ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN DI MAKASSAR (Studi Kasus PT Indah Bumi Bosowa) Mukhtar Galib*) Abstract : This research aimed to : (1) to know the storey level of excellence of competition PT IBB so that can expand a period of to come (2) to know the accuracy of marketing strategy conducted by PT. IBB in maximizing ability and its weakness minimization to exploit the opportunity and lessen the threat faced. This research represent the case study. Technique the data analysis used is : descriptive statistical analysis of BF-ALBA, the SWOT analysis, I-E Matrix and matrix TOWS /SWOT with analysing various factor of external and internal company logically and systematic. The results of this research showed that : (1) through the descriptive statistical analysis of BF-ALBA obtained a mean score from fifth of industrial real estate emulation variable that is, new comer, emulation in industry, distribution of housing requirement, buyer and substitution goods of equal to 9,80 or 32,67% from maximal score. This score be at the low category meaning PT. IBB have the low excellence competitive. (2) analysis of marketing strategy with the SWOT method analysis, so that PT. IBB have the big market opportunity. Nevertheless PT.IBB have the internal weakness. In a condition like this company better use the strategy of development of market turn-around that is internal problem minimization of company so that can grab the market. From I-E Matrix look that PT.IBB be at the cell of growth and build. Matter this means strategy which better be conducted by a company is intensive strategy like market development, penetrating of market and product development housing Keywords: Marketing Strategy PENDAHULUAN Perumahan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunyai fungsi yang strategis dalam pusat persemaian pendidikan kualitas budaya, generasi yang serta pengejewantahan jati diri. Terwujudnya kesejahteraan rakyat dan sumber daya manusia yang berkualitas dapat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang layak dan bermartabat melalui kebutuhan papannya (Budiharjo, 1992 :3). dan perannya sebagai keluarga, dan peningkatan akan datang Kondisi tersebut merupakan suatu peluang bisnis yang menguntungkan bagi industri perumahan dan manjadikan bisnis perumahan di Makassar semakin kompetitif dan mengalami perkembangan yang pesat. Hal tersebut dapat dilihat dari keanggotaan REI (Real Esata Indonesia) Sul-Sel. Dari 104 Anggota REI Sul-Sel yang terdaftar Tahun 2012 ada sekitar 84 anggota yang masih aktif melakukan kegiatan pembangunan, 53 diantaranya melakukan pembangunan perumahan di Kota Makassar (Direktori Real Estat Indonesia 2012-2013 : 415) luas Adanya peluang yang tersebut tak disia siakan oleh Bosowa dengan mendirikan perusahaan yang bergerak dibidang property yaitu PT. Indah Bumi Bosowa yang berdiri pada tahun 1994. Perusahaan ini pada awalnya menggarap kebutuhan property bagi karyawan secara internal. Kemudian pada lokasi tahun 1997 mengembangkan Minasa Upa turut dikembangkan pula Lokasi Minasa Upa Lokasi yang Sultan Alauddin dipasarkan untuk kelas menengah ke atas. Pada tahun -tahun berikutnya dan sampai saat ini sudah banyak kawasan perumahan yang terus dikembangkan kegitan dan berturut 171
adalah Griya Athirah diantaranya Permai, Perumahan Bosowa Indah (Sultan Alauddin), Gombara Permai (Gombara) dan Perumahan Bosowa Permai Minasa Upa, Taman Dataran Indah dan Belmont Residence. Pada saat ini persaingan harga rumah untuk segmen kelas menengah dengan harga 500 juta ke atas sangat ketat. Tiga pengembang besar ASINDO, GMTD dan BARUGA telah menguasai lahan yang besar dengan mengandalkan suasana lokasi yang berbeda. persaingan tersebut memaksa Perusahaan mempertimbang- kan strategi yang perlu dilakukan sehingga memiliki keunggulan kompetitif dibanding dengan pesaingnya. Salah satunya dengan mengefektifkan bauran pemasaran. Selanjutnya, strategi tersebut diaplikasikan realistis. Kesuksesan suatu bisnis termasuk bisnis perumahan sangat ditentukan oleh strategi pemasaran yang dilakukan oleh perusahaan. termasuk PT. Indah Bumi Bosowa (PT. IBB). Kondisi secara KERANGKA PENELITIAN KONSEPTUAL di perkotaan yang cenderung meningkat, baik karena kelahiran maupun karena adanya urbanisasi. Hal ini menyebabkan kebutuhan terhadap perumahan semakin besar, sehingga perlu diringi dengan peningkatan pembangunan perumahan ini yang merupakan bagi perusahaan realestat. Bisnis Pertumbuhan penduduk layak huni. Fenomena peluang bisnis bagi Indonesia perusahaan semakin kompetitif, sehingga kondisi persaingan yang ada semakin ketat. Persaingan menjadi memperebutkan konsumen nampak dari semakin yang dilakukan perusahaan realestat. Kondisi ini juga dialami oleh PT. IBB di Makassar. perumahan di semakin realestat hari gencarnya promosi Pemasaran merupakan ujung tombak kelangsungan hidup perusahaan. Dengan demikian, dalam memasarkan dibangun, perumahan perusahaan-perusahaan realestat termasuk PT. IBB memerlukan strategi pemasaran yang efektif dan efisien. Keberhasilan fungsi ini tercermin dalam kemampuan perusahaan realestat menjual perumahan yang telah dibangun. yang telah Strategi pemasaran perumahan bagi perlu perusahaan dilakukan secara realistis. Dalam hal ini diperlukan : kebijakan pembangunan industri yang perumahan yang memiliki keunggulan yang kompetitif dengan menambah kekuatan dan mengurangi kelemahan serta memperbesar dan memperkecil ancaman. Kebijakan realestat efektif, persaingan peluang pembangunan perumahan meliputi : kebijakan lokasi peumahan, kebijkan produk perumahan, kebijakan harga, dan kebijakan promosi. perumahan industri Persaingan mencakup : pendatang baru, persaingan industri, pemasok bahan baku, pembeli, dan barang subtitusi. Faktor internal yang dapat menjadi kekuatan atau kelemahan yaitu : letak lokasi, luas lokasi, fasilitas perumahan, kesesuaian RUTK, aksesibilitas, jumlah rumah, type rumah, dan kualitas rumah, harga bangunan. Sedangkan faktor eksternal yang dapat menjadi peluang atau potensi pasar, : ancaman yaitu pendapatan masyarakat, harga pesaing, promosi pesaing, pelayanan pesaing, fluktuasi nilai tukar rupiah, pengaruh inflasi, perubahan politik, pola hidup masyarakat, suku bunga perbankan, dan bahan baku. Berdasarkan rumusan masalah dan kerangka konseptual tersebut, maka diformulasikan penelitian sebagai berikut : 1. Diduga tingkat keunggulan kompetitif PT. Indah Bumi Bosowa masih rendah hipotesis 172
sehingga belum dapat berkembang pada masa yang akan datang. 2. Diduga strategi pemasaran yang dilakukan oleh PT. Indah Bumi Bosowa belum dapat memaksimalkan kemampuan dan meminimalkan kelemahannya dalam menghadapi persaingan. METODE PENELITIAN dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan penelitian ini. Populasi dan Sampel. ini meliputi : seluruh karyawan PT. IBB sebanyak 32 orang dan user perumahan yang ini telah dibangun perusahaan sebanyak 400 user sehingga total populasi sebesar 432 orang. Populasi dalam penelitian Penelitian ini merupakan studi kasus dengan jenis dan sumber data yaitu : Data Primer berupa data yang diperoleh langsung dari responden baik dari pimpinan dan karyawan maupun user dari PT. IBB dengan cara observasi, kuesiner dan mengedarkan kuesiner kepada responden Data yang diperlukan berupa : kebijakan produk, kebijakan lokasi, kebijakan harga, kebijakan internal dan promosi, dapat yang eksternal mempengaruhi pangsa pasar PT. IBB. Kemudian Data Sekunder yang merupakan data pendukung, baik yang bersumber dari literatur, dokumen- dokumen yang berkaitan dengan strategi pemasaran PT. IBB. dengan cara melakukan studi pustaka dari literatur faktor-faktor perusahaan Tekhnik sampling yang akan digunakan dalam penentuan responden yaitu simple random sampling (sampel acak sederhana) dengan asumsi bahwa anggota populasi dalam setiap lokasi sample danggap homogen. Model dan Teknis analisis Data hipotesis menggunakan teknik analisis sebagai berikut : 1. Pengujian Hipotesis Satu Dalam pengujian Untuk menguji hipotesis satu tekhnik analisis Statistik digunakan (Fachrurrazie, Deskriptif BF-ALBA 1997, Marwan 2002, Bachtiar Rauf, 2004, Maemunah Dawi, 2004) dengan formula : k S = Σ (Bi.Fi) I = 1 Asumsi : 1. Variabel berskala ordinal, interval atau rasio 2. Data di kelompokkan menjadi beberapa kelas indikator variabel. 3. Masing-masing kelas indikator variabel diberikan bobot dengan menggunakan rumus : Bv-ALBA , atau Br-ALBA atau Bs-ALBA Di mana : S = Jumlah skor Bi = Bobot kelas indikator variabel ke-i Fi = Frekuensi observasi kelas indikator variabel ke-i k = Banyaknya kelas indikator variabel Kriteria substansi variabel : Tinggi - Sedang - Rendah SM (Skor maksimal) = Bobot tertinggi x jumlah : S (skor) = 66,67 % - 100 % dari SM : S (skor) = 33,34 % - 66,66 % dari SM : S (skor ) = 0 % - 33,33 % dari SM responden. 173
Besarnya bobot (Bi) setiap kelas indikator variabel penelitian bergantung dari dua hal yaitu : (1) banyaknya kelas indikator variabel dan (2) ada atau tidak adanya indikator variabel bernilai 0 (nol). Untuk menentukan bobot (Bi) setiap kelas indikator variabel dalam penelitian ini digunakan rumus pemberian bobot sebagai berikut : a. Rumus Bv-ALBA Alim Bahri (Bachtiar Rauf 2004 : 48) dengan formula : 1+(k-i) Bi = k Asumsi : 1. Variabel berskala ordinal, interval, rasio. 2. Bobot tertinggi (B1) = 1 3. Bobot terendah (Bk) = 0 < Bk < 1 Dimana : Bi = bobot kelas indikator variabel ke-i K = banyaknya kelas indikator variabel I = bilangan asli (1, 2, 3, .......k) 1 = Konstanta b. Rumus Br-ALBA Alim Bahri (Bachtiar Rauf 2004 : 48) dengan formula : (k-i)-1 Bi = (k-1) Asumsi : 1. Variabel berskala ordinal, interval, rasio 2. Bobot tertinggi (B0) = 1 3. Bobot terendah (Bk-1) = 0 Dimana : Bi = bobot kelas indikator variabel ke-i K = banyaknya kelas indikator variabel I = bilangan cacah (0, 1, 2, .......k-1) 1 = Konstanta 2. Pengujian Hipotesis dua Untuk menguji hipotesis dua digunakan tekhnik analisis SWOT. Dalam proses analisis tersebut dilakukan langkah-langkah sebagai berikut : a. Menentukan Faktor-Faktor Internal dan Eksternal dan Faktor-faktor eksternal yang relevan dengan strategi pemasaran PT. IBB dalam upaya meningkatkan pangsa pasarnya yaitu. a. Faktor internal variabel sebagai berikut : 1. Letak Lokasi 2. Luas lokasi 3. Kesesuaian RUTK 4. Aksesibilitas 5. 6. Type rumah 7. Harga rumah internal dengan Jumlah Rumah 8. Kualitas bangunan 9. Fasilitas Perumahan eksternal 8. Kualitas bangunan 9. Fasilitas Perumahan eksternal b. Faktor variabel sebagai berikut : 1. Potensi pasar 2. Pola hidup masyarakat 3. Pendapatan masyarakat 4. Harga pesaing 5. Promosi pesaing 6. Pelayanan pesaing 7. Fluktuasi nilai tukar rupiah 8. 9. Perubahan Politik 10. Suku bunga perbankan Inflasi b. Menentukan Variabel Faktor Internal Sebagai Kekuatan atau Kelemahan Untuk menentukan variable faktor internal sebagai kekuatan digunakan atau teknik analisis statistik deskriftif kelemahan, 174
BF-ALBA sebagai berikut : dengan keriteria d. Menentukan Bobot Variabel Jika nilai S : 66,67 % - 100% dari SM = Kekuatan - Jika nilai S : 0 % - 66,66 % dari SM = Kelemahan c. Menentukan Variabel Faktor Eksternal Sebagai Peluang atau Ancaman Untuk menentukan variable sebagai faktor peluang atau eksternal ancaman digunakan teknik analisis statistik deskriftif BF-ALBA dengan keriteria sebagai berikut : - Jika nilai S : 66,67 % - 100% dari SM = Peluang - Jika nilai S : 0 % - 66,66 % dari SM = Ancaman Internal dan Eksternal Pembobotan dilakukan dengan cara memberikan skala nilai pada masing masing variabel faktor dan internal kelemahan), pula variabel faktor eksternal (peluang dan ancaman). Bobot masing- masing variabel berbeda-beda dengan asumsi tidak ada variabel yang mempunyai nilai yang sama. Total bobot untuk semua variabel adalah 1,00. Untuk bobot masing- menentukan masing digunakan rumus Bs-ALBA Alim Bahri (Bachtiar Rauf 2004 : 48) sebagai berikut : (kekuatan demikian variabel Asumsi : 1. Variabel berskala ordinal, interval, atau rasio (2.i)-1 Bi = (k)2 2. Bobot terendahi (B 1 3. Bobot tertinggi (B ) : B1 > 0 ) : Bk < 1 k 4. ∑ B = 1 i Dimana : Bi = Bobot kelas indikator variabel ke - i k = Banyaknya kelas indikator variabel I = Bilangan asli (1, 2, 3, ...k) 1 & 2 = Konstanta Berdasarkan rumus tersebut, maka bobot masing-masing variabel faktor internal dan eksternal dapat diketahui sebagaimana tertera dalam tabel 4 dan tabel 5 sebagai berikut : Tabel 1 Peringkat dan Bobot Variabel Faktor Internal VariabelPeringkatBobot - Letak lokasi10.2099 - Luas lokasi80.0370 - Kesesuaian RUTK70.0617 - Aksebilitas50.1111 - Jumlah rumah90.0123 - Type rumah40.1358 - Fasilitas Perumahan20.1852 - Harga rumah30.1605 - Kualitas Bangunan60.0864TOTAL BOBOT 1.0000 175
Tabel 2 Peringkat dan Bobot Variabel Faktor Eksternal Potensi Pasar10.190 - Pendapatan Masyarakat20.170 - Perubahan Politik 50.110 - Pola Hidup Masyarakat70.070 - Pelayanan Pesaing100.010 - Suku Bunga Perbankan30.150 - Inflasi40.130 - Nilai Tukar Rupiah60.090 - Harga Pesaing80.050 - Promosi Pesaing90.030T O T A L1.000Variabel PeluangPeringkatBobot c. Penentuan Nilai Rating Penentuan nilai rating masing- masing variable juga digunakan teknik analisis BF-ALBA. Rasio nilai S : SM merupakan nilai rating. Setelah diperoleh hasil tersebut, maka dapat analisis dianalisis lanjut dengan analisis SWOT menggunaan atau TOWS atau IE untuk menentukan strategi pemasaran yang oleh tepat Perusahaan PT. IBB lebih dilakukan yang baru memasuki bidang usaha realestat. 2. Persaingan Realestat Persaingan dalam Industri realestat adalah perusahaan yang melakukan usaha kegiatan realestat. PT.IBB Keunggulan dibandingkan dengan perusahaan- perusahaan lain yang melakukan kegiatan dalam bidang usaha realestat 3. Pemasok Kebutuhan Perumahan Dalam Industri dalam bidang ANALISIS DAN PEMBAHASAN Tingkat Keunggulan Kompetitif Keunggulan kompetitif PT. IBB tercermin dalam persaingan industri Realestat yang meliputi lima variabel yaitu : eksistensi pendatang baru dalam industri realestat, persaingan dalam industri realestat, pemasok kebutuhan perumahan, pembeli dan produk subtitusi. 1. Pendatang Baru Dalam Bidang Realestat Pendatang baru adalah perusahaan yang baru memasuki bidang usaha realestat. Keunggulan PT. IBB dibandingkan dengan perusahaan PT. IBB Pemasok adalah kecukupan pasokan kebutuhan dalam bidang perumahan IBB. yang dibangun oleh PT. Pembeli. Pembeli adalah kesesuaian keinginan kondisi perumahan yang dibangun oleh PT. IBB. user dengan 4. Barang Subtitusi Barang Subtitusi adalah daya tarik perumahan PT. IBB dibandingkan dengan pemukiman lain yang dapat menjadi pengganti tinggal bagi user. Setelah diuraikan masing- masing variabel persaingan industri- perumahan PT. IBB, maka tingkat keunggulan kompetitif PT.IBB dapat diketahui disajikan sebagaimana dalam Tabel berikut tempat 176
Tabel 3. Tingkat Keunggulan Kompetitif PT. IBB S% vSubstansi Variabel vv 1. Pendatang baru17.0056.67SEDANG 2. Persaingan dalam Industri4.0013.33RENDAH 3. Pemasok kebutuhan perumahan5.5018.33RENDAH 4. Pembeli7.0023.33RENDAH 5. Barang Persaingan IndustriHasil Analisis BF-Alba v Proporsi S terhadap SM vv Kriteria substansi variabel : a. S : 66,67 % - 100 % dari SM = Tinggi b. S : 33,34 % - 66,66 % dari SM = Sedang c. S : 0 % - 33,33 % dari SM = Rendah SM = skor maksimal = bobot tertinggi X jumlah responden Hasil analisis BF-ALBA dalam Tabel di atas menunjukkan bahwa dari industri lima Realestat yang dianalisis, terdapat tiga tergolong rendah dan variabel yang hanya dua variabel yang tergolong sedang. Variabel-variabel yang tegolong rendah adalah persaingan dalam industri, pemasok kebutuhan perumahan dan pembeli. Sedangkan variabel yang tergolong sedang yaitu pendatang baru yang memasuki industri perumahan dan barang subtitusi yang dapat dijadikan pengganti tempat tinggal user. dari industri variabel persaingan kelima Skor variabel persaingan realesat tersebut sebesar 9,8 atau 32,67% dari skor maksimal. Berdasarkan substansi variabel yang digunakan, skor ini berada pada kategori rendah. Hal ini berarti PT. tingkat keunggulan IBB mempunyai kompetitif yang rendah sehingga kurang mampu industri realestat. Dengan demikian, hipotesis satu yang berbunyi : tingkat keunggulan kompetitif rendah sehingga belum dapat berkembang pada masa yang akan datang dapat diterima. rata-rata bersaing dalam PT.IBB masih Strategi Pemasaran yang Dilakukan oleh PT. IBB. strategi pemasaran yang dilakukan oleh PT. IBB digunakan teknik analisis SWOT., I-E matriks dan matriks TOWS/SWOT. Untuk mengetahui Dalam analisa tersebut dilakukan langkah-langkah : menentukan faktor atau internal - kelemahan, kelemahan perusahaan, menentukan faktor eksternal sebagai peluang atau ancaman, analsis peluang - ancaman perusahaan, analisis SWOT, I-Ematriks dan matriks TOWS/SWOT 1. Menentukan faktor Internal sebagai kekuatan analisis kekuatan sebagai Kekuatan atau Kelemahan Variabel-variabel faktor internal yang strategi pemasaran PT. IBB dalam upaya meningkatkan pangsa pasarnya yaitu ; letak lokasi, luas lokasi, kesesuaian RUTK, aksesibilitas, jumlah rumah, type rumah, harga rumah, kualitas bangunan, fasilitas perumahan. Untuk menentukan faktor internal sebagai kekuatan atau kelemahan digunakan teknik analisis statistik deskriptif BF- ALBA sebagai berikut : relevan dengan 177
a. Letak Lokasi Letak lokasi adalah posisi perumahan yang dibangun oleh PT. IBB. b. Luas Lokasi lokasi Luas luas perumahan yang dibangun oleh PT. IBB adalah c. Kesesuaian RUTK Kesesuaian RUTK adalah kesesuaian lokasi perumahan yang dibangun oleh PT. IBB 1. Fasilitas Sarana Ibadah. Fasilitas ibadah sarana adalah kelengkapan sarana ibadah yang disediakan oleh PT.IBB 2. Fasilitas Sarana Pendidikan Fasilitas sarana pendidikan adalah kelengkapan sarana pendidikan yang disediakan oleh PT.IBB 3. Fasilitas Sarana Olah d. Aksesibilitas Aksesibilitas adalah kelancaran transportasi menuju lokasi perumahan yang dibangun oleh PT. IBB Raga Fasilitas sarana olah raga adalah kelengkapan sarana olah raga yang disediakan oleh PT.IBB e. Jumlah Rumah Jumlah kesesuaian jumlah yang dibangun di perumahan PT. IBB Rumah adalah rumah lokasi f. Type Rumah rumah Type bangunan dibangun oleh PT.IBB g. Fasilitas Perumahan. adalah rumah luas yang Fasilitas perumahan adalah fasilitas kelengkapan perumahan yang disediakan oleh PT. IBB yang terdiri dari: 4. Fasilitas Sarana Taman Bermain taman Fasilitas bermain adalah kelengkapan sarana taman bermain yang disediakan oleh PT.IBB 4. Fasilitas Sarana Taman Bermain taman Fasilitas bermain adalah kelengkapan sarana taman bermain yang disediakan oleh PT.IBB 5. Fasilitas Keamanan Sarana keamanan bermain adalah kelengkapan sarana keamanan yang disediakan oleh PT.IBB Fasilitas sarana Tabel 4 Rekapitulasi Kelengkapan Fasilitas Perumahan S% vSubstansi Variabel vv 1. Sarana Ibadah168,5085,97KEKUATAN 2. Sarana Pendidikan70,5035,97KELEMAHAN 3. Sarana Olah Raga111,0756,67KELEMAHAN 4. Sarana Taman Bermain61,0031,12KELEMAHAN 5. Sarana Persaingan IndustriHasil Analisis BF-Alba Proporsi S Terhadap SM S : 66,67 % - 100 % dari SM = Kekuatan - S : 0 - 66,66 % dari SM = Kelemahan SM = skor maksimal = bobot tertinggi X jumlah responden 178
Hasil analisis BF-ALBA dalam tabel 18.6 menunjukkan bahwa dari lima sub variabel fasilitas perumahan yang dianalisis, terdapat dua sub variabel yang merupakan kekuatan dan tiga yang merupakan kelemahan. Sub Variabel fasilitas perumahan yang merupakan kekuatan yaitu : sarana ibadah dan sarana keamanan. Sedangkan sarana pendidikan, olah raga, dan taman bermain merupakan kelemahan bagi PT. IBB. Skor rata-rata dari kelima sub variabel fasilitas perumahan tersebut sebesar 111,76 atau 56,61% dari skor maksimal. Berdasarkan substansi variabel yang digunakan, skor ini berada pada kategori kelemahan. Hal fasilitas ini perumahan faktor kelemahan bagi PT.IBB. 1. Kualitas Bangunan. Kualitas adalah bangunan kualitas rumah yang dibangun oleh PT. IBB. 2. Harga Rumah. berarti variabel merupakan Harga rumah adalah harga yang diberlakukan oleh PT. IBB Berdasarkan hasil analisis BF- ALBA terhadap eksistensi sembilan variabel faktor internal perusahaan PT.IBB nampak tiga variabel yang merupakan kekuatan dan enam variabel yang merupakan kelemahan bagi PT.IBB variabel- variabel yang merupakan kekuatan : Aksesibilitas, perusahaan yaitu Kesesuaian RUTK dan jumlah rumah.sedangkan variabel-variabel : lokasi rumah, fasilitas perumahan, harga rumah, type rumah, kualitas bangunan dan luas lokasi merupakan faktor kelemahan.dari PT. IBB. terdapat 2. Analisis Kekuatan - kelemahan perusahaan posisi perusahaan PT.IBB dibandingkan dengan posisi perusahaan-perusahaan pesaing dilakukan analisis kekuatan - kelemahan perusahaan sebagaimana disajikan dalam tabel berikut : Untuk mengetahui NilaiRating 1. Aksesibilitas50.1110.920.10 2. Kesesuaian RUTK70.0621.000.06 3. Jumlah Rumah90.0120.970.01Sub Total0.18Variabel Kelemahan 4. Letak Lokasi10.2100.580.12 5. Fasilitas Perumahan20.1850.570.11 6. Harga Rumah30.1610.650.10 7. Type Rumah40.1360.480.06 8. Kualitas Bangunan60.0860.660.06 9. Luas Lokasi80.0370.250.01Sub Total0.46T O T A L1.000Variabel KekuatanPeringkatBobotSkor (B.R) analisis kekuatan - kelemahan PT.IBB diperoleh dengan membandingkan antara jumlah skor Hasil semua variabel yang merupakan kekuatan perusahaan dengan jumlah skor semua variabel yang merupakan 179
kelemahan perusahaan. Dalam tabel di atas nampak jumlah skor kekuatan skor sebesar Skor kelemahan kelemahan skor kekuatan dengan selisih 0,28 . Angka selisih tersebut negatif yang berarti kekuatan internal PT.IBB lebih kecil dari pada kelemahan. Dengan demikian posisi lemah dibandingkan dengan pesaingnya 0,18 dan sebesar jumlah 0,46. lebih besar dari PT.IBB lebih 3. Menentukan faktor Eksternal sebagai Peluang atau Ancaman. Pada bisnis perumahan faktor- faktor yang perlu diperhatikan adalah : potensi pasar perumahan, pola hidup masyarakat, pendapatan masyarakat, harga pesaing, promosi pesaing, pelayanan pesaing, fluktuasi nilai tukar inflasi, perubahan politik pemerintahan, suku bunga perbankan, pasokan bahan baku. Semua faktor lingkungan eksternal tadi dapat mempengaruhi perusahaan dalam memperoleh keuntungan, oleh karena perlu mengidentifikasi faktor mana yang dapat menjadi peluang dan faktor mana yang dapat menjadi ancaman. a. Potensi Pasar Perumahan rupiah, itu perusahaan Potensi pasar perumahan adalah terhadap kebutuhan masyarakat perumahan b. Pola Hidup Masyarakat. Pola hidup masyarakat adalah kecenderungan perubahan gaya hidup masyarakat 1. Pola Hidup Pemukiman. Pola hidup pemukiman adalah perubahan hidup konsumen dalam menempati kompleks perumahan 2. Pola Hidup Perumahan. gaya Pola hidup perumahan adalah kecenderungan perubahan gaya dalam Konsumen hidup menempati rumah batu 3. Pendapatan Masyarakat. Pendapatan masyarakat adalah perubahan pendapatan konsumen PT. IBB 4. Harga Pesaing. Harga pesaing adalah perbandingan harga rumah yang ditetapkan oleh PT. IBB 5. Promosi Pesaing. Promosi adalah pesaing perbandingan kegiatan promosi yang dilakukan oleh PT. IBB 6. Pelayanan Pesaing pesaing Pelayanan adalah perbandingan pelayanan yang dilakukan oleh PT. IBB dengan pesaing lokasi disekitar perumahan PT. IBB. 7. Fluktuasi Nilai Tukar tukar rupiah Fluktuasi nilai adalah kecenderungan perubahan nilai tukar rupiah selama lima tahun terakhir 8. Tingkat Inflasi. Inflasi adalah kecenderungan perubahan harga yang berkaitan dengan dengan pembangunan perumahan 9. Perubahan politik pemerintahan. Perubahan politik pemerintahan adalah perubahan kebijakan pemerintah berkaitan yang dengan dengan pembangunan perumahan disajikan 10. Perubahan Suku Bunga Perbankan Perubahan bunga perbankan adalah perubahan yang suku berkaitan bisnis perumahan dengan bunga kredit sepuluh Hasil analisis BF-ALBA variabel suku terhadap eksistensi faktor eksternal perusahaan PT.Indah Bumi Bosowa nampak bahwa terdapat lima variabel yang merupakan peluang dan lima variabel yang merupakan ancaman bagi PT.IBB variabel-variabel yang merupakan peluang bagi perusahaan yaitu : potensi pasar, pendapatan masyarakat, Perubahan politik pemerintahan, 180
pola hidup masyarakat dan pelayanan pesaing. Sedangkan variabel-variabel yang merupakan faktor ancaman adalah : suku bunga perbankan, inflasi, nilai tukar rupiah, harga pesaing, dan promosi pesaing. Untuk mengetahui posisi perusahaan PT.IBB dibandingkan dengan posisi perusahaan-perusahaan pesaing dilakukan analisis peluang - ancaman perusahaan sebagaimana dalam table berikut disajikan 4. Analisis Peluang - Ancaman Perusahaan Tabel 5 Analisis Peluang - Ancaman Perusahaan PT. IBB NilaiRating 1. Potensi Pasar10,1901,000,19 2. Pendapatan Masyarakat20,1700,930,16 3. Perubahan Politik 50,1100,840,09 4. Pola Hidup Masyarakat70,0700,990,07 5. Pelayanan Pesaing100,0100,740,01Sub Total0,52Variabel PeluangPeringkatBobotB.R Variabel Ancaman 6. Suku Bunga Perbankan30,1500,490,07 7. Inflasi40,1300,500,06 8. Nilai Tukar Rupiah60,0900,480,04 9. Harga Pesaing90,0300,340,01Sub Total0,14T O T A L0,450 Hasil analisis peluang - ancaman PT IBB diperoleh dengan membandingkan antara jumlah skor semua variabel yang merupakan peluang perusahaan dengan semua variabel yang jumlah merupakan perusahaan. ancaman Dalam tabel 32 nampak jumlah skor peluang sebesar 0,52 dan jumlah skor ancaman sebesar 0,14. Skor peluang lebih besar dari skor ancaman dengan selisih 0,38 . Angka selisih tersebut positif yang berarti peluang eksternal PT.IBB lebih besar dari pada ancaman yang dihadapi. Dengan demikian, PT. untuk IBB mempunyai berkembang pada masa yang akan datang. skor peluang Analisis SWOT Skor hasil analisis kekuatan - kelemahan yaitu - 0,28 dan skor hasil analisis peluang - ancaman yaitu 0,38, selanjutnya dimasukkan dalam matriks SWOT untuk mengetahui posisi internal dan eksternal PT. IBB sebagaimana dilukiskan pada gambar 3. Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan, menunjukkan bahwa hasil perusahaan anlisis diperoleh angka negatif yaitu -0,28 dan hasil analisis factor eksternal diperoleh angka positif yaitu 0,38 dengan demikian PT. IBB berada pada kuadran III. Hal ini berarti PT.IBB mempunyai peluang pasar yang besar. Meskipun demikian, perusahaan ini menghadapi internal. Dalam kondisi kelemahan seperti IBB menggunakan strategi pengembangan pasar turn-around yaitu meminimalkan manajemen internal kelemahan faktor internal ini, sebaiknya PT. 181
perusahaan untuk meraih peluang pasar sebesar-besarnya dalam menghadapi persaingan di masa yang akan datang. PELUANG III Strategi Turn-Around I Strategi Agresif 0,38 KELEMAHAN KEKUATAN IV Strategi Defensif 0,28 II Strategi Diversifikasi ANCAMAN Gambar 1 : Posisi Strategis Perusahaan PT.IBB Berdasarkan Analisis IFAS/EFAS 5. Matriks TOWS / SWOT Dari hasil kedua analisis tersebut di atas maka dapat disusun matriks TOWS/SWOT yang dapat memberikan berbagai strategi alternatif dengan mengkombinasikan faktor kekuatan - kelemahan dan faktor peluang - ancaman bagi PT. IBB seperti terlihat pada tabel berikut. IFAS Factors) (Internal KEKUATAN (strengths) 1. Akses ke lokasi perumahan jalur dekat dengan transpor-tasi kota 2. Sesuai dengan rencana umum tata ruang sehingga konsumen dari relokasi perluasan kota. aman KELEMAHAN (Weaknesses) 1. Letak lokasi yang berada di luar kota 2. luas lokasi yang kecil dan menyebar. 3. Type rumah yang kecil dan bentuk yang monoton perumahan 4. fasilitas yang EFAS (Eksternal Factors) PELUANG (Opportunities) 1. Potensi pasar yang besar 2. Pola hidup masyarakat yang cenderung mengingin- kan tingal dalam kompleks perumahan. 3. Pendapatan masyarakat yang meningkat. 3. Jumlah dengan penggunaan disediakan. rumah sesuai perimbangan lahan yang STRATEGI SO 1. Tingkatkan utama-nya pertanahan pelayanan masalah 2. Menjaga keseimbangan pemakaian lahan perumahan tetap konsisten dengan master plan kurang lengkap 5. kualitas bangunan yang kurang bagus 6. Harga rumah yang tinggi STRATEGI WO 1. Mengusahakan kelengaka- pan fasilitas perumahan 2. Tingkatkan kualitas produk agar selalu di atas pesaing 3. Tingkatkan efisiensi harga mendapakan bersaing. agar yang 4. Dukungan peme-rintah hal 5. Dalam Kebijakan pelayanan 3. Buat Jaringan penjualan ke seluruh masyarakat sul- sel di perantauan pesaing lebih rendah 182
ANCAMAN (Threats) 1. Promosi pesaing yang lebih tinggi 2. Harga pesaing lebih rendah 3. Harga Bahan baku yang terus meningkat 4. Bunga bank meningkat 5. Nilai tukar yang tidak stabil STRATEGI ST 1. Jalin kerja sama dengan pemasok bahan bangunan. 2. Permudah pembayaran DP untuk mengurangi pokok kredit. 3. Kerjasama dengan Bosowa tersebar di Group yang Indonesia Timur untuk peningkatan promosi STRATEGI WT 1. Tingkatkan penjualan bersaing 2. Iklankankan pertumbuhan dapat untuk lokasi dengan akses ke pusat kota yang cepat 3. Efiiensi dengan memperba- iki SDM utamanya bagian proyek. Dari hasil analisis tersebut diatas nampak bahwa PT. IBB mempunyai peluang pasar yang besar. Meskipun demikian persusahaan ini menghadapi kelemahan internal sehingga perusahaan ini sebaiknya menggunakan strategi pengembangan pasar turn-around secara intensif . Dengan demikian hipotesis dua yang menyatakan strategi pemasaran yang dilakukan oleh PT. IBB belum tepat dalam memaksimalkan kemampuan dan meminimalkan kelemahannya untuk memanfaatkan peluang dan mengurangi ancaman dapat diterima. yang dihadapinya pasar yang besar. Meskipun demikian perusahaan ini menghadapi kelemahan internal. Dalam kondisi seperti ini menggunakan perusahaan sebaiknya strategi pengembangan pasar turn- around yaitu meminimalkan masalah masalah internal perusahaan sehingga dapat merebut pasar. Dari I-E Matriks nampak bahwa PT.IBB berada pada sel growth and build. Hal ini berarti strategi yang sebaiknya dilakukan perusahaan adalah seperti pengembangan pasar, penetrasi pasar dan pengembangan produk perumahan. stategi intensif KESIMPULAN Hasil analisis statistik deskriftif BF-ALBA menunjukkan skor rata-rata dari kelima variable persaingan industri pendatang realestat baru, industri, pemasok persaingan dalam kebutuhan perumahan, pembeli dan barang substitusi sebesar 9,80 atau 32,67% dari skor maksimal. Skor ini berada pada kategori rendah yang berarti PT. IBB mempunyai tingkat keunggulan kompetitif yang rendah sehingga kurang industri mampu realestat. ini ditentukan oleh rendahnya persaingan dalam industri, rendahnya kebutuhan kecukupan perumahan dan rendahnya kesesuaian kondisi perumahan yang dibangun PT.IBB dengan keinginan user. yaitu, bersaing Hal dalam Hasil analisis strategi pemasaran dengan metode analisis SWOT, nampak bahwa PT. IBB mempunyai peluang SARAN-SARAN Dalam upaya meningkatkan omset penjulan perumahan PT. IBB, maka disarankan beberapa hal sebagai berikut : Meningkatkan persaingan industri dengan cara : melakukan inovasi dan kreasi terhadap promosi dengan menonjolkan hal-hal yang menjadi kekuatan produk perusahaan, menjalin kerjasama dengan pihak-pihak terkait seperti PLN dan PDAM dalam rangka memenuhi kecukupan kebutuhan akan listrik dan air minum untuk lokasi lain yang perlu perumahan. Hal diperhatikan adalah memperbaiki kondisi-kondisi perumahan utamanya fasilitas jalan dan drainase adalah memenuhi keinginan konsumen. Meminimalkan kelemahan- kelemahan yang dimiliki perusahan dengan cara memperbaiki dan memenuhi kebutuhan fasilitas yang ada dalam lokasi perumahan, melakukan : 183
efisiensi mendapatkan harga yang bersaing dan memperbaiki desain-desain produk perumahan, kemudian yang terpenting adalah melakukan pengawasan secara pelaksanaan ketat untuk pembangunan mendapatkan mutu yang sesuai dengan standar yang diinginkan. disegala untuk lini terhadap perumahan DAFTAR PUSTAKA Bachtiar Rauf, 2004, Penanganan pemukiman Kumuh Di kota Makassar Ditinjau dari Aspek Sosioyuridis, Disertasi Program Pasca Universitas Hasanuddin Makassar Sarjana Craven, David W (1997) Strategic Marketing, Fifth Edition, Mc Inc, Graw-Hill Companies, USA Dhrammesta, B.S (1987), Manajemen Pemasaran Analisa Perilaku Konsumen, Edisi 3, Yogyakarta: Liberty Fachrurrazie, (1998), Manajemen Persampahan di Kotamadya Ujung Pandang,Tesis S2, PPS-Unhas Makassar Keagen, J. Warren, (1989), "Global Marketing Management', 4th edition,Prentice Hall Inc. Kerlinger. F.N. (1990), Asas-Asas Penelitian Behavioral, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta. Kotler, Philip (1997), Manajemen Pemasaran, Edisi Bahasa Indonesia, Jakarta. Prenhalindo, ____________, (2002) Manajemen Pemasaran, Edisi Milenium 1, Prenhalind Jakarta. Fredy Rangkuti, Freddy (2004), Analisis SWOT Teknik Membedah Kasus Bisnis: Reorientasi Perencanaan Konsep Strategis Untuk Menghadapi abad 21, Cetakan Kesebelas, Jakarta, PT Gramedia. Al dan Jack Trout (1982), Positioning : The Battle for Your Mind, New York, New Warmer Books. Stanton, Wilfram J. (1998) Dasar-Dasar Pemasaran, Jakarta, Erlangga. Thomsonson, Arthur A, and Strickaland, A.J. III (1993), StrategicManagement, 7th edition. Burr Ridge, Illionis: Richard D.Irwin Inc. Jr. Tjiptono, Strategi Pemasaran, Edisi kedua, Cetakan Kedua, Yogyakarta, Andi Offset. Fandy (1998), Urban, Glen L., and Star, Steven H., 1991, Advanced Marketing Strategy: Phenomena, Analysis, Decisions, Pretice Hall, Englewood Cliffs. ) Penulis adalah Staf Pengajar Pada STIM Lasharan Jaya Makassar 184