A.- Der 1911 geborene R._ meldete sich am 8. Januar 1999 zum Bezug einer Ergänzungsleistung zu seiner AHV-Altersrente an. Die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Aargau setzte die monatliche Ergänzungsleistung ab dem 1. Juli 1998 auf Fr. 162.-, ab dem 1. Januar 1999 auf Fr. 228.- und ab dem 1. Februar 1999 auf Fr. 1080.- fest (Verfügung vom 5. Mai 1999). Dabei ging sie jeweils von einem Vermögensverzicht aus dem Jahre 1989 in der Höhe von
Fr. 290'087.- aus. Nach Abzug der seit 1991 gesetzlich vorgesehenen jährlichen Amortisation von Fr. 10'000.- belief sich das Verzichts- und andere Vermögen im Jahr 1998 auf Fr. 210'286.- und im Jahr 1999 auf Fr. 200'286.-. Hiervon rechnete die Sozialversicherungsanstalt einen Zehntel des den Freibetrag von Fr. 25'000.- übersteigenden Betrages sowie einen Vermögensertrag von Fr. 2941.- im Jahr 1998 bzw. von Fr. 2801.- im Jahr 1999 an.
B.- Gegen diese Verfügung liess R._ beim Versicherungsgericht des Kantons Aargau Beschwerde erheben und die Zusprechung einer monatlichen Ergänzungsleistung von Fr. 2773.-, eventualiter einer solchen von Fr. 1830.- für das Jahr 1998 bzw. von Fr. 1959.- für das Jahr 1999 beantragen. Den Hauptantrag begründete er damit, dass einerseits der Eigentumsübertragung am Haus entsprechende Gegenleistungen gegenüberstünden und andererseits der Abtretungsvertrag bereits im Jahr 1988 abgeschlossen und verurkundet worden sei, zu einem Zeitpunkt also, da Art. 17 ELV (recte: Art. 17a ELV) noch nicht in Kraft gewesen sei, weshalb diese Bestimmung im konkreten Fall keine Anwendung finden könne. Zur Begründung des Eventualantrages ging er von einer Schenkung in der Höhe des von ihm selbst festgesetzten Liegenschaftswertes von Fr. 375'500.- aus. Mit Entscheid vom 3. November 1999 hiess das Versicherungsgericht des Kantons Aargau die Beschwerde insofern teilweise gut, als es für das Jahr 1998 die monatliche Ergänzungsleistung erhöhte, jene für das Jahr 1999 hingegen zu Ungunsten des Beschwerdeführers reduzierte.
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde lässt R._ sein Rechtsbegehren erneuern und die Abänderung des kantonalen Entscheids beantragen.
Die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Aargau sowie das Bundesamt für Sozialversicherung verzichten auf eine Stellungnahme.

Das Eidg. Versicherungsgericht zieht in Erwägung:
1.- a) Gemäss Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 2a ELG haben Schweizer Bürger und Bürgerinnen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in der Schweiz Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn sie eine der Voraussetzungen nach den Art. 2a-d ELG erfüllen, namentlich eine Altersrente der AHV beziehen (Art. 2a lit. a ELG), und die gesetzlich anerkannten Ausgaben (Art. 3b ELG) die anrechenbaren Einnahmen (Art. 3c ELG) übersteigen. Dabei entspricht die jährliche Ergänzungsleistung dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 3a Abs. 1 ELG).
b) Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 3c ELG berechnet. Als Einkommen anzurechnen sind danach u.a. Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG). Eine Verzichtshandlung liegt vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Vermögen verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Einkünfte und Vermögenswerte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht bzw. ihre Rechte nicht durchsetzt, oder wenn sie aus von ihr zu verantwortenden Gründen von der Ausübung einer möglichen oder zumutbaren Erwerbstätigkeit absieht (<ref-ruling> Erw. 4a, 117 V 289 Erw. 2a; AHI 1997 S. 254 Erw. 2; SVR 1999 EL Nr. 2 S. 3 Erw. 2).
2.- a) Zur Beurteilung, ob eine adäquate Gegenleistung für das verzichtete Vermögen vorliegt, ist auf das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zur Zeit der Entäusserung abzustellen. Bei der Entäusserung einer Liegenschaft ist somit von dem nach Art. 17 ELV ermittelten Liegenschaftswert auszugehen (<ref-ruling> Erw. 4c/aa).
Gemäss Art. 17 ELV, in seiner seit 1992 und bis Ende 1998 gültigen Fassung, sind für die Bewertung des Vermögens primär die Grundsätze der direkten kantonalen Steuer anwendbar (Art. 17 Abs. 1 ELV). Für Grundstücke ist demnach in der Regel der kantonale Steuerwert massgebend. Der Verkehrswert ist einzig dann massgeblich, wenn das Grundstück der leistungsansprechenden oder einer in der EL-Berechnung eingeschlossenen Person nicht zu eigenen Wohnzwecken dient (Art. 17 Abs. 4 ELV). Seit dem 1. Januar 1999 ist demgegenüber bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, der Verkehrswert massgebend (Art. 17 Abs. 5 ELV).
Bei der Gewährung eines lebenslänglichen Wohnrechts als Gegenleistung für die Übereignung einer Liegenschaft ist der Mietwert der Wohnung im Zeitpunkt der Einräumung des Wohnrechtes nach den Kapitalisierungstabellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung umzurechnen. Steht das Wohnrecht beiden Ehegatten zu, so ist der höhere der beiden Kapitalisierungsfaktoren massgebend (<ref-ruling> f. Erw. 4b; <ref-ruling> Erw. 4e). Dabei hat die Bewertung des Wohnrechts (Gegenleistung) auf der gleichen wertmässigen Grundlage zu erfolgen wie die Bewertung der Liegenschaft (Leistung) (<ref-ruling> Erw. 3a).
b) Nach dem seit dem 1. Januar 1990 geltenden Art. 17a Abs. 1 ELV sind Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist, jährlich um Fr. 10'000.- zu vermindern. Vermögenswerte, auf die vor dem Inkrafttreten dieser Bestimmung verzichtet worden ist, sind erst ab dem 1. Januar 1990 zu amortisieren (lit. a Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung der ELV vom 12. Juni 1989). Die in Art. 17a ELV vorgesehene Amortisation ist ebenso gesetzmässig wie die entsprechende Übergangsregelung (<ref-ruling> ff. Erw. 3c).
c) Was der Beschwerdeführer gegen die Anwendung der erwähnten Übergangsbestimmungen sowie sinngemäss gegen die Anwendung von Art. 17 ELV vorbringt, ist unbehelflich: Er scheint zunächst zu übersehen, dass sich die Anwendung von Art. 17a ELV letztlich zu seinen Gunsten auswirkt. Ferner widerspricht es dem Rückwirkungsverbot von Gesetzen nicht, wenn vorliegend zur Beurteilung des Verhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sowie zur Bewertung des anrechenbaren (Verzichts-)Vermögens Fassungen des Art. 17 ELV zur Anwendung gelangen, die im Zeitpunkt der Entäusserung noch nicht in Kraft waren. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine zulässige, sogenannte unechte Rückwirkung (ex nunc et pro futuro) auf einen Sachverhalt, der sich zwar vor Inkrafttreten dieser Neufassungen verwirklichte, sich aber auch danach noch auswirkt (<ref-ruling> Erw. 4b, <ref-ruling> Erw. 2, je mit Hinweisen). Gleichermassen ist auch die Anpassung von Dauerverfügungen an eine geänderte Rechtslage mit Wirkung ex nunc nicht nur zulässig, sondern - unter Vorbehalt wohlerworbener Rechte - gefordert (<ref-ruling> f. Erw. 4a, mit Hinweisen auf die Lehre).
3.- a) Die Vorinstanz hat die vom Beschwerdeführer mit Vertrag vom 23. September 1988 und mit Wirkung ab dem 1. Januar 1989 an seine beiden Söhne abgetretene Liegenschaft nach den Regeln von Art. 17 ELV bewertet. Entsprechend der jeweils geltenden Fassung hat sie das Grundstück für das Jahr 1998 zum Steuerwert (Art. 17 Abs. 1 ELV) und für das Jahr 1999 zum Verkehrswert (Art. 17 Abs. 5 ELV, in der ab dem 1. Januar 1999 geltenden Fassung) angerechnet, und zwar je im Zeitpunkt der Entäusserung, also am 1. Januar 1989. Dieser Berechnungsmethode ist beizupflichten, weshalb für die EL-Berechnung für das Jahr 1998 von einem Entäusserungswert von Fr. 194'400.- für das Jahr 1999 von einem Entäusserungswert von Fr. 414'285.- auszugehen ist. Was der Beschwerdeführer gegen den von den kantonalen Steuerbehörden festgelegten Verkehrswert in der Höhe von Fr. 414'285.- vorbringt, überzeugt nicht, handelt es sich doch um einen amtlich ermittelten Wert.
b) Als Gegenleistung hat sich der Beschwerdeführer für sich und seine Ehefrau ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht am Wohnhaus Nr. 54 einräumen lassen, welches die ausschliessliche Benutzung des Elternschlafzimmers, die Mitbenutzung von Küche, Stube und Bad/WC im Parterre sowie WC im 1. Stock beinhaltet. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Ausübung dieses Wohnrechts stehen, gehen zu Lasten der Wohnrechtsbelasteten. Ferner übernahmen die beiden Söhne die durch Grundpfand gesicherte Schuld in der Höhe von Fr. 48'500.-. Von den vorerwähnten Entäusserungswerten sind somit als Gegenleistung je die übernommene Schuld, der kapitalisierte Wert des Wohnrechts sowie der kapitalisierte Wert der Gebäudeunterhalts- und Nebenkosten in Abzug zu bringen.
aa) Mit der Vorinstanz ist bei der Bewertung des Wohnrechts nur von der Hälfte des Mietzinses auszugehen, da sich das unentgeltliche Wohnrecht nur auf rund die Hälfte des gesamten Wohnraumes bezieht, was auch der Beschwerdeführer bestätigt. Für das Jahr 1998 ist der Eigenmietwert der Wohnung am 1. Januar 1989 für die Bewertung des Wohnrechtes massgebend. Ist nämlich das entäusserte Grundstück zum Steuerwert anzurechnen, besteht - entgegen der Annahme des Beschwerdeführers - kein Anlass dafür, die Gegenleistung zum Marktwert zu bemessen (<ref-ruling> Erw. 4a). Ferner ist von dem für die Ehefrau geltenden Umrechnungsfaktor auszugehen, da er höher ist als der für den Ehemann geltenden. Daraus ergibt sich ein Betrag von Fr. 37'849.- (7458.-/2 x 10,15).
Etwas anderes gilt für die EL-Berechnung für das Jahr 1999. Nach dem novellierten Art. 17 Abs. 5 ELV ist das Verzichtsgrundstück zum Verkehrswert anzurechnen. Entsprechend ist für die Bewertung des als Gegenleistung eingeräumten Wohnrechts nicht vom Eigenmietwert, sondern vom Marktmietwert auszugehen, sodass die Bewertung von Leistung und Gegenleistung auf gleicher Grundlage erfolgt (<ref-ruling> Erw. 3a). Der Marktmietwert ist auf der ab dem 1. Januar 1989 gültigen Steuerschätzung mit Fr. 12'130.- angegeben. Demnach ist von der Verzichtsleistung die Gegenleistung im Wert von (gerundet) Fr. 61'560.- (12'130.-/2 x 10,15) in Abzug zu bringen.
bb) Für die Gebäudeunterhaltskosten ist im Sinne von Art. 16 Abs. 1 ELV der für die direkte kantonale Steuer im Wohnsitzkanton anwendbare Pauschalabzug massgebend. Gemäss dem bis zum 31. Dezember 2000 geltenden § 20 Abs. 2 lit. b StGV (SAR 651.111) beträgt dieser für Gebäude, die über 10 Jahre alt sind, 20 % des Bruttomietwertes. Mit der Vorinstanz beläuft sich der Pauschalabzug auf Fr. 2426.- (20 % von Fr. 12'130.-). Die Pauschale für Nebenkosten beträgt gemäss Art. 16 Abs. 3 ELV (gültig ab dem 1. Januar 1998) Fr. 1680.-. Der als Gegenleistung in Anschlag zu bringende kapitalisierte Betrag für Gebäudeunterhalts- und Nebenkosten beläuft sich auf insgesamt Fr. 20'838.- [(2426.- + 1680.-)/2 x 10,15].
c) Somit steht für das Jahr 1998 einem Entäusserungswert von Fr. 194'400.- eine Gegenleistung von Fr. 107'187.- (48'500.- + 37'849.- + 20'838.-) gegenüber und beläuft sich das verzichtete Vermögen auf Fr. 87'213.-. Dieses und das übrige Vermögen von Fr. 199.- ist ab dem Jahr 1991 jährlich um Fr. 10'000.-, also insgesamt um Fr. 80'000.- zu vermindern (siehe oben Erw. 2c), woraus sich ein anrechenbares Vermögen von Fr. 7412.- ergibt.
Im Jahr 1999 steht dem Entäusserungswert von Fr. 414'285.- eine Gegenleistung von Fr. 130'898.- (48'500.- + 61'560.- + 20'838.-) gegenüber. Das verzichtete Vermögen beträgt Fr. 283'387.- und das Sparguthaben Fr. 199.-. Nach dem Abzug der jährlichen Amortisation von Fr. 10'000.-, insgesamt von Fr. 90'000.-; bleiben Fr. 193'586.-, welche als Vermögen in die EL-Berechnung im Jahr 1999 einfliessen.
Nach Abzug des Freibetrages von Fr. 25'000.- (Art. 3c Abs. 1 lit. c ELG) ist für das Jahr 1998 ein Vermögen von Fr. 0.- zu berücksichtigen, während für das Jahr 1999 Fr. 168'586.- in Anschlag zu bringen sind, mithin Fr. 23'711.- weniger als die Vorinstanz angenommen hat. Dieser Unterschied ergibt sich aus der Berücksichtigung des zum Marktmietwert (statt zum Eigenmietwert; vgl. oben Erw. 2a) kapitalisierten Wohnrechts (Fr. 61'560.- statt Fr. 37'849.-).
4.- Der Beschwerdeführer beantragt - wie vor dem kantonalen Gericht - erneut die Berücksichtigung der Pflegeleistungen der beiden Söhne als Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks. Da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die von den Söhnen erbrachten Pflege- und sonstigen Hilfeleistungen über die ohnehin bestehenden familienrechtlichen Pflichten (<ref-law>) hinausgehen, kann auch kein Geldwert für diese Leistungen festgelegt werden, der als Gegenleistung für das Grundstück zu veranschlagen wäre.
5.- Dem teilweise obsiegenden Beschwerdeführer steht eine reduzierte Parteientschädigung zu Lasten der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Aargau zu (Art. 159 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 135 OG).

Demnach erkennt das Eidg. Versicherungsgericht:
I. In teilweiser Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde werden der Entscheid des Versicherungsge-
richts des Kantons Aargau vom 3. November 1999 und die
Verfügung der Sozialversicherungsanstalt des Kantons
Aargau vom 5. Mai 1999 aufgehoben, und es wird die
Sache an die Sozialversicherungsanstalt zurückgewie-
sen, damit sie die Ergänzungsleistung im Sinne der
Erwägungen neu festsetze.
II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
III. Die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Aargau hat
dem Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem Eidge-
nössischen Versicherungsgericht eine Parteientschädi-
gung von Fr. 1200.- (Honorar, Auslagenersatz und Mehr-
wertsteuer) zu bezahlen.
IV. Das Versicherungsgericht des Kantons Aargau wird über
eine Parteientschädigung für das kantonale Verfahren
entsprechend dem Ausgang des letztinstanzlichen Pro-
zesses zu befinden haben.
V. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Versicherungs-
gericht des Kantons Aargau und dem Bundesamt für
Sozialversicherung zugestellt.
Luzern, 16. Februar 2001
Im Namen des
Eidgenössischen Versicherungsgerichts
Der Präsident der IV. Kammer:
Der Gerichtsschreiber: