3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อย มากกว่าร้อยละ 90 มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว รองลงมาได้แก่
ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม ตามลำดับ
โครงการที่พัฒนาจะเป็นโครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และเชียงใหม่
ส่วนบริษัทย่อยจะทำโครงการในจังหวัดใหญ่ ๆ เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา และภูเก็ต

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ โครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาเพื่อขายให้แก่
ลูกค้าแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ คือ

บ้านสั่งสร้าง ใช้เฉพาะในโครงการที่เป็นบ้านเดี่ยวเท่านั้น
บริษัทจะยังไม่สร้างบ้านจนกว่าจะมีลูกค้ามาจองโครงการ
ซึ่งโดยปรกติบริษัทจะมีบ้านตัวอย่างที่โครงการให้ลูกค้าได้แวะชม
เมื่อลูกค้าเลือกแบบบ้านและจองที่ดินเป็นที่ถูกใจแล้ว
ลูกค้าก็จะเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายและเริ่มวางเงินดาวน์ตามที่บริษัทกำหนดไว้คือประมาณ 10-40%
ของยอดขาย โดยทยอยชำระใน 8-12 เดือนแล้วแต่โครงการ
ในระหว่างนั้นบริษัทก็จะดำเนินการก่อสร้างบ้าน หลังจากบริษัทสร้างบ้านเสร็จแล้ว
ลูกค้าจะมาตรวจรับมอบบ้าน และชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับทางบริษัท
บริษัทก็จะทำการโอนบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ลูกค้า

บ้านสร้างก่อนขาย ในปี 2544 และ 2545 บริษัทได้ดำเนินกลยุทธ์สร้างบ้านก่อนขายต่อเนื่องจากปี
2543
เนื่องจากบริษัทเห็นว่าในช่วงวิกฤตที่ผ่านมาลูกค้าขาดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการค้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก
จากการที่ลูกค้าชำระเงินดาวน์แล้ว แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบบ้านให้แก่ลูกค้าได้
บริษัทจึงได้ใช้กลยุทธ์ดังกล่าว ซึ่งเป็นผลดีต่อบริษัทในแง่การลดต้นทุนการผลิต
จากการสร้างเป็นจำนวนมากในคราวเดียว
และลูกค้าก็มั่นใจได้ว่าจะได้รับมอบบ้านแน่นอนเนื่องจากสร้างเสร็จแล้ว
เมื่อลูกค้าดูแล้วสนใจบริษัทก็จะให้ลูกค้าวางเงินดาวน์ประมาณ 10% แล้วแต่โครงการประมาณ 1-2
งวด จากนั้นลูกค้าก็ชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับทางบริษัท
บริษัทก็จะทำการโอนบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ลูกค้า

สัดส่วนของมูลค่าบ้านสั่งสร้างและบ้านสร้างก่อนขายคิดเป็นสัดส่วนต่อบ้านที่ขายและโอนแล้วดังนี้

  --------------------------------- ------------ ------------ ------------
                                    ปี 2545       ปี 2544       ปี 2543

  บ้านสั่งสร้าง                         18.0%        30.0%        70.0%

  บ้านสร้างก่อนขาย                     82.0%        70.0%        30.0%

  รวม                               100.0%       100.0%       100.0%
  --------------------------------- ------------ ------------ ------------

โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2545

[TABLE]

AA = กลุ่มลูกค้าระดับสูง (ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป) *DH = บ้านเดี่ยว (DETACH HOUSE)

AB = กลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง (ระดับราคา 7-9.99 ล้านบาท) *TH = ทาวน์เฮ้าส์
(TOWN HOUSE)

AC = กลุ่มลูกค้าระดับกลาง (ระดับราคา 3-6.99 ล้านบาท) *CD = คอนโด (CONDOMINIUM)

*D = บ้านแฝด (DUPLEX)

*L = ที่ดินเปล่า (LAND)

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย

ในอดีต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างเป็นภาคที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ
เป็นธุรกิจขนาดใหญ่ที่สามารถสร้างมูลค่าเงินทุนหมุนเวียนในระบบได้ไม่ต่ำกว่า 500,000 ล้านบาท
หรือมีขนาดใหญ่ประมาณร้อยละ 5.5 ของ GDP ในช่วงปี 2530-2536
เป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูมาก โดยเฉพาะการเปิดเสรีตลาดเงินทุนในปี 2534
ทำให้มีเงินทุนไหลเข้าจากต่างประเทศ และส่งผลให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวอย่างรวดเร็ว
จนกลายเป็นการเก็งกำไร และเกิดภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ขึ้น ในที่สุด

ประเทศไทยเริ่มประสบปัญหาตั้งแต่ปี 2539
เมื่อต่างชาติเริ่มไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย จึงได้มีการถอนทุนออกไป
จนประเทศไทยต้องลดค่าเงินบาทในปี 2540 และประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจอย่างหนัก
ผู้ประกอบการต่างประสบปัญหาด้านสภาพคล่องและปัญหาด้านการเงินและกลายเป็นปัญหาหนี้สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
(NPL) มาจนกระทั่งปัจจุบัน

อย่างไรก็ตามหลังจากเกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้หยุดการขึ้นโครงการใหม่ๆ เพิ่มเติม
ที่อยู่อาศัยในตลาดจึงถูกทยอยขายออกไป ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยบางประเภทโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว
ในตลาดเริ่มเหลือน้อยลง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเริ่มที่จะฟื้นตัวขึ้นมา
และการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมีการขึ้นโครงการใหม่ๆ ขึ้นมา

ประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม แบ่งเป็น 3 ประเภทหลักๆ ดังนี้

1. บ้านเดี่ยว : ลักษณะของธุรกิจบ้านเดี่ยวจะเน้นลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง
ลักษณะโครงการจะต้องมีพื้นที่ขนาดใหญ่ในการทำโครงการ ราคาขายปกติแล้วจะสูงกว่า 2
ล้านบาทต่อหลัง กลุ่มผู้บริโภคบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง
และสามารถรับภาระการผ่อนชำระได้อย่างแท้จริง

2. ทาวน์เฮ้าส์ : โครงการทาวน์เฮ้าส์จะเน้นลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง
ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่มีเนื้อที่ไม่มาก และตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพ
กลุ่มผู้บริโภคส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนชั้นกลาง

3. คอนโดมิเนียม : ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมือง
ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนระดับกลาง ที่ต้องทำงานในเมือง

ในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูนั้น การบริโภคที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนแปลงไปจากอดีตที่ผ่านมา
เนื่องจากราคาที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาสูงขึ้นมาก ทำให้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
ต้องขยายตัวออกไปยังชานเมือง ในขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด
คอนโดมิเนียมได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วในเขตเมือง
ทำให้สัดส่วนการบริโภคคอนโดมิเนียมขยายตัวขึ้นมาก
จากตัวเลขเปรียบเทียบสัดส่วนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์
จะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยทั้ง 3 ประเภทมีสัดส่วนที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน
แต่ภายหลังจากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ คือตั้งแต่ปี 2541
เป็นต้นมาสัดส่วนการบริโภคบ้านเดี่ยวเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
จนจำนวนบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มในปี 2545 มีสัดส่วนสูงถึง 73%
ของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม เหตุผลเนื่องมาจาก (1)
กลุ่มผู้บริโภคบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง
และสามารถรับภาระการผ่อนชำระได้อย่างแท้จริง (2)
จากการปรับตัวลดลงอย่างมากของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ทำให้ผู้บริโภคซึ่งแต่เดิมสามารถซื้อได้เพียงทาวน์เฮ้าส์ในระดับไม่เกิน 2 ล้านบาท
ขยับขึ้นมาซื้อบ้านเดี่ยวในระดับราคา 3.5 ล้านบาท ได้

เปรียบเทียบสัดส่วนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในเขต

กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์

จำนวนที่อยู่อาศัย (Supply)

จากการสำรวจของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างในเขต
กทม.และปริมณฑลระหว่างปี 2533-2541 มีจำนวนทั้งสิ้น 1,132,333 ยูนิต
โดยเป็นที่อยู่อาศัยที่ขายไปแล้วถึง 77% และที่ยังไม่ได้ขายจำนวน 264,084 ยูนิต
ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมถึง 45.94% และเป็นทาวน์เฮ้าส์ ถึง 28.95%
ในขณะที่เป็นบ้านเดี่ยวเพียง 17.23% ในส่วนของบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จ 100% ที่ยังไม่ได้ขายจำนวน
1,138 ยูนิต ปัจจุบันได้ถูกขายหมดไปเรื่อยๆ ตามที่ผู้บริโภคยังมีความต้องการบ้านเดี่ยวอยู่
ส่วนบ้านเดี่ยวที่เหลือที่ยังขายไม่ออกส่วนใหญ่เป็นบ้านที่สร้างในปี 2537-2538
ซึ่งปัจจุบันอยู่ในสภาพที่ไม่ดี และไม่เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคแล้ว
จึงไม่ใช่ส่วนที่จะเข้ามาแข่งขันในตลาดได้
ดังนั้นจึงแสดงให้เห็นว่าจำนวนบ้านเดี่ยวในตลาดปัจจุบันเหลือน้อย

สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนเพิ่มขึ้น
จากตัวเลขจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ แสดงให้เห็นถึงจำนวนการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วง 3
ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยปีละ 6,627 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 264% เมื่อเทียบกับช่วงปี 2541-2543)

จำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล หน่วย: ยูนิต/ปี

  -------------- --------- --------- ------- ------- -------- --------- --------
                 เฉลี่ย ปี    เฉลี่ย ปี    2543    2544    2545     เฉลี่ย ปี    % เพิ่มขึ้น
                 2537-39   2541-43                            2543-45   

  บ้านเดี่ยว        25,298    745       1,631   2,107   3,229    2,322     212%

  ทาวน์เฮ้าส์       53,435    626       1,399   2,591   3,351    1,447     131%

  คอนโดมิเนียม     57,107    20        -       1,070   3,077    1,382     6,810%

  อื่น ๆ           17,524    432       10      389     1,028    476       10%

  รวม            153,364   1,823     3,040   6,157   10,685   6,627     264%
  -------------- --------- --------- ------- ------- -------- --------- --------

ที่มา :ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ความต้องการที่อยู่อาศัย (Demand)

เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีตัวเลขที่สามารถแสดงให้เห็นปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง
ตัวเลขที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันคือตัวเลขจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนใหม่ในแต่ละปี
ซึ่งอย่างน้อยก็สามารถใช้เป็นตัวชี้แนวโน้มของความต้องการของผู้บริโภคได้ระดับหนึ่ง
จากตัวเลขจำนวนบ้านเดี่ยวที่จดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในแต่ละปี
ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่เริ่มสูงขึ้น
และเมื่อเทียบกับจำนวนบ้านเดี่ยวที่สร้างเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2539
เป็นต้นมาจะเห็นได้ว่าปริมาณการจดทะเบียนบ้านเดี่ยวในแต่ละปีสูงกว่า
ปริมาณการสร้างบ้านเดี่ยวเพิ่มเติมขึ้นมาแต่ละปี
แสดงให้เห็นว่าจำนวนบ้านเดี่ยวที่มีอยู่ในตลาดได้ถูกขายหมดไปเรื่อยๆ
ในขณะที่ความต้องการเริ่มสูงขึ้น

เปรียบเทียบจำนวนบ้านเดี่ยวจดทะเบียนใหม่กับจำนวนบ้านเดี่ยวในโครงการเปิดตัวใหม่

[]

ที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แต่สำหรับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว จะขึ้นอยู่กับการขยายตัวของจำนวนประชากร
และขนาดของครอบครัวที่เล็กลง ซึ่งปัจจุบันสังคมไทยได้เปลี่ยนไป
คนสมัยใหม่เมื่อแต่งงานแล้วก็ต้องการแยกครอบครัวออกไป ทำให้ขนาดครอบครัวเล็กลง
จำนวนครอบครัวก็จะมากขึ้น ก็เป็นอีกเหตุผลที่ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้พฤติกรรมของผู้บริโภคโดยทั่วไปจะต้องการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ๆ ขึ้น
เมื่อมีรายได้มากขึ้น

[]

 ปัจจัยกระตุ้นความต้องการ 

ปัจจัยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย

1. อัตราดอกเบี้ยต่ำ จากภาวะสภาพคล่องที่ล้นระบบ
ทำให้อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันได้ลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
โดยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสะสมทรัพย์ปัจจุบันได้ลดลงมาเหลือเพียงประมาณ 1.5% ต่อปี
และดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ (MLR) ได้ลดลงจาก 15.25% เมื่อปี 2541 เหลือประมาณ 6.75% ต่อปี
ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำกว่า MLR
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นปัจจุบันจะเป็นแรงผลักดันการบริโภคที่อยู่อาศัยมากขึ้น

[]

ที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์และ Thai Bond Dealer Club

2. สถาบันการเงินเร่งปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ปัญหาหนี้เสียที่เกิดขึ้นในระบบสถาบันการเงิน
ทำให้สถาบันการเงินไม่กล้าปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจ เพราะเกรงว่าจะเป็นการเพิ่มหนี้เสีย
และต้องตั้งสำรองเพิ่มขึ้น ดังนั้นสถาบันการเงินจึงหันมาแข่งขันปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแทน
ส่งผลให้การขยายตัวในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น
ปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่โดยรวมในปี 2544 มีจำนวนสูงถึงประมาณ 111,996 ล้านบาท
และ 9 เดือนแรกของปี 2545 ยอดดังกล่าวเท่ากับประมาณ 109,882 ล้านบาท และคาดว่าจะเป็น
140,000 ล้านบาทในปี 2545 ซึ่งหากยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ต่อราย 2 ล้านบาท
ก็จะสามารถรองรับจำนวนที่อยู่อาศัยได้ถึงประมาณ 70,000 หน่วย
อย่างไรก็ตามในจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่นี้มีบางส่วนที่เป็นสินเชื่อที่ให้กู้เพื่อนำไปชำระคืนหนี้ที่อยู่อาศัยเดิมของผู้กู้
(refinance)

[]ที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

จากตัวเลขของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปริมาณการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบสูงสุดในปี
2539 โดยสูงถึง 241,172 ล้านบาท และได้ลดลงมาเรื่อยๆ จนต่ำที่สุดในปี 2542 เหลือเพียง
64,301 ล้านบาท อย่างไรก็ตามภาวะการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2543
ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 108,886 ล้านบาท และเพิ่มเป็น 111,996 ล้านบาท ในปี 2544
และคาดว่าจะเป็น 140,000 ล้านบาทในปี 2545 คิดเป็นเพิ่มขึ้น 25%

3. ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคสูงขึ้น จากการที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน
ที่ลดต่ำลง ทำให้ภาระในการผ่อนชำระเงินกู้ที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละงวดลดลง
หรืออีกนัยหนึ่งสามารถเทียบได้ว่าผู้บริโภคมีความสามารถในการผ่อนชำระที่สูงขึ้น
หรือมีกำลังซื้อที่มากขึ้น จากการวิเคราะห์พบว่า การลดอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยจาก 15% เมื่อก่อนปี
2542 มาเป็นประมาณ 7% ในปัจจุบัน หากผู้บริโภคซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท
จะทำให้ผู้บริโภคมีภาระผ่อนชำระต่อเดือนลดลงถึงประมาณ 41%

[]

จากสมมุติฐานที่ว่า ผู้บริโภคซื้อบ้านราคา 5.0 ล้านบาท จ่ายดาวน์ 20% ต้องกู้เงิน 4.0 ล้านบาท
และผู้บริโภคสามารถกู้เงินได้ 40% ของรายได้ ระยะเวลาผ่อนชำระเท่ากันคือ 20 ปี
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงจาก 15.0% เป็น 7.0% ผู้บริโภคจะผ่อนชำระลดลงจาก เดือนละประมาณ
52,672 บาท มาเป็นชำระเดือนละประมาณ 31,012 บาท และเดิมผู้บริโภคจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ
131,679 บาท/เดือน จึงจะสามารถผ่อนชำระบ้านราคาหลังละ 5.0 ล้านบาทได้
แต่ปัจจุบันมีรายได้ 77,530 บาท/เดือนก็สามารถที่จะผ่อนชำระได้

4. นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ

ที่ผ่านมารัฐบาลได้มีนโยบายต่างๆ ออกมากระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญๆ ได้แก่

1) การจัดวงเงินสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี และ 5 ปี
เพื่อกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยโดยผ่าน ธอส. และธนาคารพาณิชย์ วงเงินทั้งสิ้น 46,000 ล้านบาท
โดยเริ่มเมื่อ 10 สิงหาคม 2542

  2) การลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน
  5 หมื่นบาท จากเดิมที่ ไม่เกิน 1 หมื่นบาท โดยเริ่มใช้เมื่อ 10 สิงหาคม 2542

3) การหักค่าลดหย่อนภาษีเงินได้ สำหรับเงินดาวน์บ้านใหม่
คือในกรณีที่ซื้อบ้านโดยไม่มีการจำนองอสังหาริมทรัพย์ (ซื้อสด)
ให้สามารถนำมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้ปีละ 100,000 บาท เป็นเวลา 2 ปี
ส่วนในกรณีที่ซื้อผ่อนให้นำมาหักลดหย่อนได้ในปีที่โอนกรรมสิทธิ
โดยรัฐบาลประกาศใช้ในเดือนกันยายน 2544 และให้มีผลบังคับใช้เป็นระยะเวลา 1 ปี

4) การขยายเวลาการลดภาษีมูลค่าเพิ่มจากเดิม 10% เป็น 7% ไปจนถึงเดือนกันยายน 2546

5) การลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินเหลือเพียงร้อยละ
0.01 จนถึงสิ้นปี 2546

6)  การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์จาก 3.3% เหลือเพียง
    0.11% จนถึง

สิ้นปี 2546

7)  การลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับการขายบ้านเก่าและซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี ในปี 2546

จุดเด่นด้านการตลาดที่ใช้ในการแข่งขัน

จุดเด่นทางการตลาดที่ทำให้บริษัทสามารถประสบความสำเร็จเหนือคู่แข่งขัน ได้แก่

1. โครงการส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ดี โครงการของบริษัทอยู่ในทำเลที่ดี
ตั้งอยู่ในรัศมีที่ไม่ห่างจากใจกลางย่านธุรกิจ โดยกระจายอยู่รอบชานเมืองของกรุงเทพฯ
ใกล้กับถนนวงแหวน มีเส้นทางการจราจรที่สะดวกสบาย

2. สินค้ามีคุณภาพ เนื่องจากบริษัทมีระบบการควบคุม
และตรวจสอบมาตรฐานคุณภาพสินค้าในแต่ละขั้นตอนก่อนที่จะส่งมอบให้กับลูกค้า
ทำให้สินค้าของบริษัทมีคุณภาพเป็นมาตรฐานเดียวกัน
ซึ่งมีชื่อเสียงและเป็นที่ยอมรับของลูกค้าในปัจจุบัน จึงทำให้สินค้าของบริษัทขายได้ง่ายกว่า

3. กลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขาย ในช่วงปี 2543 บริษัทได้ใช้กลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขาย
เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า โดยให้ลูกค้าได้เห็นในสิ่งที่เขาจะซื้อ
และได้ตัดสินใจซื้อในสิ่งที่เขาต้องการ
ซึ่งการสร้างบ้านก่อนขายนี้ทำให้บริษัทสามารถตัดปัญหาเรื่องการแก้ไขแบบของลูกค้า
ซึ่งการสร้างบ้านก่อนขายครั้งละมาก ๆ (Mass Product) ทำให้สามารถลดต้นทุนการก่อสร้าง
ลดต้นทุนทางการเงิน และลดปัญหาความเสี่ยงต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่อาจจะเปลี่ยนแปลงขึ้นลง
นอกจากนี้การสร้างบ้านก่อนขาย จะทำให้คู่แข่งขันเข้ามาแข่งขันได้ยากขึ้น
เพราะการสร้างบ้านก่อนขายจะต้องใช้เงินทุนสูง
ผู้ประกอบการจะต้องมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
จะต้องมีฐานข้อมูลทางการตลาดที่ดีพอในการตัดสินใจสร้างบ้านให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า
ซึ่งกลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขายของบริษัทที่ผ่านมา ก็ประสบความสำเร็จ
และสามารถเพิ่มยอดขายให้กับบริษัท

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ราคาของบ้านในโครงการของบริษัทจะอยู่ในระดับ ราคาปานกลางค่อนข้างไปทางสูง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของโครงการ โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 5 ล้านบาท ต่อหลัง
(บ้านรวมกับที่ดิน) กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจึงมักเป็นผู้มีรายได้ปานกลางจนถึงระดับรายได้สูง
ซึ่งบริษัทจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ โดยวิธีการใช้สื่อโฆษณาทางโทรทัศน์ สิ่งพิมพ์ อินเตอร์เนต
และอื่นๆประกอบกับ Direct Mail การขายของบริษัทจะเป็นการขายให้กับผู้บริโภคโดยตรง
หรือที่เรียกว่า End User

ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทหรือบริษัทย่อย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว
ดังนั้นลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะต้องเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงและสามารถรับภาระการผ่อนชำระได้สูง
ซึ่งจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง ถึงสูง นอกจากนี้การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
การให้บริการหลังการขาย และการที่บริษัทขายสินค้าที่มีมาตรฐานคุณภาพที่ดีให้กับลูกค้า
ทำให้ลูกค้าบางส่วนของบริษัทมาจากการแนะนำของลูกค้าต่อญาติ พี่น้อง หรือเพื่อนฝูง

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ก.) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

บริษัทมีความยืดหยุ่นในการเพิ่มกำลังการผลิต กล่าวคือในขณะที่ความต้องการบ้านมีเพิ่มขึ้น
บริษัทก็สามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการบ้าน

อย่างไรก็ตามบริษัทมีระบบในการควบคุมคุณภาพของผู้รับเหมาให้มีการผลิตสินค้าให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตราฐานเดียวกัน
ดังนี้

  1. บริษัทมีการกำหนดมาตรฐานการก่อสร้าง รวมถึงวัสดุก่อสร้างที่ใช้ ให้กับผู้รับเหมา

  2. บริษัทมีการจัดฝึกอบรมวิธีการก่อนสร้างตามมาตรฐานของบริษัทให้กับผู้รับเหมา

  3. บริษัทมีหัวหน้างานประจำแต่ละโครงการเพื่อควบคุม และตรวจรับงานของผู้รับเหมา

  4. บริษัทจะมีการทำ QC โดยจะมีวิศวกรจากส่วนกลางไปตรวจสอบคุณภาพงานอีกครั้งหนึ่ง
  ว่าคุณภาพงานได้มาตรฐานตามที่กำหนดหรือไม่

ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัตถุดิบหมายถึงที่ดินและวัสดุก่อสร้าง สำหรับวัสดุก่อสร้าง
ส่วนใหญ่แล้วผู้รับเหมาที่ทางบริษัทว่าจ้างจะเป็นผู้จัดหาซื้อเอง แต่เนื่องจากในสภาพการณ์ปัจจุบัน
มีการแข่งขันสูงบริษัทจึงจำเป็นต้องลดต้นทุนโดยการสั่งซื้อวัสดุบางอย่างเอง
เพื่อให้สามารถแข่งขันได้

การจัดซื้อที่ดินนั้น ปัจจุบันบริษัทจะมองหาที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันทีเท่านั้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการประหยัดกระแสเงินสดของบริษัท และใช้เงินที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด

วิธีการจัดซื้อที่ดิน

วิธีการซื้อที่ดินของบริษัทนี้แบ่งกว้างๆ ออกเป็น 3 แนวทาง คือ

ก. ลงประกาศโฆษณาแสดงความต้องการที่จะซื้อที่ดินในหนังสือพิมพ์

ข. ติดต่อซื้อที่ดินผ่านนายหน้าขายที่ดิน

ค. ให้พนักงานของบริษัทออกไปติดต่อซื้อที่ดินเอง

ดูแผนผังที่ 1 และ 2

แผนผังที่ 1 แผนผังที่ 2

 บ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างก่อนขาย 

 

แนวโน้มด้านราคาของวัสดุก่อสร้าง

ราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2545 ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่ราคาจะทรงตัวหรือปรับตัวขึ้นไม่มากนัก
จากการผลิตที่ยังคงเกินระดับความต้องการอยู่ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำอยู่ในปัจจุบัน
และคาดว่าในปี 2546
ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นจากความไม่แน่นอนในสงครามระหว่างสหรัฐกับอิรัคซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในเรื่องของราคาน้ำมัน
กล่าวคือหากมีสงครามเกิดขึ้นและไม่ยืดเยื้อก็จะทำให้ราคาน้ำมันกับสู่ภาวะปกติได้
แต่หากยืดเยื้อก็จะส่งผลให้ราคาน้ำมันอยู่ในระดับสูงซึ่งก็จะมีผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างด้วย

ปูนซีเมนต์

ในช่วงตั้งแต่ปี 2535 เป็นต้นมาไม่มีปัญหาเรื่องปูนซิเมนต์ขาดแคลน
เนื่องจากกำลังการผลิตยังสูงกว่าความต้องการในประเทศที่หายไปจากความซบเซาของภาวะเศรษฐกิจ
ทำให้บริษัทผู้ผลิตจำเป็นต้องหาตลาดต่างประเทศเพื่อจำหน่ายปูนซิเมนต์ส่วนเกิน ในปี 2543
ที่ผ่านมา
ปูนซิเมนต์มีแนวโน้มที่จะมีราคาสูงขึ้นเนื่องจากค่าขนส่งที่แพงขึ้นจากราคาน้ำมันในตลาดโลกที่สูงขึ้น
และในปี 2545 ราคาปูนซิเมนต์มีราคาเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย และคาดว่าปี 2546
น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของการขายอสังหาริมทรัพย์,การก่อสร้าง
และนโยบายการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลจำนวน 1 ล้านหน่วย
ซึ่งในเบื้องต้นจะสร้างได้ประมาณ 4,000 หน่วย

เหล็กเส้น

ภาวะเหล็กเส้นในปี 2545 มีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากความต้องการที่มากขึ้น
และการรวมตัวกันของบริษัทผู้ผลิตเพื่อควบคุมปริมาณการผลิตไม่ให้มากเกินไป คาดว่าปี 2546
น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากความต้องการที่สูงขึ้นอีกจากการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

วัสดุอื่นๆ

สำหรับวัสดุก่อสร้างประเภทอื่น ๆ เช่น กระเบื้องมุงหลังคา กระเบื้องเซรามิค แผ่นยิบซัม
และเสาเข็มเจาะ ในปี 2545 วัสดุแต่ละชนิดต่างก็มีกำลังการผลิตเกินกว่าความต้องการทั้งสิ้น
ทำให้ผู้ผลิตบางส่วนได้ลดกำลังการผลิตลง
แต่ระดับราคาก็ไม่ได้ลดลงเนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้นของผู้ประกอบการจากราคาปูนซิเมนต์ที่สูงขึ้นเล็กน้อย
ทำให้ระดับราคามีแนวโน้มค่อนข้างคงที่และเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในปี 2546
คาดว่าราคาน่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น
และค่าขนส่งที่อาจสูงขึ้นจากสงครามระหว่างสหรัฐกับอิรัค

ข.) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ระบบการจัดสร้างสาธารณูปโภคของโครงการต่าง ๆ อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ที่สำคัญคือ
ระบบระบายน้ำของโครงการอาจมีผลกระทบทำให้เกิดน้ำเสียต่อแหล่งน้ำสาธารณะได้
หากระบบบำบัดไม่ดีพอ
อย่างไรก็ตามบริษัทได้จัดให้มีระบบการกำจัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลังที่บริษัทสร้างขึ้นก่อนที่จะระบายน้ำที่ได้รับการบำบัดแล้วลงบ่อพักเพื่อให้สามารถตรวจสอบว่าได้มาตรฐานตามที่กำหนดหรือไม่ก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะต่อไปเพื่อมิให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

เนื่องจากบริษัทรับรู้รายได้เมื่อมีการโอนส่งมอบบ้าน ฉะนั้นจึงไม่มียอดขายรายการใดที่ยังไม่ส่งมอบ
อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมียอดบ้านที่ได้รับการจองแล้วและรอส่งมอบใน 30
โครงการ จำนวน 110หลัง คิดเป็นมูลค่าขายทั้งสิ้น 941.61 ล้านบาท
และไม่มีโครงการใดที่บ้านรอส่งมอบมีมูลค่าเกินร้อยละ 10
ของยอดรายได้จากการขายตามงบการเงินรวมของปี 2545