**أزمة قطاع العقارات الصيني 2020-2022** هي أزمة مالية جارية، نشأت بسبب الصعوبات المالية التي واجهتها مجموعة إيفرغراند وغيرها من مطوري العقارات الصينيين، في أعقاب فرض قوانين صينية جديدة على حدود ديون هذه الشركات.

بعد المشاركة واسعة النطاق عبر شبكة الإنترنت لرسالة من مجموعة إيفرغراند، في أغسطس عام 2021، حذرت فيها حكومة غونغ دونغ أنها معرضة لخطر وقوع أزمة نقدية، تراجعت الأسهم في الشركة، لتؤثر على الأسواق العالمية وتؤدي إلى تباطؤ كبير في الاستثمار الأجنبي في الصين خلال الفترة من أغسطس إلى أكتوبر من عام 2021.

بعد ظهور شائعات عن صعوبات مالية في صيف عام 2021، حاولت الشركة بيع الأصول للحصول على النقود، لكنها لم تنجح. تخلفت الشركة فيما بعد عن سداد العديد من الديون، وخفضت وكالات التصنيف الدولية من تصنيفها. تخلفت الشركة في نهاية المطاف عن سداد سندات خارجية في بداية شهر ديسمبر، بعد انقضاء مهلة سداداها بشهر واحد. أعلنت وكالة فيتش للتصنيف حينئذ أن الشركة في حالة «تقييد بسبب العجز عن السداد».

الشركة مدينة بالأموال للآلاف من مستثمري التجزئة، والمصارف، والموردين والمستثمرين الأجانب. كان لدى مطور العقارات في سبتمبر من عام 2021، نحو 2 تريليون رنمينبي (310 مليار دولار أمريكي) من الالتزامات.

خلفية
-----

### إستراتيجية إيفرغراند للتنويع الاستثماري

كانت احتياطات إيفرغراند من الأراضي لوحدها كبيرة كفاية لإيواء 10 ملايين شخص في عام 2020. مع ذلك، في السنوات السابقة لأزمة عام 2021، تابعت مجموعة إيفرغراند توسعها بشكل قوي، بما في ذلك مشاريع في المركبات الإلكترونية، والمنتزهات، والطاقة والعديد من القطاعات الأخرى. شملت استثمارات الرفع المالي هذه جزيرة أوشن فلاور، وهو مشروع بمئة مليون ريميني (15 مليار دولار أمريكي) لبناء جزيرة صناعية على الشاطئ الشمالي لهاينان، بالقرب من شبه جزيرة يانغبو في بحر جنوب الصين، وخطط لإنفاق أكثر من 45 مليار ريميني (7 مليارات دولار أمريكي) بين عامي 2019 و2021 في تطوير المركبات الإلكترونية، وملكية نادي غوانزو، أغنى نادي كرة قدم في الصين.

### منتجات إدارة الثروات

ذكرت صحيفة فاينانشال تايمز بتاريخ 21 سبتمبر 2021، أن «مجموعة إيفرغراند استخدمت الاستثمارات المالية للأفراد في قطاع التجزئة لسد ثغرات التمويل». جمعت الشركة مليارات الدولارات من خلال منتجات إدارة الثروات (دبليو إم بّي) واستخدمت الأموال لسد الثغرات في تمويلها ولسداد مستثمرين آخرين في منتجات الثروات. كانت المنتجات المباعة تنطوي على مخاطر عالية، حيث أشار مسؤول تنفيذي مجهول إلى أنها كانت «خطيرة جدًا بالنسبة لمستثمري التجزئة، ولا ينبغي عرضها عليهم». مع ذلك، فقد تم تسويقها على نطاق واسع. على سبيل المثال، فإن مدراء إيفرغراند ضغطوا على المرؤوسين لشراء المنتجات المعلن عنها بعائد سنوي يزيد عن 10%. بلغ إجمالي ديون منتجات إدارة الثروة نحو 40 مليار ريميني في سبتمبر عام 2021.

يستثمر المستثمرون نقودهم في شركات وهمية اعتقدوا خطًا أنها وجدت من أجل تزويد رأس المال المتداول، كنوع من تمويل سلسلة التوريد. أصبح نموذج أعمالهم غير مستدام مع انخفاض مبيعات المنتجات. نُقل عن أحد المسؤولين في مجموعة إيفرغراند قوله إنه «من الممكن اعتقال العديد من الأشخاص بتهمة الاحتيال المالي إذا لم يتم التسديد للمستثمرين. لم تكن منتجاتنا مناسبة للجميع. لكن مندوبي المبيعات على المستوى الشعبي لدينا لم يأخذوا ذلك بعين الاعتبار عند تقديم عروض البيع واستهدفوا الجميع من أجل تحقيق الهدف المطلوب منهم من المبيعات». شملت الشركات الصينية الأخرى التي باعت منتجات إدارة الثروة كل من شركات باونينغ، وكونتري غاردن، وسوناك وكايسا.

### قانون «الخطوط الحمراء الثلاثة» وقوانين صينية أخرى

سنت الحكومة الصينية قاعدة «الخطوط الحمراء الثلاثة» في محاولة منها لضبط قطاع تطوير العقارات المثقل بالديون في عام 2020، بغرض تنظيم الرفع المالي الذي يقوم به المطورون، مما يحد من اقتراضهم بناء على المقاييس التالية: الدين مقابل النقد، الدين مقابل أسهم رأس المال والدين مقابل الأصول. اعتبر العديد من المحللين أن مجموعة إيفرغراند أكبر من أن تفشل. سيكون لانهيار مجموعة ليمان براذرز عواقب كبيرة على الاقتصاد الصيني وعلى العالم بأسره.

أثرت القوانين الجديدة بشكل كبير على إيفرغراند، التي ازدادت رفعها المالي بشكل كبير في السنوات السابقة. تجاوز سعر سهر الشركة معدل نمو مؤشر هانغ سنغ البالغ ثلاثين في المئة، بين فترة إطلاق سوقها للأوراق المالية في عام 2009 وعام 2017، حيث ازداد ثمانية أضعاف. لكنها أصبحت أيضًا المجموعة العقارية الأكثر مديونية في العالم في هذه العملية. نقلت صحيفة فاينانشال تايمز عن مدير وكالة إس آند بّي للتصنيفات العالمية قوله إن المطور «كان لديه رفع مالي كبير، ومن المرجح أن ينتهك جميع حدود الديون المزعومة». أعلنت الشركة في مارس عام 2021 أنها كانت تطمح لتخفيض ديونها بمقدار 150 مليار ريميني (23.3 مليار دولار أمريكي). استمرت إيفرغراند مع ذلك بالتوسع، حيث أطلقت 63 مشروعًا جديدًا في النصف الأول من عام 2021.

سرعت القوانين الحكومية المحلية والمركزية الأخرى، بما فيها قانون حدود إقراض الرهن العقاري، وقانون سقف الإيجارات في المدن الكبيرة، وقانون إلغاء مزادات الأراضي من تباطؤ قطاع العقارات في عام 2021، حيث حاولت السلطات السيطرة على ارتفاع أسعار المساكن.

بحلول 8 أكتوبر، 2021، انتهك 14 مطورًا من أكبر مطوري العقارات في الصين القوانين مرة واحدة على الأقل. انتهك مطور العقارات غوانزو القوانين الثلاثة؛ انتهكت مجموعتا إيفرغراند وغرينلاند قانونين منها؛ وانتهكت كل من مجموعات أويوان وسي في للملكية، وكونتري غاردن، وغرين تاون، وجيانزو زونغنان، ورايز سان، وشاين سان، وسوناك، ومجموعة سان شاين سيتي، ومجموعة زينرو أحد القوانين على الأقل. بلغ مجموع مبيعات مطوري العقارات المذكورين أعلاه في عام 2020 أكثر من 4.34 تريليون ريميني (672 مليار دولار أمريكي).

تاريخ الأزمة
------------

### الشائعات والانحدارات والتحذيرات في صيف عام 2021

#### رسالة التحذير

تم تعميم رسالة على شبكة الإنترنت في الأسبوع الأخير من شهر أغسطس عام 2021، أخبرت من خلالها مجموعة إيفرغراند حكومة غوانغ دونغ أنهم على وشك النفاذ من الأوراق المالية النقدية. زعمت الشركة أن الرسالة قد فُبركت وأنها «تشهير بحت»، وتبع تداولها عدد من الإعلانات العامة للحد من مخاوف المستثمرين والعامة.

#### انحدارات التصنيف الائتماني

خفضت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني بتاريخ 22 يونيو عام 2021 من تصنيف مجموعة إيفرغراند من بي+ إلى بي، وخفضته أكثر إلى سي سي سي+ في 28 يوليو. وفقًا للشركة، فإن التخفيض الأولي كان انعكاسًا «للضغط المستمر على إيفرغراند من أجل تقليص أعمالها وخفض إجمالي ديونها»، ويعود الإجراء الأخير إلى انخفاض هامش أمان مجموعة إيفرغراند في الحفاظ على السيولة.

خفضت مؤسسة موديز من تصنيف إيفرغراند بتاريخ 3 أغسطس عام 2021، من بي2 إلى سي إي إي1. بتاريخ 5 أغسطس، خفضت وكالة إس أند بّي للتصنيفات العالمية من تصنيف إيفرغراند والشركات الفرعية التابعة لها من بي- إلى سي سي سي، أي بمقدار درجتين على مقياسها، مما جعل جدارتها الائتمانية متضاربة للغاية في سوق الأوراق المالية. خفضت وكالة فيتش في 7 سبتمبر تصنيف إيفرغراند من سي سي سي+ إلى سي سي.

المراجع
-------

1. ↑  Yu، Sun؛ McMorrow، Ryan؛ Ju، Sherry Fei (21 سبتمبر 2021). "Evergrande used retail financial investments to plug funding gaps". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2021-09-21. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-21.
2. ↑  Hale، Thomas؛ Lockett، Hudson؛ Xueqiao، Wang (30 سبتمبر 2020). "Evergrande: the property group that has the market on edge". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2021-06-23. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-22.
3. ↑  Hale، Thomas؛ White، Edward (6 أغسطس 2021). "Evergrande seeks to offload assets as investor pressure grows". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2021-09-21. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-21.
4. ↑  "The road gets bumpy for billionaires investing in China's electric cars". *The Japan Times* (بالإنجليزية الأمريكية). 3 Dec 2019. Archived from the original on 2021-09-22. Retrieved 2021-09-22.
5. ↑  "Guangzhou Evergrande – China's richest football club in need of bailout". *South China Morning Post* (بالإنجليزية). 17 Sep 2021. Archived from the original on 2021-09-22. Retrieved 2021-09-22.
6. ↑  Sender، Henny (13 أكتوبر 2020). "Evergrande highlights risks in China's offshore bond market". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2021-05-24. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-22.
7. ↑  Hale، Thomas؛ Yu، Sun (21 سبتمبر 2021). "China's property slowdown sends chill through the economy". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2022-01-16. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-29.
8. ↑  Lin، Andy؛ Hale، Thomas؛ Lockett، Hudson (8 أكتوبر 2021). "Half of China's top developers crossed Beijing's 'red lines'". *Financial Times*. مؤرشف من الأصل في 2021-12-02. اطلع عليه بتاريخ 2021-10-12.
9. ↑  "Fitch Downgrades Evergrande and Subsidiaries, Hengda and Tianji, to 'CC'". *Fitch ratings*. مؤرشف من الأصل في 2021-09-17. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-21.
10. ↑  "S&P downgrades China Evergrande again to 'CCC'". *Reuters*. 6 أغسطس 2021. مؤرشف من الأصل في 2021-09-21. اطلع عليه بتاريخ 2021-09-21.

| * ع
* ن
* ت
الصين العقارات في الصين |
| --- |
| المملوكة للدولة | 
* بي بي إم جي
* شركة الصين للطيران والفضاء الدولية القابضة المحدودة  ‏
* شركة تجار الصين القابضة منطقة شيكو الصناعية  ‏
* الصين وراء البحار للأراضي والاستثمار المحدودة  ‏
* شركة بناء السكك الحديدية الصينية المحدودة  ‏
* مجموعة سكك حديد الصين
* أرض موارد الصين  ‏
* الشارع المالي القابضة  ‏
* الصين جينماو
* مجموعة الصين بولي
	+ بولي للمتلكات  ‏
	+ بولي للعقارات  ‏
* موارد جامعة بكين (القابضة)  ‏
* مجموعة المحيط الصيني
* يويشيو للعقارات  ‏
* سي أر أر سي جروب

 |
| المملوكة للمدنين  ‏ | 
* مجموعة أجيل القابضة المحدودة  ‏
* الصين أويوان للعقارات  ‏
* مجموعة الصين للعقارات  ‏
* مجموعة تشونغ جون  ‏
* فانكي  ‏
* غرينلاند الساحلية  ‏
* كونتري جاردن
* مجموعة واندا
* إيفرغراند
* فانتازيا القابضة  ‏
* هينجشينج العقارية  ‏
* غرينتاون الصين  ‏
* هوبسون للتطوير  ‏
* كي دبليو جي للعقارات  ‏
* مجموعة نينجكسينج  ‏
* على مستوى المحيط القابضة  ‏
* آر آند إف العقارية  ‏
* سوهو الصين
* شنغهاي فورت لاند  ‏
* شيماو العقارية  ‏
* سوناك  ‏
* عقارات شينيوان  ‏

 |
| الاستثمار الأجنبي | 
* عقارات تشونغ يو  ‏
* هندرسون الصين القابضة المحدودة  ‏
* شركة هونج كونج الصينية المحدودة  ‏
* كي واه الدولية  ‏
* أرض الصين العالمية الجديدة  ‏
* شوي للعقارات  ‏

 |
| أحداث | 
* أزمة قطاع العقارات الصيني 2020-2022

 |

* أيقونة بوابةبوابة الصين
* أيقونة بوابةبوابة عقد 2020