BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Setiap manusia mempunyai kepentingan. Kepentingan adalah suatu tuntutan perorangan atau kelompok yang diharapkan untuk dipenuhi. Setiap manusia adalah pendukung atau penyandang kepentingan. Sejak dilahirkan, manusia butuh makan, pakaian, rumah, dan sebagainya.1 Dalam kehidupan sehari-hari, manusia memiliki kebutuhan pokok atau dikenal dengan kebutuhan primer, juga kebutuhan sekunder maupun kebutuhan tersier. Kebutuhan primer merupakan kebutuhan yang paling mendasar dan bersifat wajib untuk dipenuhi. Kebutuhan primer terdiri dari sandang, pangan, dan papan. Sandang adalah pakaian manusia. Selanjutnya, pangan merupakan sumber makanan bagi manusia. Sementara itu, papan merupakan rumah atau tempat tinggal yang membutuhkan tanah, karena tanah mempunyai fungsi ganda, yaitu sebagai social asset dan sebagai capital asset. Sebagai social asset, tanah merupakan sarana pengikat kesatuan sosial di kalangan masyarakat Indonesia. Sebagai capital asset, tanah telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting, tidak saja sebagai bahan perniagaan tetapi juga sebagai objek spekulasi. Di satu sisi, tanah harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kesejahteraan dan kemakmuran rakyat dan di sisi lain harus dijaga kelestariannya.2 Dari ketiga kebutuhan dasar manusia tersebut, kebutuhan yang paling akhir dipenuhi adalah kebutuhan akan tempat tinggal atau rumah. Berdasarkan Pasal 1 angka 7 Undang-Undang (UU) Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Rumah merupakan kebutuhan 1Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar (Yogyakarta: Cahaya Atma Pustaka, 2010), hlm. 148. 2Achmad Rubaie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum (Malang: Bayumedia, 2007), hlm. 1. 1
dasar dan mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Selain sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perumahan dan permukiman mempunyai fungsi yang sangat strategis sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, dan peningkatan kualitas generasi mendatang, termasuk perannya sebagai pemantapan jati diri. Manusia merupakan makhluk sosial sehingga dalam memenuhi kebutuhannya, manusia saling bersaing dan saling membutuhkan satu sama lain. Manusia dikatakan makhluk sosial, juga karena pada diri manusia ada dorongan untuk berhubungan satu sama lain. Manusia menerapkan hubungan dengan cara bersaing dalam memperoleh kebutuhan materi, dengan melakukan usaha yang disebut bekerja. Selain dengan bekerja, manusia dapat memperoleh uang untuk memenuhi kebutuhan hidupnya dengan berbisnis, meminjam uang kepada pihak tertentu, maupun menjual barang-barang yang dimilikinya, termasuk menjual tanah dan bangunan. Salah satu cara untuk memenuhi kebutuhan manusia adalah melalui transaksi jual beli. Menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUH Perdata), jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan. Pada pokoknya, substansi perjanjian itu merupakan kehendak dan keinginan para pihak yang berkepentingan.3 Dengan demikian, susbtansi perjanjian dapat mencakup objek, hak dan kewajiban para pihak, dan lain- lain. Manusia dan badan hukum dalam melakukan hubungan hukum di bidang bisnis atau untuk menunjukkan adanya suatu hubungan hukum di bidang bisnis, biasanya diawali dengan melakukan perjanjian. Transaksi bisnis merupakan kejadian ekonomis dari suatu perusahaan yang secara langsung mempengaruhi kondisi keuangan suatu perusahaan ataupun mempengaruhi hasil operasi perusahaan tersebut dan atas kejadian ekonomis tersebut wajib dilakukan pencatatan.4 3Salim HS et al., Memorandum of Understanding (MOU) (Jakarta: Sinar Grafika, 2007), hlm. 7. 4Novia Widya Utami, "Pengaruh Transaksi Bisnis Terhadap Pencatatan Akuntansi," diakses 14 Oktober 2020. 2
Pada umumnya transaksi bisnis dituangkan dalam perjanjian atau kontrak tertulis. Tujuan utama pembuatan perjanjian tertulis adalah untuk menciptakan kepastian hukum bagi pelaksanaan hak dan kewajiban para pihak yang timbul dari perjanjian yang telah disepakati. Mengenai sisi kepastian hukum, justru akan tercapai apabila perbedaan yang ada di antara para pihak dapat terakomodasi melalui sebuah mekanisme hubungan perikatan yang bekerja secara seimbang dan terarah.5 Perjanjian pada hakikatnya sering terjadi di dalam masyarakat, bahkan sudah menjadi suatu kebiasaan. Perjanjian itu menimbulkan suatu hubungan hukum yang disebut perikatan. Perjanjian merupakan suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, di mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain menuntut pelaksanaan janji itu.6 Selanjutnya, pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUH Perdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Hukum perjanjian menganut asas kebebasan berkontrak. Kebebasan berkontrak merupakan kebebasan para pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian untuk dapat menyusun dan menyetujui klausul-klausul dari perjanjian tersebut, tanpa campur tangan pihak lain.7 Asas kebebasan berkontrak dapat disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Namun, kebebasan berkontrak bukan berarti boleh membuat perjanjian secara bebas, melainkan harus memenuhi syarat-syarat tertentu untuk sahnya suatu perjanjian. Maksud kebebasan berkontrak adalah bebas untuk menentukan isi dan macam perjanjian, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum. 5Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proposionalitas Dalam Kontrak Komersial (Yogyakarta: Laksbang Mediatanam, 2008), hlm.1. 6R. Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian (Bandung: Bale Bandung, 1981), hlm. 9. 7Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia (Jakarta: Macanan Jaya Cemerlang, 1993), hlm. 11. 3
Perjanjian yang dibuat para pihak dan telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan undang-undang harus dipatuhi atau dilaksanakan. Hal ini sesuai dengan asas mengikatnya perjanjian sebagai undang-undang (pacta sunt servanda) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata. Namun demikian, dalam pelaksanaan perjanjian kadang-kadang timbul masalah, antara lain karena ada pihak tertentu yang tidak mematuhi atau tidak melaksanakan kewajiban atau prestasi yang telah disepakati. Hal ini menimbulkan keadaan yang disebut wanprestasi. Terkait dengan wanprestasi dalam perjanjian, penulis akan membahas wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah antara Sri Hartini selaku penjual rumah (PIHAK PERTAMA) dan Muhammad Aidil Bakri selaku pembeli rumah (PIHAK KEDUA), dan pihak terkait yaitu: PT. Bank Bisnis Internasional, Heryanti, Surjadi Jasin, S.H., Yohana Noor Indrajati, S.H., dan Kantor Pertanahan Kota Bandung.8 Pada awalnya, Sri Hartini selaku pemilik awal yang sah atas sebidang tanah seluas 225 m2 (dua ratus dua puluh lima meter persegi), yang terletak di Jalan Arum Sari No. 14, Kelurahan Babakan Sari, Kecamatan Kiara Condong, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat, sebagaimana dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 4636, Kelurahan Babakan Sari, yang semula tercatat atas nama Sri Hartini, kemudian telah dicatatkan menjadi atas nama Muhammad Aidil Bakri dan terakhir dicatatkan kembali menjadi atas nama Heryanti. Pada 2014, Sri Hartini ingin menjual sebidang tanah dan bangunan di atasnya. Terkait rencana tersebut, PT. Bank Bisnis Internasional mengenalkan Muhammad Aidil Bakri kepada Sri Hartini. Setelah diperkenalkan, terjadi tawar-menawar antara kedua belah pihak dan tercapai kesepakatan harga sebesar Rp 1.250.000.000,- (satu miliar dua ratus lima puluh juta rupiah). Selanjutnya, Muhammad Aidil Bakri mengatakan akan membayar harga rumah milik Sri Hartini dengan terlebih dahulu mengajukan fasilitas kredit ke Bank Bisnis Internasional. Pada saat itu, Sri Hartini tidak keberatan dengan hal itu karena sedang membutuhkan uang. Sejalan dengan hal tersebut, telah dilakukan appraisal untuk menaksir harga rumah guna proses pengajuan fasilitas kredit yang diajukan 8Uraian mengenai jual beli rumah dan permasalahannya mengacu pada Pengadilan Negeri Bandung, "Putusan Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg," hlm. 1-7. 4
Muhammad Aidil Bakri kepada Bank Bisnis Internasional. Berdasarkan appraisal bank, harga rumah tersebut adalah Rp 1.200.000.000,- (satu miliar dua ratus juta rupiah). Berdasarkan appraisal bank tersebut, kesepakatan harga rumah menjadi Rp 1.200.000.000,- (satu miliar dua ratus juta rupiah). Setelah terjadi kesepakatan, uang yang dibayarkan Muhammad Aidil Bakri kepada Sri Hartini pada awalnya baru sebesar Rp 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah), tetapi Muhammad Aidil Bakri mengambil kembali Rp 50.000.000 (lima puluh juta rupiah) dengan alasan untuk membayar administrasi bank. Jadi, uang yang dibayarkan Muhammad Aidil Bakri kepada Sri Hartini, baru sebesar Rp 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah), sedangkan sisa pembayaran sebesar Rp 700.000.000,- (tujuh ratus juta rupiah) belum dibayarkan. Dalam akta jual beli yang dibuat, tercatat harga rumah adalah sebesar Rp 550.000.000,- (lima ratus lima puluh juta rupiah), bukan Rp 1.200.000.000,- (satu miliar dua ratus juta rupiah). Harga rumah yang tercantum dalam akta jual beli tersebut tidak sesuai dengan nilai tanah dan bangunan yang sebenarnya. Menurut Sri Hartini, dia tidak mengetahui alasan Muhammad Aidil Bakri membuat harga tersebut, karena hubungan dengan notaris dan pihak bank dilakukan oleh Muhammad Aidil Bakri. Dari seluruh rangkaian proses yang terkait dengan jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri diduga terdapat perbuatan melawan hukum yang merugikan pihak penjual (Sri Hartini). Oleh sebab itu, Sri Hartini mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Bandung atas dasar perbuatan melawan hukum. Adapun yang bertindak sebagai Penggugat adalah Sri Hartini, sedangkan Muhammad Aidil Bakri sebagai Tergugat I, PT. Bank Bisnis Internasional sebagai Tergugat II, Heryanti sebagai Tergugat III, Surjadi Jasin, SH, (Notaris) sebagai Turut Tergugat I, Yohana Noor Indrajati, SH, (Notaris) sebagai Turut Tergugat II, dan Kantor Pertanahan Kota Bandung sebagai Turut Tergugat III. Gugatan tersebut telah diputus oleh Pengadilan Negeri Bandung sebagaimana tertuang dalam Putusan Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg. Pada dasarnya masalah yang terjadi dalam jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri adalah wanprestasi, bukan perbuatan melawan hukum. 5
Oleh sebab itu, dalam putusannya, majelis hakim Pengadilan Negeri Bandung memutuskan, antara lain menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima. Sehubungan dengan masalah di atas, penulis akan meneliti wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah tersebut. Penelitian mengenai wanprestasi tersebut dilakukan dengan mengacu pada ketentuan hukum perjanjian sebagaimana diatur dalam Buku III KUH Perdata dan Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg. Selanjutnya, hasil penelitian ini dituangkan dalam skripsi yang berjudul "Wanprestasi dalam Perjanjian Jual Beli Rumah Dikaitkan dengan Ketentuan Perjanjian Menurut KUH Perdata dan Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg." B. Identifikasi Masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang masalah di atas, penulis mengidentifikasi hal-hal yang teliti sebagai berikut: 1. Apakah perjanjian jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri sesuai dengan ketentuan umum perjanjian dan ketentuan perjanjian jual beli menurut KUH Perdata? 2. Bagaimanakah putusan Pengadilan Negeri Bandung atas wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri? C. Tujuan Penelitian Setiap penelitian dilakukan untuk mewujudkan tujuan tertentu. Terkait dengan hal tersebut, tujuan penelitian ini adalah: 1. Untuk menganalisa dan mengetahui kesesuaian perjanjian jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri dengan ketentuan umum perjanjian dan ketentuan perjanjian jual beli menurut KUH Perdata; dan 2. Untuk menganalisa dan mengetahui putusan Pengadilan Negeri Bandung atas wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah antara Sri Hartini dan Muhammad Aidil Bakri. D. Kegunaan Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat, baik bagi kepentingan teori dalam ilmu hukum maupun untuk kepentingan praktis, sebagai berikut: 1. Kegunaan Teoretis 6
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dalam rangka pengembangan teori, asas, dan kaidah-kaidah ilmu hukum pada umumnya, dan secara khusus dalam rangka pengembangan teori, asas, dan kaidah-kaidah ilmu hukum yang terkait dengan perjanjian jual beli rumah. 2. Kegunaan Praktis a. Sebagai bahan informasi kepada masyarakat umum mengenai keberadaan perjanjian jual beli rumah. Dalam hal ini, agar masyarakat mengetahui dan memahami klausul-klausul dalam perjanjian jual beli rumah sehingga tidak merugikan hak-haknya; b. Sebagai bahan masukan bagi masyarakat dalam rangka penyusunan gugatan yang terkait dengan kasus keperdataan; dan c. Sebagai bahan masukan bagi hakim dalam memutuskan sengketa yang terkait dengan perjanjian pada umumnya dan perjanjian jual beli rumah pada khususnya. E. Kerangka Pemikiran Untuk menganalisa permasalahan tentang wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah, diperlukan teori dan peraturan sebagai dasar analisa. Terkait dengan hal tersebut, pada subbab ini, penulis akan mengemukakan teori dan peraturan sebagai dasar analisa, yang memungkinkan pertanyaan dalam identifikasi masalah dapat diajukan dan jawaban tentatif dapat diberikan. Adapun teori dan peraturan yang dijadikan dasar analisa adalah teori dan peraturan yang terkait dengan perjanjian, yaitu asas kebebasan berkontrak, syarat keabsahan berkontrak, asas mengikatnya perjanjian sebagai undang-undang (pacta sunt servanda), serta mengenai perjanjian jual beli. Perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih yang mengikatkan diri berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.9 Dalam hukum positif Indonesia, ketentuan mengenai perjanjian diatur dalam Buku III KUH Perdata tentang Perikatan. Hukum perjanjian mengenal beberapa asas yang terkait dengan pembuatan dan pelaksanaan perjanjian. Salah satu asas penting yang terkait dalam perjanjian adalah 9Sudikno Mertokusumo, op.cit., hlm. 118. 7
asas kebebasan berkontrak (freedom of contract principle). Asas kebebasan berkontrak merupakan asas yang menduduki posisi sentral di dalam hukum perjanjian. Meskipun asas ini tidak dituangkan menjadi aturan hukum, namun mempunyai pengaruh yang sangat kuat dalam hubungan kontraktual para pihak. Asas ini dilatarbelakangi oleh paham individualisme yang secara embrional lahir dari zaman Yunani, dilanjutkan oleh kaum Epicuristen dan berkembang pesat pada zaman Renaissance (dan semakin ditumbuhkembangkan pada zaman Aufklarung) melalui, antara lain ajaran-ajaran Hugo de Groot, Thomas Hobbes, John Locke, dan Rousseau. Perkembangan ini mencapai puncaknya setelah periode Revolusi Perancis.10 Sebagai asas yang bersifat universal yang bersumber dari paham hukum, asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) muncul bersamaan dengan lahirnya paham ekonomi klasik yang menggunakan laissez faire atau persaingan bebas.11 Kebebasan berkontrak pada dasarnya merupakan perwujudan dari kehendak bebas dan pancaran hak asasi manusia yang perkembangannya dilandasi semangat liberalisme yang mengagungkan kebebasan individu. Perkembangan ini seiring dengan penyusunan Burgerlijk Wetboek (BW) di negeri Belanda dan semangat liberalisme ini juga dipengaruhi semboyan Revolusi Perancis "liberte, egalite et fraternite" yang artinya kebebasan, persamaan, dan persaudaraan. Menurut paham individualisme, setiap orang bebas untuk memperoleh apa yang dikehendaki, sementara itu di dalam hukum perjanjian, falsafah ini diwujudkan dalam asas kebebasan berkontrak.12 Hukum perjanjian Indonesia diatur dalam Buku III KUH Perdata tentang Perikatan. Buku III KUH Perdata menganut sistem terbuka, artinya hukum memberi keleluasaan kepada para pihak untuk mengatur sendiri pola hubungan hukumnya. Apa yang diatur dalam Buku III KUH Perdata hanya sekadar mengatur dan melengkapi (regelend recht-aanvullendrecht). Hal ini berbeda dengan pengaturan Buku II KUH Perdata yang menganut sistem tertutup atau bersifat 10Mariam Darus Badrulzaman, K.U.H. Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan (Bandung: Alumni, 1996), hlm. 89. 11Sutan Remy Sjahdeini, op.cit., hlm. 75. 12Firman Floranta Adonara, Aspek-Aspek Hukum Perikatan (Bandung: Mandar Maju, 2014), hlm. 90. 8
memaksa (dwingend recht), di mana para pihak dilarang menyimpangi aturan- aturan yang ada di dalam Buku II KUH Perdata.13 Sistem terbuka Buku III KUH Perdata ini tercermin dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Menurut Subekti, cara menyimpulkan asas kebebasan berkontrak ini adalah dengan jalan menekankan pada kata "semua" yang ada di muka kata "perjanjian".14 Dikatakan bahwa Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata seolah-olah membuat suatu pernyataan (proklamasi) bahwa orang diperbolehkan membuat perjanjian apa saja dan itu akan mengikat sebagaimana mengikatnya undang-undang. Pembatasan terhadap kebebasan itu hanya berupa apa yang dinamakan "ketertiban umum dan kesusilaan". Istilah "semua" di dalamnya terkandung asas partij autonomie, freedom of contract, beginsel van de contract vrijheid, memang sepenuhnya menyerahkan kepada para pihak mengenai isi maupun bentuk perjanjian yang akan mereka buat, termasuk penuangan dalam bentuk kontrak standar.15 Kebebasan berkontrak memberikan kebebasan kepada para pihak untuk membuat perjanjian dengan bentuk atau format apa pun (tertulis, lisan, scriptless, paperless, otentik, atau nonotentik), serta dengan isi atau substansi sesuai yang diinginkan para pihak. Dengan demikian, menurut asas kebebasan berkontrak, seseorang pada umumnya mempunyai pilihan bebas untuk mengadakan perjanjian.16 Di dalam asas ini terkandung suatu pandangan bahwa orang bebas untuk melakukan atau tidak melakukan perjanjian, bebas dengan siapa ia mengadakan perjanjian, bebas tentang apa yang diperjanjikan, dan bebas untuk menetapkan syarat-syarat perjanjian. Menurut Sutan Remy Sjahdeini, asas kebebasan berkontrak menurut hukum perjanjian Indonesia meliputi ruang lingkup sebagai berikut:17 1. Kebebasan untuk membuat dan tidak membuat perjanjian; 13Ibid. 14R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cet. Keenam, (Bandung: Alumni, 1995), hlm. 4-5. 15Sebagai asas yang bersifat universal, hal tersebut juga terdapat dalam Common Law System, di mana terdapat keseimbangan posisi tawar (bargaining power) para pihak sebagai perwujudan dari liberty of contract, merupakan pengakuan pada eksistensi dan kemandirian para pihak untuk membuat kontrak. Lihat John P. Dawson et al.,Contracts (Cases and Comment) (New York: The Foundation Press, 1982), p. 261-263. 16Peter Mahmud Marzuki, Batas-Batas Kebebasan Berkontrak (Surabaya: Yurika, 2003), hlm. 195-196. 17Sutan Remy Sjahdeini, op.cit., hlm. 47. 9
2. Kebebasan untuk memilih pihak dengan siapa ia ingin membuat perjanjian; 3. Kebebasan untuk menentukan atau memilih causa dari perjanjian yang akan dibuatnya; 4. Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian; 5. Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian; dan 6. Kebebasan untuk menerima atau menyimpangi ketentuan undang-undang yang bersifat opsional (aanvullend, optional). Selanjutnya, ketentuan mengenai keabsahan perjanjian. Semua perjanjian yang dibuat harus memenuhi ketentuan mengenai syarat-syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: "Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat: 1. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu hal tertentu; 4. suatu sebab yang halal." Asas yang juga digunakan sebagai dasar analisa adalah asas kekuatan mengikatnya perjanjian sebagai undang-undang (pacta sunt servanda). Dalam pandangan KUH Perdata, daya mengikat perjanjian dapat dicermati dalam rumusan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pengertian berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya menunjukkan bahwa undang-undang mengakui dan menempatkan posisi para pihak dalam perjanjian sejajar dengan pembuat undang-undang. Menurut L.J. Van Apeldoorn, ada analogi tertentu antara perjanjian ataukontrak dengan undang- undang. Hingga batas tertentu, para pihak yang berkontrak bertindak sebagai pembentuk undang-undang (legislator swasta).18 Perjanjian-perjanjian yang lahir dari ketentuan Buku III KUH Perdata pada umumnya merupakan perjanjian obligatoir (consensual obligatoir), artinya perjanjian itu pada dasarnya melahirkan kewajiban-kewajiban kepada para pihak yang membuatnya. Meskipun demikian, ada pula pengaturan perjanjian liberatoir, 18L.J. Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Terj. Oetarid Sadino, Cet. Ketiga Puluh, (Jakarta: Pradnya Paramita, 2004), hlm. 155. 10
yaitu berisi pembebasan kewajiban-kewajiban.19 Perjanjian obligatoir melahirkan hak perorangan bagi para pihak yang membuat perjanjian (persoonlijk recht). Salah satu ciri hak perorangan adalah sifatnya yang relatif atau nisbi, artinya hak perorangan itu hanya mengikat para pihak yang membuat perjanjian itu sendiri. Hal tersebut dapat dilihat dari ketentuan Pasal 1315 jo. 1340 KUH Perdata. Dalam Pasal 1315 KUH Perdata dinyatakan bahwa pada umumnya tak seorang pun dapat mengikatkan diri atas nama dirinya sendiri. Lebih lanjut, Pasal 1340 KUH Perdata menyatakan, perjanjian-perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya. Kekuatan mengikat perjanjian yang pada prinsipnya mempunyai daya kerja (strekking) terbatas pada para pihak yang membuat perjanjian. Hal tersebut menunjukkan bahwa hak yang lahir merupakan hak perseorangan (persoonlijk recht) dan bersifat relatif.20 Definisi otentik yang diberikan KUH Perdata, secara konsisten menegaskan bahwa suatu perjanjian itu tidak lain isinya adalah janji untuk mengikatkan diri, sehingga sesuai Pasal 1233 KUH Perdata, dari perjanjian yang dimaksud akan timbul perikatan. Isi perjanjian adalah perikatan yang meletakkan kewajiban di pundak masing-masing pihak. Kewajiban yang diikrarkan sebagai janji itulah yang berakibat para pihak menjadi terikat. Dalam suatu perjanjian dapat saja berisi berbagai macam ikatan yang diperjanjikan oleh para pihak, dan itu semua harus dipenuhi atau dilaksanakan. Ikatan ini memiliki kekuatan setara dengan undang- undang, sehingga perikatan yang lahir dapat diterima dalam konstelasi hukum, sepanjang perjanjian sebagai sumbernya adalah benar atau sah seperti persyaratan yang diminta oleh Pasal 1320 KUH Perdata.21 Selanjutnya, mengenai perjanjian jual beli. Jual beli diatur dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang menegaskan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian di mana satu pihak mengikatkan diri untuk menyerahkan benda, sedangkan pihak lain mengikatkan diri untuk menyerahkan sejumlah harga yang disepakati. Perjanjian jual beli sebagai salah satu perjanjian bernama merupakan perjanjian yang paling 19H.F.A. Vollmar, Pengantar Studi Hukum Perdata, Terj. I.S. Adiwimarta, Jilid II, Cet. Kedua, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 1995), hlm. 134-135. 20R. Soetojo Prawirohamidjojo dan Martalena Pohan, Bab-Bab Tentang Hukum Benda, Cet. Pertama, (Surabaya: Bina Ilmu, 1984), hlm. 103. 21M. Isnaeni, Perjanjian Jual Beli, Cet. Kesatu, (Bandung: Refika Aditama, 2016), hlm. 26-27. 11
12 dominan digunakan untuk membingkai bisnis yang ada dalam kehidupan sosial. Aturan mengenai perjanjian jual beli ada di dalam Buku III KUH Perdata yang memiliki sifat terbuka.22 Dalam perjanjian jual beli tentu ada hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh para pihak. Penjual memiliki dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan hak milik atas barang yang telah dibeli dan menanggung kerugian atas kondisi cacat tersembunyi pada barang yang dijual. Sedangkan pembeli berkewajiban membayar harga barang dan pembeli berhak untuk menuntut kepada penjual atas penyerahan barang yang telah dibelinya. F. Metode Penelitian Suatu penelitian akan berhasil mengungkapkan permasalahan yang diteliti apabila ditunjang dengan penggunaan metode yang tepat. Sehubungan dengan itu, dalam penelitian ini digunakan metode sebagai berikut: 1. Spesifikasi Penelitian Penelitian ini merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang menggambarkan dan menganalisa secara sistematis, faktual, dan akurat tentang suatu keadaan, fakta, atau fenomena. Dalam hal ini, penulis akan menggambarkan dan menganalisa secara sistematis, faktual, dan akurat wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah dikaitkan dengan ketentuan umum perjanjian dan ketentuan perjanjian jual beli menurut KUH Perdata dan Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg. 2. Jenis Penelitian Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif merupakan penelitian kepustakaan, yaitu penelitian terhadap data sekunder atau data kepustakaan.23 Dalam hal ini, penulis meneliti data sekunder atau data kepustakaan mengenai wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah. Dalam penelitian ini, penulis mengumpulkan dan meneliti data sekunder atau data kepustakaan sebagai alat untuk mengkaji masalah yang diteliti, yang meliputi: 22Ibid., hlm.14. 23Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Cet. Keempat, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1990), hlm. 11.
a. Data sekunder bahan hukum primer, antara lain: KUH Perdata, Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg, serta peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait; b. Data sekunder bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang menunjang bahan hukum primer berupa karya-karya ilmiah dan hasil penelitian para ahli hukum, khususnya yang terkait dengan perjanjian dan wanprestasi; dan c. Data sekunder bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberi penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, antara lain kamus hukum. 3. Metode Pendekatan Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan kasus approach). Pendekatan perundang-undangan dilakukan dengan cara menelaah peraturan perundang-undangan yang relevan dengan topik penelitian ini. Peraturan perundang-undangan tersebut, antara lain KUH Perdata. Pendekatan kasus dilakukan dengan cara menelaah kasus yang terkait dengan masalah yang diteliti, khususnya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Hal yang menjadi kajian pokok dalam pendekatan kasus adalah ratio decidendi atau alasan (reasoning), yaitu pertimbangan hukum untuk sampai pada suatu putusan. Sehubungan dengan pendekatan kasus tersebut, penulis akan menelaah kasus yang terkait dengan wanprestasi dalam perjanjian jual beli rumah yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri Bandung dalam Putusan Nomor 444/Pdt.G/2016/PN Bdg. 4. Teknik Pengumpulan Data Data yang diperlukan untuk penulian skripsi ini dikumpulkan dengan cara studi dokumen atau studi kepustakaan, yang dilakukan untuk mengumpulkan dan menginventarisasi semua data sekunder atau data kepustakaan yang terkait dengan topik penelitian. Data tersebut diperoleh dari perpustakan Sekolah Tinggi Hukum Bandung, Pengadilan Negeri Bandung, dan internet. 5. Metode Analisa Data Seluruh data yang diperoleh, kemudian dianalisa dengan menggunakan metode normatif kualitatif. Metode normatif karena penelitian ini berangkat dari 13 (case
peraturan perundang-undangan sebagai hukum positif, sedangkan kualitatif karena analisa data dilakukan tanpa menggunakan model-model matematik dan rumus-rumus statistik. 14