Invoeringswet titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; Memorie van antwoord
Staten-Generaal — Kamerstuk 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Kamerstuk 20012002-28064, nr. 325b

 
 
 

Kamerstuk

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Dossier- en ondernummer
Datum ontvangst

01-07-2002

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2001-2002

28064 nr. 325b

27-06-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 AanhefLichaamVragen en opmerkingen van de CDA-fractieVragen en opmerkingen VVD-fractieArtikel 226 wetsvoorstel 26 089Artikel 244 van wetsvoorstel 26 089Artikel 208e van wetsvoorstel 28 064Vragen en opmerkingen PvdA-fractieArtikel 215 wetsvoorstel 26 089Vragen en opmerkingen van de OSF-fractieOndertekening
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties in kamerdossier

Kamerdossier 28064Toon alle publicaties in het hoofddossier

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 45 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
28 064Invoering van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek
en van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel 7.4 (Huur)
van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)nr. 325bMEMORIE VAN ANTWOORDOntvangen 27 juni 2002Vragen en opmerkingen van de CDA-fractieDe leden van de fractie van het CDA hebben
geïnformeerd welke voorstellen te verwachten zijn naar aanleiding van
de evaluatie van de 1e tranche van de Integrale herziening van de huurwetgeving
(IHH 1) en in hoeverre die voorstellen zullen uitmonden in nieuwe wetswijzigingen.
Voorts verzochten deze leden de aan de vaste commissie voor VROM van de Tweede
Kamer toegezegde notitie over de toekomst van de behandeling van huurgeschillen
te ontvangen zodat deze onderdeel kan vormen van de plenaire behandeling.
Deze leden wezen hierbij op het eerder door de tweede ondertekenaar geuite
voornemen om te komen tot één ZBO waarin naast de huurcommissies
tevens het secretariaat zal worden ondergebracht. Zij informeerden wat de
stand van zaken met betrekking tot dit voornemen is, hoe daarover wordt gedacht
door de huurders- en verhuurdersorganisaties en het Overleg Voorzitters Huurcommissies,
en hoe de toekomst van de regionale huurcommissies er in dat kader zou uitzien.Ook de leden van de fractie van de PvdA wezen
op de in hun ogen voor de afhandeling van onderhavige wetsvoorstellen van
belang zijnde notitie over de behandeling van huurgeschillen. Zij informeerden
of iets naders is te zeggen over de inhoud van deze aan de Tweede Kamer toegezegde
notitie.Allereerst zij opgemerkt dat de evaluatie van de 1e tranche van de Integrale
herziening van de huurwetgeving thans nog gaande is, zodat nog niet kan worden
aangegeven of er voorstellen zullen voortvloeien uit deze evaluatie en van
welke aard deze zullen zijn. Beoogd is deze evaluatie rond de zomer af te
ronden. Wij wijzen er met klem op dat, indien er al sprake zou zijn van eventuele
voorstellen die zouden moeten leiden tot voorstellen tot wijziging van wetgeving,
deze voorstellen afzonderlijk in procedure zullen worden gebracht en niet
nog onderdeel zullen zijn van onderhavige wetsvoorstellen. Het grote belang
van spoedige aanvaarding van onderhavige wetsvoorstellen maakt het naar het
oordeel van ondergetekenden zeer onwenselijk als die voorstellen nog zouden
worden betrokken bij onderhavige wetsvoorstellen. Los daarvan mag niet worden
verwacht, gegeven de inhoud van voornoemde 1e tranche van wetswijziging, dat
als gevolg van genoemde evaluatie voorstellen zouden worden gedaan
die aan de kern en doelstellingen van onderhavige wetsvoorstellen iets afdoen.Dit geldt eens te meer voor visies ter zake van de toekomst van de behandeling
van huurgeschillen. Ondergetekenden wijzen er in dit verband met nadruk op
dat onderhavige wetsvoorstellen geen wijzigingen aanbrengen in de positie
van de huurcommissies, de voorzitters noch de leden daarvan. De doelstellingen
van onderhavige wetsvoorstellen liggen immers primair in een opschoning en
herschikking van het huurrecht en het op onderdelen verbeteren van de regels
ten aanzien van de onderlinge positie van huurders en verhuurders, niet in
de vormgeving, taken en werkwijze van de huurcommissies. Deze blijven ten
opzichte van de thans vigerende wetgeving dan ook ongewijzigd.Met onderlijning van dit eigenstandige belang van onderhavige wetsvoorstellen
wil niet gezegd zijn dat de inrichting van de behandeling van huurgeschillen
ook in de komende jaren onveranderd zal of zou moeten blijven. De leden van
de fracties van het CDA en de PvdA wijzen hierbij terecht op eerder ter zake
geuite voornemens en een notitie aan de Tweede Kamer die nader zal ingaan
op de mogelijke en wenselijke wegen die hierbij zijn in te slaan.Bedoelde notitie is thans nog niet gereed, maar de tweede ondergetekende
is bereid deze notitie ten tijde van aanbieding aan de Tweede Kamer ook aan
uw Kamer toe te zenden. Omtrent de inhoudelijke koers die in deze notitie
zal worden aangehouden, heeft tweede ondergetekende in het algemeen overleg
van 6 februari jl. met de vaste commissie voor VROM van de Tweede Kamer toegezegd
te zullen ingaan op de door verschillende leden van die commissie genoemde
mogelijkheden, onverlet latend zijn intentie om op korte termijn uitvoering
te geven aan het in de Nota Mensen, Wensen, Wonen verwoorde voornemen om te
komen tot één ZBO huurcommissie en een daarbij behorend secretariaat.Laatstgenoemd voornemen is reeds, in een meer uitgewerkt voorstel, ter
toetsing neergelegd bij de organisaties van huurders en verhuurders, alsmede
bij het Overleg Voorzitters Huurcommissies. In dit nader uitgewerkte voorstel
wordt uitgegaan van één ZBO huurcommissie dat, even laagdrempelig
als de huidige huurcommissies, huurgeschillen behandelt op grond van een gesloten
huishouding. Die laagdrempeligheid komt onder andere tot uitdrukking in de
waarborg dat in ieder ressort zittingen worden gehouden door de ZBO huurcommissie,
zonder dat sprake is van per ressort onderscheidenlijke, onderling onafhankelijke
huurcommissies. De regionale huurcommissies, waarnaar de leden van de fractie
van het CDA informeerden, zouden daarmee worden vervangen door zittingscommissies
behorend tot de ZBO huurcommissie.Gebleken is dat de organisaties van huurders en verhuurders zich in de
kern kunnen vinden in een omvorming van de huidige huurcommissies tot één
ZBO huurcommissie met bijbehorend secretariaat, maar dat over de concrete
inrichting van deze ZBO verschillende opvattingen bestaan. Gebleken is voorts
dat het Overleg Voorzitters Huurcommissie geen voorstander is van een dergelijke
omvorming en instandhouding van de huidige inrichting voorstaat.Intussen geldt ook hier dat deze voorstellen niet de kern en doelstelling
van de onderhavige wetsvoorstellen raken en dat de discussie die hier nog
gaande is, niet in het kader van de onderhavige wetsvoorstellen behoort te
worden gevoerd, maar in dat van een desbetreffende wetsvoorstel zelf. Hiervan
uitgaande kunnen reeds thans de volgende detailvragen worden beantwoord.Door de fracties van CDA en PvdA zijn vragen gesteld die verband houden met het functioneren
van de huurcommissies en met name het centrale secretariaat in relatie tot
werkachterstanden.Over deze werkachterstanden heeft de tweede ondergetekende een brief aan
de Tweede Kamer gezonden. In deze brief wordt uitgebreid ingegaan op de werkachterstanden
bij de huurcommissies en de maatregelen om die werkvoorraden naar
een aanvaardbaar niveau te brengen. Een afschrift van die brief wordt hierbij
gevoegd.De fractie van het CDA heeft verder gevraagd hoe de verantwoordingsplicht
van de huurcommissies ingevuld wordt bij overschrijding van de wettelijk voorgeschreven
termijnen resp. deze wederom overschreden dreigen te worden.Momenteel wordt prioriteit gegeven aan het daadwerkelijk wegwerken van
de achterstanden. Hierdoor worden partijen in het algemeen niet specifiek
per zaak over een overschrijding van een termijn geïnformeerd. Wel worden
huurders en verhuurders al geruime tijd in algemene zin geïnformeerd
over de vertraging in afhandeling bij de huurcommissies. In de eerste plaats
zijn vanaf mei 2001 mailings uitgegaan richting diverse soorten partijen die
een procedure aanhangig hadden bij de huurcommissie. In eerste instantie is
daarbij gewezen op de reorganisatie waardoor de afhandeling van zaken vertraging
zou kunnen ondervinden. Naar mate duidelijker werd, dat deze vertraging inderdaad
optrad is dat vervolgens schriftelijk medegedeeld aan die partijen.In de periode van juli 2001 tot januari 2002 zijn de achterstanden weggewerkt
bij de eerste administratieve verwerking van de oudere verzoeken. Bij de ontvangstbevestiging
van die verzoeken, waarbij tevens de overschrijding van de wettelijke afhandelingstermijn
in zicht kwam, zijn partijen gewezen op de vertraging in de afhandeling. Voor
partijen geldt tevens, dat tijdens de zitting mededelingen zijn gedaan over
de afhandelingstermijnen.Bij de huurcommissie bekende verhuurders- en huurdersorganisaties zijn
in algemene zin schriftelijk geïnformeerd over de achterstanden bij de
huurcommissies. Momenteel is hiervoor weer een mailing in voorbereiding. Voorts
vindt met een aantal van deze organisaties regelmatig overleg plaats, en zijn
zij in die overleggen ook mondeling geïnformeerd over de achterstanden
van de huurcommissies.Tenslotte is in dit kader van belang, dat verzoekers met langlopende servicekostenzaken
(ex artikel 13 Huurprijzenwet woonruimte), schriftelijk in overweging is gegeven
het verzoek in te trekken gezien de achterstanden bij de huurcommissies en
de mogelijkheid dat het geschil in de praktijk inmiddels is opgelost. Daarbij
is aangegeven dat in het geval van intrekking restitutie van de betaalde leges
zal plaatsvinden.De fracties van CDA en PvdA hebben ook gevraagd naar de jaarverslagen van 2000 en 2001.Vooropgesteld moet worden dat er tot 1 juni 2001 elf secretariaten waren,
terwijl er nu één centraal secretariaat is. De jaarverslagen
van 2000 besteden dan ook geen aandacht aan de situatie bij het centrale secretariaat
van de huurcommissie De geconsolideerde cijfers over het jaar 2000 zendt de
tweede ondergetekende u hierbij toe.1Eveneens zendt de tweede ondergetekende u hierbij het jaarverslag over
het jaar 2001 van de huurcommissies toe.1 In de eerste plaats is
daarbij van belang, dat het merendeel van de huurcommissies pas in maart is
bijeengekomen voor vaststelling van het jaarverslag. Op die jaarvergaderingen
is voorts veel aandacht besteed aan de juistheid van de cijfers inzake de
werkvoorraden. Dit heeft ertoe geleid, dat de cijfers uitgebreid zijn gecontroleerd
door het centrale secretariaat van de huurcommissies. Deze controle en het
op onderdelen aanpassen van de cijfers, alsmede de afstemming met de voorzitters
van de huurcommissies heeft langer geduurd dan verwacht. Uiteraard heeft dit
ook te maken gehad met de prioriteit voor het wegwerken van de achterstanden.
Uiteindelijk heeft dit wel geleid tot een in mei 2002 breed gedragen jaarverslag.De fractie van de PvdA heeft de vraag gesteld of de tweede ondergetekende
bereid is om een mogelijke decentralisatie van de huurcommissies in overweging
te nemen, omdat de centralisatie niet tot het gewenste doel van serviceverbetering
voor de huurder geleid zou hebben, en omdat de kwaliteit van de
rechtsbescherming van de huurders ernstig in gevaar zou komen indien wordt
doorgegaan op de ingeslagen weg.De tweede ondergetekende wil nog eens benadrukken, dat de reorganisatie
noodzakelijk was om een aantal redenen.In de afgelopen vijf jaar is de werklast van de huurcommissies met 60%
gereduceerd. Ondanks deze werklastvermindering, bleven er door de jaren heen
grote werkachterstanden in met name het Randstedelijk gebied. Dit werd veroorzaakt
doordat in de oude situatie de inzet van de personele capaciteit niet één
op één gerelateerd kon worden aan het verschil in werklast in
de verschillende regio's. Mede hierdoor bleef de landelijke afdoeningstermijn
gemiddeld 8 maanden terwijl een afdoeningstermijn wordt beoogd die in overeenstemming
is met de wettelijke termijn, namelijk 4 maanden. Daarnaast was er in de oude
organisatie met 11 verschillende secretariaten (afzonderlijk gehuisvest) sprake
van een verschil in werkwijze en beleid. Dit kon nog wel eens tot onbegrip
leiden bij betrokken partijen. In deze oude setting was voorts sprake van
een versnipperd voorlichtingsbeleid, die vaak nodeloze voorgelegde geschillen
en een beperkte preventieve werking tot gevolg hadden.De gedeconcentreerde structuur bemoeilijkte bovendien in ernstige mate
de verbetermogelijkheden in termen van efficiency en effectiviteit van het
bedrijfsvoeringsproces.De tweede ondergetekende is dan ook van mening dat een decentralisatie
niet bijdraagt aan een serviceverbetering voor de huurder.De fractie van het CDA heeft vragen gesteld over het nieuwe geautomatiseerde
systeem. Gevraagd is hoever dit automatiseringssysteem inmiddels is gevorderd,
wat de ontwikkeling daarvan tot nu toe heeft gekost en wanneer de daadwerkelijke
invoering is te verwachten.Voorlopig wordt het secretariaat van de huurcommissies ondersteund met
het oude geautomatiseerde systeem dat op diverse onderdelen is aangepast.
Hierdoor wordt de productie in de nieuwe gecentraliseerde organisatie zoveel
mogelijk gewaarborgd.Het traject gericht op de realisatie van een nieuw systeem is zonder succesvolle
implementatie beëindigd. Voor de bouw van het nieuwe geautomatiseerde
systeem als geheel zijn financiële verplichtingen aangegaan tegenover
een extern bureau voor een bedrag van 7,4 miljoen Euro. Momenteel wordt onderzocht
of het mogelijk is bepaalde elementen zoals het digitaal documentatiesysteem
afzonderlijk te implementeren.Vragen en opmerkingen VVD-fractieArtikel 226 wetsvoorstel 26 089Het verheugt ons dat de leden van de VVD-fractie
onze argumentatie met betrekking tot de bij dit artikel naar voren gebrachte
problematiek overtuigend heeft geacht.De vraag van de hier aan het woord zijnde leden of ons nog nadere signalen
uit de praktijk hebben bereikt dat artikel 226 van wetsvoorstel 26 089
tot een ongewenste verminderde bescherming van de huurder leidt c.q. kan leiden,
moet ontkennend worden beantwoord.Voorts vragen deze leden of wij niet vrezen voor misbruik door de verhuurder
van de mogelijkheid om via contractsoverneming onder de huurbescherming uit
te komen door middel van de volgende constructie: de verhuurder-eigenaar A
draagt het huurcontract met B krachtens contractsoverneming in de zin van
artikel 6:159 BW over op de nieuwe verhuurder C; vervolgens draagt A de eigendom
van de verhuurde zaak over aan D. Volgens deze leden is ingevolge de nieuwe
voorgestelde wettelijke regeling D niet gebonden aan de huurovereenkomst met
B, omdat artikel 226 van wetsvoorstel 26 089 niet van toepassing is op
deze overdracht.Voorop moet worden gesteld dat de onderhavige kwestie niet door artikel
7:226 in het leven wordt geroepen. Ook het huidige artikel 7A:1612 is immers
in de geschetste situatie niet van toepassing. D wordt geen verhuurder in
de plaats van A, omdat A geen verhuurder meer was.Dat D geen verhuurder wordt, betekent evenwel nog niet dat de huurder
geen bescherming heeft. Die bescherming zit in het volgende. De contractsoverneming
kan niet rechtsgeldig plaats vinden zonder dat de huurder meewerkt. Instemming
bij voorbaat teneinde de bescherming van artikel 7A:1612/7:226 te omzeilen
zal onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 en dus, als het
om algemene voorwaarden gaat, vernietigbaar zijn, en ook overigens naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar zijn. Meewerken door D aan
constructies van deze aard moeten voorts jegens de huurder onrechtmatig worden
geacht, zodat D zijn recht niet tegen deze kan inroepen; verwezen moge worden
naar HR 7 juni 1957, NJ 1957, 512. Komt het tot een contractsoverneming, waarbij
de medewerking van de huurder op slinkse wijze is verkregen, dan zal die medewerking
bovendien door de huurder kunnen worden vernietigd op grond van dwaling, bedrog
of misbruik van omstandigheden. De vrees dat de mogelijkheid van contractsoverneming
misbruikt kan worden om de huurder door een derde tot ontruiming te laten
dwingen, is dan ook ongegrond. Verwezen moge ook worden naar Kamerstuk I,
2001/2002, 26 089, 26 090 en 26 932, nr 162, p. 34.Opmerking verdient nog dat de mogelijkheid het verhuurderschap door contractsoverneming
op een ander te doen overgaan, in de praktijk niet goed kan worden gemist.
Men denke aan het geval van de niet ongebruikelijke figuur van economische
eigendomsoverdracht. Een dergelijke overdracht komt erop neer dat de economische
eigenaar alle eigenaarbevoegdheden die aan de juridische eigenaar toekwamen,
ook die met betrekking tot het gehuurde, kan uitoefenen, maar dat de juridische
levering wordt uitgesteld. Artikel 7A:1612/7:226 is in geval van een economische
eigendomsoverdracht niet van toepassing. De praktijk lost dit op door de huurovereenkomst
krachtens contractsoverneming van de juridische eigenaar op de economische
eigenaar te doen overgaan, waarvoor, zoals gezegd, instemming van de huurder
vereist is. Men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 3e dr. 1999, p.
154; Kantonrechter Utrecht 8 maart 1995, WR 1995, 76, met noot van A.A.Rueb.
Van een gevaar voor doorbreking van de bescherming van de huurder tegen ontruiming,
als door de leden van de VVD-fractie gevreesd,
is, voor zover ons bekend, bij deze praktijk geen sprake.Artikel 244 van wetsvoorstel 26 0891. De leden van de VVD-fractie hebben met
betrekking tot dit artikel een aantal vragen gesteld. De leden van de fracties
van CDA, PvdA, D66, SGP en CU hebben zich daarbij aangesloten. De hierna opgenomen beantwoording
van deze vragen is derhalve voor al deze leden bestemd.De leden van de VVD-fractie hebben bijzonder
veel moeite met het dwingendrechtelijk karakter van artikel 244 van wetsvoorstel
26 089. In dit verband hebben zij ook gewezen op artikel 7:269. Deze
leden vragen of wij het met hen eens zijn dat door de regeling van onderhuur
de contracteervrijheid van de verhuurder sterk wordt ingeperkt, dat de regeling
eerder tegen verruiming van de mogelijkheid van (kamer)verhuur pleit dan ervoor,
omdat een potentiële verhuurder niet zal besluiten tot verhuur over te
gaan, en dat de verhuurder van een zelfstandige woning op een onacceptabele
wijze klem komt te zitten. Voorts hebben deze leden gevraagd naar onze visie
op de mogelijkheid paal en perk te stellen aan misbruik door onderverhuur
van een zelfstandige woning tegen een aanzienlijke hogere prijs dan de huurder
zelf betaalt, terwijl de huurder er zelf feitelijk niet woont, maar formeel
wel, omdat gas- en lichtrekening naar hem gaan. Dit laatste punt
is ook door het lid van de OSF-fractie aan de
orde gesteld.De leden van de fractie van de PvdA hebben
bij artikel 244 bovendien nog het volgende aan de orde gesteld. Zij meenden
dat een tekort aan kamers een reden kan zijn om onderhuur toe te staan, maar
vroegen of de effectiviteit van deze maatregel niet afgewogen moet worden
tegenover de nadelen die kunnen ontstaan door een mogelijke toeneming van
het verschijnsel van illegale dan wel onrechtmatige bewoning. Zij meenden
voorts dat het zeker waar is dat bestuurlijke en organisatorische maatregelen
onontbeerlijk zijn om tot adequate bestrijding van ongewenste onderhuur te
komen, maar vroegen wat nu precies de weerstanden zijn om een meldingsplicht
in de wet op te nemen van de huurder aan de verhuurder over de voorgenomen
onderhuur.2. Wij stellen voorop dat aan de onderhavige wetgeving een brede analyse
van de praktijk ten grondslag ligt. Tijdens de voorbereiding van de wetsvoorstellen
26 089, 26 090 en 26 932 zijn verschillende hoorzittingen en
workshops gehouden waar op basis van deze analyse de voorgenomen voorstellen
tot integrale herziening van het huurrecht met de praktijk en juridische deskundigen
zijn besproken. Dit overleg met onder meer de voormalige Nationale Woningraad
en de voormalige NCIV Koepel, thans gefuseerd tot Aedes, de Raad voor Onroerende
Zaken en de Woonbond is uitgemond – na een zorgvuldige afweging van
alle in het geding zijnde belangen – in de thans voorliggende voorstellen
tot de integrale herziening van het huurrecht, waaronder de voorstellen betreffende
onderhuur.3. Wat artikel 7:244 betreft, kan worden opgemerkt dat aan deze bepaling
inderdaad het tekort aan huurkamers ten grondslag ligt. Anders dan de leden
van de fractie van de PvdA meenden, hebben wij
deze maatregel zorgvuldig afgewogen tegenover de nadelen die zouden kunnen
ontstaan door een mogelijke toename van het verschijnsel van illegale dan
wel onrechtmatige bewoning. Artikel 7:244 bevat voor onderhuur van woonruimte
twee regels. In de eerste plaats wordt de regel van het huidige recht (artikel
7A:1595) gehandhaafd dat onderhuur van een gehele zelfstandige woning verboden
is, zodat alleen onderhuur van gedeelte daarvan (kamers) geoorloofd is. In
de tweede plaats wordt, dit maal in afwijking van het huidige recht, bepaald
dat onderhuur van kamers niet bij overeenkomst kan worden uitgesloten. Derhalve
moet scherp worden onderscheiden tussen (a) het geval van onderhuur van de
gehele woning en (b) onderhuur van kamers, terwijl de huurder zelf in de woning
zijn hoofdverblijf blijft houden.Over dit laatste, nieuwe geval, maken wij nu eerste enige opmerkingen.
Aan het feit dat dit geval anders wordt behandeld dan het eerste, ligt mede
de gedachte ten grondslag dat van een huurder die zelf in de woning woont,
verwacht mag worden dat hij zal toezien op de kwaliteit van de onderhuurders
met wie hij de woning moet delen, en dat hij invloed kan en zal uitoefenen
op hun gedrag gedurende de onderhuur. Verwacht mag ook worden dat huurder
slecht één of enkele kamers zal onderverhuren en niet alle kamers
met uitzondering van één waar de huurder zelf zou moeten wonen.
Eindigt de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder,
dan moet de hoofdhuurder de woning met al de zijnen, dus met inbegrip van
zijn onderhuurders, ontruimen. In deze situatie is het door de leden van de VVD-fractie vermelde artikel 7:269, dat evenals het huidige
artikel 7A:1623k onderhuur van de gehele woning
betreft, niet van toepassing, zodat van een voortzetting door de hoofdverhuurder
van de huurovereenkomst(en) met de kamerhuurder(s) geen sprake is.De kamerhuurders
worden slechts beschermd, doordat zij een vordering tot schadevergoeding tegen
de hoofdhuurder hebben, nu deze als gevolg van de ontruiming zijn verplichting
uit artikel 7:203 om de kamer aan de kamerhuurder ter beschikking te stellen
niet langer kan nakomen..Verder moet in het oog worden gehouden dat artikel 7:244 wel aan de huurder
de bevoegdheid tot onderhuur van kamers geeft, maar de toepasselijkheid van
zijn verplichtingen uit anderen hoofde niet aantast, met name niet zijn uit
artikel 7:213 voortvloeiende verplichting om zich ten aanzien van gebruik
van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat brengt onder meer
mee dat de huurder die bevoegd is tot onderhuur, zich niettemin kan schuldig
maken aan wanprestatie, wanneer de wijze van onderhuur
of de persoon van de onderhuurder zodanig zijn
dat duidelijk is dat de verhuurder dat van een goed huurder niet behoeft te
aanvaarden. Men denke mede aan het geval dat het aantal of de achtergrond
van de onderhuurders gevaar voor schade aan de woning schept of tot een duidelijk
zwaardere onderhoudsverplichting van de verhuurder zal leiden of anderszins
ernstig aan de waarde of verhuurbaarheid van de woning afbreuk zal doen Men
denke ook aan het geval dat van de onderhuurder(s) substantiële overlast
valt te vrezen, waarvan drugsoverlast een voor de hand liggend voorbeeld is.Het risico dat de huurder in dit opzicht loopt is aanzienlijk. Volgens
artikel 7:274 lid 1 onder a levert de omstandigheid dat de huurder zich niet
als een goed huurder heeft gedragen, immers een opzeggingsgrond op. Daarbij
is mede van belang dat de huurder krachtens artikel 7:219 voor de gedragingen
van zijn onderhuurders op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk
is. Een ontruiming treft, zoals gezegd ook de onderhuurders, nu artikel 7:269
hier niet van toepassing is. Het kan zich uiteraard voordoen dat de huurder
de verhuurder bedriegt door alle kamers van de
woning onder te verhuren en het vervolgens te doen voorkomen of hijzelf ook
nog zijn hoofdverblijf in die woning heeft, opdat hij zich op geoorloofde
kamerverhuur kan beroepen. Het is duidelijk dat de huurder zich aldus niet
als een goed huurder gedraagt. Ook hier zal dus ontruiming na opzegging op
grond van artikel 7:274 lid 1 onder a mogelijk zijn. Ook hier mist artikel
7:269 toepassing, omdat het niet om onderhuur van de gehele zelfstandige woning gaat, zodat ook de onderhuurders in de ontruiming
zijn begrepen. In al deze gevallen moet de huurder er bovendien rekening mee
houden dat de in de ontruiming betrokken onderhuurders hem voor hun schade
aansprakelijk kunnen houden, omdat hij jegens hen zijn verplichting uit artikel
7:203 niet nakwam.Aandacht verdient tenslotte dat artikel 7:244 niet uitsluit dat op het
terrein van hoe een tot onderhuur bevoegde huurder zich naar de maatstaf van
artikel 7:213 behoort te gedragen, in de huurovereenkomst nadere regels worden
opgenomen. Men denke aan regels ter zake van het aantal kamerhuurders dat
met een goed gebruik van de woning verenigbaar is en met betrekking tot de
aard van het gebruik dat door een goed onderhuurder van de kamer(s) mag worden
gemaakt. Welke regels hier in aanmerking komen, zal van de aard van het gehuurde
afhangen. Juist is dat artikel 7:244 de contractsvrijheid van de verhuurder
beperkt, maar dat is blijkens het voorgaande in minder sterke mate het geval
dan de leden van de VVD-fractie voor ogen stond.De conclusie uit dit alles moet zijn dat de hoofdverhuurder in geval van
de volgens artikel 7:244 bevoegdelijk aangegane kamerverhuur over voldoende
mogelijkheden beschikt om zich tegen misbruik van deze bevoegdheid te beschermen.4. Vervolgens dient het eerste van de onder 3 vermelde beide gevallen
aan de orde te komen: de in beginsel verboden onderhuur van een volledige
zelfstandige woning. Voor dit geval hebben de leden van de VVD-fractie terecht
artikel 7:269 aan de orde gesteld, dat hier aan de onderhuur een zekere mate
van bescherming biedt. Het artikel komt neer op een handhaving van het huidige
artikel 7A:1623k.De bescherming die artikel 7:269 de onderhuurder biedt, is evenwel beperkt van aard. In artikel 7:269 lid 2 wordt immers mede met de belangen
van de verhuurder rekening gehouden. Deze kan binnen zes maanden nadat hij
de overeenkomst met de onderhuurder heeft voortgezet, vorderen dat deze voortzetting
zal eindigen op een aantal daar opgesomde gronden. Deze beschermen hem (a)
tegen financieel nadeel door onvoldoende kredietwaardigheid van de onderhuurder
(b) tegen samenspanning tussen huurder en onderhuurder ten einde deze laatste
de positie van huurder te verschaffen en (c) tegen een voortzetting die anderszins
naar eisen van redelijkheid en billijkheid niet van hem kan worden gevergd.
Die bescherming is ten opzichte van artikel 7A:1623k voorts uitgebreid met
het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 onder d. Juist om illegale onderhuur tegen
te gaan, wordt daar bepaald dat de voortzetting van de onderhuur ook kan worden
beëindigd op de grond dat de onderhuurder geen huisvestingsvergunning
kan overleggen.De positie van de verhuurder wordt hier ten opzichte van die in het huidige
recht dus niet verzwakt, maar juist versterkt. De leden van de VVD-fractie
hebben nog de vrees uitgesproken dat een onderhuurder die op grond van artikel
7:269 huurder is geworden op zijn beurt een nieuwe onderhuurder aan de verhuurder
zou kunnen opdringen. Ook hier moet worden gewezen op de beëindigingsgronden
van artikel 7:269 lid 2. Het is duidelijk dat de grond onder c in een dergelijke
situatie aan kracht wint. Tegen het huidige artikel 7A:1623k valt overigens
hetzelfde bezwaar in te brengen. Ons is echter niet gebleken dat dit in de
praktijk tot onoverkomelijke moeilijkheden leidt.5. Mogelijkerwijs hebben de leden van de VVD-fractie mede gedacht misbruik
door een hoofdhuurder die de facto de gehele woning aan één
onderhuurder heeft onderverhuurd, maar het doet voorkomen dat ook hij zelf
nog in die woning woont om te kunnen betogen dat het om geoorloofde kamerhuur
als bedoeld in artikel 7:244 gaat. Het geval moet worden onderscheiden van
het geval dat onder 3 ter sprake kwam, waarin meer
onderhuurders van kamers in het gehuurde woonden. In dit laatste geval is,
zoals hiervoor aangegeven, artikel 7:269 stellig niet van toepassing. In het
geval van onderhuur van de gehele woning, lijkt dit op het eerste gezicht
wel het geval. Bedacht moet evenwel worden dat, indien de hoofdhuurder zich
op het standpunt stelt zelf in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben en
dit standpunt niet kan worden ontzenuwd, men aan toepassing van artikel 7:269
in het geheel niet toekomt. De verhuurder moet het hier hebben van de hiervoor
onder 2 aangegeven middelen zoals opzegging krachtens artikel 7:274 lid 1
onder a, indien de omstandigheden dit rechtvaardigen. Een eventuele ontruiming
met toepassing van artikel 7:274 lid 1 onder a zal mede de onderhuurder treffen.
Komt daarentegen vast te staan dat het betoog van de hoofdhuurder op bedrog
berust, dan zal daarmee in de regel tevens de beëindigingsgrond van artikel
7:269 onder b of c gegeven zijn. Ook dan zal de onderhuurder derhalve aan
ontruiming bloot staan.6. Bij het voorgaande moet overigens worden bedacht dat het privaatrecht
bewust bedrog niet kan voorkomen. Ook een algeheel verbod van onderhuur met
opoffering van de gerechtvaardigde belangen van de onderhuurder kan dat niet.
Te bedenken valt dat het bij huur van woonruimte, onderhuur daaronder begrepen,
om een eerste levensbehoefte gaat. Dit rechtvaardigt dat hier een belangenafweging
plaats vindt, die niet volledig ten gunste van de verhuurder mag doorslaan.
De artikelen 7:244 en 7:269 moeten mede tegen deze achtergrond worden beoordeeld.In dit verband hebben de leden van de PvdA-fractie
een nadere motivering gevraagd, wat nu precies de weerstanden zijn om een
meldingsplicht op te nemen. Vooropgesteld moet worden dat wij geen principiële
bezwaren hebben tegen het opnemen van een meldingsplicht van de
huurder aan de verhuurder over de voorgenomen onderhuur, maar een dergelijke
privaatrechtelijke meldingsplicht, lijkt geen effectief middel tegen bedrog.
Zo helpt een dergelijke verplichting niet tegen bedrog, hierin bestaande dat
de hoofdhuurder het in strijd met de waarheid doet voorkomen dat hij in de
verhuurde woning zijn hoofdverblijf heeft ten einde te kunnen beweren dat
de onderhuur geoorloofde kamer huur betreft. Ook rijst de vraag wat van een
dergelijke plicht de privaatrechtelijke sanctie zou moeten zijn. Het zou immers
te ver gaan als wanprestatie ter zake van deze verplichting tot gevolg zou
hebben dat een in beginsel geoorloofde onderhuur niettemin ongeldig zou zijn
jegens de onderhuurder, omdat dehoofdhuurder naliet
zijn meldingsplicht na te komen. Ook een sanctie op deze wanprestatie, bestaande
in een verplichting tot schadevergoeding, lijkt hier een slag in de lucht.
Wij tekenen hierbij aan dat het hier om een ander geval gaat dan dat van artikel
7:270a, waar sprake kan zijn van schade van de verhuurder doordat hij van
de voortzetting van de daar bedoelde huur niet op de hoogte was. Zoals de
leden van de PvdA-fractie zelf ook al hebben opgemerkt, zijn bestuurlijke
en organisatorische maatregelen hier dan ook onontbeerlijk. Intussen wordt
een contractuele meldingsplicht niet door het stelsel van titel 7.4 uitgesloten.
Een desbetreffend beding kan weliswaar niet tot ongeldigheid van de onderhuur
leiden, maar daaraan kan wel bijv. een boetebeding ten laste van de huurder
worden bedongen.7. De leden van de VVD-fractie en het lid van de OSF-fractie hebben voorts aandacht gevraagd voor het geval dat de huurder
van de onderhuurder een veel hogere huurprijs bedingt dan hijzelf aan de verhuurder
verschuldigd is. In beginsel is dit inderdaad mogelijk met dien verstande
dat de verhuurder zowel als de onderhuurder de mogelijkheid hebben aanpassing
van de huurprijs aan de wettelijke maatstaven te verlangen op de voet van
de artikelen 7:246 e.v. Ook is niet uitgesloten dat in de huurovereenkomst
wordt bedongen dat de huurder door ongeoorloofde onderhuur verkregen inkomsten
aan de verhuurder moet afdragen. De verhuurder kan dan onder de onderhuurder
voor deze bedragen derdenbeslag leggen. Verder moet worden bedacht dat artikel
7:269 in het onderhavige geval juist ten voordele van de verhuurder werkt. Door de ongeoorloofde onderhuur zal zich immers
in de regel het geval voordoen van artikel 7:274 lid 1 onder a. Eindigt de
hoofdhuur als gevolg daarvan, dan zet de hoofdverhuurder de overeenkomst met
de onderhuurder voort, die dan de door de hoofdhuurder bedongen hogere huur
aan de hoofdverhuurder zal moeten betalen.Ook hier geldt overigens dat bewust bedrog, zoals een leugenachtige ontkenning
van elke onderhuur of een onjuiste opgave van de daarvoor bedongen prijs,
niet met privaatrechtelijke middelen kan worden voorkomen of doorbroken.8. Het voorgaande laat zich aldus samenvatten dat de belangen van verhuurders,
huurders en onderhuurders in het wetsvoorstel, mede in het licht van de behoefte
aan kamerhuur, zorgvuldig tegen elkaar zijn afgewogen. Het belang van de verhuurder
bij het tegengaan van illegale onderhuur, mag daarbij geen doorslaggevend
argument zijn om de verhuurder een onbeperkte bevoegdheid te geven om onderhuur
uit te sluiten ook waar daaraan uit maatschappelijk oogpunt behoefte is. Zoals
gezegd gaat het bij huur van woonruimte, ook in geval van onderhuur, om een
eerste levensbehoefte. Daarbij komt dat een dergelijke uitsluitingsbevoegdheid
geen effectief middel oplevert tegen illegale onderhuur door huurders die
tot bewust bedrog bereid zijn. Hetzelfde geldt uiteraard voor een dwingendrechtelijk
wettelijk verbod op elke vorm van onderhuur bij woonruimte.Wij menen daarom dat met het thans voorgestelde stelsel een redelijk evenwicht
is bereikt en dat mag worden verwacht dat het in de praktijk tot aanvaardbare
resultaten leidt, uiteraard in combinatie met de bestuurlijke en organisatorische
maatregelen die hier mogelijk zijn. Daarbij is mede van belang dat de verhuurder
de mogelijkheid heeft zijn positie te versterken door bedingen als hiervoor
onder 3, 6 en 7 aan de orde kwamen. Nadat met een en ander in de praktijk
de nodige ervaring is opgedaan, kan de regeling, waar nodig, nog worden bijgesteld.
Wij zijn graag bereid, hieraan onze aandacht te geven.Artikel 208e van wetsvoorstel 28 064De leden van de VVD-fractie hebben voorts
onze visie gevraagd met betrekking tot de door hen uitsproken mening dat artikel
208e van wetsvoorstel 28 064 de rechten van de verhuurders sterk beknot,
nu de onder het huidige recht gesloten overeenkomsten met één
klap worden bestreken door het dwingendrechtelijke artikel 244 en de verhuurder,
die verhuur onder de nieuwe wettelijke regeling niet wenselijk zou vinden,
niet of nauwelijks mogelijkheden zou hebben om de verhuur voor inwerkingtreding
van de nieuwe wet te beëindigen. De leden van de fractie van D66 hebben zich bij deze vragen en opmerkingen aangesloten.
Ook het lid van de OSF-fractie heeft dit punt
aan de orde gesteld.Juist is dat het dwingendrechtelijke artikel 7:244 vanaf het tijdstip
van inwerkingtreding van het nieuwe recht op dan lopende huurovereenkomsten
van toepassing wordt, zodat een beding dat kamerverhuur uitsluit vanaf dat
tijdstip ophoudt geldig te zijn. Aan deze regel is de voorkeur gegeven, omdat
het tekort aan huurkamers om een onmiddellijke oplossing vraagt en die oplossing
uiteraard niet kan zijn gelegen in een beperking van de bevoegdheid tot onderhuur
van kamers tot onder het nieuwe recht nog te sluiten huurovereenkomsten. Iets
anders is dat het zich kan voordoen dat een onder het huidige recht vooralsnog
geldig contractueel verbod van kamerverhuur al voor de inwerkingtreding van
het nieuwe recht door de huurder was overtreden. Hier heeft de verhuurder
in beginsel de gelegenheid gehad om een daarop gegronde vordering tegen de
huurder in te stellen, al of niet gericht op beëindiging van de huurovereenkomst.
Maar heeft hij de wanprestatie tot onder het nieuwe recht gedoogd, dan is
het niet onredelijk dat hij niet alsnog onder het nieuwe recht een vordering
kan gronden op feiten die onder dat recht geen wanprestatie meer opleveren.
Heeft hij evenwel zijn vordering nog onder het huidige recht ingesteld, dan
zal deze naar het huidige recht moeten worden beoordeeld. Voor een bevoegdheid
van de verhuurder de huur te beëindigen op de enkele grond dat de huurder
voortaan kamers mag verhuren, zien wij geen reden. Denkbaar is wel dat de
verhuurder met het oog op de nieuwe situatie in de overeenkomst alsnog bedingen
wil op nemen als hiervoor bedoeld onder 3, 6 en 7 bij artikel 7:244 van wetsvoorstel
26 089. Die invoeging kan worden afgedwongen door het aanbieden van een
nieuwe huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder d. De rechter
zal dan hebben te toetsen of zulks een redelijk aanbod oplevert. Mede tegen
de achtergrond van wat wij hiervoor ter zake van artikel 7:244 hebben opgemerkt,
komt het ons voor dat de onderhavige regeling voldoende met alle betrokken
belangen rekening houdt.Vragen en opmerkingen PvdA-fractieMet voldoening hebben wij kennis genomen van de complimenten die de leden
van de PvdA-fractie tot ons hebben gericht voor
de uitvoerige beantwoording van eerder gestelde vragen in de memorie van antwoord
betreffende de wetsvoorstellen 26 089, 26 090 en 26 932. De
door deze leden gestelde nadere vragen met betrekking tot artikel 7:244 van
wetsvoorstel 26 089 zijn hiervoor reeds behandeld tezamen met de vragen
die de leden van de VVD-fractie en het lid van
de OSF-fractie met betrekking tot
deze bepaling hebben gesteld. Hier moge daarnaar worden verwezen.De vragen die de aan het woord zijnde leden hebben gesteld met betrekking
tot de huurcommissies en het secretariaat, zijn hiervoor beantwoord bij de
vragen die in ditzelfde verband zijn gesteld door de CDA-fractie.Artikel 215 wetsvoorstel 26 089De leden van de PvdA-fractie hebben hun instemming
betuigd met het nader regelen van de zelfwerkzaamheid van de huurder op zodanige
wijze dat huurders meer mogelijkheden ter beschikking staan om naar eigen
inzicht veranderingen in het gehuurde aan te brengen. Zij hebben echter de
vraag gesteld of met de wijze waarop dit nu in artikel 215 geregeld is, het
evenwicht in de belangen tussen huurder en verhuurder voldoende gewaarborgd
is en of daarmee de belangen van de individuele huurder niet te zwaar wegen
ten opzichte van het algemene belang en het belang van een collectiviteit,
waaronder de overige bewoners in de directe omgeving gerekend kunnen worden.
Daarbij hebben deze leden in het bijzonder naar voren gebracht dat de huurder
bevoegd is ook aan de buitenkant van het gehuurde zonder toestemming van de
verhuurder veranderingen en toevoegingen aan te brengen, wanneer deze zonder
noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Daarbij merkten deze
leden op dat het aanzien van de buitengevel in die gevallen door een woningcorporatie
niet aan nadere regels kan worden onderworpen. Daarbij dachten deze leden
aan het voorbeeld van schotelantennes. Deze leden vroegen in dit verband of
het niet voor de hand ligt om het zonder toestemming verrichten van zelfwerkzaamheid
aan het gehuurde te beperken tot de binnenkant van de woning.Voorts stelden deze leden de vraag of de verhuurder nadere regels mag
stellen dan wel voorschriften mag opnemen waaraan de zelfwerkzaamheid moet
voldoen, waarbij deze leden dachten aan voorschriften met betrekking tot de
kwaliteit van materialen of met betrekking tot het aanbrengen van gas- en
elektriciteitsleidingen door erkende installateurs. Daarbij dachten deze leden
in het bijzonder aan het geval dat aangenomen moet worden dat verandering
of toevoeging de verhuurbaarheid niet schaadt en er geen sprake is van waardedaling.Voorop moet worden gesteld dat artikel 7:215 uitsluitend betrekking heeft
op de bevoegdheid van de huurder tot het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen.
Soms zal de huurder – nl als hij daartoe redelijkerwijs in staat is –
de veranderingen en toevoegingen zelf tot stand brengen. Maar die bevoegdheid
tot het (laten) aanbrengen van veranderingen en toevoegingen doet geen afbreuk
aan de algemene verplichting van de huurder, neergelegd in artikel 7:213,
om zich als een goed huurder te gedragen. Hoezeer de huurder in beginsel voldoet
aan de in artikel 7:215 gestelde eisen – dus ook als de toevoegingen
of veranderingen zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden
gemaakt – , hij zal zich overeenkomstig deze maatstaf moeten gedragen.
Daaruit vloeit voort dat de verhuurder zich op artikel 7:213 zal kunnen beroepen,
indien de voorgenomen verandering of toevoeging overlast voor derden veroorzaakt,
in strijd is met wettelijke voorschriften of op een andere grond in strijd
komt met hoe een goed huurder zich bij de uitoefening van zijn in artikel
7:215 neergelegde bevoegdheden behoort te gedragen. Dat gezichtspunt geldt
in het bijzonder wanneer het gaat om veranderingen en toevoegingen aan de
buitenzijde van het gehuurde en waarmee de omgeving en dus ook derden gemakkelijk
te maken kunnen krijgen. Dit brengt mee dat de verhuurder het aanbrengen van
veranderingen en toevoegingen – ook als zij zonder noemenswaardige kosten
ongedaan kunnen worden gemaakt – zal kunnen verhinderen op de grond
dat zij in strijd komen met regels betreffende welstand, leefmilieu en veiligheid
van de leefomgeving of omdat zij op een andere grond overlast
veroorzaken. Het is van belang de hier geschetste verhouding tussen artikel
7:215 en 7:213 in het oog te houden , omdat zij van belang is voor een goed
begrip van de afweging die hier diende te worden gemaakt.De leden van de PvdA-fractie hebben tenslotte de vrees geuit dat voor
dit laatste een hele juridische procedure vereist is, waarbij zij wezen op
de verwijzing in de memorie van antwoord op vragen van de fractie van GroenLinks
naar de gebrekenregeling. Voorop moet worden gesteld dat in het geval dat
de huurder hardnekkig medewerking aan de ongedaanmaking weigert, uiteraard
een uitspraak van de rechter nodig is. Deze zal dan op grond van artikel 299
van Boek 3 de verhuurder kunnen machtigen zelf te verrichten waartoe de huurder
gehouden is. Het gaat daarbij om nakoming van de verplichting van de huurder
uit artikel 7:213. De door de leden van de PvdA-fractie bedoelde passage in
de memorie van antwoord noemt inderdaad de gebrekenregeling, maar had betrekking
op het geval dat een huurder van de verhuurder
vordert dat deze een einde maakt aan overlast – een immaterieel gebrek –
door een andere huurder. In het thans besproken geval gaat het echter om de
vordering van de verhuurder zelf tegen degene die zich niet als een goed huurder
gedraagt.In het voorgaande ligt tevens het antwoord besloten op de vraag of de
veranderingen en toevoegingen aan eisen van kwaliteit en veiligheid moeten
voldoen, wanneer zij binnenshuis worden aangebracht. Het spreekt van zelf
dat een huurder die gas- en/of elektriciteitsleidingen aanlegt die niet aan
de daaraan te stellen eisen voldoen, zich niet als een goed huurder gedraagt.
Doorgaans zal dit meebrengen dat een erkend installateur zal moeten worden
ingeschakeld. Ook zal huurder bij de keuze van door hem te bezigen materialen
erop dienen toe te zien dat wat hij aanbrengt niet tot gevolg heeft dat aan
het gehuurde terstond of korte tijd later gebreken ontstaan, waarmee de verhuurder
later kan komen te zitten. Ook de redactie van artikel 7:215 houdt daarmee
rekening, nu onveilige leidingen en onvoldoende kwaliteit van gebezigde materialen,
in beginsel de verhuurbaarheid schaden en in elk geval tot een waardedaling
leiden (artikel 7:215 lid 2), alsook grond voor zwaarwichtige bezwaren van
de verhuurder opleveren (artikel 7:215 lid 4). Aandacht verdient hier overigens
dat de verhuurder blijkens artikel 7:242 kan bedingen dat gebreken aan door
de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen voor rekening van
de huurder zijn.Het voorgaande brengt mee dat de verhuurder ook onder het nieuwe recht
er belang bij heeft ter zake van de zelfwerkzaamheid van de huurder in de
huurovereenkomst nadere regels betreffende kwaliteit, leefbaarheid en veiligheid
te stellen. Het verschil met het huidige recht zit hierin dat in het kader
van artikel 7:215 kan worden getoetst of deze contractuele regels voldoende
overeenkomen met wat van een goed huurder in de zin van artikel 7:213 aan
gedrag op dit punt mag worden verwacht.Wat betreft het voorbeeld van schotelantennes, nemen wij tot uitgangspunt
dat aan de rechter moet worden overgelaten wat van een goed huurder mag worden
verwacht. Bij de beslissing daarover zal moeten worden gelet zowel op de vraag
of deze zonder noemenswaardige kosten zijn te verwijderen, wat mede van de
plaats zal afhangen waar zij zijn aangebracht, als op de vraag in hoeverre
zij zo slecht in de omgeving passen dat dat als overlast voor derden kan worden
beschouwd, zodat de huurder zich niet als een goed gedraagt in de zin van
artikel 7:213 door de antenne aan te brengen. Behalve op de andere omstandigheden
van het geval dient ook te worden gelet op het aspect van vrijheid van het
ontvangen van informatie en denkbeelden, gewaarborgd door artikel 10 van de
Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele
vrijheden. Te bedenken valt immers dat huurders afkomstig uit landen waarvan
de zenders niet via de kabel te ontvangen zijn, vaak een schotelantenne behoeven
om de zenders van hun land van herkomst te kunnen ontvangen. Volgens dit artikel 10 kan de voormelde vrijheid alleen worden onderworpen aan
de formaliteiten, voorwaarden, beperkingen en sancties, die bij de wet zijn
voorzien en die in een democratische samenleving nodig zijn, bijv. ter bescherming
van rechten van derden. Wij menen dat het niet op onze weg ligt hierover onzerzijds
verdere uitspraken te doen.Op grond van dit alles zijn wij van mening dat het geen aanbeveling verdient
alle aan de buitenzijde aangebrachte veranderingen en toevoegingen, ook die
welke zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, aan toestemming
van de verhuurder te binden. Een dergelijke regel zou meebrengen dat voor
ieder wissewasje (bloembakken voor het venster, ander glas in een venster,
een buitenlantaren op een balkon, een nieuw bord met huisnummer of naam, een
klopper) toestemming van de verhuurder moet worden gevraagd. Alleen al de
administratieve rompslomp van de vastlegging hiervan maakt duidelijk dat een
dergelijke regel van een weinig realistische striktheid zou zijn.Vragen en opmerkingen van de OSF-fractieVoorop gesteld moet worden dat dit lid ten onrechte heeft verondersteld
dat tekorten in alle sectoren van de huurwoningmarkt zijn opgeheven. Noch
wetsvoorstel 28 064, noch de wetsvoorstellen 26 089, 26 090
en 26 932 gaan daarvan uit.De opmerking over artikel 208e van wetsvoorstel 28 064 kwam hiervoor
bij de beantwoording van de vragen van de VVD-fractie
al aan de orde. Zoals uit het daar door ons opgemerkte volgt, zouden wij niet
van een «generaal pardon» willen spreken.Voorts heeft het lid van deze fractie gevraagd hoe aannemelijk moet worden
gemaakt dat de verhuurder tegen het in gebruik geven van het gehuurde aan
derden redelijke bezwaren zou hebben gehad in de zin van artikel 7:221 van
wetsvoorstel 26 089.De verhuurder dient dit aannemelijk te maken aan de hand van zijn gegevens
betreffende de onderhuurder, zoals betreffende diens gebrek aan kredietwaardigheid
of diens antecedenten of activiteiten, voor zover deze de vrees rechtvaardigen
dat hij zich niet als een goed huurder zal gedragen. Ook kan de verhuurder
een beroep doen op wat de huurder heeft moeten opmaken uit gesprekken of correspondentie
met de verhuurder ter zake van het gebruik door derden of met betrekking tot
het belang dat de verhuurder heeft gehecht aan gebruik door uitsluitend de
huurder zelf.De vragen van dit lid over artikel 244 van wetsvoorstel 26 089 zijn
hiervoor bij de beantwoording van de vragen van de VVD-fractie reeds beantwoord. Aantekening verdient nog dat de vaststelling
of de huurder de woonruimte nog ten dele als hoofdverblijf gebruikt, met alle
middelen kan geschieden, waaronder getuigenbewijs, gerechtelijke plaatsopneming
of bewijs door geschrift. Het is evenwel duidelijk dat enkele informatie van
het bevolkingsregister hier niet beslissend kan zijn.De Minister van Justitie,A. H. KorthalsDe Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer,J. W. Remkes XNoot1Is ter inzage gelegd op het Centraal Informatiepunt onder griffienr. 128771. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-20012002-28064-325b.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl