Carsten Hansen (S), 2014-11-13:
Jeg vil godt starte med at takke for den meget positive modtagelse af lovforslaget.
Med det her lovforslag tager vi et yderligere initiativ i den, man kan næsten sige tretrinsraket af initiativer, vi har taget på andelsboligområdet, efter vi har oplevet, hvor galt det er gået for nogle af andelshaverne – altså ganske almindelige mennesker, der er kommet i klemme, fordi smarte developere og sågar banker har været inde over med nogle meget, meget smarte løsninger.
Og det tror jeg er afgørende nødvendigt for at sikre tilliden til andelsboligmarkedet.
Efter at vi i 2013 indførte regler, der sikrer større gennemsigtighed med handel med boliger, så er det vigtigt, at vi kommer de problemer med foreninger, der er stiftet på baggrund af dårlig økonomi,
til livs.
Og det er altså min vurdering, at vi bedst gør det, når vi tager fat i det så at sige ved ondets rod, nemlig når foreningerne stiftes.
I midten af 00'erne så vi, at der blev stiftet rigtig mange foreninger på baggrund af et materiale, som reelt ikke hang sammen økonomisk.
Derfor skærper vi med det her lovforslag reglerne og vi skærper kravene til stiftelse af andelsboligforeninger.
For det første skærper vi kravet til deltagelse, så det bliver 60 pct., og der vil jeg godt sige tak til fru Charlotte Dyremose – når man får ros, skal man huske at labbe den i sig.
Må jeg så ikke bare her oplyse, at så vidt jeg er orienteret fra mit ministeriums side, er det faktisk sådan, at realkreditsystemet i dag stiller lidt højere krav end de 60 pct.
Men lad det nu ligge.
I hvert fald skal der stiftes på et solidt økonomisk grundlag blandt lejerne, for dermed sikres det jo, at der er lejere nok, der ønsker at gå med i foreningen fra starten af.
Det vil også betyde, at der er flere andelshavere til at sikre den gode daglige drift, og at man ikke bygger på luftkasteller og frasalg eller udlejning af lejligheder, som hr. Eigil Andersen sagde, men sikrer, at der er en god daglig drift.
Det vil også betyde, at der sikres et bedre økonomisk fundament for foreningen.
Og der forbyder vi en række af de ting, som tidligere lå i mange af de her meget smarte developeres og udvikleres budgetter, hvor vi jo nu siger, at det skal bero på et 30-årigt lån, som er gennemsigtigt, så man kan se, hvad man siger ja til.
Til oplysning kan jeg i øvrigt sige, at jeg tror, det er sådan, at uanset hvad for en lånetype man tager – også til sin private bolig – skal der jo foreligge en 30-årig fremskrivning af det.
Når jeg har diskuteret med bankerne om belåning af min egen ejendom, har jeg jo hver eneste gang set, at der ligger en fremskrivning på det 30 år frem.
Jeg synes, det er rimeligt og ordentligt.
Derudover skal der jo foreligge et budget for hver type af lån, der overvejes anvendt til finansiering af købet, og endvidere skal der foreligge et sammenligneligt budget baseret på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag, således at man kan se, hvad der er mest fordelagtigt, og hvad man skal tage.
Budgetterne skal dække en periode fra stiftelsen og frem på mindst 10 år, og de skal også supplleres af prognoser for den resterende del af finansieringsperioden.
På den måde sikres det, at væsentlige ændringer i forudsætningerne er kendte, for vi har altså set rigtig mange gange, at man har taget afdragsfrie lån, og lige pludselig kommer der så en bombe – et trappelån eller et swaplån, som ikke kunne ændres undervejs.
Kravene betyder altså, at de lejere, der overvejer at overtage en ejendom på andelsbasis, får langt bedre muligheder for at gennemskue risici ved en given finanseringsform.
Vi har i hvert fald set, at der er en del andelsboligforeninger, der er kommet i en voldsom økonomisk klemme.
Med de ord vil jeg se frem til et godt udvalgsarbejde, men dog komme med et par enkelte bemærkninger om de ting, der er rejst undervejs.
Fru Karina Adsbøl fra DF spurgte jo, hvorfor der ikke skal laves en mere grundlæggende analyse, og jeg vil godt sige, at grundlæggende er det min og regeringens holdning – og jeg tror også, det er holdningen hos et flertal i det nuværende Folketing – at maksimalprisen skal bestå.
Vi skal huske, at på landsplan fylder andelsboligerne cirka 9 pct. af den samlede boligmasse, men især i vores store byer er der ganske mange – i København er det f.eks. lige knap 20 pct. Man kan sige, at der i øjeblikket er en meget gunstig udvikling på boligmarkedet, og der kommer løbende meldinger om, at liggetiderne på andelsboliger især i København er faldende, og at de i stigende grad sælges uden afslag på maksimalprisen.
En fjernelse af maksimalprisen vil give de nuværende andelshavere mulighed for at få en kapitalgevinst ved et salg – det er der ingen som helst tvivl om.
Men skulle man overveje det forslag, som Venstre er kommet med, om at afskaffe maksimalpriserne, vil jeg sige, at det ikke er grund nok, for ulemperne er simpelt hen for store.
Vi mister fordelen ved at have en boligform, der ligger mellem ejer- og lejerbolig.
Og for de potentielle købere vil det alt andet lige være en ulempe, for prisen vil stige.
Man fjerner så at sige det værn, der er omkring andelsboligerne, og som sikrer, at der er et vist udbud af billige boliger som et alternativ til både ejer- og lejerboliger.
Dernæst vil det blive sværere og dyrere for nye andelsboliger at komme ind på boligmarkedet, og man kan sige, at fortjenesten jo så vil gå til dem, som har en andelsbolig lige nu, men det vil på sigt gøre det dyrere at få en andelsbolig.
Vi kan se, hvordan priserne er på ejerlejligheder, og der er ingen tvivl om, at andelsboligerne vil nærme sig den pris.
Det er nærmest logik for burhøns – undskyld jeg siger det, fru Karina Adsbøl – at prisen vil stige, hvis det bliver et fuldstændig frit marked uden en maksimalpris.
Og fortjenesten vil kun være for dem, der ejer den nuværende andelsbolig, men det vil blive enormt svært for dem, der skal ind på markedet.
Derudover er der en lang række skattetekniske spørgsmål, for i dag bliver en andelsbolig jo ikke beskattet.
Det vil den blive fremadrettet, hvis den skal sammenlignes med ejerboligformen.
Så hvis man skal remse fordele og ulemper op, så vil det for almindelige mennesker uden tvivl blive dyrere, og færre pædagoger, SOSU-hjælpere og politibetjente kan bo i vore store byer i en lejlighed til en fornuftig pris og en rimelig kvalitet.
Altså en boligform, der, som jeg sagde, placerer sig midt imellem lejeboligen og ejerboligen. Der var så en diskussion om det her med penge under bordet og dusør.
Mit indtryk er, at med de ændringer, man lavede i 00'erne, kom man den del af det til livs.
Priserne på andelsboliger steg også voldsomt, som hr. Lars Dohn sagde.
Jeg har ikke kendskab til, at der skulle være mange handler med dusør under bordet.
Vi har lige skærpet dusørbestemmelsen, og i den forbindelse kiggede vi på, hvor mange sager vi egentlig har om dusør.
Jeg tror, det kan tælles på en hånd.
Det betyder ikke, at der ikke kan være flere, men jeg tror, det er vildt overdrevet at sige, at der er masser af sorte penge under bordet.
Det tror jeg simpelt hen ikke på, vi kan i hvert fald ikke se det i de tal, vi har, og vi kan ikke se det i forhold til de sager, der bliver indberettet.
Men hvis der skulle blive indberettet nogle, så har vi jo – i øvrigt på Dansk Folkepartis foranledning – skærpet dusørbestemmelsen: Har man en gang overtrådt dusørreglerne i lejeloven, kan man anden gang blive frataget retten til at være udlejer.
Jeg har ikke kendskab til, hvad alle andelsboligforeninger er stiftet på i sin tid, men der findes givetvis andelsboligforeninger, som fungerer udmærket med under 60 pct.
Men vi har set en lang række – dog ikke Duegården, som hr. Lars Dohn nævnte – andelsboligforeninger, som er stiftet på et alt for smalt beboermæssigt grundlag, og det vil vi gerne komme til livs.