ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย

ที่ สนส. 32/2551

เรื่อง อสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชําระหนี้

----------------------------


อื่นๆ - 1. เหตุผลในการออกประกาศ

          ในการดําเนินธุรกิจสถาบันการเงินนั้น สถาบันการเงินอาจมีความจําเป็นที่จะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถชําระหนี้ได้ตามสัญญา ไม่ว่าจะเป็นการได้มาจากการรับชําระหนี้ การประกันการให้สินเชื่อ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินนั้นรับจํานองไว้จากการขายทอดตลาดโดยคําสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ และด้วยเหตุที่ทรัพย์ดังกล่าวมิใช่สินทรัพย์ทางการเงินและมีสภาพคล่องต่ํา ประกอบกับเหตุผลที่ว่าการถือครองทรัพย์สินเหล่านั้นมิใช่ธุรกิจหลักของสถาบันการเงิน พระราชบัญญัติธุรกิจสถาบันการเงินจึงจํากัดระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินดังกล่าว โดยกําหนดให้สถาบันการเงินจําหน่ายออกไปภายใน 5 ปีนับแต่วันที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นของสถาบันการเงิน เว้นแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะกําหนดเป็นอย่างอื่นเนื่องจากมีเหตุอันจําเป็น เช่น สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่เป็นอุปสรรคต่อการจําหน่ายเป็นต้น

          ในการออกประกาศฉบับนี้เพื่ออ้างอิงอํานาจตามกฎหมายให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติธุรกิจสถาบันการเงิน พ.ศ. 2551 และเป็นการรวบรวมประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยและหนังสือเวียนซึ่งเกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชําระหนี้ มาประมวลให้อยู่ในฉบับเดียวกัน โดยสาระสําคัญของหลักเกณฑ์ไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากหลักเกณฑ์เดิม


อื่นๆ - 2. อํานาจตามกฎหมาย

          อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 80(2) (ข) แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจสถาบันการเงิน พ.ศ.2551 ธนาคารแห่งประเทศไทยออกข้อกําหนดเกี่ยวกับแนวทางการจําหน่ายและการกันเงินสํารองสําหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงินที่ได้มาจากการชําระหนี้


อื่นๆ - 3. ขอบเขตการบังคับใช้

          ประกาศฉบับนี้ให้ใช้บังคับกับสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจสถาบันการเงินทุกแห่ง


อื่นๆ - 4. ประกาศและหนังสือเวียนที่ยกเลิก

          ประกาศและหนังสือเวียนที่ยกเลิก ตามเอกสารแนบ 1


อื่นๆ - 5. เนื้อหา

          หลักเกณฑ์การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชําระหนี้

          สถาบันการเงินต้องปฏิบัติเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชําระหนี้ตามหลักเกณฑ์ดังนี้

          5.1 วันที่ได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์

                    5.1.1 กรณีทั่วไปให้สถาบันการเงินถือวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่ได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์

                    5.1.2 กรณีที่สถาบันการเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินนั้นรับจํานองไว้จากการขายทอดตลาดโดยคําสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ให้สถาบันการเงินถือวันที่มีการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นวันที่ได้มา

                    5.1.3 กรณีสถาบันการเงินถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการรับโอนสินทรัพย์และหนี้สินของสถาบันการเงินอื่นตามนโยบายของทางการเพื่อแก้ไขปัญหาของสถาบันการเงินนั้น การนับระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เริ่มตั้งแต่วันที่สถาบันการเงินได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น

          5.2 การจําแนกกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชําระหนี้

                    5.2.1 อสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินได้รับโอนมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2547

                    5.2.2 อสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินได้รับโอนมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549 เฉพาะที่ได้มาจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้สําหรับลูกหนี้ ที่ถูกจัดชั้นเป็นสินทรัพย์จัดชั้นต่ํากว่ามาตรฐาน สงสัย สงสัยจะสูญ และสูญ ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2548 และให้รวมถึงลูกหนี้ที่ถูกจัดชั้นเป็นสินทรัพย์จัดชั้นสงสัยจะสูญที่กันสํารองครบร้อยละ100 และตัดออกจากบัญชีแล้วแต่ยังไม่ได้บันทึกกลับเข้ามาในบัญชี

                    5.2.3 อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโอนมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2548 เป็นต้นไป และไม่ใช่กรณีตาม 5.2.2

                    5.2.4 อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างฟ้องร้องดําเนินคดีในชั้นศาลหรือมีการยื่นข้อเสนอข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการพิจารณาหรือมีการแจ้งความต่อเจ้าพนักงานเพื่อขอให้ดําเนินคดีแล้ว หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาในการรังวัดยังไม่เสร็จหรือไม่ถูกต้อง หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่คงเหลือจากการยกเป็นสาธารณสมบัติหรือถูกเวนคืน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกรอนสิทธิหรือมีภาระผูกพัน ซึ่งสถาบันการเงินมีหลักฐานอย่างชัดเจนว่าอยู่ระหว่างการดําเนินงานของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง และสถาบันการเงินได้พยายามเร่งรัดการดําเนินการมากที่สุดแล้ว

          5.3 การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์และอัตรากันเงินสํารอง

                    5.3.1 สถาบันการเงินต้องจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 5.2.1 และข้อ 5.2.2 ให้หมดภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ได้มา

                    5.3.2 ในการจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์รอการขายตามข้อ 5.3.1 ให้สถาบันการเงินถือปฏิบัติ ดังนี้

                               (1) สถาบันการเงินต้องทยอยขายอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ถือครองกรรมสิทธิ์มาแล้ว 5 ปี โดยให้เริ่มขายในปีถัดจากปีที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ครบ 5 ปีเป็นต้นไปในการคํานวณจํานวนอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่จะต้องทยอยขายในแต่ละปี ให้สถาบันการเงินใช้มูลค่าตามบัญชีสุทธิของอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ครบกําหนดต้องขายนั้นหารด้วยจํานวนปีคงเหลือจนถึงปีที่สิ้นสุดการขยายระยะเวลา

                              ทั้งนี้ ในการคํานวณจํานวนเงินที่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์รอการขายในแต่ละปีนั้น ให้สถาบันการเงินใช้มูลค่าตามบัญชีสุทธิของปีก่อนหน้าปีที่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์รอการขายดังกล่าว

                               (2) ในกรณีที่สถาบันการเงินไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ถือครองครบ 5 ปี ในแต่ละปีได้ตามจํานวนที่คํานวณในข้อ 5.3.2 (1) สถาบันการเงินสามารถขายอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้รับโอนมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2549 ซึ่งถือครองยังไม่ครบ 5 ปี หรือถือครองครบ 5 ปีแล้วแต่สถาบันการเงินสามารถขายได้มากกว่าเกณฑ์ที่กําหนดแทนก็ได้ แต่จะต้องมียอดรวมเป็นจํานวนเงินไม่ต่ํากว่าจํานวนที่ต้องทยอยขายทั้งหมดในรอบปีดังกล่าว

                    5.3.3 ให้สถาบันการเงินจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 5.2.3 และข้อ 5.2.4 ให้หมดภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาหรือวันที่การดําเนินการในกรณีต่างๆ สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี

                    5.3.4 หากสถาบันการเงินไม่สามารถจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ได้หมดภายในระยะเวลาที่กําหนดตามข้อ 5.3.1 และข้อ 5.3.3 ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนผันให้สถาบันการเงินที่สามารถกันเงินสํารองสําหรับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพิ่มขึ้นในแต่ละช่วงเวลาดังที่ ระบุนี้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต่อไปอีก 2 ปี

                               (1) ร้อยละ 25 ของมูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาหรือตีราคาหรือราคาตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์แล้วแต่มูลค่าใดจะต่ํากว่า ภายในปีที่ 11 นับแต่วันที่ได้มาในกรณีข้อ 5.3.1 หรือภายในปีที่ นับแต่วันที่ได้มาหรือวันที่การดําเนินการในกรณีต่างๆสิ้นสุดลง แล้วแต่กรณีในกรณีข้อ 5.3.3

                               (2) ร้อยละ 50 ของมูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาหรือตีราคาหรือราคาตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์แล้วแต่มูลค่าใดจะต่ํากว่า ภายในปีที่ 12 นับแต่วันที่ได้มาในกรณีข้อ 5.3.1 หรือภายในปีที่ 7 นับแต่วันที่ได้มาหรือวันที่การดําเนินการในกรณีต่างๆสิ้นสุดลง แล้วแต่กรณีในกรณีข้อ 5.3.3

                    5.3.5 สถาบันการเงินต้องทําการประเมินราคาและจัดชั้นอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ถือครอง และกันเงินสํารองสําหรับผลต่างของราคาตามบัญชีที่สูงกว่ามูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาหรือตีราคา ซึ่งต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยว่าด้วยหลักเกณฑ์การจัดชั้นและการกันเงินสํารองของสถาบันการเงิน

                    5.3.6 ให้สถาบันการเงินจัดทําและเก็บรักษาเอกสารเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวข้างต้น รวมทั้งเอกสารเกี่ยวกับการจําหน่ายเละข้อมูลการกันเงินสํารองเพื่อให้ธนาคารแห่งประเทศไทยตรวจสอบได้เมื่อร้องขอ และในกรณีมีเหตุอันควร ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจสั่งระงับหรือยกเลิกการอนุญาตการผ่อนผันระยะเวลาการถือครองดังกล่าวเมื่อใดก็ได้


อื่นๆ - 6. วันเริ่มต้นบังคับใช้

          ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ ณ วันที่ 3 สิงหาคม 2551

 

(นางธาริษา วัฒนเกส)

ผู้ว่าการ

ธนาคารแห่งประเทศไทย