ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สน. 13/2550

เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

                                          
 

                   อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 สํานักงานออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิกประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 41/2545 เรื่อง แบบหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 ตุลาคม พ.ศ. 2545


ข้อ ๒ ในประกาศนี้

“กลุ่มบุคคลเดียวกัน”  หมายความว่า กลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

“กองทุนรวม” หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุนดังกล่าว

                   “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกําหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ

                   “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกําหนดเพียงประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้ในโครงการ

“โครงการ”  หมายความว่า   โครงการจัดการกองทุนรวม

“บุคคลที่เกี่ยวข้อง”  หมายความว่า บุคคลที่เกี่ยวข้องตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกระทําที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการกองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน

“บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์และบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ที่เป็นหน่วยลงทุน

                   “บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน”  หมายความว่า  บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

“ผู้จองซื้อพิเศษ”  หมายความว่า  ผู้จองซื้อพิเศษตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

“ผู้ดูแลผลประโยชน์” หมายความว่า ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม

“ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า  นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการกองทุนรวมให้ทําหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน

“รายงานการประเมินค่า”  หมายความว่า  รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว

 “สํานักงาน”  หมายความว่า  สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


ข้อ ๓ หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมซึ่งบริษัทจัดการกองทุนรวมจัดทําขึ้นให้มี 2 ส่วน คือ

                   (1)  ส่วนข้อมูลโครงการ

                   (2)  ส่วนสรุปข้อมูลสําคัญ


ข้อ ๔ ในการจัดทําหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมใช้รายละเอียดโครงการที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงานเป็นหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการ


ข้อ ๕ ในการจัดทําหนังสือชี้ชวนส่วนสรุปข้อมูลสําคัญ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดทําโดยคํานึงถึงผู้ลงทุนเป็นสําคัญ เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถเลือกกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนเหมาะสมกับวัตถุประสงค์การลงทุนของตนเอง โดยใช้ข้อความที่สามารถเข้าใจได้ง่าย มีข้อมูลที่ครบถ้วนถูกต้องและชัดเจน และไม่มีลักษณะที่อาจทําให้เกิดความเข้าใจผิดหรือเป็นการบิดเบือนข้อเท็จจริง  โดยอาจใช้แผนภาพหรือวิธีการอื่นใดแทนก็ได้  ทั้งนี้ ให้มีรายการดังต่อไปนี้

(1)  ลักษณะที่สําคัญของกองทุนรวม

                   (2)  ความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวม

                    (3)  ตารางแสดงค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อหรือผู้ถือหน่วยลงทุนหรือกองทุนรวม  ซึ่งต้องมีรายละเอียดตามที่สํานักงานกําหนด

                   (4)  คําเตือนและคําแนะนําเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน ซึ่งต้องพิมพ์ด้วยตัวพิมพ์ขนาดไม่เล็กกว่าและอ่านได้ชัดเจนกว่าข้อความทั่วไปในหนังสือชี้ชวน

                   (5)  วัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวน


ข้อ ๖ รายการลักษณะที่สําคัญของกองทุนรวม  ให้แสดงรายละเอียดดังต่อไปนี้

                   (1)  ชื่อ ประเภท และอายุของโครงการ

2. วันที่ที่ได้รับอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวม

                   (3) คําถามและคําตอบเกี่ยวกับลักษณะที่สําคัญของกองทุนรวม อย่างน้อยดังต่อไปนี้

1. กองทุนรวมนี้เหมาะสมที่จะเป็นทางเลือกสําหรับเงินลงทุนลักษณะใด
2. กองทุนรวมนี้จะนําเงินลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใด และมีรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นอย่างไร

                             1. ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน สิทธิของกองทุนรวมในอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน อายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ราคาที่จะซื้อหรือเช่า ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินสองราย เหตุผลที่จะซื้อหรือเช่าหากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ําสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว อัตราการให้เช่าพื้นที่ในระยะเวลาสามปีย้อนหลัง (ถ้ามี) และรายชื่อเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ในกรณีที่ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มิใช่บุคคลเดียวกับบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์  ให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิของบุคคลดังกล่าวที่มีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน

     2. ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่กองทุนรวมจะลงทุน       

                        (ค)  วิธีการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนเป็นอย่างไร และนโยบายการบริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร

                         (ง)  ภาพรวมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนเป็นอย่างไร

                         (จ)  กองทุนรวมนี้มีการประกันภัยอย่างไร

                         (ฉ)  ผลกระทบต่อผลประกอบการของกองทุนรวมจะเป็นอย่างไร ในกรณีที่เป็นการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ หรือการเช่าในอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ให้เช่ามิได้เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทําประโยชน์ และหากต่อมาผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทําประโยชน์บอกเลิกสัญญาโดยมิได้จัดให้มีผู้รับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของ

บุคคลดังกล่าว

                         (ช)  รายชื่อหรือลักษณะผู้จองซื้อพิเศษ หรือเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่าหรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ที่จะได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนเป็นจํานวนและสัดส่วนเท่าใด 

                         (ซ)  ผู้ลงทุนจะได้อะไรจากเงินลงทุน

                         (ฌ) ปัจจัยใดที่มีผลกระทบอย่างมีนัยสําคัญต่อเงินลงทุนของผู้ลงทุน

(ญ)  การลงทุนในกองทุนรวมนี้กับกองทุนรวมอื่นที่มิใช่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงแตกต่างกันอย่างไร

                         (ฎ)  บริษัทจัดการกองทุนรวม ผู้บริหารของบริษัทจัดการกองทุนรวม ผู้จัดการกองทุนรวม ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ปรึกษา ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องของบุคคลดังกล่าว มีความสัมพันธ์กับเจ้าของ หรือผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุนหรือไม่ อย่างไร

                   (4)  คําถามและคําตอบเกี่ยวกับข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้องกับวิธีการลงทุนในหน่วยลงทุน สิทธิของผู้ลงทุน และบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องกับกองทุนรวม เช่น วิธีการซื้อขายหน่วยลงทุน วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน ข้อจํากัดในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใด ข้อจํากัดสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนที่ถือหน่วยลงทุนเกินกว่าหนึ่งในสามของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด  ช่องทางที่ผู้ลงทุนสามารถทราบข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าหน่วยลงทุน ช่องทางและวิธีการร้องเรียน การจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้ดูแลผลประโยชน์ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ที่ปรึกษา (ถ้ามี) นายทะเบียนหน่วยลงทุน บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน (ถ้ามี) และผู้สอบบัญชี เป็นต้น


ข้อ ๗ รายการความเสี่ยงในการลงทุนของกองทุนรวม  ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมระบุความเสี่ยง เช่น ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงจากการแข่งขัน ความเสี่ยงจากภัยพิบัติต่าง ๆ  ความเสี่ยงจากการดําเนินงานของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุน ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนรวมประเภทอื่น เป็นต้น รวมทั้งแนวทางการบริหารจัดการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงแต่ละประเภท (ถ้ามี)


ข้อ ๘ รายการคําเตือนและคําแนะนําเกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยลงทุน ให้มีข้อความที่เตือนและแนะนําให้ผู้ลงทุนเข้าใจในเรื่องดังต่อไปนี้

(1) คําเตือนที่แสดงว่า การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน และมีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับเงินลงทุนคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้  นอกจากนี้ รายได้หลักของกองทุนรวมนี้จะขึ้นอยู่กับรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาถึงข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ และสภาพธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งศึกษาปัจจัยความเสี่ยงที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน

                   (2) คําเตือนในกรณีของกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ที่แสดงว่ากองทุนรวมมิได้ระบุว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

                   (3)  คําเตือนที่แสดงว่า กองทุนรวมเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากบริษัทจัดการกองทุนรวม

(4)  คําเตือนในกรณีของกองทุนรวมซึ่งจะลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่แสดงว่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาตามสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าหน่วยลงทุนอาจลดลงจนถึงศูนย์บาทได้ และกองทุนรวมนี้ไม่ได้สํารองเงินทุนไว้สําหรับการจ่ายคืนเงินลงทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเมื่อมีการเลิกกองทุนรวม แต่อาจจะจ่ายคืนเงินลงทุนบางส่วนหรือทั้งหมดให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนโดยการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวมก่อนการเลิกกองทุนรวมก็ได้

                   (5)  คําเตือนในกรณีที่มีการลงทุนเพื่อบริษัทจัดการกองทุนรวมซึ่งอาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์แก่กองทุนรวม เช่น คําเตือนว่าบริษัทจัดการกองทุนรวมอาจลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นเพื่อบริษัทจัดการกองทุนรวมเช่นเดียวกันกับที่บริษัทจัดการกองทุนรวมลงทุนในหลักทรัพย์หรือทรัพย์สินอื่นเพื่อกองทุนรวม โดยบริษัทจะจัดให้มีระบบงานที่ป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมต่อผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นต้น

                   (6)  คําแนะนําที่แสดงว่า ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนให้เข้าใจและควรเก็บหนังสือชี้ชวนไว้เป็นข้อมูลเพื่อใช้อ้างอิงในอนาคต และเมื่อมีข้อสงสัยให้สอบถามผู้ติดต่อกับผู้ลงทุนให้เข้าใจก่อนซื้อหน่วยลงทุน

                   (7)  คําแนะนําที่แสดงว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม ผู้ลงทุนสามารถขอหนังสือชี้ชวนส่วนข้อมูลโครงการได้ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมหรือบริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน

                   การพิมพ์คําเตือนและคําแนะนําตาม (1) (2) (4) และ (6) ให้พิมพ์ไว้ในกรอบสี่เหลี่ยมที่หน้าแรก หรือปกหน้าด้านนอกในกรณีที่หนังสือชี้ชวนนั้นมีปก โดยอยู่ส่วนบนสุดหรือส่วนล่างสุดและการพิมพ์คําเตือนและคําแนะนําตาม (3) (5) และ (7)  ให้พิมพ์ไว้ก่อนวัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวน


ข้อ ๙ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2550  เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ   ณ  วันที่  28  มิถุนายน พ.ศ. 2550 

 

 

 

                                                       (นายธีระชัย  ภูวนาถนรานุบาล)

                                                                   เลขาธิการ

                                                              สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


หมายเหตุ -                                                                                                                                                                                                                                                                                  

เหตุผลในการออกประกาศฉบับนี้ คือ เพื่อให้หนังสือชี้ชวนมีการนําเสนอข้อมูลที่เป็นรายละเอียดเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ลงทุนสามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนได้อย่างสะดวกและถูกต้อง และเพื่อให้ผู้ทําหน้าที่เสนอขายหน่วยลงทุนสามารถใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการเสนอขายหน่วยลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและบรรลุวัตถุประสงค์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