คําสั่งกรมสรรพากร

ที่ ป. 148/2557

เรื่อง การคํานวณกําไรสุทธิและเงินได้สุทธิสําหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์

---------------------------------------------------------

เพื่อให้เจ้าพนักงานสรรพากรถือเป็นแนวทางปฏิบัติ และแนะนําผู้เสียภาษีในการคํานวณกําไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะนําไปคํานวณกําไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร หรือในการคํานวณเงินได้สุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากําไร ตามมาตรา 48 แห่งประมวลรัษฎากร กรมสรรพากร จึงมีคําสั่งดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิกคําสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.61/2539 เรื่อง การคํานวณกําไรสุทธิและเงินได้สุทธิสําหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ.2539


ข้อ ๒ บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องคํานวณกําไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร โดยนํารายได้จากกิจการหรือเนื่องจากกิจการที่กระทําในรอบระยะเวลาบัญชี หักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร 

ในการคํานวณรายได้และรายจ่ายตามวรรคหนึ่ง ให้ใช้เกณฑ์สิทธิ โดยบริษัทหรือ ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลจะต้องนํารายได้ที่เกิดขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีใด แม้จะยังไม่ได้รับชําระในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นมารวมคํานวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น และให้นํารายจ่ายทั้งสิ้นที่เกี่ยวกับรายได้นั้นแม้จะยังมิได้จ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นมารวมคํานวณเป็นรายจ่ายของรอบระยะเวลาบัญชีนั้น


ข้อ ๓ การคํานวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยให้ถือปฏิบัติเกี่ยวกับการคํานวณรายได้และรายจ่ายในการคํานวณกําไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้ดังต่อไปนี้

(1) ให้คํานวณรายได้และรายจ่ายที่เกี่ยวข้องเป็นรายได้และรายจ่ายทั้งจํานวนเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในรอบระยะเวลาบัญชีเดียวกันกับการขายนั้น

(2) ให้คํานวณรายได้และรายจ่ายที่เกี่ยวข้องตามอัตราส่วนของงานที่ทําเสร็จในแต่ละ รอบระยะเวลาบัญชีมารวมคํานวณเป็นรายได้และรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น หรือ 

(3) ให้คํานวณรายได้และรายจ่ายที่เกี่ยวข้องตามงวดที่ถึงกําหนดชําระโดยให้ใช้วิธีการคํานวณตามอัตรากําไรขั้นต้น

การคํานวณเป็นรายได้และรายจ่ายตาม (2) และ (3) ให้ใช้หลักเกณฑ์ตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป 

กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้เลือกใช้วิธีหนึ่งวิธีใดตาม (2) หรือ (3) เพื่อคํานวณรายได้และรายจ่ายในการคํานวณกําไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้สําหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดแล้ว ให้ใช้วิธีนั้นตลอดไปสําหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนแปลงจากอธิบดีกรมสรรพากร

การคํานวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่เป็นกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (Publicly Accountable Entities) ตามมาตรฐานการบัญชี ซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยให้คํานวณรายได้และรายจ่ายที่เกี่ยวข้องตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป 

คําว่า “กิจการขายอสังหาริมทรัพย์” ตามวรรคหนึ่งหมายความว่า การขายที่ดิน การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง การขายสิ่งปลูกสร้าง และการขายอาคารชุด


ข้อ ๔ ในการคํานวณรายได้ตามข้อ 3 ให้ถือปฏิบัติดังนี้

(1) รายได้ หมายความรวมทั้งเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ที่คํานวณได้เป็นเงิน และ ภาษีอากรหรือค่าธรรมเนียมที่ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียตามกฎหมาย แต่ได้ผลักภาระให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อเป็น ผู้ออกให้ 

(2) ในกรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลได้รับชําระเงินจอง เงินมัดจํา หรือเงินอื่นทํานองเดียวกัน ตามใบจองหรือเอกสารทํานองเดียวกันก่อนทําสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งตามข้อตกลงต้องคืนเงินทั้งจํานวนนั้นแก่ผู้จ่ายเงินดังกล่าวโดยไม่มีเงื่อนไขภายในกําหนดเวลาตามข้อตกลง แต่ต้องไม่เกิน 1 ปี หากไม่มีการทําสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ว่ากรณีใด และในทางปฏิบัติบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ได้รับชําระเงินดังกล่าวได้คืนเงินตามข้อตกลงนั้น เช่นนี้ให้ถือว่าเงินจอง เงินมัดจํา หรือเงินอื่นทํานองเดียวกันดังกล่าว มิใช่รายได้ตาม (1) ในขณะที่ได้รับเงินดังกล่าวนั้น


ข้อ ๕ ให้ถือรายการต่อไปนี้เป็นมูลค่าต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์หน่วยหรือแปลงที่ขายในแต่ละโครงการ

(1) ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากที่ดินแปลงที่ขาย เช่น ค่าของที่ดิน ค่าถมดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สําหรับสิ่งปลูกสร้าง ค่าปลูกต้นไม้ จัดสวนหย่อม ปูสนามหญ้า ขุดหรือสร้างสระน้ํา ระบบระบายน้ํา การประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ การบําบัดน้ําเสีย ค่าทําถนนและทางเท้า เป็นต้น ทั้งนี้ เฉพาะที่กระทําลงในที่ดินแปลงที่ขาย

(2) ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนเริ่มโครงการ เช่น ค่าปรึกษาทางกฎหมาย ค่าปรึกษา การลงทุน ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ค่าวิเคราะห์โครงการ ค่าสํารวจตรวจสอบ และค่าออกแบบแปลนแผนผัง เป็นต้น

(3) รายจ่ายเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดิน เช่น ค่านายหน้า ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นต้น

(4) ค่าของที่ดิน ค่าถมดินที่ใช้ไปเพื่อสร้างสิ่งสาธารณูปโภคอันเป็นทรัพย์สินส่วนที่กําหนดไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสําหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการนั้น เช่น ใช้ทําถนน ทางเท้า ท่อ หรือทําระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ระบบการระบายน้ํา การบําบัดน้ําเสียรวม เป็นต้น รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการสร้างสิ่งดังกล่าวด้วยเฉพาะส่วนที่พัฒนาแล้วพร้อมจะขาย

สําหรับค่าของที่ดิน ค่าถมดิน ที่ใช้ไปเพื่อทําสวนหย่อม สนามหญ้า บึง หรือ สระน้ํา สนามเทนนิส สระว่ายน้ํา สนามออกกําลังกาย อาคาร สโมสร สปอร์ตคลับ ปลูกต้นไม้ เป็นต้น ซึ่งที่ดินดังกล่าวยังเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขาย จะนําไป รวมคํานวณเป็นต้นทุนของที่ดินแปลงที่ขายไม่ได้ เว้นแต่ต้องตกอยู่ในภาระจํายอมเพื่อประโยชน์แก่ ที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายอื่นลักษณะทํานองเดียวกัน

(5) ค่าก่อสร้างระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ เป็นต้น อันเป็นทรัพย์สินส่วนที่กําหนดไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสําหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการนั้นและอยู่นอกที่ดินแปลงที่ขาย ซึ่งเมื่อติดตั้งแล้วเสร็จต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของส่วนราชการหรือขององค์การรัฐบาล หรือผู้ให้บริการของระบบดังกล่าว

(6) ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่เกิดจากสัญญากู้ยืมเงินเพื่อนํามาใช้ในการจัดสรรที่ดินหรือ พัฒนาที่ดิน เพื่อขายแต่ละโครงการเฉพาะส่วนของดอกเบี้ยที่ถึงกําหนดชําระก่อนที่โครงการนั้นพร้อมที่จะขาย แต่ไม่รวมถึงดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม (4) วรรคสอง

ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม (4) วรรคสองของแต่ละโครงการเฉพาะส่วนของดอกเบี้ยที่ถึงกําหนดชําระก่อนที่สิ่งปลูกสร้างนั้นพร้อมที่จะให้บริการ ให้ถือเป็นต้นทุนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น

ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมตามวรรคหนึ่ง และวรรคสอง ที่ถึงกําหนดชําระตั้งแต่วันที่โครงการนั้นพร้อมจะขายหรือพร้อมจะให้บริการ ให้ถือเป็นรายจ่ายในการคํานวณกําไรสุทธิหรือขาดทุนสุทธิ ในรอบระยะเวลาบัญชีที่ถึงกําหนดชําระได้ทั้งจํานวน

หากบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายที่ดินดังกล่าว ได้นําค่าดอกเบี้ยเงินกู้ดังกล่าวมาถือเป็นรายจ่ายไปก่อนแล้วทั้งจํานวน ก็ให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นปรับปรุง กําไรขาดทุน ตลอดทั้งต้นทุนสินค้านั้นเสียใหม่ ถ้าในรอบระยะเวลาบัญชีใดได้เสียภาษีเงินได้ไว้ขาด ก็ต้องชําระเพิ่มเติม และถ้าได้เสียภาษีเงินได้ไว้เกิน ก็ให้ยื่นคําร้องขอคืน

ให้นํารายการจ่ายตาม (2) (3) (4) (5) และ (6) วรรคหนึ่ง มารวมคํานวณเฉลี่ยเป็นต้นทุนของที่ดินและหรือสิ่งปลูกสร้างที่ขาย โดยให้เฉลี่ยต้นทุนตามส่วนของพื้นที่ที่ขายหรือเฉลี่ยตามส่วนของรายได้จากการขายที่ดินและหรือสิ่งปลูกสร้าง

(7) ในกรณีการขายอาคารพร้อมที่ดิน การคํานวณต้นทุนของอาคารให้ปฏิบัติเช่นเดียวกับกรณีที่จะกล่าวในข้อ 6


ข้อ ๖ ในการคํานวณมูลค่าต้นทุนของอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ต้นทุนของอาคารชุด นอกจากที่กล่าวในข้อ 5 แล้ว ต้นทุนอาคารชุด เช่น ค่าก่อสร้างอาคาร และส่วนประกอบอื่น ๆ รวมทั้ง ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง และค่าดําเนินงานเพื่อการก่อสร้างดังกล่าว ค่าติดตั้งลิฟต์ ระบบป้องกันอัคคีภัย วินาศภัย หรือภัยอย่างอื่น ค่าติดตั้งเสาโทรทัศน์รวม และจานดาวเทียมรวม เป็นต้น ไม่ว่าจะแยกทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลหรือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางก็ตาม

ให้นําต้นทุนตามวรรคหนึ่ง มารวมคํานวณเฉลี่ยเป็นต้นทุนของห้องชุดตามสัดส่วนของพื้นที่ที่ขายหรือรายได้จากการขายห้องชุดนั้น ๆ


ข้อ ๗ ในการคํานวณมูลค่าต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ โดยวิธีการประมาณการกําไรของโครงการ

(1) กรณีทําสัญญาว่าจ้างผู้ประกอบการอื่นเป็นผู้ดําเนินการก่อสร้างหรือพัฒนาทั้งหมด ให้คํานวณต้นทุนดังกล่าวจากสัญญาว่าจ้างนั้น

(2) กรณีเป็นผู้ดําเนินการก่อสร้างหรือพัฒนาเองทั้งหมด หรือจ้างผู้ประกอบการอื่นเป็นผู้ดําเนินการก่อสร้างหรือพัฒนาบางส่วน การคํานวณต้นทุนดังกล่าวต้องมีรายละเอียดการคํานวณต้นทุนของโครงการที่น่าเชื่อถือได้ของผู้รับผิดชอบในการคํานวณต้นทุน เช่น วิศวกร หรือสถาปนิก เป็นต้น

รอบระยะเวลาบัญชีใดที่ต้นทุนซึ่งเกิดขึ้นจริงสูงกว่าหรือต่ํากว่าที่ได้ประมาณการไว้ใน ส่วนที่เป็นสาระสําคัญ ให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นนําต้นทุนส่วนที่เพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่ได้ประมาณการไว้ มาถือเป็นรายจ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น หรือนําต้นทุนส่วนที่ลดลงจากต้นทุนที่ประมาณการไว้ มาถือเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น และให้ปรับปรุงการประมาณการต้นทุนใหม่เพื่อถือเป็นต้นทุนของรอบระยะเวลาบัญชีถัดไป


ข้อ ๘ ในการคํานวณรายจ่ายสําหรับโครงการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ปฏิบัติดังนี้

(1) ให้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขาย นําต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของโครงการนั้น มาจัดสรรให้เป็นไปตามสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์สําหรับหน่วยหรือแปลงที่จะขาย เพื่อให้ได้ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายแต่ละหน่วยหรือแต่ละแปลง

(2) ในกรณีที่ทรัพย์สินใด ได้นําไปรวมคํานวณเป็นต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์หน่วยหรือแปลงที่ขายตามข้อ 5 หากต่อมาได้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในทรัพย์สินนั้นไปเพื่อการกุศลสาธารณะ หรือเพื่อการสาธารณประโยชน์ หรือการอื่นใดก็ตาม จะนํามูลค่าของทรัพย์สินนั้นมารวมคํานวณเป็นรายจ่ายหรือเป็นต้นทุนซ้ําอีกไม่ได้

(3) ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์แต่ละโครงการ ให้ถือเป็นรายจ่ายในการคํานวณกําไรสุทธิหรือขาดทุนสุทธิตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป


ข้อ ๙ ในการคํานวณรายจ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุน สําหรับทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อเรียกเก็บค่าบริการจากสมาชิกและหรือบุคคลทั่วไปหรือไม่เรียกเก็บค่าบริการก็ตาม รวมตลอดทั้งทรัพย์สินอื่นที่เป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เช่น ค่าใช้จ่ายการสร้างสนามเทนนิส สระว่ายน้ํา สนามออกกําลังกาย อาคารสโมสรสปอร์ตคลับ บ่อบาดาล เครื่องสูบน้ํา ระบบระบายน้ํา การบําบัดน้ําเสียรวม ระบบป้องกันอัคคีภัย วินาศภัยหรือภัยอื่น เครื่องไฟฟ้าฉุกเฉิน รั้วรอบโครงการ ซุ้มทางเข้าออกต้นไม้ ศาลพระภูมิ ศาลาพักร้อน ป้อมยาม กําแพงกันดินถล่ม เป็นต้น บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้ขายมีสิทธิหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาได้ ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527


ข้อ ๑๐ ให้นําความในข้อ 1 ถึงข้อ 9 มาใช้บังคับในกรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สําหรับ การคํานวณเงินได้สุทธิในปีภาษี 2557 เป็นต้นไป ตามมาตรา 8 ทวิ แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกําหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์โดยอนุโลมด้วย


ข้อ ๑๑ คําสั่งนี้ให้ใช้บังคับในการคํานวณภาษีเงินได้ของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งมี รอบระยะเวลาบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - สั่ง ณ วันที่ 11 กันยายน พ.ศ. 2557

 

ประสงค์ พูนธเนศ

(นายประสงค์ พูนธเนศ)

อธิบดีกรมสรรพากร