Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 20..); Memorie van toelichting; Memorie van toelichting
Staten-Generaal — Kamerstuk Memorie van toelichting
Datum: 2014-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


Tweede Kamer der Staten-Generaal
 2
 Vergaderjaar 2009-2010
 
 
 
 KST139415
 2009-2010
 
 32 271
 Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling
van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 20..)
 
 
 
 
 Nr. 
 3
 MEMORIE VAN TOELICHTING
 SAMENVATTING
 De Huisvestingswet 20.. biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen
in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor
het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste
aan goedkope woonruimte en de bevordering van de leefbaarheid indien is voldaan
aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit.
 
 De verdringing op de woningmarkt die voortkomt uit de onrechtvaardige
en onevenwichtige effecten van schaarste kan voorkomen in tijd (woningzoekenden
staan lang op een wachtlijst voor een woning) of in ruimte (segregatie op
de woningmarkt). Er zijn drie categorieën schaarste te onderscheiden;
schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte
met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten)
en schaarste aan woonruimte voor de eigen bevolking (in gebieden zonder nieuwbouwmogelijkheden).
De sturing via de huisvestingsverordening moet zich beperkten tot die gebieden,
woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekken op heeft. Dit kan
zijn buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente.
 Sturing in de woonruimteverdeling op basis van de leefbaarheid wordt ingeperkt
tot leefbaarheidsproblemen waarbij woonruimteverdeling in combinatie met andere
maatregelen een oplossing biedt om dit probleem op te lossen. Deze sturing
kan ten hoogste worden toegepast op het niveau van een complex of straat.
 
 In de wet is geen vaste prijsgrens opgenomen zodat lokaal beter kan worden
ingespeeld op de sturing in dat deel van de woningmarkt waar dat voor nodig
is. Deze sturing dient echter wel beperkt te zijn tot de goedkope woonruimtevoorraad.
 
 Omdat sturing op de woonruimteverdeling grote gevolgen kan hebben in de
vrijheid voor woningzoekenden zijn in de Huisvestingswet 20.. procesvoorwaarden
opgenomen. Deze zijn dat gemeenten zelf de onrechtvaardige en onevenwichtige
effecten van schaarste moeten aantonen en onderbouwen, dat voorafgaand de
betrokken partijen zoals woningcorporaties en woonconsumentenorganisaties
betrokken worden, dat er afstemming plaatsvindt met de gemeenten binnen de
regio en uiteindelijk de huisvestingsverordening vastgesteld wordt door de
gemeenteraad.
 
 Daarnaast kan apart in de huisvestingsverordening opgenomen worden dat
alle vergunningplichtige woningen via één loket moeten worden
aangeboden. Dit komt de transparantie op de woningmarkt ten goede.
 
 Op basis van de Huisvestingswet 20.. kunnen gemeenten alleen nog maar
sturen op de woonruimteverdeling via een huisvestingsverordening. Het is in
de toekomst niet meer mogelijk om dit in prestatie-afspraken of private afspraken
met projectontwikkelaars op te nemen.
 
 Tenslotte is in de Huisvestingswet 20.. opgenomen dat het instellen van
een huisvestingsverordening op gemeentelijk niveau altijd een tijdelijke maatregel
is. Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet 20.. nog maar voor maximaal
vier jaar een huisvestingsverordening vaststellen. Daarna zullen zij deze
maatregel moeten evalueren en de noodzaak van een nieuwe huisvestingsverordening
opnieuw moeten onderbouwen. Deze tijdelijkheid geldt ook voor het onderdeel
woonruimtevoorraad uit de Huisvestingswet 20...
 I. ALGEMEEN DEEL
 1. Probleembeschrijving
 1.1 Aanleiding
 De Huisvestingswet is op 1 juli 1993 in werking getreden en biedt
gemeenten een instrumentarium om te sturen in de woonruimteverdeling en de
samenstelling van de woonruimtevoorraad, ter bevordering van een evenwichtige
en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Hiermee werd beoogd dat
er op lokaal niveau een belangenafweging zou plaatsvinden in de verdeling
van woonruimte. Uitgangspunt hierbij voor overheidsbemoeienis was het bestaan
of dreigen van schaarste. Lokaal kan deze schaarste variëren ten opzichte
van andere gebieden in Nederland. Met de inwerkingtreding van de Huisvestingswet
kregen de gemeentelijke overheden de volgende instrumenten ter beschikking:
 • een vergunningstelsel voor het in gebruik nemen van woonruimte
voor bewoning;
 • een vergunningstelsel voor het onttrekken van woonruimte aan de
bestemming tot (zelfstandige) bewoning, het samenvoegen van woonruimte en
het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte;
 • een vergunningstelsel voor het splitsen van een recht op een gebouw
in appartementsrechten, en
 • de bevoegdheid om een meldplicht voor leegstand in te voeren en
het gebruik van leegstaande woonruimten of gebouwen te vorderen.
 
 Twee jaar na de inwerkingtreding van de Huisvestingswet bleken er interpretatieverschillen
tussen het Rijk, gemeenten en provincies te zijn met betrekking tot de gehanteerde
koopprijsgrenzen (Kamerstukken II 1994/95, 23 900 XI, nr. 75 en
Kamerstukken II 1995/96, 24 400 XI, nr. 46). Deze problematiek,
de weinig transparante woonruimteverdeling en het verschil in interpretatie
over het toepassen van bindingseisen, heeft er toe geleid dat er sinds 1995
gewerkt wordt aan een wijziging van de Huisvestingswet. Vanaf het ontstaan
van de wet zijn er bijna twintig keer wijzigingen gerealiseerd, zowel technisch
als inhoudelijk. Laatstelijk betrof het de huisvesting van verblijfsgerechtigden
(Stb. 2005, 136). Het afstemmen met de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, een
meer gespannen woningmarkt en de problematiek van de differentiatie
van wijken waren in 2003 de aanleiding voor een evaluatie van de Huisvestingswet.
 
 In juni 2004 is de Tweede Kamer geïnformeerd over de resultaten van
de evaluatie van de Huisvestingswet (Kamerstukken II 2003/04, 29 624,
nr. 1). Bij de behandeling van de evaluatie in de Tweede Kamer is toegezegd
dat de Huisvestingswet op basis van de conclusies van de evaluatie, de conclusies
van het meerjarenprogramma herijking van de VROM-regelgeving en de maatschappelijke
ontwikkelingen grondig en totaal zal worden herzien.
 
 In de evaluatie is ingegaan op de instrumenten die de Huisvestingswet
biedt om nadere regels te stellen met betrekking tot de woonruimteverdeling
en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de woonruimteverdeling
gaat het om regels betreffende de toelating tot de woningmarkt en de toewijzing
van woningen. Bij de samenstelling van de woonruimtevoorraad gaat het om regels
betreffende het splitsen, samenvoegen, onttrekken en omzetten van woningen.
Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten het instrumentarium uit de Huisvestingswet
voor sturing op de samenstelling van de woonruimtevoorraad bruikbaar en belangrijk
vinden.
 
 Uit de evaluatie blijkt voorts dat de mate waarin gemeenten toelatingscriteria
(bindingseisen) kunnen hanteren zowel door de gemeenten als door de provincies
het meest genoemd wordt als knelpunt van de Huisvestingswet. Enerzijds is
aangegeven dat het recht op vrije vestiging meer gewaarborgd dient te worden,
anderzijds wordt aangegeven dat de Huisvestingswet meer mogelijkheden zou
moeten bieden voor het stellen van bindingseisen.
 
 Tenslotte blijkt uit de evaluatie dat de Huisvestingswet nauwelijks grenzen
stelt aan de regulering op uitvoeringsniveau, noch aan de transparantie en
verantwoording van de uitvoering. De bekendheid van de (inhoud van de) wet
laat bij de uitvoerders te wensen over en de mogelijkheden voor toezicht en
controle worden nauwelijks gebruikt. Deze uitkomsten van de evaluatie uit
2003 worden nog eens bevestigd in het rapport «woonruimteverdeling in
de Huisvestingswet» (Kamerstukken II 2007/08, 29 624, nr. 10).
 
 Op 26 november 2007 zijn in een brief aan de Tweede Kamer de kaders
over de invulling van de herziening van de Huisvestingswet weergegeven (Kamerstukken
II 2007/08, 29 264, nr. 3). In deze brief is meegenomen de in het
regeerakkoord voorgestelde wijziging ten aanzien van de Huisvestingswet ten
behoeve van het mogelijk maken om te bouwen voor de eigen bevolking. Over
deze brief heeft de algemene commissie voor Wonen, Wijken en Integratie een
aantal schriftelijke vragen gesteld welke bij brief van 15 februari 2008
zijn beantwoord (Kamerstukken II 2007/08, 29 264, nr. 4). Vervolgens
heeft op 12 maart 2008 een algemeen overleg met de algemene commissie
voor Wonen, Wijken en Integratie over de herziening van de Huisvestingswet
plaatsgevonden.
 
 Met inachtneming van de in bovengenoemde brieven gestelde uitgangspunten
is een voorontwerp van de herziene Huisvestingswet opgesteld dat gedurende
het gehele traject is afgestemd met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten
(hierna: de VNG), Aedes vereniging van woningcorporaties (hierna: Aedes),
het Interprovinciaal Overleg (hierna: het IPO) en de Woonbond. Daarnaast zijn
betrokken de plusregio’s (Amsterdam, Rotterdam-Rijnmond, Haaglanden,
Utrecht, Eindhoven, Twente, Arnhem-Nijmegen en Parkstad Limburg), de Vereniging
van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (hierna: Neprom)
en de Vereniging van particuliere beleggers in vastgoed (hierna: Vastgoedbelang).
 1.2 Maatschappelijke problemen
 Vrijheid van vestiging is op basis van Europese regelgeving het uitgangspunt
op de woningmarkt. De basis hiervan ligt in artikel 2 van het Vierde Protocol
bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de
fundamentele vrijheden (hierna: het EVRM). Daarnaast is er EU-regelgeving
op basis waarvan inwoners van de EU-lidstaten zich vrijelijk in Nederland
kunnen vestigen. Toch komen er op de Nederlandse woningmarkt verschillende
maatschappelijke problemen voor waar woonruimteverdeling en sturing op de
woonruimtevoorraad een positieve invloed op kunnen hebben. Deze sturing beperkt
de vrijheid van vestiging maar beschermt vooral de kwetsbare woningzoekenden
die anders tussen wal en schip dreigen te geraken.
 1.2.1 Schaarste
 Wanneer er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte, wordt de groep
woningzoekenden met geringe financiële mogelijkheden beperkt in zijn
keuzemogelijkheden. De woningen in Nederland zijn niet evenwichtig en rechtvaardig
verdeeld. Er is geen sprake van een situatie waarbij alle woningen op basis
van huurprijs en inkomen zo eerlijk mogelijk verdeeld kunnen worden. Vaak
zijn de goedkopere huurwoningen bezet door huishoudens die inmiddels een hoger
inkomen hebben verworven. Hierdoor blijft de vraag naar goedkope huurwoningen
hoog. Deze schaarste leidt in bepaalde delen van Nederland en in bepaalde
segmenten van de woningmarkt tot onrechtvaardige en onevenwichtige effecten
op de woonruimteverdeling. Hierdoor heeft niet iedereen overal evenveel kansen
op de woningmarkt. Er is nog steeds een groot aantal woningzoekenden dat wegens
zijn financiële draagkracht een zwakke positie op de woningmarkt heeft
en voor de oplossing van zijn woonprobleem vooral is aangewezen op de goedkope
woonruimtevoorraad. Meer kapitaalkrachtige groepen hebben gemakkelijker toegang
tot meerdere sectoren van de woningmarkt en zijn beter in staat zichzelf te
redden. Goedkope huisvesting blijft aantrekkelijk, waarbij soms groepen woningzoekenden
ook gedwongen worden tot het in de goedkope woning blijven wonen door de grote
prijsverschillen met andere sectoren. Zo ontstaat een druk op de goedkopere
huursector vanwege het onoverbrugbare gat naar de duurdere huursector en de
koopsector. Sturing op de woningmarkt blijft daarom noodzakelijk om verdringing
van vooral de groepen woningzoekenden met minder kansen te voorkomen.
 
 De regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2007–2025 van het
Centraal bureau voor de statistiek (hierna: het CBS) en het Planbureau voor
de Leefomgeving laat zien dat er in 2025 fors meer huishoudens in vooral de
Randstad zullen zijn, hetgeen tot extra druk en woningvraag leidt. Er zal
daarom sprake blijven van gebieden in Nederland met een grotere druk op de
woningmarkt. Om verdringing te voorkomen, kan ingrijpen in de woonruimteverdeling
en samenstelling van de woonruimtevoorraad vanuit de overheid ook voor de
lange termijn noodzakelijk blijven. Verdringing op de woningmarkt kan plaatshebben
in alle soorten woonruimte, zijnde een woning, woonboot of woonwagen.
 
 De verdringing op de woningmarkt die voortkomt uit de onrechtvaardige
en onevenwichtige effecten van schaarste kan zich voordoen in tijd, wanneer
een woningzoekende lang op een wachtlijst moet staan voor een woning. Maar
kan zich ook voordoen in ruimte, wanneer er sprake is van segregatie op de
woningmarkt. Er zijn drie categorieën waarin deze situatie
aan de orde kan zijn. Dit zijn: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen,
schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope
nieuwbouw voor de huidige inwoners van een gemeente.
 
 Het gebruik van het instrumentarium van de Huisvestingswet op lokaal en
regionaal niveau beperkt de vrijheid van vestiging voor woningzoekenden. Overheidsbemoeienis
met de woonruimteverdeling is daarom pas gerechtvaardigd wanneer er sprake
is van schaarste of dreigende schaarste aan in het bijzonder goedkope woonruimte,
waardoor de huisvesting van bepaalde groepen woningzoekenden met een verhoudingsgewijs
zwakke positie op de woningmarkt in gevaar komt en er zonder overheidsingrijpen
een onaanvaardbare situatie ontstaat. Teneinde de rechten van woningzoekenden
niet onnodig te beperken dient dit ingrijpen niet verder te gaan dan strikt
noodzakelijk is ten behoeve van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling
van schaarse woonruimte. Dit betekent dat wanneer er geen sprake is van schaarste
op de woningmarkt, er in principe geen reden is voor overheidsingrijpen (door
middel van een huisvestingsverordening) in de woonruimteverdeling of samenstelling
van de woonruimtevoorraad. Overheidsingrijpen moet beperkt blijven tot dat
deel van de woningmarkt waar schaarste heerst.
 
 In de evaluatie wordt ook aangegeven dat in de Huisvestingswet niet nader
geoperationaliseerd is wanneer er precies sprake is van schaarste of dreigende
schaarste. Gemeenten hebben nu geen expliciete plicht de schaarste te onderbouwen
met gegevens waaruit blijkt dat hiervan sprake is. Dit maakt het op dit moment
niet mogelijk te toetsen of een gemeentebestuur er terecht van uitgaat dat
in haar gemeente sprake is van schaarste waardoor de positie van groepen woningzoekenden
op de woningmarkt in gevaar komt en haar ingrijpen in de woningmarkt gerechtvaardigd
is. Het is daarom gewenst dat gemeenten bij het vaststellen van een huisvestingsverordening
het bestaan van schaarste onderbouwen om zo de noodzaak van het ingrijpen
op de vrijheid van vestiging te legitimeren.
 1.2.2 Leefbaarheid
 Naast sturing op de woonruimteverdeling in verband met schaarste is er
een breed gevoelde behoefte leefbaarheidsproblemen mede met behulp van woonruimteverdeling
te kunnen bestrijden. Het regeerakkoord zegt hierover het volgende: «De
kwaliteit van de leefomgeving en de wijze waarop we daarin met elkaar omgaan,
bepaalt vaak mede de wijze waarop we in de samenleving staan. In Nederland
zijn er ook wijken ontstaan waar door een cumulatie van problemen en tekortkomingen
de kwaliteit van die leefomgeving ernstig achterblijft. Dit zijn wijken waarin
sprake is van hoge werkloosheid en gebrek aan werkgelegenheid, waarin schooluitval
vaker voorkomt, waarin de bevolkingssamenstelling eenzijdig is en de huisvesting
verouderd, waarin de openbare ruimte verloedert en er sprake is van drugsoverlast,
criminaliteit en asociaal gedrag. In het besef dat het de mensen zijn die
wijken maken, is het de ambitie van deze regering om samen met hen en de maatschappelijke
organisaties en instellingen die in die wijken actief zijn de noodzakelijke
voorwaarden te scheppen, om die wijken weer het been te kunnen laten bijtrekken.»
(Kamerstukken II 2006/07, 30 891, nr. 4, blz. 24–25).
 
 Een langdurige, intensieve, samenhangende en brede aanpak is nodig om
die problemen te lijf te gaan. Sturing in de woonruimteverdeling kan bijdragen
aan het verbeteren van de leefbaarheid. Het is vanuit dit perspectief gewenst
het vaststellen van een huisvestingsverordening met het oog op leefbaarheid
mogelijk te maken bij leefbaarheidsproblemen die overlast met
zich meebrengen. De mogelijkheid die de Huisvestingswet 20.. gemeenten biedt
om in geval van overlast als gevolg van leefbaarheidsproblemen in te grijpen
in de woonruimteverdeling, dient vooral een stok achter de deur te zijn. Als
er overlastproblemen zijn, moeten die worden aangepakt. Dat kan op vele manieren,
onder andere door nieuwe bewoners beter te informeren, waarbij ook de verhuurder
een rol speelt. Er zijn echter ook situaties waarin de verhuurder geen maatregelen
treft of daartoe niet gerechtigd is. In dat geval kan de gemeente tijdelijk
ingrijpen door te sturen op de woonruimteverdeling. Sturen via de huisvestingsverordening
op leefbaarheid is gericht op huurwoningen.
 1.2.3 Urgentie
 Elke gemeente of regio kent zijn eigen definitie van urgentie. Daarnaast
wordt het aantal officiële urgenten niet landelijk geregistreerd. Er
is dus geen algemene definitie van wie urgent is en ook geen beeld van het
totale aantal urgent woningzoekenden in Nederland.
 
 De manier waarop woningzoekenden met een dringende verhuisbehoefte aan
een woning worden geholpen is de afgelopen decennia gewijzigd. In de distributiesystemen,
die tot de jaren negentig gemeengoed waren, kwamen alle woningzoekenden op
dezelfde wachtlijst terecht. Daarbij werd gebruikgemaakt van puntensystemen
om de vrijkomende woningen te verdelen. Naast wachttijd werden er punten toegekend
aan de «behoefte» van woningzoekenden op basis van criteria als
kamertekort, woon/werkafstand en medische indicaties. Woningzoekenden met
een dringende woningvraag kregen dus extra punten waardoor zij eerder aan
de beurt kwamen.
 
 Vanaf begin jaren negentig is het distributiemodel in de meeste gemeenten
vervangen door het aanbodmodel, waarbij woningzoekenden zelf op aangeboden
woningen reageren. Mensen met een dringende woningvraag kunnen hierbij vaak
in aanmerking komen voor urgentie. Urgenten krijgen een woning aangeboden
of krijgen voorrang als ze reageren op woningen uit het aanbod.
 
 Zoals aangegeven wordt de urgentieregeling lokaal, op gemeentelijk of
regionaal niveau, vastgesteld. Hierdoor zijn er ook lokale verschillen, zowel
wat betreft de groepen woningzoekenden die in aanmerking kunnen komen voor
urgentie als de uitvoering van de urgentieregeling.
 
 Urgentie onder woningzoekenden zal er altijd zijn of er nu wel of geen
directe schaarste op de woningmarkt bestaat. Ook in gevallen zonder directe
schaarste hoeft nog geen sprake te zijn van daadwerkelijke leegstand en kan
het noodzakelijk zijn om een urgentieregeling te hebben. Dit is vrij algemeen
aanvaard voor noodsituaties zoals na woningbrand of echtscheiding. Maar ook
voor groepen woningzoekenden die niet altijd even makkelijk onder dak te brengen
zijn, zoals verblijfsgerechtigden, kan urgentieverlening aangewezen zijn.
In het kader van de transparantie is het gewenst dat een dergelijke urgentieregeling
is ondergebracht in de huisvestingsverordening. De toepassing van een urgentieregeling
is, mede met het oog op het recht van vrijheid van vestiging, beperkt tot
de goedkopere delen van de huurwoningvoorraad.
 1.2.4 Verblijfsgerechtigden
 Vluchtelingen die in Nederland komen, kunnen asiel aanvragen (asielzoeker).
Als zij erkend worden als vluchteling, krijgen zij een verblijfsvergunning
(statushouder). De tot Nederland toegelaten statushouders (verblijfsgerechtigden)
verblijven grotendeels in asielzoekerscentra. Deze verblijfsgerechtigden zijn «technisch
dakloos» en moeten zo snel mogelijk de centra verlaten en reguliere
huisvesting vinden. Daarmee wordt een snelle integratie bevorderd en komt
de plek in het asielzoekerscentrum weer beschikbaar voor mensen die nog in
procedure zijn.
 
 In de vigerende Huisvestingswet is opgenomen dat gemeenten verplicht zijn
om op basis van halfjaarlijkse taakstellingen verblijfsgerechtigden te huisvesten.
De wettelijke systematiek heeft tot doel de gemeentelijke verantwoordelijkheid
voor de eerste huisvesting van verblijfsgerechtigden evenredig over alle gemeenten
in Nederland te verdelen.
 
 Daarnaast zijn verblijfsgerechtigden uiteraard ook vrij om zelf woonruimte
te zoeken. In de praktijk blijkt echter dat de meeste zijn aangewezen op bemiddeling
door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (hierna: het COA). Het COA maakt
daarvoor gebruik van de woonruimte die de gemeenten aanbieden op grond van
hun taakstelling. Hoewel verblijfsgerechtigden dus zelf kunnen zoeken en het
COA bemiddelt, blijft het toch altijd de verantwoordelijkheid van de gemeente
zelf dat zij steeds op tijd voldoende verblijfsgerechtigden huisvest.
 
 De huisvesting van verblijfsgerechtigden is in de Huisvestingswet opgenomen
op basis van een breder en samenhangend beleid gericht op een betere beheersing
en beperking van de instroom van asielzoekers, de opvang van statushouders
en de inburgering van de verblijfsgerechtigden. Verblijfsgerechtigden zijn
vooral aangewezen op de goedkope woonruimtevoorraad. In algemene zin is de
goedkope woonruimtevoorraad in Nederland schaars. Om ook in de toekomst de
huisvesting van verblijfgerechtigden te waarborgen en deze opgave evenredig
te verdelen blijft sturing vanuit de rijksoverheid op de huisvesting van verblijfsgerechtigden
nodig.
 1.3 Plaats binnen het volkshuisvestings- en ruimtelijk
beleid
 De regering wil samen werken aan groei, duurzaamheid, respect en solidariteit.
Aan een samenleving waarin oog is voor elkaar en waarin recht wordt gedaan
aan ieders mogelijkheden en talenten. Ook op het gebied van de volkshuisvesting
en het ruimtelijk beleid wordt via een breed palet aan extra maatregelen en
wetgeving ingezet op het bevorderen van een optimale woonsituatie.
 1.3.1 Stedelijke vernieuwing
 Er zijn drie belangrijke ontwikkelingen die aanleiding geven voor een
andere aanpak van de verstedelijkingsopgave voor de komende jaren. De eerste
ontwikkeling is dat de kwantitatieve woningbouwopgave omvangrijk blijft, onder
andere omdat het aantal huishoudens zeker tot 2020 nog fors blijft groeien.
Wel zullen regionale verschillen toenemen, waardoor meer maatwerk noodzakelijk
wordt. Zo zijn er krimpregio’s, ontspannen regio’s en regio’s
met een voortdurende hoge druk.
 De tweede ontwikkeling is dat de kwaliteitseisen van zowel consumenten
als overheden voor de woningen omvattender worden. De woonwensen van consumenten
gaan over het type woning, de omgeving waarin deze staat en de bereikbaarheid
voor specifieke doelgroepen (ouderen en starters). De mismatch tussen vraag
en aanbod is vaak aanzienlijk en niet alleen met nieuwbouw op te lossen. In
een groot aantal regio’s zal de bestaande woonruimtevoorraad flink aangepast
moeten worden. Aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing is daarbij vanuit
de rijksoverheid gewenst.
 De derde ontwikkeling is dat de complexiteit van de verstedelijkingsopgaven en oplossingen toeneemt. De relatief gemakkelijke en goedkope
bouwlocaties binnen en buiten de stad zijn inmiddels benut. Nu blijven de
plekken over waar ook gezien de hoge (duurzaamheids)ambities extra inspanningen
nodig zijn.
 
 Deze ontwikkelingen zijn aanleiding voor regiospecifieke verstedelijkingsafspraken.
Met de regio’s worden gebiedsdocumenten vastgesteld. In deze documenten
wordt een beeld geschetst van de verstedelijkingsopgave en de uitvoerbaarheid
daarvan. Verstedelijking heeft vooral betrekking op woningbouw, bereikbaarheid,
waterberging, regionaal groen, milieumaatregelen en bedrijfsterreinen.
 
 De inzet op de stedelijke vernieuwing geeft aan dat er ook op de lange
termijn sprake zal zijn van schaarste op de woningmarkt, in zowel kwantitatieve
als kwalitatieve vorm. Kwalitatief is er een mismatch tussen vraag en aanbod.
Kwantitatief zal het absolute tekort met nieuwbouw moeten worden opgelost.
Sturing op de woonruimteverdeling sluit daarmee aan bij de inzet op de stedelijke
vernieuwing en kan hier een onderdeel van uitmaken. Woonruimteverdeling kan
een aanvullende rol spelen bij herinrichting en herstructurering. Deze sturing
op de woonruimteverdeling is daarom ook in de toekomst gewenst voor zowel
de bestaande voorraad als de nieuwbouw.
 1.3.2 Nieuwbouw
 In 2007 heeft de regering het «Actieplan Woningproductie»
naar de Tweede Kamer gestuurd (Kamerstukken II 2007/08, 27 562, nr. 15).
In het plan wordt aangegeven hoe de regering de woningproductie op korte en
langere termijn wil bevorderen. Woningproductie is van groot belang voor een
goede werking van de woningmarkt. De bouw van gewenste woningen leidt tot
doorstroming en biedt kansen voor burgers die nu geen voor hen geschikte en
betaalbare woning kunnen vinden, zoals starters op de woningmarkt, lagere
inkomensgroepen en ouderen. Daarnaast is woningproductie van belang voor de
wijkaanpak en het stedelijk beleid. Door te bouwen voor de vraag en door variatie
in het type woning en de prijsklasse kan in buurten en wijken segregatie worden
tegengegaan.
 Bouwen van voldoende woningen moet samengaan met voldoende groen in de
woonomgeving, duurzaam omgaan met ruimtegebruik, stimuleren van binnenstedelijk
bouwen, milieuaspecten als luchtkwaliteit, energie, bodem en geluid en tijdig
realiseren van infrastructuur. Daarom is besloten dat nieuwe woningbouwafspraken
vanaf 2010 worden ingebed in regionale Verstedelijkingsafspraken die
voor 2010 tot 2020 in het kader van het programma Mooi Nederland worden gemaakt.
 
 De lopende woningbouwafspraken voor 2005–2010 mikken op een landelijk
woningtekort van 1,5 procent in 2010. Bij een dergelijk tekort is sprake van
een redelijk ontspannen woningmarkt. In 2005 en 2006 lag de woningproductie
achter op schema maar inmiddels is ook de woningbehoefte enigszins teruggelopen.
Er wordt voor de periode tot en met 2011 op een productie van 80 000
tot 83 000 woningen per jaar ingezet. In 2015 kan op deze wijze landelijk
een tekort van 1,5 procent worden bereikt met regionaal afwijkingen naar boven
en beneden.
 
 De regering wil zoveel mogelijk belemmeringen wegnemen vóórdat
met de uitvoering van de nieuwe woningbouwopgave vanaf 2010 wordt begonnen.
Bij die belemmeringen gaat het om vereenvoudiging van wet- en regelgeving,
zorgen voor voldoende plancapaciteit, waar nodig (rand-)gemeenten dwingen
voldoende woningbouw voor lagere inkomensgroepen te realiseren, de naleving
van het convenant grondprijsbeleid, het stimuleren van aantrekkelijke
en nieuwe woonconcepten bij binnenstedelijke woningbouw door onder meer een
prijsvraag en het stimuleren van innovatie in de bouw.
 
 Schaarste op de woningmarkt zal vooral met nieuwbouw opgelost moeten worden.
Zoals aangegeven wordt er op de lopende woningbouwafspraken gerekend met een
woningtekort van 1,5 procent. Van schaarste zal ook op de lange termijn sprake
blijven waarmee de behoefte om te sturen op de woonruimteverdeling om verdringing
te voorkomen blijft bestaan.
 1.3.3 Wijkenaanpak
 Het «Actieplan Krachtwijken» is op 16 juli 2007 aangeboden
aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2006/07, 30 995, nr. 7). Aangegeven
wordt dat in 40 wijken in 18 Nederlandse gemeenten de kwaliteit van de leefomgeving
door een cumulatie van problemen flink achter blijft bij die van andere wijken
in de stad.
 
 De problemen staan niet op zichzelf; de hardnekkigheid van de problematiek
is vooral gelegen in de cumulatie van al deze problemen. Veel wijken hebben
een oververtegenwoordiging van huishoudens, die in een maatschappelijke achterstandspositie
verkeren. Het zijn voor het merendeel ook wijken met een onevenredig hoog
aandeel niet-westerse allochtonen. Gebrek aan relevante competenties en weinig
perspectief op werk in deze wijken zorgen ervoor dat deze groepen steeds minder
deelnemen aan de Nederlandse samenleving, wat in sommige gevallen gepaard
gaat met wantrouwen. De route om mensen te ondersteunen bij het stijgen op
hun sociale en maatschappelijke ladder, zoals de VROM-Raad in zijn advies «Stad
en stijging» aangeeft, functioneert slecht. Middeninkomens trekken weg
naar andere, betere wijken of omliggende randgemeenten, terwijl tegelijkertijd
lagere inkomens en kansarmen instromen of achterblijven. Veel van de traditionele
bindingskaders zijn verloren gegaan en drijvende krachten achter belangrijke
voorzieningen houden het voor gezien in de wijk. De functie van de stad als
emancipatiemachine voor lagere inkomensgroepen en allochtonen komt daarmee
onder druk te staan.
 
 De problemen in deze wijken vragen om een integrale en systematische aanpak
die over de grenzen van de leefgebieden van bewoners heengaat. De inzet van
het Actieplan is gericht op een langdurige, intensieve, samenhangende en brede
aanpak van de specifieke en complexe problematiek in 40 geselecteerde wijken,
met speciale aandacht voor wonen, werken, leren en opgroeien, integratie en
veiligheid. De concrete inzet op maatregelen en financiën voor de betrokken
wijken is daarbij vastgelegd in wijkactieplannen.
 
 Deze wijkactieplannen zijn omgezet in charters tussen gemeenten en Rijk
ter bevestiging van de wederzijdse inspanningen. Verder is eind 2007 de «Landelijke
Alliantie Krachtwijken» van start gegaan: vijftig maatschappelijke instellingen
en organisaties uit het maatschappelijk middenveld ondersteunen hun achterban
in de wijken bij het aangaan van vitale coalities.
 
 Naast de benoemde 40 wijken waar speciale actieplannen en charters voor
zijn gemaakt zijn er meer wijken waar verschillende vormen van leefbaarheidsproblemen
voorkomen. Sturing op de woonruimteverdeling kan hier een ondersteunende factor
bij zijn.
 1.3.4 Wet ruimtelijke ordening
 De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) is op 1 juli
2008 in werking getreden en maakt procedures korter sneller, overzichtelijker
en eenvoudiger. De Wro maakt duidelijk welke overheid (Rijk, provincie of
gemeente) waarvoor verantwoordelijk is. Ruimtelijke beslissingen worden op
allerlei niveaus genomen (landelijk, regionaal en lokaal). Voortaan moet duidelijker
zijn wie waarvoor verantwoordelijk is. Daarnaast moeten gemeentelijke bestemmingsplannen
actueler zijn en moeten gemeenten beter toezien op ruimtelijke ontwikkelingen
in de vorm van handhaving.
 
 Rijk, provincies en gemeenten stellen nu een structuurvisie op over de
ruimtelijke ontwikkelingen in een bepaald gebied. Een structuurvisie komt
in de plaats van de planologische kernbeslissing (Rijk), het streekplan (provincie)
en het structuurplan (gemeente). Beleidsdoelen uit de gemeentelijke structuurvisie
worden gerealiseerd door middel van normstelling, op te nemen in het bestemmingsplan
of de beheersverordening. De gemeente stelt in principe het bestemmingsplan
of de beheersverordening op. Rijk en provincie kunnen gemeenten algemene regels
geven, die de gemeente hierbij in acht moet nemen. Vinden Rijk en provincie
dat ze zelf verantwoordelijk zijn voor een bepaalde ontwikkeling of gebied,
dan kunnen ze zelf het bestemmingsplan wijzigen door middel van een zogenoemd «inpassingsplan».
 Met de Wro wordt gestreefd naar een samenhangend pakket van regels voor
de ruimtelijke ordening. De wet biedt een nieuw stelsel om beleid voor een
duurzame leefomgeving mogelijk te maken en te normeren. De Wro draagt bij
aan vereenvoudiging en versnelling van (beroeps)procedures.
 
 De Wro bevat een coördinatieregeling voor Rijk, provincie en gemeente
voor bestemmingswijzigingen, vergunningen, en dergelijke. Hierdoor vindt er
een efficiënte projectbesluitvorming plaats: door de gelijktijdige voorbereiding
en bekendmaking van besluiten, door bundeling van rechtsbescherming (besluiten
worden bij beroep als één besluit aangemerkt) en door beroep
in één instantie. Ook is er scherpere handhaving door betere
toezichts- en handhavingsmogelijkheden, uitbreiding van het instrumentarium,
koppeling aan het strafrecht en door de mogelijkheid tot ingrijpen als gemeenten
hun taak onvoldoende uitoefenen.
 
 Op basis van de Wro kan vooral de provincie een inhoudelijke visie op
de woningmarkt in haar gebied geven. Met deze visie kan zij richting geven
aan de ontwikkelingen en mogelijkheden van gemeenten op het punt van de woonruimteverdeling
en samenstelling van de woonruimtevoorraad. De woningmarkt houdt niet op bij
de gemeentegrens. Daarom is het gewenst dat sturing op de woonruimteverdeling
in een gemeente regionaal afgestemd wordt.
 1.3.5 Nota Ruimte
 Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor
de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in
Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt de regering zich hierbij
op vier algemene doelen: versterking van de Nederlandse economie en concurrentiepositie,
bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging en
ontwikkeling van belangrijke (inter-)nationale ruimtelijke waarden en waarborging
van de veiligheid.
 
 De Nota Ruimte laat duidelijk zien waar beperkte bouw- en uitbreidingsmogelijkheden
zijn. Verondersteld kan worden dat in deze gebieden sprake is van schaarste
aan woonruimte waardoor de huidige inwoners onvoldoende aan bod
komen en er sprake kan zijn van verdringing door vestigers. Deze schaarste
kan daarbij dermate groot zijn dat het hanteren van economische en maatschappelijke
bindingseisen nodig is.
 1.3.6 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
(«Rotterdamwet»)
 De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek maakt het mogelijk
om grootstedelijke problemen gericht op te lossen. Die wet regelt dat voor
bepaalde achterstandsgebieden andere regels gelden dan in andere gebieden.
Kort gezegd beoogt die wet versterking van het vestigings- en investeringsklimaat
voor ondernemingen en de aanpak van de woonproblematiek. Het gaat om de volgende
maatregelen:
 • steden met meer dan 100 000 inwoners mogen de onroerende zaakbelasting
voor bedrijven verlagen. Ondernemers betalen dan minder voor beheer en eigendom
van onroerend goed. Steden kunnen daarmee het ondernemersklimaat verbeteren
in achterstandsgebieden;
 • op verzoek van de gemeenteraad van de betrokken stad kan de Minister
voor WWI gebieden aanwijzen waar voor maximaal vier jaar extra eisen worden
gesteld aan woningzoekenden. Steden kunnen dan in deze specifieke gebieden
de woningmarkt reguleren en aldus de toestroom van kansarmen tijdelijk beperken.
 
 Voor de laatstgenoemde maatregel geldt dat, vooral waar woningzoekenden
zonder inkomen uit werk tijdelijk geweerd kunnen worden, de gemeenteraad moet
aantonen dat er voor deze groep voldoende alternatieven zijn in andere wijken
binnen de stad of regio.
 
 Er is een duidelijk onderscheid tussen de Huisvestingswet en de Wet bijzondere
maatregelen grootstedelijke problematiek. De laatste maakt het mogelijk om
bij de sturing op woonruimteverdeling extra de eis van inkomen uit arbeid
te stellen. Om deze sturing mogelijk te maken is de toestemming van de Minister
voor WWI nodig en is de aanvraag voor toepassing van de Wet bijzondere maatregelen
grootstedelijke problematiek gekoppeld aan een zwaar pakket van eisen. Het
toepassen van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek is
een zwaar middel en is nog maar mogelijk sinds 2006. Een blijvende scheiding
tussen deze twee wetten is daarom op dit moment gewenst.
 1.4 Bestuurlijke context
 De regering heeft in het regeerakkoord aangegeven dat decentralisatie,
vermindering van regeldruk en lasten voor de burger belangrijke uitgangspunten
zijn. Dit is een taak voor alle overheden. De sturing op de woonruimteverdeling
en op de samenstelling van de woonruimtevoorraad zal op basis hiervan herzien
moeten worden.
 1.4.1 Decentralisatie
 In de bestuursakkoorden tussen het Rijk en de gemeenten en tussen het
Rijk en de provincies zijn afspraken gemaakt over het behalen van maatschappelijke
resultaten op een aantal terreinen. Decentralisatie en het terugdringen van
bestuurlijke drukte zijn hier onderdeel van. Voor een democratische, verbindende
en duurzame samenleving is een slagvaardige overheid van groot belang. Krachtige
gemeenten zijn daarin de basis, zij zijn bij uitstek de bestuurslaag waar
maatschappelijke vraagstukken zich manifesteren. Door gemeenten meer beleidsruimte
te geven en bevoegdheden te decentraliseren krijgen gemeenten de instrumenten
die nodig zijn om aan die duurzame samenleving te bouwen.
 
 In het regeerakkoord is afgesproken de decentralisatie van taken en bevoegdheden
naar en zelfstandigheid van gemeenten en provincies met kracht te bevorderen.
Dit vraagt om een duidelijke verandering in de huidige opzet van de Huisvestingswet.
De Huisvestingwet zal daarom via de geschetste lijn van decentralisatie ingevuld
worden.
 De visie van de regering en gemeenten op decentralisatie gaat uit van
het gezamenlijk oplossen van maatschappelijke vraagstukken. Gezamenlijk slaat
hier primair op regering, gemeenten en provincies, maar ook op burgers en
maatschappelijke organisaties, waarmee het gesprek wordt aangegaan. Decentralisatie
is daarmee een brede beleidsinhoudelijke en bestuurlijke afweging over de
vraag hoe een aantal maatschappelijke problemen het best op te lossen is.
Decentralisatie houdt de duidelijke opdracht in om primair te bezien of het
maatschappelijke probleem kan worden opgelost door een decentrale bestuurlijke
inrichting, waarbij het bestuur zo dicht mogelijk bij de burger wordt gebracht.
 1.4.2 Positie van de provincies
 Provincies zijn een bestuurslaag met eigen functies naast het Rijk en
de gemeenten. Bij de totstandkoming van de Provinciewet heeft de regering
die functies van de provincies opgesomd:
 • de integratiefunctie die er op een aantal terreinen voor zorgt
dat wordt geïntegreerd wat in de vorm van medebewindstaken, vaak verkokerd
en als gevolg daarvan soms onvoldoende samenhangend, van rijkswege op de gemeenten
afkomt;
 • de (scharnier)functie waarvoor de provincies als bestuurlijk midden
bij uitstek geschikt zijn: coördinatie (de gemeenten waar nodig verplichten
tot wederzijdse afstemming van beleid en tot samenwerking in de gevallen dat
die afstemming van beleid en tot samenwerking in de gevallen dat die afstemming
en samenwerking niet vanuit de gemeenten zelf tot stand komen), conflictoplossing,
allocatie van middelen en voorzieningen, uitoefenen van toezicht en geschillenbeslechting;
 • de bestuurlijke organisatiefunctie, die de provincies een belangrijke
rol geeft bij de intergemeentelijke samenwerking en de wijziging van de gemeentelijke
indeling;
 • een servicefunctie voor gemeenten, waarbij de provincie kennis
en informatie aan gemeenten verschaft;
 • een vangnetfunctie voor de taken die andere overheden niet of niet
goed vervullen, en
 • een uitvoerende functie bij de «doe taken» waarop de
territoriale omvang van gemeenten niet is toegesneden of die betrekking hebben
op samenhangen die zich op het provinciale territorium voordoen. 
 1.4.3 Positie van gemeenten
 Vertrouwen ligt aan de basis van een goed functionerende samenleving:
vertrouwen van burgers in elkaar, vertrouwen van de burger in de overheid
en vertrouwen tussen de overheden onderling. Het is de gezamenlijke ambitie
van de regering en de Nederlandse gemeenten om al deze vormen van vertrouwen
te versterken. Een waardevolle democratie, een verbindend bestuur en een dienende
overheid zijn hierbij voorwaarden. Altijd staat de burger centraal. Burgers
spreken niet één van de overheden aan, maar erkennen slechts
dé overheid. Gemeenten en regering gaan bestuur en beleid dichter bij
de burger brengen. Wat decentraal kan moet gedecentraliseerd worden. Zo staat
het al in de Code Interbestuurlijke Verhoudingen (januari 2005). Decentralisatie
is een brede beleidsinhoudelijke en bestuurlijke afweging over de vraag hoe
en op welk bestuurlijk niveau een aantal maatschappelijk problemen het beste
op te lossen is.
 
 Regering en gemeenten zijn verder gaan bouwen op de omgangsregels die
in de Code Interbestuurlijke Verhoudingen zijn afgesproken, zoals verruiming
van bestuurlijke en financiële decentrale beleidsvrijheid en vermindering
van centrale regels, van gedetailleerd medebewind, van specifieke uitkeringen,
verticaal toezicht en administratieve lasten. Deze zijn vastgelegd in het
bestuursakkoord «Samen aan de slag» dat in 2007 is gesloten tussen
de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de VNG. Het akkoord
gaat ervan uit dat krachtige gemeenten de basis vormen van een slagvaardige
overheid. Het bestuursakkoord bevat afspraken tussen Rijk en gemeenten over
het behalen van maatschappelijke resultaten op het gebied van decentralisatie,
het terugbrengen van bestuurlijke drukte, het versterken van de bestuurskracht
van gemeenten en voldoende financiële armslag. Op die manier wordt invulling
gegeven aan een dienende overheid, een overheid die de burgers centraal stelt.
 
 Het uitgangspunt om bestuur zo dicht mogelijk bij de burger te brengen
geldt ook voor de vierde bestuurslaag, de Europese Unie. Een groeiend deel
van de verantwoordelijkheid voor uitvoering en naleving van Europese regels
ligt in handen van gemeenten en provincies. Bovendien worden publieke voorzieningen
op lokaal en provinciaal niveau door Europese regels geraakt. Binnen de Nederlandse
bestuurlijke verhoudingen zijn gemeenten en provincies zelf verantwoordelijk
voor de verplichting tot naleving van het Europese recht. Het is de ambitie
van Rijk en gemeenten om een effectiever Europees bestuur op basis van subsidiariteit
te bewerkstelligen. Feitelijk komen subsidiariteit en decentralisatie op hetzelfde
neer: bestuur en beleid zo dicht mogelijk bij de burger. Gemeenten en Rijk
werken samen om deze ambitie te realiseren.
 1.4.4 Vermindering regeldruk – lasten burger
 De regering zet deze periode sterk in op vermindering van regeldruk voor
burgers. Een merkbare vermindering van administratieve lasten en regeldruk
voor burgers en bedrijven is voor de komende jaren een ambitie van het Rijk én
de gemeenten. In het regeerakkoord heeft de regering aangegeven te willen
streven naar een reductie van administratieve lasten. Het Rijk en gemeenten
spannen zich in om helder te communiceren naar burgers en bedrijven.
 
 Het verminderen van regeldruk en het beperken van de lasten van de burger
vraagt om een gerichte toepassing van de Huisvestingswet 20... De Huisvestingswet
20.. moet alleen daar waar noodzakelijk worden gebruikt. Dit zou in vergelijking
met de huidige situatie tot een vermindering van het gebruik van de Huisvestingswet
20.. moeten leiden en daarmee tot een vermindering van de lasten voor de burger.
Daarnaast zal ook de Huisvestingswet 20.. zelf beperkt moeten worden tot die
onderdelen die ook daadwerkelijk gebruikt worden en die een functie hebben
voor de sturing op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
 1.5 Varianten
 Uit de probleembeschrijving blijkt dat de vigerende Huisvestingswet niet
goed werkt en dat de gewenste sturingsmogelijkheden op de woningmarkt veranderd
zijn. De aanzet hiervoor is gegeven met de evaluatie in 2004 en het meerjarenprogramma
herijking van de VROM-regelgeving. De maatschappelijke ontwikkelingen van
de laatste jaren hebben laten zien dat er nog steeds schaarste voorkomt op
de woningmarkt en dat er ook voor de lange termijn nog steeds druk op bepaalde
delen van de woningmarkt zal blijven waardoor schaarste blijft bestaan. De
inzet van de regering op de wijkenaanpak laat zien dat er diverse wijken zijn
met een cumulatie van problemen in verschillende gradaties. Hierbij
kan zoals al aangegeven de woonruimteverdeling een rol spelen in een gecombineerde
aanpak van leefbaarheidsproblemen.
 Naast de inhoudelijke en maatschappelijk gewenste veranderingen die van
invloed zijn op de Huisvestingswet speelt de veranderende situatie op bestuurlijk
niveau een belangrijke rol. Niet voor niets heeft de regering in het regeerakkoord
aangegeven dat decentralisatie, vermindering van bestuurlijke drukte en regeldruk
voor de burger belangrijke uitgangspunten zijn. Dit wordt nog eens bevestigd
met de uitkomsten van de commissie Doorlichting Interbestuurlijk Toezicht
onder leiding van de heer Oosting (hierna: de commissie-Oosting) waarbij ingezet
wordt op een verschuiving van specifiek naar generiek interbestuurlijk toezicht.
 
 Het geheel van ontwikkelingen rondom de woonruimteverdeling kan op verschillende
wijze worden ingevuld:
 1. Het afschaffen van de overheidsbemoeienis met de woonruimteverdeling.
 2. Bijsturen van de vigerende Huisvestingswet met een partiële wijziging.
 3. Het geheel herschrijven en moderniseren van de Huisvestingswet.
 1.5.1 Het afschaffen van de overheidsbemoeienis met de
woonruimteverdeling
 Wanneer de overheid zich volledig terugtrekt uit de sturing van de woonruimteverdeling,
kan het marktmechanisme van vraag en aanbod van woonruimte tot volle ontwikkeling
komen. Vrijheid van vestiging is daarmee in de basis overal gewaarborgd. Bovendien
wordt voldaan aan het algemene streven de regelgeving te verminderen of af
te schaffen. Ook worden de lasten van de burger op dit punt tot nul gereduceerd.
 Hier staat tegenover dat er in sommige delen van het land en in bepaalde
sectoren van de woningmarkt nog steeds sprake is van schaarste en verdringing.
Zonder overheidsingrijpen zal vooral de woningzoekende die is aangewezen op
woonruimte aan de onderkant van de woningmarkt kunnen worden verdrongen. Hierbij
gaat het om woonruimte in zowel de huur- als de koopsector. Overheidsingrijpen
blijft daarom ter bescherming van deze groep noodzakelijk. Door hierbij te
sturen op de passendheid qua prijs, aard of grootte van de woonruimte, kunnen
op een effectieve manier de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
schaarste worden bestreden. Dat geldt ook voor het huisvesten van verblijfsgerechtigden
conform de gemeentelijke taakstelling.
 Daarnaast is er een duidelijke maatschappelijke behoefte om te sturen
op woonruimteverdeling bij leefbaarheidsproblemen. Ook vanuit dit perspectief
is sturing vanuit de overheid noodzakelijk. Het afschaffen van de Huisvestingswet
is daarom geen optie.
 1.5.2 Bijsturen van de vigerende Huisvestingswet met een
partiële wijziging
 Sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet is deze diverse malen
aangepast en uitgebreid. Ook blijkt dat bepaalde instrumenten, zoals het vorderen,
niet gebruikt worden. Verder is de woningmarkt in de loop van de tijd dusdanig
veranderd dat woonruimteverdeling niet meer via een inschrijfregister bij
de gemeente plaatsvindt maar dat dit veel meer via diverse aanbodmodellen
van de woningverhuurders plaatsvindt.
 Vanaf de inwerkingtreding van de Huisvestingswet wordt ook gesproken over
het herzien van de Huisvestingswet. De ontwikkelingen rondom de woonruimteverdeling,
een andere insteek van het interbestuurlijk toezicht op basis van het advies
van de commissie-Oosting en het maatschappelijke verlangen om sterker op leefbaarheid
te sturen hebben de regering er toe gebracht niet te kiezen voor het bijsturen
van de Huisvestingswet met een partiële wijziging maar te
kiezen voor het geheel herschrijven van de Huisvestingswet. Dit bevordert
de samenhang van de wet en sluit aan bij de huidige gang van zaken op de woningmarkt.
 1.5.3 Het geheel herschrijven en moderniseren van de Huisvestingswet
 Zoals hierboven aangegeven zijn afschaffen of bijsturen van de vigerende
Huisvestingswet geen zinvolle opties. Het geheel herschrijven van de Huisvestingswet
is op basis van de probleembeschrijving, de veranderende maatschappelijke
omstandigheden en bestuurlijke context gewenst. Alleen op deze wijze kan een
duidelijke stap worden gezet in de richting van decentralisatie en het veranderde
interbestuurlijke toezicht. Het streven is hierbij de Huisvestingswet weer
eenduidig te laten zijn waarbij de samenhang duidelijk wordt. Verder kan met
een geheel herschreven Huisvestingswet beter ingespeeld worden op de huidige
maatschappelijke wensen zoals sturing op de woonruimteverdeling bij leefbaarheidsproblemen.
Gelijktijdig kan de wet gemoderniseerd worden wat het gebruik in de praktijk
ten goede komt.
 2. De aanpak van de onevenwichtige en onrechtvaardige
effecten van schaarste en leefbaarheidsproblemen
 2.1 De uitgangspunten van het wetsvoorstel
 Bij de opstelling van het voorliggende wetsvoorstel heeft de regering
een aantal uitgangspunten gehanteerd.
 
 Zoals hiervoor is gesteld, is vrijheid van vestiging hét uitgangspunt
voor de woonruimteverdeling in Nederland. De regering is van oordeel dat het
een groot goed is dat de bewoners van Nederland in hoofdzaak zelf kunnen kiezen
waar en hoe ze willen wonen. Dit uitgangspunt is ook in het EVRM vastgelegd.
Los hiervan is er ook een eigen verantwoordelijkheid voor de burger voor zijn
woonsituatie. Voorop staat de zelfredzaamheid van de burger.
 Er dienen dus zwaarwegende redenen te zijn voor de lokale overheid om
hierop in te willen grijpen. Het wetsvoorstel geeft twee motieven op grond
waarvan dat ingrijpen gerechtvaardigd is: schaarste (meer vraag dan aanbod)
en/of leefbaarheidsproblemen (overlastgevende situaties). Hierbij is van belang
dat bij schaarste sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten.
Bij leefbaarheidsproblemen dient men zich te realiseren dat het moet gaan
om die leefbaarheidsproblemen waarbij sprake is van overlast waar met woonruimteverdeling
een (deel van de) oplossing kan worden gevonden. De onderbouwing van het bestaan
van schaarste of leefbaarheidsproblemen is van groot belang. Hierbij geldt
dat ingrijpen in de vrijheid van vestiging altijd een tijdelijke maatregel
moet zijn gericht op een structurele oplossing. Op gemeentelijk niveau zal
gewerkt moeten worden aan het structureel oplossen van de schaarste en/of
overlast bij leefbaarheidsproblemen.
 
 De Huisvestingswet 20.. is bedoeld om mogelijkheden te bieden voor de
bescherming van kwetsbare groepen. In eerste instantie gaat het dan om mensen
met beperkte financiële middelen. De idee is dat mensen die meer financiële
middelen hebben zich makkelijker op de woningmarkt kunnen redden. Zij hebben
immers toegang tot de duurdere huurwoningmarkt en de koopmarkt.
 
 De Huisvestingswet 20.. is zodanig ingericht dat de democratische legitimering
zo goed mogelijk is gewaarborgd. Hierbij is voorgeschreven dat vooraf overleg
en afstemming van het voorgenomen beleid plaatsvindt met de relevante lokale
partijen, met de tot de regionale woningmarkt behorende gemeenten
en de provincie. Tot die organisaties behoren in elk geval de woningcorporaties,
de woonconsumentenorganisaties en de particuliere verhuurders. De vaststelling
van de huisvestingsverordening vindt daarop plaats door de gemeenteraad. Het
ligt voor de hand dat de huisvestingsverordening deel uitmaakt van een breder
woonbeleid in de vorm van bijvoorbeeld een woonvisie.
 
 De Huisvestingswet 20.. benadrukt het belang dat het beleid met betrokken
partijen afgestemd, democratisch gelegitimeerd door besluitvorming in de gemeenteraad
en transparant voor de burger dient te zijn. Om deze reden is het de gemeente
niet toegestaan in te grijpen in de woonruimteverdeling buiten de Huisvestingswet
20.. om. Zo mag de gemeente bijvoorbeeld geen private afspraken maken met
projectontwikkelaars om nieuwe woningen eerst aan de lokale bevolking aan
te bieden. Indien de gemeente een dergelijk beleid nastreeft, dient ze hiervoor
een huisvestingsverordening op te stellen en via de voorgeschreven kanalen
vast te laten stellen. De onderdelen van de Huisvestingswet 20.., die betrekking
hebben op het ingrijpen in de woonruimteverdeling, kunnen alleen via een huisvestingsverordening
worden uitgevoerd. Prestatieafspraken tussen bijvoorbeeld gemeenten en woningcorporaties
kunnen wel blijven bestaan maar kunnen niet de elementen uit de Huisvestingswet
20.. bevatten. Prestatieafspraken zullen daarom meer gaan over werkafspraken
of te halen doelstellingen.
 
 De Huisvestingswet 20.. heeft betrekking op sociale huurwoningen, particuliere
huurwoningen en koopwoningen. Niet in te zien is waarom particuliere huurwoningen
niet onder het regime van de Huisvestingswet 20.. hoeven te vallen. Weliswaar
bestaat de woonruimtevoorraad slechts voor een zeer beperkt deel uit particuliere
huurwoningen, maar in enkele steden maakt een flink deel van deze woningen
wel deel uit van de goedkope voorraad. En juist deze voorraad is van belang
om de woningbehoefte van kwetsbare groepen te waarborgen.
 Dit geldt ook mutatis mutandis voor koopwoningen. In veel gemeenten is
een tekort aan goedkope koopwoningen. Het is dan ook zeer goed voorstelbaar
dat de gemeenteraad een deel van de koopwoningmarkt wil reguleren. Ook bouwkavels
kunnen onder een huisvestingsverordening vallen. Immers de bouwkavel tezamen
met de daarop te bouwen woning kan qua verkoopprijs binnen de door de gemeenteraad
aangewezen categorieën vergunningplichtige woonruimte vallen.
 
 In de vigerende Huisvestingswet is de huisvesting van verblijfsgerechtigden
geregeld door een systematiek vast te stellen waarbij elke gemeente naar rato
een halfjaarlijkse taakstelling krijgt. Deze systematiek krijgt opnieuw een
plaats in voorliggend wetsvoorstel. Er is geen behoefte dit onderdeel te herzien.
Gemeenten hebben en houden wel de mogelijkheid onderling de taakstelling te
herverdelen.
 
 Het laatste uitgangspunt van de Huisvestingswet 20.. betreft de verdere
doorvoering van de decentralisatie. De Huisvestingswet 20.. is gebaseerd op
de gedachte dat de vaststelling of er problemen zijn wat betreft schaarste
of leefbaarheid en de wijze waarop die problemen het beste ter hand genomen
kunnen worden, bij uitstek een zaak is voor de lokale overheid. Om die reden
ligt de verantwoordelijkheid voor de instelling van een huisvestingsverordening
en de handhaving daarvan uitsluitend bij de gemeente. Anders dan voorheen
is er geen enkele vorm van interbestuurlijk toezicht meer specifiek benoemd
waardoor voor gemeenten geen toestemming meer nodig is van de provincie. Burgers,
organisaties, en ook andere overheden kunnen in geval van klachten gebruik
maken van het reguliere instrumentarium: een klacht bij de gemeenteraad en
(in geval van het Rijk en provincie) het besluit voordragen voor
vernietiging bij de Kroon of de gemeente aanspreken op taakverwaarlozing.
 2.2 De hoofdlijn van de Huisvestingswet 20..
 In het voorgaande hoofdstuk is uitvoerig ingegaan op de problematiek die
dit wetsvoorstel beoogt aan te pakken. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op
welke aanpak de regering daarbij voor ogen staat.
 De hoofdlijn van de voorgestelde aanpak is dat gemeenten een instrumentarium
krijgen waar ze gebruik van kunnen maken in de in het wetsvoorstel bedoelde
omstandigheden. De hoofdelementen van dit instrumentarium zijn: de mogelijkheid
om een huisvestingsverordening vast te stellen, waarmee op de woonruimteverdeling
en de woonruimtevoorraad gestuurd kan worden. Cruciaal hierbij is dat de gemeente
goed onderbouwt dat dit instrumentarium gebruikt mag worden omdat er sprake
is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste of van leefbaarheidsproblemen.
Ook kunnen de gemeenten sturen door de verlening van urgentie voor huurwoningen
centraal te benoemen. Verder stelt de Huisvestingswet 20.. regels voor de
huisvesting van verblijfsgerechtigden en voor de huisvesting van bijzondere
groepen.
 In de vernieuwde aanpak zijn enkele elementen van bijzonder belang. Een
van de belangrijkste wijzigingen van de Huisvestingswet 20.. is, zoals gezegd,
dat de verantwoordelijkheid, meer dan in het huidige stelsel, komt te liggen
op lokaal niveau. Verder beoogt het wetsvoorstel er de nadruk op te vestigen
dat een deel van de problematiek die met de Huisvestingswet 20.. aangepakt
kan worden zich eerder op regionaal dan op lokaal niveau afspeelt. Aangezien
er met uitzondering van de plusregio’s geen wettelijk vastgestelde regio’s
zijn, kan de wetgever op dit punt niet meer doen dan stimuleren.
 2.3. Uitwerking hoofdlijnen
 2.3.1. Woonruimteverdeling
 De aanwezigheid van schaarste is op zich onvoldoende reden voor de lokale
overheid om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Aangrijpingspunt moet
zijn dat de schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten.
Het gaat dan om verdringing op de woningmarkt van kwetsbare groepen door groepen
die een sterkere positie hebben. Het kan gaan om verdringing in de tijd, de
kwetsbare groep moet lang wachten, of verdringing in ruimte (segregatie):
de groep komt slechts in enkele wijken aan bod.
 
 In het algemeen kan deze schaarste zich in drie categorieën voordoen:
 • er is meer vraag dan aanbod van goedkope woningen waardoor mensen
met bescheiden inkomens onvoldoende aan bod komen;
 • er is meer vraag dan aanbod van aangepaste of geschikte woningen
voor een bepaalde groep, zoals mensen met beperkingen, mensen die zorg behoeven
of senioren;
 • er is in een gemeente door geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden
meer vraag dan aanbod, waardoor de huidige bewoners onvoldoende aan bod komen.
 
 Om gebruik te kunnen maken van het instrumentarium van de Huisvestingswet
20.. op grond van schaarste zal de gemeente moeten aantonen dat er in ten
minste één van de hierboven genoemde categorieën schaarste
is die tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt voor mensen met
een laag inkomen. Het is hierbij nog van belang dat de huisvestingsverordening
betrekking heeft op dat deel van de woonruimtevoorraad waarvoor de schaarste
ook daadwerkelijk is aangetoond. Is bijvoorbeeld aangetoond dat
er schaarste is aan grote woningen, dan dient de huisvestingsverordening betrekking
te hebben op de distributie van grote woningen en niet op bijvoorbeeld alle
goedkope woningen. Daarnaast dient ook aangegeven te zijn in welk gebied deze
schaarste voorkomt.
 
 Het aantonen van de schaarste is een wezenlijk punt. Immers de onderbouwing
voor het instellen van een huisvestingsverordening dient overtuigend te zijn.
Onnodige regelgeving op lokaal niveau moet worden vermeden. Uitgelegd moet
worden in welk deel van de voorraad de schaarste zich voordoet en op welke
wijze men tot die vaststelling is gekomen. Vervolgens is de vraag aan de orde
of deze schaarste tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt. Pas
die combinatie (er ís schaarste én die leidt tot onevenwichtige
en onrechtvaardige effecten) rechtvaardigt overheidsingrijpen.
 Voor het aantonen van de hier bedoelde negatieve effecten van schaarste
kan de gemeente gebruik maken van diverse bronnen zoals landelijke databestanden,
landelijke onderzoeken, lokale onderzoeken en gegevens uit verhuurregistraties.
 
 Het begrip leefbaarheid wordt in de praktijk gebruikt als aanduiding van
allerlei soorten problemen. Het gaat bijvoorbeeld om (het gebrek aan) voorzieningen
in buurten wijken of dorpen, de beleving van de woonomgeving, de hangjeugd
op sommige plaatsen, rommel op straat, graffiti en geluidsoverlast van de
buren. Het zal duidelijk zijn dat lang niet al deze problemen zich lenen om
met behulp van woonruimteverdeling aangepakt te worden. Bij sturing op de
woonruimteverdeling ter bestrijding van leefbaarheidsproblemen geldt het volgende:
 • er moet een leefbaarheidsprobleem zijn, waarbij in ieder geval
sprake is van overlast;
 • woonruimteverdeling moet een (zeer) geëigend instrument zijn
om dit probleem op te lossen. Er kan wel een combinatie met andere instrumenten
gezocht worden;
 • de effectiviteit van de maatregel(en) moet aantoonbaar zijn of
aannemelijk gemaakt worden;
 • het ingrijpen moet proportioneel zijn: het middel is niet erger
dan de kwaal;
 • de sturing is beperkt tot het schaalniveau van woonruimte, woonruimtecomplex
of straat en
 • er wordt geen (in)direct onderscheid gemaakt naar etniciteit, afkomst
of religie.
 
 Het type leefbaarheidsprobleem dat hier bedoeld wordt betreft dus overlastsituaties
op het schaalniveau van specifieke woningen, een woningcomplex of een straat.
De ingreep ter bestrijding van leefbaarheidsproblemen is beperkt tot kleinschalige
situaties tot het niveau van ten hoogste een straat. Hiermee wordt een waterbedeffect
waarbij problemen van de ene kant van de gemeente naar de andere kant van
de gemeente worden verplaatst voorkomen. Problemen moet worden aangepakt waar
ze zich voordien en niet worden verplaatst. Overlastproblemen dienen aangepakt
te worden, wat op vele manieren kan. Hierbij kan gedacht worden aan voorlichting,
gedragsafspraken, begeleiding en eventueel uitzetten van de overlastgevende.
Pas als deze maatregelen niet gewerkt hebben kan het inzetten van woonruimteverdeling
overwogen worden met inachtneming van de hierboven genoemde voorwaarden.
 
 Voorbeelden van leefbaarheidsproblemen zijn overlast in een portiek of
woningcomplex door te veel grote gezinnen of te veel studenten. Het leefbaarheidsprobleem
kan dan met woonruimteverdeling worden aangepakt door bijvoorbeeld te sturen
op leefstijlen. Bij sturing op leefstijlen kan een profiel van
de woningzoekenden worden opgesteld aan de hand van bijvoorbeeld een vragenlijst
en de woningvoorkeur.
 
 Voor deze wijze van toepassing van de Huisvestingswet 20.. dient ook het
leefbaarheidsprobleem goed aangetoond te worden. De gemeente kan daarbij gebruik
maken van diverse bronnen zoals politieregistraties en aangiften; meldingen
van overlast, onderzoek naar klachten bij bewoners, het oordeel van professionals
en gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (hierna:
de GBA).
 Het aangetoonde leefbaarheidsprobleem kan via de huisvestingsverordening
aangepakt worden doordat aan nieuwe huurders in een bepaalde straat of een
bepaald complex nadere eisen gesteld kunnen worden. Het kan dan gaan om een
gewenste leefstijl of passende huishoudenssamenstelling.
 In de huisvestingsverordening dient aangegeven te worden dat voor dat
specifieke complex of straat de vigerende verdelingsregels terzijde worden
gelegd voor de specifieke op dit probleem gerichte verdelingsregels. Zoals
gezegd moet bij de afweging duidelijk gemaakt worden dat de maatregelen proportioneel
en doeltreffend zijn.
 
 Een toelichting op de begrippen evenwichtig en rechtvaardig is hier op
zijn plaats. Met het begrip evenwichtig wordt vooral gedoeld op de samenhang
met het overige gevoerde beleid in de volkshuisvestingssector en daaraan gerelateerde
sectoren als ruimtelijke ordening en welzijn en zorg. De motieven voor het
ingrijpen van een gemeente in de woonruimteverdeling en wijziging van de voorraad
zijn schaarste en leefbaarheid, maar dit kan niet los worden gezien van het
overige beleid. Het ingrijpen zelf lost op zich de schaarstesituatie namelijk
niet op, maar vormt slechts aanvullend instrumentarium om de onrechtvaardige
effecten daarvan tegen te gaan. In verband daarmee zal het ingrijpen altijd
alleen van tijdelijke aard mogen zijn en ingebed moeten zijn in een bredere
beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing van de
problematiek. Telkens opnieuw moet worden bezien of de maatregelen ten aanzien
van de woonruimteverdeling en leefbaarheid nog nuttig en nodig zijn.
 
 De samenhang met ruimtelijke ordening is vooral daarin gelegen dat gemeenten
geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden kunnen hebben als gevolg van bovengemeentelijk
ruimtelijk beleid van Rijk of provincie. Het gaat dan om gemeenten waar krachtens
artikel 4.1 of 4.3 van de Wro voor het grondgebied van de gemeente beperkingen
zijn gesteld ter zake van de uitbreiding van de woonruimtevoorraad. In die
gevallen kan na afstemming met de gemeenten uit de regio het bij huisvestingsverordening
stellen van bindingseisen overwogen worden. Ook dit valt onder het begrip
evenwichtig. Een gemeente functioneert immers niet geïsoleerd, maar als
onderdeel van een woningmarkt, die het met andere gemeenten vormt. De woningvoorraden
en uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarkt zijn daarom van belang.
Onderlinge afstemming van gemeenten over te nemen maatregelen ligt daarom
voor de hand. De rijksbelangen uit de Nota Ruimte zullen in de nog te ontwikkelen
amvb ruimte in regels worden gevat. Het gaat hierbij onder andere om de uitwerking
van het planologisch regime in rijksbufferzones en nationale landschappen.
 
 De samenhang met de welzijns- en zorgsector is erin gelegen dat er zich
ook schaarstesituaties kunnen voordoen als het gaat om woningen met specifieke
voorzieningen, zoals voor gehandicapten en ouderen. Het ingrijpen in de woonruimteverdeling
en het behoud van de samenstelling van de voorraad vormt daarbij, naast nieuwbouw
en herstructurering, een van de mogelijke maatregelen. De te treffen maatregelen
dienen in hun samenhang te worden bezien. Het betrekken van organisaties
uit de welzijns- en zorgsector daarbij ligt in de rede. Voorafgaande afstemming
met genoemde organisaties ligt verder voor de hand in geval van overlastgevende
situaties, die aanleiding kunnen zijn om maatregelen ter bevordering van de
leefbaarheid te nemen. In de afweging van belangen bij het instellen van een
huisvestingsverordening zijn tenslotte ook de lasten en verplichtingen die
dit voor de lokale samenleving met zich brengt een punt van overweging.
 
 Met het begrip rechtvaardig wordt vooral gedoeld op de verdringingseffecten
die schaarste met zich mee kan brengen. Met name gaat het dan om de verdringing
van huishoudens met lage inkomens uit de goedkopere delen van de woonruimtevoorraad.
De huishoudens met lagere inkomens hebben minder mogelijkheden en maken minder
kans op de woningmarkt dan meer kapitaalkrachtige huishoudens en verdienen
bij schaarstesituaties bescherming.
 2.3.2 Huisvestingsverordening
 Wanneer een gemeenteraad constateert dat één of meer van
de hierboven genoemde omstandigheden zich voordoen in de betrokken gemeente,
kan de gemeenteraad een huisvestingsverordening vaststellen. Zoals gezegd:
een gemeente die gebruik wil maken van het instrumentarium van de Huisvestingswet
20.., moet een huisvestingsverordening vaststellen. Maar wie alleen schaarste
aan wil pakken, zal dit vooral via het toevoegen van voldoende woonruimte
op de woningmarkt moeten doen. Immers via de woonruimteverdeling wordt geen
schaarsteprobleem opgelost, maar de met schaarste gepaard gaande onrechtvaardige
effecten worden gemitigeerd.
 
 De huisvestingsverordening kan gaan over het in gebruik geven en nemen
van woonruimte, de uitgifte van bouwkavels en wijzigingen in de woonruimtevoorraad.
In de huisvestingsverordening zal geregeld moeten zijn op welk deel van de
woonruimtevoorraad de huisvestingsverordening betrekking heeft, op welk deel
van de gemeente de huisvestingsverordening betrekking heeft, op welke wijze
de benodigde vergunning kan worden verkregen, wie in aanmerking komt voor
de huisvestingsvergunning en eventueel welke voorrangscategorieën daarbij
nog worden onderscheiden. Aan de totstandkoming van een huisvestingsverordening
stelt het wetsvoorstel enkele eisen. In de eerste plaats dienen de relevante
partijen in de gemeente en de provincie betrokken te worden bij de totstandkoming
van de huisvestingsverordening. Daaronder worden in elk geval de plaatselijk
actieve woningcorporaties verstaan en andere naar het oordeel van de gemeente
in aanmerking komende organisaties zoals particuliere verhuurders. Daarnaast
komen woonconsumentenorganisaties daarvoor in aanmerking en wellicht zijn
er andere belanghebbenden die ook in aanmerking komen, zoals organisaties
op het gebied van welzijn en zorg.
 Verder zal bestuurlijke afgestemd moeten worden met de overige gemeenten
die deel uitmaken van de woningmarktregio. Hiermee wordt beoogd inhoud te
geven aan het feit dat een woningmarkt zich slechts zelden beperkt tot één
gemeente. Vooral een verschijnsel als schaarste doet zich meestal op regionaal
niveau voor. Het ligt daarom in de rede dat een gemeente, alvorens een huisvestingsverordening
vast te stellen, zich hierover verstaat met de andere gemeenten die gelegen
zijn in dezelfde woningmarktregio. Een verslag van dit regionale overleg kan
bij de behandeling van de huisvestingsverordening in de gemeenteraad worden
gevoegd.
 2.3.3 Afbakening
 In de huisvestingsverordening dient opgenomen te zijn op welk deel van
de woonruimtevoorraad de huisvestingsverordening betrekking heeft. Daarbij
kan voor schaarste aansluiting gezocht worden bij de indeling in de drie categorieën
als hierboven genoemd. Het spreekt voor zich dat hoe nauwkeuriger vastgesteld
is in welk segment de schaarste zich voordoet, de huisvestingsverordening
ook specifiek op dit deel van de woonruimtevoorraad gericht dient te zijn.
Schaarste is geen probleem dat binnen enkele jaren opgelost is. Toch is het
van belang dat de gemeenteraad regelmatig beziet of het eerder vastgestelde
probleem zich nog voordoet.
 
 Wat betreft het aanpakken van leefbaarheidsproblemen dient in de huisvestingsverordening
specifiek aangegeven te worden op welke straat of woonruimtecomplex de huisvestingsverordening
betrekking heeft. Het is hierbij niet toegestaan de bevoegdheid om de straat
of het woonruimtecomplexe te benoemen aan burgemeester en wethouders te delegeren.
Het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van leefbaarheid kan vergaande
consequenties hebben voor burgers die in sommige gevallen niet de door hen
gewenste woning kunnen betrekken. Een dergelijke zware inperking van de vrijheid
van vestiging dient door de gemeenteraad vastgesteld te worden. Het is tevens
van belang vast te stellen dat leefbaarheidsproblemen meestal kortdurend zijn.
Ook om die reden is in de Huisvestingswet 20.. opgenomen dat een huisvestingsverordening
maximaal vier jaar van kracht is. Uiteraard is het mogelijk dat als de gemeenteraad
vaststelt, dat de problematiek onvoldoende is opgelost, een nieuwe periode
van vier jaar gebruikt kan worden. Hierbij ligt het in de rede dat monitoring
en evaluatie ten grondslag liggen aan het besluit tot voortzetting en bijstelling.
Tenslotte kunnen bij sturing op de woonruimteverdeling op basis van leefbaarheidsproblemen
geen bindingseisen worden gehanteerd. Bindingseisen moeten zo beperkt mogelijk
worden ingezet en kunnen daarom alleen worden gebruikt in die gebieden waar
op basis van bovengemeentelijk ruimtelijk beleid beperkte uitbreidingsmogelijkheden
zijn. Deze ruimtelijke beperkingen hebben effect op de schaarste en niet op
de leefbaarheidsproblemen.
 
 De Huisvestingswet 20.. ziet vooral op het goedkoopste gedeelte van de
woningmarkt. De Huisvestingswet 20.. is bedoeld om de positie van kwetsbare
groepen te beschermen. Anders gezegd: het gaat doorgaans vooral om mensen
met minder financiële mogelijkheden. Als richtlijn kunnen gemeenten de
inkomensgrens waaronder men nog in aanmerking komt voor huurtoeslag nemen.
Huurtoeslagontvangers dienen bij voorkeur in de goedkope voorraad gehuisvest
te worden.
 Waar de grens van de goedkope voorraad ligt, kan per gemeente verschillen.
In de Randstad kan die grens bijvoorbeeld hoger liggen dan in Groningen of
Limburg. Het is aan de gemeenteraad om de goedkope voorraad af te bakenen
in de huisvestingsverordening. Wel kan in het algemeen gesteld worden dat
voor de afbakening van de goedkope voorraad aansluiting gezocht kan en moet
worden bij een huurprijs waarvoor de bewoners nog in aanmerking komen voor
huurtoeslag.
 Wat betreft koopwoningen kan aangesloten worden bij de prijsgrenzen die
gesteld worden in de Wet bevordering eigenwoningbezit.
 2.3.4 Passendheidscriteria
 Hierbij gaat het in het algemeen om de vraag welke woning qua aard, grootte
en prijs geschikt is voor welk huishouden. Het ligt in de rede dat hierbij
in elk geval de prijs een rol speelt: bij uitstek via systematische toetsing
kan worden voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in de goedkopere
woningen terechtkomen (scheefwonen). Vanuit de positie van het
Rijk speelt hierbij ook nog mee dat de beschikbare woningvoorraad zo goed
mogelijk wordt verdeeld en dat daarnaast wordt bevorderd dat de middelen voor
de huurtoeslag zo doelmatig mogelijk worden besteed. Derhalve lijkt het niet
denkbaar dat een huisvestingsverordening opgesteld wordt zonder daarin regels
te stellen wat betreft de financiële passendheid van huishoudens voor
goedkope woningen. Immers de Huisvestingswet 20.. heeft juist als doel de
goede huisvesting van de lagere inkomens zoveel mogelijk te waarborgen.
 
 Nadat iemand in lijn met de lokale huisvestingsverordening is gehuisvest
vindt er later geen passendheidstoets gericht op scheefwonen meer plaats.
Wanneer er geen gebruik wordt gemaakt van de Huisvestingswet geldt vrijheid
van vestiging en is er ook geen sturing op de instroom bij woonruimteverdeling.
Er is in dat geval ook geen sturing op het tegengaan van scheefwonen bij zowel
de instroom als latere toetsing van scheefwonen. De Huisvestingswet is wat
betreft scheefheidsbestrijding een geschikt instrument als het gaat om de
instroom. Scheefheidsbestrijding bij reeds bestaande huisvesting moet gezocht
worden in de huurprijsregelgeving zoals het experiment Huur op Maat.
 
 Er is geen plicht voor gemeenten om hierin verder te gaan, al is het heel
goed denkbaar dat het van oudsher vaak gehanteerde criterium van de grootte
van het huishouden in relatie tot de grootte van de woning ook een plaats
krijgt in de huisvestingsverordening. Echter er zijn experimenten bekend met
woonruimteverdeling waar dit criterium geen rol speelde zonder dat dit een
verstorende werking op de huurwoningmarkt heeft.
 
 Tot slot kan bij passendheid ook vastgesteld worden dat sommige woningen
in het bijzonder aangewezen zijn voor mensen met beperkingen of ouderen. Dit
geldt specifiek voor woningen waar de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke
ondersteuning investeringen heeft gepleegd om die woning geschikt te maken
voor iemand met een beperking, dan wel voor woningen die specifiek als nultredenwoningen
zijn aangelegd met als oogmerk deze te laten bewonen door ouderen.
 2.3.5 Rangordecriteria
 Naast criteria waarmee bepaald wordt of een huishouden voor een bepaalde
woning in aanmerking komt, zullen doorgaans ook criteria nodig zijn om de
volgorde van belangstellende huishoudens voor een woning vast te stellen.
Van oudsher werd hiervoor een criterium als inschrijfduur gehanteerd. Steeds
vaker ziet men in dat een inschrijving niet direct duidt op een actieve woningbehoefte
op korte termijn. Daarom zijn in de loop der jaren andere criteria in zwang
gekomen: woonduur (voor zittende huurders) en inschrijftijd (voor starters).
In sommige gevallen worden in het geheel geen criteria vastgesteld maar wordt
de woning onder degenen die volgens de passendheidscriteria in aanmerking
komen verloot.
 In de Huisvestingswet 20.. is geen verplichting opgenomen om binnen één
gemeente dezelfde rangordecriteria te hanteren. Voorstelbaar is dat de gemeente
geen behoefte heeft dat te reguleren en zulks aan de verhuurders overlaat.
 
 Hierdoor ontstaat een zekere vrijheid voor het gebruik van verschillende
soorten rangordecriteria of een combinatie daarvan. Daarbij dient vooral gelet
te worden op de transparantie: dat de burger weet waar hij aan toe is. Verder
spreekt het voor zich dat de vrijheid op dit punt niet zover gaat dat de rangordecriteria
gaan werken als bindingseisen. Immers daarvoor geldt een aparte motiveringsplicht.
 
 De door de gemeente gehanteerde rangordecriteria kunnen op de gebruikelijke
wijze worden getoetst door de rechter. Een woningzoekende die op grond van
de gehanteerde rangordecriteria geen huisvestingsvergunning krijgt, kan tegen
die weigering bezwaar aantekenen bij burgemeester en wethouders. Desgewenst
kan hij daarna het oordeel van de bestuursrechter vragen. De verlening van
een huisvestingsvergunning (evenals het weigeren daarvan) is een besluit in
de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Bij de behandeling van het bezwaar
of beroep kunnen ook de rangordecriteria en de toepassing daarvan aan de orde
worden gesteld.
 2.3.6 Urgentie
 In veel gevallen is er behoefte om categorieën van urgente woningzoekenden
te kunnen onderscheiden, ook als er niet direct sprake is van schaarste of
overlastproblemen. Dat er geen schaarste is, wil nog niet altijd zeggen dat
er daadwerkelijk woningen leegstaan en mensen in noodsituaties direct een
woning kunnen vinden. De Huisvestingswet 20.. maakt het mogelijk voor gemeenten
om ongeacht de schaarste of leefbaarheid urgentie apart in de huisvestingsverordening
te benoemen voor de goedkope huurwoningvoorraad en daarmee alle verhuurders
van dergelijke woonruimten binnen de gemeente te verplichten de benoemde urgenten
met voorrang te huisvesten.
 
 In de Huisvestingswet 20.. is opgenomen dat, indien de gemeente ervoor
kiest om een urgentieregeling in de huisvestingsverordening op te nemen, drie
categorieën hier in elk geval toe horen:
 • woningzoekenden die komen uit een voorziening tijdelijke opvang
van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun
woning hebben verlaten;
 • woningzoekenden die in een bepaalde buurt willen of moeten wonen
om mantelzorg te kunnen verlenen, en
 • verblijfsgerechtigden die voor de eerste keer woonruimte buiten
de opvang zoeken.
 
 Wat de categorie woningzoekenden uit een opvangvoorziening betreft kan
gesteld worden dat de doorstroming uit dergelijke voorzieningen van groot
belang is. Daarbij bevinden deze woningzoekenden zich meestal in een zeer
kwetsbare positie en zijn zij technisch dakloos. Het betreft een relatief
kleine groep woningzoekenden. Dat bij elkaar rechtvaardigt de voorrangspositie
die gecreëerd wordt met de urgentieregeling.
 
 Mantelzorgers zijn mensen die intensieve en langdurige zorg verlenen aan
iemand met een beperking, een chronisch zieke of iemand die anderszins hulpbehoevend
is vanuit een ander huishouden dan degene die de zorg ontvangt. Het ligt voor
de hand dat het wonen van de mantelzorger in de nabijheid van degene die de
zorg ontvangt de mantelzorg sterk vergemakkelijkt. Dat is niet alleen van
belang vanuit het perspectief van degene die de zorg ontvangt, ook maatschappelijk
is hier een belang. Immers de vergrijzing zal de komende decennia nog verder
toenemen. De daarmee samenhangende zorgbehoefte eveneens. Wijd verbreid zijn
er zorgen over of er op termijn voldoende personeel zal zijn in de zorg. Mantelzorgers
kunnen in dit veld derhalve een zeer nuttige functie vervullen. Dat rechtvaardigt
de met de urgentie verkregen voorrang. Voor het bepalen wie tot de mantelzorgers
gerekend wordt kan worden aangesloten bij de definitie van de Wet maatschappelijke
ondersteuning.
 
 Ook verblijfsgerechtigden die voor de eerste keer woonruimte buiten de
opvang zoeken, dienen in de urgentieregeling te zijn opgenomen. Dit kan bevorderen
dat zij spoedig van reguliere huisvesting worden voorzien en eraan bijdragen
dat gemeenten kunnen voldoen aan hun taakstellingen in deze.
De omvang van de groep verblijfsgerechtigden en daarmee de daaraan gekoppelde
taakstellingen varieert in de tijd. Sterke overschrijdingen van taakstellingen
tengevolge van de verplichting om verblijfsgerechtigden op te nemen zijn op
voorhand niet te verwachten, zeker niet als de toestroom over meerdere perioden
in aanmerking wordt genomen. De gegeven mogelijkheden binnen een urgentieregeling
zijn bovendien ruim genoeg om hierop in voldoende mate te kunnen sturen.
 
 Gemeenten kunnen overwegen nog andere categorieën aan te wijzen voor
urgentie. Gebruikelijke urgentiecategorieën zijn mensen die technisch
dakloos zijn, zoals die door een brand dakloos zijn geworden, mensen die een
huwelijk of duurzame relatie beëindigen. Het staat de gemeente vrij dergelijke
categorieën te benoemen.
 2.3.7 Bindingseisen
 Zoals gezegd wordt de verantwoordelijkheid voor het stellen van bindingseisen
neergelegd bij de gemeenteraad. Daarbij stelt de Huisvestingswet 20.. dat
de bindingseisen slechts mogen worden toegepast indien de betreffende gemeente
geen of geringe mogelijkheden heeft de woonruimtevoorraad uit te breiden als
gevolg van bovengemeentelijk ruimtelijk beleid. Het gaat dan om gemeenten
waar krachtens artikel 4.1 of 4.3 van de Wro voor het grondgebied van
de gemeente beperkingen zijn gesteld ter zake van de uitbreiding van de woonruimtevoorraad.
 
 Het is niet logisch bindingseisen te stellen als er nog voldoende mogelijkheden
zijn de schaarste te bestrijden met nieuwbouw. Immers gemeenten die niet optimaal
gebruik maken van hun mogelijkheden om te bouwen en om die reden schaarste
in een deel van de woonruimtevoorraad kunnen vaststellen, zouden eerst gebruik
moeten maken van hun bouwmogelijkheden. Daarmee wordt het schaarsteprobleem
daadwerkelijk aangepakt. Woonruimteverdeling beoogt slechts de nadelige effecten
van schaarste voor sommige groepen te beperken.
 Om die reden wordt de mogelijkheid om bindingseisen te gebruiken beperkt
tot die gemeenten die vanwege provinciaal of rijksbeleid niet of slechts zeer
weinig mogen bouwen. Alleen in deze gemeenten is het hanteren van bindingseisen
gerechtvaardigd.
 
 Er zijn bepaalde categorieën woningzoekenden die bindingseisen niet
tegengeworpen mogen krijgen. Het betreft hier categorieën die naar hun
aard geen economische of maatschappelijke binding met een gemeente hebben,
te weten: verblijfsgerechtigden en personen komend uit een voorziening voor
tijdelijke opvang van personen die wegens geweld of problemen van relationele
aard hun woonruimte hebben moeten verlaten. In de praktijk blijken er gemeenten
te zijn die personen uit opvanghuizen weigeren, indien ze zich in een andere
gemeente willen vestigen dan waar het opvanghuis of de voormalige woning ligt.
Ook op basis van de vigerende Huisvestingswet zijn gemeenten hiertoe niet
gerechtigd. Personen in opvanghuizen die zich in een andere gemeente wilden
vestigen kunnen op grond van artikel 13c van de Huisvestingswet (in geval
van scheiding (van tafel en bed) of langdurige werkeloosheid) geen bindingseisen
worden tegengeworpen. Zij mogen zich dus in die gevallen vrij vestigen in
andere gemeenten. In de voorgestelde Huisvestingswet 20.. is dit niet meer
mogelijk. Daarom wordt de groep personen uit opvanghuizen expliciet opgenomen
als categorie waarbij geen bindingseisen mogen worden tegengeworpen.
 
 Voor verblijfsgerechtigden geldt dat zij, gezien hun komst naar Nederland,
nog geen maatschappelijke of economische binding met een regio of gemeenten
hebben kunnen verwerven.
 
 In de Huisvestingswet 20.. is het aantal groepen waaraan geen bindingseisen
mogen worden gesteld sterk beperkt. Gepensioneerden, langdurig werklozen,
lichamelijk of verstandelijk gehandicapten, urgenten en remigranten worden
niet meer als zodanig aangemerkt. Voor deze groepen kan het weliswaar het
geval zijn dat zij kortere of langere tijd niet meer deelnemen aan het arbeidsproces
in Nederland en zich derhalve niet kunnen beroepen op het hebben van economische
binding om zich ergens te vestigen. Zij kunnen zich wel beroepen op het hebben
van maatschappelijke binding van in beginsel regionale aard. Het aantal gebieden
waar economische bindingseisen zullen kunnen worden gesteld zal bovendien
niet alleen in aantal maar ook in omvang beperkt zijn.
 Voor remigranten geldt daarnaast dat zij niet per definitie uit het arbeidsproces
zijn en zich daarom vaak op economische binding zullen kunnen beroepen om
zich ergens te vestigen. De genoemde groep urgente woningzoekenden is in een
aantal gevallen wel technisch dakloos, maar staat niet op achterstand als
het gaat om binding ten opzichte van andere woningzoekenden. In veel gemeenten
is bovendien echtscheiding al geen criterium meer voor het verkrijgen van
urgentie, zodat het bezwaarlijk is deze groep te ontheffen van eventueel gestelde
bindingseisen.
 2.4 Invulling gebruik Huisvestingswet 20..
 2.4.1 Wijze van bekendmaken van beschikbare woonruimte
 De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening
op te nemen dat het aanbod van woningen binnen de door de gemeenteraad aangewezen
categorieën vergunningplichtige woonruimte (hierna: de distributievoorraad)
op een zodanige wijze dient te gebeuren dat woningzoekenden op één «adres»
kennis kunnen nemen van de beschikbare woningen.
 Het is niet de bedoeling dat een woningzoekende diverse woningcorporaties,
particuliere verhuurders en wellicht nog andere langs moet om een overzicht
van de beschikbare woningen binnen de distributiegrenzen te krijgen. Het komt
de transparantie van de woningmarkt ten goede als er hier één
loket voor is. Dat loket kan verschillende vormen hebben: een woonwinkel,
een internetsite of een wekelijkse woningkrant. De vorm is hierbij niet van
belang, van belang is wel dat een woningzoekende op eenvoudige wijze een overzicht
van de beschikbare woningen kan krijgen tegen acceptabele kosten.
 2.4.2 Woonruimtevoorraad
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een vergunning
nodig is bij verandering van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan:
 • het geheel of gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte aan de
woonbestemming;
 • het samenvoegen van twee of meer woonruimten tot één
woonruimte;
 • het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten,
en
 • het splitsen in appartementsrechten.
 
 Met de vergunningplicht voor deze handelingen wordt voorkomen dat de schaarste
op de woningmarkt door verandering in de woonruimtevoorraad zal toenemen.
Gemeenten kunnen in hun huisvestingsverordening een deel van de woonruimtevoorraad
afbakenen waar bovenstaande vergunningen voor nodig zijn. Hierbij geldt dat
deze afbakening gericht moet zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope
deel van de woningmarkt. Verdringing in de hogere segmenten van de woningmarkt
is geen reden voor overheidsingrijpen. Derhalve zal deze regelgeving betrekking hebben op dat deel van de woonruimtevoorraad waar een huisvestingsvergunning
voor nodig is. De gemeente zal in de verordening aan moeten geven welke grenzen
zij hiervoor wil hanteren.
 
 Een onttrekkingsvergunning kan slechts worden geweigerd als de gemeente
het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het
belang van de aanvrager bij de onttrekking. De gemeenteraad dient hiervoor
in de verordening criteria op te nemen. Ook kan de gemeenteraad verdere voorwaarden
en regels stellen ten aanzien van de vergunningverlening.
 
 Een omzettingsvergunning is nodig bij het omzetten van zelfstandige woonruimte
in onzelfstandige woonruimten. Via een omzettingsvergunning kunnen gemeenten
kamerverhuur of logiesbedrijven in buurten en wijken reguleren. Indien kamerverhuur
geconcentreerd is in enkele straten, heeft dat een effect op de leefbaarheid
in die straten. Door kamerverhuur, het omzetten van zelfstandige woonruimte
in onzelfstandige woonruimten, te beperken per straat, buurt of wijk, worden
de lasten die gepaard gaan met kamerverhuur meer gespreid over de stad.
 
 Een onttrekkingsvergunning zal alleen nog maar geëist kunnen worden
in het geval een woonruimte aan de woonruimtevoorraad wordt onttrokken bij
een functiewijziging van het gebruik, bijvoorbeeld van wonen naar kantoorfunctie.
En bij het gebruik van de woning als tweede woning, wanneer er geen sprake
is van inschrijving van de bewoner in de GBA. Wanneer een woning wordt gebruikt
voor bewoning en de bewoner schrijft zich in bij de GBA dan is er geen sprake
van onttrekken. Zelfs wanneer dit voor een kortere periode, zoals zes maanden,
het geval is. Verder blijft ook bij sloop van de woning een onttrekkingsvergunning
nodig. Daarbij zal het niet meer mogelijk zijn bij een onttrekkingsvergunning
een vergoeding te vragen ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds.
 
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening tevens regelen dat voor
de splitsing van gebouwen in appartementsrechten een vergunning nodig is.
Het splitsen van gebouwen kan leiden tot minder huurwoningen waardoor de druk
op de goedkope huurwoningen alleen maar groter wordt. Een zogeheten splitsingsvergunning
kan alleen worden aangevraagd door de eigenaar.
 2.4.3 Bestuurlijke boete
 Op 1 juli 2009 is de bestuurlijke boete in de vigerende Huisvestingswet
opgenomen. Hiertoe is overgegaan op verzoek van de vier grote steden Amsterdam,
Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Deze steden hadden aangegeven behoefte te
hebben aan een goed instrument om bepaalde vormen van onrechtmatige bewoning
tegen te gaan.
 
 De bestuurlijke boete betreft de volgende overtredingen van de vigerende
Huisvestingswet:
 • het zonder vergunning in gebruik nemen van vergunningplichtige
woonruimte;
 • het in gebruik geven van vergunningplichtige woonruimte, en het
onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot wonen, het samenvoegen van
woonruimte en het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte
zonder vergunning.
 
 Het zonder vergunning splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten
wordt in de Huisvestingswet 20.. hier aan toegevoegd om eenduidigheid in de
bestuurlijke handhaving te realiseren.
 2.4.4 Procesvereisten
 Aan de totstandkoming van de huisvestingsverordening worden in de Huisvestingwet
20.. eisen gesteld.
 Het sturen op de woonruimteverdeling door een gemeente raakt vele burgers
en grijpt in op hun recht zich vrij te vestigen. Het is daarom van het grootste
belang dat dit ingrijpen democratisch gelegitimeerd is. Om discriminatie en
willekeur te voorkomen zou voldoende openbaar en transparant moeten zijn wat
de regels zijn en op grond waarvan een gemeente zich genoodzaakt ziet tot
de instelling daarvan. Informatie over bijvoorbeeld de periode dat de regels
gelden, op welk deel van de woonruimtevoorraad in de gemeente zij betrekking
hebben, in welk gebied de regels gelden, wie voor wie gaat en dergelijke zou
voor burgers en woningzoekenden voldoende helder en toegankelijk moeten zijn.
Dit geldt niet alleen voor inwoners uit de eigen gemeente maar voor alle woningzoekenden.
Het primaat om de regels vast te stellen ligt weliswaar bij de gemeente, maar
woningmarkten beperken zich niet tot de gemeentegrenzen. Een gebrek aan openheid
en transparantie over de vastgestelde regels zou, al of niet bedoeld, niet
onnodig belemmerend of drempelverhogend mogen zijn voor vestigers van buitenaf.
 
 Daarom zullen de partijen uit het veld bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening
betrokken moeten worden. Dit gaat in ieder geval om woningcorporaties (toegelaten
instellingen), woonconsumentenorganisaties en andere naar het oordeel van
de gemeente in aanmerking komende organisaties zoals particuliere verhuurders.
Gemeenten zijn daarnaast vrij om andere naar hun oordeel hiervoor in aanmerking
komende organisaties hierbij te betrekken.
 
 Tot de democratische legitimatie hoort ook dat de bevoegdheid van gemeenten
zich niet verder uitstrekt dan de huisvestingsverordening en alles wat daarin
en mee is vastgelegd. Het past niet dat gemeenten buiten het werkingsgebied
van de huisvestingsverordening afspraken maken over de verdeling van woningen,
evenmin als over de verdeling van bouwkavels waarop woningen gerealiseerd
gaan worden. In de loop van de tijd is hierover onder de vigerende Huisvestingswet
al duidelijkheid ontstaan gelet op de nodige jurisprudentie. In het geval
van bouwkavels is in het kader van de woonruimteverdeling niet de grond op
zich relevant, maar de totaalprijs van de bouwkavel plus de op die grond te
realiseren woningen.
 
 In de Huisvestingswet 20.. krijgen gemeenteraden de bevoegdheid om gebruik
te maken van het instrumentarium dat die wet biedt ten aanzien van onder meer
de woonruimteverdeling. Dit sluit meteen ook bemoeienis met de woonruimteverdeling
buiten de vastgestelde huisvestingsverordening en het werkingsgebied daarvan
uit. Het maken van afzonderlijke afspraken over de woonruimteverdeling, bijvoorbeeld
bij de uitgifte van bouwkavels, buiten de huisvestingsverordening om is op
grond van de Huisvestingswet 20.. niet mogelijk. Hetgeen geenszins inhoudt
dat de gemeente bij de uitgifte van bouwkavels geen antispeculatiebeding zou
kunnen hanteren, zolang dat antispeculatiebeding geen beperking inhoudt die
onder de reikwijdte van de Huisvestingswet 20.. valt.
 Dit houdt ook in dat als er géén huisvestingsverordening
is vastgesteld er ook niet op de woonruimteverdeling gestuurd wordt en kan
worden. Zonder een huisvestingsverordening is er derhalve altijd sprake van
vrije vestiging in een gemeente.
 Met het voorgaande is ook verbonden dat het niet mogelijk is voor gemeenten
om met losse convenanten sturing te geven aan de woonruimteverdeling. Het
werken met convenanten, evenals afspraken los van de huisvestingsverordening
dan wel als nadere uitwerking daarvan kan aanleiding geven tot
de nodige ondoorzichtigheid, hetgeen op gespannen voet staat met het uitgangspunt
van democratische legitimatie. Wel blijft het natuurlijk mogelijk om wat de
uitvoering betreft prestatieafspraken met woningcorporaties te maken.
 
 Om de democratische legitimatie te waarborgen zou het ook mogelijk geweest
zijn om alle gemeenten in Nederland te verplichten een huisvestingsverordening
op te stellen. Vanuit het oogpunt van vrijheid van vestiging is dit echter
minder wenselijk. Voor het opstellen van een huisvestingsverordening zal nu
eerst de noodzaak aanwezig moeten zijn doordat er sprake is van schaarste
of leefbaarheidsproblemen. Dit is aan gemeenten om te beoordelen en ook hun
verantwoordelijkheid. Het verplicht stellen van een huisvestingsverordening
zou tevens de regeldruk op gemeenten doen toenemen.
 
 Ter bevordering van de helderheid van huisvestingsverordeningen en het
hanteren van eenduidige begrippen zal samen met de VNG een handboek worden
opgesteld.
 2.4.5 Regionale afstemming
 Woonruimteverdeling staat niet op zich, maar staat in nauwe relatie met
en vormt een aanvulling op het ruimtelijke ordenings- en volkshuisvestingsbeleid.
De oplossing voor schaarste is bouwen. Daarbij kan gemengd wonen worden gerealiseerd
door gedifferentieerd te bouwen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt primair
bij gemeenten en stedelijke regio’s. In het kader van het Actieplan
woningproductie (Kamerstukken II 2007/2008, 30 607, nr. 10) is aangegeven
dat er niet zal worden geaarzeld om daar waar dat aan de orde is, op basis
van de aanwijzingsbevoegdheid op grond van artikel 80 van de Woningwet, gemeenten
te dwingen voldoende woningbouw voor lagere inkomensgroepen te realiseren
dan wel beschikbaar te stellen. Bij het realiseren van voldoende sociale woningbouw
gaat het om het in de randgemeenten bouwen van voldoende woningen voor lagere
inkomensgroepen uit de eigen en centrumgemeenten. Bij het beschikbaarstellen
van voldoende sociale woningen gaat het erom dat randgemeenten bij de woonruimteverdeling
voldoende rekening houden met de huisvesting van lagere inkomensgroepen uit
de centrumgemeenten.
 
 Niet overal kan echter in onbeperkte mate worden gebouwd. In sommige gebieden
mag op basis van bovengemeentelijk ruimtelijk beleid niet of maar weinig gebouwd
worden. Vaak ook wordt op bepaalde locaties geconcentreerd gebouwd voor de
woningbehoefte in een groter gebied, de regionale behoefte. In grotere gemeenten
speelt daarnaast soms complexe herstructureringsproblematiek. In dit kader
is de steun van de omringende gemeenten hard nodig ten behoeve van de spreiding
van de doelgroepen, die aangewezen zijn op schaarse goedkope woningen. In
zogenaamde krimpgebieden doen zich soortgelijke vraagstukken voor, ten aanzien
van bijvoorbeeld woonruimtevoorraad, sloop/nieuwbouw en de huisvesting van
doelgroepen, waarin woonruimteverdeling een bijdrage kan leveren.
 
 Uit het voorgaande blijkt zeer duidelijk dat, alhoewel het de gemeente
zelf is die beslist over de huisvestingsverordening en de noodzaak deze in
te stellen, de woonruimteverdeling dus meer en meer een zaak van regionale
betekenis is geworden. Het is daarom onontbeerlijk dat gemeenten regionaal
afstemmen over het te voeren woonruimteverdelingbeleid in de context van de
gehele volkshuisvestelijke en ruimtelijke opgaven voor het gebied waar zij
deel van uitmaken. In plusregio’s is de samenwerking op het punt van
de woonruimteverdeling reeds geformaliseerd. In sommige andere
regio’s wordt hieraan, vaak na stimulering van de provincie, op een
meer vrijwillige basis invulling gegeven. Veel gemeenten nemen daarbij hun
verantwoordelijkheid en werken goed samen, ook komt het voor dat gemeenten
vanwege lokale belangen uitzonderingsposities proberen in te nemen of onnodige
barrières opwerpen, die hun effect hebben op de regionale woningmarkt
en de doelmatigheid van de woonruimteverdeling aldaar.
 
 Het aanbrengen van samenhang in de huisvestingsverordeningen op regionaal
niveau, zo er noodzaak wordt gezien om deze in te stellen, is temeer van belang
gezien de grotere mate van vrijheid die de Huisvestingswet 20.. aan gemeenten
wil geven. Meer dan voorheen worden met het wetsvoorstel alleen kaders aangegeven.
Zo kan het deel van de woonruimtevoorraad waar sturing voor nodig wordt bevonden
meer gedifferentieerd naar huur- en koopprijsgrenzen worden vastgesteld. Bij
de onderbouwing van de gemaakte keuzes kan de regionale dimensie niet veronachtzaamd
worden.
 
 Om te bewerkstelligen dat in het hele land binnen regio’s op het
gebied van de woonruimteverdeling wordt afgestemd, is bestaande regelgeving
onvoldoende. In de al eerder genoemde plusregio’s treedt het algemeen
bestuur van de plusregio voor wat betreft de bevoegdheden uit de Huisvestingswet
20.. in de plaats van gemeenteraden van de gemeenten die in de regio gelegen
zijn. Het betreft hier weliswaar ruim 40% van de woonruimtevoorraad
in Nederland, maar voor het overige deel is er geen wettelijke basis voor
regionale samenwerking. De bevoegdheid van provinciale staten in de Wet gemeenschappelijke
regelingen (hierna: Wgr) om hun provincie in te delen in samenwerkingsgebieden
is per 1 januari 2006 komen te vervallen.
 
 Binnen de te vernieuwen verhouding tussen de verschillende overheden is
het vooral aan gemeenten om hun verantwoordelijkheid in dezen te nemen, afgemeten
aan het belang van de regionale woningmarkt en het belang van samenwerking
tussen gemeenten gezien de in de regio voorliggende opgaven. Welke mate en
vorm van samenwerking bij woonruimteverdeling het meest passend is, is dan
ook een vraag die begint bij het hebben van een beeld van de schaarste en
verdringing die zich voordoet op de regionale woningmarkt, de positie van
de verschillende gemeenten daarbij, de mogelijke oplossingen en de bijdrage
die woonruimteverdeling kan leveren.
 
 Leefbaarheidsproblemen doen zich voor op het lagere schaalniveau van complex
of straat en zijn daarmee meer een zaak van gemeenten afzonderlijk. Om die
reden ligt regionale afstemming op dit punt doorgaans minder voor de hand.
 De uitvoering van de woonruimteverdeling, waaronder de wijze van bekendmaken
en regelingen ten aanzien van inschrijving van woningzoekenden, verdient hierbij
ook speciale aandacht. Gegeven het bestaan van regionale woningmarkten ligt
het voor de hand om ook op dit niveau te streven naar voorzieningen die klantvriendelijk,
efficiënt, transparant en goed toegankelijk zijn voor de woningzoekenden.
 
 In het voorgaande is uitgegaan van een samenhang op regionaal niveau.
Een regio kan dan ook gedefinieerd worden als een gebied dat vanuit het oogpunt
van het functioneren van de woningmarkt als één geheel kan worden
beschouwd. Voor de al genoemde plusregio’s is duidelijk welke gebieden
dat zijn. Voor de gebieden daarbuiten is dit niet zonder meer duidelijk. Een
directe wettelijke of bestuurlijke basis voor de indeling daarvan in regio’s
ontbreekt. Alhoewel de provincies strikt genomen geen rol hebben in de aanwijzing
van gebieden als regio’s, hebben zij vanuit hun kennis
van woningmarkten en gemeenten wel een beeld en een opvatting over welke gebieden
aan bovenstaande definitie voldoen. Dit kunnen ook provinciegrensoverschrijdende
gebieden zijn. Van de onderscheiden regio’s zullen provincies in de
regel ook uitgaan bij het opstellen van structuur- en woonvisies. Om tot een
indeling te komen van regio’s, waarbinnen samenwerking op het gebied
van de woonruimteverdeling aangewezen is, kan daarom in principe uitgegaan
worden van de door de provincie onderscheiden regio’s. In geval van
provinciegrensoverschrijdende regio’s overleggen de betreffende provincies
en houden elkaar op de hoogte van besluitvorming ter zake.
 2.5 De werking van de Huisvestingswet 20..
 In deze paragraaf zal beschreven worden in hoeverre de in hoofdstuk 1
vastgestelde onvolkomenheden van de vigerende Huisvestingswet worden hersteld.
Daarbij komt ook de vraag aan de orde of de Huisvestingswet 20.. gaat werken
als het instrument om onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste,
alsmede om leefbaarheidsproblemen, aan te pakken.
 
 De vastgestelde onvolkomenheden betroffen:
 • teveel onnodige regelgeving;
 • onduidelijkheid over het gebruik van bindingseisen;
 • sommige kwetsbare groepen kunnen moeilijk beschermd worden en
 • het gebrek aan transparantie bij de uitvoering.
 
 In de Huisvestingswet 20.. is volstrekt helder dat alleen gebruik gemaakt
kan worden van het instrumentarium van de Huisvestingswet 20.. onder specifiek
omschreven omstandigheden. Er moeten onevenwichtige en onrechtvaardige effecten
van schaarste of leefbaarheidsproblemen zijn dat op ondubbelzinnige wijze
is aangetoond. Verder is van belang dat de gemeenteraad de voorstellen van
burgemeester en wethouders toetst aan de doelstellingen van de Huisvestingswet
20... Tot slot staat het iedere belanghebbende vrij om bezwaar te maken tegen
de voorgestelde maatregelen met betrekking tot sturing op de woningmarkt.
De gemeenteraad kan zich niet verschuilen achter toestemming van de provincie.
Die is immers niet meer nodig. De verantwoordelijkheid rust geheel op de lokale
schouders.
 
 In de Huisvestingswet 20.. staat scherp aangegeven wanneer bindingseisen
mogelijk zijn. Er moet schaarste zijn en er moeten geen of zeer geringe mogelijkheden
voor nieuwbouw zijn. Alleen dan zijn bindingseisen mogelijk. De onduidelijkheid
is daarmee verholpen.
 
 Een geconstateerd onvolkomenheid was, dat er soms behoefte is aan de aanwijzing
van specifieke woningen boven de prijsgrenzen zoals die in de vigerende wet
zijn opgenomen. De vigerende Huisvestingswet staat dat niet toe. Na de herziening
kunnen gemeenten meer dan in het verleden soorten woningen aanwijzen die onder
de distributie vallen. Daarmee is deze onvolkomenheid hersteld.
 
 Door de procesvereisten heeft het proces van totstandkoming én
het proces van uitvoering aan helderheid en transparantie gewonnen.
 
 De kern van de voorgestelde Huisvestingswet is een kleinere wet, waarbij
vooral de gemeente aan zet is. De verwachting is dat hierdoor een beter werkbaar
systeem ontstaat:
 • het is helder wanneer de wet wel en wanneer hij niet gebruikt kan
worden;
 • de instrumenten zijn eenvoudig en doeltreffend;
 • de bestuurlijke boete maakt de wet voor de gemeenten beter handhaafbaar
en
 • de procesvereisten maken de toepassing van de wet voor de burger
meer transparant.
 
 Om te bezien of deze verwachtingen uitkomen, zal de wet 5 jaar na inwerkingtreding
worden geëvalueerd.
 2.6 Wat regelt de Huisvestingswet 20.. niet
 Tot slot hecht de regering eraan aan te geven welke mogelijkheden de Huisvestingswet
20.. niet geeft. Deze worden kort toegelicht.
 
 Op grond van de Huisvestingswet 20.. is het niet mogelijk eisen aan de
bronnen van inkomens te stellen aan nieuwe huurders om op die manier de leefbaarheid
van buurten en wijken te bevorderen. Deze mogelijkheid is wettelijk geregeld
in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel de «Rotterdamwet»
genoemd). Gezien de politieke gevoeligheid van deze vorm van woningdistributie,
is hier een relatief zware procedure aan gekoppeld. de Huisvestingswet 20..
beoogt niet hier afbreuk aan te doen.
 
 Ook geeft de Huisvestingswet 20.. geen grond voor gemeenten om nieuwe
eisen wat betreft ruimte voor nieuwbouw te stellen. Het spreekt voor zich
dat schaarste alleen echt kan worden aangepakt door nieuwbouw. De Huisvestingswet
20.. beoogt slechts de negatieve effecten van schaarste voor sommige bevolkingsgroepen
te mitigeren. Ruimteclaims dienen anders gemotiveerd te worden.
 
 De Huisvestingswet 20.. geeft de mogelijkheid te sturen op leefbaarheid.
Het is echter niet toegestaan te selecteren op etnische kenmerken. De Grondwet
staat woningtoewijzing op dergelijke gronden niet toe.
 
 Het hoofdstuk over het vorderen van woonruimte is niet meer in de Huisvestingswet
20.. opgenomen. Hierbij is een koppeling met de Leegstandwet gemaakt. Alle
sturingsmogelijkheden om leegstand bij woonruimte tegen te gaan zijn overgebracht
naar de Leegstandwet. De achtergrond hiervan is dat dit instrument daar beter
op z’n plaats is dan in de Huisvestingswet 20... De Huisvestingswet
20.. beperkt zich in de toekomst tot het reguleren van de instroom op de woningmarkt
en het tegengaan van schaarste door te sturen op veranderingen op de woonruimtevoorraad.
 3. Uitvoering
 3.1 Inleiding
 In het kader van het streven naar een slagvaardiger overheid geeft het
wetsvoorstel een grotere beleidsvrijheid en verantwoordelijkheid aan gemeenten.
Dit heeft consequenties voor de uitvoering op gemeentelijk niveau, maar ook
voor de rol van provincies, rijksoverheid én burgers.
 
 Sturing op de woonruimteverdeling is ingrijpend en raakt vele burgers.
Het belang van democratische legitimatie van dat beleid is dan ook groot,
mede in het licht van de zich wijzigende verantwoordelijkheidsverdeling tussen
de verschillende overheden. In de Huisvestingswet zijn daarom ten aanzien
van het instellen van een huisvestingsverordening procesvereisten opgenomen,
die de onderbouwing, openbaarheid en transparantie van het beleid moeten waarborgen.
Een grotere eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid van burgers en instellingen
op lokaal niveau past hierbij. Voor een groot deel betreffen
de in de wet opgenomen procesvereisten een formalisering van de vaak al gangbare
praktijk.
 
 Aanleiding voor de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet
20.. zijn de onevenwichtige of onrechtvaardige effecten van schaarste of leefbaarheidsproblemen
in delen van de woningmarkt. Van gemeente tot gemeente zal het belang en de
intensiteit van de problematiek en de noodzaak voor een gemeente om daarmee
bemoeienis te hebben uiteenlopen. Gemeenten kunnen daarin zelf beslissen,
in samenspraak met lokale en regionale partijen, maar ze zijn niet verplicht
tot het instellen van een huisvestingsverordening. Als er besloten wordt tot
een huisvestingsverordening, is het vanuit het oogpunt van kostenbeheersing
wenselijk te streven naar een doelmatige uitvoering. Samenwerking met andere
lokale en regionale partijen is hierbij van belang. Ook een punt van overweging
zijn de lasten en verplichtingen, dan wel de beperking daarvan, die een huisvestingsverordening
met zich mee brengt voor burgers en lokale private organisaties.
 3.2 Naleefbaarheid, uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid
 3.2.1 Naleefbaarheid
 Bij de naleefbaarheid staat centraal of private organisaties en burgers
in staat zijn de hen door de wet opgelegde verplichtingen na te komen en wat
de administratieve lasten en kosten zijn die dat voor hen meebrengt. In het
kader van de Huisvestingswet 20.. kan dit ook toegepast worden op de gevolgen
die het vaststellen van een huisvestingsverordening door een gemeente heeft.
Meer algemeen kan ten aanzien daarvan gesteld worden dat het instellen van
een huisvestingsverordening niet alleen een inperking van het recht van eigenaren
om vrijelijk over hun bezit te beschikken met zich mee brengt, maar ook lasten
en verplichtingen voor burgers en op de lokale woningmarkt opererende partijen.
In de belangenafwegingen die een gemeente maakt rond de noodzaak van een huisvestingsverordening
zal dit een rol moeten spelen. Het werkingsgebied van de huisvestingsverordening
zal zich moeten beperken tot dat deel van de woonruimtevoorraad waarvoor de
negatieve effecten van schaarste gelden en problemen met de leefbaarheid aan
te tonen zijn. Op deze wijze ondervinden zo weinig mogelijk burgers en instellingen
belemmeringen en hoeven zij geen extra kosten te maken.
 
 Momenteel kent ongeveer de helft van de gemeenten in Nederland een huisvestingsverordening.
Waar een huisvestingsverordening is, wordt echter lang niet altijd het volledige
instrumentarium dat de Huisvestingswet 20.. biedt, toegepast. Bindingseisen
komen bijvoorbeeld lang niet in alle huisvestingsverordeningen voor. De vastgestelde
regels voor het in gebruik geven of nemen van woonruimte betreffen in veel
huisvestingsverordeningen wel al snel de gehele woonruimtevoorraad in de gemeente.
Uiteraard geldt wel de beperking van het maximum van de prijsgrenzen dat de
vigerende Huisvestingswet toestaat. Met de Huisvestingswet 20.. komt er meer
expliciet een noodzaak tot onderbouwing van schaarste en leefbaarheidsproblemen,
bovendien wordt de werking van maatregelen beperkt in de tijd. Verwacht mag
worden dat daarmee in grotere delen van de woonruimtevoorraad dan nu, sprake
zal zijn van vrije vestiging, hetgeen voor burgers en instellingen per saldo
een vermindering van lasten betekent. De in de wet toegevoegde mogelijkheid
tot sturing bij leefbaarheidsproblemen heeft betrekking op het niveau van
een wooncomplex of straat en zal slechts in geringe mate lastenverzwarend
werken.
 
 Woonruimteverdeling is niet van vandaag of morgen. Een aantal uitzonderingen
en meer experimentele aanpakken daargelaten is in de praktijk een meest gangbare
en steeds efficiënter geworden werkwijze ontwikkeld. De Huisvestingswet
20.. wijzigt deze praktijk niet, maar formaliseert delen daarvan vanwege het
belang dat aan een goede procesgang gegeven moet worden gezien de nieuwe verantwoordelijkheidsverdeling
tussen de verschillende overheden. In de Huisvestingswet 20.. zijn daarom
verschillende (proces)vereisten opgenomen voor de vaststelling van een huisvestingsverordening,
die moeten zorgdragen voor democratische legitimatie en duidelijkheid en transparantie
voor burgers en instellingen. Van laatstgenoemden wordt ook een bijdrage verwacht
gezien het procesvereiste dat zij betrokken worden bij de voorbereiding van
een huisvestingsverordening. Gemeenten zullen in deze samenwerking moeten
zoeken met verhuurders, organisaties van bewoners en huurders en indien nodig
organisaties en instellingen op het gebied van welzijn en zorg. Ook nu al
is het vaak zo dat het beleid op het gebied van de woonruimteverdeling door
gemeenten wordt voorbereid in samenspraak met de genoemde organisaties en
instellingen, in het bijzonder de woningcorporaties. Voor de woningcorporaties
vormt de afstemming van hun beleid met dat van de gemeente onderdeel van de
regelgeving ten aanzien van woningcorporaties in het Besluit beheer sociale-huursector
(hierna: het Bbsh). In prestatieafspraken maken gemeenten en woningcorporaties
voorts vaak afspraken over de (uitvoering van de) woonruimteverdeling en na
te streven resultaten. In veel gemeenten zijn het ook de woningcorporaties
die feitelijk de woonruimteverdeling uitvoeren, dan wel dit eventueel samen
met gemeenten opdragen aan daartoe speciaal opgerichte organisaties. Het verlenen
van diensten aan personen die te kennen hebben gegeven een woongelegenheid
van de woningcorporatie te willen betrekken, behoort op grond van het Bbsh
tot de kerntaken van woningcorporaties.
 
 De regels van een huisvestingsverordening zijn in gelijke mate van toepassing
op de sociale en de particuliere huursector, mits een van beide niet expliciet
in een huisvestingsverordening is uitgesloten. Dit hangt mede samen met de
betekenis die de particuliere huursector in een gemeente heeft, zowel qua
omvang als voor de geconstateerde schaarste en leefbaarheidsproblemen. De
particuliere huursector omvat momenteel landelijk gezien iets meer dan 10%
van de woonruimtevoorraad. Waar er grotere concentraties zijn, met name in
de grotere gemeenten, ligt het voor de hand dat gemeenten ook de daar aanwezige
organisaties van particuliere verhuurders of anderszins vertegenwoordigers
van de particuliere verhuurders ter plaatste bij de voorbereidingen van een
huisvestingsverordening betrekken. Dit geldt ook voor organisaties en instellingen
op het gebied van welzijn en zorg, daar de werking van de Huisvestingswet
20.. zich ook tot deze bereiken kan uitstrekken.
 
 Daar waar huisvestingsverordeningen door gemeenten worden vastgesteld
kunnen burgers en instellingen te maken krijgen met verplichte vergunningen.
Zo zijn er bij toepassing van de mogelijkheden die de vigerende Huisvestingswet
biedt ten aanzien van wijzigingen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad
vergunningen verplicht voor het onttrekken, splitsen en samenvoegen van woningen
en het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Dit instrumentarium
is in de Huisvestingswet 20.. intact gebleven, waarmee de reeds gangbare praktijk
voortzetting zal krijgen. Het vervallen in de Huisvestingswet 20.. van het
instrumentarium voor het vorderen van leegstaande woonruimte draagt weinig
bij aan een lastenvermindering, daar gemeenten in de praktijk nauwelijks gebruik
maakten van deze mogelijkheid.
 
 In gemeenten waar een huisvestingsverordening is vastgesteld, is het in
het algemeen gebruikelijk dat woningzoekenden zich als zodanig laten registreren
of inschrijven. Dit is efficiënt met het oog op de bepaling van volgordes
en selectie van kandidaten voor woningen, maar levert ook informatie voor
beleidsvorming. Inschrijving is in een aantal gevallen geheel gratis, in andere
gevallen worden daarvoor kosten in rekening gebracht. Dit als een tegemoetkoming
in de met woonruimteverdeling samenhangende kosten, die in hun totaliteit
veel meer omvatten dan alleen inschrijvingen van woningzoekenden. Het in rekening
brengen van inschrijfkosten heeft tevens als functie een drempel op te werpen,
zodat vooral mensen zich inschrijven die echt op zoek zijn naar een woning.
Vervuiling van bestanden wordt ermee tegengegaan. Voor een registratie als
urgent woningzoekende geldt dit alles zeker ook en hieraan zijn doorgaans
hogere kosten verbonden. Dit mede in verband met de noodzakelijke beoordeling
van de aanvraag van urgentie.
 
 Een zekere lokale variatie in inschrijvings- en verlengingskosten is acceptabel
vanuit het oogpunt van decentralisatie. Situaties waarin door een gebrek aan
samenwerking woningzoekenden op kosten worden gedreven, doordat binnen een
regio of zelfs gemeente meerdere inschrijvingen met daaraan verbonden kosten
noodzakelijk zijn, zijn echter niet alleen inefficiënt, maar ook te beschouwen
als klantonvriendelijk. Om die reden is in de Huisvestingswet 20.. opgenomen
dat één gemeenschappelijk kanaal kan worden ingesteld voor het
aanbieden van woningen. Evenals één gemeenschappelijk inschrijfpunt
met eenmalige inschrijfkosten voor woningzoekenden. Een zodanig kanaal kan
bestaan uit bijvoorbeeld een woonloket, woonkrant of website waar een woningzoekende
terecht kan voor al de lokaal, maar bij voorkeur alle regionaal beschikbaar
zijnde woningen. Dit bevordert de samenwerking van verhuurders van woningen
en draagt bij aan de transparantie van de woningmarkt voor burgers.
 
 Begin 2009 wordt de bestuurlijke boete als instrument ter bestrijding
van onrechtmatige bewoning toegevoegd aan de vigerende Huisvestingswet. Dit
mede op verzoek van de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en
Utrecht. De bestuurlijke boetes dragen bij aan het handhaven van de Huisvestingswet
op gemeentelijk niveau. Burgers en instellingen die zich schuldig maken aan
een overtreding kunnen geconfronteerd worden met bestuurlijke boetes, waarvoor
in de Huisvestingswet de maxima zijn opgenomen. Het instrumentarium van de
bestuurlijke boete blijft onderdeel van de Huisvestingswet 20...
 3.2.2 Uitvoerbaarheid
 Bij de uitvoerbaarheid staat centraal of de overheidsinstanties die met
de uitvoering van de Huisvestingswet 20.. belast zullen worden daartoe in
staat zijn en over voldoende mensen en middelen daarvoor beschikken. De uitvoering
van de woonruimteverdeling in deze zin heeft in de achterliggende jaren niet
tot knelpunten voor gemeenten aanleiding gegeven. Het navolgende concentreert
zich dan ook op de wijzigingen die met de Huisvestingswet 20.. worden doorgevoerd
en de mogelijke effecten daarvan.
 
 Belangrijke wijziging ten opzichte van de vigerende Huisvestingswet is
dat het bestaan van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste
en leefbaarheidsproblemen moet worden onderbouwd. Gebruik kan daarvoor gemaakt
worden van de volgende bronnen en indicatoren:
 Schaarste
 • landelijk erkende gegevens en onderzoeken, zoals van het Centraal bureau voor de statistiek, en het Woon-Onderzoek Nederland van het
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna:
VROM);
 • lokale onderzoeken mits uitgevoerd door een externe partij, bijvoorbeeld
naar de ontwikkeling van de doelgroep, (kern)voorraad en de woningbehoefte;
 • gegevens uit de woningzoekenden- (aantal actief woningzoekenden)
en verhuurregistraties (mutatiegraad, aantal reacties op woningen, slaagkansen);
 • het provinciale ruimtelijk beleid.
 Leefbaarheid
 • registraties van de politie van criminaliteit, vernielingen en
andere overlast;
 • registraties van meldingen van overlast bij gemeenten en verhuurders;
 • onderzoek naar en gegevens over klachten van bewoners;
 • het oordeel van professioneel bij wijken en bewoners betrokken
instanties en personen, zoals in wijkteams;
 • gegevens uit de GBA.
 
 Deze bronnen en indicatoren bieden gemeenten voldoende mogelijkheden om
tot een goede onderbouwing te komen. De genoemde indicatoren en bronnen worden
ook nu al in de praktijk gebruikt om te sturen op de woonruimteverdeling en
met hun zeggingskracht en gebruiksmogelijkheden is uitgebreid ervaring opgedaan.
In de praktijk zijn er ook goede en betrouwbare onderzoeksmethoden ontwikkeld
om inzicht te krijgen in woningbehoefte en vraag- en aanbodverhoudingen op
de woningmarkt. Een daarvan is het Woon-Onderzoek van het Ministerie van VROM.
Gemeenten wordt door het Ministerie van VROM de mogelijkheid geboden om deel
te nemen aan het genoemde Woon-Onderzoek, zodat ook op lokaal niveau tegen
verantwoorde investeringen tot betrouwbare resultaten gekomen kan worden.
 
 In veel gemeenten is het reeds gebruikelijk periodiek onderzoek te doen
naar de woningmarkt, alsmede de leefbaarheid te monitoren om het gevoerde
beleid te evalueren en te onderbouwen. Het ritme van dergelijke onderzoeken
en monitors is vaak afgestemd op de zittingsperiodes van colleges van burgemeester
en wethouders. De in de Huisvestingswet 20.. opgenomen beperking van de geldigheidsduur
van een huisvestingsverordening van ten hoogste vier jaar als het om de maatregelen
in verband met schaarste en de woonruimtevoorraad gaat sluit hierbij aan.
Tevens is deze periode lang genoeg voor het overige gevoerde beleid om effect
te hebben en te bezien of de maatregelen nog nodig zijn. Voor maatregelen
naar aanleiding van leefbaarheidsproblemen is ook uitgegaan van een maximale
geldigheidsduur van vier jaar. Deze moeten wel specifiek gericht zijn op overlastproblemen
op complex- of straatniveau. De maatregelen zullen aanvullend zijn op het
overige beleid gericht op oplossing van de knelpunten.
 
 De vaststelling van een huisvestingsverordening is een lokale zaak, maar
de onderbouwing en aanpak van schaarsteproblematiek dient bij voorkeur in
een regionale context plaats te vinden. Als verder procesvereiste is in de
Huisvestingswet 20.. daarom opgenomen dat gemeenten dienen af te stemmen over
de huisvestingsverordeningen. In de praktijk van nu is er in vele regio’s
al sprake van overleg en soms ook samenwerking op het gebied van de volkshuisvesting.
In de plusregio’s is daarvoor een wettelijke basis. Onder de Huisvestingswet
20.. blijft het zo dat in plusregio’s het algemeen bestuur voor wat
betreft de bevoegdheden uit de wet in de plaats treedt van de gemeenteraad
van de gemeenten, die tot de regio behoren. In andere regio’s wordt
op meer vrijwillige basis, al of niet in een Wgr-verband, samengewerkt
als het gaat om de woonruimteverdeling. Voor de regio’s die in 2006
woningbouwafspraken met het Rijk hebben gemaakt over de woningbouwproductie
ligt dat voor de hand. Samenwerking tussen gemeenten op regionaal niveau blijft
weliswaar vrijwillig maar maakt het mogelijk om expertise uit te wisselen
en draagt bij aan de kostenbeheersing.
 
 Een ander procesvereiste dat in de Huisvestingswet 20.. is opgenomen betreft
het betrekken van organisaties van verhuurders, bewoners en huurders en zonodig
ook organisaties op het gebied van welzijn en zorg, in de voorbereidingen
voor een huisvestingsverordening. Vaak is dit momenteel al goed gebruik, zodat
van lastenverzwaring maar weinig sprake zal zijn. Wanneer een huisvestingsverordening
noodzakelijk wordt geacht, zal voor de opmaak en inrichting daarvan gebruik
gemaakt kunnen worden van een door het Ministerie van VROM in samenwerking
met de VNG op te stellen handboek.
 
 In het kader van de democratische legitimatie is vereist dat burgemeester
en wethouders de maatregelen uit een huisvestingsverordening onderbouwen en
motiveren voor de gemeenteraad, zowel wat betreft de subsidiariteit, de proportionaliteit
ervan als de mate waarin woonruimteverdeling een bijdrage kan leveren aan
het oplossen van de aangetoonde knelpunten. Aan die eisen moet zijn voldaan
om een huisvestingverordening te kunnen vaststellen. Tevens zal over de afstemming
met de gemeenten in de regio verantwoording moeten worden afgelegd. Dit vereiste
past goed in het sinds 2003 ingevoerde duale stelsel en stelt gemeenten niet
voor problemen. De beleidsvrijheid van gemeenten afzonderlijk maakt een verscheidenheid
van regelgeving mogelijk. Vanuit het oogpunt van toegankelijkheid en transparantie
van de woningmarkt is het van belang dat voor woningzoekenden en burgers snel
en duidelijk inzichtelijk is welke de plaatselijke dan wel regionaal geldende
regels zijn en welke mogelijkheden er zijn om lokaal dan wel regionaal aan
woonruimte te komen. Informatie daarover zou voor woningzoekenden goed toegankelijk
door gemeenten ter beschikking moeten worden gesteld, zowel via de website
van de gemeenten als in schriftelijke vorm. Ook als er door een gemeente besloten
is geen huisvestingsverordening vast te stellen. Dit bevordert niet alleen
de zelfredzaamheid van woningzoekenden, maar is tevens van belang voor de
rechtsbescherming en rechtszekerheid van burgers. Een verslag van het regionale
overleg kan bij de behandeling van de huisvestingsverordening in de gemeenteraad
worden bijgevoegd.
 
 Op grond van de vigerende Huisvestingswet kan de gemeente in het kader
van een huisvestingsverordening besluiten een register van woningzoekenden
bij te houden. Dat gemeenten een eigen register voeren, komt echter nog maar
zeer beperkt voor. Meestal is de uitvoering van de woonruimteverdeling in
handen gegeven van de woningcorporaties, die daarvoor goed geëquipeerd
zijn en waarvoor dienstverlening aan woningzoekenden op grond van het Bbsh
tot de kerntaken behoort. Ook wordt de woonruimteverdeling in een aantal gebieden,
mede vanuit het oogpunt van kostenbesparing, verzorgd door daartoe speciaal
in het leven geroepen organisaties. De registratie en verwerking zijn processen,
die in hoge mate geautomatiseerd zijn. In de Huisvestingwet 20.. is het artikel
met betrekking tot het voeren van een register door gemeenten komen te vervallen.
Daarmee vervalt ook de mogelijkheid voor gemeenten om in verband met de registratie
leges te heffen. Voor het verlenen van een huisvestingsvergunning, alsmede
voor de vereiste vergunningen voor wijzigingen in de samenstelling van de
woonruimtevoorraad kan een gemeente leges in rekening brengen.
 De regelgeving ten aanzien van leges en legesverordeningen is hierbij
relevant. De kostendekkendheid van alle door de gemeente in rekening gebrachte
leges tezamen vormt daarbij het uitgangspunt.
 
 Ten aanzien van het instrument van bestuurlijke boete geeft de wet slechts
de maximale boetes per soort overtreding. Gemeenten dienen in de huisvestingsverordening
te bepalen welke overtredingen zij met de bestuurlijke boete willen aanpakken
en wat voor boetes dan gelden. Dit hangt natuurlijk nauw samen met een zorgvuldige
bepaling van de categorieën woningen waarvoor een vergunning in verband
met schaarste, leefbaarheid of de samenstelling van de woonruimtevoorraad
benodigd is.
 3.2.3 Handhaafbaarheid en toezicht
 Bij handhaafbaarheid staat centraal het toezicht dat wordt uitgeoefend
op de uitvoering van de regelgeving en wie daarmee wordt belast.
 
 Op 23 april 2008 heeft de regering de Tweede Kamer geïnformeerd
over het rapport van de commissie-Oosting (Kamerstukken II 2007/08, 31 200
VII, nr. 61). Zowel de commissie-Oosting als de regering geeft aan te
streven naar minder bestuurlijke drukte en een effectiever optreden van de
overheid als geheel. Ruimte voor differentiatie en maatwerk en een andere
wijze van regelgeving, controle en toezicht. De commissie-Oosting adviseert
verder in haar rapport over een andere wijze van regelgeving en toezicht ter
vermindering van toezichtlasten en stapeling van toezicht. Dit rapport sluit
aan bij de weg van decentralisatie die de regering voor ogen heeft. Decentrale
overheden zijn autonome bestuurslagen met een eigen positie in het bestuurlijk
bestel. Dat vraagt om vertrouwen en niet te ingewikkelde interbestuurlijke
overgangsvormen. Dat betekent ook niet onnodig ingrijpen in de beleidsvrijheid
van medeoverheden. Niet vooraf en ook niet achteraf door middel van te veel
specifiek toezicht.
 
 De commissie-Oosting heeft een helder normatief beeld neergezet over de
functie van toezicht in de gedecentraliseerde eenheidsstaat die onze samenleving
is. Interbestuurlijk toezicht is onderdeel van een samenstel van «checks
and balances» om waar nodig de «eenheid» in de behartiging
van taken door decentrale overheden te waarborgen. Te vaak heeft echter interbestuurlijk
toezicht de vorm aangenomen van Rijk of provincie die over de schouder van
gemeenten meekijkt of de taken goed worden uitgevoerd. Dat leidt tot stroperigheid
en onduidelijke verantwoordelijkheden. Toezicht is bedoeld voor die gevallen
waarin zich risico’s of knelpunten voordoen bij de uitoefening van een
bepaalde taak, niet om het werk van een bepaalde bestuurslaag op een ander
bestuursniveau nog eens over te doen. Toezicht zal daarom plaatsvinden op
basis van generieke wetgeving waarbij de naasthogere overheid hiervoor de
eerst aangewezene is.
 
 Een scherper gedefinieerde rol van het Rijk past binnen het streven van
de regering om het vertrouwen tussen overheidslagen te herstellen en bij het
streven naar een vernieuwing van de rijksdienst. Die rol van het Rijk past
ook bij de visie van de regering op de interbestuurlijke verhoudingen. De
verschillende overheidslagen moeten elkaar meer ruimte bieden en daarbij past
een heldere verantwoordelijkheidsverdeling. Bevoegdheden en taken worden belegd
bij de overheidslaag die daarvoor het best is toegerust. De verschillende
bestuurslagen moeten erop kunnen vertrouwen dat de taak op dat niveau adequaat
wordt opgepakt. Voorts veronderstelt decentralisatie de bereidheid tot het
aanvaarden van differentiatie in de taakuitoefening binnen de grenzen van
de wet.
 
 In lijn met het streven naar decentralisatie, de Code Interbestuurlijke
Verhoudingen van 2005 en het advies van de commissie-Oosting krijgen gemeenten als het gaat om de Huisvestingswet 20.. meer beleidsvrijheid
en bevoegdheden. Toezichtarrangementen specifiek op basis van de vigerende
Huisvestingswet komen in dit verband te vervallen. Zo verdwijnt de benodigde
goedkeuring van gedeputeerde staten voor het hanteren van hogere prijsgrenzen
en voor het stellen van bindingseisen. Eveneens worden gemeenten vrij om zelf
te bepalen welk gedeelte van de lokale woonruimtevoorraad qua prijsniveau
en kenmerken onder de werking van een huisvestingsverordening zal vallen en
alleen met een vergunning bewoond kan worden. Tenslotte vervalt ook het specifieke
instrumentarium op grond waarvan provincies beleidsregels kunnen stellen ten
aanzien van gemeentelijke huisvestingsverordeningen en gemeenten aanwijzingen
kunnen geven voor de realisatie van deze regels.
 
 Provincies hebben op basis van hun algemene taken zoals opgenomen in de
Provinciewet bemoeienis met de maatregelen die gemeenten treffen in huisvestingsverordeningen
ten aanzien van woonruimteverdeling, de samenstelling van de woonruimtevoorraad
en de huisvesting van verblijfsgerechtigden. Het door de provincie gevoerde
ruimtelijke beleid en de mogelijkheden en beperkingen die dat stelt voor nieuwbouw
op plaatsen in de provincie, zijn daarvoor indirect van betekenis. Provincies
kunnen voorts, in lijn met de Wro, met het geven van hun visie een kader scheppen
voor de inhoudelijke invulling van de woonruimteverdeling op lokaal niveau.
In dezelfde visie kunnen provincies ook de woningmarkten benoemen, die als
uitgangspunt kunnen dienen voor de indeling van provincies in regio’s,
waarbinnen afstemming tussen gemeenten over de woonruimteverdeling zou moeten
plaatsvinden.
 
 Ook van rijkswege zal er op basis van de Huisvestingswet 20.. geen direct
toezicht meer worden uitgeoefend. Voor handhaving gaat generieke wetgeving
gelden. De rol van het Rijk is die van systeemverantwoordelijke. Instrumenten
die daarbij ten dienste staan zijn het recht om informatie te verkrijgen en
schorsing en spontane vernietiging. Bij de handhaving van de Huisvestingswet
20.. zal het Ministerie van VROM zich reactief opstellen.
 
 Om de belangen van burgers en lokale instellingen te waarborgen, zijn
in de Huisvestingswet 20.. procesvereisten ten aanzien van huisvestingsverordeningen
en de totstandkoming daarvan opgenomen. Deze vereisten moeten een zorgvuldige
en transparante besluitvorming bevorderen en zorgen voor democratische legitimering
daarvan. Helder en duidelijk dient te zijn waarom en op welke wijze tot besluitvorming
is gekomen om te sturen op de woonruimteverdeling. Deze sturing is alleen
mogelijk met en door middel van een huisvestingsverordening. Wanneer een dergelijke
verordening er niet is, is er sprake van vrije vestiging. Natuurlijk kunnen
er afspraken gemaakt worden met woningcorporaties en overige verhuurders over
de regelgeving, maar deze dienen vervolgens wel integraal opgenomen te zijn
in de huisvestingsverordening en hebben alleen dan rechtskracht. De legitimering
en transparantie van beleid vereist dit. De uitvoering van de regelgeving
kan daarna wel in handen gegeven worden van genoemde marktpartijen, net als
met hen afspraken gemaakt kunnen worden over te leveren prestaties op het
gebied van de woonruimteverdeling.
 In het wetsvoorstel zijn de volgende procesvereisten opgenomen
 • sturen op de woonruimteverdeling is alleen mogelijk met en door
middel van een huisvestingsverordening;
 • onderbouwen en aantonen van het bestaan van schaarste en leefbaarheidsproblemen;
 • onderbouwen van subsidiariteit, effectiviteit, proportionaliteit
en tijdsduur van de te nemen maatregelen;
 • betrekken bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening
van burgers en lokale private organisaties die daarbij een redelijk
belang hebben, en
 • afstemmen met gemeenten uit de regio.
 
 Voor de procesgang in de praktijk betekenen de procesvereisten dat alvorens
tot het instellen van een huisvestingverordening wordt overgegaan burgemeester
en wethouders verantwoording afleggen over:
 • de mate waarin schaarste en leefbaarheidsproblemen in delen van
de woonruimtevoorraad voorkomen en de wijze waarop dat is vastgesteld;
 • de noodzaak van sturing middels woonruimteverdeling en maatregelen
ten aanzien van de woonruimtevoorraad in samenhang met het overige volkshuisvestings-
en ruimtelijke ordeningsbeleid en het beleid op relevante andere terreinen
en voor welke periode de maatregelen nodig zijn (subsidiariteit);
 • wat met de sturing bereikt wil en kan worden (effectiviteit);
 • de gevolgen die sturing heeft voor burgers en lokale instellingen
inclusief lasten en verplichtingen (proportionaliteit);
 • de mate waarin en de wijze waarop lokale partijen betrokken zijn
en de resultaten daarvan;
 • de regionale afstemming en de resultaten daarvan, en
 • de keuze voor het woonruimteverdelingsysteem en het gemeenschappelijk
kanaal voor het aanbieden van woningen.
 
 Bovenstaande verantwoording zal de gemeenteraad in staat stellen tot een
afgewogen en verantwoorde besluitvorming over het vaststellen van een huisvestingsverordening
en de daarin te vervatten sturingsmaatregelen. Burgers en lokale private organisaties
zal het in staat stellen om zienswijzen en eventuele bezwaren tegen de voorgenomen
maatregelen in te brengen, dan wel onvolkomenheden of omissies in de procesgang
aan de orde te stellen. Het laatste kan in eerste instantie door de gemeenteraadsleden
daarover te benaderen en te informeren, dan wel VROM hierover te informeren.
In uiterste instantie kan de kwestie ter toetsing voorgelegd worden aan de
bestuursrechter. De betrokkenheid van bewoners- en huurdersorganisaties in
de voorbereidingsfase kan mede bijdragen aan een actieve opstelling van burgers.
 
 In afwachting van de implementatie van de in het kabinetsstandpunt op
het advies van de commissie-Oosting (Kamerstukken II 2007/08, 31 200
VII, nr. 61) genoemde maatregelen is in het wetsvoorstel nog voorzien
in handhavings- en specifieke toezichts- en taakverwaarlozingsbevoegdheden
voor het Rijk (de artikelen 37 tot en met 39). Deze artikelen zullen worden
geschrapt bij de aanpassing van het generieke instrumentarium zoals aangekondigd
in het genoemde kabinetsstandpunt.
 4. Voorbereiding en totstandkoming
 Dit wetsvoorstel is in samenwerking en afstemming met VNG, Aedes, IPO
en de Woonbond tot stand gekomen. Daarnaast zijn betrokken de plusregio’s
(Amsterdam, Rotterdam-Rijnmond, Haaglanden, Utrecht, Eindhoven, Twente, Arnhem–Nijmegen
en Parkstad Limburg), de Neprom en Vastgoedbelang.
 
 VNG, Aedes en IPO hebben samen voor hun inbreng in het voorbereidingstraject
een aantal gezamenlijke regionale debatten over de toekomst van de woonruimteverdeling
en de vernieuwing van de Huisvestingswet georganiseerd. Deze debatten zijn
goed bezocht en de uitkomsten zijn telkens meegenomen in het gezamenlijk overleg
over de invulling van het wetsvoorstel. Uiteindelijk hebben genoemde partijen
aangegeven achter dit wetsvoorstel te staan.
 
 Punten van discussie met de externe partijen blijven:
 De invulling van het begrip leefbaarheid
 Flexibiliteit in taken en rollen
 Specifieke aandacht voor mantelzogers en personen uit opvanghuizen
 Leefbaarheid
 Vanuit vooral de grote steden en de plusregio’s wordt aangegeven
dat het toevoegen van leefbaarheid aan de Huisvestingswet een waardevolle
aanvulling is, maar dat de invulling in het wetsvoorstel in hun ogen te beperkt
is. In het wetsvoorstel is leefbaarheid aangegeven als leefbaarheidsproblemen
waarbij sprake is van overlast waar met woonruimteverdeling een (deel van
de) oplossing kan worden gevonden. Het leefbaarheidsprobleem zal hierbij aangetoond
moeten worden op basis van verifieerbare bronnen.
 
 De grote steden en plusregio’s geven aan behoefte te hebben aan
een ruimere interpretatie van het begrip leefbaarheid waardoor ook het bevorderen
van buurtbinding en sociale cohesie tot de mogelijkheid behoort. Verder zou
het toepassingsgebied moeten worden verruimd tot buurten en wijken in plaats
van het in het wetsvoorstel opgenomen complex- of straatniveau.
 
 In het wetsvoorstel is er bewust voor gekozen leefbaarheid toe te spitsen
op leefbaarheidsproblemen en het toepassingsgebied te beperken tot complex
of straatniveau. Hiervoor is gekozen omdat het begrip leefbaarheid in de praktijk
gebruikt wordt als aanduiding van allerlei soorten problemen. Voorbeelden
hiervan zijn (het gebrek aan) voorzieningen in buurten wijken of dorpen, de
beleving van de woonomgeving, de hangjeugd op sommige plaatsen, rommel op
straat, graffiti en geluidsoverlast van de buren. Lang niet al deze problemen
lenen zich er voor om met behulp van woonruimteverdeling aangepakt te worden.
Daarbij moet om de vrijheid van vestiging te waarborgen sturing op de woonruimteverdeling
op basis van leefbaarheid noodzakelijk zijn. Leefbaarheid toespitsen op leefbaarheidsproblemen
maakt het objectiveerbaar en toetsbaar met behulp van diverse bronnen zoals
politieregistraties en aangiften; meldingen van overlast, onderzoek naar klachten
bij bewoners, het oordeel van professionals en gegevens uit de gemeentelijke
basisadministratie persoonsgegevens. Sturen in de woonruimteverdeling op basis
van vermoedens en preventief is daarbij niet mogelijk. Dit is ook niet in
lijn met het uitgangspunt van vrijheid van vestiging.
 
 Net als dat het leefbaarheidsprobleem objectiveerbaar moet zijn, moet
het ook gericht toegepast kunnen worden. Problemen in de leefbaarheid doen
zich over het algemeen voor in een portiek, complex of straat. Het is dan
ook dit niveau waarop gestuurd kan worden. Vergroting van het toepassingsniveau
voor leefbaarheid zou onnodige sturing in de woonruimteverdeling veroorzaken
met bijbehorende regeldruk. Ingrijpen moet proportioneel zijn waarbij het
middel niet erger moet zijn dan de kwaal.
 Flexibiliteit in taken en rollen
 Vanuit VNG, Aedes en de grote steden wordt aangegeven dat er behoefte
is aan meer flexibiliteit in de taken en bevoegdheden met betrekking tot de
verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad.
 Partijen geven er de voorkeur aan dat gemeenten binnen een plusregio de
bevoegdheid krijgen voor aanvullende maatregelen en individuele afspraken
met verhuurders.
 Daarnaast is er de behoefte om op gemeentelijk niveau flexibiliteit in
te bouwen door het mogelijk maken van doordelegatie van sturingsmogelijkheden
van de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders.
 
 In het wetsvoorstel is opgenomen dat sturing op de woonruimteverdeling
alleen mogelijk is op basis van een huisvestingsverordening. Deze verordening
moet worden vastgesteld door de gemeenteraad en voor plusregio’s in
de regioraad. Om de vrijheid van vestiging te waarborgen is het belangrijk
dat sturing in de woonruimteverdeling beperkt blijft tot daar waar dat noodzakelijk
is. Door deze sturing te laten vastleggen in een verordening die door de gemeenteraad
respectievelijke regioraad moet worden vastgesteld is er sprake van democratische
legitimering van de sturing. Daarnaast is een verordening transparant, waardoor
voor woningzoekenden vooraf duidelijk is wat de sturingregels in de woonruimteverdeling
zijn. Een verordening is openbaar en opvraagbaar bij de gemeente. Vaak hebben
gemeenten de verordening op hun website gezet.
 
 Door te kiezen voor dit stelsel is het gevolg hiervan dat wijzigingen
of aanvullingen in de sturing op de woonruimteverdeling alleen in de verordening
kunnen worden opgenomen en worden vastgesteld door de gemeenteraad of regioraad.
Het doordelegeren van bevoegdheden in deze sturing aan gemeenten binnen een
plusregio en het college van burgemeester en wethouder binnen een gemeenten
is daarom niet gewenst. Uitgangspunt blijft dat sturing op de woonruimteverdeling
democratisch is gelegitimeerd en dat woningzoekenden transparantie hebben
over wat deze sturing op de woonruimteverdeling is.
 Specifieke aandacht voor mantelzorgers en personen uit
opvanghuizen
 Vanuit de VNG is aangegeven dat het goed is dat er aandacht is voor de
positie van mantelzorgers en personen uit opvanghuizen maar dat zij het specifiek
benoemen van deze groepen in de Huisvestingswet niet noodzakelijk en gewenst
vinden.
 
 Er is voor gekozen deze groepen specifiek in het wetsvoorstel op te nemen
vanwege de problemen die beide groepen hebben op de woningmarkt. Ondanks dat
de meeste gemeenten de groep personen uit opvanghuizen goed huisvesten, blijken
er nog steeds problemen te zijn bij de huisvesting van deze groep. Daarom
zijn in het voorjaar van 2008 deze problemen geanalyseerd. Naar aanleiding
hiervan is een MG-circulaire (VROM-MG 5–2008) uitgedaan. Hierin is nogmaals
de problematiek van personen in opvanghuizen aangegeven. Het is voor deze
groepen belangrijk dat zij gehuisvest worden. Daarom is besloten deze groep
specifiek in het wetsvoorstel op te nemen. Daarnaast blijft voor gemeenten
de mogelijkheid om op lokaal niveau de voor die woningmarkt specifieke groepen
tot urgent te benoemen.
 II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
 Artikel 1
 eerste lid
 onderdeel a
 Bouwkavels in de zin van de Huisvestingswet 20.. zijn stukken grond bestemd
voor de bouw van een of meer woonruimten die vallen onder de door de gemeenteraad
op grond van artikel 7 aangewezen categorieën goedkope woonruimte. Grond
bestemd voor de bouw van kantoren of winkels valt hier dus niet onder. Niet
van belang is of op een stuk grond een eengezinswoning zal worden gebouwd
of een toren met honderd appartementen. In beide gevallen is sprake van een
bouwkavel in de zin van de Huisvestingswet 20.. indien de te
bouwen woning/appartementen onder de aangewezen categorieën goedkope
woonruimte vallen.
 onderdeel g
 Het is niet goed mogelijk om exact te omschrijven wanneer sprake is van
een woningmarktregio. De woningmarkt vormt over het algemeen een samenhangend
systeem van stedelijke en suburbane woonmilieus in een kerngebied en landelijke
woonmilieus in de perifere gebieden waarbinnen het merendeel van de verhuisbewegingen
van de bewoners plaatsvinden. Indien de provincie in haar beleid omtrent wonen
heeft uitgesproken hoe zij de provincie in woningmarktregio’s meent
te moeten verdelen, vormt deze verdeling het uitgangspunt.
 onderdeel h
 De definitie van woonruimte, als opgenomen in de geldende Huisvestingswet,
als een besloten ruimte, die al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten,
bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden heeft in de praktijk
niet voor knelpunten gezorgd en is daarom overgenomen. De definitie omvat
zowel woningen als woonschepen en woonwagens.
 Bewoning als genoemd in de definitie houdt in dat de woonruimte dient
als hoofdverblijf. Tweede woningen zijn daarom geen woonruimten in de zin
van de Huisvestingswet 20... Dit geldt ook voor ruimten die, gegeven hun inrichting
en voorzieningen, slechts geschikt zijn voor tijdelijk verblijf, zoals bijvoorbeeld
vakantiewoningen.
 Artikel 2
 eerste lid
 Het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 20.. omtrent de
verdeling van woonruimte maakt inbreuk op het recht op vrijheid van vestiging
en het eigendomsrecht. Het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet
20.. omtrent de samenstelling van de woonruimtevoorraad maakt eveneens inbreuk
op het eigendomsrecht. Die bevoegdheden kunnen daarom niet lichtvaardig worden
toegepast, er moet een aantoonbare noodzaak voor die toepassing zijn. De gemeenteraad
kan deze bevoegdheden daarom slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt
is voor de bestrijding van onevenwichtig en onrechtvaardige effecten van schaarste
aan goedkope woonruimte of voor de bevordering van de leefbaarheid en is voldaan
aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Het moet daarbij
altijd gaan om het goedkope deel van de woonruimtevoorraad.
 
 De uitzondering hierop vormen de bevoegdheden met betrekking tot urgentieverlening
(de artikelen 12 en 13). Die bevoegdheden kan de gemeenteraad altijd gebruiken,
ook als er geen sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
schaarste of leefbaarheidsproblemen. De inbreuk die het gebruik van die bevoegdheden
maakt op de vrijheid van vestiging is beperkt. Het belang van de mogelijkheid
om, in noodsituaties dan wel vanuit een maatschappelijk belang, bepaalde groepen
woningzoekenden met voorrang te huisvesten weegt daar altijd tegen op. Ook
als niet aan de zwaardere eisen voor de toepassing van de overige bevoegdheden
wordt voldaan. Het is zaak dat de gemeenten deze bevoegdheid terughoudend
inzetten en richten op de algemeen aanvaarde groepen.
 De bevoegdheid van artikel 7 mag de gemeenteraad ook altijd gebruiken
voor zover noodzakelijk voor de toepassing van de artikelen 12 en 13. De in
de artikelen 12 en 13 gegeven bevoegdheden kunnen alleen gebruikt geworden
als er sprake is van een huisvestingsvergunningstelsel. Artikel 7 geeft
de gemeenteraad de bevoegdheid een dergelijk stelsel in te stellen. Daarom
kan de gemeenteraad de bevoegdheden van artikel 7 altijd gebruiken ten behoeve
van de toepassing van de artikelen 12 en 13. De gemeenteraad kan dus besluiten
om een huisvestingsverordening uitsluitend te laten bestaan uit een urgentieregeling.
 
 Het eerste vereiste is het bestaan van schaarste of leefbaarheidsproblemen.
Bij het vaststellen van de huisvestingsverordening zal aangetoond moeten worden
dat er sprake is van schaarste of leefbaarheidsproblemen. Dat is echter niet
genoeg. De gemeenteraad moet ook onderbouwen dat de toepassing van de bevoegdheden
van de Huisvestingswet 20.. geschikt en noodzakelijk is voor de beoogde rechtvaardige
en evenwichtige verdeling respectievelijk de bevordering van de leefbaarheid.
Indien de gemeenteraad toepassing wil geven aan artikel 14 zal hij specifiek
voor de aan te wijzen complexen of straten moeten onderbouwen dat het gebruik
van die bevoegdheid voor de complexen of straten noodzakelijk en geschikt
is.
 
 Geschikt wil zeggen dat het beoogde doel gegeven de omstandigheden bereikt
kan worden met de toepassing van de bevoegdheden. Als het doel niet bereikt
kan worden met de toepassing van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 20..
omdat de problemen van andere aard zijn mogen ze niet worden toegepast.
 
 Noodzakelijk wil zeggen dat het beoogde doel zonder het gebruik van de
bevoegdheden van de Huisvestingswet 20.. niet bereikt kan worden. Met andere
woorden, zonder overheidssturing en met minder ingrijpende middelen kan het
beoogde doel niet bereikt worden.
 
 Tot slot moet de gemeenteraad onderbouwen dat voldaan is aan de vereisten
van subsidiariteit en proportionaliteit. Ook hiervoor geldt dat indien de
gemeenteraad toepassing wil geven aan artikel 14 hij specifiek voor de aan
te wijzen complexen of straten moet onderbouwen dat het gebruik van die bevoegdheid
voor die complexen of straten voldoet aan de vereisten van subsidiariteit
en proportionaliteit.
 
 Subsidiariteit wil zeggen dat er geen andere oplossingen of andere maatregelen
mogelijk zijn om de problemen op te lossen (subsidiariteit) dan het gebruik
van deze bevoegdheden.
 
 Proportionaliteit wil zeggen dat het gebruik van de bevoegdheden in verhouding
is met het beoogde doel gelet op de mate en ernst van de problematiek. Het
middel mag niet erger zijn dan de kwaal en meer nadelige dan positieve effecten
hebben. Zo is er bijvoorbeeld rekening mee te houden dat verhoging van de
kansen van de ene groep woningzoekenden niet andere groepen onrechtvaardig
benadeelt.
 Artikel 3
 Indien een gemeente is gelegen in een plusregio als bedoeld in artikel
104 van de Wet gemeenschappelijke regelingen komen de bevoegdheden die de
Huisvestingswet 20.. toekent aan de gemeenteraad uitsluitend toe aan het algemeen
bestuur van de plusregio. In dergelijke gemeenten kan dus geen gemeentelijke
huisvestingsverordening bestaan maar uitsluitend een regionale.
 Burgemeester en wethouders blijven bevoegd ten aanzien van de verlening
van huisvestings- en overige vergunningen. Alleen de voorbereiding van de
huisvestingsverordening en het overleg daarover met de relevante partijen
(artikel 6) komt toe aan het dagelijks bestuur van de plusregio.
 Artikel 4
 Artikel 4 bepaalt waarop een huisvestingsverordening betrekking kan hebben.
De gemeenteraad kan uitsluitend in de huisvestingsverordening regels stellen
omtrent het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte, omtrent de
uitgifte van bouwkavels en omtrent wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.
Daarbij kan een gemeente een verordening vaststellen voor een maximale periode
van vier jaar.
 De gemeenteraad dient daarbij te bepalen waar de grens ligt voor goedkope
woonruimte. In het algemeen kan gesteld worden dat voor de afbakening van
de goedkope voorraad aansluiting gezocht kan en moet worden bij een huurprijs
waarvoor de bewoners nog in aanmerking komen voor huurtoeslag.
 Wat betreft koopwoningen kan aangesloten worden bij de prijsgrenzen die
gesteld worden in de Wet bevordering eigenwoningbezit.
 De gemeenteraad kan voor een kortere maar niet voor een langere termijn
kiezen. Indien (een deel van) de problemen niet zijn opgelost na deze periode,
moet de gemeenteraad dat deel van de huisvestingsverordening verlengen en
daarbij opnieuw de noodzaak daarvan onderbouwen.
 
 Over deze onderwerpen kunnen uitsluitend in de huisvestingsverordening
regels worden gesteld. Het anderszins stellen van eisen aan deze onderwerpen,
bijvoorbeeld bij de feitelijke uitgifte van bouwkavels of via afspraken met
woningeigenaren is dus niet toegestaan.
 Zoals hiervoor al is opgemerkt kan de gemeente bij de uitgifte van bouwkavels
antispeculatiebedingen opnemen, zolang die bedingen geen betrekking hebben
op de in de Huisvestingswet 20.. geregelde onderwerpen.
 Artikel 5
 Indien de gemeenteraad in de huisvestingsverordening een vergunningplicht
opneemt, voor het in gebruik nemen, in gebruik geven, onttrekken, samenvoegen
of omzetten in onzelfstandige woonruimte van woonruimte of het splitsen van
gebouwen, moet hij in de huisvestingsverordening ook regels stellen omtrent
de wijze van aanvragen van die vergunningen en de bij de aanvraag over te
leggen gegevens.
 Degene die een vergunning nodig heeft op grond van de huisvestingsverordening
moet ook kunnen weten hoe hij aan zo’n vergunning kan komen.
 Artikel 6
 eerste lid
 Burgemeester en wethouders dienen bij de voorbereiding van de vaststelling
of wijziging van de huisvestingsverordening overleg te plegen met de in de
gemeente werkzame toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 70 van de Woningwet
(hierna: de woningcorporaties), met woonconsumentenorganisaties en met andere
daarvoor in aanmerking komende organisaties. Ook de provincie is een overlegpartner
voor gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening. De provincie
kan een belangrijke rol spelen bij het goed functioneren van de regionale
woningmarkt. Woningcorporaties hebben op grond van de Woningwet en het Besluit
beheer sociale-huursector een belangrijke taak in het huisvesten van de doelgroepen
van het volkshuisvestingsbeleid. Het gaat dan niet alleen om de lagere inkomens,
maar ook om ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven.
Ook de Huisvestingswet 20.. richt zich met name op deze doelgroepen voor wat
betreft de mogelijke schadelijke effecten voor hen van schaarste. Het ligt
daarom voor de hand dat in ieder geval de in de gemeente actieve
woningcorporaties betrokken worden bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening.
 
 Omdat het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 20.. vrijwel
altijd ook de particuliere verhuurders raakt, moeten zij ook altijd betrokken
worden bij het overleg. Omdat het gezien het aantal lastiger zal zijn om alle
particuliere verhuurders te betrekken, strekt de verplichting zich uit tot
de organisaties van die particuliere verhuurders. Dat kunnen zowel plaatselijke
als landelijk opererende organisaties zijn. Uiteraard staat het gemeenten
vrij om alle particuliere verhuurders te betrekken bij het overleg.
 
 Woonconsumentenorganisaties als de Woonbond, huurdersorganisaties of Vereniging
Eigen Huis dienen ook in ieder geval betrokken te worden bij het overleg.
Het gebruik van de bevoegdheden van de Huisvestingswet 20.. raakt altijd de
woonconsument. Het is daarom zaak dat de organisaties die woonconsumenten
vertegenwoordigen altijd betrokken worden bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening.
 
 Als de huisvesting van specifieke doelgroepen, als ouderen en gehandicapten,
in het geding is, kunnen ook organisaties op het gebied van welzijn en zorg
in aanmerking komen. Welke organisaties voorafgaand worden betrokken is aan
de gemeenten. Niet altijd zal aan iedere organisatie een recht op overleg
toegekend kunnen worden, omdat dat al snel tot onhanteerbare situaties kan
leiden. Belangrijk is daarom dat de organisaties, zoals hier bedoeld, een
duidelijk met de verordening samenhangend belang van voldoende omvang hebben
en met voldoende representativiteit opereren. Gemeenten wordt de nodige ruimte
gelaten om dit te beoordelen, maar kunnen niet willekeurig te werk gaan.
 
 Over de vorm van het overleg tenslotte is niets bepaald. Hierin hebben
gemeenten de vrijheid om dit naar eigen inzicht in te vullen. De vorm zal
ook kunnen variëren al naar gelang de ingrijpendheid van de maatregelen
of de wijziging daarvan. De tijdelijkheid van verordeningen die met de Huisvestingswet
20.. wordt geïntroduceerd, maakt het wel noodzakelijk om de frequentie
en continuïteit van het overleg hierop af te stemmen.
 tweede lid
 Afstemming van een voorgenomen huisvestingsverordening is onontbeerlijk
omdat gemeenten niet geïsoleerd opereren, maar onderdeel zijn van een
woningmarktregio. Overlastsituaties zijn wel veelal van meer specifiek lokale
aard, maar schaarste en verdringing spelen op een meer regionaal niveau. De
vorm en mate van afstemming tussen gemeenten is niet voorgeschreven, maar
mede af te stemmen op het belang van de regionale woningmarkt en het belang
van samenwerking tussen gemeenten gezien de regionaal voorliggende opgaven.
Om te bepalen welke vorm van afstemming het meest passend is, zal het goed
zijn vooraf inzicht te hebben in de schaarste en verdringing die zich voordoet
op de regionale woningmarkt en de positie van de verschillende gemeenten daarbij.
Als ingrijpen onderbouwd en gemotiveerd kan worden, verdienen ook de regionale
afstemming over de tijdelijkheid van maatregelen, de monitoring van de effecten
daarvan en de uitvoering speciale aandacht. Vanuit een oogpunt van kosten-
en klantvriendelijkheid, transparantie en efficiëntie zou gestreefd moeten
worden naar gemeenschappelijke voorzieningen voor het aanbieden van woningen
en voor de registratie van woningzoekenden.
 
 Indien de gemeente in een plusregio is gelegen geldt de eis van afstemming
met de gemeenten in de woningmarktregio niet. In dat geval stelt het
algemeen bestuur van de plusregio de huisvestingsverordening vast. In dat
algemeen bestuur zijn alle gemeenten vertegenwoordigd.
 Artikelen 7 en 8
 De gemeenteraad kan een zogenoemd huisvestingsvergunningstelsel instellen.
Woonruimte die in de huisvestingsverordening is aangewezen op grond van artikel
7 mag op grond van het artikel 8 niet in gebruik worden genomen door of in
gebruik worden gegeven aan woningzoekenden die niet over een huisvestingsvergunning
beschikken.
 
 De aanwijzing van categorieën woonruimte kan plaatsvinden aan de
hand van verschillende criteria. Het kan gaan om woonruimte gelegen in een
deel of delen van de gemeente (wijken, buurten, straten of complexen) en kenmerken
als de prijs, de aard of de grootte van de woonruimte. De aard van de woonruimte
wordt daarbij bepaald door de geschiktheid van die woonruimte voor bepaalde
groepen woningzoekenden, zoals ouderen en mensen met een lichamelijke of geestelijke
beperking.
 
 Voor de aangewezen categorieën woonruimten moet zijn voldaan aan
de vereisten van artikel 2 van de Huisvestingswet 20...
 
 De aanwijzing van categorieën woonruimte op grond van artikel 7 is
ook van belang voor de toepassing van de artikelen 11 tot en met 15. De voorrangsregels
van die artikelen kunnen alleen van toepassing zijn op (een deel van) de overeenkomstig
artikel 7 aangewezen woonruimten.
 Artikel 9
 Indien de gemeenteraad in de huisvestingsverordening een huisvestingsvergunningsstelsel
heeft ingesteld moet hij in die verordening de criteria die bij de verlening
van huisvestingsvergunningen van toepassing zijn vastleggen. De gemeenteraad
is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze criteria kunnen betrekking
hebben op de verhouding tussen prijs en inkomen of tussen oppervlakte en gezinssamenstelling.
 Artikel 10
 eerste lid
 De transparantie van het huisvestingsvergunningenstelsel vereist dat de
gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën
woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Bij deze
zogenoemde toelatingscriteria kan het bijvoorbeeld gaan om algemene leeftijdsgrenzen
(alleen meerderjarige woningzoekenden) of, indien de gemeenteraad toepassing
heeft gegeven aan artikel 15 van de Huisvestingswet 20.., om maatschappelijke
of economische binding.
 tweede lid
 De gemeenteraad wijst de categorieën woningzoekenden aan die voor
een huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Hierbij geldt als randvoorwaarde
dat de woningzoekende die een huisvestingsvergunning aanvraagt rechtmatig
in Nederland verblijft.
 Artikel 11
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat ten aanzien
van bepaalde categorieën woonruimte voorrang wordt gegeven aan bepaalde
categorieën woningzoekenden. Het gaat dan om woningzoekenden
voor wie de woonruimte gelet op de aard, de grootte of de prijs daarvan, bijzonder
passend moet worden geacht.
 Ten aanzien van de prijs gaat het dan veelal om betaalbare woningen die
bij voorrang bestemd zijn voor woningzoekenden met de laagste inkomens.
 De aard van de woonruimte heeft betrekking op bijzondere kenmerken van
de woning. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de afwezigheid van drempels en
eventuele andere voorzieningen die de woonruimte bij voorrang geschikt maken
voor woningzoekenden met een lichamelijke handicap en een laag inkomen.
 Bij grootte van de woonruimte gaat het vooral om het aantal kamers in
relatie tot de omvang van het huishouden van de woningzoekende. Bij woonruimte
met meer dan vier kamers zal dan voorrang worden gegeven aan grote gezinnen.
 
 Indien er geen woningzoekenden, die behoren tot een op grond van artikel
11 van de Huisvestingswet 20.. aangewezen categorie, belangstelling hebben
voor een op grond van dat artikel aangewezen woonruimte komen andere woningzoekenden
in aanmerking voor een huisvestingsvergunning ten aanzien van zo’n woonruimte.
 Artikel 12
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat voorrang
wordt gegeven aan woningzoekenden die dringend woonruimte behoeven. Zoals
in paragraaf 2.3.6 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting
is opgemerkt kan de gemeenteraad van deze bevoegdheid altijd gebruik maken.
 
 De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening de criteria vast volgens
welke woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Randvoorwaarde
hierbij is dat mantelzorgers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven
en verblijfsgerechtigden die voor de eerste keer een woning zoeken in ieder
geval tot de urgente woningzoekenden behoren. Deze groepen kunnen dus niet
van indeling in een urgentiecategorie worden uitgesloten. Dat geldt voor alle
gemeenten altijd. Dat wil zeggen dat een woningzoekende die in een blijf-van-mijn-lijfhuis
in een andere gemeente verblijft ook in de urgentiecategorieën dient
te worden ingedeeld.
 Artikel 13
 De indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën als bedoeld
in artikel 12, tweede lid, geschiedt door burgemeester en wethouders. In de
huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad hoe woningzoekenden kunnen
verzoeken om indeling in een urgentiecategorie. Tegen een beslissing omtrent
de indeling in een urgentiecategorie kan de woningzoekende bezwaar aantekenen
en beroep instellen.
 
 Burgemeester en wethouders kunnen van hun bevoegdheid om woningzoekenden
in urgentiecategorieën in te delen mandaat verlenen. Dit kan zowel aan
ambtenaren als aan niet-ambtenaren. Bij dat laatste valt te denken aan een
in te stellen urgentiecommissie. Huisvesting van urgenten is niet alleen het
probleem van een gemeente of woningaanbieder. Het is een gezamenlijk probleem
wat ook gezamenlijk opgepakt moet worden. Een centrale urgentieregeling met
een urgentiecommissie kan voor eenduidigheid zorgen. Dit draagt bij aan een
effectievere aanpak van dit probleem.
 Artikel 14
 Indien is voldaan aan de vereisten van artikel 2 kan de gemeenteraad bepalen
dat voor specifiek aangewezen woonruimtecomplexen of straten voorrang wordt
gegeven aan woningzoekenden met bepaalde sociale kenmerken. Dat wil zeggen
dat voor ieder complex of iedere straat onderbouwd moet zijn dat de aanwijzing
van dat complex of die straat op grond van artikel 14 noodzakelijk en geschikt
is voor het bestrijden van de bestaande leefbaarheidsproblemen en dat is voldaan
aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit.
 
 Deze bevoegdheid kan worden gebruikt indien er sprake is van leefbaarheidproblemen.
Deze problemen kunnen worden veroorzaakt door een concentratie van of te veel
aan bepaalde bewonersgroepen op een specifieke plek of juist de aanwezigheid
daar van bewonersgroepen met botsende of conflicterende levensstijlen. Voorbeelden
hiervan zijn de opeenhoping van probleemgezinnen in een straat of de in een
seniorencomplex samen met ouderen gehuisveste jongeren. De problemen op de
specifieke plek kunnen een onaanvaardbare negatieve uitstraling hebben op
de leefbaarheid ter plekke, maar ook op een groter deel van de wijk of buurt.
Het geven van voorrang aan bewonersgroepen gelet op hun sociale kenmerken
kan, als andere maatregelen zijn uitgeprobeerd en niet hebben gewerkt, een
bijdrage leveren aan de bestrijding van de oorzaken van de leefbaarheidsproblemen.
 
 Qua kenmerken kan het bijvoorbeeld gaan om een gewenste levensstijl of
gezinssamenstelling. De kenmerken of vereisten dienen te worden vastgelegd
in de huisvestingsverordening.
 
 Niet op alle kenmerken kan worden gestuurd. Sturing op etniciteit is verboden,
terwijl sturing op het hebben van werk en inkomen alleen mogelijk is op basis
van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.
 
 Het ingrijpen is hooguit mogelijk voor een periode van vier jaar en dient
na verloop van de tijdsperiode waarvoor de maatregelen zijn ingesteld opnieuw
te worden onderbouwd, waarbij opnieuw voldaan moet zijn aan bovengenoemde
vereisten. Dit om de democratische legitimatie optimaal te waarborgen.
 
 Dat de maatregelen alleen mogelijk zijn voor straten of complexen impliceert
dat het om specifieke problemen moet gaan op een ruimtelijk beperkte plek.
In principe is het mogelijk dat gemeenten zoveel straten benoemen dat daarmee
hele buurten of wijken onder deze vorm van woonruimteverdeling vallen. Voor
elke straat dient echter afzonderlijk voldaan te worden aan de bovengenoemde
vereisten, zodat zich dit in de praktijk vrijwel niet voor zal kunnen doen.
Indien het lange straten betreft, dient de aanwijzing zich te beperken tot
het deel waar de specifieke problemen zich aantoonbaar voordoen.
 
 Omdat woningzoekenden ook op grond van artikel 12, eerste lid, voorrang
kunnen krijgen, kan dat betekenen een woningzoekende met voorrang op grond
van artikel 12, eerste lid, en een woningzoekende met voorrang op grond van
artikel 14, eerste lid, belangstelling tonen voor dezelfde woonruimte. Met
het oog op die situatie is het noodzakelijk dat de gemeenteraad beslist welke
woningzoekende in dat geval voorrang krijgt.
 
 Sturing op leefbaarheid op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet
20.. kan geen betrekking hebben op de binding van woningzoekenden aan een
regio, gemeente of kern.
 Artikel 15
 eerste lid
 In dit artikel wordt het stellen van bindingseisen geregeld. Dit is alleen
toegestaan indien er geen of zeer beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw zijn
als gevolg van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3
van de Wet ruimtelijke ordening of een provinciale verordening als bedoeld
in artikel 4.1 van die wet.
 In dergelijke gemeenten kan zich in delen van de markt schaarste en daardoor
verdringing van eigen woningzoekenden door woningzoekenden van buitenaf voordoen,
omdat er niet of slechts weinig gebouwd mag worden. Van de bevoegdheid om
bindingseisen te stellen kan gebruik worden gemaakt indien en voor zover dat
noodzakelijk is met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling
van schaarse woonruimte. Om tot bindingseisen over te gaan moet het bestaan
van de schaarste en de noodzaak tot ingrijpen onderbouwd worden en voldaan
zijn aan alle procesvereisten uit de artikelen 2 en 6.
 
 Bij bovengemeentelijk ruimtelijk beleid, dat grenzen stelt aan de uitbreidingsmogelijkheden
van gemeenten of regio’s, kan het gaan om zowel rijks- als provinciaal
beleid. Bij de beoordeling van de mate waarin er voor een gemeente uitbreidingsmogelijkheden
zijn, vormt de migratiesaldo nul benadering uit de Nota Ruimte (2006) en nader
uitgewerkt in de amvb Ruimte het uitgangspunt. Essentie van deze benadering
is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om woningen te bouwen voor
de natuurlijke bevolkingsaanwas. Als die ruimte onvoldoende is, kan er gesproken
worden van geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden. In nationale landschappen
is er sprake van een regionale benadering van het migratiesaldo nul.
 
 Bindingseisen kunnen betrekking hebben op binding aan een woningmarktregio,
gemeente of een tot de gemeente behorende kern, maar het vraagstuk van woonruimteverdeling
is een bij uitstek regionale problematiek. Schaarstesituaties en de effecten
daarvan alsmede de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio,
waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Het ligt voor de hand dat wanneer
een beperking van de toelating al noodzakelijk is, deze in beginsel en bij
voorkeur betrekking heeft op en niet verder gaat dan de regionale schaal,
zodat woningzoekenden zich in elk geval kunnen vestigen binnen het gehele
gebied waarmee zij een binding hebben. Uit de huisvestingsverordening zal
in ieder geval duidelijk moeten blijken voor welk gebied bindingseisen gelden.
 
 Indien de gemeente is gelegen in een plusregio wordt de huisvestingsverordening
vastgesteld door het algemeen bestuur van die plusregio. Het is denkbaar dat
de beperkingen slechts betrekking hebben op één of enkele gemeenten
die deel uitmaken van die plusregio. In dat geval zal de economische of maatschappelijke
binding alleen kunnen gelden voor die gemeente(n) en dus niet voor alle gemeenten
in de plusregio.
 tweede lid
 Van economische binding is in ieder geval sprake als woningzoekenden voor
de voorziening in het bestaan aangewezen zijn op het duurzaam verrichten van
arbeid binnen of vanuit het gebied waarop de bindingseis betrekking heeft.
Niet elke arbeid zal iemand echter economisch gebonden maken. Het moet wel
een substantieel deel van de inkomensverwerving betreffen. Verder moet niet
alleen sprake zijn van werk met een duurzaam karakter, maar ook van een duurzame
relatie tussen de arbeid en het betrokken gebied. Zo zullen uitzendkrachten
over het algemeen eerder economisch gebonden zijn aan het gebied van waaruit
hun uitzendorganisatie opereert en van waaruit zij werken, dan aan het gebied
waarbinnen zij op enig moment daadwerkelijk werken.
 
 Een woningzoekende wordt in ieder geval geacht een maatschappelijke binding
te hebben als deze ten minste de laatste zes jaar onafgebroken heeft gewoond
in de regio, gemeente of kern dan wel dat gedurende de voorafgaande tien jaar
heeft gedaan.
 Mantelzorgers die zorgen voor een inwoner van de woningmarktregio, gemeente
of kern hebben eveneens een redelijk met de plaatselijke samenleving verband
houdend belang om zich in de woningmarktregio, gemeente of kern te vestigen.
 
 Gemeenten kunnen nadere invulling geven aan de omschrijving van economische
en maatschappelijke binding.
 Artikel 16
 Artikel 16 regelt de verlening of weigering van een huisvestingsvergunning.
Bij hun beslissing daaromtrent zijn burgemeester en wethouders gebonden aan
de door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastgestelde maatstaven.
Buiten deze verordening om kunnen geen regels gelden voor de verdeling van
woonruimte of tot behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
 
 Uitgangspunt bij de toetsing aan artikel 10 is dat daarop een eenmalige
toetsing plaatsvindt bij inschrijving van de woningzoekende. Dit is anders
voor de toetsing aan de passendheidscriteria van artikel 12. Toetsing aan
de in de verordening opgenomen criteria zal in de regel op het moment van
vergunningverlening plaats kunnen vinden. Het tweede lid regelt dat ingeval
een woningzoekende die op grond van de artikelen 11, 12, 14 of 15 voorrang
geniet belangstelling heeft voor deze woning deze voorgaat.
 Artikel 17
 Artikel 17 noemt twee categorieën woningzoekenden ten aanzien van
wie een eventueel in de huisvestingsverordening geregelde voorrang voor woningzoekenden
met economische of maatschappelijke binding niet van toepassing is.
 Het betreft een limitatieve opsomming: de uitzondering kan alleen gelden
voor verblijfsgerechtigden die uit de opvang komen en dus technisch dakloos
zijn en personen die in blijf-van-mijn-lijf-huizen verblijven.
 
 De personen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang vanwege
problemen van relationele aard of geweld in de relationele sfeer mogen niet
worden geweigerd, ook niet indien ze zich in een andere gemeente willen vestigen
dan waar het opvanghuis of de voormalige woning ligt.
 Artikel 18
 Dit artikel verplicht de gemeenteraad ertoe om in de huisvestingsverordening
een termijn te stellen waarna de huisvestingsvergunning, op voorwaarde dat
de betreffende woonruimte gedurende die termijn deugdelijk en tegen een realistische
prijs is aangeboden, aan iedere aanvrager moet worden verstrekt. Deze termijn
mag ten hoogste 13 weken betreffen, maar kan ook korter gesteld worden. De
waarde van de woonruimte in het economisch verkeer betreft een marktconforme
waarde van de woonruimte die getoetst kan worden aan de gemeentelijke WOZ-waarde.
 
 Artikel 16, tweede lid, bepaalt dat een huisvestingsvergunning mag worden
geweigerd als er een of meer andere woningzoekenden, die op grond van de artikelen
11, 12, 14 of 15 voorrang genieten, in aanmerking wensen te komen voor
de woonruimte. Omdat woningzoekenden niet verplicht zijn een aangeboden woonruimte
te aanvaarden, is voorzien in een termijn gedurende welke de eigenaar de woonruimte
moet aanbieden aan woningzoekenden die voorrang genieten. Als dat niet heeft
geleid tot een aanvaarding van de woonruimte mag de eigenaar de woonruimte
aan iedere woningzoekende aanbieden. Aan de wijze van aanbieden worden wel
enkele eisen gesteld. Wat betreft de wijze van aanbieding geldt dat die sterk
afhankelijk zal zijn van de plaatselijke situatie en of de gemeenteraad toepassing
heeft gegeven aan artikel 21. Daarom dient de gemeenteraad dit nader in te
vullen in de huisvestingsverordening.
 Artikel 19
 Burgemeester en wethouders kunnen in twee gevallen een eenmaal verleende
huisvestingsvergunning weer intrekken.
 Ten eerste kan dit wanneer de vergunninghouder de betrokken woonruimte
niet binnen de bij de vergunningverlening bepaalde termijn in gebruik heeft
genomen.
 Ten tweede kan dit wanneer de vergunning is verleend op grond van door
de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest
vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
 Gelet op de ingrijpende gevolgen die de intrekking van de verleende vergunning
voor de betrokkenen kan hebben, dient in deze de bewijslast bij de gemeente
te berusten.
 Artikel 20
 Dit artikel geeft de mogelijkheid om burgemeester en wethouders aan eigenaren
of beheerders van woonruimte het mandaat te verlenen voor verlening van de
huisvestingsvergunning. Wanneer een woningzoekende bij een eigenaar van woonruimte
komt voor het huurcontract kunnen direct de benodigdheden voor het verkrijgen
van een huisvestingsvergunning worden meegenomen. Hierdoor ontstaat minder
regeldruk voor de burger. Bij eigenaren van veel woonruimte of met veel wisselingen
bespaart dit ook de gemeente werk.
 De mandaatconstructie maakt duidelijk dat burgemeester en wethouders verantwoordelijk
blijven voor en aanspreekbaar op de verlening van huisvestingsvergunningen.
Ook kunnen burgemeester en wethouders te allen tijde besluiten de verlening
zelf weer ter hand te nemen.
 Artikel 21
 Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan
het gericht vinden van voor hem beschikbare woonruimte. Daarom kan de gemeenteraad
in de huisvestingsverordening regels stellen over de wijze van bekendmaking
aan woningzoekenden van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte.
Te denken valt aan het voorschrijven van de publicatie van het aanbod op een
website of in een huis-aan-huisblad of aanbieding van beschikbare woonruimte
in een woonwinkel. Omdat de wijze waarop dit het beste kan geschieden sterk
afhankelijk is van de plaatselijke situatie dient de gemeenteraad dit nader
in te vullen.
 Artikel 22
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat het verboden
is om woonruimte geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te
onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen of van zelfstandige
in onzelfstandige woonruimte om te zetten zonder vergunning daartoe van burgemeester
en wethouders. Voor een toelichting op de achtergrond van deze bevoegdheid
wordt verwezen naar paragraaf 2.4.2 van het algemeen deel van deze memorie
van toelichting.
 
 De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening op welke woonruimten
het vergunningvereiste van toepassing zal zijn. Het gaat hierbij om het gebied
en de hoogte van de huur- en koopprijs van de woonruimte.
 Het kan van belang zijn om woonruimte die niet behoort tot de op grond
van artikel 7 aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor
onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 22 kunnen gemeenten bijvoorbeeld
sturen op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door
toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een «tweede woning»
kan worden aangemerkt als een onttrekking in de zin van dit artikel. Het gebruik
van een woning om deze (gemeubileerd) te verhuren voor periode van een halfjaar
of langer geldt niet als onttrekking.
 Artikel 23
 Voor in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat behoort tot een
in de huisvestingsverordening aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester
en wethouders nodig. De gemeenteraad kan hiermee greep houden op de hoeveelheid
goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten
splitsen van een appartementscomplex is noodzakelijk om de appartementen te
kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het
licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen.
 Artikel 24
 De activiteiten waarvoor op grond van de artikelen 22 en 23 een vergunning
kan worden vereist hebben alle gevolg voor de eigendom van de betrokken woonruimten
en gebouwen. Om zeker te stellen dat de eigenaar van de betrokken woonruimte
respectievelijk het gebouw instemt met de voorgenomen activiteiten kan alleen
de eigenaar de benodigde vergunning aanvragen. Daarmee is ook duidelijk dat
die eigenaar kan worden aangesproken op de activiteiten.
 Artikel 25
 De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening de weigeringsgronden
vast te leggen ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor het onttrekken,
samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte. Daarbij kan gedacht worden
aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering
en leefbaarheid, maar bij splitsing ook de onderhoudstoestand van de betreffende
woonruimte.
 De gemeenteraad dient de afweging te maken in welke gevallen het belang
van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder moet wegen
dan het belang van de eigenaar bij onttrekking, samenvoeging, omzetting of
splitsing. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde indien door voorwaarden
of voorschriften het belang van behoud of samenstelling onvoldoende gewaarborgd
kan worden.
 Artikel 26
 Burgemeester en wethouders moeten uiterlijk 14 weken na ontvangst van
een aanvraag om een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten
en splitsen van woonruimte daarop beslissen. Indien zij dat niet doen
is de vergunning van rechtswege verleend (de zogenoemde lex silencio positivo).
 Artikel 27
 Burgemeester en wethouders kunnen in de genoemde gevallen een verleende
vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten en splitsen van woonruimte
intrekken.
 
 De reden waarom aan burgemeester en wethouders een bevoegdheid wordt verleend
om op de onder a genoemde grond een vergunning in te trekken is dat een vergunningverlening
steeds zal plaatsvinden na een beoordeling door het gemeentebestuur van alle
relevante omstandigheden op het moment waarop de beslissing genomen wordt.
Het feit dat de vergunning is verleend, zal zelf weer in eventuele andere
vergunningprocedures een rol kunnen spelen. Dit geldt met name bij de weigeringsgronden
die verband houden met de omvang of samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Wordt van een vergunning binnen een bepaalde termijn geen gebruik gemaakt,
dan moet het gemeentebestuur daarom, mede in het belang van andere aanvragers,
kunnen zeker stellen dat aan de vergunning in de toekomst geen rechten meer
kunnen worden ontleend.
 Artikel 29
 Burgemeester en wethouders zijn verantwoordelijk voor de huisvesting in
hun gemeente van verblijfsgerechtigden overeenkomstig de voor hun gemeente
geldende van rijkswege vastgestelde taakstelling.
 Artikelen 30 en 31
 Deze artikelen bevatten regels omtrent de berekening van de taakstelling
met betrekking tot de huisvesting van verblijfsgerechtigden.
 De huisvesting van verblijfsgerechtigden vindt plaats op gemeentelijk
niveau. Uitgangspunt hierbij is dat het aanbieden van woonruimte aan verblijfsgerechtigden
gelijk is aan die van de overige woningzoekenden. Verblijfsgerechtigden moeten
gelijk aan de andere woningzoekenden een vrije keus hebben voor de eigen woonruimte.
Dit in tegenstelling tot het veel gebruikte toewijzen van een woonruimte aan
een verblijfsgerechtigde waarbij deze geen keus in de woonruimte heeft.
 Artikel 32
 Bij een plotselinge toestroom van vluchtelingen of repatrianten of na
bijvoorbeeld grote overstromingen kan er ineens sprake zijn van een groep
woningzoekenden die bijzondere steun van de overheid behoeven bij het zoeken
van woonruimte. Dergelijke groepen kunnen op grond van artikel 32 door de
Minister voor Wonen, Wijken en Integratie bij ministeriële regeling worden
aangewezen. Ten behoeve van de huisvesting van zo’n aangewezen groep
kan de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie aanwijzingen geven aan burgemeester
en wethouders. 
 Artikel 35
 De in het voorgestelde artikel 35 neergelegde bevoegdheid is in de geldende
Huisvestingswet opgenomen in het aan dat artikel gelijke artikel 77. Die bevoegdheid
is nu niet minder noodzakelijk dan ten tijde van inwerkingtreding van de geldende
Huisvestingswet het geval was.
 In gemeenten waar een huisvestingsverordening geldt, zal bij de aanwijzing
van de daarin opgenomen categorieën woningen veelal van prijsgrenzen
gebruik zijn gemaakt. In die gemeenten kan er sprake zijn van het door een
verhuurder in rekening brengen van een boven de huurprijsgrens liggende huurprijs
in situaties dat het aantal punten dat voortvloeit uit het woningwaarderingsstelsel
tot een huurprijs zou moeten leiden die onder die grens ligt, waardoor die
verhuurder de huisvestingsvergunningplicht ontduikt. Deze handelwijze druist
zodanig in tegen de bedoeling van de huisvestingsverordening, dat een bevoegdheid
om zonder toestemming van de bewoner in de woning te kunnen controleren of
een verhuurder zich al dan niet daaraan schuldig maakt niet kan worden gemist.
 Ook kan het nodig zijn om in een woonruimte zonder toestemming van de
bewoner te controleren of er sprake is van kamergewijze verhuur, zonder dat
een vergunning is verleend tot omzetting van die woonruimte van zelfstandige
in onzelfstandige woonruimte, dan wel of een woonruimte zonder vergunning
aan de bestemming tot bewoning is onttrokken. Deze vergunningen zijn verplicht
ingevolge het voorgestelde artikel 22.
 
 Op de bevoegdheid om woningen binnen te treden is de Algemene wet op het
binnentreden van toepassing. In dit geval is er sprake van het zonder toestemming
van de bewoner moeten kunnen binnentreden door een toezichthoudende gemeenteambtenaar
voor andere doeleinden dan strafvordering. Hiervoor is, ingevolge artikel
2, eerste lid, en artikel 3, tweede lid, van die wet steeds een schriftelijke
machtiging van de burgemeester vereist.
 Artikel 36
 eerste lid
 De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke
boete kan worden opgelegd vanwege het zonder huisvestingsvergunning in gebruik
nemen van een vergunningplichtige woonruimte (artikel 8, eerste lid), vanwege
het in gebruik geven van vergunningplichtige woonruimte aan iemand die geen
huisvestingsvergunning heeft (artikel 8, tweede lid) en vanwege het zonder
vergunning geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning onttrekken,
met andere woonruimte samenvoegen of van zelfstandige woonruimte omzetten
in onzelfstandige woonruimte van krachtens artikel 22 aangewezen woonruimte
(artikel 22) of het zonder vergunning splitsen van een recht op een krachtens
artikel 23, eerste lid, aangewezen gebouw in appartementsrechten (artikel
23, eerste lid). Het zonder vergunning splitsen van een recht op een gebouw
in appartementsrechten (artikel 23) is nieuw ten opzichte van artikel 85a
van de Huisvestingswet. Dit artikel is toegevoegd om eenduidigheid in de bestuurlijke
handhaving te realiseren.
 
 In de bedoelde gevallen hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid
om een bestuurlijke boete op te leggen. Deze bevoegdheid heeft het karakter
van een bestuursbevoegdheid en komt, gelet op de taakverdeling binnen de gemeente,
toe aan burgemeester en wethouders.
 tweede lid
 De bestuurlijke boete wordt gebonden aan een maximum. De gemeenteraad
dient bij verordening vast te leggen hoe hoog de boete voor de verschillende
overtredingen zal zijn, waarbij het wettelijk maximum niet overschreden mag
worden.
 onderdeel a
 Voor de overtreding van artikel 8, eerste lid (het in gebruik nemen van vergunningplichtige woonruimte zonder huisvestingsvergunning), is
het boetemaximum € 340.
 
 Op het opleggen van een bestuurlijke boete ter zake van overtreding van
artikel 8, eerste lid, is de zogenoemde lichte procedure van toepassing. De
overtreder hoeft niet om zijn zienswijze gevraagd te worden en er hoeft geen
rapport of proces-verbaal opgemaakt te worden. Een rapport of proces-verbaal
mag uiteraard wel worden opgemaakt.
 onderdeel b
 Voor de overtreding van de artikelen 8, tweede lid, 22 en 23, eerste lid
(het in gebruik geven van vergunningplichtige woonruimte aan iemand zonder
huisvestingsvergunning en het zonder vergunning onttrekken, samenvoegen of
omzetten in onzelfstandige woonruimte), is het boetemaximum € 18 500.
Dat komt overeen met een strafrechtelijke boete van de vierde categorie.
 
 Op grond van het artikel 5:53 van de Algemene wet bestuursrecht is op
het opleggen van een bestuurlijke boete ter zake van overtreding van de artikelen
8, tweede lid, en 22, eerste lid, in beginsel de zogenoemde zware procedure
van toepassing. Dat wil zeggen dat de overtreder in de gelegenheid moet worden
gesteld zijn zienswijze te geven en dat altijd een rapport moet worden opgemaakt.
 derde lid
 Het tweede lid stelt de maximumbedragen vast voor de bestuurlijke boetes
die voor de verschillende overtredingen kunnen worden opgelegd. Daarom is
het zaak dat de gemeenteraad bij verordening de boetebedragen vaststelt. Dat
geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om de hoogte te bepalen op basis van
de plaatselijke situatie. Daarbij mag uiteraard geen hoger bedrag dan het
genoemde maximum worden vastgesteld. De door de gemeenteraad vastgestelde
bedragen zijn gefixeerde bedragen, het betreft hier geen maximale bedragen.
De gemeenteraad kan bij het bepalen van de hoogte van de boete per overtreding
desgewenst onderscheid maken naar bijvoorbeeld al dan niet bedrijfsmatige
exploitatie van de woonruimte of recidive. Het staat de gemeenteraad vrij
om te bepalen dat bij bedrijfsmatige exploitatie een hogere boete wordt opgelegd
dan wanneer bijvoorbeeld de ouders van een student(e) een woning kopen voor
hun kind en enkele kamers verhuren aan medestudenten. Ook kan de gemeenteraad
bepalen dat de woningeigenaar die al eerder is beboet bij herhaling een hogere
boete krijgt opgelegd.
 De verschillende overtredingen zijn duidelijk omschreven en eenduidig.
Er zal in de praktijk weinig voor de beboeting relevante variatie in de geconstateerde
overtredingen zijn. Daarom is het verantwoord om de gemeenteraad vaste bedragen
voor de boetes te laten vaststellen.
 Ondanks het gelden van vaste bedragen zullen burgemeester en wethouders
in voorkomende gevallen toepassing moeten geven aan artikel 5:46, derde lid,
van de Algemene wet bestuursrecht dat bepaalt dat indien de overtreder aannemelijk
maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is het bestuursorgaan
de boete lager vaststelt.
 Artikelen 37, 38 en 39
 Deze artikelen zijn gelijk aan de artikelen 78, derde lid, 60e en 60f
van de geldende Huisvestingswet. Op het moment dat de voorstellen van de commissie-Oosting
aangaande het interbestuurlijk toezicht zijn verwerkt in de wetgeving kunnen
deze artikelen worden geschrapt. Tot die tijd is er behoefte aan een specifiek
informatierecht voor het Rijk (artikel 37) en een specifieke taakverwaarlozingsbevoegdheid
voor de provincie en het Rijk met betrekking tot de huisvesting
van verblijfsgerechtigden (de artikelen 38 en 39).
 Artikel 43, onderdeel C
 De bevoegdheid van artikel 9 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek is overgenomen in artikel 14. Artikel 9 van die wet kan daarom
vervallen.
 Artikel 47, tweede lid
 De huisvestingsverordeningen die van kracht zijn op het tijdstip van inwerkingtreding
van de Huisvestingswet 20.. blijven gedurende een half jaar na dat tijdstip
van kracht. Dit geeft de gemeenten de gelegenheid om op basis van de nieuwe
bepalingen eventueel een nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen.
 
 De minister voor Wonen, Wijken en Integratie,
 E. E. van der Laan