ECLI:NL:RBNHO:2026:2839, Rechtbank Noord-Holland, 18-03-2026, 11739961
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of de huurders moeten worden veroordeeld tot ontruiming in verband met hun weigering om de verhuurder toe te laten tot inspectie van de woning, het nalaten onderhoud te verrichten aan de tuin en het gebruik van de woning voor een andere bestemming dan contractueel overeengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat de huurders weliswaar op een aantal punten tekortschieten, maar dat de tekortkomingen gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis, de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigen. Wel zal de kantonrechter de huurders veroordelen om de verhuurder toe te laten tot de woning voor inspectie en om de bomen in de achtertuin te snoeien.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11739961 \ CV EXPL  25-2189 (rvk)
    
    
    
      
        Vonnis van 18 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [eiser] , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      verwerende partij tegen de tegenvordering,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. van Sintmaartensdijk,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      eisende partijen met een tegenvordering,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak gaat het om het om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of de huurders moeten worden veroordeeld tot ontruiming in verband met hun weigering om de verhuurder toe te laten tot inspectie van de woning, het nalaten onderhoud te verrichten aan de tuin en het gebruik van de woning voor een andere bestemming dan contractueel overeengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat de huurders weliswaar op een aantal punten tekortschieten, maar dat de tekortkomingen gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis, de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigen. Wel zal de kantonrechter de huurders veroordelen om de verhuurder toe te laten tot de woning voor inspectie en om de bomen in de achtertuin te snoeien.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 26 mei 2025 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.
    
    
      1.2.
      
        [eiser] heeft schriftelijk geantwoord in de zaak van de tegenvordering.
    
    
      1.3.
      Op 18 december 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagden] hebben pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen, mede aan de hand van pleitaantekeningen, ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huren sinds 1992 de woning aan [adres 1] te [plaats 2] . [eiser] is in 2020 verhuurder geworden door rechtsopvolging onder bijzondere titel.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] heeft, naar aanleiding van een aantal klachten van omwonenden over een te hoog gegroeide boom en stankoverlast, de Stichting Bestrijding Woonfraude Hennepteelt (SBWH) ingeschakeld om een onderzoek te doen. SBWH heeft dat onderzoek op 12 mei 2021 uitgevoerd en daarvan een rapport uitgebracht. In het rapport staat dat is gesproken met de buren van [adres 2] en [nummer] en [adres 3] en dat die buren verklaren dat zij last hebben van schaduw door opschietende bomen in de tuin van [adres 1] , dat de bomen over de erfgrens groeien en dat zij stank ervaren door hondenpoep in de tuin. De rapporteur schrijft dat hij zelf heeft waargenomen dat de bomen in de achtertuin ongeveer 12m hoog waren en dat zij er voor zorgden dat de achtergevel van [adres 2] voor ongeveer drievierde in de schaduw viel.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft een procedure in kort geding aangespannen om toegang tot de tuin van [gedaagde 1] te krijgen. Op de zitting in dit kort geding van 29 maart 2023 is tussen [eiser] en [gedaagden] ter beëindiging van het geschil de afspraak gemaakt dat ‘in opdracht van [eiser] een tuinexpert/hovenier samen met een gerechtsdeurwaarder de tuin zal inspecteren’.
      
    
    
      2.4.
      
        Die inspectie door de deurwaarder en een hovenier heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023 en de deurwaarder heeft in zijn proces-verbaal opgenomen dat hij het volgende heeft geconstateerd:
        
          ‘Dat er vier grote coniferen achter in de tuin staan die volgens de tuinexpert/hovenier te groot zijn geworden voor de tuin en overlast veroorzaken voor de omliggende tuinen.
        
        
          Vervolgens is door mij geconstateerd dat de tuin rommelig aandoet maar dat er geen hondenuitwerpselen op het moment van constatering aanwezig waren in de tuin.
        
        
          Hiervan zijn door mij een elftal foto’s gemaakt. Deze foto’s zijn door mij geparafeerd en vormen een onlosmakend onderdeel van dit proces-verbaal.’
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        De hovenier heeft naar aanleiding van de inspectie het volgende geschreven in zijn verslag:
        
          ‘De coniferen en de taxusbomen zijn immens hoog en zorgen ervoor dat er bijna geen zonlicht meer doorkomt in de tuin van [adres 2] . Ook geven de bomen veel overlast doordat ze elke dag veel naalden ed achterlaten wat in de tuin van [adres 2] komt. Deze bomen horen absoluut niet thuis in een woonwijk! De klachten van [adres 2] zijn volledig, gegrond. De enige oplossing is dat de coniferen en taxus weg gaan of zodanig kort worden gesnoeid zodat er weer zonlicht wordt toegelaten in de tuin van [adres 2] . Voor de bewoners van [adres 2] is het onmogelijk om van hun kant de bomen knap te houden vanwege het achterstallige onderhoud oftwel het onderhoud wat nooit heeft plaatsgevonden van [adres 1] .
        
        
          (…)
        
        
          4. In welke onderhoudsstaat bevindt de boom zich?
        
        
          De beide soorten bomen zijn nooit onderhouden. Dit blijkt uit de hoogte en doordat de bomen volledig’ uit verband zijn geraakt daardoor.’
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft op 30 augustus 2023 een procedure in kort geding aanhangig gemaakt. De vordering van [eiser] , tot verwijdering van de bomen of het snoeien daarvan en het verlenen van toegang tot de woning, is afgewezen omdat spoedeisend belang ontbreekt. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft een deurwaarder driemaal de woning en de tuin laten bekijken, op 9 september en 24 oktober 2023 en op 27 januari 2025. Van de bezoeken heeft de deurwaarder iedere keer een proces-verbaal opgesteld. In de processen-verbaal is iedere keer te lezen dat er in de voortuin twee auto’s op de oprit staan, dat er in de voortuin een grote haag staat, dat er in de achtertuin allerlei goederen staan, waaronder iets wat lijkt op een aanhanger op zijn kant, en dat er in de achtertuin een hoge boom staat. In geen van deze processen-verbaal staat dat de deurwaarder uitwerpselen van honden heeft waargenomen.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft verzocht om toegang tot de woning om de staat van onderhoud op te nemen en haar eigendom te inspecteren. [gedaagden] hebben die toegang geweigerd.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagden] hebben op 12 februari 2025 aan de Huurcommissie gevraagd om een uitspraak te doen over huurverlaging op grond van onderhoudsklachten. De voorzitter van de Huurcommissie heeft geen inhoudelijke uitspraak gedaan omdat de woning geen sociale huurwoning is. De kale huurprijs was op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst namelijk 830,- gulden per maand en dat is hoger dan de toenmalige grens voor de vrije sector. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagden] hebben verzet aangetekend tegen de beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie, maar dit verzet is op 5 juni 2025 ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert in de eerste plaats de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] te [plaats 2] en [gedaagden] te veroordelen de woning te ontruimen. [eiser] vordert daarnaast dat [gedaagden] veroordeeld worden de huur of een gebruiksvergoeding te betalen vanaf 1 juli 2025 totdat zij de woning hebben ontruimd.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt daartoe dat [gedaagden] tekort schieten in hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] c.s weigeren [eiser] toestemming om het gehuurde te inspecteren, zij laten na de tuin te onderhouden en gebruiken de woning in strijd met de bestemming. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] vordert in de tweede plaats – subsidiair – dat [gedaagden] veroordeeld worden om [eiser] toegang te verschaffen tot de woning ten behoeve van een inspectie, dat zij veroordeeld worden om de auto’s en onderdelen uit de tuin verwijderen en dat zij de coniferen en taxusbomen in de achtertuin terug snoeien tot een hoogte van 2 meter, alles op straffe van een dwangsom.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] stelt daartoe dat [gedaagden] gehouden zijn hun verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Zij zijn verplicht toegang te verschaffen tot het gehuurde voor een inspectie en zij moeten onderhoud verrichten aan de woning en de tuin, hoofdzakelijk het verwijderen van de bomen in de achtertuin dan wel het snoeien daarvan en het vrijmaken en houden van de tuin van hondenpoep.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat de bomen overlast geven en dat er in de tuin hondenuitwerpselen liggen. [gedaagden] mogen [eiser] de toegang tot de woning weigeren omdat zij er van overtuigd zijn dat [eiser] met die inspectie probeert een dossier op te bouwen om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. [gedaagde 1] laten anderen, zoals schilders en onderhoudsmensen, wel toe. Er is tot slot geen sprake van bedrijfsmatig gebruik van de woning.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagden] vorderen dat de uitspraak van de Huurcommissie van 5 juni 2025 wordt vernietigd en dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een niet-geliberaliseerde huurwoning. [gedaagden] vorderen daarnaast een verklaring voor recht dat [eiser] zich schuldig heeft gemaakt aan misbruik van recht door [gedaagden] te verplichten het gehuurde te onderhouden terwijl zij daar door toedoen van [eiser] niet in staat waren. 
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagden] stellen daartoe dat de Huurcommissie in 1997 zich zelf wel bevoegd achtte een uitspraak te doen met als reden dat het om niet-geliberaliseerde woonruimte ging. Tegen deze uitspraak is niemand opgekomen, zodat aan deze uitspraak gezag van gewijsde toekomt. De Huurcommissie kan daar niet meer op terug komen. Daarnaast is de Huurcommissie van een verkeerde aanvangshuurprijs uitgegaan. In 1992 gold de regel dat voor de toetsing van de huurprijs de vergoeding voor de garage van 50,- NLG in mindering gebracht moet worden. En daarmee valt de aanvangshuurprijs wel onder de toenmalige liberalisatiegrens van 830,- NLG.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagden] zijn door toedoen van [eiser] of haar rechtsvoorgangers in financiële problemen geraakt. Er is nodeloos een procedure gestart en [gedaagden] hebben juridische hulp moeten inschakelen om ontruiming te voorkomen. [gedaagden] waren niet in staat de declaraties voor die hulp te voldoen, reden waarom er beslag gelegd is op hun inkomen. [gedaagden] hebben als gevolg daarvan jarenlang onder de armoedegrens geleefd en hadden niet de middelen om onderhoud te plegen aan de woning. [eiser] kan [gedaagden] daarom nu niet het verwijt maken dat zij zich niet als goed huurder gedragen; dat levert misbruik van recht op en [gedaagden] moeten daarvoor schadeloos gesteld worden.
      
    
    
      3.9.
      
        [eiser] voert verweer. De beslissing van de Huurcommissie is bindend geworden omdat [gedaagde 1] de termijn van acht weken hebben laten verstrijken waarbinnen zij bij de kantonrechter een vordering konden instellen. De kantonrechter kan de uitspraak van de Huurcommissie niet meer vernietigen. Ook op grond van de huurwetgeving is en blijft de aanvangshuur geliberaliseerd. De aftrek van 50,- NLG komt niet uit de huurwetgeving, maar uit de huursubsidiewet.
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser] maakt geen misbruik van haar recht. De financiële problemen van [gedaagden] zijn niet door [eiser] veroorzaakt. Ten tijde van het voeren van de procedures was [eiser] geen eigenaar en geen verhuurder van de woning. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      In de eerste plaats moet beoordeeld worden of de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] ontbonden moet worden en of [gedaagden] veroordeeld moeten worden de woning te ontruimen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagden] zich als goed huurders moeten gedragen. Dit betekent dat zij zich moeten houden aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien zij deze verplichtingen niet nakomen, kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft drie tekortkomingen ten grondslag gelegd aan de ontbinding: 1) gebruik in strijd met de bestemming, 2) overlast door hoog opschietende bomen en hondenuitwerpselen in de tuin en 3) het weigeren om [eiser] voor een inspectie toe te laten tot de woning.
      
      
        
          Gebruik in strijd met de bestemming.
        
      
    
    
      4.4.
      In artikel 1.2. van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend gebruikt mag worden als woonruimte en in artikel 8.1. van de algemene bepalingen staat dat de tuin niet gebruikt mag voor de opslag van goederen of voor het stallen van auto’s, caravans en boten. Volgens [eiser] hebben [gedaagden] de bestemming van het gehuurde gewijzigd door er een demontagebedrijf uit te oefenen – de twee auto’s op de oprit getuigen daarvan. [gedaagden] betwisten dit. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de twee auto’s die op de oprit staan, daar al sinds 2009 staan en dat van een van de auto’s het kenteken is geschorst. De aanwezigheid van de auto’s strekt evident niet tot zakelijk gebruik omdat zij er al 16 jaar staan. Van de aanwezigheid van andere zaken voor de uitoefening van een demontagebedrijf zoals een brug of ander gereedschap, is niet gebleken. Ook is er geen werkplaats. Dit levert daarom geen tekortkoming op. De enkele inschrijving in de Kamer van Koophandel maakt dat niet anders. Wel hebben [gedaagden] erkend dat er zaken in de achtertuin staan, zoals schokbrekers, die behoren tot de handelsvoorraad van de onderneming en op dat punt is er dus wel sprake van een tekortkoming.
      
      
        
          Overlast hondenuitwerpselen en bomen
        
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden] hebben ten aanzien van het verwijt dat zij hun honden in de tuin hun behoefte laten doen, in eerste instantie betwist dat er hondenuitwerpselen in de tuin liggen, maar op de zitting hebben zij erkend dat zij vanwege hun fysieke gesteldheid de honden niet altijd kunnen uitlaten en dat het wel voorkomt dat de honden in de tuin hun behoefte doen. Daar is een tuin niet voor bedoeld en in zoverre is dan ook sprake van een tekortkoming, maar [gedaagden] hebben ook gezegd de uitwerpselen meteen op te ruimen en de deurwaarder heeft bij geen van zijn bezoeken hondenuitwerpselen geconstateerd. [eiser] stelt dat een schilder zou hebben gezien dat de tuin vol hondenuitwerpselen lag, maar een schriftelijke verklaring van die schilder ontbreekt. Er zijn ook geen foto’s overgelegd waarop hondenuitwerpselen te zien zijn. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het om incidenten gaat en dat maakt dat er geen sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht.
      
    
    
      4.7.
      Het gaat in deze zaak ook over de bomen in de achtertuin. Ter zitting is gebleken dat het om drie coniferen gaat die in de loop der jaren zijn vergroeid tot een grote boom. Op grond van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen behoort het tot de verplichtingen van de huurder om de tuin te onderhouden en daar valt met name onder ‘het regelmatig snoeien van heggen hagen en opschietende bomen’. Door [gedaagden] is niet betwist dat de conifeer nooit is gesnoeid en ook is niet betwist dat de boom de schutting die de erfafscheiding met [adres 3] vormt, heeft beschadigd. Op de overgelegde foto’s is te zien dat de boom ongeveer even hoog is als de huizen zelf en het is aannemelijk dat door een dergelijke omvang de buren overlast kunnen ervaren door schaduw. In die zin schieten [gedaagden] dan ook tekort. 
      
      
        
          Weigering om [eiser] toe te laten om de woning te inspecteren
        
      
    
    
      4.8.
      In artikel 11.1 van de Algemene bepalingen staat dat de verhuurder na overleg met de huurder de woning mag betreden voor een inspectie van de staat van het gehuurde, voor onderhoudswerkzaamheden en voor taxaties. Door die toestemming niet te verlenen schieten zij tekort. Het verweer van [gedaagden] dat zij [eiser] de toegang mogen weigeren omdat zij ervan overtuigd zijn dat [eiser] alles zal aangrijpen om een dossier op te bouwen, slaagt niet. Gelet op de omstandigheid dat [eiser] vermoedt dat bijvoorbeeld de elektrische installatie van de woning mogelijk verouderd is en dat er ook andere gebreken zijn – bijvoorbeeld een gebrek aan de dakkapel; iets wat [gedaagden] zelf ook naar voren brengen – heeft [eiser] er belang bij om de staat van de woning te beoordelen en is het wantrouwen van [gedaagden] onvoldoende zwaarwegend. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter stelt op basis van het voorgaande vast dat er sprake is van tekortkomingen.
      
    
    
      4.10.
      In geval van een tekortkoming is de vordering tot ontbinding in beginsel toewijsbaar. De bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming kan daaraan bij wijze van uitzondering in de weg staan. Het is aan [gedaagden] om voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit volgt dat deze uitzondering van toepassing is. De door de kantonrechter te maken afweging of de tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. Zowel de bomen in de achtertuin als de auto’s op de oprit, waren bij [eiser] sinds de verwerving van de woning, vijf jaar geleden, bekend, althans hadden dat kunnen zijn. Waar het gaat om de hondenuitwerpselen is voldoende aannemelijk dat het gaat om tekortkomingen van geringe aard. Hetzelfde geldt voor de opslag in de tuin van enkele zaken uit de handelsvoorraad van de onderneming. Het niet toelaten van [eiser] voor inspectie is een tekortkoming van ernstiger aard, maar ook dit rechtvaardigt de ontbinding niet. Daarbij is van belang dat de huurders al 33 jaar in de woning wonen en dat zij medische problemen hebben. 
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde ontbinding en ontruiming en daarmee samenhangende vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] vordert, voor het geval de ontbinding en ontruiming niet worden toegewezen, dat [gedaagden] veroordeeld worden diverse verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. 
      
    
    
      4.14.
      Uit hetgeen hiervoor onder 4.8. is overwogen, volgt dat [gedaagden] verplicht zijn om [eiser] toe te laten tot de woning voor inspectie. Gelet op hun weigering heeft [eiser] voldoende belang bij een toewijzing van haar vordering om toegelaten te worden tot de woning. 
      
    
    
      4.15.
      De auto’s op de oprit staan daar niet in het kader van de uitoefening van een bedrijf. [gedaagden] zijn dus niet verplicht deze weg te halen. De vordering tot verwijdering van de auto’s zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.16.
      Ook de vordering tot verwijdering van auto-onderdelen zal niet worden toegewezen. Er is niet komen vast te staan dat het om meer dan enkele schokbrekers gaat. Welk belang bij verwijdering bestaat is onduidelijk gebleven. Dit laat onverlet dat het gebruik van de woning of tuin als opslag voor bedrijfsvoorraad niet is toegestaan op grond van de huurovereenkomst en dat als sprake mocht zijn van opslag van meer dan wat losse spullen er wel degelijk sprake kan zijn van een tekortkoming.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagden] zijn verplicht de tuin te onderhouden en opschietende bomen te snoeien. De bomen zijn flink groot geworden, maar [gedaagden] snoeien ze niet. Daarmee schieten zij tekort. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] om de bomen terug te snoeien toewijzen, met dien verstande dat een hoogte van vijf meter redelijk voorkomt. Bij die hoogte acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat wordt tegemoet gekomen aan de bezwaren van de buurman, waarbij geldt dat enige mate van schaduw van beplanting en bomen getolereerd moet worden.
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter ziet aanleiding om aan de veroordelingen onder 4.14. en 4.17 dwangsommen te verbinden. Gelet op de onbetwist slechte financiële situatie van [gedaagden] zullen de dwangsommen gematigd worden tot € 50,- per keer of per dag, met een maximum van € 1.000,-.
      
    
    
      4.19.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden aangesproken tot nakoming. Als de één (deels) nakomt, hoeft de ander dat (voor dat deel) niet meer.
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter geeft [eiser] in overweging om, indien zou blijken dat de financiële situatie van [gedaagden] tot incassoproblematiek zou leiden, met laatstgenoemde te bespreken of snoei op kosten van [eiser] tot de mogelijkheden behoort.
      
    
    
      4.21.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
      
        
          vernietigen uitspraak Huurcommissie van 5 juni 2025
        
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagden] vorderen dat de uitspraak van de Huurcommissie van 5 juni 2025 vernietigd wordt en dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst. In artikel 7:262 BW is bepaald dat verhuurder en huurder binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, een beslissing van de rechter kunnen vorderen. Doet geen van beiden dat binnen die termijn, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat zij tijdig de vernietiging van de uitspraak hebben gevorderd, want zij hebben die vordering tegelijk met de conclusie van antwoord ingesteld en dat processtuk is bij de rechtbank ingediend op 21 juli 2025, dus binnen acht weken na 5 juni 2025. De kantonrechter volgt [gedaagden] niet in dit standpunt en is van oordeel dat de vordering tot vernietiging niet tijdig is ingesteld. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht. Een tegeneis moet gelijktijdig met de conclusie van antwoord worden ingediend, en artikel 128 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt daarover dat ‘de gedaagde partij zijn met redenen omklede conclusie van antwoord neemt op de eerste of een door de rechter bepaalde roldatum’. In deze procedure is de datum voor het nemen van de conclusie van antwoord bepaald op 6 augustus 2025 en dat is de datum waarop de tegeneis wordt geacht te zijn ingediend. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat de vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie niet binnen acht weken is ingediend. [gedaagden] zullen in hun vordering op dit punt niet-ontvankelijk worden verklaard.
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagden] vorderen ook dat voor recht wordt verklaard dat [eiser] misbruik van recht maakt door van [gedaagden] te verlangen het gehuurde te onderhouden terwijl zij daarvoor juist door toedoen van [eiser] niet toe in staat waren. De kantonrechter is van oordeel dat deze verklaring voor recht niet gegeven kan worden omdat de stelling van [eiser] dat de financiële problemen van [gedaagden] niet het gevolg is van handelen van [eiser] ter zitting onbetwist is gebleven. 
      
    
    
      4.24.
      
        [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                288,00
              
              
                (2 punten × € 144,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                360,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om [eiser] binnen 2 weken na betekening van dit vonnis en na deugdelijke aanschrijving of kennisgeving, toegang te geven tot de woning in verband met een inspectie, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 1.000,-,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om de boom/bomen in de achtertuin terug te snoeien tot een hoogte van 5 meter, binnen 8 weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat [gedaagden] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 1.000,-,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering voor het overige af,
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart [gedaagden] niet-ontvankelijk in hun vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie van 5 juni 2025,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 360,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
      
    
  
  
     Een kopie van dit verslag bevindt zich niet bij de stukken, het citaat komt uit de dagvaarding en is niet betwist. Het staat daarmee vast dat de hovenier in elk geval dit heeft gerapporteerd.