รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4/2566 หน่วยขายได้ใหม่ลดลง 14.5% ภาพรวมปี 2566 ยอดขายลดลง 22.5% หน่วยเหลือขายเพิ่ม 13.7%
วันพฤหัสบดีที่ 28 มีนาคม 2567
28/03/2567
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4/2566 หน่วยขายได้ใหม่ลดลง 14.5% ภาพรวมปี 2566 ยอดขายลดลง 22.5% หน่วยเหลือขายเพิ่ม 13.7%
รายงานผลสํารวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยภาพรวม ปี 2566 มีจํานวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดภาพรวมลดลงร้อยละ -11.9 โครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -22.5 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 เมื่อเทียบกับปี 2565
REIC รายงานผลสํารวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยภาพรวม ปี 2566 มีจํานวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดภาพรวมลดลงร้อยละ -11.9 โครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -22.5 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 เมื่อเทียบกับปี 2565 อัตราดูดซับลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.7 สําหรับปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาด เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 โครงการที่อยู่อาศัยเหลือขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เมื่อเทียบกับปี 2566
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสํารวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ประจําไตรมาส 4 ปี 2566 โดยได้ทําการสํารวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ํากว่า 6 หน่วย พบว่ามีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 228,102 หน่วย มูลค่า 1,264,325 ล้านบาท จํานวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.5 หน่วย ในจํานวนดังกล่าวเป็นโครงการเปิดขายใหม่จํานวน 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท จํานวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.2 ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท จํานวนหน่วยลดลงร้อยละ -14.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -19.4 ส่งผลให้จํานวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจํานวนถึง 209,894 หน่วย มูลค่า 1,169,531 ล้านบาท จํานวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2566 โดยภาพรวมพบว่าการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกันโดยมีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดจํานวนถึง 31,363 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 ในขณะที่อุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดมีจํานวน 18,208 หน่วย ลดลงร้อยละ - 14.5 ภาพรวมดังกล่าวส่งผลต่อจํานวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทําให้มีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 13.7 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส และมีผลให้อัตราดูดซับโดยเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ ร้อยละ 2.7
อุปทานโดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯปริมณฑล
จากการสํารวจพบว่าในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 มีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจํานวนทั้งสิ้น 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท จํานวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.2 ในจํานวนดังกล่าวเป็นโครงการอาคารชุด 15,593 หน่วย มูลค่า 95,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.2 เป็นโครงการบ้านจัดสรรจํานวน 15,770 หน่วย มูลค่า 144,395 ล้านบาท จํานวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.9
แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าอาคารชุดมีจํานวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดถึงร้อยละ 49.7 (15,593 หน่วย) รองลงมาคือบ้านจัดบ้านเดี่ยวร้อยละ 22.1 (6,917 หน่วย) ทาวน์เฮ้าส์ ร้อยละ 17.6 (5,510 หน่วย) บ้านแฝดร้อยละ 10.5 (3,306 หน่วย) โดยระดับราคาที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท โดยมีจํานวนถึง 6,588 หน่วย และระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท มีจํานวน 6,056 หน่วย
5 ทําเลที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จํานวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จํานวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จํานวน 2,733 หน่วย มูลค่า 20,184 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลคลองสามวา-มีนบุรี- ลาดกระบัง จํานวน 2,499 หน่วย มูลค่า 10,607 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 2,407 หน่วย มูลค่า 13,061 ล้านบาท
5 ทําเลที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดสูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จํานวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลบางซื่อ-ดุสิต-จํานวน 1,962 หน่วย มูลค่า 24,328 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม-จํานวน 1,581 หน่วย มูลค่า 2,380 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จํานวน 1,283 หน่วย มูลค่า 2,899 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จํานวน 1,110 หน่วย มูลค่า 3,878 ล้านบาท
5 ทําเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จํานวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 1,700 หน่วย มูลค่า 12,063 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลคลองหลวง จํานวน 1,405 หน่วย มูลค่า 5,650 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จํานวน 1,335 หน่วย มูลค่า 5,477 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จํานวน 1,216 หน่วย มูลค่า 7,708 ล้านบาท
อุปสงค์โดยรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯปริมณฑล
ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่ายอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยในไตรมาส 4 มีจํานวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท ภาพรวมจํานวนหน่วยลดลงถึงร้อยละ -14.5 ในจํานวนดังกล่าวเป็นจํานวนหน่วยขายได้ใหม่ในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรร 11,228 หน่วย มูลค่า 69,654 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุดจํานวน 6,980 หน่วย มูลค่า 25,139 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าการลดลงของยอดขายใหม่มีการเคลื่อนไหวในกลุ่มของโครงการอาคารชุดมากกว่าโดยมีสัดส่วนลดลงถึงร้อยละ -19.2 ขณะที่ยอดขายใหม่ในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรลดลงร้อยละ -11.3
ในจํานวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่อาคารชุดยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนขายได้ใหม่สูงสุดถึงร้อยละ 38.3 (6,980 หน่วย) รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 31.5 (5,734 หน่วย) บ้านเดี่ยว ร้อยละ 18.6 (3,392 หน่วย) บ้านแฝด ร้อยละ 10.8 (1,967 หน่วย) และอาคารพาณิชย์ ร้อยละ 0.7 (135 หน่วย) โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดอยู่ในกลุ่มของระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท โดยมีจํานวนถึง 5,816 หน่วย และระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท โดยมีจํานวน 4,288 หน่วย
5 ทําเลที่มีจํานวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จํานวน 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จํานวน 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลคลองหลวง จํานวน 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลลําลูกกา-ธัญบุรี จํานวน 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท
5 ทําเลที่มีที่จํานวนอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จํานวน 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จํานวน 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลคลองหลวง จํานวน 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จํานวน 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท
5 ทําเลที่มีจํานวนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จํานวน 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จํานวน 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลลําลูกกา-ธัญบุรี จํานวน 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลเมืองสมุทรสาคร จํานวน 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท
นอกจากทําเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด และโครงการขายได้ใหม่มากที่สุด แล้วยังมีทําเลที่ควรเฝ้าระวังหรือทําเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด โดยจากจํานวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจํานวน 209,894 หน่วย พบว่าในจํานวนดังกล่าวมีหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายจํานวน 41,470 หน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ระหว่างการก่อสร้างจํานวน 73,571 หน่วย และที่อยู่อาศัยเหลือขายที่ยังไม่มีการก่อสร้างจํานวน 94,853 หน่วย โดยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด ประกอบด้วยอาคารชุด 83,647 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ จํานวน 64,411 หน่วย บ้านเดี่ยว จํานวน 37,841 หน่วย บ้านแฝด จํานวน 22,098 หน่วย อาคารพาณิชย์ จํานวน 1,897 หน่วย โดยระดับราคาที่มีจํานวนหน่วยเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท โดยมีจํานวนถึง 63,582 หน่วย ระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท จํานวน 53,743 หน่วย ระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาทจํานวน 27,135 หน่วย
โดยมีทําเลที่ยังคงต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด หรือทําเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทําเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จํานวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท
อันดับ 2 ทําเลลําลูกกา-ธัญบุรี จํานวน 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท
อันดับ 3 ทําเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จํานวน 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท
อันดับ 4 ทําเลคลองหลวง จํานวน 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท
อันดับ 5 ทําเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จํานวน 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท
สําหรับภาพรวมทั้งปี 2566 จากการสํารวจของ REIC พบว่ามีจํานวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจํานวนทั้งสิ้น 96,278 หน่วย ภาพรวมลดลงร้อยละ-11.9 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 48,923 หน่วย โครงการอาคารชุด 47,355 หน่วย มีโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จํานวนทั้งสิ้น 73,703 หน่วย ภาพรวมลดลงร้อยละ- 22.5 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 43,229 หน่วย โครงการอาคารชุด 30,474 หน่วย มีที่อยู่อาศัยเหลือขายจํานวนทั้งสิ้น 209,894 หน่วย ภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 126,247 หน่วย โครงการอาคารชุด 83,647 หน่วย โดยอัตราดูดซับลดลงจากร้อยละ 3.8 ในปี 2565 เป็นร้อยละ 2.7 ในปี 2566
REIC คาดการณ์ว่า ถ้าปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถบรรลุตามเป้าหมาย จะส่งผลให้ปี 2567 มีโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นไปใกล้สถานการณ์ในปี 2565 มากขึ้นซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดหลังจากการเกิดสถานการณ์โควิด-19 สําหรับในปี 2567 คาดว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อาจจะเข้ามาในตลาดจํานวนทั้งสิ้น 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 50,882 หน่วย มูลค่า 425,415 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จํานวน 52,137 หน่วย มูลค่า 225,965 ล้านบาท และคาดว่าจะมีจํานวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 มูลค่า 486,084 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจํานวน 52,647 หน่วย มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จํานวน 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท ซึ่งการที่ยอดขายของอาคารชุดอาจจะต่ํากว่ายอดเปิดตัวใหม่ คาดว่าอาจส่งผลให้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจํานวน 232,216 หน่วย มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เทียบกับปี 2566 ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 135,654 หน่วย มูลค่า 866,755 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 96,562 หน่วย มูลค่า 429,621 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ร้อยละ 2.4 เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของโครงการอาคารชุดที่อาจมีการปรับลดลงมากกว่าบ้านจัดสรร
ดร.วิชัย “กล่าวสรุปถึงทิศทางในปี 2567 ว่าทิศทางสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นเล็กน้อย แต่ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ได้แก่ (1) เศรษฐกิจไทยที่อาจจะชะลอตัวลงจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว (2) การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV (3) ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสําคัญที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ ทําให้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้น้อยลง เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งคาดว่าอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่หากมีการออกมาตรการเพิ่มความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม มีโอกาสที่ตลาดจะปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้”