ECLI:NL:RBDHA:2026:4528, Rechtbank Den Haag, 04-03-2026, 690212
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst woning. Koper is 10%-boete verschuldigd. Beroep op dwaling verworpen. Geen matiging.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/690212 / HA ZA 25-720
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
         te [woonplaats 1] ,
      (oorspronkelijke) eiser in conventie, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A] ,
      advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek van Ammerstol,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
         te [woonplaats 2] ,
      (oorspronkelijke) gedaagde in conventie, eiser in verzet, eiser in reconventie,
      hierna te noemen: [partij B] ,
      advocaat: mr. G.J.C.R. Romet.
    
    
  
  
    
      1De procedure 
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de inleidende dagvaarding van [partij A] van 19 mei 2025 met productie 1 tot en met 9;
      - het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 2 juli 2025 met zaak- en rolnummer C/09/686048 / HA ZA 25-468;
      - de verzetdagvaarding van [partij B] van 4 augustus 2025, met daarin ook een eis in reconventie, met productie 1 tot en met 19;
      - de conclusie van antwoord in reconventie van [partij A] van 1 oktober 2025;
      - het tussenvonnis van 12 november 2025;
      - de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 14 november 2024 een overeenkomst gesloten waarbij [partij B] een huis aan het [adres] in [plaats] (hierna: het huis) heeft gekocht van [partij A] en zijn vrouw voor € 672.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      
        [partij A] werd bij de verkoop begeleid door makelaar [makelaar] . [partij B] werd bij de financiering van het huis begeleid door financieel adviseur [adviseur] .
      
    
    
      2.3.
      In artikel 5 van de koopovereenkomst staat dat [partij B] uiterlijk op 19 december 2024 door middel van een bankgarantie of een waarborgsom zekerheid moet stellen tot een bedrag van € 67.200,00 voor de nakoming zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. In artikel 4 van de koopovereenkomst staat dat het huis uiterlijk op 15 januari 2025 moet worden overgedragen.
      
    
    
      2.4.
      In artikel 11 van de koopovereenkomst staat:
      
      
        
          Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 
        
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
      Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
    
    
      11.3.
      
        Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
        Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
      
      
    
    
      2.5.
      Volgens een uittreksel van het Kadaster lag op het moment van de verkoop executoriaal beslag op het huis. Dit beslag is gelegd door ABN AMRO Hypotheken Group B.V. en is in de openbare registers ingeschreven op 25 september 2023.
      
    
    
      2.6.
      In een op 11 december 2023 ondertekende vaststellingsovereenkomst tussen [partij A] (en zijn vrouw) en ABN AMRO staat dat het beslag is gelegd op grond van een vonnis van 8 maart 2023 waarbij [partij A] is veroordeeld tot betaling van € 846.621,81. In de vaststellingovereenkomst staat dat [partij A] het huis zal verkopen en vanuit de overwaarde aan ABN AMRO € 263.000,00 zal betalen, waarna ABN AMRO het restant van de schuld zal kwijtschelden. In de vaststellingovereenkomst staat verder dat het huis uiterlijk op 11 december 2024 moet zijn verkocht en geleverd en dat als [partij A] zijn verplichtingen niet tijdig nakomt, de gehele vordering van ABN AMRO weer opeisbaar wordt.
      
      
      
    
    
      2.7.
      Nadat [partij B] op 19 december 2024 nog geen zekerheid had gesteld, heeft [makelaar] op 31 december 2024 aan [partij B] een e-mailbericht gestuurd waarin staat:
      
      
        Conform artikel 5 van de door u ondertekende koopakte diende u op 19 december jl. de bankgarantie of waarborgsom te deponeren bij de notaris maar tot onze spijt is dit niet gelukt.
      
      
      
        Derhalve stellen wij u bij dezen in gebreke zodat u alsnog 8 dagen de tijd hebt om deze bankgarantie of waarborgsom alsnog te deponeren.
      
      
      
        Indien dat niet lukt treedt vanaf 8 januari 2025 artikel 11.3 van de koopovereenkomst inwerking hetgeen inhoudt dat u vanaf dat moment 3 promille van de koopsom aan sanctie per dag verschuldigd bent voor elke dag na 8 januari 2025 dat de waarborgsom of bankgarantie niet geregeld is. 
      
      
    
    
      2.8.
      Op diezelfde dag heeft [adviseur] aan [makelaar] een e-mailbericht gestuurd waarin staat:
      
      
        Ik begreep dat jij de klant in gebreke heb gesteld.
      
      
      
        Ten eerste begrijp ik de paniek niet, bij het ondertekenen van het contract had ik al aangegeven dat 4 weken krap zou worden. December is nu eenmaal zoals je weet een drukke maand voor banken.
      
      
      
        De klant heeft onlangs ook de verbouwingsspecificatie aangepast. Er zal een zeer grote verbouwing plaatsvinden, de taxateur is bezig om deze te verwerken en een nieuwe taxatierapport op te leveren. De bank heeft deze namelijk nodig.
      
      
      
        De klant bankgarantie wordt in de nieuwe hypotheekofferte meegenomen. Alleen voordat de offerte uitgebracht kan worden hebben we de nieuwe taxatie nodig.
      
      
      
        Daarnaast zijn wij ook een administratiekantoor zoals je weet, december maand is een zeer drukke maand voor ons. 
      
      
      
        Lang verhaal kort wij hebben nog een paar extra weken nodig.
      
      
    
    
      2.9.
      Op 13 januari 2025 heeft [adviseur] aan [makelaar] een e-mailbericht gestuurd waarin staat:
      
      
        Bij deze nogmaals het verzoek om twee weken uitstel vanaf vandaag gerekend.
      
      
    
    
      2.10.
      Op 15 januari 2025 heeft [makelaar] een e-mailbericht gestuurd aan [adviseur] waarin staat:
      
      
        Met betrekking tot de waarborgsom/bankgarantie hebben wij u reeds in gebreke gesteld op 31 december jl.
        Op 16 december 2025 is de datum van de feitelijke en juridische levering.
        Uw verzoek tot uitstel van de feitelijke en juridische levering heb ik besproken met de verkoper.
        De verkoper is bereidt mee te werken aan het uitstellen van de datum van de feitelijke en juridische naar 30 januari 2025. Dit is echter dan wel direct de uiterste datum. Alle overige voorwaarden en bepalingen, opgenomen in de genoemde koopovereenkomst blijven onverminderd van kracht. Indien de overdracht niet daadwerkelijk op 30 januari a.s. gaat plaatsvinden is de verkoper verplicht te gaan handelen conform artikel 11 van de koopovereenkomst.
      
      
      
        Zoals bij u reeds in de mail van 31 december jl. gemelde sanctie op het niet op tijd doen stellen van de bankgarantie loopt gewoon door.
      
      
    
    
      2.11.
      Op 30 januari 2025 heeft [adviseur] aan [makelaar] een e-mailbericht gestuurd waarin staat:
      
      
        Helaas duurt het langer dan gedacht.
        We hebben nog ruim een week nodig.
      
      
    
    
      2.12.
      In een e-mailbericht van 3 februari 2025 van de advocaat van ABN AMRO aan mr. Van Hardenbroek staat:
      
      
        Cliënte is ondanks het gehele verloop bereid om voor de laatste maal uit coulance onder voorwaarden niet de gehele restschuld te incasseren. Cliënt is bereid bij betaling van € 298.000,00 uiterlijk op 14 februari a.s. het restant van de restschuld niet meer op uw cliënten te verhalen en finale kwijting te verlenen voor het restant van de restschuld.
        (…)
        Wat betreft de achtergrond/specificatie van het genoemde bedrag het volgende. Cliënte heeft gelezen dat uw cliënten de koper in gebreke hebben gesteld en de koper een boete van 3 promille per dag is verschuldigd vanaf 8 januari jl.. Zij is bereid slechts ongeveer de helft van de uiteindelijk verschuldigde boete bij het in de vaststellingsovereenkomst genoemde bedrag op te tellen (€ 263.000,00 + € 35.000,00), maar het risico op incasso van de boete bij uw cliënten te laten.
      
      
    
    
      2.13.
      Per e-mailbericht van 12 februari 2025 heeft mr. Van Hardenbroek hierop geantwoord:
      
      
        De heer [partij A] is met tegenzin bereid om in te stemmen met betaling van € 298.000,= ter finale kwijting.
      
      
    
    
      2.14.
      
        Op 21 februari 2025 heeft mr. Van Hardenbroek aan [partij B] en [adviseur] een 
        e-mailbericht gestuurd waarin staat:
      
      
      
        Op grond van de koopovereenkomst woning van 14 november 2024 diende de heer [partij B] uiterlijk op 19 december 2024 een waarborgsom van € 67.200,= te voldoen dan wel een bankgarantie voor dat bedrag af te geven.
      
      
      
        De makelaar van [partij A] heeft u bij mailbericht van 31 december 2025 acht dagen de tijd gegeven om alsnog aan die verplichting te voldoen. U heeft ook naar aanleiding van die ingebrekestelling de waarborgsom niet voldaan en u bent daardoor in verzuim. Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst verbeurt u als gevolg daarvan een boete van 3 promille van de koopsom per dag met een maximum van 10% van de koopsom.
      
      
      
        De heer [partij A] heeft u inmiddels ruimschoots de tijd gegeven om aan uw verplichtingen te voldoen. Hij is bereid u nog tot en met 8 maart 2025 de tijd te geven om de woning af te nemen. Als dat dan niet is gebeurd, zal hij de koopovereenkomst ontbinden en verbeurt u een boete ter hoogte van tien procent van de koopsom (verminderd met de boetes van drie promille over de koopsom per dag vertraging). In beide gevallen houdt de heer [partij A] u verantwoordelijk voor de vertraging en zal hij aanspraak maken op de boetes.
      
      
    
    
      2.15.
      In een e-mailbericht 14 maart 2025 van [adviseur] aan [partij B] staat:
      
      
        Er waren nog een aantal documenten aan te leveren, inmiddels heb ik de meeste al gedaan.
        Waar we nu op zitten te wachten en ING dus ook, is een verklaring van de notaris dat ze het beslag gaan afhalen. Dat is voldoende voor ING.
        Vanochtend heb ik de notaris (met jou in de cc) een email gestuurd met het verzoek om deze vandaag naar mij toe te mailen. Echter tot op heden heb ik nog niks ontvangen.
        Deze zou al een paar dagen geleden aangeleverd worden.
      
      
    
    
      2.16.
      Op 21 maart 2025 heeft mr. Van Hardenbroek aan [partij B] (en [adviseur] ) een brief gestuurd waarin staat:
      
      
        Het is inmiddels 21 maart 2025 en de hypotheek is nog steeds niet rond. Ook heeft u niet voldaan aan de verplichting om de waarborgsom te betalen.
      
      
      
        De heer [partij A] heeft geen vertrouwen meer in u en de verkoop van de woning en vroeg aan mij om de koopovereenkomst te ontbinden. Dat doe ik hierbij. De woning zal opnieuw in de verkoop worden gezet.
      
      
      
        Ik wijs u erop dat u op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd bent ter hoogte van 10% van de overeengekomen koopsom (zie bijlage).
      
      
    
    
      2.17.
      
        [partij A] heeft het huis daarna aan een ander verkocht voor bedrag van € 662.500,00.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [partij A] vordert dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          Primair
        
        I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden;
        
          Subsidiair
        
        II. de koopovereenkomst ontbindt;
        
          Primair en subsidiair
        
        III. [partij B] veroordeelt tot betaling van € 67.200,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 maart 2025;
        IV. [partij B] veroordeelt tot betaling € 1.447,00 voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente vanaf de datum van de dagvaarding (19 mei 2025);
        V. [partij B] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente als [partij B] deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis heeft betaald.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [partij A] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij B] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Hij heeft niet op tijd zekerheid gesteld en daarna ook niet op tijd meegewerkt aan de overdracht van het huis. Ook na ingebrekestellingen heeft [partij B] niet aan zijn verplichtingen voldaan. [partij A] heeft de koopovereenkomst ontbonden en [partij B] is een boete verschuldigd van € 67.200,00. 
      
    
    
      3.3.
      Vordering I, II en V zijn in het verstekvonnis (deels) toegewezen. 
      
    
    
      3.4.
      
        [partij B] voert met de verzetdagvaarding alsnog verweer tegen de vorderingen van [partij A] en wat daaraan ten grondslag is gelegd. [partij B] stelt dat het verstekvonnis niet in stand kan blijven. In de eerste plaats stelt hij zich op het standpunt dat de inleidende dagvaarding nietig is en dat ten onrechte verstek is verleend omdat de postcode van de rechtbank niet in de dagvaarding is vermeld. Verder – de rechtbank begrijpt: subsidiair – voert hij het volgende aan. De koopovereenkomst moet op grond van dwaling worden vernietigd, omdat [partij A] hem vooraf ten onrechte niet heeft geïnformeerd over het beslag op het huis. Omdat vernietiging terugwerkende kracht heeft, is er dan geen grondslag meer voor de boete. Als de rechtbank dit verweer passeert en dus de koopovereenkomst in stand blijft, moet de boete worden gematigd. 
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [partij B] heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Die vordering heeft hij op de mondelinge behandeling ingetrokken. De vordering hield in dat de rechtbank, in het geval zij de koopovereenkomst niet vernietigt, [partij A] zou veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat. [partij B] legde daaraan ten grondslag dat [partij A] , door voor het sluiten van de koopovereenkomst geen melding te maken van het beslag, jegens [partij B] onrechtmatig heeft gehandeld en daarom aansprakelijk is voor de schade die daaruit voor [partij B] voortvloeit.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie 
    
    
      4.1.
      
        [partij B] heeft (onbetwist) tijdig verzet ingesteld tegen het verstekvonnis, zodat [partij B] ontvankelijk is in zijn verzet en de vorderingen van [partij A] opnieuw zullen worden beoordeeld.
      
    
    
      4.2.
      Het verweer van [partij B] dat de inleidende dagvaarding nietig is en dat daarom ten onrechte verstek is verleend, volgt de rechtbank niet. Het adres van de rechtbank is in de dagvaarding correct vermeld en daarmee voldoet de dagvaarding aan het voorschrift in artikel 111 lid 2 aanhef en sub e van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dat naast het adres ook de postcode moet worden vermeld, staat niet in voornoemd artikel.  
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [partij B] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Hij heeft niet tijdig door middel van een waarborgsom of bankgarantie zekerheid gesteld. Daarnaast heeft hij niet tijdig, onder betaling van de koopsom, meegewerkt aan de eigendomsoverdracht. Voor beide tekortkomingen is [partij B] vervolgens in gebreke gesteld. Nadat [partij B] ook de toen gestelde termijnen onbenut voorbij liet gaan, had [partij A] een grondslag om de koopovereenkomst te ontbinden. Dat heeft [partij A] vervolgens ook gedaan. Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst heeft [partij A] in beginsel aanspraak op een contractuele boete van € 67.200,00. Ook dat staat tussen partijen op zichzelf niet ter discussie. 
      
    
    
      4.4.
      Waar zij wel over twisten is de vraag of de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigbaar is en, voor het geval dat niet zo is, of er redenen zijn om de boete te matigen. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling is vereist dat een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken (dwaling) en bij een juiste voorstelling niet zou zijn gesloten. Er moet dus een causaal verband zijn tussen de dwaling en het sluiten van de overeenkomst. In dat geval kan de overeenkomst worden vernietigd als de wederpartij in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende partij had behoren in te lichten. Dus, als voor de verkoper duidelijk is of moet zijn dat een bepaald punt voor de koper van beslissende betekenis is (het kenbaarheidsvereiste), dan moet hij de koper daarover goed inlichten (de mededelingsplicht).
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] doet een beroep op dwaling omdat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst niet wist van het beslag op het huis. [partij B] heeft in deze procedure echter niet duidelijk kunnen maken dat en waarom (kennis van) het beslag voor hem bij de aankoop van het huis van beslissende betekenis was, laat staan dat dit bij het sluiten van de koopovereenkomst voor [partij A] kenbaar was. Door [partij A] is dat ook betwist. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat [partij B] , als hij had geweten van het beslag, de koopovereenkomst niet – of niet onder dezelfde voorwaarden – zou hebben gesloten. En de rechtbank kan ook niet vaststellen dat voor [partij A] duidelijk was of moest zijn dat het beslag voor [partij B] zo belangrijk was en dat hij hem daarover dus had moeten inlichten. Er is dus geen causaal verband en geen schending van de mededelingsplicht. Dit wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.7.
      
        [partij B] heeft aangevoerd dat banken in het algemeen geen hypotheek verstrekken voor de aankoop van een woning waar beslag op rust. De rechtbank ziet dat anders. Dat om die reden het beslag voor [partij B] beslissend was om van de aankoop af te zien, kan dus evenmin worden aangenomen. Het is bepaald niet uitzonderlijk dat een te verkopen huis op het moment van de verkoop nog is belast met inschrijvingen, zoals bijvoorbeeld hypotheken en beslagen. In de koopovereenkomst is daarin ook expliciet voorzien. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt namelijk dat de verkoper ervoor moet zorgen dat dergelijke inschrijvingen uiterlijk op het moment van de eigendomsoverdracht zijn doorgehaald. Dat volgt ook uit artikel 7:15 BW. Daarmee is contractueel en wettelijk gewaarborgd dat [partij B] op het overeengekomen moment van de eigendomsoverdracht aanspraak had op levering vrij van beslag. Daarmee was dus ook gewaarborgd dat zijn bank op dat moment een eerste recht van hypotheek had kunnen inschrijven.
      
    
    
      4.8.
      
        [partij B] heeft ter onderbouwing van zijn stelling over de werkwijze van banken nog gewezen op een e-mailwisseling van 17 juni 2025 tussen [adviseur] en Rabobank, waarin Rabobank desgevraagd meldt dat zij in het algemeen geen hypotheek verstrekt voor een huis waarop beslag rust. Dat doet echter aan het voorgaande niet af. De rechtbank begrijpt het bericht van Rabobank zo, dat als zij geldlening verschaft voor de aankoop van een huis – en daarbij een eerste recht van hypotheek bedingt – het huis bij de hypotheekverstrekking vrij moet zijn van beslag. De hypotheekverstrekking (de inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers) vindt plaats onmiddellijk na het moment waarop het huis door de verkoper aan de koper in eigendom wordt overgedragen. Vanaf dat moment mag er dus geen beslag meer ingeschreven zijn. Dit strookt met doel en strekking van artikel 6.1 van de koopovereenkomst en artikel 7:15 BW, zoals hiervoor uiteengezet. 
      
    
    
      4.9.
      Dat in dit geval het beslag ook daadwerkelijk tijdig zou worden doorgehaald – en de bank van [partij B] (ING Bank) dus probleemloos een hypotheekrecht had kunnen inschrijven – volgt uit de vaststellingovereenkomst tussen [partij A] en ABN AMRO. De vordering van ABN AMRO zou door de notaris uit de overwaarde worden voldaan, waarna het huis vrij van beslag aan [partij B] kon worden geleverd. Dat de bank van [partij B] zelf ook geen problemen voorzag, volgt verder duidelijk uit de e-mail van [adviseur] aan [partij B] van 14 maart 2025 (zoals hiervoor in punt 3.15 geciteerd). Voor de bank was het kennelijk voldoende dat de notaris zou bevestigen dat het beslag voor de eigendomsoverdracht zou worden doorgehaald. Gelet op de vaststellingsovereenkomst kan aangenomen worden dat de notaris die bevestiging kon geven. In zoverre was het beslag voor de bank van [partij B] dus geen obstakel om financiering te verstrekken. 
      
    
    
      4.10.
      Omdat het beroep op dwaling niet slaagt, wordt de koopovereenkomst niet vernietigd.
      
    
    
      4.11.
      
        [partij B] verlangt dat de boete wordt gematigd. Hij stelt dat er een wanverhouding is tussen het boetebedrag en de werkelijke schade van [partij A] . Verder vindt hij dat [partij A] zelf ook schuld heeft aan het feit dat [partij B] de termijnen voor de zekerheidstelling en overdracht niet heeft gehaald. De vertraging bij de behandeling van de financieringsaanvraag komt namelijk mede doordat [partij A] voor het sluiten van de koopovereenkomst geen melding heeft gemaakt van het beslag. Verder stelt [partij B] dat [partij A] zelf schuld heeft aan het feit dat ABN AMRO een verhoging van het schikkingsbedrag verlangde, omdat [partij A] de afspraken met ABN AMRO ook op andere onderdelen, waarop [partij B] geen invloed heeft gehad, niet is nagekomen. Ten slotte meent [partij B] dat [partij A] zijn schade had kunnen beperken door af te zien van ontbinding en [partij B] in de gelegenheid te stellen het huis alsnog voor de overeengekomen prijs af te nemen. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
      
    
    
      4.12.
      Uit de wet volgt dat de rechter een contractuele boete op verlangen van de schuldenaar kan matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf dwingt tot terughoudendheid. Matiging is alleen aan de orde als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet gekeken worden naar de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De boete mag strekken tot aansporing en/of ter fixatie van schade. Het uiteenlopen van schade en boete is een relevant gezichtspunt, maar is zonder meer onvoldoende grond voor matiging. 
      
    
    
      4.13.
      In het licht van deze maatstaf ziet de rechtbank geen reden om de boete te matigen. Dat wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.14.
      Als gevolg van de vertraging (en dus de tekortkoming van [partij B] ) werd de vordering van ABN AMRO van € 846.621,81 op [partij A] volledig opeisbaar. Onder die druk heeft [partij A] richting ABN AMRO moeten instemmen met een aanvullend schikkingsbedrag van € 35.000,00. Daarnaast heeft [partij A] de woning moeten verkopen aan een ander, wat heeft geleid tot een lagere opbrengst van € 9.500,00. Zijn schade is dus in totaal € 44.500,00. Die schade is het directe gevolg van de tekortkoming van [partij A] . In het enkele feit dat de schade niet gelijk is aan het boetebedrag ziet de rechtbank geen aanleiding tot matiging.
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank volgt [partij B] ook niet in zijn stelling dat [partij A] zelf schuld heeft aan de tekortkoming van [partij B] en de als gevolg daarvan geleden schade. 
      
    
    
      4.16.
      Anders dan [partij B] suggereert, heeft het beslag – of het feit dat hij daarvan niet op de hoogte was – aan de vertraging in het financieringsproces – en dus uiteindelijk zijn tekortkomingen jegens [partij A] – niet bijgedragen. Zoals hiervoor is overwogen, was er geen aanleiding om te vrezen dat het beslag een probleem zou zijn voor de levering van de woning. Daarom gaat de rechtbank voorbij aan het betoog dat [partij B] met de kennis van het beslag latere deadlines voor de zekerheidstelling en eigendomsoverdracht zou hebben bedongen en/of dat hij bij zijn bank eerder had kunnen anticiperen op de gevolgen van het beslag. [partij B] heeft dat ook niet verder onderbouwd. Uit de voormelde e-mail van [adviseur] blijkt namelijk dat de bank pas medio maart 2025 aandacht vroeg voor de noodzaak van doorhaling van het beslag. Op dat moment waren de fatale termijnen voor de zekerheidstelling en eigendomsoverdracht al ruimschoots verstrekken en was [partij B] na de ingebrekestellingen al in verzuim. Het beslag is daarop niet van invloed geweest. 
      
    
    
      4.17.
      Evenmin heeft [partij A] zelf heeft veroorzaakt dat ABN AMRO een aanvullend schikkingsbedrag verlangde. Uit de hiervoor in punt 2.12 genoemde e-mail van de advocaat van ABN AMRO leidt de rechtbank af dat deze extra betaling niet aan de orde zou zijn geweest als [partij B] het huis op de overeengekomen datum van 15 januari 2025 zou hebben afgenomen. Dat, zoals [partij B] heeft aangevoerd, ABN AMRO kennelijk ook los hiervan richting [partij A] onvrede had over het verkooptraject, doet daar niet aan af. Het feit dat [partij A] ABN AMRO niet op 15 januari 2025 kon betalen gaf kennelijk voor ABN AMRO de doorslag om een aanvullend bedrag te vorderen. En dat is uitsluitend het gevolg van de tekortkoming van [partij B] . 
      
    
    
      4.18.
      Ten slotte gaat de rechtbank ook niet mee in het betoog dat [partij A] (een deel van) zijn schade had moeten voorkomen door [partij B] na de laatste ingebrekestelling van 21 februari 2025 alsnog een kans te geven om het huis voor de overeengekomen koopprijs af te nemen. Sinds december 2024 had [partij B] al diverse kansen gekregen om alsnog aan zijn verplichtingen te doen. Op het moment dat [partij A] de koopovereenkomst ontbond (21 maart 2025) waren er al ruim twee maanden verstreken na de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum. [partij A] was toen zonder meer bevoegd de ontbinding in te roepen en de rechtbank begrijpt ook dat hij na alle eerdere niet nagekomen toezeggingen geen vertrouwen meer had in een goede afloop. 
      
    
    
      4.19.
      Voor zover [partij B] met dezelfde argumenten nog een afzonderlijk beroep heeft gedaan op artikel 6:101 BW – waaruit volgt dat een schadevergoedingsplicht moet worden verminderd als de benadeelde eigen schuld heeft aan de schade-(omvang) – gaat de rechtbank om dezelfde redenen als hiervoor vermeld ook daaraan voorbij. [partij A] heeft geen eigen schuld aan het ontstaan van zijn schade. 
    
    
      4.20.
      De slotsom is dat het verstekvonnis (in zoverre) in stand blijft. De koopovereenkomst is terecht ontbonden en [partij B] is een boete verschuldigd van € 67.200,00. 
      
    
    
      4.21.
      Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten blijft het verstekvonnis ook in stand. Deze kosten zijn niet toewijsbaar, omdat het toepasselijke tarief in de op 21 maart 2025 verstuurde aanmaning niet is vermeld. Daarmee voldoet die aanmaning niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.
      
    
    
      4.22.
      Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente over de boete wordt het verstekvonnis evenmin vernietigd. De rente is, gelet op de betalingstermijn die is opgenomen in de brief van 21 maart 2025, toewijsbaar vanaf 5 april 2025.
      
    
    
      4.23.
      
        [partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.580,00
              
              
                (2 punten × € 1.290,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.099,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.24.
      Voor het salaris advocaat en de nakosten hanteert de rechtbank in afwijking van het verstekvonnis de tarieven die gelden per 1 februari 2026. Voor de nakosten wordt voor de conventie en reconventie (waarover hierna meer) gezamenlijk een bedrag toegewezen van € 296,00. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.25.
      Ten slotte blijft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het verstekvonnis in stand. 
      
    
    
      4.26.
      In het algemeen mag worden aangenomen dat degene die uitvoerbaarverklaring bij voorraad verlangt van een op zijn vordering uitgesproken veroordeling tot betaling van een geldsom, daarbij het vereiste belang heeft. Dat de tenuitvoerlegging van het vonnis voor de veroordeelde partij mogelijk ingrijpende gevolgen heeft, die zelfs moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, kan bij de beoordeling worden betrokken, maar staat op zichzelf niet in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
      
    
    
      4.27.
      Dat [partij A] belang heeft bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad staat niet ter discussie. [partij B] heeft aangevoerd dat onmiddellijke tenuitvoerlegging van het vonnis het voortbestaan van het door hem gedreven aannemingsbedrijf in gevaar brengt. Hij stelt dat dan een faillissement op de loer ligt. [partij B] heeft deze stellingen niet onderbouwd, maar ook als het genoemde scenario wordt aangenomen, is dat in de weging van de wederzijdse belangen van onvoldoende gewicht om af te wijken van het uitgangspunt dat [partij A] recht heeft op onmiddellijke nakoming (en zo nodig tenuitvoerlegging) van het vonnis. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in reconventie
    
    
      5.1.
      
        [partij B] heeft een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld. De voorwaarde houdt in dat op de vordering alleen hoeft te worden beslist als in conventie het beroep op dwaling niet slaagt en [partij B] wordt veroordeeld tot enige betaling. Aan die voorwaarde is voldaan. Omdat [partij B] de vordering heeft ingetrokken – wat de rechtbank beschouwt als eisvermindering in de zin van artikel 129 Rv – hoeft op de vordering toch niet meer te worden beslist. In zijn conclusie van antwoord in reconventie heeft [partij A] gevorderd dat [partij B] wordt veroordeeld in de proceskosten. Daarop moet nog wel worden beslist. De door [partij A] gemaakte kosten om zich in reconventie te verweren, zijn als gevolg van de intrekking nodeloos geworden. Daarom zal de rechtbank de door [partij A] gevorderde proceskostenveroordeling (inclusief nakosten) toewijzen. Daarbij weegt mee dat uit wat [partij B] in reconventie heeft aangedragen niet kan worden afgeleid dat [partij A] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst onrechtmatig heeft gehandeld, wat betekent dat [partij A] zich op goede gronden tegen de vordering heeft verweerd.   
      
    
    
      5.2.
      Het salaris advocaat wordt begroot op € 326,50 (een halve punt tegen tarief II (vordering van onbepaalde waarde) voor het opstellen van de conclusie van antwoord in reconventie).
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      6.1.
      laat in stand het op 2 juli 2025 gewezen verstekvonnis met zaak- en rolnummer C/09/686048 / HA ZA 25-468, met dien verstande dat zij punt 3.3. van het dictum vernietigt en in zoverre opnieuw rechtdoende [partij B] veroordeelt tot betaling van de proceskosten van [partij A] van € 4.099,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met wettelijke rente als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 326,50;
      
      
        
          In conventie en reconventie 
        
      
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij B] in de nakosten van € 296,00, te vermeerderen met € 98,00 aan extra nakosten plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna moet worden betekend; 
      
    
    
      6.4.
      verklaart de veroordelingen onder 6.1, 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C. van Essen en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
      
    
  
  
     	Artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     	Artikel 6:94 lid BW.
  
  
     	HR 27 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2602 en HR 28 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0976.