ECLI:NL:RBMNE:2026:1112, Rechtbank Midden-Nederland, 11-03-2026, 11849257 \ UC EXPL  25-6858
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Recht op courtage makelaar na einde bemiddelingsovereenkomst.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11849257 \ UC EXPL 25-6858 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 11 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. R.W. Lagerwaard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 9, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 19, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte uitlating producties van [eiseres] , 
      - de mondelinge behandeling van 10 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] en [gedaagde] hebben op 6 juli 2023 een bemiddelingsovereenkomst gesloten voor de verkoop van de woning van [gedaagde] . Bij deze overeenkomst was ook [A] (hierna: [A] ) als makelaar partij. De overeenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] is beëindigd. De bemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde] en [A] bleef daarna in stand. [gedaagde] heeft vervolgens de woning verkocht aan de familie [naam] .
    
    
      2.2.
      De familie [naam] kwam de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na. Daarom heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en daarna is de waarborgsom verbeurd. De vraag is of [gedaagde] onder deze omstandigheden courtage aan [eiseres] moet betalen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert betaling van courtage ter hoogte van € 12.100,00 inclusief btw te vermeerderen met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wijst de vorderingen af. 
      
      
        
          De uitgangspunten bij de beoordeling 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] doet een beroep op twee bepalingen uit de bemiddelingsovereenkomst:
      
      - De bepaling onder ‘Courtage en opstartkosten’ die luidt: ‘Indien er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de waarborgsom door de koper is voldaan en de koper daarna alsnog de koopovereenkomst ontbindt waardoor de waarborgsom die door koper reeds is gestort aan verkoper verbeurt dan hebben onze kantoren recht op de volledige verkoopcourtage.’, en 
      
      - De bepaling onder ‘Duur, intrekking of opschorting van de opdracht’ die luidt: ‘De makelaarscombinatie zal na beëindiging van deze overeenkomst alsnog conform het bovenstaande worden gehonoreerd indien u met een door ons kantoor of door [eiseres] aangebrachte kandidaat, al dan niet vertegenwoordigd door een derde, binnen twaalf maanden na afloop van de opzegtermijn van de opdracht alsnog met deze kandidaat in (verder) gesprek komt en deze gesprekken uiteindelijk in een transactie resulteren.’.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat hij op grond van deze bepalingen betaling aan [eiseres] verschuldigd is, omdat – kort gezegd – de koopovereenkomst met de familie [naam] na het einde van de bemiddelingsovereenkomst met [eiseres] is gesloten en de familie [naam] niet door [eiseres] is aangebracht.. [eiseres] was volgens [gedaagde] op geen enkele wijze betrokken bij (de totstandkoming van) het contact en de koopovereenkomst met de familie [naam] . 
      
    
    
      3.4.
      In dit geval komt het neer op een uitleg van de afspraken die partijen met elkaar gemaakt hebben. Volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf is bij de uitleg van een bepaling van een overeenkomst niet slechts de taalkundige betekenis van belang, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle concrete omstandigheden van het geval van beslissende betekenis, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
      
      
      
        
          
            [eiseres] kan geen beroep doen op de bepaling over de waarborgsom
        
      
      
    
    
      3.5.
      Vast staat dat de koopovereenkomst met de familie [naam] is gesloten nadat de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] is beëindigd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] geen beroep kan doen op die bepaling. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De koopovereenkomst is niet ontbonden door de koper, maar door de verkoper
        
      
      
    
    
      3.6.
      Volgens [eiseres] maakt het niet welke partij de koopovereenkomst heeft ontbonden, omdat de aanleiding voor het ontbinden van de koopovereenkomst door [gedaagde] het tekortschieten van de koper was en de waarborgsom daardoor is verbeurd. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter overweegt dat de bepaling niet zo kan worden uitgelegd dat die (ook) van toepassing is in de situatie waarin de verkoper de koopovereenkomst heeft ontbonden. In de bepaling is namelijk expliciet benoemd dat die geldt als de koper de koopovereenkomst ontbindt. De bepaling biedt geen ruimte om de voorwaarden waaronder het recht op courtage bestaat door uitleg van de overeenkomst uit te breiden, want de tekst van de bepaling is glashelder. Hierbij is ook van belang dat [gedaagde] een consument is en de overeenkomst is opgesteld door ervaren makelaars. Een andere uitleg komt neer op een wijziging van de overeenkomst en dat is zonder overeenstemming niet toegestaan. Nu vast staat dat [gedaagde] – de verkoper – de koopovereenkomst heeft ontbonden, kan [eiseres] zich niet beroepen op de eerste bepaling, zoals weergegeven in r.o. 3.2. van dit vonnis. 
      
      
        
          De bepaling is niet van toepassing als de bemiddelingsovereenkomst is beëindigd 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Dat de bemiddelingsovereenkomst is beëindigd staat niet ter discussie. [eiseres] stelt echter – zonder onderbouwing en met de nodige verontwaardiging – dat sprake is van nawerking van de overeenkomst, omdat het ‘toch niet zo kan zijn dat de betrokkenheid van [eiseres] in deze situatie niet meetelt’. 
      
    
    
      3.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat de bepaling geen nawerking heeft. Overeenkomsten die beëindigd zijn hebben in het algemeen geen nawerking, tenzij partijen hier uitdrukkelijk afspraken over maken. Bekend is dat een cao nawerking kan hebben, maar ook een concurrentie- en of relatiebeding uit een arbeidsovereenkomst of een geheimhoudingsbeding uit een contract. Met betrekking tot de bepaling over de waarborgsom - anders dan de tweede bepaling zoals weergegeven in r.o. 3.2. - is geen nawerking overeengekomen. Er bestaat ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen reden om deze bepaling nawerking te geven. 
      
      
        
          
            [eiseres] kan geen beroep doen op de bepaling over nawerking 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De bepaling onder ‘Duur, intrekking of opschorting van de opdracht’ geeft een regeling voor de situatie waarin een transactie tot stand komt, na het einde van de bemiddelingsovereenkomst. Partijen twisten onder meer over de vraag of er sprake is van een transactie. Volgens [eiseres] is het sluiten van de koopovereenkomst voldoende. 
      
      
      
      
        
          Er is geen sprake van een voltooide verkooptransactie
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het doel van de bemiddelingsovereenkomst is de verkoop van een woning en de courtage is de beloning die daar tegenover staat. Volgens het artikel ‘courtage en opstartkosten’ dat het recht op courtage tijdens de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst regelt, wordt de verkoopcourtage in rekening gebracht bij het realiseren van een onvoorwaardelijke verkooptransactie. In hetzelfde artikel is bepaald dat de opdrachtgever de notaris machtigt om de courtage aan de makelaars te betalen bij het passeren van de akte van levering. 
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter is – in het licht van het voorgaande – van oordeel dat de bepaling over nawerking zo moet worden uitgelegd dat onder transactie moet worden begrepen: een voltooide koop van een woning. Dat betekent dat de woning moet zijn geleverd en de verkoper moet hebben betaald.. Vast staat dat de koopovereenkomst met de familie [naam] niet heeft geleid tot levering van de woning, omdat de familie [naam] niet had voldaan aan haar betalingsverplichting. De transactie met de familie [naam] was dan ook niet voltooid. 
      
      
        
          
            [eiseres] heeft de familie [naam] niet aangebracht als koper
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eiseres] stelt tevens dat zij de familie [naam] heeft aangebracht door de woning op Funda aan te bieden dan wel dat zij geldt als aanbrengende partij, omdat [A] de inspanningen heeft verricht die tot de transactie zouden hebben geleid en zij als makelaarscombinatie de bemiddelingsovereenkomst met [gedaagde] zijn aangegaan. [gedaagde] betwist dat [eiseres] (dan wel [A] ) de familie [naam] heeft aangedragen als koper: hij heeft de familie zelf ontvangen tijdens de Open Huizen dag. [eiseres] heeft volgens [gedaagde] niets betekend in de totstandkoming van de koopovereenkomst met de familie [naam] . 
      
    
    
      3.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] de familie [naam] niet als koper heeft aangebracht. Het plaatsen van een advertentie op Funda is een basale voorwaarde voor de aanvang van de bemiddelingsovereenkomst die moet leiden tot de verkoop van een woning. Een consument kan zelf immers geen woning op Funda plaatsen. Met het plaatsen van de advertentie heeft [eiseres] slechts indirect een groep van geïnteresseerden en mogelijk ook potentiële kopers geïnformeerd over de mogelijkheid tot koop van de woning en de Open Huizen dag. Dat is wezenlijk anders dan het aandragen van een kandidaat-koper. [eiseres] heeft bovendien nooit zelf rechtstreeks gecommuniceerd met de familie [naam] en zij was niet betrokken bij de onderhandelingen en de totstandkoming van de koopovereenkomst.  Het enkele plaatsen en beheren van de Funda advertentie en het promoten van de Open Huizen dag, zonder daarna enige inspanningen te leveren, staan daarom in dit geval in te ver verwijderd verband van het sluiten van de koopovereenkomst tussen [eiseres] en de familie [naam] . 
      
    
    
      3.15.
      
        Of [A] de familie [naam] heeft aangebracht, kan in het midden blijven. Dat zou er naar het oordeel van de kantonrechter namelijk niet toe leiden dat [eiseres] ook als aanbrengende makelaar moet worden gezien. In tegenstelling tot wat [eiseres] stelt, is het voor betaling van de courtage namelijk wél van belang wie de kandidaat aanbrengt: de makelaar die de transactie tot stand brengt ontvangt immers 60% van de courtage. 
        
          Conclusie: [gedaagde] hoeft geen courtage aan [eiseres] te betalen
        
      
      
    
    
      3.16.
      Het beroep van [eiseres] op de bepalingen uit de overeenkomst slaagt niet. [gedaagde] is geen courtage aan [eiseres] verschuldigd. De door [eiseres] gevorderde hoofdsom wordt afgewezen en de nevenvorderingen delen dat lot. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - reis- en verletkosten
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
      
      
      
      
      
    
  
  
     De formele koper was de besloten vennootschap [bedrijf] B.V. een vennootschap van de heer [naam] . Vanwege de leesbaarheid wordt de koper steeds ‘familie [naam] ’ genoemd. 
  
  
     Hoge Raad 16 mei 2003 NJ 2004, 183.
  
  
     Hoge Raad 20 februari 2004, NJ 2005, 493.
  
  
     Zie ook: rechtbank Rotterdam 28 november 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:12065, r.o. 4.14 en rechtbank Limburg ECLI:NL:RBLIM:2020:659, r.o. 4.7.