Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering positie en zeggenschap huurders); Memorie van Antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2019-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20072008-30856, nr. C

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

26-06-2008

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2007-2008

30856 nr. C

24-06-2008

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. ALGEMEEN2. Advies commissie Zeggenschap en versterking positie
huurders(-organisaties)2.1 Algemeen2.2 Instemmingsrecht3. Inhoud van het wetsvoorstel3.1 Toevoeging van onderwerpen waarover informatie moet
worden verstrekt3.2 Verlagen minimum aantal woongelegenheden van 100 naar
253.3 Representativiteit van huurdersorganisaties3.4 Positie huurders bij sloop en renovatie4. Effecten voor burgers en bedrijvenOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30856Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 64 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 856Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering
positie en zeggenschap huurders)CMEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 24 juni 2008Het verheugt mij dat de leden van de CDA-fractie met belangstelling kennis
hebben genomen van deze wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder,
en dat de leden van de PvdA-fractie en de leden van de SP-fractie met instemming
kennis hebben genomen van de wijziging van de Wet op het overleg huurders
verhuurder (verbetering positie en zeggenschap huurders). Het doet mij genoegen
dat de leden van de SP-fractie van harte instemmen met de amendementen die
door mij zijn overgenomen.Ik constateer dat de leden van de ChristenUnie-fractie en de SGP-fractie
met belangstelling kennis hebben genomen van het wetsvoorstel. De leden van
beide fracties onderstrepen het belang van een goede positie van de huurder
en van huurdersorganisaties ten opzichte van de verhuurder. Deze leden zijn
ook van mening dat een gelijke behandeling van huurders van particuliere en
van sociale verhuurders in principe een goede zaak is.Ik stel vast dat de leden van de VVD-fractie met verbazing kennis hebben
genomen van het voorstel.In mijn beantwoording houd ik de volgorde van het voorlopig verslag op
hoofdlijnen aan.1. ALGEMEENDe leden van de VVD-fractie
constateerden dat de woningmarkt in Nederland twee structurele problemen kent:a. het eigen woningbezit is slechts iets meer dan 50%
en daarmee (veel) lager dan in alle andere Europese landenb. Nederland heeft dus een heel grote huursector, maar
deze is voor 80% overgereguleerd, op een wijze waar de voormalige DDR
trots op zou zijn.Deze leden concludeerden dat:– de sociale huurvoorraad veel en veel te groot
is– de huursector overgereguleerd is– er te weinig eigen woningen zijn– er te weinig relatie bestaat tussen de huurprijs
enerzijds en anderzijds kwaliteit, locatie en grootte van de woning.De leden van de VVD-fractie vroegen of de regering
op deze visie zou willen reageren en, voor zover ze het er niet geheel mee
eens zou zijn, haar visie wil geven op de oplossing van de problemen op onze
woningmarkt.Ook ik constateer dat de huursector in Nederland groter is dan in veel
van de ons omringende landen. Daarnaast constateer ik dat de omvang van de
sociale huurvoorraad de omvang van de doelgroep die primair op deze voorraad
is aangewezen overstijgt. Tegelijkertijd constateer ik evenwel dat de druk
op de huurwoningmarkt nog steeds groot is. Het enkele bestaan van een grote
huursector zie ik niet als een probleem. Desalniettemin ben ik van mening
dat het een goede zaak is wanneer het eigenwoningbezit vergroot wordt, bijvoorbeeld
doordat corporaties hun huurwoningen verkopen, in eerste instantie aan de
zittende huurders. Ik stimuleer dit dan ook.Ik kan de leden van de VVD-fractie niet volgen in hun stelling dat de
huursector overgereguleerd is. De huursector is een gereguleerde sector, maar
deze regulering hangt samen met de positie van de vragers en aanbieders op
de huurmarkt.Ik deel niet de conclusie van de leden van de VVD-fractie dat er te weinig
relatie bestaat tussen enerzijds de huurprijs en anderzijds de kwaliteit,
locatie en grootte van de woning. De huurprijzen in de gereguleerde sector
van de huurwoningmarkt (woningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs)
worden mede bepaald door het woningwaarderingsstelsel, waarin de kwaliteit,
locatie en grootte van de woning de bepalende aspecten zijn voor de woningwaardering.
Op die manier is de relatie tussen die aspecten en de huurprijs verzekerd.De leden van de VVD-fractie
stelden dat het vorige kabinet, naar de mening van de leden van de VVD-fractie
terecht, streefde naar liberalisering van de Nederlandse huursector, en dat
het in dat kader logisch was om de positie van de huurder nader te bezien.
