ECLI:NL:HR:2026:322, Hoge Raad, 27-02-2026, 24/03856
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2026-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Is huurovereenkomst met betrekking tot executoriaal verkochte boerderij schijnconstructie? Bewijslastverdeling.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	24/03856
      
        Datum	27 februari 2026
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    
      STICHTING ZEKEROK,
      gevestigd te Groningen,
      EISERES tot cassatie,
      hierna: ZekerOk,
      advocaat: A.H.M. van den Steenhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      DEN REAST B.V.,
      gevestigd te Borne,
      VERWEERSTER in cassatie,
      hierna: Den Reast,
      advocaat: J.H.M. van Swaaij.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. de vonnissen in de zaak 10067636CV EXPL 22-5107 van de rechtbank Noord-Nederland van 8 november 2022 en 18 april 2023;
      b. de arresten in de zaak 200.333.407 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van          23 april 2024 en 23 juli 2024.
      ZekerOk heeft tegen het arrest van het hof van 23 juli 2024 beroep in cassatie ingesteld.
      Den Reast heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
      De zaak is namens Den Reast toegelicht door haar advocaat.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal S.D. Lindenbergh strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van ZekerOk heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2. Deze komen, kort gezegd, op het volgende neer. 
        (i) [betrokkene 1] was tot 1 oktober 2021 eigenaar van een boerderij in [plaats]. 
        (ii) In opdracht van de hypotheekhouder is de boerderij executoriaal verkocht en op 1 oktober 2021 aan Den Reast geleverd.
        (iii) ZekerOk is in februari 2021 opgericht. Vanaf 30 september 2021 is [betrokkene 1] de enig bestuurder van ZekerOk. 
        (iv) Den Reast wil dat ZekerOk de boerderij ontruimt. ZekerOk weigert dit, stellende dat zij met [betrokkene 1] een huurovereenkomst heeft gesloten waaraan Den Reast is gebonden. 
      
      
    
    
      2.2
      In dit geding heeft Den Reast in conventie, voor zover in cassatie van belang, een verklaring voor recht gevorderd dat zij niet gebonden is aan de vermeende huurovereenkomst en dat ZekerOk daaraan jegens haar geen rechten kan ontlenen. Daarnaast heeft zij ontruiming gevorderd.
      
    
    
      2.3
      ZekerOk heeft in eerste aanleg in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat een huurovereenkomst bestaat onder het regime van woonruimte. 
      
    
    
      2.4
      De kantonrechter heeft de door Den Reast gevorderde verklaring voor recht toegewezen, ZekerOk veroordeeld tot ontruiming en de reconventionele vordering van ZekerOk afgewezen. 
      
    
    
      2.5
      
        Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen van ZekerOk afgewezen. Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.
        	Het heeft er alle schijn van dat de huurovereenkomsten tussen [betrokkene 1] en ZekerOk papieren constructies zijn en niet zijn gebaseerd op daadwerkelijke overeenkomsten. (rov. 3.18)
        Den Reast is niet gebonden aan de vermeende huurovereenkomst, aangezien deze feitelijk niet bestaat. (rov. 3.19)
        	Het bewijsaanbod van ZekerOk wordt gepasseerd. Het is deels algemeen geformuleerd en niet voldoende specifiek. Voor een ander deel bevat het geen concrete te bewijzen feiten maar juridische waarderingen die zich niet voor bewijs lenen en die het hof ook niet deelt. (rov. 3.20)
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      Onderdeel 1.1 van het middel klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste bewijslastverdeling en als gevolg daarvan te hoge eisen heeft gesteld aan het bewijsaanbod van ZekerOk. De bewijslast van de door Den Reast gestelde schijnconstructie rust op Den Reast, zodat ZekerOk slechts gehouden was tegenbewijs te leveren. Aan het aanbod tot het leveren van tegenbewijs wordt niet de eis gesteld dat het voldoende concreet en specifiek moet zijn, aldus het onderdeel. 
      
    
    
      3.2
      Uitgangspunt is dat, ingevolge het bepaalde in art. 166 lid 1 Rv in verbinding met art. 353 lid 1 Rv, een partij in hoger beroep tot getuigenbewijs moet worden toegelaten indien zij voldoende specifiek bewijs aanbiedt van feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden. Een aanbod tot het leveren van tegenbewijs behoeft niet te worden gespecificeerd.
      
    
    
      3.3
      
        De hiervoor in 3.1 weergegeven klacht neemt tot uitgangspunt dat ZekerOk zich heeft beroepen op het bestaan van een huurovereenkomst tussen haar en [betrokkene 1], en dat Den Reast heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst een schijnconstructie is. Daaraan verbindt de klacht de gevolgtrekking dat de bewijslast van die schijnconstructie op Den Reast rust, zodat ZekerOk slechts was gehouden tegenbewijs te leveren, en zij haar aanbod tot het leveren van dit tegenbewijs niet behoefde te specificeren.
        De klacht berust op een onjuiste lezing van het bestreden arrest. Het oordeel van het hof in de rov. 3.18 en 3.19 moet immers aldus worden begrepen dat (i) Den Reast haar vorderingen, die in essentie strekken tot ontruiming, baseert op haar eigendomsrecht, (ii) ZekerOk het bevrijdende verweer heeft gevoerd dat een huurovereenkomst tussen haar en [betrokkene 1] aan ontruiming in de weg staat, en (iii) Den Reast heeft betoogd dat die huurovereenkomst “een papieren constructie” is en “feitelijk niet bestaat”, hetgeen neerkomt op een betwisting van het bestaan van die huurovereenkomst. Aan een en ander heeft het hof kennelijk de gevolgtrekking verbonden dat de bewijslast van het bestaan van de huurovereenkomst op ZekerOk rustte.
        Aldus verstaan geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de bewijslastverdeling of de eisen die aan het bewijsaanbod van ZekerOk konden worden gesteld. De hiervoor in 3.1 weergegeven klacht kan daarom niet tot cassatie leiden.
      
      
    
    
      3.4
      De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - verwerpt het beroep;
      - veroordeelt ZekerOk in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Den Reast begroot op € 873,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien ZekerOk deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren A.E.B. ter Heide en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 27 februari 2026.
    
    
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4804.
  
  
     HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, rov. 3.6.
  
  
     HR 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1141, rov. 3.2