ECLI:NL:RBNNE:2026:755, Rechtbank Noord-Nederland, 10-03-2026, 24/3719
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waardering met uitschieters

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Leeuwarden
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/3719 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 maart 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: A. Oosters ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 augustus 2024.
    
    
    
      1.1.
      Bij besluit van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2023, vastgesteld voor het belastingjaar 2024 op € 630.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 602.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft voor de zitting een pleitnota en nadere stukken overgelegd.
      
    
    
      1.5.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 20 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn echtgenote en [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar: 
        
          [naam 2] . 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1991 met 91 m² woonoppervlak op een kavel van 308 m², gelegen aan vaarwater. De recreatiewoning is gelegen op het bungalowpark [bungalowpark] .
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser, die een waarde bepleit van primair € 341.000 en subsidiair € 396.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de in bezwaar bepaalde waarde van € 602.000 niet te hoog is.
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat de in bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak nog steeds te hoog is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      5.1.
      
        De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift opgenomen taxatiematrix. In deze matrix is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten op hetzelfde bungalowpark ( [bungalowpark] ) in [plaats] :
        - [adres 2] , verkocht op 5 september 2022 voor € 661.882;
        - [adres 3] , verkocht op 16 november 2022 voor € 618.273; en
        - [adres 4] , verkocht op 7 december 2022 voor € 325.000.
      
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank overweegt dat [bungalowpark] een bungalowpark is, gelegen aan [naam meer] , waarbij iedere recreatiewoning is gelegen aan open vaarwater. Er is één hoofdwater aan te merken, dat doodloopt in het bungalowpark. Aan de ene zijde van het hoofdwater zijn vier zijwaters en aan de andere zijde zijn twee zijwaters te onderscheiden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de waarde van een onroerende zaak op het bungalowpark in hoge mate wordt bepaald door de ligging op het park. Omdat de onroerende zaak van eiser is gelegen aan het hiervoor genoemde hoofdwater heeft die voor ligging in de matrix 8 sterren gekregen met als aanduiding ‘TOP aan vaarwater’. Volgens de taxatiematrix is het perceel van de onroerende zaak van eiser € 432.320 waard. De prijs per vierkante meter grond aan het hoofdwater is daarmee bijna drie keer zo hoog als die aan de zijwaters. De heffingsambtenaar onderbouwt dit positieve waardeverschil vanwege de ligging, door te wijzen op de verkopen van [adres 2] en [adres 3] die ook gelegen zijn aan het hoofdwater. Deze twee recreatiewoningen hebben veel meer opgebracht dan de recreatiewoning [adres 4] die is gelegen aan een zijwater.
      
    
    
      5.3.
      Eiser is van mening dat de ligging op het bungalowpark niet doorslaggevend is voor de waarde van de onroerende zaak. Eiser voert daarbij aan dat de verkopen van [adres 3] en [adres 2] uitschieters zijn qua verkoopprijs, veroorzaakt door persoonlijke voorkeuren van de koper, die beide onroerende zaken heeft gekocht. Eiser heeft bovendien een lijst met elf verkopen van onroerende zaken op bungalowpark [bungalowpark] overgelegd in de periode tussen 16 juli 2020 en 24 juni 2024, waarbij de laagste verkoopprijs € 284.500 bedraagt en de twee door de heffingsambtenaar aangevoerde onroerende zaken aan [adres 3] en [adres 2] , de hoogste.
      
    
    
      5.4.
      
        Tot de lijst van verkopen, die de heffingsambtenaar overigens onweersproken heeft gelaten, staat ook de verkoop van de onroerende zaak aan [adres 5] op  
        2 september 2023 voor € 435.000. Deze verkoop heeft eiser in bezwaar al aangevoerd. 
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank stelt aan de hand van de overgelegde plattegronden vast dat de onroerende zaak aan [adres 5] aan hetzelfde hoofdwater is gelegen als de onroerende zaak van eiser en de onroerende zaken aan [adres 3] en [adres 2] . [adres 5] is binnen het jaar na de waardepeildatum overgedragen en heeft in de lijst van verkopen (5.3.) na de onroerende zaken aan [adres 3] en [adres 2] de hoogste verkoopprijs.
      
    
    
      5.6.
      Het is de rechtbank niet duidelijk geworden waarom de heffingsambtenaar de onroerende zaak aan [adres 5] niet heeft genoemd in zijn stukken en waarom deze onroerende zaak niet zou kunnen worden meegenomen bij de waardering. Het zou een uitschieter naar beneden kunnen zijn, maar de heffingsambtenaar heeft dit niet gesteld en het is daarom niet verklaarbaar waarom dit zo zou zijn. De onroerende zaak aan [adres 5] doet daarom afbreuk aan de bewijskracht van de taxatiematrix van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank overweegt verder dat de referentieobjecten aan [adres 3] en [adres 2] uitschieters zijn, die, gelet op [adres 5] , niet, althans niet uitsluitend, verklaarbaar zijn door hun veronderstelde gunstiger ligging aan het hoofdwater.
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak van eiser niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van primair € 341.000 en subsidiair € 396.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser geen onderbouwing in de vorm van een taxatierapport of matrix heeft overgelegd. Door uitsluitend op een onderdeel van de onroerende zaak (de grond) een correctie toe te passen op de taxatiematrix van de heffingsambtenaar, is geen sprake van een juiste waardevaststelling. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de zogenoemde meerderheidsregel, slaagt evenmin. Eiser, op wie de bewijslast rust, heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen zijn onroerende zaak en de aangedragen vergelijkingsobjecten verwaarloosbaar klein zoals de Hoge Raad dat voorschrijft.
      
    
    
      5.10.
      Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 525.000.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. 
    
    
    
      6.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.868 omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat de proceskostenvergoeding die is verschuldigd moet worden vastgesteld zonder de beperkingen van proceskostenvergoedingen in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm toe te passen.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 525.000;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.868 aan proceskosten aan eiser.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. H.J. Haanstra, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Uitgesproken op 10 maart 2026.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:664.