Woningcorporaties; Brief minister over prestaties in 2003 en prestatieafspraken voor 2004
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 29453, nr. 9

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

04-02-2005

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2004-2005

29453 nr. 9

01-02-2005

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInleidingParagraaf 1 BeleidsconclusiesParagraaf 2 Volkshuisvestelijke ontwikkelingen2.1 Aantal instellingen, de voorraad, mutaties en herstructureringTabel 1 Mutaties in de voorraad 2.2 Huisvesten van de doelgroep: leegstand, toewijzing
van woningen, mutatiegraad, de hurenTabel 2 Kengetallen huurniveau, leegstand, mutatiegraad
en overdracht woonwagens en -standplaatsen 2.3 KwaliteitsbeleidTabel 3 Onderhoud en verbetering 2.4 Leefbaarheid2.5 Huurders betrekken bij beleid en beheer2.6 Wonen en zorg2.7 Studentenhuisvesting2.8 MatchingParagraaf 3 De financiële continuïteit3.1 De vermogenspositieTabel 4 Financiële kengetallen 2001–2002–2003 3.2 Het jaarresultaatTabel 5 Resultaat: baten en lasten 3.3 Onderzoeken door het CFVParagraaf 4: individueel oordeel en werkdomein van
woningcorporaties4.1 Individueel oordeel financieel, rechtmatigheid en
volkshuisvestelijk presterenOordeel over rechtmatigheidOordeel over financiënTabel 6 Financiële beoordeling Tabel 7: Resultaat financiële beoordeling Oordeel over volkshuisvestelijke prestaties4.2 Nevenactiviteiten en werkdomein van woningcorporatiesParagraaf 5 Prestatieovereenkomsten en afsprakenOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Gerelateerde publicaties

Kamerstuk 29453, nr. 9 b1Gerelateerde publicatie

 
 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 29453Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 137 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
29 453Woningcorporatiesnr. 9BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN
MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 1 februari 2005InleidingOp grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) hebben woningcorporaties
voor 1 juli 2004 hun jaarstukken over 2003 aan mij gestuurd. Voor 7 december
jongstleden heb ik elke instelling individueel op de hoogte gebracht van mijn
oordeel over de prestaties in 2003 voor wat betreft het al dan niet rechtmatig
handelen en de financiële continuïteit. De grotere woningcorporaties
werkzaam in de grote steden (103 woningcorporaties in de G30) heb ik ook beoordeeld
op hun inspanningen op het terrein van nieuwbouw en herstructurering. Op basis
van de jaarstukken en de bijlagen daarbij, informeer ik u conform het gestelde
in artikel 43a van het Bbsh over de prestaties van de sector als geheel. In
een vertrouwelijk schrijven ontvangt u meer informatie op naam en toenaam
over de individuele beoordelingen.Ik wil u er op wijzen dat het hiernavolgende grotendeels betrekking heeft
op de prestaties in 2003. Op relevante onderdelen worden de prestaties vergeleken
met voorgaande jaren maar ook met de voornemens van de sector voor 2003. Deze
vergelijkingen zijn verwerkt in het bijgevoegde Toezichtsverslag sociale huursector
2003. Ten aanzien van de financiële aspecten heb ik mij laten adviseren
door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft een
aantal nadere financiële analyses verricht welke beschreven staan in
het bijgevoegde financiële verslag. Als bijlagen bij deze brief treft
u een aantal rapporten aan: het volkshuisvestelijke verslag en een apart rapport
op basis van een nadere analyse van de jaarstukken op enkele punten: Prestaties
van corporaties. Een illustratie van de activiteiten in 2003.1,2 Dit rapport is toelichtend
en verdiepend bij het volkshuisvestelijke verslag. Ook treft u een rapport
aan met de analyse van de prestatieafspraken: Prestatieovereenkomsten tussen
gemeenten en woningcorporaties. Analyse van de overeenkomsten in 2004.3,4 De conclusies
die ik daaraan verbind, treft u aan in paragraaf 5 van deze brief. Het
financiële rapport van het CFV heb ik u separaat aangeboden
bij brief van 25 januari(Financieel toezichtverslag
sociale-huursector 2003, DBO2005006468)1.In de nu voorliggende brief treft u een samenvatting aan van de rapporten
alsmede de conclusies die ik daaraan verbind.• In paragraaf 1 van deze brief heb ik de belangrijkste beleidsconclusies
weergegeven.• In paragraaf 2 worden de volkshuisvestelijke ontwikkelingen
en prestaties in 2003 samengevat. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de
mutaties in de voorraad, de ontwikkeling van de huren, de toewijzing van woningen
aan de doelgroep en de kwaliteit van de voorraad door onderhoud en verbetering.
Ook zal nader worden ingegaan op de inspanningen van de woningcorporaties
op het gebied van leefbaarheid van buurten en wijken, de mate waarin duurzaam
bouwen en verbeteren werden opgepakt en de relatie tussen huurders en verhuurders.
Ook komen de inspanningen van woningcorporaties op het terrein van wonen en
zorg aan de orde. Speciale aandacht in deze paragraaf gaat uit naar matchinginitiatieven
en studentenhuisvesting.• In paragraaf 3 wordt de financiële situatie van de sector
nader aan de orde gesteld. Dit is een samenvatting van de rapportage die door
het CFV is opgesteld.• In paragraaf 4 wordt ingegaan op de individuele beoordelingen
per instelling en kwesties die in het kader van het interim-beleid ten aanzien
van het werkdomein van woningcorporaties aan de orde zijn geweest.• In paragraaf 5 tenslotte staat een samenvatting van de analyse
van de prestatieafspraken voor 2004 tussen woningcorporaties en gemeenten.Het lag in mijn bedoeling u deze brief en de bijbehorende rapporten in
december 2004 ter beschikking te stellen. De vertraging die is opgetreden,
houdt verband met het feit dat ik het CFV in december jl. gevraagd heb om
een aantal doorberekeningen uit te voeren uitgaande van de set aan parameters
die door het onderzoeksbureau ABF ten behoeve van het huurbeleid is gebruikt
en door het CPB is gevalideerd. Deze aanvulling was nodig omdat in het u eerder
gezonden verslag van het CFV is uitgegaan van een afwijkend set aan parameters,
zoals een hogere inflatie, leidend tot een hogere huurstelling. Graag had
ik u in één keer een volledig beeld gegeven. Nu zal dit in verschillende
tranches plaatsvinden.Paragraaf 1 BeleidsconclusiesTerugkijkend naar 2003 zijn er verschillende indicaties dat woningcorporaties
een stap verder zijn met het oppakken van de herstructurering. Op basis van
de verantwoordingsinformatie over 2003 komt naar voren dat aanmerkelijk meer
woningen werden gesloopt: 14 200 huurwoningen, 4 500 meer dan het
jaar daarvoor. Eind 2003 stonden zeer veel woningen leeg in herstructureringsgebieden,
woningen die in 2004 gesloopt worden. Overigens zijn er initiatieven om die
leegstand te beperken, bijv. door tijdelijke contracten aan te bieden aan
studenten (zie ook elders in deze brief op pagina 11 en 12).In 2003 zijn veel meer woningen aan huurders verkocht en liep de boekwinst
op. De investeringen in woningverbetering, ook een pijler voor herstructurering,
namen toe. Herstructurering heeft een prominente rol in algemene prestatieafspraken
in de G30, zowel in de reeds bestaande afspraken (in 85% van de prestatieovereenkomsten
in de G30), maar vooral ook in de afspraken die zijn vastgelegd
met betrekking tot de 56 prioritaire wijken. De overeenkomsten tussen gemeente
en corporatie over die wijken dragen meer het karakter van een productiecontract.
Ook in de prognoses van woningcorporaties staan aanmerkelijk hogere hoeveelheden
sloop en (vervangende) nieuwbouw. Ik ga ervan uit dat de sector een omvangrijke
toename in woningbouwproductie realiseert. Zelfs al wordt slechts twee derde
van de voornemens voor met name nieuwbouw uitgevoerd zoals de afgelopen jaren
gebruikelijk was, dan betekent dit toch een toename in productie ten opzichte
van de productie in de afgelopen jaren.Het CFV constateerde een lagere prognose voor het te herstructureren aantal
woningen in de prioritaire wijken. De prioritaire wijken werden pas eind 2003
benoemd, de contracten werden en worden in de loop van 2004 en begin 2005
vastgelegd. Eind december 2004 waren voor 45 van de 56 wijken prestatieafspraken
bij VROM bekend. Aangepaste prognoses zullen pas in de jaarstukken over 2004
en 2005 bij alle woningcorporaties zijn opgenomen. Over de voortgang in de
56 prioritaire wijken bericht ik u binnenkort separaat.In 2003 hebben woningcorporaties gezamenlijk iets meer gebouwd dan in
het jaar daarvoor: 13 800 huur (200 meer dan in 2002) en 4 800 koopwoningen
(500 meer dan in 2002). Zij nemen daarmee 31% van de totale productie van
60 000 woningen voor hun rekening. Dit zijn niet de aantallen waarmee
de spanning op de woningmarkt op korte termijn verholpen wordt. Ik dring erop
aan dat woningcorporaties hun aandeel in de nieuwbouw verder uitbreiden, relatief
en absoluut, zoals naar voren komt in hun prognoses. Ook andere onderzoeken
binnen de sector wijzen in de richting van hogere productie in de komende
jaren. Daarbij zie ik zeker een rol weggelegd in het realiseren van huur-
en koopwoningen in meer marktsegmenten. Gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties,
zouden meer flexibele plannen moeten opstellen waarbij sneller en gemakkelijker
kan worden omgeschakeld tussen koop en huur als de conjunctuur daar aanleiding
toe geeft. Bovendien verwacht ik van woningcorporaties dat zij in de huidige
situatie waarin marktpartijen terughoudend zijn, juist voor een doorbraak
in de productie zorgen. Op korte termijn moeten corporaties de grond die zij
bezitten zo snel mogelijk bebouwen en plannen zo veel mogelijk versneld tot
uitvoering brengen. Op langere termijn dienen corporaties, in overleg met
de gemeenten, over voldoende grondposities te beschikken. Overigens is het
corporaties nu al toegestaan grond te verwerven ook al rust daar nog geen
bouwbestemming op. Voorts heb ik in inmiddels Woningbouwafspraken gemaakt
met de 20 bouwregio's. Ik dring erop aan dat die afspraken tussen Rijk en
regio zullen worden vertaald naar prestatieafspraken op lokaal niveau tussen
gemeenten en woningcorporaties. Met mijn brief van 21 september jongstleden
«Voortgang acties ter verhoging van de woningbouwproductie»1 heb ik u geïnformeerd over hetgeen ik van de woningcorporaties
verwacht, met name ook in de randgemeenten van de G30. Ik zal de komende jaren
de productie door woningcorporaties zeer nadrukkelijk volgen en stimuleren
waar nodig met de mij ter beschikking staande middelen.Ik constateer dat de financiële situatie van de sector in 2003 als
geheel en van het overgrote deel van de individuele woningcorporaties wederom
verbeterd is: het weerstandsvermogen groeide en de financiële mogelijkheden
om onrendabel te investeren namen met € 4 miljard toe naar € 14,9
miljard. De bedrijfstak heeft zich de afgelopen jaren in financiële zin
positief ontwikkeld en de financiële continuïteit is dermate bestendig,
dat intensivering en versnelling van de herstructurering op korte termijn
mogelijk zijn. Hoewel het CFV indicaties heeft dat woningcorporaties de herstructureringsopgaven voor de komende jaren terughoudend prognosticeren,
waarmee deze opgaven dus onvoldoende in de ramingen van de instellingen verdisconteerd
zijn, ben ik toch van mening dat de herstructurering nu daadwerkelijk opgepakt
zal worden. Sectorbreed is er in elk geval voldoende financiële ruimte
aanwezig om de intensivering en versnelling te realiseren. Het vergt wel de
nodige daadkracht van corporatiebestuurders om dit te realiseren. Ook vergt
het een intern toezicht dat dit deze daadkracht ondersteunt, niet alleen met
het oog gericht op financieel rendement, maar nadrukkelijk ook gericht op
maatschappelijk rendement.Ik heb dit jaar in mijn individuele oordeel over de prestaties van woningcorporaties
in 2003 nader gekeken naar de inspanningen van ongeveer 100 grotere woningcorporaties
met een grote opgave in de G30, zowel in nieuwbouw als in herstructurering.