De leden van de VVD-fractie achtten het indienen door de regering van verdergaande
reguleringsvoorstellen voor de huursector, waar het gaat om de positie van
de huurder, tegendraads en contraproductief, nu het kabinet de voorzichtige
en geleidelijke liberalisatievoorstellen van tafel heeft gehaald, en de huurverhoging
per woning inmiddels gemaximaliseerd is op inflatie (laatstelijk vastgesteld
op 1,1%). Zij vroegen waarom nu prioriteit wordt gegeven aan dit onderdeel
en waarom het hoofdprobleem niet wordt aangepakt.De leden van de CU-fractie
en de SGP-fractie begrepen dat aanbevelingen van
de commissie-Leemhuis (mede) aanleiding zijn geweest om de positie van de
huurders(organisaties) te versterken. Zij vroegen zich af of het niet zo is,
dat de aanbevolen huurliberalisatie niet wordt doorgezet, maar de daarbij
horende versterking van de positie van de huurders(organisaties) wel? Indien
dit het geval is vroegen zij zich af of dat terecht is.De aanpassing van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verder te
noemen: Wohv) vloeit voort uit de evaluatie van de Wohv die in 2001 heeft
plaatsgevonden. De aanpassingsvoorstellen in de brief van 6 december
2001 (Kamerstukken II 2001/02, 28 160, nr. 1) werden door de organisaties
van huurders en verhuurders gedeeld. De commissie Leemhuis is advies gevraagd
om de uitkomsten van de evaluatie in de actualiteit te plaatsen. Slechts een
van die actualiteiten betrof de modernisering van het huurbeleid. De andere
twee pijlers betroffen het bestuurdersakkoord van het rijk met de Woonbond
van 15 april 2004 en de veranderende positie van de woningcorporaties.Naar aanleiding van de adviezen van de commissie Leemhuis alsmede de reacties
van de maatschappelijke organisaties daarop, is een afweging gemaakt op welke
wijze de Wohv dient te worden geactualiseerd.Anders dan op andere markten kan de huurder niet snel zijn ontevredenheid laten blijken door te verhuizen naar een andere woning. Daaraan
zijn voor de huurder teveel kosten verbonden en ook is er niet altijd voldoende
aanbod in het prijssegment dat hij zoekt. Dat maakt de huurder meer dan op
andere markten afhankelijk van de producent, i.c. de verhuurder. Voor het
functioneren van de huurwoningenmarkt is het daarom goed als de belangen van
de huurder als consument en de verhuurder als producent van woondiensten meer
in evenwicht zijn.Daarom is ervoor gekozen om de rechten van huurdersorganisaties van particuliere
verhuurders gelijk te schakelen aan die van sociale verhuurders en om de onderwerpen
waarover de huurdersorganisaties mogen overleggen en adviseren uit te breiden.Daarnaast vroegen de leden van de VVD-fractie wat de regering de komende jaren gaat doen, naast de aanpak
van een aantal wijken.De wijkaanpak vormt een zeer belangrijk onderdeel van mijn beleidsvoornemens,
naast een groot aantal andere beleidsvoornemens. Kortheidshalve verwijs ik
u hier naar het coalitieakkoord en mijn begroting.Vervolgens stelden de leden van de VVD-fractie de vraag waarom één en ander geschiedt door
aanscherping van de Wet op het overleg huurders-verhuurder, en waarom dit
niet wordt gecombineerd met noodzakelijke vernieuwing van het BBSH (Besluit
beheer sociale huursector)?Met deze wijziging van de Wohv worden de rechten van huurders van particuliere
verhuurders juist gelijkgeschakeld met die van huurders van sociale verhuurders.
Dit vereist het overhevelen van bepalingen uit het Bbsh naar de Wohv. In samenhang
met de beoogde wetswijziging is dan ook een wijziging van het Bbsh noodzakelijk.
Deze Bbsh-wijziging moet tegelijk ingaan met de wijziging van de Wohv. Dit
staat los van voorstellen voor vernieuwing van het Bbsh, omdat die vernieuwing
niet in 2008 wordt voorzien.Ook vroegen de leden van de VVD-fractie hoe de samenhang is met de Huurcommissies, waar ook al jaren wordt
gestreefd naar sanering?In de brief van 19 oktober 2006 aan de Tweede Kamer (Kamerstukken
II 2006/07, 27 296 en 29 453, nr. 110) is mijn ambtsvoorganger
ingegaan op twee onderwerpen: de voorstellen voor wijziging van de Wohv en
de plannen voor de vorming van een ZBO Huurcommissie. Maar deze twee onderwerpen
staan los van elkaar.In mijn brief van 19 december 2007 aan de Tweede Kamer (Kamerstukken
II 2007/08, 27 926 en 28 648, nr. 123) heb ik de voortgang,
de beoogde vormgeving van de ZBO Huurcommissie en de beoogde bestuurlijke
en financiële betrokkenheid van geschilpartijen toegelicht.Het streven is er op gericht om het concept-wetsvoorstel voor de zomer
voor advies naar de Raad van State te zenden.Daarnaast vroegen de leden van de VVD-fractie zich af welke maatschappelijke problemen met deze wet
worden opgelost.Met de voorgestelde aanpassing van de Wohv wordt de positie van huurders(organisaties)
van huurders van particuliere verhuurders gelijkgeschakeld met die van huurders
van sociale verhuurders, wordt de positie van huurders richting hun verhuurder
verbeterd en wordt recht gedaan aan het belang van stakeholders van steeds
groter wordende ondernemingen en sociale instellingen in de samenleving.Ook vroegen de leden van de VVD-fractie zich af op grond waarvan de huursector zo streng moet worden gereguleerd.Zoals ik hierboven al aangaf, is de huursector een bijzondere markt. Aanbieders
en vragers bevinden zich in een zeer verschillende positie. Wonen is niet
alleen een primaire levensbehoefte, de woning en woonomgeving bepalen ook
iemands sociale omgeving. De transactiekosten zijn groot. Kiezen voor een
andere aanbieder betekent voor een huurder een verhuizing, met alle sociale
en financiële kosten van dien. Het is bovendien een markt met een vraagoverschot.
Dit maakt dat regulering noodzakelijk is om de belangen van partijen in evenwicht
te brengen.De leden van de VVD-fractie
gaven aan graag voorbeelden te ontvangen van vergelijkbare sectoren die zo
streng zijn of zouden moeten worden gereguleerd.Er zijn diverse sectoren met een hoge mate van regulering. Een voorbeeld
van een andere sector die sterk gereguleerd is, is de zorgsector.2. Advies commissie Zeggenschap en versterking positie
huurders(-organisaties)2.1 AlgemeenDe leden van de PvdA-fractie
constateerden dat het advies en de aanbevelingen van de commissie Leemhuis
vooral gericht zijn op het versterken van de positie van de huurderorganisaties
en dat niet stilgestaan wordt bij de achterliggende vraag dat deze organisaties
slechts een zeer gering deel van alle huurders vertegenwoordigen.Dat riep bij deze leden de vraag op of de regering
niet samen met de Woonbond alsnog een onderzoek kan starten naar het vergroten
van de mogelijkheden tot participatie van individuele huurders. Zij gaven
aan dat mogelijk ook Stichting Forum betrokken kan worden bij een dergelijk
onderzoek.De Woonbond acht de representativiteit van huurdersorganisaties van groot
belang en ontwikkelt al veel activiteiten om diversiteit in leden van huurdersorganisaties
te bevorderen. Niet alleen streeft hij naar een grotere diversiteit binnen
de verenigingsorganen, ook ondersteunt hij huurdersorganisaties in het garanderen
van een voldoende representativiteit. De Woonbond onderneemt hiertoe onder
meer de volgende acties:• brengt best practices in kaart met betrekking tot de participatie
van huurders en publiceert daarover in de bladen en tijdens symposia;• heeft een brochure (plus video/DVD) «Succesvolle bewonersparticipatie
bij wijkvernieuwing» uitgebracht over inspirerende vormen van huurdersparticipatie
bij leefbaarheid en herstructurering (december 2006);• zorgt door middel van symposia en brochures voor scholing en deskundigheidsbevordering
met betrekking tot het functioneren van huurdersorganisaties;• ondersteunt en adviseert door middel van het Woonbond Kennis- en
Adviescentrum huurdersorganisaties over nieuwe werkwijzen en nieuwe vormen
voor het betrekken van de achterban: via panels, klankbordgroepen, Lagerhuisdebatten,
straat- en portiekgesprekken, huiskamerontmoetingen, enquêtes, e.d.;• het Woonbond Kennis- en Adviescentrum steunt onder meer projecten
gericht op nieuwe vormen van participatie, het werven van actieve bewoners
en het raadplegen van de achterban;• het Woonbond Kennis- en Adviescentrum heeft in april 2005 in samenwerking
met FORUM de brochure «Naar een kleurrijke huurdersorganisatie»
uitgebracht met concrete praktijkvoorbeelden en tips voor het stimuleren van
huurdersparticipatie door allochtone bewoners.De Woonbond heeft FORUM dus al bij haar activiteiten betrokken. Gezien deze veelheid aan activiteiten gericht op het vergroten van de participatie
van huurders zie ik momenteel geen reden verdere actie te ondernemen met het
oog op de representativiteit van huurdersorganisaties.De leden van de PvdA-fractie
gaven aan dat de commissie Leemhuis in haar aanbevelingen (nr. 18) heeft
voorgesteld dat de Woonbond een code ontwikkelt voor huurderorganisaties waarin
onder andere kwaliteitsbevordering en spelregels ten aanzien van het informeren
en raadplegen van de achterban worden opgenomen. De leden van de PvdA-fractie
vragen waarom de regering deze aanbeveling niet heeft overgenomen en in dit
wetsvoorstel heeft verwerkt. Wordt er door de Woonbond gewerkt aan het opstellen
van zo’n code en wat zijn de resultaten daarvan?Het is aan de sector zelf om al dan niet een code te ontwikkelen voor
huurdersorganisaties. Een door de sector zelf en op eigen initiatief ontwikkelde
code heeft meer draagvlak dan een voorgeschreven code.De Woonbond heeft geen code voor kwaliteitsbevordering van huurdersorganisaties
en voor het informeren en raadplegen van de achterban ontwikkeld, maar de
Woonbond heeft wel veel (andere) activiteiten ontplooid ter bevordering van
de kwaliteit van huurdersorganisaties en het betrekken van de achterban. Naast
bovengenoemde activiteiten heeft de Woonbond samen met het Kwaliteitscentrum
Woningcorporaties Huursector (KWH) het instrument ’KWH-Participatielabel’
ontwikkeld om de bewonersparticipatie bij corporaties te meten en te verbeteren.Daarnaast heeft de Woonbond een ’Meetinstrument kwaliteit huurdersorganisaties’
ontwikkeld voor huurderorganisaties van corporaties. Gemeten wordt de basiskwaliteit
van de huurdersorganisatie, of voldaan is aan de basisvoorwaarden van de Wohv,
de kwaliteit van het contact en het overleg met de achterban, de samenwerking
en het overleg in het werkgebied en de invloed en het resultaat van de werkzaamheden
van de huurdersorganisatie. De meting gebeurt in projectvorm, waarbij zowel
de corporatie als de huurdersorganisatie bereid moeten zijn om deel te nemen.
De meting wordt verricht door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum en kan
periodiek worden herhaald, bijvoorbeeld eenmaal per twee of drie jaar.Met dit meetinstrument krijgen de huurdersorganisaties een spiegel voorgehouden
en kan het functioneren van de huurdersorganisatie worden verbeterd, waarmee
de positie van de huurdersorganisatie wordt versterkt.Eind 2007 is over de eerste 14 pilots gerapporteerd. De belangrijkste
uitkomsten zijn:• de huurdersorganisaties voldoen aan de eisen van de Wohv; de wijze
van informeren en raadplegen van de achterban is een belangrijk aandachtspunt;• huurdersorganisaties richten zich voornamelijk op de verhuurder,
zij werken nog weinig samen met andere partijen in het werkgebied;• het overleg levert vooral succes op bij onderhandelingen over huurverhoging,
de dienstverlening van de verhuurder en het ZAV-beleid (zelf aangebrachte
voorzieningen); aan woningonderhoud en woonruimteverdeling zou meer aandacht
geschonken kunnen worden;• de deelname van een corporatie aan een KWH-meting is een van de
aanleidingen tot het meedoen aan een kwaliteitsmeting van de huurdersorganisatie;• voor het uitvoeren van de kwaliteitsmeting zijn de meeste huurdersorganisaties
afhankelijk van de bijdrage van de verhuurder; niet alle huurdersorganisaties
krijgen echter voldoende budget.Naast het verrichten van deze kwaliteitsmetingen geeft de Woonbond veel
voorlichting en cursussen aan huurdersorganisaties (in spe), waarmee de kwaliteit
wordt bevorderd. De Woonbond doet dus al veel om de kwaliteit van huurdersorganisaties
te bevorderen. Een wettelijke verplichting tot het opstellen van een code
voor huurdersorganisaties zal naar mijn mening niet per definitie leiden tot
een betere kwaliteit van de huurdersorganisaties. Mogelijk zal een dergelijke
code wel drempelverhogend werken voor de oprichting van huurdersorganisaties.In de Wohv staan immers al eisen waaraan een huurdersorganisatie moet
voldoen om als gesprekspartner voor de verhuurder te kunnen fungeren (zie
ook § 3.3). Daarom is er voor gekozen om niet in de wet op te nemen
dat de Woonbond een code voor huurdersorganisaties ontwikkelt.2.2 InstemmingsrechtDe leden van de fracties van CU en SGP vroegen of het niet zo is, dat de commissie
Leemhuis geen instemmingsrecht introduceerde, wat thans bij amendement wel
in artikel 5a van de onderhavige Wet is opgenomen?De leden van de PvdA-fractie
constateerden dat in het advies van de commissie Leemhuis helder uiteengezet
wordt dat het instemmingsrecht niet past bij de verdeling van de verantwoordelijkheden
tussen huurder en verhuurder, zoals vastgelegd in wet- en regelgeving, maar
dat toch in de Tweede Kamer met ruime meerderheid een amendement aangenomen
is waarin het instemmingsrecht geregeld wordt op het punt van de servicekosten.
De leden van de PvdA-fractie, alsmede de leden
van de GL-fractie vonden dit instemmingsrecht
niet bij voorbaat onlogisch of ongewenst, maar zij waren wel geïnteresseerd
om van de regering te vernemen op welke wijze dit instemmingsrecht juridisch
geregeld zal gaan worden. Zij vroegen zich af wie het instemmingsrecht krijgt;
de overkoepelende huurderorganisatie of de bewonerscommissies van de betreffende
complexen. Tevens vroegen zij wat de verhuurder te doen staat bij verschil
van opvatting tussen verschillende gremia. Tot slot vroegen zij wat er te
doen valt als er verschil van opvatting bestaat tussen de individuele huurder
en de huurderorganisatie.De leden van de VVD-fractie
meenden dat het instemmingsrecht dat huurders op onderdelen krijgen, de verantwoordelijkheidsverdeling
en het eigendomsbegrip op een onaanvaardbare wijze aantast, zelfs als het
gaat om de servicekosten die de huurder volledig betaalt. Deze leden vroegen
hoe dit moet gaan werken, voornamelijk bij conflicten die naar de mening van
deze leden uiteraard in groten getale zullen ontstaan?Het is juist dat de commissie Leemhuis van mening was dat een instemmingsrecht
niet thuis hoort in de Wohv. De commissie meende dat de bevoegdheid tot het
nemen van beslissingen bij de verhuurder dient te blijven, dit vanuit de verdeling
van verantwoordelijkheden. De commissie doelde hierbij met name op investeringsbeslissingen.
Ook ik heb in mijn beoordeling van de amendementen aangegeven dat de Wohv
mijns inziens betrekking heeft op het informeren, overleggen en adviseren,
en dat een instemmingsrecht niet in deze wet past. Nu het amendement over
de servicekosten is aangenomen, is daarmee inderdaad met artikel 5a een instemmingsrecht
in het wetsvoorstel opgenomen.De tekst van dit artikel is met het amendement gegeven en luidt als volgt: «De
verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid
ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten als bedoeld in artikel
237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts uit met voorafgaande
instemming van de huurdersorganisatie.»Nu gesproken wordt over de ’huurdersorganisatie’ houdt dit
in dat de bewonerscommissie geen instemmingsrecht heeft ten aanzien van de
servicekosten. Ten aanzien van eventuele verschillende huurdersorganisaties
is geen rangorde gegeven. Indien er sprake is van meerdere huurdersorganisaties,
bijvoorbeeld één op instellings- en één op complexniveau,
dan zullen beide met een eventuele beleidswijziging moeten instemmen. Het ligt voor de hand dat de huurdersorganisatie op instellingsniveau
instemt wanneer de huurdersorganisatie op complexniveau dat doet.Eventuele instemming van de huurdersorganisatie laat onverlet dat ook
de individuele huurders moeten instemmen met een dergelijke beleidswijziging.
Het servicekostenpakket maakt immers onderdeel uit van de huurovereenkomst,
en die kan niet gewijzigd worden zonder instemming van beide contractpartners,
verhuurder en huurder. Op grond van artikel 261 van Boek 7 van het BW is in
wooncomplexen wijziging van het servicekostenpakket in principe mogelijk wanneer
70% van de huurders hiermee instemt.Theoretisch is het mogelijk dat de individuele huurders instemmen met
een wijziging van het servicekostenpakket, maar dat de huurdersorganisatie
zich hiertegen verzet. In de praktijk zal een huurdersorganisatie, die immers
de huurders vertegenwoordigt, geen door de huurders gewenste beleidswijzigingen
tegenhouden. Daar waar een conflict optreedt is het in het belang van partijen
(huurders en hun organisatie(s)) zelf om hieruit te komen om hun (onderhandeling)positie
richting verhuurder waar te kunnen maken.3. Inhoud van het wetsvoorstelDe leden van de VVD-fractie
constateerden dat alle verhuurdersorganisaties (Aedes, IVBN en Vastgoed Belang)
vinden dat met dit wetsvoorstel wordt overgereguleerd. Deze wijziging van
de Wohv zou zelfs waarschijnlijk leiden tot een kleinere particuliere huursector.
