ECLI:NL:RBAMS:2026:1245, Rechtbank Amsterdam, 26-01-2026, 11841922 \ CV EXPL  25-11224
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Deze zaak gaat over de vraag of de dochter de huurovereenkomst van haar overleden moeder met verhuurder mag voortzetten. Hoewel er sterke aanwijzingen zijn voor een gemeenschappelijke huishouding kan het antwoord op de vraag of daar al dan niet op duurzame wijze sprake van is geweest in het midden blijven omdat de dochter geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. Daarom moet de vordering gelet op artikel 7:268 lid 3 BW worden afgewezen. De in reconventie door verhuurder gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Deze veroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11841922 \ CV EXPL  25-11224
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 26 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. B. Blanckenburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. S.X. Craanberg.
    
    
    
    
      De zaak wordt behandeld door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, bijgestaan door mr. D.C. Vink als griffier.
    
    
    
      Aanwezig zijn:
    
    - [eiseres] , met haar gemachtigde
    - [naam 1] en [naam 2] (medewerkers contractwijzigingen) namens Ymere, vergezeld door de gemachtigde.
    
    
      De volgende stukken zijn op de zitting aan het procesdossier toegevoegd:
    
    - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties, van Ymere- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, van [eiseres] .
    Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of de dochter, [eiseres] , de huurovereenkomst van haar op 22 februari 2025 overleden moeder met Ymere mag voortzetten, zoals in conventie door haar gevorderd. [eiseres] , die niet als medehuurder moet worden aangemerkt in de zin van artikel 6:268 lid 1 BW, staat vanaf september 2020 op het adres van de sociale huurwoning aan de [adres] ingeschreven. Zij stelt gemotiveerd dat zij met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd als bedoeld in artikel 6:268 lid 2 BW. Ymere betwist dit, wijzend op de afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3  BW. Volgens Ymere is in weerwil van hetgeen [eiseres] ter onderbouwing van haar vordering in het geding heeft gebracht, onvoldoende aangetoond dat sprake was van een wederkerige en duurzame gemeenschappelijke huishouding. De vordering van [eiseres] strandt volgens Ymere bovendien al gelet op het feit dat zij geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en ook niet zal kunnen overleggen.
      
    
    
      1.2.
      In reconventie vordert Ymere – samengevat – te bepalen dat de huurovereenkomst tussen haar en de moeder van [eiseres] per eind april 2025 rechtsgeldig is geëindigd en veroordeling van [eiseres] tot ontruiming en het verlaten van de woning binnen 2 weken na betekening van het vonnis.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      2.1.
      De discussie tussen partijen heeft zich in de eerste plaats gericht op de vraag of sprake is geweest van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Enerzijds was, gelet op de leeftijd van [eiseres] en de omstandigheid dat zij naar de woning van haar moeder is teruggekeerd, niet zonder meer sprake van een kind dat op zeker enig moment weer zal uitvliegen. Verder lijkt het er op, gelet op hetgeen [eiseres] daartoe heeft aangevoerd, waaronder de vele getuigenverklaringen, dat sprake was van een gemeenschappelijk huishouden. Aannemelijk is verder dat [eiseres] besloot bij haar moeder in te trekken omdat zij, na het overlijden van vader, beiden alleen waren. De gezondheidssituatie van moeder was op dat moment niet dusdanig dat er sprake was van zorgbehoefte. Deze ontstond pas in 2024 toen moeder snel achteruit ging. Anderzijds is de kantonrechter van oordeel dat, in het licht van het verweer van Ymere, uit de overgelegde financiële stukken niet zonder meer kan worden afgeleid dat [eiseres] en haar moeder op dat vlak een volledig gemeenschappelijke huishouding voerden. Daar komt bij dat gebleken is dat [eiseres] al jaren staat ingeschreven bij Woningnet als woningzoekende en dat zij na het intrekken bij haar moeder nog actief heeft gezocht als eenpersoonshuishouden. Hiermee rijst de vraag of de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was.
      
    
    
      2.2.
      Hoewel er afgaand op het voorgaande, alles afwegend, sterke aanwijzingen zijn voor een gemeenschappelijke huishouding kan het antwoord op de vraag of daar al dan niet op duurzame wijze sprake van is geweest echter in het midden blijven gelet op het volgende.
    
    
      2.3.
      Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wijst de rechter de vordering in ieder geval af als, onder meer, de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt wanneer die vereist is (sub c).
      
    
    
      2.4.
      Niet in geschil is dat het een woning betreft waarop de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 van toepassing is, zodat [eiseres] een huisvestingsvergunning nodig heeft (als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 onder c BW) om de huurovereenkomst van haar moeder op eigen naam voort te kunnen zetten. [eiseres] heeft aangegeven bezwaar te hebben aangetekend tegen de beslissing om de vergunning niet te verstrekken, bij het college van B&W in Amsterdam. Op dit bezwaar is nog niet beslist. Ymere heeft erop gewezen dat [eiseres] daar ook niet voor in aanmerking komt. Het gaat om een sociale huurwoning van meer dan 61 m2 met vijf kamers. Voor deze woning komt primair een gezin met minimaal 3 kinderen in aanmerking. Een eenpersoonshuishouden zoals dat van [eiseres] , die bovendien niet over een urgentieverklaring beschikt die bij toewijzing ook een rol kan spelen, is dat duidelijk niet. Daarbij geldt dat de woning bijzonder geschikt is voor personen die volledig rolstoelgebonden zijn. Deze woningen worden toegewezen op basis van een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wo). Voor rolstoelwoningen met vier of vijf kamers, zoals deze woning, geldt bovendien een afwijkende selectievolgorde. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft geen kinderen en beschikt niet over een urgentieverklaring. Zij behoort daarmee tot de laatste groep van gegadigden. Hoe dat ook zij, daargelaten de vraag of [eiseres] dus al in aanmerking zou komen voor een Huisvestingsvergunning – die kans lijkt gelet op het voorgaande en gelet op de lengte van de wachtlijst minimaal – geldt dat zij geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. Dat zij daartegen wel bezwaar heeft aangetekend bij de gemeente en dat op dit bezwaar nog niet is beslist, maakt dat niet anders. De gevorderde voortzetting van de huurovereenkomst dient gelet op het dwingend bepaalde in artikel 7:268 lid 3 BW reeds daarom te worden afgewezen. Anders dan [eiseres] kennelijk meent, bestaat er in dat geval voor de civiele rechter geen beoordelingsruimte. Evenmin is er dus ruimte voor een afweging van de belangen van de in de woning verblijvende tegenover die van de verhuurder, ook niet waar het gaat om de psychische situatie van de bewoner zoals met nadruk in deze zaak aangevoerd. Een beroep op deze afwijzingsgrond is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het voorschrift van artikel 7:268, lid 3 sub c BW is van praktische aard is: het heeft immers weinig zin dat de civiele rechter de vordering tot huuropvolging toewijst als de nieuwe huurder door de gemeente ontruimd kan worden wegens het ontbreken van een huisvestingsvergunning (zie ECLI:GHSGR:2007:BA3566). 
      
    
    
      2.6.
      Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eiseres] in conventie afgewezen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      2.7.
      Omdat, zoals hiervoor is overwogen, niet is voldaan aan de wettelijke voorwaarden van artikel 7:268 lid 3 BW om de huur te mogen voortzetten, is de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de moeder geëindigd, dus per 1 mei 2025 (artikel 7:268 lid 6 BW). De door Ymere gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op 1 mei 2026. [eiseres] wordt daarmee in de gelegenheid gesteld om gedurende een langere periode vervangende woonruimte te zoeken. Bij het bepalen van deze ontruimingstermijn heeft de kantonrechter de gestelde kwetsbaarheid van [eiseres] meegewogen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.8.
      De eveneens door Ymere gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden afgewezen. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW heeft een medebewoner het recht om in de woning te verblijven, totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Hieruit vloeit voort dat een ontruimingsveroordeling die in dit verband wordt uitgesproken, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan in uitzonderlijke gevallen anders zijn, bijvoorbeeld wanneer sprake is van misbruik van recht. Daarvan is hier geen sprake. De enkele omstandigheid dat, zoals Ymere lijkt te betogen, de kans van slagen van een hoger beroep gering is, maakt niet dat sprake is van misbruik van recht. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat niet is komen vast te staan dat geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding en dat niet geheel is uitgesloten dat [eiseres] in latere instantie wel een huisvestigingsvergunning over kan leggen, ook al moet de kans daarop uiterst klein worden ingeschat. Het betoog van Ymere dat zij er wegens het grote woningtekort belang bij heeft snel tot ontruiming (en wederverhuur) te kunnen overgaan, leidt niet tot een andere conclusie. Het belang van [eiseres] om haar zaak in hoger beroep aan het hof voor te leggen zonder dat de situatie onomkeerbaar in haar nadeel is veranderd, weegt hier zwaarder dan het belang van woningzoekenden.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      2.9.
      Het anders of meer gevorderde wordt afgewezen. Ook de verzoeken tot uitstel of aanhouding worden afgewezen. De kantonrechter gaat er op basis van wat hiervoor is geoordeeld en hetgeen Ymere tijdens de zitting heeft aangegeven, van uit dat Ymere in gesprek gaat met [eiseres] om te bekijken of een oplossing voor de woonsituatie mogelijk is.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [eiseres] is in conventie geheel en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld. Daarom zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief de nakosten) van Ymere in deze procedure. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden de proceskosten in reconventie per punt op factor 0,5 gesteld. Ten aanzien van deze veroordeling geldt wel dat deze uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard.
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten van Ymere worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                612,00
              
              
                (2 punten × € 204,00, 2 punten × factor 0,5 × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                679,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Ymere en wijlen mevrouw per eind april 2025 rechtsgeldig is komen te beëindigen,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiseres] om de woning aan de [adres] met al wie en al wat zich daarin bevindt, uiterlijk voor 1 mei 2026 te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 679,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.