پیش خرید ملک از سازنده

پرسش: با سلام و خسته نباشید. اینجانب در سال 94 یک واحد 130 متری از سهم سازنده را که وکالت کاری از مالکین زمین به همراه مشارکت نامه ساخت داشت و در موضوع وکالت نامه نیز ذکر شده بود موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نموده است و در مشارکت نامه نیز سهم سازنده قید شده بود و هنگام خرید سفت کاری ساختمان انجام شده بود و سقف طبقات خورده بود را در دفتر املاک پیش خرید نمودم و دفتر املاک مبایعه نامه با کد رهگیری برایم تنظیم نمود. پس از مدتی من متوجه شدم که در قراردادهای پیش خرید میبایست مالکین نیز به عنوان شاهد مبایعه نامه را امضا نمایند تا مشکلی پیش نیاید در صورتی که مدیر دفتر املاک این کار را برای من انجام ندادند و به من گفتند این کار لزومی ندارد. بعد از یک سال متوجه شدم سازنده سهمی که به من فروخته است را به یکی از مالکین زمین نیز در ازای بدهی که به ایشان داشته واگذار کرده و در ذیل مبایعه نامه شان آورده شده بود چنانچه تا فلان تاریخ بدهی پرداخت شود که معامله فسخ است در غیر این صورت مبایعه نامه به قوت خود باقی خواهد ماند. من که متوجه موضوع شدم به مالک مذکور گفتم من یک سال پیش سهم سازنده را خریدم و شصت درصد پول را پرداخت کردم و با پول پرداختی من این واحد ساخته شده است که به من گفتند ایشان حق پیش فروش نداشته ( درصورتی که من در زمان خرید مطلع نبودم که حق پیش فروش نداشته ) به سازنده که موضوع را گفتم گفت سهم خودم بوده و فروختم به مالکین هم ربطی ندارد و من واحد را به شما تحویل خواهم داد و مالکین وقتی از این که واحد را به من پیش فروش نموده مطلع شدند با ایشان صورتجلسه ای امضا نمودند و تاریخ آن را قبل از تاریخ مبایعه نامه من زدند و در آن قید کردند که سازنده حق فروش واحد ها را ندارد و سازنده هم بالاجبار امضا نموده بود و حتی با توجه به افزایش قیمت ملک به سازنده پیشنهاد تبانی داده بودند تا من را با پرداخت مبلغ اولیه پول و سود ناچیز از دریافت آپارتمان منصرف نمایند و خودشان آپارتمان را بفروشند و میان خود تقسیم کنند که سازنده قبول نکرده بود و طی اظهارنامه ای از مالک خواسته بود تا بدهی خود را اعلام کند تا بپردازد و حق فروش واحد را نخواهد داشت زیرا که واحد را به شخص دیگری (منظور من بودم) فروخته است ولی مالک اعتنایی نکرده و واحد ساخته شده را تصرف نمود و سازنده نتوانست واحد را به من تحویل دهد. در نهایت من هم از سازنده و هم از مالکان شکایت حقوقی کردم و خواستار تحویل واحد و تنظیم سند به نام اینجانب شدم که قاضی بدوی به نفع من رای داد و اعلام نمود که خواندگان میبایست ملک را تحویل من نمایند و اقدام به تنظیم سند کنند. سازنده حکم را پذیرفت ولی دو مالک دیگر به حکم اعتراض کردند و دادگاه تجدید نظر بخشی از حکم بدوی را که رای مربوط به مالکان بود را رد کرد و قرار عدم استماع صادر نمود و اعلام کرد که ابتدا سازنده باید حق خود را از آن ساختمان مشخص کند و بعد اقدام بعدی صورت گیرد. حال با توجه به موارد مطروحه چند سوال برای من مطرح است: 1- در حکم بدوی که سازنده نیز محکوم شده است و اعتراضی نداشته حالا که در تجدید نظر بخش دیگری از حکم رد شده نتیجه چه می شود من می توانم به اجرای احکام برای اجرای حکم مراجعه کنم یا خیر کلا مجددا باید دادخواست دیگری بر علیه سازنده تنظیم کنم و تمام هزینه و وقتی که صرف کردم از بین خواهد رفت؟ 2- من می توانم شکایت کیفری فروش مال غیر از سازنده انجام دهم و اعلام کنم که ایشان حق نداشته که ملکی را که به من فروخته بود را به یکی از مالکین زمین نیز بفروشد و آیا من با این شکایت چون خریدار اول بودم به ملک می رسم یا باید پولم را بگیرم که با توجه به افزایش شدید قیمت ملک من شدیدا متضرر خواهم شد و دیگر با آن مبلغ نمی توانم ملکی خریداری کنم؟ 3- آیا می توانم از مدیر املاک و مشاور مربوطه که برادر سازنده بود شکایت کیفری کنم و طلب ضرر و زیان و خسارتی که در این مدت پنج سال به اینجانب وارد نموده اند را بکنم یا خیر؟

پاسخ‌ها:
با درود : در مورد پرسش آخر: نه علیه مدیر املاکشکایتی متصور نیست مگر در صورت اثبات سوء نیت و تبانی به منظور بردن مال از شما که بعید است. در مورد پرسش دیگر شما گفتید قرارداد آنها پیش از قرارداد شما است در این صورت قرارداد مقدم اولیه ملاک اعتبار خواهد بود اگر چه تصویری از حکم اولیه و تجدیدنظر ارائه نکردید تا ببینیم کدام قسمت نقض و کدام قسمت ابرام(تایید) شده و نسبت به قسمت تایید شده تقاضای صدور اجرائیه بکنید اگر در مورد تحویل بتوانید حکم را اجرا کنید توپ در زمین مالک افتاده وایشان باید برای اعلام بطلان و بی اعتباری قرارداد شما اقدام کند. این موضوع که سازنده حق پیش فروش نداشته بسته به این است که آیا در مورد بخشی از عرصه وکالت داشته یا نه چون بعض قضات معتقدند که اگر سازنده وکالت داشته پس با قرارداد سهمی از عرصه به خریدار واگذار شده و قابل انحلال نیست و اگر نداشته با وصف ممنوعیت نمیتوانسته بفروشد.

برچسب‌ها: پیش خرید ملک از سازنده
شکایت از سازنده
فروش مال غیر توسط سازنده
عدم تحویل ملک توسط سازنده
شکایت از مشاور املاک
مطالبه ضرر و زیان در معامله ملک
قوانین پیش خرید ملک
پیش خرید ملک
سازنده ملک