รัฐบาลไทย-ข่าวทำเนียบรัฐบาล-วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เข้าสู่ภาวะปรับสมดุลระหว่างอุปสงค์ – อุปทาน
วันพฤหัสบดีที่ 11 มิถุนายน 2563
วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เข้าสู่ภาวะปรับสมดุลระหว่างอุปสงค์ – อุปทาน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสรุปผลการสํารวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ จังหวัดนครราชสีมา จังหวัดขอนแก่น จังหวัดอุดรธานี จังหวัดอุบลราชธานี และจังหวัดมหาสารคาม โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ํากว่า 6 หน่วย จากการสํารวจพบว่าในพื้นที่ 5 จังหวัด มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจํานวนรวมประมาณ 14,853 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 4.2 ของ 26 จังหวัดที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สํารวจในช่วงครึ่งหลังปี 2562 โดยแบ่งเป็นจังหวัดนครราชสีมาจํานวน 6,876 หน่วย จังหวัดขอนแก่นจํานวน 4,031 หน่วย จังหวัดอุดรธานีจํานวน 1,727 หน่วย จังหวัดอุบลราชธานี จํานวน 1,464 หน่วย และจังหวัดมหาสารคามจํานวน 755 หน่วย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเข้ามามีบทบาทความสําคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศอย่างมากในช่วงเวลาที่ผ่านมา โดยเฉพาะในส่วนของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และช่วงปีที่ผ่านภาพรวมของตลาดยังคงเป็นของที่อยู่อาศัยแนวราบ
จังหวัดนครราชสีมาภาพรวมทรงตัวต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
จากการสํารวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมาซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยพบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีจํานวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจํานวนทั้งสิ้น 129 โครงการ จํานวน 6,876 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 24,805 ล้านบาท ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -0.9 โดยมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 1,291 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 104 หน่วย และบ้านจัดสรร 1,187 หน่วย
เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสํารวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 608 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกร้อยละ -52.7และมีหน่วยเหลือขายจํานวน 6,268 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 มูลค่ารวม 22,907 ล้านบาท โดยมีหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุดจํานวน 1,552 หน่วย บ้านจัดสรรจํานวน 4,716 หน่วย โดยแบ่งเป็นประเภทบ้านเดียวจํานวน 3,415 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จํานวน 631 หน่วย บ้านแฝดจํานวน 415 หน่วย และอาคารพาณิชย์จํานวน 255 หน่วย
โดยทําเลทีขายดี 5 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้แก่ 1.ทําเลในเมืองนครราชสีมาจํานวน 268 หน่วย 2.ทําเลจอหอ จํานวน 148 หน่วย 3.ทําเลหัวทะเล จํานวน 69 หน่วย 4.ทําเลบ้านใหม่-โคกกรวด จํานวน 45 หน่วย และ 5.ทําเลเขาใหญ่ จํานวน 39 หน่วย แต่ทั้งนี้ในส่วนของทําเลขายดีมีเพียงทําเลเดียวที่อัตราดูดซับสูงกว่าร้อยละ 2 คือทําเลในเมืองซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 2.3
ด้านทําเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลในเมืองนครราชสีมา จํานวน 1,673 หน่วย 2.ทําเลจอหอ จํานวน 1,391 หน่วย 3.ทําเลบ้านใหม่-โคกกรวด จํานวน 1,207 หน่วย 4.ทําเลหัวทะเล จํานวน 825 หน่วย และ 5.ทําเลเขาใหญ่ จํานวน 460 หน่วย ซึ่งทําเลที่เหลือขายก็ยังคงเกาะกลุ่มเดียวกับทําเลขายดี เนื่องจากมีจํานวนหน่วยเสนอขายมากกว่าทําเลอื่นๆ
โดยในพื้นที่สํารวจพบว่ามีจํานวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย(พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory จํานวน 1,442 หน่วยมูลค่า 5,552 ล้านบาท ซึ่ง 5 อันดับแรกที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดได้แก่ 1.ทําเลบ้านใหม่-โคกกรวด จํานวน 494 หน่วย 2.ทําเลในเมืองนครราชสีมา จํานวน 337หน่วย 3.ทําเลเขาใหญ่ จํานวน 234 หน่วย 4.ทําเลจอหอ จํานวน 189 หน่วย 5.ทําเลสุรนารี-ปักธงชัย จํานวน 81หน่วย
อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีการเปิดขายโครงการใหม่ประมาณ 1,100 หน่วย โดยส่วนใหญ่จะเป็นการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจํานวน 6,755 หน่วย ประกอบด้วยอาคารชุดจํานวน 1,702 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จํานวน 687หน่วย บ้านเดี่ยวจํานวน 3,690 หน่วย บ้านแฝดจํานวน 427 หน่วย และอาคารพาณิชย์จํานวน 249 หน่วย
เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับครึ่งหลังของปี 2562 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 1.5 ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบันคาดการณ์ว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลงต่ําลงกว่าปี 2562 โดยอัตราดูดซับสูงสุดประมาณร้อยละ 1.1 และคาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 5,942 หน่วย มูลค่าประมาณ 11,293 ล้านบาท จํานวนหน่วยลดลงร้อยละ -7.5 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 สูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 10,152 ล้านบาท
จังหวัดขอนแก่นเข้าสู่ภาวะชะลอตัว
จังหวัดขอนแก่น ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสําคัญภาคตะวันออกเฉียงเหนืออีกจังหวัดหนึ่ง และมีทิศทางการพัฒนาเมืองที่ชัดเขนพื้นที่หนึ่ง โดยภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดขอนแก่น ณ ครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน 79 โครงการ รวม 4,031 หน่วย ในจํานวนดังกล่าวมีโครงการที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจํานวน 435 หน่วย มูลค่า 1,268 ล้านบาท ลดลงจากครึ่งแรกของปี 2562 ร้อยละ -41.1 แต่เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 10.4 มีหน่วยเหลือขายจํานวน 3,596 หน่วย มูลค่า 11,574 ล้านบาท และมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย จํานวน 804 หน่วย มูลค่า 2,737 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 499 หน่วย มูลค่า 1,802 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จํานวน 305 หน่วย มูลค่า 935 ล้านบาท
ทั้งนี้ ทําเลซึ่งมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลบึงแก่นนคร จํานวน 255 หน่วย 2.ทําเล ม.ขอนแก่น จํานวน 210 หน่วย และ 3.ทําเลบึงหนองโครต จํานวน 92 หน่วย
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมพบว่าอัตราดูดซับลดต่ําลงจากครึ่งแรกของปี 2562 มาอยู่ที่ร้อยละ 1.8 ซึ่งต่ํากว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยมีอัตราดูดซับร้อยละ 3.1 ในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดต่ําลงต่อเนื่องมาอยู่ในอัตราร้อยละไม่เกินร้อยละ 1.0 ส่วนโครงการเปิดขายใหม่คาดว่าจะไม่เกิน 600 หน่วย แต่ด้วยจํานวนอุปทานสะสมรอการขายจะส่งผลให้ตลาดโดยรวมชะลอตัว
จังหวัดอุดรธานี จังหวัดอุบลราชธานี และจังหวัดมหาสารคาม เข้าสู่สภาวะทรงตัว
สําหรับภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดอุดรธานี จากการสํารวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน 44 โครงการ รวม 1,727 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 177 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 1,550 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 6,092 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 1,410 หน่วยมีมูลค่า 5,792 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจํานวน 140 หน่วย มีมูลค่า 300 ล้านบาท
โดยทําเลขายดี 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทําเลทางออกหนองบัวลําภู จํานวน 67 หน่วย 2.ทําเลทางออกหนองคาย จํานวน 36 หน่วย และ 3.ทําเลในเมืองอุดรธานี จํานวน 29 หน่วย ส่วนทําเลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลในเมืองอุดรธานี จํานวน 187 หน่วย 2.ทําเลบ้านเลื่อม จํานวน 74 หน่วย และ 3.ทําเลทางออกหนองบัวลําภู จํานวน 41 หน่วย
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมของตลาดพบว่าอัตราดูดซับลดลงมาอยู่ในระดับร้อยละ 1.7 ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับในระดับร้อยละ 3.0 ส่วนในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับโดยภาพรวมที่อยู่อาศัยจะทรงตัวโดยมีที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์เท่านั่นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี คืออยู่ที่ร้อยละ 2.3 ในขณะที่หน่วยเหลือขายทุกประเภทจะมีจํานวนประมาณ 1,587 หน่วย
ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดอุบลราชธานี จากการสํารวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน 42 โครงการ รวม 1,464 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 201 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 1,263 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 3,727 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 972 หน่วยมีมูลค่า 3,276 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจํานวน 291 หน่วย มีมูลค่า 451 ล้านบาท
โดยทําเลขายดี 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทําเลวนารมย์-โนนหงษ์ทอง จํานวน 43 หน่วย 2.ทําเลเซ็นทรัล อุบลราชธานี จํานวน 35 หน่วย และ 3.ทําเลวารินชําราบ จํานวน 35 หน่วย ส่วนทําเลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทําเลอุบลสแควร์ จํานวน 144 หน่วย 2.ทําเลวารินชําราบ จํานวน 82 หน่วย และ 3.ทําเลวนารมย์-โนนหงษ์ทอง จํานวน 78 หน่วย
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมอัตราดูดซับ ณ ครึ่งหลังปี 2562 ลดลงจากร้อยละ 3.3 ในครึ่งแรกของปี 2562 มาอยู่ที่ร้อยละ 2.3 ณ ช่วงครึ่งหลังปี 2562 โดยในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับ โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยยังคงลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 โดยมีหน่วยเหลือขายประมาณ 1,343 หน่วย ทั้งนี้คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจํานวน 1,992 หน่วย มูลค่า 3,303 ล้านบาท
ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดมหาสารคาม จากการสํารวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจํานวน 21 โครงการ รวม 755 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จํานวน 88 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 667 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 1,786 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จํานวน 577 หน่วยมีมูลค่า 1,678 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจํานวน 90 หน่วย มีมูลค่า 108 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมแม้อัตราดูดซับจะเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจากปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 1.9 แต่อัตราดูดซับโดยภาพรวมก็ยังคงทรงตัว ซึ่งในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัวทุกประเภทยกเว้นอาคารพาณิชย์ ซึ่งลดจากร้อยละ 7.0 มาอยู่ที่ร้อยละ 1.9 ซึ่ง คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายจํานวนประมาณ 688 หน่วย