Wet bevordering eigenwoningbezit; Memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 19992000-25309, nr. 142b

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

10-04-2000

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1999-2000

25309 nr. 142b

05-04-2000

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. AlgemeenOverheidsbeleid en eigen woningbezit in de door het NEI
onderzochte landen 2. Advies Raad van State3. Hoofdlijn wetsvoorstel4. OVB5. Hypotheekvorm en renteconversie6. Tussenvormen7. Kindertoeslagen8. Aanbod voldoende woningen9. Regionale differentiatie10. Onderhoud11. Juridische vragenInschrijving in het GBAErfpachtVakantiewoningMarktwaardeEchtscheidingBodemverontreinigingHardheidsclausuleBouwkundig rapportGarantiecertificaatAWBSancties tav de financiers en het kosteloos verstrekken
van gegevens12. Uitvoering en voorlichting
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25309Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 77 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 309Voorstel van wet van de leden Duivesteijn, Biesheuvel, Hofstra en Van
't Riet houdende nieuwe regels over het toekennen van bijdragen aan lagere
inkomensgroepen ten behoeve van het verkrijgen en kunnen blijven bewonen van
een eigen woning (Wet bevordering eigenwoningbezit)nr. 142bMEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 5 april 20001. AlgemeenDe leden van de PvdA ondersteunen de doelstelling om te komen tot eigendomsneutraal
volkshuisvestingsstelsel en door het scheppen van een keuzemogelijkheid tussen
huren en kopen, ook voor mensen met een laag inkomen. Tegelijkertijd vragen
zij zich af of met de naamgeving, te weten «Wet bevordering eigenwoningbezit»
niet impliciet een voorkeur voor het eigen woningbezit tot uitdrukking wordt
gebracht. Nee, de naamgeving beoogt niet een impliciete of expliciete voorkeur
voor het eigen woningbezit aan te geven. Indieners hebben geconstateerd dat
diverse barrières (voornamelijk van financiële aard) echte keuzevrijheid
voor de lagere inkomens in de weg staan. Teneinde wel een reële keuze
voor deze burgers te creëren is ondersteuning van overheidszijde nodig,
vergelijkbaar met de Huursubsidiewet voor huurders.Indieners zijn van mening dat burgers zelf dienen te kiezen voor een huur-
of een koopwoning. Voor- en nadelen zal men moeten afwegen omdat een koopwoning
andere verantwoordelijkheden dan een huurwoning met zich meebrengt, zoals
het onderhoud, maar ook andere mogelijkheden biedt zoals vermogensopbouw.
Goede voorlichting onder andere van overheidszijde kan hierbij zeker behulpzaam
zijn (zie verder ook § 12). De leden van de RPF/GPV-fractie vragen
zich in dit verband af welke keuzevrijheid BEW-gerechtigden nog hebben als
ze eenmaal aan de regeling deelnemen. De vraag of zij zonder veel problemen
een andere woning kunnen kopen of desgewenst weer huren, kan zonder meer positief
worden beantwoord. In het wetsvoorstel is namelijk opgenomen dat bij verhuizing
het recht op een eigenwoningbijdrage, op basis van de oorspronkelijke hypotheeksom,
in stand blijft. Dit is gedaan om de verhuismobiliteit niet te belemmeren.
Daarnaast kan een huishouden natuurlijk immer de woning verkopen en weer gaan
huren. Men komt dan, gelijk elke andere burger, ook in aanmerking voor huursubsidie,
mits wordt voldaan aan de inkomens- en vermogenscriteria.Indieners zijn overigens (evenals de verschillende fracties) voorstander
van het behoud van een sterke, sociale huursector, die in de toekomst qua
aantallen woningen wel kleiner zal zijn dan heden ten dage. Wij beschouwen
de sociale huursector als een belangrijke verworvenheid binnen
onze Nederlandse samenleving. Kopen zien wij dan ook niet «als doel
op zich». Wel vinden wij het van het grootste belang dat ook huishoudens
met een smalle beurs daadwerkelijke kunnen kiezen tussen«huren»
dan wel «kopen». Het is indieners niet primair te doen om ideologische
motieven welke mogelijk verband houden met de bevordering van het eigen woningbezit.
Centraal staat het gegeven dat 100 jaar na de invoering van de Woningwet het
niet meer aangaat dat de Staat uitmaakt dat lagere inkomens moeten huren en
het kopen binnen het stelsel van de volkshuisvesting onmogelijk maakt. Dat
nu is voorbij. Lagere inkomensgroepen, een groep overigens die inhoudelijk,
sociaal en qua achtergrond tamelijk gedifferentieerd is, zijn in staat zelf
inhoud te geven aan het wonen, daar hoort vrijheid van keuze bij. Indieners
zijn er van overtuigd dat deze keuzevrijheid zowel voor de koop- als de huursector
zal leiden tot een keuze die gebaseerd is op positieve gronden. In beide gevallen
is dat winst voor de inhoud van het wonen.Ja, de indieners kennen het onderzoek van dhr. Duivendak, zoals gevraagd
door de leden van de fractie van GroenLinks. Er zijn evenwel ook onderzoeken
die wel laten zien dat de eigendomsvorm invloed heeft op de (cohesie en sociale
structuur) van de buurt. Blijkbaar kan er dus over worden getwist. Keiharde
aanwijzingen voor een positief verband, waarnaar de leden van de RPF/GPV-fractie
hebben gevraagd, zijn er derhalve niet. Primair gaat het ons met de BEW dus,
zoals ook hiervoor aangegeven, om het bieden van keuzevrijheid.Ja, wij kennen ook het Woonbond-onderzoek (1997) over de afweging tussen
huren of kopen, zoals gevraagd door de leden van de GroenLinks-fractie. Het
is zeker zo dat het gevoel van «baas in eigen huis» ook heel goed
kan worden bereikt binnen de huursector, mits corporaties klantvriendelijker
gaan werken en er geen onnodige belemmerende bepalingen in huurcontracten
worden opgenomen. Dit onderzoek laat tegelijkertijd zien dat er een grote
groep huurders is die graag wil kopen. In aanbeveling 1 is dit helder verwoord: «Er bestaat een qua omvang redelijke groep huurders die de
(huidige of een andere) huurwoning willen kopen. In dit onderzoek is 18 procent
positief geïnteresseerd in koop. Op landelijke schaal zouden dat ruim
400 000 potentiële kopers zijn. Daarvan wil iets minder dan de helft
de huidige huurwoning kopen. De sociale sector doet er verstandig aan op korte
termijn een goed en duidelijk verkoopbeleid te ontwikkelen».Het door de Woonbond berekende getal van 400 000 is overigens dubbel
zo groot dan de aanname die zijn gehanteerd bij de financiële plaatjes
(10 jaar lang 20 000 = 200 000). Het recente WoningbehoefteOnderzoek
(WBO) geeft aan dat van de ruim 3,1 miljoen huurders ca. 840 000 liever
willen kopen. De indieners concluderen uit deze diverse getallen dat er van
de kant van de huurders zeker belangstelling zal zijn om mede als gevolg van
de risicovermindering die men verkrijgt op grond van dit wetsvoorstel tot
aankoop van een (huur)woning over te gaan.De leden van de PvdA-fractie vragen zich af of gezien het feit dat de
normen van de NHG van toepassing zijn (= hoogte van de hypotheek mag globaal
niet meer zijn dan 3,8 maal het bruto inkomen) er niet toe leidt dat de groep
mensen die van dit wetsvoorstel niet heel gering is. Gaarne hadden deze leden
een inschatting van de omvang van de groep mensen.Het is correct dat de NHG-normen globaal uitgaan van 3,8 maal het bruto
inkomen. In het BEW-wetsvoorstel is hier ook rekening mee gehouden, in de
zin dat de te verstrekken eigenwoningbijdrage «hier bij op mag worden
geteld». Effect hiervan is dat bereik wordt vergroot: mensen met een
smalle beurs kunnen nu een segment bereiken waarvoor men in de regel geen
financiering krijgt (globaal kan men straks met BEW een financiering krijgen
voor 5 maal het bruto inkomen). Met een bereikplaatje hebben indieners getracht
dit inzichtelijk te maken. Hierbij moet worden aangetekend dat
de maximale toegestane financiering niet gelijk behoeft te zijn aan de verwervingsprijs.
Deze mag hoger zijn.Het is de leden van de CDA-fractie opgevallen dat in de (tot nu toe) verschenen
stukken nogal eens wordt verwezen naar de nog te verschijnen Nota Wonen in
de 21e eeuw. Dit betreft onder meer de wenselijkheid van een sociale
koopsector, vermogensvrijlating in de Algemene Bijstandswet, en het vrijkomend
vermogen bij de woningcorporaties door de verkoop van huurwoning. Waarom zijn
deze kwesties, zo vragen de betreffende leden, niet geregeld in het onderhavige
wetsvoorstel? Het zal de leden van het CDA duidelijk zijn dat het gaat om
bredere beleidsonderwerpen, die raken aan het totale volkshuisvestingsveld.
De nota Wonen is dan de meest geëigende plaats om ten aanzien van deze
onderwerpen nader beleid op te stellen. Ter illustratie: in de nota wonen
zal ingegaan worden, zo is wel duidelijk geworden uit de eerder door de Staatssecretaris
gepubliceerde «Agenda», op de toekomstige rol en positie van de
sociale huursector. Een element als de volkshuisvestelijke aanwending van
vrijkomend vermogen als gevolg van meer verkopen, maakt hier dan allicht onderdeel
van uit. Van de zijde van de indieners is erop gewezen dat het tevens gewenst
is een ander beleid te gaan ontwikkelen ten aanzien van het eigen woningbezit.
Meer en meer zal het particulier woningbezit, in het bijzonder dat van eigenaar-bewoners
de woningmarkt gaan beheersen. Er zijn dan ook generieke maatregelen gewenst
die een goed beheer en onderhoud van dit bezit stimuleren. Indieners zijn
van mening dat de BEW een katalyserende werking zal hebben op de totstandkoming
en de uitbouw van een sociale koopsector. Het is aan het kabinet hieraan meer
inhoud te geven opdat ook niet BEW-gerechtigden hiervan kunnen profiteren.De leden van de CDA-fractie zijn verder ook benieuwd naar ervaringen in
andere Europese landen met soortgelijke wetgeving. Zij hebben – indien
mogelijk – verzocht om een overzicht hiervan. Voor zover de indieners
bekend is er in andere Europese landen geen sprake van vergelijkbare wetgeving.
Wel is door het NEI (in opdracht van het Ministerie van VROM) een internationaal
vergelijkende studie verricht naar instrumenten om risico's van het eigen
woningbezit te beperken en de eventuele toepasbaarheid hiervan in de Nederlandse
context. Dit onderzoek is als bijlage toegevoegd aan de «SEW-brief»
van 9 februari 1999 (TK; vergaderjaar 1998–1999; 23 449, nr. 46).Het onderzoek laat zien dat de onderzochte landen aan de hand van verschillende
instrumenten het eigen woningbezit ondersteunen, waarbij het accent ligt op
maatregelen ter vermindering van het betaalbaarheids- en vermogensrisico.
(zie ook de navolgende tabel).Overheidsbeleid en eigen woningbezit in de door het NEI
onderzochte landen Stimulerings-maatregelenAandeel eigen
woningbezit in % (1997)Nederland(50 %)Frankrijk(54
%)Groot-Brittannië
(66 %)Verenigde Staten(66
%)Canada (64 %)SubsidiesObjectsubsidiesOvv v   SubjectsubsidiesOvv    Gesubsidieerde leningen v v OOFiscaalHypotheekrente-afrekv v v vv v O Heffingen (fiscaal) NederlandFrankrijkGroot-BrittanniëVerenigde StatenCanada Belasting op huurwaardev OvvOnroerende zaakbelastingOO   Overdrachtbelastingvv O   BTW-nieuwbouw-woningenv Ov O  OVermogensheffing op woningenOv   Heffing
op winst bij verkoop v O O = Beperkt van invloedv v v = Van grote invloedGeconcludeerd wordt dat «de ervaringen in binnen-
en buitenland laten zien dat het recept voor vermindering van de risico's
niet bestaat en in belangrijke mate ook wordt bepaald door de sociaal-economische
context. Bovendien zijn maatregelen in belangrijke mate tijdgebonden. Wat
toepasbaar is in het buitenland hoeft vanwege de afwijkende sociaal-economische
context niet noodzakelijkerwijs te werken in Nederland», zo
geven de onderzoekers van het NEI aan.Indieners denken dat met het voorliggende wetsvoorstel binnen de Nederlandse
context, een einde wordt gemaakt aan het feit dat er voor huishoudens met
een smalle beurs echte keuzemogelijkheden gaan bestaan tussen «huren
of kopen». Een deel van de huidige problemen bij eigenaar-bewoners is
mede een gevolg van het ontbreken van een vergelijkbare regeling. Het heeft
ertoe bijgedragen dat risico's voor deze groep al snel niet meer verantwoord
waren.De leden van de CDA-fractie merken op dat de VROM-raad in haar advies
(advies nr. 14, getiteld «Wonen, beleid en legitimiteit») positief
is over het BEW-wetsvoorstel, maar ook een aantal mogelijke nadelen ziet opdoemen
(prijsstijging, mogelijke vermogensrisico's landelijke uniforme normen, terwijl
de verhoudingen op de woningmarkt naar regio verschillen). Deze leden hebben
de indieners gevraagd om een reactie hierop.Het uitgangspunt van de Raad is dat er sprake zou dienen te zijn van sectorneutraliteit,
in de zin dat aan de burger moet worden overgelaten of hij/zij wil huren of
kopen, sluit volledig aan bij de zienswijze van ondergetekenden. Bezien vanuit
dit uitgangspunt stelt de Raad het volgende (blz. 55 van haar advies): «In abstracto redenerend bestaan er geen argumenten voor
een beperking van de individuele huursubsidie tot huurwoningen. De bewoners
zouden immers ook de keuze moeten hebben om te kopen; de huidige huursubsidie
vergroot de keuzemogelijkheden duidelijk, maar alleen bij huur. Bovendien
is het vanuit het woondomein bezien niet duidelijk waarop hogere inkomensgroepen
met fiscale faciliteiten kunnen kopen, terwijl die faciliteiten in minder
mate voor de lagere inkomensgroepen beschikbaar zijn. Inkomensgebonden steun
bij koop van woningen door lagere inkomensgroepen kan dan ook als een compensatie
van dat nadeel worden gezien».De bovenbeschreven opvatting is de reden dat de Raad duidelijk positief
tegenover het BEW-wetsvoorstel staat. De Raad plaatst daarenboven enige kanttekening,
zoals aangegeven door de leden van de CDA-fractie, waarbij de Raad zelf het
volgende zegt: «De nadelen wegen minder zwaar als
de regeling beperkt van omvang blijft en met name wordt toegepast bij verkoop
van sociale huurwoningen of bij koop van goedkope nieuwbouw».
Een en ander is in lijn met onze gedachtengang. Immers, het rekenkundige aantal
van 20 000 BEW-woningen per jaar is – in verhouding tot ca. 1 miljoen
huursubsidieontvangers, – beperkt van omvang te noemen en de BEW beperkt
qua bereik zich tot het goedkopere segment.Verder hebben deze leden gevraagd wat de indieners vinden van de aanbeveling van de Raad om een staatscommissie in te stellen met de
opdracht om de fiscale behandeling van de huur- en koopsector in kaart te
brengen. Indieners zijn van mening dat het niet aan hen is als initiatiefnemers
te komen tot een gemeenschappelijke opvatting inzake dit onderdeel van het
advies van de VROM-raad.2. Advies Raad van StateDoor de leden van de CDA-fractie is gevraagd waarom toch niet op enig
moment de Raad van State om advies is gevraagd, gezien de nadien aangebrachte
veranderingen.Het voorliggende BEW-wetsvoorstel is gebaseerd op het initiatiefwetsvoorstel
Individuele koopbijdrage (IKB). De Raad van State heeft op 9 december 1997
geadviseerd over dit initiatiefwetsvoorstel. Het betreffende advies is uiteraard
ook verwerkt in het toenmalige IKB-voorstel. Sindsdien zijn er op zich duidelijke
veranderingen aangebracht, voortvloeiend uit de wens om te komen tot een synthese
tussen het IKB-voorstel en het gedachtegoed van het kabinet. Door deze veranderingen
is een verruiming van de deelname van de doelgroep tot stand gebracht.Per saldo is echter geen sprake van een nieuw wetsvoorstel. Nieuw in de
zin dat sprake zou zijn van een geheel nieuwe doelstelling of systematiek.
Dit is niet het geval: zowel doelstelling (bevordering eigen woningbezit bij
lagere inkomens), de doelgroep (inkomensgrenzen van de Huursubsidiewet) als
de systematiek van de wet (rentesubsidie) zijn immers niet veranderd. Een
mogelijke reden tot een hernieuwde adviesaanvraag zou wellicht de «vrijstelling
van overdrachtsbelasting» zijn. Hier is sprake van een maatregel waar
mogelijk het gelijkheidsbeginsel in geding zou kunnen zijn. Indieners hebben
afgezien van optie van «vrijstelling van overdrachtsbelasting»
en in plaats hiervan is vanuit doelmatigheidsoverwegingen gekozen voor een
toeslag. In de kabinetsreactie (zie brief 27 oktober 1999) heeft het
kabinet aangegeven dat zij oorspronkelijk een andere volgorde voor ogen had:
vrijstelling van overdrachtsbelasting en pas als de uitkomst van een preadvies
van de Raad van State daartoe aanleiding zou geven, omzien naar alternatieven.
In feite is een toeslag zo'n alternatief. Door de toepassing van dit alternatief
is er geen sprake van een mogelijke ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
Indieners zijn daarom tot de conclusie gekomen dat hernieuwde advisering door
de Raad van State niet noodzakelijk was.3. Hoofdlijn wetsvoorstelDe leden van de RPF-GPV-fractie zijn van mening dat sprake is van een
tamelijk complexe regelgeving en vragen zich af, of het doel van het wetsvoorstel
niet eenvoudiger bereikt had kunnen worden, bijvoorbeeld door een eenmalige
premie voor bepaalde groepen. Indieners willen er allereerst op wijzen dat
van meet af aan is getracht de BEW zo eenvoudig mogelijk te houden en zijn
van oordeel dat de BEW zeker niet nodeloos ingewikkeld is. Sterker gesteld
kan zelfs worden vastgesteld dat de BEW in een aantal opzichten zelfs eenvoudiger
is dan de Huursubsidiewet.De aard van het eigen woningbezit met langdurige hypothecaire verplichtingen
brengt echter met zich mee dat gedurende een langere periode de risico's en
woonlasten voor huishoudens met een smalle beurs, beheersbaar worden gemaakt.
Een eenmalige premie voor bepaalde groepen werkt dan niet dan wel kan leiden
tot onevenredige voordelen voor die deelnemers aan de regeling die weliswaar
bij de aanvang een laag inkomen hebben maar hun inkomen al snel zien stijgen.
De vroegere ervaringen met de Premiekoop A en B regeling spreken in dat opzicht
boekdelen. Om een bodem in de wet te leggen is – mede met inachtneming van
de voorwaarde van een voorafgaand (zelfstandig) huurverleden van 3 jaar –
gekozen voor de leeftijd waarop 100% minimumloon tenminste verplicht is (bij
fulltime werk), alsmede de leeftijd waarop wettelijk recht is op 100% bijstand.
Dit in antwoord op vragen van de leden van de VVD en de D66-fractie. Voorts
geldt dat de eigenwoningbijdrage 3 jaar vast staat. Wel kan, in geval van
inkomensdaling van 20% (ten opzichte van het zogenaamde meetinkomen), een
beroep worden gedaan op de vangnetregeling. Om de 6 maanden wordt bekeken
in hoeverre deze aanvullende bijdrage nog nodig is.Door de leden van de D66-fractie is in dit verband tevens gevraagd naar
het effect van het aanvaarden van het amendement nr. 26 van het lid Van Middelkoop.
Aanvaarding van dit amendement zou grote gevolg hebben gehad dat de systematiek
van het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel gaat immers uit van 3 jaarstijdvakken,
waardoor de burger exact weet op welke BEW-bijdrage hij/zij mag rekenen. Een
verplichting, zoals voorgesteld in dit amendement, om een inkomensstijging
van meer dan 15% in het eerste of tweede jaar te melden, teneinde de BEW-bijdrage
te kunnen herberekenen, past hier niet in. Bovendien zou dit leiden tot een
versterking van de armoedeval en een verzwaring van de uitvoering.De leden van de D66-fractie hebben er op gewezen dat de aanpassing van
de bedragen van onder meer het maximaal toegestane inkomen en vermogen, alsmede
de minimum normlasten primair gericht is op het verwerken van de inflatie
(artikel 41). Daarnaast zo constateren deze leden kan er voor wat betreft
het maximaal toegestane inkomen en het grensbedrag in de vangnetregeling een
verdere aanpassing plaatsvinden indien en voor zover het gaat om compensatie
van onbedoelde gevolgen van maatregelen met betrekking tot de belastbare inkomens
boven het minimum-inkomensijkpunt. De leden van de D66-fractie vinden deze
bepaling rijkelijk vaag en vragen de indieners aan de hand van één
of meerdere casussen een indicatie te geven van de reikwijdte van dit artikel.Het is correct dat in beginsel de betreffende bedragen jaarlijks met de
inflatie zullen worden aangepast. Dit laat evenwel onverlet dat het minimum-inkomensijkpunt,
afgeleid uit Algemene bijstandswet met een ander percentage kan worden aangepast.
Stel dat – onverhoopt – op enig moment er geen sprake is van koopkracht
behoud bij de lagere inkomens (hetgeen betekent dat de stijging van het inkomen
dan lager is dan het inflatiepercentage). In zo'n geval is het voor de handliggend
de relevante parameters, zoals bijvoorbeeld de minimum normlasten (= het zelf
te betalen deel) ook met een lager percentage te laten stijgen.Indien bovenbedoelde situatie zich voordoet heeft dit ook effect op de
overige inkomens die binnen het bereik van de BEW vallen, aangezien het minimum-inkomensijkpunt
het vertrekpunt (de basis) vormt van de normering. Daarom is in artikel 41
bepaald dat in een dergelijk geval nadere «fine-tuning» kan plaatsvinden
voor de inkomens boven het minimum-inkomensijkpunt. Dit is overigens gelijk
aan methodiek van de Huursubsidiewet. Dit artikel geeft de Minister, zoals
geopperd door de leden van de D66-fractie, zeker geen vrijbrief om aan inkomensbeleid
te doen en over te gaan tot een disproportionele aanpassing. Het omgekeerde
is veeleer het geval: door dit artikel kan de Minister voorkomen dat het algemeen
gevoerde inkomensbeleid vanwege de gehanteerde aanpassingssystematiek leidt
tot onbedoelde effecten voor BEW-huishoudens.De leden van de VVD-fractie signaleren dat de normlast wordt berekend
door het gemiddelde te nemen van de normlast van het peiljaar en de voor de
inflatie geïndexeerde normlasten van de twee daaropvolgende jaren. Mede
gelet op het feit of de peildatum zich in de eerste dan wel de tweede helft
van het jaar ligt, kan in voorkomende gevallen de inflatie op de
peildatum nog niet bekend zijn. Hoe kunnen alsdan de normlasten geïndexeerd
worden, zo vragen deze leden. Indien het inflatiepercentage nog niet bekend
is, worden de normlasten berekend op de wijze zoals vermeld in artikel 30,
lid 2, onder Nm ( c ). Daar wordt bepaald dat in die gevallen de normlasten
worden genomen als onder ( b ) bedoeld, vermeerderd op dezelfde wijze als
bedoeld onder ( b ). Bij de berekening onder ( b ) is het inflatiepercentage
wel bekend. Dit houdt concreet in dat te allen tijde wordt uitgegaan van één
inflatiepercentage, dat bekend wordt gemaakt in de maand januari na het peiljaar.De leden van de RPF/GPV-fractie hebben gevraagd of de rekenvoorbeelden
van stuk nr. 14 (TK, vergaderjaar 1998–1999, 25 309) nog wel actueel
zijn gelet op bijvoorbeeld de ontwikkeling van de rentevoet en de wijzigingen
die nadien zijn aangebracht. Het is juist dat vooral als gevolg van de nadien
aangebrachte wijziging met betrekking tot de normering is het woonlastenplaatje
voor de BEW-ontvanger duidelijk zijn verbeterd. Aan de brief van 21 september
1999 (TK, vergaderjaar 1999–2000, 25 309, nr. 19) zijn daarom nieuwe
rekenvoorbeelden toegevoegd, waarbij bovendien verschillende renteniveaus
(5,5%, 6% en 6,5%) in beschouwing zijn genomen. Zie bijlage 3.De leden van de RPF/GPV-fractie hebben voorts geïnformeerd naar rekenvoorbeelden,
die laten zien dat in het algemeen, binnen een periode van 15 jaar, de woonlasten
bij kopen (afgezien van groot onderhoud) lager uitkomen dan bij huren. Allereerst
zij verwezen naar de brief van het kabinet van 9 februari 1999 (TK; vergaderjaar
1998–1999; 23 449, nr. 6) waarbij in grafiek 1 het verloop van
de woonlastenontwikkeling bij huur (na aftrek van huursubsidie) en bij koop
is weergegeven (zonder koopbijdrage). Deze grafiek laat zien dat na 15 à
20 jaar kopen qua woonlasten voordeliger wordt dan huren. Dit komt doordat
de hypotheeklasten vast staan terwijl de huren in beginsel jaarlijks worden
verhoogd (met ten minste de inflatie). Bovendien is hierbij bovendien geabstraheerd
van de opbouw van vermogen in de eigen woning (immers bij bijvoorbeeld een
spaarhypotheek, zonder een aflossingsvrij deel, kan de hypotheekschuld worden
«afgelost» uit het spaardeel en is de woning na 30 jaar schuldenvrij.Een rekenvoorbeeld ter illustratie. Uitgegaan is van de situatie zonder
BEW en:• een meerpersoonshuishouden met een inkomen van f 30 275;• een woning met (bruto) huurprijs van f 750• een koopprijs van f 135 000 en een hypotheekrente van
6,5% bij 15 jaar rentevast;• een stijging van de netto huur met een inflatiepercentage van 2%  KoopwoningHuurwoning Jaar 1Bruto
rentef 775Bruto huurf 750  Fiscaal effect240Huursubsidie330  Netto rente535Netto huur420      Jaar 15Netto rente535Netto huur565Het voorbeeld laat zien dat na verloop van tijd (in de huidige situatie,
d.w.z. zonder BEW) kopen voordeliger wordt dan huren. Het omslagpunt bevindt
zich in dit getallenvoorbeeld rond het twaalfde jaar. Huishoudens met een
smalle beurs ervaren in de eerste jaren evenwel (zoals ook aangestipt door
het CPB) een liquiditeitsdrempel om de overstap van huur naar koop daadwerkelijk
te kunnen maken (te weten in dit voorbeeld in de eerste plaats het verschil
tussen de netto huur van f 420 per maand en de netto rentelasten van
f 535). Daarnaast hebben kopers te maken met de spaarpremie (ad f 156
p.m.) en extra lasten in de vorm van onderhoud, ozb e.d. (ingeschat
op f 116 p.m.). De totale meeruitgaven bedragen dus f 387,–
p.m.Teneinde in financieel opzicht een reële keuzemogelijk te creëren
wordt na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel een financiële tegemoetkoming
verstrekt. In dit voorbeeld zou het in het eerste tijdvak gaan om een bedrag
van f 298 p.m. (ewb van f 256 + ovb-toeslag van f 42).De leden van de RPF/GPV-fractie hebben ook gevraagd naar de consequenties
van de voorgenomen wijziging van het fiscale stelsel voor de BEW. De belastingherziening
2001 laat het uitgangspunt van renteaftrek en huurwaardeforfait voor de eerste
woning onberoerd en de overdrachtsbelasting blijft gehandhaafd. Vooralsnog
wordt de berekening van de BEW beïnvloed door zowel effecten als gevolg
van zowel directe effecten (lagere tariefstelling en als gevolg daarvan een
lager fiscaal effect) als indirecte effecten (totstandkoming van belastbaar
inkomen).De gevolgen van de belastingherziening 2001 voor de inkomensafhankelijke
regelingen zijn echter nog onderwerp van onderzoek en overleg. Het mag duidelijk
zijn dat indieners, maar dit gevoelen werd eveneens tijdens de behandeling
van de wet door de leden van de Tweede Kamer onderstreept, ervan uit gaan
dat de gevolgen van de belastingherziening 2001 voor BEW-gerechtigden inkomens-
en budgettair neutraal zal gaan geschieden. Van de zijde van het kabinet is
hierop eveneens positief gereageerd.De leden van de VVD-fractie hebben aangegeven dat het hen verbaast dat
het wetsvoorstel twee bovengrenzen met betrekking tot de woning kent en verzoeken
toe te lichten waarop deze grenzen zijn gebaseerd.Feitelijk is sprake van één grens, namelijk een hypotheeksom
van maximaal f 197 900. Deze grens sluit aan bij de BWS-grens voor
goedkope nieuwbouw, vermeerderd met 6% in verband met de overdrachtsbelasting.
Daar «bovenop» is de mogelijkheid geschapen dat in geval sprake
is van een korting en/of aanwending van eigen vermogen ook woningen met een
iets hogere taxatiewaarde onder het bereik van de BEW kunnen komen te vallen.
Uitgegaan is van de gedachte dat corporaties een korting mogen gaan verlenen
van maximaal 20%. Rekenkundig levert dit het volgende op: 80% van f 247 400
= f 197 900.Indieners delen het beeld van de VVD dat vooral bij deze doelgroep niet
verwacht mag worden dat men op grote schaal beschikt over «enige tienduizenden
guldens» liquide vermogen. Veeleer zal het – zeker bij zittende
huurders – kunnen gaan om een korting door de corporatie al dan niet
in combinatie met een beperkte inzet van eigen vermogen. Daarnaast wijzen
de indieners op de categorie «ouderen»: bij deze huishoudens is
het zeker niet ondenkbeeldig dat men in de loop der jaren een bepaald eigen
vermogen heeft gespaard. Een koopgrens is zeker niet overbodig, zoals gesuggereerd
door de leden van de VVD-fractie. Voor de onderscheiden categorieën gelden
verschillende toegestane vermogensgrenzen, oplopend tot f 93 850
voor meerpersoonshuishoudens boven de 65 jaar.Effect van het feit dat men eigen vermogen mag aanwenden in kader van
de BEW, is dat (zoals gevraagd door de leden van de VVD-fractie) men in de
praktijk alleen een hypothecaire financiering kan nemen voor de «kale
koopsom» en bijvoorbeeld de overige kosten («kosten koper»)
zelf kan betalen. In de BEW is door middel van de artikelen 23 en 5 primair
tot uitdrukking gebracht dat bijvoorbeeld de overdrachtskosten deel mogen
uitmaken van de met de hypothecaire lening te financieren kosten. De leden
van de VVD-fractie zien het dus goed dat dit geen verplichting inhoudt.Ondergetekenden achten bovenbeschreven vormgeving van groot belang omdat
dit tevens zorgt voor een toename van het potentiële aantal woningen
dat binnen het bereik van de BEW valt met ca. 700 000. Op basis
van WBO-analyses is namelijk gebleken dat per 1 januari 2000 bij ruim een
half miljoen huurwoningen de verkoopprijs onder f 200 000 ligt en
dat in geval gekeken wordt naar de range tot en met 2,5 ton het in potentie
gaat om ca. 1,2 mln huurwoningen (zie ook TK, vergaderjaar 1999–2000,
25 309, nr. 24; blz. 4 & 5).Door de VVD-fractie is voorts gevraagd «of het niet zo is dat corporaties
in het algemeen juist duurdere woningen uit hun voorraad verkopen en juist
de woningen in de prijsklasse tot f 250 000 in hun bestand willen
houden». Indieners denken dat VVD-fractie hierin gelijk heeft: tot nu
toe verkopen corporaties vooral duurdere woningen. Dit komt enerzijds voort
uit het feit dat de betreffende doelgroephuishoudens thans grote financiële
drempels ervaren, waardoor deze huishoudens zijn aangewezen op «huren»
en er derhalve nauwelijks «vraag» is. Met het onderhavige wetsvoorstel
worden deze drempels aanzienlijk verkleind en ontstaat daadwerkelijke keuzevrijheid
voor huishoudens met een smalle beurs. Na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel
zal, naar aangenomen mag worden, derhalve ook «vraag» ontstaan
in dit koopsegment. Anderzijds vergt de introductie van de BEW ook een cultuuromslag
bij de corporaties. Corporaties zijn opgericht om woningen tegen betaalbare
prijzen te verhuren aan mensen met een smalle beurs. Dat was destijds hard
nodig. Thans hebben wij meer en meer te maken met burgers die zelf inhoud
aan hun eigen leven willen geven, ook daar waar het gaat om het wonen. Daarbij
is het bieden van echte keuzevrijheid aan alle inkomensgroepen een verbreding
van de volkshuisvestelijke inzet. Het verkopen van huurwoningen aan zittende
huurders, waaronder doelgroephuishoudens, past dan ook prima in de sociale
taakstelling van corporaties.Naar aanleiding van de vraag van de RPF/GPV-fractie of – in geval
het wetsvoorstel succesvol is – niet het gevaar ontstaat dat de voorraad
(goedkope) huurwoningen niet (te) sterk afneemt, de vrees bij de leden van
GroenLinks voor een «marginalisering» van de huursector, alsmede
de vraag van het CDA of er ook bindende afspraken over een noodzakelijke kernvoorraad
moeten worden gemaakt, zij het volgende opgemerkt. Vanwege een drietal redenen
delen wij het beeld van de leden van de RPF/GPV-fractie en GroenLinks niet.
Wel achten wij bindende afspraken over een noodzakelijke kernvoorraad tussen
gemeenten en corporaties gewenst, maar achten het niet nodig dat de rijksoverheid
dit op landelijk niveau afdwingt.In de eerste plaats zijn het immers de corporaties zelf die, in overleg
met de gemeente, bepalen of en welke woningen verkocht worden. Indieners gaan
er vanuit dat het behouden van voldoende sociale huurwoningen hierbij een
rol speelt. In de tweede plaats geldt dat bij verkoop van een huurwoning aan
een doelgroephuishouden dit in feite een «sociale» koopwoning
is geworden. Het gaat – na de inwerkingtreding van de BEW – straks
dus meer om de vraag of er in een gemeente voldoende betaalbare woningen (hetzij
huur, hetzij koop) aanwezig zijn, in relatie tot de omvang van de doelgroep
ter plaatse. In die zin krijgt, zoals gevraagd door de leden van de GroenLinks-fractie
het begrip kernvoorraad dus een andere, c.q. ruimere betekenis. In het verlengde
van de door AEDES gestarte imagocampagne zouden wij dan ook willen opmerken:
«uw huurwoning kopen kan nu ook».In de derde plaats is in het BEW-voorstel opgenomen (artikel 22, lid 2
onder b) dat kan worden overeengekomen dat de corporatie gedurende een periode
van ten hoogste 15 jaar voorrang heeft bij het vervreemden van de woning (=
«terugkooprecht»).De leden van de GroenLinks-fractie hebben gevraagd hoe de indieners aankijken
tegen hypotheekrenteaftrek en of er een berekening is wat deze initiatiefwet
in de toekomst gaat kosten aan hypotheekrenteaftrek bij bv. 20 000 woningen
per jaar. Indieners zijn bij het opstellen van het BEW-wetsvoorstel
uitgegaan van het bestaande stelsel van hypotheekrenteaftrek en betaling van
huurwaardeforfait, zoals ook vastgelegd in het regeerakkoord. Tot nu toe is
evenwel het eigen woningbezit voor met name huishoudens met een smalle beurs,
in de praktijk veelal niet haalbaar. Daardoor kunnen deze huishoudens thans
geen gebruik maken van de bestaande fiscale mogelijkheden. Door een bijdrage
te verstrekken in combinatie met hypotheekrenteaftrek is, zoals ook onderkend
door de leden van de GroenLinks-fractie, op een sympathieke manier verantwoord
eigen woningbezit voor deze huishoudens structureel bereikbaar gemaakt. Het
effect met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek is niet afzonderlijk zichtbaar
gemaakt, omdat het hier gaat om endogene ontwikkelingen, die niet het gevolg
zijn van fiscale wijzigingen De subvraag van deze leden of het als «endogeen»
beschouwen van deze kosten niet merkwaardig is, daar dit er feitelijk toe
leidt dat geld van Financiën/Belastingdienst niet als subsidie wordt
gezien, beantwoorden de indieners ontkennend. Hier is sprake van een in het
verleden gemaakte beleidskeuze. Van onze zijde wordt primair ingezet om dit
instrument ook toegankelijk te maken voor een doelgroep die hiervan thans
in praktische zin van uitgesloten is.Overigens zij opgemerkt dat mochten er na 10 jaar bijvoorbeeld daadwerkelijk
200 000 woningen met BEW zijn verkocht, het nog immer gaat om een aandeel
van slechts ca. 6% (op een eigen woningsector van meer dan 3 mln woningen)
met bovendien verhoudingsgewijs lage hypotheekbedragen.4. OVBDoor de leden van de VVD-fractie is gevraagd of rentesubsidie en de ovb-toeslag
niet samen kunnen worden genomen, zodat er één formule overblijft.De indieners delen de constatering dat één formule op zich
eenvoudiger is dan twee en maken van de gelegenheid gebruik de achtergrond
hiervan uiteen te zetten.In de eerste plaats geldt dat zowel indieners als kabinet tot de constatering
zijn gekomen dat het niet logisch is om enerzijds betreffende huishoudens
een financiële tegemoetkoming te geven in de vorm van een rentesubsidie
en dan anderzijds deze huishoudens aan te slaan voor overdrachtsbelasting.
Teneinde deze situatie te voorkomen kan worden gedacht aan vrijstelling van
overdrachtsbelasting, dan wel het geven van compensatie ter tegemoetkoming
van de betreffende financieringslasten. Op grond van doelmatigheidsoverwegingen
is door de indieners gekozen voor het verstrekken van een toeslag. Deze doelmatigheid
houdt verband met het feit dat het voordeel van vrijstelling niet in één
keer wordt uitgekeerd zodat huishoudens die tussentijds uitstromen en niet
meer tot de doelgroep horen, vanaf dat moment ook geen toeslag meer ontvangen.Door een en ander apart te berekenen wordt bovendien bereikt dat ook in
de toekomst – men denke bijvoorbeeld aan verandering van het tarief
van de overdrachtsbelasting – de oorspronkelijke bedoeling overeind
blijft staan en blijft de BEW qua woonlasteneffect goed onderling vergelijkbaar
met de huursubsidie. In de tweede plaats geldt dat de toeslag is genormeerd
op een aankoopprijs die overeenkomt met de maximaal toegestane hypotheeklening.
In tegenstelling tot de rentebijdrage kent de ovb-toeslag bovendien geen «jaarlijkse
afbouw».Voor een huishouden onder de 65 jaar gaat het bij een hypotheekrente van
6% om een bedrag van f 39, terwijl bij een hypotheekrente van 6,5% sprake
is van een toeslag van f 42. De hypotheekrente (i.c. de normrente; zie
artikel 26, lid 1) zal bij ministeriële regeling worden vastgesteld en
periodiek worden geactualiseerd. Desgewenst kan dan tevens het bedrag van
de toeslag door het Ministerie worden aangegeven.In de derde plaats geldt dat de burger in de praktijk weinig merkt van
deze twee formules: zowel de bijdrage als de toeslag zullen als
één bedrag worden uitgekeerd.In het verlengde van het bovenstaande constateren de indieners met de
VVD-fractie dat ook bij nieuwbouwwoningen een ovb-toeslag wordt verstrekt.
Dit is niet de bedoeling en zal per novelle worden aangepast. Overigens, alleen
door gebruik te maken van twee formules kan worden bewerkstelligd dat degene
die overdrachtsbelasting hebben betaald (= bij bestaande woningen het geval)
hiervoor compensatie krijgen, in de hiermee gemoeid zijnde (extra) financieringslasten.Door de leden van de VVD-fractie is voorts geïnformeerd naar het
verschil ten aanzien van de percentages tussen nieuwbouw en bestaande bouw
die worden gehanteerd ter vermeerdering van de kosten van het verkrijgen in
eigendom. Zoals deze leden veronderstellen houdt dit verband met kostenverschil
inzake het «vrij op naam» verkrijgen van een woning (=nieuwbouw)
en de «kosten koper» (= bestaande bouw). Bij nieuwbouwwoningen
behoeft namelijk geen overdrachtsbelasting betaald te worden (= 6%), terwijl
er wel sprake is van bouwrente (in de regel ca. 2%). Vandaar het verschil
van 4 procentpunt. Een en ander komt bovendien overeen met werkwijze bij de
NHG.Met de toevoeging in artikel 5, lid 1, onderdeel a, «kosten van
werkzaamheden die niet in de aanneemsom begrepen zijn», worden de zg.
«meerkosten» bedoeld. Dit zijn kosten die van tevoren niet zijn
in te schatten (gedacht kan worden aan aanpassingen ten aanzien van de badkamer,
de keuken of bijvoorbeeld het plaatsen van een dakraam, etc.). In het tweede
lid wordt het woord «kunnen» gebezigd, aangezien de daar opgenomen
kosten niet standaard deel uitmaken van een hypotheekakte. Hiervan kan in
voorkomende gevallen sprake zijn. Alsdan vallen zij onder de kosten van het
in eigendom verkrijgen van de woning 5. Hypotheekvorm en renteconversieDe leden van de VVD-fractie vernemen graag in hoeverre met dit wetsvoorstel
kan worden voorkomen dat aspirant kopers, door middel van een persoonlijke
lening, een te zware financiële last op zich nemen.Indieners zijn van mening dat hiervoor met het vereiste van een Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) voldoende waarborgen zijn gegeven. De NHG houdt immers
met de bepaling of aan de normen van NHG wordt voldaan rekening met overige
financiële verplichtingen zoals een persoonlijke lening. De financier
raadpleegt hiervoor in de praktijk de Stichting Bureau Krediet Registratie
(BKR) te Tiel.De leden van de VVD-fractie alsmede van de PvdA-fractie hebben vragen
gesteld over de rentevaste periode en de looptijd. Met name vraagt de VVD
of het zo is dat de koper een fors risico loopt indien de rentevoet omlaag
zou gaan. Dit omdat – zo geeft de VVD aan – aan het begin van
het nieuwe driejaarstijdvak de normrente neerwaarts wordt bijgesteld en daarmee
ook de bijdrage, terwijl de hypotheeklast gelijk blijft.Indieners denken dat hier sprake is van een misverstand. Wij hebben aangegeven
dat wij er vanuit gaan dat voorlopig qua vorm zal worden gekozen voor een
spaarhypotheek met een rentevaste periode van (minimaal) 15 jaar. Ook indien
er wellicht op een gegeven moment voor een andere rentevaste periode wordt
gekozen, gaan wij er vanuit dat ook dan sprake zal zijn van een behoorlijk
lange termijn. Het wetsvoorstel is er immers onder meer op gericht de risico's
van het eigen woningbezit voor mensen met een laag inkomen beheersbaar door
zekerheid te bieden omtrent de woonlasten. Een korte rentevaste periode van
bijvoorbeeld 3 jaar, zoals genoemd door de VVD past hier niet goed in.Voorts geldt dat in geval na het 15e jaar er sprake is van een lagere hypotheekrente, het betreffende huishouden ook lagere hypotheeklasten
heeft. In de ogen van de indieners mag dit gegeven worden«meegenomen»
bij de berekening van de in één keer uit te betalen resterende
eigenwoningbijdrage.De leden van de Groenlinks-fractie vragen zich af of de constructie ten
aanzien van de renteconversie wel degelijk genoeg is, indien de rente op dat
moment 10% of meer is, en zagen graag enige onderbouwing aan de hand van rekenvoorbeelden.Indieners zijn van mening dat hier sprake is van degelijke aanpak. In
de eerste plaats geldt dat na 15 jaar de lasten voor de eigen woning (vanwege
constante hypotheeklasten gedurende deze periode) in de regel lager zullen
zijn dan indien men was blijven huren. In paragraaf § 3 is dit nader
uitgewerkt door middel van een getallenvoorbeeld. Verder geldt dat een hogere
rente (na renteconversie) wordt gecompenseerd door ten eerste een lagere spaarpremie
(omdat met een hogere rente het rendement op de ingelegde spaarpremies eveneens
hoger is) en ten tweede een hogere hypotheekrenteaftrek.Dit laat onverlet dat bij een substantieel hogere rente de netto woonlasten
voor de burger toenemen. Daarom is opgenomen dat in dat geval een aanvullende
bijdrage ter grootte van de helft van de netto-financieringslasten zal worden
verstrekt. Deze aanvullende bijdrage zal in één keer worden
uitbetaald. Bij een rentesprong van 4 procentpunt (bv. van 6% naar 10%), gaat
het, afhankelijk van de exacte hypotheeksom, om een ncw-bedrag van ca. f 10 000,–.De leden van de PvdA-fractie vragen of waardedaling bij appartementsgebouwen
en flats niet onwaarschijnlijk is en willen weten of er geen risico is voor
de herfinanciering van hypotheken die voor 15 jaar zijn afgesloten. Ook de
leden van de RPF/GPV-fractie vragen zich af of het wetsvoorstel voldoende
waarborgen heeft om te voorkomen dat in geval van waardedaling betrokken kopers
niet in financiële problemen komen.Indieners zijn het met de PvdA eens dat er immer een kans is dat met name
appartementsgebouwen en flats in waarde dalen gedurende een bepaalde periode.
Nog veel belangrijker is evenwel dat wij van opvatting zijn dat vooralsnog
uit gegaan dient te worden van een spaarhypotheek met bij voorkeur een looptijd
van 30 jaar en een rentevaste periode van 15 jaar, waarbij het aflossingsvrije
deel ten hoogste 40% mag bedragen. Dit bekent dat aan het einde van de looptijd
van de hypotheek per definitie altijd ten minste 60% van de oorspronkelijke
hypotheeksom bijeen is gespaard. Bij aanwending van dit vermogen behoeft dus
hooguit 40% te worden hergefinancierd. Indieners zijn daarom van mening dat
het risico van herfinanciering «nihil» is. Meer algemeen kan –
in antwoord op de vraag van de leden van de RPF/GPV-fractie – worden
gesteld dat de indieners voortdurend zich hebben laten leiden door de afweging
inzake «voorschrijven wat nodig is» en «ruimte bieden waar
mogelijk». Ondergetekenden zijn van opvatting dat zij hiervoor een evenwichtige
balans hebben gevonden door met name de essentiële zaken «voor
te schrijven» en verder (per AMvB of ministeriële regeling) ruimte
te bieden aan de Minister om in te spelen op actuele ontwikkelingen en dergelijke
(dit speelt bijvoorbeeld ten aanzien van de hypotheekvorm: de hypothecaire
financiering wordt gekenmerkt door doorlopende productvernieuwing; vandaar
dat per ministeriële regeling de vorm en rentevaste periode worden vastgesteld).6. TussenvormenVerschillende fracties hebben zich afgevraagd wat de reden is geweest
tot het felle debat tussen indieners en leden van de Tweede Kamer inzake de
mogelijk toepassing van de BEW-bijdrage op MGE-constructies, of daarmee vergelijkbaar
vormen tussen huur en koop. Los van het feit dat de discussie
en de amendementen van de zijde van de Tweede Kamer ook voor de indieners
een verrassing waren is onze uitleg vrij eenvoudig. Het BEW-wetsvoorstel beoogt
tussenvormen overbodig te maken. Immers, de BEW biedt een overbrugging van
het financieringstekort dat lagere inkomens hebben en het neemt op een evenwichtigere
wijze de risico's weg zoals dit thans gebeurt bij de eerdergenoemde tussenvormen.
Het is dan op zijn minst merkwaardig om eigendomsvormen waarin de eigenaar-bewoner
substantieel worden beperkt in de zeggenschap over de eigen woning en die
slechts een beperkt recht hebben op de mogelijke vermogenswinst/vermogensverlies
eenzelfde eigenwoningbijdrage te verstrekken als eigenaren die wel de volledige
verantwoordelijkheid moeten dragen. In feite kan de BEW in zo'n geval verworden
tot het vertrekken van een exploitatiebijdrage aan de woningcorporaties via
eigenaar-bewoners. Dat nu kan niet de bedoeling zijn van de BEW. Zonder de
oorspronkelijk goede bedoelingen van de MGE-constructie te willen bagatelliseren
is er bij deze «eigendomsvorm» in feite sprake van een bruikleenconstructie.
Als burgers behoefte hebben aan een dergelijk product dan zullen indieners
zich daar niet tegen verzetten maar het gaat net wat te ver om de BEW op deze
tussenvormen van toepassing te verklaren. Het staat woningcorporaties vrij
hun eigen producten in deze te ontwikkelen. En dat kan een reële keuzemogelijkheid
opleveren: immers de huidige MGE-constructies bestaan thans al zonder dat
er sprake is van een eigenwoningbijdrage.Indieners veronderstellen echter dat in het geval van een werkelijke keuze
toekomstige eigenaar-bewoner al snel zullen opteren voor de toepassing van
de BEW-regeling. En terecht, deze immers uitgaat van volledig eigendom en
een veel betere risicobeperking (denk o.m. ook aan de aanvullende ondersteuning –
indien nodig – in geval van renteconversie). Wel kent de BEW een aantal
beperkingen welke door toegelaten instellingen in het belang van de volkshuisvesting
kunnen worden overeengekomen met de aspirant-koper. Zo kan er een anti-speculatiebeding
worden afgesproken voor een periode van vijf jaar, kan een terugkoopplicht
van maximaal 15 jaar worden overeengekomen en in het geval van een korting
(zie ook § 11 voor de nadere definiëring hiervan) is het mogelijk
de koper voor een periode van ten hoogste 30 jaar te verplichten deze bij
de verkoop van de woning terug te betalen. Met andere woorden hiermee kan
een toegelaten instelling er voor zorgen dat volkshuisvestelijke middelen
niet bij een gelegenheidskoper terecht komt en behoudt zij de mogelijkheid
(binnen een termijn van 15 jaar) de woning bij doorverkoop, als «eerste»
desgewenst te kunnen (terug)kopen. Hierna kan de toegelaten instelling afwegen
of de betreffende woning weer als huurwoning op de markt wordt gebracht, dan
wel opnieuw wordt verkocht.In artikel 22, lid 4 is de mogelijkheid opgenomen van een AMVB waarbij
in het kader van de eigendomsoverdracht nadere regels kunnen worden gesteld;
een en ander uitsluitend ter verdere beperking van de risico's welke aan het
eigenwoningbezit zijn verbonden. Het kan daarbij niet gaan om een beperking
van de zeggenschap dan wel van het recht op vermogensvorming. Indieners denken
hierbij primair aan een meer faciliterende rol van woningcorporaties in de
ondersteuning van het eigenwoningbezit van lager inkomens. Zo zou het buitengewoon
toe te juichen zijn indien woningcorporaties ondersteunend zouden kunnen zijn
aan de werkzaamheden van de nieuwe VvEs bijvoorbeeld ten aanzien van faciliteiten
in de sfeer van het beheer en het onderhoud.7. KindertoeslagenDoor diverse fracties zijn vragen gesteld ten aanzien van de bepaling
dat bij algemene maatregel van bestuur een systeem van kindertoeslagen kunnen
worden ingevoerd, overeenkomstig de systematiek in de Huursubsidiewet (= artikel
32). In de memorie van toelichting van de vijfde nota van wijziging
(TK; 1999–2000; 25 309, nr. 59) hebben ondergetekenden de achtergrond
en het doel van deze «kan»-bepaling uiteengezet. Samengevat komt
het er op neer dat ondergetekenden hebben geconstateerd dat de regering tot
nu toe nog geen invulling heeft gegeven aan de motie Hofstra (TK; 1996–1997;
25 090, nr. 59) waarin de regering wordt verzocht om de ongelijke behandeling
tussen huurder enerzijds en eigenaar-bewoner anderzijds op te heffen. Dit
zou kunnen door de toeslagen voor een ieder die in de betreffende inkomensgroep
valt via een alternatief systeem uit te keren. Bijvoorbeeld via de kinderbijslag,
dan wel fiscaal. Aangegeven is voorts in de memorie van toelichting dat in
geval de regering hier toe overgaat, deze kan-bepaling verder niet van toepassing
is. Indien de regering evenwel mocht besluiten om het bestaande systeem via
de Huursubsidiewet te handhaven, dan gaan indieners er vanuit dat de regering
invulling geeft aan deze kan-bepaling. De leden van de VVD-fractie hebben
aangegeven dat zij het jammer vinden dat een mooie gelegenheid wordt gemist
om de subsidiëring op de vierkante millimeter in de Huursubsidiewet te
dereguleren c.q. vereenvoudigen. Indieners zijn het met de VVD eens dat een
vereenvoudiging op dit punt wenselijk is en denken dat met de hiervoor weergegeven
aanpak ook de randvoorwaarden zijn geschapen om tot een vereenvoudiging te
kunnen komen. Tegelijkertijd wijzen zij er op dat een en ander buiten het
primaire doel van het onderhavige wetsvoorstel valt en veeleer een zaak voor
de regering is. Daarnaast is van belang dat de Staatssecretaris van Financiën
onlangs is begonnen met het in kaart brengen van de diverse kindertoeslagen.De RPF/GPV-fractie vraagt zich uit het oogpunt van gelijke behandeling
in dit verband af waarom in de opvatting van de indieners «zittende
eigenaren» wel in aanmerking dienen te komen voor de toeslagen, maar
niet (in geval ze in vergelijkbare omstandigheden verkeren) voor een BEW-bijdrage.
De indieners zijn deze opvatting toegedaan omdat hier ons inziens sprake is
van «ongelijke gevallen». De kinder- en koopkrachttoeslagen zijn
immer generiek bedoeld geweest: dat wil zeggen voor alle mensen met een lager
inkomen (met kinderen, voor wat betreft de eerstgenoemde toeslag). Vanwege
uitvoeringstechnische aspecten is er destijds gekozen dit via de Huursubsidie
te laten lopen, wetende dat daarmee niet alle beoogde huishoudens worden bereikt.
Als tijdelijke (overbrugings)oplossing achten wij dit een logische keuze;
voor de langere termijn vraagt dit evenwel om een meer structurele aanpak.
Vandaar ook de motie Hofstra.8. Aanbod voldoende woningenDoor diverse fracties zijn vragen gesteld omtrent het aanbod van voldoende
woningen en de rol van de corporaties hierbij. De leden van de GroenLinks-fractie
hebben geïnformeerd op welke aantallen er precies wordt gerekend. De
leden van de PvdA-fractie vragen waar de indieners de gedachte aan ontlenen
dat er de komende jaren 20 000 woningen per jaar ter verkoop op de markt
gebracht worden in de prijsklasse die binnen het bereik van deze wet vallen.
Ook vragen deze leden welke instrumenten er zijn om de woningcorporaties te
bewegen hun bezit in aantallen waarvan de initiatiefnemers uitgaan beneden
de marktprijs te verkopen.Allereerst willen wij verwijzen naar eerdere stukken, zoals de Nota naar
aanleiding van het nader verslag (TK, vergaderjaar 1999–2000, 25 309,
nr. 18) en de brief van 24 november (TK, vergaderjaar 1999–2000, 25 309,
nr. 24). Ook is in § 3 al het nodige gezegd omtrent de potentiële
vraag onder zittende huurders. Indieners zij er derhalve van overtuigd dat
de vraag groot is en dat er in potentie ook voldoende huurwoningen aanwezig
zijn in Nederland, die qua koopprijs binnen het bereik van de BEW vallen.
Indieners verwachten dat de inwerkingtreding van deze wet zal zorgen voor
een autonome stimulans bij corporaties om meer woningen in deze prijsklasse
aan te bieden. Het feit dat corporaties de afgelopen tijd druk in de weer
zijn geweest met de ontwikkeling van allerlei soorten tussenvormen, bewijst
in onze ogen dat corporaties ook daadwerkelijk tot verkoop willen overgaan.
Tegelijkertijd beseffen ondergetekenden dat nadere maatregelen gewenst zijn.
Een convenant met de sociale huursector omtrent het aantal (jaarlijks) te
verkopen huurwoningen, alsmede een gedragslijn voor wat betreft de te verlenen
korting is in dit verband wenselijk.Door de Staatssecretaris van VROM is tijdens de behandeling van dit wetsvoorstel
in de tweede kamer aangegeven dat hij in het kader van de nog te verschijnen
nota Wonen uit wil gaan van een verkoopprogramma van 50 000 huurwoningen
per jaar (= Bew en overige verkopen) en dat hij hierover reeds in gesprek
is met de corporatiewereld (Handelingen TK 29–2210).Het door de indieners in de stukken genoemde aantal van 20 000 verkopen
per jaar, dient primair gezien te worden als een rekenkundig uitgangspunt
waarop de financiële onderbouwingen zijn gebaseerd. Het is dus geen beleidsuitgangspunt.Voor wat betreft het verlenen van een «korting» (zie ook § 11
voor de nadere definiëring hiervan) willen wij er op wijzen dat op grond
van artikel 22, lid 3 gedurende een periode van 30 jaar overeengekomen kan
worden dat deze korting bij doorverkoop (eventueel geïndexeerd met de
inflatie) dient te worden terugbetaald aan de corporatie. Indieners denken
dat juist met het toestaan van dit «beding» het aantrekkelijk
is voor corporaties om woningen met kortingen aan zittende huurders met een
smalle beurs te verkopen. Immers:• in de regel zal er nog steeds boekwinst worden gemaakt (de boekwaarde
ligt veelal ver onder de huidige marktwaarde);• de corporatie verkrijgt cash wat ingezet kan worden voor herstructurering
e.d. elders;• de verleende korting kan na verloop van tijd weer terugvloeien
naar de corporatie, waarna deze middelen weer opnieuw in het belang van de
volkshuisvesting kunnen worden ingezet.Kortom, in wezen ontstaat er een win-win-situatie tussen de aspirant-koper
en de corporatie.Mede gelet op het feit dat met het BEW-wetsvoorstel de risico's verbonden
aan het eigen woningbezit op een evenwichtige manier worden beperkt, zijn
wij er daarom van overtuigd dat er substantiële aantallen woningen met
BEW-subsidie zullen worden gekocht door mensen met een smalle beurs die nu
alleen zijn aangewezen op de huursector. Wij zijn in dit verband niet bang
voor een «prijsopdrijvend effect», zoals aangestipt door de leden
van de GroenLinks-fractie. In de eerste plaats gaan wij er vanuit dat bewoners
zelf zullen afwegen of de gevraagde prijs (mede in vergelijking tot vergelijkbare
woning in de omgeving) een reële prijs is. In de tweede plaats gaat de
economische theorie uit van de assumptie dat een toename van het aanbod (bij
een gelijkblijvende vraag), leidt tot een lagere evenwichtsprijs.Tot slot willen wij, mede naar aanleiding van de vraag van de leden van
de PvdA-fractie, nog nader ingaan op het instrumentarium dat in dit kader
kan worden gehanteerd. Primair denken wij dat door middel van overleg de sociale
huursector kan worden overtuigd van hun nieuwe, i.c. bredere taak. Het is
immers aan de toezichthouder, in de vorm van de rijksoverheid, om aan te geven
welke prestatie worden verwacht en waar men vervolgens ook op zal worden aangesproken.
Het gaat hierbij primair om de mede-verantwoordelijkheid van de sector voor
een evenwichtige wijkopbouw en keuzevrijheid voor de burger en daarmee de
mede-verantwoordelijkhied voor het in de praktijk slagen van dit wetsvoorstel.In het verlengde hiervan is het logisch, teneinde zeker te stellen dat alle corporaties hiernaar gaan handelen en niet alleen
de «vooroplopers», het BBSH uit te breiden met een
nieuw prestatieveld, (zoals ook reeds geuit in onze brief van 24 november
1999; TK, 1999–2000, 25 309, nr 24, blz. 5) Dit veld zou de strekking
kunnen hebben dat corporaties dienen te zorgen voor een gedifferentieerde
wijkopbouw naar zowel huur- als koopwoningen. Dit sluit naar onze mening goed
aan bij de sociale taakstelling die corporaties hebben, ingevolge de Woningwet.Indieners hebben, in reactie op een vraag terzake van de leden van de
PvdA-fractie in hun contacten met de sociale huursector wel gemerkt dat veel
woningcorporaties hebben aangegeven bereid te zijn woningen aan zittende huurders
te verkopen en dus een reële keus tussen huur en koop wenselijk vinden.
Dit neemt niet weg dat wij de opvatting van de Staatssecretaris van VROM delen
dat er in de toekomst meer inzicht in het verkoopbeleid van de individuele
woningcorporatie moet worden verstrekt. Een en ander zou onderdeel moeten
uitmaken van de het jaarlijkse activiteitenplan en de jaarlijkse verslaglegging.9. Regionale differentiatieDiverse fracties hebben geïnformeerd naar de mogelijkheid om per
algemene maatregel van bestuur te komen tot regionale differentiatie inzake
de maximale kosten van het verkrijgen van de woning in eigendom en de maximale
hypothecaire lening (artikel 16). De leden van de PvdA-fractie willen graag
aan de hand van een voorbeeld de bedoeling alsmede de mogelijke uitwerking
van dit artikellid nader toegelicht zien. De leden van de CDA-fractie willen
weten waarom gekozen is voor ten hoogste zes provincies en er geen duidelijke
relatie is gelegd met inwoneraantallen en prijssituaties. De leden van de
D66-fractie vragen zich af of de bepaling dat bij ten hoogste zes provincies
deze bedragen hoger kunnen worden vastgesteld, mits bij een gelijk aantal
provincies deze bedragen dienovereenkomstig lager worden vastgesteld, niet
te rigide is en of op deze manier wel voldoende recht wordt gedaan aan de
wens tot differentiatie.Met dit artikel, dat door middel van een amendement aan het BEW-voorstel
is toegevoegd, is beoogd om de Minister de mogelijkheid te geven om indien
het aanbod zich in de praktijk onevenwichtig blijkt te verspreiden, hierop
in te spelen door regionaal te differentiëren naar de maximale koopprijs
en maximale hypothecaire financiering. In het onderhavige wetsvoorstel is
door middel van de bepaling dat bij zes provincies genoemde variabelen hoger
kunnen worden vastgesteld, mits bij een gelijk aantal provincies deze bedragen
dienovereenkomstig lager worden vastgesteld gewaarborgd dat er immer sprake
is van daadwerkelijke differentiatie: alleen verhogen (of alleen verlagen)
is dus niet mogelijk. Het kader waarbinnen een eventuele AMvB dient te blijven,
is daarmee scherp afgebakend. Dit kan als «rigide» worden ervaren.
Anderzijds geldt evenzeer dat, zoals ook geconstateerd door de leden van de
D66-fractie, het zonder clausulering per AMvB of ministeriële regeling
kunnen afwijken van het bepaalde in de wetstekst zoveel mogelijk vermeden
dient te worden.Door de Staatssecretaris van VROM is tijdens de behandeling van het BEW-voorstel
in de Tweede Kamer aangegeven dat hij voorlopig niet van plan is gebruik te
maken van de bevoegdheid die artikel 16 hem geeft. Hij wil eerst de evaluatie
(na de eerste 3 jaar) afwachten om te bezien wat de regionale effecten zijn
en in hoeverre de te verwachten regionale verschillen zodanig zijn dat nadere
bijsturing gewenst is. De indieners ondersteunen deze benadering. Op basis
van de aldus verkregen inzichten zou, in antwoord op de vraag van de leden
van de PvdA-fractie, alsdan kunnen afgewogen in hoeverre in bepaalde provincies
hogere (en bijgevolg dus ook lagere) waarden worden vastgesteld. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een maximale koopgrens/leningsgrens die dan
enige tienduizenden guldens hoger resp. lager komt te liggen.10. OnderhoudDe leden van de PvdA-fractie hebben er op gewezen dat naast het vermogensrisico,
ook het aspect van het onderhoud van grote betekenis is, zeker waar het gaat
om appartementencomplexen. Zou niet als voorwaarden bij verkoop moeten worden
geregeld dat een bepaald bedrag per maand gereserveerd zou moeten worden en
in een onderhoudsfonds moet worden gedeponeerd? Ook door de leden van de GroenLinks-fracties
is dit punt aan de orde gesteld: waarom is er niet voor gekozen om te eisen
dat de woningen «pico bello» worden verkocht, zo vragen zij zich
af Indieners hebben uitgebreid stilgestaan bij het punt van het onderhoud.
Evenals de vragenstellers achten wij het van eminent belang dat de betreffende
huishoudens in redelijkheid in staat zijn hun woning goed te onderhouden.
Ook moet worden voorkomen dat men een huis koopt met achterstallig onderhoud.
Vandaar dat in het wetsvoorstel is opgenomen dat bij de taxatie dient te worden
aangegeven of er sprake is van achterstallig onderhoud. Indien hiervan sprake
is, dient de financiering zodanig te zijn dat het achterstallige onderhoud
hiermee wordt weggenomen. Het getal van 10% is identiek aan de eis van de
NHG. Afwijking hiervan zou de uitvoering bemoeilijken. Een heel laag percentage
waar de leden van de GroenLinks-fractie op doelen is in de praktijk bovendien
moeilijk hanteerbaar en voor veel discussie vatbaar.Met de onderhoudsnorm van 0,9% van de waarde van de woning hebben wij
aangesloten bij de normstelling zoals gehanteerd door zowel het CPB als het
Nederlands Economisch Instituut (NEI). Deze norm kan – in de micro-berekeningen –
voor alle woningen hetzelfde zijn omdat alleen woningen in aanmerking voor
subsidiëring komen die geen achterstallig onderhoud hebben (dan wel dat
voorzien is dat dit wordt weggenomen). De leden van de RPF/GPV-fractie constateren
terecht dat de bedragen die thans in de rekenvoorbeelden voor onderhoud zijn
opgenomen, in positieve zin afwijken van eerdere rekenvoorbeelden (stuk nr.
6 van februari 1998). In de loop der tijd en mede in verband met de omvorming
van IKB-voorstel naar BEW-voorstel is de normering voor zowel het zelf te
dragen woonlastenbedrag, alsmede de veronderstelde onderhoudsreservering in –
voor de burger – gunstige zin aangepast. Voor dit specifieke punt geldt
bovendien dat destijds nog niet werd uitgegaan van de genoemde norm van 0,9%.Door de leden van de GroenLinks-fractie is gevraagd om een reactie ten
aanzien van de kritiek van dhr. Rust (Fakton). Indieners constateren dat zijn
commentaar betrekking heeft op een vorige versie van de BEW. Inmiddels zijn
er duidelijke verbeteringen aangebracht. Indieners zien daarom eventuele analyses
van dhr. Rust over het meest recente BEW-voorstel met een gerust hart tegemoet.Voor wat betreft verplichte storting in een onderhoudsfonds (bv. beheerd
door een corporatie of vereniging van eigenaren) geldt dat de indieners dit
zeker hebben overwogen. Bij het eigen woningbezit hoort evenwel ook het kunnen
beslissen hoe men inhoud denkt te geven aan de exploitatie van het bezit.
Van een verplichte onderhoudsreservering beheerd door een corporatie is dan
ook afgezien, omdat dit al snel zou leiden tot «gedwongen winkelnering».
De vereniging van eigenaren dient de vrijheid te hebben hierin volwaardig
en dus eigenstandig te kunnen opereren. Wel zijn indieners van menig dat de
positie van de vereniging van eigenaren, in samenhang met de uitwerking van
een sociale koopsector een stevige impuls, dient te krijgen. Afzonderlijk
beleid is hiervoor noodzakelijk. Dit is derhalve veel breder dan het onderhavige wetsvoorstel. De indieners hebben daarom het kabinet verzocht in de
nota Wonen in de 21e eeuw aandacht te besteden aan een stelsel voor het particuliere
woningbezit dat zelfregulerend is en voorziet in een aantal basisvoorwaarden.11. Juridische vragenDe leden van met name de VVD en D66 fractie hebben diverse vragen gesteld,
die ingaan op de juridische vormgeving van dit wetsvoorstel Het betreft onder
meer de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens
(gba), erfpacht, het al dan niet mogen beschikken over een vakantiewoning,
de bepaling van de marktwaarde in verhuurder staat, e.d. Onderstaand komt
dit nader aan de orde.Inschrijving in het GBAWaarom wordt op het basisvereiste van inschrijving in het gba in het tweede
lid van artikel 7 een uitzondering gemaakt, zo willen de leden van de D66-fractie
weten.Dit houdt verband met het feit dat zich gevallen kunnen voordoen waarbij
het feit dat de eigenaar-bewoner niet staat ingeschreven in het gba redelijkerwijs
niet aan hem te wijten is. Hij zou bijvoorbeeld wegens ziekte niet in staat
kunnen zijn geweest om zich tijdig te laten inschrijven. Voorts is het denkbaar
dat een vroegere medebewoner is verhuisd zonder de adreswijziging aan de gemeente
door te geven. Ondanks het feit dat de eigenaar-bewoner voor een deugdelijke
inschrijving heeft zorggedragen, kan het zo zijn dat bij de gemeente zelf
een fout is gemaakt. Het gaat alsdan te ver om de eigenaar-bewoner hiervan
de dupe te laten worden. Een controle door de eigenaar-bewoner past niet binnen
de systematiek van het controle-mechanisme. De eigenaar-bewoner doet de aanvraag
en pleegt de voor die aanvraag benodigde handelingen (inschrijving in het
gba). Het is vervolgens aan de verscheidene instanties om verder zorg te dragen
voor een correcte afwikkeling van zaken.Waarvan is afhankelijk of de sanctie, dat de ewb kan worden ingetrokken
indien inschrijving in het gba niet binnen 9 maanden heeft plaatsgevonden,
ook daadwerkelijk wordt toegepast, aldus de leden van de VVD-fractie.In slechts weinig gevallen zal sprake zijn van een overschrijding van
deze ruime termijn. Mocht men na deze termijn zich nog steeds niet hebben
ingeschreven in het gba, dan kan de toekenningsbeschikking worden ingetrokken.
Uiteraard beoordeelt, zoals gebruikelijk, de Minister dit.ErfpachtDe leden van de VVD-fractie hebben aangegeven dat het hen niet duidelijk
is op welke wijze de koop van erfpachtgrond in het wetsvoorstel is ingepast?Er is geen onderscheid gemaakt tussen de koop en erfpacht van de grond.
Verder is de afkoop van de erfpachtcanon verwerkt in artikel 5, lid 2, onderdeel
a VakantiewoningHoe verklaren de indieners het feit dat een aspirant koper recent geen
eigenaar mag zijn geweest van een woning, die tot hoofdverblijf diende, maar
wel over een vakantiewoning mag beschikken, zo willen de leden van de VVD-fractie
weten?Voor een primaire toekenning is vereist dat de eigenaar-bewoner gedurende
een tijdvak van tenminste drie jaar tot de datum van eigendomsoverdracht geen
eigenaar is geweest van een woning waar hij zijn hoofdverblijf heeft. Een
vakantiewoning kan niet worden betiteld als zijnde een woning alwaar (uit
juridisch oogpunt) een hoofdverblijf kan worden gevestigd. Het betreft woonruimte
welke een gebruik met zich mee brengt dat naar zijn aard van slechts korte
duur is. Een en ander heeft te maken met het gebruikelijke onderscheid tussen
«hoofdverblijf» en overige woonruimte.Een ander element betreft de vermogenstoets. De waarde van een vakantie
woning telt uiteraard wel mee bij de bepaling van het vermogen. Huishoudens
met een laag inkomen, maar in bezit van een royale vakantiewoning zullen in
de praktijk dus geen gebruik kunnen maken van het onderhavige wetsvoorstel.MarktwaardeZowel de leden van de VVD-fractie als van de D66-fractie hebben vragen
gesteld over het begrip «marktwaarde in verhuurde staat». De leden
van de VVD-fractie hebben geconstateerd dat dit begrip nergens anders in het
wetsvoorstel voorkomt en ook niet nader is gedefinieerd. Samen met de leden
van D66 vragen zij zich af hoe dit moet worden berekend. Gaat het om de waarde
in bewoonde, of in onbewoonde staat?Indieners zijn het met de vragenstellers eens dat helder dient te zijn
op welke «waarde» een korting kan worden verleend waarover nader
afspraken kunnen worden gemaakt omtrent de terugbetaling in geval van het
doorverkopen van de woning. In de eerdergenoemde novelle is dit nader uitgewerkt.
Het begrip marktwaarde van artikel 22, tweede lid, zal worden gewijzigd in
«onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik» (conform
het bepaalde in artikel 5). Voorts zal worden bepaald dat indien een bestaande
woning wordt verkocht aan een zittende huurder afgesproken kan worden dat
bij doorverkoop binnen ten hoogste 30 jaar het verschil tussen de onderhandse
verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik en het door de eigenaar-bewoner
betaalde bedrag geheel of gedeeltelijk dient te worden terugbetaald, voor zover dat verschil 10% van die verkoopwaarde te boven gaat, eventueel vermeerderd met de inflatie.Hiermee is inhoudelijk aansluiting met het BBSH verkregen, aangezien het
aldaar genoemde begrip «marktwaarde in economisch verkeer» synoniem
is voor de «onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik».
Het BBSH zal ook redactioneel op de wet worden afgestemd en verder zal –
teneinde een substantiële korting te kunnen verlenen – het genoemde
percentage in artikel 11c van het BBSH benedenwaarts worden aangepast. Indieners
denken in dit verband aan een ondergrens voor de corporaties bij verkoop aan
huishoudens behorend tot de doelgroep van beleid, van 80% van de onderhandse
verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.EchtscheidingDe leden van de D66-fractie vernemen graag van de indieners welke gevolgen
echtscheiding heeft voor de eigenwoningbijdrage (artikel 25).Ongeacht de aard van de goederengemeenschap is het de vraag of de «achterblijvende»
echtgenoot van de eigenaar-bewoner de woning wil blijven bewonen. Indien dit
laatste het geval is, zal de ewb op de achterblijvende persoon overgaan. Indien
beide echtelieden het pand verlaten en een andere eigen woning
betrekken, zal de ewb meegaan met de (eerdere) houder van deze bijdrage.BodemverontreinigingVoor een primaire toekenning t.b.v. een bestaande woning is vereist dat
deze zich niet bevindt op bodem, waarvan ingevolge de Wet bodembescherming
is vastgesteld dat deze ernstig verontreinigd is. Leidt deze verplichting
er niet toe dat in veel gevallen nader onderzoek is geboden, zo vragen de
leden van de D66-fractie zich af? En waarom is niet een bodemonderzoek voor
alle bestaande woningen verplicht gesteld.Bepaald is dat er geen ewb wordt verstrekt voor het in eigendom verkrijgen
van een bestaande woning waarvan is vastgesteld dat deze zich op ernstig verontreinigde
bodem bevindt. Deze grond moet immers gesaneerd worden. Ook de NHG hanteert
dit uitgangspunt, en laat een en ander door de taxateur in het taxatierapport
ook verklaren.Deze eis geldt niet voor nieuwbouwwoningen, omdat de Woningwet en de daarop
gebaseerde bouwverordening verzekeren voldoende dat op verontreinigde grond
geen nieuwbouwwoningen worden gebouwd. Gedeputeerde Staten geven de betreffende
beschikking (er is geen sprake van verontreinigde bodem) uit. Alvorens dit
geschiedt, heeft uiteraard voldoende onderzoek plaatsgevonden. Extra nader
onderzoek lijkt dus niet aan de orde.HardheidsclausuleDe leden van de D66-fractie hebben verzocht om aan de hand van een casuspositie
een beeld te schetsen van de reikwijdte van het artikel betreffende de hardheidsclausule
(artikel 24)?De eigenaar-bewoner kan een beroep doen op de hardheidsclausule indien
de toepassing van de wettelijke bepalingen tot een schrijnende situatie leidt.
Het is mogelijk om in bepaalde gevallen een persoon, bepaalde inkomsten of
bepaalde vermogensbestanddelen buiten beschouwing te laten. Eén casus
voor al die gevallen is niet te omschrijven. Een bekend voorbeeld uit het
verleden betreft de toekenning van een schadevergoeding aan hemofilie-patiënten.
In het kader van de Huursubsidiewet werd deze vergoeding uitgesloten van het
vermogen voor de toekenning van huursubsidie. De achterliggende gedachte hierbij
was dat deze vergoeding uitdrukkelijk bedoeld was voor een tegemoetkoming
ten aanzien van het toegebrachte leed. Bij het buiten beschouwing laten van
medebewoners kan gedacht worden aan het geval dat de betreffende medebewoner
langdurig buitenshuis verblijft. Bij het (deels) buiten beschouwing laten
van inkomen kan gedacht worden aan een toeslag in het kader van artikel 13
AAW of artikel 22 WAO.Aldus zal altijd een individuele belangenafweging plaatsvindenBouwkundig rapportWaarom is een bouwkundig rapport niet immer verplicht gesteld en in hoeverre
is een taxateur in alle gevallen in staat om te kunnen beoordelen of de kosten
van het verrichten van het achterstallig onderhoud meer of minder dan 10%
van de waarde van de woning bedragen, zo willen de leden van de D66-fractie
weten.Het immer verplicht stellen van een bouwkundig rapport werkt onnodig kostenverhogend.
Vandaar dat een grens van 10% is aangebracht, in overeenstemming met de werkwijze
bij de NHG. Taxateurs kunnen ons inziens, gezien ook hun achtergrond, een
goede inschatting maken van het achterstallige onderhoud, in relatie tot de
waarde van de woning. In geval sprake is van «twijfel» (denk met
name aan de situatie dat het achterstallige onderhoud zich rondom de genoemde
grens van 10% bevindt) gaan wij er van uit dat een bouwkundig
rapport wordt aangevraagd.GarantiecertificaatZowel de leden van de CDA als van de D66-fractie vragen zich af waarom
er voor een primaire toekenning bij een nieuwbouwwoning, geheel of in belangrijke
mate gebouwd door de eigenaar-bewoner, geen garantiecertificaat verplicht
is gesteld.Het betreffende garantiecertificaat is alleen van toepassing op de reguliere
nieuwbouw. Bij geheel of gedeeltelijk zelfbouw wordt geen garantiecertificaat
afgegeven. Vandaar dat een en ander in laatstgenoemd geval ook niet verplicht
is gesteld om voor een primaire toekenning in aanmerking te kunnen komen.AWBDe leden van de VVD-fractie vragen zich af waarom titel 4.2 van de Awb
niet van toepassing is verklaard (artikel 6, lid 5).Titel 4.2 van de Awb betreft subsidies in het algemeen. Het is niet helemaal
duidelijk of een ewb als een subsidie in de zin van die titel moet worden
beschouwd. Om iedere twijfel dienaangaande uit te sluiten is, net als in de
Huursubsidiewet, bepaald dat deze titel niet van toepassing is op de ewb.Sancties tav de financiers en het kosteloos verstrekken
van gegevensDe leden van de D66-fractie hebben geïnformeerd naar wat de gevolgen
zijn en welke sancties kunnen worden opgelegd indien de financiers niet aan
de informatieplicht voldoen ingevolge artikel 47.Op het niet-verstrekken door de financier van de onderhavige gegevens
staan geen sancties. De betreffende bepaling is noodzakelijk in verband met
de Wet persoonsregistraties, die bepaalt dat dergelijke gegevens slechts kunnen
worden verstrekt op grond van een wettelijk voorschrift of met toestemming
van de geregistreerde.Gelet op het bepaalde in artikel 52 vragen de leden van de D66 fractie
voorts of dit betekent dat het college van B&W ter zake gemaakte kosten
bij de minister in rekening kan brengen.Dit artikel dient in combinatie met artikel 53 gelezen te worden. In laatst
genoemd artikel is bepaald dat B&W desgevraagd aan Onze Minister de gegevens
over de uitvoering van de onderhavige wet verstrekken, alsmede inzage in de
stukken daarover. Dit geschiedt kosteloos. Om een doublure te voorkomen is
in artikel 52 opgenomen: «... met uitzondering van ... burgemeester
en wethouders ...». Teneinde eventuele misverstanden te voorkomen is
in de eerdergenoemde novelle opgenomen dat in artikel 52 betreffende zinsnede
komt te vervallen.12. Uitvoering en voorlichtingEr zijn door de diverse fracties meerdere vragen gesteld die te maken
hebben met de uitvoering en handhaving van de BEW.Ondergetekenden hebben deze elementen doorlopend goed in de gaten gehouden
bij het opstellen van het BEW-wetsvoorstel. Wij achten het van groot belang
dat deze wet in de praktijk soepel kan worden uitgevoerd en dat onduidelijkheden
(«handhaafbaarheid») tot een minimum beperkt blijven. Dit alles
laat overigens onverlet dat de primaire verantwoordelijkheid voor de uitvoering
van de wet, bij de Staatssecretaris van VROM ligt. In de brief van 27 oktober
1999 geeft het kabinet aan dat het (citaat) met genoegen
heeft geconstateerd dat de indieners bijzondere aandacht hebben
geschonken aan de uitvoerbaarheid, helderheid en controleerbaarheid van de
regeling en dat daartoe nadere aanscherpingen van gehanteerde definities en
juridische verbeteringen zijn doorgevoerd. Naar aanleiding van vragen
van de leden van de D66-fractie omtrent de uitvoering van de wet en welke
maatregelen de indieners voor ogen hebben om een adequate uitvoering te waarborgen,
zij opgemerkt dat wij van oordeel zijn dat de regeling goed uitvoerbaar is.
Wij hebben voorts het volste vertrouwen in de toezegging van het kabinet (zie
de brief van 27 oktober jl.) dat zij zal zorgen voor een adequate uitvoering.De leden van de fractie van PvdA hebben geïnformeerd naar de bereidheid
van financiële instellingen te participeren in de uitvoering van de regeling
en vragen voorts in hoeverre met deze instelling is overlegd.Indieners zijn op de hoogte van het feit dat de financiers en het WEW
enige knelpunten hebben gesignaleerd, die een spoedige invoering belemmeren
en die naar mening van de financiers een negatief effect hebben op de uitvoering
van de regeling door de financiers. Het betreft de benodigde automatiseringscapaciteit
voor de implementatie van de toetsing, de betaling van de maandelijkse subsidie
aan de financier en de jaarlijkse mutatiedatum van 1 juli. Indieners hebben
hierop de Staatssecretaris laten weten dat zij zich kunnen voorstellen dat
1 juli 2000 niet meer haalbaar is. Wij achten samen met alle betrokken partijen
een goede voorbereiding noodzakelijk teneinde een adequate uitvoering van
de BEW zeker te kunnen stellen. Een latere invoeringsdatum vinden wij daarom
niet bezwaarlijk, mits de vertraging beperkt blijft. Daarnaast is –
uit uitvoeringstechnisch oogpunt – in de eerdergenoemde novelle opgenomen
dat de betaling van de maandelijkse bijdrage geschiedt aan de eigenaar-bewoner
in plaats van de financier (art. 44, eerste lid is hiertoe aangepast).Voorts zijn wij van opvatting dat gezien het gegeven dat er substantiële
verschillen zijn tussen de BEW en de Huursubsidiewet het niet persé
noodzakelijk is om vast te houden aan tijdvakken die lopen van 1 juli tot
en met 31 juni. Kalenderjaren, zoals gewenst door de financiers zijn derhalve
denkbaar. Indieners gaan er van uit dat de Staatssecretaris van VROM zich,
in overleg met de financiers, hierover nader zal beraden en op korte termijn
uitsluitsel zal geven over genoemde aspecten.De leden van de D66-fractie constateren dat de termijnen waarbinnen de
Minister een beslissing moet hebben genomen, kort te noemen zijn. De indieners
erkennen dit en realiseren zich met de leden van de D66-fractie dat dit een
bijzonder beroep doet op de kwaliteit van de uitvoeringsorganisatie. Tegelijkertijd
geldt dat een hypotheekofferte in de regel een geldigheidsduur van 10 tot
14 dagen heeft. Een aspirant-koper dient dus vlot te weten of hij/zij in aanmerking
komt voor BEW-subsidie en bijgevolg de betreffende woning kan financieren.
Wil de BEW succesvol zijn, dan is snel uitsluitsel op een aanvraag onontbeerlijk.
De indieners hebben overigens geen signaal ontvangen van de zijde van het
Ministerie van VROM, dat deze termijn te kort zou zijn.De leden van de PvdA fractie zien problemen ontstaan bij de driejaarlijkse
herijking: zij denken aan de terugbetaling in het 4e jaar indien in het 2e
jaar bv door overwerk een hoger inkomen is gerealiseerd. Indieners wijzen
erop dat er bij herijking geen sprake kan zijn van terugbetaling: de eigenwoningbijdrage
staat voor drie jaar vast en wordt vervolgens opnieuw volgens de geldende
criteria vastgesteld voor drie jaar.De leden van de fractie van de PvdA, D66, alsmede de leden van de fractie
van GroenLinks informeren naar de wijze waarop de voorlichting rond de wet
zal plaatsvinden.De voorlichting over de wet is a priori de verantwoordelijkheid van de
Staatssecretaris. Het spreekt voor zich dat een goede en objectieve voorlichting
van essentieel belang is voor het welslagen van de regeling. Indieners denken
hierbij aan het door VROM verstrekken van objectieve en vrij verkrijgbare
informatie voor consumenten met de hoofdlijnen van de regeling. De Staatssecretaris
heeft tijdens de parlementaire behandeling reeds aangegeven geen toetsende
rol voor de rijksoverheid te zien. Indieners achten het denkbaar dat de Staatssecretaris
afspraken maakt met de woningcorporaties, de Nederlandse Woonbond en of de
financiers teneinde de objectieve voorlichting te waarborgen.Door de leden van de D66 fractie is gevraagd naar de stand van zaken aangaande
de benodigde AMvB's en in hoeverre die van invloed zijn op de datum van inwerkingtreding
van de wet.Het opstellen van de benodigde AMvB's en ministeriële regelingen
valt onder de verantwoordelijkheid van de Staatssecretaris. Indieners hebben
geen exact zicht op de stand van zaken hierbij. Wel gaan zij er vanuit dat
het Ministerie van VROM hiermee volop aan de slag is. Voorts geldt veelal
dat bij AMvB nadere regels kunnen worden gesteld:
deze nadere regels zijn dus op zich niet nodig voordat de wet in werking treedt.
Een en ander vergt nadere afweging. Zo heeft de Staatssecretaris tijdens de
Tweede Kamerbehandeling reeds aangegeven voorlopig geen invulling te geven
aan de kan-bepaling ingevolge artikel 16 (= regionale differentiatie).Wat dient er wel te gebeuren? Ons inziens dient er een AMvB te komen waarin
het bepaalde in de artikelen 4 (waarderingsgrondslagen voor het vermogen)
en de artikelen 33 & 34 (vangnetregeling) is opgenomen. Voorts dient er
een ministeriële regeling te worden gemaakt, waarin o.m. de nadere eisen
worden opgenomen met betrekking tot de hypothecaire lening. Indieners gaan
er vanuit dat de Kamer gelijktijdig met de AMvB op de hoogte wordt gesteld
van deze ministeriële regeling. Naar aanleiding van vragen van zowel
de leden van de D66 fractie als die van de CDA fractie omtrent het in samenhang
bekijken van alle wet- en regelgeving willen de indieners het volgende opmerken.
Ons inziens wordt met het onderhavige wetsvoorstel de hoofdlijnen vastgesteld
van de wijze waarop het eigen woningbezit onder huishoudens met een smalle
beurs van rijkswege wordt bevorderd. De nadere detail-uitwerking volgt zoals
ook veelal het geval bij andere wetgeving (denk bijvoorbeeld aan de Huursubsidiewet)
zo spoedig mogelijk daarna. Door deze nadere uitwerking in een pakket alwaar
de indieners een groot voorstander van zijn aan de Kamer voor te leggen, kan
worden bewerkstelligd dat U een en ander in samenhang kunt beoordelen.Voor wat betreft de vraag van de leden van de D66 fractie inzake de ruime
afwijkingsbevoegdheid ingevolge artikel 56, wijzen wij erop dat een en ander
tijdens de Tweede Kamerbehandeling juist is ingeperkt tot de aldaar genoemde
artikelen en dat op grond van artikel 62, lid 1 hierbij immer de voorhangprocedure
moet worden gevolgd. De betrokkenheid van de Kamer ten aanzien van dergelijke
afwijkingen is dus gewaarborgd.DuivesteijnBiesheuvelHofstraVan 't Riet 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-19992000-25309-142b.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl