ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
เรื่อง
ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
พ.ศ. ๒๕๕๙[๑]
 

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา
๓๕ ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ประกอบกับมาตรา ๓ มาตรา ๔ และมาตรา ๕
แห่งพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา พ.ศ. ๒๕๔๒
คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาออกประกาศไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ
๑ ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

ข้อ
๒ ในประกาศนี้
ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย หมายความว่า
ธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจทำสัญญาการรับจ้างก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมดกับผู้บริโภค
โดยผู้บริโภคมีวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อการอยู่อาศัย
ก่อสร้าง หมายความว่า
สร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นการสร้างขึ้นแทนของเดิมหรือไม่และหมายความรวมถึงการเตรียมงานหรือขั้นตอนการทำงานอื่น
ๆ ที่จำเป็น
ที่ผู้ประกอบธุรกิจรายนั้นต้องดำเนินการตามสัญญารับจ้างสร้างอาคารเพื่อให้การก่อสร้างอาคารสำเร็จ
อาคาร หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน
และสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นซึ่งบุคคลสามารถเข้าอยู่อาศัย
เพื่อการอยู่อาศัย หมายความว่า
การเข้าอยู่อาศัยในอาคารทั้งหมดหรือบางส่วนและมิได้นำอาคารทั้งหมดหรือบางส่วนไปขาย
ให้เช่า ให้เช่าซื้อหรือจัดหาให้ไม่ว่าด้วยประการใด ๆ โดยเรียกค่าตอบแทนเป็นเงินหรือผลประโยชน์อย่างอื่น

ข้อ
๓ สัญญารับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภค
ต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน
มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร
โดยมีจำนวนไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว และจะต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไข
ดังต่อไปนี้
(๑)
รายละเอียดเกี่ยวกับสถานที่ทำสัญญา วันเดือนปีที่ทำสัญญา
วัตถุประสงค์ของการใช้อาคาร รูปแบบอาคาร สถานที่ทำการก่อสร้าง ชื่อ ที่อยู่
และเลขประจำตัวประชาชน ของผู้บริโภคและผู้ประกอบธุรกิจ กรณีผู้ประกอบธุรกิจเป็นนิติบุคคล
ให้ระบุรายละเอียดตามหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องด้วย
(๒)
รายละเอียดเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดที่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
หน้าที่ในการจัดหาวัสดุ และอุปกรณ์ ตามชนิด ขนาดและคุณภาพตามที่ระบุไว้ในสัญญา
หรือตามรายการที่แนบท้ายสัญญาที่ใช้ในการก่อสร้าง
(๓)
บัญชีแสดงปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและราคา
(๔)
รายละเอียดเกี่ยวกับงวดงานกับการชำระเงินตามเนื้องานที่ได้สัดส่วนกันในแต่ละงวด
(๕)
กำหนดระยะเวลาในการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องภายในกำหนดนับแต่วันทำสัญญา
(๖)
กำหนดระยะเวลาการรับจ้างสร้างอาคารให้แล้วเสร็จ
นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย
(๗)
ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคาร
รั้ว หรือกำแพงดังนี้
(ก)
กรณีที่เป็นโครงสร้างของอาคารอันได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น
โครงหลังคาและผนังที่รับน้ำหนัก เป็นต้น ภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่าห้าปี
นับแต่วันที่ผู้บริโภครับมอบอาคาร
(ข)
กรณีที่เป็นส่วนควบและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของอาคารนอกจาก (ก) ภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปี
นับแต่วันที่ผู้บริโภครับมอบอาคาร
(ค)
รั้ว และกำแพง
ภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปี นับแต่วันที่ผู้บริโภครับมอบ รั้วหรือกำแพง
ในระหว่างก่อสร้างหรือหลังจากผู้บริโภครับมอบงาน
หากการก่อสร้างมีความชำรุดบกพร่องหรือผู้ประกอบธุรกิจไม่ปฏิบัติตามสัญญาและผู้บริโภคได้บอกกล่าวให้แก้ไขความชำรุดบกพร่องหรือให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้เวลาพอสมควรแล้ว
แต่ผู้ประกอบธุรกิจยังไม่แก้ไขหรือไม่ปฏิบัติตาม
ผู้บริโภคมีสิทธิเอางานก่อสร้างให้บุคคลภายนอกแก้ไขหรือดำเนินการต่อไปได้
โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องรับผิดในความเสียหายและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากเหตุดังกล่าว
(๘)
ผู้บริโภคมีสิทธิที่จะแก้ไข หรือเพิ่มเติม
หรือลดงานจากรูปแบบและรายละเอียดตามสัญญาได้โดยไม่ต้องเลิกสัญญา
ให้ผู้ประกอบธุรกิจและผู้บริโภคตกลงราคากันใหม่ในส่วนที่มีการแก้ไข
หรือเพิ่มเติมหรือลดงาน ดังกล่าว
ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามสัญญา
การแก้ไข หรือเพิ่มเติมหรือลดงานการก่อสร้างใด ๆ
ที่ต้องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย
ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องแจ้งให้ผู้บริโภคทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าต้องยื่นเรื่องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานภายในเวลาที่กำหนด
นับแต่วันที่ผู้บริโภคและผู้ประกอบธุรกิจตกลงแก้ไข หรือเพิ่มเติม หรือลดงาน
ดังกล่าว
(๙)
ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมายและต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมายและวิชาชีพ
(๑๐)
การผิดสัญญาเรื่องใดของผู้บริโภคที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อหนึ่งข้อใด
ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุเหตุในเรื่องนั้น ๆ
ไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดำ
หรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และก่อนบอกเลิกสัญญาต้องแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้บริโภค
และต้องกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันให้ผู้บริโภคแก้ไขการผิดสัญญาเรื่องนั้น
(๑๑)
หากผู้ประกอบธุรกิจไม่เริ่มทำการก่อสร้างภายในกำหนดเวลาตามสัญญาหรือภายในระยะเวลาอันสมควร
หรือทำการก่อสร้างล่าช้าโดยมิใช่ความผิดของผู้บริโภคจนคาดหมายได้ว่าการก่อสร้างนั้นไม่อาจแล้วเสร็จได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
(ก)
ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วในงวดงานที่ผู้ประกอบธุรกิจยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง
รวมถึงค่าเสียหายอื่น ๆ
(ข)
ในกรณีที่การก่อสร้างล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดไว้และผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาการรับจ้างก่อสร้างอาคาร
แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดแล้ว
ผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
(๑๒)
ในกรณีที่เกิดเหตุสุดวิสัยใด ๆ ที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
และเป็นเหตุให้การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลง โดยมิใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ
หรือมีพฤติการณ์ที่ฝ่ายผู้ประกอบธุรกิจไม่ต้องรับผิดให้ขยายระยะเวลาแล้วเสร็จตามสัญญาออกไปเท่ากับเวลาที่ต้องเสียไปเพราะเหตุดังกล่าว
โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องแจ้งเหตุ พร้อมหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้บริโภคทราบเพื่อขอขยายระยะเวลาการทำงานตามสัญญาออกไปภายในกำหนดเจ็ดวันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง
หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามวรรคหนึ่งของ
(๑๒)
ให้ถือว่าผู้ประกอบธุรกิจได้สละสิทธิเรียกร้องในการที่จะขยายระยะเวลาทำงานตามสัญญาโดยไม่มีเงื่อนไขใด
ๆ ทั้งสิ้น

ข้อ
๔ ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือมีความหมายทำนองเดียวกัน
ดังต่อไปนี้
(๑)
ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญา
ความชำรุดบกพร่องหรือละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ
(๒)
ข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเลิกสัญญากับผู้บริโภคโดยไม่ต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร
หรือโดยผู้บริโภคมิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
(๓)
ข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเรียกร้องให้ผู้บริโภคชำระหนี้ทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก่อนกำหนดเวลาในสัญญาโดยผู้บริโภคมิได้ผิดนัดชำระหนี้
หรือผิดสัญญา
(๔)
ข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเปลี่ยนแปลงรายละเอียดเกี่ยวกับการก่อสร้าง
ราคา ค่าใช้จ่ายหรือเงื่อนไขต่าง ๆ
ตามที่กำหนดในสัญญาทำให้ผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญา
โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้บริโภค
(๕)
ข้อสัญญาว่าจะไม่คืนเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระมาแล้วไม่ว่ากรณีใด ๆ
(๖)
ข้อสัญญาว่าถ้าผู้บริโภคหรือผู้แทนจะเข้าไปตรวจตราการงานในสถานที่ที่ก่อสร้างจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ประกอบธุรกิจก่อน
(๗)
ข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจสามารถโอนหน้าที่ตามสัญญาทั้งหมดหรือบางส่วนไปให้ผู้อื่นดำเนินการได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากผู้บริโภค
(๘)
ข้อสัญญาที่ให้สิ่งปลูกสร้างหรือวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างที่ผู้บริโภคเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายหรือจัดหาไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน
ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบธุรกิจ
(๙)
ข้อสัญญาว่าหากผู้บริโภคไม่ตรวจรับงานตามกำหนดถือว่าผู้บริโภคยอมรับเอางานดังกล่าวโดยปริยาย

ประกาศฉบับนี้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่
๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๖๐ เป็นต้นไป


ประกาศ ณ วันที่ ๑๖
มิถุนายน พ.ศ. ๒๕๕๙
สำเรียง เมฆเกรียงไกร
ประธานกรรมการว่าด้วยสัญญา







ปริยานุช/จัดทำ
๒๑ พฤศจิกายน
๒๕๕๙

วิศนี/ตรวจ
๒๑ พฤศจิกายน
๒๕๕๙



























[๑] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๓๓/ตอนพิเศษ ๒๕๘ ง/หน้า ๓๑/๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๕๙