คําสั่งกรมบังคับคดี

ที่ 57/2561

เรื่อง ค่าใช้จ่ายส่วนกลางสําหรับห้องชุด

ค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสําหรับที่ดินจัดสรร

--------------------------------------

          ตามที่ได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา ความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2560 นั้น เพื่อให้การปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกี่ยวกับห้องชุด และที่ดินจัดสรรเป็นไปด้วยความเรียบร้อย เหมาะสม มีประสิทธิภาพ และเป็นไปในแนวทางเดียวกัน อาศัย อํานาจตามความในมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. 2534 แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2545 จึงมีคําสั่งดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิกหนังสือ ดังต่อไปนี้

          1.1 หนังสือ ที่ ยธ 0509/ว 25 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2558 เรื่อง ซักซ้อมการ ดําเนินงานตามมาตรา 309 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง และปรับปรุงแก้ไขแบบหนังสือ

          1.2 หนังสือ ที่ ยธ 0509/ว 4 ลงวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2559 เรื่อง แนวปฏิบัติการ ขายทอดตลาดห้องชุดและที่ดินจัดสรร ตามมาตรา 309 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง 

          1.3 หนังสือ ที่ ยธ 0509/ว 23 ลงวันที่ 4 กรกฎาคม 2559 เรื่อง ซักซ้อมความเข้าใจ ในการกําหนดสิทธิและการจัดทําบัญชีแสดงรายการรับ-จ่าย


ข้อ ๒ ในการนับระยะเวลาการแจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด หรือค่า บํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ค้างชําระ แล้วแต่กรณี ให้ เจ้าพนักงานบังคับคดีตรวจสอบว่าการรับเอกสารการวางค่าใช้จ่ายฯ ดังกล่าว ไม่ว่าด้วยวิธีการทางไปรษณีย์ หรือผู้จัดการนิติบุคคล หรือผู้แทนมายื่นหนังสือด้วยตนเองนั้น การรับหนังสือดังกล่าวอยู่ภายในกําหนดเวลา 30 วันหรือไม่ ให้ถือตามวันที่ได้ประทับตราในไปรษณีย์ตอบรับ หรือวิธีการลงรับเอกสารงานธุรการ ทั้งนี้ เจ้าหน้าที่ธุรการต้องลงรับเอกสารทันทีที่ผู้จัดการนิติบุคคลหรือผู้แทน มายื่นเอกสารให้แก่เจ้าพนักงาน บังคับคดี โดยให้ถือว่าวันดังกล่าวเป็นวันที่นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แล้วแต่กรณี มีหนังสือมาถึงเจ้าพนักงานบังคับคดี


ข้อ ๓ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยรายการค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 วรรคสอง และหรือรายการเงินเพิ่ม ตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ถ้ามี)

          ค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ประกอบด้วย ตามมาตรา 49 และหรือรายการค่าปรับ ตามมาตรา 50 รายการค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (ถ้ามี)


ข้อ ๔ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือ ค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ที่ค้างชําระ แล้วแต่กรณี ก่อนส่งสํานวนทําบัญชีแสดงรายการ หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แจ้งรายการ แล้วแต่กรณี ภายใน รับ-จ่าย ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีตรวจสอบว่านิติบุคคลอาคารชุด ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือรายการค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่ค้างชําระ สามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว และได้นําส่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือข้อบังคับของ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเอกสารประกอบการคํานวณหนี้ โดยส่งเป็นสําเนาเอกสารหรือแผ่นบันทึกข้อมูล (CD) หรือไม่ เพื่อมีคําสั่งให้กันเงินที่ค้างชําระดังกล่าวเฉพาะที่เป็นบุริมสิทธิเหนือห้องชุด ตามมาตรา 41 (2) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือที่ดินจัดสรร ตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยคํานวณถึงวันขายทอดตลาด แต่ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ค้างชําระจนถึงวันที่เคาะไม้ขายต้องเป็น ระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี เพื่อจ่ายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แล้วแต่กรณี หากไม่มี การแจ้งค่าใช้จ่ายให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคําสั่งไม่ต้องกันเงินดังกล่าวไว้

          ในกรณีที่มีการแจ้งภายในกําหนดว่าไม่มีรายการค่าใช้จ่ายค้างชําระ ต่อมานิติบุคคลฯ ได้มี หนังสือแจ้งรายการค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือรายการค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคค้างชําระ แล้วแต่กรณี ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรับไว้พิจารณาและมีคําสั่งให้มีสิทธิได้รับชําระค่าใช้จ่ายฯ เฉพาะส่วนที่ เกิดขึ้นภายหลังกําหนดเวลาตามวรรคหนึ่ง


ข้อ ๕ กรณีที่นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรใช้สิทธิบอกกล่าวลงทะเบียนใน มูลหนี้ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดหรือที่ดินจัดสรร ส่งรายการหนี้ต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้เกิดผลในบุริมสิทธิ ตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือ เกิดสิทธิตามมาตรา 50 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้วแต่กรณี และได้ยื่นคําร้อง ต่อศาลตามมาตรา 324 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง โดยศาลมีคําสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีสิทธิได้รับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ที่ค้างชําระ แล้วแต่กรณี จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าพนักงานบังคับคดีจ่ายเงินค่าส่วนได้ให้แก่ โจทก์ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดจ่ายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร ตามคําสั่งศาลที่ค้างชําระ แล้วแต่กรณี


ข้อ ๖ ในคดีที่มีการแจ้งค่าใช้จ่ายและส่งเอกสารตามข้อ 4 เมื่อขายทอดตลาดได้แล้วให้ เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดให้แจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระ หรือนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรรให้แจ้งค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและค่าปรับตามกฎหมาย ค้างชําระถึงวัน ขายทอดตลาด พร้อมหลักฐานที่ทําให้มีการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่าย

          หากไม่มีการแจ้งค่าใช้จ่ายและส่งเอกสารตามวรรคหนึ่งภายในเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกําหนด ให้คํานวณค่าใช้จ่ายตามที่ได้รับแจ้งในข้อ 4 

          การจัดทําบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายเงิน ให้แจ้งคู่ความและผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายมาตรวจ รับรองบัญชีก่อนจ่าย


ข้อ ๗ ในการทําบัญชีแสดงรายการรับ-จ่าย หากมีการแจ้งภาระหนี้แต่ไม่นําส่งข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุด หรือข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และเอกสารประกอบการคํานวณหนี้ ให้ นักบัญชีกันเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่ได้รับแจ้งไว้ เงินส่วน ที่เหลือให้จัดทําบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายและจ่ายเงินให้แก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเงินที่กันไว้เมื่อได้รับเอกสารจาก นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วจึงพิจารณาจ่ายเงินให้ต่อไป


ข้อ ๘ ให้สํานักงานที่บังคับคดีแทนเป็นผู้กําหนดจํานวนค่าใช้จ่ายฯ ค้างชําระและกันเงิน ดังกล่าวไว้ในบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายเงินไว้ที่สํานักงานที่บังคับคดีแทน แล้วแจ้งให้สํานักงานที่ขอให้ บังคับคดีแทนทราบพร้อมแนบบัญชี เพื่อประกอบการจัดทําบัญชีและแจ้งคู่ความทุกฝ่ายให้มาตรวจรับรอง บัญชี เมื่อบัญชีเป็นที่สุดให้แจ้งสํานักงานที่บังคับคดีแทนทราบ เพื่อจ่ายเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้แก่นิติบุคคล อาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร


ข้อ ๙ กรณีที่ผู้ซื้อทรัพย์ได้เป็นผู้มีสิทธิหักส่วนได้ใช้แทน ให้กันเงินค่าใช้จ่ายฯ ค้างชําระให้ นิติบุคคลฯ ด้วย โดยหากมีกรณีที่ต้องแจ้งให้ผู้ซื้อได้นําเงินมาวางชําระเพิ่ม เงินที่ต้องวางชําระเมื่อรวม ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายแล้ว จะต้องไม่เกินราคาทรัพย์ที่ซื้อได้ 


ข้อ ๑๐ กรณีมีบุคคลภายนอกถือกรรมสิทธิ์ร่วมในห้องชุดหรือที่ดินจัดสรรให้นักบัญชีกัน ค่าใช้จ่ายฯ ค้างชําระเต็มจํานวน และนําไปหักออกจากส่วนได้ของผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมตามสัดส่วนแห่ง กรรมสิทธิ์นั้น


ข้อ ๑๑ ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ถือปฏิบัติโดยอนุโลม

บันทึกหรือแนวปฏิบัติใดที่ขัดหรือแย้งกับคําสั่งนี้ ให้ใช้ตามคําสั่งนี้แทน 

          ทั้งนี้ ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม -                                                                                          สั่ง ณ วันที่ 24 มกราคม พ.ศ. 2561

 

                                                                                         (ลงชื่อ)            รื่นวดี สุวรรณมงคล

                                                                                         (นางสาวนวดี สุวรรณมงคล)

                                                                                                อธิบดีกรมบังคับคดี