ECLI:NL:RBNHO:2025:13055, Rechtbank Noord-Holland, 12-11-2025, C/15/362935
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Grondspeculatie. Eiseres (niet-consument) heeft niet gedwaald bij de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een perceel landbouwgrond. Ook is de vordering tot vernietiging grotendeels verjaard.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      locatie Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/362935 / HA ZA 25-134
    
    
    
      
        Vonnis van 12 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [plaats 1] ,
      eiseres,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. M. de Boorder,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V.,  
      gevestigd te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. N.E. Koelemaij.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [eiseres] heeft in 2017 van [gedaagde] een perceel grond gekocht als investeringsobject (grondspeculatie). [eiseres] vindt dat [gedaagde] daarbij bewust onjuiste informatie aan haar heeft verstrekt over de prijs van de grond, de kans op rendement en de aan de koop verbonden risico’s. Volgens [eiseres] is er daarom sprake van dwaling of een oneerlijke handelspraktijk en moet de koopovereenkomst worden vernietigd en moet [gedaagde] de koopsom terugbetalen. De rechtbank wijst de vorderingen af en licht hierna toe waarom.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025;
      - het B3-formulier namens [eiseres] met een aanvulling op productie 3 bij dagvaarding;- het B3-formulier met aanvullende productie 13 namens [eiseres] ;
      - het B3-formulier met aanvullende productie 14 namens [eiseres] ;
      - de akte met aanvullende producties 10 tot en met 14 namens [gedaagde] ;
      - de mondelinge behandeling van 7 oktober 2025, waarbij door beide advocaten gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] was tot 31 januari 2024 de houdstermaatschappij, en sindsdien een bouwbedrijf, van de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ). [gedaagde] is de houdstermaatschappij van de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ).
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft op 2 november 2016 een perceel grond, kadastraal bekend als [kadaster nummer 1] van 01.34.65 hectare, gekocht van de heer [betrokkene 3] voor een koopsom van € 475.000,00 (€ 35,28 per m2 exclusief kosten koper). [gedaagde] heeft dit perceel vervolgens verkaveld.
      
    
    
      2.3.
      Op 10 januari 2017 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] elkaar ontmoet tijdens een bijeenkomst voor ondernemers. Hierbij is de mogelijkheid van aankoop door [eiseres] van een kavel te [wijk 1] van [gedaagde] ter sprake gekomen.
      
    
    
      2.4.
      
        Op 11 januari 2017 heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] per e-mail geschreven: 
        “(…) We spraken gister over de grond bij [plaats 3] en ik heb daar nog 2 kavels van 1000m2 per stuk beschikbaar tegen €49,- m2 KK. Het is een leuk clubje bestaande uit [betrokkene 3] , [betrokkene 4] mvr [betrokkene 5] en ikzelf die allen daar grond bezitten omdat het moment gaat komen dat de gemeentelijke indeling wijzigt en daardoor mogelijk de bestemming.
      
      
      
        
          300 meter verderop is een stuk met bouwbestemming verkocht tegen €705,- m2 ! met de
        
        
          helft zou de huidige grondbezitters tevreden zijn.
        
      
      
      
        
          Ik bied je graag 1 of 2 kavels aan bijvoorbeeld nummers 11&13 maar indien je andere
        
        
          voorkeur hebt moet ik even kijken wat beschikbaar is.
        
      
      
      
        
          zie link voor lokatie: http://www.rendementgronden.nl/huidig-aanbod/
        
      
      
      
        
          Als je wilt inschrijven regel ik de notaris en aktes etc”
      
      
    
    
      2.5.
      Op de website rendementgronden.nl stonden over de kavels die door [gedaagde] verkocht werden reclame-uitingen, waaronder: 
      
      
        
          “Dat het een goede aantrekkelijk belegging is kunt u zelf vaststellen wanneer u over de A28 rijdt dan kunt u de kavels direct zien liggen”.
        
        
          
            “Wat deze kavels wel zeer aantrekkelijk maakt is dat de gemeente [plaats 5] eigenaar is van het stuk grond links wat ons scheid van de woonwijk, en van het stuk grond rechts van onze kavels.” 
          
