Faits:
A. Par contrat du 10 avril 1995, A._ (la locataire) a pris à bail un appartement de deux pièces et demie sis dans un immeuble dont Y._ (le bailleur) est ultérieurement devenu propriétaire, pour un loyer mensuel net de 900 fr. Le 5 décembre 2002, la locataire s'est vu notifier la résiliation de son bail pour le 1er avril 2003.
B. Le 8 janvier 2003, la locataire a initié une procédure devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du district de Lausanne, qui s'est terminée par une transaction indiquant que la résiliation était valable et accordant une première prolongation de bail jusqu'au 1er avril 2005.
Dans le cadre de la procédure en deuxième prolongation de bail, le Tribunal des baux du canton de Vaud a pris acte, le 22 septembre 2005, de la transaction suivante:
"I. Le contrat de bail liant la demanderesse A._ au défendeur Y._ est prolongé une seconde et ultime fois au 30 septembre 2006, la faculté étant donnée à la demanderesse de quitter et rendre libre l'appartement loué avant cette date moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois.
II. La demanderesse s'engage à s'inscrire auprès de (...) et de (...), qui lui proposeront des appartements. Ces gérances s'engagent à faire leur possible pour retrouver à la demanderesse un logement comparable, étant précisé que celle-ci n'aura pas l'obligation d'accepter les propositions qui lui seront faites.
(...)".
L'appartement n'ayant pas été libéré, le bailleur a déposé une action en évacuation. La mère de la locataire, qui habite depuis des années avec sa fille, est intervenue dans la procédure, soutenant être colocataire et ne pas avoir reçu de congé à ce titre. Par jugement du 12 février 2008, le Tribunal des baux a donné ordre à la locataire d'évacuer immédiatement de sa personne et de rendre libre de tous occupants et de tous biens l'appartement litigieux.
La locataire a recouru contre le jugement du 12 février 2008, soutenant que la transaction passée le 22 septembre 2005 s'était trouvée suspendue en raison de la non-réalisation d'une condition, à savoir l'engagement pris par les gérances de lui proposer un nouveau logement. Par arrêt du 8 octobre 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours, niant que la transaction contienne une condition suspensive et relevant au surplus que la locataire n'avait pas réagi aux propositions d'appartements qui lui avaient été envoyées; dans le même arrêt, la cour cantonale a également rejeté le recours interjeté par la mère de la locataire.
C. La locataire (la recourante) interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant, avec suite de frais et dépens, à la réforme de l'arrêt du 8 octobre 2008 dans le sens du rejet de la demande d'évacuation; par la suite, elle a sollicité l'assistance judiciaire. Le bailleur (l'intimé) n'a pas été invité à déposer une réponse.

Considérant en droit:
1. La valeur litigieuse déterminante pour le recours au Tribunal fédéral n'a pas été constatée dans l'arrêt attaqué (cf. art. 112 al. 1 let. d LTF). La recourante allègue qu'elle doit être arrêtée à 30'000 fr., "faute de quoi le Tribunal fédéral serait dans l'impossibilité de connaître, dans le cadre du recours en matière civile, d'un jugement de déguerpissement et priverait le locataire d'une seconde instance de recours en réforme". Or, ce n'est évidemment pas la voie de recours souhaitée qui détermine la valeur litigieuse, étant précisé que le droit fédéral ne garantit pas qu'une procédure en évacuation puisse faire l'objet d'un recours en matière civile.
Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (<ref-law>). En l'occurrence, elle correspond à la valeur que représente l'usage de l'appartement pendant la période durant laquelle la recourante pourrait encore l'occuper si elle obtenait gain de cause. La transaction du 22 septembre 2005 accorde à la recourante une seconde prolongation jusqu'au 30 septembre 2006, soit d'une durée d'une année. Si la transaction devait ne pas être applicable à cause d'une condition suspensive, la recourante bénéficierait donc encore d'une prolongation d'une année dès l'accomplissement de la condition. Il se justifie dès lors d'arrêter la valeur litigieuse à 10'800 fr., montant correspondant au loyer d'une année. La valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant la voie du recours en matière civile dans le domaine du droit du bail à loyer (<ref-law>) n'est ainsi pas atteinte.
Par conséquent, le recours est irrecevable. Faute de grief constitutionnel (cf. <ref-law>), il ne peut pas être converti en recours constitutionnel subsidiaire, voie de droit dont il ne remplit pas les conditions de recevabilité (cf. <ref-ruling> consid. 1.2 p. 382).
2. Au demeurant, même s'il était recevable, le recours présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral ne pourrait qu'être rejeté. En effet, la recourante reproche uniquement à la cour cantonale "d'avoir nié la qualification de condition suspensive" au chiffre II de la transaction du 22 septembre 2005. Or, le grief est manifestement infondé, comme le démontre une simple lecture de la transaction; il peut pour le surplus être renvoyé aux considérants pertinents de l'arrêt entrepris (<ref-law>).
3. En définitive, le recours est déclaré irrecevable. Comme celui-ci était dénué de chances de succès, la demande d'assistance judiciaire doit être rejetée (<ref-law>). Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (<ref-law>). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de dépens à l'intimé, qui n'a pas été invité à déposer une réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est irrecevable.
2. La demande d'assistance judiciaire est rejetée.
3. Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
4. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 19 janvier 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:
Klett Cornaz