รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2564 ขายได้ใหม่มูลค่ากว่า 3.1 แสนล้าน คาดการณ์มีหน่วยเหลือขายสะสมกว่า 174, 773 หน่วย
วันพุธที่ 19 พฤษภาคม 2564
วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2564 ขายได้ใหม่มูลค่ากว่า 3.1 แสนล้าน คาดการณ์มีหน่วยเหลือขายสะสมกว่า 174, 773 หน่วย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทํารายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ํากว่า 6 หน่วย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทํารายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ํากว่า 6 หน่วย พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวนรวม 210,748 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2563 ประมาณร้อยละ 0.4 โดยมีจํานวนหน่วยขายได้ใหม่ 34,575 หน่วยในขณะที่จํานวนหน่วยเหลือขายรวม 176,173 หน่วย โดยในจํานวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 51,675 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 235,840 ล้านบาท และคาดการณ์ปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจํานวนประมาณ 174,773 หน่วย มีมูลค่าประมาณ 853,428 ล้านบาท
เมื่อประเมินสถานการณ์โดยภาพรวมศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2564 ยังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสําคัญมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมให้มีภาวะที่หดตัวต่อประมาณ 1- 4% โดยตลาดจะเริ่มฟื้นตัวครึ่งหลัง แต่ยังไม่ดีขึ้นมาก และสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2565 – 2567 ถ้า Supply ใหม่ปรับตัวลงและยอดขายค่อยๆ ดีขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสํารวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีจํานวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จํานวน 1,728 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจํานวน 173,093 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลัง ปี 2563 มีจํานวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจํานวน 36,414 หน่วย ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจํานวน 1,728 โครงการ รวมมีจํานวนหน่วยเสนอขาย 210,748 หน่วย และมีอุปทานเหลือขายจํานวน 176,173 หน่วย มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท
ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2563 จํานวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 จะพบว่ามีจํานวน 173,093 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 มีจํานวน 176,173 หน่วย ซึ่งมีจํานวนที่เพิ่มขึ้นเพียง 3,080 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ที่มีหน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8
ประกอบด้วยอุปทานใหม่เป็นเภทโครงการอาคารชุด จํานวน 17,883 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ - 40.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 90,215 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -5.8% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 16,403 หน่วย ลดลงประมาณ -15.7% โดยมีหน่วยเหลือขาย 73,812 หน่วย ลดลง -3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 3.0%
ซึ่งทําเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ อันดับ 2. โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง และอันดับ 3.โซนลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญญบุรี-หนองเสือ
ประเภทบ้านเดี่ยวประกอบด้วยอุปทานใหม่ จํานวน 4,991 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -24.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 31,885 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 1.9% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 4,609 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 45.8% โดยมีหน่วยเหลือขาย 27,276 หน่วย ลดลง -3.0% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.4%
ซึ่งทําเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับที่ 2 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย และอันดับ 3 โซน ลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
สําหรับทาวน์เฮ้าส์อุปทานใหม่ มีจํานวน 9,493 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -41.4% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 68,743 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 4.3% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 10,790 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ14.3% โดยมีหน่วยเหลือขาย 57,953 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.6%
ซึ่งทําเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนบางพล-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 2 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
อย่างไรก็ตามจากการประมวลผลสํารวจโดยภาพรวมพบว่าในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรรต้องให้ความสําคัญกับปริมาณอุปทานที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจํานวน และสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ราคา >10 ล้านบาท มีอุปทานเพิ่มขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 หน่วยต่อรอบครึ่งปี นับว่าเป็นจํานวนหน่วยที่ขายดี ขณะที่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ส่วนบ้านจัดสรร ราคา <=3 ล้านบาท. เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูงแต่ไม่ค่อยมีสินค้า ที่เหลืออยู่ก็ยังคงขายได้อย่างต่อเนื่อง ๆ แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดี และสําหรับทาวเฮ้าความต้องการซื้อก็ยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่ในทําเลดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มาก
สําหรับตลาดอาคารชุดยังต้องให้ความสําคัญกับการเร่งระบายหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งหน่วยเหลือขายของคอนโดมิเนียมแทบไม่ลดลงเลยแม้ว่าหน่วยเข้าใหม่มีน้อย แต่หน่วยที่ขายได้มีจํานวนน้อยเช่นกัน ทําให้หน่วยเหลือขายไม่ลดลงเท่าที่ควร หน่วยเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ H2/2562 โดยมาจากส่วนที่เป็นกําลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จ ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่จึงมีความเสี่ยง ต้องมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดและทําเลดี ห้องชุดราคาสูงขายได้น้อยลง ขณะที่ห้องไม่ราคาเกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังพอขายได้
ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมครึ่งแรกปี 2564 ว่า หน่วยเปิดขายใหม่ H1/64 คาดว่าจะต่ํากว่า H1/63 ที่ -9.72% และต่ํากว่า H2/63 อีกด้วย โดยมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 แต่ยังต่ํากว่า H2/63 ที่ -10.3% ซึ่งภาพรวมปี 2564 คาดว่าจะมีจํานวนหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 59,600 หน่วย มูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง -10.0% และมูลค่าลดลง-7.7%
สําหรับหน่วยขายได้ใหม่ ประมาณการ H1/64 จํานวนหน่วยขายได้ใหม่จะสูงกว่า H1/63 ที่ +1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นขากฐานต่ํา แต่ก็ยังคงต่ํากว่า H2/63 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 ซึ่ง H2/64 ขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับ H2/63 ทั้งนี้คาดว่ายอดขายปี 2564 จะมีจํานวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0%
ด้านหน่วยเหลือขายประมาณการ H1/64 หน่วยเหลือขายจะเพิ่มจาก H1/63 เพียง 0.1% ต่อเนื่องจาก H2/63 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 หน่วยเหลือขายจะต่ําลงที่ -0.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสม ปี 2564 จํานวน 174,773 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะมีประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง -0.8%
ในส่วนของอุปสงค์ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยพบว่า H1/64 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจาก H1/63 ที่ -9.0% ต่อเนื่องจาก H1-H2/63 แต่มูลค่าโอนฯจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียง H2 /64 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ําลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยหน่วยโอน และมูลค่าการโอนฯ รวมปี 2564 ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง -1.4%
“จากการประมวลผลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถเดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการจําเป็นต้องชะลอการเพิ่ม Supplies ในตลาด และปรับผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการ เปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับการดูดซับในตลาด เน้นการระบาย stock เสริมความพร้อมให้กับลูกค้าและเร่งการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด”
อย่างไรก็ตามมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีความสําคัญ โดยเฉพาะมาตรการช่วยสร้าง Demands ในตลาดและดูดซับ Supplies ที่สร้างเสร็จ ขยายกลุ่มเป้าหมายในการสนับสนุนให้ครอบคลุมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคา >3 ล้านบาท และกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งในกลุ่มนี้จะเป็นต้องดําเนินการภายใต้ข้อจํากัดสนับสนุนการจัดตั้งกองทุนในการค้ําประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และธนาคารรัฐสนับสนุนตลาด เร่งช่วยเหลือและเยียวยา SMEs ในด้านการเงินและการตลาด เนื่องจากเป็นแหล่งงานสําคัญในการจ้างงาน กระตุ้นการท่องเที่ยวจากคนในประเทศ/ต่างประเทศ เร่งฉีดวัคซีนป้องกัน COVID-19 ให้ครอบคลุมประชาชนส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุดเพื่อให้สามารถมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเป็นปกติโดยเร็ว และเศรษฐกิจในภาพรวมสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติให้กล้าเข้ามาเที่ยวในประเทศ และซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมโทร 0-2645-9675-6
ฝ่ายประชาสัมพันธ์และบริการข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์