ส่วนที่ 3

ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

13. ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

งบการเงิน

(1) รายงานการสอบบัญชี

งบการเงินของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ในปี 2557-2559
ตรวจสอบโดย นางสาววราพร ประภาศิริกุล แห่งบริษัท สำนักงาน อีวาย จำกัด

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นในรายงานการตรวจสอบแบบไม่มีเงื่อนไขว่า
งบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

(2) การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีในปี 2558

ในปี 2558
บริษัทฯและบริษัทย่อยได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากวิธีราคาทุนเป็นวิธีมูลค่ายุติธรรม
เพื่อให้งบการเงินสะท้อนความเป็นจริง ลดความซับซ้อน และมีความโปร่งใสยิ่งขึ้น

(3) ตารางสรุปงบการเงิน

[TABLE]

[TABLE]

  (ง) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

[TABLE]

[TABLE]

ข้อมูลต่อหุ้นและอัตราการเจริญเติบโต

+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
| ข้อมูลต่อหุ้น                   | หน่วย | ปี 2559   | ปี 2558   | ปี 2557    |
|                            |      |          |          |           |
|                            |      |          |          | (ป        |
|                            |      |          |          | รับปรุงใหม่) |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น           | บาท  | 1.81     | 1.82     | 1.69      |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น     | บาท  | 0.189    | 0.304    | 0.324     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   เงินปันผลต่อหุ้น (บาท)        | บาท  | อยู่ระหว   | 0.25     | 0.07      |
|                            |      | ่างขออนุมัติ |          |           |
|                            |      | *        |          |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|                            |      |          |          |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
| อัตราการเติบโตของบริษัท        | หน่วย | ปี 2559   | ปี 2558   | ปี 2557    |
|                            |      |          |          |           |
|                            |      |          |          | (ป        |
|                            |      |          |          | รับปรุงใหม่) |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   สินทรัพย์รวม                | %    | 7.52     | 24.27    | 14.15     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   หนี้สินรวม                  | %    | 15.25    | 37.43    | (2.43)    |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   รายได้                    | %    | (32.84)  | (9.98)   | 65.84     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน          | %    | (6.03)   | (18.31)  | 32.98     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   กำไรสุทธิ                  | %    | (35.66)  | (1.45)   | 278.44    |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+

14. การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะการเงิน

14.1 ภาพรวม

(ก) ผลการดำเนินงาน

  ในปี 2559 บริษัทและบริษัทย่อย มีกำไรสุทธิ 1,112.21 ล้านบาท ต่ำกว่าปีก่อน 620.17
  ล้านบาท เนื่องจากนโยบายการบัญชีของบริษัทฯ
  ใช้วิธีประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม ซึ่งบริษัทฯ
  ต้องประเมินมูลค่ายุติธรรมทุกปี โดยในปี 2559 บริษัทฯ
  ยังคงมีกำไรจากการประเมินมูลค่ายุติธรรม 700.59 ล้านบาท กำไรน้อยกว่า ปี 2558
  ซึ่งมีกำไรจากการประเมินมูลค่ายุติธรรม 1,139.69 ล้านบาท คิดเป็น 439.10 ล้านบาท

  บริษัทฯ ยังคงมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2559 บริษัทฯ
  มีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ จำนวน 965.23 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 175.50 ล้านบาท
  จากการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานให้เช่า G Tower บางส่วนเพิ่มขึ้น ซึ่งนับเป็น
  อาคารสำนักงานให้เช่า โครงการที่ 3 ที่บริษัทฯ เปิดให้บริการเพิ่มขึ้น ต่อเนื่องกัน 3 ปี
  โดยในปี 2557 และปี 2558 บริษัทฯ เปิดให้บริการ อาคาร The 9th Tower และ อาคาร
  Unilever House ตามลำดับ

  บริษัทฯ มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2559 ต่ำกว่าปีก่อน 1,473.52 ล้านบาท
  จากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมลดลง

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมที่มีผลต่อการดำเนินงาน

  เนื่องจากพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าภายในศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร
  มีอุปทานที่ค่อนข้างจำกัด
  ประกอบกับอัตราค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่รอบศูนย์กลางธุรกิจแล้ว
  จึงเห็นการก่อสร้างอาคารสำนักงานรอบศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น ย่านพระราม 9
  และรัชดาภิเษกเป็นอีกย่านที่มีศักยภาพ เนื่องจากสถานที่ตั้งสามารถเข้าถึงพื้นที่อื่นๆ
  รอบศูนย์กลางและภายในศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกสบาย ผ่านการขนส่งสาธารณะ เช่น
  รถไฟฟ้ามหานคร เพียง 2 สถานี ก็จะถึงย่านอโศก และสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสได้
  นอกจากนี้ ย่านพระราม 9 และรัชดาภิเษก
  มีการเติบโตของพื้นที่สูงทั้งการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และ
  โรงแรม ที่จะชักนำประชากรทั้งไทยและต่างประเทศให้เข้ามาอยู่อาศัย ดำเนินชีวิต
  หรือประกอบธุรกิจในย่านดังกล่าวมากยิ่งขึ้น

  นอกจากนี้ อาคารสำนักงานให้เช่า ของบริษัทฯ คือ เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส, ยูนิลีเวอร์
  เฮ้าส์และจี ทาวเวอร์ ปัจจุบัน มีอัตราการเช่าเต็มพื้นที่แล้ว
  จึงไม่มีปัญหาด้านการตลาดแต่อย่างใด

(ค) ข้อสังเกตของผู้สอบบัญชี

  จากการที่ บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด (บริษัทร่วม)
  ชนะการประมูลขายทอดตลาดที่ดินของลูกหนี้ในคดีล้มละลาย(ลูกหนี้)
  ลูกหนี้ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว
  ซึ่งศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งให้ยกคำร้องของลูกหนี้แล้ว
  ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา คาดว่า
  ผลของคดีความจะไม่เกิดผลเสียหายอย่างเป็นสาระสำคัญ

14.2 ผลการดำเนินงานและความสามารถในการทำกำไร

(ก) โครงสร้างรายได้

  ------------------------- ---------- --------- ---------- --------- -------------- ----------
                            ปี 2559               ปี 2558               เพิ่มขึ้น/(ลดลง)   

                            ล้านบาท     %         ล้านบาท     %         ล้านบาท         %

  รายได้จากการขายห้องชุด       1,689.00   46.87%    3,162.52   61.29%    (1,473.52)     (46.59%)

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ      965.23     26.79%    789.73     15.30%    175.50         22.22%

  กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม   700.59     19.44%    1,139.69   22.09%    (439.10)       (38.53%)

  รายได้อื่นๆ                  248.77     6.90%     68.13      1.32%     180.64         265.14%

  รวมรายได้                  3,603.59   100.00%   5,160.08   100.00%   (1,556.49)     (30.16%)
  ------------------------- ---------- --------- ---------- --------- -------------- ----------

  รายได้จากการขายห้องชุดและบ้านเดี่ยว

  ในปี 2559 บริษัทฯ มีรายได้จากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียม 192 ห้อง ต่ำกว่าปีก่อน
  ซึ่งมีรายได้จากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียม 432 ห้อง โดยมีรายได้ จำนวน 1,689.00
  ล้านบาท เทียบกับปี 2558 ซึ่งมีจำนวน 3,162.52 ล้านบาท ลดลงคิดเป็นร้อยละ 46.59

รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ

  ในปี 2559 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ รวม จำนวน 965.23 ล้านบาท
  เทียบกับปี 2558 ซึ่งมีจำนวน 789.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น คิดเป็นร้อยละ 22.22
  รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้ มาจากการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานให้เช่า G Tower
  บางส่วนเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3

กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม

  ในปี 2559 บริษัทฯ ยังคงมีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม จำนวน 700.59 ล้านบาท
  เทียบกับปี 2558 ซึ่งมีกำไร จำนวน 1,139.69 ล้านบาท น้อยลง คิดเป็นร้อยละ 38.53

รายได้อื่นๆ

  ในปี 2559 บริษัทฯ มีรายได้อื่นๆ เพิ่มขึ้น 180.64 ล้านบาท มาจากรายได้ดอกเบี้ยรับเพิ่มขึ้น
  192.93 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ ให้กู้แก่บริษัท เบย์วอเตอร์ จำกัด เพื่อนำไปลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา

(ข) กำไรขั้นต้น

  ในปี 2559 บริษัทฯ มีกำไรขั้นต้น 1,554.42 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 58.56%
  เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้น 52.21% เป็นผลมาจากราคาขายห้องชุด เพิ่มสูงขึ้นมาก
  ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้น จาก ร้อยละ 49.94 ในปี 2558 เป็นร้อยละ 57.25 ในปี 2559
  สำหรับ อัตรากำไรขั้นต้นในส่วนของ ค่าเช่าและค่าบริการ ลดลงเล็กน้อย เนื่องจาก
  อาคารสำนักงานให้เช่า G Tower เพิ่งเปิดให้บริการเพียงบางส่วน เท่านั้น

(ค) ค่าใช้จ่าย

  ในปี 2559 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายการขาย 139.07 ล้านบาท ลดลง 47.24 ล้านบาท
  เมื่อเทียบกับปี 2558 เนื่องจากมีปริมาณการโอนห้องชุดลดลง โดยมีค่าใช้จ่ายในการบริหาร
  244.47 ล้านบาท ลดลง 10.69 ล้านบาท จากการบริหารงานที่มีประสิทธิภาพ

(ง) กำไรสุทธิ

  ปี 2559 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ (ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท) จำนวน 1,112.21 ล้านบาท
  ต่ำกว่าปี 2558 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 1,732.38 ล้านบาท

(จ) การเปลี่ยนแปลงของฐานะการเงิน

  1) สินทรัพย์ ปี 2559 บริษัทและบริษัทย่อย มีสินทรัพย์หมุนเวียน 2,051.21 ล้านบาท
  ลดลงจากปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 3,061.73 ล้านบาท เป็นผลมาจากการโอนห้องชุด จำนวน
  719.14 ล้านบาท ไปเป็น ต้นทุนขาย จึงทำให้ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  (สินค้าคงเหลือ) ลดลง

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนในปี 2559 มีจำนวน 24,346.66 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 2,857.33
  ล้านบาท ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจาก

- ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า) 2,001.29
ล้านบาท

- การประเมินมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) ส่งผลให้สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 700.59
ล้านบาท

  2) หนี้สิน บริษัทฯ มีหนี้สินรวม 15,075.82 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 1,995.27 ล้านบาท
  เกิดจากการที่บริษัทฯ เสนอขายหุ้นกู้ เพิ่มขึ้น จำนวน 1,050 ล้านบาท
  และกู้ยืมจากธนาคารเพิ่มขึ้น เพื่อนำใช้ในการก่อสร้างอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า

  3) ส่วนของผู้ถือหุ้น ในปี 2559 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น(เฉพาะส่วนของบริษัท) จำนวน
  10,677.60 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน จำนวน 28.98 ล้านบาท ส่วนใหญ่เกิดจาก

- เงินเพิ่มทุน จากการใช้สิทธิ แปลงเป็นหุ้นสามัญ 34.41 ล้านบาท

- เงินปันผลจ่าย (1,174.89) ล้านบาท

- กำไรสุทธิในงวด 1,112.21 ล้านบาท

4) สรุป

  บริษัท มีหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ 1,050 ล้านบาท และกู้ยืมจากธนาคาร เพิ่มขึ้น
  เพื่อนำไปลงทุนในการก่อสร้างอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า 2,001.29 ล้านบาท
  โดยมีกำไรสุทธิ 1,112.21 ล้านบาท และมีการจ่ายเงินปันผล 1,174.89 ล้านบาท
  ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) เพิ่มขึ้นจาก 1.14
  เท่า เป็น 1.33 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest
  Bearing Debts to Equity Ratio) เพิ่มขึ้นจาก 0.91 เท่า เป็น 1.06 เท่า

14.3 ความสามารถในการบริหารทรัพย์สิน

  สินค้าคงเหลือของบริษัท หรือ ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2559 มีจำนวน
  1,197.01 ล้านบาท (ลดต่ำกว่าปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 1,916.15 ล้านบาท) ประกอบ ด้วย

- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างพัฒนา 772.41 ล้านบาท

- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พัฒนาแล้ว 424.60 ล้านบาท

  ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พัฒนาแล้ว ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดคอนโดมิเนียม ในแกรนด์ พระราม 9
  ซึ่งมีราคาขาย ประมาณ 100,000 บาท/ ตร ม. ที่ผ่านมา ราคาห้องชุดคอนโดมิเนียม
  ในแกรนด์ พระราม 9 ขายในราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  แสดงให้เห็นถึงความต้องการซื้อของผู้บริโภค พิจารณาแล้ว เห็นว่า สินค้ายังมีสภาพดี
  เป็นที่ต้องการของตลาด

14.4 สภาพคล่องและความเพียงพอของเงินทุน

  ------------------------------------------ ------------- --------------
                                             (หน่วย :       
                                             ล้านบาท)       

  งบกระแสเงินสด                               ปี 2559        ปี 2558

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน      1,400.84      2,220.64

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน          (1,978.47)    (5,227.49)

  เงินสดสุทธิได้มา(ใช้ไป)ในกิจกรรมจัดหาเงิน          239.71        2,686.30

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 372.07        709.99
  ------------------------------------------ ------------- --------------

  ในปี 2559 และ 2558 บริษัทฯ มีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันสิ้นปี จำนวน
  372.07 ล้านบาทและ 709.99 ล้านบาท ตามลำดับ

-   บริษัท มีกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน ในปี 2559 และ 2558 จำนวน
    1,400.84 ล้านบาท และ 2,220.64 ล้านบาท จากการขายห้องชุดคอนโดมิเนียม
    รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการพื้นที่อาคารสำนักงาน

-   เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนในปี 2559
    ส่วนใหญ่เกิดจากการลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า 2,001.29
    ล้านบาท ส่วนในปี 2558 มีการให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน 3,902.95 ล้านบาท
    และลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า 1,298.61 ล้านบาท

-   เงินสดสุทธิจากกิจกรรมจัดหาเงิน ในปี 2559 เกิดจากการออกหุ้นกู้
    ตั๋วแลกเงินและการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และมีการจ่ายเงินปันผล ส่วนในปี 2558
    มาจากการออกหุ้นกู้ 2,850 ล้านบาท เป็นหลัก และกู้ยืมจากธนาคารเพิ่มขึ้น 1,222 ล้านบาท

ที่ผ่านมา สภาพคล่องของบริษัทฯ อยู่ในเกณฑ์ดี สามารถจ่ายชำระคืนหนี้ธนาคาร ตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้
ได้ตรงตามกำหนดทุกงวด ไม่มีหนี้ค้างชำระ
และสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการกู้ยืมต่างๆอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น
อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio)
อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debts to Equity
Ratio) หรืออัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio)

14.5 ภาระผูกพันด้านหนี้สินและการบริหารจัดการภาระนอกงบดุล

  ภาระผูกพันด้านหนี้สินและการบริหารจัดการภาระนอกงบดุลของบริษัท
  ได้แสดงไว้แล้วในหมายเหตุประกอบงบการเงิน ข้อ 34 ของงบการเงินสำหรับปี 2559
  ที่ผู้สอบบัญชีได้ตรวจสอบแล้ว

14.6 ปัจจัยที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

  14.6.1 บริษัทให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน 4,171 ล้านบาท นำไปซื้อที่ดิน
  เพื่อพัฒนาโครงการ ขณะนี้ อยู่ระหว่างศึกษาแนวทางการพัฒนาที่เหมาะสม

  14.6.2 บริษัทและบริษัทย่อย อยู่ระหว่างดำเนินการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน ห้องประชุม
  ที่จอดรถและงานระบบของโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส แกรนด์ พระราม 9
  และโครงการยูนิลีเวอร์ เฮาส์ แกรนด์ พระราม 9 เป็นระยะเวลา 30 ปี และ 17 ปี 7 เดือน
  ตามลำดับ ให้แก่ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์”
  (ซึ่งอยู่ระหว่างการยื่นขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์จาก สำนักงาน กลต.)
  คิดเป็นมูลค่าประมาณ 5,200 – 5,998 ล้านบาท