สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สร 26/2555

เรื่อง ข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

--------------------------

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 9 และมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรม ในตลาดทุน พ.ศ. 2550 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพ ของบุคคล ซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 32 มาตรา 33 มาตรา 41 และมาตรา 43 ของรัฐธรรมนูญ แห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย สํานักงาน ก.ล.ต. ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ในประกาศนี้

“กองทรัสต์” หมายความว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตาม ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“อสังหาริมทรัพย์” ให้หมายความรวมถึงอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์

“ทุนชําระแล้ว” หมายความว่า มูลค่ารวมของหน่วยทรัสต์ที่ชําระเต็มจํานวนแล้ว

“บุคคลที่เกี่ยวโยงกัน” หมายความว่า บุคคลที่เกี่ยวโยงกันตามประกาศคณะกรรมการ กํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการทํารายการที่เกี่ยวโยงกัน

“ผู้จัดการกองทรัสต์” หมายความว่า บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตาม สัญญาก่อตั้งทรัสต์

“การเพิ่มทุนแบบมอบอํานาจทั่วไป” (general mandate) หมายความว่า การเพิ่มทุนของ กองทรัสต์ตามมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ให้อํานาจผู้จัดการกองทรัสต์กําหนดหรือเห็นชอบ วัตถุประสงค์การออกและจัดสรรหน่วยเพิ่มทุนแต่ละคราวตามความเหมาะสม เช่น การกําหนดราคา วันและเวลาที่จะเสนอขาย หรือเงื่อนไขในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ เป็นต้น

“ทรัพย์สินหลัก” หมายความว่า ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์สามารถลงทุนได้ตาม หลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“หน่วยทรัสต์” หมายความว่า ไบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ ในกองทรัสต์

“ที่ปรึกษาทางการเงิน” หมายความว่า ที่ปรึกษาทางการเงินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ สํานักงาน ก.ล.ต. ให้ความเห็นชอบ 

“ค่าเช่” หมายความว่า ค่าตอบแทนที่ได้จากการให้เช่า และการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับ การให้เช่า

“ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการกองทรัสต์ ให้ทําหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์

“ตลาดหลักทรัพย์” หมายความว่า ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย


ข้อ ๒ ประกาศนี้

(1) เป็นข้อกําหนดที่ใช้ประกอบกับข้อกําหนดตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(2) เป็นการกําหนดรายการในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๓ สัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ให้ประกอบด้วย รายการอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) รายการเกี่ยวกับการก่อตั้งกองทรัสต์

(2) รายการเกี่ยวกับหน่วยทรัสต์

(3) รายการเกี่ยวกับการเพิ่มทุนของกองทรัสต์

(4) รายการเกี่ยวกับการลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์

(5) รายการเกี่ยวกับผู้ถือหน่วยทรัสต์

(6) รายการเกี่ยวกับการจัดทําทะเบียนหน่วยทรัสต์ การโอนหน่วยทรัสต์และข้อจํากัด การโอน และการออกเอกสารแสดงสิทธิ

(7) รายการเกี่ยวกับการลงทุนของกองทรัสต์

(8) รายการเกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์ของกองทรัสต์

(9) รายการเกี่ยวกับการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ และการก่อภาระผูกพันใด ๆ แก่ทรัพย์สิน ของกองทรัสต์

(10) รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

(11) รายการเกี่ยวกับการทําธุรกรรมระหว่างกองทรัสต์กับผู้จัดการกองทรัสต์หรือ บุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์

(12) รายการเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์

(13) รายการเกี่ยวกับการจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์

(14) รายการเกี่ยวกับการขอมติและการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์

(15) รายการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทน การจัดการกับประโยชน์ ตอบแทน และสิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์

(16) รายการเกี่ยวกับทรัสตี

 (17) รายการเกี่ยวกับผู้จัดการกองทรัสต์

(18) รายการเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

(19) รายการเกี่ยวกับการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(20) รายการเกี่ยวกับการเลิกกองทรัสต์


ข้อ ๔ รายการเกี่ยวกับการก่อตั้งกองทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดที่แสดงสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ลักษณะของกองทรัสต์และกลไกการบริหาร ซึ่งมีข้อความที่มีนัยสําคัญดังต่อไปนี้ 

(ก) (ชื่อกองทรัสต์) เป็นกองทรัสต์ตามพระราชบัญญัติทรัสต์ เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ที่ก่อตั้งขึ้นด้วยผลของสัญญาก่อตั้งทรัสต์นี้ และสมบูรณ์เมื่อ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ โอนเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ ด้วยความไว้วางใจให้ทรัสตีจัดการทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์

(ข) กองทรัสต์นี้ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล โดยเป็นกองทรัพย์สินที่อยู่ในชื่อและ อํานาจการจัดการของทรัสตี

(ค) การจัดการกองทรัสต์ จะกระทําโดยทรัสตีและผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับมอบหมาย จากทรัสตีซึ่งได้รับการแต่งตั้งตามสัญญานี้ โดยมีขอบเขตอํานาจหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่ปรากฏ ในรายการเกี่ยวกับอํานาจหน้าที่ของทรัสตีและผู้จัดการกองทรัสต์ ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์มีอํานาจหน้าที่ และความรับผิดชอบหลักที่เกี่ยวข้องกับการดูแลจัดการกองทรัสต์ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินของ

กองทรัสต์ และทรัสตีมีอํานาจหน้าที่และความรับผิดชอบหลักในการกํากับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของ ผู้จัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามสัญญาและตามกฎหมาย และการเก็บรักษาทรัพย์สินของกองทรัสต์

(ง) ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี จะปฏิบัติหน้าที่ในฐานะที่เป็นผู้ที่มีวิชาชีพซึ่ง ได้รับความไว้วางใจ ด้วยความระมัดระวัง ซื่อสัตย์สุจริต เพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม และเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนข้อผูกพันที่ได้ให้ไว้เพิ่มเติมในเอกสาร ที่เปิดเผยเพื่อประโยชน์ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ผู้ลงทุน (ถ้ามี)

(2) ชื่อ อายุ ประเภท และวัตถุประสงค์ของกองทรัสต์

(3) ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของผู้ก่อตั้งทรัสต์ และข้อความที่แสดงว่า ผู้ก่อตั้งทรัสต์ ตกลงโอนเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ด้วยความไว้วางใจให้ทรัสตีจัดการทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของ ผู้รับประโยชน์ของกองทรัสต์ และเมื่อกองทรัสต์มีผลสมบูรณ์แล้ว ผู้ก่อตั้งทรัสต์จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์

(4) ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของทรัสตี และข้อความที่แสดงว่า ทรัสตีตกลงเข้าถือ ทรัพย์สินที่จะเป็นกองทรัสต์ ซึ่งผู้ก่อตั้งทรัสต์โอนให้แก่ทรัสตีด้วยความไว้วางใจให้จัดการทรัพย์สินดังกล่าว เพื่อประโยชน์ของผู้รับประโยชน์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์นี้

(5) ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของผู้จัดการกองทรัสต์ และข้อความที่แสดงว่า ผู้จัดการกองทรัสต์ตกลงเข้ารับดูแลจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ตามที่ได้รับมอบหมายจากทรัสตี โดยมีขอบเขต อํานาจ หน้าที่ และความรับผิดชอบตามที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์นี้ ตลอดจน สัญญาแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์และข้อตกลงอื่นระหว่างผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี (ถ้ามี)

(6) คุณสมบัติหรือลักษณะของผู้รับประโยชน์ของกองทรัสต์ ซึ่งมีข้อความที่แสดงว่า ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามที่ปรากฏชื่อในทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ เป็นผู้รับประโยชน์ของกองทรัสต์นี้

(7) ทรัพย์สินที่จะให้เป็นกองทรัสต์ ทั้งนี้ ทรัพย์สินเริ่มต้นที่จะให้เป็นกองทรัสต์ต้อง เป็นเงินที่ผู้ก่อตั้งทรัสต์ได้จากการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก

(8) วันที่จัดตั้งกองทรัสต์


ข้อ ๕ รายการเกี่ยวกับหน่วยทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดที่แสดงสาระสําคัญอย่างน้อย ดังต่อไปนี้

(1) ข้อกําหนดที่แสดงว่า สิทธิในการ ได้รับประโยชน์จากกองทรัสต์ให้แบ่งออกเป็นหน่วย หน่วยละเท่าๆ กัน เรียกว่าหน่วยทรัสต์ โดยหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดให้สิทธิแก่ผู้ถือเท่า ๆ กันในการเป็น ผู้รับประโยชน์จากกองทรัสต์

(2) ข้อกําหนดที่แสดงว่า หน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์นี้ มิได้ให้สิทธิแก่ผู้ถือในการขายคืน หรือไถ่ถอน

(3) ลักษณะการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ (ถ้ามี)

(4) จํานวนและมูลค่ารวมของหน่วยทรัสต์ที่ออกครั้งแรก รวมทั้งจํานวนและมูลค่ารวม ของหน่วยทรัสต์ที่ออกเพิ่มเติม (ถ้ามี) ซึ่งคํานวณตามมูลค่าที่ตราไว้ โดยในกรณีที่มีการแบ่งหน่วยทรัสต์ ออกเป็นหลายชนิด ให้แสดงแยกเป็นรายชนิดด้วย


ข้อ ๖ รายการเกี่ยวกับการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดที่แสดงสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การกําหนดอํานาจหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้ดําเนินการเพิ่มทุน

(2) เหตุในการเพิ่มทุน 

(3) กระบวนการเพิ่มทุน ซึ่งต้องมีข้อกําหนดขั้นต่ําดังต่อไปนี้

(ก) การเพิ่มทุนของกองทรัสต์จะกระทําได้ต่อเมื่อไม่ขัดหรือแย้งกับเจตนารมณ์ ในการก่อตั้งกองทรัสต์ และบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ออก โดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว

(ข) ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติอนุมัติให้เพิ่มทุน และเป็นไปตามหลักเกณฑ์ เพิ่มเติมดังต่อไปนี้

1. การเพิ่มทุน โดยเสนอขายหน่วยทรัสต์เป็นการเฉพาะเจาะจงให้แก่ผู้ถือ หน่วยทรัสต์บางราย ต้องไม่มีผู้ถือหน่วยทรัสต์ซึ่งถือหน่วยทรัสต์รวมกันเกินกว่าร้อยละสิบของจํานวน เสียงทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียงคัดค้านการเพิ่มทุน

2. ในกรณีที่เป็นการขอมติของผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อการเพิ่มทุนแบบมอบอํานาจ ทั่วไป ให้กระทําได้เฉพาะกรณีที่แสดงไว้อย่างชัดเจนว่าการจัดสรรหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนจะเป็นไปตาม อัตราและหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าด้วย หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการเปิดเผยสารสนเทศและการปฏิบัติการใด ๆ เกี่ยวกับการเพิ่มทุนของ บริษัทจดทะเบียน โดยอนุโลม และตามแนวทางที่สํานักงาน ก.ล.ต. กําหนดในรายละเอียดเพื่อให้เกิด ความชัดเจนในทางปฏิบัติ (ถ้ามี) รวมทั้งมีข้อกําหนดให้การเพิ่มทุนต้องกระทําให้แล้วเสร็จภายในหนึ่งปี นับแต่วันที่ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติอนุมัติให้เพิ่มทุน

(ค) ในกรณีที่เป็นการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติม ได้ผ่านกระบวนการ ตามข้อ 11 และหากเป็นการทําธุรกรรมระหว่างกองทรัสต์กับผู้จัดการกองทรัสต์หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน กับผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องผ่านการดําเนินการตามข้อ 19 ด้วย

(ง) ผู้จัดการกองทรัสต์ได้รับอนุญาตจากสํานักงาน ก.ล.ต. ให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ ที่ออกใหม่

ในกรณีที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์ระบุแผนการเพิ่มทุนไว้เป็นการล่วงหน้าอย่างชัดเจนแล้ว และแสดงไว้โดยชัดแจ้งว่ากองทรัสต์ไม่มีวัตถุประสงค์ที่จะเพิ่มทุนของกองทรัสต์นอกเหนือจากที่ได้ ระบุไว้แล้วนั้น สัญญาก่อตั้งทรัสต์จะกําหนดให้การเพิ่มทุนสามารถกระทําได้โดยไม่ผ่านกระบวนการ ตามวรรคหนึ่ง (3) (ข) ก็ได้


ข้อ ๗ รายการเกี่ยวกับการลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์ ให้มีข้อกําหนดที่แสดง สาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การกําหนดอํานาจหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้ดําเนินการลดทุนชําระแล้ว (2) เหตุในการลดทุนชําระแล้ว ซึ่งมีได้เฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้

(ก) เป็นการลดทุนชําระแล้วตามแผนที่กําหนดไว้อย่างชัดเจนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(ข) กองทรัสต์มีสภาพคล่องส่วนเกินที่เหลืออยู่ภายหลังการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการตัดจําหน่ายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ต้องปรากฏ ข้อเท็จจริงด้วยว่ากองทรัสต์ไม่มีกําไรสะสมเหลืออยู่แล้ว 

(ค) กองทรัสต์มีการเพิ่มทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม แต่ปรากฏ เหตุขัดข้องในภายหลังทําให้ไม่สามารถได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

(ง) กองทรัสต์มีรายการค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดและไม่มีเหตุต้องนําไปใช้ ในการคํานวณกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของกองทรัสต์ตามข้อ 21

(จ) กรณีอื่นใดที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติให้ลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์ได้ (3) กระบวนการลดทุนชําระแล้ว ซึ่งต้องมีข้อกําหนดขั้นต่ําดังต่อไปนี้

(ก) การลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์จะกระทําได้ต่อเมื่อไม่ขัดหรือแย้งกับ เจตนารมณ์ในการก่อตั้งกองทรัสต์ และบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว

(ข) ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติอนุมัติให้ลดทุนชําระแล้ว (ค) ดําเนินการลดทุนชําระแล้วด้วยวิธีการลดมูลค่าหน่วยทรัสต์ให้ต่ําลงเท่านั้น

(3) เฉลี่ยเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ณ วันปิดสมุดทะเบียน พักการโอนหน่วยทรัสต์ โดยคํานวณมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่ใช้ในการลดทุนชําระแล้วจากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ของกองทรัสต์ ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยทรัสต์ ทั้งนี้ เงินที่เฉลี่ยคืนต้องมิได้มาจากเงินกําไร ของกองทรัสต์


ข้อ ๗ รายการเกี่ยวกับการลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์ ให้มีข้อกําหนดที่แสดง สาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การกําหนดอํานาจหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้ดําเนินการลดทุนชําระแล้ว (2) เหตุในการลดทุนชําระแล้ว ซึ่งมีได้เฉพาะในกรณีดังต่อไปนี้

(ก) เป็นการลดทุนชําระแล้วตามแผนที่กําหนดไว้อย่างชัดเจนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(ข) กองทรัสต์มีสภาพคล่องส่วนเกินที่เหลืออยู่ภายหลังการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการตัดจําหน่ายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ต้องปรากฏ ข้อเท็จจริงด้วยว่ากองทรัสต์ไม่มีกําไรสะสมเหลืออยู่แล้ว 

(ค) กองทรัสต์มีการเพิ่มทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม แต่ปรากฏ เหตุขัดข้องในภายหลังทําให้ไม่สามารถได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

(ง) กองทรัสต์มีรายการค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดและไม่มีเหตุต้องนําไปใช้ ในการคํานวณกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของกองทรัสต์ตามข้อ 21

(จ) กรณีอื่นใดที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติให้ลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์ได้ (3) กระบวนการลดทุนชําระแล้ว ซึ่งต้องมีข้อกําหนดขั้นต่ําดังต่อไปนี้

(ก) การลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์จะกระทําได้ต่อเมื่อไม่ขัดหรือแย้งกับ เจตนารมณ์ในการก่อตั้งกองทรัสต์ และบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว

(ข) ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติอนุมัติให้ลดทุนชําระแล้ว (ค) ดําเนินการลดทุนชําระแล้วด้วยวิธีการลดมูลค่าหน่วยทรัสต์ให้ต่ําลงเท่านั้น

(3) เฉลี่ยเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ณ วันปิดสมุดทะเบียน พักการโอนหน่วยทรัสต์ โดยคํานวณมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่ใช้ในการลดทุนชําระแล้วจากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ของกองทรัสต์ ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยทรัสต์ ทั้งนี้ เงินที่เฉลี่ยคืนต้องมิได้มาจากเงินกําไร ของกองทรัสต์


ข้อ ๘ รายการเกี่ยวกับผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดที่แสดงสาระสําคัญอย่างน้อย ดังต่อไปนี้

(1) การเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์มิได้ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ในลักษณะของตัวการตัวแทน ระหว่างผู้ถือหน่วยทรัสต์กับทรัสตี และมิได้ก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ในลักษณะของการเป็นหุ้นส่วนหรือ ลักษณะอื่น ๆ ระหว่างผู้ถือหน่วยทรัสต์ด้วยกัน

(2) การเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์มิได้ทําให้บุคคลดังกล่าวมีความรับผิดในกรณีที่ทรัพย์สิน ของกองทรัสต์ไม่เพียงพอต่อการชําระหนี้ให้แก่ทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ หรือเจ้าหนี้ของกองทรัสต์ โดยทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ และเจ้าหนี้ของกองทรัสต์จะบังคับชําระหนี้ได้จากทรัพย์สินของกองทรัสต์ เท่านั้น

(3) ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีสิทธิเรียกให้กองทรัสต์ชําระประโยชน์ตอบแทนได้ไม่เกินไปกว่า เงินกําไรหลังหักค่าสํารองต่าง ๆ และสิทธิเรียกให้คืนเงินทุนได้ไม่เกินไปกว่าจํานวนทุนของกองทรัสต์ที่ ปรับปรุงด้วยส่วนเกินหรือส่วนต่ํากว่ามูลค่าหน่วยทรัสต์ ทั้งนี้ ในกรณีที่มีการแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ สิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทนหรือรับคืนเงินทุนของผู้ถือหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดต้องเป็นไปตาม ข้อกําหนดของหน่วยทรัสต์ชนิดนั้นๆ ด้วย

(4) ไม่ว่าในกรณีใด มิให้ตีความสัญญาก่อตั้งทรัสต์ไปในทางที่ก่อให้เกิดผลขัดหรือ แย้งกับข้อกําหนดตาม (1) (2) และ (3)


ข้อ ๙ รายการเกี่ยวกับการจัดทําทะเบียนหน่วยทรัสต์ การโอนหน่วยทรัสต์และข้อจํากัด การโอน และการออกเอกสารแสดงสิทธิ ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ทรัสตีมีหน้าที่จัดให้มีทะเบียนหน่วยทรัสต์ โดยจะกําหนดให้ทรัสตีเป็นผู้ดําเนินการ จัดทําทะเบียนหน่วยทรัสต์เอง หรือมอบหมายให้บุคคลอื่นตามขอบเขตที่กําหนดไว้ในประกาศ คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และ การเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ทรัสตีเป็นผู้จัดทําทะเบียน หน่วยทรัสต์เอง ต้องมีข้อกําหนดขั้นต่ําให้ทรัสตีปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกํากับ ตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้บริการเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์ โดยอนุโลม

(2) ทะเบียนหน่วยทรัสต์ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าถูกต้อง และการชําระเงินหรือทรัพย์สินอื่น รวมทั้งการให้สิทธิหรือการจํากัดสิทธิใด ๆ แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ปรากฏรายชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ผู้ถือหน่วยทรัสต์ หากได้กระทําตามข้อกําหนดในข้อผูกพันหรือตามกฎหมายแล้ว ให้ถือว่าทรัสตี ได้ดําเนินการตามอํานาจหน้าที่แล้ว

(3) ทรัสตีหรือนายทะเบียนหลักทรัพย์มีสิทธิปฏิเสธการแสดงชื่อในทะเบียนผู้ถือ หน่วยทรัสต์ ในกรณีที่การถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามอัตราที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการ กํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(4) ทรัสตีหรือนายทะเบียนหลักทรัพย์จะทําหลักฐานแสดงสิทธิในหน่วยทรัสต์ให้แก่ ผู้ถือหน่วยทรัสต์ เพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์สามารถใช้อ้างอิงต่อทรัสตี ผู้จัดการกองทรัสต์ และบุคคลอื่นได้ ทั้งนี้ ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ให้แสดงตัวอย่างหลักฐานแสดงสิทธิด้วย หรือเป็นการจัดทําหลักฐานอื่นตาม ระบบศูนย์รับฝากหลักทรัพย์


ข้อ ๑๐ รายการเกี่ยวกับการลงทุนของกองทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การลงทุนในทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) ต้องแสดงสาระสําคัญดังต่อไปนี้

(ก) นโยบายลงทุนและประเภททรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์จะลงทุน รวมทั้งข้อจํากัด การลงทุน (ถ้ามี) ซึ่งมีสาระสําคัญตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วย การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(ข) วิธีการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ในกรณีของทรัพย์สินหลัก ให้มีข้อกําหนดตามข้อ 11

(ค) วิธีการจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ในกรณีของ ทรัพย์สินหลัก ให้มีข้อกําหนดตามข้อ 12

(2) ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายจะลงทุนหรือมีไว้ซึ่งทรัพย์สินอื่นด้วย นอกเหนือจาก การลงทุนในทรัพย์สินหลัก ต้องระบุนโยบายดังกล่าวและประเภททรัพย์สินที่จะลงทุนให้ชัดเจน และเป็นไป ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 13


ข้อ ๑๑ วิธีการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) ต้องมีข้อกําหนดที่แสดง สาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ผู้จัดการกองทรัสต์จะดําเนินการดังต่อไปนี้ ก่อนการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักแต่ละครั้ง

(ก) ตรวจสอบหรือสอบทาน (การทํา due diligence) ข้อมูลและสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) เช่น ข้อมูลด้านการเงินและกฎหมาย เป็นต้น เพื่อประกอบ การตัดสินใจลงทุนและการเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้อง โดยในกรณีที่เจ้าของ ผู้ให้เช่า หรือผู้โอนสิทธิการเช่า

อสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทรัสต์จะจัดให้มีที่ปรึกษา ทางการเงิน ให้ความเห็นเกี่ยวกับการวิเคราะห์ข้อมูลดังกล่าวด้วย

(ข) ประเมินมูลค่าทรัพย์สินหลักอย่างน้อยตามข้อกําหนดในข้อ 18

(ค) ในกรณีที่กองทรัสต์จะลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็น การเช่าช่วง จะจัดให้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงหรือการเยียวยาความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจาก การผิดสัญญาเช่า หรือการไม่สามารถบังคับตามสิทธิในสัญญาเช่า

(2) การได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมต้องมีข้อกําหนดดังต่อไปนี้ด้วย

(ก) ในด้านสาระของรายการ เป็นธุรกรรมที่เข้าลักษณะดังต่อไปนี้

1. เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

2. เป็นไปเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของกองทรัสต์

3. สมเหตุสมผลและใช้ราคาที่เป็นธรรม

4. ค่าใช้จ่ายในการเข้าทําธุรกรรมที่เรียกเก็บจากกองทรัสต์ (ถ้ามี) อยู่ในอัตรา ที่เป็นธรรมและเหมาะสม

5. ผู้ที่มีส่วนได้เสียเป็นพิเศษในการเข้าทําธุรกรรม ไม่มีส่วนร่วมในการตัดสินใจ เข้าทําธุรกรรมนั้น 

(ข) ในด้านระบบในการอนุมัติ ต้องผ่านการดําเนินการดังต่อไปนี้ 

1. ได้รับความเห็นชอบจากทรัสตีว่าเป็นธุรกรรมที่เป็นไปสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องแล้ว

2. ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักที่มีมูลค่าตั้งแต่ร้อยละสิบของ มูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ขึ้นไป ต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ (board of directors) ของ ผู้จัดการกองทรัสต์ด้วย

3. ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักที่มีมูลค่าตั้งแต่ร้อยละสามสิบของ มูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ต้องได้รับมติของที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า สามในสี่ของจํานวนเสียงทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง

การคํานวณมูลค่าของทรัพย์สินหลักตามวรรคหนึ่ง จะคํานวณตามมูลค่า การได้มาซึ่งทรัพย์สินทั้งหมดของแต่ละโครงการที่ทําให้กองทรัสต์พร้อมจะหารายได้ ซึ่งรวมถึงทรัพย์สิน ที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการนั้นด้วย

(ค) กระบวนการขอความเห็นชอบจากทรัสตีหรือการขอมติที่ประชุมผู้ถือ หน่วยทรัสต์ ต้องกําหนดหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีดังต่อไปนี้

1. หน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ในการจัดให้เอกสารขอความเห็นชอบ หรือหนังสือเชิญประชุม แล้วแต่กรณี แสดงความเห็นของตนเกี่ยวกับลักษณะธุรกรรมที่เป็นไป ตาม (ก) พร้อมทั้งเหตุผลและข้อมูลประกอบที่ชัดเจน 

2. หน้าที่ของทรัสตีในการเข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อให้ความเห็น เกี่ยวกับลักษณะของธุรกรรมในประเด็นว่าเป็นไปสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือไม่


ข้อ ๑๒ วิธีการจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลักและอุปกรณ์ (ถ้ามี) ต้องมีข้อกําหนด ที่แสดงสาระสําคัญอย่างน้อยว่า ในการจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องดําเนินการ ดังต่อไปนี้

(1) ก่อนการจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหลัก อย่างน้อยตามข้อกําหนดในข้อ 18

(2) การจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก ต้องมีสาระสําคัญเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ 

(ก) การจําหน่ายไปจะกระทําโดยเปิดเผย และมีสาระของรายการตามข้อ 11(2) (ก) มีระบบในการอนุมัติตามข้อ 11(2) (ข) และมีกระบวนการขอความเห็นชอบจากทรัสตีหรือการขอมติที่ ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามข้อ 1(2) (ค) โดยอนุโลม

(ข) การจําหน่ายทรัพย์สินหลักที่เข้าลักษณะดังต่อไปนี้ นอกจากจะต้องเป็นไปตาม ข้อกําหนดใน (ก) แล้ว จะต้องเป็นกรณีที่เป็นเหตุจําเป็นและสมควร โดยได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ (board of directors) ของผู้จัดการกองทรัสต์ด้วย

1. การจําหน่ายทรัพย์สินหลักก่อนครบหนึ่งปีนับแต่วันที่กองทรัสต์ได้มาซึ่ง ทรัพย์สินหลักนั้น

2. การจําหน่ายทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ ให้แก่เจ้าของเดิม 


ข้อ ๑๓ ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายจะลงทุนในทรัพย์สินอื่นด้วย นอกเหนือจาก การลงทุนในทรัพย์สินหลัก ต้องมีข้อกําหนดที่มีสาระสําคัญดังต่อไปนี้

(1) ประเภทของทรัพย์สินอื่นที่กองทรัสต์จะลงทุน ซึ่งเป็นไปตามข้อ 14 และข้อ 15 

(2) อัตราส่วนการลงทุนในทรัพย์สินอื่น ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ใน ประกาศเกี่ยวกับอัตราส่วนการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมทั่วไปที่ออกตามมาตรา 117 และมาตรา 126(4) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 โดยอนุโลม

(3) ข้อกําหนดว่า ในกรณีที่ลูกหนี้ตามตราสารที่กองทรัสต์ลงทุนผิดนัดชําระหนี้ หรือ มีพฤติการณ์ว่าจะไม่สามารถชําระหนี้ได้ ผู้จัดการกองทรัสต์จะดําเนินการตามหลักเกณฑ์ในเรื่องเดียวกัน

ที่กําหนดไว้สําหรับกองทุนรวมทั่วไปที่ออกตามมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และ ตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 โดยอนุโลม

(4) ข้อกําหนดอื่นใดที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อกําหนดตาม (1) (2) และ (3)


ข้อ ๑๔ ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายจะลงทุนในทรัพย์สินอื่นด้วย นอกเหนือจากการลงทุน ในทรัพย์สินหลัก ต้องระบุนโยบายดังกล่าวและประเภททรัพย์สินที่จะลงทุนให้ชัดเจน โดยอยู่ในขอบเขต ประเภททรัพย์สินดังต่อไปนี้

(1) พันธบัตรรัฐบาล 

(2) ตั๋วเงินคลัง

(3) พันธบัตรหรือหุ้นกู้ที่รัฐวิสาหกิจ หรือนิติบุคคลที่มีกฎหมายเฉพาะจัดตั้งขึ้น เป็นผู้ออก และมีกระทรวงการคลังเป็นผู้ค้ําประกันต้นเงินและดอกเบี้ยเต็มจํานวนแบบไม่มีเงื่อนไข

(4) เงินฝากในธนาคาร หรือบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย

(5) บัตรเงินฝากที่ธนาคารหรือบริษัทเงินทุนเป็นผู้ออก โดยไม่มีลักษณะของสัญญาซื้อขาย ล่วงหน้าแฝง

(6) ตั๋วแลกเงินหรือตั๋วสัญญาใช้เงินที่ธนาคาร บริษัทเงินทุน หรือบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ เป็นผู้ออก ผู้รับรอง ผู้รับอาวัล หรือผู้ค้ําระกัน โดยไม่มีลักษณะของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าแฝง

(7) หน่วยลงทุนหรือใบสําคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ตราสารแห่งหนี้ หรือกองทุนรวมอื่นที่มีนโยบายการลงทุนในตราสารแห่งหนี้หรือเงินฝาก ทั้งนี้ ในกรณีที่เป็นหน่วยลงทุนของต่างประเทศ ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

(ก) เป็นหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศที่อยู่ภายใต้การกํากับดูแล ของหน่วยงานกํากับดูแลด้านหลักทรัพย์และตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกสามัญของ International Organization of Securities Commissions (IOSCO) หรือเป็นหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ต่างประเทศที่มีการซื้อขายในตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกของ World Federation of Exchanges

(WFE)

(ช) กองทุนรวมต่างประเทศนั้นมีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินประเภทและ ชนิดเดียวกับทรัพย์สินที่กองทรัสต์สามารถลงทุนหรือมีไว้ได้ และ

(ค) กองทุนรวมต่างประเทศนั้นจัดตั้งขึ้นเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป

(8) หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์อื่น ทั้งนี้ เฉพาะที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย

(9) ตราสารของ Real Estate Investment Trust ที่จัดตั้งตามกฎหมายต่างประเทศ ไม่ว่า กองทรัสต์นั้นจะจัดตั้งในรูปบริษัท กองทรัสต์ หรือรูปแบบอื่นใด ทั้งนี้ ต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้ 

(ก) Real Estate Investment Trust นั้นจัดตั้งขึ้นสําหรับผู้ลงทุนทั่วไป และอยู่ภายใต้ การกํากับดูแลของหน่วยงานที่กํากับดูแลด้านหลักทรัพย์และตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกสามัญ ของInternational Organization of Securities Commissions (IOSCO) 

(ข) มีวัตถุประสงค์หลักในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หุ้นสามัญของบริษัทที่มี รายชื่ออยู่ในหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกของ World Federation of Exchanges (WFE) หรือหุ้นสามัญของบริษัทที่มีลักษณะธุรกิจเทียบเคียงได้กับหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 

(ค) มีการซื้อขายในตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ที่เป็นสมาชิกของ World Federation of Exchanges (WFE) หรือมีการรับซื้อคืนโดยผู้ออกตราสาร

(10) สัญญาซื้อขายล่วงหน้า เฉพาะกรณีที่ทําสัญญาโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกัน ความเสี่ยงของกองทรัสต์

การรับรอง รับอาวัล หรือค้ําประกัน แล้วแต่กรณี ตามวรรคหนึ่ง (6) ต้องเป็นการรับรอง ตลอดไป รับอาวัลทั้งจํานวน หรือค้ําประกันต้นเงินและดอกเบี้ยเต็มจํานวนอย่างไม่มีเงื่อนไข


ข้อ ๑๕ สัญญาก่อตั้งทรัสต์อาจกําหนดให้กองทรัสต์ลงทุนในหุ้นของนิติบุคคลซึ่งเป็นผู้เช่า ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ได้ เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

(1) สัญญาเช่ากําหนดค่าเช่าโดยอ้างอิงกับผลประกอบการของทรัพย์สินหลักของ กองทรัสต์ และ

(2) เป็นการลงทุนในหุ้นที่ให้สิทธิพิเศษเพื่อประโยชน์ในการอนุมัติการดําเนินงาน บางประการของนิติบุคคล (golden share) ตามที่ได้กําหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลนั้น ไม่เกินหนึ่งหุ้น


ข้อ ๑๖ รายการเกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์ของกองทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดที่เป็นไป ตามหลักเกณฑ์ในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่ายทรัสต์ของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และข้อกําหนดเพิ่มเติมที่แสดงว่า ผู้จัดการกองทรัสต์จะดูแล รักษาทรัพย์สินหลักให้อยู่ในสภาพดีพร้อมต่อการจัดหารายได้ ซึ่งรวมถึงการจัดให้มีการประกันภัยที่ เพียงพอตลอดระยะเวลาที่กองทรัสต์ลงทุนในทรัพย์สินหลักนั้นด้วย

การประกันภัยที่เพียงพอตามวรรคหนึ่ง อย่างน้อยต้องครอบคลุมถึงการประกันวินาศภัยที่ อาจเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ และการประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่อาจได้รับความเสียหาย จากอสังหาริมทรัพย์หรือจากการดําเนินการในอสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๑๗ รายการการกู้ยืมเงินของกองทรัสต์ และการก่อภาระผูกพันใด ๆ แก่ทรัพย์สินของ กองทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดอย่างน้อยดังต่อไปนี้ 

(1) ข้อกําหนดที่แสดงว่า กองทรัสต์สามารถกู้ยืมเงินได้หรือไม่ ด้วยวิธีการใด เช่น การขอ สินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือการออกตราสารหรือเข้าทําสัญญาที่มีลักษณะเป็นการกู้ยืม เป็นต้น

(2) ในกรณีที่กําหนดให้กองทรัสต์สามารถกู้ยืมเงินได้ ต้องระบุสัดส่วนการกู้ยืมเงิน ซึ่งต้องเป็นไปตามอัตราที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขาย หน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(3) ข้อกําหนดเกี่ยวกับการก่อภาระผูกพันแก่ทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่งเป็นไปตาม หลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๑๘ รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องมีข้อกําหนดเกี่ยวกับการประเมิน มูลค่าทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ลงทุน ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเป็นบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน ก.ล.ต. ตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการให้ความเห็นชอบ บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลัก

(2) การประเมินมูลค่าต้องไม่กระทําโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายเดียวกันติดต่อกัน เกินสองครั้ง 

(3) ในกรณีดังต่อไปนี้ ต้องประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ และเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน

(ก) เมื่อกองทรัสต์จะได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก โดยให้ประเมินล่วงหน้า ได้เป็นเวลาไม่เกินหนึ่งปี

(ข) เมื่อครบกําหนดสองปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด

(ค) เมื่อปรากฏเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ อันอาจมีผลกระทบต่อ การด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนอย่างมีนัยสําคัญ

(ง) เมื่อทรัสตีหรือผู้สอบบัญชีของกองทรัสต์ร้องขอ

(4) มีการสอบทานการประเมินมูลค่าทุกหนึ่งปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่า เต็มรูปแบบครั้งล่าสุด


ข้อ ๑๙ รายการเกี่ยวกับการทําธุรกรรมระหว่างกองทรัสต์กับผู้จัดการกองทรัสต์หรือ บุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) ในด้านสาระของรายการ เป็นธุรกรรมที่เข้าลักษณะตามข้อ 11(2) (ก) (2) ในด้านระบบในการอนุมัติ ต้องผ่านการดําเนินการดังต่อไปนี้ 

(ก) ได้รับความเห็นชอบจากทรัสตีว่าเป็นธุรกรรมที่เป็นไปตามสัญญาก่อตั้ง ทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องเเล้ว

(ข) ในกรณีที่เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าเกินกว่าหนึ่งล้านบาท หรือตั้งแต่ร้อยละ 0.03 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ขึ้นไป แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า ต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ (board of directors) ของผู้จัดการกองทรัสต์ด้วย

(ค) ในกรณีที่เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าตั้งแต่ยี่สิบล้านบาทขึ้นไป หรือเกินร้อยละสาม ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า ต้องได้รับมติของที่ประชุมผู้ถือ หน่วยทรัสต์ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจํานวนเสียงทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง

ในกรณีที่ธุรกรรมตามวรรคหนึ่งเป็นการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก การคํานวณมูลค่าจะคํานวณตามมูลค่าการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินทั้งหมดของแต่ละโครงการ ที่ทําให้โครงการนั้นๆ พร้อมจะหารายได้ ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการนั้นด้วย 

(3) กระบวนการขอความเห็นชอบจากทรัสตีหรือการขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องเป็นไปตามข้อ 11(2) (ค) โดยอนุโลม และในกรณีที่เป็นการขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ หนังสือ เชิญประชุมต้องมีความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อประกอบการขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ด้วย

ข้อกําหนดเกี่ยวกับระบบในการอนุมัติตามวรรคหนึ่ง (2) และกระบวนการขอความเห็นชอบ จากทรัสตีหรือการขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง (3) จะกําหนดข้อยกเว้นสําหรับการทํา ธุรกรรมระหว่างกองทรัสต์กับผู้จัดการกองทรัสต์หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้แสดง ข้อมูลไว้อย่างชัดเจนแล้วในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนก็ได้


ข้อ ๒๐ รายการเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ต้องกําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์มีหน้าที่และความรับผิดชอบในการจัดทําและเปิดเผย ข้อมูลของกองทรัสต์ต่อสํานักงาน ก.ล.ต. ตลาดหลักทรัพย์ และผู้ถือหน่วยทรัสต์ ซึ่งรวมถึงการจัดส่งรายงาน ประจําปีของกองทรัสต์ให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ พร้อมกับหนังสือนัดประชุมสามัญประจําปี

(2) ไม่มีข้อกําหนดใด ๆ ที่ทําให้กองทรัสต์ต้องรับผิดชอบในค่าปรับหรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากการที่ผู้จัดการกองทรัสต์ไม่เปิดเผยข้อมูลให้ถูกต้อง ครบถ้วน เป็นปัจจุบัน ตามหลักเกณฑ์ที่ กําหนด หรือเปิดเผยข้อมูลอันเป็นเท็จ ปกปิดข้อมูลที่ควรต้องแจ้งให้ทราบหรือข้อความที่อาจทําให้สําคัญ ผิดเกี่ยวกับการดําเนินงานหรือฐานะการเงินของกองทรัสต์


ข้อ ๒๑ รายการเกี่ยวกับการจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องมี สาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) ผู้จัดการกองทรัสต์จะจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่า ร้อยละเก้าสิบของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี โดยจะจ่ายภายในเก้าสิบวันนับแต่ วันสิ้นรอบปีบัญชีหรือรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนนั้น แล้วแต่กรณี

กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง ให้หมายถึงกําไรสุทธิที่อ้างอิงสถานะ เงินสดของกองทรัสต์

(2) ในกรณีที่กองทรัสต์ยังมียอดขาดทุนสะสมอยู่ ผู้จัดการกองทรัสต์จะไม่จ่ายประโยชน์ ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์


ข้อ ๒๒ รายการเกี่ยวกับการขอมติและการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) วิธีการขอมติ ต้องกําหนดให้ขอมติด้วยวิธีการจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เท่านั้น

(2) เหตุในการขอมติและการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องระบุเหตุอย่างน้อยตามที่ กําหนดไว้ในประกาศนี้ และต้องมีข้อกําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์จัดให้มีการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(ก) การประชุมสามัญประจําปี ซึ่งต้องจัดให้มีขึ้นภายในสี่เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี ของกองทรัสต์

(ข) การประชุมวิสามัญในกรณีดังต่อไปนี้

1. เมื่อผู้จัดการกองทรัสต์เห็นสมควรให้เรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ เพื่อประโยชน์ในการจัดการกองทรัสต์

2. เมื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ซึ่งถือหน่วยทรัสต์รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละสิบของ จํานวนหน่วยทรัสต์ที่จหน่ายได้แล้วทั้งหมด เข้าชื่อกันทําหนังสือขอให้ผู้จัดการกองทรัสต์เรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยระบุเหตุผลในการขอเรียกประชุมไว้อย่างชัดเจนในหนังสือนั้น

การประชุมวิสามัญตามวรรคหนึ่ง 2. ต้องมีข้อกําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์ จัดให้มีการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ภายในหนึ่งเดือนนับแต่ได้รับหนังสือจากผู้ถือหน่วยทรัสต์

(3) การเรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ให้จัดทําเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร โดยระบุ ให้ชัดเจนว่าเป็นเรื่องที่จะเสนอเพื่อทราบ เพื่ออนุมัติ หรือเพื่อพิจารณา แล้วแต่กรณี รวมทั้งความเห็นของ ผู้จัดการกองทรัสต์ในเรื่องดังกล่าว ซึ่งรวมถึงผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อาจได้รับจากการลงมติในเรื่องนั้น และจัดส่งให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทราบไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม ทั้งนี้ ให้ประกาศการนัดประชุมใน หนังสือพิมพ์รายวันแห่งท้องถิ่นอย่างน้อยหนึ่งฉบับไม่น้อยกว่าสามวันก่อนวันประชุมด้วย

(4) องค์ประชุม ต้องกําหนดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์มาประชุม ไม่น้อยกว่ายี่สิบห้าคน หรือ ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนผู้ถือหน่วยทรัสต์ทั้งหมด และต้องมีหน่วยทรัสต์นับรวมกัน ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจํานวนหน่วยทรัสต์ที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม

(5) วิธีการนับคะแนนเสียง ต้องกําหนดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีคะแนนเสียง หนึ่งเสียง ต่อหนึ่งหน่วยทรัสต์ที่ตนถือ โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนต้องไม่เป็นผู้ที่มีส่วน ได้เสียเป็นพิเศษในเรื่องที่พิจารณา

(6) มติของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องกําหนดอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(ก) ในกรณีทั่วไป ให้ถือคะแนนเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุม และมีสิทธิออกเสียงลงคะแนน

(ข) ในกรณีดังต่อไปนี้ ให้ถือคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจํานวนเสียง ทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียงลงคะแนน

1. การได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลักที่มีมูลค่าตั้งแต่ร้อยละสามสิน ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์

2. การเพิ่มทุนหรือการลดทุนชําระแล้วของกองทรัสต์ที่มิได้ระบุไว้เป็น การล่วงหน้าในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

3. การเพิ่มทุนแบบมอบอํานาจทั่วไปของกองทรัสต์

4. การทําธุรกรรมกับผู้จัดการกองทรัสต์หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับ ผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งมีขนาดรายการตั้งแต่ยี่สิบล้านบาท หรือเกินกว่าร้อยละสามของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ของกองทรัสต์ แล้วแต่มูลค่าใดจะสูงกว่า

5. การเปลี่ยนแปลงผลประโยชน์ตอบแทนและการคืนเงินทุนให้ผู้ถือ หน่วยทรัสต์

6. การเปลี่ยนแปลงทรัสตี

 

7. การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ในเรื่องที่กระทบสิทธิของผู้ถือ หน่วยทรัสต์อย่างมีนัยสําคัญ

8. การเลิกกองทรัสต์

(7) ข้อความที่แสดงว่า มติของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่จะเป็นผลให้กองทรัสต์หรือการจัดการ กองทรัสต์มีลักษณะที่ขัดหรือแย้งกับหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้ หรือหลักเกณฑ์อื่นตามพระราชบัญญัติ หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 หรือพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ให้ถือว่ามตินั้นไม่มีผลบังคับ


ข้อ ๒๓ ในกรณีที่กองทรัสต์มีการแบ่งหน่วยทรัสต์ออกเป็นหลายชนิด รายการเกี่ยวกับ การขอมติและการออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ต้องมีข้อกําหนดเพิ่มเติมที่ให้ผลดังต่อไปนี้

(1) การขอมติในเรื่องที่มีผลกระทบต่อสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกชนิด เช่น การเลิก กองทรัสต์ เป็นต้น ต้องได้รับคะแนนเสียงของผู้ถือหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนเสียง ทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียงด้วย

(2) การขอมติในเรื่องที่มีผลกระทบต่อสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์ชนิดหนึ่งชนิดใด เช่น การคิดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายของหน่วยทรัสต์แต่ละชนิดเพิ่มเติม เป็นต้น ให้ผู้จัดการกองทรัสต์ ขอมติเฉพาะจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ชนิดนั้น


ข้อ ๒๔ รายการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทน การจัดการ กับประโยชน์ตอบแทน และสิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) จํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ถือหน่วยทรัสต์ เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วย การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกําหนดให้ประโยชน์ ตอบแทนในส่วนที่ไม่อาจจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ดังกล่าวตกเป็นของผู้ถือหน่วยทรัสต์รายอื่นตามสัดส่วน การถือหน่วยทรัสต์

(2) จํากัดสิทธิในการใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ดังต่อไปนี้

(ก) ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ถือหน่วยทรัสต์เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ เฉพาะในส่วนที่เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว

(ข) ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีส่วนได้เสียเป็นพิเศษในเรื่องที่ขอมติข้อ 25 รายการเกี่ยวกับทรัสตี ต้องมีข้อกําหนดเพิ่มเติมที่แสดงสาระสําคัญอย่างน้อย

ดังต่อไปนี้

(1) ข้อกําหนดเกี่ยวกับสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของทรัสตีที่แสดงสาระสําคัญ

ดังต่อไปนี้

(ก) กําหนดให้ทรัสตีปฏิบัติหน้าที่ด้วยความระมัดระวัง ซื่อสัตย์สุจริตเพื่อประโยชน์ ที่ดีที่สุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม และเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ตลอดจน ข้อผูกพันที่ได้ให้ไว้เพิ่มเติมในเอกสารที่เปิดเผยแก่ผู้ลงทุน (ถ้ามี) และต้องไม่มีข้อจํากัดความรับผิดของทรัสตี ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าว

(ข) กําหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่ติดตามดูแลให้ผู้จัดการกองทรัสต์ปฏิบัติหน้าที่ให้เป็นไป ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และสัญญาอื่นที่เกี่ยวข้อง

(ค) กําหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ และให้ความเห็นเกี่ยวกับ เรื่องที่ขอให้ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ลงมติว่า เป็นกรณีที่เป็นไปสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

(ง) กําหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่บังคับชําระหนี้หรือดูแลให้มีการบังคับชําระหนี้เพื่อให้ เป็นไปตามข้อสัญญาระหว่างกองทรัสต์กับบุคคลอื่น

(จ) กําหนดให้ทรัสตีปฏิบัติหน้าที่แทนผู้จัดการกองทรัสต์ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ กองทรัสต์ หรือมีเหตุที่ทําให้ผู้จัดการกองทรัสต์ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้

(ฉ) กําหนดให้ทรัสตีมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบอื่นตามที่กําหนดไว้ใน ประกาศนี้ และประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์เกี่ยวกับ การเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(2) ข้อกําหนดเกี่ยวกับการแต่งตั้ง เงื่อนไขและวิธีการเปลี่ยนแปลง ตลอดจน ค่าตอบแทนทรัสตี โดยอย่างน้อยต้องมีข้อกําหนดให้เปลี่ยนแปลงทรัสตีเมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ทรัสตีรายเดิมมีความขัดแย้งทางผลประโยชน์กับกองทรัสต์ซึ่งไม่อาจแก้ไขให้สิ้นไปได้


ข้อ ๒๖ รายการเกี่ยวกับผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องมีข้อกําหนดเพิ่มเติมที่แสดงสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การแต่งตั้งและค่าตอบแทนผู้จัดการกองทรัสต์

(2) ขอบเขตอํานาจหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับมอบหมายจากทรัสตีในเรื่อง ดังต่อไปนี้

(ก) การดูแลจัดการกองทรัสต์ในส่วนที่เป็นการดําเนินงานทางธุรกิจ ซึ่งรวมถึงการ ลงทุน การกู้ยืมเงินและก่อภาระผูกพันแก่ทรัพย์สินของกองทรัสต์ การเข้าทําสัญญา และการดําเนิน กิจการต่าง ๆ เพื่อกองทรัสต์ ทั้งนี้ ภายในขอบเขต หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขเท่าที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์ได้ระบุไว้

(ข) หน้าที่การจัดทําและเปิดเผยข้อมูลของกองทรัสต์ ซึ่งรวมถึงข้อมูลตามมาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 และข้อมูลอื่นตามที่กําหนด ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

(ค) ในกรณีที่ผู้จัดการกองทรัสต์ประสงค์จะมอบหมายให้บุคคลอื่นบริหาร อสังหาริมทรัพย์แทนตน ต้องแสดงขอบเขตอํานาจหน้าที่ของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว และต้องมี ข้อกําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์เลือกผู้รับมอบหมายด้วยความรอบคอบระมัดระวัง รวมทั้งกํากับและ ตรวจสอบการจัดการแทนอย่างเพียงพอ

(3) ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยความระมัดระวัง ซื่อสัตย์สุจริต เพื่อประโยชน์ ที่ดีที่สุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม และเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ตลอดจน ข้อผูกพันที่ได้ให้ไว้เพิ่มเติมในเอกสารที่เปิดเผยแก่ผู้ลงทุน (ถ้ามี) และต้องไม่มีข้อจํากัดความรับผิดของ ผู้จัดการกองทรัสต์ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าว

(4) การเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งต้องกําหนดรายการและสาระอย่างน้อย ดังต่อไปนี้

(ก) เหตุในการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์ ต้องกําหนดไว้อย่างน้อยดังต่อไปนี้

1. ผู้จัดการกองทรัสต์ลาออก

2. ผู้จัดการกองทรัสต์ถูกถอดถอนจากการทําหน้าที่ เมื่อปรากฏว่าผู้จัดการ กองทรัสต์มิได้จัดการกองทรัสต์ตามหน้าที่ที่กําหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือประกาศนี้

3. สํานักงาน ก.ล.ต. สั่งเพิกถอนการให้ความเห็นชอบเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ หรือสั่งพักการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์เป็นเวลาเกินกว่าเก้าสิบวัน ทั้งนี้ ตามประกาศสํานักงาน คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน

4. ผู้จัดการกองทรัสต์สิ้นสภาพนิติบุคคล

(ข) วิธีการแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ ต้องกําหนดให้ทรัสตีขอมติ ผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ปรากฏเหตุตาม (ก) และแต่งตั้งบุคคลที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติเห็นชอบภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับมติ ทั้งนี้ ในกรณีที่ขอมติแล้ว แต่ไม่ได้รับมติ ให้ทรัสตีดําเนินการแต่งตั้งผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ได้เอง โดยคํานึงถึงประโยชน์ที่ดีที่สุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม

(ค) หน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์รายเดิม ต้องกําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์รายเดิม มีหน้าที่ดําเนินการตามที่จําเป็นเพื่อให้ทรัสตี หรือผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ แล้วแต่กรณี สามารถปฏิบัติ หน้าที่ต่อไปได้ ซึ่งการดําเนินการดังกล่าวรวมถึงการลงลายมือชื่อในหนังสือเพื่อรับรองความถูกต้องครบถ้วน ของสิ่งที่ส่งมอบให้ทรัสตีหรือผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ด้วย 

(5) ไม่ว่ากรณีใดๆ หากผู้จัดการกองทรัสต์ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้ระบุว่าทรัสตีจะ จัดการกองทรัสต์ตามความจําเป็นเพื่อป้องกัน ยับยั้ง หรือจํากัดมิให้เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงต่อ ประโยชน์ของกองทรัสต์หรือผู้ถือหน่วยทรัสต์ทั้งปวง โดยทรัสติอาจมอบหมายให้บุคคลอื่นจัดการกองทรัสต์ แทนในระหว่างนี้ได้ 

(6) ในกรณีที่สัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนดให้ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถเบิกจ่ายทรัพย์สิน ของกองทรัสต์ได้ ต้องมีข้อกําหนดให้การเบิกจ่ายดังกล่าวกระทําได้เฉพาะกรณีที่เป็นการเบิกจ่ายจากบัญชี เพื่อการดําเนินงานประจําวัน (petty cash) ภายใต้วงเงินที่ได้รับการอนุมัติจากทรัสตี และกําหนดให้ผู้จัดการ กองทรัสต์จัดทําและจัดส่งรายงานการเบิกจ่ายให้แก่ทรัสตีเพื่อให้ทรัสตีสามารถตรวจสอบรายการดังกล่าว ได้ภายในระยะเวลาที่สมควร 

(7) ข้อกําหนดอื่นเพื่อรองรับอํานาจหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ให้เป็นไปตามที่กําหนด ในประกาศนี้ และประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน


ข้อ ๒๗ รายการเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย ต้องระบุข้อกําหนดเกี่ยวกับการเรียก เก็บค่าธรรมเนียม เงินตอบแทนอื่นใด หรือค่าใช้จ่าย จากกองทรัสต์หรือจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายที่จะเรียกเก็บจากทรัพย์สินของกองทรัสต์ได้ ต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่จําเป็นและสมควร ซึ่งเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการกองทรัสต์โดยตรง


ข้อ ๒๘ รายการเกี่ยวกับการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญ อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ต้องไม่ขัดหรือแย้งกับเจตนารมณ์ในการก่อตั้ง กองทรัสต์ และบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 พระราชบัญญัติ

ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ตลอดจนประกาศ กฏ หรือคําสั่งที่ออกโดยอาศัยอํานาจ แห่งกฎหมายดังกล่าว

(2) การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์ในเรื่องที่กระทบสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องได้รับมติของผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามข้อ 22(6) เว้นแต่เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมตามคําสั่งของสํานักงาน ก.ล.ต. ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550


ข้อ ๒๙ รายการเกี่ยวกับการเลิกกองทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยที่แสดงว่า เมื่อปรากฏเหตุการณ์ดังต่อไปนี้ ทรัสตีจะเลิกกองทรัสต์

(1) เมื่อจํานวนผู้ถือหน่วยทรัสต์ลดลงเหลือน้อยกว่าสามสิบห้าราย

(2) เมื่อมีการจําหน่ายทรัพย์สินหลัก และผู้จัดการกองทรัสต์ไม่สามารถดําเนินการเพื่อให้ กองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาท หรือไม่น้อยกว่าร้อยละ เจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่จําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินหลัก ดังกล่าว


ข้อ ๓๐ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2556 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ ณ วันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555

(นายวรพล โสคติยานุรักษ์)

เลขาธิการ สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์