Faits :
A.
A.a. C.A._ (1923) est la veuve de D.A._, décédé le 13 juillet 1995, et la mère de A.A._ (1959) et de E.A._, décédé le 14 décembre 2012.
C.A._ est copropriétaire à raison de 50% d'une maison sise à X._, l'autre moitié appartenant à la communauté héréditaire de feu D.A._; cet immeuble est grevé d'un droit de réméré, annoté au registre foncier, au profit de l'Association F._.
A.b. Le 16 mai 2009, A.A._ a requis l'instauration d'une mesure de tutelle en faveur de sa mère. Par ordonnance du 18 janvier 2010, l'autorité tutélaire a prononcé la curatelle volontaire de C.A._ et désigné Me B._ comme curateur.
Le 22 février 2010, Me B._ a informé l'autorité tutélaire de la situation financière délicate dans laquelle se trouvait C.A._. Le 8 mai 2013, celle-ci est entrée à l'EMS "G._", dont le coût a induit un important découvert mensuel; diverses mesures, en particulier la vente ou la location de la villa de X._, ont été étudiées pour permettre la prise en charge de la pension et le paiement des dettes accumulées dans l'intervalle.
Par lettre du 20 mars 2014, l'Association F._ a déclaré qu'elle ferait valoir son droit de réméré en cas de vente de la maison en question.
B.
B.a. Le 21 mars 2014, le curateur a sollicité du Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant ( Tribunal de protection) l'autorisation de mettre en vente la part de copropriété de C.A._. Le 25 mars suivant, un avocat s'est constitué auprès dudit tribunal pour la défense des intérêts de A.A._ et a demandé à consulter le dossier, ce qui lui a été refusé en application de l'art. 451 al. 1 CC.
Par ordonnance du 27 mai 2014, le Tribunal de protection a notamment autorisé Me B._, en sa qualité de curateur de C.A._, à vendre la part de copropriété de celle-ci à l'Association F._ pour le prix de 348'350 fr.; cette décision a été notifiée à C.A._ ainsi qu'à son curateur. L'acte de vente a été signé le 17 juin 2014 et inscrit le lendemain au Registre foncier. Par courrier du 19 juin suivant, le notaire en a adressé une copie à A.A._, en lui indiquant qu'elle disposait d'un délai de trois mois pour exercer son droit de préemption légal.
B.b. Le 18 juillet 2014, C.A._ et A.A._ ont recouru contre l'ordonnance précitée, concluant à son annulation et, partant, à la radiation au Registre foncier de l'inscription de la vente de la part de copropriété de C.A._.
Par décision du 26 février 2015, la Chambre de surveillance de la Cour de justice du canton de Genève ( Chambre de surveillance) a déclaré irrecevable, pour cause de tardiveté, le recours de C.A._ et rejeté celui de A.A._.
B.c. Par arrêt du 11 septembre 2015 (5A_311/2015), la IIe Cour de droit civil du Tribunal fédéral a admis le recours de A.A._, annulé la décision de la Chambre de surveillance et lui a renvoyé l'affaire pour nouvelle décision.
C.
Par ordonnance du 11 novembre 2015, le Tribunal de protection a dit que la mesure de curatelle volontaire (art. 394a CC) instituée en faveur de C.A._ ( cf. supra, let. A.b) est transformée en mesure de curatelle de représentation avec gestion, relevé le curateur de son mandat, sous réserve de l'approbation de ses rapports et comptes finaux, désigné deux intervenantes auprès du Service de protection de l'adulte comme co-curatrices, avec la tâche de représenter la personne concernée dans ses rapports avec les tiers dans les domaines administratif, juridique et financier, d'administrer ses biens avec diligence et d'accomplir les actes juridiques relatifs à la gestion, les prénommées étant autorisées à plaider dans le cadre de la procédure relative à la vente de la part de copropriété de la maison de X._.
D.
Statuant à nouveau le 9 mars 2016, la Chambre de surveillance a rejeté derechef le recours de A.A._ et confirmé l'ordonnance attaquée.
E.
Par acte mis à la poste le 27 avril 2016, A.A._ forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral; sur le fond, elle conclut à l'annulation de l'ordonnance du Tribunal de protection du 27 mai 2014 en tant qu'il autorise le curateur à vendre la part de copropriété de C.A._ et à signer le projet d'acte notarié de vente, ainsi qu'à la radiation au Registre foncier de l'inscription de la vente.
Des observations n'ont pas été requises.
Considérant en droit :
1.
1.1. Les considérants de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral lient les parties ainsi que le Tribunal fédéral lui-même. Il s'ensuit que celui-ci ne peut se fonder sur des motifs qu'il avait écartés ou dont il avait fait abstraction dans sa précédente décision. Quant aux parties, elles ne peuvent plus faire valoir, dans un recours contre la nouvelle décision cantonale, des moyens que le Tribunal fédéral avait rejetés dans son arrêt de renvoi ou qu'il n'avait pas examinés, faute d'avoir été invoqués dans la première procédure de recours alors qu'ils pouvaient l'être. La juridiction précédente est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt de renvoi; elle est liée par ce qui a déjà été tranché par le Tribunal fédéral et par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui (ATF 135 III 334 consid. 2; en dernier lieu: arrêt 4A_696/2015 du 25 juillet 2016 consid. 3.5.1).
1.2. En l'espèce, la Cour de céans a annulé la précédente décision cantonale parce que la Chambre de surveillance n'avait pas examiné le grief pris de ce que le Tribunal de protection n'avait pas autorisé l'avocat de la recourante à consulter le dossier, respectivement n'avait pas tenu la prénommée au courant des démarches en cours, commettant ainsi un déni de justice formel (consid. 2.2).
2.
Les conditions générales de recevabilité du recours ont été examinées à l'occasion du précédent arrêt, auquel on peut dès lors renvoyer sur ce point (arrêt 5A_311/2015 consid. 1.1). La Cour de céans s'est interrogée sur la qualité pour recourir au regard de l'art. 76 al. 1 let. b LTF ( cf. en dernier lieu: arrêt 5A_729/2015 du 17 juin 2016 consid. 2.2 et les références); estimant qu'elle était " douteuse " quant au fond, elle l'a néanmoins admise, dès lors que la recourante dénonçait une violation de ses propres droits de partie à la procédure (consid. 1.2.2).
3.
3.1. S'agissant du motif ayant conduit à l'annulation de son précédent arrêt, la Chambre de surveillance a admis que le Tribunal de protection avait eu tort de ne pas avoir autorisé la recourante à consulter le dossier et de ne pas lui avoir notifié sa décision. Cependant, la recourante avait pu faire valoir ses arguments en première instance, car elle avait participé à une audience et renoncé à se rendre à une seconde audience, à laquelle elle avait pourtant été convoquée. Sa position était dès lors connue du Tribunal de protection lorsqu'il a statué, de sorte que la violation du droit d'être entendu commise par le premier juge ne saurait être qualifiée de grave. Par ailleurs, avant de rendre la décision ultérieurement annulée par le Tribunal fédéral, la Chambre de surveillance avait autorisé le conseil de la recourante à consulter le dossier puis à déposer de nouvelles observations, ce dont il avait fait usage le 17 novembre 2014. Après l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, elle a de nouveau donné à l'intéressée la possibilité de se déterminer, ce qui lui a permis de déposer de nouvelles écritures le 7 décembre 2015. Cela étant, la recourante a pu prendre connaissance du dossier et s'exprimer devant la Chambre de surveillance, qui jouit d'une cognition complète en fait, en droit et en opportunité, si bien que le vice de procédure a été réparé.
Au demeurant, l'autorité précédente a considéré que, même s'il fallait qualifier de grave la violation du droit d'être entendu commise en première instance, le renvoi de la cause au Tribunal de protection serait purement formaliste et contraire à l'intérêt de la personne concernée à obtenir une décision définitive dans un délai raisonnable. En effet, la recourante a désormais une connaissance complète du dossier et eu, à diverses reprises, l'occasion de faire valoir ses arguments. Dans ces conditions, un renvoi en première instance n'apporterait aucun élément utile supplémentaire.
3.2. A l'appui d'un grief pris d'une violation de son droit d'être entendue, la recourante soutient que la transgression était " crasse " et n'a pas été réparée en instance de recours. Toutefois, elle ne réfute pas l'argument subsidiaire de l'autorité précédente d'après lequel, même en présence d'un pareil vice, le renvoi au Tribunal de protection eût constitué dans le cas présent une "vaine formalité"et abouti "à un allongement inutile de la procédure " (arrêt 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 3.1, avec les arrêts cités), mais se borne à objecter que sa " proposition [...] n'a jamais été correctement instruite et analysée ". Faute de comporter une critique régulière de tous les motifs de la décision attaquée, le recours s'avère irrecevable dans cette mesure (ATF 138 I 97 consid. 4.1.4; 138 III 728 consid. 3.4; 136 III 534 consid. 2).
3.3. Le grief tiré de la violation du " principe du respect du double degré de juridiction " n'a pas de portée indépendante. La recourante reprend sous une autre forme le moyen précédent lorsqu'elle reproche à la cour cantonale de l'avoir privée " d'une instance [...] en statuant elle-même, nonobstant la violation grave de son droit d'être entendu ", alors que la cause aurait dû être renvoyée au premier juge.
Au demeurant, c'est en vain que l'intéressée invoque les art. 318 al. 1 let. cet 327 CPC. Ces normes ne s'appliquent qu'à titre de droit cantonal supplétif (art. 405f CC, en relation avec l'art. 53 LaCC/GE; ATF 140 III 167 consid. 2.3 et 385 consid. 2.3), dont le Tribunal fédéral ne revoit l'application que sous l'angle de l'arbitraire (art. 9 Cst.) et en présence d'un grief dûment motivé (art. 106 al. 2 LTF). Ces conditions ne sont nullement remplies en l'occurrence.
4.
4.1.
4.1.1. Sur le fond, la Chambre de surveillance a d'abord examiné si le consentement de l'autorité de protection de l'adulte était nécessaire au regard de l'art. 416 al. 1 ch. 4 CC. A ce propos, elle a retenu que C.A._ avait consenti par écrit le 14 avril 2014 à la vente de sa part de copropriété de la villa sise à X._. Vu le certificat établi le 17 avril 2014 par le médecin répondant de l'EMS "G._", d'après lequel la prénommée était empêchée d'assurer elle-même la sauvegarde de ses intérêts en raison de " troubles de sa santé ", en particulier d'une vision quasiment nulle et de troubles cognitifs légers, et compte tenu de son attitude contradictoire au sujet de la vente, les magistrats précédents ont considéré - à la suite du premier juge - que les conditions légales étaient remplies. La recourante ne formule aucune critique motivée sur ce point (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2).
4.1.2. L'autorité précédente a ensuite recherché si le Tribunal de protection avait enfreint l'art. 412 al. 2 CC, aux termes duquel le curateur s'abstient, dans la mesure du possible, d'aliéner tout bien - en l'espèce la part de copropriété immobilière de C.A._ - qui revêt une valeur particulière pour la personne concernée ou pour sa famille.
En substance, la cour cantonale a constaté que la situation financière de C.A._, déjà précaire, s'était dégradée depuis son entrée en EMS au mois de mai 2013. A la fin de l'année 2013, ses dettes s'élevaient à environ 100'000 fr., ce déficit s'accroissant de 3'500 fr. environ par mois, correspondant au découvert de l'EMS ( i.e. 7'500 fr. environ pour le coût de la pension - 3'900 fr. de rentes). Pour atteindre le double objectif de désintéresser les créanciers - afin d'éviter des saisies et la réalisation de la part de copropriété - et de garantir la continuation du séjour en EMS, la location de la villa n'aurait pas été suffisante; la maison étant modeste, elle nécessite divers travaux que la recourante ne s'était pas engagée à financer, sans qu'il soit, de surcroît, établi qu'elle aurait pu être louée au prix exigé par l'Association F._, c'est-à-dire 3'677 fr. 50 par mois. Au surplus, la recourante a refusé de souscrire une hypothèque en son propre nom ou de prêter à sa mère le montant nécessaire pour payer ses créanciers. Partant, il n'existait pas d'autre solution que la vente de la part de copropriété de C.A._; un pareil résultat n'est pas contraire à l'art. 412 al. 2 CC, cette norme autorisant une vente lorsque l'opération est indispensable pour assurer la couverture des besoins de la personne concernée.
L'autorité précédente a encore rejeté le moyen de la recourante tiré du prix auquel la part de copropriété aurait dû lui être cédée, c'est-à-dire 252'000 fr. au lieu des 348'350 fr. payés par l'Association. Il ne ressort pas du dossier que l'intéressée aurait fait une offre d'achat concrète avant l'ordonnance du Tribunal de protection: le courrier électronique du 13 décembre 2013, adressé au curateur, n'évoquait que la location de la villa et ne contenait aucune offre d'achat; la recourante ne s'est pas non plus présentée à l'audience du 7 mars 2014 devant le premier juge, ce qui confirme qu'elle n'entendait pas formuler de proposition. Au moment de statuer, le Tribunal de protection ne disposait donc que de l'offre d'achat de l'Association, plus élevée de 96'350 fr. que celle, à ce stade hypothétique, de la recourante. La prise en compte des intérêts financiers de C.A._ justifiait ainsi de vendre son immeuble au prix le plus élevé, ce qui a permis, non seulement de payer l'ensemble des dettes, mais aussi de dégager un excédent de l'ordre de 200'000 fr., permettant de couvrir des frais de placement de la personne concernée pendant près de cinq ans. La solution de la recourante n'aurait laissé, quant à elle, qu'un solde de 100'000 fr.; la location de la villa aurait en outre réclamé l'exécution de travaux pour que celle-ci soit remise à bail à un prix couvrant le déficit mensuel auprès de l'EMS; or, il n'est pas démontré que l'intéressée aurait été en mesure, ou qu'elle aurait eu la volonté, d'assumer le coût de ces travaux.
En définitive, l'autorité cantonale a considéré que l'intérêt de C.A._ était qu'une solution rapide soit trouvée à ses problèmes financiers qui s'aggravaient de mois en mois, et qu'elle la mette à l'abri du besoin le plus longtemps possible. En revanche, l'intérêt de la recourante était d'acquérir la part de copropriété de sa mère à moindre prix, étant relevé qu'elle aurait pu le faire au prix proposé par l'Association, ce qui aurait permis à la fois de résoudre les problèmes financiers de la personne concernée et de conserver ledit bien immobilier au sein de la famille; ayant renoncé à cette démarche, elle ne saurait reprocher au Tribunal de protection d'avoir privilégié les intérêts de sa mère en autorisant la vente de sa part de copropriété.
4.2. La recourante se plaint d'arbitraire dans l'établissement des faits au sens de l'art. 97 al. 1 LTF. Elle soutient que, contrairement à ce que la juridiction cantonale a retenu, elle n'a jamais pu formuler de proposition concrète devant le Tribunal de protection, lequel lui a refusé l'accès au dossier et l'a écartée de la procédure. Au demeurant, il était arbitraire d'affirmer qu'il " n'est pas établi [qu'elle] ait été en mesure, ni n'ait eu la volonté, d'assumer le coût [des] travaux " nécessités par l'état de la part de copropriété de la villa de X._.
Sur le fond, la recourante dénonce une fausse application de l'art. 412 al. 2 CC; elle reproche à la cour cantonale d'avoir refusé sa proposition de rachat de la part de copropriété pour le prix de 250'000 fr., solution qui aurait laissé un solde disponible de l'ordre de 100'000 fr., ainsi que sa " proposition complémentaire " de mettre la villa en location, tout en renonçant aux loyers au profit de sa mère.
4.3.
4.3.1. La question de savoir si la recourante a qualité, sous l'angle de l'art. 76 al. 1 let. b LTF, pour critiquer sur le fond la décision entreprise peut de nouveau rester indécise, le recours étant de toute façon voué à l'insuccès.
4.3.2. Il ressort des constatations - non critiquées (art. 106 al. 2 LTF, en relation avec l'art. 97 al. 1 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.2) - de la décision attaquée, corroborées par les procès-verbaux des audiences des 7 février et 7 mars 2014, que la recourante a participé à la procédure devant le Tribunal de protection et a eu l'occasion de formuler des propositions quant au sort de l'immeuble litigieux; le procès-verbal du 7 mars 2014 indique expressément à cet égard que la recourante et le curateur se sont rencontrés et ont " esquissé trois solutions par rapport à ce bien immobilier et afin de dégager les liquidités nécessaires pour rembourser les dettes ". Il est au surplus incontesté que, dans l'optique d'une location, la villa exige des travaux dont le coût ne peut pas être supporté par C.A._, qui est précisément démunie; or, la recourante ne prétend pas avoir offert de s'en charger, ni même qu'elle en aurait les moyens. Autant qu'il n'est pas téméraire, le grief est clairement mal fondé ( cf. sur cette forme d'arbitraire: ATF 137 III 226 consid. 4.2 et les arrêts mentionnés).
4.3.3. La recourante ne contredit pas l'opinion de l'autorité précédente, selon laquelle la vente d'un bien visé par l'art. 412 al. 2 CC est licite " si l'opération est indispensable pour assurer la couverture des besoins courants de la personne " (en ce sens: HÄFELI, in : CommFam Protection de l'adulte, 2013, no 6 ad art. 412 CC; idem, in : Erwachsenenschutzrecht, 2e éd., 2015, n° 6 ad art. 412 CC), ni les constatations relatives à la situation financière de celle-ci (art. 106 al. 2 LTF, en relation avec l'art. 97 al. 1 LTF). Il n'est pas davantage contesté que la vente de la part de copropriété dégage un solde actif permettant de désintéresser les créanciers et d'assurer pendant près de cinq ans les frais afférents au placement en EMS (art. 105 al. 1 LTF). Comparée à cette solution, l'offre d'achat de la recourante ( 252'000 fr.) se révèle nettement moins avantageuse; quant à la location de la villa, elle est aléatoire en raison des travaux à exécuter et du loyer qu'il faudrait en retirer ( 3'677 fr. 50par mois).
C'est à tort que la recourante critique la pesée des intérêts qu'a opérée la cour cantonale - qu'elle qualifie de " choquante " - en déclarant qu'il faut retenir la solution qui permet de conserver le bien familial, " quand bien même il ne s'agirait pas de la solution économiquement la plus avantageuse ". La juridiction précédente a considéré que les besoins objectifs de la personne concernée - en l'occurrence, la nécessité de disposer des ressources financières supplémentaires pour financer un séjour en EMS - l'emportent sur une telle considération (dans le même sens: MEIER, Droit de la protection de l'adulte, 2016, n° 1066, avec les citations); loin de se " méprendre totalement sur la portée " de la norme en discussion, elle l'a au contraire sainement appliquée.
5.
En conclusion, le recours doit être rejeté dans la (faible) mesure de sa recevabilité, aux frais de la recourante (art. 66 al. 1 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, au Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant du canton de Genève et à la Chambre de surveillance de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 6 septembre 2016
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : von Werdt
Le Greffier : Braconi