Deze leden vroegen om een reactie op dit punt.Deze wetswijziging leidt er toe dat er meer evenwicht in de positie van
verhuurders en die van huurders in de woningsector komt. Voor huurders is
hun woning een dak boven hun hoofd, een primaire levensbehoefte. Daarom is
het van groot belang dat huurders meer zeggenschap krijgen over wat er met
hun huurwoning en hun leefomgeving gebeurt. Dit wetsvoorstel geeft de huurders
langs tweeërlei weg meer zeggenschap: meer huurders krijgen zeggenschap, doordat de wet voor meer particuliere verhuurders
gaat gelden, en alle huurdersorganisaties krijgen zeggenschap over meer onderwerpen.Ik deel de constatering van de leden van de VVD-fractie dat het overleg
met dit wetsvoorstel wordt overgereguleerd niet.Voor particuliere verhuurders met minder dan 25 woningen gaat de gewijzigde
wet niet gelden, dus de kleinere particuliere verhuurders hoeven niet aan
de overlegregels te voldoen. Particuliere verhuurders met 100 of meer woningen –
en alle corporaties – moeten nu ook al aan de huidige overlegregels
voldoen; zij zullen echter hun huurders over meer onderwerpen moeten informeren
en met hen daarover overleggen. Dat geldt overigens ook voor de woningcorporaties.Het overleg met huurders is niet alleen een verplichting. Verhuurders,
ook particuliere verhuurders die bedrijfsmatig woningen verhuren, hebben er
belang bij de zienswijze van hun huurders over bepaalde onderwerpen te kennen.
De Wohv geeft de spelregels van het overleg tussen de verhuurder en zijn huurders.
Dat geeft duidelijkheid, waar beide partijen baat bij hebben.De leden van de VVD-fractie gaven aan dat deze wetswijziging waarschijnlijk
zou leiden tot een kleinere particuliere huursector. Het is aan de verhuurder
om te beoordelen of hij (blijvend) wil investeren in de huurwoningenmarkt.
De regering kan niet voor de individuele verhuurder bepalen wat acceptabel
is. De meeste particuliere verhuurders worden echter door deze wetswijziging
niet geraakt, vanwege de ondergrens van 25 woningen. Daardoor krijgen slechts
3 700 van de ruim 40 000 particuliere verhuurders met de Wohv te
maken. 3.1 Toevoeging van onderwerpen waarover informatie moet
worden verstrektDe leden van de CDA-fractie
verzochten toe te lichten en te beargumenteren wat de redenen zijn om «fusies»
toe te voegen aan de lijst van te verstrekken informatie. De leden van de
CDA-fractie waren van mening dat het hier bij uitstek gaat om bedrijfsbelangen
die naar hun aard zeer gevoelig en zeer kwetsbaar kunnen zijn voor ontijdige
berichtgeving.De leden van de fracties van CU en SGP vroegen of een goed evenwicht tussen de
belangen van de huurders en van de verhuurders niet ook gelegen is in het
uitgangspunt, dat met name de bedrijfsmatige aspecten van huurwoningen een
zaak zijn van de verhuurder. En zo ja, of het niet zo is, dat met name zaken
als fusies, overnames en aankoop van woningen een zaak van de verhuurder zijn.
Waarom moeten verhuurders daarover, zelfs zo spoedig mogelijk, huurders informeren?
Dat kan processen, die ook in het belang van de huurder kunnen zijn, volgens
de leden van de fracties van CU en SGP immers zeker verstoren. Deze leden vroegen of hierdoor niet te
sterk een beeld wordt geschetst van een tegenstelling tussen huurder en verhuurder,
terwijl er (veelal) sprake is van gelijke belangen, nl. het beheren en bewonen
van goede woningen.Naar aanleiding van de evaluatie van de Wohv in 2001 is voorgesteld om
fusies toe te voegen als onderwerp waarover de huurdersorganisaties geïnformeerd
moeten worden en waarover zij mogen adviseren. Uit de evaluatie bleek namelijk
dat fusies en overnames door huurdersorganisaties node werden gemist als onderwerp
van informatie en advies. Ook de commissie Leemhuis stelde voor (onder meer)
fusies als onderwerp toe te voegen.Hoezeer het ook te billijken is dat een verhuurder een fusie- of overnameproces
niet in alle openbaarheid wil ingaan, kon mijn rechtsvoorganger anderzijds
niet voorbijgaan aan de terechte behoefte van huurders en huurdersorganisaties
om te weten wat de gevolgen zullen zijn van de fusie of overname. Dit onderschrijf
ik. Ik ben daarom van mening dat de huurders en de huurdersorganisatie als
stakeholders van de verhuurder moeten worden geïnformeerd over een voorstel
tot fusie of een gehele of gedeeltelijke overname van of door een andere verhuurder.
Met nadruk merk ik op dat deze informatie pas van de verhuurder mag worden
verlangd zodra er sprake is van een concreet voornemen. Bovendien blijft het
derde lid van artikel 3 van de Wohv gehandhaafd. Dit lid beschermt de bedrijfsbelangen
van de verhuurder, door te bepalen dat een verhuurder geen informatie over
een voornemen tot (o.a.) fusie hoeft te verstrekken aan de huurdersorganisatie(s),
indien het bedrijfsbelang van de verhuurder zich tegen deze informatieverstrekking
verzet. Als het bedrijfsbelang zich echter niet (meer) verzet tegen informatieverstrekking
over een voorgenomen fusie, dan is het gerechtvaardigd dat de huurdersorganisaties
over de fusievoornemens geïnformeerd worden. Hiermee is ook voorzien
in dekking van het risico van kwetsbaarheid voor ontijdige berichtgeving.De leden van de fracties van CU en SGP vroegen voorts om een reactie op de brief
van de vereniging van woningcorporaties Aedes van 27 februari 2008 en
een toelichting op de bedoeling van artikel 3, 2e lid onder b en g–l
van de Wohv.De bedoeling van artikel 3, tweede lid, onder b en onder g tot en met
l Wohv is dat de verhuurder zijn huurders, bewonerscommissies en huurdersorganisaties
op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn bestaande
beleid ten aanzien van de betrokken woningen, wooncomplexen of de woonomgeving
daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefwijze van de betrokken
huurders. In het tweede lid worden de onderwerpen genoemd die in ieder geval
worden aangemerkt als beleid dat rechtstreeks van invloed is op
de woon- en leefwijze van de betrokken huurders. Dus indien individuele huurders
of een huurdersorganisatie of bewonerscommissie de verhuurder om informatie
over zijn beleid ten aanzien van die onderwerpen vragen, dan moet de verhuurder
die gevraagde informatie zo spoedig mogelijk schriftelijk verstrekken. Heeft
de verhuurder echter voornemens om zijn beleid ten aanzien van een of meer
van die onderwerpen te wijzigen, dan moet de verhuurder de betrokken huurdersorganisaties
en de betrokken bewonerscommissies daarover uit eigen beweging schriftelijk
informeren (artikel 4, eerste lid, Wohv). Deze verplichting – voor het
verstrekken van informatie op verzoek of uit eigen beweging – geldt
echter niet als het bedrijfsbelang van de verhuurder zich tegen deze informatieverstrekking
verzet (artikel 3, derde lid en artikel 4, eerste lid).De leden van de fracties van CU en SGP vroegen verder om aan te geven hoe artikel
3 lid 1, waarin gesproken wordt zowel over de huurder, de betrokken woningcommissie
als de betrokken huurdersorganisatie, moet worden gehanteerd. Deze leden vroegen
of hier ook de individuele huurders mee zijn bedoeld, hoewel zij ook reeds
via woningcommissie en huurdersorganisatie betrokken (kunnen) zijn?De verplichting om op verzoek informatie te verstrekken over zijn beleid
heeft de verhuurder ten opzichte van zijn individuele huurders, zijn huurdersorganisaties
en zijn bewonerscommissies. Individuele huurders hebben dus het recht om informatie
op te vragen. Het recht van overleg en advies is echter voorbehouden aan de
betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s) (artikel
5 lid 1 Wohv).3.2 Verlagen minimum aantal woongelegenheden van 100 naar
25De leden van de VVD-fractie vroegen waarom bij de gelijkschakeling
tussen de particuliere en sociale huursector is gekozen voor de lagere minimumgrens
zoals nu voor het sociale segment. De leden stelden dat toch ook kon worden
gekozen voor een plus in het particuliere segment en een min in het sociale
segment; bijvoorbeeld 100 of 50 eenheden voor beide segmenten. Deze leden
meenden dat juist nu de administratieve lastendruk weer toeneemt het niveau
van regeldruk toch wel wat zwaarder zou mogen wegen.Het wetsvoorstel voorziet in een verbetering van de positie en zeggenschap
van huurders(organisaties). Indien de ondergrens voor sociale verhuurders
verhoogd zou worden (ten opzichte van de huidige Bbsh-regeling), dan zouden
de positie en zeggenschap van huurders van woningcorporaties verslechteren,
en dat is niet de bedoeling. De bedoeling van het wetsvoorstel is om de rechten
van huurders van sociale verhuurders te behouden en zelfs iets te verbeteren
en de rechten van huurders van particuliere verhuurders daarmee gelijk te
schakelen.Daarom is gekozen voor een lagere ondergrens (ten opzichte van nu) voor
particuliere verhuurders. De commissie Leemhuis heeft voorgesteld om de minimumeis
voor particuliere verhuurders geheel te laten vervallen, zodat de wet voor álle
particuliere verhuurders zou gaan gelden. Maar omdat de administratieve lasten
voor de particuliere verhuurders met maar enkele verhuurde woningen onevenredig
hoog zouden uitvallen (ruim € 37 mln. per jaar voor de hele particuliere
huursector), is gekozen voor een ondergrens van 25 woningen. Daarbij is aangesloten
bij de kleinste woningcorporatie, die zo’n 25 wooneenheden heeft. Bij
een verhuur van 10 of meer woningen kan worden gesproken van bedrijfsmatige
verhuur. Bij bedrijfsmatige verhuur mag verwacht worden dat de verhuurder
over de voor huurders belangrijke onderwerpen met zijn huurders
overlegt. Maar ook bij een ondergrens van 10 woningen waren de administratieve
lasten hoog. De administratieve lasten van een grens van 25 woningen voor
particuliere verhuurders, zo’n € 4,8 mln. per jaar, acht ik
aanvaardbaar.3.3 Representativiteit van huurdersorganisatiesDe leden van de VVD-fractie
achtten de afwezigheid van een getalscriterium voor een huurderorganisatie
onbegrijpelijk en ook onacceptabel.Doel van dit wetsvoorstel is de rechten van huurders van particuliere
verhuurders gelijk te schakelen met die van huurders van sociale verhuurders.
In de huidige Wohv geldt het getalsmatige representativiteitsvereiste al niet
voor huurdersorganisaties van sociale verhuurders. De overige eisen die de
Wohv stelt aan huurdersorganisaties bieden voldoende waarborg voor het representatief
zijn van die organisaties. De organisatie dient een vereniging of stichting
te zijn, het bestuur moet zijn gekozen of aangewezen door de huurders die
zij vertegenwoordigt, ze moet de huurders op de hoogte houden van haar activiteiten
en hen betrekken bij haar standpuntbepaling, de huurdersorganisatie moet eens
per jaar een vergadering organiseren voor de huurders bij welke gelegenheid
ze verantwoording aflegt over haar activiteiten en alle huurders moeten in
de gelegenheid worden gesteld om zich bij de organisatie aan te sluiten.Bij de invoering van de Wohv zijn geen eisen gesteld aan de representativiteit
van de huurdersorganisaties van sociale verhuurders. Voor een goed overleg
is namelijk een laagdrempelige toegang voor huurders tot informatie, advies
en overlegmogelijkheden gewenst. Woningcorporaties zijn maatschappelijke organisaties
met een sociale taak en zullen dus belang hechten aan een goed overleg met
hun huurders.Uit de evaluatie is gebleken dat het niet stellen van representativiteitseisen
aan de huurdersorganisatie bij sociale verhuurders nergens tot problemen leidt.
Dat vindt mede zijn oorzaak in het feit dat het draagvlak en de kwaliteit
van de huurdersorganisaties door middel van de eisen die op grond van de Wohv
aan deze organisaties worden gesteld, zoals hierboven genoemd, is gewaarborgd.
Het gaat dus niet om los-vaste organisaties die op ad hoc basis en zonder
duidelijk draagvlak een overleg met de verhuurder wensen aan te gaan. Gegeven
deze uitkomsten is er geen reden waarom de toegang van huurders tot het overleg
bij particuliere verhuurders niet hetzelfde zou kunnen zijn als bij sociale
verhuurders. Daarom komt de 50% eis voor huurdersorganisaties bij particuliere
verhuurders te vervallen.De leden van de VVD-fractie
meenden ook dat de soorten huurderorganisaties en de onderlinge verhoudingen
zeer ingewikkeld en onduidelijk geregeld zijn, en een aanleiding zijn voor
veel conflicten.Een verhuurder kan te maken krijgen met meerdere huurdersorganisaties
die (delen van) zijn huurders vertegenwoordigen. Die huurdersorganisaties
overleggen met de verhuurder over de onderwerpen die betrekking hebben op
de huurders die zij vertegenwoordigen. Over de algemene beleidsvoornemens,
die betrekking hebben op alle wooneenheden of huurders, moet de verhuurder
met alle huurdersorganisaties overleggen. Dat is alleen anders indien er een
huurdersorganisatie is die de belangen van alle huurders van de verhuurder
behartigt; in dat geval hoeft de verhuurder over de algemene beleidsvoornemens
alleen met die huurdersorganisatie-op-verhuurderniveau te overleggen (het
zogenoemde primaat van de huurdersorganisatie-op-verhuurderniveau). Over de
beleidsvoornemens die echter betrekking hebben op specifieke wijken of specifieke
wooneenheden en die rechtstreeks de belangen van de huurders van die wooneenheden
raken, moet de verhuurder ook overleggen met de huurdersorganisatie(s)
en bewonerscommissie(s) die de belangen van die huurders behartigen. In de
praktijk zullen de verschillende huurdersorganisaties en bewonerscommissies
die de belangen van dezelfde huurders behartigen, hun krachten bundelen om
sterker te staan tegenover de verhuurder. Het overleg kan dan gecombineerd
plaatsvinden en de verschillende huurdersvertegenwoordigingen kunnen ook met
een gezamenlijk advies komen. Omdat de huurdersvertegenwoordigingen dezelfde
huurders vertegenwoordigen, is een conflict van belangen en adviezen niet
te verwachten. Van de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt immers
verwacht dat zij de huurders van wie zij de belangen behartigen bij hun standpuntbepaling
betrekken.Resumerend: wanneer een verhuurder te maken heeft met meerdere huurdersorganisaties
op verschillende niveaus, en daarnaast ook met bewonerscommissies, ligt het
voor de hand dat het overleg als volgt verloopt:• De huurdersorganisatie op verhuurderniveau overlegt en adviseert
over de algemene beleidsvoornemens.• Over de beleidsvoornemens die rechtstreeks de belangen van de huurders
van bepaalde woningen of wooncomplexen raken (zoals voornemens tot sloop,
renovatie, verkoop, vervreemding of bezwaring van de woningen, over de leefbaarheid
en herstructurering van de buurt of wijk) overlegt en adviseert de huurdersorganisatie
op complexniveau en/of de bewonerscommissie van het betrokken complex.3.4 Positie huurders bij sloop en renovatieDe leden van de SP-fractie
vroegen waarom ik niet meer in het wetsvoorstel op heb willen nemen over de
positie van huurders bij sloop en renovatie, waarom ik het amendement van
Depla/Ortega-Martijn niet over wilde nemen.Ik heb tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede
Kamer aangegeven dat ik een verplichting tot het op verzoek van de huurdersorganisatie
opstellen van een sociaal plan bij sloop/renovatie wel op zijn plaats vind.
Ik heb het amendement van Depla/Ortega-Martijn zoals het geformuleerd was
echter niet willen overnemen omdat het amendement regelde dat elke verhuurder
een sociaal plan moest opstellen over de te volgen procedure en positie van
huurders bij sloop en renovatie van woningen. De formulering was zo ruim dat
een verhuurder ook verplicht werd een sociaal plan op te stellen voor sloop
en renovatie, als de verhuurder (nog) geen concrete voornemens tot sloop of
renovatie had. Ik acht het niet noodzakelijk om een algehele verplichting
voor verhuurders tot het opstellen van een sociaal plan te regelen en wil
geen nieuwe verplichte planfiguur regelen. De meeste woningcorporaties stellen
al in overleg met de huurdersorganisatie(s) een sociaal plan op bij sloop-
en renovatieplannen; het maakt dan doorgaans deel uit van het renovatievoorstel.
Goede sociale plannen dragen bij aan het draagvlak bij huurders voor sloop-
of renovatiepannen; daardoor hebben ook verhuurders belang bij een goed sociaal
plan. Bovendien kunnen huurdersorganisaties ook zelf de verhuurder voorstellen
om een sociaal plan op te stellen.De indieners hebben het amendement na de plenaire behandeling zodanig
aangepast dat het amendement regelde dat een verhuurder op verzoek van de
huurdersorganisatie op verhuurderniveau een sociaal plan voor sloop/renovatie
opstelt. De Kamer heeft het gewijzigde amendement echter verworpen, waardoor
het geen deel is gaan uitmaken van het wetsvoorstel. Deze leden vroegen tevens wat ik in het geval het wetsvoorstel
op deze wijze wordt aangenomen van plan ben te gaan doen aan de verbetering
van de positie van huurders in geval van sloop en renovatie.In de Wohv zijn sloop en renovatie al onderwerpen waarover de verhuurder
met de betrokken huurdersorganisatie(s) en de betrokken bewonerscommissie(s)
moet overleggen. De betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben
ook het recht de verhuurder daarover een advies te verstrekken; dat advies
kan ook de inhoud van een eventueel sociaal plan betreffen. Huurdersorganisaties
en individuele huurders hebben op basis van de Algemene wet bestuursrecht
(Awb) het recht om bij de gemeente bezwaren in te dienen tegen aanvragen van
de verhuurder voor een sloopvergunning en ook tegen de verlening door de gemeente
van de sloopvergunning. Bovendien hebben de individuele huurders het recht
om al dan niet in te stemmen met het sloop- of renovatievoorstel voor hun
woning (BW). Een goed sociaal plan helpt de verhuurder om de noodzakelijke
medewerking van de huurders te verkrijgen. In de parlementaire behandeling
in de Tweede Kamer van dit wetsvoorstel heb ik toegezegd (Handelingen II,
2007–2008, 41, pag. 3205–3226) dat ik ernaar streef om samen met
de minister van Justitie nog voor de zomer van 2008 de Tweede Kamer een wetsvoorstel
te doen toekomen waarin de huidige regeling voor de verhuiskostenvergoeding
bij sloop/renovatie voor huurders van sociale verhuurders uit het Besluit
beheer sociale huursector (Bbsh) wordt overgeheveld naar het BW, zodat deze
vergoedingsregeling ook voor huurders van particuliere verhuurders gaat gelden.
Dit wetsvoorstel is nu in voorbereiding.4. Effecten voor burgers en bedrijvenDe leden van de VVD-fractie
constateerden dat de verhuurders de kosten van de regeling moeten betalen
en vroegen welk deel de huurders betalen.In de Wohv is geregeld dat de verhuurder de kosten vergoedt die de huurdersorganisaties
redelijkerwijs moeten maken om hun taken uit de Wohv te kunnen uitoefenen.
Daaronder vallen ook scholingsactiviteiten en de kosten voor het informeren
en raadplegen van hun achterban.Een verhuurder kan met zijn huurdersorganisatie(s) ook een bepaald budget
afspreken dat de huurdersorganisaties naar eigen inzicht kunnen besteden.
De kosten die dit budget overschrijden hoeft de verhuurder alleen te vergoeden
voor zover hij met het dragen van die kosten instemt.Indien de verhuurder niet toestemt in het dragen van de kosten van budgetoverschrijdingen
moeten de huurdersorganisaties deze zelf betalen. Bovendien betalen de huurders
in veel gevallen voor het lidmaatschap van de huurdersorganisatie (contributie).Voor bewonerscommissies hoeft de verhuurder geen kosten te vergoeden.
Voor bewonerscommissies moet de verhuurder er voor zorgdragen dat die de werkzaamheden
die met hun taak samenhangen kunnen verrichten. Dat betekent niet dat de verhuurder
de kosten moet vergoeden, maar veeleer dat de verhuurders de bewonerscommissies
faciliteren en hen in de gelegenheid stellen een vergadering te houden, bijvoorbeeld
door daarvoor vergaderruimte ter beschikking te stellen.Ook vroegen deze leden voor welk bedrag en op welke
wijze de Woonbond door de Rijksoverheid wordt gesubsidieerd en of deze subsidie
wordt afgebouwd. Zo ja, in welk tempo, zo nee, waarom niet?De Woonbond krijgt een lump sum-financiering van bijna een miljoen euro
(€ 0,987 miljoen) per jaar. De Nederlandse Woonbond is de belangrijkste
gesprekspartner op landelijk niveau namens de huurders. Op deze bijdrage
wordt een efficiencykorting van 5% toegepast, af te bouwen in vier
jaar. De efficiencykorting is een gevolg van de komende bezuinigingen op de
rijksdienst, die overigens verder gaan dan 5%.De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie,C. P. Vogelaar 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20072008-30856-C.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl