ECLI:NL:RBNHO:2026:2663, Rechtbank Noord-Holland, 18-03-2026, 11819786 CV EXPL 25-2788
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurwoning: vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. niet voldaan aan stelplicht t.a.v structurele en ernstige  overlast. Ook geen gedragsaanwijzing

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11819786 \ CV EXPL 25-2788
    
    
    
      
        Vonnis van 18 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN, 
      te Heiloo,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Kennemer Wonen,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J. de Haan.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 15 oktober 2025
      - de mondelinge behandeling van 23 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Kennemer Wonen verhuurt sinds 26 september 2019 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 594,40 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Het betreft een woning in een complex met 32 woningen met een gezamenlijke binnentuin. Het is een complex waar kwetsbare mensen wonen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Kennemer Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft zij haar eis aangevuld met een subsidiaire vordering, voor het geval de kantonrechter de ontbinding niet toewijst, om – kort gezegd – aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing op te leggen met een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, als [gedaagde] zich daar driemaal niet aan houdt.
      
    
    
      3.2.
      Kennemer Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten. Volgens Kennemer Wonen veroorzaakt [gedaagde] structurele en ernstig overlast en vertoont hij agressief gedrag tegenover omwonenden en ten opzichte van medewerkers van Kennemer Wonen en door haar ingeschakelde derden. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Kennemer Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Er is geen sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
      
    
    
    
      4.1.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Dit brengt met zich dat de schuldeiser (verhuurder) moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (huurder) en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.3.
      Het voorgaande komt erop neer dat op Kennemer Wonen de stelplicht en de bewijslast rust dat er sprake is van (een) zodanige tekortkoming(en) dat deze de ontbinding rechtvaardigt (rechtvaardigen). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kennemer Wonen daar niet aan voldaan. Dat wordt hierna uitgelegd.
      
    
    
      4.4.
      Kennemer Wonen stelt dat sprake is van structurele overlast. Echter bestaat de onderbouwing uit meldingen uit april en juni 2020, juni 2021, juni 2024, juli 2024, september 2024 en maart 2025. Gezien de grote tussenpozen die liggen tussen de meldingen en de diversiteit blijkt daaruit niet zonder meer van structurele overlast. Het feit dat in een aantal meldingen wordt gesteld dat bedreigingen vaker voorkomen is daarvoor onvoldoende. Voor het aantonen van structurele overlast is noodzakelijk dat uit een groot aantal meldingen blijkt dat dit over een langere periode met grote regelmaat gebeurt. Daar is geen sprake van. Uit het hiernavolgende zal bovendien onder andere blijken dat niet alle meldingen gaan over bedreigingen, aan [gedaagde] te linken zijn en niet alle meldingen gekwalificeerd kunnen worden als overlast. Verder valt op dat de meldingen van een vaste groep van 3-4 bewoners zijn en dat uit de meldingen blijkt dat deze op elkaar zijn afgestemd. Ook blijkt dat deze bewoners hun irritaties met elkaar delen en vervolgens tegelijkertijd vergelijkbare meldingen doen waarbij de beschreven klachten deels van horen zeggen zijn. Een incident dat heeft plaatsgevonden op 5 april 2020 , in coronatijd, komt in veel van de meldingen in de jaren daarna steeds terug. Volgens de melders rende [gedaagde] met een ijzeren staaf de tuin in en heeft hij een bewoonster met die staaf op haar rug geslagen en is ook een andere bewoner gewond geraakt. Uit de daarover als productie 3 door Kennemer Wonen ingezonden verklaringen blijkt dat deze zijn afgelegd door personen die er niet bij aanwezig waren, ze zijn ‘van horen zeggen’. Deze mensen verklaren niet uit eigen wetenschap over de gebeurtenissen en het formaat van de staaf. Een verklaring uit die periode van de slachtoffers ontbreekt. Dat een en ander zo ernstig is geweest als nu wordt gesteld en destijds is beschreven, is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en valt te betwijfelen. Dan zou immers aangifte zijn gedaan en zou Kennemer Wonen duidelijk en direct actie hebben ondernomen tegen [gedaagde] . Daarvan is niet gebleken.
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling van de daarna gedane meldingen is, zoals Kennemer Wonen ook vermeld van belang dat het incident tot op heden de toon zet in de relatie tussen de bewoners en [gedaagde] . In vrijwel alle latere meldingen wordt hiernaar verwezen en wordt [gedaagde] als ‘bron van ellende’ neergezet, ook door bewoners die het incident alleen kennen uit mededelingen van anderen. En één van de vermeende slachtoffers stelt met regelmaat in zijn verklaringen dat [gedaagde] voor het incident veroordeeld is, hetgeen onjuist is. 
      
    
    
      4.6.
      De meldingen van juni 2020 dat sprake zou zijn van weedlucht en drankmisbruik, zijn incidenteel en niet is gesteld of gebleken dat bij [gedaagde] weed of andere verboden middelen zijn aangetroffen. Ook het gegeven dat [gedaagde] in 2021 en 2024 is aangesproken op de staat van onderhoud van zijn tuin en het laten staan van een vuilniszak levert geen tekortkoming op die tot een ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] aan die sommaties geen gevolg heeft gegeven. 
      
    
    
      4.7.
      Dan zijn er meldingen uit juni 2024 dat [gedaagde] een buurman die plantjes water geeft bij een andere buur die op vakantie is, zou bedreigen. Het betreft de buurman die stelt dat [gedaagde] veroordeeld is voor het incident uit april 2020. En ook deze verklaringen zijn deels van horen zeggen. Ook wordt geklaagd dat [gedaagde] een regenton laat leeglopen en een plantenbak zou verplaatsen. De meldingen over de regenton en plantenbak bevatten verdachtmakingen, maar niemand heeft gezien wie dat daadwerkelijk heeft gedaan. In al deze meldingen wordt ook steeds weer het incident uit april 2020 vermeld.
      
    
    
      4.8.
      De ten behoeve van deze procedure door verschillende bewoners opgestelde verklaringen, zien op de hiervoor beschreven meldingen over een periode van zes jaren. Deze verklaringen zijn weinig concreet, zijn deels ‘van horen zeggen’ en worden in sterke mate ingekleurd door de gebeurtenissen in 2020. Aan deze verklaringen kan de kantonrechter geen doorslaggevende waarde toekennen. 
      
    
    
      4.9.
      Wel van enig gewicht is dat [gedaagde] in november 2022 onenigheid heeft gekregen met de glazenwassers die onaangekondigd waren gekomen om de ramen van de bovenburen te wassen. Kennemer Wonen heeft [gedaagde] terecht aangesproken op de wijze waarop hij toen tegen de wijkbeheerder heeft gesproken, hoewel ook begrijpelijk is dat [gedaagde] het van tevoren wil weten als zijn tuin betreden moet worden door derden voor werkzaamheden. Vervolgens is een nieuwe afspraak gemaakt met de glazenwassers die wel tevoren aan [gedaagde] is gemeld en waarbij geen problemen zijn opgetreden. Ook klaagt Kennemer Wonen er terecht over dat [gedaagde] te vaak belt met haar klantcontactcentrum en daarbij op onaangename wijze communiceert. 
      
    
    
      4.10.
      
        De conclusie is dat Kennemer Wonen niet heeft voldaan aan haar stelplicht waar het gaat om structurele en ernstige overlast. Omdat niet aan de stelplicht is voldaan is er voor het geven van een bewijsopdracht door het horen van getuigen geen grond. 
        De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Geen gedragsaanwijzing en voorwaardelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter sluit niet uit dat [gedaagde] met enige regelmaat uit zijn slof is geschoten tegen buren of medewerkers van Kennemer Wonen. Ook tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft hij op ongezouten wijze zijn standpunt kenbaar gemaakt. Het is goed voor te stellen dat dit bij anderen als zeer onaangenaam wordt ervaren. Echter, daar waar Kennemer Wonen aanvoert dat de bewoners van het complex in lichamelijk en of geestelijk opzicht kwetsbaar zijn en dat zij voor die belangen moet opkomen, had het op de weg van Kennemer Wonen gelegen om in deze kwestie op een eerder moment bemiddelend en de-escalerend op te treden. Ook [gedaagde] heeft immers te kampen met toenemende ernstige lichamelijke klachten die, volgens zijn huisarts, ook zwaar drukken op het mentale vlak. 
      
    
    
      4.12.
      
        Kennemer wonen is voorts niet inhoudelijk ingegaan op de stelling van [gedaagde] dat een groepje bewoners hem het leven zuur maakt, hem uitdaagt en sinds 2020 hem weg wil hebben. [gedaagde] heeft dat ook meermaals in gesprekken met Kennemer Wonen aangegeven en is daarin niet serieus genomen. Die stelling is gelet op de hiervoor besproken verklaringen van die buren niet onaannemelijk, gelet op het feit dat uit die verklaringen blijkt dat deze buren regelmatig met elkaar over [gedaagde] en het incident in 2020 praten en zij handelingen aan [gedaagde] toeschrijven, terwijl niemand heeft gezien dat hij daar bij betrokken was.
        Ook in dat licht had Kennemer Wonen eerder moeten signaleren dat het incident van 2020 bleef voortsudderen. Dat had destijds met alle bewoners besproken moeten worden en eventueel hadden afspraken gemaakt moeten worden over hoe met elkaar verder te gaan. 
      
      
    
    
      4.13.
      In deze situatie is de oplossing niet om (uitsluitend) aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing op te leggen. Ook de subsidiaire vordering van Kennemer Wonen wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Kennemer Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                434,00
              
              
                (2 punten × € 217,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                108,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                542,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Kennemer Wonen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Kennemer Wonen in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Kennemer Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
      
      
      
      
        CK
      
      
    
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Dagvaarding randnummer 11.
  
  
     Productie 27