ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
เรื่อง
ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
พ.ศ. ๒๕๔๓[๑]
 

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๓๕ ทวิ
แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล
ซึ่งมาตรา ๒๙ ประกอบกับมาตรา ๕๐ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย
บัญญัติให้กระทำได้โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายประกอบกับมาตรา ๓ มาตรา ๔
และมาตรา ๕ แห่งพระราชกฤษฎีกากำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจที่ควบคุมสัญญาและลักษณะของสัญญา
พ.ศ. ๒๕๔๒ คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาออกประกาศไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ ๑
ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

ข้อ ๒ ในประกาศนี้
ธุรกิจขายห้องชุด หมายความว่า การประกอบธุรกิจขายห้องชุดในอาคารชุดที่จะดำเนินการก่อสร้าง
หรือกำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จ แล้วและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด
หรือก่อสร้างเสร็จแล้วและได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว

ข้อ ๓
สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องมีข้อความเป็นภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจนมีขนาดของตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร
และข้อความในสัญญาอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้
(๑)
ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
และมีคำมั่นว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด
หรือกำลังดำเนินการก่อสร้างอาคารชุด
หรือก่อสร้างอาคารชุดเสร็จแล้วและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด
หรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดและผู้ลงนามในสัญญาเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาโดยแนบเอกสารหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
แล้วแต่กรณี และการเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันตามสัญญาไว้ท้ายสัญญาด้วย
(๒) ข้อสัญญาที่แสดงว่าที่ดิน
อาคารและห้องชุดในอาคารชุดมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด
(๓) ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน
จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของโครงการแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุด
(๔) ราคาขายต่อตารางเมตร
และจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย
(๕) วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ทุกส่วนของอาคารชุด
รายละเอียดที่เกี่ยวข้องของห้องชุดในอาคารชุด
รายการและขนาดของทรัพย์ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก
(๖) ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่าย
เฉพาะค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจและผู้บริโภคจะตกลงจ่ายเท่ากันก็ได้
(๗)
ในกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระราคาที่ตกลงให้ชำระก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
ดังต่อไปนี้
๑) ผิดนัดชำระราคาดังกล่าวในกรณีตกลงชำระกันงวดเดียว
๒) ผิดนัดชำระราคาดังกล่าวสามงวดติดต่อกัน
ในกรณีตกลงชำระกันตั้งแต่ยี่สิบสี่งวดขึ้นไป
๓)
ผิดนัดชำระราคาในอัตราร้อยละสิบสองจุดห้าของจำนวนราคาดังกล่าวในกรณีตกลงชำระกันน้อยกว่ายี่สิบสี่งวด
แต่ทั้งนี้ ก่อนบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจต้องมีหนังสือบอกกล่าวผู้บริโภคให้ใช้เงินดังกล่าวที่ค้างชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่าสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้บริโภค
ได้รับหนังสือและผู้บริโภคละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น
(๘) การประกอบธุรกิจขายห้องชุดสำหรับผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดที่จะดำเนินการก่อสร้าง
หรือกำลังดำเนินการการก่อสร้าง จะต้องมีข้อความที่มีสาระสำคัญดังนี้
๘.๑) ลักษณะ ยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สี ของวัสดุ
ผิวพื้น ผิวผนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่าง ๆ ประตูหน้าต่าง
และอุปกรณ์ประกอบประตูหน้าต่างตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้น ๆ
ถ้าหากไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดไว้จากท้องตลาดได้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดหาวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน
๘.๒)
ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่
และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย
๘.๓) ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการติดตั้งมาตรวัดปริมาตร
และปริมาณการใช้สาธารณูปโภคทั้งในส่วนกลางและส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด
กรณีมาตรวัดในส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการขอติดตั้งโดยชำระค่าธรรมเนียม
และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งไปก่อน
และเมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้บริโภคโดยโอนมาตรวัดให้เป็นชื่อของผู้บริโภคแล้ว
ผู้ประกอบธุรกิจจึงจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากผู้บริโภคได้แต่ไม่เกินจำนวนเงินที่ได้จ่ายไปก่อนนั้น
๘.๔)
กำหนดเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามสัญญาให้แก่ผู้บริโภค
๘.๕)
ในกรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงโดยมิใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ
สัญญาอาจมีข้อกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจขยายระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาออกไปก็ได้
แต่ไม่เกินระยะเวลาที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงัก
โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเหตุดังกล่าวพร้อมพยานหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้บริโภคทราบภายในเจ็ดวันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง
หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ได้ทำการแจ้งดังกล่าว ให้ถือว่าผู้ประกอบการธุรกิจได้สละสิทธิในการขยายเวลาทำการก่อสร้างออกไป
ระยะที่ขยายในวรรคหนึ่ง จะขยายเกินหนึ่งปีไม่ได้
ความในวรรคหนึ่ง
มิให้ใช้บังคับกับการซื้อห้องชุดโดยมีกำหนดใช้ ณ เวลาใดเวลาหนึ่งโดยเฉพาะ
๘.๖)
ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด
ก.
ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้
แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น
ข.
หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด
แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
๘.๗)
ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดต่อไปได้เนื่องจากเหตุสุดวิสัย
ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่ผู้บริโภคพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของ
ธนาคาร กรุงไทย จำกัด (มหาชน) นับแต่ในวันที่ได้รับเงินจากผู้บริโภค แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
แต่ถ้าผู้ประกอบธุรกิจได้ใช้เงินดังกล่าวไปเท่าใดอาจกำหนดข้อสัญญาให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิหักเงินที่ใช้ไปออกจากดอกเบี้ยที่ต้องใช้คืนได้
(๙)
เมื่อผู้ประกอบธุรกิจจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้บริโภคทราบล่วงหน้าเพื่อไปรับโอนกรรมสิทธิ์ไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
ในกรณีที่ผู้บริโภคแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดในวรรคหนึ่ง
ผู้ประกอบธุรกิจต้องไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้บริโภคภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้บริโภค
(๑๐) ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใด ๆ
ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดดังนี้
ก.กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
ในระยะเวลาไม่น้อยกว่าห้าปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
ข.กรณีส่วนควบอื่นนอกจากกรณี
ก. ในระยะเวลาไม่น้อยกว่าสองปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
ผู้ประกอบธุรกิจต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้บริโภคหรือนิติบุคคลอาคารชุด
แล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น
เว้นแต่ในกรณีมีความชำรุดบกพร่องที่ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ประกอบธุรกิจต้องดำเนินการแก้ไขในทันที
ถ้าผู้ประกอบธุรกิจไม่แก้ไข ผู้บริโภคหรือนิติบุคคลอาคารชุด แล้วแต่กรณี
มีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง หรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไข
โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าว
(๑๑)
ผู้ประกอบธุรกิจจะส่งคำบอกกล่าวซึ่งตามกฎหมายหรือตามสัญญากำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ
โดยการส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้แก่ผู้บริโภคตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญา
หรือที่อยู่ที่ผู้บริโภคแจ้งการเปลี่ยนแปลงเป็นหนังสือครั้งหลังสุด

ข้อ ๔
สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค
ดังต่อไปนี้
(๑)
ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดที่เกิดจากความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ
(๒) ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้น
หรือจำกัดความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธิ
เว้นแต่ผู้บริโภคจะได้ยอมรับเป็นลายลักษณ์อักษรถึงความชำรุดบกพร่องหรือเหตุแห่งการรอนสิทธิในขณะทำสัญญา
แต่กรณีนี้ให้ข้อตกลงยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดนั้นมีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

ประกาศฉบับนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑๔ กันยายน พ.ศ.
๒๕๔๓ เป็นต้นไป


ชัยวัฒน์ วงศ์วัฒนศานต์
ประธานกรรมการว่าด้วยสัญญา









วิภา/ผู้จัดทำ
๒๑ ธันวาคม ๒๕๕๓

พัสสน/ผู้ตรวจ
๒๔ มกราคม ๒๕๕๔

ชุติมา/ปรับปรุง
๑๗ พฤษภาคม ๒๕๖๐




[๑] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๑๗/ตอนพิเศษ ๗๔ ง/หน้า ๖๙/๒๘ กรกฎาคม ๒๕๔๓