ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทจ. 51/2555

เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการรายงานการเปิดเผยข้อมูล

เกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงานของ

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

                   อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551  และมาตรา 56 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 อันเป็นพระราชบัญญัติที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล ซึ่งมาตรา 29 ประกอบกับมาตรา 33 มาตรา 34 มาตรา 41 มาตรา 43 มาตรา 44 และมาตรา 64 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทําได้โดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ในประกาศนี้

                   “กองทรัสต์”  หมายความว่า  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

                   “หน่วยทรัสต์”  หมายความว่า  ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในกองทรัสต์

                   “สมาคมบริษัทจัดการลงทุน”  หมายความว่า  สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน


ข้อ ๒ ให้กองทรัสต์มีหน้าที่จัดทําและส่งงบการเงินและรายงานที่เกี่ยวข้องกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงานของกองทรัสต์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ ต่อสํานักงาน 


ข้อ ๓ เว้นแต่ข้อกําหนดในประกาศนี้จะกําหนดไว้เป็นอย่างอื่น ให้นําหลักเกณฑ์ตามประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการรายงานการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงานของบริษัทที่ออกหลักทรัพย์ ในส่วนที่ใช้บังคับกับบริษัทที่ออกหุ้นมาใช้บังคับกับการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับฐานะการเงินและผลการดําเนินงานของกองทรัสต์ โดยอนุโลม 


ข้อ ๔ การจัดทําและส่งแบบแสดงรายการข้อมูลประจําปีของกองทรัสต์ ให้ใช้แบบ 56-REIT ท้ายประกาศนี้


ข้อ ๕ การจัดทําและเปิดเผยข้อมูลในงบการเงินของกองทรัสต์ ให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่สภาวิชาชีพบัญชีกําหนดสําหรับการทําธุรกรรมในแต่ละลักษณะ


ข้อ ๖ รายงานประจําปีของกองทรัสต์ ให้มีข้อมูลอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                   (1)  ชื่อกองทรัสต์ อายุกองทรัสต์ และทุนชําระแล้วของกองทรัสต์  
                   (2)  ชื่อ และที่อยู่ของทรัสตี

                   (3)  แผนภาพแสดงโครงสร้างกองทรัสต์

                   (4)  ข้อมูลเกี่ยวกับผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งแสดงข้อมูลอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                        (ก)  ชื่อ และที่อยู่

                        (ข)  ความเป็นมาของบริษัท และลักษณะการประกอบธุรกิจ

                        (ค)  โครงสร้างการถือหุ้น

                        (ง)  กรรมการบริษัท และผู้บริหาร ตลอดจนวุฒิการศึกษา ประสบการณ์ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรือการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของกรรมการและผู้บริหารดังกล่าว   รวมทั้งขอบเขตอํานาจหน้าที่ของคณะกรรมการชุดย่อยแต่ละชุด

                         (จ)  ค่าตอบแทนที่ได้รับจากการทําหน้าที่ผู้จัดการกองทรัสต์

                         (ฉ)  นโยบายหรือกลยุทธ์ในการดูแลจัดการกองทรัสต์ตามที่ได้รับมอบหมายจากทรัสตี  
                         (ช)  ระบบการควบคุมภายใน และกระบวนการทํางาน เพื่อป้องกันหรือจัดการกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์

                   (5)  นโยบายการลงทุนของกองทรัสต์

                   (6) เหตุการณ์สําคัญเกี่ยวกับการดําเนินงานของกองทรัสต์ในรอบปีบัญชีนั้น

                   (7)  รายละเอียดทรัพย์สินที่ลงทุน

                        (ก) รายละเอียดทรัพย์สินโดยแยกตามประเภททรัพย์สิน พร้อมทั้ง มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ มูลค่าทรัพย์สินตามราคาตลาดหรือราคายุติธรรม อัตราส่วนต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์ และมูลค่าหน่วยทรัสต์ ณ วันสิ้นรอบปีบัญชีนั้น

                        (ข)  รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนทุกรายการ โดยแยกตามรายทรัพย์สินซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยเกี่ยวกับชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน ขนาดพื้นที่ อายุการเช่า ลักษณะการจัดหาผลประโยชน์ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินมูลค่าหรือสอบทานการประเมินมูลค่าครั้งล่าสุด รายได้ในรอบปีบัญชีนั้น และภาระผูกพันต่าง ๆ 

                   (8)  รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนหรือจําหน่ายในรอบปีบัญชีนั้น

                        (ก) รายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการ ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                              1.  วันที่ ราคา เหตุผลที่ลงทุน และผู้ขาย ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ แล้วแต่กรณี

                              2.  รายละเอียดการประเมินมูลค่าก่อนการลงทุนโดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เช่น วันที่ทําการประเมินมูลค่า ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินมูลค่า วิธีที่ใช้ในการประเมินมูลค่า และชื่อบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นต้น  
                              3.  ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน  
                        (ข) รายละเอียดเกี่ยวกับการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้  
                              1.  วันที่ ราคา เหตุผลที่จําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วแต่กรณี 

                              2.  รายละเอียดการประเมินมูลค่าก่อนการจําหน่ายโดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน  เช่น วันที่ทําการประเมินมูลค่า ราคาที่ได้รับจากการรายงานการประเมินมูลค่า วิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่า และชื่อบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นต้น  
                              3.  กําไรหรือขาดทุนจากการจําหน่าย และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจําหน่าย

                              4.  ราคาที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จําหน่ายไปนั้น

                   (9)  นโยบายการกู้ยืมเงิน (ถ้ามี) และข้อมูลเกี่ยวกับการกู้ยืมเงิน ณ วันสิ้นรอบปีบัญชีนั้น ซึ่งมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                        (ก)  ระยะเวลาการกู้ยืมเงิน วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของการกู้ยืมเงิน

                        (ข) จํานวนเงินกู้ยืม ณ วันทําสัญญา จํานวนเงินกู้ยืมคงเหลือ ณ วันสิ้นรอบปีบัญชีนั้น และสัดส่วนการกู้ยืมเงิน  
                        (ค)  หลักประกันการชําระหนี้ในการกู้ยืมเงิน (ถ้ามี)

                   (10) รายงานของผู้จัดการกองทรัสต์ที่แสดงถึงภาพรวมของภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนและแนวโน้มของธุรกิจดังกล่าว   
                   (11) ข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้และผู้ประกันรายได้

                   (12)  ข้อจํากัดในการจัดสรรหน่วยทรัสต์แก่บุคคลใด กลุ่มบุคคลเดียวกันใด และผู้ลงทุนต่างด้าว ตลอดจนข้อจํากัดสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่ถือหน่วยทรัสต์ไม่เป็นไปตามอัตราที่กฎหมายและสัญญาก่อตั้งทรัสต์กําหนด

                   (13)  นโยบายการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน ข้อจํากัดการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน และการดําเนินการสําหรับเงินที่ไม่สามารถจ่ายได้ รวมทั้งข้อมูลการจ่ายผลประโยชน์

ตอบแทนในรอบปีบัญชีนั้น  
                   (14)  ค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทรัสต์ สําหรับรอบปีบัญชีนั้น ซึ่งมีรายละเอียดตามแบบที่จัดไว้บนเว็บไซต์ของสํานักงาน

                   (15) ความเห็นของทรัสตีเกี่ยวกับการดําเนินงานของกองทรัสต์ในรอบปีบัญชีนั้น  
                   (16)  ข้อมูลการทําธุรกรรมระหว่างกองทรัสต์กับผู้จัดการกองทรัสต์หรือบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ (ถ้ามี) และความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์ว่าการเข้าทําธุรกรรมดังกล่าวมีสาระเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง    
                   (17) งบดุลและงบกําไรขาดทุนที่ได้รับการตรวจสอบและแสดงความเห็นโดยผู้สอบบัญชี

                   (18)  สรุปการแก้ไขหรือการเปลี่ยนแปลงข้อมูลในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ในรอบปีบัญชีนั้น (ถ้ามี) 


ข้อ ๗ ให้กองทรัสต์จัดทําและส่งรายงานข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์ดังต่อไปนี้ ต่อสํานักงานด้วย 

                   (1)  รายงานมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์และมูลค่าหน่วยทรัสต์ตามข้อ 8 และข้อ 9

                   (2)  รายงานการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ตามข้อ 10  และในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ให้กองทรัสต์จัดทําและส่งรายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 11 ด้วย 


ข้อ ๘ ให้กองทรัสต์จัดทําและส่งรายงานมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์และมูลค่าหน่วยทรัสต์ ณ วันทําการสุดท้ายของแต่ละไตรมาส ซึ่งผ่านการรับรองจากทรัสตีแล้ว ต่อสํานักงานภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันสุดท้ายของแต่ละไตรมาสนั้น

                   การคํานวณและรายงานมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทรัสต์และมูลค่าหน่วยทรัสต์ตามวรรคหนึ่ง ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

                   (1)  ให้ใช้ราคาดังต่อไปนี้ ในการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุน

                       (ก)  ราคาที่ได้จากการประเมินมูลค่าหรือสอบทานการประเมินมูลค่าครั้งล่าสุด แล้วแต่กรณี  เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการคํานวณมูลค่าในช่วงเวลาตั้งแต่การลงทุนในทรัพย์สินหลักจนถึงวันก่อนวันสอบทานการประเมินมูลค่าครั้งแรก  ให้ใช้ราคาที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินหลักในการคํานวณ

                        การประเมินมูลค่าหรือการสอบทานการประเมินมูลค่าตามวรรคหนึ่งต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ด้วย

                        (ข)  ราคาที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่สมาคมบริษัทจัดการลงทุนกําหนด ในกรณีที่เป็นทรัพย์สินอื่นนอกจาก (ก) 

                   (2)  ให้ใช้ตัวเลขทศนิยมดังต่อไปนี้ 

                        (ก)  คํานวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิและใช้ผลลัพธ์เป็นตัวเลขทศนิยมสองตําแหน่งและปัดเศษทศนิยมตามหลักสากล  

                        (ข)  คํานวณมูลค่าหน่วยทรัสต์เป็นตัวเลขทศนิยมห้าตําแหน่งและปัดเศษทศนิยมตามหลักสากล แต่ใช้ผลลัพธ์เป็นตัวเลขทศนิยมสี่ตําแหน่งและตัดทศนิยมตําแหน่งที่ห้าทิ้ง  

                        ในกรณีที่มีเศษเหลือจากการปัดเศษตามวรรคหนึ่ง ให้นําเศษนั้นรวมคํานวณเข้าเป็นทรัพย์สินในกองทรัสต์


ข้อ ๙ ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลดเงินทุนชําระแล้ว  ให้กองทรัสต์รายงานมูลค่าที่ตราไว้ของหน่วยทรัสต์ภายหลังจากการลดทุนชําระแล้ว ต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ดําเนินการลดทุนแล้วเสร็จ


ข้อ ๑๐ ให้กองทรัสต์จัดทําและส่งรายงานการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ต่อสํานักงานภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยรายงานดังกล่าวต้องมีสาระสําคัญอย่างน้อยดังต่อไปนี้

                   (1)  รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องระบุสาระสําคัญอย่างน้อยเกี่ยวกับชื่อ ที่ตั้ง ประเภทการใช้งาน ขนาดพื้นที่ และภาระผูกพันต่าง ๆ

                   (2)  วันที่และราคาที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งชื่อผู้ขาย ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

                   (3)  วันที่และราคาที่จําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ รวมทั้งชื่อผู้ซื้อ ผู้เช่า หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์

                   (4)  วันที่ ราคา และวิธีการประเมินมูลค่าที่ได้จากรายงานการประเมินมูลค่าของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน รวมทั้งชื่อผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 

                   (5)  ในกรณีที่เป็นการจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หากราคาที่จําหน่ายต่ํากว่าราคาประเมินสูงสุดที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้จัดทําขึ้นล่วงหน้าก่อนการจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาไม่เกินหนึ่งปีเกินกว่าร้อยละห้า ให้แสดงข้อเท็จจริงและเหตุผลของการจําหน่ายในราคาดังกล่าวไว้ด้วย          

                   (6)  ในกรณีที่เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หากราคาที่ได้มาสูงกว่าราคาประเมินต่ําสุดที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้จัดทําขึ้นล่วงหน้าก่อนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาไม่เกินหนึ่งปีเกินกว่าร้อยละห้า ให้แสดงข้อเท็จจริงและเหตุผลของการได้มาในราคาดังกล่าวไว้ด้วย


ข้อ ๑๑ ในกรณีที่กองทรัสต์มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ให้กองทรัสต์จัดทํารายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างทุกรอบระยะเวลาหกเดือนนับแต่วันที่มีการลงทุนในทรัพย์สินนั้น และส่งรายงานดังกล่าวต่อสํานักงานภายในสามสิบวันนับแต่วันสุดท้ายของรอบระยะเวลาหกเดือนนั้น

                   รายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างตามวรรคหนึ่ง ต้องมีข้อมูลอย่างน้อยดังต่อไปนี้  
                   (1) ข้อมูลความคืบหน้าของการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์  
                   (2)  ในกรณีที่การก่อสร้างไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ ให้ระบุแนวทางแก้ไขและผลกระทบที่กองทรัสต์ได้รับหรืออาจได้รับไว้ด้วย

                   เมื่ออสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมจะนําไปจัดหาผลประโยชน์  ให้กองทรัสต์จัดทําและส่งรายงานตามวรรคหนึ่งโดยระบุข้อมูลเกี่ยวกับการดําเนินการก่อสร้างที่แล้วเสร็จ เช่น วันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เป็นต้น  และส่งรายงานดังกล่าวต่อสํานักงานภายในสามสิบวันนับแต่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมจะนําไปจัดหาผลประโยชน์


ข้อ ๑๒ การส่งรายงานตามข้อ 8 ข้อ 9 ข้อ 10 และข้อ 11 ให้กองทรัสต์ส่งต่อสํานักงานในรูปเอกสารสิ่งพิมพ์  และให้ส่งรายงานดังกล่าวในรูปข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ผ่านระบบรับส่งข้อมูล

ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตามแนวทางที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกําหนดด้วย


ข้อ ๑๓ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2556 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม -                              ประกาศ  ณ วันที่ 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2555

 

 

 

                                                           (นายวรพล โสคติยานุรักษ์)

                                                                     เลขาธิการ

                                         สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

                                                                 ประธานกรรมการ

                                                           คณะกรรมการกํากับตลาดทุน