Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte; Nota n.a.v. het verslag
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24465, nr. 7

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum indiening

18-12-1995

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

24465 nr. 7

12-12-1995

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaam1. Algemeen2. Procesvereisten3. Geschillenbeslechting4. Vaststelling van het percentage waarboven de procesvereisten
gelden5. Toelichting op nota van wijzigingOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24465Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 46 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 465Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie huurder
bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage)nr. 7NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAGOntvangen 12 december 1995 1. AlgemeenWij spreken onze waardering uit over de snelheid waarmee door de verschillende
fracties bijdragen zijn geleverd voor het verslag over het onderhavige wetsvoorstel.
De leden van vrijwel alle fracties hebben met belangstelling kennis genomen
van het wetsvoorstel. Onderstaand zullen wij de gestelde vragen en gemaakte
opmerkingen behandelen.De leden van de fractie van de PvdA hechtten zeer veel waarde aan een
gestructureerd overleg tussen huurders en verhuurders. Zij vonden echter dat
het onderhavige wetsvoorstel nog onvoldoende invulling geeft aan dat zo noodzakelijke
overleg. Dat overleg zou ook over andere onderwerpen dan het huurbeleid moeten
gaan. Zij verwezen daarbij naar het door het lid van de Tweede Kamer A. Duivesteyn
ingediende initiatief-wetsvoorstel overleg huurders-verhuurder en gaven daarbij
aan dat het onderhavige wetsvoorstel en het initiatief-wetsvoorstel voor wat
betreft het collectieve deel te zijner tijd in elkaar geschoven moeten worden.In de beantwoording hierna van de vragen gaan wij in op de relatie van
het onderhavige wetsvoorstel met het initiatief-wetsvoorstel en op de vragen
waarmee de leden van de PvdA aangaven dat het wetsvoorstel huns inziens nog
onvoldoende invulling geeft aan het overleg.De leden van de CDA-fractie verwachtten van het wetsvoorstel een remmende
werking op niet beslist noodzakelijke meer dan gemiddelde huurverhogingen.
Zij schaarden zich achter de opmerking in de memorie van toelichting dat het
niet gaat om het creëren van een onderhandelingssituatie, maar om het
inhoud geven aan een motiveringsprocedure.De leden van de VVD-fractie zetten vraagtekens bij de juistheid van de
in de memorie van toelichting opgenomen passage dat marktwerking en zelfregulering
kernbegrippen zijn in het kader van het wetsvoorstel. Zij zagen in het wetsvoorstel
en in andere uitlatingen van de eerste ondergetekende juist een tendens naar
centralisatie.De eerste ondergetekende merkt in dat verband op dat met het voorliggende
wetsvoorstel en de door de regering in de brief inzake het huurprijsbeleid,
de woningbouwopgave en de ouderenhuisvesting (Kamerstukken II 1995/96, 24 508,
nr. 1) aangekondigde voornemens om tot een meer gematigd huurbeleid te komen
geenszins de marktwerking binnen de volkshuisvesting wordt verlaten. Met de
zogenoemde bruteringsoperatie is een perspectief geschapen om
tot een gematigde huurprijsontwikkeling te komen. Het gaat er nu om deze ontwikkeling
daadwerkelijk te realiseren en deze daar waar mogelijk te versterken. Bij
de uitwerking hiervan vormt een bedrijfsmatig verantwoord niveau aan huurinkomsten
het vertrekpunt. Met de aangekondigde beleidsvoornemens en het voorliggende
wetsvoorstel wordt hieraan nader invulling gegeven, waardoor de marktwerking
juist optimaal kan blijven functioneren.Het voorliggende wetsvoorstel is verder een duidelijk voorbeeld van zelfregulering.
Het is namelijk primair een codificatie van het op het punt van de procesvereisten
op 22 september 1993 uitgebrachte advies van de commissie huurders-verhuurders.
Het kan ook zeker niet worden opgevat als een vorm van centralisatie. Kern
van het wetsvoorstel is namelijk dat de verhuurder expliciet motiveert waarom
hij tot een voornemen tot huurprijsverhoging boven een bepaald percentage
komt. De grenzen waarbinnen die verhoging moet liggen, zijn juist, vergeleken
met de periode vóór de zogenaamde huursombenadering, verruimd.
Het wetsvoorstel heeft derhalve betrekking op de omgang van en ordening tussen
partijen en is niet een instrument van directe sturing van de zijde van het
Rijk.De leden van de fractie van D66 vonden dat het wetsvoorstel past in de
veranderde ordening in de volkshuisvesting. Zij hadden positieve verwachtingen
van het wetsvoorstel waar het de remmende werking op de huurprijs-ontwikkeling
betreft.De leden van de fractie van de RPF wezen er op dat ook het initiatief-wetsvoorstel
Duivesteyn streeft naar versterking van de positie van de huurders en verzochten
de regering in hoofdlijnen op het initiatief-wetsvoorstel te reageren.Met betrekking tot het genoemde initiatief-wetsvoorstel merken wij het
volgende op. Met het voorliggende wetsvoorstel wordt beoogd te bereiken dat
verhuurders huurprijsverhogingen boven een bepaald percentage expliciet motiveren
aan hun huurders. Het initiatief-wetsvoorstel beoogt het overleg over alle
zaken betreffende het woningbeheer tussen huurdersvertegenwoordigers en verhuurders
te reguleren en heeft derhalve een geheel ander karakter en oogmerk. Wat betreft
het initiatief-wetsvoorstel liggen er dan ook meer raakvlakken met de voorschriften
inzake overleg, informatie-uitwisseling en bewoners-participatie uit het Besluit
beheer sociale-huursector dan met het voorliggende wetsvoorstel. Een nadere
inhoudelijke reactie op het initiatief-wetsvoorstel huurdersraden zal plaatsvinden
in het kader van de parlementaire behandeling van dat wetsvoorstel. Thans
is dat nog niet goed mogelijk aangezien nog niet bekend is hoe de initiatiefnemer
met de vragen en opmerkingen omgaat, gemaakt in het over het wetsvoorstel
uitgebrachte verslag. In die inhoudelijke reactie zal ook worden ingegaan
op de mogelijkheden al dan niet over te gaan tot integratie van met name het
collectieve spoor uit het voorliggende wetsvoorstel in het initiatief-wetsvoorstel.
In dat verband kan nu reeds het volgende worden opgemerkt. Het onderhavige
wetsvoorstel heeft betrekking op een wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte
(verder te noemen: HPW). Die wet bevat uitsluitend bepalingen die betrekking
hebben op prijzen, verband houdende met individuele privaatrechtelijke overeenkomsten
van huur en verhuur van woonruimte. Het initiatief-wetsvoorstel heeft betrekking
op alle zaken die de huurders (direct) raken, dus niet alleen op de huurprijzen,
maar ook op allerlei andere zaken als huurreglementen, verkoop van delen van
het woningbestand, fusies, etc. Bovendien heeft laatstgenoemd wetsvoorstel
geen betrekking op de individuele huurovereenkomst, maar op de rechten en
plichten van de huurders als collectief, vertegenwoordigd in een representatief
orgaan, in relatie met de (individuele) verhuurder. De verschillen zijn derhalve
zodanig groot dat een integratie niet tot de reële mogelijkheden behoort.
