3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  3.1 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  (1) ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานภายใต้ 4 บริษัท ประกอบด้วย บริษัท มีเดีย ออฟ มีเดียส์
จำกัด (มหาชน) บริษัท เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (บริษัทถือหุ้นร้อยละ 78.57) บริษัท พระราม
9 สแควร์ จำกัด (บริษัทถือหุ้นร้อยละ 78.12) และบริษัท พระราม 9 สแควร์ โฮเต็ล จำกัด
(บริษัทถือหุ้นทางอ้อม ร้อยละ 78.12) โดยมีรายละเอียดของโครงการในแต่ละบริษัท ดังนี้

บริษัท มีเดีย ออฟ มีเดียส์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)

ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และรับเหมาก่อสร้าง โดยรับโอนทรัพย์สิน หนี้ สิทธิหน้าที่
และภาระผูกพันทั้งหมดจากแกรนด์ คาแนล ภายใต้กระบวนการโอนกิจการทั้งหมด
ซึ่งภายหลังการโอนกิจการเสร็จสิ้น แกรนด์ คาแนล ได้ดำเนินการชำระบัญชีและเลิกกิจการ

สินทรัพย์โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโอนเข้ามาดำเนินงานภายใต้บริษัท ประกอบด้วย
โครงการเบ็ล สกาย คอนโดมิเนียม โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์
และสัญญารับจ้างขายและบริหารโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 1 และโครงการ 2
นอกจากนี้ บริษัทยังรับซื้อและรับโอนเงินลงทุนใน 2 บริษัท จากแกรนด์ คาแนล และกลุ่มรัตนรักษ์
ได้แก่ เงินลงทุนร้อยละ 78.57 ในบริษัท เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เงินลงทุนร้อยละ 78.12
ในบริษัท พระราม 9 สแควร์ จำกัด

โครงการเบ็ล สกาย คอนโดมิเนียม

เป็นโครงการอาคารที่พักอาศัย 17 อาคาร จำนวน 3,300 ยูนิต เป็นอาคารสูง 8 ชั้น
ตั้งอยู่ที่ถนนกำแพงเพชร 6 (ถนนคู่ขนานกับถนนวิภาวดีรังสิต)
เลียบกับทางรถไฟและพื้นที่โครงการอยู่ติดกับโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชั่น
โดยมีจุดขายหลักของโครงการ ได้แก่
การคมนาคมที่สะดวกเนื่องจากทำเลซึ่งตั้งอยู่ติดถนนวิภาวดีรังสิตและดอนเมืองโทลเวย์
ประกอบกับอยู่ใกล้กับศูนย์ราชการจึงคาดว่าจะมีกำลังซื้อจากกลุ่มข้าราชการ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลาง ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 46,000
บาทต่อตารางเมตร ห้องพักมีพื้นที่ตั้งแต่ 27 ตารางเมตรขึ้นไป
โดยมีราคาขายต่อห้องเริ่มต้นที่ประมาณ 1.24 ล้านบาท

ปัจจุบัน บริษัทเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน 11 แปลง เนื้อที่รวม 14,013 ตารางวา
และอยู่ในช่วงสรุปแบบขออนุญาตปลูกสร้าง ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในราวไตรมาสที่ 3 ของปี
2553 และจะสร้างรายได้ให้กับบริษัทประมาณ 5,000 ล้านบาท
โดยจะเริ่มทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2553

[]

- ภาพแสดงโครงการเบ็ลสกาย เมื่อแล้วเสร็จ -

โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์

เป็นโครงการอาคารสำนักงานเกรดบีบวกถึงเอลบ โดยมีพื้นที่เช่าประมาณ 66,000 ตารางเมตร
ประกอบด้วยส่วนโพเดียม ซึ่งเป็นอาคาร 8 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน 1 ชั้น และส่วนสำนักงานเป็นอาคาร
2 อาคาร สูง 31 ชั้น และ 38 ชั้น ตามลำดับ ตั้งอยู่บริเวณแยกรัชดา-พระราม 9
โดยโครงการอยู่ด้านหลังโครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9
ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

จุดขายหลักของโครงการ ได้แก่ ทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่บริเวณแยกรัชดา-พระราม 9 ใกล้ทางด่วน
รถไฟฟ้ามหานคร และรถไฟฟ้า Airport-Link
และราคาค่าเช่าระดับปานกลางซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานระดับกลาง โดยกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ประมาณ 650
บาทต่อตารางเมตรในช่วงที่เปิดให้เช่าโครงการในประมาณปี 2556-2557

มูลค่าเงินลงทุนของโครงการ (ไม่นับรวมที่เปิดใช้แล้วบางส่วน) รวมประมาณ 1,800 ล้านบาท
บริษัทคาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี จะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการได้ในปี 2557
และคาดว่าจะก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าและค่าบริการประมาณปีละ 420 ล้านบาท

ปัจจุบัน
บริษัทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโครงการซึ่งดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จบางส่วนและเปิดให้บริการแล้ว
ในส่วนโพเดียม แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 3 ชั้นและพื้นที่จอดรถ 5 ชั้นคิดเป็นพื้นที่ประมาณ 40,000
ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 35 ของพื้นที่โครงการ ปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ร้อยละ 90
ของพื้นที่เช่าทั้งหมด คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในส่วนที่เหลือได้ในปลายปี 2553

[]

- ภาพแสดงโครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์เมื่อแล้วเสร็จ -

โครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 1 และโครงการ 2

เป็นโครงการบ้านเดี่ยวบริเวณดอนเมืองใกล้สถานีรถไฟหลักสี่ และทางด่วนขั้นที่ 2
และทางยกระดับโฮปเวลล์ สำหรับโครงการ 1 ประกอบด้วยที่ดินจัดสรรจำนวน 194 แปลง
โครงการ 2 ประกอบด้วยที่ดินจัดสรรจำนวน 199 แปลง

จุดขายหลักของโครงการ
คือเป็นโครงการบ้านเดี่ยวคุณภาพสูงที่มีสิ่งแวดล้อมและสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ดีเยี่ยมในบรรยากาศเวนิช
และราคาที่แข่งขันได้กับบ้านในระดับเดียวกัน

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง
เป็นบ้านเดี่ยวจัดสรรภายในโครงการขนาดที่ดินตั้งแต่ 73 – 250 ตารางวา
มีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านตั้งแต่ 197 - 408 ตารางเมตร โดยมีราคาขายตั้งแต่ 6.5 – 25
ล้านบาท

ปัจจุบัน บริษัทเป็นผู้ถือสิทธิในการบริหารจัดการ บริหารการตลาดและบริหารการขายโครงการ

ปัจจุบันโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 1 เหลือพื้นที่ขายในส่วนที่ดินเปล่าจำนวน 34
แปลง และโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง โครงการ 2 เหลือพื้นที่ขายจำนวน 199 แปลง
ซึ่งทางโครงการมีแผนการดำเนินงานเพื่อเปิดขายอย่างเป็นทางการภายในปี 2553

บริษัทคาดว่าจะได้รับค่าบริหารโครงการทั้งหมด
(ไม่รวมค่าบริหารการตลาดและบริหารการก่อสร้าง) จำนวนประมาณ 100-120
ล้านบาทโดยทยอยได้รับในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 5.7- 6.0
ของมูลค่าโครงการทั้งหมด

[]

- ภาพแสดงโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมือง -

บริษัท เบ็ล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (“เบ็ล”)

ก่อตั้งขึ้นในปี 2537 ในนามบริษัท ไทม์รีเจนซี่ จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 100 ล้านบาท
เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเริ่มพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ไทม์ รีเจนซี่ในปี
2538 และในปี 2541 ธุรกิจได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ทำให้ต้องหยุดพัฒนาโครงการและเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการภายใต้ศาลล้มละลายกลาง
หลังจากนั้นในปี 2551 เบ็ลดำเนินการเป็นผลสำเร็จตามแผนฟื้นฟูฯ
และศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งยกเลิกการฟื้นฟู โดยกลุ่มเจริญกฤษได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่
และเริ่มพัฒนาโครงการอีกครั้งในปี 2552

ณ วันที่ 22 ตุลาคม 2552 เบ็ล มีทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้วจำนวน 2,064,261,300 บาท
แบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 20,642,613 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

ปัจจุบัน เบ็ล มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 1 โครงการ ได้แก่ โครงการเบ็ล อเวนิว
รัชดา-พระราม 9

โครงการเบ็ล อเวนิว รัชดา-พระราม 9

เป็นโครงการอาคารที่พักอาศัย 8 อาคาร จำนวน 2,024 ยูนิต เป็นอาคารสูง 27 ชั้น 34 ชั้น 36
ชั้น 43 ชั้น
อย่างละ 2 อาคาร พร้อมชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ซึ่งขออนุญาตก่อสร้างรวมทั้งสิ้น 343,313 ตารางเมตร
โดยอาคารทั้งหมดตั้งอยู่บนโพเดียมสูง 6 ชั้น ซึ่งพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมเพื่อเช่า จำนวน 2 ชั้น
และพื้นที่สำหรับจอดรถยนต์จำนวน 4 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณแยกรัชดา-พระราม 9 ใกล้สี่แยก อสมท
โดยโครงการห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามหานครประมาณ 400 เมตร

จุดขายหลักของโครงการ คือ โครงการคอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ท
ที่มีพื้นที่ส่วนกลางในลักษณะสวนลอยฟ้า ตั้งอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ บริเวณแยกรัชดา-พระราม 9
ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้าใต้ดิน และรถไฟฟ้า Airport-Link
ซึ่งคาดว่าโครงการจะเป็นแหล่งศูนย์รวมความเจริญแห่งใหม่ ประกอบด้วย อาคารที่พัก สำนักงาน
และแหล่งชอปปิ้งครบวงจร

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้ปานกลางจนถึงสูง โดยมีพื้นที่ขายเฉลี่ยโครงการประมาณ 70,000
บาทต่อตารางเมตร โดยห้องพักมีพื้นที่ตั้งแต่ 43 - 107 ตารางเมตร และมีราคาขายต่อห้องตั้งแต่
3.0 – 8.0 ล้านบาท

ปัจจุบันเริ่มเปิดขายโครงการในส่วนอาคารที่ 1 และ 2 แล้วประมาณร้อยละ 60 ของส่วนที่เปิดขาย
ณ สิ้นปี คิดเป็นยอดขายรวมประมาณ 1,100 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุนรวมของโครงการโดยประมาณ 8,000 ล้านบาท
และโครงการได้รับอนุมัติวงเงินกู้จากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งเพื่อดำเนินการพัฒนาในวงเงินกู้สูงสุด
3,819.20 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 47 ของมูลค่าเงินลงทุนโครงการ
ส่วนที่เหลือมาจากกระแสเงินสดจากการทยอยเปิดขายโครงการ

ผู้รับเหมาหลักของโครงการ ได้แก่ บมจ. อิตาเลี่ยนไทย ดีเวลล๊อปเมนท์
คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 4 ปี
ปัจจุบันอาคารอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างโดยดำเนินการแล้วเสร็จถึงชั้น 5
(บางส่วนของอาคาร) และคาดว่าจะแล้วเสร็จบางส่วนในปี 2554
โดยคาดว่าโครงการจะก่อให้เกิดรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ในช่วง 1-5
ปีข้างหน้า

[]

- ภาพแสดงโครงการเบ็ล อเวนิว รัชดา-พระราม9 เมื่อแล้วเสร็จ -

บริษัท พระราม 9 สแควร์ จำกัด (“พระราม 9”)

จดทะเบียนก่อตั้งขึ้นในปี 2538 โดยกลุ่มเจริญกฤษ ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 1 ล้านบาท
เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ ณ วันที่ 22 ตุลาคม 2552 พระราม 9
มีทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้วจำนวน 1,000 ล้านบาท แบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 10
ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

ปัจจุบัน พระราม 9 มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 1 โครงการ ได้แก่
โครงการอาคารสำนักงานพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.2 และโครงการที่เกี่ยวข้อง 1 โครงการคือ
เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 (โครงการพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.1)

โครงการอาคารสำนักงานพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.2

เป็นโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบวก โดยมีพื้นที่เช่าประมาณ 65,000 ตารางเมตร
เป็นอาคารสูง 2 อาคาร สูง 26 ชั้น และ 36 ชั้นตามลำดับ ตั้งอยู่บริเวณแยกรัชดา-พระราม 9
โดยโครงการอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้ามหานครและโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9
ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานระดับพรีเมียม โดยกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ประมาณ 750
บาทต่อตารางเมตรในปีที่เปิดให้เช่าประมาณปี 2556

มูลค่าเงินลงทุนของโครงการโดยประมาณ 3,000 ล้านบาท คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3
ปี และจะแล้วเสร็จและเริ่มให้บริการประมาณปี 2556 โดยคาดว่าจะก่อให้เกิดรายได้ประมาณปีละ
470 ล้านบาท

ปัจจุบัน พระราม 9 เป็นผู้ถือสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี พร้อมสิทธิในการต่อสัญญาไปอีก
10 ปี พร้อมด้วยสัญญาเช่าระยะสั้นในช่วงเวลาก่อสร้างจำนวน 3 ปี
และโครงการกำลังอยู่ในช่วงออกแบบงานสถาปัตยกรรม

โครงการพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.1 (โครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9)

นอกจากพระราม 9 เป็นผู้พัฒนาอาคารสำนักงานพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.2
แล้วยังเป็นผู้ถือใบอนุญาตก่อสร้างของทั้งโครงการพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.1 (เซ็นทรัลพลาซา
พระราม 9) และโครงการพระราม 9 สแควร์ ส่วน 2
(อาคารสำนักงานและศูนย์แสดงสินค้าและพื้นที่ค้าปลีก) พระราม 9
จึงเป็นผู้ถือสิทธิในการก่อสร้างทั้ง 2 โครงการ สำหรับโครงการ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9
จะเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาไนน์สแควร์ จำกัด
(เป็นบริษัทที่ถือหุ้นใหญ่โดยกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา ปัจจุบันพระราม 9 ถือหุ้นร้อยละ 3.27 ในบริษัทนี้)

ในการดำเนินงานโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9
บริษัทจะเป็นผู้ก่อสร้างโครงการโดยว่าจ้างบริษัท ซีพีเอ็น คอนสตรัคชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด
เป็นผู้ก่อสร้าง และจะขายโครงการทั้งหมดให้กับ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนาไนน์ สแควร์ จำกัด
ซึ่งบริษัทจะได้รับประโยชน์จากการที่มีความหลากหลายในโครงการและเป็นแม่เหล็กอย่างดี
(Magnet) มาดำเนินธุรกิจในบริเวณโครงการพระราม 9 สแควร์ ส่วน 1.1
ซึ่งช่วยเสริมและดึงดูดให้พื้นที่โครงการพระราม 9 สแควร์ในส่วนอาคารสำนักงาน และส่วนอื่นๆ
ที่จะพัฒนาเป็นจุดศูนย์กลางการค้าและธุรกิจที่น่าสนใจมากยิ่งขึ้น ทั้งนี้
คาดว่าโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 จะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2556

[]

- ภาพแสดงโครงการอาคารสำนักงานพระราม 9 สแควร์เมื่อแล้วเสร็จ -

บริษัท พระราม 9 สแควร์ โฮเต็ล จำกัด (“พระราม 9 โฮเต็ล”)

จดทะเบียนก่อตั้งขึ้นในปี 2538 โดยกลุ่มเจริญกฤษ ในนามบริษัท ซีเคเอ จำกัด
ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 1 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการโรงแรมและบริการ
ปัจจุบัน ยังไม่มีการประกอบธุรกิจใดๆ
แต่คาดว่าจะเริ่มดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการในบริเวณแยกรัชดา-พระราม
9 ในช่วง 1-2 ปี ข้างหน้า

  (2) การสรรหาผลิตภัณฑ์และบริการ

  2.1 การสรรหาที่ดินเพื่อพัฒนา

บริษัทจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาทั้งโดยการซื้อตรง และซื้อผ่านนายหน้าค้าที่ดิน
โดยการเลือกซื้อจะพิจารณาที่ดินที่มีทำเลที่ดีและมีศักยภาพในการพัฒนา
และมีการเปรียบเทียบราคาซื้อกับราคาประเมินและราคาตลาดทุกครั้งก่อนการเข้าซื้อที่ดินเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมในการจัดซื้อที่ดิน
นอกจากนี้ก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้ง
จะมีการสำรวจกฎเกณฑ์ทางด้านกฎหมายและข้อจำกัดในการก่อสร้าง
รวมไปถึงความต้องการของลูกค้าในพื้นที่และคู่แข่ง
เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่าจะสามารถพัฒนาที่ดินเป็นไปตามแผนที่วางไว้และได้ผลตอบแทนตามที่ตั้งไว้

  2.2 การคัดเลือกผู้รับเหมา

เนื่องจากบริษัทไม่มีหน่วยงานก่อสร้างภายใน จึงใช้วิธีการจัดจ้างผู้รับเหมาเพื่อก่อสร้างโครงการ
โดยแบ่งเป็นผู้รับเหมาใน 2 กลุ่มหลักได้แก่

1 กลุ่มผู้รับเหมาผู้ก่อสร้างบ้านเดี่ยว จะใช้วิธีจัดจ้างผู้รับเหมา
โดยพิจารณาคัดเลือกจากผู้รับเหมาทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่ ตามความเหมาะสม
และมีคุณสมบัติตามมาตรฐานที่บริษัทตั้งไว้
ซึ่งผู้รับเหมาที่จะจัดจ้างต้องมีประวัติการทำงานที่มีคุณภาพงานที่ดี เสร็จตามกำหนดเวลา
และอยู่ในราคาที่แข่งขันได้
เนื่องจากบริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนการก่อสร้างเป็นอย่างมาก
เพื่อให้เป็นไปตามงบประมาณที่ตั้งไว้ ทั้งนี้
ได้มีการจัดตั้งทีมวิศวกรภายในเพื่อกำกับควบคุมคุณภาพงานของผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด

ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาในกลุ่มนี้จำนวน 7 ราย และมีสายสัมพันธ์ในการดำเนินธุรกิจร่วมกันเฉลี่ย
3-5 ปี

2 กลุ่มผู้รับเหมาผู้ก่อสร้างอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม
จะใช้วิธีจัดจ้างผู้รับเหมาหลักโดยการเปิดประมูลงาน ในส่วนงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม
และงานระบบ หรือลักษณะ Turn Key แล้วแต่ความเหมาะสมของโครงการ
โดยผู้รับเหมาที่คัดเลือกมามักจะเป็นผู้รับเหมาขนาดใหญ่
ซึ่งจะสามารถสร้างความมั่นใจว่าอาคารที่สร้างจะเป็นไปตามมาตรฐาน และตรงตามเวลา
เนื่องจากผู้รับเหมารายใหญ่จะมีเทคโนโลยีและความสามารถในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่
ประกอบกับมีศักยภาพและแหล่งเงินทุนที่เพียงพอในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ดีกว่าผู้รับเหมาขนาดกลางและขนาดเล็ก
และนอกจากนี้ จะจัดจ้างบริษัทผู้ควบคุมการก่อสร้างและผู้บริหารโครงการ
เพื่อให้มั่นใจว่างานก่อสร้างอาคารจะเป็นไปตามมาตรฐาน งบประมาณ และเสร็จทันกำหนดเวลา

ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาในกลุ่มนี้จำนวน 2 ราย และมีสายสัมพันธ์ในการดำเนินธุรกิจร่วมกันเฉลี่ย
20 ปี

  2.3 การจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง

  บริษัทมีนโยบายในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักบางประเภทเอง ซึ่งมีเหตุผลที่สำคัญคือ

-   ลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
    อาทิ เหล็กเส้น อลูมิเนียม ซึ่งมีราคาผันผวนมาก

-   จากการเป็นพันธมิตรคู่ค้าที่ยาวนานกับบริษัทผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
    บริษัทจึงได้รับข้อเสนอหรือเงื่อนไขที่ดี
    ซึ่งมีส่วนช่วยในการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทต้องการความยืดหยุ่นในการกำหนดรูปแบบ
    ประเภท วัสดุที่ใช้ตกแต่งแก่ลูกค้าของโครงการ ดังนั้น บริษัทจึงเป็นผู้จัดซื้อวัสดุบางประเภท
    อาทิ กระเบื้อง พื้นไม้ สุขภัณฑ์ เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ สี เป็นต้น
    โดยจะกำหนดทางเลือกและเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถเลือกวัสดุดังกล่าวได้หลังจากจองซื้อบ้านหรืออาคารชุดพักอาศัยกับทางโครงการ

  (3) ช่องทางการจัดจำหน่ายและการให้บริการ

  3.1 การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์

บริษัทใช้วิธีการจำหน่ายแบบขายตรงผ่านสำนักงานขายของบริษัทและผ่านตัวแทนการขายโดยบริษัทนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ในบางกรณีที่จำเป็นและต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะ
โดยจำแนกในรายละเอียดได้คือ

  บ้านเดี่ยว จะใช้วิธีขายแบบขายตรงผ่านสำนักงานขายของบริษัท โดยแบ่งกลุ่มสินค้าได้ 3
  รูปแบบด้วยกันคือ

-   ที่ดินเปล่าในโครงการ

-   ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมโอนให้แก่ลูกค้า

-   ที่ดินพร้อมการว่าจ้างก่อสร้าง
    ลูกค้าจะสั่งซื้อบ้านจากแบบบ้านมาตรฐานของโครงการภายหลังซื้อที่ดินในโครงการ
    โดยที่ลูกค้าสามารถเลือกแบบบ้านให้เหมาะสมกับขนาดที่ดินที่ซื้อไปตามความต้องการ

  คอนโดมิเนียม จะใช้ทั้งวิธีขายตรงผ่านสำนักงานขายบริษัท
  และผ่านตัวแทนการขายโดยบริษัทนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์
  โดยโครงการจะเปิดขายในช่วงการก่อสร้างเริ่มต้นและระหว่างการก่อสร้าง
  และลูกค้าจะทำการผ่อนดาวน์และจะได้รับโอนเมื่อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและเปิดใช้อาคารได้
  โดยลูกค้าจะพิจารณาแบบตามห้องตัวอย่างและเอกสารแบบแปลนที่ทางโครงการแสดงไว้

  3.2 การให้เช่าพื้นที่อสังหาริมทรัพย์

  พื้นที่อาคารสำนักงาน
  บริษัทจะว่าจ้างตัวแทนนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญเป็นผู้ทำหน้าที่ขายพื้นที่ในส่วนอาคารสำนักงาน

  พื้นที่ค้าปลีก บริษัทจะจัดให้มีหน่วยงานเฉพาะที่มีหน้าที่ขายพื้นที่ในส่วนพื้นที่ค้าปลีกในแต่ละโครงการ
  โดยดำเนินการขายพื้นที่โดยตรงไปยังกลุ่มลูกค้า

  (4) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  4.1 ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  กลุ่มลูกค้าสำหรับที่อยู่อาศัย จะเป็นลูกค้าบุคคลทั่วไป โดยเน้นกลุ่มรายได้ปานกลางจนถึงรายได้สูง

กลุ่มลูกค้าสำหรับอาคารสำนักงาน จะเน้นลูกค้ากลุ่มที่ต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเกรดเอ และเกรด
พรีเมียมเป็นหลักในโครงการอาคารสำนักงาน พระราม 9 สแควร์
สำหรับอาคารเดอะไนน์จะเน้นกลุ่มลูกค้าบีบวกถึงเอลบ

กลุ่มลูกค้า สำหรับพื้นที่ค้าปลีก จะครอบคลุมทุกกลุ่มไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้เช่าระยะยาว
ระยะสั้นและผู้เช่ารายย่อย ซึ่งขึ้นอยู่กับลักษณะพื้นที่ค้าปลีกนั้นๆ

  4.2 นโยบายการกำหนดราคา

การกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะคำนึงถึงราคาตลาดโดยเทียบเคียงกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เคียง
เปรียบเทียบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการ
การปรับเพิ่มราคาจะขึ้นกับภาวะราคาตลาดและต้นทุนวัสดุก่อสร้างเป็นสำคัญ

  4.3 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

แนวโน้มอุปสงค์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับผลกระทบจาก
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่เข้าสู่ภาวะถดถอย
รวมถึงปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองที่ยังคงซ้ำเติมการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในช่วงที่ผ่านมา
ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป
ดังจะเห็นได้จากข้อมูลสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
พบว่าการลงทุนในภาคก่อสร้างของเอกชนในช่วงไตรมาสแรกปี 2552 โดยรวมหดตัวลงร้อยละ 8.2
ซึ่งลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสที่แล้วที่หดตัวร้อยละ 0.7

อย่างไรก็ดี
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยบวกที่อาจจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ คือ
อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ
(อัตราการเจริญเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ - GDP) โดย GDP
จากประมาณการของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ณ สิ้นไตรมาส 2
ปี 2552 หดตัวร้อยละ 4.9 แต่มีแนวโน้มดีขึ้นเมื่อเทียบกับที่หดตัวร้อยละ 7.1 ในไตรมาสที่แล้ว
และ ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Confidence index)
จากผลสำรวจของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ประจำเดือนกันยายน 2552
อยู่ที่ระดับร้อยละ 75.6 เพิ่มสูงขึ้นติดต่อกันเป็นเดือนที่ 4 ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2552
เนื่องจากผู้บริโภคเริ่มมีความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจที่จะปรับตัวดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล
ประกอบกับอัตราการว่างงาน (unemployment rate) ที่รวบรวมโดยธนาคารแห่งประเทศไทย
ลดลงเหลือร้อยละ 1.4 จากร้อยละ 2.4 ในเดือนมกราคม 2552

ทั้งนี้ การปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นของปัจจัยทั้ง 3 ข้างต้นในช่วงต้นปีที่ผ่านมา
เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่สะท้อนภาพการปรับตัวที่ดีขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน

นอกจากปัจจัยข้างต้นที่กล่าวไปแล้วนั้น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ
และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ (Tax Incentives) อาทิ
มาตรการหักลดหย่อนภาษีเงินได้ที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2552 และ
มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสิ้นสุด ณ วันที่ 28 มีนาคม
2553 ตามลำดับ
ก็เป็นอีกปัจจัยเสริมที่ส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ดี สำหรับแนวโน้มอุปทานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จะได้รับผลกระทบจาก
ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง โดยดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง ณ เดือนตุลาคม 2552
ที่เก็บรวบรวมโดยสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ลดลงร้อยละ 20.5
จากจุดสูงสุดที่ร้อยละ 177 ณ เดือนกรกฎาคม 2551 และอยู่ในระดับค่อนข้างคงที่ตั้งแต่ต้นปี 2552
เป็นต้นมา ซึ่งส่งผลในแง่บวกสำหรับธุรกิจบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์
และเป็นปัจจัยสนับสนุนการเพิ่มอำนาจในการตั้งราคา (Pricing Power)
ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
สร้างแรงจูงใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาด ดังจะเห็นได้จาก
จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 8
เดือนแรกของปี 2552 มีจำนวนประมาณ 54,029 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 2
จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
และความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้นสูงสุดในรอบ 8 ไตรมาส
จากผลสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2552 และ
ความเชื่อมั่นของภาคอุตสาหกรรมไทยดีที่สุดในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา จากผลสำรวจของสภาอุตสาหกรรม

-   ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่อยู่อาศัย (Residential)

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 รูปแบบหลัก คือ
โครงการแนวราบ(บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์) และโครงการแนวสูง (อาคารชุด) ในปี
2552 ช่วงครึ่งปีแรกเศรษฐกิจของประเทศมีปัจจัยลบด้วยกันหลายประการ เช่น
ปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ ปัจจัยด้านการเมืองภายในประเทศ
ราคาน้ำมันที่ไม่เสถียร ภาวะเงินเฟ้อ และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เป็นต้น
ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสูง
ทั้งในด้านผู้ประกอบการที่ต้องปรับตัวให้ทันกับสถานการณ์ที่มีการเปลี่ยนแปลง
ซึ่งอาจทำให้ผู้ประกอบรายเล็กไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อไปได้
และในส่วนของผู้บริโภคอาจมีกำลังซื้อลดลงเนื่องมาจากเงินเฟ้อ ปัญหาทางการเมือง
และค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ก็ยังมีปัจจัยบวก เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ
แผนการลงทุนของภาครัฐขนาดใหญ่ที่ชัดเจน มาตรการด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์
ที่ช่วยกระตุ้นยอดขายได้อยู่ จึงทำให้ไตรมาสแรกปี 2552 อสังหาริมทรัพย์มียอดขายที่ดี
ซึ่งทำให้รัฐบาลประกาศให้ใช้มาตรการนี้ไปถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2553 ส่วนในช่วงครึ่งปีหลัง 2552
เศรษฐกิจโดยรวมเริ่มปรับตัวดีขึ้นผู้ประกอบการมีการเปิดตัวมากขึ้น
รวมถึงกำลังซื้อที่เริ่มกลับมาในไตรมาส 3 และ ไตรมาส 4 ส่งผลให้ยอดขายโดยรวมในปี 2552
มีจำนวน 59,085 หน่วย ซึ่งลดลงจากปี 2551 ประมาณ 10% ซึ่งสามารถแสดงได้ดังกราฟที่ 1

[]

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA

สำหรับภาพรวมและทิศทางเศรษฐกิจของประเทศไทยนั้นมีแนวโน้มเริ่มดีขึ้น
เทียบได้จากตัวเลขชี้วัดทางเศรษฐกิจ จีดีพี (GDP: Gross Domestic Product) ในปี 2552 ที่
-2.3 ถือว่าดีกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
ทั้งนี้รัฐบาลได้ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์จึงได้มีการออกมาตรการเพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถอยู่ได้
เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบต่อหลายปัจจัย
และที่สำคัญจะส่งผลถึงเศรษฐกิจประเทศประมาณ 10% ของ จีดีพี
ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มีมุมมองบวกทั้งยอดขาย การจ้างงาน
และการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายของปี 2552 ที่มีค่าถึง 77.7
เป็นค่าที่มากที่สุดในปีนี้ และยังสอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer
Confidence Index) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน แสดงได้ดังกราฟที่ 2

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ในปัจจุบันแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะเน้นไปที่ทำเล ที่ตั้ง
และความสะดวกในการเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้บริโภคที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะที่มีการพัฒนาอย่างมาก คือ โครงการที่อยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตร
จากสถานี ทั้ง รถไฟฟ้า BTS รถไฟใต้ดิน MRT และ โครงการล่าสุด Airport Rail Link
ซึ่งยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มมากขึ้นในอนาคต ทั้งโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด

โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์)

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบทั้งโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ในปี 2552
อยู่ในภาวะที่ทรงตัว เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคมีการตัดสินใจที่ซับซ้อนมากขึ้น มีการหาข้อมูล
และพิจารณารายละเอียดก่อนการตัดสินใจมากขึ้น ดังนั้น โครงที่มีทำเล ที่ตั้ง
รายการส่งเสริมการขาย คุณภาพผลิตภัณฑ์
รวมถึงการบริการหลังการขายที่ดีและพร้อมมากกว่าจะเป็นโครงการที่ได้เปรียบทางด้านการแข่งขัน
โดยที่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่มีชื่อเสียง มีบ้านสร้างเสร็จ และพร้อมอยู่อาศัย
ทันกับมาตรการภาษีของภาครัฐ

ราคาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในสิ้นปี 2552 อยู่ที่ 1-5 ล้านบาท โดยราคาขายบ้านเดี่ยว
บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ คือ 4.039, 2.445, 1.524 ล้านบาท ตามลำดับ[1]
ส่วนใหญ่มีการปรับลดราคาลงช่วงกลางปี เนื่องจากมีปัจจัยภายนอก คือ
ภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่มีแนวโน้มกำลังจะฟื้นตัว
แต่นักลงทุนต่างชาติก็ยังชะลอตัวเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน และปัจจัยภายใน ที่เลี่ยงไม่ได้นั่นคือ
ปัญหาทางการเมืองส่งผลโดยตรงต่อนักลงทุน
โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ยังไม่กล้าลงทุนในช่วงนี้เช่นกัน
อย่างไรก็ตามการดำเนินการขายโครงการในแนวราบยังคงเป็นไปได้ยาก
เนื่องจากการเปลี่ยนไปของพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ตัวเมือง
เดินทางสะดวก สาธารณูปโภค และสาธารณูปการที่สมบูรณ์แบบ
แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบส่วนใหญ่จะตั้งอยู่นอกตัวเมือง
จึงยังไม่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ดีเท่าที่ควร
เหมือนกับโครงการอาคารชุดดังจะกล่าวถึงในหัวข้อต่อไป

สำหรับแนวโน้มสถานการณ์บ้านเดี่ยวในปี 2553 ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท
จะเป็นสินค้าที่ขายได้ดีเพราะเป็นสินค้าที่ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้ออยู่
และผู้ประกอบการมีแนวโน้มจะพัฒนาสินค้าระดับราคานี้เพิ่มมากขึ้น
อีกทั้งยังเป็นสินค้าทที่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากชนชั้นกลางที่มีอยู่มากในสังคม
ส่วนราคาทาวน์เฮ้าส์ ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทมีแนวโน้มขายได้ดีมากขึ้น
แต่อย่างไรก็ตามทิศทางการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบมีแนวโน้มลดลง
และความนิยมลดลง ซึ่งสามารถแสดงให้เห็นได้ดังกราฟที่ 3 ดังนี้

[]

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA

จากกราฟที่ 3 พบว่า การจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว มีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปี 2547
จนถึงปัจจุบัน โดยที่ปี 2547 มีการจดทะเบียน 26,631 หน่วย และในปี 2552
มีการจดทะเบียนเพียง 8,556 หน่วยเท่านั้น ถือว่าเป็นตัวเลขที่แตกต่างกันมาก
ซึ่งสะท้อนถึงความนิยมของผู้บริโภค และทิศทางการพัฒนาธุรกิจของผู้ประกอบการได้เป็นอย่างดีว่า
บ้านเดี่ยวมีแนวโน้มว่าจะพัฒนาได้ยาก
หากต้องการพัฒนาจริงๆก็ควรที่จะเลือกทำเลที่มีความต้องการอยู่จริงเท่านั้นถึงจะประสบความสำเร็จ

การจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปี 2552
จนถึงปัจจุบันเช่นเดียวกันกับบ้านเดี่ยว แต่จำนวนหน่วยในแต่ละปียังคงมีความใกล้เคียงกันอยู่
โดยที่ในปี 2550 มีการจดทะเบียน 14,931 หน่วย และในปี 2552 มีการจดทะเบียน 9,977
หน่วย ซึ่งลดลงเพียง 4,954 หน่วยเท่านั้น
ซึ่งภาพรวมอยู่ในสถานการณ์ที่ทรงตัวยังคงสามารถพัฒนาต่อไปได้

โครงการแนวสูง (อาคารชุด)

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูงประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม
เป็นสินค้าที่มีความต้องการสูงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550
ที่รัฐบาลมีการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน)
สายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) และโครงการส่วนต่อขยายสายสีเขียว
(หมอชิต-สะพานใหม่)
ส่งผลให้ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่พัฒนาโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจำนวนมาก
และยังได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี
ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน
เดินทางสะดวก ใกล้ย่านธุรกิจ และย่านใจกลางเมือง

อาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมยังคงเป็นสินค้าที่มีความต้องการสูง
โดยเฉพาะเมื่อเกิดปัญหาวิกฤตราคาน้ำมันที่ไม่เสถียร
ทำให้อาคารชุดเป็นทางเลือกของผู้ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่ทำงานในเมือง
ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่าย และเวลาในการเดินทาง
นอกจากนี้แนวโน้มการจดทะเบียนของอาคารชุดยังเพิ่มขึ้นสวนทางกับแนวราบอย่างเห็นได้ชัดดังกราฟที่
4 ซึ่งจะแสดงดังต่อไปนี้

[]

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA

จากกราฟที่ 4 พบว่า ยอดการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมาก
โดยในปี 2547 มีการจดทะเบียนเพียง 7,689 หน่วยเท่านั้น แต่ในปี 2552 เพิ่มขึ้นมาถึง 34,914
หน่วย แสดงให้เห็นความนิยมของผู้บริโภค
และแนวโน้มของผู้ประกอบการที่มีทิศทางการพัฒนาโครงการอาคารชุดมากกว่าพัฒนาโครงการในแนวราบ
แต่อย่างไรก็ตามหากมีการพัฒนามากๆ จะส่งผลให้เกิดภาวะอาคารชุดล้นตลาดได้ (Over Supply)
ในบางทำเลของกรุงเทพ และปริมณฑล

ในอนาคต ปี 2553 รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมการลงทุนที่อยู่อาศัยระดับล่าง (BOI) ราคาประมาณ
1 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด
ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะพัฒนาอาคารชุดจึงควรศึกษาทำเล
และความต้องการที่มีอยู่จริงเพื่อความคุ้มค่าในการลงทุนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

โครงการอาคารชุดในปี 2553 ที่มีแนวโน้มว่าจะได้รับการตอบรับอย่างดีอยู่ในระดับราคาที่ 3-5
ล้านบาท ซึ่งต้องตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการอยู่ในปัจจุบัน

ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุกิจที่อ่อนไหว เพราะมีความสัมพันธ์กับหลายปัจจัย เศรษฐกิจโลก
ราคาน้ำมัน และการเมืองภายในประเทศ ล้วนแล้วแต่มีผลกระทบถึงการทั้งสิ้น
อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยการดำรงชีวิต
หากธุรกิจนี้เกิดวิกฤตขึ้นจะส่งผลอย่างมากต่อเศรษฐกิจประเทศ
ดังนั้นรัฐบาลจึงได้มีความพยายามที่จะช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าต่อไปได้ด้วยการออกมาตรการด้านภาษี
ซึ่งถือได้ว่ามีประโยชน์มากทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายเอง
รวมไปถึงมาตรการการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง
ที่กำลังจะหมดลงในไตรมาสแรกของปี 2553
น่าจะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ออกให้หมด
และเป็นโอกาสสำคัญของผู้ที่กำลังต้องการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด

สำหรับผู้ประกอบการเองหากมีความต้องการที่จะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553
จะต้องสามารถปรับเปลี่ยนตัวเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลง ต้องมีความเป็นมืออาชีพ
มีมุมมองการตลาดได้ถูกต้อง มีความแข็งแกร่งทางด้านเงินทุน
และสามารบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างที่ดี จึงจะสามารถอยู่รอดได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนพาณิชยกรรม (Commercial)

  อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรม สามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ อาคารสำนักงาน
  และพื้นที่ค้าปลีก

  อาคารสำนักงาน

ณ ไตรมาส 3 ปี 2552 ปริมาณพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ เท่ากับ 7.86
ล้านตารางเมตร ณ อัตราการเช่า (Occupancy rate) ร้อยละ 86.1
ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนที่ร้อยละ 86.0
อันเนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่เช่าของ DTAC ณ จามจุรีสแควร์ จำนวน 26,000 ตารางเมตร
โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD Grade A) อยู่ที่ตารางเมตรละ
694 บาท/เดือน ปรับตัวลดลงร้อยละ 0.85 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ตามข้อมูลของซีบี
ริชาร์ด เอลลิส

สำหรับพื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีจำนวนน้อยมาก
และคาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2552-2555 ที่ประมาณ 226,464 ตารางเมตร หลักๆ
เป็นพื้นที่สำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ประกอบด้วย อาคารเอ็นเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์
อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ บนถนนวิภาวดีรังสิต มีพื้นที่ 119,000 ตารางเมตร
จะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2552 การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย (ปตท.)
และบริษัทในเครือจะเข้าใช้พื้นที่ดังกล่าวทั้งหมด

อาคารสาทร สแควร์ อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ
ซึ่งตั้งอยู่ติดกับจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสช่องนนทรี มีพื้นที่รวม 73,584 ตารางเมตร
และอาคารศิวาเทล อาคารสำนักงานระดับเกรดบี บนถนนวิทยุ ซึ่งมีพื้นที่ 5,880 ตารางเมตร
จะเปิดให้บริการในปี 2553 และอาคารปาร์คเวนเชอร์ อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ซึ่งมีพื้นที่
28,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมแยกถนนเพลินจิตตัดกับถนนวิทยุ จะเปิดให้บริการในปี
2554

ทั้งนี้ ด้วยปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีจำนวนจำกัด
หากมีการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นอันเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่จะดีขึ้นอาจจะส่งผลต่อการขึ้นราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับสูงขึ้นได้
อย่างไรก็ดี สิ่งที่สำคัญมากที่สุดสำหรับเจ้าของอาคารสำนักงานคือ การรักษาผู้เช่าที่มีอยู่ในปัจจุบันไว้
และการพยายามหาผู้เช่ารายใหม่เพิ่มเติมด้วยเงื่อนไขที่จูงใจ

  พื้นที่ค้าปลีก (Retail)

ณ ไตรมาส 3 ปี 2552 ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ เท่ากับ 5.26
ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เมื่อเปรียบเทียบจากไตรมาส 2 ที่ผ่านมา
ซึ่งมาจากพื้นที่ศูนย์การค้าในบริเวณ midtown และชานเมืองเป็นหลัก ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2552
มีศูนย์การค้าปลีกเปิดเพิ่มขึ้น 3 แห่งในบริเวณกรุงเทพฯ คิดเป็นพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 36,604
ตร.เมตร ได้แก่ ดิจิตอล เกตเวย์ (สยามสแควร์) คาร์ฟูร์ (ประชาอุทิศ) และ อินเด็กซ์ ลีฟวิ่ง
มอลล์ (ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต) โดยอัตราเช่าในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 92.4
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ที่ร้อยละ 91.1 เนื่องจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของพื้นที่ค้าปลีกบริเวณ
mid-town และ ชานเมือง เป็นหลัก

สำหรับค่าเช่าจะแตกต่างกันไปตามทำเล โดยค่าเช่าในแต่ละทำเลจะค่อนข้างคงที่
บริเวณใจกลางเมืองราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ เดือนละ 3,000 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณ
1 เท่าของค่าเช่าบริเวณนอกเมือง

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่า อุปทานในอนาคตอาจประกอบไปด้วย
รูปแบบพื้นที่ค้าปลีกและศูนย์การค้าที่หลากหลาย ตั้งแต่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่ค้าปลีกบริเวณ
podium ใต้ที่พักอาศัยหรืออาคารสำนักงาน รวมไปถึง พื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กใกล้บ้าน (community
centers) โดยพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างในปัจจุบัน ได้แก่
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 และ Mega Mall บริเวณบางนา อย่างไรก็ดี ในปัจจุบัน
ผู้ประกอบการเริ่มหันมาพัฒนาและให้บริการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบ Community Center มากยิ่งขึ้น
โดยปัจจัยหลักในความสำเร็จของธุรกิจดังกล่าว ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการจะสามารถหา Anchor
tenant ให้แก่โครงการของตนได้หรือไม่ ซึ่งโดยส่วนมาก Anchor tenant
มักเป็นผู้ประกอบการซุปเปอร์มาร์เก็ตชั้นนำในประเทศไทย

  4.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

โครงการบ้านเดี่ยว

การพัฒนาโครงการของบริษัท จะมีการพัฒนาโครงการแบ่งเป็น เฟส
โดยแต่ละเฟสที่ดำเนินการพัฒนาจะมีพื้นที่ราว 100ไร่ โดยเป็นจำนวนน้อยกว่า 500 หลัง
จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม แต่ทั้งนี้
บริษัทก็มีระบบการจัดการสาธารณูปโภคของโครงการเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาที่อาจจะส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระบบบำบัดน้ำเสียและการจัดการให้มีพื้นที่สีเขียวเพียงพอ

โครงการคอนโดมิเนียม

บริษัทจะต้องทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเสนอต่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเพื่อใช้ประกอบการขอใบอนุญาตสิ่งปลูกสร้าง
ซึ่งในปัจจุบัน โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทได้มีการขออนุญาตเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

  3.2 ธุรกิจโทรทัศน์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทดำเนินธุรกิจผลิตรายการโทรทัศน์ โดยการเช่าเวลาจากทางสถานีโทรทัศน์
เพื่อนำมาผลิตรายการโทรทัศน์ ขายโฆษณาเอง และขายเวลาโฆษณาบางรายการของสถานีโทรทัศน์
โดยบริษัทมีประสบการณ์และความชำนาญในการผลิตรายการโทรทัศน์ประเภท รายการข่าว
รายการสารคดี รายการวาไรตี้ และละครโทรทัศน์ ด้วยนโยบายในการผลิตรายการที่มีคุณภาพ

ลักษณะรายการโทรทัศน์ของบริษัทในปัจจุบัน สามารถแบ่งออกได้ดังนี้

1.  รายการโทรทัศน์ที่บริษัทบริหารการผลิตและจำหน่ายเวลาโฆษณา

คือ รายการที่สร้างสรรค์ ผลิต
และดำเนินการบริหารการจำหน่ายเวลาโฆษณาโดยคณะทำงานของบริษัท
โดยลิขสิทธิ์ของรายการเหล่านี้จะเป็นของบริษัท

2. รายการโทรทัศน์ที่บริษัทร่วมผลิต

คือ รายการที่บริษัทเป็นเจ้าของเวลาออกอากาศและร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นๆ ในการสร้างสรรค์
ผลิตรายการ และรวมถึงการบริหารการจำหน่ายเวลาโฆษณา

3. รายการโทรทัศน์ที่บริษัทบริหารการจำหน่ายเวลาโฆษณาให้

คือ
รายการที่บริษัทเช่าเวลาออกอากาศจากสถานีโทรทัศน์รวมต้นทุนการผลิตด้วยเพื่อจำหน่ายเวลาโฆษณาในรายการนั้นๆ

ในปี 2552 บริษัทได้สร้างสรรค์รายการโทรทัศน์ 2 รายการ ใหม่ โดยเน้นรายการประเภทข่าว
เพื่อเพิ่มความหลากหลายมากขึ้น และนำเสนอให้ครอบคลุมผู้ชมทุกกลุ่ม ดังนี้

-   ประเด็นเด็ด 7 สี[]

  นำเสนอประเด็นเด็ด เหตุการณ์ร้อนๆ ที่เกิดขึ้นในรอบวัน รอบด้าน รอบโลก
  พร้อมทั้งเปิดประเด็ดใหม่ๆ ที่กระทบต่อชาวบ้าน ที่สังคมไม่รู้ ให้ได้รับรู้โดยทั่วกัน
  โดยมีการใช้เทคนิค VDO Wall Virtual Studio เต็มรูปแบบ
  ออกอากาศทางสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7 ทุกวันจันทร์ – วันศุกร์ เว้นวันอังคาร เวลา
  22.30 – 23.00 น.

-   เช้านี้ที่หมอชิต

  นำเสนอทุกเรื่องราวที่เป็นปัญหา ทุกเหตุการณ์ที่เป็นข่าว
  เพื่อให้ประชาชนได้รู้เท่าทันในสไตล์เล่าข่าว อย่างมีสีสันเป็นกันเอง
  พร้อมเจาะลึกทุกเรื่องราวจาก “ผู้รู้ผู้เล่า” เทคนิคการนำเสนอด้วย VDO Wall
  ออกอากาศทางสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7 ทุกวันจันทร์ – วันศุกร์ เวลา 06.00 – 07.30
  น.[]

ในปี 2552 บริษัทมีเวลาออกอากาศเฉลี่ยต่อสัปดาห์ประมาณ 945 นาที
โดยออกอากาศทางสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7 จำนวน 11 รายการ ช่อง 9 อสมท. จำนวน
2 รายการ และ True Visions ช่อง TNN จำนวน 1 รายการ
โดยมีรายละเอียดรายการที่ออกอากาศ ดังนี้

+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ชื่อรายการ       | สัญลักษณ์          | รูปแบบรายการ  | วัน-เวลา      | ช  |
|                |                 |              |              | ่อง |
|                | ประจำรายการ     |              | ใ            |    |
|                |                 |              | นการออกอากาศ |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ประเด็นเด็ด 7 สี  | []              | ข่าว          | วันจันทร์ – ศุกร์ | 7  |
|                |                 |              |              |    |
| (เริ่มออกอากาศ   |                 |              | เว้นวันอังคาร   |    |
| พ.ค. 52)       |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา 22.30 – |    |
|                |                 |              | 23.00 น.     |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| เช้านี้ที่หมอชิต     | []              | ข่าว          | วันจันทร์ – ศุกร์ | 7  |
|                |                 |              |              |    |
| (เริ่มออกอากาศ   |                 |              | เวลา 06.00 – |    |
| มิ.ย. 52)       |                 |              | 07.30 น.     |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| เจาะเกาะติด     | []              | ข่าว          | ว            | 7  |
|                |                 |              | ันจันทร์-พฤหัสบดี |    |
|                |                 |              | เวลา 00.30 - |    |
|                |                 |              | 01.30 น.     |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+

+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ชื่อรายการ       | สัญลักษณ์          | รูปแบบรายการ  | วัน-เวลา      | ช  |
|                |                 |              |              | ่อง |
|                | ประจำรายการ     |              | ใ            |    |
|                |                 |              | นการออกอากาศ |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ข่าวภาคเที่ยง     | []              | ข่าว          | วันจันทร์-ศุกร์   | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 12:00-12:45  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| เส้นทางเศรษฐี    | []              | วาไรตี้        | วันเสาร์       | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 16.45-17.30  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| เฮฮาหน้าซอย     | []              | Sit Com      | วันจันทร์       | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 10.30-11.30  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| หนึ่งสมองสองมือ   | []              | วาไรตี้        | วันจันทร์       | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา 15.30   |    |
|                |                 |              | -16.00 น.    |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ถอดรหัสใจ       | []              | วาไรตี้        | วันหยุดนักขัตฤกษ์ | 7  |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| จอมซนมนตรา 2   | []              | การ์ตูน        | วันพุธ         | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 16.30-17.00  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| เกมซ่า ผ้ากันเปื้อน | []              | รายการเด็ก    | วันพฤหัสบดี     | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 16:30-17:00  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| ชิงร้อยชิงล้าน     | []              | เกมส์โชว์      | วันพุธ         | 7  |
|                |                 |              |              |    |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 22:25-00.25  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| กฤษณ์ – มดดำ    | []              | วาไรตี้        | วันหยุดนักขัตฤกษ์ | 9  |
| ออนทัวร์         |                 |              |              |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| คลื่นฝันวันรัก      | []              | ละคร         | วันเสาร์-อาทิตย์ | 9  |
|                |                 |              |              |    |
| (เริ่มออกอากาศ   |                 |              | เวลา 21.00 - |    |
| พ.ย. 51)       |                 |              | 22.00 น.     |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+
| แกะรอย         | []              | สารคดีเชิงข่าว  | วันเสาร์       | T  |
|                |                 |              |              | NN |
|                |                 |              | เวลา         |    |
|                |                 |              | 19.00-20.00  |    |
|                |                 |              | น.           |    |
+----------------+-----------------+--------------+--------------+----+

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

2.1 กลยุทธ์ทางการตลาด

 บริษัทกำหนดกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจดังนี้

-   การสร้างสรรค์และพัฒนารายการอย่างมีคุณภาพ

การสร้างสรรค์และพัฒนารายการให้มีคุณภาพ ถือเป็นหัวใจสำคัญยิ่งของบริษัท
การดำเนินการพัฒนาปรับปรุงเนื้อหาสาระและความบันเทิงของรายการ จะกระทำอย่างเป็นระบบ
ทั้งรายการปัจจุบันที่มีอยู่ และรวมถึงการพัฒนารูปแบบรายการใหม่ เพื่อรองรับปริมาณงานในอนาคต
โดยอาศัยข้อมูลจากการวิจัยทางการตลาดในการประเมินความต้องการและพฤติกรรมของผู้บริโภค
เน้นความต้องการของลูกค้าและผู้ชมรายการเป็นปัจจัยสำคัญ (Customer Centric)
และเปิดกว้างด้านการร่วมมือกับพันธมิตรที่มีศักยภาพสูง
ในการร่วมผลิตรายการโทรทัศน์ที่ตรงตามความต้องการของผู้ชมที่หลากหลาย

ดังนั้นบริษัทให้ความสำคัญในด้าน “คุณค่าทรัพยากรมนุษย์” และพร้อมสนับสนุนให้เกิดการเรียนรู้
กล้าคิดกล้าทำ สร้างสรรค์และพัฒนารายการในรูปแบบแปลกใหม่ เพื่อสร้างสรรค์งานที่ดีมีคุณภาพ

-   การจัดจำหน่ายและการส่งเสริมการจัดจำหน่าย

การจัดจำหน่ายและการส่งเสริมการจัดจำหน่าย บริษัทมีความยืดหยุ่นสูง
และเน้นให้ความสำคัญและความเสมอภาคกับลูกค้าทุกระดับอย่างเท่าเทียมกัน
โดยมีการจัดการขายหลากหลายรูปแบบทั้งแบบมาตรฐานที่เป็นแบบแพ็กเกจ (Package) เช่น
แพ็กเกจเฉพาะรายการ แพ็กเกจคละรายการที่มีกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน
หรือปรับเปลี่ยนตามความต้องการของลูกค้า (Tailor Made) เป็นต้น
โดยตอบสนองความต้องการอย่างรวดเร็ว
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพเกินความคาดหวังของลูกค้า

อีกทั้งสร้างสรรค์กิจกรรมพิเศษแล้วนำเวลาโฆษณาที่มีมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
พร้อมทั้งการสนับสนุนในการวางแผนกลยุทธ์การสื่อสารการตลาดและการประชาสัมพันธ์ให้กับลูกค้าบางรายที่มีความต้องการอีกด้วย
โดยเน้นกระบวนการทำงานร่วมกันอย่างมืออาชีพและเสมือนเป็นเจ้าของสินค้านั้น

-   การกำหนดราคาโฆษณา

การกำหนดราคาโฆษณา บริษัทเน้นนโยบาย “ เป็นธรรม” อัตราค่าโฆษณาทุกประเภทรายการ
บริษัทจะพิจารณาจากความนิยมของแต่ละรายการ สถานีโทรทัศน์ที่ออกอากาศ
และช่วงเวลาที่ออกอากาศ ซึ่งจะมีการเปรียบเทียบราคาตลาด
และกำหนดเป็นอัตราที่สามารถแข่งขันได้กับคู่แข่งในอุตสาหกรรม
และตอบสนองความคุ้มค่าในการซื้อของลูกค้า และบริษัท
ยังเน้นในเรื่องการรักษาความสัมพันธ์อันดีในระยะยาวเป็นสำคัญ

ช่องทางการจำหน่าย แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท

1.  ขายผ่านบริษัทตัวแทนจำหน่ายเวลาโฆษณา (Media Agency)

2.  ขายตรงให้กับลูกค้าบริษัททั่วไป ซึ่งเป็นเจ้าของสินค้าหรือบริการต่างๆ (Direct Customer)

บริษัทมีฝ่ายการตลาดและการขาย
ทำหน้าที่นำเสนอแพ็กเกจการขายเวลาโฆษณาของแต่ละรายการของบริษัทให้กับลูกค้า
ทั้งการขายผ่านบริษัทตัวแทนจำหน่ายเวลาโฆษณา (Media Agency)
และการขายตรงให้กับลูกค้าบริษัททั่วไปซึ่งเป็นเจ้าของสินค้าหรือบริการต่างๆ (Direct
Customer)

ลักษณะลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัท ได้แก่ บริษัทตัวแทนจำหน่ายเวลาโฆษณา และลูกค้าบริษัททั่วไป
  และหน่วยงานองค์กรภาครัฐ โดยมีสัดส่วนประมาณ 90:10 สำหรับลูกค้าที่เป็น Media Agency
  นั้น มูลค่าการจำหน่ายแต่ละรายจะต่างกันไปในแต่ละปี ขึ้นอยู่กับจำนวนและลักษณะลูกค้าของ
  Media Agency แต่ละแห่งว่าจะตรงกับรูปแบบรายการของบริษัทหรือไม่
  อย่างไรก็ตามบริษัทไม่มียอดการจำหน่ายแก่ลูกค้ารายใดเกินร้อยละ 30 เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน
  ดังนั้นจึงไม่มีผลกระทบต่อการสูญเสียลูกค้ารายหนึ่งรายใดมากนัก

สัดส่วนของลูกค้ารายใหญ่ 10 รายแรกในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

  ปี 2552 ปี 2551 ปี 2550

  มูลค่า มูลค่า มูลค่า

  (ล้านบาท) % (ล้านบาท) % (ล้านบาท) %

ลูกค้ารายใหญ่ 10 รายแรก 392.23 53.48 444.19 56.26 474.23 65.40

อื่นๆ 341.25 46.52 345.32 43.74 250.86 34.60

รวมมูลค่าการจำหน่ายทั้งหมด 733.48 100.00 789.51 100.00 725.09 100.00

2.2 ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

 

 อุตสาหกรรมโฆษณา

ในปี 2552 อุตสาหกรรมโฆษณาของไทย จะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ
ส่งผลให้มูลค่าตลาดรวมของอุตสาหกรรมโฆษณาของไทยหดตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี
และกลับมาฟื้นตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง โดยตัวเลขการใช้งบประมาณผ่านสื่อ
เริ่มเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน นับตั้งแต่เดือนสิงหาคมต่อเนื่องจนถึงเดือนธันวาคม
ส่งผลให้เม็ดเงินโฆษณาทั้งปี 2552 มีมูลค่า 90,217 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2551 เพียงร้อยละ
0.1 เทียบกับที่เคยหดตัวร้อยละ 5.1 ในช่วงครึ่งปีแรก

  ----------------- ------------- -------- ------------- -------- -----------
  สื่อ                ปี2552                  ปี 2551                 %

                    (ล้านบาท)      สัดส่วน    (ล้านบาท)      สัดส่วน    เปลี่ยนแปลง

  1. โทรทัศน์         52,935        58.7%    51,137        56.7%    3.5%

  2. วิทยุ            6,165         6.8%     6,933         7.7%     -11.1%

  3. หนังสือพิมพ์       14,149        15.7%    15,282        17.0%    -7.4%

  4. นิตยสาร         5,227         5.8%     5,998         6.7%     -12.9%

  5. ภาพยนตร์        4,947         5.5%     4,173         4.6%     18.5%

  6. อื่นๆ            6,794         7.5%     6,599         7.3%     3.0%

  รวม               90,217        100.0%   90,122        100.0%   0.1%
  ----------------- ------------- -------- ------------- -------- -----------

ที่มา : เอซี นีลเส็น มีเดีย รีเสิร์ช

[]

ที่มา : เอซี นีลเส็น มีเดีย รีเสิร์ช

  สถานีโทรทัศน์ประเภทฟรีทีวี

ปัจจุบันมีผู้ประกอบการโทรทัศน์ที่ให้บริการแก่ผู้ชมทั่วประเทศโดยไม่คิดมูลค่าหรือฟรีทีวี (Free TV)
ทั้งสิ้น 6 สถานี คือ ช่อง 3 ช่อง 5 ช่อง 7 ช่อง 9 ช่อง NBT และช่องทีวีไทย
ซึ่งเป็นทีวีสาธารณะแบบไม่มีโฆษณา ส่งผลให้ส่วนแบ่งตลาดของสถานีโทรทัศน์เปลี่ยนไป
ทำให้ผู้ประกอบการโทรทัศน์มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องปรับปรุงและดูแลคุณภาพรายการอย่างสม่ำเสมอ

สถานีโทรทัศน์ที่มีส่วนแบ่งตลาดสูงสุดยังคงเป็นสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7 มีส่วนแบ่งตลาดสูงสุด
ร้อยละ 46 รองลงมาคือไทยทีวีสีช่อง 3 ร้อยละ 29 ช่อง 9 ร้อยละ 10 ช่อง 5 ร้อยละ 9
ช่องสทท. (NBT) และช่องสสท. (TPBS) ร้อยละ 3 ตามลำดับ

[]ส่วนแบ่งตลาดของสถานีโทรทัศน์ในปี 2552

  ที่มา : เอซี นีลเส็น มีเดีย รีเสิร์ช

สภาพการแข่งขันในอุตสาหกรรมและส่วนแบ่งการตลาด

แม้ช่วงครึ่งปีหลัง สภาพเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้นทั้งในและต่างประเทศ
ภาครัฐมีการใช้งบประมาณโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับปัญหาการเมืองในประเทศผ่อนคลายลง ทำให้ผู้ประกอบการมั่นใจในการลงทุน
และกลับมาทำการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภคอีกครั้ง
นอกจากนี้สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากราคาค่าโฆษณาในสื่อบางประเภทที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว

(3) การผลิตหรือการจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อการจำหน่าย

 การผลิตรายการโทรทัศน์ มีต้นทุนหลักอันประกอบด้วย ค่าเช่าเวลาออกอากาศจากสถานีโทรทัศน์ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงานฝ่ายผลิต ค่าพิธีกร เงินรางวัล และค่าใช้จ่ายในการผลิตต่างๆ เป็นต้น โดยมีขั้นตอนการจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ ดังนี้

 

1. ขั้นตอนการจัดหาสถานีโทรทัศน์และช่วงเวลาออกอากาศ

บริษัทจะทำการเช่าซื้อเวลาออกอากาศจากสถานีโทรทัศน์ต่างๆ โดยมีขั้นตอนการขอเช่าซื้อเวลา
ดังนี้

1.  ยื่นข้อเสนอรูปแบบรายการ

ยื่นเสนอรูปแบบรายการแก่สถานีโทรทัศน์ เพื่อขอเช่าเวลาออกอากาศ
โดยทั่วไปช่วงเวลาในการยื่นเสนอ
รูปแบบรายการนั้นอยู่ในระหว่างเดือนกันยายนถึงเดือนพฤศจิกายนของทุกปี
หรือปรับเปลี่ยนตามนโยบายผังรายการของแต่ละสถานี

2. สถานีพิจารณาอนุมัติ

แต่ละสถานีจะมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาแตกต่างกันไป ซึ่งหลักใหญ่ๆ ในการพิจารณา คือ
ประสบการณ์ของผู้ผลิตรายการ คุณภาพของรายการที่ผ่านมา รูปแบบ เนื้อหา
และคุณภาพของรายการว่าเหมาะสมกับเวลาสถานีหรือไม่ หรือถ้าเป็นรายการเดิม
จะทำการยื่นข้อเสนอขอต่อเวลา
ทางสถานีจะพิจารณาจากความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ค่าเช่าเวลาและเรตติ้งของรายการ

3. การทำสัญญาและลักษณะการจ่ายชำระค่าเช่าเวลาออกอากาศ

แต่ละสถานีจะกำหนดลักษณะของสัญญาและวิธีการเก็บค่าเช่าเวลาต่างกัน
ปัจจุบันบริษัทจ่ายชำระค่าเช่าเวลาออกอากาศสำหรับแต่ละรายการ โดยชำระก่อนวันออกอากาศ

2. ขั้นตอนการผลิตรายการโทรทัศน์

การผลิตรายการโทรทัศน์จะเริ่มต้นจากการสร้างสรรค์รูปแบบรายการ
จากนั้นจึงกำหนดงบประมาณการผลิตและประสานงานการผลิต ในกรณีของการผลิตรายการวาไรตี้
หรือ เกมส์โชว์ ร้อยละ 80 - 90 จะถ่ายทำในสตูดิโอที่มีการเซ็ทฉาก
และอุปกรณ์ประกอบฉากไว้เรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นจะนำไปตัดต่อส่งให้ กบว.
เซ็นเซอร์และทำการออกอากาศ

ส่วนรายการสารคดี ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการถ่ายทำนอกสถานที่
หลังจากที่ได้ทำข้อมูลและประสานงานการผลิตแล้วก็พร้อมที่จะถ่ายทำได้เลย โดยร้อยละ 90 - 95
จะเป็นการถ่ายทำนอกสถานที่จากนั้นจะนำมาตัดต่อ บันทึกเสียง แล้วนำออกอากาศ

ส่วนละคร นอกจากจะเตรียมความพร้อมด้านสถานที่ บทละคร อุปกรณ์การผลิตแล้ว
ยังต้องตระเตรียมนักแสดงให้พร้อมเพรียงกัน จึงจะสามารถถ่ายทำได้ จากนั้นจะนำมาตัดต่อ
บันทึกเสียงแล้วนำออกอากาศ

3.3 ธุรกิจเคเบิลทีวี

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

จากการที่บริษัทได้ขยายธุรกิจเป็นผู้ผลิตรายการบันเทิง (Content Provider)
ให้กับผู้ประกอบการโทรทัศน์ระบบบอกรับสมาชิก (Cable Operator) ภายใต้ชื่อ “มีเดีย
แชนแนล” (Media Channel) ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2551
โดยกำหนดบุคลิกของรายการภายใต้คำว่า “ละครดัง ซีรี่ส์เด็ด”
นำเสนอรายการประเภทละครดังที่เคยโด่งดังของสถานีโทรทัศน์สีกองทัพบกช่อง 7
และซีรี่ส์เด็ดจากเอเชีย ตลอดจนผลิตรายการรูปแบบต่างๆ ตามความต้องการของลูกค้า (Tailor
Made) และรายการต่างๆ ของช่อง รวมทั้งดำเนินการบริหารการจำหน่ายเวลาโฆษณา
ด้วยยึดหลักการผลิตรายการที่ดีมีคุณภาพและมีลิขสิทธิ์ถูกต้อง เพื่อแพร่ภาพออกอากาศ 24
ชั่วโมงและมีการเข้ารหัสสัญญาณเพื่อป้องกันการละเมิดลิขสิทธิ์
ผู้ประกอบการโทรทัศน์ระบบบอกรับสมาชิกทั่วประเทศที่ได้รับกล่องรับสัญญาณภาพและเสียง
(Decoder Box) จากบริษัท จึงจะสามารถรับรายการช่อง Media Channel
แล้วนำไปส่งออกอากาศให้กับสมาชิกผู้รับชมในระดับครัวเรือนต่อไป

  (2) สภาพการแข่งขันในอุตสาหกรรมและส่วนแบ่งการตลาด

จากพระราชบัญญัติ การประกอบกิจการกระจายเสียงและกิจการโทรทัศน์ พ.ศ. 2551 มาตรา 28
อนุญาตให้ธุรกิจโทรทัศน์ประเภทบอกรับสมาชิกหรือที่เรียกว่า “เคเบิลทีวี”
จัดหารายได้จากการโฆษณาได้
กรอปกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางการเมือง
ส่งผลให้เจ้าของสินค้าและบริการต้องลดงบประมาณด้านโฆษณาประชาสัมพันธ์ลงค่อนข้างมาก
และสรรหาช่องทางใหม่ๆ เป็นทางเลือกในการวางแผนโฆษณาสินค้าและบริการ
จึงเป็นโอกาสและจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมโทรทัศน์

ปัจจุบันมีผู้ประกอบการโทรทัศน์ระบบบอกรับสมาชิก “เคเบิลทีวี” ทั่วประเทศไทยกว่า 521 สถานี
จาก 230 ผู้ประกอบการซึ่งมีผู้ชมรายการโทรทัศน์ระบบบอกรับสมาชิกประมาณ 2.5
ล้านครัวเรือนหรือประมาณ 10 ล้านคน ขณะที่ทีวีดาวเทียมทั้งของบริษัท ทรู วิชั่นส์ จำกัด (มหาชน)
บริษัท สามารถวิศวกรรม จำกัด และบริษัทอื่นๆ มีประมาณ 1.2 ล้านครัวเรือนหรือประมาณ 3.7
ล้านคน (ที่มา : เอซี นีลเส็น มีเดีย รีเสิร์ช )

ลักษณะของช่องรายการที่นำเสนอในโทรทัศน์ระบบบอกรับสมาชิก “เคเบิลทีวี”
มีความชัดเจนและครอบคลุมทุกประเภทกลุ่มรายการ อาทิ ช่องข่าว ช่องภาพยนตร์ ช่องวาไรตี้
ช่องเพลง ช่องการศึกษา ช่องการ์ตูน ช่องรายการเด็ก ช่องแฟชั่น ช่องศาสนา เป็นต้น
โดยมีช่องรายการให้เลือกรับชมประมาณ 40-80 ช่อง
แต่ละช่องจะมีบุคลิกและลักษณะเฉพาะอย่างชัดเจน รูปแบบรายการมีทั้งรายการที่ผลิตในประเทศ
และรายการที่ผู้ประกอบการโทรทัศน์บอกรับสมาชิกดึงสัญญาณภาพผ่านระบบดาวเทียม
มาเรียงลำดับช่องตามความเหมาะสมแล้วนำส่งออกอากาศให้กับสมาชิกในระดับครัวเรือน

ผู้ประกอบการรายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ผลิตรายการโทรทัศน์ฟรีทีวีรายใหญ่
กำลังศึกษาค้นคว้าและประเมินสภาวะตลาดทางเลือกใหม่ “เคเบิลทีวี หรือ ทีวีดาวเทียม”
กันมากมาย และเชื่อว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
การแข่งขันจะรุนแรงเพิ่มขึ้นภายหลังการจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาการกระจายเสียงและวิทยุโทรทัศน์แห่งชาติ
มีความชัดเจนยิ่งขึ้นตามพระราชบัญญัติการประกอบกิจการกระจายเสียงและกิจการโทรทัศน์ พ.ศ.
2551

  3.4 ธุรกิจโทรทัศน์ดาวเทียม

ปัจจุบัน บริษัทยังคงรับจ้างผลิตรายการช่องสถานีลูกทุ่งให้กับ บริษัท ทรู วิชั่นส์ จำกัด (มหาชน)
และบริษัท ทรู วิชั่นส์ เคเบิ้ล จำกัด (มหาชน) โดยยังคงรูปแบบรายการเกี่ยวกับเพลงลูกทุ่ง
เหมือนสถานีโทรทัศน์ดาวเทียม “ที แชนแนล” ซึ่งปัจจุบันออกอากาศทางทรู วิชั่นส์ ช่อง 83

3.5 ธุรกิจสนามกอล์ฟ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัท เขาเขียวคันทรี่คลับ จำกัด เป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจให้บริการสนามกอล์ฟ 27 หลุม
ตั้งอยู่ที่อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี มีธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวกับสนามกอล์ฟ คือ ภัตตาคาร ร้านโปรช็อป
บริการรถกอล์ฟให้เช่า และสนามซ้อม เปิดบริการทุกวันไม่มีวันหยุด
ราคาค่ากรีนฟีในหนึ่งปีแบ่งเป็นไฮซีซั่น 4 เดือน (เดือนพฤศจิกายนถึงเดือนกุมภาพันธ์) โลว์ซีซั่น 8
เดือน (เดือนมีนาคมถึงเดือนตุลาคม)

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

เนื่องจากในจังหวัดชลบุรีและจังหวัดใกล้เคียงมีสนามกอล์ฟเปิดให้บริการเป็นจำนวนมาก
จึงมีการแข่งขันระหว่างสนามกอล์ฟสูง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้จัดให้มีกิจกรรมการส่งเสริมการจัดจำหน่ายในบางช่วง เพื่อเพิ่มรายได้ของบริษัท
โดยเฉพาะในช่วงโลว์ซีซั่น

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ทางสนามได้จัดการดูแลบำรุงสนามกอล์ฟและกรีน ให้อยู่ในสภาพที่ดีเยี่ยม
รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับนักกอล์ฟมากมาย อาทิเช่น กรีนซ้อมพัตต์ สนามไดรฟ์กอล์ฟ
คลับเฮ้าส์ และภัตตาคาร เป็นต้น

[1] ฝ่ายวิจัย และฐานข้อมูล AREA