ECLI:NL:RVS:2025:5602, Raad van State, 19-11-2025, 202501408/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2025-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluiten van 10 januari 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Reimerswaal een tegemoetkoming in planschade aan [appellant sub 1] van € 10.000,- en aan [appellant sub 2] van € 7.000,- toegekend. [appellant sub 1] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] in Yerseke en [appellant sub 2] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] in Yerseke. Zij hebben op 18 januari 2022 het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd dat de woningen in waarde zijn verminderd door het op 11 juli 2017 vastgestelde en op 24 augustus 2017 in werking getreden bestemmingsplan Nieuwbouw kerk Gereformeerde Gemeente Yerseke. Het bestemmingsplan maakt aan de Steeweg de bouw mogelijk van een nieuw kerkgebouw met een maximale hoogte van 25 m met een kerktoren van 45 m. De rechtbank is van oordeel dat het college onder verwijzing naar de adviezen van Langhout voldoende inzicht heeft gegeven in de planologische vergelijking en de omvang van de nadelige gevolgen die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] door het bestemmingsplan ondervinden. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet met objectieve en verifieerbare bewijsstukken onderbouwd dat de bebouwingsmogelijkheden die bestonden op grond van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid feitelijk niet realiseerbaar waren.

202501408/1/A2.
    Datum uitspraak: 19 november 2025
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op de hoger beroepen van:
    1. [appellant sub 1], wonend in Yerseke, gemeente Reimerswaal,
    2. [appellant sub 2], wonend in Yerseke, gemeente Reimerswaal,
    appellanten,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-­West­-Brabant van 24 januari 2025 in zaken nrs. 23/10133 en 23/10134 in het geding tussen:
    1. [appellant sub 1]
    2. [appellant sub 2]
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Reimerswaal.
    Procesverloop
    Bij besluiten van 10 januari 2023 heeft het college een tegemoetkoming in planschade aan [appellant sub 1] van € 10.000,- en aan [appellant sub 2] van € 7.000,- toegekend.
    Bij besluiten van 28 augustus 2023 heeft het college de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 24 januari 2025 heeft de rechtbank de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
    Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoger beroep ingesteld.
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 16 oktober 2025, waar [appellant sub 1] en [appellant sub 2], bijgestaan door mr. J. van Groningen, advocaat in Middelharnis, en het college, vertegenwoordigd door mr. S. Reubens, vergezeld door mr. T.A.P. Langhout, deskundige, zijn verschenen. Voorts is op de zitting de Gereformeerde Gemeente Yerseke, vertegenwoordigd door [gemachtigden], als partij gehoord.
    Overwegingen
    1.       De rechtbank heeft terecht vastgesteld dat in dit geval de Wet ruimtelijke ordening (Wro), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing is.
    De aanvraag
    2.       [appellant sub 1] is eigenaar van de woning aan de [locatie 1] in Yerseke en [appellant sub 2] is eigenaar van de woning aan de [locatie 2] in Yerseke (hierna: de woningen). Zij hebben op 18 januari 2022 het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd dat de woningen in waarde zijn verminderd door het op 11 juli 2017 vastgestelde en op 24 augustus 2017 in werking getreden bestemmingsplan Nieuwbouw kerk Gereformeerde Gemeente Yerseke (hierna: het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan maakt aan de Steeweg de bouw mogelijk van een nieuw kerkgebouw met een maximale hoogte van 25 m met een kerktoren van 45 m.
    Besluitvorming
    3.       Het college heeft voor de op de aanvragen te nemen besluiten advies gevraagd aan Langhout & Wiarda bestuursschade & omgevingsrecht deskundigen (hierna: Langhout). In de adviezen van 8 december 2022, opgesteld door mr. T.A.P. Langhout, is onder meer het volgende vermeld.
    Langhout maakt een vergelijking tussen de voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van het plangebied onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande regime. Langhout concludeert dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] leidt tot nadeel. Dit nadeel bestaat uit uitzichthinder, aantasting van de privacy, geluid- en lichtoverlast, verkeer- en parkeeroverlast en aantasting van de situeringswaarde.
    Op basis van de planvergelijking heeft een taxatie plaatsgevonden van de waardedalingen van de woningen op de peildatum. Volgens de taxatie is de waarde van de woning van [appellant sub 1] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan gedaald van € 750.000,- naar € 700.000,-. De schade bedraagt dus € 50.000,-. De waarde van de woning van [appellant sub 2] is gedaald van € 525.000,- naar € 490.000,-. De schade bedraagt dus € 35.000,-.
    Volgens Langhout is de helft van dit nadeel onvoorzienbaar. Voor [appellant sub 1] is dat € 25.000,- en voor [appellant sub 2] € 17.500,-.
    Voor de omvang van het normaal maatschappelijk risico adviseert Langhout een drempel van 2% van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime toe te passen. Voor [appellant sub 1] bedraagt de drempel € 15.000,- (2% van 750.000,-) en voor [appellant sub 2] € 10.500,- (2% van € 525.000,-).
    Dat betekent dat [appellant sub 1] aanspraak maakt op een tegemoetkoming in de planschade van € 10.000,-. [appellant sub 2] maakt aanspraak op een tegemoetkoming in de planschade van € 7.000,-.
    4.       Het college heeft de adviezen van Langhout aan de besluiten van 10 januari 2023 ten grondslag gelegd.
    5.       [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben in bezwaar tegenadviezen van Overwater Grondbeleid BV (hierna: Overwater) van 6 juni 2023 ingebracht. Het college heeft op 28 augustus 2023 de bezwaren ongegrond verklaard onder verwijzing naar nadere adviezen van Langhout van 2 mei 2023 en van 19 juni 2023 en een advies van de Commissie bezwaarschriften van 10 juli 2023.
    Uitspraak van de rechtbank
    6.       De rechtbank is van oordeel dat het college onder verwijzing naar de adviezen van Langhout voldoende inzicht heeft gegeven in de planologische vergelijking en de omvang van de nadelige gevolgen die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] door het bestemmingsplan ondervinden. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet met objectieve en verifieerbare bewijsstukken onderbouwd dat de bebouwingsmogelijkheden die bestonden op grond van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 (het oude bestemmingsplan) met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid feitelijk niet realiseerbaar waren. Langhout heeft daarbij voldoende toegelicht dat de nieuwe planologische situatie in dit geval leidt tot een middelzware aantasting van de privacy.
    7.       Volgens de rechtbank heeft het college de waardevermindering van de woningen onder verwijzing naar de adviezen van Langhout voldoende inzichtelijk gemaakt.
    8.       De rechtbank is verder van oordeel dat voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op het moment van aankoop van de woningen redelijkerwijs voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Uit de door het college overgelegde relevante pagina's uit de beleidsvisie van 26 augustus 1997 volgt dat het gebied tussen de Steeweg en de Smalleweg was gereserveerd voor woningbouw. Daarom mag ervan uit worden gegaan dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de mogelijkheid van verwezenlijking van een negatieve ontwikkeling hebben betrokken (of hadden moeten betrekken) bij de koopprijs van de woningen.
    9.       Volgens de rechtbank heeft het college terecht een vergoeding van € 1.500,- per partij voor de kosten van de ingeschakelde deskundige redelijk geacht en was het niet gehouden de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] genoemde kosten voor de deskundige van € 17.271,- te vergoeden.
    Oordeel van de Afdeling
    10.     De Afdeling bespreekt hieronder de gronden in hoger beroep over de planologische vergelijking, de taxatie van de woning van [appellant sub 2], de voorzienbaarheid en de deskundigenkosten.
    11.     De Afdeling stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak het bestuursorgaan op het advies van een deskundige mag afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
    Planologische vergelijking
    12.     [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat de realisering van de bebouwingsmogelijkheden die op grond van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 bestonden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. Daarbij wijzen zij erop dat de gronden die beschikbaar waren voor woningbouw dicht bij een melkveehouderij lagen en de aard van het aanwezige bedrijf aan realisering van de toegestane bebouwing in de weg stond.
    13.     Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 10-11, wordt voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime, die door de aanvrager als oorzaak van de schade is gesteld, in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe wordt voor de desbetreffende gronden een vergelijking gemaakt tussen deze wijziging en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van het oude en nieuwe planologische regime is toegestaan, ongeacht of, en zo ja in hoeverre, deze planologische mogelijkheden zijn benut.
    Slechts indien en voor zover realisering van de planologische mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
    14.     Langhout heeft op grond van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 vastgesteld dat op de aangewezen gronden de bestemming agrarisch rust. Ook beschikken de gronden over een bouwvlak. Binnen het bouwvlak mochten onder meer bedrijfsgebouwen gebouwd worden met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 8 en 12 m. Buiten het bouwvlak waren onder meer sleufsilo's, een doek voor containervelden en tijdelijke afdekfolies toegestaan.
    15.     De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet aannemelijk hebben gemaakt dat realisering van de toegestane bebouwing met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet geconcretiseerd waarom de toegestane bebouwing niet mogelijk is wegens de situering en de aard van het bedrijf. Dat er een melkveehouderij al aanwezig is en dat de beschikbare gronden daaromheen liggen, betekent immers niet dat de toegestane bebouwing is uitgesloten. Zo kunnen de aanwezige bedrijfsgebouwen worden verhoogd. Ook past de toegestane bebouwing bij de aard van het bedrijf. Voor zover de toegestane bebouwing niet bij de aard van het bedrijf past, zou ook een ander agrarisch bedrijf ter plaatse kunnen worden gevestigd. Dat daar al een melkveehouderij is gevestigd staat op zichzelf niet daaraan in de weg.
    16.     [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wijzen voor de onderbouwing van hun betoog ook op de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1544. De Afdeling merkt daarover op dat die uitspraak gaat over de vaststelling van een planologische maatregel. Bovendien staat de huidige feitelijke situatie niet per definitie gelijk aan een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden en is die evenmin daarvoor het uitgangspunt. De bedrijfsvoering kan immers zodanig gewijzigd worden dat wel de maximale planologische mogelijkheden daarmee worden benut. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet aannemelijk gemaakt dat dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld doordat milieuhygiënische vereisten daaraan in de weg zouden staan.
    17.     Het betoog slaagt niet.
    Privacy
    18.     Verder betogen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onder verwijzing naar het tegenadvies van Overwater dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat het bestemmingsplan in vergelijking met het daaraan voorafgaande planologische regime leidt tot een zware aantasting van hun privacy. Zij wijzen erop dat het kerkgebouw op zondagen drie keer per dag zal worden bezocht door ongeveer 2.000 leden per kerkdienst. Ook nemen de verkeersbewegingen toe door doordeweekse activiteiten.
    19.     Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak, onder 13-14, wordt bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in indirecte planschade uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van de gronden van derden.
    Wanneer de door de aanvrager gestelde indirecte planschade is te herleiden tot een wijziging van de gebruiksmogelijkheden, wordt in de planvergelijking, in het kader van de meest ongunstige invulling van het oude en nieuwe planologische regime op de peildatum, een reële prognose gemaakt van het gebruik van de desbetreffende gronden met de daaruit voortvloeiende redelijkerwijs te verwachten nadelen voor de aanvrager. Dit onderzoek moet uitwijzen of die wijziging van dien aard is, dat het nieuwe planologische regime een nadeliger positie van de aanvrager, met daaruit voortvloeiende schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak, tot gevolg heeft gehad.
    Onder 16 van die uitspraak overweegt de Afdeling dat, indien gesteld wordt dat opeenvolgende planologische maatregelen schade hebben veroorzaakt, per planologische maatregel een vergelijking moet worden gemaakt tussen het planologische regime zoals dat gold onmiddellijk vóór en na de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt.
    20.     Langhout heeft geconcludeerd dat het bestemmingsplan leidt tot een middelzwaar planologisch nadeel. Daarbij heeft hij toegelicht dat de aantasting van de privacy per saldo is toegenomen door de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie, maar dat ook al voor de planologische wijziging de privacy kon worden aangetast vanaf de voor de woningen aanwezige openbare weg, de Steeweg.
    21.     De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat Langhout begrijpelijk heeft toegelicht dat het bestemmingsplan leidt tot een middelzware aantasting van de privacy. Daarbij is van belang dat uit het mobiliteitsonderzoek dat ten grondslag lag aan het bestemmingsplan, en waar Langhout ook naar verwijst, volgt dat met name op zondag een toename van verkeer plaatsvindt. Er zijn drie piekmomenten door de over de zondag verspreide diensten.
    22.     De door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ingeschakelde deskundigen wijzen er bij de kwalificatie van het nadeel als zwaar op dat de intensiteit niet alleen op de piekmomenten hoog zal zijn, maar gedurende de gehele week. Een onderbouwing hiervoor ontbreekt. Uit het mobiliteitsonderzoek volgt dat de invloed van de kerk op de mobiliteitsintensiteit op werkdagen juist verwaarloosbaar is. Uit bijlage 3 bij het mobiliteitsonderzoek blijkt bovendien dat de verschillende doordeweekse activiteiten, zoals catechisaties, Bijbelstudies, vergaderingen, koorrepetities en begrafenissen, waarop [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op de zitting nog hebben gewezen, daarin zijn meegenomen.
    23.     Dat verder tussen Langhout en Overwater een verschil van inzicht bestaat over de waardering van schadefactoren, betekent niet dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aannemelijk hebben gemaakt dat de planvergelijking van Langhout onzorgvuldig of onvolledig is geweest. Ook volgt daar niet uit dat Langhout de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. Uit hun betoog blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de planvergelijking.
    24.     Het betoog slaagt niet.
    Taxatie woning [appellant sub 2]
    25.     [appellant sub 2] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college mocht uitgaan van de taxatie van Langhout van zijn woning onder het oude planologische regime. Hij wijst er daarbij op dat tussen de taxaties van Overwater en Langhout een aanzienlijk verschil bestaat. Langhout heeft zijn woning onder het oude planologische regime op € 525.000,- getaxeerd, terwijl Overwater de woning op € 650.000,- heeft getaxeerd.
    26.     Zoals de Afdeling heeft overwogen in de overzichtsuitspraak, onder 55-56, dwingt artikel 6.1 van de Wro niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.
    Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van (dat aspect van) het taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie die is vervat in het aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit een in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom tot verschillende conclusies over de waarde van het te taxeren object zijn gekomen, is de vraag niet of de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. Ook onvoldoende is een - niet met een tegenrapport onderbouwd - betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt.
    27.     De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het college mocht uitgaan van de taxatie van Langhout. Uit het overgelegde tegenadvies van Overwater volgt slechts dat de taxateur op basis van een aantal factoren en andere referentieobjecten op een hogere taxatie uitkomt. Daarin is echter niet toegelicht waarom de door Langhout verrichte taxatie van de woning onjuist is. Zo is niet toegelicht dat en waarom de door Langhout gebruikte referentieobjecten niet geschikt zijn. Evenmin is toegelicht dat de gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Dat de taxatie van Langhout en Overwater wat betreft de waarde van de woning van [appellant sub 1] overeenkomen, betekent niet dat de taxatie van de woning van [appellant sub 2] door Langhout onjuist is.
    28.     Het betoog slaagt niet.
    Voorzienbaarheid
    29.     [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bestrijden verder de hoogte van de tegemoetkoming. Zij betogen onder verwijzing naar het tegenadvies van Overwater dat de rechtbank ten onrechte van oordeel is dat het voor hen ten tijde van de aankoop van de woningen redelijkerwijs voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Zij wijzen erop dat de ontwikkeling van het omvangrijke kerkgebouw onvergelijkbaar is met een reguliere uitbreiding van een woongebied. Zij konden het huidige ontwikkelde volume niet voorzien en het gaat niet om een nadere detaillering en invulling van een ontwikkeling die ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.
    30.     Zoals de Afdeling heeft overwogen in de overzichtsuitspraak, onder 65, wordt bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.3 van de Wro ook de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrokken. De schadeoorzaak is voorzienbaar als voor de aanvrager aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Als de schadeoorzaak voorzienbaar was, kan het bestuursorgaan mogelijk risicoaanvaarding aan de aanvrager tegenwerpen. Dat betekent dat de schade voor zijn rekening blijft.
    Van actieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager een investeringsbeslissing heeft genomen, bijvoorbeeld door een onroerende zaak te kopen, terwijl de schadeoorzaak voor een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van deze investeringsbeslissing voorzienbaar was.
    Bij de beantwoording van de vraag of een planologische wijziging voorzienbaar was, wordt rekening gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft (zie de overzichtsuitspraak, onder 72).
    Met het oog op de beoordeling van de voorzienbaarheid moet het bestuursorgaan een vergelijking maken tussen de ruimtelijke gevolgen van het planologische regime waarvan gesteld wordt dat het planschade heeft veroorzaakt en de ruimtelijke gevolgen van de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in het beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden (zie de overzichtsuitspraak, onder 76).
    Bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade komt geen betekenis toe aan de grootte van de ten tijde van de beslissing tot investering bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan (zie de overzichtsuitspraak, onder 77).
    31.     Niet in geschil is dat er ten tijde van de aanschaf van de woningen een openbaar gemaakt beleidsvoornemen lag. In dit beleidsvoornemen, de Beleidsvisie Wonen van 26 augustus 1997 (hierna: de beleidsvisie), was het in het geding zijnde plangebied concreet en expliciet aangewezen voor woningbouw.
    32.     De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het college mocht aannemen dat de planologische ontwikkeling gedeeltelijk voorzienbaar was. Dat het niet gaat om dezelfde planologische ontwikkeling als opgenomen in de beleidsvisie, betekent niet dat geen voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 6 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1882, onder 8-9. Zoals onder 30 overwogen moet het bestuursorgaan een vergelijking maken tussen de ruimtelijke gevolgen van het planologische regime waarvan gesteld wordt dat het planschade heeft veroorzaakt en de ruimtelijke gevolgen van de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in het beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden.
    33.     Uit de beleidsvisie volgt dat ter plaatse van de kerk was voorzien in woningbouw. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden ten tijde van de aankoop in zoverre er rekening mee kunnen houden dat de situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarmee konden zij het nadeel verdisconteren in de aankoopprijs. Omdat de meest ongunstige uitwerking van de beleidsvisie niet tot exact dezelfde ruimtelijke gevolgen zou leiden, bijvoorbeeld een minder ongunstig uitzicht en een minder vergaande inbreuk op de privacy, hebben zij niet het huidige gerealiseerde nadeel volledig kunnen voorzien en kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Voor dat gedeelte heeft Langhout niet onbegrijpelijk een afslag van 50% op de vergoedbare schade toegepast. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet onderbouwd dat de toegepaste afslag te hoog is.
    34.     Het betoog slaagt niet.
    Vergoeding deskundigenkosten in bezwaarfase
    35.     Tot slot betogen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat de rechtbank miskent dat de door hen in de bezwaarfase gemaakte deskundigenkosten van € 17.271,- redelijk zijn en voor vergoeding in aanmerking komen.
    36.     Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
    37.     De Afdeling stelt vast dat de besluiten van 10 januari 2023 in bezwaar niet zijn herroepen. Voor het college bestond op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb daarom geen verplichting om de in de bezwaarfase gemaakte deskundigenkosten te vergoeden. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn dus niet tekortgedaan door de toegekende vergoeding voor deskundigenkosten in de bezwaarfase.
    38.     Ten overvloede overweegt de Afdeling dat het in dit geval niet gaat om een vergoeding op grond van artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, nu [appellant sub 1] en [appellant sub 2] de bedoelde kosten hebben gemaakt voor het door Overwater op 6 juni 2023 uitgebrachte advies waarin wordt gereageerd op de besluiten van 10 januari 2023 en het daaraan ten grondslag liggende advies van Langhout (zie onder 127 van de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak).
    39.     Het betoog slaagt niet.
    Conclusie
    40.     Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    41.     Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    bevestigt de aangevallen uitspraak.
    Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. J.C.A. de Poorter en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
    w.g. Van Ravels
    voorzitter
    w.g. Planken
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025
    299-1120