ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

ที่ สน. 12/2550

เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

 

                                        
 

                   อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 118(1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535  สํานักงานออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ให้ยกเลิก

                   (1) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 6/2540  เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 26  กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2540

                   (2)  ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 15/2540  เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 2) ลงวันที่23 พฤษภาคม พ.ศ. 2540

(3) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 43/2540  เรื่อง รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) ลงวันที่11 ธันวาคม พ.ศ. 2540


ข้อ ๒ ในประกาศนี้ 

                   “กลุ่มบุคคลเดียวกัน”  หมายความว่า กลุ่มบุคคลเดียวกันตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

“กองทุนรวม”  หมายความว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนําเงินที่ได้จากการจําหน่ายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุนดังกล่าว

                   “กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า กองทุนรวมซึ่งกําหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้เป็นการแน่นอนแล้วในโครงการ

“กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง”  หมายความว่า  กองทุนรวมซึ่งกําหนดเพียงประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้มาจากการลงทุนไว้ในโครงการ

“การประเมินค่า”  หมายความว่า การคํานวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะในการเปิดเผยข้อมูลต่อประชาชนโดยเป็นการประเมินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งต้องมีการตรวจสอบเอกสารสิทธิ ข้อจํากัดสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน เงื่อนไขและข้อจํากัดทางกฎหมาย ข้อจํากัดอื่นของการใช้ประโยชน์ รายละเอียดการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และรายละเอียดอื่นที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการสํารวจทรัพย์สินตามสภาพที่เป็นอยู่                 

“การสอบทานการประเมินค่า”  หมายความว่า การเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม โดยมิได้มีการสํารวจทรัพย์สิน

“โครงการ”  หมายความว่า โครงการจัดการกองทุนรวม

 “เงินทุนโครงการ”  หมายความว่า วงเงินที่บริษัทจัดการกองทุนรวมสามารถจําหน่ายหน่วยลงทุนได้ไม่เกินวงเงินดังกล่าว ซึ่งระบุไว้ในโครงการ

“เช่า”  หมายความว่า  เช่า ไม่ว่าการเช่านั้นจะเป็นการเช่าโดยตรง หรือเป็นการรับโอน สิทธิการเช่า หรือเป็นการเช่าช่วงก็ตาม

“ที่ปรึกษา”  หมายความว่า บุคคลที่รับให้คําปรึกษาหรือคําแนะนําแก่บริษัทจัดการกองทุนรวมเกี่ยวกับการลงทุนหรือจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการลงทุน

                   “บุคคลที่เกี่ยวข้อง”  หมายความว่า  บุคคลที่เกี่ยวข้องตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการกระทําที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการจัดการกองทุนและหลักเกณฑ์ในการป้องกัน

“บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน”  หมายความว่า  บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในบัญชีรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

“บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์และบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดจําหน่ายหลักทรัพย์ที่เป็นหน่วยลงทุน

                   “ผู้จองซื้อพิเศษ”  หมายความว่า ผู้จองซื้อพิเศษตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

“ผู้ดูแลผลประโยชน์”  หมายความว่า  ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวม

                   “ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์”  หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับมอบหมายจากบริษัทจัดการกองทุนรวมให้ทําหน้าที่ในการบริหารหรือจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุน

“ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน”  หมายความว่า บุคคลที่บริษัทจัดการกองทุนรวมมอบหมายให้ทําหน้าที่ขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวม

                   “รายงานการประเมินค่า” หมายความว่า รายงานของบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินซึ่งระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่า โดยมีผู้ประเมินหลักตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ลงลายมือชื่อในรายงานดังกล่าว

                   “สํานักงาน”  หมายความว่า สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


ข้อ ๓ ในการยื่นคําขอจัดตั้งกองทุนรวม   บริษัทจัดการกองทุนรวมต้องแสดงรายละเอียดโครงการดังต่อไปนี้

                   (1)  ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบริษัทจัดการกองทุนรวม

                   (2)  ชื่อ ประเภท วัตถุประสงค์ และอายุของโครงการ 

3. จํานวนเงินทุนโครงการ มูลค่าที่ตราไว้ จํานวน ประเภทและราคาของหน่วยลงทุนที่เสนอขาย รวมทั้งจํานวนเงินจองซื้อขั้นต่ํา
4. นโยบายในการลงทุน และข้อจํากัดการลงทุนของกองทุนรวม
5. ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของบุคคลดังต่อไปนี้

                       (ก)  ผู้ดูแลผลประโยชน์  ทั้งนี้ ให้ระบุสถานที่เก็บรักษาทรัพย์สินและเงื่อนไขในการเปลี่ยนแปลงผู้ดูแลผลประโยชน์

                       (ข)  ผู้สอบบัญชี 

                       (ค)  นายทะเบียนหน่วยลงทุน 

                       (ง)  บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน

                       (จ)  ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน (ถ้ามี)

                       (ฉ) บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน (ถ้ามี)

                       (ช)  ที่ปรึกษา (ถ้ามี) 

                       (ซ)  ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)

                   (6)  วิธีการจําหน่ายหน่วยลงทุน การรับชําระและการเก็บรักษาเงินค่าจองซื้อหน่วยลงทุน วิธีการจัดสรรหน่วยลงทุน และการคืนเงินค่าจองซื้อพร้อมดอกเบี้ยแก่ผู้ไม่ได้รับการจัดสรรหน่วยลงทุนหรือแก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุนของโครงการที่ต้องยุติโครงการ      

                   (7)  ข้อจํากัดในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ไม่เกินหนึ่งในสามของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด

                   (8)  รายชื่อหรือลักษณะของผู้จองซื้อพิเศษ  เจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า และผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน และกลุ่มบุคคลเดียวกัน รวมทั้งจํานวนและสัดส่วนของหน่วยลงทุนที่บุคคลดังกล่าวแต่ละรายจะได้รับการจัดสรร (ถ้ามี) 

                   (9)  การออกและการส่งมอบหลักฐานแสดงสิทธิในหน่วยลงทุน  เงื่อนไขและวิธีการโอนหน่วยลงทุน รวมทั้งข้อจํากัดการโอนหน่วยลงทุน

(10)  สิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน และข้อจํากัดสิทธิดังกล่าวในกรณีที่มีการถือหน่วยลงทุนเกินกว่าหนึ่งในสามของจํานวนหน่วยลงทุนที่จําหน่ายได้แล้วทั้งหมด

(11)  รายละเอียดเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ 

                             (ก) ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุรายละเอียดหรือข้อเท็จจริงดังต่อไปนี้

                             1. ชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ ประเภทการใช้งาน  และอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)

                             2.  ราคาที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าโดยบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินทั้งสองราย และเหตุผลที่จะซื้อหรือเช่า หากราคาที่จะซื้อหรือเช่าสูงกว่าราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าต่ําสุด เกินร้อยละยี่สิบของราคาที่ได้จากรายงานการประเมินค่าดังกล่าว

                              3.  รายชื่อเจ้าของ ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน   ในกรณีที่ผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มิใช่บุคคลเดียวกับบุคคลที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ให้ระบุรายละเอียดของสิทธิของบุคคลดังกล่าวที่มีสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน

                         4.  ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการซื้อ เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นการทําธุรกรรมกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง  ตลอดจนลักษณะของความสัมพันธ์ของบุคคลดังกล่าว (ถ้ามี)

                          5.  การรับประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาของบุคคลผู้มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินหรือของบุคคลผู้มีสิทธิครอบครองตามหนังสือรับรองการทําประโยชน์ ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวมิได้เป็นคู่สัญญากับกองทุนรวม (ถ้ามี)

                         6. รายละเอียดเกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุนรวมจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน โดยให้ระบุข้อเท็จจริงเกี่ยวกับภาพรวมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน โครงสร้างรายได้ที่จะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน และนโยบายการบริหารอสังหาริมทรัพย์

                         7. สรุปสาระสําคัญของร่างสัญญาซื้อขาย เช่า รับโอนสิทธิการเช่า หรือรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนรวมจะลงทุน 

                              8.  สรุปสาระสําคัญของร่างสัญญาที่เกี่ยวกับการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนในกรณีที่เป็นการให้เช่าแก่ผู้ประกอบกิจการอื่นเพียงรายเดียวเพื่อนําอสังหาริมทรัพย์ไปจัดหาผลประโยชน์ (ถ้ามี)

                         (ข)  ในกรณีที่เป็นกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง ให้ระบุประเภทและทําเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน พร้อมทั้งแนวทางในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน

(12)  ทรัพย์สินอื่นที่กองทุนรวมจะลงทุน

(13)  การประกันภัยของกองทุนรวม

                   (14)  ขั้นตอนและวิธีการดําเนินการ หากมีการรับชําระหนี้ด้วยทรัพย์สินอื่น

                   (15) การประเมินค่าและการสอบทานการประเมินค่า

(16)  วิธีคํานวณ กําหนดเวลาในการคํานวณ และการประกาศมูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม

(17)  รอบระยะเวลาบัญชีของกองทุนรวมและวันสิ้นสุดระยะเวลาบัญชีประจําปีแรก

(18)  วิธีการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนและลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวม

                   (19)  นโยบายการจ่ายเงินปันผล ตลอดจนกําหนดเวลาและวิธีการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

(20)  การจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน

                   (21)  การจัดทํารายงานแสดงฐานะและผลการดําเนินงานของกองทุนรวม

                   (22)  วิธีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการ

                   (23)  การแต่งตั้งคณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี)

                   (24)  สิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของบุคคลดังต่อไปนี้

                         (ก)  บริษัทจัดการกองทุนรวม

                         (ข)  ผู้ดูแลผลประโยชน์

                         (ค)  บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน

                         (ง)  คณะกรรมการการลงทุน (ถ้ามี)

                         (จ)  ที่ปรึกษา (ถ้ามี)

                         (ฉ)  ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) ทั้งนี้ ในกรณีที่บริษัทจัดการกองทุนรวมจะแต่งตั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะซื้อหรือเช่า หรือผู้โอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์  ให้ระบุข้อเท็จจริงดังกล่าวด้วย

25. อัตราและวิธีการเก็บค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใด ซึ่งบริษัทจัดการกองทุนรวมจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อหน่วยลงทุน ผู้ถือหน่วยลงทุน หรือกองทุนรวม
26. (26)  อัตราและวิธีการจ่ายค่าธรรมเนียมหรือเงินตอบแทนอื่นใดที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ ผู้สอบบัญชี นายทะเบียนหน่วยลงทุน บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้สนับสนุนการขายหน่วยลงทุน บริษัทจัดจําหน่ายหน่วยลงทุน คณะกรรมการการลงทุน ที่ปรึกษา  และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)  จะได้รับจากกองทุนรวม

                   (27)  การเลิกโครงการ 

                   (28)  วิธีการชําระบัญชีของกองทุนรวมเมื่อเลิกโครงการ และวิธีการเฉลี่ยคืนเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

                   (29)  รายละเอียดอื่นที่จําเป็นและเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยลงทุน


ข้อ ๔ ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ. 2550 เป็นต้นไป และให้ประกาศนี้เป็นอันสิ้นผลใช้บังคับ เมื่อสํานักงานได้จัดให้มีระบบ Mutual Fund Approval System (MFAS) เพื่อการยื่นคําขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จ


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ  ณ  วันที่  28  มิถุนายน พ.ศ. 2550

 

 

 

                                                    (นายธีระชัย  ภูวนาถนรานุบาล)

                                                                เลขาธิการ

                                    สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์


หมายเหตุ -                                                                                                                                                                                                                                                                               

เพื่อให้รายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนมากยิ่งขึ้น ประกอบกับเพื่อให้รายการที่ต้องกําหนดในโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมและสอดคล้องกับหลักเกณฑ์การจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการแก้ไขปรับปรุงขึ้นใหม่ จึงเห็นควรปรับปรุงประกาศเกี่ยวกับรายละเอียดโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์