ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน


ที่ ทน. 90/2558


เรื่อง หลักเกณฑ์การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์


(ฉบับประมวล)


\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_


อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535


คณะกรรมการกํากับตลาดทุน ออกข้อกําหนดไว้ดังต่อไปนี้


ข้อ 1 ในประกาศนี้ “บริษัทจัดการ” หมายความว่า บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวม “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า กองทุนรวมที่ได้รับอนุมัติจากสํานักงาน


ให้จัดตั้งและจัดการภายใต้ประกาศฉบับใดฉบับหนึ่ง ดังต่อไปนี้ (1) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 11/2550 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 (2) ประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงวันที่ 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552 “สมาคม” หมายความว่า สมาคมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งและจดทะเบียนกับสํานักงาน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทําการส่งเสริมและพัฒนาธุรกิจหลักทรัพย์ประเภทที่เกี่ยวกับการจัดการลงทุน


ข้อ 2 ประกาศฉบับนี้มีวัตถุประสงค์ในการกําหนดมาตรฐานการบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้บริษัทจัดการดูแลและบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยความซื่อสัตย์สุจริต โดยใช้ความรู้ ความสามารถและความชํานาญ รวมทั้งด้วยความเอาใจใส่และระมัดระวังตามมาตรฐานหรือเยี่ยงผู้มีวิชาชีพในลักษณะเดียวกันจะพึงกระทํา


ข้อ 3 ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งบุคคลที่ได้รับความเห็นชอบจากสํานักงานเพื่อทําหน้าที่ดังต่อไปนี้


(1) ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (2) ผู้จัดการกองทุน เพื่อทําหน้าที่ตัดสินใจลงทุนหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวม


ข้อ 4 บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการทําประกันภัยที่เกี่ยวข้องอย่างเพียงพอและเหมาะสมเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับกองทุนรวมอันเนื่องมาจากการเกิดวินาศภัยต่ออสังหาริมทรัพย์ และเพื่อการประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกที่อาจได้รับความเสียหายจากความชํารุดบกพร่องของอาคาร โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง


ข้อ 5 การจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ต้องมีลักษณะเหมาะสมกับสภาพอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน และต้องเป็นการหาผลประโยชน์ที่ดีที่สุดต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการหาผลประโยชน์ด้วยการให้เช่าซึ่งไม่มีลักษณะที่กองทุนรวมเข้าเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเองทั้งนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่รับภาระใด ๆ ตามสัญญาเกินกว่าที่ผู้ให้เช่าพึงรับภาระ ในการจัดหาผลประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง เพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถควบคุมการดําเนินงานของผู้เช่าเนื่องจากตกลงจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอัตราผันแปรตามผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าจากกองทุนรวมได้โดยผ่านการถือหุ้นที่ออกโดยผู้เช่าซึ่งหุ้นดังกล่าวให้สิทธิพิเศษในการอนุมัติการดําเนินงานบางประการของผู้เช่า(golden share) ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถถือหุ้นดังกล่าวได้ ทั้งนี้ ในจํานวนไม่เกินกว่า 1 หุ้น ในกรณีที่จัดให้มีผู้ประกันรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกันรายได้ดังกล่าวต้องเป็นบุคคลที่มีความน่าเชื่อถือ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการประกันรายได้อย่างเพียงพอและเหมาะสมด้วย


ข้อ 6 บริษัทจัดการอาจลงทุนหรือมีไว้ซึ่งทรัพย์สินเพื่อการบริหารสภาพคล่องของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยลักษณะทรัพย์สินและอัตราที่จะลงทุนดังกล่าวต้องเป็นไปตามที่สํานักงานประกาศกําหนด


ข้อ 7 การจําหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มาจากการลงทุน บริษัทจัดการจะต้องกระทําโดยเปิดเผย และเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นสําคัญ


ข้อ 81 เพื่อประโยชน์ในการลงทุนและการวัดมูลค่าการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหลักอย่างสม่ําเสมอ รวมทั้งเมื่อมี


เหตุอันสมควร เช่น กองทุนรวมจะมีการทํารายการได้มาหรือจําหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินดังกล่าว หรือ


มีเหตุการณ์ที่อาจส่งผลให้ทรัพย์สินดังกล่าวที่กองทุนรวมลงทุนได้รับความเสียหาย เป็นต้น


ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการที่สํานักงานประกาศกําหนด


ทรัพย์สินหลัก ตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน


ข้อ 91 บริษัทจัดการต้องจัดให้มีการคํานวณมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการกําหนดราคาทรัพย์สินในการคํานวณดังกล่าวให้เป็นไปตาม


หลักเกณฑ์ที่สํานักงานประกาศกําหนด ทั้งนี้ ให้สํานักงานคํานึงถึงหลักวิชาการอันเป็นที่ยอมรับและมาตรฐานสากลด้วย


ข้อ 101 ยกเลิก


ข้อ 11 ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสุทธิในรอบระยะเวลาบัญชีใดให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี ในกรณีที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกําไรสะสมในรอบระยะเวลาบัญชีใดบริษัทจัดการอาจจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนจากกําไรสะสมดังกล่าวด้วยก็ได้


การจ่ายเงินปันผลตามวรรคหนึ่งต้องไม่ทําให้กองทุนรวมเกิดยอดขาดทุนสะสมเพิ่มขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น


กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง หมายความว่า กําไรสุทธิที่หักกําไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (unrealized gain) จากการประเมินค่าหรือการสอบทานการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามแนวทางที่สํานักงานประกาศกําหนดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานะเงินสดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์


ข้อ 12 เพื่อประโยชน์ในการกําหนดมาตรฐานตามข้อ 2 ให้สํานักงานมีอํานาจในการประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องดังต่อไปนี้ (1) การเพิ่มเงินทุนจดทะเบียน การเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่ม การออกหน่วยลงทุน และการดําเนินการเพื่อให้หน่วยลงทุนมีสภาพคล่อง ทั้งนี้ การเพิ่มทุนดังกล่าวต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อนําเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (2) การลดเงินทุนจดทะเบียน (3) การเปิดเผยข้อมูลและการจัดทํารายงานการลงทุนต่อผู้ถือหน่วยลงทุน และผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (4)1 การขอมติและการจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน (5) การดําเนินการในกรณีที่มูลค่าหน่วยลงทุนหรือราคาหน่วยลงทุนไม่ถูกต้อง (6) ค่าธรรมเนียม เงินตอบแทนอื่นใด หรือค่าใช้จ่ายที่บริษัทจัดการจะเรียกเก็บจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (7) ข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุน และผลของกรณีดังกล่าว (8) การคํานวณมูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าหน่วยลงทุน (9) เหตุในการเลิกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการดําเนินการในกรณีที่เป็นการเลิกกองทุนรวมเนื่องจากครบกําหนดอายุของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์


(10)1 การรายงานเหตุการณ์ใด ๆ ที่เกิดขึ้น อันมีหรือจะมีผลกระทบต่อสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน หรือต่อการตัดสินใจลงทุน หรือต่อการเปลี่ยนแปลงในราคาของหน่วยลงทุน


ข้อ 13 นอกจากที่ระบุไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ให้สํานักงานมีอํานาจประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องที่กําหนดในประกาศนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ และเพื่อให้สํานักงานสามารถตรวจสอบการปฏิบัตินั้นได้


ข้อ 14 ในกรณีที่บริษัทจัดการสามารถแสดงได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการดําเนินงานที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุนโดยรวมอย่างมีนัยสําคัญ


ซึ่งจําเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน และการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้


อาจเป็นข้อจํากัดในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว ให้สํานักงานมีอํานาจผ่อนผันวิธีการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ในประกาศนี้ การผ่อนผันตามวรรคหนึ่ง สํานักงานอาจกําหนดให้บริษัทจัดการกระทําการหรือไม่กระทําการใดด้วยก็ได้


ข้อ 15 ในกรณีที่ปรากฏเหตุดังต่อไปนี้ ให้สํานักงานมีอํานาจเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมได้


(1) มีการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมหรือข้อผูกพันระหว่างผู้ถือหน่วยลงทุน กับบริษัทจัดการที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประกาศ กฎ หรือคําสั่งที่ออกโดยอาศัยอํานาจแห่งกฎหมายดังกล่าว (2) บริษัทจัดการไม่ปฏิบัติหรือไม่สามารถดําเนินการตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับข้อจํากัดการถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม ในกรณีที่บริษัทจัดการถูกสํานักงานสั่งเพิกถอนการอนุมัติให้จัดตั้งและจัดการกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้มีการเลิกกองทุนรวมทันที


ข้อ 16 ในกรณีที่สํานักงานยังไม่ได้ประกาศกําหนดหลักเกณฑ์ตามประกาศนี้ให้บริษัทจัดการปฏิบัติให้เป็นไปตามประกาศสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สน. 25/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ทั้งนี้ เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับประกาศฉบับนี้


ข้อ 17 ในกรณีที่มีประกาศฉบับอื่นใดอ้างอิงประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุนที่ ทน. 27/2552 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการจัดตั้งและจัดการกองทุนลง ลงวันที่20 กรกฎาคม พ.ศ. 2552 ในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ให้การอ้างอิงดังกล่าวหมายถึงการอ้างอิงประกาศฉบับนี้


ข้อ 18 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มกราคม พ.ศ. 2559 เป็นต้นไป


ประกาศ ณ วันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2558


(นายรพี สุจริตกุล)


เลขาธิการ


สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ประธานกรรมการ คณะกรรมการกํากับตลาดทุน