3. การประกอบธุรกิจในแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทแบ่งการดำเนินธุรกิจออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ (1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (2)
ธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการให้บริการ และ (3)
งานบริหารโครงการ

ธุรกิจ 1: ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โครงการธนาซิตี้ ถ. บางนา-ตราด กม.14

โครงการธนาซิตี้ ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.14 ดำเนินการโดยบริษัท
โครงการมีพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 1,600 ไร่ เป็นโครงการขนาดใหญ่พร้อมด้วยสาธารณูปโภคครบครัน
มีระบบป้องกันน้ำท่วม ท่ามกลางสิ่งแวดล้อมที่ดีจากธรรมชาติของต้นไม้รายรอบโครงการ
ภายในโครงการยังประกอบไปด้วยสนามกอล์ฟมาตรฐาน 18 หลุม 72 พาร์
ออกแบบโดยนักกอล์ฟมืออาชีพระดับโลก
และสปอร์ตคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่รองรับการให้บริการแก่ลูกค้าได้เป็นจำนวนมาก

จากโครงการสามารถเดินทางสะดวกด้วยเส้นทางถนนบางนา-ตราดหรือทางด่วนยกระดับ
จากโครงการสามารถเดินทางไปเชื่อมต่อยังถนนอ่อนนุช มอเตอร์เวย์ กรุงเทพฯ-ชลบุรี
อีกทั้งโครงการยังอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา
มหาวิทยาลัยเกริกมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าคุณทหารลาดกระบัง
โรงพยาบาล สนามบินสุวรรณภูมิ และจุด Airport Link
สำหรับการเดินทางเข้าเมืองโดยรถไฟฟ้าได้ในอนาคต

เนื่องจากโครงการธนาซิตี้เป็นโครงการขนาดใหญ่
สามารถรองรับความต้องการของลูกค้าทุกประเภท บริษัทจึงได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ
เพื่อตอบสนองกับความต้องการของลูกค้า
และโครงการบางส่วนได้พัฒนาเสร็จและปิดการขายไปเรียบร้อยแล้ว เช่น
โครงการบ้านเดี่ยวเพรสทีจเฮ้าส์ I ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินขนาด 400 ตารางวาขึ้นไป

ในปัจจุบัน โครงการธนาซิตี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์พร้อมขายเหมาะสำหรับลูกค้าทุกประเภท
ดังต่อไปนี้

บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน

1. เพรสทีจเฮ้าส์ II

2. เพรสทีจเฮ้าส์ III (ฮาบิแทต)

3. ธนาเพลสกิ่งแก้ว

ทาวน์เฮ้าส์

1. ทาวน์เฮ้าส์ (ฮาบิแทต)

2. ทาวน์เฮ้าส์ ริมน้ำและริมสวน

อาคารชุดพักอาศัย

1. เพรสทีจคอนโดมิเนียม

2. นูเวลคอนโดมิเนียม

3. กิ่งแก้วคอนโดมิเนียม

ที่ดินเปล่าจัดสรร

1. เพรสทีจไพร์มแลนด์ ที่ดินเปล่ารอบสนามกอล์ฟ

2. แคลิฟอร์เนียน

บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน

+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| รายละเอียด      | เพรสทีจเฮ้าส์ II  | เพรสทีจเฮ้าส์ III | ธนาเพลสกิ่งแก้ว    |
|                |                |                |                 |
|                |                | (ฮาบิแทต)       |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| ที่ตั้งโครงการ     | ถนนบางนา-ตราด  | ถนนบางนา-ตราด  | ถนนบางนา-ตราด   |
|                | กม.14          | กม.14          | กม.14           |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| เนื้อที่โครงการ    | 73-0-0 ไร่      | 130-0-0 ไร่     | 101-2-80 ไร่     |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูล             | 144.4 ล้านบาท   | 242.2 ล้านบาท   | 231.7 ล้านบาท    |
| ค่าเงินลงทุนทั้งหมด |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูลค            | 662.2 ล้านบาท   | 844 ล้านบาท     | 439.9 ล้านบาท    |
| ่าขายของโครงการ |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| รา             | บ้านเดี่ยวบนพื้นที่   | บ้านเดี่ยวบนพื้นที่   | บ้านเดี่ยวบนพื้นที่    |
| ยละเอียดโครงการ | 200 ตารางวา    |                | 100 ตารางวา     |
|                | ขึ้นไป           | 100-250        | ขึ้นไป            |
|                |                | ตารางวา        |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวนหน่วย      | 85 หน่วย        | 288 หน่วย       | 307 หน่วย        |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| ราคาขายต่อหน่วย  | 38,000-42,000  | 38,000-42,000  | 30,000-35,000   |
|                | บาท/ตารางวา    | บาท/ตารางวา    | บาท/ตารางวา     |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูลค่าที่ขายแล้ว    | 315.3 ล้านบาท   | 601.5 ล้านบาท   | 240.6 ล้านบาท    |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวน          | 42 หน่วย        | 204 หน่วย       | 214 หน่วย        |
| ที่ทำสัญญาซื้อขายแล |                |                |                 |
| ะโอนกรรมสิทธิ์แล้ว |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวนคงเหลือ    | 43 หน่วย        | 84 หน่วย        | 93 หน่วย         |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+

บริษัทได้เปิดขายโครงการเพรสทีจเฮ้าส์ I หมดไปแล้ว ซึ่งที่ดินแต่ละแปลงมีขนาดใหญ่ประมาณ 400
ตารางวาขึ้นไป ในปัจจุบันโครงการเพรสทีจเฮ้าส์ II เพรสทีจเฮ้าส์ III
และธนาเพลสกิ่งแก้วจะมีขนาดย่อมลงมาคือแปลงละประมาณ 100-250 ตารางวา

ทาวน์เฮ้าส์

+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียด            | ทาวน์เฮ้าส์             | ทาวน์เฮ้าส์ (ฮาบิแทต)     |
|                      | ริมน้ำและริมสวน         |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ถนนบางนา-ตราด กม.14  | ถนนบางนา-ตราด กม.14   |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| เนื้อที่โครงการ          | 12-0-0 ไร่            | 2-3-20 ไร่             |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด     | 118.7 ล้านบาท         | 15.2 ล้านบาท           |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าขายของโครงการ    | 188.1 ล้านบาท         | 24.7 ล้านบาท           |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | ทาวน์เฮ้าส์ หน้ากว้าง 8   | อาคารพาณิชย์ สูง 3.5 ชั้น  |
|                      | เมตร                 |                       |
|                      |                      | พื้นที่ 40-60 ตารางวา     |
|                      | สูง 3 ชั้น / 4 ชั้น       |                       |
|                      |                      |                       |
|                      | พื้นที่ 40-50 ตารางวา    |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนหน่วย            | 72 หน่วย              | 20 หน่วย               |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ราคาขายต่อหน่วย        | 3.8 - 4.6 ล้านบาท     | 3.0 – 5.1 ล้านบาท      |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าที่ขายแล้ว          | 134.4 ล้านบาท         | 5.5 ล้านบาท            |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนที่ทำสัญญาซ        | 54 หน่วย              | 4 หน่วย                |
| ื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว |                      |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนคงเหลือ          | 18 หน่วย              | 16 หน่วย               |
+----------------------+----------------------+-----------------------+

โครงการทาวน์เฮ้าส์ ริมน้ำและริมสวน เน้นการออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ 250-300
ตารางเมตร บนพื้นที่ 40-50 ตารางวา บรรยากาศแบบบ้านพักตากอากาศ มีทั้งแบบ 3 ชั้น และ 4
ชั้น มีห้องนอน 3-4 ห้อง ปัจจุบันทั้งโครงการมีจำนวนเหลือเพียง 18 หน่วย
ทั้งโครงการมีการวางสายไฟฟ้าใต้ดินอย่างทันสมัย

อาคารชุดพักอาศัย

+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| รายละเอียด      | เพ             | นูเวลคอนโดมิเนียม | กิ่งแก้วคอนโดมิเนียม |
|                | รสทีจคอนโดมิเนียม |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| ที่ตั้งโครงการ     | ถนนบางนา-ตราด  | ถนนบางนา-ตราด  | ถนนบางนา-ตราด   |
|                | กม.14          | กม.14          | กม.14           |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| เนื้อที่โครงการ    | 24-0-0 ไร่      | 25-0-0 ไร่      | 6-2-10 ไร่       |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูล             | 1,169.8 ล้านบาท | 1,026.1 ล้านบาท | 384.0 ล้านบาท    |
| ค่าเงินลงทุนทั้งหมด |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูลค            | 993.9 ล้านบาท   | 1,386.4 ล้านบาท | 300.3 ล้านบาท    |
| ่าขายของโครงการ |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| รา             | อาคารชุด สูง 16  | อาคารชุด สูง 17  | อาคารชุด สูง 6-7  |
| ยละเอียดโครงการ | ชั้น             | ชั้น             | ชั้น              |
|                |                |                |                 |
|                | จำนวน 6 อาคาร  | จำนวน 6 อาคาร  | จำนวน 15 อาคาร  |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวนหน่วย      | 340 หน่วย       | 905 หน่วย       | 456 หน่วย        |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| ราคาขายต่อหน่วย  | 15 ล้านบาท      | 2.5-7.9 ล้านบาท | 0.8-1.3 ล้านบาท  |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| มูลค่าที่ขายแล้ว    | 979.3 ล้านบาท   | 927.1 ล้านบาท   | 136.12 ล้านบาท   |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวน          | 338 หน่วย       | 757 หน่วย       | 218 หน่วย        |
| ที่ทำสัญญาซื้อขายแล |                |                |                 |
| ะโอนกรรมสิทธิ์แล้ว |                |                |                 |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+
| จำนวนคงเหลือ    | 2 หน่วย         | 148 หน่วย       | 238 หน่วย        |
+----------------+----------------+----------------+-----------------+

เพรสทีจคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันบริษัทมีเหลือเพียง 2 หน่วยเท่านั้น แต่ละหน่วยที่มีพื้นที่ใช้สอย 428 ตารางเมตร
มีลักษณะเป็นเพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 5 ห้องนอน ราคาประมาณ 15 ล้านบาท
ด้านหน้าโครงการมีบรรยากาศที่สวยงาม สามารถมองเห็นทิวทัศน์ของสนามกอล์ฟ

นูเวลคอนโดมิเนียม

โครงการนูเวลคอนโดมิเนียม เป็นอาคารสูง 17 ชั้น จำนวน 6 อาคาร
ทั้งโครงการมีสระว่ายน้ำจำนวน 3 สระ โดยสระว่ายน้ำ 1 สระจะเชื่อมต่อระหว่าง 2 อาคาร
เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัย

ภายในห้องชุดตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์รูปลักษณ์ทันสมัย มีพื้นที่ 60 ตารางเมตร สำหรับห้องแบบ 1
ห้องนอน ราคา 2.5 ล้านบาท พื้นที่ 97 ตารางเมตร สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอน ราคา 3.8
ล้านบาท และพื้นที่ 250 ตารางเมตร สำหรับ 3-4 ห้องนอน มีลักษณะเป็นเพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น ราคา
7.9 ล้านบาท

กิ่งแก้วคอนโดมิเนียม

โครงการกิ่งแก้วคอนโดมิเนียม เป็นอาคารสูง 6-7 ชั้น จำนวน 15 อาคาร มีพื้นที่ใช้สอย 41-45
ตารางเมตร สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอน ราคา 9 แสนบาท พื้นที่ 60 ตารางเมตร
สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอน ราคา 1.3 ล้านบาท และพื้นที่ 98 ตารางเมตร
สำหรับห้องแบบเพนท์เฮ้าส์ 2 ชั้น 3 ห้องนอน ราคา 2.4 ล้านบาท

ทั้งนูเวลคอนโดมิเนียมและกิ่งแก้วคอนโดมิเนียมเป็นห้องชุดพักอาศัยที่สร้างเสร็จก่อนขายเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า
โดยสามารถเข้ามาอยู่อาศัยได้ทันดี
ด้วยโครงการได้มีการตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์ทันสมัยครบชุดในทุกห้องพร้อมเครื่องปรับอากาศ
ทุกหน่วยมีการออกแบบเป็นอย่างดี ห้องนอนโปร่งโล่ง พื้นที่ห้องครัวแยกเป็นสัดส่วน
มีการระบายอากาศที่ดี ไม่มีกลิ่นรบกวนในส่วนอื่นของห้องพัก

ที่ดินเปล่าจัดสรร

+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียด            | เพรสทีจไพร์มแลนด์       | แคลิฟอร์เนียน            |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ถนนบางนา-ตราด กม.14  | ถนนบางนา-ตราด กม.14   |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| เนื้อที่โครงการ          | 106-0-0 ไร่           | 14-3-7.5 ไร่           |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด     | 172.9 ล้านบาท         | 41.5 ล้านบาท           |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าขายของโครงการ    | 1,223.5 ล้านบาท       | 161.4 ล้านบาท          |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | ที่ดินเปล่าจัดสรร         | ที่ดินเปล่าจัดสรร          |
|                      | รอบสนามกอล์ฟ          |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนหน่วย            | 123 หน่วย             | 63 หน่วย               |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ราคาขายต่อหน่วย        | 3.8-23.2 ล้านบาท      | 1.2- 4.7 ล้านบาท       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| มูลค่าที่ขายแล้ว          | 970.2 ล้านบาท         | 75.5 ล้านบาท           |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนที่ทำสัญญาซื้อขาย    | 91 หน่วย              | 32 หน่วย               |
|                      |                      |                       |
| และโอนกรรมสิทธิ์แล้ว     |                      |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนคงเหลือ          | 32 หน่วย              | 31 หน่วย               |
+----------------------+----------------------+-----------------------+

เป็นที่ดินจัดสรรเพื่อจำหน่ายและบริการรับสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าตามที่ต้องการ
ซึ่งบริษัทได้จัดสรรแปลงที่ดินหลายขนาดเพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม เช่น
เพรสทีจไพร์มแลนด์ จะมีพื้นที่แปลงละประมาณ 250 ตารางวา ราคาขายประมาณ 40,000
บาทต่อตารางวา และ โครงการแคลิฟอร์เนียน จะมีพื้นที่แปลงละประมาณ 80 ตารางวา
ราคาขายประมาณ 40,000 บาทต่อตารางวา

-   การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ในการแข่งขัน

1.  ทำให้เกิดการรับรู้ (Perception) ถึงการกลับสู่ธุรกิจของบริษัท
    โดยการสร้างเสริมภาพลักษณ์ของบริษัท ในด้านความเชื่อมั่น (Confident and Loyalty)
    ในตัวผลิตภัณฑ์

2.  สำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีอยู่เดิม ทำการปรับตำแหน่งผลิตภัณฑ์ (Repositioning)
    ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน
    โดยเน้นการปรับรูปลักษณ์และใช้กลยุทธ์ทางด้านราคา

3.  สำหรับผลิตภัณฑ์ใหม่ เน้นสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์
    ในด้านการออกแบบและคุณภาพที่โดดเด่นและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว

4.  ให้ความสำคัญกับความพึงพอใจของลูกค้าและการบริการที่ครบวงจร

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

1.  ลูกค้าโครงการบ้านพักอาศัย
    ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มบุคคลหรือครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางถึงระดับสูง
    ซึ่งขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลของแต่ละโครงการ
    ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่ชอบบ้านรูปแบบทันสมัย มีเนื้อที่ใช้สอยมาก มีสภาพแวดล้อมที่ดี
    และรักการอยู่แบบสงบไม่พลุกพล่าน

2.  ลูกค้าที่ซื้อที่ดินเปล่าจัดสรร
    จะเป็นกลุ่มบุคคลที่ต้องการก่อสร้างที่พักอาศัยตามรูปแบบและความพอใจส่วนตัว
    สามารถกำหนดขนาดของบ้านได้ตามต้องการ และพิจารณาถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
    ที่โครงการจัดเตรียมไว้ให้

3.  ลูกค้าโครงการทาวน์เฮ้าส์ เน้นกลุ่มลูกค้าประเภทครอบครัวที่ต้องการห้องหลายประเภท

4.  ลูกค้าโครงการอาคารชุด เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง
    ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างประเทศ ลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังที่สอง
    ลูกค้าที่ทำงานแถบสนามบินสุวรรณภูมิ และต้องการที่พักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

นโยบายการกำหนดราคา

บริษัทมีนโยบายการกำหนดราคา
โดยคำนึงถึงความเหมาะสมทางการตลาดและภาวะการแข่งขันของแต่ละโครงการ
โดยบริษัทจะเลือกใช้นโยบายด้านราคาและกลยุทธ์การส่งเสริมการขายควบคู่กันเพื่อความสำเร็จตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการ

-   ภาวะอุตสาหกรรม

เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายที่จะกระตุ้นการขยายตัวของเศรษฐกิจ ดังนั้นเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551
คณะรัฐมนตรีจึงอนุมัติมาตรการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจจากกระทรวงการคลัง
ซึ่งมีมาตรการซึ่งเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

มาตรการภาษีเพื่อเพิ่มรายได้ให้แก่ประชาชน

1.  ปรับเพิ่มเงินได้สุทธิที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจาก 100,000 บาท เพิ่มเป็น
    150,000 บาท

2.  ปรับเพิ่มวงเงินการยกเว้นและการหักค่าลดหย่อนเบี้ยประกันชีวิต จาก 50,000 บาท เพิ่มเป็น
    100,000 บาท

3.  ปรับเพิ่มวงเงินการหักค่าลดหย่อนเงินได้ที่ซื้อกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ
    กองทุนรวมหุ้นระยะยาว จาก 300,000 บาท เพิ่มเป็น 500,000 บาท

4.  เพิ่มการหักค่าลดหย่อนค่าอุปการะผู้พิการ โดยให้หักได้ 30,000 บาทต่อคนพิการ

มาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นการลงทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของเอกชนไทย

1.  ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากร้อยละ 3.3 เป็นร้อยละ 0.11
    สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ภายใน 1
    ปีนับจากวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้

2.  ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากร้อยละ 2.0 เป็นร้อยละ 0.01
    และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01
    ภายใน 1 ปีนับจากวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้

[]กราฟแสดงการจดทะเบียนที่อยู่อาศัย

  ----------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
                          2546      2547      2548      2549      2550

  รวมการจดทะเบียนที่อยู่อาศัย   37,487    49,187    46,828    49,167    48,970

  การเปลี่ยนแปลง (%)        92.4%     31.2%     (4.8)%    5.0%      (0.4)%
  ----------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

ที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

หมายเหตุ: กรุงเทพและปริมณฑล ได้แก่ สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม สมุทรสาคร

ในปี 2550 ที่ผ่านมาจะเห็นว่าการจดทะเบียนบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงในปี 2549-2550 โดยในปี
2550 มีบ้านเดี่ยวจำนวน 16,374 หน่วย ลดลงร้อยละ 2.0 จากปี 2549
ส่วนทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงระยะเวลาปี 2548-2550 โดยมีจำนวน 14,931 หน่วยในปี
2550 เพิ่มขึ้นมาเล็กน้อยจากปี 2549
ส่วนอาคารชุดคอนโดมิเนียมมีอัตราการขยายตัวสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2546 แต่มาชะลอตัวลงร้อยละ 4.0
ในปี 2550 โดยมีจำนวน 16,229 หน่วย ส่วนบ้านแฝดมีจำนวน 1,436 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ
65.0 จากปี 2549

ตารางโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมกราคม-ธันวาคม 2550 แยกตามระดับราคา

  ----------------- ------------ ------------ ---------------- -----------
  ระดับราคา (ล้านบาท) บ้านเดี่ยว      ทาวน์เฮ้าส์     อาคารชุดพักอาศัย    บ้านแฝด

  ต่ำกว่า 0.501                                                  

  0.501 - 1.000     26           6,388        9,918            476

  1.001 - 2.000     2,536        7,680        17,930           1,730

  2.001 - 3.000     2,490        2,593        8,014            2,638

  3.001 - 5.000     5,158        1,153        6,166            569

  5.001 - 10.000    1,146        62           2,118            21

  10.001-20.000     27           26           464              

  มากกว่า 20                                   140              

  รวม               11,383       17,902       44,750           5,434
  ----------------- ------------ ------------ ---------------- -----------

ที่มา: บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

จากระดับราคาดังกล่าวจะเห็นได้ว่าในปี 2550 การเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคา 1-2
ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด เป็นจำนวน 29,876 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์
ส่วนบ้านเดี่ยวจะอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท บ้านแฝดจะเปิดตัวในราคา 2-3 ล้านบาทมากที่สุด

บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์

ความต้องการบ้านเดี่ยวเริ่มลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2547-2550
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ราคาน้ำมันแพง
ปัญหาค่าครองชีพ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อำนาจการซื้อลดลง ปัจจัยต่างๆ
นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ผู้ประกอบการบางรายจึงได้พัฒนาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในใจกลางเมือง ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า
เพื่อการเดินทางที่สะดวก ประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง

แต่ความต้องการของผู้บริโภคในลำดับต่อมาคือทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 1-2
ล้านบาท เนื่องจากมีราคาต่ำกว่าบ้านเดี่ยว และให้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าอาคารชุด
โดยที่ความต้องการทาวน์เฮ้าส์นี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2548-2550

สำหรับโครงการธนาซิตี้ มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินจัดสรร หลายขนาดและระดับราคา
ซึ่งบริษัทคาดว่าผลิตภัณฑ์ที่บริษัทมีให้แก่ลูกค้านั้น
สามารถครอบคลุมความต้องการของลูกค้าทุกประเภทได้เป็นอย่างดี

อาคารชุดพักอาศัย

ตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา อาคารชุดพักอาศัยได้เพิ่มสูงขึ้นมาตลอดจาก 7,399 หน่วยในปี 2546
เป็น 16,229 หน่วยในปี 2550 โดยในปีที่ผ่านมา
ตลาดนี้ยังเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่ต้องการอาคารชุดเพื่อเป็นที่พักอาศัยหรือเพื่อการลงทุน
โครงการที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากและได้รับการตอบรับที่ดี
ส่วนอาคารชุดที่หรูหราราคาแพงสำหรับตลาดบนและชาวต่างประเทศ ยังได้รับความนิยมเช่นกัน
เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายนี้มีกำลังซื้อสูง สำหรับชาวต่างประเทศแล้ว
เล็งเห็นว่าการซื้ออาคารชุดที่ประเทศไทยเป็นการลงทุนที่ถูกกว่าการซื้อในประเทศสิงคโปร์และฮ่องกง
ซึ่งมีราคาสูงกว่ามาก

ปัจจัยที่ทำให้ตลาดนี้ยังเป็นที่ต้องการเนื่องจาก (1) รูปแบบการใช้ชีวิตของผู้คนเปลี่ยนไป
มีการเดินทางโดยรถไฟฟ้ามากขึ้น (2) อาคารชุดราคาถูกมีการเปิดตัวขายมาก
โดยเฉพาะใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทาง
และดึงดูดกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้น้อย (3)
อาคารชุดเป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียว หรือครอบครัวที่ยังไม่มีบุตร
และ (4) การซื้อไว้เพื่อการเก็งกำไร
โดยการขายต่อจะให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ได้รับจากธนาคาร

สำหรับโครงการธนาซิตี้ประกอบไปด้วยอาคารชุดพักอาศัย 3 ประเภท คือ เพรสทีจคอนโดมิเนียม
ราคา 15 ล้านบาทต่อหน่วย นูเวลคอนโดมิเนียม ราคา 2.5-7.9 ล้านบาทต่อหน่วย และ
กิ่งแก้วคอนโดมิเนียม ราคา 0.8-1.3
ล้านบาทต่อหน่วยบริษัทจึงมีอาคารชุดนำเสนอสำหรับลูกค้าทุกกลุ่มอย่างครบถ้วน
ถึงแม้ว่าโครงการจะไม่ได้ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง
แต่จากโครงการสามารถเดินทางได้สะดวกโดยเส้นทางถนนบางนา-ตราด และทางด่วนยกระดับ
สามารถไปสนามบินสุวรรณภูมิ และเดินทางเข้าเมืองได้อย่างรวดเร็ว

ธุรกิจ 2: ธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการให้บริการ

การดำเนินธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการให้บริการ ประกอบไปด้วย
(1) โรงแรม (2) อาคารสำนักงานให้เช่า (3) อาคารพักอาศัยให้เช่า และ (4)
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

(1) โรงแรม

ประกอบไปด้วย โรงแรมอิสติน เลคไซด์ และโรงแรม ยู เชียงใหม่
ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งแรกในเครือโรงแรม U Hotels & Resorts
ซึ่งเปิดดำเนินการที่จังหวัดเชียงใหม่

โรงแรมอิสติน เลคไซด์

โรงแรมอิสติน เลคไซด์ ดำเนินการโดย บริษัท เมืองทอง แอสเซ็ทส์ จำกัด เป็นโรงแรมระดับ 3
ดาว ตั้งอยู่ที่เมืองทองธานี ใกล้ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพค
สามารถเดินทางโดยสะดวกด้วยทางด่วนขั้นที่ 3 หรือถนนแจ้งวัฒนะ
ด้านหน้าของโรงแรมมีทิวทัศน์ที่สวยงามติดกับทะเลสาบขนาดใหญ่

โรงแรมมีจำนวนห้องพัก 143 ห้อง แต่ละห้องมีข้อเด่นแตกต่างจากโรงแรมอื่น ๆ
ทุกห้องพักจะประกอบไปด้วยห้องนอน ห้องนั่งเล่น และส่วนประกอบอาหาร (ครัว)
ทั้งนี้ห้องพักของโรงแรมมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ที่มาพักทั้งแบบรายวันและรายเดือน
โดยโรงแรมมีห้องหลากหลายประเภทตั้งแต่ 1-3 ห้องนอนอยู่ในหน่วยเดียวกัน และห้องเพนท์เฮ้าส์
2 ชั้น 3 ห้องนอน

นอกจากนี้แล้ว โรงแรมยังมีการให้บริการห้องอาหาร ห้องสัมมนา ห้องจัดเลี้ยง ห้องคาราโอเกะ
และมีรถรับส่งให้บริการฟรีแก่ลูกค้าระหว่างศูนย์แสดงสินค้าและโรงแรม

โรงแรม ยู เชียงใหม่

สำหรับโรงแรมในเครือ U Hotels & Resorts
จะเน้นกลยุทธ์ในด้านความแตกต่างในการให้บริการ
โดยนอกจากจะมีบริการระดับมาตรฐานสากลเช่นโรงแรมทั่วไปแล้ว
ยังมีบริการเพิ่มเติมโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า เช่น
ลูกค้าสามารถใช้ห้องพักได้เต็มเวลา 24 ชั่วโมง
โดยลูกค้ามีอิสระในการกำหนดเวลาลงทะเบียนเข้าที่พักตามความต้องการ
รวมทั้งมีบริการอาหารมื้อเช้าแบบไม่จำกัดเวลาและสถานที่
แต่ละห้องพักสามารถเลือกฟังเพลงได้จากไอ-พอด (i-pod) ที่ให้บริการในห้องพัก
มีห้องสมุดที่ให้บริการนิตยสารและหนังสือทั่วไป
และยังได้รวบรวมหนังสือมากมายเกี่ยวกับประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมของท้องถิ่นไว้ให้กับลูกค้าอีกด้วย

ทั้งนี้ โรงแรม ยู เชียงใหม่ เป็นโรงแรมแห่งแรกในเครือโรงแรม U Hotel & Resorts
ของบริษัท โดยเริ่มเปิดดำเนินการเมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2551 เป็นโรงแรมระดับมาตรฐาน 4 ดาว
ในรูปแบบบูติคโฮเต็ล (Boutique Hotel) มีห้องพักจำนวน 41 ห้อง
ก่อสร้างในรูปแบบสถาปัตยกรรมอาคารไทยล้านนา ตั้งอยู่บนถนนราชดำเนิน
ใจกลางเมืองจังหวัดเชียงใหม่

-   การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ในการแข่งขัน

สำหรับโรงแรมในเครือ U Hotels & Resorts
จะเป็นโรงแรมขนาดเล็กที่มุ่งเน้นความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ที่อิงประวัติศาสตร์ความเป็นมาของสถานที่
การออกแบบที่โดดเด่นและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับความพึงพอใจของลูกค้าและการบริการที่ครบวงจร

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของธุรกิจโรงแรมทั้ง 2 แห่ง ประกอบไปด้วยกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างประเทศ
ทั้งประเภทนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ ผู้มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง
ที่ต้องการความแตกต่างและโดดเด่น นอกจากนี้แล้ว กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโรงแรมอิสติน เลคไซด์
ยังได้แก่ ส่วนงานราชการ บริษัท
ผู้ที่มาชมงานหรือจัดงานที่ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพคอีกด้วย

-   ภาวะอุตสาหกรรม

กราฟแสดงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างประเทศและวันพัก (เฉลี่ย)

[]

ที่มา: การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย

จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด ในปี 2550
มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศ 14.46 ล้านคน เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.65 จากปี 2549
และมีวันพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 9.19 วัน และค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อคนต่อวัน 4,120.95 บาท
ก่อให้เกิดรายได้ทั้งสิ้น 547,781.81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.57 จากปี 2549 ซึ่งมีรายได้
482,319.17 ล้านบาท โดยจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาประเทศไทยมากที่สุด คือ
เอเชียตะวันออก (อาเซียน) ยุโรป อเมริกา โอเชียเนีย เอเชียใต้ ตะวันออก และแอฟริกา
ตามลำดับ

ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจการท่องเที่ยวในปี 2550 ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง
เหตุระเบิดในปลายปี 2549 และเหตุการณ์ความรุนแรงใน 3 จังหวัดภาคใต้
ซึ่งเป็นปัจจัยลบสำคัญที่ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวในช่วงครึ่งปีแรกลดลง
แต่จำนวนนักท่องเที่ยวมากระเตื้องขึ้นในครึ่งปีหลัง
เนื่องจากทิศทางทางการเมืองของประเทศมีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากการที่จะจัดให้มีการเลือกตั้ง
การจัดกิจกรรมกระตุ้นตลาดช่วงนอกเทศกาลของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)
การขยายตลาดท่องเที่ยวใหม่
และการคมนาคมที่สะดวกส่งผลให้ประเทศไทยเป็นประตูไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน เป็นต้น

ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากรัฐบาลได้กำหนดให้ปี 2551-2552 เป็น
“ปีแห่งการท่องเที่ยวไทย” เพื่อใช้เป็นกลไกในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ขยายตัว
และชดเชยรายได้จากการส่งออกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงจากปัญหาซับไพร์มและเงินบาทที่แข็งค่า
ในขณะที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นโยบายนี้จะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรมโดยตรง ซึ่ง
ททท. มีเป้าหมายในปี 2551 ที่จะเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวเป็น 15.70 ล้านคน และมีรายได้
602,000 ล้านบาท โดยจะมุ่งเพิ่มกลุ่มนักท่องเที่ยวคุณภาพได้แก่ (1)
นักท่องเที่ยวทั่วไปที่มีรายได้สูง (ตลาดระดับบน) (2) กลุ่มนักท่องเที่ยวธุรกิจ
ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมสนับสนุนให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางการจัดการประชุมและสัมมนา
(MICE) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก และ (3)
นักท่องเที่ยวเพื่อสุขภาพตามนโยบายส่งเสริมสนับสนุนให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางการรักษาพยาบาลของเอเชีย

เนื่องจากธุรกิจการท่องเที่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด
ทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวและระยะเวลาที่พักในประเทศไทย ตลอดจนมีงานสัมมนา การประชุม
และงานแสดงสินค้าโดยตลอดทั้งปี
จึงเป็นผลดีต่อธุรกิจโรงแรมของบริษัทที่ตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญของประเทศไทย คือ เชียงใหม่
และกรุงเทพ

(2) อาคารสำนักงาน

ทีเอสทีทาวเวอร์ ดำเนินการโดย บริษัท ดีแนล จำกัด อาคารตั้งอยู่บนถนนวิภาวดี-รังสิต
ฝั่งตรงข้ามอาคารสำนักงานใหญ่การบินไทย เป็นอาคารสูง 24 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดประมาณ
15,875.5 ตารางเมตร อาคารประกอบไปด้วยส่วนสำนักงาน 15 ชั้น และพื้นที่จอดรถ 8 ชั้น
สำหรับรถยนต์จำนวน 267 คัน ปัจจุบันมีจำนวนผู้เช่าคิดเป็นอัตราการเช่าร้อยละ 96
มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 450 บาท/เดือน/ตารางเมตร
ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นองค์กรขนาดกลางถึงใหญ่และเป็นสัญญาเช่าระยะยาว โดยมีลูกค้าที่สำคัญได้แก่
สำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (สสว.) ธนาคารยูโอบี จำกัด (มหาชน)
สาขาวิภาวดีรังสิต 9 มหาวิทยาลัยรังสิตศูนย์ศึกษาวิภาวดี เป็นต้น

-   การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ในการแข่งขัน

เน้นการบริการและความพึงพอใจของลูกค้าเป็นหลัก

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าผู้เช่าอาคารสำนักงานจะเป็นบริษัทหรือองค์กรที่ต้องการสถานที่ตั้งสำนักงานที่เดินทางสะดวก
เช่น ถนนวิภาวดี-รังสิต รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT มีความสะดวกสบายในการคมนาคม

-   ภาวะอุตสาหกรรม

เนื่องจากปัญหาทางการเมืองที่เกิดขึ้นในประเทศไทยในปี 2549-2550
ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอาคารสำนักงาน
ทำให้ชาวต่างประเทศขาดความมั่นใจในการลงทุนในประเทศไทย
ประกอบกับสัญญาณการถดถอยทางเศรษฐกิจจากปัญหาซับไพร์มได้ส่งผลให้บริษัทต่างประเทศต้องระมัดระวังเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายยิ่งขึ้น
จึงเป็นปัจจัยลบสำหรับธุรกิจอาคารสำนักงานในปี 2550

ตารางอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงาน

  ----------------- ----------------- ----------------- -----------------
  ประเภท            กรกฎาคม 2550      มกราคม 2551       เปลี่ยนแปลง (%)

  เกรดเอ            666 บาท/ตารางเมตร 656 บาท/ตารางเมตร -1.5

  เกรดบี             503 บาท/ตารางเมตร 511 บาท/ตารางเมตร +1.6
  ----------------- ----------------- ----------------- -----------------

ที่มา: Jones Lang LaSalle

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอมีการลดลงเล็กน้อยเป็น
656 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนอาคารสำนักงานเปิดใหม่
ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจการต่อรองมากยิ่งขึ้น ส่วนอาคารสำนักงานเกรดบี เป็นที่สนใจมากขึ้น
เนื่องจากมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าอาคารสำนักงานเกรดเอเป็นอย่างมาก ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550
อัตราค่าเช่าจึงปรับเพิ่มเป็น 511 บาท/ตารางเมตร

เนื่องจากทีเอสทีทาวเวอร์เป็นอาคารสำนักงานเกรดบี
ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทหรือองค์กรของคนไทย และมีสัญญาเช่าระยะยาว
ซึ่งทีเอสทีทาว์เวอร์มีอัตราการเช่าถึงร้อยละ 96
จึงไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมืองและภาวะถดถอยของเศรษฐกิจ

(3) อาคารพักอาศัย

+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียด            | โครงการเดอะรอยัลเพลส  | โครงการเดอะแกรนด์      |
|                      | 2                    |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ซอยมหาดเล็กหลวง 2     | ซอยมหาดเล็กหลวง 2      |
|                      |                      |                       |
|                      | ติดสถานีรถไฟฟ้าราชดำริ   | ติดสถานีรถไฟฟ้าราชดำริ    |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| กรรมสิทธิ์ในที่ดิน         | สำนักงานพระคลังข้างที่    | สำนักงานพระคลังข้างที่     |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | อาคารชุด สูง 26 ชั้น     | อาคารชุด สูง 25 ชั้น      |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำนวนหน่วยที่ขายแล้ว     | 315 หน่วย             | 312 หน่วย              |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| จำน                  | 56 หน่วย              | 26 หน่วย               |
| วนหน่วยคงเหลือเพื่อให้เช่า |                      |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| พื้นที่ที่เหลือให้เช่า        | 4,675.85 ตารางเมตร   | 1,616 ตารางเมตร       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
|                      |                      |                       |
+----------------------+----------------------+-----------------------+
| ค่าเช่า/ค่าห้องพัก ต่อหน่วย | 450                  | 500                   |
|                      | บาท/เดือน/ตารางเมตร   | บาท/เดือน/ตารางเมตร    |
+----------------------+----------------------+-----------------------+

โครงการเดอะรอยัลเพลส 2
และโครงการเดอะแกรนด์เป็นโครงการที่บริษัทได้สร้างห้องพักอาศัยเพื่อขายแบบให้เช่าเป็นระยะเวลา
30 ปี โดยเปิดขายโครงการในปี 2536 ในปัจจุบัน บริษัทได้เสร็จสิ้นการขายไปแล้ว
คงเหลือแต่ห้องพักอาศัยตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าระยะสั้น 6 เดือน หรือ 1 ปี ทั้ง 2
โครงการนี้ตั้งอยู่ในซอยมหาดเล็กหลวง 2 ทำเลอยู่ใจกลางเมือง
สะดวกต่อการเดินทางเนื่องจากใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ราชดำริ

-   การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ในการแข่งขัน

โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพ มีการเดินทางที่สะดวกสบาย
และมีขนาดห้องพักที่เหมาะสม ทำให้สามารถแข่งขันด้านราคาได้

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าโครงการอาคารพักอาศัยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง
ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างประเทศ มีวัตถุประสงค์ในการเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง
และต้องการที่พักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

(4) เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

โครงการยงสุ อพาร์ทเม้นท์ ดำเนินการโดย บริษัท ยงสุ จำกัด เป็นอาคารสูง 16 ชั้น
เป็นห้องพักแบบ 3 ห้องนอน ทั้งสิ้น 56 หน่วย โดยแต่ละหน่วยมีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตร
ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 ซึ่งเป็นทำเลที่สะดวก อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์

-   ภาวะอุตสาหกรรม

[]

+-------------+--------------------------------------------------------+
| โซน         | พื้นที่                                                    |
+-------------+--------------------------------------------------------+
| CBD         | สาทร ราชดำริ หลังสวน ศาลาแดง ต้นสน สีลม ถนนวิทยุ เพลินจิต      |
|             | สวนพลู พระราม 4                                         |
| (ย่าน        |                                                        |
| ใจกลางธุรกิจ) |                                                        |
+-------------+--------------------------------------------------------+
| สุขุมวิท       | สุขุมวิท ซอย 1-65 และ ซอย 2-42                            |
+-------------+--------------------------------------------------------+
| พระราม 3    | ยานนาวา ถนนจันทร์ นางลิ้นจี่                                 |
+-------------+--------------------------------------------------------+
| ริมแม่น้ำ      | เจริญกรุง เจริญนคร                                        |
+-------------+--------------------------------------------------------+
| อื่นๆ         | รัชดาภิเษก พญาไท ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ราชปรารภ พหลโยธิน ดินแดง   |
+-------------+--------------------------------------------------------+

ที่มา: Knight Frank Research

ปี 2550 ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มีจำนวน 11,963 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 10,774 หน่วยในปี
2549 โดยสัดส่วนที่มากที่สุดอยู่ที่สุขุมวิท ร้อยละ 40.7 รองลงไปคือบริเวณใจกลางเมือง CBD
ร้อยละ 35.2 เนื่องจากใกล้สถานที่ทำงานของชาวต่างประเทศ และใกล้สถานีรถไฟฟ้า

ปัจจัยที่สนับสนุนให้ธุรกิจนี้มีการเติบโต ได้แก่
การสนับสนุนการท่องเที่ยวและสนับสนุนให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางการรักษาพยาบาลของเอเชีย
ทำให้ชาวต่างประเทศเดินทางเข้ามาประเทศไทยมากขึ้นและใช้ระยะเวลาพักยาวนานขึ้น
การเปิดเสรีทางการค้าและบริการบางสาขาให้ชาวต่างประเทศ
การที่ประเทศไทยมีค่าครองชีพต่ำเมื่อเทียบกับบางประเทศในภูมิภาคนี้

ธุรกิจ 3: งานบริหารโครงการ

โครงการบ้านเอื้ออาทร

+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| รายละเอียด   | บ้าน         | บ้านเอื้ออาทร  | บ้านเอื้ออาท   | บ้านเ        |
|             | เอื้ออาทรชลบุรี | ประจวบคีรีขันธ์ | รสมุทรปราการ | อื้ออาทรสระบุรี |
|             |             | (หัวหิน 3)    |             |             |
|             | (นาจอมเทียน) |             | (บางบ่อ 2)   | (โคกแย้)     |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| ที่ตั้งโครงการ  | ถนนสุขุมวิท    | ถนนเพชรเกษม | ถนนปานวิถี    | ถนนพหลโยธิน  |
|             |             | (ทล.4) กม.  |             |             |
|             | (ทล.3) กม.  | 242-243     | กม. 3-4     | กม. 91-92   |
|             | 155-156     |             | (ทางหลวง    | (ในน        |
|             |             |             | 3117        | ิคมอุตสาหกรรม |
|             |             |             | สายคลอ      |             |
|             |             |             | งด่าน-บางบ่อ) | หนองแค)     |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| ก           | กา          | กา          | กา          | เคหะแห่งชาติ  |
| รรมสิทธิ์ในที่ดิน | รเคหะแห่งชาติ | รเคหะแห่งชาติ | รเคหะแห่งชาติ |             |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| พื้นที่ทั้งหมด    | 154-0-59.6  | 22-0-17.5   | 41-2-83 ไร่  | 72-1-98.2   |
|             | ไร่          | ไร่          |             | ไร่          |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| รายละ       | อา          | อา          | อา          | อา          |
| เอียดโครงการ | คารชุดพักอาศัย | คารชุดพักอาศัย | คารชุดพักอาศัย | คารชุดพักอาศัย |
|             | สูง 3 ชั้น     | สูง 4 ชั้น     | สูง 4 ชั้น     | สูง 3 ชั้น     |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| จำนวนหน่วย   | 4,598 หน่วย  | 1,008 หน่วย  | 1,536 หน่วย  | 2,442 หน่วย  |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+
| มูลค่าโครงการ | 1,931.2     | 423.4       | 645.1       | 1,025.6     |
|             | ล้านบาท      | ล้านบาท      | ล้านบาท      | ล้านบาท      |
+-------------+-------------+-------------+-------------+-------------+

3.2 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การจัดหาที่ดิน

ปัจจัยหลักในการพิจารณาจัดซื้อที่ดิน คือ
การเลือกที่ดินที่มีศักยภาพสอดคล้องกับนโยบายทางการตลาดของแต่ละกลุ่มธุรกิจของบริษัท
โดยมีฝ่ายพัฒนาธุรกิจเป็นหน่วยงานพิจารณาเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม
และเสนอให้ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพิจารณาในระดับต่อไป

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง

พิจารณาคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีประสบการณ์และคุณสมบัติเหมาะสมกับแต่ละโครงการ ทั้งนี้
บริษัทได้ร่วมทุนกับ บริษัท ฮิบเฮง โอเวอร์ซี จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างจากฮ่องกงและมีประสบการณ์ในการก่อสร้างเป็นอย่างดี
เพื่อจัดตั้ง บริษัท ฮิบเฮง คอนสตรัคชั่น (ประเทศไทย) จำกัด ในปี 2550
ซึ่งจะรับเหมาก่อสร้างงานโครงการบางโครงการของบริษัทตามความเหมาะสม

การจัดหาที่ปรึกษาการออกแบบก่อสร้าง

บริษัทมีฝ่ายพัฒนาโครงการ ซึ่งมีสถาปนิกและวิศวกรที่มีประสบการณ์ในการทำงาน
ทำหน้าที่คัดเลือกที่ปรึกษาและผู้ออกแบบโครงการ

การจัดหาผู้บริหารงานโรงแรม

สำหรับโรงแรมระดับ 5-6 ดาวนั้น
บริษัทจะพิจารณาคัดเลือกเครือข่ายโรงแรมระดับโลกที่มีคุณสมบัติเหมาะสมกับแต่ละโครงการมาบริหารงาน
สำหรับโรงแรมระดับ 3-4 ดาว บริษัทจะให้เครือโรงแรม U Hotels & Resorts มาบริหาร
หรืออาจพิจารณาคัดเลือกเครือข่ายโรงแรมระดับโลกที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมาบริหารตามความเหมาะสม

3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  - ไม่มี -