ส่วนที่ 3

ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

13. ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

งบการเงิน

(1) รายงานการสอบบัญชี

งบการเงินของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ในปี 2556-2558
ตรวจสอบโดย นางสาววราพร ประภาศิริกุล แห่งบริษัท สำนักงาน อีวาย จำกัด (เดิมชื่อบริษัท
สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด)

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นในรายงานการตรวจสอบแบบไม่มีเงื่อนไขว่า
งบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

(2) การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีในปี 2558

ในปี 2558
บริษัทฯและบริษัทย่อยได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากวิธีราคาทุนเป็นวิธีมูลค่ายุติธรรม
เพื่อให้งบการเงินสะท้อนความเป็นจริง ลดความซับซ้อน และมีความโปร่งใสยิ่งขึ้น

(3) ตารางสรุปงบการเงิน

[TABLE]

[TABLE]

  (ง) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

[TABLE]

[TABLE]

ข้อมูลต่อหุ้นและอัตราการเจริญเติบโต

+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
| ข้อมูลต่อหุ้น                   | หน่วย | ปี 2558   | ปี 2557   | ปี 2556    |
|                            |      |          |          |           |
|                            |      |          | (ปร      |           |
|                            |      |          | ับปรุงใหม่) |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น           | บาท  | 1.82     | 1.69     | 1.29      |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   กำไร(ขาดทุน)สุทธิต่อหุ้น       | บาท  | 0.304    | 0.324    | 0.088     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   เงินปันผลต่อหุ้น (บาท)        | บาท  | อยู่ระหว   | 0.07     | 0.04      |
|                            |      | ่างขออนุมัติ |          |           |
|                            |      | *        |          |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
| หมายเหตุ *อยู่ระหว่างขออนุมัติ    |      |          |          |           |
| จ่ายเงินปันผล 0.25 บาทต่อหุ้น    |      |          |          |           |
| (เดือน กย. 58               |      |          |          |           |
| จ่ายเงินปันผลระหว่างกาล 0.05   |      |          |          |           |
| บาทต่อหุ้น                    |      |          |          |           |
|                            |      |          |          |           |
| คงเหลือ 0.20 บาทต่อหุ้น)       |      |          |          |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
| อัตราการเติบโตของบริษัท        | หน่วย | ปี 2558   | ปี 2557   | ปี 2556    |
|                            |      |          |          |           |
|                            |      |          | (ปร      |           |
|                            |      |          | ับปรุงใหม่) |           |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   สินทรัพย์รวม                | %    | 24.27    | 14.15    | 21.39     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   หนี้สินรวม                  | %    | 37.43    | (2.43)   | 31.13     |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   รายได้                    | %    | (9.98)   | 65.84    | 210.00    |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน          | %    | (18.31)  | 32.98    | 164.28    |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+
|   กำไรสุทธิ                  | %    | (1.45)   | 278.44   | 871       |
+----------------------------+------+----------+----------+-----------+

14. การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะการเงิน

14.1 ภาพรวม

(ก) ผลการดำเนินงาน

  ในปี 2558 บริษัทและบริษัทย่อย มีกำไรสุทธิ 1,732.38 ล้านบาท ต่ำกว่าปีก่อนเล็กน้อย
  ซึ่งมีกำไรสุทธิ 1,757.91 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทฯ
  มีปริมาณการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมลดต่ำกว่าปีก่อน อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
  มีรายได้เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าและค่าบริการ ทั้งจากอาคารสำนักงานให้เช่า เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส
  และอาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ซึ่งมีผู้เช่าเต็มพื้นที่แล้ว รวมทั้งมีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม
  เพิ่มขึ้น

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมที่มีผลต่อการดำเนินงาน

  รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
  ด้วยการสนับสนุนเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และลดค่าธรรมเนียมการโอน
  และจดจำนอง ในเดือนตุลาคม 2558 แต่ความต้องการซื้อคอนโดในตลาดกลาง-ล่าง
  ยังคงชะลอตัวอยู่ ขณะที่ตลาดระดับบน แม้จะยังมีกำลังซื้อ
  แต่ขาดความเชื่อมั่นจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
  ปัจจัยสำคัญคือจำนวนผู้ซื้อที่จะมีความสามารถในการได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
  และมีความประสงค์ที่จะรับโอนคอนโด

