2. ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยธุรกิจหลักเป็นการสร้างบ้านเพื่อขาย
ในปี 2543 บริษัทได้เริ่มนำนโยบายสร้างบ้านก่อนขายมาใช้แทนการสร้างบ้านเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(หรือที่เรียกว่าบ้านสั่งสร้าง) การสร้างบ้านก่อนขายของบริษัทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในปี 2544 – 2545
อย่างต่อเนื่อง และในช่วงปี 2546
จนถึงปัจจุบันบริษัทประกอบธุรกิจสร้างบ้านก่อนขายทั้งหมดยกเว้นอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮ้าส์
แบรนด์ INDY
ที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายจากการสร้างก่อนการขายมาเป็นการขายก่อนการสร้างตั้งแต่เดือนกันยายน
2553 เป็นต้นมา
จากการที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายจากเดิมที่ส่วนใหญ่เป็นบ้านสั่งสร้างมาเป็นการสร้างบ้านก่อนการขาย
ส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงมากขึ้นกว่าเดิม
เนื่องจากไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างการก่อสร้าง
รวมทั้งปัจจัยที่อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า ได้แก่ (1)
ระดับราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ปรับสูงขึ้นและมีความผันผวน
(2) ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นตามภาระต้นทุนวัสดุก่อสร้าง (3)
แนวโน้มการเจริญเติบโตของภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
ปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
(รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน)
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการที่สร้างบ้านก่อนขายเสร็จแล้วไม่สามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้
อันจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณสูง
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการหากำไรของบริษัท อย่างไรก็ตาม
บริษัทคาดว่าจะสามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้และไม่มีภาระต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จคงเหลือในปริมาณสูงเนื่องจาก

(1)
บริษัทได้มีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคโดยสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่เข้าชมโครงการในด้านงบประมาณราคาที่พักอาศัย
แบบที่พักอาศัย ขนาดที่ดิน เป็นต้น
รวมทั้งใช้ข้อมูลการขายโครงการในอดีตในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้บริษัทสามารถสร้างบ้านและสามารถขายบ้านก่อนขายได้

(2)
ปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่พึงพอใจที่จะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายเนื่องจากมั่นใจได้ว่าจะได้รับส่งมอบได้ตามสัญญา
เนื่องจากในช่วงที่เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2540 - 2541
ผู้ประกอบการหลายรายไม่สามารถสร้างบ้านและส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ตามสัญญา

(3) บริษัทเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
และอยู่ในตลาดมานานเป็นระยะเวลามากกว่า 20 ปี
จึงมีความได้เปรียบทั้งในด้านข้อมูลทางการตลาดและความเข้าใจในความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
จึงสามารถพัฒนาที่พักอาศัยได้ตรงความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้โครงการที่พักอาศัยของบริษัทภายใต้ตราสัญลักษณ์ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์”
ได้รับการยอมรับจากลูกค้ากลุ่มเป้าหมายทั้งในด้านคุณภาพและทำเลที่ตั้ง

(4) แม้ว่าปัจจุบันจะมีปัจจัยเสี่ยงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
แต่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพอย่างต่อเนื่อง
เพราะผู้บริโภคคาดหวังว่าจะได้รับบริการหลังการขายที่ดี

2.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการผลิต

  ความเสี่ยงเกี่ยวกับการขาดแคลนวัสดุแรงงานในการก่อสร้าง และต้นทุนวัสดุในการก่อสร้างที่

ปรับตัวเพิ่มขึ้น

จากภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ความต้องการวัสดุและแรงงานในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอาจนำไปสู่ปัญหาการขาดแคลนวัสดุและแรงงานในการก่อสร้างและส่งผลให้ราคาของวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
ในปี 2553 ดัชนีรวมราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2.26 จาก 110.8
จุด ในปี 2552 เพิ่มขึ้นเป็น 113.3 จุด ในปี 2553 อย่างไรก็ตาม
ปัญหาการขาดแคลนวัสดุและแรงงานในการก่อสร้าง
และต้นทุนวัสดุในการก่อสร้างอาจปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตจากงานก่อสร้างที่จะเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
อาจส่งผลให้ระยะเวลาการพัฒนาโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
และต้นทุนการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการหากำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินการอยู่จำนวน
45 โครงการ จึงทำให้มีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
และเนื่องจากบริษัทได้ใช้นโยบายสร้างบ้านก่อนขายแทนการสร้างเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(ยกเว้นโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ แบรนด์ INDY
ที่บริษัทเปิดให้ลูกค้าจองก่อนการสร้าง ตั้งแต่เดือนกันยายน 2553 เป็นต้นมา)
ซึ่งนโยบายสร้างบ้านก่อนขายทำให้บริษัทและผู้รับเหมาสามารถวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุได้ล่วงหน้า
ซึ่งเป็นการป้องกันปัญหาการขาดแคลนวัสดุ
และยังสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างได้ค่อนข้างแน่นอน

2.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

2.3.1 ความเสี่ยงจากการลดลงของมูลค่าเงินลงทุนระยะยาว

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทและบริษัทย่อยมีเงินลงทุนระยะยาว จำนวน 1,108.69 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 2.03 ของสินทรัพย์รวม (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 11
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน)
โดยเงินลงทุนระยะยาวเป็นเงินลงทุนในตราสารทุนที่สำคัญประกอบด้วย (1)
เงินลงทุนในบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอินโดนีเซีย จำนวน 5 บริษัท จำนวน
622.00 ล้านบาท (สุทธิหลังจากหักค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุนแล้ว) (2) บมจ.
ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำนวน 202.83 ล้านบาท (3) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้เฮ้าส์
จำนวน 273.48 ล้านบาท
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการด้อยค่าของเงินลงทุนซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าเงินลงทุนลดลง

ทั้งนี้
นโยบายการลงทุนในตราสารทุนของบริษัทนั้นให้ความสำคัญกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักของบริษัท
รวมทั้งธุรกิจที่น่าสนใจและพิจารณาแล้วว่าน่าจะมีผลตอบแทนที่เหมาะสม
โดยการตัดสินใจลงทุนจะต้องผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการบริษัท

สำหรับเงินลงทุนในตราสารทุนในบริษัทที่มีผลการดำเนินงานขาดทุน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

บริษัทและบริษัทย่อยได้ตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์เงินลงทุน จำนวนรวม 1,384.20 ล้านบาท
ที่สำคัญประกอบด้วยค่าเผื่อการด้อยค่าเงินลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
5 แห่งในประเทศอินโดนีเซีย ในสัดส่วนร้อยละ 100 คิดเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 405.24 ล้านบาท
และเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิของบริษัททั้ง 5 ดังกล่าว ซึ่งมีสิทธิได้รับเงินปันผลในอัตรา LIBOR +
ร้อยละ 1.5 ทบต้นทุก 6 เดือน (ทั้งนี้การจ่ายเงินปันผลขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดของบริษัททั้ง 5
แห่งในอนาคต ดังนั้นบริษัทจึงไม่ได้ตั้งเงินปันผลค้างรับไว้เนื่องจากความไม่แน่นอนดังกล่าว)
บริษัทได้ตั้งสำรองเผื่อการลดค่าของเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิของบริษัททั้ง 5 แห่งดังกล่าว
ในสัดส่วนร้อยละ 60 ของมูลค่าเงินลงทุน เป็นมูลค่าทั้งสิ้น 935.37 ล้านบาท
รวมเป็นสำรองเผื่อการลดของมูลค่าเงินลงทุนในอินโดนีเซียทั้งสิ้น 1,340.61 ล้านบาท ทั้งนี้
การตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิของบริษัททั้ง 5 แห่งดังกล่าวในสัดส่วนร้อยละ 60
ของมูลค่าเงินลงทุน บริษัทพิจารณาว่ามีความเพียงพอ
เนื่องจากมูลค่าเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิของบริษัททั้ง 5
แห่งดังกล่าวตามวิธีราคาทุนปรับลดด้วยค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุน มีมูลค่าเงินลงทุนสุทธิจำนวน
622.00 ล้านบาท ต่ำกว่ามูลค่าเงินลงทุนถ้าคำนวณตามวิธีส่วนได้เสียตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท
ดังนั้น เงินลงทุนดังกล่าวในสัดส่วนที่เหลือร้อยละ 40 บริษัทจึงไม่ได้พิจารณาตั้งค่าเผื่อการด้อยค่า
(บริษัทบันทึกเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิของบริษัททั้ง 5 แห่ง
ตามวิธีราคาทุนปรับลดด้วยการด้อยค่าของเงินลงทุน
เนื่องจากเป็นการลงทุนระยะยาวในตราสารทุนที่ไม่อยู่ในความต้องการของตลาด และบริษัททั้ง 5
แห่งดังกล่าวไม่ได้เป็นบริษัทร่วมของบริษัท)

2.3.2 ความเสี่ยงจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทมีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยจำนวน 3 บริษัท จำนวนเงินรวม

737.1 ล้านบาท ซึ่งเป็นการให้กู้ยืมในรูปของตั๋วสัญญาใช้เงิน ปลอดหลักทรัพย์ค้ำประกัน
ครบกำหนดเมื่อทวงถาม ประกอบด้วย

+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัทย่อย                     | สัดส่วนการถ  | เงินใ          | อัต       |
|                             | ือหุ้นโดยบริษัท | ห้กู้ยืมแก่บริษัทย่อย | ราดอกเบี้ย |
|                             | (ร้อยละ)    |               |          |
|                             |            | (ล้านบาท)      | (ร้อยละ)  |
+=============================+============+===============+==========+
| บริษัท สยามธานีพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  | 99.99      | 23.4          | 5.0      |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัท แอลแอนด์เอช พร็อพเพอร์ตี้   | 60.00      | 651.9         | MLR-1.5  |
| จำกัด                        |            |               |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| บริษัท แอลเอช เมืองใหม่ จำกัด    | 55.00      | 61.8          | 7.0 -    |
|                             |            |               | 7.5      |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+
| รวม                         |            | 737.1         |          |
+-----------------------------+------------+---------------+----------+

บริษัทจึงมีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยดังกล่าว โดยบริษัทที่กู้เงินจากบริษัท

มากที่สุดคือ บริษัท แอล แอนด์เอช พร็อพเพอร์ตี้ (LHP)

บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (LHP) และบริษัทย่อย ซึ่งอยู่ในช่วงการลงทุนสร้าง

อาคารศูนย์การค้า, เซอร์วิสอาพร์ทเม้นท์และที่พักอาศัยให้เช่า
ขณะนี้มีอาคารที่สร้างเสร็จแล้วและให้เช่าอยู่ 2 แห่ง คือ

(1) โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์เรซิเดนซ์ ตั้งอยู่ที่ ซอยมหาดเล็กหลวง 1
ถ.ราชดำริ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กทม. ซึ่งเป็นสิทธิการเช่าที่มีอายุคงเหลือ ณ 31 ธันวาคม
2553 เท่ากับ 27.4 ปี

(2) โครงการ แอลแอนด์เอช วิลล่า สาทร ตั้งอยู่ที่ ถ. นราธิวาสราชนครินทร์ แขวงช่องนนทรี
เขตยานนาวา กทม. ซึ่งก่อสร้างเป็นบ้าน 2 ชั้น ให้เช่าจำนวน 37 หลัง
ตั้งอยู่บนสิทธิการเช่าที่มีอายุคงเหลือ ณ 31 ธันวาคม 2553 เท่ากับ 27.6 ปี

(3) โครงการแอลแอนด์เอช สุขุมวิท เป็นสิทธิการเช่าบนเนื้อที่ 9-1-44 ไร่ ที่มีอายุคงเหลือ ณ
31 ธันวาคม 2553 เท่ากับ 29.7 ปี และกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ศูนย์การค้า และ
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

โครงการทั้ง 3 โครงการจะให้ผลตอบแทนในระยะยาว และการปล่อยกู้ดังกล่าวก็เป็นไป

ตามสัดส่วนการถือหุ้น โดยในปี 2551, 2552 และ ปี 2553 LHP และบริษัทย่อยมีรายได้เท่ากับ
360.6 ล้านบาท 382.5 ล้านบาท และ 350.23 ล้านบาท ตามลำดับ และมีขาดทุนสุทธิเท่ากับ
144.1 ล้านบาท 113.7 ล้านบาท และ 156.12 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งอนาคต LHP
และบริษัทย่อย ก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้นและมีกำไรสุทธิ และสามารถคืนเงินกู้ยืมบริษัทได้

บริษัท แอลเอช เมืองใหม่ จำกัด (LHM) ที่กู้เงินจากบริษัทจำนวน 61.8 ล้านบาท มีโครงการที่

เปิดดำเนินงานต่อเนื่องอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต โดยในปีหน้า LHM มีแผนเปิดโครงการใหม่
ซึ่งอนาคตเมื่อขายโครงการได้แล้ว LHM ก็จะสามารถคืนเงินกู้ยืมให้แก่บริษัทได้

นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายที่ให้ความสำคัญต่อการดำเนินงานของบริษัทย่อย ได้แก่ การส่งตัว

แทนเข้าเป็นกรรมการ
การกำหนดนโยบายและควบคุมดูแลการดำเนินธุรกิจของบริษัทย่อยอย่างใกล้ชิด
รวมทั้งดูแลและติดตามการชำระคืนหนี้และดอกเบี้ยให้แก่บริษัทตามกำหนด
บริษัทจึงคาดว่าไม่น่าจะมีปัญหาการชำระคืนหนี้ของบริษัทย่อยและไม่ได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

2.3.3 ความเสี่ยงจากการฟ้องร้อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
บริษัทมีคดีที่ถูกฟ้องร้องที่สำคัญคือนิติบุคคลบ้านหมู่บ้านจัดสรรสองแห่งฟ้องร้องเกี่ยวกับกรณีที่ลูกบ้านไม่ทราบว่าทางเข้าออกโครงการสู่ที่สาธารณะได้มีการจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงอื่นด้วยโดยเรียกค่าเสียหายจำนวน
1,212.3 ล้านบาท ดังนั้น
หากมีการฟ้องร้องและบริษัทแพ้คดีบริษัทอาจต้องบันทึกผลเสียหายดังกล่าวซึ่งมีจำนวนสูงสุดคือ
1,212.3 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้กำไรสุทธิของบริษัทลดลง ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการไต่สวนของศาล
อย่างไรก็ตามบริษัทได้ประมาณการหนี้สินดังกล่าวไว้จำนวน 25 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทคาดว่าพอเพียงแล้ว

2.3.4 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือของตัวเลขในงบการเงิน

ในการจัดทำงบการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับปี 2553 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2553
กำไร (ขาดทุน) สุทธิของบริษัทร่วม 1 แห่ง ได้แก่ บริษัท โพล่าร์พร๊อพเพอร์ตี้โฮลดิ้งส์ จำกัด
(บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 25)
โดยกำไรสุทธิของบริษัทร่วมดังกล่าวที่นำมาคำนวณเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียของงบการเงินสำหรับงวด
9 เดือน ของปี 2553 ซึ่งมีส่วนแบ่งผลกำไรสุทธิจำนวน 111.2 ล้านบาท
ได้คำนวณจากงบการเงินที่จัดทำโดยฝ่ายบริหารที่ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชี

สาเหตุดังกล่าวข้างต้น สืบเนื่องจากความล่าช้าในการตรวจสอบงบการเงินของบริษัทร่วมดังกล่าว
ซึ่งเมื่อนำงบการเงินที่ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีของบริษัทร่วม
มาคำนวณเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียในการจัดทำงบการเงินรวมของบริษัท
อาจมีผลทำให้ตัวเลขที่แสดงในงบการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับงวด 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 31
ธันวาคม 2553 มีความคลาดเคลื่อนไปบ้างและอาจไม่ตรงกับฐานะการเงินที่แท้จริง
แต่อย่างไรก็ตามผลการปรับปรุงที่อาจมีขึ้นนั้นบริษัทจะทำการปรับปรุงในงบการเงินงวดถัดไป