ECLI:NL:RBNNE:2026:205, Rechtbank Noord-Nederland, 29-01-2026, AWB_LEE_25-1518
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ/recreatiewoning op erfpachtgrond/eigen aankoop/overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie/ de dubbele wettelijke fictie leidt ertoe dat bij de waardebepaling ervan moet worden uitgegaan dat de woning op eigen grond staat en daarop geen recht van erfpacht is gevestigd/ Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie). Deze 'vertaalslag' speelt hier echter niet, nu de heffingsambtenaar voldoende vergelijkingsobjecten heeft die op eigen grond staan/De heffingsambtenaar heeft daarom het eigen aankoopbedrag van eiser terecht buiten beschouwing gelaten en de vergelijkingsmethode kunnen toepassen/ de waarde is door de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd met door hem gehanteerde referentieobjecten/ geen motiveringsgebrek/beroep ongegrond.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden 
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 25/1518
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 januari 2026  in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling,
    (gemachtigde: [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 maart 2025.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024, op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 561.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft digitaal (via Teams) plaatsgevonden op 8 januari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is samen met zijn echtgenote eigenaar van de recreatiewoning, gebouwd in 1962, met een oppervlakte van 51 m². De woning staat op erfpachtgrond. De oppervlakte van het perceel is 485 m².
    
    
    
      2.1.
      De woning is door eiser gekocht voor een bedrag van € 377.500 (transportdatum 17 november 2023). 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. 
    
    4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
    
    
      5.1.
      Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 432.216. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 561.000.
      
    
    
      5.2.
      Eiser voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is uitgegaan van de eigen aankoopprijs, en dat hij daarom de vergelijkingsmethode niet had mogen toepassen.  Eiser vindt dat er een erfpachtcorrectie moet worden toegepast, zoals ook door de Belastingdienst gebeurt bij onroerende zaken op erfpachtgrond. Eiser heeft in dit verband de erfpachtfactuur van 2024 overgelegd. Eiser is van mening dat in de uitspraak op bezwaar de onderbouwing ontbreekt.
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich - ook samengevat - op het standpunt dat het eigen aankoopbedrag is vastgesteld onder erfpachtvoorwaarden en daarom niet als uitgangspunt is genomen. Ter onderbouwing van de waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waardematrix die is opgemaakt door de WOZ-taxateur [taxateur] , waarin de waarde van de woning – op grond van die zogenoemde vergelijkingsmethode – op de waardepeildatum 1 januari 2023 is bepaald op € 621.000. De matrix bevat gegevens van de woning van eiser en een drietal referentieobjecten (die op eigen grond zijn gelegen), te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
      
      
        
          De waardebepaling
        
      
      6. De rechtbank overweegt dat de wetgever heeft bepaald dat bij de waardebepaling voor de WOZ van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie wordt uitgegaan (zie overweging 4). Deze dubbele wettelijke fictie leidt ertoe dat bij de waardebepaling ervan moet worden uitgegaan dat de woning op eigen grond staat en daarop geen recht van erfpacht is gevestigd.
      Dat houdt in dat eisers woning moet worden gewaardeerd als ware er sprake van eigen grond en niet van erfpachtgrond. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie). Deze 'vertaalslag' speelt hier echter niet, nu de heffingsambtenaar voldoende vergelijkingsobjecten heeft die op eigen grond staan. De heffingsambtenaar heeft daarom het eigen aankoopbedrag van eiser terecht buiten beschouwing gelaten en de vergelijkingsmethode kunnen toepassen. De rechtbank gaat reeds daarom voorbij aan de door eiser voorgestelde erfpachtcorrectie. In deze procedure toetst de rechtbank enkel of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      7. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de verkoopcijfers van de referentieobjecten dat de waarde van de woning van eiser per waardepeildatum 1 januari 2023 van € 561.000 niet te hoog is. De gecorrigeerde prijs per m² van eisers woning van 
      
        € 4.663, die in lijn ligt met die van de op eigen grond gelegen referentieobjecten, acht de rechtbank niet te hoog. Eiser heeft hiertegen ook geen gronden aangevoerd. Nu de matrix van de heffingsambtenaar een waarde van € 621.000 bepleit, terwijl de beschikte waarde 
        € 60.000 lager is, zit er bovendien enige speling in die waarde, voor het geval er wel enige extra waardedruk in aanmerking zou moeten worden genomen.
      
      
      8. De stelling van eiser dat de onderbouwing in de uitspraak op bezwaar ontbreekt, volgt de rechtbank niet. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd op welke gronden hij het bezwaar heeft afgewezen. Ook deze grief treft geen doel. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9.	Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 gehandhaafd blijft op € 561.000. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van 
      R.H. Wolfslag, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Uitgesproken op 29 januari 2026.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Eiser verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
     Eiser stelt voor de jaarlijkse erfpachtcanon te vermenigvuldigen met factor 17 (onder verwijzing naar artikel 5.20 lid 4 wet Inkomstenbelasting en artikel 17b uitvoeringsbesluit IB).
  
  
     Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4115.
  
  
     Vgl. Gerechtshof Amsterdam 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554, r.o. 5.2.2.
  
  
     Zie Rechtbank Noord-Nederland 24 december 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:8138, r.o. 3.7. 
  
  
     Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 september 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8234, r.o. 4.7.