ECLI:NL:HR:2026:225, Hoge Raad, 13-02-2026, 24/04709
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2026-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroepsaansprakelijkheid notaris. Vordering tot schadevergoeding op grond van schending van zorgplicht van notarissen bij redigeren van winstrechtbepaling in notariële akte. Niet voldaan aan stelplicht met betrekking tot causaal verband tussen zorgplichtschending en schade?

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	24/04709
      
        Datum	13 februari 2026
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    
      
        [eiser] ,
      wonende in [woonplaats] ,
      EISER tot cassatie,
      hierna: [eiser] ,
      advocaten: B.T.M. van der Wiel en T. van Tatenhove,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. [notaris 1] ,
    
       	wonende te [woonplaats] ,
      	hierna: [notaris 1] ,
    
    2. [notaris 2] ,
    
       	wonende te [woonplaats] ,
      	hierna: [notaris 2] ,
      VERWEERDERS in cassatie,
      hierna gezamenlijk: de notarissen,
      advocaat: M.W. Scheltema.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. de vonnissen in de zaak C/13/698093 / HA ZA 21-210 van de rechtbank Amsterdam van  28 april 2021, 27 oktober 2021 en 23 februari 2022;
      b. de arresten in de zaak 200.311.983/01 van het gerechtshof Amsterdam van 14 maart 2023 en 24 september 2024.
      
        [eiser] heeft tegen het arrest van het hof van 24 september 2024 beroep in cassatie ingesteld. 
      De notarissen hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend. 
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor [eiser] mede door D.V.W. Hakhoff en voor de notarissen mede door M.W. Bakker.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
      De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) [eiser] is een particulier die, al dan niet via zijn vennootschappen, in bedrijven investeert door middel van het verstrekken van leningen.
        (ii) [eiser] was tot 1 augustus 2017 commanditair vennoot in de commanditaire vennootschap Zonnewijser Vastgoed C.V. (hierna: Zonnewijser).
        (iii) Bij de oprichting van Zonnewijser in 2013 was [eiser] commanditair vennoot voor 50% van het vennootschapsvermogen.
        (iv) Zonnewijser heeft na oprichting het pand ‘De Zonnewijser’ aan de [a-straat 1] / [a-straat 2] te [plaats] gekocht. De totale koopsom van de twee panden tezamen bedroeg in 2013 circa € 7.135.000,-- kosten koper (hierna: k.k.).
        (v) Bij e-mail van 9 juni 2017 heeft [betrokkene 1] (onder meer de (indirecte) bestuurder van de beherend vennoot van Zonnewijser en (indirecte) bestuurder van een van de overige commanditaire vennoten van Zonnewijser; hierna: [betrokkene 1] ) onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
        
          “Hierbij uiteenzetting van hetgeen we bespraken, vernemen graag of dit correct verwoord is:
        - Overname 50% van je aandelen in de Zonnewijser voor het totaalbedrag van                        € 2.000.000 k.k.
        - (…)
        Kan je ons je ideeën voorleggen, aangaande:
        - (…);
        - Winstdeel in geval van verkoop geheel aan derden en voor welke termijn dat geldt;”
      
      
      
        (vi) Bij de voorgenomen verkoop van de participatie van [eiser] in Zonnewijser waren vier notarissen betrokken, onder wie [notaris 1] en [notaris 2] . Bij           e-mail van 5 juli 2017 heeft [betrokkene 1] onder meer het volgende aan [notaris 1] geschreven:
      
      
      
        “Inzake de Zonnewijser C.V., het volgende:
      
      
      
        Voor het einde van de maand (Juli, bij voorkeur maandag 31 juli), kopen we (de vennoten) de aandelen van vennoot [eiser] (50%)
      
      
      
        Koopsom is € 2.000.000 k.k.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          [eiser] verkrijgt na de verkoop, het recht op een winstdeel van 10% van het bedrag boven een koopsom van 14miok.k. indien het geheel aan derden wordt verkocht.                      Dit winstrecht/-deel loopt t/m 31/12/2020. (…)”
        (vii) Bij e-mail van 25 juli 2017 heeft een kantoorgenoot van de notarissen een conceptakte aan onder meer [eiser] gestuurd. De winstrechtbepaling uit afdeling 4 van hoofdstuk 3 van de conceptakte luidde als volgt:
      
      
      
        “Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.).”
        (viii) Hierop heeft [eiser] op 26 juli 2017 het volgende geantwoord:
      
      
      
        “Artikel 4 moet luiden dat winstrecht ook geld als project voor 31/12/20 beschikbaar word gesteld ter verkoop”.
        (ix) Op 27 juli 2017 heeft een andere kantoorgenoot van de notarissen ( [betrokkene 2] , hierna: [betrokkene 2] ) een aangepaste versie van de conceptakte aan [eiser] gestuurd. De begeleidende e-mail houdt onder meer het volgende in:
      
      
      
        “Bijgaand zend ik u de volgende concept documenten:- de aangepaste akte levering participatie De Zonnewijser Vastgoed C.V. Het artikel inzake het ‘winstrecht’ heb ik in overleg met notaris [notaris 2] en [betrokkene 1] anders verwoord en op deze manier voldoet het naar onze mening het meeste aan hetgeen er tussen partijen is overeengekomen. Uiteraard blijft er in een dergelijke bepaling altijd ruimte voor discussie, maar dat is helaas niet te voorkomen. Graag uw akkoord.”
        (x) Hierop heeft [eiser] op 28 juli 2017 als volgt gereageerd:
      
      
      
        “Akkoord indien onder artikel 4 word bedoeld OG [onroerend goed; HR] van de CV Indien nodig verduidelijken”
        (xi) [betrokkene 2] heeft hierop op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [betrokkene 1] gestuurd:
      
      
      
        “We zouden de heer [eiser] nog wat extra comfort kunnen geven door de onderstaande toevoeging, (...).
      
      
      
        Laat maar weten. Uiteraard een email bevestiging van jou aan [eiser] dat uitdrukkelijk het OG daaronder wordt verstaan zou ook voldoende zijn denk ik.”
        (xii) Bij e-mail van 28 juli 2017 heeft [betrokkene 1] hierop onder meer het volgende geantwoord:
        “ [eiser] heb ik al gesproken en hem aangegeven dat het zo goed verwoord is, dat het idd ook het OG betreft. Waarop hij akkoord heeft gegeven. Dus het is compleet zoals in de laatst naar hem verzonden versie (...)”
        (xiii) [betrokkene 2] heeft hierna op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [eiser] gestuurd: 
      
      
      
        “Ik begreep dat u de heer [betrokkene 1] heeft gesproken en dat hij u heeft aangegeven dat ook het OG onder het gemelde in artikel 4 valt. Kunt u mij nog uw bankrekeningnummer doorgeven waar wij de gelden naartoe mogen overmaken?”
        (xiv) [eiser] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd door zijn bankgegevens aan [betrokkene 2] te verzenden.
        (xv) De notariële akte waarmee de participatie werd overgedragen (hierna: de akte) is op 1 augustus 2017 gepasseerd, waarbij [eiser] zijn 50% belang in Zonnewijser heeft verkocht en geleverd aan Jardiners III B.V., Harvest Vastgoed VI B.V. en Fair Dinkum Investments B.V. (hierna: de kopers). In de akte is een bepaling opgenomen over het winstrecht. Deze bepaling is als volgt geformuleerd:
      
      
      
        “Hoofdstuk 3.(...)Afdeling 4.Winstrecht.Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro            (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘winstrecht’) krijgt, indien:a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk), waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap wordt verkocht; ofb. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap.”
        (xvi) Op 17 april 2018 heeft de jaarvergadering van Zonnewijser plaatsgevonden. In de notulen van de jaarvergadering staat het volgende: 
      
      
      
