**Kinnisturaamat** (ka **kinnistusraamat**; inglise keeles *land register*; saksa keeles *Grundbuch*, prantsuse keeles *registre foncier*) on raamat, kus on kirjas kinnistud, nende kinnistute omanikud koos omanikega seotud koormistega. Tänapäeval on kinnisturaamat kohtu juures peetav riiklik juriidiline register. See on andmekogu, mille eesmärk on koguda, säilitada ja avalikustada teavet kinnisomandi tekkimise, üleandmise ja kinnisasja asjaõigustega koormamise kohta. Samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise kohta, selle sisu muutmise või lõpetamise kohta. Seega registrisse kannete tegemine loob, muudab või lõpetab kinnisasjaõigusi.

Eesti õigussüsteem eristab **kinnistusraamatut** ja **maakatastrit**. Kinnistusraamat kajastab kinnisasjadele laienevaid asjaõigusi (omand ja piiratud asjaõigused nagu servituudid, koormatised, kasutusvaldus jne). Kinnistusraamat sisaldab ka kinnistu katastriandmeid – kinnistu koosseisu kuuluvaid katastriüksuseid, pindala, aadressi, maa sihtotstarvet ja andmeid katastriüksuse moodustamise kohta.

Maakataster on Maa-ameti juures peetav eraldiseisev register, mille ülesandeks on pidada arvestust maatükkide suuruse, geograafilise omapära ja loodusliku seisundi, väärtuse, tegeliku kasutamise jm tehnilisemat laadi andmete kohta. Oma olemuselt on maakataster kinnistusraamatut täiendav. Sealjuures on kinnistusraamat konstitutiivne, kuid maakataster tehniline register. Kinnistusosakond saab kõik kinnistamiseks vajalikud maakatastri andmed kinnistusraamatu infosüsteemi kaudu.

Kinnisturaamatul on kolm osa:

1. kinnistusregister ehk registriosa, kuhu tehakse kanded kinnistu kohta. Kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõppevad kande tegemisega;
2. kinnistuspäevik, kuhu märgitakse kohtu kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse kande tegemiseks esitatud avaldused;
3. kinnistustoimik, mis hõlmab kõiki kinnistu kohta esitatud dokumente.

Kinnistusraamatu registriosad igaühele tutvumiseks avalikud. Kinnistustoimikuga on võimalik tutvuda õigustatud huvi olemasolu korral. Õigustatud huvi ei pea tõendama kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõigusega asutus. Kinnistuspäevik on asutusesiseseks kasutamiseks.

Kinnistusregistrit, kinnistuspäevikut ja kinnistustoimikuid peetakse elektrooniliselt.

Kinnistu
--------

**Kinnistu** on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud:

* kinnisasi (maatükk),
* hoonestusõigus,
* korteriomand,
* korterihoonestusõigus.

Kinnisasja omanikule kuuluvad ka kõik maatükiga püsivalt seotud esemed (hooned, taimed, kasvav mets), samuti hoonetega püsivalt seotud esemed (katus, seinad).

Kinnistusraamatu kanded
-----------------------

**Kinnistusraamatusse kantakse** kõik olemasolevad kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused. Sinna kantakse kinnistu omandisuhted ning piiratud asjaõigused, mis on kinnistule seatud kolmandate isikute kasuks:

* tagatisõigused (hüpoteegid ja reaalkoormatised);
* kasutusõigused (hoonestusõigused, reaalservituudid ja isiklikud servituudid, nt kasutusvaldus või isiklik kasutusõigus);
* omandamisõigused (ostueesõigused).

Kinnistusraamatusse kantakse lisaks asjaõigustele erinevaid märkeid. **Eelmärkeid** tehakse tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Näiteks tulevikus kinnistut koormavale hüpoteegile soodsa järjekoha tagamiseks. **Vastuväiteid** tehakse ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide iseenesest ei takista kinnistu võõrandamist ega koormamist, kuid kohtuasja lõppedes vastuväite esitaja kasuks saab kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida". Kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks tehakse **keelumärkeid**. Seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks lisatakse **märkuseid**. Näiteks märkused üürilepingu kohta või kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise ning kaasomandi lõpetamise osas.

Kasutamine
----------

**E-Kinnistusraamat** on elektrooniline kinnistusraamat. Selle kaudu saab tasuta tutvuda temale kuuluvate kinnistute andmetega ja kinnistu kohta avatud kinnistustoimikutes säilitavate dokumentidega kinnisasja omanik (nii füüsiline isik kui ka juriidilisest isikust kinnisasja omaniku esindaja), kinnisasja omaniku seadusjärgne esindaja ja eestkostja, kinnisasjaga seotud korteriomandite omanikud ja korteriühistu esindaja.

**Kinnistuportaal** on veebipõhine infosüsteem. Portaal on mõeldud kasutamiseks kõigile, kellel on vaja esitada kinnistamisavaldus ning ei ole vaja lisada avaldusele notariaalselt tõestatud vormis käsutustehingut.

**Kinnistuportaali** kaudu saab:

* koostada ja esitada kinnistamisavalduse,

* maksta riigilõivu kinnistamisavaldusega taotletava kande tegemise eest,
* jälgida reaalajas kinnistamisavalduse menetlusinfot,
* kuni kandemääruse tegemiseni koostada ja esitada avaldust kinnistamisavalduse muutmiseks ning tagasivõtmiseks,
* esitada täiendavaid dokumente,
* anda kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku ning volituse kinnistamisavalduse esitamiseks,
* koostada ja esitada määruskaebust tehtud kandemääruse peale.

Notariaalselt tõestatud vormis kinnistamisavalduse koostab ja esitab **notar**. Võimalus esitada kinnistamisavaldust notari kaudu on ka kõigil teistel juhtudel. Ärakirjade ja toimikuga saab tutvuda ka **notaribüroode** kaudu.

Viited
------

1. 1 2  U. Mereste, 2003. Majandusleksikon. Eesti Entsüklopeediakirjastus. Köide II (N–Y). Lk 372-373
2. 1 2 3  Eesti Keele Instituudi mitmekeelne terminibaas. Vaadatud 24.10.2020.
3. 1 2 3 4  Kinnistusraamatuseadus. – RT I, 13.03.2019, 89.
4. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13  Justiitsministeeriumi koduleht. Vaadatud 24.10.2020.
5. ↑  Kinnistuportaal. Vaadatud 24.10.2020.

Välislingid
-----------

* E-Kinnistusraamat
* Kinnistuportaal