Volkshuisvestingsbeleid; Brief staatssecretaris over de prestaties van de sociale-huursector als geheel in 1999
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 24508, nr. 62

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum brief

09-01-2001

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2000-2001

24508 nr. 62

21-12-2000

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamInleidingParagraaf 1 BeleidsconclusiesParagraaf 2 Financiële continuïteitFinanciële positie sociale huursectorTabel 1: Financiële kerngegevens woningcorporaties
in Nederland 1997–1999 Tabel 2: Winst en Verliesrekening 1997–1999; bedragen
in miljarden guldens Individuele financiële beoordeling woningcorporatiesTabel 3 Paragraaf 3: Volkshuisvestelijke ontwikkelingen en
prestaties 1.1 Huisvesten van de doelgroep: mutaties in de voorraadTabel 4 Mutaties in de voorraad 1.2 Aantal toegelaten instellingen, huren, leegstand,
mutaties, woonwagensTabel 5 1.3 KwaliteitsbeleidTabel 6 Onderhoud en woningverbetering in vergelijking
met Voorgenomen activiteiten, Prognosemodel en NPV (x miljoen) 1.4 Leefbaarheid1.5 Huurders betrekken bij beleid en beheerParagraaf 4 Bijzondere onderwerpen3.1 Individueel oordeel3.2 Prestatie-afspraken3.3 In acht nemen gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid3.4 Interimbeleid3.5 BTW-constructies3.6 Matching3.7 Bijzondere doelgroepenWoon- en zorgdienstenOuderenhuisvestingAsielzoekersDak -en thuislozen3.8 Overname woonwagens en standplaatsen3.9 Klachtencommissies3.10 AccountantsreviewOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 24508Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 60 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
24 508Volkshuisvestingsbeleidnr. 62BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING
EN MILIEUBEHEERAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 21 december 2000InleidingOp grond van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH), sturen toegelaten
instellingen en gemeentelijke woningbedrijven jaarlijks voor 1 juli hun jaarstukken
aan de Minister. Voor 1 december heb ik elke instelling individueel op de
hoogte gebracht van mijn oordeel over de prestaties voor wat betreft het rechtmatig
handelen, het doeltreffend optreden en de financiële continuïteit.
Op basis van de jaarstukken en de bijlagen daarbij, informeer ik u conform
het gestelde in artikel 43 a van het BBSH over de prestaties van de sector
als geheel in 1999. Conform de toezeggingen in mijn brief bij het Toezichtsverslag
over 1998 (TK, vergaderjaar 1999–2000, 24 508 nr. 58) heb ik, in
afwijking van voorgaande jaren, medio 2000 geen brief met voorgenomen activiteiten
in de sociale huursector opgesteld. De voornemens voor 2000 zijn op relevante
onderdelen verwerkt in het bijgevoegde Toezichtsverslag.1 Ook werd toegezegd het rapport van het CFV onbewerkt mee te zenden
als bijlage bij deze brief en de bijdrage van het CFV niet meer in het Toezichtsverslag
zelf op te nemen. Het rapport van het CFV, waarin de financiële situatie
van de sector als geheel alsmede van individuele woningcorporaties is weergegeven,
treft u dan ook aan als aparte bijlage bij deze brief.1 De belangrijkste conclusies en aanbevelingen komen wel in deze brief
aan de orde.Op de verschillende onderdelen werden de prestaties van de sector gerelateerd
aan de voornemens die door de sector werden geformuleerd. Ook wordt een en
ander afgezet tegen het Prognosemodel, dat in het afgelopen jaar werd geactualiseerd
en bijgesteld.Het inzendgedrag van de BBSH-gegevens ten opzichte van vorig jaar is aanmerkelijk
verbeterd. Per 1 juli waren de gegevens van 65% van de woningcorporaties ontvangen.
Per 1 augustus was dat 97%. Een derde van de woningcorporaties voldoet derhalve
nog niet aan de verplichting om de jaarstukken tijdig in te dienen. Voorts
is de kwaliteit van de ingediende cijfermatige kerngegevens aanmerkelijk vooruit
gegaan. Het CFV en de Inspectie blijven zich overigens inspannen,
mede in samenspraak met de accountants, voor verdere verbetering.In paragraaf 1 van deze brief staan de belangrijkste beleidsconclusies.
In paragraaf 2 wordt de financiële situatie van de sector nader
aan de orde gesteld. Dit is een samenvatting van de rapportage zoals deze
door het CFV is opgesteld. De conclusies van het CFV heb ik overgenomen. In
paragraaf 3 worden de volkshuisvestelijke ontwikkelingen en prestaties
in 1999 samengevat. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de mutaties in de
voorraad, de ontwikkeling van de huren, de toewijzing van woningen aan de
doelgroep en de kwaliteit van de voorraad door onderhoud en verbetering. Ook
zal nader worden ingegaan op de voortgang van de herstructurering, de inspanningen
van de toegelaten instellingen op het gebied van leefbaarheid van buurten
en wijken, de mate waarin duurzaam bouwen en verbeteren werden opgepakt en
de relatie tussen huurders en verhuurders. In paragraaf 4 tenslotte wordt
ingegaan op een aantal bijzondere onderwerpen, te weten: de individuele beoordelingen
per instelling, prestatieafspraken tussen woningcorporaties en gemeenten,
het in acht nemen door woningcorporaties van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid,
kwesties die in het kader van het interimbeleid aan de orde zijn geweest,
de afbouw van de BTW-constructies, matching van taken en middelen, bijzondere
doelgroepen, de overdracht van woonwagens en standplaatsen, de klachtencommissies
en de werkzaamheden van accountants voor het externe toezicht.In het hierna volgende geef ik de belangrijkste ontwikkelingen weer en
de conclusies die ik daaraan verbind.Paragraaf 1 BeleidsconclusiesOp een aantal onderdelen constateer ik dat de sector goed presteert en
zie ik een duidelijke vooruitgang. In algemene zin constateer ik dat de sector
er financieel goed voorstaat. Het eigen vermogen en het weerstandsvermogen
zijn in 1999 toegenomen. Het aantal instellingen dat financieel in de gevarenzone
verkeert, is afgenomen. De investeringen in onderhoud en verbetering namen
toe ten opzichte van vorig jaar, zo ook de investeringen in leefbaarheid.
Tevens zie ik een grote stijging van het aantal verbeteringen waarbij maatregelen
in het kader van Duurzaam Bouwen werden getroffen. Op het terrein van wonen
en zorg (met name gericht op ouderen) ontplooien zeer veel instellingen reeds
activiteiten. Ik verwacht dan ook geen noemenswaardige problemen als bij de
wijziging van het BBSH in 2001 het zesde prestatieveld «wonen en zorg»
zal worden toegevoegd. Naar aanleiding van het onderzoek naar het functioneren
van de klachtencommissie concludeer ik dat dit instituut een vaste plaats
heeft verworven binnen de sector en dat de commissies als zodanig goed functioneren.
Ook constateer ik dat in 2000 meer corporaties dan in het voorgaande jaar
prestatieafspraken hebben gemaakt met de gemeenten waar zij werkzaam zijn.Hoewel de nieuwbouw van huurwoningen afnam en achterblijft bij de voornemens
en prognoses, blijven er voldoende sociale huurwoningen om de doelgroep te
huisvesten. Ik constateer dat de voorraad goedkoop en betaalbaar is afgenomen
van 85% tot 82% van de totale voorraad (1,9 miljoen woningen) maar dit is
voldoende om de doelgroep (in 1998 naar schatting 1,6 miljoen) te huisvesten.
Bovendien zijn er signalen dat de doelgroep ook afneemt.Toch zijn er een aantal onderdelen waar ik bezorgd over ben.Ik spreek mijn zorg uit over het feit dat de verkoop van huurwoningen
aan huurders niet toe- maar afnam. Het is mijn streven om gemiddeld 50 000
woningen jaarlijks voor de periode tot 2010 te doen verkopen aan huurders en ik moet constateren dat dit niveau vooralsnog niet gehaald
wordt. Ik moet constateren dat het merendeel van de woningen die nu worden
verkocht in het duurdere segment valt. Ik kan mij goed voorstellen dat zittende
huurders de daarmee corresponderende hoge verkoopprijzen niet kunnen betalen.
Ik acht het van belang dat corporaties met name ook goedkopere woningen die
binnen het bereik van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) vallen, ter
verkoop aan bewoners aanbieden. Dit om te voldoen aan de vraag naar koopwoningen
van lagere inkomensgroepen. Uiteraard moet hierbij rekening worden gehouden
met het proces van stedelijke vernieuwing, zodat verkoop van woningen nu het
herstructureringsproces straks niet frustreert.Ik ga ervan uit dat de koopsubsidieregeling die per 1 januari 2001 van
kracht is daadwerkelijk een impuls geeft aan verkopen. De afgelopen jaren
bestond de stringente regel dat bij de verkoop van huurwoningen ten hoogste
een korting van 10% gegeven mocht worden op de marktwaarde van de woning.
Onlangs is toegezegd dat hogere kortingspercentages, van 20% tot maximaal
30%, mogelijk zullen zijn.Ik ben voornemens, zo mogelijk dit voorjaar, een wetswijziging in te dienen
teneinde het zogeheten fair-value model van toepassing te laten zijn op de
koopsubsidieregeling bij kortingen op de marktwaardeprijs. Ik ben daarnaast
voornemens om bij de verkoop van woningen die niet onder de BEW regeling vallen,
te weten de duurdere huurwoningen, dezelfde kortingen als in de koopsubsidieregeling
mogelijk te maken, gekoppeld aan de toepassing van het eerder genoemde fair-value
model. Ik zal de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties de komende
periode nauwlettend volgen.Ik constateer dat de herstructurering in Amsterdam (Amsterdam Zuid-Oost)
en Rotterdam merkbaar ter hand is genomen. Utrecht en Den Haag blijven net
als voorgaande jaren achter. Gelet op de prestaties van de toegelaten instellingen
met betrekking tot nieuwbouw, sloop en aankoop van bezit van derden concludeer
ik echter dat de transformatie van wijken en buurten nog niet op het niveau
is zoals beoogd in de Nota Mensen, Wensen, Wonen en het Nationaal Akkoord
Wonen 2001–2005. Ik verwacht dan ook dat de woningcorporaties op dit
vlak nog een aanzienlijke tempoversnelling zullen realiseren.Het proces van herstructurering zal in de komende periode worden gevolgd
in het kader van de monitoring van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.Ik constateer dat de schaalvergroting in de sector door middel van fusies
zich op hetzelfde niveau als het voorgaande jaar voortzet. Het CFV zal hier
nader onderzoek naar doen. Bij een dergelijke schaalvergroting moet de lokale
binding van woningcorporaties behouden blijven. Voorts ben ik van mening dat
fusies van woningcorporaties gepaard moeten gaan met meerwaarde in termen
van hun prestaties, ondermeer door matching.Ik constateer dat met name enkele landelijk werkzame instellingen (die
actief zijn in een groot aantal gemeenten) te kort schieten wat overleg met
de huurders betreft. Komend jaar zal in het individuele oordeel meer aandacht
komen voor de activiteiten van deze instellingen in relatie tot hun wettelijke
plicht. Ook zal ik de prestaties van de landelijk werkzame woningcorporaties
nadrukkelijk meenemen in de evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder.Genoemde constateringen zijn voor mij mede aanleiding om nadere spelregels
te formuleren betreffende de lokale verankering, de meerwaarde inzake de prestaties
en het overleg met gemeenten en huurders indien een fusie aan de orde is.Ik constateer dat er op het terrein van matching enkele initiatieven genomen
zijn, maar het effect en de reikwijdte ervan zijn nog niet groot. Zo
wordt er nog maar beperkt gebruik gemaakt van het Wooninvesteringsfonds en
vindt collegiale financiering slechts incidenteel plaats. Ook de mate waarin
fusies daadwerkelijk de matching beogen dan wel met zich meebrengen, valt
in mijn ogen tegen. Gezien de financieel sterke positie van de sector, acht
ik het gewenst en mogelijk dat er, daar waar noodzakelijk, meer initiatieven
genomen worden. Ik zal de matching van financiële middelen tussen woningcorporaties
nauwlettend volgen.Ik constateer dat de gemiddelde huurstijging verder is gedaald en dichter
in de buurt van het inflatiecijfer is gekomen. In mijn brief aan de Tweede
Kamer over het huurprijsbeleid voor 2001/2002 heb ik reeds aangegeven dat
de daling van de gemiddelde huurstijging doorzet en per 1 juli 2000 0,3% boven
het inflatieniveau (1999) is uitgekomen1. Ik zie
dit als een positieve ontwikkeling. Ik heb in deze brief de verwachting uitgesproken
dat er voor 2001/2002 sprake zal zijn van een gemiddeld inflatievolgend huurbeleid.
Gegeven het feit dat de financiële situatie en vooruitzichten van de
sector goed zijn, ben ik van mening dat tenminste in deze kabinetsperiode
een gemiddelde huurstijging op ten hoogste het inflatieniveau van de afgelopen
jaren in de sociale huursector mogelijk is. Indien er hierdoor op lokaal niveau,
bijvoorbeeld in groeikernen, financiële knelpunten zouden ontstaan, kunnen
die door matching worden opgelost.Gelet op het onderzoek naar bankieren en beleggen van het CFV blijft aandacht
noodzakelijk voor de risico's die kunnen voortvloeien uit het beleggingsbeleid
van de woningcorporaties. Het CFV zal in dit verband een diepgaand onderzoek
verrichten naar het beleggen door toegelaten instellingen. Daarnaast zal het
CFV een onderzoek doen naar de consistentie en plausibiliteit van de bedrijfswaardeberekeningen
gekoppeld aan een onderzoek naar de formulering van de informatiebehoefte
in deze.Zoals bij u bekend heb ik in de Nota Mensen, Wensen Wonen mijn voornemens
met betrekking tot de positie en verantwoordelijkheden van de toegelaten instellingen
voor de komende jaren geschetst. Na komend overleg met u over de Nota Mensen,
Wensen Wonen zal ik bezien hoe in de periode tot aan de verankering in de
Woonwet invulling zal worden gegeven aan het toezichtsbeleid. De lijn uit
de Nota Wonen met betrekking tot het werkdomein van de woningcorporaties zal
zo snel mogelijk worden geïmplementeerd in regelgeving, teneinde ongewenste
activiteiten die niet passen bij de maatschappelijke opdracht van woningcorporaties,
te voorkomen.Mede naar aanleiding van de bevindingen over 1999, zullen er in 2001 een
aantal onderzoeken plaatsvinden, deels uit te voeren onder auspiciën
van het CFV. Ik zal u hierover nader berichten ofwel separaat ofwel samenvattend
in het Toezichtsverslag 2000. Het betreft de volgende zaken:– Prestatie-afspraken: naast de globale generieke inventarisatie
vindt er een diepteonderzoek plaats naar een dertigtal afspraken.– De overdracht van woonwagens en -standplaatsen wordt nader geëvalueerd.– Een steekproefgewijs onderzoek naar de interne bedrijfsvoering
en administratieve organisatie bij een aantal toegelaten instellingen.– Er vindt een review plaats naar de werkzaamheden van accountants
op het uitvoerende niveau.– en de eerder genoemde CFV-onderzoeken.Paragraaf 2 Financiële continuïteitVanuit financieel oogpunt gezien gaat het goed met de sociale huursector.
Dit blijkt uit de door woningcorporaties ingediende verantwoordingsstukken
over 1999. Bij dit positieve beeld passen ook enkele kanttekeningen.
Het positieve resultaat voor de sector als geheel wordt sterk beïnvloed
door de verkoopwinsten van f 2,4 miljard in 1999. Het reguliere beheer
van het woningbezit is macro gezien nog steeds verliesgevend. Vervolgens moet
geconstateerd worden dat de financiële effecten van de herstructureringsopgave
voor de komende jaren nog niet geheel verwerkt zijn in de meerjarenprognoses.
Uit onderzoek van het CFV is gebleken dat in de sector een positief beeld
bestaat over het inzetten van de verkoopresultaten in de herstructureringsopgave
om zo de onrendabele uitgaven in die opgave weg te werken. Of en zo ja, in
welke mate deze strategie zal slagen, is zonder nadere analyse niet aan te
geven. Nog niet aan te geven is derhalve welk beslag de herstructurering op
de vermogenspositie van woningcorporaties zal doen. Financiële positie sociale huursectorOver 1999 is de rapportage over de financiële positie van de sociale
huursector gebaseerd op de gegevens van 669 woningcorporaties, die tezamen
2,4 miljoen huurwoningen bezitten.In de onderstaande tabel zijn de financiële kerngegevens weergegeven.Tabel 1: Financiële kerngegevens woningcorporaties
in Nederland 1997–1999  199719981999Jaarresultaat (miljard)+ 0,9+ 1,3+ 1,4 Eigen vermogen (miljard) a. 14,815,917,8 Egalisatierekening (miljard)6,25,14,1 Voorzieningen (miljard)9,39,49,3 Weerstandsvermogen (miljard) b.29,429,730,8 Totale bedrijfswaarde (miljard) c.166,0183,8185,4 Balanstotaal (miljard)176,2179,5181,3 Solvabiliteit exclusief herwaarderingsreserve (%) d. 8,5%8,9%9,9%a. eigen vermogen = kapitaal, wettelijke en statutaire reserves, overige
reserves (exclusief herwaarderingsreserve)b. weerstandsvermogen = eigen vermogen + egalisatierekening – immateriële
activac. voor 1997 betreft dit 90% van de woningcorporatiesd. solvabiliteit exclusief herwaarderingsreserve uitgedrukt als eigen
vermogen gedeeld door balanstotaalAan de hand van de cijfers concludeer ik dat de sector zich financieel
in positieve richting ontwikkelt. Bij een ongeveer gelijkblijvend aantal woningen
is er een stijging van het jaarresultaat, eigen vermogen en het weerstandsvermogen
en ook de solvabiliteit vertoont een toename. Als totaalbeeld komt naar voren
dat het met de corporatiesector beter gaat dan vorig jaar. Het uiteindelijke
resultaat dat geboekt is door de woningcorporaties, wordt in hoge mate bepaald
door de winsten uit verkoop van bezit. Daarbij wordt opgemerkt dat de mogelijkheden
tot verkoop van woningen sterk conjunctuurgevoelig zijn. Anderzijds is de
herstructurering nog niet in zijn volle omvang tot ontplooiing gekomen, zodat
de uitgaven, die daarvoor gedaan zullen gaan worden, in 1999 nog niet op de
vermogenspositie drukken.Als ingezoomd wordt op de verdeling van de middelen van de woningcorporaties
over Nederland blijft het beeld constant. Het niet verstedelijkte deel van
Nederland is in financieel opzicht het meest gezond.De provincies Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant blijven het hoogste
weerstandsvermogen per woning houden. In verstedelijkt Nederland met 45% van
de sociale woningvoorraad blijkt het aandeel van het weerstandsvermogen 40%
te zijn. Zeker gezien de opgaven in de herstructurering in de steden is dat
geen ruim percentage. Onderstaande tabel geeft een meer gedetailleerd beeld van het jaarresultaat.Tabel 2: Winst en Verliesrekening 1997–1999; bedragen
in miljarden guldens  199719981999Bedrijfsopbrengsten21,822,823,6waarvan:   Huren17,818,819,4Overige bedrijfsopbrengsten1,41,61,9Bedrijfslasten12,012,813,8waarvan:   Lonen en salarissen1,51,51,7Lasten onderhoud4,34,74,9Renteresultaat9,69,49,3waarvan:   Rentebaten1,11,11,0Rentelasten11,211,210,8Resultaat uit gewone bedrijfsvoering0,20,60,6 Buitengewone baten1,61,61,6 Buitengewone lasten0,90,90,7Jaarresultaat0,91,31,4Wat opvalt is dat het positieve jaarresultaat van f 1.4 miljard voor
iets minder dan de helft wordt veroorzaakt door het resultaat uit gewone bedrijfsvoering
ad. f 0.6 miljard. Aangezien in deze laatste post ook een deel van de
boekwinsten bij verkoop wordt verantwoord, is gebleken dat zonder de verkoopwinsten
het resultaat uit gewone bedrijfsvoering negatief is. De verkoopwinsten hebben
over 1999 totaal f 2,4 miljard bedragen. Het aantal verkopen exclusief
transacties tussen woningcorporaties bedroeg in 1999 ongeveer 21 500.
Het grootste deel bestaat uit verkoop aan particulieren. De gemiddelde boekwinst
bedroeg ongeveer f 107 500,– per woning. Dit is een substantiële
stijging ten opzichte van 1998.Indien de lijn wordt doorgetrokken naar het laatste prognosejaar 2004
blijft het patroon van de vermogenspositie over geheel Nederland gelijk. De
sector prognotiseert een stijging van het weerstandsvermogen van f 30,8
miljard in 1999 naar f 34,5 miljard in 2004. Uitgesplitst naar regio's
betekent dit dat het weerstandsvermogen per woning in niet verstedelijkt Nederland
groeit met 21% en in de 30 ISV-steden met 5%. In de grote steden (behalve
Utrecht) is een daling van het weerstandsvermogen voorzien. Gekoppeld aan
de herstructureringsopgave in de komende periode verwacht ik dat er ofwel
een ambitieus verkoopprogramma van de grond komt in het verstedelijkt gebied
en dat – waar nodig – de matching tussen het niet verstedelijkte
deel van Nederland en de steden een substantiële vlucht neemt.Individuele financiële beoordeling woningcorporatiesVan de 669 onderzochte woningcorporaties werden 88 woningcorporaties geselecteerd
voor een nader onderzoek. Om diverse redenen is hieraan een zevental woningcorporaties
toegevoegd, zodat bij 95 woningcorporaties een nadere financiële beoordeling
heeft plaatsgevonden. Bij 49 woningcorporaties heeft op grond van de aanvullende
informatie het onderzoek uitgewezen, dat geen twijfels bestaan over de financiële
continuïteit. Deze zijn dan ook als A-corporatie geclassificeerd.Dit jaar is sprake van 46 woningcorporaties die financieel minder draagkrachtig
zijn. De samenstelling is als volgt: Tabel 3 CategorieOmschrijvingAantalB1Na het verslagjaar zijn aantoonbaar
maatregelen getroffen18 B2Besloten is komende tijd aanvullende
maatregelen te nemen9 B3Aanvullende maatregelen zijn in
voorbereiding, maar besluitvorming heeft nog niet plaatsgevonden6 SubtotaalVoldoende maatregelen33COnvoldoende maatregelen7DSaneringscorporaties6Totaal 46De geschetste verbetering van de financiële positie van de sector
komt ook tot uitdrukking in het aantal als financieel zwak geclassificeerde
woningcorporaties. Het aantal B-corporaties liep terug van 40 naar 33 en de
C-corporaties van 18 naar zeven. Van de huidige zeven C-corporaties behoorden
zes woningcorporaties ook vorig jaar tot deze groep. Er is dus één
nieuwe woningcorporatie toegevoegd. De daling van het aantal C-corporaties
is voornamelijk het gevolg van fusies, verkoopopbrengsten, het (neerwaarts)
bijstellen van het onrendabele deel van investeringen en herijking van de
toekomstige herstructureringsopgave. De ontwikkelingen bij de C-corporaties
worden gevolgd en er vindt vervolgoverleg plaats. Nadere interventies, behalve
de reeds genoemde, acht ik, conform het advies van het CFV, niet noodzakelijk.Met betrekking tot de saneringscorporaties volgt het CFV nog vier woningcorporaties,
waarbij met name de voortgang van de saneringsafspraken worden beoordeeld.
Dit betreft Algemene Nederlandse Woningstichting te Amersfoort (na fusie Vitalis),
Woningstichting Nieuw Amsterdam, Woningstichting De Opdracht te Lelystad (na
fusie Centrada) en Stichting Woningbeheer Limburg te Geleen. Met twee woningcorporaties
vindt overleg plaats over een ingediend saneringsplan. Dit betreft Stichting
Huisvesting Alleenstaanden te Heerlen en Stichting Verantwoord Wonen te Nieuwerkerk
aan den IJssel.Op de met de eerste selectie vastgestelde groep van 581 financieel gezonde
woningcorporaties zijn eerste analyses uitgevoerd. Het gemiddelde gecorrigeerde
weerstandsvermogen van deze groep is 29% van het balanstotaal. Het minimaal
gewenste weerstandsvermogen, op basis van de risicoprofielen, is gemiddeld
10%. De gemiddelde marge is derhalve 19%. Naarmate de corporatiegrootte toeneemt
is de marge kleiner. Van de groep financieel gezonde woningcorporaties heeft
36% een weerstandsvermogen van meer dan drie keer het minimaal gewenste niveau,
21% van twee tot drie keer dit niveau, 25% van één tot twee
keer dit niveau en 18% tot één keer dit niveau. Onder deze laatste
groep bevinden zich 20 woningcorporaties met een marge van 25% van het minimaal
gewenste niveau. Op deze laatste groep, alsmede de woningcorporaties die op
grond van het dossieronderzoek alsnog financieel gezond zijn bevonden, maar
onder de marge van 25% zitten, zullen in het komende jaar gevoeligheidsscenario's
worden uitgevoerd.Ten opzichte van vorig jaar is de marge tot het minimaal gewenste weerstandsvermogen
bij 78% van de woningcorporaties gelijk gebleven, bij 18% toegenomen en bij
4% afgenomen. Nagenoeg al deze dalers hebben een zeer gunstige vermogenspositie. Paragraaf 3: Volkshuisvestelijke ontwikkelingen en
prestaties 1.1 Huisvesten van de doelgroep: mutaties in de voorraadNa jaren van groei van de sociale woningvoorraad was in 1998 voor het
eerst op landelijk niveau sprake van een afname. In een aantal provincies
was al langer sprake van een inkrimping van de sociale huursector, veelal
als reactie op de ontspanning op die woningmarkten, waardoor toegelaten instellingen
minder nieuwbouw realiseerden en meer overgingen tot sloop en verkoop van
huurwoningen aan de eigen huurders. De afname op landelijk niveau van de sociale
woningvoorraad zet in 1999 door. Per saldo is het aantal woongelegenheden
(excl. eenheden in bijzondere woongebouwen) afgenomen met bijna 11 000.
Het totaal aantal woongelegenheden in eigendom en beheer bedraagt ruim 2,4
miljoen.De totale goedkope (huur tot f 600) en betaalbare voorraad (huur
tot f 810) is afgenomen van 85% in 1998 naar 82% in 1999. Dit betekent
dat het aantal goedkope en betaalbare woningen is gedaald tot ruim 1,9 miljoen
woningen. Hierbij moet echter worden benadrukt dat de huurprijsgrenzen in
het BBSH reeds enige jaren niet zijn gewijzigd. Deze grenzen worden in 2001
in verschillende regelingen op elkaar afgestemd en gaan omhoog. Ondanks deze
daling zijn er nog voldoende goedkope en betaalbare sociale huurwoningen om
alle doelgroephuishoudens te huisvesten. De omvang van de doelgroep is immers
in de laatste jaren ook afgenomen. Een recent onderzoek in Amsterdam, waarin
wordt geconcludeerd dat in de periode 1997–1999 de groep met een laag
inkomen is afgenomen met circa 17 000 huishoudens, is hiervan een illustratie1.Tabel 4 Mutaties in de voorraad  1998 Realisatie 1999 Realisatie 1999 voornemens Aove11999 voornemens Prognosemodel21999 voornemens NPV 2000 voornemens
Aove nieuwbouw21 600 17% goedkoop 83% overig16 500 12% goedkoop 87% overig28 90017 40025 000 / 28 75026 560sloop7 400
 75% goedkoop 25% overig8 900
 81% goedkoop 18% overig10 6006 4005 000
/ 7 00010 185 verkoop26 900 16 300 aan huurders 6 200 aan derden 4 300 aan
andere T.I. 25 300 14 900
aan huurders 6 600 aan derden 3 800 aan andere T.I.23 000 18 800 (aan huurders
en niet-huurders)16 000 / 20 00023 280 aankoop10 800 2 500 van derden 3 000 van gemeenten 5 200 van
ander T.I. 14 400 3 200
van derden 300 van gemeenten 10 900 van ander T.I. 4 0003 400 (van derden) 10 000 5 131toename door overige mutaties– 700– 8     658 per saldo toename/afname3– 6 500– 10 800    1 Aove is het zogenaamde activiteitenoverzicht waarin de toegelaten
instellingen op individueel niveau hun voornemens in het begin van het verslag
jaar kenbaar maken. Het hier vermelde aantal is tot stand gekomen door aggregatie
van de individuele cijfers.2 Gebruikt is de macro-economische variant C.3 Gecorrigeerd voor mutaties binnen de sector in verband met
splitsingen en samenvoegingen.In 1999 werden minder nieuwe sociale woongelegenheden gebouwd dan in voorgaande
jaren. In 1997 en 1998 bedroeg het aantal nieuwbouwwoningen respectievelijk
24 000 en 21 600. In 1999 is dit gedaald tot nagenoeg 16 500
woningen. Zowel absoluut als relatief is er in 1999 sprake van een afname
van goedkope woningen en wooneenheden in de nieuwbouw (circa 12%
van de totale nieuwbouw in 1999 tegenover 17% in 1998). Mogelijk speelt hier
mee dat woningcorporaties inspelen op de in de voorgaande jaren geconstateerde
geringere behoefte aan sociale huurwoningen.Landelijk gezien werden er in 1999 meer woningen gesloopt: 8900 (1997:
5200, 1998: 7400) en net als in voorgaande jaren betreft het vooral goedkope
woningen. In 1999 behoorde 82% van de gesloopte woningen tot de goedkope voorraad.
In 1998 bedroeg dit percentage 75%. Evenals in de jaren 1997 en 1998 wordt
relatief het meest gesloopt in het Noorden. In absolute zin wordt in Zuid-Holland,
Noord-Holland en Groningen het meest gesloopt. Redenen voor sloop zijn veelal
van markttechnische en/of technische aard, waarbij moet worden aangetekend
dat die redenen uiteraard naar woningmarktgebied kunnen verschillen.Het aantal sociale huurwoningen dat door de woningcorporaties werd verkocht
aan huurders of derden (en niet aan andere toegelaten instellingen), is in
vergelijking met de twee voorgaande jaren gedaald tot 21 500 woongelegenheden.
Van deze 21 500 verkochte woningen zijn circa 15 000 verkocht aan
voormalige huurders van de toegelaten instellingen. De verkoop aan huurders
is daarmee ten opzichte van 1998 gedaald met 1300 woningen en bevindt zich
daarmee op het niveau van 1997. In de verwachtingen voor 1999 in de activiteitenoverzichten
van de woningcorporaties werd het aantal verkopen geraamd op nagenoeg 23 000
woongelegenheden.Gezien de concurrentie van de koopsector met de duurdere huurwoningen
blijkt ook in 1999 weer dat vooral de duurdere huurwoningen worden verkocht
en dat de goedkope huurvoorraad zoveel mogelijk in stand lijkt te worden gehouden
voor het huisvesten van de doelgroep. Landelijk is ruim 80% van de verkochte
woningen een huurwoning met een huurprijs boven de f 600,– per
maand. Ook hiermee wordt niet afgeweken van het beeld van voorgaande jaren.
Het aantal verkopen blijft wellicht achter in verband met de sterk gestegen
prijzen voor koopwoningen.In vergelijking met voorgaande jaren is het aantal aankopen door toegelaten
instellingen van buiten de sociale huursector gestegen. Het aankopen van bezit
lijkt incidenteel van aard te zijn, waarbij het veelal gaat om aankoop van
bezit van (voormalige) NWI's, waardoor er niet echt sprake is van aankoop
van buiten de sector.Met het oog op herstructurering en stedelijke vernieuwing is speciale
aandacht besteed aan de vier grote steden en de overige rechtstreekse gemeenten
in het kader van de Investeringsregeling Stedelijke Vernieuwing (ISV). In
het licht van de herstructurering konden enkele resultaten worden gemeten,
te weten sloop, verkoop aan huurders en aankoop van buiten de sector. In de
vier grote steden staan ruim 500 000 sociale huurwoningen, meer dan 20%
van het landelijk totaal. 50% van die woningen behoort bij de goedkope woningen,
de andere helft is betaalbaar of duur. Het aandeel goedkope woningen neemt
daarmee 8 procent af ten opzichte van 1998. De overige 26 ISV-gemeenten bezitten
nagenoeg 600 000 sociale huurwoningen, bijna 25% van het landelijk totaal.
Hiervan is 41% goedkoop en 59% betaalbaar of duur. In de rest van Nederland
is 30% van de ruim 1,3 miljoen sociale huurwoningen goedkoop en 70% betaalbaar
of duur.Evenals in 1998 leveren de cijfers voor 1999 een wisselend beeld op omtrent
sloop, aankoop van buiten de sector en verkoop aan huurders. Geconstateerd
wordt dat in vergelijking met vorig jaar in Utrecht meer wordt aangekocht
en verkocht, maar dat weinig wordt gesloopt. Den Haag blijft achter waar het
sloop en aankoop betreft. Amsterdam (o.a. Amsterdam Zuid-Oost) en Rotterdam
(o.a. Hoogvliet) zijn, net als vorig jaar, van de vier grote
steden het meest actief met de herstructurering voor zover dit uit deze cijfers
over verkoop, aankoop en sloop geconcludeerd mag worden.In de overige ISV-gemeenten is sprake van een grote differentiatie, waar
het de verkoop aan huurders, sloop en aankoop betreft. Er worden met name
betaalbare of dure huurwoningen verkocht (huurprijs boven f 600,–).
De aankoop van buiten de sector concentreert zich in enkele gemeenten. De
sloop is ook zeer wisselend verdeeld over de ISV-gemeenten.1.2 Aantal toegelaten instellingen, huren, leegstand,
mutaties, woonwagensHet landelijk gemiddelde huurniveau is gestegen van f 642,–
per maand in 1998 tot f 660,– per maand in 1999. De gemiddelde
huurverhoging is in 1999 uitgekomen op 2,7%. Hiermee heeft de afname van de
gemiddelde huurverhoging in de richting van het inflatieniveau zich ook in
1999 verder doorgezet (in 1999 voerden 139 toegelaten instellingen een gemiddelde
huurverhoging op of onder het inflatieniveau door). Uit recent onderzoek is
gebleken dat het gemiddelde huurstijgingspercentage over 2000 verder is gedaald
tot 2,6%1. Hiermee heeft de sector voldaan aan
mijn verwachting dat ook in 2000 de gemiddelde huurverhoging weer verder zal
afnemen.Tabel 5  199719981999 totaal aantal inzendplichtige toegelaten instellingen821791759gemiddeld huurniveau in guldens per woning615642660gemiddelde huurverhoging in procenten3,53.22,7leegstaan > 3 maanden totaal aan woonruimten15 00017 20015 200 leegstand > 3 maanden in procenten totaal woningbezit0,60,70,6 gemiddelde huurderving in guldens per woning919391 totale huurderving bedrag x 1 miljoen223226224 mutatiegraad in procenten10,710,310,6 woonwagens in eigendom toegelaten instellingen584616611 standplaatsen in eigendom toegelaten instellingen1 1791 5021 465In tegenstelling tot het voorgaande jaar is in 1999 de leegstand licht
afgenomen. Op 31 december 1999 stonden ruim 10 000 woongelegenheden 3
tot 12 maanden leeg. Ook het aantal woongelegenheden dat langer dan een jaar
leeg staat is afgenomen in vergelijking tot 1998. Stonden in 1998 nog 6900
woongelegenheden meer dan een jaar leeg, in 1999 is dat aantal met 1500 afgenomen
tot nagenoeg 5200 woongelegenheden. Eind 1999 stonden in totaal ruim 15 200
woongelegenheden langer dan 3 maanden leeg, waarmee het structurele leegstandspercentage
in de sociale huursector voor 1999 0,6% bedraagt. In gebieden met een ontspannen
woningmarkt wordt leegstand o.a. bestreden door extra sloop (Groningen, Drenthe
en Overijssel) of extra verkoop (Groningen) In 1999 komt het bedrag dat toegelaten
instellingen aan huurderving moesten incasseren op circa 224 miljoen gulden.
In vergelijking met het voorgaande jaar is dat een lichte daling met ruim
2 miljoen gulden.Na een afname van de mutatiegraad in 1998 is in 1999 een stijging waarneembaar
met 0,3% tot een mutatiegraad van 10,6%. Dit mutatiepercentage betekent dat
jaarlijks circa 260 000 woongelegenheden beschikbaar komen voor toewijzing.
Opmerkelijk is overigens dat de stijging van het landelijk gemiddelde veroorzaakt
wordt door 2 provincies, te weten Zuid-Holland en Zeeland. In de overige provincies
is sprake van een daling van de mutatiegraad. In gebieden met een ontspannen
woningmarkt ligt de mutatiegraad hoger dan gemiddeld in Nederland. De sterke concurrentie van de koopsector, qua aantallen en prijs, brengt in
deze woningmarktgebieden vermoedelijk een versnelde uitstroom uit de sociale
huursector teweeg. In krappere woningmarkten zoals in Noord-Holland en Utrecht,
blijft de mutatiegraad ver beneden het landelijk gemiddelde.Tenslotte constateer ik dat de trend van verdergaande schaalvergroting
in de sector door middel van fusies ook in 1999 doorzet. Het aantal inzendplichtige
toegelaten instellingen is ten opzichte van 1998 met 32 gedaald.1.3 KwaliteitsbeleidDe uitgaven voor onderhoud en woningverbetering zijn in 1999 gestegen
tot f 6194 miljoen, een stijging ten opzichte van 1998 van ruim 11%.
Ook als rekening wordt gehouden met inflatie en prijsstijgingen is deze stijging
zodanig dat sprake is van een reëel hoger uitgavenniveau dan in de voorgaande
jaren. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door hogere uitgaven voor klein
onderhoud. Verder zijn de gemiddelde uitgaven voor woningverbeteringen toegenomen,
het aantal verbeteringen is echter nauwelijks gestegen. De grote inspanningen
op het gebied van woningverbetering in Amsterdam Zuidoost zijn hierin duidelijk
te herkennen. De woningverbetering blijft reeds enige jaren achter bij de
prognoses en voornemens. Kennelijk hechten woningcorporaties aan het instandhouden
van het woningbezit, maar het is de vraag in hoeverre dit bezit wordt aangepast
aan de veranderende eisen die de markt aan de woningvoorraad stelt. In de
activiteitenoverzichten geeft de sector aan dat er een verschuiving van planmatig
onderhoud naar woningverbetering is te verwachten, maar dit blijkt nog niet
in de realisatie over 1999.Tabel 6 Onderhoud en woningverbetering in vergelijking
met Voorgenomen activiteiten, Prognosemodel en NPV (x miljoen)  Prognosemodel 1999 NPV Realisatie 1998 Voorgenomen activiteiten
1999Realisatie 1999 Voorgenomen activiteiten
2000 klein onderhoud5 333 5 0586 0585 4135 176onderhoud en verbetering858 4989607811 297totaal onderhoud en verbetering6 1905 750 –
7 0005 5567 0176 1947 713De gemiddelde uitgaven per woongelegenheid verschillen sterk per provincie:
Overijssel, Noord-Brabant en Noord-Holland geven duidelijk meer uit dan het
gemiddelde. Groningen en Utrecht geven gemiddeld minder uit. Sinds 1997 hebben
deze twee provincies de laagste gemiddelde uitgaven van Nederland.De totale uitgaven voor onderhoud komen nagenoeg overeen met de opgave
in het Prognosemodel 1999. De uitgaven voor onderhoud zijn evenals voorgaande
jaren ook in 1999 beduidend lager dan aangegeven in de voorgenomen activiteiten.Uit de cijfermatige kerngegevens van de toegelaten instellingen over het
jaar 1999 blijkt dat bij 72% van de nieuwbouwwoningen Dubo-maatregelen zijn
getroffen. In 1998 bedroeg dit aandeel nog 54% en in 1997 44%. Hiermee zet
de stijging van het procentuele aandeel van nieuwbouwwoningen met Dubo-maatregelen
door. De genoemde 72% in 1999 komt overeen met ruim 11 900 nieuwbouwwoningen.
Deze sterke toename zie ik ook bij de verbeteringen waarbij Dubo-maatregelen
zijn getroffen: het aantal Dubo-verbeteringen is gestegen van 23 200
in 1998 naar bijna 37 900 in 1999. 1.4 LeefbaarheidDe totale investeringen in leefbaarheid zijn ten opzichte van het vorige
verslagjaar fors gestegen tot een bedrag van ruim f 320 miljoen. Dit
is een stijging voor geheel Nederland met 71%. Evenals het verslagjaar 1998
laten de grotere provincies met veel sociale woningbouw, te weten Noord-Brabant,
Noord-Holland en Zuid-Holland, de hoogste uitgaven zien. Overigens zie ik
in vrijwel elke provincie een flinke stijging van de uitgaven.Ondanks deze toename, loopt de realisatie nog altijd achter bij het Prognosemodel,
zij het dat het verschil kleiner wordt.1.5 Huurders betrekken bij beleid en beheerUit de jaarverslagen blijkt dat het aantal toegelaten instellingen dat
overleg pleegt met huurders ten opzichte van 1998 is teruggelopen van 96%
naar 93%. Wellicht is dit een illustratie van de bezorgdheid die in de jaarverslagen
valt te lezen over de geringe betrokkenheid van de achterban en de geringe
bereidheid onder huurders om in een bestuur plaats te nemen. In totaal hebben
de toegelaten instellingen bijna f 22 miljoen uitgegeven aan ondersteuning
van bewonersorganisaties. Gemiddeld betekent dit een bedrag van f 8,86
per woning, tegenover f 7,66 per woning in 1998.Uit het overzicht van de voorgenomen activiteiten voor het jaar 2000 (per
bezitsgemeente) kan worden afgeleid dat er in een ideale situatie in totaal
1730 overleggen met huurders zouden moeten worden gevoerd. Op dit gegevensniveau
blijkt slechts in 78% van alle mogelijke gevallen ook daadwerkelijk overleg
gevoerd te worden. Met name de in het verleden landelijk toegelaten instellingen
voeren lang niet in alle gemeenten waar zij bezit hebben overleg met de huurders.
In bijna 70% van de gevallen waar geen sprake is van overleg, is het aantal
betrokken woningen minder dan 100.Paragraaf 4 Bijzondere onderwerpen3.1 Individueel oordeelEvenals vorig jaar heeft de Inspectie Volkshuisvesting voor 1 december
aan alle toegelaten instellingen het individueel prestatieoordeel opgesteld
over het voorgaande verslagjaar. Dit prestatieoordeel is opgebouwd uit drie
onderdelen: een oordeel over de naleving van wet- en regelgeving (de rechtmatigheid),
een oordeel over de doeltreffendheid van de uitgevoerde activiteiten en een
oordeel op basis van het advies van het CFV over de financiële continuïteit.De controle en beoordeling vond plaats aan de hand van een intern beoordelingskader.
Ook is een aantal controles op de accountantsverklaringen uitgevoerd en zijn
nu de in de jaarverslagen genoemde activiteiten uitdrukkelijk getoetst op
de MG 99–23. De geconstateerde onrechtmatigheden zijn in de oordeelsbrief
aan de toegelaten instelling meegedeeld. Werd vorig jaar nog verzocht om binnen
drie maanden de strijdigheid op te heffen, dit jaar is gekozen voor een strakkere
lijn: indien de geconstateerde onrechtmatigheid niet binnen drie maanden wordt
opgeheven dan wordt het instellen van een gericht onderzoek of het opleggen
van een sanctie overwogen.In die gevallen waar zwaarwegende zaken aan de orde waren, zoals een saneringstraject
of het onvoldoende treffen van maatregelen voor de financiële continuïteit,
het uitvoeren van nevenactiviteiten die niet aan mij waren voorgelegd,
of het bouwen van woningen boven de f 261 000 – grens zonder
mijn voorafgaande toestemming, heb ik de oordeelsbrief persoonlijk ondertekend
en maatregelen aangekondigd. In totaal is dit 70 maal gebeurd.3.2 Prestatie-afsprakenUit het onderzoek blijkt dat de stijgende lijn wat betreft het maken van
prestatieafspraken doorzet: bleek in 1999 49% van de toegelaten instellingen
prestatieafspraken met één of meer gemeenten gemaakt te hebben,
in 2000 is dit percentage gestegen tot 62%. Verder is gebleken dat niet elke
woningcorporatie in elk geval tot prestatieafspraken komt maar dat de gemaakte
prestatie-afspraken wel betrekking hebben op 68% van het totale woningbezit.
Dit komt overeen met 1,6 miljoen woningen. Opvallend hierbij is de geringe
rol die de landelijk werkzame woningcorporaties in dit proces spelen.Tevens is gebleken dat, afgezien van de landelijke werkzame toegelaten
instellingen, slechts één vijfde van de woningcorporaties in
Nederland daadwerkelijk regionaal actief is.Wat de inhoud van de prestatieafspraken betreft kan worden opgemerkt dat
het grootste deel van de afspraken betrekking heeft op de kernvoorraad, verkoop
van woningen, nieuwbouw, specifieke aandachtsgroepen en de leefbaarheid.3.3 In acht nemen gemeentelijk volkshuisvestingsbeleidIn het Toezichtsverslag 1998 werd gemeld dat een aanzienlijk deel van
de gemeenten nog niet aan de verplichting had voldaan om het lokale volkshuisvestingsbeleid
in een beleidsdocument vast te leggen. Dit hing onder andere samen met het
feit dat de betreffende wijzigingen in het BBSH pas per 18 mei 1998 zijn ingevoerd.
In de beoordeelde jaarverslagen over 1999 heeft 86% van de toegelaten instellingen
aangegeven rekening te houden met het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.
Meestal betekent dit dat de individuele woningcorporaties met de betreffende
gemeente(n) prestatie-afspraken hebben gemaakt. Meerdere woningcorporaties
kunnen ook samen een volkshuisvestingsconvenant met een gemeente hebben opgesteld.
Niet zelden ondersteunt een woningcorporatie de gemeente bij het opstellen
van het volkshuisvestingsplan. Ook in het verslagjaar 1999 melden nog tal
van woningcorporaties in hun jaarverslag dat ze wel rekening zouden willen
houden met het gemeentelijk volkshuisvestingsplan maar dat de gemeente(n)
binnen hun werkgebied (nog) geen volkshuisvestingsbeleid heeft geformuleerd.3.4 InterimbeleidDe MG 99–23 maakt het mogelijk voor toegelaten instellingen in bepaalde
gevallen activiteiten te verrichten buiten de grenzen van het BBSH. Deze activiteiten
worden nevenactiviteiten genoemd. Nevenactiviteiten kunnen worden toegestaan
wanneer ze een volkshuisvestelijk karakter dragen en samenhangen met de kernactiviteiten.
Voor nevenactiviteiten geldt toezicht vooraf, dat wil zeggen dat de activiteiten
slechts mogen plaatsvinden met mijn uitdrukkelijke toestemming.Uit de jaarstukken van 1999 is gebleken dat circa eenderde van de toegelaten
instellingen op enigerlei wijze nevenactiviteiten verricht. Krap de helft
hiervan (dus één zesde van het totaal) beperkt de nevenactiviteiten
tot de eigen klantenkring. De overige toegelaten instellingen (eveneens één
zesde van het totaal) richten hun nevenactiviteiten ook op derden (niet behorende
tot de eigen kring van klanten). Op basis van de jaarstukken over 1999 zijn in totaal 49 toegelaten instellingen
gevonden waar er aanleiding is tot het maken van opmerkingen, waarop de MG99–23
van toepassing is, en er nevenactiviteiten plaatsvinden die niet of mogelijk
niet zijn toe te staan. Enkele van de 49 toegelaten instellingen zijn aangesproken
op meer dan één activiteit.Van alle gemelde of anderszins geconstateerde nevenactiviteiten komen
de volgende drie het vaakst voor:– Het bemiddelen bij woningverkoop (makelen) of verzekeringen, ruwweg
te vatten onder woondiensten die vaak in een woonwinkel worden aangeboden,
veelal in een verbinding; deze zijn alleen toegestaan indien de activiteit
beperkt blijft tot de eigen kring van klanten en de producten woongerelateerd
zijn.– Het bouwen van woningen waarvan de kosten van de bouwrijpe grond
en de aanneemsom in één aanbesteding gemiddeld per woning de
grens van f 261 000,– (f 265 000,– in 2000)
overschrijden; dit is alleen toegestaan indien de activiteit plaatsvindt in
het kader van de maatschappelijke opdracht, waarvan sprake is bij stedelijke
vernieuwing en herstructurering.– Het uitvoeren van projectontwikkelingsactiviteiten, vaak in een
verbinding; dit is toegestaan indien de activiteit zich beperkt tot het BBSH.
Daarbuiten dient per nevenactiviteit vooraf toestemming gevraagd te worden.Minder vaak voorkomende (voorgenomen) activiteiten zijn speculatieve grond-
of onroerendgoedaankopen en bijdragen in de rentelasten van kopers (ex-huurders).
Deze activiteiten zijn niet toegestaan. Het aangaan van een verbinding met
een zorginstelling, kan bij woninggerelateerde activiteiten wel worden toegestaan.3.5 BTW-constructiesTot 31 maart 1995 was het voor een aantal woningcorporaties fiscaal aantrekkelijk
nieuw gebouwde woningen in vruchtgebruik/erfpacht te geven bij een aan de
toegelaten instelling gelieerde rechtspersoon. Deze activiteit wordt ook wel
een BTW-constructie genoemd. VROM (in samenwerking met het Ministerie van
Financiën) heeft zich tegen deze constructies verzet. Op 15 oktober 1999
heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) uitspraak
gedaan in de laatste proefprocedure. In alle proefprocedures is VROM in het
gelijk gesteld.Per 1 december 2000 hebben 75 woningcorporaties de constructies beëindigd,
dan wel op een andere wijze weer onder de werking van het BBSH gebracht Dit
laatste kan door het omzetten van de BTW-constructie in een kruisconstructie
met een andere woningcorporatie. Daarnaast hebben ongeveer 50 woningcorporaties
toegezegd de constructies voor het eind van 2000 in overeenstemming te brengen
met het BBSH.Eind november 2000 heb ik ruim 40 woningcorporaties, die geen gevolg wensten
te geven aan het verzoek de constructie in overeenstemming met het BBSH te
brengen dan wel eerder gemaakte afspraken ten aanzien van beëindiging
respectievelijk omzetting niet zijn nagekomen, mijn voornemen tot het opleggen
van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt. Indien de woningcorporaties blijven
weigeren zullen zij door middel van het daadwerkelijk opleggen van een last
onder dwangsom gedwongen worden de constructie alsnog te beëindigen of
om te zetten. De dwangsom kan daarbij oplopen tot een bedrag van f 5 000 000.
Ook in 2001 zal het bestrijden van deze constructies de nodige prioriteit
krijgen.Inmiddels is duidelijk geworden dat een aanmerkelijk deel van deze 40
instellingen de bestaande BTW-constructie zal omzetten in een kruisconstructie. 3.6 MatchingMatching van taken en middelen vormt een belangrijk middel om de sectorverantwoordelijkheid
vorm te geven. De Inspectie heeft in dit kader geïnventariseerd op welke
wijze de toegelaten instellingen in 1999 aan dit onderwerp aandacht hebben
besteed in de jaarverslagen.Hoewel er enkele samenwerkingsverbanden zijn opgericht met de bedoeling
verevening tussen woningcorporaties mogelijk te maken (Wooninvesteringsfonds
(WIF), een tweetal regionale samenwerkingsverbanden in Groningen) is het effect
hiervan nog niet duidelijk. Uit de inventarisatie van de jaarverslagen blijkt
dat bijna 18% van de toegelaten instellingen matching of verevening in het
jaarverslag 1999 aan de orde heeft gesteld. Zo er al sprake is van matching
is dit vooral collegiale financiering. Dit komt voor in de vorm van een directe
relatie tussen toegelaten instellingen, maar ook regionale solidariteitsfondsen
zoals in Groningen worden genoemd.In een aantal gevallen is aan de orde dat een fusie het effect heeft van
matching, nl. als een rijke instelling fuseert met een minder draagkrachtige
instelling. Het CFV heeft nader bekeken in hoeverre fusies daadwerkelijk plaats
vonden in relatie tot matching. Van de 70 onderzochte fusies (1999 en 2000)
kon in slechts 11 gevallen gesteld worden dat matching aan de orde was.3.7 Bijzondere doelgroepenIn de Nota Wonen wordt ervan uitgegaan dat de komende decennia de combinatie
van wonen, zorg en dienstverlening steeds belangrijker zal worden. Niet alleen
door een toename van het aantal ouderen dat zelfstandig wil blijven wonen
maar ook door extramuralisering binnen de zorgsector zal de vraag naar woon-zorgvoorzieningen
toenemen. Het beleid is er op gericht dat mensen zolang mogelijk zelfstandig
kunnen blijven wonen. Die geldt niet alleen voor ouderen maar ook voor verstandelijk
en lichamelijk gehandicapten en (ex)-psychiatrische patiënten. In het
kader van deze ontwikkeling heeft de Inspectie in de jaarverslagen 1999 bestudeerd
in hoeverre de toegelaten instellingen inspringen op deze toekomstige ontwikkelingen.Woon- en zorgdienstenIn Nederland bieden 231 (35%) woningcorporaties woon- en of zorgdiensten
aan, met name in Overijssel, Groningen en Noord-Brabant besteedt men hier
veel aandacht aan. Het gaat hier met name om het realiseren en exploiteren
van woonzorgcomplexen voor gehandicapten en ouderen, zoals aanleunwoningen
bij verzorgingstehuizen of woningen ten behoeven van «begeleid wonen
projecten». Het blijkt dat als woningcorporaties woon- en / of zorgdiensten
aanbieden, dat vaak in samenwerking gaat met een zorginstelling.OuderenhuisvestingBijna alle getoetste toegelaten instellingen (93%) moeten binnen hun werkgebied
rekening houden met een behoefte aan ouderenhuisvesting. In alle provincies
heeft minimaal 80% van de woningcorporaties een werkgebied waarbinnen ouderenhuisvesting
aan de orde is. Het grootste deel van deze woningcorporaties besteedt in hun
jaarverslag 1999 ook daadwerkelijk aandacht aan ouderenhuisvesting.Geconstateerd wordt dat als het gaat om het daadwerkelijk ontplooien van
activiteiten met betrekking tot de ouderenhuisvesting, geen enkele provincie
echt achterloopt bij het landelijk gemiddelde. Veel woningcorporaties zijn
zich bewust van de leeftijdsopbouw van hun klantenkring en hebben hier reeds
op geanticipeerd. Zo niet, dan geven ze in ieder geval aan dat er spoedig
iets moet gebeuren. De woningcorporaties zijn al bezig met het opplussen van
de bestaande bouw, maar meer nog zijn ze gefocust op nieuwbouw voor de doelgroep.
Dit zijn meestal specifiek seniorenwoningen, vaak zijn het woningen die bedoeld
zijn voor alle minder validen en een enkele woningcorporatie bouwt levensloopbestendige
woningen of meergeneratiehuizen.Het blijkt dat de toegelaten instellingen veel aandacht besteden aan de
ouderenhuisvesting. Niet alleen wordt er beleid ontwikkeld maar er worden
ook veel activiteiten ontplooid. De samenwerking met zorginstellingen duidt
erop dat de woningcorporaties op het gebied van de ouderhuisvesting voorbereid
zijn op de toevoeging van het zesde prestatieveld «wonen en zorg»
aan het BBSH.AsielzoekersBinnen het werkgebied van 68% van de toegelaten instellingen speelt de
huisvesting van asielzoekers een rol. Van deze groep besteedt 80% aandacht
aan asielzoekers in hun jaarverslag en 74% van de woningcorporaties ontplooit
activiteiten op dit gebied. De activiteiten die ontplooid worden beperken
zich tot het beschikbaar stellen van woonruimte aan statushouders. Er wordt
veel samengewerkt met de gemeenten om aan de taakstelling te voldoen.Dak -en thuislozenEen andere categorie woon-zorgbehoevenden zijn dak- en thuislozen. Naar
schatting gaat het om enkele duizenden mensen die weer aansluiting zoeken
met de rest van de samenleving1. Huisvesting
is daarbij veelal het sluitstuk van een pakket aan maatregelen en diensten
uit andere sectoren die erop gericht zijn hen weer volwaardig in de samenleving
mee te laten draaien. Niet alle toegelaten instellingen hebben een werkgebied
waarbij huisvesting van dak- en thuislozen een rol speelt. Ongeveer éénderde
(228) van de woningcorporaties moet wel met deze problematiek rekening houden.In 1999 hebben 15 toegelaten instellingen daadwerkelijk panden aangekocht
en 77 toegelaten instellingen hebben woonruimte ter beschikking gesteld om
dak- en thuislozen te huisvesten. Meestal gaan de toegelaten instellingen
samenwerkingsverbanden aan met organisaties die zich bezighouden met de opvang
van dak- en thuislozen zoals het Leger des Heils en de Stichting Maatschappelijke
Huisvesting.3.8 Overname woonwagens en standplaatsenIn Nederland zijn 261 toegelaten instellingen werkzaam in een gebied waarbij
woonwagens en standplaatsen een onderwerp is dat bijzondere aandacht vraagt.
Dit onderwerp speelt in nagenoeg elke provincie. Deze werkgebieden zijn vooral
te vinden in Noord-Brabant. Uitzondering zijn Flevoland en Friesland waar
woonwagens en standplaatsen nauwelijks aan de orde zijn.In Noord-Brabant schrijft minder dan de helft van de woningcorporaties
over woonwagens en standplaatsen in hun jaarverslag. In Noord-Holland noemt
maar 17% van de 52 woningcorporaties dit item in hun jaarverslag. Daarentegen
besteden relatief veel toegelaten instellingen in de provincies Overijssel
en Gelderland aandacht aan deze problematiek. Het zijn ook deze twee provincies
waar relatief veel woningcorporaties daadwerkelijk activiteiten
ontplooien met betrekking tot woonwagens en standplaatsen. Er wordt ook verder
slechts in een klein aantal gevallen aandacht geschonken aan de overdracht
van woonwagens en standplaatsen. Het blijkt dat vooral in Overijssel en Utrecht,
vergeleken met de rest van Nederland, relatief veel woningcorporaties woonwagens
en standplaatsen van de gemeente hebben overgenomen.Uit de cijfermatige kerngegevens 1999 blijkt dat het aantal woonwagens
in eigendom en beheer ten opzichte van 1998 licht is gedaald van 1046 naar
1022. Het aantal standplaatsen in eigendom en beheer is eveneens gedaald met
203 standplaatsen van 2774 in 1998 naar 2571 in 1999. Vooralsnog blijkt hieruit
niet dat, zoals verwacht in het vorige Toezichtsverslag, de afschaffing van
de Woonwagenwet in maart 1999 een positieve invloed heeft gehad op de voortgang
van het overdrachtsproces. In dit verband moet echter worden opgemerkt dat
uit de beoordeling van de jaarverslagen gebleken is dat in veel gevallen nog
overleg met betrekking tot de overdracht gaande is. Verwacht wordt dat de
effecten hiervan, gezien de complexiteit van de materie, eerst in 2001 of 2002
zichtbaar zullen zijn.3.9 KlachtencommissiesHet onderzoek naar het functioneren van klachtencommissies van woningcorporaties
is uitgevoerd onder 90 woningcorporaties. De hoofdconclusie van dit onderzoek
is dat de klachtencommissie op drie manieren bijdraagt aan een zorgvuldige
afhandeling van klachten, zoals de wetgever met de opname van artikel 16 in
het BBSH heeft beoogd. In de eerste plaats heeft de opname in het BBSH van
de verplichting tot het hebben van een klachtencommissie geleid tot een interne
professionalisering bij de woningcorporaties. Klachtenprocedures zijn opgezet
en schriftelijk vastgelegd en klachtenfunctionarissen werden aangesteld. In
de tweede plaats fungeert de klachtencommissie continu als luis in de pels
van de woningcorporatie. De klachtencommissie geeft een oordeel over het handelen
of nalaten van de woningcorporatie en is daarmee tot een stok achter de deur
geworden die de woningcorporatie stimuleert om op een correcte manier met
huurders en hun klachten om te gaan. In de derde plaats heeft de klachtencommissie
een bemiddelende functie tussen de huurder en de verhuurder op het moment
dat beide partijen er zelf niet meer uitkomen.De klachtencommissie heeft inmiddels de status van een volwaardig en onafhankelijk
adviesorgaan verworven met daadwerkelijke invloed op de interne gang van zaken
bij een woningcorporatie en dat er steeds meer gebruik van wordt gemaakt.
Verder is gebleken dat de klachtencommissies breed toegankelijk zijn voor
meer groepen dan alleen de huurders waar het BBSH naar verwijst. Het gaat
dan om ex-huurders, woningzoekenden of huurdersorganisaties.3.10 AccountantsreviewIn 1999 is door de Interne Accountants Dienst van het Ministerie van VROM
een oriënterend onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit en bruikbaarheid
van de werkzaamheden van accountants voor het externe toezicht. Uit het dossieronderzoek
en uit de bevindingen van het CFV en de Inspectie over de kwaliteit van de
jaarverslagen en cijfermatige kerngegevens over 1998 bleek dat de kwaliteit
van de aanhangsels te wensen overliet, ondanks het feit dat deze door de accountant
van de woningcorporaties waren gecontroleerd. Hierbij dient echter eveneens
te worden opgemerkt dat accountants aangeven dat het BBSH op diverse punten
een verduidelijking behoeft. Naar aanleiding van deze genoemde bevindingen zal bij wijzigingen van
het BBSH en overige wet- en regelgeving door het Ministerie van VROM meer
directe voorlichting worden gegeven aan de accountantsbureaus. Daarnaast zullen
woningcorporaties direct door de Inspectie worden aangesproken indien er sprake
is van opmerkingen ten aanzien van werkzaamheden van accountants.De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,J. W. RemkesXNoot1Ter inzage gelegd bij de afdeling Parlementaire Documentatie.XNoot1Brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer over het huurprijsbeleid voor
2001/2002, Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 441, nr. 1.XNoot1Evaluatie Onverdeeld Amsterdam(s), Gemeente Amsterdam, september 2000.XNoot1Feiten en achtergronden huurbeleid 2000, Rigo, Amsterdam, augustus 2000.XNoot1Nota Wonen Mensen, Wensen, Wonen, Wonen in de 21e eeuw, Ministerie van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-24508-62.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl