Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek; Memorie van toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 28614, nr. 3

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

27-09-2002

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

28614 nr. 3

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamALGEMEENARTIKELENARTIKEL IA-C Artikelen 5:106 leden 2–4 (nieuw), 108 lid 1
en 111, onderdelen a en b (splitsing van recht op een onbebouwd stuk grond
in appartementsrechten)D Artikel 112 lid 2, onderdeel dE Artikel 113 lid 1 (vermelding grondslag van verhouding
aandelen in splitsing)F Artikel 118a (nieuw) (vestiging erfpachts- of opstalrecht
op privé-gedeelte)H Artikel 122 leden 5–6 (voorlichting verkrijger
over openstaande bijdragen aan vereniging van eigenaars en over omvang reservefonds)I Artikel 124 lid 2J Artikel 125 lid 3 (ontstaan vereniging van eigenaars)K Artikel 126 lid 1 (reservefonds)L Artikel 127 lid 3 (stemrecht in geval van ondersplitsing)M Artikel 136 lid 2N Artikel 139 leden 1–3 en 5 (openen mogelijkheid
om bij meerderheid van stemmen appartementseigenaren te besluiten tot wijziging
splitsingsakte)P Artikel 140a (vordering tot vernietiging meerderheidsbesluit
tot wijziging akte van splitsing)S Artikel 144 lid 1, onderdelen b en cU Artikel 147 lid 4 ARTIKEL IIIOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 28614Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 43 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
28 614Wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboeknr. 3MEMORIE VAN TOELICHTINGALGEMEENHet advies van de Raad van State wordt niet openbaar gemaakt, omdat het
zonder meer instemmend luidt (artikel 25a, vierde lid, onderdeel b, van de
Wet op de Raad van State).Het wetsvoorstel strekt tot aanpassing van het appartementsrecht
teneinde enige in de praktijk gebleken knelpunten weg te nemen en enkele meer
technische verbeteringen aan te brengen. De op 1 januari 1992 ingevoerde
titel Appartementsrechten van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen
5:106–147) is grotendeels ongewijzigd overgenomen van de in 1972 als
«voortrein» in het toenmalige Burgerlijk Wetboek opgenomen regeling
betreffende appartementsrecht (artikelen 875a-876t). De wijzigingen betroffen
hoofdzakelijk aanpassingen aan de overige delen van het op 1 januari
1992 ingevoerde vermogensrecht en aan Boek 2. In het algemeen voldoet deze
regeling in de praktijk. In de loop der jaren zijn evenwel enkele knelpunten
gebleken. Zo wordt het vereiste van unanimiteit voor wijziging van de splitsingsakte
als te strak ervaren, omdat hierdoor noodzakelijke renovaties van een appartementencomplex
vaak worden opgehouden. Ook vindt niet zelden onvoldoende reservering plaats
voor (groot) onderhoud van het complex, hetgeen de staat van onderhoud van
de betrokken complexen niet ten goede komt. Voorts wordt in de praktijk de
behoefte gevoeld tot verruiming van het toepassingsgebied van de regeling
teneinde bijvoorbeeld ook bij parkeerplaatsen van de voordelen van een splitsing
in appartementen te kunnen profiteren, en schiet de voorlichting tekort van
de verkrijger van een appartementsrecht over bijdragen die de vervreemder
nog schuldig is aan de vereniging van eigenaren en waarvoor de verkrijger
naast de vervreemder hoofdelijk aansprakelijk is.Oplossingen voor de gebleken knelpunten zijn mogelijk, bijvoorbeeld door
wijziging van de splitsingsakte bij besluit van een meerderheid van stemmen
van de appartementseigenaren, door de vereniging van eigenaren te verplichten
tot het creëren en in stand houden van een reservefonds voor andere dan
de gewone jaarlijkse kosten, door de splitsing in appartementsrechten van
het recht op een stuk grond dat niet bij een gebouw behoort mogelijk te maken
en door de vereniging van eigenaren ten behoeve van de verkrijger opgave te
laten doen van de hoogte van de openstaande bijdragen waarvoor hij na zijn
verkrijging hoofdelijk aansprakelijk zal zijn. Deze oplossingen kunnen alleen
door wetswijziging worden gerealiseerd. Van de gelegenheid is
gebruik gemaakt om ook een aantal meer technische verbeteringen aan te brengen.Het wetsvoorstel is aangekondigd in de Nota Mensen, wensen, wonen van
de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(kamerstukken II 2000/2001, 27 559, nr. 2, p. 62, 80). Het
is in hoofdzaak gebaseerd op een advies van de Koninklijke Notariële
Beroepsorganisatie (KNB) dat eind 2001 werd aangeboden aan de staatssecretaris
van VROM en aan de ambtsvoorganger van ondergetekende (opgenomen in WPNR 6468
(2001)). Dit advies is voorbereid door een door de KNB ingestelde Werkgroep
herziening appartementsrecht onder voorzitterschap van prof. mr A.A. van Velten.
In deze werkgroep hadden vertegenwoordigers van de KNB, de Vereniging Eigen
Huis en de VNG zitting. De vergaderingen van de werkgroep werden tevens bijgewoond
door vertegenwoordigers van de ministeries van VROM en van Justitie. De werkgroep
is door de KNB in het leven geroepen in vervolg op de preadviezen die in 1997
onder de titel «Naar een vernieuwd appartementsrecht» voor de
KNB werden uitgebracht en waarin voorstellen werden gedaan tot wijziging van
titel 5.9.ARTIKELENARTIKEL IA-C Artikelen 5:106 leden 2–4 (nieuw), 108 lid 1
en 111, onderdelen a en b (splitsing van recht op een onbebouwd stuk grond
in appartementsrechten)Volgens artikel 5:106 lid 1 BW is een eigenaar, erfpachter of opstaller
bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende
grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. In de praktijk is
de behoefte gebleken aan splitsing van het eigendoms-, erfpachts- of opstalrecht
op een onbebouwd stuk grond, ook zonder dat op die grond een gebouw is of
in de toekomst zal worden gesticht. De huidige tekst van artikel 5:106 BW
laat minstgenomen ruimte voor twijfel of zodanige splitsing, waarin niet een
(toekomstig) gebouw wordt betrokken, mogelijk is. Daarom is er reden om in
dit artikel de bevoegdheid van de eigenaar, erfpachter of opstaller tot splitsing
van zijn recht op een stuk grond in appartementsrechten met zoveel woorden
neer te leggen. Bij wijze van voorbeeld kan in dit verband worden gedacht
aan de splitsing ten behoeve van parkeerplaatsen. Ook het geval dat zich op
de grond water bevindt, is onder de bepaling begrepen (vgl. artikel 5:20 onder
d BW). Men denke hierbij aan de splitsing ten behoeve van ligplaatsen voor
vaartuigen, waarbij bijvoorbeeld de ligplaats met de daarbij behorende meerpaal
een appartementsrecht kan vormen. Uit de hier voorgestelde wijziging vloeit
tevens voort dat in één en dezelfde splitsing een combinatie
van een appartement als woning en (bijvoorbeeld) een appartement als staanplaats
voor een auto mogelijk is.In lid 3 (nieuw) wordt het begrip «ondersplitsing» geïntroduceerd,
mede met het oog op de regeling daaromtrent in het hierna onder L aan de orde
komende nieuwe lid 3 van artikel 5:127 BW.Het nieuwe lid 2 maakt een aanvulling van het huidige lid 3 (te vernummeren
tot lid 4) noodzakelijk, waarin wordt omschreven wat het aandeel omvat in
geval van splitsing van het recht op een stuk grond in appartementsrechten.
In deze aanvulling is aangesloten bij de huidige tekst van lid 3. Behalve
de inrichting wordt ook een aanduiding genoemd als element waaruit de bestemming
kan worden afgeleid om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In het
geval van een parkeerplaats zal bijvoorbeeld een afsluitklem als (behorend
tot de) inrichting en de belijning als aanduiding kunnen worden beschouwd.
In het geval van een ligplaats voor een vaartuig zal bijvoorbeeld
een meerpaal als (behorend tot de) inrichting kunnen worden beschouwd. Evenals
onder het huidige lid 3 van artikel 5:106 BW het geval is, is niet uitgesloten
dat het appartementsrecht recht geeft op het gebruik van bijvoorbeeld een
willekeurig parkeervak in een parkeergarage, dus zonder dat de gerechtigde
tot het appartementsrecht aanspraak kan maken op het uitsluitende gebruik
van één specifiek parkeervak in die garage («floating
space»).Het voorgestelde nieuwe lid 2 van artikel 5:106 BW, waarin de bevoegdheid
is neergelegd van de eigenaar, erfpachter of opstaller om zijn recht op een
onbebouwd stuk grond te splitsen in appartementsrechten, brengt met zich dat
de woorden «daarbij behorende» in artikel 5:108 lid 1 BW dienen
te worden geschrapt. Aldus wordt in onderdeel B voorgesteld. Daarnaast wordt
in dat onderdeel voorgesteld om evenals in artikel 5:144 lid 1, onderdeel
c, BW te spreken van de inrichting van de grond, waaraan overeenkomstig de
aan lid 4 toegevoegde nieuwe volzin de aanduiding van de grond is toegevoegd.
Tevens dient met het oog op vorenbedoelde wijziging van artikel 5:106 BW artikel
5:111 BW, dat de inhoud van de akte van splitsing regelt, op twee punten te
worden aangevuld: in geval van splitsing van een onbebouwd stuk grond dient
de vermelding van de plaatselijke ligging op die grond betrekking te hebben
(onderdeel a), en voorts verdient het duidelijkheidshalve aanbeveling om in
onderdeel b in plaats van over onroerende zaken te spreken over de onderscheiden
gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk
geheel te worden gebruikt. Een en ander wordt in onderdeel C voorgesteld.D Artikel 112 lid 2, onderdeel dMet de hier voorgestelde vervanging van «de algemene vergadering»
door «de vergadering van eigenaars» in artikel 5:112 lid 2, onderdeel
d, BW wordt beoogd, aan te sluiten bij de elders in de titel Appartementsrechten
gebezigde terminologie (men zie bijvoorbeeld de artikelen 5:112 lid 4, 125
lid 1, 127 en 128).E Artikel 113 lid 1 (vermelding grondslag van verhouding
aandelen in splitsing)Uit artikel 5:113 BW vloeit voort dat de splitsing van een eigendoms-,
erfpachts- of opstalrecht ten aanzien van gebouw en grond in appartementsrechten
leidt tot gelijke aandelen in gebouw en grond; dit is alleen anders indien
bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. De omvang van
het aandeel van een appartementseigenaar in gebouw en grond is een belangrijk
gegeven, bijvoorbeeld omdat deze omvang vaak bepalend is voor het aantal aan
het appartementsrecht verbonden stemmen, alsmede voor de hoogte van het bedrag
dat de appartementseigenaar moet bijdragen aan de gemeenschappelijke schulden
en kosten (vgl. over deze bijdrage artikel 5:113 lid 2 BW). De beantwoording
van de vragen naar het aantal stemmen en de hoogte van de verschuldigde bijdrage
kan worden bemoeilijkt doordat niet altijd duidelijk is welke maatstaf in
het verleden is gehanteerd bij de bepaling van de omvang van het aandeel van
een appartementseigenaar in gebouw en grond, of doordat deze maatstaf de vereiste
helderheid ontbeert. Daarom wordt voorgesteld om artikel 5:113 lid 1 BW aan
te vullen in die zin dat in het geval dat de akte van splitsing voorziet in
ongelijke aandelen, uit de akte tevens blijkt op welke grondslag die verhouding
berust.Het is aan de notaris om erop toe te zien dat de in de akte vermelde grondslag
voldoende duidelijk is. Het verdient aanbeveling dat de notaris ervoor zorgdraagt
dat aan de akte een actueel en door een deskundige opgesteld taxatie-
of berekeningsrapport wordt gehecht waaruit de basis van de bepaling van de
omvang van de aandelen blijkt.F Artikel 118a (nieuw) (vestiging erfpachts- of opstalrecht
op privé-gedeelte)Met het nieuw voorgestelde artikel 5:118a BW wordt beoogd om te voorzien
in de behoefte die een appartementseigenaar kan hebben tot het vestigen van
een erfpachts- of opstalrecht op zijn privé-gedeelte van het appartementencomplex,
zonder dat daarvoor de medewerking van de andere appartementseigenaars en
van eventuele beperkt gerechtigden noodzakelijk is. Een voorbeeld is de vestiging
van een opstalrecht op de bij een appartement behorende tuin ten behoeve van
een openbare nutsvoorziening. Thans is door het ontbreken van een wettelijke
bepaling dienaangaande niet onomstreden of, en zo ja, in hoeverre de bevoegdheid
bestaat tot het vestigen van een erfpachts- of opstalrecht op een privé-gedeelte.In de voorgestelde bepaling zijn enige beperkingen opgenomen. De bedoelde
bevoegdheid kan in de akte van splitsing worden beperkt of uitgesloten. Voorts
kan een opstalrecht alleen worden gevestigd ten behoeve van het oprichten
van toekomstige gebouwen, werken en beplantingen, tenzij alle appartementseigenaars
en beperkt gerechtigden meewerken aan de vestiging van het opstalrecht. De
onttrekking van reeds bestaande gebouwen, werken en beplantingen aan de splitsing
zonder dat de andere appartementseigenaars en eventuele beperkt gerechtigden
hun medewerking behoeven te verlenen aan de vestiging van het opstalrecht,
zou een te ver gaande inbreuk maken op de mede-eigendom van die andere gerechtigden
(vgl. artikel 5:117 leden 2 en 3 BW).In lid 1 wordt gesproken van de vestiging van een erfpachtsof opstalrecht
op het gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om door de appartementseigenaar
als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hieruit vloeit voort dat het voor
de gerechtigde tot een opstalrecht mogelijk is om een erfpachtsrecht te vestigen
op de zaak die die gerechtigde op grond van het opstalrecht in eigendom heeft,
alsmede dat een opstalrecht afhankelijk van een erfpachtsrecht op de onroerende
zaak kan worden gevestigd.Het kan aan de akte van vestiging van het recht worden overgelaten om
te bepalen of, en zo ja, in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar
hoofdelijk aansprakelijk is voor de bijdragen die ter zake van het appartementsrecht
verschuldigd zijn. Aldus wordt dan ook bepaald in lid 2.Lid 3 betreft de uitoefening van het aan het appartementsrecht verbonden
stemrecht in de vergadering van eigenaars in het geval van vestiging van een
recht van erfpacht. Hiervoor wordt een regel gegeven analoog aan die in artikel
5:123 lid 3 BW voor het geval van vruchtgebruik van een appartementsrecht:
het stemrecht komt aan de vruchtgebruiker toe, tenzij bij de instelling van
het vruchtgebruik anders is bepaald. De in de toelichting (Parl. Gesch. Inv.
Boek 5, p. 1096) bij lid 3 gegeven argumenten voor deze van artikel 3:219
BW afwijkende regel, namelijk dat bij de vereniging van eigenaars het bewonersbelang
van de vruchtgebruiker voorop staat, terwijl deze in beginsel ook de financiële
lasten draagt, waar de besluiten vaak betrekking op zullen hebben, gelden
ook voor het geval van erfpacht.In lid 3 is tevens tot uitdrukking gebracht dat in geval van vestiging
van een recht van opstal het stemrecht in de vergadering van eigenaars blijft
berusten bij de appartementseigenaar die het recht heeft gevestigd. Hiervan
kan evenwel worden afgeweken in de akte van vestiging van het opstalrecht.Indien overeenkomstig artikel 5:112 lid 3 BW op grond van het reglement
aan alle of bepaalde appartementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap
van een vereniging of coöperatie, dient in de statuten van die vereniging
of coöperatie te worden geregeld aan wie het stemrecht in zodanige vereniging
of coöperatie toekomt.H Artikel 122 leden 5–6 (voorlichting verkrijger
over openstaande bijdragen aan vereniging van eigenaars en over omvang reservefonds)Behoudens afwijkende regeling in het reglement (artikel 5:122 lid 4 BW)
zijn op grond van artikel 5:122 lid 3 BW de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar
hoofdelijk aansprakelijk voor de ter zake van het verkregene verschuldigde
bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden
of nog zullen worden. In de praktijk blijkt het niet altijd mogelijk om ten
tijde van het verlijden van de akte van overdracht of toedeling duidelijkheid
te hebben omtrent de omvang van de achterstallige bijdragen van de vervreemdende
appartementseigenaar. Daardoor komt het voor dat verkrijgers naderhand worden
geconfronteerd met een vordering tot betaling van deze bijdragen aan de vereniging
van eigenaars. Het nieuwe lid 5 van artikel 5:122 BW strekt ertoe, zulks te
voorkomen. Daartoe wordt bepaald dat de notaris ervoor zorgdraagt dat aan
de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht van het bestuur
van de vereniging van eigenaars waarin de achterstallige bijdragen waarvoor
de verkrijger uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW aansprakelijk is, worden
vermeld naar de stand van de dag van overdracht of toedeling. De aansprakelijkheid
van de verkrijger dient dan beperkt te zijn tot het bedrag dat in de verklaring
is vermeld. Aldus wordt dan ook in de tweede zin van lid 5 bepaald.Denkbaar is dat de vervreemder de hoogte van het in de verklaring vermelde
bedrag betwist. De overdracht of toedeling behoeven daardoor niet te worden
opgehouden. Voor de hand ligt immers dat het betwiste bedrag van de koopprijs
wordt afgehouden en in depot wordt gesteld totdat over de hoogte van dat bedrag
overeenstemming wordt bereikt of de hoogte daarvan in rechte komt vast te
staan.Voorts kan zich de situatie voordoen dat het bestuur van de vereniging
van eigenaars in zijn verklaring een te hoog of een te laag bedrag vermeldt.
Als het bestuur een te laag bedrag opgeeft, is de verkrijger op grond van
de tweede zin van lid 5 slechts aansprakelijk tot het door het bestuur opgegeven
bedrag. Geeft het bestuur een te hoog bedrag op en de vervreemder betwist
zulks niet, dan zal achteraf, als de juiste hoogte van het bedrag blijkt,
verrekening van het teveel betaalde kunnen plaatsvinden.Denkbaar is dat het bestuur van de vereniging van eigenaars, ondanks een
voldoende inspanning van de notaris om de in lid 5 bedoelde verklaring te
verkrijgen, deze verklaring niet afgeeft. Een zorgvuldige taakuitoefening
van de notaris brengt mee dat hij het bestuur een redelijke termijn stelt
voor het geven van de verklaring. Hierbij dient te worden bedacht dat het
bestuur op grond van artikel 5:131 lid 1 BW in beginsel door één
bestuurder wordt gevormd, en dat in het geval van een meerhoofdig bestuur
de vereniging tegenover derden door ieder der bestuurders wordt vertegenwoordigd,
voor zover in de statuten niet anders is bepaald. Voor de hand ligt dat van
het niet verkregen zijn van de verklaring, welke omstandigheid niet aan de
overdracht of toedeling in de weg staat, in de akte van overdracht of toedeling
melding wordt gemaakt. In de tweede zin van lid 5 ligt besloten dat de verkrijger
niet aansprakelijk is uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW, indien de verklaring
niet is verkregen.Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt voorts mee dat hij
ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring vermelde bedrag wordt ingehouden
op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend.In het nieuwe lid 6 wordt bepaald dat de verklaring tevens een opgave
inhoudt van de omvang van het reservefonds van de vereniging (zie de voorgestelde
nieuwe zin van artikel 126 lid 1 BW, voorgesteld in onderdeel K hierna). Ook
hier rust een zorgplicht op de notaris: bij ontbreken van de verklaring zal
hiervan in de akte melding moeten worden gemaakt.I Artikel 124 lid 2In dit onderdeel wordt voorgesteld om het woord «slechts»
in artikel 5:124 lid 2 BW te schrappen, omdat het overbodig is. Voorts wordt
van de gelegenheid gebruik gemaakt om alsnog de verwijzing in genoemd lid
naar diverse leden van artikel 2:19 BW aan te passen aan de wijzigingen die
in laatstgenoemd artikel zijn aangebracht bij de wet van 29 juni 1994, Stb.
506.J Artikel 125 lid 3 (ontstaan vereniging van eigenaars)Het van de akte van splitsing onderdeel uitmakende reglement moet op grond
van artikel 5:112 lid 1, onderdeel e, BW de oprichting van een vereniging
van eigenaars inhouden. Op grond van artikel 5:109 lid 1 BW geschiedt de splitsing
door de daartoe bestemde notariële akte van splitsing, gevolgd door inschrijving
daarvan in de openbare registers. In artikel 5:125 lid 3 BW wordt thans bepaald
dat de vereniging van eigenaars in het geval dat alle appartementsrechten
ten tijde van de inschrijving van de akte van splitsing nog aan één
persoon of aan dezelfde personen toebehoren, eerst ontstaat zodra de appartementsrechten
aan verschillende personen toebehoren. Deze laatste bepaling moet worden gezien
tegen de achtergrond van artikel 2:26 lid 2 BW (dat hier overigens gelet op
artikel 5:124 lid 3 BW niet van toepassing is), inhoudende dat een vereniging
wordt opgericht bij meerzijdige rechtshandeling, waaruit voortvloeit dat oprichting
door één persoon niet mogelijk is.Als gevolg van artikel 5:125 lid 3 BW kan gedurende de periode dat alle
appartementsrechten in één hand zijn een bestuur of een vergadering
van eigenaars nog niet functioneren. Dit kan bezwaarlijk zijn, omdat daardoor
bepaalde overeenkomsten die gedurende bedoelde periode door de vereniging
moeten kunnen worden aangegaan, zoals het afsluiten van opstal- en wettelijke
aansprakelijkheidsverzekeringen, niet door de vereniging zelf kunnen worden
aangegaan.Met het oog hierop wordt voorgesteld om het huidige lid 3 van artikel
5:125 BW te schrappen. Dit heeft tot gevolg dat de vereniging van eigenaars
ontstaat door de ondertekening van de akte van splitsing, ook in het geval
dat alle appartementsrechten nog in één hand zijn. Gedurende
de periode dat alle appartementsrechten nog in één hand zijn,
kan de vereniging reeds overeenkomsten aangaan, bijvoorbeeld een opstalverzekering.
Het bestuur van de vereniging zal ervoor moeten zorgdragen dat verkrijgers
van appartementsrechten worden geïnformeerd over de (verzekerings)overeenkomsten
die de vereniging reeds is aangegaan door zulks te (laten) vermelden in overeenkomsten
tot vervreemding van appartementsrechten (bijvoorbeeld koop-/aannemingsovereenkomsten).Men vergelijke hierbij artikel 39 van het Modelreglement bij splitsing
in appartementsrechten 1992, waaruit volgt dat de vergadering in beginsel
slechts indien uit het reglement daartoe de mogelijkheid blijkt, kan besluiten
tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen
voortvloeien die zich uitstrekken over een periode van langer dan een jaar.
Voorts zij nog gewezen op artikel 8 onder b en c van de in december 1998 door
onder meer organisaties van consumenten, bouwbedrijven, notarissen en makelaars
vastgestelde model koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten.
Daarin is de hoofdregel neergelegd dat de vergadering van eigenaars en het
bestuur, voor zover aan hen het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten
en zaken is opgedragen, geen beslissingen kunnen nemen of overeenkomsten
aangaan waaruit verplichtingen voortvloeien die zich uitstrekken over een
langere periode dan een jaar na de algemene oplevering van het gebouw. Een
uitzondering op deze hoofdregel geldt ingeval bedoelde verplichtingen noodzakelijkerwijze
moeten gelden voor een langere periode, dan wel ten minste tweederde van de
appartementsrechten door de ondernemer (verkoper/aannemer) aan derden is overgedragen.
In artikel 9 lid 2 wordt voor het geval dat de in artikel 8 onder b en c opgenomen
bepalingen niet in de akte van splitsing zijn opgenomen en in strijd met die
bepalingen langlopende verplichtingen bestaan, bepaald dat de ondernemer ten
behoeve van de verkrijger van het appartementsrecht (koper/opdrachtgever)
een boete van duizend gulden (€ 454) verbeurt, onverminderd het
recht van de verkrijger op vergoeding van eventuele hogere schade. Met het
oog op afwijkingen van de model koop-/aannemingsovereenkomst ten nadele van
de verkrijger zijn in artikel 13 enige bepalingen opgenomen: in beginsel zijn
zodanige afwijkingen nietig en geldt de oorspronkelijke in het model opgenomen
bepaling.K Artikel 126 lid 1 (reservefonds)Verenigingen van eigenaars zijn thans niet wettelijk verplicht tot de
vorming van een reservefonds om daaruit andere dan de gewone jaarlijkse kosten
te kunnen voldoen. Bij deze kosten kan met name aan die van (groot) onderhoud
worden gedacht, waarmee hoge en ook plotselinge investeringen gemoeid kunnen
zijn, die zonder fondsvorming vooraf wellicht moeilijk zijn op te brengen.
Ook ingeval een appartementseigenaar zijn appartementsrecht te koop aanbiedt,
zal hij er belang bij hebben dat er een voldoende gevuld reservefonds bestaat.
Denkbaar is immers dat een aspirant-koper alleen wenst te kopen indien er
een met een passend bedrag gevuld reservefonds bestaat, of dat hij slechts
een lagere prijs wil betalen indien zo'n fonds ontbreekt. De vorming van een
reservefonds vindt in de praktijk evenwel niet steeds plaats. Het is dan ook
wenselijk om aan de vorming van zodanig fonds een wettelijke basis te geven
door te bepalen dat de vereniging een reservefonds in stand houdt ter bestrijding
van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Deze bepaling is opgenomen in
een nieuwe zin van artikel 5:126 lid 1, dat het beheer over de gemeenschap
betreft.Men zie omtrent het reservefonds ook het nieuwe lid 6 van artikel 5:122
BW, voorgesteld in onderdeel H. Men zie voorts artikel 5:112 lid 1, onderdeel
c, BW, op grond waarvan het reglement moet inhouden een regeling omtrent onder
meer het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.L Artikel 127 lid 3 (stemrecht in geval van ondersplitsing)Ondersplitsing van appartementsrechten is mogelijk op grond van het huidige
lid 2 van artikel 5:106 BW, behoudens voor zover in de akte van splitsing
anders is bepaald. In de praktijk wordt de behoefte gevoeld aan duidelijkheid
omtrent enkele vragen die bij de ondersplitsing plegen te rijzen en ten aanzien
waarvan de huidige wettelijke regeling zwijgt. Deze vragen betreffen het stemrecht
van de appartementseigenaar wiens recht is gesplitst in appartementsrechten
(bijvoorbeeld: aan wie komen diens stemmen toe en wie brengt deze stemmen
uit), alsmede de bevoegdheid van de gerechtigden tot de door de ondersplitsing
ontstane appartementsrechten om de vergadering van eigenaars van de door de
hoofdsplitsing ontstane appartementsrechten bij te wonen en daarin het woord
te voeren. Met het hier voorgestelde nieuwe lid 3 van artikel 5:127 BW wordt
beoogd om aan bedoelde behoefte tegemoet te komen.Daarbij wordt vooropgesteld dat de stemmen van de appartementseigenaar
wiens recht in appartementsrechten is gesplitst, toekomen aan de
gerechtigden tot deze appartementsrechten (lid 3, eerste zin). Het uitbrengen
van deze stemmen in de vergadering van eigenaars van de door de hoofdsplitsing
ontstane appartementsrechten geschiedt door het bestuur van de bij de ondersplitsing
opgerichte vereniging van eigenaars (lid 3, tweede zin). Zulks strookt met
de in artikel 5:131 lid 3 BW opgenomen hoofdregel dat het bestuur zorgdraagt
voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaars.
Uiteraard zullen de stemmen namens het bestuur door een daartoe gevolmachtigde
kunnen worden uitgebracht. De stemmen behoeven niet eensluidend te worden
uitgebracht (lid 3, derde zin), daar de belangen van de onderappartementseigenaars
niet parallel behoeven te lopen. De onderappartementseigenaars zullen de vergadering
van eigenaars van de door de hoofdsplitsing ontstane appartementsrechten als
toehoorder mogen bijwonen (lid 4, vierde zin), zodat zij zich goed op de hoogte
kunnen stellen van hetgeen voorvalt op de vergadering. Het bestuur van de
bij de ondersplitsing opgerichte vereniging van eigenaars is bevoegd om namens
hen in deze vergadering het woord te voeren (lid 4, laatste zin). Daarbij
kan uiteraard van eventuele meerderheids- en minderheidsstandpunten en de
daaraan ten grondslag liggende overwegingen melding worden gemaakt.M Artikel 136 lid 2Met de in dit onderdeel voorgestelde redactionele wijziging wordt beoogd,
de tekst van artikel 5:136 lid 2 BW in overeenstemming te brengen met die
van artikel 5:119 lid 1 BW. De in laatstgenoemde bepaling gebruikte formulering
«gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden
gebruikt» is juister dan de in eerstgenoemde bepaling gebruikte formulering
«gedeelte dat hij als afzonderlijk geheel gebruikt».N Artikel 139 leden 1–3 en 5 (openen mogelijkheid
om bij meerderheid van stemmen appartementseigenaren te besluiten tot wijziging
splitsingsakte)Op grond van de huidige tekst van artikel 5:139 lid 1, eerste zin, BW
kan de akte van splitsing slechts worden gewijzigd met medewerking van alle
appartementseigenaars. Deze medewerking kan op grond van artikel 5:140 BW
worden vervangen door machtiging van de kantonrechter ingeval één
of meer appartementseigenaars zich niet verklaren of zonder redelijke grond
weigeren hun medewerking te verlenen. Voorts biedt artikel 5:144 BW voor bepaalde,
in het artikel omschreven gevallen de mogelijkheid aan onder meer diegenen
wier medewerking is vereist tot de wijziging van de akte van splitsing, de
kantonrechter te verzoeken om te bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd.Het uitgangspunt van de huidige wettelijke regeling dat de akte van splitsing
slechts kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars
wordt in de praktijk als te restrictief ervaren. Zo kan een bij oudere gebouwen
noodzakelijke renovatie worden tegengehouden of vertraagd doordat de daartoe
noodzakelijke wijziging van de akte van splitsing niet of niet zonder rechterlijke
machtiging mogelijk blijkt door de weigering tot medewerking aan die wijziging
van een minderheid van de appartementseigenaars, of zelfs van één
enkele appartementseigenaar. Met het oog op gevallen als deze moet een verruiming
tot op zekere hoogte van de mogelijkheden tot wijziging van de splitsingsakte
gewenst worden geoordeeld. Bij deze verruiming dient echter goed in het oog
te worden gehouden dat aan de belangen van zowel de meerderheid die een wijziging
wenst als de minderheid die tegen zodanige wijziging is voldoende recht wordt
gedaan. Tegen deze achtergrond is gekozen voor het volgende stelsel:1. wijziging op grond van een besluit van een meerderheid van het aan
de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen is mogelijk;2. als vereiste meerderheid geldt tenminste vier vijfden van het aan de
appartementseigenaars toekomende aantal stemmen;3. artikel 2:42 leden 1, 2, eerste zin, en 3 BW is van overeenkomstige
toepassing;4. de rechter vernietigt het besluit op een binnen drie maanden nadat
het besluit is genomen ingestelde vordering van een appartementseigenaar die
niet heeft voorgestemd (artikel 5:140a BW), maar:5. (onder meer) indien een redelijke schadeloosstelling is aangeboden
en zeker gesteld, kan de rechter de vernietigingsvordering afwijzen (artikel
5:140a BW);6. in geval van een besluit als bedoeld onder 1 kan de wijziging van de
akte van splitsing ook geschieden met medewerking van het bestuur van de vereniging
van eigenaars.Ad 1.Hiermee wordt een uitzondering aangebracht op het huidige uitgangspunt
dat de akte van splitsing slechts kan worden gewijzigd met medewerking van
alle appartementseigenaars. Aandacht verdient nog dat de nieuwe bepaling van
lid 2 alleen een afwijking inhoudt van de huidige eerste zin van artikel 5:139
lid 1 BW, zodat gehandhaafd blijft het in de huidige tweede en derde zin van
die bepaling neergelegde vereiste van toestemming van beperkt gerechtigden,
zoals hypotheekhouders, en van beslagleggers. Dit vereiste is ter bevordering
van de overzichtelijkheid overgebracht naar het hieronder nader toegelichte
nieuwe lid 3.Ad 2.Voor de wijziging is vereist een daartoe strekkend, in de vergadering
van eigenaars aangenomen, meerderheidsbesluit. Er is gekozen voor een meerderheid
van vier vijfden van het aan de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen.
In de akte van splitsing kan een hogere meerderheid worden bepaald. Bovendien
wordt in de voorgestelde bepaling ook aan de akte van splitsing overgelaten,
of de vereiste meerderheid voor verschillende soorten van wijzigingen al dan
niet verschillend dient te zijn, zodat bijvoorbeeld voor de ene categorie
wijzigingen een meerderheid van vier vijfden en voor een andere categorie
één van negen tienden of zelfs unanimiteit vereist wordt.De keuze van de omvang van de minimaal vereiste meerderheid is uiteraard
tot op zekere hoogte arbitrair. Bij een meerderheid van minimaal vier vijfden
moet voldoende draagvlak voor de wijziging aanwezig worden geacht om gebondenheid
aan die wijziging ook van de tegenstanders daarvan in beginsel (zie artikel
5:140a BW, voorgesteld onder P, en de toelichting daarbij) gerechtvaardigd
te achten. Voorts brengt de minimaal vereiste meerderheid van vier vijfden
mee dat de hier voorgestelde regeling niet geldt voor splitsingen waarin minder
dan vijf appartementen zijn betrokken. Bij een en ander dient te worden bedacht
dat de huidige, in de artikelen 5:140 en 5:144 BW neergelegde, mogelijkheden
om de akte van splitsing door tussenkomst van de kantonrechter gewijzigd te
krijgen, onveranderd in stand blijven.Door het meerderheidsvereiste in te richten op de hiervoor aangegeven
wijze, wordt aan de belangen van een eventuele minderheid die tegen de wijziging
is, voldoende recht gedaan, terwijl tevens een zekere flexibiliteit in de
regeling wordt bereikt.Ad 3.In artikel 2:42 leden 1–3 BW wordt het wijzigen van de statuten
van een vereniging door een besluit van de algemene vergadering met waarborgen
omkleed. Deze waarborgen houden in dat bij de oproeping tot de vergadering
moet worden vermeld dat aldaar wijziging van de statuten zal worden
voorgesteld, dat de termijn voor oproeping tot de vergadering tenminste zeven
dagen bedraagt, alsmede dat tenminste vijf dagen voor de vergadering een afschrift
van het voorstel tot statutenwijziging met de woordelijke tekst van de voorgestelde
wijziging op een daartoe geschikte plaats voor de leden ter inzage moet worden
gelegd tot na afloop van de dag waarop de vergadering wordt gehouden. Deze
waarborgen gelden niet indien het voorstel tot statutenwijziging met algemene
stemmen wordt aangenomen in een vergadering waarin alle leden aanwezig of
vertegenwoordigd zijn. Met het oog op de belangen van de appartementseigenaars
die tegen een wijziging van de akte van splitsing zijn bestaat er goede grond
om bovengenoemde waarborgen van overeenkomstige toepassing te verklaren op
wijziging van de akte van splitsing. Aldus is geschied in de slotzinsnede
van het voorgestelde artikel 139 lid 2.Ad 4 en 5.Men zie de toelichting bij artikel 5:140a BW.Ad 6. De uitvoering van een meerderheidsbesluit van de vergadering van
eigenaars tot wijziging van de akte van splitsing kan ook geschieden door
het bestuur. De medewerking van alle appartementseigenaars aan de wijziging
van de akte van splitsing is in dit geval dus niet vereist. De achtergrond
van dit voorstel is gelegen in de wens om de effectuering van een meerderheidsbesluit
te vergemakkelijken. Het is niet ondenkbaar dat het verkrijgen van de medewerking
van de minderheid van appartementseigenaren die tegen een bepaalde wijziging
van de akte van splitsing heeft gestemd, vertragend zal werken bij de totstandbrenging
van de wijziging van de akte van splitsing. De notaris voor wie de wijzigingsakte
wordt verleden, zal moeten nagaan of de voor de wijziging geldende vereisten,
zoals de in artikel 5:139 lid 2 BW geëiste meerderheid van stemmen van
vier vijfden, zijn vervuld.Op grond van artikel 5:106 lid 6 BW is voor de splitsing van een erfpachts-
of opstalrecht in appartementsrechten de toestemming van de grondeigenaar
vereist. Wijziging van de akte van splitsing behoeft krachtens het huidige
lid 1 van artikel 5:139 BW de toestemming van beperkt gerechtigden en beslagleggers.
Beide toestemmingsvereisten zijn in de wet opgenomen teneinde grondeigenaars
(met name gemeenten), respectievelijk beperkt gerechtigden en beslagleggers
de gelegenheid te bieden om met het oog op hun gerechtvaardigde belangen zich
tegen splitsing respectievelijk wijziging van de akte van splitsing te verzetten.
Toestemming van de grondeigenaar voor wijziging van de akte van splitsing
wordt, ingeval een erfpachts- of opstalrecht in de splitsing is betrokken,
door de wet echter niet vereist, terwijl diens gerechtvaardigde belangen ook
dan in het geding kunnen zijn. Men denke aan gevallen waarin een splitsing
van een erfpachtsrecht in enkele appartementsrechten, waarvoor de grondeigenaar
zijn toestemming heeft gegeven, wordt gewijzigd in een splitsing in een veel
groter aantal appartementsrechten, waarvoor de grondeigenaar zijn toestemming
op goede grond zou hebben geweigerd. Mede met het oog op de verruiming van
de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing, zoals deze thans
wordt voorgesteld, is er reden om te bepalen dat voor wijziging van de akte
van splitsing toestemming van de grondeigenaar vereist is indien een erfpachts-
of opstalrecht in de splitsing is betrokken. Het opnemen van dit vereiste
in het nieuwe derde lid van artikel 5:139 BW brengt mee dat vervangende rechterlijke
machtiging op de voet van artikel 5:140 BW ook dan kan worden verzocht, indien
de grondeigenaar zich niet verklaart of zonder redelijke grond weigert zijn
toestemming te verlenen.P Artikel 140a (vordering tot vernietiging meerderheidsbesluit
tot wijziging akte van splitsing)In het nieuw voorgestelde artikel 5:140a is het sluitstuk neergelegd van
de bescherming van de belangen van appartementseigenaren die
tegen een wijziging van de akte van splitsing zijn, waartoe de vergadering
van eigenaars bij meerderheidsbeslissing overeenkomstig artikel 5:139 lid
2 (nieuw) BW heeft besloten, namelijk de mogelijkheid tot vernietiging van
zodanig besluit op vordering van een appartementseigenaar die niet heeft voorgestemd.
Van dit laatste is zowel sprake indien een appartementseigenaar die op de
vergadering aanwezig of vertegenwoordigd was, heeft tegengestemd dan wel zich
van stemming heeft onthouden, als indien een appartementseigenaar niet aanwezig
of vertegenwoordigd was en dientengevolge niet over het wijzigingsbesluit
heeft gestemd. Men zij erop bedacht dat op grond van de woorden «wordt
vernietigd» in lid 1 de rechter het besluit zal moeten vernietigen,
en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief
in lid 3 opgesomde gevallen.De vernietigingsvordering moet worden ingesteld binnen drie maanden, te
rekenen vanaf de dag na die waarop het wijzigingsbesluit is genomen (lid 2).
Dit aanvangstijdstip is gekozen omdat iedere appartementseigenaar behoort
te weten wanneer de vergadering van eigenaars plaatsvindt en welke punten
er op de agenda staan (zie het onder N voorgestelde nieuwe lid 2 van artikel
5:139 BW, waarin artikel 2:42 BW grotendeels van overeenkomstige toepassing
wordt verklaard, en de bijbehorende toelichting hierboven), zodat hij, als
hij de vergadering niet heeft kunnen bijwonen, direct daarna kan informeren
wat de uitkomst van de stemming op een bepaald punt is geweest.De (eveneens tot op zekere hoogte arbitraire) keuze van de lengte van
deze verjaringstermijn is ingegeven door de gedachte dat enerzijds de appartementseigenaar
die tegen een wijzigingsbesluit is een reële mogelijkheid moet hebben
om door middel van het instellen van een vernietigingsvordering voor zijn
belang op te komen en anderzijds aan de effectiviteit van de mogelijkheid
tot wijziging bij meerderheidsbesluit zo min mogelijk afbreuk mag worden gedaan.Lid 3, waarvan de formulering is ontleend aan artikel 5:141 lid 3 BW,
bevat een uitputtende opsomming van gevallen waarin de rechter bevoegd is
om de vordering tot vernietiging af te wijzen. Behalve in het geval dat de
eiser geen schade lijdt, kan de vordering ook worden afgewezen indien de eiser
een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan
voldoende zekerheid is gesteld. Dit laatste element draagt in belangrijke
mate bij aan het evenwicht tussen de belangen van de appartementseigenaars
die een wijziging van het reglement nastreven en de belangen van de appartementseigenaars
die tegen zo'n wijziging zijn. Veelal zal een benadeelde appartementseigenaar
afdoende geholpen zijn, wanneer hem een door voldoende zekerheid gedekte redelijke
schadeloosstelling wordt aangeboden. In dat geval, en ook in het geval dat
de appartementseigenaar die vernietiging vordert geen schade lijdt, ligt afwijzing
van de vordering door de rechter voor de hand.S Artikel 144 lid 1, onderdelen b en cIn het in onderdeel A voorgestelde nieuwe lid 2 van artikel 5:106 BW is
de bevoegdheid neergelegd van de eigenaar, erfpachter of opstaller om zijn
recht op een onbebouwd stuk grond te splitsen in appartementsrechten. De hier
voorgestelde wijzigingen strekken tot aanpassing van artikel 5:144 lid 1 BW
aan deze nieuwe bepaling.U Artikel 147 lid 4In de wet van 29 juni 1994, Stb. 506, is verzuimd om de verwijzing in
artikel 5:147 lid 1 BW naar artikel 2:23 lid 2, eerste zin, BW aan te passen
aan de in die wet opgenomen wijziging waarbij bedoelde zin werd overgebracht naar artikel 2:23 lid 1 BW. Van de gelegenheid wordt gebruik
gemaakt om dit verzuim alsnog te herstellen. ARTIKEL IIIVoor een aantal van de in dit wetsvoorstel opgenomen wijzigingen van titel
5.9 BW is de overgangsrechtelijke hoofdregel van de onmiddellijke werking
passend. Men denke bijvoorbeeld aan de splitsing van de eigendom van een stuk
onbebouwde grond in appartementsrechten en aan de verklaring van de vereniging
van eigenaars omtrent hetgeen een appartementseigenaar op de dag van overdracht
of toedeling van zijn appartementsrecht aan de verkrijger nog aan de vereniging
schuldig is. Vanaf het tijdstip van het in werking treden van de wet kan de
eigendom van een stuk onbebouwde grond in appartementsrechten worden gesplitst
en dient bedoelde verklaring van de vereniging van eigenaars aan de akte van
overdracht of toedeling te worden gehecht.De gelding van de onmiddellijke werking als hoofdregel van overgangsrecht
vloeit, ook voor de in dit wetsvoorstel opgenomen wijzigingen van titel 5.9,
voort uit artikel 68a lid 1 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.
Deze wet bestrijkt immers niet alleen nieuw in het Burgerlijk Wetboek in te
voegen bepalingen (zoals in dit wetsvoorstel de artikelen 5:118a BW en 5:140a
BW), maar ook wijzigingen van reeds bestaande bepalingen uit dat wetboek,
waaronder de wijzigingen die zijn opgenomen in dit wetsvoorstel. Dit is in
overeenstemming met artikel 68 Overgangswet, dat inhoudt dat in de artikelen
68a en volgende onder «de wet» de in werking getreden bepalingen
van de Boeken 3 tot en met 8 worden verstaan.De hoofdregel van de onmiddellijke werking is niet passend voor de verplichting
tot vermelding van de grondslag van de verhouding van de aandelen in de splitsing
in de splitsingsakte in het geval dat deze aandelen niet gelijk zijn, voor
de regeling over vestiging van erfpacht of opstal op een privé-gedeelte,
voor de verplichting een reservefonds in stand te houden en voor de mogelijkheid
om een meerderheidsbesluit te nemen inzake wijziging van de splitsingsakte.
Aan deze nieuwe regels dient uitgestelde werking te worden toegekend. Gekozen
is voor een uitstelperiode van drie jaar. De uitgestelde werking voor overgangssituaties
laat uiteraard onverlet dat het nieuwe recht onverkort van toepassing is op
splitsingen die na zijn inwerkingtreding tot stand komen.Uit de voorgestelde aanvulling van artikel 172 lid 2 van de Overgangswet
vloeit de uitgestelde werking voort van artikel 5:113 lid 1, laatste zin,
BW, die voor het geval dat de akte van splitsing inhoudt dat de aandelen in
het te splitsen recht ongelijk zullen zijn, het vereiste bevat dat uit de
akte blijkt op welke grondslag die verhouding berust. Verenigingen van eigenaren
hebben tijdens het uitstel de gelegenheid om zonodig de akte van splitsing
in overeenstemming te brengen met dit voorschrift.In een nieuw lid 4 van artikel 172 Overgangswet is de uitgestelde werking
van drie jaar neergelegd ter zake van artikel 5:118a BW. De achtergrond van
deze uitgestelde werking is dat verenigingen van eigenaren de mogelijkheid
moet worden geboden om de akte van splitsing aan artikel 5:118a BW aan te
passen, nu de huidige wet de vestiging van erfpacht of opstal door een appartementseigenaar
op zijn privé-gedeelte niet regelt en lid 1 van artikel 5:118a BW vestiging
van erfpacht of opstal mogelijk maakt «voor zover in de akte van splitsing
niet anders is bepaald».De uitgestelde werking ter zake van de aanvulling van artikel 5:126 lid
1 BW met de verplichting, een reservefonds in stand te houden, is neergelegd
in een nieuw lid 5 van artikel 172 Overgangswet. Een uitgestelde werking van
drie jaar moet voldoende lang worden geoordeeld om verenigingen van eigenaren
die ten tijde van de inwerkingtreding niet aan deze verplichting voldoen,
de gelegenheid te geven een reservefonds in het leven te roepen
en met voldoende geld te vullen. Vindt binnen deze drie jaar een overdracht
of toedeling van een appartementsrecht plaats in het geval dat nog geen reservefonds
is tot stand gekomen, dan ligt het voor de hand dat de notaris van die omstandigheid
melding maakt in de akte van overdracht of toedeling.Tenslotte is uitgestelde werking voorzien voor de nieuwe leden 1 tot en
met 3 van artikel 5:139 BW inzake wijziging van de akte van splitsing op grond
van een besluit genomen met een meerderheid van het aantal stemmen van de
appartementseigenaars (artikel 172 lid 6 Overgangswet). Deze uitgestelde werking
houdt verband met de mogelijkheid die lid 2 biedt om in de akte van splitsing
een grotere meerderheid dan vier vijfden te eisen voor het besluit tot wijziging.
In het geval van bij de inwerkingtreding reeds bestaande splitsingen moet
de mogelijkheid aanwezig zijn om de akte van splitsing te wijzigen zodat bijvoorbeeld
voor een bepaalde categorie besluiten tot wijziging van de splitsingsakte
een grotere meerderheid van stemmen wordt geëist. De uitgestelde werking
van de nieuwe leden 1 tot en met 3 van artikel 5:139 BW brengt uit de aard
der zaak mee dat ook de naar aanleiding van die nieuwe leden opgenomen wijzigingen,
zoals het nieuwe artikel 5:140a BW inzake de vordering tot vernietiging van
een meerderheidsbesluit tot wijziging van de splitsingsakte, pas na het verstrijken
van drie jaar na de inwerkingtreding van toepassing kunnen worden op overgangssituaties.De Minister van Justitie,J. P. H. Donner 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-28614-3.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl