BAB II SUBPRIME MORTGAGE I. 1 Sejarah Singkat Permasalahan kepemilikan rumah merupakan salah satu masalah penting yang dihadapi oleh pemerintah Amerika Serikat yang berkaitan dengan kesejahteraan penduduk negeri ini. Para penduduk dengan tingkat ekonomi menengah ke bawah sulit dan bahkan hampir tidak mungkin untuk mendapatkan akses kredit perumahan yang mengharuskan calon peminjam dinyatakan "lulus" setelah melalui serangkaian proses penilalan kesanggupan pembayaran kredit. Kebanyakan dari mereka adalah pengangguran, pekerja-pekerja seperti office boy, pedagang kecil, dan pembersih rumah atau kantor. Sebenarnya, mereka dianggap tidak layak mendapatkan pinjaman untuk memiliki rumah murah, karena sejarah kreditnya kurang baik dan tidak memiliki pendapatan yang cukup untuk mencicil. Sedangkan kepemilikan rumah dianggap sebagai cara yang utama bagi individu untuk dapat mengakumulasikan kekayaan. Sebuah penelitian pada tahun 1995 menyatakan bahwa pada umumnya kelompok rumah tangga tidak menyimpan aset dalam bentuk corporate equity seperti saham dan obligasi. Hal ini mengimplikasikan bahwa secara umum kelompok rumah tangga memiliki kesulitan untuk melakukan investasi dengan instrumen lain, kecuali properti yang mereka miliki.1 Dengan prosedur pengajuan kredit perumahan yang selektif, akibatnya, masyarakat golongan ekonomi menengah ke bawah seperti termarginalisasi dalam kepemilikan properti dan sulit untuk mendapatkan peningkatan ekonomi. Oleh karena itu, permasalahan kepemilikan rumah dan pasar mortgage menjadi hal yang mendapatkan perhatian khusus dari pemerintah Amerika Serikat. Kehadiran produk kredit kepemilikan rumah yang dapat memberikan akses kucuran dana kepada para individu dengan penghasilan rendah dan sejarah kredit yang buruk seakan menghapuskan problema kepemilikan rumah bagi sebagian penduduk Amerika Serikat yang sebelum diluncurkannya produk ini seperti tidak punya akses 1Diperoleh dari : [diakses 20 September 2008]. 26 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009 pada
untuk membeli properti. Produk kredit kepemilikan rumah tersebut dikenal dengan nama Subprime Mortgage. Perbedaan fundamenal antara Subprime Mortgage dengan jenis-jenis kredit perumahan lainnya di Amerika Serikat seperti Prime Mortgage dan Alt-A terletak pada profil risiko peminjamnya.2Subprime Mortage adalah jenis kredit perumahan yang ditawarkan kepada para individu yang dinilai memiliki risiko tinggi oleh lembaga penyedia kredit perumahan. Kriteria yang biasanya digunakan para lembaga peminjam untuk mengindentifikasi profil risiko seseorang adalah sebagai berikut: prilaku pembayaran sewa properti atau sejarah pembayaran kredit kepemilikan rumah sebelumnya; pernah atau tidak menyatakan berada dalam keadaan bangkrut; rasio hutang tertunggak terhadap penghasilan individu; dan berkas-berkas yang diserahkan oleh calon peminjam untuk menferivikasi pendapatan si calon peminjam. Lembaga penyedia kredit perumahan akan mengenakan tarif kredit Prime Mortgage kepada para calon peminjam dengan profil risiko rendah, dengan bunga dan biaya administrasi yang rendah apabila dibandingkan dengan bunga dan biaya administrasi yang dikenakan pada peminjam Subprime Mortgage. Alt-A mortgage pada umumnya diberikan kepada individu yang memiliki rating kredit cukup baik, namun tidak dapat memberikan dokumentasi yang disyaratkan untuk mendapatkan pinjaman Prime Mortgage atau individu dengan sejarah kredit yang baik, namun memiliki rasio hutang terhadap pendapatan yang tierlalu tinggi untuk dapat diklasifikasikan ke dalam peminjam Prime Mortgage. Bunga yang dikenakan kepada peminjam sedikit lebih tinggi dibandingkan dengan bunga yang dibebankan oleh produk Prime Mortgage. Subprime Mortgage3 adalah produk kepemilikan rumah dengan risiko paling tinggi di antara Prime Mortgage dan Alt-A mortgage karena diberikan kepada individu yang tidak dapat memenuhi syarat penerimaan kredit prime mortgage maupun Alt-A mortgage akibat terlalu tingginya rasio hutang terhadap penghasilan, sejarah kredit atau sejarah pembayaran sewa properti yang kurang baik, dan ketidakmampuan individu 2Diperoleh dari: [diakses pada 20 September 2008]. 3Informasi lebih lanjut mengenai karakteristik peminjam Subprime Mortgage dapat dilihat di laporan lembaga diperoleh keuangan [diakses pada 20 November 2008]. pemerintah Amerika Serikat The Federal Reserve cabang New York 27 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
tersebut untuk menyerahkan dokumentasi yang dibutuhkan. Karena produk ini diberikan kepada individu dengan profil risiko tinggi, maka bunga yang dibebankan lembaga pemberi kredit kepada calon peminjam lebih tinggi 200-300 basis poin dibandingkan dengan bunga yang dibebankan kepada peminjam Prime Mortgage.4 Tingginya bunga yang dibebankan dan terbukanya potensi pasar baru bagi produk ini, menjadikan Subprime Mortgage produk yang 'menarik' bagi para lembaga pemberi kredit dan bagi para investor. Berdasarkan sudut pandang calon peminjam kredit perumahan, perbedaan antara produk Subprime Mortgage dengan produk-produk kredit perumahan lainnya adalah produk Subprime Mortgage memiliki tarif bunga dan biaya administrasi yang lebih mahal, namun relatif jauh lebih mudah didapatkan dibandingkan dengan produk kredit perumahan lainnya. Tabel 2.1 Perbedaan Antara Prime Mortgage, Alt-A Mortgage, Subprime Mortgage dari sudut pandang Lembaga Pemberi Kredit dan Penerima Kredit Prime Mortgage Alt-A Mortgage Subprime Mortgage Risiko rendah Risiko Sedang Risiko Tinggi Lembaga Pemberi Kredit Diberikan kepada individu dengan profil risiko rendah Diberikan kepada individu dengan profil Diberikan kepada individu dengan profil risiko tinggi risiko sedang Sulit untuk Sulit untuk Mudah untuk didapatkan didapatkan didapatkan Tarif kredit paling Tarif kredit Tarif kredit lebih mahal Peminjam rendah dibandingkan produk kredit sedang dibandingkan dibandingkan dengan produk kredit perumahan lainnya produk kredit perumahan lainnya perumahan (bunga dan biaya lainnya administrasi) 4Diperoleh dari: [diakses pada 20 November 2008]. 28 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
Kemudahan untuk "menjual" dan "membeli" produk kredit perumahan subprime menjadi daya tarik utama bagi masyarakat dan bagi lembaga penyedia kredit. Tingginya tingkat suku bunga maupun biaya-biaya administrasi yang dibebankan, nampaknya tidak menjadi membuat permintaan masyarakat akan produk ini menyurut, dan di sisi lain, tingkat suku bunga tinggi tersebut seperti menjanjikan tingkat return yang lebih menguntungkan bagi para penyalur kredit. II. 2 Perkembangan Subprime Mortgage Jika pada sub bab II.1 penulis mencoba untuk menjabarkan mengenai sejarah singkat timbulnya produk Subprime Mortgage dan keunggulan maupun kelemahannya dibandingkan dengan produk-produk kredit perumahan lainnya yang ada di Amerika Serikat, pada sub bab ini, penulis akan mencoba memberikan penjelasan lebih lanjut mengenai perkembangan Subprime Mortgage sebelum akhirnya menjadi pemicu utama terjadinya krisis. Tahun 1980 menjadi titik awal perkembangan produk Subprime Mortgage di Amerika Serikat. Pada era ini, pemerintah Amerika Serikat mengeluarkan beberapa deregulasi perbankan dan peraturan baru yang memungkinkan untuk dilakukannya terobosan-terobosan baru dalam sektor finansial, seperti menerapkan bunga yang bervariasi berdasarkan karateristik risiko. Pada tahun 1980, pemerintah Amerika Serikat mengadopsi peraturan mengenai deregulasi lembaga penyimpanan uang dan kontrol moneter (DIDMCA-Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act). Kemudian, pada tahun 1982 pemerintah Amerika Serikat memberlakukan peraturan mengenai transaksi kredit perumahan AMTPA (The Alternative Mortgage Transaction Parity Act) yang memperbolehkan penggunaan suku bunga variatif dan pembebanan biaya tinggi. Sebelum diadopsinya peraturan-peraturan tersebut, pemerintah Amerika Serikat tidak memperbolehkan lembaga pemberi kredit untuk membebankan bunga dan biaya administrasi yang tinggi kepada peminjam5. Oleh karenanya, dari segi lembaga 5Diperoleh dari : [diakses pada 11 Oktober 2008]. 29 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
pemberi kredit, tidak mungkin dan tidak menguntungkan untuk mengeluarkan produk kredit perumahan seperti Subprime Mortgage sebelum era 80-an. Pada tahun 1986, pemerintah Amerika Serikat mengeluarkan Undang-undang mengenai reformasi pajak yang pada intinya melarang adanya pengurangan tingkat suku bunga terhadap hutang-hutang konsumsi (consumer loan) dan memperbolehkan adanya pengurangan tingkat suku bunga terhadap hutang-hutang properti untuk tempat tinggal utama dan 1 (satu) tempat tinggal tambahan. Peraturan ini mendorong minat masyarakat untuk mengambil kredit perumahan yang terlihat lebih "murah" dibandingkan dengan kredit konsumsi. Akhir periode 90-an, tingkat suku bunga di Amerika Serikat mengalami trend penurunan yang diakibatkan oleh semakin besarnya defisit neraca perdagangan Amerika Serikat dan semakin diminatinya aset dengan denominasi Dollar AS baik oleh para investor, maupun pemerintah Negara-negara lain.6 Tekanan bagi The Fed untuk melakukan penurunan tingkat suku bunga Amerika Serikat tidak hanya datang dari luar negeri, namun juga didukung oleh perubahan pasar pada masa itu. Pada tahun 2001- 2005 Industri dotcom (saham-saham teknologi) yang yangsejak tahun 1995 mengalami booming, kolaps dan menyebabkan banyak perusahaan jenis ini tak mampu membayar pinjaman ke bank. Untuk menyelamatkan mereka The Fed menurunkan suku bunga, sehingga suku bunga menjadi rendah. Suku bunga yang rendah dimanfaatkan pengembang dan perusahaan pembiayaan perumahan untuk membangun perumahan murah dan menjualnya melalui skema Subprime Mortgage. Gelembung perumahan ini terjadi di banyak negara bagian, seperti California, Florida, New York, dan banyak negara bagian di barat daya. Penurunan tingkat suku bunga Amerika Serikat pun mendorong popularitas cash out re- financing7dengan fasilitas kredit Subprime yang dimanfaatkan oleh para peminjam untuk 6 Informasi lebih lanjut mengenai penurunan suku bunga akibat meningkatnya defisit neraca perdagangan Amerika Serikat, terutama dengan Republik Rakyat China. Diperoleh dari: dan [diakses pada 22 Oktober 2008]. Sedangkan informasi lebih lanjut mengenai trend suku bunga pemerintah Amerika Serikat dapat dilihat di 7 Cash out re-financing adalah satu keadaan dimana peminjam dapat mengakses pinjaman yang lebih besar nilai nominalnya dibandingkan dengan pinjaman sebelumnya. Perbedaan antara pinjaman baru dengan pinjaman yang lama diberikan dalam bentuk tunai kepada si peminjam yang kemudian dapat digunakan untuk memperbaiki properti atau konsolidasi hutang. 30 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
melakukan perbaikan rumah, refinance kredit yang sudah mereka miliki ataupun untuk mengkonsolidasikan hutang-hutang yang lain. Peran teknologi yang memudahkan dan mempercepat proses underwriting, pengecekan kredit, dan analisa profil risiko seseorang, juga mendukung lembaga- lembaga pemberi kredit untuk memproses aplikasi permohonan kredit dengan lebih efisien dan murah. Sehingga volume aplikasi permohonan kredit yang dapat diproses pun meningkat. Selain perubahan regulasi, perkembangan teknologi dan trend menurunnya suku bunga Amerika Serikat, perubahan kondisi pasar Mortgage juga turut menaikkan popularitas Subprime Mortgage. Pada pertengahan tahun 1990-an dimana tingkat suku bunga untuk kredit perumahan jenis prime meningkat, lembaga-lembaga pemberi kredit perumahan mulai beralih memasarkan produk-produk jenis Subprime untuk menjaga volume pemasaran yang dibiayai dengan cara mengeluarkan surat hutang ataupun instrumen investasi yang disokong oleh kredit perumahan atau lebih lazim disebut dengan Mortgage Backed Securities (MBS).8 MBS adalah surat hutang atau obligasi yang merepresentasikan nilai klaim dari kredit pembelian properti, terutama perumahan. Pinjaman kredit properti dikeluarkan oleh bank atau lembaga penyedia kredit perumahan, kemudian pinjaman-pinjaman tersebut disatukan oleh Badan Usaha Negara dan disekuritisasi, sebuah proses dimana Badan Usaha Negara tersebut mengeluarkan instrumen sekuritas yang merupakan surat hutang yang terdiri atas cicilan pokok dan suku bunga yang dikenakan terhadap peminjam. MBS menjadi instrumen investasi yang diminati oleh pelaku pasar karena rate of return-nya yang cukup tinggi akibat pembebanan suku bunga yang tinggi pula terhadap para peminjam dan karena MBS ini pada awalnya lebih banyak dikeluarkan oleh Badan- badan Usaha milik pemerintah yang memberikan jaminan kepastian pembayaran, seperti: Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), yang memberikan kepastian pada investor bahwa mereka akan menerima pembayaran hasil investasi secara berkala dan dijamin sepenuhnya oleh pemerintahan Amerika Serikat; Federal 8 Pada umumnya lembaga yang mengeluarkan produk Subprime Mortgage adalah institusi finansial yang khusus bergerak di bidang pemberian kredit perumahan. 31 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) yang memberikan kepastian yang sama layaknya Ginni Mae walaupun tidak sepenuhnya dijamin oleh pemerintah.9 Tingginya permintaan para pelaku pasar terhadap MBS berdampak pada pertumbuhan kredit perumahan di Amerika Serikat, termasuk pula kredit perumahan yang diberikan dengan mekanisme Subprime Mortgage. Tahun 2006, kredit perumahan secara keseluruhan mewakili ¼ dari total pasar surat hutang di Amerika Serikat, yaitu sekitar 10 triliun US Dollar.10 Secara nominal, kredit perumahan Subprime Mortgage tumbuh pesat dari 65 milliar Dollar AS pada tahun 1995 menjadi 332 milliar Dollar AS di tahun 2003,11 hampir 500% dalam kurun waktu 8 tahun. Seiring dengan kenaikan nominal kredit Subprime yang diberikan, sekuritisasi kredit Subprime juga mengalami kenaikan pada periode yang sama. Tahun 1995 sekitar 30% dari total pinjaman Subprime disekuritisasi dan kemudian di jual kepada investor dan pada tahun 2003, sekurang-kurangnya 58% dari total pinjaman Subprime disekuritisasi12. Pertumbuhan Subprime Mortgage terus berlanjut hingga pada akhirnya terjadi krisis yang diakibatkan oleh membengkaknya "kredit macet" properti atau Non Performing Loan (NPL) yang terutama bersumber pada kredit properti Subprime. Para peminjam kredit Subprime yang memang secara umum tidak memiliki catatan kredit yang baik ataupun "tidak lulus" persyaratan untuk mengajukan kredit perumahan jenis Prime maupun jenis kredit Alt-A. Pada sub bab selanjutnya, penulis akan menjabarkan mengenai krisis Subprime Mortgage, bagaimana kemudian krisis itu memburuk dan mengancam perekonomian Amerika Serikat II. 3 'Detik-Detik' Menjelang Krisis Subprime Mortgage Saat bisnis perumahan mulai booming pada tahun 2001, banyak warga AS berkantong tipis yang membeli rumah murah melalui skema Subprime Mortgage (KPR murah). Pada tahun 2006, ketika koreksi pasar mulai menyentuh gelembung bisnis 9 Diperoleh dari [diakses pada 20 Desember 2008] 10 Diperoleh dari [diakses pada 20 Desember 2008]. 11 Diperoleh dari [diakses pada 20 Desember 2008]. 12 Ibid. 32 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
perumahan di AS, ekonom Universitas Yale, Robert Shiller memperingatkan bahwa harga rumah akan naik melebihi aslinya. Koreksi pasar ini, menurutnya, bisa berlangsung tahunan dan menyebabkan penurunan nilai rumah-rumah tersebut hingga miliaran Dollar AS. Peringatan itu mulai terbukti ketika pada akhir 2006, sebanyak 2,5 juta warga AS yang membeli rumah melalui skema tadi tak mampu membayar cicilan. Harga rumah yang mereka kredit melambung tinggi, bahkan ada yang sampai 100% dari nilai awalnya. Akibatnya, menurut laporan perusahaan penyedia data penyitaan rumah di AS, Realty Trac, sebanyak itu pula, rumah yang akan disita dari penduduk AS. RealtyTrac mencatat pengumuman lelang sebanyak 179.599 yang mencakup 2,5 juta rumah yang dinyatakan disita karena gagal bayar. Ini adalah jumlah penyitaan terbanyak selama 37 tahun. Penyitaan besar-besaran ini jelas dapat menimbulkan banyak warga AS menjadi tuna wisma mendadak, dan bisa menjadi masalah sosial baru. Pembiayaan melalui skema Subprime Mortgage sebenarnya berisiko baik bagi kreditor maupun debitor karena bunganya yang tinggi, sejarah kredit peminjam yang buruk, dan kemampuan keuangan peminjam yang rendah. Subprime Lenders (Pemberi pinjaman), biasanya adalah lembaga pembiayaan perumahan, mengumpulkan berbagai utang itu (pool) dan menjualnya kepada bank komersial. Oleh bank komersial, sebagian portofolio tersebut dijual lagi kepada bank investasi. Oleh bank investasi, kumpulan utang tersebut dijual kepada investor di seluruh dunia seperti bank komersial, perusahaan asuransi, maupun investor perorangan. Sekalipun sebagian besar MBS merupakan bentuk hutang yang dijamin oleh pemerintah Amerika Serikat, namun MBS ini termasuk salah satu bentuk transaksi derivatif yang penuh risiko. Ketika pembeli rumah membayar bunga, baik pada cicilan bulanan atau pada saat pelunasan, pembeli MBS mendapat pendapatan. Layaknya transaksi derivatif lain, MBS bisa dibeli dari tangan pertama atau berikutnya. Artinya, investor yang sudah membeli MBS bisa menjualnya lagi ke investor lain. Perolehan pendapatan dibagi menurut jenjang atau senioritas pembeli MBS ini. Dan ini menjadi beban seluruhnya bagi pembeli rumah. Ini membuat nilai yang harus dibayar pembeli rumah melambung tinggi hingga 100% dari nilai aslinya. 33 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
Meskipun tergolong kredit ber risiko tingg gi, bank in nvestasi da an Hedge Fund (HF F) tetap m memainkan n instrumen n ini, karen na para inv vestor dari golongan pemain ba aru banya k yang t ertarik me embeli MB S. Ditamb bah lagi de engan ada anya duku ungan pem n meringkatan AAA a tau AA ya ang diberik kan kepad a MBS Su ubprime M Mortgage. P Pengenaan n peringka at oleh le embaga-lem mbaga per ringkat ini pada akhi rnya mend dapatkan s sorotan taj a jam karena diangg ap sebag gai salah satu fato or yang m mendorong g tingginy ya tingkat n penjualan instrum men deriv atif yang terkait d dengan S Subprime Mortgage . Lembag a ga-lembaga pemeri ingkat ters ebut hanya a memper hitungkan credit risk atau risiko o terhadap n p kegagalan kredit d dan tidak m memperhit tungkan sy ystemic m arket risk atau risiko o yang mu ncul akiba at respon ns yang tid dak simetri is dari inst trumen ter rsebut terh hadap peru ubahan pa si ada kondis pereko onomian, s sehingga, dengan k karakteristi ik MBS y yang muda ah dicairk a an apabila terjadi jamina gagal bay yar, peringk diberikan p kat yang d .13 a investor. n bagi para un seakan n memberi kan rasa " n "aman" dan Struktur Pe S Diagr emeringka am 2.1 atan Prod uk Deriva tif Sumber: Indonesia Eco onomic Outloo ok, 2009 Catatan: CDO (Collate eralized Debt O Obligation) ad dalah kumpulan n dari surat hu utang yang me emiliki agunan n. Pada pert tengahan e era 90-an, ketika Su ubprime M Mortgage m mulai banya ak diminat i, walaup pun delinqu uency rate e atau tingk kat gagal b bayar (yang g sering di iterjemahk kan menjad di kerugia an) jangka a panjang belum dap pat diketah hui karena a produk in ni masih r relatif baru u, 13 Indone esia Economic c Outlook 2009 9. hlm. 48. 34 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
begitup pula denga an MBS S Subprime, tetap saja a para inve estor, bank k, lembaga a a penyedia kredit m maupun m masyarakat t semakin ramai mem mburu Sub bprime Mo ortgage dan a n MBS-nya karena a mengunt tungkan. Pada tahu un 1997, jumlah g agal baya ar dan kre edit mace et Subprim me Mortga age berada a di atas pr royeksi. Pada tah un 1998, harga M MBS berba asis Subp prime Mor rtgage tur a run karena mening gkatnya ju umlah kred dit macet Subprime Mortgage e. Akibatny ya lembag a ga-lembaga penyed dia kredit t peruma ahan Sub bprime M Mortgage m menemuka an kesuli tan untu k menda apatkan ku ucuran da ana guna membiaya ai produk tersebut. Sejak ta ahun 2000 0, lembag ga-lembag a penyedi a Subrpim me Mortgag ge yang p pada tahun n 1996 me endominas si pasar, digantikan n posisinya a oleh insti itusi-institu usi lain sep perti: Citigr roup dan W n Washington Mutual . Tabel 2.2 2 memperl ihatkan pe ergeseran l lembaga p penyedia S Subprime M Mortgage. Perb bedaan Me ekanisme Diagram erumahan Kredit Pe 2.2 Tradision nal dan Su ubprime M Mortgage Sum mber: news.bb bc.co.uk Penjela asan Meka anisme Kre edit Perum ahan Trad disional Calon pembeli ru umah men ngajukan a aplikasi pe ermohonan n pemberia an kredit p n perumahan kepada a Bank/L embaga Pemberi Kredit. Bank/Lem baga Pe mberi Kr n redit akan 35 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
memvalidasi kepatutan calon pembeli rumah untuk mendapatkan kredit. Apabila dinilai layak, maka Bank/Lembaga Pemberi Kredit akan memberikan pinjaman kepada peminjam dan pada waktu yang sudah disepakati sebelumnya, peminjam wajib membayar kredit yang sudah diperolehnya kepada Bank/Lembaga Pemberi Kredit. Penjelasan Mekanisme Subprime Mortgage Calon pembeli rumah mengajukan aplikasi permohonan pemberian kredit perumahan kepada Bank/Lembaga Pemberi Kredit. Bank/Lembaga Pemberi Kredit dibantu oleh petugas validasi nilai rumah independen akan mempertimbangkan nilai kredit yang diberikan dengan nilai properti yang dijaminkan. Apabila disetujui, maka Bank/Lembaga Pemberi Kredit akan memberikan pinjaman kepada peminjam, kemudian surat-surat hutang tadi akan dikumpulkan dan disekuritisasi menjadi MBS yang selanjutnya dipasarkan di pasar Mortgage. Dana yang didapatkan kemudian akan diputarkan kembali dengan cara memperbanyak volume penjualan kredit perumahan. Pembayaran kembali hutang kredit perumahan yang dilakukan oleh peminjam kepada Bank/Lembaga pemberi kredit akan digunakan oleh Bank/Lembaga Pemberi Kredit untuk membayar investor. Dalam proses tersebut, ketepatan pembayaran dari Bank kepada investor akan mempengaruhi rating dari produk tersebut. Tabel 2.2 Perbandingan Antara Lembaga-Lembaga Penyedia Subrpime Mortgage Tahun 1996 dan Tahun 2000-2003 1996 2000 2001 2002 2003 1. Associate First Capital, TX 2. The Money Store, CA 3. ContiMortgage Corp, PA 4. Beneficial Mortgage Corp, NJ CitiFinancial Credit Co, Mo Household Financial Sevice, IL* Washington Mutual, WA Bank of America Equity Group, NC Household Financial, IL* CitiFinancial, NY Washington Mutual, WA Option One Mortgage, CA Household Financial, IL* CitiFinancial, NY Washington Mutual, WA New Century, CA Ameriquest Mortgage, CA New Century, CA CitiFinancial, NY Household Financial, IL* 5. Household Financial Service, IL* GMAC-RFC, MN GMAC-RFC, MN Option One Mortgage, CA Option One Mortgage, CA 36 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
1996 2000 2001 2002 2003 6. United Companies, LA Option One Mortgage, CA Countrywide Financial, CA Ameriquest Mortgage, CA First Franklin Financial Corp, CA 7. Long Beach Mortgage, CA Countrywide Financial, CA First Franklin Financial Corp, CA GMAC-RFC, MN Washington Mutual, WA 8. EquiCredit, FL Conseco Finance Corp. (Green Tree), MN New Century, CA Countrywide Financial, CA Countrywide Financial, CA 9. Aames Capital Corp., CA 10. AMRESCO Residential Credit, NJ First Franklin, CA New Century, CA Ameriquest Mortgage, CA Bank of America, NC First Franklin Financial Corp, CA Wells Fargo Home Mortgage, IA Wells Fargo Home Mortgage, IA GMAC-RFC, MN Sumber: Inside B&C Lending Selain dari Household Financial IL, satu-satunya perusahaan penyedia Subprime Mortgage yang masih berada dalam urutan 10 besar dari tahun 1996- 2003 dalam tabel 2.2, perusahaan-perusahaan lainnya tutup atau diakuisisi oleh perusahaan lain karena kekurangan dana akibat gagal bayar (default payment) para peminjam dan turunnya nilai MBS Subprime. Lantas, mengapa produk Subprime Mortgage terus diminati sekalipun pada akhir dekade 90, banyak lembaga yang dulunya mendominasi pemasaran Subprime Mortgage gulung tikar atau diakuisisi? Bukankah hal tersebut menandakan bahwa produk ini memiliki risiko yang lebih tinggi dari perkiraan sebelumnya, sekalipun ada MBS Subprime yang dijamin sepenuhnya oleh pemerintah? Faktor lain penyebab surutnya likuiditas lembaga-lembaga penyedia kredit Subprime adalah merebaknya dampak Krisis Finansial Asia pada tahun 1997-1999. Krisis yang mengguncang perekonomian dunia ini turut menekan harga jual MBS dan meningkatkan tarif pinjaman (borrowing cost) terhadap lembaga penyedia kredit dan menekan laju perekonomian Amerika Serikat. Lebih lanjut, untuk benar-benar membedakan antara penurunan nilai MBS Subprime dan tingkat gagal bayar akibat Krisis Finansial Asia dengan penurunan nilai MBS Subprime dan tingkat gagal bayar akibat kerentanan produk Subprime Mortgage sangat sulit. Sehingga, fenomena gulung tikar maupun tingkat gagal bayar Subprime Mortgage yang cukup tinggi tidak 37 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
menghentikan minat investor, bank dan masyarakat untuk tetap memburu produk Subprime Mortgage beserta MBS pasca Krisis Finansial Asia. Skema Subprime Mortgage yang memperbolehkan pengambilan properti dari tangan peminjam apabila peminjam tersebut tidak mampu membayar, cukup 'menenangkan hati' para pemberi kredit, bahkan, skema tersebut dianggap cukup menguntungkan dalam keadaan dimana permintaan akan properti terus meningkat. Rumah-rumah tersebut dapat dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi dibandingkan saat ketika rumah itu dibeli dengan kredit yang diberikan. Apa yang terjadi? Para lembaga pemberi kredit maupun bank berusaha untuk terus meningkatkan penjualan produk kredit perumahan kepada masyarakat. Para lembaga pemberi kredit properti terus bersaing untuk mendapat konsumen melalui penawaran produk kredit properti yang cukup bervariasi tanpa melihat karakteristik risiko peminjam dan melunakan ketentuan untuk mendapatkan kredit.14 Maraknya bisnis properti di Amerika Serikat pada 2001-2005 tentu saja mengundang aksi spekulasi pelaku pasar yang berimbas pada kenaikan harga-harga properti, terutama properti yang dibeli dengan menggunakan skema Subprime Mortgage dengan karateristik penerapan suku bunga ARM15. Tercatat bahwa pada tahun 1994 Subprime Mortgage menduduki 5% dari jumlah total kredit perumahan yang ada, menigkat menjadi 20% dari jumlah total kredit perumahan yang ada pada tahun 2005.16 Ini merupakan sinyal berbahaya, di satu sisi jumlah para peminjam kredit perumahan Subprime yang umumnya berasal dari kalangan berpenghasilan rendah bertambah, di sisi lain, mereka ini sangat rentan terhadap kenaikan harga properti, karena dengan adanya kenaikan harga, berarti akan ada peningkatan dalam cicilan pokok dan cicilan bunga. 14 Diperoleh dari: [diakses pada 20 Januari 2009], hlm. 1 15ARM adalah singkatan dari Adustable rate Mortgage dimana produk kredit perumahan yang mengadopsi penerapan suku bunga seperti ini akan membebankan si peminjam dengan tingkat suku bunga yang dapat berubah sesuai dengan tingkat suku bunga pada saat itu setelah melewati periode tertentu. ARM mempengaruhi jumlah nominal cicilan yang harus dibayarkan oleh si peminjam kepada lembaga yang meminjamkan. Nominal cicilan akan melambung tinggi apabila pada saat penyesuaian suku bunga yang ditetapkan pemerintah naik dari sebelumnya, dan dapat terjadi pula sebaliknya dimana pada saat penyesuaian suku bunga pemerintah mengalami penurunan. Untuk informasi lebih lanjut klik hlm. 4. 16 Avery and Canner (2006) mengenai perhitungan besarnya subprime mortgage. 38 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
II.4 Gelembun ng Proper rti Amerika a Serikat P Pecah Awal tahu n 2006, se ektor prop perti Ameri ka Serikat t mulai me enunjukan n penurunan pertum mbuhan. Pe ermintaan terhadap properti m mulai meny yusut akiba at harga p n roperti dan tingkat suku bun ga yang ti nggi. Penu urunan ini juga dipen ngaruhi ole eh predato e ory practice (kecura angan dala am penyal luran kredi it) oleh pe enyalur kre edit, yaitu s suatu kond a disi dimana individu u-individu yang tida ak layak m menerima kredit dibu ujuk deng an berbag m gai macam cara, d dengan ha arapan apa ali.17 Para dan dij jual kemba abila terjad di gagal b ayar, mak ka properti tersebut a akan disita penyalur kredit pun n akan me endapatkan n keuntung a gan berupa selisih harga dar i nilai nom inal kredit yang dibe rikan deng gan harga j jual proper rty tersebu ut saat di eksekusi Perg gerakan Kr 2.1 Grafik 2 mahan di m trilliun U redit Peru Serikat, 20 Amerika S ) US Dollar) (dalam 001-2008 Sumber: Inside Mortga age Finance P Publication un 2007 ke Pada tahu Fed menaik etika The F 318, suku b % pad da tahun 2 2002-2003 bunga kre kan suku b bunga ke le evel 5% da 2 ari level 1-2 dit peruma ahan Subp prime Mor n rtgage pun disesua aikan den gan kena ikan terse ebut. Indivi idu yang mendapat kan kredit e t Subprime Mortga age untuk membeli properti at taupun me elakukan r re-financin ng pada ta 2- ahun 2002 2003, saat suku bunga Am merika Se erikat berad da pada le evel yang rendah, d n dihadapkan pada k kewajiban melakuka an pemba ayaran cic cilan kredit t yang sa angat ting a gi. Secara otomat tis, pembe li rumah de engan ske ema ini me njadi tidak sanggup mencicil kr h redit rumah 17Diperol 2009]. 18Diperol eh dari: eh dari: wsroom.info/file eserve.gov, [d e/buku2-krisis diakses pada finansial-glob 17 November bal-uraian.pdf, 2008]. , [diakses pad da 20 Januar ri 39 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
murah tersebut di tengah semakin sulitnya perekonomian AS. Pada masa inilah gelembung bisnis properti negeri Paman Sam mulai pecah Berdasarkan laporan dari Federal Reserve Bank of San Francisco yang berujudul Subprime Mortgage Delinquency Rates (Doms, Furlong, dan Krainer November 2007) menyatakan bahwa tingkat gagal bayar para kreditor Subprime Mortgage adalah dikarenakan kombinasi antara para lembaga penyalur kredit yang terlalu gampang menyetujui aplikasi pinjaman yang diajukan tanpa melihat profil risiko peminjam, sehingga berdampak pada buruknya sejarah kredit sebagian besar peminjam Subprime Mortgage. Kemudian meningkatnya angka pengangguran di Amerika Serikat yang kemudian berdampak pada kemampuan mencicil para kreditor, dan kenaikan harga- harga properti yang dibeli melalui pinjaman Subprime Mortgage. Tabel 2.3 Tingkat Gagal Bayar Serius* Subprime Mortgage Tersekuritisasi Setelah 12 Bulan di Beberapa Daerah ARM (%) Tahun Dikeluarkannya Kredit 2005 2006 2007 Illinois 8.5 12.8 18.6 Kentucky 12.4 14.2 14.4 Mississipi 18.1 17.4 23.2 AS Secara Total 8.1 15.0 18.7 Kegagalan pembayaran seorang kreditor dikategorikan "serius" apabila sudah menunggak lebih dari 2 (dua) bulan dan properti yang dimilikinya berada dalam keadaan sitaan bank ataupun akan dieksekusi. Sumber: Kegagalan pembayaran kreditor secara masal tidak hanya akan menimbulkan kesulitan yang luar biasa bagi para lembaga pemberi kredit/bank, namun dalam mekanisme sekuritisasi Subprime Mortgage yang terjadi, kegagalan pembayaran kreditor juga berimbas kepada para investor yang menggunakan instrumen MBS untuk berinvestasi. Diagram 2.2 menunjukkan bagaimana krisis kredit perumahan yang sudah tersekuritisasi memiliki dampak negatif yang lebih besar magnitudenya dan dapat menyebar dengan cepat ke sektor lain melalui proses sekuritisasi MBS. Penjelasan Skenario Gagal Bayar dalam Penyaluran Kredit Secara Tradisional: Apabila kreditor gagal melakukan pembayaran terhadap hutang, maka lembaga pemberi 40 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
kredit/Bank akan mengeksekusi (menyita) properti yang dibeli oleh pinjaman tersebut. Pada mekanisme penyaluran tradisional, yang akan terkena dampak negatif dari kegagalan pembayaran kreditor adalah lembaga pemberi kredit dan contagion effect tidak besar atau sangat minim. Penjelasan Skenario Gagal bayar dalam Penyaluran Kredit Melalui Mekanisme Sekuritisasi Subprime Mortgage: Apabila terjadi kegagalan pembayaran kreditor, maka yang akan menghadapi permasalahan likuiditas tentunya tidak hanya Lembaga Pemberi Pinjaman/bank, namun juga para investor yang tidak bisa mendapatkan pembayaran hasil investasi mereka seperti yang diharapkan. Dalam mekanisme penyaluran seperti ini, baik bank atau lembaga Pemberi Kredit akan menumpuk aset properti yang tidak 'cair' dan kewajiban untuk melakukan pembayaran kepada para investor atas dana yang telah dikucurkan guna membiayai kegiatan bank/Lembaga Pemberi Kredit untuk menjual produk Subprime Mortgage. Diagram 2.3 Perbandingan Antara Skenario Kegagalan Pembayaran Dengan Mekanisme Penyaluran Kredit Perumahan Secara Konvensional dan Penyaluran Kredit Perumahan Subprime Sumber: news.bbc.co.uk 41 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
Diagram 2.3 mengenai mekanisme penyaluran Subprime Mortgage yang tersekuritisasi menggambarkan betapa besar kesulitan bagi bank/pihak pemberi kredit apabila terjadi kegagalan pembayaran secara masal. Satu-satunya yang menjadi jaminan bagi MBS adalah rumah-rumah itu sendiri, yang nilainya turun karena penawaran perumahan ternyata melebihi permintaan. Aset properti yang semula dianggap liquid pada masa boom, menjadi tidak liquid seiring pecahnya gelembung industri perumahan dalam 2000 dan awal 2006. Nilai rumah-rumah itupun turun, tidak sesuai lagi dengan nilai yang dijaminkan dalam MBS. Sementara bank investasi dan HF harus tetap memberi pendapatan berupa bunga kepada para investornya. Inilah asal mula terjadinya krisis subprime mortgage yang "luber" ke berbagai sektor. BBC menyebutkan aktor-aktor yang berperan dalam krisis ini antara lain adalah: 1. Kreditor Perumahan Murah Banyak perusahaan di AS yang memiliki spesialisasi memberikan kredit perumahan bagi orang-orang yang sebenarnya tidak layak di beri kredit subprime lenders. Para perusahaan tersebut berani memberikan kredit karena kalau terjadi gagal bayar, perusahaan tinggal menyita dan menjual kembali rumah yang dikreditkan. Untuk membiayai kredit ini para perusahaan ini umumnya juga meminjam dari pihak lain dengan jangka waktu kredit yang pendek sekitar 1-2 tahun, padahal kredit yang dibiayai merupakan kredit perumahan jangka panjang sampai 20 tahun. Sehingga terjadi ketimpangan (mismatch) kredit.Akibat gagal bayar terhadap kredit perumahan tersebut, membuat banyak perusahaan kredit perumahan ini tidak mampu membayar kembali utangnya yang berujung pada bangkrutnya beberapa perusahaan tersebut. Saham perusahaan lain yang tidak mengalami kebangkrutan juga turut terimbas sentimen negatif dan membuat takut investor.Selain pinjaman dari pihak ketiga, para perusahaan pembiayaan kredit rumah ini juga menerbitkan semacam efek beragun aset (EBA) yang dijual ke perbankan dan investor baik institusi maupun individu ke berbagai negara. EBA juga merupakan instrumen untuk membagi risiko. Namun yang terjadi justru sebaliknya, kekhawatiran terhadap kemungkinan gagal bayar para debitor yang tidak layak tersebut justru berdampak pada investor secara global baik yang memiliki EBA tersebut maupun investor yang hanya terimbas sentimen negatif. 42 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
2. Perusahaan Pemeringkat Perusahaan pemeringkat seperti Moody's dan Standard and Poor's diduga ikut ambil bagian dalam krisis subprime mortgage ini. Perusahaan- perusahaan pemeringkat ini dinilai terlalu lamban mengantisipasi bahaya gagal bayar utang kredit perumahan itu. Padahal tugas lembaga pemeringkat adalah mengevaluasi obligasi atau instrumen utang lainnya dan memberikan rating yang mencerminkan risiko instrumen utang tersebut. 3. Investment Banks (Bank Investasi) Investment Banks seperti Goldmas Sachs, Bear Strearns dan Morgan Stanley juga ikut terlibat dalam terjadi krisis subprime mortgage ini. Karena mereka memiliki spesialisasi mengembangkan instrumen investasi seperti EBA yang dijual ke perbankan dan institusi keuangan. Investment Banks ini juga terkena imbas dan merugi dibeberapa dana investasinya yang terkait dengan utang berisiko tinggi. Sementara bank sentral dan private equity fund dicatat sebagai pihak yang paling besar terimbas dampak krisis ini. Private equity fund adalah manajer investasi yang merancang pembelian dan penjualan perusahaan. Mereka umumnya meminjam uang dengan bunga rendah yang digunakan untuk membeli saham di bursa. Saham yang dibeli umumnya dijaga performanya agar menarik minat investor lain untuk membeli. Saham tersebut akan dijual setelah harganya tingginya dalam waktu yang tidak lama. Sedangkan bank sentral dunia seperti Bank of England (BoE), US Federal Reserve (The Fed) dan sebagai pihak yang merancang tingkat suku bunga demi mengontrol inflasi dan menjaga pertumbuhan ekonomi. Kebijakan tingkat bunga rendah itulah yang memicu pasar untuk melakukan investasi besar di perumahan. Namun kini bank sentral harus menggelontorkan banyak dana ke pasar untuk menyuplai kebutuhan dana kas yang besar. Krisis Subprime Mortgage menyebar begitu cepat ke lintas sektor dan di antara para pelaku ekonomi. Ada beberapa faktor yang berkontribusi dalam mempercepat penyebaran dampak krisis Subprime Mortgage di Amerika Serikat, yaitu: ketidakmampuan kreditor Subprime Mortgage secara masal untuk menunaikan kewajibannya membayar cicilan hutang; surutnya likuiditas institusi finansial dan bank- bank besar di Amerika Serikat akibat kombinasi antara tingginya tingkat gagal bayar 43 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
kreditor, penurunan nilai agunan yang disita, kewajiban bank/institusi penyedia kredit untuk menepati kewajiban membayar hasil investasi; kesulitan finansial para investor yang memegang surat hutang MBS, baik inidividu maupun korporasi, yang diakibatkan penurunan nilai investasi mereka, sehingga mengurangi tingkat konsumsi bagi para investor individu dan tingkat ekspansi bagi para investor korporasi; kebijakan pemerintah Amerika Serikat dalam memainkan instrumen suku bunga; dan kondisi perekonomian Amerika Serikat yang terbuka. Faktor pertama penyebab meluasnya dampak krisis Subprime Mortgage adalah besarnya jumlah individu yang tidak mampu membayar cicilan hutangnya kepada lembaga penyedia kredit atau bank. Pada sub bab-sub bab sebelumnya dijelaskan bahwa para penyalur kredit perumahan/Bank secara jelas mengetahui bahwa para kreditor Subprime adalah individu dengan profil risiko yang lebih tinggi dibandingkan kreditor kredit perumahan lainnya, sehingga tingkat risiko yang mereka ambil dengan menyetujui permohonan pengajuan kredit para peminjam Subprime pun sudah barang tentu tinggi. Bahkan, pada periode boom sektor properti, para lembaga pemberi kredit/bank melunakkan peraturan dan persyaratan pengajuan aplikasi kredit untuk mendapatkan volume penjualan yang besar. Apakah ini berarti para lembaga pemberi kredit/bank tidak melakukan perhitungan analisa risiko sebelum mereka memutuskan untuk mengeluarkan produk Subprime Mortgage? Tidak juga, setiap bank atau lembaga pemberi kredit pasti melakukan perhitungan analisa risiko19 sebelum mereka melempar produk jenis apapun ke pasar. Namun, seberapa besar deviasi yang terjadi antara kenyataan di lapangan dengan proyeksi perhitungan NPLitu yang tidak bisa diketahui dengan pasti. Melihat kedinamisan dan volatilitas pasar, sangatlah sulit untuk mendapatkan prediksi risiko yang tepat. Apabila berdasarkan perhitungan, proyeksi risiko yang akan diterima lebih kecil ketimbang profit yang akan didapatkan, maka Bank maupun lembaga pemberi kredit lainnya akan berani mengambil risiko tersebut dengan 19 Secara garis besar penghitungan analisa risiko meliputi: jumlah kreditor yang menunggak terhadap jumlah keseluruhan kreditor, nilai nominal hutang yang tertunggak terhadap total nilai nominal kredit yang dikeluarkan, jumlah nominal gagal bayar yang dapat diselesaikan dalam jangka waktu tertentu terhadap jumlah total nominal gagal bayar yang tidak dapat terselesaikan, perbandingan antara profit yang akan dihasilkan dari produk tertentu dengan kerugian akibat gagal bayar yang dihasilkan oleh produk tersebut, rasio antara nilai agunan dan nilai nominal hutang yang tertunggak. Variabel-variabel penting dalam penghitungan analisa risiko adalah: suku bunga pinjaman, nilai tukar, pertumbuhan ekonomi, likuiditas lembaga itu sendiri, proyeksi pendapatan dan volatilitas pasar. 44 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
harapa an mendap patkan keu untungan yang besa ar. Pada g grafik 2.3, dapat dili a ihat bahwa pening katan jum mlah gaga l bayar ya ang sudah h masuk dalam ka ategori "se s erius" terus melonj ak setelah krisis Sub bprime Mor rtgage men ngemuka. 2.2 ori "Serius Grafik 2 yar Katego Gagal Bay Tingkat G s", 2002-20 008 g n a y n a m a n p j i h u r u e s l n a k r a u e k d i i r a d % Sumber: MBA S National Delin nquency Surve ey Kenyataan n yang ter rjadi adala ah jumlah kreditor ya ang lalai m memenuhi n kewajiban memba ayar lebih banyak d dari proye eksi sebelu umnya da an terjadi dalam pe g riode yang singkat t. Begitu p ula halnya a dengan n nilai nomin al hutang yang tertu nggak, yan a ng ternyata lebih b besar diba ndingkan nilai nomin nal hutang g tertungga ak yang d dapat ditole h eransi oleh bank m maupun lem mbaga pem mberi kred it. Kedua h hal tersebu ut menjadi "senjata m mematikan n" di saat t harga pr roperti turu un akibat kurangnya a demand d dibanding gkan supp a ply. Apabila harga properti st tabil atau n naik, maka a, bank/lem mbaga pem mberi kred dit kemung kinan tida k akan b berada dal am kesulit tan yang b besar. Wa alaupun de emikian, da alam dunia a ekonom i, periode e boom ak an selalu d diikuti deng gan period de burst ak ibat koreks si pasar. Faktor lain n yang uta ama dalam m memperc cepat peny yebaran "v virus' krisis e s Subprime Mortga age ini ada lah bank, i institusi fin nansial yan ng memiliki i fungsi me ediasi seba agai tempa at berputa arnya keu uangan, pe engalokasi ian dana dan peny aluran kre edit. Dalam n m keadaan normal l, bank me enawarkan n fasilitas p penyimpan nan uang ( (saving) at tau investa n asi dengan berbag gai instrum men (depo osito, oblig gasi, dan lainnya) kepada n nasabah p n perorangan maupu un korpora asi, dan b bank juga menawark kan jasa pembiayaa an/penyed iaan untu k berbag gai kebutuh han nasab bah perora ngan atau korporasi . Dengan demikian d dana dapa at 45 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
terdistribusi secara baik. Namun, apabila sejumlah kreditor bank tersebut mengalami gagal bayar, bukan hanya fungsi bank sebagai penyalur kredit yang terganggu, tetapi kewajiban bank untuk membayarkan pendapatan bunga kepada nasabahnya yang sudah menyimpan dana di bank itu juga terancam. Konsekuensinya adalah bank yang kekurangan likuiditas akan menimbulkan kekhawatiran para nasabah akan dana yang mereka simpan pada bank tersebut, apabila kekhawatiran itu diterjemahkan ke dalam tindakan impulsive para nasabah untuk menarik dana simpanan mereka secara kolektif dalam waktu yang bersamaan, maka dapat menyebabkan bank tersebut terlikuidasi. Jika salah satu bank yang cukup popular terlikuidasi, dapat mengakibatkan hilangnya kepercayaan masyarakat terhadap institusi perbankan secara keseluruhan. Bila hal ini terjadi, maka bukan tidak mungkin masyarakat akan melakukan penarikan dana simpanan secara besar-besaran dan membuat bank yang sebenarnya kondisi likuiditasnya 'sehat' menjadi 'sakit'. Inilah apa yang disebut dengan istilah Bank Run. Fenomena Bank Run ini pernah terjadi di Indonesia pada akhir dekade 90-an ketika krisis Finansial Asia merebak dan mengkontraksi pertumbuhan perekonomian Indonesia hingga 13.9%. Sekalipun krisis Subprime Mortgage tidak sampai menyebabkan terjadinya fenomena Bank Run di Amerika Serikat, namun ketika pemain-pemain dominan pasar keuangan seperti Citigroup, HSBC, UBS dan lainnya mengumumkan kerugiannya kepada publik akibat kejatuhan Subprime Mortgage, maka yang terjadi selanjutnya adalah kepanikan para investor yang melakukan investasi pada sektor perumahan Amerika Serikat. Tabel 2.4 Kerugian Mayor Sektor Subprime di Amerika Serikat (per Juni 2008) Perusahaan Kerugian dalam miliar Citigroup $40.7 UBS $38 Merrill Lynch $31.7 HSBC $15.6 Bank of America $14.9 46 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
Perusahaan Kerugian dalam miliar Morgan Stanley $12.6 Royal Bank of Scotland $12 JP Morgan Chase $9.7 Washington Mutual $8.3 Deutsche Bank $7.5 Wachovia $7.3 Credit Agricole $6.6 Credit Suisse $6.3 Mizuho Financial $5.5 Bear Stearns $3.2 Barclays $3.2 Sumber: Melalui sekuritisasi yang berlipat surat hutang Subprime, para investor individu maupun korporasi, yang pada tahun 2001-2005 ikut tergiur akan eforia keuntungan tinggi yang 'dijanjikan' oleh sektor perumahan Amerika Serikat, mereka beramai-ramai membeli MBS. Di samping itu, peran aktor seperti perusahaan pemeringkat yang memberikan peringkat tinggi terhadap MBS dan jaminan pembayaran untuk surat hutang MBS yang dikeluarkan oleh perusahaan-perusahaan Negara seperti Ginni Mae dan Fannie Mae memberikan semacam moral hazard20 kepada para pemberi dana, termasuk Lehman Brothers & AIG (dua lembaga asuransi terkemuka di dunia dengan pengalaman ratusan tahun yang ikut terseret ke dalam mekanisme investasi Subprime Mortgage akibat CDS) bahwa instrumen MBS adalah instrumen investasi yang aman dengan tingkat pengembalian yang cukup tinggi. Sehingga, sekalipun para investor mengetahui volatilitas sektor perumahan Amerika Serikat, mereka tetap mau membeli instrumen surat hutang tersebut. Proses pinjam-meminjam/sekuritisasi yang berulang-ulang menyebabkan terjadinya penyebaran risiko dari bank/lembaga pemberi kredit perumahan kepada pemberi modal/investor kepada pemberi modal/investor lainnya baik individu maupun perorangan. Bagaikan domino yang tersusun rapih, apabila satu buah domino terjatuh, maka domino tersebut akan mengenai domino lainnya dan domino lainnya yang terkena 20 Moral Hazard adalah suatu keadaan dimana seseorang berani mengambil risiko lebih besar dibanding biasanya, karena ia merasa terlindungi dengan jaminan-jaminan tertentu yang diberikan 47 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
itu akan terjatuh pula. Semakin panjang rangkaian domino yang tersusun, maka semakin banyak pula yang akan terkena dampaknya. Kerugian yang dialami oleh perusahaan-perusahaan tersebut, pada kenyataannya tidak hanya mempengaruhi pihak-pihak yang berkaitan langsung dengan perusahaan tersebut, namun juga pihak-pihak yang tidak mempunyai kaitan langsung. Kepanikan investor-investor lain yang tidak menanamkan modalnya di pasar properti Amerika Serikat, dipicu oleh penurunan harga saham-saham para bank/lembaga- lembaga besar lainnya yang terkena imbas Subprime Mortgage. Penurunan tersebut mengirimkan sinyal-sinyal negatif kepada para investor pelaku pasar lainnya bahwa perusahaan-perusahaan raksasa itu dan pasar modal Amerika Serikat sedang mengalami permasalahan serius. Sebagai tindakan "rasional", para investor berlomba- lomba untuk menarik dananya dari pasar modal untuk menghindari kerugian. Prilaku investor-investor yang menarik dananya tentu saja menyebabkan kekeringan likuiditas di pasar modal yang kemudian berdampak pada kesulitan perusahaan untuk kinerjanya yang mengakibatkan para pekerja terancam PHK. Mata rantai peristiwa dilanjutkan dengan pengurangan daya beli rumah tangga akibat hutang yang membumbung dan segi pendapatan yang turun. Layaknya bola salju yang terus bergulir dan semakin membesar, dampak krisis Subprime Mortgage pun terus bergulir menyebar ke berbagai sektor perekonomian Amerika Serikat dan menyebabkan kontraksi pertumbuhan ekonomi Negara adidaya tersebut. Meskipun sudah beberapa kali The Fed dan pemerintah Amerika Serikat berusaha untuk menambah likuditas dan menyelamatkan perusahaan-perusahaan besar dari kebangkrutan, namun, sentimen negatif publik terus berlanjut mengiringi pengumuman posisi neraca para perusahaan tersebut, termasuk institusi finansial, yang tidak positif. Akibatnya, tingkat kepercayaan terhadap vitalitas perbankan dan institusi finansial lainnya belum juga pulih. Hal tersebut mempersulit pemerintah Amerika Serikat untuk mengeluarkan diri dari jeratan resesi. The Fed meperkirakan pertumbuhan ekonomi Amerika Serikat akan melambat menjadi 1.3% di tahun 2008, dibandingkan 2007, ketika pertumbuhan ekonomi Amerika Serikat berada pada level 2.0%.21 Tingkat 21Diperoleh dari: [diakses pada 1 Januari 2009]. 48 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
pengan ngguran m meningkat kekerin ngan likuid itas, dan t akibat ba anyaknya nflasi22 dar tingginya in PHK, kon ndisi pasa r yang ov ver supply y, ri level 2.9 9% pada ta ahun 2007 meningka at menjad di 4.0% pa da tahun 2 2008. Sebagai n negara den ngan perek kenomian t terbesar di dunia yan ng menjadi u i salah satu tujuan ekspor uta ama Negar ra-negara di dunia, p penurunan tajam nila si aset dan n n kekayaan (wealth h) rumah tangga khususny ya aset k keuangan seperti yang ter a lihat pada perkem mbangan n neraca rum mah tangga a hingga a akhir tahun n 2008 (g rafik 2.3) berdampa k pada penurunan n kegiata an konsum msi dan investasi pendudu k Amerik ka Serikat t. Penuru unan daya a beli kons sumen Am erika Serik kat akan m mengurang gi tingkat n permintaan impor. Struktur K Kekayaan Grafik 2 Rumah T 2.3 Tangga Am merika Ser rikat Sumber: Fede eral Reserve 2 2008 Di sampin ng itu, efek k lanjutan d dari krisis Subprime Mortgage e yang beru a ujung pada perlam mbatan eko onomi Ame erika Serik kat adalah h meningk katnya ang gka penga di ngguran d negara a tersebut, yang pad da gilirann nya akan s semaikn m menekan ti ingkat kon n nsumsi dan investa asi rumah h tangga melalui r rambatan penuruna an pertum mbuhan pe endapatan n. Dampa aknya terha adap Nega ara-negara a lain adala ah semakin n menurun nnya permi n ntaan akan impor. Sehingga Negara-ne egara yang g mengand dalkan eks spor sepert ti Singapu ra, Taiwan n, Korea dan Hongk kong akan mengalam mi penurun nan devisa 22 Ibid. 49 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
2.4 n Amerika Grafik 2 gangguran gkat Peng Ting Serikat Sumb ber : CEIC Volume Pe V Grafik 2 rdagagan 2.5 Dunia & I Impor Sumb ber: IMF Hal ini me enghadirka n permasa alahan eko onomi baru u yang tida ak hanya m m mengancam Amerik ka Serikat, namun da alam kond disi global yang sega alanya ser ba mudah dan cepa at dimana a pertukar ran inform asi, perpin ndahan m anusia, pe ergerakan kapital; b n barang dan jasa ya ang begitu u bebas da ari satu ne egara ke n negara lai nnya, dam mpak krisis e s Subprime Mortga age juga m mengancam m berbaga i negara la ain di dunia a. Di sisi pas sar modal dan perb bankan inte ernasional , mengerin ngnya liku n iditas akan diiringi oleh pe enarikan d dana, khu ususnya d dari pasar r Negara- negara be g erkembang (emerg ging marke ets), baik d ana dalam m bentuk po ortfolio sah ham, obliga asi maupu n n pinjaman dalam valuta as sing akibat t ekspekta asi para in nvestor ak kan perlam mbatan pe n ertumbuhan ekonom mi global. Lebih la anjut, para a investor r perorang gan yang telah me n enanamkan 50 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
modalnya pada Wall Street terancam menderita kerugian yang besar, hingga fenomena turunnya tingkat konsumsi dan investasi tidak hanya terjadi di Amerika Serikat, namun menyebar ke rumah tangga Negara-negara lain. Sebagai ilustrasi investor A yang menyisihkan sebagian kekayaan untuk investasi, baik dalam bentuk saham maupun obligasi di pasar modal Amerika Serikat, sehingga ketika nilai nominal saham maupun obligasi yang dimilikinya mengalami penurunan, maka investor X mengalami kerugian dan nilai nominal kekayaan yang dimiliki akan berkurang. Apa yang terjadi selanjutnya adalah investor X akan menarik modalnya dari pasar modal Amerika Serikat untuk menghindari kerugian yang lebih buruk. Bayangkan apabila prilaku investor X dilakukan beramai-ramai dengan sejumlah investor lainnya. Pasar modal akan mengalami penyusutan likuiditas di satu sisi, dan investor X akan kehilangan kemampuan untuk melakukan investasi dan konsumsi yang kemudian berdampak pada penurunan pertumbuhan ekonomi di Negara lain. Perlambatan pertumbuhan ekonomi dunia juga menyebabkan menurunnya volume perdagangan dunia. Setelah mencapai pertumbuhan rata-rata 8,1% selama 5 tahun terakhir, pada tahun 2008 pertumbuhan volume perdagangan dunia menurun tajam menjadi sebesar 4,1% yang berarti terpangkas hampir sekitar 50% seiring dengan pelemahan permintaan global.23 Hal ini akan berpengaruh terhadap penurunan impor. Kondisi tersebut akan mendorong penurunan harga komoditas global, sehingga akan menekan perekonomian Negara-negara berkembang terutama yang berbasis pada ekspor komoditas.24 Harga minyak dunia yang dalam kurun waktu 5 tahun terakhir meningkat sampai ke level US$ 147/barel pada Juli 2008, menurun tajam hingga mencapai level US$ 47/barel pada Desember 2008.25 Penurunan harga minyak akan diikuti oleh penurunan harga komoditas-komoditas lainnya seperti logam, mineral dan produk pertanian. Saat ini hampir semua Negara-negara di dunia menganut sistem pasar bebas dimana semua negara terkait satu sama lainnya dalam ekonomi global yang terintegrasi. Jadi, dalam sistem perkenomian seperti itu, bilamana salah satu negara yang memiliki 23Outlook Ekonomi Indonesia, "Krisis Finansial Global dan Dampaknya terhadap Perekonomian Indonesia, Januari 2009, hlm 3. 24Tanya Jawab Memahami Krisis Keuangan Global,"Bagaimana Pemerintah Megatasinya", Direktorat Jendral Departeman Komunikasi dan Informatika 2009. 25 Outlook Ekonomi Indonesia, ibid, hlm 14. 51 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009
pengaruh ekonomi cukup besar mengalami kemunduran, maka dampaknya akan menyebar ke Negara-negara yang memiliki relasi ekonomi dengan negara tersebut dan dalam kasus ini, perlambatan ekonomi Amerika Serikat akan mempengaruhi perekonomian Negara-negara lain yang menjadi mitra ekonominya, yaitu hampir seluruh negara di dunia. 52 Faktor penyebab ..., Muhammad Rummy Arafat, FISIP UI, 2009