Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering positie en zeggenschap huurders); Nota n.a.v. het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 30856, nr. 6

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum indiening

24-07-2007

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2006-2007

30856 nr. 6

19-07-2007

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Algemeen2. Advies commissie Zeggenschap en versterking positie
huurders(-organisaties)2.1 Wijziging wet- en regelgeving (BW en Bbsh)2.2 Betrokkenheid bij wijkaanpak2.3 Adviesrecht bij woonvisie van gemeente2.4 Verkoop huurwoningen2.5 Voorleggen geschil aan huurcommissie2.6 Energiebesparing2.7 Instemmingsrecht2.8 Stimuleren verschillende vormen van participatie2.9 Gemengde complexen3. Inhoud van het wetsvoorstel3.1 Duidelijkheid voor huurders over overlegplicht particuliere
verhuurders3.2 Primaat en rollen van huurdersorganisaties en bewonerscommissies3.3 Representativiteit van huurdersorganisaties3.4 Verlagen minimum aantal woongelegenheden van 100 naar
253.5 Ledenbestand huurdersorganisaties3.6 Bewonerscommissies3.7 Op verzoek informeren over beleid en beheer3.8 Toevoeging van onderwerpen waarover informatie
moet worden verstrekt3.9 Verlengen adviestermijn3.10 Uitbreiden rol kantonrechter bij geschillenbeslechting3.11 Vergoeding van verhuurders aan huurdersorganisaties4. Effecten voor burgers en bedrijvenOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30856Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 66 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 856Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering
positie en zeggenschap huurders)nr. 6NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAGOntvangen 19 juli 20071. AlgemeenMet veel belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de algemene
commissie voor Wonen, Wijken en Integratie naar aanleiding van het wetsvoorstel
tot wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv).
Ik dank de diverse fracties voor hun bijdragen en verwacht aan deze bijdragen
recht te doen met de nu volgende beantwoording.Het doet mij genoegen dat de leden van de PvdA-fractie het wetsvoorstel
van de regering om de positie van huurders in het overleg te versterken steunen,
zij het dat deze leden menen dat op een aantal punten de huidige voorstellen
niet voldoende tegemoet komen aan de wens de positie van huurders en huurdersorganisaties
ten opzichte van de verhuurder te versterken, en dat ten einde huurders en
huurdersorganisaties daadwerkelijk meer mogelijkheden te geven mede vorm en
invulling te geven aan de woonsituatie en het vergroten van de betrokkenheid
bij keuzes van de verhuurder die van invloed zijn op de woning of directe
woonomgeving, ook op andere terreinen stappen moeten worden gezet.Tevens doet het mij genoegen dat de leden van de CDA-fractie met de regering
van mening zijn dat er een eind moet komen aan de niet gelijke behandeling
van huurders van sociale en particuliere verhuurders en dat de leden van de
SP-fractie het belang onderschrijven om naast de rechtsbescherming van de
individuele huurder ook de collectieve zeggenschap van huurders te verbeteren.Tot slot doet het mij genoegen dat de leden van de VVD-fractie met belangstelling
kennis hebben genomen van het voorliggende wetsvoorstel.Hieronder zal ik ingaan op de specifieke vragen van de leden van de verscheidene
fracties, waarbij ik de vragen zoveel mogelijk in onderlinge samenhang zal
behandelen volgens onderstaande indeling (deze indeling is grotendeels conform
het verslag van de commissie).1. Algemeen2. Advies commissie Zeggenschap en versterking positie huurders(organisaties) 2.1  Wijziging wet- en regelgeving (BW en Bbsh)2.2  Betrokkenheid bij wijkaanpak2.3  Adviesrecht bij woonvisie van gemeente2.4  Verkoop huurwoningen2.5  Voorleggen geschil aan huurcommissie2.6  Energiebesparing2.7  Instemmingsrecht2.8  Stimuleren verschillende vormen van participatie2.9  Gemengde complexen3. Inhoud van het wetsvoorstel3.1  Duidelijkheid voor huurders over overlegplicht particuliere
verhuurders3.2  Primaat van huurdersorganisaties en bewonerscommissies3.3  Representativiteit van huurdersorganisaties3.4  Verlagen minimum aantal woongelegenheden van 100 naar 253.5  Ledenbestand huurdersorganisaties3.6  Bewonerscommissies3.7  Op verzoek informeren over beleid en beheer3.8  Toevoeging van onderwerpen waarover informatie moet worden verstrekt3.9  Verlengen adviestermijn3.10  Uitbreiden rol kantonrechter bij geschillenbeslechting3.11  Vergoeding van verhuurders aan huurdersorganisaties4. Effecten voor burgers en bedrijven2. Advies commissie Zeggenschap en versterking positie
huurders(-organisaties)De leden van de PvdA-fractie meenden dat het betrekken van bewoners bij
beleid en beheer deel zal moeten uitmaken van het intern toezicht van de woningcorporaties.
Zij vroegen of de regering actie zal ondernemen deze aanbeveling van de commissie
Leemhuis ook in de praktijk vorm te geven. Tevens vroegen deze leden welke
stappen de regering zal zetten tot het stimuleren of vormgeven van de overige
aanbevelingen die geen wettelijke regeling behoeven, zoals het opstellen van
een kwaliteitscode voor huurdersorganisaties en de rol van brancheorganisaties
bij het betrekken van bewoners bij beleid en beheer.Het interne toezicht moet te allen tijde toezien op het handelen van de
woningcorporatie overeenkomstig de geldende regelgeving, dus ook overeenkomstig
de bepalingen in het Besluit beheer sociale-huursector inzake het betrekken
van bewoners en huurders bij beleid en beheer. Ik heb daarnaast geconstateerd
dat in de governancecode die door de sociale-huursector eind 2006 is afgekondigd,
het betrekken van huurders (en andere betrokkenen) bij beleid en beheer onderwerp
van aandacht is. Ik verwacht dat het interne toezicht zich ook aan die code
voor de corporatiesector zal houden. Daarmee is mijns inziens voldaan aan
de wens van deze leden wat betreft een rol voor brancheorganisaties (naast
de mede door het Rijk gesubsidieerde activiteiten van de Nederlandse Woonbond).Ik acht het niet op mijn weg liggen om, naast de voorwaarden met betrekking
tot representativiteit en contact met de achterban zoals geregeld in onderhavig
wetsvoorstel en de huidige wet, de totstandkoming van een kwaliteitscode voor
huurdersorganisaties te stimuleren. Mogelijk kan de Nederlandse Woonbond hierin
wel een rol vervullen. De Woonbond geeft thans in samenwerking met het Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector (KWH) een kwaliteitslabel voor huurdersorganisaties
vorm en implementeert dit. De Woonbond tracht ook voor de particuliere sector
een soortgelijk instrument te ontwikkelen. 2.1 Wijziging wet- en regelgeving (BW en Bbsh)De leden van de PvdA-fractie meenden dat een aantal aanbevelingen van
de commissie Leemhuis moet resulteren in wijzigingen in andere wetten dan
het voorliggende wetsvoorstel. De door deze leden aangehaalde aanbevelingen
moeten worden vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (BW). De leden van de PvdA-
en de SP-fractie vroegen op welke termijn het voorgenomen voorstel tot wijziging
van het BW kan worden verwacht.De leden van de SP-fractie waren voorstander van het initiatiefrecht van
bewonerscommissies, wat verder gaat dan een agenderingsrecht. Een regeling
van collectieve voorzieningen op het niveau van de individuele huurder in
het BW ligt naar hun mening minder voor de hand. De leden van de SP-fractie
vroegen of het BW de juiste plaats is om het initiatiefrecht voor woningverbetering/isolatie
te regelen. Zij vroegen of het niet logischer is om dit initiatiefrecht in
dit wetsvoorstel te regelen.In de brief van 19 oktober 2006 (Kamerstukken II 2006/2007, 27 926,
nr. 110) met de voorstellen met betrekking tot de verbetering van de
positie en zeggenschap van huurders(organisaties) zijn een aantal voorstellen
genoemd die in het BW geregeld zouden moeten worden.Het betreft allereerst de verhuiskostenvergoeding voor huurders van particuliere
verhuurders die vanwege herstructurering hun woning moeten verlaten. Om voor
deze huurders een verhuiskostenvergoeding te regelen die gelijk is aan die
voor huurders van sociale verhuurders wordt de betreffende bepaling uit het
Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) overgenomen in het BW. Met deze wijziging
zal op korte termijn een aanvang worden gemaakt. Naar verwachting kan deze
dan in het najaar van 2008 zijn beslag krijgen. Overigens is het niet zo dat
er voor huurders van particuliere verhuurders momenteel niets geregeld is.
Op grond van het huidige BW is reeds vergoeding van kosten voor huurders in
verband met renovatie of sloop mogelijk; hiervoor is echter geen minimumbedrag
opgenomen.Daarnaast zou worden bezien in hoeverre het mogelijk is om een initiatiefrecht
voor woningverbetering voor huurders in het BW te regelen. De verkenning hiertoe
is momenteel nog niet afgerond. In het licht van de noodzaak tot energiebesparing
in de gebouwde omgeving wordt met name bezien in hoeverre voor het op initiatief
van huurders aanbrengen van energiebesparende maatregelen aanpassing van de
huidige, in artikel 243 van Boek 7 van het BW vastgelegde, regeling wenselijk
is. Het is de bedoeling de verkenning hiertoe na de zomer af te ronden, zodat
eventuele aanpassing van het BW in het voorjaar van 2009 kan plaatsvinden.Tot slot zou worden bezien in hoeverre aanpassing van het BW nodig is
teneinde gedwongen winkelnering, als gevolg van de verplichting zorgdiensten
af te nemen bij de contractant van de verhuurder, te voorkomen. Uit onderzoek
is gebleken dat het BW reeds voldoende aanknopingspunten biedt om dergelijke
gedwongen winkelnering te voorkomen. Zo zijn op grond van artikel 264 van
Boek 7 van het BW bedingen in huurovereenkomsten die niet de huurprijs betreffen
nietig indien ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel
wordt overeengekomen. Aanpassing van het BW is op dit punt dan ook niet noodzakelijk.De Wohv regelt het overleg tussen huurders en verhuurder, de onderwerpen
die daarbij aan de orde dienen te komen en de te volgen procedures.Voor regels over het aangaan of wijzigen van verbintenissen tussen huurders
en verhuurders, of het afdwingen van de nakoming daarvan (bijv. het aangaan
van een huurovereenkomst, overeenkomen van woningverbetering, afdwingen van
onderhoud en beëindiging van de huurovereenkomst) is het
BW de aangewezen wet. Het BW bevat immers het algemene verbintenissenrecht
en de specifieke regels voor huurovereenkomsten.Ook het aanbrengen van collectieve voorzieningen heeft uiteindelijk een
weerslag op de individuele huurovereenkomst. Dit betekent dat ook voor een
initiatiefrecht voor woningverbetering/isolatie het BW de aangewezen plaats
is om dit te regelen.De leden van de PvdA-fractie meenden dat wanneer wordt afgestapt van huurverhogingen
gelijk aan inflatie, de specificatieplicht moet zijn vastgelegd zijn in het
BW.Met de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van de
artikelen 252 en 253 van Boek 7 van het BW (eenzijdige legesheffing) per 1 juli
2006 is de destijds bestaande motiveringsplicht afgeschaft. Tot die tijd moesten
huurverhogingen boven een bepaald percentage worden «gemotiveerd»
door het bijvoegen van een puntentelling en voor zelfstandige woningen een
toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid. Reden voor afschaffing
van deze motiveringsplicht was dat bij invoering van de motiveringsplicht
in 1976 werd uitgegaan van een inflatiepercentage van 8. Lagere huurverhogingen
werden vermoed redelijk te zijn, en hoefden niet te worden gemotiveerd. In
de afgelopen jaren lag het maximale huurverhogingspercentage echter relatief
laag, waardoor motivering van de huurverhoging minder voor de hand lag. Daarnaast
bleek dat met name de toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid voor
de huurders weinig toegevoegde waarde had. Aan de toelichting werden immers
geen inhoudelijke eisen gesteld, en de huurder kon er ook geen rechten aan
ontlenen. Ook vormde het verstrekken van de puntentelling geen echte motivering
voor de voorgestelde huurverhoging.Het maximale huurverhogingspercentage is momenteel voor alle woningen
gekoppeld aan het inflatiepercentage, en is voor 2007 vastgesteld op 1,1.
Zelfs wanneer afgestapt zou worden van huurverhogingen gelijk aan inflatie
zal het maximale huurverhogingspercentage mijns inziens niet zodanig hoog
zijn dat verplichte motivering van de alsdan te realiseren huurverhogingen
wenselijk is. Bovendien zou het opnieuw invoeren van een motiveringsplicht
leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring. Aangezien het huurbeleid voor
de komende jaren nog niet vastligt, zie ik nu geen reden om over te gaan tot
het opnieuw invoeren van een motiveringsplicht.De leden van de PvdA-fractie wilden, in het kader van de in de toekomst
in te voeren visitatie van woningcorporaties, expliciet opnemen dat de manier
waarop huurders betrokken worden expliciet onderdeel van de visitatie gaat
uitmaken.Ik zal hieraan aandacht besteden bij mijn afwegingen ten aanzien van het
thans in ontwikkeling zijnde visitatie-instrument van Aedes en de Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting (SEV).De leden van de PvdA-fractie vroegen om een overzicht van de bepalingen
over het betrekken van bewoners bij beleid en beheer die uit het Bbsh geschrapt
zullen worden en vervangen door bepalingen in de Wohv.De bepalingen uit paragraaf 4 van het Bbsh, «Het betrekken
van bewoners bij beleid en beheer» komen, met uitzondering van artikel
16 (dat regelt dat woningcorporaties een klachtencommissie hebben), te vervallen.
De bepalingen uit de artikelen 17 tot en met 19 van het Bbsh zijn middels
voorliggend wetsvoorstel opgenomen in de Wohv. De leden van de PvdA-fractie vroegen om de rol van de huurdersorganisaties
bij fusies van woningcorporaties uitgebreider in te vullen en vast te leggen
in het Bbsh.Op grond van de vigerende circulaire MG 2002-18 inzake de toetsing van
fusievoornemens van woningcorporaties ligt de primaire toets van een fusievoorstel
bij de betrokken huurdersorganisaties (en gemeenten). Aan hun oordeel wordt
bij de toetsing door het Rijk een zwaar gewicht toegekend. Ik heb geen signalen
dat deze betrokkenheid beter zou zijn gediend met vastlegging van deze rol
in het Bbsh zelve.2.2 Betrokkenheid bij wijkaanpakDe leden van de PvdA-fractie stelden voor bewoners daadwerkelijk een stem
te geven bij ingrijpende processen zoals sloop, renovatie en herstructurering
door een wettelijke verplichting op te nemen tot het vaststellen van een sociaal
plan bij sloop of renovatie, waarbij minimaal 70% van de bewoners akkoord
moet gaan met het sociaal plan voordat de verhuurder over mag gaan tot sloop
of renovatie. In het sociaal plan moeten over een aantal door de leden van
de PvdA-fractie genoemde onderwerpen afspraken gemaakt worden.Wanneer de verhuurder voornemens is over te gaan tot renovatie of sloop
en nieuwbouw waarbij het huurcontract blijft bestaan dan moet de verhuurder
de huurder daartoe een voorstel doen. Dit voorstel zal onder meer die elementen
van een sociaal plan zoals genoemd door de leden van de PvdA-fractie die voor
de individuele huurders van belang zijn, zoals de beoogde herhuisvesting,
de inzet van wisselwoningen, de onkostenvergoeding en de voorgestelde nieuwe
huurprijs bevatten. De huurder zal instemmen met de renovatie c.q. sloop en
nieuwbouw wanneer hij het met dit voorstel eens is.Indien de huurder niet met het voorstel van de verhuurder instemt kan
de verhuurder het voorstel tot renovatie c.q. sloop en nieuwbouw door de rechter
te laten toetsen op redelijkheid. Bij de toetsing van de redelijkheid van
het voorstel zullen, op grond van de jurisprudentie, naast de belangen van
huurder en verhuurder ook de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de
medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder,
de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid van een vervangend
huurobject voor de huurder een rol spelen. Dit zijn dus wederom de elementen
zoals die door de leden van de PvdA-fractie zijn genoemd. Alleen wanneer na
weging van al deze factoren het voorstel van de verhuurder redelijk is jegens
de huurder, dient deze laatste de verhuurder gelegenheid te geven de renovatie
c.q. sloop met vervangende nieuwbouw uit te voeren.In beide gevallen is dus voorzien in een toetsing van de elementen van
een sociaal plan zoals genoemd door de leden van de PvdA-fractie die voor
de individuele huurders van belang zijn, waarbij ofwel de huurder instemt
met het voorstel tot renovatie, ofwel de rechter toetst of dit voorstel jegens
de huurder redelijk is. Daarom is er mijns inziens geen noodzaak voor een
separate beoordeling van het sociale plan door de individuele huurders voorafgaand
hieraan.Om complexgewijze renovatie te vergemakkelijken is in het BW opgenomen
dat, indien 70% of meer van de huurders van een bouwkundige eenheid
van minstens 10 woningen instemt met de beoogde renovatie c.q. sloop en nieuwbouw
het voorstel van de verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn. In dat geval
kan de huurder die niet instemt met het voorstel, dit voorstel bij de rechter
te laten toetsen op redelijkheid. Ook in dat geval wordt dus voorzien in een
toets van de redelijkheid van het voorstel tot renovatie, inclusief
de door de leden van de PvdA-fractie genoemde elementen van een sociaal plan.Indien de renovatie c.q. sloop en nieuwbouw plaatsvindt met beëindiging
van de huurovereenkomst, omdat deze zonder beëindiging van de huur niet
mogelijk is, dan zal, indien de huurder niet instemt met de opzegging van
zijn huurovereenkomst, de rechter moeten toetsen of aan de voorwaarden voor
opzegging is voldaan. Hierbij vindt een belangenafweging plaats tussen het
belang van de verhuurder bij opzegging en het belang van de huurder, waarbij
alle relevante omstandigheden worden betrokken. Bovendien moet blijken dat
de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en kan de rechter een
bedrag vaststellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.De leden van de PvdA-fractie stelden voor de voorwaarden voor de sociale
plannen middels driekwart dwingend recht vast te leggen, opdat wettelijke
voorschriften geen belemmering vormen voor een alternatieve invulling van
een sociaal plan. Deze leden vroegen de regering om een reactie op dit voorstel.Ik ga ervan uit dat met driekwart dwingend recht wordt bedoeld dat niet
ten nadele van de huurder van de bedoelde regeling mag worden afgeweken. In
feite is hiervan reeds sprake: het staat de verhuurder vrij het meerdere te
doen, mits voldaan is aan hetgeen in het BW is geregeld.2.3 Adviesrecht bij woonvisie van gemeenteDe leden van de PvdA-fractie meenden dat huurdersorganisaties het recht
moeten hebben een advies uit te brengen over de woonvisie van gemeenten en
prestatieafspraken. Om die reden stelden deze leden voor dat er een gekwalificeerd
adviesrecht voor huurdersorganisaties bij woonvisies en gemeentelijke prestatieafspraken
geïntroduceerd wordt. De leden van de SP-fractie vonden het een groot
gemis dat het wetsvoorstel het adviesrecht over prestatieafspraken tussen
woningcorporaties en gemeenten niet regelt.Ik sta een goede betrokkenheid van huurdersorganisaties voor bij de totstandkoming
van de inzet van woningcorporaties bij de lokale opgaven. Daartoe is in de
Wohv het wettelijke adviesrecht opgenomen ten aanzien van de verschillende
beleidsonderdelen (zoals de voornemens ten aanzien van nieuwbouw, sloop etc.)
die in totaliteit die inzet bepalen. Huurdersorganisaties kunnen daarnaast
gebruik maken van het recht van elke burger om zich te wenden tot het lokale
bestuur met het oog op de inhoud van de gemeentelijke woonvisie. De Wet stedelijke
vernieuwing en de op artikel 150 van de Gemeentewet gebaseerde gemeentelijke
participatieverordeningen regelen reeds afdoende dat de gemeenten de bewoners
betrekken bij herstructureringsplannen. Ook stellen sommige gemeenten een
protocol herstructurering op.Ik wil waken voor een stapeling van adviesrechten die kunnen leiden tot
een minder slagvaardig proces van totstandkoming van zowel de gemeentelijke
woonvisie als de daarop gebaseerde prestatieafspraken met woningcorporaties,
daar waar huurdersorganisaties hun invloed reeds op grond van genoemde wettelijke
mogelijkheden kunnen aanwenden.Ik merk daarbij op dat de woonvisie een bredere strekking zal hebben dan
alleen het woningbezit en de nieuwbouwplannen van verhuurders. In een goed
democratisch proces is reeds voorzien middels de gemeenteraad. Er is geen
reden alleen voor huurders een expliciet adviesrecht ter zake op te nemen.
Een expliciet adviesrecht ter zake, zoals geopperd door genoemde fracties,
zou dan tevens moeten worden geboden aan diverse andere belangenorganisaties.
Los van de kwestie waar daarbij een afbakening zou moeten worden
gevonden, onderstreept dit het voornoemde punt inzake de slagvaardigheid van
het lokale proces.2.4 Verkoop huurwoningenDe leden van de PvdA-fractie stelden voor het verkopen van huurwoningen
te stimuleren via niet vrijblijvende prestatie-overeenkomsten.Allereerst merk ik op dat prestatie-overeenkomsten weliswaar verschillende
afspraken kunnen bevatten, variërend van intentioneel tot resultaatgericht,
maar dat deze nooit vrijblijvend zijn. Het is mijn verwachting dat lokale
partijen zich houden aan datgene waarop zij zich hebben vastgelegd. Daarbij
acht ik het niet de juiste weg om vanuit Den Haag aan te geven welke inhoud
de lokale prestatie-overeenkomsten zouden moeten bevatten. Voor die overeenkomsten
vormen de gemeentelijke woonvisie (waarin de doelen van het Rijk een lokale
vertaalslag krijgen) en het «bod» van de woningcorporaties de
uitgangspunten.Ik onderschrijf in algemene zin de wens die spreekt uit de opmerking van
deze leden dat meer aanbod van te verkopen huurwoningen gewenst is. Ik ondersteun
dan ook met verschillende maatregelen de verkoop van huurwoningen aan huurders,
zoals via startersleningen en vernieuwende financieringsconstructies die het
kopen door huishoudens met lagere inkomens vergemakkelijken.2.5 Voorleggen geschil aan huurcommissieDe leden van de PvdA-fractie stellen voor dat een groep bewoners die representatief
is voor de bewoners van een complex (vertegenwoordiging van minstens 50%
van de bewoners) namens al de huurders een zaak kan voorleggen bij de huurcommissie.
De leden van de PvdA-fractie vroegen de regering of zij bereid is een wijzigingsvoorstel
van deze strekking voor het BW in overweging te nemen.Huurgeschillen, waaronder geschillen over de afrekening van de servicekosten
en geschillen over de huurprijs na woningverbetering, hebben betrekking op
individuele overeenkomsten tussen huurder en verhuurder. Niettemin kunnen
huurgeschillen betrekking hebben op aspecten die voor alle huurders hetzelfde
zijn. Er is geen beletsel voor huurders om nu al gezamenlijk en gelijktijdig
actie te ondernemen. Deze zaken behandelt de huurcommissie dan zoveel mogelijk
gebundeld.Echter, wanneer niet alle huurders zich tot de huurcommissie hebben gewend
is het niet zo dat een uitspraak van de huurcommissie in een huurgeschil automatisch
voor alle huurders van een wooncomplex geldt. Wel kan een verhuurder zelf
besluiten om de uitspraak van de huurcommissie ook toe te passen op de huurders
in het complex die niet betrokken waren bij een huurcommissieprocedure.Indien inderdaad sprake is van gelijke omstandigheden voor alle huurders,
dan kan het bovenstaande leiden tot een groot aantal procedures bij de huurcommissie.
Huurders die in eerste instantie geen procedure hadden gestart bij de huurcommissie,
doen dat alsnog nadat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan in de wel aanhangig
gemaakte huurgeschillen met betrekking tot het complex. Zulke procedures hebben
dan eerder een formeel dan een inhoudelijk karakter.Ik ben bereid om te onderzoeken of voor zulke gevallen een voorziening
kan worden getroffen, waarbij de geschillenbeslechting efficiënter en
effectiever wordt. Ik ben bereid dit mee te nemen met de evaluatie in 2008
van de doeltreffendheid en doelmatigheid van het functioneren van de huurcommissies,
zoals bedoeld in artikel 48 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Aandachtspunten bij de uitwerking hiervan zijn de eisen die moeten worden
gesteld aan de groep huurders die namens alle huurders kan procederen. Daarnaast
moet vastgesteld kunnen worden voor welke groep huurders de relevante omstandigheden
inderdaad hetzelfde zijn.Het moet verder niet zo zijn dat een huurder in die zin aan een door anderen
uitgelokte uitspraak gehouden is dat hij niet meer zelf een uitspraak kan
verkrijgen, wanneer hij meent dat hij recht heeft op een gunstiger uitspraak.2.6 EnergiebesparingDe leden van de PvdA-fractie waren van mening dat het belang van energiebesparende
maatregelen zowel met het oog op de duurzaamheid als met het oog op de woonlasten
van de huurders niet zomaar door de bewoners geweigerd mag worden. Deze leden
stelden twee wijzigingen van het BW voor om er voor te zorgen dat huurders
minder vaak energiebesparende maatregelen mogen weigeren. Ten eerste stelden
deze leden voor de bepaling voor het afdwingen van energiebesparende maatregelen
uit te breiden.Ten tweede stelden deze leden voor bij complexgewijze aanpak het percentage
bewoners dat in dient te stemmen met woningverbetering te verlagen tot 50%,
voor zover de woningverbetering energiebesparing tot het gevolg heeft.In het BW is geregeld dat huurders de verhuurder de gelegenheid moeten
bieden gebreken te verhelpen en dringende werkzaamheden aan het gehuurde te
verrichten.Voor het verrichten van renovatiewerkzaamheden aan het pand, zoals het
aanbrengen van energiebesparende maatregelen, dient de huurder toestemming
te geven alvorens de verhuurder hiertoe over kan gaan. Geeft de huurder evenwel
geen toestemming, dan dient deze de renovatie alsnog te gedogen wanneer bij
rechterlijke toetsing blijkt dat sprake is van een redelijk voorstel van de
verhuurder. Op die manier is het voor een verhuurder dus altijd mogelijk een
renovatie met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen te realiseren
mits zijn voorstel hiertoe redelijk is.Mij hebben vooralsnog geen signalen bereikt dat verhuurders problemen
ondervinden bij het aanbrengen van energiebesparende maatregelen omdat huurders
niet met een voorstel tot het aanbrengen hiervan instemmen, bijvoorbeeld omdat
zij niet zijn overtuigd van de daaraan verbonden verlaging van de energielasten.Bij complexgewijze renovatie waarbij 70% van de huurders met het
voorstel van de verhuurder heeft ingestemd, wordt het voorstel tot renovatie
vermoed redelijk te zijn. De weigerende huurder zal dan moeten stellen en
bewijzen dat het voorstel (jegens hem) niet redelijk is. Deze regel is in
het huurrecht geïntroduceerd om complexgewijze renovatie te vergemakkelijken.Bij de totstandkoming van de betreffende wetgeving is bewust gekozen voor
het percentage van 70, omdat daarmee geacht werd een juist evenwicht te zijn
getroffen tussen de belangen van de verhuurder en de huurders. Getracht is
het juiste midden te vinden tussen een eenvoudige meerderheid en het geval
dat slechts enkele huurders instemming weigeren. Een kleine meerderheid zou,
zo meende men destijds, onvoldoende recht doen aan de belangen van de andere
huurders, terwijl de meerderheid anderzijds niet zo groot moest zijn dat slechts
enkele huurders kunnen bewerkstelligen dat de verhuurder naar de rechter moet
om het renovatieplan door te zetten (Kamerstukken II 1997–1998, 26 089,
nr. 3, p. 32). Huurders en verhuurders hebben destijds met dit percentage
ingestemd. Een verlaging van dit percentage tot 50 voor energiebesparende maatregelen
zou betekenen dat reeds bij een meerderheid van 51% van huurders die
met het voorstel van de verhuurder instemt de overige 49% van de huurders
gedwongen is zich tot de rechter te wenden om het voorstel te toetsen op redelijkheid
(jegens hen), indien zij uitvoering van de energiebesparende maatregelen willen
voorkomen.2.7 InstemmingsrechtDe leden van de PvdA-fractie meenden dat in enkele gevallen een adviesrecht
voor huurders of huurdersorganisaties niet voldoende is. Dit geldt in ieder
geval voor maatregelen of beleidswijzigingen van de verhuurder die de huurders
geld kosten. Tevens zouden bewonerscommissies instemmingsrecht moeten hebben
bij afspraken per complex op het gebied van de leefbaarheid. De leden van
de PvdA-fractie vroegen of de regering het vastleggen van instemmingsrecht
in dergelijke specifieke situaties alsnog in overweging wil nemen.Een aantal zaken, zoals het servicekostenpakket, worden tussen huurders
en verhuurders in de huurovereenkomst overeengekomen. Verhuurders kunnen geen
wijzigingen in de huurovereenkomst doorvoeren zonder instemming van de contractpartij,
de huurder.Over zaken die de individuele huurovereenkomst betreffen kan dan ook niet
op collectief niveau door een vertegenwoordiging worden besloten, tenzij deze
vertegenwoordiging door de individuele huurders gemachtigd is te onderhandelen
met betrekking tot de individuele huurovereenkomsten.Daarvan zal bij bewonerscommissies en huurdersorganisaties doorgaans geen
sprake zijn.Bij het vaststellen van leefregels of een woonreglement worden voor zover
bekend altijd de huurders betrokken. Dergelijke eenzijdig opgestelde regels
zijn niet contractueel of wettelijk bindend, waardoor het ten behoeve van
de acceptatie van de regels door huurders en de naleving ervan voor de hand
ligt deze in samenspraak met de huurders op te stellen. Een instemmingrecht
lijkt ter zake dan ook overbodig.2.8 Stimuleren verschillende vormen van participatieDe leden van de PvdA-fractie vroegen op welke wijze tegemoet gekomen wordt
aan de wens verschillende vormen van participatie middels driekwart dwingend
recht te stimuleren.Ik ga er van uit dat met driekwart dwingend recht bedoeld wordt dat niet
ten nadele van de huurder van de wet mag worden afgeweken. De Wohv omvat de
minimumeisen voor overleg tussen huurders en verhuurder. Het is dus alleszins
mogelijk daarnaast nog andere afspraken te maken over de participatie van
huurders, zolang maar niet ten nadele van huurders afgeweken wordt van hetgeen
in de Wohv is geregeld. In die zin is in de huidige Wohv reeds sprake van «driekwart
dwingend recht».Ook het voorliggende wetsvoorstel geeft de mogelijkheid om nadere afspraken
te maken over de onderwerpen waarover door de verhuurder informatie wordt
gegeven (voorgestelde artikel 5a lid 1 Wohv) dan wel om huurdersorganisatie
of bewonerscommissie meer bevoegdheden te geven dan de in de wet genoemde
(het nieuwe artikel 6 Wohv).2.9 Gemengde complexenDe vragen over gemengde complexen worden beantwoord in paragraaf 3.2. 3. Inhoud van het wetsvoorstel3.1 Duidelijkheid voor huurders over overlegplicht particuliere
verhuurdersDe leden van de CDA-fractie vroegen hoe huurders duidelijkheid krijgen
dat zij recht hebben op een overlegpositie zoals voorzien in het wetsvoorstel,
dus dat de verhuurder een toegelaten instelling is of een particuliere verhuurder
van ten minste 25 woongelegenheden.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af of dit niet nadelig werkt
voor met name huurders in de particuliere sector, aangezien deze niet altijd
op de hoogte zijn van het feit dat ze huren van een verhuurder met meer dan
25 woningen.De leden van de PvdA-fractie stelden daarnaast voor een informatieplicht
met betrekking tot het bezit van de verhuurder (adressen van wooneenheden)
vast te leggen. Op dit moment is de verhuurder niet verplicht de adressen
te verstrekken van medehuurders. Dit beperkt de mogelijkheden op niveau van
de verhuurder een huurdersorganisatie op te richten. De verhuurder zou een
huurdersorganisatie (in oprichting) op verzoek de adresgegevens moeten verstrekken.De huidige wet gaat uit van een wettelijke verplichting tot overleg met
huurders indien de particuliere verhuurder ten minste 100 woningen verhuurt.
De positie van huurders bij particuliere verhuurders heeft deel uitgemaakt
van de evaluatie van de Wohv. Uit de evaluatie is niet gebleken dat het achterhalen
van het aantal verhuurde woningen voor huurders significante problemen oplevert.
Hierin kan dus ook geen reden gelegen zijn om een wettelijke informatieplicht
voor particuliere verhuurders vast te leggen, temeer daar dit zou leiden tot
een verzwaring van de administratieve lasten.Bij de concrete mogelijkheden voor huurders om het aantal woningen dat
een verhuurder in eigendom heeft te achterhalen kan bijvoorbeeld worden gedacht,
naast het bevragen van de verhuurder of het raadplegen van zijn internetsite,
aan het opvragen van informatie bij het Kadaster. De eigendomsgegevens van
de verhuurder in het Kadaster zijn openbaar, de adresgegevens van zijn woningen
zijn (tegen betaling) door een ieder op te vragen.In het onderhavige wetsvoorstel wordt de grens voor het van toepassing
zijn van de Wohv gelegd bij 25 woningen. Behalve de verlaging van het aantal
woningen zijn er geen verdere eisen die aan particuliere verhuurders worden
gesteld, zodat verwacht kan worden dat particuliere verhuurders, evenals voorheen,
goed mee zullen werken aan de uitvoering van de wet.3.2 Primaat en rollen van huurdersorganisaties en bewonerscommissiesDoor de leden van verschillende fracties zijn vragen gesteld over het
primaat, de rollen en de rechten van de verschillende huurdersorganisaties
en bewonerscommissies, al dan niet op instellingsniveau. Deze vragen zijn
opgenomen in de paragrafen 3.1, 3.4 en 3.5 van het verslag. Om een duidelijk
beeld te schetsen wordt in deze paragraaf allereerst ingegaan op het primaat,
het ledenbestand en de vereisten aan huurdersorganisaties en bewonerscommissies
en de mogelijke samenloop die er bestaat tussen de organisaties (§ 3.1, § 3.4, § 3.5
van het verslag). Vervolgens wordt ingegaan op de situatie bij gemengde complexen
(eigenaar-bewoners en huurders § 2.9 en § 3.4 van het
verslag), op gemeentelijke huurdersorganisaties en op de onderwerpen waarover
informatie moet worden verstrekt (§ 3.1 van het verslag). De leden van de CDA-fractie en de PvdA-fractie vroegen aan welke voorwaarden
een bewonerscommissie in de particuliere sector moet voldoen. De leden van
de PvdA-fractie vroegen of de bewonerscommissie formeel een vereniging moet
vormen, en of voor de bewonerscommissies een representativiteitseis geldt.Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die als doelstelling
heeft het behartigen van de belangen van huurders en daarnaast voldoet aan
de voorwaarden zoals gesteld in artikel 1 sub f Wohv. Deze voorwaarden zien
toe op de wijze waarop huurdersorganisaties georganiseerd zijn en hoe zij
hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling. Zo moet de
huurdersorganisatie de huurders op de hoogte houden van de activiteiten en
hen betrekken bij de standpuntbepaling, moeten ze minimaal eens per jaar een
vergadering uitschrijven voor de huurders waarin verantwoording wordt afgelegd
over het verstreken jaar en waarin de plannen voor het komende jaar worden
besproken en vastgesteld. Deze voorwaarden gelden voor de huurdersorganisaties
in zowel de particuliere als de sociale sector. Een huurdersorganisatie kan
op verschillende niveaus georganiseerd zijn, bijvoorbeeld per complex, op
instellingsniveau of per gemeente waarin de verhuurder actief is. Ten opzichte
van de huidige Wohv wijzigt alleen de representativiteitseis voor huurdersorganisaties
in de particuliere sector. In het onderhavige wetsvoorstel komt deze te vervallen
(zie § 3.3 van deze nota).Een nieuw element in de Wohv dat het onderhavige wetsvoorstel regelt is
de bewonerscommissie. Dit is een commissie van bewoners in huurwoningen die
de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en daarnaast voldoet
aan de overige in de wet gestelde eisen die ook gelden voor huurdersorganisaties.Het verschil tussen huurdersorganisaties en bewonerscommissies zit in
de volgende onderdelen:• een huurdersorganisatie is altijd een rechtspersoon in de vorm
van een vereniging of stichting, een bewonerscommissie hoeft geen rechtspersoonlijkheid
te bezitten;• een huurdersorganisatie kan zich op verschillende niveaus manifesteren,
een bewonerscommissie fungeert per definitie op complexniveau;• voor bewonerscommissies geldt een extra representativiteitseis,
namelijk dat zij aannemelijk moeten kunnen maken dat zij de belangen van de
huurders van het betrokken wooncomplex behartigt.• Het bestuur van een bewonerscommissie hoeft niet te worden gekozen
en aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt.Het wetsvoorstel voorziet in enkele concrete gevallen in een positie van
de huurdersorganisaties op complexniveau. Zo moeten bij voornemens tot sloop,
renovatie, herstructurering en overeenkomsten met betrekking tot servicekosten
de huurdersorganisaties op complexniveau betrokken worden. De leden van de
PvdA-fractie vroegen of dit betekent dat in dergelijke situaties het primaat
daadwerkelijk komt te liggen bij de huurdersorganisatie op complexniveau.De leden van de PvdA-fractie vroegen waar het primaat komt te liggen wanneer
er zowel een huurdersorganisatie op verhuurderniveau bestaat als een huurdersorganisatie
die de huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigt.De leden van de SP-fractie hebben aangegeven dat het onderhavige wetsvoorstel
duidelijker kaders moet formuleren voor het erkennen van concurrerende huurdersorganisaties
en zij vinden het voor de hand liggen dat – indien er meerdere huurdersorganisaties
zijn die zich richten op het hele bezit van een verhuurder – de organisatie
met de grootste aantoonbare achterban de erkende huurdersorganisatie wordt. De leden van de SP-fractie waren van mening dat ingeval de bewonerscommissie
op complexniveau aantoonbaar gesteund wordt door meer dan de helft van de
huurders het overleg beperkt zou moeten blijven tot deze bewonerscommissie.Tussen huurdersorganisaties onderling, huurdersorganisaties en bewonerscommissies
en bewonerscommissies onderling kan zich een samenloop voordoen. Niet alleen
op instellingsniveau kunnen er meerdere huurdersorganisaties zijn, ook op
complexniveau kunnen er meerdere huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies
zijn die alle de belangen van de huurders behartigen. Wettelijk gezien zijn
alle organisaties in dat geval gesprekspartner voor de verhuurder.Om duidelijkheid te scheppen voor zowel huurders als verhuurders en de
lasten voor de verhuurder te beperken, is ervoor gekozen om met betrekking
tot huurdersorganisaties in de Wohv een primaat te geven aan de huurdersorganisatie
op instellingsniveau. Deze hoofdregel houdt in dat als er een huurdersorganisatie
op instellingsniveau is die de belangen van alle huurders vertegenwoordigt,
de verhuurder kan volstaan met overleg met deze huurdersorganisatie op instellingsniveau.
Op deze hoofdregel wordt een uitzondering gemaakt indien de beleidsvoornemens
de wooncomplexen direct raken, in dat geval moet de verhuurder ook overleggen
met huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies die de belangen van de huurders
van de betreffende woningen of wooncomplex behartigen. Een voorbeeld hiervan
is de sloop van een wooncomplex. De Wohv biedt overigens ruimte aan verhuurders
en huurdersorganisaties om gezamenlijk andere afspraken te maken. Het wetsvoorstel
regelt in deze situatie dus geen primaat, in de geschetste situatie is de
verhuurder gehouden om met de huurdersorganisatie op instellingsniveau èn
met de huurdersorganisatie of bewonerscommissie op complexniveau te overleggen.Uit de praktijk zijn mij geen signalen bekend dat dit regime leidt tot
problemen die een wettelijke regeling rechtvaardigen. In de praktijk zullen
huurdersorganisaties de krachten bundelen om sterker te staan als partij voor
de verhuurder. Daarnaast ligt het voor de hand dat zij een werkverdeling maken
met betrekking tot de met de verhuurder te bespreken onderwerpen. De Wohv
voorziet ook in de mogelijkheid dat verhuurders en huurdersorganisaties afspraken
maken over een zodanige werkvorm dat individuele verhuurders alleen door of
namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid
en beheer.Wanneer een verhuurder te maken heeft met meerdere huurdersorganisaties
op verschillende niveaus, en daarnaast ook met bewonerscommissies, ligt het
voor de hand dat het overleg als volgt verloopt:• De huurdersorganisatie op instellingsniveau overlegt en adviseert
over de algemene beleidsonderwerpen.• Over de beleidsonderwerpen die rechtstreeks de belangen van de
huurders van bepaalde woningen of wooncomplexen raken (zoals voornemens tot
sloop, renovatie, verkoop, vervreemding of bezwaring van de woningen, over
de leefbaarheid en herstructurering van de buurt of wijk) overlegt en adviseert
de huurdersorganisatie op complexniveau en/of de bewonerscommissie van het
betrokken complex.Met betrekking tot het bijvoorbeeld het verkoopbeleid van een verhuurder
zou e.e.a. als volgt kunnen worden ingevuld:• Het verkoopbeleid is onderwerp van overleg met de huurdersorganisatie
op instellingsniveau waar het gaat om voldoende betaalbare huurwoningen, aantallen
en de soort woningen, de randvoorwaarden (bijvoorbeeld de verhuurder houdt
altijd tenminste 50% van de woningen in een complex),
goed verhuurderschap bij gemengd eigendom e.d.• Het overleg met de huurdersorganisatie op complexniveau of de bewonerscommissie
is gericht op de toekomst van het complex na de verkoop van woningen uit dat
complex: het huurbeleid, het onderhoud, de VvE, de leefbaarheid, het verloop
van het overleg in de toekomst, en dergelijke.De leden van de PvdA-fractie vroegen op welke wijze in een gemengd complex
de 70% eis bij woningverbetering wordt ingevuld. Zij vroegen of een
bewonerscommissie ook adviesrecht heeft met betrekking tot de opstelling van
de verhuurder (immers deels eigenaar van het complex en daarom lid van de
VvE) in de VvE. Vervolgens vroegen zij of bewonersorganisaties van gemengde
complexen vergelijkbare rechten hebben bij ingrijpende beleidswijzigingen
op complexniveau, zoals sloop of renovatie als de huurdersorganisaties op
complexniveau, en of zij betrokken zullen worden bij de besluitvorming wanneer
ook huurdersorganisaties op complexniveau betrokken worden.Een gemengd complex is een complex waarbij een deel van de appartementen
in handen is van eigenaar-bewoners en een deel in de handen van een verhuurder
of verhuurders. Voor de huurders van de betreffende verhuurders geldt onverkort
de huurregelgeving van het BW. Wanneer de VvE besluit een renovatie uit te
voeren, dan zal de verhuurder niettemin een redelijk voorstel tot renovatie
aan zijn huurders moeten doen, willen deze de renovatie moeten gedogen.Ook geldt de regel dat wanneer 70% van de huurders instemt met
het voorstel tot renovatie van zijn verhuurder, het voorstel wordt vermoed
redelijk te zijn.De wet verplicht om in geval van gezamenlijk eigendom lid te zijn van
een VvE. Deze heeft tot doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen
van de eigenaren. De verenigde vergadering van eigenaren beslist of en wanneer
er onderhoud of renovatie gepleegd moet worden en tegen welke kosten. De huurders
zijn geen lid van de VvE en hebben dus geen toegang tot de vergadering van
eigenaren en hebben hierin ook geen stemrecht, tenzij zij hiertoe door de
verhuurder of een andere eigenaar zijn gemachtigd.De huurders kunnen natuurlijk wel overleg voeren met en advies geven aan
hun verhuurder, zoals geregeld in de Wohv. Deze kan op grond hiervan op zijn
beurt zijn positie bepalen richting de overige leden van de VvE. De eigendomsverhouding
binnen de VvE bepaalt uiteindelijk welke invloed de stem van de verhuurder
binnen de VvE heeft.De leden van de SP-fractie hebben aangegeven het wenselijk te vinden dat
ook bewonersorganisaties die huurders èn eigenaar-bewoners in een gebied
vertegenwoordigen voor erkenning in aanmerking komen.Bovenstaand is aangegeven op welke wijze de belangen van de huurders gewaarborgd
zijn indien er sprake is van gemengde complexen, of gemengde bewonersorganisaties.
De Wohv waarborgt dat huurders op een adequate wijze betrokken worden. Het
voorstel van de leden van de SP-fractie is breder, en spreekt uit dat gebiedsgebonden –
ik veronderstel dat daarmee complexoverstijgend wordt bedoeld –, gemengde
bewonersorganisaties betrokken moeten worden bij het overleg in het kader
van de Wohv. Hoewel het voorstel van de leden van de SP-fractie vanuit het
oogpunt van wijkaanpak sympathiek is te noemen, is de gewenste verbreding
naar gemengde bewonersorganisaties vanuit de Wohv en het doel van deze wet
een stap te ver; de Wohv betreft immers uitsluitend het overleg tussen verhuurders
en (hun) huurders. Ik wil het overleg dat verhuurders met hun
huurders moeten voeren niet belasten met een overleg met (mede-)eigenaren,
daar wordt de overlegstructuur niet helder van.Voor het betrekken van bewoners (huurders en eigenaar-bewoners) bij herstructureringsplannen
zijn in de Wet stedelijke vernieuwing en de Gemeentewet al voldoende waarborgen
geregeld, zoals ik hiervoor in § 2.3 heb aangegeven.De leden van de SP-fractie waren van mening dat verhuurders die woningen
bezitten in meerdere gemeenten per gemeente een huurdersorganisatie moeten
erkennen.De huidige Wohv biedt al ruimte om huurdersorganisaties per gemeente op
te richten. Op grond van artikel 2, eerste lid van de huidige Wohv wordt,
als er meer huurdersorganisaties zijn die voldoen aan de criteria van de wet,
aan al die huurdersorganisaties het informatie- en adviesrecht toegekend.
Dus indien voor een verhuurder met een gespreid woningbezit verschillende
huurdersorganisaties bestaan voor verschillende gemeenten, dan zijn al die
huurdersorganisaties gesprekspartner voor de verhuurder.Huurders mogen zelf bepalen wat voor hen het gewenste organisatieniveau
is. Ik wil die keuzevrijheid niet inperken door te regelen dat huurdersorganisaties
van verhuurders met bezit in meerdere gemeenten zich op gemeenteniveau moeten
organiseren.Alleen als een verhuurder een huurdersorganisatie op instellingsniveau
heeft, hoeft hij niet met al zijn huurdersorganisaties te overleggen, ook
niet met huurdersorganisaties op gemeenteniveau, maar kan hij volstaan met
overleg met die huurdersorganisatie op instellingsniveau. Maar hierop wordt
een uitzondering gemaakt voor beleidsvoornemens die de directe levenssfeer
van de huurders van de betreffende woningen raken, daarover moet de verhuurder
naast zijn huurdersorganisatie op instellingsniveau ook overleggen met de
huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie die de belangen van de huurders
van de betreffende woningen of wooncomplexen behartigt.De leden van de PvdA-fractie meenden dat huurdersorganisaties op complexniveau
ook betrokken zouden moeten worden bij afspraken op het gebied van beheer
en leefbaarheid van de directe leefomgeving. Deze leden stelden voor deze
onderwerpen toe te voegen aan de lijst onderwerpen waar huurdersorganisaties
op complexniveau inspraak op hebben.Het wetsvoorstel regelt dat een verhuurder met een huurdersorganisatie
en/of bewonerscommissie op complexniveau moet overlegggen over onderwerpen
die rechtstreeks te maken hebben met de betreffende wooncomplexen, waaronder
in ieder geval gerekend:– het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van
woongelegenheden;– het beleid inzake de leefbaarheid in en herstructurering van de
buurten en wijken waar de betrokken woningen/wooncomplexen liggen;– overeenkomsten met betrekking tot servicekosten.Anders dan de leden van de PvdA-fractie veronderstellen regelt het wetsvoorstel
dus al dat de verhuurder met een huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie
op complexniveau moet overleggen over afspraken (beleidsvoornemens) op het
gebied van beheer en leefbaarheid van de directe leefomgeving.Zie artikel I onderdeel B (nieuw artikel 2, derdelid Wohv) samen met artikel
I onderdeel E (nieuw artikel 3, tweede lid , onderdeel h, Wohv) van het wetsvoorstel. 3.3 Representativiteit van huurdersorganisatiesDe leden van de CDA-fractie waren van mening dat de bestaande eis dat
de huurdersorganisatie bij particuliere verhuurders ten minste 50%
van de huurders moet vertegenwoordigen een goed uitgangspunt is. Het is, aldus
deze leden, van groot belang dat huurders zich betrokken weten bij de vertegenwoordiging
van hun belangen en tegelijkertijd kan een huurdersorganisatie slechts met
gezag spreken als zij een substantieel deel van de huurders vertegenwoordigt.
De leden van de CDA-fractie zagen graag een reactie op dit punt.De leden van de VVD-fractie vroegen waarom de eis dat 50% van de
huurders moet worden vertegenwoordigd wordt los gelaten.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af hoe de representativiteit
van de huurders in de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie gewaarborgd
wordt.De leden van de CDA-fractie vroegen zich af of dit wetsvoorstel niet gebruikt
moet worden om ook aan de representativiteit van huurdersorganisaties bij
sociale verhuurders een minimumgrens te stellen. Graag zagen deze leden een
reactie van de regering op dit punt.Voor een goed overleg is een laagdrempelige toegang voor huurders tot
informatie en advies en overlegmogelijkheden gewenst. Woningcorporaties zijn
maatschappelijke organisaties met een sociale taak en zullen dus belang hechten
aan een goed overleg met hun huurders. Om die reden zijn bij de invoering
van de Wohv geen eisen aan de representativiteit van de huurdersorganisaties
bij sociale verhuurders gesteld.Uit de evaluatie is gebleken dat het niet stellen van representativiteitseisen
aan de huurdersorganisatie bij sociale verhuurders nergens tot problemen leidt.
Dat vindt mede zijn oorzaak in het feit dat het draagvlak en de kwaliteit
van de huurdersorganisaties middels de eisen die op grond van de Wohv aan
deze organisaties worden gesteld, waaronder een solide rechtsvorm en een informatie-
en consultatieplicht van de achterban, is gewaarborgd. Het gaat dus niet om
los-vaste organisaties die op ad hoc basis en zonder duidelijk draagvlak een
overleg met de verhuurder wensen aan te gaan. Gegeven deze uitkomsten is er
geen reden waarom de toegang van huurders tot het overleg bij particuliere
verhuurders niet hetzelfde zou kunnen zijn als bij sociale verhuurders. De
50% eis bij particuliere verhuurders komt daarom te vervallen. Evenmin
is er dus noodzaak om een representativiteitseis in te voeren bij sociale
verhuurders, zoals gevraagd door de leden van de CDA-fractie.De leden van de CDA-fractie vroegen hoe de regering staat tegenover de
stelling dat hoe groter het belang, hoe groter de representativiteit van de
huurders moet zijn.Tevens vroegen deze leden of de regering mogelijkheden ziet met voorstellen
te komen waarbij de representativiteit van huurders gekoppeld is aan het belang
van het voorgenomen besluit.Ik ben het met de leden van de CDA-fractie eens dat bij een zwaarder recht
een grotere representativiteit van de vertegenwoordigende organisatie wenselijk
is. Zo zullen bij een informatierecht of een adviesrecht minder zware eisen
gesteld hoeven te worden aan de representativiteit van een vertegenwoordigende
organisatie dan bij bijvoorbeeld een initiatief- of instemmingsrecht.De Wohv geeft huurdersorganisaties en bewonerscommissies een informatie-,
overleg- en adviesrecht. Mijns inziens is door de eisen die in de Wohv worden
gesteld met betrekking tot het draagvlak en de kwaliteit van huurdersorganisaties
en bewonerscommissies aan de representativiteitsvereisten met betrekking tot
deze rechten voldaan, ook nu de eis dat deze organisaties minstens
50% van de huurders moeten vertegenwoordigen is komen te vervallen.Een eventueel initiatiefrecht of instemmingsrecht heeft, zoals ik eerder
heb aangegeven, over het algemeen een directe weerslag op de individuele huurovereenkomst.
Regeling van een dergelijk recht in het BW is dan ook op zijn plaats. Bij
regeling in het BW komt het recht in principe toe aan de individuele huurder;
deze kan indien gewenst een vertegenwoordiging machtigen namens hem op te
treden. In dat geval is de representativiteit van de vertegenwoordiging uiteraard
ook geborgd.De leden van de SP-fractie onderschreven het schrappen van de gekwantificeerde
representativiteiteis bij particuliere verhuurders. Alleen in situaties waarin
er sprake is van meerdere, concurrerende huurdersorganisaties wordt wat hen
betreft de erkenning bepaald door de organisatie met de grootste aanhang.In het verlengde hiervan wordt ook het idee van de leden van de SP-fractie
niet overgenomen om bij meerdere, concurrerende huurdersorganisaties alleen
de organisatie met de grootste aanhang te erkennen. Nog los van de moeilijkheid
om te bepalen welke organisatie nu werkelijk de meeste huurders vertegenwoordigt,
aangezien organisaties ongeveer even groot kunnen zijn en in de tijd wisselend
van omvang, geldt het hiervoor gestelde ten aanzien van de moeilijkheid van
het onderscheiden van belangen. Er is op voorhand geen reden om de huurders
die zich door de grootste organisatie niet vertegenwoordigd voelen van het
overleg uit te sluiten. Let wel: ook de kleinere huurdersorganisatie moet
voldoen aan de eisen van rechtsvorm en draagvlak.Verder wijst het bestaan van verschillende huurdersorganisaties erop dat
de ene organisatie door sommige huurders herkenbaarder wordt gevonden dan
andere. Ook dat is een reden om in voorkomende gevallen met alle aan de eisen
voldoende huurdersorganisaties te overleggen.Het is overigens aannemelijk dat de huurdersorganisaties vanuit strategische
overwegingen bij veel onderwerpen samen zullen optrekken richting hun verhuurder.De leden van de VVD-fractie vroegen hoe de regering wil bewerkstelligen
dat daadwerkelijk alle (ook bijvoorbeeld de allochtone of lager opgeleide)
bewoners vertegenwoordigd worden.Zoals gezegd kan het voorkomen dat sommige huurders zich meer herkennen
in een bepaalde huurdersorganisatie dan in een andere. Mogelijk geven sommige
huurdersorganisaties ook gerichter aandacht aan specifieke groepen, zoals
de hiervoor genoemde. Een reden temeer dus om niet bij voorbaat huurdersorganisaties,
mits deze aan de gestelde eisen voldoen, uit te sluiten van het overleg.De eisen gesteld aan huurdersorganisaties/bewonerscommissies omvatten
onder meer het informeren en consulteren van huurders. Het is een taak van
huurdersorganisaties/bewonerscommissies zelf om daadwerkelijk pogingen te
doen om alle huurders te informeren en te betrekken. Daarin heb ik geen rol.Overigens kan ook het geven van – meertalig – voorlichtingsmateriaal
door de gemeente, zoals gebeurt bij de herstructurering van wijken, er toe
bijdragen dat groepen huurders bereikt worden.Uiteindelijk ligt er ook een verantwoordelijkheid voor de huurder zelf
om informatie in te winnen en eventueel contact op te nemen met de huurdersorganisatie/bewonerscommissie.
Niet alle huurders willen actief betrokken worden bij het beleid van hun verhuurder.
Ik kan dan ook niet garanderen dat een huurdersorganisatie/bewonerscommissie
daadwerkelijk alle individuele huurders van een verhuurder of van een wooncomplex vertegenwoordigt. De huurdersorganisatie treedt wel op voor en namens
alle huurders.Tevens vroegen deze leden zich af of het feit dat een huurdersorganisatie
bestaat uit huurders van verschillende verhuurders niet ten koste gaat van
de representativiteit.Aan huurdersorganisaties die bestaan uit huurders van verschillende verhuurders
worden dezelfde eisen gesteld als aan andere huurdersorganisaties. Het informeren
en consulteren van de huurders van de betreffende verhuurder, zodat deze worden
betrokken bij de standpuntbepaling van de huurdersorganisatie, is hiervan
een essentieel onderdeel. Dit is een waarborg voor de representativiteit.
In de praktijk zullen de vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie in
dergelijke situaties een extra druk ervaren, zowel vanuit de eigen achterban
als vanuit die van de verhuurder, om aannemelijk te maken dat de standpunten
ook daadwerkelijk zijn afgestemd met de huurders. De vertegenwoordigers zullen
zich er namelijk van bewust zijn dat zodra zou blijken dat dit niet het geval
is, niet is voldaan aan de voorwaarden van de wet.3.4 Verlagen minimum aantal woongelegenheden van 100 naar
25De leden van de CDA-fractie vroegen zich af wat de ratio is van het voorstel
om in de definitie van verhuurder het minimum aantal woongelegenheden, waarbij
sprake is van een verhuurder in de zin van de Wohv, te verlagen van 100 naar
25. Deze leden konden zich voorstellen dat de minimum grens op 100 blijft
liggen.De leden van de CDA-fractie vroegen de regering om een onderbouwing naar
de noodzaak van deze ondergrens van 25.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af of een ondergrens van 25 noodzakelijk
is. Tevens vroegen zij hoe tot dit aantal is gekomen.Net als de leden van het CDA-fractie hebben ook de leden van de VVD-fractie
zorgen over een onevenwichtige lastenverzwaring voor een beperkt aantal woningen.Versterken van de positie van huurders betekent ook dat gekeken is naar
de definitie van verhuurder en de minimumeisen ten aanzien van het aantal
woongelegenheden die daarbij gesteld zijn. Huurders van woningcorporaties
waren in dat opzicht met het huidige Bbsh, waar geen drempel is opgenomen
om in aanmerking te komen voor een recht op informatie, overleg en advies,
beter af dan huurders van particuliere verhuurders. De Commissie Leemhuis
stelde dan ook voor de minimumeis voor de particuliere sector ook geheel te
laten vervallen zowel in de definitie over de omvang van het bezit van de
verhuurder als de definitie over de omvang van een complex. De consequentie
van dit voorstel zou evenwel niet alleen een forse versteviging van de positie
van de huurders zijn, maar ook een forse stijging van de administratieve lastendruk
met € 37 mln per jaar. Het zoeken was naar een evenwicht tussen
de belangen van de huurder en het bedrijfseconomisch belang van een verhuurder.
Ook met een ondergrens van 10 woningen, waarbij van bedrijfsmatige verhuur
kan worden gesproken, waren de administratieve lasten hoog.In het Bbsh was weliswaar geen sprake van een drempel, maar in de praktijk
telt de kleinste corporatie zo’n 25 wooneenheden. Dat betekende dat
er sprake was van een natuurlijke ondergrens en een logisch niveau om bij
aan te sluiten. Een nieuwe hogere grens zou een verslechtering betekenen voor
huurders van toegelaten instellingen en voor de particuliere verhuurders betekent
een grens van 25 wooneenheden dat in plaats van ruim 40 000 verhuurders
slechts 3700 verhuurders met de Wohv te maken krijgen. De administratieve
lasten van een grens van 25 woningen voor particuliere verhuurders acht ik
aanvaardbaar. Voor corporaties verandert er op dit punt niets, omdat nu al – op
grond van het Bbsh – voor hen geen ondergrens in het woningenaantal
geldt voor het voeren van overleg met hun huurders.De leden van de VVD-fractie vroegen of het niet mogelijk is om de ondergrens
van 25 te verhogen en dan een uitzondering te maken voor de positie van wooncomplexen
mede ten behoeve van een vermindering van administratieve lasten.In de definitie van wooncomplex is de grens niet voor niets gelijk gesteld
aan de ondergrens van 25 verhuurde wooneenheden. Daarmee wordt namelijk voorkomen
dat een groep huurders wel als huurdersorganisatie of bewonerscommissie in
de zin van de Wohv wordt aangemerkt omdat het wooncomplex 25 woningen telt,
terwijl ze aan die status geen rechten kan ontlenen omdat voor de verhuurder
de Wohv niet geldt doordat hij minder dan de hogere ondergrens (bijv. 100)
van verhuurde wooneenheden verhuurt.3.5 Ledenbestand huurdersorganisatiesDeze vragen zijn beantwoord in § 3.2 «Primaat en rollen van huurdersorganisaties en bewonerscommissies».3.6 BewonerscommissiesDeze vragen zijn beantwoord in § 3.2 «Primaat
en rollen van huurdersorganisaties en bewonerscommissies».3.7 Op verzoek informeren over beleid en beheerDe leden van de PvdA-fractie ondersteunden het voorstel voor individuele
huurders het recht op informatie op verzoek vast te leggen. Deze leden meenden
echter dat in een aantal specifieke situaties voor de verhuurder ten opzichte
van de huurder een informatieplicht zou moeten gelden. In geval van ingrijpende
beleidswijzigingen, zoals sloop of renovatie of bij wijzigingen omtrent de
servicekosten, zou de verhuurder naar de mening van de leden van de PvdA-fractie
de individuele huurder wel in een vroegtijdig stadium uit eigen beweging moeten
informeren.Het wetsvoorstel regelt dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisaties
en bewonerscommissies eigener beweging moet informeren over voornemens tot
wijzigingen van het door hem gevoerde beleid of beheer. Deze huurdersorganisaties
en bewonerscommissies moeten hun achterban betrekken bij haar/hun standpuntbepaling.
Dat kunnen zij niet doen zonder de huurders te informeren over deze beleidsvoornemens.
De individuele huurders kunnen zich in zo’n geval door de verhuurder
op verzoek nader laten informeren. Zodra de beleidsplannen zo concreet geworden
zijn dat zij gaan ingrijpen op individuele huurovereenkomsten tussen verhuurder
en huurders, dan dient de verhuurder de betreffende huurders uiteraard ook
uit eigen beweging direct te informeren. Deze informatieplicht vloeit dan
echter niet voort uit de Wohv, maar uit de regels omtrent (huur)overeenkomsten
in het BW.De vraag van de leden van de SP-fractie of het BW de juiste plaats is
om het initiatiefrecht voor woningverbetering/isolatie te regelen en of het
niet logischer is om dit initiatiefrecht in dit wetsvoorstel te regelen, is
in § 2.1 beantwoord.De leden van de VVD-fractie merkten op dat artikel 3 dusdanig wordt gewijzigd
dat huurders het recht hebben op informatie en, waar nodig, overleg
dient te worden gehouden met de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie
en advies dient te worden gevraagd over onder andere de huisvesting van specifieke
doelgroepen. De leden van de VVD-fractie vroegen zich af of dit bijvoorbeeld
ook voor (ex-)TBS’ers, ex-gedetineerden of psychiatrische patiënten
geldt, of dit de plaatsing van dergelijke personen niet zeer gecompliceerd
maakt en hoe in dit soort kwesties de privacy van de toekomstige bewoner wordt
gewaarborgd.Voor de corporaties is dit overlegonderwerp niet nieuw, want het staat
nu in het Bbsh. De bepaling uit het Bbsh wordt met dit wetsvoorstel overgeheveld
naar de Wohv, waarmee deze ook voor de particuliere verhuurders gaat gelden.
Het beleid is onderwerp van overleg, niet de individuele plaatsingen van huurders.
De privacy van toekomstige bewoners komt dus niet in het geding.Uit de ervaringen van de corporaties zijn geen signalen gebleken dat door
het overleg over dit onderwerp de opvang of plaatsing van deze specifieke
doelgroepen wordt gehinderd.De leden van de PvdA-fractie vroegen op welke wijze de belangen van outsiders
in de huursector een plek krijgen in het voorliggende wetsvoorstel. Deze leden
denken daarbij aan de belangen van woningzoekenden of van kwetsbare groepen
zoals daklozen. De belangen van dergelijke groepen moeten naar de mening van
deze leden een plek krijgen wanneer de huurdersorganisatie adviesrecht krijgt
op gemeentelijke woonvisies of prestatieafspraken.Deze vraag van de leden van de PvdA-fractie heeft als achtergrond hun
wens om de huurdersorganisaties, apart van hun verhuurder, een wettelijke
plaats te geven in het overleg tussen de gemeente en de sociale verhuurders
over bijvoorbeeld prestatieafspraken en herstructurering. Een dergelijke positie
voor de huurdersorganisaties is echter niet aan de orde, zodat ook geen regeling
behoeft te worden getroffen in de Wohv voor de zogenoemde outsiders.3.8 Toevoeging van onderwerpen waarover informatie
moet worden verstrektDe leden van de CDA-fractie vroegen hoe de regering denkt over het feit
dat particuliere verhuurders pleiten voor een gedragscode gericht op het verstrekken
van informatie betreffende overnames, fusies, verkoopbeleid etc.In de brief van 19 oktober 2006 (Kamerstukken II 2006/2007, 27 926
en 29 453, nr. 110) wordt ingestemd met de conclusie van de commissie
Leemhuis, dat voor het bewaken van een professionele invulling van verantwoordelijkheden
een belangrijke rol is weggelegd voor de brancheorganisaties van verhuurders.
Ingestemd wordt tevens met de aanbeveling van de commissie dat deze brancheorganisaties
bindende spelregels ontwikkelen met betrekking tot de relatie tussen verhuurder
en huurder. Sommige onderwerpen hebben een dermate groot belang voor zowel
de verhuurder als de huurders, dat de Wohv minimumeisen stelt waaraan moet
worden voldaan. Overnames, fusies en het verkoopbeleid horen daarbij. Een
gedragscode van verhuurders die tot verdergaande transparantie omtrent deze
onderwerpen leidt en dus aanvullende overlegeisen stelt, juich ik toe.3.9 Verlengen adviestermijnDe leden van de CDA-fractie vroegen zich af of het verlengen van de adviestermijn
wel verstandig is. Dit verlengt immers de periode waarbinnen
geen concrete stappen kunnen worden gezet. Dit is in veel gevallen ook ten
nadele van de huurders.Het is van groot belang dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies
een kwalitatief goed advies kunnen geven. De Commissie Leemhuis heeft geconstateerd
dat huurdersorganisaties de termijn van vier weken in het algemeen als krap
ervaren voor het geven van een goed onderbouwd advies op beleidsvoornemens
van de verhuurder. Dat is met name het geval bij sloop- en renovatieplannen.
De huurdersorganisatie of bewonerscommissie moet ook de gelegenheid krijgen
om deskundigen te raadplegen. Daarom is de verlenging van de adviestermijn
in het belang van huurders.Bij minder ingrijpende beleidsvoornemens kan een huurdersorganisatie of
bewonerscommissie uiteraard snel een advies geven; zij hoeft niet de gehele
adviestermijn te gebruiken.3.10 Uitbreiden rol kantonrechter bij geschillenbeslechtingDe leden van de PvdA-fractie meenden dat huurders en verhuurders bij geschillen
meer gebaat zijn bij het inrichten van een geschillencommissie. De leden van
de PvdA-fractie vroegen of de regering een toezegging kan doen voor het opzetten
van een geschillencommissie.De leden van de SP-fractie vroegen zich af of alle rechtbanken voldoende
uitgerust zijn om tot een goed onderbouwd oordeel te kunnen komen bij geschillen.
Tevens vroegen zij of de materiekennis bij de huurcommissies benut zou kunnen
worden om de kwaliteit van de rechtsgang bij dergelijke geschillen te verbeteren.De beslechting van geschillen op grond van de Wohv vindt plaats bij de
kantonrechter. Met het voorliggende wetsvoorstel wordt hiertoe een verzoekschriftprocedure
geïntroduceerd. Met deze verzoekschriftprocedure is voorzien in een relatief
laagdrempelige voorziening voor geschillenbeslechting.Tot nog toe is weinig ervaring opgedaan met gerechtelijke procedures op
grond van de Wohv, aangezien er nauwelijks procedures zijn gevoerd met betrekking
tot deze wet. Het verdient aanbeveling te bezien hoe de te introduceren verzoekschriftprocedure
zal functioneren, alvorens hierover een oordeel te vellen.Indien daar in de toekomst evenwel aanleiding toe blijkt ben ik bereid
alsdan te bezien of de geschillenbeslechting in het kader van de Wohv beter
gediend zou zijn met behandeling door een geschillencommissie. Vooralsnog
heb ik daar geen aanleiding toe.Mochten partijen onderling overigens besluiten over te gaan tot het oprichten
van een geschillencommissie met betrekking tot de Wohv, omdat zij hierin voordelen
zien ten opzichte van de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter, dan
heb ik daartegen geen bezwaar.De Wohv geeft met name procedureregels met betrekking tot het overleg
tussen huurders en verhuurders. Waar inhoudelijke toetsing op zijn plaats
is, namelijk bij de beoordeling of een verhuurder terecht is afgeweken van
een advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie, ligt het voor
de hand dat een dergelijke toetsing marginaal is. Immers, een rechterlijke
instantie kan nooit het hele besluitvormingsproces van een verhuurder overdoen.Dit geldt voor de kantonrechter, maar zou even goed voor de huurcommissie
gelden.De huurcommissie beschikt momenteel overigens niet over expertise met
betrekking tot de Wohv. De kennis van de huurcommissie ligt op een heel ander
terrein, namelijk de vaststelling van de (maximale) huurprijs en het beoordelen
van de onderhoudstoestand van de woning. De huurcommissie heeft
geen kennis van de uitvoering van de Wohv noch kennis van vergelijkbare voorgeschreven
overlegprocedures. De materiekennis van de huurcommissie kan daarom momenteel
weinig betekenen in de geschillenbeslechting van de Wohv.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af welke rechten de verhuurder
heeft ten opzichte van de huurder als deze zijn verplichtingen niet nakomt
en welke stappen de verhuurder kan ondernemen als de huurder zich niet aan
zijn verplichtingen houdt. Bijvoorbeeld als het beloofde schriftelijke advies
niet op tijd wordt uitgebracht, of wanneer er onenigheid is over de gedeclareerde
kosten.De leden van de CDA-fractie merkten op dat in het wetsvoorstel niet is
voorzien in sancties tegen verhuurders die zich niet houden aan de wettelijke
verplichting. Deze leden vroegen waarom de regering hiervoor kiest en of de
regering bereid is alsnog met voorstellen te komen om in de wet sancties op
te nemen.De Wohv geeft huurders een informatie-, overleg- en adviesrecht. Wanneer
deze er evenwel voor kiezen hiervan geen gebruik te maken, dan kan dat.Wanneer de huurdersorganisatie of bewonerscommissie nalaat een advies
uit te brengen binnen de daarvoor gestelde termijn, terwijl de verhuurder
daarvoor wel de gelegenheid heeft gegeven, dan hoeft de verhuurder daar bij
zijn besluitvorming uiteraard geen rekening mee te houden. Teneinde huurdersorganisaties
en bewonerscommissies voldoende tijd te bieden om een advies uit te brengen
wordt met het voorliggende wetsvoorstel de adviestermijn verruimd van minimaal
vier naar minimaal zes weken.Wanneer er onenigheid ontstaat over de door huurdersorganisaties gedeclareerde
kosten, dan kan hierover middels de verzoekschriftprocedure een uitspraak
aan de kantonrechter worden gevraagd. Hiervan kan ook de verhuurder gebruik
maken.Wanneer een verhuurder zich niet houdt aan de in de Wohv opgenomen wettelijke
verplichtingen dan kan de kantonrechter bepalen dat de uitvoering van het
beleid van de verhuurder wordt opgeschort tot het verzuim is hersteld, dan
wel, wanneer een verhuurder onvoldoende gemotiveerd is afgeweken van een advies
van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie, dat een besluit niet mag
worden uitgevoerd. Hiermee is voorzien in sancties wanneer de verhuurder de
verplichtingen op grond van de Wohv niet nakomt.3.11 Vergoeding van verhuurders aan huurdersorganisatiesDe leden van de PvdA-fractie vonden het van groot belang dat huurdersorganisaties
over voldoende middelen beschikken om zich effectief in te kunnen zetten voor
het vertegenwoordigen en het behartigen van belangen van de huurders. In de
huidige regelgeving met betrekking tot de bekostiging van huurdersorganisaties
zit een aantal knelpunten. Het voorliggende wetsvoorstel lost deze knelpunten
niet voldoende op.Om te garanderen dat al de huurdersorganisaties over middelen beschikken
stelden de leden van de PvdA-fractie het volgende bekostigingsmodel voor:– huurdersorganisaties hebben recht op een basisfinanciering afhankelijk
van het aantal woningen van de verhuurder. Dit budget is bestemd voor de bureaukosten,
het betrekken en informeren van de leden, lidmaatschap van een koepelorganisatie
etc. De middelen worden voorafgaand aan het jaar verstrekt op basis van een
ingediende begroting;– Huurdersorganisaties kunnen daarnaast budget aanvragen voor onafhankelijke ondersteuning/second opinions bij ingrijpende voornemens
van de verhuurders zoals sloop en renovatie. Dit budget is nadrukkelijk ook
bestemd voor bewonersorganisaties en commissies die te maken krijgen met sloop
of renovatie (budget op basis van beleidsvoornemens corporaties aan het begin
van het jaar vaststellen of gedurende het jaar bijstellen op basis van geplande
ingrepen);– Voor de bewonerscommissies wordt geen afzonderlijke financiering
ingesteld. De commissies hebben via de overkoepelende huurdersorganisatie
recht op middelen voor onafhankelijke ondersteuning. Wanneer er geen huurdersorganisatie
is op verhuurdersniveau of wanneer de huurdersorganisaties op verhuurderniveau
en de bewonerscommissie het niet eens worden over het verstrekken van de benodigde
middelen, vergoedt de verhuurder direct de begrote kosten voor ondersteuning
bij ingrijpende ingrepen, zoals sloop of renovatie.Uitgangspunt ten aanzien van de financiering van de huurdersorganisaties
is dat de verhuurder en de huurdersorganisatie(s) gezamenlijk tot overeenstemming
komen over de te vergoeden kosten, dan wel over de hoogte van het budget en
de daarin inbegrepen kostenposten. De achtergrond hiervan is dat de praktijk
een veelheid van verschillende afspraken tussen verhuurders en huurorganisaties
laat zien, die inspelen op de lokale behoeften en mogelijkheden.Een gestandaardiseerd basisbedrag afhankelijk van het aantal woningen,
zoals voorgesteld door de leden van de PvdA-fractie, zal in veel gevallen
niet ten voordele zijn van de huurdersorganisaties. Bij kleine verhuurders
verhindert de geringe omvang van het woningbezit dan bijvoorbeeld dat de bijdrage
tot een redelijk bedrag oploopt. Een bijdrage in natura pakt dan in de meeste
gevallen gunstiger uit. Door veel verhuurders worden bijdragen in natura gegeven,
zoals het ter beschikking stellen van vergaderruimte en kopieer- en frankeermachines.Verder is de omvang van het woningbezit van de verhuurder van wezenlijk
belang voor zowel zijn financiële mogelijkheden, als voor de daar spelende
problematiek. Bij een verhuurder met een woningbezit van geringe omvang zijn
de financiële mogelijkheden minder groot dan bij een verhuurder met (tien)duizenden
woningen. Bij een kleine verhuurder spelen inhoudelijk gezien veelal andere,
en minder complexe zaken dan bij bijvoorbeeld een grote corporatie. Zo zijn
grootschalige herstructureringsoperaties, met een belangrijke regievoerende
rol voor de verhuurder, bij kleine verhuurders niet aan de orde.Huurdersorganisaties zijn eveneens wisselend van omvang; soms zijn er
ook verschillende organisaties bij één verhuurder actief. Het
vaststellen van specifieke regels ten aanzien van al deze situaties is bewerkelijk
en doet de praktijk tekort.Uiteraard bestaat altijd de waarborg dat de bijdrage die de verhuurder
toekent aan de huurdersorganisatie redelijk moet zijn gegeven de aan de huurdersorganisatie
gestelde eisen. Een eventueel geschil hierover kan aan de kantonrechter worden
voorgelegd.De leden van de SP-fractie constateerden dat de financiering van de erkende
huurdersorganisaties op dit moment zorgt voor een afhankelijkheidsrelatie
van de verhuurder, die in veel gevallen slecht uitwerkt op de zeggenschap
van huurders. Deze leden zijn van mening dat erkenning en financiële
ondersteuning geregeld zou moeten worden door een derde partij, bijvoorbeeld
een fonds dat gevoed wordt door een verplichte bijdrage per verhuurde woning.
Volgens deze leden wordt op deze wijze verzekerd dat de erkenning en financiering
geschiedt op basis van objectieve criteria en dat de huurdersorganisatie niet
onder druk gezet kan worden door de verhuurder door het dreigement om de financiering
in te trekken. De door de leden van de SP-fractie geconstateerde afhankelijkheid van
de huurdersorganisaties van de verhuurder, vanwege de financiële bijdrage
door de verhuurder, wordt niet herkend. Dit is ook niet door de Commissie
Leemhuis als probleem opgevoerd. Voor een regeling van financiering van huurdersorganisaties
door een fonds of een andere derde partij met een heffing voor de verhuurders
op basis van hun woningbezit bestaat derhalve geen aanleiding.4. Effecten voor burgers en bedrijvenVolgens de leden van de VVD-fractie valt uit de Memorie van Toelichting
op te maken dat de administratieve lasten flink zullen toenemen, zowel voor
de huurder als de verhuurder. Deze leden vroegen of de regering kan bevestigen
dat er alles aan gedaan is om de toename van administratieve lasten zo klein
mogelijk te houden. Daarnaast vroegen zij of er gezocht is naar alternatieven
om de administratieve lasten te verminderen. Bovendien vroegen deze leden
of de regering duidelijk kan maken hoe deze toename van administratieve lasten
gecompenseerd zal worden.Het terugdringen van administratieve lasten is een belangrijk toetspunt
bij nieuwe wet- en regelgeving dan wel wijzigingen daarin. Ook bij het voorliggende
wetsvoorstel heeft dit in de afwegingen een rol gespeeld. Bij een aantal keuzes
waarmee een aanzienlijke verzwaring van lasten gemoeid zou zijn heeft dit
mede de doorslag gegeven om te kiezen voor een alternatieve oplossing; genoemd
kunnen worden het verleggen van de minimumgrens voor particuliere verhuurders
van 100 naar 25 wooneenheden in plaats van het geheel niet stellen van een
ondergrens, en het niet automatisch verstrekken van informatie aan individuele
huurders maar op verzoek.Binnen het huurbeleid zijn met ingang van 1 juli 2006 de administratieve
lasten verminderd door de afschaffing van de motiveringsplicht, de wijziging
van de rappelprocedure, en de invoering van de eenzijdige leges voor procedures
bij de huurcommissie die de lastenverzwaring als gevolg van het voorliggende
wetsvoorstel ruimschoots compenseert.De leden van de VVD-fractie merkten op dat in artikel 7 van het wetsvoorstel
staat te lezen dat de verhuurder de kosten van de huurdersorganisatie volledig
moet vergoeden, terwijl het op dit moment gaat om 50% van de gemaakte
kosten. De leden van de VVD-fractie vroegen zich af of deze wijziging niet
een stijging van de kosten voor de verhuurder tot gevolg heeft.In de huidige Wohv vergoedt de verhuurder in principe 100% van
de gemaakte kosten van de huurdersorganisatie. Zo vergoedt de verhuurder alle
kosten die voor de huurdersorganisatie voortvloeien uit het overleggen met
en adviseren van de verhuurder. Alleen de kosten die samenhangen met de interne
organisatie van huurdersorganisaties – kosten voor het informeren van
de achterban, het betrekken van de achterban bij de standpuntbepaling, het
uitschrijven van verkiezingen en dergelijke – worden voor een geringer
deel vergoed, namelijk voor 50%. In de praktijk geven veel verhuurders
ook voor deze activiteiten al een bijdrage in natura, zoals hiervoor al besproken.
Er zijn geen cijfers beschikbaar over de kostenstijging voor verhuurders als
gevolg van het schrappen van de 50%-financiering.Tevens vroegen de leden van de VVD-fractie zich af of de regering kan
specificeren welke kosten de verhuurder dient te vergoeden aan de huurdersorganisatie
en de bewonerscommissie. Voor de vergoeding van de kosten maakt het wetsvoorstel onderscheid tussen
huurdersorganisaties en bewonerscommissies.Voor huurdersorganisaties vergoedt de verhuurder, evenals volgens de huidige
Wohv, de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk
zijn voor de vervulling van hun informatie-, overleg- en adviestaak. Daaronder
vallen ook de kosten voor scholingsactiviteiten. Eventuele kosten voor geschillenbeslechting
vallen er niet onder.In de huidige Wohv vergoedt de verhuurder de kosten van de interne organisatie
van huurdersorganisaties – de kosten van het informeren van de huurders
over hun activiteiten, het betrekken van de huurders bij hun standpuntbepaling,
het uitschrijven van verkiezingen en dergelijke – voor 50%. In
voorliggend wetsvoorstel wordt voorgesteld dat de verhuurder ook deze kosten
in hun geheel vergoedt.Voor bewonerscommissies behoeft de verhuurder de kosten niet te vergoeden.
De verhuurder moet er voor zorgdragen dat een bewonerscommissie haar werkzaamheden
kan verrichten; daarbij wordt gedacht aan het niet hinderen van de bewonerscommissie
en het beschikbaar stellen van vergaderruimte.De leden van de VVD-fractie vroegen of de regering een schatting van de
verwachte kosten kan geven, die het voorliggende wetsvoorstel voor de verhuurder
met zich meebrengt.De eenmalige kosten bij invoering van de wijzigingen betreft het lezen
van de nieuwe wetgeving; hiervoor is € 180 per verhuurder opgenomen.
Voor de structurele kosten als gevolg van de door te voeren wetswijziging
wordt rekening gehouden met een gemiddelde van € 915 per verhuurder
per jaar. Bedacht moet worden dat een aantal onderwerpen als fusies, vervreemding,
sloop en de daarmee samenhangende administratieve lasten van het overleg zich
niet elk jaar zullen voordoen. Voor particuliere verhuurders die eerder buiten
de Wohv vielen vanwege de grens van 100 wooneenheden komt hiervoor nog eens € 900
voor (20 uur) per jaar bij.De uitgaven aan kostenvergoedingen voor huurdersorganisaties zijn niet
te schatten, omdat de verschillen tussen verhuurders en daarmee huurdersorganisaties
alleen al door hun omvang heel groot kunnen zijn.De leden van de SP-fractie meenden dat het overleg op complexniveau bij
voldoende steun van de huurders beperkt zou moeten blijven tot de bewonerscommissie,
en dat in voorkomende gevallen ook bewonerscommissies gefaciliteerd moeten
worden met meer dan alleen vergaderruimte of drukwerk.Aan huurdersorganisaties worden door de wet eisen gesteld, die niet gesteld
worden aan bewonerscommissies. De financiering sluit hierbij aan, door alleen
huurdersorganisaties voor een bijdrage van de verhuurder in aanmerking te
laten komen. Uiteraard staat het de verhuurder vrij, als hem dit gunstig lijkt
voor het draagvlak, om in voorkomende gevallen ook een bewonerscommissie financieel
te ondersteunen. In de praktijk worden door verhuurders vaak vergaderzalen
en kopieerfaciliteiten e.d. ter beschikking gesteld.De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,C. P. Vogelaar 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30856-6.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl