Faits:
A. A.a Dans le cadre de la poursuite en réalisation d'un gage immobilier (n° xxxx), introduite par Y._ SA contre X._, l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds a adressé au poursuivi le 18 mars 2008 un «avis [...] au sujet de l'encaissement des loyers et fermages»; cet avis indiquait, notamment, que les loyers et fermages qui «viendront à échéance seront désormais encaissés» par l'office, et qu'une contestation relative aux loyers et fermages devait être déclarée dans les dix jours, faute de quoi la validité de cette mesure ne pourrait plus être remise en cause. Le même jour, l'office a avisé la locataire de l'immeuble d'effectuer en ses mains le paiement des loyers futurs; le 10 juillet 2008, il l'a invitée à s'en acquitter auprès de la gérance légale, à savoir la société Z._ Sàrl.
Le 14 juillet 2008, le poursuivi a porté plainte; en bref, il a reproché à l'office d'avoir «à tort réclamé le règlement des fermages à venir à son profit par lettre recommandée du 10 juillet 2008».
A.b En relation avec la poursuite susmentionnée, l'office a adressé le 18 mars 2008 au registre foncier une «réquisition d'annotation d'une restriction du droit d'aliéner (conformément à l'article 960 al. 1 ch. 1 et 2 CC)». Le conservateur a donné suite à cette réquisition, ce dont il a informé le poursuivi par lettre recommandée du 20 mars 2008.
Le 20 août 2008, le poursuivi a déposé plainte contre l'office «dans sa décision d'inscription d'une restriction du droit d'aliéner».
B. Par décision du 13 octobre 2008, l'Autorité inférieure de surveillance du canton de Neuchâtel, après avoir joint les plaintes, les a rejetées dans la mesure de leur recevabilité; elle a considéré qu'elles étaient tardives et, au demeurant, mal fondées.
Statuant le 1er décembre 2008, l'Autorité supérieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuchâtel a rejeté le recours du poursuivi.
C. Le poursuivi exerce un «recours» au Tribunal fédéral contre cet arrêt, concluant à ce que les recours (recte: plaintes) des 14 juillet et 20 août 2008 soient «déclaré[e]s recevables et jugé[e]s sur le fonds».
Des observations n'ont pas été requises

Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai légal (<ref-law>) à l'encontre d'une décision finale (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.2 p. 351) prise en matière de poursuite pour dettes par une autorité cantonale supérieure de surveillance (art. 72 al. 2 let. a et art. 75 LTF), le recours en matière civile est recevable sous l'angle de ces dispositions.
2. 2.1 Concernant la première plainte, l'autorité précédente a retenu que l'avis du 18 mars 2008 était une «décision» sujette à plainte, en sorte que celle-ci, déposée le 14 juillet suivant, était tardive; à cet égard, ce n'est pas la lettre adressée le 10 juillet 2008 à la locataire (cf. supra, let. Aa) qui marque le point de départ du délai de plainte, le plaignant ayant pris connaissance de la mesure contestée par l'avis du 18 mars 2008 (consid. 3a et 3b p. 4).
Quant à la seconde plainte, il est exact que l'office n'a pas adressé au poursuivi sa «décision d'annotation» de la restriction du droit d'aliéner, mais l'intéressé en a eu connaissance par le pli recommandé que lui a envoyé le 20 mars 2008 le conservateur du registre foncier; déposée le 20 août 2008, cette plainte s'avère aussi largement tardive (consid. 4a et 4b p. 4/5; cf. aussi, infra, consid. 2.3 in fine).
2.2 Le recourant ne critique aucunement ces motifs, mais se contente d'objecter que rien n'établit qu'il aurait bien reçu le 18, respectivement le 20 mars 2008, une «décision» sujette à plainte, preuve que l'on ne saurait mettre à sa charge; par conséquent, il faut admettre que lesdits courriers ne lui sont pas parvenus.
2.3 Conformément à l'<ref-law>, le recours en matière civile n'est ouvert que contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance; le recourant doit, dès lors, avoir épuisé «toutes les voies de droit cantonales pour les griefs qu'il entend invoquer devant le Tribunal fédéral» (Message du CF, FF 2001 p. 4109; <ref-ruling> consid. 1.3 p. 527 et les arrêts cités).
Tel n'est pas le cas en l'espèce. Alors même que l'autorité inférieure de surveillance avait déclaré les plaintes tardives pour n'avoir pas été déposées dans les 10 jours à partir de la communication des avis des 18 et 20 mars 2008 (consid. 2a et 2b), le recourant n'a jamais prétendu dans son recours cantonal que ces communications ne lui étaient pas parvenues et, ainsi, ne pouvaient constituer le dies a quo du délai pour porter plainte.
Au demeurant, d'après la jurisprudence, il est abusif d'invoquer pour la première fois en instance fédérale un grief d'ordre formel qui aurait pu être soulevé déjà devant la dernière autorité cantonale (<ref-ruling> consid. 2c/aa p. 24; <ref-ruling> consid. 5a p. 228; <ref-ruling> consid. 2a p. 495, 522 consid. 3a p. 525/526 et les arrêts cités). Le grief est donc irrecevable pour ce motif également.
De surcroît - s'agissant de la plainte du 20 août 2008 -, la juridiction précédente a retenu que le conservateur du registre foncier avait avisé le poursuivi le 20 mars 2008, par lettre recommandée, de l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner, lettre que l'intéressé a produite lui-même à l'appui de sa plainte devant l'autorité inférieure de surveillance, et dont le contenu n'était pas équivoque. Or, le recourant ne soutient pas, en conformité des exigences légales de motivation (<ref-law>; cf. à ce sujet: <ref-ruling> consid. 3 p. 351/352 et les arrêts cités), qu'une telle constatation serait manifestement inexacte au sens de l'<ref-law>, à savoir arbitraire (<ref-ruling> consid. 1.2.2 p. 252).
3. Vu ce qui précède, le recours doit être déclaré irrecevable, aux frais du recourant (<ref-law>).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1. Le recours est irrecevable.
2. Les frais judiciaires, arrêtés à 700 fr., sont mis à la charge du recourant.
3. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à l'Autorité supérieure de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuchâtel.
Lausanne, le 25 mars 2009
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Juge présidant: Le Greffier:
Escher Braconi