ECLI:NL:HR:2025:1962, Hoge Raad, 19-12-2025, 24/03522
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Huurrecht. Bedrijfsruimte (art. 7:290 BW). Kan het enkele belang om hogere huurprijs te verkrijgen, op grond van art. 7:296 lid 3 BW leiden tot beëindiging van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Onder meer klachten tegen oordeel van hof dat dit niet kan omdat wet voorziet in regeling tot huurprijsaanpassing (art. 7:303 BW).

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	24/03522
      
        Datum	19 december 2025
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    1. [eiser 1] ,
     	wonende te [woonplaats] ,
    2. [eiseres 2] ,
     	wonende te [woonplaats] ,
    3. [eiseres 3] ,
     	wonende te [woonplaats] , Nieuw-Zeeland,
    4. [eiseres 4] ,
     	wonende te [woonplaats] ,
    5. [eiseres 5] ,
    
       	wonende te [woonplaats] ,
      EISERS tot cassatie,
      hierna: de verhuurders,
      advocaat: D. Rijpma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      KONINKLIJKE AHOLD DELHAIZE N.V.,
      gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,
      VERWEERSTER in cassatie,
      hierna: Ahold,
      advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Jas.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. het vonnis in de zaak 9611550 CV EXPL 21-18612 van de rechtbank Amsterdam van 1 juli 2022;
      b. het arrest in de zaak 200.317.230/01 van het gerechtshof Amsterdam van 18 juni 2024.
      De verhuurders hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
      Ahold heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. 
      De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot vernietiging en verwijzing. De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      In deze zaak is aan de orde of de verhuurder bij huur van art. 7:290-bedrijfsruimte een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigen uitsluitend om een hogere huurprijs van een andere partij te kunnen ontvangen.
      
    
    
      2.2
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) In juni 1989 zijn de verhuurders met Ahold een overeenkomst aangegaan voor de huur van een bedrijfsruimte in Amsterdam voor een periode van tien jaar (tot 1 juli 1999), met vier aanvullende optieperioden van telkens vijf jaar tot 1 juli 2019. Ahold heeft van die opties gebruikgemaakt.
        (ii) Sinds 1 juli 2019 is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen een huurprijs van laatstelijk afgerond € 488.000,-- per jaar.
        (iii) Partijen zijn sinds 2019 in overleg over verhoging van de huurprijs en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Ahold heeft voorgesteld om de huurprijs nader te doen vaststellen in een procedure op de voet van art. 7:303 BW. De verhuurders hebben hiermee niet ingestemd.
        (iv) Een andere marktpartij is bereid voor de bedrijfsruimte een huurprijs van € 775.000, per jaar te betalen. De verhuurders zijn met deze partij een voorwaardelijke huurovereenkomst aangegaan.
        (v) In juni 2021 hebben de verhuurders de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2022. Daarbij hebben zij Ahold de mogelijkheid geboden de (hiervoor onder (iv) genoemde) huurprijs van € 775.000,-- te evenaren. Ahold heeft niet met de opzegging ingestemd en de huurprijs niet geëvenaard.
        (vi) In november 2021 heeft Ahold voorgesteld de huurprijs vast te stellen op      € 541.650,-- per jaar. De verhuurders hebben dit voorstel afgewezen en een jaarlijkse huurprijs  van € 750.000,-- voorgesteld met een beding waarin wordt afgeweken van art. 7:303 BW. Ahold heeft dit voorstel afgewezen.
      
      
    
    
      2.3
      De verhuurders vorderen in deze procedure op de voet van art. 7:296 lid 3 BW beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
      
    
    
      2.4
      
        Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en daartoe, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen.
        De verhuurders beogen slechts een hogere huuropbrengst te bereiken; van andere relevante belangen is niet gebleken. (rov. 3.3)
        De verhuurders hebben ervoor gekozen op beëindiging aan te sturen en daarin paste het voeren van een huurprijsherzieningsprocedure niet. (rov. 3.4)
        Ahold voert als belang aan dat zij in geval van beëindiging van de huurovereenkomst de mogelijkheid tot exploitatie op deze goed renderende locatie verliest aan een concurrent. Ahold wijst erop dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een bestemmingswijziging heeft bewerkstelligd waarvan de verhuurders ook profiteren en dat zij hoge kosten heeft moeten maken om de locatie geschikt te maken voor het huidige gebruik. (rov. 3.5)
        Partijen zijn het niet eens over de vraag of het belang om een hogere huurprijs te incasseren, kan leiden tot beëindiging op grond van, kort gezegd, de belangenafweging. (rov. 3.6-3.7)
        In de wettelijke regeling voor art. 7:290-bedrijfsruimte bestaat tegenover opzeggingsbescherming voor de huurder de mogelijkheid voor de verhuurder om na enige tijd huurprijsherziening te vorderen op de voet van art. 7:303 BW. Daarmee ontstaat een evenwicht in de zin dat enerzijds de verhuurder gedurende langere tijd geen huurbeëindiging kan bewerkstelligen, maar anderzijds zo nodig huurprijsaanpassing kan bewerkstelligen door via de rechter huurprijsherziening naar het mogelijkerwijs inmiddels gestegen huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte te vorderen. De wetgever heeft in de wettelijke regeling uitdrukkelijk gekozen voor aanpassing aan het huurprijsniveau van lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en niet voor aanpassing aan de marktwaarde in de zin van het prijsniveau waarvoor ten tijde van de huurprijsherziening nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten. In 1995 is een wetsvoorstel om alsnog te kiezen voor aanpassing naar marktwaarde niet door de wetgever aanvaard en in 2003 is in de herziene wettelijke regeling voor art. 7:290-bedrijfsruimte evenmin voor verandering in die richting gekozen. (rov. 3.8)
        Het is onduidelijk waarom art. 7A:1631 lid 2, onder c, BW niet is teruggekeerd in de wettelijke regeling van 2003. Er zijn geen aanwijzingen dat de wetgever daarmee beoogd heeft de mogelijkheid tot opzegging te verruimen tot gevallen waarin het belang van de huurder uitsluitend gelegen is in een huurverhoging. De regel van art. 7:296 lid 4, onder c, BW, die inhoudt dat een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet mag strekken tot huurverhoging, is in de art. 7:290-regeling gehandhaafd en dat is met een dergelijke verruiming moeilijk te rijmen. Die handhaving wijst er eerder op dat de wetgever heeft beoogd dat opzegging gericht op huurverhoging ook vanaf 2003 niet tot beëindiging zou kunnen leiden. Anders zou de regel van art. 7:296 lid 4, onder c, BW langs die weg immers eenvoudig kunnen worden omzeild. (rov. 3.9)
        Uit een en ander moet worden afgeleid dat de wetgever beoogd heeft het systeem van art. 7:290-bedrijfsruimte en het daarin vervatte evenwicht tussen opzeggingsbescherming en huurprijsherziening tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te handhaven. Tegen die achtergrond kan bij de belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW het enkele belang van het verkrijgen van een hogere huurprijs niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden omdat de wet voorziet in een regeling tot huurprijsaanpassing. (rov. 3.11)
        Op grond van het voorgaande is het uitgangspunt dat het belang van de verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging van de huurovereenkomst te leiden. (rov. 3.12)
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      Onderdeel 1.1 van het middel klaagt onder meer dat het hof heeft miskend dat in een geval als hier aan de orde, van doorslaggevende betekenis is dat het een huurovereenkomst betreft die eerst is aangegaan voor tien jaar, met vier verlengingen van telkens vijf jaar, terwijl de gehele overeengekomen contractduur van dertig jaar inmiddels is verstreken, zodat de huur sindsdien voor onbepaalde tijd doorloopt. Bij die stand van zaken kan de verhuurder zonder meer opzeggen en moet de rechter een vordering uit hoofde van art. 7:295 lid 2 BW steeds toewijzen. Dan is niet relevant, ook niet bij een beëindigingsprocedure op de voet van art. 7:296 lid 3 BW, of de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen uitsluitend wegens het belang van het kunnen realiseren van een hogere huurprijs. De verhuurder moet na verloop van meer dan dertig jaar niet meer op de huurprijsaanpassingsprocedure van art. 7:303 BW zijn aangewezen, die hier tot een aanzienlijk lagere huurprijs leidt dan de markthuurprijs, aldus de klacht.
      
    
    
      3.2
      Uit art. 7:300 lid 2 BW volgt dat de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals in deze zaak aan de orde is, kan opzeggen. Daarbij moet de verhuurder de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid (art. 7:300 lid 3 BW in verbinding met art. 7:294 BW). Art. 7:300 lid 3 BW verklaart voorts op deze opzegging de art. 7:295-299 BW van overeenkomstige toepassing. Ingevolge art. 7:295 lid 2 BW kan de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Uit art. 7:296 lid 3 BW volgt, voor zover hier van belang, dat de rechter de vordering kan toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn voormelde belangen tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Ingevolge art. 7:296 lid 4, aanhef en onder c, BW wijst de rechter de vordering op grond van art. 7:296 lid 3 BW in ieder geval toe indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt.
      
    
    
      3.3
      Uit het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1631 lid 2, aanhef en onder c, (oud) BW volgde dat de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst die na ommekomst van de eerste termijn was verlengd, nietig was, indien deze opzegging ertoe strekte om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen. In de toelichting op deze bepaling is het volgende opgemerkt:
      
      
        “De opsomming van nietigheidsgronden in het voorgestelde artikel 1631, tweede lid, BW wijkt op één punt af van die in het voorgestelde artikel 1627, tweede lid, BW (…). Toegevoegd is de grond genoemd onder c, waarin een verbod voor de verhuurder ligt besloten om de overeenkomst op te zeggen ten einde langs die indirecte weg een hogere huurprijs te bereiken. Aldus wordt bereikt dat aan de verhuurder niet langer twee mogelijkheden ten dienste staan om tot verhoging van de huurprijs te komen, maar hij slechts gebruik kan maken van de ook voor de huurder openstaande rechtstreekse weg van nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter.”
      
    
    
      3.4
      Naast de hiervoor in 3.3 genoemde nietigheidsgrond bevatte art. 7A:1631a lid 2, onder 4, (oud) BW een – met het huidige art. 7:296 lid 4, onder c, BW overeenstemmende – toewijzingsgrond die inhield dat de rechter de opzegging in ieder geval toewees indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. In de toelichting op deze bepaling is over de zinsnede “voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt” het volgende opgemerkt:
      
      
        “De toevoeging aan de beëindigingsgrond (…) vloeit voort uit het verbod voor de verhuurder huurprijsverhoging door opzegging te realiseren.”
      
    
    
      3.5
      In het huidige recht is in art. 7:296 lid 4, onder c, BW de hiervoor in 3.4 genoemde toewijzingsgrond gehandhaafd. De hiervoor in 3.3 genoemde nietigheidsgrond is geschrapt en vervangen door de algemene nietigheidsgrond van art. 7:294 BW dat opzegging nietig is zonder vermelding van gronden. Deze wijziging is in de wetsgeschiedenis als volgt toegelicht:
      
      
        “De grond van artikel 1631 lid 2 onder c past niet meer in het thans voorgestelde stelsel, waar huurprijsvaststelling en opzeggingsbescherming gescheiden worden geregeld en reeds uit artikel 296 lid 4 onder c voortvloeit dat de enkele wens de huurprijs te verhogen geen toewijzing van de daar bedoelde vordering rechtvaardigt. Voor alle drie gronden geldt dat het niet wenselijk is om, alvorens aan de op de in artikel 296 bedoelde vordering toe te komen, eerst een discussie te ontketenen omtrent de vraag of de opzegging aan allerlei daarvoor gestelde vormvereisten voldoet, voor zover het gaat [om] vormvereisten die voor de effectiviteit van de opzegging zelf niet van wezenlijk belang zijn.”
      
    
    
      3.6
      Dat de schrapping van de hiervoor in 3.3 genoemde nietigheidsgrond niet tot doel had het tot dan toe geldende wettelijke systeem te wijzigen, blijkt eveneens uit de wetsgeschiedenis:
      
      
        “De voorgestelde regeling brengt geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht. Zowel het thans bestaande toepassingsgebied als de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming op dit gebied zijn gehandhaafd. Hetzelfde geldt voor de regeling van de vaststelling van de huurprijzen.”
      
    
    
      3.7
      Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis (zie hiervoor in 3.3-3.6) moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW open. Op grond van deze bepaling kan de rechter de huurprijs nader vaststellen. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals die in deze procedure aan de orde is.
      
    
    
      3.8
      Op het voorgaande stuit de hiervoor in 3.1 weergegeven klacht af.
      
    
    
      3.9
      De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - verwerpt het beroep;
      - veroordeelt de verhuurders in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ahold begroot op € 873,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de verhuurders deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 19 december 2025.
    
    
    
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 18 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1686.
  
  
     	Kamerstukken II 1980/81, 16655, nr. 3, p. 10.
  
  
     	Kamerstukken II 1980/81, 16655, nr. 3, p. 11.
  
  
     	Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr. 3, p. 6. 
  
  
     	Kamerstukken II 1999/2000, 26932, nr. 3, p. 1.