ประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


ที่ กน. 42/2540


เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน (ฉบับที่ 3)


อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 14 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ 1 ให้เพิ่มบทนิยามคําว่า "อาคารขนาดใหญ่" ระหว่างบทนิยามคําว่า "การประเมินค่า" และคําว่า " สถาบันการเงิน" ในข้อ 1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540 ดังต่อไปนี้


""อาคารขนาดใหญ่" หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นโดยมีความสูงจากระดับถนนตั้งแต่สิบห้าเมตรขึ้นไปและมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกินหนึ่งพันตารางเมตร หรือโดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกินสองพันตารางเมตร"


ข้อ 2 ให้ยกเลิกความในข้อ 2 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน


"ข้อ 2 การจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม ให้เป็นไปตามประกาศ ที่ กน. 11/2540 ประกาศนี้ และที่แก้ไขเพิ่มเติม แต่ทั้งนี้ มิให้นําข้อ 3 ข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ 7 ข้อ 8 ข้อ 9 ข้อ 10(6)(9) และ (10) ข้อ 11 ข้อ 12(6) ข้อ 14 ข้อ 17 ข้อ 18(3)(ข)(4)(5)(7) และ (9) ข้อ 19 ข้อ 21 ข้อ 26 วรรคหนึ่ง ข้อ 28 ข้อ 29 ข้อ 30 ข้อ 33 ข้อ 34 ข้อ 35 ข้อ 37 ข้อ 38 ข้อ 39 ข้อ 40 ข้อ 42 ข้อ 43 ข้อ 44 ข้อ 45 ข้อ 46 ข้อ 47 ข้อ 47/1 และข้อ 48 แห่งประกาศที่ กน. 11/2540 มาใช้บังคับ"


ข้อ 3 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 10/1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540


"ข้อ 10/1 ในกรณีที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจัดการต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือจากบุคคลผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทําประโยชน์ หรือเช่าจากผู้มีสิทธิในอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาซึ่งทําไว้กับบุคคลดังกล่าว"


ข้อ 4 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 11/1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540


"ข้อ11/1 ให้บริษัทจัดการซื้อหรือเช่าอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างเฉพาะที่สร้างเสร็จสิ้นแล้ว


การซื้ออาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จให้กระทําได้ในกรณีซื้อ อาคารขนาดใหญ่ทั้งอาคาร หรือกรณีซื้ออาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่มิใช่อาคารขนาดใหญ่ทั้งโครงการก่อสร้าง โดยปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้


(1) มีการระบุไว้ในโครงการจัดการกองทุนรวม


(2) อาคารขนาดใหญ่ หรืออาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้เริ่มก่อสร้างก่อนวันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ. 2540 และได้มีการก่อสร้างไปแล้วก่อนการซื้อ ไม่น้อยกว่าอัตราส่วนดังต่อไปนี้


(ก) กรณีที่เป็นการซื้ออาคารขนาดใหญ่ทั้งอาคาร อาคารนั้นต้องมีการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละหกสิบของมูลค่าโครงสร้างอาคารโดยได้รับการรับรองจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ทั้งนี้ ไม่รวมมูลค่าที่ดินและมูลค่าระบบวิศวกรรมประกอบอาคารทั้งหมด เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ เป็นต้น


(ข) กรณีที่เป็นการซื้ออาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างทั้งโครงการก่อสร้างต้องปรากฏว่า


1. โครงการก่อสร้างนั้นได้มีการเริ่มก่อสร้างอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง ดังกล่าวไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละสามสิบห้าของจํานวนหน่วยทั้งหมดตามโครงการก่อสร้างนั้น โดยได้รับการรับรองจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน


2. มูลค่ารวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มีการก่อสร้างแล้วตาม 1. ไม่น้อยกว่าร้อยละสามสิบห้าของมูลค่าโครงการก่อสร้างทั้งหมด โดยได้รับการรับรองจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน หรือ


3. โครงการก่อสร้างนั้นมีปริมาณงานคืบหน้าในลักษณะอื่นตามที่สํานักงานให้ความเห็นชอบ


(3) มีการลงทุนในอาคารขนาดใหญ่ หรืออาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างตาม (2) ภายในระยะเวลาสองปีนับตั้งแต่วันที่ 2 พฤษภาคม พ.ศ. 2540


ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ก่อนซื้ออาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างตามวรรคสอง บริษัทจัดการต้องจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนหรือมีหนังสือแจ้งผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน และได้มติโดยเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยลงทุนซึ่งคิดตามจํานวนหน่วยลงทุนรวมกันเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวมนั้น ทั้งนี้ ในการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน บริษัทจัดการต้องระบุประมาณการเงินทุนที่ใช้ในการดําเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ บริษัทที่จะดําเนินการก่อสร้าง และระยะเวลาการก่อสร้างจนแล้วเสร็จด้วย"


ข้อ 5 ให้ยกเลิกความในวรรคสองของข้อ 16 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน


"เมื่อได้ดําเนินการตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้บริษัทจัดการยื่นคําขอจดทะเบียนลดเงินทุนของกองทุนรวมต่อสํานักงาน ภายในห้าวันทําการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ดําเนินการเฉลี่ยเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนแล้วเสร็จ ทั้งนี้ ตามแบบ 117-2 ท้ายประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วย หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์"


ข้อ 6 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 17/1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540


"ข้อ 17/1 ความในข้อ 17 มิให้นํามาใช้บังคับในกรณีที่บริษัทจัดการซื้อ เช่า จําหน่ายหรือโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมโดยได้รับความยินยอมจากผู้ซื้อหรือผู้ถือหน่วยลงทุนตามวิธีการที่ระบุไว้ในโครงการ หรือตามมติโดยเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยลงทุนซึ่งคิดตามจํานวนหน่วยลงทุนรวมกันเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวมนั้นและในกรณีเช่นว่านี้ ให้บริษัทจัดการได้รับยกเว้นการปฏิบัติตาม ข้อ 18(2) (3) หรือ (4) และข้อ 25(3) (ข) หรือ (4) (ข)"


ข้อ 7 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 26/1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กน. 19/2540 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์สําหรับผู้ลงทุนสถาบัน ลงวันที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2540


"ข้อ 26/1 บริษัทจัดการอาจลดเงินทุนของกองทุนรวมโดยการลดจํานวนหน่วยลงทุนได้เมื่อมีสินทรัพย์สภาพคล่องส่วนเกินเนื่องจากเหตุใดเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้


(1) การตัดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม


(2) การตัดบัญชีสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม


(3) การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมภายในกําหนดระยะเวลาห้าปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม


ในการลดเงินทุนของกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง หากมิได้กําหนดไว้ในโครงการบริษัทจัดการ ต้องจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนหรือมีหนังสือแจ้งผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน และได้มติโดยเสียงข้างมากของผู้ถือหน่วยลงทุนซึ่งคิดตามจํานวนหน่วยลงทุนรวมกันเกินกึ่งหนึ่งของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวมนั้น ทั้งนี้ ในการขอมติจากผู้ถือหน่วยลงทุน บริษัทจัดการต้องระบุจํานวนเงินทุนและจํานวนหน่วยลงทุนที่จะลด วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน และวันคํานวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และให้บริษัทจัดการดําเนินการดังต่อไปนี้


(1) ปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน และคํานวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม ณ วันปิดสมุดทะเบียนดังกล่าว


(2) ดําเนินการเฉลี่ยเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุนเพื่อไถ่ถอนหน่วยลงทุนตามสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนแต่ละราย ทั้งนี้ มูลค่าหน่วยลงทุนให้คํานวณจากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน


เมื่อได้ดําเนินการตามวรรคสองแล้ว ให้บริษัทจัดการยื่นคําขอจดทะเบียนลดเงินทุนของกองทุนรวมต่อสํานักงานภายในห้าวันทําการนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ดําเนินการเฉลี่ยเงินคืนแก่ ผู้ถือหน่วยลงทุน ทั้งนี้ ตามแบบ 117-2 ท้ายประกาศคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์"


ข้อ 8 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป


ประกาศ ณ วันที่ 28 พฤศจิกายน พ.ศ. 2540


(นายธารินทร์ นิมมานเหมินท์)


รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง


ประธานกรรมการ คณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์