Mensen, wensen, wonen; Verslag algemeen overleg op 13 november 2001 over o.a. het nationaal Akkoord Wonen 2001-2005
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 27559, nr. 28

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum vergadering

10-01-2002

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

27559 nr. 28

21-12-2001

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen uit de commissieHet antwoord van de staatssecretarisNadere gedachtewisselingOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 27559Toon alle publicaties in het hoofddossier
Kamerdossier 27926Toon alle publicaties in dit dossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 39 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
27 559Nota Mensen, wensen, wonen27 926Huurbeleid voor de lange termijnnr. 28VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEGVastgesteld 21 december 2001De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 13 november 2001 overleg gevoerd met staatssecretaris
Remkes van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:– het nationaal Akkoord Wonen 2001–2005
(27 559, 27 400-XI, nr. 26);– het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 (27 926);– de rapportage Feiten en achtergronden huurbeleid
2001 (VROM-2001–1043).Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissieDe heer Duivesteijn (PvdA) acht de instelling
van de commissie Huurbeleid (de commissie-Vermeulen) waardevol, ook al heeft
niet het gehele product de instemming van de PvdA-fractie. Een herijking,
een andere vormgeving van het puntenstelsel en het systeem van referentiehuren
zijn bespreekbaar, maar daarbij is een goede analyse van de woningmarkt op
middellange termijn onontbeerlijk. Het is jammer dat er geen risicoanalyse
is gemaakt. Het huurbeleid voor de middellange en langere termijn hoeft echter
nu niet afgedaan te worden. Het is gewenst dat er, wellicht door de Rekenkamer,
een huureffectrapportage wordt opgesteld op basis waarvan de effecten geanalyseerd
kunnen worden. Het risico van tweedeling is bij een systeem van referentiehuren
bijvoorbeeld onvoldoende doordacht. Een nieuw stelsel moet het mogelijk maken
dat er op basis van beleid gestuurd kan worden, zodat bepaalde gebieden in
een stad onder een apart regime kunnen vallen. Het voorstel is niet zodanig
rijp dat het door de Kamer kan worden behandeld.Ten onrechte wordt het pakket maatregelen als een package deal gepresenteerd.
De modernisering van het woningwaarderingstelsel is daarvoor te fundamenteel.
Het voorgestelde huurprijsbeleid voor het komende jaar behelst enkele interessante
onderdelen. De introductie van staffelen is gewenst. Ook de bevriezing van
de maximale huurprijsgrens heeft de instemming van de PvdA-fractie. De maximale
huursomstijging van 0,4% boven het inflatiepercentage per corporatie is een
kunstmatige methode om de huurverhoging in het gestaffelde systeem te dempen.
De PvdA-fractie is daar niet voor. De woning rechtvaardigt een
eventuele huurverhoging en niet de corporatie. Meeropbrengsten bij een wat
rijkere corporatie zouden via een vereveningstelsel versleuteld kunnen worden
over armere corporaties, zodat er sprake is van solidariteit. Voor een individuele
huurverhoging hoeft geen collectieve maatregel te worden bedacht. Het inflatiepercentage
zal geschoond moeten worden van eenmalige effecten, hetgeen zeker 1,2% uitmaakt.
Het staffelen leidt dan tot een acceptabele huurverhoging.Met het voorstel voor afschaffing van de verouderingsaftrek wordt vooruitgelopen
op het nieuwe systeem en het middellange termijnbeleid. Er zijn geen redenen
om daarmee in te stemmen. Ook de effectrapportage is van betekenis op dat
punt.De heer Poppe (SP) merkt op dat de staatssecretaris
via «polderen» heeft getracht om draagvlak te krijgen voor het
nationaal akkoord wonen. Het akkoord heeft echter geen brede steun. De SP-fractie
is erop tegen dat de sociale volkshuisvesting zich richt naar de vrije markt,
want dat zal leiden tot hoge huren en een nog ernstiger vorm van segregatie.
Gegeven de enorme kritiek van de achterban is het spijtig dat de Woonbond
heeft deelgenomen aan de commissie-Vermeulen. In het rapport staat dat de
huursector gevarieerd en interessant moet zijn voor alle groepen uit de samenleving.
Het voorstel zal echter segregatie en marginalisering doen toenemen. Hoe denkt
de staatssecretaris de huursector interessant te kunnen houden?Voor de lange termijn wordt gekozen voor het zogenaamde boxenmodel, met
als belangrijkste element marktwerking door referentiehuren. Dat zal een prijsopdrijvend
effect hebben en de tweedeling tussen succes- en probleemwijken en -regio's
zal daardoor versterkt worden.Een van de argumenten van de commissie-Vermeulen is dat de kwaliteitskenmerken
in het huidige systeem deels verouderd zijn. Op zich is dat juist, maar dan
moet men het vervangen door een goed systeem. Een volgend argument is dat
de consumentenvoorkeuren voor bepaalde lokaties onvoldoende in de puntentelling
tot uitdrukking komen. Wat houdt «onvoldoende» in? Op basis van
marktwerking kunnen identieke woningen, afhankelijk van de wijk waarin zij
gesitueerd zijn, met een factor vier in prijs verschillen. Wil de staatssecretaris
dergelijke verschillen voor zijn rekening nemen? Een ander argument is dat
de verouderingsaftrek de verhuurders van oudere woningen benadeelt, want hij
geldt ook als er geen sprake is van kwaliteitsachterstand. Uiteindelijk zal
dat nadelig voor de huurders uitpakken. Een feitelijke onderbouwing ontbreekt.Een alternatief voor het systeem van de maximale huurprijs is een stelsel
op basis van een substantiële verlaging van de puntprijs, waarna jaarlijks
geïndexeerd kan worden aan de hand van de gemiddelde huurontwikkeling.
Als het marktmechanisme voor de huurprijsvaststelling in werking treedt, zal
het principe gelden dat wie rot verdient, ook rot zal wonen; een verscherping
van de tweedeling.Referentiehuren zijn een slecht marktmechanisme. Op basis van een gemiddelde
huurprijsverhoging van 3,8% en de voorstellen van de commissie-Vermeulen zullen
de huidige huren van minder dan 50% van de maximaal redelijke huurprijs opgewaardeerd
mogen worden met de maximale inflatie plus 2%. Dat loopt stapsgewijs af tot
70% of hoger van de maximale huurprijs. De inflatie komt naar verwachting
uit op 4,7%. Verspreid over vijf jaar zullen de pieken «weggemiddeld»
worden, maar na die periode moet iedere huurder vrezen voor pieken in de huurverhoging.
Waar is het wettelijke maximum van 3,8% gebleven? Het voorstel is een verabsolutering
van de marktwerking, het liberalisme en is een logische voortzetting van het
beleid van de afgelopen zeveneneenhalf jaar.Ook mevrouw Van Gent (GroenLinks) is van mening
dat het «gepolder» is doorgedrongen in de sector volkshuisvesting.
Organisaties van huurders en verhuurders hebben een akkoord gesloten over
het huurbeleid voor de korte en lange termijn. Het advies van de commissie
Huurbeleid is integraal door het kabinet en de deelnemende organisaties overgenomen.
Er zal echter toch een politieke afweging gemaakt moeten worden.Wat het beleid tot 2005 betreft, er is jarenlang over de huurprijsverhoging
en het inflatieniveau gesteggeld. In de voorstellen wordt voor het inflatieniveau
het gemiddelde CBS-cijfer over de afgelopen vijf jaar gehanteerd. Voor 2002
komt dit uit op 2,7% à 2,9%. Gesteld kan worden dat maximaal redelijk,
onredelijk is, omdat de puntprijzen te hoog zijn vastgesteld. Het niveau van
100% van een maximaal redelijke huur is voor de doelgroep van de volkshuisvesting
onbetaalbaar. Bevriezing is een goede stap, maar moet gepaard gaan met een
beperking van de huurharmonisatie. De motiveringsplicht moet onderdeel blijven
van de huurverhoging. Het is geen ramp als verhuurders boveninflatoir verhogen
binnen de randvoorwaarden, maar dan moeten zij wel kunnen aantonen dat dit
geld wordt besteed aan onderhoud en renovatie.GroenLinks is mordicus tegen een vrijblijvende afschaffing van de verouderingsaftrek,
omdat de verhuurder die aftrek ook kan verdienen als hij aannemelijk kan maken
dat hij voldoende heeft geïnvesteerd om de woningen aan te passen aan
de eisen van het huidige bouwbesluit. Deze eis is vergelijkbaar met het huidige
WWS (woningwaarderingstelsel). Men moet minimaal f 5000 investeren en
per f 1000 gaat er dan een punt vanaf, te compenseren met de verouderingsaftrek.
Het is ronduit slecht dat de afschaffing van de verouderingsaftrek nu op een
presenteerblaadje wordt aangeboden. Er staat niets tegenover op het punt van
investeringen in de woning en achterstallig onderhoud.Wat het huurprijsbeleid vanaf 2005 betreft, wordt de marktwerking
in de huursector op de valreep nog even geregeld, waarmee de staatssecretaris
enigszins over zijn graf heen regeert. De gevolgen van het huurprijsbeleid
vanaf 2005 zijn onvoldoende doordacht. Het nieuwe model lijkt geen verbetering
te zijn voor de huurders. Een vergelijking met prijzen in de koopsector zal
leiden tot een oplopende huurquote voor mensen met lage inkomens en middeninkomens.
Het aantrekkelijke van het huidige model is de natuurlijke menging van kopers
en huurders met verschillende inkomens. De kunstmatige beperking van de huren
in de sociale sector garandeert een gemengde wijkopbouw.Het is vanwege het ontbreken van inzicht in de effecten te vroeg om deze
wijzigingsvoorstellen naar de prullenbak te verwijzen, maar er moeten wel
de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Omdat de woonlasten voor mensen
met lage inkomens en middeninkomens hoog genoeg zijn, dient de toekomstige
huurontwikkeling zich rondom het inflatieniveau te bewegen. Er kan gedifferentieerd
worden op basis van prijs-kwaliteitverhouding van de woning. Door introductie
van referentiehuren ontstaan er wijken voor de rijken. Dit is ongewenst. De
voorgestelde systematiek bevordert dat woningen in impopulaire wijken goedkoop
zijn en de populaire wijken duur, terwijl segregatie juist voorkomen moet
worden. Huurders in de sociale sector hebben recht op meerjarige zekerheid.
Sprongen in de huurprijs die de 5% overstijgen, mogen, ook na een eventuele
huurdermutatie, niet optreden. Zolang de tekorten, met wachttijden tot tien
jaar voor een socialehuurwoning, voortduren, is het absoluut onverantwoord
om de contractvrijheid tussen huurder en verhuurder te vergroten. Het WWS
moet ook naar de mening van GroenLinks worden gemoderniseerd. Met name de
huurprijs van woningen met slechte energieprestaties moet omlaag worden gebracht.
Er zijn andere toetspunten nodig, waardoor verhuurders worden gestimuleerd,
energiebesparende voorzieningen aan te brengen.Het voorgestelde systeem is inflexibel en negeert ontwikkelingen in de
sector. Tussenvormen van huur en koop en constructies zoals «cascohuur» en «huurvast» vallen buiten de boot. De staatssecretaris
ontwikkelt aardige voorstellen voor het huurprijsbeleid tot 2005, met een
evenwichtige ontwikkeling, maar vervolgens slaat hij de plank volledig mis.
Hij kan de gevolgen daarvan voor huurders onvoldoende onderbouwen. Huurders
kunnen worden geconfronteerd met enorme huurverhogingen, waardoor zij uit
bepaalde wijken worden weggedrukt.Mevrouw Van 't Riet (D66) stelt dat de staatssecretaris
bij de nota Wonen de uitgangspunten heeft genoemd voor het huurbeleid op langere
termijn, te weten een sterke huursector, vergroting van de contractvrijheid,
handhaving van de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs, vastlegging
in het huurcontract van de wijze van huuraanpassing, een gemiddelde inflatie
voor een huurontwikkeling en versterking van de rol van de huurders en de
verhuurders. Deze uitgangspunten worden door D66 onderschreven. In de voorstellen
van de commissie Huurbeleid konden zowel verhuurders- als huurdersorganisaties
zich vinden. Dit heeft geleid tot het zogeheten vierpartijenakkoord. Mevrouw
Van 't Riet complimenteert de betrokken partijen dat zij hun nek hebben uitgestoken.
De staatssecretaris is voornemens het huurbeleid voor de lange termijn langs
de lijnen van het akkoord te ontwikkelen. Uit de brief van AEDES en de Woonbond
blijkt echter dat het samenhangend pakket een compromis is. Hoe moet de Kamer
daarmee omgaan? Zij is niet gebonden aan een bepaald compromis en kan het
geheel op zijn merites beoordelen.De voorstellen omvatten een systeem van referentiehuur. Het is goed waar
mogelijk marktwerking te verbeteren en waar nodig consumentenbescherming te
versterken. De huurprijsafspraken worden voor een periode van vijf jaar vastgelegd
in een huurcontract. In principe is de jaarlijkse inflatie uitgangspunt voor
een volgende huurstijging. Dat is winst, zeker geplaatst in het perspectief
van eerdere discussies. Veel is echter nog onduidelijk. De D66-fractie geeft
groen licht voor het verder uitbouwen van het referentiestelsel. De stappen
zoals genoemd op bladzijde 10 van de brief moeten goed op een rij worden gezet.
De D66-fractie staat dus positief tegenover het uitwerken van het stelsel
van referentiehuur onder de in de brief van de staatssecretaris genoemde randvoorwaarden.
Onderzoek is nodig naar de wijze waarop de vierkantemeterprijs wordt berekend.
Wordt uitgegaan van de recente huurontwikkeling of van de feitelijke huurprijzen?
In hoeverre wordt ook de gemeente erbij betrokken? Op welke wijze wordt omgegaan
met de effecten van de verschillen in huurprijzen per regio?D66 is tevreden met invoering van het staffelsysteem. De bezwaren van
destijds zijn niet meer van toepassing. De voorstellen voor de korte termijn
zijn goed. De D66-fractie plaatst wel een kanttekening bij de verouderingsaftrek.
Principieel is D66 niet tegen afschaffing van die aftrek, omdat het eigenlijk
een vreemd instrument is. Het gaat om waarborging van de kwaliteit van de
woning en niet om het bouwjaar. De verouderingsaftrek wordt uit het WWS gehaald,
terwijl het gehele stelsel herzien zou worden. Welke effecten heeft dat op
de korte termijn? Uit reacties van huurcommissies blijkt dat het effect een
stijging kan zijn van f 90 à f 100, per jaar. Na drie jaar
kan dat een substantieel bedrag zijn. Pas per 1 juli 2005 zal het nieuwe
systeem in werking treden. Hoe groot is het aandeel woningen waarvoor de maximale
huurverhoging verwacht kan worden? Hoe wordt daarmee na 2005 omgegaan bij
de invoering van het nieuwe stelsel? Reparatie moet mogelijk zijn. Is er sprake
van een onbedoeld effect? Afschaffing van de verouderingsaftrek moet mogelijk
zijn, mits de kwaliteit van de woning aan de gestelde onderhoudsnormen voldoet.
Wellicht dient de gebrekenregeling gerepareerd worden. Voor een kwalitatief
mindere woning vanwege slijtage en niet optimaal onderhoud mag geen verhoging
gelden. Als de woning op orde is, mag de huur omhoog en is de verouderingsaftrek
niet aan de orde. Hoe groot zal het effect zijn? Om hoeveel woningen zal het
gaan?De heer Biesheuvel (CDA) stelt dat de CDA-fractie
al lang af wil van het jaarlijks vaststellen van een huurbeleid. De Kamer
heeft de staatssecretaris bij motie gevraagd een meerjarig contract met de
socialehuursector af te sluiten. Over een langere periode moet inhoud worden
gegeven aan het beleid gericht op betaalbare huisvesting, leefbaarheid en
herstructurering. Het investeringsdeel dient nadrukkelijk binnen het huurkader
betrokken te worden. De staatssecretaris geeft in zijn brief een doorkijkje.
De IVBN (de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed Nederland)
is uit de onderhandelingen gestapt omdat er sprake was van te weinig marktbeleid.
Bij de huurdersorganisaties is er ontevredenheid omdat er te veel marktbeleid
is. Wellicht hebben de ondertekenaars het juiste midden gevonden. Is dit een
grondige herijking van het woningwaarderingstelsel? Het geven en nemen komt
wellicht tot uitdrukking in een geleidelijk afschaffing van de verouderingsaftrek.
Daarnaast wordt de puntprijs bevroren. Voor het huurbeleid op de korte termijn
is het eindresultaat van een stijging van 2,9%, gebaseerd op het gemiddelde
inflatieniveau van de afgelopen vijf jaar, winst. Wat zijn de effecten hiervan?
De berekeningen van de Woonbond stellen redelijk gerust, maar die van de backofficeteams
uit Amsterdam niet. In de berekening van de staatssecretaris zal voor woningen
waarvoor nu de maximale verouderingsaftrek geldt de maximale huurprijsgrens
gedurende drie jaar stijgen met circa f 90 per jaar. Dat steekt sterk
af ten opzichte van de cijfers van de backofficeteams. Kan de staatssecretaris
op korte termijn een aantal effecten aangeven? Afschaffing van de verouderingsaftrek
mag er niet toe leiden dat slecht verhuurderschap wordt beloond. Kan ervan
worden uitgegaan dat de berekeningen niet op zittende huurders betrekking
hebben, maar alleen geldt bij het vrijkomen van woningen? Als de cijfers uit
Amsterdam kloppen, zal de goedkope, betaalbare voorraad steeds kleiner worden.
Kan de staatssecretaris helderheid verschaffen over de aannames? Kan hij een
goede berekening maken van de effecten van het huurbeleid voor de termijn
van drie jaar?De voorstellen voor de langere termijn lijken aardig, maar eerst moet
de uitwerking ervan duidelijk zijn. Waarom heeft de VNG niet in de commissie-Vermeulen
geparticipeerd? Wat zal de staatssecretaris doen, als het systeem op langere
termijn niet binnen drie jaar bekend is?De staatssecretaris geeft openheid over de juridische procedures die hem
te wachten staan. De heer Biesheuvel maakt zich zorgen over het investeringsgedrag
van beleggers. Er dient een goede relatie te zijn tussen huurbeleid en investeringsbehoefte.De heer Van Middelkoop (ChristenUnie) refereert
aan de opmerking van de staatssecretaris dat het nationaal akkoord een ondersteuning
van zijn ambities is. De vraag is gerechtvaardigd of de zelfstandigheid van
het middenveld niet beter bewaard moet worden.De verantwoordelijkheidsrelatie tussen de staatssecretaris en de commissie-Vermeulen
is duidelijk. De staatssecretaris heeft zijn politieke onafhankelijkheid bewaakt.
Hoe oordeelt hij thans over het draagvlak voor de voorstellen van de commissie,
ook al hoeft dat niet doorslaggevend te zijn voor het oordeel over de voorstellen?
De nota van de staatssecretaris is onvoldoende rijp voor het trekken van definitieve
politieke conclusies. De voorgestelde termijn van vijf jaar biedt zekerheid
voor betrokkenen. Waarom is voor die termijn gekozen? Wat gebeurt er na die
termijn als men wellicht een variant op de armoedeval tegemoet ziet? Is de
staatssecretaris in dat geval bereid tot matiging?De introductie van marktwerking is onlogisch. Het is vreemd als op centrumlokaties
een lagere huur wordt betaald dan voor een vergelijkbare woning in een buitenwijk.
Er kan overigens ook het tegenovergestelde gelden. Het effect van de introductie
van marktwerking lijkt een regionale prijsdifferentiatie. Hoe verhoudt zich
dat tot andere relevante categorieën, zoals inkomen en huursubsidie?
Kan de staatssecretaris meer duidelijkheid verschaffen over de
effecten? Het is ongewenst dat mensen met een laag inkomen bijvoorbeeld naar
Groningen, Drenthe of Zeeland verhuizen. Marktwerking wordt geïntroduceerd
in een systeem waarin de overheid interventies pleegt. De staatssecretaris
wil een deel van de huurmarkt overbrengen naar de koopsector, waardoor het
aanbod wordt beïnvloed. Onderkent de staatssecretaris het effect dat
verlaging van het aanbod de prijs zal verhogen?Box 4, de gewildheid van de woning, zal onderdeel zijn van de prijsvorming.
