ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สน. 41/2545

เรื่อง   แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุน

ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

  
 

                    อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิก

                    (1)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 8/2540เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  ลงวันที่26 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540

                    (2)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 16/2540 เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2)ลงวันที่ 23 พฤษภาคม พ.ศ. 2540

                    (3)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 44/2540 เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนที่ออกใหม่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3)ลงวันที่ 11 ธันวาคม พ.ศ. 2540 


ข้อ ๒ ในประกาศนี้

                    “กองทุนรวม”  หมายความว่า  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

                    “บริษัทจัดการ”  หมายความว่า  บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม

                    “โครงการ”  หมายความว่า   โครงการจัดการกองทุนรวม

                    “ตลาดหลักทรัพย์”  หมายความว่า ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

                    “ผู้ดูแลผลประโยชน์”  หมายความว่า   ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม

                    “ผู้สอบบัญชี”  หมายความว่า  ผู้สอบบัญชีของกองทุนรวม ซึ่งเป็นผู้ที่มีชื่ออยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชี

                    “บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน”  หมายความว่า   บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวม ซึ่งเป็นผู้ที่มีชื่ออยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

                    “ที่ปรึกษา”  หมายความว่า  บุคคลที่รับให้คําปรึกษาหรือคําแนะนําแก่บริษัทจัดการเกี่ยวกับการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทุนรวม

                    “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า   นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจาก บริษัทจัดการให้ทําหน้าที่ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมแทนบริษัทจัดการ

                    “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า  กองทุนรวมซึ่งกําหนดเพียงประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ในโครงการ

                    “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า  กองทุนรวมซึ่งกําหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ

                    “รายงานการประเมินค่า”  หมายความว่า  รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว

                    “บริษัทในเครือ”  หมายความว่า   บริษัทที่ถือหุ้นในบริษัทจัดการ ผู้ดูแลผลประโยชน์บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา หรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ร้อยละสิบของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบุคคลดังกล่าว หรือบริษัทที่บุคคลดังกล่าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละสิบของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัทนั้น

                    “สํานักงาน”  หมายความว่า  สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


ข้อ ๓ หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมซึ่งบริษัทจัดการจัดทําขึ้นให้มี 2 ส่วน คือ

                    (1)  ส่วนข้อมูลโครงการ

                    (2)  ส่วนสรุปข้อมูลสําคัญ


ข้อ ๔ ส่วนข้อมูลโครงการ   ให้ใช้รายละเอียดโครงการที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงานเป็นหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ


ข้อ ๕ ส่วนสรุปข้อมูลสําคัญ  ให้มีรายการดังต่อไปนี้

                    (1)  ลักษณะที่สําคัญของกองทุนรวมตามข้อ 6

                    (2)  ความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวมตามข้อ 7

                    (3)  ตารางแสดงค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อหรือผู้ถือหน่วยลงทุนหรือกองทุนรวม ซึ่งต้องมีรายละเอียดตามตารางแนบท้ายประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยแบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวม

                    (4)  คําเตือนและข้อแนะนําเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน ซึ่งต้องพิมพ์ด้วยตัวพิมพ์ขนาดไม่เล็กกว่าและอ่านได้ชัดเจนกว่าข้อความทั่วไปในหนังสือชี้ชวน และมีข้อความตามที่กําหนดไว้ในข้อ 8

                    (5) วัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวนรายการตาม (1) ถึง (5) ให้เป็นไปตามลําดับ  ยกเว้นคําเตือนและข้อแนะนําตามข้อ 8(1) และ (2) ให้จัดพิมพ์ตามที่กําหนดไว้ในข้อดังกล่าว 


ข้อ ๖ รายการลักษณะที่สําคัญของกองทุนรวม  ให้แสดงรายละเอียดดังต่อไปนี้

                    (1) ชื่อ ประเภท และอายุของโครงการ

                    (2) จํานวนเงินทุนของโครงการ มูลค่าที่ตราไว้ จํานวนและราคาหน่วยลงทุนที่เสนอขาย

                    (3) นโยบายและวัตถุประสงค์การลงทุน

                    (4) นโยบายการจ่ายเงินปันผล

                    (5) วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน

                    (6) การจดทะเบียนหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์

                    (7) วันที่ที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม

                    (8) วันที่ที่เสนอขายหน่วยลงทุน

                    (9) สถานที่ติดต่อซื้อขายหน่วยลงทุน

                    (10) ข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทจัดการ ได้แก่ ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบริษัทจัดการ รายชื่อผู้ถือหุ้นที่ถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละสิบของจํานวนหุ้นที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัทจัดการ รวมทั้งสัดส่วนการถือหุ้น

                    (11) ชื่อ และหมายเลขโทรศัพท์ของผู้ดูแลผลประโยชน์ นายทะเบียนหน่วยลงทุน ผู้สอบบัญชี บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์  (ถ้ามี)

                    (12) รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า

                           (ก)  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่า เช่น ประเภทอาคารสํานักงานในเขตกรุงเทพมหานคร เป็นต้น

                         (ข)  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง  ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จจริงดังต่อไปนี้

                               1.  ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)

                               2.  ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทั้งสองราย และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่าหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ําสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว

                               3.  อัตราการให้เช่าพื้นที่หรือห้องพักในระยะเวลา 3 ปีย้อนหลัง (ถ้ามี)

                    (13) ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับผลประกอบการของกองทุนรวม หากผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทําประโยชน์บอกเลิกสัญญาในกรณีที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้มีสิทธิในอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาที่ทําไว้กับบุคคลดังกล่าว  โดยมิได้จัดให้มีผู้รับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของบุคคลดังกล่าว

                    (14) ความสัมพันธ์ของบริษัทจัดการ ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทในเครือของบุคคลดังกล่าวกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะซื้อหรือเช่า


ข้อ ๗ รายการความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวม ให้บริษัทจัดการระบุถึงความเสี่ยงที่เกิดจากการลงทุนในหลักทรัพย์และทรัพย์สินหลักให้ชัดเจน รวมทั้งแนวทางการบริหารเพื่อลดความเสี่ยง และการเปรียบเทียบความเสี่ยงและผลตอบแทนกับกองทุนรวมประเภทอื่น (ถ้ามี)  


ข้อ ๘ รายการคําเตือนและข้อแนะนําเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน  ให้มีข้อความดังต่อไปนี้ 

                    (1) ข้อความว่า “การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน และมีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับเงินลงทุนคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้  นอกจากนี้     กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวมที่มุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาว  ผู้ลงทุนจึงควรตระหนักถึงความเสี่ยงและผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยลงทุน” ทั้งนี้  ให้พิมพ์ไว้ในกรอบสี่เหลี่ยมที่หน้าแรก หรือปกหน้าด้านนอกในกรณีที่หนังสือชี้ชวนนั้นมีปก โดยอยู่ส่วนบนสุดหรือส่วนล่างสุด

                    (2) ข้อความว่า “กองทุนรวมเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากบริษัทจัดการ  ดังนั้น       (ชื่อบริษัทจัดการ)         จึงไม่มีภาระผูกพันในการชดเชยผลขาดทุนของ      (ชื่อกองทุนรวม)                 .ทั้งนี้ ผลการดําเนินงานของ       (ชื่อกองทุนรวม)        ไม่ได้ขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินหรือผลการดําเนินงานของ      (ชื่อบริษัทจัดการ)     ”  ทั้งนี้  ให้พิมพ์ไว้ในกรอบสี่เหลี่ยมที่หน้าแรก หรือปกหน้าด้านนอกในกรณีที่หนังสือชี้ชวนนั้นมีปก โดยอยู่ส่วนบนสุดหรือส่วนล่างสุด

                    (3) ข้อความว่า “ผู้สนใจลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนให้เข้าใจก่อนซื้อหน่วยลงทุน และเก็บไว้เป็นข้อมูลเพื่อใช้อ้างอิงในอนาคต หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม สามารถขอหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการได้ที่บริษัทจัดการหรือผู้ขายหน่วยลงทุน”

                    (4) ข้อความว่า “ผู้ลงทุนควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายหน่วยลงทุนเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และควรขอดูบัตรประจําตัวของบุคคลดังกล่าวที่สํานักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ออกให้ด้วย”


ข้อ ๙ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2545  เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ  ณ   วันที่  28 ตุลาคม  พ.ศ. 2545 

 

 

                                                               (นายประสาร  ไตรรัตน์วรกุล)

                                                                               เลขาธิการ

                                               สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์