Interimwet betaalbaarheidsheffing huurwoningen; Brief minister over overzicht financiële effecten voorgestelde betaalbaarheidsheffing
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 30410, nr. 19

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

14-06-2006

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2005-2006

30410 nr. 19

24-05-2006

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamAedescijfersAnalyse Centraal FondsAnalyse bureau ABF researchTabel 1. Verhoudingsindex extra huurinkomsten voor de
periode 2005–2010 en heffing voor corporaties naar omvang nieuwbouwopgave
2005–2010 en WOZ-regio’s uit het huurbeleidConcluderendOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 30410, nr. 19 b1Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 30410Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 32 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
30 410Regels met betrekking tot het heffen van een structurele bijdrage van
verhuurders van woningen ten behoeve van de uitgaven van het Rijk in het kader
van de betaalbaarheid van het wonen (Interimwet betaalbaarheidsheffing huurwoningen)nr. 19BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 24 mei 2006Bij brief van 18 mei jl. (06-VROM-B-047) heeft u mij, naar aanleiding
van mijn nadere informatie van diezelfde dag inzake de door uw Kamer aanvullend
gestelde vragen over het wetsvoorstel betaalbaarheidsheffing huurwoningen
(kamerstuk 30 410, nr. 9), verzocht u een overzicht te doen toekomen
van de financiële effecten van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing
(in relatie tot de investeringsopgave en de ruimte in het huurbeleid) voor
categorieën van woningcorporaties.Ik hecht er aan hierover eerst het volgende op te merken.In mijn Nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 2005–06,
30 410, nr. 8), alsmede in mijn voornoemde brief van 18 mei
jl., heb ik er op gewezen dat voor een accuraat en adequaat inzicht in de
effecten voor individuele verhuurders, waaronder woningcorporaties, meer gegevens
zijn benodigd dan bij mijn ministerie en het Centraal Fonds Volkshuisvesting
beschikbaar zijn.Gegeven de voorgestelde basis voor de door individuele verhuurders te
betalen bijdrage (de WOZ-waarden van hun bezit), betreft dit ten eerste de
WOZ-waarden per corporatie. De WOZ-waarden vormen thans geen ingrediënt
voor het Centraal Fonds voor het beoordelen van de financiële continuïteit
van een woningcorporatie. Ook mijn ministerie hanteert bij de beoordeling
van de volkshuisvestelijke prestaties de WOZ-waarden niet als een indicator.Daarnaast zou voor een sluitende analyse nodig zijn dat per woningcorporatie
inzicht bestaat in de maximale huurprijsgrenzen op grond van de thans geldende
huurprijsregels, om het effect van de modernisering van het huurprijsbeleid
(voor met name huurharmonisatie ineens) te kunnen beoordelen. Deze gegevens
zijn er wel op macro- en mesoniveau, maar niet op microniveau (per verhuurder).Tenslotte zou inzicht moeten bestaan in de mogelijkheden voor en intenties
van woningcorporaties om, gezien de door haar te huisvesten huishoudens
en afgezet tegen de huidige huurprijsniveaus, de huren te verhogen binnen
de ruimte die de modernisering van het huurprijsbeleid biedt.Noch het Centraal Fonds, noch mijn ministerie heeft momenteel de beschikking
over deze gegevens (WOZ-waarden, maximale huurprijzen en de mogelijke en voorgenomen
benutting van de maximale huurruimte) voor de individuele verhuurders, c.q. woningcorporaties.Ik heb, met deze kanttekeningen, op de volgende wijze aan het verzoek
van uw Kamer trachten recht te doen.AedescijfersTen eerste heb ik het Centraal Fonds gevraagd een bestand inzake de financiële
effecten van het wetsvoorstel voor woningcorporaties, dat mij is aangereikt
door Aedes, op zijn bruikbaarheid voor het beantwoorden van het verzoek van
uw Kamer te bezien. Het Centraal Fonds heeft mij aangegeven dat Aedes voor
haar leden een rekenmodel heeft ontwikkeld waarmee een corporatie voor haar
eigen situatie de financiële gevolgen van het verruimde huurbeleid en
die van de betaalbaarheidsheffing kan doorrekenen. In het rekenmodel wordt
een berekening gemaakt van de extra huurruimte, die het gevolg is van het
verruimde huurbeleid. Hierbij is een inflatoire huurstijging als ijkpunt genomen.
Of de corporatie daadwerkelijk gebruik maakt van de huurruimte, blijft in
het rekenmodel verder buiten beschouwing. Daarnaast worden de lasten van de
betaalbaarheidsheffing berekend op basis van het huidige wetsvoorstel. Het
saldo van de extra huurruimte minus de extra lasten van de heffing laat zien
wat het financiële effect is voor de betreffende corporatie. Dit saldo
heeft betrekking op het tijdvak 2005/2006 tot en met 2009/2010.Door 70 corporaties met 88 (deel)portefeuilles over diverse gemeenten
zijn de uitkomsten van het rekenmodel aan Aedes verstrekt. Voor deze 88 (deel)portefeuilles
is het beeld dat in 77% van de gevallen het saldo positief is. In deze
gevallen is in de beschouwde periode de extra huurruimte groter dan de extra
lasten van de betaalbaarheidsheffing. Bij 23% is het saldo negatief:
de lasten van de heffing hebben hier de overhand. Dat betekent dat maximaal
20 woningcorporaties een negatief saldo laat zien.Dit hoeft overigens niet te betekenen dat daar de investeringen zullen
stilvallen. Ten eerste zijn niet alle bouwprojecten van woningcorporaties
onrendabel en ook zijn er via verkoop van huurwoningen mogelijkheden om de
financiële positie te versterken. Daarnaast is de financiële positie
van de corporatie bepalend voor de investeringsmogelijkheden. Die is over
het algemeen robuust te noemen. Ik verwijs in deze naar het Financieel toezichtsverslag
over het verslagjaar 2004 van het Centraal Fonds, dat ik u bij brief van 13 april
jl. (kamerstukken II, 2005–06, 29 453, nr. 38) heb toegezonden.Er is geen informatie verstrekt, waarmee kan worden beoordeeld of de 70
corporaties representatief zijn voor de totale corporatiesector. Omdat niet
uitgesloten kan worden dat met name corporaties, waarbij het saldo negatief
is, de uitkomsten aan Aedes hebben overlegd, moet rekening worden gehouden
met de mogelijkheid van een vertekening in de uitkomsten.Op grond hiervan constateer ik dat op basis van deze gegevens een bepaalde
indruk wordt gegeven van de relatie tussen de heffing en de extra verdiencapaciteit
die corporaties krijgen door het verruimde huurbeleid. Maar ook op basis van
deze gegevens kunnen nog geen conclusies worden getrokken over de financiële
effecten van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing in relatie tot de investeringsopgave.Analyse Centraal FondsIk heb, ten tweede, het Centraal Fonds gevraagd om, gebruikmakend van
reeds bij het Fonds aanwezige gegevens en een dezerzijds verstrekt bestand
van gemiddelde WOZ-waarden per gemeente, een analyse te maken van het effect
van de voorgestelde heffing voor woningcorporaties in verschillende categorieën,
aanhakend op de door u gevraagde indelingscriteria. Het Centraal Fonds heeft
zich hierbij gebaseerd op gegevens zoals de aantallen woningen per woningcorporatie,
de gemeente(n) waarin de corporatie actief is, het woningbezit in de 56 prioritaire
wijken, de gemiddelde WOZ-waarde per gemeente waarin de corporatie actief
is, en een vooruitberekening van het heffingstarief in de komende jaren. Zoals
gezegd kon het Centraal Fonds in deze analyse niet beschikken over exacte
WOZ-gegevens voor het woningbezit, noch over specifieke huurprijsgegevens.
