ระเบียบกระทรวงยุติธรรม
ระเบียบกระทรวงยุติธรรม
ว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์
พ.ศ. ๒๕๕๗
 

โดยเป็นการสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์
สำนักงานวางทรัพย์กลาง สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค
และสำนักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. ๒๕๔๐ โดยอาศัยอำนาจตามกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดี
กระทรวงยุติธรรม พ.ศ. ๒๕๕๖ ข้อ ๒ (๗) ข้อ ๓ การแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดี
ก.ราชการบริหารส่วนกลาง (๑๑) และข้อ ๑๑ กองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
มีอำนาจหน้าที่ (๒) ดำเนินการเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์ และปฏิบัติงานในฐานะฝ่ายเลขานุการ
คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ดังนั้น
เพื่อให้การปฏิบัติราชการในการประเมินราคาทรัพย์ของเจ้าพนักงาน
กองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ สำนักงานบังคับคดีจังหวัด
ดำเนินไปด้วยความเรียบร้อยอันเป็นประโยชน์แก่ทางราชการ กระทรวงยุติธรรมเห็นสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
กระทรวงยุติธรรมจึงได้วางระเบียบไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ ๑ ระเบียบนี้เรียกว่า
ระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๕๗

ข้อ ๒[๑] ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

ข้อ ๓ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์
สำนักงานวางทรัพย์กลาง สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค
และสำนักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. ๒๕๔๐

ข้อ ๔ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี
พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๓๗, ๓๘, ๓๙
บรรดาระเบียบ คำสั่ง
หรือแนวปฏิบัติอื่นใดในส่วนที่กำหนดไว้ในระเบียบนี้หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับระเบียบนี้
ให้ใช้ระเบียบนี้แทน

ข้อ ๕ ในระเบียบนี้
เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ หมายถึง
เจ้าพนักงานในสังกัดกรมบังคับคดี หรือผู้ได้รับมอบหมายจากอธิบดีกรมบังคับคดี
กำหนดหรือมอบหมาย ให้เป็นเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
ราคาประเมินทรัพย์ หมายถึง
ราคาประเมินที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
หรือราคาประเมินที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์พิจารณา โดยดำเนินการประเมินตามหลักวิชา
ราคาตลาด หมายถึง
(๑) ราคาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากยินดีตกลงซื้อขายกัน
(๒) ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่าย
ทราบข้อมูลในทรัพย์สินที่จะซื้อขายนั้นพอสมควร
(๓)
ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมิได้ถูกบังคับหรือมีแรงจูงใจให้ซื้อขายกัน
(๔) ราคาตลาดการค้าเสรีที่มีการแข่งขัน ไม่ใช่ราคาจากตลาดผูกขาด
โดยผู้ซื้อหรือผู้ขายหรือราคาขายทอดตลาด หรือราคาในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ำ
หรือเงินเฟ้อ
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หมายถึง
วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณาและวิเคราะห์ราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงของข้อมูลตลาดซึ่งมีลักษณะประเภทและการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
ทั้งนี้
ให้รวมถึงการพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่สำคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินระหว่างข้อมูลตลาดกับทรัพย์ที่ประเมินด้วย
วิธีรายได้ หมายถึง วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณา
และวิเคราะห์ราคาข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะ ประเภท
หรือการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
และวิเคราะห์การประมาณการรายได้ อัตราว่าง ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discounted
Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้องโดยวิเคราะห์จากข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึง
และการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
วิธีต้นทุน หมายถึง
วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกำหนดมูลค่าโดยการพิจารณาต้นทุนในปัจจุบันที่เกิดจากการจัดซื้อจัดหาทรัพย์สินทดแทนที่มีอรรถประโยชน์เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
ประกอบด้วย มูลค่าตลาดของที่ดินรวมกับต้นทุนค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ของอาคาร
หรือสิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
หักค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นผลจากปัจจัยต่าง ๆ
ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน
ค่าเสื่อมราคา หมายถึง
มูลค่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ลดลง
เนื่องจากการเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้างของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง
ประโยชน์ใช้สอย เศรษฐกิจ หรือปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่ประเมิน
โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ
วิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือ หมายถึง
วิธีการประเมินที่ประยุกต์ใช้เทคนิคของวิธีการประเมินทั้ง ๓ วิธีเข้าด้วยกัน คือ
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้
โดยในด้านสมมติฐานประมาณการรายได้และรายจ่าย
จะต้องมีการเปรียบเทียบประมาณรายได้และรายจ่ายของทรัพย์สินที่ประเมินกับราคาตลาด
ใช้วิธีต้นทุนในการประมาณการก่อสร้าง และใช้วิธีรายได้ในการประมาณการกระแสเงินสด
ค่าใช้จ่าย หมายถึง
ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์

ข้อ ๖ ให้อธิบดีกรมบังคับคดีรักษาการตามระเบียบนี้และมีอำนาจออกคำสั่ง
หรือประกาศจัดการให้มีทะเบียน บัญชีสารบบ และแบบพิมพ์ขึ้น
ตามความจำเป็นเพื่อใช้ในงานประเมินราคาทรัพย์เพื่อปฏิบัติการให้เป็นไปตามระเบียบนี้

หมวด ๑
บททั่วไป
 

ข้อ ๗ ในการปฏิบัติหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์
ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ ควบคุม กำกับ
ดูแลรับผิดชอบงานประเมินราคาทรัพย์ งานธุรการในงานประเมินราคาทรัพย์
ให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย
ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
กำหนดขั้นตอนการประเมินราคา ประกอบด้วย วัตถุประสงค์
ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมิน
รวมถึงวิธีการประเมินราคาทรัพย์ให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ เช่น ประเภท ชนิด ราคา
ตลอดจนวิธีคำนวณการเสื่อมราคาทรัพย์ที่จะประเมินไว้เป็นมาตรฐานเท่าที่จะจัดทำได้
เพื่อประโยชน์ในการนี้ให้
(๑) จัดทำบัญชีแยกประเภททรัพย์ แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับประเภท ชนิด
รุ่น จำนวน ขนาด น้ำหนัก สภาพ ดอกผล และข้อสำคัญอื่น
อันจำเป็นพร้อมทั้งราคาปานกลางของทรัพย์นั้นในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้จัดทำบัญชีประเมินใหม่ทุก
๔ ปี
(๒) กำหนดการจัดเก็บราคาประเมินของกรมธนารักษ์
และราคาซื้อขายของกรมบังคับคดี

ข้อ ๘ ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
กำหนดตัวเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ เป็นผู้รับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์
ตามที่ได้รับแจ้งหรือร้องขอตามที่เห็นสมควร

ข้อ ๙ ให้ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
กำหนดประเภทของทรัพย์ที่จะทำการประเมินไว้
เพื่อประโยชน์ในการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
ทรัพย์ที่ไม่ได้กำหนดประเภท ชนิดไว้ล่วงหน้าเพื่อการประเมิน
อธิบดีกรมบังคับคดี หรือผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
อาจสั่งให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ทำการประเมินราคาได้

ข้อ ๑๐ ทรัพย์ที่ไม่อาจกำหนดราคาประเมินไว้ล่วงหน้า
หรือไม่อาจกำหนดไว้ล่วงหน้านาน ๆ
ได้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทำการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้ และจะแสดงเหตุผลในการประเมินราคาไว้เท่าที่มีก็ได้

ข้อ ๑๑ ในการประเมินราคาทรัพย์
ให้เจ้าพนักงานดังต่อไปนี้ มีอำนาจในการประเมินราคาทรัพย์
(๑) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี
กรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินสิบล้านบาท
(๒) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินห้าสิบล้านบาท
(๓) คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ ให้เป็นไปตามกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์
วิธีการและเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. ๒๕๕๔
ข้อ ๑๒ ในคดีล้มละลายกรณีทรัพย์ที่เจ้าหนี้มีประกันยื่นคำขอรับชำระหนี้ตามมาตรา
๙๖ (๔) แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พุทธศักราช ๒๔๘๓
ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
ดำเนินการประเมินราคาเพื่อใช้ประกอบการตีราคาทรัพย์ของเจ้าหนี้

ข้อ ๑๓ ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์
ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีกำหนด

หมวด ๒
การประเมินราคาทรัพย์
 

ส่วนที่ ๑
ขั้นตอนการประเมิน
 

ข้อ ๑๔ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์เมื่อได้รับแจ้ง
หรือร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์จากบุคคลต่อไปนี้
(๑) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี
หรือเจ้าพนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี
(๒) ศาล
(๓) ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจ
(๔)
ผู้ซึ่งร้องขอและได้รับอนุญาตจากผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
มีฐานะเป็นผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี
ในการดำเนินการประเมินราคาทรัพย์ตามอำนาจหน้าที่

ข้อ ๑๕ การแจ้งหรือการร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์
ซึ่งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกำหนด
ให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่
ทรัพย์ที่อยู่นอกจากพื้นที่ตามวรรคหนึ่ง
ให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ในเขตพื้นที่ส่วนภูมิภาคตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกำหนด

ข้อ ๑๖ ส่วนราชการ
รัฐวิสาหกิจ หรือผู้ใดตามที่กล่าวในข้อ ๑๔ (๓) หรือ (๔)
ที่มีความประสงค์จะให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องยื่นคำร้องขอตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี
ต่อเจ้าพนักงานตามที่กล่าวในข้อ ๑๕

ข้อ ๑๗ ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์
เว้นเฉพาะหน่วยงานในสังกัดของกระทรวงยุติธรรมที่ไม่อาจจะเบิกค่าใช้จ่ายเพื่อการนี้ได้
จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์
ค่าใช้จ่ายดังกล่าว จะต้องส่งหรือวางต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์
พร้อมกับหนังสือแจ้งหรือคำร้องขอเป็นจำนวนที่อธิบดีประกาศกำหนด
และผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องวางค่าใช้จ่ายเพิ่มเท่าที่จำเป็น
ตามที่ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
กำหนดไว้เป็นมาตรฐานเท่าที่จะจัดทำได้เพื่อประโยชน์ ในการนี้
หากมีค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์แจ้งให้ทราบภายในสิบห้าวัน
เว้นแต่หน่วยงานในสังกัดกระทรวงยุติธรรม ที่อาจเบิกค่าใช้จ่ายได้
จะขอวางค่าใช้จ่ายในภายหลังก็ได้
ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ไม่วางเงินค่าใช้จ่ายให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ระงับการประเมินราคาและแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบ

ข้อ ๑๘ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทำการสอบสวนและทำบันทึกถ้อยคำ
บุคคลใดหรือตรวจหาเอกสารหลักฐานใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้
ในกรณีเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี หรือศาลแจ้งให้ประเมินราคาทรัพย์ตามข้อ
๑๔ (๑) หรือ (๒)
เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอให้ผู้แจ้งดำเนินการเรียกหรือส่งเอกสารหลักฐานใด
หรือบุคคลใดมาให้ถ้อยคำ เพื่อการตรวจสอบ และประเมินราคาทรัพย์นั้นได้
ในกรณีส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือบุคคลใดร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์ตามความในข้อ
๑๔ (๓) หรือ (๔)
เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์จะสอบปากคำผู้ขอหรือบุคคลอื่นที่เห็นสมควรและให้ผู้ขอนำมา
หรือขอตรวจสอบเอกสารหลักฐานใด ๆ จากผู้ขอหรือบุคคลเหล่านั้นก็ได้
หากผู้ขอหรือผู้นั้นไม่ให้ความร่วมมือ เจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์ อาจงดการประเมินราคาทรัพย์นั้นเสียได้

ข้อ ๑๙ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจไปตรวจดูทรัพย์ที่จะประเมิน
ณ สถานที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่
หรือสถานที่ที่เก็บรักษาทรัพย์นั้นได้ตามที่เห็นสมควร
และมีอำนาจดำเนินการเท่าที่จำเป็นเพื่อเข้าไปในทรัพย์ที่ต้องประเมินราคา ตามสมควรเพื่อเข้าไปในสถานที่ดังกล่าว
สำหรับการประเมินตามข้อ ๑๔ (๑) และ (๒)
การดำเนินการตามวรรคหนึ่ง
หากเห็นสมควรเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอความร่วมมือเจ้าพนักงานตำรวจให้อยู่ร่วมในการดำเนินการ
และอาจแจ้งให้เจ้าพนักงานตำรวจแห่งท้องที่บันทึกไว้เป็นหลักฐานด้วยก็ได้

ข้อ ๒๐ ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบดำเนินการและแจ้งผลให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบราคาทรัพย์ที่ขอให้ประเมินภายในระยะเวลาที่ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์กำหนด
พร้อมทั้งส่งคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เหลือ
หากไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ให้เสร็จภายในเวลาที่กำหนดตามวรรคแรก
ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์อาจอนุญาตให้ขยายเวลาออกไปได้
ทั้งนี้ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องแสดงเหตุจำเป็นอันสมควรในการขอขยายระยะเวลา

ข้อ ๒๑ ในกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ตามที่ได้รับแจ้งหรือร้องขอไม่ว่ากรณีใด
ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบ พร้อมทั้งเหตุแห่งการนั้น
และให้คืนค่าใช้จ่ายที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์นั้นด้วย

ข้อ ๒๒ ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์เห็นว่า
ราคาที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ประเมินสูงหรือต่ำเกินไป
หรือมีข้อสงสัยตามสมควรเกี่ยวกับราคาที่ประเมิน
ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์อาจแจ้งหรือร้องขอให้ทำการประเมินราคาใหม่พร้อมด้วยเหตุผล
และผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์
อาจสั่งให้ทำการประเมินราคาทรัพย์นั้นใหม่ หรือยืนยันราคาที่ประเมินเดิมได้
ถ้าผู้ขอให้ประเมินไม่พอใจในคำสั่งยืนยันราคาที่ประเมินเดิมของผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ดังกล่าวในวรรคแรก
ผู้ขอให้ประเมินอาจอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่ออธิบดีกรมบังคับคดีภายในเจ็ดวัน
นับแต่วันได้รับทราบคำสั่งดังกล่าว
คำวินิจฉัยของอธิบดีกรมบังคับคดีให้ถือเป็นที่สุด

ส่วนที่ ๒
วิธีประเมินราคาทรัพย์สิน
 

ข้อ ๒๓ การประเมินราคาที่ดินพึงพิจารณาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ประกอบกัน
คือ
(๑) ราคาซื้อขายกันในท้องตลาดโดยคำนึงถึงสภาพแห่งที่ดินนั้นว่าเป็นที่ดินประเภทใด
เช่น ที่อยู่อาศัย ที่โรงงาน ที่ให้บริการหรือค้าขาย ที่สวน ที่นา ที่ไร่ เป็นต้น
และที่นั้นอยู่ในทำเลอย่างใด เช่น อยู่ในทำเลค้าขาย
ที่ชุมนุมชนอยู่ติดถนนหรือแม่น้ำลำคลองหรือไม่ รถยนต์เข้าถึง หรือไม่หากเป็นที่ให้เช่ามีผลประโยชน์หรือรายได้มากน้อยเพียงใด
(๒) ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียง ซึ่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
เจ้าพนักงานบังคับคดีเคยขายทอดตลาดไปแล้ว
(๓) ราคาซื้อขาย หรือจำนอง หรือขายฝากครั้งสุดท้ายของที่ดินที่ยึด
และที่ดินข้างเคียง
(๔) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ข้อ ๒๔ การประเมินราคาทรัพย์สินอื่นนอกจากที่ดิน
ให้ประเมินราคาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ คือ
(๑) วิธีเปรียบเทียบมูลค่าตลาด
โดยอาจเปรียบเทียบกับสภาพทรัพย์ที่คล้ายกัน หรือปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาทรัพย์
ทั้งสภาพแวดล้อมคุณลักษณะทางกายภาพ ประโยชน์ใช้สอย
การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต คุณลักษณะทางกฎหมาย เช่น ภาระผูกพัน การรอนสิทธิ
ข้อกำหนดการใช้อาคาร ข้อกำหนดด้านรายได้และรายจ่าย
(๒) วิธีต้นทุน โดยการนำการวิเคราะห์ต้นทุนด้วยวิธีการเปรียบเทียบต่อตารางเมตร
คำนวณจากราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐาน หักด้วยค่าเสื่อมราคา
(๓) วิธีรายได้ โดยการหามูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ก่อให้เกิดรายได้
พิจารณาอัตราส่วนผลตอบแทนตลาดหรือที่คาดหวัง เปรียบเทียบกับผลตอบแทนเป็นรายปี
เพื่อกำหนดมูลค่า เช่น รายได้จากการประกอบการ รายได้ที่แท้จริงจากการประกอบการ
รายได้จากการดำเนินการสุทธิ เป็นต้น
(๔) วิธีเปรียบมูลค่าที่เหลืออยู่
โดยการหามูลค่าของทรัพย์ที่ไม่มีลักษณะใกล้เคียงในการเปรียบเทียบราคามูลค่าตลาด
อาคารสร้างค้าง อาคารอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยคำนึงถึงปัจจัยในการประเมินทั้งคุณลักษณะทางกายภาพ
ทางกฎหมาย ทางการตลาดและการเงิน

ข้อ ๒๕ การใช้ราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐานให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
และเจ้าพนักงานบังคับคดี
นำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน
กรมธนารักษ์ หรือคณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกรมธนารักษ์ มาใช้บังคับ
หากกรณีที่บัญชีกำหนดราคาประเมินก่อสร้างอาคารฯ
ดังกล่าวไม่ได้กำหนดราคาสิ่งปลูกสร้างประเภททรัพย์ที่ทำการประเมินนั้น ๆ ไว้ หรือ
และเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี
เห็นสมควร
ให้นำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้แทน
ในส่วนของค่าเสื่อมราคา
ให้นำตารางกำหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือน
และสิ่งปลูกสร้างตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือบัญชีประเมินราคาค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้
แล้วแต่กรณี

ข้อ ๒๖ ในกรณีทรัพย์สินที่ทำการประเมินราคาบริเวณใดไม่มีการซื้อขาย
ให้พิจารณากำหนดราคาประเมินโดยพิจารณาจากทรัพย์สินใกล้เคียง
ซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้
(๑) สภาพการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
(๒) การคมนาคม สาธารณูปโภค
(๓) ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเวนคืน
(๔) แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต
(๕) ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขาย
(๖) ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากทรัพย์สิน

ข้อ ๒๗ การประเมินราคาทรัพย์บางประเภท หากมีความจำ
เป็นต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ชำนาญการพิเศษ
หรือผู้มีความรู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบและประเมินราคาทรัพย์
ให้อธิบดีสั่งให้ดำเนินการได้

ข้อ ๒๘ การรวบรวมข้อมูลเพื่อประกอบการประเมินราคา
ให้ดำเนินการ ดังต่อไปนี้
(๑) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องออกไปประเมินราคาทรัพย์
โดยตรวจสภาพทรัพย์ ณ ที่ตั้งทรัพย์เพื่อดูสภาพทรัพย์ที่แท้จริงของทรัพย์ทุกครั้ง
(๒) การเก็บรวบรวมข้อมูล รายละเอียดของสภาพทรัพย์ที่ประเมิน
เป็นไปตามแบบพิมพ์ที่กำหนดไว้ในระเบียบนี้
(๓) การใช้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมิน
ซึ่งอยู่ในความครอบครองของหน่วยงานราชการหรือเอกชน
ให้เจ้าพนักงานประเมินติดต่อประสานงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และจัดเก็บราคาประเมินทุกปีหรือทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงราคา

หมวด ๓
เบ็ดเตล็ด
 

ข้อ ๒๙ กรณีมีปัญหาเกี่ยวกับการปฏิบัติหรือไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดในระเบียบนี้หรือมีปัญหาอื่นใดที่มิได้กำหนดไว้ในระเบียบนี้
ให้รายงานอธิบดีกรมบังคับคดีเพื่อพิจารณาสั่งการเป็นกรณี ๆ ไป


ประกาศ
ณ วันที่ ๑๐ กุมภาพันธ์ พ.ศ. ๒๕๕๗
ชัยเกษม
นิติสิริ
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม












ปริยานุช/ผู้จัดทำ
๒๘ พฤษภาคม
๒๕๕๗

ปริญสินีย์/ผู้ตรวจ
๒ มิถุนายน
๒๕๕๗




[๑] ราชกิจจานุเบกษา
เล่ม ๑๓๑/ตอนพิเศษ ๘๑ ง/หน้า ๑/๒๓ พฤษภาคม ๒๕๕๗