Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte; Memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 19951996-24465, nr. 189b

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

12-03-1996

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

24465 nr. 189b

08-03-1996

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24465Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 45 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 465Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie huurder
bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage)nr. 189bMEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 8 maart 1996De ondergetekenden spreken hun waardering uit over de door de verschillende
fracties voor het voorlopig verslag over het onderhavige wetsvoorstel geleverde
bijdragen. De leden van de verschillende fracties plaatsten daarin een aantal
kanttekeningen bij het wetsvoorstel.De leden van de fractie van de VVD erkenden dat een goed overleg van huurders
met verhuurders nastrevenswaardig is, maar achtten de prijs daarvoor wel zeer
hoog.De leden van de fractie van het CDA achtten het van belang dat de betrokkenheid
van de huurders bij het huurbeleid van de verhuurders wordt vergroot. Zij
constateerden dat op een belangrijk punt is afgeweken van het advies van het
Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders en stelden daarover
een aantal vragen.De leden van de fractie van de PvdA hadden waardering voor de bedoeling
achter de wetswijziging. Zij hadden echter bedenkingen bij de individuele
wijze waarop verhuurders huurders op de hoogte moeten stellen van het beleid.
Het beeld drong zich bij deze leden op dat de wetswijziging sterk is geschreven
vanuit de positie van kleinere private verhuurders en weinig rekening is gehouden
met grote verhuurders.De leden van de D66-fractie hadden met belangstelling kennis genomen van
het wetsvoorstel dat versterking van de procesvereisten beoogt bij de totstandkoming
van het huurbeleid van de verhuurder. De gewijzigde verhoudingen op het terrein
van de volkshuisvesting veronderstellen een meer gelijkwaardige positie van
huurder en verhuurder. Het onderhavige wetsvoorstel versterkt naar hun mening
de positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder in de gewenste zin.Het lid van de SP-fractie stelde dat het beter zou zijn voorlopig helemaal
niet meer over huurverhoging te spreken gelet op de stijging van de huren
in de afgelopen vijf jaren met 25%.Dat lid stelde verder van oordeel te zijn dat de procesvereisten geen
echte versterking van de positie van de huurder tegenover de verhuurder betekenen.De leden van de verschillende fracties stelden vervolgens een groot aantal
vragen, waarop onderstaand in deze memorie van antwoord wordt ingegaan. De
ondergetekenden zullen deze vragen zo veel mogelijk behandelen in de volgorde
waarin zij zijn gesteld. Er zijn echter twee onderwerpen waarover
door de leden van bijna alle fracties in enigerlei vorm vragen zijn gesteld.Dat betreft enerzijds de inwerkingtreding per uiterlijk 22 maart aanstaande
en anderzijds de verlaging van percentage «X» van 3,8 tot 2,8.
Daarom beantwoorden de ondergetekenden eerst de over die onderwerpen gestelde
vragen.De leden van de fracties van VVD, CDA, PvdA en D66 vroegen zich af of
een inwerkingtreding op zeer korte termijn, namelijk per uiterlijk 22 maart
1996 – met als gevolg dat de procesvereisten ook van toepassing zijn
op de huurverhogingsronde per 1 juli aanstaande – nog wel zou moeten
worden nagestreefd.Zou het niet beter zijn, zo vroegen de leden van de VVD-fractie, om de
invoering van het wetsvoorstel niet te forceren. Daarbij wezen zij op het
feit dat zij uit kringen van verhuurders geluiden hadden vernomen, die erop
wijzen dat er moeilijkheden worden voorzien bij een te snelle invoering van
de procesvereisten en dat van een serieus overleg geen sprake kan zijn.De leden van de CDA-fractie vroegen of de verhuurders na het van kracht
worden van de wet op uiterlijk 22 maart aanstaande nog wel voldoende tijd
hebben om vóór 1 april aanstaande de administratieve procedures
op te starten. Zij vroegen of daarover overleg is gevoerd met organisaties
van de verhuurders en hoe de regering denkt dat de kleine particuliere verhuurder
aan zijn verplichtingen kan voldoen.De leden van de fractie van de PvdA merkten op dat de wet hen wel aan
de erg late kant had bereikt. De voorlichting zou immers reeds in volle gang
moeten zijn nog vóór de Eerste Kamer een gedachtenwisseling
en beoordeling van de wet heeft kunnen volbrengen. Gezien de grote hoeveelheid
werk die door de verhuurders moet worden verzet, is naar hun mening de kans
op fouten met grote gevolgen voor die verhuurders niet onaanzienlijk. De leden
van de aan het woord zijnde fractie meenden dat het kabinet hiermee welhaast
onzorgvuldig handelt.Zij vroegen naar de inzet die zal worden gepleegd om te voorkomen dat
zich onverhoopt per ongeluk procedurefouten zouden voordoen.De leden van de D66-fractie ten slotte zeiden te vrezen dat het voorziene
tijdschema inmiddels zodanig krap is geworden dat een verantwoorde toepassing
in de komende huurronde nauwelijks meer denkbaar lijkt. Zij vroegen de regering
met nadruk op dit punt in te gaan.De ondergetekenden merken ten aanzien van deze vragen en opmerkingen over
de inwerkingtreding het volgende op.Wat betreft de voorlichting moet, aldus de ondergetekenden, een onderscheid
worden gemaakt tussen de voorlichting aan huurders en die aan verhuurders.De koepelorganisaties van zowel de woningcorporaties als de particuliere
verhuurders zijn reeds geruime tijd bekend met het wetsvoorstel. Vooral de
koepels van woningcorporaties hebben – in de vorm van handboeken –
ook al uitgebreid informatie verstrekt aan hun leden en bieden hun leden ondersteuning
bij de uitvoering van het wetsvoorstel en de voorlichting richting huurders.
Ook de organisaties van particuliere verhuurders hebben hun leden over het
wetsvoorstel geïnformeerd. De vereniging Huis en Eigendom, waarin vooral
kleinere verhuurders georganiseerd zijn, heeft onlangs met ondersteuning van
het ministerie van VROM een voorlichtingscampagne voorbereid. In het licht
van het vermijden van procedurefouten kunnen de ondergetekenden de voorbereidingen
van de koepels van verhuurders alleen maar toejuichen.Verder is het ministerie zelf voornemens onmiddellijk na aanvaarding van
het onderhavige wetsvoorstel door de Eerste Kamer een advertentie te plaatsen
in de landelijke dagbladen om met name de verhuurders op de aanvaarding van
de nieuwe wet te attenderen. Ook worden artikelen aangeboden aan
de huis-aan-huis-bladen. Uiterlijk begin week 11 zal een circulaire verzonden
worden aan alle gemeenten omtrent het huurbeleid voor 1996 en de nieuwe regeling
rond de procesvereisten, dit laatste met het nadrukkelijke voorbehoud van
goedkeuring door de Eerste Kamer.Ten aanzien van de voorlichting aan huurders heeft het ministerie van
VROM onder meer een Postbus 51-campagne met televisiespot en brochures voorbereid,
die onmiddellijk na aanvaarding van het wetsvoorstel zal starten. Uiteraard
zullen met deze campagne ook de verhuurders nog eens op de regeling worden
gewezen. Daarnaast hebben zowel de koepels van woningcorporaties als de Nationale
Woonbond voorlichtingsacties richting huurders voorbereid. Zo hebben de koepels
1,3 miljoen krantjes laten drukken met specifieke informatie over de procesvereisten.
De woningcorporaties kunnen deze krantjes voegen bij de vooraankondiging aan
de huurders.Gelet op de lange voorgeschiedenis van het wetsvoorstel en de grote betrokkenheid
van het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders zijn betrokkenen
dus al geruime tijd bezig zich op de nieuw procesvereisten voor te bereiden.
Nadrukkelijk is echter het voorbehoud van goedkeuring door de Eerste Kamer
onder de aandacht gebracht.Verhuurders bereiden zich intern voor op de uitvoering van de nieuwe regeling.
De voorlichtingscampagne van VROM richting huurders gaat pas van start nadat
de Eerste Kamer het wetsvoorstel heeft aanvaard.Met de leden van de PvdA-fractie zijn ondergetekenden van mening dat de
procedure richting verhuurders niet elegant kan worden genoemd. Gelet echter
op enerzijds de lange voorgeschiedenis en anderzijds het krappe tijdschema
in de laatste fase is naar onze mening het maximale gedaan om betrokkenen
tijdig te informeren.De ondergetekenden zijn zich bewust van het krappe tijdschema. Zij zijn
evenwel van mening, dat – gezien het antwoord op de vraag van de leden
van de CDA-fractie en van de PvdA-fractie inzake de voorlichting – de
verhuurders in beginsel tijdig op de hoogte kunnen zijn van de eisen die de
wet aan hen stelt en dat de huurders tijdig op de hoogte kunnen zijn van de
mogelijkheden die de wet hen biedt. Met name de verhuurders kunnen nu reeds
maatregelen treffen om direct na het van kracht worden van de wet de vooraankondigingen
te verzenden. Daarbij dient bedacht te worden, dat met name de sociale verhuurders
reeds in 1995 de bereidheid hebben getoond de procesvereisten te willen toepassen.Het tweede onderwerp waarover in het voorlopig verslag door de leden van
een groot aantal fracties vragen zijn gesteld, betreft de verlaging van het
percentage «X» via amendering door de Tweede Kamer van 3,8 naar
2,8.De leden van de VVD-fractie vroegen een reactie op de stelling dat hoe
lager het percentage «X» wordt vastgesteld, des te meer de verhuurders
geneigd zullen zijn om over de bezwaren van het extra werk heen te stappen,
waardoor het beoogde matigende effect verloren gaat.De leden van de CDA-fractie vroegen waarom de staatssecretaris met de
zwaarwegende door hem genoemde bezwaren niet het onaanvaardbaar heeft uitgesproken
over het amendement.Ook wilden deze leden weten of de Tweede Kamer hiermee een verlaging van
de gemiddelde huurverhoging heeft willen bereiken, alsmede of, dat zo zijnde,
dat wel in overeenstemming is met het doel van het wetsvoorstel: versterking
van de positie van de huurders. Verder stelden deze leden vragen over de effecten
van het uitdrukken van de grens in guldens in plaats van een percentage bij
huren beneden de f 500. Ten slotte wilden de aan het woord zijnde leden
weten of de invoering van het gewijzigde wetsvoorstel niet leidt tot een zeer
sterke toename van de administratieve lasten en de procedures bij huurcommissies
en kantonrechters, en of eerstgenoemde kosten uiteindelijk niet door de huurder
zelf moeten worden betaald. Ook de leden van de PvdA-fractie stelden enkele vragen over het percentage.
Graag vernamen zij een uiteenzetting van de voor- en nadelen in het licht
van de beeldvorming, de verhouding met het percentage van de minimale huursom
voor sociale verhuurders (3,5%) en de extra financiële lasten voor de
verhuurders.De leden van de fractie van D66 vroegen ook om een steviger onderbouwing
van het percentage van 2,8. Deze leden wilden ook evenals de leden van de
CDA-fractie weten welk percentage van de huuraanzeggingen onder de reikwijdte
van het onderhavige wetsvoorstel gaat vallen.De ondergetekenden merken naar aanleiding van deze vragen het volgende
op.Het wetsvoorstel heeft als doelstelling informatieuitwisseling tussen
verhuurders en huurders inzake de onderbouwing van de noodzaak van het aangezegde
percentage van de huurverhoging. Matiging van de huurverhogingen is evenwel
een zodanig belangrijke nevenfactor dat spoedige inwerkingtreding van het
wetsvoorstel door de ondergetekenden zeer wenselijk wordt geacht. Aan de doelstelling
is door het amendement niet getornd. Gezien het gegeven, dat deze doelstelling
overeind is gebleven, heeft de eerste ondergetekende ondanks ernstige bezwaren
tegen een vergaande uitbreiding van de werkingssfeer van het wetsvoorstel
het niet noodzakelijk geacht het onaanvaardbaar uit te spreken.In principe worden huurverhogingen niet gereguleerd door het percentage
waarbij de procesvereisten van kracht worden, maar door de te realiseren huursom,
de maximale huurstijging per woning en de maximaal toegestane huur. Dat betekent
dat zowel een huurverlaging als een huurverhoging tot een maximum van 6,5%
mogelijk is. Wel is het zo dat het moeten toepassen van de procesvereisten
boven een bepaald percentage een matigende werking kan hebben. In het amendement
dat de Tweede Kamer heeft aanvaard, is het percentage «X» gesteld
op 2,8 en voor woningen met een huur van minder dan f 500 op een huurverhoging
van meer dan f 14. Een logisch gevolg van het koppelen van het percentage
«X» aan een bedrag bij de huren beneden f 500 is, dat in
die gevallen voor de verplichting tot nakoming van de procesvereisten een
hoger percentage dan 2,8 geldt. Uit onderzoek is verder gebleken dat normaliter
de huurstijgingen in de lagere prijsklassen iets boven het gemiddelde en in
de hogere prijsklassen iets daaronder zitten. De eerste ondergetekende verwacht
daarin geen schokkende wijzigingen en derhalve verwacht hij ook geen grote
gevolgen voor de door de leden van de CDA-fractie genoemde goedkope woningvoorraad
en de kamerverhuur.Bij de behandeling in de Tweede Kamer van het onderhavige wetsvoorstel
heeft de eerste ondergetekende naar aanleiding van bedoeld amendement inderdaad
gewezen op een toename van de administratieve lasten en een mogelijk groter
beroep op de huurcommissies en de kantonrechters. Het percentage van alle
huurverhogingen die onder de procesvereisten vallen, stijgt door het amendement
van circa 50% bij een percentage van 3,8 naar circa 72% bij een percentage
van 2,8. Naar verwachting zal dit tot een geringe financiële lastenverzwaring
leiden, waarvan de effecten bij de evaluatie nader zullen worden bezien.Naar aanleiding van de vragen hierover van de leden van de PvdA-fractie
merken de ondergetekenden op dat zij, zoals bekend, in het bij de Tweede Kamer
ingediende wetsvoorstel het door het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders
in meerderheid geadviseerde percentage van 3,8 hebben opgenomen.Naar hun overtuiging vormde dit percentage een adequate «X»
voor 1996, waarbij zij tevens veel belang hechtten aan het feit dat dit percentage
door de huurders en een deel van de verhuurders was voorgesteld. De Tweede
Kamer heeft echter gemeend dat, mede gelet op de lage inflatie,
een veel lager percentage op zijn plaats is en heeft dit bij amendement in
het wetsvoorstel opgenomen. De eerste ondergetekende kan zich niet goed voorstellen
dat de X beneden het niveau van de verplichte minimale huursomstijging van
3,5% enige verwarring kan oproepen.De sociale verhuurders zijn zeer goed op de hoogte van het gegeven, dat
de minimale huursomstijging voor het kalenderjaar 1996 3,5% bedraagt. In de
huurcirculaire voor de periode 1 juli 1996 – 30 juni 1997 wordt evenwel
aan beide items de nodige aandacht besteed. Voor de goede orde merkt hij echter
wel op dat er zeker geen sprake is van een inconsistentie tussen het niveau
van de «X» uit de procesvereisten en de 3,5% als verplichte minimale
huursomstijging voor sociale verhuurders. De X betreft namelijk geen bovengrens
aan de huurstijgingen, maar een niveau waarboven een motiveringsverplichting
geldt. Met andere woorden: in het theoretische geval wordt een verhuurder
die om welke inhoudelijke reden dan ook een huurstijging van 6,5% moet realiseren,
hiervan door de procesvereisten geenszins weerhouden.Wat betreft de door de leden van de PvdA-fractie beschreven situatie waarbij
een sociale verhuurder bewust of bij abuis zich niet houdt aan de procesvereisten
en daardoor, zonder dat hiervoor door de minister ontheffing is verleend,
de verplichte minimale huursomstijging van 3,5% niet realiseert, merkt de
eerste ondergetekende het volgende op. De procesvereisten hebben betrekking
op de jaarlijkse huurverhogingen, terwijl de huursom meer omvattend is aangezien
hieronder tevens bijvoorbeeld de harmonisaties na bewonersmutatie gerekend
moeten worden. Desalniettemin is de door de PvdA-fractie beschreven situatie
in theorie mogelijk. Mocht die zich in de praktijk onverhoopt voordoen dan
zal de desbetreffende sociale verhuurder in het kader van het toezicht op
basis van het Besluit beheer sociale-huursector worden aangesproken. Het niet
voldoen aan de procesvereisten is geen aanvaardbare grond voor het niet realiseren
van de verplichte minimale huursom van 3,5%. In dit verband wil de eerste
ondergetekende er tevens op wijzen dat deze situatie zich al binnen het huidige
wettelijke kader kan voordoen. Zo kan een verhuurder bijvoorbeeld als gevolg
van een ontoereikend kwaliteitsbeleid geconfronteerd worden met huurbevriezing
of zelfs huurverlaging waardoor hij eventueel de voorgeschreven huursom van
3,5% niet realiseert. Ook in dergelijke situaties zal de desbetreffende sociale
verhuurder in het kader van het toezicht worden aangesproken.De leden van de PvdA-fractie hebben tenslotte gelijk met hun opvatting
dat een lagere «X» kan leiden tot grotere administratieve lasten.
Tegelijkertijd wil de eerste ondergetekende gaarne benadrukken dat de voorgestelde
motiveringsverplichting toch ook beschouwd dient te worden als een fatsoensnorm.
Het feit dat een verhuurder huurverhogingen boven het niveau van de normale
kostenontwikkeling aan de huurder motiveert, past volledig binnen volwassen
verhoudingen tussen huurders en verhuurder en behoeft dan niet per definitie
als een lastenverzwaring te worden opgevat. Bij de evaluatie van de eerste
ervaringen met het wetsvoorstel zal hieraan nadere aandacht worden besteed.Een steviger onderbouwing van het percentage van 2,8, waarom de leden
van de D66-fractie vroegen, kan niet worden gegeven. Wel kan de eerste ondergetekende
herhalen wat bij de mondelinge behandeling door de indieners van het amendement
in de Tweede Kamer naar voren is gebracht. Zij vonden rechtvaardiging voor
het lagere percentage in het feit dat het advies van het Overlegorgaan Landelijke
Centrales Huurders-Verhuurders op een zodanig tijdstip was uitgebracht dat
nog geen rekening gehouden kon worden met een nadien opgetreden dalende tendens
in de van belang zijnde percentages, zoals het inflatiepercentage.Op de vraag van de leden van de VVD-fractie naar een duidelijke parameter
voor de vaststelling van het percentage «X» in de toekomst, antwoorden de ondergetekenden dat het percentage «X» zich
niet bij voorbaat als een wetmatigheid laat bepalen. Om die reden is dan ook
een belangrijke plaats ingeruimd voor advisering door het Landelijk Overleg
Centrales Huurders-Verhuurders. Alle huurparameters worden telkenjare in de
huurbrief opgenomen, die met de Tweede Kamer wordt besproken. Voor zover het
gaat om het percentage waarboven de procesvereisten van toepassing zijn, geldt
dat het na voormeld advies door de eerste ondergetekende voorgenomen gewijzigde
percentage aan de Tweede Kamer wordt medegedeeld, waarna het, na overleg met
de Tweede Kamer al dan niet bijgestelde percentage wordt vastgelegd in een
algemene maatregel van bestuur. In dat licht bezien achten de ondergetekenden
het niet zinvol om op voorhand voor de toekomst een parameter vast te leggen.Overigens behoeft het percentage geenszins jaarlijks te worden gewijzigd.
In het wetsvoorstel is de mogelijkheid, doch geen verplichting, opgenomen
bij algemene maatregel van bestuur met ingang van een kalenderjaar het percentage
te wijzigen.Op de vraag van de leden van de D66-fractie met betrekking tot de wettelijke
verankering van het percentage in de wet zelf delen de ondergetekenden mede
dat bij het opnemen in het wetsvoorstel van het de eerste keer geldende percentage
niet te voorzien was dat de hoogte van dit percentage aanleiding zou geven
tot zoveel discussie tijdens de behandeling in de Tweede Kamer. Juist het
feit dat het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders in ruime
meerderheid een percentage van 3,8 adviseerde en daarbij een heel redelijke
onderbouwing gaf, gaf de ondergetekenden aanleiding te veronderstellen dat
dit percentage ook door de Tweede Kamer zou worden gesteund. Daarom –
en vanwege de grote urgentie van het wetsvoorstel – werd gekozen voor
opneming van het percentage voor de eerste keer in de wet zelf. Achteraf kan
worden geconstateerd dat de vooraf gemaakte inschatting te optimistisch is
geweest. De ondergetekenden kunnen dan ook achteraf de opvatting van de leden
van de aan het woord zijnde fractie delen dat tegen die achtergrond voor een
verankering in de wet van het percentage weinig aanleiding bestond, te meer
nu wijzigingen van het percentage geregeld dienen te worden bij algemene maatregel
van bestuur.De leden van de VVD-fractie vroegen naar het commentaar van de regering
op de opvatting van de koepels van sociale verhuurders, dat hun leden in de
praktijk ook zonder dit wetsvoorstel al uitvoerig overleg met hun huurders
voeren.De ondergetekenden merken te dien aanzien op dat in een groot aantal gevallen
inderdaad al overleg plaatsvindt tussen huurdersorganisaties en sociale verhuurders.
Dit betreft zowel algemeen overleg als – met name – overleg over
verbeter- en renovatieplannen en dergelijke. Het onderhavige wetsvoorstel
heeft betrekking op informatieverstrekking aan de individuele huurder als
de verhuurder voornemens is aan die individuele huurder een huurverhoging
te vragen die het in het wetsvoorstel genoemde percentage te boven gaat. Derhalve
is de in het wetsvoorstel opgenomen verplichting van een andere aard.De leden van de VVD-fractie vroegen naar de ratio van het verplicht stellen
van het overleg met – zo die er zijn – representatieve huurdersorganisaties.De beleidsmatige argumenten hiervoor hebben de ondergetekenden reeds in
de memorie van toelichting verwoord. Individuele huurders dienen tijdig en
behoorlijk geïnformeerd te worden over de individuele huurverhoging.
Met representatieve organisaties zouden vooral de hoofdlijnen van het huurbeleid
alsmede de grondslagen voor de huurdifferentiatie kunnen worden besproken.
Strijdigheid met het uitgangspunt van de Huurprijzenwet woonruimte, waarin
de relatie individuele huurder/verhuurder centraal staat, achten
de ondergetekenden niet aanwezig. Representatieve huurdersorganisaties hebben
geen zelfstandige positie in deze. De organisatie kan noch afspraken maken
met de verhuurder die individuele huurders binden, noch kan de organisatie
zelfstandig de zaak voorleggen aan de huurcommissie. De individuele huurder
wordt derhalve op geen enkele wijze gebonden, wel krijgt hij – via de
huurdersorganisatie – de mogelijkheid om meer betrokken te worden bij
het huurbeleid van zijn verhuurder.De leden van de VVD-fractie plaatsten vraagtekens bij de eenmalige verkorting
van vier maanden naar drie maanden van het tijdvak dat ten minste gelegen
moet zijn tussen het verstrekken van de informatie door de verhuurder en het
tijdstip van ingang van de huurverhoging.De eenmalige verkorting van het tijdvak is na overleg met de marktpartijen
tot stand gekomen. In het voorstel voor dit jaar is vanwege de verkorte procedure
géén overleg vereist. Bovendien zijn de koepels van marktpartijen
tijdig in kennis gesteld van de voornemens. Zij hebben dus ook hun leden van
een en ander in kennis kunnen stellen. Bovendien hadden de Landelijke Centrales
van woningcorporaties reeds in 1995 toegezegd hun leden te wijzen op de wenselijkheid
om voor 1995 alvast de procesvereisten in de geest van het advies van de commissie
huurders-verhuurders toe te passen.De leden van de CDA-fractie vroegen naar het oordeel van de regering over
de invloed die de inflatie op de huurverhoging kan hebben. Zij gaven daarbij
aan dat de invloed van de inflatie op de exploitatielasten van bijvoorbeeld
woningcorporaties maar zeer beperkt is.De ontwikkeling van de inflatie heeft inderdaad naar de mening van de
ondergetekenden op de korte termijn slechts een beperkte invloed op de kostenontwikkeling
voor de verhuurders. Dit komt doordat kapitaalslasten (rente en aflossing
van aangetrokken leningen) doorgaans de grootste kostencomponent voor de verhuurders
vormen. Deze zijn doorgaans nominaal gefixeerd voor een aantal jaren (rente-vast-periode).
Gedurende de rente-vast-periode heeft een lagere inflatie op de kapitaalslasten
derhalve geen enkele invloed. Alleen voor de leningen met rente-herziening
kan een lagere inflatie, voor zover van invloed op de nominale rente, leiden
tot lagere kapitaalslasten. Op de andere kostencomponenten, zoals voor beheer,
onderhoud en (onrendabele) investeringen, heeft de inflatie wel een directe
invloed. Het betreft hier kostencomponenten ter grootte van circa 30% van
de totale kosten.De leden van de CDA-fractie merkten op, dat in het kader van de procesvereisten
nogal wat gegevens worden gevraagd, terwijl daarvoor van overheidswege geen
formulieren beschikbaar worden gesteld. Zij vroegen de regering met voorbeelden
aan te geven hoe de procesvereisten in de praktijk moeten worden ingevuld,
daarbij onderscheid makend tussen grotere en kleine verhuurders. Daarnaast
merkten de leden van de CDA-fractie en het lid van de SP-fractie op, dat,
aldus een brief van 19 februari 1996 van het IVBN en een brief van Ruijters
Vastgoed Management B.V., in het wetsvoorstel ten aanzien van het verstrekken
van informatie over inhoud en achtergronden van het huurbeleid termen, zoals
financiële continuïteit, huursombenadering, investeringsbeleid en
dergelijke, worden gebruikt, die thuis horen in de sociale sector. Voor beleggers
(en andere particuliere verhuurders) zouden dit geen hanteerbare begrippen
zijn. Beleggers zouden onder meer hun huurbeleid afstemmen op de prijs/kwaliteitsverhouding,
de concurrentiepositie van het project, de marktontwikkelingen en de noodzakelijke
compensatie van het subsidie-afbraakpercentage, aldus bedoelde brieven.De ondergetekenden merken op dat het juist is, dat enkele termen in de
memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, zoals de huursombenadering,
alleen van toepassing zijn op de sociale-huursector. In die sector is het
dan ook van belang dat ook over deze onderwerpen informatie wordt verstrekt
aan de huurders. In artikel 19a, eerste lid, aanhef en onder a, van het wetsvoorstel
zelf worden echter alleen termen gebruikt, die voor (huurders van) zowel particuliere
als sociale verhuurders relevant zijn, te weten:– financiële continuïteit en investeringsbeleid– onderhoudsbeleid– marktpositie van de desbetreffende woonruimte– vergelijkbare woonruimten qua kwaliteit, omgeving en marktpositie
die door dezelfde verhuurder worden verhuurd.Deze aspecten zijn ook voor particuliere verhuurders en beleggers van
belang.Wat betreft de financiële continuïteit zal een grote belegger
uiteraard bij de verhuur van woonruimte eerder voor ogen moeten hebben, dat
de woonruimte een redelijk rendement moet opleveren. In het brede perspectief
van het totaal aan beleggingen zou de financiële continuïteit van
de belegger gevaar lopen, als deze niet als uitgangspunt zou hebben dat het
streven erop gericht moet zijn dat in principe elke belegging een redelijk
rendement oplevert. Voor particuliere verhuurders en beleggers zal voor het
te voeren huurbeleid altijd rekening moeten worden gehouden met de kosten
die gemaakt moeten worden in verband met het in stand houden van de desbetreffende
woonruimte. Dit behoort tot het normale financiële beleid van elke verhuurder,
hoe klein het verhuurde bezit ook is. Voor de investeringen voor onderhoud
en woningverbetering zullen immers reserveringen gepleegd moeten worden en
die reserveringen zullen geput moeten worden uit de huuropbrengsten van het
verhuurde bezit. Zoals uit het bovenstaande blijkt, kan de inhoud van de informatie
dermate divers zijn, dat daarvoor geen standaardformulieren kunnen worden
gemaakt. De ondergetekenden gaan er – dit in antwoord op vragen van
de leden van de CDA-fractie – van uit, dat de meeste verhuurders zeer
wel op de hoogte zijn van het bestaan van representatieve huurdersorganisaties.
Zij verwachten, dat zij deze alle zullen aanschrijven. De huurcommissies en
de kantonrechters zijn de instanties die bij twijfel over de representativiteit
in procedures een uitspraak zullen moeten doen. Voor de nabije toekomst geldt
overigens dat door de eerste ondergetekende de tijdens de behandeling bij
de Tweede Kamer ingediende en aanvaarde motie, met als strekking om bij algemene
maatregel van bestuur hierover zo snel mogelijk na de invoering van de wet
regels te stellen, zal worden uitgevoerd. De procedure die daarvoor doorlopen
moet worden, is onlangs gestart via een verzoek aan het Landelijk Overlegorgaan
Centrales Huurders-Verhuurders om hierover met aanbevelingen te komen.De leden van de CDA-fractie vroegen of het wetsvoorstel er niet toe zal
leiden, dat verhuurder en huurders meer tegenover elkaar komen te staan, onder
meer omdat de huurders de financiële argumenten van de verhuurder niet
zullen begrijpen. De procesvereisten zouden dan juist averechts kunnen werken.
De aan het woord zijnde leden vroegen om een nadere uiteenzetting hierover.De ondergetekenden zijn niet bang voor een averechtse werking. Zij gaan
uit van een goede en begrijpelijke onderbouwing door de verhuurder. Bovendien
kan de verhuurder via bijvoorbeeld een voorlichtingsavond nadere toelichting
verschaffen. Daarnaast is er geen sprake van overleg met en instemming van
de huurders, doch van het verschaffen van informatie, die tot op heden niet
verplicht was.De leden van de fractie van het CDA constateerden ten onrechte dat de
formulering waarin het wetsvoorstel is gegoten, met zich mee brengt dat voor huurverhogingen boven het percentage de aanzeggingstermijn van
minimaal één maand is opgerekt naar drie maanden voor 1996 en
vier maanden voor latere jaren. Het wetsvoorstel heeft namelijk geen invloed
op de termijn voor de aanzegging; deze blijft één maand. Wel
is het zo dat bij alle woningen die op of na 1 maart van bijvoorbeeld 1997
(in 1996: op of na 1 april) opnieuw worden verhuurd, reeds bij de aanvang
van het huurcontract de met meer dan 2,8% verhoogde huurprijs zal kunnen worden
opgenomen, die de verhuurder van plan was eerst per 1 juli te berekenen. Bij
een nieuwe huurovereenkomst kan immers binnen de Huurprijzenwet woonruimte,
mits maximaal redelijk niet wordt overschreden, elke aanvangshuurprijs worden
afgesproken. Per 1 juli kan dan ofwel geen huurverhoging plaatsvinden of toch
ook nog een huurverhoging met 2,8% of minder worden aangezegd. Een alternatief
kan zijn dat de verhuurder de aanvangshuurprijs minder sterk laat stijgen
ten opzichte van de huurprijs die hij bij de oude huurder in rekening bracht
en vervolgens tijdig een huurverhoging per 1 juli aanzegt van 2,8% (of minder).
Ook kan de verhuurder de eerstvolgende huurverhoging laten ingaan twaalf maanden
na aanvang van de bewoning door de nieuwe huurder.De leden van de PvdA-fractie hadden bedenkingen bij de individuele wijze
waarop verhuurders huurders op de hoogte dienen te stellen van het beleid.
Zij meenden dat het gemeenschappelijk belang van huurders bij een goed beleid
van de verhuurder, zeker van de grote corporaties en woningbedrijven, meer
is dan een simpele som van individuele opvattingen. Zeker waar een huur- en
investeringsbeleid altijd effect zal hebben op niet alleen de eigen woning
kon, door deze informatieronde met een bezwaarprocedure, het overleg tussen
de verhuurder en de bewonerscommissie worden doorkruist, zo meenden deze leden.
Het beeld drong zich bij hen op dat de wetswijziging sterk is geschreven vanuit
de positie van kleinere private verhuurders en weinig rekening is gehouden
met grote verhuurders, zoals bijvoorbeeld de geprivatiseerde woningbedrijven
die zo evident ook een taak hebben binnen het volkshuisvestingsbeleid en het
behoud van kwalitatief goede en betaalbare woningen. Nu na de bruteringsoperatie
de onrendabele investeringen toch moeten worden gefinancierd uit de huur en
eventuele andere inkomsten van een verhuurder, is het toch evident dat de
huurprijzen niet alleen afhankelijk zijn van de beoordeling van een individuele
woning maar ook van het collectieve volkshuisvestingsbeleid van een grote
verhuurder. De huurverhoging zoals deze wordt voorgenomen door de verhuurder
zal toch voortkomen uit en vastgesteld worden na overleg met de bewonersorganisatie.
Zij hoorden graag de reactie van de staatssecretaris op hun veronderstelling
dat deze individuele ronde als een doorkruising van het gemeenschappelijk
overleg kan worden gezien.De ondergetekenden merken hierbij op dat in het overleg tussen de verhuurder
en de huurders of hun vertegenwoordiging, zoals dit in het Besluit beheer
sociale-huursector is aangegeven, het huurbeleid slechts op hoofdlijnen voorwerp
van overleg kan zijn. Daarbij zal naar verwachting de voorgenomen hoogte van
de gemiddelde huursomstijging bijzondere aandacht krijgen. De procesvereisten
beogen de individuele huurder te informeren over de inhoud en achtergronden
van het huurbeleid van de verhuurder in het algemeen met betrekking tot zijn
woningbezit en in het bijzonder ten aanzien van de door de huurder gehuurde
woonruimte.De mogelijkheid van de individuele huurder om negatief te reageren op
de vooraankondiging van de verhuurder en vervolgens om bezwaar te maken tegen
het definitieve voorstel tot huurverhoging kan op grond van het wetsvoorstel
er niet toe leiden dat de resultaten van het overleg met de bewonersorganisatie
fundamenteel worden aangetast. Dit is anders wanneer de verhuurder ten onrechte
niet voldaan heeft aan de verplichtingen uit de procesvereisten.
In dat geval zal de huurcommissie in de individueel aan haar voorgelegde geschillen
kunnen uitspreken dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is tot het huurverhogingspercentage
of huurverhogingsbedrag waarbij geen procesvereisten gelden. Samenvattend
betekent dit dat niet de procesvereisten maar de wijze waarop de verhuurder
daarmee omgaat, gevolgen kan hebben voor het resultaat van het overleg met
de bewonersorganisatie.Naar aanleiding van de opmerking van de aan het woord zijnde leden dat
zij graag hadden gezien dat naast deze procesgang de rol en de positie van
de bewonersorganisaties meer pregnant naar voren zou zijn gekomen, merken
de ondergetekenden op dat zij op zich een versterking van de positie van de
bewonersorganisaties toejuichen, maar dat het onderhavige wetsvoorstel, dat
een wijziging inhoudt van de Huurprijzenwet woonruimte, gelet op de strekking
en het doel van die wet, zich daartoe niet leent. Zij verwijzen verder naar
het eerder gegeven antwoord op een vraag terzake van de leden van de VVD-fractie.Voor de individuele huurder is de gekozen procesgang naar de mening van
de leden van de PvdA-fractie minder bevredigend en wellicht zelfs zeer verwarrend.
Verwarrend omdat immers de mogelijkheid bezwaar te kunnen maken tegen het
voorgenomen huur- en investeringsbeleid niet verward mag worden met het recht
van de individuele huurder bezwaar te maken bij de huurcommissie tegen de
concrete huurverhoging die hem wordt aangezegd voor de eigen woning. Minder
bevredigend omdat immers, wanneer een verhuurder zich aan de procesvereisten
houdt, het bezwaar tegen het huur- en investeringsbeleid geen materieel effect
heeft.De ondergetekenden merken naar aanleiding van deze vraag op dat in de
departementale voorlichtingsmiddelen uitdrukkelijk onderscheid wordt gemaakt
tussen de mogelijkheid van het reageren door huurder op de vooraankondiging
van de verhuurder met betrekking tot het huurbeleid en het maken van bezwaar
naar aanleiding van het definitieve voorstel tot huurverhoging. Uitdrukkelijk
gaat het in de voorfase om het uitwisselen van informatie en het komen tot
een dialoog tussen verhuurder en huurder. De ondergetekenden menen dan ook
dat verwarring niet snel zal ontstaan.De leden van de PvdA-fractie stelden vast dat ter versterking van de positie
van de huurder met betrekking tot de informatieverstrekking van de zijde van
de verhuurder de Tweede Kamer in een motie heeft verzocht een zwaardere rol
toe te kennen aan de huurcommissies. Zonder te willen treden in de normale
procesgang van wetsvoorstellen constateerden deze leden dat de bestaande huurcommissies
een vrij technocratisch karakter hebben en de leden ervan geen betrokkenheid
behoeven te hebben bij – en als commissie geen verantwoordelijkheid
dragen voor – het volkshuisvestingsbeleid. Het leek deze leden dan ook
een merkwaardige doorkruising van enerzijds de verantwoordelijkheid van private
verhuurders en anderzijds het overleg tussen verhuurders en bewonersorganisaties
wanneer de huurcommissies in huidige vorm en opzet het huur- en investeringsbeleid
inhoudelijk zouden moeten beoordelen. Zij vroegen om de gedachtengang van
de staatssecretaris op dit punt.In dit kader merkten de leden van de D66-fractie op dat zij met instemming
kennis genomen hadden van de toezegging van de regering om met het oog op
1997 met zodanige voorstellen te komen dat de huurcommissie de ruimte krijgt
ook de toereikendheid van de door de verhuurder aangedragen informatie te
toetsen, met name ten aanzien van de relatie prijs-kwaliteit. De hier aan
het woord zijnde leden constateerden wel dat met de verwijzing naar de relatie
prijs-kwaliteit de huurcommissie heel dicht in de buurt gaat komen van een
inhoudelijke toetsing. Zij vroegen de regering of zij deze opvatting deelt
en zo ja, in hoeverre dan een dergelijke rol van de huurcommissie
naar het oordeel van de regering nog past in het stramien van de Wet op de
huurcommissies.De eerste ondergetekende wil de vragenstellers graag onder de aandacht
brengen dat hij de Tweede Kamer naar aanleiding van de indiening van de desbetreffende
motie heeft medegedeeld dat er in geen geval sprake van zal kunnen zijn dat
de huurcommissies zullen worden belast met een inhoudelijke toets van de informatieverstrekking,
omdat zij niet op de stoel van de verhuurder mogen en kunnen gaan zitten.
Daarbij is toegezegd, dat het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders
om advies zal worden gevraagd over de consequenties van het in de motie voorgestelde.
Mede aan de hand daarvan zal een notitie worden opgesteld die zal dienen voor
overleg met de Tweede Kamer.De leden van de PvdA-fractie merkten op het op prijs te stellen een uitgesplitst
beeld van de woonlasten in het inkomen onderscheiden naar alleenstaanden en
meerpersoonshuishoudens op minimuminkomensniveau te ontvangen.De ondergetekenden merken op dat het wetsvoorstel naar hun mening geen
directe relatie heeft met de woonlasten. Desalniettemin gaan zij onderstaand
op die woonlasten in.Indien als minimumniveau voor de beantwoording van deze vraag genomen
wordt het inkomen tot aan de eerste schijf van de IHS-tabellen voor de te
onderscheiden groepen, ontstaat het volgende beeld.  IHSnetto
huurhuurquote alle huurders (met IHS)18037625,7%eenpersoonshuishoudens17336428,5% meerpersoonshuishoudens19039322,4%Bron WBO '94In de tabel is het volgende te zien:Gemiddeld betalen eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen na aftrek
IHS f 364,– huur per maand. Hun huurquote bedraagt 28,5%. Meerpersoonshuishoudens
betalen na aftrek IHS gemiddeld f 393,– aan huur per maand, hetgeen
neerkomt op een huurquote van 22,4%. De constatering van de aan het woord
zijnde leden, dat alleenstaanden een groter deel van hun inkomen aan huur
kwijt zijn dan meerpersoonshuishoudens, is dus juist.Met betrekking tot de vraag van de leden van de PvdA-fractie over de componenten
die een rol spelen bij de vaststelling van het huurpercentage, delen de ondergetekenden
het volgende mede. De achtergronden van het door verhuurders gevoerde huurbeleid
zijn divers. Het huurbeleid staat nooit op zichzelf, maar hangt samen met
andere beleidsterreinen, zoals kwaliteitsbeleid en strategisch voorraadbeheer.
Van grote invloed op het beleid en de beleidsruimte van een verhuurder zijn
de samenstelling van het bezit (vooral de bouwperiode is van belang), de markt
waarin men opereert (krap of ruim; Randstad of daarbuiten), de financiële
situatie van een verhuurder ook in de toekomst en zijn investeringsopgave.
In de sociale sector maken verhuurders een afweging tussen drie componenten:
sociale doelstellingen, financiële doelstellingen en de markt. Welk van
deze drie het zwaarst weegt is een kwestie van nuances. De huursombenadering
biedt sociale verhuurders een basis om een gedifferentieerd huurbeleid te
voeren.Commerciële verhuurders voeren doorgaans geen huursombeleid voor
hun portefeuille als geheel. Uiteraard is wel bekend wat het totale bezit
kost en opbrengt, maar het huurbeleid wordt meestal per object bepaald. Professionele
beleggers houden daarbij rekening met de geplande exploitatieduur,
met investeringsplannen en met rendementseisen voor de totale exploitatieduur
van een object.De leden van de PvdA-fractie vroegen hoe voor de toekomst – gezien
de berichten, dat de NWR niet meer wenst mee te werken aan verdere advisering –
het percentage waarboven de procesvereisten gelden, tot stand komt. Dit kan
immers slechts nadat een representatief landelijk overleg van huurders en
verhuurders in de gelegenheid is gesteld advies uit te brengen. Voorts vroegen
zij onder welke voorwaarden en omstandigheden van dit advies kan worden afgeweken.Allereerst geldt dat de eerste ondergetekende zeer veel waarde heeft gehecht
aan het advies van het Overlegorgaan Landelijk Centrales Huurders-Verhuurders.
Hij heeft het desbetreffende meerderheidsadvies dan ook overgenomen en tijdens
de behandeling van het onderhavig wetsvoorstel in de Tweede Kamer verdedigd.
Hij heeft zowel het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders
als de NWR naar aanleiding van hun brieven terzake medegedeeld hun stellingname
zeer te betreuren. Hij heeft hen daarnaast medegedeeld, dat het toch een eigen
politieke verantwoordelijkheid van de Tweede Kamer is, om keuzes te maken
en beslissingen te nemen, die afwijken van enig advies, dan wel van de mening
van bij enig wetsvoorstel betrokken bewindspersoon. Bovendien heeft hij gesteld,
dat afwijking van een advies noch voor het Overlegorgaan Landelijke Centrales
Huurders-Verhuurders als geheel, noch voor de NWR als lid, aanleiding zou
moeten zijn om af te zien van verdere advisering.De eerste ondergetekende heeft zich dan ook wederom tot het Overlegorgaan
Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders gewend voor advies naar aanleiding
van een tijdens de behandeling van het wetsvoorstel procesvereisten door de
Tweede Kamer aanvaarde motie waarin de regering wordt verzocht om met het
oog op 1997 en later met zodanige voorstellen te komen, dat huurcommissies
de mogelijkheid krijgen te toetsen of de door de verhuurder aan de huurder/huurdersorganisatie
geleverde informatie toereikend is. Daarbij is de hoop uitgesproken, dat de
NWR, ondanks het gestelde in de eerder aangehaalde brief, toch bereid zal
zijn mede te werken aan de totstandkoming van het gevraagde advies.De leden van de fractie van D66 vroegen naar de ratio van de in artikel
19a, eerste lid, onder a, aan de verhuurder voorgeschreven separate reactie
op de binnengekomen reacties van de huurder(s) voordat het voorstel tot huurverhoging
wordt gedaan.De ondergetekenden merken te dien aanzien op dat de ratio van die procedure
is dat de huurder in de gelegenheid is om naar aanleiding van de reactie van
de verhuurder nog met hem in contact te treden teneinde hem te wijzen op zijns
inziens daarin voorkomende onregelmatigheden of onjuistheden. Daarmee kunnen
mogelijk procedures bij de huurcommissie naar aanleiding van het definitieve
huurverhogingsvoorstel worden voorkomen.De leden van de fractie van D66 vroegen de regering een nadere toelichting
te geven op de relatie tussen dit wetsvoorstel en het initiatief-wetsvoorstel
van het lid der Tweede Kamer Duivesteijn.Onderhavig wetsvoorstel betreft de informatieverstrekking terzake huurprijsverhogingen
aan de individuele huurder en – zo aanwezig – aan huurdersorganisaties,
een en ander binnen de op de individuele huurder gerichte uitgangspunten van
de Huurprijzenwet woonruimte. Het initiatief-wetsvoorstel betreft het overleg
tussen huurdersorganisaties en de betrokken verhuurder over een scala van
zaken. Ten aanzien van de door deze leden geconstateerde discrepantie in de
nota naar aanleiding van het verslag aan de Tweede Kamer merken de ondergetekenden
op dat bedoeld is te zeggen dat een volledige integratie van de in beide wetsvoorstellen opgenomen regelingen niet, maar een gedeeltelijke
(alleen het collectieve spoor) in theorie wel tot de mogelijkheden behoort.
De mogelijkheid tot een dergelijke integratie is uiteraard afhankelijk van
de precieze inhoud van de regelingen en daarover is, voor zover het initiatief-wetsvoorstel
betreft, nog onvoldoende helderheid.De leden van de fractie van D66 vroegen voorts waarom ook bij voorstellen
tot huurverlaging gebruik moet worden gemaakt van een door de minister vast
te stellen formulier. Zij memoreerden dat van de zijde van de regering is
meegedeeld dat de huurcommissie bij een geschil over het voorstel bij gebruikmaking
van het voorgeschreven formulier snel tot een oordeel kan komen. Deze redengeving
suggereert dat er zich jaarlijks toch een zeker aantal geschillen voordoet
over voorstellen tot huurverlaging. In dat verband vroegen deze leden om een
indicatie van het aantal geschillen op dit punt.De ondergetekenden merken allereerst op dat slechts huurders voorstellen
doen tot huurverlaging, waarop de meeste verhuurders overigens niet of negatief
reageren. De reden dat ook voor het doen van een voorstel tot huurverlaging
formulieren zijn voorgeschreven, is om de huurcommissie in een geschillenprocedure
te laten beschikken over voldoende, juiste en eenvormige informatie aan de
hand waarvan zij het voorstel tot huurprijswijziging op de redelijkheid kan
beoordelen. Voor de inhoudelijke beoordeling van de gegevens maakt het voor
de huurcommissie niet uit of het om een huurverhoging dan wel om een huurverlaging
gaat. Op basis daarvan voorziet de wet ook niet in een onderscheid.Het voorkomt voorts dat de huurcommissie om aanvullende informatie bij
partijen moet vragen, hetgeen kan leiden tot vertraging van de afdoening van
het verzoekschrift. Bovendien zou het bij veelvuldige verzoeken om aanvulling
de voorspoedige afdoening van de voorraad verzoekschriften kunnen belemmeren.
Op jaarbasis gaat het om de volgende ingekomen verzoeken:– kalenderjaar 1993: 2565– kalenderjaar 1994: 2393– kalenderjaar 1995: 2074.In antwoord op de vraag van het lid van de SP-fractie over wat de verhuurder
moet doen met de binnengekomen reactie van de huurders, delen de ondergetekenden
mede dat in het voorgestelde artikel 19a, eerste lid, onderdeel b, van de
Huurprijzenwet woonruimte is geregeld, dat de verhuurder «ten minste
in algemene zin ingaat op binnengekomen reacties van de zijde van de huurder
of de huurders». In artikel 19a, derde en vierde lid, is geregeld, dat
de verhuurder, indien er een representatieve huurdersorganisatie is, daarmee
overleg voert en dat aan alle huurders een exemplaar van het verslag van dat
overleg wordt verstrekt. Van «voor kennisgeving aannemen» als
door het aan het woord zijnde lid wordt gesuggereerd, kan derhalve geen sprake
zijn.Er bestaat – dit in antwoord op een vraag van het aan het woord
zijnde lid – geen gradatie in sancties die een huurcommissie kan verbinden
aan het niet nakomen van de procesvereisten. Bij een voorgenomen huurverhoging
van meer dan 2,8% (of f 14 bij een geldende huur van minder dan f 500)
dienen de nieuwe procesvereisten onverkort te worden nageleefd, bij een percentage
van 2,8 of minder gelden die vereisten in het geheel niet. Een verhuurder
die bij een voorgenomen huurverhoging van meer dan 2,8% wel de benodigde informatie
geeft, maar niets doet met de binnengekomen reacties van de huurders, komt
de procesvereisten niet na. Hij moet immers, zoals hierboven gesteld, ten
minste in algemene zin ingaan op binnengekomen reacties van de zijde van huurder
of huurders. Indien een dergelijk geval aan de huurcommissie ter toetsing wordt voorgelegd, dient de huurcommissie/kantonrechter ingevolge het
voorgestelde artikel 25, vierde lid, van de Huurprijzenwet woonruimte het
voorstel tot huurverhoging te beperken tot een verhoging met 2,8% (onderscheidenlijk
f 14 bij huren beneden de f 500).Naar aanleiding van de vraag van het lid van de SP-fractie met betrekking
tot het mogelijk verdisconteren van de toename van de administratieve lasten
in de te betalen service-kosten, merken de ondergetekenden het volgende op.
Artikel 12 van de Huurprijzenwet woonruimte geeft regels met betrekking tot
de overige betalingsverplichtingen (servicekosten) van de huurder. Deze dienen –
evenals de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte – tussen
verhuurder en huurder te zijn overeengekomen. Verdiscontering van administratieve
lasten voor de procesvereisten kan in bestaande contracten niet zijn opgenomen.
Mocht uit de jaarlijkse afrekening van de servicekosten blijken, dat de verhuurder
toch is overgaan tot doorberekening, dan zal bij bezwaar van de huurder de
huurcommissie desgevraagd uitspreken dat die kosten geen onderdeel uitmaken
van de betalingsverplichting van de huurder.Indien bij nieuwe huurovereenkomsten betaling voor de lasten van het nakomen
van de procesvereisten zou zijn overeengekomen, dan zal de huurcommissie of
de kantonrechter bij toetsing ervan de vergoeding daarvoor niet als redelijk
aanmerken.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. TommelDe Minister van Justitie,W. Sorgdrager 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-19951996-24465-189b.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl