ECLI:NL:RBZWB:2026:1905, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-01-2026, 10931577 CV EXPL 24-580 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Is verhuurder tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen? De kantonrechter wijst de vorderingen van huurder af.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 10931577 \ CV EXPL 24-580
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. S. Gerrits,
      procederend met toevoeging [nummer] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Tilburg,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Wonenbreburg,
      gemachtigde: mr. C.M. van Haaren.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 24 april 2024
      - de brief van 13 mei 2024 met productie 5 van [huurder]
      - de brief van 19 juni 2024 met producties 6 tot en met 9 van [huurder]
      - de mondelinge behandeling van 28 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - het bericht van 25 november 2025 van het Mediationbureau van de rechtbank dat mediation tussen partijen is beëindigd
      - het bericht van 16 december 2025 van WonenBreburg tot voortzetting van de procedure.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [huurder] huurt sinds 1 maart 2013 van WonenBreburg de woning aan [adres] . Daarvoor was de woning in het bezit van Laurentius.
      
    
    
      2.2.
      Op 17 december 2019 heeft [huurder] aangifte gedaan van mishandeling jegens hem gepleegd op 5 november 2019 door een buurvrouw.
      
    
    
      2.3.
      In 2020 heeft [huurder] WonenBreburg aangeschreven dat hij overlast en pesterijen van omwonenden ervaart waarop WonenBreburg heeft aangegeven dat zij openstond voor een gesprek. 
      
    
    
      2.4.
      In 2022 heeft [huurder] weer WonenBreburg benaderd en zijn er verschillende gesprekken geweest met [huurder] . WonenBreburg heeft toen omwonenden – waar nodig – aangesproken op hun bedrag. Buurtbemiddeling is toen niet geslaagd omdat één van de buren aangifte heeft gedaan van mishandeling door [huurder] . 
      
    
    
      2.5.
      Op 7 juni 2022 heeft er weer een gesprek plaatsgevonden tussen WonenBreburg en [huurder] waarbij de mogelijkheid van een eventuele verhuizing van [huurder] is besproken en dat WonenBreburg hierin zou ondersteunen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [huurder] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. te verklaren voor recht dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst zijdens WonenBreburg voor de periode dat er sprake was van een huurovereenkomst tussen partijen op grond van artikel 6:74 BW dan wel te verklaren voor recht dat WonenBreburg aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW;
        II. WonenBreburg te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder] van de huurpenningen over de afgelopen zes maanden op grond van artikel 7:257 BW;
        III. WonenBreburg te veroordelen in het toekennen van een woning aan [huurder] in de buurt van [plaats];
        IV. WonenBreburg te veroordelen in de verhuis- en inrichtingskosten van € 6.505,00;
        V. WonenBreburg te veroordelen in de proceskosten en nakosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [huurder] – samengevat – het volgende. [huurder] ondervindt sinds 2016 veel overlast van omliggende buren. Er is sprake van intimidatie, pesterijen en bedreigingen door de buren. Deze problematiek heeft hij meerdere malen aangekaart bij WonenBreburg. De huismeester en een woonconsulent zijn betrokken geweest, maar hebben aangegeven niets voor [huurder] te kunnen betekenen. Ook meldingen bij de politie hebben niet geleid tot een oplossing. Er heeft een fysieke confrontatie plaatsgevonden met een van zijn buren. Tevens is [huurder] bij de ingang van zijn appartementencomplex geslagen met een paraplu door een buurvrouw, waar hij eerder door werd uitgescholden. [huurder] stelt dat de buren vervelende opmerkingen maken over het feit dat hij homoseksueel is. Ook is er geroddeld dat hij seksuele interesse zou hebben in minderjarigen. Ook zou sprake zijn van pesterijen en uitlokkingen door kinderen. Hij stelt dreigbrieven te hebben ontvangen en in de lift te zijn bedreigd door een buurman. Door het voorgaande wordt [huurder] ernstig in zijn woongenot aangetast. Volgens [huurder] heeft WonenBreburg hier te weinig aan gedaan en daarmee niet voldaan aan haar verplichting om huurgenot te verschaffen. De schade bestaat uit het verminderde woongenot sinds 2016 en de periode waarin WonenBreburg geen genoegzame activiteiten heeft ontplooit ter beëindiging van de overlast. De schade is begroot op een bedrag van € 3.768,00, zijnde de huurpenningen van de afgelopen zes maanden. Daarnaast is de situatie van [huurder] dermate onderhoudbaar dat hij genoodzaakt is om te verhuizen. WonenBreburg dient in het kader van haar zorgplicht hiervoor zorg te dragen. De verhuis- en inrichtingskosten zijn € 6.505,00, aldus [huurder] .
      
    
    
      3.3.
      Wonenbreburg voert verweer. Wonenbreburg concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      WonenBreburg betwist dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens [huurder] . Sinds 2018 is WonenBreburg in gesprek met [huurder] over zijn klachten omtrent overlast en pesterijen. WonenBreburg heeft zich altijd welwillend opgesteld richting [huurder] . Zo is zij meermaals het gesprek aangegaan met [huurder] en verschillende instanties, heeft zij buurtbemiddeling ingeschakeld en een leefbaarheidsonderzoek gedaan in het complex en heeft zij omwonenden aangesproken op hun gedrag. Ook heeft zij aangeboden te bemiddelen om een andere woning voor [huurder] te vinden. WonenBreburg heeft gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden gevergd. [huurder] heeft nooit dreigbrieven en/of foto’s overgelegd. [huurder] heeft de schade – die door WonenBreburg wordt betwist – ook niet onderbouwd. Er is geen sprake van een gebrek, zodat ook geen sprake kan zijn van een vergoeding op grond van artikel 7:257 lid 1 BW. Verhuizing is wel wenselijk maar niet noodzakelijk. Het risico en de  kosten hiervan komen voor rekening van [huurder] zelf. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In het algemeen geldt dat voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is tekortgeschoten, moet worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd, en of de verhuurder, gegeven de ernst van de overlast, zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlastveroorzaker op te treden.
      
    
    
      4.2.
      Tijdens de zitting is gesproken over de bewijslast. De bewijslast dat sprake is van pesterijen, bedreigingen en overlast rust op [huurder] . De bewijslast dat WonenBreburg hier onvoldoende aan heeft gedaan, rust ook op [huurder] . De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat WonenBreburg onvoldoende heeft gedaan aan mogelijke pesterijen, bedreigingen en overlast. In dat kader is van belang dat de meldingen die [huurder] bij WonenBreburg heeft gedaan, niet concreet zijn. Zonder concrete meldingen is het lastig voor WonenBreburg om in te grijpen. Zij kan dan weinig meer doen dan bemiddeling initiëren. Dit heeft zij geprobeerd. Bemiddeling is om verschillende redenen niet van de grond gekomen. Dat WonenBreburg heeft geweigerd het gesprek met drie partijen te organiseren dan wel op voorwaarden van [huurder] bemiddeling in te gaan is onvoldoende om een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst te kunnen aannemen.  
      
    
    
      4.3.
      
        [huurder] vordert een huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 BW heeft de huurder het recht met maximaal zes maanden terugwerkende kracht (zie art. 7:257 lid 1 BW) huurvermindering te vorderen in geval van gebreken. Ook voor toewijzing van deze vordert geldt dat [huurder] de bewijslast heeft dat – kort gezegd – sprake is van overlast en dat WonenBreburg hier onvoldoende aan gedaan heeft. Zoals hierboven als is overwogen, heeft [huurder] dit onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.4.
      Voor het toekennen van een andere woning aan [huurder] in de buurt van [plaats] en WonenBreburg te veroordelen in de verhuis- en inrichtingskosten is geen grondslag. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vorderingen van [huurder] afwijzen. 
      
    
    
      4.6.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonenbreburg worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [huurder] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.