ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทจ. 35/2559

เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

(ฉบับที่ 10)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

 อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 35 มาตรา 67 และมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้

 ข้อ 1 ให้ยกเลิกบทนิยามคําว่า “สมาคมบริษัทจัดการลงทุน” ในข้อ 2 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 6/2559 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 9) ลงวันที่ 30 มีนาคม พ.ศ. 2559

 ข้อ 2 ให้เพิ่มบทนิยามคําว่า “การแปลงสภาพ” และคําว่า “ประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ” ระหว่างคําว่า “ตลาดหลักทรัพย์” และคําว่า “ผู้บริหาร” ในข้อ 2 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 6/2559 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 9) ลงวันที่ 30 มีนาคม พ.ศ. 2559

 ““การแปลงสภาพ” หมายความว่า การแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

“ประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ” หมายความว่า ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์”

 ข้อ 3 ให้ยกเลิกความใน (5) ของข้อ 12 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “(5) ผ่านการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิและเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน เป็นเวลาไม่เกินกว่าหกเดือนก่อนวันยื่นคําขออนุญาต โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างน้อยสองราย ที่ผู้ขออนุญาตและที่ปรึกษาทางการเงินที่ร่วมจัดทําคําขออนุญาต (ถ้ามี) พิจารณาว่ามีความเหมาะสมและสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงพอ และมีลักษณะดังต่อไปนี้

 (ก) เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน 

 (ข) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจเป็นบุคคลที่อยู่ในบัญชีรายชื่อของบุคคลซึ่งทางการหรือหน่วยงานกํากับดูแลของประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์กําหนดให้สามารถทําหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่ปรากฏบัญชีรายชื่อดังกล่าว ผู้ที่ทําหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้

 1. เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งมีผลงานเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายในประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

 2. เป็นบุคคลที่มีมาตรฐานการปฏิบัติงานและระบบงานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสากล

 3. เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเครือข่ายกว้างขวางในระดับสากล (international firm)”

 ข้อ 4 ให้ยกเลิกความในข้อ 13 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 6/2559 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 9) ลงวันที่ 30 มีนาคม พ.ศ. 2559 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “ข้อ 13 การลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

 (1) มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อม ทั้งในชั้นของกองทรัสต์และในชั้นของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นดังนี้

 (ก) การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5) โดยให้คํานึงภาระภาษีของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น และปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อมด้วย

 (ข) การประเมินมูลค่าในชั้นของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นตามข้อ 12/1 วรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(5)

 (2) มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นที่บริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้นได้ลงทุนไว้ ตามหลักเกณฑ์ดังนี้

 (ก) ใช้มูลค่ายุติธรรมตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนที่ออกโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุนโดยอนุโลม

 (ข) ในกรณีที่หลักเกณฑ์ตาม (ก) ไม่รองรับการกําหนดมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินใด ให้ใช้มูลค่าที่เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับหรือมาตรฐานสากล

 สมาคมบริษัทจัดการลงทุน ตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน

 (3) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในตราสารหนี้หรือสัญญาที่ถือเป็นการลงทุนโดยทางอ้อมตามข้อ 12/1 วรรคสอง ต้องมีการประเมินมูลค่าตราสารหรือสัญญาดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ใน (2) ด้วย

 (4) ผู้ขออนุญาตแสดงได้ว่ามีมาตรการหรือกลไกที่จะทําให้ทรัสตีและผู้จัดการกองทรัสต์สามารถดูแลและควบคุมให้บริษัทดังกล่าวดําเนินการให้เป็นไปในทํานองเดียวกับหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้สําหรับกองทรัสต์ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยตรง เว้นแต่ในกรณีของหลักเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราส่วนการกู้ยืมเงินตามข้อ 14 จะพิจารณาเฉพาะในชั้นของกองทรัสต์ก็ได้

 เพื่อประโยชน์ในการปฏิบัติให้เป็นไปตามวรรคหนึ่ง (4) ให้สํานักงานมีอํานาจประกาศกําหนดมาตรการหรือกลไกที่ผู้ขออนุญาตต้องจัดให้มีขึ้นได้”

 ข้อ 5 ให้ยกเลิกความใน (2) ของข้อ 17 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 25/2557 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่ 20 สิงหาคม พ.ศ. 2557 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน 

 “(2) ในกรณีที่ผู้จัดการกองทรัสต์มีการจัดการกองทรัสต์อื่นอยู่ด้วย ทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ที่ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ ต้องไม่เป็นประเภทเดียวกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์อื่น เว้นแต่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ครบถ้วนดังนี้

 (ก) กองทรัสต์ที่ขออนุญาตเป็นกองทรัสต์ที่แปลงสภาพมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ 

 (ข) ผู้จัดการกองทรัสต์ของกองทรัสต์ที่ขออนุญาต เป็นผู้ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมซึ่งบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตาม (ก)”

 ข้อ 6 ให้ยกเลิกความในข้อ 50 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 51/2556 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2556 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “ข้อ 50 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ และหลักเกณฑ์เพิ่มเติมดังต่อไปนี้

 (1) ให้นําหลักเกณฑ์การอนุญาตตามหมวด 2 และอํานาจสํานักงานเกี่ยวกับการอนุญาตตามหมวด 3 ในภาค 1 ของประกาศนี้มาใช้บังคับ แต่ไม่รวมถึงหลักเกณฑ์ดังนี้

 (ก) หลักเกณฑ์การชําระค่าหน่วยทรัสต์ด้วยเงินสดหรือเทียบเท่าตามข้อ 10(1) (ฉ) โดยในการจําหน่ายหน่วยทรัสต์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ ให้รับชําระค่าหน่วยทรัสต์ด้วยทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมดังกล่าวตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพได้

 (ข) หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตามข้อ 12(5) ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพ และอสังหาริมทรัพย์นั้นผ่านการประเมินมูลค่าโดยชอบตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพแล้ว

 (2) ให้นําเงื่อนไขการอนุญาตตามหมวด 4 ในภาค 1 ของประกาศนี้มาใช้บังคับ โดยในการปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อ 25(5) (ก) และ (ค) และข้อ 25(6) (ข) ให้พิจารณาเสมือนว่าผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพเป็นผู้จองซื้อหน่วยทรัสต์หรือได้รับจัดสรรหน่วยทรัสต์ แล้วแต่กรณี แต่ทั้งนี้ มิให้นําเงื่อนไขการอนุญาตดังนี้มาใช้บังคับ โดยให้ดําเนินการตามหลักเกณฑ์ในประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ

 (ก) เงื่อนไขการเสนอขายและการจัดสรรหน่วยทรัสต์ตามข้อ 25(1) (2) (3) (4) (4/1) และ (4/2) ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นการเสนอขายให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ

 (ข) เงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตีตามข้อ 25(5) (ง) และ ข้อ 35 ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการแปลงสภาพ

 (ค) เงื่อนไขเกี่ยวกับการดําเนินการจดทะเบียนหน่วยทรัสต์ตามข้อ 37 โดยให้ดําเนินการตามประกาศว่าด้วยการแปลงสภาพ

 (3) ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ในการแปลงสภาพ (ไม่ว่าจะมีการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่หรือไม่) ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตาม

แบบ 69-REIT (Conversion) ท้ายประกาศนี้ พร้อมทั้งร่างหนังสือชี้ชวน โดยให้นําหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนที่กําหนดในภาค 2 ของประกาศนี้มาใช้บังคับ เว้นแต่หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้มิให้นํามาใช้บังคับในกรณีที่การแปลงสภาพนั้นเป็นการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หนึ่งกองเป็นกองทรัสต์หนึ่งกอง และไม่มีการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติมจากอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 

 (ก) การมีที่ปรึกษาทางการเงินเป็นผู้ร่วมจัดทําและรับรองความถูกต้องของข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนตามข้อ 42   
 (ข) ระยะเวลาการมีผลใช้บังคับของแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนตามข้อ 49 วรรคหนึ่ง (4) ทั้งนี้ ให้แบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นวันที่สํานักงานได้รับแบบแสดงรายการข้อมูลที่แก้ไขเพิ่มเติมครั้งหลังสุด (ไม่รวมข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหรือข้อมูลอื่นที่มิใช่ข้อมูลสําคัญซึ่งสํานักงานผ่อนผันให้แก้ไขเพิ่มเติมได้)”

 ข้อ 7 ให้ยกเลิกแบบ 69-REIT (Conversion) ท้ายประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 18/2558 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 4) ลงวันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2558 และให้ใช้แบบ 69-REIT (Conversion)ท้ายประกาศนี้แทน

 ข้อ 8 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป

 ประกาศ ณ วันที่ 11 สิงหาคม พ.ศ. 2559

 (นายรพี สุจริตกุล)

 เลขาธิการ

 สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

 ประธานกรรมการ

 คณะกรรมการกํากับตลาดทุน