  อย่างไรก็ตาม CBRE คาดการณ์ว่า ราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นดีใจกลางกรุงเทพฯ
  จะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการที่มีต้นทุนที่ดินสูงขึ้น โดยในปี 2558
  โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการสามารถทำราคาได้มากกว่า 300,000 บาท/ตารางเมตร
  และมีแนวโน้มราคาจะสามารถขยับขึ้นไปได้ถึง 4-5 แสนบาท/ตร.ม. ในอนาคต

  ดังนั้น เมื่อพิจารณาโครงการเบ็ล คอนโดมิเนียม ของบริษัท ซึ่งมีทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน
  สถานี พระราม 9 และจุดขึ้นลงทางด่วนขั้นที่ 2 ตั้งอยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9
  ซึ่งได้รับการวางตัวให้เป็นย่านศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ New Central Business District (New
  CBD) ด้วยราคาขายเพียง 100,000 บาท/ตร.ม. ประกอบกับ โครงการของบริษัท
  เหลือห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายเพียง 120 ยูนิต คิดเป็น ร้อยละ 6 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด จึงคาดว่า
  จะไม่ประสบปัญหาด้านการขายแต่อย่างใด

  ในส่วนของอาคารสำนักงานให้เช่า แม้เศรษฐกิจไทยในปี 2558 จะชะลอตัว
  แต่บริษัทในภาคธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องการขยายพื้นที่อาคารสำนักงาน
  ในขณะที่อาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่มีไม่มาก ส่งผลให้ค่าเช่าและอัตราการเช่า
  ปรับตัวสูงขึ้นทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง ซึ่งอาคารสำนักงานให้เช่า ของบริษัท คือ เดอะไนน์
  ทาวเวอร์ส และ ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ปัจจุบัน มีอัตราการเช่าเต็มพื้นที่แล้ว
  จึงไม่มีปัญหาด้านการตลาดแต่อย่างใด

(ค) ข้อสังเกตของผู้สอบบัญชี

1) การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีที่สำคัญ

  ในปี 2558
  บริษัทฯและบริษัทย่อยได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากวิธีราคาทุนเป็นวิธีมูลค่ายุติธรรม
  เพื่อให้งบการเงินสะท้อนความเป็นจริง ลดความซับซ้อน และมีความโปร่งใสยิ่งขึ้น
  ซึ่งมีผลกระทบต่องบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จในปี 2558 โดยสรุป ดังนี้

-   กำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม เพิ่มขึ้น 1,140 ล้านบาท

-   ค่าเสื่อมราคาลดลง 185 ล้านบาท

-   ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้เพิ่มขึ้น (289) ล้านบาท

-   กำไรส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ เพิ่มขึ้น 1,042 ล้านบาท

-   กำไรส่วนที่ไม่มีอำนาจควบคุม (ลดลง) (6) ล้านบาท

14.2 ผลการดำเนินงานและความสามารถในการทำกำไร

(ก) โครงสร้างรายได้

  ------------------------------- ---------- --------- ----------------- --------- -------------- ----------
                                  ปี 2558               ปี 2557(ปรับปรุงแล้ว)           เพิ่มขึ้น/(ลดลง)   

                                  ล้านบาท     %         ล้านบาท            %         ล้านบาท         %

  รายได้จากการขายห้องชุดและบ้านเดี่ยว   3,162.52   61.29%    4,340.65          75.80%    (1,178.12)     (27.14%)

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ            789.73     15.30%    338.93            5.92%     450.80         133.01%

  กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม         1,139.69   22.09%    993.19            17.33%    148.18         14.94%

  รายได้อื่นๆ                        68.13      1.32%     54.44             0.95%     13.69          25.15%

  รวมรายได้                        5,160.08   100.00%   5,727.20          100.00%   (565.44)       (9.88%)
  ------------------------------- ---------- --------- ----------------- --------- -------------- ----------

รายได้จากการขายห้องชุดและบ้านเดี่ยว

  ในปี 2558 บริษัทฯ มีรายได้จากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียม 433 ห้อง ต่ำกว่าปีก่อน
  ซึ่งมีรายได้จากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียม 599 ห้อง โดยมีรายได้ จำนวน 3,162.52
  ล้านบาท เทียบกับปี 2557 ซึ่งมีจำนวน 4,340.65 ล้านบาท ลดลงคิดเป็นร้อยละ 27.14

รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ

  ในปี 2558 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ รวม จำนวน 789.73 ล้านบาท
  เทียบกับปี 2557 ซึ่งมีจำนวน 338.93 ล้านบาท เพิ่มขึ้น คิดเป็นร้อยละ 133.01
  รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้ มาจากอาคารสำนักงานให้เช่า เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส แกรนด์ พระราม 9
  และอาคารสำนักงานให้เช่า ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ซึ่งบริษัท ปล่อยเช่าเต็มพื้นที่สำนักงาน ทั้ง 2
  โครงการแล้ว

กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม

  ในปี 2558 บริษัทฯ มีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม จำนวน 1,139.69 ล้านบาท เทียบกับปี
  2557 ซึ่งมีจำนวน 993.19 ล้านบาท เพิ่มขึ้น คิดเป็นร้อยละ 14.94

(ข) กำไรขั้นต้น

  ในปี 2558 บริษัทฯ มีกำไรขั้นต้น 2,063.64 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 52.21%
  เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้น 49.03%% เป็นผลมาจาก
  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มสูงขึ้น
  สำหรับอัตรากำไรขั้นต้นในส่วนของการขายห้องชุดและบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้นเล็กน้อย จาก ร้อยละ
  49.18 เป็นร้อยละ 49.94

  (ค) ค่าใช้จ่าย

  ในปี 2558 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายการขาย 186.31 ล้านบาท ลดลง 73.83 ล้านบาท
  เมื่อเทียบกับปี 2557 เนื่องจากมีปริมาณการโอนห้องชุดลดลง โดยมีค่าใช้จ่ายในการบริหาร
  255.16 ล้านบาท ลดลง 25.11 ล้านบาท เกิดจากการบริหารงานที่มีประสิทธิภาพ

  (ง) กำไรสุทธิ

  ปี 2558 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ (ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของบริษัท) จำนวน 1,732.38 ล้านบาท
  ต่ำกว่าปี 2557 เล็กน้อย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 1,757.91 ล้านบาท

(จ) การเปลี่ยนแปลงของฐานะการเงิน

  1) สินทรัพย์ ปี 2558 บริษัทและบริษัทย่อย มีสินทรัพย์หมุนเวียน 3,061.73 ล้านบาท
  ลดลงจากปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 4,677.79 ล้านบาท เป็นผลมาจากการโอนห้องชุดและบ้านเดี่ยว
  จำนวน 1,583.27 ล้านบาท ไปเป็น ต้นทุนขาย จึงทำให้ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  (สินค้าคงเหลือ) ลดลง

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนในปี 2558 มีจำนวน 21,370.19 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6,387.71
  ล้านบาท ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจาก

- การให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกันเพื่อนำไปซื้อที่ดิน 3,902.95 ล้านบาท

- ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า) 1,097.96
ล้านบาท

- การประเมินมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) ส่งผลให้สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 1,139.69
ล้านบาท

  2) หนี้สิน บริษัทฯ มีหนี้สินหมุนเวียน 4,843.32 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ซึ่งมีจำนวน
  4,409.69 ล้านบาท และมีหนี้สินไม่หมุนเวียน จำนวน 8,118.10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน
  ซึ่งมีจำนวน 5,021.32 ล้านบาท เกิดจากการที่บริษัทฯ เสนอขายหุ้นกู้ จำนวน 2,850 ล้านบาท
  และกู้ยืมจากธนาคารเพิ่มขึ้น 1,222 ล้านบาท
  นำใช้ในการก่อสร้างอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
  และเป็นส่วนหนึ่งของเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน เพื่อนำไปซื้อที่ดิน

  3) ส่วนของผู้ถือหุ้น ในปี 2558 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น(เฉพาะส่วนของบริษัท) จำนวน
  10,706.58 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน จำนวน 1,386.92 ล้านบาท ส่วนใหญ่เกิดจาก

- เงินเพิ่มทุน จากการใช้สิทธิ แปลงเป็นหุ้นสามัญ 345.30 ล้านบาท

- เงินปันผลจ่าย (680.76) ล้านบาท

- กำไรสุทธิในงวด 1,732.38 ล้านบาท

4) สรุป

  บริษัท มีหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ 2,850 ล้านบาท และกู้ยืมจากธนาคาร เพิ่มขึ้น 1,222
  ล้านบาท นำไปลงทุนในการก่อสร้างอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า 1,097.96 ล้านบาท
  และบางส่วนนำไปให้บริษัทที่เกี่ยวข้องกันกู้ยืม 3,902.95 ล้านบาทเพื่อนำไปซื้อที่ดิน
  ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) เพิ่มขึ้นจาก 0.92
  เท่า เป็น 1.13 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest
  Bearing Debts to Equity Ratio) เพิ่มขึ้นจาก 0.61 เท่า เป็น 0.91 เท่า

14.3 ความสามารถในการบริหารทรัพย์สิน

  สินค้าคงเหลือของบริษัท หรือ ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2558 มีจำนวน
  1,916 ล้านบาท (ลดต่ำกว่าปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 3,343 ล้านบาท) ประกอบ ด้วย

- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างพัฒนา 747.4 ล้านบาท

- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พัฒนาแล้ว 1,168.7 ล้านบาท

  ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่พัฒนาแล้ว ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดคอนโดมิเนียม ในแกรนด์ พระราม 9
  ซึ่งมีราคาขาย ประมาณ 100,000 บาท/ ตร ม. ที่ผ่านมา ราคาห้องชุดคอนโดมิเนียม
  ในแกรนด์ พระราม 9 ขายในราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  แสดงให้เห็นถึงความต้องการซื้อของผู้บริโภค พิจารณาแล้ว เห็นว่า สินค้ายังมีสภาพดี
  เป็นที่ต้องการของตลาด

14.4 สภาพคล่องและความเพียงพอของเงินทุน

  ------------------------------------------ ------------- --------------
                                             (หน่วย :       
                                             ล้านบาท)       

  งบกระแสเงินสด                               ปี 2558        ปี 2557

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน      2,220.64      2,817.30

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน          (5,227.49)    (1,876.75)

  เงินสดสุทธิได้มา(ใช้ไป)ในกิจกรรมจัดหาเงิน          2,686.30      (291.95)

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 709.99        1,030.54
  ------------------------------------------ ------------- --------------

  ในปี 2558 และ 2557 บริษัทฯ มีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันสิ้นปี จำนวน
  709.99 ล้านบาทและ 1,030.54 ล้านบาท ตามลำดับ

-   บริษัท มีกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน ในปี 2558 และ 2557 จำนวน
    2,220.64 ล้านบาท และ 2,817.30 ล้านบาท จากการขายห้องชุดคอนโดมิเนียม
    รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการพื้นที่อาคารสำนักงาน

-   เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนนั้น ในปี 2558 มีการให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน
    3,902.95 ล้านบาท และลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า
    1,097.96 ล้านบาท

-   เงินสดสุทธิจากกิจกรรมจัดหาเงิน ในปี 2558 มาจากการออกหุ้นกู้ 2,850 ล้านบาท เป็นหลัก
    และกู้ยืมจากธนาคารเพิ่มขึ้น 1,222 ล้านบาท

ที่ผ่านมา สภาพคล่องของบริษัทฯ อยู่ในเกณฑ์ดี
สามารถจ่ายชำระคืนหนี้ธนาคารได้ตรงตามกำหนดทุกงวด ไม่มีหนี้ค้างชำระ
และสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการกู้ยืมต่างๆอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น
อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio)
อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debts to Equity
Ratio) หรืออัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio)

14.5 ภาระผูกพันด้านหนี้สินและการบริหารจัดการภาระนอกงบดุล

  ภาระผูกพันด้านหนี้สินและการบริหารจัดการภาระนอกงบดุลของบริษัท
  ได้แสดงไว้แล้วในหมายเหตุประกอบงบการเงิน ข้อ 35 ของงบการเงินสำหรับปี 2558
  ที่ผู้สอบบัญชีได้ตรวจสอบแล้ว

14.6 ปัจจัยที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

  (ก) ในปี 2558 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี
  โดยการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรม (Fair Value)
  ซึ่งผลจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
  จะรับรู้ในงบกำไรขาดทุนในปีที่เกิดรายการ

  (ข) บริษัทให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน 3,902.95 ล้านบาท นำไปซื้อที่ดิน
  เพื่อพัฒนาโครงการ ขณะนี้ อยู่ระหว่างศึกษาแนวทางการพัฒนาที่เหมาะสม