Huurprijsbeleid voor 1998 en volgende jaren; Verslag algemeen overleg over huurbeleid, huurontwikkeling in de komende jaren en huurprijsbeleid
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 25651, nr. 2

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

29-12-1997

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

25651 nr. 2

04-12-1997

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen uit de commissieAntwoord van de regeringOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25651Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 38 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 651Huurprijsbeleid voor 1998 en volgende jarennr. 2VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEGVastgesteld 4 december 1997De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 30 oktober 1997 overleg gevoerd met staatssecretaris
Tommel van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:– de notitie over het huurbeleid (VROM-97–306);– de huurontwikkeling in de komende jaren (VROM-97–399);– het huurprijsbeleid voor 1998 en volgende jaren(25 651,
nr. 1).Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissieDe heer Hofstra (VVD) had uit de toelichting op de begroting
begrepen dat de staatssecretaris de Raad van State een wetsvoorstel heeft
voorgelegd en vroeg zich af, of dat ook betrekking heeft op de huurwetgeving.
Ook had hij begrepen dat het de bedoeling is om het huurrecht in het BW in
algemene zin te herzien. In welk tempo zal dat gaan en hoe is de afstemming
geregeld met de thans voorliggende stukken?De ontwikkelingen sinds het vorige overleg over het huurbeleid, 16 april
1996, hebben het VVD-standpunt alleen maar versterkt dat dit beleidsterrein
een voorbeeld is waar marktwerking goed werkt als middel. Zijn fractie was
geen voorstander van een totale liberalisering, maar zou daarmee wel graag
iets verder gaan. In de huursubsidiewet is de grens van f 1085 bevroren
en hopelijk dan ook in het kader van de liberalisering. Is het overigens juist
dat huren die aanvankelijk onder die grens lagen, maar door de verhogingen
er bovenuit zijn gekomen, niet zonder meer onder de liberalisatie vallen?
Zo ja, waar ligt dan het ijkpunt? Ook had hij begrepen dat er per 1 juli 1999
met een wettelijke regeling een einde wordt gemaakt aan enkele bepalingen
in de Huurprijzenwet. Wat is de betekenis daarvan?Wat het huurbeleid op de langere termijn betreft, zou volgens de VVD-fractie
onder meer het zeer ingewikkelde en ook vreemde puntensysteem aanzienlijk
moeten worden veranderd. De WOZ (Wet onroerende zaken) is juist bedoeld om
de waardering op een eenvoudiger manier te objectiveren. Na aanvaarding van
de nieuwe Huursubsidiewet zou zij, zoals ook al tijdens de behandeling
is gesteld, wel graag voorkomen dat de marktwerking te niet wordt gedaan door
een te kleine eigen bijdrage.Ook was de heer Hofstra de mening toegedaan dat het maximum van 6,5% in
bepaalde omstandigheden te laag, gelet op de doelstelling van marktconforme
huren, in vergelijking met de rest van het land. Met name in de grote steden
zijn er nogal wat woningen die in verhouding goedkoper zijn dan in de regio,
terwijl al het andere in de grote stad toch duurder is.Al eerder had hij aangegeven dat de huurbescherming in de ogen van zijn
fractie op een aantal punten te ver is doorgeschoten, waarbij hij met name
doelt op het verhuren van woningen die in familiebezit zijn en het geval van
onrechtmatige bewoning. Wanneer kunnen concrete voorstellen worden verwacht
vanuit de werkgroep-Zwart?Wat betreft de huurcontracten zou hij voor wat meer creativiteit willen
pleiten waar het gaat om huurtermijnen en systemen van verhuur. Waarom zouden
corporaties woningen bijvoorbeeld niet voor vijf jaar gaan verhuren met bijvoorbeeld
als lokkertje dat de huurverhoging daarna nooit de inflatie te boven zal gaan?Vanwege verandering van het parkeerregime heeft de huurcommissie van Amsterdam
per 1 juli jl. gesteld dat twee punten mochten worden afgetrokken van de woonomgevingswaardering.
Dat heeft tot gevolg dat verhuurders in feite de parkeervergunning van bewoners
moeten betalen. Kan de huurcommissie zoiets zelfstandig bepalen?Zo'n twee maanden geleden had hij gelezen dat er in Amsterdam via een
wijkopbouworgaan zogenaamde huurteams in het leven zijn geroepen van banenpoolers
of Melkertbanen die gewoon maar aanbellen en voor de bewoners in feite dus
ongevraagd uitrekenen of zij te veel of te weinig huur betalen. Vindt de staatssecretaris
dit met de VVD-fractie niet een bedenkelijke ontwikkeling? Als het, zoals
wordt opgemerkt, alleen maar gaat om verhuurders die een huur vragen die ligt
boven de wettelijk vastgestelde maximaal redelijke prijs, stelde de heer Hofstra
nadrukkelijk dat eenieder zich aan wetten en regels dient te houden, dus verhuurders
ook.Over de kwestie «procenten of centen» is al vaak gediscussieerd
en de heer Hofstra waardeerde het dat de staatssecretaris daar in de voorgelegde
stukken ook enkele zinnen aan heeft gewijd, maar wat daarmee wordt bedoeld,
is hem niet echt duidelijk geworden. In ieder geval was de conclusie dat procenten
beter waren dan centen. Hij bleef het daar niet mee eens en hij suggereerde
dan ook om aan het maximum van 6,5%, waarmee hij op zich akkoord kon gaan,
de bepaling toe te voegen: «onder f 600 maximaal f 39».
Het gaat er toch om dat woningen met een relatief veel te lage huur nooit
op een redelijk huurniveau kunnen komen als alleen maar die 6,5% mag worden
gehanteerd. Hij kon het niet solidair noemen om mensen meer huur te laten
betalen dan nodig is om anderen minder huur te kunnen laten betalen. Bij mutatie
worden die relatief te lage huren ineens sterk verhoogd en bij leegstand gaat
de huur ineens omlaag, maar niet van de woningen die al bewoond worden. Omdat
elk huurcontract een individueel contract zal zijn, zal dat rechtens weliswaar
geen probleem vormen, maar het leek hem toch goed om ook dat aspect eens in
de discussies te betrekken.Over het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA-fractie had de heer Hofstra
al eerder opgemerkt dat dit zijns inziens niet past in de filosofie van zijn
fractie, want daardoor wordt de marktwerking alleen maar beperkt.Vervolgens ging hij in op het voorgestelde huurbeleid op korte termijn
en vond het op zich een goede zaak dat de reële huurverhogingen afnemen
van 2,3% in 1994 naar 1,3% in 1997.In het kader van de huren was «inflatie» volgens hem een betrekkelijk
begrip, want huren worden voor het grootste deel bepaald door de rente. Tijdens
de begrotingsbehandeling had hij gewezen op de inflatiedefinities van het
CBS waarin huurverhogingen volgens hem wel eens te sterk zouden
kunnen doorwerken. Kan de staatssecretaris, zo nodig schriftelijk, uitleggen
hoe de huurverhogingen in die definities doorwerken en of er inderdaad geen
sprake is van enige overwaardering.Wat de WOZ betreft, wierp hij nogmaals de vraag op of het wel terecht
is dat mensen met huurwoningen en verhuurders daarvoor aangeslagen worden.
Op zich leek hem dat wel terecht omdat de WOZ in feite toch een heffing is
op onroerend goed en het gebruik ervan. De gepresenteerde cijfers vond hij
in die zin geruststellend dat er weliswaar soms sprake is van ook negatieve
effecten, maar dat het in feite toch maar een klein aandeel uitmaakt van het
totaal. Waar er zo principiële discussie is gevoerd over de WOZ als objectieve
grondslag, zou zijn fractie er vooralsnog niet aan willen tornen.Uit het macrobeeld socialehuursector kwam een huurverhoging van 7,1% naar
voren en de staatssecretaris heeft schriftelijk uitgelegd uit welke posten
die was opgebouwd. Die reactie had de heer Hofstra niet helemaal gerustgesteld.
Hij bleef erbij dat de cijfers toch ietwat onnauwkeurig zijn gehanteerd.Wat de parameters voor 1998 betreft, was hij uiteraard ingenomen met het
vervallen van de 3,5%. Is die per 1 juli 1998 nu echt van tafel of hebben
de koepels daarvoor wat in ruil gevraagd? Hij was er weliswaar ook mee ingenomen
dat er naar de mening van de bewindsman geen aanleiding is om een maximale
huursomstijging in te voeren, maar waarom toch het woordje «voorshands»
erbij? Wat gebeurt er na 1999, na afloop van de vijfjaartermijn van de brutering?
Zijn of komen er dan afspraken met verhuurders of is het dan helemaal vrijgelaten?
Vervolgens verklaarde hij zich akkoord met de 3,1%-puntprijs, maar hij hechtte
er wel aan dat die prijs niet wordt losgelaten op het maximum van f 1085.De subsidieafbraak van 5,5% wordt al een tijdje gehanteerd, maar op het
laatste moment heeft de VNG daarover nog een brief gestuurd. Overigens verhogen
veel beleggers de huren minder dan mogelijk is, maar door die 5,5% worden
zij als het ware met een soort schaarwerking geconfronteerd waardoor het rendement
onder druk kan komen te staan. Welk bedrag is er overigens mee gemoeid als
die 5,5% zou worden verlaagd tot 3,1%? Ten slotte vroeg de heer Hofstra de
staatssecretaris of het toch niet verstandig zou zijn om ook dit jaar nog
te bruteren.De heer Jeekel (D66) zag het voor 1998 voorgestelde huurbeleid
als een logisch vervolg op afspraken over de brutering. De door hem ingediende
motie over de minimale huursomstijging kon daarmee vervallen. Het gaat weliswaar
de goede kant op, maar toch valt het beleid bijna niet meer uit te leggen
aan de velen die weer met een huurverhoging van 5%-6,5% zijn geconfronteerd
en daar weinig voor terug krijgen. Dat dit zo moeilijk is uit te leggen, kwam
zijns inziens omdat alle verhuurders nog steeds over een kam worden geschoren.
In oktober 1998 zal de Kamer voor de laatste maal praten over het huurbeleid
dat zijn parameters vindt in de brutering, maar wat komt er dan?Door de grote bandbreedte hebben verhuurders een grote vrijheid. Dat is
ook nodig omdat zij zich sterker dan voorheen moeten gaan richten op de markt.
Marktoriëntatie ook voor de huren is een goede zaak en hoeft ook geen
problemen op te leveren nu ervoor is gezorgd dat de toegankelijkheid van de
woningvoorraad via de verbeterde huursubidieregeling wordt vergroot en de
woningmarkt zich steeds meer lijkt te ontspannen. Kernvraag voor de D66-fractie
is of er voldoende woningen zijn met een relatief lage huur voor de laagste
inkomens, of er voldoende prikkels zijn voor een goede toewijzing van de woningen
en of de huursubsidie goed werkt voor het toegankelijk houden van een groot
deel van die woningen. Als die bereikbare woningen dan ook nog redelijk verspreid
zijn over de stad komt dat haars inziens in feite neer op de doelstelling
die de PvdA-initiatiefnemers van het wetsvoorstel inzake harmonisatie hebben.
In dit licht gezien zag de D66-fractie op dit moment dan ook niet de noodzaak van dit initiatiefwetsvoorstel in. Ook vindt zij dat voorstel
wat statisch en zag zij liever dat juist in een marktoriëntatie meer
rekening werd gehouden met de lokale en regionale woningmarkten. Dat blijkt
in de praktijk overigens ook heel goed te werken. In het initiatiefvoorstel
wordt eveneens geen rekening gehouden met Vinex en herstructurering. Een deel
van de huidige bewoners van zogenaamde «rijkere» huurderswijken,
zoals Nieuw Waldeck in Den Haag en de Benedenstad in Nijmegen, zal ongetwijfeld
naar Vinex-locaties doorstromen, waardoor meer woningen in die betere wijken
vrijkomen. Als blijkt dat bijvoorbeeld de corporaties onvoldoende gegadigden
voor die duurdere woningen kunnen vinden, zal de marktwerking ervoor zorgen
dat de huren eerder lager worden.Naar de mening van de heer Jeekel zal marktoriëntatie leiden tot
een grote gebiedsdifferentiatie bij huurstijgingen. In gebieden met een ontspannen
woningmarkt zullen verhuurders een inflatievolgende huurstijging of minder
moeten vragen en in gebieden met een gespannen markt zal de ruimte voor huurverhogingen
aanzienlijk groter zijn. Wat zal nu de positie van de verhuurders zijn als
in die ontspannen woningmarkt door de marktoriëntatie de huurstijging
macro gezien snel het inflatieniveau nadert? Beleggers zullen heel logisch
reageren en zullen de laagst mogelijke huurstijging vragen omdat een groot
deel van hun woningen concurreren met de koopmarkt.Bij corporaties zal dat anders liggen. Volgens het Nationaal programma
volkshuisvesting kan het investeringsprogramma ad 40 mln. pas worden uitgevoerd
als de staatssecretaris bereid is voor de huurstijging binnen de bandbreedte
van 3% à 3,5% te blijven, stel 1 procentpunt boven de inflatie. Waar
blijft in de visie van de corporaties dan de relatie met toch ook door hen
gepropageerde marktoriëntatie in de huren? Wil de marktwerking echt goed
werken, dan zal er naar de mening van de heer Jeekel gauw een huurstijging
nodig zijn die dicht in de buurt van de inflatie ligt. Hij kon op dit punt
dan ook niet het optimisme van de staatssecretaris delen dat de sociale huursector,
gezien de huidige financiële mogelijkheden en de benodigde investeringen,
naar verwachting ook de komende jaren in het geheel genomen in staat zal zijn
een verdere matiging van de huurstijging richting inflatieniveau te realiseren.Ten slotte dan de particuliere verhuurders, een groep die in het beleid
wat vergeten lijkt te worden. Uit de RIGO-rapportages komt een wat eigenaardig
beeld naar voren. De kleine particuliere verhuurders vragen vaak een heel
lage of helemaal geen huurverhoging, de grotere particuliere verhuurders lijken
vrijwel altijd een bijna maximale verhoging te vragen en zetten daar heel
vaak ook geen zichtbare prestatie tegenover. Met name de huurders van die
laatste categorie verhuurders zijn vaak boos en de heer Jeekel vond dat heel
begrijpelijk. Hij vroeg zich af, of het wel zin heeft om hierover met die
grotere particuliere verhuurders te overleggen, ook al omdat hun verantwoordelijkheidsbesef
voor woningverbetering, buurten wijkbeheer, stadsverbetering, vaak beperkt
of geheel afwezig is. De laatste jaren is de nodige wetgeving ingevoerd, zoals
over de prestatienormering van de huursubsidie, en voorbereid, zoals over
het overleg tussen huurders en verhuurders, over de huur in relatie tot onderhoud.
Ook vindt de gehele Kamer het grotestedenbeleid en achterstandenbeleid van
groot belang. Nu bezitten deze verhuurders vaak grote aantallen woningen in
wijken die zo van belang zijn in het kader van het grotesteden- en het achterstandenbeleid,
maar lijken nauwelijks bereikbaar voor beleid en wetgeving. Naar zijn mening
ontbrak op dit moment nog node een visie op de plaats en de rol van deze particuliere
huursector in de nabije toekomst in het volkshuisvestings- en grotestedenbeleid.
Uitgangspunt van zo'n visie zou zijns inziens moeten zijn om een groot deel
van de huidige verhuurders te laten uitgroeien tot competente verhuurders
die normaal overleg met hun huurders voeren en goed op de hoogte
zijn van beleidseisen in subsidie-instrumenten. Daarnaast was zijns inziens
een streng beleid nodig voor de verhuurders die deze route niet wensen te
volgen.De heer Biesheuvel (CDA) memoreerde dat bij de begrotingsbehandeling
van het ministerie van VROM al de nodige behartigenswaardige opmerkingen over
het gevoerde en te voeren huurbeleid zijn gemaakt, maar vond het toch nodig
om in dit overleg nog wat meer puntjes op de i te zetten. Kort voor de begrotingsbehandeling
verscheen het Nationaal programma volkshuisvesting en daarmee is toen bij
de begrotingsbehandeling ook weinig rekening gehouden, maar geeft dat programma
de bewindsman na nadere studie ervan nog reden tot accentwijzigingen? Hij
vond het in ieder geval opvallend dat de bewindsman optimistischer is over
de gemiddelde huurstijgingen dan de woningcorporaties en hij vroeg zich dan
ook af waarop dat optimisme is gebaseerd.Vanaf verleden week ontstond door het PvdA-initiatiefwetsvoorstel zo'n
beetje de indruk dat rondom het huurbeleid de huurharmonisatie de boventoon
ging voeren, maar hij vond het nogal bezwaarlijk dat daarmee een specifiek
aspect van de huurwetgeving apart wordt aangepakt. Dat dit ook is gebeurd
met de huurcommissies had brede instemming en was zelfs een initiatief van
de Kamer. Met de harmonisatie had zijn fractie meer moeite vanwege de zo gewenste
samenhang die daarmee wellicht wordt aangetast. Als echter de integrale herziening
van het huurbeleid volgens de bewindsman inderdaad in het najaar in werking
moet treden, moet hij wel snel met voorstellen komen?Ondanks dat hij slechts globaal kennis heeft kunnen nemen van het voorstel
van de PvdA, was ook hem het statische karakter van die 70% opgevallen. Gevolg
daarvan is toch dat de zittende huurders een deel extra moeten opbrengen om
die harmonisatie te realiseren?In zijn brief gebruikt de bewindsman nogal geruststellende woorden over
de effecten van de WOZ-taxaties, maar de heer Biesheuvel moest gelet op de
tot nu toe opgedane ervaringen daarmee tot een ander oordeel komen, want uit
nader onderzoek is toch gebleken dat de neerwaartse bijstelling van de gemeentelijke
tarieven uiteindelijk onvoldoende is geweest om de stijging van de OZB-aanslagen
bij de sociale verhuurders te voorkomen. Gemiddeld genomen is de OZB-aanslag
met zo'n 10% gestegen, hetgeen een effect heeft van 0.12% op de huurstijging
per 1 juli 1997. Dat spoort dus niet met de motie-Remkes en de heer Biesheuvel
sloot ook niet uit dat een aantal verhuurders die hogere OZB-aanslag voor
eigenaren nog niet in de huurprijs heeft verwerkt.Hij memoreerde voorts de kritiek van de Woonbond op twee ficties bij de
taxatie van huurwoningen. Er wordt getaxeerd alsof het volle en onbezwaarde
eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de
staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen. Zijn deze uitgangspunten wel zo reëel bij huurwoningen?In het voorstel van de bewindsman om niet verder te liberaliseren kon
de CDA-fractie zich wel vinden. Zij had nooit verheeld dat zij enige twijfels
had over de door de heer Hofstra voorgestelde lijn waar het gaat om centen
of procenten en bleef van mening dat de staatssecretaris het op dit punt bij
het juiste eind heeft.Ook zij bleef zorgen houden over de maximale huurstijging in de particuliere
sector, met name gelet op het onderzoek van het RIGO op blz. 5, staatje 2.3.
Het percentage particuliere verhuurders dat met 5% à 6% werkt is toch
om van te schrikken? Hoe kan daarin enige sturing worden aangebracht? Is het
afgesproken bruteringsakkoord daarvoor wel voldoende?De CDA-fractie ging akkoord met het subsidieafbraakpercentage van 5,5%
en vroeg zich af, of het verzoek van de VNG om dat te verlagen voor NWI's
niet de druk van de onderhandelingen over het bruteringsakkoord zou
halen. De maximale huurstijging in de particuliere sector is zonder meer problematisch,
ook al omdat de marktsector in het onderscheid tussen sociale sector en marktsector
als één geheel wordt gezien, maar inderdaad slaat, zoals de
heer Jeekel al zei, de brutering alleen op de beleggers. Het is dus nog moeilijker
om enige sturing aan te brengen in de sfeer van de particuliere verhuurders,
die niet beleggen. De heer Biesheuvel vond het spijtig dat de motie-Jeekel c.s. over een
advies van het overlegorgaan niet is uitgevoerd. Zijns inziens was dat meer
een testimonium paupertatis, ook al omdat de verantwoordelijkheid op dit punt
nu weer bij de Kamer ligt en dat het poldermodel in dit geval dus blijkbaar
niet heeft gewerkt.Al met al was de CDA-fractie van mening dat het door deze bewindsman voorgestelde
huurbeleid een logisch vervolg is van de al lang ingezette lijn, maar ook
zij was benieuwd naar het antwoord op de vraag hoe verder moet worden gegaan
na afloop van de termijn van vijf jaar.Ten slotte vroeg zij zich af wat nu precies de consequenties zijn van
de uit de overgelegde bijlage vermelde signalen over de huurprijsstijging
in 1997. Als het CBS op een andere manier zou gaan indiceren, zou dan het
verschil tussen CBS en IVBN wat kleiner worden? Zo ja, heeft de IVBN dan nu
gelijk? Als dat ertoe zou leiden dat de conclusies van het CBS en de IVBN
wat beter vergelijkbaar worden, zou dat in ieder geval al enige winst zijn?Het was de heer Duivesteijn (PvdA) opgevallen dat de VVD-fractie
een volstrekt ander standpunt heeft dan de andere fracties: er mag veel meer
marktwerking worden ingebracht, het maximum is 6,5%, maar bij een huur onder
de f 600 mag het maximaal f 39 zijn en zij heeft volstrekt geen
behoefte aan huurharmonisatie. Hij zou graag van de bewindsman vernemen wat
zoiets zou betekenen voor de huurverhogingen van dit moment. In ieder geval
had hij uit de inbreng namens de VVD-fractie begrepen dat van haar niets valt
te verwachten waar het gaat om een eventuele ombuiging van het huidige beleid.
De voorstellen van de staatssecretaris zijn inderdaad een logisch vervolg
op de al door zijn voorgangers ingezette lijn en bevatten in ieder geval geen
aanzetten om het beleid om te buigen in de door de PvdA-fractie gewenste richting.
De staatssecretaris kan wel aangegeven dat de stijgingen niet zo fors zijn,
maar dat komt toch alleen door de lagere inflatie. Is het echter ook geen
taak van de rijksoverheid om te kijken naar ontwikkelingen in de zogenaamde
schaarstegebieden waar de verhuurders in feite een maximale zeggenschap hebben?
In het initiatiefwetsvoorstel is een staatje uit een van de stukken van de
staatssecretaris opgenomen waaruit blijkt dat in 1990 83% van de woningvoorraad
een huur had van f 600, terwijl dat nu is teruggelopen naar 46,7%. Het
is wel aardig om dat te willen corrigeren met inkomen, inflatie, e.d., maar
dat is toch niet zo interessant als dat wordt vergeleken met wat volgens de
huursubsidienormen als een aanvaardbare huur wordt gezien, nl. de f 330
die degenen op het minimumniveau als eigen bijdrage moeten betalen. Materieel
gesproken houdt dat in dat vrijwel niemand op niet minimumniveau meer zonder
huursubsidie woont. De heer Duivesteijn merkte desgevraagd op dat hij zich
niet kon voorstellen dat de doelstelling uit het verleden is geweest dat de
huren op marktniveau zouden moeten worden gebracht, maar als dat de doelstelling
zou zijn geweest die ook door de toenmalige PvdA-fractie zou zijn ondersteund,
dan is die doelstelling in ieder geval gerealiseerd. Echter, nu leek hem de
maat toch wel vol, want als niet wordt ingegrepen en er nog enkele jaren volgen
met huurverhogingen van 5% à 6,5%, met name door particuliere verhuurders,
dan wordt het niveau van de goedkoopste woningen alleen nog maar hoger, zoals
overigens ook de RIGO-rapportage uitwijst, en zal de bijdrage van de overheid
ook fors moeten toenemen. Hij was de mening toegedaan dat op dit moment geen afspraken kunnen worden
gemaakt voor een volgende kabinetsperiode en dat nu wat hem betrof alleen
nog kon worden gesproken over het beleid voor 1998. Materieel gezien komt
het voorstel van de staatssecretaris daar ook wel op neer. Voordat verder
wordt gegaan, zou er een zeer principiële discussie moeten worden gevoerd
over de vraag of voortzetting van het huidige beleid in een volgende kabinetsperiode
wel aanvaardbaar is. Het voorstel van de staatssecretaris zou zijns inziens
ook voor 1998 al op een aantal punten moeten worden gecorrigeerd, zoals het
bevriezen van de maximaal redelijke huurprijs, het afbraakpercentage van 5,5,
hetgeen toch inconsistent is als de regering tegelijk huurverlaging bepleit
en de maximale huurverhoging, wellicht wel het meest principiële punt.
Bij het bruteringsakkoord is vastgesteld dat een huurverhoging in feite bestaat
uit de inflatie plus 0,5%. Met een minimum van 3% inflatie als uitgangspunt
zou dat neerkomen op een gemiddelde huursomstijging van 3,5%. Daarenboven
is de corporaties de mogelijkheid geboden om tot 3,8% te gaan ten behoeve
van een meer dekkende exploitatie. In de wet is niet vastgelegd de maximale
stijging van 6,5%, want die wordt door de staatssecretaris vastgesteld. Die
3,5% is sowieso verlaten en de huidige situatie laat een lagere inflatie zien.
Als gemakshalve als rekenmodel wordt uitgegaan van een inflatie van 2%, zou
er een gemiddelde huurverhoging uit moeten komen van 2,5%. Mede op basis hiervan
was de heer Duivesteijn van mening dat ook de maximale huurverhoging aan de
inflatie zou moeten worden gekoppeld en wilde hij in ieder geval voor 1998
uitgaan van 5,5% maximale huurverhoging, maar voor een volgende periode vond
hij ook dat nog te hoog. Op zo'n manier zouden met name de particuliere verhuurders
die vaak toch dat maximale percentage hanteren meer aan banden kunnen worden
gelegd, want uit de RIGO-rapportage blijkt immers dat sociale verhuurders
maar zeer ten dele, zo'n 7%, die maximale huurstijging vragen. Is de bewindsman
bereid in ieder geval met de sociale verhuurders op dit punt tot nieuwe afspraken
te komen?Desgevraagd merkte hij nog op dat in de volkshuisvestingssfeer zijns inziens
een wat merkwaardige denkfout wordt gemaakt, nl. dat in het geval van huurwoningen
het heel normaal wordt gevonden dat alle of een groot deel van de volkshuisvestingsinvesteringen
door de huurders worden opgebracht. Het is toch heel vreemd om ervan uit te
gaan dat huurders voor huurders moeten betalen? Huurders in de bestaande voorraad
moeten op deze manier bijvoorbeeld ook bijdragen aan onrendabele investeringen
in Vinex-locaties. Uit recente berekeningen blijkt dat sinds 1993 naar schatting
zo'n 50 mld. van tweede hypotheken naar de beurs is gevloeid, maar laat het
dan maar 30 mld. zijn. Blijkbaar is het dus heel normaal dat de belastingbetaler
daaraan meebetaalt. Dat nu vond hij te ver gaan en wilde hij rechtzetten.
Hij stelde met andere woorden vraagtekens bij het principe dat huurders voor
huurders moeten betalen en bij het feit dat de overheid zich op het terrein
van de volkshuisvesting zo ver heeft teruggetrokken dat zij daarin niet opnieuw
wil investeren. Van dat laatste was hij in ieder geval groot voorstander.
Voor het overige riep hij in herinnering het initiatiefvoorstel dat zijn fractie
heeft ingediend over individuele koopbijdragen en dat ertoe strekt om een
groot aantal huurwoningen te verkopen aan lagere inkomensgroepen. Dat kan
zoveel kapitaal opleveren dat daarmee veel onrendabele investeringen in de
volkshuisvesting kunnen worden gefinancierd. Verlaging van het maximum hoeft
dus nog geen verschuiving te betekenen naar de overheid, hoewel dat in de
huidige systematiek nog wel het geval is. Antwoord van de regeringVolgens de staatssecretaris toonden de feiten aan dat de afgelopen
jaren de huurstijgingen lager zijn geweest dan de jaren daarvoor. Dat heeft
niets met optimisme of pessimisme te maken. Die gunstige ontwikkeling is onder
meer veroorzaakt door de marktwerking. Allereerst is dat positieve effect
merkbaar geweest in de duurdere sector, maar hij was ervan overtuigd dat het
steeds groter zal worden, een van de redenen waarom hij heeft geschreven dat
de huurstijgingen ook de komende periode beperkt zullen zijn. Deze overtuiging
berust ook op de inschatting van renteniveaus in de komende jaren, onvoorziene
gebeurtenissen uiteraard daargelaten. Wat dat betreft was er zijns inziens
op dit moment sprake van een veel grotere zekerheid rondom het huurniveau
dan enkele jaren geleden, overigens een onzekerheid die in het verleden met
name werd veroorzaakt door wijzigend rijksbeleid.Al met al voor de bewindsman voldoende reden om ervan uit te durven gaan
dat de huurstijgingen de komende tijd een stabiel laag niveau zullen behouden.
Hoe laag kon hij moeilijk inschatten, maar hij was daarover wel wat optimistischer
dan de koepels. Hij gaf overigens toe dat er wat dit betreft niet sprake is
van een relatie met de inflatie, maar wel met de rentestand omdat een flink
deel van de kosten toch bestaat uit rentelasten.Op basis van het goede materiaal dat het RIGO-rapport aandraagt, wordt
er vaak veel te gemakkelijk gesproken over de ene of de andere huursector.
Elke sector bestaat in feite uit enkele kleinere segmenten. Als de gang van
zaken in een van die segmenten niet zo goed gaat of men zich niet aan de regels
houdt, kan daarop dus niet de gehele sector worden aangesproken. Dat geldt
inderdaad met name voor de gedifferentieerde particuliere huursector. De bewindsman
onderschreef de wens van de heer Jeekel om op wat langere termijn een uitvoerige
discussie te voeren over de rol van die particuliere verhuurders, maar dan
wel rekening houdend met de onderscheiden functies, maar voorlopig wilde hij
bezien of wellicht door verdergaande differentiatie en toespitsing van beleid –
niet door wetgeving, omdat daarvoor heel goede argumenten moeten kunnen worden
aangedragen – bepaalde zaken niet ten goede kunnen worden gekeerd. Voor
een gesprek is de koepelorganisatie uitgenodigd en ook de Woonbond zal daarbij
worden betrokken. Daarbij zal ook de kwestie van centen of procenten worden
betrokken, want inderdaad blijft een hoog percentage van een laag bedrag uiteindelijk
nog een laag bedrag, maar daarvoor moet ook worden bezien wat voor een vastgoedbezit
nodig is om adequaat onderhoud te plegen en verbeteringen door te voeren die
eenieder toch wil. Vooralsnog zag hij dan ook geen reden om af te zien van
een huurverhoging enkel in percentages, ook al omdat de suggestie van de heer
Hofstra tot zeer hoge percentages zou kunnen leiden in de heel goedkope sector
die mensen helemaal niet meer zullen kunnen begrijpen.De afloop van de vijfjarentermijn voor de brutering vond de bewindsman
een relevant moment. De minimale huursomstijging van 3,5% is in enkele fasen
in overleg en in overeenstemming met degenen waarmee die afspraak gemaakt
was inmiddels verlaten. Het wetsvoorstel waarin die minimale huursomstijging
wordt geschrapt, ligt nu bij de Raad van State en hopelijk kan dat per 1 juli
a.s. in werking treden. Datzelfde speelt bij de 6,5% à 7,5% maximale
huurstijging. Deze afspraak is ook voor vijf jaar met de sector gemaakt en
kon naar de mening van de bewindsman niet eenzijdig worden ontdoken. Partijen
mogen elkaar daarop aanspreken en dat heeft de sector ook gedaan, want in
gesprekken daarover heeft zij duidelijk uitgesproken dat zij niet onder dat
maximum wil gaan zitten, maar dat zij wel bereid is die 3,5% minimale huursomstijging
te laten vallen. In de eerste plaats hebben zij erop gewezen dat al enkele
jaren precies tot die 6,5% is besloten, dus exact de onderkant, en in de tweede
plaats dat anders de lagere huren extra zouden moeten worden verhoogd. In het licht van het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA inzake de harmonisatie
merkte de bewindsman op dat dit nogal is toegespitst op de particuliere huursector.
In die sector was de huurstijging in 1995 5,1%, waarvan 0,6% als gevolg van
de harmonisatie. In 1996 was dat resp. 4% en 0,2% en in 1997 3,7% en 0,1%.
Hij kon dat geen onbevredigende ontwikkeling vinden. Echter, om die ontwikkeling
goed te beoordelen, moet inderdaad ook worden bezien om hoeveel woningen en
tot welk bedrag het daarbij gaat. De gemiddelde huurstijging bij harmonisering
bedroeg in 1993 28%, in 1994 20%, in 1995 18%, in 1996 16% en in 1997 10%
en dat heeft natuurlijk ook iets met de marktwerking te maken. Ook is het
een feit dat het bedrag waarover wordt geharmoniseerd zoveel lager is geworden.
Het zou de bewindsman overigens niet verbazen als die ontwikkeling zich in
de nabije toekomst zou doorzetten.In antwoord op de vraag van de heer Biesheuvel merkte hij op dat het gemeenten
natuurlijk vrij staat om met de corporaties afspraken te maken over de zogenaamde
kernvoorraad en het leek hem ook heel verstandig als zij dat zouden doen.
De inzet is toch prestatieafspraken op alle mogelijke terreinen tussen gemeenten
en corporaties en sommige gemeenten zijn daarin al heel ver gekomen. In de
rapportage over het eerste jaar waarin die afspraken verplicht zijn gesteld,
zal nadrukkelijk worden aangegeven in hoeveel procent van de gevallen die
afspraken zijn gemaakt en wat daarvan het resultaat is geweest.Vervolgens ging de bewindsman in op zijn huurbrief die zeker geen andere
inhoud had gehad als hem het NPV bekend was geweest. Volgens hem zit er geen
licht tussen zijn opvattingen en die van de koepels. Dat er een relatie ligt
met investeringspakketten, met langetermijnrentebeleid en met het huurbeleid,
daarover bestaat geen verschil van mening, maar de koers lijkt hem toch te
gaan in de ook door hem gewenste richting.Ook hij betreurde het dat de nieuwe OZB-systematiek tot hogere huurlasten
leidt en erkende dat nog niet alle verhuurders die OZB in de huurprijs hebben
verwerkt. Hij wilde eerst (laten) nagaan hoe groot die invloed is geweest
en was van plan de ontwikkelingen op dat punt de komende jaren nauwgezet te
blijven volgen, want inderdaad was afgesproken dat de OZB-heffing budgettair
neutraal zou uitwerken. Ook in dit verband gezien vond hij het jammer dat
het landelijk overlegorgaan niet geadviseerd heeft en hoopte dat het van die
weg terugkomt, want hij hechtte zeer aan adviezen vanuit een gezamenlijk overleg
tussen huurders en verhuurders. Hij zal het orgaan om advies blijven vragen
en daarbij aangeven dat ook vanuit de Kamer het signaal is afgegeven dat zij
prijs stelt op dat advies.De cijfers over huurstijgingen van het CBS verschillen inderdaad met die
van het IVBN maar het ligt in de bedoeling om ze niet alleen dichter bij elkaar
te brengen, maar ook om erachter te komen waar die verschillen precies door
ontstaan. Overigens hebben die cijfers alleen maar betrekking op het «officiële»
deel, want wat zich in de sfeer van de onrechtmatige bewoning afspeelt onttrekt
zich grotendeels aan eenieders waarneming. Het rapport-Zwart kan tegen het
einde van dit jaar worden verwacht.Volgens de bewindsman bleef liberalisatie een beleidsdoelstelling, maar
de grens is en blijft gekoppeld aan de huursubsidiegrens van f.1085.Hij was het er voorts mee eens dat de opbrengst uit de hogere verkoop
van corporatiewoningen dan aanvankelijk werd verondersteld zal leiden tot
zowel extra investeringen als een lagere huurverhoging en wellicht zal die
dan dichter in de buurt van de door hem verwachte 3,1% uitkomen.Een lager afbraakpercentage dan 5,5 bij de nog niet gebruteerde verhuurders
zou naar zijn mening zeer forse financiële consequenties hebben, niet
in het eerste jaar, maar wel in de daarop volgende jaren. Er zijn de nodige
subsidiecontracten gesloten en zolang die niet zijn afgekocht, zal dat een
zeer dure operatie zijn. Ook zal alleen de aankondiging daarvan al leiden
tot veel hogere afkoopsommen in de gevallen waarover thans nog
overleg wordt gevoerd, overleg dat binnen enkele weken zal zijn afgerond.Gelet op de tijd zegde de bewindsman ten slotte toe de resterende feitelijke
vragen voor het algemeen overleg van 6 november a.s. schriftelijk te beantwoorden. De voorzitter van de commissie,Versnel-SchmitzDe griffier van de commissie,De Gier XNoot1Samenstelling: Leden: Lansink (CDA), Te Veldhuis (VVD), Van den Berg (SGP),
M. M. van der Burg (PvdA), Versnel-Schmitz (D66), voorzitter, Van Gijzel (PvdA),
Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), A. de Jong (PvdA), Gabor (CDA), ondervoorzitter,
Aiking-van Wageningen (groep-Nijpels), Poppe (SP), Augusteijn-Esser (D66),
Duivesteijn (PvdA), Giskes (D66), Stellingwerf (RPF), Crone (PvdA), M. B.
Vos (GroenLinks), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), Assen (CDA), Jeekel
(D66), Meijer (CDA), Visser-van Doorn (CDA) en Luchtenveld (VVD).Plv. leden: Biesheuvel (CDA), O. P. G. Vos (VVD), Van Middelkoop (GPV),
Verspaget (PvdA), Jorritsma-van Oosten (D66), Dijksma (PvdA), Van Blerck-Woerdman
(VVD), Witteveen-Hevinga (PvdA), Leers (CDA), Hendriks, Reitsma (CDA), Huys
(PvdA), De Graaf (D66), Leerkes (Unie 55+), Swildens-Rozendaal (PvdA), Oedayraj
Singh Varma (GroenLinks), Keur (VVD), H. G. J. Kamp (VVD), Ten Hoopen (CDA),
Van 't Riet (D66), Van de Camp (CDA), De Haan (CDA) en Blauw (VVD). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25651-2.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl