Deze projecten zijn gericht op de huisvesting van overlastgevenden en moeilijk
plaatsbaren.Vorig jaar heb ik mijn teleurstelling uitgesproken dat woningcorporaties
minder investeerden in leefbaarheid van wijken en buurten. In 2004 namen de
investeringen met € 30 miljoen toe. In het individuele oordeel over
2005, dat ik kenbaar zal maken aan de corporaties voor 1 december 2006,
zal ik ook ingaan op de individuele inspanningen op het terrein van leefbaarheid.In het kader van matching verheugt het mij te kunnen constateren dat in
de afgelopen periode twee belangrijke mijlpalen zijn bereikt. In 2005 hebben
vijf corporaties zich bereid verklaard een groot deel van de nieuwbouw in
Lelystad voor hun rekening te nemen. Daarmee is Centrada financieel in staat
de nieuwbouw- en herstructureringsopgave verder op te pakken. Daarnaast verheugt
het mij dat ik in 2005 de landelijke verkoopcorporatie (WIF) heb kunnen toelaten.
Ook dit is een matchingsinitiatief vanuit de sector.Het maken van prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten is goed
gebruik, maar nog geen gemeengoed. Hoewel het aantal algemene afspraken tussen
gemeenten en corporaties afnam, nam het aantal woningen en huishoudens waarop
die afspraken betrekking hebben wel toe (van minder dan een miljoen naar ruim
een miljoen). Uit de jaarlijkse inventarisatie van de bij VROM ingediende
afspraken komt naar voren dat de afspraken steeds concreter worden (niet alleen
die van de 56 wijken). Qua thematiek komt 2005 overeen met 2004: veel aandacht
voor nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg. Opvallend is daarnaast dat
er veel afspraken over bewonersparticipatie en over de kwaliteit van woningen
gemaakt worden, meer dan het voorgaande jaar. Vorig jaar werd door het onderzoeksbureau
geconstateerd dat bepaalde thema’s in de analyse zouden moeten worden
toegevoegd, met name afspraken over grondposities. Dit thema blijkt inderdaad
in zeer veel overeenkomsten een rol te spelen, bij de steden zelfs in 60 tot
70% van de afspraken.In mijn brief «Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties»
van 12 december jongstleden heb ik reeds aangegeven dat ik een systeem
wil bewerkstelligen waarbij corporaties en gemeenten concrete, meerjarige
prestatiecontracten sluiten. Gemeenten dienen een woonvisie op te stellen,
corporaties worden geacht een bod te doen om dit beleid, met name gericht
op nieuwbouw en herstructurering, te helpen realiseren. Ook heb ik aangegeven
het maken en nakomen van de afspraken te willen faciliteren door middel van «mediation»,
mocht het proces op enig moment vastlopen. In dit systeem is minder ruimte
voor vrijblijvendheid en rust er een verplichting bij de corporatie om invulling
te geven aan haar investeringsdoelstellingen.Het CFV constateert dat de bedrijfslasten binnen de sector weer bovenmatig
gestegen zijn in 2004, zoals de voorgaande jaren ook het geval was (met name
de personeelslasten). Ik heb u een nader onderzoek aangekondigd naar de stijging
van de bedrijfslasten in de afgelopen jaren. Het CFV zal het rapport in de
eerste helft van 2006 opleveren en daarbij ook aandacht besteden aan de inkomens
van bestuurders. Ik zal dit voorjaar gesprekken voeren met de Raden van Commissarissen/
Raden van Toezicht van corporaties waar de inkomens hoog zijn zonder dat er
een afdoende reden voor kan worden gegeven. Er zijn afspraken gemaakt met
uw Kamer om de inkomens van alle corporatiebestuurders openbaar te laten maken.
Ook is afgesproken dat corporaties die op basis van het Burgerlijk Wetboek
verplicht waren hun gezamenlijke bestuurdersinkomen openbaar te maken en dat
weigeren, een aanwijzing krijgen. Voor 15 mei zal ik u nader berichten
over alle acties met betrekking tot de hoogte en openbaarheid van inkomens
bij corporatiebestuurders. In het individuele oordeel over 2005 zal ik nadrukkelijk
aandacht besteden aan de transparantie en de motivering voor de hoogte van
(top)inkomens van bestuurders. Paragraaf 2 Volkshuisvestelijke ontwikkelingen2.1 Aantal instellingen, de voorraad, mutaties en
herstructureringBegin 2004 waren er 527 corporaties actief. Door fusies in 2004 en de
eerste helft van 2005 bleven er medio 2005 508 instellingen over, die
over hun prestaties en functioneren beoordeeld werden. De fusies van de afgelopen
jaren hebben ertoe geleid dat de 50 grootste woningcorporaties 47%
van de voorraad, ongeveer één miljoen woningen, in bezit hebben.
Een kwart van alle woningcorporaties bezit minder dan 1 000 woningen.
Recent heb ik de fusie tussen Woonbron uit Rotterdam en Woondrecht uit Dordrecht
toegestaan. Zowel de huurders, de gemeenten, het CFV als de NMA hebben een
positief advies afgegeven. De fusie tussen twee corporaties uit Eindhoven,
die ik positief heb beoordeeld op basis van de adviezen, stuit echter op bezwaren
van de NMA. De NMA zal dan ook eerst een nader onderzoek doen naar de mogelijke
gevolgen van deze fusie voor de regionale woningmarkt. Het is voor het eerst
dat de NMA een vervolgonderzoek instelt. Ook hebben Het Oosten en De Key uit
Amsterdam (samen met de Zaanse SVZ) het plan opgevat te fuseren. Ik zal het
oordeel van de NMA bij deze fusie afwachten, alvorens een standpunt in te
nemen. VROM heeft een onderzoek laten doen naar het effect van fusies op investeringsgedrag,
lokale binding, huurderparticipatie en efficiency. Dit onderzoek is verricht
bij een selectie van corporaties die de afgelopen jaren gefuseerd zijn. De
resultaten komen op korte termijn beschikbaar.Ook in 2004 zette de afname van de sociale huurwoningvoorraad door. Per
saldo is het aantal woongelegenheden afgenomen met circa 8 500. Eind
2004 hadden woningcorporaties in totaal 2 412 000 woongelegenheden
in beheer en eigendom (in 2003: 2 420 500).Tabel 1 Mutaties in de voorraad  2001 Realisatie2002Realisatie2003Realisatie2004Realisatie2004VoornemenNieuwbouw huurwoningen12 600 6,5% goedkoop
93,5% overig13 600 5% goedkoop 95% overig13 8001 8%
goedkoop 67% betaalbaar 25% duur18 800 7% goedkoop 64%
betaalbaar 29% duur26 000      Nieuwbouw koopwoningen3 4004 3004 800 75% <200 000
25% >200 0006 40078% <200 000 22% >200 0006 800      Aankoop28 400 5 500 van derden 2 900 van gemeenten8 000
van derden4 000 van derden2 900 van derden1 300Sloop8 200 67,5% goedkoop 32,5% overig9 700 75%
goedkoop 25% overig14 200 74% goedkoop 26% overig13 500
79% goedkoop21% overig14 500      Verkoop buiten de sector13 400 11 400 aan huurders
en toekomstige bewoners 2 000 aan belegger/overig14 100 12 400 aan huurders
en toekomstige bewoners 1 700 aan belegger/overig15 800 14 800 aan huurders
en toekomstige bewoners 1 000 aan belegger/overig15 800 15 100 aan huurders
en toekomstige bewoners 700 aan belegger/overig16 5001 Het betreft nieuwbouw van woongelegenheden, dus inclusief
woonwagens, standplaatsen en eenheden in verzorgingshuizen. De percentages
goedkoop, betaalbaar en duur zijn uitsluitend gerelateerd aan de nieuwbouw
van huurwoningen.2 In 2001, 2002, 2003 en 2004 is het totaal berekend exclusief
de aankoop van andere corporaties. In 2001 werden 13 000 woongelegenheden
van andere corporaties aangekocht, in 2002 11 000, in 2003 nog slechts
2 200, in 2004 waren het er 1 700. Ruim 30% van die woongelegenheden wordt gerekend tot de goedkope
woningvoorraad (2% lager dan in 2003). De betaalbare voorraad groeide
van 58% naar 59%. Tezamen is daarmee ongeveer 90%, meer
dan 2 miljoen woningen, van de sociale huurwoningvoorraad bereikbaar voor
doelgroephuishoudens1. Uit het Woningbehoefte
onderzoek 2002 bleek dat circa 1,4 miljoen doelgroephuishoudens zijn aangewezen
op een sociale huurwoning. Er zijn in principe ruim voldoende goedkope en
betaalbare sociale huurwoningen om al deze huishoudens te huisvesten. Er zijn
ook voldoende betaalbare woningen indien gekeken wordt naar de begrenzing
van de doelgroep volgens het criterium van de voormalige ziekenfondsgrens.
Het aandeel betaalbare huurwoningen verschilt per provincie en is het grootst
in Drenthe en Zeeland. In Utrecht en Flevoland is deze voorraad relatief het
geringst.  In deze grafiek is weergegeven welke realisatie er heeft plaatsgevonden
in de afgelopen jaren wat betreft nieuwbouw (huur en koop), sloop en verkoop
buiten de sector. Tevens staan hier de prognoses voor de korte termijn.Het aantal nieuwgebouwde woongelegenheden lag aanmerkelijk boven het niveau
van vorig verslagjaar: een stijging met 5 000 huurwoningen tot 18 800
en een stijging met 1 600 koopwoningen tot 6 400. Het aandeel goedkope
woningen daalde iets naar 7%; nominaal steeg het aantal bijgebouwde
goedkope woningen wel (1 300). Er is ook gekeken naar de nieuwbouw in
de G31 en de randgemeenten, de 20 stedelijke regio’s waarmee VROM de
woningbouwafspraken maakte. In 2004 vond 75% van de corporatieproductie
in de bouwregio’s plaats (14 000 van de 18 800 huurwoningen,
5 000 van de 6 400 koopwoningen). In de G31 zelf werden door corporaties
7 500 huur- en 3 300 koopwoningen gebouwd, ruim 10 800 woningen
in totaal. Uit de prognoses van alle corporaties komt naar voren dat een aanzienlijke
stijging van de productie wordt voorzien, met name in de bouwregio’s,
met een piek in 2007. Overigens komt de verwachte stijging met name in de
steden zelf naar voren; de randgemeenten zullen naar verwachting nominaal
ook meer sociale huurwoningen bouwen, terwijl het relatieve aandeel daalt
in de periode tot 2010.Voor 2005 verwachtten alle woningcorporaties gezamenlijk 31 000 huur-
en 10 200 koopwoningen te bouwen. In 2006 loopt dit zelfs op naar 49 600
huur- en 18 400 koopwoningen, in 2007 stabiliseert het op een vergelijkbaar
hoog niveau van 50 000 huur- en 20 400 koopwoningen. Daarna nemen
de aantallen weer af, maar over de gehele prognoseperiode tot 2010 is de sector
voornemens 206 000 huurwoningen en 87 000 koopwoningen te bouwen.Het CFV geeft aan dat, gerekend over een periode van telkens vier jaar,
de gemiddelde investering per nieuw gebouwde woning omhoog is gegaan van € 137 000
naar € 138 600. Gerekend over dezelfde periode is de gemiddelde
onrendabele investering per woning gedaald van € 28 650 in
2003 naar € 28 070 in 2004.Landelijk gezien is het aantal gesloopte woningen iets gedaald ten opzichte
van vorig verslagjaar: 13 500 (was 14 200), ongeveer 1 000
woningen lager dan de prognose voor 2004. 79% van de in 2004 gesloopte
woningen behoorde tot de goedkope voorraad, een hoger aandeel dan het vorig
verslagjaar (74%). In absolute aantallen werden ongeveer evenveel goedkope
woningen gesloopt als het jaar daarvoor.Het aantal sociale huurwoningen dat door de woningcorporaties werd verkocht
buiten de sector is in 2004 gelijk gebleven ten opzichte van 2003 en kwam
uit op 15 800. De verkoop aan huurders en andere natuurlijke personen
steeg van 14 800 naar 15 100, een toename van 300 woningen. In de
meeste provincies daalde of stabiliseerde de verkoop aan huurders. Opmerkelijk
is met name de grote stijging van de verkopen in Noord-Holland, zowel aan
zittende huurders als bij mutatie. Dit is het effect van de afspraak die voor
de periode 2002–2007 in Amsterdam werd gemaakt om ruim 28 000 huurwoningen
te verkopen. Deze afspraak werd gemaakt tussen de Federatie van corporaties
en de gemeente Amsterdam en werd mede ondertekend door de stadsdelen en de
Huurdersvereniging Amsterdam. Na een magere start in de eerste jaren, nam
het aantal verkopen met name in 2004 toe (1 900 huurwoningen van corporaties).De woningen zijn in 25% van de gevallen met een korting verkocht,
iets minder dan in 2003 (27%). Doorgaans betreft het een korting van
minder dan 10% van de marktprijs in onbewoonde staat, maar de verkoop
met een korting tussen 10% en 30% nam toe van 900 woningen in
2003 naar ruim 1 100. Deze worden doorgaans verkocht onder voorwaarden
(maatschappelijk gebonden eigendom, Klant Kiest, Koopgarant).De verkoop tussen corporaties is verder teruggelopen naar 1 700 (het
aantal was met 2 200 ook in 2003 laag, terwijl het er in 2002 nog 11 000
waren). Mogelijk houdt dit verband met het feit dat woningcorporaties vanaf 1 januari
2003 overdrachtsbelasting moeten betalen voor woningen die uitgeruild worden,
terwijl dat voorheen niet hoefde. Verkoop tussen woningcorporaties houdt vaak
verband met herstructurering. Mogelijk wordt herstructurering met dit gegeven
bemoeilijkt: het is immers makkelijker een aaneengesloten bezit te herstructureren
dan bezit dat verspreid is over meer partijen. De onlangs tot de sociale huursector
toegelaten landelijke verkoop corporatie kan hier een oplossing bieden: de
verkoopcorporatie is in sommige gevallen vrijgesteld van overdrachtsbelasting
op voorwaarde dat dit voordeel volledig ten goede komt aan de herstructurering. Het aantal aankopen door toegelaten instellingen van buiten de corporatiesector
is in 2004 verder teruggelopen naar 2 900 woningen (was in 2003 nog 4 000
woningen). Aankoop draagt een incidenteel karakter en is moeilijk vooraf in
te schatten. Het verschil tussen voornemen (1 300) en realisatie (2 900)
is dan ook relatief groot. Het gemiddelde bedrag bij aankoop gerekend over
een periode van vier jaar, is na een sterke toename in 2003, verminderd naar € 70 200
(was € 86 000 in 2003).2.2 Huisvesten van de doelgroep: leegstand, toewijzing
van woningen, mutatiegraad, huurontwikkelingDe gemiddelde huurverhoging in de jaarlijkse huurronde is in 2004 op 2,9%
uitgekomen (in 2003: 3,1%). Gerelateerd aan het vijfjarig gemiddelde
van de inflatie voorafgaand aan 2004, zou de sector 3,4% mogen realiseren
(3,0% van de inflatie opgehoogd met een marge van 0,4%). Zij
zijn daar collectief onder gebleven.Tabel 2 Kengetallen huurniveau, leegstand, mutatiegraad
en overdracht woonwagens en -standplaatsen  2001200220032004totaal aantal inzendplichtige toegelaten instellingen579552527508 gemiddeld huurniveau in euro’s per woning317332345356 gemiddelde huurverhoging in procenten2,72,93,12,9 leegstand > 3 maanden totaal aan woonruimten13 40015 60020 00022 600 leegstand > 3 maanden in procenten totaal woningbezit0,60,60,80,9 mutatiegraad in procenten8,98,17,78,0 woonwagens in eigendom toegelaten instellingen689703706784 standplaatsen in eigendom toegelaten instellingen1 8432 0172 0722 732Het landelijk gemiddelde huurniveau is gestegen van € 345 per
maand in 2003 naar € 356. Deze stijging wordt veroorzaakt door de
jaarlijkse huurverhoging, maar ook door de huurharmonisatie bij mutatie, huuraanpassingen
bij woningverbetering en aanvangshuren in de nieuwbouw. Flevoland blijft met
ruime voorsprong koploper met een gemiddelde huur van € 401 per
maand. In Flevoland is het totale corporatiebezit relatief jong en gebouwd
met beperkte rijkssubsidies.De omvang van de leegstand is in 2004 verder toegenomen. Eind 2004 stonden
in totaal 22 600 woongelegenheden langer dan drie maanden leeg, waarmee
het leegstandspercentage in de sociale huursector 0,9% bedraagt. Van
dit totaal stonden ruim 7 000 woningen langer dan twaalf maanden leeg.
De toename van de leegstand is ook al in het voorgaande jaar geconstateerd.
Deze woningen staan grotendeels in herstructureringsgebieden (de steden in
Noord- en Zuid-Holland) en worden op korte termijn gesloopt. In 2004 kwam
het totale bedrag aan huurderving op € 124 miljoen, een toename
van € 12 miljoen ten opzichte van 2003.De mutatiegraad is in 2004 van 7,7% naar 8% gestegen, maar
dit wijst nog niet op een ontspanning op de (huur)woningmarkt. In totaal kwamen
in 2004 193 000 woningen voor verhuur beschikbaar (10 000 meer
dan in 2003), waarvan 36% in het goedkope, 54% in het betaalbare
en 10% in het dure segment. De mutatiegraad in het goedkope segment
was relatief lager dan in het voorgaande jaar. In noord Nederland ligt de
mutatiegraad boven 10%, in Noord-Holland ligt het onder 7%.
Opmerkelijk is de toename van de mutatiegraad in Utrecht. Er lijkt geen direct
verband te bestaan met de oplevering van nieuw gebouwde woningen: in Noord-Holland
werden in 2004 juist meer woningen opgeleverd, terwijl het in Utrecht op het
zelfde niveau lag als in 2003. Hoewel de meeste huishoudens passend werden toegewezen, dat wil zeggen
de hoge inkomens voornamelijk in de dure huur en de lage inkomens voornamelijk
in de goedkope en betaalbare huur, werd 30% van de dure woningen toegewezen
aan bewoners met een (te) laag inkomen en kreeg 15% van bewoners met
een hoog inkomen een goedkope woning toegewezen. In totaal was in 9%
van alle toewijzingen sprake van een «mismatch». Ongeveer 70%
van de huurders van corporaties die in 2004 een woning kregen toegewezen,
had een laag inkomen, 30% had een hoger inkomen. Deze cijfers komen
overeen met de toewijzingsgegevens over 2003. Het valt op dat de toewijzing
van dure woningen aan bewoners met een laag inkomen met name ouderen betreft;
zij zijn immers vaker aangewezen op voor ouderen aangepaste en daarmee duurdere
woningen.2.3 KwaliteitsbeleidDe totale uitgave voor de kwalitatieve onderhoud en verbetering van het
bezit is voor het tweede jaar op rij enigszins gedaald van € 3,25
miljard in 2003 naar € 3,2 miljard in 2004. De sector had zich voorgenomen € 4,4
miljard in te zetten voor onderhoud en verbetering. Alleen het mutatieonderhoud
nam toe, een gevolg van de toegenomen mutaties. Uit het Toezichtsverslag komt
naar voren dat de uitgaven voor woningverbetering iets lager uitkwamen dan
in het vorige verslagjaar: € 567 miljoen in 2003, € 558
miljoen in 2004. Opmerkelijk is met name dat corporaties het planmatig onderhoud
veel hoger prognosticeren dan zij daadwerkelijk realiseren. Er is geen verklaring
waarom juist het planmatig onderhoud zo afwijkend «gepland» wordt.
Ruim de helft van de totale uitgaven zijn besteed aan planmatig onderhoud
(53%), 17,5% aan verbetering, 18,7% aan klachtenonderhoud
en 10% aan mutatieonderhoud1.Tabel 3 Onderhoud en verbetering Onderhoud en woningverbetering in vergelijking met
voorgenomen activiteiten (x € miljoen)Realisatie 2001Realisatie
2002Realisatie 2003Realisatie 2004Voornemens 2004Onderhoud totaal2 6702 9262 6862 6273 562Klachtenonderhoud  611597590Mutatieonderhoud  288323267 Planmatig onderhoud  1 7881 7062 705Woningverbetering1394390567558870Totaal onderhoud en verbetering3 0643 3173 2543 1854 4321 Inclusief woningverbetering en groot onderhoud Aangekocht
Bezit.De vermindering van onderhoudsinvesteringen houdt deels verband met het
grote aantal gesloopte en te slopen woningen. Woningcorporaties investeren
vanzelfsprekend niet meer in dergelijke woningen. Toch verklaart dit niet
volledig de vermindering: omgerekend naar een bedrag per woning (totale bezit)
is de investering verminderd van € 1 344 in 2003 naar € 1 321
in 2004. Er zijn geen signalen dat de vermindering van de investeringen tot
gevolg heeft dat het bezit onvoldoende op orde blijft.De specifieke aandacht voor duurzame voorzieningen in nieuwgebouwde woningen
steeg licht van 31% (4 200 woningen) in 2003 naar 32% (6 000
woningen) in 2004. Wel steeg het gemiddelde bedrag naar ruim € 4 800
per woning (was €  3 100). Het totale bedrag voor DuBo
maatregelen steeg ten opzichte van het voorgaande jaar. In 2003 werd in de
nieuwbouw € 20 miljoen aan DuBo maatregelen besteed, in 2004 is
dit gestegen naar € 32 miljoen. In de bestaande voorraad werden
10 000 woningen met DuBo voorzieningen aangepast (2003: 13 000 woningen).
Aan de bestaande voorraad werd € 18 miljoen besteed. Maatregelen
in het kader van duurzaam bouwen zijn vaak zodanig in het proces
geïncorporeerd dat het voor woningcorporaties moeilijk is deze investeringen
af te zonderen van de overige investeringen in nieuwbouw en verbetering.2.4 Huurders betrekken bij beleid en beheerIn 2004 voerde nagenoeg elke corporatie gestructureerd overleg met haar
huurders. Slechts zes van de 508 geven aan dit niet te doen. Dit zijn, op één
na, zeer kleine organisaties zonder «echte» huurdervertegenwoordigers.
Daar waar signalen over verstoorde verhoudingen mij bereiken, laat ik VROM
medewerkers in overleg treden met partijen om op deze wijze het overleg weer
vlot te trekken en goede verhoudingen te helpen creëren. Onlangs kwam
het rapport van de commissie Leemhuis beschikbaar. Deze commissie heeft aanbevelingen
gedaan om de positie van huurders als stakeholder te versterken en de huurders
grotere bevoegdheden te geven bij belangrijke besluiten: bij fusies, verkoop,
herstructurering. Inzet is om huurders nadrukkelijker te betrekken bij het
formuleren van de maatschappelijke prestaties. Het advies van de commissie
heb ik u eerder doen toekomen.1In totaal hebben de toegelaten instellingen ruim € 13 miljoen
uitgegeven aan ondersteuning van bewonersorganisaties, € 1 miljoen
minder dan het jaar daarvoor. Gemiddeld besteedden de woningcorporaties hieraan € 5,39
per woongelegenheid. Het totale bedrag ligt lager dan vermeld in de voornemens
van de toegelaten instellingen (circa € 14,3 miljoen). Ongeveer
15% van alle instellingen geeft geen bijdrage, 10% geeft juist
meer dan € 10 per woning (met name kleine organisaties en corporaties
voor ouderenhuisvesting).2.5 LeefbaarheidDe investeringen in leefbaarheid zijn in 2004 gestegen naar € 157
miljoen, € 30 miljoen meer dan het voorgaande jaar. Tweederde van
dat bedrag wordt besteed aan velerlei maatregelen, eenderde betreft de verwerving
van gebouwen. In mijn brief van 12 december jongstleden over de toekomst
van de sociale huursector heb ik reeds aangegeven het een goede ontwikkeling
te vinden dat corporaties allerlei maatschappelijk vastgoed bouwen of verwerven,
als dat de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede komt of als in het
kader van wonen en zorg gebeurt.Investeringen in leefbaarheid komen nominaal het meest voor in de provincies
met het grootste aandeel sociale huurwoningen. De investeringen schommelen
van jaar op jaar: in Friesland steeg de uitgave aanmerkelijk in 2003, maar
daalde sterk in 2004. In Gelderland is het precies andersom. De realisatie
is wederom achter gebleven bij de voorgenomen investeringen. De woningcorporaties
verwachtten zelf € 182 miljoen te investeren, de realisatie blijft
daar € 25 miljoen bij achter.In het individuele oordeel over 2005, dat ik aan corporaties kenbaar zal
maken voor 1 december 2006, zal ik ook nader aandacht besteden aan de
inspanningen op het terrein van leefbaarheid. Alle corporaties zijn op dit
voornemen opmerkzaam gemaakt.2.6 Wonen en zorgHet aantal volledig toegankelijke woningen is toegenomen van 580 000
naar 592 000 woningen in 2004. De toename was met name in Limburg met
meer dan 6 000 woningen erg groot. Onder een volledig toegankelijke woning
wordt verstaan een woning die zonder traplopen van buiten bereikbaar is en
waarin de primaire vertrekken (woonkamer, keuken, douche/bad, toilet en minstens één
slaapkamer) gelijkvloers liggen. Deze woningen worden overigens lang niet
allemaal bewoond door huishoudens die deze vanwege lichamelijke
beperkingen nodig hebben. Ook andere huishoudens wonen in woningen die (toevallig)
volledig toegankelijk zijn. Er bestaat daardoor nog een discrepantie tussen
vraag en aanbod. Woningcorporaties bouwden en verbouwden iets meer toegankelijke
woningen dan gepland: 10 000 gepland, ruim 12 000 gerealiseerd.
In 2004 beschikten de woningcorporaties daarnaast over 315 100 (was 301 100)
woningen geschikt voor ouderen en voor gehandicapten, een stijging met 14 000
woningen (5%) ten opzichte van 2003. Deze woningen worden met voorrang
toegewezen aan ouderen en gehandicapten.Bijna 28% (was 28%) van de woningcorporaties bemiddelt bij
arrangementen voor wonen, zorg en dienstverlening. Dit komt relatief het meeste
voor in de provincies Drenthe en Zeeland, waar bovengemiddeld veel ouderen
wonen.In het actieplan «Investeren voor de toekomst»1 is aangegeven dat in de periode 2002 tot eind 2009 in totaal 255 000
toegankelijke woningen extra beschikbaar dienen te komen, waarvan 133 000
door nieuwbouw en verbouw (gemiddeld 19 000 per jaar). In 2003 bedroeg
de toename 41 000 woningen. Uit het screenen van de jaarstukken betreffende
2004 van alle corporaties komt naar voren dat nagenoeg elke corporatie (op
zes na) actief is op het terrein van wonen en zorg, hetzij in nieuwbouw, hetzij
in verbouw van bestaand bezit, hetzij in het bemiddelen voor zorgarrangementen.
Ook staat er veel gepland voor de komende jaren. Ik verwacht dan ook dat de
taakstelling uit het actieprogramma haalbaar kan zijn.Het aantal woningen voor bijzondere doelgroepen is ongeveer gelijk gebleven
met vorig verslagjaar (12 700), terwijl er wel een lichte stijging was
voorzien. Er hebben zich wel verschuivingen voorgedaan. In Zuid-Holland nam
het aantal enorm toe, terwijl het bijvoorbeeld in Gelderland en Drenthe sterk
afnam. Het aantal eenheden voor bijzondere doelgroepen in bijzondere gebouwen
nam wel zeer toe: van 53 400 in 2003 naar 61 900 in 2004, een stijging
van 8 500 eenheden (met name in Noord-Brabant). Vaak betreft dit echter
ouderenhuisvesting en niet zozeer andere bijzondere doelgroepen.In het individuele oordeel over het presteren van corporaties in 2004,
heb ik speciale aandacht besteed aan de onderkant van de woningmarkt, waaronder
de huisvesting van dak- en thuislozen, (ex)psychiatrische patiënten,
(ex)verslaafden, ex-gedetineerden en onzelfstandige jongeren die begeleiding
nodig hebben. Om beter zicht te krijgen op de activiteiten op dit terrein,
heb ik de corporaties opgeroepen apart te rapporteren, dit naast hun jaarverslag
over 2004. Het bleek mij dat in jaarstukken betrekkelijk weinig informatie
was opgenomen over de huisvesting van specifieke doelgroepen. Jaarstukken
hebben immers vooral betrekking op activiteiten in één jaar.
Naar aanleiding van mijn oproep gaf ongeveer de helft van alle corporaties
aan speciale aandacht te besteden aan specifieke doelgroepen. In hoeverre
dit voldoende is, is op basis van deze quick scan niet aan te geven. In de
grote steden bestaat een groot tekort aan opvang voor met name daken thuislozen.
De grote steden hebben plannen vastgelegd om duizenden opvangplekken te creëren.
Dit gaat o.a. in overleg met een aantal corporaties.Ik constateer dat «de woonladder van Verdaas» en de problematiek
erachter een begrip is geworden. Corporaties zijn actief op een aantal treden
van deze woonladder, en bieden huisvestingsmogelijkheden in het tussengebied
tussen de straat enerzijds en een reguliere zelfstandige woning anderzijds.
Er zijn inmiddels vele voorbeelden van specifieke opvang in bijv. woonhotels
of sociale pensions. Interessant zijn de projecten speciaal gericht op jongeren:
de uit Frankrijk overgewaaide «Foyers de Jeunesse Travailleur»
of de Kamers met Kansen. Dit zijn projecten waarin onzelfstandige jongeren
worden opgevangen door wonen, werken en leren te integreren. In veel gemeenten
zijn afspraken gemaakt over voorrangsregels in de woningtoewijzing aan specifieke
doelgroepen. Dit geldt nadrukkelijk voor de opvang van statushouders, maar
ook voor vrouwen uit Blijf-van-mijn-lijfhuizen, voor de uitstroom uit de geestelijke
gezondheidszorg, (ex)verslaafden of voor ex-gedetineerden.Sommige corporaties geven aan de opvang van specifieke groepen niet te
willen expliciteren om NIMBY-effect in de buurt te voorkomen. Onlangs gaf
de SEV te kennen in zeven gemeenten speciale projecten te willen starten samen
met corporaties om moeilijk plaatsbaren te gaan huisvesten. De SEV wil vermijden
dat deze projecten door het NIMBY-effect bemoeilijkt worden in een vroeg stadium.
Gezien het grote aantal huisuitzettingen (in 2004 circa 8 450), waarbij
het in een aantal gevallen overlastgevers betreft, is een tweedekansbeleid
met speciale opvang een van de noodzakelijk treden in de woonladder.2.7 MatchingVorig jaar heb ik u uitgebreid geïnformeerd over de initiatieven
op het terrein van matching. Ik wil hier op twee zaken terug komen: de matching
voor Centrada in Lelystad en het totstandkomen van de landelijke verkoopcorporatie.Bij koninklijk besluit van 31 oktober 2005 is het Wooninvesteringsfonds
(Wif) toegelaten als corporatie. Het Wif is een sectorinitiatief dat beoogt
corporatiewoningen aan te kopen en vervolgens te verkopen aan huurders en
andere particuliere kopers bij vertrek van de zittende huurders. De verkopende
corporatie beschikt hierdoor direct over liquide middelen voor haar investeringsplannen
in met name de stedelijke herstructurering (een vorm van matching). Op mijn
verzoek heeft de Minister van Financiën vrijstelling van overdrachtsbelasting
geregeld voor de verkopen aan het Wif, op voorwaarde dat de extra middelen
ingezet worden voor de herstructurering. Het Wif is landelijk toegelaten en
heeft als vestigingsplaats Hilversum. Er zijn 53 corporaties verspreid over
Nederland, die financieel in het Wif participeren. Er wordt door hen voor
circa € 100 miljoen deelgenomen in het Wif. Vooralsnog ziet het
ernaar uit dat het Wif ongeveer 2 300 woningen zal aankopen en daarmee
in vier gemeenten daadwerkelijk actief zal zijn. De oorspronkelijke corporatie
blijft overigens het beheer uitvoeren.Hoewel in oktober 2005 de saneringsstatus van de corporatie Centrada uit
Lelystad is opgeheven door het Centraal Fonds, is het al enige tijd duidelijk
dat Centrada de daar gelegen nieuwbouwopgave niet zelfstandig kan uitvoeren.
Afgelopen jaren kwam er vanuit de sector steun bijv. door verkoop van 60 woningen
aan een Drentse corporatie en doordat Woningstichting Leyakkers uit Brabant
een deel van de nieuwbouw voor haar rekening nam. In de loop van 2005 heb
ik zelf de 20 rijkste corporaties aangeschreven om Centrada te steunen, daarmee
uitvoering gevend aan de met uw Kamer gewisselde aanpak inzake matching. Onderdeel
daarvan is dat ook Aedes de sector heeft benaderd om de opgave in Lelystad
te helpen aanpakken. Dit heeft geresulteerd in een gezamenlijk initiatief
van vijf corporaties om de komende jaren 1 000 huurwoningen te realiseren
zowel als vervangende nieuwbouw, als ook op de uitleg. Met dit initiatief
heeft Centrada voldoende financiële armslag over om de herstructurering
verder op te pakken in Lelystad. Paragraaf 3 Prestatieovereenkomsten en afsprakenWoningcorporaties zijn verplicht jaarlijks een samenvatting van hun voornemens
bij VROM in te dienen. Indien zij bovendien prestatieafspraken hebben gemaakt
met één of meerdere gemeenten waar zij werkzaam zijn, dienen
ook die meegezonden te worden. In 2005 zijn de door VROM ontvangen prestatieafspraken
die betrekking hebben op dat jaar geanalyseerd, zowel op inhoud als op aard.
Ook is gekeken naar de afspraken in het kader van de prioritaire wijkaanpak.
Zoals ik in mijn brief van 12 december aan u kenbaar heb gemaakt, vormen
prestatiecontracten in mijn ogen een belangrijk instrument om prestaties te
waarborgen.In 2005 werden in totaal 258 overeenkomsten ontvangen en geïnventariseerd
(2004: 283), naast de 52 prestatieovereenkomsten die betrekking hebben op
de 56 te herstructureren wijken.1 Van alle corporaties
hebben 185 corporaties (was 198) en 149 gemeenten (was 159) prestatieovereenkomsten
m.b.t. 2005. Dat betekent dat 36% van de corporaties en 32%
van de gemeenten een of meerdere prestatieovereenkomsten heeft getekend. Dit
lijkt een achteruitgang, maar is het feitelijk niet. Door fusies en gemeentelijke
herindelingen nam het aantal mogelijke contractpartijen af. Het aantal woningen
waarop de afspraken betrekking hebben, groeide juist van iets minder dan één
miljoen naar ruim één miljoen (45% van de sociale voorraad).
Daarnaast zijn er zeer specifieke afspraken gemaakt over de wijkenaanpak.Sommige gemeenten hebben meerdere overeenkomsten met meerdere woningcorporaties,
sommige woningcorporaties hebben met de ene gemeente wel een overeenkomst
en met de andere niet. Er bestaan meer afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties
maar bepaalde overeenkomsten worden niet meegestuurd. Het betreft bijvoorbeeld
convenanten waarin de woonruimteverdeling is vastgelegd, contracten over de
aanpak van een specifieke wijk of afspraken over beheer op wijkniveau. Ik
heb de sector begin 2005 opgeroepen alle desbetreffende documenten aan VROM
te zenden, maar daar is door sommige corporaties geen gehoor aan gegeven.
Ik zal de sector begin 2006 opnieuw schriftelijk verzoeken de afspraken mee
te zenden.Van de G27 hadden begin 2005 acht gemeenten geen vastgelegde algemene
afspraken. Het betreft Arnhem, Amersfoort, Eindhoven, Emmen, Leiden, Sittard-Geleen,
Zaanstad en Zwolle (in 2004: Almelo, Arnhem, Den Bosch, Emmen, Leeuwarden,
Venlo en Zaanstad). Amersfoort beschikt inmiddels over prestatieafspraken
over een van de prioritaire wijken. Ook in Arnhem zijn in de loop van 2005
nieuwe afspraken vastgelegd, evenals in Sittard-Geleen.Landelijk gezien worden relatief veel afspraken gemaakt over de kernvoorraad,
nieuwbouwproductie, woonruimteverdeling, senioren, herstructureringsbeleid
algemeen, verkoopbeleid, de fysieke leefomgeving, sociale veiligheid en de
verdeling van kosten tussen gemeente en corporatie (allemaal meer dan 60%).
Deze thema’s komen overeen met vorig jaar. Opvallend is daarnaast dat
er veel afspraken over bewonersparticipatie en over de kwaliteit van woningen
gemaakt worden, meer dan het voorgaande jaar. De afspraken over seniorenhuisvesting
springen er evenals vorig jaar uit: deze doelgroep is duidelijk speerpunt
in de overeenkomsten, zowel in de steden als daarbuiten. Over nieuwbouw van
sociale koop, tussenvormen van verkoop of particulier opdrachtgeverschap worden
weinig afspraken gemaakt, ook dit komt overeen met voorgaand jaar. Vorig jaar
werd geconstateerd dat er over studentenhuisvesting nauwelijks afspraken werden
gemaakt, dit jaar komt de huisvesting van die doelgroep in de steden iets
meer aan bod. De aandacht voor andere specifieke doelgroepen
(statushouders, gehandicapten, starters) komt gemiddeld in 40–50%
van de afspraken voor. Over matching of financiële continuïteit
zijn nauwelijks afspraken gemaakt met gemeenten.Vorig jaar werd geconstateerd dat bepaalde thema’s in de analyse
zouden moeten worden toegevoegd, met name over grondposities. Dit thema blijkt
inderdaad in zeer veel overeenkomsten een rol te spelen, bij de steden zelfs
in 60 tot 70% van de afspraken.De afspraken in de G27, G4 en overig Nederland hebben accenten die samenhangen
met het stedelijke dan wel landelijke karakter. In de afspraken in de steden
komt het thema huisvesting van dak- en thuislozen veel vaker voor dan elders.
Er is een groei waar te nemen voor de G27, terwijl het in de G4 verminderde.
Ik verwacht echter dat het bij de G4 aanmerkelijk meer aandacht gaat krijgen,
aangezien er onlangs een intentieverklaring werd opgesteld door de G4 om in
de komende jaren extra opvang te creëren. Ook Aedes heeft de opvang van
dak- en thuislozen tot prioriteit verklaard. Herstructurering komt uiteraard
het meest voor in de G4 en G27 en is volledige inzet van de afspraken over
de prioritaire wijken. Wel valt het op dat de G4 met name afspraken over verkoop
hebben gemaakt (meer dan 90% van de afspraken) terwijl de G27 meer
inzetten op sloop. Sociale veiligheid is ook een thema dat in hoge mate in
de afspraken van de G4 en G27 voorkomt (70%-90%).Duurzaam, aanpasbaar en levensloopbestendig bouwen komen juist met name
buiten de grote steden aan bod. Ook de problematiek van starters komt daar
meer in de afspraken voor. In de steden worden overwegend multilaterale afspraken
gemaakt, in de kleinere gemeenten voornamelijk bilaterale.Vorig jaar werd al geconstateerd dat de nieuwe afspraken concreter van
aard zijn dan in voorgaande jaren. Die ontwikkeling zet door in 2005: het
aandeel op handelen gerichte afspraken neemt behoorlijk toe. Intentieafspraken
nemen juist af. In totaal steeg het aandeel «harde» afspraken
(handeling, garantie, transactie) van 38% naar 44%. Deze overeenkomsten
worden daarmee een logisch onderdeel van de jaarlijkse planning- en begrotingscyclus
van zowel gemeenten als corporaties. Daarnaast zijn met name de afspraken
in de 56 wijken concreet en deze lijken meer op projectcontracten met aantallen
te verkopen, te slopen en te bouwen woningen, met harde tijdlimieten en een
grote planhorizon (5 tot 10 jaar). Verwacht wordt dan ook dat deze overeenkomsten
eerder tot daadwerkelijke uitvoering zullen leiden dan generieke prestatieafspraken.
Inhoudelijk is de rode draad door deze overeenkomsten het verruimen van de
differentiatie in de wijk door sloop en vervangende nieuwbouw in de duurdere
segmenten huur en door het toevoegen van meer koopwoningen. Deze afspraken
gaan vaak verder dan puur fysieke ingrepen in de voorraad; ook zijn er afspraken
opgenomen over economische bedrijvigheid, sociale veiligheid en buurtbeheer.Zoals ik al eerder stelde, hecht ik nog steeds zeer aan het maken van
concrete afrekenbare prestatieafspraken als middel om op lokaal niveau partijen
tot afstemming te laten komen over het leveren van prestaties.Paragraaf 4 De financiële continuïteit4.1 De vermogenspositieHet verslagjaar 2004 geeft een omslag weer voor wat de financiële
ontwikkeling van woningcorporaties betreft. Volgens het CFV lijkt de sector
nog een vermogensgroei te realiseren, zoals afgelopen jaren gebruikelijk was:
de bedrijfswaarde is t.o.v. 2003 met € 3,3 miljard toegenomen (€ 91,2 miljard, was € 87,9 miljard in 2003). Dit wordt vooral veroorzaakt
doordat op korte termijn te verkopen huurwoningen tegen de verkoopwaarde gewaardeerd
zijn. Per saldo leverde dat een plus op van€ 1,9 miljard. Tevens
werd de restwaarde van de grond met € 2,7 miljard opgewaardeerd.
Maar exclusief deze twee posten, is de bedrijfswaarde juist met € 1,3
miljard gedaald. Deze daling wordt veroorzaakt doordat de bedrijfslasten harder
gestegen zijn dan de huurinkomsten. Het CFV voorziet een verdere teruggang
in verband met de op handen zijnde betaalbaarheidheffing.Het CFV heeft het door de corporaties opgegeven vermogen benedenwaarts
gecorrigeerd met € 13,2 miljard (correctie voor restwaarde grond,
verkopen en onzekerheidsaftrek). Na deze correctie komt het gecorrigeerde
weerstandsvermogen van de sector uit op circa € 27 miljard. Dit
ligt ongeveer € 1 miljard lager dan in 2003. De vermogensovermaat
komt uit op € 14,3 miljard, circa € 0,6 miljard lager
dan in 2003.Tabel 4 Financiële kengetallen 2001–2002–2003–2004 Nominaal x €  1 miljoen20012002200312004Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve)10 97312 76413 39914 173Egalisatierekening871567308229Voorzieningen2 6922 5381 9001 777Gepresenteerd weerstandsvermogen14 45115 05215 78215 051Gecorrigeerd weerstandsvermogen23 04923 77427 81626 994Gewenst weerstandsvermogen12 74612 91112 95112 696Vermogensovermaat10 30310 86314 86514 298Boekwaarde66 73467 98769 17966 127Bedrijfswaarde (opgave corporaties)80 85583 92587 91791 2081 Dit zijn herleide cijfers. Wijziging van de richtlijnen
van de Raad voor de Jaarverslaggeving heeft geresulteerd in een nieuwe openingsbalans
in 2004, waarbij ook de eindbalans over 2003 volgens de nieuwe richtlijnen
zijn ingericht.De gewijzigde richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ 645)
heeft o.a. gevolgen voor de weergave van de voorzieningen. Corporaties moeten
hun balans op dit punt aanpassen aan de modellen van de balans voor ondernemingen.
Ingaande verslagjaar 2004 wordt het onderscheid gemaakt tussen voorzieningen
pensioenen (€ 7 miljoen, het aandeel van het vermogenstekort in
het bedrijfstakpensioenfonds), voorziening latente belastingverplichtingen
(€ 0, betreft toekomstig te betalen vennootschapsbelasting), de
voorziening onrendabele investeringen (€ 1 076 miljoen, betreft
onrendabele investeringen voor reeds gesloten contracten voor toekomstige
huurwoningen) en ten slotte de voorziening onderhoud. De wijziging van de
RJ is door veel corporaties aangegrepen om geen voorziening voor onderhoud
meer te vormen, omdat de RJ stringentere eisen stelt aan de vorming van deze
voorziening. De voorziening onderhoud is gedaald van € 822 miljoen
in 2003 naar € 408 miljoen in 2004. M.b.t. 2004 hebben meer corporaties
dan voorheen hun bezit gewaardeerd op bedrijfswaarde. In dat geval zijn de
toekomstige uitgaven voor onderhoud verdisconteerd. Ook dat is een reden waarom
de voorziening voor onderhoud afneemt.De meerjarenprognose voor de ontwikkeling van het weerstandsvermogen wordt
mede bepaald door het effect van de betaalbaarheidheffing. Op basis van de
gegevens die zijn opgenomen in de begroting van VROM voor 2006, wordt het
negatieve vermogenseffect van die betaalbaarheidsheffing door het CFV in 2009
ingeschat op € 5,1 miljard ten opzichte van het basisscenario (basisscenario
weerstandsvermogen: € 39 miljard, weerstandsvermogen inclusief betaalbaarheidsheffing: € 33,9
miljard). Het CFV verwacht dat, het weerstandsvermogen over de periode tot
2014 met € 7,1 miljard lager zal zijn dan in het basisscenario
(weerstandsvermogen basisscenario: € 39,9 miljard, weerstandsvermogen
inclusief betaalbaarheidsheffing: € 32,8 miljard). In beide scenario’s
neemt het weerstandsvermogen tussen 2004 en 2014 toe. Er blijft een voldoende
buffer over, maar de vermogensovermaat daalt wel. De daling van de vermogens
zal vooral aantikken bij de zwakkere corporaties met een grote investeringsopgave. 4.2 Het jaarresultaatHet jaarresultaat van 2004 is € 2,8 miljard positief (maar € 2,3
miljard lager dan in 2003), met name voortgekomen uit de gewone bedrijfsuitoefening.
De som van het nettoresultaat op de verkoop van bestaande huurwoningen en
van de nieuwbouw van koopwoningen bedraagt € 1,4 miljard. Daar staat
tegenover dat de sector € 1,2 miljard onrendabel investeerde (€ 358
miljoen meer dan het voorgaande jaar).1 Het CFV
geeft aan dat de lage rente gunstige gevolgen voor de financiële baten
en lasten heeft.De netto bedrijfslasten zijn in 2004 met 8,5% toegenomen.2 De personele lasten zijn met 10% toegenomen ten
opzichte van het vorige verslagjaar, de overige lasten met 7,8%. De
personele lasten zijn met name gestegen als gevolg van de gestegen pensioenlasten.
De lonen en salarissen zijn met 2,8% toegenomen. De lasten van de corporaties
bestaan voor 30,1% uit rentelasten (gelijk aan vorig jaar), 10,8%
uit onrendabele investeringen (was 7,8%). Het overige betreft met name
onderhoudslasten. Het CFV berekende dat in 2004 ruim de helft van de huuropbrengst
werd besteed aan de netto-variabele lasten en dat dit aandeel stijgt. Vorig
jaar meldde ik u reeds dat de ontwikkeling van de bedrijfslasten, met name
de personele lasten, mij zorgen baren. Ondanks de schaalvergroting en de relatieve
kalmte op de woningmarkten blijven de bedrijfslasten jaarlijks toenemen. Voor
het krijgen van een beter inzicht in het lastenniveau wordt door het CFV momenteel
een nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan verwacht ik in de eerste
helft van 2006. Ik zal u daarover nader berichten.Tabel 5 Resultaat: baten en lasten Nominaal x € 1 miljoen2001200220032003 herleid12004Huren   10 08010 421Jaarresultaat1 0127977255 0702 813Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening55621214 5332 468Verkoopwinst9521 2301 3091 3761 444Onrendabele investeringen4145198648641 222Bedrijfsopbrengsten10 66510 92411 18311 18311 554Rentelasten4 5984 1733 7243 7243 411Personeelslasten1 1011 2221 4031 40321 377Waarvan sociale lasten en pensioenpremiesg.o.g.o.345345293 Lasten onderhoud2 3712 6172 6332 6332 600 Overige bedrijfslasten1 8432 1832 1392 1392 2991 Corporaties hebben in de jaarstukken 2004 de financiële
cijfers over 2003 berekend en gerubriceerd volgens de nieuwe verslaggevingsrichtlijn.2 De personeelslasten in 2003 zijn hier weergegeven inclusief
de eenmalige storting in de pensioenfondsen (€ 145 miljoen). Exclusief
dit bedrag zijn de personeelslasten in 2004 gestegen met 10%.Het CFV zette eerder vraagtekens bij het gunstige beeld van de financiële
ontwikkeling van de sector en plaatste de kanttekening dat de berichtgeving
van woningcorporaties over vernieuwings- en herstructureringsactiviteiten
verbeterd moet worden. Op basis van de gegevens over 2004 wordt geconstateerd
dat inmiddels een beter beeld is ontstaan over de ontwikkeling
van de sector, door verbeteringen in de opvraging van de gegevens. Toch blijft
het CFV kanttekeningen plaatsen bij de opgaven van de instellingen. Het CFV
ziet dan ook aanleiding om wederom nader onderzoek te verrichten om zich ervan
te vergewissen dat corporaties hun herstructureringsopgave voldoende verdisconteren
in de cijfers, met name daar waar de overeengekomen opgave hoger lijkt dan
de corporatie in de gegevens laat doorklinken.Het CFV bevraagt corporaties reeds enige jaren apart over de herstructurering
van wijken en buurten. In mijn brief van 16 februari heb ik u nader bericht
over de voortgang van de herstructurering in de 56 wijken.4.3 Onderzoeken door het CFVZoals hiervoor aangegeven, verricht het CFV op mijn verzoek momenteel
onderzoek om meer inzicht te krijgen in de kosten van de bedrijfsvoering van
de corporaties, waardoor er een betere verklaring is te geven voor de hoogte
en de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering in 2003 en 2004. Aangezien
2005 afgesloten is, wordt corporaties tevens gevraagd over 2005 van bepaalde
posten een opgave te verstrekken. Het accent ligt op de specificatie van de
twee kostensoorten, te weten de personeelskosten en de overige bedrijfslasten.
Voorts komen de personeelsbezetting, de lasten van bestuur en het intern toezichthoudend
orgaan (RvT-RvC) alsmede de toedeling van de kosten aan de ondernomen activiteiten
aan de orde. Deze laatste vragen hebben betrekking op de eventueel door de
corporatie in 2004 ondernomen nieuwe activiteiten. Dit is van belang voor
de beoordeling van de kosten van de bedrijfsvoering, zowel qua niveau als
stijging. In dit onderzoek zal expliciet aandacht worden besteed aan de inkomens
van bestuurders, zoals ik aan uw Kamer heb gemeld tijdens het Algemeen Overleg
op 26 januari jongstleden.Paragraaf 5: individueel oordeel en werkdomein van
woningcorporaties5.1 Individueel oordeel financieel, rechtmatigheid
en volkshuisvestelijk presterenOp grond van artikel 33 van het Bbsh vorm ik mij jaarlijks voor 1 december
een oordeel over de werkzaamheden van de woningcorporaties in het voorafgaande
verslagjaar. M.b.t. 2004 zijn 508 woningwoningcorporaties beoordeeld. Het
oordeel is mede gebaseerd op de door de woningcorporaties opgestelde verantwoordingsstukken
en bestaat uit drie elementen: een oordeel over de naleving van wet- en regelgeving,
een oordeel over het gevoerde financiële beleid en beheer en een oordeel
over de volkshuisvestelijke prestaties. In een separaat schrijven heb ik u
in detail over mijn bevindingen bericht. Hier volsta ik met de hoofdpunten.Evenals vorig jaar is het oordeel over de volkshuisvestelijke prestaties
gericht op de grotere woningcorporaties (127) met substantieel bezit in de
G31 gemeenten.1 Bij de selectie van deze woningcorporaties
heb ik mij laten leiden door de nieuwbouw en herstructureringsopgave in deze
steden. Ten aanzien van de jaarverslagen is in 2003 vastgesteld dat 25%
daarvan onvoldoende inzicht geeft in de prestaties van de woningcorporaties
en/of hun voornemens in de komende jaren. Ik heb geconstateerd dat er een
verbetering valt waar te nemen: wat 2004 betreft is 14% onder de maat.
Het jaarverslag moet op een inzichtelijke manier verantwoording bieden en
een betrouwbare bron zijn voor zowel interne als externe toezichthouders.
Daarnaast is het jaarverslag ook voor andere stakeholders, zoals gemeenten
en huurders, een belangrijke bron van informatie. De nieuwbouwprestaties van
de geselecteerde corporaties hebik bij ongeveer de helft als
voldoende en de andere helft als nog onvoldoende gekwalificeerd. Wat herstructurering
betreft, heb ik bij driekwart van de corporaties mijn tevredenheid uitgesproken
over hun inspanningen en initiatieven voor de toekomst.Verder heb ik bij alle corporaties speciale aandacht besteed aan hun inspanningen
op het terrein van wonen en zorg en het huisvesten van speciale doelgroepen
aan de onderkant van de woningmarkt, zoals de dak- en thuislozen. Wat wonen
en zorg betreft, met name gericht op ouderen en gehandicapten, geeft nagenoeg
elke corporatie aan actief te zijn of plannen te hebben. Ongeveer de helft
van alle corporaties heeft nadere informatie gegeven over hun activiteiten
ten aanzien van de onderkant van de woningmarkt. Met dit onderdeel van mijn
brief aan elke individuele corporatie heb ik beoogd aan te geven dat ik daar
waar nodig, inspanningen voor bijvoorbeeld de dak- en thuislozen verwacht.
Ik heb ook beoogd de discussie op gang te brengen en bewustwording op lokaal
niveau te vergroten.Bij de beoordeling van de naleving van wet- en regelgeving heb ik ook
laten beoordelen of woningcorporaties de richtlijnen voor nevenactiviteiten
en verbindingen op grond van onder meer MG 99–23 en MG 2001–26
naleven. Bij 398 van de onderzochte woningcorporaties zijn geen onrechtmatigheden
geconstateerd (78% van het totaal, was 84%). Bij 110 (was 87)
corporaties werden in totaal 155 (mogelijke) onrechtmatigheden geconstateerd.
Het betreft met name het verstrekken van leningen (119 gevallen), het ontbreken
van de gegevens over beloning van besturen waar dat wel wettelijk verplicht
is (10), niet verantwoorden van het bouwen boven de verantwoordingsgrens van € 200 000
(7), een te hoge gemiddelde huurstijging (3), aansluiting op het glasvezelnet
(3) en 13 andere zaken.Tabel 6 Financiële beoordeling door het CFV CategorieOmschrijvingAVoldoende weerstandsvermogen  Op basis van de financiële
beoordeling is vastgesteld dat de woningcorporatie in de komende vijf jaar
over een weerstandsvermogen beschikt dat hoger is dan het gewenste weerstandsvermogen,
conform een al dan niet bijgesteld risicoprofiel. B1Onvoldoende weerstandsvermogen:
de woningcorporatie treft inmiddels (aantoonbaar) voldoende maatregelen om
het gewenste weerstandsvermogen te bereiken. B2Onvoldoende weerstandsvermogen:
de woningcorporatie voert reeds een financieel beleid, dan wel de woningcorporatie
heeft inmiddels besloten in de komende tijd additionele maatregelen te nemen
ter verbetering van de vermogenspositie. B3Onvoldoende weerstandsvermogen:
de woningcorporatie heeft maatregelen ter verbetering van de vermogenspositie
in voorbereiding, doch besluitvorming is nog niet afgerond. COnvoldoende weerstandsvermogen:
de woningcorporatie treft onvoldoende maatregelen om het gewenste weerstandsvermogen
te bereiken. Van de in deze categorie ingedeelde instellingen kan nog niet
geconcludeerd worden dat voldoende maatregelen zijn of worden genomen.DSaneringsinstelling  De woningcorporatie heeft
een steunaanvraag ingediend of overweegt dit te doen, dan wel heeft inmiddels
een bijdrage ontvangen.Het CFV stelt vast dat 488 woningcorporaties de komende vijf jaar individueel
beschikken over een weerstandsvermogen dat hoger is dan het minimaal noodzakelijke
weerstandsvermogen. Dit kan dus verschillen per corporatie, al naar gelang
de individuele risico-opslag. Van de financieel gezonde woningcorporaties heeft iets minder dan de helft
een gecorrigeerd weerstandsvermogen van meer dan drie keer het minimaal noodzakelijk
vermogen en circa 80% een gecorrigeerd vermogen van meer dan twee keer
dit vermogen. Van de financieel gezonde woningcorporaties verwacht 40%
(dit was 48%) een toenemend gecorrigeerd weerstandsvermogen in de vijf
prognosejaren. Van de 508 woningcorporaties, waarover het CFV een financieel
oordeel heeft gegeven, zijn 55 (was 40) woningcorporaties nader onderzocht.
Van deze woningcorporaties is op grond van aanvullende informatie gebleken
dat bij 34 woningcorporaties geen twijfels bestaan over de financiële
continuïteit. Bij de resterende 20 woningcorporaties is sprake van een
financieel zwakke positie, waardoor zij financiële maatregelen dienen
te treffen. De samenstelling is als volgt:Tabel 7: Resultaat financiële beoordeling CategorieOmschrijvingAantal 2002Aantal 2003Aantal 2004B1Na het verslagjaar
zijn aantoonbaar maatregelen genomen935B2Besloten is de komende
tijd aanvullende maatregelen te nemen736 B3Aanvullende maatregelen
zijn in voorbereiding, maar besluitvorming heeft nog niet plaatsgevonden457 Subtotaal 201118COnvoldoende maatregelen110DSaneringscorporaties222Totaal 2314205.2 Nevenactiviteiten en werkdomein van woningcorporatiesBij MG 99–23 is het werkdomein van woningcorporaties voor nevenactiviteiten
nader uiteengezet en verruimd ten opzichte van het Bbsh. Bij MG 2001–26
is MG 99–23 verduidelijkt en zijn voorbeelden gegeven van activiteiten
die wel en niet zijn toegestaan. Woningcorporaties dienen echter voor nevenactiviteiten
steeds vooraf mijn goedkeuring te vragen. Reeds voor het uitkomen van deze
MG’s begonnen nevenactiviteiten, die niet kunnen worden toegestaan,
dienden te worden beëindigd. Voorts dient over alle nevenactiviteiten
achteraf in het jaarverslag verantwoording te worden afgelegd, dus ook over
activiteiten waarvoor vooraf toestemming is gegeven. De beoordeling van de
nevenactiviteiten die woningcorporaties in het jaar 2005 hebben verricht en
die nog niet op grond van een melding vooraf zijn goedgekeurd, vindt plaats
via het prestatieoordeel over de afzonderlijke woningcorporaties. Voert een
woningcorporatie zonder goedkeuring vooraf nevenactiviteiten uit, dan handelt
zij onrechtmatig en wordt zij hierop bij het toezicht achteraf in het prestatieoordeel
gewezen. Zo nodig wordt er een aanwijzing gegeven om de activiteit te staken.
De meest voorkomende nevenactiviteit is projectontwikkeling al dan niet in
het kader van leefbaarheid. Dit is doorgaans toegestaan indien er een direct
substantieel causaal verband met de kerntaken bestaat.In 2004 zijn 19 voornemens tot nevenactiviteiten aan VROM gemeld. In 2004
betrof het met name projectontwikkeling van andersoortig vastgoed (8 gevallen),
makelaardijen (2), bemiddelen voor zorg (2), het verstrekken van geldleningen
(2) en overige zaken (5). Dit laatste betreft met name de betrokkenheid van
woningcorporaties bij de aanleg en exploitatie van een breedband- of glasvezelnetwerk. In twee gevallen is goedkeuring onthouden: het betreft een geval waarbij
door woningcorporaties leningen aan kopers verstrekt werden en gedwongen winkelnering
in de bemiddeling naar de zorg. In acht gevallen zijn de voornemens van de
corporatie zodanig ingeperkt na overleg met VROM, dat het in gewijzigde vorm
alsnog kon doorgaan.In 2005 zijn 28 voornemens tot nevenactiviteiten aan VROM voorgelegd dan
wel is door VROM verzocht de zaak voor te leggen. Ook in 2005 betrof het voornamelijk
projectontwikkeling (11), maar ook bemiddeling voor zorginstellingen (4),
het verstrekken van geldleningen (3), grondwaterpompen (3), een schenking
aan het buitenland (1) en overige zaken (6). Voor wat betreft de grondwaterpompen
behelst het vooral de betrokkenheid van corporaties bij zogenoemde grondwaterpompinstallaties.
Eind 2005 is besloten dat beleidsmatig akkoord gegaan kan worden met het door
een corporatie aanleggen en exploiteren van warmtepompen. Indien het om een
complex met alleen koopwoningen gaat, is het in principe niet toegestaan.In een viertal vooraf gemelde gevallen is goedkeuring onthouden. Het betrof
hier projectontwikkeling (2), het verstrekken van geldleningen (1) en overigen
(1).Ook in 2005 waren er corporaties die actief wilden zijn in de aanleg en
het gebruik van breedbandnetwerken. In overleg met mijn collega van Economische
Zaken heb ik op basis van de specifieke (technische) kenmerken van een breedbandnetwerk
bezien hoe er een duidelijke en doelmatige grens kan worden bepaald tot waar
activiteiten in concrete gevallen kunnen strekken. Ik heb daarbij aanvankelijk
besloten dat het toegelaten instellingen is toegestaan de aansluiting van
de woning tot aan de erfgrens van het perceel waarop de woning rust te financieren.
In de praktijk is echter gebleken dat een doelmatige uitrol kan zijn gebaat
bij een begrenzing tot aan het dichtst bij de woning gelegen aansluitpunt.
Daarom heb ik besloten dat het laten aanleggen en bekostigen van de individuele
aansluiting per huurwoning, ook indien deze aansluiting aan het breedbandnetwerk
buiten de erfgrens ligt, kan worden gerekend tot de activiteiten die een toegelaten
instelling zijn toegestaan. Het voorgaande betekent dat het maatschappelijk
bestemde vermogen – binnen de gestelde grens – ook voor de aansluiting
op breedbandinfrastructuur mag worden ingezet.Ik verwacht u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. DekkerXNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot2Oktober 2005, Severijn BV.XNoot1De cijfers zijn afkomstig uit de cijfermatige kerngegevens over 2004 en
de prognoses voor 2005–2009.XNoot1Onder de doelgroep wordt vanaf 1 juli 2003 verstaan: Eenpersoonshuishouden <
65 jaar: Inkomen tot € 18 325. Meerpersoonshuishouden, <
65: € 24 575. Eenpersoonshuishouden > 65 jaar: € 16 275.
Meerpersoonshuishouden, > 65 jaar: € 21 225. Per 1 juli
2004: goedkope huurwoningen huur tot € 325,91, betaalbare huurwoningen
huur tot € 499,92, dure woningen huur boven € 499,92XNoot1De gegevens die corperaties vanaf 2003 over onderhoud dienden in te vullen,
wijken af van voorgaande jaren: planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, klachtenonderhoud
en woningverbetering. Tot 2003 werd apart gevraagd naar groot onderhoud van
het bestaande bezit en van het aangekochte bezit. De vergelijking op onderdelen
met voorgaande jaren is daarom niet goed mogelijkXNoot1Tweede Kamer 2005/2006, 27 926, nr. 78.XNoot1Ministerie van VROM en VWS, 2004.XNoot1Inmiddels zijn over alle wijken afspraken vastgelegd.XNoot1Het CFV betrekt hierbij alle verkopen, ook de verkopen tussen corporaties
en aan beleggers. De verkoop tussen corporaties is laag, verkoop aan huurders
is vergelijkbaar met het voorgaande jaar.XNoot2Lasten exclusief de eenmalige storting in het bedrijfstakpensioenfonds
en exclusief de lasten voor beheer en onderhoud van het bezit.XNoot1Sittard-Geleen is als 31e aan de G31 toegevoegd. Daarnaast heeft VROM
ook een paar grotere corporaties in randgemeenten van de G31 bezien, als daar
een grote opgave is in het kader van het ISV. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-29453-38.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl