ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทจ. 43/2564

เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์  
เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

(ฉบับที่ 21)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 วรรคสอง (1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 35 มาตรา 67 และมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้

ข้อ 1 ให้เพิ่มบทนิยามคําว่า “ผู้ลงทุนสถาบัน” ต่อจากบทนิยามคําว่า “ข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์” ในข้อ 2 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 28/2564 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 19) ลงวันที่ 9 เมษายน พ.ศ. 2564

““ผู้ลงทุนสถาบัน” หมายความว่า ผู้ลงทุนสถาบันตามประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกําหนดบทนิยามผู้ลงทุนสถาบัน ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ และผู้ลงทุนรายใหญ่”

ข้อ 2 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็น (4) และ (5) ของข้อ 3 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 51/2556 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่ 16 ธันวาคม พ.ศ. 2556 

“(4) การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ที่มีข้อกําหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 4 

(5) การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในภาค 5” 

ข้อ 3 ให้ยกเลิกบทนิยามคําว่า “ผู้ลงทุนสถาบัน” ในข้อ 51 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 3/2564 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 18) ลงวันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2564

ข้อ 4 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นภาค 5 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ข้อ 56 ถึงข้อ 65 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555 

“ภาค 5

การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์

เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

ข้อ 56 ในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในภาคนี้ 

หมวด 1

หลักเกณฑ์การอนุญาต

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

 ข้อ 57 ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ต้องเป็นบุคคลดังต่อไปนี้

(1) ผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ ซึ่งจะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์แล้วในกรณีที่เป็นการขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก และยังมิได้ก่อตั้งกองทรัสต์

(2) ผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนดให้เป็นผู้มีอํานาจหน้าที่ในการยื่นคําขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ 

บุคคลที่ทําหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ต้องเป็นบุคคลที่ได้รับ

ความเห็นชอบจากสํานักงานให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ 

ข้อ 58 การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดให้ถือว่าได้รับอนุญาตจากสํานักงานต่อเมื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

(1) เป็นการเสนอขายต่อบุคคลดังนี้ โดยต้องมีข้อจํากัดการโอนหน่วยทรัสต์ให้กับผู้ลงทุนอื่นที่มิใช่ผู้ลงทุนดังกล่าว เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดก

 (ก) ผู้ลงทุนสถาบัน 

 (ข) ผู้จัดการกองทรัสต์ และกลุ่มบุคคลเดียวกันของผู้จัดการกองทรัสต์

(2) ต้องมีข้อกําหนดให้มีผู้ถือหน่วยทรัสต์ตั้งแต่สองรายขึ้นไป และต้องมิได้เป็นไปเพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการจัดการทรัพย์สินส่วนตัวของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลใดเป็นการเฉพาะ (private trust) รวมทั้งต้องมิได้เป็นไปเพื่อการหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

(3) มีลักษณะทั่วไปของกองทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(1) (จ) และ (ฉ) รวมทั้งมีสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่กําหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ตลอดจนประกาศ กฎ และคําสั่งที่ออกตามกฎหมาย และหลักเกณฑ์ที่กําหนดในประกาศนี้

(4) เป็นการลงทุนในทรัพย์สินหลักตามหลักเกณฑ์ดังนี้

 (ก) ทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์ลงทุนต้องมีลักษณะใดลักษณะหนึ่งหรือหลายลักษณะดังนี้

1. เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12(1) และ (2) 

 2. เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตาม 1. โดยทางอ้อมตามหลักเกณฑ์ในข้อ 12/1(1) และ (2) ข้อ 12/2 ข้อ 12/3 ข้อ 12/4 และข้อ 12/5

 (ข) การลงทุนในทรัพย์สินหลักตาม (ก) ต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายทั้งหมดรวมถึงเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ทั้งนี้ ต้องได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักดังกล่าวภายในหกสิบวันนับแต่วันที่จัดตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จในกรณีที่เป็นการเสนอขายครั้งแรกและยังไม่ได้จัดตั้งกองทรัสต์ หรือนับแต่วันที่ปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีที่เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ภายหลังจัดตั้งกองทรัสต์ 

 (ค) ทรัพย์สินหลักตาม (ก) ต้องไม่เป็นของบุคคลที่มีลักษณะตามข้อ 13/1 เว้นแต่บุคคลดังกล่าวได้แก้ไขเปลี่ยนแปลงเหตุ ระบบงาน ระบบการบริหารจัดการ และการควบคุมการดําเนินงาน จนทําให้บุคคลดังกล่าวไม่มีลักษณะตามข้อ 13/1 วรรคหนึ่ง (1) และ (2) แล้ว 

(5) ในกรณีที่กองทรัสต์มีนโยบายจะลงทุนในทรัพย์สินอื่นเพิ่มเติมจากทรัพย์สินหลักตาม (4) ให้สามารถลงทุนในตราสารทางการเงินหรือธุรกรรมทางการเงินอื่นใดได้ทุกประเภท

(6) มีการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(3) 

(7) การกู้ยืมเงินของกองทรัสต์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 13/2

(8) มีการบริหารจัดการกองทรัสต์เป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(5) (ก) (ข) (ง) และ (จ)

(9) มีการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ในข้อ 17

(10) มีการเปิดเผยข้อมูลเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในข้อ 10(6)

(11) ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์หรือทรัสตีสามารถดํารงเงินกองทุนได้ตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน หรือประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ในการขออนุญาตและการอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี แล้วแต่กรณี

(12) ผู้ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล และเอกสารตามหลักเกณฑ์ในข้อ 63 ครบถ้วน

ข้อ 59 ผู้ได้รับอนุญาตต้องดํารงสัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินหลักตามข้อ 58(4)ไม่น้อยกว่าร้อยละเจ็ดสิบห้าของมูลค่าทรัพย์สินรวม ณ วันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชี เว้นแต่รอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุกองทรัสต์

ข้อ 60 ให้นําความในข้อ 20 ข้อ 21 ข้อ 27 ข้อ 29 ข้อ 30 ข้อ 31 ข้อ 32 ข้อ 36 ข้อ 39 ข้อ 40 และข้อ 40/1 ในภาค 1 โดยอนุโลม

ข้อ 61 ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงต่อสํานักงานที่เป็นเหตุอันควรสงสัยว่าการจัดตั้งหรือการจัดการกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด ขัดหรือแย้งกับหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง หรือการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด มีลักษณะที่อาจเข้าข่ายเป็นการหลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์อื่นที่เกี่ยวข้อง สํานักงานอาจสั่งระงับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ตามภาคนี้ไว้ก่อนหรือสั่งเพิกถอนการอนุญาตให้เสนอขายหน่วยทรัสต์ในกรณีดังกล่าวได้

 ข้อ 62 ในกรณีที่มีความจําเป็นและสมควร ภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ หากผู้ได้รับอนุญาตประสงค์จะขอผ่อนผันให้บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดถือหน่วยทรัสต์เกินกว่าอัตราที่กําหนดในข้อ 27 โดยไม่ถูกจํากัดสิทธิเกี่ยวกับสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนและการรับประโยชน์ตอบแทนตามที่กําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ให้ผู้ได้รับอนุญาตยื่นคําขอผ่อนผันต่อสํานักงานก่อนการดําเนินการดังกล่าว ทั้งนี้ ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงาน

 บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดที่จะขอผ่อนผันได้ตามวรรคหนึ่งไม่รวมถึงผู้จัดการกองทรัสต์หรือทรัสตี หรือกลุ่มบุคคลเดียวกันของบุคคลดังกล่าว

หมวด 2

การยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

ข้อ 63 ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัดในแต่ละครั้ง ให้ผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลตามแบบ 69-Private REIT พร้อมทั้งร่างหนังสือชี้ชวน และเอกสารอื่นต่อสํานักงาน ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงาน

ภายใต้บังคับมาตรา 75 ให้แบบแสดงรายการข้อมูลและร่างหนังสือชี้ชวนตามวรรคหนึ่ง มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกําหนดระยะเวลาหนึ่งวันทําการนับแต่วันที่สํานักงานได้รับแบบแสดงรายการข้อมูล 

ข้อ 64 ให้นําข้อ 47 ในภาค 2 มาใช้บังคับกับการยื่นแบบเสดงรายการข้อมูลของกองทรัสต์เพื่อผู้ลงทุนในวงจํากัด

หมวด 3

การรายงานผลการขาย

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

ข้อ 65 ให้ผู้ได้รับอนุญาตรายงานผลการขายและส่งสําเนาสัญญาก่อตั้งทรัสต์ต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันทําการนับแต่วันปิดการเสนอขาย ทั้งนี้ ตามแนวทางที่กําหนดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงาน”

ข้อ 5 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มิถุนายน พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป

 ประกาศ ณ วันที่ 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2564

 (นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล)

 เลขาธิการ  
 สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

 ประธานกรรมการ

 คณะกรรมการกํากับตลาดทุน