ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท ธนายง จำกัด (มหาชน) (บริษัท) ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2511
และเริ่มเปิดโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการแรก คือ ธนาซิตี้
บริษัทได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และเริ่มทำการซื้อขายหลักทรัพย์ครั้งแรกในวันที่ 1 มีนาคม
2534 ต่อมาบริษัทได้ขยายลักษณะการประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ได้แก่
โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ อาคารสำนักงาน
และโรงแรม นอกจากนี้
บริษัทได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานด้านการคมนาคม
จึงได้ริเริ่มดำเนินการโครงการรถไฟฟ้าแห่งแรกในประเทศไทย ทั้งนี้ ในปี 2540
ประเทศไทยเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ จนกระทั่งรัฐบาลต้องออกมาตรการลอยตัวค่าเงินบาท
ซึ่งทำให้ค่าเงินบาทมีมูลค่าลดลง
และส่งผลให้มูลหนี้เงินกู้ยืมที่เป็นสกุลเงินตราต่างประเทศมีมูลค่าเมื่อเทียบเป็นสกุลเงินบาทสูงขึ้นอย่างมาก
ระหว่างปี 2545-2549 บริษัทจึงได้เข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการและปรับโครงสร้างหนี้
และด้วยความมุ่งมั่นในการฟื้นฟูกิจการของทีมผู้บริหาร
ทำให้บริษัทได้รับอนุมัติให้ยกเลิกการฟื้นฟูกิจการและสามารถดำเนินธุรกิจได้ตามปกติตั้งแต่ปลายปี
2549 เป็นต้นมา

ระหว่างปี 2549-2550 บริษัทได้มีการปรับโครงสร้างธุรกิจและโครงสร้างผู้ถือหุ้น
เพื่อเพิ่มศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ โดยบริษัทได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มผู้ถือหุ้นที่แข็งแกร่งจากทั้ง
ดูไบ ฮ่องกง และจีน มาร่วมเป็นพันธมิตรในการดำเนินธุรกิจของบริษัทเป็นอย่างดี

เพื่อเป็นการขยายการประกอบธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน
และกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ
โดยลดการพึ่งพาเพียงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นรายได้หลักของกิจการนั้น
บริษัทจึงมีเป้าหมายในการมุ่งเน้นการประกอบธุรกิจโรงแรมให้มากขึ้น ในปี 2550
บริษัทได้จัดตั้งบริษัท กมลา บีช
รีสอร์ท แอนด์ โฮเต็ล แมนเนจเม้นท์ จำกัด
ซึ่งได้ซื้อที่ดินในจังหวัดภูเก็ตเพื่อพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 5-6 ดาว
และพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศเพื่อจำหน่าย นอกจากนี้
บริษัทได้ร่วมกับบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างซึ่งมีประสบการณ์
ความรู้และเทคโนโลยีจากฮ่องกงในการจัดตั้ง บริษัท ฮิบเฮง คอนสตรัคชั่น (ประเทศไทย) จำกัด
เพื่อดำเนินงานธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และสนับสนุนการดำเนินธุรกิจในกลุ่มของบริษัท
โดยในปัจจุบันบริษัทได้แบ่งการดำเนินธุรกิจออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่

(1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) เช่น โครงการธนาซิตี้
ซึ่งภายในโครงการประกอบไปด้วยที่ดินเปล่าจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุดพักอาศัย
สำหรับลูกค้าทุกระดับ

(2) ธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการให้บริการ (Hotel,
Hospitality, Property Management and Services) เช่น โรงแรม
อาคารพักอาศัยให้เช่า อาคารสำนักงาน
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และบริหารจัดการสปอร์ตคลับ

(3) งานบริหารโครงการ (Project Management) เช่น การจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทร

โครงการในปัจจุบัน

ธุรกิจ 1: ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ------------------------- ------------------- -------------------------
  ชื่อโครงการ                 ที่ตั้ง                 ลักษณะโครงการ

  1. โครงการธนาซิตี้           ถนนบางนา-ตราด กม.14 ที่ดินจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
                                                อาคารชุดพักอาศัย
  ------------------------- ------------------- -------------------------

ธุรกิจ 2: ธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการให้บริการ

+------------------------+-------------------+-------------------------+
| ชื่อโครงการ              | ที่ตั้ง               | ลักษณะโครงการ            |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| โรงแรม                 | เมืองทองธานี        | โรงแรมระดับ 3 ดาว        |
|                        |                   |                         |
| 1. โรงแรมอิสติน เลคไซด์   |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 2. โรงแรม ยู เชียงใหม่    | เชียงใหม่           | โรงแรมระดับ 4 ดาว        |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| อาคารพักอาศัย            |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 1. โครงการเดอะรอยัลเพลส | ถนนราชดำริ         | อาคารพักอาศัยให้เช่า        |
| 1                      |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 2. โครงการเดอะรอยัลเพลส | ถนนราชดำริ         | อาคารพักอาศัยให้เช่า        |
| 2                      |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 3. โครงการเดอะแกรนด์    | ถนนราชดำริ         | อาคารพักอาศัยให้เช่า        |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| อาคารสำนักงาน           |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 1. ทีเอสทีทาวเวอร์        | ถนนวิภาวดี-รังสิต     | อาคารสำนักงานให้เช่า       |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์        |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 1. ยงสุ อพาร์ทเม้นท์       | สุขุมวิท 39          | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| การให้บริการ             |                   |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+
| 1. ธนาซิตี้               | ถนนบางนา-ตราด     | สปอร์ตคลับ                |
| กอล์ฟแอนด์คันทรีคลับ        | กม.14             |                         |
+------------------------+-------------------+-------------------------+

ธุรกิจ 3: งานบริหารโครงการ

  ------------------------- ------------------- -------------------------
  ชื่อโครงการ                 ที่ตั้ง                 ลักษณะโครงการ

  1. โครงการบ้านเอื้ออาทร      ชลบุรี ประจวบคีรีขันธ์    อาคารชุดพักอาศัย 3-4 ชั้น
                            สมุทรปราการ สระบุรี    
  ------------------------- ------------------- -------------------------

ผลการดำเนินงาน

ในปลายปี 2549
บริษัทประสบความสำเร็จในการปฏิบัติตามแผนฟื้นฟูกิจการและกลับเข้าสู่การดำเนินธุรกิจหลักตามปกติ
โดยในปีบัญชี 2548–2550 บริษัทมีรายได้จากการประกอบธุรกิจหลักจำนวน 129 ล้านบาท 642
ล้านบาท และ 1,094 ล้านบาท ตามลำดับ
การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่มาจากการพัฒนาและความต่อเนื่องของโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นหลัก
นอกจากนี้บริษัทยังมีรายได้จากการปรับโครงสร้างหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการซึ่งส่งผลให้บริษัทมีรายได้รวมในช่วงปีบัญชี
2548–2550 จำนวน 4,408 ล้านบาท 3,420 ล้านบาท และ 2,479 ล้านบาท ตามลำดับ
และทำให้บริษัทสามารถพลิกฟื้นผลกำไรของบริษัทจากที่เคยมีผลขาดทุนสุทธิถึง 450 ล้านบาท
ในปีบัญชี 2548 มาเป็นผลกำไรสุทธิ ถึงจำนวน 26,215 ล้านบาท และ 1,089 ล้านบาท ในปีบัญชี
2549 และ 2550 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงมีผลขาดทุนสะสมตาม
งบการรวมจำนวน 5,264 ล้านบาท และ 4,175 ล้านบาท ในปีบัญชี 2549 และ 2550 ตามลำดับ
ซึ่งเป็นผลขาดทุนสะสมที่เกิดขึ้นก่อนการเข้าฟื้นฟูกิจการและปรับโครงสร้างหนี้
และยังคงเหลืออยู่ภายหลังจากการยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ

ความเสี่ยง

-   ความเสี่ยงเกี่ยวกับความไม่ต่อเนื่องของรายได้

เนื่องจากบริษัทเพิ่งออกจากแผนฟื้นฟูกิจการเมื่อปลายปี 2549
และอยู่ในระหว่างการปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อสนับสนุนการเติบโตในอนาคต
ดังนั้นในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา
รายได้หลักของบริษัทยังมาจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และงานบริหารโครงการ
ซึ่งมีลักษณะเป็นงานโครงการ ทำให้มีความเสี่ยงเกี่ยวกับความไม่ต่อเนื่องของรายได้
ทั้งนี้ผู้บริหารได้ตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว
จึงกำหนดแผนธุรกิจที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
ควบคู่ไปกับการขยายธุรกิจโรงแรม เพื่อให้บริษัทมีรายได้จากการดำเนินธุรกิจอย่างสม่ำเสมอมากขึ้น

-   ความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโรงแรม

จากเดิมที่บริษัทดำเนินธุรกิจหลักเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักนั้น
ในปัจจุบันบริษัทมีเป้าหมายในการทำธุรกิจโรงแรมมากยิ่งขึ้นในระดับ 3-6 ดาว
ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด
บริษัทจึงอาจมีความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโรงแรมซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลักของบริษัทในอดีต

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ร่วมทุนกับกลุ่มนักธุรกิจที่มีประสบการณ์ในธุรกิจรับบริหารจัดการโรงแรมจัดตั้ง
บริษัท แอ๊บโซลูท โฮเต็ล เซอร์วิส จำกัด
เพื่อทำการพัฒนาเครือข่ายโรงแรมของตนเองขึ้นมาภายใต้ชื่อ U Hotels & Resorts
เพื่อบริหารโรงแรมระดับ 3-4 ดาว ของบริษัท ส่วนการดำเนินธุรกิจโรงแรมระดับ 5-6 ดาวนั้น
บริษัทจะร่วมกับเครือข่ายโรงแรมระดับโลกมาบริหารงานในส่วนนี้
ซึ่งบริษัทต่างชาติเหล่านี้จะมีฐานลูกค้าอยู่แล้ว ดังนั้นบริษัทจึงมีศักยภาพในการประกอบธุรกิจโรงแรม

-   ความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

บริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัทในฮ่องกงจัดตั้ง บริษัท ฮิบเฮง คอนสตรัคชั่น (ประเทศไทย) จำกัด
(ฮิบเฮง) เพื่อทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งถือเป็นธุรกิจใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม
ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะช่วยให้บริษัทบริหารงานต่าง ๆ ได้ดียิ่งขึ้น เนื่องจาก
ฮิบเฮงจะรับเหมาก่อสร้างโครงการบางโครงการของบริษัทตามความเหมาะสม
บริษัทจึงมิต้องทำหน้าที่จัดหาผู้รับเหมารายย่อยหลายราย
อีกทั้งฮิบเฮงยังมีผู้บริหารชาวต่างชาติซึ่งมีประสบการณ์ในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ในต่างประเทศมาก่อน
จึงมีความรู้และเทคโนโลยีในการก่อสร้างเป็นอย่างดี ช่วยเสริมสร้างธุรกิจหลักของบริษัทได้ดียิ่งขึ้น

-   ความเสี่ยงจากการจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทร

เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2549
บริษัทได้ทำสัญญากับการเคหะแห่งชาติเพื่อร่วมจัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรจำนวน 20,000 หน่วย
แต่เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจส่งผลต่อนโยบายของภาครัฐในการสานต่อโครงการนี้
ทำให้ยังคงต้องรอความชัดเจน
ความไม่แน่นอนดังกล่าวมีผลกระทบโดยตรงต่อจำนวนหน่วยที่บริษัทจะได้สร้างและรายได้ในอนาคต
ในปัจจุบันบริษัทได้รับอนุมัติให้ดำเนินการสร้างบ้านเอื้ออาทรจำนวน 9,584 หน่วย จากทั้งหมด
20,000 หน่วย บริษัทจึงได้สำรองเผื่อการด้อยค่าของต้นทุนโครงการดังกล่าวแล้วจำนวน 92.6
ล้านบาท และ 19.8 ล้านบาท ในงบการเงินสิ้นสุดวันที่ ณ 31 มีนาคม 2550 และ 2551
ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตาม
ในระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทยังคงมีรายได้รับตามงวดงานที่ส่งมอบให้แก่การเคหะแห่งชาติอย่างต่อเนื่อง

-   ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ในปี 2550 ราคาน้ำมันและราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ส่งผลให้ต้นทุนการผลิตของทุกอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
ในส่วนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทต่างๆ
ก็ประสบกับภาวะต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน ดังนั้น
ภาวการณ์เช่นนี้จึงมีผลน้อยมากต่อความได้เปรียบในการแข่งขันระหว่างบริษัท อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีฝ่ายพัฒนาโครงการซึ่งมีประสบการณ์และมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ขายวัสดุก่อสร้าง
สามารถเจรจาต่อรองราคาวัสดุก่อสร้างได้ ซึ่งสามารถช่วยลดความเสี่ยงได้บางส่วน

-   ความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ภายหลังจากบริษัทประสบความสำเร็จในการปฏิบัติตามแผนฟื้นฟูกิจการ
บริษัทมีภาระหนี้ที่ต้องชำระคืนอีกจำนวนหนึ่ง โดยภาระหนี้ดังกล่าวไม่มีการคิดดอกเบี้ย ดังนั้น
จึงไม่ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในส่วนนี้
สำหรับภาระหนี้ใหม่จากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อการพัฒนาโครงการต่างๆ
ของบริษัทภายหลังจากการยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ บริษัทได้เจรจาต่อรองกับสถาบันการเงินหลายแห่ง
และเข้ากู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินซึ่งให้อัตราดอกเบี้ยดีที่สุด