ECLI:NL:RBLIM:2026:1950, Rechtbank Limburg, 04-03-2026, 11883189 \ CV EXPL 25-3915
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand.  Gedaagde had niet enkel op basis van huurprijscheck minder huur mogen betalen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11883189 \ CV EXPL  25-3915
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WALBURG B.V., 
      te Nijmegen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Walburg B.V.,
      gemachtigde: Deurwaarderskantoor Van de Pas & Partners B.V. Weert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Walburg B.V. vordert naast de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde de betaling van achterstallige huur voor een bedrag van € 6.118,05 over de periode van september 2024 t/m februari 2026. [huurder] voert verweer en voert aan dat hij op basis van de huurprijscheck van de Huurcommissie en het advies van de jurist van het Huurteam Rotterdam minder huur hoefde te betalen. De kantonrechter oordeelt dat [huurder] niet gerechtigd was minder huur te betalen zonder een beslissing van de Huurcommissie of de kantonrechter over de huurprijs. Daarom oordeelt de kantonrechter dat [huurder] niet alleen de huurachterstand voor een bedrag van € 6.965,85 aan Walburg B.V. moet betalen, maar ook dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning door [huurder] moet worden ontruimd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,
      - de conclusie van antwoord,
      - de conclusie van repliek, tevens houdende een wijziging van eis,
      - de conclusie van dupliek,
      - de mondelinge behandeling van 3 februari 2026.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Walburg B.V. verhuurt met ingang van 1 september 2024 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur inclusief voorschot op de vergoeding voor levering van elektriciteit, gas en water en servicekosten bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.230,00. De totale huurprijs bedraagt momenteel vanaf 1 juli 2025 € 1.272,50 per maand en is per de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Op 7 oktober 2024 heeft een jurist van het Huurteam Rotterdam namens [huurder] een brief gestuurd naar Walburg B.V. waarin een huurverlagingsvoorstel wordt gedaan naar een bedrag van € 756,62 aan kale huur.
      
    
    
      2.3.
      Walburg B.V. heeft op 11 oktober 2024 laten weten niet akkoord te gaan met deze voorgestelde huurverlaging. 
      
    
    
      2.4.
      
        [huurder] heeft een huurachterstand over de periode van september 2024 t/m februari 2026 voor een bedrag van € 6.965,85. 
      
    
    
      2.5.
      
        [huurder] heeft deze huurachterstand tot op heden niet betaald. 
      
    
    
      2.6.
      Walburg B.V. heeft [huurder] bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
      
    
    
      2.7.
      Walburg B.V. en [huurder] hebben getracht om tot een regeling te komen voor de ontstane huurachterstand. [huurder] heeft daartoe op 5 februari 2026 een voorstel gedaan om eind februari of begin maart 2026 een bedrag van € 350,00 af te lossen, maar dit voorstel is door Walburg B.V. afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Walburg B.V. vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 6.118,05 aan huurachterstand met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      Walburg B.V. legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. [huurder] heeft een huurachterstand laten ontstaan die t/m augustus 2025 € 4.668,51 bedroeg. Inmiddels is het bedrag aan huurachterstand t/m februari 2026 opgelopen naar een bedrag van € 6.965,85. Weliswaar stelt [huurder] dat de (kale) huurprijs volgens de huurprijscheck van de Huurcommissie te hoog is, maar deze stelling van het Huurteam heeft Walburg B.V. gemotiveerd weerlegd. Walburg B.V. heeft namelijk aangegeven dat er bij de berekening van de puntentelling een aantal punten ontbreken. Daarom zijn zij niet akkoord gegaan met de voorgestelde huurprijsverlaging zoals vermeld in de brief van het Huurteam Rotterdam. Walburg B.V. heeft over de periode van 27 september 2024 t/m 13 juni 2025 dertien betalingsherinneringen/ sommaties naar [huurder] verstuurd. Tot op heden heeft [huurder] de achterstallige huur inclusief de rente en incassokosten aan Walburg B.V. niet betaald. Aangezien [huurder] herhaaldelijk toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, heeft Walburg B.V. belang bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert Walburg B.V. betaling van de huurachterstand door [huurder] . 
      
    
    
      3.3.
      
        [huurder] voert verweer. [huurder] voert aan dat hij een jurist van het Huurteam Rotterdam heeft ingeschakeld. Aan de hand van de huurprijscheck van de Huurcommissie werd [huurder] duidelijk dat hij te veel huur heeft betaald. Volgens de heer Aras van het Huurteam mocht hij dus minder huur betalen en had [huurder] recht op teruggave van hetgeen hij te veel heeft betaald. [huurder] ging ervan uit dat wat de jurist van het Huurteam hem vertelde juridisch bindend was en dat hij daarop mocht vertrouwen. [huurder] begrijpt niet dat hij is gedagvaard en als hij de huurachterstand niet betaalt hij uit zijn woning gezet kan worden. [huurder] betwist de betalingsherinneringen en sommaties noch een e-mail over de huurachterstand van Walburg B.V. te hebben ontvangen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van Walburg B.V. grotendeels toe. Hieronder licht de kantonrechter toe hoe hij tot dit oordeel komt. 
      
      
        
          Vroegsignalering
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft vastgesteld dat Walburg B.V. heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.3.
      Walburg B.V. vordert betaling van de huurachterstand door [huurder] . Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, vindt lid 1 slechts toepassing met inachtneming van hetgeen is bepaald in de tweede paragraaf betreffende het verzuim van de schuldenaar. 
      
