สิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน (; ; ; )) เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่ง โดยเป็นสิทธิที่บุคคลจะเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนที่ดินของผู้อื่น หรือใต้พื้นดินแห่งที่ดินของผู้อื่น บุคคลผู้มีสิทธิเช่นนี้เรียก "ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน" ()

คำ "superficie" ในกลุ่มคำภาษาอังกฤษ "right of superficies" นั้นมาจากคำในภาษาฝรั่งเศส "superficies" (IPA: sypɛʀfisi /ซูแปร์ฟีซี/) แปลว่า ผิว (surface) ซึ่งเป็นคำประสมระหว่าง "super" (ซูแปร์) ว่า เหนือ (above) + "ficie" (ฟีซี) ว่า พื้นดิน (ground)

สิทธิเหนือพื้นดินจะได้มาก็แต่โดยทางนิติกรรมเท่านั้น ไม่อาจได้มาโดยทางอื่น เป็นต้นว่า ทางอายุความเช่นเดียวกับภาระจำยอม () และเนื่องจากสิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพยสิทธิ (; ) ประเภทหนึ่ง นิติกรรมการได้มา เปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินจึงอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นเดียวกับทรัพยสิทธิอื่น ๆ มิฉะนั้น ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ จะเป็นแต่บุคคลสิทธิ (; ) เท่านั้น กล่าวคือ จะเป็นแต่สิทธิที่ใช้ยันกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ. ม.1299-1301 เว้นแต่เป็นการได้สิทธิเหนือพื้นดินมาเพราะการให้โดยเสน่หา จะอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. ม.525 ที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น การได้มาจะเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง

ฎ.1909-1910/2518 ว่า เรือนของจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์เพราะแยกกันได้มาจากเจ้าของเดิมคนเดียวกัน โจทก์ตกลงให้เรือนคงอยู่ในที่พิพาทต่อไป ข้อตกลงนี้เป็นการให้โดยเสน่หา แต่ไม่ได้จดทะเบียน จำเลยจึงไม่มีสิทธิเหนือพื้นดิน โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อไปได้ กรณีไม่เข้า ป.พ.พ. ม.1310

ฎ.749/2536 ว่า โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลย (วัดทองธรรมชาติ) โดยพระมงคลทิพย์มุณี เจ้าอาวาส ทำหนังสือสัญญาตกลงยอมให้โจทก์ปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์และลูกหลาน เหลน ลื้อ และตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์ตามกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยได้ตามข้อตกลง แต่ข้อกล่าวอ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างการได้มาโดยนิติกรรม ซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. ม.1299 ว.1 หาได้ไม่

ฎ.5560/2537 ว่า โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยนำศพบิดามาฝังไว้ก่อนที่ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดย โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง. จำเลยให้การว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์, ต้นปี พ.ศ. 2530 นายบรรจบนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด โดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย, ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินนั้นจากนายบรรจบและพวก, ข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้ว โจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอม โดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไป เป็นการผิดข้อตกลงขอให้ยกฟ้อง. ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ตามคำร้องขอของโจทก์. จำเลยอุทธรณ์. ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน. จำเลยฎีกา.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต่อไปว่า จำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่. เห็นว่า ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตาม ปพ.พ. ม.1410, แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วย ป.พ.พ. ม.1299 ว.1 การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น. เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532, โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดิน อันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้, ในคดีนี้ ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่ หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตาม ป.พ.พ. ม.1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้. ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย, ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น, พิพากษายืน.

ฎ.1719/2539 ว่า การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้แก่นายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ เจ้าของที่ดินเดิม และนายวัฒนะชัยยินยอมให้จำเลยที่ 1 นำตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่ามีกำหนด 20 ปี สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญา, ส่วนข้อตกลงที่ว่าเมื่อครบกำหนด 20 ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงดังกล่าวมิได้นำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย, ส่วนจำเลยที่ 2 นั้นแม้จะจดทะเบียนการเช่าตึกแถวกับจำเลยที่1มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มี สิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็น บริวารของจำเลยที่ 1 จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกัน.

สิทธิเหนือพื้นดินนั้นแตกต่างจากสิทธิอาศัย () สิทธิเก็บกิน () และ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ () ที่ทั้งสามอย่างหลังเป็นสิทธิเฉพาะตัวของบุคคล โอนให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ในทุกกรณี แต่ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์อาจโอนได้หากกำหนดไว้ในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระติดพันนั้น ขณะที่สิทธิเหนือพื้นดินมิใช่สิทธิเฉพาะตัว จึงโอนหรือตกทอดเป็นมรดกได้ตราบที่ยังไม่ครบกำหนดเวลาของสิทธิ ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ. ม.1411

ฎ.840/2492 ว่า โจทก์ขายเรือนซึ่งอยู่ในที่ของโจทก์ให้จำเลย โดยมีข้อสัญญากันว่าโจทก์ผู้ขายยอมให้จำเลยผู้ซื้ออยู่ในที่ดินมีกำหนด 3 ปี โดยไม่คิดค่าเช่านับแต่วันทำสัญญา ดังนี้ ในระยะ 3 ปีนี้จำเลยย่อมเอาเรือนหลังนี้ไปให้คนอื่นเช่าอยู่ได้ เพราะเรือนเป็นของจำเลยผู้ซื้อ จำเลยจะอยู่เองหรือจะให้ใครอยู่ก็ย่อมมีสิทธิทำได้ เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาซื้อขาย

อนึ่ง สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้ ในกรณีที่มีการกำหนดเวลากัน กฎหมายห้ามกำหนดเกินสามสิบปี ถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และจะต่ออายุก็ได้แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่ออายุ ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ. ม.1412 และ ม.1403 ว.3

ฎ.667/2542 ว่า ตามข้อกำหนดพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของโจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ. ม.1410 และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะ ใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมและตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดก โดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตาม ป.พ.พ. ม.1299 ว.1 แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม. โจทก์ได้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิอาศัยได้ชั่วชีวิตโจทก์ตามข้อกำหนดพินัยกรรมอยู่ ก่อนที่นางทวีสุข สุคนธชาติ หรือสุคนธะชาติ เจ้ามรดกจะทำพินัยกรรม และก่อนที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลย ในฐานะผู้จัดการมรดก ได้จัดการโอนที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมแล้วก็ตาม, แต่เมื่อโจทก์ยังคงอาศัยอยู่ในบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน กรณีเช่นนี้จึงเปรียบได้เสมือนหนึ่งว่า โจทก์ในฐานะทายาทตามพินัยกรรมได้ครอบครองทรัพย์มรดกซึ่งยังมิได้แบ่งกัน, โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์มรดกนั้น โดยฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรมให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ได้ แม้จะล่วงพ้นกำหนดอายุความ 1 ปีแล้ว ตาม ป.พ.พ. ม.1748 ซึ่งเป็นข้อยกเว้นของ ป.พ.พ. ม.1754. ดังนี้ แม้โจทก์จะฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนด 1 ปีนับแต่โจทก์ควรรู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรมก็ตาม, คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ. เมื่อตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ได้ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยไว้ด้วย แต่ศาลล่างทั้งสองไม่ได้มีคำสั่งในส่วนนี้ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็แก้ไขเสียให้ถูกต้องตามที่โจทก์ขอได้.

สิทธิเหนือพื้นดินย่อมสิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกของคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ซึ่งกฎหมาย โดย ป.พ.พ. กำหนดเป็นสองกรณี ดังต่อไปนี้ตามกฎหมายไทยแล้ว สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นสุดลงไปในกรณีที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้ว่าเป็นเพราะเหตุสุดวิสัยก็ตาม ดังที่ ป.พ.พ. ว่า

"ม.1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

ม.8 คำว่า 'เหตุสุดวิสัย' หมายความว่า เหตุใด ๆ อันจะเกิดขึ้นก็ดี จะให้ผลพิบัติก็ดี เป็นเหตุที่ไม่อาจป้องกันได้ แม้ทั้งบุคคลผู้ต้องประสบหรือใกล้จะต้องประสบเหตุนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น"

ตามกฎหมายไทยแล้ว เมื่อสิทธิเหนื้อพื้นดินสิ้นสุดลง ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีหน้าที่ตามที่ ป.พ.พ. บัญญัติไว้ดังนี้

"ม.1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร"

ฎ.688/2511 (วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกา ครั้งที่ 13/2511) ว่า โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม พ.ศ. 2505 นางสาวอยู่ดีได้ขายฝากบ้านให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือและจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ครบกำหนดขายฝากปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ในบ้าน จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาท และให้ใช้ค่าเสียหาย. จำเลยให้การว่า นางสาวอยู่ดีได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม พ.ศ. 2506 จำเลยรับซื้อไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน บ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดิน หากโจทก์ได้ซื้อฝากบ้านพิพาทจนพ้นเวลาไถ่ถอนแล้ว โจทก์ชอบที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ไม่ทำ จำเลยย่อมเป็นเจ้าของบ้านพิพาทด้วย. ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยมีสิทธิในบ้านดีกว่าโจทก์, พิพากษายกฟ้องโจทก์. โจทก์อุทธรณ์, ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย. จำเลยฎีกา.

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ เห็นว่า เรื่องนี้ แม้โจทก์ได้ซื้อเรือนพิพาทก่อนจำเลย โดยจดทะเบียนการซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอตาม ป.พ.พ. ม.456 และประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71 (2) (ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71 ปัจจุบัน) แต่คดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์ผู้ซื้อเรือนกับจำเลยผู้ซื้อที่ดิน และเรือนซึ่งได้จดทะเบียนทรัพย์สิทธิของจำเลยตามกฎหมายแล้ว. ศาลฎีกาเห็นว่า ตราบใดที่เรือนยังปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน การที่จะก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดินจะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ. ม.1410 ดังที่จำเลยยกเป็นข้อต่อสู้. คดีนี้โจทก์เพียงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือน จะได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยให้โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพิพาทอันเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก็หาไม่, จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนควบกับที่ดิน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาทจึงดีกว่าของโจทก์. ประเด็นเรื่องทรัพย์สิทธิคือสิทธิเหนือพื้นดินนี้ จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแล้ว. ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คดีไม่มีประเด็นในเรื่องนี้นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย, พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น.