Հիպոտեկի պատմությունը
---------------------

"Հիպոտեկ" հասկացությունը մեզ է հասել Հին Հունաստանից։ Այն շրջանառության մեջ է մտցրել արխոնտ Սոլոնը մ.թ.ա 6-րդ դարում։ Մինչ Սոլոնը Դրակոնտը մ.թ.ա 621 թվականին սահմանեց մի կարգ, ըստ որի մասնավոր սեփականության նկատմամբ ցանկացած ոտնձգություն դաժանորեն պատժվում է։ Հունարենից թարգմանաբար ՙhypotheca՚ նշանակում է հենարան, նեցուկ։
Հիպոթեկի ինստիտուտը նոր զարգացում ստացավ Հռոմեական կայսրությունում, որտեղ հիպոտեկը փոխ առան հույներից։

Հիպոտեկի ծագումը և զարգացումը
-----------------------------

Մեր թվարկության 1-ին դարում ստեղծվեցին հիպոտեկային բանկեր, որոնք վարկ էին տրամադրում ունեցվածքի գրավով։ Հռոմեական կայսր Անտոնիո Պիյաի մ.թ. (2-րդ դար) իշխանության ժամանակ հիպոտեկային բանկերի համար մշակվեց հատուկ օրենսդրություն։ Արդեն այդ ժամանակ գոյություն ունեին 50 բանկեր և գործում էին մոտ 800 վաշխառուական և փոխանակման գրասենյակներ։ Հիպոթեկային վարկավորմանն արդեն իսկ մեծ օգնություն էր ցուցաբերում պետությունը։ Ստեղծվել էին ապրուստադրամային ֆինանսական ֆոնդեր այրիներին և որբերին օժանդակելու համար։ Նրանց տրվում էր հիպոտեկային վարկ տարեկան 5%-ով, որն այդ ժամանակաշրջանում Հռոմում գործող ամենացածր տոկոսն էր։
Հիպոտեկային ինստիտուտը վերացավ Հռոմեական կայսրության անկման հետ մեկտեղ և հայտնվեց միայն մի քանի դար հետո, հենց այն տեսքով, ինչպիսին Հռոմում էր։ Հիպոտեկի ինստիտուտի վերածնունդը տեղի ունեցավ 18-րդ դարում Արևմտյան Եվրոպայում, երբ հիպոտեկ հասկացությունը ներառվեց եվրոպական օրենսդրության մեջ։
Գերմանիայում հիպոտեկի ինստիտուտի վերածննունդը կապված է Պրուսիայի թագավոր Ֆրիդրիխ Վիլհելմ 1-ի անվան հետ։ 1756-1763 թվականների յոթնամյա պատերազմից հետո երկրի տնտեսությունը կանգնած էր քայքայման եզրին և տնտեսական իրադրության կայունացման համար թագավորը որոշեց մտցնել ֆինանսավորման նոր ձև փողի տրամադրում հողատարածքի գրավով։ Այսպիսով շրջանառության մեջ մտան փաստաթղթեր, որոնք ներկայիս գրավաթղթերի նախորդներն էին։ Իսկապես, այն ժամանակ հողը բոլոր գրավների մեջ ամենավստահելին էր, քանի որ ոչ կարող էր անհետանալ և ոչ էլ կարող էր ոչնչացվել պատերազմների հետևանքով։

Հիպոթեկի գծով երկրորդ քայլը կատարվեց արդեն 1767 թվականին Ֆրիդրիխ 2-ը, որն օրենքով ամրագրեց Սիլեզիայում Լանդշավթի ֆեոդալական դասի ներկայացուցչության, ստեղծումը։ Ըստ ընդունված օրենքի Լանդշավթն իրավունք ուներ տրամադրելու հիպոտեկային վարկեր։ Սիլեզյան Լանդշավթը կազմված էր յոթ անկախ իշխանական լանդշավթներից, որի գործունեությունը կարգավորվում էր գործող օրենքով։

ԱՄՆ-ում հիպոտեկային վարկավորման ժամանակակից համակարգը ծննունդ առավ 20-րդ դարի 20-30-ական թվականներին։ Տնտեսական ճգնաժամը, բարձր ինֆլյացիան, բնակչության եկամուտների անկայունությունը, ֆինանսական ինստիտուտների ոչ արդյունավետ աշխատանքը և բազմաթիվ սնանկացումները պահանջում էին պետության անհապաղ միջամտություն՝ երկիրը այդ վիճակից դուրս բերելու համար։ Այդ հիմնախնդիրների լուծման համար մշակվեց Ռուզվելտի ՙՆոր ուղին՚, որի ծրագրերից մեկն էլ մասսաներին հասանելի գրավային վարկավորման կազմակերպումն էր։

Հիպոտեկային համակարգի տեսակները
-------------------------------

Այսպիսով դիտարկելով արևմտյան զարգացած երկրների հիպոտեկային վարկավորման փորձը կարող ենք նշել, որ կախված վարկերի ֆինանսավորման աղբյուրներից հիպոտեկային համակարգերը բաժանվում են երեք հիմնական խմբերի։ Դրանցից մեկը գործում է միայն առաջնային շուկայի շրջանակներում, իսկ մյուս երկուսը ընդգրկում են ամբողջ հիպոտեկային շուկան, այդ թվում նաև երկրորդայինը։ Այդ մոդելներն են՝ Բաց հատյալ, Բաց ընդլայնված կամ ամերիկյան մոդել և Գերմանական մոդել։

### Բաց հատյալ

Առաջին մոդելը համաշխարհային պրակտիկայում ընդունված է անվանել «բաց-հատյալ», քանի որ այս մոդելը գործում է մասնագիտացված կազմակերպությունների փոքրագույն քանակի դեպքում և այդ պատճառով հիպոտեկային համակարգի կառուցվածքը կարծես թե հատած լինի։ Այս մոդելը գործում է միայն գրավաթղթերի առաջնային շուկայում, այսինքն հիպոտեկային բանկի կողմից ստացված գրավաթղթերը, այլևս չեն օգտագործվում բանկի կողմից լրացուցիչ վարկային միջոցներ հայթայթելու համար։ Փաստորեն այս համակարգի սխեման շատ պարզ է՝ փոխառու - վարկառու։ Հատյալ մոդելը կարող են կիրառել ինչպես մասնագիտացված հիպոտեկային բանկերը, այնպես էլ մյուս ունիվերսալ բանկերը, որոնք ունեն հիպոտեկային վարկավորման բաժիններ։
Այս մոդելի բացության բնութագրիչներից մեկն այն է, որ բանկը հիպոտեկային վարկը կարող է ֆինանսավորել կամայական աղբյուրից, լինի դա բանկի սեփական կապիտալը, ավանդային միջոցները, թե միջբանկային վարկերը և այլն։

«Բաց-հատյալ» մոդելի երկրորդ բնութագրիչը հիպոտեկային վարկերի տոկոսադրույքների ուղղակի կախվածությունն է տվյալ երկրի ֆինանսավարկային շուկայի իրադրությունից։ Այս կախվածությունը զգալիորեն ազդում է բանկի գործունեության մասշտաբների և ակտիվության վրա տնտեսապես բարենպաստ կամ անբարենպաստ ժամանակահատվածներում։
Այս մոդելի կիրառման հարաբերական պարզությունը խթանել է նրա տարածումը աշխարհի շատ երկրներում և հատկապես զարգացող երկրներում, որտեղ ֆինանսական և արժեթղթային շուկաների ենթակառուցվածքները դեռևս ամբողջովին ձևավորված չեն։ Պետք է նշել, որ այս մոդելի պարզության պատճառով այն կիրառվում է այնպիսի զարգացած երկրներում, ինչպիսիք են Անգլիան, Ֆրանսիան, Իսպանիան, Իսրայելը և այլն։
Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, այս մոդելի կիրառումը ոչ մի կանոնի չի ենթարկվում։ Բնակչության համար կարևորագույն հարցերը կապված հիպոտեկային վարկի ժամկետների և արժեքի հետ մնոմ են անպատասխան։ Դեռ ավելին, այն երկրներում, որտեղ այս մոդելի հետ զուգահեռ չեն գործում այլ մոդելներ, հիպոտեկային շուկան շատ աղքատ է հիպոտեկային բանկերով, աչքի է ընկնում վարկի դրույքաչափերի մոնոպոլ բարձրացմամբ և վարկերի ժամկետների ոչ երկարությամբ։

### Բաց ընդլայնված կամ ամերիկյան մոդել

Այս մոդելից էապես տարբերվում է «բաց ընդլայնված» կամ ամերիկյան մոդելը, որտեղ վարկերի ֆինանսավորումն իրականացվում է երկրորդային շուկայի հաշվին, հիմնականում կենսաթոշակային և ապահովագրական ինստիտուտների միջոցներից։
Այս մոդելի կիրառումը կարող է իրականացվել միայն հիպոտեկային շուկայի ենթակառուցվածքների ստեղծմամբ և, անպայման, պետության օժանդակությամբ, որի վերահսկողությունն արժեթղթերի էմիսիայի գործընթացում պարտադիր է։
«Բաց ընդլայնված» մոդելը համարվում է ավելի կայուն քան «բաց հատյալ» մոդելը, քանի որ արժեթղթերի մեծ մասը, որոնք ապահովում են վարկային միջոցների ներհոսք երկրորդային շուկայից, ունեն նախապես ամրագրված եկամտաբերություն և մարման հաստատված ժամկետ։ Սակայն այս մոդելի կայունությունը գործում է միայն որոշակի սահմաններում։ Լինելով բաց համակարգ և իր միջոցները ստանալով կապիտալի ազատ շուկայից, անկախ ներդնողներից, այս մոդելը նույնպես ենթարկվում է ֆինանսական շուկայի տատանումների ազդեցությանը և նման համակարգը կարող է լայնորեն կիրառվել միայն շատ կայուն տնտեսություն ունեցող երկրներում։ Պատահական չէ, որ այս մոդելը կատարելության հասավ ԱՄՆ - ում և այդ իսկ պատճառով նրան անվանում են նաև ամերիկյան։ 
Ամերիկյան մոդելի սկզբունքն այն է, որ տարեկան եկամտի որոշակի մակարդակ ունեցող մարդը անմիջապես ձեռք է բերում պատրաստի բնակարան, վճարելով այդ պահին դրա շատ փոքր մասը։ Քաղաքացին մյուս խոշոր մասը վճարում է հիպոտեկային բանկից փոխառնված միջոցներով, որը տրվում է հենց այդ բնակարանի գրավով կամ փոխառուին պատկանող մեկ այլ անշարժ գույքի գրավով։ Այս վարկի վերադարձը, կախված փոխառուի տարեկան եկամտի մակարդակից իրականացվում է 15-ից 30 տարում։

### Փակ կամ Գերմանական մոդել

Եվ վերջապես երրորդ մոդելը համարվում է փակ մոդել։ Այս մոդելը երբեմն անվանում են «հավասարակշռված ինքնավարության» կամ գերմանական մոդել։ 
Այս մոդելի արմատական տարբերությունը մյուս երկու մոդելներից կազմակերպական սկզբունքի մեջ է։ Գերմանական մոդելի գործունեությունը իրականացվում է «խնայողություն - փոխառություն» սկզբունքով, այսինքն վարկավորող կազմակերպությունն իր վարկային պորտֆելը լրացնում է ոչ թէ կապիտալի բաց շուկայում, այլ նպատակաուղղված կերպով այն ձևավորում է ապագա փոխառուների խնայողությունների հաշվին։ Այս մոդելի շրջանակներում հաճախորդը իրավունք է ձեռք բերում վարկ ստանալու միայն այն դեպքում, եթե նախքան այդ իր դրամական ազատ միջոցները կուտակել է այդ համակարգում և ընդ որում կուտակված խնայողությունների գումարը պետք է մոտավորապես հավասար լինի պահանջվող վարկի գումարին։
Հիպոթեկի այս մոդելը սկսել է ձևավորվել և գործել դեռևս 19 - րդ դարում։ Ներկայումս այս մոդելը այնքան հաջող է կիրառվում Գերմանիայում, որ ստացել է գերմանական անվանումը։ Պետք է նշել նաև, որ Գերմանիայում պետությունը ֆինանսապես օժանդակում է իր քաղաքացիների շինխնայողությունների ձևավորումնը։

Աղբյուրներ
----------

1. "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" погд ред. В. С. Ема. М. "Статут", 1999 г.. 38]
2. Осокина И. Л. Система ипотечного кредитования в Германии.- Прововое регулирование рынка недвижимости. 2000 г. N 4
3. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М,։ МТ – Пресс,2000г. – с. 52
4. Воробьев Ю. Караваев И. Скробов А. Залоговое кредитование ։ зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995г. N 11 – с. 40
5. Давлетшин М. Б.Расулов А.Ф.Давлетшина И.М. Пути развиыия накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства, 2003г. –N 4 – с. 34
6. Казимагомедов А.А. Кредиты и условия кредитования частных лиц за рубежом.-СПБ.;Изд-во СПБЭФ,1995г. – с. -40