ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สจ. 5 /2555  
เรื่อง  หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการ  
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์   
(ฉบับที่ 5)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

                   อาศัยอํานาจตามความในข้อ 4 วรรคสอง ข้อ 12 และข้อ 17 โดยได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ประกอบกับข้อ 11 และข้อ 19(1) แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 27/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุน ลงวันที่ 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  สํานักงานออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิกความใน (14) ของข้อ 2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 53/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 29 ตุลาคม พ.ศ. 2552  และ ให้ใช้ความต่อไปนี้แทน  
                   “(14)  “ผู้จองซื้อพิเศษ”  หมายความว่า  ผู้ลงทุนที่หนังสือชี้ชวนระบุวิธีการจัดสรรไว้แยกต่างหากจากผู้จองซื้อทั่วไป โดยผู้ลงทุนดังกล่าวเป็นบุคคลที่มีลักษณะดังต่อไปนี้  
                   (ก)  ธนาคารพาณิชย์

                   (ข)  บริษัทหลักทรัพย์เพื่อการจัดการทรัพย์สินของตนเอง

                   (ค)  บริษัทประกันวินาศภัย หรือบริษัทประกันชีวิต

                   (ง)  ส่วนราชการและรัฐวิสาหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณ หรือนิติบุคคลอื่นที่มีกฎหมายเฉพาะจัดตั้งขึ้น

                   (จ)  กองทุนบําเหน็จบํานาญข้าราชการ

                   (ฉ)  กองทุนสํารองเลี้ยงชีพ

                   (ช)  กองทุนประกันสังคม

                   (ซ)  กองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

                   (ฌ)  สภากาชาดไทย

                   (ญ)  มูลนิธิเพื่อสาธารณะประโยชน์

                   (ฎ)  สหกรณ์ออมทรัพย์และชุมนุมสหกรณ์

                   (ฏ)  สถาบันการเงินระหว่างประเทศที่ประเทศไทยเป็นสมาชิก

                   (ฐ)  กองทุนรวมตามกฎหมายต่างประเทศที่มีการเสนอขายหน่วยลงทุนต่อผู้ลงทุนเป็นการทั่วไป

                   (ฑ)  ผู้ลงทุนต่างประเทศที่มีลักษณะเดียวกับ (ก) ถึง (ช)

                   (ฒ)  ผู้ลงทุนตามที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ”


ข้อ ๒ ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (14/2) ของข้อ 2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  
                   “(14/2)  “ผู้จองซื้อประเภทกองทุน”  หมายความว่า  ผู้จองซื้อพิเศษที่เป็นบุคคลใดบุคคลหนึ่งดังต่อไปนี้  
                   (ก)  กองทุนบําเหน็จบํานาญข้าราชการ  
                   (ข)  กองทุนสํารองเลี้ยงชีพ

          (ค) กองทุนประกันสังคม  
          (ง) กองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นกองทุนรวมที่เสนอขายหน่วยลงทุนต่อผู้ลงทุนเป็นการทั่วไป


ข้อ ๓ ให้ยกเลิกความในข้อ 16 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 53/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 29 ตุลาคม พ.ศ. 2552  และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน  
                   “ข้อ 16  ในการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก ให้บริษัทจัดการกองทุนรวมเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ด้วย  
                   (1) เสนอขายและจัดสรรให้แก่ผู้จองซื้อทั่วไปไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบห้าของ  
หน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด  
                   (2) เสนอขายและจัดสรรให้แก่ผู้จองซื้อทั่วไปและผู้จองซื้อประเภทกองทุนเป็นจํานวนรวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด

                   (3) ในกรณีที่ผู้จองซื้อทั่วไปและผู้จองซื้อประเภทกองทุนจองซื้อหน่วยลงทุนไม่ครบตามอัตราที่กําหนดใน (1) และ (2) ให้จัดสรรหน่วยลงทุนที่เหลือแก่บุคคลดังต่อไปนี้ ตามลําดับ

                        (ก)  ผู้จองซื้อพิเศษ  
                        (ข)  เจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน รวมทั้งเจ้าของที่ดินที่กองทุนรวมจะลงทุนในสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน  หรือเจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวกับสิทธิดังกล่าว  
                        (ค) บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุนที่รับหน่วยลงทุนตามสัญญารับประกันการจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน

                   ในกรณีที่กลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคลตามวรรคหนึ่ง (3)(ก) และ (ข) ได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุน ให้ถือว่าเป็นการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลตามวรรคหนึ่ง (3)(ก) และ (ข) ด้วย”


ข้อ ๔ ให้ยกเลิกข้อ 17 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 53/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 29 ตุลาคม  พ.ศ. 2552


ข้อ ๕ ให้ยกเลิกความใน (1) ของข้อ 20 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 53/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 29 ตุลาคม พ.ศ. 2552  และ ให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

                   “(1)  จําหน่ายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อทั่วไปและผู้จองซื้อประเภทกองทุนไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในข้อ 16 วรรคหนึ่ง (1) และ (2) เว้นแต่เป็นการดําเนินการตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในข้อ 16 วรรคหนึ่ง (3)”


ข้อ ๖ ให้ยกเลิกความใน (2) ของข้อ 21 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 47/2553  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553  และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

                   “(2)  มีการเสนอขาย จําหน่าย และจัดสรรหน่วยลงทุนโดยฝ่าฝืนหรือไม่เป็นไปตามข้อ 14 ข้อ 15 ข้อ 16 วรรคหนึ่ง (3) หรือข้อ 18”


ข้อ ๗ ให้ยกเลิกความใน (1) และ (2) ของข้อ 36 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน  
                   “(1)  บริษัทจัดการกองทุนรวมได้วิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน รวมทั้งตรวจสอบและสอบทาน (การทํา due diligence) แล้ว และมีความเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

      (ก)  มีความเหมาะสมสําหรับการลงทุนของผู้ลงทุนทั่วไป

      (ข)  มีศักยภาพในการก่อให้เกิดรายได้ เช่น ตั้งอยู่ในทําเลที่ดีและมีทางเข้าออกที่เหมาะสมตามสภาพ ไม่มีลักษณะผูกติดกับการใช้งานของผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงอันจะทําให้เปลี่ยนลักษณะการใช้งานเป็นประการอื่นได้ยาก และไม่มีข้อจํากัดในการจัดหาผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงรายใหม่ เป็นต้น  ทั้งนี้ ในการพิจารณาให้ความเห็นในเรื่องดังกล่าวบริษัทจัดการกองทุนรวมต้องจัดให้มีความเห็นของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาด้วย

      (ค)  มีเอกสารสิทธิหรือเอกสารสัญญาที่ครบถ้วน ชัดเจน บังคับได้ตามกฎหมาย และเพียงพอต่อการที่กองทุนรวมจะใช้ดําเนินการหรือจัดหาผลประโยชน์ได้ 

                         ในกรณีที่อาจมีความเสี่ยงจากการลงทุนตามวรรคหนึ่ง  บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องเปิดเผยข้อมูลความเสี่ยงที่ครบถ้วนเพียงพอต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน และไม่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดด้วย

                   (2)  อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนต้องอยู่ในประเทศไทย”


ข้อ ๘ ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 39 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ซึ่งถูกยกเลิกโดยประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 47/2553  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 5 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553

“ข้อ 39  ในกรณีที่กองทุนรวมประสงค์จะลงทุนในอาคารศูนย์การค้าหรือศูนย์จําหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ มูลค่าของโครงการแต่ละแห่งในขณะที่กองทุนรวมลงทุน ต้องไม่น้อยกว่าห้าร้อยล้านบาท เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการลงทุนในอาคารศูนย์การค้าหลายแห่ง กองทุนรวมอาจลงทุนในโครงการที่มีมูลค่าไม่ถึงห้าร้อยล้านบาทก็ได้ แต่ต้องไม่น้อยกว่าสองร้อยห้าสิบล้านบาท และมูลค่าเงินลงทุนในโครงการดังกล่าวเมื่อรวมกันทุกโครงการต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม

โครงการตามวรรคหนึ่ง  หมายความว่า  โครงการ (project) ของอาคารศูนย์การค้าหรือศูนย์จําหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ แล้วแต่กรณี”


ข้อ ๙ ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 44/2 แห่งประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552

                   “ข้อ 44/2  ในกรณีที่กองทุนรวมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทจัดการกองทุนรวมประสงค์จะจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยการให้เช่าแก่เจ้าของเดิม  บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องกําหนดค่าเช่าที่เรียกเก็บจากเจ้าของเดิมในลักษณะที่เป็นธรรมเนียมทางค้าปกติเสมือนเป็นการทําธุรกรรมกับคู่ค้าทั่วไปที่เป็นบุคคลภายนอก”


ข้อ ๑๐ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม -                              ประกาศ  ณ วันที่  13 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

 

 

 

                                                         (นายวรพล  โสคติยานุรักษ์)

                                                                  เลขาธิการ  
                                       สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์