3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯ ได้ประกอบธุรกิจหลายประเภท ซึ่งธุรกิจแต่ละประเภทแยกตามลักษณะผลิตภัณฑ์
ดูรายละเอียดใน หน้า 4-10

สิทธิหรือข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

(1) บัตรส่งเสริมการลงทุน

- ไม่มี -

(2) สิทธิอื่น

- ไม่มี -

(3) ข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี -

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ก. นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์ในการแข่งขัน

นโยบายในการบริหารงานของบริษัทฯ จะดำเนินการเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า
โดยมุ่งเน้นการผลิตสินค้าและบริการที่มีคุณภาพ
ที่จะสามารถรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง โดยมีกลยุทธ์ในการแข่งขัน
ดังนี้

1.  การมีรูปแบบของโครงการที่หลากหลายทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ได้ทั้งนี้โดยเน้นการออกแบบโครงการที่คำนึงถึงการแบ่งตลาดและระบุกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนโครงการหรือผลิตภัณฑ์ของบริษัท
    มีความโดดเด่น มีประโยชน์ใช้สอยอย่างคุ้มค่า
    และเป็นสิ่งที่ตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจน

3. บริษัทฯ ให้ความสำคัญต่อการบริการก่อนและหลังการขาย การรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า
โดยผ่านทีมงานการตลาดและการขายของบริษัทฯ นอกจากนี้บริษัทฯยังได้รวบรวมความคิดเห็น
ของลูกค้าที่มีต่อบริษัทฯและผลิตภัณฑ์เพื่อใช้สำหรับการพัฒนาและปรับปรุงผลิตภัณฑ์ และ
บริการที่ดีต่อไป

4. บริษัทฯ ยึดถือในความซื่อสัตย์ และยึดมั่นในพันธะผูกพันที่มีต่อลูกค้าของบริษัทฯ

นโยบายการตั้งราคาของบริษัทฯ

นโยบายการกำหนดราคาของบริษัทฯ นอกจากจะพิจารณาจากด้านต้นทุนของแต่ละโครงการแล้ว
ยังพิจารณาระดับราคาที่ดึงดูดการตัดสินใจซื้อของกลุ่มเป้าหมาย
และระดับราคาของคู่แข่งขันมาประกอบด้วย
เพื่อให้ราคาเป็นปัจจัยที่สำคัญปัจจัยหนึ่งในการช่วยส่งเสริมการขาย
โดยการกำหนดราคาของโครงการแต่ละประเภทบริษัทฯจะกำหนดอัตรากำไรแตกต่างกันไป

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

1.  บริษัทฯ มีทีมขายที่มากด้วยประสบการณ์ รวมทั้งมีระบบการจัดจำหน่ายที่มีมาตรฐาน

2.  บริษัทฯเน้นด้านการขายตรงเป็นหลัก ซึ่งมีพนักงานประจำอยู่ที่สำนักงานใหญ่และสำนักงานขาย
    ณ ที่ตั้งของโครงการ
    รวมทั้งการออกพบและเสนอขายกับลูกค้าที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มในการซื้อสูงนอกจากนี้ยังมีการว่าจ้างบริษัทมืออาชีพที่เชี่ยวชาญด้านการขายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาช่วยเสริมการขายในบางโครงการ
    ในกรณีที่ต้องการเร่งปิดการขายให้เร็วขึ้นรวมทั้งต้องการให้เกิดการแข่งขันในเชิงสร้างสรรค์
    และให้เกิดประสิทธิภาพในการขายมากที่สุดจัดเตรียมห้องตัวอย่าง บ้านตัวอย่าง
    ตลอดจนอุปกรณ์ส่งเสริมการขายอย่างครบครัน
    เพื่อชักจูงใจให้ลูกค้าเกิดการตัดสินใจซื้อรวดเร็วขึ้น
    รวมทั้งนำลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการในสถานที่และสิ่งแวดล้อมจริง

3.  ใช้การขายตรง (Direct Marketing)
      ในการส่งเสริมการขายซึ่งจะสามารถเจาะเข้าตรงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น
      สามารถนำผลที่ได้มารวบรวม ประเมิน และวิเคราะห์ได้อย่างรวดเร็ว ชัดเจน
      และยังสามารถนำฐานข้อมูลและสิ่งที่วิเคราะห์ได้มาใช้ในการปรับกลยุทธ์ของโครงการนั้นๆและนำไปใช้กับการดำเนินการของโครงการอื่นต่อไป

  ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัทฯและบริษัทย่อยสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.  ลูกค้าผู้เช่าอาคารสำนักงานจะเป็นผู้ดำเนินธุรกิจที่ต้องการสถานที่ตั้งสำนักงานอยู่ในใจกลางธุรกิจมีความสะดวกสบายในการคมนาคม
    ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าประเภทนี้มีทั้งเพื่อขายและให้เช่า

  ระยะยาว

2.  ลูกค้าโครงการบ้านพักอาศัย ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มบุคคล หรือครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง
    ถึงระดับสูง ซึ่งขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลของแต่ละโครงการ
    ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่ชอบบ้านสไตล์ทันสมัย มีเนื้อที่ใช้สอยมาก มีสภาพแวดล้อมที่ดี
    และรักการอยู่แบบสงบไม่พลุกพล่าน สำหรับในส่วนของลูกค้าที่ซื้อที่ดินเปล่า
    จะเป็นกลุ่มบุคคลที่ต้องการก่อสร้างที่พักอาศัยตามรูปแบบและความพอใจส่วนตัว
    สามารถกำหนดขนาดของบ้านได้ตามต้องการ
    และพิจารณาถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่โครงการจัดเตรียมไว้ให้

3.  ลูกค้าโครงการอาคารชุด เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง
    แล้วแต่ทำเลของแต่ละโครงการ ทั้งลูกค้าคนไทยและคนต่างชาติ
    โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าของธุรกิจต่าง ๆ มีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง
    และต้องการที่พักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

4.  ลูกค้าโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
    ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงค่อนข้างสูงให้บริการทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ
    ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวสูง มีสถานที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง

5.  ลูกค้าโครงการสนามกอล์ฟ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบุคคล หรือบริษัทที่มีรายได้ระดับสูง
    มีความต้องการใช้สนามกอล์ฟที่ไม่ไกลจากกรุงเทพ การคมนาคมสะดวก
    และมีการจัดระบบสภาพแวดล้อมที่สมบูรณ์

6.  ลูกค้าธุรกิจโรงแรม กลุ่มลูกค้ามีทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
    ทั้งประเภทนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวเป็นผู้มีรายได้ในระดับปานกลาง
    ต้องการสถานที่พักที่อยู่ใจกลางเมืองและย่านการค้า มีความสะดวกในการเดินทาง

ข. สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรมในปี พ.ศ. 2544 เริ่มมีการแข่งขันกันมากขึ้น
ถึงแม้ผู้ประกอบการจะมีจำนวนลดน้อยลง แต่ขนาดของตลาดก็มีขนาดเล็กลงเช่นกัน
ภาวะการแข่งขันเริ่มมีให้เห็นในปีที่ผ่านมา เนื่องจากกระบวนการประมูลสินทรัพย์ของ
องค์การเพื่อการปฏิรูปสถาบันการเงิน (ปรส.) ได้เสร็จสิ้นลง
และกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้บรรลุถึงการปฏิบัติ
ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มดำเนินธุรกิจใหม่ได้อย่างชัดเจนมากขึ้น
มีการแข่งขันกันนำเสนอสินค้าในโครงการต่างๆหลายโครงการที่ผ่านการประมูล
หรือปรับปรุงโครงสร้างหนี้ออกมาสู่ตลาดในราคาและเงื่อนไขที่น่าสนใจ
ตลอดจนเริ่มมีผู้ประกอบการบางรายได้เปิดโครงการใหม่ๆมากขึ้นทำให้การแข่งขันเริ่มมีมากขึ้นเป็นลำดับ

โอกาสและอุปสรรคในอุตสาหกรรม

โอกาส

1.  อัตราดอกเบี้ยในตลาดยังคงมีแนวโน้มที่อยู่ในระดับต่ำ
    ซึ่งจะทำให้ส่งผลบวกต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก

2.  ผู้ประกอบการจำนวนมากได้ถอนตัวออกจากอุตสาหกรรม
    ทำให้เหลือผู้ประกอบการในจำนวนที่น้อยลง และมีประสิทธิภาพมากขึ้น

3.  ภาวะเศรษฐกิจของไทยผ่านพ้นจุดต่ำสุดแล้วและเมื่อภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวมากขึ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะกลับมาเจริญเติบโตต่อไปในอนาคต

4.  แนวโน้มการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนจากต่างประเทศมีแนวโน้มสูงขึ้น
    เนื่องจากเสถียรภาพของค่าเงินบาทและการขยายตัวของเศรษฐกิจ
    ทำให้โอกาสในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมากขึ้นในอนาคต

5.  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการขยายตัวมากขึ้น
    จะทำให้เพิ่มสภาพคล่องของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มีมากขึ้น

  อุปสรรค

1.  ภาวะอุปทานส่วนเกินยังคงเหลืออยู่

2.  การลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินลงทุนสูงมาก
    ทำให้ยังคงมีอุปสรรคต่อการขยายตัวของธุรกิจ

3.  การเข้ามาลงทุนในอุตสาหกรรมของผู้ประกอบการจากต่างประเทศจะสร้างแรงกดดันต่อการแข่งขันให้เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเดิมที่มีอยู่ในปัจจุบัน

4.  สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อเงินกู้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
    ซึ่งทำให้ยังคงมีปัญหาเรื่องสภาพคล่องและเงินทุนใหม่ๆ

ศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทฯ

1.  บริษัทฯมีสินค้ามากมายหลายประเภทไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินเปล่า
    คอนโดมิ-เนียม อาคารสำนักงาน อพาร์ทเม้นท์ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และโรงแรม
    ซึ่งสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป้าหมายได้อย่างครบครัน

2.  สินค้าแต่ละประเภทตั้งอยู่บน Prime Area ของทำเลที่นั้นๆ เช่น โครงการธนาซิตี้
    ตั้งอยู่ริมถนน บางนา-ตราด , โครงการยงสุ อพาร์ทเม้นท์ ตั้งอยู่ถนนสุขุมวิท 39 ,
    โครงการ TST TOWER ตั้งอยู่ริมถนนวิภาวดี-รังสิต

3.  สินค้าทุกประเภทของบริษัทฯปัจจุบันมีการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์
    สามารถสร้างยอดขายและรายได้ให้แก่บริษัทฯได้ทันที

4.  โครงการธนาซิตี้ตั้งอยู่ใกล้สนามบินนานาชาติแห่งที่ 2 (สนามบินหนองงูเห่า)
    ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันและสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่บริษัทเป็นอย่างมาก

5.  บริษัทฯมีธุรกิจระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้าในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ
    ซึ่งจะเป็นตัวเชื่อมโยงที่จะสร้างรายได้จากโครงการพัฒนาที่ดินของบริษัทฯในอนาคต

6.  บริษัทฯมีการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ
    โดยการทำธุรกิจหลายประเภททั้งที่เกี่ยวข้องและไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจระบบขนส่งมวลชน ธุรกิจการลงทุน ธุรกิจโรงแรม เป็นต้น

7.  บริษัทฯมี ที่ดินรอการพัฒนา อยู่ในทำเลที่ดีมีศักยภาพในการเจริญเติบโต

8.  โครงการแต่ละโครงการของบริษัทฯ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน

  สภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในช่วงปี พ.ศ.2544
  เริ่มฟื้นตัวขึ้นจากภาวะตกต่ำอย่างต่อ

เนื่องนับตั้งแต่เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี พ.ศ.2540 ปัจจัยที่ส่งผลได้แก่

1.  กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉลี่ยเริ่มดีขึ้นแต่ก็ยังสูงขึ้นไม่มากนัก

2.  สินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยเริ่มผ่อนคลายและมีการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

3.  ยังคงมีอุปทานส่วนเกิน

4.  ราคาขาย และค่าเช่าโดยเฉลี่ย ยังอยู่ในระดับต่ำ

5.  มูลค่าของอาคาร และสินทรัพย์ที่ประเมินมีมูลค่าลดลง

6.  เจ้าหนี้สถาบันการเงินนำหลักทรัพย์ค้ำประกันมาขายทอดตลาดในราคาค่อนข้างต่ำ

  อย่างไรก็ตาม ภาวะดังกล่าวเริ่มมีแนวโน้มในทางที่ดีขึ้นในปีที่ผ่านมา
  เนื่องจากมีโครงการหลายแห่งที่

เป็นโครงการจากการประมูลผ่าน องค์การเพื่อการปฎิรูปสถาบันการเงิน
มีต้นทุนที่ต่ำพอที่จะกระตุ้นความต้องการและสร้างแรงจูงใจในการซื้อได้
รวมทั้งผู้ประกอบการหลายรายที่ผ่านกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และสามารถดำเนินธุรกรรมต่างๆได้
ทำให้เกิดอุปสงค์มากขึ้น จะเห็นได้จากโครงการธนาซิตี้ของบริษัทฯ ที่มีการขายอย่างต่อเนื่อง
ทั้งที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน และ อาคารชุด ในรอบปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้เป็นผลจากความพร้อมของสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
รวมทั้งความคืบหน้าของสนามบินนานาชาติแห่งที่สอง ซึ่งกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
เป็นตัวเสริมข้อได้เปรียบให้กับโครงการอีกประการหนึ่ง

  สภาพธุรกิจและการแข่งขันของอาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงานในปี พ.ศ.2544 มีพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดประมาณ 6.5 ล้านตารางเมตร
โดยยังคงมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ประมาณ 2 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยในปี
2544 ที่ประมาณร้อยละ 70 เทียบกับอัตราการใช้พื้นที่ในช่วงปี 2543 ที่ประมาณร้อยละ 65
อัตราการใช้พื้นที่เริ่มมีแนวโน้มสูงขึ้นเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา
เนื่องจากการชะลอตัวของอุปทานใหม่ของตลาดอาคารสำนักงานในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
และการขยายตัวของกิจการขนาดเล็ก และขนาดกลาง
ในทั้งภาคการผลิตและกิจการต่อเนื่องในภาคบริการ
แต่ทั้งนี้การใช้กลยุทธ์ทางด้านราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขันเหมือนเดิม

ในส่วนของอาคารสำนักงานให้เช่า TST TOWER ของบริษัทฯ ยังคงมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึงร้อยละ
45

โดยมีราคาค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย 275 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลูกค้ารายใหญ่ๆ
ยังคงให้ความไว้วางใจในการเช่าเป็นสำนักงานอาคาร
รวมทั้งลูกค้าบางรายมีการขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจากเดิม เนื่องจากที่ตั้งโครงการมีลักษณะเด่น คือ
ความสะดวกในการเข้าถึงและที่ตั้งที่อยู่ไม่ไกลจากย่านธุรกิจสำคัญๆ

สภาพธุรกิจและการแข่งขันของอาคารชุดพักอาศัย

ตลาดของอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในภาวะที่มีอุปทานส่วนเกิน แต่อุปทานส่วนเกินเริ่ม

น้อยลงอย่างต่อเนื่อง อาคารชุดที่เหลืออยู่มีทั้งที่เป็นห้องใหม่ของเจ้าของโครงการ
และอาคารชุดที่ผู้ซื้อเดิมต้องการ

ขายต่อซึ่งมักจะขายต่อในราคาที่ต่ำกว่าราคาขายในปัจจุบันของเจ้าของโครงการ
ในขณะที่บางโครงการที่เจ้าของ

โครงการมีอาคารชุดเหลืออยู่จำนวนมาก
ก็จะดัดแปลงสภาพจากอาคารชุดเดิมมาเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรืออาคาร

ให้เช่าแทน

การขายอาคารชุดในปี พ.ศ.2544 เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวและมีแนวโน้มที่จะขยายตัวได้มากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เกิดความรู้สึกมั่นคงมากขึ้นในธุรกิจและงานที่ทำ และมีแนวโน้มที่จะมีรายได้เพิ่มขึ้น ราคาขายโดยเฉลี่ยก็เริ่มสูงขึ้นเล็กน้อย แนวโน้มความต้องการอาคารชุดพักอาศัยเริ่มมีมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัย เพรสทีจ คอนโดมิเนียม และ นูเวล คอนโดมิเนียม
  ที่โครงการธนาซิตี้

รวมทั้งโครงการ รีเจ้นท์ 1 2 และ 3
ของบริษัทฯยังคงสามารถสร้างรายได้จากการขายได้อย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้เนื่องจากโครงการของบริษัทฯดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อย
และตั้งอยู่ใกล้สนามบินนานาชาติแห่งที่ 2
(สนามบินหนองงูเห่า)ซึ่งเป็นทำเลที่ศักยภาพในการเจริญเติบโตในอนาคต และโครงการรีเจ้นท์
ซึ่งตั้งอยู่บนถนนราชดำริถือเป็น Prime Area
สำหรับอาคารชุดพักอาศัยตลอดจนตั้งอยู่บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS
ซึ่งได้เปิดดำเนินการแล้วในปัจจุบันซึ่งจะช่วยเสริมศักยภาพของโครงการมากยิ่งขึ้น

สภาพธุรกิจและการแข่งขันของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

สภาวะการณ์ของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ในกรุงเทพฯ ในปี พ.ศ.2544 ดีขึ้นกว่าปี พ.ศ.2543 ค่าเช่า

สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ โดยมีอัตราการเข้าพักอาศัยในเขต CBD สูงถึงร้อยละ 85 โดยมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ในขณะที่อุปสงค์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากธุรกิจบางประเภทเริ่มมีการขยายตัวทำให้มีความต้องการพื้นที่เช่าจากผู้บริหารที่เป็นชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น

ส่วนอพาร์ทเม้นท์นั้น เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 39 ใกล้ห้างสรรพสินค้า Emporium ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่โครงการเน้นหนักที่ผู้บริหารชาวญี่ปุ่นและครอบครัว และโครงการมีความสงบเนื่องจากมีจำนวนห้องพักไม่สูงมากนัก มีความเป็นส่วนตัว ตลอดจนตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการเช่าร้อยละ 100

ส่วนของโรงแรมอิสติน เลคไซด์ เป็นโรงแรมที่มีทะเลสาบอันร่มรื่นอยู่ภายในโครงการ มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ มีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน 

ส่วนของโรงแรมอิสติน กรุงเทพ เป็นโรงแรมทันสมัย 4 ดาว ติดกับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มักกะสัน เป็นทำเลที่ตั้งใกล้ชุมชน มีอัตราการเข้าพักสูงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ธุรกิจโรงแรมโดยรวมปี พ.ศ.2545 ดีขึ้นกว่าปี พ.ศ. 2544

ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมและธุรกิจของบริษัทในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้

สินเชื่อเพื่อการประกอบการ อันจะเป็นส่วนเสริมสภาพคล่องและการลงทุนในโครงการใหม่ๆ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างยอดขายและส่งผลต่อเนื่องถึงผลประกอบการของกิจการ และอัตราดอกเบี้ยสูงจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก เนื่องจากการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยเงินลงทุนจำนวนสูงรวมทั้งการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินจำนวนมาก

1.  อัตราแลกเปลี่ยน
    ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดล้วนแล้วแต่มีการกู้ยืมเงินจากต่างประเทศในรูปแบบ

  ต่างๆ เป็นจำนวนมาก ซึ่งหากอัตราแลกเปลี่ยนจากการเปลี่ยนแปลงของค่าเงินบาทเปลี่ยนแปลง
  จะ ส่งผลกระทบต่อต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายของผู้ประกอบการนั้นๆ เป็นอย่างมาก
  ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผล ประกอบการในที่สุด

2.  คู่แข่งขันรายใหม่ โดยเฉพาะคู่แข่งขันจากต่างประเทศที่มีความพร้อมทางด้านเงินทุน
    และโครงการที่ได้รับการประมูลไปในราคาที่ต่ำ
    จะมีศักยภาพในการแข่งขันที่ได้เปรียบผู้ประกอบการรายอื่น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

วัตถุดิบที่สำคัญในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1. ที่ดินเพื่อการพัฒนา

1.1 ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดิน คือ

-   เลือกที่ดินที่มีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ เป็นต้น

-   เลือกที่ดินที่มีทำเลติดถนน การคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนักรูปร่างแปลงที่ดินมีลักษณะเหมาะสมเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการที่ต้องการได้

1.2 ลักษณะการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ทางบริษัทมีฝ่ายพัฒนาโครงการในการที่จะเป็นผู้พิจารณาเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมแล้วเสนอให้ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพิจารณาในระดับต่อไปติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

  2. วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท
จัดทำขึ้นจะเป็นการเปิดประมูลผู้รับเหมารายใหญ่ให้ดำเนินการทั้งการก่อสร้างและการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้
บริษัทจะมีการว่าจ้างบริษัทควบคุมงานในการควบคุมดูแลการก่อสร้างรวมทั้งวัสดุก่อสร้างให้เป็นไปตามข้อกำหนดของแบบที่กำหนดไว้
ดังนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ก่อสร้างโครงการนั้นจะต้องจัดทำตารางเวลาการทำงานเพื่อให้เสร็จตามกำหนดการที่บริษัทได้วางไว้

ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข

เนื่องจากการพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
ได้รับการสนับสนุนด้านเงินลงทุนจากสถาบันการเงินทั้งที่เป็นธนาคารพาณิชย์ และบริษัทเงินทุน ทั้ง
PRE และ POST FINANCING แต่จากวิกฤตการณ์
ทางด้านเศรษฐกิจของประเทศเป็นเหตุให้รัฐบาลจำเป็นต้องปิดกิจการของบริษัทเงินทุนไปหลายแห่ง
ซึ่งแน่นอนย่อมจะต้องกระทบถึงแหล่งเงินทุนของทั้งบริษัทฯเองและกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯอีกด้วย

ผลกระทบทางตรงคือ ก่อให้เกิดความความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ
ที่ไม่สามารถหาแหล่งสนับสนุนทางการเงินระยะยาวมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์กับบริษัทฯได้
และเป็นอุปสรรค์ต่อการเพิ่มยอดขายใหม่ของบริษัทฯอีกด้วย
ซึ่งย่อมต้องเกิดผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทฯอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้