Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (initiatiefrecht huurders); Nota n.a.v. het (nader, tweede nader, enz.) verslag; Nota naar aanleiding van het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk Nota n.a.v. het (nader, tweede nader, enz.) verslag
Datum: 2014-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2009-2010
 
 
 
 KST141844
 2009-2010
 
 31 992
 Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (initiatiefrecht huurders)
 
 
 
 
 Nr. 
 6
 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
 Ontvangen 18 maart 2010
 1. Inleiding
 Het stemt tot voldoening dat de algemene commissie voor Wonen Wijken en
Integratie van de Tweede Kamer na de beantwoording van het verslag de openbare
behandeling van het wetsvoorstel voldoende voorbereid acht. Hieronder zal
ik mede namens de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, ingaan op de
specifieke vragen en gemaakte opmerkingen van de leden van de verscheidene
fracties, waarbij de vragen zullen worden behandeld conform de indeling van
het verslag van de commissie.
 
 De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling
kennis genomen van de voorgestelde wijziging van het Burgerlijk Wetboek in
verband met de uitbreiding van het initiatiefrecht voor huurders. Deze leden
vinden dat onvoldoende duidelijk is gemaakt in hoeverre er gesproken kan worden
van een werkelijk probleem dat met het wetsvoorstel wordt verholpen. Zij verzoeken
om een nadere onderbouwing van het wetsvoorstel, bij voorkeur vergezeld van
voorbeelden of gerechtelijke uitspraken.
 Het wetsvoorstel berust in feite op de algemene, aan de wettelijke regeling
van de huur van woonruimte in titel 7.4 ten grondslag liggende gedachte dat
het van groot maatschappelijk belang is dat de kwaliteit van de voor verhuring
bestemde woonruimte op een behoorlijk peil wordt gehouden en, waar nodig,
wordt verbeterd. Die gedachte ligt in het bijzonder ten grondslag aan de voor
woonruimte dwingende gebrekenregeling (artikelen 7:204-209 i.v.m. artikel
7:242), aan de dwingende regeling die aan de huurder de bevoegdheid geeft
zelf en op eigen kosten veranderingen aan het gehuurde aan te brengen die
het woongenot verhogen (artikel 7:215), aan de regeling van renovatie op voorstel
van de verhuurder (artikel 7:220) en aan de nu bestaande mogelijkheid tot
het aanbrengen van een beperkt aantal voorzieningen door de verhuurder op
verzoek van de huurder (het huidige artikel 7:243). Afgezien van het geval
van artikel 7:215 dienen de vereiste werkzaamheden door de verhuurder en op
diens kosten te worden verricht. Dat ligt voor de hand, omdat het hier gaat
om investeringen die in beginsel uit de huur of uit een eventuele waardevermeerdering
van de woning door de verhuurder kunnen worden terugverdiend. Vaak zal de
huur met het oog daarop kunnen worden verhoogd. De huurder van woonruimte
die zelf in de woonruimte zou investeren, door van zijn bevoegdheid
uit artikel 7:215 gebruik te maken, heeft uiteraard niet de mogelijkheid om
zijn investering terug te verdienen en blijft dus met de kosten daarvan zitten.
Wel is het juist ook de huurder die er belang bij heeft dat de kwaliteit van
zijn woning aan een behoorlijk peil blijft voldoen en met het oog daarop ook
de nodige verbetering ondergaat.
 In het licht van dit alles is het wenselijk geacht dat hij niet alleen
in de beperkte gevallen van het huidige artikel 7:243 een mogelijkheid heeft
het initiatief te nemen ter zake van een redelijke renovatie, te verrichten
door de verhuurder en resulterende in een nieuwe huurprijs of in een waardevermeerdering,
die de verhuurder in staat stelt de gemaakte kosten terug te verdienen.
 Uiteraard zijn de voorzieningen waartoe het huidige artikel 7:243 is beperkt,
belangrijk. Zij zijn evenwel niet de enige voorzieningen die nodig kunnen
zijn om de kwaliteit van de woning op peil te houden en te verbeteren. Onder
de in artikel 7:243 genoemde voorzieningen vallen bijv. niet geluid- of brandwerende
voorzieningen, het vervangen van verouderde keukens en sanitaire voorzieningen,
maatregelen ter zake van inbraakpreventie, het aanbrengen, wijzigen of moderniseren
van een ventilatiesysteem, het aanbrengen of moderniseren van een lift en
het vervangen van verouderde gaskachels door een centrale verwarming. Het
zijn dit soort voorzieningen die, meer dan enkel onderhoud, kunnen bijdragen
tot het voorkomen van verloedering van een buurt met veel huurwoningen. Zij
zullen daarentegen een effectieve verbetering van het woningpeil in de buurt
mogelijk maken. Ook kunnen nieuwe, technische of maatschappelijke ontwikkelingen
tot een wenselijkheid van nieuwe voorzieningen leiden, die zich thans nog
niet laten voorspellen. Het is daarom dat nu wordt voorgesteld artikel 7:243
uit te breiden tot renovatie in het algemeen op initiatief van de huurder,
maar op kosten van de verhuurder, uiteraard met de nodige waarborgen ter bescherming
van diens belangen.
 Dat dit in overeenstemming is met thans levende maatschappelijke opvattingen,
kan worden afgeleid uit het feit dat de renovatie op initiatief van de huurder(s)
in de praktijk geen uitzonderlijk verschijnsel is. Dit geschiedt echter op
vrijwillige basis, zonder dat de mogelijkheid bestaat hierover een rechterlijke
uitspraak te verkrijgen.
 
 De leden van de PvdA-fractie hebben met grote
tevredenheid kennisgenomen van het wetsvoorstel. Het doet mij genoegen dat
deze leden constateren dat met dit wetsvoorstel de huurder meer mogelijkheden
krijgt om voorzieningen die zijn woongenot vergroten op kosten van de verhuurder
af te dwingen bij de rechter en dat voldoende rekening wordt gehouden met
de belangen van de verhuurder.
 Ook de leden van de SP-fractie hebben met
belangstelling kennis genomen van het wetsvoorstel en het doet mij genoegen
dat zij onderschrijven dat sprake is van een maatschappelijk probleem.
 
 De leden van de ChristenUnie-fractie vinden
het een goede zaak dat er een balans is tussen de mogelijkheden tot initiatief
van huurders en verhuurders. Wel vragen deze leden of de mening van Aedes
wordt gedeeld dat wanneer huurders vrijwel onbeperkt extra woonkwaliteit in
hun bestaande woning kunnen realiseren de prikkel tot doorstroming verdwijnt.
Tevens vragen zij hoe het wetsvoorstel zich verhoudt tot de afspraken van
verhuurders met gemeenten om hun strategische voorraad sociale huurwoningen
op peil te houden.
 In de eerste plaats kan niet gezegd worden dat het wetsvoorstel tot gevolg
heeft dat «huurders vrijwel onbeperkt extra woonkwaliteit in hun bestaande
woning kunnen realiseren». Zij kunnen verhoging van de woonkwaliteit
verlangen, maar daaraan zijn belangrijke beperkingen verbonden, aangegeven
in lid 3 onder a-e. Tegenover de aangebrachte voorziening behoort bovendien
een redelijke verhoging van de huur te staan (lid 3 onder b),
maar die mag er niet toe leiden dat de maximale huurprijsgrens van artikel
10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt overschreden aangenomen dat
voornoemd artikel 10 voor de betreffende woning geldt. Overigens zullen vooral
de aard, de ligging en de omvang van de woning, die niet of nauwelijks voor
wijziging vatbaar zijn, belangrijke redenen voor doorstroming opleveren. Kortom,
er blijven voldoende prikkels voor de huurder om door te stromen naar een
andere woning.
 Bovendien geeft het voorgestelde derde lid onder e aan de verhuurder de
mogelijkheid zich erop te beroepen dat zijn bedrijfseconomische, financiële
en sociale beleid mede op doorstroming is gericht en dat de voorgestelde renovatie
daarmee niet te verenigen is.
 Dit wetsvoorstel heeft geen invloed op de afspraken tussen verhuurders
en gemeenten betreffende het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen.
Waar in het derde lid onder c gesproken wordt over renovatie in strijd met
de voorschriften van of afspraken met de overheid moet immers ook gedacht
worden aan afspraken die corporaties met gemeenten maken om woningen binnen
een bepaalde huurklasse te verhuren.
 2. Algemeen
 De leden van de CDA-fractie vragen de regering
waarom met dit wetsvoorstel verder is gegaan dan de aanbeveling van de Commissie
Leemhuis om een en ander te regelen in de Wet op het overleg huurders–
verhuurders. Daarnaast vernemen zij graag welke punten door de onderscheiden
organisaties zijn ingebracht, welke punten zijn gehonoreerd, welke punten
niet zijn gehonoreerd en of alle genoemde organisaties met het nu voorliggende
wetsvoorstel kunnen instemmen.
 De leden van de CDA-fractie stellen terecht vast dat met dit wetsvoorstel
verder is gegaan dan het voorstel van de Commissie Leemhuis om in de Wet op
het overleg huurders verhuurders (hierna: Wohv) een recht van initiatief op
te nemen ten aanzien van het agenderen van ideeën en plannen voor informatie,
overleg en advies aan verhuurders. Het overnemen van de aanbeveling van de
Commissie Leemhuis zou betekenen dat alleen huurders van een verhuurder die
eigenaar is van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland
een initiatiefrecht met beperkte omvang zouden krijgen. Dit is onvoldoende
geoordeeld gelet op het belang van de huurder dat de kwaliteit van zijn woning
aan een behoorlijk peil blijft voldoen en met het oog daarop ook de nodige
verbetering ondergaat. Daarom is ervoor gekozen om aan alle huurders gelijk
een recht toe te kennen om initiatiefvoorstellen ter zake de verbetering van
hun woning te kunnen doen en te kunnen afdwingen bij de verhuurder. Een dergelijk
recht hoort thuis in het Burgerlijk Wetboek, nu het onderdeel is van de regeling
van de huurovereenkomst tussen individuele huurders en verhuurders.
 De volgende organisaties hebben gereageerd op het voorgestelde initiatiefrecht
voor huurders: de Woonbond, de vereniging van woningcorporaties (Aedes), de
vereniging van institutionele beleggers in vastgoed Nederland (IVBN) en de
vereniging van particuliere beleggers in vastgoed (Vastgoed Belang (VB)).
De Woonbond heeft aangegeven blij te zijn met het initiatiefrecht voor huurders.
Aedes acht een wettelijke geregeld initiatiefrecht niet nodig en heeft hiertegen
als voornaamste bezwaar hogere administratieve lasten en juridisering van
de verhouding huurder-verhuurder aangevoerd. IVBN en VB zijn geen voorstander
van het initiatiefrecht voor huurders, omdat dit tot afdwingbare investeringen
kan leiden voor de verhuurder. Voornoemde partijen hebben allen advies uitgebracht
ten aanzien van het wetsvoorstel. Deze adviezen worden hierna kort samengevat
weergegeven waarbij is aangegeven of en zo ja, op welke wijze
zij in het wetsvoorstel zijn verwerkt. In het wetsvoorstel is zoveel mogelijk
getracht om aan de bezwaren van partijen tegemoet te komen.
 
 De Woonbond stelde voor:
 – het initiatiefrecht ook voor huurderorganisaties en bewonerscommissies
mogelijk te maken. Dit voorstel is echter niet te realiseren nu zij niet vertegenwoordigingsbevoegd
zijn.
 – geschillen over het initiatiefrecht bij de huurcommissie te laten
beslechten. Dit voorstel is niet overgenomen, omdat hiermee de huidige taakverdeling
in het BW waarbij de huurcommissie alleen een rol heeft ten aanzien van huurprijzen
zal moeten worden gewijzigd. Hiertoe is geen reden, nu de rechter de kennis
en ervaring heeft om over het gehele voorstel voor renovatie te oordelen.
Het is onwenselijk om deze taak thans aan de huurcommissie toe te bedelen.
 – het initiatiefrecht uit te breiden tot de woonomgeving. Dit voorstel
is niet overgenomen, omdat het huurcontract alleen op de woning en de onroerende
aangehorigheden ziet.
 – de lijst met gronden waarom een voorstel niet redelijk is limitatief
maken. Dit voorstel is niet overgenomen, omdat niet moet worden uitgesloten
dat zich in de toekomst andere gronden kunnen voordoen die aan de redelijkheid
van het voorstel in de weg kunnen staan en alle andere betrokken organisaties
juist wilden dat de lijst niet limitatief is.
 – dat de verhuurder de huurder schriftelijk informeert als hij het
voorstel niet overneemt en hierover vervolgens met de huurder in overleg treedt.
In het wetsvoorstel is opgenomen dat de verhuurder schriftelijk binnen 8 weken
moet reageren op het voorstel van de huurder. De huurder kan naar aanleiding
van het bericht van de verhuurder een overleg initiëren. Ook kan de verhuurder
naar aanleiding van het ontvangen renovatievoorstel de huurder uitnodigen
voor overleg.
 
 Aedes stelde voor:
 – aan te geven dat het bij de redenen waarom een voorstel niet redelijk
is gaat om een niet limitatieve opsomming. Dit voorstel is overgenomen.
 – dat de kosten van vervroegde afschrijving en onderhoud van de
voorgestelde voorziening in aanmerking worden genomen bij de huurverhoging.
Aan dit voorstel is tegemoet gekomen door in de toelichting bij het wetsvoorstel
aan te geven dat deze kosten bij de huurverhoging meegenomen dienen te worden.
 – dat het passen in het verhuur- en prijsbeleid als criterium voor
een niet redelijk voorstel wordt opgenomen in plaats van het begrip «huurklasse».
Dit voorstel is overgenomen in de toelichting bij het wetsvoorstel.
 – dat bij bedrijfseconomisch, financieel en sociaal beleid wordt
aangegeven dat dit organisatorische inpasbaarheid, investeringsbeleid en financieringsmogelijkheden
omvat. Ook dit is overgenomen in de toelichting.
 – een nadere toelichting te geven op de situatie bij individueel
initiatiefrecht. In de toelichting is deze situatie nader omschreven.
 – dat de verhuurder alsnog kan afzien van de renovatie wanneer blijkt
dat niet het hele complex meedoet. Deze mogelijkheid is in het wetsvoorstel
opgenomen. De overige huurders kunnen dan wel een nieuw voorstel doen.
 
 IVBN en Vastgoed Belang stelden voor:
 – dat het niet limitatieve karakter van de lijst met redenen waarom
een voorstel niet redelijk is, wordt benadrukt. Dit voorstel is, zoals hiervoor
bij het voorstel van Aedes al is aangegeven, overgenomen.
 – dat niet alleen ernstige bouwkundige, technische of esthetische bezwaren het voorstel niet redelijk kunnen maken. De term «ernstige»
is daarom uit het wetsvoorstel verwijderd. In de toelichting is aangegeven
dat het in alle gevallen om bezwaren moet gaan die dusdanig gewicht hebben
dat het voorstel daardoor niet als redelijk kan worden aangemerkt.
 – dat bij de als gevolg van de renovatie te realiseren huurverhoging
niet alleen sprake moet zijn van kostendekkendheid, maar ook van een redelijk
rendement. Dit voorstel is overgenomen met dien verstande dat in het wetsvoorstel
gesproken wordt over een huurverhoging die in redelijke verhouding tot de
kosten staat.
 – dat wanneer de huurverhoging als gevolg van de renovatie de maximale
huurprijsgrens wordt overschreden, de woning in het geliberaliseerde segment
kan vallen omdat anders de huurverhoging niet geheel in rekening kan worden
gebracht. Aan dit voorstel is tegemoet gekomen door in het wetsvoorstel op
te nemen dat wanneer de huurverhoging zou leiden tot overschrijding van de
maximale huurprijsgrens dit reden kan zijn om het voorstel niet als redelijk
aan te merken.
 – dat de mogelijkheid voor een individuele huurder om zich bij complexwijze
renovatie tot de rechter te wenden om niet mee te hoeven doen met de renovatie
vervalt. De verhuurder zou moeten beoordelen of dit kan. Dit voorstel is niet
overgenomen. De rechter blijft hierover beslissen. Wel is opgenomen dat indien
de renovatie niet voor het hele complex blijkt te kunnen worden uitgevoerd,
de verhuurder van de renovatie kan afzien.
 – dat het mogelijk is om tussen huurders en verhuurders andere afspraken
te maken. Dit voorstel is niet overgenomen, althans de bepaling, dat niet
ten nadele van de huurder van het initiatiefrecht kan worden afgeweken, is
gehandhaafd.
 
 De leden van de CDA-fractie merken op dat
in de memorie van toelichting wordt gesteld dat 80% van de ondervraagde
verhuurders aangeeft vrijwillig al iets te hebben geregeld voor initiatieven
van huurders. Zij vragen hoe het percentage van 80% is opgebouwd langs
de verschillende groepen verhuurders.
 In het Cebeon-rapport dat als bijlage bij de memorie van toelichting is
gevoegd gaven 63 van de 75 ondervraagde verhuurders aan dat zij al iets geregeld
hadden voor initiatieven voor huurders. Hieruit volgt het percentage van 80%.
De groep van 63 ondervraagde verhuurders bestaat uit 52 sociale en 11 particuliere
verhuurders.
 
 Genoemde leden vragen wat precies wordt bedoeld met de uiteenzetting in
de memorie van toelichting dat artikel 3 een niet uitputtende opsomming bevat.
Meer specifiek vragen zij of het mogelijk is dat verhuurders met aanvullende
punten kunnen komen die een mogelijk verzoek als niet redelijk kwalificeren
en of de rechter moet gaan beslissen of niet in lid 3 genoemde argumenten
redelijk zijn.
 De opsomming in lid 3 onder a tot en met e van artikel 243 Boek 7 BW in
het wetsvoorstel is inderdaad niet limitatief. Dit betekent dat niet is uitgesloten
dat het voorstel van een huurder voor renovatie op een andere grond dan genoemd
onder a tot en met e van dit lid niet redelijk kan zijn, zodat de verhuurder
dit voorstel niet hoeft te aanvaarden. Met andere woorden: de verhuurder kan
bij de rechter aangeven dat hij andere redenen heeft dan in lid 3 genoemd
om het voorstel van de huurder niet te accepteren. De rechter zal vervolgens
beoordelen of het renovatievoorstel van de huurder gelet op de door de verhuurder
hiertegen aangevoerde bezwaren redelijk is of niet en mitsdien of de verhuurder
aan dit voorstel al dan niet is gebonden.
 
 De leden van de CDA-fractie missen een bepaling
die vastlegt dat een onkosten-vergoeding voor renovatie van de verhuurder
naar de huurder niet hoeft te worden betaald als de huurder van
het initiatiefrecht gebruik maakt. Zij vragen of de regering in dit opzicht
hun visie deelt dat de kosten bij de initiatiefnemer liggen.
 Ik deel de mening van de leden van deze fractie dat in beginsel geen onkostenvergoeding
door de verhuurder aan de huurder hoeft te worden betaald in verband met de
renovatie die op verzoek van de huurder plaatsvindt. Hiervan is op dit moment
voor wat betreft het initiatiefrecht om energiebesparende voorzieningen aan
te brengen evenmin sprake. Dat brengt mee dat ook wanneer de voorgestelde
renovatievoorziening een tijdelijke verhuizing door de huurder nodig maakt,
de kosten daarvan voor zijn eigen rekening moeten blijven, tenzij anders wordt
overeengekomen. Een uitdrukkelijke wettelijke bepaling is daarvoor niet nodig.
 
 Voorts vragen de leden van de SP-fractie zich
af of het wetsvoorstel evenwichtig is, met name op het punt van proportionaliteit.
Zij maken hierbij twee opmerkingen. Allereerst stellen deze leden voor dat
het uit het oogpunt van administratieve lasten en beheerkosten logisch zou
zijn om onderscheid te maken tussen de rechten van de individuele huurders
en de rechten van groepen huurders. Zij stellen een lijn voor waarbij individuele
huurders om eenvoudige verbeteringen kunnen vragen terwijl huurderorganisaties
verdergaande voorstellen kunnen doen met steun van een gekwalificeerde meerderheid
van de huurders. Ten tweede zetten zij een vraagteken bij de voorgestelde
formulering van artikel 243 boek 7 BW dat aangeeft dat de huurder een volledig
onderbouwd voorstel moet doen met inbegrip van een kostenraming en voorstel
tot huurverhoging. Zij stellen dat de beschreven procedure zowel van de kant
van de huurders als van de verhuurders grote inspanning vereist. Zij verwijzen
in dat kader naar het initiatiefrecht van de erkende huurderorganisaties op
grond van de Wet op het overleg huurders verhuurders dat veel minder eisen
aan de motivatie van een initiatiefvoorstel stelt. De genoemde leden vermoeden
dat een tussenvariant, waarbij de huurder een globaler omschreven voorstel
kan doen, de beste balans geeft tussen de wens om de zeggenschap van de huurders
bij woningverbetering te vergroten en anderzijds de wens om de administratieve
lasten bij huurders en verhuurders te beperken. De leden van de ChristenUnie vragen zich af of het realistisch is om een renovatievoorstel
waarbij naast een omschrijving van de voorgestelde werkzaamheden ook een raming
van kosten, een voorstel voor huurverhoging en een voorstel voor bijkomende
afspraken van huurders(organisaties) gevraagd kan worden. Dit terwijl de kennis
hiervan doorgaans bij de verhuurder aanwezig is. Zij vragen om die reden waarom
er geen mogelijkheid is opgenomen in het wetsvoorstel voor huurders om verhuurders
te verzoeken een door hen gewenst renovatieplan op te stellen, inclusief kostenberekening
en een voorstel voor huurverhoging.
 Het wetsvoorstel gaat uit van een gelijke behandeling van huurders. Hoewel
ik mij kan voorstellen dat uit oogpunt van kosten en financiële lasten
een onderscheid kan worden gemaakt tussen het individuele en collectieve initiatiefrecht,
acht ik het onwenselijk om aan huurders van woningcomplexen een omvangrijker
initiatiefrecht toe te kennen dan aan individuele huurders.
 Ook onderschrijf ik de conclusie van deze leden dat de procedure zowel
van de kant van de huurder als van de verhuurder de nodige inspanning verlangt.
Bij het omschrijven van de procedure voor het doen van een initiatiefvoorstel
is echter rekening gehouden met zowel de belangen van de huurder als de belangen
van de verhuurder en heeft juist de afweging van deze belangen tot de voorgestelde
bepaling geleid waarin wordt geëist dat de huurder de verhuurder een
onderbouwd voorstel moet doen met inbegrip van een kostenraming en voorstel
tot huurverhoging. Getracht wordt te voorkomen dat verhuurders overspoeld
worden met allerlei niet onderbouwde en ondoordachte voorstellen tot renovatie.
Juist doordat de procedure enige inspanning van de huurder verlangt,
zullen alleen huurders die weloverwogen een bepaalde renovatie willen realiseren
een voorstel aan de verhuurder voorleggen. De verhuurder moet uiteindelijk
op grond van het door de huurder gedane voorstel kunnen beoordelen of hij
dit redelijk vindt en hiermee kan instemmen. Van de huurder wordt wat betreft
de motivering en kostenraming niet verwacht dat deze alomvattend zijn, maar
wel dat de huurder aan de verhuurder inzichtelijk maakt waarom hij bepaalde
voorzieningen wenst en dat hij ook al navraag heeft gedaan naar de omvang
van de kosten voor het aanbrengen van de voorziening. Dit voorkomt dat de
huurder verrast wordt door de hoogte van de kosten van de renovatie en de
eventueel hiermee gepaard gaande huurverhoging. Hiermee wordt ook vermeden
dat de huurder na aanzienlijke inspanningen van de verhuurder in het kader
van het opstellen van het renovatieplan alsnog hiervan afziet gelet op de
hoogte van de huurverhoging. Het staat natuurlijk huurders wel vrij om de
verhuurder uit te nodigen om in onderling overleg een renovatieplan op te
stellen. Van een verhuurder kan echter in redelijkheid niet verlangd worden
dat hij de wensen van de huurder vertaalt naar een renovatieplan waardoor
alle inspanningen voor de uitoefening van het initiatiefrecht op hem komen
te rusten. Gelet op het belang dat de huurder heeft bij het realiseren van
een door hem voorgestelde renovatie mogen ook de nodige inspanningen van zijn
zijde verwacht worden. Na een eerste opzet van het renovatieplan van de huurder,
kunnen partijen in onderling overleg het renovatieplan verder uitwerken waarbij
de kennis en ervaring van de verhuurder op dit terrein uiteraard bijzonder
behulpzaam zullen zijn.
 
 De leden van de SP-fractie vragen verder nog
of de procedure gelijk moet zijn voor alle verbeteringsvoorstellen. De leden
kunnen zich goed voorstellen dat verschil wordt gemaakt in de behandeling
van verbeteringsvoorstellen die passen in vastgesteld beleid van de overheid
en dat in dergelijke gevallen het aantal weigeringsgronden voor de eigenaar
om het voorstel af te wijzen beperkt moet worden.
 Verschil in behandeling van verbeteringsvoorstellen kan wenselijk zijn
met dien verstande dat een renovatievoorstel dat ziet op het aanbrengen van
voorzieningen, bijvoorbeeld energiebesparende voorzieningen, die passen in
het beleid van de overheid sneller tot aanvaarding of gebondenheid van de
verhuurder aan het voorstel zal leiden. Mijns inziens zal de verhuurder in
praktijk een dergelijk voorstel immers sneller aanvaarden en zal dit tot minder
gerechtelijke procedures leiden. De verhuurder heeft namelijk ook belang bij
het aanbrengen van de voorgestelde (waardevermeerderende) voorziening en hij
zal gelet op de geringe kans van slagen van een beroep op een weigeringsgrond
het voorstel niet gauw afwijzen. Bovendien zal een verhuurder in een aantal
gevallen afspraken met de overheid gemaakt hebben om actief mee te werken
aan het uitvoeren van het overheidsbeleid, bijvoorbeeld op het terrein van
energiebesparing. In de praktijk zal de procedure derhalve sneller en eenvoudiger
verlopen naar gelang het voorstel tot renovatie van de huurder ziet op verbeteringen
waarvan de wenselijkheid ook door de verhuurder wordt erkend. Er is daarom
geen noodzaak om verschillende procedures in de wet op te nemen.
 Tot slot wijzen de leden van de SP-fractie
nog op de suggesties van de Woonbond om de niet-limitatieve lijst van weigeringsgronden
in het wetsvoorstel te vervangen door een limitatieve en om in het wetsvoorstel
op te nemen dat het voorstel voor de huurverhoging redelijk wordt geacht wanneer
deze conform de formule van de huurcommissie is berekend. De ChristenUnie-fractie stelt eveneens de vraag waarom er is gekozen
voor een niet limitatieve opsomming van redenen op basis waarvan een renovatievoorstel
niet redelijk kan worden geacht en de vraag waarom in het voorstel
niet is aangesloten bij de formule van de huurcommissie voor de beoordeling
van de redelijkheid van de huurverhoging.
 De suggestie van de Woonbond om de niet-limitatieve lijst van weigeringsgronden
te vervangen door een limitatieve is niet gehonoreerd, omdat niet moet worden
uitgesloten dat zich, al dan niet, in de toekomst nog andere gronden kunnen
voordoen die aan de redelijkheid van het voorstel in de weg kunnen staan.
 Het voorstel om nader te specificeren in het wetsvoorstel dat een huurverhoging
redelijk is wanneer deze conform de formule van de huurcommissie is berekend,
is evenmin overgenomen. Van belang is dat de rechter bij de beoordeling of
het gehele renovatievoorstel, waaronder de huurverhoging, redelijk is alle
feiten en omstandigheden kan meewegen. De door de Woonbond genoemde specificering
ten aanzien van de huurverhoging zou de rechter onnodig in zijn beoordelingsvrijheid
beperken. Vanzelfsprekend zal de rechter bij zijn beoordeling of het renovatievoorstel
redelijk is, in het bijzonder ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging,
de formule van de huurcommissie betrekken. Het zal echter slechts één
van de overwegingen zijn die de rechter betrekt in zijn belangenafweging.
 
 De leden van de VVD-fractie zijn benieuwd
naar de ervaringen die zijn opgedaan met het huidige artikel 243 Boek 7 BW
en vragen of de regering daarin inzicht kan verschaffen. Daarnaast vragen
zij hoe het onderhavige wetsvoorstel zich verhoudt tot de Wet op het overleg
huurders verhuurders (Wohv) die onlangs nog is gewijzigd.
 Met het huidige artikel 243 is sinds de invoering op 1 april 2007
nog onvoldoende ervaring opgedaan om deze leden het gevraagde inzicht te kunnen
verschaffen.
 De verhouding tussen het voorgestelde initiatiefrecht en de Wohv is als
volgt. Daar waar het wetsvoorstel de mogelijkheid biedt aan alle huurders
om initiatiefvoorstellen te doen aan de verhuurder voor renovatie van hun
woning, biedt de Wohv aan huurderorganisaties of bewonerscommissies een initiatiefrecht
tot het aangaan van overleg en het geven van advies over ondermeer het renovatie-
en sloopbeleid. Zie hierover ook de beantwoording van de vraag van de CDA-fractie
over de aanbeveling van de Commissie Leemhuis. Het betreft dan huurderorganisaties,
en bewonerscommissies die de belangen vertegenwoordigen van huurders die in
een wooncomplex wonen van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden
die een eenheid vormen. Zij hebben een recht op informatie van, overleg met
en advies aan de verhuurder (zoals omschreven in artikel 3 van de Wohv). Zij
ontvangen informatie van de verhuurder ten behoeve van dit overleg en kunnen
hun mening presenteren aan de verhuurder in de vorm van een advies. Van de
mogelijkheid voor de huurder tot het voorstellen en afdwingen van een gewenste
renovatie, zoals in het onderhavige voorstel het geval is, is geen sprake.
De leden stellen vast dat de gevraagde voorzieningen betrekking hebben op
het eigendom van anderen en vragen in hoeverre het voorgestelde initiatiefrecht
is te beschouwen als een aantasting van het eigendomsrecht van verhuurders.
 Het is inherent aan het huurrecht dat een inperking van het recht van
eigendom plaatsvindt. De eigenaar van de woning stelt deze tijdelijk ter beschikking
aan derden door middel van verhuur. De huurder krijgt door de huur van de
woonruimte het recht om enige wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde
zolang er geen schade aan de woonruimte wordt toegebracht. Het initiatiefrecht
ligt in het verlengde hiervan. Mijns inziens kan dan ook niet worden gesproken
van aantasting van het eigendomsrecht van verhuurders maar van regulering
van eigendom, met betrekking waartoe de wetgever een grote mate van vrijheid
heeft. Nu het hier gaat om een belangrijk maatschappelijk
belang en de verhuurder niet of nauwelijks in zijn financiële belangen
wordt getroffen, blijft het wetsvoorstel zeker binnen de grenzen van deze
vrijheid.
 Voorts vragen de leden van de VVD-fractie
in hoeverre het aanvaarden van dit wetsvoorstel zal leiden tot een afnemende
interesse van (particuliere) verhuurders in de huurmarkt.
 Op dit moment is niet te voorzien of de aanvaarding van dit wetsvoorstel
enige verandering zal brengen op de huurmarkt. Het is mijns inziens niet waarschijnlijk
dat het initiatiefrecht een belangrijke overweging zal zijn bij de keuze van
een verhuurder om al dan niet een woonruimte te verhuren. De leden vragen
hoe het initiatiefrecht zich verhoudt tot de bedrijfseconomische verantwoordelijkheid
en de door de verhuurder te nemen investeringsbeslissingen ten aanzien van
het onroerend goed.
 Om te voorkomen dat het initiatiefrecht de bedrijfseconomische belangen
en investeringsbeslissingen van de verhuurder onredelijk doorkruist, is in
het voorgestelde lid 3 onder e van artikel 7:243 BW opgenomen dat een initiatiefvoorstel
niet redelijk is als de renovatie niet is in te passen in het bedrijfseconomische,
financiële en sociale beleid dat de verhuurder voert en van een goed
verhuurder verwacht mag worden. De verhuurder wordt derhalve door het initiatiefrecht
niet beperkt in zijn keuzemogelijkheden ten aanzien van het bedrijfseconomisch
en investeringsbeleid.
 De leden van de VVD-fractie concluderen dat
het voorgestelde initiatiefrecht is uitgebreid ten opzichte van een eerder
voorstel. Zij vragen waarom is gekozen voor een renovatie van de woning, terwijl
het initiatiefrecht aanvankelijk zag op voorzieningen die betrekking hadden
op het woongenot van de huurder.
 Ik deel niet de conclusie van de VVD-fractie dat het initiatiefrecht is
uitgebreid doordat thans wordt gesproken van renovatiewerkzaamheden in plaats
van voorzieningen die betrekking hebben op het woongenot van de huurder. Er
wordt thans gesproken van renovatiewerkzaamheden, omdat met dit voorstel wordt
beoogd dat het initiatiefrecht voor huurders ziet op alle mogelijke veranderingen
en toevoegingen die in redelijkheid van de verhuurder kunnen worden gevergd.
Daarbij is aansluiting gezocht bij het bepaalde in artikel 220 van Boek 7
BW, dat de mogelijkheid voor de verhuurder regelt om veranderingen en toevoegingen
aan het gehuurde voor te stellen aan de huurder.
 De leden merken op dat de praktijk uitwijst dat er verhuurders zijn die
reeds vrijwillig een regeling voor initiatieven van huurders hebben. Zij vragen
welke ervaringen er zijn met die vrijwillige regelingen, of er aanwijzingen
zijn dat verhuurders niet meewerken aan redelijke voorstellen van huurders
en of in dit kader dit wetsvoorstel problemen oplost.
 Het is juist dat verhuurders in veel gevallen vrijwillig een regeling
voor initiatieven van huurders hebben ontwikkeld. In de meeste gevallen houdt
dit echter niet meer in dan dat er overleg tussen huurder(s) en verhuurder
plaatsvindt over gewenste verbeteringen van het gehuurde of de mogelijkheid
om gebruik te maken van een door de verhuurder aangeboden «keuzepakket»
met voorgestelde maatregelen. Deze voorstellen zijn niet afdwingbaar. Dit
wetsvoorstel geeft aan alle huurders het recht niet alleen zelf met een redelijk
voorstel te komen en daarover met de verhuurder te onderhandelen, maar ook
om indien deze onderhandelingen niet slagen, de geschilpunten aan de rechter
voor te leggen. Voornoemde leden vragen met betrekking tot het voorstel tot
renovatie van de huurder in hoeverre de voorgestelde huurverhoging kostendekkend
moet zijn, wil de verhuurder akkoord gaan met de uit te voeren renovatie.
Zij vragen zich ook af in hoeverre huurders over voldoende informatie beschikken
om een gedegen voorstel, waaronder een raming van kosten, te doen en of zij
hierbij de hulp van de verhuurder nodig hebben; hoe een en ander in het werk
gaat.
 In beginsel zal tegenover de investering door de verhuurder een huurverhoging
staan die hem in staat stelt die investering terug te verdienen. In bepaalde
gevallen zal een huurverhoging die daaraan voldoet niet mogelijk zijn, omdat
zij in strijd zou komen met de huurprijzenregeling bedoeld in artikel 10 van
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, wat tot gevolg zal
hebben dat het renovatievoorstel wegens het bepaalde in artikel 7:243 lid
3 onder b niet redelijk is. Welke huurprijs in de gegeven omstandigheden in
aanmerking komt, is in de eerste plaats een kwestie van onderhandeling tussen
huurder en verhuurder over de redelijkheid van het voorstel. Niet uitgesloten
is dat er omstandigheden zijn, die meebrengen dat de nieuwe huurprijs niet
of niet volledig dekkend hoeft te zijn. Zo kan het renovatievoorstel inhouden
dat de huurder(s) de kosten van de investering geheel of ten dele voor hun
eigen rekening nemen. Ook kan de verhuurder reeds geheel of ten dele gecompenseerd
wordt door een reële waardeverhoging van de woning, te realiseren indien
hij deze verkoopt.
 Een en ander zal bij voorkeur in goed onderling overleg tussen huurder
en verhuurder tot stand komen. Uitgangspunt van het wetsvoorstel is dat de
huurder kenbaar maakt aan de verhuurder welke werkzaamheden hij graag uitgevoerd
ziet aan de woning. Van de huurder wordt verlangd dat hij ten minste navraag
doet naar de omvang van de kosten die gemoeid zijn met de door hem voorgestane
renovatie, zodat hij voor hij het voorstel doet zich bewust is van de huurverhoging
die het gevolg zal kunnen zijn van de voorgenomen renovatie en zijn voorstel
daarop kan afstemmen, ook wat de huur betreft. De huurder kan in dat geval
nog overwegen of de voordelen van de renovatie opwegen tegen de ermee gepaard
gaande kosten in de vorm van een maandelijkse huurverhoging. Hiermee wordt
voorkomen dat de verhuurder wordt overstelpt met ondoordachte renovatievoorstellen.
De huurder kan bij de door hem ingeschatte kosten uiteraard een slag om de
arm houden en de verhuurder vragen om hierover met hem van gedachten te wisselen.
Het is voor beide partijen van belang dat zij goed geïnformeerd met elkaar
in overleg treden om binnen afzienbare tijd tot afspraken over de gewenste
renovatie te komen.
 
 De leden van de VVD-fractie stellen vast dat
op grond van het wetsvoorstel huurders die het voorstel tot renovatie niet
mede hebben ingediend bij de rechter kunnen vorderen dat zij niet aan het
voorstel zijn gebonden. Als de rechter deze huurders in het gelijk stelt,
kan dat ertoe leiden dat een deel van het complex wel wordt gerenoveerd en
een ander deel niet. De leden merken daarbij op dat een gedeeltelijke renovatie
het aangezicht van een complex niet ten goede komt en vragen daarom in hoeverre
er bij het beoordelen van een voorstel tot renovatie een onderscheid wordt
gemaakt tussen de binnenkant en de buitenkant van een complex.
 De leden van de VVD-fractie merken terecht op dat een gedeeltelijke renovatie
van de buitenkant van een complex onwenselijk kan zijn voor de verhuurder.
Mede hierom is in het voorstel, in de slotzin van het vierde lid van artikel
243, opgenomen dat indien de rechter bepaalt dat een of meerdere huurders
niet aan het voorstel zijn gebonden, de verhuurder ook niet langer aan het
voorstel is gebonden. Het staat de verhuurder evenwel vrij om in overleg met
de huurders die wel een bepaalde renovatie wensen alsnog afspraken te maken
over deze renovatiewerkzaamheden. Ook kunnen de overige huurders de verhuurder
een nieuw voorstel voor renovatie van een deel van het complex doen. Daarnaast
merken voornoemde leden op dat de gang naar de rechter door huurders die weigeren
om aan de renovatie mee te werken, kosten met zich mee zal brengen voor deze
huurders. Zij vragen wie deze kosten dienen te betalen. Ook vragen zij de
regering of een gang naar de rechter niet een drempel opwerpt voor huurders
om tegen de renovatie te zijn.
 In de situatie dat een huurder niet kan instemmen met het renovatievoorstel
van de overige huurders in zijn complex, waarbij minstens 70% van de
huurders voor het voorstel is, en hij de verhuurder niet kan overtuigen om
voor hem een uitzondering te maken, zal deze huurder zich inderdaad tot de
rechter moeten wenden om alsnog onder de renovatie «uit te kunnen komen».
De kosten die met deze procedure gepaard gaan komen in beginsel
voor rekening van de huurder. De huurder heeft dezelfde mogelijkheden als
in andere gerechtelijke procedures. Zo kan hij mogelijk aanspraak maken op
gefinancierde rechtsbijstand. Ook kan de rechter de verhuurder veroordelen
in de proceskosten van de huurder, indien deze laatste in het gelijk wordt
gesteld (artikelen 237 t/m 245 Rv). Ik ben van mening dat een gang naar de
rechter geen drempel opwerpt voor huurders om tegen de renovatie te zijn.
De gerechtelijke procedure waarborgt juist de belangen van de individuele
huurder die bezwaren heeft tegen de voorgestane renovatie. De huurder die
het met het renovatievoorstel niet eens is, kan in eerste instantie weigeren
in te stemmen met de renovatie. Indien blijkt dat er desalniettemin een meerderheid
van minstens 70% van de huurders met de renovatie heeft ingestemd,
kan de huurder er voor kiezen om zich daarbij neer te leggen of om alsnog
bij de rechter zijn individuele belangen te laten toetsen. Ik meen dat de
mogelijkheid voor een huurder van een woningcomplex om bezwaar te maken tegen
de voorgestane renovatie eraan bijdraagt dat bij het overleg om te komen tot
een definitief renovatievoorstel met zijn mening en wensen rekening wordt
gehouden.
 
 De leden van de VVD-fractie vragen naar de
waarde van het initiatiefrecht gelet op de bepaling in artikel 243 dat als
de rechter bepaalt dat een of meerdere huurders niet aan het voorstel gebonden
zijn, ook de verhuurder niet langer aan het voorstel gebonden is.
 De bepaling dat de verhuurder niet gebonden is aan het voorstel staat
er niet aan in de weg dat de verhuurder alsnog met de overige huurders het
renovatievoorstel realiseert. Zo kan de verhuurder voorstellen slechts een
deel van het renovatievoorstel uit te voeren of kan het volledige renovatievoorstel
uitgevoerd worden onder andere voorwaarden, bijvoorbeeld een hogere huurprijs
omdat de kosten hoger uitvallen. Ook kunnen de overige huurders een nieuw
voorstel tot renovatie aan de verhuurder doen.
 
 De vragen van de leden van de ChristenUnie-fractie zijn reeds hiervoor beantwoord bij de beantwoording van gelijke
vragen van de SP-fractie. Daarom wordt volstaan met verwijzing naar deze antwoorden.
 3. Artikelsgewijs
 De leden van de CDA-fractie stellen vast dat
in het voorgestelde artikel 243 lid 1 wordt gesproken van een redelijk voorstel.
Zij vragen wat wordt verstaan onder het begrip «redelijk».
 Een redelijk voorstel doet zowel recht aan de belangen van de huurder
als van de verhuurder. Daarbij spelen ondermeer de volgende omstandigheden
een rol: de aard van de renovatiewerkzaamheden, de mate van belang of eventuele
noodzaak voor de huurder bij het realiseren van de renovatie, de (financiële)
consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging. Daarnaast constateren
de leden van de CDA-fractie dat in lid 3a van
dit artikel begrippen als functionele, technische of esthetische wordt gebruikt.
Zij stellen dat deze begrippen ruim interpreteerbaar en voor velerlei uitleg
vatbaar zijn en vragen zich af of dit niet voor grote verwarring of onbegrip
zal zorgen. Ook de VVD-fractie merkt hierover
op dat het begrip «esthetisch» aanleiding kan geven tot meningsverschillen
en vraagt wanneer hiervan sprake is en of een rechter in staat is hierover
een oordeel te vellen.
 Ik begrijp de zorgen van de CDA-fractie ten aanzien van het hanteren van
algemene begrippen, die voor brede uitleg vatbaar zijn, in de wet en de mogelijke
verwarring die hiermee gepaard kan gaan. Ik meen echter dat voor wat betreft
renovatiewerkzaamheden deze begrippen voldoende duidelijk zijn, aangezien
in het Bouwbesluit en in andere regelingen de bouw betreffend, functionele,
technische, bouwkundige en esthetische vereisten zijn opgenomen. Verhuurders
hebben aangegeven dat zij niet gedwongen willen worden tot het
uitvoeren van technisch onlogische renovatiewerkzaamheden. Ditzelfde geldt
voor voorzieningen die bouwkundig of functioneel onlogisch zijn. Zo is het
voor verhuurders onlogisch om met een renovatievoorstel in te moeten stemmen,
terwijl voor de aan te brengen voorziening geen bouwvergunning kan worden
verkregen. Een voorziening zoals het aanbrengen van een dakkapel zal functioneel
onlogisch zijn als er geen trap naar deze ruimte leidt. Zowel sociale als
particuliere verhuurders hebben aangegeven dat zij voorstellen van huurders
willen kunnen beoordelen op technische criteria. Onder technische criteria
wordt zowel de technische uitvoerbaarheid (een renovatie moet uitgevoerd kunnen
worden) als ook de mate waarin het (technisch gezien) voor de hand ligt om
een voorgestelde voorziening aan te brengen. Uit het Cebeon-rapport komt naar
voren dat verhuurders bij het beoordelen van een renovatievoorstel ook willen
kijken naar de effectiviteit hiervan: een door een huurder voorgestelde voorziening
hoeft niet altijd de meest adequate maatregel te zijn voor het ermee beoogde
effect en ligt dus niet altijd (technisch) het meest voor de hand. Het plaatsen
van een zonneboiler kan bijvoorbeeld tot een marginale energiebesparing leiden
terwijl andere voorzieningen een substantiëlere besparing zouden opleveren.
En een voorziening moet voldoen aan esthetische normen, bijvoorbeeld geen
kunststofkozijnen of een modern balkon in een monumentaal pand gelet op het
niet aansluiten van de bouwstijlen. Hierbij speelt ook een belangrijke rol
dat verhuurders geen voorzieningen willen aanbrengen die de waarde van het
pand doen dalen of de toekomstige verhuur van een woning bemoeilijken. De
rechter die over de redelijkheid van het renovatievoorstel dient te oordelen,
is voldoende bekend met deze materie om hierover te kunnen oordelen. Een nadere
invulling van deze vereisten is bovendien niet opportuun, omdat renovatievoorstellen
dermate van elkaar zullen verschillen dat voor deze vereisten geen nadere
specificatie mogelijk is. Te denken valt bijvoorbeeld aan de verschillen in
voorschriften die bestaan voor het plaatsen van een dakkapel en het plaatsen
van een alarminstallatie, die voorschriften zijn immers ook van belang om
te kunnen beoordelen of sprake is van functionele, technische, bouwkundige
en esthetische bezwaren tegen de voorgestelde renovatie. Voornoemde leden
begrijpen voorts niet dat in lid 3 niet is opgenomen dat een voorstel tot
renovatie niet redelijk is als door de daaruit voortvloeiende stijging van
de huur, de woning een huur krijgt die boven de bij de huurtoeslag gebruikte
grenzen uitgaat.
 In de situatie dat een huurder de verhuurder een renovatievoorstel doet
waarmee de stijging van de huur tot boven de grenzen van de huurtoeslag komt,
kan dit voorstel in strijd zijn met het huurprijsbeleid van de verhuurder.
De verhuurder komt in dat geval een beroep op lid 3 onder e toe. Hij kan het
renovatievoorstel van de huurder afwijzen wegens onverenigbaarheid met zijn
bedrijfseconomische, financiële en sociale beleid. Onder dit beleid valt
immers ook het verhuurbeleid, huurprijsbeleid en investeringsbeleid van de
verhuurder. Ook kan het zijn dat de verhuurder een renovatie met huurstijging
boven de grenzen van de huurtoeslag niet kan accepteren wegens strijd die
dan ontstaat met afspraken die hij heeft gemaakt met de gemeente betreffende
bijvoorbeeld het op peil houden van de voorraad sociale woningen, of het verhuren
van huurwoningen binnen een bepaalde huurklasse. In dat geval komt de verhuurder
een beroep op lid 3 onder c toe: de renovatie is in strijd met de voorschriften
of afspraken met de overheid. Het is derhalve niet nodig om hiervoor een aparte
bepaling in lid 3 van artikel 243 op te nemen.
 
 De vraag van de leden van de VVD-fractie is
hiervoor meegenomen in reactie op een vraag van gelijke strekking van de CDA-fractie.
De leden van de VVD-fractie vragen voorts of er
mogelijkheden zijn voor huurders om een voorstel tot renovatie te doen als
de woning reeds de maximale huurprijsgrens heeft.
 De mogelijkheden om een voorstel tot renovatie te doen als de woning de
maximale huurprijsgrens heeft bereikt, zijn beperkt. Zoals hiervoor reeds
is aangegeven kan de verhuurder weigeren met het voorstel tot renovatie in
te stemmen indien als gevolg hiervan de maximale huurprijsgrens wordt overschreden
en hij dus de kosten van de renovatie niet via de huur kan terugverdienen.
De huurder kan echter de verhuurder een renovatievoorstel doen om waardevermeerderende
voorzieningen aan te brengen en daarbij aangeven dat hij bereid is om een
deel van deze kosten voor zijn rekening te nemen. Onder deze omstandigheden
kan een renovatievoorstel voor een verhuurder acceptabel zijn of kan van de
verhuurder worden gevergd dat hij instemt met het voorstel. Ook kan het zijn,
zoals eerder aangegeven, dat de verhuurder reeds geheel of ten dele gecompenseerd
wordt door een reële waardeverhoging van de woning als gevolg van de
renovatie, te realiseren indien hij deze verkoopt. Het aanbrengen van extra
voorzieningen kan er toe leiden dat het aantal punten voor de woning op grond
van het woningwaarderingsstelsel stijgt en daarmee ook de maximale huurprijs.
In dat geval ontstaat dus ook ruimte voor huurverhoging.
 Tot slot vragen de leden van de VVD-fractie
waarop de termijn van acht weken genoemd in lid 4 is gebaseerd en of een kortere
termijn in de rede ligt.
 De termijn van acht weken sluit aan bij de acht weken termijn zoals opgenomen
in artikel 7:220 BW. In verband met de consistentie en rechtszekerheid is
het wenselijk dat de termijnen in het huurrecht, in het bijzonder daar waar
zij dezelfde materie regelen; in casu renovatie, niet van elkaar verschillen.
 
 De leden van de ChristenUnie-fractie vragen
om een toelichting bij lid 5, waarin wordt gesteld dat van dit artikel niet
ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Zij vragen in dit kader of
wel ten nadele van de verhuurder kan worden afgeweken van het artikel en zo
ja, wat hiervan de gronden zouden zijn.
 Met de bepaling van het vijfde lid is bedoeld dat het initiatiefrecht
voor de huurder zoals omschreven in artikel 243 niet beperkt mag worden. Het
betreft een dwingendrechtelijke bepaling. Een verhuurder kan derhalve in een
overeenkomst met de huurder niet afspreken dat de huurder geen gebruik mag
maken van zijn initiatiefrecht of het initiatiefrecht in omvang beperken;
bijvoorbeeld tot een bepaald bedrag. Daarentegen kunnen verhuurder en huurder
wel weer afspreken dat de verhuurder bijvoorbeeld altijd een voorstel tot
renovatie van de huurder zal inwilligen, aangezien in lid 5 staat dat niet
ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van het artikel. Het is echter
niet aannemelijk dat partijen ten nadele van de verhuurder zullen afwijken
van dit artikel, indien hiervoor geen gronden aanwezig zijn.
 
 De minister van Justitie,
 E. M. H. Hirsch Ballin
 
 
 
 
 Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van
de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.