Woningcorporaties; Brief minister over financiële positie corporatiesector
Staten-Generaal — Kamerstuk Brief regering
Datum: 2014-07-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2009-2010
 
 
 
 KST138775
 2009-2010
 
 29 453
 Woningcorporaties
 
 
 
 
 Nr. 
 141
 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE
 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
 
 Den Haag, 2 december 2009
 1. Inleiding
 Ten behoeve van een voor donderdag 3 december 2009 door uw Kamer
ingelast Algemeen Overleg met de Vaste Commissie voor Wonen, Wijken en Integratie
naar aanleiding van een bericht op NOS-teletekst van 26 november dat
corporaties een verlies van ca. € 2 miljard zouden hebben geleden
in 2008, doe ik uw Kamer met deze brief nadere informatie over de financiële
positie van de corporatiesector toekomen. Daarbij wordt eerst ingegaan op
de realisatie 2008, waar immers de constateringen in het NOS-bericht ook betrekking
op hebben. Vervolgens wordt, in aanvulling daarop, ingegaan op de te verwachten
ontwikkelingen in de financiële positie van corporaties in 2009 en latere
jaren.
 Voor een groot deel is de informatie over 2008 gebaseerd op de nog te
verschijnen CFV-rapporten «Sectorbeeld realisaties 2009» (betreft
verslagjaar 2008) en «Verslag financieel toezicht woningcorporaties
2009». Ik heb uw Kamer in het AO Sectorbeeld voornemens van 3 november
jl. (kamerstuk 29 453, nr. 140) toegezegd dat u deze rapporten voor het
Kerstreces zou ontvangen. Bijgaande informatie loopt daarop dus reeds vooruit.
Wel is de samenvatting van beide rapporten als bijlage bijgevoegd. Tevens betrek ik in deze brief mijn toezegging uit het
AO over het Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 van 3 november,
dat ik nader inga op een artikel over onrendabele toppen van de heer Bijdendijk
in Building Business van april 2009.
 2. Het teletekstbericht en de realisatie 2008
 Het genoemde teletekstbericht luidde als volgt:
 «Woningcorporaties hebben vorig jaar veel geld verloren, blijkt
uit een NOS-onderzoek naar de jaarverslagen van 364 van de 430 corporaties.
166 corporaties leden verlies; ze moesten in totaal zo’n 2 miljard euro
afschrijven.
 Corporaties verwachten dat de verliezen dit jaar oplopen waardoor investeringen
in woningverbetering en infrastructuur zullen stilvallen.
 Niet alleen directeuren van woningcorporaties verdienen veel: 73 managers
van kleine corporaties verdienden meer dan 100 000 euro. In totaal verdienden
103 bestuurders meer dan 181 000 euro, het salaris van premier Balkenende.»
 
 Deze cijfers van de NOS lijken een directe optelling te zijn van het jaarresultaat
van de onderzochte corporaties over 2008. Op basis van alle 429 corporaties
(exclusief het Wooninvesteringsfonds) is dan het beeld voor 2008 een verlies
van € 0,6 miljard:
 • Er zijn 195 corporaties met een negatief resultaat (totaal verlies
van € 2.1 miljard).
 • Er zijn 234 corporaties met een positief resultaat (totaal winst € 1.5
miljard).
 Ook het WSW meldt een negatief jaarresultaat over 2008 van een kleine € 0,6
miljard op basis van directe tellingen.
 
 Methodologisch is het echter niet verantwoord deze optelling te doen om
daar conclusies aan te verbinden. Het WSW doet dat overigens ook niet. Het
WSW bepaalt de financierbaarheid van corporaties op basis van kasstromen en
onderpandswaarde van het bezit.
 De grondslagen die de corporaties hanteren, zijn namelijk te sterk afwijkend
om betekenisvol directe tellingen te kunnen hanteren. Daarbij gaat het onder
meer om verschillen in waarderingswijze (historische kostprijs of bedrijfswaarde),
in het al dan niet meenemen van verkoopkasstromen in de bedrijfswaarde, en
in het moment van meenemen van toekomstige investeringen.
 
 Het CFV hanteert een methodiek waarbij de door de corporaties gekozen
uitgangspunten worden gestandaardiseerd, waardoor financiële cijfers
van corporaties onderling vergelijkbaar worden. Na standaardisering resulteert
op sectorniveau een jaarwinst van € 0,31 miljard in 2008. Hierin
is de vennootschapsbelasting over 2008 reeds verwerkt. Dit is zelfs nog iets
meer dan in 2007 toen de gestandaardiseerde jaarwinst € 0,14 miljard
bedroeg. Deze jaarwinsten zijn overigens bescheiden, onder meer door de forse
stijging van de beheer- en onderhoudskosten (direct maar ook indirect via
de doorwerking in de waardering van het bezit), door hogere nieuwbouwinvesteringen
bij licht dalende verkoopaantallen, en door afwaarderingen als gevolg van
incidentele ontwikkelingen.
 
 Het jaarresultaat is overigens geen goede graadmeter voor de investeringsmogelijkheden
van de corporaties. Het volkshuisvestelijk vermogen, dat is het eigen vermogen
gebaseerd op de «volkshuisvestelijke exploitatiewaarde» (= gestandaardiseerde
bedrijfswaarde) en de solvabiliteit (verhouding volkshuisvestelijk vermogen/balanstotaal)
zijn hiervoor veel betere graadmeters naast de verkoopmogelijkheden en de
kasstromen.
 
 Het volkshuisvestelijk vermogen is toegenomen van € 32,1 miljard
in 2007 naar € 32,4 miljard in 2008. Ondanks deze toename is de
solvabiliteit gedaald van 31,6% in 2007 naar 30,5% in 2008.
De belangrijkste oorzaak hiervan vormen de hoge nieuwbouwinvesteringen in
2008. Met 36 500 gerealiseerde huur- en koopwoningen in 2008 tegen 33 700
in 2007 en gemiddeld ca. 25 500 in de jaren daarvoor, was 2008 een topjaar
voor de sector. Het aantal verkopen van bestaande huurwoningen aan eigenaar-bewoners
en beleggers, vaak een belangrijke financieringsbron voor nieuwbouwinvesteringen,
was in 2008 met 14 200 woningen tegen 15 100 woningen in 2007 echter
iets lager. In sterke mate als gevolg van deze combinatie van factoren is
het balanstotaal toegenomen van € 101,5 miljard in 2007 naar € 106,4
miljard in 2008.
 
 Uit het voorgaande blijkt nauwelijks een verslechtering in 2008 van de
financiële positie van de corporatiesector als geheel. Voorzover daar
al sprake van is komt dat voornamelijk door de maatschappelijk gewenste gerealiseerde
nieuwbouwinvesteringen.
 
 Desondanks zal ik de ook de komende jaren uiteraard de vinger aan de pols
houden voor wat betreft de ontwikkeling van de financiële positie van
de sector. Ook zal ik de effecten van de crisismaatregelen monitoren. Met
de verhoging van de borgingsgrens van het WSW van € 200 000
naar € 240 000 worden de financieringslasten van investeringen
in huurwoningen lager en kunnen investeringen op peil blijven.
 
 Op het niveau van de individuele corporatie kan het beeld uiteraard anders
liggen dan het landelijke beeld. Daartoe kan worden gekeken naar het solvabiliteitsoordeel
van het CFV over 2008.
 Het solvabiliteitsoordeel is een oordeel over de vermogenspositie van
een corporatie ultimo 2008 onder de veronderstelling van voorgezette verhuur.
Hierbij wordt dus, anders dan bij het zogeheten continuïteitsoordeel,
geen rekening gehouden met de financiële effecten van voorgenomen activiteiten
die leiden tot nieuwe investeringen c.q. desinvesteringen, tenzij hiervoor
op moment van balansdatum juridische verplichtingen zijn aangegaan. Dit oordeel
geeft dus inzicht of de corporatie per balansdatum aan haar financiële
verplichtingen kan voldoen ingeval van doorexploitatie. Uit de solvabiliteitsoordelen
van het CFV blijkt dat 420 van de 430 corporaties in 2008 beschikten over
voldoende solvabiliteit. Bij 10 corporaties (met in totaal 28 570 woongelegenheden)
is sprake van onvoldoende solvabiliteit. Het totale vermogenstekort van deze
niet solvabele corporaties bedraagt € 313 miljoen.
 In 2007 ging het nog om 5 corporaties (met in totaal 32 515 woongelegenheden)
en een totaal vermogenstekort van € 79 miljoen.
 Op individueel niveau kwamen in 2008 dus wel iets meer corporaties in
de potentiële financiële problemen dan in 2007.
 
 In het vervolg van deze brief wordt nu ingegaan op de hoogte en ontwikkeling
in 2008 van een aantal vaakgenoemde factoren die van negatieve invloed zijn
op de financiële positie van corporaties. Daarbij gaat het achtereenvolgens
om incidentele tegenvallers, bedrijfslasten en de onrendabele top bij nieuwbouwinvesteringen.
 3. Incidentele tegenvallers in resultaat 2008
 In onderstaande tabel zijn de corporaties weergegeven waar in 2008 sprake
was van substantiële «incidentele tegenvallers».
 
 
 
 
 
 
 
 Corporatie
 Jaarresultaat 2008 (€ mln.)
 Solvabiliteitsoordeel
2008
 
 
 
 
 Woonbron
 – 114
 Voldoende
 
 
 Servatius
 – 7
 Onvoldoende
 
 
 Rochdale
 – 38
 Voldoende 
 
 
 SGBB
 – 310
 Onvoldoende
 
 
 Rentree
 + 26
 Voldoende
 
 
 
 
 
 Bij deze corporaties heb ik inmiddels toezichthouders aangesteld die regelmatig
aan mij rapporteren.
 Daarnaast is in bredere zin te constateren dat de Raden van Commissarissen
scherper zijn geworden in het tijdig constateren en tegengaan van ongewenste
financiële ontwikkelingen en risico’s vanwege activiteiten die
niet direct tot de kerntaak van een corporatie behoren.
 In de Herzieningswet toegelaten instellingen zullen strengere eisen worden
gesteld aan het verrichten van dergelijke nevenactiviteiten, zoals een
verplicht onderbrengen daarvan in verbindingen, maximering van de bijdrage
van de corporatie aan de dochter tot 1/3 deel van het vermogen, en de mogelijkheid
om bij AMvB een bovengrens te stellen aan dergelijke activiteiten.
 4. De bedrijfslastenontwikkeling in 2008
 De netto bedrijfslasten (personeelslasten en overige bedrijfslasten) per
verhuureenheid zijn in 2008 met 9,1% toegenomen (was 2007 nog 7,3%
en bezien over de gehele periode 2003–2007 was de gemiddelde jaarlijkse
toename 5,4%).
 Oorzaken hiervan zijn volgens het CFV onder meer de CAO Woondiensten 2007–2008,
een uitbreiding van het personeelsbestand met 2,4%, toenemende activiteiten
en mogelijke inefficiënties.
 Ook de onderhoudslasten zijn in 2008 weer fors toegenomen, namelijk met
8,4% per verhuureenheid (in 2007 was de toename 8,8%).
 
 Zoals ik aan de Kamer heb toezegd in het genoemde AO van 3 november
jl. analyseert het CFV de oorzaken van deze bedrijfslastenontwikkeling, waarbij
o.a. wordt gekeken naar de invloed van lokale lasten. Uw Kamer zal hierover
voor het Kerstreces worden geïnformeerd.
 Daarnaast zal het Kabinet, zoals eerder gemeld in de brief van 24 november
jl. (TK 2009/2010, 29 453, nr.137), de bestuurderssalarissen (incl. aanvullende
inkomensvoorzieningen) bij corporaties onder het zwaarste regime van normeringswetgeving
brengen die het kabinet thans voorbereidt voor de (semi-)publieke sectoren.
Tevens zullen corporaties daarbij wettelijk worden gebonden aan gedifferentieerde
grenzen die ook onder het wettelijk maximum kunnen liggen. Relatief gezien
dragen deze salarissen slechts in geringe mate bij aan de bedrijfslasten,
maar de maatschappelijke positie van de corporaties vraagt om soberheid en
doelmatigheid.
 5. De «onrendabele top» bij nieuwbouw
in 2008
 In een Algemeen Overleg over het Sectorbeeld voornemens woningcorporaties
2009 op 3 november is door mij, naar aanleiding van vragen terzake door
kamerlid mevr. Van den Burg, toegezegd nader in te gaan op een artikel over
onrendabele toppen van de heer Bijdendijk in Building Business van april 2009.
In zijn essay betoogt de heer Bijdendijk dat investeren in de sociale huursector
over vijf jaar onbetaalbaar is, tenzij er maatregelen worden getroffen zoals
huurliberalisatie. Hij stelt daarbij dat de onrendabele toppen zijn toegenomen
van € 4 500,- halverwege de jaren negentig tot € 45 000,-
drie jaar geleden en vandaag de dag ruim € 100 000 per woning
bedragen. Hij voorspelt dat de onrendabele top binnen korte tijd op € 200 000,-
uitkomt.
 
 De stijgende onrendabele toppen die gemoeid zijn met de nieuwbouw van
huurwoningen vragen, ook naar mijn mening, zorgvuldige aandacht. Ik heb in
genoemd AO aangegeven dat in veel gevallen de opbrengst van de verkoop van
een huurwoning inmiddels niet meer de onrendabele top van een nieuw te bouwen
huurwoning afdekt. De corporatiebranche moet blijven investeren in de lokale
woonopgaven en toenemende onrendabele toppen kunnen leiden tot uitstel of
zelfs afstel van investeringen.
 Dat neemt niet weg dat ik een aantal opmerkingen wil plaatsen bij het
door de heer Bijdendijk geschetste beeld.
 
 Het beeld van de onrendabele toppen dat in dit artikel wordt geschetst
wijkt af van het landelijk gemiddelde. De gemiddelde investeringskosten van
een opgeleverde sociale huurwoning bedroegen volgens de opgave van de corporaties
in 2008 circa € 160 000,- met een onrendabele top van circa € 54 000,-. Het onrendabel dat de heer Bijdendijk
schetst ligt dus bijna twee maal zo hoog als het landelijk gemiddelde. Omdat
de bedrijfswaarden van nieuwe huurwoningen in een bepaalde huurklasse niet
sterk differentiëren zou het verschil met name moeten worden veroorzaakt
door aanzienlijk hogere stichtingskosten.
 
 De omvang van de onrendabele top wordt in hoge mate bepaald door de corporatie
zelf. Het artikel hanteert als onrendabele top het verschil tussen de stichtingskosten
enerzijds en de netto contante waarde van de huuropbrengsten en de uitgaven
(onderhoud en beheerkosten) van de woning (de bedrijfswaarde) anderzijds.
Daarbij is het de corporatie die bepaalt hoe hoog de stichtingskosten worden
en de corporatie bepaalt ook de aanvangshuur, binnen de grenzen van het Woningwaarderingsstelsel,
en de hoogte van de beheer- en onderhoudskosten.
 
 In die berekening is met name de aanname van belang die gehanteerd wordt
voor de huurontwikkeling in de komende decennia. Dat is uiteraard geen vast
gegeven. In het artikel wordt uitgegaan van inflatievolgend huurbeleid. In
de afgelopen vijftien jaar lag de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging
gemiddeld 2,1% boven inflatie.
 In dit verband verwijs ik u verder naar de rapporten «Financiële
gevolgen van het Onderhandelaarsakkoord en de invoering van de integrale vennootschapsbelasting»
aangeboden aan de Tweede Kamer bij brief van 27 november 2007 (TK 2007/2008,
30 995, nr. 31). In deze rapporten wordt het regeringsbeleid (huurbeleid,
invoering integrale vennootschapsbelasting en Wijkenheffing) doorgerekend.
Daaruit blijkt, dat per saldo de sector op macroniveau genoeg financiële
middelen heeft (of deze door extra verkopen kan genereren) om de (lokale)
opgaven te realiseren. Voor wat betreft het huurbeleid is in deze berekeningen
uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid.
 
 Corporaties ontwikkelen in toenemende mate gemengde projecten met zowel
huur als koopwoningen. De productie van koopwoningen door corporaties is gestegen
van 6 300 in 2005 naar 8 500 in 2008. In de praktijk kan dat leiden
tot omvangrijke projecten die per saldo, door de winst op het koopdeel, een
deel van het onrendabel compenseren. Op basis van de cijfers van de corporaties
blijkt dat in 2008 € 70 mln. winst werd gemaakt op koopwoningen.
Mogelijk is dit cijfer gedrukt doordat er kosten van het huurdeel zijn toegerekend
aan de koopwoningen. De integrale VPB biedt hiervoor enige ruimte. Niet altijd
wordt overigens winst gemaakt op de bouw van koopwoningen, afhankelijk van
de daadwerkelijke afzetmogelijkheden.
 
 Natuurlijk zijn de huidige marktomstandigheden voor de verkoop van huurwoningen
en de nieuwbouw van koopwoningen niet gunstig. Ik verwacht echter dat dit
van tijdelijke aard zal zijn en dat bij economisch betere omstandigheden de
verkoop weer zal aantrekken, waardoor ook de investeringscondities voor corporaties
weer verbeteren.
 6. De financiële positie in 2009 en volgende
jaren
 In mijn brief van 18 september 2009 ben ik ingegaan op het Sectorbeeld
voornemens 2009, prognoseperiode 2009–2013 (TK 29 453, nr.131,
vergaderjaar 2009–2010) van het CFV. Uit meerjarige financiële
doorrekeningen van het CFV, gebaseerd op extrapolatie van de verwachte realisatie
2008 (dus niet op de voornemens van de corporaties zelf) resulteerde een daling
van de solvabiliteit in de sector naar ca. 25% ultimo 2017. Zonder
nadere maatregelen van corporaties, zoals extra verkopen, is op de wat langere
termijn derhalve een achteruitgang van de vermogenspositie van de sector te
verwachten. 
 
 De continuïteitsoordelen over de individuele corporaties, zoals deze
op basis van de eigen voornemens 2009–2013 van de corporaties door het
CFV zijn opgesteld ten behoeve van het nog te verschijnen «Verslag financieel
toezicht woningcorporaties 2009» laten een toename van het aantal «B»-corporaties
zien van 12 vorig jaar naar 35 dit jaar:
 
 
 
 
 
 
 
 Oordeel
 2009
 2008
 
 
 
 
 A: voorgenomen activiteiten en financiële mogelijkheden
in balans
 349
 366 
 
 
 B1: de voorgenomen activiteiten kunnen op middellange termijn
de financiële continuïteit in gevaar brengen
 25
 8 
 
 
 B2: de voorgenomen activiteiten kunnen op korte termijn de
financiële continuïteit in gevaar brengen
 10
 4
 
 
 C: de voorgenomen activiteiten kunnen leiden tot onvoldoende
inzet van financiële middelen
 45
 77 
 
 
 Geen oordeel. 
 1
 0
 
 
 Totaal
 430
 455
 
 
 
 
 
 Op 30 november jl. heeft het WSW onder meer het «Cijfermatig
Perspectief Woningcorporaties» gepubliceerd. Hierin en in de «Trendrapportage
woningcorporaties 2008–2013» wordt onder meer gesteld dat:
 1. In 2009 177 corporaties te maken krijgen met «maatwerk»
bij het verstrekken van borgingsfacilitering, tegen 153 in 2008.
 2. De kapitaalbehoefte van de sector de komende jaren zal blijven stijgen.
 3. De renterisico’s toenemen door kortere looptijden en een verwachting
dat de rente zal gaan stijgen.
 4. De omvang van de borgbare investeringen wordt bekneld door de borgingsgrens
van € 200 000.
 5. Investeringen in toenemende mate afhankelijk zijn van verkopen.
 6. De verkoopmogelijkheden op middellange termijn zullen afnemen, waarbij
de regionale verschillen zullen verscherpen.
 
 Uit het voorgaande wordt duidelijk dat de financiële positie, en
dan met name de kasstroompositie en de investeringsmogelijkheden van de sector
onder druk staan de komende jaren. Daarbij is de recente verhoging van de
borgingsgrens van het WSW naar € 240 000 nog niet in de beschouwing
van het WSW opgenomen. De relatieve omvang van de borgbare activiteiten zal
hierdoor stijgen hetgeen een belangrijke verbetering voor corporaties betreft.
 Wat betreft de verkopen kan nogmaals worden opgemerkt dat de mogelijkheden
daartoe na economisch herstel weer zullen aantrekken. Daarnaast wil ik de
zorg van het WSW over de verkoopmogelijkheden op (middel)lange termijn nuanceren.
Ten eerste omdat het WSW de sombere verwachtingen baseert op een scenario
dat bijvoorbeeld uitgaat van een fixering van de koopkracht gedurende 10 jaren.
Ten tweede omdat er nog ruimte zit in de verkooppotentie van corporaties;
ze kunnen desgewenst meer woningen verkopen dan ze nu doen.
 Toch zal op termijn een meer structurele balans moeten worden gevonden
tussen de exploitatiebaten en exploitatielasten van corporaties. Beheersing
van de bedrijfslasten vormt daarvan een onderdeel, maar ook een zekere begrenzing
van de onrendabele toppen van nieuwbouwinvesteringen maakt daar deel van uit.
 7. Tot slot
 In mijn bovenstaande analyses heb ik geprobeerd de huidige financiële
situatie en de ontwikkeling daarvan in de komende jaren aan te geven. De daadwerkelijke
financiële ontwikkeling in de komende jaren zal afhangen van
diverse factoren. Duidelijk is wel dat er op dit moment en in de eerstkomende
periode sprake is van lastige investeringscondities, ook voor woningcorporaties.
Voor mij is cruciaal dat de investeringsmogelijkheden voor corporaties op
peil blijven. Corporaties hebben immers een niet te onderschatten taak in
het verbeteren van de volkshuisvesting, in het huisvesten van mensen die het
moeilijk hebben op de woningmarkt, in de wijkaanpak, in het investeren in
maatschappelijk vastgoed, in het realiseren van opvang voor dak- en thuislozen
en het bieden van kansen voor velen op de woonladder. Dat is voor de maatschappij
van enorm belang. Die investeringen en de daarbij behorende inspanningen van
corporaties staan of vallen met financieel draagkrachtige corporaties. Voor
mij is het behoud van een corporatiebranche die financieel in staat is de
diverse opgaven in de volkshuisvesting op te pakken een wezenlijk toetspunt
in het kader van de (nu lopende ambtelijke) heroverweging.
 
 Ik ga er van uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
 
 De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
 E. E. van der Laan
 
 
 
 
 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.