Dit mede in verband met het verzoek van uw Kamer om meer de individuele prestaties
te beoordelen en een uitspraak te doen over goed én slecht presteren.
Ik ben tot de conclusie gekomen dat de individuele prestaties van 75% van
deze woningcorporaties in 2003 nog niet op het van hen te verwachten peil
lagen. Daar staat tegenover dat ik heb geconstateerd dat bij 60% de afspraken
rond het ISV I en ISV II voldoende doorvertaald zijn in hun prognoses. Bij
11% heb ik mijn tevredenheid uitgesproken over de voornemens. Ik zal actief
in overleg treden met woningcorporaties die de opgave onvoldoende in hun planning
hebben opgenomen of wier inspanning mij onvoldoende lijkt. Ik zal het initiatief
nemen om samen met gemeenten en corporaties belemmeringen in de uitvoering
van de opgave te helpen oplossen. In mijn oordeel over 2004 zal ik wederom
nadrukkelijk kijken naar de voortgang bij de woningcorporaties in de G30.
Zoals inmiddels gebruikelijk zal ik u in een vertrouwelijk schrijven op de
hoogte stellen van de individuele oordelen op alle onderdelen. De weg die
ik ben ingeslagen met een inhoudelijke oordeel over het presteren van corporaties,
zal ik komend jaar doorzetten.In 2003 zijn er aanmerkelijk meer woningen verkocht aan huurders dan in
het jaar daarvoor: ruim 14 800 en dat is 2 500 meer dan voorgaand
verslagjaar. Bovendien zijn er steeds meer instellingen die onder de variant
van maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) wel woningen willen verkopen of
een groot deel van hun bezit te woon (dat wil zeggen te koop, te koop onder
voorwaarden of te huur) aanbieden. Verkoop met korting verdubbelde ten opzichte
van het jaar daarvoor. Tussen woningcorporaties werd nog maar nauwelijks van
eigenaar gewisseld (in 2002: 11 000, in 2003: 2 200), wellicht in
verband met het nieuwe fiscale regime vanaf 1 januari 2003. Soms
levert dit een belemmering op voor de herstructurering. Ik zal mede in het
licht van de motie Van der Ham c.s.1 in overleg
met het ministerie van Financiën onderzoeken welke oorzaken aan deze
verminderde onderlinge verkoop ten grondslag liggen.Woningcorporaties hebben in 2003 meer aandacht besteed aan de betaalbaarheid
van het wonen: een groter aandeel van de nieuwbouw van huurwoningen vond plaats
in het goedkope segment: 8% i.p.v. 5% zoals in voorgaand verslagjaar. De onrendabele
investeringen, waarmee bijv. de hoogte van aanvangshuren in de nieuwbouw gedempt
worden, namen toe van ongeveer € 520 miljoen naar meer dan € 850
miljoen in 2003. Er werd aanmerkelijk meer met korting verkocht, zoals hiervoor
al werd aangegeven. Ook de gemiddelde huurverhoging bleef onder hetgeen mogelijk
was.In 2003 hebben de woningcorporaties aangegeven welke inspanningen zij
plegen op het terrein van wonen en zorg, zowel in de fysieke sfeer van de
aanpassingen van woningen als in de sfeer van het bemiddelen voor zorgdiensten.
Er is een grote toename geconstateerd in de voorraad toegankelijke woningen:
40 000 meer dan het jaar daarvoor. Grotendeels is dit verklaarbaar door
een betere inventarisatie van de voorraad, maar daarnaast ook door nieuwbouw
en verbouw. Ook het aantal voor ouderen en gehandicapten aangepaste woningen
is toegenomen. In de afgesloten prestatieafspraken komt dit thema zeer pregnant
aan de orde en ook op basis van de voornemens voor de komende jaren (gebaseerd
op de plannen die beschreven staan in de jaarverslagen), ga ik ervan uit dat
woningcorporaties zeer veel gaan realiseren op het terrein van wonen en zorg.
Indien de aandacht voor wonen en zorg, voor toegankelijkheid van woningen,
voor het aanbieden van zorgarrangementen de komende jaren net zo toeneemt
als de afgelopen jaren, zou de doelstelling om eind 2009 ten opzichte van
2002 255 000 extra toegankelijke woningen te creëren gehaald
kunnen worden. Ik blijf de voortgang de komende jaren monitoren.Ik heb ook nader laten kijken naar de inspanningen van woningcorporaties
op het terrein van studentenhuisvesting. Naast de «echte» studentenhuisvesters,
deels verenigd in het Kenniscentrum Studentenhuisvesting Kences, zijn in de
18 studentensteden meer woningcorporaties actief in dit segment. Uit dit nadere
onderzoek komt naar voren dat, hoewel woningcorporaties nog niet zoveel studentenhuisvesting
opleverden in 2003, zij wel zeer creatief zijn en veel voornemens hebben op
dit terrein. Men verhuurt te slopen woningen tijdelijk aan studenten, men
zet alle mogelijk onorthodoxe, maar snel opleverbare woonruimte, ter beschikking.
Belangrijker is echter dat er daarnaast door vele woningcorporaties samen
met gemeenten gewerkt wordt aan een meer permanente oplossing waarbij in een
aantal steden op korte en middellange termijn de bouw van duizenden eenheden
op het programma staat.Mede in relatie tot het bovenstaande heb ik een analyse laten maken van
de initiatieven rond matching. Belangrijke initiatieven in 2003 en 2004 hadden
betrekking op het beschikbaar stellen of laten stellen van middelen voor de
doorgaans armlastige studentenhuisvesters. Helaas kan ik niet tegemoet komen
aan hetgeen tijdens het Algemeen Overleg met uw Kamer op 21 april 2004
gevraagd werd, namelijk een volledig inzicht in de omvang van de middelen
die door rijke woningcorporaties voor arme woningcorporaties worden ingezet.
Dit houdt verband met het grote aantal verschillende mogelijkheden, waarbij
het niet steeds duidelijk is om welke bedragen het gaat. Ook de wijze van
verslaglegging door woningcorporaties verschilt waardoor cumuleren niet mogelijk
blijkt. Duidelijk is wel dat er een grote variëteit bestaat in de vormen
die woningcorporaties kiezen. Zij doen dit veelal op zakelijke gronden: er
dient een zeker rendement behaald te worden. Daarom komt de collegiale (gunstige)
lening het meest voor en de schenking het minst. Veel woningcorporaties steunen
elkaar door bezit over te nemen, voor elkaar te bouwen, of gezamenlijk projecten
te ontwikkelen. Met het oog daarop werd de afgelopen jaren de toelating voor
woningcorporaties tot een groter werkgebied met regelmaat toegestaan. Ik onderzoek
of toelating tot geheel Nederland vaker of voor alle woningcorporaties verleend
kan worden. Dit om eventuele belemmeringen voor matching weg te nemen en collegiale
aanpak te ondersteunen.Teleurstellend is het feit dat woningcorporaties in 2003 minder investeerden
in leefbaarheid van wijken en buurten. Hoeveel precies in leefbaarheid geïnvesteerd
wordt, is moeilijk aan te geven omdat een breed scala aan initiatieven hiertoe
gerekend kan worden. Ook is voor het eerst in zeven jaar de totale investering
in onderhoud (exclusief woningverbetering: dat nam toe) verminderd ten opzichte
van het voorgaande jaar. Juist in deze tijd is investeren in leefbaarheid
geen luxe maar een noodzaak om de leefbaarheid van buurten in
het algemeen en de veiligheid van bewoners in het bijzonder te verbeteren.Ik hecht nog steeds zeer aan het maken van prestatieafspraken als middel
om op lokaal niveau partijen te laten afstemmen over het leveren van prestaties.
Ik constateer dat het aantal algemene afspraken afneemt, naar verwachting
ook in 2005. Ik blijf de sector en de gemeenten oproepen tijdig met elkaar
in overleg te treden en de grote opgaven in overeenkomsten vast te leggen.
Bepaalde thema's zouden opgepakt moeten worden; ik denk uiteraard aan herstructurering
en nieuwbouw, maar ook aan de kansen voor starters, de opvang van dak- en
thuislozen of de huisvesting van statushouders.Ik constateer wel dat de nieuwe afspraken concreter zijn dan voorheen,
zowel de nieuwe algemene afspraken uit 2004 als de specifieke afspraken in
de 56 wijken. Ik wijs gemeenten en woningcorporaties er op dat zij de resterende
afspraken zo snel mogelijk moeten afronden en aan mij zenden.Het CFV constateert niet dat de bedrijfslasten binnen de sector bovenmatig
gestegen zijn in 2003, zoals de voorgaande jaren wel het geval was (met name
de personeelslasten). Exclusief de storting in de pensioenkas zijn de kosten
met 2,5% gestegen. Vorig jaar is een nader onderzoek aangekondigd naar de
stijging van de kosten in de afgelopen jaren, het CFV wil dit alsnog medio
2005 opleveren.In deze grafiek is weergegeven welke realisatie er heeft plaatsgevonden
in de afgelopen jaren voor wat betreft nieuwbouw (huur en koop), sloop en
verkoop buiten de sector. Tevens staan hier de prognoses voor de korte termijn.Paragraaf 2 Volkshuisvestelijke ontwikkelingen2.1 Aantal instellingen, de voorraad, mutaties en herstructureringEind 2002 waren 552 woningcorporaties actief. Door fusies in 2003 en de
eerste helft van 2004 bleven er 527 instellingen over, die over hun prestaties
en functioneren beoordeeld werden. De schaalvergroting van de afgelopen jaren
heeft ertoe geleid dat de 50 grootste woningcorporaties 45% van de voorraad,
ongeveer 1 miljoen woningen, in bezit hebben. Daar staat tegenover dat een
kwart van alle woningcorporaties minder dan 1 000 woningen bezit. Ook
in 2003 zette de afname van de sociale huurwoningvoorraad door.
Per saldo is het aantal woongelegenheden afgenomen met circa 10 500.
Eind 2003 hadden woningcorporaties in totaal 2 420 500 woongelegenheden
in eigendom en beheer.Bijna 32% van die woongelegenheden wordt gerekend tot de goedkope woningvoorraad
(2% lager dan in 2002) en de betaalbare voorraad groeide van 56% naar 58%.
Tezamen is ruim 90%, meer dan 2 miljoen woningen, van de sociale huurwoningvoorraad
bereikbaar voor doelgroephuishoudens, net als vorig verslagjaar.1 Uit het Woningbehoefteonderzoek 2002 bleek dat circa 1,4 miljoen doelgroephuishoudens
zijn aangewezen op een huurwoning. Er zijn derhalve in principe ruim voldoende
goedkope en betaalbare sociale huurwoningen om al deze huishoudens te huisvesten.
Het aandeel goedkope huurwoningen verschilt per provincie. In Friesland en
Groningen ligt dit aandeel rond de 42%, een daling met 3% ten opzichte van
vorig jaar. In Flevoland is slechts 11% (was 12%) van de sociale huurwoningen
goedkoop. In de overige provincies ligt het aandeel goedkope huurwoningen
tussen de 30 en 40%. Flevoland en Utrecht kennen de grootste voorraad dure
woningen: respectievelijk 17% en 15%.Tabel 1 Mutaties in de voorraad  2001Realisatie2002Realisatie2003 Realisatie2003Voornemen Nieuwbouw Huurwoningen12 600 6,5% goedkoop 93,5% overig13 600 5% goedkoop 95% overig13 8001 8% goedkoop 67% betaalbaar 25%
duur19 000 5% goedkoop 76% betaalbaar 19% duur Nieuwbouw koopwoningen3 4004 3004 800 75% <200 000 25%
>200 0007 400Sloop8 200 67,5% goedkoop 32,5% overig9 700 75% goedkoop 25% overig14 200
74% goedkoop 26% overig16 000Verkoop buiten de sector13 400 11 400
aan huurders en toekomstige bewoners 2 000 aan belegger/ overig14 100 12 400
aan huurders en toekomstige bewoners 1 700 aan belegger/ overig15 800 14 800
aan huurders en toekomstige bewoners 1 000 aan belegger/ overig17 300 15 300
aan huurders en toekomstige bewoners 2 000 aan beleggers/ overig Aankoop28 400 5 500 van derden
2 900 van gemeenten8 000 van derden4 000 van derden1 000 van derden Toe/afname door overige mutaties– 6 200  nvt Saldo toename/ afname3– 6 800– 5 600– 10 500nvt1 Het betreft nieuwbouw van woongelegenheden, dus inclusief
woonwagens, standplaatsen en eenheden in verzorgingshuizen. De percentages
goedkoop, betaalbaar en duur zijn uitsluitend gerelateerd aan de nieuwbouw
van huurwoningen (12 600 huurwoningen).2 In 2001, 2002 en 2003 is het totaal berekend exclusief de
aankoop van andere corporaties. In 2001 werden 13 000 woongelegenheden
van andere corporaties aangekocht, in 2002 waren het er 11 000. In 2003
nog slechts 2 200.3 Gecorrigeerd voor mutaties binnen de sector in verband met
splitsingen en samenvoegingen.Het aantal nieuwgebouwde woongelegenheden lag iets boven het niveau van
vorig verslagjaar: een lichte stijging met 200 huurwoningen tot 13 800
en een stijging met 500 koopwoningen tot 4 800. Het aandeel goedkope
woningen steeg naar 8% terwijl dit aandeel in 2002 bleef steken bij 5%. Er
is ook gekeken naar de nieuwbouw in de G30 en de randgemeenten, de 20 stedelijke
regio's waarmee het Ministerie de woningbouwafspraken maakt. In
2003 vond reeds 79% van de corporatieproductie (11 000 van de 13 800
huurwoningen) in die bouwregio's plaats. In de G30 zelf werden 5 556
huur- en 2 424 koopwoningen gebouwd, bijna 8 000 in totaal. Uit
de prognoses komt naar voren dat een aanzienlijke stijging van de productie
wordt voorzien, met name in de bouwregio's. Een relatief groot deel van de
goedkope en betaalbare woningen dienen in de randgemeenten gerealiseerd te
worden, terwijl de duurdere woningen juist in de steden gerealiseerd moeten
worden. De VROM inspectie heeft aangegeven dat op basis van de prognoses uit
2003 die omslag in de randgemeenten nog niet plaatsvindt. Voor 2004 verwachten
alle woningcorporaties gezamenlijk 24 700 huur- en 8 600 koopwoningen
te bouwen, in 2005 loopt dit op naar 39 400 huur- en 13 900 koopwoningen,
in 2006 zelfs naar 46 800 huur- en 18 241 koopwoningen. Daarna nemen
de aantallen weer af, maar over de gehele prognoseperiode tot 2009 is de sector
voornemens 180 000 huuren 70 000 koopwoningen te bouwen. Uitgaande
van het feit dat woningcorporaties de afgelopen jaren 65–70% van de
planning realiseerden, zou een productie van 117 000 huur- en 45 000
koopwoningen reëel zijn.Gerekend over een periode van vier jaar is de gemiddelde investering per
nieuwgebouwde woning omhoog gegaan van € 134 700 naar € 137 000.
De onrendabele investering per woning nam toe van € 24 600
in 2002 naar € 28 650 in 2003.Landelijk gezien is het aantal gesloopte woningen gestegen tot 14 200,
lager dan de prognose voor 2003 maar 4 500 meer dan in 2002. 74% van
de gesloopte woningen behoorde tot de goedkope voorraad, een lager aandeel
dan vorig jaar (75%). Mogelijk worden in het kader van de herstructurering
ook woningen met een hogere boekwaarde gesloopt. Absoluut werden echter aanmerkelijk
meer goedkope woningen gesloopt dan het jaar daarvoor.In het financiële verslag van het CFV wordt over herstructurering
het volgende gesteld: «In het verslagjaar zijn geen
tekenen van versnelling in de voorgenomen activiteiten van corporaties op
het gebied van herstructurering waar te nemen. De voorgenomen inzet van de
corporaties neemt, vergeleken met het verslagjaar 2002, juist licht af. Ten
opzichte van 2002 worden door corporaties werkzaam in de zogenaamde G30 gemeenten
ook minder herstructureringsactiviteiten in de 56 prioritaire wijken voorzien,
terwijl het aantal te herstructureren woningen in de niet-prioritaire wijken
juist wel toeneemt.»De zorg van het CFV ten aanzien van de prognoses van corporaties over
de herstructurering spoort met de constateringen in het individuele oordeel
van VROM over de corporaties werkzaam in de G30. Ook VROM constateerde dat
in een aantal gevallen de prognoses nog niet overeenkwamen met hetgeen in
de 56 wijken dient te gebeuren. Ik vind het echter te vroeg om op basis van
prognoses uit 2003 vergaande conclusies te trekken over het al dan niet versnellen
van de herstructurering. Dit gezien de toegenomen prestaties in 2003 op het
terrein van sloop, verkoop en nieuwbouw.Er werden in de G30 meer dan 8 500 woningen gesloopt (60% van de
totale sloop), ook werd er veel aan huurders verkocht in de G30 (7 200
woningen, 49% van de totale verkoop aan huurders). Er werden 8 000 woningen
gebouwd (43% van de totale nieuwbouw). Ik leid hieruit af dat de nieuwbouw
productie weliswaar nog niet op het gewenste niveau ligt, maar dat woningcorporaties
ruimte creëren door sloop (fysieke ruimte) en door verkoop (financiële
ruimte).Mogelijk nam het aantal te herstructureren woningen af in de prioritaire
wijken, zoals het CFV constateerde op basis van een vergelijking tussen eerdere en recente prognoses voor de prioritaire wijken. De aanwijzing
van de wijken vond plaats in de loop van 2003. Het vastleggen in prestatieafspraken
vindt grotendeels in 2004 en deels in 2005 plaats. Een deel van de woningcorporaties
heeft zijn opgave nog niet in prognoses opgenomen, dat lukt pas over 2004
en in 2005. Ik heb in mijn individuele oordeel over de corporaties in de G30
er op aangedrongen dat zij in de jaarstukken aan moeten geven welke inspanningen
zij van plan zijn te leveren in de herstructurering op basis van de prestatieafspraken
over de 56 wijken, en dit goed en volledig te verwerken in de prognoses voor
de komende jaren.Het algemene uitgangspunt is dat de eenzijdige wijken met een concentratie
van fysieke en sociale problematiek door een aantal ingrepen weer leefbaar
worden: gedifferentieerder qua woningen en bevolking, maar ook veiliger en
leefbaarder door een grotere betrokkenheid van de bewoners bij hun wijk. Dat
betekent sloop en investeren in verbetering als eerste stap (en beide zijn
aanmerkelijk opgepakt in 2003). Het betekent niet op voorhand dat in die wijken
grote hoeveelheden sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. Woningcorporaties
creëren momenteel schuifruimte door ook elders te bouwen in het sociale
segment. In de prioritaire wijken dient juist differentiatie bevorderd te
worden, bijvoorbeeld door er koopwoningen te bouwen.Het aantal sociale huurwoningen dat door de woningcorporaties werd verkocht
buiten de sector is in 2003 toegenomen tot een totaal van 15 800 (2002:
14 100 woongelegenheden.) De verkoop aan huurders en andere natuurlijke
personen steeg van 12 400 naar ruim 14 800, een toename van 2 500
woningen. De woningen zijn in 27% van de gevallen met een korting verkocht,
dus in aanmerkelijk meer gevallen dan in 2002 (22%). Doorgaans betreft het
een korting van minder dan 10% van de marktprijs in onbewoonde staat, maar
de verkoop met kortingen van 10% tot 30% verdubbelde tot 900 woningen. De
verkoop tussen woningcorporaties is nagenoeg gestaakt: nog slechts 2 200
woningen werden aangekocht van andere woningcorporaties, in 2002 waren het
er nog 11 000. Wellicht houdt dit verband met het feit dat woningcorporaties
vanaf 1 januari 2003 overdrachtsbelasting moeten betalen voor woningen
die uitgeruild werden, terwijl dat voorheen niet hoefde. Verkoop tussen woningcorporaties
houdt vaak verband met herstructurering. Mogelijk wordt herstructurering met
dit gegeven bemoeilijkt: het is immers makkelijker een aaneengesloten bezit
te herstructureren dan bezit dat verspreid is over meer partijen.Het aantal aankopen door toegelaten instellingen van buiten de woningcorporatiesector
is dit jaar gehalveerd naar 4 000 (was in 2002 nog 8 000). Mogelijk
speelt ook hier de verplichting overdrachtsbelasting te betalen een rol. Aankoop
draagt een incidenteel karakter en is moeilijk vooraf in te schatten. Het
verschil tussen voornemen (1 000) en realisatie (4 000) is dan ook
heel groot. De afgelopen jaren hebben woningcorporaties met name veel bezit
overgenomen van zogenoemde NWI's, niet winstbeogend instellingen, die al dan
niet met steun van VROM werden gesaneerd. Dit saneringstraject werd afgerond
in 2002, maar de overdracht van het bezit van twee NWI's vond plaats in 2003.
