ECLI:NL:RBAMS:2026:2222, Rechtbank Amsterdam, 06-03-2026, AMS 25/5138
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Beroep gegrond vanwege verlaging WOZ-waarde in beroep; in beroep verdedigde waarde is niet te hoog; vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar; voldoende rekening gehouden met verschillen; inpandige opname niet verplicht; geen schending van gelijkheidsbeginsel of motiveringsbeginsel.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 25/5138 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 6 maart 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van haar woning door de heffingsambtenaar.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met een gecombineerde aanslag van 25 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 544.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 9 september 20205 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een intern waarde-advies.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 februari 2026 op zitting behandeld. Eiseres was hierbij aanwezig via een beeldverbinding. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door de taxateur [persoon] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning met bouwjaar 1914. De woning heeft een oppervlakte van 63 m2.
    
    
  
  
    Geschil
    
    
      3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    
      3.1.
      Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 444.000,- of minder. Ter onderbouwing verwijst eiseres naar de lagere WOZ-waarde (van € 444.000,-) van de woning onder die van eiseres, aan [straat] [huisnummer 1] , die een betere onderhoudsstaat heeft. Ook is het gebruikte vergelijkingsobject aan [straat] [huisnummer 2] volgens eiseres niet vergelijkbaar met haar woning, omdat die woning een groter oppervlakte (70 m2 in plaats van 64 m2) en een dakterras (van 37 m2) heeft. Daarnaast vindt eiseres dat de waarde onzorgvuldig is vastgesteld omdat geen inpandige opname van de woning is gedaan of recente foto’s zijn gebruikt. Tot slot is volgens eiseres sprake van een schending van het motiverings- en gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat in beroep een lagere waarde van € 466.000,- voor. Ter onderbouwing heeft hij een intern waarde-advies met een taxatiematrix overgelegd. Naast gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, waaronder de aankoopprijzen, gecorrigeerd naar de waardepeildatum, en andere relevante gegevens ter waardebepaling. Omdat de heffingsambtenaar van oordeel is dat de onderliggende woning (aan [straat] [huisnummer 1] ) het beste vergelijkingsobject is, moet de WOZ-waarde van de woning volgens hem worden aangepast naar de gecorrigeerde koopsom daarvan. De heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het beroep omdat hij in beroep tot een lagere waarde komt dan in zijn uitspraak op bezwaar.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    5. Omdat de heffingsambtenaar in beroep stelt dat de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld, verklaart de rechtbank het beroep gegrond. Daarom wordt de uitspraak op bezwaar vernietigd, worden de waardebeschikking en de aanslag herroepen. Wel moet nog worden beoordeeld of de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verdedigde waarde van de woning van € 466.000,- niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de (in beroep verminderde) waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, na de laatste vermindering, niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    7. De rechtbank beoordeelt eerst of de gekozen vergelijkingsobjecten qua kenmerken en verkoopmoment voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres om als basis voor de waardering te dienen.
    8. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [plaats] , te weten:
    
      
        
          [straat] [huisnummer 1] , verkocht op 2 augustus 2024 voor € 527.500,-;
      
      
        
          [straat] [huisnummer 3] , verkocht op 30 september 2024 voor € 670.000,-; en
      
      
        
          [straat] [huisnummer 2] , verkocht op 21 december 2024 voor € 756.414,-.
      
    
    
    9. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en de heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten wat betreft bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning (zoals het verschil in oppervlakte van 7 m2 met de woning aan [straat] [huisnummer 2] ), maar deze zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden.
    
    
      
        Is voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
      
    
    10. In dit onderdeel beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden. In de taxatiematrix bij het verweerschrift zijn de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten opgenomen, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Ook is daarin rekening gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van een groot dakterras, zoals bij de woning aan [straat] [huisnummer 2] . Daarnaast zijn factoren, die onder meer verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging aanduiden, verwerkt in de waardering. De prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten [straat] [huisnummer 1] , [straat] [huisnummer 3] en [straat] [huisnummer 2] bedraagt respectievelijk € 7.397,-, € 9.294,- en € 9.366,- (na correctie van voornoemde factoren) ten opzichte van € 7.397,- voor de woning van eiseres. De prijs per m2 van de woning is daarmee gelijk aan of lager dan de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten, en lager dan het gemiddelde van de drie. De rechtbank acht daarom de prijs per m2 van de woning niet te hoog in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        Is voldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning en het onderliggende vergelijkingsobject?
      
    
    11. Eiseres stelt dat haar woning lager gewaardeerd moet worden, omdat de WOZ-waarde van de vergelijkbare onderliggende woning (aan [straat] [huisnummer 1] ) € 22.000,- lager is. Dit verschil in waardering strookt volgens haar niet met het taxatieverslag van de heffingsambtenaar in bezwaar, waarin staat dat de onderhoudsstaat van die woning ‘goed’ is, terwijl die van haar woning als ‘gemiddeld’ wordt aangemerkt. De rechtbank begrijpt verder dat eiseres de juistheid van de taxatiematrix in beroep betwist voor zover daarin voor beide woningen dezelfde onderhoudsstaat (‘gemiddeld’) wordt gehanteerd. De onderliggende woning is namelijk recent verbouwd.
    
    
      11.1.
      Voor zover eiseres haar WOZ-waarde vergelijkt met andere WOZ-waarden, overweegt de rechtbank het volgende. WOZ-waarderingen van andere woningen zijn geen gegevens waaraan bij de waardebepaling van een woning belang kan worden gehecht. De waarde moet namelijk op basis van marktgegevens – verkoopprijzen van woningen –worden bepaald, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. De WOZ-waarde wordt niet bepaald door jaarlijkse indexering, maar jaarlijks opnieuw vastgesteld aan de hand van recente (rondom de waardepeildatum gelegen) verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Hoewel de rechtbank begrijpt dat het frustrerend kan zijn dat een vergelijkbare woning een lagere WOZ-waarde heeft, gaat de vergelijking van eiseres met de WOZ-waarde van de onderliggende woning aan [straat] [huisnummer 1] dus niet op. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, kan het goed zijn dat de onderliggende woning onjuist is gewaardeerd, bijvoorbeeld door het gebruik van verouderde gegevens. Dit vormt echter op zichzelf geen grond om de WOZ-waarde van de woning van eiseres aan te passen.
      
    
    
      11.2.
      Voor zover eiseres aanvoert dat onvoldoende rekening is gehouden met een slechtere onderhoudsstaat van haar woning ten opzichte van het vergelijkingsobject aan [straat] [huisnummer 1] , overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de vaststelling van de onderhoudsstaat van dit vergelijkingsobject onder meer heeft gebaseerd op een (nadere) bestudering van iWOZ-foto’s uit 2024. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis daarvan in beroep terecht heeft geconcludeerd dat de onderhoudsstaat ‘gemiddeld’ (en niet ‘goed’) is. Dat de beoordeling in bezwaar en in beroep verschilt, doet hieraan niet af. Een herbeoordeling in beroep is namelijk inherent aan een bestuursrechtelijke procedure. Voor de beoordeling van de woning van eiseres zijn foto’s van Funda uit 2010 geraadpleegd. Op basis daarvan heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank terecht kunnen concluderen dat de onderhoudsstaat ‘gemiddeld’ (en niet ‘slecht’) is. Hoewel de foto’s van de woning van eiseres gedateerd zijn, vormt dit onvoldoende reden om aan de juistheid en zorgvuldigheid van de beoordeling te twijfelen. Daarbij weegt mee dat eiseres niet heeft gesteld of onderbouwd dat sindsdien ingrijpende veranderingen in de onderhoudsstaat van haar woning hebben plaatsgevonden. Dat had zij bijvoorbeeld kunnen doen door zelf objectieve en actuele gegevens te overleggen, zoals recente foto’s van de woning of een actueel taxatierapport. Gelet hierop is niet gebleken dat er daadwerkelijk sprake is van een verschil in onderhoudsstaat tussen de woningen.
      
      
        
          Had een inpandige opname moeten plaatsvinden?
        
      
      12. Eiseres stelt dat voor de waardebepaling van haar woning een inpandige opname had moeten plaatsvinden. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is ter voldoening van deze bewijslast niet verplicht een inpandige taxatie te verrichten, ook niet als de vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist en geen recente foto’s beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar hoefde de woning dus niet inpandig op te nemen.
      
      
        
          Schending van het gelijkheidsbeginsel?
        
      
      13. Eiseres stelt ook dat zij ongelijk wordt behandeld omdat een vergelijkbare onderliggende woning (aan [straat] [huisnummer 1] ) een lagere WOZ-waarde heeft. Voor zover zij een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Het is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar met de vaststelling van de (lagere) waarde tegenover één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid. De heffingsambtenaar is daarom ook niet gehouden tegenover eiseres eenzelfde lijn te volgen. Daarnaast is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van de met het onderhavige geval vergelijkbare gevallen tot een (lagere) waarde is gekomen op grond van een onjuiste waardering. Eiseres heeft namelijk slechts één vergelijkingsobject genoemd dat lager is gewaardeerd dan haar woning. Daarmee wordt niet aan die meerderheidsregel voldaan. Eiseres kan dan ook geen aanspraak maken op eenzelfde (onjuiste) waardering op grond van het gelijkheidsbeginsel.
      
      
        
          Schending van het motiveringsbeginsel?
        
      
      14. Omdat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de vastgestelde waarde van de woning tot stand gekomen is, verwerpt de rechtbank het standpunt van eiseres dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      15. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. Dit betekent dat eiseres gelijk krijgt, omdat de WOZ-waarde in bezwaar te hoog was vastgesteld. De rechtbank vindt echter dat de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 466.000,- niet te hoog is. Gelet hierop vernietigt de rechtbank de uitspraak op bezwaar en vermindert de waardebeschikking tot dit bedrag en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiseres vergoeden. Eiseres heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024) tot een bedrag van € 466.000,-;
    - vermindert de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen 2025 dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiseres moet vergoeden.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J. Bakker, griffier.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Uitgesproken op 6 maart 2026.
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     De waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
  
  
     Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     iWOZ is een beveiligd softwareplatform van WOZ-data dat door veel Nederlandse gemeenten wordt gebruikt om vraagprijzen, woningkenmerken en foto's van onroerende zaken te verzamelen en analyseren.