Wij willen hier verder benadrukken dat er geen zodanig direct
verband tussen beide wetsvoorstellen is, dat er aanleiding is de afhandeling
van het ene wetsvoorstel te laten wachten op de behandeling van het andere
wetsvoorstel.De leden van de SGP-fractie vonden het logisch voortvloeien uit het ingezette
beleid dat de kaders waarbinnen het huurbeleid op het niveau van de verhuurder
tot stand komt, meer centraal komen te staan in plaats van een centraal gestuurd
uniform huurbeleid. Daarbij onderstreepten zij dat huns inziens uitsluitend
de verhuurder de verantwoordelijkheid heeft voor de vaststelling van de huurprijs.De leden van de GPV-fractie waren verheugd dat de aanbeveling van de commissie
huurders-verhuurders om een aantal procesvereisten bij de totstandkoming wettelijk
vast te leggen door de regering is gevolgd. De mogelijkheid via de huurcommissie
een huurverhoging tot het in de wet bepaalde percentage terug te brengen indien
niet aan de procesvereisten is voldaan, zal er naar hun mening toe bijdragen
dat die vereisten daadwerkelijk worden nageleefd.Naar aanleiding van de vraag van deze leden of van de procesvereisten
ook een zelfstandig dempend effect mag worden verwacht op de huurprijsstijgingen
in de particuliere huursector, merkt de eerste ondergetekende op dat hij inderdaad
de verwachting heeft dat het wetsvoorstel procesvereisten vanwege de motiveringsverplichting
kan bijdragen aan een gematigde huurprijsontwikkeling, ook in de particuliere
huursector.De leden van de fractie van de SP zijn van mening dat het voorliggende
wetsvoorstel niet de versterking van de positie van huurders en hun vertegenwoordiging
brengt, die zij noodzakelijk vinden.Wij spreken de hoop uit dat de beantwoording van de gestelde vragen hierboven
en in de hierna volgende onderdelen de leden van de verschillende fracties
en met name van die fracties die nog aarzelingen hebben bij het wetsvoorstel,
ertoe zal brengen hun steun aan het wetsvoorstel te geven. 2. ProcesvereistenNaar aanleiding van het pleidooi van de leden van de fractie van de PvdA
om de procesvereisten te laten gelden voor alle huurverhogingen, dus ook voor
die tussen de 0 en de 3,8 %, merkt de eerste ondergetekende het volgende op.
Er is op zich natuurlijk geen enkel bezwaar tegen dat verhuurders alle huurverhogingen
tegenover hun huurders motiveren. Iets anders is het of de wettelijke verplichting
hiertoe en de mogelijkheid bezwaar aan te tekenen bij de huurcommissie voor
alle huurverhogingen wettelijk moet worden vastgelegd. De eerste ondergetekende
gaat ervan uit dat huurverhogingen die nodig zijn om de kostenontwikkeling
bij te houden en een adequate bedrijfsvoering en woningbeheer te voeren, niet
tot discussie met de huurders behoeven te leiden. Om die reden, maar ook omdat
ten behoeve van de daarmee samenhangende geschillenbeslechting door huurcommissie
en kantonrechter de werklast van beide instanties te zeer zou kunnen toenemen,
is, conform het advies van de commissie huurders-verhuurders, gekozen voor
een niveau waarboven de procesvereisten van toepassing zijn (het zogenaamde
percentage «X»), waarbij rekening is gehouden met de inflatie,
de financiële continuïteit en de kosten van een adequate bedrijfsvoering
en beheer. Het exacte niveau van het zogenaamde percentage «X»
waarboven de procesvereisten van toepassing zijn, laat zich niet direct rekenkundig
en wetmatig bepalen. Om die reden heeft de eerste ondergetekende groot belang
gehecht aan het advies van het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders. De leden van de PvdA-fractie zijn van mening, dat in de wet niet alleen
een informatieplicht vastgelegd dient te worden, maar dat de huurders(organisaties)
recht hebben op een gemotiveerde reactie van de zijde van de verhuurder,
nadat de huurders(organisaties) zich hebben uitgesproken over het voorstel
tot huurverhoging. De leden van de fractie van de SP vragen zich af, wat de
in het wetsvoorstel geregelde informatieplicht en daarmee het wetsvoorstel
als geheel bijdraagt aan de versterking van de positie van de huurder tegenover
de verhuurder.Wij zijn van mening, dat het verstrekken van de informatie, genoemd in
het wetsvoorstel, voldoende is om huurders(organisaties) de gelegenheid te
geven met de verhuurder in dialoog te komen over het huurbeleid van de verhuurder
in zijn algemeenheid, voor zover het betreft de woningen waarvoor verhuurder
voornemens is een huurverhoging met een percentage hoger dan «X»
aan te zeggen. In zoverre is er derhalve wel degelijk sprake van versterking
van de positie van de huurder. Naar aanleiding van een opmerking van de leden
van de fracties van D66 en PvdA over het door de verhuurder naar behoren reageren
op individuele open aanmerkingen van de huurders brengen wij naar voren, dat
de verhuurder op die binnengekomen reacties ingevolge artikel 19a, eerste
lid, slot, ten minste in algemene zin een inhoudelijke reactie dient te geven
in de fase, voorafgaand aan de definitieve huuraanzegging.Met betrekking tot de betekenis van het begrip representatieve huurdersorganisatie
in het onderhavige wetsvoorstel zijn door de leden van de fracties van PvdA,
CDA, VVD en GPV een aantal vragen gesteld. De leden van de fractie van de
PvdA vroegen waaraan huurdersorganisaties – de leden van de GPV-fractie
vroegen dat ook met betrekking tot huurderscommissies – moeten voldoen
om als representatief te worden aangemerkt. De leden van de CDA-fractie vroegen
hoe die representativiteit in de in het wetsvoorstel genoemde algemene maatregel
van bestuur inhoud zal krijgen. De leden van de PvdA-fractie zouden die algemene
maatregel van bestuur ook graag toegevoegd zien bij deze nota.Ook de leden van de fractie van de VVD vroegen naar de criteria voor de
representativiteit. De leden van de fractie van het GPV tenslotte verzochten
om een nadere uiteenzetting over wat onder die representativiteit moet worden
verstaan.Wij zijn van mening dat het advies van de commissie huurders-verhuurders
een goed uitgangspunt ter zake vormt. Volgens de commissie is een huurdersorganisatie
representatief indien:– zij kan aantonen dat zij een betekenend aantal huurders van een
verhuurder vertegenwoordigt;– de huurdersvertegenwoordigers worden gekozen of aangewezen door
degenen die zij vertegenwoordigen;– zij degenen die zij vertegenwoordigt, op de hoogte houdt van haar
activiteiten en betrekt bij haar standpuntbepaling, en– zij tenminste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor
degenen die zij vertegenwoordigt, in die vergadering verantwoording aflegt
van haar activiteiten in het afgelopen jaar en haar plannen voor het komende
jaar bespreekt en vaststelt.Daarnaast zou nog gelet kunnen worden op de mate van onafhankelijkheid
van de organisatie ten opzichte van de verhuurder en de mate waarin de activiteiten
van de organisatie een structureel karakter vertonen.Gelet op de diversiteit van de bestaande huurdersorganisaties hebben wij
er de voorkeur aan gegeven thans nog geen vastomlijnde criteria voor de representativiteit
van huurdersorganisaties voor te schrijven. Om meer duidelijkheid te verkrijgen
over de gevoelens van betrokken partijen heeft de eerste ondergetekende onlangs
wel advies gevraagd aan het Overlegorgaan Landelijke Centrales Huurders-Verhuurders.
Overigens hebben ook de Raad voor Onroerende Zaken en de Woonbond een omgangscode
opgesteld die de omgang tussen een particuliere verhuurder en een huurdersorganisatie
regelt. Indien thans reeds zou worden voorgeschreven aan welke criteria huurdersorganisaties
zouden moeten voldoen om als representatief aangemerkt te worden, is het niet
denkbeeldig dat een deel van deze, wellicht zeer goed functionerende,
organisaties in het kader van de procesvereisten zou worden buitengesloten
waarmee het voorgestane proces om op brede schaal te komen tot een dialoog
tussen verhuurders en huurders reeds in de start kan worden verstoord.Met het bovenstaande is ook – dit naar aanleiding van een vraag
van de leden van de GPV-fractie – een rechtvaardiging gegeven voor de
keuze de representativiteit nog niet in een algemene maatregel van bestuur
nader inhoud te geven. Het treffen van nadere regels met betrekking tot dit
begrip achten wij een goede zaak, indien nadrukkelijk is gebleken dat dit
begrip in de praktijk onvoldoende duidelijk is. Dit sluit ook aan bij het
streven om tot een grotere mate van zelfregulering te komen. Uiteraard is
het zo – dit eveneens in antwoord op een vraag van de leden van de GPV-fractie
-dat, indien eenmaal wordt gekozen voor regeling op het niveau van de algemene
maatregel van bestuur, er altijd aanpassing kan plaatsvinden van die algemene
maatregel van bestuur als er nadien (nieuwe) knelpunten blijken te zijn.In dit verband kan aan de leden van de PvdA-fractie nog worden medegedeeld
dat onder het begrip «actief» in relatie met huurdersorganisatie
ware te verstaan een representatieve huurdersorganisatie die zich bij de verhuurder
als zodanig heeft gepresenteerd dan wel op andere wijze bij de verhuurder
als structurele belangenbehartiger van de huurders bekend kan zijn. Ook een
nieuwe huurdersorganisatie moet dus bij de procesvereisten worden betrokken
indien deze het oogmerk heeft structureel activiteiten op het gebied van de
belangenbehartiging van de huurders uit te oefenen en de verhuurder van het
bestaan op de hoogte is.De leden van de PvdA-fractie gaven aan het van groot belang te achten
dat het voorliggende wetsvoorstel vóór de komende huurronde
rechtskracht heeft, opdat de erin opgenomen procedure kan worden doorlopen.Ons streven is er nadrukkelijk op gericht de behandeling van het wetsvoorstel
door de beide kamers der Staten-Generaal zodanig snel te doen zijn, dat het
metterdaad voor de komende huurronde rechtskracht heeft. Daarbij is van beide
zijden een uiterste krachtsinspanning nodig om dat te kunnen halen. Het wetsvoorstel
zal dan immers ruim vóór 1 maart 1996 tot wet moeten zijn verheven
en in werking zijn getreden.De leden van de CDA-fractie merkten op dat in de memorie van toelichting
nauwelijks wordt onderbouwd wat de reden is om in zoverre af te wijken van
het voorstel van de commissie huurders-verhuurders dat de procesvereisten
ook worden ingevuld op collectief niveau indien er bij de verhuurder een representatieve
huurdersorganisatie actief is. Een goede onderbouwing weegt des te zwaarder
omdat in de HPW de individuele contractrelatie tussen huurder en verhuurder
centraal staat. Zij constateren een zekere spanning tussen dit uitgangspunt
van de HPW en het invullen van de procesvereisten op collectief niveau. De
leden van de CDA-fractie vragen zich daarnaast af of er geen sprake zal zijn
van doublures, daar het algemene huurbeleid van de verhuurder ook aan de orde
komt, indien wordt ingegaan op de binnengekomen reacties, zoals bedoeld in
artikel 19a.Het voornemen om de procesvereisten ook te doen invullen op het collectieve
niveau doet, zo menen wij, niet af aan het individuele karakter van de HPW.
Immers de verplichting van de verhuurder de procesvereisten in acht te nemen
geldt ten opzichte van de andere contractspartij, de individuele huurder.
Alleen deze laatste kan het niet-nakomen ervan aankaarten bij de huurcommissie.
Alleen voor het individuele contract zijn aan het niet-nakomen in het wetsvoorstel
gevolgen verbonden. Afspraken, gemaakt tijdens een eventueel overleg tussen
de verhuurder en een huurdersvertegenwoordiging, kunnen de individuele huurder,
anders dan met een uitdrukkelijke machtiging van die huurder aan die vertegenwoordiging,
niet binden. Van doublures in het overleg zal in de praktijk niet zo snel
sprake zijn. Het ligt immers voor de hand dat, waar een representatieve huurdersorganisatie
actief is, de huurder zich meer zal richten op (de achtergronden
van) de individuele huurverhoging en de organisatie zich zal richten op het
algemene huurbeleid van de verhuurder.Overigens zien de leden van de aan het woord zijnde fractie het goed,
als zij in het verslag constateren dat de invulling op collectief niveau nadrukkelijk
is gekoppeld aan huurverhogingen boven de 3,8%. Dat blijkt uit de koppeling
in artikel 19a, tweede lid, met het huurverhogingsvoorstel, bedoeld in artikel
19, eerste lid, onder f, zijnde een voorstel tot huurverhoging boven de 3,8%.Naar aanleiding van een desbetreffende vraag van de leden van de VVD-fractie
deelt de eerste ondergetekende mede dat de termijn tussen het verstrekken
van de noodzakelijke informatie en de ingangsdatum van de huurverhoging niet
kan worden bekort. Om te beginnen moet ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef,
van de HPW het definitieve voorstel tot huurverhoging ten minste één
maand voor de ingangsdatum ervan zijn gedaan. De termijn waarbinnen aan de
in het wetsvoorstel opgenomen procesvereisten met betrekking tot de door de
verhuurder tijdig (ten minste vier maanden vóór het tijdstip
waarop de voorgenomen huurverhoging zou moeten ingaan) verstrekte informatie
moet zijn voldaan, bedraagt dus niet die volle vier, maar slechts ten hoogste
de drie maanden, die aan het doen van het definitieve voorstel voorafgaan.
In die drie maanden moeten de huurder en eventueel de representatieve huurdersorganisatie
op die informatie kunnen reageren en moet de verhuurder met een reactie komen
in de richting van huurder en eventueel huurdersorganisatie; daarna moet er
nog tijd zijn voor eventueel nader overleg. Tevens moet de verhuurder de gelegenheid
hebben de gevolgen van de wijzigingen die voortvloeien uit reacties/overleg,
etc., op zijn gehele woningbestand te bezien en wijzigingen door te voeren.
Met het doorlopen van een dergelijke procedure is al gauw twee à drie
maanden gemoeid. De eerste ondergetekende ziet dan ook geen mogelijkheden
de voorgestelde termijn te bekorten.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af hoe de regering kan waarborgen,
dat elke huurder de motiveringsplicht kan controleren, terwijl deze niet beschikt
over het financieel jaarverslag.De leden van de SGP-fractie informeerden hoe de verhuurder zijn investeringsbeleid
en de marktpositie van de woning aan de individuele huurder zodanig kan duidelijk
maken, dat deze de redelijkheid van de voorgestelde huuraanpassing kan beoordelen.De eerste ondergetekende merkt naar aanleiding van die vragen op dat in
artikel 19a is neergelegd, dat de verhuurder in het voorgenomen voorstel een
relatie moet leggen met de financiële continuïteit en het investeringsbeleid.
Dat impliceert, dat de huurder – zij het langs een andere weg en in
de vorm van een samenvatting – inzicht kan krijgen in de noodzakelijke
door de vragenstellers bedoelde gegevens.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af waarom de procesvereisten
niet alleen gelden voor de gesubsidieerde sector – waartoe ook particuliere
verhuurders kunnen behoren –, maar ook voor de niet-gesubsidieerde sector.
De leden van de SGP-fractie hebben ook enige twijfel bij de noodzaak om de
aangescherpte procesvereisten tevens te laten gelden voor de particuliere
sector. Mede vanwege het bestaan van een principieel onderscheid stellen zij
de vraag waarom de huidige regelgeving op het gebied van de huren en de huurprijsvaststelling
niet voldoende is.Aan het feit dat de procesvereisten ook van toepassing worden op particuliere
verhuurders, ook op degenen die geen rijkssubsidie ontvangen, ligt de volgende
redenering ten grondslag. Commerciële verhuurders onderscheiden zich
fundamenteel van sociale verhuurders in die zin, dat zij een winstbeogend
bedrijf hebben en niet alleen op het gebied van de volkshuisvesting actief
zijn. Dit laat onverlet, dat zij wel gehouden kunnen worden aan het op peil
houden van de kwaliteit van hun woningbezit, in samenhang met
een fatsoenlijke uitvoering van hun huurcontracten en de daarop van toepassing
zijnde regels ten aanzien van huurprijsvorming en huurbescherming. Gelet daarop
komt het ons voor, dat de commerciële verhuurders aan dezelfde vereisten
ten aanzien van het huurbeleid dienen te voldoen als de toegelaten instellingen.
Met betrekking tot de vraag of de huidige regelgeving op het gebied van huren
en de huurprijsvaststelling niet voldoende is, merken wij op dat terzake aanzegging
tot huurverhoging met een percentage hoger dan een bepaald percentage niet
de eis is opgenomen om vooraf informatie te verschaffen zoals in het onderhavige
wetsvoorstel. Wij beantwoorden de vraag van de leden van de VVD-fractie, of het wetsvoorstel
niet voorziet in een onderhandelings- dan wel instemmingsrecht, bevestigend.
Wij zijn het evenwel niet met de vragenstellers eens dat het wetsvoorstel
dan «een dooie mus» is. De huurders(organisaties) krijgen via
dit wetsvoorstel op individueel niveau inzicht in de achtergronden van de
voorgestelde huurverhoging boven percentage «X» en op individueel
èn collectief niveau biedt het voorstel, zoals reeds eerder gesteld,
een basis voor de huurders om met de verhuurder in dialoog te geraken over
diens huurbeleid terzake die woningen waarvoor verhuurder een huur wil aanzeggen
met een percentage hoger dan «X».De leden van de CDA- en van de VVD-fractie vroegen zich af, waarom de
huurcommissie slechts mag bezien of aan de informatieplicht is voldaan en
niet mag overgaan tot inhoudelijke toetsing van de door de verhuurder aangevoerde
argumenten om te komen tot een huurverhoging boven percentage «X».Zoals reeds in § 3.3 van de memorie van toelichting op het wetsvoorstel
is gesteld, kan een verhuurder, indien de huurder bezwaar bij de verhuurder
heeft aangetekend tegen een huurverhoging boven percentage «X»,
op grond van artikel 20 van de HPW een procedure starten bij de huurcommissie
om de redelijkheid van de voorgenomen huurverhoging te laten toetsen. De door
de verhuurder gebruikte argumenten dienen wel ter zake te zijn, wil hij aan
de procesvereisten voldoen. Het kan evenwel niet zo zijn, dat de huurcommissie
een inhoudelijk oordeel velt over de overwegingen, die er voor de verhuurder
toe hebben geleid een huurverhoging aan te zeggen met een percentage boven
«X». De bepaling van de noodzaak te komen tot een dergelijke huurverhoging
is immers aan de verhuurder. Hij zal daarbij onder meer letten op de betrokken
exploitatierisico's en – bij particulieren – op het behalen van
een zekere winst; het maakt derhalve onderdeel uit van ondernemersbeslissingen.
Deze kunnen de huurcommissies niet inhoudelijk toetsen; zij nemen immers ook
het ondernemersrisico niet over. Bovendien zou daarmede de rol van de huurcommissie
een heel andere worden dan de rol die zij heeft ingevolge de Wet op de huurcommissies;
zij moet huurders en verhuurders adviseren over huurprijzen en huurprijsverhogingen
door deze te toetsen aan de voor de woningwaardering en de jaarlijkse aanpassingen
gegeven regels. Daarin past geen inhoudelijke toets van het al dan niet noodzakelijk
zijn van een huurverhoging in het licht van de bedrijfspolitiek van een verhuurder.
Haar taak zou dan een vorm van vergaande rechterlijke toetsing betekenen.
Derhalve kan de toetsing niet verder gaan dan een marginale en beslist niet
de inhoud van het beleid betreffen.In antwoord op een vraag van de leden van de VVD-fractie delen wij mede
dat met betrekking tot de algemene maatregel van bestuur ingevolge artikel
19a, vijfde lid, tweede volzin, geen voorhangprocedure geldt. Wij stellen
voor alsnog een voorhangprocedure van toepassing te laten zijn op de algemene
maatregel van bestuur met betrekking tot de nadere invulling van de procesvereisten.
Daartoe hebben wij een nota van wijziging ingediend, die bij deze nota is
gevoegd.De Tweede Kamer zal, zoals door de leden van de VVD-fractie verzocht,
inderdaad op de hoogte worden gehouden van de uitkomsten van de voorgenomen
monitoring. Dit zal geschieden zo snel mogelijk na afloop van de eerste huurverhogingsronde
waarbij de in dit wetsvoorstel opgenomen voorschriften gelden. Daarbij dient
bedacht te worden, dat eerst inzicht verkregen dient te worden in het aantal
bezwaren dat bij de huurcommissie wordt ingediend en de gronden van deze bezwaren.De leden van de VVD-fractie vroegen of het verschil tussen het Besluit
beheer sociale-huursector en het onderhavige wetsvoorstel kan worden aangegeven.
Daarnaast vroegen zij hoe op dit moment door de sociale verhuurders wordt
omgegaan met de artikelen 17, 18 en 19 van dat besluit.In de artikelen 17, 18 en 19 van het Besluit beheer sociale-huursector
is geregeld, dat toegelaten instellingen ten minste eenmaal per jaar overleg
voeren met de huurders van haar woongelegenheden of met hun vertegenwoordigers.
Dit overleg, dat, zo blijkt uit recent onderzoek, in aantal en regelmaat nog
steeds groeiende is, biedt de huurders(organisaties) de mogelijkheid om het
beleid inzake de huurprijzen aan de orde te stellen. Er bestaat echter geen
mogelijkheid door de huurcommissie te laten toetsen of het voorstel tot verhoging
redelijk is, ingeval een dergelijk overleg niet heeft plaatsgevonden. Het
onderhavige wetsvoorstel voorziet hierin – voor zover het gaat om huuraanzeggingen
met een percentage hoger dan «X» – juist wel zowel voor
huurders van toegelaten instellingen als voor huurders van particuliere verhuurders.Naar onze mening kan er – dit in antwoord op een desbetreffende
vraag van de leden van de aan het woord zijnde fractie – geen misverstand
bestaan over de termijn waarbinnen de verhuurders een representatieve organisatie
moeten informeren. Die termijn is opgenomen in artikel 19a, tweede lid. Datzelfde
lid bevat ook de inhoudelijke aspecten die bij het overleg huurdersorganisatie/verhuurder
aan de orde dienen te komen. De eerste ondergetekende wil hierbij nogmaals
benadrukken dat hij eraan hecht dat in eerste instantie lokale partijen al
naar gelang de specifieke omstandigheden hieraan zelf invulling geven. Hij
ziet derhalve geen aanleiding die aspecten nader te specificeren.Naar aanleiding van een desbetreffende vraag van de leden van de aan het
woord zijnde fractie merkt de eerste ondergetekende op dat de in het derde
lid van artikel 19 opgenomen verplichting om ook bij een huurverlagingsvoorstel
gebruik te maken van een voorgeschreven formulier niet nieuw is. Ook het huidige
derde lid bevat die verplichting voor degene die een huurverlagingsvoorstel
doet. Overigens zal een huurverlagingsvoorstel doorgaans uitgaan van de huurder
en niet van de verhuurder. Deze dient op het voorgeschreven formulier in te
vullen: het bedrag van de geldende huurprijs, het voorgestelde verlagingspercentage
of het bedrag van de verlaging, de uit het voorstel voortvloeiende nieuwe
huurprijs, de datum waarop de nieuwe huurprijs zou moeten ingaan, alsmede
de kwaliteit van de woonruimte, gemeten volgens het woningwaarderingsstelsel.
Die verplichting is opgenomen om de huurcommissie bij een geschil over het
voorstel in staat te stellen snel tot een oordeel te kunnen komen over dat
geschil. Zou een dergelijk formulier niet zijn voorgeschreven, dan zou de
huurcommissie worden geconfronteerd met een aanzienlijke toename van de werklast
die nodig is om tot een oordeel te kunnen komen.De leden van de VVD-fractie vroegen zich af in welke categorieën
de minister de verhuurders denkt te gaan indelen met het oog op de inhoudelijke
invulling van de procesvereisten bij het doen van voorstellen tot huurverhogingen
boven percentage «X». Zij verbinden daaraan de vraag of dit niet
een enorme administratieve rompslomp met zich brengt.De eerste ondergetekende stelt zich voor dat het op grond van het derde
lid (nieuw) van artikel 19 voor te schrijven formulier een aantal vragen bevat
die alle in beginsel door iedere verhuurder moeten worden beantwoord. De verwachting
is dat het betreffende formulier niet meer tekst bevat dan twee A-viertjes.
Zoals in de memorie van toelichting is aangegeven verwacht de
eerste ondergetekende voorts dat de huurcommissie (en in het verlengde daarvan
de kantonrechter) bij de beoordeling omtrent de juiste uitvoering van de procesvereisten
rekening houdt met de verscheidenheid van verhuurders en met de daarmee samenhangende
verschillen in professionaliteit. De verhuurder zal evenwel op het betreffende
formulier gemotiveerd dienen aan te geven waarom hij aan bepaalde inhoudelijke
punten van de procesvereisten niet heeft kunnen voldoen, bijvoorbeeld dat
hij geen investeringsbeleid voert en om welke reden dit het geval is. Het
(beperkte) aantal door hem verhuurde (on)zelfstandige woningen kan daartoe
als wellicht meest belangrijke motivering worden aangevoerd. Uit het voorgaande
kan worden afgeleid dat de eerste ondergetekende vooralsnog niet het voornemen
heeft om categorieën van verhuurders aan te wijzen. Het is echter niet
uitgesloten dat daaraan, gelet op de verschillen in structuur tussen grote
en (heel) kleine verhuurders en de zich ontwikkelende jurisprudentie, in de
praktijk toch behoefte gaat ontstaan. De wet biedt dan de mogelijkheid voor
deze differentiatie. Wellicht ten overvloede merkt de eerste ondergetekende
nog op dat geen formulieren verplicht zijn gesteld in de fase van uitvoering
van de procesvereisten, dus voorafgaande aan het doen van het definitieve
huurverhogingsvoorstel boven percentage «X». Verhuurders en huurders
worden hierin in die fase volledig vrij gelaten, mits bij een voorgenomen
huurverhoging boven percentage «X» invulling wordt gegeven aan
het voorgestelde artikel 19a van de HPW.De leden van de VVD-fractie zijn van mening, dat bij inspraak formeel
een schriftelijke reactie (van de huurder) het geëigende instrument is.
