รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-ไฟเขียว “พ.ร.บ.ขายฝาก” แก้ปัญหาที่ดินหลุดมือเกษตรกร-ผู้มีรายได้น้อย
วันพฤหัสบดีที่ 20 กันยายน 2561
ไฟเขียว “พ.ร.บ.ขายฝาก” แก้ปัญหาที่ดินหลุดมือเกษตรกร-ผู้มีรายได้น้อย
--
ปัจจุบันยังมีประชาชนและเกษตรกรผู้มีรายได้น้อยจํานวนมาก เป็นหนี้เงินกู้นอกระบบ ซึ่งนายทุนมักเรียกร้องให้ใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน โดยทําเป็นสัญญา “ขายฝาก”
ซึ่งลูกหนี้จํานวนมาก ไม่เข้าใจเงื่อนไขในสัญญา ทําให้มีโอกาสสูญเสียที่อยู่อาศัยหรือที่ดินทํากินอย่างง่ายดาย
การขายฝาก คล้ายกับ การขาย คือเมื่อทําสัญญาขายฝากกัน ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ แต่ต่างกันตรงที่การขายฝาก จะมีการกําหนดเวลาให้ผู้ขายสามารถนําเงินไปคืนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินกลับไปเป็นของตนเองได้
แต่ถ้าไม่สามารถหาเงินไปไถ่ถอนได้ทันเวลา ก็จะหมดสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืน และทรัพย์สินก็จะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์
ที่ผ่านมาแม้ว่า “สัญญาการขายฝาก” จะมีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการขายฝาก คอยกํากับดูแลอยู่ก็ตาม แต่ข้อกฎหมายนั้นใช้ดูแลทรัพย์สินหลากหลายประเภท เช่น เครื่องประดับ ทองคํา เรือ รถยนต์ ฯลฯ ทําให้การกํากับดูแลทรัพย์สินสําคัญไม่รัดกุม
ยกตัวอย่างเช่น กรณีของที่ดินทํากินหรือที่อยู่อาศัย มักจะมีการทําสัญญาขายฝากที่ไม่เป็นธรรม เช่น กําหนดค่าไถ่ถอนสูงเกินกว่าราคาที่รับซื้อหลายเท่า ซ้ํายังกําหนดระยะเวลาไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปี
หรือเมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ผู้ซื้อกลับอิดออด บิดพลิ้ว หลีกเลี่ยงการชําระค่าไถ่ ทําให้ผู้ขายไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันเวลา เป็นต้น
ในอดีตมีความพยายามผลักดันกฎหมายเรื่องนี้มาอย่างต่อเนื่อง แต่จนแล้วจนรอดก็ยังไม่สําเร็จ...
แต่รัฐบาลปัจจุบันให้ความสําคัญอย่างมาก เพราะเป็นหนึ่งในแนวทางการปฏิรูปประเทศที่จะช่วยลดความเหลื่อมล้ําของคนในสังคม
การอนุมัติร่างพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ... ในการประชุม ครม.สัญจร ณ จ.เพชรบูรณ์ครั้งล่าสุดนั้น เป็นการคัดแยกเอาเฉพาะกรณีของที่อยู่อาศัยและที่ดินทํากินออกมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อให้สามารถกํากับดูแลการทําสัญญาขายฝากได้อย่างใกล้ชิด เกิดความเหมาะสมและเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย
จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไร หลัง พ.ร.บ.นี้บังคับใช้?
เรื่องที่หนึ่ง การทําสัญญาทุกขั้นตอนจะต้องให้เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบอย่างละเอียด และหากมีการเพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงเนื้อหาในสัญญาภายหลังจากที่เซ็นกันไปแล้ว จะต้องกลับไปจดทะเบียนแจ้งให้เจ้าหน้าที่ทราบ เพื่อป้องกันการตุกติก
เรื่องที่สอง การจ่ายเงินตามสัญญาซื้อฝาก-ขายฝากที่ดิน จะต้องมีเจ้าพนักงานที่ดินลงลายมือชื่อเป็นพยานด้วย สัญญาจึงจะมีผลตามกฎหมาย
เรื่องที่สาม ถ้าผู้รับซื้อหรือเจ้าหนี้จ่ายเงินไม่ครบตามสัญญา เช่น สัญญาระบุราคาขายฝากที่ดินไว้ 2.5 ล้านบาท แต่เจ้าหนี้จ่ายเงินให้แค่ 2 ล้านบาท ก็ให้ถือว่าราคาขายฝากเท่ากับ 2 ล้านบาท
เรื่องที่สี่ ต้องกําหนด “ค่าสินไถ่” ให้ชัดเจนว่า ผู้ขายหรือลูกหนี้จะต้องนําเงินไปไถ่ถอนที่ดินในราคาเท่าไร ถ้าไม่ได้กําหนดไว้ ให้ไถ่คืนเท่ากับราคาขายฝาก เช่น ขายฝากได้มา 2 ล้านบาท ตอนไปไถ่คืนก็จ่ายเงินเท่ากับ 2 ล้านบาท
เรื่องที่ห้า ผู้รับซื้อฝากหรือเจ้าหนี้สามารถเรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
เรื่องที่หก สัญญาขายฝากที่ดินจะกําหนดเวลาไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปีไม่ได้ เพื่อคุ้มครองให้ผู้ขายหรือลูกหนี้มีเวลาเพียงพอที่จะหาเงินไปไถ่ถอนที่ดินคืนได้ แต่ถ้าลูกหนี้ต้องการจะไถ่ถอนที่ดินก่อนครบกําหนดเวลา หรือจะไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปี อันนี้สามารถทําได้
เรื่องที่เจ็ด เมื่อใกล้ถึงเวลาจ่ายค่าสินไถ่แล้ว ผู้รับซื้อหรือเจ้าหนี้จะต้องแจ้งเตือนผู้ขายหรือลูกหนี้ด้วยว่าจะครบกําหนดชําระหนี้แล้ว เพื่อให้ลูกหนี้ได้เตรียมตัว จะรอให้เวลาผ่านล่วงเลยไปจนที่ดินหลุดไปเป็นของเจ้าหนี้ไม่ได้
เรื่องที่แปด เมื่อผู้ขายหรือลูกหนี้นําเงินไปไถ่ถอนที่ดินครบถ้วนตามเวลาที่กําหนด เมื่อนั้นกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินจะกลับไปเป็นของลูกหนี้ทันที แต่ถ้าหากเจ้าหนี้หลบเลี่ยงไม่ยอมรับสินไถ่ เพราะหมายจะเอาบ้านหรือที่ดินนั้นเป็นของตัว ลูกหนี้สามารถนําเงินค่าสินไถ่ไปวางที่ “สํานักงานวางทรัพย์” ได้ โดยถือว่าได้ชําระหนี้เรียบร้อยแล้วตามกฎหมาย
เรื่องที่เก้า กฎหมายฉบับนี้ยังกําหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินมีหน้าที่ตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาให้ถูกต้อง เป็นธรรมต่อทุกฝ่าย พร้อมทั้งสร้างความรู้ความเข้าใจแก่ผู้รับซื้อและผู้ขายฝากเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ ข้อควรทํา และข้อควรระวังอย่างละเอียดด้วย
แต่ย้ําสักนิดว่า...ทั้งหมดนี้จะบังคับใช้กับกรณีการขายฝากที่เกิดขึ้นหลังกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้แล้วเท่านั้น ซึ่งก็อีกไม่นานเกินรอ เพราะถือเป็นเรื่องสําคัญที่รัฐบาลต้องการผลักดันให้สําเร็จโดยเร็ว
เห็นแล้วนะครับว่า...ร่างกฎหมายฉบับนี้จะช่วยคุ้มครองผู้มีรายได้น้อยไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ส่วนหนึ่งของการแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ําในสังคมอย่างจริงจัง ชัดเจน และยั่งยืน
--------------------------------------------------
ภาพ/ข่าว กลุ่มสื่อสารเชิงกลยุทธ์ สํานักโฆษก สํานักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี