پس ندادن پول رهن مستاجر

پرسش: با سلام. ما خانه ای را به مدت دو سال اجاره کردیم و سیستم گرمایشی شومینه بود که در زمان عقد قرارداد موجر از خرابی شومینه صحبتی نکردند و فقط گفتند چون اتاق گرم نمی شود بهتر است از بخاری استفاده کنید و ما از همان شومینه استفاده کردیم. شومینه مشکلی نداشت اما به مرور دوده روی دیوار ایجاد کرد‌. برای سال دوم ما از بخاری استفاده کردیم و دیوارها را پاک کردیم و سقف چون نقاشی نبود و گچ بود به خوبی پاک نشد. موجر موقع عقد اجاره سال دوم دیوار را دید و دلیل را پرسید ماهم گفتیم شومینه دوده کرده و دیگر چیزی نگفت. در حال حاضر که میخواهیم خانه را تخلیه کنیم و پول رهن را برای صاحبخانه جدید نیاز داریم موجر می گوید که پول نقاشی خانه را از پول رهن برمیدارم. آیا موجر می تواند از مبلغ قرض الحسنه بردارد؟ یا باید جدا طرح دعوی برای مطالبه خسارت(اگر خسارت برعهده ما باشد؟!) کند؟ آیا در عرف هزینه نقاشی با توجه به شرحی که بیان نمودم برعهده ماست؟ در عرف هزینه تعمیرات جزیی برعهده مستاجر است در حالی که نقاشی ساختمان هزینه چند میلیونی دارد و در همان موقع ورود نیز آپارتمان نقاشی نشده بود. همچنین در عرف و قوانین هزینه استفاده از سیستم های گرمایشی و... در ابتدا به عهده موجر است و خرابی شومینه از اول و دوده به مرور ایجاد شده و در سال دوم ما خودمان بخاری خریدیم و دیگر شومینه روشن نکردیم. اگر موجر مبلغ را به صورت کامل پرداخت نکرد ما بلند شویم که اجرت المثلی ندهیم؟ یا به دلیل عدم پرداخت کامل رهن می توانیم بلند نشویم؟ در صورت عدم پرداخت مقداری از مبلغ چه دعوی طرح کنیم؟ آیا خسارت تاخیر روزانه عدم پرداخت رهن شامل عدم پرداخت قسمتی از مبلغ هم می شود؟ لطفا راهنمایی بفرمایید. سپاس از سایت ارزنده دادراه و وکلای محترم.

پاسخ‌ها:
سلام " سوالات شما متعدد است و پاسخ کامل آن در این مقال نمی گنجد . فقط مختصر و مفید عرض نمایم : معمولا در قراردادهای اجاره چاپی بنگاههای معاملات املاک قید و تصریح گردیده ، مستاجر موظف است مورد اجاره را به همان وضعی (سالم) که تحویل گرفته تسلیم موجر نماید . و این حق در قراردادهای اجاره چاپی به موجر داده شده که اجور معوقه ، اجرت المثل ایام تصرف بعد از انقضاء مدت قرارداد اجاره و تعمیرات جزئی ناشی از استفاده ناصحیح مستاجر از مورد اجاره و یا شارژ آپارتمان و عوارض پسماند شهری در شهرها و یا هر بدهی که قانونا و یا به موجب قرارداد اجاره و یا عرف محل بر عهده مستاجر است را در صورت عدم پرداخت به موقع مستاجر ، از مبلغ قرض الحسنه مستاجر کسر و مابقی را هنگام تخلیه مورد اجاره در قبال اخذ رسید به مستاجر مسترد نماید .
سلام. عرفا رنگ ساختمان بعد از دو سال جزء استهلاک ساختمان و بر عهده موجر می باشد. از آنجاییکه موجر هنگام عقد قرارداد صحبتی از خراب بودن شومینه نکرده و ساختمان نیز وسایل گرایشی دیگری نداشته شما چاره ای جز استفاده از شومینه نداشتید. احتمالا دود کردن شومینه ناشی از غیراستاندارد بودن آن است و در این مورد بهتر است تامین دلیل از شورای حل اختلاف نمایید تا با کارشناسی این مسئله روشن شود. اما در مورد مبلغ رهن بهتر است طی اظهارنامه ای آمادگی خود برای تخلیه را اعلام نموده و تقاضای پول رهن خود را نمایید و چنانچه تا تاریخ انقضا قرارداد موجر از پرداخت خودداری نمود به شورای حل اختلاف محل مراجعه و دادخواست استرداد پول پیش خود تقدیم نمایید
با سپاس از پاسخ روشن و مفید وکیل گرامی سرکار خانم فاطمه اعتمادیان.
سلام" پرسشگر و مستأجر محترم " توصیه می شود در فرض سؤال ، اختلاف خود را به مراجع قضایی نکشانید که قطعاً از لحاظ اتلاف وقت ، انرژی ، هزینه های دادرسی و سایر هزینه های مترتب بر اختلاف حادث شده به ضرر طرفین (مؤجر و مستأجر) خواهد بود کما اینکه به دلیل عدم تخلیه مورد اجاره در رأس انقضاء مدت ، هزینه سنگینی از لحاظ اجرت المثل ایام تصرف (چنانچه در اجاره نامه پیش بینی شده باشد) بر مستأجر تحمیل می نماید . معمولاً ضرر کشیده شدن اختلاف در خصوص موضوع عدم تخلیه مورد اجاره در رأس انقضاء مدت به مراجع قضایی بیشتر متوجه مستأجر می گردد تا مؤجر چونکه در صورت پیش بینی در اجاره نامه ، مشمول تبعات پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می گردد . در پاسخ به فرض سؤال ممکن است برخی از همکاران محترم از دید اینکه خود مؤجر یا مستأجر باشند و جهت ابراز همدردی با مؤجر یا مستأجر آنگونه که باعث مرضی و موجبات خرسندی هر یک از طرفین قرارداد اجاره (مؤجر یا مستأجر) را فراهم آورد به سؤال پاسخ دهند ولی مستحضر باشید قطعاً ملاک رسیدگی به حل اختلاف شما با مؤجر ابتدائاً بر اساس قرارداد اجاره تنظیم شده مبتنی بر قانون اجاره و قرارداد خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی و در صورت سکوت قرارداد اجاره ، بر مبنای مبحث مقررات اجاره اشیاء موضوع قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 خواهد بود و لاغیر . در فرض سؤال اعلام نموده بودید شومینه مشکلی نداشت و به مرور زمان بر اثر استفاده باعث آلودگی محیط اطراف شده است . چنانچه آنطور که اعلام نموده اید شومینه مشکلی نداشته است و آلودگی ایجاد شده ناشی از استفاده ناصحیح و یا بعلت غیرفنی بوده بدون اینکه بخواهید مورد اجاره را با مخلوطی از بهترين نوع رنگ روغنی و مات (نیمه مات قابل شستشو) رنگ آمیزی نمائید با مؤجرتان توافق نمائيد یا بالمناصفه هزینه رنگ آمیزی را بپردازید و یا باز هم با توافق و تراضی با مؤجر به نحوی باکمترین هزینه مورد اجاره به وضع سابق که تحویل شما شده در بیاورید . نتیجه اینکه مصالحه بینابین کم هزینه تر از طرح دعوی در مراجع قضایی است . والسلام. بابت ارائه خدمات مشاوره حقوقی رایگان ، هر چند پاسخش هم باب میل شما نباشد تشکر هم لازم نیست !
البته نظر همه همکاران محترمه و اولین خصوصیت اخلاقی وکیل صداقت با موکلش است و در یک پرونده مثل مسائل ریاضیات ممکن است چندین راه برای حل موضوع وجود داشته باشد و اگر شما به چندین وکیل برای مشاوره مراجعه نمایید ممکن است با چند نظر مختلف مواجه شوید و این کاملا طبیعی ست
جناب آقای گنجی از پاسخ به جا و کاربردی شما سپاسگزارم. ما در ابتدا سعی کرده ایم که با صلح جلو برویم و در ادامه نیز سعیمان بر همین است اما از آنجایی که دوده ها را تا حد زیادی پاک کرده ایم و موجر نیز بی منطق است و فقط میخواهد از ما پولی به جیب بزند و به دروغ نیز می گوید ساختمان را رنگ شده تحویل دادم در حالی که جای میخ و خراش و پوسیدگی بوده، بیان پاسخ خانم اعتمادیان را در حال حاضر و در نشست با موجر و برای دفاع از خود لازم می دانیم. جدای از قوانین تعریف شده اگر تامین دلیل بگیریم ما مطمئن هستیم که حق را به ما می دهند (مگر ناحقی از طرف دادگاه شود) چون در دید اول هر که وارد خانه می شود می گوید طبیعی است و همان استهلاک است. موجر میخواهد خانه اش را بفروشد و با پول ما نقاشی بکند. سال دوم موتور کولر سوخت و ما بدون اینکه از موجر بخواهیم خودمان کولر را تعمیر کردیم ولی برای نقاشی پول زور نمی دهیم و کوتاه نمی آییم. فکر میکنم عالم حقوق به دلیل پیچیدگی و گستردگی که دارد باید باعث بشود که درک های مختلف را به راحتی برداشت و قضاوت نکرد و تکمیل کرد. باز هم از اینکه وقت ارزشمندتان را برای پاسخگویی گذاشتید و دید بازتری به ما دادید سپاسگزارم.
سلام " خواهش می کنم . اینجانب در پاسخ به سوال شما سعی نمودم صرفا از منظر مشاور حقوقی به موضوع مطروحه نگاه ننمایم و افق دید خود را با تجربه های مکتسبه از پرونده های قضائی به انتها و پایان کار معطوف نمایم و فراتر از مشورت حقوقی پاسخگوئی نمایم . در متن توضیحی دوم خود اعلام نموده بودید از مرجع صالح قضائی (شورای حل اختلاف دادگستری محل وقوع ملک) تقاضای تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری خواهید نمود . به نظر شما حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری بابت اعلام نظر در تامین دلیل بعلاوه هزینه دادرسی تقاضای استرداد مبلغ قرض الحسنه ، منهای حق الوکاله وکیل چه میزان است ؟ فرض بگیریم کمتر از هزینه رنگ آمیزی ساختمان . حالا فرض بگیرید کارشناس رسمی دادگستری نظریه اش در راستای منافع شما بود و رای شورا نیز پس از طی تشریفات مقرر پس از چندین ماه در قرارگیری نوبت به نفع شما صادر گردید و باز فرض بگیرید موجر برای اتلاف وقت شما ، به رای مذکور اعتراض نماید و موضوع اعتراض در دادگاه مطرح شود و باز پس از قرارگیری در نوبت پس از چندین ماه رای مذکور تائید گردد و باز موجر به رای تمکین نکند و حکم را به مرحله اجرا در نیاورد ؟ و باز سختی ها و مشکلات پیش رو شما بابت شناسائی و توقیف و فروش اموال موجر بابت استرداد مبلغ قرض الحسنه پرداختی . تحمل این مقدار صرف وقت ، انرژی و هزینه و مشقت و باز ماندن از کسب و کار در صورتی است که در اجاره نامه شما پرداخت اجرت المثل به مبلغ بالاتر از اجرت المسمی پس از انقضاء مدت اجاره پیش بینی نشده باشد وگرنه چنانچه موجر در این زمینه ادعائی داشته باشد و طرح دعوی نماید و شما کلید ملک را تحویل مرجع قضائی صالح ننموده و مورد اجاره را تخلیه نکرده باشید مشمول تحمل پرداخت سنگین اجرت المثل هم خواهید شد . در عرف مرسوم است که می گویند معمولا اختیارات فروشنده نسبت به خریدار و موجر نسبت به مستاجر بیشتر است و مصلحت اقتضاء می کند کسی که اختیارات کمتری دارد با فرد اختیارات بیشتر مدارا و مصالحه نماید مشروط به اینکه باعث تضییع حق وی نگردد.
با سپاس از راهنمایی جامع شما. در نشستی که با موجرداشتیم به هیچ وجه کوتاه نیامد، بدون اینکه حتی چشمش را بچرخاند و سقف و دیوارها را ببیند. پول رهن برای صاحبخانه جدید را به طور کامل پرداخت کرده ایم و چون تاریخ تخلیه ما پس فردا است خانه را تخلیه می کنیم و صبح شنبه دادخواست مطالبه وجه ودیعه را می دهیم و خسارت تاخیر در پرداخت مبلغ را نیز طبق قرارداد و ... مطالبه می کنیم و کلید را نیز تحویل مرجع قضایی میدهیم. فکر میکنم در این شرایط موجر باید درخواست کارشناس برای اثبات خسارت بدهد. ما خانه را با بخارشوی تمیز کرده بودیم و برای اینکه هیچ ردی نماند از محلول سولفات تری سدیم نیز استفاده می کنیم. آیا در ابتدا اظهارنامه بفرستیم؟ یا نیازی نیست و همان دادخواست بدهیم؟ آیا درخواست قرار تامین خواسته را همزمان با همان دادخواست بدهیم یا نیازی نیست؟ از راهنمایی شما سپاسگزارم.
سلام" در پاسخ به سؤال پایانی شما عرض می نمایم ؛ اظهار نامه رسمی به منظور اعلام رسمی خبر اظهار کننده به مخاطبش است و به منزله موجد حق برای طرف اظهار کننده نیست با این حال در مورد تخلیه مورد اجاره قانونگذار پیش بینی نموده مستاجر برای مؤجر اظهار نامه رسمی ارسال و پس از پنج روز از تاریخ ابلاغ ، تخلیه ملک را از مرجع قضائی صالح تامین دلیل نماید . مجدداً توصیه اکید می گردد به منظور احتراز از تحمیل خسارتهای احتمالی ناشی از طرح دعوی ، حتی شده با کسر مبلغ خسارت وارده به نقاشی ساختمان از مبلغ قرض الحسنه پرداختی ، قرض الحسنه خود را همزمان با تخلیه مورد اجاره از مؤجر دریافت و بابت تحویل مورد اجاره از موجر رسید دریافت نمائید . پس از تخلیه مورد اجاره ، چنانچه احساس می کنید بابت کسر خسارت نقاشی ساختمان ، حق شما تضییع شده می توانید از این حیث اقامه دعوی نمائید و ضمن دعوی یاد شده بدواً تقاضای تامین خواسته نیز بدهید . آگاه باشید در رسیدی که به مؤجر بابت دریافت قرض الحسنه خود می دهید به کسر پرداخت خسارت نقاشی ساختمان از قرض الحسنه اشاره ای نشود تا ذمه موجر نسبت به تتمه قرض الحسنه بری نگردد وگرنه دعوی مطالبه باقیمانده قرض الحسنه شما رد خواهد شد همچنین اگر ادعاهای احتمالی حال و آینده را نسبت به مورد اجاره به موجب رسید کتبی ساقط نموده باشید . اگر هم به این نتیجه رسیده اید که بدون دریافت کامل مبلغ قرض الحسنه از موجر امکان تحویل مورد اجاره و کلید به وی وجود ندارد ، حتماً لازم است تخلیه مورد اجاره را در شورای حل اختلاف دادگستری محل وقوع ملک تأمین دلیل نمائید و کلید مورد اجاره را تحویل شعبه رسیدگی کننده به پرونده نمائید .
با سپاس از راهنمایی های وکلای محترم. در نشست دیگری که با موجر داشتیم به توافق رسیدیم و پولی بابت نقاشی ساختمان پرداخت نکردیم.
سلام" خواهش می کنم . خدا را شکر " گره ای که با دست باز می شد را به دندان نیانداختید و مانع افزایش تراکم پرونده ها در مراجع قضایی حتی بعنوان یک پرونده شدید .

برچسب‌ها: اجاره
موجر
مستاجر
رهن مستاجر