ECLI:NL:RBMNE:2026:516, Rechtbank Midden-Nederland, 19-01-2026, UTR 24/7558
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering van een tankstation. De heffingsambtenaar heeft de waarde aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/7558 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning aan de [adres] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 372.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze WOZ-waarde als heffingsmaatstaaf is gehanteerd. 
    
    
    
      1.1.
      
         	Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
        van 16 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.2.
      
         	Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
        heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Het beroep is behandeld op de zitting van 8 december 2025. De gemachtigde van
        eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en  [taxateur] (de taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    
      2.	Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
    
    
    
      2.1.
      Het bovenstaande brengt mee dat de gemachtigde van eiseres in dit geval geen concrete gronden heeft aangevoerd tegen de beschikte WOZ-waarde die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Het geschil
        
      
      
      
        3.	In geschil is de waarde van het tankstation per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 372.000,-. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De WOZ-waarde van het tankstation
      
    
    
    4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het tankstation bepaald aan de hand van de REN-methode. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object dient te worden bepaald met behulp van de REN-methode. De rechtbank zal de partijen daarin volgen. 
    
    5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop op de zitting door de taxateur is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het tankstation niet te hoog is vastgesteld. Volgens de REN-methode wordt de waarde van het tankstation bepaald aan de hand van de som van de waarde van de opstallen en de waarde van de locatie. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de landelijke taxatiewijzer deel 21.
    
    6. De heffingsambtenaar is in het taxatierapport uitgegaan van het type: ‘buurtstation hoog (bemand)’. Uit de landelijke taxatiewijzer volgt dat er drie hoofdtypen tankstations worden onderscheiden: buurtstations, tangentstations en autosnelwegstations. Als het tankstation is gesitueerd binnen de bebouwde kom of op een industrieterrein is sprake van een hoofdtype ‘buurtstation’. De rechtbank stelt vast dat het tankstation van eiseres binnen de bebouwde kom ligt van Nieuwegein. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het tankstation daarom terecht geschaard onder hoofdtype ‘buurtstation’.
    
    7. Vervolgens wordt een subtype laag, middel of hoog vastgesteld aan de hand van de RENscore en de gecorrigeerde gemiddelde jaarlijkse doorzet in liters. De heffingsambtenaar is uitgegaan van wat eiseres heeft ingevuld op het inlichtingenformulier. De gemiddelde doorzet van de drie eerdere jaren is 2.904.662. De gecorrigeerde doorzet komt volgens de heffingsambtenaar uit op 2.615.000 liter. Als het tankstation meer doorzet dan 2.500.000 liter brandstof valt het in de categorie ‘hoog’. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het tankstation daarom terecht kunnen aanmerken als subtype ‘hoog’. 
    
    8. Gelet op de objectieve doorzet van het tankstation, rekening houdend met concurrentie, autovoorzieningen en dergelijke, en de REN-score komt verweerder uit op een waarde van € 372.272,-. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde van het tankstation niet te hoog is vastgesteld. Dat eiseres een lagere waarde wil, is onvoldoende voor het oordeel dat verweerder de waarde onjuist heeft vastgesteld. 
    
    
      
        Overschrijding van de opbrengstlimiet
      
    
    
    9. Eiseres voert in haar brief van 22 september 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 22 september 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 22 september 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
      
      
        
          Het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      
      10. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
      
      11. Het bezwaarschrift is ontvangen op 14 maart 2024. Dat betekent dat er niet meer dan twee jaar is verstreken en dat de redelijke termijn niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.
  
  
     Ook wel de ‘Real Estate Norm-methode’
  
  
     Zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBOBR:2021:6254 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/)
  
  
      ECLI:NL:GHARL:2025:3430.