Fatti:
Fatti:
A. Nel 1979 A._ ha partecipato al finanziamento di un progetto immobiliare posto in atto da D._, al quale ha concesso un mutuo di fr. 50'000.--, garantito da una cartella ipotecaria in II rango sulla part. n. aaa RFD del Comune di M._.
A.a Nel 1981 le parti hanno pattuito di trasferire il mutuo e la relativa garanzia ipotecaria ad una nuova operazione immobiliare, da realizzarsi sulla part. n. eee RFD del Comune di N._, poi frazionata nelle part. n. eee, ttt, uuu, vvv, www e zzz. La nuova cartella ipotecaria è stata depositata presso l'avv. C._, il quale si è successivamente occupato delle operazioni di svincolo ipotecario connesse alla vendita dei lotti edificati. La garanzia reale a favore di A._ è stata dunque progressivamente svincolata, sino a ritrovarsi, per finire, limitata alla sola part. n. zzz, gravata da ipoteche di fr. 275'000.-- in I rango e di fr. 275'000.-- in II rango.
A.b Dopo aver sollecitato invano il rimborso del mutuo, nel 1986 A._ - per il tramite della fiduciaria X._ - ha avviato una procedura esecutiva nei confronti di D._, sfociata nella dichiarazione di fallimento 3 marzo 1994.
Il 26 dicembre 1995 D._ è deceduto. Il 22 marzo 1996 è stata comunicata la sospensione della procedura di liquidazione dell'eredità giacente per mancanza d'attivo.
A.c Nell'estate 1997 A._ ha ceduto il suo titolo alla banca creditrice delle cartelle ipotecarie gravanti in I rango la part. n. zzz RFD del Comune di N._, per fr. 10'000.--.
A.c Nell'estate 1997 A._ ha ceduto il suo titolo alla banca creditrice delle cartelle ipotecarie gravanti in I rango la part. n. zzz RFD del Comune di N._, per fr. 10'000.--.
B. Rimproverando all'avv. C._ di aver effettuato le operazioni di svincolo ipotecario a sua insaputa e contro i suoi interessi, visto che la garanzia si è in definitiva rivelata priva di valore, il 28 ottobre 1997 A._ lo ha convenuto dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano onde ottenere il risarcimento del danno, quantificato in fr. 57'710.--, oltre interessi. Tale importo si componeva di: fr. 50'000.--, pari al capitale mutuato, poi ridotti a fr. 40'000.-- in considerazione della somma incassata dalla banca; fr. 2'035.-- per spese giudiziarie ed esecutive; fr. 4'950.-- per spese legali preprocessuali nonché fr. 725.-- per acconti versati alla fiduciaria X._.
Con sentenza 25 agosto 2003 il Pretore ha accolto la petizione limitatamente a fr. 42'035.--. Dopo aver qualificato la relazione giuridica venuta in essere fra le parti in causa quale contratto di mandato e di deposito avente per oggetto la cartella ipotecaria, il giudice ha infatti ammesso la violazione degli accordi contrattuali nella misura in cui, senza disporre del consenso di A._ ed a sua completa insaputa, l'avvocato C._ ha fatto sì che i valori immobiliari sui quali poggiava inizialmente la garanzia ipotecaria si erodessero via via fino ad estendersi unicamente alla part. zzz RFD del Comune di N._, ampiamente insufficiente a garantire l'ammontare del mutuo.
Con sentenza 25 agosto 2003 il Pretore ha accolto la petizione limitatamente a fr. 42'035.--. Dopo aver qualificato la relazione giuridica venuta in essere fra le parti in causa quale contratto di mandato e di deposito avente per oggetto la cartella ipotecaria, il giudice ha infatti ammesso la violazione degli accordi contrattuali nella misura in cui, senza disporre del consenso di A._ ed a sua completa insaputa, l'avvocato C._ ha fatto sì che i valori immobiliari sui quali poggiava inizialmente la garanzia ipotecaria si erodessero via via fino ad estendersi unicamente alla part. zzz RFD del Comune di N._, ampiamente insufficiente a garantire l'ammontare del mutuo.
C. Adita dal soccombente, il 28 ottobre 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha modificato il giudizio pretorile, riducendo il risarcimento concesso ad A._ a fr. 14'545.45, oltre interessi, nonché fr. 610.--, oltre interessi, per le spese esecutive.
C. Adita dal soccombente, il 28 ottobre 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha modificato il giudizio pretorile, riducendo il risarcimento concesso ad A._ a fr. 14'545.45, oltre interessi, nonché fr. 610.--, oltre interessi, per le spese esecutive.
D. Insorto dinanzi al Tribunale federale con ricorso per riforma del 29 novembre 2004, A._ postula la modifica della sentenza impugnata nel senso di respingere l'appello e, di conseguenza, confermare le conclusioni pretorili.
Contestualmente alla risposta, con la quale ha proposto la reiezione del gravame in quanto ricevibile, il 16 febbraio 2005 l'avv. C._ ha interposto un ricorso adesivo volto ad ottenere la modifica della sentenza cantonale nel senso di rigettare integralmente la petizione.
Il 21 aprile 2005 A._ ha chiesto di respingere il ricorso adesivo.

Diritto:
Diritto:
1. Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del ricorso per riforma (<ref-ruling> consid. 2).
1.1 Il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale (art. 43 cpv. 1 OG).
Nel quadro di tale rimedio non possono, per contro, essere invocate la violazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) o la violazione del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG).
1.2 Nella giurisdizione di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (<ref-ruling> consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (<ref-ruling> consid. 2.2 pag. 106; <ref-ruling> consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG).
Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati; <ref-ruling> consid. 3).
1.3 Nulla muta - contrariamente a quanto sembrano ritenere ambedue le parti in causa - l'art. 43 cpv. 4 OG, giusta il quale l'apprezzamento giuridico erroneo di un fatto è parificato alla violazione del diritto. Questo capoverso non introduce nel ricorso per riforma la possibilità di criticare liberamente la valutazione delle prove eseguita in sede cantonale; infatti, l'apprezzamento giuridico di un fatto altro non è che la sua qualificazione giuridica (sussunzione). In sostanza, dunque, giovi ripeterlo, il capoverso 4 non aggiunge niente a quanto già stabilito all'art. 43 cpv. 1 OG (DTF del 16 novembre 1993 consid. 3b pubblicato in: SJ 1995 pag. 794; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, nota 5 ad art. 43 OG, pag. 178).
1.4 Le disposizioni formali relative all'atto di ricorso sono applicabili, per analogia, alla risposta e al ricorso adesivo (art. 59 cpv. 3 OG).
1.4 Le disposizioni formali relative all'atto di ricorso sono applicabili, per analogia, alla risposta e al ricorso adesivo (art. 59 cpv. 3 OG).
2. Da questi principi discende l'inammissibilità del ricorso adesivo siccome fondato su fatti privi di riscontro nella sentenza impugnata e rivolto contro l'apprezzamento delle prove in essa contenuto. Lo stesso convenuto dichiara, in ingresso alla propria impugnativa, di voler contestare "una serie di fatti risultanti dalle prove assunte in prima istanza (documenti, testimonianze, risposte di interrogatorio formale) sull'effettivo ruolo del signor E._ quale consulente e rappresentante del ricorrente e degli altri investitori, e pertanto sull'effettivo contenuto delle pattuizioni fra finanziatori e D._, in relazione a come le cartelle ipotecarie dovevano essere gestite".
In sintesi, il convenuto assevera che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte cantonale, le operazioni di svincolo della cartella ipotecaria sarebbero avvenute con il consenso dell'attore, rappresentato in tale circostanza dal suo "consulente e consigliere signor E._". Sennonché la tesi secondo cui E._ avrebbe agito in qualità di rappresentante dell'attore ed in tale veste sapeva - o doveva sapere - come si sarebbe svolta l'operazione immobiliare è stata respinta dalla Corte cantonale siccome non suffragata da sufficienti elementi di prova. Gli argomenti addotti dal convenuto per contestare questa conclusione avrebbero dovuto venir semmai sollevati con un ricorso di diritto pubblico fondato sul divieto dell'arbitrio nell'apprezzamento delle prove. Nel quadro del presente rimedio essi sono improponibili per le ragioni esposte al considerando precedente.
In sintesi, il convenuto assevera che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte cantonale, le operazioni di svincolo della cartella ipotecaria sarebbero avvenute con il consenso dell'attore, rappresentato in tale circostanza dal suo "consulente e consigliere signor E._". Sennonché la tesi secondo cui E._ avrebbe agito in qualità di rappresentante dell'attore ed in tale veste sapeva - o doveva sapere - come si sarebbe svolta l'operazione immobiliare è stata respinta dalla Corte cantonale siccome non suffragata da sufficienti elementi di prova. Gli argomenti addotti dal convenuto per contestare questa conclusione avrebbero dovuto venir semmai sollevati con un ricorso di diritto pubblico fondato sul divieto dell'arbitrio nell'apprezzamento delle prove. Nel quadro del presente rimedio essi sono improponibili per le ragioni esposte al considerando precedente.
3. Anche il ricorso principale risulta ampiamente inammissibile.
3.1 In esso l'attore si dilunga nell'esposizione dettagliata della propria versione dei fatti, dimenticando che il Tribunale federale - salvo le già citate eccezioni, che comunque non vengono invocate - è vincolato alla fattispecie accertata nel giudizio impugnato (cfr. quanto già esposto al consid. 1.2).
Egli elenca in particolare le diverse violazioni contrattuali imputabili all'avvocato. Inutilmente. Come già il Pretore, anche la massima istanza ticinese ha infatti ammesso la responsabilità del convenuto (contrattuale o, comunque, fondata sulla fiducia) per aver svincolato i lotti edificati risultati dal frazionamento della part. eee RFD del Comune di N._ senza il consenso e all'insaputa dell'attore e, soprattutto, per non aver provveduto a salvaguardare l'effettività della cartella ipotecaria, nonostante la progressiva riduzione dei valori immobiliari sui quali essa poggiava.
3.2 L'unico punto che merita di essere approfondito è quello concernente la determinazione del danno risarcibile.
3.2.1 A mente dell'attore, l'avvocato avrebbe in pratica annientato l'originaria garanzia immobiliare del credito; per questo motivo ribadisce la richiesta tendente al risarcimento dell'intero importo mutuato e si oppone alla riduzione operata dall'autorità cantonale. Il giudizio concernente le spese esecutive non è invece contestato.
La tesi da lui sostenuta si scontra però con l'accertamento - diverso ed insindacabile nel ricorso per riforma (cfr. quanto già esposto al consid. 1.2) - contenuto nella sentenza impugnata, secondo il quale anche se è vero che la part. zzz RFD del Comune di N._ non poteva essere ritenuta una garanzia "congrua" per l'attore - tale cioè da evitargli qualsiasi perdita nell'operazione immobiliare - la realizzazione del pegno gli avrebbe permesso di recuperare fr. 35'454.55. Donde l'accoglimento della pretesa di risarcimento limitatamente a fr. 14'545.45.
L'attore non si confronta con queste considerazioni. Egli rimprovera piuttosto alla Corte cantonale di non aver tenuto conto anche delle altre cinque particelle originariamente gravate dalla cartella ipotecaria, poi svincolate dal convenuto senza la sua autorizzazione e a sua insaputa. Si tratta di argomenti inconferenti. L'agire del convenuto è stato ben considerato nel quadro della valutazione della responsabilità dell'avvocato, che è stata ammessa. La questione dell'ammontare del danno è diversa.
3.2.2 Per costante dottrina e giurisprudenza il danno si definisce - nel senso giuridico del termine - come una diminuzione involontaria del patrimonio netto; esso corrisponde alla differenza fra lo stato attuale del patrimonio del danneggiato e quello presumibile se l'evento dannoso non si fosse prodotto (<ref-ruling> consid. 2.1; Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8a ed. Zurigo 2003, vol. II, n. 2652 segg. pag. 99). Qualora il danno sia da ricondursi ad una violazione contrattuale il danneggiato può pretendere il risarcimento del cosiddetto interesse positivo; in altre parole egli ha diritto alla differenza fra lo stato attuale del suo patrimonio e quello presumibile qualora il contratto fosse stato correttamente adempiuto (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2723 pag. 112).
In concreto, qualora l'evento dannoso (ovverosia lo svincolo della cartella ipotecaria dalle altre particelle per limitarla alla part. n. zzz RFD del Comune di N._) non si fosse verificato, l'attore avrebbe potuto ottenere la restituzione dell'intero capitale mutuato. Il danno da lui patito ammonta dunque effettivamente a fr. 40'000.--, posto come fr. 10'000.-- siano stati recuperati dalla banca. Ciò non significa ancora, tuttavia, che questo sia l'importo da risarcire.
3.2.3 Giusta l'<ref-law> - applicabile anche in ambito contrattuale, in virtù del rinvio di cui all'<ref-law> - il giudice può ridurre o anche negare il risarcimento se il danneggiato ha consentito nell'atto dannoso o se delle circostanze per le quali egli è responsabile hanno contribuito a cagionare o aggravare il danno o a peggiorare altrimenti la posizione dell'obbligato.
Questa norma concede al giudice del merito un ampio potere d'apprezzamento, che per giurisprudenza invalsa viene riesaminato con riserbo. Il Tribunale federale interviene solamente quando la decisione si scosta senza motivo dai principi stabiliti da dottrina e giurisprudenza in materia di libero apprezzamento, si fonda su fatti che nel caso particolare non avevano importanza alcuna oppure, al contrario, quando non si è tenuto conto di elementi che avrebbero dovuto essere presi in considerazione (<ref-ruling> consid. 4.4 pag. 725 con rinvii).
Alla parte lesa incombe in particolare il compito di adoperarsi per limitare il danno (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2741 pag. 116). Nel caso in esame, la Corte cantonale ha rimproverato all'attore di non aver insistito a chiedere l'effettuazione dell'incanto. I giudici ticinesi hanno infatti stabilito che, se egli avesse agito in questo senso, la particella avrebbe potuto venir venduta per fr. 470'000.-- ciò che avrebbe permesso di contenere il danno, posto come egli avrebbe ricavato fr. 35'454.55. Per questo motivo il danno risarcibile è stato quantificato in fr. 14'545.45.
Pur asserendo di aver intrapreso tutto quanto consentito per recuperare il credito, agendo in via di realizzazione del pegno e contro il debitore stesso, l'attore non prende posizione sul rimprovero mossogli dai giudici ticinesi. Sia come sia, considerati i fatti accertati in sede cantonale - che vincolano il Tribunale federale nella giurisdizione per riforma (cfr. quanto già esposto al consid. 1.2) - l'applicazione del diritto federale contenuta nella sentenza impugnata appare corretta sicché la decisione di riconoscere all'attore solo la restituzione di fr. 14'545.45 sul capitale mutuato merita di essere confermata.
3.2.4 In conclusione, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso principale va respinto.
3.2.4 In conclusione, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso principale va respinto.
4. Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG). Gli oneri relativi al ricorso principale, fr. 2'000.-- di tassa di giustizia e fr. 2'500.-- di ripetibili, sono pertanto posti a carico dell'attore, mentre il convenuto è tenuto a sopportare quelli del ricorso adesivo, ovvero fr. 1'000.-- di tassa di giustizia nonché fr. 1'000.-- per ripetibili.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1. Il ricorso adesivo è inammissibile.
1. Il ricorso adesivo è inammissibile.
2. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso principale è respinto.
2. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso principale è respinto.
3. La tassa di giustizia per il ricorso principale, di fr. 2'000.--, è posta a carico dell'attore. La tassa di giustizia per il ricorso adesivo, di fr. 1'000.--, è posta a carico del convenuto. L'attore rifonderà al convenuto fr. 1'500.-- per ripetibili della sede federale.
3. La tassa di giustizia per il ricorso principale, di fr. 2'000.--, è posta a carico dell'attore. La tassa di giustizia per il ricorso adesivo, di fr. 1'000.--, è posta a carico del convenuto. L'attore rifonderà al convenuto fr. 1'500.-- per ripetibili della sede federale.
4. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.