ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สร. 33/2564

เรื่อง  ข้อกําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  
เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 9 วรรคหนึ่ง (1) และมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550  สํานักงาน ก.ล.ต. ออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ประกาศนี้

“กองทรัสต์” หมายความว่า  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด

“อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า  อสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

“หน่วยทรัสต์” หมายความว่า  ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในกองทรัสต์

“ทรัพย์สินหลัก” หมายความว่า   ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์สามารถลงทุนได้

ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขาย

หน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๒ สัญญาก่อตั้งทรัสต์ของกองทรัสต์ต้องมีรายการตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยรายการในสัญญาก่อตั้งทรัสต์และที่กําหนดในประกาศนี้เพิ่มเติม


ข้อ ๓ สัญญาก่อตั้งทรัสต์ของกองทรัสต์ให้ประกอบด้วยรายการอย่างน้อยดังต่อไปนี้เพิ่มเติม

(1) รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 

(2) รายการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทน การจัดการกับประโยชน์ตอบแทน และสิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ 


ข้อ ๔ รายการเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนไม่ว่าโดยทางตรงหรือทางอ้อม ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

(1) การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางตรงให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังนี้

(ก) จัดให้มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เกี่ยวกับการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลัก

(ข)  กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนอยู่ในต่างประเทศ ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาจเป็นบุคคลที่อยู่ในบัญชีรายชื่อของบุคคลซึ่งทางการหรือหน่วยงานกํากับดูแลของประเทศ  
อันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์กําหนดให้สามารถทําหน้าที่ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้  ทั้งนี้ ในกรณีที่ไม่ปรากฏบัญชีรายชื่อดังกล่าว ผู้ที่ทําหน้าที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องเข้าลักษณะใดลักษณะหนึ่งดังต่อไปนี้

1.  เป็นผู้ประกอบวิชาชีพเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่งมีผลงานเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายในประเทศอันเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น

2.  เป็นบุคคลที่มีมาตรฐานการปฏิบัติงานและระบบงานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสากล

3.  เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเครือข่ายกว้างขวางในระดับสากล (international firm)

(ค) การประเมินมูลค่าต้องไม่กระทําโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายเดียวกันติดต่อกันเกิน 2 ครั้ง

(ง)  จัดให้มีการประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบที่มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ และเป็นไปเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อผู้ลงทุน ในกรณีดังนี้

1.  ประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบครั้งแรกภายใน 1 ปีนับแต่วันที่กองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

2.  ประเมินมูลค่าอย่างเต็มรูปแบบเมื่อครบกําหนด 2 ปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด

(จ)  มีการสอบทานการประเมินมูลค่าทุก 1 ปีนับแต่วันที่มีการประเมินมูลค่าเต็มรูปแบบครั้งล่าสุด

(2)  การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้นในบริษัทหรือผ่านการลงทุนในทรัสต์อื่นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ (ถ้ามี) ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังนี้

(ก) จัดให้มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทั้งในชั้นของกองทรัสต์และในชั้นของบริษัทที่ออกหุ้นดังนี้

        1.  การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ จะประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์

ใน (1) โดยต้องคํานึงถึงสัดส่วนการถือหุ้นของกองทรัสต์ ภาระภาษีของบริษัทที่กองทรัสต์เป็นผู้ถือหุ้น และปัจจัยอื่นที่อาจมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

             ในกรณีที่การลงทุนโดยทางอ้อมดังกล่าวมีการถือหุ้นในบริษัทเป็นทอด ๆ การประเมินมูลค่าในชั้นของกองทรัสต์ต้องคํานึงถึงปัจจัยตามวรรคหนึ่งของบริษัทในทุกชั้นด้วย

        2.  การประเมินมูลค่าในชั้นของบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้ประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ใน (1)โดยอนุโลม

(ข) ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการลงทุนในทรัสต์อื่นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนในทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ จะจัดให้มีการประเมินมูลค่าตามหลักเกณฑ์ใน (ก) โดยอนุโลม


ข้อ ๕ รายการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทน การจัดการกับประโยชน์ตอบแทน และสิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                    (1)  จํากัดสิทธิในการรับประโยชน์ตอบแทนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ถือหน่วยทรัสต์เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกําหนดให้ประโยชน์ตอบแทนในส่วนที่ไม่อาจจ่ายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ดังกล่าวตกเป็นของผู้ถือหน่วยทรัสต์รายอื่นตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์

                    (2) จํากัดสิทธิในการใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ดังต่อไปนี้

                         (ก)  ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ถือหน่วยทรัสต์เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้ เฉพาะในส่วนที่เกินกว่าอัตราหรือไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว

                         (ข)  ผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีส่วนได้เสียเป็นพิเศษในเรื่องที่ขอมติ


ข้อ ๖ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มิถุนายน พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ  ณ วันที่ 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2564

 

 

 

                                                            (นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล)

                                                                        เลขาธิการ

                                          สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์