حقوقی

پرسش: با سلام. موقعیت ملک چهار مغازه در طبقه همکف و بالای مغازه ها مسکونی است. مرحوم پدرم دو تا از مغازه ها را به دو نفر متفاوت میفروشد با این شرح که ششدانگ مغازه که زیر ساختمان مسکونی فروشنده است و طبقات فوقانی مغازه ها مربوط به فروشنده و تمام دیواره از همه جوانب مشترک است. منظورش در عرف منطقه فروش هوایی و در حقوق فروش اعیانی بود که خودم نیز این قولنامه ها را امضا زده ام. سپس هر دو خریدار هر دو مغازه را به یک شخص فروخته اند و ان شخص نیز فوت شده و پدر اینجانب نیز فوت شده است. ورثه خریدار اخر ادعای مالکیت و خرید عرصه را دارند. در دادگاه از متعاملین با پدرم دعوی افراز و تفکیک ملک کردیم. انها در دادگاه حاضر و اقرار نمودند که اعیانی مغازه ها را از مرحوم پدرم خریداری کرده و سپس به دست دوم مورث متصرفین به صورت اعیانی فروخته اند. دادگاه در خصوص افراز چون عرصه مشاع نبود رد دعوا صادر کرد. در دادخواست دیگری علیه متصرفین دادخواست اثبات مالکیت و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف کردیم و دلیل ما اقرار به ضرر خود توسط خریداران از مرحوم پدرم و قصد و انشا خرید و فروش اعیانی بود. اما دادگاه بدون در نظر گرفتن دلایل ما و قصد خرید و فروش اعیانی مرحوم پدرم و متعاملین با وی (منظور و عرف منطقه از عبارت ششدانگ سهم بوده نه جهت) استناد کرده چون در قولنامه کلمه ششدانگ اورده شده و پدرم گفته تصرفات دولتی از عهده وی خارج است پس تصور بر فروش عرصه است و اگر ما مالک هستیم ابتدا باید دادخواست ابطال مبایعه نامه های بین خریدار از مرحوم پدرم با متصرف کنونی که خریدار دست دوم است را بدهیم. (به نوعی معامله فضولی است) بعد دادخواست اثبات مالکیت و پرداخت اجرت المثل کنیم. سوال اینکه 1. وقتی خریداران اولیه با مرحوم پدرم اقرار بر خرید و فروش اعیانی دارند ایا متصرف کنونی که هیچ مبایعه نامه ای از مرحوم پدرم که مالک اولیه است ندارند و خریدار دست دوم به مالکیت پدرم نیز اقرار دارند با توضیح داده شده می توانند مالک عرصه محسوب شوند؟ 2. با وجود اینکه دادگاه اول حکم صادر کرده ملک مشاع نیست و قرار رد دعوا صادر کرده و اکنون دادگاه در رای دیگری حکم بر بطلان دعوی اثبات مالکیت و پرداخت اجرت المثل همان مغازه ها را داده و فروش عرصه را متصور شده است. ایا این تناقض قرار رد دعوی به علت مشاع نبودن و بطلان دعوا بعلت مشاع بودن چگونه باید تعیین تکلیف شود؟ 3. موارد خرید و فروش 26 سال پیش بوده است و یقین بر فروش اعیانی است. حال اگر به هر نحوی دادگاه فروش عرصه را حکم قطعی دهد ایا می توانیم با دادخواست اخذ به شفعه اقدام نماییم؟ 4. بر فرض تصمیم قطعی مشاع بودن ملک و نپذیرفتن اخذ به شفعه با اینکه مغازه ها جدا و مستقل زیر ملک مسکونی و همجوار با دو تا مغازه دیگر است ولی در عرصه مشاع تلقی شده ایا می شود دادخواست فروش ملک مشاع داد؟ 5. با اوصاف فوق اداره ثبت اسناد چگونه باید سند صادر کند؟ و حقوق ارتفاقی یا سهم عرصه و اعیان مشمول چه قانونی می شود؟ با سپاس از پاسخگویی شما

پاسخ‌ها:
باسلام.اقرارهرکسی موثر برای خودش است ونسبت به دیگری نافذنیست.ملاک قرارداداولی است که باید درست تفسیربشود.قراررد دعوا ,دوباره همان دعوا قابل طرح است .صدورحکم به بطلان,فصل خصومت می کند ودوباره قایل طرح نیست.لذا باهم درتعارض نیستند.شما نمی توانید اخذ به شفعه کنید چون اولا قانوناقابل تقسیم نمی باشدوثانیا باخرید اعیانی(بدون ملک)قابل اخذبه شفعه نمی باشد.ثالثا فقط دربیع اخذبه شفعه وجود دارد نه درعقدصلح یاهبه و....(که شاید درمعامله اولی بصورت عقد صلح باشد)ملک مشاع بتنهایی قابل فروش نیست بلکه تقاضای فروش کل عرص واعیانی باید درخواست گردد.بنظرمیرسد که پدرشما مغازه بهمراه زمین(مالکیت)رافروخته والا سرقفلی مغازه را واگذارمی نمود.
سلام با توجه به اشراف شما به پرونده و توضیحات مفصل و پرسش سوالات متعدد بعید است که در این قسمت سایت به نتیجه برسید.... لطفاً به یکی از وکلای شهر خود مراجعه و از ایشان مشاوره بگیرید.

برچسب‌ها: فروش اعیان بدون عرصه
اثبات فروش اعیانی ملک
فروش اعیانی ملک
اثبات مالکیت ملک
اعیان ملک
عرصه ملک
اخذ به شفعه
فروش ملک مشاع