AGENDA PERUMAHAN: PERANAN KERAJAAN, PASARAN DAN MASYARAKAT SEBUAH LAPORAN KHAS BAGI PENGGUBALAN DASAR PERUMAHAN NEGARA (2018 - 2025), MALAYSIA Penulis Utama: Suraya Ismail
AGENDA PERUMAHAN: PERANAN KERAJAAN, PASARAN DAN MASYARAKAT SEBUAH LAPORAN KHAS BAGI PENGGUBALAN DASAR PERUMAHAN NEGARA (2018 - 2025), MALAYSIA
Hakcipta © 2019 Institut Penyelidikan Khazanah Mei 2019 Perpustakaan Negara Malaysia Data Pengkatalogan-dalam-Penerbitan AGENDA PERUMAHAN : PERANAN KERAJAAN, PASARAN DAN MASYARAKAT : SEBUAH LAPORAN KHAS BAGI PENGGUBALAN DASAR PERUMAHAN NEGARA (2018 - 2025), MALAYSIA. ISBN 978-967-16335-9-5 1. Housing--Malaysia. 2. Public housing--Malaysia. 3. Housing policy--Malaysia. 4. Housing development--Malaysia. 363.509595 Karya ini boleh didapati di bawah lesen Creative Commons Attribution 3.0 Unported (CC BY3.0) Berdasarkan lesen Creative Commons Attribution, anda bebas untuk menyalin, mengagihkan, menyiarkan, dan mengubah suai karya ini, termasuk untuk tujuan komersial, mengikut pembahagian berikut: Atribusi - Sila rujuk karya ini seperti yang berikut: Ismail, S. et al. 2019. Agenda Perumahan: Peranan Kerajaan, Pasaran dan Masyarakat: Sebuah Laporan Khas Bagi Penggubalan Dasar Perumahan Negara (2018 - 2025), Malaysia. Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. Lesen: Creative Commons Attribution CC BY 3.0. Laporan "Rethinking Housing: Between State, Market and Society: A Special Report for the Formulation of the National Housing Policy (2018 - 2025), Malaysia" ini telah diterjemahkan ke Bahasa Malaysia dengan kerjasama Institut Terjemahan dan Buku Malaysia. Diterbitkan pada Mei 2019 Semua pertanyaan tentang hak dan lesen hendaklah dialamatkan kepada Pejabat Ketua Pegawai Operasi Institut Penyelidikan Khazanah Aras 25, Mercu UEM Jalan Stesen Sentral 5 Kuala Lumpur Sentral 50470 Kuala Lumpur Malaysia Faks: +603 2265 0088; e-mel: enquiries@KRInstitute.org Pesanan untuk laporan boleh dibuat melalui laman web kami
Laporan kajian ini ditulis oleh penyelidik-penyelidik di Khazanah Research Institute (KRI): Suraya Ismail, Christopher Choong Weng Wai, Hawati Abdul Hamid, Nur Fareza Mustapha, Gregory Ho, Tan Theng Theng, Muhammad Nazhan Kamaruzuki and Adam Manaf Mohamed Firouz. Laporan ini telah diluluskan untuk penerbitan oleh Dr Nungsari Ahmad Radhi PENGHARGAAN Kami ingin merakamkan penghargaan yang tidak terhingga kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Kerajaan Malaysia dan khususnya kepada Jabatan Perumahan Negara (JPN) atas sokongan dan panduan mereka. Ramai individu daripada KPKT telah memberikan input kepada projek kajian ini dan kami amat berterima kasih kepada mereka, terutamanya kepada Ketua Setiausaha KPKT, Dato' Sri Mohammad Mentek, Ketua Pengarah JPN, En Jayaselan A/L K. Navaratnam, dan Allahyarham Datuk Rahim Ishak, bekas Ketua Pengarah JPN. Terima kasih juga diucapkan kepada pasukan kerja daripada University Islam Antarabangsa (UIA) yang diketuai oleh Profesor Madya Dr Mariana Mohamed Osman dan Penolong Profesor Dr Syafiee Shuid atas sokongan dan bantuan mereka. Penghargaan khas kepada pengulas sejawat luar kami, Proffessor Michael Oxley daripada Cambridge Centre for Housing and Planning (CCHP), University of Cambridge, yang telah menghadiri mesyuarat-mesyuarat kami, sesi-sesi town hall dan kolokium nasional. Kami juga ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada mereka yang menghadiri mesyuarat dan sesi perbincangan yang diadakan sepanjang kajian ini atas maklum balas mereka yang penting di dalam pembentukan dasar ini. Mereka terdiri daripada pegawai-pegawai daripada agensi perumahan negeri Perlis, Kedah, Pulau Pinang, Perak, Terengganu, Kelantan, Pahang, Johor, Melaka, W.P. Labuan, W.P. Putrajaya dan Sabah, serta wakil-wakil daripada Agensi Pengangkutan Awam Darat (dahulunya dikenali sebagai Suruhanjaya Pengangkutan Awam Darat), Akademi Binaan Malaysia, Association of Islamic Banking Institutions Malaysia, Bank Negara Malaysia, Lembaga Jurutera Malaysia, Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia, Jabatan Perangkaan Malaysia, Unit Perancang Ekonomi, Insolvency Practitioners
Association of Malaysia, Institut Penilaian Negara, Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia, Jabatan Kerajaan Tempatan, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian, Jabatan Landskap Negara, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Jabatan Pengurusan Sisa Pepejal Negara, Jabatan Perdana Menteri, Kementerian Kerja Raya, Kementerian Pembangunan Wanita, Keluarga dan Masyarakat, Kementerian Tenaga, Teknologi Hijau dan Air, Kementerian Wilayah Persekutuan, Lembaga Hasil Dalam Negeri, Malaysian Institute of Planners, Kementerian Kewangan Malaysia, Kementerian Pembangunan Luar Bandar, Kementerian Sains, Teknologi dan Inovasi, MyHSR Corporation Sdn Bhd, Persatuan Kebangsaan Pembeli Rumah, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, Perbadanan Pengurusan Sisa Pepejal dan Pembersihan Awam, Persatuan Pemilik Hartanah Terbengkalai, Pertubuhan Arkitek Malaysia, PLANMalaysia, Real Estate and Housing Developers Association, Royal Institution of Surveyors Malaysia, Sabah Housing and Real Estate Developers Association, Sarawak Housing and Real Estate Developers Association dan ramai lagi. Kami amat berterima kasih kepada mereka yang terlibat. Kami juga berterima kasih atas sumbangan rakan-rakan kami di KRI, termasuklah Nazihah Muhamad Noor, Puteri Marjan Megat Muzafar, Theebalakshmi Kunasekaran, Rachel Gong, Alyssa Farha Jasmin dan Tan Zhai Gen. Tidak lupa juga kepada ucapan terima kasih kepada pelatih-pelatih industri kami, Farqani Mohd Noor, Lim Yok Teng, Rueben Ananthan Santhana Das, Sabreena Zahri, Hazmi Hamizan Mohd Zaki dan Puteri Nur Syafawati atas sumbangan mereka semasa tempoh latihan mereka di KRI. Pandangan dan pendapat yang ditulis dalam laporan ini adalah hasil karya penulis dan tidak mencerminkan pendapat dan pandangan rasmi KRI.
Laporan penuh boleh dimuat turun melalui laman sesawang kami KANDUNGAN SINGKATAN GLOSARI RINGKASAN EKSEKUTIF CADANGAN DASAR i v viii xxiii PENGENALAN SEKSYEN 1 Dasar Perumahan Matlamat 1 2 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH (MILIK/SEWA) Keadaan pasaran perumahan Malaysia 2 1.1 Harga Rumah di Malaysia 1.2 Mengukur Kemampuan Teras Rangka Kajian 6 Menanggung (milik/sewa) Rumah Membezakan antara keperluan sosial dengan keperluan pasaran dengan betul, pada skala ruang yang tepat 6 1.3 Kemampuan Memiliki Rumah di Malaysia 1.4 Pembiayaan Membina rangka dasar strategik 8 Pembelian Rumah Indikator sebagai instrumen polisi 10 1.4.1 Akses kepada pinjaman perumahan melalui pasaran kredit Metodologi Kajian 11 1.4.2 Skim pembiayaan Pengumpulan data seluruh kerajaan negara 11 1.4.3 Rumusan Kajian kes tentang sistem penyediaan rumah 12 Struktur Laporan 13 16 16 19 22 29 30 40 50
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.1 Penentuan Keperluan dan Permintaan Perumahan 2.1.1 Ciri-ciri permintaan perumahan 2.1.2 Apakah "perumahan berkualiti"? 2.2 Keperluan Perumahan Teras: Anggaran Sektor Perumahan Sosial 2.2.1 Kriteria keperluan perumahan teras yang dicadangkan 2.3 Penilaian Permintaan Perumahan Efektif dan Keperluan Perumahan Teras (Housing Demand and Need Assessment atau HDNA) 2.3.1 Faktor yang mempengaruhi permintaan untuk perumahan 2.3.2 Meningkatkan kapasiti data untuk proses HDNA 2.4 Pilihan Jenis Pegangan: Pemilikan Rumah dan Penyewaan 54 54 54 56 60 63 67 69 72 74 SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 84 3.1 Pengenalan 84 3.2 Penilaian Pasaran 84 3.2.1 Adakah strategi penawaran perumahan pada masa ini dapat memenuhi permintaan perumahan? 85 3.2.2 Adakah pasaran perumahan bertambah baik selepas bermulanya intervensi kerajaan dalam menangani jurang-jurang dalam pasaran? 91 3.3 Analisis Penyebab 94 3.3.1 Produktiviti 94 3.3.2 Keberuntungan 98 3.3.3 Tanah 101 3.3.4 Peraturan 103 3.4 Sistem Penyediaan Perumahan 109 3.4.1 Daripada sistem jual- kemudian-bina (sell-then- build atau STB) kepada sistem bina-kemudian-jual (build-then-sell atau BTS) 109 3.4.2 Kaedah perolehan 120 3.4.3 Penilaian harga rumah 129
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 135 4.1 Pengenalan 135 4.2 Kepentingan Ruang Awam 137 4.3 Mewujudkan Ekosistem Perumahan dan Mengenal Pasti Keluasan Konurbasi 138 4.3.1 Hubungan antara rumah dengan tempat kerja 139 4.3.2 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan munasabah 145 4.4 Implikasi Rebakan 151 4.4.1 Apakah hubungkaitnya kepada perancangan perumahan? 151 4.4.2 Memahami implikasi rebakan di Malaysia 153 4.4.3 Apakah yang telah dilakukan di peringkat antarabangsa? 160 4.5 Mengenal Pasti Jurang: Apakah yang Boleh Dilakukan Pada Masa Akan Datang? 167 SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN 5.1 Analisis Fiskal 5.2 Jurang Data 5.2.1 Spatial 5.2.2 Permintaan 5.2.3 Penawaran 174 175 181 181 183 184
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.1 Agenda Perumahan Malaysia di dalam Agenda Perbandaran Baharu 6.2 Teras Dasar 1: Memastikan Perumahan yang Berkualiti untuk Semua 6.3 Teras Dasar 2: Menambah Baik Aksesibiliti dan Kemampuan Menanggung Rumah 6.4 Teras Dasar 3: Memastikan Persekitaran Kejiranan yang Berkualiti dan Kohesif 6.5 Teras Dasar 4: Menambah baik Penyelarasan Perumahan dan Pengangkutan untuk Kualiti Kehidupan yang Lebih Baik 6.6 Teras Dasar 5: Memperkukuh Keupayaan Institusi untuk Melaksanakan DRN 2018 - 2025 LAMPIRAN RUJUKAN 188 188 190 192 197 200 202 205 230
SINGKATAN 1Q 3Q 4Q APDL : First quarter atau suku pertama : Third quarter atau suku ketiga : Fourth quarter atau suku keempat : Advertising Permit and Developer's License atau Permit Iklan dan Lesen Pemaju API : Application Program Interface atau Program Aplikasi Antara Muka AS ASEAN : Amerika Syarikat : Association of Southeast Asian Nations atau Pertubuhan Negara-Negara Asia Tenggara b B40 BNM BTS CAGR : bilion : Bottom 40% atau 40% terendah : Bank Negara Malaysia : Build-then-sell atau bina-kemudian-jual : Compounded annual growth rate atau Kadar pertumbuhan tahunan terkompaun CBC CCC : Citizens Budget Commission : Certificate of Completion and Compliance atau Perakuan Siap dan Pematuhan CHP CIDB : Center for Housing Policy : Construction Industry Development Board, Malaysia atau Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan, Malaysia CLGC devex DIBS : Communities and Local Government Committee : Development expenditure atau perbelanjaan pembangunan : Developers Interest Bearing Scheme atau Skim Pemaju Tanggung Faedah DOS : Department of Statistics, Malaysia atau Jabatan Perangkaan Malaysia DOT : Department of Transportation, US atau DRN KWSP EPU Jabatan Pengangkutan, AS : Dasar Perumahan Negara : Kumpulan Wang Simpanan Pekerja, Malaysia : Economic Planning Unit, Malaysia atau GBP Unit Perancang Ekonomi, Malaysia : Great Britain Pound atau Paun Sterling i
SINGKATAN GDC GDP GDV GVA HDNA : Gross development cost atau kos pembangunan kasar : Gross domestic product atau keluaran dalam negara kasar : Gross development value atau nilai pembangunan kasar : Gross value added atau nilai tambahan kasar : Housing demand and need assessment atau penilaian permintaan dan keperluan perumahan HES : Household Expenditure Survey atau Penyiasatan Perbelanjaan Isi Rumah HHSRS : Housing Health and Safety Rating System atau Sistem Penarafan Kesihatan dan Keselamatan Perumahan HIES : Household Income Expenditure Survey atau HIS Penyiasatan Pendapatan dan Perbelanjaan Isi Rumah : Household Income and Basic Amenities Survey atau Penyiasatan Pendapatan Isi Rumah dan Kemudahan Asas HPI HR HUD IBS ILO JANM JPBD JPN k KKLW KKR KL KLCC : House Price Index atau Indeks Harga Rumah : Harga rumah : Housing and Urban Development atau Perumahan dan Pembangunan Bandar Industrialised Building System atau Sistem Binaan Berindustri International Labour Organization atau Organisasi Buruh Antarabangsa Jabatan Akauntan Negara Malaysia Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Jabatan Perumahan Negara ribu : : : : : : : Kementerian Kemajuan Luar Bandar dan Wilayah : Kementerian Kerja Raya Malaysia : Kuala Lumpur : Kuala Lumpur City Centre atau Pusat Bandar Raya Kuala Lumpur km KPKT : kilometer : Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan, dan Kerajaan Tempatan KRI : Khazanah Research Institute atau Institut Penyelidikan Khazanah ii
SINGKATAN KWP LAI : Kementerian Wilayah Persekutuan : Location Affordability Index atau LAIM Indeks Kemampuan Mengikut Lokasi : Location Affordability Index Model atau Model Indeks Kemampuan Mengikut Lokasi LHDN LPPEH : Lembaga Hasil Dalam Negeri : Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta LTV j M&E M40 MOF MPC : Loan-to-value atau pinjaman kepada nilai : : Monitoring and evaluation atau pemantauan dan penilaian : Middle 40% atau 40% pertengahan : Ministry of Finance atau Kementerian Kewangan Malaysia : Malaysian Productivity Corporation atau juta Perbadanan Produktiviti Malaysia NAPIC : National Property Information Centre atau Pusat Maklumat Harta Tanah Negara NPP NUA NUP NYC ODPM : National Physical Plan atau Rancangan Fizikal Negara : New Urban Agenda atau Agenda Perbandaran Baharu : National Urbanisation Policy atau Dasar Perbandaran Negara : New York City atau Bandar Raya New York : Office of the Deputy Prime Minister atau Pejabat Timbalan Perdana Menteri OECD : Organisation for Economic Co-operation and Development atau Organisasi Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi : Office for National Statistics atau Pejabat Statistik Nasional : Operating expenditure atau perbelanjaan operasi : One Stop Centre atau Pusat Sehenti : Perumahan Awam Kos Rendah : Pihak Berkuasa Tempatan ONS opex OSC PAKR PBT PPA1M : Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia : Program Perumahan Rakyat PPR : Perumahan Rakyat 1 Malaysia/Perbadanan PR1MA Malaysia PR1MA : Pejabat Tanah dan Galian PTG iii
SINGKATAN REHDA : Real Estate & Housing Developers' Association atau Persatuan Pemaju Perumahan & Hartanah Malaysia RM RPGT : Ringgit Malaysia : Real Property Gains Tax atau Cukai Keuntungan Harta Tanah : Rent-to-own atau sewa untuk beli RTO RumaWIP : Rumah Wilayah Persekutuan SDG : Sustainable Development Goals atau Matlamat Pembangunan Mampan : Singapore Institute of Planners atau SIP Institusi Perancang Singapura SPAD SPEF SPNB SPP kps SRP STB t t.m. T20 TGC : Suruhanjaya Pengangkutan Awam Darat : Skim Pembiayaan Fleksibel : Syarikat Perumahan Negara Berhad : Skim Pinjaman Perumahan : kaki persegi : Skim Rumah Pertamaku : Sell-then-build atau jual-kemudian-bina : : : Top 20% atau 20% teratas : Traditional General Contracting atau trilion tiada maklumat Kontrak Umum Tradisional TNB UIAM UK UN UNDESA : United Nations Department of Economic and Social Affairs UNHR : Tenaga Nasional Berhad : Universiti Islam Antarabangsa Malaysia : United Kingdom : United Nations atau Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu : United Nations High Commisioner for Refugees atau Pesuruhjaya Tinggi Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu untuk Pelarian UPEN USD : Unit Perancang Ekonomi Negeri : United States Dollar atau Dolar Amerika Syarikat iv
GLOSARI Kemampuan membayar : Kapasiti kewangan seseorang individu. Kadar pertumbuhan tahunan kompaun (CAGR) : Kadar pertumbuhan tahunan yang memberikan kadar pertumbuhan malar sepanjang tempoh tertentu. Formulanya ialah: CAGR = [(Nilai penghujung/Nilai permulaan)(1/Bilangan tempoh masa) - 1] × 100. Sumber: Anson, Fabozzi, dan Jones (2010) Keperluan efektif : Keinginan pengguna untuk memperolehi sesuatu barangan atau perkhidmatan, disokong dengan keupayaan mereka untuk membayarnya. Sumber: Collin (2003) Skala kesetaraan : Suatu ukuran kos sara hidup isi rumah, berbanding dengan suatu isi rumah rujukan yang biasanya merupakan seorang dewasa tunggal, apabila kedua-dua isi rumah mempunyai taraf hidup yang sama. Sumber: Lewbel dan Pendakur (2008) Kos Pembangunan Kasar (GDC) : Nilai semasa jumlah kos yang diperlukan untuk membangunkan suatu tapak untuk penggunaan tertentu. Kos ini termasuk kos penyediaan tapak, perobohan struktur sedia ada, kos loji dan overhed dan kos pembinaan sebenar yang tidak termasuk apa-apa keuntungan dan kos tanah yang ditanggung oleh pemaju. Formulanya ialah: , di mana: ckt ialah kos rumah jenis k yang dibina dalam tempoh masa t; qkt ialah bilangan rumah jenis k yang dijual dalam tempoh masa t; m ialah bilangan jenis rumah; • n ialah bilangan tempoh masa dalam proses pembangunan dari pembelian tanah hingga penjualan rumah terakhir; dan r ialah kos peminjaman yang merupakan fungsi kadar faedah dan risiko pembangunan. Sumber: Leishman, Jones dan Fraser (2000) v
GLOSARI Nilai Pembangunan Kasar (GDV) : Nilai semasa jumlah jangkaan hasil penjualan rumah baru. Formulanya ialah: • pkt ialah harga rumah jenis k yang dijual dalam , di mana: tempoh masa t; qkt ialah bilangan rumah jenis k yang dijual dalam tempoh masa t; m ialah bilangan jenis rumah; • n ialah bilangan tempoh masa dalam proses pembangunan dari pembelian tanah hingga penjualan rumah terakhir; dan r ialah kos peminjaman yang merupakan fungsi kadar faedah dan risiko pembangunan. Sumber: Leishman, Jones dan Fraser (2000) Ekuiti rumah : Jumlah nilai anggaran ditolak dengan jumlah nilai pokok yang terhutang ke atas semua cagaran pada sesuatu harta tertentu. Sumber: Krivo dan Kaufman (2004) Pegangan perumahan : Perjanjian kewangan di mana sesuatu isi rumah tertentu menduduki seluruh atau sebahagian daripada unit rumah. Jenis-jenis pegangan perumahan yang biasa termasuk pemilikan dan penyewaan seluruh atau sebahagian unit perumahan. Sumber: OECD (2006) Perolehan perumahan : Transaksi pasaran perumahan yang melibatkan pemindahan pemilikan. Sumber: Leal et al. (2017) Sistem Pembinaan Berindustri (IBS) : Suatu teknik pembinaan di mana komponen dihasilkan dalam persekitaran terkawal (di dalam atau luar tapak pembinaan), diangkut, ditempatkan dan dipasang dengan kerja tambahan tapak yang minimum. Sumber: Hamid, Kamar dan Alshawi (2011) Keperluan tidak efektif : Keinginan pengguna untuk memperolehi sesuatu barangan atau perkhidmatan, tanpa keupayaan untuk membayarnya vi
GLOSARI Produktiviti tenaga buruh : Jumlah pengeluaran yang dihasilkan bagi setiap unit buruh dalam tempoh masa tertentu. Ia boleh dikira dengan menggunakan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) atau Nilai Tambahan Kasar (NTK). Formulanya ialah: • Produktiviti tenaga buruh = KDNK pada harga tetap/ Bilangan penduduk bekerja. Sumber: ILO (t.t) • Produktiviti tenaga buruh = NTK/Bilangan penduduk bekerja. Sumber: Freeman (2008) Sekuriti tempoh pegangan : Definisi perumahan: Suatu perjanjian perundangan yang memberikan suatu tempoh pegangan tanpa had kepada penyewa yang tertakluk kepada pelanggaran perjanjian pajakan mereka. Sumber: Fitzpatrick dan Pawson (2011) Definisi hartanah: Keupayaan untuk mengawal dan menguruskan tanah, dan melakukan transaksi, termasuk pemindahan tanah. Sumber: Liversage et al. (2015) Penduduk umur bekerja : Jumlah orang yang berada antara umur 15 hingga 64 tahun. Sumber: DOS (2018) vii
RINGKASAN EKSEKUTIF Pengenalan 1. Agenda perumahan yang komprehensif perlu memimpin dan mengurus sektor perumahan secara keseluruhannya. Serta, ia juga perlu memperakui bahawa rumah adalah satu keperluan asas dan juga pengumpulan aset. Dasar perumahan yang hanya bertumpu kepada aspek keperluan sosial perumahan ataupun aspek pengumpulan aset adalah tidak memadai, malahan ini mungkin akan mengakibatkan ketidakseimbangan dan masalah pengurusan di dalam sektor perumahan. Pengurusan sektor ini harus menjadikannya produktif, supaya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi negara dan mengelakkan pembaziran sumber. 2. Oleh itu, perangkaan dasar dan strategi yang tepat bergantung pada keupayaan membezakan isu keperluan sosial dengan kegagalan pasaran di dalam sektor perumahan. Isu keperluan sosial memerlukan lebih banyak penglibatan kerajaan secara langsung di dalam menangani keperluan perumahan kumpulan sasaran sebenar, manakala kegagalan pasaran pula memerlukan tindakan pembetulan oleh kerajaan supaya pasaran perumahan dapat berfungsi dengan cekap. Kunci bagi penggubalan dasar adalah untuk memastikan pembahagian yang tepat antara segmen pasaran dengan segmen sosial. 3. Bagi merangka polisi yang bersesuaian untuk meningkatkan keberkesanan sektor perumahan, permintaan dan penawaran perumahan di sesebuah lokasi perlu difahami. Analisis permintaan terbahagi kepada permintaan efektif dan keperluan perumahan. Dari sudut penawaran, model aliran stok (stock-flow model) digunakan untuk menganalisis stok perumahan sedia ada dan akan datang. Jalinan antara kedua-dua analisis tersebut akan membantu mengenal pasti ketidasepadanan dalam pasaran perumahan dan langkah-langkah intervensi yang dikehendaki. viii
RINGKASAN EKSEKUTIF 4. Analisis yang mendalam mengenai penawaran dan permintaan perumahan haruslah dilihat di dalam konteks dinamik spatial (spatial dynamics) isi rumah. Dinamik spatial merujuk kepada analisis mengenai isi rumah dalam ekosistem tempat kediaman (tempat pertama), tempat bekerja (tempat kedua) dan tempat bersosial (tempat ketiga). Jalinan antara ketiga-tiga tempat tersebut membentuk persempadanan fungsian (functional boundary) isi rumah dan tempat kediaman sebagai habitat. Oleh itu, berbeza dengan pendekatan konvensional yang menganalisis dan merancang perumahan dalam konteks persempadanan pentadbiran negeri, analisis yang lebih bermakna adalah dengan mengikut persempadanan fungsian isi rumah yang mungkin merentasi persempadanan pentadbiran negeri. Laporan ini meletakkan perumahan sebagai sebuah komponen kritikal di dalam agenda perbandaran dalam konteks konurbasi yang lebih luas. Perancangan sektor- sektor lain yang berkaitan juga dikaji mengikut skala spatial yang berbeza. 5. Melalui pendekatan tersebut, dasar yang digubal akan merangkumi a) polisi sudut permintaan; contohnya, polisi pegangan, iaitu pemilikan atau penyewaan, polisi fiskal dan polisi pembiayaan, b) polisi sudut penawaran, seperti produktiviti sektor pembinaan, penyelenggaraan bangunan awam, penentuan harga serta c) polisi-polisi yang merentas pelbagai aspek (cross- cutting) perancangan spatial, polisi data dan sebagainya. Polisi-polisi tidak sepatutnya menitikberatkan matlamat akhir sahaja, tetapi juga untuk membina keutuhan entiti-entiti dan proses-proses yang menyokong pembentukan matlamat akhir tersebut. 6. Dasar perumahan negara perlu dikaji dari semasa ke semasa dan dikemas kini selari dengan cabaran dan peluang baharu. Dasar dan strategi perumahan harus dirangka berdasarkan bukti tentang isu struktural, ketidakcekapan dan kekangan dalam pasaran perumahan yang dihadapi sehingga menyebabkan peningkatan masalah akses kepada perumahan. Akhir sekali, laporan ini juga mengemukakan cadangan polisi-polisi perumahan, strategi-strategi dan pelan tindakan. Ini bagi memacu pembangunan perumahan pada peringkat persekutuan dan negeri serta memudahkan penyediaan perumahan yang sistematik berasaskan permintaan efektif dan keperluan perumahan. ixix
RINGKASAN EKSEKUTIF Seksyen 1: Kemampuan menanggung (menyewa/miliki) rumah 7. Kemampuan memiliki rumah di negara ini tidak bertambah baik dengan ketara antara tahun 2002 hingga 2016. Gandaan median Malaysia adalah sekitar 4.0 dan 5.0 dari tahun 2002 hingga 2016, melebihi paras ambang kemampuan memilik rumah, 3.0. Kemampuan memiliki rumah seluruh negara semakin teruk antara tahun 2012 dengan 2014, apabila gandaan median meningkat daripada 4.0 pada tahun 2012 kepada 5.1 pada tahun 2014. Sepanjang tempoh tersebut, median harga rumah di Malaysia meningkat pada kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (compound annual growth rate atau CAGR) 26.5%, iaitu daripada RM175,000 kepada RM280,000. Sementara itu, pendapatan median isi rumah meningkat lebih perlahan pada CAGR 11.7%, kurang daripada separuh kadar peningkatan harga rumah. Walaupun kemampuan memiliki rumah bertambah baik kepada 5.0 pada tahun 2016, kemampuan ini masih dikategorikan sebagai "sangat tidak mampu milik". Antara tahun 2014 hingga 2016, median harga rumah meningkat lebih perlahan pada CAGR 5.7%, berbanding peningkatan pendapatan median isi rumah pada CAGR yang lebih tinggi, iaitu 6.6%. 8. Kemerosotan tahap kemampuan memiliki rumah sebahagiannya berpunca daripada penawaran perumahan yang tidak responsif terhadap permintaan efektif. Pada tahun 2014, harga rumah pasaran median-3, iaitu harga yang dihitung untuk sebuah rumah "mampu milik" di Malaysia ialah RM165,060. Pada tahun 2016, harganya ialah RM188,208. Walau bagaimanapun, unit perumahan yang baru dilancarkan dengan harga di bawah RM200,000 merangkumi kurang daripada 20% jumlah unit yang dilancarkan antara tahun 2014 hingga 2016. Perkara serupa dapat dilihat pada peringkat negeri. Paling ketara, harga untuk semua hartanah yang dilancarkan di Pulau Pinang pada tahun 2016 adalah melebihi RM250,000, dengan sebahagian besar hartanah baharu yang dilancarkan berada dalam kategori harga antara RM500,000 hingga RM1,000,000. Namun begitu, harga rumah pasaran median-3 yang dihitung untuk Pulau Pinang pada tahun 2016 ialah RM194,724. xx
RINGKASAN EKSEKUTIF 9. Pembiayaan memainkan peranan penting dalam memastikan permintaan perumahan yang mampan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya dijadikan cara untuk membeli rumah yang di luar kemampuan mereka. Kenaikan harga rumah yang mendadak sejak beberapa tahun kebelakangan ini telah mempercepatkan peningkatan hutang isi rumah di Malaysia, kebanyakannya disebabkan oleh pinjaman perumahan. Walaupun langkah-langkah kehematan makro dilakukan untuk menangani perkembangan yang tidak mampan dalam pasaran perumahan, namun indikator - indikator umum tentang pasaran kredit komersial menunjukkan bahawa akses kepada pembiayaan perumahan adalah mencukupi untuk peminjam yang layak. Walau bagaimanapun, menurut Bank Negara Malaysia, kumpulan isi rumah yang akan menghadapi masalah paling besar mendapatkan pembiayaan rumah ialah mereka yang tinggal di pusat bandar dengan pendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan atau mereka yang tinggal di luar bandar dengan pendapatan kurang daripada RM3,000 sebulan. Skim pembiayaan kerajaan hendaklah memberikan tumpuan kepada isi rumah berpendapatan rendah, khususnya mereka yang mempunyai kemampuan kewangan untuk membayar pinjaman tetapi tidak boleh mengakses pasaran kredit komersial. Segala usaha untuk membantu isi rumah berpendapatan sederhana hendaklah dilakukan dengan cara memastikan penawaran rumah mampu milik mencukupi, dan bukannya dengan melonggarkan syarat pinjaman. Seksyen 2: Keperluan dan Permintaan untuk Perumahan 10. Keperluan untuk perumahan boleh lahir daripada dua jenis isi rumah yang berbeza: golongan yang berkemampuan dan yang tidak berkemampuan. Isi rumah yang tidak mampu membayar untuk memenuhi keperluan perumahan mereka mengalami suatu bentuk keperluan perumahan teras, manakala mereka yang mampu, akan menunjukkan permintaan efektif untuk perumahan. Analisis dan anggaran keperluan perumahan negara semasa dan masa hadapan perlu membezakan antara keperluan yang lahir daripada keperluan perumahan teras atau permintaan efektif, memandangkan kedua- duanya mungkin perlu ditangani melalui polisi yang berlainan. Isi rumah yang berkemampuan sepatutnya mendapatkan rumah di pasaran perumahan swasta, manakala mereka yang tidak berkemampuan untuk menanggung rumah di pasaran swasta hanya boleh memenuhi keperluan perumahan mereka dengan bantuan kerajaan yang dananya terhad. xixi
RINGKASAN EKSEKUTIF 11. Bagi meningkatkan kualiti perumahan negara, kerajaan perlu menentukan maksud "mencukupi" dan "sesuai" dalam masyarakat Malaysia. Walaupun terdapat banyak rujukan bagi penyediaan perumahan yang baik, mencukupi dan/atau berkualiti untuk penduduk, namun pada masa ini tiada pentakrifan yang selaras bagi istilah-istilah ini di Malaysia. Peraturan sedia ada tentang standard minimum perumahan hanya mengawal selia pembinaan unit perumahan baharu dan tidak cuba mengawal selia kualiti stok perumahan sedia ada. Suatu piawaian yang berbeza perlu dibangunkan sebagai panduan kepada pemain industri dalam menentukan sama ada sesebuah unit perumahan itu mencukupi atau sesuai untuk penghuninya. Proses pembangunan piawaian itu perlu dilakukan secara partisipatori, dengan mengambil kira norma-norma sosial dan budaya penduduk. Tanpa maklum balas orang ramai berkenaan proses ini, pembuat dasar mungkin mendapati bahawa mereka menguatkuasakan piawaian yang lari daripada keperluan sebenar penduduk. 12. Setiap negeri perlu mengenal pasti bilangan isi rumah yang layak mendapat bantuan di bawah sektor perumahan sosial berdasarkan keadaan setempat. Walaupun negara ini mempunyai kaedah lazim untuk menganggarkan jumlah keperluan perumahan, tiada penilaian spesifik pernah dijalankan untuk mengenal pasti keperluan perumahan teras dalam kalangan penduduk. Bantuan berasaskan keperluan berbeza pada peringkat negeri dan kerajaan negeri boleh menentukan kriteria kelayakan mereka sendiri di bawah kerangka semasa. Walau bagaimanapun, kriteria kelayakan yang ditetapkan oleh kerajaan negeri pada masa ini masih tidak jelas sama ada disesuaikan dengan tahap pendapatan penduduk atau tidak. Kerajaan negeri perlu mengambil kira tahap kemampuan memliki rumah di negeri masing-masing memandangkan akses kepada pasaran perumahan ditentukan oleh keupayaan isi rumah untuk menanggung kos perumahan yang sesuai. Selain kriteria pendapatan, kerajaan juga perlu memastikan bantuan perumahan diberikan kepada isi rumah yang tidak dapat menduduki atau mungkin hilang akses kepada rumah yang berkualiti dan sesuai. Bentuk- bentuk keperluan perumahan teras seperti ini perlu ditentukan dan dinilai dengan sewajarnya supaya saiz sektor perumahan sosial boleh dianggarkan dengan tepat. Dengan ini, kerajaan tempatan dapat merancang langkah yang efektif untuk penyelesaian sektor ini. xiixii
RINGKASAN EKSEKUTIF 13. Keupayaan kerajaan tempatan untuk menganggarkan dengan tepat jenis perumahan yang diperlukan oleh penduduk tempatan dikekang oleh jurang data sedia ada, ini menjejaskan keseluruhan proses perancangan. Pentakrifan keperluan perumahan teras dapat membezakan keperluan perumahan sama ada lahir daripada keperluan perumahan teras atau permintaan efektif. Dengan itu, penilaian keperluan perumahan berdasarkan kedua-dua kategori ini boleh dijalankan untuk membantu penggubal dasar mengenal pasti jurang dan ketidakpadanan dalam pasaran perumahan. Oleh itu, dasar untuk mengatasi jurang-jurang dan mengurus ketidakpadanan tersebut dapat diselaraskan dan disasarkan dengan lebih baik. Di Malaysia, agensi perumahan kerajaan negeri tidak mengumpul data atau menggunakan data tentang isi rumah secara kerap (jika data tersebut tersedia untuk rujukan agensi ini) bagi memantau permintaan perumahan di kawasan mereka. Walaupun kerajaan tempatan mungkin mempunyai anggaran yang tepat tentang jumlah keperluan perumahan di kawasan mereka, perubahan keperluan ini tidak dikenal pasti dengan jelas. Ini mungkin menyebabkan berlakunya penawaran unit perumahan berlebihan yang tidak selaras dengan keperluan penduduk, atau penawaran unit perumahan yang tidak mencukupi, hingga mengakibatkan ketidakpadanan antara permintaan dan penawaran. Jurang data ini menunjukkan keperluan kepada satu proses pengumpulan data yang sistematik untuk mengumpul data berkaitan perumahan dan indikator-indikator lain. Kaji Selidik Perumahan Negara (National Housing survey) perlu dilakukan dan hendaklah diterima sebagai amalan biasa negara. 14. Penyewaan perlu dipromosikan seiringan, bukannya bersaing dengan pemilikan rumah dan penyewaan tidak sepatutnya dianggap sebagai pilihan yang kurang baik. Pemilikan rumah masih kekal sebagai pilihan pemegangan utama bagi isi rumah di Malaysia dengan kadar pemilikan sebanyak 76.3% pada tahun 2016. Walaupun pemilikan rumah memberikan kuasa, kestabilan, keselamatan dan juga peluang untuk menambah ekuiti, namun pemilikan tidak memberikan kelonggaran kepada individu untuk berpindah dari satu lokasi ke lokasi lain berbanding dengan penyewaan rumah. Pemilikan rumah universal mungkin tidak dapat dilaksanakan atau tidak wajar. Penyewaan sepatutnya dijadikan pilihan yang berdaya maju bagi memenuhi gaya hidup individu pada peringkat yang berbeza dalam kitaran hayat mereka. Matlamat dasar hendaklah ditumpukan untuk mewujudkan xiiixiii
RINGKASAN EKSEKUTIF pasaran perumahan yang dinamik dan fleksibel bagi membolehkan individu bertukar ganti antara pemilikan dengan penyewaan rumah bergantung kepada keadaan mereka. Pada masa yang sama, kerangka perundangan dan institusi yang mengawal perkara-perkara berkaitan penyewaan serta hak penyewa dan hak tuan rumah boleh diperkukuhkan bagi melindungi kepentingan kedua-dua pihak. Seksyen 3: Analisis Sudut Penawaran Pasaran Perumahan 15. Strategi penawaran perumahan semasa yang menyediakan perumahan mampu milik pada skala yang besar menunjukkan pemulihan perolehan dalam pasaran perumahan mampu milik. Kadar perolehan perumahan (turnover) dengan harga di bawah RM500k meningkat kepada 84.3% pada 4Q 2016 daripada 83.0% pada 3Q 2014, dan kadar perolehan perumahan dengan harga di bawah RM250k meningkat kepada 58.2% daripada 52.0% dalam tempoh yang sama. Berdasarkan, kebalikan kadar perolehan, tempoh pegangan purata ialah 20.8 tahun pada tahun 2011, iaitu ketika perolehan perumahan mencapai kadar tertinggi. Tetapi sejak kadar perolehan perumahan menjadi perlahan, tempoh pegangan purata meningkat menjadi 31.4 tahun pada tahun 2016. 16. Walau bagaimanapun, terdapat kelemahan pada strategi penawaran perumahan semasa. Pertama, meluaskan liputan dasar kepada kumpulan berpendapatan sederhana bermakna kerajaan terpaksa menggunakan sepenuhnya sumber yang terhad dan mengakibatkan kurangnya sumber untuk kumpulan berpendapatan rendah dari segi pembinaan baharu, penaiktarafan dan penyelenggaraan kawasan kejiranan. Kedua, strategi ini mengandaikan institusi dapat menyediakan, menyasarkan dan memantau keperluan perumahan negara dengan tepat, dan tanpa wujudnya masalah seperti salah sasaran dan kelewatan. Sesetengah skim pembiayaan rumah juga menjangkau kumpulan berpendapatan 20% teratas, sedangkan tujuan asalnya adalah untuk kumpulan berpendapatan sederhana. Ketiga, memandangkan skim perumahan sedia ada menjurus kepada pemilikan rumah, hal ini telah menggabungkan dan merumitkan, dua matlamat dasar perumahan yang amat berbeza, iaitu membantu mereka yang memerlukan akses kepada perumahan sebagai tempat berteduh dan menolong mereka yang bukan pemilik rumah untuk membeli dan memiliki rumah sendiri. Kedua-dua objektif dasar ini mengetengahkan komponen yang berlainan, xivxiv
RINGKASAN EKSEKUTIF dan memerlukan strategi, dana serta sumber yang berbeza. 17. Produktiviti mestilah bersandarkan kepada peningkatan teknologi dan ekosistem sokongannya. Sumber dan kualiti produktiviti sangat penting untuk menganjakkan keluk penawaran ke kanan dan meningkatkan keanjalannya (menjadikan penawaran perumahan lebih produktif, responsif dan efektif). Tumpuan pada pembangunan pekerja mahir semata-mata untuk memenuhi permintaan industri mungkin tidak mencukupi bagi memacu peningkatan penawaran tanpa peralihan kepada penggunaan teknologi yang lebih tinggi. Walaupun terdapat peningkatan dalam produktiviti buruh, komposisi kemahiran untuk subsektor pembinaan kediaman di Malaysia tidak banyak berubah dari tahun 2010 hingga 2015 dan langkah-langkah untuk mencetuskan perubahan struktur dalaman industri didapati tidak berkesan. Ekosistem penyampaian perumahan memerlukan perubahan bagi menyokong peningkatan teknologi melalui anjakan daripada sistem jual-kemudian-bina yang tidak menggalakkan pemodenan dalam pembinaan kediaman kepada sistem bina-kemudian-jual yang merupakan perkara penting bagi pemodenan pembinaan. Terdapat juga keperluan untuk peralihan daripada kaedah perolehan berasingan kepada kaedah yang menyatukan rantaian bekalan, menyepadukan reka bentuk dan pembinaan di tapak untuk mempercepatkan pembinaan, mengurangkan kos dan menambah baik kualiti. 18. Jurang antara harga dengan kos pembinaan memerlukan penjelasan. Data daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara dan Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan menunjukkan bahawa harga rumah di Malaysia telah meningkat hampir dua kali ganda sejak tahun 2008, manakala kos pembinaan seperti buruh, bahan dan mesin serta kelengkapan, meningkat sedikit sahaja dalam tempoh yang sama. Peningkatan harga dan kos yang tidak seimbang menunjukkan terdapatnya peningkatan sama ada dalam margin keuntungan, harga tanah atau kos kawal selia. Walau bagaimanapun, disebabkan oleh kekurangan data tentang kos pembangunan kasar dan nilai pembangunan kasar, maka perbezaan antara keuntungan biasa dengan keuntungan berlebihan tidak dapat ditentukan. Spekulasi harga tanah dan rumah juga tidak dapat dikaji secara empirikal kerana ketiadaan data. Data tentang tanah juga penting untuk mengenal pasti dan merizabkan bank tanah yang sesuai untuk perumahan awam kerana tanah di lokasi xvxv
RINGKASAN EKSEKUTIF yang menjadi idaman biasanya mahal dan terhad. Dalam hal kos kawal selia, data terhad menunjukkan bahawa kos pematuhan dan sumbangan merangkumi hanya sebahagian kecil daripada jumlah kos pembangunan, manakala kos yang disebabkan oleh kelewatan kelulusan pembangunan telah ditangani melalui penambahbaikan portal Pusat Sehenti. 19. Kaedah penilaian perumahan boleh ditambah baik untuk mendorong kawasan kejiranan yang berkualiti. Amalan penilaian aset perumahan yang biasa ialah menggunakan kaedah perbandingan harga jualan yang sebahagian besarnya berdasarkan harga-harga transaksi terdahulu. Transaksi terakhir bagi sebuah unit perumahan di sesebuah kawasan menentukan nilai unit perumahan baharu yang sepadan dengannya. Penilaian perumahan boleh dijadikan mekanisme untuk mendorong penambahbaikan kualiti kawasan kejiranan apabila kualiti kemudahan dan perkhidmatan serta keadaan fizikal bangunan digabungkan dalam metodologinya. Ini memberikan nilai yang lebih tepat kepada sesebuah unit perumahan. Kaedah penilaian menggunakan pendekatan kos yang telus juga boleh dipertimbangkan bagi meminimumkan risiko harga rumah dinilai terlalu tinggi kerana aktiviti spekulasi. Kaedah penilaian yang ditambah baik boleh dilengkapkan dengan pelbagai langkah lain bagi menangani aktiviti spekulasi. Langkah-langkah ini termasuk merangka semula tempoh pegangan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) supaya bermula dari tahun Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) diperoleh serta mengenakan cukai terhadap pemilikan rumah yang banyak. xvixvi
RINGKASAN EKSEKUTIF Seksyen 4: Analisis Spatial 20. Pencapaian piawaian perumahan berkualiti baik (PBB) mesti dinilai melalui konteks kejiranannya yang lebih luas. Tempat ketiga seperti padang bola sepak, perpustakaan komuniti, pusat keagamaan dan ruang awam yang lain adalah penting untuk mencapai daya huni. Walau bagaimanapun, terdapat hierarki tempat ketiga yang berbeza bergantung pada skala fizikal dan penggunaannya. Perpustakaan komuniti dan padang bola sepak ialah contoh tempat ketiga yang ruangnya terhad pada peringkat kejiranannya. Tempat ketiga memainkan peranan penting dalam meningkatkan kualiti kehidupan dan menambah baik keseluruhan daya huni tempat pertama. Walau bagaimanapun, terdapat keperluan untuk menentukan tempat ketiga di dalam konteks kawasan kejiranannya dan menggariskan tanggungjawab untuk menyelenggara ruang ini. 21. Terdapat keperluan untuk melengkapkan aspek fizikal bangunan kediaman dengan elemen komuniti. Kesejahteraan masyarakat bukan hanya ditentukan oleh aspek fizikal kompleks kediaman; kualiti bagi elemen komuniti dalam kejiranan, seperti budaya, kebebasan ekonomi dan privasi juga boleh mempengaruhi kesejahteraan. Oleh itu, rasa kepemilikan dan tanggungjawab komuniti terhadap keadaan kawasan kejiranan patut digalakkan. 22. Lokasi perumahan amat mempengaruhi kos perumahan dan kualiti kehidupan isi rumah. Sebahagian isi rumah tinggal jauh daripada pusat bandar kerana rumah yang lebih murah dan sanggup menanggung jarak dan masa perjalanan ke tempat kerja, perkhidmatan dan kemudahan. Berasaskan pemahaman teori tentang hubung kait kos perumahan- pengangkutan, laporan ini cuba mengenal pasti takat rebakan di tiga kawasan bandar utama di Malaysia, iaitu Pulau Pinang, Kuala Lumpur (KL) dan Johor, serta menyiasat implikasi kos kepada isi rumah. Hasil kajian mendapati bahawa untuk menangani isu kemampuan menanggung rumah dan meningkatkan kualiti hidup, isu perumahan tidak sepatutnya dilihat secara berasingan daripada pengaruh sektor lain (iaitu pengangkutan). Dengan mengambil kira pergerakan isi rumah, pasaran perumahan mungkin telah melangkaui sempadan pentadbiran, dan keadaan ini memberikan implikasi kepada penyelarasan dan perancangan sesebuah kawasan yang melibatkan beberapa negeri atau kawasan tempatan. xviixvii
RINGKASAN EKSEKUTIF 23. Berasaskan pola pergerakan orang ramai, hasil kajian menunjukkan bahawa sempadan semula jadi konurbasi di Pulau Pinang dan Kuala Lumpur telah melangkaui sempadan negeri masing-masing. Oleh sebab ketiadaan data tentang lokasi kediaman dan tempat kerja individu, perjalanan orang ramai dari rumah ke tempat kerja dilihat menggunakan satu set masa perjalanan yang dianggap mencukupi untuk menghubungkan penduduk dari lokasi ke pusat ekonomi. Lokasi pusat ekonomi dikenal pasti daripada data penggunaan tanah dan Laporan Tinjauan negeri. Pemerhatian menunjukkan bahawa rebakan bandar di Pulau Pinang dan Kuala Lumpur berkemungkinan besar telah melangkaui sempadan negeri masing-masing tetapi rebakan tidak berlaku di Johor. Isi rumah yang tinggal jauh daripada pusat pekerjaan mungkin menghadapi kerumitan kos lain (pengangkutan) walaupun mendiami rumah yang murah di lokasi yang jauh. 24. Walaupun jelas bahawa isi rumah di Malaysia menanggung perbelanjaan perumahan dan pengangkutan yang tinggi, ketiadaan data yang terperinci menghalang analisis yang lebih mendalam tentang hubung kait antara kos perumahan dan pengangkutan yang disebabkan oleh rebakan. Perbelanjaan perumahan dan pengangkutan adalah antara perbelanjaan terbesar dalam belanjawan isi rumah. Antara tahun 2004 hingga 2016, gabungan kedua- dua perbelanjaan ini mengalami pertambahan sebanyak 104.6%, hampir menyamai pertambahan purata pendapatan isi rumah (114.2%). Kos pengangkutan di bandar raya di Malaysia secara amnya lebih tinggi berbanding bandar raya lain di Asia Timur. Keadaan ini tidak menghairankan kerana pendaftaran kenderaan dan jumlah perjalanan kilometer kenderaan di Malaysia meningkat dengan ketara sekitar 7.0% setahun antara tahun 1997 hingga 2012. Walaupun Bank Dunia (2015) menyatakan perbelanjaan pengangkutan yang tinggi disebabkan oleh perebakan bandar, kekurangan data yang terperinci menghalang analisis yang lebih mendalam dibuat tentang hubungan antara kos perumahan dengan kos pengangkutan. Setakat ini, tiada kesimpulan yang boleh dibuat tentang perbezaan kos ini mengikut mengikut kawasan spatial, dan perbezaannya bergantung pada jarak lokasi perumahan dengan pusat pekerjaan. xviii xviii
RINGKASAN EKSEKUTIF 25. Keperluan mengumpul data yang relevan dan pada skala spatial yang betul. Keadaan isi rumah perlu difahami untuk menggubal dasar yang efektif. Corak pergerakan harian orang ramai antara tempat kerja dan rumah, termasuklah tempat mula dan destinasi, serta pilihan pengangkutan mereka tidak diketahui. Data pendapatan dan perbelanjaan isi rumah pada skala geografi yang lebih kecil seperti peringkat blok banci atau mukim juga tidak ada. Bagi mengatasi isu-isu isi rumah yang dinyatakan, jurang-jurang data perlu diatasi terlebih dahulu. 26. Meningkatkan penyelarasan antara perumahan dan pengangkutan untuk kualiti kehidupan yang lebih baik. Bagi mengisi jurang antara perancangan dengan perlaksanaan yang efektif dua penambahbaikan utama di peringkat institusi-institusi berkaitan boleh dilaksanakan: i. Menyeragamkan proses perancangan perumahan dan sektor-sektor lain di dalam rancangan wilayah, struktur dan tempatan bagi memastikan visi yang sama dibawa ke setiap peringkat perancangan: Keperluan pelbagai dokumen dasar perancangan spatial di peringkat nasional perlu dipertimbangkan semula. Ini kerana, pelaksanaan dan pemantauan dasar-dasar tersebut bukan sahaja melibatkan kos yang tinggi, tetapi juga boleh menjejaskan penyampaian visi perancangan nasional dan pelan tindakan kepada semua pihak berkepentingan, termasuklah pihak berkuasa negeri dan tempatan, pemaju, dan orang awam. ii. Memperkukuhkan keupayaan pihak berkuasa untuk menyepadukan perancangan perumahan dan pengangkutan pada peringkat analisis, penggubalan dan pelaksanaan dasar: Keupayaan pihak berkuasa negeri dan tempatan untuk mengumpul dan menguruskan data, menjalankan penyelidikan, dan membentuk aspirasi dan hala tuju bandar raya masing-masing yang sejajar dengan aspirasi dan hala tuju kebangsaan masih tidak memuaskan. Pemerkasaan pihak berkuasa negeri dan tempatan untuk melaksanakan perkara-perkara tersebut merupakan kunci bagi memastikan rancangan peringkat nasional dapat dilaksanakan secara efektif di setiap ketempatan. xixxix
RINGKASAN EKSEKUTIF Seksyen 5: Pemantauan dan Penilaian 27. Tujuan seksyen ini adalah untuk menyemak semula kerangka pemantauan dan penilaian dasar perumahan nasional Malaysia dari sudut perbelanjaan dan penilaian impak fiskal, serta keperluan data. Perbelanjaan fiskal dilihat sebagai gambaran kepada strategi dan keutamaan dasar kerajaan. Kekurangan data perbelanjaan fiskal berkaitan perumahan di peringkat negeri telah mengekang analisis yang lebih mendalam mengenai pemantauan dan penilaian dasar. Jurang-jurang data yang dinyatakan dalam laporan ini merupakan input utama kepada penubuhan pangkalan data perumahan bersepadu. Mekanisme serta proses pemantauan dan penilaian dasar perumahan juga penting tetapi tidak dapat dibincangkan dalam laporan ini kerana data yang terhad. 28. Pelbagai jurang dalam data ditemui yang menghalang pasukan penyelidik daripada mengendalikan analisis yang lebih mendalam. Jurang data ini perlu ditangani bukan sahaja untuk tujuan penyelidikan, tetapi juga demi perancangan dan pemantauan yang efektif bagi sektor berkaitan perumahan pada masa akan datang. Beberapa isu berkenaan data yang sering didapati semasa fasa pengumpulan data-data untuk penyelidikan ini adalah seperti berikut: Data tidak wujud sama sekali. Ini dapat dilihat terutamanya ketika pengumpulan data untuk analisis pola perjalanan penduduk dan pasaran sewa. Data wujud tetapi bukan pada skala spatial yang betul. Contohnya, data perbelanjaan isi rumah untuk perumahan dan pengangkutan wujud pada peringkat daerah sahaja. Data wujud tetapi hanya dalam format fizikal. Data ini memerlukan jangka masa yang lebih lama untuk diekstrak. Data wujud tetapi berselerak atau tidak disimpan di bawah satu entiti. Contohnya, kos penyelenggaraan dan kadar kekosongan semua projek perumahan, terutamanya projek perumahan swasta yang hanya pemaju atau pemilik mempunyai maklumatnya. Data wujud tetapi tidak boleh dikongsi atas sebab-sebab kerahsiaan, contohnya, nilai pembangunan kasar dan kos mengikut projek perumahan. xxxx
RINGKASAN EKSEKUTIF 29. Dari sudut peruntukan fiskal, keutamaan dasar kerajaan telah beralih kepada program pemilikan rumah sejak Rancangan Malaysia ke-10, terutamanya melalui program perumahan mampu milik secara langsung melalui Perumahan Rakyat 1 Malaysia, Syarikat Perumahan Negara Berhad, Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia, Kementerian Wilayah Persekutuan dan beberapa skim yang lain. Pada tahun 2016, kerajaan telah membelanjakan sebanyak RM1.6b untuk program pemilikan rumah sebaliknya tiada dana yang dibelanjakan untuk program yang sama sebelum tahun 2013. Jumlah ini adalah lebih daripada dua kali ganda amaun yang dibelanjakan untuk program penyewaan awam bagi tahun 2016. Perbelanjaan untuk perumahan dengan bantuan kerajaan membentuk 44.7% daripada perbelanjaan pembangunan kerajaan persekutuan pada tahun 2013, berbanding dengan 28.3% bagi perumahan sosial dan 27.1% untuk kuarters kerajaan. Peratusan bagi perbelanjaan untuk perumahan dengan bantuan kerajaan meningkat dengan ketara kepada 70.9% pada tahun 2016, manakala bagi perumahan sosial berkurangan kepada 22.4% dan untuk kuarters kerajaan jatuh mendadak kepada 6.8%. 30. Terdapat kesan daripada tindakan kerajaan meningkatkan perbelanjaan fiskal bagi program pemilikan rumah melalui projek perumahan dengan bantuan kerajaan. Pertambahan perbelanjaan untuk perumahan dengan bantuan kerajaan mungkin mengurangkan perbelanjaan penyelenggaraan perumahan sosial. Kos penyediaan perumahan secara langsung melalui program bagi perumahan dengan bantuan kerajaan adalah lebih tinggi tetapi rumah yang disediakan tidak semestinya mencukupi atau dijual dengan harga harga yang sesuai. Selain itu, hal ini boleh mengekang sektor swasta daripada menawarkan perumahan untuk segmen berpendapatan sederhana. Alternatifnya, kerajaan boleh memberikan tumpuan untuk memperhalusi syarat kuota, insentif dan intrumen polisi lain bagi menjadikan sektor swasta lebih efektif dan responsif kepada permintaan. Stok perumahan sosial yang berkualiti tinggi dan diselenggarakan dengan baik dapat memastikan kemampanan sektor perumahan sosial dan memperlahankan kadar susut nilai stok perumahan sektor tersebut. Kemampanan stok perumahan sosial adalah penting memandangkan tanah yang sesuai untuk pembangunan projek perumahan sosial baharu sangat terhad. xxixxi
RINGKASAN EKSEKUTIF 31. Pasaran sewa rumah swasta tidak menjadi fokus kepada dasar perumahan semasa dan tiada perbelanjaan fiskal mengenainya direkodkan. 19.6% daripada isi rumah Malaysia menyewa pada tahun 2016 dan sebahagian besar daripada mereka mungkin daripada kumpulan isi rumah berpendapatan rendah. Sebanyak 23.0% daripada golongan B40 dan 21.5% daripada golongan M40 menyewa pada tahun 2016. Peratusan isi rumah B40 dan M40 yang menyewa berkemungkinan besar lebih tinggi di bandar. Kebanyakkan mereka ini mungkin menyewa daripada pasaran swasta kerana perumahan sosial hanya membentuk kira-kira 1.5% daripada jumlah stok sedia ada di Malaysia pada tahun 2016. xxiixxii
CADANGAN DASAR Cadangan dasar ini berdasarkan analisis di dalam laporan ini. Lima teras dan 16 penyataan dasar yang dicadangkan telah digunakan untuk merangka pelan tindakan yang terperinci. Pelan tindakan tersebut telah dirangka dan diperhalusi setelah rundingan dengan pihak berkepentingan dan pihak pelaksana yang berkaitan dijalankan. Selain itu, rangka masa untuk Dasar Perumahan Negara (DRN) 2.0 juga dicadangkan untuk bermula dari tahun 2018 hingga 2025 dengan semakan semula pada tahun 2020 dan tahun 2023. Rangka masa baharu ini akan memastikan agar DRN (2018 - 2025) diselaraskan dengan kitaran Rancangan Malaysia dan Rancangan Fizikal Negara (National Physical Plan atau NPP). Teras Dasar Teras 1: Memastikan perumahan yang berkualiti untuk semua 1.1 Membangunkan "Piawaian Perumahan Berkualiti" (PBB) untuk meningkatkan kualiti keseluruhan perumahan di Malaysia 1.2 Mewujudkan program pembangunan semula bagi membolehkan peremajaan bangunan memenuhi "Piawaian Perumahan Berkualiti" 1.3 Menambah baik amalan penyelenggaraan bangunan untuk memastikan pematuhan kepada "Piawaian Perumahan Berkualiti" 1.4 Memperhalusi peranan kerajaan dan mewujudkan kerangka institusi yang sesuai dalam penyediaan dan penyelenggaraan perumahan berkualiti 1.5 Menentukan jumlah keperluan perumahan teras dan permintaan efektif untuk menambah baik peruntukan dan sasaran program bantuan perumahan oleh kerajaan Teras 2: Menambah baik aksesibiliti dan kemampuan menanggung rumah 2.1 Memanfaatkan teknologi dan ekosistem sokongannya untuk meningkatkan penawaran dan produktiviti perumahan 2.2 Membangunkan indikator kemampuan menanggung rumah mengikut kawasan untuk menambaik rangka kerja pemantuan dan penilaian (P&P) negeri dan pihak berkuasa tempatan 2.3 Memperluaskan pilihan perumahan melalui formalisasi pasaran sewa untuk memenuhi pelbagai keperluan masyarakat 2.4 Menambah baik skim pembiayaan perumahan sedia ada untuk menyediakan penyelesaian inklusif dan mampan bagi kumpulan berpendapatan rendah dan sederhana untuk membeli rumah yang mampu tanggung xxiii
CADANGAN DASAR Teras Dasar Teras 3: Memastikan persekitaran kejiranan yang berkualiti dan kohesif 3.1 Menyediakan dan mengekalkan kemudahan dan perkhidmatan yang berkualiti di kawasan kejiranan untuk menyokong kehidupan masyarakat 3.2 Memperkasakan peranan dan semangat masyarakat dalam mengukuhkan kualiti persekitaran kejiranan Teras 4: Menambah baik penyelarasan perumahan dan pengangkutan untuk kualiti kehidupan yang lebih baik 4.1 Menyelaraskan proses perancangan perumahan dan sektor-sektor lain di dalam rancangan wilayah, struktur, dan tempatan untuk meningkatkan kejelasan dan konsistensi visi serta meningkatkan penglibatan masyarakat yang efektif 4.2 Memperkukuh keupayaan pihak berkuasa negeri dan tempatan dalam memantau dan mengintegrasikan perumahan dan pengangkutan di peringkat analisis, perancangan dan pelaksanaan Teras 5: Memperkukuh keupayaan institusi untuk melaksanakan DRN 2018 - 2025 5.1 Menyepadukan data dan menangani jurang data untuk memajukan penyelidikan perumahan negara 5.2 Membina keupayaan agensi untuk merancang, memantau serta menilai dasar perumahan dan pelan tidakannya 5.3 Menambah sumber serta memperkukuhkan kapasiti undang-undang dan teknikal untuk meningkatkan keberkesanan pelaksanaan dan penguatkuasaan dasar xxivxxiv
PENGENALAN Dasar Perumahan 1 Matlamat 2 Keadaan pasaran perumahan Malaysia 2 Teras Rangka Kajian 6 Membezakan antara keperluan sosial dengan keperluan pasaran dengan betul, pada skala ruang yang tepat 6 Membina rangka dasar strategik 8 Indikator sebagai instrumen polisi 10 Metodologi Kajian 11 Pengumpulan data seluruh negara 11 Kajian kes tentang sistem penyediaan rumah 12 Struktur Laporan 13
PENGENALAN Dasar Perumahan Pencapaian sektor perumahan lazimnya diukur dengan keupayaanya untuk memenuhi keperluan dan permintaan perumahan masyarakat. Objektif sosial utamanya adalah untuk memastikan "perumahan berkualiti bagi setiap keluarga pada harga yang bersesuaian dengan pendapatan mereka" 1. Kebanyakkan isi rumah inginkan rumah yang berkualiti dan mesra mobiliti berserta pilihan, di lokasi yang mempunyai kemudahan mencukupi. Mereka mahukan akses kepada pinjaman perumahan dan mempunyai pegangan rumah (miliki/sewa) yang selamat2. Pada masa yang sama, perumahan juga digunakan untuk menambah kekayaan melalui pengumpulan asset dan peningkatan harga. Data empirikal menunjukkan bahawa isi rumah yang berpendapatan tinggi di kawasan bandar memperoleh kenaikkan pendapatan melalui pelaburan dalam sektor harta kediaman3. Perumahan bukanlah satu inisiatif khas yang berada di bawah ruang lingkup sesebuah sektor atau entiti tertentu sahaja. Pembinaan rumah adalah sebahagian daripada sektor pembinaan; pembangunan perumahan perlu berdasarkan hak milik terhadap harta dan berpandukan perancangan struktur kawasan dengan kebenaran pembangunan; pelaburan harta kediaman merupakan sebahagian daripada pembentukan keseluruhan harta modal; harta kediaman adalah sebahagian daripada sektor hartanah; pendapatan isi rumah bergantung kepada struktur pekerjaan dan kos sara hidup; subsidi perumahan merupakan sebahagian daripada perbelanjaan untuk keperluan sosial dan pembiayaan perumahan adalah sebahagian daripada sektor kewangan. Rantaian hubung kait ini lebih luas lagi, malah, hubungan antara kawasan perumahan dengan rangkaian pengangkutan adalah sebahagian daripada landskap dasar perumahan. Setiap perkara di atas mempunyai rangkaian polisi mereka yang tersendiri. Oleh itu, tidak wajar untuk merangka sebuah dasar perumahan yang tidak merangkumi rangkaian polisi-polisi tersebut. Maka, laporan ini akan mengkaji persekitaran dasar sektor perumahan untuk penghuni (pemilik rumah dan penyewa), pemaju hartanah dan kontraktor, institusi kewangan dan agensi kerajaan. Landskap dasar perumahan ditakrifkan sebagai satu usaha intervensi kerajaan yang mempunyai kesan kritikal terhadap prestasi sektor perumahan 1 Department of Environment (1977) 2 Mayo (1991) 3 DOS (2017c) 1
PENGENALAN dan boleh diukur. Usaha-usaha ini boleh memberi motivasi, meningkatkan kebolehupayaan atau mengekang apa-apa agenda perumahan4. Dasar perumahan adalah intervensi di dalam sektor perumahan oleh pelbagai agensi kerajaan ke arah mencapai agenda perumahan yang komprehensif. Matlamat Laporan kajian ini disediakan Khazanah Research Institute (KRI), dengan sokongan daripada Jabatan Perumahan Negara (JPN), Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Kerajaan Malaysia dan Universiti Islam Antarabangsa Malaysia (UIAM). Kajian lapangan bagi mengumpul data semasa dan terdahulu mengenai keadaan sektor perumahan di setiap negeri dan wilayah persekutuan di Malaysia, telah disiapkan selama lapan bulan. Matlamat kajian ini adalah untuk:- • Menyemak semula Dasar Perumahan Negara (DRN 2013 - 2017); untuk mengkaji semula sasaran, objektif, polisi, strategi dan pelan tindakan yang sedia ada. Mengenal pasti isu-isu utama dalam sektor perumahan Malaysia dan menetapkan sasaran dan amalan terbaik untuk membentuk sebuah industri perumahan yang mampan dan responsif. Menyediakan input dan cadangan dasar bagi pembentukan Dasar Perumahan Negara (2018 - 2025) yang baharu, yang didokong oleh sebuah kajian berfakta. Keadaan pasaran perumahan Malaysia Kemampuan memiliki rumah di negara ini tidak meningkat secara ketara antara tahun 2002 hingga 2016. Gandaan median Malaysia adalah sekitar 4.0 dan 5.0 dari tahun 2002 hingga 2016, melebihi paras ambang 3.0 untuk kemampuan memiliki rumah. Kemampuan memiliki rumah bagi seluruh negara semakin teruk antara tahun 2012 dengan 2014, apabila gandaan median meningkat daripada 4.0 pada tahun 2012 kepada 5.1 pada tahun 2014. Sepanjang tempoh tersebut, median harga rumah di Malaysia meningkat pada kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (compounded annual growth rate atau CAGR) 26.5%, iaitu daripada RM175,000 kepada RM280,000. Sementara itu, pendapatan median isi rumah meningkat lebih perlahan pada CAGR 4 Angel (2000) 22
PENGENALAN 11.7%, kurang daripada separuh kadar peningkatan harga rumah. Walaupun kemampuan memiliki rumah bertambah baik kepada 5.0 pada tahun 2016, kemampuan ini masih dikategorikan sebagai "sangat tidak mampu milik". Antara tahun 2014 hingga 2016, median harga rumah meningkat lebih perlahan pada CAGR 5.7%, berbanding peningkatan pendapatan median isi rumah pada CAGR yang lebih tinggi, iaitu 6.6%. Tahap kemampuan menanggung kos perumahan pada tahun 2016, mengikut negeri 3.1 5.5 Tahap kemampuan mengikut negeri 5.1 & ke atas Benar-benar tidak mampu milik 4.1 ke 5.0 Sangat tidak mampu milik 3.1 ke 4.0 Agak tidak mampu milik Kelantan 5.5 Pahang 5.0 Selangor 4.7 Sarawak 4.0 Sabah 5.5 Johor 5.0 Perak 4.6 Perlis 4.0 P. Pinang 5.5 Terengganu 5.0 Kedah 4.3 Melaka 3.1 N. Sembilan 5.1 K. Lumpur 4.9 Nota: Negeri-negeri yang diwarnakan jingga dalam jadual di atas adalah negeri yang mempunyai stok perumahan formal sebanyak 60% atau lebih. Negeri-negeri yang tidak mencapai 60% berwarna putih dalam peta di atas. 33
PENGENALAN Kemerosotan tahap kemampuan memiliki rumah sebahagiannya berpunca daripada penawaran perumahan yang tidak responsif terhadap permintaan efektif. Pada tahun 2014, harga rumah pasaran median-3, iaitu harga yang dihitung untuk sebuah rumah "mampu milik" di Malaysia ialah RM165,060. Pada tahun 2016, harganya ialah RM188,208. Walau bagaimanapun, unit perumahan yang baru dilancarkan dengan harga di bawah RM200,000 merangkumi kurang daripada 20% jumlah unit yang dilancarkan antara tahun 2014 hingga 2016. Perkara serupa dapat dilihat pada peringkat negeri. Paling ketara, harga untuk semua hartanah yang dilancarkan di Pulau Pinang pada tahun 2016 adalah melebihi RM250,000, dengan sebahagian besar hartanah baharu yang dilancarkan berada dalam kategori harga antara RM500,000 hingga RM1,000,000. Namun begitu, harga rumah pasaran median-3 yang dihitung untuk Pulau Pinang pada tahun 2016 ialah RM194,724. Bagi menangani ketidakseimbangan antara permintaan efektif dan penawaran perumahan, strategi penawaran perumahan semasa yang dilaksanakan oleh kerajaan iaitu menyediakan perumahan mampu milik pada skala yang besar menunjukkan pemulihan yang perlahan dalam pasaran perumahan mampu milik. Kadar perolehan perumahan (housing turnover) dengan harga di bawah RM500,000 telah meningkat kepada 84.3% pada 4Q 2016 daripada 83.0% pada 3Q 2014, dan kadar perolehan perumahan dengan harga di bawah RM250,00 telah meningkat kepada 58.2% daripada 52.0% dalam tempoh yang sama. Berdasarkan songsangan kadar perolehan (inverse of housing turnover) yang tertinggi iaitu pada tahun 2011, tempoh pegangan purata ialah 20.8 tahun. Tetapi sejak kadar perolehan perumahan menjadi perlahan, tempoh pegangan purata meningkat menjadi 31.4 tahun pada tahun 2016. Walau bagaimanapun, terdapat kelemahan dalam strategi penawaran perumahan semasa. Pertama, peluasan liputan dasar sehingga ke kumpulan berpendapatan sederhana bermakna kerajaan terpaksa menggunakan sumbernya yang terhad dan mengakibatkan kurangnya sumber untuk kumpulan berpendapatan rendah dari segi pembinaan baharu, penaiktarafan dan penyelenggaraan bangunan awam. Strategi kerajaan untuk menyediakan perumahan baharu untuk golongan berpendapatan sederhana telah a) secara langsungnya, menambah kos bagi inisiatif perumahan dalam pengagihan keperluan sosial b) secara tidak langsungya, tidak menggalakkan sektor swasta daripada berinovasi dan menawarkan perumahan bagi kumpulan pendapatan sederhana pada harga kos 44
PENGENALAN tokok (cost-plus pricing). Kedua, strategi ini mengandaikan keupayaan institusi untuk menyediakan, menyasarkan dan memantau keperluan perumahan negara dengan tepat. Sebaliknya, ketidakupayaan berbuat demikian akan menimbulkan masalah seperti salah sasaran (terbukti dengan bilangan rumah tidak terjual yang tinggi) dan kelewatan dalam penyediaan perumahan. Sesetengah skim pembiayaan rumah juga menjangkau kumpulan berpendapatan 20% teratas, sedangkan tujuan asalnya adalah untuk menyasarkan kumpulan berpendapatan sederhana. Ketiga, memandangkan skim perumahan sedia ada menjurus kepada pemilikan rumah, hal ini telah mencampurkan dan merumitkan dua matlamat dasar perumahan yang amat berbeza, iaitu membantu mereka yang memerlukan akses kepada perumahan sebagai tempat berteduh (langkah pengagihan) dan menolong mereka yang boleh membeli rumah secara efektif (keberkesanan pasaran). Kedua-dua objektif ini ditujukan kepada kumpulan pendapatan yang berbeza dan memerlukan strategi dana dan peruntukan yang berlainan. Pembiayaan memainkan peranan penting dalam memastikan permintaan perumahan yang mampan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya dijadikan cara untuk membolehkan isi rumah memilik rumah yang di luar kemampuan mereka. Kenaikan harga rumah yang mendadak sejak beberapa tahun kebelakangan ini telah mempercepat peningkatan hutang isi rumah di Malaysia, kebanyakannya disebabkan oleh pinjaman perumahan. Indikator-indikator umum tentang pasaran kredit komersial menunjukkan bahawa akses kepada pembiayaan perumahan adalah mencukupi untuk peminjam yang layak. Maka, usaha untuk membantu isi rumah berpendapatan sederhana hendaklah dilakukan dengan cara memastikan penawaran rumah mampu milik yang mencukupi, dan bukannya dengan melonggarkan syarat pinjaman. 55
PENGENALAN Teras Rangka Kajian Membezakan antara keperluan sosial dengan keperluan pasaran dengan tepat, pada skala spatial yang bersesuaian Sektor perumahan merupakan sebuah pasaran dengan pelbagai dimensi. Unit kediaman berbeza mengikut lokasi, reka bentuk, harga, kuantiti, jenis penghunian (sewa dan pemilikan), kemudahan kejiranan dan tahap perundangan (tidak rasmi atau sektor formal). Sektor perumahan mempunyai beberapa subpasaran, yang mungkin berbeza antara satu sama lain dengan sedikit atau tiada kaitan langsung. Sebagai contoh, pasaran perumahan untuk penduduk di perumahan sosial (contohnya di Pusat Perumahan Rakyat) jauh berbeza dengan pasaran untuk penduduk di pangsapuri. Perumahan sosial adalah sebuah langkah pengagihan (isu keperluan sosial), sementara sektor pasaran adalah berkaitan dengan kecekapan penjualan stok perumahan5. Maka, dasar dan strategi perumahan yang tepat sangat bergantung kepada keupayaan dalam membezakan antara keperluan sosial dan kegagalan pasaran. Keperluan sosial memerlukan penglibatan kerajaan secara langsung untuk menangani keperluan perumahan kumpulan sasar (langkah pengagihan). Sebaliknya, kerajaan perlu menyediakan persekitaran yang boleh menangani kegagalan pasaran (seperti unit kediaman tidak terjual akibat daripada ketidakseimbangan stok penawaran dengan permintaan). 5 Pelan fizikal di sesetengah negara maju memainkan peranan besar dalam menentukan kawasan untuk memenuhi keperluan sosial, oleh itu pembahagian keperluan sosial dan kegagalan pasaran sebenarnya tidak wujud. Sumber: Oxley (2004) 66
PENGENALAN Rajah di bawah menunjukkan perbezaan antara sektor sosial (biru) dan sektor pasaran (jingga): Perbezaan antara keperluan sosial (kebajikan) dan kegagalan pasaran Sektor sosial Sektor pasaran Memastikan kumpulan sasaran yang tepat dibantu Pasaran mencapai keseimbangan Memastikan skala spatial yang betul Keperluan sosial Kegagalan pasaran Membezakan keperluan sosial dan pasaran dengan betul social an Analisis yang mendalam tentang penawaran dan permintaan perumahan bagi kedua-dua sektor ini perlu dilakukan mengikut konteks dinamik spatial isi rumah. Dinamik spatial perumahan merujuk kepada analisis tentang isi rumah dalam ekosistem kediaman (tempat pertama), tempat kerja (tempat kedua) dan tempat bermasyarakat (tempat ketiga). Dinamik spatial menganggap perumahan sebagai habitat dan hubungan antara tiga tempat ini membentuk sempadan fungsian (functional boundaries) bagi isi rumah. Oleh itu, analisis yang lebih bermakna adalah dengan mengikuti sempadan fungsian yang mungkin merentasi sempadan pentadbiran negeri. Ini berbeza dengan amalan konvensional dalam menganalisis dan merancang perumahan mengikut sempadan pentadbiran negeri. 77
PENGENALAN Membina rangka dasar yang mampan Agenda perumahan yang komprehensif perlu memimpin dan mengurus sektor perumahan secara keseluruhannya, Ia juga perlu memperakui bahawa rumah adalah satu keperluan asas dan juga tapak pengumpulan aset. Pengkhususan dasar perumahan negara yang hanya tertumpu kepada aspek keperluan sosial perumahan ataupun aspek pengumpulan aset adalah tidak memadai, malahan ini mungkin akan mengakibatkan ketidakseimbangan dan masalah pengurusan sektor perumahan. Permintaan dan penawaran di sesebuah pasaran perumahan perlu difahami dan diukur untuk melahirkan satu polisi yang khusus bagi meningkatkan keberkesanan sektor perumahan. Akhir sekali, masalah pengaturan institusi dan keupayaan agensi serta firma yang membentuk rangkaian bekalan untuk perumahan juga akan ditangani. Pengunjuran keperluan perumahan yang betul diperlukan untuk perancangan dan peruntukan perumahan yang tepat, pada skala spatial kawasan pasaran perumahan yang bersesuaian (sama ada di peringkat mukim atau negeri). Kuantiti perumahan untuk keperluan perumahan dan permintaan efektif perlu dipenuhi dengan unit perumahan sedia ada atau unit baharu. Oleh itu, indikator yang melihat keadaan penawaran dan permintaan perumahan di peringkat mukim atau negeri perlu difahami. Pendekatan sebegini akan merangkumkan persekitaran dasar dengan: a) dasar sudut permintaan; contohnya, polisi penghunian-pemilikan atau penyewaan, dasar fiskal dan kewangan, b) dasar sudut penawaran; contohnya, produktiviti sektor pembinaan, penyelenggaraan bangunan awam, dasar penentuan harga serta c) dasar-dasar berkaitan; perancangan spatial, dasar berkaitan data dan sebagainya. Dasar-dasar tidak boleh hanya mengambil kira pencapaian matlamat akhir, contohnya; menyediakan perumahan mampu tanggung yang berkualiti; tetapi juga untuk menambah baik kecekapan entiti dan proses yang mewujudkan matlamat tersebut. Keperluan perumahan boleh lahir daripada dua jenis isi rumah: mereka yang mampu membayarnya dan mereka yang tidak mampu. Isi rumah yang tidak mampu membayar keperluan perumahan mereka mengalami beberapa bentuk keperluan perumahan teras. Mereka yang mampu bayar pula membentuk permintaan perumahan berkesan. Isi rumah yang berkemampuan harus berada 88
PENGENALAN di pasaran perumahan swasta. Ini ditunjukkan dalam gambar rajah berikut, mereka yang boleh membayar akan berada di sektor pasaran, di mana kerajaan menyediakan peraturan bagi persekitaran operasi persaingan untuk pengguna dan pengeluar rumah. Urus niaga akan termasuk "penyewaan peribadi", "pemilikan yang mampu dimiliki" dan "pengumpulan aset". Peraturan ketat akan dikenakan untuk menangani aktiviti spekulasi harga rumah. Mereka yang tidak mampu mendapatkan rumah melalui pasaran swasta, hanya dapat memenuhi keperluan perumahan mereka dengan bantuan daripada kerajaan yang mempunyai dana terhad. Keperluan perumahan mereka membentuk sektor sosial pasaran perumahan yang biasanya diselesaikan dengan langkah pengagihan oleh kerajaan. Keperluan perumahan teras dan permintaan efektif perlu dibezakan apabila kerajaan cuba untuk menganalisis dan menganggarkan keperluan perumahan semasa dan masa hadapan. Ini kerana, penyelesaian dasar untuk kedua-duanya adalah berbeza. Peranan kerajaan yang berbeza dalam sektor sosial dan pasaran Kerajaan menyediakan dana Kerajaan menyediakan peraturan untuk persekitaran operasi pasaran perumahan yang kompetitif bagi pembeli/penyewa dan pengeluar Penyewaan sosial Penyewaan swasta Pemilikan mampu tanggung Pengumpulan aset Nisbah sewa-kepada pendapatan Nisbah sewa-kepada- pendapatan Nisbah harga rumah- kepada-pendapatan Indeks harga rumah Pemilikan sosial Nisbah harga rumah- kepada-pendapatan Mencegah kesan aktiviti spekulasi Disediakan oleh sektor sosial Disediakan oleh sektor pasaran 99
PENGENALAN Indikator sebagai instrumen polisi Indikator perumahan adalah penting sebagai instrumen yang boleh memantau dan memodelkan sektor perumahan. Seperti dalam rajah sebelumnya, indikator seperti nisbah sewa kepada pendapatan, harga rumah kepada pendapatan dan indeks harga rumah merupakan isyarat penting kepada pihak-pihak berkepentingan di pelbagai sektor pasaran perumahan. Untuk isi rumah di sektor penyewaan sosial, nisbah sewa kepada pendapatan dalam sektor penyewaan swasta adalah isyarat yang jelas (dan motivasi) untuk mereka berhijrah daripada penyewaan sosial kepada penyewaan swasta. Jelas sekali bagi kerajaan, nisbah yang sama juga dapat dilihat sebagai isyarat kecekapan pasaran (penyewaan swasta adalah mampu tanggung), supaya dasar peralihan daripada perumahan sosial (pengagihan keperluan sosial) dapat dibuat berdasarkan bukti. Pasaran perumahan yang mampan dan efektif perlu fleksibel untuk masyarakat membuat pilihan sama ada pemilikan atau penyewaan rumah. Menyewa adalah pilihan yang praktikal dan harus dipromosikan bersama, bukan sebagai persaingan kepada pemilikan rumah. Walau bagaimanapun, dalam kedua-dua kes, prasyaratnya adalah untuk memastikan terdapat bekalan rumah mampu tanggung mencukupi. Indikator mengenai program perumahan dengan bantuan kerajaan juga boleh menunjukkan impak program kepada harga stok sedia ada; harga dan kuantiti stok yang akan datang, dan perubahan komposisi pasaran dari segi segmentasi produk. Pemantauan dan penilaian sebegini perlu dijalankan secara sistematik terhadap stok rumah dibina di dalam kawasan atau pasaran perumahan tertentu. Penambahbaikan terhadap dasar-dasar yang sedia ada sukar dilakukan tanpa input daripada analisis impak. 1010
PENGENALAN Metodologi Kajian Keupayaan untuk membuat keputusan yang bernas sentiasa bergantung kepada asas maklumat yang tepat dan boleh disahkan. Proses kajian ini melibatkan pengumpulan data primer dan sekunder, serta penglibatan pihak berkepentingan dalam memperhalusi objektif dasar dan pelan tindakan. Permintaan data primer untuk kajian ini dibuat secara meluas6, walaupun kadar respon tidak begitu memberangsangkan. Adalah sangat disyorkan bahawa soalan-soalan dalam instrumen kajian ini (soal selidik) dikemaskini secara berterusan oleh agensi di bawah kerajaan negeri dan persekutuan untuk mewujudkan pangkalan data pasaran perumahan mereka masing-masing. Pengumpulan data seluruh negara Kajian ekspolorasi telah dibuat untuk mengamati rangka kerja institusi dan struktur tadbir urus di peringkat negeri dan persekutuan dalam menyelaras dan mengurus stok perumahan di setiap negeri. Unit analisis adalah projek perumahan yang dikategorikan kepada empat jenis; 1) projek perumahan swasta 2) projek perumahan sosial 3) projek perumahan dengan bantuan kerajaan dan 4) projek perumahan kuarters kerajaan. Pengumpulan data adalah berdasarkan soal selidik terbuka (open-ended questionnaire) yang berstruktur, demi konsistensi dan penyeragaman yang diperlukan untuk membandingkan penemuan di antara semua negeri. Data yang dikumpulkan merangkumi data terdahulu (dari tahun 2000 ke atas) dan semasa. Perbincangan bersama pihak berkepentingan telah dijalankan di peringkat negeri untuk membincangkan proses-proses perancangan dan pelaksanaan, pelbagai isu dan cabaran yang dihadapi di setiap negeri. Hasil perbincangan tersebut disatukan dan digunakan sebagai input semasa perbincangan bersama agensi dan jabatan kerajaan di peringkat persekutuan. Perbincangan di peringkat persekutuan mengambil kira pelbagai jenis pengaturan institusi dan tadbir urus di peringkat negeri. Ini kritikal dalam menggubal dasar dan pelan tindakan peringkat nasional kerana pelaksanaan dasar terletak pada agensi negeri. Sesi maklum balas telah dijalankan dengan pihak berkepentingan, dan pengesahan hasil analisis telah dibincangkan semasa sesi bengkel dan town hall. 6 Lampiran A: Instrumen Kajian DRN 1111
PENGENALAN Kajian kes tentang sistem penyediaan rumah Kaedah theoretical sampling digunakan bersama beberapa kaedah kajian kes. Objektifnya adalah untuk memahami corak dan fenomena di setiap kes. Unit analisis adalah unit pengeluaran projek, iaitu reka bentuk seni bina, pengurusan projek dan pembinaan rumah. Metodologi kajian kes memerlukan kaedah yang konsisten dalam setiap kes, dan pengumpulan data yang seragam. Oleh itu, instrumen kajian yang lebih berstruktur digunakan, berbanding yang biasa digunapakai dalam kajian kes. Instrumen kajian ini menjadi asas kepada sesi temu bual bersama pemberi maklumat utama bagi kes. Ini bertujuan untuk mewawancara golongan profesional yang bertanggungjawab dalam proses reka bentuk dan pembinaan, serta pihak pengurusan bagi keseluruhan projek itu sendiri. Setiap wawancara, berserta data sokongan, ditulis sebagai kajian kes dan dikembalikan kepada setiap pemberi maklumat untuk pengesahan. Teknik "open coding" digunakan untuk menulis data daripada wawancara tersebut. Fenomena konsep atau label (pengekodan nod) dikenalpasti daripada wawancara yang dikodkan. Proses ini diulang dengan maklumat yang dikumpulkan daripada setiap wawancara tambahan bagi kes kajian yang sama, untuk menambah fakta-fakta atau untuk menjelaskan fenomena yang ada. 1212
PENGENALAN Struktur Laporan Laporan ini dibahagikan kepada enam seksyen. Seksyen 1 membentangkan gambaran keseluruhan mengenai kemampuan menanggung rumah dan peranan pembiayaan perumahan. Tahap kemampuan memiliki rumah di Malaysia tidak bertambah baik dengan ketara antara tahun 2002 dan 2016. Gandaan median berada pada kadar antara 4.0 dan 5.0 daripada tahun 2002 ke 2016. Ini melebihi paras ambang 3.0, untuk perumahan yang mampu milik. Pembiayaan memainkan peranan penting dalam memastikan permintaan perumahan yang mampan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya dijadikan cara isi rumah untuk memilik rumah yang diluar kemampuan mereka. Seksyen 2 membincangkan pembahagian permintaan perumahan kepada permintaan efektif dan keperluan teras. Seksyen ini menekankan kepentingan untuk membezakan antara keperluan perumahan teras dan permintaan perumahan bagi merangka strategi penawaran yang efektif. Ini kerana polisi penyelesaian bagi kedua-duanya boleh menjadi sangat berbeza. Tambahan lagi, kajian kami mengetengahkan keperluan untuk membangunkan dan melaksanakan "Piaiwan Perumahan Berkualiti" bagi menjamin kualiti perumahan di seluruh negara dan untuk memperhalusi sasaran dalam program perumahan dengan bantuan kerajaan. Dalam Seksyen 3, strategi penawaran perumahan semasa telah dikaji. Langkah- langkah untuk menjana perubahan struktur industri ke arah tahap penggunaan teknologi yang lebih tinggi adalah tidak efektif. Kajian kami menekankan keperluan ekosistem penyediaan rumah yang menyokong penggunaan teknologi melalui peralihan daripada STB yang mengekang pemodenan dalam pembinaan rumah kepada BTS, iaitu kunci kepada pemodenan. Di samping itu, penekanan juga turut diberikan kepada keperluan untuk beralih daripada kaedah perolehan secara berasingan kepada kaedah perolehan yang menyatukan rantaian bekalan, menyepadukan reka bentuk dengan pembinaan di tapak untuk memendekkan masa, menjimatkan kos dan meningkatkan kualiti. 1313
PENGENALAN Seksyen 4 menekankan keperluan untuk merancang perumahan dalam konteks konurbasi yang lebih luas. Berdasarkan pola pergerakan orang ramai, hasil kajian mendapati bahawa sempadan konurbasi di Pulau Pinang dan Kuala Lumpur telah melebihi sempadan negeri masing-masing. Ini menunjukkan geografi pasaran perumahan yang mengambil kira pergerakan orang ramai perlu dipertimbangkan semasa perancangan dan penyelarasan wilayah. Kajian ini merumuskan bahawa hal-hal perumahan perlu mengambil hubungkaitnya dengan sektor lain, iaitu pengangkutan, untuk mengatasi isu-isu perumahan dan meningkatkan kualiti hidup. Seksyen 5 membincangkan jurang-jurang yang ada di dalam rangka pemantauan dan penilaian dasar perumahan negara dari sudut perbelanjaan fiskal dan impaknya, serta keperluan data. Pelbagai jurang data yang ada telah mengekang penyelidik daripada menjalankan analisis yang lebih mendalam. Jurang-jurang ini perlu diatasi agar membolehkan bukan hanya analisis yang efektif mengenai isu pasaran perumahan Malaysia dibuat, tetapi juga untuk perancangan dan pemantauan efektif terhadap sektor-sektor lain yang berkait dengan sektor perumahan. Seksyen 6 mengetengahkan cadangan dasar perumahan, strategi-strategi dan pelan tindakan. Ini adalah sebagai panduan untuk pembangunan perumahan di peringkat persekutuan dan negeri, serta untuk membolehkan anggaran keperluan perumahan yang sistematik dibuat berdasarkan permintaan efektif dan keperluan perumahan teras. 1414
SEKSYEN 01 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH (MILIK/SEWA) 16 1.1 Harga Rumah di Malaysia 16 1.2 Mengukur Kemampuan Menanggung (milik/sewa) Rumah 19 1.3 Kemampuan Memiliki Rumah di Malaysia 22 1.4 Pembiayaan Pembelian Rumah 29 1.4.1 Akses kepada pinjaman perumahan melalui pasaran kredit 30 1.4.2 Skim pembiayaan kerajaan 40 1.4.3 Rumusan 50
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.1 Harga Rumah di Malaysia Harga rumah di negara ini telah meningkat secara stabil sejak tahun 2000, iaitu pada kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (compounded annual growth rate atau CAGR) sebanyak 6.1% antara tahun 2000 hingga 2016. Namun demikian, harga rumah meningkat secara mendadak sejak akhir-akhir ini. Bermula dari tahun 2009, harga rumah telah meningkat pada CAGR 9.1% (2000 - 2009: 3.1%). Peningkatan ini memuncak antara tahun 2011 hingga 2013 apabila Indeks Harga Rumah yang diterbitkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (National Property Information Centre atau NAPIC) meningkat kira-kira 11.7% setahun. Kadar peningkatan ini telah berkurangan kepada CAGR 6.3% antara tahun 2014 hingga 2016. Rajah 1.1 Indeks Harga Rumah Malaysia, tahun 2000 - 2016 2000 = 100 250 Indeks Harga Rumah Malaysia 200 150 100 50 0 0 0 0 2 1 0 0 2 2 0 0 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 Sumber: NAPIC (t.t.a.) dan pengiraan penulis 16
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Kadar peningkatan harga rumah berbeza mengikut jenis dan lokasi kediaman. Harga rumah di Malaysia pada tahun 2016 telah meningkat lebih daripada dua kali ganda berbanding pada tahun 2000. Secara keseluruhan, harga rumah adalah 2.4 kali lebih mahal pada tahun 2016 berbanding dengan harga rumah pada tahun 2000. Rumah jenis sesebuah dan unit bertingkat tinggi merekodkan peningkatan harga paling tinggi, masing-masing meningkat pada CAGR 6.5% dan 6.4% sepanjang tahun 2000 hingga 2016, iaitu lebih tinggi daripada peningkatan keseluruhan sebanyak 6.1% untuk semua jenis rumah. Dari segi lokasi, peningkatan harga rumah di Sabah (8.0%) adalah dua kali lebih tinggi daripada kadar peningkatan di Johor (4.0%). Apabila dibandingkan dengan jenis rumah yang berlainan di setiap negeri, variasi dalam peningkatan harga rumah ini menjadi lebih jelas. Peningkatan yang paling ketara adalah harga rumah teres dan rumah berkembar di Sabah yang meningkat pada CAGR 8.3% antara tahun 2000 hingga 2016. Sebaliknya, harga rumah sesebuah di Melaka hanya merekodkan CAGR 1.2% dalam tempoh yang sama. Walaupun harga rumah boleh memberikan gambaran umum tentang keadaan pasaran perumahan, keupayaan menanggung rumah perlu dibandingkan dengan tahap pendapatan penduduk. Terdapat banyak kaedah untuk menilai tahap kemampuan menanggung rumah, dan kesemuanya menilai keupayaan pengguna untuk membuat bayaran bagi kos berkaitan perumahan. Dengan meneliti pelbagai indikator kemampuan menanggung rumah, penggubal dasar dapat melihat sama ada harga rumah di negara ini berada pada tahap yang boleh diakses oleh penduduk. 17
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Jadual 1.1 Pecahan harga rumah, mengikut negeri dan jenis rumah, tahun 2016 Kawasan MALAYSIA Sabah K. Lumpur Terengganu Pahang P. Pinang Perlis Kelantan Perak Sarawak Selangor Kedah N. Sembilan Melaka Johor Gandaan harga rumah pada tahun 2016 berbanding tahun 2000 Berkembar Semua jenis rumah Teres Sesebuah 2.42x 3.19x 2.93x 2.81x 2.76x 2.72x 2.54x 2.02x 2.48x 2.40x 2.40x 2.28x 2.23x 2.07x 1.81x 2.36x 3.30x 3.00x 2.74x 2.66x 2.90x 2.50x 2.17x 2.43x 2.23x 2.24x 2.17x 2.27x 2.21x 1.76x 2.42x 3.32x 2.92x 2.93x 2.88x 1.94x 2.64x 2.30x 1.86x 2.50x 2.36x 2.47x 1.94x 2.53x 2.03x 2.58x 2.85x 3.26x 2.84x 3.33x 1.84x 1.51x 2.82x 2.57x 2.31x 2.44x 2.09x 1.19x 1.84x Bertingkat tinggi 2.54x 2.76x 2.54x 3.00x 2.01x 1.23x 1.38x 2.05x Kawasan MALAYSIA Sabah K. Lumpur Terengganu Pahang P. Pinang Perlis Kelantan Perak Sarawak Selangor Kedah N. Sembilan Melaka Johor Semua jenis rumah 6.1% 8.0% 7.4% 7.1% 7.0% 6.9% 6.4% 4.8% 6.2% 6.0% 6.0% 5.6% 5.5% 5.0% 4.0% Teres 5.9% 8.3% 7.6% 6.9% 6.7% 7.4% 6.3% 5.3% 6.1% 5.5% 5.5% 5.3% 5.6% 5.4% 3.9% CAGR 2000 - 2016 Berkembar 6.1% 8.3% 7.4% 7.4% 7.3% 4.5% 6.7% 5.7% 4.2% 6.3% 5.9% 6.2% 4.5% 6.4% 4.8% Sesebuah 6.5% 7.2% 8.2% 7.2% 8.4% 4.2% 2.8% 7.1% 6.5% 5.7% 6.1% 5.0% 1.2% 4.2% Bertingkat tinggi 6.4% 7.0% 6.4% 7.6% 4.8% 1.4% 2.2% 4.9% Minimum Maksimum Sumber: NAPIC (t.t.a.) dan pengiraan penulis 18
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.2 Mengukur Kemampuan Menanggung (milik/sewa) Rumah Pelbagai indikator telah digunakan untuk mengukur keberkesanan sektor perumahan. Indikator seperti Indeks Harga Rumah dan Indeks Transaksi Berulang mengenal pasti trend pergerakan harga rumah, manakala indikator yang lain seperti perubahan dalam nisbah pinjaman kepada nilai rumah dan bilangan pinjaman perumahan yang ditanggung, mengukur kemampuan individu untuk membeli rumah. Indikator kemampuan memiliki/menyewa rumah pula mengukur perubahan harga atau kos untuk mendiami sebuah rumah dengan kemampuan seseorang untuk membayarnya, iaitu nisbah kos perumahan kepada pendapatan. Beberapa jenis nisbah kos perumahan kepada pendapatan digunakan oleh penggubal dasar dan penganalisis sektor perumahan untuk menilai kemampuan individu untuk membeli atau menyewa. Indikator kos perumahan dan pendapatan yang berbeza boleh digunakan bergantung pada segmen pasaran perumahan yang ingin dianalisis. Sebagai contoh, untuk menganggarkan sama ada perumahan sosial di UK mempunyai kadar sewa yang sesuai atau tidak, pihak berkuasa tempatan di sana membandingkan kos sewa mingguan bagi satu unit perumahan sosial dengan purata gaji mingguan daripada pekerjaan berbayar untuk penduduk setempat yang berpendapatan 10% terendah dalam sesebuah kawasan7. Bagi menilai kemampuan menyewa daripada pasaran sewa rumah swasta, kaedah lain seperti pendekatan upah perumahan (housing wage approach), boleh digunakan. Upah perumahan dinilai dengan mengira nisbah gaji minimum pekerjaan sepenuh masa kepada kadar sewa pangsapuri biasa yang mempunyai 1 atau 2 bilik di kawasan setempat8. Senarai indikator terpilih yang digunakan untuk mengukur kemampuan memiliki/menyewa rumah diringkaskan di dalam Lampiran D. 7 ONS (2016) 8 Belsky, Goodman & Drew (2005) 19
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Terdapat tiga pendekatan untuk menilai sama ada sesebuah pasaran perumahan itu dianggap mampu milik atau tidak: median multiple (gandaan median), housing cost burden (bebanan kos perumahan) dan residual income (baki pendapatan)9. Pendekatan bebanan kos perumahan dan baki pendapatan meneliti keupayaan isi rumah untuk membeli rumah berdasarkan jumlah pinjaman perumahan yang layak diperoleh. Pendekatan bebanan kos perumahan mengehadkan jumlah bayaran pinjaman perumahan kepada 30% daripada pendapatan bulanan isi rumah, manakala pendekatan baki pendapatan pula menganggarkan jumlah maksimum pinjaman perumahan yang boleh diperoleh oleh isi rumah berdasarkan baki pendapatan bulanan mereka setelah mengambil kira perbelanjaan lain yang tidak berkaitan dengan perbelanjaan perumahan. Oleh yang demikian, pendekatan bebanan kos perumahan dan baki pendapatan dipengaruhi oleh faktor atau dasar yang berkaitan dengan pembiayaan perumahan. Antaranya termasuk jumlah deposit yang diperlukan untuk membuat pinjaman perumahan, kadar faedah yang dikenakan dan tempoh maksimum pembiayaan. Sebaliknya, pendekatan gandaan median mengasingkan peranan pembiayaan semasa meneliti kemampuan memiliki rumah dan hanya membandingkan harga rumah dengan pendapatan. Berdasarkan pendekatan ini, sebuah pasaran perumahan dianggap sebagai mampu milik jika harga rumah median di pasaran berkenaan kurang daripada tiga kali ganda pendapatan tahunan isi rumah median. Dalam laporan ini, pendekatan gandaan median digunakan sebagai indikator utama bagi menilai kemampuan memiliki rumah memandangkan pendekatan baki pendapatan dan bebanan kos perumahan berkecenderungan menjadikan harga rumah lebih tinggi melalui perubahan polisi-polisi pembiayaan perumahan. Secara amnya, penilaian kemampuan memiliki/menyewa rumah perlu dilakukan untuk kedua-dua sektor pasaran perumahan (jual-beli dan sewa rumah) di sesebuah kawasan10. Walau bagaimanapun, analisis dalam laporan ini terhad kepada kemampuan membeli rumah kerana kekurangan data berkaitan pasaran sewa. 9 BNM (2017a) 10 Pasaran perumahan dan tanah, dan harta tanah adalah berdasarkan teori lokasi (lokasi tempat tinggal dengan komersial); ini akan dibincangkan di dalam Seksyen 4: Analisis Spatial) 20
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Jadual 1.2 Perbandingan indikator kemampuan memiliki rumah Pendekatan Takrif kemampuan memiliki rumah Kebaikan/Keburukan Gandaan median Harga rumah median sebanyak tiga Mudah untuk dikira kali atau kurang daripada pendapatan isi rumah kasar tahunan median Perbandingan antara negara dari semasa ke semasa dapat dibuat Mengetepikan peranan pembiayaan Bebanan kos perumahan Perbelanjaan perumahan (contoh: sewa atau ansuran bulanan pinjaman perumahan) yang kurang daripada 30% pendapatan isi rumah Mengambil kira peranan pembiayaan dan perbelanjaan isi rumah yang tidak berkaitan dengan perumahan Perbandingan antara negara dapat dibuat tetapi mungkin kurang tepat disebabkan perbezaan kos sara hidup dan sistem kewangan Baki pendapatan Baki pendapatan (iaitu jumlah pendapatan ditolak kos tidak berkaitan dengan perumahan) yang cukup untuk membayar ansuran bulanan pinjaman perumahan Mengambil kira peranan pembiayaan dan corak perbelanjaan isi rumah Memerlukan data terperinci tentang pendapatan dan perbelanjaan isi rumah serta kos perumahan Perbandingan antara negara adalah terhad Sumber: BNM (2017a) 21
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.3 Kemampuan Memiliki Rumah di Malaysia Secara umumnya, pendapatan isi rumah median bergerak sejajar dengan harga rumah di Malaysia sejak sedekad yang lalu. Walau bagaimanapun, kemampuan memiliki rumah dalam negara ini tidak bertambah baik dengan ketara. Berpandukan Rajah 1.2, gandaan median Malaysia adalah sekitar 4.0 dan 5.0 antara tahun 2002 hingga 2016, ini melebihi paras ambang 3.0 iaitu paras yang menunjukkan pasaran perumahan adalah mampu milik. Gandaan median antara 4.1 hingga 5.0 dan lebih daripada 5.1 mengkategorikan pasaran perumahan di Malaysia sebagai "sangat tidak mampu milik" dan "benar-benar tidak mampu milik". Rajah 1.2 Gandaan median kemampuan memiliki rumah11, tahun 2002 - 2016 5.2 5.0 5.1 5.0 Gandaan median kemampuan memiliki rumah 4.8 4.6 4.4 4.4 4.3 4.2 4.1 4.0 4.0 3.8 2002 2004 2007 2012 2014 2016 Sumber: NAPIC(2017a), DOS (pelbagai tahun.a), dan pengiraan penulis 11 Gandaan median yang dikira bagi tahun 2014 dalam laporan ini berbeza apabila dibandingkan dengan angka dalam laporan KRI Making Housing Affordable. Perbezaan ini disebabkan oleh perubahan metodologi pengiraan harga rumah median yang digunakan oleh NAPIC. Data harga rumah median dari tahun 2010 dan seterusnya dilaporkan mengikut metodologi baharu ini. Bagi tahun 2014, harga rumah median di Malaysia yang disemak semula dilaporkan sebanyak RM280,000 berbanding dengan sebelumnya sebanyak RM242,000. 22
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Kemampuan memiliki rumah semakin teruk antara tahun 2012 dengan 2014, apabila gandaan median meningkat daripada 4.0 pada tahun 2012 kepada 5.1 pada tahun 2014. Sepanjang tempoh tersebut, median harga rumah di Malaysia meningkat pada CAGR 23.5%, iaitu daripada RM175,000 kepada RM280,000. Sementara itu, pendapatan isi rumah median meningkat lebih perlahan pada CAGR 11.7%, iaitu kurang daripada separuh kadar peningkatan harga rumah. Pada tahun 2016, kemampuan memiliki rumah telah bertambah baik sedikit kepada gandaan median 5.0, tetapi pasaran perumahan masih berada dalam kategori "sangat tidak mampu milik". Antara tahun 2014 hingga 2016, harga rumah median meningkat lebih perlahan pada CAGR 5.6% manakala pendapatan isi rumah median meningkat pada CAGR yang lebih tinggi, iaitu 6.6%. Rajah 1.3 Pendapatan isi rumah dan harga rumah, tahun 2002 - 2016 (RM) RM300,000 Pendapatan tahunan median 250,000 Harga rumah median 200,000 150,000 0 0 0 , 0 8 2 0 0 0 , 3 1 3 100,000 50,000 8 8 5 , 4 2 0 0 0 , 0 0 1 2 3 5 , 6 2 1 0 0 , 5 1 1 4 2 6 , 0 3 0 0 0 , 5 3 1 2 9 0 , 4 3 0 0 0 , 9 4 1 2 1 5 , 3 4 0 0 0 , 5 7 1 0 2 0 , 5 5 6 3 7 , 2 6 0 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2016 Sumber: CEIC (t.t.), DOS (pelbagai tahun.a), dan pengiraan penulis CAGR (%) 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2016 Pendapatan Median 6.1% 3.8 4.8 5.4 8.1 11.7 6.6 Harga Rumah Median 7.0 5.3 4.9 5.4 23.5 5.6 Sumber: CEIC (t.t), DOS (pelbagai tahun) dan pengiraan penulis Nota: Rajah adalah berdasarkan data HIS yang diterbitkan 23
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Pada peringkat negeri, proses pengumpulan data yang terhad menghalang analisis kemampuan memiliki rumah dilakukan untuk semua negeri dalam Malaysia. Walaupun statistik pendapatan isi rumah oleh Jabatan Perangkaan Malaysia (DOS) merangkumi pendapatan isi rumah yang tinggal di sektor perumahan formal dan tidak formal, namun data stok perumahan NAPIC tidak termasuk sektor perumahan tidak formal yang juga mempunyai bilangan unit yang banyak (lihat Rencana 2.2). Memandangkan NAPIC hanya mengumpul data tentang perumahan jenis formal, maka analisis kemampuan memiliki rumah hanya terhad kepada beberapa buah negeri di mana rumah jenis formal merangkumi sebahagian besar daripada stok perumahan negeri (sebanyak 60% atau lebih), iaitu Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka. Walau bagaimanapun, pengiraaan ini adalah berdasarkan statistik untuk keseluruhan negeri dan tidak mencerminkan kekurangan unit perumahan di pasaran-pasaran perumahan di berlainan bandar. Seperti contoh, pasaran perumahan di Kuala Muda mungkin sangat berbeza berbanding di Alor Setar, tetapi data rasmi yang ada menunjukkan median harga rumah negeri secara keseluruhan yang merangkumi kedua-dua lokasi. Ketidakseimbangan antara harga bekalan rumah dengan pendapatan (maka, mengurangkan kemampuan menanggung rumah dan mewujudkan lebihan bekalan) sememangnya telah berlaku sejak projek pembangunan perumahan menganggap pasaran-pasaran adalah serupa, semata-mata mahu meningkatkan kapasiti pertumbuhan bandar. Oleh itu, data tahap pendapatan isi rumah dan harga rumah mesti dikumpulkan pada skala yang betul untuk pasaran perumahan sedia ada. Anggaran pertumbuhan bandar dapat dibuat melalui dasar strategik yang ditetapkan di dalam pelan struktur negeri dan rancangan tempatan. Oleh yang demikian, rebakan pasaran perumahan yang merentasi sempadan pentadbiran negeri mesti diambil kira. Contohnya, kes Negeri Sembilan: pekali median kekal pada tahap sederhana dalam tempoh 2002 hingga 2012, tetapi disebabkan lebih banyak rumah yang diperlukan untuk pasaran perumahan di Kuala Lumpur/Selangor, pekali median negeri telah meningkat ke kategori "benar-benar tidak mampu milik". Sebaliknya, pasaran di Melaka masih berada dalam sempadan negeri12. 12 Analisis spatial yang terperinci dibincangkan di dalam Seksyen 4. 24
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Meskipun gandaan median untuk beberapa negeri lain ditunjukkan dalam Jadual 1.3, perlu diingatkan bahawa angka itu tidak mencerminkan tahap kemampuan memiliki rumah di negeri-negeri berkenaan. Bagi negeri yang mempunyai peratusan rumah formal yang hampir kepada paras 60%, contohnya Pahang dan Perak, pembangunan perumahan yang akan datang boleh menambah peratusan rumah formal memandangkan terdapat peningkatan urbanisasi dalam negeri-negeri tersebut. Ini akan menjadikan gandaan median lebih sesuai untuk menggambarkan pasaran perumahan pada masa akan datang. Jadual 1.3 Gandaan median keupayaan memiliki mengikut negeri, tahun 2002 - 2016 Negeri 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2016 Kategori kemampuan % perumahan formal Kelantan Sabah P. Pinang 5.1 6.3 4.1 5.4 6.7 4.3 4.4 10.0 4.1 4.5 6.2 4.0 6.2 5.8 4.1 7.1 5.6 5.8 5.5 5.5 5.5 5.1 & ke atas Benar-benar tidak mampu milik 16 24 74 N. Sembilan 3.4 3.1 3.3 3.4 2.8 5.0 5.1 74 Pahang 5.0 4.2 3.7 3.9 3.8 5.3 5.0 58 Johor 4.9 4.9 3.5 3.7 3.7 4.3 5.0 73 MALAYSIA Terengganu K. Lumpur 4.1 4.7 4.7 4.3 4.8 5.4 4.4 5.0 5.0 4.4 5.2 4.6 4.0 5.3 4.9 5.1 6.2 5.6 5.0 5.0 4.9 4.1 hingga 5.0 Sangat tidak mampu milik 60 22 88 Selangor 3.7 3.5 3.6 3.6 3.6 5.2 4.7 81 Perak 3.9 4.1 3.5 3.5 3.3 5.1 4.6 57 Kedah 4.6 4.1 4.1 4.0 3.6 3.4 4.3 50 Sarawak Perlis Melaka t.m. 4.4 3.4 t.m. 3.7 3.5 3.7 3.6 2.9 4.1 4.5 2.9 4.0 4.3 2.6 4.2 4.5 3.1 4.0 4.0 3.1 3.1 hingga 4.0 Agak tidak mampu milik 32 34 64 Sumber: NAPIC(2017a), DOS (pelbagai tahun.a), DOS (pelbagai tahun.b) dan pengiraan penulis Nota: Negeri yang ditandakan dengan warna jingga ialah negeri yang mempunyai stok perumahan jenis formal berjumah 60% atau lebih daripada jumlah keseluruhan stok perumahan seperti yang dikira oleh NAPIC. Antara tahun 2002 hingga 2016, kemampuan memiliki rumah merosot untuk kebanyakkan negeri. Bagi kebanyakan negeri, kemerosotan kemampuan memiliki rumah berlaku dengan ketara antara tahun 2012 hingga 2014. Di beberapa negeri yang kritikal seperti Negeri Sembilan dan Johor, harga rumah median masing-masing meningkat pada CAGR 36.5% dan 26.2% sepanjang 25
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH tempoh tahun 2012 dan 2014. Sebaliknya, pendapatan median isi rumah di Negeri Sembilan dan Johor meningkat dengan lebih perlahan, masing-masing pada kadar 7.2% dan 17.7%, bagi tempoh yang sama. Pada tahun 2016, kemampuan memiliki rumah untuk Pulau Pinang, Kuala Lumpur dan Selangor bertambah baik, di mana terdapat penurunan dalam gandaan median yang dikira berbanding tahun 2014. Walau bagaimanapun, gandaan median masing-masing adalah pada 5.5, 4.9 dan 4.7, iaitu masih menunjukkan bahawa pasaran perumahan negeri berkenaan "benar-benar tidak mampu milik" dan "sangat tidak mampu milik". Kemerosotan kemampuan memiliki rumah di negeri-negeri ini sebahagiannya berpunca daripada penawaran perumahan yang tidak responsif terhadap permintaan efektif13. Pada tahun 2014, harga rumah pasaran median-3, iaitu harga sebuah rumah "mampu milik" di Malaysia mengikut penakrifan gandaan median ialah RM165,060 (lihat Jadual 1.4). Pada tahun 2016, harganya ialah RM188,208. Sebagaimana yang ditunjukkan dalam Rajah 1.4, unit perumahan yang baru dilancarkan dengan harga di bawah RM200,000 merangkumi kurang daripada 20% jumlah keseluruhan unit yang dilancarkan pada tahun 2014 - 2016. Jadual 1.4 Perbandingan harga rumah median dengan harga pasaran median-3 untuk Malaysia, tahun 2002 - 2016 (RM) Tahun Harga rumah median (a) Harga rumah pasaran median-3 (b) Perbezaan (a - b) 2002 100,000 73,764 26,236 2004 115,001 79,596 35,405 2007 135,000 91,872 43,128 2009 149,000 102,276 46,724 2012 175,000 130,536 44,464 2014 280,000 165,060 114,940 2016 313,000 188,208 124,792 Sumber: NAPIC (2017a), DOS (pelbagai tahun.a) dan pengiraan penulis 13 KRI (2015) 26
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.4 Komposisi harta kediaman yang dilancarkan, mengikut julat harga, tahun 2004 - 2016 100 % > RM1 juta 0 - 150k 90 > RM250k > RM500k - 1 juta > 150k - 250k > 250k 80 > RM200k - 250k 70 60 > RM150k - 200k > RM250k - 500k > RM400k - 500k 50 > RM300k - 400k 40 > RM100k - 150k > RM250k - 300k 30 20 > RM50k - 100k 10 ≤ RM50k 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: NAPIC (t.t.b.) dan pengiraan penulis Perkara serupa juga dapat dilihat pada peringkat negeri. Komposisi kediaman baharu yang dilancarkan pada tahun 2016 di beberapa buah negeri seperti Kuala Lumpur dan Pulau Pinang, secara amnya lebih menjurus kepada unit kediaman yang berharga tinggi, walaupun tahap pendapatan isi rumah dalam negeri menunjukkan bahawa unit-unit baharu ini tidak mampu dimiliki rakyat. Paling ketara, harga untuk semua hartanah yang dilancarkan di Pulau Pinang pada tahun 2016 adalah melebihi RM250,000, dengan sebahagian besarnya berada dalam julat harga RM500,000 hingga RM1,000,000. Sebagai perbandingan, harga rumah pasaran median-3 di Pulau Pinang pada tahun 2016 ialah RM194,724. 27
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.5 Bilangan harta kediaman yang dilancarkan, mengikut harga dan jenis rumah, tahun 2016 Kuala Lumpur Pulau Pinang Johor 4,000 4,000 4,000 Harga Pasaran Median-3 RM326,628 3,000 3,000 3,000 Harga Pasaran Median-3 RM194,724 Harga Pasaran Median-3 RM203,472 2,000 2,000 2,000 1,000 1,000 1,000 0 0 0 k 0 5 M R ≤ k 0 0 1 - k 0 5 > k 0 5 1 - k 0 0 1 > k 0 0 2 - k 0 5 1 > k 0 5 2 - k 0 0 2 > k 0 0 3 - k 0 5 2 > k 0 0 4 - k 0 0 3 > k 0 0 5 - k 0 0 4 > a t u 1 - k 0 0 5 > a t u 1 > k 0 5 M R ≤ k 0 0 1 - k 0 5 > k 0 5 1 - k 0 0 1 > k 0 0 2 - k 0 5 1 > k 0 5 2 - k 0 0 2 > k 0 0 3 - k 0 5 2 > k 0 0 4 - k 0 0 3 > k 0 0 5 - k 0 0 4 > a t u 1 - k 0 0 5 > a t u 1 > k 0 5 M R ≤ k 0 0 1 - k 0 5 > k 0 5 1 - k 0 0 1 > k 0 0 2 - k 0 5 1 > k 0 5 2 - k 0 0 2 > k 0 0 3 - k 0 5 2 > k 0 0 4 - k 0 0 3 > k 0 0 5 - k 0 0 4 > a t u 1 - k 0 0 5 > a t u 1 > Kondominium/pangsapuri Rumah berkembar 2 - 3 tingkat Rumah berkembar satu tingkat Rumah sesebuah Rumah teres 2 - 3 tingkat Rumah teres satu tingkat Rumah bandar Rumah berkelompok Rumah pangsa Rumah pangsa kos rendah Rumah kos rendah Sumber: NAPIC (t.t.b.) dan pengiraan penulis Kemerosotan kemampuan memiliki rumah di pelbagai kategori ini kebiasaanya ditangani melalui pengenalan kepada pelbagai skim perumahan yang bertujuan untuk memudahkan isi rumah untuk membeli rumah. Hal ini biasanya dilakukan dengan membenarkan pengguna meminjam dengan lebih banyak, iaitu memudahkan struktur pembiayaan perumahan atau memberi subsidi kos perumahan. Pembiayaan rumah yang mudah diperoleh dan peningkatan akses kepada kredit atau dana boleh memberi tanggapan bahawa kemampuan memiliki rumah telah bertambah baik memandangkan setiap isi rumah lebih mampu untuk membayar kos perumahan mereka. Walaupun pembiayaan perumahan memainkan peranan yang penting dalam memudahkan akses kepada perumahan, pinjaman perumahan boleh mengakibatkan pertambahan risiko kewangan dan keberhutangan isi rumah yang mungkin mempunyai kesan yang lebih besar terhadap sistem kewangan dan ekonomi. Selain itu, subsidi kos perumahan secara langsung boleh menjejaskan keberkesanan perbelanjaan fiskal kerajaan. 28
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.4 Pembiayaan Pembelian Rumah Kebanyakkan isi rumah memerlukan akses kepada pinjaman untuk membeli rumah. Pinjaman perumahan memainkan peranan penting untuk membantu isi rumah mendapatkan tempat berlindung di samping menyumbang kepada pengumpulan ekuiti rumah. Memandangkan pemilikan rumah memerlukan perbelanjaan yang sangat besar, skim pembiayaan untuk membeli rumah kediaman perlu dikendalikan dengan betul bagi memastikan kemampanan permintaan perumahan. Analisis tentang pembiayaan perumahan dalam laporan ini akan dibahagikan kepada: Akses kepada pinjaman perumahan melalui pasaran kredit (bank dan institusi kewangan); dan Intervensi kerajaan untuk sesetengah kumpulan isi rumah di mana keperluan mereka tidak boleh dipenuhi oleh bank-bank dan institusi-institusi kewangan lain. 29
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.4.1 Akses kepada pinjaman perumahan melalui pasaran kredit Sistem perbankan telah menjadi medium utama untuk isi rumah di Malaysia mendapatkan pembiayaan pembelian rumah. Dari sudut pandangan sektor perbankan, lebih daripada separuh hutang isi rumah yang terkumpul yang berjumlah RM1.1t pada hujung tahun 201614, berhubung kait dengan kos perumahan (Rajah 1.6). Rajah 1.6 Hutang isi rumah mengikut tujuan pembiayaan, tahun 2006 - 2016 100 90 80 % 2.8 6.0 5.9 7.0 1.7 6.4 7.2 7.6 0.5 6.3 8.5 8.0 2.0 6.1 8.0 8.7 3.6 6.2 7.7 8.7 4.3 5.9 8.1 9.2 4.3 5.4 9.1 8.9 4.9 5.1 9.9 8.4 5.6 4.7 10.1 8.0 5.9 4.4 9.2 7.8 5.8 4.3 8.6 7.7 Lain-lain Kad kredit Pembelian sekuriti Pinjaman peribadi 70 60 29.6 28.6 27.9 26.6 25.2 23.7 23.3 22.1 20.5 19.6 18.4 Sewa beli 50 40 30 48.8 48.7 48.9 48.7 48.6 48.7 49.1 49.7 51.2 53.2 55.2 Pinjaman perumahan 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: BNM (2017b) 14 BNM (2017c) 30
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Selepas tempoh pertumbuhan harga rumah yang memuncak pada kadar 11.7% antara tahun 2011 hingga 2013, pertumbuhan menjadi sederhana pada kadar 5.5% di dalam 4Q tahun 2016, menghampiri kadar purata 6.1% untuk tempoh antara tahun 2000 hingga 2016. Pertumbuhan pinjaman perumahan juga bergerak dalam trajektori yang sama dengan pertumbuhan harga rumah. Walaupun permintaan untuk pinjaman perumahan berkembang, pertumbuhan pinjaman perumahan terkumpul adalah sederhana pada kadar 9.2% pada tahun 2016 berbanding dengan kadar purata 13.2% antara tahun 2011 hingga 2013 (Rajah 1.7). Rajah 1.7 Harga rumah dan pertumbuhan tahunan pinjaman perumahan, tahun 2007 - 2016 (%) 14 % 12 10 Korelasi = 0.77 Pinjaman perumahan 8 6 Harga rumah 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: BNM (2017b) Beberapa langkah kehematan makro (macroprudential measures) telah dilaksanakan untuk mengawal kenaikan harga rumah sejak tahun 2009 (Jadual 1.5). 31
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Jadual 1.5 Beberapa langkah kehematan makro sejak tahun 2010 Tarikh kuat kuasa Langkah kehematan Januari 2010 Pengenalan semula Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gains Tax atau RPGT):
5% untuk hartanah yang dilupuskan dalam tempoh kurang daripada lima tahun, tiada RPGT jika hartanah dilupuskan selepas lima tahun Harga rumah minimum untuk warga asing dinaikkan daripada RM250,000 kepada RM500,000 November 2010 Mengenakan 70% had nisbah pinjaman kepada nilai (Loan-to-value atau LTV) bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. Januari 2012 Pengiraan nisbah hutang berasaskan pendapatan bersih peminjam. Peningkatan kadar RPGT:
10% untuk hartanah yang dijual dalam tempoh kurang dua tahun
5% untuk hartanah yang dijual antara tiga hingga lima tahun. Tiada RPGT dikenakan jika dilupuskan selepas tahun kelima Januari 2013 Peningkatan kadar RPGT:
15% untuk hartanah yang dijual dalam tempoh kurang dua tahun
10% untuk hartanah yang dijual antara tiga hingga lima tahun. Tiada RPGT dikenakan jika dilupuskan selepas tahun kelima Julai 2013 Tempoh maksimum pinjaman perumahan dikurangkan daripada 45 tahun kepada 35 tahun. 32
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Tarikh kuat kuasa Langkah kehematan Januari 2014 Membezakan RPGT yang dikenakan untuk rakyat Malaysia atau pemastautin tetap, bukan warganegara, dan korporat: Warganegara dan pemastautin tetap: 30% untuk hartanah yang dijual dalam tempoh kurang daripada lima tahun; 20% untuk tiga hingga empat tahun; 15% untuk empat hingga lima tahun; Tiada RPGT dikenakan jika dilupuskan selepas lima tahun Korporat: 30% untuk hartanah yang dijual dalam tempoh kurang daripada tiga tahun; 20% untuk tiga hingga empat tahun; 15% untuk empat hingga lima tahun; 5% untuk selepas lima tahun Bukan warganegara: 30% untuk hartanah yang dijual dalam tempoh kurang daripada lima tahun, 5% selepas lima tahun Meningkatkan harga rumah minimum untuk warga asing daripada RM500,000 kepada RM1,000,000. Menghentikan Skim Tanggungan Faedah Pemaju (Developers Interest Bearing Scheme atau DIBS)15. Januari 2017 Pengecualian 100% duti setem ke atas pindah milik dan perjanjian pinjaman untuk pembeli rumah kali pertama dengan nilai rumah kurang daripada RM300,000 (tamat tempoh pada hujung tahun 2018). Bagi pembelian rumah berharga RM500,000, pengecualian 100% duti setem ke atas juga diberikan tetapi sehingga RM300,000 yang pertama sahaja. Bakinya akan dikenakan duti setem pada kadar semasa. Had pinjaman perumahan kerajaan untuk kakitangan awam ditingkatkan daripada antara RM120,000 hingga RM600,000 kepada antara RM200,000 hingga RM750,000. Januari 2018 Kadar duti setem ke atas pindah milik hartanah bernilai lebih daripada RM1,000,000 dinaikkan daripada 3% kepada 4%. Sumber: Pelbagai (t.t.a.) 15 DIBS merupakan skim di mana pemaju perumahan membayar bayaran faedah untuk pinjaman pembeli rumah semasa pembinaan projek perumahan. Pembeli hanya perlu membayar bayaran pendahuluan dan fi guaman semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli, dan tiada bayaran lain sehingga projek siap. Skim ini diperkenalkan pada tahun 2009 dan dihentikan pada tahun 2014 bagi membendung pemaju daripada menambah faedah pinjaman semasa tempoh pembinaan ke dalam harga rumah. 33
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Fokus utama beberapa langkah kehematan makro yang diperkenalkan sejak tahun 2010 adalah untuk mengawal peningkatan harga rumah yang mendadak dengan mengurus pelbagai risiko yang berkaitan. Langkah-langkah seperti pengenalan cukai RPGT serta menurunkan had jumlah pinjaman (LTV) bagi pinjaman perumahan yang ketiga dan seterusnya16 adalah bertujuan untuk mengekang aktiviti spekulasi dan mengawal pinjaman bank yang dikaitkan dengan pembelian rumah untuk tujuan pelaburan dan spekulasi. Pada masa yang sama, langkah-langkah ini tidak mengganggu akses kepada pembiayaan untuk pembeli rumah sebenar17. Antara kesan positif langkah-langkah ini ialah penurunan kadar peningkatan harga rumah sejak akhir-akhir ini. Selain itu, jumlah peminjam yang mempunyai lebih daripada tiga pinjaman perumahan yang belum dilangsaikan meningkat sebanyak 1.4% sahaja dalam 1Q tahun 2017 berbanding 15.8% pada tahun 201018. Peratusan hutang isi rumah kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (debt-to- GDP) turut menurun kepada 88.4% pada tahun 2016 berbanding dengan 89.1% pada tahun 201519. Walaupun kesemua data ini menunjukkan kesan yang memberansangkan, dasar kehematan makro tidak sepatutnya menjejaskan peluang pembiayaan kepada bakal peminjam sebenar. Akses kepada kredit untuk peminjam yang layak hendaklah kekal positif. Berdasarkan statistik Bank Negara Malaysia (BNM), peratusan jumlah pinjaman perumahan kepada jumlah pinjaman yang telah diluluskan oleh sistem perbankan kekal pada purata 26.1% antara tahun 2009 hingga 2016 (Rajah 1.8). Dalam pada itu, peratusan pinjaman perumahan yang telah diluluskan20 kekal stabil pada purata 74.1% antara tahun 2012 hingga 2016 (1Q tahun 2017:74.2%)21, walaupun kadar pertumbuhan pinjaman perumahan telah menurun sedikit. 16 Di pasaran perumahan yang sangat tidak mampu milik, bank akan mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi untuk pembiayaan perumahan yang berikutnya jika bukan untuk tujuan penghunian. Sumber: Walker dan Jeraj (2016) 17 BNM (2013) 18 BNM (2017d) 19 BNM (2017c) 20 Kadar kelulusan pinjaman merujuk kepada nisbah bilangan permohonan pinjaman perumahan yang diluluskan (tidak kira sama ada pinjaman itu diterima atau dibatalkan oleh pemohon) berbanding dengan bilangan permohonan pinjaman diterima oleh semua bank di Malaysia dalam tempoh yang sama. 21 BNM (2017e) 34
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.8 Pinjaman yang diluluskan, tahun 2009 - 2016 100 % Pinjaman perumahan lulus 80 Pinjaman-pinjaman lain 60 75.4 75.5 76.3 76.1 69.2 70.1 73.7 74.8 40 20 24.6 24.5 23.7 23.9 30.8 29.9 26.3 25.2 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 RM600 b Jumlah pinjaman lulus 400 200 286.9 343.8 400.9 388.9 392.6 410.8 394.3 347.1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: BNM (2017b) Pada tahun 2016, kira-kira 72% daripada jumlah keseluruhan RM87.6b pinjaman perumahan yang diluluskan terdiri daripada pembeli kali pertama untuk membeli rumah yang berharga kurang daripada RM500,00022. Kadar permohonan pinjaman yang ditolak berkurang kepada 24.0% pada tahun 2016 berbanding purata 26.0% antara tahun 2012 hingga 201523. Umumnya, permohonan pinjaman ditolak kerana rekod kredit yang lemah, tahap risiko kewangan yang tinggi dan dokumen yang tidak mencukupi untuk membuktikan keupayaan pembayaran balik pinjaman, terutamanya dalam kalangan peminjam yang berisiko (mereka yang mempunyai pendapatan bersih yang rendah). Memandangkan bank-bank perlu mematuhi garis panduan pemberian pinjaman yang bertanggungjawab24, statistik menunjukkan bahawa pembiayaan kekal tersedia untuk pembeli rumah yang berkelayakan. Garis panduan tersebut bertujuan untuk melindungi kepentingan peminjam supaya mereka berupaya menunaikan tanggungjawab kewangan mereka dan seterusnya mengelak harta disita. 22 23 24 BNM (2013) Ibid. Ibid. 35
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Walaupun statistik menunjukkan terdapat pembiayaan yang mencukupi untuk isi rumah di Malaysia, maklumat tentang taburan hutang dan akses kepada kredit mengikut tahap pendapatan peminjam juga sama penting untuk dilihat, khususnya untuk tujuan penggubalan dasar. Sebahagian maklumat tersebut terdapat dalam kajian BNM25 yang menganalisis hutang isi rumah dengan lebih terperinci26. Analisis itu menunjukkan bahawa pada Disember 2015, kumpulan individu berpendapatan 20% teratas (T20) menjadi penyumbang kepada sebahagian besar hutang isi rumah (kira-kira 40%), sementara kumpulan individu berpendapatan 40% terendah (B40) menyumbang kira-kira 11.4% daripada jumlah hutang isi rumah (Rajah 1.9). Figure 1.9 Household income and distribution of debt, by income group, 2015 Rajah 1.9 Peratusan hutang isi rumah, mengikut kelas pendapatan, tahun 2015 20 Terbawah 1% 20 - 40 10% 20 Teratas 16,300 60 - 80 6,500 60 - 80 24% 20 Teratas 40% 40 - 60 4,250 20 - 40 3,100 40 - 60 25% 20 Terbawah 1,600 RM 0 10,000 20,000 Peratusan hutang Pendapatan bulanan purata Sumber: Disalin semula daripada BNM (2017f) 25 BNM (2017c) 26 Laporan BNM tersebut meliputi statistik hutang isi rumah yang menyeluruh dan bukan hanya hutang perumahan. Walau bagaimanapun, disebabkan hutang perumahan membentuk sebahagian besar hutang isi rumah, maka statistik ini masih merupakan indikator terbaik bagi menunjukkan tahap kemampuan kewangan isi rumah. 36
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Purata jumlah hutang untuk T20 adalah melebihi dua kali ganda jumlah hutang peminjam dalam kumpulan pendapatan lain - purata jumlah hutang untuk T20 adalah kira-kira RM300,000 sementara untuk B40 puratanya adalah kurang daripada RM100,000 (Rajah 1.10). Sebahagian besar hutang T20 mempunyai cagaran dalam bentuk hartanah dan pelaburan wang modal terjamin (77%) yang biasanya menyumbang kepada pengumpulan harta. Sebaliknya, lebih daripada separuh hutang B40 (53%) adalah berkaitan penggunaan seperti pembelian kenderaan bermotor dan pembiayaan peribadi. Rajah 1.10 Jumlah pinjaman mengikut kelas pendapatan, tahun 2015 (RM k) Figure 1.10 Debt per borrower, by income group, 2015 RM400 k Median Purata 300 200 100 0 20 Terendah 20 - 40 40 - 60 60 - 80 20 Teratas Jumlah Sumber: Disalin semula daripada BNM (2017f) Secara purata, peratusan pinjaman perumahan daripada keseluruhan jumlah pinjaman untuk individu B40 adalah kira-kira 40%. Manakala dalam kes T20, peratusan pinjaman perumahan adalah melebihi 60% daripada keseluruhan jumlah pinjaman mereka (Rajah 1.11). 37
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.11 Tujuan pinjaman, mengikut kelas pendapatan isi rumah, tahun 2015 (%) 100 80 % Lain-lain Kad kredit Pembiayaan peribadi Kenderaan bermotor 60 Sekuriti Hartanah bukan kediaman 40 Hartanah kediaman 20 0 20 Terendah 20 - 40 40 - 60 60 - 80 20 Teratas Jumlah Sumber: Disalin semula daripada BNM (2017f) Analisis dari perspektif margin kewangan menunjukkan bahawa 15.4% daripada jumlah peminjam mempunyai margin kewangan yang negatif. Margin kewangan negatif bermaksud pendapatan bersih peminjam (iaitu pendapatan setelah ditolak potongan wajib seperti cukai dan Kumpulan Simpanan Wang Pekerja, KWSP) adalah kurang daripada jumlah pembayaran balik hutang dan perbelanjaan asas bulanan. Kumpulan B40 mempunyai jumlah peminjam dengan margin kewangan negatif yang paling ramai (21.0% dalam kalangan peminjam B40). Peminjam-peminjam ini berisiko tinggi untuk jatuh dalam kesukaran kewangan sekiranya berlaku kejutan pendapatan atau terjadi peristiwa luar jangka seperti kematian atau penyakit. Analisis daripada laporan di atas menunjukkan bahawa walaupun akses kepada kredit mencukupi, peratusan taburan hutang dan akses kepada kredit terus menjadi lebih kecil untuk kumpulan B40 berbanding dengan kumpulan T20. Tidak dapat dinafikan bahawa penilaian kredit semasa dan amalan pengurusan risiko institusi kewangan untuk menyaring individu yang tidak layak dan berisiko tinggi secara sistematik, sangat wajar dilaksanakan bagi mengurangkan risiko ketidakstabilan sektor kewangan domestik. Pada 1Q 2017, peratusan jumlah pinjaman untuk kumpulan berpendapatan kurang daripada RM3,000 sebulan semakin menurun kepada 21.9%27 daripada jumlah keseluruhan hutang isi rumah berbanding 22.8% pada tahun 2015 dan 28.4% pada tahun 201328. 27 BNM (2017g) 28 BNM (2017c) 38
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Walau bagaimanapun, keadaan ini tidak membantu mereka yang berada dalam kumpulan berpendapatan rendah untuk memiliki rumah. Risiko kredit yang tinggi atau risiko kemungkiran sering dikatakan sebagai sebab utama kumpulan pendapatan rendah ini tidak layak untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Walau bagaimanapun, rangka kerja penilaian kredit yang telah ditetapkan oleh sistem perbankan mungkin mengekang pemberian kredit kepada isi rumah tertentu. Ini menghalang bakal pemohon daripada isi rumah B40 untuk mengakses kemudahan kredit yang pada hakikatnya dalam kemampuan mereka. Mereka ini termasuklah isi rumah yang terdiri daripada belia atau pasangan yang mempunyai potensi kenaikan pendapatan masa depan tetapi tidak mempunyai simpanan yang mencukupi untuk membayar bayaran pendahuluan, dan individu yang bekerja sendiri dengan pendapatan yang rendah dan tidak mempunyai dokumen yang mencukupi bagi menunjukkan kemampuan membayar balik pinjaman. Jumlah deposit merupakan penentu penting kemampuan memiliki rumah dan biasanya bergantung pada harga rumah. Pada masa ini, bagi pembelian rumah kali pertama, pembeli dikehendaki membayar bayaran pendahuluan sebanyak 10% daripada harga hartanah yang dimaksudkan. Oleh itu, kerajaan berperanan untuk merangka langkah-langkah intervensi yang sesuai bagi membantu kumpulan ini. 39
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.4.2 Skim pembiayaan kerajaan Intervensi kerajaan dalam menjadikan rumah mampu dimiliki oleh kumpulan berpendapatan rendah merangkumi penyediaan rumah kos rendah dan sederhana secara langsung (sama ada melalui agensi kerajaan atau melalui kerjasama dengan pemaju swasta), memberikan subsidi harga rumah dan menyediakan beberapa skim pembiayaan. Perbincangan dalam seksyen ini akan tertumpu kepada skim pembiayaan oleh kerajaan untuk pembelian rumah tetapi tidak termasuk inisiatif bukan kewangan untuk menjadikan rumah mampu dimiliki oleh isi rumah sasaran. Bagi isi rumah yang menghadapi kesukaran mengakses kredit daripada sistem perbankan, beberapa inisiatif pembiayaan langsung dan tidak langsung disediakan oleh kerajaan. Antara skim itu termasuk: 1) Skim Pinjaman Perumahan (SPP) 2) Pembiayaan di bawah Dana Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) 3) MyHome 4) MyDeposit 5) Skim Rumah Pertamaku (atau My First Home Scheme) 6) Sewa untuk beli (Rent-to-own atau RTO) bagi Program Perumahan Rakyat (PPR-RTO) 7) Sewa untuk beli bagi Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PR1MA-RTO) 8) Pengeluaran KWSP 9) Skim Pinjaman Perumahan Kerajaan Secara umumnya, semua skim pembiayaan ini diwujudkan berasaskan isi rumah sasaran mengikut kumpulan pendapatan (Rajah 1.12) atau nilai rumah (Rajah 1.13). 40
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.12 Skim berdasarkan isi rumah sasaran mengikut kumpulan pendapatan B40 M40 T20 Bank/Institusi Kewangan Pengeluaran KWSP Dana SPNB PR1MA Sewa untuk Beli m k S i PPR Sewa untuk Beli SPP My First Home Sendiri Bersama MyDeposit MyHome 0 2 4 6 8 10 12 14 16 & ke atas Pendapatan Isi Rumah (RM '000) Nota: Julat pendapatan kumpulan isi rumah pada tahun 2016 adalah seperti yang berikut: B40 bawah RM4,360, 40% pertengahan (M40) RM4,360-RM9,619, T20 RM9,620 dan ke atas. Sumber: JPN (t.t.), SRP (t.t.), SPNB (t.t.) dan PR1MA (t.t.a) 41
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.13 Skim berasaskan nilai rumah Bank/Institusi Kewangan Pengeluaran KWSP Dana SPNB PR1MA Sewa untuk Beli m k S i PPR Sewa untuk Beli SPP My First Home MyDeposit MyHome 0 100 200 300 400 500 600 700 & ke atas Nilai Hartanah (RM '000) Sumber: JPN (t.t.), SRP (t.t.), SPNB (t.t.) dan PR1MA (t.t.a) Skim untuk B40 Pemerhatian yang dibuat mendapati bahawa sebelum tahun 2011, kebanyakan skim memberikan tumpuan utama kepada usaha untuk memenuhi keperluan perumahan isi rumah B40 (pendapatan RM3,000 ke bawah). SPP yang telah diwujudkan sejak 1975, menyasarkan isi rumah berpendapatan rendah yang tidak mempunyai rumah tetapi mempunyai tanah. Pinjaman sehingga RM60,000 dengan tempoh maksimum pembayaran balik selama 35 tahun disediakan untuk membiayai kos pembinaan rumah. Antara tahun 1976 hingga 2016, skim perumahan ini telah memberikan manfaat kepada sejumlah 10,368 isi rumah. Statistik mengikut umur menunjukkan bahawa 67% daripada permohonan yang berjaya terdiri daripada mereka yang berumur antara 26 hingga 45 tahun (Rajah 1.14). Dari segi kumpulan pendapatan, 79% permohonan yang berjaya ialah isi rumah dengan pendapatan bulanan sebanyak RM1,500 dan ke bawah (Rajah 1.15). Skim pembiayaan yang serupa yang disasarkan kepada kumpulan B40 juga ditawarkan oleh Dana SPNB untuk menyediakan pembiayaan kepada pembeli rumah di bawah rancangan Rumah Mesra Rakyat 1Malaysia dan juga mereka yang menghadapi kesukaran mendapatkan pinjaman bank. 42
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Rajah 1.14 Permohonan lulus, mengikut umur (%) Rajah 1.15 Permohonan lulus, mengikut kumpulan pendapatan 25 & 25 & ke bawah, ke bawah, 7% 7% Atas RM2,500 Atas RM2,500 3 3 >2,000 - 2,500 >2,000 - 2,500 8 8 46 & ke atas, 26% 46 & ke atas, 26% 26 - 35, 26 - 35, 33% 33% n a t a p a d n e p n a l u p m u K n a t a p a d n e p n a l u p m u K >1,500 - 2,000 >1,500 - 2,000 >1,000 - 1,500 >1,000 - 1,500 10 10 26 26 >500 - 1,000 >500 - 1,000 37 37 36 - 45, 36 - 45, 34% 34% 500 & ke bawah 500 & ke bawah 16 16 0 0 % % 20 20 40 40 Peratusan pemohonan lulus Peratusan pemohonan lulus Sumber: JPN (2017a) Sumber: JPN (2017a) PPR dan Perumahan Awam Kos Rendah (PAKR) merupakan program perumahan sosial yang dilaksanakan oleh kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri. Bergantung pada projek, iaitu PPR/PAKR Dimiliki atau Disewa, isi rumah yang layak berhak membeli atau menyewa satu unit rumah pada kadar subsidi. Pada masa ini, unit rumah PPR/PAKR Dimiliki dijual pada harga antara RM30,000 hingga RM35,000 di Semenanjung Malaysia dan RM40,500 di Sabah dan Sarawak. Sementara itu kadar sewa untuk unit PPR/PAKR Disewa ditetapkan pada RM124 sebulan. Skim PPR-RTO diperkenalkan oleh kerajaan pada tahun 2017 disebabkan oleh kesukaran mendapatkan pinjaman bank bagi membeli rumah PPR. Skim ini memberikan peluang kepada isi rumah PPR memiliki rumah dengan menyewa daripada kerajaan terlebih dahulu, tanpa perlu menanggung beban untuk membayar bayaran pendahuluan atau bayaran ansuran yang tinggi. Dengan rekod pembayaran sewa bulanan yang bersih selepas satu tempoh masa tertentu, pemilikan rumah akan dipindahkan kepada penyewa/peserta RTO yang berkenaan. Pada masa ini, skim RTO telah beroperasi di PPR Lembah Subang II dan PPR Kg Hassan, kedua-duanya di Selangor, PPR Gua Musang di Kelantan, dan PPR Ladang Siliau di Negeri Sembilan. Setakat September 2017, 71.5% daripada unit yang ada untuk keempat-empat projek RTO telah dijual (Jadual 1.6). 43
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Jadual 1.6 Status projek PPR RTO (pada Sept 2017) Negeri Projek Bilangan unit Unit dijual % Terjual Selangor PPR Lembah Subang II 1,580 1,140 72.2 PPR Kg Hassan 300 295 98.3 Negeri Sembilan PPR Ladang Siliau 150 140 93.3 Kelantan PPR Gua Musang 1,000 592 59.2 Total 3,030 2,167 71.5 Sumber: JPN (2017a) Skim untuk M40 Dalam tahun-tahun kebelakangan ini, beberapa skim baharu sebagai usaha membantu isi rumah M40 telah diperkenalkan. Dua program telah disediakan bagi menangani kesukaran yang dialami oleh M40 untuk membayar bayaran pendahuluan bagi pembelian rumah, iaitu skim MyDeposit yang dilaksanakan oleh Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan, dan Kerajaan Tempatan (KPKT) pada tahun 2016 dan skim My First Home yang diperkenalkan oleh Kementerian Kewangan pada tahun 2011. MyDeposit ialah bantuan tunai secara langsung atau pindahan tunai sehingga RM30,000 yang disasarkan kepada isi rumah M40 untuk membantu mereka membayar deposit perumahan sebanyak 10% tanpa perlu membayar balik. Setakat Julai 2017, sejumlah 1,462 isi rumah telah mendapat manfaat daripada pembayaran sebanyak RM39.2j. Dengan saiz dana berjumlah RM200j, skim ini dijangkakan akan akhirnya memberikan manfaat kepada sekurang-kurangnya 6,666 pembeli rumah. My First Home pula membolehkan isi rumah M40, terutamanya belia dan pasangan muda mendapat pembiayaan 100% daripada institusi kewangan tanpa perlu membayar bayaran pendahuluan sebanyak 10%. Pembiayaan tambahan yang melebihi paras 90% akan dijamin oleh Cagamas SRP Berhad. Sama seperti PPR-RTO, PR1MA juga tampil dengan versi skim RTO sendiri untuk M40 walaupun belum ada penyertaan pada masa ini. Skim ini ialah skim pemilikan rumah khusus untuk pemohon rumah PR1MA yang telah berjaya mendapat undi tetapi permohonan pinjaman mereka telah ditolak oleh panel bank PR1MA. Di bawah skim ini, isi rumah yang layak dibenarkan menyewa rumah PR1MA sehingga 10 tahun sebelum memutuskan sama ada untuk membelinya pada akhir tahun kelima atau kesepuluh pada harga yang telah ditentukan terlebih dahulu. 44
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Skim-skim lain untuk semua kumpulan pendapatan termasuk: • Pengeluaran wang simpanan KWSP untuk membiayai pembelian atau pembinaan rumah atau untuk membeli tanah (terhad kepada mereka yang mempunyai simpanan KWSP yang mencukupi sahaja); dan Skim Pinjaman Perumahan Kerajaan (terhad kepada penjawat awam sahaja). Rencana 1.1 Adakah bayaran bulanan yang murah benar-benar murah? Perbandingan antara beberapa skim pembiayaan Kepesatan peningkatan harga rumah dalam tahun-tahun kebelakangan ini menjadikan akses kepada pembiayaan perumahan bertambah sukar. Masalah biasa yang dihadapi oleh bakal pembeli rumah termasuk kesukaran menyediakan bayaran pendahuluan sebanyak 10% yang diperlukan oleh bank dan membayar ansuran bulanan kerana mereka juga terikat dengan komitmen lain (misalnya perbelanjaan harian dan pinjaman sewa beli). Bagi menangani isu ini, kerajaan telah memperkenalkan beberapa inisiatif sebagai usaha untuk memudahkan akses kepada pembiayaan dan pada masa yang sama merealisasikan impian memiliki rumah. RTO dan SPEF (Skim Pembiayaan Fleksible, Step-up financing scheme)29 ialah dua skim kewangan yang telah diluluskan oleh kerajaan dan ditawarkan oleh PR1MA. Terdapat dua jenis skim di bawah program RTO, iaitu RTO Asas (Basic RTO) dan RTO Sifar (Zero RTO). Program ini memberikan pilihan kepada pembeli rumah yang berkelayakan untuk menyewa rumah PR1MA sehingga 10 tahun sebelum membuat keputusan untuk membelinya pada harga yang telah ditentukan terlebih dahulu. RTO Asas mengenakan bayaran sewaan bulanan yang mempunyai bahagian simpanan, manakala RTO Sifar tidak termasuk apa-apa simpanan. Simpanan yang terkumpul di bawah skim RTO Asas boleh digunakan untuk pembayaran rumah itu setelah penyewa membuat keputusan untuk membelinya pada akhir tahun kelima atau kesepuluh. Manfaat utama RTO adalah untuk memastikan bahawa tiada bayaran pendahuluan yang diperlukan ketika berpindah masuk rumah kecuali tiga bulan deposit seperti prosedur sewaan biasa sebelum mengambil kunci rumah. Cara ini membantu meringankan kesulitan yang dihadapi oleh kebanyakan mereka yang berpendapatan sederhana untuk 29 Petikan daripada PR1MA (t.t.a) dan PR1MA (t.t.b) 45
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH menyediakanbayaran pendahuluan sebanyak 10%. Pengenalan Skim Pembiayaan Fleksibel, SPEF telah diumumkan oleh kerajaan dalam Belanjawan 2017 untuk pembelian rumah PR1MA. Skim ini dijangka diperluaskan kepada rumah yang dibina oleh pemaju swasta pada tahun 2018 (Belanjawan 2018). SPEF ialah skim pembiayaan yang menyasarkan untuk membantu pembeli yang tidak mempunyai pendapatan yang mencukupi dalam memenuhi kelayakan pinjaman rumah. Skim ini memberi mereka pilihan untuk membayar faedah pinjaman sahaja sepanjang lima tahun pertama tempoh pinjaman. Memandangkan hanya faedah yang perlu dibayar, jumlah komitmen bulanan dan nisbah khidmat hutang berkurangan dan seterusnya membolehkan mereka mengakses jumlah pinjaman yang lebih besar (oleh sebab itu wujud istilah "step-up financing"). Kedua-dua skim di atas seolah-olah menunjukkan respons kerajaan terhadap isu berkaitan akses kepada pembiayaan perumahan dan menekankan usahanya untuk memastikan rakyat mampu memiliki sekurang-kurangnya rumah pertama mereka. Walaupun beberapa langkah untuk membantu mereka yang terkesan dengan isu-isu pembiayaan dialu-alukan, namun apakah jumlah kos sebenar untuk langkah-langkah tersebut? Contoh dalam Jadual 1.7 menunjukkan perbezaan jumlah kos yang ditanggung oleh peminjam di bawah tiga jenis skim pembiayaan, iaitu (1) pinjaman perumahan standard (konvensional atau Islamik); (2) skim RTO; dan (3) SPEF. Bagi tujuan ilustrasi, contoh yang digunakan ialah pembelian rumah bernilai RM300,000 dengan tempoh pinjaman selama 35 tahun. Kadar faedah diandaikan pada 4.45% dan kadar ini adalah sedikit tinggi dengan tambahan sebanyak 30 mata asas untuk SPEF, mengikut contoh yang diterbitkan oleh PR1MA. 46
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Jadual 1.7 Anggaran kos pembiayaan antara Pinjaman Perumahan Standard, Sewa untuk Beli (RTO) dan Skim Pembiayaan Berperingkat Andaian Pinjaman Perumahan standard Konvensional/Islamik PR1MA-RTO RTO Asas (dengan simpanan) RTO Sifar (tanpa simpanan) PR1MA SPEF SPEF Asas Harga rumah RM 300,000 RM 300,000 RM 300,000 RM 300,00030 Tempoh 35 tahun 35 tahun 35 tahun 35 tahun Kadar faedah31 4.45% 4.45% 4.45% 4.75%32 Opsyen untuk beli (untuk RTO) t.m. Selepas 10 tahun Selepas 10 tahun t.m. Opsyen untuk ansuran (untuk SPEF) t.m. t.m. t.m. Bayar faedah untuk lima tahun pertama dan bayar pokok serta faedah dari tahun keenam dan seterusnya Bayaran pendahuluan / deposit RM 30,000 (10%) RM 4,32733 RM 3,896 t.m. Jumlah amaun pinjaman RM 270,000 RM 277,649 RM 296,104 RM 300,000 Bayaran bulanan RM 1,269 x 35 tahun Sewa bulanan Tahun 1 - 3: RM 1,442 Tahun 4 - 6: RM 1,500 Tahun 7 - 9: RM 1,560 Tahun 10: RM 1,622 Jumlah sewa dibayar: RM 181,536 Simpanan terkumpul untuk deposit: RM 18,024 Pembayaran balik pinjaman setiap bulan RM 1,535 x 25 tahun Sewa bulanan Tahun 1 - 3: RM 1,299 Tahun 4 - 6: RM 1,351 Tahun 7 - 9: RM 1,405 Tahun 10: RM 1,461 Jumlah sewa dibayar: RM 163,512 Simpanan terkumpul untuk deposit: RM 0.00 Pembayaran balik pinjaman setiap bulan RM 1,637 x 25 tahun Pembayaran balik pinjaman setiap bulan Tahun 1 - 5: RM 1,188 Tahun 6 - 35: RM 1,711 Faedah dibayar RM 263,167 RM 182,969 RM 195,131 RM 387,240 Sewa dibayar t.m. RM 163,512 RM 163,512 t.m. Jumlah dibayar untuk pinjaman (Pokok + faedah) RM 533,167 RM 460,619 RM 491,235 RM 687,240 Jumlah amaun dibayar termasuk bayaran pendahuluan RM 563,167 RM 628,457 RM 658,643 RM 687,240 Kos tambahan berbanding pinjaman standard RM 65,290 (+11.6%) RM 95,476 (+17.0%) RM 124,073 (+22.0%) Source: PR1MA (t.t.a), PR1MA (t.t.b) dan pengiraan penulis 47
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Di bawah pinjaman perumahan standard, jumlah kos pembiayaan yang ditanggung oleh peminjam untuk tempoh pinjaman 35 tahun ialah RM563,167, iaitu jumlah kos rumah termasuk bayaran pendahuluan dan bayaran faedah. Berbanding pinjman standard, kemudahan yang diberikan di bawah RTO dan SPEF mempunyai kos tambahan. Suatu anggaran berdasarkan maklumat yang disediakan oleh PR1MA menunjukkan bahawa kos untuk RTO Asas dan RTO Sifar masing-masing berjumlah RM628,457 dan RM658,643. Jumlah kos ini 11.6% dan 17.0% lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan standard. Malah, hutang ditanggung peminjam di bawah SPEF adalah berjumlah RM687,240 atau 22% lebih daripada pinjaman perumahan standard. Jumlah ini adalah berdasarkan andaian bahawa peminjam akan memutuskan untuk membeli rumah selepas 10 tahun menyewa di bawah RTO dan hanya memulakan pembayaran pinjaman pokok dan faedah dari tahun ke-6 dan seterusnya di bawah SPEF. Selain itu, salah satu sebab jumlah kos di bawah pinjaman perumahan standard lebih rendah ialah bayaran pendahuluan sebanyak 10% yang mengurangkan bayaran kos faedah yang dikenakan. Anggaran perbezaan antara ada dengan tiada bayaran pendahuluan sebanyak 10% ialah tambahan kos faedah kira-kira RM29,200 pada kadar 4.45% sepanjang tempoh pinjaman selama 35 tahun. Dengan perbezaan kos yang ditetapkan, bakal pembeli rumah perlu mempertimbangkan beberapa persoalan berikut: adakah bayaran ansuran bulanan yang lebih murah atau rendah dengan dikenakan jumlah kos 30 Dengan andaian bahawa pendapatan bersih ialah RM3,000 dengan tambahan komitmen sewa beli bulanan sebanyak RM750; pada nisbah khidmat hutang sebanyak 65%, jumlah pinjaman yang layak ialah RM252,600. Dengan pembiayaan SPEF, jumlah pinjaman yang layak meningkat kepada RM300,000. 31 Diandaikan tidak ada perubahan pada kadar faedah selama 35 tahun tempoh pinjaman. 32 Kadar faedah di bawah SPEF adalah lebih tinggi sebanyak 30 mata asas supaya selaras dengan ilustrasi yang digunakan oleh PR1MA. 33 Deposit boleh bayar balik seperti prosedur sewaan biasa sebelum mengambil kunci rumah. 48
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH tambahan menjadikan skim pembiayaan tersebut berbaloi untuk dipohon? Patutkah mereka menunggu sehingga mereka berupaya menyediakan wang yang mencukupi bagi menjelaskan bayaran pendahuluan? Lagipun, di bawah skim tersebut tiada ekuiti yang akan terkumpul sekurang-kurangnya pada beberapa tahun terawal, kerana semua pembayaran akan menjelaskan bayaran faedah atau sewaan (kecuali untuk RTO Asas). Persoalan seperti ini perlu diteliti oleh peminjam dan ketelusan dalam kos sebenar boleh membantu peminjam membuat pertimbangan yang sewajarnya. Pendedahan jumlah kos setiap skim pembiayaan merupakan maklumat tambahan penting yang perlu diketahui peminjam(bukan hanya amaun ansuran bulanan yang rendah). Selain itu, kebanyakan anggaran bebanan kewangan dan keupayaan membayar balik dibuat dengan andaian bahawa pendapatan peminjam akan terus meningkat pada masa hadapan. Walaupun inilah kebiasaannya, namun sesiapa sahaja boleh terkesan oleh kejutan kewangan disebabkan kehilangan pekerjaan atau penyakit. Hal ini juga menekankan kepentingan pengetahuan kewangan bagi membolehkan peminjam membuat keputusan yang tepat dengan mempertimbangkan kesemua risiko dan manfaat yang akan dihadapi sebelum mereka bersetuju dengan apa-apa komitmen kewangan. Langkah-langkah untuk menjadikan kredit tidak terlalu mahal dalam jangka masa pendek mungkin memberikan gambaran bahawa rumah adalah mampu milik. Walau bagaimanapun, kemampuan memiliki rumah hendaklah berasaskan harga rumah yang bersesuaian dengan tahap pendapatan isi rumah dan bukannya dijadikan mampu tanggung dengan menambahkan bebanan hutang isi rumah. 49
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH 1.4.3 Rumusan Pembiayaan memainkan peranan penting dalam memastikan permintaan yang mampan untuk perumahan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya menjadi cara untuk isi rumah membeli rumah yang di luar kemampuan mereka. Biasanya, instrumen kewangan boleh menjadikan pembiayaan perumahan lebih murah dengan mengurangkan bayaran ansuran bulanan, iaitu melalui pengurangan kos kredit atau pemanjangan tempoh pinjaman dan juga penyediaan subsidi untuk pembeli rumah dalam bentuk bayaran pendahuluan. Walaupun langkah-langkah ini cenderung menjadikan perumahan seolah-olah mampu tanggung serta memastikan permintaan yang mampan untuk perumahan, namun ini juga akan menambah beban hutang isi rumah dan memanjangkan jangka masa menanggung beban hutang. Oleh itu, harus ditekankan bahawa kemampuan memiliki rumah mestilah disertai dengan penambahbaikan beberapa faktor asas dan bukan dengan cara menambahkan beban hutang isi rumah. Ini bermakna sama ada harga rumah diturunkan dengan cara menambahkan penawaran rumah yang mampu milik atau meningkatkan pendapatan isi rumah. Walaupun langkah-langkah kehematan makro bertujuan untuk menangani pembangunan yang tidak mampan dalam pasaran perumahan, namun beberapa indikator tentang pasaran kredit komersial menunjukkan bahawa akses kepada pembiayaan perumahan masih mencukupi. Garis Panduan Pemberian Pinjaman Bertanggungjawab yang dikeluarkan oleh BNM pada tahun 2012 memerlukan pinjaman-pinjaman diluluskan kepada mereka yang mempunyai keupayaan membayar balik pinjaman, lantas mencegah peminjam daripada terjebak dalam kesulitan kewangan sehingga kehilangan harta. Kelayakkan individu untuk mendapatkan pinjaman perlu dinilai melalui tahap kemampuan mereka agar paras hutang mereka tidak membebankan. 50
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Menurut BNM, kumpulan isi rumah yang akan menghadapi masalah paling besar dalam mendapatkan pinjaman perumahan ialah golongan yang tinggal di pusat bandar dengan pendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan atau golongan yang tinggal di kawasan lain dengan pendapatan kurang daripada RM3,000 sebulan. Sudah menjadi perkara biasa bagi mereka yang mempunyai tanggungan hutang yang tinggi dan sejarah pembayaran balik yang kurang baik akan disaring daripada mengakses lebih banyak kredit. Mereka yang mempunyai risiko kewangan (iaitu terdedah kepada kejutan pendapatan dan peningkatan kadar pinjaman sehingga menjejaskan perbelanjaan harian) akan lebih cenderung menghadapi kesukaran membayar hutang. Berdasarkan keadaan yang dinyatakan, skim pembiayaan kerajaan yang tersedia memberi tumpuan kepada isi rumah berpendapatan rendah, terutamanya mereka yang berpendapatan di bawah RM3,000 (B40) dan tidak mempunyai rumah. Sebahagian besar dana yang diperuntukkan melalui beberapa skim pembiayaan telah berjaya membantu penerima bantuan memiliki rumah kediaman. Walaupun pada ketika ini SPP menyasarkan isi rumah berpendapatan rendah yang tidak mempunyai rumah tetapi memiliki tanah sendiri, namun langkah tertentu juga perlu dipertimbangkan supaya kemudahan pembiayaan diberikan kepada pembeli rumah kali pertama daripada kumpulan pendapatan rendah yang tidak mempunyai tanah sendiri tetapi berhasrat membeli unit rumah yang disediakan di bawah program perumahan swasta atau awam. Sejak kebelakangan ini, bantuan juga diberikan kepada isi rumah M40. Walaupun perumahan mampu milik telah menjadi isu yang kritikal bagi kumpulan isi rumah ini, beberapa skim telah dibuka kepada mereka yang berada dalam kategori pendapatan RM10,000 yang dianggap sebagai T20 di Malaysia. Memandangkan liputan skim pembiayaan hanya terhad kepada jumlah dana yang sedia ada, maka penting untuk mengelakkan dana ini disalurkan kepada golongan yang "tidak patut menerimanya" dan menangani isu asas (iaitu kekurangan penawaran rumah harga berpatutan), tetapi hanya menjadikan masalah berpanjangan. 51
SEKSYEN 1 KEMAMPUAN MENANGGUNG RUMAH Pada masa yang sama, skim pembiayaan kerajaan perlu memberikan tumpuan kepada isi rumah berpendapatan rendah dan mereka yang belum pernah mempunyai rumah. Skim pembiayaan kerajaan ini perlu, secara khususnya disasarkan kepada isi rumah berpendapatan rendah yang mempunyai keupayaan kewangan untuk membayar pinjaman tetapi tidak boleh mengakses pasaran kredit komersial. Segala usaha untuk membantu isi rumah berpendapatan sederhana hendaklah dilakukan dengan cara memastikan penawaran rumah mampu milik yang mencukupi, dan bukannya dengan melaksanakan kelonggaran kredit. Bagi membolehkan usaha ini tercapai, kerajaan sepatutnya berperanan menyediakan peraturan untuk persekitaran operasi yang berdaya saing bagi mewujudkan perumahan mampu milik. Bagi mereka yang pada masa ini tidak layak memiliki rumah sendiri (disebabkan kedudukan kredit atau kekurangan simpanan untuk bayaran pendahuluan), program RTO merupakan pilihan yang sesuai untuk membantu mereka memiliki rumah sendiri. Walau bagaimanapun, perkara ini mesti dilakukan pada kadar sewaan yang sesuai supaya hasil yang diharapkan, iaitu peralihan status isi rumah daripada penyewa kepada pemilik, akan tercapai. Intervensi kerajaan dalam menjadikan perumahan mampu milik melalui pemberian subsidi kepada pembeli dan/atau pemaju akan menjadi suatu komitmen jangka panjang yang mahal dan memerlukan suntikan dana awam yang berterusan bagi memastikan kemampanannya. Penyelesaian jangka panjang yang lebih berdaya saing adalah dengan menjadikan penawaran lebih mencerminkan permintaan. Intervensi di dalam sudut penawaran yang berusaha mengalihkan keluk penawaran perumahan ke atas atau menjadikan keluk tersebut lebih anjal boleh dilakukan dengan menjadikan proses pembinaan lebih cekap dan dengan kos yang efektif. Hal ini memerlukan objektif yang jelas dan dasar kerajaan yang tegas dan boleh dilaksana. Dalam beberapa kes apabila bantuan untuk pembayaran deposit dianggap perlu, program jaminan kerajaan (seperti skim My First Home) mungkin terbukti lebih berkesan jika dibandingkan dengan bantuan tunai secara langsung (seperti skim MyDeposit). Skim jaminan kerajaan mengurangkan bebanan kewangan kerajaan jika peminjam gagal menjelaskan bayaran. Ini kerana, kerajaan masih boleh menjual rumah yang dicagarkan di pasaran terbuka memandangkan nilainya berpotensi untuk meningkat. 52
SEKSYEN 02 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 54 2.1 Penentuan Keperluan dan Permintaan Perumahan 54 2.1.1 Ciri-ciri permintaan perumahan 54 2.1.2 Apakah "perumahan berkualiti"? 56 2.2 Keperluan Perumahan Teras: Anggaran Sektor Perumahan Sosial 60 2.2.1 Kriteria keperluan perumahan teras yang dicadangkan 63 2.3 Penilaian Permintaan Perumahan Efektif dan Keperluan Perumahan Teras (Housing Demand and Need Assessment atau HDNA) 2.3.1 Faktor yang mempengaruhi permintaan untuk perumahan 2.3.2 Meningkatkan kapasiti data untuk proses HDNA 2.4 Pilihan Jenis Pegangan: Pemilikan Rumah dan Penyewaan 67 69 72 74
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.1 Penentuan Keperluan dan Permintaan Perumahan 2.1.1 Ciri-ciri permintaan perumahan Keperluan untuk perumahan baharu lahir daripada dua jenis isi rumah yang berbeza: gologan yang berkemampuan dan golongan yang tidak berkemampuan. Isi rumah yang tidak mampu membayar untuk memenuhi keperluan perumahan mereka mungkin mengalami beberapa bentuk keperluan perumahan teras dan mereka yang mampu akan menunjukkan permintaan efektif untuk perumahan. Bagi menjelaskan perbezaan ini, fikirkan senario apabila empat sekeluarga yang mungkin perlu berpindah dari pangsapuri kecil mereka dan dengan itu mewujudkan keperluan yang tidak dipenuhi untuk rumah baharu. Walau bagaimanapun, mereka tidak semestinya mampu memilikinya. Keluarga yang berkemampuan akan menunjukkan permintaan efektif untuk rumah yang lebih besar; mereka yang tidak mampu akan berhadapan dengan keperluan perumahan teras tertentu dan mungkin memerlukan bantuan bagi merealisasikan keperluan mereka. Analisis dan anggaran keperluan perumahan negara semasa dan untuk masa hadapan perlu membezakan antara keperluan yang lahir daripada keperluan perumahan teras atau permintaan efektif, memandangkan kedua-duanya perlu ditangani melalui polisi yang berlainan. Isi rumah yang mampu membayar untuk memenuhi keperluan perumahan mereka sepatutnya mendapatkan rumah dalam pasaran perumahan swasta. Mereka yang tidak berkemampuan memenuhi keperluan perumahan melalui pasaran swasta hanya boleh memenuhi keperluan tersebut dengan bantuan kerajaan, yang terhad dan bergantung kepada dana awam. Stok perumahan yang disediakan melalui pasaran swasta dan dengan bantuan kerajaan mesti dapat memberikan respons terhadap kedinamikan kedua-dua jenis keperluan yang tidak dipenuhi. Pasaran perumahan swasta tidak akan menawarkan rumah kepada isi rumah yang tidak mampu membuat pembayaran, sama seperti kerajaan yang tidak sepatutnya memberikan subsidi pembelian rumah kepada isi rumah yang tidak berkelayakkan. Keupayaan membezakan dengan tepat permintaan efektif perumahan daripada keperluan perumahan teras yang tidak dipenuhi membolehkan pembangunan dan penggunaan stok perumahan pada masa depan dan semasa disesuaikan dengan sewajarnya. 54
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Takrif bagi permintaan efektif perumahan ialah kuantiti dan jenis perumahan yang dikehendaki oleh isi rumah sama ada untuk penyewaan atau pembelian dan diwujudkan oleh isi rumah yang mampu membayar untuk mendapatkannya. Perkara ini biasanya dianggarkan dengan meneliti unsur demografi dan pasaran dalam permintaan untuk perumahan. Dengan meneliti trend demografi, perancang bandar mendapat gambaran umum tentang pertambahan bilangan penduduk di kawasan mereka pada masa depan yang berpotensi mewujudkan permintaan baharu untuk rumah. Secara lebih khusus, permintaan untuk rumah bergantung pada bilangan isi rumah yang terbentuk dalam tempoh yang tertentu. Kadar pembentukan isi rumah berubah kerana penduduk membuat penyesuaian dengan faktor ekonomi dan sosial yang mempengaruhi punca pendapatan mereka, iaitu kemampuan mereka untuk membayar. Kadar ini juga dipengaruhi oleh ketersediaan perumahan di dalam sesebuah kawasan, dengan ini menekankan lagi hubungan antara perumahan dengan demografi isi rumah. Keperluan perumahan teras lebih sukar dijelaskan. Seperti mana-mana keperluan sosial yang lain, penentuan isi rumah mana yang "memerlukan" rumah tertakluk kepada pertimbangan normatif tentang bentuk perumahan yang sesuai atau boleh diterima. Oleh itu, tidak ada takrifan khusus tentang keperluan perumahan teras dan takrifan ini boleh berbeza bergantung pada norma sosial, politik atau budaya masyarakat. Isi rumah di negara seperti United Kingdom (UK), Amerika Syarikat (AS) dan Kanada umumnya didapati berhadapan dengan keperluan perumahan teras jika mereka tidak dapat memperoleh rumah dengan bilangan bilik yang mencukupi, tidak dapat memperoleh rumah yang tidak memerlukan pembaikan besar-besaran dan tidak dapat memperoleh rumah dengan kos berharga kurang daripada 25%-30% daripada pendapatan kasar isi rumah tersebut34. Takrifan ini sememangnya tidak lengkap dan tidak menunjukkan sepenuhnya usaha yang lebih holistik untuk menjelaskan keperluan perumahan teras dalam literatur. Standard dan takrifan perumahan yang "mencukupi" atau "berkualiti" boleh berbeza mengikut negara, rantau dan berubah dari semasa ke semasa. Sebenarnya, penentuan permintaan efektif untuk perumahan dan keperluan perumahan teras lebih sukar digambarkan cirinya. Pihak berkuasa tempatan di Malaysia hanya menganggarkan jumlah keperluan perumahan keseluruhan di kawasan setempat mereka semasa mendraf rancangan tempatan, tanpa 34 Cooper dan Skelton (2015), Bramley et al. (2010) dan HUD (2015) 55
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN mengasingkan keperluan perumahan kepada sektor sosial atau permintaan efektif. Pada peringkat pelaksanaan, permintaan efektif untuk perumahan hanya boleh ditentukan dengan mengetepikan isi rumah yang berhadapan dengan keperluan perumahan teras tertentu daripada jumlah keperluan perumahan. Untuk ini, penggubal dasar memerlukan garis panduan yang jelas tentang cara menganggarkan keperluan perumahan teras dengan tepat. Ini bermakna kerajaan mesti membuat pertimbangan normatif sendiri tentang bentuk perumahan yang sesuai atau boleh diterima. Ketiadaan takrifan tentang perumahan yang boleh diterima masyarakat di negara ini menyebabkan pengamal industri tidak dapat menganggarkan keperluan perumahan teras atau permintaan efektif untuk perumahan. 2.1.2 Apakah "perumahan berkualiti"? Matlamat Dasar Perumahan Negara yang sedia ada dengan jelas menyatakan komitmen kerajaan untuk menyediakan perumahan yang "mencukupi, selesa, berkualiti dan mampu milik" bagi meningkatkan kualiti hidup rakyat. Komitmen Malaysia kepada Matlamat Pembangunan Mampan (Sustainable Development Goals atau SDG) dan Agenda Perbandaran Baharu (New Urban Agenda atau NUA) juga menggariskan sasaran bagi memastikan akses kepada perumahan yang "mencukupi, selamat dan mampu milik" untuk penduduk negara. Walaupun terdapat banyak rujukan bagi penyediaan perumahan yang "baik, mencukupi dan/atau berkualiti untuk penduduk, namun pada masa ini, tiada pentakrifan standard tentang maksudnya yang sebenar untuk negara ini. Peraturan sedia ada tentang standard minimum perumahan - contohnya, Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 dan Standard Perumahan Kebangsaan bagi Perumahan Kos Rendah 1998 oleh Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (Construction Industry Development Board atau CIDB) - hanya mengawal selia pembinaan unit perumahan baharu dan tidak cuba mengawal selia kualiti stok perumahan sedia ada. Di bawah peraturan ini, pemilik stok perumahan sedia ada yang tidak berada dalam keadaan baik tidak mempunyai garis panduan untuk penambahbaikan dan tidak dikehendaki untuk meningkatkan kualiti keseluruhan unit itu bagi memenuhi apa-apa standard kecukupan atau kesesuaian untuk penghuninya. 56
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Tambahan lagi, peraturan-peraturan ini juga hanya memberikan tumpuan kepada spesifikasi bangunan dan pembinaan tetapi tidak memberikan panduan bagi memastikan struktur itu dapat digunakan dengan sewajarnya oleh penghuninya nanti. Contohnya, garis panduan CIDB mewajibkan setiap unit rumah kos rendah untuk mempunyai tidak kurang daripada tiga buah bilik tidur. Isi rumah yang terdiri daripada 4 - 5 orang mungkin mendapati reka bentuk ini sesuai kerana memberi setiap ahli isi rumah ruang yang cukup di dalam unit itu. Isi rumah yang terdiri daripada 8 - 10 orang tidak akan mempunyai pengalaman yang sama dan mungkin akan berasa bahawa keadaan di dalam unit yang sama terlalu sesak. Peraturan sedia ada berguna untuk memenuhi syarat asas bagi integriti struktur bangunan dan menjamin bangunan itu selamat untuk digunakan. Namun begitu, piaiwan yang berbeza perlu dibangunkan untuk membimbing pengamal industri menentukan sama ada sesebuah unit perumahan itu mencukupi atau sesuai untuk orang yang tinggal di dalamnya pada masa ini. Bagi meningkatkan kualiti perumahan di seluruh negara supaya berada dalam keadaan baik, kerajaan perlu mentakrifkan maksud "baik", "mencukupi" dan "sesuai" mengikut norma masyarakat Malaysia. Bagi tujuan ini, kerajaan mesti pertama sekali memulakannya dengan mendapatkan maklumat asas yang umum tentang kualiti keseluruhan perumahan di negara ini. Perkara ini boleh dilakukan melalui Housing Condition Survey (Kajian Keadaan Perumahan) yang memerlukan pegawai pemeriksa bangunan melawat rumah-rumah di negara ini untuk membuat laporan tentang keadaannya secara keseluruhan. Kajian ini patut dilakukan bersama dengan Housing Satisfaction Survey (Kajian Kepuasan Perumahan) yang dapat memberikan bukti tentang keadaan perumahan yang dianggap boleh diterima oleh penduduk negara ini. Kemudian, penentuan tentang takrifan perumahan yang baik dapat dilakukan dengan mengambil kira maklum balas dan input yang diperoleh semasa kajian itu. Proses ini perlu dilakukan secara partisipatori, dengan mengambil kira perumahan yang boleh diterima oleh masyarakat menurut norma-norma sosial dan budaya penduduk. Tanpa maklum balas orang ramai berkenaan proses ini, pembuat dasar mungkin mendapati bahawa mereka menguatkuasakan suatu piawaian yang lari daripada keperluan sebenar penduduk. 57
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rencana 2.1 'Decent Homes Standard' (Piawaian Rumah Selesa) di UK Pada tahun 2000, kerajaan UK komited "untuk memastikan semua perumahan sosial memenuhi piawaian keselesaan yang ditetapkan menjelang tahun 2010". Sasaran ini dikembangkan pada tahun 2002 untuk menyertakan 70% daripada kediaman dalam sektor perumahan swasta yang didiami oleh isi rumah rentan. Sasaran pertengahan juga ditetapkan, bertujuan untuk mengurangkan sebanyak satu pertiga bilangan rumah yang tidak selesa dalam sektor sosial menjelang April 200435. Menurut Piawaian Rumah Selesa, rumah di UK dianggap "selesa" jika memenuhi kriteria berikut: a) Memenuhi standard minimum undang-undang semasa untuk perumahan; b) Tidak memerlukan pembaikan besar-besaran; c) Mempunyai kemudahan dan perkhidmatan yang agak moden; d) Memberikan tahap keselesaan termal yang "munasabah"; dan Penjelasan yang lebih terperinci tentang empat kriteria ini disertakan dalam Lampiran B. Standard ini telah berubah sedikit sejak ditetapkan pada tahun 2000. Pada tahun 2006, kriteria (a) diubah dengan pengenalan Sistem Penarafan Kesihatan dan Keselamatan Perumahan (Housing Health and Safety Rating System atau HHSRS) di bawah Akta Perumahan 2004. Standard ini menggantikan standard "kelayakan" statutori terdahulu di bawah kriteria ini. Kerajaan UK menggunakan data daripada Kajian Keadaan Rumah Inggeris 2001 (2001 English House Condition Survey) untuk mendapatkan maklumat berkenaan rumah yang tidak selesa supaya dapat membangunkan strategi bagi mencapai sasarannya untuk rumah yang selesa. Kira-kira 7j buah rumah (33%) di England gagal mencapai standard ini pada tahun 2001. Kebanyakannya (4.3j) didiami oleh pemilik rumah. Berdasarkan jenis pegangan rumah, rumah yang tidak selesa merupakan 49% daripada semua rumah yang disewa secara persendirian, menjadikan rumah yang disewa lebih berkemungkinan bersifat tidak selesa berbanding dengan rumah yang lain36. 35 ODPM (2004) 36 CLGC (2004) 58
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Antara tahun 2000 hingga 2010, kira-kira GBP40b disediakan untuk menambah baik kualiti rumah dalam sektor sosial sahaja. Sebanyak 700,000 dapur baharu, 525,000 bilik air baharu dan lebih daripada sejuta sistem pemanasan pusat baharu dipasang. Sebaliknya, sektor swasta yang tidak menerima pembiayaan yang cukup untuk penambahbaikan rumah37. Program Rumah Selesa tersebut dikaji dengan terperinci semasa pelaksanaannya. Siasatan formal pada tahun 2004 dan semasa hujung tempohnya pada tahun 2010 telah membangkitkan pelbagai isu berkaitan dengan sasaran, takrifan perkataan "selesa", tahap masalah rumah tidak selesa dan pelbagai mekanisme untuk pembiayaan dan penyampaian sasaran38. Beberapa perkara dibincangkan dengan lebih lanjut di perenggan di bawah. Definisi "selesa" adalah terlalu asas dan tidak mengambil kira isu penting lain yang sering diutamakan oleh penyewa dan pemilik rumah. Contohnya, Standard Rumah Selesa tidak mengandungi garis panduan untuk meningkatkan kemampuan untuk mencapai tahap keselesaan termal yang munasabah (fuel poverty), menambah ketercapaian atau menambah baik penebatan bunyi bising. Tambahan lagi, walaupun standard ini bertujuan menetapkan tahap minimum dan tindakan patut diambil jika keadaan menjadi lebih teruk daripada tahap minimum itu, banyak pihak berpandangan bahawa penambahbaikan rumah hanya dilakukan utuk mencapai tahap minimum itu. Fleksibiliti yang dibenarkan dalam pentafsiran dan pelaksanaan Standard Rumah Selesa juga menimbulkan kebimbangan. Contohnya, kriteria (c) menentukan kemodenan kemudahan dan perkhidmatan menurut usia dan susun atur dapur dan bilik air. Namun begitu, banyak dapur atau bilik air yang lebih lama daripada usia yang ditetapkan dalam standard itu masih dalam keadaan baik. Garis panduan itu tidak membenarkan penghuni yang berpuas hati dengan keadaan kemudahan ini membelanjakan duit yang diperuntukkan bagi menambah baik unit rumah di bahagian yang lebih penting bagi mereka. 37 CLGC (2010) 38 CLGC (2004) dan CLGC (2010) 59
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Penggunaan HHSRS sebagai kriteria di bawah standard ini juga dikecam kerana tahap kesubjektifan dalam HHSRS. Di bawah syarat baharu, tindakan yang perlu diambil untuk menangani bahaya-bahaya tempat kediaman bergantung pada profail penghuninya pada masa itu. Maksudnya, penyelesaian yang menjadikan sesebuah rumah itu rumah yang "selesa" untuk satu isi rumah mungkin tidak sesuai bagi isi rumah yang lain. Perkara ini dan banyak lagi hal lain merupakan beberapa isu yang mungkin akan timbul daripada pembangunan "Piawaian Perumahan Berkualiti". Kesubjektifan proses ini bermakna bahawa rangka kerja untuk membangunkan standard ini mesti mempunyai matlamat bagi mengenal pasti dan menangani keperluan perumahan sebenar penduduk. 2.2 Keperluan Perumahan Teras: Anggaran Sektor Perumahan Sosial Walaupun negara ini mempunyai kaedah penilaian untuk menganggarkan jumlah keperluan perumahan, tiada penilaian spesifik pernah dijalankan untuk mengenal pasti keperluan perumahan teras dalam kalangan penduduk39. Keperluan perumahan teras, seperti yang dijelaskan dalam laporan ini, merujuk kepada perumahan yang diperlukan oleh mereka yang tidak mendapat akses atau tidak dapat memenuhi keperluan perumahan mereka melalui pasaran perumahan tanpa bantuan penuh atau separa daripada kerajaan, iaitu isi rumah yang memperoleh rumah daripada sektor sosial atau sektor awam. Banyak istilah digunakan secara tukar ganti untuk merujuk segmen yang sama dalam sektor perumahan, contohnya "keperluan perumahan", "defisit keperluan perumahan" dan "kes keperluan perumahan paling teruk". Seksyen seterusnya tertumpu pada memperhalus kaedah penilaian dalam membuat anggaran tentang isi rumah yang layak untuk sektor perumahan sosial. Pada masa ini, sektor perumahan sosial di Malaysia terdiri daripada program PPR dan PAKR yang dilaksanakan oleh kerajaan persekutuan atau negeri. Isi rumah di bawah program PPR atau PAKR mendapat perumahan bersubsidi daripada kerajaan untuk disewa atau dibeli. Pada masa sekarang, anggaran tentang keperluan untuk program ini bergantung kepada pendaftaran 39 Noor Sharipah dan Zulhaimy (2016) 60
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN dalam sistem pendaftaran terbuka dengan kerajaan negeri masing-masing. Tidak ada maklumat yang jelas sama ada komponen keperluan yang lain, selain kriteria kelayakkan pendapatan diambil kira semasa proses permohonan atau pendaftaran di bawah sistem yang sedia ada, atau tidak. Selain itu, kebanyakan negeri menyediakan program perumahan mampu milik yang membolehkan isi rumah membeli unit rumah kos rendah hingga kos sederhana. Pemaju perumahan di bawah program ini juga mungkin menerima bantuan kerajaan. Bantuan ini boleh meliputi kelulusan yang lebih cepat untuk pembangunan atau caj pembangunan yang lebih rendah. Kerajaan persekutuan juga memberikan bantuan (contohnya harga tanah bersubsidi) kepada program perumahan mampu milik seperti PR1MA dan SPNB. Rajah 2.1 menunjukkan peratusan jumlah isi rumah yang layak untuk program perumahan mampu milik berdasarkan kriteria pendapatan adalah tinggi. Di Labuan dan Pulau Pinang, ini hampir 90% daripada jumlah isi rumlah. Adakah isi rumah ini mengalami masalah memenuhi keperluan perumahan teras (dan oleh itu campur tangan kerajaan adalah "diperlukan") atau ini adalah disebabkan sektor swasta yang hanya membekalkan rumah untuk 10% isi rumah yang berpendapatan tertinggi (iaitu semua rumah adalah mahal dan tidak boleh dibeli oleh hampir 90% isi rumah)? Persoalan pertama akan dibincangkan di bawah manakala yang kedua akan diterokai di Seksyen 3: Analisis Sudut Penawaran Pasaran Perumahan. 61
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rajah 2.1 Peratusan jumlah penduduk yang memenuhi kriteria kelayakkan pendapatan untuk program perumahan mampu milik negeri, 2016 (%) Labuan 89.7 Pulau Pinang 89.5 Kelantan 81.1 Kuala Lumpur 79.5 Johor 71.6 Selangor 69.1 Putrajaya 63.6 Sarawak 60.1 Melaka 43.4 Terengganu 28.6 Perlis 27.1 Negeri Sembilan 25.2 Pahang 24.3 Kedah 17.5 Sabah 16.1 Perak 14.1 0 % 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Nota: Bagi anggaran ini, kriteria kelayakkan pendapatan untuk program perumahan mampu milik di Kedah, Negeri Sembilan dan Perak dikurangkan sebanyak RM500 dan bagi Sabah, ditambah sebanyak RM500 supaya sepadan dengan jalur pendapatan seperti yang dilaporkan dalam Kajian Pendapatan Isi Rumah 2016 DOS. Sumber: Kerajaan negeri dan pengiraan penulis 62
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.2.1 Kriteria keperluan perumahan teras yang dicadangkan Setiap negeri perlu menilai bilangan isi rumah yang layak mendapat bantuan di bawah sektor perumahan sosial berdasarkan keadaan setempat. Bantuan berasaskan keperluan adalah berbeza-beza di peringkat negeri dan kerajaan negeri boleh menentukan kriteria kelayakan mereka sendiri di bawah kerangka semasa. Walau bagaimanapun, adalah tidak jelas sama ada kriteria kelayakan yang ditetapkan oleh kerajaan negeri pada masa ini mengambil kira tahap pendapatan penduduk atau tidak. Memandangkan akses kepada pasaran perumahan ditentukan oleh keupayaan isi rumah untuk menanggung kos perumahan yang sesuai, maka penting untuk kerajaan negeri mengambil kira tahap kemampuan memiliki rumah di negeri masing-masing. Dengan mengandaikan bahawa pasaran perumahan yang mampan boleh menyediakan rumah kepada sekurang-kurangnya 50% daripada penduduk yang pendapatannya lebih tinggi daripada pendapatan median negeri, hanya isi rumah yang berpendapatan kurang daripada 60.0%40 pendapatan median negeri dianggap berisiko dan memerlukan bantuan perumahan di kawasan mereka. Berdasarkan takrifan ini, peratusan isi rumah yang layak di setiap negeri adalah 8.3% (Pahang) hingga 39.3% (Labuan) daripada jumlah penduduk negeri (Rajah 2.1). Penting diketahui bahawa kriteria pendapatan yang dikira dalam Jadual 2.1 hanya terpakai untuk isi rumah bersaiz purata di negeri yang berkenaan. Sama dengan penentuan kemiskinan di negara ini, isi rumah yang lebih kecil atau lebih besar mungkin mempunyai kelayakkan pendapatan yang berbeza. Oleh itu, kriteria kelayakkan pendapatan mesti disesuaikan mengikut saiz isi rumah pada peringkat pelaksanaan. Perkara ini biasanya dilakukan dengan menggunakan skala kesetaraan (equivalence scales) yang mengambil kira kos tambahan setiap ahli isi rumah, sama ada ditambah atau ditolak daripada nilai ambang umum. 40 Isi rumah yang berpendapatan kurang daripada 60.0% pendapatan median kawasan dianggap mengalami kemiskinan relatif di UK dan Kesatuan Eropah. Di AS, Department of Housing and Urban Development menganggap isi rumah yang berpendapatan kurang daripada 50% Pendapatan Median Kawasan berisiko mengalami kemiskinan. 63
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Jadual 2.1 Peratusan penduduk berdasarkan kriteria kelayakkan pendapatan yang dicadangkan (%) Negeri Pendapatan Median Negeri (2016) 60% daripada Pendapatan Median Negeri Pendapatan yang layak yang dicadangkan % daripada isi rumah yang berpendapatan kurang daripada pendapatan yang layak MALAYSIA RM5,228 RM3,137 RM3,000 20.0 Johor 5,652 3,391 3,000 15.5 Kedah 3,811 2,287 2,000 17.5 Kelantan 3,079 1,847 2,000 22.9 Melaka 5,588 3,353 3,000 12.0 N. Sembilan 4,579 2,747 3,000 25.2 Pahang 3,979 2,387 2,000 8.3 P. Pinang 5,409 3,245 3,000 13.8 Perak 4,006 2,404 3,000 29.7 Perlis 4,204 2,522 3,000 27.1 Selangor 7,225 4,335 4,000 14.6 Terengganu 4,694 2,816 3,000 15.5 Sabah 4,110 2,466 3,000 34.4 Sarawak 4,163 2,498 3,000 31.9 K. Lumpur 9,073 5,444 6,000 25.3 Labuan 5,928 3,557 4,000 39.3 Putrajaya 8,275 4,965 5,000 12.4 Sumber: DOS (2017c) dan pengiraan penulis Selain kriteria pendapatan, kerajaan juga perlu memastikan bantuan perumahan diberikan kepada isi rumah yang tidak dapat menduduki atau mungkin hilang akses kepada rumah yang baik dan bersesuaian. Pada tahun 2016, 16.6% daripada isi rumah di kawasan luar bandar Sabah tinggal di rumah yang buruk atau usang. Sebanyak 46.4% daripada isi rumah di kawasan luar bandar Kelantan tidak ada air paip di dalam rumah. Dalam kalangan isi rumah yang miskin, angka ini mungkin lebih tinggi. Pada tahun 2014, satu daripada empat isi rumah yang miskin di negara ini tinggal di rumah yang buruk atau usang41. 41 DOS (2015) 64
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Jadual 2.2 Peratusan isi rumah yang tinggal di rumah buruk/usang, 2016 (%) Jadual 2.3 Peratusan isi rumah tanpa air paip di dalam rumah, 2016 (%) Negeri MALAYSIA Johor Kedah Kelantan Melaka N. Sembilan Pahang P. Pinang Perak Perlis Selangor Terengganu Sabah Sarawak K. Lumpur Labuan Putrajaya Jumlah 2.9 1.7 0.6 11.0 1.5 0.6 2.5 1.2 2.7 1.7 1.4 2.6 11.0 4.4 0.3 7.3 0.0 Bandar 1.9 1.4 0.5 8.3 1.5 0.4 1.0 1.2 1.9 1.5 1.2 2.2 7.7 3.6 0.3 7.2 0.0 Luar bandar 6.3 2.7 0.9 13.7 2.0 1.3 4.7 2.6 5.4 2.0 3.4 3.4 16.6 5.5 t.m. 8.3 t.m. Negeri MALAYSIA Johor Kedah Kelantan Melaka N. Sembilan Pahang P. Pinang Perak Perlis Selangor Terengganu Sabah Sarawak K. Lumpur Labuan Putrajaya Jumlah 4.5 0.1 1.3 34.6 0.0 0.1 2.2 0.1 0.6 0.4 0.0 4.0 16.6 14.0 0.0 1.5 0.0 Bandar 1.2 0.0 0.6 22.7 0.0 0.0 0.7 0.1 0.2 0.2 0.0 3.7 4.0 0.6 0.0 1.2 0.0 Luar bandar 16.6 0.4 2.8 46.4 0.0 0.4 4.4 0.2 2.2 0.7 0.0 4.7 38.4 33.6 t.m. 3.3 t.m. Sumber: DOS (2017c) Sumber: DOS (2017c) 65
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Piawaian semasa di bawah program PPR menghendaki rumah PPR berkeluasan sekurang-kurangnya 700 kaki persegi, mempunyai tiga bilik tidur dan dua bilik air, dilengkapi kemudahan asas, contohnya sistem paip, bekalan elektrik dan sistem pembetungan, dan disediakan beberapa kemudahan bersama yang asas seperti surau, taman permainan dan tadika42. Walaupun keperluan ini menyediakan tanda aras asas untuk mengenal pasti isi rumah yang tidak mendapat akses atau sedang mendiami rumah yang tidak memenuhi standard minimum ini, komponen keperluan yang lebih pelbagai masih perlu ditentukan bagi memastikan isi rumah mendapat akses kepada perumahan yang berkualiti walaupun mereka tidak mampu membayar untuknya. Sebagai contoh, takrifan umum sedia ada untuk rumah yang penuh sesak mungkin perlu disemak semula. Di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976, sebuah rumah ditakrifkan sebagai penuh sesak jika terdapat kurang daripada 350 kaki padu ruang dalaman bersih bagi setiap seorang dewasa (10 tahun dan lebih) di dalam unit rumah43. Takrifan ini berbeza daripada standard bilik tidur yang digunakan oleh Kanada dan UK yang, secara umumnya, menghendaki unit rumah memperuntukkan sebuah bilik tidur untuk tidak lebih daripada dua orang. Kekurangan data tentang tahap unit rumah yang penuh sesak, membataskan penilaian tentang tahap keseriusannya di negara ini, walaupun menurut takrifan semasa. Kadar keperluan perumahan teras perlu ditakrifkan dan dinilai bagi membolehkan saiz sektor perumahan sosial dianggarkan dengan sewajarnya supaya pihak berkuasa tempatan mempunyai lebih banyak maklumat semasa merancang langkah penyelesaian untuk segmen ini. Mengikut contoh negara lain seperti Kanada dan UK, ini bermakna bahawa anggaran untuk sektor sosial mesti melampaui penggunaan sistem pendaftaran terbuka sahaja pada masa ini. Pihak berkuasa tempatan mesti melakukan kajian menyeluruh tentang pasaran perumahan setempat agar lebih memahami isi rumah yang tergolong dalam kriteria keperluan di kawasan setempat. 42 JPN (t.t.) 43 Akta Kerajaan Tempatan 1976 66
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rajah 2.2 Gambar rajah skema tentang kriteria penilaian keperluan yang dicadangkan Komponen keperluan perumahan teras Kecukupan Adakah unit rumah itu mencukupi untuk isi rumah? YA Kesesuaian Adakah unit rumah itu sesuai untuk isi rumah? YA Kemampuan Adakah unit rumah itu mampu ditanggung oleh isi rumah? YA TIDAK TIDAK TIDAK Perumahan sektor swasta Kriteria kelayakan Adakah isi rumah itu memenuhi kriteria kelayakan? (contoh: Adakah pendapatan isi rumah itu kurang daripada 60% Pendapatan Median Kawasan?) TIDAK YA Perumahan sektor sosial 2.3 Penilaian Permintaan Perumahan Efektif dan Keperluan Perumahan Teras (Housing Demand and Need Assessment atau HDNA) Secara lebih umum, ketidakpadanan dalam pasaran perumahan boleh berlaku apabila terdapat permintaan yang tidak dipenuhi untuk perumahan (iaitu defisit perumahan) atau apabila penawaran rumah melebihi permintaan untuknya (iaitu perumahan berlebihan). Kedua-dua keadaan ini merugikan. Defisit perumahan mengenakan tekanan tambahan terhadap harga rumah yang sedia ada untuk pembeli rumah manakala perumahan berlebihan menambah kos pembinaan rumah bagi pemaju harta tanah, dengan menambah kos pegangan mereka untuk harta tanah itu. 67
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Apabila pembahagian antara permintaan efektif untuk perumahan dengan keperluan perumahan teras ditentukan dengan jelas (yakni, dengan garis panduan yang betul tentang takrif keperluan perumahan teras untuk negara ini), HDNA boleh membantu penggubal dasar untuk mengenal pasti jurang perbezaan dan ketakpadanan dalam kedua-dua sektor pasaran perumahan ini. Dengan itu, dasar untuk merapatkan jurang perbezaan ini dapat diselaraskan dan disasarkan dengan lebih baik. Di beberapa negara di mana HDNA merupakan amalan biasa, penilaian ini memainkan peranan penting dalam strategi perancangan spatial dan pihak berkuasa perancangan tempatan biasanya melaksanakan HDNA semasa menyediakan rancangan struktur tempatan untuk kawasan masing-masing. Metodologi penilaian biasanya khusus bagi negara/rantau dan penunjuk yang digunakan untuk penilaian itu boleh berbeza-beza. Namun begitu, objektif penilaian itu tetap sama dan oleh itu, semua HDNA pada dasarnya cuba menganggarkan kedua-dua komponen pasaran perumahan, iaitu permintaan perumahan dan penawaran perumahan. Pada masa ini, keperluan perumahan peringkat persekutuan di Malaysia diunjurkan oleh DOS. Pada peringkat negeri dan tempatan, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PLANMalaysia) melakukan unjuran keperluan perumahan yang kemudiannya dilaporkan dalam rancangan struktur negeri dan rancangan tempatan. Dokumen perancangan ini kemudiannya digunakan untuk merancang pembangunan perumahan di negeri atau kawasan tempatan tersebut, iaitu sebagai rujukan untuk agensi tempatan meluluskan keizinan perancangan dan arahan pembangunan44. 44 Noor Sharipah et al. (2013) 68
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.3.1 Faktor yang mempengaruhi permintaan untuk perumahan Peningkatan jumlah isi rumah mewujudkan permintaan untuk perumahan. Pada asasnya, perubahan dalam demografi isi rumah mempengaruhi permintaan untuk perumahan. Maka agensi yang bertanggungjawab terhadap pembangunan perumahan di sesebuah kawasan perlu memantau trend pembentukan isi rumah dan demografi di kawasan mereka. Pada masa yang sama, individu yang berada pada tahap kitaran hidup yang berbeza atau yang mengalami perubahan dalam kehidupan mereka (contohnya baru berhijrah ke bandar) mungkin mempunyai keperluan yang berbeza dari segi jenis pegangan rumah. Pertimbangan maklumat demografi, pembandaran dan penghijrahan juga berguna untuk mengunjurkan bukan sahaja permintaan untuk perumahan tetapi juga setakat mana tumpuan patut diberikan kepada pemilikan rumah. Rajah 2.3 Bilangan isi rumah, pelbagai tahun (j) Rajah 2.4 Saiz purata isi rumah, pelbagai tahun 7 7 j j 6 6 6 6 5 5 5 5 4 4 3 3 2 2 3.6 3.6 4.8 4.8 6.4 6.4 g g n n a a r r o o n n a a g g n n a a l l i i B B 4 4 3 3 2 2 5.5 5.5 5.2 5.2 4.9 4.9 4.6 4.6 4.3 4.3 1 1 1.9 1.9 2.5 2.5 1 1 0 0 0 0 1970 1970 1980 1980 1990 1990 2000 2000 2010 2010 1970 1970 1980 1980 1990 1990 2000 2000 2010 2010 Sumber: DOS (pelbagai tahun.b) Sumber: DOS (pelbagai tahun.b) 69
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Saiz isi rumah semakin kecil; pada tahun 1970 terdapat purata 5.5 orang dalam setiap isi rumah. Pada tahun 2010, angka ini berkurang kepada 4.3. Trend ini diunjurkan akan berterusan. Isi rumah yang lebih kecil bermakna bahawa terdapat lebih banyak permintaan untuk perumahan bagi penduduk. Perubahan saiz dan komposisi isi rumah mungkin mempengaruhi permintaan untuk jenis perumahan yang berbeza. Isi rumah yang lebih kecil mungkin meminta unit rumah yang lebih kecil. Begitu juga, keluarga yang mempunyai beberapa orang anak memerlukan jenis rumah yang berbeza jika dibandingkan dengan pasangan yang tidak mempunyai anak. Kekurangan maklumat tentang bagaimana jenis- jenis isi rumah ini telah berubah dan mungkin akan berubah pada masa akan datang mungkin merencatkan kebolehan agensi perumahan untuk merancang strategi perumahan dengan betul. Selain itu, perlu diteliti kadar pembentukan isi rumah. Analisis ini sepatutnya dibuat berdasarkan permintaan perumahan. Kadar pembentukan isi rumah bagi mereka yang mungkin memerlukan rumah baharu (iaitu orang yang berumur 20-29 tahun) atau yang paling berkemungkinan membeli rumah baharu atau yang perlu berpindah ke rumah yang lebih bersesuaian mengikut keperluan mereka (iaitu mereka yang berumur 30-39 tahun), boleh memberikan gambaran tentang permintaan masa depan untuk perumahan baharu. Sebaliknya, golongan berumur mungkin memerlukan rumah yang menyediakan perkhidmatan sokongan yang dapat memberi mereka keselesaan pada usia tua. Ini akan mendorong permintaan untuk jenis perumahan yang berbeza daripada jenis yang sedia ada. Akibat kekurangan data dan unjuran tentang isi rumah, trend pertumbuhan penduduk digunakan untuk memberikan gambaran yang lebih umum tentang trend masa depan. Peratusan penduduk usia kerja (15-64 tahun) daripada jumlah penduduk, dijangka tidak akan banyak berubah, iaitu daripada 67.7% pada tahun 2010 kepada 68.0% pada tahun 2030 (rujuk Rajah 2.5). Namun begitu seperti Rajah 2.4, antara tahun 2010 hingga 2030, bilangan mereka yang berumur lebih daripada 65 tahun dijangka akan bertambah melebihi dua kali ganda iaitu daripada 1.4 juta kepada 4.1 juta. Perubahan ini mengatasi pertumbuhan mana-mana kumpulan umur yang lain dalam tempoh yang sama dan akan membentuk permintaan masa depan untuk perumahan dan perkhidmatan sokongan yang mencukupi untuk kumpulan umur ini. 70
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rajah 2.5 Komposisi penduduk, mengikut kumpulan umur, 1970 - 2030 (%) Jadual 2.4 Jumlah penduduk (juta) dan peratusan perubahan %100 90 80 70 60 50 >65 60 - 64 55 - 59 50 - 54 45 - 49 40 - 44 35 - 39 30 - 34 Kumpulan umur <20 tahun 20 - 29 30 - 39 40 - 49 50 - 59 2010 10.7 5.7 4.1 3.4 2.4 2030F 10.9 5.4 5.7 6.1 4.3 % 2.2 5.5 36.8 77.7 74.5 40 25 - 29 60 - 64 0.8 1.7 110.7 30 20 - 24 > 65 1.4 4.1 186.5 15 - 19 20 10 0 - 14 Nota: Nombor dibundarkan ke satu titik perpuluhan Sumber: DOS (pelbagai tahun.b) 0 1970 1980 1990 2000 2010 2030 Sumber: DOS (pelbagai tahun.b) Satu lagi faktor yang mempengaruhi permintaan untuk perumahan ialah tahap kemampuan menanggung rumah di sesebuah kawasan. Kemampuan menanggung rumah tidak hanya menentukan banyak mana permintaan efektif untuk perumahan pada tempoh tertentu tetapi juga pilihan jenis pegangan yang lebih disukai oleh penduduk. Kemampuan menanggung rumah berkait rapat dengan kuasa membeli dan oleh itu, potensi isi rumah untuk menjana pendapatan. Oleh yang demikian, kemampuan menanggung rumah juga berkait dengan keadaan ekonomi serta struktur cukai dan fiskal negara. Trend semasa dalam kemampuan memiliki rumah di Malaysia dan peranan pembiayaan perumahan telah dibincangkan dengan terperinci dalam Seksyen 1 dan tidak akan diulang dalam seksyen ini. 71
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.3.2 Meningkatkan kapasiti data untuk proses HDNA Kekurangan data tentang demografi dan ciri-ciri isi rumah, membataskan analisis tentang trend masa lalu, semasa dan masa depan dalam untuk laporan ini. Lebih kritikal, kekurangan data temporal dan data terperinci tentang ciri- ciri isi rumah secara amnya menjadikannya sukar untuk menentukan bagaimana perubahan kadar pembentukan dan komposisi isi rumah mempengaruhi keseluruhan permintaan perumahan di negara ini. Walaupun Jabatan Perangkaan dan/atau kerajaan negeri telah melakukan banci atau kajian sendiri untuk mengumpulkan data yang relevan bagi sektor perumahan, hasil kajian itu tidak tersedia secara umum semasa penyelidikan ini dilakukan. Selain itu, agensi perumahan kerajaan negeri tidak mengumpul atau menggunakan data tentang isi rumah secara kerap (jika data itu tersedia untuk rujukan agensi berkenaan) bagi memantau permintaan untuk perumahan di kawasannya. Menurut amalan semasa, unjuran perumahan (menggunakan data isi rumah yang diunjurkan) hanya dianggarkan semasa kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan menyediakan rancangan struktur negeri atau tempatan. Tempoh yang lama antara pembangunan rancangan baharu bermakna bahawa kebanyakan data yang tersedia tentang keperluan perumahan yang dapat digunakan oleh kerajaan tempatan, tidak dikemas kini dan tidak tepat. Tambahan lagi, kekurangan data terperinci tentang profil demografi isi rumah dalam rancangan yang disediakan, contohnya komposisi isi rumah mengikut kumpulan umur atau kelas pendapatan ketua isi rumah mengikut kawasan pihak berkuasa tempatan, membataskan keupayaan mereka untuk menganggarkan dengan betul jenis perumahan yang diperlukan oleh penduduk tempatan, seterusnya menghalang keseluruhan proses perancangan. Pada peringkat yang lebih asas, kekurangan data ini menunjukkan adanya jurang dalam rangka kerja pemantauan kerajaan tempatan yang bertanggungjawab terhadap pembangunan perumahan. Memandangkan isi rumah ialah unit yang membuat permintaan untuk perumahan, keadaan ini menjadikan penilaian keperluan perumahan bermasalah. Walaupun pihak berkuasa tempatan mungkin mempunyai anggaran yang tepat tentang jumlah keperluan perumahan di kawasannya, dinamik keperluan ini tidak ditetapkan atau dianggarkan dengan jelas. Kelemahan ini mungkin menyebabkan berlakunya penawaran berlebihan 72
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN unit perumahan yang tidak selaras dengan keperluan penduduk atau sebaliknya, penawaran tidak mencukupi untuk unit perumahan yang mendapat permintaan, hingga mengakibatkan ketakpadanan dalam permintaan dan penawaran. Ringkasnya, di bawah rangka kerja semasa, pengeluar dan pengawal atur pasaran perumahan tidak dapat membuat ramalan yang tepat tentang jenis rumah yang perlu dibina di kawasan tempatan masing-masing45. Selain itu, data yang tidak wujud tentang pasaran rumah sewa menyebabkan analisis segmen pasaran perumahan ini tidak disertakan dalam laporan ini. Data yang tidak wujud termasuk maklumat asas penting tentang pasaran rumah sewa seperti kadar sewaan dan kadar kekosongan. Kekurangan data menjadikannya sukar untuk menentukan kedinamikan semasa rumah sewa dan oleh itu, jurang atau kekuatan dalam segmen ini tidak dapat dikenal pasti. Paling penting, kekurangan data tentang pasaran sewaan menjejaskan kebolehan isi rumah yang memerlukan rumah untuk membuat keputusan yang berasas berkenaan pilihan jenis pegangan dan pilihan perumahan. Jurang data ini menunjukkan keperluan kepada satu proses pengumpulan data yang sistematik untuk mengumpul data berkaitan perumahan dan indikator- indikator lain. Kajian Perumahan Negara (National Housing Survey) perlu dilakukan dan hendaklah diterima sebagai amalan biasa negara ini. Perkara ini boleh dilakukan seiring dengan Kajian Keadaan Perumahan untuk memberi gambaran yang lebih jelas tentang keadaan semasa perumahan di negara ini kepada kerajaan. Tanpa maklumat yang mencukupi tentang dinamik permintaan perumahan dan respon pasaran perumahan terhadap permintaan itu, maka kerajaan persekutuan dan negeri tidak dapat membuat perancangan untuk sektor perumahan dan mengawalnya dengan efektif. 45 Noor Sharipah et al. (2013) 73
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN 2.4 Pilihan Jenis Pegangan: Pemilikan Rumah dan Penyewaan Secara kebiasaannya, memiliki rumah dianggap lebih baik daripada menyewa rumah. Oleh itu, pemilikan rumah ialah matlamat yang penting bagi setiap rakyat Malaysia46. Statistik menunjukkan bahawa pemilikan rumah masih kekal sebagai pilihan pegangan utama bagi isi rumah Malaysia. Pada tahun 2016, kadar pemilikan rumah adalah sebanyak 76.3%, iaitu kadar yang boleh dianggap tinggi jika dibandingkan beberapa negara terpilih dalam Pertubuhan bagi Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi (Organisation for Economic Co- operation and Development atau OECD) walaupun kadar ini lebih rendah sedikit dibandingkan dengan beberapa negara dalam Pertubuhan Negara-Negara Asia Tenggara (Association of Southeast Asian Nations atau ASEAN) (Rajah 2.6). Kadar pemilikan di kawasan luar bandar lebih tinggi sedikit, iaitu 85.6% jika dibandingkan dengan kawasan bandar (73.7%) (Rajah 2.7). Rajah 2.6 Pemilikan rumah di Malaysia dan beberapa negara terpilih dalam OECD dan ASEAN (%) Switzerland (2015) 43.4 Jerman (2015) 51.9 Korea Utara (2016) 56.8 Jepun (2013) 61.9 United Kingdom (2015) 63.5 Amerika Syarikat (2017) 63.7 Perancis (2015) 64.1 Kanada (2014) 66.5 Australia (2011) 67.0 MALAYSIA (2016) 76.3 Indonesia (2010) 77.7 Thailand (2010) 78.9 Singapura (2016) 90.9 0 % 20 40 60 80 100 Nota: Tahun maklumat untuk setiap negara dalam kurungan. Sumber: Trading Economics (t.t.), Pusat Badan Statistik Indonesia (t.t.) National Statistical Office Thailand (t.t.) 46 Tan (2008) 74
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rajah 2.7 Isi rumah Malaysia, mengikut jenis pemilikan rumah, 2016 (%) 100 80 % 19.6 4.1 23.0 3.3 7.1 7.3 Kuarters Disewa Dimiliki 60 40 76.3 73.7 85.6 20 0 Malaysia Bandar Luar bandar Sumber: DOS (2017c) Kadar pemilikan rumah di Malaysia merangkumi pemilikan rumah di luar bandar yang kebanyakannya adalah pemilikan rumah tidak formal. Perumahan tidak formal tidak termasuk di dalam perangkaan yang diterbitkan oleh NAPIC yang hanya mengambilkira perumahan formal. Perumahan tidak formal47 adalah penting kerana perumahan ini juga dikira sebagai "perumahan didiami", sama ada dimiliki atau disewa, petempatan sementara atau setinggan. Pelbagai tanggapan boleh dibuat yang mengakibatkan kesan sampingan ke atas kadar pemilikan rumah. Contohnya, jika pembandaran memerlukan perumahan tidak formal menjadi formal, adakah kadar pemilikan rumah akan menurun dan kadar penyewaan akan meningkat? Adakah keadaan bangunan dan persekitaran stok perumahan sedia ada memenuhi piawaian perumahan berkualiti yang disyorkan untuk semua perumahan formal? Atau haruskah Malaysia melihat lebih banyak unit kediaman dikategorikan sebagai dibawah tahap berkualiti? Jawapannya jelas pada jenis petempatan tidak formal yang ada dan motivasi isi rumah serta komuniti di situ untuk terus menghuni petempatan tersebut. 47 Dianggarkan akan didiami oleh 2.9 juta isi rumah. Sumber: KRI (2015) 75
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Rencana 2.2 Perumahan tidak formal Perumahan tidak formal atau petempatan tidak formal ialah rumah yang dibina di atas tanah tanpa mengikuti peraturan dan prosedur formal. Perumahan tidak formal terdiri daripada rumah yang dibina tanpa perintah pembangunan dan/atau rumah yang dibina sendiri. Di Malaysia, perumahan tidak formal biasanya diduduki atau dibina di atas tanah kerajaan dan tanah pertanian, lazimnya terletak di kawasan luar bandar. Ada kalanya, kebenaran diberikan dalam bentuk Pendudukan Tanah Sementara bagi perumahan tidak formal. Jika rumah dan struktur lain dibina di atas tanah yang diduduki secara haram, maka rumah ini ialah perumahan haram atau petempatan setinggan. Petempatan haram ialah bangunan, perumahan atau struktur lain yang dibina tanpa pematuhan formal terhadap keperluan perkhidmatan dan infrastruktur serta kebenaran undang-undang. "Petempatan kampung" merangkumi kampung dan petempatan kecil berlainan dengan jumlah penduduk kurang daripada 10,000. Perumahan tradisional termasuk kampung tersusun, kampung tradisi, kampung nelayan, kampung atas air, penempatan ladang dan kampung orang asli. Petempatan yang dikaitkan dengan "rumah kampung" telah bertapak di negara ini sejak awal abad ke-19. Hak milik tanah telah diberikan secara beransur-ansur kepada penduduk kampung sejak awal tahun 200048. Perkhidmatan dan infrastruktur bagi perumahan tidak formal berada biasanya di bawah tahap memuaskan atau tahap minimum bagi perumahan tidak formal. Dengan andaian terdapatnya korelasi positif antara kawasan luar bandar dengan perumahan tidak formal, daripada 201,192 isi rumah yang disasarkan bagi Program Bekalan Air Luar Bandar, 33.8% isi rumah di kawasan luar bandar Sarawak dan 11.3% isi rumah di kawasan luar bandar Sabah masih belum menerima bekalan air yang dijanjikan49. 48 PTG (2013) 49 KKLW (2012) 76
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Strategi untuk meningkatkan kualiti perumahan tidak formal harus melibatkan penaiktarafan persekitaran fizikal dan perkhidmatan perumahan, contohnya, bekalan air, bekalan elektrik, pengumpulan sisa dan sebagainya, serta melindungi hak penduduk di sisi undang-undang ke atas tanah50. Namun, dalam konteks Malaysia, strategi utama adalah untuk memindahkan penduduk dari kawasan setinggan ke perumahan sementara sebelum menempatkan mereka semula ke PPR atau perumahan kos rendah. Pemilikan memberikan kawalan, kestabilan dan keselamatan tetapi berisiko Pembelian rumah dilihat memenuhi dua matlamat: sebagai tempat berteduh; dan sebagai suatu bentuk pelaburan yang menyumbang kepada pengumpulan aset. Pemilikan rumah sebagai tempat berteduh memberi penduduk kawalan yang lebih baik terhadap ruang kediaman, kestabilan daripada bayaran bulanan dan jaminan kerana ia mengurangkan risiko diusir (melainkan dalam kes kegagalan membuat bayaran balik bulanan gadai janji). Pemilikan rumah dilihat memberikan impak sosial yang positif, bergantung pada situasi. Penyelidik mendapati bahawa pemilik rumah lebih berpuas hati, berkemungkinan besar mengambil bahagian dalam aktiviti sukarela dan komuniti serta lebih komited kepada kawasan kejiranan mereka berbanding mereka yang menyewa51. Beberapa kajian juga menunjukkan bahawa terdapat kesan positif daripada pemilikan rumah terhadap pencapaian anak-anak52. Oleh sebab nilai harta tanah di negara berterusan meningkat sepanjang beberapa dekad lalu, pembelian rumah juga menjadi cara untuk mengumpul kekayaan. Perkara ini boleh berlaku dalam bentuk kenaikan nilai rumah dari semasa ke semasa dan pengumpulan ekuiti rumah ketika bayaran ansuran bulanan pinjaman rumah dibuat53. Pengumpulan ekuiti rumah boleh digunakan untuk keperluan kewangan pada masa depan seperti perbelanjaan perubatan, pendidikan dan penambahbaikan rumah. Rumah yang dimiliki juga boleh disewakan untuk menjana aliran pendapatan tetap bagi individu yang memiliki beberapa buah rumah. Semua manfaat ini biasanya tidak diperoleh jika rumah itu disewa. 50 Masum (2014) 51 Rohe et al. (2013) 52 Harkness dan Newman (2003) 53 Hutchison (1994) 77
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Sebaliknya, kelemahan pemilikan rumah termasuk kurang fleksibel untuk berpindah dari satu lokasi ke lokasi yang lain apabila peluang yang lebih baik dari segi pekerjaan, pendidikan dan sebagainya terdapat di tempat lain54. Sementara itu, jumlah kos pemilikan rumah juga tinggi. Antaranya termasuk harga rumah, faedah atas gadai janji, bayaran pendahuluan yang perlu dibayar terlebih dahulu, yuran guaman dan duti setem untuk pemerolehan; cukai tanah dan cukai taksiran; dan perbelanjaan lain untuk penyelenggaraan dan susut nilai struktur55. Pemilikan rumah juga berisiko. Walaupun rumah ialah aset, tidak ada jaminan bahawa harga yang dibayar pada hari ini akan menjadi harga penjualan rumah itu pada masa depan. Kemerosotan harga rumah boleh berlaku akibat faktor persekitaran seperti banjir, tanah runtuh dan lain-lain jenis bencana alam yang boleh menjejaskan nilai pasaran rumah. Di negara-negara yang cenderung mengalami gempa bumi, pemilik rumah mesti menangani bukan sahaja kerosakan yang mungkin berlaku terhadap rumah mereka tetapi juga kos pembaikan, sambil terus membayar gadai janji walaupun rumah itu tidak boleh didiami lagi. Dari perspektif tempoh yang lebih panjang, perubahan trend demografi seperti penuaan penduduk boleh menjejaskan permintaan untuk jenis rumah tertentu akibat kekurangan orang yang berpotensi menjadi pembeli. Hal ini juga menjejaskan harga rumah. Penggalakan pemilikan rumah merupakan strategi pengumpulan ekuiti yang berisiko terutamanya di kawasan yang terpinggir, iaitu tempat kebanyakan isi rumah berpendapatan rendah akan tinggal. Ini lebih terkesan bagi isi rumah yang akan membelanjakan lebih daripada 30% pendapatan mereka sebagai ansuran bulanan dan kos perumahan yang berkaitan. Keadaan kawasan tersebut tidak akan membawa penambahan nilai modal sebenar. Kebanyakan tempat-tempat ini akan kehilangan nilai selepas kawasan tersebut mengalami lebih banyak keusangan disebabkan oleh kekurangan penyelenggaraan dan penambahbaikan. Untuk mengatasi perkara ini, lebih banyak peruntukan penyelenggaraan dan penambahbaikan jaringan pengangkutan serta kemudahan perlu disediakan. 54 Blanchflower dan Oswald (2013) 55 iMoney (2013) 78
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Dalam konteks lain, pasaran harta tanah yang rancak dan disokong oleh program kredit mudah daripada institusi kewangan, jika tidak diuruskan dengan betul, mungkin boleh menimbulkan risiko sistemik yang boleh menjejaskan ejen dalam ekonomi sebenar termasuk pemilik rumah. Di beberapa negara, dasar pemilikan rumah digalakkan untuk membolehkan isi rumah mengumpulkan ekuiti rumah dari semasa ke semasa atau mendapat laba modal ketika nilai rumah bertambah. Ada kalanya perkara ini dilakukan melalui inisiatif yang melibatkan pemberian bantuan kewangan untuk bayaran deposit atau memudahkan akses kepada kredit untuk membantu penduduk memiliki rumah. Namun begitu, keterpakaian hujah ini bergantung pada andaian bahawa harga rumah tidak akan berubah atau akan sentiasa naik. Hal ini tidak selalunya begitu. Pasaran rumah juga boleh merudum. Krisis subprima AS menunjukkan bahawa pinjaman yang diberikan pada kos pembiayaan yang tinggi kepada orang yang tidak mampu membayar adalah berbahaya secara keseluruhannya kepada kesejahteraan ekonomi56. Pembetulan harga harta tanah secara mengejut akan menjejaskan nilai aset dan menukarkan pinjaman perumahan menjadi underwater mortgages, iaitu pinjaman rumah dengan baki yang lebih daripada nilai pasaran rumah itu. Jika berlaku kejutan kewangan seperti kehilangan pekerjaan, pemilik rumah mungkin akan berhadapan dengan perampasan rumah apabila mereka gagal untuk meneruskan pembayaran pinjaman perumahan bulanan. Selain itu, ia merupakan cabaran dari segi kewangan untuk melupuskan rumah jika pemilik tidak dapat menjual rumah itu pada harga yang cukup tinggi untuk membayar baki pinjaman. Melainkan mereka mempunyai tunai sendiri untuk bayaran kerugian, kegagalan yang berterusan untuk membuat bayaran balik bulanan mungkin menyebabkan pemilik rumah itu diisytiharkan muflis. Walaupun perlanggaran perjanjian sewa rumah menimbulkan banyak masalah, tekanan dan trauma akibat kegagalan membayar pinjaman rumah adalah lebih serius57. Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, sejumlah 132,543 kes kemuflisan direkodkan antara tahun 2008 hingga Januari 201758. Kegagalan membayar pinjaman perumahan menjadi sebab ketiga tertinggi bagi kemuflisan, selepas kegagalan membayar pinjaman sewa beli dan pinjaman peribadi. Pada hujung tahun 2016, hutang isi rumah Malaysia berjumlah RM1.1 trilion atau 88.4% 56 Jaffee (2008) 57 Rohe et al. (2013) 58 Bernama (2017) 79
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN daripada KDNK59. Sebahagian besar daripada hutang ini terdiri daripada pinjaman untuk membeli rumah. Dengan paras hutang yang tinggi, kenaikan harga harta tanah yang didorong oleh aktiviti spekulasi boleh menjadi punca risiko ketidakstabilan sistem kewangan. Oleh itu, penting untuk memastikan bahawa kenaikan harga rumah yang mendadak dapat dikekang dan penduduk dapat memiliki rumah pada nilai pasaran yang wajar. Penyewaan memberikan mobiliti tetapi penyewa berhadapan dengan risiko Isu kemampuan memiliki rumah yang meruncing menjadikan penyewaan sebagai suatu penyelesaian yang praktikal, sekurang-kurangnya untuk mereka yang belum bersedia dengan komitmen kewangan yang dikaitkan dengan pemilikan60. Penyewaan meningkatkan mobiliti penduduk dengan memberi mereka kebebasan untuk meneroka peluang pekerjaan di bandar yang lain terutamanya bagi orang yang baru berhijrah. Ini kemudian meransang bandar dan bandar raya lain supaya setanding Kuala Lumpur dalam mewujudkan pekerjaan. Tanpa "faktor tarikan" ini di bandar-bandar lain, justifikasi menyewa kerana mobiliti adalah kurang kukuh. Selain bayaran sewa bulanan, penyewaan menghilangkan kesukaran menguruskan kos lain seperti bayaran pendahuluan yang tinggi dalam proses pembelian rumah, bayaran cukai tahunan dan penyelenggaraan rumah. Penyewaan juga menarik bagi orang yang memilih untuk menyalurkan sumber kewangan mereka kepada keutamaan yang lain selain membeli rumah. Walau bagaimanapun, keburukan penyewaan ialah penyewa berisiko diusir pada hujung atau sebelum tempoh tamat kontrak sewaan. Tanpa peraturan yang jelas tentang harga sewa setakat ini, tuan rumah boleh menaikkan kadar sewa, biasanya dengan sesuka hati, apabila kontrak sewaan tamat tempohnya. Sektor penyewaan rumah masih kurang diberi perhatian sewajarnya dalam dasar perumahan negara yang sering menumpukan kepada penggalakan pemilikan rumah. Kekurangan data tentang pasaran rumah sewa di negara ini mungkin adalah satu bukti kepada pemerhatian ini. 59 BNM (2017a) 60 Gilbert (2008) 80
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Pegangan neutral: Tidak semudah dikatakan Penyewaan patut menjadi pilihan bagi penduduk supaya sesuai dengan gaya hidup mereka tetapi dasar tidak patut diubah begitu banyak hingga penyewaan digalakkan dan pemilikan rumah tidak digalakkan. Walaupun penyewaan bukan penyelesaian yang muktamad bagi isu perumahan di negara ini, penyewaan ialah pilihan jenis pegangan rumah yang menyumbang kepada pasaran rumah yang berfungsi dengan baik. Oleh itu, penyewaan patut digalakkan seiring, bukan secara bersaing, dengan pemilikan rumah dan penyewaan tidak patut dianggap pilihan yang kurang baik. Walau bagaimanapun, untuk mewujudkan pasaran jangka panjang yang kukuh, prasyaratnya ialah bekalan rumah yang mencukupi dan benar-benar mampu tanggung. Hal ini penting kerana kekurangan bekalan untuk memenuhi permintaan mungkin menyebabkan sewa dinaikkan. Pada masa yang sama, peraturan yang mengawal perkara-perkara berkaitan dengan penyewaan serta hak penyewa dan tuan rumah boleh diperkukuhkan bagi melindungi kepentingan kedua-dua pihak. Hal ini mungkin melibatkan pihak ketiga yang bebas yang melindungi deposit penyewa serta mengganti rugi tuan rumah dengan deposit yang dikutip jika penyewa memungkiri kontrak sewaan. Sama seperti Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, tribunal penyewaan boleh dijadikan platform untuk kedua-dua pihak merujuk pertikaian mereka pada kos yang lebih murah. 81
SEKSYEN 2 KEPERLUAN DAN PERMINTAAN PERUMAHAN Sepatutnya, matlamat dasar adalah untuk mewujudkan pasaran perumahan yang dinamik dan cukup fleksibel bagi membolehkan penduduk bertukar ganti antara menyewa dengan memiliki rumah, bergantung pada keadaan mereka. Dasar itu patut memenuhi keperluan perumahan penduduk bergantung pada gaya hidup mereka pada peringkat kitaran hidup yang berlainan. Contohnya, individu mungkin lebih suka menyewa rumah semasa mereka masih bujang, membeli rumah apabila mereka berkahwin, mengubah suai rumah yang dimiliki atau berpindah ke rumah yang lebih besar apabila bilangan ahli keluarga bertambah, menjualnya dan membeli kediaman yang lebih kecil apabila anak- anak berpindah keluar untuk membentuk isi rumah sendiri dan akhirnya melepaskan ekuiti rumah dengan menjual rumah untuk menampung perbelanjaan pada umur persaraan dan menyewa rumah semula. Pasaran rumah yang berfungsi dengan baik mesti dapat memudahkan peralihan isi rumah daripada satu jenis pegangan kepada jenis yang lain. Dasar jenis pegangan yang efektif boleh memudahkan penduduk meningkatkan kedudukan mereka dari segi harta tanah, iaitu daripada rumah sosial kepada rumah persendirian atau memiliki beberapa harta tanah dalam tempoh beberapa tahun. 82
SEKSYEN 03 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 84 3.1 Pengenalan 84 3.2 Penilaian Pasaran 84 3.2.1 Adakah strategi penawaran perumahan pada masa ini dapat memenuhi permintaan perumahan? 85 3.2.2 Adakah pasaran perumahan bertambah baik selepas bermulanya intervensi kerajaan dalam menangani jurang-jurang dalam pasaran? 91 3.3 Analisis Penyebab 94 3.3.1 Produktiviti 94 3.3.2 Keberuntungan 98 3.3.3 Tanah 101 3.3.4 Peraturan 103 3.4 Sistem Penyediaan Perumahan 109 3.4.1 Daripada sistem jual- kemudian-bina (sell-then- build atau STB) kepada sistem bina-kemudian-jual (build-then-sell atau BTS) 109 3.4.2 Kaedah perolehan 120 3.4.3 Penilaian harga rumah 129
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.1 Pengenalan Di dalam pasaran terbuka, interaksi antara permintaan dan penawaran akan menentukan harga rumah. Seksyen-seksyen sebelum ini telah membincangkan tentang tahap kemampuan menanggung rumah bagi sebahagian besar masyarakat yang terjejas akibat penentuan harga secara bebas. Peningkatan harga rumah telah melebihi peningkatan pendapatan isi rumah. Seperti dalam Rajah 1.1, HPI CAGR adalah 3.1% untuk tahun 2000 hingga 2009, 9.1% untuk tahun 2009 hingga 2016 dan 11.7% bagi tahun 2011 hingga 2013. Peningkatan harga rumah yang luar biasa ini jarang dapat ditampung oleh kenaikan upah di pasaran buruh. Jelaslah bahawa, peningkatan harga yang pesat berpunca daripada kegagalan pasaran perumahan. Langkah pembetulan perlu diperkenalkan menerusi dasar dan peraturan oleh kerajaan. Analisis keberkesanan sudut penawaran perumahan akan merangkumi perkara berikut: Penilaian pasaran: berdasarkan asas dan polisi intervensi; dan • Analisi penyebab dan sistem penyediaan perumahan: menilai faktor mempengaruhi penawaran dan harga. 3.2 Penilaian Pasaran Seksyen ini akan meniliti persoalan berikut: 1) Adakah strategi penawaran perumahan semasa dapat memenuhi permintaan perumahan? Adakah terdapat strategi yang memelihara tahap kemampuan menanggung rumah bagi penduduk tempatan? Adakah dokumen perancangan fizikal menyediakan garis panduan untuk setiap plot tanah bagi menyelaraskan bekalan perumahan? 2) Adakah pasaran perumahan bertambah baik selepas intervensi kerajaan dalam menangani jurang pasaran? Adakah intervensi kerajaan disasarkan kepada proses dan pihak yang sepatutnya? 84
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.2.1 Adakah strategi penawaran perumahan semasa dapat bagi memenuhi permintaan perumahan? Jumlah stok kediaman sedia ada di dalam sektor perumahan formal Malaysia setakat tahun 2016 ialah 4,945,140 unit. Terdapat tambahan 829,687 unit penawaran akan datang dan 601,671 unit penawaran dalam perancangan. Ini menjadikan stok perumahan pada masa ini dan masa depan setakat tahun 2016 ialah sebanyak 6,376,498 unit. Angka ini dibandingkan dengan jumlah 6,947,700 isi rumah pada tahun 2016, (tidak termasuk isi rumah bukan warganegara Malaysia). Berdasarkan data banci, isi rumah bukan warganegara Malaysia merangkumi 7.0% daripada jumlah keseluruhan isi rumah persendirian pada tahun 2010 dan jumlah ini mungkin meningkat pada tahun 201661. Maka, secara keseluruhannya, ini boleh menumbang kepada kekurangan bekalan perumahan, yang diburukkkan lagi oleh pemilikan berbilang-bilang rumah, spekulasi hartanah dan perumahan usang. Sektor perumahan tidak formal memainkan peranan penting dalam menampung permintaan tambahan. Kadar pemilikan rumah yang tinggi dalam kalangan rakyat Malaysia merangkumi pemilikan rumah tidak formal. Perbezaan antara anggaran stok perumahan berdasarkan Banci Penduduk dan Perumahan 2010 dengan data NAPIC yang hanya mengambil kira perumahan formal, menunjukkan bahawa angka Banci Penduduk dan Perumahan melebihi angka data NAPIC sebanyak 2.9j unit pada tahun 2010, iaitu anggaran jumlah tempat tinggal tidak formal62. 61 Kesimpulan adalah berdasarkan peningkatan bilangan penduduk bukan warganegara Malaysia pada anggaran tahun pertengahan tahun 2016. Sumber: DOS (2017) dan KRI (2018) 62 KRI (2015) 85
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Perumahan bertanah63 terus menguasai pasaran dengan 70.4% daripada stok kediaman sedia ada. Perumahan bertingkat64 tinggi pula membentuk 29.6% daripada stok sedia ada. Namun, trend ini berubah dalam trend penawaran baharu, iaitu penawaran yang akan datang dan penawaran yang dirancang, dengan peratusan perumahan bertanah masing-masing merosot kepada 61.4% dan 60.1%, manakala peratusan perumahan bertingkat tinggi meningkat kepada 38.6% dan 39.9%. Trend ini mencerminkan tahap pembandaran Malaysia dan kepadatan penduduk yang mendorong lebih banyak pembangunan bertingkat dalam kawasan yang padat (Rajah 3.2). Trend pembinaan rumah kos rendah dan rumah pangsa kos rendah juga berubah. Kedua-duanya membentuk 21.9% daripada stok sedia ada, tetapi merosot kepada 10.4% dan 16.5% dalam penawaran yang akan datang dan penawaran yang dirancang (Rajah 3.2). Rajah 3.1 Penawaran perumahan di Malaysia, 2016 80 % Perumahan bertanah 60 Perumahan bertingkat tinggi 40 70.4 61.4 60.1 20 29.6 38.6 39.9 0 Stok sedia ada Penawaran yang akan datang Penawaran yang dirancang Sumber: NAPIC (2017b) dan pengiraan penulis Rajah 3.2 Penawaran sedia ada dan masa depan bagi rumah kos rendah dan rumah pangsa kos rendah di Malaysia, 2016 15 % Rumah kos rendah 10 Rumah pangsa kos rendah 5 12.1 9.7 4.9 5.5 7.6 8.9 0 Stok sedia ada Penawaran yang akan datang Penawaran yang dirancang Sumber: NAPIC (2017b) dan pengiraan penulis 63 Perumahan bertanah termasuk rumah teres, berkembar, sesebuah dan berkelompok serta rumah kos rendah. 64 Perumahan bertingkat tinggi termasuk kondominium, rumah pangsa, rumah pangsa kos rendah dan rumah bandar. 86
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Kemerosotan tahap kemampuan perumahan Malaysia telah mendorong kepada perubahan dasar daripada kerajaan. Rancangan Malaysia ke-10 memperkenalkan dasar baharu untuk menyediakan bekalan perumahan yang mampu milik yang mencukupi kepada kumpulan berpendapatan sederhana. Dasar ini berjalan serentak dengan dasar yang sedia ada untuk memastikan bekalan perumahan akan kekal mencukupi untuk golongan berpendapatan rendah. Kedua-duanya dilaksanakan semasa Rancangan Malaysia Ke-11. Kerajaan telah komited untuk menyediakan satu juta rumah mampu milik menjelang 2018, dengan 653,000 unit disasarkan untuk dibina di bawah Rancangan Malaysia Ke-11. Dengan adanya rumah mampu milik awam yang disasarkan kepada kumpulan berpendapatan sederhana, strategi penawaran perumahan pada masa ini boleh dikelaskan seperti berikut: 1) Perumahan sosial Projek perumahan ini dibangunkan sepenuhnya dengan dana daripada kerajaan negeri dan persekutuan. Sejumlah besarnya merupakan projek PPR dan PAKR yang disasarkan kepada penduduk setinggan dan kumpulan berpendapatan rendah. Skim perumahan ini berbentuk penyewaan dan pemilikan. 2) Perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah Projek yang disediakan oleh sektor swasta. Strategi ini biasanya dilaksanakan melalui syarat kuota oleh kerajaan negeri ke atas projek pembangunan kediaman. Jenis pegangan ialah pemilikan. 3) Perumahan dengan bantuan kerajaan Projek perumahan yang mendapat bantuan daripada kerajaan persekutuan atau negeri, contohnya dari segi pembiayaan, konsesi tanah, subsidi, dan pengecualian caj pembangunan. Perumahan ini juga merangkumi projek perumahan mampu milik untuk kumpulan pendapatan rendah dan pertengahan. Jenis pegangan ialah pemilikan. 4) Rumah kerajaan Kebanyakannya merupakan rumah kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri untuk penjawat awam dan keluarga mereka. Jenis pegangan ialah penyewaan. 87
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 5) Perumahan koperasi Perumahan yang dibangunkan dan dibina oleh koperasi untuk ahlinya. Jenis pegangan ialah penyewaan dan pemilikan. Nota: Kategori-kategori yang dinyatakan di atas hanyalah pengklasifian secara umum sahaja dan program perumahan dengan bantuan kerajaan dibangunkan di dalam projek yang sama. Terdapat juga kes di mana perlaksanaan kuota. Prinsip di sebalik penyediaan rumah mampu tanggung (untuk penyewaan dan pemilikan) pada skala besar oleh kerajaan adalah untuk meningkatkan bekalan perumahan, seterusnya membolehkan harga rumah diturunkan. Salah satu kritikan terhadap prinsip ini adalah berkaitan hala tuju strategiknya. Jika perumahan tersebut dibina oleh kerajaan sendiri, ini boleh dianggap sebagai tindakan yang menyokong ketidakcekapan sektor swasta. Seterusnya, mengekang pembangunan jangka masa panjang sektor swasta untuk menyediakan lebih banyak perumahan yang mampu tanggung. Sebaliknya, jika dasar itu menyatukan mekanisme untuk mengukuhkan sektor swasta supaya lebih responsif terhadap permintaan efektif isi rumah, maka itu adalah hala tuju strategik untuk mengatasi masalah ketidakcekapan yang wujud dalam sektor penawaran. Dasar-dasar yang menyokong sektor swasta untuk menjadi lebih cekap dan responsif kepada permintaan efektif adalah lebih mampan dalam jangka masa panjang. Peningkatan bekalan rumah sehingga membawa kepada penurunan harga rumah telah digunakan di negara-negara lain seperti Indonesia, Thailand dan India. Walau bagaimanapun, kejayaan strategi ini bergantung kepada ciri- ciri pasaran perumahan negara tersebut serta kecekapan dasar kerajaan dan agensi pelaksana. Pada masa kini, terdapat beberapa kesan negatif daripada pelaksanaan strategi ini. Pertama, strategi ini meluaskan liputan dasar kepada kumpulan berpendapatan sederhana dan akan mengakibatkan kerajaan terpaksa menggunakan sepenuhnya sumber yang terhad untuk menyediakan perumahan kepada 80% daripada populasi penduduk (B40 dan M40). Dengan kekangan fiskal yang dihadapi, penyediaan perumahan kepada kumpulan berpendapatan sederhana akan mengakibatkan kurangnya dana untuk pembinaan unit baharu bagi kumpulan berpendapatan rendah. Malah, dana untuk penaiktarafan kawasan kejiranan dan penyelenggaraan bangunan kediaman serta kemudahan juga akan berkurangan. Dengan kumpulan sasar yang lebih besar, subsidi per unit isi rumah akan lebih kecil melainkan jika dana untuk subsidi keseluruhan dinaikkan dengan ketara. 88
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Dana subsidi yang tidak mencukupi ditambah dengan syarat harga yang ketat untuk skim perumahan mampu milik akan mendorong kerajaan dan swasta untuk membina di lokasi yang tanahnya murah (dan jauh daripada pusat ekonomi), seterusnya mempengaruhi daya huni dan aksesibiliti untuk pembeli rumah tersebut. Kedua, strategi ini mengandaikan bahawa institusi-institutsi yang terlibat berupaya untuk menyediakan rumah kepada kumpulan sasar yang tepat, serta mampu memantau pasaran perumahan negara tanpa timbulnya masalah seperti salah sasaran dan kelewatan dalam penyediaan perumahan. Namun, terdapat sesetengah skim perumahan mampu milik telah menjangkau kumpulan pendapatan T20 sedangkan sasaran asalnya adalah untuk kumpulan berpendapatan sederhana. Salah sasaran ini juga juga wujud di dalam skim pembiayaan seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 1.12. Data juga menunjukkan bahawa dari tahun 2010 hingga 2016, jumlah stok perumahan sedia ada dan akan datang hanya meningkat sebanyak 738,417 unit (di mana sektor swasta membentuk sebahagian besar jumlah ini), walaupun terdapat sasaran untuk menyediakan satu juta rumah mampu milik menjelang tahun 2018. Keupayaan dan kapasiti industri untuk menampung peningkatan sasaran perumahan perlu disemak semula. Transaksi keseluruhan pasaran adalah kira-kira 230,000 unit setiap tahun sejak tahun 2010 dan unit baharu dibina hanya terdiri kira-kira 20% daripadanya65. Ketiga, oleh sebab skim perumahan mampu milik menjurus kepada pemilikan rumah, hal ini telah menggabungkan, dan merumitkan dua objektif dasar perumahan, iaitu membantu mereka yang memerlukan akses kepada perumahan sebagai tempat berteduh dan membantu pembeli rumah pertama. Kedua-dua objektif dasar ini mensasarkan kumpulan masyarakat yang berlainan serta memerlukan strategi, dana dan sumber yang berbeza. Objektif dasar perumahan perlu jelas, dan disokong oleh pembahagian yang tepat antara a) permintaan tidak efektif yang terdiri daripada "keperluan" serta "kemahuan"; atau b) permintaan efektif (keperluan dan kemahuan yang dapat ditampung oleh keupayaan isi rumah untuk membayarnya. 65 Jumlah transaksi purata pasaran primer dan sekunder masing-masing adalah 40,000 dan 190,000 bagi tahun 2010 hingga 2017 (NAPIC, pelbagai tahun) 89
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Bagi menganggarkan sektor perumahan sosial (iaitu untuk menangani "keperluan" dalam permintaan tidak efektif), penilaian keperluan perumahan teras perlu dilakukan. Salah satu caranya ialah menggunakan pendapatan median negeri sebagai rujukan, dan disesuaikan mengikut beberapa kriteria lain seperti saiz isi rumah, perbezaan kos di sesebuah kawasan dan piawaian kualiti perumahan. Kelayakan pendapatan yang dicadangkan untuk keperluan perumahan teras ialah 60.0% di bawah pendapatan median isi rumah. Pemerhatian awal mendapati terdapat 20% isi rumah di Malaysia yang membentuk keperluan perumahan teras. Peratusan ini berbeza mengikut negeri apabila pendapatan median isi rumah negeri pula digunakan (rujuk seksyen 2.2.1). Maka, strategi penawaran perumahan oleh kerajaan telah melangkaui penyediaan rumah bagi keperluan perumahan teras, iaitu sehingga untuk menangani permintaan efektif daripada golongan M40 sehingga T20. Ini kerana, isu kemampuan menanggung rumah yang dihadapi oleh sebilangan besar kumpulan masyarakat adalah disebabkan oleh kekurangan jumlah rumah yang mampu milik ditawarkan oleh sektor swasta. Walaupun penyediaan rumah oleh kerajaan bukanlah tidak wajar mahupun tidak pernah dilakukan (contohnya di Singapura), strategi ini memerlukan keupayaan institusi dan sumber (kewangan, tanah dan pengetahuan tekonologi) yang berbeza agar sektor awam dan entiti separa awam dapat menyediakan perumahan secara langsung, malah memacu skim ini melalui perkongsian awam-swasta. Maka, strategi alternatif adalah menghadkan dan menyepadukan penyediaan perumahan oleh kerajaan berdasarkan keperluan perumahan teras. Ini merangkumi perumahan untuk golongan miskin dan mereka yang memerlukan (rujuk kepada Seksyen 2.2.1), tetapi bukanlah sehingga menampung pemilikan rumah bagi kumpulan berpendapatan pertengahan. Dengan ini, kerajaan akan dapat menumpukan komitmen fiskalnya kepada sektor sosial dan memastikan perumahan yang berkualiti berserta kemudahan yang sesuai di kawasan- kawasan yang terpinggir. 90
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Hal ini memerlukan integrasi dan penyelarasan perumahan pada peringkat yang lebih khusus, iaitu negeri, daerah, atau kawasan pihak berkuasa tempatan. Peranan rancangan struktur dan tempatan akan menjadi lebih besar apabila perumahan dirancang di lokasi yang strategik yang mempunyai akses kepada kemudahan utama seperti pengangkutan, kesihatan dan pendidikan, ruang rekreasi, kedai runcit dan sebagainya. Penyelarasan penawaran perumahan setempat mengikut kawasan tempatan serta fokus kepada keperluan perumahan teras akan menjadi satu keutamaan dalam jangka masa sederhana berdasarkan kepada pengaturan dan keupayaan institusi pada masa ini. Namun, penyelarasan perumahan oleh kerajaan negeri terjejas dengan kewujudan pelbagai skim perumahan mampu milik pada peringkat persekutuan dan negeri. Skim-skim ini dibina dengan sasaran, pangkalan data, dan indikator prestasi yang ditetapkan agensi-agensi sendiri. Agensi-agensi ini tidak menetapkan penawaran perumahan yang sewajarnya secara kolektif pada peringkat spatial, tetapi menetapkannya berdasarkan sasaran mereka sendiri. Peringkat atau skala yang wajar bagi menyelaraskan penawaran perumahan sepatutnya dilakukan pada peringkat kerajaan tempatan (atau di di peringkat gabungan kerajaan tempatan jika pasaran perumahan terletak di kawasan konurbasi-rujuk Seksyen 4: Analisis Spatial), dengan lebih banyak penalti supaya pemaju mematuhi syarat dalam dokumen perancangan. 3.2.2 Adakah pasaran perumahan bertambah baik selepas bermulanya intervensi kerajaan dalam menangani jurang- jurang dalam pasaran? Kadar perolehan perumahan66 menyatakan indikator bagi pasaran perumahan keseluruhan (primer dan sekunder), khususnya dalam mengukur aktiviti pasaran dalam segmen perumahan mampu milik. Seterusnya menilai keberkesanan langkah kerajaan dari sudut penawaran dalam merangsang pasaran perumahan mampu milik melalui insentif dan peruntukan secara langsung. 66 Urus niaga/(Stok Sedia Ada + Penawaran yang Akan Datang + Penawaran yang Dirancang) 91
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Secara keseluruhannya, perolehan perumahan telah mencapai paras tertinggi sebanyak dua kali, iaitu sekali pada tahun 2004 (4.2%) dan kemudiannya pada tahun 2011 (4.8%) dengan jarak tujuh tahun. Sejak itu, perolehan perumahan mengalami trend menurun dan berada pada tahap paling rendah pada tahun 2016 (3.2%). Rujuk Rajah 3.3. Dari segi komposisi, perolehan perumahan bagi rumah dengan harga di bawah RM500k dan RM250k masing-masing membentuk 98% dan 91% daripada jumlah perolehan pada tahun 2002. Walau bagaimanapun, peratusan komposisi perolehan perumahan bagi kedua-dua julat harga ini telah menurun selepas tahun 2002, dengan perolehan perumahan bagi rumah di bawah harga RM500k menurun ke paras terendah pada 83% dalam 3Q 2014 dan perolehan perumahan bagi rumah di bawah harga RM250k jatuh ke paras terendah pada 52% dalam tempoh yang sama. Keadaan ini menunjukkan bahawa pasaran semakin aktif dalam urus niaga segmen perumahan yang lebih mahal. Namun, terdapat tanda awal bahawa pemulihan secara beransur-ansur, dengan perolehan perumahan bagi rumah di bawah harga RM500k meningkat kepada 84.3% dalam 4Q 2016 dan perolehan perumahan bagi rumah di bawah harga RM250k meningkat kepada 58.2%. Keadaan ini menandakan bahawa aktiviti pasaran dalam segmen harga lebih rendah semakin meningkat, meskipun secara beransur-ansur. Kesan intervensi kerajaan ke atas perolehan perumahan bagi segmen harga yang betul boleh dipertingkatkan lagi dengan meneliti semula tempoh moratorium yang mengawal harga, tetapi memperlahankan perolehan perumahan. Tempoh moratorium yang dirancang secara optimum seharusnya mencegah aktiviti spekulasi di samping membenarkan pemilik rumah mengakses kepada ekuiti perumahan apabila perlu. 92
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.3 Kadar perolehan perumahan suku tahunan di Malaysia, 2002 - 2016 %1.4 RM1j dan ke atas 1.2 RM500k - 1j 1.0 RM250k - 500k 0.8 RM200k - 250k RM400k - 500k RM150K - 200k RM300k - 400k 0.6 RM100k - 150k RM250k - 300k 0.4 RM50k - 100k 0.2 RM50k dan ke bawah 0 1 Q 2 0 0 2 3 Q 1 Q 3 0 0 2 3 Q 1 Q 4 0 0 2 3 Q 1 Q 5 0 0 2 3 Q 1 Q 6 0 0 2 3 Q 1 Q 7 0 0 2 3 Q 1 Q 8 0 0 2 3 Q 1 Q 9 0 0 2 3 Q 1 Q 0 1 0 2 3 Q 1 Q 1 1 0 2 3 Q 1 Q 2 1 0 2 3 Q 1 Q 3 1 0 2 3 Q 1 Q 4 1 0 2 3 Q 1 Q 5 1 0 2 3 Q 1 Q 6 1 0 2 3 Q Sumber: CEIC (t.t.) dan pengiraan penulis Kebalikan perolehan perumahan (inverse housing turnover) ialah tempoh pegangan purata bagi stok perumahan67. Ianya boleh dijadikan anggaran kasar tempoh pegangan purata bagi perolehan perumahan tertentu pada sesuatu masa berdasarkan andaian bahawa semua perkara lain tidak berubah (ceteris paribus). Contohnya, jika perolehan perumahan ialah 10% pada tahun tertentu, pasaran perumahan akan mengambil masa 10 tahun secara purata untuk kesemua unit diurusniagakan. Maka, tempoh pegangan purata dalam kes ini ialah 10 tahun. Tempoh pegangan purata bagi Malaysia ialah 20.8 tahun dan mencapai kadar perolehan perumahan kemuncaknya pada 2011, tetapi selepas itu, perolehan perumahan menjadi semakin perlahan (lihat Rajah 3.4) selepas itu. Pada tahun 2016, tempoh pegangan purata ialah 31.4 tahun. Tempoh pegangan purata bagi tahun 2002 - 2016 ialah 25.5 tahun, tetapi adalah lebih tepat untuk melihat kepada julat tempoh pegangan purata mengikut tahun bagi mengukur kitaran perumahan Malaysia disebabkan andaian-andaian yang ada. 67 Bloxham, McGregor dan Rankin (2010) 93
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.4 Kadar perolehan perumahan tahunan di Malaysia, 2002 - 2016 %6 5 4.8 4.7 4 4.0 4.2 3.7 3.8 4.0 4.1 3.9 3.7 3 3.8 3.5 3.9 4.1 3.2 2 1 0 2 0 0 2 3 0 0 2 4 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 9 0 0 2 0 1 0 2 1 1 0 2 2 1 0 2 3 1 0 2 4 1 0 2 5 1 0 2 6 1 0 2 Sumber: CEIC (t.t.) dan pengiraan penulis 3.3 Analisis Penyebab Empat jenis penganjak sudut penawaran diteliti untuk menganalisis faktor penyebab yang mendorong ketidakanjalan sudut penawaran, iaitu produktiviti, tanah, keberuntungan dan peraturan. Analisis lanjut dilakukan terhadap ketidakanjalan yang wujud dalam sistem penyediaan perumahan yang mempunyai kesan ke atas penawaran dan harga, serta peranan penilaian harga dalam menentukan harga rumah dan kemampuan menanggung rumah. 3.3.1 Produktiviti Produktiviti ialah faktor utama yang menjadikan sudut penawaran responsif. DRN 2013-2017 mengiktiraf faktor ini dan menyediakan sebuah teras dasar untuk mendokong peningkatan kualiti dan produktiviti pembangunan perumahan. Tiga pernyataan dasar yang menyokong teras ini ditumpukan pada pembangunan pekerja mahir, penetapan piawaian dan penggunaan bahan binaan tempatan yang berkualiti. Dua indikator produktiviti buruh dalam sektor pembinaan kediaman di Malaysia, iaitu nilai tambah (value-added) bagi setiap pekerja dan jumlah output bagi setiap pekerja, telah dibentuk dengan menggunakan Banci Ekonomi bagi Pembinaan (sektor) 2011 dan 2016 daripada DOS, untuk menilai keberkesanan inisiatif yang dilaksanakan dalam meningkatkan tahap produktiviti. 94
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Kedua-dua indikator memperlihatkan pertumbuhan kadar produktiviti buruh dari tahun 2010 hingga 2015. Nilai tambah bagi setiap pekerja meningkat pada CAGR 8.4%, sementara jumlah output bagi setiap pekerja meningkat pada CAGR 8.0% (lihat Rajah 3.5 di bawah). Hal ini selaras dengan pertumbuhan produktiviti negara dalam subsektor pembinaan kediaman iaitu pada kadar 12.9% pada tahun 2016, melebihi sasaran Rancangan Malaysia Ke-11, iaitu 9.6%68. Rajah 3.5 Pertumbuhan produktiviti buruh dalam sektor pembinaan kediaman di Malaysia, 2010 dan 2015 CAGR 8.4% CAGR 8.0% RM160 k 2010 140 2015 120 100 80 137.9 60 93.7 40 20 32.8 49.0 0 Nilai Tambah bagi Setiap Pekerja Jumlah Output bagi Setiap Pekerja Sumber: DOS (2012) dan DOS (2017a) Namun begitu, dua kaveat terpakai di sini. Pertama, pengiraan produktiviti buruh tidak termasuk bilangan pekerja asing yang tidak didokumentasikan. Jika jumlah itu dikira, mungkin akan menurunkan tahap produktiviti tersebut. Kedua, produktiviti buruh dikira berdasarkan bilangan pekerja dan bukannya jumlah jam bekerja. Ini bermakna peningkatan produktiviti mungkin disebabkan oleh lebih banyak jam bekerja bagi setiap pekerja dan bukannya peningkatan tahap kemahiran dan kecekapan. 68 MPC (2017) 95
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.6 di bawah menunjukkan bahawa komposisi kemahiran pekerjaan untuk subsektor kediaman di Malaysia tidak banyak berubah dari tahun 2010 hingga 2015, walaupun terdapat peningkatan dalam produktiviti buruh. Peratusan pekerja berkemahiran tinggi meningkat sedikit daripada 6.3% kepada 8.7% sementara peratusan pekerja separuh mahir menurun daripada 91.9% kepada 88.0% dan peratusan pekerja berkemahiran rendah meningkat daripada 1.8% kepada 3.3%. Rajah 3.6 Komposisi kemahiran pekerjaan di dalam subsektor pembinaan kediaman, tahun 2010 dan 2015 %100 2010 80 2015 60 40 91.9 88.0 20 1.7 3.3 6.3 8.6 0 Berkemahiran Rendah Separuh Mahir Berkemahiran Tinggi Sumber: DOS (2012) dan DOS (2017a) Ini menunjukkan bahawa langkah-langkah untuk mendorong perubahan struktur di dalam industri didapati tidak efektif. Bahan binaan bagi Sistem Binaan Berindustri (Industrialised Building System atau IBS) hanya membentuk 1.5% daripada jumlah kos bahan binaan pada tahun 2010 dan meningkat sedikit kepada 2.5% pada tahun 2015 walaupun pelan tindakan DRN 2013-2017 menggalakkan penggunaan IBS dalam projek perumahan awam dan swasta. Selain itu, pecahan jumlah kos pengeluaran yang digunakan sebagai proksi untuk melihat sama ada terdapat perubahan struktur industri atau tidak, menunjukkan bahawa pecahan komponen-komponen kos bagi tahun 2010 dan 2015 sebahagian besarnya tetap sama. Peralihan kepada IBS mungkin memperlihatkan peningkatan dalam perbelanjaan modal selain tanah. Perbelanjaan modal dalam Rajah 3.7 dan Rajah 3.8 dikira bagi sektor pembinaan secara keseluruhan, manakala kos bahan binaan serta gaji dan upah yang dibayar dikira hanya bagi subsektor pembinaan kediaman, menunjukkan bahawa kesan perubahan struktur ke arah penggunanan IBS masih tidak signifikan. 96
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.7 Komposisi kos bagi subsektor kediaman, 2010 Perbelanjaan modal: Modal tanah 2% Perbelanjaan modal: Tanpa tanah 13% Gaji & upah yang dibayar 24% Kos bahan binaan 61% Sumber: DOS (2012) Rajah 3.8 Komposisi kos bagi subsektor kediaman, 2015 Perbelanjaan modal: Modal tanah 2% Perbelanjaan modal: Tanpa tanah 12% Gaji & upah yang dibayar 22% Kos bahan binaan 64% Sumber: DOS (2017a) Salah satu pemahaman daripada maklumat ini ialah sumber dan kualiti produktiviti sangat penting untuk menganjak keluk penawaran ke kanan dan meningkatkan keanjalannya. Tumpuan pada pembangunan pekerja mahir semata-mata mungkin tidak mencukupi bagi memacu peningkatan penawaran DRN 2018-2025 tanpa peralihan kepada tahap penggunaan teknologi yang lebih tinggi. Dalam kata lain, dasar mestilah berorientasikan ke arah mewujudkan permintaan bagi pekerja mahir untuk menyokong penggunaan teknologi- teknologi pembinaan, contohnya IBS dan kaedah pembinaan moden yang lain. 97
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.3.2 Keberuntungan Kekurangan data kos pembangunan kasar (gross development cost atau GDC) dan nilai pembangunan kasar (gross development value atau GDV) mengehadkan analisis yang lebih terperinci mengenai pemacu-pemacu dan lumrah keuntungan. Maka, untuk menganalisis keuntungan syarikat, beberapa komponen yang membentuk keuntungan, khususnya yang menjadi jurang antara harga rumah dengan kos pembinaan perlu diteliti. Data daripada CIDB dan NAPIC menunjukkan bahawa harga rumah di Malaysia telah meningkat hampir dua kali ganda sejak tahun 2008 sedangkan kos pembinaan seperti buruh, bahan dan mesin & kelengkapan, meningkat sedikit sahaja dalam tempoh yang sama (lihat Rajah 3.9). Peningkatan yang tidak seimbang dalam kedua-dua pemboleh ubah ini menunjukkan terdapatnya peningkatan sama ada dalam margin keuntungan, harga tanah atau kos kawal selia. Anggaran margin keuntungan bagi cadangan pembangunan projek perumahan dikira menggunakan GDV dan GDC semasa peringkat kajian kebolehlaksanaan sesuatu projek. Pemaju mungkin menghendaki agar cadangan pembangunan baharu memenuhi margin keuntungan tertentu sebagai sebahagian daripada strategi kewangan mereka. Sesetengah pemaju meningkatkan margin keuntungan dalam anggaran GDC mereka dengan mengambil kira pelbagai risiko dan ketidakpastian sebagai kos projek untuk memastikan keuntungan. Bagi menangani keengganan untuk membina perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah oleh pemaju swasta, pemahaman lebih mendalam mengenai faktor-faktor yang membentuk margin keuntungan yang munasabah daripada projek perumahan menerusi setiap segmen harga dan penerimaan pelbagai pihak berkepentingan berkenaan margin keuntungan tersebut adalah penting. Hal ini membolehkan dasar dan insentif dibentuk dengan lebih baik, dan akan memenuhi keperluan pembeli-pembeli rumah dan menyokong matlamat keuntungan69 pemaju-pemaju swasta. Namun, hal ini memerlukan lebih banyak pendedahan data GDC dan GDV, dan perlu disokong melalui proses-proses yang telus. 69 Tertakluk kepada Akta Kawalan Harga dan Anti Pencatutan 2011 98
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.9 Indeks harga rumah dan kos pembinaan, mengikut negeri, tahun 2008-2016 2008 = 100 220 220 200 180 HR K. Lumpur HR Selangor HR N. Sembilan HR Melaka 200 180 HR Sabah 160 160 Kos buruh 140 140 120 100 Kos buruh Kos bahan Kos Jentera & Kelengkapan 120 100 Kos bahan Kos Jentera & Kelengkapan 80 80 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 220 220 200 HR P. Pinang 200 180 160 140 HR Kedah HR Perlis 180 160 140 HR Sarawak Kos buruh 120 100 Kos bahan Kos buruh Kos Jentera & Kelengkapan 120 100 Kos bahan Kos Jentera & Kelengkapan 80 80 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 HR = Harga Rumah Sumber: CIDB (t.t.), NAPIC (t.t.a) dan pengiraan penulis 99
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.10 Bilangan kesalahan di bawah Akta 118, tahun 2010-2014 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: JPN (2017c) Laporan untung rugi memainkan peranan penting untuk mendedahkan kos pembinaan projek perumahan. Rajah 3.10 menunjukkan bahawa sejak kebelakangan ini, terdapat trend menaik dalam bilangan kesalahan yang dilakukan oleh pemaju di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Akta 118), iaitu akta yang mengawal selia industri perumahan formal di Malaysia. Bilangan kesalahan meningkat daripada 343 pada tahun 2014 kepada 440 pada tahun 2015 dan meningkat kepada 667 pada tahun 2016. Menurut Jabatan Perumahan Negara (JPN), kesalahan paling lazim ialah kes pemaju gagal mengemukakan akaun kewangan yang diaudit dan laporan kemajuan projek perumahan kepada JPN. 100
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.3.3 Tanah Tanah di lokasi strategik bagi pembangunan perumahan biasanya mahal dan terhad. Kekurangan tanah yang sesuai lebih ketara khususnya di kawasan bandar dan kawasan padat penduduk, menyebabkan harga tanah dan seterusnya harga rumah meningkat lebih tinggi70. Keadaan ini diburukkan lagi oleh urusan pemprosesan tanah yang panjang dan memakan masa, seperti pemilikan tapak dan kelulusan pembangunan, penukaran tanah, pecah bahagi tanah dan pengeluaran hak milik tanah dan biasanya mengakibatkan kelewatan71. Kelewatan proses-proses ini meningkatkan kos yang ditanggung oleh pemaju perumahan yang kemudiannya dipindahkan kepada pengguna dalam bentuk harga rumah yang lebih tinggi. Aktiviti spekulasi, harga tanah dan harga rumah juga saling berkait rapat. Jika terdapat ruang spekulasi harga rumah yang membawa kepada peningkatan GDV, pemaju harta tanah tidak keberatan untuk membida tanah pada harga yang lebih tinggi kerana mereka boleh menjana pendapatan yang lebih tinggi walaupun dengan kos tanah yang lebih tinggi. Maka, dalam pasaran tanah kediaman yang berfungsi secara bebas, harga tanah ditentukan secara residu, iaitu jumlah baki setelah ditolak dengan harga rumah yang boleh dibangunkan dan jumlah kos pembinaan (termasuk keuntungan)72 serta aktiviti-aktiviti spekulasi. Disebabkan ini serta faktor-faktor pasaran yang lain, lokasi perumahan bersubsidi yang menghadapi kekangan belanjawan selalunya lebih tertumpu di kawasan pinggir bandar , di mana harga tanahnya lebih rendah. Meskipun hal ini bukanlah masalah khusus bagi Malaysia sahaja, tekanan pembandaran yang semakin meningkat terhadap harga tanah memerlukan perancangan spatial yang efektif dan lebih terperinci mengikut konteks di Malaysia. Ini penting bagi memastikan terdapatnya tanah yang sesuai untuk perumahan bersubsidi selari dengan perancangan pembangunan jangka masa sederhana dan panjang. Selain adanya rancangan spatial sebagai panduan untuk pembangunan perumahan, bank tanah yang strategik juga menjadi faktor penting bagi perumahan sosial, perumahan bantuan kerajaan dan rumah kerajaan. Tanah strategik yang terhad akan mendorong kepada pembangunan perumahan 70 Grimes dan Aitken (2010) dan Kamal et al. (2016) 71 Tan (2011) 72 Harvey dan Jowsey (2004) 101
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN bersubsidi di tanah yang murah dan tidak strategik. Rumah-rumah tersebut dibina di atas tanah yang tidak mempunyai ciri-ciri habitat yang baik seperti jarak yang jauh ke sekolah, tempat pekerjaan dan pusat rekreasi, maka rumah- rumah tersebut akan kurang mendapat sambutan. Pembangunan perumahan yang tidak memenuhi permintaan memburukkan lagi masalah ketidakpadanan di dalam pasaran perumahan. Hal-hal berkaitan tanah terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri seperti yang termaktub di dalam Perlembagaan Persekutuan, manakala kerajaan persekutuan bertanggungjawab untuk merumus dasar dan peraturan bagi pembangunan perumahan. Program Perumahan Awam Kos Rendah selalunya dibiayai dan dilaksanakan oleh kerajaan persekutuan, manakala kerajaan- kerajaan negeri bertanggungjawab mengenal pasti tanah yang ada di negeri masing-masing bagi pembangunan perumahan serta memilih pembeli73 dan penyewa. Hal ini menunjukkan kepentingan penyelarasan antara kerajaan persekutuan dan negeri untuk menyediakan tanah bagi tujuan perumahan. Instrumen penting di dalam proses ini ialah rancangan fizikal yang disediakan pada peringkat nasional dan subnasional. Dalam mengenal pasti tanah yang ada dan sesuai bagi pembangunan perumahan baharu, kerajaan negeri akan merujuk rancangan struktur negeri dan rancangan tempatan daerah yang selari dengan Rancangan Fizikal Negara di bawah kerajaan persekutuan. Rancangan struktur negeri ialah titik rujukan penting bagi kerajaan negeri untuk mengenal pasti tanah yang sesuai untuk perumahan, yang mungkin berbeza mengikut jenis perumahan. Penggunaan tanah di dalam rancangan tempatan dan rancangan struktur negeri biasanya dibuat berdasarkan ketersediaan tanah, keperluan perumahan dan anggaran permintaan jangka sederhana ke jangka panjang. Pelbagai kriteria diambil kira di dalam rancangan tersebut, contohnya jarak ke tempat kerja, sekolah, peruncit dan stesen pengangkutan awam. Disebabkan oleh kekangan data dan maklumat terhad berkaitan tanah, penyelidikan lanjut perlu dilakukan untuk memahami dengan lebih mendalam cabaran pada peringkat subnasional berhubung dengan penggunaan rancangan struktur dan rancangan tempatan sebagai alat untuk menangani isu utama berkaitan kesesuaian tanah bagi projek perumahan awam. 73 Syafiee Shuid (2016) 102
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.3.4 Peraturan Kelulusan Merancang Kelewatan memperoleh kelulusan tidak harus dipandang ringan kerana boleh memberi kesan kepada penawaran perumahan dan harga rumah. Sekiranya permintaan terhadap perumahan semakin meningkat, tetapi respons daripada penawaran adalah perlahan disebabkan oleh kelewatan kelulusan, harga rumah secara amnya akan meningkat kerana penawaran perumahan yang terhad. Kelewatan ini juga boleh menyumbang kepada kenaikan harga rumah disebabkan oleh peningkatan kos pegangan (holding cost) sesebuah pembangunan. Hal ini seterusnya menyebabkan masalah kemampuan menanggung rumah. Cadangan pembangunan tertakluk kepada pelbagai garis panduan dan kelulusan daripada jabatan-jabatan pada peringkat negeri dan tempatan. Hal ini penting untuk memastikan penggunaan tanah untuk tujuan yang sewajarnya dapat dicapai, bandar dan bandar raya dibangunkan berdasarkan perancangan yang wajar, piawaian minimum bagi bangunan-bangunan dipenuhi, dan kerja-kerja pembinaan tidak merosakkan kawasan pembangunan dan persekitaran74. Pusat Sehentian (One Stop Centre atau OSC), sebuah platform yang menyelaraskan penyerahan dokumen berkaitan dengan kelulusan pembangunan, telah diperkenalkan oleh kerajaan persekutuan pada tahun 2007. Penubuhan OSC merupakan salah satu inisiatif untuk menambah baik proses kelulusan pembangunan di semua peringkat pihak berkuasa tempatan. OSC menyelaraskan penyerahan permohonan pembangunan serta menyeragamkan proses kelulusan bagi cadangan-cadangan pembangunan yang dahulunya berbeza mengikut setiap bahagian permohonan dan berbeza antara satu satu pihak berkuasa tempatan dengan pihak berkuasa tempatan yang lain. 74 Khairuddin (2002) 103
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Sebelum OSC diperkenalkan, kelulusan pembangunan menetapkan empat jenis permohonan diserahkan secara berasingan dan secara berperingkat75. Hierarki proses pemohonan tersebut adalah: 1) Permohonan berkenaan hal tanah 2) Permohonan kebenaran merancang 3) Permohonan pelan bangunan 4) Permohonan pelan kerja tanah, jalan dan saliran Proses kelulusan akan mengambil masa yang lama kerana pemohon perlu menunggu satu permohonan diluluskan sebelum membuat permohonan berikutnya. Sebagai contoh, kebenaran merancang diperlukan sebelum penyerahan permohonan pelan bangunan boleh dibuat. Dengan adanya OSC, tempoh untuk mendapatkan kelulusan pembangunan menjadi lebih pendek kerana keempat-empat permohonan kini boleh diserahkan secara serentak. Mengikut sistem OSC, tempoh masa bagi keseluruhan proses kelulusan ialah 92 hari bekerja bagi kawasan tanpa rancangan tempatan dan 67 hari bekerja bagi kawasan yang mempunyai rancangan tempatan yang diwartakan76. Namun, tempoh ini hanya merupakan satu garis panduan dan pihak berkuasa negeri atau tempatan boleh menyesuaikan tempoh ambang mengikut keadaan di lokaliti masing-masing. Di Pulau Pinang misalnya, tempoh masanya ialah 108 hari77. OSC yang terkini ialah OSC 3.078. Sistem baharu ini memasukkan fasa pra- perundingan sebagai peringkat pertama proses kelulusan. Fasa pra-perundingan ialah fasa apabila pemohon dimaklumkan tentang keperluan yang ditetapkan oleh pengendali utiliti air, Tenaga Nasional Berhad (TNB), Suruhanjaya Komunikasi dan Multimedia Malaysia dan pejabat tanah. Pemohon menerima laporan teknikal yang mengandungi keperluan teknikal yang ditetapkan oleh agensi-agensi ini sebagai panduan kepada cadangan pembangunan formal. Namun, laporan teknikal ini hanya sah untuk tempoh enam bulan selepas dikeluarkan. Jika penyerahan permohonan tidak dilakukan dalam tempoh enam bulan, fasa pra-perundingan yang lain perlu dilalui dan keperluan yang ditetapkan dalam fasa praperundingan baharu boleh berubah bagi rancangan pembangunan yang sama. 75 Abdullah et al. (2011) 76 Rehda Institute (t.t.) 77 Berdasarkan perbincangan pasukan penyelidikan bersama pihak berkuasa perumahan Pulau Pinang 78 REHDA (t.t.) 104
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Walaupun penambahbaikan dalam proses kelulusan melalui OSC dilaksanakan, proses kelulusan pembangunan yang lebih cepat tidak semestinya bermakna penawaran perumahan akan bertambah. Ini kerana, penawaran yang dirancang, iaitu projek perumahan yang telah menerima kelulusan pembangunan mungkin tidak direalisasikan kepada projek perumahan yang mula dibina atau sebagai penawaran akan datang. Pada tahun 2015 dan 2016, terdapat 568,937 dan 601,671 unit penawaran yang dirancang, tetapi hanya 142,961 unit (25.1%) pada tahun 2015 dan 121,326 unit (20.2%) pada tahun 2016 direalisasikan kepada projek perumahan yang baru dimulakan. Sistem berpusat yang sistematik bagi penyerahan cadangan pembangunan seperti portal OSC perlu disertakan dengan rancangan pembangunan yang mematuhi garis panduan pembangunan dan keperluan teknikal. Hal ini penting untuk mengelakkan cadangan pembangunan ditolak, yang akan menyebabkan pemohon terpaksa mereka bentuk semula dan menyerahkan semula cadangan, seterusnya, menjadikan proses kelulusan bertambah panjang. Walaubagaimanapun, kebenaran merancang boleh diperbaharui sebaik sahaja ianya tanpa menjejaskan permit dan lesen penjualan pemaju. Oleh itu, tiada dorongan bagi pemaju untuk menjual atau membina dengan lebih cepat, walaupun selepas mereka menerima kelulusan pembangunan. Sebaliknya, sesetengah pemaju mungkin membuat spekulasi dan menunggu nilai pasaran kawasan pembangunan itu meningkat sebelum mula menjual/melancarkan projek perumahan mereka. Selain itu, Permit Iklan dan Lesen Pemaju (Advertising Permit and Developer's License atau APDL) boleh diserahkan untuk diperbaharui dengan harga rumah yang lebih tinggi bagi rancangan projek yang sama. Dianggarkan bahawa kira- kira 30% pemaju yang menyerahkan permohonan pembaharuan APDL menaikkan harga unit perumahan mereka. Namun demikian, terdapat juga beberapa kes di mana pemaju memohon untuk menaikkan harga rumah setahun selepas unit perumahan dilancarkan79. 79 Berdasarkan perbincangan pasukan penyelidikan bersama JPN 105
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Portal OSC diwujudkan untuk memantau perkembangan proses penyerahan cadangan pembangunan, yang tertakluk kepada kelulusan daripada pelbagai agensi. Reka bentuk dan aspek teknikal portal OSC boleh dipertingkatkan lagi untuk memudahkan capaian yang lebih baik kepada maklumat-maklumat projek perumahan yang lebih terperinci. Maklumat tambahan boleh ditambah secara sistematik dan mudah untuk mengumpul beberapa sumber data yang mempunyai nilai tambah. Kos pematuhan dan sumbangan Pemain-pemain industri sering menyatakan bahawa kos pematuhan dan sumbangan adalah antara cabaran utama dalam perniagaan pembangunan perumahan kerana kos-kos ini membentuk komponen besar dalam kos80 pembangunan perumahan. Disebabkan kekurangan data, dakwaan ini tidak dapat disahkan. Berkenaan dengan kos pematuhan, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 membenarkan pihak berkuasa negeri dan tempatan membangunkan peraturan dan peruntukan bagi caj pembangunan. Kos ini termasuk, tetapi tidak terhad kepada, caj premium bagi penukaran penggunaan tanah, penukaran hak milik tanah, caj kenaikan nisbah plot, dan fi pemprosesan. Kos dan keperluan ini ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan untuk memastikan pembangunan dijalankan mengikut prinsip dan prosedur perancangan yang wajar. Pematuhan undang-undang memastikan penggunaan tanah yang sewajarnya dan mengawal selia piawaian bangunan. Pihak berkuasa negeri juga boleh mengecualikan pemaju daripada membayar apa-apa caj pembangunan, tertakluk kepada terma dan syarat yang ditetapkan oleh mereka. Ini bermakna pihak berkuasa negeri dan tempatan boleh mengecualikan caj pembangunan dengan menghendaki pemaju menyediakan unit perumahan kos rendah atau memenuhi apa-apa piawaian atau objektif sosial dan alam sekitar. 80 Cagamas (2013) 106
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Fi-fi yang dipungut disalurkan ke dalam pelbagai akaun amanah bagi tujuan yang berbeza-beza seperti mengurangkan kos pentadbiran serta menyediakan infrastruktur dan kemudahan awam bagi sesuatu projek pembangunan. Contohnya, cadangan pembangunan yang mengubah nisbah plot dan meningkatkan kepadatan sesuatu kawasan menghendaki pihak berkuasa tempatan menyediakan dan menyelenggara tempat awam dan sistem pengangkutan untuk menampung penduduk yang kian bertambah. Berkenaan dengan kos sumbangan, pemaju-pemaju mendakwa bahawa kos sumbangan untuk penyediaan utiliti dan perkhidmatan menyumbang kepada peningkatan kos pembangunan projek81. Isu ini turut diketengahkan oleh Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan baru-baru ini82. Isu ini berkisarkan hujah bahawa penyedia perkhidmatan utiliti seperti TNB, Telekom, Syarikat Bekalan Air Selangor Sdn Bhd dan Indah Water Konsortium juga merupakan syarikat swasta yang bermotifkan keuntungan. Namun, syarikat-syarikat ini masih mengenakan bayaran ke atas pemaju bagi penyediaan infrastruktur dan sumbangan modal yang lain pada masa yang sama menghendaki pembeli rumah membayar perkhidmatan secara bulanan. Penyedia-peyedia utiliti juga merupakan antara agensi-agensi yang menetapkan keperluan teknikal bagi rancangan pembangunan mereka. Penswastaan agensi- agensi ini boleh meletakkan mereka dalam satu situasi konflik kepentingan yang mungkin terjadi apabila mereka mengenakan fi dalam menentukan keperluan bagi sesuatu rancangan pembangunan. Walaupun kritikan ini menimbulkan satu kebimbangan berasas yang harus dipertimbangkan, harus diketahui bahawa kos pematuhan dan sumbangan hanyalah sebahagian kecil daripada kos keseluruhan sesuatu projek perumahan. Sumbangan kepada syarikat utiliti yang diswastakan berada dalam julat antara 2.0% hingga 5.0% daripada jumlah kos pembangunan83. Oleh sebab itu, persoalan sama ada penurunan kos pematuhan dan sumbangan akan mengakibatkan penurunan harga yang ketara jika penyedia perkhidmatan utiliti menyerap kos tersebut, masih menjadi persoalan empirikal. 81 Yam (2014) 82 Persatuan Pembeli Rumah (2011) 83 Cagamas (2013) 107
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rencana 3.1 Adakah Kediaman Kecil (Tiny Homes) menjadi penyelesaian kepada cabaran perumahan di Malaysia? Walaupun tiada takrifan yang jelas Kediaman Kecil (Tiny Homes), tetapi secara amnya unit kediaman ini berkeluasan antara 100 hingga 250 kps dan mempunyai kemudahan asas seperti dapur serta tempat untuk tidur dan mandi84. Ianya juga sering dirujuk sebagai rumah kecil, rumah bersaiz bot, rumah kontena dan rumah mudah alih. Meskipun reka bentuk modular yang menyeluruh dan bahan inovatif digunakan dalam pembinaannya, konsep Kediaman Kecil adalah berdasarkan satu prinsip iaitu menjadikan rumah lebih kecil agar lebih murah dan lebih cepat dibina berbanding dengan rumah-rumah lain yang ada di pasaran. Sesetengah rumah ini juga bersifat boleh alih. Bagi menjadikan konsep seperti ini sebagai agenda perumahan negara, pertama sekali, reka bentuk Kediaman Kecil mestilah mematuhi "Piawaian Perumahan Berkualiti". Piawaian ini harus dijadikan penanda aras untuk menentukan sama ada saiz dan konsep Kediaman Kecil boleh diterima dan diperlukan oleh rakyat. Pembangunan Tiny Homes juga hendaklah dikawal selia untuk memastikan pembinaanya tidak bercanggah dengan mana-mana undang-undang yang terpakai. Maka, pembinaan Tiny Homes harus mematuhi peraturan- peraturan pembangunan tempatan dan keperluan-keperluan teknikal yang berkaitan. Undang-undang yang mungkin berkaitan dengan Tiny Homes boleh meliputi perkara-perkara seperti spesifikasi unit perumahan hinggalah kepada status lokasi rumah tersebut dibina memandangkan Tiny Homes mungkin mempunyai isu tanah yang sama seperti petempatan haram. Hal ini penting untuk memastikan kualiti Kediaman Kecil menepati piawaan yang ditetapkan, penggunaan tanahnya ditadbir dengan sewajarnya, dan beban fiskal untuk mengurus rumah-rumah ini tidak akan timbul. Keperluan bagi pembangunan Tiny Homes dan yang seumpamanya juga perlu difahami di dalam konteks agenda perumahan negara. Isu perumahan di Malaysia ialah isu kemampuan. Seperti yang digariskan dalam laporan Making Housing Affordable ', usaha untuk menjadikan sudut 84 Leila dan Abbilyn (2014) 108
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN penawaran sektor perumahan lebih produktif melalui penggunaan teknologi pembinaan boleh menjadi kunci untuk menjadikan pasaran perumahan sebagai mampu tanggung. Penggunaan teknologi akan membantu meningkatkan kecekapan dan mengurangkan kos dalam pembinaan rumah, lantas membawa kepada penurunan harga rumah. Sementara itu, negara lain yang menggalakkan konsep Tiny Homes mempunyai keperluan agenda perumahan yang berbeza. Contohnya, di AS, kediaman kecil merupakan respon terhadap krisis gadai janji subprima (subprime mortgage crisis) apabila terdapat ramai isi rumah yang menganggur dan hilang tempat tinggal dalam waktu yang singkat85. Di Georgia, gerakan rumah kecil (juga dikenal sebagai kotej keluarga individu) adalah satu reaksi terhadap petempatan mangsa konflik Rusia-Georgia pada tahun 200886. Selain itu, idea menggunakan rumah kecil untuk menempatkan pelarian telah diterima sebagai agenda global87. Dasar ini diperkenalkan di negara lain untuk mengelakkan taraf hidup rakyat menjadi bertambah buruk dengan menangani cabaran yang sangat khusus. Setakat ini, tidak dapat dipastikan sama ada Tiny Homes menjadi penyelesaian kepada cabaran perumahan di Malaysia. 3.4 Sistem Penyediaan Perumahan 3.4.1 Daripada sistem jual-kemudian-bina (sell-then-build atau STB) kepada sistem bina-kemudian-jual (build-then-sell atau BTS) Sistem STB Sejak beberapa dekad yang lalu, sistem STB telah digunakan sebagai mekanisme utama untuk menyediakan rumah di Malaysia. Sistem STB merujuk sistem yang membolehkan rumah dijual sebelum dibina, atau dijual pada peringkat pembinaan. Sistem STB dianggap penyelesaian yang praktikal bagi negara membangun seperti Malaysia untuk meningkatkan stok perumahan negara dalam tempoh masa yang agak singkat. Pemerhatian bagi Rancangan Malaysia memperlihatkan bahawa pencapaian sektor awam dan swasta melebihi sasaran untuk menyediakan perumahan yang ditetapkan menerusi sistem STB (Jadual 3.1), kecuali bagi 85 86 UNHCR (2010) 87 Michele dan Lindsay (2016) Ibid 109
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rancangan Malaysia Ke-4 (1981 - 1985), Ke-5 (1986 - 1990) dan Ke-9 (2006 - 2010) iaitu ketika kemerosotan ekonomi berlaku dan menyebabkan prestasi sektor awam dan swasta berada di bawah sasaran. Sistem STB juga berguna untuk menjana pertumbuhan dan pekerjaan serta memenuhi keperluan sosial seperti keperluan perumahan kos rendah. Jadual 3.1 Prestasi sektor perumahan di bawah Rancangan Malaysia Rancangan Malaysia Sasaran (unit) Sektor Awam Pencapaian (unit) Sektor Swasta Jumlah Pertama (1966 - 1970) t.m. t.m. Ke-2 (1971 - 1975) t.m. 86,076 173,734 259,810 Ke-3 (1976 - 1980) t.m. 121,510 362,680 484,190 Ke-4 (1981 - 1985) 923,300 201,900 204,170 406,070 Ke-5 (1986 - 1990) 701,500 97,126 203,802 300,928 Ke-6 (1991 - 1995) 573,000 84,542 562,918 647,460 Ke-7 (1996 - 2000) 800,000 121,624 737,856 859,480 Ke-8 (2001 - 2005) 615,000 188,669 655,374 844,043 Ke-9 (2006 - 2010) 709,400 110,800 448,200 559,000 Ke-10 (2011 - 2015) t.m. t.m. t.m. t.m. Ke-11 (2016 - 2020) 653,000* t.m. t.m. t.m. Nota: Sasaran untuk perumahan mampu milik awam hanya seperti yang dinyatakan dalam Kertas Strategi 6 Rancangan Malaysia Ke-11 Sumber: EPU (pelbagai tahun) Walau bagaimanapun, sistem STB telah mencetuskan beberapa masalah kepada pembeli rumah. Salah satu isu utama sistem STB ialah ketidakseimbangan tanggungan risiko antara pembeli rumah, pemaju dan pembiaya. Di bawah sistem STB, tanggungjawab untuk membiayai pembangunan perumahan dipikul oleh pembeli rumah melalui pinjaman bank yang harus diambil semasa menandatangani perjanjian pembelian. Dalam hal ini, pembeli terpaksa menanggung risiko berlebihan yang bukan di bawah kawalan mereka, terutamanya semasa tempoh pembinaan. Kesan paling serius daripada perkara ini ialah apabila projek itu terbengkalai. 110
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN KPKT telah mengenal pasti beberapa penyebab projek perumahan terbengkalai dan masalah yang dihadapi oleh pemaju, seperti yang berikut: Pengurusan kewangan dan pentadbiran projek yang lemah oleh pemaju • Kadar pembelian yang rendah bagi projek yang dilancarkan, membawa kepada kegagalan mencapai sasaran keuntungan di pihak pemaju Kekurangan analisis yang kukuh ke atas pulangan pelaburan Sesuatu projek perumahan itu terbengkalai apabila88: Projek tidak disiapkan pada sebelum atau selepas tarikh serahan yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli dan tiada aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam bulan secara berterusan, atau Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau di bawah undang-undang lain yang berkaitan, atau Pemaju perumahan berlesen digulung dan diletakkan di bawah Kuasa Penerima, Pembubaran, atau Jabatan Insolvensi Malaysia atau pemaju perumahan berlesen telah memaklumkan Pengawal Perumahan secara bertulis bahawa mereka tidak dapat meneruskan lagi pembangunan projek itu, atau KPKT telah mengesahkan, di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), bahawa projek perumahan itu ialah projek terbengkalai. Menurut Rancangan Malaysia Ke-6, pada tahun 1990, terdapat 277 projek terbengkalai yang melibatkan 63,560 unit rumah dan 36,130 pembeli rumah. Nilai anggaran projek-projek itu ialah RM3.6b. Sejak kebelakangan ini, purata sebanyak 95 projek perumahan swasta setahun dikategorikan sebagai "terbengkalai" antara tahun 2010 hingga 2016 (Jadual 3.2). Ini melibatkan purata 21,628 pembeli setahun. Walaupun penguatkuasaan undang-undang dijalankan, kes perumahan terbengkalai tidak menunjukkan penurunan. Contohnya, pada tahun 2016, kes perumahan terbengkalai baharu dilaporkan sebanyak 26 projek berbanding 11 projek pada tahun 2015. 88 JPN (t.t.) 111
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Jadual 3.2 Statistik projek terbengkalai, tahun 2010-2016 Tahun Jumlah Bilangan Projek Bilangan Projek Terbengkalai pada Akhir Tahun Bilangan Unit Rumah Bilangan Pembeli 2010 1,484 161 50,605 32,848 2011 2,809 116 42,363 28,579 2012 3,580 95 37,252 26,124 2013 3,767 87 32,710 23,572 2014 3,764 67 24,726 17,468 2015 3,888 68 16,419 11,465 2016 3,130 74 16,036 11,339 Sumber: JPN (pelbagai tahun) Selain itu, masalah berkaitan penyediaan perumahan di bawah sistem STB jauh lebih serius jika projek "lewat" dan "sakit" turut diambil kira. Di bawah sistem STB, tempoh penyerahan rumah yang siap dibina adalah ditetapkan selama 24 bulan bagi perumahan bertanah dan 36 bulan bagi pembangunan strata. Namun, perubahan faktor persekitaran atau masalah pengurusan sewaktu fasa pembinaan boleh menyebabkan projek tidak dapat disiapkan dalam tempoh yang dijanjikan. Hal ini mengakibatkan projek dikelaskan sebagai "lewat" dan "sakit". JPN mentakrifkan sesuatu projek sebagai "lewat" apabila jurang antara kerja proses sebenar dengan kerja yang dijadualkan ialah antara 10% hingga 30%. Sementara itu, sesuatu projek menjadi projek sakit apabila jurang tersebut melebihi 30% atau projek gagal disiapkan dalam tempoh pembinaan. Antara tahun 2010 hingga 2016, purata bilangan projek lewat dan sakit dilaporkan sekitar 260 projek setahun. Ini melibatkan purata hampir 30,000 pembeli setahun (Jadual 3.3). 112
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Jadual 3.3 Statistik projek lewat dan sakit, tahun 2010-2016 Tahun Lewat Bilangan Pembeli Sakit Bilangan Pembeli 2010 43 2,774 228 27,368 2011 50 4,764 235 25,511 2012 40 2,187 216 20,484 2013 43 8,153 204 19,016 2014 51 5,302 165 24,018 2015 51 8,095 150 17,565 2016 77 11,653 269 27,282 Sumber: JPN (pelbagai tahun) Projek lewat, sakit dan terbengkalai mempunyai pelbagai kesan negatif, terutamanya kepada pembeli rumah. Sistem STB menghendaki pembeli rumah membuat bayaran pendahuluan dan bayaran secara berperingkat apabila pembinaan mencapai tahap tertentu, iaitu 10; 10; 15; 10; 10; 10; 5; 5; 5; 12.5; 2.5; 5 dalam % (bermula bayaran 10.0% pertama atau tarikh Perjanjian Jual Beli) sementara menunggu pembinaan siap. Apabila kemajuan pembinaan tidak mengikut masa yang ditetapkan, hal ini menimbulkan implikasi kewangan ke atas pembeli kerana mereka perlu terus membayar ansuran pinjaman bulanan kepada bank, pada masa yang sama menanggung kos rumah yang sedang mereka diami. Meskipun berlakunya kelewatan, di bawah peraturan sedia ada, pembeli tidak dibenarkan untuk menarik diri daripada perjanjian pembelian, tetapi hanya mempunyai hak untuk menerima pampasan bagi penyerahan pemilikan kosong yang lewat, setelah pembinaan rumah selesai. Dalam kes projek terbengkalai, implikasi kewangan kepada pembeli lebih teruk kerana sesetengah daripada mereka telah mengeluarkan simpanan untuk membuat bayaran pendahuluan dan akhirnya terpaksa menanggung hutang yang banyak tanpa memiliki rumah yang diimpikan. Kesan negatif lain sistem STB ialah berkaitan perbelanjaan kerajaan. Dana awam perlu diperuntukkan untuk memulihkan semula projek perumahan terbengkalai dengan memberikan insentif kepada pemaju swasta yang lain untuk menyambung kerja pembinaan. Kerajaan telah membelanjakan sejumlah RM219j antara tahun 2011 hingga Julai 2017, atau purata kira-kira RM33j wang pembayar cukai setahun, untuk memulihkan semula projek perumahan terbengkalai. Ini melibatkan pembinaan semula 32 projek yang terdiri daripada 5,827 buah rumah dan 5,079 pembeli rumah. 113
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Jadual 3.4 Statistik projek terbengkalai yang dipulihkan semula melalui pendanaan kerajaan, 2011 - Julai 2017 Tahun Bilangan Projek Unit Perumahan Pembeli Amaun Perbelanjaan (RM '000) 2011 5 334 282 14.5 2012 7 1,123 1,003 51.4 2013 7 1,278 1,146 50.3 2014 6 1,957 1,664 45.1 2015 5 989 872 40.8 2016 1 50 41 2.7 July 2017 1 96 71 14.8 Total 32 5,827 5,079 219.5 Sumber: JPN (2017a) Selain masalah yang telah dinyatakan, pembeli rumah di bawah sistem STB juga terdedah kepada risiko ketidakpatuhan spesifikasi yang dipersetujui dalam Perjanjian Jual Beli. Ketidakpatuhan ini merangkumi hasil kerja yang kurang berkualiti dan kecacatan pada unit yang telah siap. Pada tahun 2016, terdapat 1,124 kes kecacatan dan kerosakan yang dilaporkan kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Daripada jumlah ini, 665 ialah laporan berhubung dengan unit siap yang tidak mengikut spesifikasi Perjanjian Jual Beli dan 155 berkenaan masalah dinding dan lantai89. Memandangkan keperluan perumahan pada masa ialah untuk meningkatkan penawaran perumahan mampu milik, satu lagi kelemahan sistem STB ialah sistem ini tidak menggalakkan pemodenan industri pembinaan. Seperti yang dinyatakan dalam bahagian produktiviti, langkah untuk mendorong perubahan struktur dalam industri perumahan ke arah tahap penggunaan teknologi yang lebih tinggi, contohnya IBS, tidak berjaya. Hal ini disebabkan oleh ciri sistem STB yang membolehkan pemaju menjual dahulu, menetapkan keuntungan dan kemudian mempunyai dua atau tiga tahun sebelum menyerahkan rumah. Tiada insentif untuk membina rumah dengan lebih cepat dengan teknologi yang lebih baik memandangkan keuntungan telah dilindungi sejak dari awal lagi. Maka, insentif IBS untuk mempercepatkan pembinaan rumah menjadi tidak relevan akibat daripada penggunaan sistem STB. 89 KPKT (2017a) 114
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Sistem Bina-Kemudian-Jual (BTS) Menyedari akan kelemahan yang wujud dalam sistem STB, maka pada tahun 2007 kerajaan telah mengumumkan pelaksanaan sistem penyediaan perumahan alternatif, iaitu BTS. Sistem ini mengkehendaki pemaju perumahan menanggung dahulu kos pembinaan projek perumahan. Dengan sistem BTS, tahap modal yang mencukupi penting bagi pemaju sebelum boleh memasuki pasaran dan membangunkan projek. Sekiranya tiada modal yang cukup, pemaju dikehendaki menunjukkan kepercayaan kredit yang kukuh untuk mendapatkan pinjaman daripada institusi-institusi kewangan. Terdapat dua variasi sistem BTS. Pertama ialah sistem BTS 100%. Sistem BTS 100% pada asasnya bermakna projek perumahan mesti disiapkan termasuk memperoleh Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance atau CCC) sebelum pemaju dibenarkan untuk beralih ke fasa jualan dan pemasaran. Pembeli rumah dikehendaki membuat bayaran pendahuluan (10.0% daripada harga belian) hanya selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli. Kedua ialah sistem BTS 10:90. Pada tahun 2012, kerajaan mengumumkan bahawa sistem ini akan diwajibkan bermula pada tahun 2015. Sistem BTS 10:90 menetapkan deposit 10% dibayar oleh pembeli selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli, tetapi baki 90% daripada harga belian hanya perlu dibayar selepas projek disiapkan dan CCC dikeluarkan. 10% dibayar kepada peguam yang bertindak sebagai pihak berkepentingan dan pembelian dianggap telah dimuktamadkan. Dari perspektif pembeli rumah, sistem ini masih merupakan model STB disebabkan rumah masih belum dibina atau siap pada masa Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Perbezaan besar dengan model STB biasa ialah jika pemaju gagal menyiapkan projek atau membiarkan projek terbengkalai, pembeli terlindung daripada kesan penuh akibat kegagalan ini. Sistem BTS boleh dianggap sebagai konsep yang lebih efektif untuk menangani pemaju perumahan yang menyeleweng. Selain itu, sistem BTS dapat mempercepatkan penyediaan rumah dengan kualiti perumahan yang lebih baik dan menghindari risiko kegagalan projek untuk pembeli rumah. 115
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Pelaksanaan BTS 100 dan BTS 10:90 Walaupun pengumuman telah dibuat oleh kerajaan untuk menjadikan sistem BTS 10:90 sebagai mandatori dari tahun 2015, pelaksanaannya adalah sangat perlahan dengan penerimaan yang kurang memberangsangkan daripada pemaju. Daripada 4,194 lesen projek perumahan baharu yang dikeluarkan dari tahun 2013 hingga 2016, hanya 111 projek perumahan berdaftar di bawah sistem BTS 10:90. Salah satu alasan yang biasa diberikan ialah kekurangan modal bagi membolehkan pemaju melaksanakan projek perumahan di bawah sistem penyediaan tersebut. Pemaju biasanya perlu bergantung kepada sejumlah pembiayaan daripada institusi kewangan sehingga projek siap. Pelaksanaan sistem BTS juga sering dikatakan sebagai satu cabaran kepada pemaju kecil, dan akan menjejaskan pembangunan perumahan berskala kecil di kawasan luar bandar disebabkan oleh kemampuan kewangan pemaju yang terhad. Namun, menurut BNM90, sistem perbankan mempunyai kemampuan kewangan dan menyokong pemaju perumahan dengan memberikan pembiayaan penyambung (bridging loan) (bagi sistem STB) atau pembiayaan projek (bagi sistem BTS) kepada pemaju berkelayakan yang mengusahakan projek perumahan berdaya maju. Pada masa ini, pembiayaan yang diberikan oleh institusi perbankan kepada pemaju dan kontraktor perumahan pada amnya adalah untuk pembelian tanah dan bangunan (41.0%), modal kerja (37.0%), pembinaan (14.0%), pembelian aset lain (bukan tanah/bangunan) dan tujuan lain (8.0%). Berhubung dengan kesan BTS ke atas pemaju berskala kecil, boleh dikatakan bahawa daya maju sistem BTS dan BTS 10:90 bukan sahaja bergantung pada skala pemaju, tetapi juga skala projek. Ini bermakna walaupun bagi pemaju berskala kecil, sesuatu projek masih berdaya maju di bawah sistem BTS jika skala projek yang diusahakan oleh syarikat itu bersesuaian dengan keupayaan modal dan kemahirannya. Salah satu kebimbangan utama dalam menggerakkan sistem BTS ialah kesan ke atas harga rumah. Di bawah sistem BTS, pemaju akan menghadapi kos pegangan yang lebih tinggi dari segi bayaran faedah bagi pembiayaan yang diambil. Berbeza dengan STB, tiada tuntutan bayaran berperingkat boleh dibuat 90 BNM (2017d) 116
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN daripada pembeli sehingga pembinaan telah siap dan rumah diserahkan. Kos ini dijangka dipindahkan kepada pembeli dalam bentuk harga rumah yang lebih tinggi. Hal ini berbeza daripada amalan sekarang di bawah STB iaitu bayaran secara berperingkat membolehkan pemaju meminimumkan masalah aliran tunai semasa tempoh pembinaan, pada masa yang sama mengelakkan kos pembiayaan projek yang mungkin perlu dipinjam disebabkan oleh kekurangan modal. Sebaliknya, sesetengah pihak berpendapat bahawa harga jualan semasa tarikh pelancaran mungkin lebih rendah berbanding setelah rumah siap dibina untuk menarik pembeli. Namun, kebimbangan bahawa sistem BTS akan meningkatkan harga rumah masih boleh dipersoalkan. Berdasarkan pemerhatian JPN91 ke atas projek sedia ada yang dilaksanakan di bawah sistem BTS, harga yang ditawarkan di bawah BTS 10:90 pada masa ini didapati hampir sama dengan harga yang ditawarkan dalam sistem STB, bagi projek perumahan yang sepadan. Harga ditetapkan mengikut nilai pasaran semasa apabila unit itu dijual atau dilancarkan. Bagi sistem BTS, harga ditentukan apabila pembinaan unit disiapkan manakala bagi STB, harga ditentukan apabila projek dilancarkan. Jika jualan kedua-dua jenis projek ini dilaksanakan pada masa yang sama, pemaju perlu menilai keadaan pasaran semasa untuk memastikan semua unit berjaya dipasarkan dan dijual. Dengan penyingkiran risiko yang berkaitan dengan isu rumah terbengkalai, kelewatan dan kualiti rumah di bawah sistem BTS; pembeli rumah mungkin merasakan bahawa mereka mendapat hasil yang sewajarnya apabila membayar lebih untuk sebuah rumah yang telah siap, yang boleh mereka lihat berbanding menunggu selama dua tahun untuk mendapatkan rumah yang diidamkan. Ini menunjukkan bahawa walaupun terdapat wujudnya peningkatan harga, kesan akhir di bawah kedua-dua sistem mungkin sama: pembeli di bawah sistem BTS membayar lebih semasa menerima rumah dan pembeli di bawah sistem STB membayar lebih pada peringkat pembinaan dalam bentuk bayaran faedah bulanan. Sistem BTS, sekurang-kurangnya boleh menyingkirkan pelbagai risiko semasa tempoh pembinaan yang dihadapi oleh pembeli rumah sekarang. Setakat ini, 91 JPN (2017b) 117
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN tidak terdapat laporan bahawa projek BTS 10:90 yang berlesen lewat, sakit atau terbengkalai dan tiada tuntutan dibuat oleh pembeli projek ini terhadap pemaju. Selain itu, satu kajian92 mendedahkan bahawa tahap kecacatan dalam sistem BTS adalah rendah dan kebanyakan kecacatan yang ada hanya memberi kesan kepada nilai estetik rumah itu. Hasil kajian ini juga mengesahkan kajian terdahulu93 yang menyatakan bahawa amalan bina dahulu dan jual kemudian dapat mengurangkan kecacatan pada rumah. Kajian ini juga berpendapat bahawa untuk memastikan sasaran keuntungan dan menggalakkan pembeli memuktamadkan pembelian mereka, pemaju perumahan dalam sistem BTS dilihat berusaha dengan lebih gigih untuk menyediakan rumah yang berkualiti kepada bakal klien mereka. Dengan itu, kajian ini merumuskan bahawa amalan sistem penyediaan perumahan BTS terbukti berjaya menyediakan rumah dengan kecacatan yang rendah. Kebimbangan utama terhadap pelaksanaan BTS ialah risiko kewangan lebih tinggi yang perlu ditanggung oleh pemaju. Oleh itu, bagi membolehkan sistem ini diterima secara holistik, penekanan harus diberikan terhadap penilaian kredit yang kukuh ke atas pemaju. Ini perlu dinilai berdasarkan daya maju projek serta pengalaman dan kekukuhan kewangan pemaju. Menurut BNM94, perkara-perkara yang perlu diberikan perhatian termasuk: Bagi meminimumkan risiko projek perumahan terbengkalai, institusi kewangan yang menyediakan pembiayaan penyambung (bridging loan) atau pembiayaan projek (project financing) kepada pemaju perumahan dikehendaki menilai pembangunan projek kediaman yang dicadangkan untuk memastikan projek tersebut sah, munasabah dan berdaya maju. Sekurang-kurangnya, institusi kewangan mesti memastikan bahawa: o Projek perumahan berlesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 o Pemaju mempunyai lesen untuk mengusahakan pembangunan perumahan di Malaysia; dan o Tanah ditetapkan dan diluluskan bagi tujuan kediaman. 92 Siti Fazillah et al. (2011) 93 Nor'Aini et al. (2011) dan Azlinor Sufian dan Rozanah Abd Rahman (2008) 94 BNM (2017d) 118
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Bagi memastikan dana yang disalurkan kepada pemaju digunakan untuk tujuan pembangunan perumahan, institusi kewangan perlu memastikan prosedur pemantauan yang efektif wujud dan dipatuhi sebelum memberikan dana kepada pemaju. Sebagai contoh, institusi kewangan perlu memastikan bahawa apa-apa penyaluran dana kepada pemaju mestilah disokong dengan sijil yang dikeluarkan oleh arkitek pemaju yang mengesahkan bahawa harta tanah itu telah disiapkan mengikut kontrak jualan. Sebagai tambahan, institusi kewangan dikehendaki menetapkan sebuah unit/ pegawai khas untuk berhubung dengan Jabatan Perumahan Negara dan klien yang terjejas untuk mengendalikan isu berkaitan projek perumahan terbengkalai. Penilaian risiko oleh institusi kewangan harus mengambil kira risiko semasa di dalam pasaran harta tanah kediaman dan pasaran-pasaran lain. 119
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.4.2 Kaedah perolehan95 Kaedah Perolehan sedia ada bagi perumahan Pemain utama dalam sistem perolehan industri pembinaan perumahan ialah pemaju perumahan, arkitek dan pereka bentuk, serta kontraktor. Di Malaysia, kaedah perolehan utama yang digunakan bagi pembinaan harta tanah ialah melalui Kontrak Umum Tradisional (Traditional general contracting atau TGC), iaitu terdapat pembahagian yang jelas antara pihak yang mereka bentuk projek dengan pihak yang menjalankan pembinaan. Sebab utama Kontrak Umum Tradisional sering digunapkai kerana penggunaannya yang sejak sekian lama oleh perunding dan penasihat utama projek pembinaan. Sistem kontrak ini juga mandatori bagi klien sektor awam kerana sistem ini bersifat telus dan meletakkan tanggungjawab yang jelas kepada pihak-pihak yang terbabit. Perkara-perkara ini amat diperlukan untuk projek-projek awam. Tambahan pula, kebanyakan klien bukanlah klien yang "berulang" atau "berpengalaman", maka mereka tidak mempunyai pengetahuan atau kepakaran untuk menilai alternatif perolehan lain bagi TGC apabila membuat keputusan tentang projek pembinaan. Proses di bawah Kontrak Umum Tradisional (TGC) Di bawah TGC, klien (lazimnya pemilik tanah) akan mencadangkan projek pembinaan bangunan. Proses berikut akan dilaksanakan selepas itu: 1) Fasa reka bentuk: Klien melantik arkitek untuk membuat reka bentuk fizikal dan dimensi bangunan yang dicadangkan. Dalam fasa ini, arkitek akan bekerjasama dengan sekumpulan perunding lain, iaitu jurutera awam, jurutera mekanikal, jurutera geoteknik dan juruukur bahan. Kesemua perunding ini tergolong dalam entiti perniagaan yang berasingan, tetapi mereka diperlukan dalam proses reka bentuk, dan kesemuanya mempunyai tugas masing-masing yang harus dilakukan agar reka bentuk bangunan yang dicadangkan dapat beralih ke fasa pembinaan. 2) Fasa pembinaan: Tempoh pembinaan bangunan oleh kontraktor. 95 Kebanyakan seksyen ini diambil daripada KRI (2015): Making Housing Affordable. 120
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Kaedah pembinaan yang dinyatakan adalah mengikut Rancangan Kerja Royal Institute of British Architects, dan mencirikan kesalingbergantungan kerja yang berurutan. Kaedah ini juga boleh digambarkan dalam bentuk rantaian nilai pengeluaran bagi industri perumahan (Rajah 3.11). Empat komponen utama dalam rantaian nilai tersebut ditakrifkan seperti yang berikut: 1) Skop: menjelaskan skop dan konsep keseluruhan projek dengan menyatakan bentuk, fungsi, dan prestasi di dalam takrif yang lengkap bagi produk pembinaan, iaitu rumah. 2) Perincian: menerangkan perincian skop dengan terperinci bagi projek perumahan yang direka untuk memberikan huraian yang lengkap mengenai rumah yang dereka. 3) Struktur: melaksanakan kerja-kerja perincian di tapak pembinaan untuk mendapatkan struktur keseluruhan rumah yang direka. 4) Pemasangan dan kemasan: menyiapkan struktur agar rumah sedia untuk digunakan melalui pemasangan dan kemasan kelengkapan dan permukaan. Komponen (1) dan (2) dimasukkan dalam fasa "Reka Bentuk", sementara (3) dan (4) membentuk fasa "Pembinaan" bagi sesebuah projek. Rajah 3.11 Rantaian nilai industri perumahan A B Reka Bentuk Pembinaan u j a m e P p o k S n a i c n i r e P r u t k u r t S & n a g n a s a m e P n a s a m e k i l e b m e P Sumber: KRI (2015) 121
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Dalam TGC, dua kontrak digunakan bagi dua fasa utama projek pembinaan. Transaksi pertama - ditanda sebagai 'A' dalam Rajah 3.11 berlaku apabila klien mencadangkan projek dan menjelaskan kepada arkitek tentang keperluan dan batasan kewangan yang perlu diambil kira. Transaksi ini dikawal selia melalui sistem profesional di Malaysia. Arkitek, bersama ahli pasukan reka bentuk yang lain, menyediakan cadangan alternatif kepada klien dalam fasa skop. Dalam fasa ini, kontrak yang mengikat arkitek (dan perunding lain) dengan klien ialah "Surat Pemberian Kontrak" (Letter of Awards) dan "Terma Pengambilan Kerja" (Terms of Engagement). Dua prinsip asas dilihat mendukung kontrak-kontrak ini: 1) Kontrak-kontrak mengandungi syarat terperinci antara dua pihak. Dalam proses ini, syarat-syarat umum digunakan kerana perlantikkan boleh dibuat dengan perunding profesional dengan hanya merujuk kontrak-kontrak umum tersebut. Oleh itu, perjanjian perlantikkan khusus tidak perlu didraf. Tambahan pula, terdapat persefahaman antara kedua-dua pihak bahawa kontrak-kontrak ini boleh dipinda dan dengan itu menjadi permulaan untuk berunding tentang tugas-tugas untuk sesebuah projek. 2) Kontrak ini memperincikan senarai aktiviti-aktiviti yang akan dilaksanakan dan peratusan fi mengikut servis-servis yang berkaitan. Sebaik sahaja klien menerima cadangan reka bentuk yang dibuat oleh pasukan reka bentuk, cadangan ini akan melalui proses pembaikan pada peringkat perincian. Selepas itu, kontrak kedua disediakan untuk melaksanakan Transaksi "B" dalam Rajah 3.11, yang digunakan untuk memilih kontraktor daripada pasaran. Pada masa ini, proses perlantikkan kontraktor yang paling biasa digunapakai ialah melalui tender terbuka berdasarkan harga. Hal ini disebabkan pelan bangunan, lukisan dan spesifikasi teknikal bagi reka bentuk (disediakan semasa fasa "reka bentuk" oleh arkitek dan pereka bentuk yang lain) akan diperincikan untuk memberikan maklumat yang diperlukan bagi membolehkan kontraktor menyerahkan tender. Semasa pemilihan tender, juruukur bahan akan menjadi "ejen kawalan" kepada klien dalam memberikan nasihat tentang harga tender. Selepas kontraktor dipilih, satu kontrak akan dimeterai antara klien dengan kontraktor yang dipilih. 122
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Kontrak yang menyokong transaksi ini ialah Borang Setara bagi Kontrak Pembinaan 1998 (Standard Form of Building Contract 1998) Persatuan Arkitek Malaysia, yang berasaskan Borang Kontrak daripada Joint Contracts Tribunal yang digunakan di UK. Kontraktor yang dilantik kemudiannya membina struktur dan melakukan pemasangan dan kemasan bangunan. Akhir sekali, bangunan yang telah siap dibina akan diserahkan kepada klien. Analisis Pemisahan peranan antara klien, arkitek dan kontraktor - juga dikenali sebagai pengasingan - telah menjadi satu fenomena sosial organisasi di dalam sektor pembinaan. Pengasingan antara reka bentuk dengan pembinaan mengurangkan kecekapan dan meningkatkan kos pengeluaran. Salah satu kesan pengasingan tersebut ialah menyebabkan tahap pelaburan yang rendah dalam penyelidikan dan pembangunan (research and development, R&D) serta tahap inovasi yang rendah oleh firma-firma di dalam industri pembinaan. Pengasingan antara fasa reka bentuk dengan fasa pembinaan dalam proses pembinaan yang didominasi oleh kontraktor utama dan kontraktor pembinaan, mengurangkan kuasa klien ke atas proses pembinaan dan mengehadkan keupayaan mereka untuk mengurus proses dengan efektif. Kerjasama yang terhad dan pengasingan juga menghalang pertimbangan sewajarnya ke atas isu seperti kebolehbinaan, keselamatan dan kos kitar hayat. Khazanah Research Institute (2015) menjalankan enam kajian kes untuk mengkaji mekanisme yang diguna pakai oleh firma-firma dalam melaksanakan projek-projek pembinaan mereka secara tertib dengan tadbir urus yang baik. Lima kajian kes melibatkan firma-firma dari Selangor, Johor Bahru dan Pulau Pinang di Malaysia, manakala satu kajian kes melibatkan firma dari Filipina (8990 Holdings). Hasil kajian kes tersebut boleh dilihat di Jadual 3.5. 123
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Jadual 3.5 Perbandingan antara 8990 Holdings dan pemaju harta tanah di Malaysia 8990 Holdings, Inc. Pemaju harta tanah di Malaysia Perjanjian rangka kerja dengan pembekal bahan yang utama 8990 Holdings mempunyai perjanjian dengan pembekal bahan binaan, dan membuat rundingan untuk menjadikan perkhidmatan kontraktor sebagai item kos tambah dalam bil kuantiti. Pemaju harta tanah menyerahkan peranan ini kepada syarikat pembinaan dan perkara ini terangkum dalam kontrak pembinaan sedia ada (fasal turun naik harga bahan biasanya tidak diambil kira). Integrasi reka bentuk dan pembinaan 8990 Holdings mempunyai kumpulan pereka bentuk dan pembinaan yang bersepadu. Ini membolehkan penambahbaikan berlaku dalam proses pengeluaran yang bermula daripada fasa reka bentuk kepada pemasangan di tapak. Penambahbaikan dalam reka bentuk dan kebolehbinaan di tapak dilakukan oleh firma-firma yang berlainan. Terdapat ruang yang terhad untuk penambahbaikan memandangkan perubahan reka bentuk dilakukan melalui perintah perubahan kerja, yang mengekang inovasi. Maka, pihak manakah yang ingin menanggung kos kecacatan reka bentuk atau pemasangan? Pelaburan dalam teknologi dan inovasi pengeluaran 8990 membuat pelaburan dari segi kewangan dalam inovasi produk dan proses mereka. Inovasi produk (contohnya IBS) dibuat secara dalaman dan disesuaikan mengikut ciri khusus tapak pembinaan. Contohnya, jika tapak berada dalam kawasan bandar yang sesak dan mempunyai capaian yang terhad, maka proses pembentukan acuan dibawa ke tapak. Pemaju harta tanah di Malaysia bergantung pada firma pembinaan mereka untuk melakukan inovasi, tanpa mereka membuat pelaburan dari segi kewangan. Kontraktor akan bergantung pada komponen IBS luaran atau sistem proprietari bagi inovasi produk.Dengan itu, inovasi yang ada bergantung pada sumber luar. Pasukan reka bentuk mungkin tidak mengetahui tentang reka bentuk dan pemasangan teknologi tersebut. Proses inovasi diperlukan untuk menghasilkan inovasi produk. Contohnya, dalam teknologi IBS, input reka bentuk Mekanikal dan Kejuruteraan perlu diberikan sebelum pembentukan acuan dilakukan. 8990 akan mengadakan perbincangan dalaman bersama pasukan reka bentuk dan pembinaan. Latihan tentang cara setiap komponen disambungkan ke bahagian bangunan yang lain secara amnya tidak disediakan oleh kontraktor, pasukan reka bentuk atau pengeluar IBS. Maka, pekerja pembinaan tidak dapat memasang reka bentuk itu di tapak. 124
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 8990 Holdings, Inc. Pemaju harta tanah di Malaysia Latihan kemahiran 8990 menyediakan latihan kepada semua pekerja/operator pembinaan agar inovasi produk yang dirancang oleh pasukan reka bentuk dapat dipasangkan di tapak. Pekerja pembinaan juga digalakkan untuk memberikan maklum balas tentang masalah berkaitan pelaksanaan reka bentuk di tapak. Latihan kepada pekerja pembinaan tidak diberikan disebabkan oleh tenaga kerja yang bersifat sementara. Pengurusan dan penyelenggaraan kemudahan dan harta bersama 8990 menyelenggara harta bersama di bawah unit pengurusan kemudahan. Orang awam perlu membayar untuk perkhidmatan ini, tetapi pemilik unit dalam kompleks berkenaan boleh menggunakan kemudahan secara percuma. Ini adalah untuk memastikan kemudahan dijaga dan berfungsi dengan baik pada setiap masa. Harta bersama diurus dan diselenggara oleh Badan Pengurusan. Sumber: KRI (2015) Mengatasi masalah pengasingan Kajian kes di atas menunjukkan bahawa pengukuhan rantaian penawaran seperti yang ditunjukkan oleh 8990 boleh menambah baik penyediaan projek perumahan. Agensi kerajaan yang berkaitan harus bekerjasama dengan kumpulan syarikat terpilih yang komited dan berpengalaman serta mempunyai perjanjian rangka kerja dengan bahagian bekalan bahan untuk meningkatkan keberkesanan keseluruhan penyediaan unit perumahan. Kerjasama antara firma-firm perlu berpaksikan kepada sistem perolehan nasional yang baharu. Ini memerlukan industri beralih daripada penggunaan kaedah perolehan Kontrak Umum Tradisional kepada struktur tadbir urus reka- dan-bina (design-and-build) atau siap guna (turnkey). Struktur baharu ini direka untuk mengubah sikap dan cara setiap ahli profesion dan kontraktor berinteraksi antara satu sama lain, dengan matlamat untuk membentuk sebuah pasukan pembinaan yang bermotivasi dan bekerjasama serta menghapuskan pertindihan usaha antara pereka bentuk, juruukur bahan dan kontraktor yang sentiasa berlaku di bawah struktur tadbir urus TGC. 125
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Struktur kaedah perolehan baharu yang dicadangkan mempunyai ciri yang berikut: Pendekatan bersepadu akan meletakkan tanggungjawab kepada kesemua pihak iaitu kontraktor, pereka bentuk dan pemaju sekiranya berlaku kegagalan bangunan. Dengan itu, kepentingan pembeli rumah dan kerajaan dapat dilindungi. Struktur baharu akan menyediakan pakej menyeluruh yang terdiri daripada pencarian dan pembelian tapak, mendapatkan kebenaran merancang dan kelulusan pelan bangunan, kemudahan pembiayaan, dan komponen- komponen proses pembangunan lain yang berkaitan, dengan sokongan kerajaan. Sistem pembinaan bangunan proprietari atau bangunan modular dapat digunakan dengan adanya perjanjian perkongsian dengan sektor pembekalan bahan binaan. Sistem-sistem pembinaan ini mengurangkan tempoh masa untuk mereka bentuk dan tempoh masa yang diperlukan bagi kelulusan komponen-komponen bangunan. Komponen-komponen bangunan dalam sistem-sistem pembinaan tersebut (seperti IBS) sentiasa tersedia supaya tempoh pengeluaran komponen adalah minimum. Tempoh pembinaan mungkin dapat dikurangkan disebabkan pengeluaran komponen-komponen dan kerja di tapak pembinaan boleh dijalankan serentak. Penjimatan kos pembinaan antara 10% hingga 30% dapat dilihat di kebanyakan negara yang menggunapakai sistem-sistem pembinaan seperti di atas. Kerajaan akan membangunkan standard spesifikasi/pelan bangunan yang mandatori untuk memudahkan penggunaan IBS dan sistem proprietari yang lain bagi pembinaan rumah yang mampu tanggung. Integrasi antara reka bentuk, pembinaan dan pemasangan di tapak pembinaan akan menghasilkan inovasi produk memandangkan kecacatan reka bentuk akan disaring dan dikembalikan kepada pasukan reka bentuk dan pengeluar komponen bangunan. Kerjasama pada peringkat reka bentuk penting, terutamanya bagi reka bentuk struktur bangunan serta sistem mekanikal dan elektrikal. Komunikasi berterusan antara semua pihak akan menggalakkan inovasi dalam proses dan produk pembinaan serta mengurangkan tempoh pembinaan. Ini akan membolehkan rumah dihuni lebih awal dan mengurangkan kos bagi pemaju. 126
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Pengetahuan dan pengalaman kontraktor tentang implikasi kos dan kebolehbinaan sesebuah reka bentuk boleh dimanfaatkan kerana mereka menyumbang usaha proses reka bentuk. Penggunaan kontrak harga tetap (fixed-price) dan kontrak insentif (incentive contract) akan memberi insentif kewangan bagi menggalakkan kontraktor menggunakan teknologi pembinaan dan juga pembekal teknologi pembinaan (contohnya: sistem proprietari, IBS dan sistem modular) membuat perincian reka bentuk yang menjimatkan kos pembinaan. Kaedah perolehan ini juga direka untuk mendefinasikan semula risiko dan mewujudkan semula kesedaran tentang kos pembinaan sebenar dalam kalangan semua ahli pasukan reka bentuk dan pembinaan, serta menyingkirkan amalan yang melibatkan kerja-kerja yang tidak diperlukan dan pembaziran masa yang menghalang kemajuan untuk menyiapkan projek dengan cepat. • Persaingan antara cadangan-cadangan berdasarkan proses tender kompetitif harus memastikan tender yang menjimatkan kos dan konsep reka bentuk alternatif yang baik. Sistem terbuka (open-book system) adalah dicadangkan untuk diguna pakai. Melalui sistem ini, firma pembinaan akan mendedahkan kos pengeluarannya selepas tender dianugerahkan, dan margin peratusan kemudiannya dipersetujui secara bersama dengan pemaju. 127
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Rajah 3.12 Bentuk fungsian dan struktur tadbir urus baharu BENTUK FUNGSIAN JENIS KAEDAH PEROLEHAN YANG ADA Kaedah pembiayaan Dana awam Dana awam-swasta Dana swasta Berasingan Bersepadu Berperantara Kaedah kontrak
Kontrak umum tradisional Separate trades
• Reka bentuk & bina Bangunkan & bina Siap guna
• Kontrak pengurusan Pengurusan pembinaan Reka bentuk & urus Kaedah pemilihan Pencalonan dalaman Kontrak bersiri Kontrak bersambung Kontrak rundingan Tender terpilih 2 peringkat Tender kompetitif Harga tetap Kontrak insentif Berasaskan caj Kaedah pembayaran
Sekali gus Kadar seunit
Jaminan harga maksimum Kontrak insentif tulen Jaminan liabiliti maksimum
Fi peratusan Kos sebenar bayar balik Kaedah penyelenggaraan bagi harta bersama selepas siap Operasi dalaman Badan pengurusan Khidmat kemudahan luaran Sumber: KRI (2015) Kotak biru gelap mewakili struktur tadbir urus yang digunakan dalam lima laporan kajian kes yang dibuat. Garisan bertitik biru muda dan kotak berwarna mewakili struktur tadbir urus baharu yang dicadangkan. Struktur urus tadbir baharu itu juga boleh menggunapakai kontrak harga tetap dan badan pengurusan. 128
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN 3.4.3 Penilaian harga rumah Kaedah penilaian harga rumah yang biasa digunapakai ialah kaedah perbandingan harga jualan, (juga dikenali sebagai kaedah jualan langsung atau perbandingan) iaitu harga transaksi terakhir sesebuah unit perumahan diambil untuk menentukan nilai projek perumahan baharu (ataupun harta tanah sedia ada yang lain) yang sepadan di sesuatu kawasan. Harga unit perumahan tersebut kemudiannya akan dimasukkan ke dalam pengiraan nilai pembangunan kasar bagi sesuatu projek baharu. Salah satu kelemahan pendekatan perbandingan jualan ialah kaedah ini boleh dipengaruhi oleh peningkatan mendadak harga rumah yang kadangkala disebabkan oleh aktiviti spekulasi. Peningkatan harga yang disebabkan oleh aktiviti spekulasi kemudiannya dimasukkan dalam nilai projek pembangunan perumahan baharu, mengakibatkan perbezaan antara harga dengan kos-kos asas. Walau bagaimanapun, penilaian harta tanah mestilah bersifat holistik. Hubungan antara nilai stok perumahan sedia ada dengan stok perumahan baharu hendaklah diteliti dengan pertimbangan semasa terhadap kualiti bangunan, kepadatan kawasan, kualiti infrastruktur kawasan sekitar berbanding dengan kepadatannya, dan kualiti ruang awam serta kesan pembangunan baharu (sama ada kediaman atau perdagangan) di kawasan sekitar. Dengan itu, penilaian harga rumah boleh menjadi satu alat untuk menjamin kualiti kemudahan, ameniti dan perkhidmatan yang disediakan dan diselenggarakan di sesebuah kawasan kejiranan. Hal ini penting untuk membina kawasan kejiranan yang berkualiti dan bersepadu. Industri perumahan mengamalkan prinsip "caveat emptor", iaitu prinsip bahawa hanya pembeli sendiri yang bertanggungjawab untuk memeriksa kualiti (fizikal dan persekitaran) harta tanah kediaman96. Disebabkan oleh pengetahuan yang terhad, pembeli biasanya mendapatkan bantuan daripada ejen harta tanah dan maklumat ejen harta tanah pula bergantung pada penjual harta tanah. Maka, maklumat yang diperoleh berkenaan sesebuah unit kediaman mungkin berat sebelah. 96 Nuraisyah et al. (2017) 129
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Oleh itu, penting untuk mempunyai penilai yang dilantik secara bebas bukan sahaja semasa permohonan pinjaman bank, tetapi juga untuk mendapatkan nilai sebenar sesebuah rumah. Walaupun juruukur bangunan tidak mempunyai keupayaan untuk mendapatkan nilai harta tanah, laporan keadaan bangunan daripada juruukur bangunan (building surveyors) berhubung keadaan dan kualiti bangunan kediaman perlu dimasukkan dalam laporan penilaian harga rumah. Ini boleh membantu pembeli berunding untuk mendapatkan harga lebih tepat yang mencerminkan nilai harta tanah itu berdasarkan kualitinya. Sebagai contoh, keadaan struktur yang teruk boleh mengurangkan harga yang ditawarkan oleh penjual. Penilaian projek perumahan baharu seharusnya meminimumkan, atau tidak mengambil kira kenaikan harga yang disebabkan oleh aktiviti spekulasi. Tambahan lagi, sistem STB lebih mudah terjejas dengan aktiviti spekulasi yang berlebihan - terutamanya apabila terdapat jurang masa ketika perjanjian jual- beli dimeterai sehingga pembinaan rumah selesai, dan spekulator akan melupuskan harta tanah untuk mendapatkan keuntungan selepas rumah siap dibina. Kaedah penilaian menggunakan pendekatan kos telus (transparent cost aproach) boleh dipertimbangkan bagi meminimumkan risiko penilaian berlebihan kerana aktiviti spekulasi. 130
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Langkah-langkah meredakan pasaran harta tanah Pembeli sebenar dan spekulator harta tanah akan dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (Real Property Gains Tax atau RPGT). Kadar RPGT yang rendah membolehkan spekulator membuat keuntungan melalui aktiviti beli dan jual semula harta tanah (flipping). Seperti yang dinyatakan sebelum ini, sistem STB merangsang spekulasi kerana pasaran sentiasa menjangkakan bahawa nilai harta tanah akan meningkat selepas siap dibina (iaitu dua atau tiga tahun selepas pembeliannya). Namun, beberapa perubahan telah dibuat untuk meningkatkan kecekapan RPGT sebagai mekanisme untuk mengekang aktiviti spekulasi, seperti yang berikut: Jadual 3.6 Perubahan dalam kadar RPGT (untuk warganegara) Dilupuskan dalam 1995 - 2007 2008 - 2009 Perubahan kadar RPGT efektif (%) 2010 2011 2012 2013 2014 Tahun pertama 30
5 10
10 15
30 Tahun ke
2 30
5 10
10 15
30 Tahun ke
3 20
5 10
30 Tahun ke
4 15
5 10
20 Tahun ke
5 10
15 Tahun ke
6 dan berikutnya
Sumber: Loanstreet (2017) Walaupun kadar RPGT telah ditingkatkan sejak tahun 2011, tiada penilaian yang sistematik tentang sama ada peningkatan kadar RPGT efektif dalam mengawal aktiviti spekulasi dalam pasaran perumahan. 131
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Aktiviti membeli rumah untuk dijual semula (flipping) lebih ketara dalam pasaran primer di mana spekulator harta tanah boleh membeli beberapa unit perumahan, biasanya dengan diskaun atau rebat daripada pemaju. Unit-unit ini kemudiannya dijual pada harga yang lebih tinggi apabila telah siap dibina, biasanya dalam dua atau tiga tahun. Maka, besar kemungkinan aktiviti flipping bermula dari tahun keempat dan berikutnya, setelah rumah dibeli. Namun, kadar RPGT efektif menurun selepas tiga tahun pegangan, dan mungkin tidak berkesan untuk mengekang aktiviti spekulasi harta tanah kerana hanya tinggal dua tahun sahaja sebelum tiada cukai dikenakan. Maka, tempoh pegangan RPGT mungkin perlu dirangka semula supaya bermula dari tahun CCC diperoleh. Selain itu, Cagamas juga melaporkan bahawa duti setem yang rendah pada masa ini telah disalah guna oleh spekulator harta tanah kerana kadar cukai yang sama dikenakan hanya ke atas nilai harta tanah tanpa mengambil kira faktor bilangan harta tanah yang telah dibeli dan sedang dimiliki97. Oleh yang demikian, struktur ini membolehkan spekulator mengumpul bilangan harta tanah yang banyak, dan dengan itu mendorong kenaikan harga rumah. Pada masa ini, terdapat pengecualian duti setem bagi pembeli rumah kali pertama dan pengecualian ke atas RPGT sekali seumur hidup bagi setiap warganegara. Pengecualian cukai-cukai ini boleh melindungi kepentingan pembeli rumah sebenar yang membeli rumah untuk didiami sendiri dan menjual rumah mereka semula untuk membeli rumah lain yang boleh memenuhi keperluan perumahan semasa mereka. HBA telah mencadangkan supaya kadar duti setem dinaikan setiap kali pembelian rumah kali kedua dan seterusnya dibuat. Struktur tersebut akan mengekang pemilikan bilangan rumah yang banyak untuk aktiviti spekulasi tanpa memberi kesan kepada pembeli rumah yang sebenar98. Namun, cadangan HBA tersebut adalah berdasarkan tanggapan bahawa isi rumah hanya membeli rumah dua kali sahaja sepanjang hayat walhal hakikatnya boleh lebih daripada itu. Oleh itu, pemahaman tentang pembelian rumah yang kedua dan seterusnya serta penjualan rumah penting supaya sistem cukai yang dikenakan berlaku adil kepada pembeli rumah yang sebenar. 97 Cagamas (2013) 98 Ibid. 132
SEKSYEN 3 ANALISIS PENAWARAN PASARAN PERUMAHAN Kawalan harga: Kuasa negeri Cadangan pembangunan tertakluk kepada kelulusan daripada pihak berkuasa tempatan dan harga setiap unit perumahan mesti dinyatakan dalam cadangan pembangunan. Beberapa negeri telah menguatkuasakan dasar perumahan mereka untuk memastikan pemilikan rumah bagi sesetengah kumpulan sasaran tidak terjejas akibat amalan "pasaran bebas" tidak terkawal oleh pemaju swasta dalam menentukan harga rumah. Ini termasuk kuota ke atas penyediaan perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah serta perumahan Bumiputera. Walaupun kebanyakan negeri menerima pakai garis panduan harga RM42,000 bagi perumahan kos rendah yang perlu dibina oleh pemaju swasta, sesetengah negeri seperti Melaka menghendaki harga unit perumahan yang berada dalam kategori kos bebas (baki unit tanpa harga siling) diluluskan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta pada peringkat pihak berkuasa tempatan. Ini menunjukkan bahawa terdapat kaedah untuk mengawal harga harta tanah pada peringkat pihak berkuasa tempatan, terutamanya bagi stok perumahan dijangka siap yang baharu. Pihak berkuasa negeri dan tempatan mempunyai kuasa dan dan dasar sebagai alat untuk mengawal pasaran perumahan sehingga tahap mengawal harga rumah. Namun, maklumat yang terperinci seperti demografi, kos pengeluaran perumahan dan bilangan unit diduduki/kosong, akan memberikan lebih banyak bukti bagi penggubalan dasar dan pelaksanaannya yang lebih efektif mengikut kesesuaian konteks tempatan. 133
SEKSYEN 04 ANALISIS SPATIAL 135 4.1 Pengenalan 135 4.2 Kepentingan Ruang Awam 137 4.3 Mewujudkan Ekosistem Perumahan dan Mengenal Pasti Keluasan Konurbasi 138 4.3.1 Hubungan antara rumah dengan tempat kerja 139 4.3.2 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan munasabah 145 4.4 Implikasi Rebakan 4.4.1 Apakah hubungkaitnya kepada perancangan perumahan? 4.4.2 Memahami implikasi rebakan di Malaysia 4.4.3 Apakah yang telah dilakukan di peringkat antarabangsa? 4.5 Mengenal Pasti Jurang: Apakah yang Boleh Dilakukan Pada Masa Akan Datang? 151 151 153 160 167
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 4.1 Pengenalan Sebuah rumah bukan sahaja berfungsi sebagai tempat berteduh tetapi juga menjadi tunjang bagi isi rumah untuk menyertai kegiatan ekonomi dan sosial/ komuniti. Seksyen-seksyen sebelum ini menganalisis hubungan antara permintaan dan penawaran perumahan dalam rangka kerja institusi yang ada di negara ini. Seksyen ini melengkapkan analisis tersebut dengan meletakkan konteks dinamik spatial dan interaksi sosial99 di bandar-bandar. Fokus analisis ini adalah rumah sebagai pusat habitat isi rumah di dalam ekosistem yang mengandungi tempat "pertama", "kedua" dan "ketiga"100 seperti dalam Rajah 4.1. Tempat pertama adalah rumah dan persekitarannya101. Tempat kedua adalah tempat kerja102 dan tempat ketiga adalah tempat awam/ sosial. Jaringan perhubungan yang tinggi antara tempat-tempat ini adalah penting bagi menjadikan bandar sebagai ruang yang efisien untuk isi rumah. Analisis pasaran perumahan yang menyeluruh perlu mengambilkira persoalan perumahan mampu tanggung dalam konteks keberkesanan keseluruhan bandar yang menyokong habitat yang berkualiti. Seksyen ini akan memperkenalkan konsep "sempadan fungsian" berdasarkan corak mobiliti isi rumah antara ketiga-tiga tempat tersebut sebagai penentu sempadan pasaran perumahan. Ini berbeza dengan kaedah analisis dan merancang pasaran perumahan konvensional yang menggunakan sempadan pentadbiran sahaja. 99 Rumusan mengenai hubungkait rapat antara persekitaran binaan dan interaksi sosial ini dibuat berdasarkan kajian literatur, dan bukan daripada pengumpulan data primer. Idea ini terkandung di dalam istilah "habitat". 100 Oldenburg (1989) 101 Model ini mengandaikan kawasan kejiranan mempunyai sekolah/kedai makan dan kedai runcit, iaitu ciri utama persekitaran tempat pertama. 102 Kemunculan ekonomi gig akan diambil kira dalam model ini memandangkan analisisnya menggunakan data mobiliti pada waktu nyata (real-time). 135
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.1 Rumah sebagai habitat SPATIAL ekosistem Tempat pertama Tempat kedua Tempat ketiga Rumah dan Persekitarannya Tempat berteduh Pejabat dan Tempat Kerja Tempat mencari nafkah Tempat Awam/Sosial Tempat berlakunya interaksi komuniti Angel et al. (2011) menegaskan bahawa bandar-bandar berkembang dari segi saiz penduduk dan keluasan kawasan. Ini menunjukkan fenomena permintaan yang tinggi untuk mengakses kelebihan-kelebihan yang ada apabila tinggal di bandar. Pola spatial yang terbentuk bergantung kepada struktur bandar (contohnya berasaskan sektor perindustrian atau perkhidmatan) dan tingkah laku isi rumah (secara ekonomi atau budaya). Maka, implikasi kos disebabkan pola mobiliti tertentu di bandar perlu diambil kira semasa menilai kemampuan menanggung rumah. Oleh itu, tujuan seksyen ini adalah untuk: 1) Mengenal pasti sempadan fungsian (functional boundary) bandar raya berdasarkan pola mobiliti; 2) Mengenal pasti kesan-kesannya terhadap isi rumah Malaysia; dan 3) Mencadangkan langkah-langkah yang pragmatik untuk perancangan perumahan yang lebih baik pada masa depan. 136
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 4.2 Kepentingan Ruang Awam Lebih ramai individu berhijrah ke bandar kerana faedah-faedah yang ada di sana, iaitu akses yang lebih baik kepada peluang ekonomi dan rangkaian sosial dan infrastruktur moden. Malah, dianggarkan 68% populasi dunia akan tinggal di bandar menjelang 2050103. Oleh kerana kadar penghijrahan yang pesat ini, bandar-bandar berkembang dari segi populasi penduduk dan kawasan binaan fizikal, adakalanya menjejaskan tempat ketiga. Tempat ketiga memiliki ciri-ciri tertentu. Tempat-tempat ini menjadi tempat orang ramai berkumpul dan berinteraksi antara satu sama lain sebagai sebahagian daripada komuniti. Oldenburg (1989) mengenal pasti tempat ketiga sebagai penyamarata atau kawasan neutral di mana semua lapisan masyarakat dialu-alukan. Tempat ketiga merupakan tempat inklusif yang membolehkan interaksi sosial berlaku yang merupakan teras kepada penjanaan modal sosial dan memupuk perpaduan104. Tempat ketiga atau tempat awam mengurangkan tekanan daripada tuntutan hak pemilikan harta persendirian dan sangat penting untuk aktiviti sosial dan komuniti. Contoh tempat ketiga di Malaysia ialah tanah lapang awam. Garis Panduan Perancangan Tanah Lapang dan Rekreasi oleh Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa (JPBD) membahagikan tanah lapang dan taman berdasarkan kawasan tumpuan. Dengan cara ini, tanah lapang awam berada dalam peringkat yang berbeza bergantung kepada tumpuan kawasan geografi, saiz, tahap kegunaan dan kepentingannya. Contohnya, tempat ketiga di peringkat kawasan kejiranan meliputi padang bola sepak, perpustakaan komuniti atau pusat keagamaan. Setiap tempat ketiga mempunyai tujuan utama "pembinaannya" (kawasan bersukan dan rekreasi) dan sebahagiannya bersifat "semulajadi" (taman dan sumber semula jadi yang terpelihara). Melalui fungsi dan hierarkinya, tempat ketiga menjadi pemangkin bagi pembentukan komuniti dan dengan itu menjana modal dan perpaduan sosial105. Tempat ketiga juga memainkan peranan penting dalam meningkatkan kualiti hidup serta daya huni tempat pertama106. 103 UNDESA (2018) 104 Putnam (2000) 105 Ibid. 106 Villanueva et al. (2015) 137
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Namun, tempat ketiga terdedah kepada persaingan tuntutan hak pembangunan fizikal persendirian, lebih-lebih lagi untuk pembangunan perumahan. Penyelenggaraan tempat ketiga yang sedia ada dan pembinaan tempat ketiga baharu perlu dirancang dan dirunding dengan baik di peringkat kejiranan disebabkan peningkatan ancaman untuk menggantikan ruang awam dengan pembangunan swasta. Ringkasnya, penilaian piawaian perumahan yang berkualiti harus dilihat di dalam konteks kejiranan yang lebih luas yang juga mengambil kira penyediaan dan penyelenggaraan kemudahan dan perkhidmatan yang berkualiti (tempat ketiga). 4.3 Mewujudkan Ekosistem Perumahan dan Mengenal Pasti Keluasan Konurbasi Rancangan Fizikal Negara (NPP) 2 dan NPP 3 telah mentakrifkan kawasan konurbasi mengikut potensi pertumbuhan dan kelebihan daya saing setiap bandar. Kajian tentang mobiliti penduduk: pola pergerakan mereka antara rumah dan tempat kerja akan menetukan sempadan konurbasi dengan lebih baik. Pola pergerakan itu boleh dilihat melalui matriks tempat mula-destinasi yang terperinci. Matriks ini memperincikan pola pergerakan individu antara rumahnya dengan lokasi tempat kerja. Tetapi, disebabkan data untuk matriks seperti ini tidak ada semasa kajian ini dijalankan, data tentang pekerjaan dan kepadatan penduduk boleh digunakan sebagai proksi untuk melihat persamaan antara penempatan tempat kediaman dan tempat kerja di sesuatu kawasan. Seterusnya, permintaan perumahan dan jaringan perjalanan/mobiliti akan disimpulkan. Ini menjadi pelengkap kepada penanda aras mengenai trend perumahan-mobiliti pada masa hadapan serta pilihan individu (sukarela atau sebaliknya). 138
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 4.3.1 Hubungan antara rumah dengan tempat kerja Seksyen ini mengenal pasti trend antara perumahan dengan mobiliti di tiga bandar raya utama di dalam negeri di Malaysia, iaitu Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Johor. Rajah 4.2 dan 4.3 menunjukkan tumpuan perumahan dan tempat kerja mengikut mukim di kawasan utara dan kawasan selatan-tengah. Rajah berikutnya menunjukkan perbezaan Pulau Pinang dengan Kuala Lumpur dan Johor iaitu Pulau Pinang bersifat bandar raya polisentrik yang lebih berpecah dari segi struktur spatialnya. Ini kerana, tempat pekerjaan di Pulau Pinang tertumpu di dua pusat - George Town dan Butterworth - mungkin secara semula jadi kerana dipisahkan oleh laut. Keadaan ini berbeza daripada keadaan di Kuala Lumpur yang kebanyakan pekerjaan tertumpu di Pusat Bandar Raya Kuala Lumpur dan di kawasan sekitarnya, sama seperti di Johor. Kepadatan perumahan dan tempat kerja agak konsisten di kawasan yang ditunjukkan dalam Rajah 4.2 dan Rajah 4.3 secara keseluruhannya. Hasil kajian ini menunjukkan bahawa isi rumah mungkin tidak perlu membuat perjalanan ke tempat yang jauh dari rumah mereka ke tempat kerja. Walau bagaimanapun, perkara ini tidak dapat dinyatakan dengan muktamad tanpa data terperinci tentang pola perjalanan kerana pekerjaan di sesuatu kawasan tidak terhad untuk penduduk di situ sahaja. 139
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.2 Kepadatan penduduk dan kepadatan tempat kedua per kilometer persegi di wilayah utara, mengikut mukim Kepadatan penduduk Kepadatan tempat kedua Butterworth Butterworth George Town George Town 0 100km 0 100km Minimum Maksimum Minimum Maksimum Nota: Oleh sebab taburan teras-pinggiran bandar raya sering digambarkan melalui taburan hukum kuasa (power law distribution), kedua-dua kepadatan ditunjukkan berdasarkan kiraan log dan diberikan kod warna mengikut kedudukannya dalam skala. Warna yang lebih gelap menunjukkan tumpuan penduduk/pekerjaan yang lebih tinggi. Rujuk Lampiran F untuk metodologi yang terperinci. Sumber: DOS (2011) dan JPBD (pelbagai tahun) 140
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.3 Kepadatan penduduk dan kepadatan tempat kedua per kilometer persegi di wilayah selatan dan tengah, mengikut mukim Kepadatan penduduk KLCC Johor Bahru Minimum Maksimum Kepadatan tempat kedua es s ible Aces s ible Not Aces s ible KLCC Minimum Maksimum Johor Bahru 0 100km Sumber: DOS (2011) dan JPBD (pelbagai tahun) 141
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Bagi mengesahkan hasil pemerhatian ini, rancangan pembangunan semasa dan masa depan untuk setiap negeri seperti yang digariskan dalam Rancangan Struktur Negeri dan Laporan Tinjauan boleh dijadikan sebagai rujukan. Rancangan-rancangan ini menyediakan unjuran bagi kawasan-kawasan pertumbuhan untuk tempoh masa hampir separuh penggal. Kawasan yang menjadi pusat pembangunan dan mengalami aktiviti ekonomi yang rancak boleh dianggap akan mewujudkan lebih banyak peluang pekerjaan. Dalam setiap rancangan pembangunan, beberapa pusat ekonomi dikategorikan sebagai Kawasan Tumpuan Pembangunan Utama. Mengenal pasti pusat-pusat ekonomi melalui kaedah ini mempunyai dua kelemahan utama. Pertama, tanpa disokong data kuantitatif (contohnya KDNK dan bilangan pekerjaan), kekurangan bukti yang kukuh untuk menunjukkan bahawa pada masa sekarang, kawasan-kawasan ini lebih menyerlah sebagai pusat ekonomi berbanding kawasan lain. Kedua, setiap negeri menyediakan Rancangan Struktur masing-masing pada tahun yang berlainan, mengikut strategi perancangan sendiri. Contohnya, Pelan Struktur Kuala Lumpur yang terkini diterbitkan pada tahun 2003, manakala Laporan Tinjauan Negeri Pulau Pinang diterbitkan pada tahun 2016. Perbandingan maklumat daripada laporan- laporan ini mungkin tidak tepat. Oleh itu maklumat-maklumat tersebut patut ditafsir dengan berhati-hati. Walaupun metodologi ini mempunyai kekurangannya, namun pemetaan pertindihan pusat-pusat ekonomi ini keatas kepadatan tempat kedua, seperti dalam Rajah 4.4 dan Rajah 4.5, menunjukkan bahawa pusat-pusat ekonomi tersebut sepadan dengan kawasan penumpuan pekerjaan sedia ada serta memberikan gambaran tentang kepentingan setiap pusat ekonomi. 142
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.4 Pusat ekonomi yang dikenal pasti dan kepadatan tempat kedua sekilometer persegi di wilayah tengah dan selatan, mengikut mukim KLCC Johor Bahru 0 100km Kepadatan tempat kedua Pusat ekonomi yang dikenali pasti Minimum Maksimum Sumber: DOS (2011) dan JPBD (pelbagai tahun) 143
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.5 Pusat ekonomi yang dikenal pasti dan kepadatan tempat kedua per kilometer persegi di wilayah utara, mengikut mukim Butterworth George Town Kepadatan tempat kedua Minimum Maksimum 0 100km Pusat ekonomi yang dikenali pasti Sumber: DOS (2011) dan JPBD (pelbagai tahun) 144
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 4.3.2 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan munasabah Secara konsep, subseksyen ini bertujuan untuk menunjukkan hubungan antara lokasi rumah ("tempat pertama") dengan pekerjaan ("tempat kedua") untuk mengenal pasti sempadan fungsian bagi konurbasi. Ketiadaan data tentang lokasi kediaman dan pekerjaan isi rumah serta data pola perjalanan mereka menyebabkan analisis ini menggunakan perspektif yang lebih makro berbanding dengan kes yang "ideal", untuk membuat anggaran yang munasabah tentang saiz konurbasi. Berdasarkan konsep Central Place Theory107, pusat ekonomi yang dikenal pasti dalam Rajah 4.4 dan Rajah 4.5 dilihat sebagai tempat utama yang menarik tenaga buruh dari kawasan sekitar untuk mencari peluang pekerjaan. Berdasarkan beberapa tempoh masa munasabah untuk berulang-alik antara tempat kerja dengan rumah, pasaran buruh yang berdekatan dengan setiap pusat ekonomi telah dipetakan. Keluasan pertindihan dan perkembangan pasaran buruh ini menentukan saiz dan keluasan konurbasi. Semua analisis dalam seksyen ini dilakukan pada peringkat mukim. Rajah 4.6, Rajah 4.7 dan Rajah 4.8 menunjukkan mukim yang boleh sampai terlebih dahulu ke pusat ekonomi dengan cara mengubah tempoh masa munasabah untuk seseorang berulang-alik sebanyak 30 minit, 45 minit dan 60 minit. Rajah 4.6 menunjukkan jangkauan George Town - pusat ekonomi yang utama di wilayah utara - untuk menarik penduduk dari mukim sekitarnya berdasarkan masa perjalanan yang munasabah. Apabila masa perjalanan yang munasabah ditetapkan selama 30 minit, pilihan perumahan terhad kepada hanya bahagian timur Pulau Pinang. Jika 45 minit dan lebih, lebih banyak mukim di Pulau Pinang boleh mengakses George Town, termasuk beberapa mukim di tanah besar. Dengan masa perjalanan yang munasabah selama 60 minit, jarak perjalanan melampaui sempadan negeri Pulau Pinang, dengan beberapa mukim di Kedah dan Perak boleh mengakses George Town. 107 Christaller (1933) dan Losch (1944) 145
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.6 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan yang munasabah selama 30, 45 dan 60 minit ke George Town 30 minit 45 minit 60 minit George Town George Town George Town 0 20km 0 20km 0 20km Boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah Tidak boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah Nota: Masa perjalanan berdasarkan perjalanan dengan kereta persendirian. Sumber: Google Distance Matrix Application Program Interface (API), diekstrak pada September 2017 Berdasarkan tempoh masa perjalanan 60 minit, mukim paling jauh yang dari George Town melalui kenderaan (Sungai Pasir, Bagan Semak dan Padang China) memerlukan penduduk membuat perjalanan tidak lebih daripada kira- kira 65 kilometer. Berdasarkan mana-mana tempoh masa perjalanan yang dianggap munasabah, hasil kajian simulasi ini menunjukkan jarak perjalanan yang boleh diterima penduduk, seterusnya menunjukkan sebuah ekosistem perumahan yang mungkin wujud. Rujuk Lampiran G untuk metodologi simulasi ini. Seperti yang digambarkan sebelum ini dalam Rajah 4.5, konurbasi Pulau Pinang mempunyai dua pusat ekonomi yang dominan, iaitu George Town dan Butterworth, dengan kawasan tumpuan pekerjaan tersebar antara dua kawasan 146
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL ini. Oleh itu, Rajah 4.7 mensimulasikan perkara yang sama untuk menunjukkan jangkauan George Town dan Butterworth. Rajah 4.7 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan yang munasabah selama 30, 45 dan 60 minit ke George Town dan Butterworth 30 minit 45 minit 60 minit George Town Butterworth George Town Butterworth George Town Butterworth 0 20km 0 20km 0 20km Boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah Tidak boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah Nota: Masa perjalanan berdasarkan perjalanan dengan kereta persendirian. Sumber: Google Distance Matrix Application Program Interface (API), diekstrak pada September 2017 147
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Apabila dibandingkan dengan Rajah 4.6, keluasan konurbasi Pulau Pinang menjangkau sehingga kawasan selatan Kedah. Konurbasi Pulau Pinang menganjur ke Sungai Petani dan Kulim jika tempoh masa perjalanan yang munasabah adalah selama 45 minit. Jika masa perjalanan yang munasabah adalah selama 60 minit, konurbasi merentas ke Gurun atau Parit Buntar yang mempunyai kepadatan penduduk tinggi seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 4.2. Ini menunjukkan bahawa penduduk boleh menetap di sepanjang sempadan tanah besar Pulau Pinang dan pada masa yang sama, masih dapat mengakses peluang pekerjaan di Butterworth atau di George Town. Berdasarkan analisis sebelum ini tentang kepadatan tempat kedua, konurbasi Kuala Lumpur tidak seperti konurbasi Pulau Pinang kerana Kuala Lumpur mempunyai struktur bandar teras pinggiran yang lebih jelas dan kurang berpecah. Kuala Lumpur ialah ibu negara Malaysia dan dan oleh itu merupakan teras dominan di mana kebanyakan aktiviti ekonomi berlaku. Konurbasi Kuala Lumpur digambarkan mempunyai penumpuan pekerjaan yang tinggi di Pusat Bandaraya Kuala Lumpur (Kuala Lumpur City Centre atau KLCC) dan di beberapa mukim di sekelilingnya, walaupun pada tahap yang lebih rendah. Lokasi pekerjaan cenderung berada di sepanjang kawasan KL-Shah Alam-Klang berbanding dengan kawasan kediaman yang tertumpu di sepanjang kawasan KL-Petaling-Seremban (Rajah 4.3) Rajah 4.8 menunjukkan jangkauan KLCC. Jika dalam masa 30 minit, KLCC boleh dicapai dari mukim Bandar Petaling Jaya atau Damansara. Jika dalam masa 45 minit, KLCC boleh dicapai dari Petaling dan Cheras. Jika dalam masa 60 minit, KLCC boleh dicapai penduduk Putrajaya. Namun begitu, hanya dalam masa 75 minit baru penduduk dari beberapa mukim di Negeri Sembilan (Setul, Labu dan Rasah) boleh tiba di KLCC. Oleh sebab kawasan perumahan tersebar sepanjang kawasan KL-Petaling-Seremban, ini bermakna ada penduduk yang berulang-alik setiap hari dari kawasan sejauh 70 kilometer dari pusat bandar. 148
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.8 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan yang munasabah selama 30, 45 dan 60 minit ke Pusat Bandaraya Kuala Lumpur 30 minit 45 minit 60 minit KLCC KLCC KLCC 0 20km 0 20km 0 20km Boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah 20km 0 Tidak boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah 0 20km Nota: Masa perjalanan berdasarkan perjalanan dengan kereta persendirian. Sumber: Google Distance Matrix API, diekstrak pada September 2017 Rajah 4.9 menunjukkan keluasan konurbasi Johor berdasarkan masa perjalanan yang munasabah, dengan Johor Bahru dipilih sebagai pusat ekonomi utama. Oleh sebab lokasinya di bahagian paling selatan kawasan itu, jarak perjalanan yang ditunjukkan terhad kepada negeri Johor walaupun masa perjalanan yang munasabah ialah 60 minit. Boleh diandaikan bahawa jarak sebenar konurbasi mungkin menganjur jauh ke selatan, iaitu ke arah Singapura, tetapi ia di luar skop analisis ini. 149
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.9 Keluasan konurbasi berdasarkan masa perjalanan yang munasabah selama 30, 45 dan 60 minit ke Johor Bahru 30 minit 45 minit 60 minit Johor Bahru Johor Bahru Johor Bahru 0 20km 0 20km 0 20km Boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah 0 20km Tidak boleh tiba di pusat ekonomi dalam masa yang munasabah 0 20km Nota: Masa perjalanan berdasarkan perjalanan dengan kereta persendirian. Sumber: Google Distance Matrix API, diekstrak pada Sep 2017 Pada keseluruhannya, hasil kajian mendapati takat masa perjalanan yang munasabah ke pusat ekonomi melampaui sempadan negeri di konurbasi KL dan konurbasi Pulau Pinang. Ini menunjukkan kemungkinan bahawa penduduk tinggal lebih jauh dari pusat bandar - dan oleh itu, munculnya rebakan bandar. Keadaan ini seterusnya menunjukkan perlunya penyelarasan antara negeri- negeri bagi pembangunan perumahan dan pengangkutan. Hujah ini berdasarkan penyelidikan oleh Marchetti (1994), yang mengembangkan kajian Zahavi et al. (1981). Hasil kajian Marchetti menunjukkan bahawa penambahbaikan dalam teknologi pengangkutan mungkin mengurangkan masa perjalanan, tetapi kesan yang lebih ketara adalah penduduk boleh membuat perjalanan ke destinasi yang lebih jauh. Oleh itu, akses kepada pusat ekonomi dari dan ke kawasan pinggiran, membuka peluang ekonomi yang sebelum itu tidak dinikmati oleh orang yang tinggal di tempat yang lebih jauh. 150
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Fenomena isi rumah yang tinggal semakin jauh dari pusat peluang pekerjaan menimbulkan beberapa persoalan seperti penyelarasan perancangan bandar dan perumahan antara negeri. Ringkasnya, lokasi perumahan sangat mempengaruhi beban kos perumahan dan kualiti hidup isi rumah. 4.4 Implikasi Rebakan 4.4.1 Apakah hubungkaitnya kepada perancangan perumahan? Analisis hubungan antara pekerjaan dengan perumahan di atas menunjukkan rebakan bandar sedang berlaku di beberapa kawasan di Malaysia dan dalam kebanyakan kes, rebakan telah melampaui sempadan negeri. Kemunculan fenomena seperti ini memberikan implikasi terhadap perancangan perumahan. Penyokong pembangunan pinggiran bandar berkepadatan rendah sering berhujah bahawa rebakan bandar adalah hasil daripada pilihan pengguna dan suatu cara pembangunan bandar yang mendorong kepada kemampuan memiliki atau menyewa rumah108. Ini berdasarkan logik ekonomi di mana jumlah tanah yang banyak di pinggir bandar menjadikan harga hartanah di pinggir bandar lebih rendah109. Walau bagaimanapun, teori ini dianggap longgar kerana tidak mengambil kira bahawa kos perumahan bergantung kepada pelbagai faktor110. Jarak yang lebih jauh dari pusat bandar atau pusat pekerjaan, selain harga rumah yang lebih rendah, juga dikaitkan dengan kurangnya akses, kebergantungan yang lebih pada kenderaan bermotor, masa berulang-alik yang lebih lama sehingga menyebabkan kos pengangkutan menjadi lebih tinggi pada keseluruhannya. Walaupun keadaan lebih rumit untuk bandar polisentrik, mesejnya masih sama, iaitu manfaat daripada harga rumah yang lebih rendah mungkin tidak dapat dicapai dengan lebih mudah. 108 Mattingly dan Morrissey (2014) 109 Ibid. 110 Lihat sebagai contoh, Mattingley dan Morrissey (2014), Haas et al. (2006), dan CHP (2006) 151
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Walaupun isi rumah mungkin tidak melakukan analisis kos optimum semasa membuat keputusan memilih tempat tinggal dan tempat kerja, implikasi kos daripada keputusan mereka tentang lokasi perumahan perlu mendapat perhatian perancang bandar dan penggubal dasar kerana implikasi itu mempengaruhi kualiti hidup isi rumah. Banyak kajian mengakui akan kepentingan kos perumahan dan kos pengangkutan yang ditanggung oleh isi rumah111 dan telah mula mengkaji sama ada dan kenapa terdapatnya hubung kait antara perumahan dengan pengangkutan di beberapa buah bandar raya112. Oleh itu, ukuran beban kos perumahan isi rumah yang biasanya hanya mengambil kira perbelanjaan untuk rumah berbanding dengan pendapatan isi rumah, mungkin bukan penunjuk yang sesuai untuk melihat beban kewangan sebenar yang ditanggung oleh isi rumah. Sebaliknya, penunjuk kemampuan memiliki atau menyewa rumah yang ada patut juga mengambil kira perbelanjaan pengangkutan yang berkait rapat dengan keputusan tentang perumahan. Contohnya, kajian oleh Mattingly dan Morrissey (2014) dari Auckland, New Zealand menunjukkan bahawa perbandingan antara ukuran kemampuan yang konvensional dengan ukuran kemampuan yang mengambil kira perbelanjaan pengangkutan mendedahkan tahap kemampuan yang berbeza dari segi pola spatial, dengan lingkaran pinggiran bandar raya menunjukkan ketidakmampuan yang lebih tinggi. Center for Neighborhood Technology (2011) di AS juga mendapat hasil yang sama dalam kajian mereka terhadap bandar Washington, D.C. Mesej penting yang tersirat dalam hujah ini cukup ringkas: konteks spatial dalam pasaran perumahan adalah perkara yang penting. Ini menyumbang kepada dua pemahaman penting berkenaan perancangan perumahan. Pertama, menangani isu kemampuan memiliki atau menyewa rumah dan meningkatkan kualiti hidup isi rumah memerlukan pemahaman yang lebih mendalam tentang hubung kait pelbagai sektor termasuk perumahan, pengangkutan, guna tanah dan banyak lagi. Faktor jarak ke tempat kerja dan dan peluang pekerjaan bukan sahaja mempengaruhi harga rumah dan kos pengangkutan, tetapi juga mempengaruhi jumlah pendapatan boleh guna isi rumah - terutamanya bagi isi rumah berpendapatan rendah yang lazimnya terpaksa bergantung pada perumahan yang mendapat subsidi daripada kerajaan113. Jika perumahan dilihat 111 Lihat sebagai contoh, Bajic (1983), Gibbons dan Machin (2005) dan CHP (2006) 112 Lihat sebagai contoh, CHP (2006), CBC (2014a) dan CBC (2014b). 113 Haas et al. (2006) 152
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL berasingan daripada habitat sekeliling, maka ini menafikan kehidupan yang berkualiti bagi isi rumah. Kedua, oleh sebab pasaran buruh adalah bersifat mengikut kawasan, masalah menghubungkan pekerja dengan pekerjaan juga bersifat mengikut kawasan114. Hubungan rapat antara lokasi pekerjaan dengan perumahan yang ditunjukkan dalam hujah di atas, bersama-sama dengan inferens daripada seksyen sebelum ini tentang rebakan merentasi negeri, menunjukkan bahawa perancangan perumahan (dan pengangkutan) patut dilihat dari sudut pandangan wilayah. Dengan mengambil kira perkara di atas, subseksyen berikut menyediakan analisis tentang hubung kait antara kos perumahan dengan pengangkutan dalam konteks Malaysia dan mengenal pasti jurang yang wujud. Dengan ini, cadangan dasar yang pragmatik untuk mewujudkan ekosistem perumahan yang mampu dimiliki dan sesuai didiami dapat dibentuk. 4.4.2 Memahami implikasi rebakan di Malaysia Maklumat tentang pendapatan isi rumah, perbelanjaan yang berkaitan dengan perumahan dan perbelanjaan pengangkutan di Malaysia diperlukan bagi memahami implikasi kos disebabkan rebakan di Malaysia. Data ini boleh diperoleh daripada Laporan Penyiasatan Pendapatan Isi Rumah dan Kemudahan Asas (HIS) dan Laporan Penyiasatan Perbelanjaan Isi Rumah (HES) yang diterbitkan dua kali dalam tempoh lima tahun115 oleh DOS. Penjelasan terperinci tentang data yang digunakan terdapat dalam Lampiran H. Perumahan dan pengangkutan, bersama dengan makanan116, adalah antara perbelanjaan paling besar dalam belanjawan isi rumah di seluruh negara (Rajah 4.10). Secara purata, pada tahun 2016, isi rumah Malaysia membelanjakan RM969 sebulan untuk perbelanjaan perumahan dan RM535 untuk pengangkutan117. Perbelanjaan perumahan membentuk 13.9% daripada pendapatan bulanan purata isi rumah yang berjumlah RM6,958 sebulan. Apabila digabungkan dengan perbelanjaan pengangkutan, beban kos bertambah 114 Meck et al. (2003) 115 Sebelum tahun 2016, HES hanya dilaksanakan sekali setiap lima tahun. 116 Perbelanjaan untuk makanan tidak relevan dalam konteks ini, kerana ia bukan antara dimensi penting bagi "tempat" 117 DOS (2017b). Perbelanjaan pengangkutan yang digunakan dalam kajian ini tidak termasuk dua subkomponen kategori itu, iaitu pengangkutan penumpang melalui udara dan caj pengangkutan yang lain (yang kebanyakannya termasuk bayaran untuk mengangkut, mengalihkan dan menyimpan barang), kerana tidak relevan dalam kajian tentang perbelanjaan yang dikaitkan dengan perjalanan harian. 153
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL kepada 21.6% daripada pendapatan bulanan penengah isi rumah118. Gabungan perbelanjaan itu merangkumi 37.3% daripada belanjawan keseluruhan, berdasarkan jumlah purata perbelanjaan penggunaan bulanan isi rumah (RM4,033). Rajah 4.11 dan Rajah 4.12 menunjukkan gambaran keseluruhan tentang perbelanjaan perumahan dan pengangkutan berbanding dengan pendapatan isi rumah mengikut negeri pada tahun 2016, dari sudut relatif dan mutlak. Putrajaya mempunyai perbelanjaan perumahan (RM2,138) dan perbelanjaan pengangkutan (RM820) yang paling tinggi berbanding negeri-negeri lain. Walaupun mempunyai pendapatan isi rumah yang paling tinggi (RM11,555), Putrajaya juga merekodkan peratusan gabungan beban kos perumahan dan pengangkutan yang paling tinggi, iaitu sebanyak 25.6% daripada pendapatan isi rumah. Sebaliknya, Labuan mempunyai salah satu jumlah gabungan kos yang paling tinggi (RM1,626), peratusan gabungan beban kos di Labuan hanya 19.9%-yang paling rendah antara semua negeri-kerana pendapatan isi rumahnya yang tinggi. Pada keseluruhannya, peratusan gabungan beban kos agak sama antara semua negeri walaupun terdapat perbezaan dalam peratusan perbelanjaan perumahan berbanding dengan perbelanjaan pengangkutan (Rajah 4.12). 118 Angka median ialah penunjuk yang lebih baik untuk memberi gambaran sebenar tentang beban kos yang dihadapi oleh kebanyakan isi rumah di Malaysia, tetapi malangnya angka median tidak dilaporkan dalam HES. Angka purata ini patut ditafsirkan dengan berhati-hati kerana angka tersebut mungkin dipengaruhi oleh pendapatan dan perbelanjaan golongan yang sangat kaya. Berdasarkan alasan yang sama, nisbah purata perbelanjaan kepada purata pendapatan isi rumah tidak patut dibandingkan dengan tanda aras beban kos perumahan sebanyak 30% (dan tanda aras gabungan beban kos sebanyak 45%) untuk membuat perbezaan antara barang yang mampu dimiliki dengan barang yang tidak mampu dimiliki. Ini kerana, tanda aras beban kos perumahan tersebut menggunakan pengiraan angka median dan termasuk komponen perbelanjaan perumahan berbeza daripada yang dilaporkan oleh DOS (sebagai contoh, sewa imput, bukan gadai janji, digunakan sebagai sebahagian daripada perbelanjaan yang dikaitkan dengan perumahan. Lihat Lampiran H untuk perincian). 154
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.10 Peratusan perbelanjaan bulanan untuk barang dan perkhidmatan, mengikut negeri, 2016 100 % Pelbagai barang dan perkhidmatan 90 Restoran dan hotel 80 70 60 50 Pendidikan Komunikasi Perkhidmatan rekreasi dan kebudayaan Kesihatan Perabot dan penyelenggaraan isi rumah Pakaian dan kasut Minuman beralkohol dan tembakau Makananan dan minuman tanpa alkohol 40 30 17.5 15.0 16.4 12.5 12.9 12.7 13.4 13.3 12.5 15.0 13.1 11.8 12.6 9.7 9.9 11.8 Pengangkutan 20 10 16.8 17.0 17.9 18.4 19.4 19.6 20.2 20.2 22.4 23.5 26.1 28.4 28.5 29.4 30.1 30.7 Perumahan, air, bekalan elektrik, gas dan bahan api yang lain 0 h a d e K u n a g g n e r e T a k a e M n a t n a l e K s i l r e P g n a h a P n a l i b m e S i r e g e N k a r e P k a w a r a S r o h o J r o g n a e S r u p m u L a l a u K h a b a S g n a n P u a i l u P n a u b a L a y a a r t u P Nota: Peratusan untuk semua negeri tidak berjumlah 100% kerana dua subkomponen perbelanjaan pengangkutan diasingkan dalam pengiraan. Rujuk Lampiran H untuk perincian. Sumber: DOS (2017b) dan pengiraan penulis 155
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.11 Gabungan kos perumahan dengan pengangkutan dan jumlah pendapatan mengikut negeri, 2016 (RM) Rajah 4.12 Kos perumahan dan kos pengangkutan sebagai peratusan daripada pendapatan mengikut negeri, 2016 Putrajaya 8,597 Putrajaya 18.5 7.1 Kuala Lumpur 9,189 Pulau Pinang 18.2 6.0 Selangor 7,433 Johor 14.1 9.0 Pulau Pinang 5,131 Melaka 11.4 10.5 Labuan 6,548 MALAYSIA 13.9 7.7 Johor 5,329 Selangor 14.3 7.2 MALAYSIA 5,454 Kuala Lumpur 15.1 6.3 Melaka 5,349 Perak 12.9 8.5 Negeri Sembilan 4,649 Pahang 12.9 8.4 Terengganu 4,562 Kedah 10.4 10.8 Sarawak 4,301 Kelantan 12.6 8.5 Perak 3,981 Negeri Sembilan 12.6 8.4 Pahang 3,941 Terengganu 11.2 9.9 Sabah 4,288 Sarawak 12.9 7.2 Kedah 3,919 Perlis 12.0 8.0 Perlis 3,999 Sabah 13.8 6.1 Kelantan 3,326 Labuan 15.0 4.9 RM0 5,000 10,000 15,000 0% 5 10 15 20 25 30 Perumahan Pengangkutan Baki Pendaptan % Pendapatan yang dibelanjakan untuk perumahan % Pendapatan yang dibelanjakan untuk pengangkutan Sumber: DOS (2017b), DOS (2017c) dan pengiraan penulis Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pendapatan bulanan purata isi rumah dan kedua-dua perbelanjaan meningkat bertambah dengan ketara pada kadar yang berbeza (Rajah 4.13). Pendapatan bulanan purata isi rumah meningkat dua kali ganda pada tahun 2016 berbanding tahun 2004, iaitu daripada RM3,249 kepada RM6,958. Ini kelihatan positif tetapi sebenarnya tidak jika angka itu dibandingkan dengan pertambahan perbelanjaan. Dalam dekad yang sama, perbelanjaan bulanan purata untuk item berkaitan perumahan meningkat dengan lebih cepat berbanding pendapatan, dengan amaun yang dibelanjakan pada tahun 2016 bertambah sebanyak 125.3%. Walaupun pertambahan perbelanjaan pengangkutan adalah paling rendah berbanding perbelanjaan lain yang ditunjukkan di dalam rajah, tetapi masih merekodkan peratusan yang 156
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL tinggi iaitu sebanyak 76.1%. Pertambahan gabungan kedua-dua perbelanjaan ini adalah sebanyak 104.6%, hampir menyamai pertambahan pendapatan bulanan purata isi rumah. Peratusan ini bukan sahaja menimbulkan kebimbangan tentang beban kos perumahan yang dihadapi oleh isi rumah, tetapi juga menunjukkan bahawa dengan mengabaikan kos pengangkutan dalam analisis ini, akan ada risiko untuk terlepas pandang beban isi rumah yang kritikal kerana ia sangat berkait rapat dengan pilihan perumahan mereka. Rajah 4.13 Indeks pendapatan bulanan purata isi rumah, perbelanjaan berkaitan dengan perumahan, dan perbelanjaan pengangkutan, 2004 - 2016 2004 = 100 250 200 Perbelanjaan perumahan, air, bekalan elektrik, gas, dan perbelanjaan lain untuk bahan api Pendapatan bulanan purata isi rumah Perbelanjaan perumahan + pengangkutan Perbelanjaan pengangkutan 150 100 50 2004(/05) 2009(/10) 2014 2016 2004(/05) 2009(/10) 2014 2016 Pendapatan bulanan purata isi rumah 100.0 123.9 189.0 214.2 Perbelanjaan perumahan, air, bekalan elektrik, gas, dan perbelanjaan lain untuk bahan api 100.0 115.1 198.4 225.3 Perbelanjaan pengangkutan 100.0 104.1 166.6 176.1 Perbelanjaan perumahan + pengangkutan 100.0 110.5 184.9 204.6 Nota: Tahun yang ditunjukkan ialah tahun dengan data pendapatan isi rumah dan data perbelanjaan. Data perbelanjaan untuk dua tahun pertama adalah untuk tahun 2004/05 dan tahun 2009/10 yang berakhir pada Mei setiap tahun, manakala data pendapatan adalah untuk tahun kalendar 2004 dan 2009. Sumber: DOS (t.t.) 157
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Menurut laporan Bank Dunia bertajuk Malaysia Economic Monitor: Transforming Urban Transport (2015), kos pengangkutan bandar raya di Malaysia secara amnya lebih tinggi berbanding bandar raya di Asia Timur. Peratusan perbelanjaan pengangkutan di Kuala Lumpur, Johor Bahru dan George Town sekurang-kurangnya 59.0% lebih tinggi daripada peratusan perbelanjaan pengangkutan di Hong Kong dan Tokyo (Rajah 4.14). Keadaan ini tidak menghairankan kerana Malaysia bukan hanya mempunyai tahap pemilikan kenderaan persendirian yang tertinggi di dunia, tetapi juga mengalami peningkatan drastik penggunaan kenderaan dalam tempoh beberapa tahun. Kebelakangan ini, jumlah perjalanan kilometer kenderaan di Malaysia meningkat secara purata 7.0% setiap tahun antara 1997 hingga 2012. Ini lebih cepat daripada kadar pertumbuhan pendaftaran kenderaan dalam tempoh yang sama (6.7%)119. Oleh itu, tidak mengejutkan juga apabila perbelanjaan untuk bahan api, pembaikan dan penyelenggaraan yang lain membentuk sebahagian besar perbelanjaan pengangkutan isi rumah - peratusan yang jauh lebih tinggi daripada perbelanjaan untuk perkhidmatan pengangkutan yang lain seperti pengangkutan awam rel dan jalan raya (Rajah 4.15). Rajah 4.14 Peratusan kos pengangkutan dalam perbelajaan isi rumah, mengikut bandar raya, 2012 %12 10 8 10.0 10.0 10.0 9.9 9.8 9.8 9.7 9.4 10.1 6 8.2 7.8 4 4.1 4.0 2 0 u a b a n K a t o K l i u r h a B r o h o J n a t n a u K g n h c u K i n w o T e g r o e G r u p m u L a a u K l a t r a k a J k o k g n a B a r u p a g n S i l u o e S i a h g n a h S o y k o T g n o K g n o H Sumber: Oxford Economics (2012) 119 Bank Dunia (2015) 158
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.15 Komposisi perbelanjaan pengangkutan isi rumah, mengikut negeri, 2016 (%) 100 90 80 % 37.3 24.3 21.4 29.2 22.0 24.3 14.0 16.4 17.6 Perkhidmatan pengangkutan Pembelian kenderaan Pengendalian kelengkapan pengangkutan persendirian 70 32.7 33.8 22.7 20.7 18.6 77.2 60 20.6 18.7 65.9 65.9 69.7 70.6 50 55.5 57.9 57.9 59.2 62.0 62.2 40 42.9 44.3 49.6 50.5 50.9 Bahan api dan pelincir untuk pengangkutan persendirian 30 20 10 0 r u p m u L a a u K l a y a a r t u P j a k a e M l h a d e K r o g n a e S l r o h o J n a t n a e K l h a b a S k a r e P g n a n P u a u P i l n a l i b m e S i r e g e N u n a g g n e r e T g n a h a P n a u b a L k a w a r a S s i l r e P Sumber: DOS (2017b) Laporan Bank Dunia ini menunjukkan bahawa kos perumahan berdekatan pusat bandar yang tinggi dan polisi penggunaan tanah yang menggalakkan rebakan, mempengaruhi isi rumah untuk tinggal di tempat yang jauh dari pusat bandar. Faktor-faktor ini menyumbang kepada peningkatan kebergantungan kenderaan persendirian dan peningkatan perbelanjaan pengangkutan isi rumah. Beban daripada kos perumahan dan kos pengangkutan perlu dikaji, tetapi ini memerlukan bukan sahaja data purata pada peringkat negara dan negeri seperti yang ditunjukkan di atas. Tanpa maklumat geografi yang lebih terperinci tentang kos ini, data yang ada ini tidak cukup untuk menilai masalah atau sebab khusus di sesebuah kawasan kejiranan dan/atau kawasan yang dikaitkan dengan beban kewangan isi rumah120. Sebagai contoh, perbezaan kos-kos 120 Haas et al. (2006) 159
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL tersebut mengikut lokasi dalam sesebuah negeri atau wilayah adalah tidak jelas dan setakat manakah perbezaan ini boleh dikaitkan dengan jarak lokasi perumahan dan pusat pekerjaan? Adakah terdapat negeri atau kawasan yang mempunyai hubung kait antara perumahan dengan pengangkutan yang lebih ketara daripada yang lain, dan jika ada, kenapa? Di manakah isi rumah yang bekerja menetap, mengikut setiap kumpulan pendapatan mereka, dan bagaimanakah penyediaan perumahan mampu tanggung mempengaruhi pilihan mereka121? Adakah terdapat perbezaan antara kos pemilik dan penyewa? Soalan-soalan penting ini perlu dijawab sebelum langkah-langkah bersasaran untuk menangani isu kemampuan dan kesesuaian menanggung rumah dapat dirumuskan. Oleh itu, salah satu keutamaan pada masa akan datang adalah untuk menangani jurang data yang sangat besar. Subseksyen berikut memberikan beberapa contoh kajian yang dilakukan di Amerika Syarikat untuk dijadikan rujukan. Laporan ini diakhiri dengan beberapa syor untuk mengumpul data dan mengatur institusi di Malaysia. 4.4.3 Apakah yang telah dilakukan di peringkat antarabangsa? Umumnya, hubung kait antara perumahan dengan pengangkutan telah diakui dan dikaji di AS. Dua kajian penting yang dijalankan secara berasingan oleh Center for Housing Policy (atau CHP) serta Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar dan Jabatan Pengangkutan AS merupakan rujukan yang baik untuk Malaysia. (1) CHP: Something's Gotta Give (CHP, 2005) dan A Heavy Load (CHP, 2006) CHP ialah badan penyelidikan bukan untuk keuntungan yang bergabung dengan National Housing Conference dalam usaha meluaskan pemahaman tentang cabaran menanggung kos perumahan di Amerika. Pada tahun 2005 dan 2006, CHP telah menerbitkan dua kajian yang berkaitan, iaitu Something's Gotta Give: Working Families and the Cost of Housing dan A Heavy Load: The Combined Housing and Transportation Burdens of Working Families. Kedua-duanya mengkaji gabungan antara beban kos perumahan dengan kos 121 CHP (2006) 160
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL pengangkutan bagi isi rumah yang bekerja122 di 28 kawasan metropolitan pada peringkat kawasan kejiranan123. Ringkasan di bawah memberikan tumpuan kepada beberapa maklumat penting yang boleh diperoleh daripada kedua-dua kajian CHP (2005) dan CHP (2006). Contohnya, pelbagai cara penggabungan data sedia ada untuk memberikan gambaran yang lengkap dan bermakna tentang beban kos perumahan dan kos pengangkutan yang dihadapi oleh isi rumah. Pangkalan data yang komprehensif membolehkan beberapa kajian mengenal pasti asas pertimbangan yang dihadapi oleh kebanyakkan isi rumah yang bekerja, iaitu membayar harga yang lebih tinggi untuk rumah atau bersabar dengan masa berulang-alik yang lama dan perbelanjaan pengangkutan yang tinggi (Rajah 4.16). Kajian-kajian tersebut juga dapat menganalisis keadaan negara dalam beberapa dimensi untuk memahami dengan lebih baik faktor yang menjadi penyebab bagi pola yang diperhatikan dalam beban kos. Ringkasan Kedua-dua kajian menunjukkan pola kos mengikut dimensi penting yang berkaitan "tempat" dan menghubungkan hasil kajian itu dengan maklumat pengangkutan, pilihan isi rumah dan ciri-ciri demografi. Ini bertujuan untuk menjelaskan "siapa tinggal di mana dan apakah implikasinya". Analisis yang terperinci seperti ini bergantung pada set data terperinci khususnya tentang pendapatan isi rumah, kos menyewa dan memiliki rumah, kos pengangkutan isi rumah, pekerjaan dan lokasi pekerjaan serta ukuran sosioekonomi yang lain pada peringkat kawasan banci (sejumlah 29,607 kawasan banci di 28 kawasan metropolitan) menjadi asas penyelidikan ini124). Selaras dengan pandangan umum, kajian ini mendapati bahawa jarak rumah dengan pusat pekerjaan memainkan peranan penting dalam menentukan perbelanjaan perumahan dan pengangkutan. Seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 4.17, jumlah kos perumahan dan kos pengangkutan meningkat apabila bertambahnya jarak berulang-alik walaupun harga rumah semakin rendah. Ini menggambarkan bahawa peningkatan kos itu berlaku disebabkan kos 122 Keluarga yang bekerja ditakrifkan sebagai isi rumah yang mempunyai pendapatan antara USD20,000 hingga USD50,000. 123 CHP (2006) 124 Ibid. 161
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL pengangkutan yang tinggi125. Di dalam kajian kes di Amerika, sememangnya, terdapat penambahan dalam jumlah isi rumah yang berulang-alik dari rumah ke pusat pekerjaan yang jauh dari rumah mereka. Ini juga menyebabkan kesesakan jalan raya menjadi perkara biasa dalam komuniti sekitar126. Rajah 4.16 Peratusan daripada jumlah perbelanjaan yang dihabiskan untuk pengangkutan, berbanding untuk perumahan, 2005 Rajah 4.17 Peratusan perbelanjaan daripada pendapatan, berbanding dengan purata jarak ulang-alik (batu) n a a n a e b r e p h a m u j l l a d a p i r a d n a s u t a r e P n a n a a t n u a k g e n b a r e g p n e h p a k m u u t n u a d n a a p k i s r i a b d a h n a d s g u n t a a r y e P j l l j i 25 n a t u k g n a g n e p k u t n u n a k s i b a h d g n a y 20 15 10 5 i 0 25 % 20 15 10 5 0 % 23.9 23.9 ≤30% ≤30% 12.3 12.3 31 - ≤50% 31 - ≤50% 7.5 7.5 >50% >50% n a t a p a d n e p a d a p i r a d % 100 n a t a p a d n e p 50 a d a p i r a d 25 % 75 0 100 75 50 25 0 0 0 Gabungan Kos Perumahan Gabungan Kos Perumahan dan Pengangkutan dan Pengangkutan Pengangkutan Pengangkutan Perumahan Perumahan 10 10 20 20 30 30 Peratusan daripada jumlah perbelanjaan Peratusan daripada jumlah perbelanjaan yang dihabiskan untuk perumahan yang dihabiskan untuk perumahan Purata Jarak Ulang-alik (Batu) Purata Jarak Ulang-alik (Batu) Sumber: Dihasil daripada CHP (2006) Sumber: Rajah daripada CHP (2006) Hasil daripada dua buah kajian itu menunjukkan sebuah ringkasan profil pendapatan dan perbelanjaan bagi pelbagai jenis kawasan kejiranan dalam 28 kawasan metropolitan. Isi rumah yang kaya biasanya tinggal berkelompok dalam komuniti sub-bandar, dengan beban kos perumahan dan pengangkutan yang rendah disebabkan oleh pendapatan mereka yang tinggi. Sebaliknya, keluarga yang berpendapatan paling rendah biasanya akan tinggal di bahagian tengah sub-bandar atau bandar satelit yang jauh dari lokasi pekerjaan dan perkhidmatan. Peratusan perbelanjaan mereka untuk perumahan tinggi akibat pendapatan mereka yang rendah, manakala perjalanan ulang-alik yang kerap dan lama menyebabkan kos pengangkutan mereka menjadi sangat tinggi (Rajah 4.18). Pemeriksaan lebih teliti tentang jenis kawasan kejiranan yang didiami oleh isi rumah yang bekerja bagi setiap kumpulan pendapatan memberikan maklumat yang berguna untuk penggubal dasar mengenal pasti keperluan setiap kawasan kejiranan dan/atau isi rumah secara lebih efektif. 125 Haas et al. (2006) 126 CHP (2006) 162
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Pada keseluruhannya, pemahaman yang lebih mendalam tentang hubung kait antara kos perumahan dengan kos pengangkutan yang ditanggung oleh isi rumah dari beberapa dimensi memainkan peranan penting dalam usaha membuat dasar yang berkesan untuk menyediakan kualiti kehidupan yang lebih baik kepada penduduk. Rajah 4.18 Jenis kawasan kejiranan, mengikut peratusan perbelanjaan untuk perumahan dan pengangkutan daripada pendapatan isi rumah yang biasa di setiap kawasan kejiranan BEBAN KOS PERUMAHAN YANG TINGGI BEBAS KOS PERUMAHAN YANG TINGGI DAN KOS PENGANGKUTAN YANG TINGGI ) % N A T A P A D N E P A D A P I R A D N A H A M U R E P K U T N U N A A J N A L E B R E P Komuniti Bandar Pendapatan Bercampur: Kawasan kejiranan dengan harga rumah yang tinggi tetapi kos pengangkutan yang rendah. Pendapatan penduduknya bercampur-campur tetapi peratusan penduduk yang berpendapatan tinggi lebih besar sedikit. Tempat-tempat seperti ini biasanya merupakan lokasi kawasan pekerjaan, pilihan pengangkutan alternatif yang paling pelbagai. bandar, dan berdekatan berdekatan dengan dengan 41% memperoleh pendapatan $50,000 atau lebih Pendapatan Purata: $52,184 BEBAN KOS PERUMAHAN YANG RENDAH DAN KOS PENGANGKUTAN YANG RENDAH Komuniti Sub-bandar yang Kaya: Kawasan kejiranan dengan pendapatan yang lebih tinggi dimana jumlah perbelanjaan kedua-dua perumahan dan pengangkutan lebih rendah daripada purata dan untuk pengangkutan. biasanya merupakan kawasan sub-bandar. kedua-dua perumahan ini Tempat seperti Komuniti Bandar/Sub-bandar Bahagian Tengah Berpendapatan Lebih Rendah: Kawasan kejiranan yang berpendapatan rendah dimana jumlah perbelanjaan untuk kedua-dua perumahan dan pengangkutan adalah lebih tinggi daripada biasa. Tempat seperti ini biasanya merupakan kawasan bandar yang diasingkan mengikut kaum dan kumpulan pendapatan. Tempat seperti ini juga berada di bahagian tengah sub-bandar dengan kurang pekerjaan; di kawasan yang jauh dari lokasi pekerjaan dan perkhidmatan seperti di luar sub-bandar atau di bandar satelit; bahagian berdekatan dengan kawasan luar bandar. 30% memperoleh pendapatan $50,000 atau lebih Pendapatan Purata: $41, 387 BEBAN KOS PENGANGKUTAN YANG TINGGI Komuniti Luar Sub-bandar (exurb): yang dengan kejiranan Kawasan sederhana dan harga rumah yang sederhana tetapi kos pengangkutan sangat tinggi kerana jarak yang jauh ke lokasi perkhidmatan dan pekerjaan. Tempat seperti ini kebanyakannya merupakan kawasan di luar sub- bandar (exurb). pendapatan 67% memperoleh pendapatan $50,000 atau lebih Pendapatan Purata: $76,444 52% memperoleh pendapatan $50,000 atau lebih Pendapatan Purata: $58,529 PERBELANJAAN UNTUK PENGANGKUTAN DARIPADA PENDAPATAN (%) Nota: Label "tinggi" atau "rendah" tidak merujuk harga dolar bagi perumahan dan pengangkutan di sesuatu kawasan kejiranan. Sebaliknya, "tinggi" bermakna kos tersebut merangkumi bahagian pendapatan yang lebih besar berbanding dengan kos purata di wilayah itu. "rendah" bermakna bahagian yang lebih kecil. Sumber: Dihasil daripada CHP (2006) 163
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL (2) Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (Department of Housing and Urban Development atau HUD) dan Jabatan Pengangkutan (Department of Transportation atau DOT) AS: Indeks Kemampuan Lokasi Pada tahun 2009, HUD dan DOT AS. Kedua-dua agensi tersebut mengakui kewujudan hubung kait antara kos perumahan dengan kos pengangkutan, telah bekerjasama di bawah Partnership for Sustainable Communities127 peringkat persekutuan untuk memperkenalkan Indeks Kemampuan Lokasi (LAI) yang mengukur kemampuan mendiami sesuatu lokasi berdasarkan kos perumahan dan kos pengangkutan berbanding dengan pendapatan128. Kerjasama antara dua buah jabatan itu menjadi contoh yang baik untuk Malaysia dari sudut menambah baik penyelarasan perumahan dan pengangkutan dan boleh memberi input yang berkesan bagi penggubalan dasar serta memberikan lebih banyak maklumat kepada pelbagai pihak berkepentingan dalam semua peringkat pembuat keputusan. Ringkasan Model LAI (LAIM) ialah gabungan model statistik dan analisis data yang memberikan anggaran kos perumahan dan pengangkutan isi rumah yang berkesan dan selaras di peringkat kumpulan blok Banci untuk hampir seluruh AS129. Anggaran-anggaran tersebut dipaparkan di Portal Kemampuan Lokasi130 dalam dua bentuk. Pertama ialah gambaran visual bagi output LAI untuk lapan profil isi rumah yang berbeza-beza pada peta negara; kedua ialah My Transportation Cost Calculator, yang membolehkan pengguna memasukkan maklumat tentang pendapatan dan saiz isi rumah serta bilangan ahli isi rumah mereka yang bekerja. Berdasarkan pengiraan LAIM juga, pengguna boleh mendapatkan anggaran kos pengangkutan yang dikira khusus untuk mereka dengan menggunakan maklumat tempoh pegangan rumah, kereta, lokasi pekerjaan dan pola perjalanan isi rumah131. Selain orang awam, pakar perancang, 127 The Partnership for Sustainable Communities, yang termasuk HUD, DOT dan Environmental Protection Agency (Agensi Perlindungan Alam Sekitar) bertindak untuk menyelaraskan perumahan persekutuan, pengangkutan, air dan pelaburan infrastruktur yang lain untuk menjadikan kawasan kejiranan lebih makmur, membolehkan penduduk tinggal lebih dekat dengan pekerjaan mereka, menjimatkan masa dan wang isi rumah dan mengurangkan pencemaran. Satu objektif kerjasama ini adalah untuk meningkatkan akses orang ramai kepada data tentang perumahan, pengangkutan dan penggunaan tanah. Sumber: HUD (t.t.) 128 CBC (2014b) 129 HUD (2016) 130 Portal Kemampuan Lokasi boleh diakses di sini 131 HUD (2016) 164
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL penggubal dasar dan pemaju juga boleh mendapat manfaat daripada data ini semasa mereka membuat keputusan tentang penggunaan tanah, pengangkutan dan pembangunan ekonomi132. Menurut HUD (2016), terdapat tiga set data utama (dengan data pada peringkat kumpulan blok Banci) yang digunakan untuk membentuk LAIM: 1) US Census American Community Survey, iaitu sebuah kaji selidik berterusan yang mengumpulkan data tentang demografi komuniti, pendapatan, pekerjaan, penggunaan pengangkutan dan ciri-ciri perumahan; 2) US Census Topologically Integrated Geographic Encoding and Referencing files, yang menyediakan data tentang ciri-ciri geografi, contohnya jalan raya, jalan kereta api, sungai serta undang-undang dan statistik kawasan geografi; dan 3) US Census Longitudinal Employment-Household Dynamics Origin- Destination Employment Statistics, yang merupakan taburan spatial terperinci tentang lokasi pekerjaan dan kediaman pekerja, serta hubungan antara kedua-duanya pada peringkat kumpulan blok Banci. Ini termasuk butiran tentang umur, pendapatan, taburan industri dan penunjuk tenaga buruh tempatan. Dengan menggunakan konsep "kemampuan mengikut lokasi" ini, New York Citizens Budget Commission (CBC) menerbitkan satu siri ringkasan dasar untuk memeriksa kemampuan perumahan bagi satu isi rumah yang biasa133 di New York City (NYC) berbanding dengan 21 bandar raya besar lain di AS. Walaupun NYC merupakan pasaran perumahan ketujuh paling mahal (sewa tahunan: USD14,700) diantara kesemua 21 bandar raya itu, NYC mempunyai kos pengangkutan tahunan yang paling rendah (USD5,752) dan salah satu pendapatan sekawasan yang tertinggi (USD63,915)134. Keadaan ini menjadikan NYC sebagai bandar raya yang ketiga paling mampu didiami, dengan kos gabungan sebanyak 32% daripada pendapatan isi rumah - jauh lebih rendah 132 HUD (t.t.) 133 CBC menggunakan takrifan HUD tentang "isi rumah kebanyakkan di sesebuah kawasan". Isi rumah tersebut merupakan penciptaan daripada statistik yang berdasarkan nilai purata untuk ciri-ciri yang terpilih. Di New York City, isi rumah yang biasa mempunyai 2.69 orang ahli, 1.2 pengulang-alik dan pendapatan tahunan sebanyak USD63,915. Sumber: CBC (2014) 134 CBC (2014b) 165
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL daripada tanda aras 45% yang ditetapkan oleh HUD (Rajah 4.19). Rajah 4.19 Kos perumahan dan kos pengangkutan sebagai peratusan daripada pendapatan isi rumah mengikut bandar raya terpilih, 2010 Washington, D.C. San Francisco New York City Philadelphia Chicago Ambang Kemampuan Seattle Boston San Jose Perumahan Dallas Houston Pengangkutan Columbus Atlanta Indianapolis Austin Detroit Phoenix San Antonio Los Angeles San Diego Jacksonville Miami Riverside 0% 10 20 30 40 50 Sumber: CBC (2014b) (salinan semula) Kos pengangkutan yang rendah di NYC sebahagian besarnya disebabkan oleh sistem transit massa yang maju di wilayah itu, yang menggalakkan pengurangan pemilikan kenderaan bermotor dan penambahan jumlah pengguna pengangkutan awam135. Sebenarnya, tidak seperti bandar raya lain, lebih daripada separuh (56.5%) isi rumah di NYC tidak memiliki kereta dan peratusan yang sama berulang-alik dengan menggunakan pengangkutan awam136. Dalam kata lain, rangkaian pengangkutan awam yang dirancang dengan baik memainkan peranan penentuan bagi menjadikan kos lokasi di NYC berpatutan sehingga 135 CBC (2014b) 136 CBC (2014a) 166
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL meredakan kesan kos perumahan yang tinggi di kawasan itu. Keadaan ini menunjukkan betapa pentingnya sistem transit massa yang efisien sebagai alat yang praktikal untuk meringankan beban kewangan isi rumah yang berkait dengan perumahan. 4.5 Mengenal pasti Jurang: Apakah yang Boleh Dilakukan Pada Masa Akan Datang? Menyelesaikan isu pasaran perumahan bermakna mewujudkan habitat yang mampu didiami dan sesuai didiami untuk semua orang. Berdasarkan analisis di atas, ada beberapa jurang yang perlu ditangani oleh Malaysia dalam masa terdekat untuk mencapai objektif ini. 1. Data Untuk menggubal dasar yang efektif dan mempunyai sasaran yang tepat, keadaan isi rumah di negara ini perlu difahami terlebih dahulu. Oleh itu, maklumat tentang perjalanan isi rumah dari rumah ke tempat kerja dan kos yang perlu ditanggung akan memberikan banyak manfaat kepada perancang dan penggubal dasar. Khusus bagi analisis dalam seksyen ini, terdapat dua jurang data yang penting: 1) Data wujud, tetapi bukan pada skala spatial yang betul Seperti yang dinyatakan dalam subseksyen sebelum ini, kebanyakan data pendapatan dan perbelanjaan yang terdapat di Malaysia adalah data peringkat kebangsaan atau negeri dan tidak membantu kami untuk memahami taburan penduduk dan pekerjaan serta hubung kait kedua- duanya di dalam sesuatu kawasan atau negeri. Bagi membolehkan analisis yang lebih mendalam dilakukan, data pada peringkat spatial yang lebih terperinci, misalnya peringkat mukim atau peringkat blok banci, adalah diperlukan. 167
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL 2) Data tidak wujud Jurang ini melibatkan data perjalanan dan pengangkutan. Selain itu, pergerakan harian penduduk antara tempat kerja dengan rumah, termasuk tempat permulaan dan destinasi serta pilihan pengangkutan mereka tidak diketahui. Maklumat tentang lokasi pekerjaan di setiap negeri juga tidak diketahui, contohnya, bilangan pekerjaan di setiap mukim yang boleh membantu mengenal pasti pusat pekerjaan dan kebolehsampaian isi rumah ke pusat berkenaan. Tanpa maklumat ini, agak sukar untuk membuat penilaian tentang setakat mana perumahan memudahkan kehidupan isi rumah, dan seterusnya menentukan kualiti hidup mereka. Usaha untuk mengatasi kekurangan data ini patut menjadi salah satu keutamaan pada masa akan datang, kerana tanpanya, dasar yang strategik tidak mungkin dapat digubal. 2. Menerapkan perancangan perumahan dalam perancangan habitat yang lebih luas Ukuran beban perumahan yang digunakan dalam seksyen ini adalah berdasarkan tiga faktor - pendapatan isi rumah, perbelanjaan perumahan dan perbelanjaan pengangkutan - yang merangkumi tiga sektor, iaitu sektor ekonomi/pekerjaan, sektor perumahan dan sektor pengangkutan. Kes NYC merupakan contoh terbaik tentang cara memperoleh tahap kos yang mampu tanggung melalui pengurusan hubungan antara ketiga-tiga sektor ini. Implikasi dasar menerusi pemahaman ini hendaklah jelas: perancangan perumahan patut disepadukan dengan perancangan pengangkutan dan perancangan guna tanah yang lain, dan tidak dilihat terasing daripada pengaruh sektor-sektor lain. Penyelarasan antara sektor-sektor, contohnya antara perancangan pengangkutan dengan perancangan guna tanah, dipercayai ada dilakukan di peringkat perancangan di Malaysia. Ini dibuktikan oleh pelbagai perancangan spatial peringkat nasional dan negeri. Namun begitu, jurang tertentu antara perancangan dengan pelaksanaan yang efektif mungkin masih wujud. Jurang tersebut dapat diringkaskan seperti yang berikut: 168
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL (a) Kerumitan proses perancangan mungkin telah menghalang penyampaian wawasan dan rancangan yang efektif Rajah 4.20 menunjukkan rangka kerja bagi perancangan pembangunan di Semenanjung Malaysia137, yang terdiri daripada perancangan pada tiga peringkat: kebangsaan, wilayah/negeri dan tempatan. Khusus untuk konteks spatial, walaupun Rancangan Fizikal Negara merupakan satu-satunya dokumen perancangan pada peringkat nasional, terdapat juga dasar-dasar lain yang mendokong Rancangan Fizikal negara seperti Dasar Perbandaran Negara dan Dasar Perancangan Fizikal Desa Negara. Rancangan dan dasar ini sepatutnya menjadi panduan kepada pelbagai dasar dan strategi lain seperti Rancangan Induk Pengangkutan Awam Darat Negara, serta perlu selari dengan Rancangan Malaysia (lima tahun). Penilaian terhadap pelbagai dokumen dan dasar menjerumus kepada perancangan spatial pada peringkat nasional perlu dijalankan. Pelaksanaan dan pemantauan pelbagai rancangan tersebut bukan sahaja melibatkan kos yang tinggi, tetapi juga menjejaskan keberkesanan penyampaian keseluruhan visi negara dan pelan tindakan kepada semua pihak berkepentingan, termasuklah pihak berkuasa negeri dan tempatan, pemaju-pemaju perumahan dan orang awam. Oleh itu, perlaksanaan dasar di peringkat wilayah, negeri dan kerajaan tempatan mungkin menghadapi kesukaran untuk melaksanakan pelbagai garis panduan dan dasar perancangan fizikal serta rancangan pengangkutan dalam satu struktur rancangan tempatan. 137 Sabah dan Sarawak menerima pakai sistem perancangan yang berbeza daripada Semenanjung Malaysia kerana sistem perundangan masing-masing yang berbeza. Urusan perancangan di Semenanjung Malaysia tertakluk kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), manakala di Sabah, Ordinan Perancangan Bandar dan Desa 1950 (Sabah Cap 141) digunakan, dan di Sarawak, urusan perancangan tertakluk kepada beberapa ordinan lain seperti Kanun Tanah Sarawak 1958 (Sarawak Cap 81), Ordinan Tanah (Kawalan Subbahagian) 1954 dan sebagainya. Selain itu, walaupun Sabah dan Wilayah Persekutuan Labuan termasuk dalam skop Rancangan Fizikal Negara 3, hanya urusan sempadan Sarawak diambil kira. Namun begitu, pada peringkat negeri dan tempatan, Sabah dan Sarawak, seperti negeri- negeri lain di Semenanjung Malaysia, konsisten dalam menggunakan rancangan struktur dan rancangan tempatan sebagai dokumen panduan untuk perancangan. 169
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Kajian yang diterbitkan dalam Journal of the Malaysian Institute of Planners menekankan kesukaran untuk menterjemahkan rancangan- rancangan nasional kepada rancangan struktur negeri dan rancangan tempatan138. Berdasarkan kaji selidik yang dijalankan terhadap pihak berkuasa tempatan isu yang diakui dan dipersetujui pada semua peringkat rancangan pembangunan adalah orang awam yang tidak dapat menyatakan keperluan dan penilaian mereka terhadap pembangunan. Kajian ini juga mengakui bahawa keupayaan teknikal pihak berkuasa perancangan tempatan adalah terhad, terutamanya untuk mengambil kira keperluan dan nilai tempatan dalam usul rancangan pembangunan. Isu-isu ini masih wujud walaupun terdapat peruntukan dalam Akta 172, tetapi kajian tersebut membuat kesimpulan bahawa pindaan terhadapnya tidak mencukupi untuk memastikan rancangan dilaksanakan dengan efisien pada peringkat awam. Sebaliknya, penyelarasan rancangan pembangunan patut diberikan lebih penekanan. Jika dibandingkang dengan Singapura, contohnya, kejayaan perancangan pengangkutan mereka sebahagiannya disebabkan oleh keupayaan kerajaan untuk mendapatkan keyakinan dan penerimaan penduduk terhadap dasar pengangkutan yang digubal139. Untuk itu, penyampaian rancangan pembangunan yang efektif kepada pihak berkepentingan mesti diutamakan agar dapat membina keyakinan dan mewujudkan rasa kepemilikan semua pihak terhadap wawasan negara. Proses perancangan bersepadu pada peringkat tertinggi boleh menyokong matlamat ini. 138 Faizah et al. (2013) 139 SIP (1998) 170
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL Rajah 4.20 Rangka kerja perancangan pembangunan negara (Semenanjung Malaysia) WAWASAN 2020 PERINGKAT 1: PERANCANGAN NASIONAL n a k a m e S Rancangan Malaysia Dasar/Strategi Sektor Rancangan Fizikal Negara N A A N A S K A L E P n a u a t n a m e P Menjadikan dasar dan rancangan negara sebagai strategi dan polisi kerajaan yang merangkumi pertumbuhan makroekonomi dan pembangunan sektor awam untuk perancangan lima tahun Penggubalan dasar strategik tentang perancangan spatial untuk mencapai matlamat negara yang berdaya tahan dan berdaya huni serta memastikan pertumbuhan yang berterusan dan mampan selepas tahun 2020 PERINGKAT 2: PERANCANGAN WILAYAH/NEGERI : 4 T A K G N I R E P Rancangan Wilayah/Negeri Dasar/Strategi Sektor Rancangan Struktur Negeri n a a n a s k a e P l Strategi pembangunan spatial untuk mencapai pertumbuhan dan taburan yang seimbang di kawasan yang melibatkan dua negeri atau lebih Penggubalan dasar dan cadangan untuk tanah negeri dan pembangunan spatial berdasarkan NPP, dasar berkaitan spatial, serta cadangan bagi pembangunan bandar dan luar bandar PERINGKAT 3: PERANCANGAN TEMPATAN Rancangan Tempatan Rancangan Kawasan Khas Pengawalan perancangan melalui penyelarasan pihak berkuasa tempatan, penduduk tempatan dan pemilik tanah Pelan pembangunan yang spesifik dan terperinci bagi perancangan pembangunan semula, penambahbaikan, pemuliharaan atau amalan pengurusan dan kaedah pelaksanaan Nota: Walaupun Sabah termasuk dalam skop NPP3, hanya urusan sempadan Sarawak dipertimbangkan. Seperti yang dinyatakan dalam NPP3, Sabah dan Sarawak boleh mempertimbangkan strategi dan rancangan tindakan NPP3 dalam proses perancangan masing-masing. Ini bagi memastikan perancangan mereka selaras dengan perancangan pembangunan di peringkat nasional. Sumber: KPKT (2017b) 171
SEKSYEN 4 ANALISIS SPATIAL (b) Pemerkasaan pihak berkuasa negeri dan tempatan merupakan prasyarat bagi membolehkan rancangan dan dasar peringkat nasional dapat dilaksanakan dengan efektif dalam konteks negeri dan tempatan Keupayaan pihak berkuasa negeri dan tempatan untuk mengumpul dan mengurus data, menjalankan penyelidikan dan membentuk aspirasi serta hala tuju bagi bandar raya masing-masing yang selaras dengan aspirasi dan hala tuju negara masih tidak memuaskan. Oleh sebab setiap negeri berbeza- beza, pihak berkuasa perlu diberi kuasa untuk melakukan perkara-perkara di atas dan mengambil kira beberapa persoalan berikut dalam usaha untuk mewujudkan habitat kehidupan yang sihat di setiap kawasan: Apakah model habitat yang ingin diwujudkan oleh negeri itu, contohnya bandar raya hijau, bandar raya yang berdaya saing, bandar raya pelancongan? Apakah halangan semasa yang dihadapi oleh kerajaan negeri untuk mencapai aspirasi itu? Sebaik manakah sektor perumahan memenuhi keperluan bandar raya? Bagaimanakah pula dengan sektor pengangkutan atau sektor pekerjaan? • Selaras dengan wawasan negeri, patutkah pekerjaan diagihkan dan disediakan di sekitar kawasan kejiranan, atau patutkah isi rumah dihubungkan dengan lebih baik kepada pusat pekerjaan oleh pengangkutan awam? Ringkasnya, wawasan dan dasar yang jelas di peringkat persekutuan, berserta keupayaan yang lebih baik untuk menukar wawasan kepada tindakan pada peringkat negeri dan tempatan adalah penting untuk mengisi jurang antara perancangan dengan pelaksanaan. Kesedaran dan pemahaman yang lebih baik tentang hubungan rapat antara sektor perumahan dengan yang lain-lain hendaklah sentiasa memandu perancangan habitat pada masa akan datang. 172
SEKSYEN 05
PEMANTAUAN DAN PENILAIAN 174
5.1 Analisis Fiskal 175
5.2 Jurang Data 181
5.2.1 Spatial 181
5.2.2 Permintaan 183
5.2.3 Penawaran 184
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN "Pembangunan (ekonomi) tidak semestinya bergantung kepada gandingan sumber dan faktor pengeluaran yang optimal, tetapi juga untuk memastikan sumber-sumber dan keupayaan (yang sedia ada) yang tersembunyi, bertaburan dan tidak diguna pakai, diselenggarakan untuk tujuan (asal) pembangunan" Albert O. Hirschman (1958), The Strategy of Economic Development (terjemahan) Objektif dan dasar yang dicadangkan adalah berdasarkan masalah khusus pasaran perumahan Malaysia. Seperti contoh, jika di negara lain, penyelesaian masalah rumah terbengkalai mungkin merupakan tanggungjawab pemaju perumahan, tetapi di Malaysia (disebabkan sistem STB) masalah itu juga menjadi beban bagi "segelintir masyarakat" yang merupakan pembeli. Maka, dasar dan pelan tindakan digubal untuk mengukuhkan sektor perumahan, seterusnya memberi impak kepada pencapaian objektif dasar secara keseluruhan. Tujuan seksyen ini adalah untuk menyemak kesediaan dan jurang dalam rangka kerja pemantauan dan penilaian dari aspek perbelanjaan kerajaan dan impaknya. Perbelanjaan fiskal dianggap sebagai gambaran kepada strategi dan keutamaan dasar kerajaan. Namun, kekurangan data perbelanjaan fiskal berkaitan perumahan pada peringkat negeri telah mengekang analisis impak perbelanjaan fiskal daripada dijalankan. Jurang data dan perinciannya juga dikenalpasti sebagai input kepada pembentukan pangkalan data perumahan yang bersepadu. Mekanisme serta proses pemantauan dan penilaian dasar perumahan juga penting tetapi tidak dapat dibincangkan dalam laporan ini kerana data yang terhad. 174
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN 5.1 Analisis Fiskal Sebelum tahun 2013, sebahagian besar perbelanjaan kerajaan bagi perumahan digunakan untuk sektor perumahan sosial dan kuarters kerajaan melalui peruntukan bagi perbelanjaan pembangunan (development expenditure atau devex). Peruntukan bagi sektor perumahan sosial meningkat sebanyak 86.9% antara tahun 2009 hingga 2016, manakala peruntukan bagi kuarters kerajaan berkurangan sebanyak 73.1% bagi tempoh yang sama140. Anggaran peruntukan bagi kuarters kerajaan ini mungkin sedikit rendah berbanding jumlah sebenar memandangkan item belanjawan yang menggabungkan peruntukan pejabat dan kediaman telah dikecualikan, namun trend penurunannya mungkin masih kekal sama (lihat Rajah 5.1). Bermula tahun 2013, kerajaan telah membelanjakan sejumlah dana yang besar untuk perumahan bantuan kerajaan. Pelbagai skim perumahan mampu milik telah diumumkan sejak bermulanya Rancangan Malaysia ke-10. Ini merangkumi projek daripada PR1MA, SPNB, Kementerian Wilayah Persekutuan (KWP), serta skim-skim perumahan mampu milik negeri. Jumlah perbelanjaan pembangunan PR1MA dan Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia (PPA1M) sahaja meningkat sebanyak 315.8% iaitu daripada RM390j pada tahun 2013 kepada RM1.6b pada tahun 2016. PR1MA juga menerima purata peruntukan RM16.3j dari tahun 2014 hingga 2016. Jumlah perbelanjaan bagi projek bantuan kerajaan mungkin lebih tinggi kerana terdapat perbelanjaan yang dilletakkan di bawah dana kemudahan, perbelanjaan mengurus atau item belanjawan lain yang perinciannya diketahui. Pada tahun 2013, perbelanjaan untuk perumahan dengan bantuan kerajaan membentuk 44.7% daripada perbelanjaan pembangunan perumahan berbanding dengan 28.3% untuk perumahan sosial dan 27.1% untuk kuarters kerajaan. Pada tahun 2016, peratusan bagi perbelanjaan untuk perumahan dengan bantuan kerajaan ini telah meningkat dengan ketara kepada 75.3%, manakala peratusan untuk perumahan sosial berkurangan kepada 19.7% dan untuk kuarters kerajaan pula telah jatuh mendadak kepada 5.0%. 140 Pengiraan tidak termasuk item belanjawan untuk penyelenggaraan. 175
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Kerajaan negeri juga membelanjakan dana di dalam skim perumahan mampu milik mereka, termasuklah dengan membiayai pembangunan projek perumahan dan pengambilan tanah. Perbelanjaan untuk pembangunan perumahan mampu milik selalunya lebih besar berbanding perbelanjaan untuk perumahan sosial dan kuarters kerajaan. Selain peruntukan perbelanjaan pembangunan, kerajaan negeri juga memperuntukkan dana kepada pelbagai akaun amanah, terutamanya bagi tujuan penyelenggaraan. Jumlah ini tidak dilaporkan sebagai sebahagian daripada belanjawan kerajaan negeri, maka tidak ditunjukkan di dalam penyata kewangan mereka. Walaupun Rajah 5.1 di bawah menunjukkan bahawa tiada perbelanjaan fiskal untuk sektor swasta, terdapat beberapa kos melepas (oppportunity costs) yang ditanggung oleh kerajaan di dalam bentuk kehilangan pendapatan apabila sebarang bentuk pengecualian diberikan. Kos melepas ini selalunya tidak dianggarkan atau direkodkan secara sistematik biarpun ianya penting untuk menganalisis impak dan menggubal dasar pada masa akan datang. Rajah 5.1 Perbelanjaan kerajaan persekutuan untuk pembangunan dan penyelenggaraan perumahan, tahun 2009 - 2016 (RM j) RM1,800 j Sektor Swasta 1,600 Perumahan Sosial 1,400 Perumahan Bantuan Kerajaan Kuarters Kerajaan 1,200 Penyelenggaraan 1,000 800 600 400 200 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sumber: JANM (pelbagai tahun) dan pengiraan penulis 176
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Perbelanjaan fiskal mencerminkan strategi kerajaan untuk menangani isu penawaran perumahan dan kemampuan menanggung rumah. Jadual 5.1 dan Jadual 5.2 di bawah menggambarkan fakta bahawa program sewaan awam sering menjadi fokus kerajaan, contohnya, melalui perumahan sosial dan kuarters kerajaan. Namun, sejak Rancangan Malaysia ke-10, kerajaan telah mengalihkan keutamaan kepada program pemilikan rumah, terutamanya menerusi penyediaan rumah mampu milik secara langsung melalui PR1MA, SPNB, PPA1M, KWP dan beberapa agensi yang lain serta meningkatkan pemilikan perumahan sosial. Sebelum tahun 2013, perbelanjaan program pemilikan awam berjumlah RM155j untuk tempoh empat tahun, iaitu daripada tahun 2009 hingga 2012. Perbelanjaan ini telah meningkat ke RM4.4b, untuk tempoh tahun 2013 hingga 2016. Jumlah ini adalah empat kali ganda lebih daripada jumlah perbelanjaan program sewaan awam sebelum tahun 2013. Perbelanjaan fiskal untuk program sewaan awam telah berkurangan lebih daripada separuh untuk tempoh empat tahun selepas tahun 2013, iaitu daripada RM 2.8b untuk tahun 2009 - 2016 ke RM1.1b untuk tahun 2013 - 2016. Terdapat juga kuota yang dikenakan untuk mendorong sektor swasta menyediakan perumahan mampu milik, tetapi seperti yang dinyatakan di atas, kos sebenar (termasuk kos lepas peluang) bagi kerajaan tidak direkodkan secara sistematik. Satu lagi perkara yang tidak menjadi keutamaan dasar dan tiada perbelanjaan fiskal direkodkan ialah pasaran sewa sektor swasta. Walau bagaimanapun, 19.6% daripada isi rumah di Malaysia menyewa pada tahun 2016 dan 46.9% daripada mereka adalah daripada isi rumah B40 dan 43.9% lagi adalah daripada isi rumah M40. Peratusan isi rumah B40 dan M40 yang menyewa berkemungkinan besar adalah lebih tinggi di kawasan bandar walaupun tiada data yang boleh mengesahkan perkara ini. Tidak mustahil bahawa sebahagian besar daripada mereka mungkin menyewa di pasaran swasta kerana perumahan sosial hanya membentuk kira-kira 1.5% daripada jumlah stok sedia ada di Malaysia pada tahun 2016141. 141 Berdasarkan Buku Perangkaan KPKT 2015 jumlah bilangan unit sewaan PPR yang lengkap ialah 72,479. 177
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Jadual 5.1 Strategi perumahan kerajaan persekutuan menerusi peruntukan fiskalnya, tahun 2009 - 2012 Penyewaan Pemilikan Awam Perumahan Sosial (RM1.1b) Kuarters Kerajaan (RM1.7b) Perumahan Sosial (RM155j) Perumahan Dengan Bantuan Kerajaan (belum ada lagi program dilancarkan) Swasta Tiada dasar dan perbelanjaan direkodkan Kuota Perumahan Swasta (kos sebenar tidak direkodkan secara sistematik) Sumber: JANM (pelbagai tahun) dan pengiraan penulis Jadual 5.2 Strategi perumahan kerajaan persekutuan menerusi peruntukan fiskalnya, tahun 2013 - 2016 Penyewaan Pemilikan Awam Swasta Perumahan Sosial (RM613j) Kuarters Kerajaan (RM528j) Tiada dasar dan perbelanjaan direkodkan Perumahan Sosial (RM827j) Kuota Perumahan Swasta (kos sebenar tidak direkodkan secara sistematik) Perumahan Dengan Bantuan Kerajaan (RM 3.6b) Sumber: JANM (pelbagai tahun) dan pengiraan penulis Persoalan lain yang relevan bagi penggubalan dasar perumahan ialah sama ada perbelanjaan fiskal berkaitan perumahan dengan bantuan kerajaan yang semakin meningkat ini lebih baik disalurkan kepada penyelenggaraan perumahan sosial. Terdapat beberapa sebab bagi perkara ini. Pertama, kos penyediaan perumahan bantuan kerajaan secara langsung adalah lebih mahal tetapi rumah yang disediakan tidak semestinya mencukupi dan berada dalam lingkungan harga yang sesuai. Kedua, hal ini boleh menyebabkan sektor swasta menarik diri daripada menawarkan perumahan kepada kumpulan isi rumah yang layak mendapat bantuan. Ini boleh mengekang inovasi di dalam rantaian bekalan sektor swasta untuk membina rumah dengan kos yang kompetitif. Sebaliknya, kerajaan boleh memberikan tumpuan untuk memperhalusi penetapan kuota, insentif dan instrumen dasar yang lain bagi menggesa sektor swasta menyediakan perumahan yang secara umumnya mampu milik. 178
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Rajah 5.2 di bawah menunjukkan ilustrasi pembahagian sektor sosial dan sektor pasaran. Kerajaan akan dapat mengehadkan komitmen fiskalnya kepada sektor sosial dan memastikan perumahan yang berkualiti serta kemudahan yang mencukupi di kawasan-kawasan yang terpinggir. Kerajaan perlu menyediakan persekitaran kompetitif yang sihat bagi sektor pasaran melalui penguatkuasaan undang-undang untuk pihak swasta supaya mereka menyediakan perumahan yang sesuai dengan permintaan efektif masyarakat setempat. Rangka kerja ini juga penting untuk memantau dan menilai impak strategi dan perbelanjaan kerajaan yang boleh dilihat melalui indikator-indikator penting seperti nisbah sewa-kepada-pendapatan dan harga rumah-kepada-pendapatan isi rumah. Contohnya, untuk isi rumah berhijrah daripada sektor sosial kepada sektor sewa swasta, nisbah sewa-kepada-pendapatan ialah indikator yang sesuai bagi melihat keupayaan isi rumah untuk "keluar". Jika nisbahnya terlalu tinggi, isi rumah akan berterusan memerlukan sektor sosial yang dibiayai oleh kerajaan. Maka, tahap pendapatan isi rumah yang memerlukan bantuan, bersesuaian dengan saiz dan komposisinya, perlu dikenal pasti di setiap bandar dan kawasan konurbasi. Rajah 5.2 Perbezaan peranan kerajaan dalam sektor sosial dengan pasaran Kerajaan menyediakan dana Kerajaan menyediakan peraturan untuk persekitaran operasi pasaran perumahan yang kompetitif bagi pembeli/penyewa dan pemaju Penyewaan sosial Penyewaan swasta Pemilikan Pengumpulan aset Nisbah sewa-kepada- pendapatan Nisbah sewa-kepada- pendapatan Nisbah harga rumah- kepada-pendapatan Indeks harga rumah Pemilikan sosial Nisbah harga rumah-kepada- pendapatan Mengatasi kesan aktiviti spekulasi Disediakan oleh sektor sosial Disediakan oleh sektor pasaran 179
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Ketiga, stok perumahan sosial berkualiti tinggi yang diselenggarakan dengan baik membantu memastikan kemampanan perumahan sosial dan memperlahankan kadar susut nilai stok perumahan sedia ada (lihat Rajah 5.3). Kemampanan stok perumahan sosial adalah penting memandangkan terdapat kekurangan tanah yang sesuai untuk pembangunan projek perumahan sosial yang baharu. Rajah 5.3 Peratusan isi rumah bagi rumah yang rosak/usang di Malaysia, mengikut negeri, 2016 18 % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 A I S Y A L A M r o h o J h a d e K n a t n a e K a k a l e M n a l i b m e S i r e g e N g n a h a P g n a n P u a i u P k a r e P s i l r e P r o g n a e S u n a g g n e r e T h a b a S k a w a r a S r u p m u L a l a u K n a u b a L a y a j a r t u P Jumlah Bandar Luar bandar Sumber: DOS (2017c) 180
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN 5.2 Jurang Data Pelbagai jurang dalam data ditemui mengekang analisis secara lebih mendalam, berasingan dan komparatif pada peringkat negeri. Umumnya, beberapa isu berkenaan data yang sering dihadapi semasa fasa pengumpulan data untuk penyelidikan ini adalah seperti yang berikut: • Data tidak wujud sama sekali; • Data wujud tetapi bukan pada skala spatial yang betul; • Data wujud tetapi hanya dalam format fizikal; • Data wujud tetapi berselerak dan tidak disimpan di bawah satu entiti; dan • Data wujud tetapi tidak boleh dikongsi atas sebab-sebab kerahsiaan Subseksyen seterusnya memberikan penjelasan yang lebih terperinci tentang jurang data mengikut tujuan kegunaan dan kepentingannya. Jurang data ini perlu ditangani bukan sahaja untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik dan lengkap tentang isu yang ada di dalam pasaran perumahan di Malaysia tetapi juga membolehkan perancangan dan pemantauan yang efektif bagi sektor-sektor yang relevan. 5.2.1 Spatial Bagi mengenal pasti ekosistem perumahan dan hubungkait antara tempat- tempat di dalamnya, matriks permulaan-ke-destinasi (origin-destination matrix) yang terperinci mengenai pola perjalanan isi rumah adalah sesuatu yang ideal untuk dilihat. Anggaran pada peringkat daerah, dan bukannya pada peringkat negeri, akan merekodkan kepelbagaian ciri-ciri spatial merentasi konurbasi, dan mengenal pasti pola perjalanan individu dari/ke tempat kediaman ke/dari tempat kerja. Namun, analisis untuk mengenal pasti keluasan ekosistem perumahan di dalam sesebuah konurbasi adalah terhad disebabkan ketiadaan data-data yang diperlukan. Di luar negara, seperti di UK, konsep "Kawasan Pasaran Perumahan (Housing Market Areas)" telah digabungkan bersama perancangan perumahan mereka demi matlamat jangka masa panjang yang lebih baik seperti jaringan pengangkutan, ketersediaan tanah untuk perumahan dan sebagainya. Sehingga kini, sempadan sesuatu kawasan ditakrifkan mengikut pola perjalanan. Teori asas bagi penyempadanan adalah seperti yang berikut: 181
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Kawasan Pasaran Perumahan (77.5% penduduk tinggal dan kerja di kawasan yang sama) Pasaran Perumahan Tempatan (50.0% penduduk tinggal dan kerja di kawasan yang sama) Melalui kaedah ini, pihak berkuasa tempatan boleh mewujudkan hierarki kawasan pasaran perumahan yang berbeza dalam pelan perumahan mereka. Walau bagaimanapun, data tersebut memerlukan anggaran tempat mula dan destinasi yang sesuai. Bagi mengenal pasti dan mewujudkan ekosistem perumahan dan keluasan konurbasi dalam laporan ini, inferens tentang permintaan dan pola perjalanan ditunjukkan seperti di dalam Seksyen 4.3.1 dan 4.3.2. Dalam Seksyen 4.3.1, hubungan (kolokasi) antara rumah dengan tempat kerja dilihat melalui kepadatan penduduk dan pekerjaan. Walau bagaimanapun, analisis untuk perkara ini adalah terhad kerana data penduduk yang terkini adalah sehingga tahun 2010 manakala kepadatan pekerjaan dikira berdasarkan beberapa proksi142. Ketersediaan jumlah kepadatan penduduk dan pekerjaan yang telah dikemas kini pada skala spatial terperinci adalah penting untuk memahami bagaimana pekerjaan-pekerjaan di sesebuah kawasan memberi kesan kepada lokasi perumahan. Akhir sekali, untuk mengenal pasti hubung kait antara kos perumahan dengan pengangkutan, data perbelanjaan berkaitan perumahan dan pengangkutan pada skala spatial yang betul diperlukan. Pada masa ini, data tersebut hanya terdapat pada peringkat negeri dan tidak cukup terperinci untuk menunjukkan kepelbagaian dalam corak perbelanjaan berkaitan perumahan dan pengangkutan. Oleh itu, laporan ini tidak boleh menyatakan dengan muktamad sama ada terdapat hubung kait antara kos perumahan dengan pengangkutan di Malaysia ditengah-tengah perebakan yang wujud di dalam konurbasi-konurbasi utama. Data-data ini perlu dipantau bagi memastikan sebarang hubung kait kos perumahan dan pengangkutan tidak menjadi beban bagi isi rumah di Malaysia. 142 Rujuk Lampiran F untuk metodologi yang terperinci. 182
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN 5.2.2 Permintaan Analisis trend demografi isi rumah terdahulu, semasa dan akan datang di dalam laporan ini adalah terhad kerana kekurangan data tentang ciri-ciri isi rumah selain daripada banci tahun 2010. Lebih kritikal, kekurangan data temporal dan data terperinci berkaitan ciri-ciri isi rumah, secara umumnya menyukarkan usaha untuk melihat perubahan dalam kadar dan komposisi pembentukan isi rumah yang memberi kesan kepada permintaan terhadap perumahan di negara ini. Walaupun DOS atau kerajaan negeri pada masa ini telah menjalankan banci atau kaji selidik untuk mengumpulkan data yang relevan kepada sektor perumahan, hasil kajian tersebut tidak tersedia secara umum semasa laporan ini ditulis. Umumnya, agensi perumahan kerajaan negeri tidak mengumpul data atau menggunakan data tentang isi rumah secara kerap (jika data tersebut tersedia untuk rujukan mereka) bagi memantau permintaan perumahan di kawasan mereka. Unjuran perumahan (menggunakan data anggaran isi rumah) hanya dibuat apabila kerajaan tempatan dan negeri menyediakan pelan struktur tempatan atau negeri masing-masing. Tempoh masa yang panjang antara pembangunan pelan baharu bermaksud data keperluan perumahan yang ada kebanyakannya tidak dikemas kini dan tidak tepat. Selain itu, kekurangan data yang terperinci tentang profil demografi isi rumah di dalam pelan-pelan rancangan (contohnya komposisi isi rumah mengikut kumpulan umur atau kelas pendapatan ketua isi rumah mengikut kawasan pihak berkuasa tempatan) mengehadkan keupayaan kerajaan tempatan untuk menganggarkan jenis perumahan yang diperlukan oleh penduduk dengan tepat, dan seterusnya menjejaskan keseluruhan proses perancangan. Tambahan lagi, data pasaran rumah sewa yang amat terhad menyebabkan pasaran sewa tidak dianalisis di dalam laporan ini. Antara maklumat penting termasuklah kadar sewa dan unit-unit kediaman kosong. Keadaan pasaran sewa pada masa kini tidak dapat diteliti, oleh itu, kekurangan atau kelebihan penyewaan rumah tidak boleh dikenal pasti. Kekurangan data tentang pasaran sewa menjejaskan keupayaan isi rumah untuk membuat keputusan yang lebih tepat tentang pilihan jenis pegangan dan perumahan mereka. 183
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Dari segi pembiayaan pembelian rumah, analisis lebih lanjut boleh dibuat jika data-data berikut wujud: bilangan gadai janji yang dimiliki oleh individu sama ada untuk penghunian sendiri atau penyewaan, peratusan gadai janji yang telah habis dibayar mengikut bandar dengan maklumat demografinya, dan tempoh pemilikan rumah oleh individu selepas selesai membayar gadai janji. Di negara maju, data ini menjadi input kepada pembentukan perumahan mereka. 5.2.3 Penawaran Rangka kerja kajian ini cuba mengenal pasti penentu yang boleh mempengaruhi penawaran perumahan dengan meneliti kos pengeluaran perumahan dan perbezaaan kos bergantung pada jenis projek perumahan. Data kos pengeluaran perumahan termasuklah data GDV, GDC dan kos pembinaan sebenar mengikut jenis projek perumahan, contohnya perumahan swasta, bantuan kerajaan, sosial dan kuarters kerajaan. Data sebegini boleh mendedahkan jumlah kos sebenar dan mengesahkan atau menidakkan sebarang tanggapan seperti kos sumbangan dan kos pematuhan projek perumahan yang semakin meningkat. Selain itu, data siri masa membolehkan analisis untuk melihat perubahan kos-kos sepanjang beberapa tempoh masa. Walau bagaimanapun, akses kepada data projek perumahan swasta adalah terhad. Tidak semua agensi-agensi kerajaan negeri yang terlibat secara langsung di dalam projek perumahan - melalui usaha sama dengan pemaju swasta atau melalui badan korporat mereka - boleh berkongsi sumber data yang relevan. Bagi melengkapkan analisis kos pengeluaran perumahan, rangka kerja kajian ini juga cuba menyiasat keberkesanan peraturan sebagai salah satu faktor mempengaruhi penawaran perumahan. Proses kelulusan yang panjang dikatakan boleh menyumbang kepada kos pemegangan (holding cost) yang lebih tinggi kepada pemaju dan mengurangkan produktiviti mereka. Akibatnya, hal ini boleh menyebabkan peningkatan harga rumah lalu menjadikan rumah lebih tidak mampu milik. Namun, terdapat usaha berterusan di pihak kerajaan untuk menambah baik proses kelulusan pembangunan melalui pengenalan OSC dan penambahbaikannya, contohnya, OSC 3.0. 184
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Data tentang tempoh kelulusan boleh menilai tahap keberkesanan OSC dalam menambah baik proses kelulusan. Selain itu, analisis data secara komparatif akan memberikan perbezaan tempoh kelulusan mengikut jenis projek perumahan seperti projek perumahan swasta tanpa bantuan kerajaan dan projek dengan usaha sama kerajaan. Walau bagaimanapun, data tersebut masih belum dikumpulkan dan tidak dapat diekstrak dengan mudah kerana portal OSC tidak diwujudkan dan direka untuk berbuat demikian. Selain itu, usaha untuk memperoleh data daripada pihak berkuasa tempatan (PBT) juga mengambil masa, bergantung pada pengurusan data pada peringkat PBT. Rangka kerja kajian ini juga ingin memahami mekanisme penentuan harga oleh pemaju melalui kaedah penilaian harga rumah. Bagi melengkapkannya, indeks Herfindahl-Hirschman perlu dibentuk daripada data projek perumahan akan datang dengan maklumat yang terperinci, contohnya nama projek, nama pemaju, bilangan unit dan bilangan lot bagi mengkaji dominasi pasaran oleh pemain industri. Kaedah penilaian harga perumahan melalui perbandingan harga jualan terdedah kepada spekulasi harga yang boleh memanfaatkan pemaju yang mempunyai bahagian pasaran yang lebih besar dalam sesuatu kawasan. Analisis data ini akan mengenal pasti hubungan antara nilai stok perumahan sedia ada dengan stok perumahan yang akan datang. Walau bagaimanapun, isu yang sama seperti data kos pengeluaran perumahan, data-data yang dinyatakan di atas tidak mudah untuk diekstrak daripada portal OSC. Selain itu, usaha untuk mendapatkan data daripada PBT juga mengambil masa, bergantung pada pengurusan data ini pada peringkat PBT. Selain stok perumahan akan datang, rangka kerja kajian ini juga cuba mengkaji kualiti stok perumahan sedia ada di dalam pasaran. Kekurangan data kos penyelenggaraan menyebabkan analisis kualiti stok perumahan sedia ada tidak dapat dibuat. Analisis boleh membezakan jenis-jenis kos yang diperlukan untuk menyelenggara projek perumahan swasta dan sosial. Selain itu, kos penyelenggaraan boleh dibandingkan berdasarkan kaedah pembinaan projek perumahan. Oleh itu, perbezaan antara kualiti serta kos untuk menyelenggara unit perumahan mengikut teknologi pembinaan yang digunakan boleh diperiksa. 185
SEKSYEN 5 PEMANTAUAN DAN PENILAIAN Selain itu, data unit kediaman kosong membolehkan indikator dibentuk untuk mengenal pasti keberkesanan pengagihan dan penggunaan stok perumahan sedia ada. Walaupun perumahan sosial, projek perumahan bantuan kerajaan dan unit bumiputera dipantau oleh beberapa pihak berkuasa perumahan negeri, terdapat kekurangan maklumat yang ketara berkaitan penghunian di bawah projek perumahan swasta. Pemantauan dan pengurusan unit-unit kosong adalah di luar bidang kuasa pihak berkuasa tempatan dan negeri melainkan bagi program perumahan di bawah kelolaan mereka. Jumlah bantuan kerajaan perlu diperincikan untuk lebih memahami strategi kerajaan dalam menangani isu perumahan. Data peruntukan fiskal yang dikategorikan mengikut tujuan yang khusus, contohnya, bantuan untuk penyewaan, pemilikan atau penyelenggaraan perumahan, akan memberikan analisis fiskal yang lebih baik. Tidak semua negeri berkongsi data perbelanjaan berkaitan bantuan perumahan secara umum melalui Laporan Kewangan dan Penyata Kewangan. 186
SEKSYEN 06 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 188 6.1 Agenda Perumahan Malaysia di dalam Agenda Perbandaran Baharu 188 6.2 Teras Dasar 1: Memastikan Perumahan yang Berkualiti untuk Semua 190 6.3 Teras Dasar 2: Menambah Baik Aksesibiliti dan Kemampuan Menanggung Rumah 192 6.4 Teras Dasar 3: Memastikan Persekitaran Kejiranan yang Berkualiti dan Kohesif 6.5 Teras Dasar 4: Menambah baik Penyelarasan Perumahan dan Pengangkutan untuk Kualiti Kehidupan yang Lebih Baik 6.6 Teras Dasar 5: Memperkukuh Keupayaan Institusi untuk Melaksanakan DRN 2018 - 2025 197 200 202
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.1 Agenda Perumahan Malaysia di dalam Agenda Perbandaran Baharu Penting bagi proses penyelidikan dan penggubalan dasar untuk merujuk Agenda Perbandaran Baharu (New Urban Agenda atau NUA) sebagai panduan. NUA telah diterima pakai oleh ketua-ketua negeri dan kerajaan, menteri-menteri dan perwakilan-perwakilan pelbagai negara di Persidangan Pertubuhan Bangsa- Bangsa Bersatu (PBB) mengenai Perumahan dan Pembangunan Bandar Mampan (United Nations Conference on Housing and Sustainable Urban Development) (Habitat III), yang disertai oleh kerajaan-kerajaan subnasional dan tempatan, ahli-ahli parlimen, pertubuhan bukan kerajaan (non-governmental organization atau NGO), pribumi dan masyarakat setempat, sektor swasta, golongan profesional dan pemain industri, komuniti saintifik dan akademik serta pihak- pihak berkepentingan lain yang relevan. Satu jalinan antara DRN 2018 - 2025 dengan NUA ialah komitmen bersama untuk mencapai SDG 11, iaitu "Menjadikan bandar dan petempatan manusia inklusif, selamat, berdaya tahan dan mampan" Justeru itu, penting untuk agenda perumahan dianalisis melalui konteks bandar/habitat yang lebih besar. Selain SDG 11, NUA juga mengiktiraf Matlamat Pembangunan Mampan yang lebih luas (SDG 2 - 8, 12, 13 dan 15) di dalam aspirasinya Pembangunan DRN 2018 - 2025 juga mengambil kira dokumen perancangan pembangunan negara, iaitu Rancangan Malaysia Kesebelas yang mengetengahkan dan menggabungkan elemen-elemen SDG. Oleh itu, tiga prinsip NUA, iaitu keterangkuman, inovasi dan integrasi digunakan sebagai garis panduan ketika menaksir keseimbangan dasar serta menterjemahkan penyelidikan kepada keutamaan dan hala tuju dasar. Rangka kerja pelan tindakan NUA merupakan satu senarai elemen asas yang diperlukan untuk pembandaran. Kesemua 35 elemen ini dikelaskan kepada lima kategori, iaitu: (1) dasar negara bandar (2) undang-undang dan peraturan bandar; (3) perancangan dan reka bentuk bandar; (4) ekonomi bandar dan fiskal tempatan; dan (5) pelaksanaan tempatan. Prinsip penyertaan dan tadbir urus pula merentas setiap elemen. 188
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Memandangkan wujudnya hubungan penting antara pembandaran dengan perumahan, maka proses penyelidikan dan penggubalan dasar dibuat berdasarkan pada elemen-elemen tersebut. Rujuk Jadual 6.1 di bawah untuk melihat hubungkait antara elemen-elemen NUA dengan penyelidikan dan dasar-dasar DRN (2018 - 2025). Jadual 6.1 Penyelarasan DRN (2018 - 2025) dengan Agenda Perbandaran Baharu Agenda Perbandaran Baharu Habitat PBB Dasar Perumahan Negara Malaysia 2018 - 2025 Dasar negara bandar Teras dan penyataan dasar DRN 2018 - 2025 adalah sejajar dengan Dasar Perbandaran Negara (National Urbanisation Policy atau NUP). Malah, DRN 2018 - 2025 akan merealisasikan elemen-elemen NUP (teras 5, dasar 21). Undang-undang dan peraturan bandar Seksyen 2.0 laporan ini menekankan keperluan untuk menyediakan "Piawaian Perumahan Berkualiti" di Malaysia yang memerlukan undang-undang, garis panduan dan peraturan yang sesuai. Perancangan dan reka bentuk bandar Seksyen 4.0 laporan ini mengkaji konsep spatial perumahan yang lebih meluas (perbandaran, konurbasi, wilayah) serta implikasinya terhadap perancangan bandar dan penyelerasan di pelbagai peringkat pentadbiran. Ekonomi bandar dan fiskal tempatan Seksyen 1.0, 2.0 dan 3.0 laporan ini meneliti aspek ekonomi perumahan iaitu permintaan dan penawaran untuk menjelaskan peningkatan ketidakmampuan pemilikan dalam pasaran perumahan. Pembiayaan perumahan juga menjadi perkara utama di dalam analisis tersebut. Pelaksanaan tempatan Pelan Tindakan DRN 2018 - 2025 dirangka berdasarkan teras dan pernyataan dasar untuk menyediakan tindakan-tindakan yang khusus, boleh diukur dan boleh dilaksanakan, bukan hanya pada peringkat persekutuan, malah pada peringkat negeri dan tempatan. Penyertaan dan tadbir urus Seksyen 5.0 laporan ini menekankan isu-isu institusi berkaitan strategi fiskal dan jurang data, serta masalah peringkat pelaksanaan yang dibangkitkan semasa sesi rundingan bersama pihak berkepentingan. Sesi rundingan tersebut dijalankan sebagai sebahagian daripada metodologi penyelidikan DRN 2018 - 2025. Hal ini membawa kepada formulasi satu teras dasar untuk menangani isu-isu tadbir urus. 189
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.2 Teras Dasar 1: Memastikan Perumahan yang Berkualiti untuk Semua Hasil kajian utama daripada Seksyen 2: Keperluan dan Permintaan Perumahan Tiada definisi "perumahan berkualiti" bagi rakyat Malaysia. Walaupun terdapat banyak rujukan untuk menyediakan perumahan yang baik, mencukupi dan/atau berkualiti untuk penduduk Malaysia, namun tiada definisi yang standard bagi istilah-istilah tersebut di Malaysia. Peraturan sedia ada tentang piawaian kualiti perumahan hanya mengawal selia pembinaan unit perumahan baharu dan tidak mengawal selia kualiti stok perumahan sedia ada. Penting untuk membezakan antara keperluan dengan permintaan terhadap rumah kerana penyelesaian dasar bagi memenuhi kedua-dua perkara tersebut boleh jadi amat berbeza. Isi rumah yang mampu memenuhi permintaan perumahan mereka perlu memilih pasaran perumahan swasta untuk mendapatkan rumah mereka. Isi rumah yang tidak mampu untuk mendapatkan rumah melalui pasaran swasta hanya dapat memenuhi keperluan perumahan mereka dengan bantuan kerajaan, yang dananya adalah terhad. Setiap negeri perlu menilai bilangan isi rumah yang berada di dalam sektor perumahan sosial berdasarkan keadaan setempat. Walaupun negara ini mempunyai kaedah untuk menganggarkan jumlah keperluan perumahan, tiada penilaian spesifik dijalankan untuk mengenal pasti kadar keperluan perumahan teras di dalam kalangan penduduk. Cadangan dasar adalah seperti yang berikut: 1) Membangunkan "Piawaian Perumahan Berkualiti" (PPB) untuk meningkatkan kualiti keseluruhan perumahan di Malaysia; 2) Mewujudkan program pembangunan semula bagi membolehkan peremajaan bangunan mematuhi "Piawaian Perumahan Berkualiti"; 3) Menambah baik amalan penyelenggaraan bangunan untuk memastikan pematuhan kepada "Piawaian Perumahan Berkualiti"; 4) Memperhalusi peranan kerajaan dan mewujudkan kerangka institusi yang sesuai dalam penyediaan dan penyelenggaraan perumahan berkualiti; dan 190
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 5) Menentukan jumlah keperluan perumahan teras dan permintaan efektif untuk menambah baik peruntukan dan sasaran program bantuan perumahan oleh kerajaan. Bagi meningkatkan kualiti perumahan secara keseluruhan, kerajaan perlu menentukan maksud "baik", "mencukupi" dan "sesuai" bagi rakyat Malaysia dengan mengambil kira norma-norma sosial dan budaya penduduk. Hal ini membolehkan "Piawaian Perumahan Berkualiti" dijadikan sebagai rujukan kualiti bagi perumahan di seluruh negara. Rangka kerja penyeliaan yang sesuai juga mesti dibangunkan untuk menyokong dan memacu sasaran dan objektif pelaksanaan 'Piawaian Perumahan Berkualiti'. Garis panduan pemulihan semula bangunan serta amalan penyelenggaraan bangunan juga mesti mematuhi piawaian tersebut dengan sewajarnya. Selain itu, pembangunan dan pelaksanaan "Piawaian Perumahan Berkualiti" mampu memperkemaskan lagi sasaran program bantuan perumahan kerajaan. Isi rumah yang tidak mempunyai akses kepada perumahan berkualiti mungkin mengalami satu bentuk keperluan perumahan teras. Keperluan perumahan teras seperti ini perlu ditentukan dan dikenal pasti dengan sewajarnya supaya saiz sektor perumahan sosial boleh dianggarkan dengan tepat. Dengan ini, kerajaan tempatan akan dapat merancang langkah penyelesaian yang lebih efektif untuk sektor ini. Pembangunan rangka kerja untuk mengenal pasti keperluan perumahan yang sesuai pada peringkat pihak berkuasa tempatan atau kerajaan negeri diperlukan untuk tujuan ini. 191
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.3 Teras Dasar 2: Menambah baik Aksesibiliti dan Kemampuan Menanggung Rumah Hasil kajian utama daripada Seksyen 1: Kemampuan Menanggung (Menyewa/ Memiliki) Rumah dan Seksyen 3: Analisis Sudut Penawaran Pasaran Perumahan Tahap kemampuan menanggung rumah di Malaysia tidak menunjukkan peningkatan ketara, antara sebabnya adalah penawaran perumahan yang tidak responsif terhadap permintaan efektif. Gandaan median bagi Malaysia adalah sekitar 4.0 hingga 5.0 dari tahun 2002 hingga 2016, yang melepasi paras ambang kemampuan menanggung rumah iaitu sebanyak 3.0. Lebih kritikal lagi, agensi-agensi perumahan kerajaan negeri secara amnya tidak mengumpul data atau menggunakan data tentang isi rumah secara kerap untuk memantau permintaan perumahan di kawasan mereka. Kelemahan ini boleh membawa kepada lebihan penawaran unit perumahan yang tidak selari dengan keperluan penduduk atau sebaliknya. Maka, akan menyebabkan ketidakpadanan antara permintaan dan penawaran. Terdapat keperluan untuk menginstitusikan rangka kerja yang memantau trend dalam perumahan (khususnya kemampuan menanggung rumah) untuk membolehkan kerajaan negeri dan tempatan membuat perancangan yang lebih baik berhubung dengan penawaran perumahan di kawasan mereka. Sebahagian besar usaha untuk meningkatkan kemampuan menanggung rumah tertumpu kepada intervensi yang tidak mampan di sudut permintaan, iaitu sama ada dengan memberikan subsidi kos rumah, memudahkan pembiayaan perumahan, atau meningkatkan penyediaan rumah secara terus, pada masa yang sama transformasi di sudut penawaran menjadi lebih perlahan. Sebaliknya, intervensi untuk menjadikan penawaran rumah lebih anjal dan responsif untuk memenuhi permintaan boleh dianggap lebih penting bagi memastikan pasaran perumahan yang efektif dan berfungsi dengan baik. 192
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Produktiviti mestilah bersandarkan kepada peningkatan teknologi dan ekosistem sokongannya. Langkah-langkah untuk mencetuskan perubahan struktur dalam industri ke arah penggunaan teknologi tinggi didapati tidak berkesan. Sumber dan kualiti produktiviti sangat penting untuk menganjakkan keluk penawaran ke kanan dan meningkatkan keanjalannya. Oleh itu, dasar-dasar mesti dibentuk ke arah mewujudkan sebuah ekosistem sokongan dan sistem penyediaan perumahan yang merangsang penggunaan teknologi pembinaan, contohnya IBS (Sistem Binaan Berindustri). Secara terperincinya, kajian ini menekankan keperluan bagi ekosistem penyediaan perumahan untuk menyokong peningkatan teknologi pembinaan melalui perubahan daripada sistem STB (Jual-Kemudian-Bina) yang tidak menggalakkan pemodenan kaedah pembinaan kediaman kepada sistem BTS (Bina-Kemudian-Jual) yang merupakan kunci bagi pemodenan kaedah pembinaan. Selain itu, terdapat juga keperluan untuk beralih daripada kaedah perolehan berasingan kepada kaedah perolehan yang menyatukan rantaian bekalan, menyepadukan reka bentuk dengan pembinaan di tapak untuk mempercepat tempoh, mengurangkan kos dan menambah baik kualiti pembinaan. Dengan strategi penawaran perumahan semasa yang cenderung ke arah pemilikan rumah, penyewaan rumah perlu dipromosikan seiringan, bukannya bersaing dengan pemilikan rumah, dan penyewaan rumah tidak sepatutnya dianggap pilihan yang kurang baik. Sesetengah skim pembiayaan rumah menjangkaui kumpulan pendapatan T20 sedangkan tujuan asalnya adalah untuk membantu kumpulan berpendapatan sederhana. Ditambah dengan skim perumahan sedia ada yang menjurus kepada pemilikan rumah, hal ini telah menggabungkan dan merumitkan dua objektif dasar perumahan, iaitu membantu golongan yang memerlukan akses kepada perumahan sebagai tempat berlindung serta menolong mereka yang bukan pemilik rumah untuk membeli dan memiliki rumah. Kedua-dua objektif ini menangani isu yang sangat berlainan serta memerlukan strategi, dana dan sumber yang berbeza-beza. Pemilikan rumah universal mungkin tidak dapat dilaksanakan atau bukan sesuatu yang dimahukan. Penyewaan rumah sepatutnya dijadikan pilihan yang berdaya maju untuk memenuhi gaya hidup isi rumah pada peringkat yang berbeza di dalam kitaran hayat mereka. Matlamat dasar hendaklah mewujudkan pasaran perumahan yang 193
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR dinamik dan cukup fleksibel bagi membolehkan isi rumah bertukar ganti antara pemilikan dengan penyewaan rumah, bergantung pada keadaan mereka. Pembiayaan memainkan peranan penting di dalam memastikan permintaan yang mampan untuk perumahan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya menjadi cara untuk isi rumah membeli kediaman di luar kemampuan mereka. Pembiayaan memainkan peranan penting di dalam memastikan permintaan perumahan yang mampan. Pembelian rumah memerlukan sejumlah wang yang banyak dan hanya segelintir individu yang berkemampuan tanpa memerlukan pembiayaan. Walau bagaimanapun, pembiayaan tidak seharusnya dijadikan cara untuk memudahkan pembelian kediaman yang di luar kemampuan isi rumah. Akses kepada pembiayaan rumah daripada pasaran kredit swasta masih mencukupi untuk peminjam yang layak. Namun, isi rumah dengan pendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan di pusat bandar, atau kurang daripada RM3,000 sebulan di kawasan lain adalah antara kumpulan yang berdepan dengan cabaran paling besar untuk mendapatkan pembiayaan bank. Cadangan dasar adalah seperti yang berikut: 1) Memanfaatkan teknologi dan ekosistem sokongannya untuk meningkatkan penawaran dan produktiviti perumahan; 2) Membangunkan indikator kemampuan menanggung rumah mengikut kawasan untuk menambaik rangka kerja pemantuan dan penilaian (P&P) negeri dan pihak berkuasa tempatan; 3) Memperluaskan pilihan perumahan melalui formalisasi pasaran sewa untuk memenuhi pelbagai keperluan masyarakat; dan 4) Menambah baik skim pembiayaan perumahan sedia ada untuk menyediakan penyelesaian inklusif dan mampan bagi kumpulan berpendapatan rendah dan sederhana untuk membeli rumah yang mampu tanggung. 194
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Kerajaan negeri dan tempatan perlu memantau trend kemampuan menanggung rumah di kawasan mereka bagi membolehkam perancangan penawaran perumahan yang lebih baik dapat dibuat. Satu garis panduan untuk mentakrif dan memantau tahap kemampuan menanggung rumah bagi penyewa dan pemilik rumah mestilah dibangunkan di kawasan pihak berkuasa tempatan dan negeri. Bagi membolehkan perbandingan antara kawasan-kawasan pihak berkuasa tempatan dan negeri dibuat, metodologi tahap kemampuan ini mestilah diselaraskan. Maklumat ini kemudiannya hendaklah dimaklumkan kepada pemaju perumahan serta penduduk setempat secara umum dan semasa proses jualan/sewaan dibuat. Paling penting, maklumat ini hendaklah digunakan oleh kerajaan negeri dan tempatan untuk menilai dan merancang keperluan pembangunan perumahan mereka. Bagi meningkatkan penawaran dan produktiviti sektor perumahan, kaedah perolehan khas baharu yang membenarkan penyatuan sumber-sumber firma di dalam rantaian penawaran perumahan hendaklah dibangunkan, juga disokong dengan perubahan tadbir urus kontrak rekaan-dan-binaan yang lebih baik. Ini akan dilengkapkan dengan sistem penyampaian perumahan bina-kemudian-jual sebagai asas untuk merealisasikan penggunaan teknologi pembinaan di dalam sektor perumahan. Konsep kos kitaran hayat (life-cycle costing) dapat menyokong lagi proses membuat keputusan dengan lebih tepat/jelas mengenai pilihan- pilihan teknologi serta meningkatkan pemantauan, laporan dan insentif untuk mencapai sasaran produktiviti. Keadaan semasa menunjukkan bahawa pemilikan rumah terus menjadi pilihan utama bagi isi rumah di Malaysia biarpun ramai yang mendapati bahawa memiliki rumah adalah di luar kemampuan mereka. Walaupun pemilikan rumah universal mungkin mustahil dilaksanakan atau tidak sesuai untuk semua orang, perkara yang lebih utama untuk mencapai kesejahteraan penduduk adalah dengan memastikan semua orang mampu mempunyai tempat berteduh. Oleh itu, bagi isi rumah yang belum bersedia dari segi kewangan untuk membeli rumah, penyewaan rumah boleh menjadi pilihan yang baik buat sementara waktu. Penyewaan rumah juga meningkatkan mobiliti isi rumah dengan memberikan lebih kebebasan kepada mereka untuk meneroka peluang pekerjaan di bandar-bandar lain. Perubahan tanggapan tentang jenis pegangan rumah memerlukan penyewaan rumah dipromosikan seiringan dan bukannya bersaing dengan pemilikan rumah, serta penyewaan rumah tidak sepatutnya 195
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR dianggap sebagai pilihan kepada penyelesaian masalah perumahan yang mahal. Usaha ini perlu disokong oleh penambahbaikan dalam undang-undang pasaran sewa bagi melindungi kepentingan pemilik dan penyewa. Dari segi pembiayaan, langkah-langkah hendaklah disasarkan kepada isi rumah berpendapatan rendah yang mempunyai keupayaan kewangan untuk membayar, tetapi disebabkan oleh keadaan tertentu, mereka tidak dapat mengakses pasaran kredit komersial. Usaha untuk membantu kumpulan M40 hendaklah dilakukan dengan cara memastikan penawaran rumah yang mampu milik mencukupi, dan bukan melalui pelonggaran kredit atau mewujudkan kebergantungan pada kerajaan untuk mendapatkan bantuan pembiayaan. Usaha ini memerlukan strategi jangka masa panjang untuk menghadkan skim pembiayaan sedia ada kepada kumpulan M40, terutamanya apabila pasaran beransur pulih dan stabil, yang membolehkan pasaran membuat pembetulan sendiri tanpa apa-apa bantuan daripada kerajaan. 196
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.4 Teras Dasar 3: Memastikan Persekitaran Kejiranan yang Berkualiti dan Kohesif Hasil kajian utama daripada Seksyen 3: Analisis Penawaran Pasaran Perumahan dan Seksyen 4: Analisis Spatial Pencapaian piawaian perumahan berkualiti mesti dinilai melalui konteks kejiranannya yang lebih luas. Tempat ketiga, contohnya padang bola sepak, perpustakaan komuniti atau pusat keagamaan dan ruang awam yang lain adalah penting untuk mencapai daya huni. Walau bagaimanapun, terdapat hierarki tempat ketiga yang berbeza bergantung pada skala fizikal dan pengggunaannya. Perpustakaan komuniti dan padang bola sepak ialah contoh tempat ketiga yang tergolong di dalam peringkat kawasan kejiranan. Tempat ketiga memainkan peranan penting dalam meningkatkan kualiti kehidupan dan menambah baik keseluruhan daya huni tempat pertama. Walau bagaimanapun, terdapat keperluan untuk menentukan tempat ketiga melalui konteks kawasan kejiranan serta menggariskan tanggungjawab untuk menyelenggara ruang ini. Kaedah penilaian harga rumah boleh ditambah baik untuk mendorong kawasan kejiranan yang berkualiti. Amalan penilaian asset perumahan yang biasa ialah menggunakan kaedah perbandingan harga jualan yang sebahagian besarnya berdasarkan harga transaksi terdahulu, iaitu harga transaksi terakhir bagi sebuah unit perumahan di suatu kawasan. Harga tersebut dirujuk untuk menentukan nilai unit perumahan baharu yang sepadan dengannya. Walau bagaimanapun, penilaian harga rumah boleh dijadikan mekanisme untuk mendorong penambahbaikan kualiti kawasan kejiranan apabila kualiti kemudahan dan perkhidmatan serta keadaan fizikal bangunan diambil kira di dalam metodologinya, ini memberikan nilai yang lebih tepat kepada sesebuah unit perumahan itu. Terdapat keperluan untuk melengkapkan aspek fizikal bangunan kediaman dengan elemen komuniti. Kesejahteraan masyarakat bukan hanya ditentukan oleh aspek fizikal kompleks kediaman; kualiti bagi elemen komuniti kejiranan seperti budaya, kebebasan ekonomi dan privasi juga boleh mempengaruhi kesejahteraan masyarkat. Oleh itu, rasa kepemilikan dan tanggungjawab komuniti terhadap keadaan kawasan kejiranan patut diperkasakan. 197
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Cadangan dasar adalah seperti yang berikut: 1) Menyediakan dan mengekalkan kemudahan dan perkhidmatan yang berkualiti di kawasan kejiranan untuk menyokong kehidupan masyarakat; dan 2) Memperkasakan peranan dan semangat masyarakat dalam mengukuhkan kualiti persekitaran kejiranan. Kawasan kejiranan berkualiti sering dilihat sebagai hasil daripada kemudahan dan perkhidmatan yang berkualiti. Kemudahan dan perkhidmatan yang disediakan mestilah berfungsi dengan baik dan mampu menyokong kehidupan komuniti di tempat pertama dan ketiga dalam sosiologi lokasi. Selain itu, tempat ketiga berbeza dari segi kesannya kepada komuniti, bergantung pada kegunaan utamanya. Oleh sebab itu, terdapat keperluan untuk mentakrifkan ruang awam di dalam kawasan-kawasan kejiranan dan menggariskan tanggungjawab pihak-pihak berkenaan untuk mengekalkan ruang-ruang itu serta membina kejiranan yang berkualiti. Cadangan dasar ini dibina atas usaha dan inisiatif di bawah teras 6 DRN 2013 - 2017, iaitu "Peningkatan Tahap Kemudahan Sosial, Perkhidmatan Asas dan Persekitaran yang Berdaya Huni" untuk memastikan bangunan kediaman diselenggara dengan baik dan memastikan kemudahan dan perkidmatan berkualiti disediakan di kawasan kejiranan bagi menyokong kehidupan komuniti. Hasil kajian di dalam Seksyen 3 menunjukkan bahawa salah satu cara untuk memperkukuh teras ini adalah dengan menambah baik kaedah penilaian harta tanah dengan melaporkan keadaan kawasan kejiranan di dalam laporan penilaian. Garis panduan sedia ada dan piawaian kawasan kejiranan berkualiti boleh digunakan untuk menilai keadaan sesebuah kawasan kejiranan. Selain itu, garis panduan penilaian yang lebih menyeluruh, yang memasukan penilaian keadaan kawasan kejiranan boleh dibangunkan untuk menyokong garis panduan sedia ada dan menentukan skor kualiti kawasan kejiranan di dalam laporan penilaian. 198
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Selain keadaan fizikal kawasan kejiranan, sebahagian besar kualiti perkhidmatan dan kemudahan juga bergantung pada komuniti yang menggunakannya. Oleh itu, amat penting untuk memperkasakan rasa kepemilikan dalam jiwa komuniti terhadap kawasan kejiranan mereka. Pemerkasaan pemilikan komuniti juga merangkumi pengukuhan undang-undang dan keupayaan kewangan komuniti yang akan menyumbang kepada pengurusan kawasan kejiranan secara efektif. Ini kerana komuniti merupakan penerima manfaat daripada kualiti perkhidmatan dan kemudahan secara langsung di kawasan kediaman (atau habitat perumahan); mereka tahu perkara yang diperlukan dan perkara yang boleh memberi nilai kepada kawasan kejiranan mereka. 199
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.5 Teras Dasar 4: Menambah Baik Penyelarasan Perumahan dan Pengangkutan untuk Kualiti Kehidupan yang Lebih Baik Hasil kajian utama daripada Seksyen 4: Analisis Spatial Lokasi perumahan amat mempengaruhi kos perumahan dan kualiti kehidupan isi rumah. Walau bagaimanapun, kekurangan data menghalang analisis yang lebih mendalam tentang hubung kait antara kos perumahan dengan pengangkutan akibat perebakan. Data agregat menunjukkan bahawa perbelanjaan perumahan dan pengangkutan adalah antara perbelanjaan terbesar dalam belanjawan isi rumah. Sejak kebelakangan ini, gabungan kedua-dua perbelanjaan ini meningkat sepantas pendapatan isi rumah. Walau bagaimanapun, tanpa maklumat geografi yang lebih terperinci berhubung dengan kos ini, perbezaan kos ini mengikut lokasi di sesebuah negeri atau wilayah tidak dapat dipastikan dengan tepat. Walaupun simulasi dalam laporan ini menunjukkan wujudnya perebakan, namun jumlah kos yang disebabkan jarak lokasi perumahan berbanding pusat bandar/pekerjaan tidak dapat dipastikan. Ini kerana ketiadaan data pola perjalanan ulang-alik isi rumah atau lokasi tempat kerja. Menangani jurang insititusi adalah penting bagi meningkatkan integrasi antara perumahan dan pengangkutan pada peringkat analisis, perancangan dan pelaksanaan. Rangka kerja perancangan yang kompleks memerlukan kemahiran dan keupayaan institusi yang tinggi untuk menyampaikan keseluruhan visi dan pelan tindakan perancangan bandar kepada semua pihak berkepentingan dengan efektif, khususnya pada perancangan peringkat negeri, wilayah dan tempatan serta orang awam. Hal ini penting bagi membolehkan pendekatan perancangan yang lebih khusus dan penyertaan semua pihak dilakukan. Tambahan lagi, keupayaan pihak berkuasa negeri dan tempatan untuk mengumpul dan menguruskan data, membentuk aspirasi untuk bandar raya masing-masing dan melaksanakan visi nasional dalam rancangan struktur dan tempatan masih perlu dipertingkatkan. 200
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Cadangan dasar adalah seperti yang berikut: 1) Menyelaraskan proses perancangan perumahan dan sektor-sektor lain di dalam rancangan wilayah, struktur, dan tempatan untuk meningkatkan kejelasan dan konsistensi visi serta meningkatkan penglibatan masyarakat yang efektif; dan 2) Memperkukuh keupayaan pihak berkuasa negeri dan tempatan dalam memantau dan mengintegrasikan perumahan dan pengangkutan di peringkat analisis, perancangan dan pelaksanaan. Kedua-dua cadangan dasar ini bertujuan untuk menyelaraskan perumahan dan pengangkutan supaya lokasi perumahan dilihat dalam konteks hubungannya dengan tempat-tempar lain dan dengan aspek jaringan dan mobiliti diutamakan. Hal ini terlebih dahulu menghendaki keperluan untuk memperkemas proses perancangan perumahan dan sektor-sektor lain dalam rancangan wilayah, struktur dan tempatan. Laporan ini menerangkan mengenai kompleksiti garis panduan perancangan pembangunan semasa dan perlu dilaksanakan dengan kemahiran dan keupayaan institusi yang tinggi. Jika tidak, ianya akan menghalang penyampaian visi perancangan bandar yang efektif kepada semua pihak berkepentingan, khususnya orang awam. Maka, hal ini haruslah ditangani dengan memastikan rancangan struktur dan tempatan diberi pertimbangan yang paling utama semasa proses perancangan perumahan dan sektor-sektor lain, khususnya pengangkutan. Ini kerana, pada peringkat inilah aspirasi penyelarasan direalisasikan. Selain itu, agensi-agensi yang berkenaan perlu diperkasakan agar penyelarasan antara perumahan dan pengangkutan yang efektif dapat dilaksanakan. Disebabkan perancangan perumahan dan pengangkutan dibuat secara berasingan dan terhad, terdapat keperluan untuk memperkasakan pihak berkuasa negeri dan tempatan dengan kemahiran yang sesuai untuk memantau dan menyepadukan perumahan dan pengangkutan pada peringkat analisis, perancangan dan pelaksanaan. Oleh yang demikian, usaha ini memerlukan pembangunan modal insan, rangka kerja institusi yang strategik dan dana yang mencukupi ke seluruh agensi yang terlibat. 201
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR 6.6 Teras Dasar 5: Memperkukuh Keupayaan Institusi untuk Melaksanakan DRN 2018 - 2025 Hasil kajian utama daripada Seksyen 5: Pemantauan dan Penilaian Jurang-jurang data semasa menunjukkan keperluan kepada satu proses pengumpulan data yang sistematik untuk indikator perumahan dan indikator- indikator lain yang berkaitan. Pelbagai jurang data menghalang analisis, perancangan dan pemantauan yang efektif bagi sektor perumahan. Beberapa isu berkenaan data yang biasa dijumpai di agensi-agensi kerajaan negeri dan persekutuan: • Data tidak wujud sama sekali • Data wujud tetapi bukan pada skala spatial yang betul • Data wujud tetapi hanya dalam format fizikal • Data wujud tetapi berselerak atau tidak disimpan di bawah satu entiti • Data wujud tetapi tidak boleh dikongsi atas sebab-sebab kerahsiaan Data perumahan yang bersepadu mampu memacu penyelidikan perumahan negara di dalam merancang program-program perumahan. Penyelidikan mengenai isu-isu penting tidak dapat dijalankan, sebahagian besarnya disebabkan oleh ketiadaan dan fragmentasi data. Hal ini telah mengekang penyelesaian isu yang terperinci serta relevan kepada sektor perumahan. Manakala, penggubalan dasar secara reaktif yang berlawanan dengan penggubalan dasar secara progresif pula dibuat. Agenda penyelidikan perumahan negara akan menghasilkan permintaan bagi pengumpulan data serta boleh membimbing dan menentukan sasaran dan program berkaitan perumahan yang sesuai. Proses penguatkuasaan dan pelaksanaan dasar perumahan perlu ditambah baik. Semakan DRN 2013 - 2017 yang memantau perkembangan butiran pelan tindakan memperlihatkan bahawa proses pemantauan dan penilaian yang efektif memerlukan pengesahan daripada agensi-agensi pelaksana dengan lebih lanjut. Tambahan pula, input-input daripada kolokium menunjukkan bahawa beberapa agensi perumahan berdepan dengan kesukaran untuk menguatkuasakan dan melaksanakan program mereka disebabkan oleh isu- isu berkaitan kapasiti teknikal, sumber manusia dan dana. 202
SEKSYEN 6 DARIPADA PENYELIDIKAN KEPADA DASAR Cadangan dasar adalah seperti yang berikut: 1) Menyepadukan data dan menangani jurang data untuk memajukan penyelidikan perumahan negara; 2) Membina keupayaan penyelidikan agensi untuk merancang, memantau serta menilai dasar perumahan dan pelan tindakannya; dan 3) Menambah sumber serta memperkukuhkan kapasiti undang-undang dan teknikal untuk meningkatkan keberkesanan pelaksanaan dan penguatkuasaan dasar. Usaha menangani jurang-jurang data perumahan akan membolehkan proses perancangan dan penggubalan dasar berlandaskan bukti dilakukan, selari dengan butiran 3.1 rangka kerja tindakan NUA. Dengan itu, jurang-jurang data yang telah dibincangkan perlu ditangani secara sistematik untuk menambah baik penggubalan dan pemantauan dasar. Analisis fiskal menunjukkan kekurangan data tentang perbelanjaan fiskal bagi perumahan pada peringkat negeri. Ini telah menghalang analisis impak strategi fiskal yang lebih menyeluruh daripada dijalankan. Data yang tidak bersepadu perlu ditangani melalui proses penyatuan dengan membangunkan pangkalan data bersepadu. Manakala data yang tidak wujud memerlukan kaedah pengumpulan data primer yang baharu, iaitu dengan menjalankan Kaji Selidik Perumahan Negara. Bagi melengkapkan proses penyatuan tersebut, keupayaan institusi perlu diperkasakan melalui pengukuhan kapasiti untuk menggubal, memantau dan menilai semula dasar. Ini akan membentuk agenda penyelidikan oleh agensi- agensi perumahan dan membolehkan penggubalan dasar yang progressif. Penggubalan dasar yang progresif ini mampu memenuhi unjuran demografi masa hadapan serta trend-trend ekonomi, sosial dan alam sekitar, selari dengan butiran 1.1 rangka kerja tindakan NUA. Selain itu, ini juga membolehkan penggubalan dasar disokong secara dalaman oleh institusi-institusi, yang merupakan kunci dalam menetapkan visi serta menambah baik proses pemantauan dan penilaian. Proses pelaksanaan dan penguatkuasaan dasar juga perlu diperkukuh. Ini memerlukan peningkatan sumber dan keupayaan teknikal, bergantung pada keperluan dan batasan agensi-agensi yang mungkin berhadapan dengan kekurangan sumber manusia berkemahiran atau dana. Teras dasar ini juga memerlukan pelan-pelan tindakan dan pencapaiannya diukur secara realistik melalui anggaran peruntukan kos yang bersesuaian dan dipantau secara berterusan. 203
LAMPIRAN & RUJUKAN LAMPIRAN 205 Lampiran A: Soal selidik Lampiran B: Summary of the Decent Home Standard Lampiran C: Core Housing Needs Assessment Criteria in Selected Countries Lampiran D: Housing Affordability Measures 205 214 215 217 Lampiran F: Calculating Population and Employment Densities to Examine Co-location of Home and Workplaces Lampiran G: Methodology in Identifying the Extent of Ecosystems based on Tolerable Time 222 224 Lampiran E: Methodology in Calculating the Median Multiple Affordability 221 Lampiran H: Housing Income, Housing-related Expenditure and Transportation Expenditure 225 RUJUKAN 230 Nota: Kesemua lampiran adalah di dalam Bahasa Inggeris kecuali Lampiran A
LAMPIRAN A: SOAL SELIDIK SOALAN PERSEKUTUAN UNTUK KONSULTASI DENGAN KERAJAAN BAHAGIAN A: SEKTOR PERUMAHAN SECARA KESELURUHAN Soalan bagi bahagian ini adalah meliputi semua kategori perumahan secara keseluruhan meliputi kategori projek perumahan awam dan swasta. 1) Apakah struktur pentadbiran perumahan di peringkat persekutuan? 2) Bagaimanakah pengunjuran keperluan perumahan dibuat? Apakah faktor-faktor yang diambilkira? Adakah unjuran tersebut: 1. Mengambil kira maklumat berkaitan unit kosong dan unit tidak terjual semasa pertimbangan penambahan jumlah rumah baru yang akan dibina/diluluskan? 2. Disub-kategorikan kepada saiz rumah yang berbeza? (Cth: Isi rumah berkeluarga, bujang, ibu/bapa tunggal, dan lain-lain) 3. Mengambilkira tahap pendapatan isi rumah, perubahan terhadap komposisi isirumah dan populasi setempat? 4. Mengambilkira faktor migrasi/penghijrahan yang akan menyebabkan peningkatan/ pengurangan isi rumah dan keperluan perumahan (untuk semua peringkat geografi)? 5. Mengambilkira anggaran tunggakan/backlog (termasuk keluarga yang berkongsi rumah) Apakah yang unit geografi yang paling kecil yang boleh diperolehi daripada unjuran perumahan? Berapakah jangka masa unjuran perumahan tersebut (Cth: sehingga 2030?) Apakah kekerapan unjuran perumahan tersebut dikemaskini? 3) Bagaimanakah agensi-agensi persekutuan menilai tahap kemampuan sesebuah isi rumah dari segi perbelanjaan kos-kos berkaitan perumahan (housing affordability)? (Cth: dengan melihat kepada perbelanjaan untuk sewa rumah ataupun bayaran bulanan untuk pinjaman perumahan) Berapa kerapkah penilaian ini disemak semula? (Cth: setiap tahun) 4) Adakah terdapat definisi standard minimum rumah (Cth: keluasan minimum dsb)? Jika ya, apakah definisi tersebut dan di peringkat pentadbiran manahkah yang menentukan standard minimum tersebut? 5) Berapakah kadar penyertaan (take-up rate) bagi inisiatif skim bina-kemudian-jual (build-then- sell) oleh pemaju perumahan? Apakah cabaran yang dihadapi di dalam melaksanakan sistem bina-kemudian-jual ini dari sudut perundangan dan proses-proses pembangunan? 6) Adakah pihak kerajaan mengawasi dan mengawal spekulasi/manipulasi dalam pasaran perumahan? Bagaimanakah mekanisme kawalan dilakukan? Adakah terdapat sebarang bentuk penalti? Jika ya, bagaimanakah penalti tersebut dikuatkuasakan? 7) Apabila meluluskan pembangunan kawasan kediaman di sesuatu lokasi: 1. Adakah faktor perkaitannya dengan lokasi pekerjaan diambilkira? 2. Bagaimanakah anda menilai dan mengurangkan tekanan yang disebabkan oleh kepadatan perumahan/kependudukan ke atas sistem pengangkutan? 205
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK 8) Apabila meluluskan pembangunan kawasan perniagaan/komersial di sesuatu lokasi: 1. Adakah faktor perkaitannya dengan lokasi perumahan diambilkira? 2. Bagaimanakah anda menilai dan mengurangkan tekanan yang disebabkan oleh kepadatan sesuatu kawasan perniagaan/komersial ke atas sistem pengangkutan? 9) Sekiranya kepadatan pekerjaan ataupun kepadatan penduduk dipantau, setakat manakah perubahan ke atas kedua-dua indikator ini akan mewajarkan polisi pembangunan baru (Cth: new LRT railway or bus transit route)? 10) Bagaimanakah penggunaan pengangkutan awam diukur? Bagaimanakah pemantauan dan ramalan keperluan/corak perjalanan penduduk (ridership of public transport) di dalam dan di antara sempadan negeri dilakukan? Bagaimanakah struktur tambang bagi pengangkutan awam ditentukan (Cth: berdasarkan zon, jarak dsb)? 11) Adakah apa-apa polisi untuk mengurangkan automobil dependency? Jika ya, sejauh manakah polisi yang sedia ada berusaha untuk mengurangkan automobile dependency? 12) Bagaimanakah agensi persekutuan menyelaraskan polisi pengangkutan di antara negeri-negeri sekiranya corak mobiliti harian penduduk melangkaui sempadan negeri? Apakah cabaran-cabaran yang dihadapi disebalik penyelarasan antara negeri untuk pembangunan berkaitan dengan perumahan dan pengangkutan? 13) Apakah peranan yang dimainkan oleh Jawatankuasa Perancang Wilayah dalam reka bentuk pengangkutan awam? Adakah kerajaan persekutuan ketika ini sedang mempertimbangkan untuk memperkasakan peranan yang dimainkan oleh Jawatankuasa Perancang Wilayah? Jika tidak, adakah terdapat perancangan ke arah tersebut di masa hadapan? 14) Bagaimanakah Rancangan Fizikal Negara diselaraskan dengan struktur pelan pembangunan negeri dan rancangan tempatan? Apakah mekanisme yang digunakan untuk menilai keberkesanan penyelerasan tersebut? 206
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK BAHAGIAN B: SEKTOR PERUMAHAN MENGIKUT KATEGORI PROJEK PERUMAHAN Jawapan bagi soalan di bahagian ini hendaklah dipecahkan mengikut kategori projek perumahan seperti berikut: 1) Projek perumahan yang dibangunkan sepenuhnya oleh pemaju swasta tanpa apa-apa bantuan kerajaan 2) Projek Perumahan Rakyat/Perumahan Awam Kos Rendah (PPR/PAKR) atau mana-mana projek perumahan yang dibangunkan sepenuhnya oleh kerajaan negeri/persekutuan 3) Projek perumahan yang dibantu oleh kerajaan negeri/persekutuan samada yang dari segi pembiayaan kewangan, konsesi tanah, subsidi harga rumah, pelepasan kos pembangunan dan sebagainya 4) Projek kuarters perumahan kakitangan kerajaan KATEGORI PROJEK PERUMAHAN 1) Senaraikan semua program-program perumahan yang wujud sejak tahun 2000 untuk kategori (2) - (4) 2) Bagaimanakah perancangan dan pemantauan keperluan perumahan dilakukan? (Cth. Bagaimanakah jumlah keperluan rumah tersebut ditentukan?) Berapa kerapkah penilaian tersebut dilakukan? 3) Bagaimanakah kesesuaian tanah-tanah untuk pembangunan perumahan ditentukan? 4) Selain daripada tahap pendapatan penduduk yang menentukan kelayakan mendiami perumahan yang disediakan/dibantu kerajaan, adakah faktor-faktor seperti berikut juga diambilkira? 1. Kepadatan rumah 2. Kondisi rumah yang tidak berdayahuni 3. Keperluan khas/Sokongan 4. Beban kos perumahan 5. Gelandangan 6. Isirumah terlindung (ahli isirumah yang sepatutnya telah berkeupayaan untuk membentuk rumah sendiri dan berasingan daripada rumah yang didiami sekarang) Jika ya, apakah definisi bagi setiap kriteria tersebut? Apakah tindakan-tindakan lain yang diambil buat masa ini bagi perkara (i)-(vi) diatas. 5) Berapakah tempoh masa pembangunan bagi sesuatu projek perumahan mengikut proses-proses tertentu (daripada mendapat Kebenaran Merancang sehingga mendapatkan CCC)? 6) Apakah polisi-polisi pembangunan yang perlu dipatuhi oleh pemaju perumahan untuk memastikan sesuatu projek perumahan diluluskan? (Contoh: polisi penentuan harga, unit bilangan rumah, kepadatan kawasan dan pembangunan infrastruktur). Adakah polisi-polisi ini dikuatkuasakan secara ketat atau terdapat sebarang kelonggaran? 207
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK KATEGORI PROJEK PERUMAHAN 7) Adakah terdapat julat harga untuk perumahan kos tinggi, sederhana dan rendah? Apakah julat tersebut? Bagaimanakan julat harga tersebut ditentukan? 8) Apakah standard rekabentuk dan spesifikasi yang digunapakai bagi setiap jenis projek perumahan yang dibangunkan? 9) Apakah teknologi-teknologi pembinaan yang biasa digunapakai dalam pembangunan projek- projek perumahan? Contohnya adakah terdapat penggunaan sistem IBS dalam perancangan projek-projek tersebut? Apakah halangan-halangan utama kepada adaptasi teknologi pembinaan dari sudut pematuhan proses pembangunan? 10) Nyatakan jumlah perbelanjaan sebenar dan jumlah peruntukan kerajaan persekutuan bagi projek-projek perumahan yang disediakan/dibantu kerajaan. Bagaimanakah peruntukan ini ditentukan? 11) Bagaimanakah pihak kerajaan memantau bekalan unit perumahan sedia ada terutama unit kosong dan tidak terjual? Bagaimanakah pemantauan tersebut dilaksanakan? 12) Apakah kos penyenggaraan yang terlibat dalam projek perumahan? 13) Apakah mekanisme yang digunakan untuk memastikan semua kawasan dan bangunan perumahan diselenggara dengan baik? 14) Berapakah kadar sewaan bagi perumahan awam dan bagaimanakah kadar ini ditentukan? Bagaimana pula kadar pencapaian pungutan sewa oleh pihak berkuasa? Apakah mekanisme pungutan sewa yang digunakan? 15) Adakah terdapat penetapan kadar sewa yang berbeza mengikut jenis-jenis isi rumah yang berlainan? Jika ada, apakah kriteria-kriteria yang diambil kira seperti contoh jumlah pendapatan dan saiz isi rumah? 16) Bagaimanakah penilaian hartanah kediaman (residential property) dilakukan. Terutamanya: 1. Penawaran baru (newly launched) 2. Sekunder (subsale) (Cth: Sale-comparison, Costing or Cash-flow method) 208
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK KATEGORI PROJEK PERUMAHAN 17) Untuk penilaian hartanah kediaman: 1. Penawaran baru (newly launched) 2. Sekunder (subsale) Adakah faktor-faktor berikut diambilkira: 1. Umur hartanah/bangunan 2. Keadaan hartanah dan fasiliti kediaman 3. Kualiti penyelenggaraan 4. Keadaan persekitaran (Cth: tahap infrastruktur, pengangkutan awam, tekanan lalulintas dan kualiti jalan) 5. Faktor-faktor demografi dan sosio-ekonomi penduduk bagi sesuatu kawasan (contoh: pendapatan, kadar jenayah, taburan penduduk mengikut umur) 6. Faktor-faktor berkaitan pembiayaan (Cth: jumlah pinjaman yang boleh diluluskan) 18) Adakah terdapat skim pembiayaan pembinaan perumahan yang disediakan oleh kerajaan untuk pemaju perumahan? 19) Adakah terdapat skim pembiayaan pembelian perumahan yang disediakan oleh kerajaan untuk pembeli rumah? 209
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK SOALAN UNTUK KONSULTASI DENGAN KERAJAAN NEGERI BAHAGIAN A: SEKTOR PERUMAHAN SECARA KESELURUHAN Soalan bagi bahagian ini adalah meliputi semua kategori perumahan secara keseluruhan meliputi kategori projek perumahan awam dan swasta. 1) Apakah struktur pentadbiran perumahan di peringkat negeri? 2) Bagaimanakah pengunjuran keperluan perumahan dibuat? Apakah faktor-faktor yang diambilkira? Adakah unjuran tersebut: 1. Mengambilkira maklumat berkaitan unit kosong dan unit tidak terjual semasa pertimbangan penambahan jumlah rumah baru yang akan dibina/diluluskan? 2. disub-kategorikan kepada saiz rumah yang berbeza? (Cth: Isi rumah berkeluarga, bujang, ibu/ bapa tunggal, dan lain-lain)? 3. mengambilkira tahap pendapatan isi rumah, perubahan terhadap komposisi isirumah dan populasi setempat? 4. mengambilkira faktor migrasi/penghijrahan yang akan menyebabkan peningkatan/ pengurangan isi rumah dan keperluan perumahan (untuk semua peringkat geografi)? 5. mengambilkira anggaran tunggakan/backlog (termasuk keluarga yang berkongsi rumah)? Apakah yang unit geografi yang paling kecil yang boleh diperolehi daripada unjuran perumahan? Berapakah jangka masa unjuran perumahan tersebut (Cth: sehingga 2030)? Apakah kekerapan unjuran perumahan tersebut dikemaskini? 3) Adakah terdapat julat harga untuk perumahan kos tinggi, sederhana dan rendah? Apakah julat tersebut? Bagaimanakan julat harga tersebut ditentukan? 4) Bagaimanakah kerajaan negeri menilai tahap kemampuan sesebuah isi rumah dari segi perbelanjaan kos-kos berkaitan perumahan (housing affordability)? Cth: dengan melihat kepada perbelanjaan untuk sewa rumah ataupun bayaran bulanan untuk pinjaman perumahan. Berapa kerapkah penilaian ini disemak semula? (Cth: setiap tahun?) 5) Adakah terdapat definisi standard minimum rumah (Cth: keluasan minimum dsb)? Jika ya, apakah definisi tersebut dan di peringkat pentadbiran manahkah yang menentukan standard minimum tersebut? 6) Berapakah kadar penyertaan (take-up rate) bagi inisiatif skim bina-kemudian-jual (build-then-sell) oleh pemaju perumahan? Apakah cabaran yang dihadapi di dalam melaksanakan sistem bina-kemudian-jual dalam negeri ini dari sudut perundangan dan proses-proses pembangunan? 7) Adakah pihak kerajaan negeri mengawasi dan mengawal spekulasi/manipulasi dalam pasaran perumahan? Bagaimanakah mekanisme kawalan dilakukan? Adakah terdapat sebarang bentuk penalti? Jika ya, bagaimanakah penalti tersebut dikuatkuasakan? 210
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK 8) Apabila meluluskan pembangunan kawasan kediaman di sesuatu lokasi: 1. Adakah faktor perkaitannya dengan lokasi pekerjaan diambilkira? 2. Bagaimanakah anda menilai dan mengurangkan tekanan yang disebabkan oleh kepadatan perumahan/kependudukan ke atas sistem pengangkutan? 9) Apabila meluluskan pembangunan kawasan perniagaan/komersial di sesuatu lokasi: 1. Adakah faktor perkaitannya dengan lokasi perumahan diambilkira? 2. Bagaimanakah anda menilai dan mengurangkan tekanan yang disebabkan oleh kepadatan sesuatu kawasan perniagaan/komersial ke atas sistem pengangkutan? 10) Bagaimanakah penggunaan pengangkutan awam diukur? Bagaimanakah pemantauan dan ramalan keperluan/corak perjalanan penduduk (ridership of public transport) di dalam dan di antara sempadan negeri dilakukan? Bagaimanakah struktur tambang bagi pengangkutan awam ditentukan? (Cth: berdasarkan zon, jarak dsb)? 11) Bagaimanakah unjuran keperluan bilangan tempat letak kereta dilakukan semasa pembinaan tapak perniagaan diluluskan? 12) Sejauh manakah penyelarasan antara kerajaan-kerajaan negeri diperlukan dalam pembangunan perumahan dan pengangkutan? Bagi jaringan pengangkutan awam merentasi sempadan negeri, bagaimanakah penyelarasan antara negeri dilakukan, dari segi laluan dan infrastruktur pengangkutan/bangunan (Cth: KL dan Selangor)? Apakah cabaran-cabaran yang dihadapi disebalik penyelarasan antara negeri untuk pembangunan perumahan dan pengangkutan? 13) Apakah peranan yang dimainkan oleh Jawatankuasa Perancang Wilayah dalam reka bentuk pengangkutan awam di negeri ini? 14) Sejauh manakah Rancangan Fizikal Negara diambilkira dalam Rancangan Struktur Negeri? Apakah cabaran yang dihadapi dalam memenuhi keperluan yang ditetapkan dalam Rancangan Fizikal Negara? Berapa kerapkah Rancangan Struktur Negeri disemak atau dipinda (revised)? 211
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK BAHAGIAN B: SEKTOR PERUMAHAN MENGIKUT KATEGORI PROJEK PERUMAHAN Jawapan bagi soalan di bahagian ini hendaklah dipecahkan mengikut kategori projek perumahan seperti berikut: 1) Projek perumahan yang dibangunkan sepenuhnya oleh pemaju swasta tanpa apa-apa bantuan kerajaan 2) Projek Perumahan Rakyat/Perumahan Awam Kos Rendah (PPR/PAKR) atau mana-mana projek perumahan yang dibangunkan sepenuhnya oleh kerajaan negeri/persekutuan 3) Projek perumahan yang dibantu oleh kerajaan negeri/persekutuan samada yang dari segi pembiayaan kewangan, konsesi tanah, subsidi harga rumah, pelepasan kos pembangunan dan sebagainya 4) Projek kuarters perumahan kakitangan kerajaan KATEGORI PROJEK PERUMAHAN 1) Senaraikan semua program-program perumahan yang wujud sejak tahun 2000 untuk kategori (2) - (4) 2) Bagaimanakah perancangan dan pemantauan keperluan perumahan dilakukan (Cth. Bagaimanakah jumlah keperluan rumah tersebut ditentukan)? Berapa kerapkah penilaian tersebut dilakukan? 3) Apakah motivasi dan objektif utama kerajaan negeri di dalam meluluskan sesuatu projek perumahan? (Cth: untuk memenuhi keperluan perumahan penduduk setempat, sebagai satu sumber pendapatan negeri dsb)? 4) Bagaimanakah kesesuaian tanah-tanah untuk pembangunan perumahan ditentukan? 5) Berapakah tempoh sesuatu projek perumahan untuk mendapatkan Kebenaran Merancang (KM) daripada pihak PBT? 6) Adakah kerajaan negeri memantau jumlah rumah sedia ada dari segi unit kosong dan belum dijual? Bagaimanakah pemantauan tersebut dilaksanakan? 7) Selain daripada tahap pendapatan penduduk yang menentukan kelayakan mendiami perumahan yang disediakan/dibantu kerajaan, adakah faktor-faktor seperti berikut juga diambilkira? 1. Kepadatan rumah 2. Kondisi rumah yang tidak berdayahuni 3. Keperluan khas/Sokongan 4. Beban kos perumahan 5. Gelandangan 6. Isirumah terlindung (ahli isirumah yang sepatutnya telah berkeupayaan untuk membentuk rumah sendiri dan berasingan daripada rumah yang didiami sekarang) Jika ya, apakah definisi bagi setiap kriteria tersebut? Apakah tindakan-tindakan lain yang diambil buat masa ini bagi perkara (1)-(6) diatas. 212
LAMPIRAN A SOAL SELIDIK KATEGORI PROJEK PERUMAHAN 8) Berapakah tempoh masa pembangunan bagi sesuatu projek perumahan mengikut proses-proses tertentu (daripada mendapat Kebenaran Merancang sehingga mendapatkan CCC)? 9) Apakah polisi-polisi pembangunan yang perlu dipatuhi oleh pemaju perumahan untuk memastikan sesuatu projek perumahan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan? (Contoh: polisi penentuan harga, unit bilangan rumah, kepadatan kawasan dan pembangunan infrastruktur). Adakah polisi-polisi ini dikuatkuasakan secara ketat atau terdapat sebarang kelonggaran? 10) Apakah standard rekabentuk dan spesifikasi yang digunapakai bagi setiap jenis projek perumahan yang dibangunkan? 11) Apakah teknologi-teknologi pembinaan yang biasa digunapakai dalam pembangunan projek- projek perumahan di negeri ini? Contohnya adakah terdapat penggunaan sistem IBS dalam perancangan projek - projek tersebut? Apakah halangan-halangan utama kepada adaptasi teknologi pembinaan dari sudut pematuhan proses pembangunan? 12) Bagaimanakah pendapatan daripada pembangunan projek perumahan digunakan? Sejauh manakah pendapatan tersebut digunakan untuk membiayai infrastruktur baru di sekitar sesebuah projek perumahan. 13) Nyatakan jumlah perbelanjaan sebenar dan jumlah peruntukan kerajaan negeri bagi projek-projek perumahan yang disediakan/dibantu kerajaan. Bagaimanakah peruntukan ini ditentukan? 14) Adakah terdapat skim pembiayaan (financing scheme) pembinaan perumahan yang disediakan oleh kerajaan untuk pemaju perumahan? Apakah kriteria kelayakan yang diambilkira? 15) Adakah terdapat skim pembiayaan (financing scheme) pembelian perumahan yang disediakan oleh kerajaan untuk pembeli rumah? Apakah kriteria kelayakan yang diambilkira? 16) Bagaimanakah pihak kerajaan negeri memantau bekalan unit perumahan sedia ada terutama unit kosong dan tidak terjual? 17) Apakah kos pematuhan (regulation or compliance costs) yang dikenakan ke atas sesebuah projek perumahan? 18) Apakah kos penyenggaraan yang terlibat dalam projek perumahan? 19) Apakah mekanisme yang digunakan untuk memastikan semua kawasan dan bangunan perumahan diselenggara dengan baik? 20) Berapakah kadar sewaan bagi perumahan awam dan bagaimanakah kadar ini ditentukan? Bagaimana pula kadar pencapaian pungutan sewa oleh pihak berkuasa? Apakah mekanisme pungutan sewa yang digunakan? 21) Adakah terdapat penetapan kadar sewa yang berbeza mengikut jenis-jenis isi rumah yang berlainan? Jika ada, apakah kriteria-kriteria yang diambil kira seperti contoh jumlah pendapatan dan saiz isi rumah? 213
LAMPIRAN B: SUMMARY OF THE DECENT HOME STANDARD143 APPENDIX B A decent home is one which is wind and weather tight, warm and has modern facilities. It reflects what social landlords spend their money on. To set a national target, a common definition of decent is needed so all social landlords can work towards the same goal. A decent home meets the following four criteria: 1) It meets the current statutory minimum standard for housing Dwellings which fail to meet this criterion are those containing one or more hazards assessed as serious ("Category 1") under the HHSRS. 2) It is in a reasonable state of repair Dwellings which fail to meet this criterion are those where either: • One or more of the key building components are old and, because of their condition, need replacing or major repair; or Two or more of the other building components are old and, because of their condition, need replacing or major repair. 3) It has reasonably modern facilities and services Dwellings which fail to meet this criterion are those which lack three or more of the following: • A reasonably modern kitchen (20 years old or less); • A kitchen with adequate space and layout; • A reasonably modern bathroom (30 years old or less); • An appropriately located bathroom and water closet; • Adequate insulation against external noise (where external noise is a problem); 4) Adequate size and layout of common areas for blocks of flats. A home lacking two or less of the above is still classed as decent therefore it is not necessary to modernise kitchens and bathrooms if a home passes the remaining criteria. It provides a reasonable degree of thermal comfort This criterion requires dwellings to have both effective insulation and efficient heating. 143 143 Direct excerpt from A Decent Home - The Definition and Guidance for Implementation, ODPM (2006) 214
LAMPIRAN C: CORE HOUSING NEEDS ASSESSMENT CRITERIA IN SELECTED COUNTRIES Table C.1 Core housing needs assessment criteria in selected countries Component of need Sub-component United States Canada United Kingdom Worst Case Housing Needs Core housing needs Housing need Adequacy Households living in housing that is considered to be inadequate Poor housing condition Units having one or more serious physical problems related to heating, plumbing, and electrical systems or maintenance. An adequate dwelling should only require regular maintenance or minor repairs in addition to possessing all basic plumbing facilities. Follows the Decent Home standard (2001), as below: (1) Meets statutory minimum standards (2) Reasonable state of repair (3) Reasonably modern facilities (4) Reasonable thermal comfort Suitability Households living in housing that is considered to be unsuitable Overcrowding Follows the Canadian National Occupancy Standard as below: (1) No more than two persons per bedroom (2) Children under 5 years of age of different sexes may reasonably share a room (3) Children of 5 years and older of different sexes should not share a bedroom Follows the Bedroom standard, as below: (1) One bedroom for each couple/lone parent (2) One bedroom to each pair of children under 10 (3) One bedroom to each pair of children of the same sex over 10 (4) One bedroom for (4) Children aged under 18 years of the same sex may reasonably share a bedroom individual children over 10 of different sex (5) One bedroom for (5) Single household members aged 18 years and older should have separate bedrooms individual adult household members Special/Support needs (1) Families with children living in high floors (2) Elderly or disabled people with mobility problems living in housing that is unsuitable 215
LAMPIRAN C CORE HOUSING NEEDS ASSESSMENT CRITERIA IN SELECTED COUNTRIES Component of need Sub-component United States Canada United Kingdom Worst Case Housing Needs Core housing needs Housing need Affordability Lack of own housing or households facing insecure tenure Housing cost burden A renting household is paying more than one-half of its income for gross rent (rent and utilities). Eligibility criteria: Renters who have very low incomes; that is, incomes of no more than 50% of the Area Median Income (as adjusted for family size) & are not on housing assistance. Housing cost burden exceeds 30% of gross household income (costs are defined broadly to include mortgage payments, rents, property taxes and utility payments) For owners, being more than six months in arrears on mortgage payments. For renters, rent to income ratio exceeds 50% of net income or if residual income is below the "Applicable Amount" for housing benefit. Homelessness Persons who do not have accommodation that they can occupy legally. Persons who cannot gain access to their accommodations. Persons with mobile homes but cannot legally site or live in it. Persons with accommodation which puts them at risk. Concealed households Family units or single adults living within other households Source: Cooper and Skelton (2015), Bramley et al. (2010) and HUD (2015) 216
LAMPIRAN D: HOUSING AFFORDABILITY MEASURES Table D.1 Renter affordability measures Measure Definition Data used Ability to afford private renting Affordable if rent payable is up to 25% of their gross household income Rent payable Gross household income Affordability of social housing To compare average cost of social housing rent for local authorities & 10th percentile gross salary Cost of social housing rent 10th percentile gross salary Residual incomes Measures income a household has left over after they have paid housing costs Residual income = income - rent - income support applicable amount + housing benefit Household income Rental payment Income support Housing benefit Rent Ratio (compare both renting and buying) Purchase price of a house divided by annual rent of a similar home House price Annual rental payment Housing wage approach The rent of a standard, modest quality rental with either one or two bedrooms in an area is compared to the multiples of full-time minimum wage work it would take to afford (at 30% of income) that apartment Rental payment Full time minimum wage work Source: Various (n.d.d.) 217
LAMPIRAN D HOUSING AFFORDABILITY MEASURES Table D.2 Home buyer affordability measures Measure Definition Data used House Price Index A ratio that shows how much the cost of housing has changed between two periods, by pricing a basket of house characteristics of the "average" house transacted in the current period and comparing this price with the price of the same basket of house characteristics in the base year House price based on transactions National Association of Home Builders Housing Market Index It is based on a monthly survey of home builders. They are asked to rate current sales of single- family homes and sales expectations for the next six months and to rate traffic of prospective buyers. Scores for responses to each component are used to calculate a seasonally adjusted overall index. This concept tracks sentiment among participants in the housing industry. A reading above 50 indicates more builders view conditions as good than poor. Rating of current sales of home and expectations for next six months Rating of traffic of prospective buyers Conventional Mortgage Home Price Index/Repeat Sales Method Measure price appreciation while holding constant property type and location, by comparing the price of the same property over two or more transactions Repeat mortgage transactions for single-family properties Exclude outlier properties, i.e. transactions that suggest substantial physical change through renovation or deterioration, and properties that have appreciated at exceptionally large or small rates (perhaps due to data entry errors), relative to a normal range of appreciation rates Actual sales prices & appraised values for the same homes over time House prices to income ratios A ratio of average or median house prices to average or median gross or disposable income in a given geographical area Mean & median house price Mean & median gross & disposable income 218
LAMPIRAN D HOUSING AFFORDABILITY MEASURES Measure Definition Data used Ability to afford home ownership Affordable if a house costs 3.5x the annual gross household income (single earner) or 2.9x the gross household income (dual-income) House price (mean & lower quartile) Gross household income Other relevant info: • Deposit required Lender multiple • • Interest rate • Period of loan • Mortgage payment protection insurance Building insurance • Saving or capital available Annual income necessary to purchase a house It is commonly used by housing associations in setting the affordable price and rent levels for shared ownership products and assessing eligibility House price Rental payment Monthly mortgage payment Can be used to calculate for purchasing of shared ownership flat Access to finance Indicators of access-to-finance related affordability constraints, including changes in the loan to value ratio, the size of deposit paid by first time buyers and the deposit as a proportion of annual income LTV ratio Deposit paid by first time buyer Deposit as % of annual income Loan approval rate Duration to save for min. down payment How long (in months) is required for people earning the median income to afford a median- priced home in the county % of down payment House price % of saving Household income Source: Various (n.d.b.) 219
LAMPIRAN D HOUSING AFFORDABILITY MEASURES Table D.3 Other housing sector measures Measure Definition Data used Repossessions The fall in the number of mortgage possession actions. May be due to (1) low interest rates, which decreased the average cost of mortgages for those who can afford them; or (2) more difficult for first-time buyers to purchase a house. Number of mortgage and landlord possession actions Supply-demand mismatch approach Number of households with incomes at or below a particular level is compared with the number of rentals with rents that are affordable at 30% of the threshold income Household income Rental payment House building Housing construction statistics consider the impact of new housing developments on prices Number of completed dwellings Housing market activity Refers to number of residential property sales (as % of the total privately owned housing stock) Number of residential property sales as a percentage of private sector dwellings Social housing stock Compares % of social housing stock and 10th percentile salary Social Housing prevalence 10th percentile gross weekly salary Vacant social housing Measures vacant social housing out of the total social housing stock Vacant social housing as a percentage of all social housing and housing affordability ratio Social housing shortfall Measures number of households on a local authority's social housing waiting list minus vacant social housing. It is expressed as a percentage of the total social housing stock Indices of social housing shortfall, waiting lists and vacant dwellings Number of property sales under the Right to Buy scheme and number of additional social rented properties provided % of ownership with/ without mortgage Measures the proportion of owner- occupied homes that did not have a mortgage Rate of home ownership Number of owner-occupied homes that did not have a mortgage Source: Various (n.d.c.) 220
LAMPIRAN E: METHODOLOGY IN CALCULATING THE MEDIAN MULTIPLE AFFORDABILITY The median multiple affordability in Figure 1.2 and Table 1.3 were calculated by dividing the median all-house price by the annual median household income, as illustrated in the formula below: Median multiple affordability = Median All-House Price Annual Median Household Income The data on median all-house price is sourced from NAPIC (via data request) while data on median household income is extracted from DOS' HIS 2016. Table E.1 Comparison of housing affordability based on annual median household income and median all-house price across states in Malaysia, 2016 Area Monthly median income Annual median income Market Median-3 Price Median All- House Price Multiple Median Affordability Affordability Accounted living quaters by NAPIC, 2010 Kelantan 3,079 36,948 110,844 205,000 5.5 16% Sabah P. Pinang 4,110 5,409 49,320 64,908 147,960 194,724 272,500 355,000 5.5 5.5 5.1 & Over Severely unafforadable 24% 74% N. Sembilan 4,579 54,948 164,844 280,000 5.1 74% Pahang 3,979 47,748 143,244 240,000 5.0 58% Johor 5,652 67,824 203,472 339,750 5.0 73% MALAYSIA 5,228 62,736 188,208 313,000 5.0 60% Terengganu K. Lumpur 4,694 9,073 56,328 108,879 168,984 326,628 280,000 530,000 5.0 4.9 4.1 to 5.0 Seriously unaffordable 22% 88% Selangor 7,225 86,700 260,100 405,000 4.7 81% Perak 4,006 48,072 144,216 220,800 4.6 57% Kedah 3,811 45,732 137,196 195,000 4.3 50% Sarawak 4,163 49,956 149,868 200,000 4.0 32% Perlis 4,204 50,448 151,344 200,000 4.0 3.1 to 4.0 Moderately unaffordable 34% Melaka 5,588 67,056 201,168 209,000 3.1 64% Source: DOS (2017), NAPIC (2017a) and KRI calculations 221
LAMPIRAN F: CALCULATING POPULATION AND EMPLOYMENT DENSITIES TO EXAMINE CO-LOCATION OF HOME AND WORK PLACES A series of processes was undertaken to generate the densities for Figure 4.2 to Figure Figure 4.5. With regards to job density, as there is a lack of official numbers, "second place" density was used as a proxy for employment density. A reference table was generated to coarse-grain detailed land-use data for the categorisation of second places. Each building in the land use plan was categorised into "first", "second", "third" or "other" places based on their land use. "First places" are those designated to be residential homes where people inhabit as a shelter. "Second places" are the places whose role is to facilitate "work". "Third places" refer to parks, museums, playgrounds, amongst others where people interact with one another as a community. For each mukim, a sum of second places was calculated based on the count of places detailed in the land-use data that meet our categorisation of a second place, from which the density was calculated by dividing its area (given in km square). In line with Gabaix (2009), the next step is to test if the distribution of places across mukim(s) are well described by power laws. Given that they are (see Figure F.1 below), Figure 4.2 Population and second place density per square km in northern region, by mukim to Figure 4.5 colour code mukim(s) according to where they are situated in the scale of mukim densities. Figure F.1 Population density & second place density 10,000 10,000 8,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000 2,000 2,000 0 0 Source: DOS (2011), JPBD (various years) and KRI calculations 222
LAMPIRAN F CALCULATING POPULATION AND EMPLOYMENT DENSITIES TO EXAMINE CO-LOCATION OF HOME AND WORK PLACES The steps provide a rough gauge as to where people stay and work. Following these, the area estimates were triangulated with each states' Laporan Tinjauan, which is a document that summarises their projections and estimates as to where current and future development occurs. Caveats: • Land use plans are sourced various years ranging from 2008 to 2016. • Population density estimates are based on DOS's 2010 census given that it is the latest source for population figures at the mukim level 223
LAMPIRAN G: METHODOLOGY IN IDENTIFYING THE EXTENT OF ECOSYSTEMS BASED ON TOLERABLE TIME Figure 4.6 to Figure 4.9 show the mukims that are accessible within the tolerable commute time to selected economic centres. In other words, an origin- destination matrix of commute times for every possible set of trips is constructed, with mukims as the origin (specifically the centroids of a mukim) and selected economic centres as the destinations. The commute times are queried from Google Distance Matrix API during peak hour time (7:30 to 8:00am) on three weekdays in September 2017. The data are averaged to account for the effects of accidents or other exogeneous factors. The data only considers travel time for private transport by driving and excludes other modes of transport which may encompass waiting times that comes with the switching of modes. Once this matrix of commute times is acquired, mukims are categorised as being accessible or non-accessible within a specified tolerable commute time, based on the commute time it takes to go from its centroid to the selected economic centres. 224
LAMPIRAN H: HOUSEHOLD INCOME, HOUSING-RELATED EXPENDITURE AND TRANSPORTATION EXPENDITURE (A) Household income Household income reported in Malaysia's HIS report comprises income from four main sources: paid employment, self-employment, property and investment, and current transfers received. Among them, income sourced from "property and investment" is worth highlighting, particularly because it includes also "imputed rent" for homes occupied by their owners, apart from other components such as property income, dividends from investments, and rents. Imputed rent, by definition, is not based on actual valuations, but are the estimated value of housing services provided by owner-occupied homes (estimated based on the on-going actual rent of similar houses in the neighbourhood), less the associated costs such as assessment rate and quit rent144. In other words, whilst owner-occupied homes do not actually provide income to the households living in them, their value to the household is imputed and considered as part of the household's income145. Arguably, this may overstate a household's income since no actual income was received by the households from imputed rent. However, interestingly imputed rent is also considered as part of household expenditure by the HES report. The implications of which will be discussed further in the next part. (B) Housing-related expenditures To measure housing expenditure in the context of affordability study, different indicators have been used by different studies. Mattingley and Morrissey (2014), for example, used rental, instead of mortgage payments, as a proxy for housing expenditure, arguing that long-term house prices and rents are closely related, and that rental price of home also naturally accounts for the cost of maintenance and payments to local authorities. On the other hand, the Location Affordability Index developed by the US HUD and DOT considers both median monthly owner costs (e.g. mortgage payments and other utilities and fuel expenses) as well as median gross rent (e.g. contract rent and other utilities and fuel expenses if paid by the renter), to distinguish between housing expenditures for owners and renters. 144 KRI (2016) 145 Ibid. 225
LAMPIRAN H HOUSEHOLD INCOME, HOUSING-RELATED EXPENDITURE AND TRANSPORTATION EXPENDITURE For this report's analysis, expenditures data are mainly derived from DOS' HES report. Housing-related expenditures are categorised as "Housing, water, electricity, gas, and other fuels" in the HES report, according to the United Nations' Classification of Individual Consumption According to Purpose. The detailed breakdown of components under this category is summarised in Table H.1. Table H.1 Expenditure items under the "Housing, water, electricity, gas, and other fuels" category Categories Expenditure items 041 Actual Rental for Housing 0411 Actual rental paid by tenants 042 Imputed Rental for Housing 0421 Imputed rent 043 Maintenance Repair of the Dwelling 0431 Materials for the maintenance and repair of the dwelling 0432 Services for the maintenance and repair of the dwelling (including materials) 044 Water Supply and Miscellaneous Services Relating to the Dwelling 0441 Water supply 0442 Refuse collection 0443 Sewage collection 0444 Other services relating to the dwelling 045 Electricity, Gas, and Other Fuels 0451 Electricity 0452 Gas 0453 Liquid fuels 0454 Other fuels Source: DOS (2017b) 226
LAMPIRAN H HOUSEHOLD INCOME, HOUSING-RELATED EXPENDITURE AND TRANSPORTATION EXPENDITURE As expected, rental paid and imputed rent are the predominant components among all, constituting the bulk of households' housing-related expenditures (Figure H.1). Rental paid is the actual rent paid for rented homes, whilst imputed rent, as aforementioned, is the estimated net rental value of an owner- occupied house146. This may seem to overstate households' actual expenditure, but it should be noted that the household expenditure reported in HES does not include the monthly payments of capital and/or interest instalments of housing loans, and hence imputed rent may serve as a proxy for these payments147. However, for households which have already paid off their mortgages for the house they are staying in, or otherwise own the house outright, the imputed rent component could lead to the overstatement of the household's actual expenditure148. Box H.1 explains the joint implications of including imputed rent in both household income and expenditure measures on household's expenditure burden. Figure H.1 Composition of housing-related expenditures, by state, 2016 %100 90 80 90.1 Electricity, gas, and other fuel Water supply and miscellaneous services relating to the dwelling Maintenance repair of the dwelling 70 60 50 61.9 66.7 59.3 56.9 65.2 62.0 73.2 56.7 56.7 59.0 63.6 63.8 54.9 61.9 55.1 Imputed rent 40 30 20 27.6 Rent paid 10 0 1.9 5.3 8.0 8.5 9.4 10.1 10.2 10.4 11.1 11.8 14.2 15.5 16.0 18.3 18.6 a y a a r t u P j r o g n a e S l h a b a S u n a g g n e r e T s i l r e P r o h o J a k a e M l g n a h a P n a t n a e K l n a l i b m e S i r e g e N k a r e P h a d e K r u p m u L a a u K l k a w a r a S g n a n P u a u P i l n a u b a L Source: DOS (2017b) 146 DOS (2017b) 147 KRI (2016) 148 Ibid. 227
LAMPIRAN H HOUSEHOLD INCOME, HOUSING-RELATED EXPENDITURE AND TRANSPORTATION EXPENDITURE Box H.1 How does imputed rent affect household's expenditure burden? KRI (2016) provides an analysis of the effects of imputed rent on the household balance sheet. This box article draws heavily from the analysis and applies it in the context of household's expenditure burden. At the household level, the effect of imputed rent on expenditure burden may differ across households, depending on the state of ownership of the home they are living in. It is summarised below: State of Ownership If the household lives in an owner-occupied home and is currently paying its housing loan instalment. Implications on household's expenditure burden The inclusion of imputed rent as part of household income may overstate the household's actual income received. While the inclusion of imputed rent (but not housing loan payments) as part of household expenditure may serve as a proxy for housing loan payments, in reality these payments are made out of the household's actual income, rather than income augmented by imputed rent. As such, housing expenditure burden based on HIS and HES tend to understate the actual burden of this type of households. Actual housing expenditure burden Housing loan + Other utilities and maintenance expenditures Income Housing expenditure burden as recorded in HIS & HES Imputed rent as expenditure (proxy for housing loan) + Other utilities and maintenance expenditures Income + Imputed rent as income If the household lives in an owner-occupied home and has paid off its housing loan in full. The inclusion of imputed rent as part of household income may overstate the household's actual income received, as well as actual expenditure spent. As such, housing expenditure burden implied by HIS and HES would overstate the actual burden of this type of households. Actual housing expenditure burden Housing loan + Other utilities and maintenance expenditures Income Housing expenditure burden as recorded in HIS & HES Imputed rent as expenditure + Other utilities and maintenance expenditures Income + Imputed rent as income 228
LAMPIRAN H HOUSEHOLD INCOME, HOUSING-RELATED EXPENDITURE AND TRANSPORTATION EXPENDITURE State of Ownership Implications on household's expenditure burden If the household lives in rented accommodation Imputed rent is not included as either household income and household expenditure and therefore has no effect on the household's housing expenditure burden. (C) Transportation expenditure According the HES report, transportation expenditure includes components such as: Table H.2 Expenditure items under the "Transport" category Categories Expenditure Items 071 Purchase of Vehicles 0711 Motor cars 0712 Motor cycles 0713 Bicycles 072 Operation of Personal Transport Equipment 0721 Spare parts and accessories for personal transport equipment 0722 Fuels and lubricants for personal transport equipment 0723 Repair and maintenance of personal transport (including parts) 0724 Other services in respect of personal transport equipment 073 Transport Services 0731 Passenger transport by railway 0732 Passenger transport by road 0733 Passenger transport by air 0734 Passenger transport by waterway 0735 Other transport charges Note: Items highlighted in yellow are those that are excluded from the figures used in the analysis for Section 4, as they are irrelevant to the transportation expenditure study, which is more concerned with daily travel. 229
RUJUKAN Abdullah, Abdul Aziz, Zakaria Harun and H. Abdul Rahman. 2011. Planning process of development project in the Malaysian context: a crucial brief overview. International Journal of Applied Science and Technology 1, no. 2. Angel, Shlomo. 2000. Housing Policy Matters: A Global Analysis. Oxford University Press. Anson, Mark J., Frank J. Fabozzi and Frank J. Jones. 2010. The Handbook of Traditional and Alternative Investment Vehicles: Investment Characteristics and Strategies. 489. John Wiley & Sons. Azlinor Sufian and Rozanah Abd Rahman. 2008. Quality Housing: Regulatory and Administrative Framework in Malaysia. International Journal of Economic and Management, Vol. 2, no. 1, pp. 141 - 156. Bajic, Vladimir. 1983. The Effects of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto. Urban Studies 20 (2): 147 - 158. Belsky, Eric S., Jack Goodman and Rachel B. Drew. 2005. Measuring the Nation's Rental Housing Affordability Problems. Joint Center for Housing Studies, Graduate School of Design [and] John F. Kennedy School of Government, Harvard University. Bernama. 2017. "Sejumlah 132,543 Kes Kebankrapan Direkod Sehingga 31 Jan 2 0 1 7 . T a h u n I n i " . A c c e s s e d A u g u s t 1 2 . Blanchflower, David G. and Andrew J. Oswald. 2013. The Danger of High Home Ownership: Greater Unemployment. The Comparative Advantage in the Global Economy, Chatham House Series, 10. Bloxham, Paul, Daisy McGregor and Ewan Rankin. 2010. Housing Turnover and First-home Buyers. Sydney: Reserve Bank of Australia. Retrieved from BNM. 2013. The Financial Stability and Payments System Report 2012. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. 230
RUJUKAN BNM. 2017a. Annual Report 2016. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia BNM. 2017b. BNM Monthly Statistical Bulletin. Accessed August 7, 2017. h t t p : / / w w w . b n m . g o v . m y / i n d e x . p h p ? c h = e n _ p u b l i c a t i o n & p g = e n _ msb&ac=246&en&uc=2 BNM. 2017c. The Financial Stability and Payments System Report 2016. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. BNM. 2017d. Information request from Bank Negara Malaysia. Received August 2, 2017. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. BNM. 2017e. Debunking the Myth: Property Measures Have Led to Higher Loan Rejection Rates. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. BNM. 2017f. Looking Beyond Headline Household Debt Statistics. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. BNM. 2017g. Economic and Financial Developments in the Malaysian Economy in the First Quarter of 2017. Kuala Lumpur: Bank Negara Malaysia. Bramley, Glen, Hal Pawson, Michael White, David Watkins and Nicholas Pleace. 2010. Estimating housing need. Department for Communities and Local Government. Cagamas. 2013. Housing the Nation: Policies Issues and Prospects. Kuala Lumpur: Cagamas CBC. 2014a. Housing Affordability Versus Location Affordability: The Rent's Too Damn High! But the Metrocard is a Pretty Good Deal. New York: Citizens Budget Commission. CBC. 2014b. Location Affordability in Large U.S. Cities: Variability Among Types of Households. New York: Citizens Budget Commission. CEIC. n.d. CEIC Database. 231231
RUJUKAN Center For Neighborhood Technology. 2011. Housing + Transportation Affordability in Washington, D.C. Chicago: Center for Neighbourhood Technology. CHP. 2005. Something's Gotta Give: Working Families and the Cost of Housing. New Century Housing 5 (2). CHP. 2006. A Heavy Load: The Combined Housing and Transportation Burdens of Working Families. Washington, D.C.: Center for Housing Policy. Christaller, Walter. 1933. Die Zentralen Orte in Suddeutchland, Translation by Baskin, C. W. 1966. Central Places in Southern Germany. Englewood Cliffs: Prentice Hall. CIDB. n.d. Construction Costs: Building Materials Cost Index, Labour Cost Index and Machinery & Equipment Cost Index. Kuala Lumpur: Construction I n d u s t r y D e v e l o p m e n t B o a r d M a l a y s i a . R e t r i e v e d f r o m CLGC. 2004. Decent Homes: Fifth Report of Session 2003-04. London: House f r o m o f C o m m o n s . R e t r i e v e d CLGC. 2010. Beyond Decent Homes: Fourth Report of Session 2009-10. L o n d o n : H o u s e o f C o m m o n s . R e t r i e v e d f r o m Collin, P. H. 2003. Dictionary of Economics. A&C Black. Cooper, Sarah and Ian Skelton. 2015. Addressing Core Housing Need in Canada. Manitoba: Canadian Center For Policy Alternatives. Department of Environment. 1977. Environmental Quality Act 1974 (Act 127). Retrieved from: u p l o a d s / 2 0 1 5 / 0 1 / E n v i r o n m e n t a l _ Q u a l i t y _ L i c e n s i n g _ 232232
RUJUKAN DOS. 2011. Population Distribution by Local Authority Areas and Mukims, 2010. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2012. Economic Census Construction 2011. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2015. Household Income and Basic Amenities Survey Report 2014. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2017a. Economic Census Construction 2016. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2017b. Household Expenditure Survey Report 2016. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2017c. Household Income and Basic Amenities Survey Report 2016. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. 2018. Key Statistics of Labour Force in Malaysia, January 2018. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. n.d. Malaysia Informative Data Centre. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. Various years.a. Household Income and Basic Amenities Survey Report. Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. DOS. Various years.b. Population and Housing Census. Putrajaya: Department of Statistics. EPU. Various years. Malaysia Plan 1 - 11. Putrajaya: Jabatan Perdana Menteri. Faizah Ahmad, Ibrahim Mohd, Syra Lawrence Maidin, Rosilawati Zainol and Norzailawati Mohd Noor. 2013. Malaysian development play system: issues and problems, one decade after its reform (2001 - 2011). Journal of the Malaysian Institute of Planners. Vol 11, 1 - 20. 233233
RUJUKAN Fitzpatrick, Suzanne and Hal Pawson. 2011. Security of Tenure in Social Housing: An International Review. Heriot Watt University. Freeman, Rebecca. 2008. Labour Productivity Indicators, Comparison of Two OECD Databases Productivity Differentials & the Balassa-Samuelson Effect. OECD. Gabaix, Xavier. 2009. Power Laws in Economics and Finance. Annual Review of Economics. 255 - 294. Gibbons, Stephen and Stephen Machin. 2005. Valuing Rail Access Using Transport Innovations. Journal of Urban Economics 57 (1): 148 - 169. Gilbert, Alan. 2008. A Policy Guide to Rental Housing in Developing Countries. Vol.1. Kenya: United Nations Human Settlements Programme. Grimes, Arthur and Andrew Aitken. 2010. Housing Supply, Land Costs and Price Adjustment. American Real Estate and Urban Economics Association. Vol. 38. 325 - 353 Haas, Peter M, Carrie Makarewicz, Albert Benedict, Thomas W Sanchez and Casey J Dawkins. 2006. Housing & Transportation Cost Trade-offs and Burdens of Working Households in 28 Metros. Chicago: Center for Neighbourhood Technology. Harkness, Joseph and Sandra J. Newman. 2003. Effects of homeownership on children: The role of neighborhood characteristics and family income. FRBNY Economic Policy Review June 2003. Federal Reserve Bank of New York. Harvey, Jack and Ernie Jowsey. 2004. Urban Land Economics [6th edition]. London: Palgrave MacMillan. Hirschman, Albert O. 1958. The Strategy of Economic Development. Yale University Press. 234234
RUJUKAN House Buyers Association. 2011. "Utility Companies Bump Up House Purchase P r i c e s " 2 0 1 1 , i P r o p e r t y , 1 5 D e c . HUD. 2015. Worst Case Housing Needs: 2015 Report to Congress. Washington, D.C.: US Department of Housing and Urban Development. HUD. 2016. Data and Methodology: Location Affordability Index Version 2.0. Washington, D.C.: US Department of Housing and Urban Development. H U D . n . d . L o c a t i o n A f f o r d a b i l i t y P o r t a l . Hutchison, Norman E. 1994. Housing as an Investment? A Comparison of Returns from Housing with Other Types of Investment. Journal of Property Finance. Vol. 5 Issue: 2. pp.47-61 iMoney. 2013. "Are You Financially Ready to Buy a House in Malaysia?" Accessed October 7, 2017. Jaffee, Dwight M. 2008. The U.S. Subprime Mortgage Crisis: Issues Raised and Lessons Learned. Commission on Growth and Development Working Paper. No. 28. Washington, D.C.: World Bank. JANM. 2010. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2009. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2011. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2010. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2012. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2011. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2013. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2012. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia 235235
RUJUKAN JANM. 2014. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2013. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2015. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2014. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2016. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2015. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JANM. 2017. Penyata Kewangan Kerajaan Persekutuan 2016. Putrajaya: Jabatan Akauntan Negara Malaysia JPBD. Various years. Sistem Maklumat Gunatanah Perancangan Bersepadu. Putrajaya: Jabatan Perancangan Bandar dan Desa. JPN. 2011. Laporan Perangkaan Tahunan Perumahan Tahun 2010. Putrajaya: J a b a t a n P e r u m a h a n N e g a r a . A c c e s s e d A u g u s t 1 6 , 2 0 1 7 . JPN. 2017a. Data requested from Jabatan Perumahan Negara. Putrajaya: Jabatan Perumahan Negara JPN. 2017b. Information request from Jabatan Perumahan Negara. Putrajaya: Jabatan Perumahan Negara. JPN. 2017c. Laporan Perangkaan Tahunan Perumahan Tahun 2016. Putrajaya: J a b a t a n P e r u m a h a n N e g a r a . A c c e s s e d A u g u s t 1 6 , 2 0 1 7 . J P N . n . d . A c c e s s e d A u g u s t 1 2 , 2 0 1 7 . JPN. Various years. Laporan Perangkaan Tahunan Perumahan. Putrajaya: J a b a t a n P e r u m a h a n N e g a r a . A c c e s s e d A u g u s t 1 6 , 2 0 1 7 . 236236
RUJUKAN Kamal Ernawati Mustafa, Hassanywati Hassan and Atasya Osmadi. 2016. A. Factors Influencing the Housing Price: Developers' Perspective. World Acad. Sci. Eng. Technol. Int. J. Soc. Behav. Educ. Econ. Bus. Ind. Eng. 10, 1656 - 1662 Kamar, K.A., M. Alshawi and Z. Hamid. 2009. Industrialised Building System: The Critical Success Factors. The Research Institute for Built and Human Environment (BuHu), University of Salford, Construction Research Institute of Malaysia. Khairuddin Abdul Rashid. 2002. Construction Procurement in Malaysia: Processes and Systems: Constraints and Strategies. Research Centre, International Islamic University Malaysia. KKLW. 2012. Rural Water Supply Program (BALB) 2012, Putrajaya: Ministry of Rural and Regional Development. KPKT. 2010. Rancangan Fizikal Negara 2 (2010), Putrajaya: Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. KPKT. 2017a. Laporan Tahunan 2016. Putrajaya: Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. KPKT. 2017b. Rancangan Fizikal Negara 3 (2016). Putrajaya: Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. KRI. 2015. Making Housing Affordable. Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. KRI. 2016. The State of Households II. Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. Krivo, Lauren and Robert Kaufman. 2004. Housing and wealth inequality: Racial-ethnic differences in home equity in the United States. Demography. 585 - 605. 237237
RUJUKAN Leal, Hannah, Stephanie Parsons, Graham White and Andrew Zurawski. 2017. Housing Market Turnover. Bulletin, Reserve Bank of Australia. 21 - 30. Leila, Bozorg and Abbilyn Miller. 2014. Tiny Homes in the American City. Journal of Pedagogy, Pluralism and Practice. 6(1): 125 - 141. Leishman, Chris, Colin Jones and Will Fraser. 2000. The influence of uncertainty on house builder behaviour and residential land values. Journal of Property Research. 147 - 168. Lewbel, Arthur and Krishna Pendakur. 2006. Equivalence Scales. The New Palgrave Dictionary of Economics, 2nd edition. Boston College, Simon Fraser University. Liversage, Harold, Jean-Maurice Durand, Francesca Carpano and Steven Jonckeere. 2015. Land Tenure Security. International Fund for Agricultural Development. Loanstreet. 2017. Real Property Gains Tax (RPGT) In Malaysia. Local Government Act 1976, Act 171. Government of Malaysia Lösch, August. 1944. Die Räumliche Ordnung der Wirtschaft. Translation by Woglom, W. H. 1954. The Economics of Location. New Haven: Yale University Press. Marchetti, Cesare. 1994. Anthropological Invariants in Travel Behavior. Technological forecasting and social change. 47(1), 75 - 88. Masum, Fahria. 2014. "Challenges of Upgrading Housing in Informal Development: A Strategic Option of Incremental Housing." FIG Congress 2014 Mattingly, Kerry and John Morrissey. 2014. Housing and transport expenditure: Socio-spatial indicators of affordability in Auckland. Cities 38, 69 - 83. 238238
RUJUKAN Mayo, S. 1991. Housing Policy and Housing Research: The View from the World Bank. Housing Finance International. Retrieved from Meck, Stuart, Rebecca Coleen Retzlaff and James Schwab. 2003. Regional Approaches to Affordable Housing. Chicago: American Planning Association. Michele, Bianchi and Lindsay Hedenskog. 2016. "What is Home for a Refugee Without One". Accessed November 7, 2016. MPC. 2017. 24th Malaysia Productivity Report 2016/2017. Selangor: Malaysia Productivity Corporation. NAPIC. 2017a. Data Request from National Property Information Centre. Putrajaya: National Property Information Centre. NAPIC. 2017b. Residential Property Stock Table Q4 2016. Putrajaya: National Property Information Centre NAPIC. n.d.a. The Malaysian House Price Index. Retrieved from NAPIC. n.d.b. Property Market Status Report. Retrieved from NAPIC. Various years. Annual Property Market Report. National Statistical Office Thailand. n.d. "The Population and Housing Census 2 0 1 7 . A c c e s s e d O c t o b e r 2 0 1 0 " . 7 , Noor Sharipah Sultan Sidi and Zuhaimy Hj Ismail. 2016. Guideline for Assessment of Housing Needs for Development Planning in Peninsular Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia. Skudai, Johor. 239239
RUJUKAN Noor Sharipah Sultan Sidi, Azme Khamis and Masitah Zulkepli. 2013. A realistic model to determine quantitative housing needs in Malaysia. Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. Batu Pahat, Johor. Nor'Aini Yusof, Mohd Wira Mohd Shafei, Sofri Yahya and Marwani Ridzuan. 2010. Strategies to Implement the Build-Then-Sell Housing Delivery System in Malaysia. Habitat International. Vol. 34, no. 1, pp. 53 - 58. Nuraisyah Chua Abdullah, Ramzyan Ramly, Azni Mohd Dian and Muhammad Izwan Ikhsan. 2017. Baseline Study on Vendor Disclosure and Owner's Title Assurance Compensation Law in Malaysia. Paper presented at the 13th NAPREC Conference, INSPEN, September 19. ODPM. 2004. A Decent Home: The definition and guidance for implementation. London: Office of the Deputy Prime Minister. Oldenburg, Ray. 1989. The great good place: Cafes, coffee shops, bookstores, bars, hair salons, and other hangouts at the heart of a community. Da Capo Press. ONS. 2016. Housing Summary Measures Analysis 2015. Newport: UK Office f o r . housingsummarymeasuresanalysis/2015 N a t i o n a l S t a t i s t i c s Oxford Economics. 2012. Global Cities Database. Oxford: Oxford Economics. Oxley, Michael. 2004. Economics, Planning and Housing. Red Globe Press. PR1MA. n.d.a "Rent to Own Program". PR1MA. Accessed August 12, 2017. PR1MA. n.d.b "Skim Pembiayaan Fleksible". PR1MA. Accessed August 12, 2017. PTG. 2013. "200 More to Receive Land Grant", Shah Alam: Selangor Land and Mines Office. 240240
RUJUKAN Pusat Badan Statistik Indonesia. n.d. "Jumlah Rumah Tangga C1 dan C2 Apartemen Menurut Wilayah dan Status Kepemilikan/Penguasaan Bangunan T e m p a t T i n g g a l " . A c c e s s e d O c t o b e r 7 , 2 0 1 7 . sia&wid=0000000000&lang=id Putnam, Robert D. 2000. Bowling alone: The collapse and revival of American community. Simon and Schuster. R e h d a I n s t i t u t e . n . d . " O n e S t o p C e n t r e " . R e h d a I n s t i t u t e . REHDA. n.d. "OSC 3.0". Real Estate and Housing Developers' Association Malaysia. Rohe, William M., Sahnnon Van Zandt and George McCarthy. 2013. The Social Benefits and Costs of Homeownership: A critical Assessment of the Research. The affordable housing reader. 40, 196 - 213. SIP. 1998. Planning Singapore: From Plan to Implementation. Singapore: Singapore Institute of Planners. Siti Fazillah, Nor'Aini Yusof and Nazirah Zainul Abidin. 2011. Measuring the level of housing defects in the Build-Then-Sell housing delivery system. International Journal of Civil and Environmental Engineering. 3(3), 228 - 234. SPNB. n.d. "Skim SPNB Dana". SPNB Dana Sdn. Bhd. Accessed August 12, 2017. SRP. n.d. "Skim Rumah Pertamaku". Cagamas SRP. Accessed August 12, 2017. State governments. Information requested from the housing authority of various states. 241241
RUJUKAN Syafee Shuid. 2016. "The housing provision system in Malaysia." Habitat Int. 54, 210 - 223. Tan, Teck-Hong. 2011. Sustainability and Housing Provision in Malaysia. Journal of Strategic Innovation and Sustainability. Vol. 7, 62 - 71. Tan, Teck-Hong. 2008. Determinants of Homeownership in Malaysia. Habitat International. Vol. 3, No. 3 (16. June 2008): pp. 318 - 335. Trading Economics. n.d. "World Home Ownership Rate. Trading Economics". Accessed September 28, 2017. home-ownership-rate UNDESA. 2018. World Urbanization Prospects: The 2018 Revision. UNHCR. 2009. Protection of Internally Displaced Persons in Georgia: A Gap Analysis. Geneva: United Nations High Commissioner for Refugees. Various. n.d.a. Various Malaysian government's documents and announcements. Various. n.d.b. Various notes and literatures on home buyers' affordability measures. Various. n.d.c. Various notes and literatures on housing sector measures. Various. n.d.d. Various notes and literatures on renters affordability measures. Villanueva, Karen, Hannah Badland, Paula Hooper, Mohammad Javad Koohsari, Suzanne Mavoa, Melanie Davern, Rebecca Roberts, Sharon Goldfeld and Billie Giles-Corti. 2015. Developing indicators of public open space to promote health and wellbeing in communities. Applied Geography. 57, 112 - 119. World Bank. 2015. Malaysia Economic Monitor: Transforming Urban Transport. Washington, D.C.: World Bank. 242242
RUJUKAN Walker, Rosie and Samir Jeraj. 2016. The Rent Trap: How We Fell Into it and how We Get Out of it. London: Pluto Press. Y a m , M i c h a e l . 2 0 1 4 . C o p i n g w i t h R i s i n g C o s t . T h e S t a r , Zahavi, Yacov, Martin J. Beckmann and Thomas F. Golob. 1981. The UMOT/ urban interactions. No. Final Rpt. 243243
Level 25 Mercu UEM Jalan Stesen Sentral 5 Kuala Lumpur Sentral 50470 Kuala Lumpur MALAYSIA Tel: +603 2265 0000 Fax: +603 2265 0088 ISBN 978-967-16335-9-5