De afronding van dit saneringstraject is mede de verklaring waarom de aankoop
terugviel naar het niveau van 1999 en 2000. Het gemiddelde bedrag bij aankoop
gerekend over een periode van vier jaar, is sterk toegenomen: van € 54 000
in 2002 naar € 86 000 in 2003. 2.2 Huisvesten van de doelgroep: leegstand, toewijzing
van woningen, mutatiegraad, de hurenDe gemiddelde huurverhoging in de jaarlijkse huurronde is in 2003 op 3,1%
uitgekomen. Gerelateerd aan het vijfjarig gemiddelde van de inflatie voorafgaand
aan 2003, zou de sector 3,4% mogen realiseren (3,0% van de inflatie opgehoogd
met een marge van 0,4%). Zij zijn daar collectief onder gebleven. Het landelijk
gemiddelde huurniveau is gestegen van € 332 per maand in 2002 naar € 345
per maand in 2003, dat is een stijging van 4%. Deze stijging wordt veroorzaakt
door de jaarlijkse huurverhoging, maar ook door de huurharmonisatie bij mutatie,
huuraanpassingen bij woningverbetering en hoge aanvangshuren in de nieuwbouw.
Flevoland blijft met ruime voorsprong koploper met een gemiddelde huur van € 387
per maand.Tabel 2 Kengetallen huurniveau, leegstand, mutatiegraad
en overdracht woonwagens en -standplaatsen  200120022003totaal aantal inzendplichtige toegelaten instellingen579552527gemiddeld huurniveau in euro's per woning317332345gemiddelde huurverhoging in procenten2,72,93,1Leegstand > 3 maanden totaal aan woonruimten13 40015 60020 000leegstand > 3 maanden in procenten totaal woningbezit0,60,60,8mutatiegraad in procenten8,98,17,7woonwagens in eigendom toegelaten instellingen689703706standplaatsen in eigendom toegelaten instellingen1 8432 0172 072De omvang van de leegstand is in 2003 verder toegenomen. Eind 2003 stonden
in totaal 20 000 woongelegenheden langer dan drie maanden leeg, waarmee
het leegstandspercentage in de sociale huursector 0,8% bedraagt. Van dit totaal
stonden 8 000 woningen langer dan twaalf maanden leeg. De toename van
de leegstand lijkt opmerkelijk gezien het feit dat de vraag naar huurwoningen
toenam en de mutatiegraad gevoelig daalde. Deze woningen staan echter grotendeels
in herstructureringsgebieden (de steden in Noord- en Zuid Holland) en worden
op korte termijn gesloopt. In 2003 kwam het totale bedrag aan huurderving
op € 112 miljoen, een toename van € 7 miljoen ten opzichte
van 2002.De mutatiegraad is in 2003 van 8,1% naar 7,7% gedaald. Na een stabilisatie
in 2001 heeft de daling die al vanaf 1997 zichtbaar is, ook in 2003 doorgezet.
In totaal kwamen in 2003 183 000 woningen voor verhuur beschikbaar,
waarvan 39% in het goedkope, 52% in het betaalbare en 9% in het dure segment.
De mutatiegraad in het goedkope segment was relatief wel groter dan in het
voorgaande jaar.Hoewel de meeste huishoudens passend werden toegewezen, dat wil zeggen
de hoge inkomens voornamelijk in de dure huur en de lage inkomens voornamelijk
in de goedkope en betaalbare huur werd toch 30% van de dure woningen toegewezen
aan bewoners met een (te) laag inkomen en kreeg 17% van bewoners met een hoog
inkomen een goedkope woning toegewezen. Het valt op dat de toewijzing van
dure woningen aan bewoners met een laag inkomen met name ouderen betreft;
zij zijn immers vaker aangewezen op voor ouderen aangepaste en daarmee duurdere
woningen. In 2003 werd overigens gezien de relatie inkomen-huur passender
toegewezen dan in 2002.2.3 KwaliteitsbeleidDe totale uitgave voor de kwalitatieve onderhoud en verbetering van het
bezit is (voor het eerst sinds 1997) enigszins gedaald van € 3,3
miljard in 2002 naar € 3,25 miljard in 2003. De sector
had zich voorgenomen€ 4 miljard te investeren. In de helft van de
provincies, maar relatief met name in Flevoland, verminderden de uitgaven
voor onderhoud en verbetering. Uit het rapport van de VROM Inspectie komt
naar voren dat de uitgaven voor woningverbetering stegen: € 567
miljoen een stijging ten opzichte van 2002 (€ 390 miljoen). Ruim
de helft van de totale uitgaven is besteed aan planmatig onderhoud, 17,3%
aan verbetering, 18,8% aan klachtenonderhoud en 8,8% aan mutatieonderhoud.
Het onderscheid in groot of klein onderhoud is niet meer gemaakt. De vermindering
kan deels verklaard worden uit een andere wijze van rapporteren.1 Er is echter ook een verband met het grote aantal gesloopte en te
slopen woningen, alsmede de verkochte en te verkopen woningen. Woningcorporaties
investeren, mijns inziens terecht, niet meer in dergelijke woningen. Toch
verklaart dit niet volledig de vermindering: omgerekend naar een bedrag per
woning (totale bezit) is de investering verminderd van € 1 364
in 2002 naar € 1 344 in 2003.De specifieke aandacht voor duurzame voorzieningen in nieuwgebouwde woningen
daalde naar 31% (4 200 woningen). In 2002 was dit nog 49%. Wel steeg
het gemiddelde bedrag naar ruim € 4 800 per woning (was €  3 100).
In de nieuwbouw werd € 20 miljoen aan DuBo maatregelen besteed,
in de bestaande voorraad werden 13 000 woningen aangepast. Daar werd € 19
miljoen besteed.Maatregelen in het kader van duurzaam bouwen zijn vaak zodanig in het
proces geïncorporeerd dat het voor woningcorporaties moeilijk is deze
investeringen af te zonderen van de overige investeringen in nieuwbouw en
verbetering. Op basis van de beperkte informatie uit de kerngegevens is niet
na te gaan in hoeverre de investeringen echt dalen of dat zij zo vanzelfsprekend
zijn, dat ze niet meer apart gemeld worden.Tabel 3 Onderhoud en verbetering Onderhoud
en woningverbetering in vergelijking met voorgenomen activiteiten (x €
miljoen) Realisatie
2001Realisatie 2002Realisatie 2003Voornemens 2003Onderhoud2 6702 9262 686 Woningverbetering1394390567 Totaal onderhoud en verbetering3 0643 3173 2544 0601 Inclusief woningverbetering en groot onderhoud Aangekocht
Bezit.2.4 LeefbaarheidDe investeringen in leefbaarheid zijn in 2003 gedaald tot € 127
miljoen. In 2002 werd nog € 157 miljoen geïnvesteerd, een daling
dus met € 30 miljoen (ofwel 19%). Vorig jaar werd een grote onverklaarbare
daling geconstateerd ten opzichte van 2001. Nadere analyse van het bronmateriaal
uit 2001, 2002 en 2003 bracht aan het licht dat sommige woningcorporaties
hun gegevens foutief hebben ingevuld. Een correctie van de cijfers geeft aan
dat in 2001 € 161 miljoen en niet € 346 miljoen werd geïnvesteerd.
Hoewel de daling dus niet zo groot was als eerder berekend, is er toch een
achteruitgang zowel in 2002 ten opzichte van 2001, als in 2003 ten opzichte
van 2002. VROM heeft geen nader onderzoek verricht naar het waarom van de
vermindering van de uitgaven. Wel zal ik in het komende jaar de urgentie van
het op peil brengen en houden van de leefbaarheid, nadrukkelijk onder de aandacht
brengen van de woningcorporaties.Alleen in Friesland, Overijssel en Zeeland namen de investeringen toe, elders daalden ze. Opmerkelijk is dat met name in Noord-Holland de
investeringen sterk verminderden. De realisatie is wederom achter gebleven
bij de voorgenomen investeringen. De woningcorporaties verwachtten zelf € 171
miljoen te investeren, de realisatie blijft daar € 44 miljoen bij
achter.2.5 Huurders betrekken bij beleid en beheerHet aantal instellingen dat gestructureerd overleg pleegt met haar huurders
is vergelijkbaar met 2002: 98%. Ongeveer 10 woningcorporaties voeren geen
gestructureerd overleg, doorgaans omdat het zeer kleine organisaties zijn
zonder «echte» huurdervertegenwoordigers. Ik kan echter niet beoordelen
of het overleg met huurders inhoudelijk goed verloopt of niet. Ik beschik
niet over gestructureerde informatie desbetreffend. Daar waar signalen over
verstoorde verhoudingen mij bereiken, laat ik VROM medewerkers in overleg
treden met partijen om op deze wijze het overleg weer vlot te trekken en goede
verhoudingen te helpen creëren.In totaal hebben de toegelaten instellingen ruim € 14 miljoen
uitgegeven aan ondersteuning van bewonersorganisaties, € 1 miljoen
meer dan het jaar daarvoor. Gemiddeld besteedden de woningcorporaties hieraan € 5,66
per woongelegenheid. Deze bedragen liggen lager dan vermeld in de voornemens
van de toegelaten instellingen (circa € 15,5 miljoen resp. € 6,50
gemiddeld per woongelegenheid).2.6 Wonen en zorgHet aantal volledig toegankelijke woningen is in 2003 toegenomen van 539 400
naar 580 000 woningen. Onder een volledig toegankelijke woning wordt
verstaan een woning die zonder traplopen van buiten bereikbaar is en waarin
de primaire vertrekken (woonkamer, keuken, douche/bad, toilet en minstens
één slaapkamer) gelijkvloers liggen. Deze woningen worden overigens
lang niet allemaal bewoond door huishoudens die deze vanwege lichamelijke
beperkingen nodig hebben. Ook andere huishoudens wonen in woningen die (toevallig)
volledig toegankelijk zijn. Er bestaat daardoor nog een discrepantie tussen
vraag en aanbod. Woningcorporaties bouwden en verbouwden aanmerkelijk meer
woningen dan gepland die onder de definitie van toegankelijke woning vallen
(8 500 gepland, ruim 41 000 gerealiseerd). Mogelijk hangt de grote
toename ook samen met een nauwkeuriger in beeld brengen van deze woningen
in de voorraad. Uit een nader onderzoek van VROM in samenwerking met het RIGO
komt echter duidelijk naar voren dat woningcorporaties in 2003 zeer veel woningen
bouwden en verbouwden in het kader van wonen en zorg en dit ook de komende
jaren van plan zijn.1 In 2003 beschikten de woningcorporaties
daarnaast over 301 100 woningen geschikt voor ouderen en voor gehandicapten,
een stijging met 7% ten opzichte van 2002. Wel is het opvallend dat de voorraad
woningen voor bijzondere doelgroepen is afgenomen van 14 000 naar 12 700
woningen. Er was juist een toename van dit soort woongelegenheden verwacht
mede met het oog op de huisvesting van dak- en thuislozen. Bijna 28% (was
25%) van de woningcorporaties bemiddelt bij arrangementen voor wonen, zorg
en dienstverlening. Dit komt het meeste voor in de provincies Drenthe en Zeeland,
waar bovengemiddeld veel ouderen wonen.Indien de aandacht voor wonen en zorg, voor toegankelijkheid van woningen,
voor het aanbieden van zorgarrangementen de komende jaren net zo toeneemt
als de afgelopen jaren, zou de taakstelling om eind 2009 ten opzichte van
2002 255 000 extra toegankelijke woningen te creëren gehaald
kunnen worden. 2.7 StudentenhuisvestingIn de afgelopen jaren kwam naar voren dat de huisvesting van studenten
ernstig tekort schiet, ook buiten Amsterdam en Utrecht, waar traditioneel
een tekort aan kamers bestaat. Een aantal woningcorporaties is specifiek actief
als studentenhuisvester in een van de 18 studentensteden. Deze woningcorporaties
zijn aangesloten bij Kences, het Kenniscentrum Studentenhuisvesting. Maar
ook gewone woningcorporaties hebben dit type woningen in hun voorraad. Inmiddels
staat studentenhuisvesting nadrukkelijk op de agenda. Uit de jaarstukken van
de woningcorporaties komt naar voren dat in 2003 reeds honderden eenheden
voor studenten werden opgeleverd, met name in Den Haag, Delft en Amsterdam.
Er werd vooral naar creatieve (tijdelijke) oplossingen gegrepen: er werden
containers en spaceboxen neergezet, te slopen panden werden vrijgegeven voor
studenten, verzorgingshuizen die leeg kwamen te staan werden omgebouwd voor
studenten, en heel recent werd een cruiseschip in Amsterdam afgemeerd en omgebouwd.
Daarnaast wordt vooral ruimte gemaakt door de contractduur voor afgestudeerde
studenten te beperken zodat dit type woonruimte weer beschikbaar komt voor
studenten.Met name Stichting DUWO uit Delft toont zich zeer actief in het creëren
van woonruimte in Delft, Den Haag en Amsterdam. In Amsterdam zijn inmiddels
meer woningcorporaties actief om studentenhuisvesting neer te zetten: samen
willen zij in drie jaar tijd 2 000 extra eenheden bouwen. Ook in andere
steden staan ambitieuze plannen op stapel bij woningcorporaties: in Eindhoven
(> 1 000), Enschede (2 000 in de periode tot 2012), Nijmegen (>
1 000), Utrecht (> 2 200), Wageningen (1 000) en Maastricht.De studentenhuisvesters werken inmiddels in veel gevallen samen met andere,
rijkere woningcorporaties en zijn ook verder initiatiefrijk om de financiering
rond te krijgen voor nieuwe projecten. Zo bouwde de Wassenaarsche Bouwstichting
300 woningen in Den Haag, maar beheert DUWO deze woningen. In 2003 heeft de
SSH Utrecht in samenwerking met Kences het initiatief genomen om via een Commanditaire
Vennootschap andere woningcorporaties (17 in totaal) te laten participeren
in een groot plan op de Uithof in Utrecht. Dit is een vorm van vrijwillige
matching, waarmee € 23 miljoen was gemoeid.Studentenhuisvesting is niet in alle steden een probleem: Arnhem, Breda,
Haarlem en Rotterdam kennen nauwelijks een probleem.2.8 MatchingOp basis van de jaarstukken over 2003 is ook getracht een indruk te krijgen
van de aard en omvang van de vrijwillige matchingsinitiatieven. Het is niet
mogelijk een totaalbeeld te geven van de totale financiële stromen, aangezien
de sector vele vormen van matching kent. Wel kan een tamelijk sluitend beeld
gegeven worden van de verschillende vormen van matching: collegiale financiering,
cashpool, overname van bezit, beheer van bezit, speciale fondsen, schenkingen,
fusies, participaties of mede-eigendom. Woningcorporaties ondernemen vele
initiatieven, maar ze stellen zich daarbij zakelijk op: er moet ook een rendement
behaald kunnen worden.In de loop van 2004 heb ik mij nadrukkelijk gemengd in het stimuleren
van matching, geconcentreerd op steun voor studentenhuisvesting en voor problemen
die zich voor zouden kunnen doen in de aanpak van de 56 wijken. Ik heb het
Woninginvesteringsfonds (WIF) benaderd om en ik heb 20 rijke woningcorporaties
aangeschreven te investeren in studentenhuisvesting. Vervolgens
heb ik deze 20 corporaties aangesproken. Deze acties hebben ertoe geleid dat
door het WIF en een deel van deze corporaties in 2004 hebben toegezegd financiële
middelen te verstrekken (ongeveer€ 35 miljoen), waardoor met name
projecten in Utrecht en Nijmegen van start kunnen gaan. Een aantal corporaties
heeft negatief gereageerd, anderen beraden zich nog over mogelijke toezeggingen
in 2005. Deze zijn van belang voor het doorzetten van projecten in Den Haag
en later in Leiden en Delft.Ik heb tot op heden geen aanwijzing gegeven aan individuele corporaties
om te matchen met andere corporaties, omdat dit nog niet nodig is gebleken.
Wel vindt er bij sommige corporaties en gemeenten overleg plaats om de opgave
te laten matchen. Een voorbeeld daarvan betreft bijvoorbeeld de inspanningen
van gemeente en Woningstichting Centrada in Lelystad.Het meest vernieuwende en succesvolle initiatief uit 2003 was de oprichting
van de Commanditaire Vennootschap door de Stichting Studenten Huisvesting
in Utrecht om het project Uithof III tot stand te brengen. Via een participatie
hebben 16 woningcorporaties samen met de SSH de stichtingskosten van € 23
miljoen bij elkaar gebracht. De SSH is de beherend vennoot en zal het beheer
voor het complex op zich nemen. Een ander voorbeeld speelt in Gouda, waar
de Woningstichting Tergouw andere woningcorporaties in de regio gevraagd heeft
om een bijdrage te leveren ter dekking van de onrendabele investering in een
sociaal pension voor de opvang voor dak- en thuislozen. Daarop is positief
gereageerd.Het meest voorkomend zijn de collegiale leningen: zachte leningen tegen
gunstige voorwaarden. Een speciale vorm is de achtergestelde lening waarbij
de vorderingen van andere schuldeisers voorgaan. Ook komt het voor dat pas
wordt afgelost op de lening, als het vermogen van de corporatie een bepaald
niveau heeft bereikt. Enkele tientallen woningcorporaties hebben elkaar dit
soort leningen verstrekt, variërend van enkele tonnen tot tientallen
miljoenen.Schenkingen komen in een paar uitzonderingen voor en het betreft kleine
bedragen. Ook is er sprake van een cashpool: een gezamenlijke rekening waarbij
wordt afgesproken dat het saldo altijd nul of positief is en na uitputting
door de een wordt aangevuld door een of meerdere anderen. In de hier beschreven
vorm is het niet aangetroffen in de jaarstukken, maar wel in een vorm die
erop lijkt. Zeven Groningse woningcorporaties hebben de Stichting voor Gemeenschappelijk
Beheer en Administratie (SGBA) opgericht. Binnen de SGBA vindt matching op
verschillende manieren plaats, onder andere door uitruil van liquide middelen.Behalve via financiële middelen, komt matching ook veel voor via
het bezit. Woningcorporaties die slecht bij kas zijn, verkopen bezit aan andere
woningcorporaties. Zo heeft Centrada in Lelystad 60 woningen verkocht aan
een Drentse corporatie. Verkoop van bezit komt regelmatig voor, zowel in het
kader van matching als in het kader van herstructurering, maar door de verplichting
overdrachtsbelasting te betalen, is deze vorm niet meer zo aantrekkelijk.
Het komt ook voor dat woningcorporaties samen projecten ontwikkelen en dus
mede-eigenaar zijn. Ook komt het voor dat het eigendom en het beheer gescheiden
worden. Zo financiert Woonmaatschappij Maasland uit Brabant de bouw van een
woonzorgcentrum voor wat betreft de woonkosten in Pijnacker, terwijl de lokale
corporatie het complex beheert.Een aparte vorm van matching betreft het Wooninvesterings Fonds (WIF),
een initiatief van Woonmaatschappij Maasland waarbij enkele tientallen andere
woningcorporaties betrokken zijn. Het WIF bestaat al een aantal jaren en levert
vooral gunstige leningen. Het is echter de bedoeling het WIF om te vormen
tot een landelijke verkoopcorporatie. Als vereniging is deze
verkoopcorporatie reeds opgericht, het toelatingsverzoek is bij VROM en het
CFV ingediend. Nadat voldoende financiële garanties geleverd zijn, kan
de toelating formeel afgerond worden. Aedes benadert woningcorporaties actief
in verband met deze garanties. Naar verwachting wordt de toelating begin 2005
afgerond. De verkoopcorporatie koopt bezit van woningcorporaties met (maar
ook zonder) een herstructureringstaakstelling. Die corporatie krijgt daarvoor
liquide middelen die zij kan benutten voor de herstructurering. Zij blijft
overigens het bezit wel beheren. De verkoopcorporatie probeert daarna de overgedragen
woningen verder uit te ponden en genereert op die manier weer middelen om
nieuw bezit aan te kopen. Voor deze vorm van matching geeft het ministerie
van Financiën vrijstelling van overdrachtsbelasting op voorwaarde dat
de middelen op korte termijn aantoonbaar in de herstructurering worden ingezet.
Indien die relatie er niet is, wordt de vrijstelling niet gegeven en indien
de investering niet plaatsvindt kan de belastinginspecteur alsnog heffen.De meest vergaande vorm van matching kan een fusie zijn, maar niet alle
fusies zijn ingegeven vanuit een financieel oogmerk. De fusie van vier woningcorporaties
enige jaren geleden, waaruit de Alliantie (Amersfoort, Hilversum, Amsterdam,
Almere) is voortgekomen, hanteert wel een interne matchingsreserve waaruit
geput kan worden voor onrendabele investeringen en herstructurering. Dit is
bijvoorbeeld gunstig voor de aanpak in Amsterdam.Er zijn echter ook een paar onafgemaakte fusies die nadrukkelijk een matchingskarakter
dragen. Zo was het de bedoeling dat drie Limburgse woningcorporaties gezamenlijk
met Stichting Woningbeheer Limburg (de eind jaren '90 gesaneerde WBL) zouden
fuseren en daarmee het oude «probleem» WBL oplossen. Ook zou de
fusie tussen drie Amsterdamse woningcorporaties met als vierde de saneringscorporatie
Nieuw Amsterdam een matchingsfusie zijn. In beide gevallen is uiteindelijk
gekozen voor een beperkte fusie zonder de saneringscorporaties. In beide gevallen
hangt het op het feit dat een van de andere woningcorporaties een vereniging
is, en geen stichting, waarbij enkele leden van de verenigingsraad omzetting
naar stichting en verdergaande fusie tegen hielden. Wel is in beide gevallen
toch gekozen voor vergaande samenwerking en matching.In het voorjaar zal ik u informeren over de voortgang in het project 56-wijken.
Hierbij zal ik u tevens nader informeren over matching.Paragraaf 3 De financiële continuïteit3.1 De vermogenspositieDe positieve trend in de financiële ontwikkeling van woningcorporaties
in de afgelopen jaren heeft zich in 2003 doorgezet. Het weerstandsvermogen
op basis van waardering tegen historische kostprijs stijgt naar € 15,8
miljard (was € 15,1 miljard). Op grond van de door corporaties opgegeven
bedrijfswaarde komt het weerstandsvermogen uit op € 36,9 miljard
(was € 33,2 in 2002). Na aftrek van een aantal door het CFV toegepaste
correcties op de door corporaties opgegeven bedrijfswaarde, in verband met
onzekerheid van het realiseren van de toekomstige kasstromen, resulteert een
vermogenspositie in 2003 van € 27,8 miljard (was € 23,8
in 2002).Het gecorrigeerd weerstandsvermogen, verminderd met het minimaal noodzakelijke
weerstandsvermogen (het vermogen dat het CFV noodzakelijk acht voor het waarborgen
van de financiële continuïteit), resulteert in een (onrendabele)
investeringsruimte in 2003 van € 14,9 miljard. Dit was € 10,9
miljard in 2002, een stijging met bijna € 4 miljard. De (onrendabele)
investeringsruimte daalt vervolgens naar € 13,6 miljard in 2008.
De ongelijke verdeling daarvan over het land is ten opzichte
van 2002 niet veranderd. De verbetering van de vermogenspositie in 2003 is
een gevolg van meerdere factoren. In de eerste plaats neemt het vermogen toe
door de gerealiseerde winst op de verkoop van huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen,
deels gecompenseerd door de onrendabele investeringen van nieuw gebouwde woningen
(59% van de winst; 42% in 2002). Daarnaast is sprake van een hogere bedrijfswaarde
als gevolg van de restwaarde van de grond. Op basis van de aangepaste richtlijn
645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) voor woningcorporaties kunnen
deze in de bedrijfswaarde worden opgenomen.Tenslotte speelt de aanhoudend
lage rente op langetermijnleningen een gunstige rol.De van eerdere prognoses afwijkende daling in 2008 wordt vooral veroorzaakt
door de hoge prognoses van woningcorporaties inzake nieuwbouw en de verwachte
forse onrendabele toppen. De praktijk heeft de afgelopen jaren geleerd dat
de realisatie altijd is achtergebleven bij de prognoses. Voor de komende vijf
jaar verwachten woningcorporaties dat de verwachte opbrengst van de verkoop
van huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen nagenoeg geheel aangewend wordt
voor de onrendabele investeringen van nieuw te bouwen woningen. Het door woningcorporaties
voor de komende jaren geraamde aantal nieuwbouwwoningen ligt gemiddeld per
jaar drie keer zo hoog dan in de afgelopen jaren werd gerealiseerd (13 000
huurwoningen). Uit de cijfers van de afgelopen jaren blijkt dat circa tweederde
deel van de raming wordt gerealiseerd.Tabel 4 Financiële kengetallen 2001–2002–2003  Nominaal x € 1 miljoen 200120022003Eigen vermogen (exclusief herwaarderingsreserve)10 97312 76414 032Egalisatierekening871567393Voorzieningen2 6922 5382 355 Gepresenteerd weerstandsvermogen14 45115 05215 782 Gecorrigeerd weerstandsvermogen23 04923 77427 816 Gewenst weerstandsvermogen12 74612 91112 951Vermogensovermaat10 30310 86314 865Boekwaarde66 73467 98769 179Bedrijfswaarde80 85583 92586 656Balanstotaal82 99283 075 3.2 Het jaarresultaatHet positieve jaarresultaat is vooral veroorzaakt door de verkoopopbrengsten
van bestaande woningen (ondanks het lagere totale aantal) en van de verkoop
van nieuw gebouwde koopwoningen.1 Het gerealiseerde
rendement op vastgoed is met 7% hoger dan de prognose en vloeit vooral voort
uit het rendement op de verhuuractiviteiten. Naast het positieve jaarresultaat
speelt het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening. Dit was in 2003 licht
positief en hoger dan in 2002. Opvallend aspect hierbij wordt gevormd door
het (relatief hoge) niveau van de bedrijfslasten. Deze zijn in 2003 met 2,5%
toegenomen. De personeelskosten zijn daar met name debet aan met een stijging
van 14,8%, voornamelijk als gevolg van een eenmalige werkgeversbijdrage in
2003 aan het bedrijfstakpensioenfonds. Exclusief deze bijdrage zijn de personeelskosten
toegenomen met 2,9%.Ten opzichte van 1998 zijn de lasten in 2003 43% hoger, terwijl de inflatie
in diezelfde periode met 15% is toegenomen. Het aandeel van de lasten in de
huuropbrengst neemt jaarlijks toe en is inmiddels gestegen tot ruim 52% (in
1998: 44%). Voor 2004 verwachten woningcorporaties dat dit aandeel verder
toeneemt tot ruim 53%. De ontwikkeling van de bedrijfslasten
en dan met name de personele lasten baren mij zorgen. Ondanks de schaalvergroting
en de relatieve kalmte op de woningmarkten blijven de bedrijfslasten jaarlijks
toenemen. De hoogte van de lasten gemiddeld per woning loopt tussen woningcorporaties
flink uiteen. Voor het krijgen van een beter inzicht in het lastenniveau wordt
door het CFV in 2005 nader onderzoek uitgevoerd. Woningcorporaties verwachten
dat het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening jaarlijks toeneemt in de
prognosejaren. De praktijk leert echter dat dit jaarlijks achterblijft bij
de verwachting.Tabel 5 Resultaat: baten en lasten  Nominaal x € 1 miljoen 200120022003Jaarresultaat1 012797725 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening5562121Verkoopwinst9521 2301 309 Onrendabele investeringen414519864Bedrijfsopbrengsten10 66510 92411 183Rentelasten4 5984 1733 724Personeelslasten1 1011 2221 403 Waarvan sociale lasten??345 Lasten onderhoud2 3712 6172 633 Overige bedrijfslasten1 8432 1832 139Het CFV zet vraagtekens bij dit gunstige beeld van de financiële
ontwikkeling van de sector en plaatst de kanttekening dat de berichtgeving
van woningcorporaties over vernieuwings- en herstructureringsactiviteiten
verbeterd moet worden. Dit is overeenkomstig mijn eigen waarnemingen. Door
het achterblijven van de aanpak c.q. het in onvoldoende mate opgeven door
woningcorporaties van de voorgenomen productie, is de financiële ontwikkeling
positiever dan deze naar verwachting zal (moeten) zijn.Het CFV stelt ook dat de aantallen aankopen en verkopen lager zijn dan
in 2002 en de investeringen in woningverbetering fors zijn toegenomen. Op
basis van deze constateringen acht het CFV het dringend gewenst dat door woningcorporaties
een strategisch inzicht wordt ontwikkeld op de noodzakelijke vernieuwing van
de vastgoedportefeuille op de lange termijn. De door het Fonds beoordeelde
prognoseperiode is vijf jaar, terwijl de aanpak van de woningverbetering ook
in de periode daarna fors moet worden opgevoerd. Een niet onbelangrijk aspect
daarbij vormt het welslagen van de herhuisvesting.Ik constateer dat slechts de verkopen tussen woningcorporaties drastisch
afgenomen zijn en daarmee de geldstromen binnen de sector. Verkopen aan derden
buiten de sector zijn juist toegenomen en de boekwinsten daarop zijn opgelopen
naar € 1,3 miljard. Ook de nieuwbouw is toegenomen. De totale investeringen
in onderhoud zijn afgenomen, de investeringen in verbetering zijn toegenomen.
Ik constateer dan ook dat woningcorporaties bezig zijn met het creëren
van fysieke ruimte en financiële ruimte om in de nabije toekomst relatief
grote aantallen woningen te kunnen bouwen, zoals ook elders in deze brief
blijkt. Ik deel de conclusie van het CFV dat woningcorporaties een strategisch
inzicht moeten ontwikkelen en dit moeten vertalen naar hun planning op korte
termijn en hun prognoses in de jaarstukken.3.3 Onderzoeken door het CFVHet CFV zal in 2005 het onderzoek opleveren naar de stijging van de bedrijfslasten.
In 2004 heeft het CFV het rapport «Sturen op rendement» uitgebracht.
Dit is een instrument om interne toezichthouders te stimuleren
met rendementkengetallen te werken, omdat deze cijfers het financiële
presteren inzichtelijker maken. Ook de door het CFV ontwikkelde financiële
benchmarks kunnen als zodanig gezien worden. Het CFV verwerkt reacties uit
het veld op beide producten en werkt verder aan de bruikbaarheid van deze
financiële instrumenten.Paragraaf 4: individueel oordeel en werkdomein van
woningcorporaties4.1 Individueel oordeel financieel, rechtmatigheid en
volkshuisvestelijk presterenOp grond van artikel 33 van het Bbsh vorm ik mij jaarlijks voor 1 december
een oordeel over de werkzaamheden van de woningcorporaties in het voorafgaande
verslagjaar. Het oordeel is mede gebaseerd op de door de woningcorporaties
opgestelde verantwoordingsstukken en bestaat uit drie elementen: een oordeel
over de naleving van wet- en regelgeving; een oordeel over het gevoerde financiële
beleid en beheer en een oordeel over de volkshuisvestelijke prestaties.Voor het verslagjaar 2003 is het oordeel over de volkshuisvestelijke prestaties
gericht op grote woningcorporaties (103) werkzaam in de G30 gemeenten. Bij
de selectie van deze woningcorporaties heb ik mij laten leiden door de nieuwbouw
en herstructureringsopgave in deze steden.In 2003 waren 538 woningwoningcorporaties actief1. Bij 451 van de onderzochte woningcorporaties zijn geen onrechtmatigheden
geconstateerd (84% van het totaal). Het CFV stelt vast dat 513 woningcorporaties
de komende vijf jaar individueel beschikken over een weerstandsvermogen dat
hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Dit kan dus verschillen
per corporatie, al naar gelang de individuele risico-opslag.Oordeel over rechtmatigheidBij de beoordeling van de naleving wet- en regelgeving heb ik ook laten
beoordelen of woningcorporaties de richtlijnen voor nevenactiviteiten en verbindingen
op grond van onder meer MG 99–23 en MG 2001–26 naleven. Bij 87
(vorig jaar 48) van de 538 onderzochte woningcorporaties is op grond van de
verslaglegging over 2003 om nadere informatie gevraagd of zijn onrechtmatigheden
geconstateerd. Aard van de gemaakte opmerkingen betreffende de rechtmatigheid:
verstrekken van hypotheken en/of geldleningen buiten de sector (49), bouwen
van woningen boven de verantwoordingsgrens van € 200 000 zonder
goede verantwoording (17), verkoop van woningen met een taxatie die niet is
afgenomen door een onafhankelijke taxateur (9), betrokkenheid bij makelaardij
(3), bouwen dan wel aankoop van commercieel vastgoed (3), samenstelling Raad
van Commissarissen voldoet niet aan de eisen van het Bbsh (2), niet-toegestane
nevenactiviteiten bij de exploitatie van een glasvezelnetwerk (2), ontbreken
van een klachtencommissie (1). In alle zaken is de woningcorporatie vier maanden
de tijd gegeven om de situatie aan te passen aan het Bbsh of aanvullende informatie
te leveren.Oordeel over financiënVoor de beoordeling van de financiële positie hanteert het CFV onderstaande
categorie-indeling.Tabel 6 Financiële beoordeling CategorieOmschrijvingAVoldoende weerstandsvermogen Op basis van de financiële beoordeling is
vastgesteld dat de woningcorporatie in de komende vijf jaar over een weerstandsvermogen
beschikt dat hoger is dan het gewenste weerstandsvermogen, conform een al
dan niet bijgesteld risicoprofiel. B1Onvoldoende weerstandsvermogen: de woningcorporatie treft inmiddels (aantoonbaar)
voldoende maatregelen om het gewenste weerstandsvermogen te bereiken.B2Onvoldoende weerstandsvermogen: de woningcorporatie voert reeds een financieel
beleid, dan wel de woningcorporatie heeft inmiddels besloten in de komende
tijd additionele maatregelen te nemen ter verbetering van de vermogenspositie.B3Onvoldoende weerstandsvermogen: de woningcorporatie heeft maatregelen ter
verbetering van de vermogenspositie in voorbereiding, doch besluitvorming
is nog niet afgerond.COnvoldoende weerstandsvermogen: de woningcorporatie treft onvoldoende maatregelen
om het gewenste weerstandsvermogen te bereiken. Van de in deze categorie ingedeelde
instellingen kan nog niet geconcludeerd worden dat voldoende maatregelen zijn
of worden genomen.DSaneringsinstelling
De woningcorporatie heeft een steunaanvraag ingediend of overweegt dit te
doen, dan wel heeft inmiddels een bijdrage ontvangen.Van de financieel gezonde woningcorporaties heeft ruim de helft een gecorrigeerd
weerstandsvermogen van meer dan drie keer het minimaal noodzakelijk vermogen
en circa 80% een gecorrigeerd vermogen van meer dan twee keer dit vermogen.
Van de financieel gezonde woningcorporaties verwacht 50% (dit was 60%) een
toenemend gecorrigeerd weerstandsvermogen in de vijf prognosejaren tegenover.
Bijna alle woningcorporaties met een dalend vermogen beschikken over een ruime
marge boven het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen. Van de 527 woningcorporaties,
waarover het CFV een financieel oordeel heeft gegeven, zijn 40 (8%) woningcorporaties
nader onderzocht (in 2002 nog 70, 13%). Van deze woningcorporaties is op grond
van aanvullende informatie gebleken dat bij 26 woningcorporaties geen twijfels
bestaan over de financiële continuïteit. Bij de resterende 14 woningcorporaties
is sprake van een financieel zwakke positie. De samenstelling is als volgt:Tabel 7: Resultaat financiële beoordeling CategorieOmschrijvingAantal 2002Aantal 2003 B1Na het verslagjaar
zijn aantoonbaar maatregelen genomen93 B2Besloten is
de komende tijd aanvullende maatregelen te nemen73B3Aanvullende
maatregelen zijn in voorbereiding, maar besluitvorming heeft nog niet plaatsgevonden45Subtotaal 2011 COnvoldoende
maatregelen11 DSaneringscorporaties22Totaal 2314Oordeel over volkshuisvestelijke prestatiesBij de beoordeling van de volkshuisvestelijke prestaties van de geselecteerde
woningcorporaties werkzaam in de G30 zijn de prestaties met betrekking tot
de herstructureringsactiviteiten, zoals sloop en vervangende nieuwbouw, overige
nieuwbouw en verkoop aan particulieren geplaatst in het kader van de aanstaande
Woningbouwafspraken, de afspraken uit het ISV 1 in relatie met het aanstaande
Meerjaren Ontwikkelingsprogramma van het ISV 2 en de prestatieafspraken voor
de versnelling van de herstructurering.Ten aanzien van de jaarverslagen is vastgesteld dat een kwart daarvan
onvoldoende inzicht geeft in de prestaties van de woningcorporaties en/of
hun voornemens in de komende jaren. Ik vind dat dit moet verbeteren. Het jaarverslag
moet op een inzichtelijke manier verantwoording bieden en een betrouwbare
bron zijn voor zowel interne als externe toezichthouders. Daarnaast is het
jaarverslag ook voor andere stakeholders, zoals gemeenten en huurders, een
belangrijke bron van informatie.In 2003 hebben de 103 door mij geselecteerde woningcorporaties in de G30
in totaal 6 348 nieuwe woningen gebouwd. Daarnaast hebben deze woningcorporaties
ruim 6 566 woningen verkocht aan (ex) huurders en 7 876 woningen
gesloopt. Hoewel deze cijfers over 2003 een stijging vertonen ten opzichte
van 2002 ben ik van mening dat, gelet op de opgave die in de G30 gemeenten
ligt, de woningcorporaties een groter aandeel voor hun rekening kunnen en
moeten nemen.Ten aanzien van de stedelijke vernieuwing lijkt zich een kentering
te voltrekken. Na jaren van plannen maken, wordt nu een begin gemaakt met
de uitvoering. Dit komt vooral tot uiting in de sterk gestegen aantal gesloopte
woningen waardoor ruimte ontstaat voor nieuwbouw. De gestegen verkoopopbrengsten
maken dit ook financieel mede mogelijk. In de jaren tot 2008 zullen deze 103
corporatie jaarlijks zo'n 20 000 nieuwe woningen opleveren, een kleine
8 000 verkopen aan huurders en meer dan 10 000 woningen slopen.Op basis van mijn individueel oordeel is in de afgelopen periode in de
media een beeld ontstaan over corporaties die zich niet aan de wettelijke
regels houden en een overheid die wispelturig regels hanteert. Ik wil dit
beeld bij deze nuanceren. Om met het laatste te beginnen: daar waar VROM in
het verleden constateerde dat corporaties zich niet aan de regels hielden
(bijvoorbeeld door het verstrekken van leningen) is daar steeds op gereageerd.
Door de dit jaar gehanteerde toets, werd in meer gevallen dan in voorgaande
jaren een mogelijk onrechtmatig verstrekte lening geconstateerd. In veel gevallen
moet overigens aan de hand van meer informatie nog bezien worden of er een
onrechtmatigheid heeft plaatsgevonden.Toch heeft de aandacht van de media mij ook verheugd, omdat blijkt dat
er meer belangstelling is ontstaan voor corporaties, en daarmee de druk op
corporaties toeneemt om prestaties op te leveren. Als minister wil ik meer
inzicht krijgen in de prestaties van individuele corporaties. Ook wil ik u
en andere stakeholders meer inzicht verschaffen in deze prestaties in relatie
tot belangrijke opgaven. Ik zie die opgaven vooral op het terrein van nieuwbouw
(met daarbij bijzondere aandacht voor woningen voor ouderen en mensen met
een zorgbehoefte), herstructurering van wijken en studentenhuisvesting. Bij
mijn oordeel over 2003 heb ik mij gericht op de circa 110 corporaties die
werkzaam zijn in de G30. Daar ligt met name de moeilijke opgave in de herstructurering,
(vervangende) nieuwbouw en studentenhuisvesting. Op basis van mijn constateringen
verwacht ik met een aantal van deze corporaties in gesprek te raken over het
erkennen van de opgaven en het streven naar een gerichte aanpak. 4.2 Nevenactiviteiten en werkdomein van woningcorporatiesBij MG 99–23 is het werkdomein van woningcorporaties voor nevenactiviteiten
nader uiteengezet en verruimd ten opzichte van het Bbsh. Bij MG 2001–26
is MG 99–23 verduidelijkt en zijn voorbeelden gegeven van activiteiten
die wel en niet zijn toegestaan. Woningcorporaties dienen echter voor nevenactiviteiten
steeds vooraf mijn goedkeuring te vragen. Reeds voor het uitkomen van deze
MG's begonnen nevenactiviteiten, die niet kunnen worden toegestaan, dienden
te worden beëindigd. Voorts dient over alle nevenactiviteiten achteraf
in het jaarverslag verantwoording te worden afgelegd, dus ook over activiteiten
waarvoor vooraf toestemming is gegeven. De beoordeling van de nevenactiviteiten
die woningcorporaties in het jaar 2003 hebben verricht en die nog niet op
grond van een melding vooraf zijn goedgekeurd, vindt plaats via het prestatieoordeel
over de afzonderlijke woningcorporaties. Voert een woningcorporatie zonder
goedkeuring vooraf nevenactiviteiten uit dan handelt zij onrechtmatig en wordt
zij hierop bij het toezicht achteraf in het prestatieoordeel gewezen. Zo nodig
wordt er een aanwijzing gegeven om de activiteit te staken. De meest voorkomende
nevenactiviteit is projectontwikkeling al dan niet in het kader van leefbaarheid.
Dit is doorgaans toegestaan indien er een direct substantieel causaal verband
met de kerntaken bestaat.In 2003 zijn 27 voornemens tot nevenactiviteiten aan VROM voorgelegd.
Het betrof met name projectontwikkeling (12 gevallen), makelaardij (3), bemiddeling
voor zorginstellingen (3), het verstrekken van geldleningen (2), het bemiddelen
bij verzekeringen (2) en overige zaken (5). In 14 gevallen is goedkeuring
onthouden. Het betrof hier vijf maal projectontwikkeling (bijvoorbeeld de
voorgenomen bouw van een gevangenis, aula of de aankoop van bedrijfspanden).
Voorts had een drietal gevallen betrekking op makelaardij. Daarnaast ging
het om verstrekken van leningen (2), werkzaamheden buiten het werkgebied (2),
bemiddelen (en incasso) bij verzekeringen (1) en buitenlandse activiteiten
(2). In verschillende zaken tekende de corporatie bezwaar aan tegen de weigering
van VROM.In 2004 zijn 19 voornemens tot nevenactiviteiten aan VROM gemeld. Ook
in 2004 betrof het met name projectontwikkeling van andersoortig vastgoed
(8 gevallen), makelaardijen (2), bemiddelen voor zorg (2), het verstrekken
van geldleningen (2) en overige zaken (5). Dit laatste betreft met name de
betrokkenheid van woningcorporaties bij de aanleg en exploitatie van een glasvezelnetwerk.
Daarvan is in algemene zin gesteld, dat een corporatie wel de last meter mag aanleggen (de kabel in de woning en op het perceel
tot de erfscheiding), maar niet het hoofdnet of de tussenschakel mag aanleggen.
Dat dienen kabelbedrijven zelf te doen. In twee gevallen is goedkeuring onthouden:
het betreft een geval waarbij door woningcorporaties leningen aan kopers verstrekt
werden en gedwongen winkelnering in de bemiddeling naar de zorg. In acht gevallen
zijn de voornemens van de corporatie zodanig ingeperkt na overleg met VROM,
dat het in gewijzigde vorm alsnog kon doorgaan. De Raad van State (RvSt) heeft
in 2004 uitspraak gedaan over een reeds lang slepende kwestie rond makelaarsactiviteiten
door woningcorporaties. Na de rechter, heeft ook de RvSt VROM in het gelijk
gesteld dat een corporatie niet mag optreden als makelaar, behalve om eigen
bezit te verkopen. Deze duidelijkheid biedt nu de mogelijkheid de overige
7 woningcorporaties die makelaardijen hebben door middel van een aanwijzing
te verbieden dit te continueren. Paragraaf 5 Prestatieovereenkomsten en afsprakenWoningcorporaties zijn verplicht jaarlijks een samenvatting van hun voornemens
bij VROM in te dienen. Indien zij bovendien prestatieafspraken hebben gemaakt
met één of meerdere gemeenten waar zij werkzaam zijn, dienen
ook die meegezonden te worden. In 2004 zijn de door VROM ontvangen prestatieafspraken
die betrekking hebben op dat jaar geanalyseerd, zowel op inhoud als op aard.
Ook is gekeken naar de afspraken in het kader van de prioritaire wijkaanpak.In 2004 werden in totaal 283 overeenkomsten geïnventariseerd tussen
gemeenten en woningcorporaties (in 2003 waren dit 319 overeenkomsten) en dit
had betrekking op ongeveer 1 miljoen sociale huurwoningen. De afspraken die
gemaakt werden en worden over de 56 prioritaire wijken zijn hierin niet inbegrepen
(eind december waren 45 overeenkomsten getekend, 25 daarvan werden geanalyseerd).Van alle woningcorporaties hebben 198 woningcorporaties (was 219) met
159 gemeenten (was 177) een prestatieovereenkomst gesloten. In 2004 betreft
het dus 37% (was 40%) van de woningcorporaties en 33% (was 36%) van de gemeenten.
Hoewel het aantal gemeenten en woningcorporaties door fusie en samenvoeging
afnam, nam het aantal overeenkomsten absoluut en relatief meer af. Veel oude,
meerjarige afspraken liepen af en werden niet gelijk vernieuwd in 2004. Ook
in 2005 zullen veel afspraken verlopen: 84 van de 283.Sommige gemeenten hebben meerdere overeenkomsten met meerdere woningcorporaties,
sommige woningcorporaties hebben met de ene gemeente wel een overeenkomst
en met de andere niet. Er bestaan meer afspraken tussen gemeenten en woningcorporaties
maar bepaalde overeenkomsten worden vaak niet meegestuurd. Het betreft bijvoorbeeld
convenanten waarin de woonruimteverdeling is vastgelegd, contracten over de
aanpak van een specifieke wijk of afspraken over beheer op wijkniveau. Ik
zal de sector begin 2005 oproepen alle desbetreffende documenten aan VROM
te zenden.Van de G26 hadden begin 2004 zeven gemeenten geen vastgelegde afspraken.
Het betreft: Almelo, Arnhem, Den Bosch, Emmen, Leeuwarden, Venlo en Zaanstad.
In alle G30 steden wordt hard gewerkt aan afspraken die betrekking hebben
op de 56 prioritaire wijken; zo zijn er in Leeuwarden en Arnhem al wel realisatieovereenkomsten
gesloten voor die wijken, beschikt Venlo inmiddels over een raamovereenkomst
en worden in Emmen generieke de stad betreffende afspraken opgesteld, met
een verbijzondering voor de prioritaire wijk. Almelo kiest voor de invalshoek
vanuit die wijk, waarna wordt opgeschaald naar het niveau van de stad. De
stand van zaken in Den Bosch is nog niet duidelijk.Landelijk gezien worden relatief veel afspraken gemaakt over de kernvoorraad,
nieuwbouwproductie, woonruimteverdeling, senioren, herstructurering algemeen,
verkoopbeleid, de fysieke leefomgeving en de verdeling van kosten tussen gemeente
en corporatie (allemaal meer dan 60%) . Deze thema's komen overeen met vorig
jaar. De afspraken over seniorenhuisvesting springen er uit: deze doelgroep
is duidelijk speerpunt geworden in de overeenkomsten. Daar staat tegenover
dat er over studentenhuisvesting, nieuwbouw van sociale koop, tussenvormen
van verkoop of particulier opdrachtgeverschap weinig afspraken gemaakt worden,
ook dit komt overeen met voorgaand jaar. De verwachting dat meer afspraken
betrekking zouden hebben op studenten, starters en dak- en thuislozen is nog
niet uitgekomen. Wat studentenhuisvesting betreft gebeurt er echter wel heel
veel (zie elders in deze brief). Over matching of financiële continuïteit
zijn nauwelijks afspraken gemaakt, maar dat is meer een zaak van de
sector onderling. De onderzoekers constateren dat bepaalde thema's in de analyse
zouden moeten worden toegevoegd: het valt op dat woningcorporaties en gemeenten
steeds meer afspraken over grondposities maken alsmede over de overname van
woonwagens en standplaatsen. Deze thema's zullen volgend jaar ook worden onderzocht.De afspraken in de G26, G4 en overig Nederland hebben accenten die samenhangen
met het stedelijke dan wel landelijke karakter. In de G4 wordt in 80% wel
afspraken gemaakt over de huisvesting van dak- en thuislozen, in de G26 en
landelijk worden die afspraken minder gemaakt. Herstructurering komt uiteraard
het meest voor in de G4 en G26 en is volledige inzet van de afspraken over
de prioritaire wijken. Sociale veiligheid is ook een thema dat in hoge mate
wel in de afspraken van de G4 en G26 voorkomt (70%).Aanpasbaar en levensloopbestendig bouwen komt juist met name buiten de
grote steden aan bod. In de steden worden overwegend multilaterale afspraken
gemaakt, in de kleinere gemeenten voornamelijk bilaterale.Uit de analyse komt naar voren dat er duidelijk een ontwikkeling is om
meer concrete afspraken te maken. De handelingsafspraken zijn ongeveer gelijk
gebleven (maar enorm toegenomen in de G4) en de garantieafspraken zijn duidelijk
toegenomen. De onderzoekers constateren dat de 66 nieuwe algemene afspraken
uit 2004 veel concreter van aard zijn dan de afspraken die in voorgaande jaren
zijn afgesloten. Daarnaast zijn met name de afspraken in de 56 wijken concreet
en deze lijken meer op projectcontracten met aantallen te verkopen, te slopen
en te bouwen woningen, met harde tijdlimieten en een grote planhorizon (5
tot 10 jaar). Verwacht wordt dan ook dat deze overeenkomsten eerder tot daadwerkelijke
uitvoering zullen leiden dan generieke prestatieafspraken. Inhoudelijk is
de rode draad door deze overeenkomsten het verruimen van de differentiatie
in de wijk door sloop en vervangende nieuwbouw in de duurdere segmenten huur
en door het toevoegen van meer koopwoningen. Deze afspraken gaan vaak verder
dan puur fysieke ingrepen in de voorraad; ook zijn er afspraken opgenomen
over economische bedrijvigheid, sociale veiligheid en buurtbeheer.Landelijk zijn de «hardere» afspraken (garantie, handelen,
transactie) gegroeid naar 40% (in de G4 50%).Zoals ik al eerder stelde, hecht ik nog steeds zeer aan het maken van
concrete afrekenbare prestatieafspraken als middel om op lokaal niveau partijen
tot afstemming te laten komen over het leveren van prestaties.Ik verwacht u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,S. M. Dekker XNoot1December 2004, Rigo Research en advies. Het betreft nieuwbouw en herstructurering,
wonen en zorg, matching en studentenhuisvesting.XNoot2Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot3December 2004, Severijn BV.XNoot4Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.XNoot1Tweede Kamer, 2004–2005, 27 562, no. 4.XNoot1Kamerstukken II 2004–2005, 28 600 XI, no. 42.XNoot1Onder de doelgroep werd vanaf 1 juli 2003 het volgende verstaan:
Eenpersoonshuishouden, < 65 jaar: inkomen tot €18 325. Meerpersoonshuishouden,
< 65: € 24 575. Eenpersoonshuishouden, >65 jaar: € 16 275.
Meerpersoonhuishouden, >65 jaar: € 21 225. Goedkope huurwoningen
huur tot € 317,03, betaalbare huurwoningen huur tot € 486,30,
dure woningen huur boven € 486,30.XNoot1De gegevens die corporaties vanaf 2003 over onderhoud dienden in
te vullen wijkt af van voorgaande jaren: er is een beperkter aantal items
gevraagd: planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, klachtenonderhoud en woningverbetering.
Tot 2003 werd daarnaast apart gevraagd naar groot onderhoud van het bestaande
bezit en groot onderhoud van het aangekochte bezit. De vergelijking op onderdelen
met voorgaande jaren is daarom niet goed mogelijk.XNoot1Prestaties van corporaties. Een illustratie van de activiteiten in 2003.
RIGO research en advies, december 2004. In opdracht van het ministerie van
VROM.XNoot1Het CFV betrekt hierbij alle verkopen, ook de verkopen tussen corporaties
en aan beleggers. Met name de verkoop tussen corporaties is sterk verminderd.
Verkoop aan huurders nam juist toe.XNoot1In de eerste helft van 2003 zijn er nog 11 fusies gepasseerd, waardoor
het CFV uiteindelijk advies uitbracht over 527 woningcorporaties. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-29453-9.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl