รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ อุปสงค์ตอบรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ชะลอโครงการใหม่ปรับสมดุลตลาด
วันพฤหัสบดีที่ 11 มิถุนายน 2563
วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ อุปสงค์ตอบรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ชะลอโครงการใหม่ปรับสมดุลตลาด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคใต้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคใต้ ได้แก่จังหวัดภูเก็ต จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานีและจังหวัดนครศรีธรรมราช โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ํากว่า 6 หน่วยพบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวนทั้งสิ้น 17,928 หน่วย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 5.0 ของจํานวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจํานวนรวม 355,145 หน่วย นับได้ว่ากลุ่มจังหวัดภาคใต้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 3 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจํานวน 209,868 หน่วย โดยจังหวัดภูเก็ตพื้นที่เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สําคัญ เป็นจังหวัดที่มีจํานวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคใต้
จังหวัดภูเก็ตอาคารชุดเหลือขายฉุดตลาดชะลอตัว
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าจากการสํารวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีจํานวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจํานวนทั้งสิ้น 133 โครงการ จํานวน 9,291 หน่วยลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -13.5แบ่งเป็นอาคารชุด จํานวน 5,978 หน่วย บ้านจัดสรร จํานวน 3,313 หน่วย เนื่องจากที่ดินมีต้นทุนราคาที่สูงมากโครงการส่วนใหญ่จึงพัฒนาเป็นอาคารชุด โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังก็ยังคงมีสัดส่วนอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงกว่าเช่นกัน ซึ่งจากจํานวนหน่วยเปิดขายใหม่ 1,207 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุด 868 หน่วย และบ้านจัดสรร 339 หน่วย
เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสํารวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 1,550 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -31.8 ในจํานวนดังกล่าวเป็นการขายห้องชุด 1,060 หน่วย และเป็นบ้านจัดสรร 490 หน่วย ด้วยจํานวนโครงการใหม่ลดลงส่งผลให้จํานวนหน่วยเหลือขายลดลงด้วย โดยมีจํานวน 7,741หน่วย มูลค่ารวม 37,409 ล้านบาท ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ร้อยละ -8.6 แบ่งเป็นหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุดจํานวน 4,918 หน่วย บ้านจัดสรรจํานวน 2,823 หน่วย
“จากการที่จํานวนหน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการขายได้ลดลงถึงร้อยละ -31.8 จึงส่งผลให้จํานวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจํานวนทั้งสิ้น 7,741 หน่วย มูลค่า 37,409 ล้านบาท ในจํานวนดังกล่าวเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory จํานวน 1,037 หน่วย มูลค่า 4,645 ล้านบาท
ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับเป็นการสะท้อนภาวะความสมดุลระหว่างตัวอุปทานอยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ภาพรวมของอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี 2562 ลดต่ําลงมาค่อนข้างมากซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวการณ์ขายไม่ดี โดยอัตราดูดซับลดเหลือเพียงร้อยละ 2.8 ต่ํากว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ยร้อยละ 4.4 และต่ํากว่าอัตราดูดซับในช่วงครึ่งปีแรกซึ่งอยู่ในระดับร้อยละ 3.5
โดยทําเลขายดี 5 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้แก่ 1.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จํานวน 365 หน่วย 2.เกาะแก้ว-รัษฎา จํานวน 214 หน่วย 3.หาดราไวย์ จํานวน 183 หน่วย 4.หาดกมลา จํานวน 171 หน่วย และ 5.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จํานวน 127 หน่วย แต่ด้วยอัตราการขายได้ใหม่ลดต่ําลงอย่างมากส่งผลให้ทําเลขายดีบางทําเลกลายเป็นทําเลที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.เกาะแก้ว-รัษฎา จํานวน 268 หน่วย 2.หาดในยาง-หาดไม้ขาว จํานวน 221 หน่วย 3.หาดป่าตอง จํานวน 131 หน่วย 4.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จํานวน 100 หน่วย และ 5.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จํานวน 86 หน่วย
อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจํานวน 8,966หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจํานวน 5,679 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จํานวน 1,510 หน่วย บ้านเดี่ยวจํานวน 937 หน่วย บ้านแฝดจํานวน 786 หน่วย และอาคารพาณิชย์จํานวน 54 หน่วย เป็นโครงการเปิดขายใหม่จํานวน 2,700 หน่วย ต่ํากว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่มีการเปิดขายปีละประมาณ 4,800 หน่วย คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลดทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยโดยลดเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.8 และที่อยู่อาศัยเหลือขายจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยซึ่งแสดงถึงอุปสงค์ที่แท้จริงคาดการณ์ในปี 2563 ก็จะลดลงมาอยู่ที่ 6,553 หน่วย ลดลงร้อยละ-18.1 มีมูลค่าประมาณ 14,401 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -40.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งต่ํากว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า 19,157 ล้านบาท ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจําเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563
จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานี จังหวัดนครศรีธรรมราช อุปสงค์ตอบรับทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุดน่าห่วง
สําหรับภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดสงขลา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสําคัญในลําดับรองลงมาภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน 127 โครงการ รวม 3,822 หน่วย มีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจํานวน 768 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขายจํานวน 3,054 หน่วย มูลค่า 11,739 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดเหลือขาย 305 หน่วย และบ้านเดี่ยว 1,224 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 830 หน่วย บ้านแฝด 565 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 130 หน่วย ในจํานวนดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 จํานวน 599 หน่วย มูลค่า 2,262 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมีจํานวน 511 หน่วย มูลค่า 1,953 ล้านบาท โครงการอาคารชุดมีจํานวน 88 หน่วย มูลค่า 309 ล้านบาท
ทั้งนี้ ทําเลซึ่งมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลบ้านพรุ จํานวน 135 หน่วย 2.ทําเลควนลัง จํานวน 114 หน่วย และ 3.ทําเลท่าข้าม-ควนหิน จํานวน 77 หน่วย โดยทําเลขายดี 3 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.ทําเลลพบุรีราเมศวร จํานวน 211 หน่วย 2.ทําเลคลองแห จํานวน 161 หน่วย และ 3.ทําเลท่าข้าม-ควนหิน จํานวน 124
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมแม้อัตราดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 3.3 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับของบ้านจัดสรรสูงถึงร้อยละ 3.5 ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดลดลงในทุกระดับราคาโดยอยู่ในระดับร้อยละ 1.9 แต่ในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดต่ําลงในทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัย ภาพรวมที่อยู่อาศัยในจังหวัดสงขลาแม้อัตราดูดซับลดลงแต่ถือว่ายังไม่น่ากังวลเนื่องจากมีจํานวนสร้างเสร็จเหลือขาย(พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ไม่มากนัก
จังหวัดสุราษฎร์ธานี จากการสํารวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน89 โครงการ รวม 3,188 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 237 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 2,951 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 9,334 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 2,767 หน่วยมีมูลค่า 8,743 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจํานวน 184 หน่วย มีมูลค่า 591 ล้านบาท ทั้งนี้ มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ปี 2562 แยกตามทําเลสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลเลี่ยงเมืองมะขามเตี้ย จํานวน 137 หน่วย 2.ทําเลขุนทะเล จํานวน 89 หน่วย และ 3.ทําเลบางใบไม้ จํานวน 48 หน่วย
ส่วนทําเลขายดีพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทําเลประดู่-บางชุมโถ จํานวน 57 หน่วย 2.ทําเลโกเตง-เลี่ยงเมือง(พุนพิน) จํานวน 49 หน่วย 3.ทําเลขุนทะเล จํานวน 44 หน่วย อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมอัตราดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 1.2 ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ในระดับร้อยละ 1.2 ส่วนอัตราดูดซับของอาคารชุดลดลงอยู่ที่ร้อยละ 1.6 ซึ่งลดต่ําลงจากร้อยละ 5.1 ในครึ่งแรกของปี 2562
ในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับของทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัว โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนักหากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลัก คาดการณ์ว่าจะมีจํานวนประมาณ 3,421 หน่วย เพิ่มขึ้นจากครึ่งแรกของปี 2562 ซึ่งมีจํานวน 3,259 หน่วยซึ่งที่ผ่านมากลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว
จังหวัดนครศรีธรรมราช จากการสํารวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน35 โครงการ รวม 1,627 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 86 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายจํานวน 1,541 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,164 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 1,488 หน่วยมีมูลค่า 6,096 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจํานวน 53 หน่วย มีมูลค่า 68 ล้านบาท ทั้งนี้ มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ปี 2562 แยกตามทําเลสูงสุด 2 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลพัฒนาการ-คูขวาง จํานวน 244 หน่วย 2.ทําเลอ้อมค่าย จํานวน 173 หน่วย
สําหรับทําเลขายดี 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทําเลพัฒนาการ-คูขวาง จํานวน 44 หน่วย 2.ทําเลอ้อมค่าย จํานวน 37หน่วย และ 3.ทําเลท่าวัง จํานวน 5 หน่วย อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมพบว่าอัตราดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 0.9 ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ในระดับร้อยละ 0.9 และอัตราดูดซับของอาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 0.9 ซึ่งลดต่ําลงต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2561 ซึ่งในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับของทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัว โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก หากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลักคาดการณ์ว่าจะมีจํานวนประมาณ 1,620 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีจํานวน 1,601 หน่วย ซึ่งที่ผ่านมาเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว