ECLI:NL:HR:2025:167, Hoge Raad, 31-01-2025, 23/04098
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2025-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Huurrecht woonruimte. Uitleg. Moeten na overlijden huurster tussen verhuurder en in woning wonende volwassen kinderen t.a.v. ontruimingstermijn gesloten overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten? Maatstaf uitleg en kwalificatie (o.a.: HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 (Inscharing) en HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare)).

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	23/04098
      
        Datum	31 januari 2025
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    1. [eiser 1],
     	wonende te [plaats],
    2. [eiser 2],
    
       	wonende te [plaats],
      EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,
      hierna gezamenlijk: [kinderen van overleden huurster],
      advocaat: T. van Tatenhove,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      STICHTING PORTAAL,
      gevestigd te Utrecht,
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,
      hierna: Portaal,
      advocaat: M.A.J.G. Janssen.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
      a. het vonnis in de zaak 9016206 AC EXPL 21-423 MdB/50803 van de rechtbank Midden-Nederland van 24 november 2021;
      b. de arresten in de zaak 200.308.727 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van          10 mei 2022, 4 april 2023 en 25 juli 2023.
      
        [kinderen van overleden huurster] hebben tegen het arrest van het hof van 25 juli 2023 beroep in cassatie ingesteld. Portaal heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. 
      Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor [kinderen van overleden huurster] mede door C.J.D. Warren en voor Portaal mede door J.J.L. van Beijsterveldt.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.
      De advocaat van [kinderen van overleden huurster] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd. 
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) Portaal verhuurde een woning in [plaats] (hierna: de woning) aan de moeder van [kinderen van overleden huurster] De moeder is in augustus 2019 overleden. [kinderen van overleden huurster], geboren in 1979 en 1987, woonden op dat moment bij haar in. 
        (ii) [kinderen van overleden huurster] hebben het overlijden van hun moeder bij Portaal gemeld. Een medewerkster van Portaal heeft hen op 30 september 2019 in de woning bezocht. Bij dat bezoek had de medewerkster een overeenkomst met de titel “vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW” bij zich. Partijen hebben die overeenkomst (hierna: overeenkomst I) tijdens het bezoek ondertekend.
        (iii) In overeenkomst I zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
      
        “I. Gebruikers [HR: [kinderen van overleden huurster]] verblijven sinds 1 april 1992 feitelijk op het adres [de woning]. (...) Gebruikers zijn geen huurders van deze woning en aan gebruikers is evenmin het medehuurderschap verleend.
      
      
      
        II. Portaal heeft zich op het standpunt gesteld dat gebruikers niet kunnen worden aangemerkt als samenwoners/niet medehuurders als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW, aangezien geen sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen gebruikers en wijlen mevrouw (...), zodat gebruikers niet in aanmerking komen voor de voortzetting van de huurovereenkomst.
      
      
      
        III. Hoewel gebruikers derhalve feitelijk zonder recht of titel gebruik maken van de woning (…) is Portaal bereid om te gedogen dat gebruikers tijdelijk gebruik maken van de woning tegen betaling van een gebruikersvergoeding, die gelijk is aan de geldende huurprijs              (€ 447,70) en eventueel verhoogd met een percentage per 1 juli 2020 via de jaarlijkse huuraanzegging.
      
      
      
        IV. Gebruiker zal afzien van een vordering bij de Kantonrechter als bedoeld in artikel 7:268 BW en zij zullen de woning zo spoedig mogelijk – doch uiterlijk op 31 maart 2020 – verlaten en zonder schade aan Portaal opleveren (...).
      
