ECLI:NL:HR:2026:240, Hoge Raad, 13-02-2026, 25/00099
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2026-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Burenrecht. Grensoverschrijdende bebouwing. Verjaring. Art. 3:105 BW. Overdracht van bezit. Art. 3:114 BW. Bezit voldoende gemotiveerd betwist? Aanbod tot leveren van tegenbewijs.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	25/00099
      
        Datum	13 februari 2026
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    
      
        [eiser] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      EISER tot cassatie,
      hierna: [eiser] ,
      advocaat: R.D. Boesveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. [verweerder 1] ,
     	wonende te [woonplaats] ,
    2. [verweerster 2] ,
    
       	wonende te [woonplaats] ,
      VERWEERDERS in cassatie,
      hierna: [verweerders] ,
      advocaten: M.J. van Basten Batenburg en M. van Tiel.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. het vonnis in de zaak 10259182 \ CV EXPL 22-7522 van de rechtbank Noord-Holland van 31 mei 2023;
      b. het arrest in de zaak 200.332.926/01 van het gerechtshof Amsterdam van 15 oktober 2024.
      
        [eiser] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. 
      
        [verweerders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging en verwijzing.
      De advocaten van [verweerders] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) [eiser] is van 1 juli 1990 tot 1 september 2020 eigenaar geweest van het perceel met woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] (hierna: [a-straat 1]) en hij is vervolgens eigenaar geworden van het naastgelegen perceel met woning aan de [a-straat 2] (hierna: [a-straat 2]).
        (ii) [eiser] heeft [a-straat 2] gekocht van [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), die al eigenaar van dit perceel was toen [eiser] in 1990 op [a-straat 1] kwam wonen. [betrokkene 1] is inmiddels overleden en heeft geen partner of kinderen achtergelaten.
        (iii) [eiser] heeft [a-straat 1] verkocht aan [verweerders] en op 1 september 2020 aan hen overgedragen.
        (iv) De beide percelen grenzen aan elkaar. Tegen de zijgevel van het huis aan de [a-straat 1] staat een afgesloten houten aanbouw die deels over de kadastrale erfgrens met [a-straat 2] staat (hierna: ‘de aanbouw’). De door de aanbouw bebouwde strook grond van het kadastrale perceel [a-straat 2] (hierna: de strook grond) meet ongeveer 0,65 meter bij 5,1 meter. De aanbouw was in 1990, toen [eiser] [a-straat 1] kocht, al aanwezig en de situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven.
        (v) In de NVM-vragenlijst voor de verkoop van [a-straat 1] die door [eiser] is ingevuld, heeft [eiser] de vraag “1.a. Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel?” met “nee” beantwoord. De vragen 
        1.b.: “Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen.”;
        1.c.: “Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren.)”;
        en 1.d.: “Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?”;
        heeft [eiser] onbeantwoord gelaten. 
        Bij vraag 1.e.: “Heeft u grond van derden in gebruik?”, heeft [eiser] ‘ja’ omcirkeld. De vervolgvraag “Zo ja, welke?” heeft hij beantwoord met: “Kadastraal van buren: was aanwezig/situatie in 1990 bij aankoop”.
        (vi) In november 2021 hebben [verweerders] aan [eiser] te kennen gegeven dat zij de aanbouw willen vervangen door een nieuwbouwwerk van dezelfde grootte.
        (vii) [eiser] heeft in februari 2022 [verweerders] gesommeerd de aanbouw te verwijderen en de erfgrens te respecteren.
      
      
    
    
      2.2
      In eerste aanleg heeft [eiser] gevorderd [verweerders] te veroordelen tot het staken en gestaakt houden van de overbouw van de aanbouw en het respecteren van de kadastrale erfgrens. [verweerders] hebben in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat de strook grond door bevrijdende verjaring eigendom van [verweerders] is geworden en [eiser] te veroordelen mee te werken aan notariële overdracht daarvan aan [verweerders] en subsidiair [eiser] te veroordelen mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid inzake het hebben van een opstal op de strook grond.
      
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft de vordering van [eiser] afgewezen en de primaire vordering van [verweerders] toegewezen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de strook grond door verjaring eigendom van [verweerders] is geworden en heeft [eiser] verplicht mee te werken aan notariële overdracht van de strook grond aan [verweerders]
      
    
    
      2.4
      
        In hoger beroep heeft [eiser] zijn eis vermeerderd, aldus dat hij, voor zover in cassatie van belang, vordert dat het hof:
        a. voor recht zal verklaren dat de strook grond eigendom van [eiser] is en dat [eiser] het gebruik daarvan heeft mogen beëindigen;
        b. [verweerders] hoofdelijk zal veroordelen tot ontruiming van ieder (deel van een) bouwsel op en in de strook grond op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
        c. [eiser] zal machtigen om, indien [verweerders] met de bevolen verwijdering in gebreke blijven, deze op kosten van [verweerders] zelf te doen verwijderen.
      
      
    
    
      2.5
      Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de in hoger beroep ingestelde vorderingen van [eiser] afgewezen. Daartoe heeft het hof onder meer het volgende overwogen.
      
      
        “5.5. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rusten de stelplicht en bewijslast van het bezit op [verweerders] omdat hij zich op bevrijdende verjaring beroept. Het hof is echter van oordeel dat in dit geval op [eiser] een verzwaarde betwistplicht rust. Daartoe overweegt het hof dat [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerders]  is pas in 2020 eigenaar geworden, terwijl [eiser] sinds 1990 op de bewuste plek woont en bovendien twee petten op heeft. Hij heeft eerst 30 jaar lang vanuit de positie van niet-rechthebbende ([a-straat 1]) gebruik gemaakt van de aanbouw en beroept zich nu als rechthebbende ([a-straat 2]) op de eigendom van de strook grond.
      
      
    
    
      5.6.
      De verzwaarde betwistplicht houdt in dat wanneer [verweerders] gemotiveerd stelt dat er sprake is van bezit, de bewijslast weliswaar bij hem blijft liggen, maar dat er hogere eisen mogen worden gesteld aan de motivering van de betwisting door [eiser] . Als [eiser] niet voldoet aan de verzwaarde betwistplicht, kan de rechter de stellingen van [verweerders] als onvoldoende betwist aannemen, al dan niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).
      
    
    
      5.7.
      Het hof is van oordeel dat [eiser] , in het licht van de gemotiveerde stellingen van [verweerders] , niet aan zijn verzwaarde betwistplicht heeft voldaan. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      5.8.
      Zoals [eiser] (…) ook lijkt te onderkennen, duiden de uiterlijke feiten op bezit. Uit de in eerste aanleg overgelegde foto’s en de foto’s van de in hoger beroep overgelegde verkoopbrochure blijkt dat (i) de aanbouw zich tegen de woning van [a-straat 1] aan en op enige afstand van de woning van [a-straat 2] bevindt. Verder is daarop te zien dat (ii) de betegeling van [a-straat 1] doorloopt tot en met de aanbouw. De tegels van het pad van [a-straat 2] zijn duidelijk anders van kleur en vorm. [eiser] heeft nog gewezen op de zwarte kolommen van een voormalig hek voor [a-straat 1], maar (iii) de linker buitenzijde daarvan bevindt zich precies binnen de betegeling van [a-straat 1], zodat dit juist het standpunt van [verweerders] ondersteunt; er is sprake van een logisch en samenhangend geheel. (…) het hof [gaat] er net als de kantonrechter vanuit dat (iv) het gebruik van de aanbouw door [eiser] exclusief was.
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] heeft het door [verweerders] gestelde bezit betwist en daartoe aangevoerd dat er sprake was van een persoonlijk recht de strook grond te gebruiken. Ter onderbouwing daarvan heeft hij zich beroepen op zijn eigen verklaring, de verklaring van [zijn makelaar] en de in hoger beroep door hem overgelegde verklaring van [betrokkene 2]. Deze verklaringen kunnen hem echter niet baten. De verklaring van [eiser] zelf, nog daargelaten dat hij daar een belang bij heeft, houdt niet meer in dan dat [betrokkene 1] hem in 1990 zou hebben gezegd dat hij er rekening mee moest houden dat de aanbouw deels op haar grond stond. Dat zegt niets over een eventuele afspraak tussen [betrokkene 1] en [eiser] . Ook uit de verklaring van [betrokkene 2] volgt geen afspraak tussen [betrokkene 1] en [eiser] . [betrokkene 2] verklaart wat zijn vader ooit met buurman [betrokkene 3] zou hebben afgesproken, maar dat is niet relevant. Een persoonlijk recht gaat immers niet over op de nieuwe eigenaren van de betrokken zaak. Dan is er nog de verklaring van [de makelaar van [eiser] ], inhoudende dat hij [verweerders] en [de makelaar van [verweerders] ] erop heeft gewezen dat de nieuwe eigenaar van [a-straat 2] zou kunnen vragen om de erfgrens weer te gaan respecteren. Die verklaring is door [verweerders] met een beroep op de verklaring van [de makelaar van [verweerders] ] – en dus gemotiveerd – betwist. [De makelaar van [verweerders] ] weerspreekt dat [de makelaar van [eiser] ] op een persoonlijk recht zou hebben gewezen en verklaart dat de makelaars het er juist over hebben gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dit sluit ook aan bij de door [eiser] ingevulde en overgelegde NVM vragenlijst. [eiser] heeft daarin de vraag naar afspraken over gebruik (vraag 1b) onbeantwoord gelaten en met zijn opmerking (bij vraag 1e) dat de situatie van de overbouw al sinds 1990 bestaat juist geïnsinueerd dat er sprake zou zijn van verjaring. Als het daadwerkelijk zo zou zijn dat er een persoonlijke afspraak met [betrokkene 1] zou gelden, had het voor de hand gelegen dat [eiser] dit in de vragenlijst had aangegeven of hier iets over zou hebben opgenomen in de koopovereenkomst. Dat heeft hij allemaal nagelaten. Ook de omstandigheid dat [verweerders] eerst ruim een jaar exclusief van de aanbouw en de strook grond gebruik heeft mogen maken zonder dat [eiser] daarvan een probleem maakte, wijst erop dat [eiser] zelf ook uitging van verjaring en dus van bezit. Pas toen [verweerders] in november 2021 aangaf de aanbouw te willen vervangen, is [eiser] in actie gekomen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] heeft ook in hoger beroep het door hem gestelde persoonlijke recht niet nader toegelicht, waar dit – gelet op de gemotiveerde stellingen van [verweerders] – wel op zijn weg had gelegen. Hij heeft nog aangevoerd dat er sprake is van ‘evidente’ overbouw (ter onderbouwing waarvan hij heeft gewezen op het relaas van bevindingen van het Kadaster en het kadastrale kaartje in de verkoopbrochure) en van een ‘lichte’ makkelijk te verwijderen aanbouw maar dat is niet van belang. Waar het om gaat is of er een afspraak tussen hem en [betrokkene 1] is gemaakt over een persoonlijk recht en dat is onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      5.11.
      Bij deze stand van zaken neemt het hof als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat sprake is van bezit van de strook grond. Het hof acht de betwisting van [eiser] onvoldoende concreet en onderbouwd om hem toe te laten tot tegenbewijs. Nu niet in geschil is dat het bezit langer dan twintig jaar heeft voortgeduurd, betekent dit dat het beroep op bevrijdende verjaring slaagt en dat [verweerders] eigenaar van de strook grond is.”
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      Onderdeel 2 van het middel klaagt onder meer dat het oordeel van het hof (in rov. 5.9-5.11) dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van bezit van de strook grond, onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen [eiser] heeft aangevoerd ter motivering van zijn stelling dat hij geen bezitter, maar slechts houder was van de strook grond. Voorts klaagt het onderdeel dat het hof (in rov. 5.11) niet mocht voorbijgaan aan het tegenbewijsaanbod van [eiser] op de grond dat de betwisting van [eiser] onvoldoende concreet en onderbouwd is om hem toe te laten tot tegenbewijs.
      
      
        3.2.1
        
          
            [verweerders] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [eiser] vanaf 1990, toen hij eigenaar werd van [a-straat 1], bezitter was van de strook grond. Zoals het hof in rov. 5.5 heeft overwogen, volgt uit de hoofdregel van art. 150 Rv dat de stelplicht en bewijslast van het gestelde bezit op [verweerders] rusten.
          		Uit de gedingstukken waarnaar het onderdeel verwijst, blijkt onder meer het volgende. 
          - [eiser] heeft aangevoerd dat, toen hij in 1990 aan de [a-straat 1] kwam wonen, [betrokkene 1] (zie hiervoor in 2.1 onder (ii)) met hem heeft besproken dat de aanbouw deels op haar grond stond en hij de aanbouw niet behoefde te verwijderen;
          - [eiser] heeft aangevoerd dat hij de ontstaansgeschiedenis van de aanbouw niet goed kent en dat hij in zoverre dus niet in een andere bewijspositie verkeert dan [verweerders] , en dat [betrokkene 1] voorafgaand aan de procedure is overleden;
          - [eiser] heeft in eerste aanleg een verklaring van zijn makelaar overgelegd, die onder meer inhoudt:
        
        
        
          
            “Alle kijkers en zeker aan hen (de kopers) is door mij gemeld dat de ruimte aan de linkerzijde van de woning slechts 1,5 meter bedraagt en dat de houten aanbouw (fietsenhok) dus een verkeerd beeld geeft van het “gekochte”. De toen huidige eigenaresse van nummer 27 had daar geen moeite mee, maar ik heb daarbij gezegd dat als de woning op nr. 27 in handen zou komen van een nieuwe eigenaar, dat dan gevraagd zou kunnen worden om de erfgrens weer te gaan respecteren. Dit is meer dan eens aan hen verteld. Zij zijn zeker 3 keer bij de woning geweest, voordat zij de koopakte hebben getekend, ook nog in het gezelschap van een aankoop makelaar (die daar dus ook op is gewezen).”
          - [eiser] heeft in hoger beroep een verklaring overgelegd van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), die in 1990 [a-straat 1] aan [eiser] heeft verkocht, inhoudende:
        
        
        
          “(...) op het pad links van ons huis, [a-straat 1], als je naar de voordeur kijkt stond een heg. In gezamenlijk overleg door mijn vader en buurman [betrokkene 3] ([a-straat 2]), is deze heg weg gehaald en er een garage/schuur gebouwd wel zo dat het weg gehaald kan worden indien nodig, buurman [betrokkene 3] en mijn vader hebben dit samen besloten en buurman [betrokkene 3] heeft ook mee gewerkt aan de totstandkoming, (...). 
        
        
        
          De garage/overkapping stond dus ook op de plek van de oude heg en dus een stukje op de grond van buurman [betrokkene 3]. Dat had zijn instemming, het was zijn grond maar wij mochten het gebruiken. 
        
        
        
          Ook toen ik [a-straat 1] verkocht in 1990 als eigenaar is dit duidelijk geweest. (...)”
        
      
      
        3.2.2
        Hetgeen hiervoor in 3.2.1 is weergegeven, laat geen andere uitleg toe dan dat [eiser] , ter betwisting van de stelling van [verweerders] dat hij vanaf 1990 bezitter was van de strook grond, heeft aangevoerd dat het gebruik van de strook grond vanaf de oprichting van de aanbouw berustte op een afspraak met de toenmalige eigenaar van [a-straat 2], dat zijn rechtsvoorganger de strook grond dus niet voor zichzelf hield en dat het gebruik door [eiser] van de strook grond vanaf 1990 berustte op voortzetting van die afspraak. Zonder nadere motivering zijn daarom onbegrijpelijk het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat de verklaring van [eiser] over hetgeen tussen hem en [betrokkene 1] in 1990 is besproken “niets zegt over een eventuele afspraak tussen [betrokkene 1] en [eiser] ” en het oordeel in rov. 5.10 dat het erom gaat of er een afspraak is gemaakt tussen [eiser] en [betrokkene 1] over een persoonlijk recht en dat dat onvoldoende is onderbouwd. 
        
      
      
        3.2.3
        
          Indien, zoals besloten ligt in hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, de rechtsvoorganger van [eiser] geen bezitter van de strook grond was en dus aan [eiser] geen bezit is overgedragen (art. 3:114 BW), kon [eiser] slechts bezitter worden hetzij door een handeling van [betrokkene 1] als eigenaar van [a-straat 2], hetzij door een tegenspraak van haar recht door [eiser] (art. 3:111 BW). Dat betekent dat, als de rechtsvoorganger van [eiser] geen bezitter van de strook grond was, het (exclusieve) gebruik van die strook door [eiser] op zichzelf geen bezit is. 
          Met zijn oordeel in rov. 5.9 dat de verklaring van [betrokkene 2], over wat zijn vader ooit met buurman [betrokkene 3] heeft afgesproken, niet relevant is omdat “een persoonlijk recht niet overgaat op de nieuwe eigenaren van de betrokken zaak”, heeft het hof daarom hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij zijn oordeel dat de verklaring van [betrokkene 2] niet relevant is, ontoereikend gemotiveerd. 
        
        
      
      
        3.2.4
        Ook indien in aanmerking wordt genomen dat het hof aanleiding heeft gezien om hogere eisen te stellen aan de motivering van de betwisting door [eiser] van het door [verweerders] gestelde bezit (zie rov. 5.5 en 5.6), volgt uit hetgeen hiervoor in 3.2.1-3.2.3 is overwogen dat onderdeel 2 terecht erover klaagt dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij, toen hij eigenaar was van [a-straat 1], bezitter was van de strook grond. De hierop voortbouwende beslissing van het hof om [eiser] niet toe te laten tot tegenbewijs, kan evenmin in stand blijven. De hiervoor in 3.1 weergegeven klachten slagen daarom.
        
      
    
    
      3.3
      De overige klachten behoeven geen behandeling. 
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 oktober 2024;
      - verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
      - veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 521,43 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerders] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de raadsheren H.M. Wattendorff, als voorzitter, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 13 februari 2026.
    
    
    
  
  
     Rechtbank Noord-Holland 31 mei 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:4962.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 15 oktober 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2878.