ECLI:NL:HR:2008:BD0669, Hoge Raad, 20-06-2008, C06/326HR
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2008-06-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bodemverontreiniging (asbest); uitleg koopovereenkomst, non-conformiteit.

20 juni 2008
      Eerste Kamer
      Nr. C06/326HR
      RM/TT
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      1. PONTMEYER N.V., voorheen genaamd PontEecen N.V.,
      gevestigd te Zaandam,
      2. PONTMEYER HANDELSBEDRIJVEN B.V., voorheen genaamd PontMeyer B.V. en tevens als rechtsopvolgster van PontMeyer Meppel B.V.,
      gevestigd te Zaandam,
      EISERESSEN tot cassatie, verweersters in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, 
      advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,
    
    
    t e g e n
    
    
      ARCHON B.V.,
      gevestigd te Maarsbergen, gemeente Maarn,
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
      advocaat: mr. M.E. Gelpke.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als PontMeyer c.s. en Archon.
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      Archon heeft bij exploot van 16 juni 2003 PontMeyer c.s. gedagvaard voor de rechtbank Haarlem en gevorderd, kort gezegd en voorzover in cassatie van belang, PontMeyer c.s. te veroordelen alle door haar als gevolg van de - in de dagvaarding nader omschreven - bodemverontreiniging (fase 1) gemaakte, althans vaststaande, kosten te betalen ter hoogte van € 1.032.862,70, te vermeerderen met de wettelijke rente en voor recht te verklaren dat PontMeyer c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Archon in de toekomst te lijden schade als gevolg van de bodemverontreiniging (fase 2), op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts heeft Archon een bedrag van € 5.536,12 ter zake van buitengerechtelijke kosten gevorderd.
      PontMeyer c.s. hebben de vordering bestreden en een vordering in reconventie ingesteld. De vordering in reconventie speelt in cassatie geen rol meer.
      De rechtbank heeft, na een comparitie van partijen te hebben gelast, bij tussenvonnis van 26 januari 2005 de zaak naar de rol verwezen en Archon in de gelegenheid gesteld inlichtingen te verschaffen over de omvang van de schade. 
      Bij vonnis van 23 maart 2005 heeft de rechtbak bepaald dat tegen haar vonnis van 26 januari 2005 hoger beroep kon worden ingesteld.
      Tegen het vonnis van 26 januari 2005 hebben PontMeyer c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
      Bij arrest van 10 augustus 2006 heeft het hof PontMeyer c.s. toegelaten tot het bewijs waaruit kan worden afgeleid dat de asbestverontreiniging eerst ontstaan is na de verkoop en levering van het onroerend goed aan Archon. Het hof heeft voorts bepaald dat tegen zijn arrest cassatieberoep kon worden ingesteld.
      Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen het arrest van het hof hebben PontMeyer c.s. beroep in cassatie ingesteld. Archon heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
      Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor PontMeyer c.s. mede door mr. F. Damsteegt, advocaat bij de Hoge Raad.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het principale beroep.
    
    
    3. Beoordeling van het middel 
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) Op 22 september 1997 heeft PontMeyer Meppel B.V. - van wie eiseres tot cassatie onder 2 rechtsopvolgster is - (hierna: PontMeyer) aan Archon verkocht het bedrijfsterrein met opstallen, ondergrond en open grond, plaatselijk bekend aan de Prins Hendrikkade 4 te Meppel (hierna: het bedrijfsterrein), voor een koopsom van ƒ 3.000.000,-- kosten koper. 
      (ii) De koopovereenkomst houdt onder meer in:
    
    
    
      "5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: terrein t.b.v. een bouwmaterialenhandel. 
      Koper wil het terrein gebruiken t.b.v. projektontwikkeling en is bekend met de huidige bestemming.
      (...) 
      5.4.1. Koper is bekend met het in opdracht van verkoper uitgevoerde bodemonderzoek.
      5.4.2. Koper is bekend met feit dat een deel van de dakbedekking asbesthoudend is. (...)
      13.1. Deze overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de verkoper voor 31 december 1997 aan de koper een NVN 5740 indicatief bodemonderzoek kan overleggen, op basis waarvan de gemeente Meppel bereid zou zijn een bouwvergunning af te geven ten behoeve van woningbouw."
    
    
    
      (iii) De levering heeft plaatsgevonden op 27 maart 1998. De akte van levering houdt in - voorzover thans van belang -:
      "GEBRUIK
      Voormeld registergoed, hierna te noemen het verkochte, zal door koper worden gebruikt ten behoeve van de projectontwikkeling. Koper is bekend met de huidige bestemming. Tot op heden is het verkochte door verkoper gebruikt als een terrein ten behoeve van bouwmaterialen. (...)
      Artikel 6
      Aan verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die wellicht ten nadele strekt van het voormeld omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. Partijen zijn bekend met het rapport inzake het verkennend bodemonderzoek aan de Prins Hendrikkade 4 te Meppel (...) de dato zesentwintig november negentienhonderdzevenennegentig. Koper accepteert de verontreiniging welke blijkt uit voormeld bodemrapport. (...) Verkoper verklaart dat in het verkochte asbest is verwerkt in een deel van de dakbedekking."
    
    
    
      (iv) Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. heeft het in de akte van levering genoemde verkennend bodemonderzoek verricht. De conclusie van het rapport houdt onder meer in: 
      "Vanuit milieuhygiënisch oogpunt behoeven er derhalve geen beperkingen aan de gebruiks- c.q. bestemmingsmogelijkheden van het terrein te worden gesteld."
    
    
    
      (v) Archon heeft het bedrijfsterrein gekocht voor projectontwikkeling.
      (vi) Bij een controlebezoek op 24 mei 2002 is door een ambtenaar van de provincie Drenthe asbest aangetroffen op een gedeelte van het bouwterrein. Door de provincie is toen opdracht gegeven onderzoek te verrichten naar status en omvang van het asbesthoudend materiaal op het terrein en zijn op 27 mei 2002 de voorbereidende bouwactiviteiten stilgelegd.
      (vii)Bij brief van 30 mei 2002 heeft de aannemer, Bouwbedrijf [A], aan Archon meegedeeld dat, in verband met het ter plaatse aangetroffen asbest, de grondwerkzaamheden waren gestaakt en na sanering zouden worden hervat. 
      (viii) In overleg met de provincie heeft Archon het adviesbureau CSO opdracht gegeven een asbestsanering ter plaatse te starten. Daarbij werd asbesthoudend materiaal door middel van 'handpicking' verzameld. 
      (ix) Door ingenieursbureau MUG is tussen 24 en 28 juni 2002 een aanvullend asbestonderzoek uitgevoerd. De reden daarvoor was dat door CSO ook op andere terreindelen asbest was aangetroffen. In het rapport van dit onderzoek is geconstateerd dat ter plaatse sprake was een ernstige bodemverontreiniging waarvoor een saneringsnoodzaak bestond. Uit de bij het rapport behorende tekeningen bleek dat verspreid over het terrein asbest was aangetroffen, zowel in de bovengrond (tot 0,5 meter diep) als in de ondergrond (0,5 tot 2,5 meter diep). Het betrof zowel hechtgebonden als niet-hechtgebonden asbest, zij het dat in een deel van het terrein in de bovengrond uitsluitend hechtgebonden asbest was aangetroffen.
      (x) Vervolgens is het terrein in opdracht van Archon verder gesaneerd door middel van grondafgravingen.
    
    
    
      3.2 In dit geding vordert Archon - voorzover thans van belang - de hoofdelijke veroordeling van PontMeyer c.s. tot vergoeding van de schade die Archon heeft geleden en nog zal lijden door de verontreiniging met asbest van de bodem van het bedrijfsterrein. 
      Archon heeft naast PontMeyer ook nog Ponteecen N.V. (thans genaamd PontMeyer N.V.) en PontMeyer B.V. (thans genaamd PontMeyer Handelsbedrijven B.V.) in deze procedure betrokken, zulks op grond van door deze vennootschappen afgelegde verklaringen ex art. 2:403 BW. Deze vennootschappen zijn echter geen partij bij de overeenkomst met Archon geweest. Het hof spreekt niettemin hier en daar over "PontMeyer c.s.", waar het slechts gaat om de positie van PontMeyer als contractspartij. Deze vergissing is echter niet van belang voor 's hofs beslissing.
      De rechtbank heeft in een tussenvonnis geoordeeld dat PontMeyer c.s. gehouden zijn de voor Archon uit de asbestvervuiling voortvloeiende schade te vergoeden. PontMeyer c.s. hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. Dit heeft geleid tot het tussenarrest waartegen het onderhavige cassatieberoep is gericht.
    
    
    
      3.3 Het hof heeft in dat tussenarrest, voorzover in cassatie van belang, de volgende beslissingen gegeven. 
      (1) In rov. 4.5-4.5.1 heeft het hof geoordeeld, dat ten tijde van de verkoop en levering van het bedrijfsterrein het bepaalde in art. 4.41 Arbeidsomstandighedenbesluit meebracht dat Archon op de gekochte grond pas bouwwerkzaamheden kon laten verrichten nadat deze asbesthoudende grond gesaneerd was. 
      (2) In rov. 4.6.2-4.6.6 heeft het hof vervolgens geoordeeld dat de koopovereenkomst een garantie van PontMeyer inhield dat het perceel bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor het door Archon voorgestane gebruik, te weten gebruik voor woningbouw. 
      (3)Ten slotte heeft het hof in rov. 4.7.2-4.8 geoordeeld dat aannemelijk is - tot het tegendeel is bewezen - dat de asbestverontreiniging is ontstaan vóór de verkoop en levering van het bedrijfsterrein aan Archon. Het hof liet PontMeyer c.s. toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de asbestverontreiniging eerst is ontstaan na de verkoop en levering van het bedrijfsterrein aan Archon (rov. 4.9).
    
    
    3.4.1 De onderdelen 1-1.d zijn gericht tegen de hiervóór in 3.3 onder (1) weergegeven beslissing en het op grond daarvan verwerpen van grief 1.
    
    3.4.2 Na een algemene inleiding in onderdeel 1, die geen zelfstandige betekenis heeft, richt onderdeel 1.a enige klachten tegen het beroep dat het hof in rov. 4.5 heeft gedaan op een nimmer bestaan hebbend "Asbestomstandighedenbesluit". Deze klachten kunnen niet tot cassatie leiden, aangezien uit de context duidelijk is dat het hof zijn hier aan de orde zijnde oordeel heeft gebaseerd op art. 4.41 van het Arbeidsomstandighedenbesluit zelf, en dat de vermelding dat het zou gaan om een op die bepaling gebaseerd Asbestomstandighedenbesluit, berust op een vergissing die voor 's hofs beslissing niet van belang is.
    
    
      3.4.3 De onderdelen 1.b-1.d richten rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof zoals dat, naar volgt uit hetgeen in 3.4.2 is overwogen, moet worden verstaan. 
      Het hof is kennelijk ervan uitgegaan dat de door Archon voorgenomen bouwwerkzaamheden niet konden plaatsvinden zonder dat werkzaamheden in de bodem zouden worden verricht waarbij de betrokken werknemers in aanraking zouden kunnen komen met met asbest verontreinigde grond, en dat dit slechts kon worden voorkomen door verwijdering van de met asbest verontreinigde grond voordat met de werkzaamheden werd aangevangen. Dit oordeel behoefde, anders dan onderdeel 1.d betoogt, in het licht van de gedingstukken geen nadere motivering.
      Het hof heeft voorts met juistheid geoordeeld dat het aldus werken in de met asbest verontreinigde grond is aan te merken als het bewerken van een stof (te weten de grond in de bodem) die een of meer van de in art. 4.37 Arbeidsomstandighedenbesluit genoemde vezelachtige silicaten bevat, en derhalve door art. 4.41 van dat besluit werd verboden. De regeling betreffende asbest in het Arbeidsomstandighedenbesluit zoals dat luidde ten tijde van de levering van de onderhavige onroerende zaak, hield - voorzover hier van belang - een verbod behoudens uitzonderingen in van het verwerken of bewerken van asbest, welk begrip in art. 4.37 lid 1, onder a, werd gedefinieerd als een stof die een of meer van de daar genoemde vezelachtige silicaten bevatte. De in het besluit voorziene uitzonderingen zijn in de onderhavige zaak niet van toepassing. Een andere uitleg van deze regeling dan door het hof is gegeven, zou ook niet in overeenstemming zijn met de uit de ontstaansgeschiedenis - zie de conclusie van de Advocaat-Generaal, punten 2.1-2.6 - blijkende strekking ervan om blootstelling aan asbest zoveel mogelijk te voorkomen. Hieraan kan niet afdoen dat de arbeidsomstandighedenregelgeving in 1998 (toen de levering van het bedrijfsterrein plaatsvond) nog geen specifiek op bodemverontreiniging door asbest betrekking hebbende regels bevatte. Ook de in de onderdelen vermelde beleidsregels van later datum en na 1998 tot stand gebrachte wijzigingen van het Arbeidsomstandighedenbesluit missen te dezen belang. In een aantal van die stukken wordt, integendeel, het algemene verbodskarakter van art. 4.41 bevestigd.
      Op dit een en ander stuiten alle klachten van de onderdelen 1.b-1.d af.
    
    
    
      3.5.1 De onderdelen 2-2.c zijn gericht tegen de hiervóór in 3.3 onder (2) weergegeven beslissing en het op grond daarvan verwerpen van grief 3. 
      Onderdeel 2 bevat een algemene klacht die geen zelfstandige betekenis heeft.
      De onderdelen 2.a en 2.b klagen dat het hof de regels heeft miskend, die de Hoge Raad in rov. 3.6 van zijn arrest van 23 december 2005, nr. C04/294, RvdW 2006, 17, heeft aanvaard ten aanzien van de uitleg van een contractuele bepaling als opgenomen in art. 5.3 van de onderhavige koopovereenkomst. Onderdeel 2.c voert subsidiair enige motiveringsklachten aan.
      Ook deze onderdelen falen.
    
    
    
      3.5.2 Het hof heeft geoordeeld dat Archon in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat de garantie van PontMeyer inhield dat het bedrijfsterrein bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor het door Archon voorgestane gebruik, te weten gebruik voor woningbouw. Het hof heeft dit oordeel gebaseerd op een aantal feiten en omstandigheden:
      (a) de expliciete vermelding in art. 5.3 van de koopovereenkomst dat Archon het terrein wilde gebruiken ten behoeve van projectontwikkeling (rov. 4.6.2);
      (b) het feit dat Archon de overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat PontMeyer een NVN 5740 indicatief bodemonderzoek zou kunnen overleggen op basis waarvan de gemeente Meppel bereid zou zijn een bouwvergunning voor woningbouw af te geven (rov. 4.6.2);
      (c) het feit dat ook in de leveringsakte is opgenomen dat Archon het terrein ging gebruiken ten behoeve van projectontwikkeling, terwijl noch in de koopovereenkomst noch in de akte van levering melding wordt gemaakt van projectontwikkeling ten behoeve van de bouw van bedrijfsruimten dan wel andere gebouwen dan woningbouw (rov. 4.6.2);
      (d) het door het hof bij gebrek aan voldoende betwisting aangenomen feit dat de door Archon betaalde koopprijs van ƒ 300,-- per vierkante meter gelijk is aan koopprijzen die destijds voor woningbouwgrond betaald werden (welke vaststelling van het hof kennelijk, in overeenstemming met hetgeen Archon meer uitdrukkelijk heeft gesteld, impliceert dat de koopprijs lager zou zijn uitgevallen als de aankoop niet voor dit doel was geschied) en dat derhalve in rechte ervan moet worden uitgegaan dat de door Archon betaalde prijs een reële prijs voor woningbouwgrond is (rov. 4.6.3-4);
      (e) PontMeyer heeft niet aan Archon te kennen gegeven dat het door Archon beoogde gebruik volgens haar niet onder het in de koopovereenkomst gebezigde begrip "normaal gebruik" gerekend kon worden, hoewel op grond van de hiervóór onder (a)-(d) genoemde omstandigheden moet worden geoordeeld dat zij ermee bekend was, althans ermee bekend kon zijn dat Archon op het door haar van PontMeyer gekochte perceel woningbouw wilde plegen (rov. 4.6.5).
      Art. 6 van de akte van levering (zie hiervoor, 3.1(iii)), waarop PontMeyer c.s. in dit verband een beroep hebben gedaan, kan volgens het hof niet tot een andere conclusie leiden, omdat daaruit slechts kan worden afgeleid dat PontMeyer er niet mee bekend was dat aan het verkochte perceel zodanige gebreken kleefden dat het niet voor woningbouw geschikt was; aan een eventuele aansprakelijkheid van PontMeyer c.s. voor schade veroorzaakt door later aangetroffen verontreiniging van de grond staat dit artikel in het geheel niet in de weg (rov. 4.6.6).
    
    
    
      3.5.3 Hoewel geïsoleerd gelezen rov. 4.6.5 (in 3.5.2 weergegeven onder (e)) ook anders kan worden geduid, is uit het door het hof gelegde verband met de eraan voorafgaande overwegingen duidelijk, dat het hof van oordeel was dat de daarin vastgestelde feiten en omstandigheden van een zodanig gewicht waren dat Archon op grond daarvan uit het stilzwijgen van PontMeyer mocht afleiden dat de garantie van PontMeyer inhield dat het perceel bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor het door Archon voorgestane gebruik, te weten gebruik voor woningbouw.
      Aldus verstaan geven de bestreden oordelen niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en zijn zij niet onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd.
    
    
    3.6 De onderdelen 3-3.b en 4-4.b zijn gericht tegen de hiervóór in 3.3 onder (3) weergegeven beslissingen. De in deze onderdelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
    
    3.7 Het hiervóór overwogene brengt mee dat ook onderdeel 5, dat geen zelfstandige betekenis heeft, niet kan slagen.
    
    3.8 Het vorenoverwogene brengt mee dat de voorwaarde waaronder het incidentele beroep is ingesteld, niet is vervuld en dat dat beroep derhalve geen behandeling behoeft.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      verwerpt het principale beroep;
      veroordeelt PontMeyer c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Archon begroot op € 5.905,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, P.C. Kop, A. Hammerstein en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 20 juni 2008.