ECLI:NL:RBAMS:2026:1553, Rechtbank Amsterdam, 10-02-2026, 11777593
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Ontbinding wordt afgewezen, nu huurster voor de zitting de huurachterstand grotendeels heeft ingelopen. Huurkorting in reconventie deels toegewezen, wegens verminderd huurgenot badkamer.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11777593 \ CV EXPL  25-9185
    
    
    
      
        Vonnis van 10 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KVBW PROPCO NL DIEMEN GMBH & CO.KG, 
      gevestigd te Frankfurt am Main,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: verhuurder,
      gemachtigde: mr. T. Delmee,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: huurster,
      in persoon verschenen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 17 juni 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
      - het instructievonnis van 23 september 2025;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling;
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2025. Namens verhuurder zijn [naam 1] (regio-manager) en [naam 2] (bedrijfsjurist) verschenen, bijgestaan door mr. S.J. Wonderberg. Huurster is in persoon verschenen. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Op zitting is afgesproken dat verhuurder na de zitting nog een actueel overzicht van de huurachterstand zal overleggen. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
    
      1.4.
      Op 13 januari 2026 heeft verhuurder een actueel overzicht van de huurachterstand overgelegd, waarop is te zien welke bedragen aan rente en incassokosten in rekening zijn gebracht bij huurster. Huurster heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om te reageren op dit overzicht.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 13 januari 2022 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Op grond van de huurovereenkomst is huurster maandelijks aan verhuurder huurtermijnen en een voorschot voor de servicekosten verschuldigd. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan. Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 1.636,45 inclusief voorschot servicekosten. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte ROZ-model van 20 maart 2017 van toepassing (hierna: Algemene Bepalingen). In de algemene bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
        “11.5 Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde (…) onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten (…), zal huurder eventuele ongemak gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden tijdig overleg met huurder plegen. (…)
      
    
    
      13.4
      
        Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade en derving van huurgenot die huurder (…) lijdt (…).
      
    
    
      14.3
      
        Het is huurder niet toegestaan: a. in of bij het gehuurde (huis)dieren te houden die overlast veroorzaken; (…)
      
    
    
      25.2
      
        In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op die vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
      
    
    
      2.4.
      Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. Verhuurder heeft huurster meerdere malen gesommeerd om de huurachterstand te betalen. 
      
    
    
      2.5.
      Op enig moment is er een lekkage in het gehuurde gedetecteerd, waardoor de gehele badkamer moest worden vervangen. In het kader van de herstelwerkzaamheden is op 3 april 2025 een nooddouche in het gehuurde geplaatst. Om deze nooddouche te kunnen gebruiken liepen er verschillende snoeren en een afvoerslang door het gehuurde. 
      
    
    
      2.6.
      De herstelwerkzaamheden zijn op 26 mei 2025 aangevangen. Op 20 juni 2025 is er een droger in de badkamer geplaatst. 
      
    
    
      2.7.
      Het bedrijf dat de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, heeft op 14 augustus 2025 aan verhuurder medegedeeld dat de herstelwerkzaamheden zijn afgerond. Verhuurder heeft dit op 27 augustus 2025 medegedeeld aan huurster. 
      
    
    
      2.8.
      Vlak voor de mondelinge behandeling heeft huurster de huurachterstand grotendeels ingelopen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Verhuurder vordert – samengevat en na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen op straffe van een dwangsom en huurster de veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 9.875,61 aan huurachterstand berekend tot en met december 2025 en voorts een bedrag van € 1.636,45, voor elke ingegane maand vanaf 1 januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente per maand, tot het moment dat het gehuurde zal zijn ontruimd;
        
        
          huurster te veroordelen om aan verhuurder te betalen de wettelijke rente per maand vanaf 18 december 2025 tot aan de dag der algehele betaling over het verschuldigde bedrag aan hoofdsom;
        
        
          de proceskosten
        
      
      
    
    
      3.2.
      Verhuurder stelt daartoe – kort gezegd – dat huurster tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Het feit dat huurster vlak voor de zitting de huurachterstand grotendeels heeft betaald, maakt niet dat de tekortkomingen uit het verleden ongedaan zijn gemaakt. Voorts legt verhuurder slecht huurderschap ten grondslag aan haar vordering. Huurster handelt in strijd met de House Rules doordat zij een huisdier in het gehuurde houdt. Daarnaast is er sprake van wangedrag aan de zijde van huurster. Huurster zou de huismeester op 21 november 2025 onheus hebben bejegend. 
      
    
    
      3.3.
      Huurster voert verweer. Huurster concludeert tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder, met veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure. Dit verweer zal hierna, voor zover relevant, worden besproken.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      Huurster vordert – kort gezegd – een huurkorting van 60% over de periode van 1 april 2025 t/m 30 september 2025, verzoekt daarnaast de kantonrechter te bepalen dat de huurverhoging per 1 oktober 2025 zal ingaan en verhuurder te veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 172,85 aan vergoeding extra elektriciteitskosten;
        
        
          € 2.288,00 aan opgenomen vrije dagen.
        
      
      
    
    
      3.6.
      Huurster legt – kort gezegd – ten grondslag aan haar vorderingen dat zij recht heeft op een tijdelijke huurprijsvermindering, omdat er sprake was van een gebrek aan de badkamer en verhuurder is niet spoedig tot herstel overgegaan. Daarnaast stelt huurster dat het niet redelijk is om een huurverhoging door te voeren zolang de bestaande ernstige gebreken aan het gehuurde niet zijn hersteld. Ten slotte heeft huurster extra kosten gemaakt aan elektriciteit voor de geplaatste droger en heeft zij in totaal elf vrije dagen moeten opnemen voor haar aanwezigheid tijdens de herstelwerkzaamheden. 
      
    
    
      3.7.
      Verhuurder voert verweer. Verhuurder concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurster, met veroordeling van huurster in de kosten van deze procedure. Dit verweer zal hierna, voor zover relevant, worden besproken.  
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        de huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt vast huurster de huurachterstand inmiddels grotendeels heeft ingelopen. Op dit moment staat er volgens verhuurder nog een bedrag van € 2.923,26 open, inclusief rente en kosten. Huurster heeft geen verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid of de hoogte van dit bedrag. 
      
    
    
      4.2.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. 
      
    
    
      4.4.
      Nu verhuurder de aanvangshuurprijs gedurende de loop van de huurovereenkomst heeft verhoogd en zij de resterende verhoogde huurprijs vordert, dienen in beginsel artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de Algemene Bepalingen te worden getoetst. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is een opslagbeding van 5% opgenomen en in artikel 16 van de algemene bepalingen is een indexatiebeding opgenomen. Verhuurder heeft echter gemotiveerd gesteld dat zij in de praktijk de maandelijkse huurprijs slechts heeft verhoogd op basis van het indexatiebeding. De kantonrechter stelt vast, na eigen herberekening, dat verhuurder inderdaad de huurprijs enkel op grond van het indexatiebeding heeft verhoogd. Verdere toetsing van voornoemde bedingen is daarom niet nodig.
      
    
    
      4.5.
      Omdat de verhuurder in de berekening van de huurachterstand de rente en buitengerechtelijke incassokosten heeft meegenomen, dient eerst beoordeeld te worden of deze toewijsbaar zijn voordat het toewijsbare bedrag aan hoofdsom kan worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.6.
      Verhuurder vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen (zie punt 2.3) inzake de buitengerechtelijke incassokosten is getoetst. Het beding is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en is geen kernbeding. Er is niet gesteld of gebleken dat over het beding is onderhandeld. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit beding als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Huurster zijn als consument slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek. Zoals ook volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Artikel 25.2 verwijst weliswaar naar die wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat huurster op grond van dat artikel in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door verhuurder gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van huurster komen, althans de redactie van artikel 25.2 van de algemene bepalingen maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk. 
      
    
    
      4.8.
      Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijke beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68).
      
    
    
      4.9.
      Dit betekent dat verhuurder ten onrechte de buitengerechtelijke incassokosten in rekening heeft gebracht bij huurster. Bij berekening van de huurachterstand dient dit bedrag van € 1.115,45 in mindering worden gebracht. 
      
    
    
      4.10.
      Verhuurder heeft een bedrag van € 234,74 aan vervallen wettelijke rente in rekening gebracht bij huurster. De kantonrechter wijst dit bedrag als onweersproken toe. 
      
    
    
      4.11.
      Dat betekent dat er nog een bedrag van € 1.807,81 (€ 2.923,26 - € 1.115,45) open staat aan huurachterstand. Huurster heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist. De kantonrechter wijst dit bedrag toe, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 18 december 2025.
      
      
        
          De ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.12.
      Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontbinding, mede gelet op de gevolgen daarvan, moet worden toegewezen, dienen alle omstandigheden te worden meegewogen. Alhoewel de huurachterstand hoog was en huurster kennelijk een bepaalde periode niet correct heeft betaald, is de kantonrechter van oordeel dat in dit geval ontbinding, gelet op de huidige hoogte van de huurachterstand, niet gerechtvaardigd is. Huurster heeft de huurachterstand uiteindelijk teruggebracht naar iets meer dan één maand huur. Dit maakt dat de tekortkoming van huurster onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen wat ervoor zou zorgen dat huurster met haar dochter op straat zou komen te staan. 
      
    
    
      4.13.
      Ook het hebben van een hond door huurster rechtvaardigt de gevorderde ontbinding niet. Huurster heeft terecht gesteld dat verhuurder niet heeft aangetoond dat ze gebonden is aan de zogenoemde House Rules. Deze regels zijn pas na het sluiten van de huurovereenkomst opgemaakt en verhuurder heeft niet aangetoond dat zij deze aan huurster heeft verstrekt, noch dat huurster hiervoor zou hebben getekend. Bovendien volgt uit artikel 14.3 van de toepasselijke algemene bepalingen (zoals opgenomen in punt 2.3) dat het hebben van een huisdier is toegestaan, als het huisdier geen overlast veroorzaakt. Noch gesteld of gebleken is dat het huisdier van huurster overlast veroorzaakt. 
      
    
    
      4.14.
      Ten slotte rechtvaardigt het door verhuurder gestelde wangedrag van huurster ook de gevorderde ontbinding niet. Niet gebleken is dat er in dit geval sprake is van meer dan één incident. Er is geen sprake van structureel wangedrag van huurster. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Verhuurder heeft huurster terecht gedagvaard, omdat er in eerste instantie een flinke huurachterstand bestond. Huurster moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.095,64
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.16.
      Huurster vordert een huurprijsvermindering van 60% over de maanden april t/m september 2025. Het is aan huurster om te stellen en zo nodig te bewijzen dat er sprake is van een (ernstig) gebrek dat een huurkorting rechtvaardigt. 
      
      
        
          Exoneratie 
        
      
      
    
    
      4.17.
      Verhuurder doet een beroep op de artikelen 11.5 en 13.4 van de algemene bepalingen (zie punt 2.3) en stelt dat partijen hierin het recht op schadevergoeding, huurprijsvermindering en de aansprakelijkheid van verhuurder voor gevolgschade en derving van huurgenot hebben uitgesloten. 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat in consumentenzaken altijd ambtshalve moet worden getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij die beoordeling is van belang of bedingen in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. 
      
    
    
      4.19.
      In dit verband wordt overwogen dat met voornoemde algemene bepalingen een absolute uitsluiting kent van, samengevat, het recht op schadevergoeding en huurprijsvermindering in het geval sprake is van een gebrek in de woning.  Dit is echter in strijd met (semi-)dwingend recht, gelet op het bepaalde in de artikelen 7:207 jo 7:242 lid 1 BW. Er is immers sprake van huur van woonruimte en uit artikel 7:242 BW blijkt dat niet ten nadele van huurder van artikel 7:207 BW mag worden afgeweken. Met deze bepalingen worden dus de wettelijke rechten van de consument ten aanzien van de verhuurder in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie of van gebrekkige uitvoering door de verhuurder van een van diens contractuele verplichtingen, op ongepaste wijze uitgesloten. Dit betekent dat artikel 11.5 en 13.4 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn. Gevolg van de oneerlijkheid is dat deze bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten en hier dus geen beroep op kan worden gedaan.
      
      
        
          Ernstig gebrek?
        
      
      
    
    
      4.20.
      Dan komt de kantonrechter toe aan de vraag of er sprake is van een ernstig gebrek dat huurkorting rechtvaardigt. Huurster stelt in dit kader dat de geplaatste nooddouche veiligheidsrisico’s en gezondheidsrisico’s met zich meebracht. Bij de nooddouche ontstond zwarte schimmel en voor de aansluiting daarvan liepen meerdere kabels en een afvoerslang door het gehuurde. Bovendien stond de droger 14 uur per dag aan wat voor geluidsoverlast zorgde. Ook was het niet mogelijk om te douchen en wassen tegelijk. Ten slotte stelt huurster dat zij de laatste paar dagen helemaal geen gebruik heeft kunnen maken van een douche. Verhuurder betwist niet dat er problemen zijn geweest met de nooddouche, maar stelt primair dat er geen sprake is van een substantiële vermindering van huurgenot. Uit de door huurster overgelegde foto’s blijkt niet dat er bij gebruik van de nooddouche sprake is geweest van geluidsoverlast, een gevaarlijke, onveilige of onhygiënische situatie, schimmel en een onbruikbare badkamer of een onleefbare woonruimte. Voor zover wel gesproken kan worden van een gebrek, heeft dit gebrek niet tot een zodanige genotsvermindering geleid dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. De geplaatste snoeren en afvoerslang waren noodzakelijk om de nooddouche te laten functioneren en huurster is hiermee akkoord gegaan. 
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter is van oordeel dat huurster er deels in geslaagd is om te stellen dat er sprake is van een (ernstig) gebrek dat een huurkorting rechtvaardigt. Aan de hand van de foto’s van huurster is vast te stellen dat er meerdere kabels en een afvoerslang door het gehuurde liepen. Hoewel dit noodzakelijk was in het kader van de noodvoorziening en huurster hierdoor juist kon blijven douchen, kan de kantonrechter zich voorstellen dat deze kabels en afvoerslang voor een langere tijd door het gehuurde heen niet prettig is. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat een droger voor geluidsoverlast zorgt. Hierom neemt de kantonrechter aan dat er sprake is geweest van geluidsoverlast tijdens het droogproces van vier weken. Dit alles tezamen maakt dat de kantonrechter oordeelt dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat er sprake is geweest van zwarte schimmel, een onveilige en onhygiënische situatie en dat huurster enige dagen niet heeft kunnen douchen, is echter onvoldoende onderbouwd door huurster. Ten slotte is ook niet gebleken dat verhuurder niet voortvarend heeft gehandeld in het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Verhuurder heeft gemotiveerd toegelicht dat het ging om een complexe reparatie. Bovendien is het begrijpelijk dat het enige tijd duurt om een geschikte partij voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden te vinden en dat het enige tijd kan duren totdat deze partij beschikbaar is. Ten slotte heeft verhuurder toegelicht dat het droogproces meerdere weken kan duren. De kantonrechter acht 15% een passende vermindering van de huurprijs.
      
    
    
      4.22.
      Dan is het de vraag over welke periode huurster recht heeft op de huurprijsvermindering. Partijen zijn het niet eens over de datum dat de herstelwerkzaamheden zijn afgerond. Huurster vordert de huurprijsvermindering over de maanden april tot en met september 2025. Uit het dossier blijkt dat het gebrek op 2 april 2025 in voldoende mate bekend was bij verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Huurster stelt dat de badkamer uiteindelijk nooit is opgeleverd. Verhuurder betwist dit en stelt dat de herstelwerkzaamheden op 14 augustus 2025 zijn afgerond en dit op 27 augustus 2025 aan huurster is gecommuniceerd. De kantonrechter stelt vast dat uit de stukken blijkt dat verhuurder op 27 augustus 2025 aan huurster heeft medegedeeld dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond. In beginsel is dit dus de datum dat het gebrek was opgelost. Voor zover huurster nog heeft gesteld dat bepaalde werkzaamheden op dit moment niet zijn afgerond in de badkamer heeft zij dit onvoldoende onderbouwd. Conclusie is dat 27 augustus 2025 als datum einde werkzaamheden wordt vastgesteld. 
      
    
    
      4.23.
      Voorgaande betekent dat huurster over de periode van 2 april tot en met 27 augustus 2025 recht heeft op 15% huurkorting. Omdat het voor de kantonrechter niet duidelijk is welk deel van de maandelijkse huur bestaat uit servicekosten, en de korting uitsluitend ziet op de huurprijs, zal het aan partijen zijn om de exacte huurkorting te berekenen. 
      
      
        
          Huurverhoging
        
      
      
    
    
      4.24.
      Huurster vordert dat de huurverhoging over 2025, die op 1 juli 2025 is ingegaan, pas per 1 oktober 2025 ingaat en stelt daartoe dat het onredelijk zou zijn om de huurverhoging door te voeren zolang sprake is van gebreken in het gehuurde. Verhuurder betwist dat huurster recht heeft op een zogenoemde “huurbevriezing”. 
      
    
    
      4.25.
      De vordering van huurster slaagt niet. Uitgangspunt is dat het hier gaat om een reguliere jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2025, zoals bedoeld in artikel 7:248 BW. De verhuurder mag een dergelijke huurverhoging doorvoeren, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan. Niet gesteld of gebleken is dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten. Het enkele feit dat per 1 juli 2025 sprake was van een gebrek in de woning, maakt de huurverhoging niet onredelijk. Er was op dat moment geen sprake van een bij de Huurcommissie aanhangige procedure en dus geen sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:250 lid 2 BW op grond waarvan verhoging van een huurprijs tijdelijk niet mogelijk is. 
      
      
        
          Schadevergoeding 	
        
      
      
    
    
      4.26.
      Huurster vordert een bedrag van € 172,85 aan energiekosten die zij heeft moeten maken voor de geplaatste droger en een bedrag van € 2.288,00 aan kosten voor vrije dagen die ze heeft moeten opnemen wegens de aanwezigheid van aannemers. Verhuurder betwist dat huurster recht heeft op schadevergoeding en doet een beroep op de in de algemene bepalingen opgenomen exoneraties. Ten aanzien van de energiekosten is dit reeds gecompenseerd door de toegewezen huurprijsvermindering. Huurster heeft verder niet onderbouwd dat ze de vrije dagen daadwerkelijk heeft opgenomen. Bovendien hadden de herstelwerkzaamheden ook zonder haar aanwezigheid kunnen plaatsvinden, aldus verhuurder.
      
    
    
      4.27.
      Voor zover verhuurder een beroep doet op de exoneratiebepalingen slaagt dit niet omdat al is geoordeeld dat deze buiten beschouwing moeten worden gelaten. Ten aanzien van de energiekosten overweegt de kantonrechter dat huurster voldoende gesteld heeft dat zij deze extra kosten heeft gemaakt. Eventuele schadevergoeding staat los van de toegewezen huurprijsvermindering. Huurprijsvermindering ziet immers op een vermindering van het huurgenot terwijl schadevergoeding strekt tot vergoeding van vermogensschade. Er is daarom geen sprake van dubbele compensatie. Verhuurder heeft de hoogte, noch de wijze van vaststelling van de extra energiekosten betwist. De kantonrechter wijst een bedrag van € 172,85 aan energiekosten toe. De gevorderde kosten aan vrije dagen wijst de kantonrechter af. Huurster heeft onvoldoende gesteld dat zij deze schade daadwerkelijk heeft geleden. Bovendien heeft huurster niet toegelicht waarom het vereist was dat zij gedurende de herstelwerkzaamheden hele dagen aanwezig moest zijn in het gehuurde. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.28.
      Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurster worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                475,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt huurster om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 1.807,81, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt huurster in de proceskosten van € 1.095,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurster niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat huurster recht heeft op een huurkorting van 15% over de periode van 2 april tot en met 27 augustus 2025,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt verhuurder tot betaling van voornoemde huurkorting aan huurster,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt verhuurder om aan huurster te betalen een bedrag van € 172,85,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door S.H.I. Hoestra, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.
      
      
      
      
        61289