ทรัพย์สิน/บทที่ 4/ส่วนที่ 2

กฎหมายการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ คือ    ได้มานิติกรรมทั่วไป โดยการซื้อขาย  แลกเปลี่ยน  ให้  ซื้อฝากขายฝาก หรือ จากการไดมาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมหรือการไดมาโดยผลของกฎหมายตามบรรพ 4 บรรพ 6 (มรดก)
การไดมาโดยผลของกฎหมาย ตามบรรพ 4.
1.  หลักส่วนควบ 1308-1317
2.  เข้าถือเอาซึ่งสังหาริมทรัพย์ไม่มีเจ้าของ 1318-1322
3.  การได้มาซึ่งของตกของหาย  ใช้ในการทำผิดและสังหาริมทรัพย์มีค่าซึ่งซ่อนหรือฝังไว้ 1323-1328
4.  การได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยสุจริตในพฤติการณ์พิเศษ1329-1332
5.  การได้มาโดยอายุความ 1333
6.  การได้มาซึ่งที่ดินรกร้างว่างเปล่า  ที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน 1334
๑. การไดมาโดยหลักสวนควบ 1308-1317.
มาตรา 144 ผู้ใดเป็นเจ้าของทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบด้วย  ไม่ต้องคำนึงว่าส่วนควบนั้นจะเป็นทรัพย์ของผู้ใดมาก่อน
                แต่มีบางกรณีที่เจ้าของทรัพย์ประธานอาจต้องชดใช้เงินให้แก่เจ้าของทรัพย์ส่วนควบ  หรือต้องยอมให้เจ้าของส่วนควบนำส่วนควบคืนไป
Ex เช่าที่ดินปลูกบ้าน ทำโรงรถ และถนนลาดยาง  ครบสัญญา  บ้านไม่ใช่ส่วนควบ  ตาม 146  แต่โรงรถและถนนเป็นส่วนควบ  รื้อไปไม่ได้
เพื่อความเป็นธรรมในหลายกรณี กม.บัญญัติไม้ให้เอาส่วนควบไม่โดยเปล่า ๆ ต้องใช้ราคาทส. ยอมให้อยู่ต่อ  รื้อถอนไป
1.1 ประเด็นเกี่ยวกับที่งอกริมตลิ่ง.
มาตรา ๑๓๐๘ ที่ดินแปลงใด เกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอก ยอมเปนทรัพยสิน ของเจาของที่ดิน แปลงนั้น
ที่งอกริมตลิ่ง  หมายถึงที่ดินซึ่งงอกไปจากตลิ่ง และซึ่งเวลาน้ำขึ้นตามปกติท่วมไม่ถึง  ต้องเป็นที่งอกซึ่งเกิดขึ้นตามธรรมชาติด้วย
มีที่ดินอยู่ติดพื้นน้ำแล้วมีที่ดินงอกจากผิวดินติดกับผืนน้ำ  เพราะมีซากพืชซากสัตว์ตกตะกอนแล้วโผล่พ้นเหนือน้ำ
ก. ที่งอกริมตลิ่งตองเปนที่ซึ่งในฤดูน้ำตามปกติน้ำทวมไมถึง  คือพ้นจากสภาพการเป็นที่ชายตลิ่ง ตาม1302
ข. ที่งอกริมตลิ่งจะตองเปนที่งอกจากที่ดินที่เปนประธานออกไปในแมน้ำ ลักษณะของการงอกจะตองเปนการงอกโดยธรรมชาติ  ไม่ใช่งอกจากที่อืนมารวมกับชายฝั่ง
ฎีกาที่ ๑๑๘๙/๒๕๓๕ โจทกมีหนาที่ดูแลรักษาที่ดินสาธารณประโยชนในเขตเทศบาล จําเลยไดปลูกสรางอาคาร รุกล้ำเขาไปในลํารางสาธารณะที่ตื้นเขินกลายสภาพเปนที่ดินสาธารณประโยชนในเขตเทศบาล เนื้อที่ ๔.๔ ตารางวา ซึ่งอยูในความดูแลรักษาของโจทกขอใหจําเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสรางดังกลาว
                ลํารางสาธารณประโยชนสําหรับระบายน้ําจากภูเขาซึ่งมีมานานแลวเปนสาธารณสมบัติของแผนดินที่ราษฎรใชประโยชนรวมกัน แมตอมาจะไมมีสภาพเปนทางระบายน้ำตอไปและไมมีราษฎรใชประโยชนเมื่อยังไมมีการตราพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนสภาพการเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน ตามมาตรา ๘ ประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินนั้นยังเปนสาธารณสมบัติของแผนดินอยูเชนเดิม                ที่งอกริมตลิ่ง หมายถึงที่ดินที่งอกไปจากตลิ่งตามธรรมชาติซึ่งเกิดจากการที่สายน้ําพัดพาดินจากที่อื่นมาทับถมกันริมตลิ่งจนเกิดที่งอกขึ้น มิใชงอกจากที่อื่นเขามาหาตลิ่ง โจทกมีอํานาจหนาที่ดูแลรักษาสาธารณสมบัติของแผนดินในเขตเทศบาลตามคําสั่งของกระทรวงมหาดไทย จึงมีอํานาจฟองใหจําเลยรื้อถอนอาคารสวนที่รกล้ําสาธารณสมบัติของแผนดินไดโดยไมตองบอกกลาวลวงหนา
ฎีกาที่ ๖๑๑/๒๔๗๗ ที่ดินซึ่งตื้นเขินขึ้นเปนเกาะในหนองน้ำสาธารณะ แมภายหลังที่ริมฝงตื้นเขินเชื่อมติดกับที่ดินของผูอื่นที่อยูริมหนอง ก็ไมใชที่งอกริมตลิ่งเพราะไมไดงอกออกจากริมตลิ่ง คงเปนสาธารณสมบัติของแผนดินอยู
ฎีกาที่ ๑๕๙/๒๕๒๓ ที่งอกริมตลิ่งหมายความถึงที่ดินที่งอกไปจากชายตลิ่ง  ไมใชหนองน้ำสาธารณะตื้นเขินขึ้นเสมอกับระดับที่ดินขอบหนอง ซึ่งถือวาเปนสาธารณสมบัติของแผนดินอยูตามเดิม
ค. ที่ดินซึ่งเปนทรัพยประธานจะตองติดกับที่งอกโดยตรง โดยไมมีอะไรมากั้นขวาง  เช่นทางเดิน ลำน้ำกั้น
ฎีกา  มีรางน้ำฝนกั้นอยู่ไม่เป็นที่งอกริมตลิ่ง
ขอสังเกต
(๑) หากที่ดินเดิมเปนที่ดินมีกรรมสิทธิ์ที่งอกก็จะเปนกรรมสิทธิ์   
แตถาที่ดินเดิมเปนเพียงสิทธิครอบครองที่งอกที่เกิดจากที่ดินนั้นก็ไดเพียงสิทธิครอบครอง
(๒) ที่ดินที่มีที่งอกไมจําเปนตองไปเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เจาของที่ดินก็ไดที่งอกนั้นตามกฎหมาย  คือไม่อยู่ในบังคับของ 1299
แล้วถ้าไปยกที่ดินให้เป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน  ที่งอกเป็นสาธารณะสมบัติด้วยไหม= ไม่เป็น
ฎีกาที่ ๑๒๘๙/๒๕๒๓ยกให้เฉพาะที่ดินในโฉนด  ไม่ได้ยกที่ดินที่งอกให้  ที่พิพาทอยูหนาที่ดินโจทกดานริมแมน้ําและมีทางเดินเล็ก ๆ เรียบริมแมน้ําอันเปนทางเดินในที่ดินโฉนดของโจทกหรืองอกจากที่ดินของโจทก  ทางเดินนี้แมชาวบานจะอาศัยใชเปนทางสัญจรไปมาก็หาใชทางสาธารณะไม หากจะเปนก็เพียงทางภารจํายอม  ตองถือวาทางเดินดังกลาวเปนที่ดินของโจทก   ที่พิพาทติดกับทางเดินจึงเปนที่งอกจากที่ดินโจทกและเปนกรรมสิทธิ์ของโจทกเจาของที่ดินตาม มาตรา ๑๓๐๘ ถึงแมต่อมาโจทกจะอุทิศที่ดินที่เปนทางเดินใหเปนถนนสาธารณะก็หาทําใหที่พิพาทที่เปนที่งอกซึ่งเปนกรรมสิทธิ์ของโจทกแลวเปลี่ยนแปลงไปไม  และจะถือวาเปนที่งอกจากที่สาธารณะมิได
ขอสังเกต ขอเท็จจริงชัดแจงวาเจตนาจะยกใหเฉพาะสวนที่อยูในโฉนดเทานั้น ที่งอกซึ่งอยูนอกโฉนดไมมีเจตนายกให จึงไมเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน แตถ้าขอเท็จจริงชัดแจงวายกใหทั้งที่อยูในโฉนดและที่งอกที่เกิดขึ้นใหม ที่ดินทั้งหมดก็เปนสาธารณสมบัติของแผนดินไป
(๓) ที่งอกนั้นเกิดขึ้นโดยธรรมชาติไมไดเกิดขึ้นจากการกระทําของมนุษย
จ.ชลบุรี  มีป่าชายเลยเยอะ  ถม , ฮอนแลนด์  มีการถมทะเลเยอะ,
(๔) "ที่ดินนาย ก. ถูกน้ำเซาะจนหมดไป   แต่อนาคต ที่ดินที่ถูกน้ำเซาะเกิดที่งอกขึ้นมาใหม่  นายก.จะได้กรรมสิทธิ์ไหม  อ้างไม่ได้  มันเชื่อมกับที่ดินของใครคนนั้นได้กรรมสิทธิ์"  ฎีกาที่ ๖๗๗/๒๔๙๐ ที่ดินที่ถูกน้ำเซาะพังลงจนเปลี่ยนสภาพกลายเปนทางน้ำแลว ก็จะเปนสาธารณะสมบัติของแผนดิน ภายหลังผูใดจะไดกรรมสิทธิ์ที่ตรงนั้นตองเปนไปตามกฎหมายวาดวยการไดมาแหงกรรมสิทธิ์  เพียงแตตลิ่งพังทลายลงแมน้ำไปชั่วคราวอาจยังไมพอที่จะถือวาตรงนั้นเปนทางน้ำก็ได ตองฟงขอเท็จจริงใหแนชัดวาที่ดินที่พังลงไปนั้นเปนทางน้ำมาแลวหรือไม
เปรียบเทียบฎีกาที่ ๑๔๙/๒๕๔๓ เดิมที่พิพาทเปนที่ชายตลิ่งที่น้ำทวมถึงจึงเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน มาตรา ๑๓๐๔ (๒) ที่พิพาทเพิ่งกลายเปนที่งอกหลังจากมีการสรางถนนเมื่อ ๔ ถึง ๕ ป มานี้  ดังนั้นกอนหนาที่พิพาทเปนที่งอกแมโจทกจะครอบครองมานานเทาใดก็ไมไดกรรมสิทธิ์ หลังจากที่พิพาทกลายเปนที่งอกที่เชื่อมติดกับที่ดินของจําเลยที่ ๑ ที่งอกพิพาทจึงเปนกรรมสิทธิ์ของจําเลยที่ ๑ ดวย เมื่อโจทกครอบครองยังไมถึง ๑๐ ป โจทกจึงไมไดกรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๘๒
"- ถ้ามีที่งอกเป็นทางยาวไปที่ดินหลายคน  ใช้เส้นตั้งฉากวัด"
1.2 เกาะและทางน้ำตื้นเขิน file14.
มาตรา ๑๓๐๙ เกาะที่เกิดในทะเลสาบ หรือ ในทางน้ํา หรือ ในเขตนานน้ำของประเทศ ก็ดีและ ทองทางน้ำที่เขินขึ้นก็ดี เปนทรัพยสินของแผนดิน
เขตน่านน้ำของประเทศ คือทะเลอาณาเขต  = อดีต 3  ไมล์ทะเล  จากศักยภาพของอาวุธที่ใช้ยิงได้  ต่อมามีการประชุมยกร่างกฎหมายทะเล  ขึ้น เป็นที่ยอมรับ ว่า เป็น 12 ไมล์ทะเล  นอกจากนี้ยังมีทะเลอาณาเขต,ไหล่ทวีป
บางประเทศมีลักษณะเว้าแหว่ง  บางประเทศเป็นหมู่เกาะ  ลากไป 12 เกิดช่องว่างเว้า  ต้องวัดโดยใช้เส้นฐานตรง  หรือเส้นฐานของรัฐหมู่เกาะ
                โดยปกติทะเลสาบ  ทางน้ำจะเป็นของรัฐ  เกาะหรือทางน้ำตื้นเขินที่เกิดก็เป็นสมบัติของแผ่นดิน 
                แต่ถ้าทะเลสาบ  ทางน้ำใดเป็นของเอกชน  เกาะหรือทางน้ำตื้นเขินที่เกิดก็เป็นสมบัติของเอกชนเช่นกัน ไม่ว่าเกิดขึ้นเองหรือมนุษย์ทำขึ้น
1309  หากเกาะหรือทางน้ำที่ตื้นเขินได้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของประชาชนแล้วย่อมเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
1.3 การสรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่น.
มาตรา ๑๓๑๐ บุคคลใดสรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่นโดยสุจริต  เจ้าของที่ดินเปนเจาของโรงเรือนนั้นๆ แตตองใชคาแหงที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสรางโรงเรือนนั้น ใหแก ผูสราง
                แตถาเจาของที่ดินสามารถแสดงไดวา มิไดมีความประมาทเลินเลอ จะบอกปดไมยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกใหผูสรางรื้อถอนไปและทําที่ดินใหเปนตามเดิมก็ได เวนไวแตถาการนี้ จะทําไมไดโดยใชเงินพอควร  เจาของที่ดินจะเรียกใหผู้สรางซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแตบางสวนตามราคาตลาดก็ได
ขอสังเกต
(๑) ตองเปนการสรางโรงเรือนทั้งหลังในที่ดินของผูอื่น หรืออยางนอยที่สุดสวนใหญของโรงเรือนที่สรางนั้นจะตองอยูในที่ดินของผู้อื่น  / ส่วนน้อย = รุกล้ำ 1312
(๒) การสรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่นไมวาจะเปนกรณีของการสรางโดยสุจริต-1310หรือไมสุจริต 1311 ผู สรางกับเจาของที่ดินจะตองไมมีนิติสัมพันธใดๆ ตอกัน หากผูสรางมีนิติสมพันธกับเจาของที่ดินก็ไมอยูในบังคับของมาตรานี้ เช่น สร้างโดยมีสิทธิที่จะปลูกได้อยู่แล้ว  (เช่า) 
(๓) โรงเรือนที่สรางนั้นจะตองมีลักษณะเปนสวนควบกับที่ดินของผูอื่น  ถาวร มั่นคงรื้อออกแล้วจะทำให้เสียหาย บุบสลาย  เปลี่ยนแปลงรูปทรง   ถ้าสร้างเพีงชั่วคราวไม่ถาวร ไม่เป็นส่วนควบ
ความสุจริตตามมาตรา ๑๓๑๐ นั้น หมายถึง  ผู้สร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ จะตองมีมาโดยตลอดตั้งแตเริ่มกอสรางจนกวาจะสรางเสร็จ
เช่น  เชื่อว่าเป็นที่ดินของตน  หรือเชื่อว่ามีสิทธิตามสัญญาเช่า เพราะคนที่เราเช่าไปชี้ที่ดินให้ เป็นต้น
แต่ถ้าสร้างเสร็จแล้วมารู้ทีหลัง  ไม่ทำให้การกระทำที่สุจริตแต่แรกกลายเป็นไม่สุจริต
eX ฎีกา  สร้างเรือนหอบนที่ดินพี่ชายคู่หมั้น  โดยพ่อแม่คู่หมั้นยินยอม  ปรากฏว่าพี่ชายไม่รู้  ถือว่าไม่สุจริต  เพราะคนยินยอมไม่ใช่เจ้าของที่
-ปลูกโดยรู้แล้วว่า  เจ้าของที่ให้อาศัยที่เท่านั้น  ไม่ได้ให้สร้างบ้าน ไม่สุจริต
- ปลูกตึกในที่ดินโดยรู้อยู่ว่าที่ดินยังไม่เป็นของตนโดยสมบูรณ์  ถือว่าไม่สุจริต
ผลของการสรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่นตามมาตรา ๑๓๑๐
-  เจาของที่ดินเปนเจาของโรงเรือนนั้น โดยหลักส่วนควบ 
-  แตเอาเปล่าๆ ไม่ได้ จะตองใชค่าแหงที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะสรางโรงเรือนนั้นแกผูสราง   
                หมายถึงราคาที่แตกต่างกันระหว่างราคาที่ดินกับโรงเรือน  และราคาที่ดินโดยไม่มีโรงเรือน
เช่น  ที่ดิน  5 แสนบาท  สร้างบ้านราคา 3 แสนบาทลงไป  บ้านสวยงามมากใช้วัสดุที่เหมาะสม  แม้ราคาที่ดินจะไม่สูงนัก  ถ้าขายทั้งที่และบ้านจะได้ราคา 1 ล้านบาท  ดังนี้ราคาที่เพิ่มขึ้นคือ 5 แสนบาท
                ถ้า  สร้างบ้านราคา  3 แสนบาทลงไปแต่บ้านไม่สวย  เป็นสิ่งที่น่าเกลียด  ถ้าขายทั้งบ้านทั้งที่ ได้ 7  แสน  ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นคือ 2  แสน 
ผู้สร้าง คือ ผู้รับผิดชอบในการสร้างโรงเรือน  จะสร้างเอง หรือจ้างคนมารับเหมาก็ได้ 
ฎีกา  ผู้รับเหมาก่อสร้างฟ้องเจ้าของที่ดิน  ให้จ่ายค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น  ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ใช่ผู้สร้างไม่มีอำนาจฟ้อง
- วรรคสอง  แตถ้าเจาของที่ดินแสดงไดว"าไมไดมีความประมาทเลินเลอ" ก็มีสิทธิสองประการ
-          ใช้สิทธิตาม1310 วรรคแรก
-          ใช้สิทธิตาม 1310 วรรคสอง  ที่จะใหผูสรางรื้อถอนออกไป+ทําที่ดินใหเปนไปตามเดิมได
โดยค่าใช้จ่ายในการรื้อถอน  และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมนั้น  ผู้สร้างต้องรับผิดชอบ
แต่ถ้าการรื้อถอนหรือทำที่ดินตามเดิม ทำให้ต้องเสียหายเกินสมควร ใช้เงินมากมาย  จะให้ผู้ปลูกสร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
"ประมาทเลินเล่อ" = มิได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรดังเช่นวิญญูชน  ที่จะแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินให้ผู้อื่นรู้  เช่น  ไม่ปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า , กั้นรั้ว ,  ปักหลักแสดงเขต   
                การซื้อที่ดินนั้นถ้าที่ดินมีจำนวนไล่เลี่ยกับตัวโรงเรือนก็ย่อมจะให้ซื้อที่ดินทั้งหมดได้  แต่ถ้าที่ดินมีเนื้อที่มากกว่าตัวโรงเรือนมากย่อมจะให้ซื้อได้เฉพาะบางส่วนเท่านั้น  จะบังคับให้ซื้อที่ดินทั้งหมดโดยผู้ซื้อมิได้ยินยอมมิได้  แต่ถ้าคนปลูกจะรื้อแม้ต้องเสียหายเกินสมควร  ก็ต้องให้รื้อบังคับให้ซื้อที่ดินไม่ได้
เช่น เหลือเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวรอบบ้าน ที่ดินที่เหลือใช้ประโยชน์ไม่ได้  ต้องบังคับซื้อทั้งแปลง
แต่ถ้า สร้างไปแค่นิดเดียว  ซื้อเฉพาะส่วนที่สร้าง
มาตรา ๑๓๑๐ ใชกับที่ดินที่เปนของเอกชนเทานั้น ในกรณีที่ดินที่เปนสาธารณสมบัติของแผนดินจะอางมาตรา ๑๓๑๐ ไมได  อาจจะผิดบุกรุกสาธารณสมบัติของแผ่นดินด้วยซ้ำไป
1.4.สรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่นโดยไมสุจริต.
มาตรา ๑๓๑๑ “บุคคลใดสรางโรงเรือนในที่ดินของผูอื่นโดยไมสุจริตไซร ทานวาบุคคลนั้นตองทําที่ดินใหเปนไปตามเดิม  แลวสงคืนเจาของ เวนแตเจาของจะเลือกใหสงคืนตามที่เปนอยู    ในกรณีเชนนี้เจาของที่ดินตองใชราคาโรงเรือน  หรือใชคาแหงที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสรางโรงเรือนนั้น แลวแตจะเลือก”
ใชหลักเกณฑเดียวกันกับมาตรา ๑๓๑๐
 มีทางปฏิบัติ 3 ทาง  เป็นสิทธิของเจ้าของที่แต่ผู้เดียว
1. ให้รื้อถอนและทําที่ดินใหเปนไปตามเดิม  
2.  รับโรงเรือนไว้  โดยเจาของที่ดินใชราคาโรงเรือน  
3. รับโรงเรือนไว้  แล้วใช้คาแหงที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสรางโรงเรือนนั้น
1.5สรางโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผูอื่น
มาตรา ๑๓๑๒ “บุคคลใดสรางโรงเรือนรุกล้ําเขาไปในที่ดินของผูอื่นโดยสุจริตไซร ทานวาบุคคลนั้นเปนเจาของโรงเรือนที่สรางขึ้น  แตตองเสียเงินใหแกเจาของที่ดินเปนคาใชที่ดินนั้น และ จดทะเบียนสิทธิเปนภาระจํายอม  ตอภายหลังถาโรงเรือนนันสลายไปทั้งหมด เจาของที่ดินจะเรียกใหเพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได
                ถาบุคคลผูสรางโรงเรือนนั้น กระทําการโดยไมสุจริต ทานวาเจาของที่ดินจะเรียกใหผูสราง
รื้อถอนไปและทําที่ดินใหเปนตามเดิมโดยผูสรางเปนผูออกคาใชจายก็ได”
ขอสังเกต
(๑) เปนการสรางโรงเรือนสวนใหญในที่ดินของผูสรางเองหรือในที่ดินที่ผูสรางมีสิทธิที่จะสรางได คงมีแตเพียงสวนนอยหรือบางสวนของโรงเรือนเทานั้นที่ไปรุกล้ำเขาไปในที่ดินของผูอื่น
(๒) การรุกล้ำนั้นตองเกิดตั้งแตแรกหรือเปนการรุกล้ำมาตั้งแตขณะแรกที่ทําการสราง ถาตอนแรกไมรุกล้ำตอมามีการตอเติมรุกล้ำเขาไปในที่ดินของผูอื่น ก็ไมอยูในบังคับของมาตรา ๑๓๑๒
(๓) ความแตกตางระหวางมาตรา ๑๓๑๒ กับ ๑๓๑๔ คือ มาตรา ๑๓๑๔ ไมใชการสรางรุกล้ำแตเปนการที่เจาของอสังหาริมทรัพยทําหลังคาหรือปลูกสรางอยางอื่นมีผลทําใหน้ำฝนตกลงไปยังทรัพยสินอื่นที่ติดกัน  แตตัวสิ่งปลูกสรางหรือกอสรางนั้นไมไดรุกล้ำ สวนมาตรา ๑๓๑๒ เปนเรื่องที่บาง  สวนของตัวโรงเรือนเองหรือบางสวนของโรงเรือนรุกล้ำ
คําพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๑/๒๕๐๔ ปลูกโรงเรือนในที่ดินของตน ตัวเรือนไมไดรุกล้ําเขาไปในที่ดินของผู้อื่น  แตชายคาไดรุกล้ําเขาไปโดยสุจริต ยอมเปนการปลูกโรงเรือนล้ําเขาไปในที่ดินของผูอื่นตามมาตรา ๑๓๑๒ มิใชตามมาตรา ๑๓๔๑
(๔) กรณีเครื่องอุปกรณบางอยางหรือเครื่องอํานวยความสะดวกบางอยางมาติดตั้งประกอบกับโรงเรือน  ศาลฎีกาวินิจฉัยวา ไมถือวาสิ่งเหลานี้เปนสวนของโรงเรือนที่จะถือวาเปนการรุกล้ํา
= ท่อน้ำ  , ถังส้วมซีเมนต์ ,  โรงรถ ,ปั้มน้ำ ,แท็งค์น้ำ
คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๓๓๑/๒๕๓๔ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๑๒ เฉพาะตัวโรงเรือนที่สรางรุกล้ําที่ดินของผูอื่นโดยสุจริตเพียงอยางเดียวเทานั้นที่ไดรับความคุมครอง  สิ่งอื่น ๆ ที่มิใชโรงเรือนแมจะสรางขึ้นโดยสุจริตก็หาไดรับ ความคุมครองดวยไม จําเลยจึงตองรื้อถอนรั้วพิพาทสวนที่รุกล้ํา ออก ไปจากที่ดินของโจทก
คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๓๖/๒๕๓๙ เสากําแพงที่แยกตางหากจากเสาโรงเรือน ไมใชสวนหนึ่ง ของโรงเรือนอันจะถือเปนโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก
ฉะนั้นจําเลยจะอางวากอสรางกําแพงรุกล้ําโดยสุจริตไมต้องรื้อถอนตามบทกฎหมายดังกลาวหาไดไม
(๕) กรณีสรางโรงเรือนในที่ดินแลวตอมามีการแบงแยกที่ดิน แลวปรากฏวามีบางสวนรุกล้ําเขาไปในที่ดิน  ซึ่งมีแนวฎีกาวางไววาสามารถที่จะนํามาตรา ๑๓๑๒ มาใชบังคับไดโดยอาศัยมาตรา ๔
ฎีกาที่ ๑๘๔๘/๒๕๑๒ จําเลยมิไดเปนผูสรางตึกพรอมกันสาดที่พิพาทหากแตเจาของที่ดินเปนผูสรางในที่ดินของตนเองโดยชอบดวยกฎหมาย เพราะขณะสรางยังมิไดแบงแยกที่ดินออกเปนสองแปลง ดังนั้น ถาจะบังคับใหรื้อ ก็มีผลเทากับจําเลยเปนผูสราง ตามมาตรา ๑๓๑๒ วรรคสอง ยอมไมเปนธรรม เพราะแมจำเลยเปนผูสรางรุกล้ําเอง  ถาโดยสุจริต กฎหมายยังยอมใหจําเลยมีสิทธิใชที่ดินในสวนที่รุกล้ําได แลวไฉนถาจําเลยมิไดเปนผู้สรางรุกล้ําเอง แตการที่สรางนั้นเปนการสรางโดยชอบดวยกฎหมายซึ่งยิ่งกวาเปนการสรางโดยสุจริตเสียอีก แลวกลับจะถูกบังคับใหรื้อถอน เพราะไมมีสิทธิจะใช กรณีดังกลาวไมมีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได เมื่อเปนชองวางแหงกฎหมาย ดังนี้ จึงตองนําประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๔ มาใชสําหรับกรณีนี้ไมมีจารีตประเพณีแหงทองถิ่นที่จะยกมาปรับคดีไดจึงตองอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกลเคียงอยางยิ่งบทกฎหมายที่ใกลเคียงอยางยิ่งก็คือ มาตรา๑๓๑๒ วรรคแรก คือ จําเลยมีสิทธิใชสวนแหงแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทกเฉพาะที่กันสาดรุกล้ําเขาไปนั้นได โจทกไมมีอํานาจฟองขอใหจําเลยรื้อ แตมีสิทธิที่จะเรียกเงินเปนคาที่จำเลยใชสวนแหงแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทกตอไป ตลอดจนการที่จะดําเนินการจดทะเบียนสิทธิเปนภารจํายอม
ผลของการสรางโรงเรือนรุกล้ําเขาไปในที่ดินของผูอื่นโดยสุจริต
วรรคหนึ่ง กําหนดวาผูสรางเปนเจาของโรงเรือน  แตต้องเสียเงิน ใหแก เจาของที่ดิน เปนคาใชที่ดินนั้น และ จดทะเบียนสิทธิ เปน ภาระจํายอม
                ตอภายหลัง ถา โรงเรือนนั้น สลายไปทั้งหมด เจาของที่ดิน จะเรียกใหเพิกถอน การจดทะเบียนเสีย ก็ได
เจาของโรงเรือนมีสิทธิขอใหจดทะเบียนสิทธิเปนภารจํายอมได โดยไมต้องรอจนเกิน ๑๐ ป เพราะเปนการจดทะเบียนโดยอาศัยสิทธิที่มาตรา ๑๓๑๒ ใหไว  ไมใชเปนการไดภาระจํายอมมาโดยอายุความ ๑๐ ป   ก็ไมจำเปนตองรอใหครบ ๑๐ ป กอนจึงจะไปจดทะเบียนไดมา
                ที่กฎหมายบังคับให้จดภารจำยอมเพราะจะได้เป็นทรัพยสิทธิใช้ยัน  ผู้รับโอนที่ดินคนต่อไป  หรือเพื่อประโยชน์ของผู้รับโอนโรงเรือน
ถ้าเจ้าของโรงเรือนใช้ค่าที่ดินแล้วเจ้าของที่ไม่ยอมจดภาระจำยอมให้ ฟ้องได้
แต่ถ้าเจ้าของโรงเรือนไม่ยอมเสียเงิน  เจ้าของที่ก็ฟ้องให้รื้อส่วนที่รุกล้ำได้
ฎีกาที่ ๓๗๑๓/๒๕๓๔ โจทกจะบังคับใหจําเลยทั้งสามรื้อถอนระเบียงพิพาทไดก็ตอเมื่อจําเลยทั้งสามกอสรางรุกล้ำเขาไปในที่ดินของโจทกโดยไมสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๑๒ วรรคสอง แตเมื่อจําเลยทั้งสามซื้อตึกแถวพรอมระเบียงพิพาทที่รุกล้ําที่ดินของโจทกอยูกอนแลว โดยไมปรากฏวาระเบียงไดสรางรุกล้ำโดยไมสุจริต ตองถือวาจําเลยเปนผูสืบสิทธิของผูสรางระเบียงพิพาทรุกล้ํา ที่ดินของโจทกโดยสุจริต โจทกจึงมีสิทธิเพียงแตจะไดคาใชที่ดินและยังมีหนาที่จดทะเบียนภาระจํายอมใหจําเลยทั้งสามดวย ทั้งนี้โดยนัย ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก แตโจทกมิไดขอใหบังคับจําเลยใชเงินเปนคาใชที่ดินของโจทก ศาลจึงไมอาจบังคับใหจำเลยใชเงินดังกลาวได
ฎีกาที่ ๕๙๐๙/๒๕๔๐  ถาตอมาโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมดเจาของที่ดินจะเรียกใหเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจํายอมก็ได  และถาสลายไปเฉพาะสวนที่รุกล้ำทั้งหมด ก็เพียงพอที่จะขอใหเพิกถอนไดเชนเดียวกัน
ฎีกาที่ ๙๐๔/๒๕๑๗ ที่ดินและอาคารของโจทกและของจําเลยรวมอยูติดกันโดยตางรับซื้อมาจากบุคคลอื่นกันสาดของอาคารที่จําเลยรวมซื้อไดรุกล้ําที่ดินที่โจทกซื้ออยูกอนแลว ตอมาจําเลยรวมไดสรางหองน้ําบนกันสาดนั้น  อันเปนการใชสวนแหงแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทกเฉพาะที่กันสาดรุกล้ําเขาไปนั้นสืบตอจากเจาของเดิมโดยจําเลยรวมมิไดขออนุญาตตอผูใด ถือไดวาจําเลยรวมไดสรางหองน้ําขึ้นโดยสุจริตยอมไดรบความคุมครองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๑๒ และ ขอเท็จจริงก็ฟงไดวาจําเลยรวมใชสิทธิโดยอํานาจปรปกษเกินกวา ๑๐ ปแลวกันสาดและหองน้ําเหนือที่ดินของโจทกยอมตกอยูในภารจํายอมโจทกจึงไมมีสิทธิที่จะฟองขอใหจําเลยรื้อหองน้ําบนกันสาดนั้น
1.5.มาตรา ๑๓๑๒ วรรคสอง เปนเรื่องของการสรางโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผูอื่นโดยไมสุจริต.
                เจาของที่ดินมีสิทธิ
1.6 เจาของที่ดินมีเงื่อนไขสรางโรงเรือนในที่ดินนั้น.
มาตรา ๑๓๑๓ ถาผูเปนเจาของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสรางโรงเรือนในที่ดินนั้น และ ภายหลังที่ดินตกเปนของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร ทานใหนำบทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายนี้วาดวย ลาภมิควรไดมาใชบังคับ
“เจาของที่ดินมีเงื่อนไข” ตามความหมายของมาตรา ๑๓๑๓ อาจแบงไดเปน ๒ ประเภท  คือ
๑. เปนเจาของที่ดินที่มีเงื่อนไขบังคับหลัง (สิ้นผลเมื่อเงื่อนไขนั้นสําเร็จ) 
                เช่น ถ้า ก.หย่ากับ ข.เมื่อไรที่ดินกลับคืนเป็นของ แม่ ก.
๒. เปนเจาของที่ดินที่มีเงื่อนไขหามโอนตามมาตรา ๑๗๐๐ หรือเรียกวาขอกําหนดหามโอน
ให้เอาลาภมิควรได้มาใช้คือ  ต้องคืนโรงเรือนให้คนสร้างตามสภาพเดิม  ถ้าจะเอาไว้ต้องใช้ราคาโรงเรือนตามสภาพที่เป็นอยู่ตอนรับโอน
1.7 สรางสิ่งอื่น ปลูกตนไม หรือธัญชาติในที่ดินของผูอื่น.
มาตรา ๑๓๑๔ ใหใชบทบัญญัติ มาตรา ๑๓๑๐, ๑๓๑๑ และ ๑๓๑๓ บังคับตลอดถึงการกอสรางใดๆ ซึ่งติดที่ดิน และการเพาะปลูกตนไมหรือธัญชาติดวยโดยอนุโลม
                สิ่งปลูกสร้างที่ติดที่ดินนี้คือ  สิ่งที่ติดในลักษณะส่วนควบของที่ดิน (ต้นไม้) สะพาน อนุสาวรีย์  หอนาฬิกา  ฮวงจุ้ย
                มาตรา 1314  ไม่ให้นำ 1312  (ปลูกรุกล้ำ) มาใช้ด้วย  ดังนั้น  ถ้าสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นรุกล้ำ แม้จะสุจริตก็ขอใช้เงินชำระค่าที่ดินและให้จดทะเบียนเป็นภาระจำยอมไม่ได้  ต้องรื้อ
วรรคสอง  แตขาวหรือธัญชาติ(ไม่รวมไม้ล้มลุก  ไม้ล้มลุกต้องใช้วรรคแรก) อันจะเก็บเกี่ยวรวงผลไดคราวหนึ่งหรือหลายคราวตอป เจาของที่ดินตองยอมใหบุคคลผูกระทําการโดยสุจริตหรือผูเปนเจาของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งไดเพาะปลูกลงไวนั้น
                1.  คงครองที่ดินจนกวาจะเสร็จการเก็บเกี่ยว โดยใชเงินคํานวณตามเกณฑคาเชาที่ดินนั้น หรือ        2. เจาของที่ดินจะเขาครอบครองในทันที โดยใชคาทดแทนใหแกอีกฝายหนึ่ง (ผลประโยชน์ที่ผู้เพาะปลูกควรจะได้รับจากการเพาะปลูกนั้น)
1.8  สรางโรงเรือนหรือสิ่งกอสรางอยางอื่นหรือการเพาะปลูกตนไมหรือธัญชาติในที่ดินของตนเองดวยสัมภาระของผูอื่น.
มาตรา ๑๓๑๕ บุคคลใดสรางโรงเรือน หรือทําการกอสรางอยางอื่นซึ่งติดที่ดิน หรือเพาะปลูกตนไมหรือธัญชาติในที่ดินของตน ดวยสัมภาระของผูอื่น ทานวาบุคคลนั้น เปนเจาของสัมภาระแตตองใชคาสัมภาระ
ขอสังเกต สัมภาระที่เอามาใชในการสรางหรือการเพาะปลูกนั้น ไมจาเปนตองเปนของใหมอาจจะเปนของที่ใชแลวก็ได
ฎีกาที่ ๔๒๑/๒๔๙๖ เจาของแพไดอนุญาตใหพี่ชายรื้อถอนแพเอาไปปลูกเปนเรือนอยูในที่ดินของพี่ชายเสียนานมาแลวตอมาเจาของแพถึงแกกรรม ทายาทจึงฟองเรียกแพจากผูครอบครองเรือนนั้นดังนี้ ศาลจะบังคับใหสงแพไมไดเพราะไมมีแพอยู่เสียแลว แตการที่เอาแพของเขาไปปลูกเปนเรือนของตนเสียเชนนี้ ผูปลูกยอมเปนเจาของเรือนนั้น แตตองใชคาสัมภาระใหแกเขาดังที่บัญญัติไวใน มาตรา ๑๓๑๕ ฉะนั้น ศาลยอมบังคับใหใชราคาแพนั้นแกทายาทได
1.9 การเอาสังหาริมทรัพยมารวมเขากันจนเปนสวนควบ.
มาตรา ๑๓๑๖ เอาสังหาริมทรัพยของบุคคลหลายคนมารวมเขากันจนเปนสวนควบหรือแบงแยกไมได  บุคคลเหลานั้นเปนเจาของรวมแหงทรัพยที่รวมเขากัน   แตละคนมีสวน ตามคาแหงทรัพยของตนในเวลาที่รวมเขากับทรัพยอื่น
                วรรคสอง  ถาทรัพยอันหนึ่งอาจถือไดว่าเปนทรัพยประธาน  เจ้าของทรัพยนั้น