ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สน. 49 /2553

เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของ  
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

(ฉบับที่ 3)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

 อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 123 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล ซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 41 มาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 64 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย สํานักงานออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้

 ข้อ 1 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นบทนิยามคําว่า “การประกันรายได้” ระหว่างบทนิยามคําว่า “กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง” และคําว่า “โครงการ” ในข้อ 2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 

 ““การประกันรายได้” หมายความว่า การจัดให้มีบุคคลอื่นเข้ารับประกันรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม ตามจํานวนและภายในระยะเวลาที่ประกันไว้ ”

 ข้อ 2 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นบทนิยามคําว่า “ผู้รับประกันรายได้” ระหว่างบทนิยามคําว่า “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์” และคําว่า “รายงานการประเมินค่า” ในข้อ 2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 

 ““ผู้รับประกันรายได้” หมายความว่า ผู้ที่ทําสัญญาประกันกับบริษัทจัดการกองทุนรวมในการให้ประกันว่ากองทุนรวมจะได้รับรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม ตามจํานวนและภายในระยะเวลาที่รับประกันไว้ ”

 ข้อ 3 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นบทนิยามคําว่า “หนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์”ระหว่างบทนิยามคําว่า “รายงานการประเมินค่า” และคําว่า “สํานักงาน” ในข้อ 2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550   


 ““หนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์” หมายความว่า หนังสือค้ําประกันที่ธนาคารพาณิชย์เป็นผู้ออกให้กองทุนรวมเพื่อเป็นประกันรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม” 

 ข้อ 4 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (ฏ) ใน (3) ของข้อ 6 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 

 “(ฏ) รายได้ที่กองทุนรวมนี้จะได้รับมีการประกันหรือไม่ อย่างไร และผู้รับประกันรายได้มีฐานะทางการเงิน ความสามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญา และความสัมพันธ์กับผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน (ถ้ามี) อย่างไร ทั้งนี้ การแสดงคําตอบเกี่ยวกับฐานะทางการเงินและความสามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญาของผู้รับประกันรายได้ ต้องมีการอธิบายอย่างน้อยในประเด็นดังต่อไปนี้

 1. สรุปฐานะทางการเงิน (financial highlight) ของผู้รับประกันรายได้ที่จัดทําจากงบการเงินหรืองบการเงินรวมของผู้รับประกันรายได้ในสามรอบระยะเวลาบัญชีย้อนหลังก่อนวันยื่นคําขออนุมัติจัดตั้งกองทุนรวม หรือก่อนวันยื่นคําขอรับความเห็นชอบจากสํานักงานในการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน แล้วแต่กรณี หรือที่จัดทําจากงบการเงินหรืองบการเงินรวมของผู้รับประกันรายได้เท่าที่มีการจัดทําไว้ในกรณีที่ผู้รับประกันรายได้เป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นไม่ถึงสามปี

 2. การวิเคราะห์เกี่ยวกับฐานะทางการเงินและผลการดําเนินงานของผู้รับประกันรายได้ และความสามารถของผู้รับประกันรายได้ในการปฏิบัติตามสัญญา โดยในกรณีที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นหรือแสดงความเห็นอย่างมีเงื่อนไขในงบการเงินหรืองบการเงินรวมของผู้รับประกันรายได้ บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องเปิดเผยข้อเท็จจริงดังกล่าว รวมทั้งวิเคราะห์ความน่าเชื่อถือของงบการเงินหรืองบการเงินรวมของผู้รับประกันรายได้ด้วย

 งบการเงินหรืองบการเงินรวมตามวรรคหนึ่งสําหรับรอบระยะเวลาบัญชีประจําปีล่าสุดต้องผ่านการตรวจสอบและแสดงความเห็นจากผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน เว้นแต่ในกรณีที่รอบระยะเวลาบัญชีประจําปีล่าสุดเป็นรอบระยะเวลาบัญชีประจําปี 2553 ให้ใช้งบการเงินหรืองบการเงินรวมที่ผ่านการตรวจสอบและแสดงความเห็นจากผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพบัญชีได้” 

 ข้อ 5 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นวรรคสองของข้อ 6 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 

  


 “ความในวรรคหนึ่ง (3) (ฏ) มิให้นํามาใช้บังคับกับกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้ซึ่งผู้รับประกันรายได้จัดให้มีหนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์ หรือหลักประกันอื่นที่เทียบเท่าซึ่งครอบคลุมตามจํานวนและระยะเวลาที่ผู้รับประกันรายได้รับประกันไว้”

 ข้อ 6 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นวรรคสองของข้อ 7 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550   
 “ในกรณีกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้ซึ่งผู้รับประกันรายได้มิได้จัดให้มีหนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์หรือหลักประกันอื่นที่เทียบเท่า ซึ่งครอบคลุมตามจํานวนและระยะเวลาที่ผู้รับประกันรายได้รับประกันไว้ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมระบุความเสี่ยงเกี่ยวกับฐานะทางการเงินของผู้รับประกันรายได้ และความเสี่ยงของกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้”

 ข้อ 7 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (8) ในวรรคหนึ่งของข้อ 8 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 

 “(8) ในกรณีของกองทุนรวมที่มีการประกันรายได้ ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมระบุคําเตือนดังต่อไปนี้

 (ก) คําเตือนว่า “เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการประกันรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวม ผลตอบแทนที่กองทุนรวมจะได้รับนั้นจะขึ้นอยู่กับผลการดําเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนซึ่งอาจไม่เท่ากับผลตอบแทนที่กองทุนรวมเคยได้รับในช่วงมีการประกันรายได้”

 (ข) ในกรณีที่ผู้รับประกันรายได้มิได้จัดให้มีหนังสือค้ําประกันของธนาคารพาณิชย์หรือหลักประกันอื่นที่เทียบเท่า ซึ่งครอบคลุมตามจํานวนและระยะเวลาที่ผู้รับประกันรายได้รับประกันไว้ ให้มีคําเตือนว่า “การประกันรายได้จากการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวม ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปฏิบัติตามสัญญาของผู้รับประกันรายได้ ผู้ลงทุนจึงควรศึกษารายละเอียดของการประกันรายได้ ฐานะทางการเงินและผลการดําเนินงานของผู้รับประกันรายได้ ก่อนตัดสินใจลงทุน” ไว้ด้วย”

 ข้อ 8 ให้ยกเลิกความในวรรคสองของข้อ 8 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 13/2550 เรื่อง หนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

  


 “การพิมพ์คําเตือนและคําแนะนําตามวรรคหนึ่ง (1) (2) (4) (6) และ (8) ให้พิมพ์ไว้ในกรอบสี่เหลี่ยมที่หน้าแรก หรือปกหน้าด้านนอกในกรณีที่หนังสือชี้ชวนนั้นมีปก โดยอยู่ส่วนบนสุดหรือส่วนล่างสุด และการพิมพ์คําเตือนและคําแนะนําตามวรรคหนึ่ง (3) (5) และ (7) ให้พิมพ์ไว้ก่อนวัน เดือน ปี ที่รวบรวมข้อมูลไว้ในหนังสือชี้ชวน”

 ข้อ 9 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 เป็นต้นไป

 ประกาศ ณ วันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553 

 (นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล)

 เลขาธิการ 

 สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

หมายเหตุ : เหตุผลในการออกประกาศฉบับนี้ คือ เพื่อให้ผู้ลงทุนรับทราบข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้ของกองทุนรวม ตลอดจนฐานะทางการเงินและความสามารถในการปฏิบัติตามสัญญาของผู้รับประกันรายได้ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ในการพิจารณาตัดสินใจลงทุน และเพื่อให้ผู้ลงทุนได้รับทราบคําเตือนที่เกี่ยวข้องกับการประกันรายได้ของกองทุนรวม จึงจําเป็นต้องออกประกาศนี้