รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ : ตลาดบ้านมือสอง และกฎหมายนายหน้า
วันอังคารที่ 23 ตุลาคม 2561
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ : ตลาดบ้านมือสอง และกฎหมายนายหน้า
บทความพิเศษ  22 /10/ 2561 โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ได้มีการฟื้นตัวและเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในบางช่วงที่ตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ แต่ด้วยการสนับสนุนของรัฐบาลในแต่ละคณะตลอด 2 ทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลทุกคณะที่เข้ามาบริหารประเทศได้ตระหนักถึงความสําคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีขนาดใหญ่พอสมควร โดยมีสัดส่วนประมาณ 6.2% ของ GDP ของประเทศ โดยประเภทที่อยู่อาศัยเป็นประเภทที่ใหญ่ที่สุด โดยในแต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 320,000 -370,000 หน่วย ในมูลค่าสูงถึงประมาณ 650,000 - 750,000 ล้าบาท ซึ่งในจํานวนนี้มีสัดส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 45%-50% ดังนั้นจึงอาจประมาณกันได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จึงน่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 150,000 – 180,000 หน่วย เป็นมูลค่าสูงถึง 250,000 – 300,000 ล้านบาท และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้นโดยเฉพาะในเขตพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และพื้นที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจํากัดด้านที่ดินที่จะนํามาพัฒนา
ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมี Supply ที่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 บ้านแนวราบมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์สูงถึงประมาณ 416,000 ล้านบาท ในจํานวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 132,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 203,000 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์ประมาณ 260,000 ล้านบาท ในจํานวนดังกล่าวมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 26,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 48,000 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ว่าทั้งสองประเภทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตาม supply ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี
ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทํางานในกรุงเทพมหานคร หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอํานวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกําลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สําคัญหนึ่งของกลุ่มประเทศ ASEAN ปรากฏการณ์เช่นนี้ทําให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย
การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองดังเช่นที่กล่าวมาได้ทําให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่า
ปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่ามีคนไทยจํานวนไม่น้อยและชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระโดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ โดยขาดความรู้และมีการทํางานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพนี้ และพบว่ามีจํานวนที่มากขึ้นอีกด้วยและในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทําให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กํากับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น
กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย ซึ่งลองหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนํากฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2466 ทําให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก และลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง
• ประเทศมาเลเซียมีการออกกฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว
• ประเทศฟิลิปปินส์มีการประกาศใช้กฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9ปีแล้ว
• ประเทศสิงค์โปร์มีการประกาศใช้กฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว
นอกจากนี้ประเทศกัมพูชาก็เพิ่งออกกฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้ และประเทศเวียดนามและประเทศเมียนมาร์ก็กําลังดําเนินการจัดทํากฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน สําหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน
หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกําหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทําอาชีพตัวแทนนายหน้า(Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทําสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทําอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนําลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนยายหน้าอย่างเคร่งครัด โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทําหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสําหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้ ทั้งนี้ บุคคลที่จะทําอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดําเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดําเนินการในการจัดทําสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสําเร็จ
หลายคนอาจจะมองว่า กฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจํากัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนําช่องทาง/โอกาส หรือเป็น “Matcher” ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทําหน้าที่แนะนําก็จะทําหน้าที่แค่แนะนํา แต่ไม่ได้ดําเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
โดยสรุปแล้วเราจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหริมทรัพย์ของไทยกําลังจะไปสู่ยุคที่มีตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจะมีปริมาณการซื้อและขายขนาดที่ใหญ่ขึ้น ซึ่งบทบาทของ “ตัวแทนนายหน้า” จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้นในการจัดหาโอกาสให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกัน ดังนั้น กฎหมายกํากับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ได้น่ากลัว และจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมให้ตัวแทนนายหน้าได้ทําหน้าที่ของตนอย่างมีความรู้และมีจริยธรรมตามมาตรฐานที่กําหนดขึ้น ทั้งนี้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสามารถดําเนินการต่อไปได้อย่างยั่งยืน
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม : ฝ่ายประชาสัมพันธ์และบริการข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ชั้น 18 อาคาร 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สํานักงานใหญ่ 63 ถนนพระราม 9 ห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310
โทรศัพท์ 0-2 645 9675 - 6 โทรสาร 0-2643-1251