ECLI:NL:HR:2025:1800, Hoge Raad, 28-11-2025, 24/02649
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2025-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Gebouw op percelen van verschillende grondeigenaren. Begrip ‘woning’ in de zin van art. 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970. Verkrijging naar civielrechtelijke maatstaven (art. 5:20(1)(e) BW; art. 5:3 BW; art. 3:4 BW). Verlaagd tarief voor de overdrachtsbelasting.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      BELASTINGKAMER
    
    
    
      
        Nummer 24/02649 
      
        Datum	28 november 2025
    
    
    
      ARREST 
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [X1] en [X2] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN
    
    
    
      op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 mei 2024, nrs. BK-ARN 23/108 en 23/109, op de hoger beroepen van belanghebbenden tegen uitspraken van de Rechtbank Gelderland (nrs. AWB 22/1000 en AWB 22/1001) betreffende een door belanghebbenden op aangifte voldaan bedrag aan overdrachtsbelasting.
    
    
  
  
    
      1Geding in cassatie
    
      Belanghebbenden, vertegenwoordigd door B.L. Adams, hebben tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      De Staatssecretaris, vertegenwoordigd door [P] , heeft een verweerschrift ingediend.
      De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 14 februari 2025 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie.
      De Staatssecretaris heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
    
  
  
    
      2Uitgangspunten in cassatie 
    
      2.1
      Een projectontwikkelaar heeft in 2018 een onroerende zaak gekocht. De onroerende zaak bestond uit een perceel grond met daarop een woning (hierna: de woning), carport, tuin, diverse schuren, overkappingen, stallen, garage, verhard terras, zwembad en vijver. 
    
    
      2.2
      Het perceel is vervolgens kadastraal gesplitst in acht bouwkavels en één perceel (perceel [0001] ) onder meer voor de aanleg van een nieuwe openbare weg ter ontsluiting van de bouwkavels. Na de verkaveling stond de woning deels (bijna 45 procent) op perceel [0001] en voor het overige op twee van de acht bouwkavels: bijna 55 procent van de woning op perceel [0002] (kavel 1) en ongeveer 1 procent van de woning (een deel van de buitenmuur) plus een deel van het verharde terras op perceel [0003] (kavel 2). De situatie is als volgt weer te geven.
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.3
      Belanghebbenden hebben met de projectontwikkelaar een koop-aannemingsovereenkomst gesloten waarbij zij kavel 1 (perceel [0002] ) hebben verworven en een aannemingsovereenkomst zijn aangegaan voor de bouw op die kavel van een nieuwe twee-onder-één-kapwoning. Kavel 1 is op 9 september 2020 overgedragen aan belanghebbenden. Daarna is de woning met aanhorigheden gesloopt en is een aanvang gemaakt met de bouw van de nieuwe twee-onder-één-kapwoning. 
    
    
      2.4
      Ter zake van de verkrijging van kavel 1 hebben belanghebbenden een bedrag van € 15.693 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan naar een tarief van 6 procent. Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt en beroep ingesteld, met als grond dat zij een woning hebben verkregen en dat daarom 2 procent overdrachtsbelasting is verschuldigd.
    
  
  
    
      3De oordelen van het Hof 
    
      3.1
      Voor het Hof was in geschil of belanghebbenden een woning hadden verkregen in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (tekst 2020; hierna: de Wet BRV) zodat op de verkrijging het tarief van 2 procent van toepassing is.
    
    
      3.2
      Volgens het Hof is het de bedoeling van de wetgever geweest om per verkregen perceel te beoordelen of een woning wordt verkregen. Dat brengt volgens het Hof mee dat moet worden vastgesteld of binnen de kadastrale eigendomsgrens van kavel 1 een bouwwerk is verkregen dat naar zijn aard tot woning is bestemd. Volgens het Hof is het deel van de woning dat zich binnen de kadastrale eigendomsgrens van kavel 1 bevindt, op zichzelf niet voor bewoning bestemd of geschikt, en ook niet met beperkte aanpassingen geschikt te maken voor bewoning. Het Hof heeft daarom geoordeeld dat belanghebbenden geen woning in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BRV hebben verkregen, zodat terecht een tarief van 6 procent is gehanteerd.
    
  
  
    
      4Beoordeling van het middel 
    
      4.1
      Het middel klaagt over het hiervoor in 3.2 weergegeven oordeel van het Hof. Anders dan het Hof heeft geoordeeld is alleen relevant dat de opstal, waaronder het verkregen deel van 55 procent, op basis van de bouwkundige kenmerken kan worden aangemerkt als woning, zodat ten onrechte een tarief van 6 procent is gehanteerd, aldus het middel.
      
        4.2.1
        Artikel 2, lid 1, van de Wet BRV bepaalt dat overdrachtsbelasting wordt geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Overdrachtsbelasting wordt mede geheven ter zake van de verkrijging van een onverdeeld aandeel in dergelijke zaken en rechten. De Wet op belastingen van rechtsverkeer bevat geen eigen omschrijving van het begrip ‘onroerende zaken’, zodat volgens de wetsgeschiedenis daarvoor te rade moet worden gegaan bij het burgerlijke recht.
      
      
        4.2.2
        Artikel 14, leden 2 en 6, van de Wet BRV bepaalt dat, in afwijking van het eerste lid, voor het verkrijgen van een woning en aanhorigheden daarvan het lagere tarief van 2 procent geldt. Onder het verkrijgen van een woning en aanhorigheden in de zin van deze bepaling moet mede worden verstaan het verkrijgen van een onverdeeld aandeel daarin.
      
      
        4.2.3
        In een geval als dit, waarin een gebouw op percelen van verschillende grondeigenaren staat en iemand een van die percelen verkrijgt, brengt wat hiervoor in 4.2.1 is overwogen, mee dat voor de heffing van overdrachtsbelasting ter zake van die verkrijging naar civielrechtelijke maatstaven moet worden beoordeeld of en, zo ja, in hoeverre hij daarmee ook de eigendom van het gebouw heeft verkregen.
      
      
        4.2.4
        Op grond van artikel 5:20, lid 1, letter e, BW is de eigenaar van de grond ook eigenaar van de duurzaam met die grond verenigde gebouwen (verticale natrekking), tenzij die gebouwen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander (horizontale natrekking). Dat laatste kan het geval zijn door de werking van artikel 5:3 BW. Op grond van die bepaling is de eigenaar van een onroerende zaak als regel eigenaar van alle bestanddelen van die zaak, ook als het gaat om bestanddelen die op grond van een ander staan. Volgens artikel 3:4 BW zijn bestanddelen van een zaak (i) al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van die zaak, en (ii) zaken die zodanig zijn verbonden met een hoofdzaak, dat zij niet van die hoofdzaak kunnen worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis aan een van de betrokken zaken.
      
      
        4.2.5
        
          In gevallen als hiervoor in 4.2.3 bedoeld, kunnen zich verschillende situaties voordoen:
          	(a) Indien iemand in zo’n geval een perceel verkrijgt waarop slechts een (gedeelte van een) bestanddeel staat van het gebouw, verkrijgt hij daarmee geen eigendom van dat gebouw, waarvan de hoofdzaak staat op de grond van een ander en daarmee eigendom is van die ander. In zo’n geval is toepassing van artikel 14, lid 2, van de Wet BRV niet aan de orde.
          	(b) Indien iemand in zo’n geval een perceel verkrijgt waarop de hoofdzaak van het gebouw staat, terwijl slechts een (gedeelte van een) bestanddeel daarvan op de grond van een ander staat, dan verkrijgt hij daarmee de eigendom van het gehele gebouw. Indien dat gebouw een woning is, kan het lagere tarief van de overdrachtsbelasting op de verkrijging daarvan worden toegepast.
          	(c) Indien iemand ten slotte in zo’n geval een perceel verkrijgt waarop een gedeelte van het gebouw staat dat niet als hoofdzaak kan worden aangemerkt en evenmin als een (gedeelte van een) bestanddeel van dat gebouw, dan verkrijgt hij daarmee een onverdeeld aandeel in de eigendom van dat gehele gebouw. Hij verkrijgt dan dus niet de volledige eigendom van het gedeelte van het gebouw dat op zijn grond staat, maar gezamenlijke eigendom van het gebouw. Voor zover de wet niet anders bepaalt, is het namelijk niet mogelijk dat iemand slechts eigenaar is van een gedeelte van een zaak, aangezien de eigenaar van een zaak op grond van artikel 5:3 BW eigenaar is van al haar bestanddelen. Gelet op wat hiervoor in 4.2.2 is overwogen, kan ook op deze verkrijging van een onverdeeld aandeel in een gebouw het lagere tarief van de overdrachtsbelasting worden toegepast indien dat gebouw een woning is.
        
      
    
    
      4.3.
      Het Hof diende daarom met het oog op de toepasselijkheid van het lagere tarief voor de verkrijging van woningen te onderzoeken of zich in dit geval een hiervoor in 4.2.5 onder a, b dan wel c beschreven situatie voordeed. Het heeft dat niet gedaan. Het heeft beslissende betekenis toegekend aan de omstandigheid dat het deel van de woning dat zich binnen de kadastrale eigendomsgrens van het perceel bevindt, op zichzelf niet voor bewoning bestemd of geschikt is, en ook niet met beperkte aanpassingen geschikt is te maken voor bewoning. Daarmee heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het middel slaagt daarom.
      
        4.4.1
        De uitspraak van het Hof kan niet in stand blijven. De Hoge Raad kan de zaak afdoen.
      
      
        4.4.2
        De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat (i) het deel van de buitenmuur dat zich op kavel 2 bevond bestanddeel is van de woning, die zich voor het overige op kavel 1 en perceel [0001] bevond, en (ii) de woning een functionele eenheid vormde en dat geen van de gedeelten van de woning op kavel 1 en perceel [0001] is aan te merken als hoofdzaak. Dit brengt mee dat belanghebbenden door de verkrijging van kavel 1 tezamen met de eigenaar van perceel [0001] eigenaar zijn geworden van de woning.
      
      
        4.4.3
        Het is niet in geschil dat de woning als geheel is aan te merken als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BRV. Belanghebbenden hebben daarom door de verkrijging van kavel 1 een onverdeeld aandeel verkregen in een woning als bedoeld in artikel 14, lid 2, van de Wet BRV. Op die verkrijging is het tarief van 2 procent van toepassing. 
      
      
        4.4.4
        Voor dat geval is niet in geschil dat de verschuldigde overdrachtsbelasting € 5.231 bedraagt, zodat aan belanghebbenden een teruggave van € 10.462 moet worden verleend.
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    De Staatssecretaris zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie en de Inspecteur in de kosten van het geding voor het Hof en van het geding voor de Rechtbank. 
  
  
    
      6Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - verklaart het beroep in cassatie gegrond,
      - vernietigt de uitspraak van het Hof, de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar,
      - bepaalt dat aan belanghebbenden een bedrag van € 10.462 aan overdrachtsbelasting wordt teruggegeven,
      - draagt de Staatssecretaris van Financiën op aan belanghebbenden te vergoeden het griffierecht dat belanghebbenden voor de behandeling van het beroep in cassatie hebben betaald van € 138, 
      - draagt de Inspecteur op aan elk van belanghebbenden te vergoeden het bij het Hof betaalde griffierecht ter zake van de behandeling van elk van de zaken voor het Hof van € 136 en het bij de Rechtbank betaalde griffierecht ter zake van de behandeling van elk van de zaken voor de Rechtbank van € 49, 
      - veroordeelt de Staatssecretaris van Financiën in de kosten van belanghebbenden voor het geding in cassatie, vastgesteld op € 2.721 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en
      - veroordeelt de Inspecteur in de kosten van belanghebbenden voor het geding voor het Hof, vastgesteld op € 2.721 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en in de kosten van belanghebbenden voor het geding voor de Rechtbank, vastgesteld op € 2.721 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vice-president J.A.R. van Eijsden als voorzitter, en de raadsheren M.W.C. Feteris, M.T. Boerlage, A.E.H. van der Voort Maarschalk en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier J.P.J. van Kampen, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2025.
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:3652.
  
  
     ECLI:NL:PHR:2025:202.
  
  
     Kamerstukken II 1969/70, 10 560, nr. 3, blz. 25.
  
  
     Vgl. HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1502, rechtsoverweging 3.4.