ECLI:NL:RBLIM:2026:1864, Rechtbank Limburg, 04-03-2026, 11653813 \ CV EXPL 25-1950
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht personeelswoningen. Huurachterstand en gebruiksvergoeding. Woning te laat ontruimd.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11653813 \ CV EXPL  25-1950
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        FINEST HOUSING B.V., 
      te Panningen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Finest Housing,
      gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de rechtspersoon naar buitenlands recht
      
        DUNAJ PROJEKTY S.R.O., 
      te Dunajska Streda (Slowakije),
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Dunaj,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,- de conclusie van antwoord met producties, - de conclusie van repliek met producties,- de conclusie van dupliek,
      - de mondelinge behandeling van 13 januari 2026.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Finest Housing heeft een bedrijfsvoering die onder meer gericht is op de verhuur van personeelswoningen. 
      
    
    
      2.2.
      Dunaj huurde van Finest Housing een drietal personeelswoningen voor de huisvesting van met name buitenlandse seizoenarbeiders. Alle drie de huurovereenkomsten zijn na opzegging inmiddels geëindigd. Het betreft de volgende woningen:
      - [adres 1], looptijd van 11 september 2022 tot en met 31 augustus 2024, tegen betaling van € 3.200,00 per maand aan huurpenningen en 
      € 600,00 per maand aan voorschot GWE,
      - [adres 2], looptijd van 20 oktober 2023 tot en met 19 oktober 2024, tegen betaling van € 3.500,00 per maand aan huurpenningen en € 450,00 per maand aan voorschot GWE en SNF,
      - [adres 3]. 
      
    
    
      2.3.
      Finest Housing heeft Dunaj maandelijks een of meerdere facturen ten aanzien van bovengenoemde woningen gestuurd, vermeerderd met btw. 
      
    
    
      2.4.
      Er is sprake van een huurachterstand. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Finest Housing vordert - samengevat - veroordeling van Dunaj tot betaling van € 19.455,83 aan restant hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      Dunaj voert verweer, zoals nader in de processtukken weergegeven. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of Dunaj uit hoofde van de betreffende huurovereenkomsten nog betalingsverplichtingen aan Finest Housing heeft openstaan. Finest Housing stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een betalingsachterstand van € 25.545,43, waarop op 18 december 2024 een bedrag van 
        € 5.089,60 in mindering is voldaan, zodat nog resteert te voldoen € 19.455,83. Finest Housing heeft als productie 18 bij de dagvaarding een specificatie van de door haar gestelde achterstand overgelegd en als productie 20 de betreffende facturen. 
        De kantonrechter zal de verweren ten aanzien van de verschillende woningen aan de hand van de specificatie en de bijbehorende facturen hierna achtereenvolgens bespreken. 
      
      
      
        
          
            [adres 3]
          
        
      
      
    
    
      4.2.
      Deze vordering ziet op de huur over de maand november 2022 ad € 1.362,50 en de eindoplevering ad € 175,45, zijnde totaal € 1.537,95. Tegen dit deel van de vordering is geen verweer gevoerd, zodat deze toegewezen wordt. 
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Deze vordering ziet op de huren over de maanden juni tot en met augustus 2024 ad in totaal € 13.252,53 en de huur/gebruiksvergoeding over september 2024 ad € 4.417,51, minus de betaalde waarborgsom ad € 3.800,00, zijnde in totaal € 13.870,04. 
        Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken, waarnaar is verwezen, begrijpt de kantonrechter dat deze woning tot en met 31 augustus 2024 was gehuurd door Dunaj.
        Dunaj stelt zich op het standpunt dat er alleen nog een geschil bestaat over de maand september 2024 en dat zij de rest van de achterstand betaald heeft. Volgens Dunaj moet namelijk op de huurachterstand over juni tot en met augustus 2024 in mindering worden gebracht:
      
      
      1. de door Finest Housing in rekening gebrachte btw over deze facturen, 
      2. het in mindering betaalde bedrag ad € 5.089,60,
      3. een bedrag van € 3.050,00 dat is verrekend. 
      De huur over september 2024 is Dunaj niet verschuldigd, omdat zij de woning toen al had verlaten, aldus Dunaj. De kantonrechter oordeelt als volgt.
      
    
    
      4.4.
      
        Volgens Dunaj hoeft zij de btw niet te betalen, omdat zij al bij aanvang van de samenwerking gevraagd had zonder btw te facturen voor huur langer dan zes maanden en de Belastingdienst hier ook om vraagt. Finest Housing stelt dat zij het verzoek van Dunaj destijds al had afgewezen en dat het aan Dunaj zelf was om ervoor te zorgen dat de huurders er niet langer dan zes maanden wonen. Daarnaast zijn partijen in artikel 1.6 van de huurovereenkomst 9% btw overeengekomen, aldus Finest Housing. 
        De kantonrechter is van oordeel dat, nu partijen in artikel 1.6 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat Dunaj 9% btw verschuldigd is, zij uit hoofde van die overeenkomst de btw verschuldigd is. Bovendien heeft Dunaj eerdere facturen die waren verhoogd met btw ook betaald. Het verweer van Dunaj kan daarom niet slagen. 
      
      
    
    
      4.5.
      Dunaj heeft op 18 december 2024 een bedrag van € 5.089,60 in mindering betaald op de vordering. Uit de als productie 17 bij dagvaarding overgelegde specificatie van de betaling blijkt dat deze zien op de facturen over juni, juli en augustus 2024 (factuurnummers [factuurnummer 1], [factuurnummer 2] en [factuurnummer 3]). Op grond van artikel 6:43 lid 1 BW had Finest Housing de betaling specifiek op deze facturen moeten afboeken. Nu zij dit niet heeft gedaan, moet de betaling alsnog in mindering worden gebracht op de huurachterstand ten behoeve van de woning aan [adres 1].
      
    
    
      4.6.
      
        Dunaj stelt zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 3.500,00 zou worden verrekend. Deze afspraak zou zijn gemaakt nadat Dunaj om huurverlaging had gevraagd, als tegemoetkoming vanwege het feit dat er schimmel in de woning aanwezig was. 
        Volgens Finest Housing is de schimmel door Dunaj zelf veroorzaakt en heeft zij uit coulance aangeboden een bedrag van € 3.500,00 te verrekenen onder de voorwaarde dat Dunaj alle openstaande facturen inclusief september 2024 zou betalen. Omdat dit aanbod niet onder deze voorwaarde door Dunaj werd geaccepteerd, is er geen afspraak tot stand is gekomen, aldus Finest Housing. 
        De kantonrechter is van oordeel dat deze stelling van Finest Housing niet, danwel onvoldoende, door Dunaj is weersproken. Dunaj heeft niet gesteld dat er een afspraak tot verrekening is gemaakt, zonder dat de door Finest Housing gestelde voorwaarde hieraan was verbonden. Bovendien heeft Dunaj de factuur over de maand september 2024 onbetaald gelaten. Zodoende staat niet vast dat partijen de door Dunaj gestelde afspraak tot verrekening zijn overeengekomen, zodat Finest Housing op terechte gronden niet heeft verrekend. 
        De kantonrechter merkt nog op dat Dunaj de aanwezigheid van schimmel in deze procedure niet als een gebrek heeft aangevoerd en ook geen huurprijsvermindering heeft gevorderd, zodat de kantonrechter aan de stellingen van Dunaj voorbijgaat.  
      
      
    
    
      4.7.
      
        Ten aanzien van de huur over de maand september 2024 stelt Dunaj dat zij deze niet verschuldigd is. Volgens Dunaj hebben de huurders de woning begin september in overeenstemming met Wilma van Finest Housing verlaten. De huurders zouden op 3 september overgaan naar het nieuwe huis, maar zij hadden het niet goed begrepen en zijn pas op 4 september overgegaan. Op 4 september is Dunaj zelf komen controleren en toen waren alle huurders weg en lagen er alleen nog persoonlijke spullen van de huurders, die afgevoerd konden worden, aldus Dunaj. Volgens Finest Housing had zij, om de huur over de maand september te voorkomen, aan Dunaj voorgesteld om op 2 september op te leveren (productie 28 van Finest Housing). Dunaj heeft op 2 september niet opgeleverd en op 4 september bleek de woning nog niet leeg te zijn, aldus Finest Housing.
        De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit de stellingen van partijen blijkt dat zij akkoord zijn gegaan met oplevering op 2 september en dat er op 2 september geen oplevering heeft plaatsgevonden. Verder was de woning op 4 september nog niet (volledig) ontruimd/leeg achtergelaten. Dunaj heeft niet gesteld en onderbouwd dat Finest Housing akkoord is gegaan met een nog latere oplevering. 
      
      
      
        4.7.1.
        
          Finest Housing heeft aangevoerd dat, nu de woning niet tijdig en leeg is opgeleverd en zij in september nog behoorlijk wat werk heeft gehad om de woning netjes te krijgen, Dunaj de huurpenningen over de gehele maand september verschuldigd is. 
          Dit standpunt kan niet slagen. Finest Housing heeft niet gesteld op grond waarvan zij recht heeft op de huurpenningen over de volledige maand en niet uitsluitend over de eerste vier dagen. Dunaj is op grond van artikel 7:225 BW daarom een gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode van 1 tot en met 4 september 2024. De kantonrechter begroot deze schade, uitgaande van een huurprijs van € 4.417,51 inclusief voorschot GWE en gedeeld door 30 dagen, op € 589,00. 
        
        
      
      
        4.7.2.
        Voor zover Finest Housing zich op het standpunt zou stellen dat de schade meer dan deze vergoeding bedraagt en zij zich beroept op het hierover bepaalde in artikel 7:225 BW, kan dit niet slagen. Als de verhuurde zaak niet correct wordt opgeleverd, kan dit artikel niet zonder meer naar analogie worden toegepast. Het artikel ziet namelijk alleen op de teruggaveverplichting (en niet op de opleveringsverplichting zoals bedoeld in art. 7:224 lid 2 BW). Het voorgaande betekent dat de grondslag van de vordering tot betaling van huur/gebruiksvergoeding over de hele maand september ontbreekt. 
        
      
    
    
      4.8.
      
        De conclusie is dat Dunaj voor de woning aan [adres 1] de huurpenningen verschuldigd is over de periode juni tot en met augustus 2024 inclusief voorschot GWE, plus de huur over de periode 1 tot en met 4 september 2024 is in totaal € 13.841,53. 
        Hierop dient in mindering te worden gebracht de betaalde waarborgsom ad € 3.800,00 en het in mindering betaalde bedrag ad € 5.089,60, zodat resteert te voldoen € 4.951,93. 
      
      
      
        
          
            [adres 2]
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      Deze vordering ziet op de huurpenningen over de periode van 1 tot en met 19 oktober 2024 ad € 2.682,07, de vergoeding van een paneeldeur ad € 700,71, de opleveringskosten ad € 3.520,20 en de eindafrekening GWE ad € 7.238,46, te verminderen met de borg ad € 3.750,00, zijnde in totaal € 10.391,44.
    
    
      4.10.
      Dunaj heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde huurpenningen over de maand oktober 2024 en de factuur met betrekking tot de paneeldeur, anders dan dat deze posten verrekend moeten worden met de borg. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      
        Ten aanzien van de gevorderde opleveringskosten ad € 3.520,20 wordt het volgende overwogen. Finest Housing stelt dat de woning ondanks inspectie zeer slecht is opgeleverd. Als gevolg hiervan heeft zij bij factuur van 5 november 2024 een aantal schadeposten in rekening gebracht (productie 20 bij de dagvaarding). Finest Housing heeft als productie 19 de opleverrapportage van deze woning overgelegd.
        Volgens Dunaj zijn de kosten onterecht bij haar in rekening gebracht, omdat ze in de veronderstelling was de woning netjes te hebben opgeleverd. Dunaj heeft enkel betwist de woning niet netjes te hebben opgeleverd, maar heeft dit niet nader toegelicht.  
        Dit algemene verweer wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen.   
        Dunaj heeft weliswaar gesteld dat Finest Housing haar een korting had aangeboden op de factuur van de opleveringskosten, maar Finest Housing heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat dit aanbod uitsluitend is gedaan met de bedoeling om een procedure te voorkomen. Dit is niet door Dunaj weersproken. Nu Dunaj hier niet mee akkoord is gegaan, kan het verweer van Dunaj niet slagen. De vordering zal worden toegewezen. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        Ten aanzien van de gevorderde eindafrekening GWE ad € 7.238,46 wordt het volgende overwogen. Dunaj betwist de hoogte van deze factuur. Zij vraagt zich af waarom de buitensporig hoge kosten niet eerder door Finest Housing zijn geconstateerd en waarom zij toen niet heeft ingegrepen. Dunaj zou graag een specificatie van het stroomverbruik willen zien. Als de kosten worden onderbouwd is Dunaj bereid de factuur te betalen.
        Finest Housing stelt zich op het standpunt dat zij Dunaj meerdere malen gewaarschuwd heeft dat de thermostaat in de betreffende woning ingesteld was op 25 graden Celsius, waarna ze had voorgesteld om een ICY te plaatsen om de kosten voor Dunaj te beperken. Volgens Finest Housing heeft Dunaj ook daarna haar verbruik niet aangepast. 
        Finest Housing heeft verder gesteld dat tussen partijen was afgesproken dat zij rechtstreeks de door haar van de eigenaar ontvangen factuur aan GWE aan Dunaj zou doorbelasten.
        Dunaj heeft de nadere stellingen van Finest Housing niet weersproken. Zij heeft zich ook niet op het standpunt gesteld dat partijen een andere afspraak hadden gemaakt over GWE. Dat betekent dat vaststaat dat partijen hebben afgesproken dat Finest Housing de van de eigenaar ontvangen eindafrekening voor GWE rechtstreeks aan Dunaj mocht doorbelasten. Dat heeft zij ook gedaan en een specificatie van het verbruik overgelegd als productie 29.  Deze specificatie is niet danwel onvoldoende door Dunaj betwist. Daarnaast heeft Dunaj tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij er zelf voor gekozen had om niet aanwezig te zijn bij de oplevering van de woning en het opnemen van de meterstanden. Op grond van het voorgaande is de vordering toewijsbaar.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      
        Op grond van het voorgaande bedraagt het totaal toe te wijzen bedrag € 1.537,95 + 
        € 4.951,93 + 10.391,44 is € 16.881,32. 
      
      
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.13.
      Finest Housing vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen omdat deze op geen enkele wijze door Finest Housing zijn onderbouwd. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Dunaj is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Finest Housing worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.296,00
              
              
                (3 punten × € 432,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.020,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Dunaj om aan Finest Housing te betalen een bedrag van € 16.881,32, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Dunaj in de proceskosten van € 3.020,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Dunaj niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
      
      
      
    
  
  
    Hof Arnhem-Leeuwarden 20 augustus 2024, ECLI:NL: GHARL:2024:5279, r.o. 5.19