        
        
          
            “Gronden hoef je niet te verven, onderhouden, te verzekeren en het loopt niet weg en kan ook niet gestolen worden, grond blijft! Hoe warmer de grond hoe hoger de waarde per m2.”
        
        
          “Wanneer een ontwikkelaar of gemeente uit breiden wil, en ze hebben grond nodig, dan zal men dat tegen de commerciële waarde aanschaffen. De winsten kunnen dan flink oplopen voor u als belegger. Daarbij blijft bij inflatie grond ook waardevast. 
        
        
          “Beleggers in grond beseffen, dat oppervlakte schaars zijn. Rendementgronden.nl wil uitsluitend de meest kansrijke gronden aanbieden aan beleggers.”
        
        
          “Rendementgronden ziet dat grond omgezet kan worden in goud!”
        
        
          “Een belegging in grond is een zekere belegging.”
        
        
          “De inflatie heeft altijd een gunstige werking gehad op grondprijzen, en laten we eerlijk zijn Nederland word niet groter als zouden wij het willen. Grond is dus schaars en schaars betekend betere prijzen. Wie een belegging in grond vergelijkt met aandelen. goud en zilver heeft nu een unieke investering.” 
        
        
          “Deze kavels zijn dus unieke beleggingsobjecten. het wachten is op de ontwikkelaars van het rijk, gemeente of anderen. Tijd is uw vriend.”
        
        
          “Recent verkocht in de buurt gelegen perceel: [adres] te [plaats 5] . Een perceeloppervlakte van 1299 m2 waarvan de laatst bekende vraagprijs betreft € 785.000,-. Op basis van deze vraagprijs bedraagt de prijs € 604 per m2!”
        
      
      
      
        De website rendementgronden.nl is inmiddels offline.
      
      
    
    
      2.6.
      Op 20 april 2017 heeft [eiseres] van [gedaagde] een perceel van 1005 m2, kadastraal bekend als Gemeente [wijk 1] , [kadaster nummer 2] , kavelnummer 13 (hierna: het perceel), gekocht voor een koopprijs van € 48.000,00 (€ 47,76 per m2 exclusief overdrachtsbelasting). Op 27 april 2017 is het perceel aan [eiseres] geleverd.
      
    
    
      2.7.
      In de koopovereenkomst staat voor zover relevant: 
      
      
        “Artikel 5
        
          (…)
        
      
      
        6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken voor 
        belegging doeleinden
        . Het is koper genoegzaam bekend dat het verkochte thans een 
        agrarische bestemming
         heeft.
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 21
        
        
          Verkoper en koper verklaren voorts het navolgende:
        
      
      
        1. Het verkochte maakt deel uit van het registergoed bestaande uit het perceel grasland gelegen ten zuiden van [plaats 5] nabij de Rijksweg A28, kadastraal bekend gemeente
      
      
        
          
            [wijk 1] , sectie m nummer 6402, groot een hectare, vier en dertig are en vijf en zestig centiare (01.34.65 ha.) hetgeen door koper in eigendom is verkregen blijkens een akte van
        
        
          levering op twee november tweeduizend zestien verleden voor voornoemde notaris Slagman.
        
      
      
        2. Verkoper heeft het hiervoor sub 1 vermelde registergoed in eigendom verworven als beleggingsobject met als doelstelling over te gaan tot verkaveling en (door) te verkopen als
      
      
        beleggingsobject
        . Koper koopt het verkochte derhalve met als doelstelling 
        beleggingsobject
        . Het hiervoor sub 1 vermelde registergoed is gelegen nabij de stad [plaats 5] met thans nog als bestemming “agrarisch” echter wordt beoogddat de bestemming op termijn kan wijzigen in “woonbestemming” waarbij het aannemelijk is dat er sprake 
        kan
         zijn van een waardevermeerdering. Koper is door verkoper genoegzaam gewezen op de risico’s die aan deze belegging verbonden kunnen zijn. Koper verklaart daarvan genoegzaam kennis te hebben genomen en de risico’s daarvan te aanvaarden. Koper vrijwaart verkoper bij deze voor zoveel nodig voor elke aansprakelijkheid hieromtrent. (…)”
      
    
    
      2.8.
      
        Op 27 oktober 2024 is op de website van het Algemeen Dagblad een artikel geplaatst met de titel: ‘ [betrokkene 5] ‘opgelicht’ door vriend bij [plaats 5] gronddeal: tv-coryfee stapt naar de rechter’. In dat artikel staat onder andere: “Het gaat om een stuk landbouwgrond aan de zuidrand van de [plaats 5] wijk [wijk 1] . [betrokkene 3] zou [betrokkene 5] (78) in 2016 hebben geadviseerd de grond te kopen. Hij beloofde daarbij dat de grond veel
        
          meer waard zou worden, omdat die in de toekomst in aanmerking zou komen voor woningbouw. Dat was echter ‘onzin’, zegt [betrokkene 6] , juridisch adviseur van [betrokkene 5] . ,,We hebben inmiddels ook met de gemeente [plaats 5] gebeld: dat stuk grond ligt
        
        
          vlakbij een Natura 2000-gebied. Het zal nooit voor woningbouw in aanmerking komen.”
      
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 14 november 2024 heeft mr. [betrokkene 7] , jurist bij Stichting GrondhandelClaim, namens [eiseres] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling. [gedaagde] heeft de vernietiging niet geaccepteerd.
      
    
    
      2.10.
      De gemeente [plaats 5] heeft de WOZ-waarde van het perceel van [eiseres] per 1 januari 2024 vastgesteld op € 5.000,00.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert uitvoerbaar bij voorraad:
        I. Te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] buitengerechtelijk op 14 november 2024 is vernietigd, dan wel de vernietiging van de koopovereenkomst,
        II. [gedaagde] te veroordelen tot ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomst door binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële teruglevering van het aangekochte perceel zoals dat blijkt uit de akte van levering met bepaling dat [gedaagde] de kosten van de teruglevering op zich neemt, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 50.000,00,
        III. [gedaagde] te veroordelen aan [betrokkene 1] terug te betalen het aankoopbedrag van € 48.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente, te rekenen per 14 november 2024 tot en met de dag der algehele voldoening, en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.265,00,
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
      
      
    
    
      3.2.
      Kortgezegd stelt [eiseres] dat zij bij de aankoop van het perceel heeft gedwaald. Zij is bij de koop afgegaan op de louter positieve berichten van [gedaagde] over de ontwikkelingen en waardestijgingen van het perceel en zij is daarbij niet gewaarschuwd over de risico’s van de belegging. [gedaagde] heeft een onjuiste voorstelling van zaken gegeven over de waarde van de grond en het bijzondere potentieel daarvan, omdat er geen enkele indicatie is dat de grond in de nabije toekomst een bestemmingswijziging en daarmee een waardestijging zal plaatsvinden. Dit wist [gedaagde] ten tijde van de verkoop, terwijl [eiseres] dit pas door het artikel in het Algemeen Dagblad van 27 oktober 2024 heeft ontdekt. Als [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst eerlijke mededelingen hierover had gedaan en de risico’s had meegedeeld, had [eiseres] de grond nooit gekocht. Daarbij is [eiseres] geen professional in grondtransacties, zodat zij in de verhouding tot [gedaagde] gelijkgesteld moet worden aan een consument. In aanvulling daarop heeft [eiseres] ter zitting het standpunt ingenomen dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de vernietigingsvordering van [eiseres] door verloop van drie jaren na ontdekking van de dwaling is verjaard. De dwaling is immers gebaseerd op de te hoge prijs die [eiseres] stelt te hebben betaald voor het perceel, maar door de WOZ-beschikkingen die zij heeft ontvangen is zij sinds de koop jaarlijks van de werkelijke (agrarische) waarde op de hoogte gesteld. Voorts betwist [gedaagde] dat zij [eiseres] onjuist heeft geïnformeerd over de eigenschappen van het verkochte perceel. Uit de koopovereenkomst en de leveringsakte blijkt namelijk dat [gedaagde] genoegzaam heeft gewezen op de risico’s van de belegging. Een bestemmingswijziging of waardestijging is daarbij nooit gegarandeerd. Tot slot betwist zij dat [eiseres] - als ervaren ondernemer en investeerder - in dit geschil aan een consument gelijkgesteld zou moeten worden.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [eiseres] is niet gelijk te stellen aan een consument
      
    
    
    
      4.1.
      Omdat [eiseres] een beroep op dwaling doet en stelt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, is het van belang om eerst vast te stellen of de positie van [eiseres] in de verhouding tot [gedaagde] gelijkgesteld dient te worden met die van een consument, zoals zij stelt. Indien sprake is van een consumentenkoop komt [eiseres] bij haar beroep op dwaling een hogere bescherming toe. Ook kan [eiseres] slechts een beroep doen op de rechtsgevolgen van de gestelde oneerlijke handelspraktijken van [gedaagde] als zij als consument wordt aangemerkt.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] stelt dat het doen van grondtransacties niet tot haar gewone bedrijfsmatige activiteiten behoort. Zij exploiteert een installatiebedrijf en heeft geen kennis van grondhandel. Weliswaar heeft zij enkele keren eerder grond gekocht in (de omgeving van) [plaats 6] , maar dit was slechts incidenteel om hierop de bedrijfsvestiging van het installatiebedrijf te realiseren. De vermelding van het kopen van onroerend goed als bedrijfsactiviteit in haar statuten is standaard voor een houdstermaatschappij en betekent niet dat zij, of [betrokkene 1] , ervaren is in het doen van dergelijke beleggingen. De beslissing om te beleggen is verder door [betrokkene 1] in privé genomen en slechts bekostigd door [eiseres] , met pensioengeld van [betrokkene 1] , vanwege het gebrek aan liquide middelen in privé, aldus nog steeds [eiseres] .
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist dit en wijst erop dat het een zakelijke transactie betreft. Dat blijkt naast de statuten van [eiseres] volgens [gedaagde] onder meer uit het feit dat [eiseres] het een mooie kans vond om in het perceel te investeren, omdat hij uit de omgeving komt en hij de kans zag om met zijn installatiebedrijf en zijn deelneming in zonnepanelen actief te worden bij de (eventuele) ontwikkeling van het perceel. Verder heeft [eiseres] de mogelijkheden onderzocht om een reclameaanhanger voor haar installatiebedrijf op het perceel te zetten. [gedaagde] wijst er ook op dat [betrokkene 1] is benaderd binnen de sociëteit De Heeren van Sminia, volgens [eiseres] zelf een ‘vriendenclub van zakelijke mensen’, en [betrokkene 1] in privé ten tijde van de koop een actieve en zeer ervaren ondernemer met ervaring in beleggingen was. Er is daarom volgens [gedaagde] sprake van een weloverwogen aankoopbeslissing door een professionele koper.
      
    
    
      4.4.
      
        [betrokkene 1] heeft niet betwist dat hij bij [gedaagde] heeft geïnformeerd over het neerzetten van een reclameaanhanger op de door [eiseres] aangekochte kavel. Dit wijst erop dat [eiseres] in ieder geval de mogelijkheden heeft verkend om het perceel bedrijfsmatig te exploiteren, in afwachting van de eventuele bestemmingswijziging. Ook heeft [eiseres] niet betwist dat [betrokkene 1] mogelijkheden zag om met zijn installatiebedrijf en deelneming in zonnepanelen bedrijfsmatig betrokken te raken bij de ontwikkeling van de percelen na de eventuele bestemmingswijziging. Deze omstandigheden en het feit dat [betrokkene 1] binnen een samenzijn van ondernemers is benaderd met de mogelijkheid om deel te nemen aan een gezamenlijke (zakelijke) investering, duiden erop dat [eiseres] juist vanuit bedrijfsmatige overwegingen - en daarmee in de uitvoering van haar bedrijfsvoering - het perceel heeft aangekocht. Gelet daarop heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat de aankoop van het perceel een (niet professionele) beslissing was van [betrokkene 1] in privé en zij bij deze transactie daarom gelijkgesteld moet worden met een consument. Dat [eiseres] geen professional is in grondtransacties is in dat licht ook onvoldoende onderbouwing. Gelet op genoemde feiten en omstandigheden is geen sprake van een gelijk geval als in de uitspraak van deze rechtbank van 31 juli 2024, waarop [eiseres] zich beroept.  
      
    
    
      4.5.
      Omdat [eiseres] niet gelijkgesteld kan worden met een consument, gaan de stellingen over de oneerlijke handelspraktijken van [gedaagde] niet op, zodat deze in ieder geval niet als grondslag voor toewijzing van de vorderingen kunnen leiden.
      
      
        
          De vernietigingsvordering op grond van dwaling is (grotendeels) verjaard
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] heeft dwaling aan de (buitengerechtelijke) vernietiging ten grondslag gelegd. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is op grond van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vernietigbaar, onder meer als de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of als de wederpartij in verband met wat zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Als consument komt bij een beroep op dwaling een hogere bescherming toe. Omdat de rechtbank al heeft geoordeeld dat [eiseres] bij de aankoop van het perceel niet gelijkgesteld kan worden met een consument, komt haar die hogere bescherming niet toe.   
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank komt eerst toe aan de bespreking van het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] , namelijk dat de rechtsvorderingen die [eiseres] heeft ingesteld zijn verjaard. Artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW bepaalt dat rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren, in geval van dwaling, na ommekomst van drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. Daarbij gaat het om subjectieve bekendheid met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond, wat betekent dat [eiseres] daarmee daadwerkelijk bekend moet zijn geraakt. Absolute zekerheid daarover is niet vereist, een redelijke mate van zekerheid volstaat.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] stelt meerdere feiten en omstandigheden waarop haar beroep op dwaling is gegrond. Ten eerste stelt zij voorafgaand aan de koop onjuist en misleidend zijn te geïnformeerd over de waarde van de grond. [gedaagde] heeft daarbij nagelaten te informeren dat de grond zonder bestemmingswijziging (veel) minder waard zou zijn dan de door [eiseres] betaalde prijs. [gedaagde] heeft de grond namelijk juist als waardevast aangeprezen. [eiseres] heeft daarom ten onrechte te veel betaald.
      
    
    
      4.9.
      Ook heeft [gedaagde] onjuiste mededelingen gedaan over potentie van het perceel, namelijk dat een waardestijging te verwachten was in verband met een bestemmingswijziging. In de dagvaarding stelt [eiseres] dat [gedaagde] voorafgaand aan de koop heeft verklaard dat de grond binnen enkele jaren, 2 á 3 jaren, zou worden ontwikkeld als bouwgrond. Ter zitting heeft [betrokkene 1] verklaard dat het in plaats daarvan zou gaan om ontwikkeling ‘binnen afzienbare tijd’, namelijk binnen 3 tot 5 jaren. Dit terwijl het [gedaagde] volgens [eiseres] al voorafgaand aan de koop duidelijk was dat er op basis van het geldende bestemmingsplan nooit een bestemmingswijziging zou plaatsvinden. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] stelt dat de feiten en omstandigheden waarop zij zich beroept haar pas bekend zijn geworden door het artikel in het Algemeen Dagblad van 27 oktober 2024, zodat er geen sprake kan zijn van verjaring. Pas op dat moment besefte [eiseres] zich namelijk dat zij onvolledig, onjuist en misleidend geïnformeerd is door [gedaagde] . [gedaagde] stelt echter onbetwist dat [eiseres] na de koop van het perceel jaarlijks WOZ-beschikkingen heeft ontvangen, waarop te zien was dat het perceel steeds een intrinsieke waarde van ongeveer € 5.000,00 vertegenwoordigde. Dit ligt geenszins in de buurt van de koopprijs € 48.000,00, zodat [eiseres] op basis van die informatie al in 2018, en in elk geval in 2019, ermee bekend was dat zij bij de koop (veel) meer had betaald dan de werkelijke grondprijs. De rechtbank volgt [gedaagde] daarin. Gelet op de geldende verjaringstermijn van drie jaren, is de verjaringstermijn op dit punt voltooid voordat [eiseres] [gedaagde] op 14 november 2024 voor het eerst aansprak en de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigde. [eiseres] kan daarom niet langer aan de door haar gestelde dwaling ten grondslag leggen dat zij gedwaald heeft over de waarde zonder bestemmingswijziging. 
      
    
    
      4.11.
      In beginsel geldt hetzelfde voor de stellingen van [eiseres] dat zij over de bijzondere eigenschappen (de potentie) van het perceel heeft gedwaald. Als de stellingen van [eiseres] uit de dagvaarding worden gevolgd dat [gedaagde] haar zou hebben medegedeeld dat een bestemmingswijziging binnen 2 á 3 jaren zou plaatsvinden, dan was [eiseres] uiterlijk in 2020 bekend met het feit dat de toegezegde bestemmingswijziging (nog) niet had plaatsgevonden. Daarmee was [eiseres] bekend met het feit waarop zij haar beroep op dwaling (mede) grondt, namelijk dat het perceel niet die bijzondere eigenschappen of potentie voor bestemmingswijziging heeft die haar werden voorgehouden. 
    
    
      4.12.
      Dat is anders als de stelling van [eiseres] ter zitting wordt gevolgd dat een termijn van 3 tot 5 jaren voor ontwikkeling zou zijn toegezegd, omdat [eiseres] dan uiterlijk in 2022 bekend was geworden met haar dwaling. De vernietigingsbrief van 14 november 2024 is in dat geval verzonden voor de voltooiing van de verjaringstermijn. [gedaagde] heeft deze stelling, evenals de eerdere stelling dat een bestemmingswijziging binnen 2 á 3 jaren zou zijn toegezegd, betwist. Maar, zij heeft geen bezwaar gemaakt tegen de gewijzigde stelling ter zitting dat er een bestemmingswijziging binnen 3 tot 5 jaren zou zijn toegezegd in plaats van binnen 2 á 3 jaren. Vanwege de nadere stelling van [eiseres] kan op dit punt geen voltooiing van de verjaring worden aangenomen. De rechtbank zal daarom het beroep op dwaling ten aanzien van de potentie van het perceel inhoudelijk behandelen.
      
      
      
        
          Geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      4.13.
      Het beroep op dwaling is daarmee (alleen nog) gegrond op de gestelde mededeling dat de grond binnen 3 tot 5 jaren zou worden ontwikkeld, terwijl [gedaagde] wist dat dit nooit zou gebeuren. Daarmee heeft [gedaagde] [eiseres] volgens haar misleid. [gedaagde] heeft betwist enige garantie te hebben gegeven dat de grond op enig moment zou worden ontwikkeld. Dat is volgens [gedaagde] niet gebeurd op de bijeenkomst van 10 januari 2017 en dat blijkt ook niet uit de e-mail van 11 januari 2017, de website of de koopovereenkomst. De rechtbank stelt vast dat in de genoemde schriftelijke stukken consequent erop gewezen is dat het slechts een mogelijkheid is dat een bestemmingswijziging plaatsvindt, op basis van de ligging van het perceel tussen [plaats 5] en [plaats 3] . Ter zitting heeft [betrokkene 2] daarnaast onbetwist toegelicht dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst samen het perceel hebben bezocht en dat [betrokkene 2] [betrokkene 1] toen heeft gewezen op de risico’s van het speculeren op een bestemmingswijziging. [eiseres] heeft daar slechts tegenovergesteld dat er op 10 januari 2017 wel mondeling een toezegging zou zijn gedaan, maar dat heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. De stellingen van [eiseres] zijn in dat kader ook niet consequent, in het bijzonder over de termijn waarbinnen [gedaagde] een bestemmingswijziging zou hebben toegezegd. Daarmee heeft zij tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende gesteld dat [gedaagde] haar een bestemmingswijzing heeft toegezegd. Aan verdere bewijslevering van deze stelling wordt dan ook niet toegekomen.
      
    
    
      4.14.
      Ook is de rechtbank van oordeel dat, anders dan [eiseres] stelt, niet is komen vast te staan dat het uitgesloten is dat ooit een bestemmingswijziging van het perceel zal plaatsvinden, zodat [gedaagde] ook in dat opzicht geen onjuiste mededeling heeft gedaan. De rechtbank licht dat toe. 
      
    
    
      4.15.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] al voorafgaand aan de verkoop wist dat het perceel geen bijzondere eigenschappen heeft, nooit ontwikkeld zou worden en dat daarom aan [eiseres] had moeten melden. Dat onderbouwt [eiseres] door te verwijzen naar het overgelegde taxatierapport van 2 juli 2024 van Agriteam Makelaars, betreffende een vergelijkbaar en nabijgelegen perceel, kadastraal bekend Gemeente [wijk 1] , [kadaster nummer 3]. In dat taxatierapport wordt verwezen naar het bestemmingsplan [wijk 2] van april 2010, dat ten tijde van de verkoop van kracht was. Op bladzijde 24 van dat bestemmingsplan is volgens [eiseres] vermeld dat [kadaster nummer 3], net als het perceel van [eiseres] , tot de groenstructuur van het plangebied behoort. Ook staat op bladzijde 25 dat de zuidzijde van het plangebied, waartoe ook het perceel van [eiseres] behoort, als open landschap een bufferzone vormt en dat behoud van de openheid van de zone van belang is. De herziening van het bestemmingsplan in april 2020 heeft hierin geen verandering gebracht. Daarnaast wijst [eiseres] erop dat het perceel zich in het Nationaal Park Drentsche Aa bevindt. Dat is een Natura 2000-gebied en het perceel grenst ook aan andere Natura 2000-gebieden. Zodoende is de bestemming van het perceel ‘groen’ en zal het ook ‘groen’ moeten blijven. Dat wist [gedaagde] , althans dat had zij moeten weten en moeten communiceren aan geïnteresseerden.
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank volgt [gedaagde] in haar betwisting dat uit het door [eiseres] gestelde niet blijkt dat de gemeente [plaats 5] nooit de bestemming van het perceel zal wijzigen naar de bestemming ‘wonen’ én dat [gedaagde] dat wist en heeft verzwegen aan kopers. De rechtbank legt dat hieronder uit.
      
    
    
      4.17.
      
        In het taxatierapport is opgenomen dat naar inschatting van de taxateur de kans op een bestemmingswijziging die leidt tot een opvallende waardestijging de komende jaren niet als realistisch is te kenschetsen. Argumentatie daarvoor is de huidige groenbestemming, teksten en maten uit de toelichting op het bestemmingsplan en het feit dat het getaxeerde object is geleden binnen het plangebied van het Nationaal Park Drentsche Aa. 
        Anders dan [eiseres] veronderstelt, staat hier niet dat het absoluut is uitgesloten dat er ooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Dat dat (wel) in het bestemmingsplan uit 2010 staat, heeft [eiseres] niet nader onderbouwd. Overigens is het onduidelijk of het perceel van [eiseres] (al dan niet sinds 2020) überhaupt een bestemming ‘groen’ heeft, zoals het taxatierapport lijkt te veronderstellen, omdat in het taxatierapport van perceel nummer 11070 ook wordt gesproken over agrarische grond en naar de agrarische eigenschappen van dat perceel wordt verwezen. Het perceel van [eiseres] is ook als agrarische grond verkocht. 
      
      
    
    
      4.18.
      Ook is niet gebleken dat het perceel een Natura 2000-gebied is of grenst aan een Natura 2000-gebied, zodat dat in ieder geval geen belemmering vormt voor een toekomstige bestemmingswijziging. Dat is namelijk gemotiveerd betwist door [gedaagde] en [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling niet verwezen naar andere informatie, zoals (bijvoorbeeld) de door [gedaagde] genoemde website natura2000.nl. Weliswaar is het perceel (als uiterste buitengebied) onderdeel van het Nationaal Park Drentsche Aa, maar ook dat wil niet zeggen dat de bestemming van het perceel nooit kan wijzigen. [eiseres] heeft niet gesteld dat dit bijvoorbeeld is uitgesloten in het geldende beheer- en/of inrichtingsplan. [gedaagde] heeft er verder onbetwist op gewezen dat uit www.drentscheaa.nl/kaart blijkt dat een heel groot gebied in Drenthe en een stukje [plaats 5] daaronder valt, met diverse dorpen hierin, en dat het illusoir is dat dat hele gebied “op slot” zou zitten. Tot slot heeft [betrokkene 2] ter zitting onbestreden aangevoerd dat er wel degelijk ontwikkelingen plaatsvinden op en rondom het perceel, gelet op de samenvoeging van de gemeentes [plaats 5] en [plaats 3] , dat de gemeenteraad inmiddels is benaderd over de mogelijkheden van bestemmingswijziging en er een rijksweg in de buurt is aangelegd.
      
    
    
      4.19.
      Een bestemmingswijziging is een door de gemeenteraad te nemen besluit. Ondanks de gestelde negatieve indicatoren kan de gemeenteraad zo’n besluit nemen. Dat is ook hetgeen waarop [eiseres] als belegger, gelet op de locatie van het perceel tussen [plaats 5] en [plaats 3] , speculeert. Dat uit het meest recente bestemmingsplan geen directe aanleiding voor een toekomstige bestemmingswijziging is te herleiden, maakt dat niet anders. Het gaat erom dat, zoals [eiseres] stelt, het (al ten tijde van verkoop van het perceel) absoluut uitgesloten is dat ooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden en dat daarom de door [gedaagde] benoemde mogelijkheid en het gegeven perspectief daartoe onjuist is. Dat is niet gebleken, althans [eiseres] heeft voor die conclusie onvoldoende gesteld. Niet kan dus worden vastgesteld dat dat sprake is van een onjuiste mededeling van [gedaagde] hierover.
      
    
    
      4.20.
      Voor zover [eiseres] heeft willen stellen dat zij heeft gedwaald door de uitlatingen op de website rendementgronden.nl, gaat dat ook niet op. Weliswaar stonden op de website (louter) positieve uitlatingen over het potentieel van de grond, maar de feiten waarop [eiseres] haar beroep op dwaling specifiek baseert stonden als zodanig niet op de website. [eiseres] stelt ook niet dat de uitlatingen op de website doorslaggevend zijn geweest voor haar aankoopbeslissing. Dat wordt bovendien door [gedaagde] betwist en is ook niet te rijmen met de verklaring van [betrokkene 1] ter zitting dat hij, althans [eiseres] , zich volledig heeft laten leiden door mondelinge uitlatingen van [betrokkene 2] .  
      
    
    
      4.21.
      Dat [gedaagde] [eiseres] niet op de risico’s heeft gewezen en dat wel nadrukkelijk had moeten doen, volgt de rechtbank ook niet. [eiseres] heeft niet betwist dat [gedaagde] haar wel degelijk op de risico’s heeft gewezen tijdens het gezamenlijke bezoek aan het perceel, voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst. [betrokkene 1] heeft daarnaast ter zitting verklaard dat hij in het geheel geen onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het perceel en volledig vertrouwde op de mededelingen van [gedaagde] . Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij de totstandkoming van een koopovereenkomst van [eiseres] als kopende partij tegenover [gedaagde] als verkopende partij een gehoudenheid bestaat om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat zij onder invloed van onjuiste voorstellingen haar toestemming geeft. In dit geval houdt dat in dat van [eiseres] , als professionele partij, mocht worden verwacht dat zij zich in enige mate zou inlichten over de achtergrond van de belegging en de daaraan verbonden risico’s. [eiseres] heeft dat in dit geval volledig nagelaten. 
      
    
    
      4.22.
      Gelet op het voorgaande is van dwaling geen sprake en komt [eiseres] geen bevoegdheid toe de koopovereenkomst te vernietigen.
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.23.
      De conclusie is dat de vorderingen van [eiseres] in het geheel zullen worden afgewezen.
      
    
    
      4.24.
      Omdat [eiseres] in het ongelijk is gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.601,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 5.601,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
      
      
      
        1949
      
    
  
  
     ECLI:NL:RBNHO:2024:8475