ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทน. 90/2558

เรื่อง  หลักเกณฑ์การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

                   อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  คณะกรรมการกํากับตลาดทุน ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ในประกาศนี้  
                   “บริษัทจัดการ”  หมายความว่า  บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม  
                   “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า   กองทุนรวมที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงานให้จัดตั้งและจัดการภายใต้ประกาศฉบับใดฉบับหนึ่ง ดังต่อไปนี้  
                   (1)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 11/2550 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550  
                   (2)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552  
                   “สมาคม”  หมายความว่า   สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพยประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน


ข้อ ๒ ประกาศฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ในการกําหนดมาตรฐานการบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้บริษัทจัดการดูแลและบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยความซื่อสัตย์สุจริต โดยใช้ความรู้ ความสามารถและความชํานาญ  รวมทั้งด้วยความเอาใจใส่และระมัดระวังตามมาตรฐานหรือเยี่ยงผู้มีวิชาชีพในลักษณะเดียวกันจะพึงกระทํา


ข้อ ๓ ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานเพื่อทําหน้าที่ดังต่อไปนี้  
                   (1)  ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  
                   (2)  ผู้จัดการกองทุน เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวม


ข้อ ๔ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการทําประกันภัยที่เกี่ยวข้องอย่างเพียงพอและเหมาะสมเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับกองทุนรวมอันเนื่องมาจากการเกิดวินาศภัยต่ออสังหาริมทรัพย์ และเพื่อการประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่อาจได้รับความเสียหายจากความชํารุดบกพร่องของอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง


ข้อ ๕ การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ต้องมีลักษณะเหมาะสมกับสภาพอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน และต้องเป็นการหาผลประโยชน์ที่ดีที่สุดต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการหาผลประโยชน์ด้วยการให้เช่าซึ่งไม่มีลักษณะที่กองทุนรวมเข้าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง  ทั้งนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่รับภาระใด ๆ ตามสัญญาเกินกว่าที่ผู้ให้เช่าพึงรับภาระ  
                   ในการจัดหาผลประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง เพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถควบคุมการดําเนินงานของผู้เช่าเนื่องจากตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอัตราผันแปรตามผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าจากกองทุนรวมได้โดยผ่านการถือหุ้นที่ออกโดยผู้เช่าซึ่งหุ้นดังกล่าวให้สิทธิพิเศษในการอนุมัติการดําเนินงานบางประการของผู้เช่า (golden share) ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถถือหุ้นดังกล่าวได้  ทั้งนี้ ในจํานวนไม่เกินกว่า 1 หุ้น  
                   ในกรณีที่จัดให้มีผู้ประกันรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกันรายได้ดังกล่าวต้องเป็นบุคคลที่มีความน่าเชื่อถือ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้อย่างเพียงพอและเหมาะสมด้วย


ข้อ ๖ บริษัทจัดการอาจลงทุนหรือมีไว้ซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยลักษณะทรัพย์สินและอัตราที่จะลงทุนดังกล่าวต้องเป็นไปตามที่สํานักงานประกาศกําหนด


ข้อ ๗ การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มาจากการลงทุน บริษัทจัดการจะต้องกระทําโดยเปิดเผย และเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสําคัญ


ข้อ ๘ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่องและสม่ําเสมอเพื่อประโยชน์ในการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยบุคคลที่จะเป็นผู้ประเมินค่าได้จะต้องเป็นบริษัทประเมินค่าที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน


ข้อ ๙ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการวัดผลการดําเนินงานของกองทุนอย่างสม่ําเสมอ และเปิดเผยผลการดําเนินงานตลอดจนข้อมูลอื่นที่เกี่ยวกับความเป็นไปของกองทุนนั้นในแต่ละช่วงเวลา เช่น รายละเอียดการลงทุน ฐานะการเงิน ค่าใช้จ่าย และความเห็นของผู้ดูแลผลประโยชน์ต่อผู้ลงทุน และบุคคลทั่วไปด้วยวิธีการที่เพียงพอที่จะทําให้ผู้ลงทุนและบุคคลทั่วไปรับทราบข้อมูลอย่างต่อเนื่องทุกช่วงเวลาให้เหมาะสมกับสถานการณ์   
                   การวัดผลการดําเนินงาน และการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนให้เป็นไปตามหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับ หรือเป็นมาตรฐานสากล  ทั้งนี้ ตามที่สมาคมกําหนดโดยได้รับความเห็นชอบจากสํานักงาน  
                   ในกรณีที่มีเหตุจําเป็นและสมควร ให้สํานักงานมีอํานาจสั่งให้บริษัทจัดการปฏิบัติเพิ่มเติมจากมาตรฐานการปฏิบัติงานที่สมาคมกําหนดตามวรรคสอง


ข้อ ๑๐ ให้บริษัทจัดการจัดทํางบการเงินของกองทุนรวมให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่กําหนดตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชี โดยงบการเงินดังกล่าวต้องมีการตรวจสอบและแสดงความเห็นโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศของสํานักงานว่าด้วยการให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีในตลาดทุน  เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีของกองทุนรวมที่มีการเลิกกองทุนรวมภายใน 15 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม หรือเป็นการจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีสุดท้ายของกองทุนรวม บริษัทจัดการอาจจัดทํางบการเงินประจํางวดการบัญชีดังกล่าว ณ วันเลิกกองทุนรวมเพียงครั้งเดียวได้ โดยมีระยะเวลาเกิน 12 เดือนแต่ไม่เกิน 15 เดือน


ข้อ ๑๑ ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสุทธิในรอบระยะเวลาบัญชีใด ให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี  
                   ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสะสมในรอบระยะเวลาบัญชีใด บริษัทจัดการอาจจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกําไรสะสมดังกล่าวด้วยก็ได้  
                   การจ่ายเงินปันผลตามวรรคหนึ่งต้องไม่ทําให้กองทุนรวมเกิดยอดขาดทุนสะสมเพิ่มขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น  
                   กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง  หมายความว่า  กําไรสุทธิที่หักกําไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (unrealized gain) จากการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  รวมทั้งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามแนวทางที่สํานักงานประกาศกําหนดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานะเงินสดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๑๒ เพื่อประโยชน์ในการกําหนดมาตรฐานตามข้อ 2 ให้สํานักงานมีอํานาจในการประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องดังต่อไปนี้  
                    (1) การเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน การเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่ม การออกหน่วยลงทุน  และการดําเนินการเพื่อให้หน่วยลงทุนมีสภาพคล่อง  ทั้งนี้ การเพิ่มทุนดังกล่าวต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม  
                   (2)  การลดเงินทุนจดทะเบียน  
                   (3)  การเปิดเผยข้อมูลและการจัดทํารายงานการลงทุนต่อผู้ถือหน่วยลงทุน และผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  
                   (4) การจัดการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน  
                   (5)  การดําเนินการในกรณีที่มูลค่าหน่วยลงทุนหรือราคาหน่วยลงทุนไม่ถูกต้อง  
                   (6) ค่าธรรมเนียม เงินตอบแทนอื่นใด หรือค่าใช้จ่ายที่บริษัทจัดการจะเรียกเก็บจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  
                   (7)  ข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุน และผลของกรณีดังกล่าว  
                   (8) การคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าหน่วยลงทุน  
                   (9)  เหตุในการเลิกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการดําเนินการในกรณีที่เป็นการเลิกกองทุนรวมเนื่องจากครบกําหนดอายุของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์


ข้อ ๑๓ นอกจากที่ระบุไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ให้สํานักงานมีอํานาจประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องที่กําหนดในประกาศนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ และเพื่อให้สํานักงานสามารถตรวจสอบการปฏิบัตินั้นได้


ข้อ ๑๔ ในกรณีที่บริษัทจัดการสามารถแสดงได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการดําเนินงานที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุนโดยรวมอย่างมีนัยสําคัญ ซึ่งจําเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน และการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้อาจเป็นข้อจํากัดในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจผ่อนผันวิธีการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้  
                    การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดให้บริษัทจัดการกระทําการหรือไม่กระทําการใดด้วยก็ได้


ข้อ ๑๕ ในกรณีที่ปรากฏเหตุดังต่อไปนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมได้  
                   (1) มีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมหรือข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุน กับบริษัทจัดการที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว   
                   (2)  บริษัทจัดการไม่ปฏิบัติหรือไม่สามารถดําเนินการตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม  
                   ในกรณีที่บริษัทจัดการถูกสํานักงานสั่งเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้มีการเลิกกองทุนรวมทันที


ข้อ ๑๖ ในกรณีที่สํานักงานยังไม่ได้ประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้  ให้บริษัทจัดการปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ทั้งนี้ เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับประกาศฉบับนี้


ข้อ ๑๗ ในกรณีที่มีประกาศฉบับอื่นใดอ้างอิงประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 27/2552  เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนลง ลงวันที่ 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552  ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ให้การอ้างอิงดังกล่าวหมายถึงการอ้างอิงประกาศฉบับนี้


ข้อ ๑๘ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มกราคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป


ผู้มีอํานาจลงนาม -    ประกาศ  ณ วันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2558       

 

 

 

                                                              (นายรพี สุจริตกุล)

         เลขาธิการ

สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  
ประธานกรรมการ   
คณะกรรมการกํากับตลาดทุน