        “(... ) In Q3 2017 is de [a-straat 2] , conform strategie, leeg gekomen. (...)In navolging van de besluiten/jaarvergadering in 2017, worden de panden conform vergunning autonoom benaderd en ingericht. Dit betekent dat er fysiek geen onderlinge verbanden meer zijn en de panden als twee separate objecten worden benaderd (...)”
        (xvii) In opdracht van de kopers is vervolgens [a-straat 2] verbouwd en zijn de interne verbindingen tussen [a-straat 1] en [a-straat 2] verwijderd. Hierdoor zijn de panden niet meer door deuren in de tussenmuur met elkaar verbonden.
        (xviii) Op 3 september 2019 heeft [betrokkene 1] per e-mail aan [eiser] medegedeeld dat [a-straat 2] is verkocht en dat [a-straat 1] nog steeds eigendom is van Zonnewijser.
        (xix) De verkoopprijs van het pand [a-straat 2] bedroeg € 30.706.667,--. [eiser] heeft Zonnewijser gewezen op de winstrechtbepaling en aanspraak gemaakt op betaling van € 1.670.666,70. Zonnewijser heeft betaling geweigerd op de grond dat niet het gehele vennootschapsvermogen is verkocht, zoals in de winstrechtbepaling staat vermeld.
        (xx) [eiser] heeft met de kopers op 25 december 2019 een schikking getroffen, inhoudende dat aan [eiser] een bedrag van € 600.000,-- wordt betaald tegen finale kwijting.
        (xxi) [eiser] heeft bij de kamer voor het notariaat een tuchtklacht ingediend tegen de notarissen. De kamer voor het notariaat heeft in haar beslissing van 9 februari 2021 de klacht jegens [notaris 1] ongegrond bevonden. De klacht jegens [notaris 2] is gegrond bevonden en hem is een waarschuwing opgelegd. In de beslissing van 9 februari 2021 is onder meer het volgende overwogen:
      
      
      
        “5.5. De kamer ziet aanleiding om het klachtonderdeel (…), de gebrekkige formulering van de winstrechtclausule, als eerste te behandelen.Dàt deze bepaling onduidelijk en onzorgvuldig is geformuleerd, behoeft nauwelijks toelichting. De redactie is juridisch ronduit gebrekkig. Verkoop door de C.V. van haar hele vennootschapsvermogen is een zo niet onmogelijke, dan toch moeilijk denkbare figuur. Allerlei discussies over wat precies bedoeld is laten zich raden (...).”
      
    
    
      2.2
      In deze procedure vordert [eiser] onder meer veroordeling van de notarissen tot betaling van € 1.070.666,70 in hoofdsom. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de notarissen bij het opstellen en passeren van de akte niet hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot in soortgelijke omstandigheden mag worden verwacht, en dat de notarissen aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade ter hoogte van het misgelopen deel aan verkoopopbrengst.
      
    
    
      2.3
      De rechtbank heeft de vordering van [eiser] toegewezen.
      
    
    
      2.4
      Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van [eiser] afgewezen. Het hof heeft hiertoe – voor zover in cassatie van belang – als volgt overwogen:
      
      
        “5.3	[eiser] heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd.
        (…)
      
      
    
    
      5.4
      Als gevolg van de redactie van de bepaling hebben de kopers zich op het standpunt kunnen stellen dat het winstrecht alleen gold bij verkoop van beide panden. [eiser] stelt die afspraak nooit te hebben gemaakt omdat dit alle logica tart. De term ‘het gehele vennootschapsvermogen’ is de in de afspraken met de kopers nooit gevallen en komt uit de koker van de notarissen. Los van de vraag wat de wens of bedoeling van [eiser] is geweest en welke afspraken er zijn gemaakt, is de term ‘overdracht van het gehele vennootschapsvermogen’ een onmogelijke figuur, zoals ook door de kamer voor het notariaat is geoordeeld. Er is volgens hem ook geen bewijs voor die afspraak. De notarissen hadden hem er bovendien op moeten wijzen dat dit de consequentie kon zijn van de winstrechtbepaling, zoals die was geformuleerd.
      
    
    
      5.5
      
        [eiser] concludeert dat de notarissen hun zorgplicht hebben verzaakt door zich er niet van te vergewissen dat het geformuleerde winstrecht ook daadwerkelijk door [eiser] gewild en begrepen werd en te verifiëren of [eiser] zich ook bewust was van de gevolgen van de rechtshandeling. Aldus is niet alleen een gebrekkige bepaling opgesteld, maar ook een bepaling die niet in overeenstemming is met de wil van [eiser] en de gemaakte afspraken. Volgens [eiser] is causaal verband tussen de handelwijze van de notarissen en de schade een gegeven. Als de notarissen wel zorgvuldig hadden gehandeld dan was een bepaling geredigeerd in overeenstemming met de wens en bedoeling van [eiser] , op basis waarvan hij zijn winstrecht had kunnen incasseren. Aangezien hij zich gedwongen heeft gezien een schikking te treffen voor € 600.000,- bedraagt zijn schade € 1.070.666,70.
      
      
        (…)
      
      
    
    
      5.9
      Het hof ziet aanleiding als eerste grief 3 te bespreken die betrekking heeft op het causaal verband tussen de verweten zorgplichtschending en de gestelde schade. Deze grief slaagt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      5.10
      
        Aangenomen dat de notarissen hun zorgplicht hebben geschonden door [eiser]
        onvoldoende te betrekken bij de formulering van de winstrechtbepaling, en in het bijzonder onvoldoende te verifiëren dat het geformuleerde winstrecht ook daadwerkelijk door [eiser] gewild en begrepen werd, alvorens de akte met gebruikmaking van diens volmacht te verlijden, zijn zij aansprakelijk voor de schade die daarvan het gevolg is. Het is aan [eiser] om te stellen, en bij voldoende betwisting te bewijzen, dat hij de door hem gestelde schade niet zou hebben geleden, als de notarissen hun zorgplicht niet hadden geschonden. [eiser] heeft aan deze stelplicht, in het licht van de gemotiveerde betwisting van de notarissen, niet voldaan. Daartoe overweegt het hof als volgt.
      
      
    
    
      5.11
      Van [eiser] mag worden verlangd dat hij gemotiveerd het scenario schetst dat zich zou hebben voorgedaan als de notarissen hun zorgplicht onberispelijk hadden vervuld. Daarover heeft [eiser] verklaard dat in dat geval een bepaling was geredigeerd in overeenstemming met de wens en bedoeling van [eiser] , op basis waarvan hij zijn winstrecht had kunnen incasseren. Het hof begrijpt die stelling aldus dat in die door [eiser] gewenste winstrechtbepaling zou zijn opgenomen dat [eiser] ook aanspraak kon maken op het winstrecht als een van beide panden zou worden verkocht en niet slechts bij verkoop van het geheel. In die stellingen ligt besloten dat de door [eiser] gewenste afspraak ook daadwerkelijk met de kopers was overeengekomen. [eiser] heeft in dat verband aangevoerd dat er nooit met de kopers is gesproken over een winstrecht dat slechts bij verkoop van het ‘geheel’ aan de orde zou zijn. En voorts heeft hij gesteld dat hij daarmee ook nimmer zou hebben ingestemd, omdat de logica daaraan in de weg zou staan.
      
    
    
      5.12
      
        De notarissen hebben deze stelling gemotiveerd betwist en daarbij onder meer gewezen op de e-mailberichten vanaf 9 juni 2017 waaruit blijkt dat de bedoeling van de kopers duidelijk was, namelijk een winstrecht bij verkoop als geheel. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] aldus onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij met de kopers een winstrecht was overeengekomen waarop hij ook bij gedeeltelijke verkoop aanspraak kon maken. Volgens de stellingen van [eiser] zijn de afspraken mondeling tot stand gekomen. Hij heeft echter niet uiteengezet wat concreet tussen de kopers en hem is besproken over de inhoud van het winstrecht.
        Zijn stelling dat nimmer is gesproken over een winstrecht met betrekking tot de ‘gehele’ onroerende zaak, staat in contrast met de inhoud van de e-mail van 9 juni 2017, waarin hem door de kopers wordt gevraagd zijn ideeën kenbaar te maken aangaande het “winstdeel in geval van verkoop geheel aan derden”. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat hij op die e-mail destijds niet heeft gereageerd omdat hij dacht dat hetgeen niet klopte in die e-mail wel aan de orde zou komen bij de notaris. [eiser] heeft vervolgens weliswaar gereageerd op de concepttekst van de notaris, maar hij heeft nimmer kenbaar gemaakt dat hij bezwaar had tegen het woord ‘gehele’. [eiser] heeft daartegenover geen feiten gesteld die steun kunnen bieden aan de totstandkoming van de door hem gestelde afspraak.
        Aan bewijslevering wordt bij deze stand van zaken niet toegekomen, nog daargelaten dat [eiser]
         geen bewijsaanbod heeft gedaan.
      
      
    
    
      5.13
      Voor zover de stellingen van [eiser] aldus moeten worden uitgelegd dat hij destijds de betekenis en gevolgen van het woord ‘gehele’ niet goed heeft begrepen en dat de notarissen hem voor die gevolgen hadden moeten waarschuwen, geldt dat [eiser] in het geheel geen scenario heeft geschetst dat zich zou hebben voorgedaan als de notarissen hun zorgplicht in die zin hadden vervuld en waarin hij aanspraak had kunnen maken op het winstrecht bij gedeeltelijke verkoop.

    
    
      5.14
      Op het voorgaande stuit de vordering van [eiser] af. (…)”
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1.1
      
        Onderdeel 2 van het middel richt zich tegen het oordeel van het hof (in rov. 5.12) dat [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van de notarissen onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij met de kopers een winstrecht was overeengekomen waarop hij ook bij gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed aanspraak kon maken, en dat [eiser] geen feiten heeft gesteld die steun kunnen bieden aan de totstandkoming van de door hem gestelde afspraak.
        Onderdeel 2.1 klaagt dat het hof met dit oordeel ofwel te hoge eisen heeft gesteld aan de stelplicht van [eiser] , ofwel bij zijn oordeel ten onrechte (want in strijd met art. 24 Rv) de door [eiser] in dit verband aangevoerde stellingen niet heeft betrokken, ofwel zijn oordeel onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd in het licht van die stellingen.
        Onderdeel 2.2 betoogt dat gelet op hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, ook niet, althans niet zonder nadere motivering, valt in te zien dat hij geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die steun kunnen bieden aan de totstandkoming van de door hem voorgestane winstrechtbepaling.
        Onderdeel 2.4 voert onder meer aan dat het hof heeft miskend dat voor de uitleg van het winstrecht niet slechts relevant is dat de bedoeling van de kopers een winstrecht bij ‘verkoop als geheel’ was, maar dat ook relevant is of de wil van [eiser] hierop was gericht, althans de kopers hierop mochten vertrouwen.
      
      
    
    
      3.1.2
      
        Zoals het hof heeft onderkend (in rov. 5.11), heeft [eiser] het standpunt ingenomen dat hij daadwerkelijk met de kopers was overeengekomen dat hij ook aanspraak kon maken op het winstrecht als een van beide panden zou worden verkocht en niet slechts bij verkoop van het geheel. In dit verband heeft [eiser] aangevoerd dat het gebouw ‘De Zonnewijser’ ten tijde van de verkoop van de participatie door [eiser] aan de kopers, bouwkundig één pand was en ook zo door de verschillende huurders werd gebruikt. Dit verklaart volgens [eiser] waarom door hem en de kopers altijd werd gesproken over ‘het OG’ (onroerend goed) of ‘het project’. Ook heeft [eiser] betoogd dat het de bedoeling was dat hij een winstrecht zou krijgen bij de verkoop van ‘het OG’ of ‘het project’ met een opbrengst van meer dan € 14 miljoen, en dat deze drempelwaarde was afgestemd op de waarde van het onroerend goed, op de investeringen die daarin nog moesten plaatsvinden en op het relatief lage bedrag van € 2,4 miljoen waarvoor [eiser] zijn participatie aan de kopers zou verkopen. [eiser] heeft verder aangevoerd dat het in strijd met de logica zou zijn als het winstrecht niet zou gelden indien met een gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed al een opbrengst van meer dan € 14 miljoen zou worden bereikt.
        		In het licht van het hiervoor weergegeven betoog van [eiser] valt zonder nadere motivering niet in te zien hoe het hof tot zijn oordeel is gekomen dat [eiser] – tegenover de gemotiveerde betwisting van de notarissen – onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij met de kopers een winstrecht was overeengekomen waarop hij ook bij gedeeltelijke verkoop aanspraak kon maken, en dat [eiser] geen feiten heeft gesteld die steun kunnen bieden aan de totstandkoming van de door hem gestelde afspraak. De onderdelen 2.1 en 2.2 slagen dan ook.
        		Ook de hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht van onderdeel 2.4 treft doel. Voor de beantwoording van de vraag of de door [eiser] bepleite afspraak met de kopers daadwerkelijk tot stand is gekomen, komt niet slechts betekenis toe aan de bedoeling van de kopers bij het winstrecht – in welk verband het hof (in rov. 5.12) vermeldt dat de notarissen hebben gewezen op de e-mailberichten vanaf 9 juni 2017 waaruit de bedoeling van de kopers duidelijk blijkt – maar ook aan de wil en de bedoeling van [eiser] , zoals hij die in zijn stellingen naar voren heeft gebracht. Niet blijkt dat het hof het daarop betrekking hebbende betoog van [eiser] in zijn oordeelsvorming heeft betrokken, zoals het hof wel had moeten doen. Voor het overige behoeft onderdeel 2.4 geen behandeling.
      
      
    
    
      3.2.1
      Onderdeel 3.3 richt zich tegen het oordeel van het hof (in rov. 5.13) dat – voor zover de stellingen van [eiser] aldus moeten worden uitgelegd dat hij destijds de betekenis en gevolgen van het woord ‘gehele’ niet goed heeft begrepen en de notarissen hem voor die gevolgen hadden moeten waarschuwen – [eiser] in het geheel geen scenario heeft geschetst dat zich zou hebben voorgedaan als de notarissen hun zorgplicht in die zin hadden vervuld en waarin hij aanspraak had kunnen maken op het winstrecht bij gedeeltelijke verkoop. Het onderdeel klaagt onder meer dat dit oordeel onbegrijpelijk is, omdat de in rov. 5.4, 5.5 en 5.11 weergegeven stellingen van [eiser] niet anders kunnen worden begrepen dan dat hij ook heeft aangevoerd dat de notarissen door de zorgplichtschending hem de kans hebben ontnomen om de winstrechtbepaling zo te formuleren dat zonder meer duidelijk is dat deze ook op gedeeltelijke verkoop van het onroerend goed zou zien en hij als gevolg daarvan dus (zonder problemen) aanspraak had kunnen maken op het winstrecht bij gedeeltelijke verkoop. 
      
    
    
      3.2.2
      Ook deze klacht slaagt. Uit rov. 5.5 blijkt dat het hof heeft onderkend dat [eiser] heeft betoogd dat als de notarissen wel zorgvuldig hadden gehandeld, een bepaling was geredigeerd in overeenstemming met de wens en bedoeling van [eiser] op basis waarvan hij zijn winstrecht had kunnen incasseren. In het licht van dit betoog, dat ook ziet op de situatie dat de notarissen [eiser] voor de gevolgen van het woord ‘gehele’ hadden gewaarschuwd, is het oordeel van het hof in rov. 5.13 onbegrijpelijk.
      
    
    
      3.3
      
        Onderdeel 4.1 voert terecht aan dat het slagen van de klachten van de onderdelen 2.1, 2.2, 2.4 en 3.3 meebrengt dat het oordeel van het hof (in rov. 5.12) dat “bij deze stand van zaken” aan bewijslevering niet wordt toegekomen, evenmin in stand kan blijven.
        De overige klachten van onderdeel 4 behoeven geen behandeling. 
      
      
    
    
      3.4
      De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO). 
      
    
  
  
    
      4Beslissing 
    
      De Hoge Raad:
      -	vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 24 september 2024;
      -	verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
      -	veroordeelt de notarissen in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.607,47 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de notarissen deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, S.J. Schaafsma, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 13 februari 2026.
    
    
    
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2676.