    
    
      4.4.
      
        De kantonrechter stelt vast dat [huurder] structureel in gebreke is gebleven met het betalen van de volledige huur. [huurder] heeft namelijk vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in september 2024 de huur niet volledig betaald. [huurder] wist dat hij maandelijks te weinig huur betaalde en deze huurachterstand wordt door [huurder] ook niet betwist. Wel betwist [huurder] dat hij geen enkele aanmaning of sommatie van Walburg B.V. heeft ontvangen. Echter, de kantonrechter stelt vast dat alle betalingsherinneringen en sommaties naar het adres zijn gestuurd waarop [huurder] woont. Walburg B.V. heeft bij conclusie van repliek maar liefst tien aanmaningen en sommaties bijgevoegd in aanvulling op de eerder bij dagvaarding overlegde sommatiebrieven van Van de Pas gerechtsdeurwaarders & incassospecialisten . Deze laatste sommatiebrieven zijn zelfs per e-mail aan [huurder] verstuurd. Het komt de kantonrechter dan ook onwaarschijnlijk voor dat [huurder] geen enkele aanmaning of sommatiebrief van Walburg B.V. zou hebben ontvangen. Nu Walburg B.V. de huurachterstand voldoende heeft onderbouwd en deze door [huurder] niet wordt betwist, zal de bij conclusie van repliek gewijzigde hoofdsom van 
        € 6.118,05 worden toegewezen. Ter zitting is de actuele huurachterstand vastgesteld op
        € 6.965,85 t/m februari 2026, maar daartoe is geen formele eiswijziging gedaan.
      
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt met betrekking tot de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde het volgende. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter moet daarbij alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen is er een structurele tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat [huurder] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet de volledige huur heeft betaald. [huurder] had naar het oordeel van de kantonrechter niet enkel op basis van de huurprijscheck en het advies van de jurist van het Huurteam Rotterdam eenzijdig kunnen overgaan tot het maandelijks betalen van een lager huurbedrag. [huurder] heeft namelijk een huurovereenkomst gesloten met Walburg B.V. Daarbij zijn afspraken gemaakt over de te betalen huurprijs. Vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn [huurder] en Walburg B.V een huurprijs overeengekomen voor een bedrag van € 850,00 aan kale huur. [huurder] voert aan dat uit de online huurprijscheck van de Huurcommissie bleek dat [huurder] op basis van het aantal punten een huurprijs hoefde te betalen van € 756,62. Dit laat onverlet dat het [huurder] niet vrijstond om vanaf september 2024 minder huur dan de overeengekomen huurprijs te betalen. Op grond van de wet kan de huurder namelijk binnen zes maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Het had daarom op de weg van [huurder] gelegen om voor het vaststellen van de huurprijs de Huurcommissie of de kantonrechter in te schakelen. Nu [huurder] dit niet heeft gedaan is hij ernstig in gebreke gebleven door niet volledig aan zijn betaalverplichtingen te voldoen. Het verweer dat [huurder] mocht vertrouwen op het advies van zijn jurist, de heer Aras, van het Huurteam Rotterdam kan hem niet baten. Op basis van dit advies had [huurder] verder in overleg kunnen gaan met Walburg B.V. De reactie van Walburg B.V. waaruit bleek dat zij niet akkoord gingen met de voorgestelde huurverlaging dateert van 11 oktober 2024. Sindsdien is er vanuit [huurder] hetgeen ter zitting werd bevestigd geen enkele poging ondernomen om in overleg te treden met Walburg B.V. Alles overwegende is de kantonrechter daarom van oordeel dat de ontstane huurachterstand dermate ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarbij gevorderde ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Nu de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het voorgaande wordt toegewezen, zal [huurder] worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Huur/ gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.8.
      Walburg B.V. vordert dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.272,50 aan gebruiksvergoeding, te rekenen vanaf 1 oktober 2025 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Nu Walburg B.V. in haar conclusie van repliek in haar eiswijziging de huur van de maand oktober 2025 heeft meegenomen, zal de kantonrechter de gevorderde gebruiksvergoeding toewijzen vanaf 1 november 2025. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Walburg B.V. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.10.
      De overeenkomst bevat een incassokostenbeding, namelijk artikel 25 lid 2 BW. Daarin is het volgende bepaald: ‘in alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of ene exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten  en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’ Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [huurder] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Het beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (meer specifiek artikel 6:96 lid 5 BW) die zonder dit beding (dwingend) zou gelden. Het beding is daarom onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Walburg B.V. kan in dat geval geen aanspraak meer maken op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. Dat volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [huurder] is te laat met het betalen van de volledige huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen.
      
      
        
          
            [huurder] wordt in de proceskosten veroordeeld
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Walburg B.V. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                720,00
              
              
                (2 punten × € 360,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.552,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Walburg B.V. zijn, en de sleutels af te geven aan Walburg B.V.,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] om te betalen aan Walburg B.V.:
      -	€ 6.118,05 aan achterstallige huur tot en met oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
      -	€ 1.272,50 per maand vanaf 1 november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.552,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
      
      
    
  
  
     Artikel 6:74 BW.
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)
  
  
     Artikel 7:249 lid 1 BW.