Wet op het overleg huurders verhuurder; Nadere memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 19971998-24080, nr. 37h

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

22-04-1998

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

24080 nr. 37h

17-04-1998

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24080Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 24 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 080Voorstel van wet van het lid Duivesteijn houdende regels ter bevordering
van het overleg tussen huurders en verhuurder van woonaangelegenheden (Wet
op het overleg huurders verhuurder)nr. 37hNADERE MEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 17 april 1998De indiener van het voorstel van wet spreekt zijn waardering uit voor
de snelle wijze waarop de leden van de Eerste Kamer zijn gekomen tot het nader
voorlopig verslag. Indiener spreekt de hoop uit dat spoedig kan worden gekomen
tot de vaststelling van een wettelijke regeling op het overleg huurders verhuurder.
Daarbij staat voorop dat de wet niet primair is gemaakt voor al die verhuurders
en huurders die reeds een lange traditie hebben in het voeren van goed overleg.
Deze verhuurders en huurders hebben laten zien dat het voor de opbouw van
een goed functionerende samenleving van belang is dat beide partijen met elkaar
trachten inhoud te geven aan een goede woon- en leefsituatie. Gelukkig kennen
wij hiervan in Nederland vele goede voorbeelden. De wet op het overleg huurders
verhuurder is vooral bedoeld om een basis te bieden voor die situaties waar
dit overleg niet, of onvoldoende van de grond komt. Helaas komt dat ook nog
steeds voor.Bij het beheer van de woning en de woonomgeving gaat het heel direct om
het welzijn van de mens. Wonen is niet voor niets aangemerkt als een primaire
voorziening. Goed wonen bepaalt in belangrijke mate het welzijn van onze burgers.
Wanneer in het beheer van dit wonen sprake is van een onevenwichtige relatie
tussen de verhuurder en de huurder, kan dit het welzijn van de huurder direct
raken. Zonder dit voorbeeld als typerend te beschouwen voor de volkshuisvesting
illustreert de DKP-speculatie in Groningen1 hoezeer
het welzijn van grote groepen huurders kan worden aangetast. Hier gaat het
om een overdracht van de aandelen van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten
aan een besloten vennnootschap die niet primair een goed beheer maar in hoofdzaak
een speculatief doel voor ogen heeft. Indiener durft de stelling te verdedigen
dat een dergelijke situatie had kunnen worden voorkomen wanneer sprake was
geweest van een goed overleg tussen de oorspronkelijke verhuurder en huurders.
Dat overleg draagt er namelijk toe bij dat beide partijen meer betrokken zijn
op elkaar en een cultuur ontwikkelen waarin door middel van overleg inhoudelijke
oplossingen worden gezocht die voor beide partijen van betekenis zijn.Indiener heeft niet de illusie dat een dergelijke situatie volledig kan
worden voorkomen maar hij is er wel van overtuigd dat een goed en regelmatig
contact tussen huurders en verhuurders uiteindelijk in beider belang is en
dat dit zal bijdragen tot de door de voormalig staatssecretaris Heerma voorgestane
«zelfregulering van de volkshuisvesting».De leden van de VVD-fractie vragen om een nadere toelichting op een aantal
punten van het voorstel van wet. Ik ben graag bereid op deze punten in te
gaan.Ten aanzien van de vraag welke verhuurders vallen onder de wet kan worden
verwezen naar artikel 1, eerste lid, onder d. Hier wordt de «verhuurder»
vallend onder de werking van deze wet als volgt omschreven: verhuurder
van ten minste honderd voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland. Het gestelde in de memorie van antwoord en in het laatst aangehaalde
deel van de brief aan de Tweede Kamer (nr. 13) hieromtrent is dan ook juist.
Het in de brief aan de Tweede Kamer, eerst aangehaalde gedeelte, is echter
niet juist.Waar het gaat over de interpretatie van de wet inzake de vraag welke huurders
wel en welke niet onder de werking van de wet vallen is mijn inziens het voorstel
van wet zelf helder. Artikel 1, onder b omschrijft het begrip «woongelegenheid».
Hieronder wordt in de wet verstaan «woning». Een kamer is weliswaar
een deel van de woning, maar niet zelf een woning. Hieruit volgt dat een kamer
geen woongelegenheid is in de zin van het wetsvoorstel. De huurder zelf is
de huurder van een woongelegenheid van een verhuurder wanneer deze daarin
zijn hoofdverblijf heeft (art. 1, eerste lid, onder e).In de eerder door de leden van de VVD-fractie aangehaalde brief aan de
Tweede Kamer (nr. 13) is in de zesde alinea door indiener een toelichting
op artikel 1 gegeven. Gaarne zou ik dan ook willen verwijzen naar deze tekst.
Deze luidt als volgt: «De ingevolge de wettelijke regeling geldende
verplichtingen rusten op de verhuurder. Het kan zijn dat de eigenaar tevens
verhuurder is. Dat is het geval indien hij zelf zijn woongelegenheden verhuurt
of een beheerder machtigt om dat namens hem te doen. Het kan echter ook zijn
dat een beheerder op eigen naam de woongelegenheden verhuurt. In dat geval
is niet de eigenaar, maar de beheerder verhuurder in de zin van het wetsvoorstel.
Indien laatstbedoelde beheerder ten minste honderd woongelegenheden verhuurt –
dat kunnen woongelegenheden van verschillende eigenaren zijn – dan dient
die beheerder de in het wetsvoorstel opgenomen verplichtingen na te komen.
Aldus is volledig aangesloten bij het begrip verhuurder uit het Burgerlijk
Wetboek» (BW: huurrechtbepalingen, titel 7A).Indiener gaat er inderdaad vanuit dat wanneer er bij een toegelaten instelling
als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet sprake is van één
huurdersorganisatie voor alle woongelegenheden, huurdersorganisaties met betrekking
tot een of meer woningcomplexen niet worden aangemerkt als huurdersorganisatie
in de zin van de wet. Dat kan wel wanneer verhuurder en de eerstbedoelde huurdersorganisaties
anders overeenkomen. In deze laatste omschrijving zit de mogelijkheid voor
de verhuurder en de eerstbedoelde huurdersorganisaties het overleg zo in te
richten dat aan alle belangen (dus ook van die huurders die in een andere
gemeente woonachtig zijn) tegemoet wordt gekomen.De 50%-eis wordt afgezet tegen het totaal van de huurders van woongelegenheden
van de verhuurder. Berekening kan alleen dan een probleem zijn indien de verhuurder
daarover geen duidelijke cijfers kan of wil produceren. Mocht er in een dergelijke
situatie sprake zijn van onwil dan is de rechter de meest geëigende instantie
om hierover een uitspraak te doen. De leden van de VVD-fractie merken terecht op dat een huurprijsstijging
tot boven de 1085 gulden op zichzelf niet meebrengt dat de woning onder een
«geliberaliseerd regime» valt. Dat is pas het geval wanneer de
zittende huurder de huurovereenkomst beëindigt. Wel is het zo dat die
huurders die voor de betaalbaarheid van hun wonen in belangrijke mate afhankelijk
zijn van huursubsidie door het wegvallen van deze subsidie wel gedwongen zullen
zijn te verhuizen. Materieel, en het was beter geweest dit ook zo te formuleren,
komen deze woningen al versneld onder de werking van het geliberaliseerd systeem.Op de vragen die nog waren blijven liggen, geef ik onderstaand alsnog
een antwoord.Artikel 2, eerste lid: het moet gezamenlijk worden overeengekomen. Van
uitsluiten tegen de wil van de desbetreffende huurdersorganisatie kan dus
geen sprake zijn.Artikel 3, eerste lid: aan alle drie de eisen dient te worden voldaan.Indiener heeft met belangstelling kennisgenomen van de beschouwing van
de leden van de CDA-fractie inzake het belang van de Contourennota. Indiener
onderschat niet de betekenis van het feit dat er sprake was van een belangrijk
moment toen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders met elkaar tot
overeenstemming kwamen over de Contourennota. Niet ontkend kan worden dat
de positie van huurders al decennia lang buitengewoon zwak is. Toen ook het
voorstel van wet van ondergetekende door de vertegenwoordigers van verhuurders
werd afgewezen leek er een herhaling te ontstaan van de geschiedenis. Het
is geen geheim dat de Nederlandse Woonbond tegen die achtergrond gekozen heeft
voor een akkoord dat, ten opzichte van de regelgeving in het BBSH kan worden
aangemerkt als een achteruitgang. Indiener heeft daar begrip voor en veroordeelt
dit ook geenszins. Het is echter ook geen geheim dat binnen huurdersland het
akkoord met gemengde gevoelens is ontvangen. In het bijzonder die huurdersorganisaties
die al jarenlang een overleg hebben dat verder gaat dan in de Contourennota
als «verplicht» is omschreven zijn bang dat de nota zou kunnen
leiden tot een verzwakking van hun verworven rechten. De leden van de Eerste
Kamer zijn door vele huurdersorganisaties (naar ik begrepen heb meer dan 191)
gewezen op het belang dat zij hechten aan een wettelijke regeling die in essentie
geen afbreuk doet aan de regelgeving in het BBSH.Nogmaals onderstreept indiener het belang van een goed overleg tussen
de landelijke vertegenwoordigers van huurders en verhuurders. Maar tegelijkertijd
kan het nooit betekenen dat het primaat van de politiek hiermee wordt uitgeschakeld.
Binnen de Staten-Generaal hebben vertegenwoordigers uit politieke partijen
zitting die gekozen zijn op een eigen programma. Ook dat is een referentiekader
voor de beoordeling van een akkoord tussen verschillende partijen. De Tweede
Kamer heeft buitengewoon uitvoerig gesproken over het onderhavige voorstel
van wet. Er is, en indiener schaamt zich hiervoor geenszins, «werkende
weg» een evenwicht is gevonden tussen de erkenning van het bestaan van
de Contourennota en de verschillende opvattingen in de Tweede Kamer. Feitelijk
moet worden geconstateerd dat er thans een breed gedragen voorstel van wet
is.De leden van de CDA-fractie vragen indiener te reageren op de brief van
de staatssecretaris inzake «het feit dat het regeringsvoorstel gedragen
wordt door betrokken partijen in het veld». Hierover is indiener verbaasd.
Immers, ook de staatssecretaris wijkt in zijn uitwerking (die nog steeds niet
openbaar is) af van de Contourennota. Sterker gesteld, juist op een van
de punten waar de vertegenwoordigers van de verhuurders bezwaar maken tegen
het voorstel van wet van ondergetekende, namelijk de toetsing door de rechter,
deelt de staatssecretaris het standpunt van de indiener. Het ware eleganter
geweest wanneer was erkend dat de uitwerking van de Contourennota ook bij
de staatssecretaris en zijn adviseurs op een aantal technische en juridische
problemen is gestoten. Op de vraag van de leden van het CDA-fractie om een
reactie te geven op de bij de Eerste Kamer binnengekomen brieven van de NWR
en NCIV, gedateerd 11 februari 1998 en 20 maart 1998. Indiener is daar op
zich ten volle toe bereid maar kan zich tegelijkertijd niet aan de indruk
onttrekken dat briefschrijvers, zoals zij eigenlijk zelf ook vaststellen,
in herhaling vervallen. Op alle afzonderlijke punten is in mijn eerder memorie
van antwoord uitvoerig ingegaan. Zonder aan de vragensteller tekort te willen
doen zou indiener daarnaar willen verwijzen.Evaluaties van de werking van reeds bestaande wetten waarin regels zijn
gesteld voor het overleg tussen partijen wijzen overtuigend uit dat de verschillende
partijen misschien nog wel eens willen «klagen» over het bestaan
van dergelijke wetgeving maar tegelijkertijd het belang aangeven van een kader
voor een goed overleg. Bij dit kader hoort namelijk ook dat iedere partij
zich aan de spelregels houdt. Juist voor degene die in directe zin verantwoordelijk
is voor de exploitatie is dit van groot belang. Zoals eerder gesteld zijn
er thans al vele verhuurders die in het overleg regels hebben gesteld die
verder gaan dan de verplichtingen in het voorstel van wet. Juist een regelmatig
overleg waarin partijen elkaar serieus nemen, maakt dat huurders en verhuurders
begrip krijgen voor elkaars positie en gezamenlijk zoeken naar oplossingen.
Zo is opvallend dat daar waar huurdersorganisaties een stevige onderhandelinsgpositie
hebben in het overleg met de verhuurder er niet aantoonbaar sprake is van
een substantieel ander huurbeleid. Wel zien wij dat er in deze situaties vaak
sprake is van overeenstemming over een investeringsstrategie gericht op de
verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dat maakt ook dat
de huurdersorganisatie naar de huurders het belang van een dergelijke aanpak
communiceert. Met andere woorden: het poldermodel bij uitstek.Het verdient nogmaals te worden onderstreept dat de wet niet regelt hoe
goede en betrouwbare verhuurders met hun huurders om moeten gaan. Dat hebben
deze betrokken partijen allang zelf uitgevonden. De wet op het overleg huurders
verhuurder beoogt nu juist een kader te stellen, waarbinnen die verhuurders
die thans niet of nauwelijks bereid zijn tot overleg hun huurders serieus
moeten nemen en betekent het tot stand komen van de wet een verbetering ten
opzichte van de bestaande situatie. Zoals wel vaker zijn het deze verhuurders
die profiteren van de meningsverschillen over een wettelijke regeling op het
overleg huurders verhuurder. Zij immers zijn de «lachende derden!».De leden van de CDA-fractie hebben opnieuw verzocht of het geen lacune
is dat een delegatiebepaling ontbreekt inzake een «ministeriële
regeling met betrekking tot de kosten». Ook hier begrijpt indiener de
vraagstelling. De oplossing zoals aangegeven is zeker niet uit te sluiten.
Echter indiener heeft gekozen, mede op grond van de opvattingen in het veld,
om tenminste in de eerste fase aan de verhuurder en de huurdersorganisatie
over te laten in goed overleg een regeling te treffen. Gelet op de zorg van
de leden van de CDA-fractie in deze zou kunnen worden afgesproken op dit punt
de wet een jaar na inwerkingtreding te evalueren. Mocht uit de rapportage
blijken dat een regeling van «bovenaf» noodzakelijk kan de wet
worden aangepast. Conform zijn toezegging in de Tweede Kamer heeft de staatssecretaris van
VROM een proeve van het BBSH laten opstellen zoals dat er uit zal zien na
de aanvaarding van het voorstel van wet. Deze proeve is als bijlage bijgevoegd.
Ten aanzien van de vraag of het mogelijk is het BBSH op tijd in werking te
laten treden acht ik het nogmaals van belang dat van de zijde van de regering
is opgemerkt dat er meer tijd nodig was voor een parallelle behandeling. Daarom
ook heeft indiener zijn ontwerp in deze aangepast. De staatssecretaris van
VROM merkte hierover op 5 juni 1997 tijdens de behandeling van het voorstel
van wet in de Tweede Kamer op, naar aanleiding van vergelijkbare vragen van
de heer Biesheuvel: «Wat ik bijvoorbeeld heel wezenlijk vond, was de
vraag of geregeld kon worden dat het wetsvoorstel op een nader te bepalen
datum in werking treedt, waardoor je de afstemming met het BBSH zou kunnen
regelen. Dat is gebeurd. Ik heb op dat punt dus geen opmerkingen meer».De leden van de CDA-fractie willen een beoordeling van de indiener over
de in de bij de memorie van antwoord gevoegde brief van de staatssecretaris
van Volkshuisvesting weergegeven verschillen tussen zijn initiatiefvoorstel
en het regeringsvoorstel. Indiener heeft kennis genomen van de brief van de
staatssecretaris. Op zichzelf waardeert indiener het wanneer verschillen zo
helder mogelijk in beeld worden gebracht. Dat komt de kwaliteit van het politieke
debat ten goede. Echter, het uiteenzetten van de verschillen heeft ook als
gevolg dat het lijkt alsof er meer verschillen zijn dan overeenkomsten. Dat
nu is geenszins het geval. Er zijn grote overeenkomsten tussen wat bekend
is als het mogelijke regeringsvoorstel en het voorstel van wet van de indiener.
Zo heeft de staatssecretaris op 27 mei 1997 bij de behandeling van het voorstel
van wet gesteld dat «wat ik inhoudelijk van het voorstel vind,
als de betreffende amendementen zijn aangenomen. Het tijdelijke resultaat
is dan dat de consensus die bereikt was tussen huurders en verhuurders, waar
ik blij mee ben, een neerslag heeft gekregen in de tekst van het voorstel
dat er dan ligt. Op zichzelf is dat reden tot tevredenheid». Met
andere woorden, er kan ook naar het voorstel van wet worden gekeken in de
zin van waar de overeenstemming ligt. Die overeenstemming is groter dan de
mogelijke verschillen. Bij de opstelling en de behandeling is het illusoir
uit te gaan van een situatie waarin iedereen tevreden is of een enkele partij
helemaal tevreden is gesteld. Essentieel is dat een zeer ruime meerderheid
van de Tweede Kamer heeft ingestemd. Zij is daarbij bepaald niet over een
nacht ijs gegaan. Indiener hoopt dan ook dat zo spoedig mogelijk kan worden
overgegaan tot de plenaire behandeling van het wetsvoorstel. Wanneer de Eerste
Kamer daadwerkelijk instemt met het voorstel van wet, zal dat een nieuwe fase
kunnen inluiden in de volkshuisvesting van Nederland. De basis voor de zelfregulering
van de volkshuisvesting, zoals bepleit in de nota Volkshuisvesting in de jaren
negentig, wordt hiermee verder verstevigd. En dat is belangrijk omdat er de
komende jaren grote inspanningen op stapel staan. Een van de belangrijkste
opgaven, naast het reguliere beheer van de woningvoorraad, is de vraag of
de herstructurering van de naoorlogse wijken vorm en inhoud krijgt. Om hiervoor
draagvlak te laten ontstaan is een goed overleg tussen verhuurder en huurders
misschien wel de belangrijkste voorwaarde. Het voorstel van wet beoogt hiervoor
een kader te scheppen. Het zou jammer zijn wanneer onverhoopt opnieuw moet
worden begonnen aan een nieuw wetgevingstraject.XNoot1Brief van de staatssecretaris van volkshuisvesting van 16 april 1998 inzake
de Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975; complexen dkp-woningen
te Groningen (AP45 945 e.a.) is ter inzage gelegd op het Centraal Informatiepunt
onder griffienr. 120162.191. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-19971998-24080-37h.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl