بستن قرارداد بین مالکین برای تسهیم هزینه های اساسی مشاعات

پرسش: مالکین واحدهای بزرگ مجتمع ما که اکثریت مساحت اختصاصی را دارند با استناد به ادعایی به ظاهر قانونی بدین شرح که: «مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجراست، زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند. مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.» به دلخواه و به نفع خود که اکثریت را تشکیل میدهند، در صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان برای «هزینه های تعمیرات اساسی مشاعات» تقسیم مساوی مقرر کرده اند. با در نظر گرفتن ماده 4 قانون تملک آپارتمانها که سهم و تعهد مالکین را نسبت به مشاعات به نسبت مساحت اختصاصی تعیین میکند و با وجود اینکه تعدادی از مالکین واحدها خصوصا مالکین واحدهای کوچک با تقسیم مساوی این نوع هزینه ها مخالف هستند، آیا تصمیم مجمع قانونی و برای همه ی مالکین لازم الاجراست؟

پاسخ‌ها:
مجمع عمومی جلسه‌ای است که تمامی مالکین ساختمان در آن حضور داشته و تصمیمات مربوط به ساختمان را با اکثریت آراء به تصویب می‌رسانند. شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی و هیئت ‌مدیره تعداد مدیران ساختمان از یک تا چند نفر قابل‌تغییر است و تعیین این تعداد توسط مجمع عمومی و با توجه به نیاز مشخص می‌شود. مدیریت مجتمع مسکونی مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. در واقع تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند: نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و.. مربوط به آن است. مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند. فقط و فقط درصورتی‌که تصمیم مجمع عمومی در یک مورد یا مواردی خاص خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن، یا خلاف سایر قوانین کشوری باشد مدیر یا هیئت ‌مدیره می‌تواند از انجام آن امتناع کند. مدیریت مجتمع مسکونی نمی‌تواند فرد دیگری را به ‌جای خود جهت انجام امور ساختمان انتخاب کرده یا وظایف خود را به دیگری واگذار کند. بر طبق ماده 19 آئین‌نامه تملک آپارتمان ها هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق‌العاده وظایف محوله خود را به فرد دیگری واگذار کند. مهم‌ترین مسئولیت مدیریت مجتمع مسکونی حفظ و نگاهداری ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوط به آن است. بنابراین بیمه کردن ساختمان در راستای وظایف مدیر یا مدیران است. سهم هر یک از مالکین به‌ تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش‌سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند. هزینه‌های جاری ساختمان یا مجتمع مسکونی، درصورتی‌که توافقی بین مالکین در این زمینه معین نشده باشد، با توجه به نوع هزینه جاری به دو دسته تقسیم می‌شوند. طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئین‌نامه سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاص دارد از قبیل آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و غیره به نسبت به متراژ سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره، به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود.. هر شخصی اعم از مالک یا مستأجر یا استفاده‌کننده، در قبال پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان مسئول هستند. طبق قانون، رسیدگی به اعترااضات در خصوص میزان هزینه ها با هیئت مدیره است و در صورت عدم رسیدگی،مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.

برچسب‌ها: بستن قرارداد بین مالکین برای تسهیم هزینه های اساسی مشاعات
هزینه های تعمیرات اساسی مشاعات
تعمیرات اساسی مشاعات
تعمیرات مشاعات
هزینه های ساختمان