Dat staat haaks op marktwerking, waarin de prijs aangeeft of iets aantrekkelijk
is. Nu wordt vastgesteld of iets aantrekkelijk is en vervolgens wordt de prijs
bepaald. Er zal een mechanisme bedacht moeten worden om de gewildheid uit
te drukken.Voor de kortere overgangsperiode volgt de staatssecretaris het eerder
door de Kamer uitgezette spoor. Het beleid voor korte en lange termijn verhouden
zich echter vreemd tot elkaar. Hoe vindt de overgang naar 2005 plaats? Liggen
de huidige huurplafonds te hoog? Moeten de referentiehuren die later worden
geïntroduceerd daarbij aansluiten? Welk effect streeft de staatssecretaris
na, een stijging van de prijzen of een daling van de plafonds?De heer Van Middelkoop is nog niet toe aan afschaffing van de verouderingsaftrek.
Hij hecht zeer aan instrumenten die een prikkel vormen voor onderhoudsinvesteringen.
Het (ook al is het geleidelijk) afschaffen van een dergelijk instrument is
pas aanvaardbaar als duidelijk kan worden gemaakt dat dit niet ten koste gaat
van het onderhoud van woningen. Eventueel dienen daarvoor andere instrumenten
in de plaats te komen.De heer Hofstra (VVD) stelt dat het huidige
Nederlandse huurprijsbeleid failliet is. Het systeem is archaïsch. Bij
wet is de maximaal redelijk huur geregeld, maar als een verhuurder voorstelt
om 90% daarvan als huur vast te stellen, is dat in het algemeen niet mogelijk.
Een huurbeleid op maat is onmogelijk. Het puntensysteem is doorgeschoten,
ook onder invloed van de huurbescherming. Modernisering van het huurbeleid
is dan ook gewenst. Voor de lange termijn moet nog veel worden uitgezocht
en voorbereid. Daarvoor is wetgeving nodig. Wil de staatssecretaris bij de
verdere uitwerking de volgende vragen betrekken? Hoe wordt tegen de liberalisatiegrens
aangekeken? Ook in 2005 zullen er ontspannen en gespannen markten zijn. Op
welke wijze wordt daarmee in het systeem omgegaan? Hoe komt de marktconformiteit
tot stand? Bij de inventarisatie van bestaande huren op basis van de huidige
slechte huurregelgeving komt dat resultaat terug. Van de brief van staatssecretaris
Tommel over het effect van de huurcomponent in de CBS-inflatiecorrectie –
volgens de staatssecretaris nu ongeveer 20% – gaat een grote financieel-economische
invloed uit. Moet de brief wellicht geactualiseerd worden? Een administratievelastentoets
is op zijn plaats, want het systeem vergt om de vijf jaar aanpassing. De inflatie
speelt een zekere rol daarin, gegeven de te ontwikkelen creativiteit ook op
het punt van de onderhoudsverdeling. Dat mag wat de VVD betreft ook gelden
voor de huurbescherming, zoals ten aanzien van de studentenhuisvesting.De VVD-fractie is blij met het voorstel voor de korte termijn. Zij complimenteert
de Woonbond met zijn blijkbaar grote invloed op het advies. Er ligt een compromis
op tafel met plussen en minnen voor zowel de verhuurder als de huurder. De
huurders zijn er sterker uitgekomen dan de verhuurders. Dat kan, omdat voor
de verhuurders de vraag van belang is of exploitatie mogelijk is. Die randvoorwaarde
is in de voorstellen gegarandeerd. De VVD-fractie gaat akkoord met de staffeling.
Wat bedoelt de staatssecretaris met de opmerking dat ieder jaar de staffelgrens
met een percentage zal worden verhoogd? Worden de grenzen ook relatief aangepast?
Het percentage van 0,4 is geen minimum, maar een maximum. Daarvan gaat een
matigend effect uit op de staffelprijzen. Er is een systeem bedacht om te
doen alsof de inflatie laag is, maar dat heeft rekenkundige gevolgen.
Dit systeem moet tot 2007 doorlopen, zodat ook de huidige inflatie is verwerkt.De discussie over de verouderingsaftrek is bizar. De door de andere woordvoerders
geschetste effecten zijn overdreven. Door het samenstel van de maximumgrens
voor huursubsidie, de bevriezing van de puntprijs en de liberalisatiegrens
ontstaat er gedrang aan de bovenkant van het gebouw. Voorkomen moet worden
dat mensen het ene jaar wel en het andere jaar geen huursubsidie krijgen en
er het ene jaar wel wordt geliberaliseerd en het andere jaar niet. Hoe werkt
een en ander op basis van de voorstellen uit?Het nationaal akkoord wonen bevat prachtige teksten. Het aantal contractanten
is gestegen. Er staan gelukkig geen getallen en bedragen in. Het moet zo ver
mogelijk van de boekhouding verwijderd blijven, want er mogen geen problemen
ontstaan.Het antwoord van de staatssecretarisDe staatssecretaris stelt dat het nationaal
akkoord wonen een voorbeeld is van het polderproces. Er zijn twee rondes geweest.
De Kamer is reeds na de eerste ronde geïnformeerd. De suggestie is gedaan
de brede ondertekening te kwalificeren als draagvlak voor de ambities van
de staatssecretaris. Nota's van de rijksoverheid, ook al zijn zij door de
Kamer behandeld, worden daarmee nog niet altijd in de samenleving als zodanig
ervaren. In het akkoord zijn bewust cijfers opgenomen. Behalve over de zinsnede
«een forse investering» is over alle punten overeenstemming bereikt.
Het akkoord kan op onderdelen een belangrijke toegevoegde waarde hebben, ook
voor de uitvoering van Kamermoties zoals de motie-Biesheuvel/Duivesteijn over
de verhuiskostenregeling. De basis voor de uitvoering ligt in het nationaal
akkoord. Betrokken partijen hebben overeenstemming bereikt over een inhoudelijke
verhuiskostenregeling, ook al zijn er nog enkele losse eindjes. De bodem is
f 8000 plus schilderkosten. Het polderproces leidt dus soms tot concrete
materiële resultaten.Er is enkele jaren geleden gepleit voor maatschappelijke overeenstemming
over het huurbeleid. De maatschappelijke organisaties zouden overeenstemming
moeten bereiken. Daarnaast was het de bedoeling om een beleid voor de langere
termijn uit te stippelen, waarvoor op initiatief van het LOHV (landelijk overleg
huurders verhuurders) de commissie-Vermeulen is ingesteld. Het LOHV heeft
kenbaar gemaakt, er prijs op te stellen dat VROM in de commissie vertegenwoordigd
zou zijn. Aanvankelijk had de staatssecretaris daar uit een oogpunt van verantwoordelijkheidsverdeling
problemen mee, maar uiteindelijk heeft hij daarmee ingestemd onder de aantekening
dat hij zijn eigen verantwoordelijkheid blijft houden. In de loop van het
proces is de commissie gevraagd ook voor de korte termijn aanbevelingen te
doen. Het advies inzake de korte en de middellange termijn is juni/juli uitgebracht.
Over de korte termijn bestond tamelijk grote verdeeldheid in de commissie,
terwijl er wel overeenstemming was over de lange termijn. De staatssecretaris
heeft vanaf het begin aangedrongen op een akkoord waarin ook de Woonbond zich
kan vinden. Nadat de staatssecretaris zijn ongenoegen over de gang van zaken
heeft uitgesproken, is er opnieuw een proces gestart, waarin de drie volgende
vragen aan de orde waren: kan afschaffing van de verouderingsaftrek gefaseerd
plaatsvinden? Kan een matigend effect gerealiseerd worden door voor sociale
verhuurders een inflatiepercentage plus 0,4% af te spreken? Kan er geschoven
worden in de bandbreedtebenadering, de staffel? Uiteindelijk is er overeenstemming
bereikt. Er is dan ook een breed draagvlak. Er is overlegd met belangrijke
organisaties uit het middenveld, want overleg met alle individuele huurdersorganisaties
is ondoenlijk.De voorstellen voor de korte en de lange termijn vormen een samenhangend
pakket. Dat laat onverlet de zelfstandige verantwoordelijkheid van de Kamer in de beoordeling daarvan. Het alternatief was continuering van
het overgangsbeleid, waarin een stijgingspercentage van maximaal 3,8 gold
(circa 1,2% boven inflatie). Daarvoor is niet gekozen. Uitgaande van de jongste
CPB-prognoses voor het inflatiepercentage van 2001 zou het maximumstijgingspercentage
voor 2002 uitkomen op 4,5 plus 1,2 is 5,7. De vraag om advies had ook te maken
met de consequenties van ongewijzigd beleid. In het verleden is eenzijdig
over staffeling gesproken, maar nu is zij onderdeel van een breder pakket.
Ook de afschaffing van de verouderingsaftrek had niet als een geïsoleerd
voorstel gepresenteerd kunnen worden, evenmin als de bevriezing van de maximale
huurprijsgrenzen. De politiek-bestuurlijke lijn heeft geprevaleerd. Het is
wenselijk dat er voor de middellange termijn tot 2005 een zekere mate van
bestendigheid en voorspelbaarheid in het huurbeleid is. Dat is ook belangrijk
voor degenen die geacht worden, te investeren in de stad.Het samenhangende pakket bevat voorstellen voor de korte termijn, maar
er is een relatie met de voorstellen voor de lange termijn. Met de acceptatie
van de voorstellen voor de korte termijn is men politiek niet automatisch
gebonden aan de uitwerkingsrichting voor de lange termijn. Er zullen nog nadere
discussies in de commissie gevoerd moeten worden, bijvoorbeeld over het inflatiepercentage,
de bepaling van het vierkantemetertarief en het voorkomen van grote huursprongen
bij zittende huurders. Nadere uitwerking en onderzoek zijn noodzakelijk. Nagegaan
zal moeten worden of de effecten politiek acceptabel zijn.Een volgend kabinet zal de definitieve voorstellen voor de langere termijn
aan de Kamer moeten voorleggen. De staatssecretaris zegt toe om, indien mogelijk,
de effecten van de voorstellen onafhankelijk te laten toetsen. Het gaat nu
om groen licht voor de verdere uitwerking van de voorstellen voor de lange
termijn, waarbij de commissie Huurbeleid zeer nauw betrokken zal zijn. De
Kamer zal de voorstellen volwaardig kunnen beoordelen. Als de wetgevingvoorstellen
op tafel liggen, is de effectberekening aan de orde. Het is te vroeg nu al
te constateren dat de voorstellen een prijsopdrijvend effect hebben.De langetermijnvoorstellen zijn getoetst aan de nota Wonen en het advies
van de VROM-raad. De contouren van de voorstellen voldoen daaraan. Met het
oog op tijdige implementatie van de voorstellen voor de lange termijn moet
er nu eventueel na amendering groen licht voor de uitwerking worden gegeven.
Uiteindelijk moet de Kamer te zijner tijd een eindafweging maken. Op basis
van deze gedachtewisseling kan nader in kaart worden gebracht welk type informatie
voor de Kamer van belang is, zoals de betekenis van het toekomstige stelsel
in relatie tot de inflatie, de risico's ten aanzien van een gedifferentieerde
wijkopbouw, waarbij overigens de mogelijkheid van de gemeente om samen met
corporaties prestatieafspraken te maken goed in de gaten moet worden gehouden,
meerjarige zekerheid en de effecten op het investeringsgedrag. Het huurprijsbeleid
kan niet bepaald worden door de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Dat
is uiteindelijk de consequentie van de redenering van IVBN.Slechte energieprestaties kunnen in de toekomst een rol spelen bij de
invulling van de derde box.Alles zal erop gericht zijn om de langetermijnmaatregelen over drie jaar
in de steigers te hebben. In de tijdschema's komt ook tot uitdrukking dat
dit haalbaar is. De staatssecretaris wil de verantwoordelijkheid voor de voortgang
in de tijd kunnen dragen. De constructie met de commissie Huurbeleid zal daarop
worden afgestemd.De VNG heeft tot nu toe geen belangstelling aan de dag gelegd voor het
huurbeleid. De G4 kunnen op een zeker moment, voordat cruciale beslissingen
worden genomen, geconsulteerd worden. De keuze voor de periode van vijf jaar
is niet diepgravend onderbouwd. Het is een redelijke termijn. De vaststelling
van de gewildheid van een woning is een van de nadere uitwerkingstrajecten.De liberaliseringgrens acht de staatssecretaris niet het mooiste onderdeel
van de voorstellen voor de korte termijn, maar als onderdeel van het totale
pakket is zij acceptabel. De administratievelastentoets van ACTAL (adviescollege
toetsing administratieve lasten) moet bij wetgevingsvoorstellen worden toegepast.
Het streven voor inwerkingtreding van het nieuwe systeem blijft 2005. Het
is juist dat het inflatiesysteem daarop twee jaar achterloopt. Er is enige
samenhang tussen de nadere keuze voor de nieuwe systematiek en de discussie
over de wijze waarop het inflatiepercentage moet worden vastgesteld.De staatssecretaris houdt vast aan gefaseerde afbouw van de verouderingsaftrek
als onderdeel van het pakket. Er gaat van het pakket een matigende werking
uit op de totale huurprijsontwikkeling. Hij houdt om die reden ook vast aan
het op bedrijfsmatig niveau bepalen van de inflatie plus 0,4%. De verouderingsaftrek
is geen goede indicatie voor de prijs-kwaliteitverhouding. Het WWS is onder
meer op dat onderdeel verouderd. Lekkages en dergelijke leiden via de huurcommissie
tot het toekennen van minpunten. Daarvoor is de gebrekenregeling ingesteld.
In de nieuwe systematiek zal de totale kwaliteit van de woning onderdeel zijn
van box 3. Een slecht presterende verhuurder krijgt, als het nieuwe systeem
van kracht is, daarvoor de rekening gepresenteerd. Volgens de gegevens van
de stedelijke woondienst in Amsterdam zit 90% op het niveau van «maximaal
redelijk». De backoffice huurteams veronderstellen dat voor 17 000
woningen in Amsterdam een gemiddelde huurstijging van f 218 zal gelden.
Dat effect treedt op bij mutatie in het derde jaar. Op basis van aannames
komt de Woonbond tot een indicatie van 3000 woningen in de particuliere huursfeer
op jaarbasis. De indicatie van het ministerie komt wat hoger uit, omdat wordt
uitgegaan van een wat hogere mutatiegraad. De staatssecretaris zegt toe nader
inzicht te verschaffen in de cijfermatige prognoses specifiek toegespitst
op Amsterdam. Prestatiecontracten tussen gemeentebestuur en sociale verhuurders
zijn belangrijk. De staatssecretaris gaat ervan uit dat corporaties zich in
lijn met de afspraken fatsoenlijk zullen gedragen.Het risico van juridische procedures is zorgvuldig gewogen. Een en ander
moet in een wat ander licht beoordeeld worden, gegeven het draagvlak voor
het brede pakket aan voorstellen. De inschatting is dat de risico's geringer
zijn dan twee jaar geleden.De staatssecretaris wijst erop dat de maximale huursubsidiegrens jaarlijks
stijgt met de inflatie op basis van de huursubsidiewet. De liberalisatiegrens
is gekoppeld aan de huursubsidiewet en stijgt dus ook met de inflatie. De
maximale huurprijsgrenzen, het maximum bij een per woning variërend puntenaantal,
worden bevroren. De wijze van toekenning van huursubsidie verandert niet.De invloed van de huur op de inflatie is een van de overwegingen geweest
voor het voorstel. Hiervan gaat enige matiging uit op de inflatie.Nadere gedachtewisselingHet irriteert de heer Duivesteijn (PvdA) dat
sommige effecten gebagatelliseerd worden. De PvdA-fractie kan niet instemmen
met het kortetermijnvoorstel. Zij zal tijdens de plenaire behandeling voorstellen,
een extern bureau, wellicht de Rekenkamer, de effecten te laten berekenen
voor met name de ontwikkeling van de kernvoorraad.De heer Poppe (SP) vindt dat de ernstige problemen
niet worden aangepakt. De vraagdruk van de doelgroep van de lagere inkomens
in met name de grote steden wordt ook met de kortetermijnvoorstellen niet
verminderd, zeker niet door de afschaffing van de verouderingsaftrek. Onderzoek
naar de ontwikkelingen voor de woningvoorraad ten behoeve van de doelgroep
is noodzakelijk. De SP-fractie is nog niet toe aan het beoordelen
van de voorstellen voor de lange termijn. Voor beide trajecten geeft de SP-fractie
zwart licht.Mevrouw Van Gent (GroenLinks) zet voor de
langetermijnvoorstellen het licht op oranje, gegeven de vele onzekerheden.
Voor de korte termijn is een beheerste huurontwikkeling van 2,7% in 2002 gewenst.
Over afschaffing van de verouderingsaftrek zal zij de Kamer een uitspraak
voorleggen waarin wordt voorgesteld, ook de gebrekenregeling erbij te betrekken.
GroenLinks maakt zich grote zorgen over afschaffing van de verouderingsaftrek
bij mutaties.Mevrouw Van 't Riet (D66) geeft de staatssecretaris
groen licht voor uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn in het
kader van de referentiehuur. Zij behoudt zich daarbij het recht voor, de voorstellen
op hun merites te beoordelen. Wat de korte termijn betreft, heeft D66 geen
problemen met de eerste vier punten, ook niet met de verouderingsaftrek, mits
de gebrekenregeling erbij wordt betrokken.Ook al kan de heer Biesheuvel (CDA) zich voorstellen
dat de VNG wordt betrokken bij de uitwerking, op basis van de verantwoordelijkheidverdeling
is het minder juist dat de VNG lid wordt van de groep die de voorstellen zal
uitwerken. Het CDA geeft groen licht voor de uitwerking van de voorstellen
voor de lange termijn.Voor de korte termijn zal de staatssecretaris een cijfermatige uitwerking
beschikbaar stellen waarin ook de aannames in verband met mutaties zijn opgenomen
en de gevolgen voor de omvang van de goedkope, betaalbare woningvoorraad.
Aan het eind van het derde jaar is de verouderingsaftrek afgeschaft. De bescherming
op basis van het nieuwe systeem is opgenomen in box 3. De wijze waarop de
gebrekenregeling wordt ingezet, is belangrijk. Onderzoek door de Rekenkamer
duurt te lang. De Kamer moet in staat zijn om op basis van het cijfermateriaal
van de staatssecretaris zelfstandig een oordeel te vellen.De heer Van Middelkoop (ChristenUnie) ziet
de voorstellen voor de korte termijn via het wetgevingstraject tegemoet. Voor
de lange termijn vraagt hij om de overgang van het oude naar het nieuwe systeem
goed te bekijken.De heer Hofstra (VVD) is het eens met de voorgestelde
richting voor het langetermijnbeleid. Voorstellen komen onder een volgend
kabinet terug. Wellicht is een tussenrapportage gewenst. De VVD geeft groen
licht voor het pakket voor de korte termijn, dat geldt tot 1 juni 2005.
Kan de staatssecretaris voor de begrotingsbehandeling de Kamer een brief zenden
waarin wordt ingegaan op de indianenverhalen over de verouderingsaftrek?De staatssecretaris stelt dat de voorbereiding
van het wetgevingstraject voor de kortetermijnvoorstellen in gang gezet zal
worden. Hij stelt zich niet op voorhand afwijzend op ten opzichte van een
motie waarin wordt gevraagd de strafmaat van de gebrekenregeling te betrekken
bij de evaluatie van de regeling.De voorzitter van de vaste commissie voor Volksgezondheid, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeleid,Th. A. M. MeijerDe assistent-griffier van de vaste commissie voor Volksgezondheid,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeleid,BrandsemaXNoot1Samenstelling: Leden: Witteveen-Hevinga (PvdA), Van Middelkoop (ChristenUnie),
Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), Poppe (SP), Duivesteijn (PvdA), Augusteijn-Esser
(D66), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), ondervoorzitter, Th. A. M.
Meijer (CDA), voorzitter, Luchtenveld (VVD), Van Wijmen (CDA), Kortram (PvdA),
Ravestein (D66), Van der Steenhoven (GroenLinks), Van Gent (GroenLinks), Rietkerk
(CDA), Oplaat (VVD), Van der Staaij (SGP), Schoenmakers (PvdA), Waalkens (PvdA),
Udo (VVD), Mosterd (CDA), Ten Hoopen (CDA) en Depla (PvdA).Plv. leden: Dijksma (PvdA), Stellingwerf (ChristenUnie), Valk (PvdA),
Van Lente (VVD), De Wit (SP), Van Heemst (PvdA), Scheltema-de Nie (D66), Van
Beek (VVD), Geluk (VVD), Schreijer-Pierik (CDA), Blok (VVD), Biesheuvel (CDA),
Crone (PvdA), Giskes (D66), M. B. Vos (GroenLinks), Halsema (GroenLinks),
Van den Akker (CDA), Niederer (VVD), Van 't Riet (D66), Spoelman (PvdA), Hindriks
(PvdA), Snijder-Hazelhoff (VVD), Visser-van Doorn (CDA) en Leers (CDA). 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-27559-28.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl