BGE_134_II_172

Sachverhalt
ab Seite 173
BGE 134 II 172 S. 173
Für den Sachverhalt kann auf
BGE 134 II 49
verwiesen werden. Vorliegend hatte die Schätzungskommission über die Entschädigung für eine teils gewerblich, teils als Miethaus genutzte Liegenschaft zu befinden.

Erwägungen
Aus den Erwägungen:
5.
Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdeführer ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung seiner nachbarlichen Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der sog. Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa
BGE 123 II 481
E. 7 S. 490 ff.;
BGE 130 II 394
E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Schätzungskommission hält die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialität der Lärmimmissionen für erfüllt, nicht dagegen die Voraussetzung des Eintritts eines schweren Schadens. Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgeführt, vom Fluglärm betroffen sei eine Ertragsliegenschaft, nämlich ein Wohn- und Geschäftshaus an sehr zentraler Lage. Das Gebäude sei vom Beschwerdeführer seinen eigenen Bedürfnissen entsprechend mit Verkaufsladen, Büro und Werkstatt ausgestattet worden. Die vier Wohnungen würden vom Eigentümer teils selbst benutzt und teils vermietet. Seit der Eigentümer nicht mehr berufstätig sei, seien auch die gewerblichen Teile des Gebäudes vermietet. Aus der Vermietung der gut unterhaltenen Liegenschaften ergäben sich seit dem Stichtag
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durchwegs Bruttorenditen zwischen minimal 6,21 % und maximal 8,56 %. Ertragseinbussen seien nicht nachgewiesen. Auch das künftige Ertragspotenzial der Liegenschaft sei gut. Bei der neusten Bau- und Zonenplanrevision sei die Liegenschaft aufgezont und von der Gestaltungsplanempfehlung befreit worden. Der Einbezug des Grundstücks in ein Projekt für die Neugestaltung des Zentrums längs der Schaffhauserstrasse laufe ebenfalls auf eine Aufwertung hinaus. Ein fluglärmbedingter Minderwert im Sinne eines schweren Schadens sei aufgrund der Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht festzustellen. Die Entschädigungsforderung sei demnach abzuweisen.
Der Beschwerdeführer wendet gegen diese Erwägungen ein, die Schätzungskommission hätte sich bei der Minderwertsermittlung auf den Wohnteil der Liegenschaft beschränken und den gewerblichen Teil ausser Acht lassen müssen. Ferner seien die Zukunftsaussichten bei weitem nicht so günstig wie von der Schätzungskommission geschildert. Eine Neuüberbauung des Grundstücks sei jedenfalls nicht geplant und wäre wohl auch nicht wirtschaftlich.
6.
6.1
Dem Beschwerdeführer ist darin zuzustimmen, dass gewerbliche Tätigkeiten in der Regel als unempfindlich gegenüber Aussenlärm gelten und solchen Zwecken dienende Bauten durch übermässige Lärmimmissionen kaum je in ihrem Wert beeinträchtigt werden (vgl. sinngemäss
BGE 122 II 337
E. 3 S. 340 f.;
BGE 123 II 481
E. 10 S. 497). Das heisst jedoch nicht, dass bei der Verkehrs- und Minderwertsermittlung einer Liegenschaft die lärmunempfindlichen gewerblich genutzten Bauteile von vornherein ausser Acht zu bleiben hätten. Vielmehr ist das Ausmass des Schadens gestützt darauf zu beurteilen, wie die fragliche (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt konkret genutzt worden ist oder hätte genutzt werden können (vgl.
BGE 134 II 152
E. 11.2,
BGE 134 II 145
E. 6). Liegen unterschiedliche Nutzungen vor, sind alle in die Betrachtung miteinzubeziehen und ist über die Schwere der Lärmbeeinträchtigung für das Grundstück als Ganzes zu befinden. Bei der Ermittlung des Verkehrs- sowie des Minderwertes einer Ertragsliegenschaft, die aus gewerblichen Räumen und Wohnungen besteht, sind mithin sämtliche Erträge zu berücksichtigen und ist der Minderwert gesamthaft zu bestimmen. Wird der Ertrag einer Liegenschaft im Wesentlichen aus gewerblicher Tätigkeit oder der Vermietung gewerblicher Räume erzielt, kann deshalb der lärmbedingte Wertverlust des Grundstücks, auch wenn die Beeinträchtigung der
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Wohnräume für sich selbst betrachtet als erheblich erscheint, unter der Schwelle der Schwere bleiben.
6.2
Der Beschwerdeführer hat auch im bundesgerichtlichen Verfahren weder behauptet noch belegt, dass er infolge der übermässigen Fluglärmbelastung eine Ertragseinbusse erlitten habe. Er macht jedoch geltend, dass die Mieterträge fluglärmbedingt künftig nicht mehr gesteigert werden könnten. Eine solche Annahme läge tatsächlich nahe, wenn es um eine reine Wohnnutzung ginge (vgl.
BGE 134 II 160
E. 13). Die hier umstrittene Liegenschaft wird jedoch, wie in der Zonenordnung vorgesehen, auch gewerblich genutzt. Dabei lag das Grundstück nach dem im Schätzungszeitpunkt geltenden Zonenplan und der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon (BZO) vom 24. September 1995 in der Zentrumszone Z4, in der noch eine Wohnanteilfläche von 50 % galt. Es ist jedoch seither der Zentrumszone Z6 zugewiesen worden, für welche Wohnanteilflächen nicht mehr vorgeschrieben, sondern nur noch geduldet sind (vgl. Art. 9
bis
BZO vom 7. Juli 2003 mit Ergänzungen vom 5. Dezember 2005 und 6. März 2006). Für den Beschwerdeführer besteht somit die Möglichkeit, künftig auch Wohnräume gewerblich zu nutzen und etwa als Büros zu vermieten. Eine solche Änderung der Verwendung erfordert in der Regel keine allzu grossen Umbauten oder Investitionen. Ausserdem eignet sich hier - anders als bei einer herrschaftlichen Villa in ländlicher Umgebung (vgl.
BGE 122 II 337
E. 2 S. 341) - die Lage und die Ausgestaltung der Baute für eine zusätzliche gewerbliche Nutzung. Nun kann zwar der Eigentümer eines Gebäudes nicht gezwungen werden, von der neu geschaffenen Möglichkeit einer anderen, lärmunempfindlicheren Verwendung Gebrauch zu machen. Nach einem Grundsatz des Enteignungsrechts besteht indes für den Enteigneten die Pflicht, alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu vermindern oder zu vermeiden (vgl.
BGE 110 Ib 43
E. 4 S. 50). Obliegt aber dem von übermässigen Lärmimmissionen Betroffenen eine Schadenminderungspflicht, so kann ihm auch kein Ersatzanspruch für den Schaden erwachsen, der vermieden werden könnte, wenn eine mögliche und zumutbare Umnutzung vorgenommen würde. Der Einwand des Beschwerdeführers, dass weitere Erhöhungen der Wohnungsmieten ausgeschlossen seien und er dafür entschädigt werden müsse, geht somit an der Sache vorbei.
6.3
Angesichts der auch nach Eintritt der übermässigen Lärmbelastung erzielten Gesamterträge der Liegenschaft und der neu
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geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten ist wie im angefochtenen Entscheid festzustellen, dass das Grundstück des Beschwerdeführers jedenfalls keinen fluglärmbedingten Schaden erlitten hat, der im Sinne der Rechtsprechung als schwer zu bezeichnen wäre. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist im Hauptpunkt abzuweisen.