Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg over begrenzing van de huurharmonisatie; Advies en nader rapport
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 25796, nr. A

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer

26-05-1998

Tweede Kamer der Staten-Generaal

1997-1998

25796 nr. A

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamOndertekeningLichaamOndertekeningBijlage bij het advies van de Raad van State van 24 februari 1998,
no. W08.97.0803, met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging
geeft.
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 25796Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 23 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
25 796Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en M.M. van der Burg houdende
wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies
(begrenzing van de huurharmonisatie)AADVIES RAAD VAN STATE EN DE REACTIE VAN DE INDIENERSHieronder zijn opgenomen het advies van de Raad van State d.d. 24 februari
1998 en de reactie van de indieners d.d. 18 mei 1998, aangeboden aan de Voorzitter
van de Tweede Kamer der Staten-Generaal. Het advies van de Raad van State
is cursief afgedrukt. Bij brief van de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal van
17 december 1997, heeft de Tweede Kamer bij de Raad van State ter overweging
aanhangig gemaakt het voorstel van wet met memorie van toelichting van de
leden Duivesteijn en M.M. van der Burg houdende wijziging van de Huurprijzenwet
woonruimte en de Wet op de huurcommissies (begrenzing van de huurharmonisatie).Het voorstel geeft de Raad van State aanleiding tot de volgende opmerkingen.1. In het wetsvoorstel is gekozen voor de grens van 70% van de maximaal
redelijke huurprijs waarboven de huurharmonisatie niet mag uitstijgen. De
Raad van State merkt op dat in de memorie van toelichting niet duidelijk wordt
aangegeven waarom voor deze wijze van beperking van de huurharmonisatie is
gekozen. Naar het oordeel van het college kan echter worden betwijfeld of
met het voorgestelde instrument de lasten van het volkshuisvestingsbeleid
op een redelijke en billijke wijze worden verdeeld over de verhuurders. Volgens
de voorgestelde wijzigingen van artikel 17, tweede lid, van de Huurprijzenwet
woonruimte (HPW) mag, indien de oude huurprijs van de woning niet hoger was
dan 70% van de voor de desbetreffende woning ingevolge de HPW geldende maximale
huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van de woonruimte, de huurprijs
slechts stijgen tot een bedrag van 70% van bedoelde maximale huurprijsgrens,
ook ingeval de oude huurprijs slechts enkele percenten beneden de maximale
grens lag. Indien de oude huurprijs daarentegen boven het genoemde percentage
van 70 lag, mag de nieuwe huurprijs worden opgetrokken tot de maximale grens.
Een dergelijke ongelijkheid tussen verhuurders is naar de mening van het college
willekeurig. Verwacht mag worden dat de voorgestelde wijziging juist verhuurders
die het laagste rendement op hun woning hebben in feite het hardst zal treffen.
Voor die woningen wordt, naast de regels die de wet terzake al bevat, met
de voorgestelde wijziging een plafond ingebouwd aan de mogelijke huurstijgingen.
Niet onaannemelijk is dat dit op den duur gevolgen zal hebben voor de kwaliteit
van het onderhoud van de betrokken woningen zodat een geleidelijke verarming
van het woningbestand zal optreden. Het gevolg daarvan kan zijn dat, wanneer
als gevolg van de afnemende kwaliteit de maximale huurprijs voor de woning
zakt, de huur boven de 70% daarvan komt, waarna deze weer mag worden aangepast
tot 100%. Het aanbrengen van een statisch plafond in een dynamische
ontwikkeling van huurprijzen leidt zo niet tot begrenzing, maar hooguit tot
vertraging in de ontwikkeling en gaat ten koste van de kwaliteit van het woningbestand. De Raad adviseert het wetsvoorstel op dit punt te heroverwegen.Met verbazing nemen initiatiefnemers kennis van het feit dat de Raad van
State in haar advies vrijwel volledig voorbij gaat aan de inhoudelijke motieven
welke ten grondslag liggen aan het voorstel van wet. Waar wel kanttekeningen
worden gemaakt bij de positie van de verhuurder (dat «lasten van het
volkshuisvestingsbeleid op een redelijke en billijke wijze worden verdeeld
over de verhuurders» en de mogelijke «ongelijkheid tussen verhuurders»),
lijkt de Raad van State voorbij te gaan aan de kwetsbare positie van de huurder
en in het bijzonder die van de doelgroep. Initiatiefnemers beogen hiermee
niet te stellen dat de gemaakte kanttekeningen geen relevantie hebben, deze
zullen leiden tot een wijziging en verbetering van onderhavig wetsvoorstel,
ze bestrijken echter slechts een zijde van het voorstel. In de memorie van
toelichting (pagina 3) hebben initiatiefnemers zeer uitvoerig stilgestaan
bij de positie van de huurders, de ontwikkeling van de woonlasten en de bijna
revolutionaire vermindering van het aantal bereikbare en betaalbare woningen
voor de doelgroep. Bereikbaarheid van de «betaalbare» woningvoorraad
kan in de huidige situatie vrijwel alleen nog maar worden gerealiseerd met
gebruikmaking van het instrument van de huursubsidie.Met voorstel van wet wordt beoogt het instrument van huurharmonisatie,
dat is ontwikkeld en ingevoerd in een periode waarin sprake was van volstrekt
andere omstandigheden in de volkshuisvesting, aan te passen. Was in het begin
van de jaren negentig nog sprake van een ruime betaalbare voorraad van woningen
voor de doelgroepen van beleid, de huidige tijd wordt gekenmerkt door een
groeiende reductie van deze zogenoemde kernvoorraad. Deze daling van het aantal
betaalbare woningen wordt veroorzaakt door verschillende, autonome (VH-)processen
welke onafhankelijk van elkaar invloed hebben op het niveau van de betaalbaarheid.
Daarbij gaat het om de kwalitatieve verbetering van de bestaande woningvoorraad,
de hoge stichtingskosten van nieuwbouwwoningen, het afschaffen van vele subsidieregelingen
(waaronder de objectsubsidies) en het wel zeer hoge niveau van de maximaal
toegestane huurverhoging sinds het eind van de jaren tachtig. Paradoxaal genoeg
werkt ook de verruiming van de huursubsidie in de praktijk huurprijsopdrijvend
voor zowel de nieuwbouw als voor de bestaande voorraad. De thans ongelimiteerde
mogelijkheden tot huurharmonisatie na leegkomen van een woning versterken
nog eens deze huurprijsophogende effecten van genoemde ontwikkelingen. De
initiatiefnemers achten hierdoor het reële gevaar aanwezig van een aantasting
van de kernvoorraad.Daarbij moet in de beschouwing worden betrokken dat het instrument van
de huurharmonisatie is ontstaan in een tijd waarin sprake was van een jaarlijks
vaste, geringe huurverhoging en een relatief beperkte huursubsidie. De kosten/kwaliteit,
de ruime aanwezigheid van betaalbare woningen en het bestaan van het «scheefwonen»
rechtvaardigden de toepassing van dit instrument. In deze tijd overheerst
echter het risico dat teveel woningen voorgoed verdwijnen uit de betaalbare
kernvoorraad. Bovendien is de kans groot dat veel van deze woningen ook verdwijnen
uit de distributiesfeer, gezien de grens die op grond van de recente Wijziging
van de Huisvestingswet zal worden vastgesteld voor huurwoningen.Een beperking van de toepassingsmogelijkheden van de huurharmonisatie
draagt er zorg voor dat de aanpassing van de huurprijs meer geleidelijk zal
gaan plaatsvinden. Na een eventuele huurharmonisatie tot 70% van de maximaal
redelijke huurprijs kan binnen het kader van de jaarlijkse huurverhoging de
verhuurder jaarlijks zijn eigen afweging maken tot op welk niveau een huurverhoging
inhoudelijk wel of niet verantwoord is. De (naar onze opvatting overigens
te ruime mogelijkheden) maken dat er voldoende ruimte overblijft voor een
verantwoord huurprijsbeleid.Bij de bepaling van de hoogte van de bovengrens voor de huurharmonisatie
hebben initiatiefnemers aansluiting gezocht bij de huidige praktijk. In toenemende
mate zien wij dat gemeenten en sociale verhuurders afspraken maken
voor dat deel van de woningvoorraad dat bedoeld is voor de doelgroep door
de toepassing van de huurharmonisatie te beperken danwel geheel achterwege
te laten.Ten onrechte gaat de Raad van State uit van de veronderstelling dat met
het instrument van de huurharmonisatie beoogt wordt de lasten van het volkshuisvestingsbeleid
op een redelijke en billijke wijze te verdelen over de verhuurders. Bij de
toepassing van de huurharmonisatie wordt een meer kostendekkende huurprijs
beoogd en ontstaat er binnen de voorraad sociale huurwoningen de mogelijkheid
van een vraagprijshuur. Binnen de opstelling van het puntensysteem kan verhuurder
op basis van de kwaliteit van de woning de redelijke huurprijs vaststellen.
De kwaliteit van de woning, de ligging en de mogelijkheden binnen de woningmarkt
bepalen hiertoe mogelijkheden. Bij de toepassing van het puntensysteem is
nadrukkelijk ook een relatie gelegd naar een duurzame exploitatie van de betreffende
woning. Niet kan worden aangenomen dat het systeem van de puntentelling ontworpen
is om op grote schaal de woningvoorraad op het prijspeil van maximaal redelijk
te brengen. Naar de opvatting van initiatiefnemers kan eerder worden geconstateerd
dat die verhuurders welke ongeremd het instrument van de huurharmonisatie
toepassen de lasten op een onredelijke wijze neerleggen bij de individuele
huurder dan wel, in het geval van het verkrijgen van huursubsidie, bij de
Staat.Ook de stelling van de Raad van State dat deze wetswijziging op den duur
ten koste gaat van de kwaliteit van het woningbestand, kunnen de initiatiefnemers
niet delen. Het gaat bij het voorstel van wet om de bescherming van de betaalbare
woningvoorraad. De grens van 70% van de maximaal redelijk huurprijs is de
bovengrens voor de toepassing van de harmonisatie. Daarna bestaat er jaarlijks
de mogelijkheid de huur, zij het in een meer gematigd tempo, aan te passen.
Een regulier onderhoud van de woningen komt dan ook niet in het gedrang bij
de toepassing van deze wet. De woningverbetering kent een eigen systematiek.
Immers na de aantoonbare verbetering van de woning kan de huurprijs worden
aangepast. Eerder zou kunnen worden beoogt dat de wet een verbetering van
de woning bevordert aangezien daar een duidelijke relatie bestaat tussen investering
en huurprijs. Mocht er echter toch sprake zijn van verwaarlozing van de woning
door de verhuurder dan kan thans nog de huurverhoging door de huurder worden
geweigerd, maar bij de aanvaarding door de Eerste Kamer van het voorstel van
wet inzake Leges/Onderhoud en Toezicht kan de huurcommissie binnenkort, op
basis van een klacht van de betreffende huurder, een tijdelijke huurverlaging
vaststellen. Met andere woorden, de kwaliteit van de woningvoorraad komt door
het beoogde voorstel van wet in het geheel niet in gedrang.De initiatiefnemers delen de opvatting van de Raad van State dat het hanteren
van de 70%- en 100%-grens aan een nadere beschouwing moet worden onderworpen
vanwege het onbedoelde gevolg van ongelijkheid tussen verhuurders. Het «twee
sprongen-systeem» van de huurharmonisatie kan tot onwenselijke situaties
leiden. Het voorstel van wet is dan ook aangepast is dan ook zo aangepast
dat uitsluitend de 70%-grens als maximum wordt gehanteerd. Na de verhoging
tot 70% van de maximale huur zal er derhalve ook bij wisseling van bewoners
alleen nog sprake kunnen zijn van de jaarlijkse huurverhogingen, uitgezonderd
bij verbetering van de woning.2. In de voorgestelde wijziging van artikel 17, eerste lid, wordt de termijn
waarop de huurders de huurcommissie kunnen verzoeken een uitspraak te doen
omtrent de redelijkheid van de huurprijs verlengd van drie tot zes maanden.
Volgens de initiatiefnemers is drie maanden te kort. Een termijn van zes maanden
is naar hun mening redelijker, omdat de huurder in een schaarstemarkt vaak
genoodzaakt is een woning te accepteren bij gebrek aan andere meer betaalbare
woningen (toelichting op onderdeel A, punt 1). Naar het oordeel van de Raad houdt de noodzaak van een huurder om een
woning te accepteren geen verband met de mogelijkheid binnen drie maanden
een verzoek in te dienen bij de huurcommissie. Andere redenen voor het verlengen
van de termijn, bijvoorbeeld uit empirisch onderzoek blijkende problemen,
worden niet aangedragen. Gelet op het feit dat drie maanden een redelijk lange termijn is en de
verhuurder ook enige zekerheid moet worden geboden, beveelt het college aan
het voorgestelde artikel I, onderdeel A, onder 1, achterwege te laten.De verlenging van drie tot zes maanden is reeds onderdeel van het voorstel
van wet inzake Leges/Onderhoud en Toezicht dat thans in behandeling is bij
de Eerste Kamer. Mocht deze wet worden aanvaard zal uiteraard de bepaling
in onderhavig voorstel van wet worden verwijderd. De inhoudelijke noodzaak voor verlenging van de verzoektermijn van drie
tot zes maanden is gebaseerd op praktijksituaties. Zolang sprake is van een
«aanbiedersmarkt» zal de positie van de huurders in de praktijk
zwak zijn. Het risico de woning te verkrijgen zal de (aanstaande) huurder
niet snel doen besluiten een al te uitvoerige discussie te hebben over de
huurprijs. Helaas schromen een aantal, veelal particuliere verhuurders, niet
hiervan gebruikt te maken. De huurder komt vaak pas laat achter het feit dat
de verhuurder een huurprijs vraagt die in strijd is met de wet. Vanwege te
verwachten repercussies zal de huurder in die situatie niet snel geneigd zijn
om tegen de wil, en mogelijk druk van de verhuurder, een verzoek tot huurverlaging
in te dienen. Bovendien zullen door de huurder stappen moeten worden ondernomen
om informatie over de voormalige huurprijs te verkrijgen van de vorige bewoner.
De initiatiefnemers menen dan ook dat de langere periode van onzekerheid voor
de verhuurders, opweegt tegen de noodzakelijke tijdsruimte die de huurder
wordt gegeven om een eventuele onrechtvaardige huurprijsverhoging van de verhuurder
voor te leggen aan de huurcommissie. Bovendien is het zo dat de verhuurder,
als deze juist heeft gehandeld ten aanzien van de huurverhoging, niets te
vrezen heeft en derhalve voor hem de termijn van 6 maanden geen enkel probleem
kan opleveren.3. Voor redactionele kanttekeningen verwijst het college naar de bij het
advies behorende bijlage.De Vice-President van de Raad van State,H. D. Tjeenk Willink De redactionele opmerkingen van de Raad van State zijn verwerkt in het
herziene wetsvoorstel en de daarbij behorende toelichting.A. DuivesteijnM. M. van der Burg Bijlage bij het advies van de Raad van State van 24 februari 1998,
no. W08.97.0803, met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging
geeft.– In artikel 17a, eerste lid, eerste regel, de zinsnede «,
mits deze» vervangen door: die.– In de memorie van toelichting, onder Huurontwikkeling sinds de
Tweede Wereldoorlog, «volkshuisvestelijke motieven» vervangen
door: volkshuisvestingsmotieven.– In de memorie van toelichting, onder Huidige huurbeleid van sociale
en particuliere verhuurders, de afkorting «RIGO» verklaren.– In de memorie van toelichting, onder Toekomstige huurontwikkeling,
«van ca. 65% onder maximaal redelijk» vervangen door: dat ligt
op circa 65% van de maximaal redelijke huurprijs.– In de artikelsgewijze toelichting «punt 1» vervangen
door: onder 1. Tevens «punt 2» vervangen door: onder 2.– In de toelichting op artikel II, tweede regel, «huurder»
vervangen door: verhuurder. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-25796-A.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl