ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทจ. 50/2556

เรื่อง  การแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น  
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 35 มาตรา 117 และมาตรา 130 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล ซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 41 มาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 64 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2556 เป็นต้นไป


ข้อ ๒ การแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และประกาศนี้


ข้อ ๓ ในประกาศนี้  
          “การแปลงสภาพ”  หมายความว่า การแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“กองทุนรวม” หมายความว่า  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 

“หน่วยทรัสต์”  หมายความว่า  ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“กองทรัสต์” หมายความว่า  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“บริษัทจัดการกองทุนรวม”  หมายความว่า  บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม

“ผู้จัดการกองทรัสต์”  หมายความว่า   บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์

“ที่ปรึกษาทางการเงิน”  หมายความว่า  ที่ปรึกษาทางการเงินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ

“ข้อผูกพัน” หมายความว่า  ข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการกองทุนรวม

“ทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม”  หมายความว่า  ทรัพย์สิน หนี้สินและความรับผิดของกองทุนรวม  โดยไม่รวมถึงรายการที่กันไว้ดังต่อไปนี้

                   (1)  ทรัพย์สินหรือเงินที่กันไว้เพื่อการชําระหนี้

                   (2) เงินปันผลหรือเงินเฉลี่ยคืนจากการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวมที่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่มารับเงินนั้น หรือไม่ยื่นเช็คแก่ธนาคารเพื่อให้ใช้เงินตามเช็คที่ได้รับจากการดําเนินการดังกล่าว

                   (3) ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการชําระบัญชีของกองทุนรวม


หมวด ๑ ข้อกําหนดทั่วไปเกี่ยวกับการแปลงสภาพ

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๔ การแปลงกองทุนรวมให้เป็นกองทรัสต์ ให้กระทําได้เฉพาะกรณีที่เป็นการแปลงกองทุนรวมหนึ่งกองให้เป็นกองทรัสต์หนึ่งกอง โดยกําหนดอัตราการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ในอัตราหนึ่งหน่วยลงทุนต่อหนึ่งหน่วยทรัสต์เท่านั้น และต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

                   (1)  บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม  ทั้งนี้ การเรียกประชุม หนังสือนัดประชุม และมติที่ประชุมดังกล่าว ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในหมวด 2

                   (2)  บุคคลที่ประสงค์จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ต้องได้รับอนุญาตจากสํานักงานให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ของกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวม  ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในหมวด 3

                   (3)  บริษัทจัดการกองทุนรวมและผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องดําเนินการตามแผนการแปลงสภาพ เลิกกองทุนรวมและชําระบัญชีของกองทุนรวม ที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ขั้นต่ําที่กําหนดในหมวด 4  

                   (4) ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องดําเนินการเพื่อให้หน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวมเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนแทนหน่วยลงทุนของกองทุนรวมดังกล่าวโดยไม่ชักช้า


หมวด ๒ การเรียกประชุม หนังสือนัดประชุม และมติที่ประชุม

ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๕ ในการเรียกประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อขออนุมัติการแปลงสภาพ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

                   (1)  จัดส่งหนังสือนัดประชุมถึงผู้ถือหน่วยลงทุนล่วงหน้าอย่างน้อยสิบสี่วันก่อนวันประชุม

                   (2) หนังสือนัดประชุมที่จัดส่งให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนตาม (1) ต้องมีข้อมูลอันเป็นสาระสําคัญต่อการตัดสินใจของผู้ถือหน่วยลงทุน และอย่างน้อยต้องมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

                         (ก)  ข้อมูลการลงทุนของกองทุนรวม มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม มูลค่าทรัพย์สินสุทธิและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม รวมทั้งจํานวนหน่วยลงทุนทั้งหมดของกองทุนรวม ซึ่งจัดทําขึ้นล่าสุดแต่ต้องไม่เกินหกสิบวันก่อนวันประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน

                         (ข)  ข้อมูลโดยสรุปเกี่ยวกับสัญญาต่าง ๆ ที่กองทุนรวมเข้าทํากับบุคคลอื่นและยังมีผลใช้บังคับอยู่ ณ ขณะนั้น  และสถานะการดําเนินการให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตกลงหรือยินยอมให้เปลี่ยนคู่สัญญาจากกองทุนรวมเป็นกองทรัสต์

                         (ค)  สรุปประเด็นเปรียบเทียบสาระสําคัญและความแตกต่างของกองทุนรวมและกองทรัสต์ และลักษณะที่จะเปลี่ยนแปลงเมื่อมีการแปลงสภาพแล้ว ซึ่งมีรายละเอียดอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                   1.  ประเภทและวัตถุประสงค์ของโครงการจัดการกองทุนรวมและกองทรัสต์ 

                    2.  นโยบายการลงทุนและการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการกู้ยืมเงิน (ถ้ามี)

                    3.  นโยบายการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวม และประโยชน์ตอบแทนของกองทรัสต์

                    4.  การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

                    5.  บุคคลที่เกี่ยวข้องในการแปลงสภาพ ซึ่งรวมถึงบุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมและกองทรัสต์ ตลอดจนสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดของบุคคลดังกล่าว    
                              ในการแสดงข้อมูลตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมแนบสรุปสาระสําคัญของร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ประกอบด้วย

                         (ง)  ผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับจากการแปลงสภาพ โดยให้ระบุผลกระทบด้านภาระภาษีด้วย                        

                         (จ)  แผนการแปลงสภาพ การเลิกกองทุนรวมและการชําระบัญชี โดยต้องแสดงข้อมูลอย่างน้อยเกี่ยวกับขั้นตอนการแปลงสภาพ สาระสําคัญ เงื่อนไข (ถ้ามี) การเลิกกองทุนรวม การชําระบัญชี และกําหนดเวลาโดยประมาณของการดําเนินการแต่ละขั้นตอน   
                              การแสดงข้อมูลตามวรรคหนึ่ง ให้รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการดําเนินการในเรื่องดังต่อไปนี้ด้วย

                         1.  การปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุนเพื่อกําหนดสิทธิในการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ 

                         2.  การขึ้นเครื่องหมายแสดงการห้ามซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นการชั่วคราว

                         3. การโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมไปยังกองทรัสต์การสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ การเลิกกองทุนรวม และการชําระบัญชีของกองทุนรวม  ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ในหมวด 4                                                

                              4.  การเวนคืนใบหน่วยลงทุน (ถ้ามี)

                              5.  การดําเนินการในกรณีที่ผู้ถือหน่วยลงทุนใช้หน่วยลงทุนเป็นหลักประกันการชําระหนี้ (ถ้ามี)

                              6.  การเพิกถอนหน่วยลงทุนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน และการนําหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

                         (ฉ) ค่าใช้จ่ายในการแปลงสภาพ การเลิกกองทุนรวมและการชําระบัญชี ที่จะเรียกเก็บจากผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมหรือกองทรัสต์ (ถ้ามี) 

                         (ช) ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระเกี่ยวกับการแปลงสภาพ โดยให้ระบุผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยลงทุนอาจได้รับจากการลงมติในเรื่องนั้น ๆ  รวมทั้งข้อดีและข้อเสียของการแปลงสภาพ

                         (ซ)  ข้อมูลอื่นใดที่สํานักงานประกาศกําหนด

                   (3)  จัดให้ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระซึ่งให้ความเห็นเกี่ยวกับการแปลงสภาพในหนังสือนัดประชุมตาม (2) (ช) ได้เข้าร่วมในการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่ออธิบายและให้ข้อมูลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน


ข้อ ๖ ที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติที่ชัดแจ้งในเรื่องดังต่อไปนี้       

                   (1)  การแปลงสภาพและแผนการแปลงสภาพ

                   (2) การแก้ไขเพิ่มเติมข้อผูกพันและโครงการจัดการกองทุนรวม (ถ้ามี) 

                   (3)  การเลิกกองทุนรวม 

                   (4)  การเปลี่ยนให้บุคคลอื่นเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์แทนบริษัทจัดการกองทุนรวม หรือให้บุคคลอื่นเข้าเป็นทรัสตีแทนผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม (ถ้ามี)มติที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนตามวรรคหนึ่ง ในกรณีตาม (1) (2) และ (3)  ต้องได้รับมติด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด และในกรณีตาม (4) ต้องได้รับมติด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง  ทั้งนี้ ต้องไม่นับคะแนนเสียงของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสียเป็นพิเศษในเรื่องที่ลงมติ


หมวด ๓ การขออนุญาตและการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่  
ของกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวม

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๗ การขออนุญาตและการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ของกองทรัสต์ที่แปลงมาจากกองทุนรวม ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการที่กําหนดในหมวดนี้  โดยบุคคลที่จะยื่นคําขออนุญาตตามประกาศนี้ได้จะต้องเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์แล้ว


ส่วน ๑ การยื่นคําขออนุญาต

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๘ ในการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์  ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตยื่นคําขออนุญาตต่อสํานักงานตามวิธีการที่สํานักงานประกาศกําหนด โดยอย่างน้อยต้องมีเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตดังต่อไปนี้

                   (1)  รายงานการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีมติตามข้อ 6

                   (2)  หนังสือรับรองจากผู้ยื่นคําขออนุญาตและบริษัทจัดการกองทุนรวมที่แสดงว่าการเรียกประชุม หนังสือนัดประชุม และมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในหมวด 2

                   (3)  ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์

                   (4)  ร่างสัญญาแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์

                   (5)  แบบแสดงรายการข้อมูล หรือเอกสารที่แสดงสาระสําคัญตามแบบแสดงรายการข้อมูล

                   (6)  หนังสือรับรองจากผู้ที่จะเข้ามาเป็นทรัสตีของกองทรัสต์ที่มีข้อความที่แสดงว่าบุคคลดังกล่าวยอมรับที่จะเข้ามาปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์  โดยได้ศึกษาเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่ผู้ขออนุญาตยื่นต่อสํานักงานแล้ว และรับรองว่าสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตามประกาศที่ออกตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และตนมีความพร้อมที่จะปฏิบัติหน้าที่เป็นทรัสตีของกองทรัสต์นั้น

                   (7)  เอกสารหลักฐานอื่นตามที่สํานักงานประกาศกําหนด

                   คําขออนุญาตและเอกสารหลักฐานประกอบคําขออนุญาตตามวรรคหนึ่งต้องมีกรรมการผู้มีอํานาจลงนามผูกพันผู้ขออนุญาตลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้องครบถ้วนของข้อมูลในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติหน้าที่ของตน

                   ให้ผู้ยื่นคําขออนุญาตตามวรรคหนึ่งชําระค่าธรรมเนียมคําขออนุญาตตามอัตราที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ และการขออนุมัติโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ พร้อมกับการยื่นคําขออนุญาตดังกล่าว


ข้อ ๙ ให้สํานักงานแจ้งผลการพิจารณาคําขออนุญาตภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่สํานักงานได้รับคําขออนุญาตพร้อมทั้งเอกสารหลักฐานครบถ้วน

                   ในการพิจารณาคําขออนุญาต ให้สํานักงานมีอํานาจแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ขออนุญาตมาชี้แจง หรือส่งเอกสารหลักฐานเพิ่มเติมภายในระยะเวลาที่สํานักงานกําหนด ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่มาชี้แจงหรือไม่ส่งเอกสารหลักฐานภายในระยะเวลาที่สํานักงานกําหนด ให้ถือว่าผู้ขออนุญาตไม่ประสงค์จะขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์นั้นอีกต่อไป


ส่วน ๒ หลักเกณฑ์การอนุญาต

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๑๐ การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จะได้รับอนุญาตจากสํานักงานเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

                   (1)  ได้รับมติโดยชัดแจ้งจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในหมวด 2 

                   (2)  ไม่มีเหตุอันควรสงสัยว่าการแปลงสภาพจะไม่สามารถกระทําได้ตามแผนการแปลงสภาพที่กําหนดในหมวด 4

                   (3)  แสดงให้เห็นได้ว่ากองทุนรวมไม่มีข้อพิพาททางศาลซึ่งอยู่ระหว่างการดําเนินกระบวนพิจารณาหรือการบังคับคดี หรืออยู่ระหว่างการระงับข้อพิพาทด้วยวิธีอนุญาโตตุลาการหรือการบังคับตามคําชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ


ส่วน ๓ เงื่อนไขภายหลังการอนุญาต

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๑๑ ให้ผู้ได้รับอนุญาตตามส่วนที่ 2 ของหมวดนี้ ดําเนินการตามเงื่อนไขภายหลังการเสนอขายที่ใช้บังคับกับผู้ได้รับอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นกองทรัสต์ตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และเงื่อนไขเพิ่มเติมในหมวดนี้


ข้อ ๑๒ ผู้ได้รับอนุญาตในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์ต้องดําเนินการก่อตั้งกองทรัสต์ ด้วยการก่อสิทธิในทางทรัพย์สินให้แก่ทรัสตีภายในสามวันทําการนับแต่วันที่ได้รับอนุญาต

                   การก่อสิทธิในทางทรัพย์สินตามวรรคหนึ่ง ให้กระทําผ่านการเข้าทําสัญญาที่มีข้อผูกพันว่าผู้ได้รับอนุญาตจะดําเนินการเพื่อให้กองทรัสต์ได้มาซึ่งทรัพย์สินของกองทุนรวมที่แปลงสภาพ  โดยแลกเปลี่ยนกับการที่กองทรัสต์จะจําหน่ายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ทั้งหมดให้แก่กองทุนรวมนั้น


ข้อ ๑๓ เมื่อก่อตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จ ให้ผู้ได้รับอนุญาตดําเนินการตามแผนการแปลงสภาพ เลิกกองทุนรวม และชําระบัญชีของกองทุนรวม ตามหลักเกณฑ์ขั้นต่ําที่กําหนดในหมวด 4


ส่วน ๔ อํานาจของสํานักงานเกี่ยวกับการอนุญาต

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๑๔ ในกรณีที่สํานักงานเห็นว่าเอกสารหรือข้อมูลที่ได้รับจากผู้ขออนุญาตมีข้อมูลไม่ครบถ้วน  มีข้อความคลุมเครือไม่ชัดเจน หรือในกรณีที่มีเหตุจําเป็นหรือกรณีอื่นใดที่จะมีผลกระทบต่อสิทธิประโยชน์ของผู้ลงทุน หรือต่อการตัดสินใจในการลงทุน สํานักงานอาจสั่งการให้ผู้ขออนุญาตดําเนินการดังต่อไปนี้

                   (1)  เปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการแปลงสภาพหรือกองทรัสต์เพื่อให้ผู้ลงทุนได้ทราบ

                   (2) จัดให้มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุนใหม่

                   (3)  จัดให้มีการตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) หรือการให้ความเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะลงทุน

                   (4)  จัดให้มีความเห็นทางกฎหมายในประเด็นข้อกฎหมายที่สําคัญหรือที่ไม่ชัดเจนซึ่งเกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพหรือกองทรัสต์

                   ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ปฏิบัติตามวรรคหนึ่ง ให้ถือว่าบุคคลนั้นไม่ประสงค์จะขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์นั้นอีกต่อไป


ข้อ ๑๕ ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงต่อสํานักงานที่เป็นเหตุอันควรสงสัยดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ตามคําขออนุญาตได้ 

                   (1) ผู้ขออนุญาตหรือการเสนอขายหน่วยทรัสต์มีลักษณะหรือรูปแบบเป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะได้รับอนุญาตตามประกาศนี้ แต่มีข้อเท็จจริงที่ทําให้พิจารณาได้ว่าความมุ่งหมายหรือเนื้อหาสาระที่แท้จริง (substance) ของการเสนอขายหน่วยทรัสต์นั้นเข้าลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 หรือพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 หรือหลักเกณฑ์ที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว หรือประกาศนี้

                   (2) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจขัดต่อนโยบายสาธารณะหรือนโยบายของรัฐ

                   (3)  การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือต่อตลาดทุนไทยโดยรวม หรือ

                   (4) การเสนอขายหน่วยทรัสต์อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อผู้ลงทุนโดยรวม หรืออาจทําให้ผู้ลงทุนโดยรวมไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือผู้ลงทุนอาจไม่ได้รับข้อมูลที่ถูกต้องหรือเพียงพอประกอบการตัดสินใจลงทุน


ข้อ ๑๖ ในกรณีที่ปรากฏต่อสํานักงานภายหลังการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ว่าข้อเท็จจริงและพฤติการณ์ที่สํานักงานนํามาพิจารณาเพื่ออนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ไม่ถูกต้องหรือเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งหากข้อเท็จจริงและพฤติการณ์นั้นปรากฏต่อสํานักงานก่อนการอนุญาต สํานักงานอาจไม่อนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์นั้น ให้สํานักงานมีอํานาจดังนี้

                   (1)  สั่งให้ผู้รับอนุญาต กรรมการ หรือผู้บริหารชี้แจง หรือเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมภายในระยะเวลาที่กําหนด และระงับการอนุญาตให้ออกหน่วยทรัสต์หรือให้ผู้ได้รับอนุญาตระงับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไว้ก่อนจนกว่าจะได้ชี้แจงหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่กําหนด

                   (2) สั่งเพิกถอนการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่

                   ในการสั่งการตามวรรคหนึ่ง ให้สํานักงานคํานึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้ ประกอบการพิจารณา

                   (1) ความร้ายแรงของข้อเท็จจริงหรือพฤติการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป

                   (2)  ผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมที่จะเปลี่ยนเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เมื่อเสร็จสิ้นการแปลงสภาพ


หมวด ๔ แผนการแปลงสภาพ การเลิกกองทุนรวม   
และการชําระบัญชีของกองทุนรวม

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๑๗ ในการแปลงสภาพ การเลิกกองทุนรวม และการชําระบัญชีของกองทุนรวมให้บริษัทจัดการกองทุนรวม ผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งเป็นผู้ได้รับอนุญาตตามหมวด 3 และผู้ชําระบัญชีของกองทุนรวม ปฏิบัติตามมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนที่เป็นไปตามหมวด 2 และปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ขั้นต่ําดังต่อไปนี้

                   (1)  การโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมไปยังกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามข้อ 18

                   (2)  การสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนของกองทุนรวมกับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ การเลิกกองทุนรวม และการชําระบัญชีของกองทุนรวม ให้เป็นไปตามข้อ 19 ถึงข้อ 20


ข้อ ๑๘ การโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมไปยังกองทรัสต์ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมและผู้จัดการกองทรัสต์ดําเนินการในเรื่องดังต่อไปนี้ ภายในสามวันทําการนับแต่วันที่กองทรัสต์ได้ก่อตั้งขึ้นตามข้อ 12  
                   (1)  บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องดําเนินการให้ทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมตกได้แก่กองทรัสต์ โดยแลกเปลี่ยนกับหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ของกองทรัสต์นั้น 

                   (2)  ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องส่งมอบหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ทั้งหมดของกองทรัสต์ให้แก่กองทุนรวม เพื่อแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม

                   ในการส่งมอบทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมให้แก่กองทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมดําเนินการตามที่จําเป็นเพื่อให้ทรัสตีของกองทรัสต์มีสิทธิหน้าที่โดยสมบูรณ์ และส่งมอบเอกสาร หลักฐาน และข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีสามารถทําหน้าที่ต่อไปได้  ทั้งนี้ ในการส่งมอบดังกล่าว ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดทําและส่งหนังสือรับรองความถูกต้องและครบถ้วนของสิ่งที่ส่งมอบด้วย 


ข้อ ๑๙ การสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนของกองทุนรวมกับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์  การเลิกกองทุนรวม และการชําระบัญชีของกองทุนรวมตามแผนการแปลงสภาพ ให้ดําเนินการดังต่อไปนี้

                  (1)  ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมเลิกกองทุนรวมภายในวันทําการถัดจากวันที่มีการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมไปยังกองทรัสต์ตามข้อ 18  

                         ก่อนการเลิกกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมแจ้งการเลิกกองทุนรวมต่อผู้ลงทุน ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และสํานักงานล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าห้าวันทําการตามวิธีการดังต่อไปนี้  
                         (ก)  การแจ้งต่อผู้ลงทุน ให้กระทําผ่านช่องทางที่ผู้ลงทุนทั่วไปสามารถเข้าถึงข้อมูลได้

                         (ข)  การแจ้งต่อผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และสํานักงาน ให้ทําเป็นหนังสือ

                   (2) ในกรณีที่บริษัทจัดการกองทุนรวมไม่ได้ทําหน้าที่ชําระบัญชีของกองทุนรวมด้วยตนเอง ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมส่งมอบเอกสารหลักฐานที่มีข้อมูลที่จําเป็นต่อการชําระบัญชีให้แก่ผู้ชําระบัญชีโดยไม่ชักช้า เพื่อให้ผู้ชําระบัญชีสามารถปฏิบัติหน้าที่ได้

                   (3)  ให้ผู้ชําระบัญชีดําเนินการชําระบัญชีตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ ให้แล้วเสร็จภายในหกสิบวันนับแต่วันเลิกกองทุนรวม เว้นแต่ได้รับผ่อนผันจากสํานักงานในกรณีที่มีเหตุจําเป็นและสมควร

                        (ก)  ชําระหนี้หรือดําเนินการเพื่อชําระหนี้ที่ถึงกําหนดชําระแล้วของกองทุนรวม ค่าธรรมเนียม ค่าภาระติดพัน รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องเสียในการชําระบัญชี  ทั้งนี้ ให้ปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อ 20 ด้วย

                        (ข)  แบ่งหน่วยทรัสต์ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีชื่อปรากฏในทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุน ณ วันที่กําหนดสิทธิในการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ ให้แล้วเสร็จโดยไม่ชักช้า โดยต้องดําเนินการให้ผู้ถือหน่วยลงทุนดังกล่าวมีชื่อเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ตามอัตราการสับเปลี่ยนที่ได้รับมติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน

                        (ค)  ยื่นคําขอจดทะเบียนเลิกกองทุนรวมต่อสํานักงานพร้อมทั้งจัดส่งรายงานผลการชําระบัญชีภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่แบ่งหน่วยทรัสต์ตาม (ข) แล้วเสร็จ และดําเนินการโอนทรัพย์สินคงค้างให้แก่สํานักงาน (ถ้ามี)

                        (ง)  นอกจากการดําเนินการตาม (ก) ถึง (ค) ให้ผู้ชําระบัญชีมีอํานาจหน้าที่ในการดําเนินการอย่างอื่นเท่าที่จําเป็นเพื่อให้การชําระบัญชีเสร็จสิ้น


ข้อ ๒๐ ในกรณีที่กองทุนรวมมีหนี้ที่ถึงกําหนดชําระแล้วและเจ้าหนี้ไม่ยอมรับชําระหนี้หรือไม่สามารถรับชําระหนี้ได้ หรือมีเงินปันผลหรือเงินเฉลี่ยคืนจากการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวมที่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่มารับเงินนั้น หรือไม่ยื่นเช็คแก่ธนาคารเพื่อให้ใช้เงินตามเช็คที่ได้รับจากการนั้น  ให้ผู้ชําระบัญชีกันทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้หรือเงินดังกล่าวออกจากทรัพย์สินของกองทุนรวมและดําเนินการวางทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการชําระบัญชีของกองทุนรวมโดยอนุโลม หรือดําเนินการอื่นใดเพื่อให้มีการชําระหนี้ได้เมื่อเจ้าหนี้เรียกให้ชําระหนี้


หมวด ๕ การผ่อนผันหลักเกณฑ์

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


ข้อ ๒๑ เพื่อประโยชน์ในการแปลงสภาพ ให้การดําเนินการตามประกาศนี้ ได้รับยกเว้นไม่ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  คําสั่ง  และหนังสือเวียนที่ออกหรือวางแนวปฏิบัติในเรื่องดังต่อไปนี้

                   (1)  ข้อกําหนดเกี่ยวกับระยะเวลาขั้นต่ําในการถืออสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม

                   (2)  ข้อกําหนดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม และการจัดให้มีรายงานการประเมินค่าล่วงหน้าก่อนวันจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม

                   (3)  ข้อกําหนดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การลงทุนของกองทุนรวม  ทั้งนี้ เฉพาะในส่วนที่การปฏิบัติตามหมวด 4 ส่งผลให้กองทุนรวมไม่สามารถดําเนินการตามหลักเกณฑ์ในเรื่องนั้น ๆ ได้


ข้อ ๒๒ ในกรณีที่เข้าลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ สํานักงานอาจผ่อนผันไม่นําหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้มาใช้บังคับ

                   (1) มีข้อเท็จจริงที่ชัดเจนซึ่งทําให้พิจารณาได้ว่าหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผันไม่มีนัยสําคัญ และประโยชน์ที่จะได้ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนในการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขดังกล่าว

                   (2) ผู้อยู่ภายใต้บังคับของประกาศนี้มีข้อจํากัดตามกฎหมายอันทําให้ไม่สามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผัน

                   (3)  ผู้อยู่ภายใต้บังคับของประกาศนี้มีมาตรการอื่นที่เพียงพอและสามารถทดแทนการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ หรือเงื่อนไขที่จะผ่อนผันนี้

                   การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง ให้คํานึงถึงความเหมาะสมและความเพียงพอของข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุน และมาตรการคุ้มครองผู้ลงทุนเป็นสําคัญ ทั้งนี้ สํานักงานอาจกําหนดเงื่อนไขให้ผู้อยู่ใต้บังคับของประกาศนี้ต้องปฏิบัติด้วยก็ได้


ผู้มีอํานาจลงนาม -                              ประกาศ  ณ วันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2556

 

 

 

                                                         (นายวรพล  โสคติยานุรักษ์)

                                                                  เลขาธิการ

                                       สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

                                                              ประธานกรรมการ

                                                        คณะกรรมการกํากับตลาดทุน