امتناع موجر از تادیه ودیعه پس از انقضای قرارداد اجاره

پرسش: باسلام و احترام، بنده طی قراردادی یک آپارتمان اجاره کردم که تاریخ انقضای آن 18/8/97 بود. طبق توافق شفاهی با مالک، قرار بر عدم تمدید بود و ایشان در تلاش برای یافتن مستاجر جدید بودند... در تاریخ 25/7/97 مالک با بنده تماس گرفتند که ملک را اجاره داده است و اگر مشکلی نداری هرچه زودتر یا حتی در تاریخ اتمام مدت اجاره ملک را تخلیه نمایم. برهمین اساس بنده در تاریخ 1/8/97 ملک دیگری اجاره نمودم و با هماهنگی مالک قرار شد مبلغ ودیعه با کسر اجاره بهای ماه آخر در انتهای قرارداد و زمان تخلیه به بنده مسترد شود. اما متاسفانه مستاجر جدید که قرار بود جایگرین بنده شود از اجاره پشیمان شد. بنده در زمان اتمام قرارداد با مالک تماس گرفتم و درخواست تخلیه دادم، اما مالک با بیان اینکه تا زمانیکه ملک به اجاره نرفته نمی تواند پول بنده را بدهد از دادن پول پیش امتناع کرد، بنده هم چون ملک دیگری اجاره کرده بودم و قرارداد ملک فعلی نیز به اتمام رسیده بود با گواهی بنگاه تنظیم کننده اجاره نامه، ملک فعلی را تخلیه کردم و به ملک جدید رفتم. از آن زمان هرچقدر از مالک خواستم ودیعه بنده را پس بدهد ایشان به طرقی استنکاف کردند. در نهایت کار به شورای حل اختلاف کشید و طی دادخواستی درخواست تادیه ودیعه بهمراه خسارت تاخیر تادیه و هزینه های دادرسی را کردم، متاسفانه علیرغم تمام مدارک و مستنداتی که به دادگاه اظهار کردم (گواهی بنگاه به تخلیه ملک، توافقات شفاهی با مالک، اجاره نامه ملک جدید و...) اعضای شعبه در موضعی شبیه به وکالت از مالک! اظهار می دارند که شما برای اینکه بتوانی ودیعه خود را بگیری باید اول اجاره بهای یک ماه عقب افتاده به علاوه تسویه حساب قبوض مصرفی و کلیه هزینه های تعمیر را بپردازی تا پس از آن پول به شما داده شود. ضمنا به مالک گفتند پول را به صندوق دادگستری بریزد تا بیشتر از این متحمل خسارت نشود. یعنی در تلاش برای تسویه حساب پس از گذشت 100 روز از اتمام قرارداد درشرایطی که خود مالک از تحویل ملک خودداری کرده هستند. حال سوالات بنده این است که: 1- آیا دادگاه یا حتی اجرای احکام قادر به تهاتر هزینه های مالک از ودیعه بنده در شرایطی که مالک در مقام خوانده و بنده در مقام خواهان هستم، می باشد؟ 2- آیا اینکه مالک چه اجور معوقه و مطالباتی از بنده دارد ارتباطی با این دادخواست دارد؟ مگر نباید مالک در دادخواست دیگری اقامه دعوی کند تا شاید شرایط سخت پیگیری و ایاب و ذهاب را درک کند؟ 3- آیا دادگاه می تواند با استناد به اینکه عمل تسویه حساب انجام نشده است، صدور رای را موکول به مشخص شدن تکلیف هزینه های تعمیر و ...کند؟ 4- آیا دادگاه می تواند با توجه به این مسائل به مالک تکلیف کند که ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کند؟ (درصورتیکه می توانست دستور دهد همان مبلغ یا بخشی از آن به بنده مسترد شود) 5- آیا دفاعیات بنده مبنی براینکه دادگاه تنها به موضوع خواسته یعنی محکومیت مالک به پرداخت کامل ودیعه به علاوه خسارت تاخیر تادیه و هزینه دادرسی بدون هیچ تهاتری بپردازد مغایر با قانون یا عرف است؟ (برخورد عجیب شورا به خواسته بنده!) با توجه به شفافیت کامل مسائل، چانه زنی دادگاه بر سر تعمیر یک تکه چوب و بازکردن لوله گرفته آشپزخانه و هزینه های جزئی تعمیر که شاید در نهایت 200 هزار تومان می شده برای چیست؟ درصورتیکه تکلیف 20میلیون پول ودیعه بنده را کسی مشخص نمی کند! دادگاه می گوید شما یک ماه اجاره به مالک بدهکاری و مالک 20میلیون به شما، اگر شما خسارت دیرکرد میخواهی، مالک هم برای آن یک ماه خسارت دیرکرد می خواهد! از طرفی در تلاش برای تهاتر است، از طرف دیگر بدلیل اصرار بنده به عدم تهاتر در تلاش برای گرفتن تاخیر اجرت المسمی است! یعنی بطور ضمنی دادگاه حق و حقوقی که مالک می بایست توسط خودش و در دادخواست دیگری استیفا نماید را پیش پیش از مستاجری که 100 روز در انتظار ودیعه اجاره اش مانده بگیرد! بنده تخصصی در زمینه حقوق ندارم اما با مطالعه دقیق و کامل قانون آیین دادرسی و نیز قانون روابط مستاجر و مالک سال 75 و دیگر قوانین مرتبط، فکر می کنم نظر دادگاه منصفانه نباشد.

پاسخ‌ها:
ماده 4 قانون روابط مستاجر و مالک: در صورتی كه ‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت كرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه مذكور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد كرد.
با سلام و احترام مستلزم مطالبه و طرح دعوای مستقل است

برچسب‌ها: اجاره
موجر
مستاجر
پس ندادن پول پیش توسط موجر