Rujukan i
NAJMAH NAWAWI MOHD NUSI ABD. RAHMAN NOOR SHAFEEZA ZAINUDDIN NUR SYAZWANI ZAINUL ABIDIN
© Maktab Koperasi Malaysia Hak cipta terpelihara. Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana bahagian artikel, ilustrasi dan isi kandungan buku ini dalam apa juga bentuk dan dengan apa juga cara sama ada secara elektronik, fotokopi, mekanik, rakaman atau cara lain sebelum mendapat izin bertulis daripada Maktab Koperasi Malaysia. Diterbitkan oleh: Pusat Penyelidikan dan Konsultasi Maktab Koperasi Malaysia 103, Jalan Templer 46700 Petaling Jaya Selangor Tel: 03-79649000 Faks: 03-79567882 Penyunting: Azmaliza Arifin Pusat Penyelidikan dan Konsultasi Perpustakaan Negara Malaysia MONOGRAF PENYELIDIKAN: PENGLIBATAN DAN PRESTASI KOPERASI DALAM SEKTOR PERUMAHAN DI MALAYSIA ISBN 978-967-5546-25-9 1. Housing, Cooperative--Malaysia. 2. Housing--Malaysia. 363.509595
ISI KANDUNGAN HALAMAN SENARAI JADUAL SENARAI RAJAH SENARAI SINGKATAN ABSTRAK BAB 1 : PENGENALAN vii viii x 1 1.1 Perkembangan Industri Perumahan Negara 3 1.2 Latar Belakang Kajian 4 1.3 Permasalahan Kajian 4 1.4 Objektif Kajian 5 1.5 Skop Kajian 5 BAB 2 : SOROTAN KAJIAN 1.6 Kepentingan Kajian 5 2.1 Sejarah Koperasi Perumahan 7 2.2 Koperasi Perumahan di Malaysia 7 2.2.1 Masalah Perumahan di Malaysia 8 2.3 Koperasi Perumahan di Luar Negara 9 2.3.1 Koperasi Perumahan di Republik Slovak 9 2.3.2 Gerakan Koperasi Perumahan di Slovakia 10 2.3.3 Koperasi Perumahan di Kanada 11 2.4 Amalan Koperasi dalam Menjalankan Projek Perumahan 12 2.4.1 Memahami Konsep Koperasi 12 2.4.2 Mengurus dan Merancang Koperasi Perumahan 12 2.4.3 Pengurusan dan Operasi Koperasi Perumahan 13 2.4.4 Kewangan Koperasi 13 2.4.5 Keanggotaan Koperasi 14 2.5 Kesimpulan 14 iii
BAB 3 : INDUSTRI PERUMAHAN 3.1 Pengenalan 15 a. Rancangan Malaysia Pertama (1966-1970) 15 b. Rancangan Malaysia Kedua (1971-1975) 15 c. Rancangan Malaysia Ketiga (1976-1980) 16 d. Rancangan Malaysia Keempat (1981-1985) 16 e. Rancangan Malaysia Kelima (1986-1990) 16 f. Rancangan Malaysia Keenam (1991-1995) 17 g. Rancangan Malaysia Ketujuh (1996-2000) 17 h. Rancangan Malaysia Kelapan (2001-2005) 18 i. Rancangan Malaysia Kesembilan (2006-2010) 18 i. Rancangan Malaysia Kesepuluh BAB 4 : METODOLOGI KAJIAN (2011-2015) 18 4.1 Reka Bentuk Kajian 21 4.2 Populasi 22 4.3 Sumber Data BAB 5 : DAPATAN KAJIAN 4.4 Kaedah Analisis Data 22 24 5.1 Prestasi Koperasi Perumahan 25 5.1.1 Perbandingan Nisbah Kewangan Koperasi Fungsi Perumahan Dengan Koperasi Secara Keseluruhan 26 5.1.2 Perbandingan dengan Koperasi Fungsi Lain 28 5.1.3 Perbandingan Prestasi Koperasi Perumahan Antara Negeri 29 5.1.4 Kedudukan Koperasi Perumahan dalam 100 Terbaik 31 5.1.5 Prestasi Sepuluh Koperasi Perumahan Terbaik 31 iv
HALAMAN 5.2 Hasil Tinjauan Sampel 33 5.2.1	Profil	Koperasi 33 5.2.2 Amalan Koperasi dalam Menjalankan Projek Perumahan 38 5.2.3 Tahap Cabaran Koperasi dalam Menjalankan Projek Perumahan 47 5.2.4 Tahap Keyakinan Terhadap Kemampuan Koperasi 48 5.2.5 Tahap Reliabiliti Faktor-faktor Unik Gabungan Komponen yang Serupa 50 5.2.6 Analisis Skor Purata dan Median Faktor- faktor Unik Gabungan Komponen yang Serupa 51 5.2.7 Persepsi Prestasi Koperasi yang Menjalankan Projek Perumahan (2007- 2011) 52 5.3 Kajian Kes Koperasi Perumahan dan Koperasi Bukan Perumahan 53 5.3.1 Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad 53 5.3.2 Koperasi Guru Melayu Kelantan Berhad (KGMKB) 58 5.3.3 Koperasi Nesa Pelbagai Berhad 61 5.3.4 Koperasi Cuepacs Berhad (KCB) 64 5.3.5 Koperasi Perumahan Malaysia Berhad 69 5.3.6 Koperasi Perumahan Bena Berhad 73 5.3.7 Koperasi Guru-guru Malaysia Berhad (KGMB) 76 5.4 Hasil Temu Bual 77 v
BAB 6 : RUMUSAN DAN CADANGAN 6.1 Rumusan 81 6.2 Cadangan Garis Panduan dalam Menjalankan Projek Perumahan 85 6.2.1 Persediaan Sebelum Menjalankan Projek Perumahan 85 6.2.2 Persediaan Semasa Projek Sedang Dilaksanakan 86 6.2.3 Persedia Selepas Projek Dilaksanakan 86 6.3 Cadangan Pengurangan Kos Pengeluaran bagi Aktiviti Perumahan oleh Koperasi 87 6.4 Cadangan Kepada Agensi yang Berkaitan 88 6.5 RUJUKAN 6.6 Kajian lanjutan Kesimpulan 90 91 93 vi
SENARAI JADUAL HALAMAN Jadual 3.1 Jadual 5.1 : Bilangan Unit dibina Koperasi Berbanding Keseluruhan Unit Perumahan 19 Jadual 5.2 : Perbandingan Prestasi Keseluruhan Koperasi Mengikut Kategori (2011) 28 Jadual 5.3 : Prestasi Koperasi Perumahan Mengikut Negeri 2011 30 Jadual 5.4 Jadual 5.5 : Prestasi Kewangan Sepuluh Koperasi Perumahan Pada 2011 : Cabaran dalam Menjalankan Projek Perumahan 32 48 Jadual 5.6 : Tahap Keyakinan Koperasi Menjalankan Projek Perumahan 49 Jadual 5.7 : Faktor-Faktor Berkaitan dengan Aktiviti Perumahan 50 Jadual 5.8 : Statistik Ringkas Faktor Berkaitan Aktiviti Perumahan 52 : Pandangan Responden Terhadap Prestasi 52 Koperasi (2007-2011) vii
SENARAI RAJAH HALAMAN Rajah 4.1 Rajah 5.1 : Rangka Kajian 21 Rajah 5.2 Rajah 5.3 Rajah 5.4 : Purata Keuntungan Koperasi Perumahan, 2007-2011 : Taburan Koperasi Mengikut Fungsi Utama : Taburan Aktiviti Sampingan Koperasi 29 33 34 Rajah 5.5 Rajah 5.6 Rajah 5.7 Rajah 5.8 Rajah 5.9 Rajah 5.10 Rajah 5.11 Rajah 5.12 Rajah 5.13 Rajah 5.14 Rajah 5.15 : Pemberian Dividen oleh Koperasi dalam 5 Tahun (2007-2011) : Kaedah Pembinaan Perumahan : Jenis Rumah yang Dibina Koperasi : Status Tanah Projek Perumahan : Sumber Pinjaman Pembeli Rumah : Pembelian Rumah oleh Bukan Anggota : Jalinan Kerjasama Antara Koperasi : Jalinan Kerjasama dengan Pihak Swasta : Sumber Pemilikan Tanah Koperasi : Sumber Kewangan untuk Membeli Tanah : Kriteria Menjalankan Projek Perumahan 34 35 35 36 36 37 37 38 39 40 40 Rajah 5.16 : Faktor Penyebab Koperasi Meminjam dari Institusi Kewangan 41 Rajah 5.17 : Terma dan Syarat Pinjaman Membebankan Koperasi 42 Rajah 5.18 Rajah 5.19 Rajah 5.20 Rajah 5.21 : Pengalaman dan Kemahiran Ahli Lembaga Koperasi : Kursus Khusus ALK dan Pekerja : Peraturan Khusus Membebankan Koperasi : Skim dan Program Perumahan Kerajaan 42 43 43 44 : Faktor Penyumbang Kekurangan Bahan Binaan 44 viii
HALAMAN Rajah 5.22 Rajah 5.23 Rajah 5.24 Rajah 5.25 : Faktor Penyumbang Kekurangan Pekerja : Faktor Penyumbang Kelancaran Projek : Kriteria Rumah Pilihan Anggota 45 45 46 Rajah 5.26 : Penyediaan Premis Perniagaan di Kawasan Perumahan 46 : Penyelenggaraan oleh Koperasi 47 ix
SENARAI SINGKATAN SINGKATAN MAKSUD ALK ANGGOTA LEMBAGA KOPERASI ANGKASA ANGKATAN KOPERASI KEBANGSAAN MALAYSIA BANK RAKYAT BANK KERJASAMA RAKYAT MALAYSIA BERHAD CEO KETUA PEGAWAI EKSEKUTIF CFO SIJIL LAYAK MENDUDUKI DRN DASAR PERUMAHAN NEGARA FELDA FEDERAL LAND DEVELOPMENT AUTHORITY FELCRA FEDERAL LAND CONSOLIDATED AND REHABILITION AUTOHORITY JAD JAWATANKUASA AUDIT DALAM JPN JABATAN PERUMAHAN NEGARA KDNK KELAUARAN DALAM NEGARA KASAR KGMKB KOPERASI GURU MELAYU KELANTAN BERHAD KNK KELUARAN NEGARA KASAR KPKT KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN KTM KERETAPI TANAH MELAYU LRT LIGHT RAIL TRANSIT MBE MODEL EKONOMI BARU MARA MAJLIS AMANAH RAKYAT MKM MAKTAB KOPERASI MALAYSIA MRT SISTEM TRANSIT LAJU OSC PUSAT SETEMPAT (ONE STOP CENTRE) PBT PIHAK BERKUASA TEMPATAN RMK RANCANGAN MALAYSIA KE SEDCS STATE ECONOMIC DEVELOPMENT CORPORATIONS SLCHP SPECIAL LOW COST HOUSING PROGRAME SKM SURUHANJAYA KOPERASI MALAYSIA SPNB SYARIKAT PERUMAHAN NEGARA BERHAD SZBD KESATUAN SLOVAK PERUMAHAN KOPERASI UDA LEMBAGA PEMBANGUNAN BANDAR UMNO UNITED MALAYS NATIONAL ORGANISATION x
ABSTRAK Penglibatan koperasi perumahan di Malaysia sangat relevan untuk mengisi keperluan perumahan negara. Ini dapat dilakukan melalui penyediaan rumah kepada anggota koperasi dengan penawaran harga yang lebih murah dari pasaran. Objektif kajian ini adalah untuk menilai prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan; mengenal pasti amalan koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan; mengenal pasti cabaran yang dihadapi oleh koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan; mengenal pasti ciri-ciri, pencapaian dan amalan serta perancangan koperasi perumahan terpilih. Kajian ini melibatkan 134 koperasi fungsi perumahan dan 68 koperasi fungsi bukan perumahan yang menjalankan aktiviti perumahan. Instrumen utama kajian ini adalah menggunakan borang soal selidik yang diedarkan kepada Pengerusi, Setiausaha atau Bendahari koperasi dan sebanyak 50 sampel (37.3%) telah memberikan maklum balas. Bagi menyokong analisis yang diperoleh dari borang soal selidik, maka penyelidik telah mengenal pasti tujuh kajian kes koperasi fungsi perumahan dan bukan fungsi perumahan melalui kaedah temu bual. Koperasi tersebut adalah Koperasi Tunas Muda Ara Berhad, Koperasi Guru Melayu Kelantan berhad (KGMKB), Koperasi Nesa Pelbagai Berhad, Koperasi Cuepacs Berhad (KCB), Koperasi Perumahan Malaysia Berhad, Koperasi Perumahan Bena Berhad, Koperasi Guru-guru Malaysia Berhad (KGMB). Hasil kajian mendapati tiga per empat koperasi (74%) yang menjalankan aktiviti perumahan berupaya memberi dividen kepada anggotanya kerana aktiviti ini menyumbang kepada peningkatan pendapatan koperasi walaupun harga rumah yang dijual lebih murah daripada harga pasaran dan rumah yang dijual kepada bukan anggota, di jual dengan harga yang lebih tinggi. Kajian ini mencadangkan garis panduan kepada koperasi yang ingin memulakan projek perumahan dengan memerlukan persediaan sebelum, semasa dan selepas melaksanakannya. Kumpulan Penyelidik Najmah Nawawi Mohd. Nusi Abd. Rahman Noor Shafeeza Zainuddin Nur Syazwani Zainul Abidin 1
Monograf Penyelidikan 2
BAB 1 pengenalan 1.1 Perkembangan Industri Perumahan Negara Sektor pembinaan memainkan peranan yang penting kepada sektor sosial terutamanya aktiviti pembinaan yang berkaitan dengan perumahan (Dasar Perumahan Negara, 2011). Secara amnya, sektor pembinaan di Malaysia terbahagi kepada pembinaan rumah kos rendah, sederhana dan tinggi, bangunan perniagaan dan kesihatan, sekolah dan juga pembinaan awam (Aminah, 2007). Didapati salah satu industri yang dikatakan bernilai tinggi dalam sektor pembinaan adalah industri perumahan (KKLW,2011). Industri perumahan penting kepada pembangunan sesebuah negara terutamanya negara yang membangun seperti Malaysia. Pihak kerajaan, swasta dan koperasi memainkan peranan penting dalam memajukan industri perumahan. Peningkatan permintaan untuk memiliki rumah menjadikannya satu kewajipan kepada pihak tersebut untuk menyediakannya. Selain itu, pihak Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri perlu membuat perancangan yang teliti supaya tiada pihak yang akan terjejas disebabkan oleh kekurangan rumah agar unit rumah yang dibina mencukupi untuk menampung permintaan masyarakat. Sektor koperasi di Malaysia terlibat dalam pelbagai aktiviti perniagaan seperti kredit, pertanian, pengguna, perbankan, perkhidmatan, perindustrian, pembinaan, pengangkutan dan perumahan. Dalam berkoperasi, prihatin terhadap masyarakat merupakan salah satu daripada tujuh prinsip koperasi bagi meningkatkan sosio- ekonomi anggotanya. Salah satu cara ke arah meningkatkan sosio-ekonomi anggotanya ialah melalui aktiviti perumahan yang memberi pulangan dan keuntungan yang tinggi kepada koperasi. Penglibatan koperasi dalam aktiviti perumahan dapat membantu masyarakat dalam memiliki rumah terutama kepada anggota koperasi itu sendiri. Tambahan pula, aktiviti perumahan dapat memberi faedah secara langsung kepada anggota terutamanya melalui penawaran harga rumah yang lebih murah berbanding harga pasaran. 3
1.2 Latar Belakang Kajian Konsep penyediaan rumah oleh koperasi tertakluk kepada aturan tertentu bertujuan untuk mengawal aktivitinya. Prinsip koperasi ini berdasarkan kepada konsep yang berasal dari Negara Eropah sejak beberapa dekad yang lalu. Idea menyediakan rumah melalui sistem berkoperasi diadaptasi daripada Negara Eropah. Sistem ini kemudiannya berkembang ke Amerika Syarikat dan Asia. Negara Asia yang telah menggunakan sistem ini adalah India, Pakistan, Singapura, Hong Kong dan Malaysia. Penyediaan rumah yang menggunakan sistem berkoperasi ini mengambil kira beberapa faktor seperti keadaan ekonomi, sosial dan politik. Di Malaysia, koperasi perumahan bergiat aktif selepas tamatnya perang dunia kedua (Alip Rahim et. al., 2005). Ini berikutan berlakunya perpindahan penduduk dari luar bandar ke kawasan bandar. Penghijrahan ini mengakibatkan kekurangan tempat tinggal dan kenaikan sewa rumah di kawasan bandar. Harga rumah dan kadar faedah pinjaman yang tinggi juga menyebabkan pendapatan penduduk berkurang kerana terpaksa membayar sewa rumah ataupun pinjaman perumahan (BNM, 2011). Salah satu cara untuk mengatasi masalah ini ialah menawarkan rumah mampu milik melalui konsep koperasi. Permasalahan Kajian 1.3 Sektor perumahan pada masa kini didominasi oleh sektor awam dan swasta. Penyediaan perumahan oleh sektor ini kebanyakan tertumpu kepada perumahan kos tinggi dan rendah. Permasalahan wujud apabila rakyat yang berpendapatan sederhana tidak berkemampuan untuk membeli rumah kos tinggi dan tidak layak untuk membeli rumah kos rendah. Oleh itu, peranan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan penting untuk memenuhi kehendak bagi semua golongan termasuklah golongan sederhana Namun, penglibatan koperasi agak kurang menyerlah dalam menyediakan rumah. Tambahan pula, didapati bilangan koperasi perumahan amat sedikit berbanding keseluruhan koperasi di Malaysia. . Permasalahan ini perlu dikaji untuk menjadikan sektor koperasi sebagai satu alternatif dalam penyediaan rumah kepada masyarakat. Justeru, amat penting untuk kajian ini mengenal pasti cabaran yang dihadapi koperasi agar maklumat yang diperoleh dapat membantu pihak yang terlibat serta berkepentingan untuk menjalankan aktiviti perumahan dengan lebih berjaya. 4
1.4 Objektif Kajian Objektif kajian ini ialah i) ii) untuk menilai prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan; untuk mengenal pasti amalan koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan; untuk mengenal pasti cabaran yang dihadapi oleh koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan; untuk mengenal pasti ciri-ciri, pencapaian, amalan serta perancangan koperasi perumahan terpilih. iii) iv) 1.5 Skop Kajian Skop kajian ini ialah koperasi yang mendaftar sebagai fungsi perumahan dan fungsi bukan perumahan yang menjalankan aktiviti perumahan. Senarai ini diperoleh dari SKM. Sampel kajian yang dipilih mestilah koperasi yang telah terlibat sekurang- kurangnya lima tahun dengan aktiviti perumahan. 1.6 Kepentingan Kajian Kajian ini penting untuk dilaksanakan untuk tujuan berikut: i) ii) Menilai prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. Membolehkan penyelidik mengenal pasti cabaran dihadapi koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan. Membantu pihak seperti Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM) dan Jabatan Perumahan Negara (JPN) merangka dan membuat perancangan yang bersesuaian untuk koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan. Menjadi asas kepada Maktab Koperasi Malaysia (MKM) untuk merangka latihan dan kursus berkaitan pembinaan supaya pengetahuan anggota koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan dapat ditingkatkan. Membolehkan Angkatan Koperasi Kebangsaan Malaysia (ANGKASA) sebagai badan puncak koperasi Malaysia merangka strategi mewujudkan rangkaian koperasi yang menyokong aktiviti perumahan. iii) iv) v) 5
Monograf Penyelidikan 6
BAB 2 sorotan kerja 2.1 Sejarah Koperasi Perumahan "The Telok Anson English School Teachers Cooperative Housing Society" Koperasi perumahan yang pertama ditubuhkan di negara ini ialah "The Kuala Lumpur Cooperative Housing Society" didaftarkan pada 9 Mac yang 1949. Diikuti dengan penubuhan yang didaftar pada 1 Oktober 1949. Kedua-dua koperasi tersebut menjalankan projek perumahan dengan mengumpul anggota yang berminat untuk membina rumah bagi memenuhi keperluan anggota berasaskan konsep kerjasama (Alip Rahim et. al., 2005). Usaha koperasi bagi fungsi perumahan untuk menyediakan rumah kepada anggota dengan menawarkan harga mampu milik dan syarat yang mampu dipenuhi telah menarik minat koperasi bukan fungsi perumahan. Antara koperasi fungsi bukan perumahan yang menjalankan aktiviti perumahan sebagai salah satu aktivitinya ialah koperasi fungsi kredit. Perkara ini mendapat perhatian dan sokongan daripada kerajaan melalui penggubalan peraturan bagi menggalakkan gerakan koperasi untuk menjalankan aktiviti perumahan. Koperasi yang mempunyai hanya satu aktiviti digalakkan untuk menceburi bidang lain bagi tujuan untuk mempelbagaikan perniagaan. Ini boleh mempelbagaikan sumber pendapatan koperasi serta memberi perkhidmatan yang lebih baik kepada anggota. 2.2 Koperasi Perumahan di Malaysia Koperasi perumahan ditubuhkan di bawah fungsi perumahan yang berdaftar dengan SKM. Tumpuan penubuhan koperasi jenis ini ialah menjalankan projek perumahan untuk anggota. Kebanyakan projek bertumpu kepada rumah berkos rendah dan sederhana. Harga jualan rumah tersebut dalam lingkungan keupayaan anggota dan pada umumnya sekitar 20 hingga 30 peratus lebih rendah daripada harga yang lazimnya ditawarkan di pasaran (Petikan dari Laman Web SKM). 7
Secara umumnya, koperasi perumahan yang ditubuhkan juga mempunyai objektif seperti berikut: i) ii) iii) iv) Mendiri dan menjual rumah kepada anggota. Mendirikan rumah yang bermutu dengan menawarkan harga yang munasabah. Mensasarkan keuntungan yang lebih rendah iaitu sebanyak 10 hingga 15 peratus daripada harga jualan rumah. (Berbanding pemaju swasta yang mendapat untung 30 hingga 50 peratus daripada harga jualan rumah). Memupuk hubungan yang lebih rapat dalam kalangan anggota apabila menjadi jiran tetangga. 2.2.1 Masalah Perumahan di Malaysia Perumahan merupakan isu penting negara yang meliputi aspek sosial, ekonomi dan politik. Terdapat banyak masalah yang berkaitan dengan perumahan yang menyebabkan kajian mengenainya penting dan pelbagai usaha dibuat untuk mengatasinya sama ada daripada pihak swasta ataupun kerajaan. Perumahan kos rendah adalah satu usaha komprehensif kerajaan untuk mengatasi masalah golongan yang berpendapatan rendah. Namun, terdapat beberapa masalah yang wujud seperti berikut: i) Permintaan dan Penawaran ii) Permintaan terhadap rumah kos rendah meningkat jauh lebih besar dari penawaran rumah tersebut semenjak dari RMK-3. Keadaan ini menyebabkan sering berlaku ketidakseimbangan pasaran perumahan kos rendah. Penawaran Rumah Kos Rendah iii) Penawaran rumah kos rendah tidak pernah mencukupi. Pembinaan rumah kos rendah yang tidak memenuhi permintaan berpunca daripada kekurangan kapasiti dan proses terkawal dalam mencari tanah yang bersesuaian. Kekurangan tanah yang sesuai dan penawaran rumah yang terhad ini menyebabkan kawasan setinggan bertambah. Bahan Binanan Seringkali berlakunya kenaikan harga bahan binaan dan menyebabkan kenaikan harga yang mendadak terhadap kos industri pembinaan ini. Punca ketidakstabilan harga adalah akibat daripada harga pasaran dunia yang sering berubah. Ini menyebabkan pihak pemaju mengalami kesukaran dalam menyesuaikan unjuran peruntukan. 8
iv) Kekurangan Tanah v) Seperti juga komoditi lain, tanah juga menjadi rebutan untuk tujuan spekulasi. Keadaan ini menyebabkan harga tanah meningkat dan seterusnya menjadi cabaran yang besar dihadapi oleh sektor awam dan swasta untuk menyediakan rumah. Prosedur Birokratik Projek pembangunan perumahan yang aktif menyebabkan beban kerja agensi kerajaan tertentu bertambah. Namun begitu, kekurangan pekerja menyebabkan prosedur mengambil masa yang lama dan sukar, seterusnya mengakibatkan banyak projek tertangguh kerana sukar mendapat kelulusan pelan. 2.3 Koperasi Perumahan di Luar Negara Berikut adalah ringkasan sejarah, aktiviti dan ciri koperasi perumahan luar negara iaitu Republik Slovak, Slovakia dan Kanada. 2.3.1 Koperasi Perumahan di Republik Slovak Society of Equitable Pioneers Koperasi yang pertama ditubuhkan di Republik Slovak ialah koperasi kredit pada 1845, tiga bulan selepas penubuhan yang terkemuka di England. Koperasi perumahan yang pertama ditubuhkan pada 1918. Penubuhan Kerajaan Komunis pada 1948 membawa perubahan kepada struktur pentadbiran negara dan keseluruhan gerakan koperasi Czechoslovakia. Koperasi Perumahan berkembang pesat dan pembinaan perumahan dilakukan berterusan sepanjang pemerintahan komunis. Koperasi perumahan mencapai zaman kemuncaknya dari 1946 sehingga 1981. Koperasi perumahan melaksanakan peranan sosial yang penting di Republik Slovak. Selepas 1990, statistik pembinaan perumahan bagi Slovakia menunjukkan penurunan yang drastik bagi tujuan penyewaan (awam & swasta termasuk perumahan koperasi). Pada 1980, sebanyak 18,527 unit dibina berbanding pada 1996 hanya 1306 unit yang dibina. Ini disebabkan oleh kenaikan harga bahan binaan dan penghapusan subsidi oleh kerajaan. Terdapat kira-kira 200,000 permohonan tertunggak di Slovakia bagi unit perumahan kos rendah dan sederhana yang dibina oleh koperasi. Masalah paling ketara di Slovakia adalah bangunan perumahan yang mempunyai kualiti pembinaan yang rendah dan sistem penyelenggaraan yang tidak mencukupi. 9
2.3.2 Gerakan Koperasi Perumahan di Slovakia The Slovak Union of Housing Co-operatives SZBD atau Koperasi perumahan Kesatuan Slovak ( ) ditubuhkan pada 1969 mewakili koperasi perumahan di seluruh negara Slovakia. Pada 2007, terdapat 97 koperasi perumahan mewakili 270,000 unit rumah dan 210,000 ahli individu. Gerakan koperasi perumahan mempunyai pekerja seramai 3000 orang bagi menguruskan . Walau bagaimanapun, tidak semua koperasi perumahan di Republik Slovak adalah ahli Ciri-ciri koperasi perumahan di Slovakia: SZBD SZBD . i) Kebanyakan kawasan perumahan terletak di kawasan bandar. ii) Dua bentuk kaedah penghunian unit rumah yang dimiliki oleh koperasi perumahan. a) Diduduki oleh pemilik. b) Penyewa membayar sepenuhnya harga atau membeli unit tersebut dari koperasi. Penyewa yang menjadi pemilik tidak perlu menjadi anggota koperasi. Mereka boleh memilih Diduduki oleh penyewa dengan tiada hak pemilikan. untuk menjadi ahli persatuan pemilik. Keanggotaan kepada koperasi adalah wajib. Anggota membayar yuran permulaan dan sewa bulanan. iii) Saiz purata 2,400 unit setiap koperasi perumahan dengan kompleks perumahan yang besar sehingga dapat memuatkan 40,000 orang anggota. iv) Anggota mempunyai hak untuk memindahkan hak-hak keanggotaan mereka. Pulangan atau keuntungan saham anggota ditentukan undang-undang koperasi. v) Anggota dibenarkan untuk menukar unit rumah mereka dengan anggota lain tanpa kelulusan koperasi. vi) Kadar sewa serta kawal selia koperasi mengikut perumahan awam. vii) Lembaga akan memilih pengerusi. Pengerusi dikenali sebagai Presiden atau Timbalan Pengarah. Pengerusi biasanya pekerja sepenuh masa bertanggungjawab menyelia pengurusan sehari-hari dan menyelia semua pekerja. 10
2.3.3 Koperasi Perumahan di Kanada Koperasi perumahan di Kanada menyediakan rumah kepada anggota bukan bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Anggota koperasi tidak memiliki ekuiti dalam perumahan mereka. Sekiranya mereka berpindah dari rumah yang dibina oleh koperasi maka rumah berkenaan perlu dikembalikan kepada koperasi untuk ditawarkan kepada individu lain. Amalan yang dilakukan oleh koperasi di Kanada ialah mengurangkan caj sewaan bulanan rumah yang diduduki oleh anggota mengikut pendapatan isi rumah. Koperasi mengenakan caj bulanan yang berpatutan berbanding dengan syarikat swasta kerana koperasi hanya mengenakan sewa bagi menampung kos rumah, pembaikan dan rizab. Koperasi akan terus memberi caj yang berpatutan kepada anggota mereka kerana asas penubuhan koperasi adalah untuk memberi anggota rumah mampu milik. Koperasi di Kanada juga membangunkan kumpulan sumber teknikal yang berasaskan komuniti bertujuan membantu individu yang ingin membina dan menjalankan projek perumahan. Kumpulan ini menyediakan pakar runding dan perkhidmatan teknikal untuk membantu koperasi seperti menilai tapak perumahan yang berpotensi. Koperasi mendapat sokongan yang kuat daripada kerajaan persekutuan. Majlis perbandaran dan kerajaan serantau Kanada menyokong projek perumahan mampu milik yang dijalankan oleh koperasi dengan menyediakan tanah mengikut terma dan syarat yang ditetapkan. Pergerakan koperasi perumahan di Kanada merupakan amalan yang baik untuk dicontohi. Ciri-ciri utama koperasi perumahan di Kanada: i) Tanpa Keuntungan ii) Sewa yang ditetapkan adalah untuk menampung kos penyelenggaraan bagi rizab modal jangka masa panjang. Anggota tidak akan menerima sebarang bentuk dividen atau pulangan lebihan. Ini kerana syarat yang ditetapkan oleh kerajaan bagi program pembangunan perumahan bukanlah berbentuk keuntungan. Diversiti Keahlian iii) Koperasi mengutamakan sewaan rumah yang dibina kepada ahli yang sudah berkeluarga, warga tua dan individu yang mempunyai keperluan khas. Tempoh Keselamatan Setiap unit rumah dilindungi keselamatannya selagi ahli memenuhi kewajipan mereka. 11
iv) Status penyewa Setiap penyewa perlu menjadi ahli koperasi. Walau bagaimanapun, beberapa undang-undang wilayah melindungi status penyewa sekiranya terdapat pengecualian keahlian. Bantuan kewangan yang disediakan kepada koperasi perumahan adalah berbeza mengikut program yang disediakan oleh kerajaan. Sebagai contoh: i) ii) iii) Faedah pinjaman yang rendah selama 50 tahun melalui pinjaman langsung daripada Perbadanan Mahkota kerajaan persekutuan untuk perumahan, Perbadanan Kanada gadai janji dan Perumahan Geran untuk mengurangkan kos pembinaan; dan Elaun perumahan kepada ahli yang berpendapatan rendah. Elaun ini diselia oleh koperasi. (CMHC); 2.4 Amalan Koperasi dalam Menjalankan Projek Perumahan Kejayaan koperasi perumahan kebiasaannya mempunyai amalan yang serupa dalam falsafah dan amalan operasinya. Pengetahuan dalam pengurusan, operasi, dan aspek kewangan merupakan satu kelebihan bagi memastikan kejayaan kepada koperasi perumahan, Kennedy et al., (2004). Berikut merupakan faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan oleh koperasi apabila menubuhkan koperasi perumahan. 2.4.1 Memahami Konsep Koperasi Koperasi perumahan ditubuhkan untuk membolehkan anggota memiliki rumah dengan harga yang berpatutan berbanding harga rumah di pasaran. Anggota mempunyai hak dan berperanaan untuk mengawal pengurusan dan pentadbiran koperasi dengan melantik wakil anggota sebagai Anggota Lembaga Koperasi (ALK). Bagi memastikan projek perumahan yang dilaksanakan siap mengikut jadual, koperasi perlu melantik konsultan atau penasihat dari pihak luar sekiranya tidak mempunyai kepakaran dalam bidang pembangunan dalam projek perumahan. 2.4.2 Mengurus dan Merancang Koperasi Perumahan ALK koperasi perumahan seharusnya berpengetahuan dalam pelbagai bidang seperti kewangan, pembinaan, dan pengurusan. Ini perlu dalam membuat keputusan yang betul, cekap dan berkesan. Sekiranya ALK tidak 12
mempunyai pengetahuan dalam mengurus projek perumahan, koperasi digalakkan untuk melantik konsultan. Konsultan ini diperlukan untuk memberi nasihat daripada aspek teknikal dan berkongsi pengetahuan yang diperlukan oleh koperasi. Namun, ALK perlu bijak menilai nasihat yang disarankan oleh konsultan dan tidak boleh terlalu bergantung dalam membuat keputusan. Koperasi seharusnya mempunyai jawatankuasa yang memantau perjalanan projek dan menggalakkan penyertaan anggota sebagai salah seorang ahli jawatankuasa tersebut. Penyertaan ahli ini boleh memberi cadangan sejak dari peringkat pembinaan lagi seperti hiasan dalaman, pemilihan barang-barang pembinaan dan landskap. Ini kerana ahli merupakan bakal pemilik rumah yang akan dibina. Oleh itu, semasa proses pembinaan, adalah menjadi tanggungjawab anggota untuk membuat bayaran muka dan yuran keanggotaan dengan sempurna. 2.4.3 Pengurusan dan Operasi Koperasi Perumahan Peranan ALK dan pengurusan sangat penting semasa fasa perancangan dan pembinaan projek perumahan. Mereka mestilah mempunyai pengalaman dan pengetahuan yang mencukupi terutamanya dalam aspek kewangan, operasi dan teknikal. Justeru, sebarang keputusan yang dibuat hendaklah berdasarkan polisi, amalan dan prosedur yang ditetapkan oleh pihak kerajaan. Polisi dan amalan yang baik ini penting untuk memastikan keputusan yang dibuat konsisten dan dapat mengelak sebarang pertikaian yang menyebabkan kerugian kepada koperasi. 2.4.4 Kewangan Koperasi Anggota merupakan pembeli kepada rumah yang dibina oleh koperasi. Ini menyebabkan anggota juga penyumbang modal melalui saham, yuran, simpanan dan deposit kepada koperasi (Akta Koperasi 1993). Justeru, koperasi mestilah berhemah menggunakan wang yang diperoleh daripada anggota dengan cara yang bijak dan terurus. Selain itu, koperasi juga boleh mendapatkan pembiayaan projek perumahan daripada sumber luar koperasi seperti bank, program pinjaman yang disediakan oleh kerajaan dan geran serta bantuan. 13
2.4.5 Keanggotaan Koperasi Penglibatan anggota sangat penting sepanjang projek perumahan dibangunkan. Kemajuan pembangunan projek hendaklah dimaklumkan kepada anggota dari semasa ke semasa. Oleh itu, sebagai anggota yang bertanggungjawab, mereka perlu sentiasa memantau setiap fasa dalam sebarang projek yang dijalankan oleh koperasi. Sekiranya tidak dilantik sebagai ALK, mereka boleh dilantik sebagai salah seorang ahli jawatankuasa pemantau. Setiap anggota perlu terlibat sama melalui ahli jawatankuasa (AJK) kecil untuk memastikan anggota aktif dan berminat dengan perkembangan aktiviti yang dijalankan oleh koperasi mereka. 2.5 Kesimpulan Koperasi perumahan di Malaysia membuka peluang dan sebagai alternatif dalam menyelesaikan masalah perumahan yang dihadapi oleh masyarakat terutamanya mereka yang berpendapatan rendah. Walaupun mereka perlu memberi komitmen kewangan, didapati koperasi merupakan satu peluang untuk memiliki rumah dengan harga yang berpatutan. Semua faktor yang dibincangkan di atas merupakan antara amalan yang baik dalam membantu koperasi untuk berjaya menyediakan perumahan kepada anggotanya. 14
BAB 3 industri perumahan 3.1 Pengenalan Industri perumahan negara berkembang maju sejak 1960-an yang dipengaruhi oleh rancangan lima tahun kerajaan iaitu Rancangan Malaysia Pertama hingga Kesepuluh. Terdapat tiga sektor utama yang menyumbang kepada perkembangan industri perumahan iaitu kerajaan, swasta dan koperasi. a) Rancangan Malaysia Pertama (1966 - 1970) Bagi Rancangan Malaysia Pertama (RMK-1), koperasi berjaya menyiapkan 3,100 unit rumah. Peratusan rumah yang dibina oleh koperasi sebanyak 13.7 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah iaitu sebanyak 22,522 unit rumah dalam jangka masa lima tahun tersebut. b) Rancangan Malaysia Kedua (1971 - 1975) Bagi Rancangan Malaysia Kedua (RMK-2), peruntukan kewangan bagi aktiviti (UDA) perumahan seperti membangunkan perumahan awam, pembersihan kawasan setinggan dan pemulihan kawasan bandar. Lembaga Pembangunan Bandar ditubuhkan bagi memperbaiki perancangan, penyelarasan dan pelaksanaan aktiviti serta membantu dalam rancangan menubuhkan tempat perniagaan di pekan-pekan besar. Sepanjang RMK-2, terdapat 260,000 unit rumah berjaya dibina, daripada jumlah ini sebanyak 86,000 unit rumah dibina oleh sektor awam dengan bakinya 174,000 unit rumah pula dibina oleh sektor swasta. Manakala, koperasi hanya membina sebanyak 3,585 unit rumah dengan peratusan 1.4 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah yang dibina dalam jangka masa tersebut. 15
c) Rancangan Malaysia Ketiga (1976 - 1980) Semasa Rancangan Malaysia Ketiga (RMK-3), sebanyak 484,190 unit rumah dibina oleh sektor awam dan swasta. Sektor awam berjaya membina 121,510 unit rumah berbanding sektor swasta 362,680 unit rumah. Koperasi hanya berjaya membina 4,120 unit rumah sahaja dengan peratusan 0.9 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah yang dibina dalam jangka masa tersebut. Terdapat beberapa isu yang timbul dari segi penambahbaikan dan pelaksanaan pembangunan perumahan seperti	koordinasi	pelaksanaan,	peranan	sektor	swasta,	perancangan	fizikal,	program	perumahan pekerja dan permintaan pembekalan barang-barang pembinaan. d) Rancangan Malaysia Keempat (1981 - 1985) Sepanjang Rancangan Malaysia Keempat (RMK-4), sebanyak 406,100 unit rumah dibina oleh sektor awam dan swasta dengan hanya 44 peratus daripada sasaran yang ditetapkan. Kejatuhan prestasi ini disebabkan oleh pengurangan peruntukan dan kelewatan pengurusan. Masalah yang dikenal pasti berkaitan dengan kelewatan pengurusan ialah pengenalpastian projek dan penyediaan dokumen tender. Masalah juga wujud dalam skim program perumahan iaitu pengurangan pembinaan yang disebabkan oleh penangguhan projek pembangunan tanah. Semasa RMK-4, sektor awam berupaya membina 201,900 unit rumah daripada 398,600 unit rumah yang disasarkan. Ini diikuti oleh sektor swasta yang hanya membina 204,200 unit rumah berbanding sasaran 524,700 unit rumah yang disasarkan. Manakala, koperasi berjaya membina 4,570 unit rumah dengan peratusan 1.1 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah yang dibina semasa RMK-4, berlaku penurunan permintaan terhadap rumah yang menyebabkan kebanyakan pemaju swasta menangguh dan memberhentikan projek perumahan. Dari segi penawaran rumah juga menurun disebabkan oleh kekurangan tanah perumahan, kelewatan dalam mendapatkan bridging. kelulusan proses penukaran status tanah dan kesukaran mendapatkan pinjaman e) Rancangan Malaysia Kelima (1986 - 1990) Semasa Rancangan Malaysia Kelima (RMK-5), sebanyak 300,930 unit rumah dibina oleh sektor awam dan swasta jauh daripada sasaran yang ditetapkan iaitu sebanyak 701,500 unit rumah. Sektor awam disasar untuk menyiapkan 149,000 unit rumah atau 21 peratus berbanding sektor swasta 552,500 unit rumah atau 79 peratus daripada jumlah disasarkan. Koperasi pula hanya mampu membina sebanyak 7,483 unit rumah dengan peratusan 2.4 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah yang dibina dalam jangka masa tersebut. Kemajuan 16
Special Low Cost Housing Programe (SLCHP) yang perlahan dalam pelaksanaan program perumahan, termasuk program adalah disebabkan oleh beberapa faktor, seperti ketidaksesuaian lokasi pembinaan, pemaju mengalami masalah kewangan dan pengurusan, penyalahgunaan dana yang dikutip daripada pembeli rumah, kontraktor yang tidak cekap dan kelewatan mendapat kelulusan perancangan. Ini menyebabkan banyak berlaku projek perumahan yang terbengkalai dan kelewatan mengikut jadual yang telah ditetapkan. f) Rancangan Malaysia Keenam (1991 - 1995) Semasa Rancangan Malaysia Keenam (RMK-6), sebanyak 647,460 unit rumah dibina oleh sektor awam dan swasta berbanding 573,000 unit rumah yang dirancang. Sektor swasta yang disasarkan untuk membina 399,000 unit rumah berjaya menyiapkan 562,918 unit rumah. Manakala lebihan sebanyak 84,542 unit rumah daripada jumlah keseluruhan dibina oleh sektor awam. Koperasi yang juga dikategorikan sebagai pihak swasta berjaya membina sebanyak 11,305 unit rumah rumah dengan peratusan 1.7 peratus daripada jumlah keseluruhan unit rumah yang dibina. Kerajaan telah memperkenalkan beberapa dana bagi menggalakkan pembinaan perumahan. Dana Perumahan Kos Rendah ( ) diperkenalkan oleh kerajaan untuk meningkatkan pembinaan rumah kos rendah pada 1993 dengan dana sebanyak RM500 juta. Sejak dana ini dilancarkan, sebanyak RM405 juta pinjaman diluluskan kepada sektor swasta bagi pembinaan 20,700 unit rumah kos rendah. Walau bagaimanapun, hanya 600 unit rumah sahaja berjaya disiapkan. g) Rancangan Malaysia Ketujuh (1996 - 2000) Low Cost Housing Fund Semasa Rancangan Malaysia Ketujuh (RMK-7), sebanyak 859,480 unit rumah dibina oleh sektor awam dan swasta. Jumlah ini lebih tinggi berbanding sasaran 800,000 unit rumah yang dirancang. Prestasi sektor swasta dalam jangka masa ini sangat baik dengan pembinaan sebanyak 737,856 unit rumah berjaya disiapkan berbanding sasaran 570,000 unit rumah. Manakala, koperasi yang juga dikategorikan sebagai Low Cost Housing Revolving Fund (LCHRF) pihak swasta berjaya menyiapkan 13,703 unit rumah. Kerajaan memanjangkan dana kepada pihak swasta untuk menjalankan projek baru dengan menubuhkan Syarikat Perumahan Negara Malaysia Berhad (SPNB) pada 1997. SPNB ditubuhkan dengan modal RM2 billion bagi meningkatkan penawaran rumah kos RM150,000 ke bawah. SPNB membantu pemaju perumahan bridging loan Sejak ditubuhkan, SPNB meluluskan RM732.8 juta dengan pembiayaan untuk pembinaan 50,725 unit rumah berstatus rendah dan sederhana. bridging loan. 17
h) Rancangan Malaysia Kelapan (2001 - 2005) Semasa Rancangan Malaysia Kelapan (RMK-8), sebanyak 844,043 unit rumah dibina daripada jumlah sasaran 615,000 unit rumah yang ditetapkan. Pemaju swasta merekodkan pembinaan sebanyak 655,374 unit rumah daripada sasaran yang ditetapkan iaitu 303,000 unit rumah. Bagi sektor awam pula, sebanyak 188,669 unit rumah dibina daripada sasaran 312,000 unit rumah yang ditetapkan. Manakala, koperasi berjaya membina 23,151 unit rumah melebihi sasaran 14,000 unit rumah yang ditetapkan. i) Rancangan Malaysia Kesembilan (2006 - 2010) Dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMK-9), kekurangan stok perumahan bukan lagi menjadi isu utama negara berbanding dengan isu penyediaan perumahan mampu milik yang mencukupi. Kerajaan memastikan pelbagai segmen masyarakat dapat memiliki rumah dan memastikan persekitaran rumah lebih selamat, sihat dan selesa. j) Rancangan Malaysia Kesepuluh (2011 - 2015) Kerajaan Persekutuan akan membina sebanyak 78,000 unit baru perumahan awam mampu milik di seluruh negara sepanjang Rancangan Malaysia Kesepuluh (RMK-10). Perumahan awam kos rendah akan disediakan kepada individu dan keluarga yang layak dengan pendapatan isi rumah kurang daripada RM2,500 sebulan. Lazimnya, kerajaan menanggung subsidi sebanyak 30 hingga 75 peratus daripada jumlah kos pembinaan perumahan awam. Di bawah skim perumahan awam di bandar yang disediakan oleh Jabatan Perumahan Negara (JPN), rumah berkeluasan 700 kaki persegi dijual dengan harga RM42,000 kepada keluarga dan individu berkelayakan. Kerajaan turut mewujudkan Tabung Penyelenggaraan Perumahan dengan dana permulaan berjumlah RM500 juta untuk membantu penghuni perumahan kos rendah awam dan swasta. Dana tersebut akan digunakan untuk kerja pembaikan dan penyelenggaraan seperti penggantian lif dan tangki air. Dana tersebut berasaskan kepada geran sempadan yang separuh daripadanya perlu disumbang oleh penghuni rumah melalui badan pengurusan bersama atau pengurusan perbadanan. Dana ini juga merupakan tambahan kepada Tabung Perumahan 1Malaysia yang diwujudkan melalui sumbangan daripada kerajaan dan beberapa perbadanan swasta pada Februari 2010, yang menyediakan bantuan bagi kerja penyelenggaraan dan pembaikan utama rumah kos rendah swasta di Kuala Lumpur. 18
Jadual 3.1 menunjukkan perancangan kerajaan dalam setiap RMK-1 hingga RMK-10 bermula dari tahun 1966 hingga 2010. Berdasarkan Jadual 3.1, didapati bilangan unit rumah yang dibina oleh koperasi telah bertambah setiap tahun, namun dari segi peratusan jumlah unit yang dibina oleh koperasi sangat kecil berbanding dengan keseluruhan unit. Jadual 3.1: Bilangan Unit dibina Koperasi Berbanding Keseluruhan Unit Perumahan RMK Jumlah unit rumah dibina Koperasi Semua sektor Peratusan jumlah unit rumah dibina koperasi berbanding semua sektor (%) RMK-1 (1966-1970) 3,100 22,522 13.7 RMK-2 (1971-1975) 3,585 259,810 1.4 RMK-3 (1976-1980) 4,120 484,190 0.9 RMK-4 (1981-1985) 4,570 406,070 1.1 RMK-5 (1986-1990) 7,483 300,928 2.4 RMK-6 (1991-1995) 11,305 647,460 1.7 RMK-7 (1996-2000) 13,703 859,480 1.6 RMK-8 (2001-2005) 23,151 844,043 2.7 RMK-9 (2006-2010) n.a RMK - Rancangan Malaysia Ke Sumber oleh Rancangan Malaysia. 559,000 (tidak termasuk rumah dibina kerajaan negeri dan PBT sehingga Jun 2010) n.a 19
Monograf Penyelidikan 20
BAB 4 metodologi kajian 4.1 Reka Bentuk Kajian Bab ini membincangkan kaedah pensampelan, proses kutipan data dan kaedah analisis yang digunakan. Rajah 4.1 merumuskan rangka kajian yang digunakan untuk mencapai objektif kajian ini. Data kajian diperoleh dari tiga sumber utama iaitu kajian tinjauan melalui borang soal selidik, temu bual dengan wakil koperasi melalui telefon dan berdepan, dan buku laporan koperasi serta laporan-laporan lain berkaitan prestasi koperasi. PEMBANGUNAN DAN REKA BENTUK KAEDAH PENGUMPULAN DATA PEMBANGUNAN BORANG SOAL SELIDIK REKABENTUK KAJIAN PEMBANGUNAN SOALAN TEMU BUAL SUMBER DATA PEMILIHAN SAMPEL KUANTITATIF Fungsi & Aktiviti Koperasi KUALITATIF PENGUMPULAN DATA
Borang Soal Selidik Laporan Tahunan Koperasi ANALISIS AWAL • • Temu Bual Kajian Kes Laporan Prestasi Koperasi ANALISIS DATA ANALISIS Frekuensi, Median, Min, Chi-Square KEPUTUSAN Rumusan dan Cadangan Rajah 4.1: Rangka Kajian 21
4.2 Populasi Menurut statistik yang dikeluarkan oleh Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM), sehingga Oktober 2011, terdapat 9,897 koperasi dengan jumlah perolehan sebanyak RM23 bilion. Dalam menentukan sampel responden, kajian ini mengambil kira hanya koperasi fungsi perumahan dan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. Terdapat 134 koperasi fungsi perumahan dan 68 koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. Kajian juga menetapkan hanya koperasi yang berdaftar sebelum tahun 2008 layak menjadi responden bagi membolehkan data yang mencukupi diperoleh untuk menilai prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. Hasilnya, sebanyak 134 koperasi telah dipilih sebagai sampel kajian ini. Responden yang melengkapkan borang soal selidik terdiri daripada mereka yang memegang jawatan Pengerusi, Setiausaha atau Bendahari. Sumber Data 4.3 Maklumat asas terkini bagi koperasi seperti alamat, nombor telefon dan pegawai yang boleh dihubungi diperoleh daripada SKM, laman web koperasi dan pangkalan data MKM iaitu Prestasi keseluruhan koperasi, cabaran dan faktor kejayaan yang menyumbang kepada kejayaan aktiviti perumahan dianalisis menggunakan data kuantitatif dan kualitatif. Data kuantitatif diperoleh melalui borang soal selidik dan buku laporan tahunan koperasi, manakala data kualitatif diperoleh melalui sesi temu bual dan kajian kes. Information Online System (MIOS). Kaedah kutipan data bagi sampel kajian yang berjumlah 134 koperasi ini adalah dengan menghantar borang soal selidik secara pos, mengadakan temu bual melalui telefon dan secara bersemuka. Terdapat sebanyak 50 sampel (37.3%) yang memberi maklum balas melalui borang soal selidik secara pos. Bagi mendapatkan lain-lain maklumat daripada sampel yang tidak memberi maklum balas, maklumat tambahan diperoleh melalui temu bual telefon atau melalui temu bual berdepan. a. Borang Soal Selidik (open- Borang soal selidik merupakan instrumen utama bagi pengumpulan data diskriptif. ended), Soal selidik yang dibangunkan mengandungi soalan berstruktur, terbuka dan berskala likert yang diolah berasaskan temu bual awal dengan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan serta Jabatan Perumahan Negara. Semua 22
(pre-test) (pilot test) soalan dalam borang soal selidik tersebut telah melalui proses ujian awal dan kajian rintis Koperasi Malaysia (MKM), Petaling Jaya, Selangor. ke atas 30 peserta yang hadir berkursus di Maktab Borang soal selidik terbahagi kepada tiga seksyen iaitu Seksyen A, B, C dan D. Seksyen A bertujuan untuk mendapatkan maklumat latar belakang koperasi dan maklumat berkaitan aktiviti perumahan, Seksyen B mengukur amalan pembinaan projek perumahan dan cabaran-cabaran yang dihadapi koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan. Seksyen C pula bertujuan mengukur prestasi koperasi dan Seksyen	D	mengandungi	profil	responden.	Buku Laporan Tahunan Koperasi b. Buku laporan tahunan koperasi bagi tempoh 2007 hingga 2011 merupakan salah satu sumber data prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. Walaupun 50 koperasi telah melengkapkan borang soal selidik, namun hanya 21 buah buku laporan tahunan telah diperoleh. Maklumat daripada laporan tahunan koperasi penting bagi menilai sumbangan aktiviti perumahan kepada pendapatan keseluruhan serta untung bersih koperasi. Perbezaan format laporan tahunan koperasi memberi cabaran untuk mendapatkan maklumat yang sama bagi setiap koperasi. Buku laporan tahunan ini diperlukan untuk mendapatkan maklumat bagi menulis kajian kes. Maklumat yang diperlukan adalah seperti berikut; (i) Bilangan anggota; (ii) Pendapatan tahunan; (iii) Untung/ Rugi; dan (iv) Projek perumahan: nilai projek, bilangan rumah, luas projek, jenis rumah, jangka masa projek, untung/rugi projek. c. Kaedah Temu Bual Temu bual dengan wakil koperasi dilakukan untuk mendapatkan maklumat secara lebih terperinci selain daripada borang soal selidik yang digunakan. Temu bual dijalankan dengan pelbagai cara iaitu melalui telefon, temu bual berdepan bagi kajian kes serta temu bual dengan responden semasa pengambilan borang soal selidik. Soalan-soalan temu bual ialah berkaitan dengan prestasi, cabaran dan faktor pendorong serta penghalang yang mempengaruhi aktiviti perumahan secara langsung. 23
4.4 Kaedah Analisis Data Data yang diperoleh melalui borang soal selidik dianalisis menggunakan perisian SPSS.	Data	kemudiannya	diolah	menjadi	maklumat	berbentuk	grafik	yang	sesuai	seperti carta pai dan carta palang. Manakala, soalan yang berkaitan dengan pendapat diukur menggunakan skor purata yang berkaitan. Buku laporan tahunan koperasi pula digunakan untuk mendapatkan maklumat berkaitan dengan penilaian prestasi koperasi perumahan di Malaysia secara keseluruhan. 24
BAB 5 dapatan kajian 5.1 Prestasi Koperasi Perumahan Bab ini membincangkan hasil analisis data kajian melalui perbandingan nisbah kewangan koperasi, analisis SPSS, temu bual dan kajian kes dengan beberapa koperasi terpilih. Prestasi koperasi diukur melalui perbandingan dengan koperasi mengikut fungsi dan negeri, kedudukan dalam 100 koperasi terbaik dan prestasi sepuluh koperasi perumahan terbaik. Walau bagaimanapun, menurut Ismail (1998), prestasi juga boleh diukur melalui analisis nisbah kewangan. Ia merupakan salah satu kaedah untuk menentukan sama ada kedudukan kewangan dan prestasi telah bertambah baik, menurun dan tidak berubah. Terdapat beberapa cara yang boleh digunakan iaitu (a) Perbandingan nisbah tahun semasa berbanding nisbah tahun sebelumnya; (b) Analisis arah aliran kewangan; (c) Analisis nisbah berbanding purata industri; dan (d) Analisis nisbah berbanding nisbah pesaing terdekat atau pemimpin industri. Kaedah perbandingan nisbah tahun semasa berbanding nisbah tahun sebelumnya digunakan untuk membuat perbandingan kesemua kumpulan nisbah pada tahun terkini berbanding dengan tahun sebelumnya. Manakala, analisis arah aliran kewangan ini ialah untuk menentukan sama ada prestasi dan kedudukan kewangan sesuatu organisasi mengalami arah aliran yang meningkat, menurun, atau tidak mengalami sebarang perubahan. Analisis ini juga untuk menentukan sama ada arah aliran ini boleh berterusan untuk masa depan. Kebiasaannya, analisis arah aliran ini memerlukan maklumat sesuatu organisasi antara tiga hingga lima tahun. Bagi analisis nisbah berbanding purata industri tidak sesuai untuk organisasi yang menjalankan pelbagai jenis aktiviti perniagaan. Ini adalah kerana purata industri menggambarkan kedudukan purata dalam industri tertentu. Analisis ini menggunakan purata industri dan membandingkannya dengan prestasi purata 25
industri. Ia membantu menggambarkan pencapaian purata organisasi yang menjalankan perniagaan dalam industri yang sama. Oleh itu, hasil perbandingan itu perlu dilakukan oleh organisasi yang menjalankan aktiviti yang sama supaya gambaran yang didapati tidak akan meleset Selain itu, analisis nisbah berbanding nisbah pesaing terdekat atau pemimpin industri digunakan untuk mengetahui kedudukan organisasi dari segi kemampuan yang boleh mencabar kedudukan pesaing atau pemimpin sesuatu industri. Ia juga boleh digunakan untuk meletakkan sasaran kepada organisasi untuk mencapai prestasi yang lebih tinggi dari sebelumnya. Ini merupakan salah satu teknik yang boleh memberi dorongan kepada pemilik organisasi. 5.1.1 Perbandingan Nisbah Kewangan Koperasi Fungsi Perumahan Dengan Koperasi Secara Keseluruhan i. Nisbah Semasa (Current Ratio) mengukur keupayaan koperasi untuk menjelaskan liabiliti semasa apabila diminta. Bagi koperasi perumahan untuk tahun 2010 menunjukkan Nisbah Semasa sebanyak 4.42 peratus lebih tinggi berbanding purata keseluruhan gerakan koperasi iaitu 2.45 peratus. Ini menunjukkan bahawa koperasi fungsi perumahan mempunyai keupayaan untuk menjelaskan liabilitinya. Tujuan	nisbah	semasa	ini	ialah	untuk	melihat	kemampuan	firma	untuk	menanggung	hutang jangka pendek. ii. Nisbah Hutang Ekuiti (Debt Equity Ratio) menunjukkan hubungan antara modal yang dipinjam dari sumber luar berbanding modal dalaman yang disumbangkan oleh anggota. Pada 2010 bagi koperasi fungsi perumahan, Nisbah Hutang Ekuiti juga lebih tinggi iaitu 24.42 peratus berbanding dengan purata gerakan koperasi iaitu sebanyak 21.84 peratus. Ini menunjukkan koperasi fungsi perumahan membuat pinjaman modal dari sumber luar pada jumlah yang lebih besar berbanding sumber modal dalaman. Tujuan penggunaan nisbah ini ialah untuk memberi perlindungan kepada pemiutang jangka panjang dengan adanya pelaburan pemegang saham. iii. Nisbah Keuntungan Kasar (Gross Profit Ratio) menunjukkan peratusan keuntungan kasar yang dijana daripada setiap ringgit pendapatan yang diperoleh oleh koperasi. Pada 2010, koperasi fungsi perumahan bagi Nisbah Keuntungan Kasar adalah sebanyak 38 peratus lebih rendah berbanding dengan purata gerakan koperasi iaitu sebanyak 45.65 peratus. Ini menggambarkan keuntungan kasar yang diperoleh daripada setiap ringgit yang dilaburkan adalah kecil. Tujuan lain 26
nisbah ini juga ialah untuk mencerminkan keberkesanan dasar penentuan harga dan kecekapan pengeluaran. iv. Nisbah Keuntungan Bersih (Net Profit Ratio) yang mengukur kecekapan koperasi dalam menguruskan perbelanjaan operasi adalah lebih besar berbanding dengan purata gerakan koperasi iaitu bagi koperasi fungsi perumahan, Nisbah Keuntungan Bersih adalah sebanyak 20.07 peratus berbanding purata gerakan koperasi sebanyak 14.93 peratus bagi tahun 2010. Ini menunjukkan bahawa koperasi fungsi perumahan cekap dalam mengurus pembelanjaan operasinya. Tujuan lain nisbah ini ialah untuk menilai kemampuan pengurusan dalam mengawal perbelanjaan operasi dan menerbitkan keuntungan daripada jualan. v. Namun, Nisbah Pulangan ke atas Aset (Return on Assets - ROA) yang mengukur keuntungan yang boleh dijana bagi setiap ringgit yang dilaburkan oleh anggota- Nisbah anggota koperasi. Dalam erti kata lain, nisbah ini bertujuan untuk mengukur Pulangan atas Ekuiti (Return on Equity - ROE) daya	pengeluaran	segala	modal	yang	dilaburkan	dalam	firma.	Manakala, iaitu yang mengukur kecekapan koperasi dalam penggunaan modal untuk menjana keuntungan yang diukur oleh pulangan ke atas nisbah ekuiti (ROE). Dalam erti kata lain, ia bertujuan mengukur kadar pulangan pelaburan para pemegang saham. Pada 2010, kedua-dua nisbah ini bagi fungsi perumahan, peratusannya lebih kecil berbanding dengan purata gerakan koperasi iaitu masing-masing 2.96 peratus dan 6.81 peratus berbanding gerakan koperasi iaitu 5.33 peratus dan 12.66 peratus. Ini menunjukkan bahawa koperasi perumahan masih rendah dalam menjana keuntungan daripada pengurusan modal. vi. Nilai Aset Bersih Ketara (Net Tangible Assets) iaitu nilai aset bersih yang dimiliki oleh koperasi selepas mengambil kira semua liabiliti yang perlu dibayar oleh mereka dan diukur dalam Ringgit Malaysia (RM). Bagi 2010, peratusan Nilai Aset Bersih Ketara untuk koperasi fungsi perumahan adalah rendah iaitu sebanyak 3.51 peratus berbanding dengan purata gerakan koperasi iaitu sebanyak 6.69 peratus. Ini menunjukkan bahawa nilai aset bersih koperasi masih rendah berbanding dengan liabilitinya. Dan akhir sekali, Jika dibanding dari segi 2010 dengan 2009, nisbah kewangan yang berlaku peningkatan peratusan ialah Nisbah Hutang Ekuiti, Nisbah Keuntungan Bersih, Nisbah Pulangan Atas Ekuiti ( ) dan Nisbah Nilai Aset Bersih Ketara. Manakala kewangan yang mengalami penurunan jika dibandingkan dua tahun ini ialah nisbah ). Nisbah Semasa, Nisbah Keuntungan Kasar dan Nisbah Pulangan Ke Atas Asset ( Corak peningkatan dan penurunan peratusan ini bagi koperasi fungsi perumahan ROE ROA 27
adalah sama dengan purata gerakan koperasi. Secara keseluruhannya, koperasi fungsi perumahan dari segi nisbah kewangan menunjukkan peratusan yang baik, jika diukur dengan membuat perbandingan dengan peratusan purata gerakan koperasi keseluruhannya. Ini dapat dilihat terdapat peratusan yang besar dan rendah jika dibuat perbandingan kedua-duanya. 5.1.2 Perbandingan dengan Koperasi Fungsi Lain Jadual 5.1 membandingkan bilangan dan jumlah anggota untuk sembilan fungsi koperasi, berserta perolehan dan keuntungan pada 2011. Oleh kerana koperasi perbankan mempunyai jurang perbezaan yang tinggi dari segi pencapaian, perbandingan hanya dibuat berdasarkan lapan fungsi yang lain. Pencapaian keseluruhan koperasi perumahan agak baik, iaitu berada di tempat ketiga daripada lapan fungsi koperasi berdasarkan purata keuntungan tahunan per koperasi dan di tempat kelima bagi purata perolehan per koperasi. Bilangan anggota koperasi tidak menentukan prestasi koperasi secara keseluruhan kerana pencapaian koperasi perumahan dengan hanya 147,633 anggota mengatasi pencapaian koperasi kategori lain yang lebih besar seperti koperasi peladangan (416,200 anggota) dan pengguna (539,818 anggota). Jadual 5.1: Perbandingan Prestasi Keseluruhan Koperasi Mengikut Kategori (2011) Kategori Bilangan Koperasi Jumlah Anggota Purata (Juta RM) Perolehan Keuntunganb a 1. Perbankan 2. Kredit/Kewangan 2 589 986,273 1,913,384 2591.21 c 460.01 (1) 768.36 0.46 3. Perkhidmatan 1684 686,411 8.35 (2) 0.30 4. Perumahan 134 147,633 0.50 (5) 0.22 5. Peladangan 1796 416,200 0.37 (6) 0.09 6. Pembinaan 151 112,085 0.56 (4) 0.08 7. Pengangkutan 418 137,899 1.33 (3) 0.05 162 8. Perindustrian 6,856 Jumlah 9. Pengguna 1,920 a Tidak diambil kira dalam perbandingan b Disusun mengikut purata keuntungan secara menurun c Nombor dalam () menandakan kedudukan bagi purata perolehan 13,349 4,893,052 539,818 0.18 (8) 0.31 (7) 0.02 0.02 28
Secara purata, pencapaian koperasi perumahan yang paling baik ialah pada 2008 (tiada maklumat bagi 2009). Walau bagaimanapun, secara purata perolehan koperasi menurun pada 2010 kepada RM420,000 dan meningkat semula pada 2012 menghampiri RM500,000 (Rajah 5-1). Walau bagaimanapun, purata keuntungan koperasi bagi koperasi perumahan adalah sama (RM216,000) pada 2010 dan 2011. 1.4 1.2 0 ) M R ( a t u J 0.8 0.6 0.4 0.2 0 2008 2011 2011 Perolehan Untung Rajah 5-1: Purata Keuntungan Koperasi Perumahan, 2007-2011 5.1.3 Perbandingan Prestasi Koperasi Perumahan Antara Negeri Jadual 5.2 menunjukkan statistik koperasi fungsi perumahan mengikut negeri tahun 2011. Wilayah Persekutuan mempunyai jumlah koperasi tertinggi dengan 25 koperasi, manakala Perlis dan Sabah mempunyai paling sedikit iaitu hanya sebuah koperasi. Wilayah Persekutuan mencatatkan bilangan anggota tertinggi dengan 103,550 anggota, manakala Perlis pula mencatat bilangan yang terendah iaitu 256 anggota. Wilayah Persekutuan juga mencatatkan jumlah modal syer atau yuran tertinggi dengan RM96 juta, manakala Kedah yang terendah iaitu RM122 ribu. Jumlah aset pula, Wilayah Persekutuan mencatatkan jumlah aset tertinggi iaitu hampir RM275 juta dan Perlis yang terendah dengan RM91 ribu. Pulau Pinang mencatatkan jumlah perolehan tertinggi yang melebihi RM33 juta, manakala Perlis yang terendah dengan hanya RM568. Manakala keuntungan tertinggi dicatatkan oleh Pulau Pinang dengan hampir RM19 juta tetapi Negeri Sembilan pula mengalami kerugian tertinggi sebanyak RM161 ribu. Secara keseluruhannya, jumlah keuntungan yang diperoleh oleh koperasi fungsi perumahan mengikut statistik 2011 ialah hampir RM29 juta. Majoriti negeri mencatatkan keuntungan, dengan Pulau Pinang mencatat keuntungan tertinggi 29
hampir RM19 juta dan Kedah dengan keuntungan terendah sebanyak RM10,471. Hanya empat negeri yang mengalami kerugian dengan Negeri Sembilan mencatat kerugian tertinggi sebanyak RM161,386 dan Sarawak dengan kerugian terendah sebanyak RM6,809. Jadual 5.2: Prestasi Koperasi Perumahan Mengikut Negeri Tahun 2011 Bil Negeri Bil. Kop. Jumlah Anggota Jumlah Modal Syer/ Yuran Jumlah Aset Jumlah Perolehan* Untung/ Rugi 1. Pulau Pinang 10 9,078 27,139,253 247,095,310 33,595,310 18,970,304 2. Wilayah Persekutuan 25 103,550 96,375,805 274,934,748 16,708,148 7,910,079 3. Selangor 24 6,815 27,417,319 94,491,552 6,068,649 1,048,067 4. Sabah 1 673 1,233,171 43,803,782 3,351,240 10,471 5. Perak 15 8,621 8,010,844 20,858,332 1,982,676 585,296 6. Johor 6 4,574 5,012,175 19,495,304 1,552,939 272,001 7. Pahang 6 2,510 3,447,992 6,110,000 816,264 267,398 8. Negeri Sembilan 5 2,633 1,992,155 12,532,513 728,039 (161,386) 9. Kelantan 11 519 420,285 3,594,856 700,750 36,895 10. Melaka 8 3,962 1,274,391 12,107,885 663,322 54,945 11. Sarawak 5 3,352 1,740,657 16,967,349 327,019 (6,809) 12. Terengganu 13 736 363,220 1,147,336 205,864 (39,328) 13. Kedah 4 354 122,038 1,611,584 35,898 15,091 14. Perlis JUMLAH 1 134 256 147,633 568 175,076,985 754,841,998 66,736,687 527,680 91,447 (21,192) 28,941,832 Disusun mengikut jumlah perolehan menurun Sumber: Suruhanjaya Koperasi Malaysia 30
5.1.4 Kedudukan Koperasi Perumahan dalam Senarai 100 Koperasi Terbaik Analisis seterusnya adalah untuk menilai prestasi koperasi perumahan secara individu dengan merujuk kepada senarai 100 koperasi terbaik yang dikeluarkan oleh SKM. Berdasarkan 134 koperasi fungsi perumahan yang berdaftar, hanya satu sahaja koperasi yang berjaya tersenarai dalam 100 koperasi terbaik 2012 iaitu Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad. Walaupun kedudukan koperasi ini menurun berbanding tahun-tahun sebelumnya, koperasi masih mencatat pencapaian yang membanggakan kerana prestasinya yang lebih baik berbanding koperasi yang mempunyai lebih ramai anggota (sebagai contoh, Koperasi Sejati Berhad berada di kedudukan ke-21 dengan 60,377 anggota manakala Koperasi KOSWIP di tempat ke-27 dengan 22,504 anggota). Koperasi ini juga mempunyai prestasi yang lebih baik berbanding koperasi yang lebih lama ditubuhkan (sebagai contoh, Koperasi Tenaga Nasional Berhad ditubuhkan pada 1951 dan Koperasi KOSWIP Malaysia Berhad pada 1923). 5.1.5 Prestasi Sepuluh Koperasi Perumahan Terbaik Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad merupakan koperasi fungsi perumahan yang berjaya tersenarai dalam 100 koperasi terbaik tahun 2012 dengan berada di kedudukan ke-17. Bagi menilai prestasi koperasi perumahan dalam kelompoknya sendiri, sepuluh koperasi perumahan yang mencatatkan pendapatan tertinggi pada 2011 disenaraikan dalam Jadual 5.3. Tujuh daripada sepuluh koperasi terbaik tersebut mencatat pendapatan melebihi satu juta ringgit. Perbandingan dari segi pendapatan dan jumlah anggota jelas menunjukkan bahawa pendapatan Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad melebihi RM31 juta. Koperasi ini hanya mempunyai 1,334 anggota. Ini berbeza dengan pendapatan tiga koperasi lain yang mempunyai bilangan anggota lebih ramai seperti Koperasi Pegawai-Pegawai Kerajaan Malaysia Berhad dan Koperasi Serbaguna Anak-Anak Selangor Berhad. Ini menunjukkan bahawa saiz koperasi (bilangan anggota) tidak menentukan prestasi koperasi. Keuntungan yang dicatatkan oleh Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad pada 2011 juga mengatasi koperasi-koperasi perumahan yang lain iaitu melebihi RM18.5 juta. Ini diikuti Koperasi Perumahan Angkatan Tentera Berhad yang juga mencatatkan keuntungan yang baik iaitu melebihi RM3.3 juta. Lapan koperasi lain pula mencatat keuntungan antara RM10,471 (Koperasi Giat Maju Berhad) sehingga RM965,504 (Koperasi Serbaguna Anak-Anak Selangor Berhad). 31
Secara keseluruhannya, peratus keuntungan berbeza-beza antara koperasi mengikut senarai sepuluh koperasi yang berpendapatan tertinggi pada 2011. Koperasi Perumahan Jaffnese Berhad mencatatkan peratus keuntungan tertinggi (89.8%), diikuti oleh Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad (59.1%) dan Koperasi Gabungan Negeri Pulau Pinang Berhad (42.1%). Jadual 5.3: Prestasi Kewangan Sepuluh Koperasi Perumahan pada Tahun 2011 Nama Koperasi Bilangan Anggota Tahun 2011 Pendapatan (RM) Untung (%*) (RM) 1. 2. Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad 1,334 31,333,091 18,521,278 (59.1%) 3. Koperasi Perumahan Angkatan Tentera Berhad 673 7,910,063 3,330,143 (42.1%) 4. Koperasi Serbaguna Anak-Anak Selangor Berhad 2,387 4,879,459 965,504 (19.8%) 5. Koperasi Giat Maju Berhad 2,756 3,351,240 10,471 (0.3%) 6. Koperasi Nesa Pelbagai Berhad 393 2,267,682 651,960 (28.8%) 7. Koperasi Gabungan Negeri Pulau Pinang Berhad 695 1,276,059 520,648 (40.8%) 8. Koperasi Pegawai- Pegawai Kerajaan Malaysia Berhad 3,299 1,149,252 354,586 (30.9%) 9. Koperasi Perumahan Melayu Perak Berhad 585 982,019 258,810 (26.4%) Koperasi Perumahan Lepasan Institusi Pengajian Tinggi Berhad 337 953,363 57,111 (6.0%) 10. Koperasi Perumahan * % Pendapatan (Untung/Pendapatan * 100) Jaffnese Berhad 254 671,015 602,451 (89.8%) 32
5.2 Hasil Tinjauan Sampel Populasi sasaran yang dijadikan sampel ialah 134 koperasi. Didapati daripada jumlah populasi ini, hanya 50 borang soal selidik (37.3%) telah dikembalikan. Berdasarkan data SKM, jumlah borang soal selidik yang diterima mewakili 31 koperasi fungsi perumahan (62%) dan 19 koperasi bukan fungsi perumahan (36%). 5.2.1	Profil	Koperasi Kajian mendapati lebih separuh sampel (62%; 31 koperasi) yang memberi maklum balas berdaftar sebagai koperasi fungsi perumahan. Lebih satu per lima koperasi (22%; 11 koperasi) berdaftar sebagai koperasi fungsi kredit. Selebihnya, masing- masing (2 %; 1 koperasi) berdaftar sebagai fungsi perkhidmatan, hartanah, penggunaan, serbaguna, pengangkutan dan pelaburan (Rajah 5.2). Perumahan 31 (62%) Kredit/pinjaman 11 (22%) i s a r e p o K Perladangan Pelaburan 2 (4%) 1 (2%) i s g n u F Pengangkutan Serbaguna 1 (2%) 1 (2%) Penggunaan 1 (2%) Hartanah 1 (2%) Perkhidmatan 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 Bilangan koperasi Rajah 5.2: Taburan Koperasi Mengikut Fungsi Utama Lebih satu per tiga sampel (38%; 19 koperasi) menjalankan aktiviti kredit/pinjaman sebagai aktiviti sampingan (Rajah 5-3). Selebihnya, koperasi terlibat dengan aktiviti hartanah (30%; 15 koperasi), perkhidmatan (18%; 9 koperasi) dan perladangan (16%; 9 Koperasi). 33
Kredit/pinjaman 19 (38%) Hartanah 15 (30%) i s a r e p o k i t i v i t k A Tiada Perkhidmatan Perladangan Pertanian Penggunaan Pengangkutan 5 (10%) 5 (10%) 5 (10%) 9 (18%) 8 (16%) 12 (24%) Pelancongan 4 (8%) Pelaburan 1 (2%) 0 2 4 6 8 Bilangan Koperasi 10 12 14 16 18 20 Rajah 5.3: Taburan Aktiviti Sampingan Koperasi Hampir tiga per empat koperasi (74%; 37 koperasi) memberi dividen kepada anggota koperasi. Selebihnya (26%; 13 koperasi) gagal memberi dividen (Rajah 5.4). Tiada; 13 (26%) Ya; 37 (74%) Rajah 5.4: Pemberian Dividen oleh Koperasi dalam 5 Tahun (2007 - 2011) Rajah 5.5 menunjukkan lebih separuh koperasi (54%; 27 koperasi) membina sendiri dan melantik konsultan untuk menjalankan projek perumahan. Selebihnya, hampir satu per empat koperasi (24%; 12 koperasi) melantik konsultan dan terdapat juga yang membina sendiri (12%; 6 koperasi) projek perumahan mereka. 34
Dilakukan sendiri dan melantik konsultan 27 (54%) Melantik konsultan 12 (24%) h a d e a K Dilakukan sendiri 6 (12%) Usahasama 4 (8%) Dilakukan anak syarikat dan konsultan 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan Koperasi Rajah 5.5: Kaedah Pembinaan Perumahan Berdasarkan Rajah 5.6, majoriti koperasi (74%; 37 koperasi) membina rumah teres. Ini diikuti lebih separuh koperasi (56%; 28 koperasi) membina banglo dan rumah kedai (54%; 27 koperasi). Namun begitu, hampir separuh membina jenis rumah berkembar (40%; 20 koperasi). Teres 37 (74%) Banglo 28 (56%) h a m u R s i n e J Rumah Kedai Rumah Berkembar Flat 8 (16%) 20 (40%) 27 (54%) Kondominium 2 (4%) Rumah kos rendah 1 (2%) Pecah lot 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Bilangan responden Rajah 5.6: Jenis Rumah yang dibina Koperasi Rajah 5.7 menunjukkan lebih separuh koperasi (60%; 30 koperasi) membangunkan projek perumahan di atas tanah hak milik kekal. Selebihnya, kebanyakan koperasi (36%; 18 koperasi) membina rumah di atas tanah rezab melayu, tanah secara pajakan (30%; 15 koperasi) dan di atas tanah pemberian (18%; 9 koperasi). 35
Hak milik kekal 30 (60%) h a n a t s u t a t S Rezab Melayu Pajakan 18 (36%) 15 (30%) Tanah pemberian 9 (18%) Rezab bukan Melayu 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 Bilangan responden Rajah 5.7: Status Tanah Projek Perumahan Majoriti responden (84%; 42 responden) menyatakan pembeli mendapatkan sumber pinjaman daripada institusi kewangan (Rajah 5.8). Selebihnya, hampir separuh responden (44%; 22 responden) memperoleh pinjaman kerajaan dan hanya lapan responden sahaja mendapat sumber pinjaman daripada koperasi dan pembiayaan sendiri. Institusi kewangan 42 (84%) n a a y a i b m e p r e b m u S Kerajaan Sendiri 8 (16%) 22 (44%) Koperasi 8 (16%) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Pembeli Rajah 5.8: Sumber Pinjaman Pembeli Rumah Terdapat lebih tiga perempat koperasi (38 koperasi;76%) membenarkan bukan anggota membeli rumah yang dibina. Selebihnya (24%; 12 koperasi), mengamalkan jual beli secara tertutup antara anggotanya. Ini menunjukkan bahawa koperasi juga menyediakan rumah selain pihak kerajaan dan swasta (Rajah 5.9). 36
Tidak; 12 (24%) Ya; 38 (76%) Rajah 5.9: Pembelian Rumah oleh Bukan Anggota Rajah 5.10 menunjukkan bahawa koperasi masih tidak mengamalkan Prinsip Koperasi Ke-Enam iaitu Bekerjasama Antara Koperasi. Terdapat lebih separuh (64%; 32 koperasi) tidak mempunyai sebarang bentuk kerjasama dengan koperasi lain untuk menjalankan projek perumahan. Selebihnya, bentuk kerjasama yang dijalinkan sesama koperasi ialah kerjasama strategik (20%; 10 koperasi), diikuti khidmat nasihat, perancangan dan pembinaan, dan kredit. Tiada 32 (64%) a m a s a j r e K n a n i l a J Kerjasama strategik Khidmat nasihat Perancangan & Pembinaan Kredit/pinjaman 5 (10%) 5 (10%) 5 (10%) 10 (20%) Tenaga kerja 2 (4%) Teknologi 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 Bilangan koperasi Rajah 5.10: Jalinan Kerjasama Antara Koperasi Berdasarkan Rajah 5.11, didapati hampir separuh koperasi (38%; 19 koperasi) menjalin kerjasama daripada segi pembinaan dan kerjasama strategik dengan syarikat swasta. Bentuk kerjasama lain yang dijalinkan ialah khidmat nasihat (30%, 37
15 koperasi) dan guaman/undang-undang (28%, 14 koperasi). Hampir satu per empat (24%, 12 koperasi) langsung tidak menjalinkan sebarang bentuk kerjasama dengan pihak swasta. Dapatan membuktikan bahawa lebih banyak koperasi berminat menjalinkan kerjasama dengan syarikat swasta berbanding dengan koperasi. Pembinaan 14 (38%) Kerjasama Strategik 14 (38%) Khidmat nasihat 15 (30%) a Guaman/undang-undang m a s a j r e k s i n e J Mendapatkan bahan binaan Tiada Kredit/pinjaman 14 (28%) 12 (24%) 12 (24%) 10 (20%) Penyediaan infrastruktur 9 (18%) Tenaga pekerja 6 (12%) Kajian & pembangunan 5 (10%) Pelaburan 1 (2%) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Bilangan koperasi Rajah 5.11: Jalinan Kerjasama dengan Pihak Swasta 5.2.2 Amalan Koperasi dalam Menjalankan Aktiviti Perumahan Setiap koperasi menghadapi pelbagai cabaran dalam menjalankan projek perumahan. Antara cabaran yang dihadapi ialah pemilihan lokasi, pinjaman kewangan, pengurusan atau tadbir urus, dasar dan peraturan perumahan, perancangan dan pelaksanaan operasi, dan memenuhi permintaan dan kehendak pasaran. Data kajian untuk bahagian ini dianalisis menggunakan frekuensi. Hampir separuh koperasi (46%; 23 koperasi) memperoleh tanah melalui pembelian (Rajah 5.12). Selain itu, koperasi juga berjaya membina perumahan di atas tanah koperasi sendiri (38%; 19 koperasi). Ini diikuti dengan pemilikan tanah melalui kerajaan ataupun kerajaan negeri (32%; 16 buah koperasi) dan selebihya atas tanah ahli (12%; 6 koperasi). Walau bagaimanapun, didapati hanya sebuah koperasi 38
sahaja yang menjalin usahasama dan menjalankan projek perumahan atas tanah koperasi lain. Pembelian 23 (46%) h a n a t n a k i l i Tanah koperasi sendiri Tanah kerajaan/kerajaan negeri 19 (38%) 16 (32%) m e p r e b m u S Tanah ahli Usahasama 1 (2%) 6 (12%) Tanah koperasi lain 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 Bilangan responden Rajah 5.12: Sumber Pemilikan Tanah Koperasi Koperasi mempunyai pelbagai sumber kewangan untuk membeli tanah (Rajah 5.13). Lebih separuh koperasi menggunakan sumber dalaman (56%; 28 responden). Manakala, hampir separuh daripada sampel (46%; 23 responden) mendapat pembiayaan dari institusi kewangan. Lain-lain sumber kewangan koperasi ialah kerajaan ataupun kerajaan negeri (14%; 7 responden). 39
Sumber dalaman 28 (56%) n a g n a w e k r e b m u S Institusi kewangan Kerajaan/kerajaan negeri Tiada Koperasi lain 7 (14%) 5 (10%) 2 (4%) 23 (46%) Usahasama 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan responden Rajah 5.13: Sumber Kewangan untuk Membeli Tanah Sebelum memulakan sesuatu projek, kebanyakan koperasi mempunyai kriteria tertentu untuk menjalankan projek perumahan. Kriteria yang paling dititik berat untuk menjalankan projek perumahan ialah jenis rumah (64%; 32), berdekatan dengan bandar (60%; 30 responden) dan perlu berdekatan dengan kemudahan awam (58%; 29 responden). Ini diikuti oleh kesesuaian jenis tanah (32%; 16 responden) dan berdekatan dengan pengangkutan awam (Rajah 5-14). Jenis rumah 32 (64%) Berdekatan bandar 30 (60%) i s a k o l a i r e t i r K Berdekatan kemudahan awam Jenis tanah Berdekatan pengangkutan awam Kajian demograi 16 (32%) 15 (30%) 12 (24%) 29 (58%) Tiada 2 (4%) Cadangan kontraktor 1 (2%) Keupayaan memulihkan projek 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 Bilangan responden Rajah 5.14: Kriteria Menjalankan Projek Perumahan 40
Rajah 5.15 menunjukkan faktor penyebab koperasi meminjam dari institusi kewangan. Kebanyakan koperasi perumahan (38%; 19 responden) tidak meminjam dari institusi kewangan. Antara faktor utama yang mendorong koperasi meminjam dari institusi kewangan ialah sumber dalaman yang terhad (36%; 18 reponden), membiayai "bridging" (32%; 16 responden) dan membiayai kos pembelian tanah (20%; 10 responden). Tiada 19 (38%) Sumber dalaman terhad 18 (36%) n a m a j n i p r o t k a F Membiayai bridging Membiayai kos pembelian tanah Membiayai bahan binaan Membiayai kos konsultan 4 (8%) 10 (20%) 7 (14%) 16 (32%) Tiada galakan daripada dana kerajaan 2 (4%) Membiayai kos pekerja 2 (4%) Kerjasama strategik 1 (2%) 0 5 10 15 20 Bilangan responden Rajah 5.15: Faktor Penyebab Koperasi Meminjam dari Institusi Kewangan Responden mendapati kadar faedah yang dikenakan oleh institusi kewangan (52%; 26 responden) membebankan koperasi. Selain itu, kadar penalti juga dianggap tinggi (12%; 6 responden). Pengurangan jumlah pinjaman (8%; 4 responden) juga kurang menyenangkan koperasi . Walau bagaimanapun, hampir separuh (44%; 22 responden) menyatakan mereka tidak menghadapi masalah dengan terma dan syarat institusi kewangan. Ini dapat dilihat dalam Rajah 5.16. 41
n a m a j n i p t a r a y s b a d a m r e T Kadar faedah tinggi Tiada Kadar penalti tinggi Pengurangan jumlah pinjaman Permulaan pembayaran Tempoh bayaran singkat 6 (12%) 4 (8%) 4 (8%) 3 (6%) 26 (52%) 22 (44%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan responden Rajah 5.16: Terma dan Syarat Pinjaman Membebankan Koperasi Analisis kajian menunjukkan lebih separuh dalam kalangan Anggota Lembaga Koperasi (ALK) mempunyai kemahiran pengurusan (64%; 32 responden) sebelum dilantik menerajui koperasi (Rajah 5-17). Selain itu, ramai juga ALK mempunyai pengalaman lain seperti hartanah (36%; 18 responden), pembinaan (32%; 16 responden) dan kewangan (34%; 17 responden) serta pengetahuan dalam aspek undang-undang dan peraturan (28%; 14 responden). Pengurusan 32 (64%) n a m a l a g n e P Hartanah Pembinaan Kewangan Undang-undang 18 (36%) 16 (32%) 17 (34%) 14 (28%) Tiada 12 (24%) Teknikal 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 Bilangan responden Rajah 5.17: Pengalaman dan Kemahiran Ahli Lembaga Koperasi Lebih separuh responden (58%; 29 responden) memilih polisi, dasar dan peraturan sebagai kursus khusus terpenting yang mesti dihadiri (Rajah 5.18). Kursus-kursus lain ialah hartanah (42%; 21 responden), undang-undang (19%; 38 responden), profesionalisme atau konsultan (30%; 15 responden) dan kursus yang berkaitan teknologi maklumat (30%; 15 responden). 42
Polisi/dasar & peraturan 29 (58%) Hartanah 21 (42%) n a m a l a g n e P Undang-undang Profesionalisme/konsultan ICT 19 (38%) 15 (30%) 15 (30%) Tiada 9 (18%) Pengurusan koperasi 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan responden Rajah 5.18: Kursus Khusus ALK dan Pekerja Rajah 5.19 menunjukkan pendapat responden tentang peraturan perumahan yang membebankan koperasi. Lebih separuh responden menyatakan peraturan yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) membebankan koperasi (54%; 27 responden) berbanding peraturan-peraturan yang lain. Selebihnya, responden mendapati masalah mendapatkan lesen projek (36%; 18 responden), mematuhi peraturan sijil layak menduduki rumah (32%; 16 responden) dan deposit RM200,000 (28%; 14 responden) membebankan mereka. Peraturan pihak berkuasa tempatan 27 (54%) s u s u h k n a r u t a r e P Mendapatkan lesen projek perumahan Sijil layak menduduki rumah Deposit RM200,000 Tiada Peraturan kuota kaum bumiputera 18 (36%) 16 (32%) 14 (28%) 13 (26%) 8 (16%) Peraturan kuota jenis rumah 8 (16%) Tabung Modal Pusingan memerlukan cagaran 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan responden Rajah 5.19: Peraturan Khusus Membebankan Koperasi Lebih separuh responden (54%; 27 responden) tidak memanfaatkan skim atau program perumahan yang disediakan oleh kerajaan. Satu per lima responden (20%; 10 responden) menyatakan skim Tabung Projek Perumahan Terbengkalai 43
Low Cost Housing Revolving Fund memanfaatkan koperasi. Selebihnya menyatakan mereka beranggapan skim , Tabung Perumahan 1 Malaysia dan Perumahan Rakyat 1 Malaysia memanfaatkan koperasi perumahan (18%; 9 responden) yang ditunjuk di Rajah 5-20. Tiada 27 (54%) Tabung projek perumahan terbengkalai 10 (20%) Perumahan Rakyat 1Malaysia 9 (18%) m i k S Tabung perumahan 1Malaysia Low cost housing revolving fund 9 (18%) 9 (18%) Program perumahan rakyat termiskin 5 (10%) Tabung penyenggaraan perumahan 5 (10%) Program perumahan rakyat bersepadu 4 (8%) Residential housing project with terrace.. 1 (2%) " 9 (" (9 $" $9 8" Bilangan responden Rajah 5.20: Skim dan Program Perumahan Kerajaan Rajah 5.21 menunjukkan hampir separuh responden (46%; 23 responden) berpendapat kekurangan bahan binaan bukan merupakan masalah kepada mereka. Hampir separuh responden (46%; 23 responden) juga menyatakan kos pembelian tinggi menyumbang kepada kekurangan bahan binaan. Selebihnya dipengaruhi oleh kekurangan pembekal (16%; 8 responden), tiada perancangan teliti (14%; 7 responden) dan pengimportan bahan binaan (10%; 5 responden). Tiada 23 (46%) r o t k a F Kos pembelian tingg Kekurangan pembekal 8 (16%) 23 (46%) Tiada perancangan teliti 7 (14%) Pengimportan bahan binaan 5 (10%) 0 5 10 15 20 25 Bilangan responden Rajah 5.21: Faktor Penyumbang Kekurangan Bahan Binaan 44
Seperti yang dilihat dalam Rajah 5.22, lebih separuh responden (52%; 26 responden) berpendapat mereka tidak mengalami kekurangan tenaga kerja. Selebihnya, faktor kekurangan pekerja dipengaruhi oleh kos pekerja yang mahal (32%; 16 responden), kekurangan modal (20%; 10 responden), tiada perancangan teliti (16%; 8 responden) dan kekangan polisi kerajaan (16%; 8 responden). Tiada 26 (52%) r o t k a F Kos pekerja mahal Kekurangan modal 10 (20%) 16 (32%) Tiada perancangan teliti 8 (16%) Polisi kerajaan 8 (16%) 0 5 10 15 20 25 30 Bilangan responden Rajah 5.22: Faktor Penyumbang Kekurangan Pekerja Hampir tiga per empat responden (68%; 34 responden) berpendapat perancangan yang teliti penting untuk memastikan sesuatu projek siap mengikut jadual. Selebihnya, responden menyatakan bahawa aliran wang tunai yang teratur (62%; 31 responden), kelulusan lesen projek yang cepat dan pasukan kerja yang mantap (44%; 22 responden) mempengaruhi kelancaran projek perumahan seperti yang ditunjukkan pada Rajah 5-23. Perancangan yang teliti Aliran wang tunai teratur Kelulusan lesen projek yang cepat Pasukan kerja yang mantap Penyeliaan yang ketat Kepakaran dan pengalaman tinggi Tiada masalah birokrasi Kontrak yang kuat, jelas dan terang Pembiayaan yang mudah Tiada tunggakan bayaran kepada konsultan Teknologi terkini Tiada Kerjasama strategik r o t k a F 4 (8%) 22 (44%) 22 (44%) 20 (40%) 20 (40%) 20 (40%) 19 (38%) 17 (34%) 13 (32%) 12 (24%) 34 (68%) 31 (62%) 1 (2%) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Bilangan responden Rajah 5.23: Faktor Penyumbang Kelancaran Projek 45
Responden menyatakan bahawa majoriti anggota mementingkan harga rumah (80%; 40 responden), jenis rumah (74%; 37 responden) dan lokasi perumahan (70%; 35 responden) apabila hendak membeli rumah. Hampir separuh anggota mementingkan jenis kemudahan yang disediakan berdekatan kawasan perumahan (46%; 23 responden), bentuk luaran rumah (32%; 16 responden) dan bentuk dalaman rumah (28%; 14 responden). Ini boleh didapati pada Rajah 5.24. a t o g g n a k a d n e h e K Harga rumah Jenis rumah Lokasi Jenis kemudahan Bentuk luaran rumah Bentuk dalaman rumah Tiada 4 (8%) 16 (32%) 14 (28%) 23 (46%) 40 (80%) 37 (74%) 35 (70%) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Bilangan responden Rajah 5.24: Kriteria Rumah Pilihan Anggota Seperti yang dilihat dalam Rajah 5.25, lebih separuh responden (58%; 29 responden) menyatakan bahawa terdapat koperasi premis perniagaan yang disediakan koperasi. Selebihnya (42%; 21 responden) menyatakan bahawa tiada premis perniagaan disediakan. Tiada; 21 (42%) Ya; 29 (58%) Rajah 5.25: Penyediaan Premis perniagaan di Kawasan Perumahan Berdasarkan Rajah 5.26, hampir separuh koperasi (48%, 24 koperasi) menyatakan tiada khidmat penyelenggaraan disediakan. Lebih satu per tiga (38%; 19 koperasi) menyediakan khidmat penyelenggaraan berkala dan selebihnya menyediakan khidmat penyelenggaraan tidak berkala (14%; 7 koperasi). 46
Tiada berkala; 7 (14%) Tiada; 24 (48%) Berkala; 19 (38%) Rajah 5.26: Penyelenggaraan oleh Koperasi 5.2.3 Tahap Cabaran Koperasi dalam Menjalankan Projek Perumahan Selain daripada aspek di atas, responden juga diminta untuk menilai tahap cabaran yang dihadapi oleh koperasi dalam menjalankan projek perumahan. Terdapat enam 1=Paling mencabar, 2=Sangat mencabar, 3=Mencabar, 4=Tidak mencabar, aspek cabaran seperti yang disenaraikan dalam Jadual 5.5. Skala yang digunakan 6=Paling tidak mencabar 5=Sangat tidak mencabar ialah . Ini bermakna, semakin kecil nilai purata skor, semakin tinggi tahap cabaran yang dihadapi. Sebaliknya, semakin tinggi nilai purata skor, semakin yakin mereka dengan kemampuan koperasi untuk menjalankan projek perumahan. dan Berdasarkan Jadual 5.4, hasil analisis menunjukkan bahawa tiga aspek yang paling mencabar ialah perancangan dan pelaksanaan operasi (purata=3.16), diikuti oleh kewangan (purata=3.28) dan pengurusan/tadbir urus (3.36). Sebaliknya, mereka berpendapat bahawa mereka mampu memenuhi permintaan dan kehendak pasaran (purata=3.92) dan memenuhi dasar dan peraturan projek perumahan (purata=3.72). Pemilihan lokasi juga bukan satu perkara yang begitu mencabar bagi koperasi perumahan (purata=3.56). 47
Jadual 5.4: Cabaran dalam Menjalankan Projek Perumahan Perkara Purata Median 1. 2. Memenuhi permintaan dan kehendak pasaran 3.92 5.0 3. Memenuhi dasar dan peraturan projek perumahan 3.72 3.0 4. Pemilihan lokasi 3.56 4.0 5. Pengurusan/tadbir urus 3.36 3.0 6. Pinjaman kewangan 3.28 4.0 Perancangan dan pelaksanaan operasi 3.16 3.0 5.2.4 Tahap Keyakinan Terhadap Kemampuan Koperasi Jadual 5.5 menunjukkan tahap keyakinan responden terhadap kemampuan koperasi menjalankan projek perumahan dari pelbagai aspek seperti sumber kewangan, tahap 1=Sangat Tidak Setuju, 2=Tidak Setuju, 3=Sederhana Setuju, 4=Setuju dan pengetahuan Ahli Lembaga Koperasi dan masalah pekerja. Skala yang digunakan 5=Sangat Setuju ialah . Secara purata, wakil koperasi yakin dengan kemampuan koperasi masing-masing dalam menjalankan projek-projek perumahan (purata >3.5 dan median=4.0). Walau bagaimanapun, mereka agak bimbang dengan hal-hal berkaitan tanah, dana pinjaman, peraturan perumahan, pemerolehan bahan binaan dan skim dan program perumahan (purata <3.5 dan median =3.0). 48
Jadual 5.5: Tahap Keyakinan Koperasi Menjalankan Projek Perumahan Kenyataan Purata Median 1. Koperasi membina rumah yang memenuhi kehendak ahli 3.70 4.00 2. Koperasi mempunyai kriteria tertentu untuk memilih lokasi untuk projek perumahan 3.62 4.00 3. Jawatankuasa pengurusan dan pekerja diberi kursus mencukupi untuk meningkatkan pengetahuan 3.62 4.00 4. Projek mampu disiapkan mengikut Jadual 3.38 4.00 5. Koperasi menyediakan premis perniagaan untuk ahli di kawasan perumahan 3.30 3.00 6. Koperasi melakukan khidmat penyelenggaraan 3.24 3.00 7. Koperasi tidak mengalami masalah kekurangan pekerja 3.22 3.00 8. Ahli Lembaga Koperasi dilantik mempunyai pengalaman tertentu 3.22 3.00 9. Skim dan program kerajaan berjaya membantu koperasi 3.16 3.00 10. Koperasi tidak mengalami masalah kekurangan bahan binaan 3.06 3.00 11. Koperasi mempunyai sumber kewangan mencukupi untuk pembiayaan pemilikan tanah 2.92 3.00 12. Peraturan perumahan tidak membebankan 2.90 3.00 13. Terma dan syarat perjanjian kewangan tidak membebankan 2.86 3.00 14. Dana pinjaman mudah didapati 3.00 15. Koperasi mempunyai tanah yang mencukupi untuk projek perumahan 2.80 15. Koperasi mempunyai tanah yang mencukupi untuk projek perumahan 2.80 3.00 49
5.2.5 Tahap Reliabiliti Faktor-faktor Unik Gabungan Komponen yang Serupa Hasil analisis dalam Jadual 5.6 menunjukkan empat faktor unik telah dikenal pasti. Faktor-faktor tersebut ialah kewangan, proses pembinaan, perancangan serta pengetahuan dan sokongan kerajaan. Oleh kerana nilai Cronbach alpha melebihi 0.6, ini bermakna empat faktor tersebut adalah konsisten dan wajar diukur dengan purata skor komponen masing-masing. Jadual 5.6: Faktor-faktor Berkaitan dengan Aktiviti Perumahan Faktor Komponen Cronbach Alpha i) ii) Koperasi mempunyai sumber kewangan mencukupi untuk pembiayaan pemilikan tanah 1. Kewangan iii) Dana pinjaman mudah didapati 0.819 i) Terma dan syarat perjanjian kewangan tidak membebankan ii) Koperasi memiliki tanah sendiri yang mencukupi untuk projek perumahan iii) Peraturan perumahan tidak membebankan 2. Proses pembinaan iv) v) Koperasi tidak mengalami masalah kekurangan bahan binaan Koperasi tidak mengalami masalah kekurangan pekerja 0.786 vi) Koperasi menyediakan premis perniagaan untuk ahli di kawasan perumahan Koperasi melakukan khidmat penyelenggaraan 50
Faktor Komponen Cronbach Alpha i) 3. Memenuhi sasaran dan keperluan ii) iii) Koperasi mempunyai kriteria tertentu untuk memilih lokasi untuk projek perumahan Projek disiapkan mengikut jadual 0.649 i) Koperasi membina rumah yang memenuhi kehendak ahli ii) Ahli Lembaga Koperasi dilantik mempunyai pengalaman tertentu 4. Pengetahuan dan sokongan kerajaan iii) Jawatankuasa pengurusan dan pekerja diberi kursus mecukupi meningkatkan pengetahuan 0.672 Skim dan program kerajaan membantu * Cronbach alpha = Mengukur konsistensi dan pemahaman responden koperasi 5.2.6 Analisis Skor Purata dan Median Faktor-faktor Unik Gabungan Komponen yang Serupa Hasil analisis menggunakan empat faktor di Jadual 5.6 dirumus dalam Jadual 5.7. Sumber kewangan (purata=2.87 dan median=3.00) dan proses pembinaan (purata=3.09 dan median=3.00) merupakan dua perkara yang dianggap paling mencabar berbanding aspek lain dalam menjalankan aktiviti perumahan. Sebaliknya, mereka yakin dengan kemampuan untuk merancang (purata=3.57 dan median=4.00) dan menjalankan projek perumahan kerana mempunyai pengetahuan serta sokongan yang diperlukan (purata=3.33 dan median=3.33). 51
Jadual 5.7: Statistik Ringkas Faktor Berkaitan Aktiviti Perumahan Perkara Purata Median 1. 2. Memenuhi sasaran dan keperluan 3.57 4.00 3. Pengetahuan dan sokongan kerajaan 3.33 3.33 4. Proses pembinaan 3.09 3.00 Kewangan 2.87 3.00 5.2.7 Persepsi Prestasi Koperasi yang Menjalankan Projek Perumahan (2007-2011) Jadual 5.8, menunjukkan pandangan responden mengenai prestasi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan dalam jangka masa 2007-2011. Secara dasarnya, prestasi koperasi agak baik dengan peningkatan jualan rumah (purata=3.28 dan median=3.50), peningkatan masa siap projek (purata=3.38 dan median=3.00) dan peningkatan jumlah projek perumahan (purata=3.48 dan median=4.00). Responden juga bersetuju bahawa terdapat penurunan bebanan hutang (purata=3.58 dan median=4.00), peningkatan pengetahuan pekerja (purata=3.74 dan median=4.00) dan peningkatan pendapatan koperasi untuk lima tahun kebelakangan ini (purata=3.88 dan media=4.00).Jadual 5.8: Pandangan Responden Terhadap Prestasi Koperasi (2007-2011) Perkara Purata Median 1. Peningkatan pendapatan koperasi 3.88 4.00 2. Peningkatan pengetahuan pekerja 3.74 4.00 3. Penurunan bebanan hutang 3.58 4.00 4. Peningkatan jumlah projek perumahan 3.48 4.00 5. Peningkatan masa siap projek 3.38 3.00 1=Sangat Tidak Setuju, 2=Tidak Setuju, 3=Sederhana Setuju, 4=Setuju dan 5=Sangat Setuju 6. Peningkatan jualan rumah 3.28 3.50 . 52
5.3 Kajian Kes Koperasi Perumahan dan Koperasi Bukan Perumahan Koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan boleh dikelaskan kepada beberapa kategori iaitu koperasi yang berjaya, kurang berjaya dan tidak berjaya. Dapatan yang diperoleh melalui tujuh kajian kes ini penting untuk menyokong analisis yang diperoleh dari borang soal selidik. Kesemua koperasi yang dijadikan kajian kes mempunyai keistimewaan dan sebabnya yang tersendiri. Kajian kes ini dimulai dengan kejayaan koperasi fungsi perumahan iaitu Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad. Ini diikuti dengan kejayaan koperasi bukan fungsi perumahan iaitu Koperasi Guru Melayu Kelantan Berhad (fungsi kredit). Kemudian, Koperasi Nesa dipilih kerana konsepnya yang menggalakkan penglibatan anggota dalam menjalankan projek perumahan. Seterusnya, Koperasi CUEPACS Berhad pula dipilih kerana mempunyai keahlian yang tinggi dan anggotanya terdiri daripada penjawat awam. Koperasi Perumahan Malaysia Berhad mempunyai keistimewaannya yang tersendiri kerana aktivinya yang hanya membaik pulih projek terbengkalai. Selain itu, terdapat juga koperasi yang tidak berjaya iaitu Koperasi Perumahan Bena Berhad. Akhir sekali, Koperasi Guru-guru Malaysia Berhad ialah koperasi bukan fungsi perumahan yang pertama kali menjalankan projek perumahan. Tujuh koperasi yang terlibat ialah seperti berikut: 5.3.1 Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad i) (Fungsi Perumahan) Latar Belakang Koperasi ini diasaskan oleh beberapa pemimpin tempatan dengan sokongan UMNO Sungai Ara dan kerjasama seorang Pegawai Koperatif Melayu (Malay Co-operative Officer),	Encik	Jaafar	b in Haji Abd. Majid pada 1963. Hanya pada 31 Disember 1966 Koperasi ini didaftarkan di bawah Undang-Undang Syarikat Bekerjasama 33/1948. Bilangan Pendaftaran 4303 dengan nama Syarikat Bekerjasama-Sama Serba Jaya dengan Tanggongan Berhad yang kemudiannya dipinda kepada Koperasi Serba Jaya Berhad pada 30 September 1980. Brown Estate Tujuan utama penubuhan koperasi ini untuk mempertahankan tempat kediaman dan di mencegah daripada diusir penduduk-penduduk tanah kepunyaan kawasan Sungai Ara, Relau, Sungai Nibong, Sungai Kluang, Sungai Tiram dan Bayan 53
'estate duty' Lepas, Pulau Pinang. Pada masa itu, tanah-tanah tersebut sedang dalam rancangan N.T.S. pemiliknya bernama Miss Helen Margaret untuk dijual bagi menjelaskan Brown yang telah meninggal dunia. Arumugam Pillai kemudiannya telah membeli sebahagian besar tanah-tanah tersebut. Penduduk tanah tersebut yang kebanyakannya terdiri daripada orang Melayu miskin berasa terancam apabila pemilik baru tanah-tanah tersebut membangunkan tanah untuk tujuan pembangunan perumahan dan sebagainya. Kebanyakan penduduk menumpang tinggal dan mencari	nafkah	di	atas	tanah-tanah	tersebut	dan	bekerja	sebagai	penoreh	getah,	buruh kasar, pesawah, petani, penternak dan sebagainya. Mereka berpendapatan rendah dan tidak tetap dengan purata pendapatan kurang dari RM200 sebulan. Majoriti keanggotaaan koperasi ini terdiri daripada penduduk awal tanah tersebut. Visi koperasi ialah menjaga kebajikan anggota dan mencapai taraf sebuah koperasi yang terulung di Malaysia. Bagi mencapai visi tersebut, beberapa misi telah digariskan seperti menyediakan skim perumahan berkualiti dan mampu dibeli dalam persekitaran yang selesa. Pembelian Tanah ii) Koperasi telah mengadakan perundingan dengan N.T.S Arumugam Pillai. Beliau merupakan seorang usahawan yang terkenal. Pada masa itu, koperasi berjaya membeli sebahagian daripada tanah-tanah tersebut iaitu seluas 1,007 ekar hasil daripada sokongan kuat UMNO Bahagian Balik Pulau dan orang-orang perseorangan. Sokongan yang kuat juga diperolehi daripada Timbalan Perdana Menteri ketika itu (Allahyarham Tun Abdul Razak Hussain). Pembelian itu menelan harga RM2,156,000. Koperasi berjaya mendapatkan pinjaman berjumlah RM1 juta dan RM1.1 juta lagi daripada Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri Pulau Pinang. Bakinya yang berjumlah RM56 ribu terpaksa disediakan koperasi sendiri. Lembaga Pengarah dan anggota koperasi bertungkus lumus untuk mendapatkan wang sebanyak RM56 ribu. In kerana majoriti anggota koperasi terdiri daripada golongan berpendapatan rendah. Terdapat juga anggota yang kurang berkeyakinan dengan cara berkoperasi. Ini menyebabkan kesukaran untuk mendapat sumbangan daripada mereka. Namun begitu, akhirnya koperasi telah berjaya mengumpul baki bayaran tersebut. Walaupun tanah telah berjaya diperoleh, namun tiada sebarang kegiatan dilakukan ke atas tanah tersebut. Kegiatan yang ada hanya terhad kepada aktiviti mengawal dan mengutip hasil kelapa dan sewaan sahaja. Koperasi tidak mampu untuk membayar dividen kepada anggota bagi beberapa tahun awal penubuhan koperasi disebabkan oleh bebanan hutang dengan Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri Pulau 54
Pinang. Faedah ke atas pinjaman juga terus meningkat. Pada waktu itu, anggota mula tidak berpuas hati dan hilang kepercayaan dan menganggap koperasi tidak mendatangkan faedah kepada mereka. iii) Cabaran-cabaran yang dihadapi koperasi Setelah beberapa tahun beroperasi, akhirnya Koperasi Tunas Muda berjaya memenuhi kehendak anggota dan tujuan penubuhannya. Koperasi ini masih mempunyai beberapa cabaran dalam mengekalkan prestasi mereka pada setiap tahun. Antara cabaran yang dikenal pasti ialah: a) Persaingan Cabaran yang dihadapi bermula apabila syarikat perumahan gergasi dari Kuala Lumpur seperti Mah Sing, SP Setia, Sunway dan sebagainya mula meneroka pasaran perumahan di Pulau Pinang. Syarikat perumahan ternama ini mempunyai kepakaran dan sentiasa memperoleh keyakinan daripada pembeli. Ini menimbulkan persaingan kepada Koperasi Tunas Muda kerana tujuan penubuhan koperasi ini lebih tertumpu untuk memenuhi kehendak sosial. Antara tujuan penubuhannya ialah menyediakan sekurang-kurangnya sebuah rumah kepada setiap anggotanya serta menjalankan projek perumahan kos rendah dan sederhana untuk orang awam. b) Had Keanggotaan Undang-undang kecil koperasi menghadkan keanggotaan ahli untuk mendapatkan anggota baru. Ini kerana keanggotaan koperasi ini hanya boleh diwarisi oleh pewaris anggota koperasi. Pada masa kini, kebanyakan anggota telah berusia dan mula mewariskan keanggotaan kepada ahli keluarganya. Antara masalah yang dihadapi oleh pewaris ialah kesukaran untuk membuat pengagihan harta bagi anggota yang memiliki anak yang ramai. Akhirnya, mereka terpaksa mengambil jalan pintas iaitu dengan menjual rumah yang dimiliki oleh anggota tersebut. c) Anggota Lembaga Koperasi (ALK) Dalam proses pemilihan ALK, waris anggota tidak memberi sokongan dan tidak berminat untuk terlibat sebagai ALK. Mereka juga tidak berminat untuk bergiat aktif dalam koperasi. Ini kerana kebanyakan mereka bermastautin di luar Pulau Pinang. Sehubungan itu, barisan ALK hanya dimonopoli oleh anggota asal sahaja. Secara amnya, terdapat 11 ALK yang bertanggungjawab menjalankan aktiviti dan urusan 55
koperasi. Namun begitu, kebanyakan mereka mempunyai kepentingan peribadi dalam menguruskan koperasi. Di samping itu, mereka juga tidak berupaya untuk memberi sumbangan dan komitmen untuk menguruskan koperasi. d) Kelulusan Tender Projek Koperasi menghadapi kesukaran untuk mendapatkan kelulusan tender projek perumahan. Ini disebabkan oleh karenah birokrasi yang perlu dihadapi. Masalah ini kadangkala bertentangan dengan etika dan pengurusan koperasi. Sebagai contoh, pihak koperasi telah menghantar pelan perancangan projek perumahan lebih awal ke Majlis Perbandaran Negeri, tetapi tempoh kelulusan yang diberi mengambil masa yang terlalu lama. Ini menyebabkan banyak projek yang dirancang tertangguh dan tidak menepati tempoh masa yang ditetapkan. e) Perubahan Kehendak Penduduk Koperasi mula menyedari tentang perubahan kehendak pembeli dalam pemilikan rumah. Pada 1980-an hingga 1990-an, kriteria pemilikan rumah lebih tertumpu kepada keluasan, jenis kemudahan yang disediakan dan harga rumah yang berpatutan. Namun kini, pembeli mula menjadi lebih teliti memandangkan mereka lebih berpengetahuan dalam memilih dan membeli rumah. Kerumitan ini ditambah pula dengan wujudnya persaingan daripada syarikat perumahan swasta dari Kuala Lumpur. Kebanyakan syarikat ini menawarkan rumah berkos tinggi dan menepati kehendak pembeli. Pembeli mula mempersoalkan jenis-jenis bahan yang digunakan dalam proses pembinaan. Mereka mula sedar akan hak mereka sebagai pembeli yang menginginkan rumah idaman yang berkualiti. Namun begitu, didapati koperasi kurang peka akan kehendak pembeli yang sudah berubah. Ini merupakan salah satu faktor yang akan menjejaskan kedudukan koperasi untuk mengekalkan prestasi sebagai koperasi terbaik. iv) Faktor-faktor Kejayaan Berikut merupakan faktor-faktor yang mendorong kepada kejayaan Koperasi Tunas Muda Pulau Pinang. Antara faktor kejayaan tersebut ialah: 56
a) Kewangan Salah satu faktor kejayaan koperasi ialah sumber kewangan yang stabil. Projek yang dijalankan dirancang dengan teliti untuk mengelakkan koperasi mendapat kerugian akibat rumah terbengkalai. Selain itu, sumber kewangan yang diperoleh untuk membina rumah ialah daripada saham anggota serta pendapatan menerusi aktiviti sampingan yang dijalankan seperti peladangan, sewa bangunan dan kredit. b) Tadbir Urus Koperasi Pengurusan dan pentadbiran koperasi yang baik merupakan pemangkin kepada kejayaan setiap koperasi. Bagi memastikan pentadbiran koperasi berjalan lebih lancar, ALK yang berperanan sebagai pembuat dasar koperasi mestilah kompeten. Pihak pengurusan pula merupakan peringkat pelaksana kepada dasar tersebut. Sehubungan itu, ALK dan pihak pengurusan adalah saling memerlukan. Pemimpin atasan koperasi iaitu Pengerusi, Bendahari dan Setiausaha telah memainkan peranan yang penting dalam memantau aktiviti ALK. Ini memastikan mereka menjalankan amanah dengan penuh tanggungjawab. Mesyuarat Lembaga juga dijalankan sekurang-kurangnya dua bulan sekali. Jawatankuasa kecil pula dinasihatkan supaya bermesyuarat setiap bulan bagi membolehkan ALK mendapat laporan kemajuan aktiviti yang sedang dijalankan. Pemantauan ini dibuat untuk semua aktiviti dan projek agar perancangan yang dibuat berjalan lancar dan siap mengikut jadual. c) Latihan Pekerja Koperasi Tunas Muda telah memberi penekanan terhadap tahap kemahiran pekerja dan ALK. Mereka memperoleh latihan daripada Maktab Koperasi Malaysia dan menghadiri seminar yang dianjurkan oleh FAMA, UDA, MARA, FELDA, FELCRA dan sebagainya. Kemahiran yang diperoleh membantu mereka terutamanya dalam membuat keputusan dalam menjalankan tugas. v) Pencapaian Koperasi Pada 2011, koperasi telah mencatat keuntungan bersih sebanyak RM18.6 juta. Keuntungan ini merangkumi 65 peratus daripada hasil projek Kampung Perlis. Sekitar 2010 hingga 2012, prestasi koperasi dalam sektor hartanah mencatat pencapaian yang amat memberangsangkan berikutan enam projek perumahan telah berjaya dibina. Projek- projek tersebut ialah pembinaan Pangsapuri Idaman 57
Lavender, Pangsapuri Idaman Iris, Pangsapuri Lavender 2, Rumah Pangsa Idaman Melor dan rumah anggota yang terletak di Jalan Tengah dan Kg Perlis. Anggota dan ALK sangat komited dalam memastikan koperasi berdaya saing dan berjaya. Justeru, koperasi telah merancang 16 projek lagi. Projek tersebut ialah pembinaan rumah, pangsapuri, dewan orang ramai dan rumah kedai. Aktiviti pembinaan ini dilakukan sama ada secara usahasama ataupun koperasi ini sendiri. 5.3.2 Koperasi Guru Melayu Kelantan Berhad (KGMKB) i) (Fungsi Kredit) Latar belakang Pada 11 September 2012, Koperasi Guru Melayu Kelantan Berhad (KGMKB) menyambut ulang tahun 72 tahun penubuhannya. Koperasi ini pernah mengalami pelbagai pengalaman pahit dan manis sehingga pentadbirannya pernah diambil alih oleh SKM pada 2006. Akan tetapi, disebabkan komitmen yang tinggi oleh ALK dan Jawatankuasa Audit Dalaman (JAD), KGMKB berjaya mengulangi kecemerlangan yang pernah dikecapi koperasi. Nama asal KGMKB ialah Sharikat Guru2 Melayu Kelantan Bekerja Sama2 Kerana Jimat Chermat dan Pinjaman Wang Dengan Tanggongan Berhad. KGMKB ditubuhkan hasil kesedaran dalam kalangan guru-guru Melayu Kelantan dalam bidang ekonomi dan sosial disebabkan oleh cengkaman ekonomi dan kewangan daripada ceti-ceti. Masalah ini telah menyedarkan beberapa guru untuk bergiat aktif secara bermuafakat dengan menggalakkan para guru untuk mengganggotai koperasi. Kempen gerakan menambah anggota telah dipergiatkan sehingga semua guru Sekolah Melayu diwajibkan untuk menjadi anggota. Kemudahan pertama yang disediakan kepada anggota ialah pinjaman. Pinjaman ini boleh diperoleh sehingga 80 peratus daripada jumlah yuran yang tersimpan. Permohonan pinjaman ini boleh dibuat untuk urusan seperti kenduri nikah kahwin, membeli basikal, motosikal, perahu, lembu, kerbau, tanah dan juga bagi tujuan membayar hutang. Kaedah pembayaran yuran dan pinjaman adalah melalui sistem potongan gaji. Kemudiannya, kegiatan koperasi mula diperluaskan dengan aktiviti perniagaan lain seperti pembukaan kedai serbaneka, penjualan insurans nyawa dan penubuhan Tabung Pelajaran Tinggi bagi kemudahan anak-anak anggota untuk melanjutkan pelajaran. 58
Sejak 1972, bermodalkan lebih RM2 juta , koperasi mula membeli tanah seluas 25.28 ekar di Kota Bharu untuk menjalankan projek perumahan Taman Guru Pintu Geng. Projek tersebut bermula pada 1974 dengan kos sebanyak RM5 juta. Koperasi akhirnya berjaya membina bangunannya sendiri pada 1976 di Jalan Kebun Sultan dengan kos RM300 ribu. Pada 1991, projek perumahan untuk guru yang kedua dibangunkan di atas Tanah Merah dengan kos RM 2.5 juta. Seterusnya, pada 1999 Taman Guru Desa Pahlawan pula dibina dengan kos RM 6.7 juta. Aktiviti kredit yang merupakan aktiviti utama koperasi telah berjaya menarik anggota sehingga mencecah 11,000 orang dengan modal terkumpul sebanyak RM26 juta pada 2000. Pelaburan hartanah dan perumahan ternyata mendatangkan keuntungan yang lumayan kepada koperasi. Koperasi mempunyai perancangan untuk membina Taman Guru di kesemua 10 daerah di Kelantan. Taman Guru keempat pula telah dibina di Pasir Puteh dengan kos RM2 juta pada 2003. Ini diikuti dengan Taman Guru Ehsan yang dibina berhampiran Hospital Besar Kota Bharu pada 2004 dengan kos RM4.5 juta. Selain itu, koperasi juga telah membeli lima unit rumah kedai tiga tingkat di Jalan Pengkalan Chepa dengan kos RM 1.15 juta dan tanah seluas 1.136 ekar yang terletak di pusat Bandar Kota Bharu pada 2002 dengan kos RM 3.7 juta. Ini membuktikan bahawa koperasi komited untuk terus maju dalam bidang hartanah yang diceburi. ii) Cabaran-cabaran dihadapi koperasi KGMK telah berjaya memenuhi tujuan penubuhan dan kehendak anggotanya. Namun begitu, koperasi masih mempunyai beberapa cabaran dalam mengekalkan prestasinya setiap tahun. Antara cabaran yang dikenal pasti ialah: a) Pengurusan Projek Perumahan Bagi mengurus sesebuah projek perumahan, ALK dan pekerja memerlukan kursus yang berkaitan pengurusan projek. Mereka perlu menghadiri kursus dari semasa ke semasa untuk mendapatkan maklumat terkini. Sebagai contoh, maklumat terkini yang diperlukan ialah berkaitan akta dan polisi kerajaan, dan kursus berkaitan teknikal seperti pembinaan. b) Tahap Kerjasama Antara Koperasi yang Rendah Tahap kerjasama yang terjalin antara koperasi masih rendah dan masih bergantung kepada syarikat swasta untuk mendapatkan sumber modal dan tenaga kerja.Koperasi 59
berharap dapat bekerjasama dengan koperasi lain dalam bidang pembekalan bahan binaan projek, khidmat konsultasi, kewangan dan lain-lain. Mereka percaya gabungan sumber modal dan tenaga berkaitan antara koperasi dalam bidang kemahiran, pengetahuan dan kewangan dapat memanfaatkan gerakan koperasi secara amnya. c) Peningkatan Harga Bahan Binaan Perubahan harga memberi kesan besar kepada nilai sesebuah projek perumahan terutamanya kepada peningkatan harga bahan binaan. Sekiranya terdapat koperasi yang mampu memberi bekalan yang diperlukan, manipulasi harga oleh pihak swasta akan dapat diatasi oleh koperasi. iii) Faktor Kejayaan Koperasi Guru Melayu Kelantan Berhad Berikut merupakan faktor yang mendorong kepada kejayaan KGMKB. Antara faktor- faktor kejayaan tersebut ialah: a) Dasar dan Struktur Koperasi Koperasi telah memperkenalkan beberapa dasar baru iaitu ALK bertanggungjawab untuk merangka dasar, polisi dan pemantauan. Pekerja pula bertanggungjawab untuk merancang, melaksana dan membuat penilaian bagi memastikan aktiviti yang dilaksana akan dapat mencapai sasaran yang telah ditetapkan. Struktur pentadbiran koperasi juga dikaji semula supaya lebih fokus dan relevan dengan perkembangan terkini. Antara langkah yang diambil ialah melantik seorang pengurus besar atau Ketua Pegawai Eksekutif (CEO) pada 1 Februari 2010 selain mewujudkan beberapa jawatan eksekutif yang diisi oleh pegawai siswazah yang berkebolehan. b) Tanggungjawab ALK dan JAD Koperasi mempunyai pasukan ALK dan JAD yang bekerja kuat, bersatu padu dan berhemah dalam mengambil sesuatu tindakan. Segala tugas dan tanggungjawab diagih sama rata dalam sistem tadbir urus yang telus dan terbuka. Koperasi juga mengambil langkah untuk menjimatkan kos. Sebagai contoh, ALK bekerja kuat tetapi rela dengan bayaran separuh lebih rendah kerana koperasi mengurangkan honorarium lembaga daripada RM72 ribu setahun pada tahun-tahun sebelum kepada hanya RM30 ribu mulai 2007. 60
c) Perancangan dan Pengurusan Risiko Fungsi utama koperasi ialah kredit. Namun begitu, anggota memerlukan rumah dan ini seiring dengan moto koperasi iaitu 'satu daerah satu taman guru'. Oleh itu, koperasi telah menyediakan perancangan yang jelas untuk memenuhi kehendak anggota tersebut. Kegiatan hartanah dan perumahan telah diperluaskan kerana koperasi melihat aktiviti perumahan memberi pendapatan yang menguntungkan. Aset Koperasi pada akhir 2009 mencecah RM70 juta dan modal sebanyak RM47.6 juta. Para anggota berpuas hati kerana koperasi dapat dipulih dalam masa yang singkat. d) Penglibatan dan Kesetiaan Anggota Penglibatan dan kesetiaan anggota merupakan perkara yang penting. Anggota koperasi ini setia dan melibatkan diri dalam aktiviti koperasi. Ini dapat membantu memajukan koperasi melalui sokongan sistem pengurusan yang berintegriti dan efisien.	5.3.3 Koperasi Nesa Pelbagai Berhad i) (Fungsi kredit) Latar Belakang NESA membawa erti persahabatan. Semangat persahabatan antara anggota diterjemahkan dalam bentuk permuafakatan anggota dalam membantu antara satu sama lain melalui pertubuhan koperasi. Pengertian tersebut telah membawa kepada penubuhan Koperasi Nesa Pelbagai Berhad yang didaftarkan pada 1974 sebagai fungsi serbaguna. Tujuan utama penubuhan koperasi adalah untuk memberi peluang kepada golongan miskin yang bekerja di ladang untuk mempertingkatkan kepentingan ekonomi mereka. Menurut Setiausaha koperasi tersebut, koperasi telah mengumpul wang untuk kemudahan kredit pada awal penubuhannya supaya anggota berkeupayaan untuk membeli tanah. Ini kerana majoriti anggota koperasi terdiri daripada kaum India yang bekerja di estet di seluruh negara termasuk Sabah dan Sarawak yang mempunyai masalah utama iaitu tidak berkemampuan memiliki rumah sendiri. Justeru, bagi mengatasi masalah tersebut, koperasi menggalakkan anggotanya membeli tanah secara berkelompok. Sekitar tahun 70-an, anggota banyak membuat 61
pinjaman untuk pembeliaan tanah. Modal untuk membeli tanah boleh diperoleh dari pinjaman koperasi dengan nisbah pembiayaan 70 peratus koperasi dan 30 peratus anggota. Kini, kebanyakkan tanah tersebut berpotensi untuk dibangunkan bagi projek perumahan. Mereka melantik koperasi sebagai konsultan untuk menjalankan projek perumahan tersebut. Koperasi juga menyediakan kemudahan kewangan dengan faedah sebanyak tujuh peratus di samping memberi khidmat nasihat atau konsultasi kepada anggota. Selain aktiviti perumahan, koperasi ini turut terlibat secara aktif dalam bidang perniagaan, perindustrian, perdagangan, perladangan dengan menggalakan penglibatan anggota dalam kegiatan tersebut. Koperasi menggalakkan anggota untuk terlibat secara langsung dengan projek perumahan kerana projek perumahan melibatkan banyak pihak terutamanya PBT. Namun, terdapat juga anggota yang tidak melibatkan diri secara langsung dan kesannya projek tersebut lambat untuk disiapkan. Semenjak 1980 sehingga awal 2012, sebanyak 16 projek perumahan telah berjaya disiapkan. Manakala sehingga Oktober 2012, terdapat 21 projek masih dalam peringkat perancangan. Projek perumahan yang dibangunkan terdiri dari rumah kos rendah, kos sederhana, rumah berkembar dan banglo. ii) Proses Mendapatkan Rumah Perolehan tanah untuk pembangunan projek perumahan terdiri dari tanah milik koperasi atau anggota. Selepas tanah diperoleh, koperasi akan membuat penilaian sama ada projek ini berdaya maju atau sebaliknya. Jika bersesuaian, langkah seterusnya yang perlu diambil tindakan oleh koperasi seperti di Rajah 2-1. Kesemua rumah yang dibina koperasi adalah berstatus pegangan bebas. iii) Cabaran Koperasi Walaupun koperasi mempunyai modal yang banyak dan berupaya menjalankan projek perumahan tanpa bantuan luar, namun terdapat beberapa cabaran yang dihadapi oleh koperasi. Cabaran-cabaran tersebut ialah: a) Polisi kerajaan Merujuk kepada Akta Pembangunan Perumahan Malaysia, setiap pemaju perlu mendepositkan RM200 ribu bagi membolehkan sesebuah projek perumahan dijalankan. Akta ini menyebabkan sesebuah koperasi yang bersaiz kecil merasa terbeban. Selain itu, peraturan yang berbeza dan berubah-ubah antara negeri dan 62
PBT juga menyukarkan pelaksanaan projek perumahan dilaksanakan. Koperasi dan syarikat swasta terikat dengan prosedur yang sama dan tiada kelebihan untuk koperasi. b) Peraturan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) Koperasi juga perlu mengikuti beberapa peraturan PBT yang membebankan seperti peraturan yang menetapkan, setiap projek perlu diperuntukkan tanah seluas dua ekar bagi pembinaan jalan walaupun saiz projek hanya seluas enam ekar. Keadaan ini membebankan kerana keluasan sebenar tanah untuk projek perumahan telah menjadi kecil, sekaligus menyebabkan pembinaan unit rumah adalah terhad bilangannya. Di samping itu, tiada peruntukan dari pihak PBT dalam penyediaan kemudahan asas seperti sistem pengairan yang turut membebankan pihak koperasi iaitu penambahan kos. c) Kelulusan kerajaan Walaupun kerajaan telah menyediakan pusat sehenti untuk menyemak permohonan projek perumahan yang hendak dijalankan, namun koperasi masih menghadapi masalah kelewatan dalam mendapatkan kelulusan. Keadaan ini menyebabkan pelaksanaan projek mengalami kelewatan akhirnya tidak mengikut daripada perancangan asal. iv) Faktor Kejayaan Koperasi Berikut merupakan faktor pendorong kejayaan Koperasi Nesa. Antara faktor kejayaan tersebut ialah: a) Penglibatan Anggota Koperasi Nesa menekankan amalan kerjasama antara koperasi dan anggota. Projek perumahan yang dijalankan perlukan penglibatan anggota yang aktif. Anggota yang tidak berupaya memberi kerjasama kepada keperluan projek akan menyebabkan kelewatan dalam menyiapkan projek tersebut. Penglibatan anggota amat diperlukan untuk menyelesaikan perkara-perkara yang berkaitan dengan PBT. Sebagai contoh, anggota yang ingin menjalankan sesuatu projek perlu menyelesaikan keperluan dokumen terlebih dahulu dan bukannya bergantung kepada koperasi untuk menguruskan segala-galanya. Pembahagian tugas akan di buat antara pemilik tanah dan koperasi. Didapati anggota dari masa ke masa memantau prestasi aktiviti yang dijalankan oleh koperasi. 63
b) Kepimpinan Anggota Lembaga Koperasi (ALK) Anggota Lembaga Koperasi yang dipilih amat aktif, berpengalaman dan dapat memberi idea bagi memastikan koperasi tetap relevan serta mampu memenuhi keperluan dan kehendak anggota. Didapati ALK koperasi ini terdiri daripada mereka yang berpengalaman dalam menguruskan perniagaan. Contohnya, pengerusi merupakan seorang yang mahir dalam bidang kewangan. Koperasi ini melantik Ahli Jawatankuasa Kecil untuk menilai, memantau dan memastikan projek perumahan dijalankan mengikut perancangan. Penilaian tanah
Lokaliti sesebuah tapak perumahan perlu mendapat kelulusan dari konsultan. Penilaian yang teliti perlu dibuat bagi memastikan semua rumah yang dibina terjual. Pihak pengurusan dan staf koperasi
Pihak pengurusan dan staf koperasi merupakan mereka yang sesuai dengan kelulusan yang diperlukan untuk menjalankan sesuatu kerja. Bagi koperasi ini, mereka mempunyai pekerja yang berkelulusan Sarjana Muda bagi jawatan yang penting serta menawarkan skim gaji mengikut kelulusan masing-masing. Kepercayaan anggota kepada koperasi
Sekiranya koperasi ingin menjalankan sebarang projek, anggota memberikan kepercayaan yang penuh kepada koperasi. Mereka percaya kepada barisan ALK yang dilantik. 5.3.4 Koperasi Cuepacs Berhad (KCB) i) (Fungsi Perumahan) Latar Belakang Koperasi CUEPACS Berhad (KCB) ditubuhkan pada 1971 semasa satu mesyuarat yang diadakan CUEPACS. Penubuhan koperasi ialah melalui satu resolusi yang diluluskan perwakilan semasa Konvensyen ke-11 CUEPACS pada 1970. KCB ditubuh untuk menjalankan projek dan aktiviti yang membantu pekerja sektor awam. Visi koperasi ialah menjadikan koperasi salah satu yang berjaya menerusi misinya iaitu mewujudkan perkhidmatan yang bersesuaian dan memenuhi keperluan anggota. 64
Koperasi mempunyai empat objektif utama iaitu: a) Membangunkan projek perumahan b) Memberi pinjaman dan memperkenalkan skim simpanan c) Bergiat aktif dalam perusahaan d) Mewujudkan peluang pelaburan (enterprise) kecil Semasa penubuhan koperasi, terdapat 120 pegawai kesatuan sekerja dan aktivis telah hadir ke majlis pelancarannya. Sejak itu, lebih daripada 33,000 pekerja sektor awam menjadi anggota koperasi. Mereka memperoleh banyak manfaat daripada pelbagai skim dan projek yang telah dilaksanakan koperasi. Koperasi diterajui oleh 15 orang ALK dan dibantu oleh Jawatankuasa Pengurusan. Jawatankuasa Pengurusan ini terdiri daripada pegawai-pegawai utama dan pekerja sokongan. Mereka bertanggungjawab untuk melakukan segala urusan harian di koperasi. ii) Aktiviti-aktiviti Koperasi Sejak koperasi ditubuhkan, usia koperasi telah mencecah 42 tahun. Koperasi telah terlibat dalam pelbagai aktiviti seperti perumahan, pinjaman, membuat produk Trade Union Cooperative Union Malaysia mengambil alih TUCUM seperti Q-Farm dan air minuman ( ) dan menyediakan skim insuran kesihatan serta simpanan. a) reverse osmosis (RO), Perumahan Koperasi telah menceburi bidang perumahan dan berjaya menyediakan perumahan sebagai pemaju ataupun pelabur. Lebih daripada 4,000 unit telah ditawarkan kepada anggota. Projek perumahan mengikut lokasi yang telah dijalankan ialah seperti berikut: Taman Cuepacs, Batu 7 Cheras pada 1979 melibatkan pembinaan 694 unit rumah. Batu 12, Kajang pada 1988 melibatkan pembinaan 1,520 unit rumah dan 41 unit rumah kedai. Labu, Seremban pada 1986 melibatkan pembinaan 70 unit rumah. · Taman Jayamas, Seremban pada 1987 melibatkan pembinaan 444 unit rumah, 100 unit rumah pangsa kos sederhana, 128 unit rumah pangsa kos rendah dan 34 unit rumah kedai 3 tingkat. Segambut pada 1979 melibatkan pembinaan 185 unit rumah.
Brickfields,	Kuala	Lumpur	pada	1982	melibatkan	pembinaan	100	unit	rumah pangsa Cuepacs. Taman Koperasi Cuepacs Kajang pada 2004 melibatkan pembinaan 63 unit kedai dan rumah pangsa. Taman Koperasi Cuepacs Kajang pada 2004 melibatkan pembinaan 63 unit kedai dan rumah pangsa. Pinjaman KCB juga menyediakan kemudahan pinjaman kepada semua anggota. Jenis-jenis skim pinjaman yang disediakan ialah seperti berikut: Pinjaman Terjamin iaitu pinjaman sebanyak empat kali nilai amaun deposit atau 6 bulan gaji bulanan anggota. Pinjaman Berpenjamin iaitu pinjaman yang boleh dibuat sehingga mencecah RM5 ribu. Pinjaman Kredit iaitu pinjaman yang boleh dibuat sehingga 80% daripada jumlah kredit anggota dengan koperasi. Pinjaman Kecemasan iaitu pinjaman yang boleh mencecah RM1 ribu. c) Produk Q-Farm Dalam usaha mempelbagaikan aktiviti, koperasi mengusahakan ladang pertanian di Taman Koperasi CUEPACS. Hasil utama aktiviti ini ialah melalui Ladang Cendawan Tiram Kelabu. Pemasaran Cendawan Tiram Kelabu ialah melalui pelbagai kaedah antaranya segar dibekalkan terus kepada pusat-pusat pengedaran untuk jualan kepada orang ramai. Di samping itu, cendawan kering dan serbuk cendawan serta produk sampingan juga disediakan bergantung kepada pesanan. Salah satu produk sampingannya ialah Muruku Cendawan dan Muruku Cendawan Pedas. d) Air Minuman Reverse Osmosis reverse osmosis . Permulaan aktiviti ini melibatkan KCB juga menyediakan air minuman 10 sekolah. Koperasi membekalkan air minuman bersih dan murah kepada murid- murid sekolah. Aktiviti ini terus digiatkan dengan penyediaan kiosk pembekalan air yang dipasang di Taman Perumahan dan kawasan-kawasan komersial. e) Trade Union Cooperative Union Malaysia (TUCUM) TUCUM ialah syarikat yang ditubuhkan oleh Kongres Kesatuan Sekerja Malaysia (MTUC) dan Persatuan Koperasi Malaysia pada 1974 bersempena dengan sambutan Jubli Perak MTUC. Bagi tujuan mempelbagaikan aktiviti, KCB mengambil alih 66
syarikat ini pada 1985 dan kini membantu koperasi dalam aktiviti seperti Insuran Am, Perdagangan dan Penyelenggaraan harta benda. f) Skim Insurans Kesihatan dan Simpanan KCB menyediakan Skim Insuran Kesihatan dan Simpanan untuk memastikan perkhidmatan berpanjangan kepada pekerja sektor awam. Koperasi menawarkan skim ini dengan menawarkan bayaran premium yang rendah untuk pekerja sektor awam. Skim Insuran ini dikendalikan oleh Takaful Nasional yang kini dikenali sebagai Etiqa Takaful. Skim ini mempunyai pelan perlindungan dan simpanan yang seimbang bagi memberi perlindungan kepada anggota untuk 36 penyakit kritikal termasuk kematian dan hilang upaya. Dengan skim ini, anggota koperasi bukan sahaja menabung tetapi dilindungi 24 jam sehari. Cabaran yang dihadapi koperasi iii) Berikut merupakan beberapa cabaran yang dihadapi koperasi. a) Pemilikan Tanah Pembangunan pesat negara menyebabkan tanah untuk projek perumahan sukar diperoleh. Pada masa kini, walaupun terdapat tanah untuk projek pembangunan, harga yang dijual sangat tinggi terutamanya jika terletak di lokasi yang strategik. Pemilihan lokasi tanah juga amat dititikberat oleh koperasi bagi memastikan projek perumahan yang dijalankan mendapat sambutan yang baik. b) Polisi Kerajaan Bermula 2002, pihak kerajaan tidak lagi memberi keistimewaan kepada pemaju untuk membangunkan projek perumahan. Antara keistimewaan tersebut ialah syarat pembayaran deposit daripada pembeli untuk projek perumahan yang dijalankan. Penarikan syarat ini bererti setiap pembeli tidak perlu lagi membayar deposit kepada pemaju. Ini telah menjejaskan keupayaan kewangan koperasi untuk menjalankan projek perumahan. c) Pasaran Koperasi juga terlibat dalam masalah untuk menjual rumah. Terdapat beberapa projek perumahan masih lagi tidak dapat dijual. Namun begitu, koperasi mendapat manfaat secara tidak langsung dengan mendapat keuntungan yang lebih disebabkan 67
harga rumah yang meningkat. Masalah ini hanya melibatkan kewangan koperasi terjejas dalam jangka masa yang pendek. d) Kemudahan Asas Projek perumahan yang dijalankan di atas tanah berkos rendah selalunya melibatkan masalah kekurangan kemudahan asas di kawasan perumahan. Kelewatan dalam membangunkan kemudahan asas tersebut akan menjejaskan pasaran perumahan di lokasi tersebut. iv) Faktor-faktor Kejayaan koperasi Terdapat banyak faktor yang menyumbang kepada kejayaan KCB. Antara faktor- faktor tersebut ialah: a) Kepimpinan Koperasi Koperasi terdiri daripada penjawat-penjawat awam yang sudah sedia maklum tentang prosedur dalam menjalankan projek perumahan. Malah terdapat anggotanya yang sedang bekerja dalam perkhidmatan sektor awam membantu dalam usaha memaju dan melicinkan perjalanan bagi setiap projek perumahan. Dari segi aktiviti, ALK akan bermesyuarat setiap sebulan sekali untuk memastikan setiap projek berjalan mengikut jadual. Kewangan b) Sumber kewangan koperasi dibantu dengan keanggotaan yang ramai dan kejayaan projek perumahan yang dilakukan sebelum ini. Keanggotaan yang ramai membantu koperasi daripada segi peningkatan saham, yuran dan simpanan. Keuntungan yang diperoleh daripada projek perumahan adalah mengikut perancangan yang ditetapkan. c) Keanggotaan Koperasi Koperasi mempunyai anggota yang terdiri daripada pekerja sektor pekhidmatan awam. Mereka membantu koperasi dalam menyampaikan maklumat terkini berkaitan polisi dan aktiviti baru kerajaan. Keanggotaan koperasi juga menyeluruh merangkumi pekerja sektor kerajaan di Semenanjung, Sabah dan Sarawak. Berbekalkan kelebihan ini, koperasi mendapat peluang yang lebih baik dari segi keanggotaan berbanding koperasi dan organisasi lain. 68
5.3.5 Koperasi Perumahan Malaysia Berhad i) (Fungsi Perumahan) Latar belakang Koperasi Perumahan Malaysia Berhad Koperasi Perumahan Malaysia Berhad ditubuhkan pada 14 November 1989 di bawah Akta Koperasi 1948. Pada 27 Februari 1997, pindaan dibuat pada Undang- undang Kecil Koperasi untuk mendaftarkan koperasi di bawah Akta Koperasi 1993. Matlamat penubuhan koperasi ini ialah untuk meningkatkan ekonomi anggota berlandaskan kepada prinsip-prinsip koperasi. Koperasi terlibat dalam aktiviti perumahan, pengangkutan dan aktiviti lain seperti yang diluluskan semasa mesyuarat agung tahunan. Pada masa penubuhannya, koperasi dianggotai 21 orang dan kebanyakannya dilantik sebagai ahli jawatankuasa. Modal saham RM100 dan yuran kemasukan sebanyak RM10 dikenakan untuk menjadi anggota. Koperasi ini didaftarkan bawah fungsi perumahan kerana mereka ingin memajukan sebidang tanah di Sentul, Kuala Lumpur menjadi kawasan perumahan. Walau bagaimanapun, tanah tersebut tidak dapat diusahakan kerana tanah tersebut terbahagi kepada dua bahagian yang dipisahkan oleh jalan raya. Disebabkan masalah itu, koperasi tidak dapat meneruskan projek kerana mengalami masalah pengambilan tanah. Pada 1994, koperasi mengadakan kempen penambahan anggota dengan bantuan seorang ahli yang juga merupakan pekerja di Suruhanjaya Koperasi Malaysia (dulunya dikenali sebagai Jabatan Pembangunan Koperasi) sekaligus meminda Undang-undang Kecil dengan memperluaskan kawasan operasi di luar kawasan Setapak. ii) Keadaan Semasa Koperasi Perumahan Malaysia Berhad Selepas projek di Setapak gagal diteruskan, mereka tidak memiliki tanah lain untuk menjalankan projek perumahan. Koperasi juga tidak diyakini pemilik tanah untuk menjalankan projek usahasama kerana mereka tidak berkeupayaan untuk membayar kos peguam, tukar nama dan lain-lain bagi pihak pemilik tanah. Koperasi juga gagal untuk mendapatkan dana daripada SKM kerana statusnya yang masih baru. Namun demikian, ALK bertindak kreatif dengan melibatkan diri dalam memulihkan projek terbengkalai di Taman Budiman, Kedah dan Gombak Heights 1 dan 2. Projek pemulihan Taman Budiman merupakan satu projek besar yang melibatkan 265 unit rumah terbengkalai di atas tanah Rezab Melayu. Jenis rumah yang dibina terdiri daripada rumah kos rendah dan sederhana rendah. Kejayaan pemulihan projek terbengkalai tersebut melonjakkan nama koperasi ini dan mendapat pengiktirafan 69
dari Kementerian Perumahan dengan pelantikan koperasi sebagai kontraktor projek perumahan terbengkalai. Koperasi juga dijemput sebagai salah satu peserta dalam kumpulan fokus yang dikendalikan oleh Kementerian Kewangan sebagai wakil daripada pihak koperasi. Projek Koperasi iii) Berikut merupakan beberapa buah projek perumahan terbengkalai yang diambil oleh koperasi ini. a) Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Budiman, Alor Setar, Kedah Projek Taman Budiman yang dibina atas tanah rezab melayu telah terbengkalai selama 12 tahun sebelum dipulihkan koperasi pada 1999. Berbekalkan keyakinan yang tinggi koperasi telah berjumpa dengan pihak Kerajaan Negeri Kedah untuk memulakan proses perundingan. Demi memastikan pembeli yang kebanyakannya berpendapatan rendah mendapat rumah yang diidamkan, Kerajaan Kedah telah menubuhkan satu Jawatankuasa Teknikal yang dipengerusikan sendiri oleh Yang Berhormat Datuk Seri Syed Razak (sewaktu itu menjadi exco perumahan di Negeri Kedah) dan ketua jabatan kerajaan dan sektor swasta untuk meneliti kebolehupayaan koperasi memulihkan projek terbengkalai tersebut. Projek terbengkalai ini melibatkan 265 unit rumah (214 unit rumah kos rendah dan 51 unit rumah kos sederhana). Berdasarkan kepada tujuan berkoperasi iaitu membantu anggota untuk meningkatkan sosioekonomi masing-masing dengan mencapai matlamat yang sama, semua pembeli dikehendaki untuk menjadi anggota. Melalui keanggotaan baru ini, koperasi telah berjaya menambah dana untuk menyelesaikan masalah menyiapkan projek terbengkalai tersebut. Dengan keanggotaan ini juga telah menjadikan 265 masalah pembeli itu tadi menjadi satu masalah iaitu masalah koperasi. Kerajaan Kedah pula telah memberikan kerjasama yang baik melalui penyedian pelbagai bantuan dari segi bukan kewangan seperti kelulusan lesen, pengairan, elektrik dan lain-lain. Pada 10 April 1999, kelulusan memulihkan projek terbengkalai itu telah diberikan kepada koperasi. Ketika itu, koperasi memerlukan modal yang banyak. Melalui Bank Rakyat, koperasi dibantu melalui pinjaman berjumlah RM5 juta. Akhirnya, koperasi telah berjaya menyiapkan sejumlah 141 unit (90 jenis rumah kos rendah dan 51 jenis rumah kos sederhana) pada 21 Mei 2002. Baki 124 unit rumah kos rendah disiapkan pada 3 Februari 2005. 70
b) Pemulihan Projek Pembangunan Lot-Lot Banglo Gombak Heights 1 dan 2 Gombak Heights 1 diusahakan oleh pemaju asal seiring dengan projek Gombak Heights 2. Projek dibangunkan di atas tanah Rezab Melayu berhampiran kawasan Sungai Pusu yang bersebelahan dengan Universiti Islam Antarabangsa, Gombak. Keluasan tanah lot banglo yang diluluskan antara 5000 atau 14,000 kaki persegi. Sebanyak 19 unit rumah telah terjual sementara 10 unit rumah lagi masih dalam proses penjualan. Harga jualan tanah ialah RM200 ribu untuk 5000 kaki persegi dan harga jualan bangunan ialah RM288 ribu untuk 1180 kaki persegi. Harga jualan tanah dan bangunan/banglo ialah dari RM488 ribu. Kawasan ini terletak berhampiran dengan hutan simpan menjadikannya berkonsep mesra alam. c) Pemulihan Projek Perumahan di Johor Koperasi juga pernah mendapat pengiktirafan untuk memulihkan satu projek yang terletak di Johor. Koperasi diberi mandat oleh KPKT untuk memulihkan projek tersebut. Mandat tersebut diberi kerana koperasi mempunyai rekod memulihkan projek terbengkalai di Kedah. Koperasi telah mendapat geran daripada kerajaan negeri berjumlah RM1.2 juta untuk memulihkan projek tersebut. Setelah semua urusan dokumentasi selesai, terdapat kesilapan di mana tanah untuk projek tersebut sebenarnya telah dilelong. Ini menyebabkan koperasi tidak lagi dapat meneruskan memulihkan projek tersebut. Selepas dua tahun urusan dokumentasi selesai, projek masih tidak dapat dijalankan kerana isu lelong tersebut. Cabaran-cabaran dihadapi Koperasi iv) Antara cabaran yang dihadapi oleh koperasi ini adalah: a) Kewangan Cabaran utama koperasi ini ialah mendapatkan dana untuk menjalankan projek perumahan. Walaupun ALK mempunyai semangat, kepakaran dan motivasi yang tinggi untuk membantu anggota dan orang ramai untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai, mereka masih mempunyai masalah untuk mendapatkan dana. Koperasi terpaksa memajak tanah projek bagi mendapatkan dana untuk menjalankan projek perumahan terbengkalai. 71
b) Tanah Koperasi tidak mempunyai tanah untuk menjayakan projek perumahan sendiri. Dengan itu, koperasi hanya dapat memulihkan projek perumahan yang terbengkalai. c) Kerjasama Antara Koperasi dan Pihak Swasta Koperasi juga pernah mencuba untuk menjalinkan kerjasama dengan koperasi lain untuk menjalankan projek perumahan tetapi tidak mendapat sambutan. Koperasi Perumahan Malaysia Berhad pernah untuk menjalinkan kerjasama dengan koperasi yang mempunyai tanah tetapi ditolak. Koperasi yang mempunyai tanah tersebut lebih rela melantik syarikat swasta untuk menjayakan projek perumahan. v) Faktor-faktor Kejayaan Koperasi Didapati komitmen ALK merupakan faktor utama kejayaan koperasi ini iaitu: ALK mempunyai semangat dan kesungguhan untuk menyelesaikan projek perumahan terbengkalai. Ini memastikan para pembeli tidak tertipu dengan pihak pemaju. ALK menggunakan daya kreativiti untuk menyelesaikan masalah. Sebagai contoh, disebabkan kekangan kewangan, koperasi terlibat dalam aktiviti pemulihan projek terbengkalai untuk mengurangkan kos seperti pembelian tanah. ALK dianggotai oleh orang yang berpengalaman dalam bidang perumahan. Kebanyakan ALK juga pernah bekerja di sektor kerajaan dan swasta. Gabungan dua bentuk pengalaman ini membantu koperasi untuk merancang aktiviti yang ingin dijalankan. Cadangan Koperasi vi) Melalui temu bual dengan koperasi ini, terdapat beberapa cadangan dikemukakan untuk diambil perhatian oleh pihak-pihak yang terlibat dalam industri perumahan bagi menyokong koperasi sebagai salah satu pembekal perumahan negara. a) Koperasi mengharapkan kadar faedah istimewa diberikan oleh Bank Rakyat untuk pinjaman bagi koperasi yang menjalankan projek perumahan. Koperasi mendapati tiada keistimewaan diberikan walaupun koperasi ini berdaftar sebagai anggota Bank Rakyat. 72
b) Koperasi mencadangkan supaya Pegawai SKM yang berbincang dengan koperasi mempunyai pengetahuan dalam bidang perumahan. Disebabkan tiada kepakaran dalam bidang perumahan, koperasi yang memohon dana pinjaman daripada SKM mengalami masalah untuk memastikan permohonan diluluskan. Sebagai contoh, permohonan pinjaman dana SKM untuk proses pembersihan tanah yang berjumlah RM 1.5 juta ditolak kerana nilainya yang tinggi. Koperasi menegaskan tender untuk pembersihan tanah tersebut adalah paling murah dan dibuat melalui tender terbuka. Perkara ini juga berlaku apabila pemohon pinjaman tidak diberi peluang menjelaskan keperluan pinjaman dihadapan para panel. c) Koperasi juga berpendapat bahawa kerajaan seharusnya memperuntukkan sebahagian projek perumahan rakyat kepada koperasi. Antara projek yang dimaksudkan ialah pembinaan perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah. Ini kerana koperasi mendapati projek yang dikategori sebagai projek perumahan kos sederhana tinggi dan kos tinggi banyak diberikan kepada syarikat swasta. Justeru, koperasi berharap terdapat sebahagian projek perumahan rakyat diperuntuk kepada koperasi. Ini kerana koperasi dapat memenuhi permintaan sosial rakyat dengan memperbanyakkan rumah berkategori kos rendah. Ini selari dengan prinsip koperasi iaitu memenuhi tanggungjawab sosial daripada berteraskan keuntungan semata-mata. d) Koperasi mencadangkan tanah untuk projek perumahan dicagarkan kepada SKM daripada institusi kewangan untuk memudahkan proses pinjaman. Terlebih dahulu, panel penilai perlulah dilantik untuk memudahkan proses tersebut. Koperasi juga berpendapat SKM mestilah mempunyai para profesional yang pakar dalam bidang yang diterajui koperasi. Sebagai contoh, terdapat pakar di dalam bidang pertanian, perladangan, hartanah, perumahan, pelaburan dan lain-lain. Ini untuk memudahkan urusan dan meningkatkan pemahaman pegawai dalam prosedur dan operasi koperasi. 5.3.6 Koperasi Perumahan Bena Berhad (Fungsi Perkhidmatan) Latar Belakang i) Koperasi ini pada asalnya berdaftar bawah fungsi perumahan. Walau bagaimanapun, pada 2002, SKM menghendaki koperasi meminda undang-undang kecil masing- masing. Ini menyebabkan koperasi menukar aktiviti utamanya kepada fungsi 73
perkhidmatan. Projek perumahan yang terakhir dijalankan koperasi ialah pada 1998. Namun begitu, projek hanya berjaya disiapkan pada 2003. Projek tersebut dijalankan di atas 10 ekar tanah yang terletak di Ijok, Selangor dengan pembinaan 35 unit rumah teres. Projek perumahan koperasi pada mulanya bertujuan membantu masalah pewarisan. Tuan Haji Muhammad Shuhaimie (setiausaha koperasi) menyatakan pada masa tersebut, terdapat dua anggota koperasi yang mempunyai tanah untuk dimajukan. Masalah berlaku disebabkan oleh pertelingkahan yang berlaku antara pewaris tanah. Masalah tersebut dapat diatasi apabila tuan tanah membuat satu kerjasama strategik dengan koperasi untuk membina rumah. Tanah tersebut dicagarkan kepada bank untuk mendapatkan setelah semua pewarisnya bersetuju dengan perjanjian. Perjanjian antara koperasi dengan pewaris tanah tersebut membolehkan koperasi mendapat lebih kurang 20 unit rumah untuk dijual. Lebih kurang 15 unit rumah lagi diberi kepada pewaris. Dengan demikian, koperasi dapat menyelesaikan masalah pewaris tanah tersebut di samping tanah juga dapat dimajukan. bridging financing Koperasi ini mempunyai hanya 184 orang anggota dengan saham terkumpul berjumlah RM54 ribu. Setiap anggota diwajibkan mencarum saham bernilai RM100 seorang. Jumlah saham terbesar untuk seorang anggota hanya berjumlah RM3,500. Namun demikian, koperasi masih mempunyai pelaburan dalam MCIS dan Bank Rakyat. Koperasi meneruskan aktivitinya dengan menjalankan projek perkhidmatan dan projek pengubahsuaian dengan mengambil sedikit komisen dalam projek pengubahsuaian rumah, mengecat dan membuat longkang. Koperasi ini tidak lagi berminat menjalankan projek perumahan kerana kekangan kewangan yang dihadapinya. ii) Cabaran-cabaran Koperasi Koperasi ini tidak lagi berminat untuk meneruskan aktiviti perumahan kerana beberapa sebab berikut: a) Koperasi tidak berkemampuan untuk menjalankan projek. Ini kerana kebanyakan ALK dan anggota koperasi tidak mempunyai kepakaran untuk menjalankan projek perumahan. b) Koperasi tidak dapat memenuhi permintaan Akta Perumahan sedia ada. Sebagai contoh, akta yang digubal dan diguna pakai sejak tahun 2002 menyukarkan koperasi untuk menyediakan kemudahan asas. Dalam akta 74
tersebut, koperasi diwajib untuk menyediakan kemudahan asas untuk setiap projek pembinaan yang dijalankan. c) Koperasi tidak dapat meminjam dana daripada institusi kewangan kerana dibebani hutang selain tidak memiliki rekod kewangan yang baik. Berdasarkan temu bual, didapati koperasi masih memiliki hutang tertunggak lebih kurang RM40 ribu. Sebanyak 70 peratus daripada hutang tersebut merupakan hutang sewaan pejabat koperasi kepada Koperasi Kereta Api Tanah Melayu. Selebihnya ialah hutang bil utiliti seperti elektrik dan air. d) Kebanyakan ALK terdiri daripada anggota yang sudah berumur. Anggota ini ada yang sudah menjangkau usia lebih daripada 70 tahun. Ini disebabkan generasi muda tidak berminat untuk bergiat aktif dalam koperasi kerana merasakan koperasi tidak dapat memenuhi kehendak mereka. Pewaris ini lebih berminat untuk menebus saham daripada koperasi. e) Usaha untuk menarik minat orang ramai untuk menjadi anggota baru tidak berjaya kerana koperasi tidak menyediakan perkhidmatan kredit. Mesyuarat agung yang diadakan juga tidak mendapat sambutan. Ini disebabkan oleh ramai anggota telah meninggal dunia selain pewaris tidak berminat menyertai koperasi. iii) Faktor-faktor Kejayaan Koperasi Hasil daripada temu bual, koperasi perlu mempertimbang faktor-faktor berikut sebelum menjalankan aktiviti perumahan. a) b) c) d) Koperasi mesti mempunyai modal permulaan yang cukup daripada anggota dan pembeli yang berminat untuk membeli rumah. Koperasi boleh mengurangkan harga kos pembinaan dengan mendapatkan tanah daripada pihak kerajaan untuk tujuan perumahan. Bagi membolehkan pembinaan perumahan berjalan lancar, koperasi mesti mempunyai hubungan yang baik dengan orang politik. Koperasi perlu memastikan mereka mempunyai keupayaan dan pengalaman sebelum menjalankan aktiviti perumahan. 75
5.3.7 Koperasi Guru-guru Malaysia Berhad (KGMB) i) (Fungsi Kredit) Latar Belakang Pada 28 November 2012, satu temu bual berdepan dibuat dengan En. Abdul Hamid bin Bahari iaitu Pengerusi Aset Koperasi merangkap Setiausaha Projek Perumahan bagi Koperasi Guru-guru Malaysia Berhad (KGMB). Beliau menjelaskan KGMB merupakan koperasi yang berdaftar bawah fungsi kredit. Aktiviti perumahan yang dijalankan pula bertujuan untuk menyediakan rumah kepada anggota. Projek perumahan ini telah dirancang sejak empat tahun yang lalu. Pada 2012, projek ini telah berjaya dilaksanakan. Koperasi ini berminat menjalankan aktiviti perumahan kerana boleh mendatangkan keuntungan sehingga mencecah 25 peratus dari keseluruhan kos projek. ii) Cabaran-cabaran Koperasi Berikut merupakan cabaran-cabaran yang dihadapi koperasi ini. a) Koperasi mengalami masalah untuk membuat pinjaman melalui bank. Kebanyakan bank komersial tidak berkeyakinan terhadap koperasi ini. b) Koperasi ini mengalami kesulitan dengan pihak berkuasa tempatan (PBT) tentang hal yang berkaitan penyediaan prasarana, dan septic tank dan saliran. Koperasi diminta menyediakan prasarana ini sebelum kelulusan diberi. Oleh itu, hanya 91 unit rumah sahaja boleh dibina daripada 95 unit rumah seperti yang disasarkan. conflict of interest c) iii) Konsultan yang dilantik oleh koperasi juga bertindak sebagai kontraktor. Ini menyebabkan berlakunya sedikit Kekuatan Koperasi . Antara kekuatan koperasi ini ialah: a) Koperasi mempunyai pengalaman projek tertangguh selama empat tahun sebelum projek perumahan ini berjaya dijalankan. Setiap fasa pembinaan dipantau oleh SKM bagi memastikan semua urusan diurus dengan betul dan sistematik. Aktiviti projek ini juga dipantau dengan teliti oleh koperasi. 76
b) Koperasi melantik satu Jawatankuasa Pemantauan Projek Perumahan. Jawatankuasa ini terdiri daripada empat ALK dan pengerusinya bekerja secara sepenuh masa. Semua ALK belajar daripada pengalaman akibat kelewatan membina projek selama empat tahun dahulu. Pengalaman itu dikongsi bersama dengan konsultan dan kontraktor yang dilantik. c) Pemilihan kontraktor adalah berdasarkan kesanggupan dan komitmen yang ditunjukkan oleh kontraktor. Koperasi ini juga menyiasat latar belakang kontraktor yang dilantik dengan teliti. 5.4 Hasil Temu Bual Penyelidikan ini menggunakan pelbagai kaedah untuk mendapatkan maklumat bagi menyokong hasil analisis yang diperoleh daripada borang soal selidik. Terdapat beberapa temu bual dilakukan dengan koperasi yang boleh dikategorikan sebagai koperasi yang berjaya, kurang berjaya, tidak berjaya, koperasi yang pertama kali memulakan projek perumahan dan koperasi yang dilantik sebagai kontraktor terbengkalai. Hasil temu bual melalui telefon dan temu bual berdepan dirumuskan seperti berikut: a) Faktor Penyebab Projek Perumahan Tidak Dijalankan Berikut merupakan faktor penyebab koperasi tidak menjalankan projek perumahan. i) ii) iii) iv) v) b) Koperasi tidak mempunyai modal kewangan yang mencukupi. Koperasi sukar membuat pinjaman daripada institusi kewangan. Koperasi tidak mempunyai tanah untuk menjalankan projek. Koperasi hanya berminat untuk pecah lot tanah dan anggota mendirikan sendiri rumah tersebut. Pemaju tidak berminat untuk menjalin sebarang bentuk kerjasama dengan koperasi. Cabaran-cabaran yang Dihadapi Koperasi Berikut merupakan cabaran-cabaran tersebut. (JV) i) . Pemaju yang dilantik melanggar kontrak perjanjian kerjasama strategik Ini menyebabkan projek yang dijalankan terbengkalai dan mengakibatkan 77
SMP kerugian kepada anggota yang telah menandatangai tersebut. dengan pemaju ii) ALK tidak mempunyai kemahiran pengurusan. Selain itu, mereka tidak mempunyai pengetahuan berkaitan projek perumahan dan menyerahkan semua urusan kepada pekerja yang juga tidak mempunyai kemahiran dalam menjalankan projek tersebut. Di samping itu, ALK juga banyak bergantung harap kepada konsultan semata-mata. iii) Projek perumahan lambat disiapkan kerana tidak mempunyai pengurus projek yang kompeten dan berkemahiran. iv) Pihak berkuasa tempatan tidak memberi kerjasama yang baik kepada koperasi dari segi permohonan kelulusan projek. v) c) Projek perumahan tidak dapat dibuat di atas tanah rezab melayu kerana anggota koperasi itu sendiri yang terdiri daripada pelbagai kaum. Faktor- faktor Kejayaan Koperasi Berikut merupakan faktor-faktor yang menyokong kejayaan sesebuah koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan. i) Koperasi mendapat kepercayaan dan permintaan daripada orang yang memiliki tanah untuk membangunkan kawasan perumahan. ii) d) Rumah yang dibina mempunyai pembeli dalam kalangan anggota dan bukan anggota. Koperasi tidak mempunyai masalah untuk menjual rumah kerana kebanyakannya dibina untuk ahli. Pembeli boleh mendapatkan pinjaman perumahan daripada kerajaan, insitusi kewangan dan koperasi. Cadangan daripada Koperasi Beberapa koperasi memberikan cadangan bagi membolehkan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan dengan lebih baik dan lancar. Antara cadangan tersebut ialah: i) Mengadakan kursus khas untuk koperasi yang menjalankan projek perumahan seperti: 78
Latihan teknikal yang berkaitan dengan aktiviti perumahan. Sebagai contoh, MKM mengadakan kursus kemahiran berkaitan dengan perkhidmatan penyelenggaraan untuk perumahan. Kursus berkaitan peraturan pihak berkuasa tempatan (contoh: permohonan lesen) dan syarat-syarat berkaitan dalam menjalankan projek perumahan. Kursus asas penyediaan dokumentasi untuk memulakan sesuatu projek perumahan. ii) Terdapat perbezaan antara ciri koperasi perumahan dengan pihak swasta lain. Sebagai contoh, rumah yang dibina koperasi kebanyakan menawarkan harga jualan yang kurang daripada harga pasaran dengan harga mampu milik kepada anggota. Sehubungan itu, koperasi mencadangkan supaya terdapat Akta Perumahan yang berbeza antara pihak swasta dan koperasi. iii) Kerajaan perlu menubuhkan konsortium koperasi perumahan. Korsortium ini akan meningkatkan keupayaan koperasi untuk menjalankan projek perumahan melalui gabungan modal dan tenaga kerja. Selain itu, melalui penggabungan ini, semua koperasi yang berdaftar akan memperoleh faedah sama rata terutamanya daripada segi keuntungan. Kekuatan koperasi juga akan meningkat dan mampu membincangkan keperluan sektor perumahan koperasi dengan kerajaan terutamanya tentang hal berkaitan kursus, polisi pihak berkuasa tempatan, pinjaman institusi kewangan, Akta Perumahan dan lain-lain. iv) ALK mesti mempunyai pengetahuan dalam setiap aktiviti yang ingin diceburi koperasi. Selain itu, mereka perlu mempunyai kemahiran pengurusan yang tinggi terutamanya jika mereka terlibat dengan aktiviti yang bernilai tinggi. v) Koperasi perlu mempunyai pengurus bagi setiap yang melibatkan tenaga kerja yang profesional. Seperti aktiviti perumahan, projek mempunyai fasa pembinaan yang perlu dipantau dari semasa ke semasa dan melibatkan ramai pihak seperti kontraktor, pekerja, jabatan kerajaan dan pembeli. Dengan adanya pengurus, projek akan dapat diselia dengan baik dan teratur. 79
Monograf Penyelidikan 80
BAB 6 rumusan dan cadangan 6.1 Rumusan Bab ini membincangkan rumusan hasil dapatan kajian dan cadangan garis panduan dalam menjalankan projek perumahan yang boleh dijadikan panduan kepada gerakan koperasi di Malaysia. Secara amnya, kadar maklum balas diperoleh dari 31 koperasi fungsi perumahan dan 19 koperasi bukan fungsi perumahan. Dalam lima tahun kebelakangan ini, hampir tiga per empat koperasi (74%) yang menjalankan aktiviti perumahan berupaya untuk memberi dividen kepada anggotanya. Ini kerana aktiviti perumahan menyumbang kepada peningkatan pendapatan koperasi walaupun harga rumah yang dijual lebih murah daripada harga pasaran . Bagi rumah yang dijual kepada bukan anggota, koperasi menjual dengan harga yang lebih tinggi. Terdapat tiga per empat (76 %) daripada jumlah koperasi memberi maklum balas membuka pembelian perumahan kepada bukan anggota. Hasil analisis membuktikan bahawa kebanyakan koperasi membina rumah yang berkos sederhana dan tinggi. Permintaan tinggi pembeli rumah ialah terhadap rumah jenis teres, banglo, rumah kedai dan rumah berkembar. Hanya sedikit sahaja koperasi	yang	membina	kondominium,	flat	dan	rumah	kos	rendah.	Didapati	majoriti	projek perumahan dibina atas tanah hak milik kekal. Ini diikuti jenis tanah pajakan, rezab Melayu dan tanah pemberian. Rumah yang telah siap dibina tidak mengalami masalah untuk dijual kerana kebanyakan pembinaan ialah untuk memenuhi permintaan anggota. Dari segi mendapatkan pinjaman pembelian rumah, responden menyatakan bahawa kebanyakan pembeli membuat pinjaman daripada institusi kewangan. Selebihnya, mereka mendapatkan pinjaman daripada kerajaan, pembiayaan sendiri dan koperasi. Kajian juga mendapati bahawa hanya koperasi fungsi kredit sahaja yang menyediakan pinjaman perumahan ini kepada anggota. 81
Kajian membuktikan bahawa majoriti koperasi tidak bekerjasama sesama sendiri dalam menjalankan projek perumahan. Ini membuktikan majoriti koperasi tidak mengamalkan prinsip koperasi iaitu Kerjasama Antara Koperasi. Namun begitu, terdapat segelintir koperasi sahaja yang menjalinkan kerjasama dengan koperasi lain. Ini termasuk hubungan dari segi kerjasama strategik, mendapatkan kredit, khidmat nasihat, perancangan dan pembinaan, teknologi dan tenaga kerja. Didapati koperasi lebih banyak menjalin kerjasama strategik, pembinaan dan khidmat nasihat dengan pihak swasta. Terdapat beberapa amalan yang dipraktikkan oleh koperasi dalam pembinaan perumahan. Antara amalan tersebut ialah membina projek perumahan di atas tanah sendiri, pembiayaian projek perumahan melalui sumber institusi kewangan serta memilih lokasi untuk menjalankan projek perumahan. Kajian ini mendapati bahawa majoriti koperasi membina projek perumahan di atas tanah yang diperoleh dari pembelian. Namun begitu, koperasi juga turut menggunakan tanah pemberian daripada kerajaan dan tanah milik sendiri. Kebanyakan projek perumahan tersebut dibina menggunakan sumber dalaman koperasi dan pembiayaan daripada institusi kewangan. Hanya segelintir sahaja yang mendapat sumber pembiayaan daripada kerajaan atau kerajaan negeri. Pemilihan tapak perumahan juga perlu memenuhi beberapa kriteria. Majoriti responden berpendapat bahawa lokasi perumahan yang dibina mestilah berdekatan dengan bandar dan menitik beratkan jenis rumah yang dibeli. Mereka juga mementingkan kawasan perumahan mereka supaya berdekatan dengan pengangkutan awam. Kajian menunjukkan majoriti responden memberi maklum balas mereka memilih untuk tidak membuat pinjaman dari luar keranan pihak institusi kewangan mengenakan kadar faedah yang tinggi keatas pinjaman. Namun demikian, terdapat juga koperasi menyatakan bahawa kadar faedah tidak menghalang mereka dari membuat pinjaman kerana mereka merasakan sebarang terma dan syarat perjanjian dari pihak institusi kewangan tidak membebankan. Segelintir responden menyatakan bahawa terma dan syarat perjanjian hanya membebankan koperasi apabila mereka dikenakan kadar penalti tinggi, permulaan pembayaran cepat, tempoh pembayaran singkat dan pengurangan jumlah pinjaman yang diminta. Kejayaan sesuatu projek amat bergantung kepada kecekapan dan kemahiran yang dimiliki oleh ALK dan pihak pentadbiran yang terlibat. Majoriti responden bersetuju	bahawa	pengalaman	ALK	dalam	aspek	pengurusan	sangat	signifikan	dalam pengendalian projek perumahan. Selain itu, responden juga bersetuju ALK juga harus mempunyai pengalaman, ilmu dan berkemahiran dalam bidang 82
pembinaan, aspek undang-undang dan peraturan yang berkaitan perumahan, kewangan, hartanah dan teknikal. Ini bagi mengelakkan koperasi untuk tidak menyerahkan sebarang kelulusan dan keputusan bulat-bulat kepada pihak luar. Ini kerana mereka berkemungkinan mengambil kesempatan atas ketidakcekapan ALK dalam bidang pembinaan. ALK perlu mempunyai rasa tanggungjawab dan kompeten dalam membuat sebarang keputusan kerana ia melibatkan kepercayaan anggota koperasi. Ini lebih penting sekiranya mereka terlibat dengan projek perumahan yang sememangnya melibatkan kos risiko yang tinggi jika sesuatu projek terbengkalai. Terdapat pelbagai ruang dan cara untuk mereka ditipu sekiranya tidak mempunyai ilmu, pengetahuan dan kemahiran yang tertentu. Seterusnya, kepercayaan anggota koperasi akan hilang dan mengakibatkan berlaku penarikan keanggotaan koperasi sekaligus menjejaskan koperasi. Terdapat pelbagai skim dan program kerajaan yang membantu meningkatkan kualiti dan kuantiti bilangan rumah yang dibina oleh koperasi. Walau bagaimanapun, majoriti responden mengatakan mereka tidak merebut peluang serta manfaatkan peluang yang ada melalui skim dan program yang disediakan kerajaan. Hasil temu bual mendapati bahawa sebahagian skim yang disediakan tidak dilulus walaupun terdapat permohonan dari pihak koperasi. Namun begitu, terdapat juga sebilangan low cost housing revolving fund responden menyatakan mereka mendapat pembiayaan pembinaan perumahan melalui tabung projek perumahan terbengkalai, , Tabung Perumahan 1Malaysia dan Perumahan rakyat 1Malaysia. Analisis sebelum ini mengesahkan bahawa kemahiran pengurusan amat penting di kalangan ALK. Perancangan dan pelaksanaan operasi yang cekap dan tepat penting bagi mengelakkan koperasi mengalami masalah kekurangan bahan binaan. Akan tetapi, majoriti responden menyatakan bahawa mereka tidak mengalami masalah ini. Kekurangan bahan binaan hanya berlaku apabila kos pembelian tinggi. Ini boleh disebabkan oleh kekurangan pembekal. Responden berpendapat masalah ini berlaku akibat kesilapan perancangan dan terpaksa menunggu pengimportan bahan binaan. Kelancaran projek perumahan mengikut jadual yang telah ditetapkan adalah berkait rapat dengan jumlah pekerja. Kajian mendapati bahawa kesan dari penghijrahan tenaga buruh asing ke dalam negara yang ramai menyebabkan tiada masalah kekurangan pekerja dalam menjalankan sesuatu projek. Namun begitu, permasalahan mula timbul bagi koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan apabila kos pekerja menjadi semakin mahal. 83
Majoriti responden juga bersetuju tiga faktor utama yang diperlukan untuk menyiapkan projek perumahan mengikut jadual ialah perancangan yang teliti, aliran wang tunai yang teratur dan kelulusan lesen projek yang cepat. Faktor-faktor lain ialah memiliki pasukan kerja yang mantap, penyeliaan yang ketat, kontrak yang kuat, jelas dan terang, mempunyai kepakaran dan pengalaman yang tinggi, tiadanya masalah birokrasi dan kebolehupayaan mendapatkan pembiayaan. Faktor-faktor ini turut menyumbang kepada kelancaran projek untuk siap seperti yang dijadualkan. Pembinaan projek perumahan memerlukan modal yang besar. Justeru, koperasi mesti memastikan semua rumah yang dibina mempunyai pembeli. Oleh itu, koperasi perlu memenuhi permintaan dan kehendak pasaran. Hasil analisis mendapati bahawa pembeli mementingkan jenis rumah yang memberi keselesaan dan mengambil kira kedudukan lokasi yang baik. Ini dibuktikan dengan jenis rumah yang banyak dibina oleh koperasi; teres, banglo dan rumah berkembar berdekatan dengan bandar dan kemudahan awam; hospital, pasaraya dan pengangkutan awam. Hanya segelintir sahaja responden berpendapat pembeli mementingkan bentuk luaran rumhan dan bentuk dalaman rumah. Majoriti koperasi tidak menyediakan premis perniagaan sebagai sebahagian daripada projek perumahan. Mereka mementingkan keperluan anggota yang memerlukan rumah berbanding turut menyediakan presmis perniagaan. Responden juga mengatakan mereka tidak menyediakan khidmat penyelenggaraan untuk projek yang dibina kerana aktiviti penyelenggaraan kebiasaannya dibuat oleh pihak berkuasa tempatan (PBT). Aktiviti penyelenggaraan berkala dan tidak berkala hanya dibuat atas permintaan penghuni kawasan perumahan tersebut. Berdasarkan persepsi responden terhadap cabaran menjalankan aktiviti perumahan, kajian merumuskan koperasi berpendapat mereka mampu dan positif terhadap kemampuan koperasi dalam memenuhi permintaan dan kehendak pasaran. Keyakinan mereka tinggi berkaitan hal membuat perancangan dan pelaksanaan, diikuti dengan pengurusan kewangan yang sistematik, dan pengurusan atau tadbir urus yang telus dan baik. Ini diikuti dengan sokongan pihak kerajaan dan agensi yang berkaitan dengan sektor perumahan termasuk pihak berkuasa tempatan. Namun begitu, mereka yakin cabaran tersebut dapat diatasi kerana barisan Anggota Lembaga Koperasi yang dilantik mempunyai pengetahuan serta sokongan yang diperlukan daripada pihak pengurusan dan anggotanya sendiri. Walau bagaimanapun, persepsi responden secara keseluruhan terhadap prestasi lima tahun kebelakangan ini agak sederhana setuju bahawa terdapat peningkatan jualan rumah, jumlah projek perumahan dan peningkatan masa siap projek. Ini mungkin dipengaruhi oleh kurangnya sokongan kerajaan dalam menjadikan koperasi sebagai 84
salah satu sektor yang bersama-sama kerajaan dan swasta dalam menyediakan rumah kepada penduduk. Menurut RMK-9, tiada peruntukan disediakan kepada sektor koperasi kerana telah diperuntukkan bawah PR1MA (Projek Perumahan 1Malaysia). 6.2 Cadangan Garis Panduan dalam Menjalankan Projek Perumahan Koperasi yang ingin memulakan sesuatu projek perumahan memerlukan persediaan yang mencukupi iaitu persediaan sebelum, semasa dan selepas melaksanakannya. 6.2.1 Persediaan Sebelum Menjalankan Projek Perumahan Sebelum menjalankan sesuatu projek pembinaan, beberapa perkara perlu dititikberatkan. Kajian mengenal pasti koperasi perlu mematuhi perkara-perkara berikut: i) ALK mesti mempunyai pengalaman, kemahiran dan pengetahuan khusus seperti ilmu pengurusan, ilmu kewangan, menghadiri seminar hartanah, mahir berkaitan dengan polisi, dasar dan peraturan perumahan, dan lain- lain. ii) Koperasi mesti mempunyai perancangan yang teliti. Ini merangkumi perkara seperti pengambilan tanah, bagaimana projek dilaksanakan (sendiri, konsultan, usahasama), sumber kewangan, tenaga pekerja, bahan binaan, proses dokumentasi dan lain-lain. iii) Menubuhkan Jawatankuasa Teknikal yang terdiri daripada pihak ALK dan pengurus projek bagi merancang dan memantau dalam memastikan projek siap mengikut jadual. iv) Jawatankuasa yang dilantik perlu merujuk kepada Garis Panduan Perancangan Perumahan daripada Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Semenanjung Malaysia yang disediakan oleh Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan	untuk	memenuhi	spesifikasi	dan	peraturan	dalam	membangunkan	projek perumahan (KPKT, 2013). v) Koperasi perlu memastikan dokumen kontrak lengkap dan menurut undang- undang. Koperasi disaran untuk mendapatkan khidmat nasihat daripada 85
peguam bagi mengelakkan wujudnya pertikaian yang menyebabkan kerugian kepada pihak koperasi. vi) Pihak koperasi perlu memastikan dokumentasi dilengkapkan bagi mengelakkan birokrasi dan mengelakkan kelewatan mendapatkan lesen memulakan projek. vii) Sumber kewangan untuk membiayai projek perlulah mencukupi bagi mengelakkan kekurangan dana semasa projek dilakukan. Pembiayaan seperti kos awal projek (kos pembersihan tapak projek, deposit RM200,000, dan lain-lain perlulah dikenal pasti. yuran profesionalisme), bridging loan 6.2.2 Persediaan Semasa Projek Sedang Dilaksanakan Sepanjang projek dijalankan, pemantauan yang ketat perlu dilakukan bagi mengelakkan projek terbengkalai. Koperasi perlu memberi perhatian terhadap perkara berikut: i) Koperasi hendaklah memantau aliran wang tunai projek bagi mengelakkan kelewatan pembayaran kepada pihak yang berkaitan seperti konsultan, institusi kewangan, pekerja, para profesioanal dan lain-lain. Perjalanan projek perlulah dipantau dari semasa ke semasa oleh jawatankuasa yang dilantik. ii) 6.2.3 Persediaan Selepas Projek Dilaksanakan Selepas projek dilaksanakan, terdapat beberapa perkara yang mesti dipastikan oleh koperasi. Antara perkara-perkara tersebut adalah: (CFO). i) ii) iii) Pemaju perlu memastikan rumah yang dibina mendapat Sijil Layak Menduduki Rumah Pemaju perlu memastikan rumah yang diduduki oleh pembeli bebas daripada sebarang aduan. Pemaju perlu memastikan penyelenggaraan dilakukan sebelum diserahkan kepada PBT. 86
6.3 Cadangan Pengurangan Kos Pengeluaran bagi Aktiviti Perumahan oleh Koperasi Penyelidik mencadangkan beberapa aspek yang perlu diberi perhatian oleh pihak berkepentingan bagi membolehkan pengurangan kos pengeluaran bagi menjalankan aktiviti perumahan oleh koperasi. Antara cadangan tersebut adalah: i) Kos Infrastruktur Jika didapati bahawa tanah anggota yang akan diusahakan oleh koperasi untuk tujuan pembinaan terletak di lokasi yang tidak strategik, kerajaan perlu campur tangan dengan menyediakan rangkaian infrastruktur utama seperti pasar besar, sekolah, masjid dan hospital berdekatan tapak perumahan tersebut agar ianya mendapat sambutan dan perhatian. Perhatian segera harus diberikan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) agar tidak menjejaskan masa siap projek. Tindakan ini bukan sahaja akan membantu mewujudkan sebuah lokasi atau penempatan yang baru bagi sesebuah kawasan yang terpinggir, tetapi membantu koperasi mendapatkan pulangan dan mencapai sasaran jualan. ii) Perkhidmatan Perundingan Berpusat ANGKASA merupakan badan yang layak untuk merealisasikan idea ini selaras dengan peranannya sebagai badan puncak gerakan koperasi. Jika perkhidmatan perundingan berpusat dapat menangani masalah perumahan dengan baik, dicadangkan agar pusat perundingan serantau ditubuhkan di setiap negeri melalui cawangan agar mudah untuk koperasi perumahan negeri mendapatkan perkhidmatan. Bayaran profesional yang dikenakan bagi perkhidmatan ini juga harus lebih rendah berbanding kebiasaan. Sebagai contoh, bayaran khidmat profesional bagi seorang arkitek dan jurutera perunding dari Pusat Perundingan Berpusat adalah lebih rendah ke atas koperasi perumahan dan dipantau oleh ANGKASA dan juga Kementerian. Perkhidmatan perunding-perunding profesional akan membantu untuk menyelesaikan masalah seperti masalah pengurusan yang melibatkan aliran wang tunai dan pelaksanaan projek perumahan. Setiap keputusan dari perunding tidak boleh melangkau konsep berkoperasi dan fokus untuk membantu koperasi dalam meningkatkan sosioekonomi anggotanya. 87
iii) Menggunakan Pengurusan Profesional (Penggajian Berkontrak) Bagi projek perumahan besar, perhatian perlu diberi sepenuhnya oleh seorang pengurus atau jawatankuasa pekerja bagi pihak koperasi. Dengan pengurus projek yang berkelayakan, sesebuah projek boleh menjadi lebih lancar dan baik. Peranan pengurus atau kumpulan tersebut adalah untuk menasihati koperasi perumahan keatas setiap keputusan yang dilakukan (Tan Soo Hai, 1981). Ini boleh dilakukan dalam dua cara, pertama dengan menggunakan orang yang berkelayakan sebagai pengurus projek. Di sini, beliau adalah sebahagian daripada pasukan	pengurusan	koperasi.	Kedua,	koperasi	boleh	melantik	firma	pengurusan	projek profesional untuk menguruskan keseluruhan projek. Skop tugas pengurus projek harus bermula daripada fasa permulaan dan skop kerja juga perlu diperluaskan sehingga meliputi aspek pengurusan agar projek koperasi disiapkan dalam tempoh yang ditetapkan (Zaharah, 1981). 6.4 Cadangan Kepada Agensi yang Berkaitan Hasil kajian ini mempunyai pelbagai implikasi penting kepada pihak yang berkepentingan seperti Maktab Koperasi Malaysia (MKM) sebagai pusat latihan koperasi terunggul di Malaysia, Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM) yang memantau prestasi koperasi secara keseluruhannya, ANGKASA (Angkatan Kebangsaan Koperasi Malaysia) yang bertindak sebagai badan puncak koperasi, Kementerian Kerajaan Tempatan dan Perumahan (KKTP) atau Jabatan Perumahan Negara (JPN) dalam menyediakan pelan tindakan dan bajet, Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad (Bank Rakyat) sebagai bank utama koperasi, dan gerakan koperasi. Cadangan berikut dikemukakan bagi membolehkan agensi dan pihak yang berkepentingan mengambil tindakan yang perlu. i) Maktab Koperasi Malaysia (MKM) Merancang dan menyediakan kursus yang berkaitan dengan keperluan dalam menjalankan aktiviti perumahan bagi menerapkan ilmu yang bagi membantu koperasi menjalankan projek perumahan. Ilmu ini sangat penting kerana ia melibatkan modal yang besar serta melibatkan banyak pihak. 88
ii)
Suruhanjaya Koperasi Malaysia (SKM)
Memastikan koperasi yang berdaftar sebagai fungsi perumahan menjadikannya sebagai aktiviti utama. Kesan kepada aktiviti yang dijalankan dengan baik akan menyumbang kepada Keluaran Dalam Negara Kasar Negara. Mengenal pasti kursus yang diperlukan koperasi dan mencadangkannya kepada MKM. Menyediakan bantuan teknikal dengan menghubungkan koperasi dengan pihak-pihak yang terlibat. Ini kerana SKM merupakan sebuah badan yang mampu untuk mengadakan rundingan terus dengan pihak kerajaan. Mencadangkan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan meningkatkan modal syer permulaan anggota dengan jumlah yang berpatutan untuk meningkatkan modal dalaman dan sekali gus mengurangkan penggunaan modal luar koperasi. Angkatan Kebangsaan Koperasi Malaysia (ANGKASA) iii) Menjadi orang tengah dalam pembekalan bahan binaan. Rundingan antara ANGKASA dengan pihak pembekal amat penting untuk memperoleh bahan binaan secara pukal agar membolehkan koperasi mengawal harga pasaran. iv) Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad (Bank Rakyat) Sebagai sebuah bank koperasi yang diiktiraf oleh kerajaan, Bank Rakyat diharap dapat membantu koperasi mendapatkan syarat dan terma kewangan yang istimewa sekiranya membuat pinjaman. Ini berlandaskan kepada prinsip koperasi Ke-Enam, antara koperasi perlu mempunyai kerjasama antara koperasi. Kesejahteraan koperasi boleh memberi manfaat kepada anggotanya juga. v) Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) atau Jabatan Perumahan Negara (JPN)
Sebelum 1992, didapati koperasi mempunyai keistimewaan sebagai sebuah koperasi. Ramai responden yang ditemu bual meminta kerajaan mengkaji semula Akta Perumahan dengan memberi kelonggaran kepada koperasi dalam menyediakan rumah kepada anggotanya. 89
vi) Merujuk kepada Jadual 3-3, peratusan unit rumah yang dibina koperasi tidak melebihi lima peratus berbanding keseluruhan unit rumah yang dibina oleh pihak kerajaan dan swasta. Sehubungan ini, KPKT perlu merancang dalam Dasar Perumahan Negara untuk menjadikan koperasi juga sebagai pemain utama dalam membangunkan projek perumahan khususnya kepada anggota koperasi. Gerakan Koperasi Koperasi yang ingin terlibat dalam aktiviti perumahan boleh menjadikan kajian ini sebagai rujukan dan amalan yang dicadangkan dalam juga boleh dijadikan garis panduan. Merujuk kepada prestasi sektor perumahan pada 1996, perumahan menyumbang hampir 28.3 peratus kepada jumlah pekerjaan dalam sektor pembinaan (Ahmad Zakki, 1997). Oleh itu, sekiranya koperasi menjalankan aktiviti perumahan, ia dapat memberi pekerjaan kepada anggota dan komuniti sekitarnya selaras dengan prinsip koperasi ke-7 iaitu Prihatin Kepada Komuniti. Ini bagi menyokong hasrat kerajaan yang mengiktiraf koperasi sebagai sektor ekonomi ketiga negara dan memenuhi penunjuk utama prestasi yang digariskan dalam Dasar Koperasi Negara. Sektor koperasi disasar akan menyumbang sepuluh peratus dalam Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) menjelang 2020. (KPI) 6.5 Kajian Lanjutan Isu perumahan merupakan suatu isu yang serius dan sering menjadi topik perbincangan sama ada dalam kalangan orang awam mahu pun kerajaan. Untuk memantapkan lagi kajian ini, dicadangkan kajian akan datang perlu kepada pengumpulan data dan maklumat yang lebih terperinci dibuat untuk mendapat gambaran lebih jelas berkaitan dengan amalan koperasi yang menjalankan aktiviti perumahan yang sebenar. Kajian kes ke atas koperasi perlu diperbanyakkan lagi untuk mendapat maklumat yang lebih terperinci berkaitan cabaran koperasi dalam menjalankan aktiviti perumahan. Memandangkan	profil	koperasi	telah	dikenal	pasti	melalui	penyelidikan	ini,	adalah	dicadangkan untuk kajian lanjutan susulan mengkaji dari segi aspek petunjuk kewangan koperasi tersebut. Ini bagi mengenal pasti kedudukan koperasi dalam kebolehmampuan pengurusan kewangan dan risiko untuk aktiviti yang berskala besar. 90
6.6 Kesimpulan Sektor perumahan di Malaysia membuka ruang yang besar kepada koperasi untuk menjadi salah satu pemain yang penting dalam menyediakan perumahan kepada anggotanya. Permintaan rumah amat tinggi dari semasa ke semasa kerana ia menjadi satu keperluan kepada setiap orang terutama mereka yang berpendapatan tinggi mahu pun rendah. Rumah menjadi keperluan asas kepada seseorang terutama mereka yang telah berkeluarga. Peranan	koperasi	amat	signifikan	dengan	permintaan	rumah	dalam	kalangan	anggotanya. Ini bagi membantu mereka yang tidak berkemampuan untuk membeli rumah. Ini kerana harga yang ditawarkan mereka lebih rendah berbanding harga pasaran. Perkara ini perlu diambil serius oleh kerajaan dalam memastikan isu rumah yang dihadapi oleh masyarakat yang berpendapatan sederhana dan rendah dapat diatasi. Melalui koperasi, impian mereka boleh direalisasikan. 91
Monograf Penyelidikan 92
RUJUKAN International Journal of Abu	Jarad,	I.,Yusof,	N.,	&	Mohd	Shafiei,	M.W.	(2010).	The	organizational	performance Housing Markets and Analysis, of housing developers in Peninsular Malaysia. 3(2),146-162. Low-Cost Housing: The Government Viewpoint Housing The Nation: A Definitive Study Ahmad Zakki, Y. (1997). . Dipetik dari (Cagamas Berhad, ed.), 229-250. Kuala Lumpur: Cagamas Berhad. Akta Koperasi 1993 (Akta 502). Diterbitkan Oleh Pesuruhjaya Penyemak Undang- Undang, Malaysia Di Bawah Kuasa Akta Penyemakan Undang-Undang 1968 Secara Usaha Sama Dengan Percetakan Nasional Malaysia Bhd (2006). The role of cooperatives in the provision of housing in Malaysia Alip Rahim., Abu Hassan Abu Bakar., & Abdul Mutalip Abdullah. (2005). . Malaysia: Universiti Sains Malaysia. Analisis kitaran ekonomi dan industri pembinaan di Malaysia. Aminah Md. Yusuf., & Ismail Omar (2007). Johor Bahru: Universiti Teknologi Malaysia. Journal of Property Research Antwi, A., & Hennebery, J. (1995). Developers, non-linearity and asymmetry in the development cycle. , 12, 217-239. 1,345 syarikat pemaju di senaraihitam BERNAMA (2010, Februari 9). . Sinar Harian. Dicapai pada Julai 30, 2009, dari Risk, uncertainty and decision making in property development. Byrne, P., & Cadman, D. (1984). London: E & F. N. Spon Ltd. Urban studies, 6 Craven, E. A. (1969). Private residential expansion in Kent 1956-1964: A study of patterns and process in urban growth. Dasar Koperasi Negara 2011-2020 (1), 1-16. Dasar Perumahan Negara (DRN). . Suruhanjaya Koperasi Malaysia. (2010). Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (2011). Housing cooperatives in Malaysia Dass, G.S. (1971). . Malaysian Cooperative Printing Press Society. 93
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. (2004). Pelan Struktur Kuala Lumpur. Dicapai pada 22 November 2012 dari index.htm Planning Practice and Research, 11 Ennis, R.H. (1996). The implementation of planning obligations. (4), 349-363. Housing delivery system: An academician's perspective Goh, B.L. (1997). . In Housing the nation. Kuala Lumpur: Cagamas Berhad. Development and the landowner: An analysis of the Britisah experience Goodchild, R., & Munton, R. (1985). . London: George Allen & Unwin, London. Pengurusan fasiliti. Hakim, A.M., Sapri, M., & Baba, M. (2006). Malaysia: Penerbit Universiti Teknologi Malaysia. Gerakan koperasi di Malaysia. Hayati, M. S., Asha'ari, A., Ahmad, F. S., & Norbiha, K. (2008). Petaling Jaya: Maktab Kerjasama Malaysia. Housing co-operatives in the Slovak Republic. International Cooperative Housing. (2010). Dicapai daripada coop/attachments/ Analisis nisbah kewangan Ismail Shamsudin. (1998). . Pengenalan Pengurusan Perniagaan. Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka. Pengudaraan dan alir udara di dalam bangunan serta permasalahannya Ismail, A.M. (2011). . Malaysia: Universiti Sains Malaysia. Jabatan Perumahan Negara. (2010). Dasar Perumahan Negara. Dicapai daripada (BM). pdf Time saver standards for building types Joseph, D.C., & Micheal, J.C. (2001). York: McGraw-Hill. . New Model baru ekonomi luar bandar Kementerian Kemajuan Luar Bandar dan Wilayah (KKLW). (2011). .	Seminar	Pembangunan	Daerah.	Hotel	Seri	Pacific Kuala Lumpur. 94
Journal of Environmental Economics and Management, Kennedy, P.W., B. Laplante., & J. Maxwell, (2004): Policies, instruments and co-operative 26, arrangements. pp. 31-43. Kennedy, T., Jerrnolowicz, A., Lambert, A. M., John Reilly, J. & Rotan, B. (2004). Keys to successful cooperative housing. United States: Department of Agriculture United States. Kerajaan Malaysia. (1980). Statistik Banci Tahun 1980. Dicapai daripada Kerajaan Negeri Pulau Pinang. (2006). Rancangan Struktur Negeri Pulau Pinang 2008-2025. Dicapai daripada 4/ DRSNPP-20082025 Garis Panduan Perancangan Perumahan. KPKT. (2013). Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. PubMed. Lewy,	A.J.,	Kern,	H.A.,	Rosenthal,	N.E.,	&	Wehr,	T.A.	(1982).	Bright	artificial	light	gov. 139(11) treatment of a manic-depressive patient with a seasonal mood cycle. , 1496-1498. Model Baru Ekonomi untuk Malaysia. Bahagian Akhir: Langkah Dasar Strategik MPEN. (2010). . Putrajaya: Majlis Penasihat Ekonomi Malaysia. Kemampuan pemilikan rumah kos rendah di Kuala Lumpur. Norazmawati Md. Sani (2007). Malaysia: Universiti Sains Malaysia. Okpala, D.C.I. (1992). Housing productions system and technologies in developing Habitat International, 16(3) countries: A review of the experiences and possible future trends/prospects. , 41-53. Shelter development through cooperatives (A strategy for poverty alleviation and slum improvement for Asia and the Pasific Region. Paramasvaran S. Kandiah. (2006). International Cooperative Housing Foundation for Asia and the Pasific	and	National	Cooperative	Housing	Federation	of	India. 95
Rancangan Malaysia Kedua 1971-1975 Rancangan Malaysia Keempat 1981-1985. Kerajaan Malaysia. (1971). Kuala Lumpur Rancangan Malaysia Keenam 1991-1995. Kerajaan Malaysia. (1981). Kuala Lumpur. Rancangan Malaysia Kelapan 2001-2005. Kerajaan Malaysia. (1991). Kuala Lumpur. Rancangan Malaysia Kelima 1986-1990. Kerajaan Malaysia. (2001). Kuala Lumpur. Kerajaan Malaysia. (1986). Kuala Lumpur. Rancangan Malaysia Kesembilan 2006-2010. Kerajaan Malaysia. (2006). Kuala Lumpur. Rancangan Malaysia Ketiga 1976-1980. Rancangan Malaysia Ketujuh 1996-2000. Kerajaan Malaysia. (1976). Kuala Lumpur. Rancangan Malaysia Pertama 1966-1970. Kerajaan Malaysia. (1996). Kuala Lumpur. Kerajaan Malaysia. (1966). Kuala Lumpur Research Method For Business: A Skill Building Approach. Sekaran, U. (2003). (4th edition). John Wiley & Sons. Perangkaan Am Koperasi Mengikut Fungsi SKM. (2012). . The Structure Of The Development Process: A Comment On Developers' Role. Spinney, R. (1978). Laporan seminar RTPI/RCIS. London: The Royal Town Planning Institute. Pengudaraan Dan Sistem Hawa Dingin. Sulaiman, S. (1998). Malaysia: Penerbit Universiti Teknologi Malaysia. Fungsi dan Aktiviti Koperasi Suruhanjaya Koperasi Malaysia. (2013). . Dicapai pada 21 November 2012 dari jsessionid=517B04D3020ECF05E011020704856118 Pelancar, 4(7), Tan Soo Hai. (1977). Kepakaran diperlukan untuk elak penipuan dalam projek pp. 14-16. perumahan. 96
International Labour Review, 132 (4) Tipple, A.G. (1993). Shelter as Workplace: A review of home-based enterprise in developing countries. , 521-539. Progress in Planning, 51(4) Tipple, A.G., Korboe, D., Garrod, G., & Willis, K. (1999). Housing supply in Ghana: A , 253-324. study of Accra, Kumasi dan Berekum. Quality Management Journal, 7(4) Torbica, Z.M., & Stroh, R.C. (2000). An instrument for measuring home-buyer satisfaction. . 32-44. Unit Perancang Ekonomi. (2010). Model Ekonomi Baru. Dicapai daripada stat/pdf/ nem.pdf. Pemaju swasta dan perumahan kos rendah Yusof, N. (2007). . Malaysia: Penerbit Universiti Sains Malaysia. Pelancar, 8 Zaharah. (1981). Pengurusan projek perumahan. (5), pp. 25-27. TEMU DUGA 1. En. Mohd Ariff Farizal bin Mat Ariffen, Kementerian Perumahan dan Kajian Tempatan, 4 April 2012. 97
Monograf Penyelidikan 98