2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

2.1.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยธุรกิจหลักเป็นการสร้างบ้านเพื่อขาย
ในปี 2543 บริษัทได้เริ่มนำนโยบายสร้างบ้านก่อนขายมาใช้แทนการสร้างบ้านเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(หรือที่เรียกว่าบ้านสั่งสร้าง) การสร้างบ้านก่อนขายของบริษัทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในปี 2544 – 2545
อย่างต่อเนื่อง และในช่วงปี 2546
จนถึงปัจจุบันบริษัทประกอบธุรกิจสร้างบ้านก่อนขายทั้งหมดยกเว้นอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮ้าส์
แบรนด์ INDY
ที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายจากการสร้างก่อนการขายมาเป็นการขายก่อนการสร้างตั้งแต่เดือนกันยายน
2553 เป็นต้นมา
จากการที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายจากเดิมที่ส่วนใหญ่เป็นบ้านสั่งสร้างมาเป็นการสร้างบ้านก่อนการขาย
ส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงมากขึ้นกว่าเดิม
เนื่องจากไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างการก่อสร้าง
รวมทั้งปัจจัยที่อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า ได้แก่ (1)
ระดับราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ปรับสูงขึ้นและมีความผันผวน
(2) ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นตามภาระต้นทุนวัสดุก่อสร้าง (3)
แนวโน้มการเจริญเติบโตของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
ปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
(รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน)
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการที่สร้างบ้านก่อนขายเสร็จแล้วไม่สามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้
อันจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณสูง
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการหากำไรของบริษัท อย่างไรก็ตาม
บริษัทคาดว่าจะสามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้และไม่มีภาระต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จคงเหลือในปริมาณสูงเนื่องจาก

(1)
บริษัทได้มีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคโดยสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่เข้าชมโครงการในด้านงบประมาณราคาที่พักอาศัย
แบบที่พักอาศัย ขนาดที่ดิน เป็นต้น
รวมทั้งใช้ข้อมูลการขายโครงการในอดีตในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้บริษัทสามารถสร้างบ้านและสามารถขายบ้านก่อนขายได้

(2)
ปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่พึงพอใจที่จะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายเนื่องจากมั่นใจได้ว่าจะได้รับส่งมอบได้ตามสัญญา
เนื่องจากในช่วงที่เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2540 - 2541
ผู้ประกอบการหลายรายไม่สามารถสร้างบ้านและส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ตามสัญญา

(3) บริษัทเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
และอยู่ในตลาดมานานเป็นระยะเวลามากกว่า 20 ปี
จึงมีความได้เปรียบทั้งในด้านข้อมูลทางการตลาดและความเข้าใจในความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
จึงสามารถพัฒนาที่พักอาศัยได้ตรงความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้โครงการที่พักอาศัยของบริษัทภายใต้ตราสัญลักษณ์ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์”
ได้รับการยอมรับจากลูกค้ากลุ่มเป้าหมายทั้งในด้านคุณภาพและทำเลที่ตั้ง

(4) แม้ว่าปัจจุบันจะมีปัจจัยเสี่ยงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
แต่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพอย่างต่อเนื่อง
เพราะผู้บริโภคคาดหวังว่าจะได้รับบริการหลังการขายที่ดี

2.  ความเสี่ยงเกี่ยวกับการผลิต

(1) ความเสี่ยงเกี่ยวกับการขาดแคลนวัสดุแรงงานในการก่อสร้าง และต้นทุนวัสดุในการก่อสร้างที่

ปรับตัวเพิ่มขึ้น

จากภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ความต้องการวัสดุและแรงงานในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอาจนำไปสู่ปัญหาการขาดแคลนวัสดุและแรงงานในการก่อสร้างและส่งผลให้ราคาของวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
ในปี 2555 ดัชนีรวมราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2554 ประมาณร้อยละ 3.5
อย่างไรก็ตาม ปัญหาการขาดแคลนวัสดุและแรงงานในการก่อสร้าง
และต้นทุนวัสดุในการก่อสร้างอาจปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตจากงานก่อสร้างที่จะเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
อาจส่งผลให้ระยะเวลาการพัฒนาโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
และต้นทุนการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการหากำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินการอยู่จำนวน
54 โครงการ จึงทำให้มีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
และเนื่องจากบริษัทได้ใช้นโยบายสร้างบ้านก่อนขายแทนการสร้างเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(ยกเว้นโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ แบรนด์ INDY
ที่บริษัทเปิดให้ลูกค้าจองก่อนการสร้าง ตั้งแต่เดือนกันยายน 2553 เป็นต้นมา)
ซึ่งนโยบายสร้างบ้านก่อนขายทำให้บริษัทและผู้รับเหมาสามารถวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุได้ล่วงหน้า
ซึ่งเป็นการป้องกันปัญหาการขาดแคลนวัสดุ
และยังสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างได้ค่อนข้างแน่นอน

(2) ความเสี่ยงเกี่ยวกับน้ำท่วม

ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2554 ได้เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทย
รวมทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งมีผลกระทบต่อประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
จากเหตุการณ์ดังกล่าวทำให้เกิดผลกระทบอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ซึ่งบริษัทก็มิได้นิ่งนอนใจ
บริษัทได้ให้ความช่วยเหลือในการป้องการโครงการของบริษัททั้งที่ส่งมอบให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้วและยังมิได้ส่งมอบ
ด้วยการจัดหากระสอบทราย
เพื่อป้องกันน้ำเข้าโครงการและเครื่องสูบน้ำเพื่อคอยสูบน้ำออกจากโครงการ
นอกจากนี้ในโครงการที่น้ำเข้าท่วมบ้านลูกค้า บริษัทก็ได้จัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราวให้แก่ลูกค้า
รวมทั้งการจัดหาอาหาร,น้ำดื่มและสิ่งจำเป็นให้แก่ลูกค้าในโครงการที่การเดินทางยากลำบาก
ตลอดเวลาที่น้ำท่วมอยู่ เหตุการณ์น้ำท่วมนี้อาจมีผลกระทบต่อยอดขายของบริษัทในอนาคต
เนื่องจากทำเลที่น้ำท่วมอาจขายยากขึ้น อย่างไรก็ตาม
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากผลกระทบดังกล่าว
บริษัทมีแผนในการซื้อที่ดินที่ไม่กระจุกตัวในทำเลใดทำเลหนึ่งมากเกินไปในอนาคต
รวมทั้งการพัฒนาโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต บริษัทก็จะศึกษาเรื่องความสูงต่ำของพื้นที่ดังกล่าว
เพื่อวางแผนการถมดินให้เหมาะสมกับสภาพพื้นที่ด้วย
รวมทั้งการเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการคอนโดมีเนียมให้มีสัดส่วนสูงขึ้นด้วย

2.1.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

(1) ความเสี่ยงจากการลดลงของมูลค่าเงินลงทุนระยะยาว

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทและบริษัทย่อยมีเงินลงทุนระยะยาว จำนวน 3,208.56 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.98 ของสินทรัพย์รวม (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 11
ฐานะการเงินและผลการ

ดำเนินงาน) โดยเงินลงทุนระยะยาวเป็นเงินลงทุนในตราสารทุนที่สำคัญประกอบด้วย (1)
Starmalls Inc. เงินลงทุนในฟิลิปปินส์ จำนวน 2,142.34 ล้านบาท (2)
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 519.75 ล้านบาท (3)
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้เฮ้าส์ จำนวน 333.44 ล้านบาท (4) บมจ.
ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำนวน 202.83 ล้านบาท
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการด้อยค่าของเงินลงทุนซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าเงินลงทุนลดลง

ทั้งนี้
นโยบายการลงทุนในตราสารทุนของบริษัทนั้นให้ความสำคัญกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักของบริษัท
รวมทั้งธุรกิจที่น่าสนใจและพิจารณาแล้วว่าน่าจะมีผลตอบแทนที่เหมาะสม
โดยการตัดสินใจลงทุนจะต้องผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการบริษัท

สำหรับเงินลงทุนในตราสารทุนระยะยาวบริษัทได้ตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าดังกล่าวในบัญชี
กำไร(ขาดทุน) ที่ยังไม่เกิดของลงทุนในบริษัทอื่นแสดงไว้ในงบดุลจำนวน 179.80 ล้านบาท

(2) ความเสี่ยงจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยจำนวน 4 บริษัท จำนวนเงินรวม
เงินต้นและดอกเบี้ยค้างจ่าย 924.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นการให้กู้ยืมในรูปของตั๋วสัญญาใช้เงิน
ปลอดหลักทรัพย์ค้ำประกัน ครบกำหนดเมื่อทวงถาม ประกอบด้วย

+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัทย่อย                     | สัดส่วนการถ  | เงินใ          | อัต       |
|                             | ือหุ้นโดยบริษัท | ห้กู้ยืมแก่บริษัทย่อย | ราดอกเบี้ย |
|                             | (ร้อยละ)    |               |          |
|                             |            | (ล้านบาท)      | (ร้อยละ)  |
+=============================+============+===============+==========+
| บริษัท แอลแอนด์ เอช แอสเซท     | 99.99      | 60.1          | 5.0      |
| จำกัด                        |            |               |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์นอร์ธอีส     | 99.99      | 50.1          | 5.0      |
| จำกัด                        |            |               |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัท แอลแอนด์เอช พร็อพเพอร์ตี้   | 60.00      | 745.5         | MLR-1.5  |
| จำกัด                        |            |               |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัท แอลเอช เมืองใหม่ จำกัด    | 55.00      | 68.8          | 7.0      |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| รวม                         |            | 924.6         |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+

บริษัทจึงมีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยดังกล่าว โดยบริษัทที่กู้เงินจากบริษัท
มากที่สุดคือ บริษัท แอล แอนด์เอช พร็อพเพอร์ตี้ (LHP)

บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (LHP) และบริษัทย่อย ซึ่งอยู่ในช่วงการลงทุนใน

โครงการแอลแอนด์เอช สุขุมวิท ซึ่งเป็นศูนย์การค้าเทอมินัล 21 และโรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พ้อยท์
ซึ่งได้สร้างเสร็จแล้วในปลายปี 2554 ขณะนี้มีอาคารที่สร้างเสร็จแล้วและให้เช่าอยู่ 3 แห่ง คือ

(1) โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์เรซิเดนซ์ ตั้งอยู่ที่ ซอยมหาดเล็กหลวง 1
ถ.ราชดำริ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กทม. ซึ่งเป็นสิทธิการเช่าที่มีอายุคงเหลือ ณ 31 ธันวาคม
2555 เท่ากับ 25.4 ปี

(2) โครงการแอลแอนด์เอช สุขุมวิท เป็นสิทธิการเช่าบนเนื้อที่ 9-1-44 ไร่ ที่มีอายุคงเหลือ ณ
31 ธันวาคม 2555 เท่ากับ 27.7 ปี ซึ่งตั้งอยู่ที่สุขุมวิท 21 เป็นศูนย์การค้าเทอมินัล 21 และ
โรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พ้อยท์ ซึ่งได้เปิดดำเนินการแล้วในไตรมาสที่ 4 ปี 2554

โครงการทั้ง 2 โครงการจะให้ผลตอบแทนในระยะยาว และการปล่อยกู้ดังกล่าวก็เป็นไป

ตามสัดส่วนการถือหุ้น โดยในปี 2553, ปี 2554 และ ปี 2555 LHP และบริษัทย่อยมีรายได้เท่ากับ
350.23 ล้านบาท 653.17 ล้านบาท และ 1,797.75 ล้านบาท ตามลำดับ และมีขาดทุนสุทธิในปี
2553 และปี 2554 เท่ากับ 156.12 ล้านบาท และ 184.84 ล้านบาทตามลำดับ
และเริ่มมีกำไรสุทธิในปี 2555 จำนวน 197.71 ล้านบาท ซึ่งอนาคต LHP และบริษัทย่อย
ก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้นและมีกำไรสุทธิ จากรายได้ของทั้ง 2 โครงการ
และทยอยคืนเงินกู้ยืมให้แก่บริษัทแล้ว ในปี 2555 LHP ได้คืนเงินกู้ให้แก่บริษัทจำนวน 276.6
ล้านบาท

บริษัท แอลเอช เมืองใหม่ จำกัด (LHM) ที่กู้เงินจากบริษัทจำนวน 68.8 ล้านบาท มีโครงการที่

เปิดดำเนินงานต่อเนื่องอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต โดยในปี 2554 และปี 2555 ได้เปิดเพิ่มอีก 2 โครงการ
ซึ่งอนาคตเมื่อขายโครงการได้แล้ว LHM ก็จะสามารถคืนเงินกู้ยืมให้แก่บริษัทได้

นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายที่ให้ความสำคัญต่อการดำเนินงานของบริษัทย่อย ได้แก่ การส่ง

ตัวแทนเข้าเป็นกรรมการ
การกำหนดนโยบายและควบคุมดูแลการดำเนินธุรกิจของบริษัทย่อยอย่างใกล้ชิด
รวมทั้งดูแลและติดตามการชำระคืนหนี้และดอกเบี้ยให้แก่บริษัทตามกำหนด
บริษัทจึงคาดว่าไม่น่าจะมีปัญหาการชำระคืนหนี้ของบริษัทย่อยและไม่ได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

(3) ความเสี่ยงจากการฟ้องร้อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทมีคดีที่ถูกฟ้องร้องที่สำคัญคือนิติบุคคลบ้านหมู่บ้านจัดสรรสองแห่งฟ้องร้องเกี่ยวกับกรณีที่ลูกบ้านไม่ทราบว่าทางเข้าออกโครงการสู่ที่สาธารณะได้มีการจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงอื่นด้วยโดยเรียกค่าเสียหายจำนวน
1,212.3 ล้านบาท ดังนั้น
หากมีการฟ้องร้องและบริษัทแพ้คดีบริษัทอาจต้องบันทึกผลเสียหายดังกล่าวซึ่งมีจำนวนสูงสุดคือ
1,212.3 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้กำไรสุทธิของบริษัทลดลง ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการไต่สวนของศาล
อย่างไรก็ตามบริษัทได้ประมาณการหนี้สินดังกล่าวไว้จำนวน 161 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทคาดว่าพอเพียงแล้ว