A.- Die 1950 geborene C._ leidet seit etwa 1981 an progredienten Rückenschmerzen, die sich zu einem chronischen lumbovertebralen Syndrom entwickelt haben. Sie arbeitete als Reinigungsangestellte seit August 1994 vier Stunden am Tag bei der Firma Z._ AG und ab Januar 1995 gleichzeitig zirka 6 Stunden in der Woche für die Schulpflege X._. Die erste Stelle wurde ihr per Ende August 1998, die zweite schon per Ende Juli 1997 gekündigt.
Am 2. Juli 1998 meldete sie sich bei der Invalidenversicherung zum Rentenbezug an. Die Verwaltung holte Berichte des Hausarztes Dr. med. M._ (vom 15. Juli 1998), der Klinik für Rheumatologie und Rehabilitation, Spital Y._ (vom 15. Juli 1998), sowie Auskünfte der Firma Z._ AG (vom 17. Juli 1998) und der Schulgutsverwaltung X._ (vom 20. Juli 1998) ein. Im Weiteren zog sie Auszüge aus den individuellen Konten (IK) der Versicherten bei und liess ihre Leistungsfähigkeit im Aufgabenbereich als Hausfrau an Ort und Stelle abklären (Bericht vom 30. Oktober 1998). Gestützt auf diese Unterlagen kam die IV-Stelle zum Schluss, dass die Ansprecherin zu 21 % invalid sei (dies bei einer Gewichtung von Haushalt und Erwerbstätigkeit von 38 % und 62 % sowie bei einer Einschränkung von 22 % als Hausfrau und von 21 % als Erwerbstätige), weshalb sie den Anspruch auf eine Invalidenrente ablehnte (Verfügung vom 27. Januar 1999).
B.- Dagegen erhob die Versicherte Beschwerde und reichte Berichte des PD Dr. med. S._, Neurochirurgie FMH (vom 2. Juli 1997), des Spitals W._ (vom
17. März 1999), und des Dr. med. M._ (vom 4. August 1999) ein. Das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich wies die Beschwerde mit Entscheid vom 4. Dezember 2000 ab.
C.- Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde lässt die Versicherte beantragen, es sei ihr eine halbe Invalidenrente auszurichten; eventuell sei die Sache zu ergänzenden Abklärungen und neuer Verfügung an die Verwaltung zurückzuweisen.
Die IV-Stelle schliesst auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, während sich das Bundesamt für Sozialversicherung nicht vernehmen lässt.

Das Eidg. Versicherungsgericht zieht in Erwägung:
1.- Das kantonale Gericht hat die gesetzlichen Bestimmungen über den Invaliditätsbegriff (Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 IVG), über die Voraussetzungen und den Umfang des Rentenanspruchs (Art. 28 Abs. 1 und 1bis IVG), über die Invaliditätsbemessung bei erwerbstätigen Versicherten nach der Einkommensvergleichsmethode (<ref-law>; <ref-ruling> Erw. 2a und b), bei nichterwerbstätigen Versicherten nach der spezifischen Methode (Art. 5 Abs. 1 und Art. 28 Abs. 3 IVG in Verbindung mit <ref-law>; <ref-ruling> Erw. 2a) und bei Teilerwerbstätigen nach der gemischten Methode (<ref-law>; <ref-ruling> Erw. 2a) sowie die Rechtsprechung zur Festlegung der Gesamtinvalidität bei teilerwerbstätigen Versicherten (<ref-ruling> Erw. 2b) zutreffend dargelegt. Richtig sind auch die Ausführungen zur Bedeutung, die den ärztlichen Stellungnahmen bei der Ermittlung des Invaliditätsgrades zukommt (<ref-ruling> Erw. 4 und 122 V 159, je mit Hinweisen) sowie zum Grundsatz der freien Beweiswürdigung und zum Beweiswert eines Arztberichts (<ref-ruling> Erw. 1c).
Darauf kann verwiesen werden.
2.- a) Unbestritten ist, dass im vorliegenden Fall der Invaliditätsgrad nach den Regeln der gemischten Methode zu ermitteln ist und dass die Beschwerdeführerin ohne Gesundheitsschaden zu 62 % einer Erwerbstätigkeit nachginge und zu 38 % im Haushalt beschäftigt wäre.
Nicht streitig ist im Weiteren die von der Vorinstanz vorgenommene Berechnung des von der Beschwerdeführerin ohne Invalidität erzielbaren Einkommens (Valideneinkommen) im Betrag von Fr. 34'473. 45.
b) Differenzen bestehen indessen hinsichtlich der Arbeitsfähigkeit und damit der Feststellung des trotz Gesundheitsschädigung zumutbarerweise noch erzielbaren Einkommens (Invalideneinkommen) sowie der Einsatzfähigkeit im Haushalt. Während die Vorinstanz im erwerblichen Bereich von einer 75%igen Arbeitsfähigkeit in leichten körperlichen Tätigkeiten ausgeht, macht die Beschwerdeführerin geltend, sie sei höchstens zu 50 % für leichte Tätigkeiten arbeitsfähig.
aa) Verwaltung und Vorinstanz stellten auf den Bericht der Klinik für Rheumatologie und Rehabilitation des Spitals Y._ vom 15. Juli 1998 ab, in welchem folgende Diagnose gestellt wurde: chronisches lumbovertebrales Syndrom bei Osteochondrose L5/S1, kleiner medialer Diskushernie L5/S1, kleiner rechtslateraler Diskushernie L5/S1 ohne Nervenwurzelkompression sowie Status nach lumboradikulärem Syndrom L5.
