Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin verlangte am 17. September 2021 beim Handelsgericht des Kantons Zürich die (super-) provisorische Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten für eine Pfandsumme von Fr. 647'052.64 auf dem Grundstück Kataster www, Plan xxx, Blatt yyy, Grundbuch U._, und von Fr. 210'000.-- auf dem Grundstück Kataster zzz, Plan xxx, Blatt yyy, Grundbuch U._.
Mit Verfügung vom 21. September 2020 wurde die superprovisorische Eintragung für das Grundstück Nr. zzz angeordnet, hingegen für das Grundstück Nr. www abgewiesen. Am 8. Oktober 2020 verkündete die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 den Streit, welche als Streitberufene den Prozess übernahm.
Mit Urteil vom 11. Dezember 2020 wies das Handelsgericht das Gesuch ab mit der Begründung, die Baumeisterarbeiten gemäss Werkvertrag seien am 31. Januar 2020 vollendet gewesen, was mittels Vollendungsanzeige vom 30. Januar 2020 bekanntgegeben worden sei. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Vollendung der Arbeiten habe erst auf den 10. Juli 2020 stattgefunden, sei eine durch nichts belegte Behauptung. Sodann liessen sich aus den im Regierapport vom 15. Juni 2020 enthaltenen wenigen Stunden unter der Rubrik "Kosmetik" nicht entnehmen, um was es sich handeln soll. Die Einhaltung der viermonatigen Frist gemäss <ref-law> sei nicht glaubhaft gemacht.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 13. Januar 2021 an das Bundesgericht mit Begehren um Eintragung der Pfandsummen von Fr. 647'052.64 und Fr. 210'000.-- auf den vorgenannten Grundstücken. Ferner stellt sie ein Gesuch um aufschiebende Wirkung. Hierzu hat sich keine der Beschwerdegegnerinnen vernehmen lassen. Hingegen haben beide auf die gesonderte Verfügung und Fristansetzung zur Sache reagiert und mit Vernehmlassungen vom 27. bzw. 28. Januar 2020 je das Begehren gestellt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten.

Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein sich auf <ref-law> stützendes kantonal letztinstanzliches Urteil (Art. 75 Abs. 1 und 2 lit. a BGG), mit welchem das Gesuch der Beschwerdeführerin um vorläufige Eintragung von zwei Bauhandwerkerpfandrechten abgewiesen wurde.
Dabei handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von <ref-law> (<ref-ruling> E. 1.2.2 S. 591) über eine vermögensrechtliche Zivilsache mit Fr. 30'000.-- übersteigendem Streitwert (Art. 72 Abs. 1 und Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG). Die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen.
2.
Entscheide im Zusammenhang mit der vorläufigen Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten (<ref-law>) gelten als vorsorgliche Massnahmen im Sinne von <ref-law> (Urteile 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 1; 5A_849/2016 vom 28. März 2017 E. 2.2; 5A_786/2019 vom 28. Januar 2020 E. 2), mit welcher nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden kann. In diesem Bereich gilt das strenge Rügeprinzip von <ref-law>; das bedeutet, dass klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen, während auf ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid nicht einzutreten ist (<ref-ruling> E. 2.2 S. 246; <ref-ruling> E. 2.2 S. 232; <ref-ruling> E. 1.3 S. 41; <ref-ruling> E. 2.1 S. 372; <ref-ruling> E. 2.4 S. 368).
3.
Die Beschwerdeführerin macht keinerlei Verfassungsverletzungen geltend und ihre rein appellatorischen Ausführungen vermögen auch inhaltlich den an Verfassungsrügen zu stellenden Begründungsanforderungen nicht zu genügen, umso mehr als sie sich primär mit (unbelegten) Behauptungen gegen die Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung des Handelsgerichtes wenden, die für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich ist (<ref-law>) und in welcher Hinsicht selbst in Bereichen mit freier Rechtskognition - also ausserhalb von <ref-law> - nur substanziierte Verfassungsrügen, namentlich die Rüge willkürlicher Beweiswürdigung und Sachverhaltsfeststellung zulässig wäre (Art. 97 Abs. 1 i.V.m. <ref-law>; <ref-ruling> E. 2.3 S. 266; <ref-ruling> E. 1.3.1 S. 253; <ref-ruling> E. 2.2 S. 313).
4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich nicht hinreichend begründet, weshalb auf sie nicht eingetreten werden kann und der Präsident im vereinfachten Verfahren entscheidet (<ref-law>).
5.
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG), wobei zu berücksichtigen ist, dass die Beschwerdegegnerin 1 nur Rechtsbegehren gestellt und im Übrigen festgehalten hat, die Beschwerdegegnerin 2 führe an ihrer Stelle den Prozess als Prozessstandschafterin.

Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin 1 mit Fr. 500.-- und die Beschwerdegegnerin 2 mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Handelsgericht des Kantons Zürich und dem Grundbuchamt U._ schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Februar 2021
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Möckli