ECLI:NL:RBAMS:2025:11293, Rechtbank Amsterdam, 17-10-2025, 11332966  CV EXPL 24-12567
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Erfgenaam (eisende partij) van een overleden vastgoedeigenaar vordert onder meer ontruiming van een gedeelte van een voormalig kantoorpand, dat door de partner (gedaagde partij) van de vastgoedeigenaar wordt bewoond. De erfgenaam stelt dat de partner de woonruimte zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. Het verweer van de partner dat zij de woonruimte huurt op grond van een met de vastgoedeigenaar gesloten rechtsgeldige huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde van zijn overlijden, slaagt. Kwalificatie huurovereenkomst (artikel 7:201 BW) en omvang van het gehuurde.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11332966 \ CV EXPL  24-12567
    
    
    
      
        Vonnis van 17 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. De besloten vennootschap 
      
        
          [eiser 2] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisers (hierna eisers tenzij ieder bij de eigen naam),
      gemachtigde: mr. E.L. van de Water,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde (hierna [gedaagde] ),
      gemachtigde: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 26 maart 2024 met producties;
        - de conclusie van antwoord met producties;- het tussenvonnis van 26 juni 2024 van de rechtbank (team Handel), waarin een mondelinge behandeling is bepaald;- de akte overlegging producties 23 t/m 30 van eisers; - de akte overlegging producties 8 t/m 16 van [gedaagde] ;- het e-mail bericht van de rechtbank (team Handel) van 17 september 2024 dat de geplande mondelinge behandeling geen doorgang zal vinden en dat de zaak naar de afdeling kanton zal worden verwezen;- het vonnis van 25 september 2024 van deze rechtbank (team Handel), waarin de zaak in de stand waarin deze zich bevond, is verwezen naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank;- het tussenvonnis van de kantonrechter van 18 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van 14 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt, die aan het dossier zijn toegevoegd. [eiser] verscheen in persoon, vergezeld door de gemachtigde in de persoon van mr. E.L. van de Water (die tevens namens [eiser 2] verscheen en testamentair bewindvoerder mr. H. van Schuppen) en zijn moeder [moeder van eiser] . [gedaagde] verscheen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
      
    
    
      1.3.
      
        Na de mondelinge behandeling zijn nog ingediend:- de akte uitlaten, met producties 17 t/m 22, van [gedaagde] ;
        - de antwoordakte, met producties 31 en 32, van eisers.
      
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] en [eiser 2] zijn economisch respectievelijk juridisch eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1, 2, 3 en 4] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het pand). [gedaagde] woont in het pand.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is enig kind van zijn op [overlijdensdatum] 2021 overleden vader de heer [erflater] (hierna: erflater). Erflater was ten tijde van zijn overlijden ongehuwd en niet als partner geregistreerd en heeft bij testament van 4 december 1992 [eiser] – die toen twee jaar oud was - tot zijn enig erfgenaam benoemd. Ook heeft erflater een levenslang testamentair bewind ingesteld over de erfrechtelijke verkrijging van [eiser] . Testamentair bewindvoerder Capital Support is bij beschikking van 13 september 2022 van de rechtbank Midden-Nederland vervangen door de heren [naam 1] en mr. H. van Schuppen.
    
    
      2.3.
      
        Erflater had meerdere vennootschappen waarin vastgoed was ondergebracht. Een vennootschap van erflater,  [bedrijf 1] B.V. verkreeg in 2004 de eigendom van het pand van SNS Bank. Die eigendom werd bij notariële akte van 29 december 2009 overgedragen aan [eiser 2] . Blijkens deze akte verscheen erflater voor zowel verkoper [bedrijf 1] als koper [eiser 2] . In artikel 2, tweede lid, van de akte staat, het volgende, voor zover hier van belang:
        
          
          2. Het bezit van het verkochte wordt bij deze door verkoper overgedragen aan koper, die dat bezit aanvaardt en op wie dat bezit overgaat onder bezwaar van huur als aan partijen voldoende bekend (…) . 
      
    
    
      2.4.
      
        Na de juridische eigendomsoverdracht is op dezelfde dag de economisch eigendom van het pand door [eiser 2] overgedragen aan erflater in privé. In de notariële akte wordt onder het kopje “Verklaringen namens de verkoper” bij letter f, sub 1, het volgende gemeld: 
        
          het verkochte is verhuurd zoals aan partijen voldoende bekend is.
          
        
      
    
    
      2.5.
      Erflater heeft op 18 februari 2020 een levenstestament ondertekend waarin hij [gedaagde] en [erfgenaam 2] een algehele volmacht verleent om zijn zaken te behartigen mocht hij daartoe door zijn geestelijke of lichamelijk toestand niet meer zelf in staat zijn.
    
    
      2.6.
      Bij een huurovereenkomst d.d. 17 augustus 2020 heeft [eiser 2] ACS Beheer B.V., vertegenwoordigd door erflater, aan [bedrijf 2] BV (hierna [bedrijf 2] ) met ingang van 1 juli 2020 in huur gegeven ‘de bedrijfsruimte [adres 1] (souterrain gedeelte) te [plaats] ’ voor een aanvangshuur van €. 1.600,00 per maand. 
      
    
    
      2.7.
      
        Voor zijn overlijden op [overlijdensdatum] 2021 heeft erflater op 14 januari 2021 een van [gedaagde] ontvangen emailbericht doorgestuurd aan notaris Mol. Daarin staat:
        
          
            [erflater] ,
        
        
          Hierbij de tekst zoals gisteren besproken. Zodat jij het kunt doorsturen aan Hans Mol.
        
      
      
      
        
          Beste Hans,
        
        
          Ik wil graag jouw advies over het volgende:
        
        
          In geval van mijn overlijden wil ik dat huisvesting is geregeld voor mijn vriendin [gedaagde] . Zij is woonachtig bij mij, [adres 1] .
        
        
          Wanneer ik er niet meer ben wil ik dat zij op deze locatie kan blijven wonen zonder dat andere vermeende belanghebbenden hier aanspraak op kunnen maken. Dit is derhalve een ondubbelzinnig woongerief dat ik haar nalaat. Wil jij hier een document akte van maken. Al of niet testamentair, jij weet het. Mede in het geval van mijn zoon [eiser] dat dit geen discussie mag opwerpen tussen hem en haar.
        
        
          Bovenliggende perceelsgedeelten van het perceel [adres 1] zijn verhuurd. Het woongedeelte betreft begane grond, souterain en tuin. NB: inboedel hoort hier ook bij.
        
        
          Ook overweeg ik voogdij [eiser] te regelen.
        
        
          Ik hoor graag van jou,
        
      
      
      
        
          
            [erflater]
          
          2.8.	Notaris Mol heeft op dezelfde dag een concept voor een testament aan erflater gemaild. In dat concept worden eerdere wilsbeschikkingen herroepen, en worden [gedaagde] en [erfgenaam 2] als erfgenamen aangemerkt, waarbij [gedaagde] onder meer het pand en inboedelgoederen gelegateerd krijgt en [eiser] een legaat in de vorm van een bedrag in contanten ter grootte van zijn legitieme portie. Erflater heeft uiteindelijk geen testament laten opmaken. 
      
      
    
    
      2.9.
      
        De bewindvoerder heeft na overlijden van erflater diverse documenten in diens administratie aangetroffen, waaronder een schriftelijke verklaring van 28 februari 2007, hierna: de Verklaring, met de volgende inhoud:
        
          
          VERKLARING
        
        
          Hierbij verklaar ik, [erflater] , directeur van [bedrijf 1] B.V.,(..) te (…), dat [gedaagde] (…..) ingeval van mijn overlijden gedurende de rest van haar leven woonachtig mag blijven op de beletage en in het souterrain van [adres 1] , [postcode] [plaats] . [gedaagde] krijgt in dat geval het recht deze ruimte te huren voor de rest van haar leven voor de somma van EUR 500,--. Deze huurprijs is niet vatbaar voor verhogingen behoudens indexatie.
          
          Aldus opgemaakt in tweevoud in aanwezigheid van Mr. J.A. Govers op 28 februari 2007.
        
      
      
      
        Onder de tekst staat ‘Voor akkoord’, waarbij twee handtekeningen zijn geplaatst boven de namen van erflater en [gedaagde] . Daaronder staat ‘Getuige’, met vermelding van de naam mr. J.A. Govers en een handtekening.
      
      
    
    
      2.10.
      In de administratie is ook aangetroffen:
      - een kopie van een ondertekende onderhandse samenlevingsovereenkomst tussen erflater en [gedaagde] , gedateerd op 16 april 2004, waarin onder meer staat dat de langstlevende het recht heeft om in het pand te blijven wonen zonder dat een vergoeding verschuldigd is, en 
      - een kopie van een huurovereenkomst kantoorruimte van 28 februari 2007, waarin [bedrijf 1] aan [gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf 3] voor de duur van vijf jaar de bedrijfsruimte op de beletage en het souterrain van het pand verhuurd voor € 6.000,- per jaar.
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser 2] en Capital Support (als testamentair bewindvoerder van [eiser] ) hebben op 21 september 2021 aan [gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijf 3] , schriftelijk toestemming gegeven om het voorgedeelte van het souterrain van het pand onder te verhuren aan [bedrijf 2] , h.o.d.n. [bedrijf 2] B.V. (hierna: de allonge). In de allonge staat verder dat [bedrijf 2] dit deel reeds vanaf 1 april 2011 huurt.
      
    
    
      2.12.
      In opdracht van [moeder van eiser] (de moeder van [eiser] ) heeft Forensicon B.V. handschriftvergelijkend onderzoek gedaan naar de authenticiteit van de handtekeningen en parafen van erflater op een kopie van de Verklaring (zie 2.9) en op kopieën van het samenlevingscontract en een huurovereenkomst (zie 2.10). Forensicon concludeert op 10 oktober 2021 met betrekking tot de Verklaring dat het veel waarschijnlijker is dat de onderzochte handtekening een authentieke handtekening van erflater is dan een vervalsing. Met betrekking tot de andere documenten, en aanvullend op 7 maart 2022 met betrekking tot een onderzochte ‘overeenkomst m.b.t. gebruik auto’ wordt geconcludeerd dat het zeer veel waarschijnlijker is dat de handtekeningen en parafen op die documenten vervalsingen zijn dan authentieke handtekeningen/parafen van erflater. 
    
    
      2.13.
      In opdracht van (de toenmalig) testamentair bewindvoerder Capital Support heeft het Forensisch onderzoeksbureau WFFO ook een handschriftvergelijkend onderzoek uitgevoerd. De originele Verklaring met ‘natte handtekening’ van erflater en digitale kopieën (pdf-scans) van de documenten genoemd onder 2.10 werden beoordeeld. WFFO concludeert in haar rapport d.d. 15 december 2021 zeer veel waarschijnlijker dat de handtekening van erflater op de Verklaring authentiek is dan dat het een vervalsing betreft. Met betrekking tot de andere documenten is de conclusie omgekeerd: het is zeer veel waarschijnlijker dat de handtekeningen en parafen van erflater zijn vervalst dan dat deze authentiek zijn. 
      
    
    
      2.14.
      
        [eiser] heeft aangifte gedaan van vervalsing van documenten door [gedaagde] . In een strafrechtelijk onderzoek zijn onder meer getuigen gehoord. De strafzaak is uiteindelijk geseponeerd. Een door [eiser] ingediende artikel 12 Sv klacht is afgewezen.
      
    
    
      2.15.
      De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief/e-mail van 13 april 2022 aan de (toenmalig) gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat [gedaagde] het woongedeelte van het pand aan de [adres 1] te [plaats] , zijnde de beletage en het (achtergelegen) deel van het souterrain, alsmede de tuin, zonder recht of titel bewoont/gebruikt. 
      
    
    
      2.16.
      Blijkens een proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 15 juni 2022 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank (kenmerk C 13/717949 KG ZA 22-440) de in kort geding door eisers gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het pand en tot afdracht van huurpenningen uit de onderhuurovereenkomst aan eisers afgewezen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        Eisers vorderen, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: (i.).	verklaring voor recht dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van het pand, voor zover het betreft het door [gedaagde] in gebruik genomen gedeelte;
        (ii.).	verklaring voor recht dat de rechtshandeling strekkende tot overdracht van de verhuurrechten van [eiser 2] ter zake van de huurovereenkomst d.d. 17 augustus 2020 tussen [eiser 2] (als verhuurder) en [bedrijf 2] (als huurder) van het souterrain [adres 1, 2, 3 en 4] , door Capital Support aan [gedaagde] , zoals opgenomen in de onder 2.11. bedoelde Allonge bij voormelde huurovereenkomst, bij brief d.d. 13 april 2022 is vernietigd, althans de betreffende rechtshandeling alsnog te vernietigen wegens dwaling en/of bedrog dan wel misbruik van omstandigheden;
        (iii.).	veroordeling van [gedaagde] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis althans op een door de rechter te bepalen termijn, de door haar in gebruik genomen onroerende zaak met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden, bezemschoon en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen, met machtiging om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met de hulp van de sterke arm in het geval [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft;
        (iv.).	veroordeling van [gedaagde] om de huurpenningen; althans de gelden in verband met de huur, die [gedaagde] ontving ter zake van de verhuur; althans gebruik, van de in het souterrain van de [adres 4] te [plaats] gelegen kantoorruimte, integraal en zonder korting of verrekening te voldoen aan eisers, middels overschrijving op een (onder bewind staand) rekeningnummer ten name van eisers, en dit bedrag te begroten op € 60.840,00, te vermeerderen met de ontvangen huur vanaf het eerste kwartaal van 2024, althans een de door de rechter in goede justitie te bepalen bedrag;(v.).	veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      Eisers leggen aan de vorderingen het volgende ten grondslagvordering (i.): na het overlijden van erflater werd [eiser] , althans zijn (toenmalig) testamentair bewindvoerder Capital Support, geconfronteerd met een huurovereenkomst bedrijfsruimte en een samenlevingsovereenkomst op grond waarmee [gedaagde] aanspraak heeft gemaakt op het gebruik van delen van het pand. Door twee handschriftdeskundigen is vastgesteld dat deze documenten vervalst zijn. Er zijn voldoende aanwijzingen dat ook de Verklaring vervalst is. Dit blijkt uit: 
      - de handschriftdeskundige die door eisers is ingeschakeld heeft het origineel van de Verklaring niet kunnen onderzoeken omdat dit document niet in de administratie van erflater is aangetroffen en [gedaagde] het origineel niet wil overleggen. De datum op de Verklaring is dezelfde als die op de huurovereenkomst kantoorruimte. 
      - de inhoud van de Verklaring past niet bij de feiten. [gedaagde] en erflater hebben geen langdurige affectieve relatie gehad en [gedaagde] heeft nooit met erflater samengewoond in het pand. Zij heeft zich bijvoorbeeld pas in 2021 op de [straatnaam] ingeschreven. 
      - de Verklaring is in 2007 door erflater ondertekend namens zijn vennootschap [bedrijf 1] . In 2009 is de eigendom door [bedrijf 1] overgedragen aan [eiser 2] , volgens de akte van eigendomsoverdracht zonder enige last of beperking, hetgeen meebrengt dat de rechten die aan [gedaagde] in de Verklaring zijn verleend niet mee over zijn gegaan. Dit wordt ondersteund door de email van erflater aan de notaris waaruit valt af te leiden dat erflater wist dat de Verklaring geen effect meer sorteerde.
      
        Er is geen sprake van een huurovereenkomst omdat niet is voldaan aan de wettelijke criteria voor kwalificatie. Maar ook als een aan alle criteria is voldaan, moet nog worden gekeken naar de partijbedoelingen. Feitelijk gezien is er geen sprake van een overeenkomst maar van een eenzijdige rechtshandeling, die ingaat na het overlijden van erflater. Een bedrag van € 500,00, per maand is grofweg 5% van de werkelijke huurwaarde van de het pand en vormt geen werkelijke tegenprestatie. De Verklaring heeft veeleer het karakter van een levenslang recht van gebruik en bewoning (artikel 3:226 lid 4 BW BW), een schenking met werking na overlijden van de schenker of een legaat, waartoe een notariële akte is vereist (zie ook hier artikel 7:177 BW). De Verklaring verschaft [gedaagde] dus niet een rechtstitel voor een levenslang huur-/woonrecht. 
        
          Vordering ii. Omdat uit de handschriftonderzoeken is gebleken dat de handtekening van erflater onder de huurovereenkomst kantoorruimte van 28 februari 2007 is vervalst, kan [eiser] niet anders concluderen dan dat zijn toenmalig bewindvoerder Capital Support door [gedaagde] om de tuin is geleid en onterecht haar medewerking heeft verleend aan deze voor [eiser] zeer ongunstige juridische constructie, omdat daarmee is bewerkstelligd dat de (onder) huurovereenkomst met [bedrijf 2] B.V. aan [gedaagde] is overgedragen. De allonge dient daarom te worden vernietigd wegens bedrog dan wel dwaling.
        
          
          Vordering iii: ondanks de buitengerechtelijke vernietiging van de allonge, houdt [eiser] het er voor dat [gedaagde] in elk geval 1 juli 2020 tot en met de eerste drie kwartalen van 2023, in totaal € 60.840,00 aan onderhuurpenningen van [bedrijf 2] B.V. heeft ontvangen, welk bedrag op grond van de onder 2.6 bedoelde huurovereenkomst aan [eiser 2] , althans aan [eiser] als enig erfgenaam van erflater, afgedragen had moeten worden. Er is derhalve sprake van een door [gedaagde] genoten voordeel, dat op de voet van het bepaalde in artikel 6:104 BW (winstafdracht) aan [eiser] afgedragen moet worden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] en [eiser 2] , dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure. 
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] betwist dat zij zonder recht of titel het pand bewoont. [gedaagde] heeft sinds 1988 tot aan de dood van erflater een langdurige affectieve relatie met hem gehad. Nadat erflater het pand in 2004 via [bedrijf 1] van de SNS Bank had gekocht, hebben erflater en [gedaagde] in het woongedeelte van het kantoorpand samengewoond tot diens overlijden. Gedurende de laatste jaren van hun relatie heeft [gedaagde] feitelijk gezien ook nooit ergens anders gewoond. 
        In het kader van de bewoning door erflater en [gedaagde] van het woongedeelte van het voormalig kantoorpand, is op 28 februari 2007 de Verklaring opgemaakt. Daarmee is onder opschortende voorwaarde van overlijden van erflater een huurrelatie tot stand gekomen. De Verklaring kan geen andere bedoeling hebben gehad dan dat [gedaagde] na het overlijden van erflater in het woongedeelte mocht blijven wonen en deze met dat doel zou huren. Dit is bij alle betrokken partijen ook bekend geweest, omdat deze partijen in wezen waren verenigd in één persoon, te weten erflater, die overal aan de touwtjes trok. De bedoeling van een huurrelatie spreekt ook uit andere beschikbare stukken. Zo staat in zowel de akte van juridische als economische eigendomsoverdracht ( zie 2.3 en 2.4) dat wordt overgedragen in verhuurde staat, terwijl op dat moment, dus 28 december 2009, er geen andere huurovereenkomsten bestonden dan die belichaamd in de Verklaring. [gedaagde] voldoet de huur en de Verklaring is geen schenking in de zin van artikel 7:177 BW. Toen het pand in 2004 werd aangekocht, was het kantoorruimte. [gedaagde] heeft het pand met erflater geschikt gemaakt voor bewoning. Mede tegen die achtergrond moet de betrekkelijk lage huur van € 500,00 worden gezien. [gedaagde] is niet verrijkt en er was aan de kant van erflater ook geen bevoordelingsbedoeling. Het ontbreken van een notariële akte tast het huurrecht niet aan.[gedaagde] betwist verder dat zij op grond van artikel 6:104 BW gehouden is tot (winst)afdracht. De huurovereenkomst van 17 augustus 2020 ( zie 2.6) is rechtsgeldig aan haar overgedragen in de allonge (zie 2.11). De vordering tot winstafdracht moet worden afgewezen.
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Procesorde/ontvankelijkheid [eiser]
        4.1.	Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] vraagtekens geplaatst bij de processuele bevoegdheid van [eiser] omdat, zo begrijpt de kantonrechter haar standpunt, uit de dagvaarding niet blijkt of de vordering van [eiser] met toestemming of medewerking van zijn testamentair bewindvoerder is ingesteld.
    
    
    
      4.2.
      Omdat mr. Van de Water op de mondelinge behandeling heeft verklaard niet alleen de advocaat te zijn van [eiser] en [eiser 2] maar ook van de testamentair bewindvoerder van [eiser] , is voldoende komen vast te staan dat de testamentair bewindvoerder in de procedure is verschenen. Voor zover er sprake was van een processueel gebrek op dit punt, is dat dus hersteld.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft verder betoogd dat voor zover [eiser] zijn vorderingen in deze procedure heeft gegrond op de economische eigendom, hij als economisch eigenaar niet-ontvankelijk moet worden verklaard wegens gebrek aan procesbelang.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] heeft de economische eigendom van het pand geërfd van erflater. Dit betekent dat als erflater als economisch eigenaar bevoegd was tot het instellen van de rechtsvorderingen, deze bevoegdheid op [eiser] onder algemene titel is overgegaan. In de “akte houdende overdracht in economische eigendom” (zie 2.4.) wordt in artikel 3, lid 2, het volgende gemeld: “vanaf heden is de koper bevoegd - mits met inachtneming van hetgeen bij deze akte is overeengekomen - tot verrichten van alle (rechts)handelingen met betrekking tot het verkochte en de daaruit voortvloeiende rechten.” Uit deze bepaling volgt dat erflater als economisch eigenaar bevoegd was tot het instellen van de vorderingen. Overigens veronderstelt de kantonrechter dat [eiser] de aandelen van erflater in [eiser 2] (de juridisch eigenaar van het pand) krachtens erfrecht heeft verkregen en op die manier ook zeggenschap heeft in [eiser 2] . Verder kan [eiser] als economisch eigenaar volgens de akte van economische eigendomsoverdracht op ieder gewenst moment juridische levering van het pand verlangen en effectueren op grond van een in die akte (artikel 10) verleende onherroepelijk volmacht van de juridisch eigenaar aan de economische eigenaar. [eiser] heeft dus een processueel belang bij de vorderingen. Het beroep op niet-ontvankelijkheid faalt.
      
      
        
          Samenvatting inhoudelijke geschilpunten 
          4.5.	[gedaagde] ontkent dat zij zich zonder recht of titel in het pand bevindt. Zij beroept zich op de Verklaring. Die moet worden opgevat als een huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde van overlijden van erflater. Volgens eisers is de Verklaring vervalst en heeft [gedaagde] nooit met erflater in het pand gewoond. Zij dient de ontvangen inkomsten aan onderhuur af te dragen aan eisers. Subsidiair kan volgens eisers uit de Verklaring geen huurrecht worden afgeleid. Meer subsidiair is in discussie of de huur de hele beletage en souterrain van het pand betreft, dan wel deel daarvan, en of [gedaagde] mag onderverhuren. De geschilpunten worden hierna besproken.
      
      
      
        
          Authenticiteit Verklaring
        
      
    
    
      4.6.
      
        WFFO heeft het origineel van de Verklaring met de ‘natte’ handtekening van erflater op echtheid onderzocht. Voor Forensicon was het origineel niet beschikbaar. Dit bureau heeft een kopie van de Verklaring bestudeerd. Beide deskundigen concluderen dat de handtekening (zeer) waarschijnlijk authentiek is. 
        De handtekening onder de huurovereenkomst van 2007, het samenlevingscontract en een gebruiksovereenkomst met betrekking tot de auto die [gedaagde] onder zich had zijn volgens de deskundigen met grote mate van waarschijnlijkheid wel vervalst. Dit betreft telkens documenten waarin aan [gedaagde] rechten worden toegekend. [gedaagde] heeft op die documenten na overlijden van erflater ook een beroep gedaan. Minst genomen kan niet worden uitgesloten dat [gedaagde] iets met de vervalsingen te maken heeft. Dat het niet tot strafrechtelijke vervolging van [gedaagde] is gekomen doet hieraan niet af. 
        Hiertegenover staat dat [gedaagde] zich op geen van de documenten beroept die door de deskundigen als vervalst zijn aangemerkt. Zij baseert haar woonrecht uitsluitend op de Verklaring. Dat andere documenten zijn gemanipuleerd betekent niet dat dús ook de Verklaring vervalst is.
      
      
      
        
          Verzoek contra-expertise
        
      
    
    
      4.7.
      Eisers hebben verzocht om een contra-expertise in de vorm van een derde handschriftvergelijkend onderzoek op het origineel van de Verklaring. Dat verzoek wordt afgewezen. Een nieuw handschriftonderzoek van de ‘natte’ handtekening is niet meer mogelijk. Het origineel van de Verklaring is niet bij de bewindvoerder, en [gedaagde] zegt dat zij het ook niet in bezit heeft. Volgens [gedaagde] had de voormalige bewindvoerder het origineel, maar die is met onenigheid opgestapt. Het is onbekend waar het origineel nu is. Daarbij komt dat er naast de rapporten van de deskundige voldoende aanwijzingen zijn dat de inhoud van de Verklaring overeenstemt met de feiten en met de bedoelingen van erflater. Dit wordt hierna besproken.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij en erflater, anders dan eisers beweren, wel degelijk een langdurige affectieve relatie hadden en zij vanaf 2004 tot aan het overlijden van erflater jarenlang in het pand hebben samengewoond. Dit wordt ondersteund door de verklaringen van vrienden, kennissen en andere (zakelijke) relaties van erflater en/of [gedaagde] . De verklaringen van de zus van erflater [zus van erflater] , de buren [naam buren] , office managers [naam office manager 1] en [naam office manager 2] , predikant [naam predikant] , vrienden [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , en aannemer [naam aannemer] stemmen op essentiële onderdelen overeen. Ook zijn ondersteunende verklaringen overgelegd van [naam 5] , [naam 6] , en huurder [bedrijf 2] . De adressering van poststukken op het adres van het pand gericht aan [gedaagde] uit 2009, 2011 en 2012 sluit bij die verklaringen aan, net als de hierna te bespreken e-mail aan de notaris, waarin erflater onomwonden zijn relatie en samenwoning met [gedaagde] bevestigt.
    
    
      4.9.
      
        Eisers voeren hiertegenover aan dat [gedaagde] alleen een tijdelijke (huishoudelijke) hulp en mantelzorgster van erflater is geweest. Dit standpunt is in tegenspraak met de vele verklaringen die [gedaagde] heeft overgelegd. Eisers wijzen op een verklaring van een vriend van erflater [naam 7] , de verklaring van de oma en de moeder van [eiser] en correspondentie tussen [eiser] en een zeker [naam 8] die is gevoerd na overlijden van erflater. Deze stukken leggen ter onderbouwing onvoldoende gewicht in de schaal. [naam 7] verklaart slechts over wat erflater tijdens twee zeilreizen in 2019 tegen hem heeft gezegd toen hij werd vergezeld door een andere vriendin. Dat erflater mogelijk gelijktijdig een affectieve relatie met vriendin [naam 8] heeft gehad, zoals ook zou kunnen blijken uit de door eisers overgelegde emailcorrespondentie uit 2022 tussen die [naam 8] en [eiser] , doet aan de samenwoning en relatie met [gedaagde] niet af. De moeder van [eiser] staat aan de kant van haar zoon en is zeer betrokken bij deze procedure. Wat zij en de oma van [eiser] verklaren over de huishoudelijke diensten en mantelzorg wordt niet bevestigd in andere verklaringen.  
        Dat [gedaagde] pas in 2021 op het adres van het pand is ingeschreven, zoals [gedaagde] erkend, komt omdat ze ingeschreven heeft gestaan op een ander pand van erflater, maar dat was slechts op papier en een beproefde ‘vastgoedtruc’ van erflater om op dat adres een woonbestemming te krijgen, aldus [gedaagde] . Deze verklaring is plausibel en past bij de andere door [gedaagde] in het geding gebrachte bescheiden.
      
      
    
    
      4.10.
      De conclusie is dat de betwisting van de affectieve relatie en duurzame samenwoning in het pand door eisers onvoldoende met feiten en omstandigheden is toegelicht, zodat aan dat standpunt zal worden voorbijgegaan. Als vaststaand wordt aangenomen dat erflater en [gedaagde] een langdurige affectieve relatie hadden en vele jaren in het pand hebben samengewoond. 
      
    
    
      4.11.
      
        Naast de relatie en samenwoning zijn er andere aanwijzingen die bevestigen dat de inhoud van de Verklaring overeenkomt met de feiten en de bedoeling van erflater.
        Allereerst is er de hiervoor al genoemde schriftelijke verklaring van [naam office manager 1] , ondertekend op 15 oktober 2021:
        
          Ik was als Office Manager in de jaren 2013 t/m februari 2019 werkzaam bij [eiser 2] [adres 1] te [plaats] , rapporterend aan de heer [erflater] . 
          
          Een van mijn werkzaamheden was het reorganiseren van talloze mappen om actuele en verlopen zaken te ordenen.
          
          In een van de mappen met diverse persoonlijke notities van [erflater] bevond zich o.a. door de heer [erflater] ondertekende documenten waaronder de verklaring dat bij overlijden van de heer [erflater] , zijn jarenlange medehuisgenote/vriendin, mevrouw [gedaagde] , het recht verkreeg gedurende haar leven in het persoonlijke deel van het pand aan de [adres 1] /eigendom [eiser 2] , te blijven wonen tegen een redelijke huur met als bijvoegsel een bijbehorend getekend huurcontract. 
        
        
          Een aantal keren is dit ter sprake gekomen ( [erflater] / [naam office manager 1] ) waarbij ik mijn waardering daarover uitsprak, maar of het niet verstandig zou zijn dit notarieel vast te leggen. De heer [erflater] zei steeds dat dit niet nodig zou zijn en het betreffende schrijven voldoende recht gaf t.b.v. mevrouw [gedaagde] .
        
        Hieruit wordt afgeleid dat erflater niet alleen het bestaan van de Verklaring moet hebben gekend, maar tegenover [naam office manager 1] ook heeft uitgesproken dat hij wilde dat [gedaagde] in het pand kon blijven wonen. 
        Deze verklaring wordt onderstreept door [naam office manager 2] , onder ede als getuige in de strafzaak gehoord. [naam office manager 2] was office manager van erflater vanaf begin 2020 tot aan diens overlijden. Op een vraag van de rechter-commissaris hoe het zou gaan als erflater zou komen te overlijden antwoordde [naam office manager 2] : (..) Hij zei altijd dat het goed zou komen. Ik kon blijven zitten, [naam 9] kon blijven zitten (..). 
        Tenslotte is er het emailbericht dat erflater vijf maanden voor overlijden aan de notaris stuurde: (..) In geval van mijn overlijden wil ik dat huisvesting is geregeld voor mijn vriendin [gedaagde] . Zij is woonachtig bij mij, [adres 1] .
        
          Wanneer ik er niet meer ben wil ik dat zij op deze locatie kan blijven wonen zonder dat andere vermeende belanghebbenden hier aanspraak op kunnen maken. (..) 
      
      
    
    
      4.12.
      
        De conclusie is dat de inhoud van de Verklaring past bij de feitelijke situatie en de bedoeling van erflater. Samengenomen met de gelijkluidende conclusies van de rapporten van de deskundige leidt dit ertoe dat de Verklaring als authentiek wordt aangemerkt. 
        
          
          Kwalificatie van de Verklaring
        
      
    
    
      4.13.
      
        In de Verklaring staat dat [gedaagde] onder opschortende voorwaarde van overlijden van erflater een huurrecht verkrijgt. Om te kunnen aannemen dat sprake is van een huurovereenkomst moet worden voldaan aan de vereisten van artikel 7: 201 BW, namelijk:1) een overeenkomst 2) gebruik van een zaak of een gedeelte daarvan, en 3) een reële tegenprestatie. 
        Aan die vereisten wordt voldaan. Uit de tekst blijkt dat erflater zich heeft verbonden aan [gedaagde] een bepaald deel, namelijk de beletage en het souterrain van het pand, in gebruik te verstrekken en dat [gedaagde] hiermee heeft ingestemd, zoals blijkt uit de tekst ‘voor akkoord’ boven haar handtekening. De tekst stemt overeen met de bedoelingen van erflater en [gedaagde] zoals voldoende blijkt uit het hiervoor besprokene. Daarmee is een overeenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] is voor het gebruik een tegenprestatie van € 500 verschuldigd. Hoewel geen termijn wordt genoemd, brengt een redelijke uitleg mee dat een maandelijkse huurtermijn bedoeld moet zijn. Dit is de meest gebruikelijke periode. Er zijn geen aanwijzingen dat partijen een afwijkende termijn hebben bedoeld. Dit is ook het bedrag dat [gedaagde] na overlijden van erflater iedere maand aan eisers betaalt. Er is sprake van een reële tegenprestatie. [gedaagde] heeft uiteengezet dat het pand in 2004 door de vennootschap van erflater is aangekocht als kantoorpand, en dat [gedaagde] en erflater dit zelf deels voor bewoning geschikt gemaakt hebben. De overeengekomen tegenprestatie ziet op het prijspeil in 2007, toen de Verklaring werd opgesteld. Dat een maandelijkse huur van € 500,-  gelet op de gehuurde oppervlakte en locatie niet in verhouding staat tot gebruikelijke huurprijzen op de commerciële markt van 2007 doet hieraan niet af. De huurprijs heeft een zodanige omvang dat deze niet louter een onkostenvergoeding of gebruiksvergoeding is (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131).
      
      
    
    
      4.14.
      Hiervoor is geoordeeld dat de Verklaring moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde van overlijden van erflater. In dat oordeel ligt besloten dat van een schenking bij dode in de zin van artikel 7:177 BW geen sprake is. Van een zakelijk recht van gebruik en bewoning in de zin van artikel 3:326 BW is evenmin sprake. De stelling van eisers dat de Verklaring geen werking heeft omdat deze niet is vastgelegd in een notariële akte gaat daarom niet op.
    
    
      4.15.
      
        Eisers voeren aan dat [gedaagde] na de overdracht van het pand door [bedrijf 1] aan [eiser 2] aan de verklaring geen rechten meer kan ontlenen omdat het pand zonder bezwaring of beperkingen is overgedragen, en dat erflater zich hiervan bewust was gezien zijn emailbericht aan de notaris. Dit standpunt gaat niet op. Zowel [bedrijf 1] als [eiser 2] waren vennootschappen van erflater.  Zowel in de akte van eigendomsoverdracht van [bedrijf 1] aan [eiser 2] in 2009 als in die van economische eigendomsoverdracht aan erflater in privé (zie 2.3 en 2.4) is overgedragen onder bezwaar van huur als aan partijen voldoende bekend. 
        Het standpunt van eisers over de wetenschap van erflater toen hij de mail aan de notaris doorstuurde is speculatief. De Verklaring wordt niet in het emailbericht genoemd. Het is gissen wat de reden voor het opnieuw willen vastleggen van het woonrecht is geweest. Mogelijk is erflater na de ondertekening in 2007 toch gaan twijfelen of de Verklaring voldoende zekerheid voor [gedaagde] zou bieden. Ook kan het zijn dat erflater niet meer wist van het bestaan van de Verklaring.
      
      
      
        3) Wat behoort tot het gehuurde?
      
    
    
      4.16.
      
        Tenslotte is in geschil welk deel van het pand door erflater onder opschortende voorwaarde aan [gedaagde] is verhuurd. In de Verklaring staat dat [gedaagde] woonachtig mag blijven op de beletage en het souterrain, zonder verdere beperkingen. Dit komt overeen met wat er in de email van erflater aan de notaris staat: ‘het woongedeelte betreft begane grond, souterrain en tuin’. [gedaagde] voert aan dat vanaf hun verhuizing in 2004 de gehele beletage en souterrain door haar en erflater werden bewoond, met uitzondering van het kantoor van erflater dat zich op de beletage rechtsvoor in het pand bevond. Ook het souterrain was volgens [gedaagde] geheel in gebruik als woonruimte, met bergruimte behorend bij de woning. [gedaagde] heeft bij akte na de mondelinge behandeling haar standpunt met getuigenverklaringen van aannemer [naam aannemer] , [naam 6] , [naam 5] en [bedrijf 2] onderbouwd. In die verklaringen wordt telkens de bewoning van beletage en souterrain bevestigd. Foto’s van het souterrain ondersteunen deze feitelijke situatie. Pas in 2010 is volgens [gedaagde] het voorste deel van het souterrain als bedrijfsruimte aan [bedrijf 2] verhuurd door een vennootschap van erflater. Dit past bij de huurovereenkomst, genoemd onder 2.6. De afscheiding tussen woondeel en het thans door [bedrijf 2] gehuurde is volgens [gedaagde] niet permanent en kan weer als woonruimte in gebruik worden genomen. 
        Eisers zeggen dat het souterrain niet als woning in gebruik was omdat het om een ruimte ging die deels niet bij de woning hoorde, deels bedrijfsruimte was die steeds verhuurd is geweest, maar dat standpunt wordt verworpen. Tegenover de getuigen die de lezing van  [gedaagde] ondersteunen, is de kale betwisting van eisers te mager. 
        Al met al zijn er voldoende aanwijzingen dat het huurrecht het gehele souterrain en de beletage omvat, met uitzondering van het kantoordeel rechtsvoor. Dit kantoordeel is feitelijk niet bij [gedaagde] in gebruik (geweest).
      
      
    
    
      4.17.
      
        Op grond van artikel 7:221 BW is het mogelijk dat de huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geeft, tenzij de huurder moet aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. Van dat laatste is geen sprake. Reeds uit de Verklaring volgt dat [gedaagde] het exclusieve recht heeft op het souterrain. Onderverhuur werd niet uitgesloten. Omdat het souterrain bij leven in 2010 door een vennootschap van erflater was verhuurd, mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat (voortzetting van) de onderhuur met [bedrijf 2] B.V. was toegestaan. [gedaagde] heeft aan de toenmalig testamentair bewindvoerder van [eiser] voor zover nodig toestemming gevraagd voor de onderverhuur en zij heeft die toestemming op 21 september 2021 via de onder 2.11 bedoelde allonge rechtsgeldig verkregen.
        Het beroep van [eiser] op vernietiging van de allonge wordt afgewezen. Omdat van een onbevoegde onderhuur geen sprake is, is [gedaagde] bevoegd om de (onder)huurpenningen van [bedrijf 2] B.V. te innen. Aan winstafdracht in de zin van artikel 6:104 BW wordt daarom niet toegekomen en de daarop gebaseerde vordering van eisers dient te worden afgewezen.
      
      
    
    
      4.18
      Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.037,50
              
              
                (2,5 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.172,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
        
          De Beslissing
          
        
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt eisers in de proceskosten van € 2.172,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3
      veroordeelt eisers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de kostenveroordelingen  uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2025, in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
      
        436