Voorts vroegen zij wie bepaalt wat de belangrijkste, dan wel de meest gestelde
vragen zijn, en of naast vergelijking met de eigen woningen van de verhuurder
ook niet een vergelijking dient te worden gemaakt met vergelijkbare woningen
van andere verhuurders.De eerste ondergetekende deelt de mening van de vragenstellers voor zover
het gaat om het informeren van individuele huurders. Indien het gaat om huurdersorganisaties
ligt een gespreksronde, waarbij de onderwerpen mondeling dan wel schriftelijk
kunnen worden ingebracht, in de rede. Hij is daarnaast van mening, dat de
verhuurder de gestelde vragen objectief zal beoordelen op belangrijkheid.
Een vergelijking met woningen van andere verhuurders lijkt ons niet mogelijk,
daar men elkaars financiële positie en investeringsbeleid niet kent.De leden van de D66-fractie vragen wat de regering denkt te doen aan de
discrepantie in het verwachtingspatroon inzake de procesvereisten tussen huurders
en verhuurders.De eerste ondergetekende is van mening dat via een goede voorlichting
een mogelijk verschil in verwachting kan worden weggenomen. Daarnaast kan
worden opgemerkt dat door de commissie huurders-verhuurders de invoering van
de procesvereisten is voorgesteld; in die commissie waren beide categorieën
vertegenwoordigd. Verder kan worden verwezen naar onderstaand antwoord op
de vraag van de leden van de GPV-fractie over de voorlichting.De mening van de leden van de fractie van D66, dat het zesde prestatieveld
uit het Besluit beheer sociale-huursector een belangrijk onderdeel van de
motivering van verhuurder moet zijn, wordt door de eerste ondergetekende gelet
op de samenhang met het huurbeleid onderschreven.In antwoord op een desbetreffende vraag van de leden van de RPF-fractie
merken wij op dat op het niet voldoen aan de informatieplicht, derhalve op
het niet voldoen aan de procesvereisten, ingevolge artikel 25 van de HPW,
zoals dit met het wetsvoorstel wordt gewijzigd, als sanctie een beperking
van het huurverhogingsvoorstel staat tot het percentage van 3,8.De leden van de RPF-fractie vroegen om een nadere toelichting op de opvatting
van de regering dat kleine verhuurders niet aan alle vier genoemde
aspecten van de motivering behoeven te voldoen. Waarom behoeft door deze groep –
zo vragen deze leden geen melding te worden gemaakt van toekomstige investeringen
of voorgenomen onderhoudsmaatregelen? Wordt hier op deze wijze rechtsongelijkheid
gecreëerd?De eerste ondergetekende merkt op dat in de memorie van toelichting op
het onderhavige wetsvoorstel is gesteld, dat relatief kleine verhuurders kunnen
volstaan met een minder diepgaande motivering op de verschillende punten waarop
volgens de wet moet worden ingegaan. Hiermede wordt naar onze mening geen
rechtsongelijkheid gecreëerd, doch wordt rekening gehouden met datgene
wat men bij die relatief kleine verhuurders op het punt van de bedrijfsvoering
mag verwachten. Onder relatief kleine verhuurders moet in dit verband worden
verstaan: verhuurders met een klein woningbezit alsmede verhuurders van onzelfstandige
woonruimten. Gesteld kan worden dat deze categorieën verhuurders doorgaans
geen plannen hebben inzake een (lange-termijn) investeringsbeleid en dat gelet
op de wijze waarop zij hun bedrijfsvoering verrichten ook anderszins niet
gesproken kan worden van een professionele onderneming. Om die reden kan van
bedoelde categorie verhuurders redelijkerwijs niet verlangd worden, dat zij
aan alle genoemde aspecten voldoen.Naar aanleiding van de opmerking van de leden van de RPF-fractie, dat
zij een informatie-avond een onpersoonlijke benaderingswijze vinden, merkt
de eerste ondergetekende op dat hij dat ook vindt en dat daarom in artikel
19a is voorzien in een schriftelijke, persoonlijke, benadering, waarbij de
nodige informatie wordt verstrekt. Nadat die informatie is verstrekt kan het
onder omstandigheden een goede invulling zijn van de procesvereisten, indien
vervolgens over de binnengekomen reacties een informatie-avond wordt belegd.Naar aanleiding van een vraag van de leden van de SGP-fractie met betrekking
tot de rechtsvorm waarin een verhuurder werkzaam is (vereniging of stichting),
merkt de eerste ondergetekende op dat de procesvereisten gelden voor elke
verhuurder ongeacht de rechtsvorm waarin deze opereert. In alle gevallen zal
ten minste sprake dienen te zijn van informatieverstrekking op het individuele
niveau. Het is overigens op zich niet van belang welke rechtsvorm de toegelaten
instelling heeft, daar hoe dan ook voldaan dient te worden aan het gestelde
in artikel 7 van het Besluit beheer sociale-huursector, waarvan – voor
zover in casu van belang – het belangrijkste onderdeel vormt het gegeven,
dat er sprake moet zijn van een democratische organisatie (aanwezigheid van
een toezichthoudend orgaan, huurders zijn lid van het bestuur e.d.). De desbetreffende
omzettingen zullen veelal om bedrijfsmatige redenen plaatsvinden, bij voorbeeld
teneinde een heldere interne verantwoordelijkheidsverdeling te bewerkstelligen.De leden van de GPV-fractie vroegen op welke manier voorzien wordt in
een goede voorlichting van huurders over de betekenis van dit wetsvoorstel
voor de jaarlijkse huurverhogingen en de inspanningen die zij van verhuurders
mogen verwachten.De eerste ondergetekende heeft het voornemen een meerjarige voorlichtingscampagne
te ontwikkelen in de massamedia over alle aspecten van de huurlastenproblematiek,
derhalve ook over de betekenis van het onderhavige wetsvoorstel. Doelstelling
van deze campagne is het informeren van betrokken doelgroepen over de voorgenomen
wijzigingen in het huur- en huursubsidiebeleid en huurders en verhuurders
te wijzen op hun rechten en plichten (een zogenaamde dienstverlenende campagne).
In de campagne worden bestaande voorlichtingsmiddelen en -acties op het terrein
van de huuraanpassingen en individuele huursubsidie geïntegreerd en geactualiseerd.
Belangrijkste middelen zijn een radio- en TV-spot, een brochure te verspreiden
via postkantoren en bibliotheken, en gerichte publiciteit in de consumentenbladen.
Daarnaast vindt een actieve informatieverstrekking plaats door de secretariaten
van de huurcommissies. De campagne zal, uitgaande van tijdige
inwerkingtreding, lopen van medio maart tot medio augustus. De campagne wordt
afgestemd met de voorlichtingsactiviteiten die de koepels van huurders en
verhuurders verrichten. Daaraan voorafgaande worden de verhuurders reeds door
middel van de jaarlijkse circulaire aan de gemeenten geïnformeerd over
de wijze waarop zij in het geval van voorgenomen huurverhogingen boven «X»
aan de procesvereisten invulling dienen te geven. Daarnaast zullen in een
afzonderlijk informatietraject zo veel mogelijk kleine particuliere verhuurders
benaderd. Overwogen wordt daarbij om naast het verspreiden van een persbericht
tevens de vereniging Huis en Eigendom te betrekken.Voorts vroegen de leden van de aan het woord zijnde fractie of vertegenwoordigingen
van huurdersorganisaties en huurderscommissies beide van verhuurders kunnen
verlangen dat deze ten opzichte van hen voldoen aan de procesvereisten en
of de representativiteit van beide organisaties identiek is. Ook vroegen deze
leden of de verhuurder verplicht is met huurderscommissies te overleggen in
plaats van met huurdersorganisaties indien de huurders van bijvoorbeeld een
wooncomplex te kennen geven dat zij zich primair door de huurderscommissie
vertegenwoordigd voelen.Het komt ons voor dat bij de representativiteitsvraag van organisaties
geen onderscheid kan worden gemaakt vanwege het enkele feit dat het een huurdersorganisatie,
een huurderscommissie dan wel een huurdersvereniging betreft. Het is voorts
ook niet zo dat een verhuurder aan de eis van een huurdersorganisatie om betrokken
te worden bij de uitvoering van de procesvereisten in alle gevallen gevolg
móet geven. Hij loopt echter wel bij het niet-betrekken van een dergelijk
collectief verband het risico niet voldaan te hebben aan het voorschrift van
voldoende informatieverstrekking op collectief niveau, hetgeen gevolgen kan
hebben voor het realiseren van voorgenomen huurverhogingen boven het percentage
«X». Naar verwachting zullen verhuurders in het geval van twee
zich als representatief presenterende organisaties dan ook niet snel het overleg
beperken tot slechts één van beide organisaties.Tot slot vroegen de leden van de aan het woord zijnde fractie in dit verband
of verhuurders mogelijkheden hebben om aan de voorkeur van huurders voorbij
te gaan omdat zij het overleg het liefst op het hoogst mogelijke collectieve
niveau voeren.Evenals in de keuze van organisaties op hetzelfde niveau heeft de verhuurder
in beginsel de vrijheid te kiezen tussen organisaties op verschillende niveaus.
De directe betrokkenheid van de huurders op het vertegenwoordigende niveau
zal evenwel een doorslaggevende factor kunnen zijn bij de keuze van de hoogte
van het collectieve (representatieve) niveau. 3. GeschillenbeslechtingDe eerste ondergetekende is het op zich met de leden van de fractie van
de PvdA eens dat door het niet noemen van het percentage in artikel 19, eerste
lid, onder f, de regeling helderder en eenvoudiger zou worden. Onder verwijzing
naar de aan het begin van onderdeel 2 van deze nota gegeven reactie op het
pleidooi van die leden om de procesvereisten voor alle huurverhogingen te
laten gelden merkt de eerste ondergetekende op dat hij het niet wenselijk
acht hiertoe over te gaan. Naar aanleiding van een desbetreffende vraag van de leden van de GPV-fractie
merken wij op dat het uit een oogpunt van economisch omgaan met regelgeving
beter is om een toch al bekend percentage in de wijzigingswet op te nemen
dan daarvoor het instrument van de algemene maatregel van bestuur te gebruiken.De leden van de fractie van de PvdA vroegen of er een onderbouwde inschatting
gemaakt kan worden van het aantal extra geschillen en verhoogde
werkbelasting in uren voor de huurcommissies, als de percentagegrens «X»
niet zou gelden. Daarnaast vroegen de leden van deze fractie, die kunnen instemmen
met de mogelijkheid om een beroep te doen op de huurcommissie indien niet
aan de procesvereisten wordt voldaan door de verhuurder, een inschatting te
geven van de totale extra werkbelasting van de huurcommissies. Ook de leden
van de fractie van het CDA vernamen graag of en in hoeverre rekening is gehouden
met een extra werkdruk voor de huurcommissies en de rechterlijke macht als
gevolg van de voorgestelde aanpassing van de HPW. Voorts vroegen de leden
van de SGP-fractie of met betrekking tot de geschillenbeslechting door de
huurcommissie inzicht bestaat in een verandering in werkbelasting van de huurcommissies
als gevolg van dit wetsvoorstel en informeerden de leden van de GPV-fractie
naar de gevolgen die dit voorstel van wet heeft voor het aantal klachtenprocedures
bij huurcommissies en kantongerechten, ondanks dat de procesvereisten slechts
gelden bij huurverhogingen boven een bepaald percentage.Voor de goede orde zij vermeld, dat indien een huurder zich met een voorstel
tot huurverhoging niet kan verenigen, de verhuurder op grond van artikel 20
van de HPW een procedure kan starten om de redelijkheid van de voorgestelde
huurverhoging door de huurcommissie te laten toetsen. Door een goede voorlichting,
het feit dat de procesvereisten slechts van toepassing zijn op een voorstel
tot verhoging met meer dan percentage «X», de betreffende procedure-eisen
in veel gevallen eenvoudig toetsbaar zijn en dat voor huurdersorganisaties
terzake geen bezwaarmogelijkheden bij de huurcommissie bestaan, wordt verwacht
dat een toetsing van het niet voldoen door de verhuurder aan de procedurele
vereisten niet veelvuldig als enig bezwaar in een huurcommissiezaak aan de
orde zal komen. Een geschil over de invulling van de procesvereisten en een
toetsing als bedoeld in artikel 20 van de HPW zal – zoals in de memorie
van toelichting van het onderhavige wetsvoorstel is aangegeven – veelal
ook betrekking hebben op andere bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging,
onder andere met betrekking tot onderhoudsgebreken. Dat neemt niet weg dat
de invoering van het voorliggende wetsvoorstel effecten zal hebben voor de
werkbelasting van de huurcommissies en de kantongerechten. Mede om die reden
is ook, zoals in de memorie van toelichting in § 4, pagina 9, is
aangegeven, er voor gekozen de procesvereisten alleen van toepassing te doen
zijn op huurverhogingen boven percentage «X». Over de precieze
effecten op de werkdruk bij invoering van het wetsvoorstel en over een situatie
waarbij geen percentage «X» zou gelden, zijn vanwege de onzekere
factoren die daarvoor mede bepalend zijn, zoals de mogelijk remmende invloed
van het wetsvoorstel op de huurverhogingen en de mate waarin zelfstandig over
de procesvereisten bezwaar zal worden gemaakt bij de huurcommissie, geen cijfers
te geven.Wij zijn het niet eens met de gedachte, uitgesproken door de leden van
de CDA-fractie, dat er met betrekking tot de toetsing door huurcommissie en
kantonrechter sprake is van een continuüm waarin deze instanties in de
praktijk een begaanbare weg moeten wijzen. Er is immers een groot verschil
tussen een marginale toetsing op procedure-aspecten en een inhoudelijke toetsing.
Wij hebben dat eerder in deze nota uiteengezet. De reden dat wij de mogelijkheid
openhouden om door middel van een algemene maatregel van bestuur nadere regels
inzake de invulling van de procesvereisten te geven is dat er ook bij de voorgestelde
toetsing behoefte kan ontstaan aan een nadere invulling van de te toetsen
procesvereisten. 4. Vaststelling van het percentage waarboven de procesvereisten
geldenVan verschillende zijden zijn vragen gesteld over het niveau waarboven
de procesvereisten van toepassing zullen zijn, het zogenaamde percentage «X».
Zoals hierboven reeds is opgemerkt, hebben wij in lijn met het advies van
de commissie huurders-verhuurders voor 1996 een niveau gekozen, waarbij rekening
is gehouden met de inflatie, de financiële continuïteit en de kosten
van een adequate bedrijfsvoering en een dito beheer.De leden van de CDA-fractie vroegen zich af of bij de keuze van het percentage
waarboven de procesvereisten van toepassing zijn, overwogen is aansluiting
te zoeken bij het minimale huursomstijgingspercentage van 3,5. De leden van
de fracties van CDA en GPV vroegen zich af of 3,8% wel het logische percentage
is waarboven de procesvereisten van toepassing moeten zijn.Naar aanleiding van deze vragen merkt de eerste ondergetekende op dat
met het wetsvoorstel procesvereisten wordt beoogd dat hogere huurprijsstijgingen
in ieder geval voorzien worden van een inhoudelijke motivering. Bij de keuze
van het niveau van deze hogere huurprijsstijgingen, het zogenaamde percentage
«X», is voor 1996 geen aansluiting gezocht bij het stijgingspercentage
van de minimale huursom. Dit percentage is namelijk primair bedoeld als een
extra waarborg voor de financiële continuïteit van een toegelaten
instelling. Dit neemt niet weg dat in de komende jaren, zoals reeds is uiteengezet
bij de behandeling van het inmiddels tot wet verheven wetsvoorstel balansverkorting
geldelijke steun volkshuisvesting (Kamerstukken II 1994/95, 23 817, nrs.
1–2) vanuit bedrijfsmatige overwegingen een hogere huurverhoging nodig
kan zijn of is. Zo dienen sociale verhuurders voldoende middelen te kunnen
genereren om de kostenontwikkeling bij te houden en noodzakelijke investeringen
te plegen in het op peil houden van de kwaliteit van het woningbestand, de
nieuwbouw, de ouderenhuisvesting e.d. Daarom heeft de eerste ondergetekende
niet 3,5, maar 3,8, gelijk aan het percentage dat het landelijk overleg hem
als meerderheidsstandpunt adviseerde te hanteren, als percentage gekozen.Op de vraag van de leden van de CDA-fractie in dit verband, hoe het minderheidsstandpunt,
ingenomen bij het overleg landelijke centrales huurders-verhuurders, luidde,
delen wij mede dat het minderheidsstandpunt van de vertegenwoordigers van
de ROZ luidde dat het percentage «X» voor 1996 op 5,5 gesteld
zou moeten worden vanwege het feit dat ook voor woningen van particuliere
verhuurders een subsidie-afbraak geldt. Aangezien het aantal woningen waarop
het subsidie-afbraakpercentage direct van toepassing is, relatief bescheiden
is, acht de eerste ondergetekende het niet nodig 5,5 als percentage «X»
te hanteren. Indien een verhuurder absoluut geen andere mogelijkheden heeft
dan het doorberekenen van het subsidie-afbraakpercentage in de huurverhoging
zal de motivering ten opzichte van de huurder geen probleem opleveren.Naar aanleiding van een vraag van de leden van de CDA-fractie of met het
algemeen geldende percentage voldoende rekening wordt gehouden met de specifieke
financiële positie van afzonderlijke verhuurders, merkt de eerste ondergetekende
het volgende op. Het onderhavige wetsvoorstel brengt weliswaar een motiveringsplicht
voor huurverhogingen boven de 3,8% met zich, maar het schrijft niet het exacte
niveau van de huurverhoging voor. Het percentage «X» zou dan ook
een geheel ander karakter krijgen, te weten dat van een maximum verhoging
van de huurprijs. In dat geval zou een koppeling moeten worden gelegd van
het percentage «X» met de individuele vermogenspositie van de
verhuurder. Alleen zo zou rekening gehouden kunnen worden met de specifieke
vermogenspositie van de verhuurder. Dat is niet doenlijk. De specifieke vermogenspositie
van de verhuurder kan echter wel van groot belang zijn voor de
inhoudelijke motivering van een hogere huurstijging. In die zin wordt daarmede
dus wel rekening gehouden. 5. Toelichting op nota van wijzigingBij deze nota is een nota van wijziging gevoegd. De wijziging, opgenomen
onder A, onderdeel 2, is reeds toegelicht in paragraaf 2. De belangrijkste
andere wijziging is opgenomen onder C, waarbij in artikel III van het wetsvoorstel
het inwerkingtredingstijdstip van 1 januari 1996 is gewijzigd in een bij koninklijk
besluit te bepalen tijdstip. Die wijziging is nodig omdat volledige behandeling
van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer nog in 1995 niet meer mogelijk is.
Door het tijdstip van inwerkingtreding bij koninklijk besluit te regelen kan
het wetsvoorstel direct na aanvaarding door de Eerste Kamer – zo enigszins
mogelijk niet veel later dan 1 januari 1996 – in werking worden gesteld.
Aldus wordt ongrondwettigheid voorkomen; artikel 88 van de Grondwet schrijft
immers voor dat wetten niet eerder in werking treden dan na hun bekendmaking.
De wijziging, opgenomen onder B, houdt met het vorenstaande verband. Het betreft
een technische wijziging waarmee wetstechnische problemen worden voorkomen
voor het geval het wetsvoorstel onverhoopt niet tijdig vóór
de eerstvolgende huurverhogingsronde tot wet zou zijn verheven en in werking
zijn getreden.De onder A, onderdelen 1 en 3, opgenomen wijzigingen zijn uitsluitend
bedoeld om aan te sluiten bij de elders in het wetsvoorstel gebezigde aanduidingen.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,D. K. J. TommelDe Minister van Justitie,W. Sorgdrager 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24465-7.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl