ECLI:NL:RBAMS:2026:2101, Rechtbank Amsterdam, 24-02-2026, 11871519 \ CV EXPL  25-12311
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om de vraag of huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Huurder heeft onvoldoende onderbouwd dat de bedoeling van beide partijen erop gericht was om een huurovereenkomst te sluiten. De inhoud en strekking van de afspraken en gedragingen waren in dit geval niet van dien aard dat deze in zijn geheel als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Huurder verblijft zonder recht of titel in de woning. De vordering van verhuurder tot ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11871519 \ CV EXPL  25-12311
    
    
    
      
        Vonnis van 24 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] (juristenkantoor Alterlaw),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. L. Pruntel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 26 augustus 2025, met producties
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met een productie
      - het tussenvonnis van 18 november 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 26 januari 2026. [eiser] was hierbij aanwezig, met een tolk Turks, en bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Eigen Haard was aanwezig [naam 1] , met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, [eiser] aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] en Eigen Haard een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de bedoeling van beide partijen erop gericht was om een huurovereenkomst te sluiten. De inhoud en strekking van de afspraken en gedragingen waren in dit geval niet van dien aard dat deze in zijn geheel als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. [eiser] verblijft zonder recht of titel in de woning. De vordering van Eigen Haard tot ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Sinds 1 november 1997 verhuurde Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 2] is overleden op 13 september 2024. Met de zoon van [naam 2] , hierna [naam 3] genoemd, sprak Eigen Haard af dat de huur eindigt per 30 november 2024.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard heeft meerdere keren geprobeerd in contact te komen met [naam 3] over de oplevering van de woning, maar dit lukte niet. 
      
    
    
      3.3.
      Op enig moment kwam [eiser] in contact met [naam 3] , die haar meedeelde dat hij de woning te huur had, voor een huurprijs van € 1.400,00 per maand. Op 4 december 2024 trok [eiser] in de woning. Zij betaalde de huur steeds contant aan [naam 3] . 
      
    
    
      3.4.
      Op 26 februari 2025 sprak Eigen Haard met [naam 3] af dat hij de woning zou opleveren op 30 april 2025. Op 21 maart 2025 was er weer contact tussen Eigen Haard en [naam 3] en werd afgesproken dat de woning op 30 juni 2025 wordt opgeleverd.
      
    
    
      3.5.
      Op 30 april 2025 bezochten medewerkers van Eigen Haard de woning, die [eiser] in de woning aantroffen. [eiser] gaf daarbij aan dat zij net moeder is geworden en dat zij niet bekend is met de huuropzegging. 
      
    
    
      3.6.
      Sinds 5 mei 2025 betaalde [eiser] een bedrag van € 382,53 aan Eigen Haard, onder vermelding van de huur van de maand waarop de betaling zag en het adres van de woning. 
      
    
    
      3.7.
      Op 18 juni 2025 vond er een gesprek plaats tussen [eiser] en Eigen Haard, waarbij ook een medewerker van het Buurtteam aanwezig was die tolkte voor [eiser] . Daarbij gaf [eiser] aan dat ze wil dat de huurovereenkomst op haar naam wordt gezet. Eigen Haard Gaf aan dat dat niet mogelijk is en dat [eiser] wel wat extra tijd kan krijgen, maar dat de woning uiteindelijk weer opgeleverd moet worden aan Eigen Haard. 
      
    
    
      3.8.
      Op 23 juni 2025 heeft Eigen Haard via het Buurtteam aangegeven dat zij [eiser] via een vaststellingsovereenkomst zes maanden kan geven om nog in de woning te blijven. De gemachtigde van [eiser] heeft daarop aangegeven dat zij daarmee niet akkoord gaat en doet het tegenvoorstel dat [eiser] nog 2 tot 2,5 jaar in de woning mag verblijven. Eigen Haard is daarmee niet akkoord gegaan. [eiser] heeft de woning niet verlaten.  
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat tussen haar en Eigen Haard een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] .
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Eigen Haard weet al sinds maart 2025 dat [eiser] in de woning verblijft maar heeft sindsdien geen enkele poging ondernomen om een titel te krijgen om de woning te kunnen ontruimen. Tijdens het bezoek op 30 april 2025 begreep [eiser] pas voor het eerst dat Eigen Haard eigenaar van de woning is. Partijen kwamen tijdens dit gesprek tot de conclusie dat [eiser] niet hoefde te vertrekken, dat zij de huur van € 382,53 moest overmaken op het rekeningnummer van Eigen Haard onder vermelding van “huur [maand], [adres]”. Haar is toen meegedeeld dat zij de woning tot nader order mocht huren als zij de huur betaalde. Sindsdien betaalt [eiser] de huur aan Eigen Haard en Eigen Haard accepteert deze betaling, betaalt het niet terug en heeft nooit een officieel schrijven aan [eiser] verzonden dat het bedrag moet worden beschouwd als gebruiks- of schadevergoeding. Gelet op deze omstandigheden is er op 30 april 2025 tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.3.
      Eigen Haard voert verweer. Eigen Haard concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Eigen Haard voert het volgende aan. Eigen Haard is al in februari 2025 langs geweest in de woning, waarbij zij [eiser] aantrof die aangaf tijdelijk in de woning te verblijven. Eigen Haard betwist dat zij heeft aangegeven dat [eiser] de woning – tijdelijk of voor onbepaalde tijd – mag huren. Uit coulance is Eigen Haard bereid geweest een vaststellingsovereenkomst overeen te komen, maar hiermee is nog geen huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW tot stand gekomen. De gesprekken met [eiser] verliepen moeizaam door de taalbarrière en mogelijk dat er daardoor onduidelijkheid en verwarring is ontstaan, maar dat [eiser] uit het gesprek van april 2025 heeft begrepen dat zij de woning voor onbepaalde tijd mag huren, valt Eigen Haard niet toe te rekenen.
      
    
    
      4.5.
      Eigen Haard vordert daarom - samengevat - afwijzing van de vordering van [eiser] en dat [eiser] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      In deze procedure ligt de vraag voor of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voor de beantwoording van die vraag is niet beslissend of de overeenkomst elementen behelst op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Het gaat erom dat in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] stelt dat zij uit het gesprek op 30 april 2025 begreep dat zij een huurovereenkomst sloot met Eigen Haard, voor onbepaalde tijd. Op deze dag legden  medewerkers van Eigen Haard een bezoek af aan de woning in de veronderstelling dat deze leeg opgeleverd zou worden. Volgens [eiser] hebben de medewerkers van Eigen Haard haar tijdens dat bezoek een rekeningnummer gegeven, de hoogte van de huur genoemd en de omschrijving van de betaling aan haar gedicteerd. 
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] geeft verder aan dat tijdens dit gesprek ook is gezegd dat Eigen Haard de situatie intern zou bespreken en dat zij bij haar zou terugkomen op de vervolgstappen. Vaststaat dat, toen een dergelijke terugkoppeling kennelijk uitbleef, [eiser] geen navraag heeft gedaan bij Eigen Haard naar een huurovereenkomst of een schriftelijke bevestiging van de volgens haar gemaakte afspraken. 
      
    
    
      5.4.
      Gelet op die gang van zaken kan [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter uit de korte bewoordingen van het gesprek op 30 april 2025, waarvan onmiskenbaar vaststaat dat de taalbarrière eraan in de weg stond om genuanceerde afspraken te maken, niet afleiden dat Eigen Haard hiermee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanbood. Dat Eigen Haard heeft gezegd dat zij het bedrag over moest maken onder vermelding van ‘huur’ is – zoals Eigen Haard kennelijk zelf ook heeft aangegeven – een onhandig gekozen term, maar uit enkel dat gegeven kan niet worden afgeleid dat Eigen Haard de bedoeling had een huurovereenkomst aan te gaan. En hoewel het opvallend is dat Eigen Haard [eiser] verzocht de huur rechtstreeks aan haar te betalen in plaats van aan [naam 3] , mag worden aangenomen dat Eigen Haard daarmee de bedoeling had te voorkomen dat [eiser] nog langer een veel hoger bedrag aan [naam 3] zou betalen. 
      
    
    
      5.5.
      Daar komt bij, dat tijdens dit gesprek niet alleen is gesproken over de betaling. Eigen Haard heeft, ook naar zeggen van [eiser] zelf, een duidelijk voorbehoud gemaakt door aan te geven dat zij de situatie intern zou bespreken en dat zij bij [eiser] zou terugkomen op de vervolgstappen. Daaruit blijkt niet een duidelijke bedoeling op het aangaan van een huurovereenkomst. Bovendien heeft [eiser] tijdens de zitting toegelicht dat het [naam 3] was die haar heeft verteld dat Eigen Haard ervoor zou zorgen dat [eiser] zich kon inschrijven en dat er een overeenkomst zou komen. Zij heeft dit dus niet rechtstreeks van Eigen Haard vernomen. 
      
    
    
      5.6.
      Verder is gebleken dat Eigen Haard in de tussentijd niet stil heeft gezeten. Zo heeft Eigen Haard de dag na het gesprek met [eiser] contact opgenomen met [naam 3] en is met hem een afspraak gemaakt voor een eindinspectie op 30 juni 2025. Verder vond er in juni 2025 een gesprek plaats met een hulpverlener van het Buurtteam, die voor [eiser] tolkte. Onbetwist is gebleven dat daarbij aan [eiser] is meegedeeld dat zij niet in de woning kan blijven en dat deze uiteindelijk weer opgeleverd moet worden aan Eigen Haard. Hoewel geconcludeerd kan worden dat er intern slordig geadministreerd is door Eigen Haard en dat het beter was geweest als zij [eiser] van alle stappen, zoals de afspraak met [naam 3] ten aanzien van de geplande ontruiming op 30 juni 2025, op de hoogte had gesteld, leidt dit er nog niet toe dat Eigen Haard de bedoeling had om een huurovereenkomst aan te gaan.
      
    
    
      5.7.
      In juni is vervolgens door Eigen Haard aangegeven dat [eiser] voor de duur van zes maanden in de woning zou mogen blijven wonen. Dat daarbij is gezegd dat een huurovereenkomst aangeboden zou worden, wordt betwist door Eigen Haard. Zij heeft gemotiveerd onderbouwd dat dit aanbod is gedaan in het kader van een vaststellingsovereenkomst met het doel de termijn waarbinnen [eiser] de woning zou moeten opleveren, te verlengen. Nog daargelaten dat dit aanbod niet door [eiser] is geaccepteerd, is een dergelijke overeenkomst, gelet op haar aard en strekking, niet als huurovereenkomst aan te merken.
      
    
    
      5.8.
      De conclusie is dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de bedoeling van beide partijen erop gericht was om een huurovereenkomst te sluiten. De inhoud en strekking van de afspraken en gedragingen waren in dit geval niet van dien aard dat deze in zijn geheel als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Van een huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. Dit betekent dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      Omdat niet vast is komen te staan dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [eiser] en Eigen Haard, verblijft [eiser] zonder recht of titel in de woning. Dit betekent dat de vordering van Eigen Haard tot ontruiming van de woning toewijsbaar is.
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] woont samen met haar minderjarige dochter in de woning. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind de belangen van kinderen een eerste overweging moeten vormen. Bij het bepalen van de termijn van ontruiming zal de kantonrechter daarmee rekening houden. Van een bijzondere verknochtheid aan of geworteldheid in (de buurt van) de woning is niet gesteld of gebleken en is ook niet aannemelijk, gelet op de jonge leeftijd van de dochter. Gelet op het bedrag dat [eiser] aan [naam 3] betaalde voor de woning, heeft [eiser] kennelijk voldoende inkomen voor een huurwoning in het midden- of hoog segment. Alles overwegende bepaalt de kantonrechter dat [eiser] de woning uiterlijk vóór 1 juli 2026 moet ontruimen. 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie worden de proceskosten in reconventie op nihil gesteld. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                434,00
              
              
                (2 punten × € 217,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                506,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] om vóór 1 juli 2026 de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Eigen Haard zijn, en de sleutels af te geven aan Eigen Haard,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 506,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
      
      
      
        57327
      
    
  
  
     Zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare) en van 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167.