De modelmatige vooruitberekening resulteert in een enigzins hogere totale
heffingsopbrengst (in 2006 circa 5% hoger) dan in het wetsvoorstel
wordt beoogd en feitelijk zal worden gerealiseerd.Uit de analyse van het Centraal Fonds blijkt dat bij diverse indelingen
in categorieën corporaties de op te brengen bijdrage aan de betaalbaarheid
circa 3% van de huursom (dat wil zeggen de totale huurinkomsten) bedraagt.
Er is hierbij geen wezenlijk onderscheid te bespeuren bij een indeling op
basis van gemeentegrootte, of omvang van de corporatie. Ook een uitsnede naar
corporaties die in meer of mindere mate bezit hebben in de 56 herstructureringswijken
leidt niet tot substantiële verschillen ten opzichte van het algemene
beeld, vermoedelijk omdat het bezit van een corporatie zich in het algemeen
niet beperkt tot bezit in die wijken. Maar de belangrijkste oorzaak is dat
in al deze indelingen in categorieën corporaties in feite de regionale
verschillen in de hoogte van de WOZ-waarde worden uitgemiddeld, terwijl het
verschil in de regionaal geldende WOZ-waarden de belangrijkste determinator
is voor verschillen in de hoogte van heffing. De grootste spreiding wordt
dan ook zichtbaar als de corporaties worden gecategoriseerd naar de vier landsdelen
die bij de bepaling van de WOZ-grenzen voor het gereguleerde gebied en het
overgangsgebied in het huurbeleid worden onderscheiden. Dan nog is die spreiding
beperkt: het percentage dat de heffing uitmaakt van de huursom van corporaties
varieert dan per landsdeel tussen 2,4% in het landsdeel met de laagste
WOZ-grenzen tot 3,7% in het landsdeel met de hoogste WOZ-grenzen. In
absolute bedragen gaat het dan om een spreiding tussen gemiddeld circa € 375
tot circa € 600 per woning. Voor een overzicht van deze landsdelen
en de daarbij gehanteerde WOZ-grenzen verwijs ik naar mijn brief van 22 december
2005 (kamerstukken II 2005–06, 27 926, nr. 82).Bijgaand doe ik u een geanonimiseerd overzicht toekomen van de modelmatig
vooruitberekende bijdrageheffing per woningcorporatie van het Centraal Fonds.Hiermee worden weliswaar de verschillen duidelijk die vooral worden bepaald
door de verschillen in WOZ-waarde (de basis voor de bijdrageheffing), en de
omvang van het woningbezit per corporatie. Maar ook op basis van deze gegevens
kunnen geen conclusies worden getrokken over de financiële effecten van
de voorgestelde betaalbaarheidsheffing in relatie tot de investeringsopgave,
noch over de relatie tussen die heffing en de extra verdiencapaciteit die
corporaties krijgen door het verruimde huurbeleid.Analyse bureau ABF researchTen derde heb ik bureau ABF Research verzocht ten behoeve van het verzoek
van uw Kamer een nadere analyse uit te voeren in het verlengde van de eerder
aan u verschafte twee deelrapporten van ABF «Effecten van een nieuw
stelsel van huurprijzen» en «Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel». Ik heb u deze rapporten doen toekomen
bij brief van 22 december 2005 (kamerstukken II, 2005–06, 27 926,
nr. 82). Het rekenmodel dat voor deze analyses is gebruikt, maakt gebruik
van het Woningbehoefteonderzoek (WBO) 2002 en de kerncijfers van het BBSH
Om uw vraag te kunnen beantwoorden zijn aan het model per corporatie enkele
gegevens toegevoegd, te weten:– een schatting van de omvang van de investeringen van de corporatie
als afgeleide van de bouwafspraken en de overige productie in Nederland– de grootteklasse van de corporatie– de WOZ-regio (de 4-deling uit huurbeleid) waarin de corporatie
zijn woningbezit heeft, als indicator voor spanning op de woningmarkt– een schatting van de WOZ-waarde van het woningbezit van de corporatie
afgeleid van het WBO.Voor de analyse is er vanuit gegaan dat corporaties naar rato van de omvang
van hun bezit de investeringsopgave binnen hun woningmarktgebied oppakken.
Met het prognosemodel van ABF zijn geen exacte prognoses per corporatie op
te stellen. Wel is het mogelijk om voor type corporaties de effecten van het
huurbeleid in relatie tot de heffing te ramen.Voor een meer gedetailleerde
beschrijving van het prognosemodel verwijs ik u naar eerder genoemde rapporten.In lijn met eerder genoemd ABF-rapporten is in deze nadere analyse de
extra verdiencapaciteit van corporaties als gevolg van het verruimde huurbeleid
in de periode 2005–2010 landelijk 1,5 miljard euro. Het beslag van de
voorgestelde betaalbaarheidsheffing voor de corporaties over de jaren 2006
tot en met 2009 bedraagt ca. 1 miljard euro. De heffing kan vervolgens worden
uitgedrukt in een verhoudingsindex van 144, hetgeen wil zeggen dat macro bezien
de extra huurinkomsten 44% hoger zijn dan de uitgaven aan de betaalbaarheidsheffing.
Ook dit zal in de praktijk per corporatie veel gedifferentieerder liggen.
Om een indicatie te geven hoe gedifferentieerd deze verhoudingsindex ligt
voor verschillende categorieën corporaties is in onderstaande tabel voor
de periode 2005–2010 de verhoudingsindex vermeld, uitgesplitst naar
corporaties met een kleinere en grotere bouwopgave en naar de vier landsdelen
die bij de bepaling van de WOZ-grenzen voor het gereguleerde gebied en het
overgangsgebied in het huurbeleid worden onderscheiden. Daaruit blijkt dat
van de 565 corporaties per eind 2003 er 24 een bouwopgave hebben van meer
dan 500 woningen over 4 jaar. In alle 4 regio’s hebben deze corporaties
met een hogere bouwopgave een index ruim boven de honderd hetgeen het voor
hen ook mogelijk maakt om onrendabele investeringen te realiseren. Een index
van 100 betekent dat de extra huuropbrengsten op hetzelfde niveau liggen als
de heffing. Een waarde hoger dan 100 betekent meer huurinkomsten dan aan bijdrage
moet worden betaald, bij een waarde lager dan 100 ligt dat andersom.Tabel 1. Verhoudingsindex extra huurinkomsten voor de
periode 2005–2010 en heffing voor corporaties naar omvang nieuwbouwopgave
2005–2010 en WOZ-regio’s uit het huurbeleidKlasse omvang bouwopgave corporatiesDe vier WOZ-regio’s van het
huurbeleid naar bovengrens van het overgangsgebied € 230 000€ 250 000€ 275 000€ 295 000NL (aantal corporaties) Tot 100 woningen67127184152143 (363)100–50075156179131145 (178) 500 en meern.v.t. 144145142144 (24)Totaal72146173139144 (565)Uit deze analyse komt naar voren dat weliswaar de bedragen die per woning
voor de betaalbaarheidsheffing moeten worden betaald, in de gebieden met relatief
hoge WOZ-waarden hoger liggen, zoals het Centraal Fonds heeft berekend, maar
dat in de periode 2006 t/m 2009 de extra huurinkomsten in die regio’s,
berekend op basis van de uitgangspunten in het huurbeleid, de bijdrage aan
de betaalbaarheidsheffing ruim overtreffen (waarde hoger dan 100). Daarentegen
is in de WOZ-regio, waar sprake is van lage WOZ-waarden, sprake van een negatieve
balans tussen de extra huurinkomsten en de bijdrage aan de betaalbaarheidsheffing.
In gemeenten in die WOZ-regio kan derhalve sprake zijn van een negatief effect
op de winst- en verliesrekening, maar dat zegt nog weinig over de investeringsmogelijkheden
in deze regio. Zoals hiervoor al opgemerkt, zijn niet alle bouwprojecten van
woningcorporaties onrendabel en ook zijn er via verkoop van huurwoningen mogelijkheden
om de financiële positie te versterken. Daarnaast is de financiële
positie van de corporatie bepalend voor de investeringsmogelijkheden. Die
is, zoals gezegd, over het algemeen robuust te noemen.Overigens is het zo dat in deze regio slechts een beperkt deel van de
landelijk vastgestelde bouwopgaven moet worden gerealiseerd. Deze moeten worden
gerealiseerd in de andere regio’s met relatief hoge WOZ-waarden, waar
sprake is van meer spanning op de woningmarkt.Daar waar investeringen toch in de knel zouden komen als gevolg van de
combinatie van een reeds relatief zwakke vermogenspositie van de woningcorporatie
en daarbij een nadelige balans tussen de extra huurinkomsten en de bijdrage
aan de betaalbaarheidsheffing, staan mij en de sociale-huursector de matching
van opgaven en vermogens ter beschikking, waarmee voldoende investeringen
ook in die regio’s en bij die corporaties kunnen worden gewaarborgd.
Daarnaast heb ik in het Wetsvoorstel betaalbaarheidsheffing huurwoningen voorzien
in een mogelijkheid voor een gekwalificeerde meerderheid van de woningcorporaties
om een alternatieve verdeling van de met het wetsvoorstel gemoeide bijdragen
voor te stellen, welke ik dan algemeen verbindend kan verklaren (zie de voorgestelde
artikelen 11 tot en met 15 van het wetsvoorstel).ConcluderendIk heb in vorenstaande en bijgevoegde analyses1
getracht recht te doen aan het verzoek van uw Kamer om inzicht te krijgen
voor verschillende categorieën woningcorporaties in de financiële
effecten van de voorgestelde betaalbaarheidsheffing in relatie tot de investeringsopgave,
alsmede in de relatie tussen die heffing en de extra verdiencapaciteit die
corporaties krijgen door het verruimde huurbeleid. Een dergelijke analyse
is, gezien de gegevens die momenteel bij het Centraal Fonds en mijn ministerie
beschikbaar zijn, niet te maken op het niveau van individuele corporaties
en kan van daaruit dus ook niet geaggregeerd worden naar categorieën
van woningcorporaties. Wel kan een indicatie worden gegeven van de effecten
voor verschillende typen woningcorporaties. Bovenstaande analyses laten zien
dat voor woningcorporaties in de regio met lage WOZ-waarden, ondanks de relatief
lage bijdrage die zij moeten betalen aan de betaalbaarheidsheffing, een negatief
saldo van extra huurinkomsten en bijdrage aan de betaalbaarheidsheffing kan
ontstaan. Dat betekent daarmee nog niet dat de investeringen in gemeenten
in die regio daarmee zullen terugvallen. Ten eerste zijn niet alle bouwprojecten
van woningcorporaties onrendabel. Ook is de investeringscapaciteit primair
afhankelijk van de financiële positie van de individuele corporatie.
Die is over het algemeen robuust te noemen.Daarentegen is in de regio’s met hogere WOZ-waarden weliswaar de
bijdrage aan de betaalbaarheidsheffing per woning hoger, maar over het algemeen
overstijgen de extra huurinkomsten daar ook de bijdrage ten behoeve van de
betaalbaarheidsheffing. Ik constateer dat in die regio’s, waar
landelijk de grootste bouwopgaven moeten worden gerealiseerd, er per saldo
sprake is van een verbetering van de investeringscondities.Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. DekkerXNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30410-19.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl