2. ปัจจัยความเสี่ยง

การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
มีความสำคัญอย่างมากกับความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทได้มีการประเมินความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องตลอดเวลา
และมีการปรับปรุงมาตรการการบริหารความเสี่ยงอย่างต่อเนื่อง ในปี 2551
บริษัทได้มีการลงทุนในระบบซอฟท์แวร์บัญชีในการบริหารจัดการข้อมูลและงบประมาณ
เพื่อปรับปรุงการบริหารทรัพยากรของบริษัทให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

2.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมารายได้หลักของบริษัทส่วนใหญ่มาจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และงานบริหารโครงการ
ซึ่งมีลักษณะเป็นงานโครงการทำให้มีความเสี่ยงเกี่ยวกับความไม่ต่อเนื่องของรายได้
ทั้งนี้ผู้บริหารได้ตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว
จึงกำหนดแผนธุรกิจที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
ควบคู่ไปกับการขยายธุรกิจโรงแรม เพื่อให้บริษัทมีรายได้จากการดำเนินธุรกิจอย่างสม่ำเสมอมากขึ้น

2.2 ความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโรงแรม

ที่ผ่านมาบริษัทดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก
ในปัจจุบันบริษัทมีเป้าหมายในการทำธุรกิจโรงแรมมากยิ่งขึ้นในระดับ 3-6 ดาว
ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด
บริษัทจึงอาจมีความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโรงแรมซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลักของบริษัทในอดีต

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ร่วมทุนกับกลุ่มนักธุรกิจที่มีประสบการณ์ในธุรกิจรับบริหารจัดการโรงแรม
จัดตั้ง บริษัท แอ๊บโซลูท โฮเต็ล เซอร์วิส จำกัด
เพื่อทำการพัฒนาเครือข่ายโรงแรมของตนเองขึ้นมาภายใต้ชื่อ U Hotels & Resorts
เพื่อบริหารโรงแรมระดับ 3-4 ดาว ของบริษัท ส่วนการดำเนินธุรกิจโรงแรมระดับ 5-6 ดาวนั้น
บริษัทจะร่วมกับเครือข่ายโรงแรมระดับโลกมาบริหารงานในส่วนนี้
ซึ่งบริษัทต่างชาติเหล่านี้มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับและมีฐานลูกค้าอยู่แล้ว นอกจากนี้
ในอดีตบริษัทได้เคยเป็นผู้ถือหุ้นในโรงแรมรีเจนท์ ถนนราชดำริ และโรงแรมดิเอ็มเพรส เชียงใหม่
อีกทั้งได้เคยประกอบธุรกิจโรงแรมมาแล้ว ได้แก่ โรงแรม ดิเอ็มเพรส กรุงเทพ ซึ่งปัจจุบัน คือ
โรงแรมอิสติน มักกะสัน กรุงเทพฯ และในปัจจุบันบริษัทยังคงดำเนินธุรกิจโรงแรมอิสติน เลคไซด์
ดังนั้น บริษัทจึงมีศักยภาพในการประกอบธุรกิจโรงแรม

2.3 ความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

บริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัทในฮ่องกง คือ บริษัท ฮิบเฮง โอเวอร์ซี จำกัด ในการจัดตั้งบริษัท
ฮิบเฮง คอนสตรัคชั่น (ประเทศไทย) จำกัด (ฮิบเฮง) เพื่อทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
ซึ่งถือเป็นธุรกิจใหม่ซึ่งมีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทมีประสบการณ์มายาวนาน

ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะช่วยให้บริษัทบริหารงานต่างๆ ได้ดียิ่งขึ้น
เนื่องจากฮิบเฮงจะรับเหมาก่อสร้างงานโครงการบางโครงการของบริษัทตามความเหมาะสม
บริษัทจึงมิต้องทำหน้าที่จัดหาผู้รับเหมารายย่อยหลายราย
อีกทั้งฮิบเฮงยังมีผู้บริหารชาวต่างชาติซึ่งมีความรู้ความชำนาญในงานก่อสร้าง
ซึ่งมีประสบการณ์มายาวนานในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ในต่างประเทศมาก่อน
จึงมีความรู้และเทคโนโลยีในการก่อสร้างเป็นอย่างดี ช่วยเสริมสร้างธุรกิจหลักของบริษัทได้ดียิ่งขึ้น

2.4 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ราคาวัสดุก่อสร้างจะมีความผันแปรไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
และการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตามบริษัทมีการบริหารควบคุมค่าก่อสร้าง
โดยใช้นโยบายการว่าจ้างที่รวมค่าวัสดุและค่าแรงของทั้งโครงการไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้รับภาระราคาวัสดุที่เปลี่ยนไป สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีฝ่ายพัฒนาโครงการซึ่งมีประสบการณ์และมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ขายวัสดุก่อสร้าง
และมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้

2.5 ความเสี่ยงจากการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทร

บริษัทได้ร่วมจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรจำนวน 20,000 หน่วย
โดยทำสัญญากับการเคหะแห่งชาติเมื่อวันที่ 25 เมษายน 2549
แต่เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจส่งผลต่อนโยบายของภาครัฐในการสานต่อโครงการนี้
ทำให้ยังคงต้องรอความชัดเจน
ความไม่แน่นอนดังกล่าวมีผลกระทบโดยตรงต่อจำนวนหน่วยที่บริษัทจะได้รับอนุมัติให้ดำเนินการสร้างและรายได้ในอนาคต

ในปัจจุบันจำนวนหน่วยที่บริษัทได้รับอนุมัติให้ดำเนินการสร้างบ้านเอื้ออาทรลดลงจากจำนวน 9,584
หน่วย เหลือจำนวน 8,048 หน่วย จากทั้งหมด 20,000 หน่วย เนื่องจากในปี 2551
การเคหะแห่งชาติได้ยกเลิกโครงการที่บางบ่อ (1,536 หน่วย)
ทั้งนี้บริษัทได้สำรองเผื่อการด้อยค่าของต้นทุนโครงการที่สระบุรี และชลบุรีแล้วจำนวน 19.8
ล้านบาท และ 11.2 ล้านบาท ในงบการเงินสิ้นสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2551 และ 2552
ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตาม
ที่ผ่านมาบริษัทยังคงมีรายได้รับตามงวดงานที่ส่งมอบให้แก่การเคหะแห่งชาติอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้บริษัทมีกำหนดส่งมอบงานที่สร้างเสร็จสมบูรณ์จำนวน 4,216 หน่วย ภายในเดือนกันยายน 2552
ตามที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติขยายระยะเวลาการก่อสร้างออกไปอีก 180 วัน
ซึ่งบริษัทคาดว่าจะสามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดระยะเวลา

2.6 ความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ภายหลังจากบริษัทประสบความสำเร็จในการปฏิบัติตามแผนฟื้นฟูกิจการ
บริษัทมีภาระหนี้คงค้างอีกจำนวนหนึ่ง โดยภาระหนี้ดังกล่าวไม่มีการคิดดอกเบี้ย
ดังนั้นจึงไม่ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในส่วนนี้
สำหรับภาระหนี้ใหม่จากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อการพัฒนาโครงการต่างๆ
ของบริษัทภายหลังจากการยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ บริษัทได้เจรจาต่อรองกับสถาบันการเงินหลายแห่ง
และเข้ากู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินซึ่งให้ข้อตกลงและเงื่อนไขที่ดีที่สุด

สำหรับโครงการในอนาคต
บริษัทมีนโยบายในการจัดหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและการเงินในขณะนั้น

2.7 ความเสี่ยงจากการค้างชำระหนี้

ตามแผนฟื้นฟูกิจการ บริษัทมีภาระหนี้ที่ต้องชำระคืนอีกจำนวนหนึ่ง
บริษัทต้องชำระหนี้ของเจ้าหนี้ไม่มีประกัน ซึ่งจะต้องทำการผ่อนชำระเป็นรายงวดจำนวนรวมประมาณ
233.7 ล้านบาท ซึ่งได้ถึงกำหนดชำระในปลายเดือนตุลาคม 2550 และ 2551 อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังไม่ได้ชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้
และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าหนี้ไม่มีประกันดังกล่าว