BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Manusia secara hakiki memiliki kedudukan sebagai makhluk individual, makhluk sosial dan makhluk ketuhanan. Secara langsung maupun tidak, manusia mempunyai hubungan timbal balik dengan lingkungan aktifitasnya yang mempengaruhi lingkungannya, pun sebaliknya manusia dipengaruhi lingkungannya. Hubungan timbal balik yang demikian ini terdapat antara manusia sebagai individu, kelompok atau masyarakat dan lingkungan alamnya.1 Pada dasarnya kehidupan manusia tidak terlepas dari hubungan bermasyarakat. Setiap orang atau individu terikat satu sama lain, karena masyarakat adalah makhluk sosial yang tidak dapat terlepas dari kehidupan sosial. Manusia mempunyai naluri yang senantiasa berhubungan dengan sesamanya. Hubungan yang berkesinambungan tersebut menghasilkan pola pergaulan yang dinamakan interaksi sosial.2 Wujud interaksi tersebut dapat berupa suatu perbuatan hukum. Perbuatan hukum merupakan hubungan yang diatur oleh hukum dimana ada hak dan kewajiban yang melekat dalam hubungan tersebut dan apabila tidak terpenuhinya hak dan kewajiban tersebut maka dapat dikenakan sanksi menurut hukum. Dalam kehidupan bermasyarakat setiap orang memiliki kepentingan terhadap orang lain, sehingga menimbulkan hubungan antara hak dan kewajiban. Setiap orang punya hak untuk diperhatikan oleh orang lain dan dalam waktu yang sama menuntut kewajiban ditunaikan. Hubungan hak dan kewajiban itu diatur dalam kaidah-kaidah hukum dengan bertujuan untuk menghindari terjadinya bentrokan berbagai kepentingan. Kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan hak dan kewajiban dalam kehidupan bermasyarakat itu disebut dengan perjanjian.3 Pada dasarnya suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melakukan suatu hal. Dari peristiwa ini, timbulah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.4 Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat kita temui 1 Daud Silalahi, Hukum Lingkungan Dalam Sistem Penegakan Hukum Lingkungan Indonesia, (Bandung: Penerbit Alumni, 1992), Cet. I, hlm. 8. 2 Soerjono Soekanto, Sosiologi Suatu Pengantar (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2010), hlm. 102. 3 Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalat (Yogyakarta: UII Press, 2004), hlm. 11. 4 Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 2002), hlm. 1.
landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa : "Tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian baik karena undang-undang". Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan rumusan ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa : Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. Setiap perjanjian yang melahirkan suatu perikatan diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua belah pihak yang membuat perjanjian, hal ini berdasarkan atas ketentuan hukum yang berlaku di dalam Pasal 1338 (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi "Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya." Menurut asas konsensualisme, suatu perjanjian lahir pada detik tercapainya kesepakatan atau persetujuan antara kedua belah pihak mengenai hal-hal yang pokok dari apa yang menjadi obyek perjanjian. Sepakat adalah suatu persesuaian paham dan kehendak antara kedua pihak tersebut, apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu adalah juga yang dikehendaki oleh pihak yang lain meskipun tidak sejurusan tetapi secara timbal-balik kedua kehendak itu bertemu satu sama lain.5 Menurut Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan dalam perjanjian, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan (diwajibkan) oleh keputusan, kebiasaan dan undang-undang. Dengan demikian, setiap perjanjian diperlengkapi dengan aturan-aturan yang terdapat dalam undang-undang, dalam adat kebiasaan (di suatu tempat di suatu kalangan tertentu), sedangkan kewajiban-kewajiban yang diharuskan oleh kepatutan (norma-norma kepatutan) harus juga diindahkan.6 Didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenal berbagai perjanjian.7 contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari-hari antara lain seperti : jual-beli, tukar-menukar, sewa-menyewa, sewa-beli, perjanjian untuk melakukan pekerjaan, penitipan barang, pinjam-pakai, pinjam-meminjam dan lain sebagainya. Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam bab VII Buku III KUH Perdata yang berjudul "Tentang Sewa-Menyewa" yang meliputi Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUH Perdata. Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa: "Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana 5 Ibid., hlm. 26. 6 Ibid., hal 39. 7 Ibid., hlm. 66.
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya." Menurut Yahya Harahap, sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.8 Berdasarkan definisi di atas, dalam perjanjian sewa-menyewa terdapat dua pihak yaitu pihak yang menyewakan dan pihak yang menyewa. Pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang menyewa atau pihak penyewa. Sedangkan pihak yang menyewa atau pihak penyewa adalah membayar harga sewa. Barang yang diserahkan dalam sewa-menyewa tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam jual beli, tetapi hanya untuk dipakai atau dinikmati kegunaanya. Sehingga penyerahan barang dalam sewa- menyewa hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa tersebut.9 Perjanjian ini adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.10 Akan tetapi walaupun merupakan perjanjian konsensuil oleh undang- undang diadakan perbedaan terutama berdasarkan akibat-akibat yang timbul antara sewa tertulis dan sewa lisan. Jika sewa menyewa itu diadakan secara tertulis, sewa akan berakhir demi hukum apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa memerlukan suatu pemberitahuan pemberhentian terhadapnya (Pasal 1570 KUH Perdata). Sebaliknya jika sewa menyewa itu dibuat hanya secara lisan, sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa hendak menghentikan sewanya. Pemberitahuan dalam perjanjian ini sangat penting dikarenakan terkait dengan jangka waktu, karena jika tidak ada sebuah pemberitahuan maka sewa tersebut dianggap telah diperpanjang (Pasal 1571 KUH Perdata). Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian yang sederhana, dapat dibuat sendiri (akta bawah tangan) atau dibuat dihadapan notaril (akta notariil). Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah, dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai Perjanjian Sewa- Menyewa Rumah haruslah diperbuat 8 Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1991), hlm. 220. 9 R. Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2014), hlm. 40. 10 Ibid.,
dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewa-menyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu adalah batal demi hukum.11 Di dalam sewa-menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak pemakaian dan pemungutan hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut.12 Pada dasarnya suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Seperti halnya yang terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr, awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik antara Budi Susanto (penyewa) dengan Siertje Tanoto (pihak yang menyewakan) berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 18 tertanggal 30 Juni 2014 yang dibuat dihadapan Tanty Lena, Notaris dan PPAT di Tangerang Selatan atas : Bangunan yang berdiri di atas Sertifikat Hak Milik Nomor 6794/Kamal Muara, Sesuai Surat Ukur Nomor 01911/Kamal Muara/2006 tanggal 29-9-2006 seluas 180 M2 yang terletak di Provinsi DKI Jakarta, Kotamadya Jakarta Utara, Kecamatan Penjaringan, Kelurahan Kamal Muara, setempat dikenal sebagai Jalan Johar Hijau Raya Nomor 6 BGM PIK (yang selanjutnya menjadi objek perkara). Hubungan Sewa Menyewa antara Budi Susanto (penyewa) dengan Siertje Tanoto (pihak yang menyewakan) berawal dari keinginan Budi Sasonto yang ingin memiliki Home Base/tempat tinggal di Jakarta saat ia berada di Jakarta guna menjalankan bisnisnya. Yang dimana saat itu Siertje Tanoto yang notabene teman lamanya bercerita bahwa ia sedang mengalami masalah keuangan sehingga menawarkan rumahnya untuk disewakan kepada Budi Sasonto. Bahwa Budi Sasonto tidak ingin memberikan bantuan dengan Cuma-Cuma kepada Siertje Tanoto serta atas pertimbangan ekonomis daripadanya menginap dihotel berhari- hari setiap minggunya maka pada akhirnya ia memutuskan untuk menerima tawaran Siertje Tanoto untuk menyewa rumahnya itu. Hubungan hukum antara Budi Susanto 11 Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung : Alumni, 2006), hlm. 185. 12 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, (Bandung : Sumur Bandung, 1981), hlm. 49.
(penyewa) dengan Siertje Tanoto (pihak yang menyewakan) didasari oleh suatu Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Nomor 18 Tanggal 30 Juni 2014 dengan isi perjanjian masa berlaku sewa selama 10 Tahun yang dimulai sejak tanggal 30 Juni 2014 dan berakhir pada tanggal 30 Juni 2024 dengan harga sewa pertahunnya yang mencapai Rp. 90.000.000,- (sembilan puluh juta rupiah). Didalam perjanjian sewa menyewa ini juga diterangkan bahwa Sierthe Tanoto menjamin objek sewa tersebut merupakan miliknya sendiri dan tidak sedang dijaminkan kepada pihak manapun ataupun terdapat pihak darimanapun yang melekat di atas objek sewa menyewa secara utuh tanpa gangguan dari pihak manapun. Namun ibarat air susu di balas dengan air tuba, Siertje Tanoto secara semena-mena meminta Budi Susanto untuk segera keluar dari rumah sewa itu karena rumah itu akan diserahkan kepada pihak lain dikarenakan Siertje Tanoto kalah dalam perkara perdata di Pengadilan. Hal ini sontak mengagetkan Budi Sasonto karena ia tidak tau persoalan hukum yang sedang dihadapi oleh Siertje Tanoto, karena didalam Perjanjian Sewa Menyewa antara Budi Susanto (penyewa) dengan Siertje Tanoto (pihak yang menyewakan) telah menyatakan bahwa objek sewa menyewa tersebut yang dalam hal ini sebuah rumah yang disewakan terbebas dari tuntutan hukum dari pihak manapun sehingga selama masa berlaku sewa Budi Sasonto secara utuh memiliki hak untuk menikmati objek sewa menyewa secara penuh selama dalam waktu perjanjiansewa menyewa. Namun layaknya sebuah dongeng semata manakala faktanya terdapat Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor :485/Pdt.G/2017/PN.Jkt.Utr. yang pada pokoknya menerangkan bahwa rumah yang menjadi objek sewa menyewa antara Budi Susanto (penyewa) dengan Siertje Tanoto (pihak yang menyewakan) telah jatuh kepada pihak lain. Hal inilah yang dijadikan alasan oleh Siertje Tanoto untuk memutuskan hubungan hukum sewa menyewa secara sepihak. Perbuatan Siertje Tanoto tersebut telah membuktikan bahwa ia telah melakukan ingkar janji (wanprestasi) terkait perjanjian sewa menyewa tersebut sehingga menyebabkan adanya gugatan dari Budi Sasonto selaku pihak penyewa atas perbuatan Siertje Tanoto selaku yang menyewakan melakukan ingkar janji (wanprestasi ) dengan putusan akhir bahwa gugatan dari Budi Sasonto dikabulkan sebagian. Sehubungan dengan masalah tersebut, penulis akan meneliti wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. penelitian mengenai wanprestasi tersebut dilakukan dengan mengacu kepada ketentuan hukum perjanjian sebagaimana diatur dalam Buku III KUH Perdata dan Putusan Pengadilan Negeri Nomor 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr. selanjutnya hasil penelitian tersebut dituangkan dalam skripsi yang berjudul "Tinjauan
Yuridis Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Dihubungkan Dengan Buku III KUH Perdata (Kitab Undang-undang Hukum Perdata) (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Nomor :177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr.)" B. Identifikasi Masalah Berdasarkan uraian pada latar belakang masalah di atas, penulis mengidentifikasikan hal-hal yang diteliti sebagai berikut : 1. Bagaimana pelaksanaan prestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah dalam Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr dihubungkan ketentuan hukum perjanjian ? 2. Bagaimana putusan pengadilan negeri terkait kasus wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah dihubungkan dengan Buku III KUH Perdata ? C. Tujuan Penelitian Setiap penelitian dilakukan untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu. Terkait dengan hal tersebut, tujuan penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan prestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah dalam Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr yang dihubungkan dengan ketentuan hukum perjanjian; dan 2. Untuk mengetahui dan menganalisis Putusan Pengadilan Negeri Jakarta terkait dengan kasus wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang dihubungkan dengan Buku III KUH Perdata. D. Kegunaan Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat, baik bagi kepentingan teori dalam ilmu hukum maupun untuk kepentingan praktis, sebagai berikut : 1. Kegunaan Teoritis Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dalam rangka pengembangan teori, asas, dan kaidah-kaidah ilmu hukum pada umumnya, dan secara khusus dalam rangka pengembangan teori, asas, dan kaidah-kaidah ilmu hukum yang terkait dengan perjanjian sewa menyewa rumah . 2. Kegunaan Praktis a. Sebagai bahan informasi kepada masyarakat umum mengenai keberadaan perjanjian sewa menyewa rumah. Dalam hal ini agar masyarakat mengetahui dan memahami
klausul-klausul dalam perjanjian sewa menyewa rumah sehingga tidak merugikan hak-haknya; b. Sebagai bahan masukan bagi masyarakat dalam rangka pembuatan dan pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah; dan c. Sebagai bahan masukan dari hakim dalam memutuskan sengketa yang terkait dengan perjanjian pada umumnya dan perjanjian sewa menyewa pada khususnya. E. Kerangka Pemikiran Untuk menganalisis permasalahan tentang wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah, diperlukan teori dan peraturan sebagai "pisau analisis'. Terkait dengan hal tersebut, pada subbab ini , penulis akan mengemukakan teori dan peraturan sebagai dasar analisis, yang memungkinkan pertanyaan dalam identifikasi masalah dapat diajukan dan jawaban tentatif dapat diberikan. Adapun teori dan peraturan yang dijadikan dasar analisis adalah teori dan peraturan yang terkait dengan perjanjian, yaitu asas kebebasan berkontrak, keabsahan perjanjian, asas itikad baik, serta mengenai prestasi dan wanprestasi dalam perjanjian. Perjanjian adalah hubungan hukum dalam bidang harta kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pihak lain untuk menunaikan prestasinya.13 Dalam hukum positif indonesia, ketentuan mengenai perjanjian diatur dalam Buku III KUH Perdata. Salah satu asas penting yang terkait dengan perjanjian adalah asas kebebasan berkontrak (freedom of contract principle). Pembuatan perjanjian dalam rangka pelaksanaan suatu hubungan hukum atau transaksi bisnis didasari oleh asas kebebasan berkontrak yaitu semua pihak dapat membuat perjanjian apa saja, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Sampai saat ini, kebebasan berkontrak menjadi asas penting dalam hukum perjanjian, baik dalam civil law system, dalam common law system maupun dalam sistem hukum lainnya. Asas kebebasan berkontrak dalam civil law system dan common law system lahir dan berkembang seiring dengan pertumbuhan aliran filsafat yang menekankan pada semangat individualisme dan pasar bebas.14 13 Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1986), hlm. 6. 14 Friedrich Kessler dalam Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, Cet.1, (Jakarta: Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2003), hlm. 43-44.
Pada abad ke-19, kebebasan berkontrak sangat mendominasi teori hukum perjanjian. Michael Rosenfeld mengatakan : Inti permasalahan hukum perjanjian lebih setuju pada realisasi kebebasan berkontrak. Pengadilan juga lebih mengedepankan kebebasan berkontrak daripada nilai-nilai keadilan dalam putusan-putusannya. Pada saat itu kebebasan berkontrak memiliki kecenderungan kearah kebebasan tanpa batas (unrestricted freedom of contract). Pada saat itu, kebebasan berkontrak cenderung kearah kebebasan tanpa batas (unrestricted freedom of contract). Pada akhirnya, kebebasan berkontrak menjadi paradigma baru dalam hukum perjanjian.15 Peter Gillies mengatakan : Eksistensi asas kebebasan berkontrak tidak dapat dipisahkan dari pengaruh berbagai aliran filsafat politik dan ekonomi liberal yang berkembang pada abad ke-19. Dibidang ekonomi, berkembang aliran laissez faire yang dipelopori oleh Adam Smith, yang menekankan prinsip nonintervensi oleh pemerintah terhadap kegiatan ekonomi dan bekerjanya pasar.16 Jhon Swan dan Berry J. Reiter mengatakan : Asas kebebasan berkontrak mengedepankan prinsip otonomi kehendak dalam pembuatan perjanjian, artinya kehendak para pihaklah yang menentukan hubungan hukum kontraktual di antara mereka. Prinsip demikian memiliki beberapa konsekuensi, yaitu antara lain :17 1. Hukum yang berlaku bagi mereka semata-mata berkaitan dengan maksud yang sebenarnya dari para pihak yang berjanji; 2. Maksud para pihak harus "bertemu" pada saat sebelum dibuatnya perjanjian; 3. Hakim tidak memiliki kewenangan untuk mengisi celah dalam suatu kesepakatan dan tidak berdaya menghadapi kemungkinan hal yang tidak terduga; dan 4. Pihak yang berjanji, bebas mengungkapkan kemauannya. Dengan prinsip tersebut, tidak ada perjanjian bila didalamnya tidak ada kesepakatan. Randy E. Barnet mengatakan bahwa kebebasan berkontrak memiliki dua dimensi yang berbeda, yaitu :18 1. Freedom From Contract Yang menentukan bahwa seseorang tidak memiliki kewajiban kontraktual jika kewajiban tersebut tidak didasarkan kepada kata sepakat di antara mereka; dan 2. Freedom To Contract 15 Ibid., hlm. 45. 16 Ibid. 17 Ibid., hlm. 98-99. 18 Ibid., hlm. 99.
Yang menentukan bahwa seseorang akan memiliki kewenangan yang didasarkan kepada kesepakatan dalam hubungan hukum mereka. Asas kebebasan berkontrak dianut oleh hukum perjanjian dari semua negara didunia. Asas kebebasan berkontrak juga dianut dalam hukum perjanjian Indonesia. Dalam hukum Indonesia, asas kebebasan berkontrak disimpulkan dari Pasal 1338 Ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Kebebasan untuk membuat perjanjian mencakup hal- hal berikut :19 1. Kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian; 2. Kebebasan untuk memilih dengan siapa akan membuat perjanjian; 3. Kebebasan untuk menetapkan bentuk perjanjian; 4. Kebebasan untuk menetapkan isi perjanjian; dan 5. Kebebasan untuk menetapkan cara membuat perjanjian. Semua perjanjian harus memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh undang- undang. Terkait dengan hal tersebut, Pasal 1320 KUH Perdata menyatakan : untuk sahnya perjanjian diperlukan empat syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; dan 4. Suatu sebab yang halal." Berdasarkan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata tersebut, diketahui bahwa syarat untuk sahnya perjanjian adalah kata sepakat atau kesepakatan di antara para pihak yang membuat perjanjian; para pihak harus cakap untuk membuat perjanjian; objek perjanjian harus dapat ditentukan; dan isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang- undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Pasal 1338 Ayat (2) KUH Perdata mengatur pemutusan perjanjian, yang menyatakan bahwa suatu Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Berdasarkan ketentuan tersebut, diketahui bahwa perjanjian tidak dapat ditarik kembali oleh salah satu pihak tanpa persetujuan pihak lainnya atau karena adanya alasan-alasan yang dibenarkan oleh undang-undang. Pada dasarnya, kedua belah pihak harus mempunyai kesempatan yang sama untuk mengakhiri 19 Johanes Gunawan, Hukum Perlindungan Konsumen, (Bandung: Universitas Katolik Parahyangan Progra Pascasarjana Program Magister Ilmu Hukum, 1999), hlm. 33.
perjanjian atau memutuskan hubungan hukum diantara mereka. Dari ketentuan Pasal 1338 Ayat (1) dan (2) KUH Perdata, diketahui bahwa perjanjian mengikat sebagai undang- undang bagi para pihak (Pacta Sunt Servanda). Hal ini berarti bahwa para pihak harus mematuhi isi perjanjian seperti halnya mereka mematuhi undang-undang. Pasal 1338 Ayat (3) KUH Perdata mengatur tentang itikad baik dalam perjanjian. Ketentuan ini bermakna bahwa dalam melaksanakan suatu perjanjian tidak boleh bertentangan dengan keadilan dan kepatutan. Pelaksanaan perjanjian dengan itikad baik berlaku sebelum pembuatan perjanjian dan itikad baik pada waktu melaksanakan perjanjian. Sutan Remy Sjahdeini secara umum menggambarkan itikad baik sebagai niat dari salah satu pihak dalam suatu perjanjian untuk tidak merugikan mitra janjinya maupun tidak merugikan kepentingan umum.20 Itikad baik dapat dibedakan atas itikad baik yang subjektif dan itikad baik yang objektif. Itikad baik dalam pengertian subjektif dapat diartikan sebagai kejujuran seseorang dalam melakukan suatu perjanjian, yaitu apa yang terletak pada sikap batin seseorang pada saat mengadakan perjanjian, sedangkan itikad baik dalam pengertian objektif adalah pelaksanaan suatu perjanjian harus didasarkan pada norma kepatutan dalam masyarakat. Itikad baik secara subjektif menunjuk pada sikap baik atau unsur yang ada dalam diri pembuat, sedangkan itikad baik dalam pengertian objektif lebih pada hal-hal diluar diri pelaku.21 Itikad baik dalam suatu perjanjian harus ada sejak perjanjian akan disepakati, artinya itikad baik ada pada saat negosiasi prakesepakatan perjanjian. Menurut Ridwan Khairandy, itikad baik sudah ada sejak fase prakontrak ketika para pihak mulai melakukan negosiasi hingga mencapai kesepakatandan fase pelaksanaan kontrak.22 Dalam suatu perjanjian harus ada suatu prestasi yang wajib untuk dilaksanakan. Prestasi (perfomance) dalam suatu perjanjian adalah pelaksanaan terhadap hal-hal yang telah diperjanjikan atau yang telah ditulis dalam suatu perjanjian oleh kedua belah pihak yang telah mengingatkan diri untuk itu. Jadi, memenuhi prestasi dalam suatu perjanjian adalah ketika para pihak memenuhi janjinya.23 Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1234 KUH Perdata, prestasi dalam suatu perjanjian terdiri dari : 20 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Hukum yang Seimbang Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank Indonesia, Cet. Pertama, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993), hlm. 112. 21 Muliadi Nur, Asas Kebebasan Berkontrak dalam Kaitannya dengan Perjanjian Baku, diakses pada 13 Oktober 2020. 22 Ridwan Khairandy, Itikad baik dalam kebebasan berkontrak, Cet. Kesatu, (Program pascasarjana Fakultas HukumUniversitas Indonesia, 2003), hlm 190. 23 Munir Fuady, Konsep Hukum Perdata, (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2015), hlm. 207.
61. 1. Memberikan sesuatu; 2. Berbuat sesuatu; atau 3. Tidak berbuat sesuatu. Dalam prestasi terdapat dua konsep penting, yaitu schuld dan haftung. Schuld adalah kewajiban debitur untuk memenuhi prestasi, sedangkan haftung adalah harta kekayaan debitur yang dipertanggungjawabkan bagi pelunasan hutang debitur tersebut (Pasal 1131 KUH Perdata). Sebagai objek perjanjian, prestasi memiliki sifat-sifat tertentu agar ketentuan yang tertuang dalam perjanjian dapat dengan sepenuhnya dilaksanakan oleh debitur. Sifat-sifat prestasi adalah sebagai berikut :24 1. Sesuatu yang sudah tertentu atau dapat ditentukan. Dengan demikian, perbuatan debitur telah sesuai dengan ketertiban atau perbuatan yang telah ditentukan. Apabila tidak tertentu dan/atau tidak dapat ditentukan, perikatan dapat dibatalkan atau batal dengan sendirinya (nietig). Pasal 1320 KUH Perdata menyebutkan sebagai unsur terjadinya perjanjian, yaitu suatu objek tertentu hendaknya ditafsirkan sebagai sesuatu yang dapay ditentukan; 2. Sesuatu yang mungkin dapat dilakukan oleh debitur, artinya perbuatan yang dilakukan oleh debitur sangat wajar dan mudah untuk dilakukan. Apabila prestasi yang dilakukan oleh debitur merupakan sesuatu yang tidak mungkin atau tidak wajar, perikatan tersebut batal; 3. Sesuatu yang diperbolehkan oleh Undang-undang, Kesusilaan, Aturan Agama, dan tidak bertentangan dengan Ketertiban Umum; 4. Sesuatu yang memberikan manfaat untuk kreditur, manfaat dalam arti zat atau sifat dari benda dan jasanya sehingga kreditur dapat menggunakan, memberdayakan, menikmati dan mengambil jasanya; dan 5. Terdiri dari satu atau lebih bentuk perbuatan. Jika prestasi itu berupa satu kali perbuatan yang dilakukan lebih dari satu kali dapat mengakibatkan pembatalan perikatan (vernietigbaar). Jika prestasi tidak dilaksanakan sebagaimana disepakati dalam perjanjian, maka pihak yang tidak melaksanakan prestasi disebut melakukan wanprestasi/ingkar Wanprestasi dalam suatu perjanjian dapat berupa :25 24 Firman Floranta Adonara, Aspek-aspek Hukum Perikatan, (Bandung: Mandar Maju, 2014), hlm. 59- 25 Ibid., hlm. 61. janji.
1. Tidak memenuhi prestasi; 2. Tidak sempurna memenuhi prestasi; atau 3. Terlambat memenuhi prestasi. Dalam hubungan dengan wanprestasi, dikenal doktrin "pelaksanaan prestasi substansial" yang mengajarkan bahwa baru dapat dikatakan telah terjadi wanprestasi jika prestasi yang tidak dipenuhi adalah prestasi yang penting (substansial) dalam perjanjian tersebut. tidak memenuhi prestasi penting disebut juga dengan pembangkangan perjanjian yang material (material breach). Jadi, menurut doktrin pelaksanaan prestasi substansial ini, jika tidak memenuhi Pasal-Pasal dari perjanjian yang bukan Pasal-Pasal atau bukan ketentuan pokok (bukan ketentuan substansial), maka terhadap hal seperti itu belum dapat disebut sebagai wanprestasi.26 F. Metode Penelitian Suatu penelitian akan berhasil mengungkapkan permasalahan yang diteliti apabila ditunjang dengan penggunaan metode yang tepat. Sehubungan dengan itu, dalam penelitian ini digunakan metode sebagai berikut : 1. Spesifikasi Penelitian Penelitian ini merupakan penelitian deskriptif, yaitu penelitian yang menggambarkan dan menganalisis secara sistematis, faktual, dan akurat tentang suatu keadaan, fakta, atau fenomena. Dalam hal ini penulis akan menggambarkan dan menganalisis secara sistematis, faktual, dan akurat wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah dihubungkan dengan Buku III KUH Perdata (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Nomor : 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr.) 2. Jenis Penelitian Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif/penilitian yuridis normatif. Penelitian hukum normatif merupakan penelitian kepustakaan, yaitu penelitian terhadap data sekunder atau data kepustakaan.27 Dalam hal ini, penulis meneliti data sekunder atau data kepustakaan mengenai wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah. Dalam penelitian ini, penulis mengumpulkan dan meneliti data sekunder atau data kepustakaan sebagai alat untuk mengkaji masalah yang diteliti, yang meliputi : 26 Ibid., 27 Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Cet. Keempat, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1990), hlm. 11.
a. Data sekunder bahan hukum primer, antara lain KUH Perdata, Putusan Pengadilan Negeri Nomor 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr., serta peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait; b. Data sekunder bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang menunjang bahan hukum primer berupa karya-karya ilmiah dan hasil penelitian para ahli hukum, khususnya yang terkait dengan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah; dan c. Data sekunder bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberi penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, antara lain kamus hukum. 3. Metode Pendekatan Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang- undangan (statute approach) dan pendekatan kasus (case approach). Pendekatan perundang-undangan dilakukan dengan cara menelaah peraturan perundang-undangan yang relevan dengan topik penelitian ini. Peraturan perundang-undangan tersebut antara lain KUH Perdata. Pendekatan kasus dilakukan dengan cara menelaah kasus yang terkait dengan masalah yang diteliti, khususnya putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (inkracht van gewijsde). Hal yang menjadi kajian pokok dalam pendekatan kasus adalah ratio decidenti atau alasan (reasoning), yaitu pertimbangan hukum untuk sampai pada suatu putusan. Sehubungan dengan pendekatan kasus tersebut, penulis akan menelaah kasus wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri dalam Putusan Nomor 177/Pdt.G/2019/PN.Jkt.Utr. 4. Teknik Pengumpulan Data Data yang diperlukan untuk penulisan skripsi ini dikumpulkan dengan cara studi dokumen (study of dokument) atau studi kepustakaan, yang dilakukan untuk mengumpulkan dan menginventarisasi semua data sekunder atau data kepustakaan yang terkait dengan topik penelitian. Data tersebut diperoleh dari perpustakaan Sekolah Tinggi Hukum Bandung, Pengadilan Negeri Jakarta Utara dan internet. 5. Metode Analisis Data Seluruh data yang diperoleh, kemudian dianalisis dengan menggunakan metode normatif kualitatif. Metode normatif karena penelitian ini berangkat dari peratturan perundang-undangan sebagai hukum positif, sedangkan kualitatif karena data yang dilakukan tanpa menggunakan model-model matematik dan rumus-rumus statistik.