      
      
        (…) 
      
      
      
        VI. Gebruikers zijn zich bewust van het feit dat zij op basis van deze vaststellingsovereenkomst slechts tijdelijk gebruik kunnen maken van de woning (tot uiterlijk 31 maart 2020), zodat zij geen verdere aanspraken op deze woning kunnen maken.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        IX. Deze overeenkomst wordt door Partijen aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van 7:900 BW. (...)”
        (iv) In januari 2020 hebben [kinderen van overleden huurster] aan Portaal gemeld dat zij nog geen andere woning hadden kunnen vinden. Vervolgens hebben partijen op 17 maart 2020 overeenkomst I schriftelijk verlengd tot 30 september 2020. In deze overeenkomst (hierna: overeenkomst II) hebben [kinderen van overleden huurster] de verplichting op zich genomen om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte. Verder is daarin opgenomen dat een nieuwe verlenging niet mogelijk is. 
        (v) [kinderen van overleden huurster] hebben de woning niet verlaten.
      
      
    
    
      2.2
      In dit geding heeft Portaal onder meer gevorderd veroordeling van [kinderen van overleden huurster] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een maandelijkse vergoeding zolang de woning niet geheel is ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking is gesteld. 
      
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat overeenkomsten I en II als huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt, en de vordering afgewezen.
      
    
    
      2.4
      Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en [kinderen van overleden huurster] veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het arrest de woning te ontruimen en te verlaten. Daarnaast heeft het [kinderen van overleden huurster] hoofdelijk veroordeeld om, zolang de woning niet geheel is ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking is gesteld, aan Portaal een bedrag te betalen ter hoogte van € 466,01 per maand. Daartoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen:
      
      
        “3.5. Art. 7:201 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de
        verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan 
        in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud
        van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden
        aangemerkt als een huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de
        bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen. Waar het om
        gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke 
        omschrijving van de huurovereenkomst. Dit betreft de vraag naar de kwalificatie van de
        overeenkomst en moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke
        rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen [voetnoot hof: HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 (Inscharingsarrest)]. Die vraag dient te worden 
        beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf (…). Nadat de rechter met behulp van
        die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en
        verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de
        kenmerken heeft van een huurovereenkomst (kwalificatie).
      
      
    
    
      3.6.
      
        Ondanks dat een overeenkomst de kenmerken van huur vertoont, kan, als
        uitzondering op de hoofdregel, de daadwerkelijke (materiële) rechtsverhouding te weinig
        gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende 
        beschermende regime te rechtvaardigen. Daarbij is niet beslissend of de overeenkomst 
        elementen bevat op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de omschrijving van huur,
        maar of tevens in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het
        sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst 
        van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden
        aangemerkt [voetnoot hof: HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare-arrest)].
      
      
    
    
      3.7.
      Op grond van het voorgaande moet het hof dus eerst vaststellen welke rechten en verplichtingen voor beide partijen voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomst van 30 september 2019. [kinderen van overleden huurster] gingen er ten tijde van het huisbezoek van [de medewerkster van Portaal] vanuit dat zij niet in de woning van hun moeder mochten blijven. Dat is hen volgens [kinderen van overleden huurster] direct verteld door de baliemedewerker van Portaal, toen zij het overlijden van hun moeder meldden. Volgens [kinderen van overleden huurster] is er bij het telefoongesprek waarin de afspraak voor het huisbezoek is gemaakt herhaald dat zij op grond van de wet niet in de woning mochten blijven. [kinderen van overleden huurster] is er daarom ten tijde van het huisbezoek (…) vanuit gegaan dat zij geen recht hadden om in de woning te blijven wonen. Ook Portaal ging er vanuit dat [kinderen van overleden huurster] geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huurovereenkomst. Of dat uitgangspunt (helemaal) juist was, is naar het oordeel van het hof niet van belang bij de vraag wat partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst voor ogen stond. Portaal stelt dat zij alleen heeft toegestaan dat [kinderen van overleden huurster] na het overlijden van hun moeder nog een periode gebruik maakten van de woning, maar dat zij niet de bedoeling heeft gehad om de woning aan [kinderen van overleden huurster] ter beschikking te stellen in de zin van artikel 7:201 BW. Volgens de eigen stellingen van [kinderen van overleden huurster] hebben zij de vaststellingsovereenkomst ondertekend om te voorkomen dat zij uit de woning moesten vertrekken voordat zij een andere woning hadden en op straat zouden komen te staan. Hieruit volgt dat ook zij er vanuit gingen dat er geen voortzetting van de huurrelatie zou plaatsvinden en dat hen alleen een ruimere termijn voor de ontruiming van de woning van hun moeder werd gegund, zodat zij andere woonruimte konden vinden. De bedoeling van partijen ten aanzien van de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen beperkt zich daarmee tot het vastleggen van de termijn waarop [kinderen van overleden huurster] de woning ontruimd zouden opleveren aan Portaal en de vergoeding die zij gedurende het voortgezet gebruik van die woning moesten betalen. Dit wordt bevestigd door de tekst van de vaststellingsovereenkomst, waarin is opgenomen dat [kinderen van overleden huurster] geen huurdersrechten kunnen ontlenen aan die overeenkomst en dat zij de woning uiterlijk na de verleende termijn moesten verlaten. Uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt ook dat aan [kinderen van overleden huurster] feitelijk alleen een ruime opleveringstermijn is gegund om andere woonruimte te kunnen zoeken, waarbij partijen expliciet hebben afgesproken dat [kinderen van overleden huurster] geen verdere aanspraken op de woning zouden kunnen maken. Zowel uit de bedoelingen van partijen, als uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt dat partijen niet beoogden dat de woning van de moeder van [kinderen van overleden huurster] aan hen ter beschikking werd gesteld tegen een betaling van een vergoeding, zoals bedoeld in artikel 7:201 BW. Met de verlenging van de eerste vaststellingsovereenkomst hebben partijen niet een ander doel voor ogen gehad dan het verlengen van de termijn waarbinnen [kinderen van overleden huurster] de woning ontruimd aan Portaal dienden op te leveren. In dat kader hebben partijen toen nadrukkelijk afgesproken dat [kinderen van overleden huurster] alles zouden doen wat in hun macht lag om andere woonruimte te vinden. 
      
    
    
      3.8.
      
        Uit het voorgaande volgt dat de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende 
        verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het
        daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen. Daarbij is niet beslissend
        dat die overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de
        omschrijving van huur. Het gaat erom dat in de gegeven omstandigheden, gelet op het
        hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en
        strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel niet als
        huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      3.10.
      
        De conclusie uit het voorgaande is dat er tussen partijen geen huurovereenkomst tot
        stand is gekomen en dat [kinderen van overleden huurster] inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijven.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel in het principale beroep
    
      3.1.1
      Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen rov. 3.6 van het bestreden arrest. Het betoogt dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de wettelijke omschrijving van ‘huur’ in art. 7:201 BW, die overeenkomst ook als zodanig moet worden gekwalificeerd. De huurbepalingen zijn daarop dan in beginsel van toepassing. Voor zover de Timeshare-uitspraak van de Hoge Raad een andere rechtsopvatting zou inhouden, is die rechtsopvatting onjuist en dient de Hoge Raad daarvan terug te komen, aldus het onderdeel.
      
    
    
      3.1.2
      
        Art. 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. 
        		Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat aldus de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen.
        		Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. 
      
      
    
    
      3.1.3
      In een situatie als de onderhavige, waarin de rechthebbende op een woning de bewoner daarvan op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen (zie hierna in 3.2.2), is het vanwege het aan ontruiming voor de bewoner verbonden nadeel wenselijk dat die rechthebbende niet ervan afziet de bewoner enig respijt te geven op de grond dat hij anders zou moeten kiezen tussen hetzij het laten voortzetten van het gebruik zonder enige (of een geringe) vergoeding, hetzij het sluiten van een huurovereenkomst, met de daaraan voor de bewoner verbonden bescherming. In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus zolang van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. De rechtspositie van de bewoner wordt in deze situatie beschermd doordat het aangaan van een overeenkomst waarbij een (verlengde) ontruimingstermijn wordt gegund, op zichzelf niet kan afdoen aan het recht van de bewoner om alsnog aanspraak te maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW, zolang de daarvoor geldende termijn nog loopt. Indien de bewoner alsnog van dat recht gebruikmaakt, heeft de overeenkomst wat betreft het overeengekomen tijdstip van ontruiming geen rechtsgevolg. Dit is anders indien de bewoner ter beëindiging van onzekerheid of geschil over het recht om in de woning te verblijven een vaststellingsovereenkomst met de rechthebbende sluit waarin hij deze eventuele rechten prijsgeeft. Een dergelijke vaststellingsovereenkomst kan immers afspraken bevatten die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen (art. 7:902 BW).
      
    
    
      3.1.4
      Onderdeel 1 gaat uit van een andere rechtsopvatting dan hiervoor is weergegeven, en faalt dus.
      
    
    
      3.2.1
      De onderdelen 2 en 3 bevatten rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof dat overeenkomsten I en II niet kunnen worden aangemerkt als huurovereenkomsten. 
      
    
    
      3.2.2
      Bij de beoordeling van deze klachten is uitgangspunt dat [kinderen van overleden huurster] voorafgaand aan, en in deze procedure niet hebben gesteld dat zij op grond van art. 7:268 lid 2 BW recht zouden hebben gehad op voortzetting van de huur op de grond dat zij met hun moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad. Hun betoog houdt in dat zij op grond van overeenkomsten I en II huurders zijn geworden (rov. 4.1-4.2 van het vonnis van de kantonrechter). Gelet daarop kon het hof er bij de kwalificatie van die overeenkomsten van uitgaan dat [kinderen van overleden huurster] niet uit hoofde van art. 7:268 lid 2 BW recht hadden op voortzetting van de huur, en de woning, de overeenkomsten I en II weggedacht, op korte termijn hadden moeten verlaten (zie hiervoor in 3.1.3).
      
    
    
      3.2.3
      Het hof heeft in rov. 3.7 aan de hand van de Haviltex-maatstaf de inhoud van overeenkomsten I en II vastgesteld. Het is tot de conclusie gekomen dat partijen niet hebben afgesproken dat Portaal de woning tegen betaling van een vergoeding aan [kinderen van overleden huurster] ter beschikking stelde, maar dat partijen zich beperkten tot het afspreken van de termijn waarop [kinderen van overleden huurster] de woning ontruimd zouden opleveren aan Portaal en van de vergoeding die zij gedurende het voortgezet gebruik van die woning moesten betalen. Met overeenkomst II hebben partijen volgens het hof niet een ander doel voor ogen gehad dan het verlengen van de termijn waarbinnen [kinderen van overleden huurster] de woning ontruimd aan Portaal dienden op te leveren. Op grond van deze uitleg heeft het hof in rov. 3.8 geoordeeld dat de uit overeenkomsten I en II voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende, beschermende regime te rechtvaardigen. Gelet op hetgeen hiervoor in 3.1.2-3.1.3 en 3.2.2 is overwogen, geeft dit oordeel geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is het evenmin onbegrijpelijk. De onderdelen 2 en 3 falen dan ook.
      
    
    
      3.3
      De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
      
    
    
      3.4
      Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het middel in het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft het gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - verwerpt het principale beroep;
      - veroordeelt [kinderen van overleden huurster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Portaal begroot op € 857,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [kinderen van overleden huurster] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, H.M. Wattendorff, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 31 januari 2025.
    
    
    
  
  
     	Rechtbank Midden-Nederland 24 november 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5765.
  
  
     	Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 juli 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:6291.
  
  
     	Vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 (Inscharing), rov. 3.2.2 en 3.2.3, HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746 (Participatieplaats), rov. 3.2.2 en 3.2.3, en HR 24 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:443 (Deliveroo), rov. 3.2.3 e.v.
  
  
     	Vgl. HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare), rov. 4.4.
  
  
     	Vgl. HR 6 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:19, rov. 3.3.3.