ประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน

ที่ ทน. 37/2564

เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  
(ฉบับที่ 3)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

 อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 16/6 วรรคสอง (1) แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 คณะกรรมการกํากับตลาดทุนออกประกาศไว้ดังต่อไปนี้

 ข้อ 1 ให้ยกเลิกความใน (1) ของข้อ 17 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน  
 “(1) ดําเนินการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมได้มาจากการลงทุนให้แล้วเสร็จภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งการเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์จากบริษัทจัดการ และดําเนินการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ครั้งต่อ ๆ ไปอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง

ทั้งนี้ การตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์อาจดําเนินการด้วยวิธีการหรือกลไกที่น่าเชื่อถือตามที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมและบริษัทจัดการตกลงกันได้” 

 ข้อ 2 ให้ยกเลิกความในข้อ 35 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “ข้อ 35 กองทุนรวมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจะนําไปจัดหาผลประโยชน์ คิดเป็นมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทุนรวม ณ วันสิ้นรอบปีบัญชีเว้นแต่ในกรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้ บริษัทจัดการจะไม่ดํารงมูลค่าดังกล่าวก็ได้ 

 (1) รอบปีบัญชีสุดท้ายก่อนสิ้นอายุโครงการจัดการกองทุนรวม 

 (2) กรณีมีเหตุจําเป็นและสมควรโดยได้รับการผ่อนผันจากสํานักงาน”

 

 

 ข้อ 3 ให้ยกเลิกความในวรรคหนึ่งของข้อ 42 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน  
 “ข้อ 42 ให้บริษัทจัดการจัดให้มีการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนให้แล้วเสร็จภายใน 30 วันนับแต่วันที่กองทุนรวมเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ และดําเนินการตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์นั้นในครั้งต่อ ๆ ไปอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ทั้งนี้ การตรวจตราสภาพอสังหาริมทรัพย์ อาจดําเนินการด้วยวิธีการหรือกลไกที่น่าเชื่อถือตามที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนรวมและบริษัทจัดการตกลงกันได้”

 ข้อ 4 ให้ยกเลิกข้อ 45 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 

 ข้อ 5 ให้ยกเลิกความใน (1) และ (2) ของข้อ 46 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “(1) จัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าเท่านั้น และมิให้ดําเนินการในลักษณะใดที่เป็นการใช้กองทุนรวมเพื่อประกอบธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีที่กองทุนรวมมีความจําเป็นอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรืออยู่ระหว่างสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ กองทุนรวมอาจดําเนินการในลักษณะที่เป็นการใช้กองทุนรวมเพื่อประกอบธุรกิจอื่นดังกล่าวเป็นการชั่วคราวได้

 (2) ในกรณีที่กองทุนรวมจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่จะนําอสังหาริมทรัพย์นั้นไปประกอบธุรกิจที่กองทุนรวมไม่สามารถดําเนินการได้เอง เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือธุรกิจโรงพยาบาล เป็นต้น ต้องมีข้อตกลงกําหนดค่าเช่าไว้ล่วงหน้าเป็นจํานวนที่แน่นอน และอาจกําหนดค่าเช่าที่อ้างอิงกับผลประกอบการของผู้เช่าเพิ่มเติมด้วยก็ได้ ทั้งนี้ ให้เปิดเผยข้อมูลข้อตกลงดังกล่าวในหนังสือชี้ชวน แบบแสดงรายการข้อมูลประจําปี และรายงานประจําปี”

 ข้อ 6 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 46/1 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562

 “ข้อ 46/1 ในกรณีที่กองทุนรวมมีความจําเป็นต้องประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวตามข้อ 46(1) ก่อนการดําเนินการดังกล่าว ให้บริษัทจัดการเปิดเผยรายงานเพื่อชี้แจงสาเหตุในการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งแจ้งแนวทางการดําเนินการของกองทุนรวมในระหว่างการสรรหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ และรายงานความคืบหน้าของการดําเนินการดังกล่าวทุก 6 เดือนนับแต่วันที่มีการประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ 

 การเปิดเผยรายงานและการรายงานตามวรรคหนึ่ง ให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวผ่านระบบการเปิดเผยสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์”

 ข้อ 7 ให้ยกเลิกข้อ 47 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 

 ข้อ 8 ให้ยกเลิกความในข้อ 77 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน

 “ข้อ 77 บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

 (1) จ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละรอบปีบัญชี ทั้งนี้ ภายใน 90 วันนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี หรือวันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น แล้วแต่กรณี

กําไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วตามวรรคหนึ่ง ให้หมายถึงกําไรสุทธิที่หักด้วยรายการเงินสํารองเฉพาะเพื่อการดังนี้

 (ก) การซ่อมแซม บํารุงรักษา หรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมตามแผนที่กําหนดไว้อย่างชัดเจนในโครงการจัดการกองทุนรวมและหนังสือชี้ชวน แบบแสดงรายการข้อมูลประจําปี รายงานประจําปี หรือที่บริษัทจัดการได้แจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบล่วงหน้า

 (ข) การชําระหนี้เงินกู้ยืมหรือภาระผูกพันของกองทุนรวมตามนโยบายการกู้ยืมเงินที่กําหนดไว้อย่างชัดเจนในโครงการจัดการกองทุนรวมและหนังสือชี้ชวน แบบแสดงรายการข้อมูลประจําปี รายงานประจําปี หรือที่บริษัทจัดการได้แจ้งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทราบล่วงหน้า

 (ค) การจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนชนิดที่ให้สิทธิในการได้รับประโยชน์ตอบแทนหรือการคืนเงินทุนในลําดับแรก (ถ้ามี)

(2) ในการพิจารณาจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน บริษัทจัดการจะต้องพิจารณาถึงความจําเป็นในการดํารงเงินสดของกองทุนรวมให้เหมาะสม ทั้งนี้ ตามแนวทางที่สํานักงานกําหนด 

(3) บริษัทจัดการต้องไม่กู้ยืมเงินเพื่อจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน

(4) ในกรณีที่กองทุนรวมยังมียอดขาดทุนสะสมอยู่ ห้ามมิให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผล

 ในกรณีที่บริษัทจัดการไม่สามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมตามวรรคหนึ่ง (1) ผู้ดูแลผลประโยชน์และบริษัทจัดการต้องชี้แจงเหตุผลความจําเป็นต่อสํานักงาน ตามแนวทางที่สํานักงานกําหนด และเปิดเผยให้ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมทราบในการประชุมสามัญประจําปี”

 ข้อ 9 ให้ยกเลิกข้อ 78 แห่งประกาศคณะกรรมการกํากับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 25 เมษายน พ.ศ. 2562 

 ข้อ 10 ในกรณีที่สัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ใดมีข้อกําหนดเกี่ยวกับหน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ที่ขัดหรือแย้งกับข้อกําหนดในประกาศนี้ ให้บริษัทจัดการดําเนินการให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์เพื่อให้เป็นไปตามข้อกําหนดในประกาศนี้ภายในโอกาสแรกที่กระทําได้

 ข้อ 11 ประกาศนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 เป็นต้นไป

 ประกาศ ณ วันที่ 5 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 

 (นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล)

 เลขาธิการ

 สํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

 ประธานกรรมการ

 คณะกรรมการกํากับตลาดทุน