Carsten Hansen (S), 2015-05-06:
Vi skal her i dag behandle et beslutningsforslag, der er fremsat af Venstre og Konservative.
Med det forslag opfordrer de to partier bl.a. regeringen til at fjerne andelsboligernes eksistensgrundlag – for at sige det rent ud – nemlig maksimalprisen.
Man ønsker at gøre det muligt for andelshavere at tage den pris for en andelsbolig, som de ville kunne opnå ved et frit salg.
Man vil, om jeg så må sige, sidestille andelsboligerne med ejerboligerne, når det kommer til den pris, der må tages for dem.
Det vil trække vores byer socialt skævt.
Man kan i Venstre og Konservative ikke forstå, at andelshaverne ikke kan få lov at tage den pris for deres andele, som køberne er villige til at betale.
Man argumenterer her i forslaget med, at maksimalprisen medfører, enten at andelshavere står tilbage med usælgelige andele, hvis maksimalprisen er højere end markedsprisen, eller at der handles med penge under bordet og hemmelige ventelister, hvis maksimalprisen er lavere end markedsprisen.
For at sige det rent ud er det i min optik noget sludder, og det viser tydeligt, at Venstre og Konservative ikke har forstået, hvad maksimalprisen er til for.
Det vil jeg naturligvis gerne bruge min taletid til at forklare her i Folketinget.
Først og fremmest vil jeg gerne slå fast, at regeringens indsats gennem de senere år for at genskabe trygheden og tilliden på andelsboligmarkedet i den grad har givet pote.
Der er igen god vind på boligmarkedet, og der kommer løbende meldinger om, at liggetiderne for andelsboligerne er faldende, og at de i stigende grad sælges uden afslag.
Vi har altså fået taget hånd om den usikkerhed, der blev skabt under 00'ernes krise, og som var på markedet, og har fået sikret et stabilt marked med nye regler om nøgleoplysninger og strammere krav til stiftelse af andelsboligforeninger.
Den pris, den enkelte andelshaver må tage for sin andel, dækker over den pågældendes andel i foreningens samlede formue.
Hertil kan man lægge de forbedringer, som andelshaverne har foretaget i lejligheden.
Og det er den pris, som den pågældende andelshaver maksimalt må tage for andelsboligen.
Maksimalprisen betyder ikke, at andelshaverne er bundet til at tage lige netop denne pris.
Det er alene en regel, der sikrer, at prisen ikke kan sættes højere, end hvad andelen i foreningens formue er.
Og hvorfor nu det?
Jo, som det allervigtigste sikrer maksimalprisen, at vi har en stor mellemgruppe af boliger, særlig i vores store byer – ja, i København er det op mod 33-34 pct. af den samlede boligmasse, der er andelsboliger, altså rigtig mange andelsboliger, som folk med almindelige indkomster kan bo i og få mulighed for at bo i.
En væsentlig ophævelse af maksimalprisen vil føre til væsentlige prisstigninger på andelsboliger.
Der er tale om gennemsnitlige prisstigninger på landsplan på mellem 50 og 70 pct.
Ja, vi har kørt den her model igennem DREAM-modellen, altså den model, man bruger til at fastsætte den almindelige husleje på, og vi har også været inde at kigge på forskellene i maksimalprisen og forskellene i forhold til den markedsværdi, de er vurderet til at udgøre.
Her vil det ifølge den ene model stige til op imod 66 pct. på landsplan, 75 pct. i København og op mod 90 pct. i visse bydele af København.
Der vil naturligvis også være regionale forskelle på de gennemsnitlige prisstigninger i København og på Frederiksberg, men vores andelsboliger vil altså stige mellem 70 og 90 pct.
Så selv om der selvfølgelig altid er nogle forskellige forudsætninger og der også er usikkerheder i det, så må man konstatere, at en ophævelse vil medføre så store prisstigninger, at andelsboligen reelt ikke længere vil være den økonomisk overskuelige boligform, der ligger mellem leje- og ejerbolig, som Venstre og Konservative påstår, og som vi vel fortsat alle ønsker; ja, det kan man sætte spørgsmålstegn ved.
Det er altså sikkert og vist, at en fjernelse af maksimalprisen vil give de nuværende andelshavere mulighed for at få en kapitalgevinst med sig ved et salg – det skal der ikke lægges skjul på.
Det er dog ikke god nok grund for mig, ulemperne er alt, alt for store.
Det vil blive sværere, det vil blive dyrere for nye andelskøbere at komme ind på boligmarkedet, og hvor fortjenesten kun vil komme én gang, nemlig for de andelshavere, der står og skal sælge lige nu, så vil vi stå tilbage med et langt dyrere andelsboligmarked.
Det vil kun være interessant for de mennesker, der har så mange penge, at de lige så godt kan købe en ejerbolig.
Det vil også medføre store konsekvenser for det øvrige boligmarked.
Det vil betyde fald af udlejningsejendomme med private lejeboliger og en tilsvarende stigning i antallet af andelsboliger.
Det vil også kunne opfattes som et ønske om at afvikle den private udlejningssektor, og der vil næppe være tvivl om, at udlejersiden her ikke vil se passivt til, hvis det bliver mere attraktivt for lejerne at købe og omdanne en ejendom til en andelsboligforening, ligesom de naturligvis ikke vil forholde sig passivt, hvis de direkte bliver presset på det afkast, de har af deres udlejningsejendomme.
I begge tilfælde må det forventes, at udlejerne vil presse på for at øge afkastet af ejendommens primære drift, dvs. presse på for højere huslejer og eventuelt en hel huslejefastsættelse.
Det ved vi jo at bl.a. De Konservative ønsker sig.
Vi vil også komme til at se en andelsbolig, der er i højere grad ligner ejerlejligheden.
Den naturlige konsekvens af økonomisk ligestilling af andelsboliger med ejerboliger må jo også være – det har man slet ikke tænkt ind fra forslagsstillernes side – en skattemæssig ligestilling i forhold til betaling af ejendomsskat.
Det kan ikke udelukkes, at den her markedsgørelse, som man kalder det, af andelsboliger, vil betyde et fald i priserne på ejerlejligheder, specielt i områder med rigtig mange andelsboliger.
Man kan i øvrigt godt spørge forslagsstillerne, om der reelt ikke er tale om en form for omgåelse af det forbud, vi har, imod at opdele den ældre boligmasse i ejerlejligheder, for så opdeler man lige pludselig reelt andelsboligerne til ejerlejligheder.
Jeg vil i hvert fald godt sige, at jeg synes, det lugter derhenad, at Venstre og Konservative ønsker en total liberalisering af boligmarkedet.
Man kan vel med god ret spørge om, hvem der skal bo i vores større byer.
Konservative og Venstre stemte imod, at vi kunne bruge planloven som redskab for at bygge flere almene boliger, bruge et særligt redskab for at bygge nye almene boliger de steder, hvor byggegrundene er for dyre, og nu vil man så også gøre andelsboligerne til ejerlejligheder.
Er det kun dem, der har råd, der skal bo i større byer?
Jeg synes naturligvis, det er en ærlig sag, jeg synes så bare, at Venstre og Konservative skulle stå ved det i stedet for som i deres forslag at lade, som om de vil gøre noget rigtig godt for andelsboligerne.
For effekten af det her vil være, at vi lægger andelsboligformen i graven, og formodentlig vil andelsboligerne efter kort tid forsvinde fuldstændig.
Jeg vil godt sige det så klart, som jeg kan, at det er min holdning, at vi skal fastholde et varieret boligmarked, hvor andelsboliger indgår som et reelt og prisbilligt alternativ til ejerboliger – en boligform, der placerer sig lige midt imellem lejeboligen og ejerboligen.
Lad mig derfor sige det så klart, som jeg kan: Jeg og regeringen vil ikke være med til at fjerne maksimalprisen på andelsboligerne.
Så er der også et spørgsmål fra Venstre og Konservative i forhold til at de vil gøre det muligt for panthavere at overtage en del andelsboliger på tvangsauktion med den begrundelse, at pengeinstitutterne med den her større sikkerhed gerne vil sænke renterne for andelsbolighaverne.
Igen vil jeg sige, at det her virker, som om det er grebet ud af den blå luft, jeg ved ikke, hvor man har den her tese fra, men vi har en rapport fra 2010, hvori det konkluderes, at det ikke entydigt kan påvises, at panthaveres usikkerhed om tvangsauktionsvilkårene påvirker deres villighed til at yde lån til køb af andelsboliger.
Og det er en rapport fra 2010, der er lavet under forslagsstillernes egen regering, der siger, at man ikke kan påvise det her.
Ydermere er det kun ganske få pengeinstitutter, der mener, at det har betydning for fastsættelse af renten i forhold til udlånsdelen, om en andelsboligforening har bopælskrav i foreningens vedtægter eller ej.
Og vigtigst er der allerede i dag mulighed for for den enkelte andelsboligforening at indsætte en bestemmelse i foreningens vedtægter, der gør det muligt for panthavere at overtjene en andel på en tvangsauktion.
Jeg har i øvrigt fået oplyst, at rigtig mange foreninger har sådanne bestemmelser.
Endelig ønsker Venstre og De Konservative med deres forslag at gøre Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligforeninger til lovpligtig standard for andelsboligforeningerne.
Ifølge forslagsstillerne skulle det lette foreningernes arbejde og gøre køb og salg af andelsboliger mere overskueligt.
Det mener jeg igen ikke er tilfældet.
Regeringen har ikke ønsket at indføre en pligt for foreninger til at anvende en ekstern revisor, og det skal jo ses i lyset af, at det er blevet påpeget, at det her kan være rigtig byrdefuldt for mange af vores små andelsboligforeninger.
Ifølge regnskabsvejledningen kan den anvendes frit af alle andelsboligforeninger, uanset om der er en ekstern eller en intern revisor tilknyttet eller ej.
Efter de oplysninger, jeg har, er regnskabsvejledningen allerede meget anvendt blandt revisorer, andelsboligforeninger og administrationsselskaber.
Det er formodentlig relativt få foreninger, der i dag ikke har en ekstern revisor tilknyttet, men for de her mindre foreninger må det antages, at incitamentet til som minimum at anvende regnskabsvejledningen vil være stort, idet foreningen på den måde sikrer sig adgang til en del af de nøgleoplysninger, der i 2013 blev indført krav om skal udleveres i forbindelse med en andelsbolighandel.
I øvrigt har jeg fuld tiltro til, at de nye regler om oplysningspligt og de skærpede regler for stiftelse af andelsboligforeninger, som vi har indført, og som trådte i kraft den 1. januar i år, vil skabe den større gennemsigtighed og dermed bidrage til et økonomisk solidt andelsboligmarked.
På den baggrund mener jeg ikke, at der vil være behov for at indføre en generel pligt til at anvende regnskabsvejledningen, som vil være byrdefuld især for vores små andelsboligforeninger.
Jeg vil naturligvis følge op på det, hvis der skulle være et behov, men jeg mener ikke, der er et behov nu.
Så den centrale del af forslaget, som vi behandler i dag, vil efter min og regeringens vurdering medføre, at priserne på andelsboliger vil eksplodere.
Andelsboligsektoren vil blive lagt i graven og på sigt forsvinde, og jeg vil sige det klart: Det ønsker regeringen ikke.
De øvrige elementer i forslaget anser vi for unødvendige i forhold til den regulering, vi allerede har på andelsboligområdet i dag.
Jeg tror ikke, det kommer som nogen overraskelse, at jeg siger: Regeringen kan bestemt ikke stemme for det her forslag.