Proceeding of The International Conference on Government & Public Affairs 2016 (ICOGPA2016) ISBN 978-983-44661-7-6 © 2016 ICOGPA2016 DASAR DAN STRATEGI YANG RELEVAN UNTUK PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI MALAYSIA Prof. Dato' Dr. Ibrahim Bin Wahab, Dr. Azlizan Bin Talib & Sr. Dr. Mohd. Nazaruddin Bin Yusoff Pusat Pengajian Kerajaan, UUM, Sintok, Malaysia Abstrak : Kertas kerja ini membincangkan dasar dan strategi untuk pembangunan perumahan di Malaysia. Pembangunan perumahan adalah penting dan perlu dalam menyediakan keperluan asas kepada penduduk disamping membantu mewujudkan persekitaran yang sejahtera dan kondusif untuk kehidupan para penghuninya. Kenaikan harga rumah disebabkan oleh peningkatan harga bahan-bahan binaan, isu permintaan dan penawaran, tahap kemampuan pembeli dan sebagainya merupakan antara faktor-faktor utama yang perlu dibincangkan dan diberi perhatian sewajarnya. Kertas kerja ini cuba membincangkan dan memperinci isu-isu yang timbul ini serta hubungkaitnya dengan dasar dan strategi yang relevan untuk pembangunan perumahan di Malaysia. Kata kunci : pembangunan perumahan, dasar dan strategi 1.0 Pengenalan beberapa dasar dan strategi perumahan yang bersesuaian. Pembangunan perumahan bermula sejak tahun 1970an. Walaupun masih di peringkat awal, program perumahan di Malaysia dilaksanakan oleh agensi awam dan swasta. Malaysia memperkenalkan Rancangan Malaysia 5 tahun. Dalam setiap rancangan 5 tahun ini, elemen atau sektor perumahan secara dasarnya diutarakan dan sering menjadi agenda utama . Antara dasar awal program perumahan kos rendah serta penyediaan skim tapak dan kemudahan di kawasan luar bandar bagi golongan berpendapatan rendah iaitu pendapatan kurang daripada RM500 sebulan. Pembangunan perumahan sewa secara diperkenalkan konsep penempatan semula penduduk bersepadu, untuk termasuk menyediakan perkhidmatan sosial dan kemudahan asas dengan mencukupi di kawasan perumahan. Kertas kerja ini dan masalah meringkaskan senario samping mengutarakan perumahan di ialah pelaksanaan pembelian dan terus meliputi perkampungan 2.0 Senario Perumahan di Malaysia Aspek perumahan yang dirancang dan dibina biasanya turut merangkum komponen lain. Antaranya ialah sekolah rendah/ menengah, dewan, komuniti, agama, klinik, komersial, ruang rekreasi dan ruang lapang. Contoh program perumahan yang telah dilaksanakan ialah: Pembinaan rumah kos rendah Perumahan oleh agensi persekutuan dan Lembaga Kemajuan Wilayah Perumahan oleh Lembaga Kemajuan Tanah Sarawak, Sabah dan Jabatan Hal Ehwal Orang Asli Skim pertapakan dan kemudahan Pemulihan tanah Rumah kakitangan Program perumahan PKEN Progran perumahan kos tinggi dan kos sederhana rendah
meningkatkan Kerajaan usahanya arah membangunkan perumahan agar jumlahnya mencukupi, berkualiti dan mampu dibeli atau disewa rakyat dari pelbagai golongan. oleh Keutamaan diberi terhadap pembinaan rumah kos rendah dan sederhana rendah. Bagi membantu golongan berpendapatan rendah mampu membelinya, pihak swasta turut dalam usaha membina rumah kos rendah. Agensi kerajaan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja turut diketengahkan bagi membantu pembinaan rumah kos rendah. Ekoran permintaan yang tinggi terhadap perumahan kos rendah, kerajaan mengambil beberapa langkah tambahan iaitu melaksanakan termasuklah: seterusnya ke (KWSP/EPF) Program Khas Perumahan Kos Redah (PKPKR) Rumah Koperasi Rancangan Tabungan Perumahan Kos Rendah (TPKR) Ekoran dari proses urbanisasi yang pesat, Malaysia mengalami pertumbuhan penduduk agak tinggi, golongan muda mula penghijrahan mula meningkat meningkat untuk mencari pekerjaan. Pada masa yang sama, pertumbuhan bandar turut meningkat. Kepadatan penduduk bandar bertambah, penempatan pun bertambah sama ada di bandar maupun di luar bandar. Kawasan berbukit, sungai dan pantai pun menjadi tarikan kepada penduduk sebagai tempat kediaman dan pekerjaan. Lantaran itu, beberapa tindakan susulan telah dilaksanakan oleh pihak kerajaan dalam membekal dan membina perumahan. dan dan berperingkat aspek perumahan, beberapa perundangan dan peraturan telah digubal untuk menjamin pembekalan perumahan supaya mencukupi dan juga berkualiti serta mengikut proses kawalan dan pemantauan. Akta Town and Country Planning diperkenalkan bagi memantapkan perancangan dan kawalan termasuklah aspek perumahan. Kawalan pembangunan pula di peringkat tempatan dilaksanakan oleh pihak berkuasa tempatan bagi membangunkan perumahan mengikut syarat dan kriteria tertentu agar kediaman yang diwujudkan adalah sesuai untuk Dalam merancang didiami dari segi kselamatan, keselesaan, dan dengan serta kemudahan asas. hormani cukup Sama ada penglibatan awam atau swasta, peraturan untuk pembinaan rumah atas bukit, lereng bukit, tepi sungai, tepi laut, tanah paya, tanah lombong dan tanah pertanian juga diketatkan bagi mencapai objektif penyediaan perumahan yang sempurna. Rumah kos terus mendapat keutamaan oleh pihak kerajaan disebabkan berpendapatan rendah didapati kian meningkat. Tambahan pula, permintaan perumahan daripada golongan miskin di bandar turut meningkat. Manakala di luar bandar, kawasan rancangan perumahan yang lebih tersusun dibangunkan atas nama kampung terusun walaupun ianya tidak meliputi kawasan yang luas. Untuk skop yang lebih luas, ialah melalui wujudnya skim rancangan tanah secara besar besaran seperti KEJORA, KETENGAH, JENGKA dan lain lain. rendah golongan Pihak swasta terus mendapat sokongan dari kerajaan untuk melibatkan pelaburan dalam perumahan. Walaupun fokus pihak swasta terhadap pembinaan rumah kos tinggi atau bukan untuk golongan miskin, pihak swasta turut dikenakan peraturan untuk menyediakan 30 peratus unit perumahan untuk rumah kos rendah terutamanya di kawasan bandar. Kini peraturan baru diperkenalkan dalam konteks mengenakan deposit yang lebih efektif bagi mengelak berlakunya rumah terbengkalai. Walaupun rungutan sering kedengaran dari pihak swasta, mereka masih dapat membekal rumah kos rendah apabila membangunkan estet perumahan yang besar atau bandar-bandar baru. Budget dalam Rancangan Malaysia 5 tahun dan budget tahunan juga dilipatgandakan dalam khususnya rendah. melibatkan Penglibatan agensi awam pun bertambah dengan wujudnya Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) dan agensi lain PERBADANAN PERDA, seperti UDA, KEMAJUAN NEGERI dan sebagainya. Rumah kos rendah yang pelbagai untuk memenuhi citarasa masyarakat direkabentuk dalam konsep: sektor perumahan perumahan kos
1) Rumah Mampu Milik 2) Rumah Kos Rendah 3) Rumah Program Rakyat Termiskin (PPRT) 4) Rumah Program Perumahan Rakyat (PPR) 5) Rumah Mampu Milik Namun perumahan untuk kakitangan kerajaan iaitu tentera, polis, guru, kastam, perubatan dan yang berkaitan diteruskan seperti biasa. Kini pelbagai insentif dan subsidi langsung atau tidak telah diberi kepada agar perumahan yang dibangunkan mencukupi dan berkualiti bagi menjamin keselesaan kepada pembeli atau masyarakat Malaysia. Negara Malaysia bukan sahaja mengalami pertumbuhan penduduk yang agak tinggi, tetapi pertumbuhan ekonomi juga amat menggalakkan khususnya antara 1976- 2005 dengan kadar purata 6.5% setahun. Ini amat memerangsangkan dan memberi kesan positif kepada sektor hartanah berdasarkan permintaan dan penawaran perumahan. Keadaan ini telah mendorong kepada jumlah pinjaman tahunan yang diberikan oleh sektor kewangan negara kepada sektor perrumahan. Maklumat stok perumahan pada tahun 1931 ialah 800,000. Meningkat tahun 1947 dan menjadi ke 976,000 1,450,000 tahun 1970. Unit yang dirancang pada tahun 1996-2000 ialah 800,000 dan siap dibina pula melebihi sasarannya iaitu tambahan 800,000 859,480. Manakala dirancangkan pula untuk tahun 2000-2005. individu dan pemaju pertambahan dalam 3.0 Analisis Tapak Perumahan tapak merupakan suatu tugas yang perlu dilakukan bagi menterjemah konsep hasrat dan merekabentuk. dalam perancangan Sebelum rekabentuk diwujudkan, beberapa tindakan masih perlu disempurnakan iaitu pernyataan dan rekabentuk. Pernyataan untuk menerangkan bertulis adalah penemuan sesuatu di tapak tersebut di samping meringkaskan ciri ciri fizikal dan sosio ekonomi tapak tersebut. Manakala rekabentuknya pula merupakan tafsiran visual dan fizikal dalam bentuk pelan, rajah, lakaran dan gambar serta perspektif. Dalam Perancangan menilai sesuatu tapak untuk keberkesanan penganalisaan, akan merangkumi ciri ciri perletakan. Perletakan membawa maksud yang luas dan kawasan arah orientasi daripada pentadbiran, pembangunan dan tempatan. Jarak daripada pembangunan utama misalnya dari jalan utama, kawasan lain-lain, perumahan, kesenangan untuk mendapat perkhidmatan mengikut konsep hierarki perbandaran serta sebagainya lagi. tindakan ini utama wilayah rekreasi dan terperinci yang akan dikumpul berkaitan dengan tapak ialah gunatanah disekitarnya, jumlah penduduk, keluasan tapak dan kepadatan penduduk, kepadatan. jumlah kediaman mengikut jenis (banglo, teres, rumah kampung, pangsapuri, apartmen) dan kepadatan unit kediaman dan laluan iaitu jalan untuk pejalan kaki (jalan kampong berturap), jalan raya bersaiz 30', 40', 66', 100', dan sebagainya) sering diamalkan. Infrastruktur sedia ada dan kemudahan awam termasuk kedai, surau, dewan, sekolah/ tadika, pejabat pos, bank dan lain-lain adalah maklumat yang juga diperlukan. Maklumat lain yang perlu diketahui ialah suasana kawasan tapak, harmoni atau dalam keadaan konflik. Dari segi perumahan, (jenis rumah, setinggan atau rumah moden) merupakan satu jenis kegunaan tanah di sesuatu tapak yang perlu diambil perhatian. Bangunan-bangunan sama ada sekolah, kedai, dewan perlu dan segi dipastikan perletakannya. Satu lagi maklumat ialah kegunaan tanah seperti pertanian (kongsi, tanah terbiar, padi, sawit, dusun dan lain lain). Industri (kilang sah atau haram, kecil atau besar dan jenis kilang), kawasan semulajadi seperti tanah lombong, tanah kuari tanah paya, sungai dan tasik antara maklumat penting. Selain itu ialah. rekreasi, corak perdagangan, topografi mukabumi, kontur, kecerunan, semuanya perlu dikaji dan laporan diteliti untuk menyempurnakan dan analisis sesuatu tapak. Maklumat dari bilangan seperti keratan rantas Analisis perumahan dalam konteks ini berkisar kepada perletakan atau lokasi berkaitan dengan kawasan perumahan. Bancian dan unjuran perumahan serta piawaian perancangan (susunatur) antara
aspek yang dihuraikan penting juga perlu dijelaskan. Maklumat lain yang juga penting untuk analisis ialah lokasi dan saiz kawasan, tapak hakmilik tanah kawasan perumahan, jenis rumah (tetap/sementara, sebuah atau banglo, teres, bertingkat dan lain lain), keadaan rumah (baik, sederhana, buruk), hak milik rumah, infrastruktur kawasan perumahan, bilangan dan jenis bilik serta isu persekitaran. Aspek sosioekonomi (penduduk, umur, jantina, pekerjaan, saiz isirumah, saiz keluarga, bilangan perjalanan jenis perjalanan, pendapatan, keluarga, hakmilik kenderaan dan lain-lain) adalah sama biasanya dilaksanakannya dengan menggunakan borang soalselidik. penting yang 4.0 Masalah Perumahan Terdapat beberapa masalah perumahan yang secara ringkasnya dibahagikan dalam beberapa aspek. Antaranya ialah 1) Isu dan masalah urbanisasi, pembangunan dan infrastruktur 2) Isu dan masalah organisasi, institusi, perundangan dan peraturan 3) Isu dan masalah ekonomi, kewangan, pengurusan dan penyampaian 4) Isu dan masalah permintaan dan penawaran 5) Isu dan masalah komuniti dan alam sekitar 6) Isu dan masalah penyertaan bumiputra 7) Isu perkampungan (setinggan, tradisional, nelayan) dan perumahan kos rendah dan masalah 8) Isu dan masalah senibina, rekabentuk dan sosiobudaya 9) Isu dan masalah teknologi dan bahan binaan 10) Isu dan masalah penyelidikan dan pembangunan perumahan 11) Isu dan masalah teknologi maklumat 4.1 Urbanisasi, Pembangunan Dan Infrasturktur Seperti yang dijelaskan bahawa peningkatan penduduk serta penghijrahan tinggi ke bandar-bandar utama yang dengan isu menimbulkan penambahan perumahan permintaan disamping keperluan pekerjaan dan lain- lain. Sepekara yang penting diketahui umum ialah peningkatan penduduk muda yang sememangnya mencari pekerjaan di bandar-bandar. Ini pun menjadi satu isu terhadap di kawasan bandar. Kesan urbanisasi seperti ini bukan sahaja melebarkan penduduk muda dan masyarakat, malah jumlah warga Bagitu juga tua pun turut meningkat. yang dengan ibu tunggal dan dikategorikan sebagai orang kelainan upaya Sejak kebelakangan ini pekerja asing menjadi satu fenomena iaitu juga kehadiran mereka kian meningkat dan pertambahan ini adalah ekoran dari keperluan aktiviti ekonomi Semua kian yang perkembangan amat memerlukan perumahan di bandar-bandar dan kawasan- kawasan yang berkaitan. Kekurangan golongan bujang dan rumah untuk kakitangan terasa. amat Sumbangan majikan untuk pekerja dapat perumahan adalah kurang. Kekurangan berkaitan permintaan perumahan penduduk jumlah (OKU). berkembang. ini kerajaan untuk perumahan membuat pemaju membangunkan tanah-tanah bukit, lereng lombong dan paya seta bukit, perumahan. persisiran Kawasan-kawasan sensitif seperti ini adalah sekitar mudah sensitif kepada alam terdedah kepada tanah, tanah, banjir dan sebagainya. hakisan Walaupun dibangunkan untuk perumahan, kawasan-kawasan ini sering dibina untuk rumah kos tinggi dan bertingkat-tingkat. Namun infrastrukturnya perlu disediakan juga bagi menjayakan perumahan yang dirancangkan ini. Kuota perumahan kos rendah untuk golongan miskin dan berpendapatan rendah ini sukar dicapai. Masalah pembiayaan pembelian rumah sukar tunggal/OKU untuk dielakkan. rumah-rumah Pembinaan bertingkat atas dan di lereng bukit biasanya dengan harganya tinggi dan diluar kemampuan mereka yang ingin membeli. menyumbang Salah satu kepada perumahan kepadatan tinggi berbilang tingkat adalah bentuk geografi sesebuah negeri. Pulau tanah pihak tanah untuk pantai keruntuhan ibu juga faktor yang pembangunan
Pinang contohnya agak berbukit bukau dan menghadapi masalah-masalah kekurangan tanah untuk pembangunan perumahan. Oleh perumahan secara menegak terpaksa dilaksanakan untuk menampung jumlah penduduk yang semakin meningkat. Umumnya terdapat 3 jenis perumahan berbilang tingkat di Malaysia seperti dalam jadual 1.1. Perumahan bertingkat tinggi lazimnya dengan kawasan bandar dan dilengkapi dengan kemudahan seperti kawalan keselamatan, penyelenggaraan pengurusan bangunan dengan caj bayaran bulanan tertentu. itu dibina berdekatan dan Jadual 1.1 Pengkelasan Perumahan Berbilang Tingkat Pangsapuri Kos Sederhana 700- 1000 kaki persegi Pangsapuri Kos Rendah 500-700 kaki persegi 2-3 bilik RM25,000- RM50,000 Kemudahan tempat letak kereta awam dan lif bagi perumahan melebihi 5 tingkat Kondominium Kos Tinggi Lebih 1000 kaki persegi Pelbagai Pelbagai Kemudahan taman perumahan, kolam renang dan tempat letak kereta Kemudahan kolam renang, kawalan keselamatan 24 jam, kemudahan sukan tempat letak kereta berbumbung dan penjagaan kebersihan Sesetengah perumahan bertingkat seperti pangsapuri kondominium menampilkan satu kehidupan yang jauh dari gangguan (privacy) serta eksklusif dengan kemudahan letak kereta bertingkat dan berbumbung, kemudahan sukan dan rekreasi, serta kemudahan awam yang lain. Sebaliknya terdapat juga perumahan berbilang tingkat seperti rumah pangsa lima tingkat ke atas kos rendah dan kos sederhana rendah dengan 2 bilik atau 3 bilik yang langsung tidak mempunyai kemudahan mewah umumnya tersebut. Malah dan lot membeli-belah penghuni berdepan dengan masalah remeh seperti kekurangan lot letak kenderaan, masalah lif rosak, pengurusan sisa pepejal yang tidak lancar, vandalisme dan masalah sosial yang lain. Masalah-masalah lain antaranya ialah: 1) Hak pembeli dan permohonan bagi berkaitan Akta pemilikan Hakmilik Strata 1985 strata 2) Masalah pengurusan kompleks 3) Penyelenggaraan bangunan kediaman 4) Keselamatan bangunan kediaman 5) Aspek rekabentuk bangunan dan kawasan 6) Penyediaan kemudahan lif yang lancar 7) Pembuangan sisa pepejal secara teratur 8) Pembangunan perumahan di kawasan sensitif dan masalah aspek teknikal Perumbuhan pesat industri perumahan menyebabkan tapak-tapak yang sesuai dan murah hampir ada sekalipun, lokasi pula menjadi halangan. Ini menyebabkan tapak-tapak yang kurang sesuai dari segi kos dan teknikal perlu digunakan bagi memastikan dapat projek-projek menampung dilaksanakan permintaan kawasan pembangunan. Keadaan ini tidaklah pelik kerana permintaan terhadap perumahan kawasan selalunya bandar atau berhampiran dengannya yang mana kebanyakan tanah yang sesuai telah pun dipenuhi bangunan. Pembangunan baru perlu menerokai kawasan yang tidak konvensional seperti kawasan berbukit, lembah, paya, dan bekas lombong. Kawasan bermasalah dan sensitif di klasifikasikan seperti berikut:- 6) Penyediaan kemudahan lif yang lancar 7) Pembuangan sisa pepejal secara teratur 8) Pembangunan perumahan di kawasan sensitif dan masalah aspek teknikal Perumbuhan pesat industri perumahan menyebabkan tapak-tapak yang sesuai dan murah hampir ada sekalipun, lokasi pula menjadi halangan. Ini menyebabkan tapak-tapak yang kurang sesuai dari segi kos dan teknikal perlu digunakan bagi memastikan dapat projek-projek menampung dilaksanakan permintaan kawasan pembangunan. Keadaan ini tidaklah pelik kerana permintaan terhadap perumahan kawasan selalunya bandar atau berhampiran dengannya yang mana kebanyakan tanah yang sesuai telah pun dipenuhi bangunan. Pembangunan baru perlu menerokai kawasan yang tidak konvensional seperti kawasan berbukit, lembah, paya, dan bekas lombong. Kawasan bermasalah dan sensitif di klasifikasikan seperti berikut:- kehabisan. Jika faktor sesuatu di tertumpu kepada 1) Kawasan bercerun dan tanah tinggi 2) Kawasan paya, lembah dan bertanah lembut (seperti sawah dan bakau) 3) Kawasan persisiran sungai dan pantai 4) Kawasan yang lebih rendah dari paras laut 5) Kawasan bekas lombong Kebiasanya perumahan yang dibangunkan di kawasan kawasan ini akan kelihatan lebih mempunyai pemandangan yang indah kepada pembeli atau penghuninya. Sama ada rumah kos menarik dan
tinggi harga rendah atau rumah kos pembinaan rumah di kawasan ini sudah pasti tinggi dan sekaligus menigkatkan harga rumah. Keadaan seumpama ini akan menyukarkan ramai golongan masyarakat yang tidak mampu memiliki rumah. 4.2 Organisasi, Institusi, Perundangan dan Peraturan Terdapat beberapa agensi awam yang perancangan, perundangan serta mengawal pembinaan perumahan. Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), dibekalkan dengan Akta 172 (Akta Perancangan Bandar dan Desa 1996) mempunyai beberapa peraturan untuk pemaju dan pemohon memohon kebenaran merancang dalam kawasan PBT. Proses dan prosedur yang perlu diambil adalah panjang dan melibatkan pelbagai jabatan dan unit untuk disemak sebelum memberi atau kelulusan. pembangunan tanah, permohonan kelulusan bangunan lama juga mengambil masa yang agak untuk diluluskan. Keseragaman undang- undang berkenaan dengan pembangunan tanah dan kebenaran merancang bawah negeri di dalam PBT dan Luar PBT, merupakan isu utama yang sering dialami oleh pemohon atau pemaju perumahan. Dalam kes-kes terdapat kelewatan pemberian hakmilik di bawah strata title yang sering merisaukan pembeli dan pemaju. Kelewatan penukaran status rumah dari sewa beli kepada rumah dimiliki juga antara masalah yang sering berlaku. Oleh kerana sering berlaku kelewatan khususnya dalam kelulusan pemberian hakmilik, pihak pemaju enggan telah memulakan projek mendapat kebenaran merancang. terlibat dalam termasuklah kebenaran merancang Permohonan tertentu pula tapak yang Pada umumnya isu berkaitan dengan aspek perancangan dan pelaksanaan, pemantauaan penguatkuasaan menjadi masalah utama dalam konteks organisasi, institusi dan peraturan yang perumahan menyebabkan terganggu. Pemberian hakmilik rumah kos rendah atau rumah pangsa kebiasaannya ialah lewat. Masalah-masalah serta pembinaan lain kesukaran untuk mengagih perumahan kos rendah, seragam, maklumat dalam sistem komputer negeri negeri tidak dikemaskini dan sebagainya. Perumahan kos rendah tak sesuai dari segi lokasi dan keperluan pembeli. Kekurangan tanah milik kerajaan di bandar-bandar, isu perundangan dan turut mengganggu juga pemindahan perancangan setinggan. petempatan Kekurangan disewa, dan kurangnya kerajaan untuk bina rumah untuk disewa, kurang kefahaman proses dan syarat pengeluran Sijil Kelayakan CF, kelewatan pengeluaran Sijil Kelayakan (CF) adalah antara masalah di bawah kategori organisasi dan perundangan. Masalah perundangan berkaitan tanah, projek dan kejiranannya, implikasi kos tambahan tanah tertentu, lokasi tak sesuai perlu diperbaiki dan sehingga menyebabkan pemaju masih mengamalkan penyelewengan pemilihan sering bahan Pemaju binaan. menghadapi kekurangan tenaga mahir dalam pembinaan. Oleh kerana kelonggaran juga kekurangan alatan aspek keselamatan, isu keselamatan bangunan kediaman sering terjadi. syarat negeri tak yang isu peraturan untuk kampung rumah penglibatan untuk pemaju juga ini dan 4.3 Ekonomi, Kewangan, Pengurusan dan Penyampaian Isu pembiayaan untuk pembeli sering dikaitkan dengan beberapa masalah seperti rumah terbengkalai, perceraian suami isteri, belanja lebih dan terdapat juga pembeli yang diberhentikan kerja. Ini menjejaskan pembiayaan balik hutang yang diberikan oleh pihak pembiaya. Pengurusan iaitu proses kelulusan untuk pembinaan sering dialami kelewatan oleh pemaju atau syarikat binaan oleh kerana terlalu banyak agensi atau unit yang terlibat. Kepada pemaju masalah yang selalunya dihadapi ialah sukar mendapat pekerja tempatan yang berminat untuk bekerja dalam industri perumahan dan pembinaan. Bahan binaan juga sukar diperolehi dan kadangkala terpaksa mengimpot dengan mengambil masa yang agak lama untuk diperolehi. Setelah pemaju menunggu ketibaan barang impot yang mengambil masa agak lama,
harga belian turut meningkat dan keadaan ini mempengaruhi harga jualan rumah termasuk rumah kos rendah. Namun setelah rumah siap dibina pemaju dan pembeli sama-sama menunggu pengeluaran sijil kelayakan duduk dari Pihak Berkuasa Tempatan yang juga mengambil masa lama untuk memproses pengeluarannya. Pengeluaran sijil hakmilik untuk rumah bertingkat iaitu strata title juga merupakan masalah besar dan kini banyak rumah bertingkat yang masih menunggu pengeluaran sijil tersebut. Serpekara yang utama menimbulkan masalah dalam pembiayaan perumahan ialah kepada golongan tertentu khususnya nelayan, peniaga kecil, pemandu teksi, petani dan dan pekerja kasar yang rata-rata tiada slip gaji yang dijadikan bahan asas untuk buat permohonan dan untuk pihak pembiayaan memproses permohonan. Tambahan pula untuk membeli rumah, pihak pemaju biasanya mengenakan deposit 10 peratus untuk membeli rumah termasuk pembeli rumah kos rendah. Ramai masyarakat yang tidak mampu membeli rumah dengan harga jualan yang diamalkan buat masa ini. terbengkalai merupakan isu utama dalam pembinaan antara projek-projek perumahan. terbengkalai kerana kebanyakkan kontraktor atau syarikat yang terlibat biasanya atau menghilang diri untuk elak dari dikesan pembeli namum keadaan seumpama ini meninggalkan kesan buruk kepada pembeli rumah. Pembeli sering terjejas dengan keadaan seperti ini dan pembeli perlu meneruskan bayaran pinjaman kepada Syarat pihak pembiayaan sering menguntungkan bank- bank. Apa yang dapat dikesan ialah pemaju yang perumahan dalam tak terbengkalai adalah mereka yang berkaliber dan sering menghadapi masalah dalaman syarikat serta kekurangan modal pusingan untuk memajukan sesuatu projek. Harga rumah semakin mahal dan terus meningkat terutamanya di bandar- bandar utama. Ketiadaan bank perumahan, kekurangan dana pembiayaan rumah, kadar faedah pinjaman yang tinggi, mengenakan tempoh bayaran oleh pemaju juga antara isu yang menjejaskan pihak pembeli untuk Projek Pemulihan agak sukar gulung tikar pembiaya bank. atau terlibat mendapat atau membeli rumah. Isu tak mampu bayar 10 paratus deposit , tiada slip gaji bagi pekerja tak formal seperti petani, nelayan, pemandu teksi, penjaja dan juga menjadi kesulitan pekerja sendiri keada pembeli dan hal seperti ini dipercayai telah diambil perhatian oleh pihak kerajaan dalam usaha memastikan semua rakyat Malaysia mendapat rumah yang mampu dimiliki. sistem pendaftaran turut menjejaskan agihan rumah kos rendah secara meluas khususnya kepada mereka yang benar- benar rumah kos rendah. Tiada keseragaman pemprosesan pendaftaran mengikut sistem pendaftaran terbuka di peringkat negeri-negeri dan kelemahan pekerja, kekurangan kekurangan komputer dan internet antara isu yang melemahkan sistem pendaftaran terbuka yang telah diperkenalkan oleh pihak kerajaan pusat. Kelemahan terbuka dalam layak untuk diberi Pengenalan Dasar Penswastaan pada 1983 menyebabkan berlakunya pemindahan kepentingan atau pelaburan kerajaan yang tertentu kepada sektor swasta yang mana bertujuan untuk kewangan mengurangkan kerajaan, meningkatkan kecekapan dan penghasilan menggalakkan kerja, pertumbuhan ekonomi, mengagihkan sumber secara cekap dan mempercepatkan pencapaian hasrat Dasar Ekonomi Baru. Dasar ini juga telah membuka peluang syarikat-syarikat pemaju dan kepada untuk kontraktor melibatkan diri dalam sektor perindustrian Industri perumahan dan pembuatan. berkembang dengan pertumbuhan ekonomi di sektor hartanah, pembuatan, dan pelancongan. Langkah kerajaan dan agensi- agensi di bawahnya melaksanakan projek- projek pembangunan melalui kaedah penswastaan implikasi betapa pentingnya sektor swasta bersama- sama menunaikan tanggungjawab membina rumah. Akan tetapi hasil daripada kaedah penswastaan ini ialah didapati kesannya terhadap tidak memberangsangkan dan hampir gagal. Projek penswastaan melalui usahasama antara agensi kerajaan dengan pihak swasta jalan. Ini meninggalkan projek separuh bebanan berwibawa yang cepat selaras perkhidmatan telah memberi sektor perumahan
adalah disebabkan oleh masalah kewangan atau pengurusan syarikat yang tidak cekap. Sekiranya projek diswastakan terus kepada swasta didapati tiada kawalan atau seliaan dijalankan oleh pihak kerajaan, koordinasi dan susulan yang sistematik antara kedua- dua pihak (kerajaan dan swasta) jarang kelemahan berlaku kawalan kelemahan pengurusan dan kewangan akan terjadi Projek dan akibatnya akibat kegagalan kaedah penswastaan telah memberi kesan dan bebanan kepada pembeli. Apabila pembeli mengemukakan aduan dan menuntut hak mereka, didapati pemaju yang bertanggungjawab tidak lagi wujud dan kemajuan ditapak terus terhenti. Kelemahan-kelemahan yang menerima projek penswastaan kerajaan selalunya tiada pengalaman dan kurang arif tentang kajian kedayakehidupan, sistem kewangan, pengurusan syarikat, kerenah kontraktor dan pengurusan projek secara demikian keseluruhannya. keuntungan atau pulangan yang diperolehi adalah yang sepatutnya. Kesannya ia akan menjejaskan seterusnya aliran menjejaskan kemajuan projek. Akhirnya projek berkenaan terhenti separuh jalan. terbengkalai pemaju Dengan lebih rendah daripada syarikat dan tunai dalam pelaksanaan ialah proses pemantauan dan seliaan. Badan yang mengawal selia ialah Unit Penyelarasan dan Pemantauan serta Unit Perancangan Ekonomi di bawah Jabatan Perdana Menteri atau Kementerian atau Jabatan yang terbabit. Badan-badan yang memantau tidak mempunyai kakitangan dan sumber yang cukup untuk menjalankan tugas mereka dengan cekap dan berkesan. Pemantauan dari aspek teknikal, ekonomi biasanya tidak difahami dengan jelas oleh badan yang memantau dan inilah yang terperangkap pengguna menyebabkan dengan kos jua apa perkhidmatan yang dibekalkan oleh agensi yang di swastakan. Pengambil alihan anak syarikat yang menguntungkan oleh syarikat kepunyaan individu juga kadangkala berlaku. Salah kelemahan satu dan keselamatan kualiti dan Perbadanan Awam 4.4 Masalah Penawaran dan Pemintaan Perumahan Kekurangan rumah kos rendah di seluruh Malaysia terutamanya di bandar amat dirasai ekoran peningkatan penduduk dan permintaan kediaman yang mampu milik. Namun terdapat rumah kos rendah di beberapa tidak strategik rumah rumah tersebut mengakibatkan tidak terjual. Rekabentuk dan susunatur tak menarik, kekurangan tanah untuk rumah kos rendah merupakan antara isu yang menjadi penghalang kepada agensi kerajaan untuk mempercepatkan pembinaan rumah kos rendah. Jika terdapat tanah tanah di kawasan ianya melibatkan serta memberi tanah pengambilalihan pampasan yang seterusnya meningkatkan kos pembinaan. Di samping itu kekurangan rumah kos sederhana rendah juga dikesan. Kepada mereka yang berpendatan bawah RM1,500 adalah mereka yang tidak layak memohon dan mendapat rumah kos rendah dan pada masa yang sama mereka juga tidak mampu membeli rumah kos tinggi. lokasi yang bandar, itu, rumah kos sederhana rendah yang sesuai untuk mereka perlu dirancang dan dibina secepat mungkin. Pesepsi negatif pemaju terhadap rumah- rumah kategori ini turut melambatkan penyediaan dan pembekalan perumahan untuk mereka yang amat memerlukannya. Dasar pembekalan dan pembinaan rumah kos rendah dan rumah sederhana rendah masih kurang difahami masyarakat dan pemaju. Kekurangan rumah untuk golongan ibu tunggal, orang tua dan orang kelainan upaya (OKU) serta kurang sumbangan dapatkan majikan perumahan juga ini masalah utama buat masa ini. Pembiayaan pembelian rumah untuk ibu tunggal/OKU dan pengagihan dan penempatan rumah untuk golongan juga menimbulkan masalah besar untuk diatasi. Oleh untuk jenis pekerja merupakan ini 4.5 Teknologi dan Bahan Binaan Isu teknologi dan bahan binaan yang menimbulkan masalah meliputi aspek teknik atau kaedah pembinaan, seperti jual dulu bina kemudian telah memberi pelbagai kesulitan kepada pembeli, bahan-bahan
impot yang tinggi harganya membuatkan harga jualan rumah meningkat. Penggunaan bahan tempatan masih jauh rendah ekoran kekurangan penyelidikan dalam aspek perumahan termasuk teknologi serta bahan binaan. Isu dan masalah bumiputra juga berlaku sehingga menjejaskan pencapaian pelaksanaan dasar ekonomi baru dalam ditetapkan. waktu Penyelenggaraan kendalian aduan bahan binaan, penyelewengan pemilihan bahan binaan, isu tenaga mahir, bangunan kediaman oleh keselamatan alatan keselamatan kerana kekurangan adalah perlu yang diselesaikan. yang telah kurang antara masalah 4.6 Masalah-Masalah Lain lain dihuraikan secara ringkas. Masalah komuniti dan alam sekitar merangkumi kemudahan komuniti, kemudahan pendidikan, lanskap, dan alam sekitar (bukit, kecerunan, paya, sungai bencana alam, tanah runtuh ,banjir dan lain lain). Modal, kepakaran serta pergantungan lain membuat kepada kepakaran orang sepenuhnya syarikat bumiputra menikmati dasar pemberian projek oleh kerajaan. Rekabentuk, lif, kawasan lapang/ rekreasi, sistem pembuangan sampah, ruang sempit untuk kanak-kanak, tak mesra keluarga dan jiran, juga merupakan antara isu bersabit dengan rekabentuk dan sosiobudaya. Kurang interaksi dan aktiviti sosial (tiada program, dan hubungan baik dengan PBT, polis dan lain-lain) menjadi masalah sosio budaya yang turut menimbulkan masalah sosial dalam kawasan perumahan. Pencegahan jenayah akan menjadi lebih sukar dikawal dan Kekurangan mengambil berat terhadap keperluan aktiviti keagamaan dan kebudayaan (tiada tempat tiada pemantauan sensitiviti etnik, tiada program perpaduan, hormati budaya dan agama) sering membuat penduduk tidak selesa dan sesuai tinggal di sesuatu tempat atau kawasan perumahan seperti ini. Masalah-masalah tidak ruang letak kereta, diminimumkan. untuk rumah mayat, 5.0 Dasar, Polisi dan Strategi Perumahan Pada umumnya sebarang cadangan lebih mirip kepada penyataan. Kadangkala pernyataan dikuatkan dengan adanya garispanduan yang menunjukkan tatacara atau panduan ke arah pembangunan dan lama pembinaan perumahan. Namun, kelamaaan penyataan dan garispanduan diubahsuai dengan terlaksananya format yang lebih jelas dan kemas serta dimasukkan pula unsur unsur seperti matlamat sesuatu pembangunan, tujuan atau objektif sesuatu pembangunan. Proses seperti ini biasanya mengambil masa cadangan setelah sebelumnya lebih merupakan dasar yang adhoc, tak berkoordinasi dan dalam banyak hal tidak pula berkomprehensif. Dalam konteks isu perumahan buat masa ini, dasar yang lebih berkoordinasi dan komprehensif disarankan dan antaranya termasuklah : dan dibaiki disedari bahawa 1) Dasar Organisasi & Institusi Perumahan 2) Dasar Fizikal Negara 3) Dasar Penyediaan dan Pembekalan Perumahan 4) Dasar Teknologi dan Bahan Binaan 5) Dasar Pembangunan Tanah 6) Dasar Sosioekonomi Perumahan 7) Dasar Kewangan Perumahan 8) Dasar Tenaga Kerja 9) Dasar Penyelidikan dan Pembangunan 10) Dasar Penyertaan Bumiputra ulasan saranan bidang dan beberapa dasar Dalam perumahan, sahaja dihuraikan sebagai contoh dan panduan. Bidang bidang lain tidak dijelaskan tetapi kaedah yang sama boleh digunakan untuk membuat sebarang cadangan. Dalam hal ini empat bidang (4) yang dihuraikan secara ringkas ialah: 1) Dasar Organisasi dan Institusi Perumahan 2) Dasar Fizikal Negara 3) Dasar Penyediaan dan Pembekalan Perumahan 4) Dasar Teknologi dan Bahan Binaan
5.1 Dasar Organisasi dan Institusi Perumahan untuk dasar meningkatkan kecekapan pembangunan perumahan melalui penambahbaikan proses kelulusan pelan penyaragaman polisi dan undang-undang bagi memantau, menyelaras dan mengurus keseluruhan aspek perumahan. Antara strategi yang sesuai dan relevan dalam konteks dasar ini ialah: Penyataan ialah 1) Mengukuhkan organisasi dan institusi 2) Pembasmian setinggan 3) Menyeragam polisi dan undang-undang perumahan bandar dan luar bandar 4) Mengemaskini dan mengukuhkan organisasi KKBPKT 5) Meminda akta berkaitan dengan sistem bina dan jual 5) Meminda akta berkaitan dengan sistem bina dan jual 6) Tingkatkan sistem teknologi maklumat 7) Manambahbaikan proses kelulusan pelan 8) Tingkatkan sistem pemantauan dan penyelarasan urusan semua aspek perumahan 5.2 Dasar Fizikal Perumahan Penyataan dasar yang disarankan ialah untuk memastikan penyediaan perumahan yang selesa dan memenuhi piawaian minimum, dibina dilokasi yang sesuai dilengkapi dengan kemudahan awam serta kemudahan asas. Antara strateginya ialah : selamat, 1) Memastikan rekabentuk perumahan memenuhi keperluan penghuni 2) Perkenalkan saiz minimum yang lebih sesuai untuk unit kediaman 3) Memastikan pemilihan lokasi, orientasi dan susunatur bersesuaian dan tak jejas alam sekitar 4) Menguatkuasakan undang-undang mengawal mengurangkan pembangunan perumahan di kawasan sensitif alam sekitar seperti tanah tinggi, lereng bukit, persisiran pantai, persisiran sungai, paya dan lombong 5) Memastikan penyediaan perumahan- perumahan yang selamat, selesa dan memenuhi piawaian minimum. dan 6) Dibina dilokasi dan persekitaran yang sesuai dilengkapi dengan kemudahan awam serta infrastruktur asas. 5.3 Dasar Penyediaan dan Pembekalan Perumahan untuk dasar penyediaan dan pembekalan perumahan yang mencukupi dan memastikan penawaran seimbang dengan permintaan. Penyataaan ialah 1) Elakkan masalah dan rumah yang banyak dan lebihan kekurangan menyediakan mampu milik mencukupi. 2) Kaji semula kemampuan dan kelayakan pembeli 3) Bina rumah yang tidak menjejaskan 4) Rancang dan bina rumah dilokasi yang sesuai berdekatan dengan pekerjaan, persekolahan dan sempurna dengan kemudahan asas. 5) Sistem pendaftaran terbuka perlu diselaraskan agar mereka yang benar- benar layak mandapat rumah kos rendah. 5.4 Dasar Teknologi dan Binaan Perumahan Bahan untuk Penyataan meningkatkan teknologi pembinaan dan sistem bangunan serta giatkan pengeluaran bahan tempatan. dasar penggunaan ialah 1) Menggalakkan tempatan penggunaan bahan 2) Menggalakkan penggunaan teknologi baru dan tempatan dalam pembinaan perumahan 3) Tingkatkan keselamatan kebakaran 4) Aplikasi teknologi pasca bencana alam 5) Giatkan pengeluaran bahan tempatan 6) Mengaplikasi teknologi pintar 7) Menggalakkan penggunaan bahan buangan dalam perumahan 8) Penggunaan tenaga alternatif dengan lebih efisien 9) Mengurangkan penggantungan terhadap bahan impot.
6.0 Kesimpulan Apa yang yang disarankan secara ringkas adalah contoh-contoh yang mampu untuk dijadikan perancangan serta pembinaan perumahan. Perancangan komprehensif secara mengambil kira saranan seperti ini yang berkemampuan untuk mewujudkan bandar atau kawasan kediaman mampan, serta berkualiti tempat selamat untuk didiami. Seperti biasa setiap impian untuk penduduk mendapat kediaman yang sesuai dan kawasan yang berharmoni dan hal ini perlu sangat serta pertimbangan yang wajar apabila terlibat dalam pembinaan perumahan. bahan rujukan tinggi dan sebagai mempunyai perhatian diambil perancangan dan Rujukan ______________ (2005). Draf Dasar Perumahan Negara USM Pulau Pinang. Abdulah Mahmood & Abdul Aziz Hussin. (2006). Tanah. Pembangunan Harta Penerbit USM Pulau Pinang. Ibrahim Wahab & Abdul Hadi Harman Shah. (1992). Kaedah Analisis Perancangan, Dewan Bahasa dan Pustaka : Kuala Lumpur. Ibrahim Wahab. (2015). Perumahan, Pengurusan Projek dan Urus Tadbir. Dewan Bahasa dan Pustaka : Kuala Lumpur Kerajaan Malaysia, Akta Perancang Bandar dan Desa 1976 (Akta 172). Ling, A. (1997). Urban Form and Chaos, Journal of Town Planning Institute, 87-94. Tan Soo Hai 1991, Town Planning In West Malaysia, Need For Reform dlm Malaysian Management Review, Vol 6, Ogos