**Kiinteistö** on maanomistuksen yksikkö, johon kuuluu rajoiltaan määritelty osa maapallon pintaa.

Kiinteistön määritelmä Suomessa
-------------------------------

Maakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää. Lain esitöissä sanotaan, että kiinteistöllä tarkoitetaan *itsenäistä maanomistusyksikköä* samassa merkityksessä kuin käsitettä käytetään kiinteistölainsäädännössä.  Kiinteistönmuodostamislain mukaan kiinteistö on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on *merkittävä kiinteistönä* valtakunnalliseen kiinteistörekisteriin.  Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (*suojelualue*), 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (*lunastusyksikkö*), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet. 

Näistä tärkeimpiä ovat tilat ja tontit. Ne ovat vaihdanta- ja panttauskelpoisia, ja niitä on Suomen pinta-alasta noin kaksi kolmasosaa. Kiinteistörekisterissä oli vuoden 2004 lopussa noin 2 094 000 tilaa ja 335 000 tonttia. 

Lakiteknisistä syistä johtuen verolainsäädännössä on hieman toisistaan poikkeavia kiinteistön määritelmiä. Arvonlisäverolaissa on määritelmä kiinteistöstä. Siinä kiinteistöllä tarkoitetaan maa-aluetta, rakennusta ja pysyvää rakennelmaa tai niiden osaa. Kiinteistöverolaissa kiinteistöllä tarkoitetaan tonttia, tilaa ja muuta Suomessa olevaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty tai olisi merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisterilaissa tarkoitettuun kiinteistörekisteriin. Kiinteistöverolain säännöksiä kiinteistöstä sovelletaan kuitenkin myös eräisiin rekisteriyksikköihin tai esineisiin, jotka eivät ole siviilioikeudellisessa mielessä kiinteistöjä.

Kiinteistön ulottuvuus Suomessa
-------------------------------

Kiinteistöön kuuluvat sen tilukset eli yksilöity osa maapohjaa. Tilukset voivat olla yhtenä tai useampana erillisenä alueena eli palstana. Kiinteistöön kuuluvat myös sen ainesosat ja tarpeisto.*lähde?*

*Ainesosia* ovat maapohjan substanssi (esimerkiksi multa ja sora) ja kasvu (esimerkiksi metsä ja vilja) sekä sellaiset rakennukset, jotka kuuluvat kiinteistöön sen ainesosina, kuten kiinteistön käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitetut kiinteistönomistajan rakennukset.  Ainesosia ovat myös kiinteät rakennelmat ja laitteet, kuten johdot ja kaivot. Sen sijaan toisen maalla olevat rakennukset eivät yleensä ole kiinteistön ainesosia eivätkä kuulu kiinteistöön. Ainesosien määrittämisellä on usein merkitystä kiinteistöjen vaihdannassa.

*Tarpeistoa* ovat kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne. Kiinteistöön voi tarpeistona kuulua myös *erityisiä etuuksia*, *osuuksia yhteisistä alueista* (usein vesialueista) sekä rasiteoikeuksia, jotka sijaitsevat toisen kiinteistön alueella. Tyypillinen rasiteoikeus on tieoikeus.*lähde?*

Haamutilaksi kutsutaan kiinteistöä, johon ei kuulu lainkaan omia tiluksia, vaan vain osuuksia yhteisiin alueisiin. Haamutiloja syntyy esimerkiksi silloin, kun tilan koko alue liitetään yhteismetsään. Kiinteistö jää tällöin ilman tiluksia, mutta sen olemassaolo jatkuu yhteismetsän osakastilana. 

Kiinteistön pystysuuntaista ulottuvuutta ei Suomen lainsäädännössä ole määritelty. Kiinteistöjen rajat määritellään maan pinnalla kaksiulotteisesti. Yleisesti tulkitaan, että kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (kuten kaavoituksen) puitteissa mahdollista.  Eräissä muissa maissa, kuten Ruotsissa ja Norjassa, laki tuntee mahdollisuuden määritellä kiinteistön rajat kolmiulotteisesti. Maanmittauslaitoksella on kuitenkin käynnissä hanke, jonka tarkoituksena on mahdollistaa kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus myös Suomessa, esimerkiksi maanalaisen parkkiluolan lohkominen omaksi kiinteistökseen.

### Kiinteistön rajat

Kiinteistöjen välinen *kiinteistöraja* muodostuu yleisimmin rajamerkkien (useimmiten rajapyykkien) välille syntyvästä suorasta. Kiinteistöraja voi olla myös luonnollinen raja, joka rajautuu esimerkiksi tiehen, rantaviivaan tai ojaan. Asemakaava-alueella kiinteistön raja voi olla myös kaareva. Kiinteistön rajat muodostuvat viranomaistoimituksessa, kun kiinteistö merkitään kiinteistörekisteriin.*lähde?*

Kiinteistötoimitukset Suomessa
------------------------------

Kiinteistöjaotusta voidaan muuttaa erilaisissa kiinteistötoimituksissa, joita ovat muun muassa lohkominen, halkominen, tilusvaihto ja vesijätön lunastus. Näistä ylivoimaisesti yleisin on lohkominen.

Kiinteistöjen kauppa Suomessa
-----------------------------

Kiinteistöjen vaihdanta ja käyttö on monin tavoin tarkemmin säädeltyä kuin irtaimen omaisuuden. Kiinteistön kauppa, vaihto ja lahjoitus on tehtävä kirjallisesti julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa.  Kiinteistön omistukseensa saanut on velvollinen hakemaan lainhuutoa säädetyssä ajassa Maanmittauslaitoksesta. Kiinteistön määräalaan ja määräosaan sovelletaan monissa suhteissa samoja sääntöjä kuin kokonaiseen kiinteistöön.*lähde?*

Sanan käyttö
------------

*Kiinteistö* voi puhekielessä tarkoittaa myös pelkkää rakennusta, kuten lauseessa "tämä kiinteistö puretaan ensi perjantaina". Kirjakielessä käytetään tässä merkityksessä kuitenkin sanoja *rakennus* ja *talo*, jotka ovat juridisesti oikeita ja suhteellisen täsmällisiä. Tiukan oikeudellisesti kiinteistö kuitenkin tarkoittaa vain maapohjaa*lähde?*, mutta kiinteistöön voi myös kuulua rakennuksia ja muita esineitä.*lähde?*

Katso myös
----------

* Kiinteistövero
* Kiinteistöyhtymä

Lähteet
-------

1. ↑  Jokela, Marjut; Kartio, Leena; Ojanen, Ilmari: *Maakaari*, s. 23. 4. uud. p.. Helsinki: Talentum, 2008. ISBN 978-952-14-0641-6.
2. ↑  Kiinteistönmuodostamislaki (12.4.1995/554)
3. ↑  Laki lainhuuto- ja kiinteistörekisteristä (27.3.1987/353), 2 §.
4. 1 2  Vitikainen, Arvo: Kiinteistötekniikan perusteet (pdf)  2007. tkk.fi. Viitattu 16.9.2009. [vanhentunut linkki]
5. ↑  Finlex AVL §28 *finlex.fi*.
6. ↑  Kiinteistöverolaki 654/1992 Ajantasainen lainsäädäntö *finlex.fi*. Viitattu 29.7.2015.
7. ↑  Pekka Timonen (toim.): Johdatus Suomen oikeusjärjestelmään 1, s. 98.
8. 1 2  Tepora, Jarno: *Johdatus esineoikeuteen*, s. 41–47. 2. painos. Helsinki 2006.
9. ↑  Kiinteistöoikeuden perusteet (Maakaari) *tkk.fi*. Viitattu 16.9.2009. [vanhentunut linkki]
10. ↑  Kiinteistöalan lakisanasto Kiinteistömaailma. Viitattu 16.9.2009.
11. ↑  Lehtonen, Pekka: Yhteismetsä – järkevä vaihtoehto metsänhoitoon.  *Tietoa maasta*, 2005, nro 2, s. 2.  Maanmittauslaitos. Artikkelin verkkoversio. Viitattu 26.7.2010.  (Arkistoitu – Internet Archive)
12. ↑  Kolmiulotteinen (3D) kiinteistöjärjestelmä – tarpeet ja kehittämisehdotukset (pdf) (Työryhmämuistio) *mmm.fi*.  2008. Helsinki.  Arkistoitu 13.8.2014. Viitattu 16.9.2009.
13. ↑  Jani Hokkanen: Maanpinnan ylä- ja alapuolisesta rakentamisesta ja 3D-kiinteistöjärjestelmästä.  *Maankäyttö*, 2005, nro 2, s. 9–12. Artikkelin verkkoversio (pdf). Viitattu 16.9.2009.
14. ↑  Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus Maanmittauslaitos. Viitattu 28.9.2016.
15. ↑  MML vuositilastoja 2008  2008. Maanmittauslaitos.  Arkistoitu 27.9.2007. Viitattu 13.8.2009.
16. ↑  Maakaari (12.4.1995/540)

Aiheesta muualla
----------------

* Kuvia tai muita tiedostoja aiheesta **Kiinteistö** Wikimedia Commonsissa