Der Bericht enthält indessen unklare bzw. widersprüchliche Angaben zur Arbeitsfähigkeit. Denn zum einen wird unter Ziff. 1.1 (Arbeitsfähigkeit der Versicherten als Erwerbstätige und Hausfrau bis heute und auf längere Sicht?) ausgeführt, dass für eine leichte bis mittelschwere körperliche Arbeit mit möglichst häufigen Stellungswechseln eine 75%ige Arbeitsfähigkeit gegeben scheine. Unter Ziff. 2d (In welchem Rahmen wäre der Versicherten die vorgeschlagene Tätigkeit - allenfalls nach entsprechender Umschulung - zumutbar?) wird demgegenüber für obige Arbeiten ab sofort eine 50-75%ige Arbeitsfähigkeit attestiert. Auf die Frage nach der Arbeitsunfähigkeit im bisherigen Beruf oder Tätigkeitsbereich wird dargelegt, es seien keine sicheren Angaben möglich (Beruf: Reinigungsangestellte) und es sei eine ergänzende medizinische Abklärung der Arbeitsunfähigkeit angezeigt (Ziff. 1.5 des Berichts). Weiter wird in Ziff. 4.2 des Berichts - wie auch in der Zusammenfassung der Krankengeschichte vom 15. Juni 1998 - ausgeführt, seit der letzten Hospitalisation von Juli 1997 bestehe eine 100%ige Arbeitsunfähigkeit; aktuell bestünden vor allem vermehrte lumbale Schmerzen sowie eine Schmerzausstrahlung nach gluteal rechts und eine intermittierende Ausstrahlung in das rechte Bein lateral bis zum Unterschenkel.
bb) Zudem weicht der Bericht des Spitals Y._ vom 15. Juli 1998 wesentlich vom gleichentags verfassten Bericht des Hausarztes Dr. med. M._ ab, der folgende Diagnose stellte: chronisches lumbovertebrales Syndrom bei schwerer Osteochondrose L5/S1, Status nach Wurzelirritation rechts, Rhizarthrose links, Hypertonie und Adipositas. Die Beschwerdeführerin sei knapp in der Lage, leichte Haushaltsarbeiten durchzuführen; als Spetterin sei sie voraussichtlich auf Dauer voll arbeitsunfähig. Zwar ist bei der Würdigung von Arztberichten unter Umständen ein Augenmerk darauf zu richten, dass Hausärzte mitunter im Hinblick auf ihre auftragsrechtliche Vertrauensstellung in Zweifelsfällen eher zu Gunsten ihrer Patienten aussagen (<ref-ruling> Erw. 3b/cc mit Hinweisen). Trotzdem ist nicht ausser Acht zu lassen, dass gerade bei einer längerdauernden Behandlung, wie sie vorliegend offenbar durchgeführt wurde, die Berichte des Hausarztes für eine umfassende Beurteilung nicht ohne Bedeutung sind. Die IV-Stelle hätte deshalb diesen Bericht dem Spital Y._ vorlegen müssen.
Im Weiteren lag dem Spital Y._ der Bericht des PD Dr. med. S._ vom 2. Juli 1997 nicht vor, der eine schwere Osteochondrose/Spondylarthrose L5/S1 sowie einen Zustand nach Wurzelirritation L5 rechts bei foraminaler Pathologie L5/S1 rechts diagnostizierte. Unbehelflich ist das Argument der Vorinstanz, dieser Bericht sei irrelevant, weil PD Dr. med. S._ sich nicht zur Arbeitsfähigkeit geäussert habe. Denn auch ohne Stellungnahme zu dieser Frage trägt der Bericht zur Klärung der massgebenden medizinischen Gesamtsituation bei.
cc) Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass Dr. med.
M._ am 4. August 1999 ausführte, im Oktober 1998 sei bei der Beschwerdeführerin zusätzlich eine beginnende Gonarthrose links (Knorpelabnützung des linken Kniegelenks) bei neu auftretenden Knieschmerzen links festgestellt worden, und sie sei für schwere bis mittelschwere körperliche Arbeiten (Spetterin) zu 100 % arbeitsunfähig. Nach dieser Darstellung handelt sich um ein Leiden, das bereits bei Verfügungserlass vorlag, weshalb es in die Beurteilung einzubeziehen ist (<ref-ruling> Erw. 1b mit Hinweisen).
Unbeachtlich ist das Argument der Vorinstanz, eine allfällige weitergehende Einschränkung der Arbeitsfähigkeit durch dieses neue Leiden habe im Zeitpunkt des Verfügungserlasses noch nicht während dreier Monate bestanden, weshalb in Anwendung von <ref-law> dadurch noch kein Rentenanspruch habe begründet werden können. Denn zum einen waren seit Oktober 1998 bis zum Verfügungserlass vom 27. Januar 1999 drei Monate vergangen. Zum anderen geht es um die Frage, ob überhaupt ein Rentenanspruch besteht und nicht darum, ob eine erstmals zugesprochene Rente herabzusetzen oder zu befristen ist, weshalb <ref-law> nicht zum Tragen kommt (vgl. Meyer-Blaser, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum IVG, Zürich 1997, S. 263 f.). Vielmehr ist zu prüfen, ob Rücken- und Knieleiden zusammen den erstmaligen Anspruch auf eine Invalidenrente begründen.
c) In Anbetracht dieser Unklarheiten und Widersprüche ist eine abschliessende Beurteilung der Arbeitsunfähigkeit und somit des Invaliditätsgrades nicht möglich. Eine neue Gesamtbeurteilung der medizinischen Situation unter Einbezug aller relevanten medizinischen Unterlagen erweist sich deshalb als unumgänglich. Notwendig ist eine differenzierte Stellungnahme zum Umfang der Arbeitsunfähigkeit im bisherigen Beruf und in den in Betracht fallenden Erwerbstätigkeiten.
3.- a) Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, sie könne nicht nachvollziehen, weshalb bei der Beurteilung der Einschränkung in der Haushaltsführung die Verteilung gewisser Tätigkeiten auf die übrigen Familienmitglieder mitberücksichtigt werde und deren sogenannt zumutbare Mitarbeit dazu führen solle, dass sie bei der Haushaltsführung nicht eingeschränkt sei. Auszugehen sei vielmehr von den tatsächlichen Verhältnissen vor und nach Eintritt des Leidens; die nachträgliche Mithilfe der Familienmitglieder weise auf ihre Arbeitsunfähigkeit hin.
Sie lässt hierbei ausser Acht, dass - als Ausfluss des im Sozialversicherungsrecht generell geltenden Schadenminderungsprinzips (<ref-ruling> Erw. 2b mit Hinweisen) - im Haushalt tätige Versicherte von sich aus das ihnen Zumutbare zur Verbesserung der Arbeitsfähigkeit beitragen müssen (z.B. zweckmässige Arbeitsweise, Anschaffung geeigneter Haushaltseinrichtungen und -maschinen). Unterbleiben solche Vorkehren zur Schadenminderung, so wird die daraus resultierende Leistungseinbusse im hauswirtschaftlichen Bereich bei der Invaliditätsbemessung nicht berücksichtigt. Kann ein Versicherter wegen seiner Behinderung gewisse Haushaltarbeiten nur noch mühsam und mit viel höherem Zeitaufwand erledigen, so muss er in erster Linie seine Arbeit einteilen und in üblichem Umfang die Mithilfe von Familienangehörigen in Anspruch nehmen. Der Mehraufwand ist für die Invaliditätsbemessung nur relevant, wenn der Versicherte während einer zumutbaren Normalarbeitszeit im Haushalt nicht mehr alle Arbeiten bewältigen kann und daher in wesentlichem Masse auf Fremdhilfe angewiesen ist (ZAK 1984 S. 135).
Diese Umstände sind mithin bei der Beurteilung zu berücksichtigen.
Nach Ermittlung des Umfangs der Arbeitsunfähigkeit (Erw. 2c hievor) ist eine erneute Abklärung an Ort und Stelle durchzuführen. Falls, wie die Beschwerdeführerin behauptet, sprachliche Probleme bestehen, wird dem hierbei Rechnung zu tragen sein.
b) Zusammenfassend ist die Sache an die Verwaltung zurückzuweisen, welche gestützt auf die Ergebnisse der ergänzenden Abklärungen über den Rentenanspruch neu verfügen wird.
4.- Das Verfahren ist kostenlos (Art. 134 OG). Dem Prozessausgang entsprechend steht der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu (Art. 159 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 135 OG).

Demnach erkennt das Eidg. Versicherungsgericht:
I. In teilweiser Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
werden der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts
des Kantons Zürich vom 4. Dezember 2000 und
die angefochtene Verfügung vom 27. Januar 1999 aufgehoben
und es wird die Sache an die IV-Stelle des Kantons
Zürich zurückgewiesen, damit diese, nach erfolgter
Abklärung im Sinne der Erwägungen, über den Rentenanspruch
neu verfüge.
II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
III. Die IV-Stelle des Kantons Zürich hat der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor dem Eidgenössischen Versicherungsgericht eine Parteientschädigung von
Fr. 2500.- (einschliesslich Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
IV. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich, der Ausgleichskasse des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherung
zugestellt.
Luzern, 11. Juni 2001
Im Namen des
Eidgenössischen Versicherungsgerichts
Der Präsident der III. Kammer:
Der Gerichtsschreiber: