ECLI:NL:RBAMS:2025:11224, Rechtbank Amsterdam, 17-12-2025, 762975
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde heeft een door haar gekocht appartement verbouwd tot twee afzonderlijke wooneenheden. De vraag is of dit op basis van de binnen de VvE geldende splitsingsakte en het splitsingsreglement mag. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/762975 / HA ZA 25-99
    
    
    
      
        Vonnis van 17 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS " [naam VvE] ", 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        R&J BEHEER EN ONTWIKKELING B.V., 
      gevestigd in Uden,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: R&J,
      advocaat: mr. J.D. Poot.
    
    
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      R&J heeft een door haar gekocht appartement verbouwd tot twee afzonderlijke wooneenheden. De vraag is of dit op basis van de binnen de VvE geldende splitsingsakte en het splitsingsreglement mag. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend.
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 december 2024, waarin ook een incidentele vordering is opgenomen, met producties,
      - de conclusie van antwoord in het incident, met producties,
      - het vonnis in incident van 5 maart 2025,
      - de conclusie van antwoord, met één productie,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2025 met de daarin genoemde stukken.  
      
    
    
      1.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        De VvE voert het beheer over een appartementsgebouw met toebehoren gelegen aan
        de [locatie] (hierna: het gebouw). 
      
      
    
    
      2.2.
      Het gebouw is bij notariële akte van 13 april 1993 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in zestien appartementsrechten, waarvan acht bedrijfsruimten en acht woningen. De acht bedrijfsruimte-appartementen zijn gelegen op de begane grond. De acht woning-appartementen zijn maisonnettes en gelegen op zowel de eerste als de tweede verdieping, met bijbehorende entree en berging op de begane grond.
      
    
    
      2.3.
      In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 1 oktober 2024 is R&J eigenaar geworden van één van de appartementsrechten met een woonbestemming. Het gaat om het appartementsrecht met indexnummer [nummer] in de splitsingsakte, waarvan de adresaanduiding [adres] is (hierna: het appartement). In de splitsingsakte is het appartement als volgt omschreven:
        “[nummer] . Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van:
        
          de woning met kamer, keuken, hal, sanitaire ruimte en terras op de eerste verdieping;
        
        
          bijbehorend entree op de begane grond; 
        
        
          kamers, hal, bergruimte en badkamer op de tweede verdieping, alsmede een bijbehorende berging op de begane grond (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement luidt, voor zover van belang:
        “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.” 
      
      
    
    
      2.6.
      
        In de splitsingsakte staat over de bestemming van de privé-gedeelten:
        “BESTEMMING
        
          9. De bestemming van de privé-gedeelten als bedoeld in artikel 17 lid 4 [van het splitsingsreglement, rechtbank] is:
        
          wat het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning betreft:
        
        
          elke woon-eenheid bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker al dan niet met zijn gezin;
        
        
          handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend;
        
        (...)”
      
      
    
    
      2.7.
      
        Over gemeenschappelijke zaken en gemeenschappelijke gedeelten staat in het splitsingsreglement:
        “Artikel 1
        
          In het reglement wordt verstaan onder:
        
        (…)
      
      
        d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
      
      
        e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
      
      
        (…)
        
          Artikel 9
        
      
      
        1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
      
      
        a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de onder grond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
      
      
        b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale
      
      
        verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
      
      
        2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
      
      
    
    
      2.8.
      Op 16 oktober 2024 heeft de VvE aan R&J laten weten ermee bekend te zijn dat R&J voornemens is het appartement feitelijk en juridisch te splitsen. De VvE heeft zich op het standpunt gesteld dat het verbouwen van het appartement naar twee afzonderlijke woningen op grond van de (bestemming in de) splitsingsakte niet is toegestaan, dat voor die verbouwing en splitsing de toestemming van de vergadering van eigenaars nodig is en dat daarvoor ook een wijziging van de splitsingsakte nodig is. 
      
    
    
      2.9.
      Op 7 november 2024 heeft R&J in reactie hierop aan de VvE kenbaar gemaakt dat ondersplitsing is toegestaan en dat het realiseren van twee zelfstandige woningen in het appartement niet in strijd is met de (bestemming in de) splitsingsakte. Daarnaast heeft R&J laten weten dat zij aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw geen wijzigingen zal aanbrengen. Verder heeft R&J aangekondigd dat zij de geplande werkzaamheden gaat uitvoeren.
      
    
    
      2.10.
      Op 2 december 2024 heeft de VvE het besluit genomen om het bestuur van de VvE mandaat te verlenen voor het starten van een juridische procedure tegen R&J. De dagvaarding is uitgebracht op 20 december 2024.
      
    
    
      2.11.
      In de loop van 2025 heeft R&J de renovatie- en verbouwingswerkzaamheden voltooid en twee zelfstandige woningen in het appartement gerealiseerd. 
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      De VvE vordert, dat de rechtbank, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht verklaart dat het op grond van de splitsingsakte en splitsingsreglement R&J uitsluitend is toegestaan het appartement te gebruiken voor particulier woongebruik, door de eigenaar/gebruiker al dan niet met zijn gezin;
        
        
          voor recht verklaart dat het op grond van de splitsingsakte en splitsingsreglement R&J niet is toegestaan het appartement te gebruiken en/of te verhuren als meerdere afzonderlijke wooneenheden;
        
        
          voor recht verklaart dat het op grond van de splitsingsakte en splitsingsreglement R&J niet is toegestaan het appartement te gebruiken voor kamergewijze verhuur;
        
        
          voor recht verklaart dat op grond van de splitsingsakte en het splitsingsreglement een aktewijziging vereist is om meerdere wooneenheden in het appartement te realiseren;
        
        
          voor recht verklaart dat R&J voor eigen rekening en risico de gemeenschappelijke gedeelten en zaken naar de oorspronkelijke staat dient terug te brengen, zoals die was voordat R&J eigenaar werd van het appartement, waarbij alle hiermee gepaard gaande kosten en schade voor rekening van R&J komt;
        
        
          R&J veroordeelt in de kosten van deze procedure, met wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      R&J wil dat de vorderingen van de VvE worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.4.	De beoordeling
      
      
        
          Uitleg van de splitsingsstukken
        
      
    
    
      4.1.
      Voor de gevorderde verklaringen voor recht onder 1, 2 en 4 moet de rechtbank beoordelen of het feitelijk opdelen in en het voorgenomen gebruik van het appartement als twee afzonderlijke, zelfstandige wooneenheden in overeenstemming is met de bepalingen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement over de bestemming van het appartement. Daarvoor moeten de splitsingsstukken worden uitgelegd. Het gaat er dan dus om of de bepalingen in de splitsingstukken over de bestemming van het appartement toestaan of verhinderen dat het appartement wordt opgedeeld en als twee afzonderlijke wooneenheden wordt gebruikt.
      
    
    
      4.2.
      Voorop staat dat een appartementseigenaar in beginsel zijn privégedeelte zelf en naar eigen inzicht mag gebruiken of aan een ander in gebruik mag geven. Volgens artikel 5:120 lid 1 in samenhang met artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) kan echter in het splitsingsreglement zowel de bevoegdheid om het appartement zelf te gebruiken als de bevoegdheid tot ingebruikgeving worden beperkt.
      
    
    
      4.3.
      Artikel 5:112 lid 4 BW biedt dus de basis voor een voorschrift in het splitsingsreglement om de privégedeelten volgens een bestemming die in de splitsingsakte is omschreven te gebruiken. Zo kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de privégedeelten volgens een daaraan in de splitsingsakte toegekende bestemming moeten worden gebruikt. Zo’n beperking is gebruikelijk en is ook in dit geval in de splitsingstukken opgenomen (zie 2.6.). De discussie tussen partijen gaat om de vraag of de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte het gebruik van het appartement als twee zelfstandige wooneenheden toelaat.
      
    
    
      4.4.
      Volgens vaste rechtspraak gelden voor de uitleg van splitsingsstukken de volgende uitgangspunten:
      - het komt bij de uitleg aan op de in de splitsingstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die destijds tot vaststelling van die stukken zijn overgegaan, welke bedoeling
      
        moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar
        objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan,
      
      - de rechtszekerheid verlangt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven
      splitsingsstukken kenbaar zijn,
      - als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. 
      
    
    
      4.5.
      Uit deze objectieve uitlegnorm volgt dus dat een gebruiksbeperking, wil deze als zodanig kunnen worden aangemerkt, voor een objectieve lezer kenbaar moet zijn. 
      
    
    
      4.6.
      Volgens het bepaalde onder 9 van de splitsingsakte geldt voor een appartement dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een woning: “elke woon-eenheid is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker al dan niet met zijn gezin”. Naar objectieve maatstaven ligt bij deze bestemmingsbepaling de nadruk op een beperking tot particulier woongebruik (dit in tegenstelling tot bedrijfsmatig of commercieel gebruik) door de eigenaar of gebruiker, al dan niet met zijn gezin. Anders dan gesteld door de VvE volgt uit de bewoordingen onder 9 van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven niet, in elk geval niet voldoende duidelijk, dat deze nog een gebruiksbeperking inhouden (te weten - aldus de VvE - een verbod om een appartement als meerdere zelfstandige wooneenheden te gebruiken). Dat volgt evenmin uit de beschrijving van het appartement over de inrichting of tekening bij de splitsingsakte omdat dat gaat over de verhouding tussen het privégedeelte en het gemeenschappelijke gedeelte en niet over het gebruik.
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast komt onvoldoende betekenis toe aan het gebruik in enkelvoud van de woorden “elke woon-eenheid”. Daarin is, anders dan de VvE aanvoert, niet te lezen dat een appartement niet als twee zelfstandige woon-eenheden mag worden gebruikt. In dit verband is ook de verdere inhoud van de splitsingsstukken van belang. Zo bevat de splitsingsakte geen verbod op juridische ondersplitsing van een appartementsrecht. Integendeel, in het splitsingsreglement zijn bepalingen opgenomen (zie bijvoorbeeld artikel 2 lid 4, artikel 4 lid 5 en artikel 34 lid 3) die voorzien in de situatie van ondersplitsing. Dat juridische ondersplitsing is toegestaan, brengt mee dat meest aannemelijk is dat met de bestemmings-bepaling niet is bedoeld te verbieden om een appartement als twee zelfstandige woon-eenheden te gebruiken. 
      
    
    
      4.8.
      Ook gaat het beroep van de VvE op het arrest van het gerechtshof Den Haag van 13 december 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719) niet op. Weliswaar was in die zaak een bestemmingsbepaling in de splitsingsakte met vergelijkbare bewoordingen aan de orde (“bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”), maar daarbij ging het niet om het gebruik van het appartement als meerdere zelfstandige wooneenheden, maar om het verhuren van het appartement aan drie afzonderlijke personen die samen geen gezin of huishouden vormden. Dat is een ander feitelijk gebruik dan in deze zaak. Hetzelfde geldt voor het door de VvE genoemde arrest van 1 maart 2022 van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2022:622) waarin het ging om bewoning van een appartement door drie vriendinnen. 
    
    
      4.9.
      Met het voorgaande is de conclusie dat de splitsingstukken zich er naar objectieve maatstaven niet tegen verzetten dat het appartement van R&J wordt opgedeeld in en wordt gebruikt als twee afzonderlijke woningen.
      
      
        
          De gevorderde verklaringen voor recht 1, 2 en met 4 worden afgewezen
        
      
    
    
      4.10.
      Uit het hiervoor gegeven oordeel volgt dat de door de VvE gevorderde verklaringen voor recht met nummers 1, 2 en 4 worden afgewezen. 
      
      
        
          Gevorderde verklaring voor recht onder 3 wordt afgewezen vanwege onvoldoende belang
        
      
    
    
      4.11.
      Bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht met nummer 3 (dat kamergewijze verhuur niet is toegestaan) bestaat onvoldoende belang. Partijen zijn het er namelijk over eens dat het appartement niet mag worden gebruikt voor kamergewijze verhuur en R&J heeft ook verklaard niet van plan te zijn dit te doen. 
      
      
        
          Heeft R&J veranderingen aangebracht in gemeenschappelijke gedeelten?
        
      
    
    
      4.12.
      Resteert de gevorderde verklaring voor recht met nummer 5 (het terugbrengen van veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten). Voor toewijzing daarvan moet allereerst vaststaan dat R&J veranderingen heeft aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. De stelplicht dat dergelijke veranderingen zijn aangebracht, rust op de VvE. 
      
    
    
      4.13.
      De VvE heeft gesteld dat het zeer onwaarschijnlijk is dat bij een ingrijpende verbouwing waarbij van één woning twee woningen worden gemaakt, geen wijzigingen worden aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. R&J heeft betwist dat bij de uitvoering van de werkzaamheden veranderingen zijn aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Er zijn volgens R&J geen leidingen in dragende muren of constructievloeren geplaatst. Ter onderbouwing daarvan verwijst R&J naar een in haar opdracht opgemaakt ‘Bouwkundig oordeel inzake installaties verbouwing [adres] ’ van 3 februari 2025. Ook heeft R&J aangevoerd dat zij de VvE inzage heeft gegeven in haar bouwplannen en dat de VvE gelegenheid is geboden in het appartement te kijken. 
      
    
    
      4.14.
      In reactie op het verweer van R&J heeft de VvE haar stelling over vermeende veranderingen in gemeenschappelijke gedeelten niet verder onderbouwd of concreter toegelicht (behoudens de stelling over de airco units, zie hierna 4.15). Het standpunt van de VvE is in essentie gebaseerd op de aanname dat, vanwege de aard en omvang van de uitgevoerde werkzaamheden, wel veranderingen moeten zijn aangebracht in de gemeenschappelijke gedeelten. Die aanname wordt echter niet ondersteund door feitelijke gegevens, terwijl het wel op de weg van de VvE ligt om enige concrete onderbouwing te geven. Het enkele aansluiten van vernieuwde of verlegde leidingen op het bestaande, gemeenschappelijke leidingstelsel is in elk geval niet aan te merken als het aanbrengen van wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Voor zover de VvE heeft aangevoerd dat alles inmiddels is afgebouwd en het daarom vrijwel onmogelijk is om te achterhalen of wijziging aan gemeenschappelijke delen zijn gedaan, kan dat haar niet baten. Onweersproken is namelijk dat R&J eerder de VvE de gelegenheid heeft geboden om in het appartement te kijken en inzage in de bouwplannen heeft gegeven. 
      
    
    
      4.15.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE voor het eerst naar voren gebracht dat R&J, zonder toestemming van de VvE, airco units op het gemeenschappelijke dak heeft geplaatst. Volgens de VvE moet het deel van het dak waar die airco units staan vrij blijven voor het geval dat een andere eigenaar daar zonnepanelen zou willen plaatsen. R&J heeft aangevoerd dat bij het plaatsen van de airco units gebruik is gemaakt van bestaande doorvoeren in het dak en dat dus geen nieuwe doorvoeren zijn gerealiseerd. 
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank overweegt dat het plaatsen van airco units op het dak op zichzelf al is aan te merken als het aanbrengen van een wijziging in het gemeenschappelijke dak, ook als ervan uit wordt gegaan dat bestaande doorvoeren zijn gebruikt. Op grond van artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement is daarvoor toestemming van de vergadering nodig. Die toestemming is er (nog) niet, omdat R&J daar kennelijk nog niet om heeft gevraagd. Er is op dit moment evenwel onvoldoende grond om de door de VvE gevorderde verklaring voor recht dat één en ander in oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht toe te wijzen. Daarvoor geldt het volgende. De VvE heeft het onderwerp van de airco units pas voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. Niet is gebleken dat dit eerder onderwerp van gesprek is geweest. Daarmee ligt het voor de hand dat R&J voor de plaatsing daarvan alsnog toestemming vraagt. Op dat moment kan worden besproken of bezwaren bestaan tegen de aanwezigheid van de airco units, waarbij in aanmerking wordt genomen dat het andere appartementseigenaren ook is toegestaan zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak te plaatsen. Daarbij geldt dat vooralsnog niet duidelijk is geworden of, en zo ja wanneer, een andere eigenaar zonnepanelen zou willen plaatsen op de plaats waar de airco units staan. 
      
      
        
          De gevorderde verklaring voor recht onder 5 wordt afgewezen
        
      
    
    
      4.17.
      De conclusie is dus dat bij de huidige stand van zaken de gevorderde verklaring voor recht onder 5 voorbarig is en niet toewijsbaar.
      
      
        
          De VvE moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      4.18.
      De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Er is geen grond voor een veroordeling in de volledige proceskosten, zoals R&J heeft gevraagd. De omstandigheid dat in het vonnis in incident een voorlopig oordeel over de vorderingen in de hoofdzaak is gegeven dat in het nadeel van de VvE was, neemt niet weg dat de VvE er nog steeds recht en belang bij had om in de hoofdzaak een oordeel te vragen aan de rechtbank. De proceskosten van R&J worden daarom forfaitair begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.094,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.19.
      De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van de VvE af,
      
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als R&J niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling in 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.