รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-ผลการศึกษาดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาส 4ปี 2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
วันพุธที่ 23 มกราคม 2562
ผลการศึกษาดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาส 4ปี 2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทําการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทําการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกําหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทําดัชนีเป็นรายไตรมาส
ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคํานวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี
การคํานวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นํามาคํานวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ําหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559โดยปัจจัยที่นํามาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่
1) ทําเลที่ตั้งของที่ดิน
2) แผนผังกําหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงผลการจัดทําดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาส 4 ปี 2561 ว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเพิ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1-2)
สําหรับ 5 อันดับทําเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 4 ปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนได้แก่ 1) ทําเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ61.8 2) ทําเลจังหวัดสมุทรสาครมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อําเภอเมืองและอําเภอกระทุ่มแบน
3) ทําเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.2 4) ทําเลจังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.1ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อําเภอกําแพงแสน อําเภอเมือง และอําเภอสามพราน และ 5) ทําเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.8จากทําเล 5 อันดับแรกข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น
หากพิจารณาแยกตามทําเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ 1) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 44.6เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในวันที่ 6 ธันวาคม 2561 มีทั้งหมด 9 สถานี ได้แก่ สถานีสําโรง ปู่เจ้าสมิงพราย ช้างเอราวัณ โรงเรียนนายเรือ ปากน้ํา ศรีนครินทร์ แพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวปรับสูงขึ้น ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปูเป็นโครงการในอนาคตยังไม่เริ่มก่อสร้าง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.6 ซึ่งเป็นการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่มีการเปิดให้บริการแล้ว 2) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 3) สายสีน้ําเงิน (บางแค-สาย 4)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.84) BTS สายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.3และ 5) สายสีแดงเข้ม (หัวลําโพง-มหาชัย)มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.2 (ดูตารางที่ 2)
ข้อความจํากัดความรับผิดชอบ
ข้อมูลสถิติ ข้อเขียนใด ๆ ที่ปรากฏในรายงานฉบับนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้รับมาจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้หรือจากการประมวลผลที่เชื่อถือได้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ตรวจสอบจนมั่นใจในระดับหนึ่งแล้ว แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถยืนยันความถูกต้องหรือความเป็นจริงและไม่อาจรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ๆ จากการใช้ข้อมูลผู้นําข้อมูลไปใช้พึงใช้วิจารณญาณ และตรวจสอบตามความเหมาะสม
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม : ฝ่ายประชาสัมพันธ์และบริการข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ชั้น 18 อาคาร 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สํานักงานใหญ่ 63 ถนนพระราม 9 ห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310
โทรศัพท์ 02-645-9674-6 โทรสาร 0-2643-1252