ระเบียบกระทรวงยุติธรรม

ว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. 2557

-----------------------------

          โดยเป็นการสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ สํานักงาน วางทรัพย์กลาง สํานักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค และสํานักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. 2540 โดยอาศัยอํานาจตามกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม พ.ศ. 2556 ข้อ 2 (7) ข้อ 3 การแบ่งส่วนราชการกรมบังคับคดี ก.ราชการบริหารส่วนกลาง (11) และข้อ 11 กองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ มีอํานาจหน้าที่ (2) ดําเนินการเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์ และปฏิบัติงานในฐานะฝ่ายเลขานุการ คณะกรรมการกําหนดราคาทรัพย์ ดังนั้น เพื่อให้การปฏิบัติราชการในการประเมินราคาทรัพย์ของเจ้าพนักงาน กองพัฒนาระบบการบังคับคดี และประเมินราคาทรัพย์ สํานักงานบังคับคดีจังหวัด ดําเนินไปด้วยความเรียบร้อยอันเป็นประโยชน์ แก่ทางราชการ กระทรวงยุติธรรมเห็นสมควรปรับปรุงระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมิน ราคาทรัพย์ให้เหมาะสมยิ่งขึ้น กระทรวงยุติธรรมจึงได้วางระเบียบไว้ ดังต่อไปนี้


ข้อ ๑ ระเบียบนี้เรียกว่า “ระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ พ.ศ. 2557 


ข้อ ๒ ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป


ข้อ ๓ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์ สํานักงาน วางทรัพย์กลาง สํานักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค และสํานักงานบังคับคดีจังหวัด พ.ศ. 2540 


ข้อ ๔ ให้ยกเลิกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี พ.ศ. 2522 ข้อ 37, 38, 39

          บรรดาระเบียบ คําสั่ง หรือแนวปฏิบัติอื่นใดในส่วนที่กําหนดไว้ในระเบียบนี้หรือซึ่งขัดหรือแย้ง กับระเบียบนี้ ให้ใช้ระเบียบนี้แทน


ข้อ ๕ ในระเบียบนี้

          “เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์” หมายถึง เจ้าพนักงานในสังกัดกรมบังคับคดี หรือผู้ได้รับ มอบหมายจากอธิบดีกรมบังคับคดี กําหนดหรือมอบหมาย ให้เป็นเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์

          ราคาประเมินทรัพย์” หมายถึง ราคาประเมินที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ หรือราคาประเมิน ที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์พิจารณา โดยดําเนินการประเมินตามหลักวิชา 

          “ราคาตลาด" หมายถึง

          (1) ราคาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายส่วนมากยินดีตกลงซื้อขายกัน

          (2) ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทั้งสองฝ่าย ทราบข้อมูลในทรัพย์สินที่จะซื้อขายนั้นพอสมควร

          (3) ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายมิได้ถูกบังคับหรือมีแรงจูงใจให้ซื้อขายกัน

          (4) ราคาตลาดการค้าเสรีที่มีการแข่งขัน ไม่ใช่ราคาจากตลาดผูกขาด โดยผู้ซื้อหรือผู้ชาย หรือราคาขายทอดตลาด หรือราคาในภาวะที่เศรษฐกิจตกต่ํา หรือเงินเฟ้อ

          "วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด" หมายถึง วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกําหนดมูลค่าโดยการพิจารณา และวิเคราะห์ราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงของข้อมูลตลาดซึ่งมีลักษณะประเภทและการใช้ประโยชน์ที่เหมือน หรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน ทั้งนี้ ให้รวมถึงการพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่สําคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินระหว่างข้อมูลตลาดกับทรัพย์ที่ประเมินด้วย

          “วิธีรายได้” หมายถึง วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกําหนดมูลค่าโดยการพิจารณา และ วิเคราะห์ราคาข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะ ประเภท หรือการใช้ประโยชน์ที่เหมือนหรือ ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน และวิเคราะห์การประมาณการรายได้ อัตราว่าง ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทน จากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discounted Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยวิเคราะห์จากข้อมูลค่าเช่าตลาดทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึง และการใช้ประโยชน์ที่เหมือน หรือใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน

          “วิธีต้นทุน” หมายถึง วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งกําหนดมูลค่าโดยการพิจารณาต้นทุน ในปัจจุบันที่เกิดจากการจัดซื้อจัดหาทรัพย์สินทดแทนที่มีอรรถประโยชน์เหมือนหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สิน ที่ประเมิน ประกอบด้วย มูลค่าตลาดของที่ดินรวมกับต้นทุนค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ของอาคาร หรือ สิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ประเมิน หักค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นผล จากปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

          “ค่าเสื่อมราคา” หมายถึง มูลค่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ลดลง เนื่องจากการเสื่อมค่า อันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้างของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ประโยชน์ใช้สอย เศรษฐกิจ หรือปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง นั้น ๆ

          “วิธีคํานวณมูลค่าคงเหลือ” หมายถึง วิธีการประเมินที่ประยุกต์ใช้เทคนิคของวิธีการประเมิน ทั้ง 3 วิธีเข้าด้วยกัน คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้ โดยในด้านสมมติฐาน ประมาณการรายได้และรายจ่าย จะต้องมีการเปรียบเทียบประมาณรายได้และรายจ่ายของทรัพย์สิน ที่ประเมินกับราคาตลาด ใช้วิธีต้นทุนในการประมาณการก่อสร้าง และใช้วิธีรายได้ในการประมาณการ กระแสเงินสด

          “ค่าใช้จ่าย” หมายถึง ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์


ข้อ ๖ ให้อธิบดีกรมบังคับคดีรักษาการตามระเบียบนี้และมีอํานาจออกค่าสั่ง หรือประกาศ จัดการให้มีทะเบียน บัญชีสารบบ และแบบพิมพ์ขึ้น ตามความจําเป็นเพื่อใช้ในงานประเมินราคาทรัพย์ เพื่อปฏิบัติการให้เป็นไปตามระเบียบนี้


หมวด ๑ บททั่วไป

-----------------------


ข้อ ๗ ในการปฏิบัติหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์ ให้ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดี และประเมินราคาทรัพย์ ควบคุม กํากับ ดูแลรับผิดชอบงานประเมินราคาทรัพย์ งานธุรการ ในงานประเมินราคาทรัพย์ ให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย

          ให้ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ กําหนดขั้นตอนการประเมินราคา ประกอบด้วย วัตถุประสงค์ ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมิน รวมถึงวิธีการประเมิน ราคาทรัพย์ให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ เช่น ประเภท ชนิด ราคา ตลอดจนวิธีคํานวณการเสื่อม ราคาทรัพย์ที่จะประเมินไว้เป็นมาตรฐานเท่าที่จะจัดทําได้ เพื่อประโยชน์ในการนี้ให้

          (1) จัดทําบัญชีแยกประเภททรัพย์ แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับประเภท ชนิด รุ่น จํานวน ขนาด น้ําหนัก สภาพ ดอกผล และข้อสําคัญอื่น อันจําเป็นพร้อมทั้งราคาปานกลางของทรัพย์นั้น ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้จัดทําบัญชีประเมินใหม่ทุก 4 ปี

          (2) กําหนดการจัดเก็บราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และราคาซื้อขายของกรมบังคับคดี


ข้อ ๘ ให้ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ กําหนดตัว เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ เป็นผู้รับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์ ตามที่ได้รับแจ้งหรือร้องขอ ตามที่เห็นสมควร


ข้อ ๙ ให้ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ กําหนด ประเภทของทรัพย์ที่จะทําการประเมินไว้ เพื่อประโยชน์ในการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ 

          ทรัพย์ที่ไม่ได้กําหนดประเภท ชนิดไว้ล่วงหน้าเพื่อการประเมิน อธิบดีกรมบังคับคดี หรือ ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ อาจสั่งให้เจ้าพนักงานประเมิน ราคาทรัพย์ทําการประเมินราคาได้


ข้อ ๑๐ ทรัพย์ที่ไม่อาจกําหนดราคาประเมินไว้ล่วงหน้า หรือไม่อาจกําหนดไว้ล่วงหน้านาน ๆ ได้ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทําการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้ และจะแสดงเหตุผลในการประเมิน ราคาไว้เท่าที่มีก็ได้


ข้อ ๑๑ ในการประเมินราคาทรัพย์ ให้เจ้าพนักงานดังต่อไปนี้ มีอํานาจในการประเมินราคาทรัพย์ 

          (1) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี กรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินสิบล้านบาท 

          (2) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ กรณีทรัพย์มีราคาไม่เกินห้าสิบล้านบาท 

          (3) คณะกรรมการกําหนดราคาทรัพย์ ให้เป็นไปตามกฎกระทรวงกําหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. 2554


ข้อ ๑๒ ในคดีล้มละลายกรณีทรัพย์ที่เจ้าหนี้มีประกันยื่นคําขอรับชําระหนี้ตามมาตรา 96 (4) แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พุทธศักราช 2483 ให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์แจ้งเจ้าพนักงาน ประเมินราคาทรัพย์ ดําเนินการประเมินราคาเพื่อใช้ประกอบการตีราคาทรัพย์ของเจ้าหนี้


ข้อ ๑๓ ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์ ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีกําหนด


หมวด ๒ การประเมินราคาทรัพย์

------------------


ส่วน ๑ ขั้นตอนการประเมิน

-------------------


ข้อ ๑๔ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์เมื่อได้รับแจ้ง หรือร้องขอ ให้ประเมินราคาทรัพย์จากบุคคลต่อไปนี้

          (1) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี หรือเจ้าพนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี 

          (2) ศาล 

          (3) ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจ 

          (4) ผู้ซึ่งร้องขอและได้รับอนุญาตจากผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์

          ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ มีฐานะเป็นผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี ในการดําเนินการประเมินราคาทรัพย์ตามอํานาจหน้าที่


ข้อ ๑๕ การแจ้งหรือการร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์ ซึ่งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกําหนด ให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ 

          ทรัพย์ที่อยู่นอกจากพื้นที่ตามวรรคหนึ่ง ให้แจ้งหรือร้องขอต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ ในเขตพื้นที่ส่วนภูมิภาคตามที่อธิบดีกรมบังคับคดีประกาศกําหนด


ข้อ ๑๖ ส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือผู้ใดตามที่กล่าวในข้อ 14 (1) หรือ (4) ที่มีความประสงค์ จะให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องยื่นคําร้องขอตามแบบพิมพ์ของกรมบังคับคดี ต่อเจ้าพนักงานตามที่กล่าว ในข้อ 15


ข้อ ๑๗ ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ เว้นเฉพาะหน่วยงานในสังกัดของกระทรวงยุติธรรม ที่ไม่อาจจะเบิกค่าใช้จ่ายเพื่อการนี้ได้ จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์

          ค่าใช้จ่ายดังกล่าว จะต้องส่งหรือวางต่อเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ พร้อมกับหนังสือแจ้ง หรือคําร้องขอเป็นจํานวนที่อธิบดีประกาศกําหนด และผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์จะต้องวางค่าใช้จ่ายเพิ่ม เท่าที่จําเป็น ตามที่ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ กําหนดไว้เป็น มาตรฐานเท่าที่จะจัดทําได้เพื่อประโยชน์ ในการนี้ หากมีค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่กําหนดไว้ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์แจ้งให้ทราบภายในสิบห้าวัน เว้นแต่หน่วยงานในสังกัดกระทรวงยุติธรรม ที่อาจเบิก ค่าใช้จ่ายได้ จะขอวางค่าใช้จ่ายในภายหลังก็ได้

          ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ไม่วางเงินค่าใช้จ่ายให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ ระงับการประเมินราคาและแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบ


ข้อ ๑๘ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจทําการสอบสวนและทําบันทึกถ้อยคํา บุคคลใด หรือตรวจหาเอกสารหลักฐานใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์นั้นได้

          ในกรณีเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดี หรือศาลแจ้งให้ประเมินราคาทรัพย์ ตามข้อ 14 (1) หรือ (2) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอให้ผู้แจ้งดําเนินการเรียกหรือส่ง เอกสารหลักฐานใด หรือบุคคลใดมาให้ถ้อยคํา เพื่อการตรวจสอบ และประเมินราคาทรัพย์นั้นได้

          ในกรณีส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือบุคคลใดร้องขอให้ประเมินราคาทรัพย์ตามความ ในข้อ 14 (3) หรือ (4) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์จะสอบปากคําผู้ขอหรือบุคคลอื่นที่เห็นสมควร และให้ผู้ขอนํามา หรือขอตรวจสอบเอกสารหลักฐานใด ๆ จากผู้ขอหรือบุคคลเหล่านั้นก็ได้ หากผู้ขอ หรือผู้นั้นไม่ให้ความร่วมมือ เจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์ อาจงดการประเมินราคาทรัพย์ นั้นเสียได้


ข้อ ๑๙ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจไปตรวจดูทรัพย์ที่จะประเมิน ณ สถานที่ที่ทรัพย์นั้น ตั้งอยู่ หรือสถานที่ที่เก็บรักษาทรัพย์นั้นได้ตามที่เห็นสมควร และมีอํานาจดําเนินการเท่าที่จําเป็น เพื่อเข้าไปในทรัพย์ที่ต้องประเมินราคา ตามสมควรเพื่อเข้าไปในสถานที่ดังกล่าว สําหรับการประเมิน ตามข้อ 14 (1) และ (2)

          การดําเนินการตามวรรคหนึ่ง หากเห็นสมควรเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์อาจขอความร่วมมือ เจ้าพนักงานตํารวจให้อยู่ร่วมในการดําเนินการ และอาจแจ้งให้เจ้าพนักงานตํารวจแห่งท้องที่บันทึกไว้ เป็นหลักฐานด้วยก็ได้


ข้อ ๒๐ ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบดําเนินการและแจ้งผลให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ ทราบราคาทรัพย์ที่ขอให้ประเมินภายในระยะเวลาที่ผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมิน ราคาทรัพย์ กําหนด พร้อมทั้งส่งคืนเงินค่าใช้จ่ายที่เหลือ

          หากไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ให้เสร็จภายในเวลาที่กําหนดตามวรรคแรก ผู้อํานวยการ กองพัฒนาระบบการบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์อาจอนุญาตให้ขยายเวลาออกไปได้ ทั้งนี้ เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องแสดงเหตุจําเป็นอันสมควรในการขอขยายระยะเวลา


ข้อ ๒๑ ในกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ไม่สามารถประเมินราคาทรัพย์ตามที่ได้รับแจ้ง หรือร้องขอไม่ว่ากรณีใด ให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์รีบแจ้งให้ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์ทราบ พร้อมทั้งเหตุแห่งการนั้น และให้คืนค่าใช้จ่ายที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์นั้นด้วย


ข้อ ๒๒ ในกรณีที่ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์เห็นว่า ราคาที่เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ประเมินสูงหรือต่ําเกินไป หรือมีข้อสงสัยตามสมควรเกี่ยวกับราคาที่ประเมิน ผู้ขอให้ประเมินราคาทรัพย์อาจแจ้งหรือร้องขอให้ทําการประเมินราคาใหม่พร้อมด้วยเหตุผล และผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบ การบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ อาจสั่งให้ทําการประเมินราคาทรัพย์นั้นใหม่ หรือยืนยันราคา ที่ประเมินเดิมได้

          ถ้าผู้ขอให้ประเมินไม่พอใจในคําสั่งยืนยันราคาที่ประเมินเดิมของผู้อํานวยการกองพัฒนาระบบ การบังคับคดีและประเมินราคาทรัพย์ดังกล่าวในวรรคแรก ผู้ขอให้ประเมินอาจอุทธรณ์คําสั่งนั้น ต่ออธิบดีกรมบังคับคดีภายในเจ็ดวัน นับแต่วันได้รับทราบคําสั่งดังกล่าว คําวินิจฉัยของอธิบดีกรมบังคับคดี ให้ถือเป็นที่สุด


ส่วน ๒ วิธีประเมินราคาทรัพย์สิน

----------------------


ข้อ ๒๓ การประเมินราคาที่ดินพึ่งพิจารณาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ประกอบกัน คือ

          (1) ราคาซื้อขายกันในท้องตลาดโดยคํานึงถึงสภาพแห่งที่ดินนั้นว่าเป็นที่ดินประเภทใด เช่น ที่อยู่อาศัย ที่โรงงาน ที่ให้บริการหรือค้าขาย ที่สวน ที่นา ที่ไร่ เป็นต้น และที่นั้นอยู่ในทําเลอย่างใด เช่น อยู่ในทําเลค้าขาย ที่ชุมนุมชนอยู่ติดถนนหรือแม่น้ําลําคลองหรือไม่ รถยนต์เข้าถึง หรือไม่ หากเป็นที่ให้เช่ามีผลประโยชน์หรือรายได้มากน้อยเพียงใด

          (2) ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียง ซึ่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีเคย ขายทอดตลาดไปแล้ว

          (3) ราคาซื้อขาย หรือจํานอง หรือขายฝากครั้งสุดท้ายของที่ดินที่ยึด และที่ดินข้างเคียง

          (4) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน


ข้อ ๒๔ การประเมินราคาทรัพย์สินอื่นนอกจากที่ดิน ให้ประเมินราคาตามหลักเกณฑ์เหล่านี้ คือ

          (1) วิธีเปรียบเทียบมูลค่าตลาด โดยอาจเปรียบเทียบกับสภาพทรัพย์ที่คล้ายกัน หรือปัจจัย ที่ส่งผลต่อราคาทรัพย์ ทั้งสภาพแวดล้อมคุณลักษณะทางกายภาพ ประโยชน์ใช้สอย การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงได้ ในอนาคต คุณลักษณะทางกฎหมาย เช่น ภาระผูกพัน การรอนสิทธิ ข้อกําหนดการใช้อาคาร ข้อกําหนด ค้านรายได้และรายจ่าย

          (2) วิธีต้นทุน โดยการนําการวิเคราะห์ต้นทุนด้วยวิธีการเปรียบเทียบต่อตารางเมตร คํานวณจาก ราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐาน หักด้วยค่าเสื่อมราคา

          (3) วิธีรายได้ โดยการหามูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ก่อให้เกิดรายได้ พิจารณาอัตราส่วนผลตอบแทน ตลาดหรือที่คาดหวัง เปรียบเทียบกับผลตอบแทนเป็นรายปี เพื่อกําหนดมูลค่า เช่น รายได้จาก การประกอบการ รายได้ที่แท้จริงจากการประกอบการ รายได้จากการดําเนินการสุทธิ เป็นต้น

          (4) วิธีเปรียบมูลค่าที่เหลืออยู่ โดยการหามูลค่าของทรัพย์ที่ไม่มีลักษณะใกล้เคียงในการเปรียบเทียบ ราคามูลค่าตลาด อาคารสร้างค้าง อาคารอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยคํานึงถึงปัจจัยในการประเมินทั้งคุณลักษณะ ทางกายภาพ ทางกฎหมาย ทางการตลาดและการเงิน


ข้อ ๒๕ การใช้ราคาประเมินค่าก่อสร้างมาตรฐานให้เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ และเจ้าพนักงานบังคับคดี นําบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างสํานักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ หรือคณะอนุกรรมการประจําจังหวัด กรมธนารักษ์ มาใช้บังคับ หากกรณีที่บัญชีกําหนดราคาประเมินก่อสร้างอาคารฯ ดังกล่าวไม่ได้กําหนด ราคาสิ่งปลูกสร้างประเภททรัพย์ที่ทําการประเมินนั้น ๆ ไว้ หรือ และเจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ หรือเจ้าพนักงานบังคับคดี เห็นสมควร ให้นําบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้แทน

          ในส่วนของค่าเสื่อมราคา ให้นําตารางกําหนดอัตราร้อยละของค่าเสื่อมโรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง ตามระเบียบของคณะกรรมการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกําหนด ราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือบัญชีประเมินราคาค่าก่อสร้างอาคารของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยมาใช้แล้วแต่กรณี


ข้อ ๒๖ ในกรณีทรัพย์สินที่ทําการประเมินราคาบริเวณใดไม่มีการซื้อขาย ให้พิจารณากําหนด ราคาประเมินโดยพิจารณาจากทรัพย์สินใกล้เคียง ซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกันในปัจจัยต่าง ๆ

          (1) สภาพการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน

          (2) การคมนาคม สาธารณูปโภค

          (3) ข้อจํากัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง หรือที่ดินที่อยู่ในเขตเงินคืน

          (4) แนวโน้มของการพัฒนาในอนาคต

          (5) ข้อมูลการตกลงจะซื้อจะขาย

          (6) ค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับจากทรัพย์สิน


ข้อ ๒๗ การประเมินราคาทรัพย์บางประเภท หากมีความจําเป็นต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ชํานาญการพิเศษ หรือผู้มีความรู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบและประเมินราคาทรัพย์ ให้อธิบดีสั่งให้ดําเนินการได้


ข้อ ๒๘ การรวบรวมข้อมูลเพื่อประกอบการประเมินราคา ให้ดําเนินการ ดังต่อไปนี้

          (1) เจ้าพนักงานประเมินราคาทรัพย์ต้องออกไปประเมินราคาทรัพย์ โดยตรวจสภาพทรัพย์ ณ ที่ตั้งทรัพย์เพื่อดูสภาพทรัพย์ที่แท้จริงของทรัพย์ทุกครั้ง

          (2) การเก็บรวบรวมข้อมูล รายละเอียดของสภาพทรัพย์ที่ประเมิน เป็นไปตามแบบพิมพ์ ที่กําหนดไว้ในระเบียบนี้

          (3) การใช้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่ประเมิน ซึ่งอยู่ในความครอบครองของหน่วยงานราชการ หรือเอกชน ให้เจ้าพนักงานประเมินติดต่อประสานงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และจัดเก็บราคา ประเมินทุกปีหรือทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงราคา


หมวด ๓ เบ็ดเตล็ด

---------------


ข้อ ๒๙ กรณีมีปัญหาเกี่ยวกับการปฏิบัติหรือไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกําหนดในระเบียบนี้ หรือมีปัญหาอื่นใดที่มิได้กําหนดไว้ในระเบียบนี้ ให้รายงานอธิบดีกรมบังคับคดีเพื่อพิจารณาสั่งการเป็น กรณี ๆ ไป


ผู้มีอํานาจลงนาม - ประกาศ ณ วันที่ 10 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2557

 

ชัยเกษม นิติสิริ

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรม